福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5956号 上诉人（原审原告）：许彬玉，女，1966年9月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈进生，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：束新康，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄振成，男，1976年8月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审第三人）：陈祺雯，女，1989年10月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李海燕，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑晖，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 上诉人许彬玉与被上诉人黄振成、陈祺雯债权人撤销权纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初1382号民事判决，向法院提起上诉。法院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许彬玉上诉请求：一、撤销厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初1382号民事判决，依法改判支持许彬玉的诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由陈祺雯承担。事实和理由：一审法院已查明，许彬玉对黄振成、其配偶林丹萍的债权合法有效，已进入执行阶段，但由于黄振成及林丹萍名下无任何可供执行财产，导致许彬玉的债权迟迟无法实现。黄振成及其配偶林丹萍向许彬玉负债期间，为规避债务的履行，将其名下数套房产进行有目的的财产转移。在该情况下，黄振成及其配偶林丹萍联系上案外人**铭（陈祺雯之父），双方就诉争房屋重复签订了《存量房买卖合同》和《房屋买卖合同》两份合同，其中，只有《存量房买卖合同》经由厦门市不动产交易中心进行了备案，许彬玉认为，二者就诉争房屋的约定应以备案的《存量房买卖合同》记载为准。根据《存量房买卖合同》约定，诉争房屋交易价格为12万元，明显低于同期市场价格，已对许彬玉许彬玉的合法债权造成损害，许彬玉有权根据《合同法》第七十四条相关规定，撤销陈祺雯黄振成与陈祺雯就诉争房屋的转让行为。 陈祺雯辩称，一、陈祺雯与黄振成之间不存在任何恶意串通的行为。1、在讼争房屋交易时，陈祺雯与黄振成并不相识，根本不清楚、知悉许彬玉所谓的黄振成向其举债的情况，完全不存在许彬玉所谓的恶意串通行为。同时根据陈祺雯一审提交的《房屋买卖合同》等证据可知，陈祺雯与黄振成就讼争房屋的交易行为系2014年9月经厦门市思明区麦田新景房产居间服务部居间介绍完成的，且陈祺雯依约向黄振成及指定收款人支付了相应的购房款，显然陈祺雯与黄振成之间就讼争房屋交易客观属实，不存在任何恶意串通的行为。2、讼争房屋交易行为系2014年9月，许彬玉通过诉讼方式向黄振成主张债权时间为2017年左右，根据经验法则可知，在陈祺雯与黄振成并不相识的情形下，陈祺雯完全无法获悉许彬玉所谓的举债事宜，更不可能清楚、知悉黄振成向许彬玉所举债务未尽清偿。3、许彬玉在上诉状中所述的关于“陈祺雯黄振成及其配偶林丹萍联系上案外人**铭，双方就讼争房屋重复签订房屋买卖合同”系许彬玉为达上诉目的，自行捏造的虚假事实，完全不可采信。综上，陈祺雯与黄振成之间不存在任何恶意串通的行为，许彬玉所述均缺乏依据。二、陈祺雯与黄振成就讼争房屋的交易价格合法合理，完全不存在明显不合理低价的情形。结合陈祺雯提交的付款证据及一审法院调取的付款证据可知，讼争房屋交易合同实际系以陈祺雯与黄振成于2014年9月经厦门市思明区麦田新景房产居间服务部居间介绍订立的合同履行的，故许彬玉主张按照《存量房买卖合同》记载确定不符客观情况。另外，根据陈祺雯一审提交的《房地产抵押估价报告》等证据可知，讼争房屋在2014年11月4日的价值为404万元。根据陈祺雯提交的安居客2014年关于火车站即讼争房屋周边地段房价走势图分析可知，2014年度厦门火车站即讼争房屋周边地段房屋均价为每平方米26000元左右，按照该均价计算讼争房屋价格为4033380元左右（26000元／㎡×155.13㎡），与房地产抵押估价报告中确定的价格相近，显然讼争房屋实际价值约404万元左右，结合陈祺雯提交的房屋买卖合同及付款证据可知，陈祺雯与黄振成就讼争房屋及坐落于厦门市思明区车位的购买总价为521万元，且陈祺雯按照该合同约定向黄振成及指定收款人支付了该购房款，比照分析，显然陈祺雯与黄振成就讼争房屋的交易价格合法合理，完全不存在明显不合理低价的情形。