四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初3995号 原告：黄永良，男，1946年4月19日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：张驰，四川永辅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，四川永辅律师事务所律师。 被告：成都星月置业有限公司。住所地：成都市青羊区斌升街**附**。 法定代表人：黄福昌，职务不详。 委托诉讼代理人：赖武，四川益州律师事务所律师。 原告黄永良与被告成都星月置业有限公司（以下简称星月公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日依法委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄永良及其委托诉讼代理人张驰、王涛，被告星月公司的委托诉讼代理人赖武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄永良向本院提出诉讼请求如下：1．依法判令解除黄永良与星月公司签订的《星月上溪园商品房销售认购书》（以下简称认购书）及《商品房预订协议》（以下简称预订协议）；2．判令星月公司向黄永良退还购房款300000元；3．判令星月公司向黄永良支付违约金9000元；4．判令星月公司向黄永良赔偿因房屋上涨差价损失202604元，装修损失122562元，以上合计634166元；5．本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费等）由星月公司承担。庭审中，黄永良当庭明确上述第3项的违约金的计算方式为：已付房款300000元×3%＝9000元；明确上述第4项中房屋上涨差价的计算方式为：681930元（案涉房屋司法拍卖价）-479326元（双方约定总价）＝202604元。事实和理由：2016年4月15日，黄永良与星月公司在该公司开发的位于都江堰市环柏条河畔星月上溪园售楼部签订了《认购书》，约定黄永良认购该项目10幢3单元1层3号商品房一套，建筑面积89.48平方米，总成交价479326元。当日，黄永良缴纳定金300000元，星月公司向黄永良出具相应的票据。2016年5月30日，黄永良要求星月公司签订商品房买卖合同，但星月公司仅提供了《预订协议》与之签订，约定余款于双方签订《商品房买卖合同》当日一次性全款付清，并将案涉房屋交付给黄永良。因黄永良刚拆迁需房屋入住，便对该房屋进行装修并于2016年12月入住。此后，黄永良多次向星月公司主张要求签订合同并办理备案，星月公司以各种理由推诿。其后，黄永良才知晓，案涉房屋已在案外人刘斌诉星月公司、黄绍兵民间借贷纠纷一案中被四川省成都市中级人民法院查封，星月公司告知黄永良其已向该院提交了执行异议申请。2018年10月18日该院向黄永良送达了限期搬离通知书，黄永良于2018年10月26日提交了执行异议申请，该院作出（2018）川01执异1689号执行裁定书，驳回黄永良的请求。2019年9月9日，案涉房屋在该院的网络竞拍程序中被案外人袁凤群以681930元的价格竞得。黄永良认为，星月公司隐瞒案涉房屋被查封的情况，致使其在不知情的情形下对案涉房屋进行装修并使用，但目前案涉房屋已经被拍卖给案外人，星月公司无法履行过户，其构成根本违约。案涉房屋是黄永良夫妻唯一的住房，星月公司一直以提执行异议申请从而可以解除查封等借口拖延、欺骗黄永良，且此期间成都市房屋价格上涨，致使黄永良无法再以同样的价格购买新的住宅。为维护合法权益，故涉诉，望判如所请。 星月公司辩称，同意黄永良第1项、第2项、第5项诉请，并愿按照中国人民银行同期贷款利息向黄永良支付利息损失，其他诉请应依法驳回。1．对案涉房屋被查封一事星月公司事先并不知晓，不存在故意欺骗等事实；2．合同解除是因法院查封导致的，而非星月公司违约，故星月公司不应支付违约金；3．房屋涨价是市场导致的，与本案无关，不应由星月公司承担；4．黄永良应就装修损失提交证据，且装修是房屋的附加值，不存在装修损失一说。同时，装修是黄永良自行在未签订买卖合同时提前实施的，损失应由其自行承担；5．诉争双方签订的是预订合同，而非买卖协议，且黄永良未提交房屋的交房清单。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月25日，星月公司（出卖人、甲方）与黄永良（买受人、乙方）签订《认购书》，约定（与本案有关的内容）：一、乙方自愿认购星月上溪园项目10幢3单元1层3号商品房（以下简称案涉房屋），面积89.48平方米，销售单价5356.8元/平方米，总成交价479326元。二、本认购书签订之日，乙方向甲方缴纳定金300000元。三、乙方应在签订本认购书35日内，即2016年5月30日前与甲方签订《商品房买卖合同》，付清全部房款或首付款，按揭客户按照甲方要求提供按揭资料。如乙方未按上述约定，甲方有权将乙方认购的商品房另行销售，同时不退还乙方已付定金。同日，案外人黄琼受黄永良指示向星月公司转账支付了定金300000元，星月公司出具相应《收据》。 2016年6月15日，星月公司（甲方）与黄永良（乙方）签订《预订协议》，约定（与本案有关的内容）：五、任何一方违约须向守约方支付房款总额3%的违约金；其余内容与《认购书》一致。 后黄永良取得案涉房屋并于2016年5月至7月期间进行装修。黄永良提交装修相关的单据如下：1.2016年5月21日太阳昇金刚石、玛瑙色等墙地砖计7142元；2.2016年7月3日客厅、主卧飘窗窗帘计1630元；3.2016年7月6日储物柜、鞋柜等计4300元；4.2016年7月8日防护栏、雨棚等计10200元；5.2016年7月10日实木门、钛合金门等计5009元；6.2016年7月15日厨卫吊顶、黄金管等计1604元；7.2016年7月22日铝合金钢窗等计12774元；8.2016年7月24日强化地板等计2250元；9.2016年7月26日永辉家居商品送货单高箱、灯柜等计7990元；10.2016年7月27日、31日松波专业涂装工程队装修费34940元；11.2016年8月20日前锋专卖店油烟机、热水器、炉具、橱柜、吊柜、不锈钢洗碗池、面碰等计31594元。