四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终7327号 上诉人（原审原告）：吕允亮，男，1980年4月11日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：周驰，四川盛豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张兴恒，四川盛豪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：秦晓春，女，1959年3月16日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被上诉人（原审被告）：袁鹏飞，男，1971年1月14日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：肖旷，四川博鉴律师事务所律师。 上诉人吕允亮因与被上诉人秦晓春、袁鹏飞房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初7708号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉请求：撤销一审判决，改判支持吕允亮的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院受理本案后四个月才开庭审理，开庭后十个月才领取文书，严重超出法定审理期限，该审理程序违法，且存在案外因素影响本案判决结果的可能。2.一审认定案涉合同未能实际履行系不可归责于双方的原因，进而认定秦晓春、袁鹏飞不存在违约行为，是认定错误。事实上，秦晓春、袁鹏飞既没有依约定交房，也没有按期履行解除抵押的义务，而是以限购政策为借口，实则因房价上涨不愿继续履约，此系明显恶意违约的行为。根据《补充协议》第三条第3项的约定，秦晓春、袁鹏飞应在2017年3月31日前到原借款机构办理完成解除抵押手续，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。本案中，秦晓春、袁鹏飞在一审提交的银行照片，并无拍摄时间，不能核实其所称的向贷款银行申请办理解押手续的时间是否在2017年3月31日之前；此外，案涉房屋设定有两项抵押，秦晓春、袁鹏飞从未举证证明其向另一贷款机构申请办理解押手续。虽然限购政策出台，但根据政策规定，只要秦晓春、袁鹏飞及时按约定完成还款解押手续，案涉合同是完全能够继续履行的。3.双方发生纠纷后，秦晓春、袁鹏飞拒绝承认收到吕允亮支付的23万元款项，仅认可收到8500元，且从2017年3月一直占用该资金至今。如此不诚信的行为，一审法院依然偏袒，有失公正。 秦晓春、袁鹏飞共同辩称，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 吕允亮向一审法院起诉请求：1.解除吕允亮与秦晓春、袁鹏飞签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令秦晓春、袁鹏飞向吕允亮支付购房款3万元，双倍返还定金40万元，支付资金占用利息4168.75元（以23万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清日止，暂从2017年6月1日起算），并赔偿损失817700元及评估费暂计15000元，以上共计1266868.75元。 一审法院认定事实：2017年3月2日，吕允亮（乙方）与袁鹏飞、秦晓春（甲方）经案外人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）（丙方）提供居间服务，签订房屋交易文件一套，包括《交易方留存信息表》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》《补充协议》、《交易资金托管提示函》等，约定:甲方向乙方出售位于成都市成华区房屋，建筑面积86.17平方米，成交总价135万元，含家具家电、装饰装修和配套设施；乙方应当在签订本合同当日支付定金10万元，乙方同意在过户递件前三日内将首付款55万元（不包含