河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终5364号上诉人（原审被告）：闫丽红，女，汉族，1976年10月20日出生，住河南省获嘉县。委托诉讼代理人：冯红兰，河南博苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨扬，男，汉族，1986年9月6日出生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：王同斌，男，汉族，1972年12月31日出生，住河南省获嘉县城区。上诉人闫丽红因与被上诉人杨扬、王同斌租赁合同纠纷一案，不服河南省获嘉县人民法院（2019）豫0724民初934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人闫丽红及其委托诉讼代理人冯红兰，被上诉人杨扬、王同斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人闫丽红上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、租赁合同不存在《合同法》第94条规定的法定解除情形。1、获嘉县史庄镇西永安村回收土地的行为不属于不可抗力。一审法院以被上诉人提交的获嘉县史庄镇政府印发的一份通知和获嘉县史庄镇西永安村民委员会出具的证明，认定不可抗力是错误的。获嘉县史庄镇西永安村村民委员会私自收回租赁土地的行为是侵权行为。2、案外第三人的侵权行为不是法定解除情形。二、一审法院判决上诉人退还未到期租金的行为没有事实和法律依据。1、案外第三人的侵权行为,是导致被上诉人租赁土地无法使用的直接根本原因。上诉人与获嘉县史庄镇西永安村村民委员会签订了《租赁协议》。租赁期限为二十年，到2033年7月31日到期。之后，经村委会同意，上诉人将部分土地转租给被上诉人杨扬和王同斌，并签订书面的《土地租赁协议》。2019年2月28日，被上诉人在上诉人与村委会的租赁协议尚未解除的情形下，未经上诉人同意，私下与村委会达成协议并取得补偿款之后，搬离涉案土地。2、上诉人与被上诉人签订的租赁协议中明确约定,只有在因国家政策原因导致土地被征收、征用的前提下,上诉人才应当返还其未到期的租金。一审中，被上诉人提交的所有证据均不能证明是因为国家政策原因导致土地被征收征用，依照双方签订的租赁合同，被上诉人无权要求上诉人退还未到期租金。被上诉人杨扬辩称：1、杨扬在接到获嘉县史庄镇西永安村委会将涉案场地征用的通知及限期办理通知后，及时告知闫丽红，闫丽红置之不理，让被上诉人与政府及村委会抗衡、自行解决。违反双方签订的土地租赁协议第七条。2、获嘉县史庄村西永安村委会相关人员在征收过程中，对场地进行断电、换锁等，导致被上诉人无法正常使用，被迫搬离。所赔偿的7万元是被上诉人在场地内投入的围挡及厂棚的实际投入费用，在村委会出具的证明中对此有明确描述。3、被上诉人搬离该场地并非自愿，村委会相关人员说，赔偿7万元是被上诉人投入物品的价值金额，剩余租金交给谁让谁退。被上诉人王同斌辩称：1、被上诉人与上诉人签订的租赁合同合法有效。2、被上诉人已经按照合同全面履行义务，按期、足额向上诉人交纳了19年的租赁费，并在租赁期间对租赁物进行合理的使用。3、上诉人未按合同约定履行义务，应承担违约责任。合同法第228条明确规定了出租人的权利瑕疵担保义务。本案中，上诉人作为出租人，既要保证租赁物本身符合租赁合同的用途，也要保证租赁物不受到第三人的干扰。被上诉人只租赁了4年便无法使用该土地，根据上述规定和公平原则，上诉人应当返还二被上诉人剩余租赁费用。4、双方签订租赁合同的基础是上诉人与西永安村民委员会签订的租赁合同，通过被上诉人提交的证据，西永安村民委员会已将案涉土地收回，上诉人已经丧失了对该土地的租赁权利，应当返还剩余租赁费。综上，上诉人的上诉没有依据，请求依法驳回。原审原告杨扬、王同斌向一审法院起诉请求：1、依法解除杨扬、王同斌与闫丽红所签订的《土地租赁协议》；2、闫丽红依法退还：（1）杨扬、王同斌未到期的租赁费384500元；（2）合同内的场地院墙维修费、更换大门、院内土地平整机械费（机械费、人工费、购买砖渣等）、水井修复、房屋漏水修缮等22500元；（3）合同约定的违约金47880元；3、闫丽红承担本案诉讼费、保全费、保函费等费用。