广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初22863号原告：广州市昊基物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：冷传金，执行董事。委托诉讼代理人：母丽慧、周华，广州中大圣律师事务所律师、律师。被告：王洪方，男，1977年8月16日出生，汉族，身份证住址河南省辉县，被告：魏小轮，男，1982年7月18日出生，汉族，身份证住址广东省五华县，被告：许红杰，男，1973年12月28日出生，汉族，户籍住址陕西省西安市周至县，原告广州市昊基物业管理有限公司（以下简称昊基公司）与被告王洪方、魏小轮、许红杰租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14号受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告广州市昊基物业管理有限公司的委托诉讼代理人周华、母丽慧，被告魏小轮、许红杰到庭参加了诉讼，被告王洪方经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昊基公司请求本院判令：一、被告王洪方、魏小轮、许红杰于2014年7月3日签订的《物业租赁合同》无效；二、被告王洪方、魏小轮、许红杰向原告支付物业占用使用费5586248元（自2016年10月1日起至2017年7月2日期间按145137.3元/月计算，2017年7月3日至2018年7月2日期间按152394.2元/月计算，2018年7月3日至2019年6月2日期间按160013.9元/月计算，实际计算至2019年6月28日止，暂计至2019年6月2日为4895118元，另2014年7月3日至2014年8月2日合计5个月装修免租期应补交物业占有使用费691130元，各项合计5586248元；三、本案诉讼费由各被告共同承担。事实和理由：广州市白云区东平中路**号物业（以下简称涉案物业）的业主方为广州市白云区永平街东平村马市岭经济合作社（以下简称马市岭合作社），该社将无合法规划报建手续的涉案物业出租给广州市白云区黄石华辉装饰材料部（以下简称华辉材料部），华辉材料部于2013年5月6日与原告签署《物业租赁合同》，将涉案物业出租给原告，租赁期限15年，自2013年5月6日起至2028年5月5日止，租赁期内华辉材料部同意原告将承租的物业转租或分租给第三方使用。2014年7月3日，原告与三被告签订《物业租赁合同》，约定原告将涉案物业出租给三被告做商业用途，租赁期限13年，自2014年7月3日起至2027年7月2日止，三被告应于每月10日前支付原告当月租金138226元，从第3年开始，每年租金在上一年基础上递增5%，双方约定前5个月可为免租装修期。合同签订后，原告即依约交付给三被告，随后三被告在对涉案物业无任何投资的情况下，又将该物业商铺分别交给他人经营使用。在合同履行过程中，三被告从未按照合同约定按时向原告缴纳租金，且自2016年10月起至今未向原告缴纳任何租金，但三被告却占有使用涉案物业至今未返还给原告，原告为此多次催讨均未果。原告认为三被告占用原告物业拒不按约支付物业占有使用费长达两年多的时间，原告依法享有要求三被告返还涉案物业、支付涉案物业占有使用费及赔偿损失的权利，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告王洪方、魏小轮、许红杰共同答辩称：1、2016年9月23日，永平街道办发布拆迁公告，告知涉案物业被列入拆迁范围，被告虽然未与原告办理物业交接手续，但被告是按照政府拆迁公告的政令搬离涉案物业，自拆迁公告规定的时间即2016年10月8日开始，物业的实际占有人为广州市白云区永平街道办事处，不应当由被告承担房屋占用费。2、原告昊基公司的实际投资人为何伟基、冷晓巍，现在变更的股东何伟成及冷传金与实际投资人为亲属关系，原告提供的广州市白云区黄石华辉装饰材料部缴纳租金的收据属于双方串通行为，不能作为已经付款造成损失的证据。3、同一个物业若认定租赁合同无效，那么东平村马市岭经济合作社、华辉材料部、原告、被告方、其他租户之间签订的租赁合同全部自始无效，房屋占有费只能有一个标准，不能全都按照租金计算，所以原告计算房屋占有费的计算方法是错误的。