广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终2097号上诉人（原审被告）：文宪洲，男，1954年11月5日出生，汉族，住广东省化州市。委托诉讼代理人：麦康杰，广东敬德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张天诚，男，1958年3月15日出生，汉族，住广东省化州市。委托诉讼代理人：许耀超，广东橘城律师事务所律师。原审被告：文山，男，1927年7月15日出生，汉族，住广东省化州市。委托诉讼代理人：文志雄，男，1961年8月16日出生，汉族，住广东省化州市，系文山的儿子。原审被告：文志雄，男，1961年8月16日出生，汉族，住广东省化州市。原审被告：文海英，女，1974年6月22日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。委托诉讼代理人：文山，男，1927年7月15日出生，汉族，住广东省化州市，系文海英的父亲。原审被告：李华生，男，1958年12月20日出生，汉族，住广东省化州市。原审被告：李文玲，女，1984年6月5日出生，汉族，住广东省化州市。原审被告：李冬毅，女，1993年12月10日出生，汉族，住广东省化州市。原审被告：李俊谕，男，1996年9月27日出生，汉族，住广东省化州市。上诉人文宪洲因与被上诉人张天诚、原审被告文山、文志雄、文海英、李华生、李文玲、李冬毅、李俊谕房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省化州市人民法院（2019）粤0982民初1694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文宪洲上诉请求：1.依法撤销广东省化州市人民法院(2019)粤0982民初1694号民事判决；2.依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院判决认定事实错误。(一)原审法院认定文山作为房屋买卖协议其中一名出卖人，张天诚向其支付房屋价款应视为履行协议约定的付款义务，八位被告即有义务协助张天诚办理不动产过户手续属于事实认定错误。1.根据各方于2018年9月28日签订的《房屋买卖协议》，涉案房屋的卖方是文宪洲、文山、文志雄、文海英等人，并非文山一人，房屋登记的权利人陈利珍过世后，尽管涉案房屋尚未确权或进行遗产份额公证，但各方均为涉案房屋的继承人，若房屋买卖合同成立，各继承人也有权获得相应的购房款，而非文山一人。2.《房屋买卖协议》没有约定由文山一人收取全部购房款，即张天诚的付款相对人不明确，且文宪洲没有委托文山代收购房款，因此，张天诚未经文宪洲授权擅自将全部购房款转至文山的个人银行账户，无任何合同依据，系其个人单方的意思表示，不能据此认定其己向文宪洲履行了协议约定的付款义务。3.根据权利与义务相对等原则，文宪洲并未享受到相应的权利，即收到对应份额的购房款，也就无需履行相应的义务，即办理过户手续并交付房屋。据此，张天诚要求文宪洲办理不动产过户变更登记手续并交付房屋的诉讼请求缺乏事实与合同依据，实为无理诉求。(二)原审判决认定《房屋买卖协议》合法有效于据不足，涉案房屋买卖明显存在恶意串通、欺骗的违法情形，买方虽名为张天诚，实为文志雄。其一，涉案买卖房屋登记在文宪洲已故母亲陈利珍名下，为母亲婚前个人财产或父母夫妻共同财产暂无定论。在母亲去世后，各继承人对于该遗产如何分配没有达成共识，也没有办理房屋继承人公证手续。因此，涉案房屋没有确权，无法办理继承不动产变更登记房产证，目前根本无法进行过户交易。涉案《房屋买卖协议》不具备可以履行的条件，根本无法继续履行。张天诚在明知无法过户的情况下，未按合同约定的条件便擅自向某个人支付了全部购房款，明显与正常交易习惯相悖的行为更加可以表明其与他人串通的事实。其二，张天诚没有按照《房屋买卖协议》第三条付款时间及方式约定的付款义务以及按合同约定的方式付款，其行为在交易逻辑上不成立。其三，张天诚违反正常交易习惯的行为实际是其与文志雄恶意串通，为了私占文宪洲母亲遗产而恶意诉讼。张天诚是文志雄的亲家，涉案房屋交易价格明显过低，远远低于市场价120万元。但上述两人却故意欺骗各继承人该房屋价值仅为70万元，说服其他继承人出售涉案房屋。张天诚与文志雄明知以70万元的价格买卖房屋会损害其他继承人的利益而故意为之，在主观上，二者具有恶意串通、私占遗产的恶意性。涉案房屋出卖价格低于正常市场价格的40%，明显显失公平，而原审法院却认为协议合法有效，明显属于事实认定错误。