广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初1516号原告：张冬珠，女，1976年12月18日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：陈胜元，广东鹏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：马锐，广东鹏港律师事务所律师。被告：刘元海，男，1974年7月8日出生，汉族，户籍地湖北省阳新县，被告：黄守疆，男，1964年9月1日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县，被告：深圳市惠标城贸易有限公司，住所地深圳市龙岗区吉华街道上水花园41栋401。法定代表人：刘秀连，总经理。委托诉讼代理人：陈少凤，广东深誉律师事务所律师。被告：深圳市中亨贸易有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗街道同乐社区深汕路374号建材市场104号档口。法定代表人：陆少港。被告：惠东县稔山镇盐灶背村民委员会，住所地广东省惠州市惠东县稔山镇盐灶背。法定代表人：黄芝广。委托诉讼代理人：黄守柱，系村总支部副书记。原告张冬珠与被告刘元海、黄守疆、深圳市惠标城贸易有限公司（以下简称惠标城公司）、深圳市中亨贸易有限公司（以下简称中亨公司）、惠东县稔山镇盐灶背村民委员会（以下简称盐灶背村委）合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张冬珠的委托诉讼代理人马锐，被告刘元海、黄守疆、被告盐灶背村委的委托诉讼代理人黄守柱到庭参加诉讼，被告惠标城公司、中亨公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张冬珠向本院提出诉讼请求：一、判定原告与被告签订的合同无效；二、被告对原告的购房款项140500元承担连带返还责任；三、本案原告为维权所支付的相关费用，包括：律师费、担保费、保全费、诉讼费等由被告承担。事实与理由：2017年3月6日，原告与刘元海签订了《合作建房合同》，双方约定以刘元海出地，原告出资的方式，建造“海岸居”C栋第12层1203房，建筑面积约80.39平方米。原告分期向被告支付购房款，截止目前原告已付140500元。2018年4月12日，“海岸居”因被认定为违建被县政府下达文件进行强制拆除，造成原告的重大经济损失，原告的损失应由5被告共同承担，理由如下：一、原告与刘元海签署的《合作建房合同》实质为房屋买卖合同。从合同约定的内容来看，双方的真实目的是一方提供资金并分配建成后固定数量的房屋，另一方提供土地使用权取得房屋的增值及其他利益，符合《国有土地使用权纠纷司法解释》第二十五条规定的名为合作实为买卖的情形；刘元海在合作的过程中，并未将原告介绍给其他的合伙人，也未组织与其他合伙人商讨合伙事宜，原告也未参与土地的整合、土地平整、房屋施工等各项工作，也不清楚各项费用开支，故原告与刘元海之间应当认定为房屋买卖关系，原告是购买人，刘元海是出售人；刘元海未获取涉案土地兴建商品房的相关资质而与原告签订的买卖合同属于无效合同，据以《合同法》的相关规定，刘元海应当返还原告支付的合同款项。二、黄守疆与非本集体成员的本案刘元海签订《合作建房协议书》：约定以刘元海出资，村民出地的方式在涉案土地进行建房。已然成为涉案土地特定部分的合作开发商，应当对返还原告购房款承担连带责任。三、被告惠标城公司、中亨公司为开发商的实际收款单位，据以《合同法》规定的履行治愈规则，原告与被告惠标城公司、被告中亨公司之间在本案中系存在买卖合同关系；即使原告与被告惠标城公司、中亨公司之间不存在直接的买卖合同关系，但被告惠标城公司、中亨公司的收款行为，已表明其知晓该款项的来源及所依附的合同事项，作为代为收受房款的主体，其代理行为已符合《民法总则》第一百六十七条之规定。综上，无论被告惠标城公司、中亨公司系作为《合作建房协议书》的实际卖方，还是仅作为收取房款的代理方，都应对返还原告的购房款与其他被告承担连带责任。四、被告盐灶背村委出具的《无土地纠纷证明》，在记载内容上并不明确，证明记载的“自有土地”未明确表述系属自留地还是承包用地，但无论是自留地还是承包用地，根据《土地管理法》的规定，均不能用于非农建设；该证明在形式上也极不规范，仅有公章落款，却无相关负责人予以签字确认。这表明被告盐灶背村委出具的证明已存在重大瑕疵，不仅如此，更为严重的是，该份证明的形成时间是在2016年9月26日，晚于“海岸居”开发建设时间，这足以表明，被告盐灶背村委已明知涉案土地已用于非农建设，也已明知《无土地纠纷证明》的用途，即作为其他被告向原告宣传销售的“官方合法性”外衣，而被告盐灶背村委仍违法予以出具，导致《无土地纠纷证明》成为诱导原告签订合同进而遭受重大损失的极大诱因。