北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初7704号原告（反诉被告）：北京城建兴泰房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇杨庄子村委会。法定代表人：刘旭，董事长。委托诉讼代理人：陈义龙，男，1967年10月18日出生，北京城建兴泰房地产开发有限公司法务人员。委托诉讼代理人：刘晋薇，北京厚大合川律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭继彤，女，1990年12月19日出生，土家族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京城建兴泰房地产开发有限公司（以下简称城建兴泰公司）与被告（反诉原告）彭继彤商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）城建兴泰公司的委托诉讼代理人陈义龙、刘晋薇，被告（反诉原告）彭继彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城建兴泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除城建兴泰公司与彭继彤于2017年3月28日签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》；2.判令彭继彤配合城建兴泰公司于上述合同解除后15日内到住建委相关部门办理上述合同解除和注销等相关手续，并由彭继彤承担相关费用；3.判令彭继彤向城建兴泰公司支付违约金1353062元；4.本案律师费30000元及诉讼费由彭继彤负担。事实与理由：2017年3月28日，彭继彤认购城建兴泰公司开发的位于北京市房山区拱辰街道×××地块×××住宅楼×××层×××房屋，并签署了《北京市商品房预售合同》及其《补充协议》（合同编号：×××）。房屋总价款为9020415元，双方确定彭继彤采用银行按揭贷款方式支付购房款，即于2017年3月28日支付首付款1810415元，于2017年6月10日支付购房款5410000元，银行按揭贷款1800000元。城建兴泰公司于2017年3月28日收到彭继彤支付的购房款1810415元，剩余房款5410000元虽经多次催告，彭继彤时至今日仍未向城建兴泰公司支付。根据买卖合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条第2款第（2）项的约定，彭继彤因首付款至今未交齐导致不能向贷款机构提交办理贷款所需手续，符合合同解除的情形。城建兴泰公司认为，彭继彤的违约行为，已严重侵害城建兴泰公司的利益，给城建兴泰公司造成了经济损失，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。彭继彤辩称，同意解除《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，不同意支付违约金及负担律师费、诉讼费用。城建兴泰公司所提供的购房合同的实际购房人并非我本人，我母亲于2017年3月3日看房并支付了20万元定金，2017年3月20日，我大姨梁怀受我母亲委托前往城建兴泰公司，办理了合同草签事宜，并支付了1610415元购房首付款，我对此并不知情。因国家政策上调首付款比例，导致我无力支付购房首付款，我知情后要求解除商品房预售合同并要求撤销网签，但在城建兴泰公司工作人员的哄骗下签订了预售合同。我的经济条件无力支付剩余首付款，解除合同并非出于恶意，城建兴泰公司主张15%的违约金，比例过高，请求法院驳回城建兴泰公司的诉讼请求。彭继彤向本院提出反诉请求：判令城建兴泰公司返还彭继彤购房款1810415元。事实和理由：同意解除与城建兴泰公司签订的《北京市商品房预售合同》，城建兴泰公司应退还全部已付购房款。城建兴泰公司针对彭继彤的反诉辩称：同意在扣除彭继彤应承担的违约金后退还剩余房款，彭继彤迟延交付购房款的行为，已构成违约，依据合同约定应承担相应的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月28日，彭继彤与城建兴泰公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：×××）（以下简称《预售合同》），约定由彭继彤购买房山区拱辰街道×××地块×××住宅楼×××层×××号房屋，房屋预测建筑面积188.71平方米，总价款9020415元。合同第八条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应自解除合同通知送达之日起90日内，按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分）。同日，双方签订《补充协议》，约定彭继彤于正式签署预售合同当日，支付该商品房总房价款的20%，计1810415元；于2017年3月31日前支付该商品房总价款的20%，计1810000元；于2017年6月10日前，支付该商品房总价款的40%，计3600000元；剩余房款1800000元通过申请银行按揭贷款方式支付。该《补充协议》第6条同时约定，如买受人逾期付款导致《预售合同》解除的，买受人应无条件配合出卖人一同到有关的备案部门办理该《预售合同》网上联机备案的注销手续。上述《预售合同》及《补充协议》上均载有彭继彤本人签字。另查明，彭继彤已就涉案房屋向城建兴泰公司支付购房款1810415元，因个人经济原因，剩余首付款5410000元，彭继彤未予支付，亦未办理银行按揭贷款手续。2017年6月13日至2019年12月24日期间，城建兴泰公司持续向彭继彤发放催款通知函，要求彭继彤支付剩余房款，并承担逾期付款违约责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，彭继彤虽主张签订《预售合同》之前的看房、合同草签等行为均非其本人进行，亦非出自其本人授权，但鉴于看房和草签合同等均系为签订正式《预售合同》而进行的前期准备行为，彭继彤在《预售合同》上签字，应视为其对前期购房准备行为的认可，以及对购买涉案房屋意思表示的确认。故，彭继彤所持《预售合同》对其不发生效力的主张，本院不予采信。城建兴泰公司与彭继彤签订的《预售合同》为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依据《预售合同》及《补充协议》的约定，彭继彤应于2017年6月30日前交纳房屋首付款541万元，剩余房款180万元以银行按揭贷款方式支付，现彭继彤因个人原因未交纳上述房款，逾期已超过60日，城建兴泰公司要求解除合同，符合《预售合同》的约定，对其相关诉讼请求，本院予以支持。《预售合同》解除后，彭继彤应配合城建兴泰公司办理网签注销手续，城建兴泰公司应退还彭继彤已付购房款1810415元。另，本案审理过程中，经法庭释明，城建兴泰公司表示无法明确其第二项诉讼请求中要求彭继彤承担的相关费用的具体内容和数额，对其不明确的诉讼请求，本院不予处理。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。彭继彤未按《预售合同》约定时间交纳购房款，其行为已构成违约，应当向城建兴泰公司支付违约金。双方于《预售合同》中约定的违约金标准为累计应付款的15%，彭继彤于庭审中主张违约金标准过高，请求法院酌情减少，本院综合考虑城建兴泰公司遭受的损失、合同履行情况、双方过错程度、预期利益等因素，酌情确定彭继彤向城建兴泰公司给付违约金50000元。城建兴泰公司过高的诉讼请求，本院不予支持。另，城建兴泰公司要求彭继彤承担律师费30000元，缺乏法律依据，对其相关诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除北京城建兴泰房地产开发有限公司与彭继彤于2017年3月28日签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》；二、北京城建兴泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还彭继彤购房款1810415元；三、彭继彤于本判决生效后十日内向北京城建兴泰房地产开发有限公司给付违约金50000元；四、彭继彤于本判决生效后十五日内配合北京城建兴泰房地产开发有限公司办理《北京市商品房预售合同》网签备案注销手续；五、驳回北京城建兴泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回彭继彤的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4312元，由北京城建兴泰房地产开发有限公司负担4156元（已交纳），由彭继彤负担156元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5273元，由北京城建兴泰房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  马艳佳二〇二〇年十月十六日书记员  孟 薇