北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民再39号原审原告：宝蓝物业服务股份有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里****。法定代表人：何江，董事长。委托诉讼代理人：卢灿，北京市安和利律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫明，北京市安和利律师事务所律师。原审被告：北京腾信科技孵化器有限公司，住所地北京，住所地北京市海淀区中关村南大街****>法定代表人：邱琳，董事长。委托诉讼代理人：张春朋，男，北京腾信科技孵化器有限公司会计。第三人：北京腾顺世星科技有限公司，住所地北京市，住所地北京市海淀区海淀南路****A-815法定代表人：吴茂强，执行董事。委托诉讼代理人：王周城，上海瀛东律师事务所律师。原审原告宝蓝物业服务股份有限公司（以下简称宝蓝物业公司）与原审被告北京腾信科技孵化器有限公司（以下简称腾信科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院（2018）京0108民初41253号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年10月9日作出（2019）京0108民监18号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告宝蓝物业公司委托诉讼代理人卢灿、闫明，原审被告腾信科技公司委托诉讼代理人张春朋，第三人北京腾顺世星科技有限公司（以下简称腾顺世星公司）委托诉讼代理人王周城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告宝蓝物业公司称，要求变更原审诉讼请求，因考虑到现实情况发生变化，不再要求继续履行合同，变更后的诉讼请求为：1、请求法院依法判决确认宝蓝物业公司与腾信科技公司于2012年6月20日签订的《经营管理合同》合法有效；2、依法判令腾信科技公司向宝蓝物业公司返还房屋租金856228.68元；3、判令本案诉讼费由腾信科技公司承担。事实和理由：2012年6月20日，我公司与腾信科技公司签订《经营管理合同》。该合同约定，腾信科技公司将北京市海淀区中关村南大街52号中外交流大厦交给我公司经营管理，期限为20年。合同签订后，腾信科技公司将上述房屋交付给我公司，我公司依约支付了租金。后腾信科技公司出具确认函，确认双方签订的《经营管理合同》实为租赁合同。腾信科技公司于2017年开始私自将部分房屋对外出租，故我公司诉至法院。原审被告腾信科技公司辩称，同意宝蓝物业公司变更诉讼请求。我公司对于宝蓝物业公司的第1项诉讼请求予以认可，我公司也同意继续履行《经营管理合同》。但关于返还租金事宜，我公司不同意返还租金。综上，我公司不同意宝蓝物业公司的诉讼请求。第三人腾顺世星公司述称，第一，宝蓝物业公司起诉原案目的是为对抗北京市一中院相关案件执行，是变相的异议之诉，违反了最高院专属管辖规定；第二，程序上，海淀法院诉讼期间，宝蓝物业公司、腾信科技公司共同向海淀法院隐瞒诉争房产已经被抵押、拍卖的事实，未通知利害关系人参加诉讼；第三，实体上，腾信科技公司明显低价处置资产收益，两公司恶意串通损害第三人利益的合同应依法认定无效；第四，宝蓝物业公司作为诉争房产抵押贷款案的担保人，在本案中主张债务人可供执行分配的财产，该主张无事实法律依据；第五，宝蓝物业公司、腾信科技公司明知已有执行案件中生效裁定，相关执行裁定在本案中明显对腾信科技公司有利，腾信科技公司完全可以主张该事实请求法院驳回宝蓝物业公司诉求，但其却同样向法院隐瞒此事实，可以看出两公司系恶意串通，实施虚假诉讼。故我公司认为本案诉讼请求没有事实和法律依据，应当撤销原审判决并驳回宝蓝物业公司全部诉讼请求。宝蓝物业公司向本院起诉请求：1、确认我公司与腾信科技公司于2012年6月20日签订的《经营管理合同》合法有效；2、判令腾信科技公司继续履行《经营管理合同》；3、判令腾信科技公司返还房屋租金856228.68元。本案的诉讼费由腾信科技公司负担。本院原审认定案件事实：2012年6月20日，腾信科技公司(甲方)与宝蓝物业公司(乙方)签订《经理管理合同》。