福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)闽民申140号 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：郭希真，女，1959年2月12日出生，回族，住福建省泉州市鲤城区。 被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：谢尾财，男，1965年4月2日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 一审被告：李丹颖，女，1994年10月1日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 再审申请人郭希真因与被申请人谢尾财房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2018）闽05民终6441号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 郭希真申请再审称：其与李某于×××年×月××日登记结婚，李某生前于1999年7月8日办理丰泽区××路××新村××学院××号房屋、储藏间的房产证，房屋所有权人为李某。1999年4月10日，谢尾财与李某签订《房屋交易协议书》，李某在郭希真不知情的情况下，擅自将夫妻共有的房产出售给谢尾财，李某于2011年7月5日病故。谢尾财于2018年7月17日提起诉讼，请求确认《房屋交易协议》合法有效、判令二被告继续履行《房屋交易协议》；答辩期间郭希真提出了反诉，请求解除《房屋交易协议》、判令反诉被告返还原物。2018年8月30日，经泉州市丰泽区人民法院开庭审理后，未对郭希真提出的反诉意见、答辩意见、代理意见等进行论理评析。当天开庭审理就作出了（2018）闽0503民初6453号民事判决书，只支持谢尾财的诉讼请求。将一桩近20年之久的复杂案件，机械式地走流程结案。郭希真不服一审判决提起上诉，泉州市中级人民法院作出（2018)闽05民终6441号民事判决，驳回郭希真的上诉。郭希真认为，原判决认定的基本事实缺乏证据证明；原判决适用法律确错误。具体如下：(一）原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，认定事实不清，适用法律错误。一审适用《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第89条“第三人善意、有偿取得”的规定错误。谢尾财不符合善意、有偿取得的条件。1.谢尾财仅符合“有偿”这一要件。一审法院判决仅以“谢尾财以并非明显低于市场价格购买涉案房产”，认定其谢尾财系善意、有偿取得讼争房屋是错误的。首先且不论当时市场价格如何，假设“谢尾财以并非明显低于市场价格购买涉案房产”为真，也只能说明谢尾财支付了合理的对价，是“有偿”。并不能当然地证明谢尾财满足“善意”与“取得”这两个要素，一审判决对“善意”与“取得”两要件避而不谈，没有对本案如何符合善意、取得进行分析说明，导致判决错误、适用法律错误。2.谢尾财不符合“善意”要件，至少是构成重大过失，若双方有串通损害郭希真利益，甚至是恶意串通，《房屋交易协议书》即归于无效。所谓“善意”指的是受让不动产的受让人在受让不动产时并不知道转让人无权处分该不动产，不知道不动产有其他共有权人，受让人查阅了产权证上载明的产权人信息，尽到了合理的交易注意义务，仍然无法发现登记权利与实际权利关系不一致而进行了交易，即满足善意的条件。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第二十二条规定“本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释”。又根据该解释第十六条之规定“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失”。在一审庭审中，谢尾财明确陈述熟悉郭希真的家庭情况，在签订《房屋交易协议书》知晓李某已经结婚，知道郭希真依法享有不动产物权。根据上述司法解释，谢尾财知道李某无处分权仍单独与其签订《房屋交易协议书》，应当至少认定谢尾财具有重大过失。因此，谢尾财显然不符合“善意”的规定。若适用《民通意见》第89条规定，则应当认定《房屋交易协议书》无效。3.谢尾财不符合“取得”要件。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”而关于不动产的取得，法律确实另有规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”，第六十条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。因此，房地产转让应当办理权属登记方才为“取得”，在城市不动产登记制度已经相当完善的情况下，只有“登记”才能作为“取得”不动产公示的方式。而本案中谢尾财至今未办理权属登记手续，物权没有经过公示无法达到“取得”的效果，谢尾财不符合法律规定，不应视为取得该房地产，故也不符合《民通意见》第89条关于“取得”的规定。另，最高人民法院《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》于1990年2月17日作出，内容体现为“签订房屋买卖协议后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立，一方翻悔是允许”，说明了签订房屋买卖协议需要以办理产权转移登记手续为要件。本案中，谢尾财尚未办理产权转移登记手续，依法未取得涉案房产。我国法律法规中没有关于不动产占有多少年可以取得所有权的规定。本案中，房屋虽交付给谢尾财使用，但至今没有办理产权登记，谢尾财明显恶意，存在重大过失，不构成善意取得。因此，谢尾财无论占用房屋多长时间，均无法取得不动产物权，因此，不符合《民通意见》第89条中取得之规定。综上，一审判决仅凭“谢尾财以并非明显低于市场价格购买涉案房产”，认定其谢尾财系善意、有偿取得讼争房屋是错误的。（二）原审判决适用法律确有错误。因本案《房屋交易协议书》于1999年签订，故原审法院根据法不溯及既往的原则，以《民通意见》第89条作为裁判依据，但适用该依据有误。1.2012年7月1日施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第四十六条规定“本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释”。