4、在签订租赁合同的过程中，原告明知签署的租赁合同是无效合同，仍然同被告签署，导致被告方投入大量的装修资金，造成了十分巨大的经济损失，因此原告对于合同无效，应当承担全部的过错责任，被告将另案起诉，维护自己的合法权利。综上、原告诉讼请求不符合事实，更毫无法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2009年7月6日，广州市白云区永平街东平村马市岭经济合作社（甲方）与华辉材料部（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方提供办公楼、值班室、空地等设施出租给乙方，地点位于广州市白云区永平街东平村***路**号。办公楼建筑面积为972.86平方米，值班室建筑面积为25.3平方米，空地面积为2121.75平方米，共占地总面积为2541.25平方米；乙方租用甲方以上办公楼、值班室、空地的租赁时间为38年，自2009年8月1日至2047年7月30日止；办公楼租金4864.3元、值班室租金126.5元、空地租金4243.5元，合计9234.3元，每三年递增5‰，即从2012年8月1日起开始递增；等等。2013年5月6日，华辉材料部（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将坐落在广州市白云区***路***号的建筑物租给乙方做商业用途；甲方租赁给乙方的建筑物为5层框架结构，总建筑面积为5000平方米；租赁期限为15年，由2013年5月6日至2028年5月5日止；每月租金为62500元，每三年递增10%；等等。2014年7月3日，原告（出租方、甲方）与三被告（承租方、乙方）签订了《物业租赁合同》，合同约定：甲方将坐落在广州市白云区***路*号的建筑物出租给乙方作商业用途，甲方租赁给乙方的建筑物为五层框架结构，总建筑面积为4469平方米，租赁期为13年，由2014年7月3日至2027年7月2日止；乙方以本意向第一条约定的面积为准，首层为62元每平方米，二至五层为24元每平方米，每月向甲方缴纳租金为138226元，租金递增的方式从第三个租赁年开始，每年在上年的租金基础上递增5%；在本合同一经签订，乙方即向甲方支付相当于三个月租金的款项，即414678元作为合同押金，在合同期内押金由甲方保管，租赁期满后，乙方交清所有费用后，甲方应同时将押金无息一次还给乙方；甲方同意附条件的在正式交付所有本合同项下的物业给乙方后次日起的五个月内，作为乙方工程设计和施工的免租装修期，如乙方合同期未满中途退租或乙方违约导致甲方收回租赁物，甲方不同意乙方五个月的免租期，乙方按合同期补缴该附条件的租金，如乙方承租期满则甲方免收5个月装修期租金；乙方必须在每月10号前交纳当月租金，若逾期向甲方交纳所欠总费用每超过一天，甲方可按乙方应交而迟交费用总额加收每天0.1%的滞纳金，若逾期不交纳租金等费用超过一个月，甲方有权单方终止双方签定的合同并收回乙方所租用的物业及其全部装修及所有设施，归甲方所有。乙方同意不得与甲方有任何争议。乙方所有向甲方交纳的一切款项不用退回。在乙方欠交租金还未超出一个月的，甲方不得单方解除合同；租赁期间，由于政府征地、市政建设、城市改造、老城区规划改造等征用拆迁而导致本合同终止执行所造成的经济损失，双方互不承担任何责任（乙方所缴合同押金甲方无息如数退还）；等等。2016年9月23日，广州市白云区人民政府永平街道办事处发出《拆迁公告》，记载根据白云区城市更新局关于均禾大道北工业区改造项目更新改造方案的批复，同意均禾大道北工业区改造项目，现将有关拆迁事宜公告如下，拆迁人广州市白云区永平街东平经济联合社，拆迁范围北至东平大道、南至均禾大道、西至东平中路，拆迁期限2016年10月8日至2017年1月31日，凡在此范围内被拆迁人，务于公告规定期限内携带合同等有效文件到东平经济联合社2楼开发部，与拆迁人协商订立拆迁补偿安置协议，逾期不办者将按有关程序执行。2016年10月14日，案外人客天下酒楼（乙方）与广州市伟力达机电有限公司（甲方）签订《发电机组租赁合同》，约定甲方出租一台发电机组给乙方使用，租期自2016年10月14日至2017年1月14日；等等。原告称客天下酒楼实际经营主体是案外人广州市日月辉映餐饮服务有限公司，该司是三被告对涉案物业分租后的承租户。