根据我国《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定：村委会是基层群众性自治组织，实行民主选举、决策、管理、监督等职能。被告盐灶背村委出具的《无土地纠纷证明》，就是行使其民主管理职能。又因村委不属于行政主体，根据《民法总则》的第九十六条、第一百零一条规定村民委员会作为基层群众自治组织为特别法人，其具有民事活动的资格。即村委的行为是民事行为，又根据权利义务相统一的原则，其具有承担民事责任的主体资格。所以，被告盐灶背村委应当与其他被告对原告的损失承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的全部诉请。被告刘元海辩称，1、我方与原告实质是房屋买卖关系，在合同签订时双方均存在过错；2、我方与原告签订的合作建房协议可以看出原告对涉案房屋的属性是明知的，并且愿意以远低于市场价格与原告进行房屋买卖，本案涉案房屋的均价是2000多元/平方米，大概是周边市场价格的五分之一，说明原告是自愿承担相关风险的，签合同时，原告未要求被告向其出示房地产开发相关手续及证件，双方均存在过错，依据合同法的规定，双方因各自过错造成的损失由双方各自承担。3、涉案地块是村民提供，并在协议中明确涉案地块的相关手续由村民负责，涉案地皮无产纠纷，最后该房屋落成后共享收益。再者，房屋修建时、竣工后我方并未受到任何相关地块的行政处罚或告文件，我方对涉案地块的手续问题并不知情，且依据各方签订的协议，该地块由七位村民，我方始终不存在恶意。4、针对原告第四项诉请，原告没有就相关费用提供相关的合同及发票，没有事实依据。原被告双方没有就款项的承担进行约定，也没有相关法律固定，是没有法律依据。被告黄守疆辩称，与我无关。被告惠标城公司辩称，1、本案原告提交的合作建房协议书及收据证明了本案合同的交易双方未刘元海及原告，惠标城公司不是本案合同相对方，本案案由为合同纠纷，根据合同相对性原则，原告应当向刘元海主张权利。2、惠标城公司并非是刘元海的代理人，原告与刘元海的交易行为是双方自行完成的，本案刘元海的收款过程中，向洪炯虎借用了惠标城的POS机收取了原告的10000元的款项，时候洪炯虎已经将收取的10000元还给了刘元海，惠标城并未实际取得款项。3、本案合同无效的原因是原告与刘元海违法合作建房或违法买卖房屋导致，与使用惠标城POS机收取款项并无关系，原告与刘元海应当根据双方过错对各方的损失承担责任，原告作为成年人，应当知道合法的房屋应当具备五证，3000元左右在惠州是买不到房的，双方采取合作建房的方式掩盖房屋买卖合同的事实，可以证实原告清楚知道该地块及房屋的实际情况，原告知道房子是违法建筑还进行合建或购买，其对合同无效及各方的损失时存在过错的，应当根据过错程度责任。综上，原告要求惠标城承担连带责任无事实及法律依据。被告盐灶背村委辩称，一、答辩人出具《证明》并非原告所称的超越职权的过错行为。答辩人虽出具了证明，但根据该证明载明的内容可知，答辩人仅对村民黄守疆、黄守力包产到户的自有土地不存在纠纷的情况进行说明，出具该证明并没有违反法律、法规的禁止性、强制性规定。二、本案所涉房的建房、买卖等违法行为与代办人出具证明无任何法律上的因果关系。答辩人出具的证明内容及文义并没有任何同意或许可违法用地、违法建设或违法买卖的意思表示，答辩人更没有预料或支持到后来发生的大规模小产权房的建设和销售违法行为，故此，两者之间没有法律上的因果关系，原告要求答辩人因此成都连带退款责任毫无依据。且上述证明能让普通购房者直系所购房屋的土地性质，能起到告知和警示作用。综上，应驳回原告对答辩人的诉请。原告围绕其诉讼请求，提交了以下证据：1、原告与刘元海签订的《合作建房协议书》；2、盐灶背村委证明；3、被告刘元海与被告黄守疆、案外人黄守力签订的《合作建房协议书》；4、收据。被告刘元海、黄守疆、惠标城公司、中亨公司、盐灶背村委均未向本院提交证据。本院在另案中依职权调取的证据：1、国土行政部门对涉案土地的性质情况的相关函件；2、国土行政部门对涉案建筑物的拆除通知书及县政府会议纪要；3、深圳市律师协议会调取深律纪处字第（2018）46号处罚决定书。本院依法组织当事人对证据进行交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院认定事实如下：2016年9月13日，被告刘元海（乙方）与被告黄守疆（甲方）签订《合作建房协议书》，主要约定：甲方将位于惠东县××山盐灶××村小盐田有宅基地约4600平方米，占地面积约3000平方米，经甲、乙双方自愿形式，乙方出资在该地上建设三栋十六层楼房，协商如下：一、合建方式：甲方提供地皮、乙方出资建房，楼房产权分配：分三栋建筑具体分配如下：乙方负责建好一栋靠公路边（南面）占地面积约900平方十六层楼房给甲方，其他两栋产权归乙方所有，其能建的楼层高度不受甲方限制。