定金）存入银行资金托管账户，待乙方取得产权证书后，由丙方持《委托付款通知书》到银行办理资金划转手续将该笔首付款支付给甲方，尾款70万元由放贷银行直接支付给甲方；该房屋目前为抵押状态，甲方应在2017年3月31日之前到原借款机构办理完成解除抵押手续，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以抵押权人通知为准）；甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，须在丙方通知3个工作日内亲临办理过户递件手续，递件完成后7个工作日内亲临办理过户取件手续；甲方同意将部分定金5000元交丙方托管作为物业交割保证金；在3月28日3日内，甲方将该房屋交付给乙方；甲乙双方任何一方逾期履行本协议关于房屋交易事宜的约定义务，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价5‰的违约金，逾期超过15日，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10％的违约金；本协议履行期间，如出台新的购房政策且该政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决；甲方在本合同签订当日向丙方支付佣金13500元，乙方在本合同签订当日向丙方支付佣金27000元等等。 上述交易文件签订当日，吕允亮通过网银分三次，先向案外人袁凡棣（袁鹏飞、秦晓春婚生女）转款5万元（16时43分）、2.3万元（16时45分），随后又以同样方式向秦晓春转款8500元（16时46分）；亦在当日，袁鹏飞、秦晓春签署有两份定金/房款收据，均载明收到吕允亮购买所售房屋购房定金各10万元；同时吕允亮代袁鹏飞、秦晓春向链家公司支付有业主佣金13500元、物业交割保证金5000元，链家公司为此出具有一份收款收据交付给吕允亮。此后吕允亮于2017年3月3日、4日、6日、8日通过网银向袁凡棣转款5万元、1万元、4万元、3万元。上述款项，吕允亮合计支付23万元。 一审法院另查明，吕允亮曾提起诉讼，请求判令袁鹏飞、秦晓春继续履行合同，将上述案涉房屋过户和交付给吕允亮，并支付逾期交房违约金和赔偿损失。2017年9月8日，一审法院作出（2017）川0108民初2487号民事判决书认为，基于吕允亮并非成都户口，属于限购范围，在2017年3月24日零时前，吕允亮与袁鹏飞、秦晓春未在成都市存量房交易服务平台完成打印存量房经纪服务合同或者存量房买卖合同，且双方未在2017年5月31日前办理房屋过户手续，根据成都市限购政策，现该房屋无法进行所有权过户登记，据此判决驳回了吕允亮的全部诉讼请求。该判决书已于2017年9月27日发生法律效力。 经吕允亮委托，2018年1月29日四川天成房地产估价咨询有限公司出具《房地产咨询性估价报告》称，案涉房屋以2017年12月22日为价值时点，估价单价为25256元，总价为2167700元；吕允亮为此支付咨询服务评估费15000元。 一审法院还查明，案涉房屋于2009年以40万元权利价值抵押20年登记给交通银行股份有限公司四川省分行营业部，于2015年以29万元权利价值抵押5年登记给成都锦江区邦信小额贷款有限公司。一审庭审中，袁鹏飞、秦晓春依据所举银行工作人员工作照片、登记本封面照片、提前还款预约登记册及登记信息照片，主张其已就上述交通银行的抵押申请解押，但银行告知最快只能在2017年7月解除；吕允亮质证对此不予认可。 对于双方签约时的协商情况。吕允亮陈述称，签约时袁鹏飞、秦晓春女儿袁凡棣在场，合同约定定金为10万元，但袁鹏飞、秦晓春以要偿还抵押贷款为由要求多支付资金，故吕允亮多支付有10万定金和3万购房款；由于袁鹏飞、秦晓春未解押取回产权证，未达到合同约定的支付首付款条件，故吕允亮未支付首付款和申请贷款不存在违约；在2017年5月31日前本可以办理案涉房屋的交易手续，但袁鹏飞、秦晓春拒绝在成都市存量房交易服务平台打印存量房买卖合同，拒绝按约交付房屋和还款解押，最终导致合同无法继续履行，属于袁鹏飞、秦晓春恶意违约。