湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7061号上诉人（原审被告暨反诉原告）：李华菊，女，1976年10月11日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：邓勇，北京万商天勤（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文强，北京万商天勤（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告暨反诉原告）：包福宏，男，1970年3月15日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：邓勇，北京万商天勤（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文强，北京万商天勤（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：于波，男，1975年10月23日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：李洋，北京大成（武汉）律师事务所律师。原审第三人：武汉沃房房产经纪有限公司，住所地武汉市洪山区幸福村保利蓝海郡第G1幢1层9号。法定代表人：冯斌，公司负责人。委托诉讼代理人：张龙，公司员工。原审第三人：武汉中环互联房地产经纪有限公司，住所地武汉市武昌区紫阳东路77号伟鹏大厦3楼301号。法定代表人：覃正亚，公司总经理。上诉人李华菊、包福宏因与被上诉人于波，原审第三人武汉沃房房产经纪有限公司（以下简称沃房公司）、武汉中环互联房地产经纪有限公司（以下简称中环公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初8662号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李华菊、包福宏上诉请求，1、撤销一审判决，改判支持李华菊、包福宏的一审全部反诉请求；2、本案上诉费由于波承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，于波拒不配合完成房屋交易过户手续系合同无法继续履行的根本原因。而一审法院刻意回避和忽略这一事实导致发生错误的判决。二、关于房屋的落户义务合同中并未作出明确约定，一审法院通过合同第六条第六款的户口迁出时间这一约定来推断落户是属于于波的合同权利和合同目的明显是属于主管论断，并无事实和法律依据，导致发生错误的判决。三、鉴于于波的违约行为，李华菊、包福宏已多次发函催告并要求解除合同，李华菊、包福宏因腾退房屋产生的租赁费用和资金周转产生的利息损失均是双方在订立合同时就可以预见并已经实际发生的损失。根据合同法第一百一十三条之规定应由违约方即于波承担。综上，一审法院事实认定错误，于波拒不配合完成房屋交易过户手续系合同无法继续履行的根本原因，同时，通过合同部分条款来推断落户是属于于波的合同权利和合同目的明显是属于主观论断，并无事实和法律依据，请求贵院查清案件事实，依法改判。于波辩称，一审法院认定事实正确，法律适用正确。关于李华菊、包福宏提出的关于房屋落户的约定，一审法院在庭审中已经核实清楚，是没有争议的，李华菊、包福宏的理由没有事实依据。关于土地性质错误问题，应该是李华菊、包福宏起诉房管部门，而不是于波承担责任。请求依法驳回李华菊、包福宏全部诉讼请求。沃房公司同意于波辩称意见。中环公司未到庭应诉答辩。于波向一审法院起诉请求：1、确认《武汉市城市存量房买卖合同》（编号为WHS19144413）已于2019年6月20日解除；2、李华菊、包福宏双倍返还定金人民币壹拾万元；3、本案诉讼费用由李华菊、包福宏承担。李华菊、包福宏向一审法院提出反诉请求：1、判令解除李华菊、包福宏与于波签订的《武汉市城市存量房买卖合同》（编号为WHS19144413)，于波支付的5万元购房定金不予退还；2、判令于波支付李华菊、包福宏房屋租金损失22800元；3、判令于波支付李华菊、包福宏借款利息损失10000元。4、本案诉讼费、反诉费由于波承担。