广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初22224号原告：王伟，男，1987年7月10日出生，汉族，身份证住址安徽省蚌埠市固镇县，委托诉讼代理人：黄燕山，广东共阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧娟，广东共阳律师事务所实习律师。被告：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市民众镇番中公路多宝路段锦标路口对面，统一社会信用代码91442000570128647N。法定代表人：吴双燕。委托诉讼代理人：李燕群，广东中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。原告王伟与被告中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄燕山、刘慧娟，被告棕榈公司的委托诉讼代理人洪池池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以总购房款459521元为基数，按每日万分之一的标准自2016年11月1日起计至被告实际交房之日止，扣减被告已支付的13785元）。事实和理由：2014年5月25日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以总价款459521元向被告购买其开发的位于花园××房的预售商品房。合同签订后，原告已依约向被告支付全部购房款459521元，然被告并未能按约将涉案商品房交付给原告使用。被告未按约交付涉案商品房给原告使用，已违反《商品房买卖合同》第八条第一款“出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”的约定，原告有权依照《商品房买卖合同》第九条“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”及《补充协议》第4.1条等约定，要求被告支付逾期交房违约金。又由于被告逾期交房已超过两年，如按照《补充协议》约定计算违约金显然过低，不足以弥补原告的实际损失，且不利于督促被告履行合同义务。故违约金应不以原告已付购房款的3%为限，而应计算至被告实际交房之日止。原告于2019年6月14日办理了收楼手续，但涉案房屋并未取得竣工验收备案登记证，不符合交付条件，被告仍需要承担逾期交房违约责任。被告棕榈公司辩称，一、2018年12月14日，原告与被告就逾期交房事宜签订了违约金支付协议书，约定被告因逾期交房，应与协议书签订之日起二十个工作日内向原告支付违约金13785.6元，作为被告根据商品房买卖合同及补充协议的约定应当承担的逾期交楼的违约金责任。协议书签订后，被告已如约及时向原告支付了上述逾期交房违约金，履行完毕逾期交房的违约责任，原告无权再向被告主张逾期交房违约金。二、原告于2019年5月26日向被告递交了提前交房申请书，并承诺被告按照其本人申请提前交付商品房的，视为被告已按商品房买卖合同约定完成交付房屋义务。被告已于2019年6月14日向原告交付涉案房屋，完成交付义务，因此原告所述被告尚未交房与事实不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2014年5月25日，王伟以459521元的价格购买了棕榈公司开发的位于花园××房，双方签订中山市商品房买卖合同，第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金;第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件六为本合同补充协议，第3.4条约定，买受人不按商品房买卖合同约定的时间付款，视为买受人逾期付款，每拖延一天，买受人应以拖欠金额为基数按万分之六的标准向出卖人支付逾期付款的违约金，逾期超过90天的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付解除合同的违约金；第4.1条约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按商品房买卖合同第九条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%；第6.2条约定，该商品房在交付使用时只要该商品房符合双方约定的交付条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续（除非该商品房经建设工程质量监督部门认定为主体结构质量不合格），同时商品房保修期开始计算。同日，王伟和棕榈公司还签订了补充协议（二），第1.1条约定，现双方一致同意将原买卖合同第八条第一款约定的交楼标准变更为：出卖人应当在2015年12月31日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用；第1.2条约定，若出卖人未按本补充协议（二）约定的交楼期限和交付条件将该商品房交付买受人使用，出卖人须按原买卖合同第九条约定及原补充协议第4.1款的补充约定承担逾期交房的违约责任；第2.1条约定，该商品房达到本补充协议（二）约定的交付条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续，双方进行交接时，出卖人无需出示买卖合同第八条规定的证明文件（即《中山市建设工程竣工验收备案登记证》等文件）。