北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初41954号原告（反诉被告）：康伟欣，女，1964年9月19日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘晋卿，北京市建诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙钦永，北京市建诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：丁苗，女，1984年10月6日出生，汉族，首都医科大学档案馆馆员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：严青伍，北京银雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：白亮（丁苗配偶），1982年10月8日出生，北京农商银行商务中心区支行副经理，住北京市朝阳区。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区望京东园****楼**301。法定代表人：缪寿建，任总经理职务。委托诉讼代理人：郑月明，女，1991年9月24日出生，北京麦田房产经纪有限公司职员。原告康伟欣（反诉被告）诉被告丁苗（反诉原告）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康伟欣及其委托诉讼代理人刘晋卿、孙钦永，被告丁苗及其委托诉讼代理人严青伍、白亮，第三人麦田经纪公司委托诉讼代理人郑月明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康伟欣向本院提出诉讼请求:1.判令解除原告与被告于2019年1月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《房款支付协议》及《购房资格协议》；2.判令被告返还原告己付的购房款720万元；3.判令被告向原告支付已付购房款720万元的利息，直至给付完毕之日止（按中国人民银行同期贷款利率计算，时间自2019年8月15日的利息为150295.47元）；4.判令被告向原告支付违约金510万元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月5日，原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议，被告将其西城区太平街XX号院XX号楼XX层XX单元XX室出售给原告。合同第四条约定，该房屋成交总价为人民币2550万元整。合同第八条约定，被告应于2019年3月3日前将该房屋交付原告。合同第十一条约定，被告逾期履约超过十五个工作日的，被告构成根本违约，原告有权单方解除合同，被告应按房屋成交总价的20％或定金罚则向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款720万元，但是被告并没有将该房屋交付给原告，被告的行为严重违反了合同约定。原告认为，双方签订的合同合法有效，双方均应当按照合同的约定履行，被告没有按照合同的约定交付房屋，且逾期超过15个工作日，根据合同的约定，原告有权解除合同，并有权要求被告支付违约金。为了维护原告的合法权益，根据我国法律的规定，特诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告丁苗辩称，原告与被告于2019年1月5日签订北京市存量房屋买卖合同，双方约定我方将位于北京市西城区太平街XX号院XX号楼XX层XX单元XX房屋出售给原告，房屋建筑面积为186.25平方米，房屋总价为2550万元。合同签订后，我方于2019年2月28日与原告办理了房屋交接手续。原告应该于2019年8月28日向我方支付购房款1810万元。但原告在2019年4月28号明确表示拒绝购买房屋，且未依照合同约定给付剩余购房款。根据房屋买卖合同约定，买受人逾期履行超过15个工作日的，出卖人有权单方面解除合同，并有权要求买受人于合同解除之日起15日内按房屋成交总价的20%支付违约金。综上所述，我方履行了合同义务，不存在违约行为，不同意承担违约责任。如果法院认定我方违约，原告主张的违约金过高，请求法院调整减少。第三人麦田经纪公司述称，原告名下的房屋没有卖出去，无法取得购房资格和房款，所以没法履行与被告签订的买卖合同。购房资格协议约定买受人在购房资格取得的期限届满后10日内，原告有权利指定新的产权人，这是原告的权利。原告所述跟被告去协商变更买受人的方案不是合同上的权利，这一方案是需要双方协商一致才能确定的。反诉原告丁苗向本院提出如下反诉请求：1.请求法院判令解除反诉人与被反诉人之间签订的房屋买卖合同；2.请求法院判令反诉人向被反诉人支付违约金510万元；3.