文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初27038号原告：皮山林，男，1993年12月16日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：胡露丹，重庆中域律师事务所律师。被告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市大兴区兴政街（科技大厦）****31-6，统一社会信用代码911101133530090944。法定代表人：韩光，董事长。委托诉讼代理人：张兵兵，男，1988年1月13日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：谭青松，男，1994年12月16日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告皮山林与被告北京美丽屋资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，并于2019年12月17日、2020年1月14日两次公开开庭进行了审理。原告皮山林的委托诉讼代理人胡露丹均到庭参加诉讼，被告北京美丽屋资产管理有限公司的委托诉讼代理人张兵兵到庭参加第一次审理、委托诉讼代理人谭青松到庭参加第二次审理，本案现已审理终结。原告皮山林起诉请求判令：1、解除原、被告之间于2018年6月22日签订的《重庆市房屋出租委托合同》；2、被告在合同解除后十五日内将房屋恢复原状，拆除其在房屋内添设的隔断，并将房屋返还原告；3、被告向原告支付租金19000元、违约金11305元。事实以及理由：2018年6月22日，原、被告双方签订《重庆市房屋出租委托合同》，约定原告将其所有的南岸区海棠溪街道南坪东路581号x栋x单元x-5号房屋交付被告全权办理出租事宜，合同对委托期限、租金标准、支付方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告未按时足额支付租金，至今尚欠原告租金19000元未付。原告经多次催收未果，为此特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告北京美丽屋资产管理有限公司答辩：被告在履行合同过程中并未存在违约行为，而是由于原告的违约行为，导致双方发生纠纷。原告将房屋交付被告委托管理后不久，被告即发现房屋存在返潮现象，被告的工作人员多次与原告沟通，希望原告出面解决，但原告均置之不理。被告认为原、被告双方系委托合同，原告委托被告将房屋对外出租、收取租金。由于房屋返潮严重且原告拒不整改，导致房屋状况恶化、导致被告无法对外出租，因此也没有收到租金。因为被告没有收到租金，也不能向原告支付租金。因此，被告认为自己没有违约行为，不应当赔偿原告租金损失或者违约金。被告同意解除合同，对于房屋内添设的隔断被告愿意无偿赠送与原告，但被告不同意自行拆除。综上，请求人民法院依法判决。本院经审理查明如下事实：南岸区海棠溪街道南坪东路581号x栋x单元x-5号房屋，系原告购买的二手房，原告于2018年4月13日取得不动产权登记手续。该房屋的原始结构为两室一厅，原告购买该房屋时，房屋属于已装修完成使用多年、墙体已经存在部分修复状况，但未显示存在返潮迹象。原告购买该房屋后未居住使用、未重新装修，一直空置至将房屋交付被告为止。2018年6月22日，原、被告双方签订《重庆市房屋出租委托合同》，约定了如下条款：第一条“房屋基本情况”及合同前言的综合内容：甲方（原告）将坐落于南岸区海棠溪街道南坪东路581号x栋x单元x-5号的房屋，建筑面积62.74平方米，委托乙方进行管理，甲方允许房屋常住人数6人，使用性质为居住。第二条“甲方授权乙方的权限”：1、代甲方管理出租房屋及与出租事项有关的联络、接洽等事宜；2、甲方同意乙方在房屋出租时与房屋使用人签署与该房屋出租使用相关的法律文件；3、甲方允许乙方或承租人在不破坏房屋主体结构下对房屋进行装修、装饰或添置新物，具体为允许乙方增添1间房屋，合同期满后拆除隔断；4、甲方同意乙方对该房屋进行维护、维修、保洁、查验等增值服务并收取承租人的相应费用；5、甲方同意预留乙方免租期作为乙方装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内甲方不收取租金。第四条“委托期限、免租期、租金标准及支付方式”：1、甲方授权乙方的期限为：（1）2018年6月22日至2019年9月21日为免租期；（2）委托期限自2018年9月22日至2021年9月21日；（3）2019年9月22日至2019年10月21日为免租期。