江苏省仪征市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1081民初5910号 原告(反诉被告)：仪征市康明物流有限公司，住所地在仪征市汽车工业园康明路南侧。 法定代表人：俞水兵，总经理。 委托诉讼代理人：顾兴云，江苏润仪律师事务所律师。 委托代理人：潘良荣，江苏润仪律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：仪征新天机械制造有限公司，住所地在仪征市汽车工业园康民路1号。 法定代表人：高飞，董事长。 委托诉讼代理人：包志华，江苏东宇律师事务所律师。 被告：江苏赛沸尔专用汽车有限公司，住所地在仪征市汽车工业园明岐路1号。 法定代表人：高飞，董事长。 委托诉讼代理人：包志华，江苏东宇律师事务所律师。 第三人：周晓祥，男，1972年12月13日出生，汉族，住仪征市。 第三人：周学飞，男，1975年7月15日出生，汉族，住南京市栖霞区。 第三人共同委托诉讼代理人：顾兴云，江苏润仪律师事务所律师。 第三人共同委托诉讼代理人：潘良荣，江苏润仪律师事务所实习律师。 原告(反诉被告)仪征市康明物流有限公司（以下简称康明公司）和被告（反诉原告）仪征新天机械制造有限公司（新天公司）、被告江苏赛沸尔专用汽车有限公司（赛沸尔公司）、第三人周晓祥、周学飞合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。康明公司的委托诉讼代理人顾兴云与潘良荣、新天公司的委托诉讼代理人包志华、赛沸尔公司的委托诉讼代理人包志华、周晓祥与周学飞的共同委托诉讼代理人顾兴云与潘良荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康明公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告新天公司依法协助原告将位于仪征市汽车工业园康民路南侧房产（房产证号：仪房权证真字第真州××号，建筑面积：7662.42平方米）及土地使用权（土地证号：仪国用2009第02865号，使用权面积：13348.6平方米）均过户至原告名下并判决被告新天公司承担违约金100万元；2、判决被告赛沸尔公司对被告新天公司的上述责任承担连带责任；3、由被告新天公司、被告赛沸尔公司承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2018年12月15日，原告与被告新天公司依法签订《房地产转让合同》一份，合同主要内容为：1、甲方（新天公司）将位于仪征市汽车工业园康民路南侧房产（房产证号：仪房权证真字第真州××号，建筑面积：7662.42平方米）及土地使用权（土地证号：仪国用2009第02865号，使用权面积：13348.6平方米）、附属物、装修装饰、构筑物、电力设施设备、围墙、道路、花草树木等地上设施转让给乙方（康明公司）使用，合同交易价为1390万元，其中有证房产、土地价为1138.5万元，电力设施为40万元，附属物、装修装饰、构筑物、电力设施设备、围墙、道路、花草树木等为211.5万元；2、扣除已支付的300万元外，剩余1090万元在签订协议后三日内，双方办理上述房地产交接手续后三日内，乙方应当再次支付给甲方390万元购房款，余款700万元，乙方于2019年1月31日前支付给甲方，甲方在收到全部款项后立即协助乙方办理完房产土地过户手续；3、赛沸尔公司为甲方提供担保。合同签订后，康明公司依约履行了各项义务，但被告新天公司存在种种违约行为，包括但不限于房产设定抵押、交接内容不完整、拒绝履行过户协助义务等，被告赛沸尔公司亦未依法承担担保责任。鉴于二被告的违约行为已经严重侵犯了康明公司的合法权益，为维护自身合法权益，特诉至法院，恳请依法判决。 新天公司辩称及反诉称，原、被告双方2018年12月15日签订《房地产转让合同》是事实，在该合同中约定原告应当支付购房款总额为1390万，本案中案外人郭士明分别于2018年12月20日、29日向被告账户汇入155万、175000元，如果原告明确或者郭士明明确该款项属于购房款，那么原告的1390万在2019年7月19日全部支付完毕。原告诉求不能得到支持，依据《房地产转让合同》第三条及第四条，原告应当在过户之前将过户所产生的所有税费，包括该次房地产转让应缴纳的企业所得税全部交付给被告，同时双方过户尚未达到双方约定的条件，因为依据第四条规定，双方应当重新签订房地产过户的房产土地转让合同，因双方一直未重新签订过户使用的房地产转让合同，至目前为止房地产过户条件尚未成就，因此依法应当驳回原告的诉讼请求。2018年10月18日，第三人周晓祥、周学飞、金孝贤三人与反诉人签订一份股权转让协议，约定反诉人将公司所有股权全部转让给周晓祥、周学飞、金孝贤。