广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3879号上诉人（原审原告）：杨展文，男，汉族，1964年12月28日出生，地址：广东省连州市*****************。委托诉讼代理人：杨建文，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓艺红，女，汉族，1974年8月1日出生，地址：广东省清远市清城区********************。被上诉人（原审被告）：连州市富诚地产信息咨询服务部。住所地：连州市***********（自编）。经营者：成x丽。上诉人杨展文因与被上诉人邓艺红、连州市富诚地产信息咨询服务部（以下简称富诚地产服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨展文上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判邓艺红双倍返还定金人民币60000元，富诚地产服务部对邓艺红的赔偿责任承担共同连带赔偿责任；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对朱立新与邓艺红之间的授权委托行为等事实方面认定错误，适用法律错误。首先，一审法院仅以庭上两被上诉人的片面之词就对其所谓的授权委托作出真实有效的认定明显是缺乏事实根据和法律依据的。一审法院简单地认定了邓艺红的代理行为是真实有效的，而忽略了被上诉人从签订《定金协议》直至一审开庭时也未出具任何具有法律效力的关于授权委托的证明，上诉人至一审开庭前还未曾看过屋主朱立新的身份证复印件，因此根本不存在一审法院所说的上诉人己经看过房产证、土地使用权证、朱立新身份证复件以及委托书等证明资料的情况。其次，法律规定授权委托书需要明确约定授权的权限及事项。《民事诉讼法》第六十五条规定“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”而本案中，朱立新对邓艺红作出的仅是载明“委托富诚地产办理房产过户手续，经办人：邓艺红”的书面的授权，其授权内容和授权的权限并没有作出明确的说明，更没有授权人的签名盖章，对于上诉人而言这根本无法确认其授权的真实性，因此该项授权委托应属无效的。二、一审法院认定涉案《定金协议》为有效合同，属于认定事实错误，适用法律错误。在本案中，所谓的授权书在上诉人购房时是并不具备的，上诉人是无法确认邓艺红是真实有效的代理，并且其授权事项是没有做出明确规定的，是一种无效的授权行为。上诉人在签订合同后获知房东并非被上诉人邓艺红时，也明确要求了两被上诉人提供公证授权委托书，否则应解除双方签订的定金协议。被上诉人由始至终未能向上诉人提供合法有效的公证授权委托书，邓艺红的签约行为未被处分权人所追认，属无效行为，邓艺红属于无权处分涉案房屋，并且在上诉人多次催告被上诉人后，被上诉人至上诉人上诉时也未能向上诉人出具真实合法有效的授权委托书证明邓艺红对涉案房屋处置权的合法性，因此上诉人作为善意相对人具有法定撤销权，一审法院对定金协议的有效性认定是错误的。三、一审法院认定上诉人存在违约行为，属于事实认定错误，适用法律错误。首先，上诉人未按《定金协议》的约定付款的行为属于中止履行，是由于邓艺红迟迟未能出具有证明效力的授权委托书，未能消除上诉人关于屋主与邓艺红之间的授权委托行为是否真实的担忧所做出的。根据《合同法》关于诚实信用原则的相关规定，在合同订立阶段，尽管合同尚未成立，但当事人彼此间己具有缔约上的联系，应依据诚实信用原则，负有忠实、诚实守信、相互照顾和协助、遵守允诺的附随义务。在本案中，双方虽未明确约定合同当事人双方的义务，但是当事人也应依据诚信原则履行义务，邓艺红在上诉人多次催告要求其出具合法有效的授权委托书时仍旧未能出具，这已经违背了合同交易中的诚实信用原则。上诉人有权要求在被上诉人作出一定的行为消除其合理担忧后再继续履行合同义务，因此上诉人未按《定金协议》约定支付房款的行为并不属于违约行为。其次，一审法院认为《定金协议》约定“违约责任：如因卖方个人原因造成此房产交易不成……”而被上诉人邓艺红代理出售的行为并不影响正常交易，但是正是因为被上诉人一方迟迟不提供具有证明效力的授权委托书，手续不齐全导致上诉人对房屋的真实情况产生担忧，无法进行交易，所以被上诉人应承担违约责任。双倍返还上诉人支付的定金人民币60000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，被上诉人邓艺红依法应当返还上诉人的定金。综上，一审判决查明事实不清，认定事实错误，适用法律错误，依法应当予以撤销并依法改判。邓艺红答辩称：一、答辩人受朱立新委托办理出售案涉房产相关手续的事实清楚、证据确凿。1、案涉房产产权人朱立新委托答辩人办理出售案涉房产相关于续的事实清楚，朱立新出具的《委托书》以及《关于卖屋的事项说明》足以说明答辩人具有为办理出售案涉房产相关手续的权利。2、被答辩人上诉称在签订《定金协议》后才知道答辩人并非案涉房屋的房东毫无事实依据。