广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初29004号原告（反诉被告）：叶碧霞，女，1963年3月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：欧永生，广东沁森律师事务所律师。被告（反诉第三人）：陈记秋，男，1954年7月16日出生，汉族，身份证地址广州市白云区，被告（反诉原告）：周景裕，男，1976年1月21日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告（反诉原告）：陈丽仪，女，1974年4月11日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，两被告共同委托诉讼代理人：卢作科，广东君厚律师事务所律师。第三人：闻朋，男，1985年8月8日出生，汉族，身份证住址江西省九江市彭泽县，原告（反诉被告，以下简称原告）叶碧霞与被告（反诉第三人）陈记秋、被告（反诉原告）周景裕、陈丽仪、第三人闻朋合同纠纷一案，本院于2019年8月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。叶碧霞及其委托诉讼代理人欧永生，陈记秋，周景裕，周景裕、陈丽仪的共同委托诉讼代理人卢作科到庭参加了诉讼。第三人闻朋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告叶碧霞向本院提出诉讼请求：一、确认原告和三被告签订的《合资建房协议书》无效；二、判决被告周景裕、陈丽仪将广州市白云区同和镇永泰解放庄八巷七号顺发楼501房返还给原告；三、判决三被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告叶碧霞是位于广州市白云区同和镇永泰村解放庄自然村井头盘街29号宅基地的使用权人，在上世纪90年代，被告陈记秋当时专门从事与拥有宅基地的人进行所谓的合资建房，资金实际上来源于房子的买受人，并非陈记秋的自有资金。实际上陈记秋是利用宅基地建筑房子后变相转让给他人并从中牟利。由于原告当时经济困难，在陈记秋的威迫利诱下，原告不得已也同意了这样的模式：由原告出地，陈记秋收取外村人被告周景裕、陈丽仪的钱后进行建设，并在建成好将约定后的房子转让给被告周景裕、陈丽仪。宅基地是原告所在农村集体组织对属于组织成员的原告生存权、居住权的保障，不得进行买卖。原告与被告签订的《合资建房协议书》实际上是陈记秋变相买卖收取购房款的手段，依法应属无效。被告陈记秋辩称，一、自从1997年11月19日经双方自愿的前提签订《合资建房协议书》，楼房建成并入住二十多年，原告没有提出争议，由于村里的环境好转，村里的出租屋，房租已提升多倍，所以原告就想收回被告周景裕、陈丽仪资产的坏心态。二、原告应按现在的市场房屋价格赔偿给被告周景裕、陈丽仪，希望双方协商庭外解决。三、当年原告家庭经济十分困难，没有能力建设该幢楼房，原告经过多次与我协商自愿的前提下签订《合资建房协议书》应属于有效，没有胁迫。四、原来原告的宅基地与批文是1996年批到的，一直寻找合资建房的老板，因为我的建房以前政府就允许合资建房，是合法的，那时候都有宅基地证的，1999年政府已经停发宅基地证，到2002年又签了三方合同，实际是合作建房，我当时出资了69900元。被告周景裕、陈丽仪辩称，一、本案的起诉违反合同法规定的诚实信用原则，涉案房屋已经交易将近20年，为了维持交易的稳定性，在本案中不应当确认涉案的合资建房协议无效。二、涉案合资建房和建房协议签订的日期是2000年，至今已接近20年，已经过诉讼时效，法院应当予以驳回。三、本案原告提出的宅基地证0032579号，发证的是同和镇人民政府，根据现行的法律该证并没有法律效力，所以本案应当在涉案房屋取得合法有效证件后再行处理。四、涉案房屋是501房，根据规定，宅基地不能建这么高，应当在确认该房屋合法有效后才处理。