海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初11755号   原告（反诉被告）：蔡某，男，1961年6月26日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：万某，海南维特律师事务所律师。   被告（反诉原告）：冯某，女，1972年10月24日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：王某，北京德和衡（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李某，北京德和衡（海口）律师事务所实习律师。   原告（反诉被告）蔡某与被告（反诉原告）冯某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告蔡某的委托诉讼代理人万某、被告冯某的委托诉讼代理人王某、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）蔡某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间租赁合同关系；2.判令被告向原告支付拖欠的截止2019年4月18日前的租金共计7800元；3.判令被告向原告支付2019年4月19日至2019年7月1日期间的租金共计37600元；4.判令被告立即从涉诉房屋中搬出；5.判令被告向原告支付2019年7月15日至实际搬出之日的房屋占用费每天515元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月9日，原被告签订了一份《租赁合同》，约定原告将坐落于海文高速路口400米处楼房及屋后围墙所包含的土地租赁给被告。租赁期限10年，从2015年4月18日至2025年4月19日。租金前四年每年18万，前两年的租金签订合同是一次性缴付；第三年开始每年的租金分两次支付，即每年4月18日支付4月19日至10月18日的租金，每年10月18日支付10月19日至次年4月18日的租金；第五年至第七年租金每年18.8万元(折合每天515元)。2018年4月18日至2019年4月18日这一租赁年度中间，被告即开始不按时支付租金了，经常是催缴了很久之后才支付一点，截止诉前，该租赁期限内被告仍欠租金7800元。2019年4月18日，本来被告要交半年租金94000元的，但是经过原告多次催促，截止诉前被告仍然没有支付任何租金，严重损害了原告的合法权益，使原告合同目的根本无法实现。2019年6月27日，原告正式告知被告解除双方的租赁合同，并要求其2019年7月15日前搬离涉诉房屋。综上所述，由于被告长期拖欠租金的行为，导致原告合同目的根本无法实现，现请求人民法院解除原被告之间的租赁合同关系，判令被告支付相关租金及房屋占用费，以维护原告合法权益。   被告（反诉原告）冯某反诉并答辩称，被告向本院提出反诉请求：1.判令原告继续履行《租赁合同》；2.判令原告赔偿因房屋漏雨导致家具毁损造成的损失12万元并减少租赁期间的租金16.2万元；3.判令原告承担本案全部诉讼费用及律师费8000元。事实与理由：2014年1月9日，被告与原告在吴乾忠见证下签订了《租赁合同》。合同约定租赁期限为十年，即2014年4月18日至2024年4月19日止；该房屋约定用于木质产品的加工及销售；租金第一至第四年为每年18万元，第五至第七年每年为18.8万元，第八至十年为每年19.8万元；第一次租金被告按两年支付给甲方，第三年起每半年支付一次。合同还约定了双方其他的权利义务。然而，合同签订之后，原告并未完全履行其义务。在被告占有该租赁物后，即发现房屋多处漏水，特别海口雨水充沛，情况就显得特别严重，严重影响了被告的使用品质，并造成一些贵重家具损毁。尽管被告多次向原告反映情况，但原告怠于履行自己的维修义务，持续漏雨竟然延宕数年之久。被告2017年就从维修工人口中得知，原告虽多次雇人维修，但只是敷衍了事，以致维修工忍不住私下知会被告这样维修根本没用。被告得知实情后强烈要求原告采取切实有效的措施解决漏雨问题，然而经过多次交涉未果，被告迫不得已从2019年4月暂停租金支付，并向原告申明直至屋漏问题解决方才继续支付租金。另外，合同明确约定了租赁合同的特殊用途并且特别约定原告应当保障供电，并确保三相四线以满足被告用电需求(100KVA)，然，时至今日原告都未尽到自己的义务，严重影响了家具厂的正常工作。对于被告的正当权利，原告不仅不尊重，反而以此为由要求解除合同，要求被告立即搬离。合同解除必须有约定或法定事由，即必须满足合同法第九十三条或第九十四条规定之情形，解除权人才能解除，否则即是违约。契约必须遵守，这是起码的常识。合同法第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十二条对此作了具体规定。当合同能够履行而义务人拒不履行时，权利人有权请求法院判令义务人继续履行，并赔偿损失。原告签订合同后拒不完全履行义务，被告得依合同法第六十六条或六十七条行使履行抗辩。因原告不履行或不完全合同义务，被告依法行使履行抗辩，对抗原告的履行要求，是被告捍卫自己权利的合法手段，从而阻却了被告违约责任的产生。原告不完全履行合同义务，在权利人提出异议后，反而要撕毁契约，这是更严重的违约行为，应该受到法律的否定和制裁，承担由此导致的违约责任。故，请求法院判决支持被告的反诉请求，驳回原告的全部诉讼请求。   原告（反诉被告）蔡某辩称，原告不同意被告全部的反诉请求。被告的反诉请求举证责任在其自身，若无法完成举证，应当承担举证不能的法律后果。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的租赁合同，被告对其真实性不予认可，因该合同为复印件，没有原件核对，且与被告提交的租赁合同中的部分内容不一致，故本院对其真实性不予确认。