江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初6897号原告：王连根，男，1976年12月22日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：王永林，江苏方直律师事务所律师。被告：虞粉香，女，1978年10月25日生，汉族，溧阳市人，户籍地溧阳市。被告：沈和凤，女，1971年4月23日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：许云春，江苏顺超律师事务所律师。原告王连根诉被告虞粉香、沈和凤确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，分别于2019年9月24日、11月15日适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法由审判员管敏、人民陪审员李海芝、唐卫平组成合议庭，于2020年1月6日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王连根及其委托诉讼代理人王永林、被告虞粉香、被告沈和凤及其委托诉讼代理人许云春三次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王连根向本院提出诉讼请求，一、确认两被告于2018年12月3日签订的关于坐落于溧阳市的《常州市存量房买卖合同》无效。二、本案的诉讼费由被告负担。事实与理由:2017年4月7日，原告和被告沈和凤签订《房屋买卖协议》，被告沈和凤将坐落于溧阳市住房出售给原告。原告于2017年9月进行装修，2017年12月，原告、原告儿子和被告虞粉香入住。2019年8月，有人电话原告要求还钱，原告问被告虞粉香方知道，二被告于2018年12月3日签订了坐落于溧阳市的《常州市存量房买卖合同》，办理了被告虞粉香个人所有的房屋所有权证，被告虞粉香个人将该房屋进行了抵押借款。原告认为，二被告明知原告和沈和凤签订房屋买卖协议，又签订房屋买卖合同，并共同过户到被告虞粉香一人所有，严重侵害了原告的合法权益。根据《民法通则》第一百五十四条规定，两被告签订的常州市存量房买卖合同属于无效。为此，为维护原告的合法权益，根据我国相关法律规定，请求法院支持原告的诉讼请求。被告沈和凤答辩称，案涉买卖合同是按照不动产登记部门要求下双方签订的一个格式合同，两被告通过微信聊天记录和电话联系确认，被告虞粉香称已经得到本案原告的认可，因原告和被告虞粉香是夫妻关系，第一份房屋买卖合同签订时都在现场，且房款也都是被告虞粉香全额支付，被告沈和凤完全有理由出于善意相信在房产变更时夫妻双方已经确认登记在虞粉香的名下，况且在办理房产过户时，被告虞粉香也把原告的身份证、结婚证、户口本等相关手续带到了不动产部门办理了不动产权属变更，因此本案原告主张合同无效没有事实和法律依据，请求驳回对被告沈和凤的诉讼请求。被告虞粉香答辩称，被告虞粉香联系沈和凤案涉房屋是否可以过户到被告一人名下，因之前的房屋买卖协议是原告在中介参与下与被告沈和凤签订，过户需要经过他们，被告沈和凤称可以做网签，被告虞粉香将材料通过微信发送给被告沈和凤，并在过户的时候向被告沈和凤支付了原定过户时补贴给沈和凤的两万元。因为被告虞粉香想用房子做贷款，就瞒着原告把房子过户到被告虞粉香一人名下。经审理查明：2017年4月7日，原告、被告沈和凤、中介虞珏和任荣保四人签订房产买卖协议书，主要约定“甲方：沈和凤乙方：王连根……甲方供奥体国际花园六区五幢2-2603室的房屋面积124平方米；房价为人民币壹佰贰拾伍万元；付款方式：先付定金叁万元，余额在2017年4月11日前付贰拾万，2017年5月前付伍拾柒万，余额肆拾万在交房时，剩余伍万元甲方在领到权证办理委托公证付清；交房时间：开发公司交房时即交户；过户时间定于待乙方权证满两年即刻过户；其他：（1）此房价不包含配套维修基金、电梯等领钥匙的费用，都由乙方付，（2）权证面积在正负一个平方内按此合同总额，超过一个平方（含一个平方）按实际面积每平方10322.58元算，多退少补”。在签订该合同时，原告提出权证满两年后过户可以省钱，经协商同意后在合同中注明权证满2年后进行过户，同时根据三方陈述，约定的过户时间应为2019年9月。