江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初2293号本诉原告（反诉被告）：苏州市合景房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道阳澄湖中路。法定代表人：蔡风佳，总经理。委托诉讼代理人：陶鑫，江苏经权律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈苏萍，江苏经权律师事务所律师实习律师。本诉被告（反诉原告）：王俊杰，男，1981年2月5日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：孙行政，江苏宏夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宇，江苏宏夏律师事务所实习律师。苏州市合景房地产开发有限公司（下称合景房产公司）与王俊杰占有物返还纠纷一案，本院于2018年10月22日作出（2018）苏507民初2268号民事判决。王俊杰不服判决，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。该院于2018年12月20日作出（2018）苏05民终10710号民事裁定书，以王俊杰在一审中提出了反诉，但一审未就反诉请求进行审理、判决，且在二审中当事人调解未果为由，撤销本院判决，并将本案发回本院重审。本院于2019年4月1日立案后，另立案号，依法适用普通程序审理。本案于2019年8月5日、2019年11月5日两次庭前准备，并于2020年1月10日公开开庭进行了审理。合景房产公司委托诉讼代理人陶鑫、陈苏萍（参加第二、三次庭审），王俊杰及其委托诉讼代理人孙行政、杨宇（参加第三次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合景房产公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令王俊杰7天内将相城区渭塘镇澄阳路2999号朗悦花园13号楼504室的房屋恢复成毛坯状态并交还其公司；2、本案诉讼费由王俊杰承担。事实和理由：合景房产公司与案外人张建明签订一份《商品房买卖合同》，约定由张建明以银行按揭贷款方式购买合景房产公司开发的位于苏州市相城区房屋一套，合景房产公司为张建明提供阶段性连带保证责任，后张建明逾期还贷，导致合景房产公司向贷款银行承担了连带保证责任。合景房产公司承担连带保证责任后向张建明追偿，经法院审理，判决解除了《商品房买卖合同》，该房屋产权始终登记在合景房产公司名下。但后经查，该房屋被王俊杰占有使用，合景房产公司曾多次要求王俊杰搬离房屋未果。王俊杰辩称，1、王俊杰占有诉争房产系合法善意占有。案外人张建明2008年12月31日从合景房产公司处购买相城朗悦花园13号楼504室房屋，该房屋于2009年交付案外人张建明，后案外人张建明将该房屋交付给王俊杰使用，为保障双方的租赁协议，2011年4月30日案外人张建明与王俊杰签订正式房屋租赁合同1份，王俊杰装修后一直正常使用该房屋至今。王俊杰认为，使用该房屋系正常行使租赁协议，王俊杰有理由相信案外人张建明从原告处合法购得房产，且案外人张建明与王俊杰签订租赁合同时，已经实际控制该房产，因此王俊杰系善意占有并使用诉争房产。2、案外人张建明拖欠被告大金额的借款，如合景房产公司能毫无障碍的收回诉争房产，必然会导致王俊杰的合法债权严重弱化，损害被告的合法权益。要求驳回合景房产公司的本诉请求。王俊杰向本院提出反诉请求：如法院支持合景房产公司的诉讼请求，要求：1、判令合景房产公司赔偿王俊杰租金损失141000元（涉案房屋我们使用了8.25年，根据法律规定租赁合同有效最长为20年，主张剩余的11.75年按每年12000元租金计算）；2、判令合景房产公司赔偿王俊杰涉案房屋内装修损失89138元，装修归并给合景房产公司；3、反诉诉讼费以及鉴定费1750元由合景房产公司负担。合景房产公司对反诉请求辩称，合景房产公司根据物权请求王俊杰返还房屋；王俊杰因租赁关系而引起的损失应向案外人张建明主张，与其公司无关，不同意涉案房屋的装修归并给其公司，要求驳回所有反诉请求。