江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初11876号原告：南京壹城物业管理有限公司（统一社会信用代码91320104751277246Y），住所地江苏省南京市秦淮区高桥门高桥村**银龙翠苑**综合楼**。法定代表人：郭颖，该公司总经理。委托诉讼代理人：王健，江苏蔚蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳，江苏蔚蓝律师事务所律师。被告：华静萍，女，1966年5月26日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被告：腾毅，男，1974年10月20日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。以上两被告的共同委托诉讼代理人：陈育峰，江苏佳民律师事务所律师。第三人：先声再康江苏药业有限公司（统一社会信用代码913200007307258045），住所，住所地江苏省南京市玄武区花园路**div>法定代表人：王熙，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙发隆，男，住甘肃省景泰县。第三人：卢国勤，男，1972年7月16日生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。第三人：蔡宏广，男，1986年10月15日生，汉族，住江苏省沭阳县。第三人：唐仁军，男，1976年1月26日生，汉族，住安徽省巢湖市含山县。第三人：陈俐君，女，1989年11月11日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：张跟超，系陈俐君配偶，住南京市江宁区。第三人：叶强，男，1964年1月2日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。第三人：张洁，女，1969年3月18日生，汉族，住湖北省潜江市。第三人：叶祖飚，男，1973年1月16日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。原告南京壹城物业管理有限公司（以下简称壹城物业公司）与被告华静萍、滕毅及第三人先声再康江苏药业公司（以下简称先声公司）、卢国勤、蔡宏广、唐仁军、陈俐君、叶强、张洁、叶祖飚房屋租合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告壹城物业公司的委托诉讼代理人王艳，被告华静萍、腾毅的共同委托诉讼代理人陈育峰，第三人先声公司的委托诉讼代理人孙发隆，第三人陈俐君的委托诉讼代理人张跟超，第三人蔡宏广、唐仁军、叶祖飚到庭参加诉讼。第三人卢国勤、叶强、张洁经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告壹城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠缴的租金350000元及逾期缴纳租金的违约金（按照欠缴租金年利率的24%支付，其中欠缴的125000元租金的违约金自2018年8月16日起计算至实际给付之日止，其中欠缴的225000元的租金的违约金自2019年2月16日计算至实际给付之日止）；2.判令被告向原告支付房屋占有使用费（自2019年8月16日起至实际返还房屋之日止，按照450000元／年的标准支付）；3.判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金（每逾期交付一日按照月租金的10%支付违约金，自2019年8月16日起计算至实际交付房屋之日止）；4.判令被告支付欠付电费24876元及物业费66115.44元；5.判令两被告及第三人将承租的房屋腾空返还给原告；6.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月26日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于秦淮区23幢-1西边门面房（1-4层，以下简称诉争房屋）出租给两被告使用，建筑面积为1224.26平方米。租赁期限为3年，自2016年8月16日至2019年8月15日，租金为每年450000元，租金为每半年支付一次，签订合同之日两被告向原告支付首期租金和物业费。按照合同约定及双方履行合同的情况，两被告应于2018年8月16日前支付半年2018年8月16日至2019年2月15日租金225000元，2019年2月16日前支付2019年2月16日至2019年8月15日租金225000元。