济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初4890号原告（反诉被告）：山东齐盛置业有限公司，住所地济南市高新区新泺大街**齐盛广场**楼**。法定代表人：李明，董事长。委托诉讼代理人：路云平，山东千越律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁美环，山东千越律师事务所律师。被告：金小伟，男，1982年8月25日出生，汉族，户籍所在地黑龙江望奎县，现住济南市天桥区。被告（反诉原告）：山东陆吾信息科技有限公司，住所地中国，住所地中国（山东）自由贸易试验区济南片区颖秀路**万达华府**2-3-2902>法定代表人：姜丽红，总经理。委托诉讼代理人：张文晶，济南天桥天润法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）山东齐盛置业有限公司（以下简称齐盛公司）与被告（反诉原告）山东陆吾信息科技有限公司（以下简称陆吾公司）、金小伟商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）齐盛公司的委托诉讼代理人袁美环、路云平，被告（反诉原告）陆吾公司的委托诉讼代理人张文晶，被告金小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐盛公司向本院提出诉讼请求：1.解除齐盛公司与金小伟签订的《三庆齐盛广场互联网+产业基地认购书》；2.本案诉讼费用由金小伟、陆吾公司承担。诉讼中，齐盛公司因金小伟认可相关权利义务由陆吾公司享有，故齐盛公司明确诉讼请求第一项为：解除齐盛公司与陆吾公司签订的《三庆齐盛广场互联网+产业基地认购书》。事实及理由：一、齐盛公司与金小伟于2016年8月24日签订了《三庆齐盛广场互联网+产业基地认购书》，根据认购书第四条第三款规定“乙方在本认购书签订之日起10日内未与甲方签订《预定商品房买卖合同》及其他相关文件并依约支付全部房款或首付房款的，则视为乙方违约，本认购书自动解除，甲方无需通知乙方即有权将该房屋另行出售他人，乙方所交定金不予退还。”《三庆齐盛广场互联网+产业基地认购书》签订后，金小伟一直未履行上述签订《预定商品房买卖合同》及其他相关文件并支付房款的义务，已构成违约，齐盛公司请求解除与被告于2016年8月24日签订的《三庆齐盛广场互联网+产业基地认购书》。二、齐盛公司与陆吾公司从未签订《三庆齐盛广场互联网+产业基地认购书》。涉案认购书系齐盛公司与金小伟签订，且因金小伟违约，齐盛公司诉至法院请求解除涉案认购书，但陆吾公司多次通过诉讼的方式，请求法院确认其是涉案认购书当事人，并以金小伟所签的涉案认购书认定陆吾公司与齐盛公司存在商品房预约合同关系。为维护合法权益，齐盛公司诉至法院，请求依法判如所请。陆吾公司辩称，不同意解除与齐盛公司之间的合同关系，齐盛公司不享有《认购书》项下等合同解除权。齐盛公司提起的本案诉讼仅仅是一个形成之诉，而非齐盛公司形成权的行使。形成权是适用除斥期间，不论是合同法第55条规定的一年，还是商品房买卖合同司法解释第15条规定的三个月，齐盛公司均已超过除斥期间。陆吾公司履行认购书期间无任何违约行为。金小伟答辩意见同陆吾公司。陆吾公司向本院提出反诉请求：要求齐盛公司继续履行与陆吾公司签订的认购书。诉讼中，陆吾公司变更反诉请求为：1.齐盛公司返还购房款1972285元；2.赔偿差价损失2111514.57元；3.赔偿代理费损失8000元、邮寄费92元光盘刻录机打印费40元。事实与理由：2016年8月24日，陆吾公司与齐盛公司签订《三庆齐盛广场互联网+产业基地认购书》，认购书签订后，齐盛公司未能如约履行各项义务，给陆吾公司造成了极大的损失，经多方协调，齐盛公司未能履行其义务，请求依法判如所请。齐盛公司对反诉答辩称，1.本案属于商品房预约合同纠纷，依据合同法第116条规定，同时基于预约合同的特殊性质，涉案认购书不适用于强制履行；2.（2018）鲁0191民初2441民事判决书已经对继续履行的合同事宜进行了司法裁判，根据一事不再理的原则，陆吾公司在本案中反诉请求继续履行合同属于重复诉讼。3.对陆吾公司的反诉不予认可，对已付购房款，同意扣除4万元定金后予以返还，陆吾公司产生的损失是由其自己违约行为造成的，应自行承担。金小伟称对陆吾公司的反诉无异议。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：齐盛公司称其于2016年8月24日作为甲方与陆吾公司原股东发起人金小伟（乙方）签订《三庆齐盛广场互联网+产业基地认购书》，约定：一、商品房情况：济南高新区三庆广场项目，房号5#-501,513,514,515，面积462.6㎡。二、计价方式与总房款：按揭方式；单价8435.55/㎡,总价3902285元；贷款客户10日内交齐首付并备齐按揭资料。