重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初22484号原告：肖棋馨，女，1993年4月29日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：杨坤，重庆智圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑迪，重庆智圆律师事务所实习律师。被告：龚继兰，女，1971年12月19日出生，汉族，住江苏省苏州市平江区。委托诉讼代理人：胡志刚，男，1976年3月29日出生，汉族，住上海长宁区。委托诉讼代理人：曹佳，女，1981年4月02日出生，汉族，住上海长宁区。被告：胡志刚，男，1976年3月29日出生，汉族，住上海长宁区。被告：曹佳，女，1981年4月02日出生，汉族，住上海长宁区。第三人：重庆到家了网络科技有限公司渝鲁大道分公司，住所地重庆市渝**龙塔街道渝鲁大道**鲁能星城九街区**1-7，统一社会信用代码91500112MA5UJRU87M。负责人：周燕，经理。委托诉讼代理人：谭小玲，女，1994年6月7日出生，土家族，系公司员工。委托诉讼代理人：廖寒，男，1993年12月13日出生，汉族，系公司员工。原告肖棋馨与被告龚继兰、胡志刚、曹佳，第三人重庆到家了网络科技有限公司渝鲁大道分公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员王先容、颜如丹组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告肖棋馨及其委托诉讼代理人杨坤、郑迪，被告龚继兰的委托诉讼代理人胡志刚、曹佳，被告胡志刚、曹佳，第三人到家了公司的委托诉讼代理人谭小玲、廖寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖棋馨向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》;2、判令被告返还定金20000元、购房款380000元、赔偿按揭服务费5000元；3、判令被告支付违约金248000元;4、请判令被告承担诉讼费15960元、诉讼财产保全费5000元、诉讼财产保全保险费2500元、律师费40000元等(受理费判决后由法院自行追缴,原告不同意垫付)。事实和理由：原告与被告龚继兰于2019年5月19日签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下房屋，房屋总成交价为124万元。合同签订后，原告于合同签订当天支付购房定金2万元，于签订补充协议时支付25万房款，后原告又按被告要求支付13万元，共计支付40万元。后中介到家了公司于2019年8月1日通知原告与被告龚继兰于2019年8月9日到两江新区不动产中心过户，但被告龚继兰表示不同意，其行为构成严重违约。后经原被告确认，案涉房屋实系被告曹佳所有，被告龚继兰仅系帮被告曹佳代持，被告胡志刚系公证委托代办人亦为曹佳的男友，原告合理怀疑三被告的行为系恶意串通。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。被告龚继兰、曹佳、胡志刚共同辩称，1、因原告在2019年7月4日办理案涉房屋过户手续过程中拒绝缴纳房屋税费导致案涉房屋未过户成功，而合同对过户时间有明确约定，原告延期过户已超过15天，我方有权解除案涉合同，但我方本着友好协商的态度通知原告协商，且聘请律师发送律师函通知原告过户，但均未收到原告的回复，我方便于2019年8月1日通过微信和短信通知原告正式解除案涉合同；2、我方收到原告支付的定金2万元、购房款38万元属实，我已向原告退款15.2万元，剩余未退还的金额系合同约定的违约金；3、案涉交易未成功系原告违约所致，我方并不存在违约行为，我方有权根据合同约定解除案涉合同；4、原告跟中介在本次交易中存在多种恶意行为。5、在合同解除后，龚继兰将案涉房屋过户至实际持有人曹佳、胡志刚名下是为了方便后续打官司，不属于违约。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人到家了公司述称，我方在居间服务过程中已尽到了审查以及通知义务，不存在任何过失和责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《存量房交易文件》、房屋产权证、补充协议、授权委托书、招商银行转账汇款业务回单、专用收据、业主/客户收款证明2张、转账截图2张、2019年5月20日至2019年7月28日期间的微信群聊天记录截图、到家了公司员工贺强与龚继兰的微信聊天记录截图、到家了公司员工廖寒与曹佳的微信聊天记录截图、《交易文件托管收据》、到家了公司员工曾俊与曹佳的微信聊天记录截图，因当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：龚继兰原系房屋的登记权利人。2019年5月19日，龚继兰出具《授权委托书》，上载明：本人龚继兰系房屋的产权人，因本人有事不能到场，特委托曹佳、胡志刚代理我办理该房屋出售的相关事项，包括签订、解除与房屋买卖相关的合同、收取定金及房款等事宜。本人认可曹佳、胡志刚与肖棋馨、重庆到家了网路科技有限公司渝鲁大道分公司于2019年5月19日签订的《存量房交易文件》中所有的合同文本，我愿意享有合同上约定的权利及履行合同上约定的义务。