三、陈祺雯购买讼争房屋系善意的，且取得了讼争房屋的所有权，为此许彬玉无权主张行使撤销权。陈祺雯与黄振成签订房屋买卖合同时，陈祺雯黄振成系讼争房屋的所有权人，对讼争房屋具有处分权，为此陈祺雯有理由相信黄振成有权处分，陈祺雯已尽合理注意义务，属于善意购买者。同时，陈祺雯现已取得了讼争房屋的所有权，按照陈祺雯与黄振成签订的房屋买卖合同约定向工行办理了贷款，通过贷款方式向黄振成交付了讼争房屋的购房款，并对讼争房屋进行了装修装缮、居住使用，为此许彬玉亦无权主张行使撤销权。综上所述，陈祺雯与黄振成就讼争房屋买卖属实，对价合法合理，本案依法不符合《合同法》第七十四条规定的可行使撤销权情形。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，许彬玉的上诉请求及事实理由均缺乏事实与法律依据，依法应予驳回许彬玉的上诉、维持原判！ 黄振成未作陈述。 许彬玉向一审法院提出诉讼请求：撤销黄振成与陈祺雯签订的合同编号为00293836的《存量房买卖合同》。 一审法院认定事实：许彬玉因与黄振成、林丹萍民间借贷纠纷一案于2017年9月14日向法院提起诉讼，法院于2017年12月13日作出（2017）闽0203民初14610号民事判决，其中查明：“……2017年3月21日，黄振成向许彬玉出具一份《确认书》，内容如下：黄振成先后向许彬玉借款3笔共计本金200万元，分别于2012年3月2日借款50万元（该笔50万元系2011年9月2日借100万元已偿还50万元后所剩50万元）、月利息1.25万元；2012年9月27日借款100万元，月利息2.5万元；2013年6月25日借款50万元，月利息1.25万元。自2014年6月2日起以上3笔款项利息开始未付，截止到2015年6月共计利息61.25万元未付，2015年6月至今的利息尚未结算，本人承诺尽快归还本金及自2014年6月2日起产生的利息。案涉借款发生在黄振成、林丹萍夫妻关系存续期间。……”判决如下：“黄振成、林丹萍应于本判决生效之日起十日内共同偿还许彬玉借款本金200万元及利息（从2014年6月计算至实际还款之日止，利率按月利率2%计算）”。该民事判决于2018年1月26日发生法律效力。后许彬玉向法院申请强制执行。 另查明，黄振成、林丹萍于2014年8月12日出具一份《委托书》并在厦门市思明区公证处办理了公证手续，授权案外人林志强办理有关讼争房屋出租、出售等事项。厦门市明区公证处对此出具了（2014）厦思证内字第3177号《公证书》。 2014年9月20日，黄振成、林丹萍（甲方、卖方，代理人林志强）与案外人**铭（乙方、买方）（系陈祺雯父亲）在麦田房产的居间服务下签订《房屋买卖合同》约定：甲方房屋位于厦门市思明区车位，单元面积为155.13＋37.63平方米；该房屋不存在抵押，且甲方在本合同签订后也不得对该房屋设立抵押；该房屋按套计价，约定成交价格为521万元，合同签订时乙方支付甲方房屋交易定金2万元，合同签订之日起壹日内，乙方应另向甲方支付房屋交易定金8万元；乙方拟贷款280万元，乙方应在该房屋权属过户登记受理后当日内将部分购房款231万元支付给甲方，甲方应在收到乙方支付的除房屋交接保证金外的购房款后一个工作日将该房屋、该房屋附属配套设施等交接给乙方；甲乙双方办理该房屋权属过户登记所需税费由乙方全部承担；双方应在2014年10月30日前至房屋登记机构办理该房屋权属过户登记。合同还就双方的权利义务进行了其他约定。前述合同签订当日，**铭的配偶蔡玉璇的账号通过ｐｏｓ刷卡支付2万元。2014年9月20日，蔡玉璇转账8万元至案外人张振熠账户。蔡玉璇又分别于2014年10月23日、2014年11月12日、 2014年11月21日转入林志强名下账户180万元、49万元、1万元，共计230万元。林志强出具两份《收款收据》，其中一份未署日期，载明收到**铭购买思明区莲兴路11号1602室房屋部分房款190万元；另一份落款日期为2014年11月12日，载明收到**铭购买前述房屋房款49万元。 2014年10月16日，黄振成（出售人）与陈祺雯（买受人）签订合同编号为00293836的《存量房买卖合同》，约定买卖房产即讼争房屋，建筑面积155.13平方米，成交价为155万元。2014年11月8日，厦门均达土地房地产评估咨询有限公司（以下简称均达公司）接受陈祺雯等人的委托对讼争房屋（建筑面积155.13平方米）的抵押价值进行估价（价值时点为2014年11月4日）并出具估价报告，载明评估单价为26036元/平方米，抵押价值为404万元。 2014年12月9日，陈祺雯作为抵押人与中国工商银行股份有限公司厦门市分行（抵押权人、贷款人，下称工行厦门分行）签订《个人借款最高额抵押合同》（编号为2922014最高额075号），合同载明抵押人为陈祺雯、抵押物为讼争房屋、抵押物价值为404万元。 