沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初8871号原告：沈阳长峰房地产开发有限公司。法定代表人：潘锡源。委托代理人：郭程程。被告：韩丽韫。委托代理人：张艳彦。原告沈阳长峰房地产开发有限公司与被告韩丽韫房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭程程、被告委托代理人张艳彦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告韩丽韫于2016年7月20日签订《写字间租约》《写字间租约细则》。《写字间租约》约定被告租赁原告2号办公楼40层05A单元，租赁面积256平方米。租期为2016年9月11日至2019年9月10日，共计三年。附件四约定季度租金为37333.33元，承租人于每季度租期首日前缴纳当季度租金。季度物业管理费为19200元，承租人于每季度租期首日前缴纳当季度物业管理费。《写字间租约细则》违约（6）约定“……承租人须按应缴付费用总额的千分之一按日支付滞纳金。”原告与赵艳于2015年8月14日签订《写字间租约》《写字间租约细则》。《写字间租约》约定赵艳租赁原告2号办公楼40层04单元，租金面积379平方米。租期为2015年10月17日至2018年10月16日，共计三年。附件四约定季度租金为46427.5元，承租人于每季度租期首日前缴纳当季度租金。季度物业管理费为28425元，承租人于每季度租期首日前缴纳当季度物业管理费。附件六约定缴纳届时发生的其他费用。《写字间租约细则》违约（6）约定“……承租人须按应缴付费用总额的千分之一按日支付滞纳金。”后2015年8月17日原告、赵艳与沈阳乾信信息咨询有限公司签订《三方协议书》约定自2015年8月17日起租赁合同的权利义务由沈阳乾信信息咨询有限公司承担。原告与被告韩丽韫、沈阳乾信信息咨询有限公司于2016年7月1日签订《三方协议书》约定自2016年7月1日起租赁合同的权利义务由被告韩丽韫承担。原告多次通知被告支付拖欠费用，但截至起诉之日，被告未按上述合同约定支付相应费用，故原告依法诉至法院，请求支持原告诉讼请求，维护合法权益。诉讼请求：1、要求解除原被告签订的《写字间租约》《写字间租约细则》合同；2、判令被告支付40层05A单元2017年11月1日至2018年2月6日拖欠租金31390.25元；判令被告支付40层04单元2017年10月1日至2018年2月6日拖欠租金64998.49元；3、判令被告支付2017年10月1日至2018年2月6日拖欠物业管理费66675元；4、判令被告支付截止至2018年9月20日租金、物业管理费的逾期付款违约金77174.13元，2018年9月21日至实际付款日的逾期付款违约金；5、判令被告承担本案诉讼费用。被告辩称：原告的主张无事实和法律依据，我方是在中间继续承租房产，是经原告方同意的。原承租的权利和义务不应适用于被告。本案争议的焦点是原告擅自未按合同约定封门影响我方正常的经营，对我方造成了巨大的经济损失，原审关于封门认定的时间有误，属于认定事实错误。现有证据证明租赁房屋是2017年12月7日由原告强行封门，导致房屋无法使用，有原告出具的通知函予以证明，通知函写明是2017年12月5号明确如被告在12月7日前不缴纳租金和物业费将停止物业服务，收回房屋。被告提供2017年11月12日、2018年2月的电表读数明确体现1月份的使用量为0,12月份小于11月份，明确租赁的房屋在12月份就已经被原告强行封门停止使用，根据房屋实际使用人关海松与原告员工杨晓峰微信聊天记录明确体现原告在封门之后的第二个月又向被告催要款项，结合上述证据证明原告擅自封门强行停止房屋使用的时间为2017年12月7日，并非一审法院认定的2018年2月7日。关于一审法院认定该封门时间是原告出具的通知函未盖公章，被告认为通知书是由原告出具，贴在被告正在使用的房屋门上，不盖公章是原告原因，故法院不予认定，是认定事实错误，被告在通知函没有盖章上无过错。本案争议的焦点问题应该停止经营是被告主动还是被告被动，我们认为被告所有的经营物品一、二审还在被封的房屋中，确定并非是由被告主动的原因停止经营，故原告既然已经封门，证明尽管被告存在不能缴纳房租的问题，但是由于原告强行封门是主动终止合同履行，并强制清除被告，并主张在封门之后的房屋租金、物业费、违约金，故不同意原告诉讼请求。经审理查明：2015年8月14日，原告与案外人赵艳签订《写字间租约》和《写字间租约细则》，由赵艳承租原告的大东区滂江街22号2#写字楼40层04单元，建筑面积379平方米的写字间，租期自2015年10月17日至2018年10月16日，押金为74852.5元，实际应缴租金为46427.5元/季度，管理费为28425元/季度，租金和管理费应于每季度租期首日前缴纳，承租人在到期后十日内仍未支付的，按应缴付费用总额的日千分之一支付滞纳金。