河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终758号上诉人（原审原告）：洛阳市敦兴钻探技术有限公司，住所地河南省洛阳市西工区七一路**院人防预备指挥所伪装房******。法定代表人：薛飞，公司经理。委托诉讼代理人:王新放，河南润合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳市西工区何氏藏瓷居工艺品店，经营场所河南省洛阳市西工区人民西路天子驾六古玩城内淘宝区南半部。经营者：何丹。被上诉人（原审被告）：何丹，女，1983年8月25日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。二被上诉人共同委托诉讼代理人：阴吉峰，河南帝都律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王卓智，河南帝都律师事务所实习律师。上诉人洛阳市敦兴钻探技术有限公司（以下简称敦兴公司）与被上诉人洛阳市西工区何氏藏瓷居工艺品店（以下简称何氏藏瓷居）、何丹合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初4627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。敦兴公司上诉请求：改判一审判决第三项为：何氏藏瓷居、何丹支付敦兴公司2019年1月4日至2019年7月13日商铺租金167602.5元，以后按每平方米2.5元/天另计算至实际返还之日止或发回重审。事实与理由：一、一审判决关于何氏藏瓷居、何丹缴纳租金的起算时间错误。敦兴公司于2019年2月16日在商场公示了《周天子古玩文化城租户签约细则及租金价格公示》，对敦兴公司租赁经营的古玩文化城内租户的租金收费标准进行公示。敦兴公司公示的《周天子古玩文化成租户签约细则及租金价格公示》记载：“各商户2019年1月4日至今产生的商铺使用费用，我方作为公司福利对续约的老商户予以减免。退组撤场商户不能享受此待遇，请于正式办理前，清算、交付此时间段内产生的商铺使用费和商铺电费。”正是基于敦兴公司的上述承诺，敦兴公司与二区的其他商户签订《铺位租用合同》的时间才从2019年3月1日计算，但是未签订《铺位租用合同》不能够享受该待遇。何氏藏瓷居、何丹占用商铺的租期应从2019年1月4日起开始计算。二、一审判决关于2019年7月13日前租金计算标准错误。敦兴公司多次以公示、书面催租通知等形式明确告知何丹，敦兴公司在一审中提交的证据也证明何丹对此明知和认可，不存在“出租人没有提出异议的”的情形。敦兴公司与原经营者没有任何承继关系。何丹也并未提交向原经营者缴费的收据，原合同是否真实履行，一审法院并未査清。一审判决在此基础上作出的认定是错误的。而且，上述租金的认定也违反公平原则。敦兴公司已经向一审法院提交敦兴公司与古玩城二区的其他商户签订的31份《铺位租用合同》，合同中均确定二区商户租用铺位租金为每月每平方米75元，租期从2019年3月1日至2020年2月29日止。这些合同均在履行过程中，一审法院对上述租金的认定对其他商户来说是不公平的，也必然导致整个古玩城市场的不稳定。敦兴公司自2019年1月4日接收该古玩城市场后，投入了大量人力、物力、财力整理古玩城市场，其收取的商铺使用费是经过古玩城商户代表一致同意并公示过的，对古玩城全体商户具有约束力。何丹使用商铺2019年7月13日之前的租金应按照每月每平方米75元的标准计算。三、一审判决关于本案2019年7月13日之后租金计算标准错误。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”何氏藏瓷居、何丹应支付逾期腾房期间的占有使用费。本案的发生是因为何丹未向敦兴公司缴纳占用商铺租金并且始终占用商铺经营导致的，何氏藏瓷居、何丹应承担全部过错责任。敦兴公司提交大量的视频等证据证明，何丹于2019年7月13日下班时自己锁门，敦兴公司基于监管责任，防止何丹的财物丢失才在门上加上封条。何丹未能正常经营的原因并非敦兴公司造成，而是何丹对其经营权利的处分行为。2019年7月13日以后的租金理应按照每天每平方米2.5元计算至实际腾空之日止。