2019年5月19日，龚继兰作为售房方（甲方）、肖棋馨作为购房方（乙方）、到家了公司作为经纪方（丙方）签订了《存量房交易文件》，其中包含的《房屋买卖合同》主要约定，甲方将房屋以1240000元的价给出售给乙方，房屋已设定抵押。合同第五条付款方式中约定，乙方采用第（二）种方式即贷款向甲方支付房款：定金2万元由乙方于签订本合同当日交付予甲方；首付款37.5万元由乙方于□办理权属转移登记申请并取得回执单后当日□其他：＿＿＿交付与甲方。乙方银行按揭贷款84万元，由放贷银行直接交付予甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付差额予甲方；尾款5000元由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰后当日交付予甲方。合同第六条权属解押中约定，解押方式为第1种即甲方自行出资解押，甲方应于抵押权人告知可还款或特定还款日之前5个工作日内还款解押，如乙方贷款购买该房屋，则甲方应与乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再还款解押。合同第七条房屋贷款、权属转移及抵押登记中约定，甲乙双方应最迟于签订本合同之日起20个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料（包括但不限于产权证明、婚姻证明等资料）；甲乙双方应于接到经纪方通知（包括但不限于电话、短信或书面通知）后最迟5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续；乙方须最迟过户后10个工作日内办理该房屋的抵押登记手续。合同第八条税费承担中约定，该房屋交易过程中所发生的税费（包括契税、增值说、个税、房产税等费用），双方一致同意由乙方独自承担。合同第十条约定：（十一）……在本合同签订前任何一方在洽谈中的口头或书面等形式告知的内容与本合同内容约定不一致的，以本合同为准。合同第十一条违约责任中约定：……（二）甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。……（六）甲乙双方因交易意向发生改变或其他违约行为（如交易过程中房屋被查封、冻结等），导致合同不能按约继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。因一方违约的，违约方除了应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）。合同尾部甲方处龚继兰签字捺印，甲方代理人处曹佳、胡志刚签字捺印。其中包含的《居间服务合同》约定，基于丙方提供的居间服务，乙方应于签订本合同当日向丙方支付居间服务费19840元。因甲乙任何一方违反《房屋买卖合同》导致交易无法进行，丙方有权按本合同约定收取居间服务费，如支付费用为守约方，守约方可向违约方追偿该居间服务费。其中包含的《交易服务合同》第二条约定，按揭服务费8400元由乙方于办理贷款申请当日向丙方支付。2019年5月19日，到家了公司向肖棋馨出具专用收据，载明收到其支付的居间服务费5000元。曹佳、胡志刚作为龚继兰的代理人出具客户收款证明，载明龚继兰收到肖棋馨定金2万元。2019年6月2日，龚继兰（甲方）与肖棋馨（乙方）签订了《补充协议》，约定：1.甲方承诺于2019年6月20日之前到银行解除抵押，10个工作日之内拿到解压资料，7月10日之前配合乙方到房交所办理过户手续。2.乙方承诺在甲方2019年6月25日之前把25万元打给业主。甲方处龚继兰签字捺印，甲方代理人处曹佳签字捺印。2019年6月20日，肖棋馨通过招商银行向龚继兰转账支付25万元，摘要处载明：部分房款。2019年7月2日、7月4日，肖棋馨通过招商银行向龚继兰分别转账5万元、8万元。2019年7月2日，胡志刚出具《业主收款证明》，载明收到肖棋馨交来购买案涉房屋的楼款13万元。以上款项合计38万元。关于合同履行情况，第三人到家了公司陈述，我方于2019年7月2日第一次通知原被告双方办理案涉房屋的过户手续，但因当天注销房屋抵押登记不能办理过户，需要1个工作日后才能办理过户，故双方约定于2019年7月4日办理过户手续，在2019年7月4日办理过户当天，发现案涉房屋契税发票并未满两年，需要多出案涉房屋总价5.6%的增值税才可以过户，因为此问题双方未达成一致，当天原告肖棋馨不同意缴纳该税费，故未成功办理过户手续，但当时在签订合同时，被告告知我方契税发票已满2年。在2019年7月4日当天被告要求原告肖棋馨结清所有首付款，可以配合契税满两年之后过户。签订案涉房屋买卖合同前，我方并未拿到契税发票，我方仅审查了房屋产权证、公证书、身份证件、购房合同，被告也并未出示契税发票，仅称契税发票在其朋友那里。原告的银行按揭贷款最先是通过了的，因为原告公司资金的原因，银行再次审查时要求原告父母作为担保人签字，补签字之后原告贷款审批通过时间为2019年8月1日，故我方在群里通知双方于2019年8月9日过户。原告肖棋馨陈述，2019年7月4日未成功办理过户手续系因被告之前一直告知案涉房屋已经满2年，但实际并非如此所致。订立合同前被告告知案涉房屋已满二年，根据重庆的购房政策，已满二年买方将不再支付增值税，即就不存在5.1万元的增值税，在2019年7月4日过户当天发现需多承担5.1万元税费，我认为被告有欺骗行为，故不愿意缴纳该费用。