本案《房屋交易协议书》虽然是1999年签订的，但是本案提起诉讼的时间是2018年7月17日，属于《解释》所说的“本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件”，在该解释实行后尚未提起诉讼，自然是未终审，因此应该适用该解释。《解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该司法解释规定的意思是，若无其他效力瑕疵（本案因谢尾财非善意，存在效力瑕疵，合同应为无效），因无权处分订立的买卖合同有效，即使动产已经交付，但是所有权变动的效果未定。简单来讲，合同效力与物权行为是两个独立的行为，买卖合同有效但是因为出卖人未取得处分权致使合同无法履行，买受人有权要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损失赔偿。在无法满足善意取得的情况下，且出卖人也没有取得处分权，谢尾财无权要求郭希真承担过户责任，因为物权处分的行为无效，进一步仅能要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。而在本案中，谢尾财非善意，出卖人李某没有处分权，谢尾财显然不可能取得物权，本案合同要么无效、要么应予以解除。2.另《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》也适用于本案件，该解释第二十二条规定“本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释”，该解释第十六条规定“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”在本案一审庭审中，谢尾财明确陈述熟悉郭希真的家庭情况，在签订《房屋交易协议书》知晓李某已经结婚，知道郭希真依法享有不动产物权。根据上述司法解释，谢尾财知道李某无处分权仍单独与其签订《房屋交易协议书》，应当至少认定谢尾财具有重大过失。因此，谢尾财显然不符合“善意”的规定。若适用《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》89条规定，则应当认定《房屋交易协议书》无效。3.郭希真认为《中华人民共和国物权法》也可以适用于本案件，且其与《民通意见》第89条规定并无冲突。现今物权法只不过对过往物权的零散规定进行归纳、总结，使之更完善、详细、明确，原则上并无矛盾及冲突。也就是说，即使《物权法》未生效之前的善意取得，也应符合现今《物权法》规定的“善意、有偿、不动产过户登记”的要件。《物权法》对物权变动的规定即是要求所有共有权人需一致同意。即使在《物权法》实施前，无论从立法本意还是法理学的角度、还是其他相关法律规定中均可见不动产物权的变动需要所有共有权人一致同意方可变动。因此，本案不论适用何时法律，谢尾财因不符合物权变动条件，均无法取得物权。而本案中，《房屋交易协议书》签订的时间发生于物权法实施前，协议书是否有效适用当时的法律可以理解，但本案讼争标的物的物权变动尚未发生，现在要求物权变动理应适用现在的法律，即《物权法》。4.根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权人订立的房屋买卖合同无处权处分他人财产，未经权利人追认或无处分权人订立合同后未取得处分权的，买卖合同无效。本案涉案房产系夫妻共有房产，李某与谢尾财签订《房屋交易议书》时，未征得郭希真同意，亦未取得郭希真的授权，事后郭希真也未予以追认，故买卖合同应为无效。该法第五十二条第二项规定，恶意串通损害第三人利益的合同无效。郭希真认为谢尾财和李某有恶意串通、损害郭希真利益的行为存在。谢尾财在一审庭审中多次陈述和李某关系甚好，而郭希真与李某结婚期间感情不合。郭希真认为，房屋交易最重要的是产权过户登记，为什么谢尾财房屋交易时间跨度近20年之久未提出办理产权过户登记手续，这显然不符合常理。其内是否存在不良目的，损害郭希真的合法权益。5.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让；第六项定，未依法登记领取权属证书的，不得转让。李某在涉案房产尚未办理产权证书等手续时，即转让给了谢尾财，故转让无效。6．原判决认定郭希真不知道涉案房产的存在与事实不符，缺乏证据证明，这一点在一审庭审中郭希真已做了明确的说明（早年时，李某曾说过学院有房屋可申购，而后又跟我说她家有私宅，不够条件购买，此事就此不了了之）郭希真确实不知道涉案房产位于何处，也从未去过涉案房屋，更不认识谢尾财，不信可以当庭对峙。（三）原审两级法院未对郭希真的答辩意见、代理意见、上诉意见进行论理评析，根据《最高人民法院关于加强和规范裁判文书释法说理的指导意见》的规定“裁判文书释法说理，要阐明事理，说明裁判所认定的案件事实及其根据和理由，展示案件事实认定的客观性、公正性和准确性；要释明法理，说明裁判所依据的法律规范以及适用法律规范的理由；要讲明情理，体现法理情相协调，符合社会主流价值观；要讲究文理，语言规范，表达准确，逻辑清晰，合理运用说理技巧，增强说理效果。”一二审判决书从未正面回应郭希真关于不成立善意取得等答辩意见、代理意见、上诉意见，而是自说自话，将现实中复杂的案件机械式地走流程结案，无法使人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。综上所述，请求予以再审申请。 本院经审查认为，本案争议的焦点在于谢尾财与李某签订的《房屋交易协议书》是否应当解除的问题。根据原审查明的事实，谢尾财与李某的《房屋交易协议书》于1999年4月10日签订，李某于1999年7月8日办理了讼争房屋的产权证书，此后讼争房产一直由谢尾财使用。在近20年时间里，谢尾财长期占有使用诉争房产，郭希真并未提出异议，应视为郭希真对李某出售讼争房屋不持异议。且谢尾财已经按协议约定支付了所有房款，李某也已经将房屋交付给谢尾财占有使用，李某向谢尾财出售夫妻共有的讼争房产，虽未经妻子郭希真签字同意，但郭希真作为妻子既未表示异议，同时与其丈夫李某共同享有了讼争房产出售所取得的收益，故李某向谢尾财出售夫妻共有的讼争房产构成了表见代理。郭希真作为李某妻子的称其不知道有讼争房产以及讼争房产的买卖情况，有悖常理；郭希真主张李某与谢尾财存在恶意串通，亦未能提供证据证实，故郭希真请求解除《房屋交易协议书》缺乏依据，原审判决不予支持并无不当。 综上所述，郭希真再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回郭希真的再审申请。 审 判 长 林国新 审 判 员 卢椰枫 审 判 员 陈志辉 二〇二〇年二月二十八日 法官助理 刘洁君 书 记 员 钟晓琳 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。