福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0981民初6946号 原告（执行案外人）：杨旭，男，1970年11月11日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：刘寿安，福建平达律师事务所律师。 被告（申请执行人）：庄凌霄，男，1991年5月18日出生，汉族，住福建省福鼎市，现住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：张神朋，福建韩诚律师事务所律师。 被告（被申请执行人）：林健，男，1962年4月1日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 被告（被申请执行人）：吴碧月，女，1967年9月13日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 原告杨旭与被告庄凌霄、林健、吴碧月案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨旭的委托诉讼代理人刘寿安、被告庄凌霄的委托诉讼代理人张神朋、被告林健、吴碧月到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 杨旭向本院提出诉讼请求:确认杨旭对坐落于福安市城南街道金山商贸大厦一层7Ａ号的店面享有自2019年起至2021年4月21日止的带租拍卖权（租金186090元）。事实与理由：2019年9月份，杨旭从淘宝网得知福安市人民法院于2019年9月11日在福安市人民法院淘宝司法拍卖网络平台发布关于福安市城南街道金山商贸大厦一层7Ａ号的竞买公告，杨旭向法院咨询后才得知2019年6月11日，申请执行人庄凌霄向福安市人民法院申请强制执行庄凌霄与被执行人林健、吴碧月民间借贷纠纷一案，2019年7月3日福安市人民法院作出（2019）闽0981执2485号之一执行公告，要求杨旭一个月内迁出房屋。杨旭遂于2019年9月20日向福安市人民法院提出执行异议，请求裁定中止（2019）闽0981执2485号之一《公告》的执行，贵院经审查作出（2019）闽0981执异86号裁定书，裁定：驳回案外人杨旭的异议请求。杨旭认为该裁定认定事实不清，使用法律错误。2000年杨旭因经营烟酒专卖店，于2000年11月21日与案涉店面所有权人林健、吴碧月达成店面转让协议，之后杨旭与吴碧月便以每年一签《生产经营场所租赁合同》的方式一直在该店面从事烟酒等产品的经营活动。2008年起林健、吴碧月陆续向杨旭借款合计55万元，2013年因林健、吴碧月经济上出现严重困难，双方合意从2015年起以林健、吴碧月需支付的利息充抵租金（实际上双方自2011年起便时有将利息冲抵租金的做法），并且于2014年1月1日重新签订《生产经营场所租赁合同》。合同签订后杨旭实际继续占有使用案涉标的至今，林健、吴碧月也并未提出任何异议，按照《合同法》第二百三十六条的规定杨旭对案涉标的取得事实上的租赁权。至于租赁期具体是多长应该按照林健、吴碧月夫妻应当偿还杨旭的利息来计算。截至2019年10月林健、吴碧月夫妻应当向杨旭支付利息748000元，根据双方交易习惯，该利息748000元应当视为杨旭已经实际支付给吴碧月的店面租金，因此杨旭所享有的剩余租期应当至2021年4月12日（按照合同约定2014年租金为96850元，此后每年按5%逐年递增方式支付计算）。《生产经营场所租赁合同》的签订时间是2014年1月1日，而申请执行人庄凌霄对案涉执行标的物享有的抵押权系设立于2014年11月18日，根据《物权法》第190条规定“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”，杨旭对执行标的所形成的租赁关系发生在抵押权之前，故不受抵押权的影响，杨旭享有租赁权可以阻止向买受人移交占有被执行的不动产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，杨旭有权在2021年4月12日前阻止向受让人移交占有被执行的不动产。综上，杨旭在先形成的租赁权足以阻止向受让人移交案涉租赁店面，福安市人民法院的执行拍卖措施，未明确披露杨旭依法享有的租赁权以及优先购买权以及要求限期迁出案涉执行标的的措施损害了杨旭的合法权益。 庄凌霄辩称，1.本案已超过执行异议的时效。根据公告时效，杨旭应当在公告之日起七日内提出租赁权，但杨旭于2019年9月20日才提起执行异议；2.杨旭主张的利息冲抵租金没有依据；3.