被告对该合同予以确认。2016年10月18日，广州市白云区国土资源和规划局作出穗云国土征预字[2016]30号征收土地预公告，记载拟征收土地的位置和范围为永平街均禾大道以北、东平中路以东，自本预公告发布之日起，本局将组织有关征地机构和测量单位，进入拟征地现场，对土地权属、地类、面积，以及地上附着物（含房屋）的权属、种类、数量、结构等现状进行调查，请各相关单位和个人相互知照；等等。2016年10月29日，冷晓巍向被告魏小轮转账50000元，备注为拉东平电款。2017年11月28日，华辉材料部（出租方、甲方）与昊基公司（承租方、乙方）签订了《补充协议》，约定：由于房屋的变压器在2016年年底烧毁造成停电，第三方最后自行购买发电机发电使用，并拒绝向乙方交纳租金，导致乙方无法向甲方交租，已经欠租5个月；为此乙方经协商，就乙方欠租、后续租金和支付问题补充约定如下：一、甲方同意乙方在与第三方租金事情没处理清楚前暂缓交纳租金，但最迟不超过2019年5月30日应该向甲方交纳拖欠租金。否则，甲方有权解除合同收回房屋，有权追讨拖欠时间的违约金；二、甲方同意从协议签订时起到变压器修好供电前，乙方按《租赁合同》约定租金标准的八折计算租金；三、乙方承诺收到第三方租金立即向甲方交租金，否则，甲方有权没收押金收回房屋。2019年6月25日，广州市白云区人民政府永平街道办事处向东平经济联合社出具《关于对东平中路19号清场的通知》，该通知名称中的“19”被涂改为“18”，内容为，根据永平街工作计划，目前已经展开东平村玻璃厂地块清拆整治，经现场检查发现，**路“***”号部分商铺物资还未搬离清空，影响工作开展，存在一定的安全隐患，请经济联社马上组织人员，限期于6月27日进行清场。被告对该通知称不清楚，但称被告自拆迁公告发出后便未使用涉案物业，没有影响拆迁工作。2019年6月28日，涉案物业被拆除。2019年7月3日，广州市规划和自然资源局向李剑伟出具政府信息公开申请告知书，记载根据本次申请公开政府信息提供的内容描述进行核查，未查到相关“建设工程规划许可证”；等等。2019年12月12日，广州市规划和自然资源局向本院复函，记载***路***号地块位于《征收土地预公告》（穗云国土征预字[2016]30号）范围内，该地块已于2018年11月9日取得广东省人民政府《关于广州市2009年度第八十三批次城市建设用地土地征收实施方案的批复》（粤府土审（02）[2018]87号），并于2019年1月14日取得《征收土地公告》（穗府（云）征[2019]1号）；等等。2019年12月26日，广州市白云区永平街东平经济联合社向本院复函，记载广州市白云区**路***号场地属于2016年9月23日作出的《拆迁公告》所载的拆迁范围内，广州市白云区永平街道办事处于2016年9月23日发出拆迁公告后，上述场地不能在2017年1月31日收回，具体收回时间为2019年6月28日。我联社属下马市岭经济合作社已从2016年10月之后不再收取承租户的租金，已经收取的作退回处理。2019年7月5日，东平村马市岭经济合作社通过特快专递向一手承租户广州市白云区黄石华辉装饰材料部（何伟基）发出退款通知，并于2019年11月4日和11月5日两次以银行转账方式退回租金给一手承租户，但一手承租户两次退回给马市岭合作社。该回复附件通知记载，由广州市白云区东平村马市岭经济合作社向广州市白云区黄石华辉装饰材料部发出，你方承租的场地属于三旧改造范围并为政府收储用地，双方的合同租赁期限到2016年9月底终止，你方支付的2016年10月及之后的租金应予退还，我社已多次通知你方前来办理终止协议及退款手续，但你方一直未予办理；现再次通知你方在收到本通知后7天内前来办理终止协议及退还租金的手续；等等。2019年12月30日，广州市白云区人民政府永平街道办事处向本院复函，内容与广州市白云区永平街东平经济联合社的复函内容一致。原告出示广州市白云区永平街东平村马市岭经济合作社开具的发票及转账记录，显示华辉材料部向该社缴纳租金至2019年3月；出示收款收据，显示原告向华辉材料部缴纳租金至2017年6月；出示冷晓巍的银行流水，显示2016年1月至9月期间，冷晓巍每月均向案外人钟楚君转账支付三笔，其中一笔金额为62500元。冷晓巍、钟楚君均确认上述款项是原告向华辉材料部支付的涉案场地租金。