山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1502民初7927号原告：王景全，男，1975年5月11日出生，汉族，厨师，住黑龙江省双鸭山市四方台区。委托诉讼代理人：相玉锦，山东万航律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵书青，山东万航律师事务所实习律师。被告：聊城市东昌府区百汇美食城，住所地：聊城市东昌府区新区办事处新东方广场**。经营者：李德民。委托诉讼代理人：张延南，男，1989年3月12日出生，汉族，该单位职工，住聊城市东昌府区。原告王景全与被告聊城市东昌府区百汇美食城（以下简称百汇美食城）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人相玉锦、赵书青，被告委托诉讼代理人张延南，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的聊城市东昌府区百汇美食城租赁合同于2019年7月31日已经解除；2、请求判令被告返还原告租金、保证金、进场费共计32000元；3、审理中将确认租赁合同解除的时间变更为2019年7月22日；并增加诉求：要求被告返还水电费押金1000元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年4月18日，原、被告签订了聊城市东昌府区百汇美食城租赁合同一份，原告租赁被告位于东昌府区商铺从事快餐经营，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日，月租金7000元。合同签订后，原告按期缴纳了半年的租金42000元（2019年5月1日至2020年1月31日）。另外原告还缴纳了5000元保证金，5000元进场费，1000元装修费用。后来因店面亏损无法继续经营下去，所以原告及时告知了被告，被告同意与原告提前解除合同，原告接被告通知后将所有东西搬出，随后被告于2019年7月22日将涉案商铺重新出租给他人，并已经实际收取了租金，但被告承诺返还原告多缴纳的租金及保证金等费用，但被告目前均未返还，原告维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告辩称：原、被告于2019年4月份签订房屋租赁合同后，被告按约将出租房屋交付原告使用，但原告于2019年6月15日擅自闭店撤离，被告发现后多次催促原告恢复经营，遭到原告的拒绝，且原告应交纳的2019年5月至7月的电费拖欠不交，原告的上述违约行为是导致解除合同的原因。且合同第11条约定：“擅自闭店超三日不营业和其他费用延迟支付达10天的”解除合同并应赔偿被告全部损失，全部损失包括但不限于当年的使用费收入，并扣除交纳的剩余费用和保证金作为经济赔偿。综上，原告不讲诚信，不信守合同约定，导致了合同的解除，其责任在于原告，故原告的诉求缺乏事实根据和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的事实，本院认定如下：2019年4月18日，原、被告签订一份聊城市东昌府区百汇美食城租赁合同，约定的主要内容：原告租赁被告位于聊城市商铺从事快餐经营，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日共计1年；租金每次付6个月的费用，在合同期内，原告应提前30个工作日缴纳下个阶段各项费用，否则视为违约，第一次缴纳时间为2019年4月18日，缴纳金额为人民币42000元，除首期费用外，原告需在费用期满前的30日前一次性足额缴纳下阶段的相关费用；若原告未按规定期限缴纳相关费用，按逾期金额每日百分之五缴纳违约金，如逾期5日以上，被告有权停止物业服务及经营服务，直至解除本合同。被告有权将原告所欠场地使用费和其他费用从原告保证金中扣除，并保留继续追讨相关费用的权利；原告同意本合同签订之日向被告缴纳保证金5000元，作为履行本合同的担保及质量承诺的保证；合同有效期内，各方应严格遵守本合同的规定，否则，任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失。被告的全部损失包括但不限于当年全年的使用费收入，被告为原告商铺改造的所有费用及商誉损失等。