江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初7191号原告：苏州科固电器有限公司，住所地苏州市相城区元和科技园二期二号。法定代表人：王建胜，董事长。委托诉讼代理人：倪米娃，江苏云贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋振文，该公司员工。被告：上海勋亘实业有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇云汉路979号2楼。法定代表人：林春雷，总经理。委托诉讼代理人：陈胜，该公司员工。原告苏州科固电器有限公司与被告上海勋亘实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法由审判员魏丽玲独任审判并于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告苏州科固电器有限公司的委托诉讼代理人倪米娃、蒋振文，被告上海勋亘实业有限公司的委托诉讼代理人陈胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州科固电器有限公司向本院提出诉讼请求：1、自2019年9月25日解除原被告于2018年8月30日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付房屋租金人民币674656.03元（自2019年8月15日按月租金578276.6元（20×28913.83平方）的标准计算至实际返还房屋之日止及该款自2019年8月15日起按每日万分之三的标准计算至实际支付之日止的逾期滞纳金；3、被告支付违约金六个月租金计3469659.6元；4、律师费120000元由被告承担；5、上述费用从被告交纳的押金人民币1156553.2元（二个月租金）中予以扣除，不足部分被告补足。6、承担本案诉讼费。审理中，原告明确第二项诉请为被告支付租金及占有使用费1580622元，逾期滞纳金放弃。事实和理由：2018年8月30日，原被告签订租赁合同一份，约定原告将位于苏州市相城区的房屋租赁给被告，租期从2018年8月30日起到2028年11月29日止，月租金为20元每平方米，面积为28913.83平方米，同时约定被告每满六个月向原告支付一次租赁费，租赁费应于到期当月的10号前支付。每逾期一日，原告有权向被告收取每日万分之三的滞纳金，逾期达30日的，原告有权解除合同。合同因违约方原因而提前终止的影响，另一方支付相当于六个月租赁费的金额作为违约金。此外违约方应赔偿守约方的全部损失，包括为行使权利而支付的公证费、诉讼费、律师费等。合同签订后，被告未在约定日期支付2019年8月15日至2020年2月14日的租金。经原告多次催讨后，被告人迟迟未支付租金，原告委托律师事务所出具律师函发出催缴通知，但被告收到上述通知后仍未支付，也未腾退厂房，故诉至法院。被告上海勋亘实业有限公司辩称，我方同意自2019年8月15日起解除合同。被告按约向原告支付房租至2019年8月14日，之后未再支付。被告承租后分别于2018年12月、2019年1月、2月、4月将部分厂房转租给七家不同的租户（原告同意），这七家租户的租期均未到期，目前这些租户也仍在租用房屋。我方实际自2019年8月15日起就实际搬离了厂房。涉案房屋自2019年8月15日后实际都由原告掌控，原告已对外招租，更换门卫，维修厂区基础建设等。所以我方不存在拖欠租金及滞纳金的事实。我方认为违约金和滞纳金和律师费都重复计算，都不同意支付。合同解除的原因是原告自身在交付房屋时存在不能正常使用，主要自来水经常漏水，影响被告正常招租。合同解除是双方协商一致的结果。本院经审理认定事实如下：2018年8月30日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于苏州市相城区的房屋租赁给被告。租赁功能为工业生产、办公。双方承租面积以房产证上的建筑面积为准。本合同租赁期限为10年，租期从2018年8月30日起至2028年11月29日止（2018年8月30日至2019年2月14日为免租期）。月租金为20元/平方米，租赁期内每满三年租赁费在月租金20元/平方米基础上复合递增8%。承租面积为28913.83平方米。乙方在双方签订合同后，收到甲方提供的甲方租赁物产证复印件（加盖公司公章）、消防验收合格文件，当日内向甲方支付人民币3469659.6元，作为六个月租赁费以及租赁押金1156553.2元（2个月租赁费），租赁押金在租赁期满后返还乙方。同时约定乙方每满六个月向甲方支付一次租赁费，租赁费应于到期月当月的10号前支付到甲方账户。每逾期一日，甲方有权向乙方收取每日万分之三的违约金。乙方有义务依约按时交付租赁费和租金税费。乙方未能及时交付租金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取逾期月租赁费每日万分之三的滞纳金，逾期达30日的，甲方有权解除合同，但甲方事先应当向乙方出具书面催缴通知。除非甲乙双方协商一致在承租期满之前，任何一方不得擅自终止合同。本合同因乙方原因而提前终止的，应支付甲方相当于六个月租赁费的违约金，并赔偿因终止合同而造成的一切损失，含直接损失和间接损失。包括为行使权利而支付的公证费、诉讼费、合理的律师费等。甲方租赁物交付乙方时，保证水通、电通、墙体、屋面无漏水等。甲乙双方与本租赁有关的通知须采用书面形式送至对方。甲方收件人：段远智，乙方收件人：黄平英。甲方同意乙方将本合同项下租赁物进行部分或全部转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等，要甲方配合处理时，甲方积极配合。