四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1123民初738号 原告（反诉被告）：史宣宇，男，汉族，居民，生于1976年5月28日，住四川省犍为县。 原告（反诉被告）：卢友文，男，汉族，居民，生于1978年5月15日，住湖南省双牌县。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：史宣宇，男，汉族，居民，生于1976年5月28日，住四川省犍为县。 原告（反诉被告）：陈实方，男，汉族，居民，生于1984年1月16日，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：史宣宇，男，汉族，居民，生于1976年5月28日，住四川省犍为县。 被告（反诉原告）：四川丰业房地产开发有限公司，统一社会信用代码91511123597274249F，住所地：四川省犍为县玉津镇凤凰村1组。 法定代表人：黄远军，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：彭军，四川升力律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：袁芳，四川升力律师事务所律师。 原告（反诉被告）史宣宇、卢友文、陈实方与被告（反诉原告）四川丰业房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案，2018年11月9日作出（2018）川1123民初196号判决，原告不服该判决上诉至乐山市中级人民法院。乐山市中级人民法院于2019年3月15日作出（2019）川11民终33号裁定：撤销原判，发回重审。本院于2019年4月15日立案，依法适用普通程序组成合议庭，将反诉与本诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）史宣宇（亦原告陈实方、卢友文委托诉讼代理人），被告（反诉原告）四川丰业房地产开发有限公司委托诉讼代理人彭军、袁芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告史宣宇、卢友文、陈实方向本院提出诉讼请求：1．被告赔偿原告房屋装修等损失486，490元；2．被告立即退还原告所交的保证金40，000元；3．本案的诉讼费由被告承担。原告（反诉被告）史宣宇当庭变更诉讼请求第一项为被告赔偿原告房屋装修损失243，245元。事实和理由：史宣宇、卢友文、陈实方系合伙经营餐馆的合伙人关系。2016年8月29日，原告史宣宇、卢友文、陈实方经协商同意，让原告史宣宇以个人的名义与被告签订《物业使用合同书》，双方约定由被告提供犍为县丰业财富中心1000平方米的房屋，由原告负责出资装修后经营餐饮娱乐。原、被告双方签订《物业使用合同书》后，按合同约定，三原告对被告提供的犍为县丰业财富中心1000平方米的房屋出资进行了装修，原告装修房屋费用共计50万元。2016年11月23日，餐馆装修基本完成后开始营业。因办理营业执照的需要，原告卢友文又与被告签订《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》只是用于办理营业执照等证之用。2016年12月13日，原告协商后，同意以原告卢友文的姓名办理了餐馆的个体经营户的营业执照，店名为犍为县西北狼餐馆。由于西北狼餐馆装修的时间仓促，餐馆装修的布局不是很合理，开始营业后，生意一直不是很理想。为了开拓餐馆的生意，2017年3月8日，原告将准备对餐馆进行布局改造装修的想法与被告的法定代表人黄远军进行了沟通，在被告法定代表人黄远军口头表示同意后，原告开始对餐馆进行适当的布局改造装修。但在2017年4月15日，被告却授权委托四川丰业荣华商业管理服务有限公司向原告合伙经营的西北狼餐馆发出解除合同的通知，并将西北狼餐馆强行关闭，不让原告经营和进出至今。被告这一违约行为，给原告造成巨大的停业和装修等经济损失。为了维护自己的合法权益，原告依法诉至法院，请求判决如诉。 被告四川丰业房地产开发有限公司辩称，被告与原告2016年8月29日签订的《物业使用合同书》是双方真实意思的表现，合法有效，对双方具有法律约束力，原告应严格遵守该合同约定的义务。