重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初15635号原告：北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区铜元局街道风临路8号1栋，统一社会信用代码9150010859368390XU。负责人：金梅，总经理。委托代理人：王静，女，1992年2月29日出生，住重庆市綦江区，该公司员工。被告：叶敏，女，1973年4月20日出生，住重庆市渝中区。原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司（以下简称金辉锦江重庆分公司）与被告叶敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员张敏担任审判长，与人民陪审员董泽芬、廖红英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金辉锦江重庆分公司的委托代理人王静到庭参加了诉讼，被告叶敏经本院公告送达开庭传票和起诉状副本，期限届满未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金辉锦江重庆分公司诉称：被告购买南岸区×路×号房屋成为业主，原告系被告所在小区的物业管理公司，至今为该小区提供物业服务。原告全面履行了物业服务合同的约定，被告却单方面违约不交物业服务费及公摊水、电费，经催收无果。因被告已于2018年8月1日将该房屋出售，故请求判令：被告立即向原告支付2018年1月至2018年7月共计7个月拖欠的物业服务费675.71元、公摊电费59.40元、公摊水费0.91元，并以欠费金额为基数，从欠费次日起按日千分之三支付违约金至交清全部款项之日止；本案诉讼费用由被告承担。被告叶敏未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明，原告系具有壹级资质的物业服务企业。2011年4月5日，重庆融侨锦江物业管理有限公司（以下简称融侨锦江物业公司）在工商部门将名称变更为重庆金辉锦江物业服务有限公司，之后又申请将名称变更为北京金辉锦江物业服务有限公司。原告系北京金辉锦江物业服务有限公司在重庆设立的分支机构。2012年6月30日，北京金辉锦江物业服务有限公司出具授权委托书，由原告负责北京金辉锦江物业服务有限公司在重庆各项业务的开展（包括但不限于物业管理服务），并授权原告以原告的名义直接处理在重庆范围内业务开展过程中发生的纠纷，包括可以以原告名义直接进行法律诉讼并享有诉讼中的实体权利（包括但不限于和解、调解、上诉、承认放弃诉讼请求等）。涉案小区××由融侨锦江（重庆）房地产有限公司作为甲方与融侨锦江物业公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，合同约定：由乙方为该小区提供前期物业服务，物业服务费收费标准为每月按建筑面积收取，住宅：LG层/一层1.20元/月·平方米；二层1.30元/月·平方米；三层及以上1.40元/月·平方米（含单元电梯费，不含公摊水电费）。小区内公共照明、景观用水、用电等运行的能源损耗独立计量核算，据实按户向相关业主分摊计收。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月1-15日内履行交纳义务。合同期限为3年；合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业企业，重新签订前期物业服务合同。甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。被告叶敏系南岸区×路×号房业主，该房屋建筑面积68.95平方米，于2009年11月接房并开始装修。2009年11月13日，被告签署承诺书，载明已详细阅读临时管理规约，同意履行、遵守其中约定的业主和物业使用人的所有责任和义务。之后被告从2018年1月起开始欠交物业费，并于2018年8月1日将该房屋出售，被告共欠付原告物业服务费675.71元（1.40元/月·平方米×68.95平方米×7个月）、公摊电费59.40元、公摊水费0.91元。庭审中，因前期物业服务合同未载明签署时间，经询问，原告陈述该前期物业服务合同系2008年签订，现已到期，但因该小区一直未成立业主委员会，也未签订新的物业服务合同，故至今仍由原告按原合同约定提供物业服务并收费。上述事实，有原告举示的营业执照、名称变更通知、授权委托书、前期物业服务合同、承诺书、房屋登记信息查询证明、业主及家庭主要成员资料表、业主接房物品移交签收表、装修申报表、物业服务照片、催收挂号信封、代缴水电费发票等证据在卷，结合当事人当庭陈述，本院予以认定。本院认为，融侨锦江（重庆）房地产有限公司与融侨锦江物业公司就被告所在小区签订的前期物业服务合同系双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，且经相关部门备案，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，上述前期物业服务合同对小区的全体业主均有约束力。被告作为该小区业主，应当按照合同约定交纳相应的物业服务费、公摊水电费等。原告经北京金辉锦江物业服务有限公司授权，向被告提供物业服务的同时，有权收取相应物业服务费。现原告提交的证据能够证明2018年1月至2018年7月期间被告共计欠付物业服务费675.71元、公摊电费59.40元、公摊水费0.91元，本院对以上金额予以确认。关于违约金，上述前期物业服务合同约定业主及使用人应在每月15日前交纳相关物业服务费用，未能按时如数交纳物业服务费及公摊费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。现被告未按照合同约定支付相应的物业服务费已构成违约，应当承担相应的违约责任，但鉴于双方约定的违约金标准过高，本院酌情调整为以当时欠费总金额为基数，从欠费次日起（当月16日）参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算违约金至全部款项付清时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款之规定，判决如下：一、被告叶敏在本判决生效后十日内支付原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司2018年1月至2018年7月期间所欠的物业服务费675.71元、公摊电费59.40元、公摊水费0.91元，合计736.02元；并从欠费次日（当月16日）起，以当时欠费金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算并支付违约金至欠款付清之日止；二、驳回原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，公告费300元，由被告叶敏承担（该款原告已缴纳，被告在支付上诉款项时一并支付原告，本院不作清退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张 敏人民陪审员  董泽芬人民陪审员  廖红英二〇二〇年二月二十八日书 记 员  王忆枫