一审法院经审查认定事实如下，2019年5月25日，于波（乙方）与李华菊、包福宏（甲方）签订《存量房屋买卖合同》。合同第一条“交易房屋基本信息”约定：1.交易房屋位于洪山区××单元××室。建筑面积87.07平方米。2.该房屋性质为商品房，规划用途为住宅。合同第四条“乙方购房资格情况及违约责任”约定：1.乙方承诺对于本市现行有效的购房政策及本人应具备的购房资格已明确知晓；同时，乙方应对其购房所需的相关资料和文件的真实性、合法性、有效性负责。2.违约责任。因乙方不具有购房资格、乙方提供的证件等购房所需的资料不真实或无效，无法办理贷款导致不能办理房屋所用权登记手续的或乙方拒绝购买该房屋的，则乙方构成根本违约，甲方有权单方面书面解除合同。本合同解约的，乙方须向甲方支付该房屋本合同成交价的20%作为违约金或甲方不子退还乙方定金。且乙方还需要承担向经纪服务方支付信息咨询服务费的责任。合同第五条“合同价款与付款方式及违约责任”约定：1.甲方双方一致同意：本合同成交价包括该房屋《装饰、装修、家具、家店德国附属设施清单》中所列设施设备。2.本合同房屋总成交价款为人民币1480000元整。3.具体付款方式：（1）合同定金为50000元整，乙方在签订合同起当日内支付定金。（2）甲乙双方同意以自行交付钱款的方式支付首付款，乙方在过户当日内将全部或部分首付款650000元整直接支付给甲方，由此产生的风险由乙方自行承担。（3）尾款由放贷银行直接支付给甲方，乙方拟贷款金额约人民币780000元整，类型为商业贷款，实际贷款金额、利率和年限以放贷银行最终审批通过为准。合同第六条“房产交易具体事项约定及违约责任”约定：……5、房屋交付：甲方收到乙方首付款后2019年8月1日内将该房屋交付给乙方；6、户口迁出：甲方应当在过户递件完成后30日内，至房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。合同还对违约金的计算、税费、不可抗力、争议解决方式等事项进行了约定。于波、包福宏、李华菊均在上述合同上签名。合同签订当天，于波、包福宏、李华菊在沃房公司的见证下，关于落户问题达成口头协议，承诺交易房屋可以办理落户。2019年5月26日，于波向李华菊支付定金50000元。包福宏、李华菊出具收条，载明：今收到于波交来位于洪山区××单元××室房屋的购房定金人民币伍万元整。2019年6月12日，时任沃房公司法定代表人的张龙在于波的《情况说明》上签名，并注明“以上情况属实”。《情况说明》载明：中国公民于波，2019年5-6月期间，委托武汉中环互联房地产经纪有限公司蓝海郡员工吴恒寻找二手房源，购房需求如下：1、要求物业性质为住宅，满两年，转让税金为住宅相关的契税、个人所得税（未满五年或不是唯一住房）。2、要求可以落户口，住宅为孩子在市区读书所用。3、办理按揭贷款期限为二十年。特此说明。2019年6月12日，包福宏、李华菊向于波发出《催告函》，催促于波在2019年6月15日前办理贷款面签手续，否则视为违约。于波于2019年6月13日收到上述催告函。2019年6月17日，包福宏、李华菊向于波发出《通知函》，通知于波解除合同，定金不予退还。于波于2019年6月19日收到上述通知函。2019年6月18日，于波向包福宏、李华菊发出《解约通知书》，要求解除合同，返还定金并赔偿50000元。于波于2019年6月20日收到上述解约通知书。2019年7月16日，于波向包福宏、李华菊发出《律师函》，再次要求返还定金。包福宏、李华菊于2019年7月18日收到上述律师函。一审法院另查明，武汉市洪山区××单元××室号房屋的权属证书载明：房屋性质为存量房，规划用途为住宅；土地使用权证书载明：地类（用途）为商服用地。包福宏、李华菊并未在上述房屋上落户。另，武汉市公安局洪山分局珞南街卓刀泉派出所户籍警陈述：商服用地上的房屋之前有办理过落户，现无法办理落户。一审法院还查明，2019年10月29日，沃房公司名称变更为“武汉蚂蚁爱房众火房地产经纪有限公司”，法定代表人由张龙变更为冯斌。根据一审法院查明的事实及于波、包福宏、李华菊的抗辩意见，一审法院对于波的诉讼请求、包福宏、李华菊的反诉请求分析如下：关于合同的解除及解除的时间。于波的本诉请求要求确认合同解除，包福宏、李华菊的反诉请求亦要求确认合同解除，双方对合同的解除已达成一致，故对案涉合同的解除，一审法院予以支持。