河南省淇县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0622民初1206号原告：杨玲玉，女，1990年5月23日出生，汉族，无固定职业，住淇县。委托诉讼代理人：马志军，河南大正永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伏磊，河南大正永衡律师事务所律师。被告：陕西凯中房地产开发有限公司淇县分公司，住所地淇县朝歌镇云梦大道中段南侧。法定代表人：刘保林，公司总经理。原告杨玲玉与被告陕西凯中房地产开发有限公司淇县分公司（以下简称凯中房地产淇县分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨玲玉及其委托诉讼代理人马志军、李伏磊、被告凯中房地产淇县分公司的法定代表人刘保林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨玲玉向本院提出诉讼请求：请求判令被告按照合同约定支付原告115126.2元及利息，利息从2018年4月11日按年利率24%计算至实际支付之日止。事实和理由：2015年11月21日，原、被告签订《商品房内部团购协议书》，约定由原告按照协议支付首付款，并在五年内不得退房、换房或者转让买卖，被告将原告首付款分五年按照协议约定的比例逐步返还，该协议书对双方的违约责任也做了约定，但是到期后，被告一直未按照约定履行返还义务。截止至2018年4月11日，原告未缴纳各项配套费共计19798元，其中包含暖气材料费6797元。原告认为，《商品房买卖合同》第18页附件3装饰、设备标准第4项显示，地面包括地暖盘管、毛地，故暖气材料费6797元应由被告负担，配套费折抵返还首付款数额应为13001元（19798元－6797元）。现为维护原告合法权益诉至法院，请求支持原告诉请。凯中房地产淇县分公司辩称，1、原告和我公司对于首付款返还的约定是违反《商品房销售管理办法》第十一条规定的，因此是无效的，原告的诉讼请求不应得到支持，且被告要求原告返还已经折抵的配套费19798元；2、因我公司项目已经被政府列为问题楼盘，我公司的公章等已经被工作组予以监管，一切问题的解决我公司没有自主权，必须经工作组决定；3、原告主张的利息没有合同约定和法律依据。本院经审理认定事实如下：2015年11月21日，甲方凯中房地产淇县分公司与乙方杨玲玉签订《凯中理想城商品房内部团购协议书》，协议第一条约定：杨玲玉购买凯中理想城18号楼2单元5楼501号商品房，房屋面积约为132.06余平方米（此房面积为暂测，实际面积以房管局测绘的最终面积为准）……。第二条约定：付款采用分期付款方式，首付款为128129元，签订本协议时一次性付清，剩余款项以银行按揭方式支付，乙方必须于2015年12月31日前与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，并按照约定办理银行按揭手续。第四条约定：甲方自本协议签订之日起满一年后，甲方将乙方的首付款128129元分五年逐步返还，乙方凭合同、本人身份证、付款收据、《商品房买卖合同》及《签约通知单》到甲方领取返还的首付款。第一年，即2016年12月31日付10%，合计金额12812.9元；第二年，即2017年12月31日付10%，合计金额12812.9元；第三年，即2018年12月31日付20%，合计金额25625.8元；第四年，即2019年12月31日付20%，合计金额25625.8元；第五年，即2020年12月31日付40%，合计金额51251.6元。第五条约定：本协议签订后，五年内乙方不得退房、换房，乙方所订房产不得买卖转让，否则返还款即时停止。第七条约定：甲方未按照上述约定期限返还乙方首付款的，应自返还之日起按银行同期存款利率向乙方支付利息。原告于2015年11月20日、2015年11月21日通过其夫孙金涛账户分两笔支付被告购房首付款128129元。随后原、被告按照上述约定签订了《商品房买卖合同》，约定买受人缴纳首付款129796元，贷款280000元，以银行按揭方式支付，合同第18页附件3装饰、设备标准第4项显示，地面包括地暖盘管、毛地。2016年2月23日，原告与中国银行股份有限公司淇县支行签订《住房贷款合同》、《房地产抵押合同》。2016年3月7日，中国银行股份有限公司淇县支行将280000元住房贷款代原告向被告支付购房款。2016年4月17日，原告将总房款409796元向被告支付完毕。2018年4月11日，被告将房屋交付于原告。截止至2018年4月11日，原告未缴纳各项配套费共计19798元（其中包含暖气材料费6797元）。以上事实有原告提交的《凯中理想城商品房内部团购协议书》、《商品房买卖合同》、《房地产抵押合同》、中国银行贷款放款回单、发票、税收缴款书、交房验房通知单、收据及被告提交的记账凭证在卷证实。本院认为，关于《凯中理想城商品房内部团购协议书》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效:……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定:合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。本案中，原、被告签订的《凯中理想城商品房内部团购协议书》系双方真实、自愿的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系依法成立并生效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行义务，原告依约履行了缴纳首付款128129元的义务，被告应按照约定逐年按比例向原告返还首付款。第五年的款项，因未到履行期限（2020年12月31日返还），且《凯中理想城商品房内部团购协议书》第五条为附条件履行，待条件成就时原告可再行主张返还。《商品房销售管理办法》属于部门规章，而非法律、行政法规，且该办法第十一条属于管理性的强制规范，而非效力性强制性规定，故对被告以《凯中理想城商品房内部团购协议书》违反《商品房销售管理办法》第十一条的禁止性规定，从而认为该协议无效的辩论意见，本院不予采信。关于配套费折抵首付款数额的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第18页附件3装饰、设备标准第4项显示，地面包括地暖盘管、毛地，故暖气材料费6797元应由被告负担，配套费折抵返还首付款数额应为13001元（配套费19798元-6797元）。关于原告要求被告支付首付款利息的问题。按照双方签订的《凯中理想城商品房内部团购协议书》第四条、第七条约定，被告应按中国人民银行一年定期存款利率向原告支付利息。综上所述，被告应向原告返还首付款63876.4元（12812.9元+12812.9元-13001元+25625.8元+25625.8元），并分别以12624.8元（12812.9元+12812.9元-13001元）为基数按中国人民银行一年定期存款利率自2018年4月11日起计息至实际偿清之日止、以25625.8元为基数按中国人民银行一年定期存款利率自2019年1月1日起计息至实际偿清之日止、以25625.8元为基数按中国人民银行一年定期存款利率自2020年1月1日起计息至实际偿清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，判决如下:一、被告陕西凯中房地产开发有限公司淇县分公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨玲玉首付款63876.4元及利息（分别以12624.8元为基数按中国人民银行一年定期存款利率自2018年4月11日起计息至实际偿清之日止、以25625.8元为基数按中国人民银行一年定期存款利率自2019年1月1日起计息至实际偿清之日止、以25625.8元为基数按中国人民银行一年定期存款利率自2020年1月1日起计息至实际偿清之日止）；二、驳回原告杨玲玉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2466.58元，减半收取计1233.29元，由被告陕西凯中房地产开发有限公司淇县分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审判员 王 磊二〇二〇年二月五日书记员 宋翠翠