云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初3774号原告：阳常伟，男，1973年1月29日生，汉族，云南省西畴县人，现住文山市。委托诉讼代理人：何雨龙，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：杨娟，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被告：吴莉苠，女，1973年1月8日生，汉族，云南省西畴县人，户籍地云南省西畴县，现羁押于云南省小龙潭监狱第四监狱。委托诉讼代理人：张爱棉，云南君山律师事务所律师（特别授权）。原告阳常伟与被告吴莉苠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告阳常伟的委托诉讼代理人何雨龙、杨娟，被告吴莉苠及其委托诉讼代理人张爱棉到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告阳常伟向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告于2015年1月5日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；2.依法判令被告继续履行合同，即被告将位于文山市文华路4号（原文山州汽车运输总公司内）2幢1单元301室房屋交付给原告。事实及理由：2009年10月2日，王礼艳（现更名为王苓桦）将位于文山市文华路4号（原文山州汽车运输总公司内）2幢1单元301室房屋以108000元的价格出卖给了被告，在被告付清全部购房款后王礼艳已将全部原始缴费凭据交付给被告，且至律师事务所办理律师见证，确认被告对于房屋的权利，被告已实际占有、使用该争议房屋，被告的母亲熊爱琼还将房屋出租给他人。2013年11月2日，被告因资金周转困难与原告达成借款200000元的合意，双方约定借款期限一年，借款月利率2%，合意达成后原告已将借款交付给了被告，后借款期限届满后，因被告迟迟无法及时清偿借款，故双方对于被告以争议房屋及其所有位于西畴县的另一集资房共同作价200000元出卖给原告一事于2015年1月5日签订《房屋买卖合同书》，之前被告所借款项转为房屋价款，原告不再予以支付，后被告将该争议房屋之前全部的原始凭证及房屋交付给原告所有，原告已于2017年年中搬入该争议房屋居住。后原告至文山州汽车运输公司办理该争议房屋的内部单位备案手续时，方得知2017年10月13日被告与王礼艳再次签订《协议书》，被告将该争议房屋以138000元价格回卖给王礼艳，王礼艳据此多次要求原告搬出争议房屋且发生打砸事件，为避免冲突，经调解王礼艳与原告于2017年11月15日签订《协议书》，约定双方均搬出争议房屋，待双方起诉法院作出裁决后钥匙交还给胜诉方。后王礼艳以排除妨碍纠纷将原告诉至文山市人民法院，后经文山市人民法院及文山州中级人民法院二审审理裁定驳回王礼艳的起诉，但王礼艳却无视裁定结果自行搬入该争议房屋居住，原告多次主张权利未果。综上所述，原告与被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，在原告已实际搬入该争议房屋居住的情况下，被告未经原告许可私自将争议房屋又出卖给王礼艳的行为，已构成违约，原告为维护权益，诉至法院，请求依法判决支持其诉请。被告吴莉苠辩称，一、被告没有与原告签订过《房屋买卖合同》。被告与原告系朋友关系。2014年7、8月份，由于被告急需用钱，一个叫罗楚闻的朋友说可以帮被告借钱，但需要抵押。于是被告就拿西畴县林业局集资房的房产证、土地使用权证及向王礼艳购买的文山州运输公司集资房的所有资料包括被告和王礼艳签订的《购房合同》、《律师见证书》、王礼艳买房收据交给了罗楚闻，罗楚闻拿出四份空白购房合同给被告说，一个朋友答应借300000元，3分的利息，房子不用去办抵押登记，签成房屋买卖，被告先签字，合同的内容他朋友填，等他安排被告与他朋友见面确定相关事宜后打钱给被告。