呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初10098号原告:呼和浩特市沃华商业管理有限公司,住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州南路**鹏欣金游城**楼**。法定代表人:彭毅敏,系该公司总裁。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古蒙信律师事务所律师。被告:徐梓姗,女,住河南省商水县。原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司（下称沃华公司）与被告徐梓姗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。沃华公司的委托诉讼代理人赵明程到庭参加诉讼。徐梓姗经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。沃华公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除沃华公司与徐梓姗签订的《房地产租赁合同》；2.请求法院依法判决徐梓姗向沃华公司支付拖欠的房屋租金21889.15元(从2017年6月1日计至2018年1月31日);3.请求法院依法判决徐梓姗向沃华公司支付房屋占用费16302.65元(2018年2月1日至2018年6月30日);4.请求法院依法判决徐梓姗向沃华公司支付迟延支付违约金9781.59元;5.案件的诉讼费用(包括诉讼费、律师费)由徐梓姗承担。事实与理由：2016年11月20日,徐梓姗与沃华公司签订了《房地产租赁合同》,合同约定沃华公司将位于呼和浩特市××区出租给徐梓姗,用于经营使用,业态限于美甲。房屋建筑面积为66.17平方米，租赁期限从2016年11月20日至2019年11月19日止，2016年11月20日至2017年11月19日每月固定租金为2515.84元;2017年11月20日至2018年11月19日每月固定租金为3260.53元;租金按照先付后用的方式每两个月支付一次。合同中还约定,沃华公司在徐梓姗拖欠租金等相关费用逾期超过30日的,违约方应向另一方支付相当于月租金3倍的违约金;支付的违约金不足抵付另一方损失的还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同生效后,沃华公司按约定交付了房屋。但徐梓姗自2017年6月1日起未按照合同约定缴纳租金,并经沃华公司催缴后仍不履行交纳义务,其行为已经严重损害了沃华公司的合法权益。为维护沃华公司的合法权益，故诉至法院，望判如所请。徐梓姗未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审查认定事实如下：2016年11月20日，沃华公司（出租方、甲方）与徐梓姗（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同就以下事项进行了约定，第一条约定出租房屋基本情况，甲方出租给乙方的房屋坐落在呼和浩特市××区房屋，该房屋建筑面积66.17平方米。第三条第一款约定，本合同房屋租赁期限三年，自2016年11月20日起至2019年11月19日止。第五条第一款约定，甲乙双方约定，乙方应自起租日起向甲方支付该房屋租金。具体租金标准、递增比例及租金优惠约定如下：2016.11.20-2017.11.19，月租金2515.84元；2017.11.20-2018.11.19，月租金3260.53元；2018.11.20-2019.11.19，月租金3521.37元。不足月的，则按当日实际天数计算。……除首期租金外，租金每贰个月支付一次，按照先付后用的原则，乙方须在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期（贰个月）的固定租金。第十二条第八款约定，甲、乙双方同意，一方有下列情形之一的，守约方可书面通知解除本合同，并要求违约方按届时月租金的3倍向守约方支付违约金，违约金不足弥补守约方损失的，违约方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……（6）乙方未能及时足额支付租金、保证金、物业管理费以及其他费用的，逾期超过30日的。徐子珊自2017年6月1日起未按照合同约定缴纳租金，截止至2018年1月31日，徐子珊拖欠房屋租金21889.15元。2018年2月1日，沃华公司形成《合同解除函》一份，载明：截止至2018年1月31日贵方已经拖欠各项费用共计29939.79元，其中租金21889.15元、物业管理费8050.64元、水费需查表后据实结算。经我公司书面催告后，贵方至今仍未支付上述费用，已构成根本违约。现我公司根据《租赁合同》第十二条以及《中华人民共和国合同法》的相关规定郑重通知贵方，我公司将行使单方解除合同的权利，特通知贵方：一、解除贵方与我公司于2016年11月20日签订S2S3-220商铺的租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第96条之规定，该租赁合同自本通知（合同解除函）送达贵方时解除……二、请贵方于2018年1月31日前来我公司缴纳欠交的租金、物业费等各项费用。否则，我公司将依法主张该权利。三、请贵方于2017年1月31日前清空商铺的物品并办理退铺手续。