后周晓祥、周学飞、金孝贤提出股权转让会存在隐性债务风险，遂与反诉人的法定代表人高飞商量，将股权转让协议予以废除，重新签订房地产转让合同。经多次商量，高飞同意周晓祥、周学飞、金孝贤的请求。2018年12月15日，反诉人与周晓祥、周学飞、金孝贤重新签订一份《房地产转让合同》，约定反诉人将坐落于仪征市汽车工业园康民路南侧的房地产转让给被反诉人康明公司。但因被反诉人尚未被批准设立，遂有周晓祥、周学飞、金孝贤三名公司发起人代为签署合同，并同意由周晓祥、周学飞对被反诉人康明公司承担担保责任。2018年12月17日，被反诉人依法设立。2018年12月18日，周晓祥、周学飞、金孝贤总计向反诉人账户打入217.5万元；2018年12月20日及12月29日，郭士明向反诉人账户打入217.5万元。此后，反诉人多次要求被反诉人按时足额给付购房款，但被反诉人以种种理由搪塞，直至2019年7月19日才给付反诉人购房款700万元。后反诉人经确认，郭士明向反诉人账户打入217.5万元是被反诉人应当给付的房地产转让款。生效合同应当按时、全面履行。被反诉人在签订《房地产转让合同》后未按时、足额履行合同义务，在反诉人催告下仍未全面履行自己义务，也未将房地产过户应当缴纳的税款打入反诉人账户，进而恶意诉讼，保全赛沸尔公司专有账户，已经给赛沸尔公司造成严重损失。为维护自身合法权益，新天公司提起反诉，请求：1.判令被反诉人赔偿因逾期付款给反诉人造成的利息损失294000元；2.判令被反诉人给付反诉人逾期付款违约金100万元；3.判令被反诉人预先支付反诉人因办理房产过户应当缴纳的税收2722207元；4.判令第三人对被反诉人承担的给付及赔偿责任承担连带保证责任；5.被反诉人承担诉讼费、反诉费、保全费用。 针对新天公司的反诉请求，康明公司辩称，对2018年10月18日协议的真实性无异议，但与被告的诉讼请求无关联性，该协议在房地产转让协议签订当天即2018年12月15日又签订了解除合同，解除的合同即2018年10月18日的协议。案外人郭士明实际系原告康明公司股东之一，其支付的172.5万元并非被告所说217.5万元系康明公司支付的购房款，康明公司提供的付款明细表已经清楚地载明了具体的付款时间、数额，证明康明公司已经将1390万元全部支付完毕。康明公司没有违约，不应当承担违约责任。相反，新天公司存在多处违约，依法应承担违约责任。即使康明公司承担违约责任，新天公司主张的利息损失及违约金都属于违约责任的范畴，被告并无实际损失。显然反诉原告主张的违约金数额较高，恳请法庭调减为零。 周晓祥、周学飞共同述称，两名第三人不应当承担保证责任，即使康明公司存在违约行为，第三人的保证期限已过，合同未约定保证期间，根据担保法相关规定，应当承担自主债务履行之日起六个月，无论是从2018年12月18日还是从2019年1月31日开始起算，到被告提起反诉的时间2019年11月22日，均超过了六个月的保证期间。 本院经审理认定事实如下： 2018年10月18日，高飞作为甲方，周晓祥、周学飞与金孝贤共同作为乙方，双方签订《协议》，约定：甲方将其拥有的新天公司100%股权转让给乙方，转让价410万元等内容。《协议》签订后，乙方向甲方支付了300万元。 2018年12月15日，高飞作为甲方，周晓祥、周学飞与金孝贤共同作为乙方，双方签订《解除合同》，约定：一致同意解除《协议》，乙方于2018年10月付给高飞的首付款300万元作为新签订合同的首付款。 2018年12月15日，新天公司作为甲方、康明公司作为乙方，双方签订《房地产转让合同》，约定：1、甲方将位于仪征市汽车工业园康民路南侧13348.60平方米土地（土地证号仪国用2009第××号）、土地上所有不动产[包括但不限于有证房屋7662.42平方米（房产证号仪房权证真字第真州××号）、附属物（土地证范围内现状）、装修装饰、构筑物、电力设施设备、围墙、道路、花草树木等地上设施]转让给乙方使用，合同交易价为1390万元，其中有证房产、土地价为1138.5万元，电力设施为40万元，附属物（土地证范围内现状）、装修装饰、构筑物、电力设施设备、围墙、道路、花草树木等为211.5万元；2、周晓祥、周学飞、金孝贤三人已经于2018年10月基于“股权转让协议”支付给高飞300万元，该款项作为乙方购买上述房地产的首付款，剩余1090万元在签订协议后三日内，双方办理上述房地产交接手续后三日内，乙方应当再次支付给甲方390万元购房款，余款700万元，乙方于2019年1月31日前支付给甲方，甲方在收到全部款项后立即协助乙方办理完房产土地过户手续；3、房产土地转让过户交易过程中产生的所有税费（包括甲方在2019年度可能因本次转让房地产应缴纳的企业所得税在内）均由乙方承担，也包括甲方因转让上述房地产以后可能产生的所有税费；4、在办理房产过户时，甲乙双方需重新签订房产土地转让合同，合同转让价为1138.5万元，且该协议仅供双方办理房地产过户使用，如与本协议条款有冲突之处，以本协议为准；5、从本合同签订之日起至房产土地办理过户之前，若因甲方原因导致房产证、土地证不能办理过户手续，甲方应及时通知乙方，应及时返还乙方已经支付的预收款690万元，并承担违约责任；6、甲乙双方不得违约，否则违约方需向对方承担违约金100万元；7、赛沸尔公司为甲方提供担保；8、乙方营业执照尚未发放，故本协议，有周晓祥、周学飞代表乙方签字，并为乙方提供担保等内容。