被告华静萍于2019年3月30日支付原告2018年8月6日至2019年3月30日的100000元租金，剩余2018年11月1日至2019年8月15日的350000元租金未支付，经过原告催缴，两被告仍未缴纳。现双方的租赁合同到期，两被告既未缴纳欠缴的租金又未按照合同约定将房屋腾空交还给原告，擅自将案涉房屋分割转租给第三人，已经构成违约，原告遂诉至法院，望判如所请。被告华静萍、腾毅辩称，首先，原告没有诉讼主体资格，原告提供的证据可以证明诉争房屋是南京光华房地产开发公司建造，且是该公司委托原告出租，委托原告签订租赁合同，所以原告诉讼主体资格存在问题。其次，原告从与被告签订合同后一直采取欺骗的方式，房产证和土地证没有办理，导致被告无法办理营业执照，同时导致被告无法使用租赁房屋，由于原告的违约行为，导致被告不能实现租赁房屋的目的，所以被告不同意支付房屋租金。再次，被告不存在违约，是原告违约在先，原告不能及时办理诉争房屋的房产证、土地证构成违约，所以被告不同意支付违约金。最后被告同意返还诉争房屋，但不同意支付占有使用费，理由同上。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人先声公司述称，第三人先声公司同意近期搬离，但如果有可能续签租赁合同，第三人先声公司优先希望与原告续租。第三人陈俐君述称，首先，第三人陈俐君不同意腾房，因为第三人陈俐君与被告的租赁合同尚未到期，双方合同直至2022年7月16日才到期，因此第三人陈俐君不同意搬离。其次，如果原告愿意续租，第三人陈俐君也希望可以继续租赁诉争房屋。第三人蔡宏广述称，第三人蔡宏广不同意腾房，因为原告之前与第三人蔡宏广沟通的时候曾经表示可以续租，虽然与被告的合同已经到期了，但是第三人蔡宏广希望继续租赁诉争房屋，所以不同意搬迁。第三人唐仁军述称，第三人唐仁军与被告的租赁合同虽然到期了，但是第三人唐仁军也希望继续承租，如果强行要求腾房，第三人唐仁军要求赔偿相应装修损失。第三人叶祖飚述称，第三人叶祖飚不同意搬迁。在2019年3、4月期间，原告曾多次找人上门说检查，并且说租赁合同8月份到期要求清场，导致第三人叶祖飚经营的健身会馆会员流失，造成经济损失。如果要求搬迁，经营损失的赔偿问题以及租金、押金如何返还，希望能够得到解决。第三人卢国勤、叶强、张洁未陈述，未举证。本院经审理认定事实如下：2009年8月19日，南京光华房地产开发公司（以下简称光华公司）就诉争房屋领取建设工程规划许可证，但诉争房屋至今未办理权属登记。2011年11月13日，光华公司（甲方）与南京银龙物业管理有限公司（乙方）签订《委托协议》一份，约定甲方将诉争房屋委托乙方进行管理，甲方对门面房进行出租，并和承租人签订租房协议，同时交给乙方租房协议的复印件，由乙方负责收取租金，同时留下房屋年租金的10%作为管理服务费用；乙方根据甲方租房协议签订时间，每半年将房屋租金的90%交给甲方；乙方在受托期间必须对房屋进行严格管理，并按时对承租人催缴租金；乙方对受托房屋进行管理，必须坚持依法依规原则，否则由此带来的责任和后果由乙方负责承担，与甲方无关。2016年8月26日，南京银龙物业管理有限公司（甲方）与被告华静萍、滕毅（乙方）续签《房屋租赁合同》，约定甲方将诉争房屋租赁给乙方使用，诉争房屋面积1224.36平方米；约定租赁期为3年，自2016年8月16日起至2019年8月15日止;乙方承租房屋租金450000元/年，租金和物业费的支付无需甲方事先提示，乙方须于签订合同之日向甲方支付首期租金和首期物业费;物业费按照1.5元/平方米/月缴纳，自房屋交付之日，乙方即开始承担物业费;水、电等依据，实际使用数量由乙方按月支付；为维护甲乙双方的合法权益，签订本合同时，乙方需向甲方另行交纳履约保证金10000元，履约保证金不计息，租赁期满不再续租或租赁合同提前解除的，甲方在乙方交还房屋并且结清所有费用后，两周之内将保证金无息返还乙方，但如乙方仍欠物业、水电以及滞纳金或屋内设施损害赔偿违约金等费用，甲方可自行从保证金中扣除；未经甲方书面同意，乙方不得以任何理由将所租赁房屋转租、分租、转借给他方，合同到期后自动终止，乙方如需续租应提前两个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意，租赁期满后方可重新签订租赁合同；在租赁期限内，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同并收回租赁房屋，要求乙方承担年租金20%的违约金，由此给甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿责任，1.擅自将承租房屋转租、分租、转让、转借他人或调换使用的；2.擅自改变房屋用途，损坏房屋结构及设备的；3.