其四，从客观上，张天诚的转账行为同样有悖于常理，也不符合房屋价款支付的交易习惯。文山今年已高达92岁，身体状况不好，且2018年住院治疗做了心脏支架手术，并患有心脏瓣膜病、高血压等疾病，日常精神状态也较差，神志时好时坏，需要聘请护工照顾日常生活起居，根本没有能力、精力进行房屋买卖事宜洽谈、收取房款、开具收据、证明等众多繁琐的事项。实际上所有的事情均是文志雄在一手操控，其与张天诚串通进行转账支付购房款、取得起诉材料等诉前准备以达到以明显不合理的低价购买涉案房产的不法目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。因此，涉案《房屋买卖协议》属于无效合同，依法应当予以撤销。此外，张天诚提交的《房屋买卖协议》与文宪洲提交的《房屋买卖协议》有明显差别，张天诚所提交的合同中卖方增加了李华生等人，实为后期张天诚为诉讼而补签名，且李华生等人没有出庭，其真实性、合法性均无法确认。二、原审法院认定文山已收到张天诚支付的购房款66万元缺乏事实依据。从张天诚的转账时间和转账金额来看，其分期付款的行为不符合常理及交易习惯。另外，文山今年已高达92岁，身体状况不好。文宪洲有充分理由怀疑张天诚并未向文山实际支付购房款，不排除是其与文志雄串通损害文宪洲等继承人的合法权益。综上所述，原审法院判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予以纠正。请求撤销一审判决，驳回张天诚的全部诉讼请求。张天诚答辩称，一、原审法院认定事实清楚，证据确凿充分，是正确的。（一）原审判决认定涉案《房屋买卖协议》合法有效，是完全正确的。首先，《房屋买卖协议》不仅有张天诚及文山、文志雄、文海英、李华生、李文玲、李冬毅、李俊谕签名、盖指模，文宪洲也在该协议签名并盖指模。且有见证人陈华年、吴绍华、文奇、文武昌签名见证。《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，内容并无违反国家法律法规强制性规定等无效或可撤销的事由，且张天诚现已按协议约定履行了全部的付款义务，除文宪洲外，其余七个卖方均没有异议。其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，文宪洲没有提供相应的证据证明涉案房屋市场价格120万元，且本案除文宪洲外，其余出卖人对以70万元价格出售涉案房屋均没有任何异议，同时文山、文海英等答辩称应办理房屋过户手续给张天诚。文宪洲该诉称完全没有事实依据，依法应承担举证不能的法律后果。第三，李华生、李文玲、李冬毅、李俊谕已经收到法院的传票，其对张天诚的起诉事实和理由等是清楚的，他们不到庭也不答辩，更没有提出异议，文宪洲也没有证据李华生等人有异议，证明李华生、李文玲等对张天诚的诉讼请求及事实和理由是认可的，依法根本无需再查证。第四，原审庭审答辩时，文山明确户口注销证明、下墟社区居委会《证明》、门牌证明、房屋收据等，均是其交给张天诚的，文宪洲上诉认为是文志雄一手操办，属恶意串通，却没有提供任何证据予以证明，依法无据，依法不应采信。（二）原审认定文山作为房屋买卖协议其中一名出卖人，张天诚向其支付房屋价款应视为履行协议约定的付款义务，原审八被告即有义务协助张天诚办理不动产过户手续，具有充足的事实和法律依据。文山是涉案房屋登记权利人陈利珍（已故）的丈夫，是文宪洲及文志雄、文海英的父亲，是李华生的岳父，是李文玲、李冬毅、李俊谕的外公，更是涉案《房屋买卖协议》排名第一的出卖人，张天诚完全有理由相信文山有权代表所有涉案房屋出卖人收取房屋转让价款。张天诚已按《房屋买卖协议》的约定履行了自己的义务，即作为出卖人之一的文宪洲亦应按《房屋买卖协议》的约定履行协助将涉案房屋办理不动产过户变更登记手续给张天诚的义务。二、原审认定文山已收到张天诚支付的购房款67万元，事实清楚，证据确凿。三、2019年8月9日，张天诚已按《房屋买卖协议》的约定通过银行转账将房屋买卖尾款3万元支付给文山。综上所述，原审判决认定事实清楚，证据确凿充分，判决正确，依法应予维持。原审被告文志雄、文海英、文山述称，一、原审法院认定《房屋买卖协议》合法有效，文山作为房屋买卖协议其中一名出卖人，张天诚向其支付房屋价款应认定为履行协议约定的付款义务，原审八被告尚没有办理房屋过户给张天诚，即原审判决认定原审八被告有义务协助张天诚办理房屋不动产过户变更登记手续是正确的，合情、合理、合法。二、原审法院认定《房屋买卖协议》合法有效，有证有据，判决正确。三、原审法院认定文山已收到张天诚支付购房款67万元，事实清楚，有证有据，程序合法，判决正确。