文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初9781号原告：重庆金杯汽车配件有限责任公司。住所地：重庆市九龙坡区白市驿镇太慈村，统一社会信用代码：91500107709346076J。法定代表人：熊昉，该公司总经理。被告：重庆赐美工贸有限责任公司。住所地：重庆市九龙坡区含谷镇新营房村9社，统一社会信用代码：915001077500774612。法定代表人：郑洪伦，该公司总经理。破产管理人：大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所。住所地：重庆市渝**龙溪街道新溉大道**中渝香奈公馆，统一社会信用代码：91500112059857068M。负责人：刘先利，该所主任。委托诉讼代理人：赵耀，男，汉族，1992年2月15日生，住山西省寿阳县，系大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所员工，代理权限为特别授权。被告：王晓利，女，汉族，1979年12月20日生，住重庆市大渡口区。被告：郑洪伦，男，汉族，1968年5月21日生，住重庆市九龙坡区。原告重庆金杯汽车配件有限责任公司诉被告重庆赐美工贸有限责任公司（下称“赐美工贸”）、被告王晓利、被告郑洪伦租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日受理后，依法适用普通程序于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告重庆金杯汽车配件有限责任公司的法定代表人熊昉，被告重庆赐美工贸有限责任公司破产管理人委托的诉讼代理人赵耀到庭参加了诉讼。被告王晓利，被告郑洪伦因无法直接送达，无其他送达方式，本院依法采用公告方式进行了送达，公告期届满后，被告王晓利，被告郑洪伦未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆金杯汽车配件有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同将权属原告的厂房修缮妥并退还给原告；2、判令被告一支付原告自2017年2月17日起至付清止期间厂房租金及其期间资金占用费和违约金，截至2019年3月26日，合计金额3278723.98元；3、判令被告二、被告三承担连带责任；4、判令被告方承担本案诉讼费。审理中，原告撤回了第二项和第三项诉讼请求。事实与理由：2016年2月1日，原告与被告一签订《厂房转让借款协议》，形成厂房转让和厂房租用关系。其协议主要约定：被告一将位于九龙坡区含谷镇新营房村9社土地自建厂房（（地上所有建筑物和所有附属设施向原告转让，转让价格为300万元；转让后期间的厂房及附属设施由被告使用并负责日常维护，使用期间被告按转让费的1%/月向原告支付租金，支付日为每月5日前；连续两个月或累计三个月未按时足额交清厂房租金，原告有权提前收回厂房，被告一不及时向原告交付厂房，每逾期一日由违约方向守约方给付相当于厂房转让价格千分之一的违约金。协议签订后，原告依厂房合同约定将300万元转让款支付给被告一。然而被告一至今未按照合同约定足额支付租金，拒不交付厂房并使用至今。被告二、被告三为本合同履行提供担保。2017年2月17日，重庆市第五中级人民法院作出（2016）渝05破申86号民事裁定书，裁定被告一破产清算重整，指定重庆市九龙坡区人民法院审理。重庆市九龙坡区人民法院作出（2017）渝0107民破3号决定书，指定大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所为被告一的破产管理人。厂房转让协议属破产申请受理前一年形成，应受法律保护。为维护原告的合法权益，特诉讼至法院，望判如所请。被告重庆赐美工贸有限责任公司辩称：厂房权属并非原告所有，厂房转让的借款是被告借款做的担保，并非真实的厂房转让法律关系。该厂房是在租赁的农村集体土地上修建的，属于违法建筑，特请法院驳回原告的全部诉讼请求，保障被告的合法权益。被告王晓利、被告郑洪伦未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状。