根据合同约定，原告未经我方同意进行二次装修，违反合同约定，我方有权行使约定解除权，因此我方不应承担违约责任；第二次装修对第一次装修造成了毁损，这部分毁损原告应自行承担。 反诉原告四川丰业房地产开发有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1．判令史宣宇、卢友文、陈实方赔偿四川丰业房地产开发有限公司各项损失166,932.64元（具体包括：1.2016年11月22日代为垫付“西北狼美食城”收款交换机、刷卡键盘费用1,050元；2.2016年12月2日代为垫付“西北狼美食城”室外雨棚、水槽、广告牌等制作装修费、室外装修费71，585元；3.2016年12月3日至12月23日代为垫付“西北狼美食城”聘请的“峰门山艺术团”演出费20，000元；4．租金损失：2017年4月15日合同解除后至2018年1月8日被反诉人最终腾退占用的反诉人房屋，造成的反诉人的租金损失，按2016年11月23日开业至2017年2月15日反诉人获得的租金为依据进行计算，即216,790.09元÷92%÷85天×268天=74，297.64元；以上1-4项共计166，932.64）并从2018年1月9日起按银行同期贷款利率支付利息至付清时为止；2．反诉案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：2016年8月29日，四川丰业房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的史宣宇签订《物业使用合同书》，约定：甲方将位于犍为县丰业财富中心四号楼一层4-1-1至4-1-18、4-1-84至4-1-94号，建筑面积约1000平方米房屋出租给乙方经营餐饮娱乐使用；使用期限（租期）为五年（2016年9月1日至2022年8月31日）；租金前三年按乙方营业额百分之八提点每日提取，后两年按百分之十每日提取；合同签订时乙方向甲方交纳履约保证金3万元，水电气周转金1万元；除甲乙双方议定外，乙方不得于甲方规定的营业时间内停止或进行装修调整；乙方签订租赁合同后，须先向物业管理公司递交物业装修方案，在与物业管理公司沟通一致，双方签字认可后，方可进行装修，乙方必须于2016年9月20日进行装修，甲方负责物业所有外墙的装修，室内装修由乙方自行负责。反诉被告于2016年9月15日开始装修，史宣宇、卢友文、陈实方是承租经营合伙人，为方便承租方办理个体工商营业执照，2016年10月31日，反诉原告与卢友文又签订了《房屋租赁合同》，双方约定只限于办理工商营业执照，不作他用，不作为双方履行权利义务的依据，双方权利义务仍按2016年8月29日签订的《物业使用合同书》履行。2016年11月23日，“西北狼美食城”正式对外营业，经营期间，在反诉原告按约定收取经营收入提点百分之八作为租金后，剩余经营收入都直接支付给反诉被告卢友文账户。2017年3月，由于反诉被告作为承租方违反《物业使用合同书》约定，未经出租方同意私自停业改造装修，经双方协商未果。2017年4月15日，四川丰业荣华商业服务有限公司受反诉原告委托向反诉被告送达了解除租赁合同通知书，史宣宇签收并于2017年4月17日回复，表示不愿意解除合同。2017年4月18日，史宣宇又向反诉原告提交了拟对“丰业食府”（西北狼美食城）进行重新改造装修的设计方案、设计图、装修效果图及丰业食府工程预算书面报告，希望能继续履行合同，但反诉原告提出如果要继续履行合同，反诉被告应保证每月营业额不低于60万元，反诉被告明确表示该保底无法承诺，史宣宇最终代表承租方同意解除合同，但提出了赔偿要求，反诉原告认为合同解除是反诉被告违约所致，不同意赔偿。2017年7月30日，史宣宇对贵重设备物品进行了搬离，但剩留部分陈旧桌椅杂物不肯搬离，经反诉原告多次催告，至2018年1月8日反诉被告才最终将剩留物品搬离，将承租房屋腾退给反诉原告。在合同履行期间，反诉原告为反诉被告代为垫付了收款交换机、刷卡键盘、室外雨棚、水槽、广告牌制作装修、“峰门山艺术团”演出费等费用。基于以上事实，反诉原告解除合同符合法律和合同的约定，双方的合同已于2017年4月15日解除，反诉原告为反诉被告垫付的相关费用及反诉被告在合同解除后拒绝腾退期间造成的反诉原告的租金损失等共计166，932.64元，依法应当由反诉被告进行赔偿。