广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0223民初2239号 原告：刘建新，男，1963年4月4日出生，汉族，住江苏省海门市。 原告：**，男，1952年9月9日出生，汉族，住江苏省海门市。 原告：李雄，男，1963年8月19日出生，汉族，住江苏省海门市。 共同委托诉讼代理人：黄平，广西甲天下律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：韦仁林，广西涌流律师事务所律师。 被告：鹿寨县鹿寨镇鑫都花园业主委员会，住所地：广西鹿寨县鹿寨镇民生路鑫都花园会所一楼。 负责人：彭军，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：邱启辉，鹿寨县法律服务所法律工作者。 被告：鹿寨县金海洋教育咨询有限公司。住所地：广西鹿寨县鹿寨镇民生路鑫都花园会所二楼，统一社会信用代码：91450223MA5MT6U51。 法定代表人：莫蔚东，公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴顺国，广西建开律师事务所律师。 原告刘建新、**、李雄诉被告鹿寨县鹿寨镇鑫都花园业主委员会（以下简称“业委员”）、鹿寨县金海洋教育咨询有限公司（以下简称“金海洋公司”）排除妨害纠纷一案，本院2019年11月6日立案受理后，依法由审判员阳慧萱独任审判，于2019年12月6日公开开庭进行了审理，原告刘建新、**、李雄的委托诉讼代理人黄平、韦仁林，被告业委会的负责人彭军及委托诉讼代理人邱启辉，被告金海洋公司的法定代表人莫蔚东及诉讼代理人吴顺国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘建新、**、李雄诉称：2005年7月22日三原告每人出资200万元共同设立柳州宏达房地产开发有限责任公司（以下简称“宏达公司”），公司成立后开发鹿寨县鹿寨镇鑫都花园小区，其中位于鹿寨县建筑面积为658.7平方米的两层式建筑房屋登记在宏达公司名下，属于宏达公司所有（1楼建筑面积为361.82平方米，二楼建筑面积为296.88平方米，土地使用证书号：鹿国用（2009）第07-1526号，房屋所有权证书号：鹿政字第××号）。2012年宏达公司经清算注销后，位于鹿寨县房屋的权属由宏达公司的三个股东继受，即由三原告共同共有。自2014年1月1日起，被告业委会在未经原告同意的情况下，将该房屋的二层出租给被告金海洋公司用于教育培训，租金也没有交给三原告。2018年12月，被告业委会未经三原告同意欲出租该房屋一层的两个门面，在出租未果后，从2019年6月1日起彭军、刘远余、梁庚凤、杨桂萍以业委会的名义，在未经原告同意的情况下，强行霸占该房屋一层用作鑫都花园老年活动中心，不向原告交纳任何费用。请求人民法院根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条的规定，判令各被告承担以下侵权责任：一、各被告停止对三原告所有的位于鹿寨县房屋的非法侵占，立即腾空、搬离该房屋并将房屋交还给三原告；二、被告金海洋公司从2014年1月1日至2017年10月31日按每月3000元向原告支付房屋占用费合计144000元，从2018年1月1日起按每月3000元向原告支付房屋占用费至实际交还房屋之日止，被告业委会对此承担连带清偿责任；三、被告业委会从2019年6月1日起按每月3000元向三原告支付房屋占用费至实际交还房屋之日止；四、彭军、刘远余、梁庚凤、杨桂萍作为本案被告对第二项、第三项诉讼请求承担连带清偿责任。 被告鹿寨县鹿寨镇鑫都花园业主委员会辩称：第一，三原告不是本案的适格原告。“宏达公司”已于2012年4月9日申报注销，在公司注销登记申请书的债权债务清理情况中明确债权债务已清理完结，无对外投资。并在公司清算报告中也没有明确位于鹿寨县房屋的权属为该公司所有，注销至今也未见该公司把该房屋移交给三个原告股东。且“宏达公司”对争议房屋的产权证已被鹿寨县房屋管理所收回作废，因此该房屋亦不属于“宏达公司”所有。第二，争议房屋为小区全体业主公共享有，业委会为全小区业主的利益着想，充分利用公共配套场所为业主服务的原则，外租收益用于业主的小区管理上，不存在有任何非法霸占三原告房屋的事实。“宏达公司”发给小区业主的《鑫都花园业主临时管理规约》第五条第一项规定，“公共门厅”指的就是此类公共建筑房屋，为业主享受的公共部位，在整个小区平面图上该房屋明确为“会所”，会所就是专供业主活动的公共场所。第三，“宏达公司”和三原告自2009年以来对争议的房屋从未主张过权益，已超过诉讼时效。第四，三原告请求支付占用费没有任何事实依据。 被告鹿寨县金海洋教育咨询有限公司辩称：我司通过支付对价获得涉案房屋的使用权，不应在本案中承担责任，三原告对我司的诉讼请求没有任何事实与法律依据，恳请人民法院驳回三原告对我司的诉讼请求。 经审理查明：三原告于2005年7月22日共同出资设立柳州市宏达房地产开发有限责任公司（以下简称“宏达公司”），宏达公司成立后开发位于广西鹿寨县的鑫都花园商品房小区。其中该小区13栋房屋（即争议房屋）为两层临街独立建筑，第一层建筑面积361.82平方米，第二层建筑面积为296.88平方米，小区总平面规划图标注该栋房屋为“会所”。宏达公司与业主在《商品房买卖合同》第十七条第6项约定：商品房所在楼宇的架空层、会所产权属于出卖人。2009年9月14日宏达公司办理了争议房屋的土地使用权证书（证号为：鹿国用［2009］第07-1526号），并办理了争议房屋的所有权证书（证号为：桂房权证鹿政字第××号），因鑫都花园小区部分业主对该栋房屋所有权提出异议，鹿寨县不动产管理部门将宏达公司的房屋所有权证予以收回。 宏达公司撤出前将小区物业用房安排在争议房屋的一层部分区域，二层设为鑫都花园小区业主公共阅览室。业委会成立后，办公室也设在该争议房屋的第一层。