文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初27576号原告：汤朝霞，女，汉族，1991年10月22日出生，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：陈序，中豪（两江新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉远，中豪（两江新区）律师事务所实习律师。被告:重庆鹏润实业有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路108号负3层，统一社会信用代码91500103666411631W。法定代表人:赵雷，总经理。委托诉讼代理人：郑旎贤，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王阳一，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。原告汤朝霞与被告重庆鹏润实业有限公司（以下简称“鹏润公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤朝霞及其委托书诉讼代理人陈序、李辉远，被告鹏润公司的委托诉讼代理人郑旎贤、王阳一到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汤朝霞向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告签订的《重庆“国泰广场”商铺租赁经营合同》于2019年8月15日解除；2、判令被告向原告退还履约保证金23220元;3、判令被告退还原告预交的租金3600元，物业费270元，推广费30元，共计3900元;4、判令被告承担违约金为21600元；5、判令被告支付原告成本损失共计41560元；6、判令被告承担因违约解除造成员工辞退费用为16000元;7、判令本案诉讼费用、律师费用等均由被告承担。事实和理由：2018年12月18日，原被告双方就位于重庆市渝中区邹容路108号国泰广场第B2层XX号铺位签订了《重庆“国泰广场”商铺租赁经营合同》，租赁期间为2019年1月1日至2019年12月31日，但合同履行至2019年8月15日，被告突然发出《关于解除租赁合同的通知函》，并且对原告的商铺强行封铺，拒绝原告方进入店铺，行为非常恶劣，构成严重违约。故原告根据合同第14条、15条等约定及《合同法》法律规定，要求被告承担违约责任并退还保证金、赔偿损失等。被告鹏润公司辩称，案涉租赁合同系因原告违约而导致解除。1、原告未按照合同约定向被告提交营业额日报表。2、原告以联营的模式对案涉商铺进行了分租或者转租。因此，被告发函通知原告于2019年8月15日解除租赁合同，被告针对第一项诉讼请求予以认可，但对其第2-7项诉讼请求没有相应依据，应当予以驳回。3、从原告在网上发布的广告来看，原告提到因合伙人结婚，自己在上班，没有精力经营，现忍痛转让，接手即可盈利，欢迎各位老板考察。能够说明（1）原告前期是与合伙人在经营案涉商铺，而合同第14.3条明确约定，不得以任何形式或方式将承租铺位发包、转租、分租、转借给第三者，或以联营等其他方式变相达到发包、转租、分租、转借的目的。（2）原告通过各个渠道发布转让商铺信息，已经足以表明其要将案涉商铺转让之目的，而事实上原告是否已经与第三人达到了转租的协议或者已经签订了合同，因被告无法掌握证据，因此无法提供，但足以说明原告的违约行为。4、合同第6.1条约定了租金的计算方式是以固定租金和比例租金取其高的方式来计算，因此，原告需于每日结束后向被告提供营业额报表，但自本合同签署后，原告一直未向被告提供营业额报表，根据合同第14.1.3条、第14.2.3条的约定，被告有权解除合同，并没收保证金其要求原告支付违约金。5、案涉合同解除后，即使原告有采购的材料等存货，其仍可以使用或者向其他人转让，并不会消灭而形成损失。