五、原告和被告陈记秋之间还有另一份合资建房协议书，虽与本案起诉状名字是一样的，是两份不同的协议书，原告应先提前对原告以及被告陈记秋之间签订的协议书无效再提起本案。被告周景裕、陈丽仪向本院提出反诉请求：1、依法判令原告立即返还购房款69000元；2、依法判令原告立即赔偿按照涉案的广州市白云区永泰解放庄八巷7号501房的市场价格赔偿损失305155元；3、原告承担本案的所有诉讼费。事实与理由：因原告对广州市白云区永泰解放庄八巷7号501房的《合资建房协议》提出无效并收回房屋的请求，若法院支持其请求，必然导致我方的实际损失，所以原告应当按照房屋市场价格305155元向我方进行赔偿。本案中虽然购房时的购房款69000元是向陈记秋支付的，但实际受益人为原告，所以该房款应当由原告向我方返还。原告叶碧霞对反诉请求辩称，不同意反诉请求。1、购房款不是原告收取的，上次庭审时原告也陈述其与陈记秋说过房屋不能卖，但陈记秋还是将房屋出卖了。陈记秋庭审时也承认其与周景裕、陈丽仪签订合同时即合同公证时原告均没有在场，原告当时也确实不知道陈记秋将房屋出售给谁，周景裕、陈丽仪应该向实际收款人主张返还购房款。2、我方不同意按照评估价格进行补偿，本案本诉的涉案合同无效，合同是自始无效，周景裕、陈丽仪对房屋物权不享有法律依据，不能享有房屋增值，而且周景裕、陈丽仪一直都对房屋存在收益，实际上没有损失，不应该按照房屋的市场价格认定其损失。本诉第三人闻朋无述称。反诉第三人陈记秋述称，对周景裕、陈丽仪提出的反诉请求没有意见。叶碧霞从来没有说过不能买卖，2000年第三方的合资建房协议书已全部给了原告，并不是买卖而是通过同和镇政府同意合资建设的。我已经将所有的资料都给了原告，原告怎么可能会不知道。现在已经过去10多年，原告又过来起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的宅基地使用证、合资建房协议书、评估报告书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年1月，原告因住房困难，申请再报建宅基地房。1997年11月19日，原告（甲方、原业主）与被告（乙方、投资方）陈记秋签订《合资建房协议书》，双方为解决住房困难，由甲方提供在广州市白云区同和镇永泰村解放庄118平方米左右，与乙方投资方代表陈记秋合资建房，经双方协商自愿的前提下，明确分清该建设住房结构和装修标准及楼房建筑面积分配方法。一、甲方责任：……2、甲方负责本合建楼的房产登记、分房过户律师见证等手续，费用由乙方合资户支付。…….二、乙方责任：1、乙方负责本合建楼的建筑资金。2、乙方负责本合建楼的设计建筑管理。三、本合建楼分配：甲方占六米巷壹楼半层、二楼一层、叁楼一层共二层半，但七楼今后政府罚款由乙方负责，七楼高3.2米，乙方占壹楼西片半层、二、四、五、七共四层半。双方对装修标准进行约定。2000年3月22日，原告（甲方）、被告陈记秋（乙方）与被告周景裕、陈丽仪（丙方）签订《合资建房协议书》，三方就合资建房事宜达成协议如下：一、建房地址：广州市同和镇永泰解放庄八巷七号顺发楼；……三、甲、乙、丙三方权利与义务：1、甲方提供118平方土地使用权供给丙方合建之用，并负责办理报建手续，费用由甲方负责。2、乙方负责楼房建造和丙方办理宅基地使用证，办证费由丙方支付，丙方律师费用由丙方支付，甲、乙方一次性委托律师费由甲、乙方支付。3、在政策准许的情况下，甲、乙方应协助丙方办理户籍迁入手续，其费用由丙方支付。4、丙方交乙方包工包料负责合建房的建造，丙方占有第五层楼西南向501房60平方米（含分摊公共建筑面积），总价款69000元。5、楼房交付丙方使用后，丙方有权将属丙方的楼房转让他方，甲、乙方无权干涉丙方与他方转让或赠与的条件，……7、合建房工程，乙方须在1998年8月30日前完工，交付丙方使用……。