广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13305号上诉人（原审被告）：杨敏一，女，汉族，*********日出生，住广东省广州市越秀区******************，公民身份号码320************323。被上诉人（原审原告）：邓志斌，男，汉族，*********日出生，住广东省高要市******委会七队，公民身份号码441************015。委托诉讼代理人：黄金堂，广东高裕律师事务所律师。委托诉讼代理人：华秋英，广东高裕律师事务所律师。上诉人杨敏一因与被上诉人邓志斌房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初20577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人杨敏一上诉请求：1.撤销邓志斌与杨敏一签订的《房地产买卖合同》；2.撤销原审判决第二项，改判杨敏一无需向邓志斌退还20000元定金；3.撤销原审判决第三项，改判杨敏一无需向邓志斌支付违约金。事实和理由：涉案房屋买卖合同既没有邓志斌的联络方式，也没有中介工作人员的真实姓名，完全违背合同法及居间服务等法规。中介服务机构的地址与涉案房屋买卖合同中载明的地址不一致；此外，中介工作人员欺诈、胁迫杨敏一签订涉案房屋买卖合同，故涉案合同应为无效合同。杨敏一已就中介工作人员欺诈索取中介费等行为向公安机关报案，中介机构已遭行业名单取缔，被市场监管部门追责、查封。邓志斌辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。邓志斌向原审法院提出诉讼请求：1.判令解除邓志斌与杨敏一签订的《房地产买卖合同》（合同编号：BL001020）；2.判令杨敏一向邓志斌退回20000元定金及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日起计至实际退回之日）；3.判令杨敏一向邓志斌支付违约金112500元；4.本案诉讼费由杨敏一承担。原审法院认定事实：2019年6月22日，邓志斌（买方）、杨敏一（卖方）与案外人佛山市置丰承房地产中介服务有限公司（经纪方）三方签订《房地产买卖合同》（合同编号：BL001020），约定杨敏一将位于佛山市禅城区************（以下简称涉案房屋）出卖给邓志斌，成交价为1125000元；买方在2019年6月22日支付定金2万元、于2019年6月24日前支付定金余款8万元，剩余房款按照合同约定的期限和方式支付。该合同第六条约定“买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，则……（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约金方须承担守约方应向经纪方支付的房地产咨询及买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书……”；该合同“附件（付款方式）”最后特别手写注明“买方看到房产证后才支付定金余款”文字内容。上述合同签订当日，邓志斌依约向杨敏一支付了定金2万元，杨敏一出具《收款证明》予以确认。2019年6月24日上午，经纪方工作人员通过微信和手机短信通知杨敏一于当天带上房产证前往该公司营业地址收取邓志斌的定金余款。杨敏一在微信中回复称合同部分条款不清楚，要求经纪方先给回复。此后，经纪方工作人员于2019年6月24日、同月25日、同月26日、同月27日、同年7月3日、同年7月5日和7月7日多次要求杨敏一提供房产证给邓志斌核对并收取剩余定金，但杨敏一未予配合。涉案房屋买卖合同至今未按约定履行，邓志斌为此起诉。另查明，本案邓志斌起诉后，原审法院于2019年8月21日向杨敏一送达了《民事起诉状》副本等诉讼文书。以上事实，有邓志斌举证的《房地产买卖合同》、《收款证明》、微信聊天记录、短信对话记录以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。讼争《房地产买卖合同》是合同各方的真实意思表示，无法律法规所规定的无效或应撤销的情形，合同内容合法有效，各方均应诚实全面地履行，否则应承担相应的法律后果。本案主要涉及该房屋买卖合同是否解除以及解除的后果问题。一、合同是否解除问题按照该合同约定，邓志斌应在2019年6月24日前支付剩余购房定金8万元，而杨敏一则负有在该时间前或同时提供房屋产权证件给邓志斌核对的义务，但杨敏一经催告未履行该合同义务且超过十天，达到了该合同第六条约定的“买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料……逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同……”的合同解除条件。邓志斌要求解除本案《房地产买卖合同》符合约定也不违反法律规定，原审法院予以支持。至于合同解除时间，合同自解除通知到达对方时解除。本案无证据证明邓志斌在起诉前将解除通知送达杨敏一，故该合同解除时间应以载有解除合同意思表示的起诉状送达杨敏一的时间，即2019年8月21日为准。