广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初2706号原告：肖进仁，男，1975年10月14日出生，汉族，住广东省雷州市***********。公民身份号码：440************417。被告：梁汝秀，女，1965年10月20日出生，汉族，住广东省雷州市苏楼**。公民身份号码：440************349。委托诉讼代理人：蔡鹏飞，男，1993年7月21日出生，汉族，住湛江市赤坎区*****，系被告的儿子。公民身份号码：440************098。委托诉讼代理人：黄小莉，女，1991年9月8日出生，汉族，住广东省廉江市**********，系被告的儿媳。公民身份号码：440************963。第三人：蔡文娥，女，1962年4月22日出生，汉族，住湛江市霞山区******************。公民身份号码：440************325。委托诉讼代理人：张保权，男，1961年9月12日出生，汉族，住湛江市霞山区******************，系蔡文娥的丈夫。公民身份号码：440************318。第三人：张保权，男，1961年9月12日出生，汉族，住湛江市霞山区******************，系蔡文娥的丈夫。公民身份号码：440************318。原告肖进仁与被告梁汝秀及第三人蔡文娥、张保权案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月30日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告肖进仁，被告梁汝秀的委托诉讼代理人蔡鹏飞、黄小莉，第三人蔡文娥的委托诉讼代理人张保权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖进仁向本院提出诉讼请求：一、请求法院停止对麻章区金盛街65号房屋的执行；二、请求法院确认麻章区金盛街65号房屋所有权归原告；三、本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2009年4月1日在房屋中介人王小妹、张保权妹夫刘生介绍下，以13.8万元向张保权购买位于麻章区金盛街65号房屋（以下简称：65号房屋），签订买卖合同，并按合同约定于4月14日交齐房款。由于张保权长期在外出差，特到公证处作公证委托原告自己办理过户登记，房屋交付给原告使用至今。2009年6月原告凭公证书到国土局、房产局办理过户时被告知，该公证委托书上蔡文娥、张保权结婚证上出生日期均与身份证日期不一致，不予办理。由于当时张保权夫妇没有留下任何电话，原告拨打合同上刘生的电话显示是错误号码，之后原告按身份证住址找到赤坎区跃进路****被告知该房早已转让他人，所以原告一直联系不上张保权夫妇办理过户手续。直到原告于2019年9月13日发现门上张贴有查封告知书才知道房屋被法院查封，后来才打听到是张保权从霞山过来张贴的。该65号房屋原告已按合同约定交齐房款，做完公证、委托，并使用至今，完全属于原告的合法财产。为维护原告的合法权益，特此提起诉讼。被告辩称，原告提供的《房产专卖合同书》真实性存疑，无法确认。原告不能证明其在法院查封之前合法占有涉案房屋。原告不能证明其已支付全部价款。原告在没有办理过户手续完毕的前提下主张已支付完全部房款，不合情理，被告有理由怀疑是事后制作收款收据，日期倒签。原告未能办理涉案房屋过户登记系其自身原因导致。原告提供的公证书与涉案房屋无关，且长达10年不过户也不合常理，被告有理由怀疑原告刻意隐瞒房屋未过户的真正原因，应认定系因原告自身原因未办理过户登记。综上，原告的主张不符合法律规定，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称，65号房屋交易是真实有效的。由于涉案房屋当时是给张保权的妹夫刘生在居住，故合同书甲方在张保权的授权下签字的，无异议。而且张保权、蔡文娥已经办理公证委托书，委托原告肖进仁全权代表办理过户登记手续。原告也已经支付全部房款并从2009年4月底占有使用至今。至于是否能够排除执行，由法院依法判决。本院经审查原告提供的证据，结合庭审各方的陈述，审理查明，认定如下事实，涉案的65号房屋位于湛江市麻章城区***65*，土地使用权证与房地产权证均登记在张保权名下。2009年4月1日，原告与第三人签订《房产转卖合同书》，约定：甲方同意将麻章区金盛街65号合法、证件齐全房地产转卖给乙方，定价为壹拾叁万捌仟元，乙方先付壹拾万元给甲方，待甲方拿到地产证后再到公证处办完过户手续（费用由乙方自负）付给甲方叁万捌仟元正，介绍费由甲方负责，房产证及租户合同交付乙方。本合同双方设定违约金额为捌万元正。甲方：刘生137*****2181张保权蔡文娥乙方：肖进仁130*****783中证人：王小妹2009年4月1日。签订合同后，原告陈述其于2009年4月14日向张保权现金交付购房款13.8万元。同日，张保权向原告出具《收据》，载明：今收齐麻章区金盛街65号房屋转买合同中款项13.8万元。收款人：张保权2009年4月14日。2009年4月14日，张保权、蔡文娥到湛江市公证处办理公证，两人出具《委托书》，内容：委托人：张保权，男，一九六一年九月十二日出生，现住广东省湛江市赤坎区**********。身份证号码：440************318。蔡文娥，女，一九六二年四月二十二日出生，现住址同上。身份证号码：440************325。受托人：肖进仁，男，一九七五年十月十四日出生，现住广东省雷州市***********。