云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终389号上诉人（一审被告，反诉原告）：吴自仓，男，1969年4月8日生，汉族，住云南省昆明市禄劝县。委托诉讼代理人：蒲曙，云南东陆律师事务所律师。被上诉人（一审原告，反诉被告）：邓一辉，男，1957年3月18日生，汉族，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：郭立彬、杨欣怡，云南天外天律师事务所律师。一审第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地昆明市西山区日新中路广福城A11—****。法定代表人：李云波，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王娟、罗绮琴，系第三人昆明尊园房地产经纪有限公司员工。上诉人吴自仓因与被上诉人邓一辉、一审第三人昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初2185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日受理此案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吴自仓不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人承担违约责任，双倍退还上诉人购房定金4万元，承担本案全部诉讼费用。其上诉的主要事实及理由为：一审判决认定事实不清，上诉人不存在银行贷款申请资料未交，更没有补足的义务，上诉人没有违约。关于上诉人因何原因不能办理贷款，上诉人没有证据证明自己的义务，但被上诉人也没有证据证明其主张，一审认定上诉人违约是错误的。综上，请求二审法院查清事实依法改判。被上诉人邓一辉答辩认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。一审第三人昆明尊园房地产经纪有限公司陈述，认可一审判决结果，请求二审法院依法判决。邓一辉向一审法院提出诉讼请求:1、请求人民法院依法判决解除原被告双方于2018年12月15日签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》；2、请求人民法院依法判决被告向原告支付房屋成交价20%的违约金人民币122000元；3、请求人民法院依法判决被告承担本案全部诉讼费用。吴自仓的反诉请求为:1、判令解除反诉人与被反诉人于2018年12月15日签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》；2、判令被反诉人邓一辉向反诉人支付房屋成交价20%的违约金122000元；3、判令第三人昆明尊园房地产经纪有限公司退还反诉人于2018年12月16日支付第三人代为保管的购房定金人民币2万元；4、判令被反诉人承担本案的诉讼费用。一审法院经审理确认的本案事实:2018年12月15日，邓一辉、吴自仓及昆明尊园房地产经纪有限公司共同签订《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：邓一辉将其位于昆明市化肥厂宿舍7栋单元501号房屋出售给吴自仓，出售该房屋亦同时将该房屋已分摊的土地使用，面积和土地使用期限转让给吴自仓。建筑面积71,78㎡，成交价格为人民币61万元整（以下币种均为人民币）。卖方保证已陈述的该房产权属状况、装饰情况和与房屋交易有关的相关关系均属实，买方对该物业的具体情况已充分了解并实地查看，自愿购买该物业。双方约定于2018年12月30日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。签订本合同时，吴自仓支付购房定金20000元，三方约定该定金交由第三人保管。扣除定金之后的房款支付方式为银行按揭付款，吴自仓于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款110000元。除定金和首付款之外的剩余房款由吴自仓贷款银行支付给邓一辉。吴自仓贷款额由银行按照信贷政策等因素综合确定，若银行未发放贷款或实际放款额不够支付房款，吴自仓应在产权转移登记至其名下后三个月内补足。邓一辉收齐全部房款3日内交房。买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。一审庭审审理查明：一、2018年12月16日，第三人昆明尊园房地产经纪有限公司出具收款专用收据，载明收到邓一辉出售案涉房屋托管定金20000元。二、双方原定于2018年12月30日前共同办理房屋过户手续，但因被告贷款一事双方发生争议，导致各方并未按约定时间实际履行。原告主张被告违约的理由是因被告自身原因无法办理按揭贷款、也未补足房款，对此第三人亦认可；被告反诉原告违约的理由是案涉房屋的土地使用权证系大证尚未分摊，双方签订房屋买卖合同时原告未告知，因此导致被告无法办理贷款。对此，原告、第三人均不予认可，称签订合同时已经明确告知被告无小土地证。至今，被告也未提交证明其不能办理贷款的原因的相关证据。三、庭审中，原、被告双方对解除合同无异议，第三人同意解除原、被告之间的房屋买卖合同关系，但不同意解除其与买卖双方间的居间服务关系。四、关于违约责任，原告主张适用双方合同约定的违约金条款，被告于庭审后向本院提交书面申请，认为双方约定的房屋成交价20%的违约金明显过高，请求将违约责任调整为适用定金罚则。