案涉房屋是否满二年被告负有向中介方、我方告知房屋真实情况的义务，也是签订合同前我方考虑是否购买该房屋的重要因素。同时，在7月4日知道案涉房屋未满二年需要交增值税后，我方一直积极配合被告提出的支付部分首付款再过户的要求，积极协商确定下一次过户时间，且在后面的协商中，被告一直要求我方将首付款支付完毕后才愿意抽时间安排过户，正是因为被告同意契税发票满二年后才过户我方才同意支付的首付款，即被告事实上认可2019年8月9日后满二年过户。但被告龚继兰在2019年8月9日已将案涉房屋过户到曹佳、胡志刚名下，根据重庆的政策2年内不能再交易，原告的合同目的已无法实现，被告龚继兰的行为已经构成根本性违约。被告龚继兰、曹佳、胡志刚陈述，合同中明确约定案涉房屋交易过程中所发生的税费（包括契税、增值说、个税、房产税等费用）由原告独自承担，2019年7月4日，原告在中介公司通知过户的过程中，拒不交税，构成了违约。我方本打算跟原告友好协商，等契税发票满二年后再过户，因为我们是外地的，来重庆办一次事情有时间成本、经济成本，原告跟中介都不愿意我提出的8000元的成本费用（甲乙中介各承担三分之一）。期间，双方多次协商未果，我方于7月26日通过律师发函通知原告尽快过户，但没有收到原告的任何书面回复，我方于8月1日通过微信、短信等方式通知原告合同正式解除，并于2019年8月7日通过龚继兰账户陆续退还首付款扣除违约金的部分15.2万元。为了方便后续打官司，龚继兰才将房屋过户至胡志刚与曹佳名下。对于契税有没有满二年这个问题我方存在认知错误，一直认为重庆征收增值税的契税日期是以市面上的常规理解契税成立日期为准的。案涉房屋买房交契税的日期是2017年2月20日，而重庆的契税发票对成立日期没有体现，是以填发日期为准即2017年8月8日。我方与第三人的确口头沟通过房屋有没有满二年的问题，但每次都是问得很模糊，没有给出明确的定义说明。但是，在合同中明确约定“在本合同签订前任何一方在洽谈中的口头或书面等形式告知的内容与本合同内容约定不一致的，以本合同为准”。在2019年5月19日上午被告曹佳与第三人员工廖寒的微信聊天记录中有以下内容：曹佳：客户看的怎样，那个露台送的。廖寒：……（语音回复，内容不清楚）。曹佳：我可以自己还清贷款，客户给我首付，2周时间。满2年了。在有到家了公司员工、肖棋馨、龚继兰、曹佳、胡志刚的微信群里有以下聊天内容：2019年6月2日，中介工作人员在群里发消息称肖棋馨的银行按揭贷款审批已经通过。2019年6月20日，曹佳：我已经解压了，这个钱他们也有转账凭证的，还要写收条。6月20日15:31分，肖棋馨将向龚继兰汇款25万元的业务回单以照片的形式发在微信群中，曹佳表示收到了。曹佳还询问：是不是接下来的首付款就要到过户当天才可以拿到了啊？中介方人员回复：对。2019年6月30日，中介到家了公司原告、曹佳、肖棋馨约定于2019年7月1日去办理案涉房屋的过户手续。2019年7月1日9:23，曹佳在微信群中向到家了公司员工发信息称：我这里结清证明拿到了。同时，曹佳将案涉房屋的《税收完税证明》、房屋销售专用收据、中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行出具的证明龚继兰已于2019年6月18日全额结清贷款本息的《还款证明》以照片的形式发在微信群中。微信聊天内容还显示7月1日当天因未在公证处取得公证书未去办理过户手续。2019年7月2日10：52分，曹佳在微信群发信息询问今天是否有时间过户，并表示“我们这里外地的，只有胡志刚一个受托人”，肖棋馨表示：“你说时间，下午我来嘛”，曹佳：“如果今天不可以，就是9月”。肖棋馨表示下午可以。2019年7月2日下午，胡志刚、肖棋馨和中介人员到达房交所，中介方人员在微信群中发信息表示：房交所称今天无法办理过户手续，因案涉房屋上的抵押需解除后一个工作日才能办理过户手续。胡志刚在15:35分表示：实在不行就今天办理注销手续，后天再办理过户手续，时间不能再拖了，我改了4号上午走。曹佳在当天16:35分表示：后天上午9点准时过户，今天收13万+物业费。今天肯定不行了，就注销吧。肖棋馨在16:47分表示：这边所有资料我和胡哥已经全部准备清楚了，周四一早来过户的时候我就转钱，手机银行操作一分钟就搞定了，不会耽误胡哥一分钟的时间。曹佳：今天能不能转钱，我这里有用的，我们也迁就你们的，多呆了三天，我们现金流紧张。肖棋馨：我也很配合了，这边我妈妈对我就这一个要求，说过户的时候就转钱。曹佳：那我们9月过户吧，解押都付了四十几万了，你们一点也不吃亏，我们也有时间安排的，不想在重庆多留，你们现在付40万就可以了。……九月过户，你考虑一下吧……。快点回复我，不行的话就九月过户，我们订票马上去机场了。肖棋馨在16:57分表示：你说你着急用钱，但是9月过户放款更晚，影响更大的是你……。曹佳：你也可以选择9月再过户，随便你好了。2019年7月2日17:08分，曹佳：最后我再让一步，今天转5万元，后天转8万元，这已经是我做出的最大让步了，你们考虑一下吧。后肖棋馨表示同意，并在7月2日当天向龚继兰转账支付了5万元，并将截图发在微信群中。胡志刚在当天也出具了收到肖棋馨楼款13万元的业主收款收据，并以图片的形式发在微信群中。2019年7月2日19:01分曹佳：我这里7月4号下午的票现在订了，你上午请假有问题么？真的最后一次，不然就是9月，不是威胁你，都是非常讲规矩做事。肖棋馨：7月4日9点到。