一审法院认定事实：2014年7月25日，杨扬、王同斌与闫丽红经协商一致签订了一份《土地租赁协议》，协议约定：1、闫丽红自愿将其租赁西永安村民委员会西南地获武路西侧（原工程公司料场）的土地带围墙约十五亩建设用地及大门和出路（以附图为准）租赁给杨扬、王同斌使用，其中大门西侧五间房屋按照总价21200元一次性支付，房屋归杨扬、王同斌所有，杨扬、王同斌不再向甲方支付费用。2、租赁期限为十九年，从2014年8月1日至2033年7月31日止：租赁费每年、每亩1680元，大写壹仟陆百捌拾元整，十九年租赁费共计478800元，大写肆拾柒万捌仟捌佰元整。3、闫丽红应在本协议生效时将上述土地和房屋交付乙方使用；杨扬、王同斌应在本协议生效后十五日内一次性向闫丽红支付全部租赁费共计五十万元。4、杨扬、王同斌在租赁期限内有自主经营权，闫丽红不得进行干涉，如因闫丽红原因影响杨扬、王同斌的正常经营，由闫丽红负责处理，给杨扬、王同斌所造成的损失由闫丽红负责赔偿。5、在租赁期限内，如因国家政策等原因导致将该块土地或房屋被依法征收或征用，闫丽红应在该块土地被征收或征用后15日将杨扬、王同斌未到期的租赁费按每年、每亩1680元退还给杨扬、王同斌；因该块土地所得的地上附着物补偿款及搬迁安置费用等归杨扬、王同斌所有。9、本协议生效后，甲乙双方应按协议约定全面履行，如一方违约，应向对方支付总租赁费10%的违约金。协议生效后，杨扬、王同斌按协议约定向闫丽红支付了全部租赁费五十万元，闫丽红将土地和房屋交付杨扬、王同斌使用。2018年12月份，为了落实县政府招商引资项目，发展当地经济，获嘉县史庄镇人民政府经研究，获嘉县史庄镇西永安村民委员会决定将西永安村西南地料场大院的土地使用权收回，并切断该院内电源；杨扬、王同斌随即和闫丽红联系解除合同并要求退还未到期的租赁费及其它相关费用，并且杨扬、王同斌于2019年2月28日前搬离，不再使用该块土地。获嘉县史庄镇西永安村村民委员会将地上的围挡及厂棚的补偿款7万元补偿给杨扬、王同斌。此后，杨扬、王同斌又多次和闫丽红协商未果，故杨扬、王同斌具状诉至该院，诉讼请求：1、要求依法解除杨扬、王同斌与闫丽红所签订的《土地租赁协议》；2、要求闫丽红依法退还：（1）、杨扬、王同斌未到期的租赁费384500元；（2）、合同内的场地院墙维修费、更换大门、院内土地平整机械费（机械费、人工费、购买砖渣等）、水井修复、房屋漏水修缮等22500元；（3）、合同约定的违约金47880元；3、要求闫丽红承担本案诉讼费、保全费、保函费等费用。一审法院认为，杨扬、王同斌与闫丽红签订的《土地租赁协议》合法有效，双方应当按照协议约定履行合同。2018年12月份，为了落实县政府招商引资项目，发展当地经济，获嘉县史庄镇人民政府经研究，获嘉县史庄镇西永安村村民委员会决定将西永安村西南地料场大院的土地使用权收回，并切断该院内电源。杨扬、王同斌于2019年2月28日前搬离，不再使用该块土地。本案的案涉土地的所有权人××县××西永安村村民委员会收回土地导致杨扬、王同斌与闫丽红签订的合同不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》的规定，杨扬、王同斌有权解除合同。故该院对杨扬、王同斌要求依法解除杨扬、王同斌与闫丽红所签订的《土地租赁协议》的诉讼请求予以支持。杨扬、王同斌与闫丽红签订的《土地租赁协议》约定租赁期限为十九年，从2014年8月1日至2033年7月31日止，租赁费每年每亩1680元，19年租赁费共计478800元。478800元÷19年÷12月=2100元/月。租赁合同未到期时间从2019年3月1日到2033年7月31日共计173个月，即未到期租赁费：2100元/月×173月=363300元。杨扬、王同斌与闫丽红合同解除后，闫丽红应退还杨扬、王同斌未到期的租赁费363300元。获嘉县史庄镇西永安村村民委员会将地上的围挡及厂棚的补偿款7万元补偿给杨扬、王同斌，故该院对杨扬、王同斌要求闫丽红给付五间房屋补偿款21200元的诉讼请求不予支持。杨扬、王同斌要求闫丽红给付合同内的场地院墙维修费、更换大门、院内土地平整机械费（机械费、人工费、购买砖渣等）、水井修复、房屋漏水修缮等22500元，但杨扬、王同斌并未向该院提交充分证据证明其有上述损失的金额，该院对杨扬、王同斌的该诉讼请求不予支持。