广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终16286号上诉人（原审原告）：罗海清，男，汉族，1977年11月8日出生，住湖北省公安县*********，公民身份号码为421************973。委托诉讼代理人：刘斯亮，广东法迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓青，广东法迈律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞市****建造有限公司，住所地为广东省东莞市黄江镇江海城华诚小区北区*******。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：叶丽明，广东佑德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市菁英荟投资发展有限公司，住所地为广东省东莞市莞城区*****汇峰中心F区9层02单元。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：叶丽明，广东佑德律师事务所律师。上诉人罗海清、东莞市****建造有限公司（以下简称幸福家园公司）因与被上诉人东莞市菁英荟投资发展有限公司（以下简称菁英荟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初2425号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗海清向一审法院起诉请求：1.幸福家园公司向罗海清支付违约金（以已付购房款1294243元为基数，按日利率0.015%的标准计算，自2018年12月3日起计算至完成房屋所有权转移登记之日止，暂计至2019年1月15日为8347.87元）；2.菁英荟公司对幸福家园公司上述违约金承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由幸福家园公司、菁英荟公司承担。一审法院判决结果：一、限幸福家园公司于判决发生法律效力之日起十日内向罗海清支付逾期办证违约金3300.32元；二、菁英荟公司对幸福家园公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回罗海清的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由幸福家园公司、菁英荟公司共同负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初2425号民事判决书。罗海清上诉请求：1.撤销一审判决，改判幸福家园公司、菁英荟公司支付逾期完成房屋所有权转移登记违约金9900.96元（以已付购房款1294243元为基数，按日利率0.015%计算，自2018年12月3日计至2019年1月22日）；2.本案一、二审诉讼费由幸福家园公司、菁英荟公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款等规定，案涉双方所约定的违约金计算标准明显过低，不利于保障购房人的权利。一审判决以罗海清未提交证据证明实际损失而未支持其调高违约金的请求，违背了前述司法解释规定。实际上，逾期办理房屋产权证对购房人的权利有重大影响，在办理房产证之前，购房人只能得到债权的保护，得不到物权的保护，也无法办理房屋抵押登记以获得新的资金，无法根据实际需要随时出售房屋，且存在房屋被出卖人抵押、再次出售的风险，但逾期办证的损失实则难以确定，故应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。幸福家园公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.改判幸福家园公司无须向罗海清支付违约金3300.32元；3.改判菁英荟公司无须对幸福家园公司承担连带责任；4.本案一、二审诉讼费由罗海清负担。事实和理由：一、一审判决以相关规范性文件在本案房屋买卖合同签订之前已经公布实施为由，认定幸福家园公司应当承担违约责任，是错误的。1.幸福家园公司已依法办理案涉两宗土地的合并规划、建设、施工等审批手续，不存在任何违法违规情况。案涉两块国有土地使用权由幸福家园公司享有。2011年7月，东莞市发改局出具《关于黄江镇锦绣香江花园商住区项目核准的批复》，准许幸福家园公司将该两地块合并规划。东莞市城乡规划局于2011年7月22日、2015年4月24日、2015年7月17日分别向幸福家园公司颁发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，许可证所附红线图可清晰反映案涉两地块合并建设符合规划要求，且报建施工手续齐全。2.按照法不溯及既往的原则，案涉两地块应视为已完成土地合宗。