四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初5838号 原告（反诉被告）：成都北纬三十度商贸有限公司，住所地:成都市青羊区太升南路136号1栋10层3号。 负责人：巩文，总经理。 委托诉讼代理人：高鹏飞，四川英鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川省鑫好麦的多食品有限公司，住所地:成都市郫都区安德镇中国川菜产业化园区安平东路289号。 法定代表人：吕元平，总经理。 委托诉讼代理人：伍欣，四川君士达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍声富，四川君士达律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都北纬三十度商贸有限公司（以下简称北纬公司）与被告（反诉原告）四川省鑫好麦的多食品有限公司（以下简称鑫好公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告北纬公司的委托诉讼代理人伍欣、伍声富，被告鑫好公司的委托诉讼代理人高鹏飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 北纬公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认北纬公司与鑫好公司于2018年5月21日签订的《商铺租赁合约》有效；2.鑫好公司向北纬公司退还租赁合同履约押金100,000元及利息（以100,000元为基数，从2018年6月起按人民银行同期贷款利率计算至鑫好公司付款之日止）；3.鑫好公司承担违约责任，向北纬公司支付租金押金损失40,000元；4.鑫好公司承担本案诉讼费。 事实和理由：2018年3月北纬公司与鑫好公司签订《门店转让协议》约定，北纬公司将其拥有的6家蛋糕店面转让与鑫好公司经营。同年5月21日，双方就位于成都市青羊区经营房屋签订了《商铺租赁合约》，约定北纬公司将该店铺经营所涉房屋转租给鑫好公司，相应北纬公司负有租赁合同到期后与房东续签租赁合同义务，就该义务北纬公司向鑫好公司支付押金100000元（押金系门店转让协议所涉转让款转抵），协议签订后，鑫好公司逾期缴纳房租，并于其后称不再继续经营故不再租赁使用房屋，同时鑫好公司将房屋内设备腾空后办理。鑫好公司一直未退还押金的行为构成违约，为了维护北纬公司的合法权益，故起诉至法院。 鑫好公司辩称，第一，北纬公司及鑫好公司的法定代表人于2018年5月21日签订的《商铺租赁合约》是基于双方于2018年3月30日签订的《门店转让协议书》中西安南路门店无法按照协议第7条约定与房东见面、完善转租手续而签订，双方均知晓签订该合约是无奈之举，双方恶意串通损害第三人利益，合同应属无效；第二，北纬公司第二项诉讼请求的100,000元履约押金实际是西安南路门店扣除的100,000元转让费作为北纬公司保证鑫好公司享有西安南路门店四年以上经营权的保证金，因北纬公司无权转租，房东收回了商铺，导致鑫好公司无法经营西安南路门店，合同无法实现，故北纬公司的请求没有法律依据；第三，北纬公司第三项诉讼请求的40,000元租赁押金是鑫好公司转给北纬公司的，由于北纬公司无权转租，合同无效，该款应当由北纬公司退还鑫好公司。 鑫好公司向本院提出反诉诉讼请求：1.确认北纬公司与鑫好公司于2018年5月21日签订的《商铺租赁合约》无效；2.北纬公司向鑫好公司返还西安南路门店押金40,000元及转让费280,000元及自判决给付之日起至付清为止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。 事实和理由：北纬公司与鑫好公司于2018年3月30日签订的《门店转让协议书》合法有效，应当受到法律保护，双方也应当完全履行，按北纬公司不能履行该协议的相关义务，在无奈的情况下，北纬公司与鑫好公司两方的法定代表人于2018年5月21日签订了《商铺租赁合约》，该合同依法应当确认为无效合同，双方在当时也知晓该合约系无效合同。协议和合约依法签订后，鑫好公司按照《门店转让协议书》及《商铺租赁合约》之规定，将包括西安南路门店在内的6个门店的转让费2480000元中的2,80000元全部支付给了北纬公司，另100000元的转让费作为北纬公司保证鑫好公司享有西安南路门店四年以上的经营权的保证金。同时向北纬公司支付了西安南路门店的40000元押金。2018年6月25日鑫好公司员工在开门营业时发现门店被他人另行上锁，北纬公司告知系房东上锁，上锁原因系房东知道北纬公司将房屋进行转租，从而将店铺另行上锁，即鑫好公司失去了西安南路门店的经营使用权。综上，西安南路门店约定的转让费是400000元，双方约定扣除100000元作为经营4年的保证金，鑫好公司实际支付的转让费为300000元，鑫好公司实际经营一个月，北纬公司扣除20000元，北纬公司实际应返还的转让费28,000元，为了维护鑫好公司的合法权益，故提起反诉。 北纬公司辩称，第一，《商铺租赁合约》变更了转让合同第7条，关于合同签订不让叶小平（原房东）知道的约定，新合同变更了原合同，约定合法有效；第二，西安南路店铺被房东收回不是事实，系鑫好公司自行撤场，与房东无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年1月4日，叶小平（出租方、甲方）与巩文（承租方、乙方）签订《商铺租赁合约》，约定：1.甲方同意将座落于成都市青羊区西安南路60号单层建筑面积143.79平方米房屋所有权证号为权：0886313的物业出租给乙方。