2014年1月15日被告业委员将争议房屋二楼出租给被告金海洋公司，租期从2014年3月1日至2017年2月28日，第一年每月租金2000元，每年租金按10%递增。2017年4月22日被告业委会继续将争议房屋二楼出租给金海洋公司，租期从2017年5月1日至2020年7月31日，每月租金3000元。 2018年11月，业委员经全体业主60%以上签字同意欲出租争议房屋第一层的临街门面，三原告不予同意并于2019年11月6日诉至本院。 另查明，宏达公司经股东会决议并清算于2012年4月20日注销。 本院认为：本案争议焦点有：1．原告是否适格？2．三原告的诉讼请求是否超过诉讼时效？3．三原告请求腾空、搬离并交付房屋是否有事实依据和法律依据？4．三原告请求支付占用费是否有事实依据和法律依据？5.彭军、刘远余、梁庚凤、杨桂萍是否承担连带责任？ 对于焦点1，根据《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第二款：公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。本案宏达公司经股东会决议清算并于2012年4月20日注销，宏达公司不再具有诉讼主体资格，原宏达公司的财产应当按照三原告的出资比例分配，因此三原告作为宏达公司财产权利的继受人，享有原告的主体资格。 对于焦点2，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条：下列请求权不适用诉讼时效的规定：……（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产。三原告行使的是不动产物上请求权，因此不适用诉讼时效的规定，被告业委会关于三原告超过诉讼时效的辩称意见无法律依据。 对于焦点3，本院认为小区内会所房屋的权属认定问题除法律有明确规定外，应当按照商品房买卖合同的约定执行。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。本案涉案房屋具有构造上的独立性和利用上的独立性，能够登记成为特定主体所有权的客体，属于物权法所指的专有部分而非共有部分。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。综上，宏达公司为争议不动产的合法建造者，对争议不动产享有物权。宏达公司在与业主的房屋买卖合同中明确约定保留该不动产的所有权，符合民法的意思自治原则，因此业委会辩称该房屋为业主共同所有没有事实依据和法律依据。本院对原告请求腾空、搬离并交付房屋的诉讼请求予以支持。 对于焦点4，宏达公司虽未明确授予鑫都花园小区业主对争议不动产的占有、使用、收益和处分的权利，但宏达公司在撤出前将小区物业用房安置在争议房屋一层，将业主阅览室安置在争议房屋二层，且在本案起诉前，三原告未能证实其对业委会占有、使用和处分（出租）争议房屋第一、二层的行为提出过异议。因此，三原告请求支付2019年11月6日以前的房屋占用费无法律依据，本院参考涉案房屋第二层的出租收益情况，酌情支持三原告对涉案房屋第二层自2019年11月6日起至交付房屋之日止每月3000元房屋占用费的请求。三原告请求业委会按每月3000元支付涉案房屋一层的占用费，未提供相应的证据予以证实，本院对该主张不予支持。 三原告称对业委会出租争议房屋第二层的行为不知情。根据证人证言等相关证据，可认定宏达公司撤出后仍有部分留守人员常驻鑫都花园小区以及争议房屋第一层临街门面一直为原宏达公司及其相关权利人负责管理的事实，故本院对三原告的上述诉称理由不予采信。 因业主的建筑物共有部分并不进行登记公示，而宏达公司作为争议房屋的产权人，其产权证又被相关部门收回，故被告金海洋公司并非明知争议房屋属于宏达公司所有而恶意占用。被告金海洋公司根据与被告业委会之间订立的房屋租赁合同有偿使用涉诉房屋。综上，被告金海洋公司为善意有偿的使用人，其行为不构成侵权。三原告诉请被告金海洋公司支付占用费无法律依据。 对于焦点5，彭军、刘远余、梁庚凤、杨桂萍系鹿寨县鹿寨镇鑫都花园业主委员会的成员，以业委会的名义从事日常管理活动，应由业委会承担相应的法律后果，彭军、刘远余、梁庚凤、杨桂萍非本案适格被告，本院已另行裁定驳回三原告对被告彭军、刘远余、梁庚凤、杨桂萍的起诉。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第三十条、第一百零六条第三款，《中华人民共和国合同法》第四条，《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告鹿寨县鹿寨镇鑫都花园业主委员会于本判决生效之日起十日内腾出鹿寨县第一层、第二层，并将上述房屋交付给原告刘建新、**、李雄； 二、鹿寨县鹿寨镇鑫都花园业主委员会按每月3000元计算，从2019年11月6日起至房屋交付之日止给付原告刘建新、**、李雄房屋占用费； 三、驳回原告刘建新、**、李雄对被告鹿寨县金海洋教育咨询有限公司的诉讼请求； 四、驳回原告刘建新、**、李雄的其他诉讼请求。 案件受理费5080元（原告已预交），适用简易程序审理减半收取2540元，由原告刘建新、**、李雄负担2420元，由被告鹿寨县鹿寨镇鑫都花园业主委员会负担120元。 义务人未按本案生效判决确定的期限履行行为义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金；未按本案生效判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在生效判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人财产所在地法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  阳慧萱 二〇二〇年二月十四日 书记员  刘 林