案涉两地块的合并规划、建设、施工审批手续均依法在不动产登记暂行条例、不动产登记暂行条例实施细则实施之前已经完成，且案涉合同签订时间晚于前述规定实施时间，但这并不能说明案涉两地块的合并规划、建设、施工审批无效或存在瑕疵。二、一审法院调查取证所取得的回复函，不能说明逾期办证是幸福家园公司的过错所导致。1.案涉商品房的预售合法。幸福家园公司在2015年10月、12月取得案涉商品房的预售许可，许可证显示案涉房屋同时涉及案涉两宗国有土地，说明在案涉商品房存在跨宗地的情况下，东莞市住房和城乡建设局是准许幸福家园公司合法预售案涉房屋的。因此，在案涉房屋合法预售之前，幸福家园公司从未被告知在案涉两地块已合并规划、建设、施工的情况下，还需要办理“宗地合并”手续。2.在约定期限内，房管部门已核准受理案涉房屋的办证申请，说明幸福家园公司提交的办证资料齐全。2017年12月29日，幸福家园公司按要求向东莞市不动产登记局申请办理案涉商品房的确权首次登记并提交了完整的办证材料，该局审核了申请资料后出具了不动产登记受理凭证，并承诺于2018年2月11日之前办结案涉商品房的确权首次登记手续。至此，幸福家园公司已经完全履行了办理不动产登记的义务。但由于政府政策调整，房管部门未能按照上述资料及时办理，经多次协调，先是国土部门要求幸福家园公司重新办理土地合证手续，幸福家园公司也按要求积极处理，并同时提交了有关申请，协助政府部门同时协商可行的方法推进办证手续。3.逾期办证是政府政策法规的变动以及相关部门内部操作方法不明确所导致的。黄江房管所出具的不动产受理凭证证明本应在2018年2月11日之前办出不动产登记，直到2018年10月25日，东莞市房产管理局出具《关于对锦绣香江花园存在跨宗地情况楼栋办理首次登记的回复意见》，明确案涉房屋跨宗地办理不动产登记的情形属于不动产登记的历史遗留问题，并针对如何办理手续的问题出具处理意见，但房产信息需要由原房产登记系统同步到不动产登记系统数据库，待数据整合后方可进行登记，因此延期办证的责任不在于幸福家园公司。三、依据案涉商品房买卖合同附件十一的补充协议第十二条第5款约定，因政府及主管部门原因及工作程序，或出卖人按期递交初始登记所需材料，政府不能按期批复造成出卖人不能按时办理产权初始登记的，出卖方不承担任何责任，因此幸福家园公司无须承担逾期办证的违约责任。四、菁英荟公司不应承担连带责任。菁英荟公司虽然是幸福家园公司的唯一股东，但两公司相互独立，是独立的民事主体，幸福家园公司应以其全部财产独立承担民事责任。两公司均每年独立出具财务报告，双方的财务、人员、管理均没有混同情况，按照《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，菁英荟公司不应对幸福家园公司的债务承担连带责任菁英荟公司未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院所查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对罗海清、幸福家园公司的上诉意见，本案二审分析如下：首先，幸福家园公司主张未能按照案涉合同约定的期限完成案涉房屋所有权登记并非其一方的原因所造成，据此主张其无须在本案中承担违约责任。虽然幸福家园公司提交了案涉商品房所在土地的国有土地使用权证、案涉楼盘开发的规划许可证、施工许可证以及申办办理首次权属登记的相应材料等一系列证据，拟证明其开发过程手续齐全、合法，但从一审法院向相关行政主管部门调查取证的事实可见，因案涉房屋存在跨宗地、建筑物压红线的问题，使得案涉房屋在两证上无法落宗，无法生成不动产单元号码，导致幸福家园公司申请案涉房屋首次登记未能成功办理，最终违反了案涉合同关于办理房屋所有权登记的相关期限约定，上述问题的发生系幸福家园公司在开发过程中未办理案涉两地块的合宗手续所引致，故一审法院认定幸福家园公司存在违约并无不妥。其次，关于案涉违约金的计算标准问题。罗海清在本案中并未能提交相应的证据证明其因幸福家园公司违约所造成的实际损失，而其上诉所主张的损失情况也并无任何证据可予证明，案涉房屋实际并未发生无法取得权属登记或被幸福家园公司再次抵押、出售的事实，也未实际发生影响案涉房屋作为抵押物或出售的事实，且双方对案涉违约金计算标准的约定明确，系双方真实意思表示，所约定的违约金计算标准亦无明显不合理之处，故在此情况下，一审法院对罗海清关于调高案涉违约金计算标准的请求不予支持并无不当。再者，菁英荟公司作为幸福家园公司的唯一股东，在本案中并未提交相应的证据证明该两公司的财产相互独立，故一审法院认定菁英荟公司应对幸福家园公司的案涉债务承担连带清偿责任亦无不妥，本院亦予以维持。综上，罗海清、幸福家园公司的上诉请求均不能成立，均予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由罗海清负担50元，幸福家园公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  谢佳阳审判员  邓晓畅二〇一九年十二月二十八日书记员  谭震聪附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。