宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0205民初5211号 原告：柴华堂，男，1930年9月25日出生，汉族，住宁波市江北区。 委托诉讼代理人：柴曙升，男，1953年12月29日出生，汉族，住宁波市江北区，系原告儿子。 委托诉讼代理人：谢正，宁波市江北区正大法律服务所法律工作者。 被告：柴似麟，女，1958年3月22日出生，汉族，住宁波市江北区。 委托诉讼代理人：李标森，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 原告柴华堂与被告柴似麟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柴华堂及其委托诉讼代理人柴曙升、谢正，被告柴似麟及其委托诉讼代理人李标森到庭参加诉讼。审理中，原、被告向本院申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告柴华堂向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告支付原告剩余购房款270000元及逾期付款利息83160元（以270000元为计算基数按照年利率3.85%计算8年）；2.被告支付原告购房款差额285627.2元（市场价每平方米7263元×94.4平方米-400000元）。事实和理由：宁波市江北区慈城镇解放路86-1号的房屋原本属于原告。在原告将房屋转让给被告之前，被告出于种种目的，每天都表现得很关心原告，并一再表示会赡养原告，陪原告住到老，照顾原告到老，并为原告送终。如此经过一段时间，原告很受感动，以为被告真心，故同意与被告一起生活。为了避税，原告将涉案房屋以低于当时市场价一半的金额即400000元转让给被告。2011年12月，原告的其他几个儿子知道此事后，觉得既然事已至此，就对被告提出条件，只要真心对待老人，涉案房屋他们可以不要。因此，被告就将房屋的部分款项即其中的130000元分给了原告的大儿子和二儿子。但是，时至今日，被告也未能支付剩余的270000元房款。并且，被告在2018年就搬离涉案房屋，不再与原告共同生活并照顾原告。原告认为，既然被告未能履行当年房产附条件赠予的约定，房屋的转让价格就应该按照2011年房产出售当时的均价进行计算。故诉至法院，望判如所请。 被告柴似麟辩称，首先，涉案房屋的购房款已经全部付清，具体支付情况如下：涉案房屋原系公房，后在被告夫妻的努力奔走之下，方才以购房的形式转为原告的私房，当初购房款将近50000元系被告支付；案外人柴某名下的一套房屋也是此种情况，公改私的购房款19647元，也是原告要求被告垫付。前述两笔费用一共70000元左右，购房款400000元减去该70000元，剩余330000元，由原告分成五份，原告自己得70000元，四个子女各得65000元。故被告在扣除自己应得的65000元之后，将剩余的265000元现金支付给原告。原告在收取款项之后，分别给大儿子柴曙升和二儿子柴曙昶各65000元，并由该二人分别在产权转让协议上备注收款65000元进行确认，另外的135000元则由原告自行留下处理。其次，鉴于原、被告系父女关系，故被告交付款项的时候无法预知双方会因款项交付问题发生争议，也就未能在款项交付的时候要求父亲即原告出具收据。另外，从原告的存款总额可以看出，原告作为一个退休人员，在2011年的时候并无较多积蓄，故如果没有从被告处获得房款，原告不可能在2015年的时候有能力赠送孙子将近200000元的款项。第三，退一步讲，即便被告不能证明涉案房款已经付清，但原告主张涉案房款也已经超过诉讼时效。涉案房屋是在2011年11月交付，根据《合同法》第一百六十一条规定，被告应该在收到房屋的时候支付房款，即房屋交付之时诉讼时效即开始计算。另外，当初被告将房款现金支付给原告之后，是原告亲自将两笔65000元的现金交给两个儿子，据此亦可以看出涉案房款的支付时间应为2011年12月。再有，2015年原告赠予孙子200000元的时候，没有足够的款项，曾要求被告垫付100000元，假如被告当初确实有剩余购房款没有支付，原告当时就应该提出来。