甲方应于2018年6月22日将房屋交付乙方。2、租金标准为1900元/月，乙方按季度支付与甲方，第一季度租金5700元于2018年6月25日支付，之后按每季度方式在每季度最后一个月的22日支付。第五条“房屋及附属设施的维护”：1、出租委托期内房屋内主体结构，甲方自装防水、电路、水路管道、房屋自带壁挂炉因自然老化导致的损坏及一切责任均由甲方承担，或者由乙方负责修理更换，甲方承担全部费用；2、出租委托期内房屋及附属设施因人为所导致的损坏均由乙方负责并承担全部费用。第七条“合同的解除”：……（三）甲方有以下情形之一的，乙方有权单方解除合同：3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的；6、因隐瞒房屋重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患，影响乙方对外出租或承租人居住的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达5日的。第八条“违约责任”：甲方有第七条第（三）款情形之一的，视为甲方违约，应按合同总租金的17%向乙方支付违约金；乙方有第七条第（四）款情形之一的视为乙方违约，应按合同总租金的17%向甲方支付违约金。如甲方违约或甲方因拆迁终止合同时，还需按照300元×建筑面积的标准，赔偿乙方为屋内添置的设施物品及装修费用。《重庆市房屋出租委托合同》签订当日，原告将房屋交付被告，被告于2018年6月23日向原告支付租金5700元。之后被告于2019年12月17日向原告支付租金3800元，除此以外被告未再向原告支付过任何费用。被告接收房屋后，在客厅内增设隔断，使得客厅内合围形成一间卧室用以出租使用。被告接收房屋后，还对墙体进行了粉刷，并另行增添了用于出租使用的生活设施、设备。被告在客厅增设隔断后不久，客厅部分位置的墙角出现返潮、霉变现象，其中客厅的原始墙体返潮、霉变状况较轻；被告在客厅内新增隔断的墙角返潮、霉变状况较重，但房屋其他位置未出现返潮状况。2018年11月，被告即以房屋返潮严重，导致房屋无法继续对外出租为由，要求原告赔偿损失；原告认为返潮是由于被告在客厅内增设隔断导致房屋通风不畅所致，且房屋一直有人承租，被告提出的要求不合理为由，拒绝被告提出的赔偿要求，由此双方发生纠纷。之后被告未再向原告支付房租，原告为此于2019年11月4日向本院提起诉讼。本案在审理过程中，被告称案涉房屋于2019年6月之后即无法对外出租。但原告为反驳被告所称的，房屋无法出租的陈述，向本院举示了该房屋的电费清单。该电费清单显示，案涉房屋在2019年的第1、3、5、7、9、11月分别产生电费78.52元、50.44元、68.64元、84.24元、268.33元、111.81元。庭审中，原告明确其起诉要求被告支付房租19000元仅计算至2019年10月22日。上述事实，有原告举示的不动产权登记证书、《重庆市房屋出租委托合同》、被告持有的《重庆市房屋出租委托合同》文本照片、电费清单，被告举示的微信聊天记录截图、付款回单、案涉房屋状况视频，以及双方当事人陈述等证据在卷为凭，经庭审查证属实，可以采信。本院认为：原告与被告签订的《重庆市房屋出租委托合同》，是双方当事人真实意思表示。对于合同的性质，原告认为系房屋租赁合同，被告则辩称是委托合同。该合同虽然约定内容为原告委托被告出租房屋，但从合同允许被告改造、重新装饰房屋，允许被告自行出租，赋予被告免租期，原告对于承租对象、承租租金等不享有决定的权利，被告直接以固定金额、固定期限向原告支付租金的条款来看，该合同实质上是原告与被告签订的房屋租赁合同，其中涉及部分委托条款并不影响合同性质。根据《重庆市房屋出租委托合同》的约定，被告应当按月向原告支付租金1900元，同时被告在租赁期限内自主经营，自主决定对该房屋进行出租。原告已经将房屋交付被告使用，因此被告负有按约向原告支付租金的合同义务。本案的争议焦点，在于在合同履行期限内，谁存在违约行为，应当对合同不能继续履行的法律后果承担违约责任。根据客观事实可以得知，被告未按照合同约定，按时足额向原告支付租金。假如被告拒绝支付租金的行为没有正当依据，则被告的行为构成违约。被告认为其拒绝支付租金的行为具有的正当理由，是其向原告承租的房屋存在严重的返潮现象，导致房屋无法居住使用、长期空置。对此，基于以下几点理由，本院认为被告的主张不符合客观事实，没有法律依据：1、原告交付被告的房屋，系原告购买不久的二手房。