故反诉原告请求法院判决驳回反诉被告的诉讼请求，判决支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告史宣宇、卢友文、陈实方辩称，一、反诉被告不存在违约行为。反诉被告对西北狼餐馆的第二次装修是经四川丰业房地产开发有限公司法人代表黄远军口头同意后才开始进行装修的，当时因生意大幅下滑，三反诉被告与黄远军在京禅会所协商调整餐馆布局，增加营业项目，丰业荣华对装修全程监管，二次装修期间每日都有工作人员查看装修进度，丰业房开司未对第二次装修提出过异议，也未发出过停止装修通知，时间长达一个月，丰业公司对第二次装修是同意的，因此第二次装修不是我方违约。二、《物业使用合同书》没有约定一方为了提高营业而装修就可以解除合同，反诉原告单方面解除合同，禁止反诉被告经营是违约行为；反诉被告从2017年4月19日就对场地失去控制权，此后根本不存在占用场地情况，反诉原告赶走反诉被告以后换了全部的锁，还拆除了反诉被告的招牌，因此反诉被告不存在支付场地租金的问题。三、反诉原告反诉的大厅雨棚、演出费用、刷卡器键盘1，050元、装修费71，585元，反诉的营业流水可以证明费用是由我方支出了的。 经审理查明：2016年8月29日，甲方四川丰业房地产开发有限公司与乙方史宣宇就乙方使用甲方犍为丰业财富中心物业事宜签订《物业使用合同书》，双方约定“双方合作方式：由甲方提供场地，现状交付给乙方自行装修、自行经营、甲方按乙方的营业额收取物业使用费。第一章、经营方式及经营项目：一、乙方经营物业位于犍为县丰业财富中心四号楼一层4-1-1至4-1-8；4-1-84至4-1-94号商业物业，建筑面积约1000平方米（最终以产权登记面积为准），具体位置如附件平面图所示……。四、合同签订当日，乙方向甲方交纳合同履约保证金人民币3万元（双方合同关系终止后，在乙方结清全部欠款的前提下，甲方应无息全额退还该保证金）。第二章结算方式及要求：……二、乙方须向甲方或甲方委托的物业公司签订物业管理协议并按约定缴纳物管费和人民币1万元作为水电气周转金，合同期满乙方缴清一切应缴费用后十个工作日内将水电气周转金无息退还给乙方……第三章双方的责任与义务：……二、乙方责任与义务……4、除甲乙双方议定外，乙方不得于甲方规定的营业时间内停止营业或者进行装修调整……9、乙方签订租赁合同后，须先向物业管理公司递交物业装修方案，在与物业管理公司沟通一致，双方签字认可后，方可进场装修。第四章关于收银的规定：1．甲方委派收银员在乙方营业场所负责收银工作，该收银员工资由乙方承担。2．当天结束营业后，甲乙双方收银员核对当日营业额，并双方盖章，此凭证作为双方结算依据。3．乙方每天营业收入存入甲方指定的开户行。甲方收款存款，当日营业款扣除约定租金提点后次日由甲方财务转给乙方……”。同日，史宣宇、陈实方、卢友文签订合伙协议，约定：三方合伙经营犍为县丰业财富中心四号楼一层4-1-1至4-1-18；4-1-84至4-1-94号商业物业；三方共同平均投资经营，以2016年8月29日史宣宇与丰业财富中心所签订的《物业使用合同书》为准；三方共同管理、经营，除去费用正常开支，平均分配盈利，共同承担债权债务……。2016年8月30日，史宣宇向四川丰业房地产开发有限公司缴纳履约保证金30，000元和水电气周转金10，000元。2016年9月15日，史宣宇、卢友文、陈实方以西北狼美食城名义与犍为县浩博广告有限公司签订《装修合同书》，双方约定由犍为县浩博广告有限公司在2016年11月15日前完成对西北狼美食城的装修工程，史宣宇、卢友文、陈实方支付装修款475，000元，犍为县浩博广告有限公司向西北狼美食城出具分三次对该款出具了收据。2016年10月31日，史宣宇、卢友文、陈实方为办理营业执照，以卢友文的名义与四川丰业房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，在庭审中双方当事人均表示该合同并未实际履行。其后，史宣宇、卢友文、陈实方对所承租的犍为县丰业财富中心四号楼一层4-1-1至4-1-8和4-1-84至4-1-94号房屋进行装修后用于经营犍为县西北狼餐馆，该餐馆于2016年11月23日正式营业，于2016年12月13日办理公司登记。 