请求法院判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由同本诉的答辩意见。反诉被告康伟欣辩称，我方在2019年4月28日没有明确向中介表示不再履行涉案买卖合同。我们当时只是想与被告协商变更合同买受主体，没有明确表示不再履行合同，更没有出具书面的解除合同通知。如果到2019年8月28日我方不能取得购房资格也不能变更买受主体，我们才应当承担违约责任。我们当时只是预判万一我们自己的房卖不出去，到约定时间取得不了购房资格，想提前做出一个解决方案，以降低我们双方的损失。因此我方认为被告提出的我方违约的事实根本不存在。被告提出的2019年8月28号支付剩余1810万元的问题，我方认为是由于被告先根本违约导致合同不能履行了，我方才没有支付该笔房款，同时我们已经在法院提起诉讼了，因此，8月28号支付的条件本身就不成立，我们也不可能再继续按合同去履行。履行合同中，双方并无主观过错或者恶意，合同之所以不能继续履行，与相关政策及调控政策有关，这是客观上履行不能或者是无法履行，应属于不可归责于双方当事人的事由造成的。我们认为该合同应当适用无责解约。综上所述，同意解除合同，但不认可被告主张的解除合同的理由。被告构成根本违约，我方不存在违约行为，不同意支付违约金，如果法院认定我们存在违约行为，被告主张的违约金过高，请求法院依法降低。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月5日，原告康伟欣作为买受人，被告丁苗作为出卖人，签订《北京市存量房屋买卖合同》、《房款支付协议》，双方约定：出卖人所售房屋坐落在北京市西城区太平街XX号院XX号楼XX层XX单元XX，建筑面积186.25平方米，房屋性质为商品房；房屋成交价格为2550万元；付款方式为：定金200万元，买受人于2019年1月15日前支付50万元，于2019年1月31日前支付150万元。物业费用保证金20万元、户籍迁户保证金20万元，剩余房款（房屋总价-定金-物业费用保证金-户籍迁出保证金）买受人于2019年2月28日前支付500万元，买受人于2019年8月28日前支付1810万元。房屋交付：出卖人应于2019年3月3日前将该房屋交付买受人。违约责任：1、一般违约责任买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约未超过十五个工作日，则守约方无权单方解除本合同。每逾期一日，违约方应自逾期之日起按房屋总成交总价的0.5‰向守约方支付违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。2、出卖人根本违约具备下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除本合同。买受人有权要求出卖人于合同解除之日起十五日内按房屋成交总价的20%或定金罚则支付违约金。违约金不足以弥补买受人损失的，出卖人还应赔偿买受人损失：⑴、出卖人逾期履约超过十五个工作日；⑵、出卖人配偶或其他共有权人不同意出手房屋；⑶、出卖人以提高房屋成交总价等为由拒绝出售房屋；⑷、出卖人将房屋出售给第三人；⑸、房屋被查封或设置其他权属转移登记限制，导致无法办理交易手续；⑹、出卖人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续；⑺、其他因出卖人原因导致合同不能继续履行。若出卖人逾期履约超过十五个工作日，买受人未解除本合同且最终交易实际履行的，则逾期履约期间，买受人有权要求出卖人按每日房屋成交总价的0.5‰支付违约金。3、买受人根本违约具备下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除本合同。出卖人有权要求买受人于合同解除之日起十五日内按房屋成交总价的20%或定金罚则支付违约金。违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还应赔偿出卖人损失：⑴、买受人逾期履约超过十五个工作日；⑵、买受人或其配偶拒绝购买该房屋；⑶、买受人以降低房屋成交总价等为由拒绝购买房屋；⑷、买受人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续；⑸、其他因买受人原因导致合同无法继续履行。若买受人逾期履约超过十五个工作日，出卖人未解除本合同且最终交易实际履行的，则逾期履约期间，出卖人有权要求买受人按每日房屋成交总价的0.5‰支付违约金。双方当事人于同日签订的《购房资格协议》约定：为改善居住条件，乙方购买北京市西城区太平街XX号院XX号楼XX层XX单元XX房屋。乙方确认乙方签约时不具备购房资格，满足下列条件后，即具备购房资格：乙方及家庭名下2套住房出售、赠予或更名之他人名下。甲方知晓乙方暂不具备购房资格，并同意乙方于2019年8月20日前满足上述条件，具备购房资格。