上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初22200号原告：徐杰，男，1981年8月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：吴丞宸，上海才富律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦臻，上海才富律师事务所律师。被告：张世珏，女，1954年1月28日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：夏萃芳，上海市申中律师事务所律师。原告徐杰与被告张世珏定金合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告徐杰的委托诉讼代理人吴丞宸、秦臻、被告张世珏的委托诉讼代理人夏萃芳到庭参加诉讼。经当事人同意并报本院院长批准，本案简易程序审限延长三个月。本案现已审理终结。徐杰向本院提出诉讼请求：张世珏返还剩余定金200,000元。事实和理由：2019年4月16日，徐杰与张世珏及上海福人居房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间协议》，由徐杰向张世珏购买位于上海市徐汇区桂平路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)，徐杰支付定金20万元。后张世珏无理由拒绝继续履行合同，并明确表示不再出卖房屋，张世珏违约应双倍返还定金，但其仅退还20万元，故徐杰起诉至法院。张世珏辩称，不同意徐杰的诉请。徐杰与张世珏只签订过居间协议，并未签订房屋买卖合同。居间协议约定双方签订《房地产买卖合同》、徐杰补足至200万元、张世珏交出房产证原件几个条件后，张世珏才能获得定金，而意向金仅是用作徐杰洽谈的资格，由中介保管，不应单独交付给张世珏，即使中介实际汇款20万元给张世珏，其制作的是收款收据，却暗暗设置“定金”选项，而不设“意向金”选项，显然是违约、错误的。居间协议还约定，张世珏在10个工作日内任何一天提出不接受徐杰付款或总价，中介应当当天退还徐杰意向金，按照该约定，中介于2019年4月24日将意向金退还给徐杰，本次房屋居间未成。在洽谈房屋买卖过程中，张世珏了解到徐杰妻子是外地户口，夫妻二人在浦东已有一套住房，徐杰夫妇拟假离婚，以此规避房屋限购政策、向银行办理购房贷款，张世珏不接受欺诈、风险购房。本院认定事实如下：张世珏(出卖方、甲方)、徐杰(买受方、乙方)、上海福人居房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，甲、乙双方经丙方居间介绍，就系争房屋的买卖事宜协商一致，达成本协议：房屋总房价款为2010万元；乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金20万元，作为与甲方进行洽谈之用；如甲方在《房地产买卖合同》上签字，则乙方交付的意向金转为定金，甲方同意将前述定金交丙方保管，待甲方签订本协议后3日内，乙方应补足定金至200万元；甲乙双方同意将该定金继续交丙方保管，在甲方将该房地产权证原件交由丙方保管后，甲方有权从丙方处取回该笔定金；若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金……其它约定，甲方在10个工作日内任何一天提出不接受乙方付款或总价，丙方应当当天退还乙方意向金。(注：徐杰于2019年4月15日在协议上签字，张世珏则于次日在协议上签字。)2019年4月15日，徐杰转账200,000元给上海福人居房地产经纪有限公司漕溪路分公司。同日，董某某(徐杰的前妻)在名为“牡丹园”的微信群中称：尾款要调整，因为我们做成首套，是6.5成按揭，那么是1306万，是这个作为尾款，银行批的直接会是这么多；方琦(张世珏的代理人)：时间不变？……董小姐，没别的变化了吧；董某某：稍等，银行说是要评估价和合同价孰低，今天评估价1800万，是哪里来的……就是6.5成按揭的基数是评估价和合同价孰低；中介：如果合同价格1800万，你们只能贷款1170……如果2010万不做低1306；方琦：总价2010不会变的……期间群内提出第一版付款协议，约定：1.以4月17日签订意向金合同开始计算，意向金20万元；2.业主签字转定三日内补齐定金200万元；3.5月15日之前支付首付款504万元；4.6月30日之前支付1306万元；5.过户交房。方琦：好的，我收到了……如果时间赶得上的话，我跟老板说按照这个版本去谈，然后时间节点的话麻烦各位多关注一下，千万不要再拖延……如果老板签下来了，在签正式合同前还要碰一次头，具体讲一下。4月16日，微信群内，方琦：我再次确认一下，条款不变了哦，意向书签好3天内定金到帐，然后安排正式签买卖合同，这个没问题吧？董：没问题；中介：没问题。随后方将补充更新了付款协议(简称第二版付款协议)拍照上传群内，第4条改为：6月30日之前支付1306万元，原则上到账后当天交易过户，支付中介费；第5条改为：交房，结清水电煤等公共费用及物业费。