于是被告也没想那么多，就在空白《房屋买卖合同》上签了名字。过了两天不见罗楚闻联系，被告打他电话他一会儿说他朋友出差了，一会儿又说钱在他朋友父亲卡上，这样又过了十多天。由于罗楚闻没有安排被告与他朋友见面，被告就感觉有问题，打电话给罗楚闻说不借钱了，让他把被告交给他的资料还给被告，罗楚闻就编理由塘塞被告，又过了几天就直接联系不上罗楚闻了，从此被告不知道房屋资料及签字的房屋买卖合同的下落。又过了两个月，大约是2014年年底左右，一个陌生女人打电话给被告说罗楚闻向她借了10000元钱，把被告的房屋资料押在她那里。因被告在外地，被告就打电话给阳常伟商量怎么办。阳常伟说钱不多，才10000元钱，他和他老婆商量下看是否能筹10000元钱把资料赎回来。没有几天，阳常伟打电话给被告说房子资料都赎回来了。被告问原告拿着哪些资料回来，原告说有一本房产证，一本土地使用权证，还有被告和王礼艳的购房合同及律师见证书。被告问原告有没有被告签字的空白购房合同及运输公司开的收据，原告说没有。被告想收据太小可能在传递过程中丢失了，空白购房合同可能没用被罗楚闻销毁了，也没有把此事放在心上。2015年3月5日，被告将西畴县林业局集资房卖给了一个叫祝大云的，被告还让阳常伟把该房的房产证、土地使用权证交给被告，被告和祝大云于2015年3月16日将西畴县林业局集资房办理了过户登记。直到王礼艳与阳常伟之间发生了争房风波，被告才知道空白《房屋买卖合同》在阳常伟手上。可见被告并没有与原告阳常伟签订过《房屋买卖合同》。二、本案争议的《房屋买卖合同》属于无效合同。该合同不是被告的真实意思表示。理由为：第一，从合同的签订来说，被告没有与阳常伟签订过《房屋买卖合同》；被告在空白合同上签字的时期是在2014年的7、8月份，落款时间签订在2015年1月5日，是为了方便找借款的人，合同不是专门为阳常伟签订的。第二，从合同内容来说：首先该《房屋买卖合同》是约定将我坐落在西畴县（林业局集资房）面积77.26平方米和坐落在文山汽车运输总公司2幢1单元301室面积81平方米的两套房屋以200000元的价格出售给原告。而事实上对于西畴县西西镇人民路136号（林业局集资房）被告已经于2015年3月16日出售给了祝大云并办理了产权过户手续。可见该合同的签订不是被告和阳常伟双方的真实意思表示。如果是双方在2015年1月5日签订的《房屋买卖合同》，在2015年3月16日被告将西畴县（林业局集资房）卖给祝大云时阳常伟一定会提出异议，并阻止过户。事实上是阳常伟亲手将房产证交给被告进行了过户。其次该《房屋买卖合同书》第一条写明：“甲方将……房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图）。”第五条写明：“甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。”但就本案争议房屋来说本身就没有房产证，这点被告和阳常伟都是清楚的，也是根本提供不了的，如果是被告的真实意思表示就不会在合同条件中注明要提供房产证复印件了。再次、合同第二条明确约定两处房屋价款共计200000元，但在合同第三条、第四条却约定：“乙方在签订本合同时，支付定金200000元。”“乙方支付定金之日起3个月内，向甲方支付首付款（定金从中扣除），首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付（有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理）。”如果被告已经明确表示两处房屋总价款共计200000元，在签订买卖合同时就不会让原告在支付了200000元的定金的情况下再通过银行进行按揭交付余款。第四，该《房屋买卖合同》签订后没有实际履行合同。