黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0109民初4547号原告：钱坤，女，2000年12月3日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：周云鹤（系原告姥爷），男，住哈尔滨市道里区。被告：哈尔滨君豪义乌小商品城有限公司，住所地哈尔滨市利民开发区利民大道**。法定代表人：石金兴，总经理。委托诉讼代理人：施文霞，黑龙江权文律师事务所律师。原告钱坤诉被告哈尔滨君豪置业房地产有限公司（以下简称君豪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。钱坤的委托诉讼代理人周云鹤，君豪公司的委托诉讼代理人施文霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱坤向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告提供的格式合同中第十四条免责条款无效；2.判令被告格式合同中第七条、第八条、第九条无效；3.判令被告、原告互相收取违约金按1万元×6%/365天×已交房款数×违约天数计算，违约金为877.12元；4.判令格式合同中所有违约金文字都按第三条文字当中6%收取；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年1月23日签订认购协议，原告购买了被告开发的位于哈尔滨市呼兰利民开发区哈肇公路西、徐州路（原春天大道）北街第4栋1单元6层601号房产。购买时原告到现场看了，主体已经完工，现在已经过了19个月，按合同约定该进户了，现在却不能进户。被告室内工作没有完工，室外管道和室内管道没有连接在一起，只完成了工程量的50%。原告所购房产电梯没有安装，水暖管道井里啥也没有，电井里连电线都没有，原告去的时候玻璃都没安上。外面地下到处是泥土，楼梯间的地面瓷砖都没铺，整体墙面大白没刮。热网进不进户是君豪公司与热力公司之间的事，燃气是否供应是其与黑龙江天辰燃气公司的事，和政府配套没有关系。供水集团、排水集团、电业局承诺，上水、下水、电，都是9月30日到位，被告没有理由不进户。被告用格式合同诱骗原告签订购房合同，购房协议第三条要求签完协议后7日内必须签订购房合同，不签合同定金不退，但签完购房协议后被告始终不出示购房合同，一直拖到过了7天，直到原告交齐全部房款被告才拿出合同，合同中有对原告不利的各种违约条款，原告提出约定不合理，要求退款，但被告拒绝退款。被告宣传小区有九大亮点，有学校、300米高大厦、2000米的步行街、万达广场、影视城、商场购物中心，商业价值无量，生活设施配套齐全，呼兰河水进社区环绕，到处绿树成荫等等。被告提供的格式合同不让原告修改，只准原告签名、按手印。合同中关于违约金的收取不公平，违反了《民法总则》第四条、第五条、第六条的约定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》二）第二十九规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以裁量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买卖人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”违约金的调整体现了法院对合同自由的干预，法院对不合理的违约金数额进行调整，不仅能体现公平和诚实信用原则，也能使违约方从高额且不合理的违约金责任束缚中解脱出来。综上所述，被告也施工单位是平等的法律主体，他们之间是民事行为，政府是处于协调地位，被告用政府作为免责条款的主体是违法的。被告制定的2000：1收取违约金和顺延180天的合同条文违反法律规定，因此原告诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。君豪公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应驳回原告诉讼请求。原告具有完全民事行为能力，具备订立合同的能力。原、被告双方在2018年2月2日签订《商品房买卖合同》是双方在自愿基础上签订，是双方真实意思表示，原、被告均享有合同中约定的权利和承担合同中约定的义务，该合同合法有效，且已经在房产部门联机备案，是受法律保护的。原告主张《商品房买卖合同》中相应条款无效，无法律依据。根据我国《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”而且《合同法》第五十三条规定，“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身损害的；（二）因故意或重大过失造成对方财产损失的。”原、被告签订的商品房买卖合同不存在合同法第五十二条、第五十三条规定的无效情形。关于出卖人迟延交房的违约责任第二款明确约定逾期不超过180天的，买受人不追究出卖人的上述第一项约定的违约金从约定期限迟延180天至次日起作为起算时间。也就是说商品房买卖合同约定2019年8月15日至次日作为起算时间180天内，买受人不追究出卖人的责任。因此，原告诉讼请求345项无事实和法律依据。而商品房买卖合同第八条虽然约定2019年8月15日交房，但是第二项已经约定，如果遭遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期。