2014年12月12日，陈祺雯、**铭作为共同借款人与工行厦门分行（贷款人）签订《个人购房借款／担保合同》（编号为2922014最高额075-01号），约定贷款人根据借款人的申请同意向其发放280万元，本合同项下贷款用于购买坐落于厦门市思明区，建筑面积155.13平方米的房屋；本合同项下贷款期限为360个月；借款人授权贷款人将贷款一次性划入林志强名下账户。第十三条补充条款约定：本合同采用最高额抵押担保，担保合同为2922014最高额075号《个人借款最高额抵押合同》，借款人应在本合同项下贷款发放后30日内办妥本合同对应的抵押登记手续并将土地房屋他项权证原件交贷款人执管；否则贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款。 根据陈祺雯的申请，法院依法调取了林志强名下中国工商银行账户（尾号8055）自2014年10月起至2015年3月期间的交易明细，其中显示2014年12月12日林志强前述账号转入“个人贷款”280万元。 审理中，许彬玉主张因黄振成恶意转让财产，其名下现已无可执行财产，许彬玉的债权无法实现；黄振成与陈祺雯恶意串通、将讼争房屋以明显低于市场交易价的价格申报成交价，实际私下签订更高价格的房屋买卖合同，其行为涉嫌虚假纳税申报，要求中止本案审理。 陈祺雯向法院说明，虽然《房屋买卖合同》系其父亲签订并实际履行，因讼争房屋的产权要登记在陈祺雯名下，故讼争《存量房买卖合同》的签订主体系陈祺雯；同时因中国工商银行发放贷款系基于讼争房屋的抵押，陈祺雯系借款人和抵押人，而**铭系款项贷款人，故二人作为共同借款人签订《个人购房借款/担保合同》。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，讼争《存量房买卖合同》约定的讼争房屋的交易价格为155万元，但黄振成与**铭还另签订一份《房屋买卖合同》，对讼争房屋及另案房产即思明区莲兴路23号地下二层244号车位的交易价格进行了约定，共计521万元。根据前述查明事实，足以认定**铭已依《房屋买卖合同》的约定支付购房款521万元，双方已实际履行了该份买卖合同，结合均达公司出具的估价报告，讼争房屋的评估单价为26036元/平方米，参照该评估单价，讼争房屋及上述车位的总建筑面积为192.76平方米，成套出售的价值约为5018699.36元，与实际成交价格几乎接近。同时考虑在二手房交易中确实存在一些交易主体在房屋权属转移登记时备案的买卖合同所约定的房屋成交价格低于实际成交价格的情形，故在没有其他证据的情况下，无法认定黄振成系以明显不合理的低价转让讼争房屋，对许彬玉的债权造成损害。故许彬玉现申请撤销黄振成与陈祺雯之间转让讼争房屋的买卖行为，不符合法律规定，法院不予支持。而对于许彬玉主张的当事人在房屋买卖中存在的规避税收的行为，可由相关行政主管部门予以处理，其提出的中止本案诉讼的主张不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：驳回许彬玉的诉讼请求。 二审审理期间，对于一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，虽然本案就讼争房产交易前后签订了《房屋买卖合同》及《存量房买卖合同》，存在成交价格相差悬殊的问题，对于《存量房买卖合同》交易价格明显低于市场行情可能存在规避税收行为，应当由相关行政主管部门予以处理。但讼争房产成交价格仍应根据双方交易真实情况予以认定，根据一审查明交易双方账户款项往来、按揭银行贷款发放情况等事实，足以认定**铭已依照《房屋买卖合同》约定的交易价格足额支付购房款521万元，故许彬玉关于应当交易双方应当按照备案的《存量房买卖合同》记载为准的上诉主张本院不予采信。由于讼争房产根据评估价格计算与实际成交价格几乎接近，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条关于“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”的规定，结合讼争房产交易及过户行为发生距本案许彬玉所涉债权起诉两年多前，故一审法院据此认定本案无法认定黄振成系以明显不合理的低价转让讼争房屋，对许彬玉的债权造成损害。据此驳回许彬玉申请撤销黄振成与陈祺雯之间转让讼争房屋的买卖行为的诉求并无不当，本院予以维持。 综上所述，许彬玉的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18750元，由许彬玉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 胡林蓉 二〇二〇年二月二十五日 代书记员 肖子发 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。