阳常伟在其诉状中称2013年11月2日原告将200000元借给我，借款期限为一年，借款月息2%，后因被告无法偿还借款本息才以200000元的价格将西畴县（林业局集资房）和本案争议房屋出卖给阳常伟，双方于2015年1月5日签订《房屋买卖合同》，之前借款转为购房款。但是在该《房屋买卖合同》中并没有任何一款约定之前借款转为房屋价款。况且按照阳常伟的说法被告借他的200000元还有利息，200000元的房价原告不要利息了吗？显然这与事实不符。第五，对于本案争议的运输公司集资房，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”本案争议房屋系交通集团内部集资建房，被告没有取得权属证书，也不能转让。综上可知本案中的《房屋买卖合同》不是被告本人真实意思表示，且合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定而无效。第三、原告认为其于2017年年中搬入该争议房屋不是事实。2017年8、9月份由于王礼艳一直不能将本案争议房屋过户给被告，被告经过多方咨询才知道王礼艳将本案争议的没有产权的房屋卖给被告是无效的，被告就与王礼艳商量将房屋退回给王礼艳，于是被告和王礼艳于2017年10月13日签订《协议书》明确原双方签订的《售房协议》无效，将房屋退还王礼艳。鉴于房屋增值，让王礼艳补偿被告资金占用费30000元。在签订该《协议书》之前，为了不影响被告将房屋退还给王礼艳，被告已经提前把房屋腾空，2017年10月15日左右交房时，房屋是空的，没有人居住。阳常伟在其诉状中称其已经于2017年年中搬入该争议房屋不是事实。综上所述，由于被告没有与原告签订过任何《房屋买卖合同》，原告持有的具有被告签名的《房屋买卖合同》是原告以欺骗的手段提来的，且该合同没有履行，更违反了法律的规定，因此该合同是无效合同。鉴于本案争议的《房屋买卖合同》无效，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告阳常伟针对其诉讼主张,向本院提交了如下证据：1.《售房协议》《收条》《见证书》《收款收据》复印件各一份，证明2004年10月16日，王礼艳与吴莉苠就位于文山汽车运输总公司2幢1单元301室房屋买卖一事达成合意，王礼艳以108000元的价格将房屋出卖给吴莉苠，合意达成后，吴莉苠已将购房款交付给王礼艳，王礼艳已出具《收条》为据，2009年10月2日，因争议房屋的政策及背景原因无法办理过户手续，王礼艳与吴莉苠补充签订书面《售房协议》，并至云南诚鸽律师事务所办理了律师见证，确认吴莉苠对于该争议房屋的所有权，且将向文山州汽车运输总公司购买争议房屋的原始单据及争议房屋一并交付给了吴莉苠。2.《中国农业银行云南省分行历史数据查询报告》复印件一份，证明2013年11月2日，吴莉苠因资金周转困难与阳常伟达成借款200000元的合意，合意达成后，阳常伟已通过银行转账的方式将借款交付给吴莉苠，且口头约定借款月利率2%，借款期限一年。3.《房屋买卖合同书》复印件一份，证明还款期限届满后，因吴莉苠无法及时清偿借款，吴莉苠与阳常伟于2015年1月5日就以吴莉苠所有的房屋抵偿债务一事签订《房屋买卖合同》，合同约定吴莉苠自愿以其所有的位于西畴县的房屋作价200000元出卖给阳常伟，该房屋买卖合同书系在阳常伟与吴莉苠借款期限届满后双方自愿达成，意思表示真实，未违反国家强制性法律规定，应受法律保护，该合同签订后，吴莉苠已将之前与王礼艳房屋买卖所涉的所有原始凭证及房屋交付给了阳常伟。4.《租房协议》复印件一份、《收条》复印件三份、新闻报道截图复印件一份、《结婚证》复印件一份、《协议书》复印件二份，证明吴莉苠在取得争议房屋的占有、使用权后，由其母亲熊爱琼将房屋出租给他人使用，阳常伟为接收争议房屋向承租人退还了熊爱琼所收取的租金11000元，后阳常伟与妻子李文英等人于2017年年中实际搬入争议房屋内生活居住，2017年10月13日，在阳常伟不知情的情况下，吴莉苠与王礼艳再次签订《协议书》，吴莉苠将该争议房屋以138000元的价格回卖给王礼艳，王礼艳据此多次要求阳常伟搬出争议房屋且发生打砸事件，为避免冲突经调解王礼艳与原告于2017年11月15日签订《协议书》，约定双方均搬出争议房屋，待双方起诉法院作出裁决后钥匙交还胜诉方。