第三小条约定，因政府原因所致市政供水供电供暖通讯电力热力燃气市政道路市政排水及雨污水等事实上配套设施工作滞后等非出卖人所能控制的因素造成工期延误或不能按时交房的，出卖人可以据实予以延期。之所以没有按期交房，责任不在我公司，而是是政府的配套设施工作滞后导致的，尤其是供暖问题，而且原告在起诉书中的事实和理由第三段也明确了市政府的配套设施问题，导致无法交付房屋，大家都知道新马热力公司相关人员涉嫌犯罪，呼兰区政府与松北新区交接等相关问题，君豪公司已无数次的催促政府相关部门尽快解决，所以原告诉讼请求无事实和法律依据，请求贵院依法给予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示的证据一为日记，该证据系原告单方制作，本院不予采信；证据二为EMS邮寄单，证据三为商品房买卖合同、认购协议书，证据四为合同附件，上述证据具有客观性，但不能证明合同为格式合同，存在强迫交易情形，本院对以上证据的客观性予以采信；证据五为确认书，该证据系原告单方制作，本院不予采信；证据六为产品成立确认函，该证据与本案无关，本院不予采信；证据七为照片，该证据无原始载体，本院不予采信。被告举示的证据一为商品房买卖合同，证据二为关于哈尔滨君豪义乌小商品城项目市政配套建设工程进展情况咨询函，证据三为哈尔滨市住房和城乡建设局文件，以上证据具有客观性，本院对上述证据客观性予以采信。本院经审理认定如下：2018年1月23日，钱坤与君豪公司签订《认购协议》，约定钱坤以666960元价款购买位于哈尔滨市利民开发区哈肇公路西、徐州路（原春天大道）北街4栋1单元6层601号房产。双方于2018年2月2日签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》和《附件》。合同第七条约定，买受人逾期付款，逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二百的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二百（该比率应不少于第⑴项中的利率）的违约金。第八条约定，出卖人应当在2019年8月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付买受人使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、买受人付清全部房款（按揭手续未办完）前，出卖人有权拒绝交房；3、因地方政府原因所致的市政供水（满足项目使用的双水源）供电（满足项目使用的双电源）、供暖、通讯、电力、热力、燃气、市政道路、市政排水及雨污水等市政配套设施工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房的，出卖人可据实予以延期。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点壹的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点壹（该比率应不少于第⑴项中的利率）的违约金。2、逾期不超180日的，买受人不追究出卖人责任，上述第一项约定的违约金均从约定期限推迟180天之次日作为起算时间。君豪公司按照《商品房买卖合同》上钱坤所留地址（哈尔滨市道里区机场路7号穆斯林小区2栋1单元302室）向钱坤邮寄告知函，内容为：“原定的2019年8月15日交房时间需顺延。新的交房时间以另行发出的书面通知为准”。另查明，君豪公司于2019年7月1日向哈尔滨市松北区政府发出《关于哈尔滨君豪义乌小商品城项目市政配套建设工程进展情况咨询函》。2019年10月10日，哈尔滨市住房和城乡建设局作出关于《义务小商品城供热配套事宜的报告》，哈尔滨市住房和城乡建设局在报告中提出如下建议：一是拟由该供热规划分区主热源第三发电厂负责解决该区域供热配套工作；二是义乌小商品城地处利民开发区已划归哈尔滨新区管辖，建议由新区（松北区）政府具体推进落实上述工作，同时对供热专项规划作出相应调整。本院认为，钱坤与君豪公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效。钱坤要求确认合同第七条、第八条、第九条、第十四条为无效条款的诉讼请求，本院不予支持。合同第八条明确约定君豪公司可以据实延期的3种情形，第3条既为市政供水、供暖、电力、燃气等市政配套设施导致不能按期交房的情形，君豪公司未按期交房系因出现了合同约定的延期情形，不属于君豪公司主观违约，君豪公司也并未提起反诉要求钱坤给付违约金，钱坤要求判令双方相互收取违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。合同中关于违约金的收取比例，并不违反法律规定，钱坤要求判令合同中所有违约金文字都按6%收取，无法律依据，该项诉讼请求，本院不予支持。待市政相关配套设施均完工后，若君豪公司因自身原因仍不能交房，钱坤可向君豪公司再行主张逾期进户的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告钱坤的诉讼请求。案件受理费100元，由原告钱坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  张春秋二〇二〇年二月四日法官助理杨宇桐书记员胡天阳