二、甲、乙双方履行义务及权利：1、甲方义务：甲方提供地皮村里出具有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，无偿协调周边关系……2、乙方义务：乙方负责出资建筑该楼房的全部土建工程，保证质量，……甲方按比例分配的房屋交房要求与乙方的楼房一致，乙方按比例分配的房屋，乙方对房屋享有转让、出租、销售及赠与的权利。三、合作建房产权期限：房屋使用权期按国家有关规定未70年，70年后盖合同自动终止，地上所有建筑物归甲方所有。如中途征收楼房时，征收价格必须双方协商一致，并签字同意方可进行征收。所得征收款按甲、乙双方分的房屋面积比例分配。……刘元海在甲方处签名并捺印，被告黄守疆及案外人黄守力在乙方处签名并捺印。2016年9月26日，被告盐灶背村委出具《证明》，证明主要内容：兹有我村委会上围村村民黄守疆，男，身份证，黄守力，男，身份证，兄弟兹有土地共3500平方米，设置界限东向新街道，南向环大公路，西向河边，北靠黄文良土地。此地不存在纠纷，情况属实。2017年3月6日，被告刘元海（甲方）与被告张冬珠（乙方）就合作兴建位于惠东县××盐灶××村小盐田“海岸居”签订《合作建房合同》，主要约定：一、甲、乙双方合作统筹兴建的合作建房项目位于惠东县××盐灶××村小盐田，占地面积4600平方米，占地可建筑面积约3000平方米，楼名定为海岸居，高约十六层。二、经审核，乙方应分担房屋建造费241000元以收据为凭。建好后分的C栋第十二层1203房，建筑面积约80.39平方米的所有权和使用权。三、本合同签订之日，乙方须先付定金20000元，十天内付至全款的50%计120500元（包括定金）；2017年4月15日前付全款的30%，计72300元；外墙做好付清全款，计48200元。甲方收到全部建房款后乙方对上诉房屋拥有七十年所有权权和使用权。在使用期限内，乙方有权对该房房产进行出租、转让、抵押、赠送、继承等，甲方无权干涉。……五、在政策条件允许情况下，甲方协助乙方办理产权证，但办理产权证所需一切费用（含补地价款）由乙方负责。……八、甲方保证上述物业没有抵押、贷款的行为，并不存在其他纠纷，否则由此产生后果由甲方承担。九、本楼房如遇政府或发展商征收、拆迁，乙方所属物业的补偿归乙方所有（或按乙方所占本栋楼房面积比例分配）。……合同未载明签订时间。2017年3月6日，被告刘元海出具两张内容均为“今收到张冬珠交来《海岸居》合作建房款C栋1203房定金10000元”的《收据》交原告收，共20000元。2017年3月26日，被告刘元海出具内容为“今收到张冬珠交来《海岸居》合作建房款C栋1203房合作建房款20000元”收据给原告收执。原告提交3张银联签购单主张已支付款项，其中2张收款方为中亨公司，收款时间为2017年3月14日，合计交易金额为100500元，1张收款方为惠标城公司，金额为10000元。庭审中，原告放弃向案外人黄守力主张权利，自认共支付140500元购房款，其中POS机刷卡支付110500元，现金支付30000元，惠标城的10000元是定金。被告刘元海称，确认收到收据上的金额,收到的款项用于房屋建设，借用惠标城及中亨公司的POS机刷卡，款项实际由其收取；其只是一个工头，案涉地块的相关手续都是当地村民负责的，负责规划，不清楚土地的性质；第一份协议是与被告黄守疆及案外人黄守力共同签订；“海岸居”一共有十一栋，已经建好了十栋，其中1、2、3、5栋是我自己直接建的，1、2、3栋也即是A、B、C栋；与黄守疆是合作关系，黄守疆是1、2、3栋的地皮主，刘元海出资，建好1栋分给黄守疆，2、3栋为刘元海的，1栋建16层，16层以上黄守疆占35%，刘元海占65%；张绪军是刘元海的外甥，他是工地做财务，很多事情委托他去办理。黄守疆确认与刘元海是合作关系，1栋归黄守疆所有，涉案地块是其家的承包地，黄守力是其弟弟。案涉房产所在的“海岸居”因涉及违法用地、违法建设已于2018年4月12日被行政职能部门启动整体清拆程序，“海岸居”楼盘在原告提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。另查一，被告惠标城公司系于2013年6月20日注册成立的有限责任公司，法定代表人原为蔡浩，2019年4月16日法定代表人变更为刘秀连，登记股东为蔡浩（96.5%）、蔡标（3.5%），经营范围：钢材、建筑材料的销售，国内贸易，货物及技术进出口。被告中亨公司系于2012年1月9日注册成立的有限责任公司（自然人独资），法定代表人为陈少港，经营范围为建筑材料、装饰材料、电子产品等。