5.(2018)云2601民初1601号《民事判决书》、（2018）云26民终1041号《民事裁定书》复印件各一份，证明王礼艳以排除妨害纠纷将阳常伟诉至文山市人民法院，后经文山市人民法院及文山州中级人民法院二审审理，裁定驳回王礼艳的起诉，即王礼艳无任何证据证明其为本案争议房屋的合法权利人。6.《接处警登记表》复印件一份、《照片》复印件三份，证明王礼艳无视判决结果及双方的调解协议，自行搬入争议房屋的行为已严重损害阳常伟的合法权益，吴莉苠未经阳常伟许可私自将争议房屋又出卖给王礼艳的行为，已构成违约，应承担将争议房屋交付给阳常伟的责任。经质证，吴莉苠对阳常伟提交的第1组证据无异议；对第2组证据认为向阳常伟借款200000元是事实，但是吴莉苠与阳常伟没有约定过还款期限；对第3组证据认为买卖合同中吴莉苠的名字是吴莉苠签的，但是合同是吴莉苠拿给罗楚闻的，买方是空白的，吴莉苠也没有把房子卖给阳常伟，2013年与阳常伟借的200000元在2015年的时候通过孔庆州就已经还清了，是因为孔庆州欠吴莉苠800000元，所以才把欠阳常伟的债务转给孔庆州归还，之后孔庆州写了200000元的欠条给阳常伟的妻子，所以吴莉苠与阳常伟的债权是已经还清的；对第4组证据中的《租房协议》认为房屋租赁是事实，但是房屋是因为哪样原因被退了吴莉苠不清楚，吴莉苠没有退着租金给任何人；第4组证据中的新闻报道截图、《结婚证》、2017年11月15日签订的《协议书》吴莉苠不清楚；第4组证据中2017年10月13日签订的《协议书》及《收条》无异议，对第4组证据中的其余证据真实性无异议；对第5组证据真实性无异议；对第6组证据认为不清楚，与吴莉苠无关。本院认为，原告阳常伟提交的第1组证据，客观、真实，能证明2004年10月16日，王礼艳与吴莉苠就位于文山汽车运输总公司2幢1单元301室房屋买卖一事达成合意，王礼艳以108000元的价格将房屋出卖给吴莉苠，合意达成后，吴莉苠已将购房款交付给王礼艳，王礼艳已出具《收条》为据，2009年10月2日，因争议房屋的政策及背景原因无法办理过户手续，王礼艳与吴莉苠补充签订书面《售房协议》，并至云南诚鸽律师事务所办理了律师见证，且王礼艳将向文山州汽车运输总公司购买争议房屋的原始单据及争议房屋一并交付给了吴莉苠的事实部分，本院予以采信，关于原告阳常伟认为该组证据还证明已确认吴莉苠对于该争议房屋享有所有权的待证观点，因未提交其他合法、有效的证据予以印证，本院不予采纳；第2组证据客观、真实，能证明被告向原告借款200000元的事实部分，本院予以采信，关于原告阳常伟认为该组证据还证明原、被告双方口头约定上述借款的月利率为2%，借款期限为1年的待证观点，因未提交其他合法、有效的证据予以印证，本院不予采纳；第3组证据客观、真实，能证明原、被告双方于2015年1月5日签订《房屋买卖合同书》，约定被告将位于西畴县房屋以200000元的价格出售给原告，并约定其他双方权利义务具体内容的事实部分，本院予以采信，关于原告认为被告用上述房屋抵偿被告尚欠原告的借款的待证观点，因无其他合法、有效的证据予以印证，本院不予采纳；第4组证据客观、真实，能证明被告向案外人王礼艳购买的位于文山州汽车运输总公司2幢1单元301号房屋因系公司集资房，至今未能过户到被告名下，被告于2017年10月13日将上述房屋退给了王礼艳，随后原告与王礼艳因房屋权属问题发生了纠纷的事实部分，本院予以采信，其余待证观点，因未提交合法、有效的证据予以印证，本院不予采纳；第5组证据客观、真实，且能够证明本案事实，本院予以采信；第6组证据，因与本案无关联性，本院不予采信。