2019年7月3日，曹佳再次把案涉房屋的大修基金票据、契税完税证明（编号为（174）渝地证9109XXXX号）的照片发到微信聊天群中，并称收据在中介那里（前天连契税发票一起给中介的）。2019年7月4日9:32分，胡志刚、肖棋馨、中介公司原告到达房交所办理过户手续。中介方人员将案涉房屋的契税完税证明（编号为（174）渝地证91095291号）以照片的形式发到微信群中，圈出契税完税证明的填发日期为2017年8月8日，并称：房子没有满两年啊。现在过户会有一个5.6的增值税。曹佳：你前两天拿到发票了，为什么不说。中介公司人员把之前其与曹佳在2019年5月19日的聊天记录截图发送在群里，在该聊天记录中，曹佳称案涉房屋已满2年。曹佳：那你们打算怎么解决，我以为是看下面一个日期，6月那个。中介：看上面个。我们商量下。胡志刚：税款所属时间的确是六月份开始的。中介：现在最好的方式，就是满了两年在过户。8月9号在过户。曹佳：可以啊，我们这里外地的，来回的机票，食宿费报销。还有这几天的多留的费用给我就可以了。8000块。今天把我解压的8万元转给我。不然我们按合同办事吧，合同也没有写什么两年不两年的。在上海我们看的契税日期就是6月那个。我的确不知道重庆这里的规矩，你们中介前几天也拿到发票了，也可以提醒我的。……。我现在首付款都没有收齐权，都不止15天了，我这里都可以单方面解除合同。……。肖棋馨在7月4日10:44分表示：我哪里有逾期，我也是受害方，我感觉你把矛头指向了我。曹佳随后表示：付款问题是肖棋馨站不住脚，契税发票问题，中介没有核实，也有不可推卸的责任，合同从头到尾没有提到两年不两年的问题，增值税明确约定是肖棋馨支付，今天到场过户，肖棋馨没有支付构成违约。在11:15分，曹佳表示：本着解决问题的态度，我现在提出的要求是：第一，乙方承诺两周支付的首付款，到现在还没有付齐。那说好今天支付的，请尽快支付。第二，8月9日，请老胡再来过户，产生的费用由中介方承担。8000块。也就是来回的机票，以及这次跟下次的食宿费用。这个我觉得不过分的。肖棋馨表示其不存在逾期支付首付款。2019年7月4日11:42分，肖棋馨还在微信群中向胡志刚发信息称：你是委托人，你全程也在，现在我跟你商量，我可以把8万元先付，然后你8月9号过来过户么？胡志刚：我现在进站，需要安排很多事情行程啊，没法马上保证。曹佳：你要让我们8月份过来都难，更何况精确到8月9号。肖棋馨：那你说什么时候，你要求的我可以做，8月8号满二年的确是我们两个都今天才得知的我理解，那满了两年你们也应该配合尽早过户是吧。曹佳：现在没法保证的，要看出国情况的。至少也是九月，这是就目前情况看。肖棋馨：但是不能我答应了付完首付你就说你不能保证时间嘛，这个时间也是我们可以商量的，但是你至少需要给我说个大概时间。……。后曹佳要求付首付款，并表示8万元钱一方面是个诚意，一方面也是之前说好的两周收首付款。肖棋馨表示首付款可以付但要求曹佳、胡志刚明确过户的大概时间。曹佳在7月4日12:10分：15:12分表示：时间没法保证，只能说尽量，说不定8月9号也可以，说不定也要到9月了。2019年7月4日16:30分，胡志刚在微信群中询问尾款是否转了。肖棋馨回复：现在我不知道是个什么情况，8月份不行我可以等到9月，只需要你跟我说一个时间，剩余的首付款我随时都能转，但是至于曹姐说的赔偿路费的问题，我觉得我没有什么责任。胡志刚：8月我可以安排时间，我得回上海安排，目前在高铁上。……。2019年7月4日16:47分，肖棋馨：这样吧，首付款我先付，我现在也认定为胡哥说8月帮我安排时间过户。曹佳表示：中介服务不到位，我扣费用很正常，虽然中介费不是我支付的，但是因为我卖房才产生了这次费用。我们尽量安排时间，这个是立场，态度，原则。2019年7月4日16:52分，肖棋馨将8万元款项转给了龚继兰，并在微信群中告知已转款。曹佳表示钱收到了，但没办法给明确答复，都在安排，我跟你没矛盾，尽量保证过户的顺利进行。2019年7月4日17:31分至18:49分之间，曹佳在微信群中发信息表示要求肖棋馨签一个简单的协议，让肖棋馨将应支付的中介费8000元转让给被告方，被告就尽量安排在8月15日号之前过户。肖棋馨表示其应向中介方支付的中介费系中介公司的债权，债权转让必须中介公司同意，否则就变成了肖棋馨对中介公司违约，故肖棋馨不同意。7月4日18:18分，曹佳：现在是甲乙双方协商，我们变通的说，我现在要求乙方支付8000元，作为首付款晚付的赔偿，这个说得过去吧，……你自己考虑吧，这是甲乙双方解决的问题，你觉得不想解决，就去法院好了。18:25分，肖棋馨：今天没有过户的责任也不在我，房子没满两年我是被欺骗方，而且你把我要提前付你首付款的证据拿出来，你不要咄咄逼人，讲讲道理好不好。2019年7月4日19:09分、2019年7月5日，曹佳在微信群中发信息让中介方退还房屋产权证。中介方人员表示中介公司代为托管。2019年7月5日18:32分，胡志刚在微信群发信息称：我晚上就到上海，后面谁来订机票，订哪天？总不至于叫我自己订吧，各位老板。中介方人员于18:46分回复：胡哥到时候如果来我们愿意出机票钱！……。18:52分。曹佳在微信群中还表示其是案涉房屋的实际持有人，其跟龚继兰之间有代持协议。中介方人员表示契税发票曹佳是过户当天才拿出来的。曹佳表示契税发票中介人员曾俊在2019年7月1日到其朋友那去拿的。19:09分，曹佳发微信表示：契税发票的问题，三方都有责任的。中介是专业，有审慎义务，这是属于居间服务的内容的。这次服务存在瑕疵，造成了前天无法过户的损失由三方承担，我们愿意承担8000块中的1/3。