该合同约定：甲方将北京市海淀区中关村南大街52号中外交流大厦(房屋建筑面积27258.3平方米)交给乙方经营管理；管理期限为20年，自2012年7月1日起至2032年6月30日止；在经营管理期限内，乙方可将标的物自用或转租，用于开办宾馆、写字楼、餐饮及其他各类商业用途；乙方对标的物进行经营管理，可以自身名义与第三方签署房屋租赁合同；自起始日起第1年费用2000万元，以后每3年递增5%；甲方应保证乙方入住前标的物内提供的设备完好正常，乙方经营管理期间若局部隐蔽工程在一年内发生问题，甲方在接到乙方通知后全力以赴进行修复，费用由甲方承担。合同签订后，腾信科技公司依约交付了房屋，宝蓝物业公司依约支付了经营管理费用。2016年6月30日，腾信科技公司与宝蓝物业公司签订补充协议。该协议约定，腾信科技公司免除宝蓝物业公司2016年1月1日至2016年12月31日期间的费用。2018年6月20日，腾信科技公司出具《租赁权利说明函》。该说明函确认双方签订的《经营管理合同》及补充协议内容，名为经营管理，实为租赁行为。宝蓝物业公司主张，腾信科技公司存在私自将涉案部分房屋自行出租他人的情况。宝蓝物业公司为证明其主张，提供腾信科技公司与北京湘彬酒店管理有限责任公司签订的《房屋租赁续租协议》。该协议约定：腾信科技公司将位于北京市海淀区中关村南大街52号3号楼二层整层及一层部分面积出租给北京湘彬酒店管理有限责任公司；租赁期限自2017年12月29日起至2022年12月28日止；租金为每年3424914.72元，租金为季付，每季度租金为856228.68元。腾信科技公司认可该证据的真实性，并表示存在其公司将涉案部分房屋自行出租的情况。同时，腾信科技公司提供中国建设银行单位客户专用回单。该回单显示北京湘彬酒店管理有限责任公司于2017年12月27日分两笔支付给北京宝易诚投资顾问有限公司租金856228.68元。腾信科技公司表示北京宝易诚投资顾问有限公司是其公司的关联公司，北京湘彬酒店管理有限责任公司支付的就是《房屋租赁续租协议》约定的租金。在本案审理过程中，宝蓝物业公司与腾信科技公司确认:宝蓝物业公司依约支付了经营管理费用，不存在拖欠情况;《经营管理合同》实为租赁合同。本院原审认为，腾信科技公司与宝蓝物业公司签订的《经营管理合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于《经营管理合同》的性质问题。该合同虽名为《经营管理合同》，但从该合同约定的双方权利义务的内容看，该合同所约定的腾信科技公司及宝蓝物业公司的权利义务内容符合法律规定的租赁合同出租人及承租人的权利义务内容，且双方均认可该合同实为房屋租赁合同，故本院确认该合同实为房屋租赁合同。关于继续履行及返还租金问题。腾信科技公司已经将涉案房屋出租给宝蓝物业公司，但腾信科技公司在租赁合同履行期间又自行将部分涉案房屋自行出租给他人，并收取租金，腾信科技公司的行为，已经违反了《经营管理合同》的约定，构成违约，故本院对于宝蓝物业公司要求腾信科技公司继续履行合同，并返还收取的租金的诉讼请求，予以支持。本院原审判决：一、宝蓝物业服务股份有限公司与北京腾信科技孵化器有限公司于2012年6月20日签订的《经营管理合同》有效，北京腾信科技孵化器有限公司与宝蓝物业服务股份有限公司继续履行上述合同；二、北京腾信科技孵化器有限公司于本判决生效后10日内返还宝蓝物业服务股份有限公司租金856228.68元。本院再审认定案件事实如下：2009年12月24日，腾信科技公司为向杭州银行股份有限公司北京分行（以下简称杭州银行北京分行）贷款，将其名下北京市海淀区中关村南大街52号3号楼抵押给杭州银行北京分行，双方于2013年7月25日、2015年1月9日两次续订抵押合同，三份合同均约定，抵押期间，未经杭州银行北京分行书面同意，腾信科技公司不得赠与、转移、出租、转让、再抵押（质押）或以其他任何方式处分合同项下的抵押财产。另查，签订2009年、2015年上述抵押合同前，腾信科技公司均就抵押房地产委托评估机构进行房地产抵押估价，并将估价报告交予杭州银行北京分行。2009年12月13日估价报告显示,抵押房地产部分已出租面积的累积年租金收益已达二千八百余万元。2015年1月5日估价报告显示,抵押房地产测算年净收益为4060.15万元。