本院经审理认定事实如下：2018年12月18日，鹏润公司（甲方，出租人）与汤朝霞（乙方，承租人）签订了《重庆“国泰广场”商铺租赁经营合同》，双方约定：乙方承租甲方所有的重庆市渝中区邹容路108号国泰广场第B2层XX号铺位及其设施，该商铺的租赁面积为12平方米；租赁期限为12个月，自2019年1月1日起至2019年12月31日止；租金的交纳按照固定租金与比例租金两者取高的方式，固定租金为月租金总额7200元，比例租金的计算方式为按营业额的12%提取；按照固定租金与比例租金两者取高的方式交纳租金，则在每1个自然月结束后，依据当月的实际营业额按约定比例进行计算，该计算结果高于当月固定租金之间的差额租金，应在次月5日前甲乙双方完成核算确认，并在结算完毕后10个工作日内由乙方向甲方支付到账，或由甲方在代收之营业款项中先行扣除；物业管理费由乙方支付给甲方指定(委托)的物管公司，并由物管公司开具相应的收费票据，甲方有权甄选、更换物业管理公司，乙方应予配合;如乙方拖欠物业管理费，甲方有权直接向乙方催收或以诉讼方式主张物业管理费，并要求乙方按照本合同约定承担相应的违约责任，物业管理费收费标准按人民币RMB45元月/平方米计算，乙方按租赁面积计算的每月应交管理费每月为RMB540元；推广费由乙方支付给甲方，并由甲方开具相应的收费票据，收费标准按人民币RMB5元/月/平方米标准计算，乙方按租赁面积计算的每月宣传费共计为RMB60元；租赁期内乙方使用租赁房屋所发生的水、电、煤气等公用事业费以及通讯设备、非正常营业时间空调供应等乙方使用租赁房屋所产生的相关费用均由乙方承担，每月的公用事业费以及相关费用以计量器具示数及/或相关规定为计算依据，由甲方书面通知乙方在下一个月据实向商管公司或相关公用事业机构支付；乙方须向甲方缴纳履约保证金，该保证金数额为相当于首期三个月的固定租金及物业管理费之和合计人民币23220元，鉴于履约保证金的保证性质和作用，该履约保证金在整个租赁期内不作冲抵任何费用（除因乙方违约事由扣除外），至本合同约定之日无息退还乙方。第13.2条约定本合同将因下述任一事件之发生而终止：13.2.1承租期届满。13.2.2承租期内，因出现本合同约定的不可抗力事件出现而致使本合同无法或不能履行；第13.3条约定承租期内，若乙方提前单方面终止或解除合同、或因乙方严重违约导致甲方根据本合同的相关规定单方解除本合同，甲方有权没收乙方已缴纳的履约保证金作为违约金。若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。13.3.1乙方应在本合同解除或终止之日将所承租铺位及其设施恢复到交接时的原貌，并在解除或终止之日办理铺位退还手续。如乙方未在甲方限定的时间内履行恢复原貌的义务，则乙方应另行承担甲方因将铺位及其设施恢复原貌所发生的一切费用（包括但不仅限于拆除费、垃圾处理费、清运费、律师费和诉讼费用等）。乙方将铺位归还甲方或甲方采取措施收回铺位后，铺位内的遗留物品，甲方视为乙方自行放弃所有权，由甲方自行处置，乙方将不提出任何异议。13.3.2若乙方未能履行本条第13.3.1款规定，甲方有权自行决定在拆除或不拆除因乙方装修(改装)或改建(更新)形成的全部或部分增添物或附属物的情况下，采取适当的措施收回并处置铺位(包括但不限于另行出租):若甲方决定拆除，所发生的全部拆除费用由乙方承担；若甲方决定不拆除，甲方无需向乙方给予任何补偿。14.1下述任一事件的发生构成一方违约：14.1.1甲方未能按照本合同约定向乙方提供铺位且未提前通知乙方的。14.1.2非因本合同约定的不可抗力事件、或本合同约定事件、或乙方原因，甲方在乙方承租期内之任意一个自然月内，连续不能提供或保障乙方以所承租铺位进行经营的基本条件致使乙方停业达48小时(以商场实际营业小时数计算)。14.1.3乙方未能按照本合同约定向甲方及授权委托的公司全额缴纳履约保证金、租金、物业管理费、推广费、水电费等费用;或追补履约保证金;或未能按时、真实提供营业报表、营业额审计报告或数据致使营业额或数据不实;或未能按时、真实将营业额数据录入收银系统中致使营业额或数据不实;或未使用甲方指定的银行卡刷卡接入系统受理顾客的银行卡刷卡消费;或进行非正常退换货。14.1.4乙方未能按照本合同约定对所承租铺位进行装修(改装)或改建(更新)，或因任何违反本协议的经营行为被甲方书面要求限期整改超过3次的。14.1.5乙方未能按照本合同约定的承租条件及其它约定使用所承租铺位进行经营。14.1.6乙方违反《重庆国泰广场一一商户手册》的规定及未购买保险。14.1.7乙方未能按合同约定的期限或未能按甲方书面通知指定的期限前往甲方接收铺位。14.1.8在本合同提前解除或期满终止之日，乙方未能按本合同要求向甲方归还铺位。