济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初1672号原告：辛素洁，女，汉族，住济南市，现住济南市。委托诉讼代理人：孙潍平，山东海扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：于兆文，北京市京翰（济南）律师事务所律师。被告：余江涛，男，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：宋英华、王源源，均为山东隆润律师事务所律师。原告辛素洁与被告余江涛所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，分别于2019年6月3日、2020年1月9日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告辛素洁及其委托诉讼代理人孙潍平、被告余江涛到庭参加了诉讼；第二次开庭原告辛素洁及其委托诉讼代理人孙潍平、于兆文,被告余江涛的委托诉讼代理人宋英华、王源源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告辛素洁向本院提出的诉讼请求：1、依法确认济房权证历字第2059**房产归原告所有；2、依法判令被告将济房房权证历字第2059**产（历下区历山路118号文华园小区3号楼2-203）协助过户至原告名下；3、依法判令被告支付原告违约金100万元；4、本案诉讼费用、保全费、保全保险费3000元由被告承担。事实与理由：原、被告是多年朋友，2009年12月，原告购买文华园小区商品房时，被告声称是银行人员在贷款买房时有利率优惠。基于此，双方签订借名买房《协议书》约定,文华园小区3号楼2单元203室房屋所有权属于原告个人所有，被告和该房屋无任何关系，纯属顶名购买、帮忙；购房首付款231563元及相应产生的购房费用等均是原告出资，由原告通过被告支付；房屋按揭贷款产生的费用以被告名义办理，由原告按月进行偿还银行贷款与被告无关；原告有权要求被告随时将该房产过户到其指定人名下，被告不得拒绝、拖延；违反上述约定的，赔偿守约方100万元人民币。协议签订后，原告负担了全部购房费用支出，按月偿还银行贷款，持有全部原始凭证，实际占有房子出租。后原告想提前偿还银行贷款要求被告配合过户房屋时，被告总是借故推托，拒不配合，原告现已无法联系上被告，被告的行为违背了诚实信用原则，给原告造成了巨大的经济损失。综上，原告向法院提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告余江涛辩称：首先，我不记得有银行人员贷款买房有利率优惠的政策。我并不是房屋贷款行兴业银行员工，如何享受兴业银行本行的优惠政策，当时国家并无房屋限购政策，原告完全可以自己去买房，为何非要借名买房，去冒如此风险。何况这样做本身就破坏了国家对房地产市场及金融市场调控政策，国家不会支持这种行为。其次，我从未听说过谁借名买房的。我在收到法院文件之前从未见过这份借名买房协议书。更不可能签这份协议书。第三，关于房产证、房屋货款银行卡、借款合同、购房合同等原件在原告手中的情况说明，2012年底，被告因资金紧张，不能按时偿还房屋按揭贷款，2013年初，原告联系被告，表示其想买下被告的涉案房屋，但目前没有这么多资金，并说其认识一个人，可以租这套房子开小饭桌，一个月大约5千元左右，具体金额不详。这样可以用房租还贷款，不够还货款的部分原告先垫上，但要有担保。因被告当时很困难，又要去外地，也顾不上管理涉案房屋，被告就把涉案房屋的两个车位先后过户给了原告作为担保。两个车位当中，一个是全款买下的，售价15.9万元。另一个车位是贷款买的，售价19.5万元，贷款15万元。当时还有7.7万元货款未还。为了过户给原告，只能提前还清贷款。这样被告出资3.4万元，原告出资4.3万元(但其中2万元是被告当初购买车位时交的押金，所以原告实际出资2.3万元)，同时原告说，因要出租、还货款和管理房屋没有房产证和一些原始凭证租房人不放心，所以要求被告把房产证、借款合同、购房合同按揭贷款银行卡及水、电、燃气、无线等一些原始凭证给了原告。