经审理查明：2015年10月19日，被告王晓利、被告郑洪伦作为借款人向原告出具借条一张，载明：“今借到重庆金杯汽车配件有限责任公司承兑壹佰玖拾伍万陆仟肆佰捌拾贰元整，承兑票号22369043”，被告赐美工贸作为担保人加盖了公司印章。随后原告将该承兑汇票交付给了三被告。2015年11月30日，被告赐美工贸将一张金额为1956482元的转账支票交付给原告，用途为还借款，但由于被告赐美工贸公司账户余额不足，导致原告未能进账。2016年2月1日，原告（乙方）与被告赐美工贸（甲方）签订《厂房转让借款协议》，主要内容为：甲乙双方本着平等互利的原则，经协商一致，就甲方将其权属的厂房转让乙方一事达成如下协议：一、厂房产权基本情况。本协议转让的厂房位于喻家牌坊属甲方向九龙坡区含谷镇新营房村9社租用土地自建厂房，为甲方所有。二、转让范围及其他。1、双方一致同意，甲方向乙方转让租用土地的所有权利和地上所有建筑物及附属设施。2、转让价格为人民币叁佰万元，乙方在2月1日前支付定金人民币贰佰万元。余额在甲方办理完整手续后壹月内支付。3、由甲方负责办理土地租用权利及厂房建筑物及附属设施的转让手续，并经当地村委会同意并盖章确认。4、现有厂房及附属设施继续由重庆赐美工贸有限责任公司使用，并由其负责日常维护，在此期间按转让费的1%/月支付租金，支付日为每月5日前。三：特别权利。甲方在壹年内按时支付租金，拥有回购厂房特别权利，回购价格为转让金额。乙方在壹年内拥有退购厂房的特别权利，退购金额为转让金额。四、违约责任。1、如甲方在2016年2月6日前未能办妥厂房转让手续，则乙方有权选择单方面解除本协议并要求甲方归还乙方已支付款项。2、乙方不能按期向甲方支付满购房款，或甲方不能按期向乙方交付厂房，每逾期一日，由违约方一方向对方给付相当于上述厂房价款千分之一的违约金。3、甲方连续2个月或累计3个月未按时足额交清厂房租金，乙方有权提前收回厂房，甲方不及时向乙方交付厂房，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述厂房转让价款千分之一的违约金。五、履行合同担保人及其他。1、为本合同的合法履行，特增设自然人为担保人。2、甲乙双方股东为各自公司担保人。被告王晓利、郑洪伦作为被告赐美工贸的担保人在该协议上签字。2016年2月2日，被告赐美工贸召开股东会并形成股东会决议。内容为：将重庆赐美工贸有限责任公司位于新营房村9社喻家牌坊的厂房融资借款转让给重庆金杯汽车配件有限责任公司，并遵守双方签订的《厂房转让借款协议》。被告赐美工贸的全部股东即被告王晓利、郑洪伦在股东会决议签字。2016年2月2日，被告赐美工贸向原告出具收据一张，载明“收到重庆金杯汽车配件有限责任公司7万元，并注明：借承兑22369043号利息（2015年10月19日至2016年1月31日止）”。2016年2月2日，原告将一张票号为28343384金额为396372.85元的银行承兑汇票交付给了被告赐美工贸，并由被告王晓利签收并注明“原件已收，作为借款用”。2016年2月4日，原告将一张票号为20857069金额为50万元的银行承兑汇票交付给了被告赐美工贸，并由被告王晓利签收并注明“原件已收，作为借款用”。2016年2月26日，原告通过银行转账的方式向被告赐美工贸转账支付了47145.15元，载明用途为借款。庭审中，针对转让款300万元的构成，原告陈述为第一笔系2015年10月19日的借款本金1956482元；第二笔系借款1956482元从2015年10月19日至2016年1月31日期间双方协商的利息，即2016年2月2日被告出具收条载明的7万元；第三笔系2016年2月2日票号为28343384金额为396372.85元的银行承兑汇票；第四笔系2016年2月4日票号为20857069金额为50万元的银行承兑汇票；第五笔系2016年2月26日银行转账47145.15元；第六笔系《厂房转让借款协议》签订当月即2016年2月的租金3万元；合计300万元（1956482元+70000元+396372.85元+500000元+30000元）。另查明：被告王晓利分别于2016年3月4日、4月13日、5月5日向原告公司的股东陈学清每月支付了3万元，合计9万元。2017年2月17日，重庆市第五中级人民法院作出（2016）渝05破申86号民事裁定书，裁定：一、受理重庆赐美工贸有限责任公司的破产重整申请；二、重庆赐美工贸有限责任公司的破产重整一案交由重庆市九龙坡区人民法院审理。