如果我们收到另外的2/3，就会安排8月15日之前过来过户的。2019年7月5日19:35分，曹佳在微信群中向肖棋馨发微信表示：我们甲乙之间没有矛盾的，矛盾点是我跟居间服务方的服务瑕疵费用问题，我也跟你商量过，居间服务费是你这里出的，请你保留我这部分居间服务费的支付权。……。2019年7月8日9:39分，肖棋馨在微信群中发信息表示：我现在正式通知你，务必按照约定履行办理过户转让该不动产的义务。否则我将向房租所在地人民法院起诉，我不参与你与中介的赔偿问题。曹佳：好的，那就请你看着办吧，钥匙先还给我，没有过户房子就不是你的。……胡志刚：两张机票钱、打车费大家分摊一下不就结束了吗？……肖棋馨：胡哥你是明白人的，这个损失不应该由我来承担，我也没有参与你们与中介的赔偿问题。……后双方因分摊费用未协商一致，曹佳称要将案涉房屋出租出去。2019年7月8日，中介方的贺强与案涉房屋登记的产权人龚继兰微信联系。龚继兰表示：到时间满两年还有一个月吧，我来和他们沟通一下，请胡志刚配合再去一下重庆。我是实在走不开，但是你们要把过户手续都弄清楚，免得白跑。2019年7月18日14:40分，胡志刚：天元道这套房子过户的具体时间是八月几号？你们定下来了没有啊？时间过去这么久了，大家的气都应该消了把。我上一次7月1号过去过户花了五天时间。所有费用都是曹佳承担的。当时我也无条件配合往后延了两天，现在又要推到八月份。你看你们作为经纪方，是不是也一起分摊一下这个这次的费用呢？你们就当做这单业务没赚钱嘛！钱赚不完的。小兰也要去西藏游学了，麻烦她也不太好。2019年7月23日14:59分，胡志刚：现在距离上次经纪方通知我们过户时间已经过去21天了，按照合同约定，自收到通知的5天内应该履行合同，……现在委托方正式委托并通知本人对该房屋进行处理，我几天前也在本群提出过商议，我们不可能无限期等待，现在的后果已经严重影响到了我们订立合同所期望的经济利益。我们的现金流周转已受到了严重损害。希望经纪方与乙方引起足够的重视，我本人目前在重庆，希望一天内给予答复。2019年7月24日10:50分，胡志刚：现在我在重庆，不需要你们出任何费用，你愿意现在去过户么？曹佳：现在已经距离上次通知我们的过户时间已经过去22天了。我们订立合同所期望的经济利益受到了严重的影响。希望大家本着契约精神遵守合同。后龚继兰要求中介将房屋产权证等文件交付给胡志刚。2019年7月27日15:35分，胡志刚：肖小姐，刚才用微信的形式把律师函单独发送给您了，纸质文本也已按电话里与您沟通的投递方式，送达到经纪方地址。因为这个过户的事情拖太久，我们也没办法。如果你有意继续买这个房子，希望31号前一起去把过户办了。我这几天都在重庆听候安排。过户前希望能这期间的违约金付了。我们是有诚意卖房子，相信你也是有诚意买的，但买卖不能一直拖着呀。中介方：由于客户这边按揭出了些问题，导致中间按揭需要从新衔接。暂时不能过户，需要手续齐全按揭通过才能过户。真实性可以向银行了解。曹佳：你们所说不属实喔，不是早就银行审批通过了么？肖贷款审批通过我才还款解押的。而且这个月4号去办过户，肖和你们都没有提出来。现在找这个借口没有用，希望尊重合同约定。中介方：是这样的因为他们公司（亚信控股）最近不是很景气，很多银行都知道。导致银行这边需要补交部分资料，来证明客户这边的还款能力。也算是突发状况。可以去银行这边查。是真实的。胡志刚：7月4日去过户的时候，没有口头也没有书面提出按揭的问题啊！曹佳：7月22日去派出所调解也没有人提出这个问题。中介：可以去调查落实哈。庭审中，肖棋馨陈述，上述的按揭贷款问题是指贷款需要重新增加担保人，当时贷款初审通过，但因为我所在公司资金链断裂就没有通过，银行要增加我父亲未担保人，8月1日银行通知中介方贷款审批已经通过，我是8月8日收到银行贷款审批通过的通知，贷款金额为88万元。2019年8月1日，胡志刚在微信群中发信息表示：今天8月1号，此时我方多次口头和书面通知买方及时过户，但由于买方原因不配合，拖延办理过户已超过27天，根据合同约定，我方自8月1日起正式解除与买方的房屋买卖合同，并向买方主张相应违约金。请买方提供一张银行卡号，我方按合同约定将首付款扣除违约金后的剩余款项退还至账户上。13:06分，中介方：前面由于按揭审批出现问题。导致银行才审批通过（这是可以落实的）然后经纪方预约双方时间过户五个工作日来过户。……过户时间为8月9日，早过完户早作抵押早放款，希望大家配合。胡志刚：买方违约在先，我方已依合同通知解除与买方的房屋买卖合同，保留启动法律程序的诉讼权利。如果买方不提供收款账户，首付款扣除买方应付违约金后剩余款项，我方将退回至买方转款给龚继兰的账户上，请买方查收。庭审中，原、被告均认可被告收到原告定金2万元、购房款38万元，房款被告已向原告退还15.2万元房款。案涉房屋已于2019年8月9日由龚继兰过户到曹佳、胡志刚名下。三被告陈述，剩余未退还的房款就是合同约定的违约金。关于契税发票是否满两年，被告龚继兰、曹佳、胡志刚陈述，根据合同第八条第三项约定，房屋交易过程中产生的税费由原告承担，我方并未恶意欺骗，对契税未满两年存在认知错误，且中介在2019年7月1日拿到发票时应该看得懂发票时间，且中介与原告于2019年7月2日都知道需要交纳增值税，因为原告收到了预审税费的短信通知，但双方均未提出异议。原告肖棋馨陈述，我方于2019年7月2日确实收到了预审税费的短信通知，但短信中载明系卖方承担税费51000元，当时我认为与自己无关就未在意。