2017年3月15日，犍为县西北狼餐馆开始进行二次装饰装修，与犍为县浩博广告有限公司签订《装修合同书》，双方约定2019年5月1日前完成装修改造，由史宣宇、卢友文、陈实方支付总价款84,000元，犍为县浩博广告有限公司分别于2017年3月11日、4月10日向西北狼美食城支付装修款各20，000元、30，000元。2017年4月12日四川丰业房地产开发有限公司委托四川丰业荣华商业管理服务公司代为进行犍为丰业财富中心商家招商、合同签订及入住商家管理。2017年4月15日，四川丰业荣华商业管理服务公司向犍为县西北狼餐馆发出《丰业财富中心关于西北狼商家解除合同通知》，其内容为“四川丰业荣华商业管理服务公司2017年4月15日通知你店未按照双方签订合同履行义务，违反签订合同第三章双方的责任及义务第二条乙方责任义务中第4点：除甲乙双方议定外，乙方不得于甲方规定的营业时间内停止营业或进行装修调整。请你店接到此通知函三日内到我司办理合同解除手续，并在10日内撤出相关设备并恢复场地原样。”史宣宇于2017年4月17日书面回复四川丰业荣华管理服务公司，认为“一、本人与四川丰业房地产开发有限公司黄远军于2017年3月12日在丰业财富中心京禅会所达成口头协议：同意我方对西北狼美食城进行停业装修整顿。装修整顿后改变经营模式，增加营业收入。二、本人于2016年10月31日与四川丰业房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》第四条注明：在不影响房屋安全的前提下，乙方有权对房屋进行装饰、装修，租期届满交回房屋时恢复原状。三、本人于2016年10月31日签订的《房屋租赁合同》的合同相对方是四川丰业房地产开发有限公司。与贵公司没有合同关系，贵公司无权解除合同。”2017年7月30日史宣宇将犍为县西北狼餐馆部分设备搬离案涉场地。 另查明：1.2016年11月22日，振兴电脑（华硕专卖店）向西北狼美食城派送刷卡键盘等，价格为1050元；2016年12月26日，黄远军在《西北狼雨棚制作定价报告单》签字，该报告单载明“丰业财富中心应支付：36240÷2＝18120元”；2016年12月3日-2016年12月22日，犍为峰门山艺术团向西北狼美食城出具收款收据共计20000元。2．依原告（反诉被告）申请，本院委托四川国润资产评估有限公司于2019年11月28日对位于犍为县丰业财富中心四号楼一区一层原西北狼美食城装修损失价值出具资产评估报告（川国润评报字［2019］Ａ156号），评估结论为：在满足评估假设条件下，委估资产于评估基准日2018年1月8日评估价值为￥280911元，原告（反诉被告）垫付评估费8427.00元。被告对川国润评报字［2019］Ａ156号《评估报告书》质证认为：不予该评估结果，该报告对原告所陈述的没有安装完毕的道门进行了评估，对没有证据证明的景观树进行了评估，对原告陈述没有安装的厕所门进行了评估，对编号为8.9.10.15.16.17.18.20.23.24的没有证据证明相应数量的项目进行了评估，对排水沟的评估没有证据证明其评估价格的合理性，对评估的风机台数不予认可，原告陈述的六台风机已经处理了四台，但评估的依然是六台风机的价值。 上述事实，有原、被告在庭审中的陈述，《物业使用合同书》、《房屋租赁合同》、合伙协议、犍为县西北狼餐馆营业执照、《丰业财富中心关于西北狼商家解除合同通知》、四川丰业房地产开发有限公司委托书、《装修合同书》2份、西北狼美食城装修工程费用结算清单、犍为浩博广告有限公司收据5张、四川丰业房地产开发有限公司收款收据、四川丰业房地产开发有限公司营业执照、银行转款凭证、《丰业公司印章使用登记表》、史宣宇2017年4月17日出具的回复及2017年7月30日出具的证明、照片、微信截图、《评估报告书》及发票、银行流水等证据为据。 本院认为：史宣宇与四川丰业房地产开发有限公司签订的《物业使用合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该《物业使用合同书》实际性质为房屋租赁合同。 本案争议焦点为1．四川丰业房地产开发有限公司是否因史宣宇违约而获得合同解除权；2．如四川丰业房地产开发有限公司系违约解除合同，如何承担赔偿责任，保证金和水电气周转金应否退还；3．四川丰业房地产开发有限公司的反诉请求是否成立。 