广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初9376号原告：清远联投置业有限公司，住所地广东省清远市清城区龙塘镇广清大道759号米娅新城阿尔勒中心十幢1-2层商业号二层自编号201室。法定代表人：范小冲，董事长。原告：联泰（清远）房地产有限公司，住所地广东省清远市清城区龙塘镇广清大道759号米娅新城阿尔勒中心十幢1-2层商业号二层自编号206室。法定代表人：范小冲，董事长。上列原告的共同委托诉讼代理人：赵颖，广东大观律师事务所律师。上列原告的共同委托诉讼代理人：傅志坚，广东大观律师事务所律师。被告：邓国清，男，1973年10月23日出生，汉族，住河北省沧州市沧县仵龙堂乡土塔村99号，公民身份号码130921197310231413。第三人：中国工商银行股份有限公司清远经济开发区支行，住所地广东省清远市清城区龙塘龙国道路口大丰豪庭海琴湾七幢104-108号。负责人：向志云。原告清远联投置业有限公司（以下简称联投公司）、联泰（清远）房地产有限公司（以下简称联泰公司）与被告邓国清、第三人中国工商银行股份有限公司清远经济开发区支行（以下简称工行清远开发区支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人赵颖到庭参加诉讼，被告邓国清及第三人工行清远开发区支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告联投公司、联泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与被告邓国清于2017年4月9日签订的关于清远市清城区龙塘镇广清大道759号米娅新城凤凰社3层43号房屋（不动产单元号：441802008006GB00006F00050141）的《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》；2、判令被告邓国清立即向两原告腾退清远市清城区龙塘镇广清大道759号米娅新城凤凰社3层43号房屋；3、判令被告邓国清向两原告支付暂计至2019年6月两原告被第三人工行清远开发区支行划扣的本应由被告邓国清支付的借款利息、罚息、复利等合计19083.44元；4、判令被告邓国清向两原告支付违约金6364.69元（违约金以两原告被第三人划扣的本应由被告邓国清支付的借款本金、利息、罚息、复利为基数，按20%的标准计算，暂计至2019年6月为6364.69元）；5、判令原告将被告邓国清欠付第三人工行清远开发区支行的剩余贷款本金、利息，支付给第三人工行清远开发区支行；6、判令被告邓国清协助两原告到房管部门注销上述商品房买卖合同的预售备案登记，因办理注销登记所支付的费用由被告邓国清承担；7、判令被告邓国清及第三人工行清远开发区支行协助两原告到房管部门涂消上述商品房的抵押权预告登记；8、本案的诉讼费用由被告邓国清承担。诉讼中，原告变更第3项诉讼请求为“判令被告邓国清向两原告支付暂计至2019年12月两原告被第三人工行清远开发区支行划扣的本应由被告邓国清支付的借款利息、罚息、复利等合计27651.28元”；变更第4项诉讼请求为“判令被告邓国清向两原告支付违约金9300.59元（违约金以两原告被第三人划扣的本应由被告邓国清支付的借款本金、利息、罚息、复利为基数，按20%的标准计算，暂计至2019年12月为9300.59元）”；变更第5项诉讼请求为“判令原告将按被告与第三人工行清远开发区支行签订的个人购房借款担保合同计算被告欠付第三人的剩余贷款本金、利息支付给第三人，暂计至2020年1月14日为339971.94元”。事实和理由：2016年8月1日，两原告分别与第三人签订《按揭贷款业务合作协议》，两原告与第三人就两原告开发并依法销售的座落在清远市清城区陂坑生态工业园暂命名为“阳光壹佰米娅新城”的商品房销售进行按揭合作。第三人作为按揭银行向上述楼宇的购房人/借款人提供按揭贷款。两原告为第三人向购房人/借款人发放的按揭贷款提供阶段性连带责任担保及/或保证金担保。2017年4月9日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》，约定被告购买原告开发的坐落于清远市清城区龙塘镇广清大道759号米娅新城凤凰社3层43号房屋，总价款为495945元。其中，首期房价款125945元，余款370000元办理按揭贷款。上述合同签订后，原告与被告于2017年5月22日办理了商品房预售预告登记。被告于2017年5月1日向第三人工行清远开发区支行办理了370000元的按揭手续。2018年5月22日，讼争房屋办理了预售商品房抵押权预告登记。现讼争房屋已交付被告。第三人工行清远开发区支行发放相应按揭贷款后，被告没有按照约定向第三人归还贷款本息，导致第三人直接在原告的银行账户内划扣了应由被告偿还的贷款本金、利息等费用。截至于2019年12月，原告共被第三人划扣应由被告承担的贷款本金、利息等合计46502.97元。原告认为，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条相关约定，如因被告不履行还款义务，导致原告承担连带责任的，被告应于十日内偿还原告代为清偿之全部贷款款项及罚息等全部款项，并应支付给原告违约金，违约金为原告代为清偿之款项金额的20%，超过一个月，被告仍未向原告支付以上所有款项，则原告有权解除买卖合同，前述偿还全部款项及支付违约金的责任被告仍应予承担。原告因前述约定解除买卖合同的，被告应无条件配合原告到有关部门办理注销交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由被告承担。现原告自2018年9月起为被告垫付了贷款本息，而被告至今未按约定向原告偿还任何款项及支付违约金。原告依约有权解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》，并追究被告的违约责任。基于上述事实和理由，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。被告邓国清及第三人工行清远开发区支行未答辩。本院经审理认定事实如下：2016年8月1日，原告联投公司、联泰公司分别与第三人工行清远开发区支行签订《按揭贷款业务合作协议》，两份合同均主要约定工行清远开发区支行作为阳光壹佰米娅新城的按揭贷款办理银行，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交第三人收押之前，两原告为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。如借款人在两原告提供阶段性连带责任担保期间未按合同约定履行还款义务，两原告保证在接到第三人书面催款通知后7日内履行还款义务，否则第三人有权从原告联投公司的保证金账户中划扣相应款项，优先用于清偿相关债务。合同双方共同约定，不良贷款的判定条件为借款人连续3期逾期还款或累计6期逾期还款，在《个人购房借款/担保合同》生效日起两年内，当不良贷款出现时，两原告需履行阶段性连带担保责任。两原告（出卖人）与被告（买受人）于2017年4月9日签订《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》，合同约定：被告购买两原告开发的位于清远市清城区龙塘镇广清大道759号米娅新城凤凰社3层43号房屋，总价款为495945元，首期付款125945元，余款370000元由买受人向金融机构申请贷款支付。