原告购买该房屋之前，该房屋已经建成并装修使用多年，因此该房屋是否存在严重的返潮现象，在原告购买房屋之前即应当得以明确的体现。从庭审中双方当事人的陈述可知，原告购买该房屋大约3个月即交付被告经营使用，原告购买房屋后未重新装修、未居住使用。由此可以得知，被告在接收该房屋之时，所查看到的房屋状况，是原告购买之间已经长期存续的房屋状况。因此，原、被告双方在交接房屋之时，并未发现该房屋有严重的返潮状况，即可以得知该房屋自身并非即原本存在此问题。2、从被告在原告起诉后拍摄的房屋现状视频可以得知，被告接收房屋，对房屋进行改造后出现的返潮迹象，只出现在被告改造区域，即客厅位置。而被告未改造的区域，如原有的两个卧室，并未出现返潮迹象。由此可以得知，返潮状况的出现，与被告对房屋结构改造有关。3、从被告拍摄的房屋现状视频来看，返潮位置均位于墙角，其对于房屋的居住使用具有一定的影响，但远不足以导致该房屋无法居住使用。并且从原告所举示的房屋电费清单也可以得知，该房屋至少在2019年内，一直都有人居住使用，该房屋并不存在无法居住使用的情形。综上所述，原告租赁与被告经营的房屋，在交付被告使用之后出现的返潮问题，并非该房屋本身自带的缺陷，而是与被告对房屋的改造有关，返潮问题的出现不属于应当由原告承担的责任。并且，返潮的程度并未导致该房屋无法居住使用，被告接收房屋后，自始至终均有人向被告承租房屋。因此，被告主张原告存在违约行为的理由，没有事实基础和法律依据；被告拒绝向原告支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。原告起诉要求解除与被告之间签订的《重庆市房屋出租委托合同》，对此被告亦同意解除，基于双方当事人的合意，本院判决解除《重庆市房屋出租委托合同》。合同解除的法律后果是返还财产、恢复原状、赔偿损失。已如前所述，导致合同无法继续履行的原因，在于被告的违约行为。因此，被告负有将其承租的房屋恢复原状的法定义务。现原告起诉要求被告拆除房屋内的隔断，并返还房屋，其诉讼请求的实质是恢复原状并返还财产，原告的此项诉讼请求具有法律和事实依据，本院予以支持。原告起诉要求被告支付截至2019年10月22日的房租19000元，但自2018年6月22日原、被告双方签订《重庆市房屋出租委托合同》之时起至2019年10月22日共计16个月，扣除合同两次约定的免租期4个月后，被告需要向原告支付房租的期限为12个月，按照租金标准，被告总共需向原告支付房租22800元，被告两次累计向原告支付9500元，被告还需向原告支付房租13300元。关于违约金。原告起诉要求被告支付的违约金11305元，是根据《重庆市房屋出租委托合同》第八条的约定，以全部三年的租金总和为基数，按17%计算所得。《重庆市房屋出租委托合同》约定租金标准为1900元/月，租赁期限为36个月，其中存在4个月的免租期，即违约金的限额应当为10336元（1900元/月×32个月×17%）。但本院认为，《重庆市房屋出租委托合同》所约定的违约金计算方式按固定标准计算存有不当，当被告及时向原告交付房屋时，固定金额的违约金将明显高于原告实际损失。对此，本院酌情主张违约金参照租金标准计算3个月即5700元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告皮山林与被告北京美丽屋资产管理有限公司之间于2018年6月22日签订的《重庆市房屋出租委托合同》；二、限被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效后十五日内，拆除南岸区海棠溪街道南坪东路581号x栋x单元x-5号房屋内增设于客厅位置的隔断，并在期限内将房屋返还原告皮山林；三、限被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效后十五日内，向原告皮山林支付截至2019年10月22日欠付的租金13300元，并支付违约金5700元，共计19000元；四、驳回原告皮山林的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取279元，由被告北京美丽屋资产管理有限公司负担137元，原告皮山林自行负担142元（此款原告皮山林已交纳，限被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效后十五日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  罗阳清二〇二〇年二月十九日书记员  桂 林