在签订房屋买卖合同时，被告系熟知重庆二手房交易政策以及是否满两年政策，曹佳在中介没有先行提问时就主动告知中介其房屋已经满两年，用正常人的思维都会理解为符合交易条件及不缴纳增值税，且被告已经明确告知案涉房屋已满两年，故不应当有增值税的存在，合同就应该排除增值税这一项。另查明，2019年8月7日，肖棋馨（甲方）与重庆智圆律师事务所（乙方）签订了《民事委托代理合同》，主要约定乙方接受甲方委托，为甲方与龚继兰房屋买卖合同纠纷一案提供法律服务，律师服务费40000元。当日，肖棋馨向重庆智圆律师事务所转账4万元。重庆智圆律师事务所向肖棋馨开具了金额为40000元的增值税发票。2019年8月8日，肖棋馨就本案向重庆久益诉讼保全担保有限公司投保诉讼保全责任保险，并支付保险费2500元，重庆久益诉讼保全担保有限公司亦向肖棋馨开具金额为2500元的增值税发票。本院认为：被告曹佳、胡志刚作为被告龚继兰的代理人代理龚继兰与肖棋馨于2019年5月19日、2019年6月2日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》有龚继兰出具的《授权委托书》，被告曹佳、胡志刚代理被告龚继兰在上述合同签字的后果由被代理人龚继兰承担，故《房屋买卖合同》、《补充协议》的双方为被告龚继兰与原告肖棋馨，且上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。关于解除合同。合同约定：“首付款37.5万元由乙方于□办理权属转移登记申请并取得回执单后当日□其他：＿＿＿交付与甲方”，即合同对首付款何时支付未作明确约定。后龚继兰的委托代理人曹佳代理龚继兰与肖棋馨在2019年6月2日达成《补充协议》，约定卖方承诺于2019年6月20日之前到银行解除抵押，10个工作日之内拿到解压资料，7月10日之前配合买方到房交所办理过户手续，买方在2019年6月25日之前把25万元打给卖方。根据查明的事实，肖棋馨按约于2019年6月20日向龚继兰支付首付款25万元，被告龚继兰也按约于2019年6月20日解押了案涉房屋，后双方约定于2019年7月1日、2019年7月2日到房交所办理过户手续，因不可归责于双方的客观原因未能办理，双方便约定于2019年7月4日办理案涉房屋的过户手续。在2019年7月4日办理过户手续当日，因案涉房屋未满两年需要缴纳5.6%的增值税，原告肖棋馨不同意支付，故当天未过户成功。原告肖棋馨认为，被告龚继兰的代理人曹佳在2019年5月已向第三人告知案涉房屋已满二年，根据重庆的政策，已满两年的房屋买方无需支付增值税，故合同中关于增值税由乙方独自承担的条款系格式条款，对其不具有约束力，案涉房屋未能在7月4日当天办理过户手续系因被告隐瞒案涉房屋实际未满二年的事实导致。本院认为，虽然被告龚继兰的代理人曹佳在2019年5月19日上午与第三人工作人员廖寒的微信沟通中向第三人表示案涉房屋“满2年了”，但“满2年了”并非对案涉房屋本身事实的陈述，“满2年了”从何时开始计算需结合当地房管部门的相关政策确定，当事人存在因不了解相关政策而错误理解的可能性。事实上，原、被告及第三人在7月4日过户当天才知晓案涉房屋实际未满二年需支付增值税问题。原、被告及第三人在签订案涉房屋买卖合同时并未对案涉房屋是否满二年进行特别约定，也不能必然推断出案涉房屋是否满二年直接影响着本案合同的订立，故案涉《房屋买卖合同》中关于税费承担的条款是双方对案涉房屋交易时税费承担的自愿约定，不存在系格式条款无效的问题，原告肖棋馨称合同中关于增值税由乙方独自承担的条款系格式条款，对其不具有约束力的意见，本院不予采纳。合同第八条中明确约定“房屋交易过程中所发生的税费（包括契税、增值说、个税、房产税等费用），双方一致同意由乙方独自承担”，即合同明确约定案涉房屋的增值税由原告肖棋馨承担。故在2019年7月4日办理过户手续当天，原告肖棋馨拒绝交纳案涉房屋的增值税导致未能成功办理房屋过户手续，违反合同约定，构成违约。从原、被告及第三人的微信聊天记录可以看出，原告肖棋馨在2019年7月4日拒绝交纳案涉房屋的增值税办理过户手续并非其故意违约，该违约系因龚继兰的代理人曹佳在订立合同前向第三人作出案涉房屋已满二年的陈述、第三人及原告肖棋馨在订立合同前未予审查，误以为案涉房屋已满二年所引发，三方对此均存在责任。在本案房屋买卖合同的履行中，合同对首付款37.5万元部分中扣除25万元款项以外的款项何时支付未作约定，被告龚继兰的委托代理人曹佳在2019年6月20日的微信群中询问“是不是接下来的首付款就要到过户当天才可以拿到了啊”，中介方人员回复：对。由该微信聊天内容可知，原、被告认可剩余款项12.5万元在案涉房屋办理过户手续当天支付。但在2019年7月2日的微信聊天记录中，曹佳先提出其现金流紧张，要求原告肖棋馨支付13万加物业费，后提出7月2日当天必须转5万，7月4日转8万元，否则双方就9月份就过户。原告肖棋馨基于促进合同顺利履行的考虑在7月2日当天支付了5万元。同时，原告肖棋馨在2019年7月4日当天拒绝交纳案涉房屋的增值税办理过户手续的违约行为并不会导致双方的合同目的无法实现，双方在合同中也约定逾期办理权属转移登记15天守约方才有权解除合同。根据2019年7月4日的微信聊天内容，在7月4日当天，因案涉房屋未满二年产生增值税而未成功办理过户手续后，第三人提出最好的方式是满了两年再过户，即8月9号才过户。