广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初2669号原告：广州市顶驾营销策划有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路490号4016单元A008。法定代表人：盛军秋。委托诉讼代理人：肖玮、赵亮，北京市东元（深圳）律师事务所律师。被告：刘沛均，男，1972年7月18日出生，汉族，住广东省增城区。委托诉讼代理人：梁巨贤，广东华瑞兴律师事务所律师。原告广州市顶驾营销策划有限公司（以下简称顶驾公司）诉被告刘沛均租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顶驾公司的委托诉讼代理人肖玮，被告刘沛均的委托诉讼代理人梁巨贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顶驾公司向本院提出诉讼请求：一、确认顶驾公司与刘沛均签订的《三源色广州新塘场地租赁合同》于2018年3月16日解除；二、刘沛均返还押金30万元；三、刘沛均赔偿顶驾公司场地建设损失6212121.62元；四、本案诉讼费由刘沛均承担。事实与理由：2015年11月5日，顶驾公司与刘沛均就位于广州市增城区新塘镇永宁街塘美村93亩场地的租赁事宜签署《三源色广州新塘场地租赁合同》，租期10年，自2015年11月1日至2026年1月31日，场地实际交付时间为2015年11月6日，租金为每月每平方米4.5元。合同签订后，顶驾公司分两次向刘沛均累计支付租赁押金30万元，约定租赁期满后5个工作日内无息退还。刘沛均将场地清空后交付顶驾公司使用，并保证该场地有三厢电箱及水源接口、场地通水通电和地面平整（通电功率为70kw，电流380A，场地地面水平落差不大于50CM）。租赁合同同时约定，刘沛均不按约定提供场地或用水用电等设施的，应减收相应租金，顶驾公司有权要求刘沛均继续履行协议或解除协议，并要求刘沛均赔偿相应损失。2018年3月16日，刘沛均在未提前向顶驾公司做任何书面通知的情况下，单方解除合同并当即限制顶驾公司使用场地，导致顶驾公司在场地的物品无人看管，经多次与刘沛均沟通未果，不得已于2018年3月28日和3月29日两次报警。对于刘沛均所称租金问题，顶驾公司从未拒绝支付，且于2018年3月23日正式以书面形式进行了相应承诺，但其置顶驾公司一千余万元的投资于不顾，执意要求解除租赁合同，严重损害了顶驾公司的利益，顶驾公司明确拒绝。因经公安机关两次居中调解均未果，为维护顶驾公司的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告刘沛均辩称：顶驾公司的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应全部驳回。关于押金30万元的问题，刘沛均解除合同是由于顶驾公司违反合同约定的时间逾期缴纳租金而引起刘沛均行使解除权而产生的，按照合同第五条第一款的约定押金不予退回。对于场地建设损失的问题，同样是由于顶驾公司违反合同约定的时间逾期缴纳租金而导致，按照合同第五条第一款的约定，刘沛均有权解除合同，按照合同第六条第三款的约定，合同解除是因顶驾公司的违约行为导致的，其要求赔偿损失没有依据。参照司法解除的有关规定，顶驾公司因自身原因导致解除合同，无权要求赔偿装修或投入残值损失。涉案土地属于建设用地，依法可以出租。本院经审理认定事实如下：2015年11月5日，刘沛均（出租方、甲方）与顶驾公司（承租方、乙方）签订《三源色广州新塘场地租赁合同》，约定：“……第一条承租场地的位置、面积与期限1.乙方承租甲方场地的位置位于广州市增城区新塘镇永宁街塘美村，场地地面面积约为93亩（或61938平方米）（以土地证为准）。2.场地租赁期限为10年，租赁时间为2015年11月1日至2026年1月31日。3.甲方交付场地之日起90个自然天后开始计算租金，……双方交付场地以《场地租赁交付确认书》为准，……第二条租金、押金、支付方式及递增方式1.乙方承租甲方场地，租金为每月每平方米肆元伍角（￥4.50元/㎡/月）（不含税）……最终租金按《场地租赁交付确认书》的土地证面积计算。租金每年递增一次，每次在上一年的租金基础上递增伍角整（￥0.50元）。