四、收到一审判决书后，文山于2019年8月9日收到张天诚的3万元房屋尾款。五、文宪洲不赡养母亲，也不赡养父亲，所以1990年父母改建房屋一直不分房给文宪洲居住。六、广东省茂名市中级人民法院（2019）粤09民终962号民事判决证明文宪洲不赡养父母，文宪洲确认文山收到张天诚预付购房款67万元，以及文宪洲拒绝履行赡养费和护理费义务。张天诚向一审法院起诉请求：1.依法判决被告文山、文宪洲、文志雄、文海英、李华生、李文玲、李冬毅、李俊谕协助将位于化州市***路***号的四层房屋[基底面积66.25平方米，总建筑面积276.57平方米；《国有土地使用证》号：化国用(97)字第2**1号、《房屋所有权证》号：粤房字第0**7号、《化州县城镇建设委员会准建通知书》号：化建字第110号(加层)、化规验证(私宅)2**1号《化州市建设工程规划验收合格证》]办理不动产过户变更登记手续给原告张天诚；2.判决八被告立即搬清房屋交付原告张天诚使用；3.一切诉讼费用由八被告承担。一审法院认定事实：被告文山与陈利珍是夫妻关系，陈利珍于2012年6月30日死亡。文山与陈利珍共生育有四个子女，分别是大儿子文宪洲、大女儿文伟静(己死亡)、二儿子文志雄、二女儿文海英。被告李华生是文伟静的丈夫，文伟静与李华生共生育有三个子女，分别是大女儿李文玲、二女儿李冬毅，儿子李俊谕。原告张天诚是被告文志雄的亲家。2018年9月28日，被告文山、文宪洲、文志雄、文海英、李华生、李文玲、李冬毅、李俊谕作为甲方与原告张天诚作为乙方，双方签订《房屋买卖协议》一份，协议第一条约定：甲方自愿将坐落在化州市***路***号继承妻子陈利珍房产权证，粤房字第0**7号，国有土地使用证、化国用(97)字第2**1号，基建面积66平方米，楼房一幢四层，全部出售给乙方。第二条约定双方议定上述房屋的总成交价人民币70万元，甲方净收房款，只付公证继承费，其它一切过户，税费、房屋出让金、契税乙方负责。甲方负责协助乙方办理过户，提供一切需过户、证件资料。第三条付款时间及方式约定：1.甲乙双方签订本合同时，以现金方式向甲方支付定金1万元。2.甲方办理房屋继承人公证协议，到房地产交易中心，办理委托书给乙方，办出甲方继承不动产变更登记房产证，双方签名过户合同书，付房屋款66万元，乙方办理出不动产房产证，付清尾款3万元，一个月期限，交房屋给乙方使用。协议签订后，原告于当天支付了定金1万元给被告文山，又于2018年10月20日支付5万元，2019年4月16日支付5万元，2019年4月17日支付5万元，2019年4月18日支付5万元，2019年4月19日支付5万元，2019年4月20日支付5万元，2019年4月22日支付7万元，2019年4月23日支付5万元，2019年4月24日支付5万元，2019年4月25日支付5万元，2019年4月28日支付7万元，2019年4月29日支付7万元，共计67万元给被告文山。被告将涉案房屋的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《化州县城镇建设委员会准建通知书》、《化州市建设工程规划验收合格证》等资料交付给原告。现尚未办理不动产权属变更登记手续将该房产过户给原告。一审法院认为，本案争议焦点为：一、原、被告双方签订的房屋买卖合同是否合法有效；二、八位被告是否有义务协助办理不动产过户变更手续给原告。关于焦点一，原、被告双方签订的房屋买卖合同是否合法有效?原告张天诚与被告文山、文宪洲、文志雄、文海英、李华生、李文玲、李冬毅、李俊谕签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应按协议约定履行自己的义务。被告文宪洲辩称涉案《房屋买卖协议》早已口头解除，但原告及其他被告对此不予承认，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”由于被告文宪洲没有向本院提交证据证明其所主张的合同已口头解除的事实，一审法院对此不予认定。被告文宪洲还辩称，原告张天诚与被告文志雄恶意串通，为了私占其母亲遗产而恶意诉讼，二者故意欺骗各继承人该房屋价值仅70万元，说服各继承人出售涉案房屋。其了解到涉案房屋市场价值为120万元以上，本案房屋买卖合同约定的总价明显低于市场价格。但在该案审理过程中，被告文山及文海英在答辩中亦认为应办理房屋过户手续给原告张天诚，并没有除被告文宪洲以外的其他人称原告张天诚与被告文志雄存在欺骗其他被告的事实。因此，一审法院对被告文宪洲所主张的事实不予认定。关于焦点二，八位被告是否有义务协助办理不动产过户变更手续给原告?