吉林省珲春市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2404民初2571号 原告：珲春森林山房地产开发有限公司，住所地珲春边境经济合作区长岭公路西侧门市房。 法定代表人：宋路祥，董事长。 委托诉讼代理人：庚媛媛、宫战基，吉林何晓明律师事务所律师。 被告：黄帅，女，1994年5月17日出生，汉族，住敦化市。 原告珲春森林山房地产开发有限公司（以下简称森林山房地产公司）与被告黄帅商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告森林山房地产公司的委托诉讼代理人庚媛媛到庭参加诉讼，被告黄帅经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 森林山房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》；2.返还房屋（珲春市合作区春景新苑7栋1单元201室）；3.诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：2014年8月3日原告与被告签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议书》，补充协议书约定被告购买原告开发的位于珲春市××区，面积89.78㎡，单价2900元/㎡，总房款260362元整；第五条原告先为被告垫付首付款108362元，被告分三年期限偿还原告全额首付；剩余152000元银行按揭贷款；第六条约定被告2015年10月3日前还款15000元，2016年8月3日前还款43362元，2017年8月3日前还款50000元，第八条约定了如被告未在约定期限内偿还原告垫付的首付款（含一期，二期，三期)，视为根本违约，并自动放弃该房屋的相关权益，原告有权收回此房屋，另行出售，被告交纳的任何一笔首付款和办理按揭的每月月供及房屋装修费作为原告损失，不予退款，不予补偿。 2015年10月26日房屋交付给被告，被告购买的房屋至今没有装修、使用。被告在合同履行中只支付了10000元，剩余到期房款98362元至今未付，原告多次催要，被告更换了电话号码及住址，至今已近四年无法联系到被告。 被告自2016年9月26日开始至今拖欠银行按揭贷款，从2016年9月26日-2019年6月28日止计27个月，每月1282元，合计拖欠44812.73元，之后仍未缴纳贷款。按揭银行已经从原告保证金账户中代扣为被告垫付44812.73元，之后仍继续垫付。 被告以自己的行为明确表示不履行合同，构成严重违约，特请求解除双方签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议书》，返还房屋（珲春市合作区春景新苑7栋1单元201室）。原告负责处理解除银行按揭贷款合同及后续的相关事宜。请人民法院依法保护原告的合法权利。 黄帅未作答辩。 为证实自己的主张，森林山房地产公司向本院提交如下证据： 1.《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》。证明2014年8月3日原被告签订了上述两份协议，补充协议约定被告购买原告开发的位于珲春市××区房屋，面积89.78平方米，单价2900元/平方米，总房款为260362元。原告先为被告垫付首付款108362元，被告分三期偿还原告全额首付。剩余152000元银行按揭贷款。被告2015年10月3日前还款15000元，2016年8月3日前还款43362元，2017年8月3日前还款50000元。如果被告未能在约定期限内偿还原告垫付的首付款，视为根本违约，并自动放弃房屋的相关权益。原告有权收回此房屋另行出售，被告交纳的任何一笔首付和办理按揭的每月月供及房屋装修费，作为原告损失，不即退款，不予补偿。 2.珲春公证处的公证书，里面包含了《个人住房按揭借款合同》《赋予债权文书强制执行效力公证书》黄帅与森林山房地产公司的《承诺书》。证明被告向珲春农村商业银行股份有限公司办理了按揭贷款152000元，借款期限180个月。从2014年9月25日起至2029年9月24日止，原告在承诺书中承诺，如果被告不履行或不完全履行还款义务时，自愿为被告承担借款保证责任。 3.2019年7月17日吉林珲春农村商业银行股份有限公司出具的情况说明及开发商垫付明细。证明黄帅自2014年9月26日至现在，被告一直没有向按揭贷款银行履行还款义务，均是贷款银行从原告的保证金账户扣款支付。 4.《春景新苑7号楼1单元钥匙领取登记表》。证明黄帅于2015年10月26日领取了钥匙，房屋已交付。 对上述证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月3日森林山房地产公司与黄帅签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议书》，约定黄帅购买森林山房地产公司开发的位于珲春市××区的房屋，面积89.78㎡，单价2900元/㎡，总房款260362元。并约定黄帅应于2014年8月3日付房款10836元，剩余房款152000元申请办理银行按揭。双方在补充协议中约定甲方森林山房地产公司为乙方黄帅垫付首付金额108362元，黄帅以三年期限返还给森林山房地产公司全额首付，2015年10月3日前还款15000元，2016年8月3日还款43362元，2017年8月3日还款50000元。逾期，黄帅未按期支付上述款项。 2014年9月26日，黄帅与吉林珲春农村商业银行股份有限公司签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，约定黄帅为购买森林山房地产公司出售的珲春市××街房屋借款152000元，借款期限为180个月，从2014年9月25日至2029年9月24日止。还款日期为每月20日。同时在该合同中还载明了借款人黄帅已向售房人森林山房地产公司支付了首付款108362元这一发放贷款条件。担保方式为保证加抵押，抵押物为黄帅所购买的珲春市××街房屋。吉林珲春农村商业银行股份有限公司在贷款人处盖章并有法定代表人签字，黄帅在借款人及抵押人处签名，森林山房地产公司在保证人处盖章并有法定代表人签字。 森林山房地产公司于2015年10月26日将房屋交付给了黄帅。 因黄帅未按约定偿还银行按揭贷款，吉林珲春农村商业银行股份有限公司从2016年9月26日至2019年6月28日共从森林山房地产公司保证金账户中扣款38404.93元，森林山房地产公司现金缴存6407.80元，森林山房地产公司共计替黄帅偿还贷款44812.73元。 本院认为，本案的争议焦点为，森林山房地产公司能否因其为黄帅代偿银行按揭贷款及因黄帅不履行偿还垫付首付款的约定而解除双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议书》。 在商品房买卖合同中，买受人的义务是支付购房款，出售人的义务是交付房屋。在本案中，黄帅通过支付首付款并采取按揭贷款的方式支付了全部购房款，履行了支付购房款的合同义务，而森林山房地产公司也已将涉案房屋交付给黄帅，双方均按合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项规定，债务已经按照约定履行，合同的权利义务终止。双方的商品房买卖合同已履行完毕，权利义务关系终止。现森林山房地产公司要求与黄帅与解除《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议书》，没有法律依据，本院不予支持。 关于森林山房地产公司为黄帅垫付首付款的问题。因为在森林山房地产公司与黄帅签订的《商品房买卖合同补充协议书》和吉林珲春农村商业银行股份有限公司与黄帅签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》中，均明确约定了系以黄帅名义支付的首付款，即首付款108362元视为黄帅支付，且已支付完毕。而森林山房地产公司通过为黄帅“垫付”首付款的方式为其所购房屋办理按揭贷款，其目的是为了规避我国关于人住房贷款购房最低首付款比例的相关规定，不符合法律规定，双方由此产生的债权债务关系，森林山房地产公司可另行向黄帅主张。 关于森林山房地产公司代替黄帅偿还银行按揭贷款的问题。因在黄帅与吉林珲春农村商业银行股份有限公司签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》中，森林山房地产公司系保证人，其代替黄帅向银行支付按揭贷款的行为是承担保证责任。对于该部分款项，森林山房地产公司在承担了保证责任后，可依法向黄帅行使追偿权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告珲春森林山房地产开发有限公司的诉讼请求； 案件受理费5205元，公告费600元，由原告珲春森林山房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  赵 强 人民陪审员  黄建豪 人民陪审员  李玉梅 二〇二〇年二月十一日 书 记 员  孙 丹