被告吴莉苠针对其主张,向本院提交了如下证据：1.《售房协议》《协议书》复印件各一份，证明被告与王礼艳于2009年10月2日签订《售房协议》将本案争议房屋出售给被告，双方于2017年10月13日签订《协议书》确定2009年10月2日双方签订的售房协议无效，王礼艳自愿补偿被告资金占用费30000元，被告将本案争议房屋退还王礼艳的事实。2.《房屋所有权证》复印件一份，证明2015年3月16日，被告将本案争议的《房屋买卖合同》中的一套位于西畴县林业局的集资房出售给祝大云并办理了房屋过户，在过户给祝大云的房产证附记中注明“西畴县林业局房改房上市，向吴莉苠购买而得”，2015年1月5日原告与被告签订的《房屋买卖合同》没有履行的事实。3.《西畴县国有土地上房屋征收与补偿协议书》复印件一份，证明2017年1月3日，本案争议的《房屋买卖合同》中的一套位于西畴县林业局的集资房由祝大云与西畴县国有土地上房屋征收与补偿办公室签订征收补偿协议，补偿款由祝大云领取，2015年1月5日原告与被告签订的《房屋买卖合同》没有履行的事实。4.《承诺书》、《业务委托书》复印件一份，证明被告与原告之间的债权、债务关系已经通过原告妻子李文英和云南啊迷啦民族文化有限公司之间的债权转让而消灭的事实。经质证，阳常伟对吴莉苠提交的第1组证据的真实性、合法性没有意见，但是对关联性不予认可，阳常伟认为2017年吴莉苠与王礼艳所签订的协议书系在原告与被告签订房屋买卖合同之后，属被告一房二卖，鉴于原告与被告之间的合同成立在先，且房屋之前原告占有，故原告享有该套房屋的合法权利，被告与王礼艳2017年所签订的协议书中约定，2009年10月2日签订的售房协议无效，对原告不产生约束力；对被告提交的第2、3组证据真实性、合法性没有异议，但是对关联性不予认可，该祝大云所享有位于西畴县林业局的集资房实际也包括在原告与被告所签订的房屋买卖合同当中，也是存在被告一房二卖，因祝大云已实际占有，原告无法主张权利，故针对该集资房的合同内容无法履行，但不能证明被告的证明内容中原告与被告所签订房屋买卖合同全部没有履行的事实；对被告提交的第4组证据真实性、合法性、关联性均不予认可，该份承诺书仅系被告单方制作，对于债权转让而言，既没有通知债务人的材料，也没有债权人同意的证据，故该债权转让既无法查明真实性，又未成立，实际原告与被告之间的债务关系是通过以物抵债的方式消灭。本院认为，吴莉苠提交的第1组证据客观、真实，且能证明本案事实，本院予以采信；第2、3组证据客观、真实，且能证明被告将原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》中涉及的位于西畴县房屋出售给案外人祝大云，现该房屋已被征用的事实部分，本院予以采信；第4组证据，因原告不予认可，且未能提供其他合法、有效的证据予以印证，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2009年10月2日，吴莉苠与案外人王礼艳签订一份《售房协议》，约定：王礼艳将文山州汽车总公司2幢1单元301号房屋以108000元的价格出售给吴莉苠，吴莉苠向王礼艳付清了全部购房款，王礼艳将上述房屋及集资上述房屋时交纳集资建房款的《收款收据》交付给了吴莉苠。吴莉苠与阳常伟口头约定借款200000元，阳常伟于2013年11月2日通过银行转账形式将上述借款支付给了吴莉苠。2015年1月5日，吴莉苠与阳常伟签订一份《房屋买卖合同书》，约定：“甲方（吴莉苠）自愿将坐落西畴县（林业局集资房）、坐落文山汽车运输总公司2幢1单元301号房地产出卖给乙方（阳常伟），并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方，双方议定上述两处房地产及附属建筑物总价款为200000元，乙方在签订本合同时，支付定金200000元。乙方支付定金之日起3个月内，向甲方支付首付款（定金从中扣除），首付款之外的款项通过银行住房按揭方式支付……”。