2015年10月10日，北京市高级人民法院在审理（2015）高民（商）初字4009号案件时，依法查封了腾信科技公司名下位于北京市海淀区中关村南大街52号2幢1层，3号楼-1层地下室、1-11层全部；11层附1，11层附2房产(证号：京房权证海其移字第**)及相应的国有土地使用权(证号：京海国用[2005出]第XXXX号)。2015年12月31日，北京市高级人民法院作出（2015）高民（商）初字4009号民事判决，判决腾信科技公司于判决生效后十日内偿还杭州银行北京分行借款本金57500万元及相应的利息、罚息和复息；杭州银行北京分行有权以位于北京市海淀区中关村南大街52号，权证编号为京房权证海其移字第XXXX号的房屋所有权和位于北京市海淀区中关村南大街52号，权证编号为京海国用[2005出]第XXXX号的国有土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款，在986729100元范围内优先受偿；就判决确定上述腾信科技公司所欠杭州银行北京分行债务，在按上述抵押权受偿后仍未足额受偿部分，宝蓝物业公司、凡学兵、邱琳在58000万元范围内承担连带保证责任。腾信科技公司不服该判决，向最高人民法院提起上诉，审理中腾信科技公司提出撤诉申请。最高人民法院于2016年5月31日作出（2016）最高法民终216号民事裁定书，裁定准许腾信公司撤回上诉，北京市高级人民法院（2015）高民（商）初字第4009号民事判决于该裁定生效时发生法律效力。北京市高级人民法院于2016年12月26日作出（2016）京执38号执行裁定书，指令该案由北京市第一中级人民法院执行。2018年5月21日，北京市第一中级人民法院就北京市海淀区中关村南大街52号中外交流大厦作出拍卖公告。2018年6月4日，宝蓝物业公司向北京市第一中级人民法院提出执行异议，宝蓝物业公司认为对涉案执行标的物北京市海淀区中关村南大街52号中外交流大厦享有租赁权，权利依据为2012年6月20日其与腾信科技公司签订的《经营管理合同》，请求法院中止对执行标的物的执行，在对执行标的物的评估报告及执行措施中公示宝蓝物业公司的承租权利，并在租赁期内阻止向受让人移交占有执行标的物。7月4日，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01执异219号执行裁定书，裁定驳回宝蓝物业公司提出的异议申请。宝蓝物业公司不服该执行裁定，向北京市高级人民法院申请复议。8月7日，北京市高级人民法院作出（2018）京执复91号执行裁定书，裁定驳回复议申请人宝蓝物业公司的复议申请，维持（2018）京01执异219号执行裁定。2018年6月20日，就宝蓝物业公司所提上述执行异议，北京市第一中级人民法院通知宝蓝物业公司委托代理人卢灿、闫明及杭州银行北京分行委托代理人丁芳（北京新儒律师事务所律师）、腾信科技公司委托代理人王明刚（北京市京师律师事务所律师）谈话，并制作谈话笔录。笔录中，杭州银行北京分行认为宝蓝物业公司与腾信科技公司存在恶意串通，通过签订经营管理合同的方式，以明显不合理的低价转移被执行标的物房屋对外出租经营及物业管理收益权，并否认宝蓝物业公司与腾信科技公司所签涉案《经营管理合同》性质为租赁合同，亦否认该合同实际履行。宝蓝物业公司向北京市高级人民法院申请复议期间，其向本院起诉腾信科技公司，请求本院确认宝蓝物业公司对北京市海淀区中关村南大街52号中外交流大厦享有承租权，并要求腾信科技公司继续履行双方所签“租赁合同”。9月4日，本院作出（2018）京0108民初41253号民事判决，判决支持了宝蓝物业公司的全部诉讼请求。双方均未提出上诉，宝蓝物业公司于9月25日至本院开具判决生效证明。2018年9月10日，腾顺世星公司通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得位于北京市海淀区中关村南大街52号3号楼房地产，成交价为人民币88000万元。10月22日，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01执69号之二执行裁定书，裁定原登记在腾信科技公司名下位于北京市海淀区中关村南大街52号2幢1层，3号楼-1层地下室、1-11层全部；11层附1，11层附2房产(证号：京房：京房权证海其移字第**应的国有土地使用权(证号：京海国用[2005出]第XXXX号)归腾顺世星公司所有，所有权自裁定送达时转移。