广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初12794号原告：彭立伟，男，汉族，1977年9月18日出生，住宁夏银川市兴庆区掌政镇五渡桥村2队-17，公民身份号码为640211197709184718。委托代理人：孙攀，宁夏言成律师事务所律师。被告：赵艳，女，汉族，1979年3月24日出生，住宁夏银川市金凤区长城花园南区5-1-702号，公民身份号码为610626197903240024。委托代理人：吴安华，系本案的被告，与赵艳是夫妻关系。被告：吴安华，男，满族，1973年11月4日出生，住吉林省东丰县横道河镇治安村二组，公民身份号码为220421197311041413。被告：宁夏聚龙盈通讯设备有限公司，住所地宁夏银川市兴庆区中山南街31号商务信息大厦12层1211室。法定代表人：吴安华，该公司董事长。第三人：中国工商银行股份有限公司东莞黄江支行，住所地广东省东莞市黄江镇板湖村中惠·金士柏山花园一期精品店（16幢1、2层）。负责人：陈烨。原告彭立伟与被告赵艳、吴安华、宁夏聚龙盈通讯设备有限公司（以下简称聚龙盈公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告彭立伟及其委托代理人孙攀，被告赵艳的委托代理人、被告聚龙盈公司的法定代表人、被告吴安华到庭参加诉讼。因当事人同意继续适用简易程序审理本案，且经本院院长批准，本案继续适用简易程序审理，后本院依法追加中国工商银行股份有限公司东莞黄江支行（以下简称工商银行东莞黄江支行）作为第三人参加诉讼，并于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙攀，到庭参加诉讼，被告赵艳、吴安华、聚龙盈公司以及第三人工商银行东莞黄江支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭立伟向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋顶账协议书》及《房屋顶账协议书》（补充协议）合法有效；2.被告将东莞市黄江镇江海大道88号星城置业花园1号幼儿园、商业、住宅楼1单元1202房屋产权办理至原告名下；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告系朋友关系，被告为做生意周转资金，自2015年起向原告借款，双方经结算，截止2019年1月10日，被告尚欠原告1081208元借款未偿还，为偿还该笔借款，双方于2019年1月10日协商一致，签订《房屋顶账协议书》一份，被告承诺用其位于东莞市黄江镇江海大道88号星城置业花园l号幼儿园、商业、住宅楼1单元1202室房屋抵顶借款，双方协商一致按照23000元每平方米的价格抵顶房屋，总房款共计2156480元（93.76平方米*23000元），因涉案顶账房屋的房屋产权证书未办理出来，且房屋办理了银行抵押贷款，故扣减乙方借款后剩余1075272元（2156480元-1081208元=1075272元）购房款，下剩房款乙方以代偿甲方2017年购买该房屋时在中国工商银行股份有限公司东莞黄江支行按揭贷款的方式付清，乙方代偿按揭贷款本金以甲方在2018年12月11日贷款余额为限，本协议签订后，甲方向乙方交付房屋之日起，顶账房屋的银行抵押贷款由乙方偿还，甲方贷款在乙方代偿第一期开始至贷款还清时所产生的利息费用由乙方全额承担，协议签订当天被告将涉案房屋交付给原告，双方办理了交接手续，因双方签订《顶账协议》时，涉案房屋的产权证还未办理，乙方便按照《房屋顶账协议书》的约定自2019年1月12日开始偿还涉案房屋贷款。