2.……场地总押金为人民币叁拾万元整（￥300000.00），租赁期满5个工作日内甲方无息退还乙方押金。3.租金实行按季支付制，即首年季度租金为人民币捌拾叁万陆仟壹佰陆拾叁元整（￥836163.00），支付期为每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，每季度15日前支付下季度租金。……第三条甲方权利和义务……2.甲方清空场地后交付给乙方使用，甲方保证该场地有三厢电箱及水源接水口，保证该场地通水通电和地面平整（通电标准为功率为70kw，电流380A，场地地面水平落差不大于50CM）；……第五条违约责任1.乙方未按照约定时间支付甲方该场地押金、租金的（节假日除外），每迟延一日，按照租金的1‰支付违约金；乙方逾期15个工作日后，甲方有权解除该合同，甲方不退还乙方已交租金、押金。……4.甲方未按约定提供场地或用水用电（70kw、380A）等设施或条件致使乙方不能正常使用水、电的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行协议或解除协议，并要求甲方赔偿相应的损失。如乙方用电过大造成变压器不能承受，乙方自行增容安装变压器，费用由乙方出资。造成的经济损失由乙方自行。第六条特殊情况的处理……3.若因乙方自身原因或者市场环境因素导致无法继续经营该场地，须提前三个月书面通知甲方，撤出时视为自愿放弃场地独家经营权及场地建设的投入资金，因此而造成的损失概与甲方无关，并且同意甲方不退还乙方已支付的租金、押金。4.甲方承诺对出租土地及建筑物有出租权和处分权，如甲方无权出租导致合同解除或提交终止，甲方应赔偿乙方因此投入的全部资金和无条件退回双倍押金。……”。广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社作为监管方在该合同中盖章。2015年11月6日，刘沛均与顶驾公司签订《场地租赁交付确认书》，确认位于广州市增城区新塘镇永宁街塘美村93亩土地交付时间是2015年11月6日，交付状况是场地平整、通路、提供发电机照明（照明标准为220V）。2018年3月16日，刘沛均出具《解除租赁合同通知书》，通知：顶驾公司尚欠2018年第一季度的租金790993元未付，已逾期超过75天，特通知解除双方签订的《三源色广州新塘场地租赁合同》，自本通知到达合同记载的地址解除，请顶驾公司即时付清欠付的租金及违约金并搬离场地，否则将采取法律措施追究法律责任。该通知于2018年3月19日送达给顶驾公司。2018年3月23日，顶驾公司出具《沟通函》，称：因刘沛均未能按照协议约定保证场地通电，导致顶驾公司在这两年期间因租赁发电机而额外支出租赁费及油费达103702元，同时因没有通电导致该场地无法举行大型场地活动，严重限制了顶驾公司的招商规模与范围；刘沛均亦未能按照约定提供场地的所有权及相关使用权证明文件，已构成违约；2018年第一季度租金届期时，正值春节期间，顶驾公司的应收账款未能及时回笼，导致现金流不足进而发生逾期支付租金的情况，对此顶驾公司的对接人员也及时向刘沛均的沟通代表刘波伟进行了解释；对于逾期的款项，顶驾公司表示歉意，如刘沛均能给予补救及继续合作的机会，顶驾公司承诺在2018年3月31日前将之前欠的租金、逾期违约金与第二季度的租金一并付清；合作以来顶驾公司投入千万资金打造场地，以期长期合作，现单方解约给顶驾公司带来巨大损失，顶驾公司无法接受。该函于2018年3月25日送达给刘沛均。另查明，2018年7月5日，广州市增城区新塘镇塘美村民委员会、广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社出具《情况说明》证明：位于新塘镇塘美村广惠高速公路以北地块约93亩的地块是刘沛均以广州市增城港昌纺织厂向新塘镇塘美村委会、塘美第二、三、四、五、六、七、九、十经济合作社承租的地块，属于2007年3月31日签订的《租地合同》项下的地块。同日，广州市增城港昌纺织厂出具《情况说明》证明：刘沛均是该厂的投资人，位于新塘镇塘美村广惠高速公路以北地块约93亩地块是刘沛均以该厂名义向新塘镇塘美村委会、塘美第二、三、四、五、六、七、九、十经济合作社承租的地块，属于2007年3月31日签订的《租地合同》项下的地块。