14.2一方因上述违约，应向守约方承担如下违约责任:14.2.1甲方因本条第14.1.1款违约，应向乙方退还已收取的履约保证金，并承担支付按该履约保证金总额自收取之日起至实际退还之日止以每日万分之五计算的违约金，若违约金不足以弥补乙方发生的损失，甲方尚应赔偿乙方其不足部分的损失差额，但最多不超过该履约保证金的三分之一。14.2.2甲方因本条第14.1.2款违约，应以免除租金的方式向乙方补偿，免除的金额应不少于乙方停业期间所应缴纳的最低日租金为标准计算，但最多不超过该标准计算金额的两倍。14.2.3乙方因本条第14.1.3款至第14.1.5款发生的一切违约，应向甲方就其所欠缴的任何部分支付按所欠缴金额每日万分之五计算的违约金，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。此外，若乙方欠缴任何费用或违约达3天并经甲方合理催告后仍未能自行纠正，则甲方有权采取如下一项或多项救济措施:(1)甲方除向乙方征收违约金或索取违约赔偿金外，有权派收银员到承租铺位收取乙方的每日营业款用以抵扣乙方拖欠甲方所有欠缴金额，直至所有欠缴金额付清为止，乙方对此不能拒绝并应予以配合。(2)或者甲方可以在提前三日向乙方发出书面通知的前提下，采取停止提供一切服务(包括并不限于中止承租铺位之水电及中央空调等的供应)的救济措施，直至乙方完全纠正其违约行为，乙方未在甲方限定期限内纠正违约行为的，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方支付相当于合同解除前三个月租金总额的合同解除违约金，且履约保证金不予退还，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。(3)甲方有权选择直接解除本合同，并有权要求乙方支付相当于合同解除前三个月租金总额的合同解除违约金，且履约保证金不予退还，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。14.3除非甲方另有书面同意，乙方不得向任何第三者转让本合同项下乙方的一切权利和务。乙方在承租期内，更不得以任何形式或方式将承租铺位发包、转租、分租、转借给第三者或以联营等其他方式变相达到发包、转租、分租、转借之目的。如乙方违反本款约定的，甲方有权解除合同，并有权要求乙方支付相当于合同解除前三个月租金总额的合同解除违约金，且履约保证金不予退还，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。15.2甲乙双方因履行本合同发生的任何争端，应首先由双方友好协商解决，如协商不能解决，任何一方均可向租赁房屋所在地具有管辖权的人民法院提起诉讼，所产生的费用，包括法院诉讼费、对方律师代理费、差旅费等均由违约方承担。合同还约定了双方的其他权利和义务。后鹏润公司按合同约定向汤朝霞交付了案涉房屋，汤朝霞向鹏润公司交纳了履约保证金23220元。2019年8月15日，据汤朝霞当庭陈述是其让朋友帮忙在亿铺网上发布了一则“临江门轻轨站出口国泰广场B2层冷饮店转让”的帖子，该帖子显示租金7200元/月，月付，面积12平方米，转让费面议，行业：冷饮，地址：重庆市渝中区邹容路，联系人：汤女士；铺源详情：本店位于临江门轻轨站国泰广场出口（D出口旁）100米直达，成熟大型商场，周围唯一一家冷饮店，没有经营限制，带库房（电视那面墙可以打，是自己装的一块木板），经营累积了不少老客源，因合伙人结婚，自己在上班，没有精力经营，现忍痛转让，接手即可盈利，欢迎各位老板实地考察，看店请先电话联系，不要打扰员工（已合作）中介勿扰!2019年8月16日，鹏润公司向汤朝霞送达了《关于解除租赁合同的通知函》，内容为：汤朝霞：贵方与我司于2018年12月18日签署《重庆“国泰广场”商铺租赁经营合同》(下称“合同”)，合同约定:贵方承租我司位于国泰广场内B2层的XX号铺位，该铺位的租赁面积为12平方米，用于贵方经营“小气茶”。合同第14.3条同时约定“除非甲方另有书面同意，乙方不得向任何第三者转让本合同项下乙方的一切权利和义务…甲方有权解除合同…，”。但，贵方未经我司同意，擅自在网络平台发布“转租通知”，拟将案涉商铺进行转租，已经以自己的行为表明不履行合同义务，严重损害了我司的商业利益。