若乙方未能于上述约定时间内具备购房资格，则甲方同意将房屋所有权转移登记至乙方指定人员名下。乙方应于2019年8月20日后10日内指定新产权人，并确保新产权人具备购房资格。若乙方未于上述时间内指定新产权人或乙方指定的新产权人不具备购房资格，则甲方有权解除《买卖合同》，已收取的房款按下列约定履行：1、甲方于《买卖合同》解除后3日内自购房款中扣除100万元作为违约金，将剩余部分退还乙方，甲乙双方及居间方互不追究其他责任。上述合同签订后，原告按照合同约定于2019年1月5日、8日向被告支付了定金200万元，于2019年2月28日向被告支付了购房款500万元和物业保证金20万元，被告于当日将涉案房屋交付原告。2019年4月28日，原告向第三人提出自己的房子如果卖不出去，其就无法取得购房资格，因此可能无法履行与被告签订的买卖合同，原告提出两种解决方案，一是解除与被告之间的买卖合同，双方协商违约金的数额；二是原告找到新的买受人后，变更合同主体。第三人将原告提出的上述方案转告被告后，被告的答复意见是希望继续履行涉案买卖合同，如果解除合同，原告应当按照合同约定承担违约责任。如果原告找到新的买房人变更主体，依然要在承担违约责任的前提下进行。双方就上述协商方案未达成一致意见。2019年4、5月间，原告委托中介公司寻找购买涉案房屋的客户，中介也曾多次带客户到涉案房屋看房，但未找到新的购房客户。2019年5月2日，原告给被告发短信：“丁苗你好！一直没跟你联系怕你要生产影响情绪。你的房子我很喜欢但是我没有资质买房，当时被麦田误导了，让我假离婚。事已至此你看怎么办？”被告：“康姐你好，我现在预产期不到10天，孩子出生更没有精力弄这个，您和麦田的情况我们并不知情，但是如果违约，我们很多重要的计划和事情被不可逆转的打断了，如果确定违约的话请等我们回去再处理退装修押金的事，7月下旬回去，请体谅谢谢！”原告：“我自己的房子当时委托链家麦田两家公司但至今没卖出去。我让他们把我没有资质买房，以及更没办法付后面尾款的原因告诉你们，他们没跟你说吗？”原告：“当时买房的时候麦田胸有成竹地说我们家的房子很好卖，并且去年朱雀门成交9套房都是在麦田完成的。被他们忽悠说没有资质办假离婚先买过来，也确实喜欢你的房子，所以才买了。几次打款都是按合同约定，但现在无法进行下去。”2019年5月12日，原告通过短信联系被告：“丁苗、白亮你好！如果当初麦田直接给你找一个有资质的买你们的房子，不会有这样的事发生，更不会造成我和你的经济损失，你说这是谁造成的？请你们三思。你们的房虽好，但我没有资质我也买不了。”2019年6月2日，被告更改了涉案房屋的门锁密码，此后，被告告知第三人其出于房屋安全考虑，已经更换了门锁密码，如果原告需要装修或看房，其可以配合原告。原告在被告更换门锁密码后，未向被告提出异议。2019年7月26日，被告给原告发短信询问原告是否还继续买房，原告回复：“现如今我的房麦田仍没卖出去，导致我没钱没资质。”被告：“那您的意思是继续等，还是要提前解除合同？”原告未作回复。2019年8月14日，原告向本院递交起诉状，请求法院判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《房款支付协议》及《购房资格协议》、支付违约金510万元，并要求被告退还已付购房款720万元并支付利息。被告接到起诉状后，于2019年9月1日，向本院递交了反诉状，要求解除与原告签订的房屋买卖合同，并要求原告支付违约金510万元。本院在立案前曾经组织双方当事人进行调解协商，但双方未达成一致意见。原告于本案庭审中撤回了要求被告支付利息的诉讼请求。本案审理中，经本院询问，原告认可至今仍未取得购房资格。被告主张原告完全有能力取得购房资格，因原告故意抬高房价导致原告自有的房屋无人购买，因此，原告不能取得购房资格是其自己故意造成的，购房资格协议的履行需要双方的诚实信用，而不利用该协议相关条款逃避自己的违约责任。被告针对上述主张提交了如下证据：1、2019年6月30日原告与经纪公司中介人员的微信记录，该微信记载中介告知原告有客户看上一套7层与原告自有房屋同户型的房屋，客户出价2300万元，中介询问原告是否同意按照此价格出售，原告的回复意见是2530万元可以约谈客户。2、2019年5月6日白亮与第三人经理刘庆生的录音：白亮问刘庆生原告的房屋卖多少钱，刘庆生答原告报的是2550万元，但之前他们给原告建议的价格比这个低，一层同户型2290万元出过一套。3、2019年9月4日白亮与链家公司吴经理的录音：白亮问吴经理原告的房屋有没有降价，吴经理答以前是2560万元，后来降到2530万元。白亮问成交记录，吴经理答曾有2290万元成交的。白亮问原告的房屋有什么优势，吴经理答没有什么优势，原告的房子如果成交也就是2270万元左右。原告对上述录音证据的真实性认可，对证明目的不认可，原告主张其确实因为购房资格的问题与中介沟通过，如果用其他方式不能履行合同能否协商解除合同。