在办理房地产移交时，宝蓝物业公司向执行法院提交（2018）京0108民初41253号民事判决书及生效证明，主张其租赁权。经查，2011年12月26日，北京九州天昱投资开发有限公司更名为宝蓝物业服务股份有限公司，凡学兵任法定代表人、董事长，2017年1月18日，法定代表人变更为何江，期间凡学兵为其最大股东。2002年10月31日，腾信科技公司注册成立，凡学兵任法定代表人、董事长，2012年9月24日，法定代表人变更为邱琳。凡学兵直接与间接合计持有腾信科技公司100%股权，其中直接持有19.09%股权，通过其100%持股的北京宝易诚投资顾问有限公司（以下简称宝易诚公司）间接持有80.91%股权。另查，凡学兵与邱琳二人于2009年11月27日登记结婚。再审过程中，宝蓝物业公司向本院补充提交多份租金支付凭证，用以证明其已向腾信科技公司支付2.3亿元“租金”的事实，经核实，16笔款项记录中，仅少数几笔用途标记“其他房租”或“租金”字样，剩余凭证无法证明双方资金来往用途。本案再审期间，本院至杭州银行北京分行调查核实相关证据并询问相关情况。杭州银行北京分行称，其对腾信科技公司与宝蓝物业公司于2012年6月20日签订涉案《经营管理合同》一事并不知情。2015年，双方就腾信科技公司不能依约履行贷款合同进行沟通时，杭州银行北京分行方知晓涉案《经营管理合同》的存在。现杭州银行北京分行不认可该合同系租赁合同及合同效力。另查，杭州银行北京分行档案中存有多份贷款时腾信科技公司提交的2013年及2014年以腾信科技公司为出租方与房屋实际使用人签订的房屋租赁合同，亦存有2013年2月20日腾信科技公司作为甲方的《中外交流大厦装修工程总承包合同》一份，以证明其贷款目的为对中外交流大厦进行装修。就上述情况，腾信科技公司与宝蓝物业公司均未提供合理解释。庭审中经询问，宝蓝物业公司与腾信科技公司认可原审判决返还租金事项未实际履行。上述事实，有当事人的陈述、工商登记信息、抵押权登记信息、（2015）高民（商）初字4009号民事判决书、（2018）京01执异219号执行裁定书、（2018）京执复91号执行裁定书、2009年《杭州银行股份有限公司抵押合同》、2012年《杭州银行股份有限公司抵押合同》、2015年《杭州银行股份有限公司最高额抵押合同》、2009年《北京市海淀区中关村南大街52号房地产抵押估价报告》、2015年《北京市海淀区中关村南大街52号房地产抵押估价报告》、《杭州银行股份有限公司担保核保书》、《中外交流大厦装修工程总承包合同》、《北京腾信科技孵化器有限公司与北京市海淀区阳光喔培训学校房屋租赁合同》、《北京腾信科技孵化器有限公司与北京铄石投资有限公司房屋租赁合同》、《北京腾信科技孵化器有限公司与北京国建通达文化交流中心房屋租赁合同》、《北京腾信科技孵化器有限公司与北京维也纳酒店有限公司关于中外交流大厦之九州商务酒店物业租赁合同》、《房屋抵押担保承诺书》等证据材料在案佐证。现本院查明的腾信科技公司与宝蓝物业公司2012年6月20日签订的《经理管理合同》、2016年6月30日签订的补充协议，以及2018年6月20日腾信科技公司出具《租赁权利说明函》三份文件内容与原审查明一致。另查，宝蓝物业公司原审时另向本院提交《经营管理委托书》一份，内容为：“北京腾信科技孵化器有限公司全权委托宝蓝物业服务股份有限公司对位于北京市海淀区中关村南大街52号的中外交流大厦进行经营管理，并有权对外签署租赁合同。委托经营管理的期限为二十年，自2012年7月1日至2032年6月30日。特此委托。”落款为：“委托方：北京腾信科技孵化器有限公司”及“受托方：宝蓝物业服务股份有限公司”，落款时间为2012年7月1日。本院再审认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案再审阶段应当着重查明的焦点问题在于：一是原审原告宝蓝物业公司与原审被告腾信科技公司之间是否存在共同利益关系；二是双方诉争的房屋租赁合同法律关系是否真实存在。关于宝蓝物业公司与腾信科技公司之间是否存在共同利益关系的问题。本案中，凡学兵为宝蓝物业公司及腾信科技公司的控股股东。在签订涉案《经营管理合同》时，凡学兵为二公司的法定代表人。