有鉴于此，我司现依据贵我双方签订的合同第14.3条等相关条款之约定，以及合同法第108条的规定，通知贵方如下:1.贵我双方签订的合同于贵方收到本通知函之日起解除。2.贵方缴纳的全部租赁保证金我司予以没收处理，该保证金不冲抵任何所欠费用。3.请贵方自收到本通知书之日起三日内向我司一次性支付完毕拖欠的各项租赁费用及三个月的租金总额共计21600元的违约金，截至2019年8月15日，欠水电费1459.33元。如贵方未按前述通知履行付款及返还房屋的义将保留通过一切合法的手段收回房屋以及诉讼方式解决争议。2019年8月16日，鹏润公司即将案涉店铺用围挡封了并加了门锁。店内相关物品也一直未能归还给原告。经鹏润公司的委托诉讼代理人当庭向鹏润公司工作人员核实，案涉店铺内的相关物品放在了库房。汤朝霞当庭陈述称2019年8月17日早上上班时发现店铺被封，当时外面用围挡封了，还上了锁。我们找重庆鹏润实业有限公司协商，还报了警，我们想拿东西，国泰不让我们拿，说我们违约，不让我们拿；里面所有的机器、物料、水果、两冰箱东西、电视、我的私人物品也不让我拿。至今没让我拿。封铺之后没有人来联系我。我一次都没有拿到东西。2019年8月21日，汤朝霞与重庆继维律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托其代理本案诉讼，并支付了律师费6000元。2020年1月9日，法庭组织了原、被告双方进行了现场勘查。经现场勘查，案涉重庆市渝中区邹容路108号国泰广场第B2层27号铺位已经全部清空，店铺内没有任何物品，店铺被围挡封住并上锁。鹏润公司工作人员提供“小气茶”物品清单一份，载明：收银台1张、收银机1台、纸杯架1套、冰柜2台、小型制作电器6台、珍珠锅1台、制冰机1台、封口机1台、储水桶3个、双层不锈钢架子1个、双层木架子2个、洗手池、落地柜组合1组、电磁炉1个、3层铁皮货架1个、高凳5个、电视机1台、充电设备1台、吊灯4个、摄像头1个、小秤2个、制作材料1批、木质广告牌1个。落款处有营运部接收人：“刘一静、张琴2019.8.30”的手写签字。经鹏润公司工作人员打开该广场B3层放置案涉店铺物品仓库。原告汤朝霞清点后称物料大部分不见了，制冰机不见了，蓝牙音箱小爱同学不见了，收银机钥匙不见了，不知里面的现金还在不在。电视机、另外的机器也不知能否使用。冰箱内的水果都已经发霉了、冰冻品不见了。广告牌、小秤也少了，小秤最少有4个，少了2个。鹏润公司委托代理人王阳一发表意见认为汤朝霞所说的上述物品，具体缺什么，她并没有相关证据予以证明。清理物品时，仓库内并没有灯光照明，也没有仔细清点，物品设备的状况在鹏润公司搬至仓库时有视频予以记录，鹏润公司清单上所列物品均在仓库内，并不存在遗失或缺少。物品的好坏、是否能够使用在搬仓库之前本来就不清楚，无法认定是鹏润公司的责任。汤朝霞预期违约在先，鹏润公司在搬物品前也通知了她来出来，但她并没有前来，要她来处理的过程也有聊天记录予以证明。庭审中，原告还举示了商户入驻服务框架合同及相关的转账记录，拟证明证明原告支付了美团团购的一年费用。被告发表质证意见称对该组证据的真实性不予认可，因为是复印件。但该份证据也不能看出与本案有关，对其证明目的不予认可。原告还举示了装修工程承包协议书及相关转账记录，拟证明原告装修花费11605元。被告发表质证意见称对该组证据，该份合同系原告与案外第三人签订，对其真实性无法确认，即使该份证据真实，也不能证明与本案有关联，不能达到其证明目的。原告还举示了小气茶签约《服务合同书》及设备标准订购单、小气茶原料标准订购单以及库存表，拟证明原告的器材亏损费用和原料损失。被告发表质证意见称对该组证据，该份合同系原告与案外第三人签订，对其真实性无法确认，即使该份证据真实，也不能证明与本案有关联，不能达到其证明目的。原告还举示了两位员工的劳动合同及工资收条，拟证明原告支付两位员工的辞退赔偿费用共计16000元。被告发表质证意见称对该组证据的真实性无法确认，对其收条的真实性均不予认可。即使该份合同真实，也不符合劳动合同要件，该份合同系汤朝霞与他人签订，也只能证明他人向汤朝霞提供了劳务，不需要经济补偿或者赔偿。上述事实，有《重庆“国泰广场”商铺租赁经营合同》、公证书及微信截图、《关于解除租赁合同的通知函》及其邮寄凭证、收款收据、《“小气茶”物品清单》等以及当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，鹏润公司与汤朝霞签订的《重庆“国泰广场”商铺租赁经营合同》系当事人的意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。