2.租期为8年，从2013年2月1日起至2021年1月31日止，甲方应于2013年1月4日交房。每年租金51万元，租金以每6个月一期之方式支付，租金递增从第三年开始，递增方式逐年递增5%。3.租赁期间，乙方有该物业转让或转租权，但需告知甲方。4.在租赁期内若乙方提前解约，必须提前一个月通知甲方，同时甲方所受的押金及租金不予退还给乙方。5.租赁期间，乙方如拖欠租金达十天或以上，视为乙方违约。因乙方违约而导致合约终止，甲方有权不经乙方同意单方收回该物业，乙方须在收到甲方通知后三日内无条件搬出该物业。 2018年3月13日，北纬公司（甲方）与鑫好公司（乙方）签订《门店转让协议书》，约定：1.甲方现拥有分别位于金牛区金牛区耳北一段（营门口北快速公交站外侧）137号的门店的使用权，经营蛋糕等食品。2.转让内容包括：门店现有的全部设施设备和房屋租赁使用权（经过房东同意）。转让内容中不包括甲方的品牌和包装材料及原料。3.双方协商确定转让总价格为248万元，该转让价格不包含各门店现有的包装材料和生产原材料。其中，鑫好公司就案涉西安南路门店向北纬公司支付转让费30万元。 2018年5月21日，巩文（出租方、甲方）与吕元平（承租方、乙方）签订《商铺租赁合约》，约定：1.甲方同意将座落于成都市青羊区西安南路60号单层建筑面积143.79平方米房屋所有权证号为权：0886313的物业出租给乙方。2.租赁期从2018年5月21日起至2021年1月31日止，甲方应于2018年5月22日交房。每年租金为420,000元，租金以每6个月一期之方式交付，每次交付租金须提前30天交付甲方。3.乙方须于2018年5月14日或之前向甲方支付押金40,000元，甲方应当开具押金收据，乙方负责保管押金收据。租赁期满，乙方负责结清使用该物业应由乙方承担的相关费用在该物业内，押金由甲方如数退还给乙方。4.甲方出租该物业，甲方保证对该物业拥有合法产权证明享有完整所有权或享有合法处分权，有权出租该物业，该物业的共有人或第三人（权利人）同意出租该物业。5.在租赁期内若乙方提前解约，必须提前一个月通知甲方，同时甲方所收的押金及租金不予退还给乙方。6.合同期内租金每月支付，甲方保证乙方含本合同共计大于4年，甲方负责在本合同期结束后续签合同，续签合同成功后，乙方退还甲方10万押金。 2018年6月24日,鑫好公司吕秀群与北纬公司法定代表人巩文通电话。鑫好公司表示公司业绩很差，还要负担多人的工资，北纬公司在订立合同时并未披露其为转租，表示案涉西安南路门店无法继续经营，已经歇业，双方协商核对鑫好公司亏损金额。北纬公司回复所有的门店全部沟通到位，案涉西安南路门店使用权仍归鑫好公司，鑫好公司自行歇业，北纬公司无权干涉。 2018年6月底，因北纬公司未能按时支付租金，案涉西安南路商铺被叶小平关门几天之后再开门。 2018年7月2日，鑫好公司吕秀群与北纬公司法定代表人巩文通电话。因鑫好公司不再租赁西安南路门店，双方同意就钥匙及水电费进行交接。 2018年7月3日，鑫好公司与北纬公司出具《移交证明》，鑫好公司将我方出租与其的房屋（西安南路54号-60号商铺门店）腾空并将钥匙交退我处，屋内现无任何物品。关于租赁协议及赔偿问题，日后协商处理。经办人：王伟（北纬公司的员工）、杨翠（鑫好公司门店的员工）。 另查明，北纬公司于2018年7月10日将涉案商铺钥匙交与房东叶小平。鑫好公司认可北纬公司已支付（以转让费形式折抵）履约押金10万元。鑫好公司就涉案商铺向北纬公司支付押金4万元。 本院认为，关于2018年5月21日签订的《商铺租赁合约》的效力。虽然北纬公司签订《商铺租赁合约》时并未取得房东的授权或追认，但《商铺租赁合约》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且转租期限并未超出原协议约定的租赁期限，故应为合法有效。 关于违约责任。第一，2018年6月底，因北纬公司未能按时支付租金，案涉西安南路商铺被叶小平关门几天之后再开门，故北纬公司应向合同相对方鑫好公司承担相应的违约责任；第二，从合同的实际履行过程来看，虽然北纬公司存在上述违约行为，但鑫好公司自行停业并就商铺进行交接才是租赁合同终止的根本原因。本院综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益，根据公平原则和诚实信用原则确定鑫好公司应退还北纬公司履约押金8万元、押金4万元不予退还，转让费退还5万元。超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都北纬三十度商贸有限公司与四川省鑫好麦的多食品有限公司于2018年5月21日签订的《商铺租赁合约》合法、有效； 二、四川省鑫好麦的多食品有限公司于本判决生效之日起七日内向成都北纬三十度商贸有限公司退还履约押金8万元； 三、成都北纬三十度商贸有限公司于本判决生效之日起七日内向四川省鑫好麦的多食品有限公司退还转让费5万元； 四、驳回成都北纬三十度商贸有限公司的其余诉讼请求； 四、驳回四川省鑫好麦的多食品有限公司的其他诉讼请求。 若未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3,100元，由成都北纬三十度商贸有限公司负担600元，四川省鑫好麦的多食品有限公司负担2500元；反诉案件受理费6,100元，由成都北纬三十度商贸有限公司负担1100元，四川省鑫好麦的多食品有限公司负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李双华 人民陪审员  马华明 人民陪审员  赖 伟 二〇二〇年二月十三日 书 记 员  孙中其