另查二，被告刘元海、黄守疆因涉嫌犯非法倒卖土地使用权罪，广东省惠东县人民检察院于2018年10月9日向本院提起公诉，本院于2020年1月17日作出（2018）粤1323刑初720号刑事判决书，以非法倒卖土地使用权罪，依法判处刘元海有期徒刑六年；以非法转让土地使用权罪，依法判处黄守疆有期徒刑五年。截至本案判决作出之日，该刑事判决尚未发生法律效力。本院认为，本案原告与被告刘元海签订的《合作建房协议书》，从合同内容看是将案涉“海岸居”C#楼第六层601号这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告刘元海之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。本案属涉港案件，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”的规定，在准据法问题上应参照涉外案件处理。案涉合同的履行地发生在我国内地，当事人选择准据法适用内地法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案应适用与合同具有最密切联系的法律即我国内地法律作为准据法。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案原告与被告刘元海签订的《合作建房合同》的效力；二、被告刘元海、黄守疆、惠标城公司、中亨公司、盐灶背村委否向原告连带返还购房款。关于原告与被告刘元海签订涉案《合作建房合同》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《合作建房合同》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，上述《合作建房合同》应为无效合同。关于被告刘元海、黄守疆、惠标城公司、中亨公司、盐灶背村委应否向原告连带返还购房款的问题。被告刘元海作为无效合同的相对方，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，对原告实际支付的购房款，被告刘元海出具收据并确认收到收据中记载的款项即40000元，原告提交收款方为中亨公司的银联签购单主张用POS机刷卡支付100500元购房款，收款方为惠城标公司银联签购单主张用POS机刷卡支付10000元定金，被告未提交相反证据予以反驳，原告主张本院予以支持，被告刘元海应予以返还140500元。被告刘元海与被告黄守疆合作建设涉案“海岸居”C#楼房产，双方系个人合伙关系，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。据此，被告黄守疆应对其与刘元海的合作之债即涉案140500元购房款的返还承担连带责任。被告刘元海陈述是借用惠标城公司、中亨公司的POS机刷卡，款项由其实际使用支配，原告诉请被告惠标城公司、中亨公司承担连带还款责任，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。被告盐灶背村委亦非合同相对方，亦未获得涉案款项利益，故对原告诉请被告盐灶背村委承担还款责任本院亦不予支持。关于被告应否承担原告为维权所支付的费用问题。因是否聘请律师代理是原告自由选择的权利，在无约定该费用由被告承担及原告未完成举证责任的情况下，原告的该项诉请无事实依据，本院不予支持。至于担保费、保全费，因原告并未提出财产保全措施，原告该请求无事实依据，本院不予支持。综上，当事人诉辩意见，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。被告惠标城公司、中亨公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可作缺席判决。综上，本案经审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：一、确认原告张冬珠与被告刘元海于2017年3月6日签订的《合作建房合同》无效。二、被告刘元海、黄守疆于本判决发生法律效力之日起10日内向原告张冬珠连带返还购房款140500元。三、驳回原告张冬珠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3110元（原告张冬珠已申请缓缴），由被告刘元海、黄守疆连带负担。如不服本判决，原告张冬珠可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  黄新娣审判员  罗晓燕审判员  王雪良二〇二〇年二月二十七日法官助理叶璐书记员陈建丽