合同签订后，王伟付清了全部房价款。2018年12月14日，棕榈公司（出卖人）与王伟（买受人）签订违约金支付协议书，约定因出卖人未能根据商品房买卖合同约定日期向买受人交付商品房，现就逾期交楼违约金的支付事项，买卖双方经友好协商，达成本协议，以资共同遵守：一、买卖双方一致同意：出卖人于本协议订立之日起二十个工作日内向买受人支付违约金13785.6元，作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任；二、买受人收取前述违约金后，同意继续按照商品房买卖合同及补充协议继续履行。2019年1月22日，棕榈公司将前述款项支付给王伟。2019年5月6日，王伟向棕榈公司提交提前交房申请书，载明“现商品房尚未具备交付条件，但本人因个人原因向贵司申请提前交付商品房使用，并向贵司作出如下承诺：……四、贵司按照本人申请提前交付商品房的，视为贵司已按商品房买卖合同约定完成交付商品房义务”。2019年6月14日，王伟办理了收楼手续。棕榈公司迄今未取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。王伟与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同及附件、补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。双方的争议焦点为：一、王伟在签订违约金支付协议书并收取相关款项后，还向棕榈公司主张逾期交房违约金的理据是否充分；二、如认定棕榈公司应当承担逾期交房的违约责任，如何确定违约金的数额。焦点一。权利的放弃必须以明示的方式作出。王伟在与棕榈公司签订的违约金支付协议中，并未承诺收取棕榈公司支付的逾期交房违约金后不再追究棕榈公司逾期交房的违约责任，棕榈公司在签订违约金支付协议的合理期限内未积极履行合同约定的交房义务，迄今无法确定涉案商品房何时能达到合同约定的交楼标准取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，违约情况较为严重，对王伟占有使用处分涉案房屋的权益造成一定损害。故，本院认为，王伟请求不受合同约定的违约金上限和已签订的违约金支付协议书的限制，要求棕榈公司继续承担逾期交房的违约责任，增加违约金，理据正当充分，应予支持。焦点二。涉案合同约定，棕榈公司应于2016年10月31日前将符合合同约定并取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付给王伟使用，若棕榈公司逾期交房，按日向王伟支付已交付房价款万分之一的违约金，但该违约金累计总额不得超过总房价款的3%。王伟选择于2018年12月14日与棕榈公司在该日签订违约金支付协议书并收取逾期交房违约金13785.6元，应视为王伟同意棕榈公司截止该时间点应承担的违约责任为逾期交房违约金13785.6元。王伟主张签订协议之前的逾期交房违约金，理据欠缺，本院不予支持。如从次日起算违约金，本院认为，亦有违双方签订该协议的初衷，因为签订协议的彼时，王伟已清楚知悉涉案商品房不具备合同约定的交付条件，而涉案商品房显然不可能次日即达到合同约定的交楼条件，王伟对棕榈公司之后一定时间内的违约行为是有预判的，在此情况下，王伟仍然选择与棕榈公司签订违约金支付协议书，并在协议中约定“作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任”，应视为其给予了棕榈公司合理的时间履行交楼义务；只有超过该合理时间，其方可再向棕榈公司主张逾期交房违约金。结合本案具体情况，本院酌定该合理期间为三个月。王伟主张逾期交房违约金按日万分之一的标准计算，符合合同约定，本院予以支持。故，棕榈公司应向王伟支付逾期交房违约金，计算期间从2019年3月14日起计算。王伟于2019年5月6日在其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍向棕榈公司申请接收商品房，并承诺如棕榈公司提前交付房屋的，视为棕榈公司已完成交付义务，其现又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。因此，逾期交房违约金应计算至2019年6月14日。依照上述方法计算，棕榈公司应支付的逾期交楼违约金为4274元（459521元×0.01%×93日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市棕榈物业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王伟支付逾期交楼违约金4274元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费606元，减半收取303元，由原告王伟负担263元，被告中山市棕榈物业投资管理有限公司负担40元（该款原告王伟已预交，被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年二月十二日书记员 黎宗明王静