三、乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金40000元，乙方按照本协议书的约定签订《预定商品房买卖合同》并履行付款付款义务后，定金可冲抵房款。四、乙方须于本认购书签订之日后10日内携带本人身份证、企业相关资料、法人委托书、本认购书和定金收据凭证等相关资料与甲方签订《预定商品房买卖合同》及其他相关文件。1.采取按揭支付的客户，应缴纳认购房屋的首付款（首付款不低于总房款的50%，如遇国家、地方政府、银行、地方政府高首付比例的，则乙方所交首付比例应相应提高）。付款同时，一并提交按揭银行所需全部贷款资料。……3.乙方在本认购书签订之日起10日内未与甲方签订《预定商品房买卖合同》及其他相关文件并依约支付全部房款或首付房款的，则视为乙方违约，本认购书自动解除，甲方无需通知乙方即有权将该房屋另行出售他人，乙方所交定金不予退还。六、本认购协议书应由乙方本人或公司法定代表人亲自签署，如本人或法定代表人确实不能亲自签署，则须依法授权委托代理人全权代为代理，乙方委托代理人须向甲方提供有效的授权委托书、个人有效身份证明等相关资料；因委托代理人签署合同所产生的法律后果由乙方承担。本认购书签订后，甲方在商品房销售全过程中不接受乙方办理更名、减名或换房的申请，否则视为违约，乙方交纳的认购定金不予退还。该认购书在乙方处注明“公司信息正在变更，确定后以公司名义签约”。认购书签约当日陆吾公司的原股东金小伟用现金的方式支付了40000元，金小伟称该款系代陆吾公司缴纳，相应权利义务由陆吾公司享有。2016年12月27日陆吾公司通过刷卡方式分四次向齐盛公司支付了1932285元，上述数额共计1972285元。2016年10月9日，金小伟签署《售房复核单》，载明“购房人姓名：金小伟，联系地址邮政编码：高新区万达华府2-3-2902号，联系电话：188××******”等内容，金小伟在该份售房复核单右侧虚线处签字并摁手印。齐盛公司称其于2018年4月11日按照《售房复核单》上的联系方式及邮寄地址向金小伟发出领款并解除合同的邮政专递通知，该通知因金小伟拒收被退回。诉讼中，齐盛公司主张其要求解除认购书的原因在于根据认购书第四条第三款约定，截止2018年4月11日，陆吾公司不能提交按揭银行所需资料，导致认购书不可能继续履行，提交其公司员工与北京银行信贷员的微信聊天记录予以证明。陆吾公司对此不予认可，辩称无法办理贷款的原因在于齐盛公司未签订购房合同，且案涉房屋存在抵押，也是无法办理贷款的原因，提交了苏某与北京银行员工及姜丽红与齐鲁银行魏哲、北京银行的孙兆坤通话录音及证人苏某、郝某的证人证言。齐盛公司对此不予认可，称陆吾公司无法办理贷款的原因在于其未向按揭银行提供齐全的按揭资料。为查明案件事实，本庭依法向北京银行济南分行进行调查，其工作人员称新成立的公司审批贷款很困难，需要三年的财务报表和银行流水，如果新成立的公司的实际控制人有其他还款能力优良的公司作为共同还款人，银行可以特殊审批一下，看是否能通过，多数开发商的楼盘均在银行办理抵押，只要没有被法院查封，有抵押也可以办理贷款；还称陆吾公司于2018年向其申请贷款，向该公司提供了材料清单后，直到两个月后还没有提供齐全，所以终止了他们的贷款申请。另查明，陆吾公司成立于2016年10月13日，其于2018年9月12日向本院提起诉讼，要求判令齐盛公司向陆吾公司交付位于济南高新区舜华东路东侧、颖秀路西侧、新泺大街南侧的齐盛广场项目5号楼501、513、514、515号房屋，要求判令齐盛公司协助陆吾公司办理位于济南高新区舜华东路东侧、颖秀路西侧、新泺大街南侧的齐盛广场项目5号楼501、513、514、515号房屋的网签备案、过户手续；本院于2018年12月17日作出（2018）鲁0191民初2441号民事判决书，驳回陆吾公司的诉讼请求；陆吾公司不服提起上诉，上诉过程中陆吾公司申请撤回起诉，济南市中级人民法院于2019年4月24日作出（2019）鲁01民终3535号民事裁定书，撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0191民初2441号民事判决，准许山东陆吾信息科技有限公司撤回起诉。陆吾公司于2019年3月12日向本院提起诉讼，要求解除与齐盛公司于2016年8月24日签订的《三庆齐盛广场互联网+产业基地认购书》，要求齐盛公司返还已付的款项1972885元，要求齐盛公司支付违约金3040407.3元，因违反了“一事不再理”原则，本院于2019年4月3日作出（2019）鲁0191民初1261号民事裁定书，驳回了陆吾公司的起诉。