另，原告为证实被告一直占用涉案物业直至拆除之日，出示照片及工商登记基本信息：照片为2019年6月11日及23日的羊城晚报与广州日报与涉案物业的合照，照片中一家工具店大门打开、有灯光、店内有摆放各类工具物品；工具店左侧有一花店，也是大门打开、有灯光、店内和门口有摆放花卉物品；一家便利店卷闸门拉起；一家红色无字招牌店铺卷闸门拉起，卷闸门后的玻璃门上张贴有字纸张，内容是本店搬迁至斜对面；一家招牌为朗博广告的店铺卷闸门打开，内部无灯光，招牌中写明该店升级搬迁至东平广场公交站正对面。商事登记基本信息为地址在涉案物业内的四家商户信息，分别在2016年10月14日、2017年11月6日、2018年1月30日及2019年3月27日有核准成立或年审行为。被告对上述发票、转账记录、收款收据、银行流水均不予确认，对照片拍摄时间予以确认，但称不能证明被告仍在营业，仅是广告牌未拆除，实际上被告与被告出租的分租户均已在拆迁期限内搬离涉案物业；对商事登记基本信息称不清楚，分租户并未将上述信息告知被告。另查，三被告将照片中的工具店出租给案外人张远红，于2014年9月14日签订《房屋租赁合同》，约定租赁建筑面积约66平方米，租期自2014年10月1日至2019年10月1日；将照片中的花店出租给案外人黄大汉，于2015年3月16日签订《房屋租赁合同》，约定租赁建筑面积约66平方米，租期自2015年4月1日至2020年4月1日；将照片中的红色无字招牌店铺出租给案外人马才乙地，于2016年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定租赁面积约66平方米，租期自2016年1月1日至2019年1月1日；将便利店出租给案外人陈建康，于2016年8月11日签订《房屋租赁合同》，约定租赁面积约66平方米，租期自2015年4月15日至2020年4月15日；将朗博店出租给案外人李国煌，于2015年12月3日签订《房屋租赁合同》，约定租赁面积约66平方米，租期自2016年3月1日至2020年3月1日。原告对上述合同真实性无异议。原告在本案诉讼中，曾将案外人广州泰承物业管理有限公司、广州市日月辉映餐饮服务有限公司、王艳、田辉生、广州市逸濠娱乐有限公司、彭世金、钟智兴、张志成、陈敏华、广州市白云区永平晓军拉面馆、马晓军、广州市白云区同和崇源电动车行、丘崇源、广州市白云区同和捷星百货店、李凤娇、广州市白云区永平街法爵食品店、龙晚君、广州市朗博装饰工程有限公司、李国煌、李国辉、广州市白云区泰龙沐足休闲中心、李其波作为共同被告，后将对上述人员的起诉撤回并获本院准许。上述被撤回的被告广州泰承物业管理有限公司、王艳、广州市逸濠娱乐有限公司、彭世金、广州市白云区同和崇源电动车行、丘崇源、广州市朗博装饰工程有限公司、李国煌、广州市白云区泰龙沐足休闲中心、李其波曾于2019年8月15日到庭接受询问，并均称2016年9月29日因涉案物业停电，之后仅是配合评估机构进场评估，并均已在拆迁公告确定的搬迁截止日期即2017年1月31日前完全搬离；其中广州市白云区泰龙沐足休闲中心还向本院提交广州市白云区地方税务局于2017年6月15日出具的清税证明，记载广州市白云区泰龙沐足休闲中心所有税务事项均已结清。原告对上述被撤回的被告的陈述不予确认，主张清税证明证实被告的分租户一直占用涉案物业至2017年6月15日。庭审中，原告称2018年期间均有向三被告发出催款公告，且发出过清场短信；主张2016年10月1日之后的租金均是现金向华辉材料部缴纳；对广州市白云区永平街东平经济联合社及广州市白云区人民政府永平街道办事处的复函中关于《拆迁公告》及自2016年10月起不再收取租金的事实不予确认，亦称未收到通知，主张广州市白云区人民政府永平街道办事处不具有拆迁主体资格。三被告对催租通知不予认可，称未收到清场通知及短信，对原告所称现金缴纳租金的事实不予确认。三被告确认其缴纳租金至2016年9月30日，从2019年10月1日未再缴纳租金，并称由于政府拆迁，三被告已失去对场地控制，各个商户退场的时间不会告知三被告；在2016年9月29日涉案物业便被停电，之后虽有自行借电，但借电至2016年10月31日便由于街道干涉无法继续借电，众承租户于2017年1月31日前已全部搬离；同意押金414678元在本案中抵扣占用使用费。原告确认收到押金414678元，确认停电及借电属实，但主张借电失败后各分租户均在各自商铺内自行发电，其中部分租户经营到2017年7月，有部分分租户自行发电经营至2019年。