以上总金额共计119433元。 2018年8月16日，受四川省成都市中级人民法院委托，四川中兴智业房地产评估咨询有限公司（以下简称中兴公司）就包括案涉房屋在内的住宅房地产出具《房地产司法鉴定估价报告》，载明以下内容：1．案涉房屋室内基本情况：客厅及饭厅内墙面刷乳胶漆，天棚刷乳胶漆，，地面铺地板砖卧室：内墙面刷乳胶漆，天棚刷乳胶漆，，地面铺强化木地板实木门；厨房及卫生间：内墙面贴墙砖，天棚为铝扣板吊顶，，地面铺地砖木门。2．估价对象个套房屋均位于同一小区，相邻楼栋，与标准房地产比较仅装修档次、楼层、建筑面积存在差异，通过修正得出其余估价对象的评估价值，即：案涉房屋装修档次为简单装修，修正后单价为10727元/平方米。 2018年11月28日，四川省成都市中级人民法院作出（2018）川01执异1689号执行裁定书，载明以下内容：1．该院于2015年10月8日作出（2015）成民保字第480-6号民事裁定书，裁定对星月公司所有的包含案涉房屋在内的不动产予以查封；2．该院于2017年7月31日作出（2017）川01民初317号民事判决，判决星月公司向刘斌支付借款本金10000000元、利息、律师费等内容；3．在前述判决生效后，该院受理了刘斌的强制执行申请并于2017年12月1日作出（2017）川01执2459号执行裁定，裁定应查封的财产暂无法处理申请执行人申请终结本次执行程序。2018年9月6日该院恢复了该案的执行，并作出（2018）川01执恢264号之一执行裁定，对案涉房屋继续查封；4．该执行裁定书裁定驳回黄永良的异议请求。 2019年9月9日，四川省成都市中级人民法院出具的案涉房屋《网络竞价成交确认书》载明：经公开竞价，竞买人袁凤群，在京东网拍平台以最高应价竞得本拍卖标的，成交价为681930元，拍卖标的最终成交以四川省成都市中级人民法院出具的法院裁定为准。 以上事实有双方当事人的陈述以及黄永良提交的诉争各方身份信息、《认购书》《预订协议》《情况说明》、转账凭证、装修收据、执行裁定书、《网络竞价成交确认书》《房地产司法鉴定估价报告》以及本院于成都市中级人民法院调取的《房地产司法鉴定估价报告》原件等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，黄永良与星月公司签订的《认购书》及《预订协议》是双方真实意思的表示，其内容未违反法律、行政法规的规定，双方房屋买卖合同法律关系依法成立并有效。因星月公司与案外人民间借贷纠纷导致案涉房屋被查封且已经成都市中级人民法院司法拍卖，星月公司对此事实亦予认可，并愿意解除其与黄永良签订的《认购书》及《预订协议》、退还黄永良已付购房款300000元并承担本案诉讼费，因此，对黄永良要求解除与星月公司签订的《认购书》及《预定协议》的主张本院予以支持。 本案争议的焦点在于：一是合同解除是否应归责于星月公司；二是星月公司是否应支付违约金、房屋差价损失及装修费损失。 关于合同解除的责任。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”，《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，案涉房屋已于2015年10月8日被成都市中级人民法院裁定予以查封，而星月公司在案涉房屋已经被查封后于2016年4月25日将其转让给黄永良，导致黄永良无法取得案涉房屋的所有权，且案涉房屋已由成都市中级人民法院进行司法拍卖，致使黄永良购买案涉房屋的合同目的无法实现，故本院认为导致本案《认购书》及《预订协议》解除系星月公司的行为所致，其依法应当承担违约责任。 关于违约金、房屋差价损失及装修损失的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”之规定，黄永良既主张违约金90000元，又主张房屋差价损失、装修损失等实际损失，鉴于我国的违约金制度采取的以“补偿为主，惩罚为辅”的原则，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，结合公平原则和诚实信用原则考量，因《房地司法鉴定估价报告》中已经载明“案涉房屋装修档次为简单装修，修正后单价为10727元/平方米”，而司法拍卖成交价系在该评估价基础上形成，因此，对黄永良主张的房屋差价损失及装修损失，本院酌情认定为202604元（司法拍卖成交价681930元-合同约定案涉房屋的成交价479326元=202604元），对黄永良主张的违约金本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下： 一、解除原告黄永良与被告成都星月置业有限公司于2016年4月25日签订的《星月上溪园商品房销售认购书》及2016年6月15日签订的《商品房预订协议》； 二、被告成都星月置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄永良退还其已付购房款300000元； 三、被告成都星月置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄永良支付房屋差价损失及装修损失202604元； 四、驳回原告黄永良的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费已减半收取5071元，由被告成都星月置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  刘 闽 二〇二〇年二月十一日 法官助理  邓 娟 书 记 员  詹有玉