刘沛均提交穗国土规划地证[2019]44号《建设用地规划许可证》（记载用地单位为广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社，位于广州市增城区永宁街陂头村、简村村、九如村、白水村，新塘镇塘美村，地上面积69890.67平方米），粤（2019）广州市不动产权第10800036号《不动产权证书》（记载权利人广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社，权利类型为国有建设用地使用权，工业用地，69890.67平方米）拟证明涉案刘沛均出租给顶驾公司的土地是建设用地。本案审理期间，刘沛均委托广州市增城区城乡规划与测绘地理信息研究院对涉案刘沛均出租给顶驾公司使用的土地进行测绘，经双方指界，该研究院于2019年11月12日作出《示意图》。本院去函询问上述《示意图》中红线范围内的土地权属及性质。广州市规划和自然资源局于2019年12月17日作出穗规划资源协查[2019]1425号《广州市规划和自然资源局关于红线范围内土地权属情况的复函》，该函称：（2019）广州市不动产权第10800036号《不动产权证书》的宗地权属人是广州市增城区新塘镇塘美村经济联合社，土地用途是工业用地，该宗地的《建设用地规划许可证》编号为穗国土规划地证[2019]44号；《示意图》与（2019）广州市不动产权第10800036号《不动产权证书》红线南边存在部分重叠，重叠面积36898.99㎡，重叠位置及面积详见《重叠示意图》，《示意图》未与该《不动产权证书》红线重叠部分未查询到权属登记情况。所附《重叠示意图》记载（2019）广州市不动产权第10800036号《不动产权证书》与指界示意图红线重叠部分面积为36898.99㎡。本院再次去函询问上述未重叠部分土地的权属与性质。广州市规划和自然资源局于2019年12月30日作出穗规划资源协查[2019]1501号《广州市规划和自然资源局关于有关情况的复函》，该函称：《重叠示意图》中未重叠部分为增城区2014年度第三十一批次城镇建设用地，已于2015年6月8日移交广州市增城区土地开发储备中心储备运营。本院依顶驾公司申请依法委托广东天栋工程造价事务有限公司（2019年4月15日经核准变更登记为广东天栋建设管理有限公司）对涉案租赁土地的工程造价进行鉴定，顶驾公司预交了现场勘察费4320元及评估费用102290元。广东天栋建设管理有限公司于2019年8月12日作出TD造字[2018]第0375号《评估报告》，报告记载：根据法院委托我司对位于广州市增城区新塘镇三源色新塘试驾基地施工工程进行造价评估，评估计价基准日为2018年3月16日，经核定本案工程造价评估金额为6212121.62元。顶驾公司提交其工作人员叶守超与刘波伟的部分微信聊天记录：刘波伟：“再没确定时间我也顶不住了”。2018年3月7日，刘波伟：“叶总，这个星期租金的事一定要支付了”。叶守超：“收到，刘总，我追下公司”。刘波伟：“10号快到了……不然我们要收地了”。叶守超：“肯定会付的，真是短期资金紧张”。刘波伟：“好吧”。2018年3月12日，刘波伟：“公司决定把你们地块收回来了”。叶守超：“刘总，我们还要安排租金啊，这两天还会付10万元啊，我那天打电话给你，也没有接通啊，后续我们按月支付”。刘波伟：“不行了，已经开会决定了，文件已经下来了，拖欠太长时间了”。刘沛均提交多份付款单据拟证明涉案土地的平整、开挖、置弃、回填等工程由其完成而不应计算入顶驾公司的工程造价中。顶驾公司对该部分付款单据均不予确认，且表示评估报告中的土地平整是其做水泥路面硬化时作的平整。本案庭审期间，顶驾公司陈述：1、我方确实存在延迟支付租金行为，因为刘沛均存在违约在先，导致我方对其履约诚意产生合理怀疑，我方向其申请了延迟付款，其已经同意，但却在沟通过程中突然提出解约；2、根据合同第五条第四项的约定，因刘沛均违约在先，故要求其返还押金30万元，刘沛均还违反了合同第三条第二款、第五款的约定；3、我方第一次报警当天刘沛均进来将我方工作人员强制清出涉案场地后用他的锁把大门锁住了，我方报警后公安人员锁了大门，告诉双方在事情没有解决前双方不能进入场地，但是第二天我方到涉案场地看到刘沛均的人员已经进入涉案场地，我方想把场地内的设备清出但受到阻挠；4、涉案场地在刘沛均收回后还是原貌，场地本来只是做了水泥硬化，没有建筑物；刘沛均所说土地平整与我方建设场地进行路面硬化的平整是两个概念，我方在地面硬化前还要进行平整，评估报告中的平整是我方施工的；5、我方申请延期支付租金时与刘沛均有微信沟通过，其同意我方延期支付。