被告龚继兰的代理人曹佳在10:22分先表示房屋首付款到现在都没有付齐全，逾期超过15天了，其有权解除合同；后在11:15分表示“我现在提出的要求是：第一，乙方承诺两周支付的首付款，到现在还没有付齐。那说好今天支付的，请尽快支付。第二，8月9日，请老胡再来过户，产生的费用由中介方承担。8000块。也就是来回的机票，以及这次跟下次的食宿费用。”原告肖棋馨对此表示其不存在逾期支付首付款，但剩余首付款8万元其可以在7月4日当天付，并明确询问对方是否同意在案涉房屋满二年后配合尽早过户，并要求确定大概时间。曹佳在12:05分表示“你现在把我杀了我都没法说时间，我只能说，尽量”、在12:10表示“时间没法保证，只能说尽量”，在15:12分表示“时间我真的是只能尽量，说不定8月9号也可以，说不定也要到9月份……”。原告肖棋馨在16:30分询问龚继兰的另一个委托代理人胡志刚“我希望你跟我说一下大概时间，8月不行我可以等到9月，只需要你跟我说一个时间，剩余的首付款我随时都能转，但是至于曹姐说的赔偿路费的问题，我觉得我没有什么责任”，胡志刚回复“8月我可以安排时间，我得回上海安排，目前在高铁上”。在16:47分，原告肖棋馨表示“这样吧，首付款我先付，我现在也认定为胡哥说8月帮我安排时间过户”，曹佳随后表示“我们对中介不满意，跟你没矛盾……我们尽量安排时间，这个是立场、态度、原则”。基于此，原告肖棋馨当即向被告转账支付了剩余的首付款8万元。至此，原告肖棋馨合计支付了购房款40万元，即支付了除合同约定的按揭贷款84万元以外的全部款项。曹佳也在17:26分表示“我跟你没矛盾，我们这里大局为重，尽量保证过户的顺利进行”。上述原、被告双方的微信聊天内容中，原告肖棋馨明确提出其在7月4日当天可以先支付剩余首付款，然后等房屋满二年后被告配合办理过户手续，且肖棋馨多次追问满二年后过户的具体时间，在此情形下，无论是被告龚继兰的代理人曹佳还是胡志刚，除要求原告肖棋馨当天支付剩余首付款外，并未明确提出要求肖棋馨承担再次过户产生的其他费用或明确将肖棋馨承担再次过户产生的其他费用作为其同意再次配合办理过户手续的前提条件，肖棋馨基于此可以合理信赖只要其当天支付了剩余的首付款，被告就同意在案涉房屋满二年后配合办理过户手续，事实上肖棋馨在被告龚继兰的代理人曹佳、胡志刚均表示同意在案涉房屋满二年后过户，仅是时间无法确定的情形下，向被告支付了全部剩余首付款8万元，以上微信协商内容表明原、被告双方就案涉房屋满二年后再办理过户手续达成了合意。在原告肖棋馨付清了除按揭贷款以外的全部款项后，被告龚继兰的代理人曹佳在18:03分先提出要求肖棋馨将8000元中介费的支付权转让给被告，后在18:18又提出要求肖棋馨多支付8000元作为首付款晚付的赔偿，在肖棋馨拒绝后，曹佳在18:35分表示“我们现在时间空出来了，8月9号到15号暂时可以抽1-2天出来没问题的。但是如果费用不谈好，让我但方面承担损失，我们不愿意。就这么简单。你们要去法院责任认定，我们也奉陪。在过户前，房子的产权是我们的，要租要卖这也是权利……”。如前所述，在2019年7月4日前肖棋馨并不存在逾期付款的违约行为，曹佳提出要求肖棋馨将8000元中介费的支付权转让或要求肖棋馨多支付8000元作为首付款晚付的赔偿均无法律依据，肖棋馨有权拒绝。曹佳在双方已就案涉房屋满二年后再办理过户手续达成合意后，其提出要求肖棋馨将8000元中介费的支付权转让或多支付8000元赔偿，双方对该新要求未协商成功并不能推翻双方已就案涉房屋满二年后再办理过户手续达成的合意。2019年7月8日，被告龚继兰在与第三人贺强的微信聊天中询问“到时间满两年还有一个月吧”，第三人贺强回复“我也没看到契税发票，她们说好像是八月份”，龚继兰表示“我来和他们沟通一下，请胡志刚配合再去一下重庆。我是实在走不开，但是你们要把过户的手续都弄清楚，免得白跑”，该微信聊天内容也表明被告龚继兰在2019年7月8日时同意在案涉房屋满二年后再配合办理过户手续。故被告辩称其并未同意在案涉房屋满二年后再办理房屋过户手续的意见，本院不予采纳。事实上，案涉房屋在2019年8月8日即满二年，8月8日后即不存在因案涉房屋未满二年出售而产生增值税问题，此时间点距离2019年7月4日的过户时间仅有一个多月。2019年7月24日10:50分，被告龚继兰的代理人胡志刚在微信群中表示“现在我在重庆，不需要你们出任何费用，你愿意现在去过户么？”、曹佳表示“距离上次通知我们过户的时间已经过去22天了，我们订立合同所期望的经济利益受到了严重的影响……”。随后，胡志刚在7月27日在微信中向原告肖棋馨提出“如果你有意愿继续买这个房子，希望31号前一起去把过户办了。我这几天都在重庆听侯安排。过户前希望能这期间的违约金付了”，第三人此时提出原告肖棋馨的按揭需要重新衔接，暂时不能过户，需要手续齐全按揭通过才过户。2019年8月1日，被告龚继兰的代理人胡志刚向原告肖棋馨发微信表示“此前我方多次口头和书面通知买方及时过户，但由于买方原因不配合，拖延办理过户已超过27天，根据合同约定，我方自8月1日起正式解除与买方的房屋买卖合同，并向买方主张相应违约金。……”。从以上的微信聊天内容可以看出，被告龚继兰的代理人胡志刚在明知案涉房屋在2019年8月8日才满二年且双方之前已就案涉房屋满二年后再办理过户手续达成的合意的情形下，其单方面决定要求肖棋馨在8月1日前办理过户手续，这有违双方之前的约定。曹佳于2019年7月2日在微信中陈述7月2日当天必须转5万，7月4日转8万元，否则双方就9月份就过户的意见也可反映即便案涉房屋在2019年9月过户也不会影响其合同目的的实现，显然被告此时并非善意地在促进合同的履行。