协议签订后，2017年4月7日（即合同签订当日），被告沈和凤出具收条一份，该收条载明：“今收到王连根购奥体国际花园6区5幢2-2603（西北角幢之最西边的这套），定金人民币叁万元（¥30000）”。2017年4月8日，被告沈和凤出具收条一份，该收条载明：“今收到王连根房款贰拾万整”。2017年5月4日，被告沈和凤出具收条一份，该收条载明：“今收到王连根房款伍拾柒万元整”。2017年5月12日，被告沈和凤出具收条一份，该收条载明：“今收到王连根房款贰拾万整”。2017年8月29日，经协商，沈和凤、王连根、虞珏、任保荣补写协议，该协议中注明：“经双方协商，满二年过户时乙方愿意补贴甲方贰万元整”。2017年8月30日，被告沈和凤出具收条一份，该收条载明：“今收到王连根房款和配套费、物业费共贰拾贰万伍仟柒佰元整”。2018年5月7日，沈和凤出具收条一份，该收条载明“今收到王连根房款伍万元整，不动产证已交给王连根保管”。三方均确认以上房款实际履行的系2017年4月7日原告与被告沈和凤签订的房产买卖协议，且款项均由虞粉香通过现金或转账向被告沈和凤支付，同时原告和被告虞粉香均认可房款来源于原告和被告虞粉香原先房子出售的款项、原告父母给的50万元及虞粉香父母给的10万。2018年12月3日，两被告签订常州市存量房买卖合同，合同约定房屋价格为95万元，并于2018年12月4日办理房屋产权变更登记，在不动产权属登记申请表附记中载明“除申请人外无其他共有人虞粉香”，并按照房屋总计价1307108.58元缴纳了相关的税费（沈和凤称按照交易所电脑上显示的价格进行的缴税）。2019年3月25日，案涉房屋设定最高额抵押（180万元，他项权人：陈艳梅），抵押期限自2019年3月25日至2020年3月25日。对此，被告虞粉香称2018年12月7日进行第一次抵押（50万），2018年12月20日进行第二次抵押（100万元），2019年3月25日进行了第三次抵押（120万元）。关于常州市存量房买卖合同的签订及案涉房屋过户情况，被告沈和凤陈述称：大概是过户的前一个礼拜，虞粉香打电话称需要买车，用我的房产证去贷款，后经咨询虞粉香不还钱我要承担责任并拒绝了虞粉香。过户前两三天虞粉香再次联系要求过户，我跟她说必须要带身份证、户口本、结婚证，她要和原告双方到场。虞粉香说她老公在外面的没有空，我跟她说如果要贷款的话，一定要他的老公过来的，虞粉香微信告知问了她老公了，说不贷款。我说如果不贷款，把材料给我，可以过户到虞粉香一人名下。后来我向虞粉香要了600元去调取首套房证明，后来因政策变化，只需要夫妻一方带着对方身份证户口本、结婚证原件就可以调取，这600元没用到也没有退给虞粉香，直接抵做办网签的费用，第二天就帮虞粉香做了网签并过户。期间我一直没有和原告本人联系过，因为原告在外面，都是虞粉香直接和我联系，而且所需要的材料虞粉香通过微信都给我了。被告虞粉香陈述称，我在过户前的大概一个星期左右联系沈和凤想做贷款的，因为房子没有过户，我就问沈和凤能不能出面，用房子做一下贷款，沈和凤过了两天跟我说不可以。后我问她房子能不能直接过户到我名下，沈和凤回复可以过户到我一个人名下，但是要做网签。之前的第一份合同是在两个中介的见证下原告和沈和凤签的合同，过户到我名下必须要中介同意的，同时也要通过我老公。沈和凤说她是中介，可以把其他人绕开直接做网签，我问她需要什么证件，她说身份证、结婚证、户口本，因为这些都在家，我晚上就拍给她了。过户那天办手续，沈和凤让我给她600元，说可以快一点。过户当天，张学兵转给我2万元，我就把原本约定的过户支付的两万元转账给沈和凤。因为沈和凤是中介也帮人做贷款，之前跟她购买房子的时候，她出尔反尔，我担心沈和凤过完户之后让我做贷款，我就跟她说问过我老公了，他不做，但实际上我没有问过原告，原告也不知道这个事情。被告沈和凤微信中载明的两被告的微信记录显示：1、被告虞粉香在2018年12月2日向被告沈和凤提供原告和被告虞粉香的身份证、户口本、结婚证、房产证照片。2、后被告沈和凤就是否贷款与被告虞粉香沟通（2018年12月2日21:50分开始），期间被告沈和凤问虞粉香要做过户贷款吗？被告虞粉香称“先过户，等我老公回来在决定做贷款不，要贷款还是找你”，后被告沈和凤告知过户贷款的话要先贷款手续再过户，除非以后办理抵押贷款，但是利息会高一点，被告虞粉香称“我问问我老公”，后又答复“刚才问了，他不做”。3、2018年12月2日22:00后，沈和凤告知被告虞粉香“明天我陪你去调证明”并通过语音告知“你把你老公的身份证、你的身份证、户口本、结婚证等全带好”。