袁鹏飞、秦晓春抗辩称，吕允亮没有按约支付定金20万元和首付款55万元，已经构成违约；吕允亮知晓案涉房屋登记有两个抵押，且有一个抵押登记解除手续办理困难，并在合同约定中同意还款解押以抵押权人通知为准，此后银行告知7月中旬才能办理解押，责任不在袁鹏飞、秦晓春；吕允亮在成都另有住房，购买案涉房屋属炒房，现因限购政策无法继续履行合同，袁鹏飞、秦晓春不应承担责任。 链家公司中介经纪人何欣儒到庭作证称，签约当天，袁鹏飞、秦晓春的女儿袁凡棣在场，转给袁凡棣的73500元系经袁鹏飞、秦晓春同意；袁鹏飞、秦晓春确告知过案涉房屋有两个抵押，并说银行贷款提前还贷不好还，但没有说办不到；由于该房屋设定有抵押，故无法到成都市存量房交易平台打印房屋买卖合同网签；2017年3月23日出台限购政策后，袁鹏飞、秦晓春曾打电话告知，说吕允亮与袁鹏飞、秦晓春均没有购房资格，可能过户不成，但没有说拒绝卖房；由于5月31日前可支持过户，吕允亮与袁鹏飞、秦晓春在4月初协商过此事，但最终在5月31日前未能办理交易过户；2017年3月28日袁鹏飞、秦晓春为案涉房屋交易事宜确实在链家公司等候吕允亮一天，吕允亮提起履行合同的诉讼后，袁鹏飞、秦晓春确实联系过证人要求解除合同并退还定金。对于证人的上述陈述，吕允亮依据所举手机短信，主张在2018年3月28日接到通知未到链家公司协商系因有事在外，未接受袁鹏飞、秦晓春退还定金系仅退还8500元，本案起诉后经一审法院调解明确要求袁鹏飞、秦晓春先行退还23万元，吕允亮为此短信告知其收款账户，但袁鹏飞、秦晓春至今仍拒绝退还。 此外，根据《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发〔2017〕10号）规定，在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购买者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。若2017年3月24日零时前，买卖双方未在成都市存量房交易服务平台完成打印存量房经济服务合同或者存量房买卖合同，双方自愿继续履行合同，且能够提供成都市城乡房产管理局要求的证明材料的，在2017年5月31日前可以办理交易手续；逾期未申请或不能提供证明材料的，将不予受理。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：房屋交易文件、手机短信、银行交易明细表、收据、收款收据、估价报告、付款凭证、发票、（2017）川0108民初2487号案件庭审笔录及民事判决书、房屋信息摘要、申请还贷照片、何欣儒及易鹏的证人证言、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，吕允亮与袁鹏飞、秦晓春签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》等房屋交易文件是双方真实意思表示，只要不违反法律法规，应为合法有效，双方均应当按约主张各自权利和履行各自义务。本案吕允亮与袁鹏飞、秦晓春在2017年3月2日签订上述合同及协议，2017年3月24日成都市突然施行房屋限购新政，对本案合同及协议履行造成影响，而协议双方在缔约时无法预见该新政实施，故协商及约定的履行流程及时限要求未能契合限购新政，进而影响到吕允亮合同目的的实现。具体表现为双方所签合同及协议未约定案涉房屋注销抵押、取回房屋产权证以及办理产权过户的时间必须完成在新政宽限的2017年5月31日之前；合同约定有时限要求的袁鹏飞、秦晓春申请解除抵押完成（2017年3月31日）及房屋交付（2017年3月28日后3日）均在限购新政施行之后；吕允亮因户籍不在成都属新政限购对象，双方对于合同及协议能否继续履行和如何继续履行客观上存在一定的困惑期，要在政策宽限期内顺利办理过户必须完成的解押事宜、网签事宜、申贷事宜等需要双方进一步协商一致并履行到位。而反观本案履行情况，除支付定金和佣金外，双方就限购新政施行后并未进一步实际履行，也未见双方协商达成有一致意见。有鉴上述情况，一审法院针对双方分歧及诉讼请求认定如下： 关于袁鹏飞、秦晓春是否构成违约。