原告已按约定支付了定金及第二笔房款66万元，被告应按协议第三条第二项约定办理房屋继承人公证协议及办理过户手续给原告。被告文宪洲辩称，其从未口头或者书面委托父亲文山收取原告的任何购房款，原告将“购房款”转至父亲文山的个人银行账户，无任何合同依据，不能据此认定其已履行了协议约定的付款义务。又称各继承人之间对于案涉房产如何分配没有达成共识，也没有办理房屋继承人公证协议。因此涉案房屋无法办理继承不动产变更登记房产证，目前根本无法进行过户交易。一审法院认为，被告文山作为房屋买卖协议其中一名出卖人，原告向其支付房屋价款应认定为履行协议约定的付款义务。办理房屋继承人公证协议是房屋买卖协议约定的被告的义务，被告应按约定履行义务。至于房价款如何分配，是八被告内部关系的处理问题，八被告应另循途径解决。因被告尚没有办理房屋过户给原告，现原告请求被告协助将位于化州市**路**号的四层房屋办理不动产过户变更登记手续给原告的诉讼请求，一审法院依法应予以支持。关于原告请求八被告立即搬清房屋交付其使用的诉讼请求，双方签订的《房屋买卖协议》第三条第二项约定原告付清尾欠房屋款3万元，一个月期限，交房屋给原告使用。现原告尚未付清房屋尾款3万元给被告，对该诉讼请求，一审法院不予支持。待原告付清尾款后，被告应按约定交付房屋给原告使用。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告文山、文宪洲、文志雄、文海英、李华生、李文玲、李冬毅、李俊谕于本判决生效之日起十五日内协助将位于化州市**路**号的四层房屋[基底面积66.25平方米，总建筑面积276.57平方米；《国有土地使用证》化国用(97)字第2**1号、《房屋所有权证》粤房字第0**7号、《化州县城镇建设委员会准建通知书》化建字第110号(加层)、《化州市建设工程规划验收合格证》化规验证(私宅)2**1号]办理不动产过户变更登记手续给原告张天诚；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费10800元，减半收取计5400元，由被告文山、文宪洲、文志雄、文海英、李华生、李文玲、李冬毅、李俊谕共同负担。一审查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，张天诚提供中国银行交易流水明细清单一张和文山于2019年8月9日出具的《收据》一份，拟证明张天诚于2019年8月9日已经付清涉案房屋尾款3万元。经质证，文宪洲对上述证据的合法性、关联性、真实性均不予认可，认为张天诚与文志雄串通低价贱卖文宪洲等人共有的涉案房屋，实际的买方不是张天诚，而是文志雄，涉案的买卖合同明显损害了文宪洲的合法权益，文宪洲至今未收到张天诚的房款。文志雄、文山对上述证据没有意见。本院经审查认为，上述证据中的《收据》是文山出具，文山在庭审中对该证据没有异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确定其证明力”的规定，上述证据本院均予以采纳。本院另查明，2019年8月9日，文山收到张天诚支付的3万元购房款。本院认为，本案争议的焦点是：文宪洲应否协助将涉案房屋办理不动产过户变更登记手续给张天诚。文宪洲认为《房屋买卖协议》存在恶意串通、欺骗的违法情形，一审认定文山收到张天诚的购房款缺乏事实依据，文宪洲本人没有收到购房款，请求驳回张天诚的诉讼请求。本院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，文宪洲已在《房屋买卖协议》签名并盖指模，文宪洲没有提供证据证明其在签订该协议时张天诚存在恶意串通、欺骗的违法情形，亦没有证据证明该协议损害国家、集体或者第三人利益，因此，《房屋买卖协议》不具有上述合同无效的情形，为有效合同，双方应当按《房屋买卖协议》的约定履行各自的义务。第二，文宪洲没有提供足以推翻文山收到张天诚67万元购房款的证据，因此，文宪洲称张天诚没有实际支付购房款的理由不成立。第三，《房屋买卖协议》没有约定购房款需按文宪洲、文山、文志雄等8人各自份额分别支付，因此，张天诚将购房款全额支付给文山并不违反上述协议的约定，至于文宪洲称没有收到购房款的问题，其可另寻途径向收款人文山主张权利。综上所述，文宪洲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人文宪洲负担。本判决为终审判决。审 判 长 黎湛红审 判 员 许 彦审 判 员 龙光新二〇二〇年二月七日法官助理 李松霞书 记 员 张晓悦