河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0703民初2086号原告：,住所地：新乡市，统一社会信用代码：91410700567262714E。法定代表人：贾飞，董事长。委托代理人：杜阳，该公司员工。被告：刘英杰，女，汉族，1973年3月16日出生，住河南省。委托代理人：张在范，河南晋平律师事务所律师。原告新乡名都置业有限公司诉被告刘英杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新乡名都置业有限公司委托代理人杜阳，被告刘英杰及委托代理人张在范到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新乡名都置业有限公司诉称：2014年6月,原被告双方签订了编号为2014-0700231的《商品房买卖合同》，合同对房屋的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、违约责任、交房时间等做了详细的约定。根据合同约定，被告应于2014年6月30日前支付首期房款145545元，于2014年12月29日前支付房款97030元，于2015年6月29日前支付房款97030元，于2015年12月29日前支付房款97030元，于2016年6月29日前支付余款48515元。《商品房买卖合同》第七条第1款约定，买受人逾期付款超过180天，出卖人有权解除合同。因被告未按合同约定期限支付第三期、第四期、第五期房款，逾期超过180天，已构成严重违约，导致合同约定的解除条件已成就。为保障原告正常经营，维护原告的合法权益，依法提起诉讼，诉讼请求：1、解除原被告签订的编号为2014-0700231的《商品房买卖合同》；2、判令被告配合办理撤销合同备案登记和房屋预告登记手续；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告刘英杰辩称：一、案涉房屋的房款已经付清，商品房买卖合同的目的已经实现，原告不享有合同解除权；二、原告诉请超过了法律规定的解除权行使期限；三、截止2018年9月30日，被告仍然向原告支付房款，原告接收被告房款的行为表明，原告自愿继续履行合同。综上，原告不享有解除合同权。原告向本院提交的证据材料有：1、原被告双方于2014年6月签订的编号为2014-0700231的商品房买卖合同一份，证明：原被告双方对买卖新乡恒大雅苑商业及剧场178号房签订了商品房买卖合同，合同约定合同总价款485150元，合同第六条约定了被告选择分期付款以及每期付款金额及期限，合同第七条对买受人逾期付款的违约责任进行约定，若买受人逾期付款超过180天，则出卖人有权解除合同，同时商品房买卖合同附件四补充协议第四条对合同第七条进行补充约定，因买受人逾期付款导致出卖人单方解除商品房买卖合同的，买方应当配合卖方办理相关手续。2、原告出具的收款收据四张，证明：2014年6月27日被告支付5万元；2014年6月30日被告支付首付款145545元，该笔款项包括2014年6月27日支付的5万元；2014年12月9日被告支付97030元，该笔款项因被告提前支付房款，原告实收95802元，被告在提前支付房款优惠确认函上签字确认；2018年9月30日被告支付45000元，被告于当日刷卡支付该款项。截止目前，被告第三笔房款仍拖欠52030元，第四期及第五期房款分文未付，被告存在逾期付款的严重违约行为，导致合同约定的卖方单方解除商品房买卖合同的条件已经成就。被告向本院提交的证据材料有：被告与金碧物业有限公司新乡分公司签订的委托代管服务合同一份；代管期限为自2015年7月1日至2020年6月30日，证明：从2015年7月1日起，金碧物业公司新乡分公司有租金206591元未支付给被告，事实上是代原告扣留了被告应当收取的租金，冲抵了房款，将租金支付给了原告。该合同第五条第二项是为原告的利益而订立的，应该是商品房买卖合同的组成部分。经庭审质证，被告对原告提交的第一组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为原告实际上不享有合同解除权。对原告出具的四组收款收据无异议，但认为其所支付的房款数应当多于四张票据的总数。