若贵方未在本条约定时间搬离物品的，我公司将按相关法律规定主张该期间的占用费（占用费依法参照租金标准）。且沃华公司提供邮寄单一份，该邮寄单载明收件方徐梓姗于2018年2月1日签收。2018年2月5日，沃华公司形成《告知函》一份，载明：2018年2月1日我公司已经向贵方送达《合同解除函》，解除了《房地产租赁合同》，并要求贵方在2018年1月31日前返还商铺、付清所欠的租费。但是，截止2018年2月5日贵方既未支付所欠的租金和费用，也未返还该商铺。贵方的行为已经给我公司经营造成那个严重障碍。对此，我公司郑重通知如下：一、贵方与我公司签订的《房地产租赁合同》已经解除；我公司有权另行出租该商铺。二、请贵方务必于2018年2月15日前将该商铺内的所有物品搬离并与我公司办理退铺手续……三、请贵方务必于2018年2月13日前来我公司结清各项欠费。否则，我公司将向人民法院提起诉讼，以维护合法权益。且沃华公司提供邮寄单一份，该邮寄单载明收件方徐梓姗于2018年2月7日签收。本院认为，沃华公司与徐梓姗所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同，对双方当事人有法律拘束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。另根据《房屋租赁合同》第十二条第八款之约定“甲乙双方同意，一方由有下列情形之一的，守约方可书面通知解除本合同……（6）乙方未能及时足额支付租金、保证金、物业管理费以及其他费用的，逾期超过30日的”。本案中，徐梓姗自2017年6月1日起未按时足额缴纳租金，构成违约，沃华公司于2018年2月1日通过发送《合同解除函》的方式行使单方解除合同的权利，并于当日以邮寄方式送达收件方徐梓姗。故本院认定双方当事人签订的《房屋租赁合同》自《合同解除函》到达徐梓姗（即2018年2月1日）时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，合同签订后，沃华公司按约定履行了交付房屋的义务，而徐梓姗自2017年6月1日起未按照合同约定缴纳租金，该行为构成违约。徐梓姗应当给付沃华公司自2017年6月1日至2018年1月31日欠付的租赁费21889.15元（2515.84元×5个月＋19天×2515.84元/30天＋3260.53元×2月＋12天×3260.53元/31天）。故沃华公司提出的徐梓姗向其支付拖欠的房屋租金21889.15元的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。本案中，根据《房屋租金合同》第十二条第八款之约定“甲乙双方同意，一方由有下列情形之一的，守约方可书面通知解除本合同，并要求违约方按届时月租金的3倍向守约方支付违约金，违约金不足弥补守约方损失的，违约方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……（6）乙方未能及时足额支付租金、保证金、物业管理费以及其他费用的，逾期超过30日的”；第十二条第十款约定“本合同项下计算违约金标准的届时月租金是指违约情形发生或合同终止时完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）的租金标准”，徐梓姗作为违约方应当按照合同约定的标准向沃华公司支付违约金为9781.59元（合同终止时月租金3260.53元×3）。沃华公司提出的徐梓姗向其支付违约金9781.59元的诉讼请求，本院亦予以支持。根据《合同解除函》载明：请贵方于2017年1月31日前清空商铺的物品并办理退铺手续。若贵方未在本条约定时间搬离物品的，我公司将按相关法律规定主张该期间的占用费（占用费依法参照租金标准）。事实上，徐梓姗在合同解除之日（即2018年2月1日）至2018年6月30日，一直未搬离商铺，系无权占有该商铺，应向沃华公司支付该期间的房屋占用费16302.65元（3260.53元×5月）。故沃华公司提出的徐梓姗向其支付房屋占用费16302.65元的诉讼请求，本院予以支持。徐梓姗未向法院提交书面答辩状及相关证据，视为其放弃举证、质证及答辩等相关诉讼权利，应承担由此产生的不利后果。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司与被告徐梓姗签订的《房屋租赁合同》于2018年2月1日解除；二、被告徐梓姗于判决生效后十五日内给付原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司房屋租赁费21889.15元；三、被告徐梓姗于判决生效后十五日内给付原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司支付房屋占用费16302.65元；四、被告徐梓姗于判决生效后十五日内给付原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司违约金9781.59元；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币500元（原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司已预交），由被告徐梓姗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 陈寒冰二〇二〇年二月十七日书记员 王 珏