广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1225民初1153号原告：莫伯汇，男，1974年4月17日出生，汉族，身份证住址：广东省封开县南丰镇南丰居委会和平路大塘基**，身份证号码：4412251974********。原告：潘带弟，女，1976年4月28日出生，汉族，身身份证住址：广东省封开县南丰镇平滩村委会大佛村**，份证号码：441225197604282524。以上两原告的委托代理人：莫新权，广东携作律师事务所律师。被告：植加成，男，1971年10月5日出生，汉族，户籍所在地：广东省怀集县诗洞健丰村委会黄学塘村**，身份证号码：4428241971********。现羁押于封开县看守所。原告莫伯汇、潘带弟与被告植加成租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次原告莫伯汇及其委托代理人莫新权，被告植加成到庭参加了诉讼，第二次开庭前，潘带弟申请作为原告，本院依法准许后，原告莫伯汇、潘带弟及两原告的委托代理人莫新权，被告植加成到庭参加了诉讼，第三次开庭原告莫伯汇及两原告的委托代理人莫新权，被告植加成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告莫伯汇、潘带弟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2019年8月8日签订的《猪场租赁合同》；2、判令被告支付尚欠猪场租金26945元给原告（租金暂计算至2019年11月4日，实际租金计算至被告交还涉案猪场给原告之日止）；3、判令被告赔偿违约损失180000元给原告；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告经协商一致后，于2019年8月8日签订《猪场租赁合同》，约定甲方（原告）将封开县南丰镇九丫猪场租给乙方（被告）经营生产养猪;租期三年，以首次入猪苗时开始计算，甲方（原告）尽量要在9月10日前交场，交场后一个月后，乙方（被告）即使不入苗也要交租金，租金计算办法，没有漏缝板的按60元每平方米、有漏缝板的按85元每平方米计算，乙方（被告）每月交贰仟元给甲方（原告）处理污水，猪场用电按0.85元/度计算，每月22日前交给甲方（原告）去交电费，甲方（原告）投资建设好新栏，如果乙方（被告）不租猪场，第一个半年不租要赔偿甲方（原告）180000元，第二个半年不租要赔偿甲方（原告）150000元，以此类推。《猪场租赁合同》签订后，原告加紧建设猪场，在2019年10月2日完成了新猪舍的建设，总投入了194160元，涉案猪场于2019年10月4日交给被告使用、管理，其中，有漏缝板的猪舍2110平方米，按每平方米85元/年计算，每月租金为14945元，没有漏缝板的猪舍2400平方米，按每平方米60元/年计算，每月租金12000元，二项合计每月租金26945元。但是，原告于2019年10月4日将猪场交给被告使用、管理后，被告因涉嫌盗窃罪于2019年10月5日被封开县公安局刑事拘留，被告没有入苗养猪，也没有支付租金，计算至2019年11月4日，被告尚欠原告猪场租金26945元，为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉。被告植加成辩称，本人是经原告猪场承租方代表韦积倾介绍：（连都镇莫志军、韦积倾，南丰镇的欧潘光、莫伯汇）共4个猪场是他们共同租给黄丽平经营生猪养殖的，当时韦积倾还出示过与莫伯汇签订的猪场租赁合同给我看，莫伯汇的新建猪舍也在该合同条款中，新建猪场正在中后期建设中。韦积倾当时介绍说，莫丽平要解除与莫伯汇的猪场租约了，就因此事，莫伯汇对该猪场停电进行协商，因为我当时是养殖开发员，所以韦积倾介绍希望我找老板接租莫伯汇的新旧猪场，当时旧猪舍正在黄丽平的养户杨帆生猪养殖经营中，通过协商，提前在2019年8月8日与莫伯汇签订了猪场租约合同。签订合同后，旧猪舍一直还在杨帆的生猪养殖中，因为未够重量出栏，莫伯汇一直未清理猪场交接于我管理，于8月底莫伯汇向我提出小孩入学有困难，要求借款叁万元，我于9月1日前已转借两万元给他使用，原告诉说猪场于10月4日已交付猪场给我接手经营管理了，不属事实。因为10月3日韦积倾向我公司和连都派出所报了我偷运生猪案，我于10月4日早上在公司南丰服务部主任李加标、陈志彬、小白三人的陪同下，通过怀集分公司自首了，然后返回连都派出所自首接受公安审查，根本没有猪场交接之说。1、猪场我方还没有接手；2、新建猪舍不是我要求原告建设的。所以原告要求我交租金和投资建设的资金不合理，现在我因为犯了罪已被刑事拘留，无法再接手猪场经营，同意解除猪场租约合同，另外原告借我两万元，请法院衡量判决原告归还与我。本院经审理查明事实如下：被告植加成经人介绍计划租赁原告莫伯汇位于封开县南丰镇的九丫猪场，经原被告双方协商，2019年8月8日，原告莫伯汇(甲方)与被告植加成(乙方)签订《猪场租赁合同》，双方约定：甲方将封开县南丰九丫猪场租给乙方经营生产养猪，租期3年，以首批首次入猪苗时开始计算，甲方尽量要在9月10日前交场，交场后一个月后，乙方即使不入苗，也要计租金；租金计算方法，没有漏缝板的按60元每平方米，有漏缝板的按85元每平方米，猪舍中间的通道不计；交租办法，首次入苗后10天内交付半年租金，以后每半年交一次半年的租金，逾期15天不交租金，甲方有权解除合同，并算乙方违约；租赁期间，如公司等部门要求办理有关证件的由甲方负责，要建挡鼠板、消毒池、饲料消毒房等设施的由乙方负责；甲方投资建好新栏，如果乙方不租猪场，第一个半年不租要赔甲方18万元，第二个半年不租要赔甲方15万元，以此类推；合同双方同意签名后即生效。