2019年8月9日，涉案房屋产权手续办理完毕，涉案房屋产权登记在被告赵艳名下，双方签订补充协议，明确约定被告于2019年8月23日前将顶账房屋产权办理至原告名下，同时双方确定自《房屋顶账协议书》签订，被告将涉案房屋交付给原告之后，原告偿还房屋贷款54128.42元，并代被告支付办理房屋产权契税34690.8元，住宅专项维修基金3750.4元，原告代为支付的契税及专项维修基金自扣减借款后剩余的购房款中扣除，剩余购房款1042767.6元，剩余购房款的支付仍以原告代偿被告银行贷款的方式进行。《房屋顶账协议书》及《补充协议》签订后原告严格按照协议约定履行协议义务，自《房屋顶账协议书》签订后原告也已经实际占有使用涉案房屋，但被告却至今不按照《补充协议》约定的时间为原告办理房屋产权过户手续，违反合同法诚实信用原则，为维护原告的合法权益不受损害，依据法律的规定，特诉至法院。被告赵艳、吴安华、聚龙盈公司共同答辩称，对原告起诉的事实无异议。第三人工商银行东莞黄江支行未发表意见。经本院审理认定事实如下：一、合同签订情况。2019年1月10日，吴安华、赵艳、聚龙盈公司作为甲方，彭立伟作为乙方，共同签订了一份《房屋顶账协议书》，主要约定甲方为经营生意周转资金需要向乙方借款，经甲乙双方计算确认，自2015年12月30日起截止本协议签订时，甲方剩余未偿还借款共计1081208元，双方对未偿还借款金额确认无异议，因甲方无法偿还上述借款，甲方现同意以协议项下房屋抵顶上述借款本金；顶账房屋建筑面积共计93.76平方米（最终以不动产权证记载的房屋面积为准），甲方签署的《商品房买卖合同》（预售）载明房屋总价款1821267元，房屋地址在中国东莞市黄江镇江海大道88号星城置业花园1号幼儿园、商业住宅楼1单元1202室（以下简称案涉房屋），《商品房买卖合同》（预售）约定甲方缴纳首付款551267元，商业贷款1270000元，甲方实际缴纳首付款551267元，商业贷款1270000元；顶账房屋系吴安华、赵艳于2017年4月21日婚后购买，《商品房买卖合同》（预售）由赵艳单独签署，甲方均一致同意用上述房屋抵顶借款；乙方同意按23000元每平方米的价格抵顶上述房屋，双方协商一致顶账房屋总价93.76平方米*23000元=2156480元，因顶账房屋办理了银行抵押贷款，扣减乙方借款后剩余1075272元（2156480元-1081208元=1075272元）购房款，下剩房款乙方以代偿甲方2017年购买该房屋时在工商银行东莞黄江支行按揭贷款的方式分期付清，乙方代偿按揭贷款本金以甲方在2018年12月11日贷款余额为限，本协议签订后，甲方向乙方交付房屋之日起，顶账房屋的银行抵押贷款由乙方偿还，甲方贷款在乙方代偿第一期起开始至贷款还清时所产生的利息费用由乙方全额承担，乙方留存的银行转账记录、回执单或者银行收款收据或者乙方的交款凭证均作为乙方偿还此部分贷款的证明，甲方贷款账户名：赵艳，账户：2902010101104885488，开户行：中国工商银行股份有限公司银川新华支行；协议签订时甲方一并将顶账房屋、《商品房买卖合同》（预售）原件、所有交费票据原件、房屋配套设施、房屋钥匙等交付给乙方；房屋产权手续办理至甲方名下之日起10日内甲方将房屋产权手续办理至乙方名下；甲方办理房屋产权手续的税费由甲方自行承担，甲方为办理房屋产权过户手续，将房屋产权变更至乙方名下产生的包括房产证和土地证等相关税费，按照国家机关核算的具体数额由乙方承担；甲方违反本合同约定时间交付房屋、办理房屋过户手续，每拖延一日需按照借款总金额的5%支付违约金，拖延超过30日，乙方有权选择继续履行协议或解除协议，乙方选择解除协议的，甲方应当立即偿还借款本息及自协议签订后乙方就本协议房屋偿还的所有银行贷款本息、手续费；因甲方过错，导致合同无法履行或者解除，甲方除全额支付拖欠的借款本息及乙方就该房屋偿还的商业贷款本息外，还应向乙方支付借款总金额30%的违约金；如甲方发生上述任一情况导致顶账房屋产权无法办理至乙方名下，双方借款的债权债务关系继续存在，乙方有权要求甲方继续偿还借款本息及乙方偿还的该房屋商业贷款本息，其中借款需按照月利率2%支付利息，商业贷款本息数额以乙方实际偿还的数额为准。