经审理查明，本院已生效的（2016）苏0507民初4283号同事判决书载明：一、2008年12月31日，合景房产公司与张建明签订了《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），合同约定：张建明购买合景房产公司开发的位于苏州市相城区的房屋，房屋总价款为人民币772428元，张建明作为买受方于2008年12月31日之前支付房价款62428元；剩余首付款人民币100000元于2009年1月5日前支付，剩余房款610000元应由买受人申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；出卖方于2009年9月25日前交付商品房。该合同补充协议第二条第五项约定：“因买受人未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖人需向银行承担担保责任的，出卖人有权在承担保证责任的范围内向买受方追偿，并有权单方面解除本合同，并按本补充协议第14条的约定执行。”；第14条约定：“若因买受人原因导致本合同解除的，买受方应向出卖方支付该商品房房款总额20%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，出卖方有权在买受人已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用”。第16条还约定：本合同所列的通讯地址是双方送达相关信函的有效联络地址。本合同任何一方按通讯地址挂号或快递方式寄出的信函(以信函回执的日期为准)，即视作另一方已收到该信函。合同签订后，双方随即办理了该合同的网上备案手续。二、因张建明未及时归还购买涉案房屋向案外人中国银行相城支行办理的按揭贷款，中行相城支行就贷款本金、利息、罚息等事由向本院提起诉讼，要求张建明及案外人吴凤娟承担还款责任，其中亦要求合景房产公司作为担保人承担连带责任，本院于2015年3月12日作出（2014）相商初字第01070号民事判决书，其中判决：“1、张建明、吴凤娟应于本判决生效后十日内偿付中国银行股份有限公司苏州相城支行借款及本金530801.57元，利息6262.53元，罚息139.69元、律师费20530元，合计款项人民币557733.79元。同时，张建明、吴凤娟还应承担以530801.57为基数按中国人民银行规定的同期同类银行贷款基准利率的0.98倍自2014年7月1日起计收至还清贷款本息之日止的利息。2、张建坤、谷玉荣、苏州市合景房地产开发有限公司对张建明、吴凤娟的上述付款义务（含诉讼费）承担连带清偿责任。张建坤、谷玉荣、苏州市合景房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告张建明、吴凤娟追偿。”前述判决生效后，案外人中行相城支行向法院申请强制执行。三、2017年2月22日，案外人中行相城支行出具《结清证明》一份，载明合景房产公司执行（2014）相商初字第01070号民事判决书，代为偿还各项款项合计621746.92元（其中银行本息、罚息等款项496429.23元，案件受理费、律师费、执行费等费用125317.69元），借款人张建明在该行所欠款项已全部结清。四、合景房产公司于2016年6月21日按上述合同中张建明所留地址、电话向张建明邮寄《法务通知函》一份，其中以合景房产公司为张建明代偿了银行本息、律师费、诉讼费等相关费用、张建明构成严重违约为由，要求与张建明解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求张建明偿还合景房产公司代偿款项、承担违约金，该函于2016年6月23日被退回妥投。审理中，合景房产公司明确已经收到张建明支付的全部购房款合计772428元，上述代偿款及违约金从所收购房款中抵扣。五、本院认为，合景房产公司与张建明签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方理应信守履行。现张建明购买涉案房屋，但未及时足额归还银行按揭贷款，导致合景房产公司作为担保人向案外人中行相城支行就张建明所欠贷款承担连带保证责任并已实际履行，按《商品房买卖合同》的约定，张建明构成违约，合景房产公司据此依约定解除合同合法有据。判决如下：1、合景房产公司与张建明于2008年12月31日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）于2016年6月23日解除。2、张建明于本判决生效之日起十日内协助合景房产公司办理《商品房买卖合同》网上备案注销手续。