从2013年开始原告就用被告房屋出租的租金加上原告垫付一小部分资金偿还银行贷款及相应的水、电、气、物业等费用。第四，关于协议书及我的签名作如下说明：1、我向法庭提供八份我在不同时期的签名样式，供法庭鉴别参考。其中2009年12月31日一份，一个签名；2010年1月27日两份，两个签名；2011年6月28日两份四个签名；2013年5月13日14日共三份三个签名。从以上签名可以看出2011年6月及以后的签名和2009年、2010年的签名有明显区别。2、通过以上文件与原告提供的签名样式对比，协议书上的签名根本不是在2009年被告购房时的签名，何况被告根本从未见过、签过这份协议书。3、按文本常规格式，甲方、乙方应一左一右签名，而此协议却把两个签名这么集中的放在左边。而且没有具体的签定日期，就是要这样把签名放在一边，也应该放在右边日期上边。此协议从文本样式、签订日期、签名字体等多方分析，都有悖常规。何况被告在收到法院文件之前从未见过这份借名买房协议书。更不可能签这份协议书。所以被告严重质疑此协议书的真实性。4、从协议内容看，协议内容缺少细节，措辞语气不像是在协商买房，而是命令口气，什么都与被告无关，钱都是原告所交，被告认为协议是原告要到法院来起诉时临时制作出来的文件。综上，原告所诉与事实情况不符，被告从未签署过顶名购房协议书。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月31日，买受人余江涛与出卖人山东文华园住宅开发建设有限公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定余江涛购买山东文华园住宅开发建设有限公司开发建设的位于济南市历下区历山路122、124号3号楼2单元203室商品房（以下简称涉案房屋）。合同约定涉案房屋建筑面积113.98平方米，套内建筑面积90.35平方米；单价为每平方米9840元，总价款1121563元。买受人应在签订本合同当日向出卖人支付首付房款231563元（其中包含定金50000元），余款89万元买受人申请银行按揭。出卖人应在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2010年1月27日，债务人（抵押人）余江涛与债权人（抵押权人）兴业银行股份有限公司济南分行、保证人山东文华园住宅开发建设有限公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定借款金额为89万元，借款期限288个月，自2010年1月27日起至2034年1月27日止；借款用途为购买债务人的第一套住房；借款利率为基准利率下浮30%，即4.158%。还款（放款）账户户名为余江涛，还款（放款）账户为373********，收款人为山东文华园住宅开发建设有限公司，收款人账户为3760101001********。担保方式为以所购涉案房屋作抵押。2012年9月24日，涉案房屋办理了所有权登记，房屋坐落为“历下区历山路118号文华园小区3号楼2-203”，房屋所有权人为余江涛，共有情况为单独所有，房屋所有权证号为济房权证历字第205971号。后兴业银行股份有限公司济南分行办理了抵押登记。庭审中，辛素洁主张，涉案房屋系其借用余江涛名义购买。为证明该主张，辛素洁提交协议书1份。协议书载明：“甲方辛素洁甲方为购买文华园小区3号楼2单元203室房屋，为能顺利办理银行按揭贷款，考虑到乙方的工作关系，特以乙方名义购买，达成如下协议：1、文华园小区3号楼2单元203室房屋所有权属于甲方个人所有，乙方和该房屋无任何关系，纯属顶名购买，帮忙；2、该房屋购房首付款231563元及相应产生的购房费用等（包括但不限于公证费、保险费等）均是甲方出资，由甲方通过乙方支付；3、办理该房屋的按揭贷款产生的费用（包括但不限于公证费、保险费等），以乙方名义出面办理，由甲方按月进行偿还银行贷款与乙方没关系；4、甲方同意乙方居住该房屋，产生的费用自行负担，但甲方可要求乙方随时归还住房；5、甲方有权要求乙方随时将该房屋过户到其指定人名下，乙方不得拒绝、拖延，由此产生的税费等由甲方自行承担；6、双方均不得违反上述约定，否则赔偿守约方100万元人民币。”