擅自装修，未按照约定向有关职能部门报批，或者未经甲方书面同意的；4.利用承租房屋进行违反国家相关法律法规所禁止的一切非法活动的；5.迟延缴纳租金三天以上或其他费用一个月以上的；6.未经甲方书面同意，超出合同约定的经营品牌或经营项目，开展经营活动的；甲方有下列行为之一，乙方有权解除租赁合同，并要求甲方承担年租金10%的违约金，由此造成乙方损失的由甲方承担赔偿责任，1.甲方未按合同约定向乙方提供房屋的；2.甲方未按合同约定履行维修义务，致使房屋严重影响乙方使用的；租赁期限内，乙方未按合同约定交纳租金，每逾期一天按月租金10%承担违约责任；租赁期限内，乙方未按合同约定缴纳有关费用，导致逾期交纳而增加费用的，由乙方承担责任；租赁期届满，乙方应如期交还房屋，如乙方逾期不归还，乙方除按租金标准交纳房屋使用费外，每逾期一天，乙方还应向甲方支付月租金10%的违约金，甲方有权在乙方交纳的租赁保证金中扣除。被告华静萍、滕毅在承租诉争房屋期间，将诉争房屋转租案外人王柱及第三人先声公司、卢国勤、蔡宏广、唐仁军、陈俐君、叶强、张洁、叶祖飚经营使用，其中王柱承租23栋-1东侧房屋，租赁面积约60平方米；先声公司承租23号-3房屋，租赁面积约120平方米；卢国勤承租23栋-1东侧房屋，租赁面积约30平方米；蔡宏广承租23号-3一楼房屋，租赁面积约60平方米；唐仁军承租23栋-3楼房屋，租赁面积约450平方米；陈俐君承租23幢-1二楼房屋，租赁面积约400平方米；叶强承租23号-3一楼房屋，租赁面积约110平方米；张洁承租23栋-3一楼房屋；叶祖飚承租23栋四楼房屋，租赁面积约249平方米。自2019年3月21日起，南京银龙物业管理有限公司多次向被告发送短信催要租金。2019年4月1日，南京银龙物业管理有限公司向被告华静萍发出《租金催要函》并予以张贴，载明自2018年11月1日至2019年8月15日，被告尚欠付租金350000元，要求被告在收函后两日内缴清所欠租金。经原告催要，两被告始终未支付欠付租金350000元。两被告承租诉争房屋期间，未支付物业服务费。2019年7月24日，南京银龙物业管理有限公司经工商核准名称变更为南京壹城物业管理有限公司。2019年11月25日。光华公司出具《情况说明》一份，载明光华公司同意原告对诉争房屋对外统一行使管理权。2019年11月26日，南京供电公司出具欠费停电通知书一份，附欠费清单一组，载明诉争房屋共计欠缴电费24876元。案件审理过程中，原告明确向两被告主张2016年8月16日起至2019年8月15日止物业服务费66115.44元。两被告提供光华公司于2018年10月18日出具的《情况说明》一份，载明光华公司是秦淮区政府所属全资国有企业，由其开发建设的银龙花园经济适用房已交付使用，其中诉争房屋系小区配套商业设施，产权为光华公司所有，性质为商业，委托南京银龙物业管理有限公司代为管理使用，同意其根据小区需求出租使用，目前不动产权证正在办理中，出具该说明仅用于工商营业执照办理。被告据此证明，原告始终无法办理诉争房屋不动产权证，其行为已构成违约。原告认为被告仅能提供复印件，故对该份证据真实性不予认可。第三人对上述证据真实性不持异议，同时陈述该份说明确系用于办理营业执照之用。被告还提供照片一组，以证明诉争房屋中已有一户提前返还原告，面积约为100平方米左右，故相应费用应当予以扣除。原告对此不持异议，同时陈述经与次承租人王柱本人联系，其承租房屋已于2019年10月18日腾空返还，另据王柱与被告所签房屋租赁合同载明，王柱承租房屋面积为60平方米。另，原告同意在本案中抵扣被告已支付的履约保证金10000元，关于原告所主张违约金标准两被告申请法院予以酌减。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于被告认为原告诉讼主体不适格的抗辩主张，本院认为，诉争房屋虽系光华公司出资开发建设，但从光华公司出具的情况说明来看，原告享有对外出租、管理诉争房屋的权利，故对于被告的上述抗辩主张，本院不予采纳。关于原告要求被告支付欠缴租金350000元的诉讼请求，本院认为，被告承租使用诉争房屋理应向原告缴纳房屋租金，但其自2018年8月16日起仅支付租金100000元，经原告催要后仍未予支付剩余租金，故对于原告要求被告支付欠付租金的诉讼请求本院予以支持。关于被告认为原告出租房屋没有办理权属登记导致其无法使用故无需缴纳租金的抗辩主张，本院认为，被告承租诉争房屋后将其转租第三人使用，第三人亦已向被告支付房屋租金，故被告所谓无法使用的抗辩主张，无事实依据，本院不予采纳。