故被告龚继兰的代理人胡志刚在2019年8月1日通过微信向肖棋馨表示正式解除双方间的房屋买卖合同时，被告龚继兰并无合同约定的解除权和法定解除权，其解除双方间房屋买卖合同的意思表示并不能产生解除合同的法律后果。随后，被告龚继兰将原告肖棋馨支付的40万元房款（包含定金）退还15.2万元，并在2019年8月9日将案涉房屋过户被告曹佳、胡志刚的名下，由此导致原告肖棋馨与被告龚继兰签订的《房屋买卖合同》已实际无法履行，被告龚继兰构成违约。因《房屋买卖合同》事实上已无法履行，原告肖棋馨要求解除与被告龚继兰签订的《房屋买卖合同》，本院予以支持。关于返还定金、购房款。《房屋买卖合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，当事人可以要求恢复原状，故原告肖棋馨要求被告返还定金2万元、购房款38万元，合计40万元，符合法律规定。因被告龚继兰已向原告肖棋馨退还款项15.2万元，扣除已退还的款项，尚有24.8万元未退还。故原告要求被告龚继兰退还房款24.8万元，本院予以支持，对此项诉讼请求超出部分，本院不予支持。关于违约金。如前所述，在合同明确约定案涉房屋的增值税由原告肖棋馨承担的情形下，原告肖棋馨在2019年7月4日办理过户手续当天拒绝交纳案涉房屋的增值税导致未能成功办理房屋过户手续，构成违约。但如前所述，原告肖棋馨并非故意违约，而是因被告龚继兰的代理人曹佳在订立合同前向第三人作出案涉房屋已满二年的陈述、第三人及原告肖棋馨在订立合同前未予审查误以为案涉房屋已满二年所引发，对此曹佳存在较大的过错。同时，肖棋馨在2019年7月4日当天拒绝交纳案涉房屋的增值税导致过户未能成功的违约行为也不构成根本违约，不会导致双方的合同目的无法实现。原告与被告龚继兰的代理人曹佳、胡志刚在7月4日未能办理过户手续后，双方当天通过微信协商达成案涉房屋满二年后再办理过户手续达成的合意，原告肖棋馨即在7月4日当天支付了案涉房屋除按揭贷款以外的全部款项，被告龚继兰在2019年7月8日与第三人的微信聊天中也对案涉房屋满二年后再配合办理过户手续予以确认。若此时被告按双方此前协商的内容在2019年8月8日后安排过户时间，案涉房屋买卖合同本可以顺利履行，但在合同约定的案涉房屋满二年的日期即2019年8月8日之前，被告龚继兰的代理人胡志刚在明知案涉房屋在2019年8月8日才满二年且双方之前已就案涉房屋满二年后再办理过户手续达成的合意的情形下，其单方面决定要求肖棋馨在8月1日前办理过户手续，在肖棋馨未办理过户手续后，胡志刚代理被告龚继兰向原告肖棋馨提出解除房屋买卖合同。在双方已就合同的履行达成合意的情况下，被告龚继兰单方提出解除合同无合同依据和法律依据，且其将部分购房款退还，以行为表明其将不再履行合同，同时被告龚继兰亦在2019年8月9日将案涉房屋的产权由其名下过户至被告曹佳、胡志刚的名下，由此导致案涉房屋买卖合同已实际无法履行，被告龚继兰构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本案中，案涉房屋买卖合同最终未能顺利履行既有合同订立前各方对案涉房屋是否实际满二年这一事实认识错误或忽于审查所致，也有双方当事人在合同履行中的违约行为等因素，综合考虑原、被告双方的违约情况以及过错程度，对原告肖棋馨要求被告龚继兰支付违约金6.2万元（124万元×5%），本院予以支持，对违约金超出部分，本院不予支持。关于原告肖棋馨主张的赔偿按揭服务费5000元、诉讼财产保全保险费2500元、律师费40000元，合同约定“因一方违约的，违约方除了应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）”，本案中原告肖棋馨也存在违约行为，其并非是完全的守约方，且本案在考虑违约金金额时已对该部分费用进行了综合考虑，故原告肖棋馨要求被告龚继兰赔偿按揭服务费5000元、诉讼财产保全保险费2500元、律师费40000元，本院不予支持。关于被告曹佳、胡志刚的责任。因案涉房屋买卖合同的相对方为原告肖棋馨与被告龚继兰，被告曹佳、胡志刚仅系被告龚继兰的代理人，被告曹佳、胡志刚行使代理行为的法律后果由被代理人被告龚继兰承担，故原告要求被告曹佳、胡志刚承担本案的合同责任无法律依据，本院不予支持。被告胡志刚庭后提交《申请法院调查取证申请书》，申请人民法院依职权于重庆银保监局调取重庆市招商银行朝天门支行肖棋馨二手房贷款银行办理网点信息，因上述内容不属于人民法院依职权调查取证的范围，且该部分证据亦不影响本案的处理结果，本院不予准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告肖棋馨与被告龚继兰签订的《房屋买卖合同》；二、被告龚继兰在本判决生效后五日内向原告肖棋馨退还购房款248000元；三、被告龚继兰在本判决生效后五日内向原告肖棋馨支付违约金62000元；四、驳回原告肖棋馨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费15960元，由原告肖棋馨负担7000元、被告龚继兰负担8960元。诉讼财产保全费5000元，由原告肖棋馨负担2193元、被告龚继兰负担2807元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  雷元亮人民陪审员  王先容人民陪审员  颜如丹二〇二〇年二月二十七日书 记 员  龙 倩