何氏藏瓷居、何丹辩称，一、一审判决何氏藏瓷居、何丹支付2019年3月1日至2019年7月13日止的房租22333元是正确的，但是上述款项是房屋占用费，不是房租。一审法院关于房屋占用费的起止时间认定正确。敦兴公司统一和其他商户签订合同的时间是2019年3月1日，在此之前由于消防、水电等原因，整个商铺处于半停业状态。二、一审法院关于2019年3月1日至7月13日的房屋占用费标准认定正确。该标准只能按照在此之前的房屋租赁合同，敦兴公司主张的标准没有事实和法律依据。三、一审法院对2019年7月13日以后按每月2500元支付房屋占用费至实际腾空之日止是错误的，敦兴公司将案涉店铺贴封条阻止经营，并且阻止何丹出货腾空房屋属于严重侵权行为，何丹不应支付每月2500元的房屋占用费，敦兴公司还应当赔偿何丹的经营损失。四、原洛阳市天子驾六古玩城一区淘宝区租户何超明、何丹已经在此租用七年多，2012年每月8000元起租，2015年、2016年、2017年、2018年减至2018年的平均每月4666元。降价原因是这几年古玩工艺品市场由热至冷，何氏藏瓷居的地理位置客观上有人防工事两个抽排气机器房和联通、移动通讯公司等设备在内，由此引起的机器噪音和辐射等对人体有害。古玩城一区由于地理位置处于古玩城欠佳地段，近三年许多老客户撤场，一直招商不利。除了通道边小铺位，绝大部分都处于空置状态。尤其是一区淘宝区北半部区域，原客户走了一年多仍未招到商，一直空置，就当仓库价租给何氏藏瓷居。这个区域还有地下人防工事要求，要留下人防通道至地面，里面有公共通道出口，一直都是以淘宝区南、北部租于何氏藏瓷居和另一商户，不是以面积出租。因为上述原因，总公司领导也考虑到除了何氏藏瓷居外，很难找到继租人，每天古玩城上午8时至11时都开抽排风设备，噪音大，租用人何超明、何丹将开门锁钥匙交给古玩城保安队李队长，李经理开门幵闸早上开启抽排风机器，租户十一时再来上班，客观也影响租用人的使用。敦兴公司向一审法院起诉请求：1.判令何氏藏瓷居及其个体经营者何丹返还周王城广场人防工程周天子古玩文化城长廊何氏藏瓷居所占351平方米商铺；2.何氏藏瓷居及其个体经营者何丹支付2019年1月4日至2019年7月13日期间拖欠的租金167602.5元，以后按每平方米2.5元／天计算至实际返还之日止；3.诉讼费用由何氏藏瓷居及其个体经营者何丹承担。一审法院认定事实：2018年10月12日，敦兴公司与洛阳市人防工程管理处（以下简称人防管理处）签订《国防工程使用合同》，人防管理处将坐落于西工区周王城广场人防工程建筑面积8318.64平方米、经营面积5800平方米的人防工程提供给敦兴公司使用。使用期限为2018年11月1日至2021年10月31日。2019年1月4日，敦兴公司正式接收该人防工程。何丹租用该人防工程二区面积为351平方米用于经营何氏藏瓷居。2019年2月12日，何丹在敦兴公司商铺使用面积实测确认书上签字确认，确认使用面积为351平方米。敦兴公司提供《周天子古玩文化城租户签约细则及租金价格公示》一张及其与其他租户签订的租赁合同，拟证明敦兴公司于2019年2月16日将古玩文化城的租金收费标准予以公示，价格标准分为一区、二区、三区、柜台、地摊五种。、地摊五种5元／平方米、二区每月75元／平方米、三区每月65元／平方米、柜台每月600元／月（有消火栓箱的每月优惠100元）、地摊每月1、地摊每月15元／天一价格，不分所谓好坏优劣，先到先得，老商户优先。合同期一年，租金一交半年（实用五个月，余一个月作履约押金），续租押金顺延，退租无息退还。因原经营公司是出于其他目的，推行的所谓交租优惠活动属于非正常经营情况，其不予参考采纳。何丹辩称敦兴公司并未对外张贴该价格公示。何丹提供其父亲何超明与原经营者洛阳天子驾六古玩城签订的《承包合同书》一份，该协议约定原租金为每月5000元，租期为2017年1月1日至2018年12月30日，享受交半年用八个月优惠。何丹并未提供其向原经营者的缴费收据。何丹另提供2019年3月1日敦兴公司与其他商户签订的《铺位租用合同》，该商户租用的地点为何氏藏瓷居门口柜台，租金为每月600元，租期为2019年3月1日至2020年2月29日。敦兴公司对该租用合同予以认可。何丹认可其正常经营何氏藏瓷居至2019年7月13日，之后因敦兴公司对其经营的商铺贴上封条导致其无法经营。