关于银行按揭付款方式，附件《补充协议》第三条（二）项第4点约定，在出卖人担保期内，如因买受人自身原因，不履行按揭还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于十日内偿还出卖人代为清偿之贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人违约金，违约金为出卖人代为清偿之款项金额的20%，如超过一个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，前述偿还全部款项（含银行罚息、违约金）及支付违约金的责任买受人仍应予以承担。如因买受人不履行还款义务，导致银行提前解除抵押贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应于十日内偿还代为清偿之全部贷款款项及罚息（或违约金），并应支付给出卖人房屋价款的20%的违约金，否则出卖人有权解除买卖合同，买受人除向出卖人支付前述偿还全部款项（含抵押贷款项下的贷款本金、银行利息、违约金）外，还需按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。第5点约定，出卖人因前述约定解除买卖合同的，买受人应无条件配合出卖人到有关部门办理注销交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。上述合同及附件还就其他权利义务进行了约定。2017年5月1日，第三人（贷款人、抵押权人）与被告（借款人、抵押人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向第三人借款370000元，借款期限为240个月，借款利率为基准利率，逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%。双方约定采用等额本息还款法归还贷款，以月为一期，每月1日为还款日。如借款人未按合同约定偿还贷款本金或支付利息，则视为贷款提前到期，贷款人有权单方面宣布本合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用并解除本合同，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，借款人应当承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、执行费等。上述合同签订后，第三人依约向被告发放了贷款370000元，但从2018年9月份开始，被告没有按照约定归还欠款本金和利息。因被告未履行还款义务，原告联投公司作为保证人截止至2019年12月向第三人合共支付了46502.97元，其中本金18851.69元、利息27651.28元。另查明，涉案房屋于2017年5月22日在清远市国土资源局办理了抵押权预告登记，权利人（申请人）为第三人工行清远开发区支行。涉案房屋于2017年5月13日交付给被告。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》，是原、被告双方自愿签订的，内容是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。被告因购买涉案房屋向第三人申请按揭贷款370000元，由于被告未按合同约定按时偿还银行按揭贷款，导致原告联投公司承担担保责任，截至2019年12月代被告向第三人偿还借款本息合计46502.97元。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的附件《补充协议》第三条（二）项第4点约定，在出卖人担保期内，如因买受人自身原因，不履行按揭还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于十日内偿还出卖人代为清偿之贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人违约金，违约金为出卖人代为清偿之款项金额的20%，如超过一个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，前述偿还全部款项（含银行罚息、违约金）及支付违约金的责任买受人仍应予以承担。原告联投公司履行了担保责任后，被告至今未按约定偿还原告联投公司代偿的贷款利息，已构成违约，合同解除条件已成就，因此，对两原告主张解除《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》、偿还其已被第三人划扣的借款利息、罚息、复利等合计27651.28元及按约定支付代偿金额的20%即9300.59元（46502.97元×20%）违约金的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋目前处于预告登记状态，鉴于合同解除，被告应当协助两原告到房屋管理部门办理注销备案登记手续，并腾退涉案房屋给两原告，对于两原告主张被告协助到房管部门注销上述商品房买卖合同的预售备案登记及承担办理注销登记所支付的费用，以及腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于两原告要求判令其将被告按《个人购房借款/担保合同》计算欠付第三人的剩余贷款本金利息支付给第三人以及被告、第三人协助两原告到房管部门涂消上述商品房的抵押权预告登记的请求。两原告与第三人为担保合同关系，第三人依据与两原告签订的《按揭贷款业务合作协议》，要求两原告分期履行保证责任，合法有据。至于第三人是否行使抵押权、解除与被告签订的《个人购房借款/担保合同》并宣布项下贷款提前到期、收回贷款本息及要求两原告承担保证责任，属于第三人的民事权利处分，在第三人尚未依法行使其权利的情况下，两原告要求本院判令其提前履行保证责任并由被告、第三人协助涂销抵押权预告登记，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司与被告邓国清于2017年4月9日所签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》；二、被告邓国清于本判决生效之日起10日内腾退清远市清城区龙塘镇广清大道759号米娅新城凤凰社3层43号房屋给原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司；三、被告邓国清于本判决生效之日起10日内支付代偿还借款利息、罚息、复利等合计27651.28元给原告清远联投置业有限公司；四、被告邓国清于本判决生效之日起10日内支付违约金9300.59元给原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司；五、被告邓国清于本判决生效之日起10日内协助原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司到房屋管理部门办理注销清远市清城区龙塘镇广清大道759号米娅新城凤凰社3层43号房屋的备案登记手续，办理注销登记的相关费用由被告邓国清负担；六、驳回原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9014元，减半收取计4507元，由被告邓国清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇二〇年二月五日书记员  郭晓君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。