综上，原告主张剩余购房款已经超过诉讼时效，不应得到支持。第四，关于原告主张的购房款差额和逾期付款利息，没有法律依据，不应支持。据此，请求驳回原告的全部诉讼请求。 结合原、被告的诉、辩意见和举证、质证，本院综合认证后查明如下事实： 一、双方无争议的事实 原告系被告的父亲。涉案房屋原系原告所在单位的公房，后在2011年10月、11月期间，涉案房屋以出售的方式转为原告所有，在此过程中需要支付的购房款33788元由被告于2011年10月25日支付，税金253.37元由被告于2011年11月3日支付，登记费80元于2011年11月15日由被告支付。此后，原、被告签订《产权转让协议》一份，约定：原告将坐落于慈城镇解放路86-1号的房产转让给被告，转让款为400000元；为了避税，转让方式以公证行为执行；房子过户后为被告个人所有，原告名下的其他儿子都能分享到房产的补偿款；此协议成立后，可以办理房产过户手续。原、被告均在前述协议上签字确认，原告还在协议上手写“我如果不能自理，四个子女共同承担”，被告在协议书上手写“收到人民币陆万伍仟元正”。2011年12月5日，柴曙升在协议书上写明“收到房款陆万伍仟元整”。2011年12月20日，柴曙昶在协议书上写明“收到房款陆万伍仟元整”。考虑到税金问题，原、被告以赠予的形式办理了公证并过户。涉案房屋于2011年12月8日登记至被告名下。 另查明，被告还为原告小儿子柴某支付房改费用19647.5元。庭审中，被告确认涉案房屋买卖合同附加条件是原告有生之年均可在涉案房屋中居住，且明确同意原告继续在涉案房屋中居住。 以上事实有原、被告在庭审中的陈述以及原告提供的产权转让协议书和被告提供的柴某的房改材料、收据，原告的房改费用现金缴款单、税收缴款书、登记费收据，公证费发票、税收缴款书、登记费收据等证据予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 二、双方争议的事实 （一）涉案房屋买卖合同是否附加条件：被告需承担单独赡养原告的义务？ 原告认为涉案房屋买卖合同除了附加原告可在有生之年居住在涉案房屋中的条件之外，还附加了被告需单独照顾、赡养原告的条件，故涉案房屋才以远低于市场价的价格出售给被告。为证明主张的事实，原告向本院提交了安居客的网页截图一份，用以证明2011年涉案房屋所在慈城区域的房屋单价为每平方米8000元左右。 被告对原告提供的证据的真实性不予认可，并提出涉案房屋房龄已经30余年，且因为房屋系被告多方奔走方才取得，还附加了原告可在有生之年居住的条件，故价格较低。 本院认为，原告提供的网页截图经核实，真实性本院予以认定。鉴于涉案房屋买卖合同发生在父女之间，且附加了原告可以居住的条件，其较市场价格偏低具有一定合理性。结合涉案《产权转让协议》上原告手写“我如果不能自理，四个子女共同承担”的字样，已经明确其余子女亦需承担照顾、赡养原告的责任。再结合被告方证人柴某在庭审中陈述当时双方并未明确讲到被告需要单独照顾原告到老，故本院认为原告主张涉案房屋买卖合同附加被告需要单独照顾、赡养原告的条件，依据不足。即便原告在出售房屋时确实有想要被告照顾到老的想法，但并没有证据证明此种想法明确地表达给了被告，严格来说仅仅是原告的内心想法即合同的动机，该动机原则上须经双方合意，提升为契约内容，方能对被告具有约束力，而未经明示外化并征得对方同意的合同动机并不受法律保护，故本院对原告关于合同附加被告照顾原告到老的条件的主张，不予采纳。 （二）涉案房屋房款是否已经支付完毕？ 原告主张仅收到被告支付的130000元房款，即《产权转让协议》上柴曙升、柴曙昶确认收取的130000元，剩余房款270000元，被告并未支付。被告主张在房改过程中被告为原告和柴某的房屋支付了款项将近70000元，双方同意直接抵扣房款，除此之外被告还可分得房款65000元，其余265000元则以现金形式支付给了原告。被告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：1.现金交款单二份、税收缴款单二份、登记费收据二份、公证费票据一份，用以证明原告的房屋在房改过程中的款项以及房屋转让给被告过程中的款项均由被告支付；2.