本案的土地租赁合同因案涉土地的所有权人××县××西永安村村民委员会收回土地导致，租赁合同的签订双方均未违约。闫丽红没有不履行合同的故意，而是事实上履行不能，闫丽红不存在违约行为，故不应向杨扬、王同斌承担违约责任。该院对杨扬、王同斌要求闫丽红承担违约金47880元的诉讼请求不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决：一、解除杨扬、王同斌与闫丽红2014年7月25日签订的《土地租赁协议》。二、闫丽红应于判决生效后三日内向杨扬、王同斌返还未到期租赁费363300元。三、驳回杨扬、王同斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8138元，由杨扬、王同斌承担1638元，闫丽红承担6500元。本院二审期间，闫丽红为证明其主张，提交了以下证据：1、新乡市联讯实业有限公司的企业基本信息，2、租赁合同所涉及土地的现状照片，拍摄时间为一审判决之后。上述证据证明：1、本案并不涉及因国家政策原因的征收征用情形，也不存合同约定的上诉人退还被上诉人租赁费的情形；2、从证据1企业成立经营时间、住址、企业类型属性等可以看出，存在第三人侵犯上诉人与被上诉人土地使用权的侵权情形，而不存在上诉人与被上诉人之间约定或者法定解除合同的情形。杨扬、王同斌对闫丽红提交证据的真实性无异议，但即使如上诉人所说是第三人侵权行为，根据双方签订的土地租赁合同第7条，也应当由上诉人出面解决，现在被上诉人既不能使用土地，租金也没有被退还，导致权益受损。本院认证：对闫丽红提交证据的真实性予以确认，但其证明目的与本案没有关联性，本院不予采信。对于当事人二审争议的事实，除对一审法院查明的事实予以确认外，本院另查明：2013年7月19日，获嘉县史庄镇西永安村村民委员会与闫丽红签订租赁协议，约定该村委会向闫丽红提供位于该村西南地获武路西侧面积为21亩的带围墙场地，租赁期限为2013年8月1日至2033年7月31日，共20年。闫丽红于2014年7月25日将上述场地中的15亩转租给杨扬、王同斌，并签订土地租赁协议，该情况获嘉县史庄镇西永安村村民委员会知晓。本院认为：本案的争议焦点在于闫丽红与杨扬、王同斌之间的租赁合同是否应当解除以及相应的法律后果问题。一、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，获嘉县史庄镇西永安村村民委员会与闫丽红签订土地使用权租赁合同后，闫丽红将部分土地使用权转租给杨扬、王同斌，获嘉县史庄镇西永安村村民委员会知晓后并未提出异议，故闫丽红与杨扬、王同斌之间的租赁合同法律关系合法有效。上述事实形成了获嘉县史庄镇西永安村村民委员会与闫丽红之间、闫丽红与杨扬、王同斌之间的两个租赁合同法律关系。而杨扬、王同斌一审中提交的获嘉县史庄镇西永安村村民委员会出具的证明显示，该村村委会已将土地使用权收回，杨扬、王同斌也于2019年2月28日实际搬离。闫丽红二审提交的证据也显示案涉土地已另作他用，杨扬、王同斌无法继续使用土地，其与闫丽红之间的租赁协议事实上已经无法继续履行，根据公平原则应当予以解除。闫丽红称村委会强行收回土地构成侵权，系其与村委会之间的法律关系，本院不予审理，闫丽红可依据其与村委会之间的协议另行主张。村委会是否构成违约均不影响本案的处理，故闫丽红的该项上诉理由不能成立。二、合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。杨扬、王同斌已经按照合同约定向闫丽红交纳了19年的全部租赁费用，但其二人已于2019年2月28日实际搬离，故闫丽红收取的478800元租赁费，应当按照杨扬、王同斌的实际使用期限扣除相应租赁费后，将剩余部分予以返还。因双方在合同履行过程中均不存在违约行为，一审法院参照双方协议约定的每年租赁费用计算应当返还部分并无不当，本院予以确认。综上，闫丽红的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6750元，由闫丽红承担。本判决为终审判决。审判长  倪文怡审判员  康建轶审判员  袁小川二〇二〇年二月七日法官助理王敬怡书记员寇帅