后陆吾公司于2019年5月6日再次向本院提起诉讼，要求确认其与齐盛公司之间签订的《三庆齐盛广场互联网+产业基地认购书》有效，本院依法作出（2019）鲁0191民初2000号民事判决，判决确认陆吾公司与齐盛公司于2016年8月24日签订的《三庆齐盛广场互联网+产业基地认购书》有效；齐盛公司对该判决不服，提起上诉，济南市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019)鲁01民终9462号判决书，驳回上诉，维持原判。本院认为，金小伟表示其参与的涉案民事行为对应的权利义务均由陆吾公司享有，故齐盛公司对金小伟的诉讼请求不能成立。根据济南市中级人民法院作出的（2019)鲁01民终9462号判决书，陆吾公司应为《三庆齐盛广场互联网+产业基地认购书》适格的合同当事人。齐盛公司与陆吾公司签订的《三庆齐盛广场互联网+产业基地认购书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，该认购书缺少交付使用条件及日期、违约责任等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的相关内容，其性质应为预约合同。认购书中约定“贷款客户10日内交齐首付并备齐按揭资料”，在2016年8月24日签订认购书后，陆吾公司于2016年12月27日交纳首付款，齐盛公司收取款项开具收据并将40000元定金转为首付款的行为，视为接受了陆吾公司逾期付款的行为。根据案涉认购协议书第四条约定，陆吾公司应在付款同时，提交按揭银行所需全部贷款资料，但其未能举证证实在付款同时履行了提交全部贷款资料的证据，且根据其申请的证人证言可以说明，其在2018年初仍在申请办理银行贷款过程中，至今仍未能办理贷款手续，陆吾公司辩称无法办理贷款的原因在于案涉商品房存在抵押及齐盛公司未能签订购房合同，但根据现有证据及本庭的调查了解情况可知，案涉商品房即便存在抵押情形，也不必然影响办理按揭贷款手续，购房合同虽为办理按揭贷款提交的材料之一，但陆吾公司除了购房合同外尚有其他资料也未提交齐全，且陆吾公司先后在多家银行均未完成贷款申请手续，结合齐盛公司与陆吾公司之间因案涉认购书引发的多次诉讼的情形，本院认为双方签订认购书的合同目的已无法达成。如上所述，认购书作为预约合同，其本身不具有强制履行性，预约合同的订立目的，是为了保障将来本约合同的订立，在一方当事人拒绝订立本约合同的情形下，另一方当事人无法要求对方继续履行合同。本案中，根据双方提交的证据材料，未能显示齐盛公司对于预约合同的履行存在违约情形，相反，在房地产市场不稳定的背景下，陆吾公司于2016年8月24日签订认购书，2016年12月27日交付首付款，2018年仍未贷款成功，已然超出了履行认购书合同义务的合理期间，且没有采取其他方式进行止损，在双方没有证据证实延长履行期限或合理占用销售资源的情况下，齐盛公司根据预留的地址电话向陆吾公司邮寄领款及解除认购书通知，视为其不再接受陆吾公司的延期履行合同义务的行为，故对齐盛公司要求解除案涉认购书的诉讼请求，本院予以支持。认购书解除后，齐盛公司应将陆吾公司的已付购房款予以返还。对于齐盛公司主张的扣除40000元定金，虽然陆吾公司未能如期并全部履行认购书约定的合同义务，但双方在实际履行过程中，齐盛公司已经接纳了首付款并将定金转为首付款，且双方没有其他的违约条款约定，故本院对陆吾公司要求齐盛公司返还其已付购房款1972285元的反诉请求予以支持，对于齐盛公司主张的扣除定金40000元，本院不予支持。关于陆吾公司要求齐盛公司支付其差价损失、代理费损失、邮寄费、光盘刻录及打印费的反诉请求，因在认购书履行过程中，齐盛公司并无违约情形存在，陆吾公司亦未提交有关差价损失的有效证据，且其未能提交证据证实齐盛公司存在造成其损失的行为，故本院对其该项反诉请求不予支持。此外，齐盛公司与陆吾公司未针对代理费损失、邮寄费、光盘刻录及打印费等损失的承担进行约定，现陆吾公司反诉要求齐盛公司承担上述损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）山东齐盛置业有限公司与被告（反诉原告）山东陆吾信息科技有限公司于2016年8月24日签订的《三庆齐盛广场互联网+产业基地认购书》；二、原告（反诉被告）山东齐盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）山东陆吾信息科技有限公司购房款1972285元；三、驳回原告山东齐盛置业有限公司对被告金小伟的诉讼请求；四、驳回反诉原告山东陆吾信息科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告山东陆吾信息科技有限公司负担。反诉案件受理费39536元，减半收取19768元，由反诉原告山东陆吾信息科技有限公司负担10279元，由反诉被告山东齐盛置业有限公司负担9489元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 梁 猛二〇二〇年二月十日书记员 王明明