本案中，2016年6月17日包福宏、李华菊向于波发出解除合同的《通知函》，于波于2019年6月19日收到上述通知函。根据于波于2019年6月18日向包福宏、李华菊发出《解约通知书》的行为，可知，于波对解除合同并无异议，根据《合同法》第九十六条的规定，一审法院认定案涉合同于于波收到《通知函》的当天解除，即2019年6月19日合同解除。关于违约责任。首先，于波及包福宏、李华菊对落户问题虽有口头约定，但具体如何实施或不能落户应承担什么责任等均约定不明，且案涉合同中对落户问题亦未明确约定，只对“户口迁出的时间”进行了约定。但值得注意的是，对“户口迁出时间”的约定表明了“落户”是于波的合同权利与合同目的。而本案中，包福宏、李华菊的户口并不在涉案房屋上，且涉案房屋因土地性质问题办理户口存在障碍，这一系列事实导致于波的合同权利无法实现，根据《合同法》第六十一条的规定，未约定明确的内容，合同双方可以达成补充协议。本案中，双方未能对该项权利如何实现及合同如何履行达成补充协议，故而造成双方均要求解除合同。其次，根据《合同法》第六十二条的规定，不能达成补充协议的，按照有利于实现合同目的的方式履行。因涉案房屋暂不能办理落户，于波合同目的实现存在困难，合同无法继续履行，但该事实并非包福宏、李华菊的刻意隐瞒，也非于波在签约时可预期的。通过一审法院调查，卓刀泉派出所的户籍警明确表示该地块上以前办理过落户，但现在办理存在困难。故一审法院认为，于波与包福宏、李华菊对落户问题约定不明，后经协商无果导致合同无法继续履行，且双方均同意解除合同，双方均未违约，但于波作为购买方应该进行充分的调研，包福宏、李华菊作为出卖方应谨慎承诺，故对合同的解除，双方均存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，结合各方当事人的行为，案涉合同解除后，包福宏、李华菊应将50000元定金返还给于波，各方因此产生的损失由各方自行承担。依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第六十二条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认于波与包福宏、李华菊于2019年5月25日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号WHS19144413）于2019年6月19日解除；二、包福宏、李华菊于判决生效之日起五日内向于波返还购房定金50000元；三、驳回于波的其他诉讼请求；四、驳回包福宏、李华菊的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉诉讼费2300元，由于波负担；一审反诉诉讼费935元，由包福宏、李华菊负担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕包福宏、李华菊的上诉请求及理由进行审理。包福宏、李华菊上诉认为于波拒不配合完成房屋交易过户手续系合同无法继续履行的根本原因，违约方即于波，包福宏、李华菊有权解除合同并要求于波赔偿损失。本案中，根据合同约定，案涉合同中对落户问题未明确约定，于波与包福宏、李华菊对落户问题虽有口头约定，但具体如何实施或不能落户应承担什么责任等均约定不明确，只对“户口迁出的时间”进行了约定。因涉案房屋暂不能办理落户，于波合同目的实现存在困难，合同无法继续履行。包福宏、李华菊作为出卖方在本案买卖合同订立过程中应谨慎承诺，本案综合考量，导致合同不能履行的原因不能归责于双方，亦不足以认定于波的行为已构成违约。考虑到《存量房买卖合同》已不能履行，双方在本案中均同意解除合同。购房定金在合同解除后应予返还。故一审法院判决支持双方解除合同及包福宏、李华菊返还定金并无不当。包福宏、李华菊上诉认为于波的行为构成违约，要求支持全部反诉请求的理由，本院不予支持。综上所述，包福宏、李华菊上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1870元，由包福宏、李华菊负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  胡丹丹审判员  骆朝辉二〇二〇年十月十三日书记员  陈旭敏