甲乙双方于当天签署了《顶账房屋交接清单》，确认甲方向乙方交付了包括案涉房屋、首付款缴费收据、物业费收据原件、《黄江镇星城置业花园前期物业管理服务协议》等在内的物品，并约定案涉房屋的不动产权证书待办理出来后再交付乙方。2019年8月10日，吴安华、赵艳、聚龙盈公司作为甲方，彭立伟作为乙方，共同签订了一份《房屋顶账协议书》（补充协议），补充约定：《顶账协议》签订，甲方向乙方移交顶账房屋后，自2019年1月12日乙方开始偿还房屋贷款，还款账户为2902010101104885488，账户名赵艳，2019年1月12日乙方通过张月兰账户偿还房屋贷款7400元；2019年2月11日乙方通过徐立新账户偿还房屋贷款7400元；2019年3月11日乙方通过蔡成军账户偿还房屋贷款7400元；2019年5月10日乙方通过蔡成军账户偿还房屋贷款12728.42元；2019年8月5日乙方通过蔡成军账户偿还房屋贷款19200元；2019年8月9日为办理房屋产权手续，乙方代甲方支付办理房屋产权证契税34690.8元，住宅专项维修基金3750.4元，共计388441.2元，上述费用由甲方承担，自剩余房款1081208元中扣除，剩余1042767.6元，剩余购房款支付仍旧参照《房屋顶账协议书》第二条的约定执行，乙方实际偿还的房屋抵押贷款超出剩余购房款的部分由双方另行签订协议约定，不影响顶账协议及本补充协议的履行；2019年8月9日顶账房屋产权证办理完毕，不动产权证号为粤(2019)东莞不动产权第0270694号，权利人为甲方赵艳；甲乙双方协商一致同意甲方于2019年8月23日前将顶账房屋产权手续办理至乙方名下。2019年8月15日，吴安华、赵艳、聚龙盈公司作为甲方，彭立伟作为乙方，签订了一份《借款对账协议》，对《房屋顶账协议书》、《房屋顶账协议书》（补充协议）中笔误内容进行更正，明确双方《房屋顶账协议书》项下借款起始时间为2016年5月4日，2019年8月9日为办理房屋产权手续，乙方代甲方支付办理房屋产权证契税34690.8元，住宅专项维修基金3750.4元，共计38441.2元，上述费用由甲方承担，自剩余房款1075272元中扣除，剩余1036830.8元，剩余购房款支付仍旧参照《房屋顶账协议书》第二条的约定执行。二、合同履行情况。（一）原、被告双方于2019年1月10日结算，确认吴安华、赵艳、聚龙盈公司尚欠彭立伟借款1081208元未偿还，根据彭立伟提交的网上银行电子回单、个人存款交易明细显示，自2016年5月4日至2018年12月21日期间彭立伟通过自己账户或委托他人账户陆续向吴安华、赵艳、聚龙盈公司出借了共计2523626.5元，彭立伟主张当时借款没有约定利息，双方确认该1081208元转化为彭立伟的购房款，吴安华、赵艳、聚龙盈公司于2019年1月10日当天就向彭立伟交付了案涉房屋。（二）剩余的购房款1075272元（2156480元-1081208元）由彭立伟以向银行代偿案涉房屋按揭贷款的方式分期付清，以贷款本金为限，若彭立伟实际代偿金额超出剩余购房款部分，双方约定另行协商解决。彭立伟于2019年1月12日起代偿按揭贷款，截止至2019年11月5日，案涉房屋按揭贷款尚余本金1240235.89元，彭立伟截止至2019年12月17日，已代偿贷款本息共计79597.1元。（三）赵艳于2019年8月9日取得案涉房屋的《不动产权证》，证号粤（2019）东莞不动产权第0270694号，登记权利人为赵艳，彭立伟代赵艳缴纳了契税34690.8元、住宅专项维修基金3750.4元。（四）原、被告双方约定于2019年8月23日前办理案涉房屋产权转移登记手续，但主张前往东莞市黄江镇房管部门办理网签及过户手续时被告知房屋取得产权证后两年内不得办理过户转移登记，故没有完成过户。三、抵押、查封情况。案涉房屋于2019年8月9日办理了抵押登记，抵押权人为工商银行东莞黄江支行，抵押期限2018年5月1日至2048年5月1日，债权数额1270000元。因彭立伟在本案中申请了财产保全，故案涉房屋于2019年9月19日被本院查封。