3、张建明应支付合景房产公司垫付款621746.92元、违约金154485.6元，合计人民币776232.52元，合景房产公司应返还张建明购房款人民币772428元，两者相抵后，张建明尚应支付合景房产公司人民币3804.52元，于本判决生效后十日内履行，并判决张建明承担诉讼费。另查明，2011年4月30日，案外人张建明（乙方、出租方）与王俊杰（甲方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将自己所有的房屋即本案涉案房屋出租给乙方，年租金为12000元。乙方应于本合同签订之日一次性付清金额600000万，租期自2011年5月1日至2061年4月30日。被告据此对房屋进行装修、开通燃气并使用至今。再查明，涉案房屋相城区渭塘镇澄阳路2999号朗悦湾花园13幢504室，所有权证号为苏房权证相城字××号，登记所有人为合景房产公司，登记日期2009年11月15日。上述事实，由双方主体信息，本院已生效的（2014）相商初字第01070号、（2016）苏0507民初4283号民事判决书、涉案房屋产权属登记簿、房屋租赁合同、装修工程合同、燃气发票、居民用水发票、用水表单、购气信息、用电发票以及当事人陈述予以佐证，本院对此予以确认。审理中，合景房产公司陈述，其公司并未向张建明交付涉案房屋，而是张建明擅自通过物业公司取得钥匙，自行占有了房屋。因张建明除房款之外未缴纳契税、维修基金等必需的费用，故其公司未向张建明交付房屋、产权亦一直未过户，也因此导致其公司向银行为张建明的借款承担了阶段性保证责任。王俊杰陈述，其本人从事二手车辆买卖，张建明做建筑工程生意，张建明向其借款一百余万元一直未能归还。所以双方就涉案房屋签订了租赁合同，其并未向张建明支付过租金，约定租赁50年的租金600000元从张建明的借款中抵扣。租赁合同中所载租金600000万元系误写。签订租赁合同时，其看过涉案房屋的买卖合同，故其有理由相信涉案房屋属张建明所有，其通过租赁占有涉案房屋应属善意。审理中，王俊杰坚持要求对涉案房屋中的装修进行评估，本院予以准许。本院委托苏州天仁信达土地房地产资产评估有限公司进行评估。该公司于2019年12月16日作出苏州天仁信达房估（2019）法鉴字第021号评估报告，结论为涉案房屋内装修在2019年11月5日价值时点的重置成本价值为89138元，评估费1750元由王俊杰预付。王俊杰对评估结论无异议，并认为如法院支持合景房产公司返还房屋的请求，要求将装修归并给合景房产公司。合景房产公司认为窗帘、吊灯等不应纳入装修范围，但装修价值与其公司无关，并拒绝王俊杰要求归并的主张。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，因合景房产公司与张建明间就涉案房屋的《商品房买卖合同》已被本院生效判决确认于2016年6月23日解除，且涉案房屋的产权始终登记于合景房产公司名下，从未发生变动，案外人张建明占有涉案房屋即丧失法律基础，本案被告王俊杰依据与张建明间的租赁合同占有涉案房屋同样丧失法律基础。合景房产公司作为物权所有人依据物权要求涉案房屋的实际占有人即本案被告王俊杰将涉案房屋恢复成毛坯状态并交还房屋，该请求可予支持。王俊杰因本案所受损失、包括涉案房屋内的装修损失，因与张建明间的租赁关系而引起，在王俊杰与张建明的借贷关系合法有效的前提下，可就实际损失向张建明主张。王俊杰反诉请求合景房产公司承担其法律允许的20年最长租赁期限与其实际占有涉案房屋期间的差额、每年12000元的租金损失，并要求合景房产公司承担装修损失89138元的请求，均无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定、最高人民法院《关于民事案件证据规则的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、王俊杰将坐落于苏州市相城区渭塘镇澄阳路2999号朗悦湾花园13号楼504室恢复成毛坯状态，并将该房屋交还苏州市合景房地产开发有限公司，于本判决生效之日起三十日内履行。二、驳回王俊杰所有反诉请求。本案本诉案件受理费80元，由王俊杰负担（此款合景房产公司已自愿垫付，本院不再退还，王俊杰在判决生效后十日内给付合景房产公司），反诉案件受理费减半收取2599元、鉴定费1750元，合计4349元，由王俊杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  丁亦辛人民陪审员  卢芝华人民陪审员  周云生二〇二〇年二月十九日书 记 员  柳 溪