本合同规定的甲乙双方的责任和权利，不应乙方转租而改变。如发生转租行为，乙方必须遵守下列条款：转租期限不得超过乙方对甲方的承租期限；转租租赁物的用途不得超出本合同规定的用途；乙方应在转租合同中列明，若乙方提前终止本合同，乙方与转租户的转租租约应同时终止；无论乙方是否提前终止本合同，乙方因转租行为产生的一切纠纷概由乙方负责处理；乙方因作为转租行为的转租人，应付的税、费由乙方负责。该合同另对双方权利义务等内容进行了约定。2018年12月24日，原、被告签订《房屋交接书》，明确双方于当日对涉案房屋进行交接，具体包括水表、电表读数、其他设施。段远智作为原告代表签字，黄平英作为被告代表签字。另查，被告承租房屋后按约向原告支付租金至2019年8月14日，并向原告支付押金1156553.2元（2个月租赁费）。经原告同意，被告将近一半租赁面积转租给他人（租期现未到期），且转租户仍占有使用租赁物。2019年11月5日，双方一致同意将该日作为办理房屋交接手续的日期，原告接收被告退回的房屋。又查，因被告未按约支付租金，原告于2019年8月19日向被告邮寄《律师函》，明确被告2019年8月14日前的租金已支付完毕，按合同约定，被告应于2019年8月10日前支付2019年8月15日至2020年2月14日期间的租金，但未支付，构成违约，原告有权就此解除合同并要求被告承担相应的违约责任并赔偿全部损失。经查，该函件于2019年8月20日签收。原告另委托江苏云贤律师事务所代理本案诉讼，支付律师代理费120000元。再查，涉案厂房的登记所有权人为原告苏州科固电器有限公司，不动产权证号为：苏（2017）苏州市不动产权第7021369号，房屋建筑面积为28913.83平方米。以上事实由原告提供的原告营业执照、被告企业信息表、《房屋租赁合同》、《房屋交接书》、《律师函》及其邮寄凭证、回执各1份、《委托代理合同》、律师费发票及支付凭证等证据以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同约定，租金标准为578276.6元/月（20元/平方/月×28913.83平方），被告应每满六个月向甲方支付一次租赁费，租赁费应于到期月当月的10号前支付，逾期30日原告有权解除合同。现被告已向原告付清租金至2019年8月14日，此后未按约在2019年8月10日前支付2019年8月15日至2020年2月14日期间的租金，合同约定的解除条件成就，原告亦按约向被告以《律师函》的形式书面催缴租金，并据此以起诉之日即2019年9月25日要求解除合同，合法有据，本院予以确认。被告实际于2019年11月5日与原告办理房屋交接，故被告应按578276.6元/月的标准支付自2019年8月15日至2019年11月5日期间的租金及占有使用费合计1580622元，原告的该项诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告辩称合同解除的原因是原告交付的房屋存在自来水经常漏水，导致房屋不能正常使用，影响招租。但漏水导致被告无法使用的事实，被告方未能提供有效证据证实，根据双方于2018年12月24日签订的《房屋交接书》，应视为被告已确认原告交付房屋达使用条件，被告亦未提供其他证据证实合同解除原告存有过错。结合被告未按约支付租金的事实，本院确认双方在租期届满前解除合同的原因在被告。根据合同约定，租赁合同因一方原因而提前终止的，应支付对方相当于六个月租赁费的违约金，并赔偿因终止合同而造成的一切损失，含守约方为行使权利而支付的公证费、诉讼费、合理的律师费等。本院认为，违约金应根据原告的实际损失、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告主张的违约金及律师费，明显偏高，现被告不认可该金额，本院将违约金、律师费两项金额酌情调整为1156553.2元。综上，被告上海勋亘实业有限公司应向原告苏州科固电器有限公司支付租金及占有使用费1580622元、违约金（含律师费）1156553.2元，扣除被告已交押金1156553.2元，尚应支付原告1580622元。原告自行放弃逾期滞纳金，系对自身实体权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告苏州科固电器有限公司与被告上海勋亘实业有限公司于2018年8月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月25日解除。二、被告上海勋亘实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告苏州科固电器有限公司租金和占有使用费1580622元、违约金（含律师费）1156553.2元，扣除被告已付1156553.2元，尚应支付原告1580622元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，户名：苏州科固电器有限公司，开户行：中国银行苏州相城支行，账号：50×××02）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币184407.50元、财产保全费人民币5000元，合计人民币189407.50元，由原告苏州科固电器有限公司负担113644.50元，被告上海勋亘实业有限公司负担75763元（该款原告已自愿垫付，不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  魏丽玲二〇二〇年二月二十八日书记员  杨雨涛