董某某：好的，突然想到是否有余款留存，用于水电物业费的结算？方琦：这点请放心，这个问题昨天不是和徐总商量过了吗？董某某：好的，没问题……当日下午，方琦将张世珏签字后的居间协议照片发布在微信群内，并称：徐总，徐太……你们真的要去民政局办手续了。中介：那我要转款；方琦：对的，小郁，明天一早就打款，不要拖延；中介：现在就可以；方琦：徐太，麻烦三天内将定金补齐，到帐为准……当日，郁某某转账200,000元给张世珏。张世珏签署的《收款收据》载明：兹收到徐杰支付给本人的款项计200,000元整，本人确认上述款项系徐杰用于购买系争房屋的□定金□部分房价款□房屋首付款□租赁保证金租金□其他(注：勾选了定金前的方框，其他选项前方框空白)。张世珏称，该收据只有签字由其本人所签，定金选项并非由其勾选。徐杰称，虽然该收款收据格式不是张世珏写的，但上面有其他项的预留位置，若其不认可20万元是定金，是可以补充的。4月17日，各方约定次日下午5时见面。4月18日下午，董某某在微信群内称：明天转，3天，手机肯定不好转这么多，要到柜台；方琦：这个不急的，关键购房资格问题要确认；董某某：对，离婚协议还没发；方琦：我记得就是这个购房资格的确认时间是要在正式的买卖合同签订日期之前的，因为买卖合同签订好是要交到备案的，备案的时候是肯定要审核这个东西；中介：离婚协议直接去服务中心，那边有模板。当日晚上，方琦在微信群内称：我等一下会和老板说，明天徐总第一要当面感谢你，第二是现在有困难所以要改变一下流程，但是所有的时间节点都要提前了，款清的时间只能早不能晚；董某某：方先生，首付款时间可以提前，银行按揭审批时间，我不确定；方琦：过户时间提前，5月底等老板回来，就来办理，这样6月30日前肯定能到账了；中介：如果五月初签合同没问题的；方琦：这个是必须确认的，我刚才已电话过老板了，明天行程有变，没有时间见面，情况我和她说过了，总价不变，时间不变，不能增加我们的成本，押金明天请及时到账……后期还要靠你盯着银行的，6月30日前必须到账的，这个要写进合同的；董某某：我们把按揭买房的整个过程、节点及手续碰清楚，然后我催着银行这边；方琦：银行会有一份关于贷款的证明给到我们的吧？中介：过户的时候有的，你们会看到贷款合同。讨论期间中介提出第三版付款协议，记载：1.4月16日签订意向金合同开始计算，意向金20万元；2.业主签字转定三日内补齐定金200万元；3.双方约定时间签买卖合同当天办理贷款手续(2周到3周出贷款合同)；4.5月15日之前支付首付款504万元；5.贷款合同出来双方去交易中心过户(过户之后2周到3周放款)；6.6.30号前银行贷款放到房东卡里；7.完成交房手续。董某某：购房资格怎么确认？中介：徐总说，你们下周一去办理；方琦：明天定金补齐，然后你们去民政办手续，完成后来签合同，这下真的要抓紧时间了；董某某：就是确认我和我老公已离婚，他就有购房资格了，对吗？中介：对，当天就有资格……方琦：签约时哪些需要老板签字的一次性准备好，贷款银行一起到现场，材料准备齐全，当场都签掉，如果我没有考虑到的地方大家一起补充，明天打款后，付款凭证发给我。4月19日，中介在微信群内提出第四版“牡丹园付款协议及流程”，记载：1.2019年4月15号客户支付中介20万意向金；2.2019年4月17号意向金转到房东卡里；3.2019年4月19号客户支付房东180万定金(总定金为200万元)；4.客户2019年4月22日去办理离婚手续；5.双方在2019年4月底签订买卖合同，当天办理贷款手续(贷款金额1306万元)；6.2019年5月15日前客户支付房东504万元(总支付704万元)；7.贷款合同出来双方去交易中心过户时间预计2019年5月底；8.过户完最晚2019年6月30号钱到房东卡里(总房价2010万元)；9.款清当天完成交房手续；10.所有的材料我会在提前一周左右通知。方琦：我补充一下，第一，签约之前要确定定金到账及购房资格无误；第二，约老板的时间签约，签约时所需的材料清单及正式合同麻烦发到群里，银行方面的一并到场……中介：我上面的付款流程没问题吧；方琦：没有问题，写进合同……中介：最后确定一个事情签约时间变为2019年4月23号下午2.30分，大家有没有问题；董某某：我没问题，确定，我就约银行时间；方琦：我试着约老板啊，我也要看老板的安排……对上述聊天内容，张世珏称，聊天中发表的意见只是其代理人方琦的意见，并不是其本人的意见。徐杰称，张世珏一直是由代理人出面的，张世珏没有对其通过贷款方式来购买房屋提出过异议。当日，范秉柏(徐杰方贷款人员)加入群聊。方琦在微信群内称：下周三上午，一早老板有时间，我们直接交易中心碰头签合同；董某某：我们时间可以；徐杰：我这就出发去工行……方琦：不好意思，徐总你先不要打了……过户当天能放款吗？老板看了合同觉得不保险；范：现在银行没有可以去做收件收据放款的，没办法去做到这样的条件，一定要等到他项权利抵押证明到了才可以去做放款……；方琦：做不到只能放弃了，我们老板是很强势的，而且他讲的很清楚，就是你必须做到当天过户，当天放款，如果你做不到的话，他这个没办法再做下去了，所以我跟徐哥说就先不用打180万了；范：现在所有的买卖合同交易都没有收件收据放款，你只有等到抵押他证到银行才放款，这是所有买卖合同交易的流程……；徐杰：我现在在银行，20万定金也打了，现在180万还要不要打？