一、四川丰业房地产开发有限公司是否因史宣宇违约而获得合同解除权，该合同是否解除，何时解除。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。” 1．四川丰业房地产开发有限公司主张根据《物业使用合同书》第三章第一条第六项即“甲方有权根据自身的经营理念制定全体经营者均应遵守的制度、规范和流程，乙方应予遵守。不得违背，否则视为违约，甲方根据违约情形是否解除合同”的约定行使合同解除权，该条约定意思表示不明确，四川丰业房地产开发有限公司根据其自身的经营理念制定制度、规范和流程，并要求正常经营中的商家遵守，与本案案涉西北狼商家停业装修所导致的矛盾纠纷并非一致；结合合同全文来看，双方就该类纠纷也有专门的规定，且与《丰业财富中心关于西北狼商家解除合同通知》所载明西北狼商家违约行为及条款不符，四川丰业房地产开发有限公司不能依据该条约定行使合同解除权。 2．四川丰业房地产开发有限公司是否可因西北狼商家擅自停业装修而享有合同约定解除权。原、被告双方签订的《物业使用合同书》第三章第二条第4项“除甲乙双方议定外，乙方不得于甲方规定的营业时间内停止营业或进行装修调整”及第9项“乙方签订租赁合同后，须先向物业管理公司递交物业装修方案，在与物业管理公司沟通一致，双方签字认可后，方可进场装修”均未赋予四川丰业房地产开发有限公司在西北狼商家未与其沟通一致进行装修的情况下即享有合同解除权，即使西北狼商家存在未经许可进行装修的违约行为，四川丰业房地产开发有限公司也不能行使未约定的约定解除权，径行解除合同。 3．西北狼商家是否存在违约行为。在案证据不能证明西北狼商家停业装修前及在收到《丰业财富中心关于西北狼商家解除合同通知》之前的停业装修行为取得了四川丰业房地产开发有限公司的同意和认可，存在违约行为。 4．西北狼商家的违约行为，是否构成根本性违约，被告是否享有法定解除权。西北狼商家经营场所处于四川丰业房地产开发有限公司物业管理之中，四川丰业房地产开发有限公司向西北狼商家派驻有收银等工作人员，四川丰业房地产开发有限公司显系知道西北狼商家停业并持续装修的情况，四川丰业房地产开发有限公司既有条件阻止其进行装修，又未向法庭递交证据证明其在发出解约通知之前就其停业装修表示过异议，也未证明其就停业装修期间的租金损失问题与西北狼商家进行过磋商。西北狼商家在收到《丰业财富中心关于西北狼商家解除合同通知》即向四川丰业房地产开发有限公司递交二次装修合同、设计方案、设计图、装修效果图及工程预算报告的行为可以视为其对违约行为的补救措施，持续投入资金进行调整装修，均能证明其有继续履行合同义务的意愿；二次装修合同约定的装修时间长短较为合理，且没有证据证明装修施工存在西北狼授意性的断续施工，不能被认定为有恶意逃避给付租金合同义务的行为，也没有证据证明西北狼商家明确拒绝就停业装修期间的租金问题与四川丰业房地产开发有限公司进行协商处理或拒绝给付其租金导致其主要合同目的无法实现。因此，西北狼停业装修行为不能被认定为根本性违约，四川丰业房地产开发有限公司以其主要合同目的无法实现为由行使法定解除权的抗辩理由，本院不予认可。 综上，《丰业财富中心关于西北狼商家解除合同通知》因四川丰业房地产开发有限公司未获得合同解除权而不能在该《通知》送达西北狼商家起发生法律效力。鉴于史宣宇等人亦不再主张继续履行合同，且认可《物业使用合同书》于2017年7月15日解除，四川丰业房地产开发有限公司主张合同于《通知》送达签收之日即2017年4月15日解除，本院认定《物业使用合同书》于2017年7月15日解除。 二、四川丰业房地产开发有限公司违约解除合同，如何承担赔偿责任，保证金和水电押金应否退还。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，四川丰业房地产开发有限公司应当返还西北狼商家按合同约定履行的保证金30，000元和水电押金10，000元（双方均认可西北狼商家已结清营业和二次装修期间的水电费用），赔偿西北狼商家装修损失。依照《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”以及第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，四川丰业房地产开发有限公司应当承担西北狼商家剩余租赁期内第一次装修残值损失的主要赔偿责任；西北狼商家对合同解除存在过错，应当自行负担未经四川丰业房地产开发有限公司同意的第二次装饰装修费用和剩余租赁期内第一次装修残值损失的次要责任。 