1998年11月房屋建好，原告叶碧霞出具农村（墟镇）宅基地使用证存根（穗同字第NO0032579号），使用人为叶碧霞，宅基地座落永泰村解放庄自然村井头盘29号，建筑面积708平方米，结构钢筋硂，层数六层，发证机关为广州市白云区同和镇人民政府，时间为1996年8月3日。2000年3月22日由广州市白云区同和镇法律服务所办理见证手续。该合建协议是1998年提早签订，由原告先行签名，后由周景裕、陈丽仪签名，原告表示2000年陈记秋才将合建协议书交给她，才知道出售给周景裕、陈丽仪。周景裕、陈丽仪向陈记秋支付69000元，2000年10月22日，陈记秋将501房交周景裕、陈丽仪使用，2019年1月17日，陈丽仪（甲方、房主）与闻朋（乙方、租赁人）签订《租赁房屋暂住协议书》，乙方承租甲方位于解放庄路永平街8巷9号501房居住一年，自2019年1月17日至2020年1月16日，每月租金1450元。另查明，陈记秋、周景裕、陈丽仪均不是涉案房屋宅基地所在村集体经济组织成员。涉案宅基地房屋现地址为广州市白云区永泰解放庄八巷七号501房。诉讼中，被告陈记秋申请对涉案宅基地房屋的价值进行评估，本院经摇号确定由广州德高价格评估有限公司进行价值评估。广州德高价格评估有限公司经现场勘查后，于2019年12月9日出具穗德价估[2019]0831号评估报告书，评估涉案宅基地房屋在现场勘查之日即2019年10月30日的房产现值为305155元。被告周景裕、陈丽仪支付评估费6000元。各方对评估报告均没有异议。本院认为，原告叶碧霞与被告陈记秋签订的《合资建房协议书》及原告陈碧霞与被告陈记秋、周景裕、陈丽仪签订的《合资建协议书》，约定合作建房分成及出售其中的501房，陈记秋、周景裕、陈丽仪并非涉案宅基地所属村集体经济组织的成员，上述协议书具有非法转让农村宅基地使用权的内容，违反了我国土地管理政策法规的强制性规定，属于无效合同。原告诉请要求确认原告与三被告签订《合资建房协议书》无效，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。协议书无效，被告周景裕、陈丽仪应当将其取得的房屋返还给原告叶碧霞。因此，原告叶碧霞主张被告周景裕、陈丽仪向其返还房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，第三人闻朋负有协助交还义务。被告周景裕、陈丽仪反诉要求原告叶碧霞赔偿房屋价格损失305155元，因协议书无效，被告需向原告返还房屋，因此，原告应补偿被告该房屋的价值，经评估该房屋的房产现值为305155元，即原告应向被告补偿房屋现值损失305155元。叶碧霞辩称合同无效，房屋增值部分不应补偿，无法律依据，本院不予采纳。周景裕、陈丽仪要求叶碧霞返还购房款69000元，该款并不是叶碧霞收取，且该购房款已包含在叶碧霞应向周景裕、陈丽仪补偿的房屋现值中，故对被告要求返还购房款的反诉请求，本院亦不予支持。第三人闻朋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认叶碧霞与陈记秋、周景裕、陈丽仪签订的《合资建房协议书》无效；二、周景裕、陈丽仪于本判决生效之日起五日内向叶碧霞返还位于广州市白云区同和镇永泰解放庄八巷七号501房的房屋，第三人闻朋负有协助交还义务；三、叶碧霞于本判决生效之日起五日内向周景裕、陈丽仪赔偿经济损失305155元；四、驳回周景裕、陈丽仪的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1525元，由周景裕、陈丽仪负担并于本判决生效之日起五日内迳付叶碧霞。反诉受理费3456元，由周景裕、陈丽仪负担637元，由叶碧霞负担2819元并于本判决生效之日起五日内迳付周景裕、陈丽仪。评估费6000元（已由周景裕、陈丽仪预交），由周景裕、陈丽仪负担3000元，由叶碧霞负担3000元并于本判决生效之日起五日内向周景裕、陈丽仪支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  罗少萍人民陪审员  何秋霞二〇二〇年二月十二日书 记 员  郑萍军