刘沛均陈述：1、我方交付场地时已提交了发电机和照明，这是双方认可的，也是通电的一种形式，权属证明双方在租赁时都清楚，我方也出示了场地的证明文件，这也是顶驾公司愿意继续合作的前提；2、我方没有强制将顶驾公司清出场地，2018年3月26日我方进入场地，因为场地大门是打开的，我方直接进去了，当天我方请公证处的人员对场地现场的状况做了公证，因为我方发出了解除通知书送达了给顶驾公司，因此当天直接收回场地；收回场地后，有人员要求取回涉案场地的物品及设备，但由于没有提供委托手续，身份不明，我方拒绝了，但是我方同意顶驾公司取回涉案场地的物品和设备；3、场地交付给顶驾公司时没有硬化，顶驾公司对场地只是做了硬化，但没有达到10㎝这么厚；我方交付场地给顶驾公司时土地已经平整，通路，通电，顶驾公司不需要去做土地平整就可以施工；4、我方不同意继续利用水泥硬化场地，顶驾公司可以拆除；我方收回场地后已再出租，但仅用于停车，不需要利用涉案工程的硬底化；现场地没有改变，只是把顶驾公司的东西堆放一边；5、与顶驾公司工作人员微信沟通的不是刘沛均，是刘波伟，其只是代刘沛均传达，微信聊天记录不能表明刘沛均表达了同意延迟交租金。本院认为：顶驾公司与刘沛均于2015年11月5日签订的《三源色广州新塘场地租赁合同》（以下简称租赁合同）是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于租赁合同解除及押金的问题。租赁合同明确约定：“乙方未按照约定时间支付甲方该场地押金、租金的（节假日除外），每迟延一日，按照租金的1‰支付违约金；乙方逾期15个工作日后，甲方有权解除该合同，甲方不退还乙方已交租金、押金。”而顶驾公司在2018年3月仍未支付2018年第一季度的租金（该租金按约定应2018年1月15日前支付），已构成违约，且逾期超过15个工作日，因此，刘沛均于2018年3月19日向顶驾公司送达《解除租赁合同通知书》符合合同约定和法律规定，故本院确认租赁合同于2018年3月19日已解除。但顶驾公司请求退还押金30万元，理据不足，本院不予支持。对于顶驾公司称其已取得刘沛均同意延期支付租金，刘沛均予以否认，且顶驾公司亦未提交充分有效证据予以佐证，故本院不予采纳。关于顶驾公司的场地建设损失问题。虽然顶驾公司的上述违约行为导致租赁合同解除，但是刘沛均未按合同约定交付（70kw、380A）的用电给顶驾公司使用的行为亦存在一定过错，且顶驾公司的拖欠租金的行为并非租赁合同第六条第三款约定的情形，且刘沛均收回涉案场地后已实际利用涉案场地再出租获取利益，因此，从公平合理的角度考虑，综合评估报告、场地的折旧、剩余租赁期限、双方当事人的过错程度等因素，本院酌定刘沛均应赔偿顶驾公司涉案场地建设损失100万元。顶驾公司预交的现场勘察费及评估费用合计106610元由刘沛均与顶驾公司各负担一半。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州市顶驾营销策划有限公司与被告刘沛均于2015年11月5日签订的《三源色广州新塘场地租赁合同》于2018年3月19日解除；二、被告刘沛均在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告广州市顶驾营销策划有限公司场地建设损失100万元；三、驳回原告广州市顶驾营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费57385元，由原告广州市顶驾营销策划有限公司负担43585元，由被告刘沛均负担13800元。现场勘察费及评估费用合计106610元，由原告广州市顶驾营销策划有限公司负担53305元，由被告刘沛均负担53305元（该款在本判决发生法律效力之日起十日内迳付给原告广州市顶驾营销策划有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈丽红人民陪审员  陈丽华人民陪审员  毛美清二〇二〇年二月二十六日书 记 员  阮柳静