身份证号码：440************417。位于湛江市麻章城区*******屋及土地使用权是我俩夫妇的共有财产，有粤房地证字第06428**《房地产权证》及麻府国用（97）字第0000228号《国有土地使用证》为据。因我俩工作忙，现委托肖进仁为代理人，全权代表我俩，并以我俩的名义办理如下事项：一、办理上述房屋、土地使用权有偿转让过户手续，并签订房屋、土地使用权转让合同；二、办理物业交割手续，缴纳各项税费；三、办理水电安装、有线电视过户手续。受托人在上述授权范围内签署的一切有关文件，我俩均予以承认。委托期限：至上述委托事项办理完毕为止。委托人：张保权蔡文娥二00九年四月十四日。湛江市公证处于2009年4月14日出具（2009）湛证内字第594号公证书，内容：兹证明张保权（男，一九六一年九月十二日出生）与蔡文娥（女，一九六二年四月二十二日出生）于二00九年四月十四日来到我处，在我的面前，在前面的《委托书》上签名。广东省湛江市公证处（盖章）公证员：曹铁英二00九年四月十四日。另查明，在提供办理公证书的材料中，张保权、蔡文娥的身份证上载明的出生日期分别为1961年9月12日、1962年4月22日，结婚证上载明的出生日期分别为1961年9月10日、1962年4月10日，两者不相一致。再查明，被告梁汝秀因与张保权、蔡文娥民间借贷纠纷，本院于2019年7月26日作出（2019）粤0803民初1884号民事裁定书，查封张保权名下的上述65号房屋等财产。肖进仁对该民事裁定书不服，于2019年9月19日向本院提出执行异议。本院于2019年9月24日作出（2019）粤0803执异129号执行裁定书，驳回肖进仁的异议请求。肖进仁对该执行裁定书不服，向本院提起诉讼。根据原告的申请，证人蔡红波、江树才出庭作证。蔡红波陈述其自2007年起一直居住在麻章区金盛街56号房屋，其证明斜对面的邻居肖进仁自2009年起一直居住使用65号房屋至今。江树才陈述其自2002年起一直居住在麻章区金盛街68号房屋，其证明邻居肖进仁自2009年起一直居住使用65号房屋至今。被告对两个证人均没有发问。庭审中，原告提供王小妹的身份证复印件及证言主张于2009年3月由其与张保权的妹夫刘生一起介绍65号房屋买卖事宜与肖进仁，并于2009年4月达成协议签署合同并作公证委托，其全程参与见证。被告认为王小妹的证言前后矛盾，不予认可。被告抗辩《房产转卖合同书》上张保权、蔡文娥的签名是后来加上去的，但对此没有提供证据证明。被告抗辩收款《收据》也是后来补充出具的，但对此也没有提供证据证明。原告提供2009年6月至2019年10月居民生活、经营用水的流水清单主张65号房屋一直以肖进仁的名义缴纳水费以及以肖进仁妻子陈丽花缴纳水费、电费的部分扣款流水，65号房屋由其一直居住使用至今，被告对真实性无异议，但认为不能证明原告主张的事实。张保权对原告提供的证据均无异议。本院认为，本案属案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，原告肖进仁作为异议人，其如果要主张排除对65号房屋的执行，必须满足上述规定的四个条件。本案中，第一，原告肖进仁提供有其与第三人张保权、蔡文娥签订的《房产转卖合同书》，并对办理过户登记手续出具了委托书以及公证书，可相互印证在65号房屋出让时双方确已签订有合法有效的书面买卖合同。被告对合同书的真实性有异议，但没有能够提供证据予以反驳，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，对被告该抗辩不予采纳。其次，原产权人张保权认可已于2009年4月交付65号房屋给肖进仁，结合肖进仁提供其自2009年6月起已以其名义缴纳水费，与肖进仁无利害关系的两个证人出庭作证的证言，本院综合采信肖进仁在人民法院查封之前已合法占有使用65号房屋。第三，肖进仁已提供收款收据证明其已支付全部房款，张保权对此予以认可，被告虽有异议，但无法提供证据反驳，故本院对此予以采信。第四，肖进仁主张其在办理公证委托手续后，因第三人提供的身份证与结婚证上的出生日期有出入致无法办理过户登记手续，经审查，原告所主张与事实相符。被告以时间长达十年没有办理过户登记手续不符合常理为由，而推断系由于原告自身原因缺乏事实依据，且张保权对肖进仁主张的事实并不予否认，故本院对被告该抗辩不予采纳，认定肖进仁属非因买受人自身原因未办理过户登记情形。综上所述，本院认为肖进仁对65号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，依法不得执行65号房屋。关于肖进仁主张确认65号房屋归其所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，当事人只能通过变更登记的方式实现物权变动，不能通过裁判的方式取得物权。65号房屋现尚登记在张保权名下，肖进仁向张保权购买65号房屋，只是享有物权期待权。该实体权利虽可阻却执行，但买受人尚需要通过履行相关程序办理过户登记手续之后，才能取得房屋的所有权。故对原告肖进仁请求确认65号房屋归其所有，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行位于湛江市麻章城区******的房产；二、驳回原告肖进仁的其他诉讼请求。本案受理费3060元，由被告梁汝秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  余文晓人民陪审员  杨美芳人民陪审员  秦安安二〇二〇年二月十二日法官 助理  陈华盛书 记 员  唐鸿谋附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。