2017年10月13日，吴莉苠与案外人王礼艳签订了《协议书》，协议内容为“甲、乙双方于2009年10月2日签订了原文山州汽车运输总公司2幢1单元301号房屋买卖协议，甲方吴莉苠付给乙方王礼艳108000元，由于该房屋是公司集资房，至今未能过户到甲方吴莉苠名下，因此经双方商定，乙方将2009年10月2日甲方付给的房款108000元退给甲方，乙方自愿补偿甲方资金占用费30000元，该房屋退给乙方后，该房屋产权归乙方所有，甲方不再享有该房屋产权。乙方定于2017年10月13日一次性退给甲方108000房款，并将资金占用费30000元一次性付给甲方……”。协议签订后，王礼艳向吴莉苠退还了购房款108000元并支付了资金占用费30000元。后因王礼艳与阳常伟就文山州汽车运输总公司2幢1单元301号房屋发生纠纷，王礼艳于2018年7月10日以排除妨碍纠纷诉至文山市人民法院，文山市人民法院经审理后作出（2018）云2601民初1601号《民事判决书》，判决驳回王礼艳的诉讼请求，王礼艳不服该判决上诉于云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院，经云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院审理，于2019年1月8日作出（2018）云26民终1041号民事裁定书，裁定撤销文山市人民法院（2018）云2601民初1601号民事判决，裁定驳回王礼艳的起诉。另查明，文山州汽车运输总公司2幢1单元301号房屋属于公司集资建房，该房屋至今未办理房屋产权证书。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。房屋买卖合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止商品房买卖合同发生的权利义务纠纷。本案中，吴莉苠与阳常伟于2015年1月5日签订的《房屋买卖合同书》，代表了双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，属合法、有效的房屋买卖合同，本院予以确认。关于阳常伟要求吴莉苠继续履行合同，即吴莉苠将位于文山市文华路4号（原文山州汽车运输总公司内）2幢1单元301室房屋交付给阳常伟的诉讼请求，因阳常伟未能提供合法、有效的证据予以证明，其已按双方于2015年1月5日签订的《房屋买卖合同书》约定向吴莉苠履行了支付购房款的义务或吴莉苠与阳常伟之间存在以涉案房屋抵债的事实，另因涉案房屋属于原文山州汽车运输总公司职工集资建房，该集资房至今未办理房屋产权登记证书，也未在相关房屋产权登记机关办理产权备案登记，涉案房屋至今未具备法律上的交付条件，原、被告双方已无法实现《房屋买卖合同书》的合同目的，本院不予支持。关于吴莉苠认为阳常伟提交的双方于2015年1月5日签订的《房屋买卖合同书》，不是其真实意思表示，该《房屋买卖合同书》只是罗楚闻提供给吴莉苠用于帮助吴莉苠向他人借款所用，吴莉苠仅是按罗楚闻要求在空白的《房屋买卖合同书》上签名按印，签字时买方一栏是空白的，其没有与阳常伟建立房屋买卖关系的意思表示的辩称，因吴莉苠未提供合法、有效的证据予以印证，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、阳常伟与吴莉苠于2015年1月5日签订的《房屋买卖合同书》合法、有效；二、驳回阳常伟的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由阳常伟负担2150元，吴莉苠负担2150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长 杨 景 景审 判 员 刘 胜 娟人民陪审员 欧阳月情二〇二〇年二月十一日书 记 员 向 文 局