2015年8月17日，原告与赵艳、沈阳乾信信息咨询公司签订《三方协议书》，将上述写字间转租给沈阳乾信信息咨询公司，自2015年8月17日起由沈阳乾信信息咨询公司承继赵艳在剩余租赁期内的权利义务和押金74852.5元。2016年7月1日，原告与沈阳乾信信息咨询公司、被告韩丽韫签订《三方协议书》，将上述写字间再次转租给韩丽韫，自2016年7月1日起由韩丽韫承继剩余租赁期内的权利义务和押金74852.5元。2016年7月29日，原告与被告韩丽韫签订《写字间租约》和《写字间租约细则》，由韩丽韫承租原告的大东区滂江街22号2#写字楼40层05A单元，建筑面积256平方米的写字间，租期自2016年9月11日至2019年9月10日，押金为72960元，实际应缴租金为37333.33元/季度、管理费为19200元/季度，租金和管理费应于每季度租期首日前缴纳，承租人在到期后十日内仍未支付的，按应缴付费用总额的日千分之一支付滞纳金。并约定如果被告违反租约规定，原告有权终止租约并扣留押金作为违约处理并索赔一切因此而引起的损失。2017年9月27日，被告韩丽韫与案外人关海松签订《协议书》，韩丽韫将其承租的大东区滂江街22号2#写字楼40层04单元和05A单元转租给关海松，自2017年9月27日起被告韩丽韫租赁合同剩余期限内一切权利义务转让给关海松。庭审中，被告对截至2018年2月6日拖欠租金及管理费共计163063.74元数额无异议，但主张自2017年12月7日起不应支付任何费用。以上事实，有当事人在庭审上的陈述；原告提供的写字间租约、写字间租约细则、三方协议书、明细表等证据；被告提供的协议书、通知函、微信截屏、照片、收据、发票等证据，经庭审质证，在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原、被告双方签订的写字间租约、写字间租约细则和三方协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，原、被告双方均应按约履行。虽被告已将涉案写字间转租给案外人关海松，但其将合同权利义务全部转让未征得原告同意，故原、被告之间的租赁合同继续有效，被告韩丽韫应当按照双方约定，履行交付租金、管理费的义务。庭审中，原被告均同意解除《写字间租约》及《写字间租约细则》，本院准予。关于被告欠付租金期限及数额问题。原告按约定交付房屋，被告已实际承租使用，对于欠付的租金及管理费应予给付。庭审中，原告主张租金收取截止日变更为2018年2月6日，被告主张原告于2017年12月5日将涉案房屋停电、上锁使其无法使用。通过庭审调查，根据原告提供的用电记录显示涉案房屋于2018年1月已停止用电，停止用电能反映出被告没有使用涉案房屋进行经营行为，但不能直接证明停止经营原因及房屋被锁时间，被告提供的通知函未加盖原告公章，其真实性无法确认，故现有证据不足以支持被告的主张。又根据被告提供的微信聊天记录可以反映出现房屋使用人关海松与龙之梦物业公司工作人员杨晓峰于2018年2月7日沟通将涉案房屋开锁问题，可以认定在2018年2月7日涉案房屋已经被上锁。故租金收取截止日为2018年2月6日，数额为163063.74元。关于押金及违约金问题。根据双方合同约定，原告有权扣留押金147812.50元抵顶违约等损失，该条款实质上是约定在被告出现违约情况下将押金转化为违约金，与合同中另约定的违约金条款重复，且标准过高，审理过程中，被告向本院申请酌减，本院酌情调整为三个月房屋租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳长峰房地产开发有限公司与被告韩丽韫签订的《写字间租约》、《写字间租约细则》；二、被告韩丽韫于本判决生效之日起15日内给付原告沈阳长峰房地产开发有限公司租金、管理费共计15251.24元（163063.74-147812.50）；三、被告韩丽韫于本判决生效之日起15日内给付原告沈阳长峰房地产开发有限公司逾期付款违约金83760.83元（46427.5+37333.33元）；四、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6379元，由被告韩丽韫负担1850元，由原告沈阳长峰房地产开发有限公司负担4529元；案件保全费2213元，由被告韩丽韫负担642元，由原告沈阳长峰房地产开发有限公司负担1571元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  李俊泉审判员  刘 鹏审判员  彭佳妮二〇二〇年二月二十一日书记员  白 璐