关于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为被告承租诉争房屋后，未按期支付租金，理应承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准，双方合同明确约定租赁期限内被告未按合同约定交纳租金，每逾期一天按月租金10%承担违约责任，即每日违约金为3750元，该违约金约定标准明显过高，被告亦申请酌减，本院依法酌定迟延支付租金违约金标准为每日80元，其中125000元租金的违约金自2018年8月16日起计算至实际给付之日止，其中225000元的租金的违约金自2019年2月16日计算至实际给付之日止。关于原告要求被告及第三人腾空返还诉争房屋的诉讼请求，本院认为，被告承租诉争房屋后将其转租第三人承租使用，现原、被告租赁合同已经到期，作为次承租人的第三人已无权继续占有使用诉争房屋，故第三人应当将其各自承租部分腾空返还原告。关于原告要求被告按租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，被告在合同到期后，未能依约返还诉争房屋，其理应支付继续占用期间的使用费，故对于原告的上述诉讼请求，本院亦予以支持。关于被告认为其中一户次承租人王柱已经腾房返还，故该户费用应当予以扣除的抗辩主张，本院认为，原告对于王柱腾房返还事实亦不持异议，同时自认该户已于2019年10月18日搬离，结合诉争房屋总面积1224.36平方米、王柱与被告签订租赁合同约定面积为60平方米的事实，故被告应当按照450000元/年的标准支付自2019年8月16日起至2019年10月18日止的房屋占有使用费78629元（450000元/年÷12个月×2个月+450000元/年÷12个月÷31天×3天），按照427948元/年的标准[（1224.36平方米-60平方米）÷1224.36平方米×450000元/年]自2019年10月19日起支付至实际返还房屋之日止。关于原告要求被告支付逾期返还房屋违约金的诉讼请求，本院认为，双方在合同中约定，若被告逾期返还房屋，除支付房屋占有使用费外，每逾期一日还需支付月租金10%的违约金，现被告逾期返还房屋，理应承担相应违约责任，但其申请就违约金标准予以酌减，同时考虑到原告已按原合同约定的租金标准主张占有使用费，故本院依法酌定逾期返还房屋违约金标准为每日150元，自2019年8月16日起计算至实际腾空返还房屋之日止。关于原告要求被告支付欠付电费24876元及物业费66115.44元的诉讼请求，本院认为，合同明确约定被告承租期间物业费标准为1.5元/平方米/月，水电费用由被告负担，现被告在其使用期间其共计欠付电费24876元，亦未支付物业费66115.44元（1224.36平方米×1.5元/平方米/月×36个月），故对于原告的上述诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告认为第三人已向原告缴纳物业费故其无需再行缴纳的抗辩主张，本院认为，被告对此未能提供任何证据予以佐证，故对于其上述抗辩主张，本院不予采纳。第三人卢国勤、叶强、张洁经本院合法传唤，无正当理由未到庭，根据法律规定，应视为其放弃了质证和反驳的权利，并承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告华静萍、腾毅于本判决生效之日起十五日内支付原告南京壹城物业管理有限公司欠付电费24876元、物业费66115.44元、租金350000元（给付时应抵扣被告华静萍、腾毅支付的履约保证金10000元）及逾期支付租金违约金（其中125000元租金的违约金自2018年8月16日起计算，其中225000元的租金的违约金自2019年2月16日起计算，均按照80元/日标准计算至实际给付之日止）；二、第三人先声再康江苏药业公司、卢国勤、蔡宏广、唐仁军、陈俐君、叶强、张洁、叶祖飚于本判决生效之日起十五日内将南京市秦淮区23幢-1西边门面房（1-4层）中各自占有使用的房屋腾空返还原告南京壹城物业管理有限公司；三、被告华静萍、腾毅于本判决生效之日起十五日内支付原告南京壹城物业管理有限公司房屋占有使用费（其中2019年8月16日至2019年10月18日期间的房屋占有使用费为78629元；自2019年10月19日起至第三人实际返还房屋之日止的房屋占有使用费按照427948元/年的标准计算），并向原告南京壹城物业管理有限公司支付逾期返还房屋违约金（自2019年8月16日起至第三人实际返还房屋之日止，按照150元/日标准计算）；四、驳回原告南京壹城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11330元，减半收取为5665元，由被告华静萍、腾毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  黄 茜二〇二〇年二月十七日见习书记员  朱秋萍