如果不卖，那么我们的定金也得有个说法？董：最终的结果就是你老板改主意，不卖了。然后我老公不用在银行等了，是吗？方琦：我们老板要求按照收意向金时的付款方式签合同，也就是6月30日全款付清后过户交易；董某某：收意向金的方式，并不是全款付清交房，我说了我是按揭，按揭就有按揭的流程……收据上清楚写明是定金，方先生给我电话，意思说签一份收据，双方自愿解除交易，退还20万意向金；中介：这个是定金收据……4月23日，徐杰、董某某、张世珏、双方各自的银行人员等约定晚上7点到7点半到马当路XXX号当面商谈系争房屋买卖事宜。当晚8时42分，在微信群里，中介称：27号下午两点首先方大哥带着房东去做核验，房东本人带好材料跟产证，地址上中路XXX号，我们交易员会在一楼等房东，第二核验做完之后，我们公司网签做掉，然后拿到交易中心给你们双方签约，签约之后就可以结束了……徐杰：核验完了之后是要回到你们公司做网签吗？还是一直在交易中心；中介：两者都可以。2019年4月24日，徐杰与董某某办理了离婚手续。当日上午，董某某在微信群里称：合同提前打一下样张，我看一下；中介：好的。当日中午，中介在微信群里称：房东又说不签了……对此，徐杰称，经过23日当面协商，双方对款项支付方式、购房流程等问题均达成一致，并确认将于4月27日签订房屋买卖合同。张世珏称，其同意徐杰正常贷款购房，但知道徐杰、董某某夫妇要假离婚获得贷款，这个方式其不同意，当时委托方琦操作售房事宜，后经本人确认不能签订买卖合同，故当即提出终止交易并离场，之后其带去的银行人员与其他人员有过沟通，但这些沟通本人是不认可的，当天双方没有谈拢，之后房屋就出售了，房价还降低了10万元。同日，张世珏将收取的20万元返还郁某某，郁某某又将该笔款项转账给了徐杰。4月26日，徐杰发送短信给张世珏方要求其承担违约损害赔偿责任，张世珏方回复：理解您的说法，但张总在得知您们因买房去办理假离婚来得到银行贷款避税，足以证明你们购房条件不具备，我方不能接受任何欺诈行为，张总不接受风险购房，还有，中介在未经我方同意的情况下违规操作，把合同确认拉掉了，所以介于以上几点，房子不能卖给你们，以上特此告知。本院认为，根据居间协议的约定以及双方往来微信记录，可以认定双方真实意思为意向金20万元在张世珏签署居间协议后转为定金。并且，张世珏在收款收据上签字确认收到定金20万元，亦表明张世珏对该20万元的性质是定金并无异议。而补足定金及交产证原件取回定金则是双方履行合同的具体义务，并非意向金转为定金的前提条件。现张世珏主张双方不符合签订房屋买卖合同、补足定金及交房产证原件几个条件，意向金尚未转为定金的抗辩意见，与本院查明事实不符，本院不予采纳。签订居间协议后，双方就付款方式进行了多次协商，争议焦点主要是先付清房款再过户，还是按贷款流程付款过户。在此期间，方琦主动说过“徐总，徐太……你们真的要去民政局办手续了”，且多次提出“购房资格问题要确认”，以及第四版付款协议明确徐杰方办理离婚手续的时间，虽然微信群中一直是方琦在进行沟通，但其系作为张世珏的代理人处理系争房屋的买卖事宜，故可推定张世珏早已知道徐杰方离婚办理贷款的情况，对此并未提出过任何异议。至2019年4月19日，张世珏坚持要求过户当日全款到账，而根据银行贷款流程，根本无法实现，故双方未达成一致。之后，双方于4月23日见面协商，张世珏称不同意徐杰、董某某夫妇假离婚获得贷款的方式，确认不能签订买卖合同就离开了，但根据双方的微信记录，4月23日晚9时许，中介还在谈27日交易的具体流程和细节，24日早上董某某还要求中介提前打印样张看一下，直至当日中午，中介才反馈称“房东又说不签了”。以此可见，双方应已在23日协商后达成一致，张世珏称当即提出停止交易并离场与事实不符。张世珏于24日以退给中介20万元的行为表明不再履行合同，直至26日徐杰发短信给张世珏，张世珏方才告知不愿意卖房的理由，而从本案的证据看，张世珏始终清楚徐杰的婚姻状况及办理贷款的情况，在多次协商后，其不但默许了徐杰的做法，也共同约定了付款、签约、过户、交房等交易流程和细节，但是，在双方即将签订正式买卖合同前，张世珏却出尔反尔，否定其自己认可的交易方式，并以此作为理由拒签合同，实有违诚信。本案双方最终未能签订房屋买卖合同系因张世珏违约，故应适用定金罚则，张世珏双倍返还徐杰定金40万元。张世珏已返还20万元，故徐杰要求其再返还定金20万元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十五条规定，判决如下：张世珏于本判决生效后十日内返还徐杰定金200,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由张世珏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 蔡重洲二〇二〇年二月十九日法官助理 吴 越书 记 员 李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。