协议签订前案涉房屋的房产证、土地使用权证、朱立新身份证均有向被答辩人出示，被答辩人也两次到案涉房屋进行实地查看，《定金协议》上明确注明房屋的产权人为朱立新，答辩人收取定金时出具给被答辩人的《收据》也注明是代朱立新收，如此充分的证据下被答辩人竟仍然声称是签订协议后才知道这一事实，充分说明了被答辩人不是实事求是，无诚信可言。3、委托人朱立新委托答辩人办理销售房产相关手续是委托人的真实意思表示，没有违反相关法律法规的规定，委托行为合法有效。民事行为无效的情形应适用《民法通则》第五十八条的规定，被答辩人依据《民法通则》第六十五条的规定主张委托无效显然是适用法律不当。二、涉案《定金协议》合法有效，当事人应当按约定履行各自的权利义务。1、法律规定的可撤销合同的情形有欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解、显失公平，本案没有法定撤销情形；2、案涉房屋产权人已经授权答辩人办理销售房产相关手续，不存在仍需追认授权的情形，被答辩人既然与答辩人签订合同，前提就是已经承认答辩人具有代为行使的权利，如果因答辩人无权代理或者超出委托权限与被答辩人签订合同导致合同无效或部分无效的，答辩人应当依法承担相应的法律责任，但不能因为被答辩人自以为是的怀疑就否定合同的效力。3、被答辩人违约的事实清楚，被答辩人在《定金协议》履行过程中向人民法院起诉要求撤销《定金协议》的行为己经表明不再履行该协议，且审理过程中也确己超过约定的支付付款时间。一审法院根据事实认定被答辩人未按《定金协议》的约定支付房款，导致《定金协议》无法履行，故被答辩人存在违约的理由充分。三、一审法院不存在程序违法的情形。1、答辩人当庭提交的证据，被答辩人己经当庭对证据发表了质证意见，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零一条的规定，一审法院不存在剥夺被答辩人答辩权的情况。2、有关朱立新的身份及案涉房屋产权信息一审法院根据案件事实和相关证据予以认定并无不妥。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请二审法院维持原判。富诚地产服务部答辩称：坚持一审答辩意见。杨展文向一审法院提出诉讼请求：1、依法撤销杨展文与邓艺红、富诚地产服务部签订的《定金协议》；2、依法判令邓艺红双倍返还定金人民币60000元，富诚地产服务部对邓艺红的赔偿责任承担共同连带赔偿责任；3、所有诉讼费用由邓艺红、富诚地产服务部承担。一审法院审理查明：涉案房产连州市*****************登记于朱立新名下。2019年7月26日，朱立新出具《委托书》给邓艺红，委托其办理涉案房屋出售相关手续。2019年7月27日，杨展文与邓艺红、富诚地产服务部签订《定金协议》，约定：“今收到买家杨展文（身份证号码：440************713）购买连州市*****************。产权人：朱立新（身份证号码440************332），商品房定金共人民币大写：叁万圆整（￥30000）。此房产交易总价为人民币大写：伍拾肆万元正（￥540000）包含中介费和过户税费，产权人实收人民币大写：伍拾壹万元正（￥510000）。房款分三期付清：第一期付款为（定金充当房款）人民币大写叁万元整，小写：￥30000元（2019年7月27日）。第二期付款时间在2019年8月30日前一次性付给卖方人民币大写壹拾玖万元整（小写￥190000元）房款。第三期付款时间在银行放款当天一次性付款人民币大写贰拾玖万元整（小写￥290000元）房款全部付清，同时放款当天双方交楼（2019年12月前）。超期未收到第三期尾款，应按日计全款的0.3%交滞纳金给卖方。违约责任：经双方协商如因卖方个人原因造成此房产交易不成，本公司应先对买方赔偿本金加违约金共人民币大写：陆万元整（￥60000），另违约方赔偿中介费人民币大写壹万伍仟叁百元整，小写￥15300元。如买方因个人原因造成此房产交易不成则卖方没收定金人民币大写：叁万元整，小写：￥30000元，作为对购房不成功的赔偿。另违约方赔偿中介费人民币大写壹万伍仟叁百元整小写￥15300元。（附家私电器一张）”付款人处由杨展文签名，收款人处签名为“邓艺红代朱立新”，收款地点富诚地产，并加盖富诚地产服务部公章。当日，杨展文支付30000元定金给邓艺红，邓艺红出具《收据》给杨展文，载明：“今收到杨展文购买连州市*****************定金叁万元（￥30000）。经手：邓艺红代朱立新。”2019年8月30日，朱立新出具《关于卖屋的事项说明》，载明：“本人姓名朱立新，是连州市*****************产权人。由于本人年纪大，身体也不好，为方便就医和日常生活照顾，长期都是在清远居住。经过慎重考虑，决定委托本人儿媳，姓名邓艺红，办理出售连州市*****************的相关手续。在2019年6月初委托房地产中介公司发布出售房产信息开始，到接到中介通知，确定房产购买人杨展文以实收人民币510000元购买本房产的整个过程，本人都清楚了解并同意。在2019年7月27日本人委托儿媳邓艺红到中介公司收取购房定金人民币30000元和签订《定金协议》，经不存在隐瞒和欺骗。”庭审中，杨展文确认富诚地产服务部带过杨展文到涉案房屋查看过两次。