贵州省碧江区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0602民初54号原告:贵州省华联玛客超市有限公司。统一社会信用代码:91520602683956609P。住所地:铜仁市碧江区经济开发区智慧产业园4号楼3楼。法定代表人：唐新发，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：谭珊珊、杨林（未到庭），贵州巨合律师事务所律师(特别授权)。被告：黄良平，女，1970年1月12日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：唐万能，男，1946年2月19日出生，汉族，住铜仁市碧江区，系黄良平舅父。委托诉讼代理人：杨政权，贵州乾锦律师事务所律师。原告贵州省华联玛客超市有限公司（以下简称华联公司）与被告黄良平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华联公司的委托诉讼代理人谭珊珊、被告黄良平及其委托诉讼代理人唐万能、杨政权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华联公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告签订的《商铺租赁合同》；2、请求依法判令被告向原告支付欠付租金105126.元（31281.6×4-20000=105126.4）、物管费6702元（1340.4×5=6702）、电费11092元、保证金21281.6元；请求被告向原告支付违约金62563.2元（31281.6×10×0.2=62563.2）；4、本案诉讼费、保全费等相关费用由被告承担（上述费用共计206765.2元）。事实及理由：2019年1月9日，华联公司与黄良平签订《商铺租赁合同》，该合同约定：1、乙方（黄良平）承租华联公司位于北门公司商场内商铺；2、租赁总面积为1057㎡，租赁费28元/㎡/月;3、乙方应向甲方支付一个月租金作为保证金，且每月应向华联公司支付物业管理费1.2元/月；4、水电费由华联公司统一抄取数据后，由乙方缴纳；5、如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，按照日租金（1042元每日）的两倍向甲方（华联公司）缴纳滞纳金，逾期7日的，甲方可解除合同，乙方所缴纳的保证金不予退还。合同签订后，华联公司将涉案商铺交由黄良平经营使用，2019年3月，黄良平增租60个平方米，因此，黄良平每月应缴纳租赁费31281.6元/月。但2019年7月8日开始，黄良平多次以资金周转困难为由不缴纳租金，至2019年11月8日已欠付四个月租金、五个月物管费，且一直未缴纳电费、保证金等共计164202元，期间已支付20000元，余款144202元经华联公司多次催收未果，被告的行为侵害了原告的合法权益。现为维护原告合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告黄良平辩称：一、原告所诉称不属实，其所陈述的理由和计算的数据系按照2019年1月9日已作废的的《商铺租赁合同》陈述和计算的，该份合同因对被告太苛刻，在原告同意解除的条件下，双方已于2019年1月10日重新签订了《商铺租赁合同》，约定租金为8000元/月；24000元/季度；48000元/半年；96000元/每年，被告先预交十二个月的租金96000元给原告，该合同第十六条第三项明文规定“本合同自双方签名捺印后生效，自本合同签订生效之日起原租赁合同全部作废。”现原告仍按照2019年1月9日作废的的租赁合同计算没有道理；二、按照2019年1月10日的合同计算，被告应交费用为：租金96000元，电费（到6月止）10206元；物管费（实际占用面积929平方米，每月应交1114.8元，实用9个月应交10033.2元）、保证金10000元，合计应交126239元，实交166966元，多交40757元（被告自己交有155126元，加上黄全德借用被告租的地方，电费由被告承担，原告已直接收取1900元，占地租金三个月零二十二天，租金5940元原告也直接收取，应计算在被告交费总数内）。由于被告没有文化，原告收据写多少就交多少，且不计回数，收据存在欺诈行为；三、被告不存在违约行为，原告从2019年11月14日对被告擅自断电，被告不得不自行购买发电机，原告的行为增加了被告的成本，存在违约；四、被告经多方周折才开始营业6个月，原告以各种理由要求解除合同，被告不能接受，诉讼费和保全费由原告承担；五、原告称被告多占用面积72平方米，系原告单独认定的，被告实际只占用929平方米，2019年1月9日原告收取的10000元押金应退还给被告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年1月9日，华联公司（出租方、甲方）与黄良平（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》。