协议书下方，辛素洁在甲方处签名捺印，乙方处有余江涛签名字样及手印捺印。协议书未签署时间。本院2019年6月3日第一次庭审中，经余江涛本人质证，其否认该协议书的真实性，称其没有签署过该协议书，在本案之前也未曾见过。2019年6月3日，余江涛向本院提出司法鉴定申请，要求对“协议书中余江涛的签名及手印是否是余江涛本人所签、所捺”进行司法鉴定。2019年7月23日，余江涛向本院提交了撤鉴申请书，撤回了上述鉴定申请。2019年10月15日，余江涛再次提出鉴定申请，要求对“辛素洁提交的《协议书》及《济南市商品房买卖合同》中‘余江涛’签名的形成时间是否一致”进行司法鉴定。根据余江涛的申请及原被告双方选定的鉴定机构，本院技术室委托天津市天鼎物证司法鉴定所宁夏分所对上述委托事项进行了司法鉴定。2019年12月5日，天津市天鼎物证司法鉴定所宁夏分所作出津天鼎[2019]文书鉴字第332号司法鉴定意见书，该鉴定意见书分析说明部分载明：“综合上述检验过程，两页检材纸张的质量检出差异；检材一、二字迹的写法、笔痕特征、书写特征不同，不是一支笔、是同一人书写形成。”鉴定意见为：检材一、二字迹不是同一时间书写形成。原、被告双方均未对该鉴定意见书提出异议。另查明，涉案房屋于2010年12月交付使用。2010年12月至2013年1月期间，涉案房屋由余江涛实际居住使用。自2013年2月至今，涉案房屋实际由辛素洁占有使用，且由辛素洁按月向兴业银行归还涉案房屋按揭贷款。辛素洁为本案诉讼，向天安安财产保险股份有限公司济南中心支公司购买了诉讼财产保全责任险，并支付保险服务费3000元。以上事实，有济南市商品房买卖合同、个人购房抵押（保证）借款合同、济房权房权证历字第2059**所有权证、协议书、兴业银行理财卡、账户存折、兴业银行转款存根、津天鼎[2019]文书鉴字第332号司法鉴定意见书及当事人陈述等在案佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为，辛素洁与余江涛之间是否存在顶名购房合同关系。对此，本院认为，首先，应对双方签订的顶名购房协议书的效力问题作出认定。该协议书中余江涛的签名系其本人所签，虽然余江涛辩称其在本案应诉前从未见过该协议书，并提出协议书应是夹杂在车位转让等材料中签署的。但是，余江涛作为完全民事行为能力人，且系银行从业人员，应当对自己在文件上签名捺印的法律后果是明知的。即使如余江涛所述，该协议书被夹杂在其他资料中交由余江涛一并签署，因余江涛签名位置距离协议书正文内容的距离不超过5厘米，则余江涛称其对协议书内容毫不知情的辩解意见也不符合常理，余江涛亦未对其上述辩解意见提交相应证据予以佐证。因此，在无证据证实余江涛的签名存在胁迫、欺诈或趁人之危等情形的情况下，应当认定余江涛在协议书上签名的行为系其真实意思表示。基于双方意思表示真实，且该协议书内容不违反社会公德和社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，故应认定系合法有效协议，双方均应依约履行。其次，关于协议书的形成时间，协议书中未载明具体签订时间，根据司法鉴定意见，协议书与涉案商品房买卖合同（2009年12月31日签署）并非同一时间书写形成，但该鉴定意见未能明确给出两份文件形成时间的先后和间隔时间长短。余江涛主张协议书签署于2013年左右，但未对其主张的形成时间尽到进一步举证义务，故该鉴定意见不能证实余江涛所主张的协议书系夹杂在车位转让等文件中于2013年签署的事实，对余江涛的该项辩解意见，本院不予采信。第三，除涉案协议书外，双方之间未就涉案房屋的处分签订过其他书面协议。余江涛主张其将涉案房屋交付辛素洁使用，且将房产证、购房合同、借款合同等原件均交由辛素洁保管的原因，系因其资金紧张无法按时偿还银行贷款，2013年初辛素洁提出想买下涉案房屋，但因资金不足故代为出租并以房租替余江涛还贷。