鉴于川国润评报字［2019］A156号《评估报告书》系针对已灭失的股价对象进行的评估，且包含了二次装修后的残值损失，无法客观反应首次装修的残值损失，本院对该评估结果不予采信。本院依据案涉物业首次装修成本、使用年限、租赁剩余年限等因素，酌情确定西北狼商家的首次装修残值损失为349，192元﹝436，490元×（60月-8月）÷60月﹞，四川丰业房地产开发有限公司应承担70%的赔偿责任，即为244，434.4元。因此，原告要求四川丰业房地产开发有限公司赔偿243，245元的诉讼请求本院予以支持。 三、被告（反诉原告）的反诉请求是否成立。 依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”四川丰业房地产开发有限公司的反诉请求中主张为西北狼商家垫付的收款交换机、刷卡键盘费用1,050元，因交换机、刷卡键盘等收银设备实际使用人和受益人是西北狼商家，四川丰业房地产开发有限公司垫付的相关费用应当由西北狼商家支付，西北狼商家主张该笔费用已经支付且收银设备已由四川丰业房地产开发有限公司取走，但并未提供证据予以证明，对反诉原告的该项反诉请求，本院予以支持。反诉原告主张垫付的室外雨棚、水槽、广告牌等装修费用71，585元和“峰门山艺术团”演出费20，000元，收款收据上载明交款单位均为西北狼美食城，反诉原告所提供证据不足以证明其垫付上述费用，故本院不予支持。关于反诉原告的诉讼请求中主张的2017年4月15日至2018年1月8日的租金损失74，297.64元，反诉被告因反诉原告的解约行为并未利用案涉房屋，故对被告（反诉原告）该项主张本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第二项、第十三条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川丰业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）史宣宇、卢友文、陈实方房屋装修损失人民币243，245元。 二、被告（反诉原告）四川丰业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）史宣宇、卢友文、陈实方履约保证金人民币30，000元和水电气周转金人民币10，000元； 三、驳回原告（反诉被告）史宣宇、卢友文、陈实方的其他诉讼请求。 四、原告（反诉被告）史宣宇、卢友文、陈实方于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）四川丰业房地产开发有限公司垫付的收款交换机、刷卡键盘等费用共计人民币1，050元； 五、驳回被告（反诉原告）四川丰业房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费4，374元，由史宣宇、卢友文、陈实方负担2，187元，由四川丰业房地产开发有限公司负担2，187元；反诉受理费1，819元（四川丰业房地产开发有限公司已预缴），由四川丰业房地产开发有限公司负担1，808元，由史宣宇、卢友文、陈实方负担11元；史宣宇、卢友文、陈实方自行承担评估鉴定费8，427元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判长  杨荣超 审判员  舒 利 审判员  李 为 二〇二〇年二月二十八日 书记员  徐 杰 附：本判决书所适用的法律条文。 1、《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十三条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第十三条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 3、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。