邓艺红、富诚地产服务部确认《定金协议》是三方同时在场签订的，富诚地产服务部确认签订《定金协议》前邓艺红已经向其提交了房产证、土地使用权证、朱立新身份证复印件，签订定金协议后邓艺红补交了朱立新的《委托书》，富诚地产服务部确认杨展文向其咨询涉案房屋的时候已经向杨展文出示过邓艺红提交的房产证、土地使用权证、朱立新身份证复印件以及《委托书》。一审法院认为：杨展文与邓艺红、富诚地产服务部签订的《定金协议》系双方在平等、自愿的基础上签订，该合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的权利义务。杨展文以涉案房产不是登记在邓艺红名下为由诉请撤销《定金协议》、双倍返还定金6万元。故本案的争议焦点为《定金协议》是否存在可撤销的情形以及邓艺红是否存在违约行为。朱立新出具的《委托书》及《关于卖屋的事项说明》，足以证明朱立新对邓艺红的授权委托成立，邓艺红有权代理朱立新签订《定金协议》以及收取定金。邓艺红在《定金协议》及《收据》上的签名均为“邓艺红代朱立新”，且《定金协议》是三方同时在场签订的，在签订《定金协议》时杨展文应对邓艺红作为朱立新的代理人的身份知悉，其抗辩称没有看清楚《定金协议》收款人签名处由邓艺红书写的“邓艺红代朱立新”字样的理由不成立，一审法院不予采纳。庭审中，杨展文也确认富诚地产服务部带其去查看过涉案房屋两次，按日常生活经验，邓艺红委托富诚地产服务部出卖涉案房屋，杨展文作为买受方在交易过程中应该会对涉案房屋产权人的登记情况进行过了解，富诚地产服务部亦会要求邓艺红提供房产证等登记资料信息，故邓艺红、富诚地产服务部称已经向杨展文出示过涉案房屋的房产证等资料的意见，一审法院予以采纳，杨展文主张邓艺红、富诚地产服务部存在隐瞒欺诈的情形，一审法院不予采纳。故杨展文诉请撤销《定金协议》，于法无据，一审法院不予支持。《定金协议》约定“违约责任：如因卖方个人原因造成此房产交易不成……”协议约定的违约行为是“房产交易不成”，邓艺红代理出售涉案房产并不影响房屋的正常交易，故邓艺红方不存在违约行为。杨展文未按《定金协议》的约定支付房款，导致《定金协议》无法履行，故杨展文方存在违约。杨展文诉请邓艺红双倍返还定金6万元，于法无据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回杨展文的诉讼请求。案件受理费650元，由杨展文负担。二审期间，杨展文向本院提交了一张杨展文与富诚地产服务部工作人员的电话录音光盘（附录音文字稿），拟证明签订《定金协议》前富诚地产服务部没有说明邓艺红的身份，签订《定金协议》后没有向杨展文提交房东委托邓艺红处理房屋的手续证明，导致上诉人认为邓艺红的交易处于一种意思表示不真实的状态。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。对二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。一审判决认定涉案定金协议合法有效，并无不当，不再赘述，本院予以认可。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点归纳为：1、杨展文请求撤销案涉《定金协议》是否具备法定的撤销条件；2、邓艺红是否应向杨展文双倍返还定金60000元。关于撤销案涉《定金协议》是否具备法定的撤销条件的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”撤销权的行使关键是在于设立民事法律行为之时是否一方当事人以欺诈、胁迫或者乘人之危导致显失公平。为此，撤销权人行使合同撤销权须证明对方当事人主观上存在故意利用对方危困或弱势，牟取不正当利益，导致显失公平等撤销事由。杨展文与邓艺红双方均为自然人，法律上是平等的民事主体。根据查明的事实，杨展文在起诉状中自认富诚地产服务部带其到涉案房屋现场进行查看，签订案涉定金协议也是三方同时在场签订，由此可见，签订定金协议是双方协商自愿签订。本案中，没有证据证明双方在签订定金协议时，杨展文处于危困或弱势地位、或缺乏判断能力；同时本案也没有证据证明邓艺红以欺诈、胁迫或者故意利用杨展文危困或弱势，导致双方签订的定金协议显失公平，所以杨展文请求撤销定金协议的理由不具备前述法律规定的撤销事由，杨展文该请求依据不足，本院不予支持。关于邓艺红是否应向杨展文双倍返还定金60000元的问题。涉案定金协议明确记载房屋产权人为朱立新，协议落款的收款人栏由邓艺红签署“邓艺红代朱立新”字样。显然杨展文是知晓邓艺红的身份，邓艺红和富诚地产服务部并没有对买受人隐瞒涉案房屋的产权人为朱立新，本案签订定金协议时不存在欺诈情形。杨展文没有证据证明由于出卖方原因导致涉案房屋交易存在障碍或不能继续交易，故杨展文主张邓艺红违约，请求邓艺红双倍返还定金的理由，依据不足，本院不予支持。综上所述，杨展文的上诉理由，依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由杨展文负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇二〇年二月二十四日法官助理 李衍君书 记 员 朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。