周晓祥、周学飞、金孝贤在该合同上乙方处签字。赛沸尔公司在该合同上担保人处盖章。 康明公司于2018年12月17日登记设立，住所地在仪征市汽车工业园康民路南侧，俞水兵系法定代表人。周晓祥、周学飞、金孝贤、郭士明均系该公司股东。 2018年12月18日，新天公司向康明公司移交《房地产转让合同》中约定的13348.60平方米土地、土地上所有不动产(包括有证房屋7662.42平方米、无证的建筑物构筑物、附属物、装修装饰、电力设施设备、围墙、道路、花草树木)。 新天公司的法定代表人系高飞。 周晓祥、周学飞、金孝贤分别于2018年10月18日向高飞汇款500000元，合计1500000元。周晓祥、周学飞、金孝贤分别于2018年10月31日向高飞汇款500000元，合计1500000元。周晓祥于2018年12月18日向新天公司汇款725000元。周学飞于2018年12月18日向新天公司分别汇款500000元、225000元。金孝贤于2018年12月17日向新天公司汇款725000元。郭士明分别于2018年12月20日向新天公司汇款1550000元、于2018年12月29日向新天公司汇款175000元，合计1725000元。康明公司于2019年7月19日向新天公司汇款7000000元。以上汇款，合计13900000元。 2020年1月8日，郭士明向本院提交《情况说明》一份，表示其支付给新天公司的上述1725000元系用于康明公司依据《房地产转让合同》购买新天公司的房地产等。 上述事实，有康明公司提供的《房地产转让合同》、资产转让合同资产移交单、付款明细表，新天公司提供的《协议》、《解除合同》及当事人陈述等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，新天公司与康明公司签订的《房地产转让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同依法有效成立，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。因《房地产转让合同》约定新天公司将位于仪征市汽车工业园康民路南侧13348.60㎡土地使用权及土地上建筑面积7662.42㎡房屋转让给康明公司，新天公司收到全部款项后立即协助康明公司办理房产土地过户手续，现康明公司已经于2019年7月19日付清全部款项，故新天公司按约应当协助康明公司将位于仪征市汽车工业园康民路南侧房产（房产证号：仪房权证真字第真州××号）及土地使用权（土地证号：仪国用20××第××号）过户登记至康明公司名下。 关于新天公司所述依据《房地产转让合同》第四条规定双方应当重新签订房地产过户的房产土地转让合同，因双方一直未重新签订该合同，故房地产过户条件尚未成就的辩解意见；本院认为，双方约定该条款的目的是为了明确房地产过户时签订备案合同的价格，并非是为房地产过户设定限制条件，现康明公司已经支付了购买价款，新天公司应当按约定与康明公司签订合同将房地产转移至康明公司名下，新天公司的该辩解意见不符合常理与促进交易的合同目的，故本院不予采信。 关于新天公司要求康明公司赔偿利息损失294000元的反诉请求，本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本案中，《房地产转让合同》约定余款700万元由康明公司于2019年1月31日前支付给新天公司，康明公司应按该约定期限履行，但康明公司未按约于2019年1月31日前支付，直至2019年7月19日才向新天公司支付。康明公司迟延付款的行为，违反合同约定，已经构成违约。因双方未约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，新天公司主张2019年2月1日至7月19日的利息损失294000元（7000000元×9%/360天×168天），本院结合中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率及逾期罚息利率标准酌情确定利息损失为196000元（7000000元×6%/360天×168天）。 