主要约定：甲方将位于铜仁市北门店商场租赁位置HLJFQ18#、19#、22#号商铺出租给乙方黄良平经营儿童游乐园，商铺总面积为1057㎡，实用面积为881㎡，公摊面积为176㎡，租赁期限为60个月（2019年3月9日起至2024年3月8日止）；租金及支付方式为先交租金后使用，乙方预付三个月的租金88788元，租金为28元/㎡、29596元/月、88788元/季度、355152元/年。乙方提前一个月交纳下一期租金给甲方。签订本合同之日起，乙方向甲方交纳25956元作为定金，商铺移交给乙方后，该笔定金自动转为租赁商铺的保证金，合同期满后，双方结清相关费用后，甲方不计息退还给乙方。乙方承担物业管理费、水电费用标准及收取方式为：（1）乙方每月向甲方按照租赁总面积经营支付1.2元/㎡×1057/㎡，1268元支付物业管理费；（2）水电费由甲方统一抄取数据后，每月15日前收取，收费标准参考水电征收部门标准（公用水电费及损耗全部由经营户按照租赁面积比例分摊）。同时约定，在租赁期内，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，按照日租金2倍向甲方（华联公司）缴纳滞纳金，逾期7日的，甲方可解除合同，乙方所缴纳的保证金不予退还。合同还约定有其他内容。甲方代表人陈娟签字并加盖华联公司合同专用章；乙方黄良平签字并捺印。同日，被告黄良平向原告华联公司交纳涉案商铺押金10000元。2019年1月10日，原告华联公司与被告黄良平再次签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：华联公司将上述合同约定的涉案商铺出租给乙方黄良平，租赁期限为60个月（2019年3月9日起至2024年3月8日止），经营范围为香港3861（水上乐园、DIY手工制作），乙方（黄良平）预付12个月的租金96000元。租金为8000元/月、24000元/季度、48000元/半年、96000元/年。乙方提前一个月交纳下一期租金给甲方，乙方才可进场装修。租赁期间相关职能部门证照、营业税、租赁税、税费用及经营的相关费用由乙方承担。水电费由甲方统一抄取数据后，每月15日前收取，收费标准参考水电征收部门标准（公用水电费及损耗全部由经营户按照租赁面积比例分摊）。同时约定违约责任为：（1）在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，甲方将商品转租、转借给他人甲方可以解除合同，收回商铺，乙方按照合同总租金20%向甲方支付违约金；（2）在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方承担的费用，应按20%向甲方支付违约金，乙方所交保证金甲方不予退还；（3）在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，应按合同总租金20%向甲方支付违约金。另合同第十六条第三项约定，“该合同自双方签名按印生效后，自合同生效之日起，原始租赁合同全部作废”。甲方代表人黄飞签字并加盖华联公司合同专用章；乙方黄良平签字并捺印。上述合同签订后，原告华联公司将涉案商铺交给被告经营使用，被告于2019年3月14日，向原告华联公司交纳了物业管理费4020元（收据注明每月1340元，时间2019年3月9日至2019年6月8日）。同时，被告黄良平分五次向原告华联公司交纳了涉案租赁物租金费127126.4元，华联公司均出具收据，分别是2019年3月14日交纳93844.8元（收款事由：租金每月31281.6元，时间是2019年3月9日至2019年6月8日）、2019年7月25日交纳20567.6元（收款事由：租金先收20567.6元）、2019年8月4日交10714元（收款事由：2019年6月8日-2019年7月7日租金31281.6元，7月25日已交20567.6元，现交10714元）、2019年9月10日交纳20000元（收款事由：租金，20000元）。后双方因租金发生纠纷，华联公司于2019年12月16日，向本院申请对被告黄良平的银行账户200000元进行诉前财产保全，本院于2019年12月17日作出《贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602执保375号执行裁定书》，裁定对被告黄良平在中国工商银行铜仁北关支行开设的账户为：24×××74和在中国银行铜仁市金滩支行开设的账户为：13×××58ＣＮＹＯ的银行账户进行金额为200000的额度冻结，冻结期限为2019年12月17日至2020年12月17日。2020年1月3日，原告向本院起诉被告，请求依法判决如前诉请。