原告提交了微信记录，证明其没有抬高房价，恶意违约。原告提交的微信记录记载原告在2019年6月3日、4日分别通知几家中介公司，将其房屋价格调整为2530万元并在2019年6月26日通知中介可以在6月28日集中约客户看房。被告对证据的真实性认可，对证明目的不认可，被告主张原告挂牌价比市场成交价格高出200多万，说明原告不积极履行合同。第三人对上述证据的真实性认可，第三人主张该公司在2019年5月、7月都要求过原告调整价格。原告在之后没有再调整价格。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《房款支付协议》及《购房资格协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。关于原告要求解除合同并要求被告承担违约责任的请求:涉案合同签订后，原告依约向被告支付了定金和房屋首付款，被告亦按合同约定向原告交付了涉案房屋。原告在庭审中主张被告交房后又将房屋擅自收回，构成根本违约，双方买卖合同应当予以解除。对此问题，本院认为，根据本案查明的事实可知，原告于2019年4月28日以后，分别向第三人的工作人员和被告表达了未能取得购房资格，不能继续购买涉案房屋的意愿，原告也曾委托中介机构转售涉案房屋，中介机构多次带新的客户到涉案房屋看房，但在合同履行过程中，原、被告就变更合同买受主体和原告应否承担违约责任的问题并未达成一致意见，被告出于保护涉案房屋安全的考虑于2019年6月2日更改了门锁密码，并告知第三人其随时可以配合原告看房和装修。原告知道后对此并未提出异议。通过上述事实可以认定原告在合同义务履行期限届满前作出了不再继续履行合同的意思表示，因此，被告更改涉案房屋门锁密码的行为不属违约。原告要求解除合同，并要求被告支付违约金的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还已付购房款的请求，鉴于双方合同已经解除，被告应将购房款退还原告，对原告要求被告退还已付购房款的请求，本院予以支持。原告在庭审中撤回了要求被告支付购房款利息的请求，本院不再处理。关于被告要求解除房屋买卖合同和要求原告支付违约金的诉讼请求，被告主张基于原告未采取积极方式取得购房资格的事实和未支付剩余房款的事实，有理由相信原告逃避合同责任，拒绝购买房屋，构成根本违约，双方之间买卖合同应当解除，原告应当按照《北京市存量房屋买卖合同》约定的条款承担违约责任，而不应按照《购房资格协议书》约定的条款承担违约责任。对此问题，本院认为，原、被告签订买卖合同时，被告对原告没有购房资格的情况明知，被告在此情况下与原告签订了《购房资格协议书》，对原告不能取得购房资格致使买卖合同不能履行的后果进行了专门性约定，根据本案查明的事实可知涉案买卖合同不能继续履行系因原告未取得购房资格所致，故原告应当按照《购房资格协议书》的专门约定承担违约责任，被告主张原告未采取积极方式获得购房资格促进合同履行，属于恶意逃避合同责任的违约行为，但双方在购房资格协议书中对于不能取得购房资格的原因未作限制性或排除性约定，因此原告未取得购房资格的原因不在讨论之列。被告在订立合同之初应当预见到买卖合同因原告不能取得购房资格而潜在的履行风险。对被告主张按照双方签订的《北京市存量房屋买卖合同约定》的条款解除合同和支付违约金的意见，本院不予采纳。双方在《购房资格协议书》约定原告在2019年8月20日前未取得购房资格或原告指定的新产权人不具备购房资格，则被告有权解除涉案买卖合同并自已付购房款中扣除100万元作为违约金。基于双方上述约定，本院对被告要求解除合同并要求原告支付违约金的请求予以支持，但被告提出上述诉讼请求所适用的合同条款不当，本院予以纠正。原告支付违约金的数额应为100万元，对被告此项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。原告要求调整违约金数额的意见，本院不予考虑。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告康伟欣与被告丁苗签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《购房资格协议书》、《房款支付协议》。二、自本判决生效之日起三日内，被告丁苗退还原告康伟欣购房款7200000元。三、自本判决生效之日起三日内，原告康伟欣给付被告丁苗违约金1000000元。四、驳回原告康伟欣其他诉讼请求。五、驳回被告丁苗其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84650元、反诉费84650元，均由原告康伟欣负担（已交纳84650元），余款于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩进红二〇二〇年二月十七日书记员  白指洋