另查明，吴自仓曾于2019年4月16日以重大误解为由向一审法院另行提起诉讼，案号：（2019）云0103民初4103号，诉讼请求：1、判令撤销原告与被原告于2018年12月15日签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》；2、判令被告邓一辉赔偿原告自2019年1月至2019年6月的房屋租金损失人民币12000元；3、判令第三人昆明尊园房地产经纪有限公司退还原告于2018年12月16日支付的购房定金人民币2万元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。该案于2019年6月20日公开开庭进行了审理，次日，吴自仓申请撤回起诉，一审法院予以准许。一审法院认为本案的争议焦点是：一、本案中是谁违约？二、案涉房屋买卖暨居间合同是否应当解除？针对争议焦点一，一审法院认为，原告、被告、第三人原定于2018年12月30日前共同办理房屋过户手续，但该期限届满前各方已产生纠纷，根据《房屋买卖暨居间合同》约定及上述证据，被告于2018年12月30日前知晓按揭贷款不能顺利办理，则应积极与原告、第三人协商后续付款及过户事宜，且合同明确约定如被告未能办理按揭贷款或贷款金额不足时，应由被告自行补足房款，但被告未及时着手补足房款，在庭审中也自认如无法贷款则没有能力按合同约定补足全部房款，也就买不了案涉房屋，故本案中是被告违约。至于被告称其不能贷款是因为原告及第三人未告知案涉房屋没有符合贷款条件的土地证，因其至今未提交其向银行咨询过或银行答复因此无法贷款的相关证据，且原告及第三人均明确表示签订合同时已经告知，故被告的此项理由缺乏事实依据一审法院不予采信。针对争议焦点二，本案中，被告仅支付了购房定金20000元，合同的主要条款尚未履行便已发生纠纷，且被告存在违约行为，根据双方合同约定原告有权要求解除合同。另外，案涉《房屋买卖暨居间合同》实际包含了两个法律关系，即买卖双方之间的房屋买卖法律关系及买卖双方与中介服务机构间的居间法律关系，庭审中，原告、被告、第三人对解除原、被告间的房屋买卖合同关系均无异议，对此一审法院予以确认。至于第三人与原、被告之间的居间法律关系，第三人有权另行处理，故本案中解除的是原告、被告之间的房屋买卖合同关系。关于原告的第一项诉讼请求、被告的第一项反诉请求，根据上述评判，一审法院予以确认支持。关于原告本诉、被告反诉第二项请求均主张的违约金，一审法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告主张按合同约定总房款的20%计算违约金，但被告认为此标准过高，要求适用定金罚则。本案虽系被告违约,但被告的违约情形在双方约定的过户时间届满时（2018年12月30日）即已产生，而原告在明知与被告的买卖合同难以继续履行的情况下，仍未及时止损，并称为了交付案涉房屋另行租赁住房，故造成损失原告也有一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，予以裁决。根据上述法律规定，违约金应当以实际损失为基础，故关于原告主张的违约金，结合本案实情、根据公平原则予以衡量，一审法院酌情以原告不予退还被告交纳的定金20000元，另被告需赔偿原告损失10000元予以支持。至于被告反诉主张的违约金及第三项反诉请求主张的返还定金20000元，根据以上评述，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。案件受理费，一审法院依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：一、解除原告(反诉被告)邓一辉与被告(反诉原告)吴自仓于2018年12月15日签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》中的房屋买卖合同关系;二、被告(反诉原告)吴自仓交纳的购房定金20000元原告(反诉被告)邓一辉不予退还,此款由第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)邓一辉退款；三、被告(反诉原告)吴自仓于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)邓一辉支付损失赔偿金10000元;四、驳回原告(反诉被告)邓一辉的其他诉讼请求;五、驳回被告(反诉原告)吴自仓的其他诉讼请求。二审中双方均无新证据提交。本院经审理确认的事实与一审认定的事实一致，故本院对一审确认的事实依法予以认定。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否应承担违约责任？本院认为：民事主体从事民事活动应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系，并遵循诚实信用原则秉持诚实，恪守承诺。本案中，首先，各方当事人对一审判决解除涉案的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》中的房屋买卖合同关系均无异议，本院依法予以确认。其次，针对上诉人是否应承担违约责任的问题，根据审理查明的事实，涉案房屋未能办理过户系因上诉人作为买方未能以银行贷款方式或其他方式支付购房款导致，现上诉人主张未能办理银行贷款系由被上诉人原因造成，但其对此并未提交有效证据予以证实，而支付购房款系上诉人作为买方的合同义务，故在此情形下，系上诉人的违约行为导致涉案的房屋买卖合同解除，一审判决对此认定正确，本院依法予以确认。对于违约金具体金额的认定，一审判决以本案实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以裁量酌情认定30000元并无不当，本院亦予以确认。综上，上诉人的上诉主张不能成立且有违诚实信用原则，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1570元，由上诉人吴自仓承担。本判决为终审判决。审判长  王思予审判员  刘昕光审判员  白 昱二〇二〇年二月二十一日书记员  杨雅婷