被告及其配偶的银行明细，用以证明被告在2011年10月25日取款60000元、12月5日取款60000元及12月18日取款100000元，前述款项均作为房款交付给了原告。 为证明被告已经支付房款的事实，被告还向本院申请证人柴某出庭作证，本院经审查，予以准许。证人柴某在庭审中陈述：证人系原告的小儿子，当初原告出售房屋的时候，证人也是知道的，当初房屋市场价为600000元，由于证人与原告关系不太好，证人如果购买的话，原告要价800000元，但原告出售给被告的房价是400000元；出售房屋时并没有明确讲到被告需要单独照顾原告；当时原告跟证人讲过400000元房款都已经收到了，钱款是在过户之前支付的；当时大哥柴曙升领取款项之后打电话给证人，说证人也可以取得65000元，但是因为原告要求证人将自己名下的房屋给原告的孙子即证人的儿子柴寅，证人不同意，所以原告未将款项给证人；2015年原告曾给孙子柴寅240000元，其中110000元系被告支付给原告的房款（原告自己的65000元和证人的45000元），剩余130000元系原告自己的存款。关于证人自己一套房屋房改费用的问题，当时原告和被告是瞒着证人去办理相关手续并支付款项的，被告是受原告委托代证人支付的相关款项。 对被告提供的证据和证人证言，原告质证后认为对证据的真实性均无异议，但当时是讲好相关手续和费用由被告办理和支付，原告到手款项400000元，因此相关费用不应由原告承担，双方也没有相关费用抵扣房款的约定；对银行明细的真实性没有异议，但不能证明所取款项交付给了原告；对证人证言，原告认为证人在开庭之前并不知道240000元款项的来源，因此不可能在2015年知道这些款项的来源。 结合原告的质证意见，本院对被告提供的证据的真实性予以确认，本院认为《产权转让协议》上写着原告名下的其他儿子都能分享到房产的补偿款，并未提及被告是否可以分到款项问题，且涉案《产权转让协议》的原件保存在被告手中，仅凭被告自己在协议上签署的收款字样，不足以证明被告可以分得涉案房款，故本院对被告主张房款中的65000元由自己应得房款进行了抵扣，依据不足，本院不予认定。对被告支付的房改费用和房屋转让过程中的费用，根据被告提供的票据情况看，总金额为67076.87元（其中为柴某支付的房改费用19647.5元，为原告支付的购房款33788元、税金253.37元和登记费80元，房屋转让过程中支付的公证费4200元、税金9028元和登记费80元），即便按照被告所述转让过程中的费用由原、被告各承担一半，那么原告应承担的自己的房改费用和转让过程中的费用总额也仅为40775.37元，即使再加上被告为柴某支付的19647.5元，总额也仅为60422.87元，与原告主张的70000元在金额上存在较大差异。并且，尽管证人柴某陈述被告系受原告委托代证人支付房改款项，但并无其他证据予以佐证。再者，涉案《产权转让协议》的签署时间，按照被告说法是在办理公证书的当天即2011年12月5日，而前述被告为柴某和原告支付房改费用的时间均在该日之前，即双方在签署涉案协议时前述费用金额确定且均已支付完毕，但双方在协议中并未直接将前述费用进行扣减后再确定被告应该支付的购房款，也没有将前述费用进行抵扣房款的任何约定，被告也未能提供充足的证据证明双方在此后存在将前述款项和房产转让过程中被告支付的款项全部抵扣房款的约定，故本院对被告主张其支付的房改费用和转让过程中的款项已经抵扣房款，不予采纳。对被告主张的其他现金交付的款项，被告仅提供了取款凭证，尚不足以证明所取款项交付给了原告；并且从被告提供的银行明细可以看出，被告曾在2011年10月25日取款60000元，当日其为原告支付房改购房款33788元，两天之后为柴某支付房改购房款19647.05元，而双方签署涉案协议发生在取款之后的较长时间，本院认为被告在2011年10月25日所取60000元用于支付原告和柴某的房改款项的可能性更大，故对被告主张该款项用于支付原告房款，不予采纳。