原告对被告提交证据的真实性无异议，但对其关联性及证明目的有异议，认为该合同的双方当事人为被告与案外人金碧物业有限公司新乡分公司，且合同条款也均未涉及原告，该合同约定无法对原告产生相应的法律效力，且依据被告的主张第五条第二款明确约定了若被告未按商品房买卖合同约定的时间支付房款的，案外人有权暂停支付租金，该条款系被告与案外人的真实意思表示，鉴于本案被告逾期付款的行为，案外人暂停支付租金并无不当，另外根据被告与案外人签订的该份合同也未约定案外人扣除的租金可以冲抵被告应向原告支付的房款，被告主张案外人依据代管合同的约定暂停支付的租金已由案外人支付给原告无事实依据。本院对原告提交第一、二组证据的真实性、关联性予以确认。对被告提交的代管合同，虽然其由被告与案外人所签，但与本案的处理结果有一定联系，故对其真实性与关联性也予以确认。依据上述有效证据及庭审情况，本院认定以下案件事实：2014年6月，原被告双方签订了编号为2014-0700231的《商品房买卖合同》，根据合同约定，被告应于2014年6月30日前支付首期房款145545元，于2014年12月29日前支付房款97030元，于2015年6月29日前支付房款97030元，于2015年12月29日前支付房款97030元，于2016年6月29日前支付余款48515元。2014年6月27日被告向原告支付5万元；2014年6月30日被告向原告支付首付款145545元，该笔款项包括2014年6月27日支付的5万元；2014年12月9日被告向原告支付97030元；2018年9月30日被告向原告支付房款45000元。截止目前，被告第三笔房款仍有52030元未付，第四期及第五期房款也未支付。2015年7月1日，被告与金碧物业有限公司新乡分公司签订了委托代管服务合同，被告将案涉房屋委托给金碧物业有限公司新乡分公司进行招商及运营管理，代管期限自2015年7月1日至2020年6月30日止，该合同第五条第二项约定，若甲方（被告）没有按照《商品房买卖合同》或《购买协议》约定的时间按期支付房款的，乙方（金碧物业有限公司新乡分公司）有权直接扣除迟延期间的应付租金作为对乙方的赔偿，金碧物业有限公司新乡分公司据此扣留了部分租金未支付给被告。本院认为，原告并不享有合同解除权，理由如下：第一，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。被告逾期付款的行为发生在第三、第四和第五期，根据合同约定，被告应当于2015年6月29日前支付房款97030元，于2015年12月29日前支付房款97030元，于2016年6月29日前支付余款48515元。但被告向原告支付第三期房款中45000元的时间发生在2018年9月30日，第四期和第五期房款迄今未支付，原告依约享有合同约定的解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”被告逾期支付第三期房款超过180天的时间为2015年12月29日，也就是截止到2016年12月29日，原告行使解除权的条件已经成就，可以行使解除权，但一直到2016年12月29日的一年期限内，原告并未行使解除权，故应当认定原告享有的解除权已经消灭。第二，在被告未按《商品房买卖合同》之约定支付第三期房款超过180日，原告行使解除权的条件成就之后，其不但没有行使合同解除权，反而在2018年9月30日接受了被告交付的45000元房款，双方当事人事实上是以自己的行为表达了继续履行商品房买卖合同的愿望。第三，被告于2015年7月1日与金碧物业有限公司新乡分公司签订委托代管服务合同的行为表明，被告已经于2015年7月1日占有了案涉房屋，并将其委托给金碧物业有限公司新乡分公司进行招商及运营管理，目前该合同仍在履行中。如果判决解除商品房买卖合同，必然涉及代管合同能否继续履行问题，故在目前情况下，相较解除合同，维持合同效力更有利于维护市场交易秩序的稳定，避免社会资源的浪费，防止衍生其他问题。综上，在本案中原告并不享有解除商品房买卖合同的权利，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：驳回原告新乡名都置业有限公司的诉讼请求。案件受理费10849元由原告新乡名都置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员 ：范正阳二〇二〇年二月十八日书记员 ： 马 琳