本案双方虽然约定袁鹏飞、秦晓春应在2017年3月31日之前到其原借款机构办理完成解除抵押手续，但是其一，袁鹏飞、秦晓春实际能够办理和控制的仅是解除抵押的申办手续，该办理流程及时限安排取决于原借款机构的安排及要求，不取决于袁鹏飞、秦晓春；其二，合同同时约定注销登记后取回房屋所有权证的具体时间以抵押权人通知为准，正是考虑到注销登记的办理流程和时间安排受制于原借款机构；其三，袁鹏飞、秦晓春已举证证明在2017年3月31日前向原借款机构即交通银行预约申办提前还贷解押手续，吕允亮不认可袁鹏飞、秦晓春具有该预约申请，应当举证反驳，否则自担不利法律后果；其四，从居间方经纪人的到庭作证陈述判断，袁鹏飞、秦晓春在新政施行初期具有积极协商的诚意，如主动联系居间方，于2017年3月28日在居间方处等候吕允亮一日等。据此一审法院认为受制于限购新政的影响，本案双方未能就契合限购新政履行房屋买卖合同每个交易环节的时限要求协商达成一致，造成袁鹏飞、秦晓春未能在2017年5月31日前实现注销抵押和取回房屋产权证，当然亦无法在2017年5月31日前完成网签，并协助吕允亮申办贷款直至办理产权过户，对此不宜认定为袁鹏飞、秦晓春违约。同理，吕允亮未支付首付款，亦不存在违约。对于双方所签合同及协议未能继续履行，应视为不可归责于双方的原因，双方应按所签《补充协议》第四条第4项约定友好协商处理。 关于本案的诉讼请求。其中对于解除合同及协议，因受制限购新政，客观上已经无法继续履行，且双方均同意解除，一审法院予以支持。对于返还购房款，按照我国《合同法》第九十七条规定应当恢复原状予以返还，返还金额根据居间方经纪人的出庭证词及吕允亮转账方式和转账时间判断，认定为3万元。对于双倍返还定金，同理认定袁鹏飞、秦晓春应返还吕允亮定金20万元；对于吕允亮所诉双倍返还，因属不可归责于双方的原因，不适用定金罚则，一审法院不予支持；对于袁鹏飞、秦晓春抗辩其女儿袁凡棣收取的吕允亮转款20.30万元与本案无关，与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采信。对于资金占用利息，因一审法院（2017）川0108民初2487号民事判决书生效后，实际已经确认因政策原因双方所签合同及协议无法继续履行，袁鹏飞、秦晓春即应当返还吕允亮20万元定金和3万元购房款，但袁鹏飞、秦晓春却占用资金至今，有违公平原则，故一审法院从该案判决生效之日即2017年9月27日起，按中国人民银行同期贷款利率予以支持。对于赔偿房屋溢价及评估费损失，同理亦因属不可归责于双方的原因造成，袁鹏飞、秦晓春不应对此承担违约责任，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，一审法院判决：一、解除吕允亮与袁鹏飞秦晓春在2017年3月2日签订的《成都市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》；二、判令袁鹏飞、秦晓春在判决生效之日起十日内返还吕允亮定金及购房款230000元，并支付以该未退还金额作为基数，按中国人民同期银行贷款利率标准从2017年9月27日起计算至实际返还之日止的资金占用利息；三、驳回吕允亮的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16202元，保全费4886元，合计21088元，由吕允亮负担17247元，由袁鹏飞、秦晓春负担3841元。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》解除原因的认定。 吕允亮上诉称，对一审判决解除案涉合同的结果本身不持异议，但不认可一审认定的合同系因不可归责于双方的原因导致解除；并认为秦晓春、袁鹏飞逾期未履行作为出卖人的解除抵押义务，构成违约，吕允亮据此有权主张解除合同。对此，本院认为，案涉合同签订于成都市颁布实施限购政策之前，故限购政策的施行并不影响案涉合同的履行，双方均应按约定履行各自义务。因合同签订时房屋上设定有两项抵押权，双方约定秦晓春、袁鹏飞应在2017年3月31日前到原借款机构办理完成解除抵押手续，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。实际履行中，秦晓春、袁鹏飞虽已向交通银行四川省分行营业部预约申办提前还贷解押手续，但秦晓春、袁鹏飞并无证据证明其在约定期限前亦到成都锦江区邦信小额贷款有限公司办理了解除抵押手续，故，秦晓春、袁鹏飞未按约定全面履行作为出卖人的解除抵押手续义务。