贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初15664号原告：周鹏，男，汉族，1990年9月1日出生，住贵州省毕节市。现住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：周遵华（特别授权代理），系原告周鹏之父亲。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司。住所地:贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城(毕节市中山路H2幢302号)。统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：李玉蝶（特别授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号：15205201810068461。委托诉讼代理人：赵文媛（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205201811069898。原告周鹏与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称：博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告周鹏及其委托诉讼代理人周遵华，被告博泰公司委托诉讼代理人赵文媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周鹏向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期办理房产证违约金暂计100000元（具体支付金额以466177元为基数，按每日万分之二的标准，从2014年1月2日起开始计算，至被告为原告办理涉案房屋的不动产权证并交付原告之日止）；2、判令被告立即为原告办理涉案房屋的不动产权证并将证书交付原告；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市新城区第5幢1单元26层2号房屋，建筑面积134.2平方米，房屋总价款为466177元，合同约定首付款230177元于签订合同之日支付，余款236000元以银行按揭支付，对商品房的基本情况、交房时间、房屋质量、房屋登记（明确约定委托被告为原告办理房屋权属转移登记）等作了明确规定。其中，合同第二十二条第三项转移登记约定：出卖人承诺于2013年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书给买受人，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依照合同约定，履行了相应义务，支付了购房款466177元（其中首付款230177元，余款236000元以银行按揭支付）及办理房屋产权证的费用19457元。但时至今日，被告仍未为原告办理该房屋的权属登记，原告多次向被告反映要求及时办证及支付逾期违约金，被告总是以种种理由搪塞推诿。原告认为：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，被告未在合同约定的期限为原告办理涉案房屋的所有权证书，违反了《商品房买卖合同》的约定，也违反了相关法律的规定，应当承担支付违约金、继续及时为原告办理房地产权属证书的责任。本案中，按照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项的约定，被告应当在2013年12月1日前将涉案房屋的所有权证交付原告，逾期按万分之二支付违约金，因此，被告应以原告已交房款466177元为基数，从2014年1月2日起，直到交付该房屋的所有权证书（现名称已变更为不动产权证）给原告为止，按每日万分之二的标准，向原告支付违约金；由于原告已将办证费用交给被告，说明委托办证关系成立，被告还应及时为原告办理涉案房屋的不动产权证。为此，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法裁决。被告博泰公司辩称：1、根据被答辩人的主张，其起诉已超过诉讼时效；2、被答辩人的请求权基础系基于迟延办理不动产权权属证书而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付被答辩人，由被答辩人作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋权属登记或不动产权属证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在被答辩人未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，被答辩人主张的逾期办证违约责任应当予以驳回；3、涉案《商品房买卖合同》约定由答辩人交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权证书”。2016年9月19日，毕节市人民政府发而公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的《不动产权证书》。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款第二项“因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任”的约定，不论政府机关的行为是否构成法律意义上的行政不可抗力，答辩人与被答辩人均将该行为作为答辩人的不承担违约责任的一种情形。2016年9月30日，遭遇国家法律、政策颁布、实施的因素，即不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书。但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前答辩人不可能为被答辩人取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，被答辩人也未对答辩人主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形；4、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，被答辩人主张的违约金过高，应当依法予以调低；5、双方合同约定的由出卖人交付被答辩人的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。综上，请求依法判决。原告周鹏围绕诉讼请求提交了如下证据：原告身份证及户口簿、《商品房买卖合同》、收据4张、《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行借款借据、贷款还款查询信息、商品住宅使用说明书、《关于仕府领地业主诉求的回复》、《毕节市博泰房地产开发有限责任公司对业主的回复》、《毕节市七星关区人民政府关于博泰仕府领地二、三层商铺业主信访的答复》、《毕节市七星关区房产事业局关于张建林反映博泰仕府领地产权证办理等问题的情况回复》、博泰仁府领地小区业主委员会向博泰房地产开发有限公司的函。被告博泰公司未提交证据。经组织质证，原告所举证据，被告无异议的，本院予以确认并在卷为凭。被告有异议的证据，认证如下：原告提供的《毕节市七星关区房产事业局关于张建林反映博泰仕府领地产权证办理等问题的情况回复》、《毕节市七星关区人民政府关于博泰仕府领地二、三层商铺业主信访的答复》与本案无关联性，本院不予采信；《关于仕府领地业主诉求的回复》、《毕节市博泰房地产开发有限责任公司对业主的回复》，符合证据三性，本院予以采信；博泰仁府领地小区业主委员会向博泰房地产开发有限公司的函，无其他证据证明已送达被告公司，本院不予采信。根据上述证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2012年4月2日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于新城区第5幢1单元26层2号房（房号：5-1-2602），房屋总价款为466177元;买受人采取贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款230177元，余款236000元以贷款支付；转移登记：出卖人承诺于2013年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标注收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。原告向被告支付了购房款项共计485000元。涉案房屋于2014年5月9日交付原告。现被告尚未为原告办理涉案房屋的权属证书，故原告以前述诉请诉至本院。另查明：2017年1月9日，被告对博泰·仕府领地业主诉求作出书面回复，回复载明：“一、毕节市博泰房地产开发有限责任公司同意支付违约金……”；2017年1月10日，被告博泰房开公司再次对博泰·仕府领地业主诉求作出书面回复，回复载明：“一、于2017年7月份开始分批办理仕府领地业主商品房房屋所有权证；二、2017年12月31日前按约定开始支付违约金……”。现被告尚未取得涉案房屋所属博泰·仕府领地(南区)的初始登记，不具备办理转移登记的条件。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，未履行，构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原告主张按合同约定的日万分之二为标准计算，被告提出约定的违约金过高，要求调低。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，故被告请求调低违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳，违约金按合同约定，以原告主张的已付购房款466,177元为基数，按日万分之二的标准计算；关于计算违约金的起止时间问题，原告主张从2014年1月2日起开始计算，被告提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务”之规定，被告于2017年1月9日、2017年1月10日分别作出分批次办理产权证以及同意支付违约金等承诺，引起诉讼时效中断，2017年1月10日之前的诉讼时效已经于被告承诺支付违约金之日产生诉讼时效中断的法律效果，2017年1月10日之后至原告起诉之日（2019年11月25日），未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间，故被告提出的诉讼时效抗辩主张不成立，本院不予采纳。按合同约定，被告承诺于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，未履行，则从2013年12月2日起计算违约金。原告主张从2014年1月2日起计算，故本院以原告主张为限予以支持，该违约金从2014年1月2日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该违约金计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。对于原告主张办理涉案房屋的不动产权证并交付的诉请，因现涉案商品房所属楼幢尚未取得初始登记，还不具备办理转移登记的条件，故原告的该诉请，本院不予支持。原告可待被告具备办理转移登记的条件后另行主张。对被告提出的不动产统一登记制度的实施改变合同约定的履行方式，因此产生的逾期办证系政策因素导致的不可抗力，被告因此不应当承担违约责任的抗辩主张，因该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务。但是涉案房屋至今仍不具备办理转移登记的条件，被告未充分履行办证准备义务，而将办证迟延的原因归咎于政策调整因素的主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周鹏支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款466,177元为基数，按日万分之二的标准，从2014年1月2日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告周鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,150元（已减半收取），由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇二〇年二月二十一日书记员  王晓莉