鹏润公司已按合同约定交付了合同项下的租赁物，汤朝霞亦应按照约定支付相应的租金。关于原告告汤朝霞是否存在违约行为导致被告鹏润公司按照合同约定行使合同解除权。从鹏润公司2019年8月16日向汤朝霞送达的《关于解除租赁合同的通知函》可以看出，鹏润公司以汤朝霞未经公司同意，擅自在网络平台发布“转租通知”，拟将案涉商铺进行转租，已经以自己的行为表明不履行合同义务，严重损害了原告的商业利益，依据租赁合同第14.3条等相关条款之约定，以及合同法第108条的规定为由解除租赁合同。分析汤朝霞在网络平台发布“转租通知”这一行为的性质，实为要约邀请，尚未构成转租的事实。至于鹏润公司称该行为构成预期违约，《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。在汤朝霞仍按期支付租金的情况下，汤朝霞在网络平台发布“转租通知”这一行为并未导致鹏润公司利益受损，因此，汤朝霞并未构成预期违约。鹏润公司在未与汤朝霞进行充分沟通的情况下便解除合同，采取封铺措施，实属不当。故鹏润公司关于汤朝霞违约导致合同解除的辩解意见，缺乏事实依据，本院不予支持。2019年8月16日，鹏润公司向汤朝霞送达《关于解除租赁合同的通知函》，并不产生解除合同的法律效力。但同日鹏润公司收回案涉房屋导致汤朝霞无法继续使用已致使原告不能实现合同目的，原告有权解除合同，原告请求判决确认原被告签订的《重庆“国泰广场”商铺租赁经营合同》于2019年8月15日解除时间有误，应为2019年8月16日。由于本案中系被告封铺措施导致合同解除，故原告要求被告退还履约保证金23220元以及预交的租金3600元，物业费270元，推广费30元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告承担违约金21600元的诉讼请求，符合合同约定，本院亦予以支持。关于原告要求被告赔偿造成的损失的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方签订的租赁合同中约定了违约金，适用违约金条款能够弥补当事人因合同解除而受到的损害时，违约金请求权与损害赔偿请求权不得同时适用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。但鹏润公司封铺时搬走的原告相关物品应当返还给原告，至于应当返还的物品具体种类和数量，原、被告双方就此存在些许差异，本院主张按照鹏润公司提供的《“小气茶”物品清单》为准。关于原告要求被告支付原告为维权所发生的律师费用6000元、承担本案诉讼费的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、原告汤朝霞与被告重庆鹏润实业有限公司于2018年12月18日签订的《重庆“国泰广场”商铺租赁经营合同》于2019年8月16日解除；二、被告重庆鹏润实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告汤朝霞退还履约保证金23220元以及预交的租金3600元、物业费270元、推广费30元，以上共计27120元；三、被告重庆鹏润实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告汤朝霞支付违约金21600元；四、被告重庆鹏润实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告汤朝霞支付律师费6000元；五、被告重庆鹏润实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告汤朝霞退还《“小气茶”物品清单》上的物品；六、驳回原告汤朝霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1222元，由被告重庆鹏润实业有限公司负担584元，原告汤朝霞负担638元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 程斌二〇二〇年二月十七日书记员代 亚君