因房屋上设定的抵押权未在约定限期前涤除，双方无法自行备齐限购政策施行前已达成真实有效房屋买卖合意并部分实际履行的相关证明材料，由此导致合同不能继续履行。基于此，吕允亮依据《中华人民共和国合同法》第九十四条中关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的……”之规定，享有合同解除权，本院予以支持。 一审法院作出的（2017）川0108民初2487号民事判决，系基于该案在审理中查明的吕允亮并非成都户口、双方在2017年3月24日前未在成都市存量房交易服务平台完成打印存量房经纪服务合同或者存量房买卖合同，以及未在2017年5月31日前办理所有权过户手续等事实，认定案涉合同根据限购政策客观上已无法办理房屋产权过户登记，据此驳回了吕允亮要求继续履行合同的诉讼请求。但，该生效判决中对双方未能自行在成都市存量房交易服务平台完成合同打印或自行办理产权过户手续的原因并未予以认定。一审法院以该生效判决认定案涉合同不能继续履行系不可归责于双方的原因，该认定有误，本院予以纠正。 二、吕允亮要求秦晓春、袁鹏飞承担双倍返还定金责任，以及赔偿房屋溢价损失、评估费损失和已付23万元资金占用利息损失的主张能否成立。 《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”前已述及，案涉合同系因袁鹏飞、秦晓春违约而致解除，依据该条法律规定，吕允亮要求袁鹏飞、秦晓春承担双倍返还定金的责任，符合法律规定，本院予以支持。吕允亮共计已向袁鹏飞、秦晓春支付23万元，双方一致确认该23万元的构成为：定金20万元、购房款3万元。故，袁鹏飞、秦晓春应向吕允亮双倍返还定金40万元。至于3万元购房款，基于合同解除的后果，秦晓春、袁鹏飞应向吕允亮予以退还。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”本案中，吕允亮在主张适用定金罚则之外，同时亦主张损失赔偿，并明确表示其主张的三项损失赔偿责任，是针对定金损失不足以弥补其受到的实际损失部分。对此，本院认为，吕允亮提交的《房地产咨询性估价报告》，系其单方委托进行的估价，该报告以2017年12月22日作为价值时点进行评估，但该时间节点既非袁鹏飞、秦晓春实际违约行为的发生之时，也非案涉合同解除之时，故，以该报告评估的房屋价值减去案涉合同约定交易价格所得出的价差，并不能作为本案中认定吕允亮因秦晓春、袁鹏飞的违约行为所受到的实际损失依据，吕允亮据此主张房屋价差损失为817700元，证据不足，本院不予支持。吕允亮自行委托评估所支出的评估费，同理亦非其因秦晓春、袁鹏飞违约行为必然产生的损失，本院亦不支持。关于资金占用利息损失，因吕允亮主张的定金双倍返还责任与损失赔偿责任，均系基于秦晓春、袁鹏飞的同一违约事实，为避免出现守约方双重获益的结果，且吕允亮并无有效证据证明案涉定金不足以弥补其受到的实际损失，鉴于本院已支持吕允亮关于双倍返还定金的主张，足以弥补其因秦晓春、袁鹏飞违约行为所受损失，故，对吕允亮主张的资金占用利息，本院不予支持。 综上，吕允亮的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2017）川0108民初7708号民事判决第一项； 二、撤销成都市成华区人民法院（2017）川0108民初7708号民事判决第二、三项； 三、袁鹏飞、秦晓春于本判决生效之日起十日内向吕允亮双倍返还定金400000元； 四、袁鹏飞、秦晓春于本判决生效之日起十日内向吕允亮退还购房款30000元； 五、驳回吕允亮的其他诉讼请求。 如果袁鹏飞、秦晓春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费16202元，保全费4886元，由吕允亮负担13862元，袁鹏飞、秦晓春负担7226元；二审案件受理费16202元，由吕允亮负担10710元，由袁鹏飞、秦晓春负担5492元。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 耘 审 判 员  赵 锋 审 判 员  白福群 二〇二〇年二月十四日 法官助理  余海洋 书 记 员  何佳林