原告莫伯汇、潘带弟在合同甲方签名处签名并按指模，被告植加成在乙方签名处签名并按指模，韦积倾、欧潘光在见证人处签名。合同约定由被告植加成承租的封开县南丰九丫猪场包括该猪场的旧猪栏与原告新建的猪栏。旧猪栏在双方签订合同前原告已租给他人经营养猪，合同签订前原告莫伯汇已着手建设新猪栏，合同签订后，原告莫伯汇继续完善新猪栏的相关建设。合同签订后，被告植加成向原告莫伯汇支付了20000元。另查明，被告植加成于2019年10月5日因涉嫌犯盗窃罪被刑事拘留。原告莫伯汇与原告潘带弟属夫妻关系。以上事实，有原告提供的证据、本院依职权收集的证据、庭审笔录等佐证，足以认定。本院认为，本案被告植加成经人介绍计划租赁原告莫伯汇位于封开县南丰镇的九丫猪场，原告莫伯汇、潘带弟亦同意将涉案猪场租赁给被告，双方经过协商后签订了《猪场租赁合同》。但因原被告双方在签订《猪场租赁合同》时涉案猪场的新猪栏尚未建成，使得双方当事人在所签订的《猪场租赁合同》中对猪场中有漏缝板的面积和无漏缝板的面积无法确定，继而无法约定涉案猪场每月租金的具体数额。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”的规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。但因原被告双方在签订《猪场租赁合同》时涉案猪场的新猪栏尚未建成，使得双方当事人在所签订的《猪场租赁合同》中对猪场中有漏缝板的面积和无漏缝板的面积无法确定，继而无法约定涉案猪场每月租金的具体数额。故双方签订的《猪场租赁合同》并不属于法律意义上的租赁合同，只是属于合同订立的磋商阶段，应当是一份猪场预租合同，即只有待原告方猪场的新猪栏建设完成满足养猪条件并交付被告使用后，双方再通过另外签订合同，确定猪场的具体面积、每月租金等内容。关于原告要求解除其与被告于2019年8月8日所签订的《猪场租赁合同》的诉求是否支持问题。庭审中被告明确表示同意解除其与原告签订的《猪场租赁合同》，虽然该份《猪场租赁合同》不是合同法上的租赁合同，而是一份猪场预租合同，但其同样具有合同法上的法律效力，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本院对原告的该项诉求予以支持。关于原告要求被告支付尚欠猪场租金26945元（租金暂计算至2019年11月4日，实际租金计算至被告交还涉案猪场给原告之日止）的诉求是否支持问题。因原被告签订的《猪场租赁合同》中未约定待租猪场的具体面积和实际租金，即满足合同法要件的租赁合同尚未通过双方合意固定下来，且原告未能提供充分的证据证明其已将涉案猪场交付给被告用于生产经营。因此，对原告方的该项诉求不予支持。关于原告要求被告赔偿违约损失180000元的诉求是否支持问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”的规定，结合以上论述可知，双方之间满足合同法要件的租赁合同尚未通过双方合意固定下来，而在被告被羁押前双方仍在积极合作，并共同为猪场建设积极协商，具体表现为原告方投入资金进行猪场建设，被告则通过微信或实地查看形式进行指导，现在因被告涉嫌犯盗窃罪被羁押而导致双方签订的《猪场租赁合同》无法继续履行，导致原告方投入资金进行猪场建设后无法收取租金，被告的行为违反了诚实信用原则，故被告应当对原告的损失承担责任。现在原告已经为履行双方签订合同投资了大量的资金，虽然双方签订的《猪场租赁合同》不是合同法意义上的租赁合同，但从合同签订时双方的意思表示可以看出该合同中违约条款是对双方未来固定合同法意义上租赁合同中违约条款的约定。即如原告投资建好新栏，如果被告不租猪场，第一个半年不租要赔原告方18万元。原被告双方在庭审中称约定18万元违约金是根据猪场半年的租金估算得出的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，被告于2019年10月5日因涉嫌犯罪被刑事拘留截至2020年1月10日本案法庭辩论终结历时3个月，原告主张每月猪场租金为26945元，没有超过原被告双方估算的月租金30000元（180000元÷6个月）。现今原告因被告被羁押无法将租赁合同固定下来而造成的损失可以根据以上合同约定参考计算。即按月租金26945月计算三个月实为80835元（26945元×3个月）。扣减被告已支付的20000元，被告尚需支付60835元给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告莫伯汇、潘带弟与被告植加成于2019年8月8日签订的《猪场租赁合同》。二、被告植加成于本判决生效之日起十五日内支付60835元给原告莫伯汇、潘带弟。三、驳回原告莫伯汇、潘带弟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为4404.18元，减半收取2202.09元，由原告莫伯汇、潘带弟负担1554.79元，由被告植加成负担647.3元。本案诉讼保全费1520元，由原告莫伯汇、潘带弟负担1073.2元，由被告植加成负担446.8元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  侯国强二〇二〇年二月十一日书记员  邓宜伟