重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0153民初39号原告：成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司，住所地重庆市荣昌区汇宇建材市场****，统一社会信用代码9150022669122183X8。负责人：敖以露，该公司总经理。委托诉讼代理人：周清华，男，该公司经理，特别授权。委托诉讼代理人：古方丽，女，该公司文员，特别授权。被告：罗勇，男，1975年5月10日出生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：唐和琼，女，1976年9月21日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司（以下简称“和谐物管公司”）与被告罗勇、唐和琼物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月1日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告和谐物管公司的委托诉讼代理人古方丽、周清华和被告唐和琼、罗勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和谐物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告罗勇、唐和琼支付所拖欠的物业管理综合服务费用及违约金共计4761.9元；2.本案诉讼费由被告罗勇、唐和琼负担。事实与理由：原告在天正XX小区提供物业管理服务工作中，按照物业服务协议内容，严格履行责任和义务，严格执行物价部门核定的收费标准。原告给业主提供了公共区域环境卫生保洁、绿化养护，小区公共秩序维护和交通管理，公共部位的维修和设施设备的管理等服务。两被告以各种理由和借口拒不履行缴纳物业服务费用的义务，经原告多次催缴，两被告仍然坚持拒交物业费用，两被告的拒交行为，严重影响后期物业服务质量。为维护自身的合法权益，原告诉至法院。被告罗勇、唐和琼辩称：2017年5月，15楼外阳台排水管漏水将被告家淹了，只要原告维修好被告同意交清物业费。入住小区开始，可视电话就一直不能使用。原告乱收费，物业合同明确指明二次供水费包括在公共能源费用中，且原告从未公示过公共能源费的收支账目，也未公示实际的费用票据。小区保安松懈，外来车辆人员随意进出。小区电动车停放处充电电线有严重的安全隐患，随意拉线充电现象普遍。消防通道停满了乱停乱放的车，导致消防车无法进小区。小区环境脏乱差情况非常严重，小区道路凹凸不平，绿化面积花草大面积坏死，树木长期未修剪。原告以欺骗手段让业主签订续聘合同同意书，不认可原告签订的续聘合同。小区公共设施形同虚设，监控设备老化不清晰，完全没有监控效果。要求原告将物业费减半收取，退还多收取的二次供水费，并赔偿被告因阳台漏水造成的经济损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告和谐物管公司系重庆市荣昌区天正XX小区的物业服务企业，被告唐和琼、罗勇系该小区XXX（建筑面积为77.59平方米高层住宅）房屋的业主。2017年7月19日，原告和谐物管公司（乙方）与天正XX业主委员会签定了《物业服务合同》，合同约定：“物业服务费用：高层住宅物业服务费：0.70元/平方米（含日常维修养护费0.10元/平方米）。共用能源消耗费：乙方按150元/年/户标准定额收取，用于楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景等的用水、用电费用，乙方不独立另行分摊、公示。电梯费：10-19层（包含10层）35元每月每户。二次供水加压费：市政管网供水按设计压力，输送至六层（地下车库为负**），七层以上（含七层）二次供水经双方约定由业主或使用人按实际产生1元/吨的标准向乙方缴纳二次供水费用，用于支付二次供水电费。双方约定物业服务费住宅按半年或年收取，住宅业主或物业使用人应在下一缴费周期前30日内履行缴纳义务。违约责任：乙方在提供物业服务满6个月，业主仍不履行交纳服务费用的，乙方将按拖欠总额每月2‰计收违约金，同时依法向人民法院提起诉讼。本合同期限为三年，自2017年7月25日起至2020年7月24日止。”合同到期后，原告一直为该小区提供物业服务至今。经原告多次催收，被告唐和琼、罗勇仍未缴纳自2017年8月1日起至2020年9月30日止的相关物业服务费用。庭审中，被告唐和琼、罗勇举示照片、视频拟证明因楼上业主外阳台渗水造成被告家中受损。