二、合同解除的法律后果问题《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于邓志斌要求杨敏一退还定金2万元。根据查明的事实，邓志斌已付定金2万元，现讼争《房地产买卖合同》解除，邓志斌要求杨敏一退还该款项，符合上述法律规定，应予支持。关于邓志斌要求杨敏一支付违约金112500元的诉请。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于所造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案《房地产买卖合同》约定因一方违约导致合同解除的，违约方向守约方支付总成交价10%的违约金。现本案合同因杨敏一违约而解除，邓志斌要求杨敏一按照该标准支付违约金，符合合同约定。杨敏一经原审法院释明，也不要求对违约金进行调整。故对邓志斌的该项诉请，原审法院予以支持。关于邓志斌主张的定金利息问题。邓志斌主张定金利息损失和违约金均是基于杨敏一违约这一行为，该利息损失和违约金均属于损失赔偿的范畴，两者性质和功能相同，都具有补偿损失的性质。在无证据证明杨敏一的违约行为还造成邓志斌其他损失的情况下，上述原审法院已经支持的违约金足以弥补邓志斌包括定金利息损失在内的全部损失，故对邓志斌主张的定金利息，原审法院不予支持。至于杨敏一抗辩的其与中介（经纪方）之间的纠纷问题。经纪方并非与杨敏一成立本案买卖合同关系的相对方，在无邓志斌授权的情况下，其无权替代邓志斌决定本买卖合同关系的解除与否；也无证据证明杨敏一与经纪方之间的纠纷存在导致邓志斌、杨敏一之间买卖合同关系无效或应撤销的情形，故杨敏一与经纪方之间的纠纷问题不影响本案的审理，原审法院对杨敏一的抗辩意见不予采纳。杨敏一与经纪方之间纠纷可另循途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认邓志斌与杨敏一就佛山市禅城区************所签订的《房地产买卖合同》（合同编号：BL001020）于2019年8月21日解除；二、杨敏一于判决书发生法律效力之日起十日内向邓志斌返还定金20000元；三、杨敏一于本判决书发生法律效力之日起十日内向邓志斌支付违约金112500元；四、驳回邓志斌的其他诉讼请求。如杨敏一未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取8059元（邓志斌已预交），由邓志斌负担50元，杨敏一负担8009元。本院二审期间，邓志斌未向本院提交新证据，杨敏一向本院提交了如下新证据：证据（一）佛山市房地产协会红黑名单管理制度；证据（二）关于乱收费的回复；证据（三）佛山市房地产管理办法；证据（四）工商局终止调解告知书，工商局要求邓志斌和中介过去调解，但中介拒绝调解；证据（五）民法通则第五十八条第三款；证据（六）杨敏一到监管部门沟通情况；证据（七）存量房屋买卖合同样本；证据（八）报警回执、光盘及警方调查资料；证据（九）调查申请；证据（十）投诉资料；邓志斌质证称，上述证据与本案无关。经审查，本院对杨敏一提交新证据的关联性不予确认。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人杨敏一与被上诉人邓志斌的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.杨敏一是否构成违约；2.定金、违约金。关于杨敏一是否构成违约的问题。本院认为，杨敏一虽主张中介人员存在欺诈、胁迫行为，致使涉案合同无效，但并未提交相应证据证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本案杨敏一应承担举证不能的不利后果。涉案合同为双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行义务。涉案合同第六条约定“买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，构成违约”，经核查，涉案合同签订后，邓志斌依约支付了定金20000元，但杨敏一经多次催促仍拒不配合提供交易所需资料，致使涉案合同无法履行，已构成根本违约。原审法院对此认定正确，本院予以维持。杨敏一的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于定金、违约金的问题。如上所述，杨敏一构成根本违约，应向邓志斌返还已收取的定金。此外，依照涉案合同第六条“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金”之规定，邓志斌要求杨敏一按总成交价1125000元的10%即112500元支付违约金,有合同依据，应予支持。原审法院对此认定正确，本院予以维持。杨敏一的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。杨敏一的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2950元，由上诉人杨敏一负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 翁丰好二〇二〇年二月六日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理