杨旭提供的合同都是每年一签，双方自2015年开始没有签订租赁合同，也没有租金收条或收据，应认定租赁期限至2014年12月31日止，2015年开始的租赁为不定期租赁，且在抵押登记之后，应驳回杨旭的诉讼请求；4.2014年1月1日的《生产经营场所租赁合同》中第八条其他特约事项的手写部分系杨旭事后添加，为无效内容。 林健、吴碧月辩称，2014年之前与杨旭的租赁合同都是每年一签，2014年1月1日双方签订的《生产经营场所租赁合同》中第八条其他特约事项的手写部分系杨旭自行添加，双方不存在以利息抵租金的情况。 本院经审理认定事实如下：林健、吴碧月将其所有的位于福安市城南街道金山商贸大厦一层7Ａ号店面作为其向庄凌霄借款的抵押物，于2014年11月18日办理抵押登记，抵押权利人为庄凌霄。庄凌霄与林健、吴碧月民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月30日作出（2018）闽0981民初3653号民事判决书，判决：一、被告林健、吴碧月应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告庄凌霄借款人民币100万元及利息……；二、若被告林健、吴碧月未在本判决确定的期限内履行还款义务，则原告庄凌霄有权以登记在被告林健、吴碧月名下的坐落于福安市城南街道金山商贸大厦一层的7Ａ号店【“福安市房权证城区城南字第××号”《房屋所有权证》、“安政国用（2007）第3847号”《国有土地使用证》、“安房他证福安字第××号”《他项权证》】折价或者以拍卖、变卖上述抵押物的价款优先受偿。2019年6月11日，本院以（2019）闽0981执2485号立案执行申请执行人庄凌霄与被执行人林健、吴碧月民间借贷纠纷一案。2019年7月3日，本院以（2019）闽0981执2485号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人林健、吴碧月所有的坐落于福安市福安市城南街道金山商贸大厦一层的7Ａ号。同日，本院作出（2019）闽0981执2485号之一公告，责令占有、租用福安市城南街道金山商贸大厦一层7Ａ号店的所有人员必须在本通知书送达之日起一个月内主动迁出，到期仍不迁出的，本院将对上述房屋予以停水停电并依法强制执行。杨旭于2019年9月20日向本院提出异议申请，本院于2019年9月29日作出（2019）闽0981执异86号执行裁定书，裁定驳回杨旭的异议请求，杨旭不服遂向本院提出执行异议之诉。 上述事实，有杨旭提供的证据及到庭当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，案涉林健、吴碧月所有的坐落于福安市福安市城南街道金山商贸大厦一层的7Ａ号，自2000年1月1日起至2014年12月31日期间，吴碧月与杨旭所签订的《租赁合同》都采取每年一签的形式，双方最后一次于2014年1月1日签订的《生产经营场所租赁合同》中第八条其他特约事项的手写部分“租期每年自动延续直至2040年12月31日止”，该约定明显与双方的租赁习惯不符，且庭审中，林健、吴碧月不认可该条款系其书写，因此，双方的租赁期已于2014年12月31日届满，自2015年1月1日起双方未再签订租赁合同,杨旭继续占有使用案涉房屋，双方已形成不定期租赁关系,吴碧月有权随时解除合同。因此，杨旭与吴碧月的不定期租赁关系不得对抗案涉房产已经登记的抵押权。本院于2019年7月3日作出（2019）闽0981执2485号之一执行公告，要求案外人于一个月内迁出本案执行标的物，符合法律规定。本案执行标的物尚未拍卖，杨旭作为案外人其有权在执行标的执行终结之前提出执行异议申请，庄凌霄关于杨旭提起执行异议申请已超过时效的抗辩意见不予采纳。综上,杨旭对福安市城南街道金山商贸大厦一层7Ａ号不享有至2021年4月12日止的租赁权益,其诉请不具有事实和法律依据,本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第四百六十四条规定，判决如下： 驳回杨旭的诉讼请求。 案件受理费4021.8元，由杨旭负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  陈明丽 人民陪审员  李 明 人民陪审员  凌奶寿 二〇二〇年二月二十日                            本件与原本核对无异                法官助理缪玮婷 书记员钟晓英 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。 案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第四百六十四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。