小区消防通道乱停车辆、小区电动车等随意拉线充电现象普遍。小区环境脏乱差情况非常严重，小区道路凹凸不平，绿化面积花草大面积坏死，树木长期未修剪。小区公共设施形同虚设，监控设备老化不清晰，完全没有监控效果。原告质证认为被告房屋阳台漏水在接到保修后已多次维修，楼上业主也积极配合，漏水问题已解决，墙体已修复。漏水造成的损失被告应向侵权人主张。可视电话在质保期内由原告进行维护维修，质保期外由业主自行更新。小区进出人员车辆有登记。充电线路随时在检查，发现问题时保安也及时处理。消防通道问题现在已全部清理。小区道路已改造完毕，绿化管理也正常进行维护。2020年小区所有监控设备已更新，道路出现问题也及时设置警戒标示，防止人员受伤。上述事实，有当事人陈述、《物业服务合同》、催缴通知书、照片、物业相关欠费明细表等证据证实，本院予以确认。本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签定的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告和谐物管公司与业主委员会签定《物业服务合同》，原、被告双方应当按照合同内容全面履行各自义务。原告和谐物管公司为被告唐和琼、罗勇所在小区提供了物业管理服务，被告唐和琼、罗勇作为小区业主之一，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。虽然《物业服务合同》于2020年7月24日到期，但原告一直在该小区提供物业服务至今，被告唐和琼、罗勇应当参照原《物业服务合同》内容履行交纳物业服务费用义务。被告唐和琼、罗勇辩称外阳台渗水问题，如被告唐和琼、罗勇存在损失可向侵权人主张赔偿。被告唐和琼、罗勇辩称“小区环境脏乱差情况非常严重，小区道路凹凸不平，绿化面积花草大面积坏死，树木长期未修剪”等，被告举示的照片等确能证明原告对该小区的管理服务存在一定的瑕疵，原告公司应当在以后的物业服务过程中加强服务意识，改善管理方法。因此，对原告要求被告罗勇、唐和琼支付从2017年8月1日至2020年9月30日期间的物业服务费、公共能源费、电梯费、二次供水费，本院依法评判及确认如下：物业服务费（含日常维修养护费）：根据合同约定的标准计算，被告唐和琼、罗勇应支付原告2017年8月1日至2020年9月30日期间的物业服务费（含日常维修养护费）为2063.89元（0.7元/月·平方米×77.59平方米×38月），原告主张金额2063.4元，本院予以支持；公共能源费：根据《物业服务合同》约定，该费用由物管公司每年向每户业主预收150元即12.5元/月，2018年7月1日起原告主张公共能源费按10元/月收取。故被告唐和琼、罗勇应支付原告2017年8月1日至2018年6月30日期间的公共能源费为137.5元（12.5元/月/户×11月）及2018年7月1日至2020年9月30日期间的公共能源费为270元（10元/月/户×27月），共计407.5元；电梯费，根据合同约定的标准计算，被告唐和琼、罗勇应支付原告2017年8月1日至2020年9月30日期间的电梯费为1330元（35元/月·户×38月）；二次供水加压费，根据合同约定的标准计算，被告唐和琼、罗勇应支付原告2017年1月1日至2020年9月30日期间的二次供水加压费为655元（1元/吨×655吨）以上费用共计4455.9元，本院予以支持。原告和谐物管公司要求被告唐和琼、罗勇支付违约金，本院认为原告的物业服务存在瑕疵，且被告唐和琼、罗勇非恶意拖欠物业服务费用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告唐和琼、罗勇于本判决生效后三日内支付原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司2017年8月1日至2020年9月30日期间的物业服务费（含日常维修养护费）2063.4元、公共能源费407.5元、电梯费1330元以及2017年1月1日至2020年9月30日期间的二次供水费655元，共计4455.9元；驳回原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告唐和琼、罗勇负担。此款已由原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司预交，被告唐和琼、罗勇应负担的上述受理费在支付上述款项时径付给原告，本院预收的受理费不作清退。本判决为终审判决。审 判 员  晏 兵二〇二〇年二月四日法官助理  冯高天书 记 员  朱玉霞