庭审中，原告主张双方于2019年1月10日签订的《商铺租赁合同》系提供给被告用于避税的空白合同，违反了国家法律强制性规定，应属无效合同。同时原告放弃部分诉讼请求，请求按照20%计算违约金。另查明，1、被告黄良平经营的小型儿童娱乐场所，系享受国家免税优惠政策，不属于纳税项目。2、原告主张保全费等相关费用由被告承担的请求未向法庭提供证据。3、原告华联公司主张双方于2019年1月10日签订的《商铺租赁合同》系其提供给被告用于避税的空白合同，违反了国家法律强制性规定，应属无效合同的事实未向法庭提供证据。上述事实，有原告提供的双方于2019年1月9日签订的《商铺租赁合同》、《收据》，被告提供的双方于2019年1月10日签订的《商铺租赁合同》、《收据》以及双方当事人的陈述，经庭审质证，可以认定。本院认为：根据双方当事人诉辩基础以及庭审情况，本案的争议焦点为：1、两份涉案《商铺租赁合同》的效力及合同解除问题；2、本案涉及的租金、物管费、水电费应该按什么标准来进行计算；3、被告黄良平是否存在违约行为。一、关于两份涉案《商铺租赁合同》的效力和合同解除问题。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，本案中，双方当事人对两份《商铺租赁合同》均系其签订的真实性没有异议，本院予以确认。原告华联公司主张双方于2019年1月10日签订的《商铺租赁合同》系其提供给被告用于避税的空白合同，违反了国家强制性法律规定，应属无效合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”及第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告华联公司未提供证据证明其主张，亦未提供证据证明该份合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应承担举证不能的不利后果。且经本院查实，被告经营的小型儿童娱乐项目系享受国家优惠免税政策，原告主张合同无效的事由并不成立，主张签订该份合同的目的不符合逻辑，故对原告该份合同无效的主张，本院不予采信。本院认为该份合同应系双方当事人的真实意思表示，合法有效；关于原告华联公司请求解除与被告黄良平于2019年1月9日签订的《商铺租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，原告华联公司与被告黄良平于2019年1月10日签订的《房屋租赁合同》第十六条明确约定“该合同自双方签名按印生效后，自合同生效之日起，原始租赁合同全部作废”，双方已于2019年1月10日通过合同约定废除该份合同，应视为对该份合同的解除，因此原告再次要求解除该份合同的诉讼请求，已没有必要，本院不予支持。二、关于本案涉及的租金、物业管理费、水电费应该按什么标准来进行计算。本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，原告华联公司与被告黄良平于2019年1月10日签订的《商铺租赁合同》合法有效，应受法律保护，双方均应按协议约定履行各自的义务。在合同的履行和诉讼中，原告华联公司按照双方约定已解除的合同即2019年1月9日的《商铺租赁合同》主张其权利，被告黄良平对此并不认可，原告的主张不符合双方的合同的约定，也违反了诚实信用和公平原则，故对原告华联公司以此作为依据提起的租金、物业管理费、水电费等费用，本院不予支持。三、关于被告黄良平是否存在违约行为。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，根据双方于2019年1月10日签订的《商铺租赁合同》约定。被告黄良平应交纳的租金为96000元/年，被告黄良平已交纳给原告华联公司的租金共计127126.4元，扣除应予交纳的租金费用，剩余部分可用于冲抵应予交纳的物业管理费和水电费，被告黄良平已按合同约定履行其主要义务。且结合本案事实，原告华联公司履行合同义务不符合约定在先，存在过错，故对原告华联公司要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。在本案中，原告主张保全费等相关费用由被告承担的请求因未向法庭提供证据，本院不予支持。综上。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第五十二条、第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告贵州省华联玛客超市有限公司的诉讼请求。案件受理费已减半收取计2201元，由原告贵州省华联玛客超市有限公司负担。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  徐毅二〇二〇年二月一日法官助理王莎书记员张海燕