如因原告违约导致被告解除合同，原告同意被告扣除交纳的剩余费用和保证金作为对被告的经济赔偿，如原告保证金不足以弥补被告的损失，被告保留继续向原告追索赔偿损失的权利；合同有效期内，若原告违反合同约定或违反以下事项之一的，原告同意被告扣除其保证金并提前解除合同，并愿意赔偿给被告造成的相关损失：场地使用费、物业管理费等其他费用延迟支付达10天；未经被告书面同意，擅自延期进场装修、延期开业或闭店超过三日不营业时；双方在合同中还约定了其他权利义务。合同签订后，原告交纳了进场费5000元，押金5000元，租金42000元。被告将涉案租赁物交付原告使用。审理中原告向本院提交了如下证据：1.孟庆莲与被告签订的《聊城市东昌府区百汇美食城租赁合同》一份，证明2019年7月22日，被告与案外人孟庆莲签订租赁合同，将原告承租的4号商铺重新出租给孟庆莲，孟庆莲于7月22日缴纳42000元租金。由此，原、被告之间的租赁合同已经合意解除，原告实际使用商铺三个月，被告应返还原告多缴纳的租金、保证金、进场费等相关费用。被告对该证据异议称虽然与孟庆莲签订合同的日期是2019年7月22日，但是双方开始履行的时间是2019年8月12日；2.录音材料一份、视频资料一份，证明通过原告与被告工作人员张南（本案代理人）的通话录音可以证实原告在无法继续经营的情况下，得到被告工作人员认可合意解除了租赁合同。同时，在通话录音的2:51时，被告工作人员认可原告缴纳了1000元水电预交费用，被告应当在扣除电费后返还原告。被告异议称代理人看过这份录音材料，最早之前打电话沟通过，通过电话录音代理人并没有说明在他无法经营的情况下同意解除合同，代理人是被告的工作人员，之前给原告多次通话，是要求原告交纳5月15日以来的水电费、物业费，根据录音材料代理人只是履行一个员工的责任，帮助原告减少不必要的损失，根据合同第十一条之规定原告已经擅自闭店将近两个月的时间，严重违反了合同约定，导致档口长时间处于停业状态，对于美食城造成了很不好的影响。另外根据录音材料原告称代理人收取1000元的装修押金作为电费，代理人从未收到这1000元，装修押金并不是交给被告。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，且内容不违背法律法规的强制性规定，属有效协议，双方当事人应按照约定履行各自义务。原、被告双方签订合同后，被告交纳了六个月的租金42000元、进场费5000元、押金5000元，被告将涉案租赁物交付原告使用，但在合同履行过程中，原告称因店面亏损无法继续经营下去，所以及时告知了被告，被告同意与原告提前解除合同，为此提交了录音资料、视频资料及被告与案外人孟庆莲签订的租赁合同，上述证据足以证明双方协商解除了租赁合同。被告辩称解除租赁合同系原告于2019年6月15日擅自闭店撤离，被告发现后多次催促原告恢复经营，遭到原告的拒绝，且原告应交纳的2019年5月至7月的电费拖欠不交，原告的上述违约行为是导致解除合同的原因，但未提交任何证据予以佐证。且被告亦无证据证明因原告违约其依据合同约定单方行使了合同解除权的意思表示。故被告的辩称理由不成立，不予采信。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。根据原告提交的被告与案外人孟庆莲签订的租赁合同来看，合同的签订时间虽为2019年7月22日，但合同约定的租期为2019年8月12日至2020年8月11日，结合合同的解除原因，并依据公平原则，合同的解除时间应确定为2019年8月12日为宜。现原告主张被告返还押金5000元、进场费5000元及剩余租期的租金，证据充分，符合法律规定，予以支持。原告实际使用租赁物的时间约为四个月，交纳了六个月的租金42000元，故被告返还原告租金的数额为14000元（42000元-42000元÷6个月×4个月）。原告主张被告返还其交纳的水电费押金1000元，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告王景全与被告聊城市东昌府区百汇美食城签订的涉案租赁合同于2019年8月12日解除；二、限被告聊城市东昌府区百汇美食城于本判决生效后十日内返还原告王景全押金5000元、进场费5000元、租金14000元，以上共计24000元；三、驳回原告王景全的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费602元，减半收取301元，由被告聊城市东昌府区百汇美食城承担200元，原告王景全承担101元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  席守田二〇二〇年二月二十日书记员  刁文佼