2018年12月3日被告沈和凤询问被告虞粉香“什么时候有空陪你去”，在9:02分之后的微信聊天记录中显示，被告沈和凤收取被告虞粉香600元，称会转给别人，不拿一分钱。4、2018年12月4日两被告协商办理过户的时间，后被告虞粉香通过微信转账向被告沈和凤支付剩余的2万元。原告认为两被告恶意串通的理由：1、虚伪的意思表示，案涉的常州市存量房买卖合同并无实际的履行，而仅仅是为过户办理的网签手续；2、从双方行为的后果和方式来说，两被告是恶意串通损害原告的合法权益，两被告将涉案房屋办理为被告虞粉香单独所有，已经侵犯了原告合法权益，体现在不动产所有人的所有、占有、使用、收益、处分，如果原告是房屋所有权人，原告就有权决定是否是抵押贷款以及如何使用房屋等，因为两被告排除了原告从物权上享有所有权，就导致了虞粉香个人可以利用涉案房屋办理抵押借款和贷款，两被告行为损害了原告合法权益。3、被告沈和凤收取被告虞粉香600元，找关系走后门，并提前收到了房款20000元。被告沈和凤认为，因为以前从事中介，其中的程序都懂，所以基于帮帮忙才做的网签，被告沈和凤没有获得任何好处，也没有恶意串通去损害原告的利益。另查明，被告沈和凤系溧阳市溧城小沈中介所的经营者（注册日期2008年11月5日），经营范围有买房、卖房、租房中介服务。原告和被告虞粉香原系夫妻关系，双方于2019年11月22日登记离婚。庭审中，双方均陈述在离婚时约定案涉房屋一人一半，因实际有抵押，故只对份额做了约定而未能实际分割。以上事实有原、被告提供的证据及庭审陈述附卷佐证。本院认为，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，原告认为两被告签订常州市存量房买卖合同并据此办理过户系恶意串通，排除原告享有物权上的权利，损害原告的合法权益，要求确认案涉的常州市存量房买卖合同无效。本院认为，两被告是否涉及恶意串通损害原告的合法权益主要从以下两方面考虑：一、两被告是否有恶意串通的主观意图。首先，案涉房屋原告与被告沈和凤签订房产买卖协议书，实际系由虞粉香向沈和凤支付购房款，被告虞粉香向被告沈和凤提出过户并能提供完整的网签手续材料，且在被告沈和凤告知被告虞粉香做过户贷款需要原告到场时，被告虞粉香答复沈和凤“我问问我老公”“他说不做”，被告沈和凤基于原告和被告虞粉香系夫妻关系以及上述情形，其认为被告虞粉香已征得原告同意亦符合常理。其次，被告虞粉香在被告沈和凤询问是否需要做贷款及贷款选择的时候，被告虞粉香称询问过老公不做，结合本案原、被告的关系，不足以认定被告沈和凤对被告虞粉香需要利用案涉房屋频繁做大额抵押贷款知情。最后，被告沈和凤认可收取被告虞粉香600元，但纵观过户的手续，结合房屋的价值、沈和凤收取的金额等其他情况综合分析，原告主张的将该600元作为受益而推定被告沈和凤主观上有恶意，本院不予支持。综上，现有证据不足以证明两被告基于共同的目的而签订案涉常州市存量房合同损害原告合法权益，也不足以证明被告沈和凤明知被告虞粉香意图损害原告的利益而予以配合。原告合法权益是否因两被告签订常州市存量房买卖合同而受损。首先，虽然两被告签订常州市存量房买卖合同并过户至虞粉香一人名下，但是登记产权人与房屋实际产权并不必然划等号，原告和被告虞粉香在离婚时约定案涉房屋各占50%，即登记在虞粉香一人名下并未实际影响到原告作为产权人应享有的份额。其次，被告虞粉香利用该房屋办理抵押贷款，直接损害原告利益的系房屋登记到被告虞粉香名下后被告虞粉香处分财产的行为，而非两被告签订常州市存量房买卖合同的行为。综上，被告沈和凤在本案中虽系房屋出售者，但同时亦有从事买房、卖房、租房中介服务的经历，被告沈和凤在案涉房屋已经与原告签订房屋买卖协议并约定过户时间之后，未与原告核实的情况下提前过户至被告虞粉香（即原告妻子）名下，被告沈和凤确有过失之处，但综合本案的实际情况，尚不足以构成民法总则第154条的恶意串通损害他人合法权益。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告王连根的诉讼请求。案件受理费13300元，由原告王连根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内须向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  管 敏人民陪审员  李海芝人民陪审员  唐卫平二〇二〇年二月二十一日书 记 员  褚秀莲