何丹同意与敦兴公司解除租赁关系。一审法院认为，何丹与敦兴公司形成租赁关系的事实，双方均予以认可，一审法院予以确认。双方均同意解除双方间的租赁关系，一审法院予以准许。双方争议的焦点为租金的收取标准问题。敦兴公司虽称已张贴价格公示，但该价格系敦兴公司单方行为，敦兴公司并未与何丹签订书面租赁合同，双方并未就租金收取标准达成一致意见。在双方未达成一致意见的情况下，敦兴公司亦未在合理期限内解除与何丹的租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因敦兴公司自认其于2019年2月张贴公示，且敦兴公司与其他商家签订的合同租金收取期限为2019年3月1日，故租金收取期限为2019年3月1日起计算。原经营者为洛阳天子驾六古玩城，何丹父亲何超明与原经营者签订的租赁合同约定的租金标准为每月5000元，在何丹继续租赁期间，敦兴公司并未与何丹关于租金达成一致意见亦并未解除与何丹的租赁关系，故租金收取标准应参照原租赁协议约定，2019年3月1日至2019年7月13日期间租金应为22333元（5000元／月÷30天×134天）。双方共同确认2019年7月13日之后因敦兴公司将何丹商铺加贴封条，鉴于何氏藏瓷居仍未将商铺腾空，但亦未正常经营，故一审法院酌定其占用期间的租金按5000元／月减半收取至实际腾空之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决：一、解除敦兴公司与何氏藏瓷居及其个体经营者何丹的租赁关系；二、何氏藏瓷居及其个体经营者何丹于本判决生效后十日内将周王城广场人防工程周天子古玩文化城长廊何氏藏瓷居所占351平方米租赁物腾空后交还敦兴公司；三、何氏藏瓷居及其个体经营者何丹于本判决生效后十日内支付敦兴公司2019年3月1日起至2019年7月13日止的租金22333元，以后按每月2500元的标准支付至实际腾空之日止；四、驳回敦兴公司的其他诉讼请求。如何氏藏瓷居及其个体经营者何丹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3652元，减半收取为1826元，由何氏藏瓷居及其个体经营者何丹负担358元，由敦兴公司负担1468元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点是案涉租金计算是否正确的问题。关于何氏藏瓷居、何丹缴纳租金的起算时间点问题。敦兴公司上诉称根据其公示的《周天子古玩文化城租户签约细则及租金价格公示》，未签订《铺位租用合同》的租户应从2019年1月4日起开始计算租金。但是，该价格公示行为系敦兴公司的单方行为，对何丹并无约束力。何氏藏瓷居、何丹一直租赁使用该商铺，敦兴公司接收该人防工程后，在何丹继续租赁使用该商铺期间，敦兴公司并未与何丹解除租赁关系，敦兴公司与其他商家签订的合同租金收取期限为2019年3月1日，一审法院从2019年3月1日起计算租金收取期限并无不当。关于租金的计算标准问题。敦兴公司上诉称应按照其公示的《周天子古玩文化城租户签约细则及租金价格公示》中二区商铺每平方米75元/月的标准计算租金。但是，该商铺的原经营者为洛阳天子驾六古玩城，何丹父亲何超明与原经营者签订的租赁合同约定租金标准为每月5000元。2019年7月13日前，在何丹继续租赁期间，敦兴公司并未与何丹关于租金达成一致意见，也未及时与何丹解除租赁关系，上述价格公示行为对何丹并无约束力，一审法院参照原租赁协议约定对此期间的租金进行计算并无不当。2019年7月13日后，双方因租金问题发生纠纷，敦兴公司将何丹商铺加贴封条导致其无法正常经营，何氏藏瓷居、何丹也未及时将商铺腾空导致损失扩大，双方均存在过错，根据本案的具体案情及双方当事人的过错程度，一审法院酌定案涉商铺占用期间的租金按5000元／月减半收取至实际腾空之日止并无不当。综上所述，敦兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3205元，由上诉人洛阳市敦兴钻探技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏晓明审判员  周艺军审判员  邱平平二〇二〇年二月十日书记员  蒋 超