2017年3月8日，重庆市九龙坡区人民法院作出（2017）渝0107民破3号决定书，指定大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所担任被告赐美工贸的管理人。根据原告提交的债权申报核查表显示，原告向被告赐美工贸的管理人申报债权金额132万元，其中违约金99万元，其他费用33万元。管理人大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所确认债权金额692000元，其中确认租金24万元，违约金452000元。核减金额628000元，核减原因：超过法院裁定日，多申报的房屋租金、违约金。上述事实，有当事人的陈述、借条、银行承兑汇票、厂房转让借款协议、股东会决议、收据、银行卡交易明细、民事裁定书、决定书、债权申报核查表等主要证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，双方争议的焦点为《厂房转让借款协议》的性质，原告认为系厂房转让关系，被告赐美工贸则认为系借款提供的担保。本院认为，原告与被告赐美工贸签订的《厂房转让借款协议》系双方真实意思表示，从协议内容可以明确双方的真实意思为转让厂房，转让价款为300万元，合同的成立，分为要约和承诺，即合同的成立有一个双方协商趋同的过程，不排除被告赐美工贸向原告提出借款300万元的要约，也不排除原告同意愿意拿出300万元，但要求购买被告赐美工贸自建房屋的事实存在，在没有证据证明300万元为借款的唯一性的情况下，根据最终达成的协议为《厂房转让借款协议》，根据证据优势原则，在无充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系，且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力时，不宜简单否定既存外化法律关系真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务和结果出现，结合被告赐美工贸召开的股东会所形成的股东会决议，应当认定原告与被告赐美工贸达成的是厂房转让协议，而不能认定为以房屋买卖为名而实为借款合同。另外，根据协议，原告在支付完300万元转让款后即取得了该厂房的占有使用权利，而由于被告赐美工贸仍需继续使用该厂房，故双方约定由原告将厂房出租给被告赐美工贸，并由被告赐美工贸每月向原告支付占有使用费3万元，且事实上被告也已实际支付了部分占有使用费，即双方已经通过占有改定的方式完成了厂房交付，原告因此取得了对涉案厂房的占有使用权利。另外根据原告提交的债权申报核查表，管理人事实上也确认了双方存在租赁关系的存在。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此双方签订的转让协议合同有效，至于其该厂房是否能够取得物权登记，不影响合同效力。根据转让协议，原告将该厂房出租给被告赐美工贸继续使用，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由于涉案厂房并未取得相应的规划许可，故原告与被告赐美工贸订立的租赁合同为无效合同。根据协议约定，赐美工贸连续2个月或累计3个月未按时足额交清厂房租金，乙方有权提前收回厂房，根据查明的事实，被告赐美工贸在支付了4个月的房屋占有使用费后，便未再支付过任何费用，故原告有权要求提前收回厂房，由于租赁主体为被告赐美工贸，故返还房屋的主体也应当是赐美工贸，被告郑洪伦及被告王晓利不应承担返还厂房的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，之规定，判决如下：一、被告重庆赐美工贸有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将案涉厂房腾空并交还给原告重庆金杯汽车配件有限责任公司；二、驳回原告重庆金杯汽车配件有限责任公司的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，公告费300元，由被告重庆赐美工贸有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  邓晓光人民陪审员  罗 梅人民陪审员  郭长红二〇二〇年二月三日法官 助理  肖仁杰书 记 员  周 瑜