本院认为，余江涛的上述辩解意见中至少包含了两类法律关系，一是余江涛和辛素洁之间系房屋买卖关系，二是余江涛和辛素洁之间系房屋租赁及委托还贷关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”一方面，余江涛未能就其主张的双方之间就涉案房屋存在其他法律关系的事实提交相应证据，应当对此承担举证不能的法律责任。另一方面，庭审中，原被告均陈述双方系普通朋友关系，而涉案房屋并非小额资产，无论是余江涛将涉案房屋转让给辛素洁，还是交由辛素洁使用并委托其还贷，依照常理，双方之间都应当对各自权利义务进行明确约定。而本案庭审中，原被告均认可双方未曾针对涉案房屋权利的处分、车位的购买及转让、房屋按揭贷款的偿还、房屋相关费用负担等内容另行签订过书面协议。因此，余江涛辩称原被告双方不存在顶名购房关系的辩解意见，缺乏事实依据，本院对此不予采信。综上，本院认为，余江涛与辛素洁之间签订的协议书合法有效，辛素洁与余江涛之间构成顶名购房合同关系。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”。因此，本院参照合同法中委托合同的相关规定确定双方的权利义务。关于辛素洁要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”本案中，辛素洁与余江涛签署的协议书系用于约定双方之间的权利义务关系，原被告之间系债权债务关系，辛素洁仅基于此要求确认涉案房屋归其所有，无事实和法律依据，本院对此不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”。关于辛素洁要求余江涛协助办理过户的诉讼请求，根据协议书第5条约定：“甲方有权要求乙方随时将该房屋过户到其指定人名下，乙方不得拒绝、拖延，由此产生的税费等由甲方自行承担。”因此，辛素洁有权要求余江涛协助其办理产权过户手续，辛素洁的该项诉讼请求，于法有据，本院应予支持。但是，因涉案房屋已设置权利负担，尚处于抵押期间，故现无法办理产权变更登记。庭审中，原被告对涉案房屋的按揭贷款自2013年2月起至今一直由辛素洁按月向兴业银行偿还的事实无争议，故余江涛应在辛素洁清偿全部银行贷款本息，解除权利负担，涉案房屋符合办理产权过户条件时，协助辛素洁办理房屋产权过户手续。《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定：“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息”。在本案顶名购房过程中，若余江涛垫付了相关费用，可以向辛素洁另行主张权利。关于辛素洁要求余江涛支付100万元违约金的诉讼请求，虽然双方在协议书中约定，辛素洁有权要求余江涛随时将涉案房屋过户，但根据庭审查明的事实，涉案房屋因设置了权利负担，故在抵押权解除前，涉案房屋客观上不符合办理产权变更登记的条件，故辛素洁主张未办理过户系因余江涛违约，无事实依据，对其主张的100万元违约金，本院不予支持。关于保全保险费3000元，原被告并未对该项费用的负担进行明确约定，故辛素洁要求余江涛负担该项费用的诉讼请求，依据不足，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零四条、《中华人民共和国物权法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告余江涛于房屋抵押解除之日起十五日内协助原告辛素洁办理历下区历山路118号文华园小区3号楼2-203房屋的产权过户手续；二、驳回原告辛素洁的其他诉讼请求。案件受理费28480元，由原告辛素洁负担14240元，被告余江涛负担14240元；财产保全费5000元，由原告辛素洁负担2500元，被告余江涛负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  綦晓玥人民陪审员  咸维玲人民陪审员  王桂荣二〇二〇年二月十二日书 记 员  郑远方