此外，腾信科技公司现任法定代表人邱琳与凡学兵亦为夫妻关系。依上述事实，可以认定二公司存在共同利益关系。关于宝蓝物业公司与腾信科技公司诉争的房屋租赁合同法律关系是否真实存在的问题。宝蓝物业公司提起诉讼，请求本院确认其对北京市海淀区中关村南大街52号中外交流大厦享有承租权，并要求腾信科技公司继续履行双方所签“租赁合同”。宝蓝物业公司虽然提供了《经营管理合同》及付款明细，但双方当事人陈述及提交的证据和其他在案证据之间存在众多疑点，当事人诸多言行违背常理，主要表现为以下方面：第一，从合同性质看，无法将涉案《经营管理合同》认定为租赁合同。2012年6月20日，宝蓝物业公司与腾信科技公司签订《经营管理合同》，后腾信科技公司又于2012年7月1日向宝蓝物业公司出具《经营管理委托书》，述及内容及落款情况均表明双方为委托关系，腾信科技公司为委托方，宝蓝物业公司为受托方。2016年6月30日，双方订立《经营管理合同》补充协议，并未对该合同性质及主要履行内容作出变更。故从合同文本内容判断涉案《经营管理合同》应属委托合同，双方据此合同不成立租赁关系，更不可能据此产生房屋租赁合同纠纷。第二，从合同实际履行情况来看，并无证据证明涉案《经营管理合同》得到实际履行。一方面，考虑到双方共同利益关系，以及因宝蓝物业公司可能提供相关物业服务而与中外交流大厦存在关联，双方未就腾信科技公司实际交付宝蓝物业公司排他占有并使用中外交流大厦相关事实提供足以让人信服的证据。另一方面，从向杭州银行北京分行调取的相关证据看，在涉案《经营管理合同》签订后的2013年及2014年，腾信科技公司仍大量以本公司为出租方与房屋实际使用人签订房屋租赁合同，并向银行方面提交《中外交流大厦装修工程总承包合同》以证明贷款用途，亦与涉案《经营管理合同》得到实际履行相悖，宝蓝物业公司与腾信科技公司亦未提供合理解释。同时，宝蓝物业公司亦未提供充分证据证明其就“租赁”中外交流大厦支付了合理对价。宝蓝物业公司提交的部分资金往来记录中，仅部分备注标记为“其他房租”或“租金”，即使按委托合同性质理解，宝蓝物业公司亦有权在腾信科技公司授权下以己方名义对外签订租赁合同并代收租金，且考虑双方关联关系，宝蓝物业公司提交的资金往来记录均不足以证明双方已按“租赁”的性质履行了涉案《经营管理合同》。第三，综合考虑庭审双方表现，双方在本案中诉争的法律纠纷并不真实存在。诉讼中，一方对另一方提出的于己不利的事实明确表示承认，且不符合常理的，人民法院要做进一步查明，慎重认定。查明的事实与自认的事实不符的，不予确认。本案原审过程中，腾信科技公司认可宝蓝物业公司要求确认合同有效及继续履行合同的诉讼请求，对宝蓝物业公司提交的证据及所证明的事实亦不持异议，并在庭审中双方自认合同性质为租赁关系，仅拒绝返还租金，但在判决后，返还租金判项亦未实际履行。再审审理期间，本院曾多次进行询问，腾信科技公司与宝蓝物业公司仍始终坚持认为涉案《经营管理合同》系租赁合同且合法有效。据此，本院认为本案原审原、被告双方并不存在实质性对抗。在本院询问原审原、被告双方签订涉案《经营管理合同》后腾信科技公司仍大量与房屋实际使用人签订租赁合同情况时，腾信科技公司与宝蓝物业公司未提供合理解释。宝蓝物业公司在原审时，仅向本院就腾信科技公司直接与北京市湘彬酒店管理有限公司签订租赁合同提出异议，而未就大量存在的其他房屋实际使用人亦同腾信科技公司订立租赁合同提出异议并主张权利，亦明显不符逻辑。综上所述，宝蓝物业公司未提供充足证据证明其与腾信科技公司之间存在真实的房屋租赁合同法律关系。本院认为，本院现查明的事实，与原审原告宝蓝物业公司主张并不一致，本院应当依法驳回宝蓝物业公司的全部诉讼请求。本院原审判决认定事实存在错误，应依法予以撤销。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条第二款，判决如下：一、撤销本院（2018）京0108民初41253号民事判决；二、驳回原审原告宝蓝物业服务股份有限公司的全部诉讼请求。案件受理费12362元，由原审原告宝蓝物业服务股份有限公司负担，已缴纳6181元，余款于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  申 张人民陪审员  吴增云人民陪审员  刘玉凤二〇二〇年二月十二日书 记 员  李天博