关于康明公司要求新天公司承担违约金100万元的诉讼请求及新天公司要求康明公司给付逾期付款违约金100万元的反诉请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，新天公司未按约定在康明公司给付全部购买价款后及时将房地产过户登记至康明公司名下，构成违约；康明公司未能按合同约定期限支付购买价款，构成违约；因新天公司已经另行主张了逾期付款利息损失，新天公司的损失已经得到了弥补，且新天公司与康明公司的违约程度相当，故本院依法确定新天公司与康明公司互相免除给付违约金。 因新天公司不承担给付违约金的责任，康明公司主张赛沸尔公司对违约金承担连带责任没有基础，故本院不予支持。 关于新天公司要求判令康明公司预先支付办理房产过户应当缴纳的税收2722207元的反诉请求；康明公司认为应在房产交易过程中按照税务部门要求进行缴纳。本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务。《房地产转让合同》约定房产土地转让过户交易过程中产生的所有税费（包括新天机公司在2019年度可能因本次转让房地产应缴纳的企业所得税在内）均由康明公司承担，也包括新天公司因转让上述房地产以后可能产生的所有税费。依据该约定，康明公司应当承担房产土地过户过程中产生的所有税费（包括企业所得税），但合同并未约定康明公司预先将过户涉及的税费支付给新天公司，且各项税费金额在办理过户时才能具体确定，新天公司的该项反诉请求没有事实和法律依据，故本院不予支持。 关于新天公司主张周晓祥与周学飞对康明公司承担的给付及赔偿责任承担连带保证责任的反诉请求；周晓祥与周学飞认为合同未约定保证期间，根据担保法相关规定，保证期间自主债务履行之日起六个月，无论是从2018年12月18日还是从2019年1月31日开始起算，到新天公司提起反诉的2019年11月22日，均超过了六个月的保证期间。本院认为，《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，《房地产转让合同》约定了买卖价款1390万元应当于2019年1月31日前支付，但未约定周晓祥与周学飞的保证期间和保证方式，新天公司依法应当在2019年7月31日前向周晓祥与周学飞主张担保责任。因新天公司于2019年11月22日才通过反诉向周晓祥与周学飞主张保证责任，已经超过了法律规定的6个月的保证期间，故周晓祥与周学飞依法免除保证责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）仪征新天机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)仪征市康明物流有限公司将位于仪征市汽车工业园康民路南侧房产（房产证号：仪房权证真字第真州××号）及土地使用权（土地证号：仪国用20××第××号）过户登记至仪征市康明物流有限公司名下；在过户过程中产生的所有税费（包括仪征新天机械制造有限公司在2019年度可能因本次转让房地产应缴纳的企业所得税，也包括仪征新天机械制造有限公司因转让上述房地产以后可能产生的所有税费）由仪征市康明物流有限公司承担，具体承担金额以相关税费收取部门核定为准； 二、原告(反诉被告)仪征市康明物流有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）仪征新天机械制造有限公司逾期付款利息损失196000元； 三、驳回原告(反诉被告)仪征市康明物流有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）仪征新天机械制造有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13800元，减半收取计6900元，保全费5000元，合计11900元，由仪征市康明物流有限公司负担9900元，由仪征新天机械制造有限公司负担2000元；仪征新天机械制造有限公司应负担的部分仪征市康明物流有限公司已垫付，由仪征新天机械制造有限公司负担于本判决生效之日起十日内给付仪征市康明物流有限公司2000元。 反诉案件受理费38930元，减半收取计19465元，由仪征新天机械制造有限公司负担16465元，由仪征市康明物流有限公司负担3000元；仪征市康明物流有限公司应负担的部分仪征新天机械制造有限公司负担已垫付，由仪征市康明物流有限公司于本判决生效之日起十日内给付仪征新天机械制造有限公司3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 员  王 磊 二〇二〇年二月三日 法官助理  任 嵘 书 记 员  丁佐丽