对于被告在2011年12月5日和12月18日分别所取的60000元和100000元，从涉案《产权转让协议》上柴曙升和柴曙昶签署的收款时间（2011年12月5日和12月20日）看，时间上基本吻合，被告主张前述取款用于支付购房款符合客观事实，但柴曙升和柴曙昶收取款项金额仅为130000元，被告并未向本院提供证据证明其余款项支付给了原告；并且按照被告陈述，其系将265000元款项支付给原告，然后由原告将其中的130000元分配给柴曙升和柴曙昶，此种情况通常应由原告确认收款事实，而原告如何处置房款与被告无关。但被告仅让并非从自己手中收取款项的柴曙升和柴曙昶在协议上确认各收款65000元，却未让从自己手中收取款项的原告在协议上确认收到全款265000元或剩余款项135000元，被告此种行为与常理不符，且因被告未能提供其他证据证明剩余款项实际支付给原告，故本院对被告主张前述两笔款项全部支付给了原告，不予采纳。至于证人柴某陈述原告已经收到全部购房款，本院认为柴某并未亲眼看到被告支付款项，且其关于被告支付款项的时间（过户之前即2011年12月9日之前）与被告陈述的支付时间（有一部分系2011年12月18日取现支付）存在差异，再者证人的陈述也没有其他证据佐证，故本院对证人柴某关于原告已经收到全部款项的陈述不予采纳。最后，被告还主张原告系因收取了被告支付的购房款，才能在2015年有20余万元的存款，本院认为仅凭原告在2015年有20余万元的存款尚不足以证明该存款中的一部分是原告支付的购房款。综上，本院对被告关于剩余270000元房款已经支付的抗辩不予采纳。 经审理，本院对双方无争议的事实予以确认。 本院认为：原、被告于2011年签署的《产权转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。协议约定购房款400000元，但截至目前被告仅支付房款130000元，尚欠270000元被告应予支付。被告抗辩原告主张剩余房款已经超过诉讼时效，本院认为双方在协议中并未明确约定房款的支付时间，并且原、被告系父女关系，还长期生活在一起，原告允许被告暂缓支付房款亦在情理之中，故本院认为本案诉讼时效应从原告向被告主张购房款之日起算，本案并未超过诉讼时效。截至目前被告尚欠房款270000元未付，原告要求支付，本院予以支持。对于原告主张的房屋差价，本院认为原告并未提供充足的证据证明涉案买卖合同存在被告需要与原告一起居住并单独照顾、赡养原告的附加条件，且被告在庭审中明确表示同意原告继续居住在涉案房屋内，故原告以被告未与原告共同居住并照顾原告构成违约为由要求被告支付购房款差价的诉讼请求，本院不予支持。尽管原、被告在协议中对于被告赡养原告没有进行明确约定，但作为子女赡养父母不仅是中华民族的传统美德，更是每个子女应尽的义务，被告应该切实承担起作为子女赡养原告的应尽义务。对于原告主张的购房款利息，因双方并不存在购房款支付时间的约定，故本院仅支持从原告起诉之日起的利息，对于超出部分不予支持。对于原告主张的利息的利率即年利率3.85%，本院认为尚属合理，故予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告柴似麟于本判决生效之日起十日内支付原告柴华堂剩余购房款270000元，并支付以270000元为计算基数按照年利率3.85%自2019年11月13日起计算至款项清偿之日止的利息； 二、驳回原告柴华堂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分的债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费10188元，减半收取计5094元，由原告柴华堂负担2894元，由被告柴似麟负担2200元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  邹 娟 二〇二〇年二月十七日 代书记员  周慧娜 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：20×××17，开户银行：宁波市市区农村信用合作联社江北信用社。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。