原告提交的私房用地审批表、结婚证，被告对其真实性、合法性没有异议，因该证据与本案有关联，故本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。被告提交的租赁合同、微信记录截图，原告对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认。被告提交的照片，没有拍摄时间，无法证明涉案房屋渗漏水的时间及现状，本院对其证明力不予确认。被告提交的订货合同，无法证明与本案有关，本院对其关联性不予确认。被告提交的损毁物品清单，系单方制作，无法证明被告存在损失及损失金额，本院对其证明力不予确认。被告提交的法律事务委托合同、海南增值税普通发票，本院对真实性予以确认。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   原告是海口市美兰区灵山镇红丰村委会儒杨村的村民，原告与颜某是夫妻。2002年11月，经灵山镇红丰村民委员会、灵山镇土地管理所、灵山镇人民政府等部门批准，原告在××镇的荒坡地上建房。2014年1月9日，原告蔡某（甲方、出租方）与被告冯某（乙方、承租方）共同签订一份《租赁合同》，其中约定：“甲方房屋坐落于××镇口400米左侧楼房（约1755平方米）及屋后围墙所属地块范围内。乙方租赁房屋的用途为木质产品加工及销售。租赁期限为十年，自2014年4月18日至2024年4月19日止。该房屋地块租金一至四年每年18万元（从2014年4月18日起计算），五至七年每年18.8万元，八至十年每年19.8万元。第一次租金乙方按两年支付给甲方，第三年起每半年支付一次。甲方应于合同签字之日后逐步至租期交付房屋及地块给乙方。在房屋及地块租赁期间的水、电费由乙方支付。甲方应配合乙方维护处理房屋及地块的有关问题。甲方应提供水、电到位，电应是三相四线满足乙方用电需求。甲方房屋未完善的部位应完善完整”。合同签订后，原告将涉案房屋及地块交付给被告使用。被告在使用租赁房屋的过程中，发现房屋存在渗漏水现象，原告曾多次派人维修。自2019年4月起，被告开始拖欠原告的租金。被告拖欠2019年4月18日前的租金7800元，拖欠2019年4月19日至2019年7月1日期间的租金共计37600元。2019年6月27日，原告以被告拖欠租金为由通知被告解除租赁合同，被告回复称不同意解除租赁合同。原告遂于2019年8月21日向本院提起诉讼。在本案审理过程中，被告向本院提起反诉。   另查，原告起诉后，被告在开庭前于2019年10月15日向原告支付了租金101800元（含2019年4月18日前的租金7800元及2019年4月19日至2019年10月19日期间的租金94000元）。被告至今仍然在使用租赁房屋，被告在房屋内堆放了大量了木质产品，有木板和桌椅板凳、衣柜、沙发等家具，并且在租赁房屋内加工、切割木质产品。2019年11月8日，被告因本案诉讼向北京德和衡（海口）律师事务所支付了律师服务费8000元。   本院认为，一、关于原、被告的租赁合同是否应当解除的问题。本案中，虽然被告自2019年4月起未按时向原告支付租金，但是，原告与被告签订的《租赁合同》中并未约定合同解除条件。原告主张解除租赁合同，应当符合法定的解除条件。因原告没有证据证明其向被告发出解除租赁合同的通知前，曾催告并要求被告在合理期限内支付租金，且原告出租的房屋确实存在渗漏水现象，原告没有证据证明其已经将房屋修缮完好，故被告迟延支付租金的行为未达到《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除条件，原告于2019年6月27日向被告发出的解除租赁合同通知，不产生合同解除的法律效力。在原告起诉后，被告已经向原告支付了2019年10月19日前拖欠的租金，故双方签订的《租赁合同》未达到法定解除条件，仍然应当继续履行。原告要求解除与被告的租赁合同关系并要求被告支付2019年7月1日前的租金共计45400元，依据不足，本院不予支持。   二、关于被告是否应当搬出涉案房屋、是否应支付占房使用费的问题。如前所述，本院认定原告与被告双方的《租赁合同》应当继续履行，故原告要求被告搬出涉案房屋并支付占房使用费，依据不足，本院不予支持。   三、关于原告是否应赔偿被告损失12万元并减少租金16.2万元的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，被告应当对自己的主张承担举证责任。被告自2014年4月起使用涉案房屋至今，虽然房屋存在渗漏水现象，但并未影响房屋的正常使用。因被告没有充足证据证明房屋渗漏水对其造成了损失及损失的金额，故被告反诉要求原告赔偿其损失12万元并减少租金16.2万元，依据不足，本院不予支持。   四、关于原告是否应向被告支付律师费8000元的问题。虽然被告因本案诉讼支出律师费8000元，但是，因被告迟延向原告支付租金，导致原告提起本案诉讼，故被告应当自行承担其支出的律师费。被告反诉要求原告支付律师费8000元，依据不足，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、原告（反诉被告）蔡某与被告（反诉原告）冯某签订的《租赁合同》应当继续履行；   二、驳回原告（反诉被告）蔡某的诉讼请求；   三、驳回被告（反诉原告）冯某的其他反诉请求。   本诉案件受理费947.88元（原告蔡某已预交），由原告蔡某负担100元，由被告冯某负担847.88元；反诉案件受理费2825元，由被告冯某负担（已预交）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 彭豫梅   人民陪审员 李宛霞   人民陪审员 符永蕃   二〇二〇年二月五日   书记员 林 丽   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。