另，2017年4月17日，东莞市房产管理局和东莞市住房和城乡建设局联合发布了《关于进一步明确新建商品住房和二手房交易转让有关问题的通知》（东房通﹝2017﹞14号），其中规定2017年4月11日零时后网签的新建商品住房和二手住房，须在取得《不动产权证》满2年后方可进行网上签约交易。庭审时，彭立伟主张案涉《房屋顶账协议书》实质就是房屋买卖合同，其愿意一次性代偿剩余银行贷款，并自愿承担办理产权转移登记产生的契税等相关费用，结清贷款后希望被告于2021年9月8日符合过户条件后将房屋过户给彭立伟。以上事实，有《房屋顶账协议书》、《房屋顶账协议书》（补充协议）、《房屋交接清单》、申请结婚登记声明书、《宁夏银行网上银行电子回单》、不动产权证书、《借款对账协议》、《商品房买卖合同（预售）》、认购书、《个人购房借款/担保合同》、收款收据、住宅专项维修基金专用收据、契税发票、前期物业管理服务协议、住宅使用说明书、质量保证书、消防安全责任书、情况说明等证据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉《房屋顶账协议书》及《房屋顶账协议书》（补充协议）的性质及效力；二、彭立伟要求将案涉房屋转移登记至其名下能否得到支持。本院对此分析如下：关于焦点一。首先，案涉《房屋顶账协议书》及《房屋顶账协议书》（补充协议）虽然名为房屋顶账，但根据协议内容来看，双方只是约定了将借款结算后确认的剩余未还款项转化为部分购房款，后续协议内容对商品房基本状况、商品房总价款、付款方式、过户时间、合同解除和违约责任等均有明确约定，符合房屋买卖合同的特征；其次，对于抵作部分购房款的1081208元款项来源，原、被告双方均确认系借款转化而来，彭立伟提交的网上银行电子回单、个人存款交易明细足以证明其已实际向吴安华、赵艳、聚龙盈公司出借了共计2523626.5元，借款并未约定期间及利息，双方在2019年1月10日对前述借款进行结算，确认吴安华、赵艳、聚龙盈公司尚欠彭立伟1081208元借款未还，双方约定将该部分款项转化为购房款，未违反法律法规的效力性强制规定；故综上，案涉《房屋顶账协议书》及《房屋顶账协议书》（补充协议）系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制规定，应属合法有效，各方均应全面依约履行。关于焦点二。案涉房屋系赵艳于2017年4月21日向东莞市星城置业房地产开发有限公司购买，并于2019年8月9日取得《不动产权证》，而根据东莞市房产管理局和东莞市住房和城乡建设局于2017年4月17日联合发布的《关于进一步明确新建商品住房和二手房交易转让有关问题的通知》（东房通﹝2017﹞14号）关于“2017年4月11日零时后网签的新建商品住房和二手住房，须在取得《不动产权证》满2年后方可进行网上签约交易”的规定，案涉房屋目前尚不符合办理产权转移登记的条件，故彭立伟要求吴安华、赵艳、聚龙盈公司配合将案涉房屋过户至其名下的诉请，因现存在事实不能履行的情形，故对该诉讼请求本院不予支持。因原、被告双方对继续履行合同无异议，故双方可在符合产权转移登记条件时自行办理相关过户手续。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告彭立伟和被告赵艳、吴安华、宁夏聚龙盈通讯设备有限公司于2019年1月10日签订的《房屋顶账协议书》以及于2019年8月10日签订的《房屋顶账协议书》（补充协议）有效；二、驳回原告彭立伟其他诉讼请求。本案受理费12026元、保全费5000元，共计17026元（原告已预交），由原告彭立伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  周淑君二〇一九年十二月二十七日书记员  吴珮君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。