以上事实，有《租赁合同》、《物业租赁合同》、《拆迁公告》、征收土地预公告、补充协议、催租通知、发电机租赁合同、银行账户流水明细单、街道办清场通知、清场短信、《清税证明》、商事登记基本信息、照片、电子邮件截图、微信聊天记录截图、发票、转账记录、收款收据、情况说明、结婚证复印件、离婚证、征收土地公告、复函以及当事人陈述等证据证实。本院认为：涉案物业无相应的《建设工程规划许可证》信息及建筑物产权记录，原告与三被告基于涉案物业所签订《物业租赁合同》违反国家法律、法规的强制性规定，为无效合同。原告要求确认原告与三被告签订的《物业租赁合同》无效于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效的，出租人有权要求承租人按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于2014年7月3日至2014年8月2日期间的占用使用费。《物业租赁合同》约定：甲方同意附条件的在正式交付所有本合同项下的物业给乙方后次日起的五个月内，作为乙方工程设计和施工的免租装修期，如乙方合同期未满中途退租或乙方违约导致甲方收回租赁物，甲方不同意乙方五个月的免租期，乙方按合同期补缴该附条件的租金，如乙方承租期满则甲方免收5个月装修期租金。现该合同无效，故合同中上述的约定亦属无效，原告依据合同约定要求被告支付免租期租金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于2016年10月1日起至2019年6月28日期间的占用使用费。考虑《拆迁公告》的拆迁期内被告仍可继续使用涉案物业，且被告未能提供证据证实已在2017年1月31日前将涉案物业交还给原告，故原告主张被告支付涉案物业2016年10月1日起至2017年1月31日的全部占有使用费580549.2元（138226元×1.05×4月），本院予以支持。关于2017年2月1日至2019年6月28日期间的占有使用费，本院不予支持，理由如下：1、原告仅能提供2019年6月11日及2019年6月23日的照片显示涉案场地有两家商铺有亮灯，但无其他证据证实该两间商铺系自2017年2月1日持续经营至2019年6月28日，故该两间商铺的经营期间不能确定；涉案场地于2019年1月14日取得《征收土地公告》（穗府（云）征[2019]1号），而原告拍摄照片的时间已在穗府（云）征[2019]3号《征收土地公告》之后，此时即便该两间商铺仍在经营，原告亦无权收取占有使用费；2、根据复函可知，涉案场地自2016年10月起业主便不再收取租金，且涉案场地自2016年10月起停电，虽原告提交了部分租户的租用发电机合同，但合同截止期限未超过2017年1月31日，现原告并无证据证实在2017年2月1日至2019年1月13日期间涉案场地仍具备经营条件，亦未能提供证据证实在该期间被告及其分租户仍在涉案场地经营；3、《拆迁公告》中写明已成立开发部，与被拆迁人协商拆迁补偿安置事宜，现原告未能举证证实在拆迁期限届满后原告仍可继续控制涉案场地，故举证不能的不利法律后果应由原告承担。被告主张押金414678元抵扣合理，故抵扣后被告仍需支付165871.2元。被告王洪方经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、确认原告广州市昊基物业管理有限公司与被告魏小轮、许红杰、王洪方于2014年7月3日签订的《物业租赁合同》无效；二、于本判决生效之日起5日内，被告魏小轮、许红杰、王洪方共同向原告广州市昊基物业管理有限公司支付2016年10月1日至2017年1月31日期间占用使用费差额165871.2元；三、驳回原告广州市昊基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50904元，由原告广州市昊基物业管理有限公司负担49393元，由被告魏小轮、许红杰、王洪方共同负担1511元。被告负担的受理费应于本判决生效之日起5日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  林艾婧人民陪审员  杨 标人民陪审员  萧丽群二〇二〇年二月十三日书 记 员  蔡佳丽