广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初10349号原告：广州市东润房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区黄埔东路1376号-1389号首层。法定代表人：蔡镇秋，董事长。委托诉讼代理人：李汉东，该公司员工。被告：钟冬竹，女，1988年12月28日出生，汉族，住广东省英德市。被告：袁和军，男，1987年12月13日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。被告钟冬竹、袁和军的共同委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。被告钟冬竹、袁和军的共同委托诉讼代理人：薛李锡灿，广东为峰（白云）律师事务所实习人员。原告广州市东润房地产开发有限公司（以下简称“东润公司”）与被告钟冬竹、袁和军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东润公司的委托诉讼代理人李汉东，被告钟冬竹与被告袁和军的共同委托诉讼代理人黄灿灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东润公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令两被告共同向原告支付违约金414489.96元；2.请求法院依法判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年2月29日，原告与被告签订了《东港花园认购书》（以下简称“认购书”）。认购书约定被告认购原告开发的广州市黄埔区文船路363号东港花园B2栋1302单位。认购书第一条第2项约定首期楼款为认购价的30%即605726元须于2016年3月15日前付清（含定金）。认购书第二条第5项约定“如认购方在上述期限内未能或未依时缴付前述楼款或不履行此认购书任何条款时，出售方有权没收认购方已缴付的定金及其他款项，并有权另行处理该物业而无须另行通知认购方。如出售方同意认购方要求继续履行此认购书，认购方必须支付给出售方违约责任金，违约金每日按总价千分之一计算。”上述认购书签订后，被告分别在2016年2月29日交纳了5万元，2016年3月14日交纳了305726元，2016年11月14日交纳了80000元，2017年2月27日分别交纳了169000元、1000元，共170000元。按上述认购书有关违约金的约定，首期楼款605726元须于2016年3月15日前付清，否则应按总价千分之一向原告计付违约金，但由于被告钟冬竹、袁和军2人因资金未能到位，经向原告申请，双方签署了0000962号认购书的补充协议，被告钟冬竹、袁和军向原告借款17万元作为支付广州市黄埔区文船路363号大院东港花园8栋1302房的部分首期款，尚余8万元至2016年11月14日才支付。因此，截止到2016年11月14日，被告逾期共243天，因此，被告共应向原告支付违约金414489.96元。上述违约金虽经原告多次追讨，但被告至今仍没有将违约金支付给原告。综上，被告逾期支付购房款的行为侵害了原告的合法权益。原告现根据我国相关法律的规定向人民法院提起诉讼，恳请人民法院查明事实，作出公正的判决，以维护原告的合法权益。被告钟冬竹、袁和军辩称，被告不同意原告所有诉请，请予以驳回，理由：1.被告于2016.11.28签订广州市商品房买卖合同（一手房现售），该合同属于网签合同，该合同第七条第三款约定双方采用按揭付款的方式并且在2016.11.28前付清605726元，剩余房价款110万元于2016.11.28前办理银行按揭，后被告于2016.2.29支付5万元，2016.3.14支付305726元，2016.11.14支付80000元。经双方于2016.2.29达成合意并签订补充协议，第一、二条约定其中的房价款170000元，原告给予被告一年的缓冲还款期限，后被告也于2017.2.27向原告偿还了该部分款项，并不存在逾期付款的情形，被告的110万元贷款也按时申请了按揭，并且该款项于2016.12.5由广州农商行支付给原告，因此被告所有的款项均是按照商品房买卖合同正常付款，并不存在逾期的情形。2.原告现已依据双方于2016.2.29签订的认购书来主张权利，但是基于双方已签订正式的商品房买卖合同，根据认购书第二条第十款的约定，该约定称“买卖双方同意仍未签订商品房买卖合同前……”，而且商品房买卖合同成立在后，因此该认购书实际已失效，不应作为定案证据。3.即使按照原告所主张的违约金也存在过分高于损失的情况，不应按照其所主张的按房价总款1‰来计算，另外，原告于2019.9.3向黄埔法院提起本案诉讼，被告认为2016.9.3前的权利已超过诉讼时效不应支持。综上，被告并不存在逾期付款情况，无需支付任何违约金，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年2月29日，东润公司（出售方）与钟冬竹、袁和军（认购方）签订一份《东港花园认购书》（编号为0000962），约定：钟冬竹、袁和军以认购价1705726元向东润公司认购广州市黄埔区文船路363号东港花园B2栋1302单位的房屋；并约定定金50000元须于签署本认购书时付清，首期楼款为认购价的40%即605726元须于2016年3月15日前付清（含定金），楼价余款110万元，即约认购价的60%，向农商银行申请办理商业按揭；该认购书第二条第10点约定，买卖双方同意仍未签订《商品房买卖合同》之前，此《认购书》作为法律有效之合约，在买卖双方签订《商品房买卖合同》生效时，此《认购书》则为《商品房买卖合同》所代替。2016年2月29日，东润公司（乙方、卖方）与钟冬竹、袁和军（甲方、买方）签订一份《补充协议》，协议第一条约定，甲乙双方于2016年2月29日签订了《认购书》（编号：0000962），现因甲方资金调配需要，需向东润公司借款17万元整，该款专用于甲方办理银行按揭，甲方签名确认后，根据甲方的指令，该款由乙方直接支付给银行；第二条约定，本协议贷款期限为一年，贷款到期日按照甲方接获乙方签约通知之日起计算。在此期间，甲方无需支付该笔借款的利息；第三条约定，乙方的付款凭证是本补充合同的主要证据，原件由乙方保存，乙方应交一份复印件副本给甲方。乙方还保存一份经甲方签名的复印件副本；第四条约定，商品房预售合同与本补充协议相抵触的内容，以本补充协议为准，与正文具有同等法律效力。2016年2月29日，钟冬竹、袁和军向东润公司支付涉案房屋定金50000元，2016年3月14日，钟冬竹、袁和军向东润公司支付涉案房屋购房款305726元，2016年11月14日，钟冬竹、袁和军向东润公司支付涉案房屋购房款80000元，2017年2月27日，钟冬竹、袁和军向东润公司支付涉案房屋购房款170000元（169000元+1000元）。上述款项共605726元。双方均确认1100000元房屋贷款已于2017年1月4日前支付给东润公司，钟冬竹、袁和军已全部付清涉案房屋的购房款。2016年11月28日，东润公司（甲方、卖方）与钟冬竹、袁和军（乙方、买方）签订一份《商品房买卖合同》（编号20161130500X），约定：东润公司将广州市黄埔区文船路363号大院8号1302房（以下简称：“涉案房屋”）出售给钟冬竹、袁和军，总金额1705726元，合同第七条第3点约定，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的35.51%，金额605726元，除首期款外，剩余房款金额1100000元须于2016年11月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；合同第八条第3点约定，如果乙方未能按照本合同第七条约定的期限支付首期价款的，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。本院认为，东润公司与钟冬竹、袁和军签订的《东港花园认购书》（编号为0000962）、《补充协议》及《商品房买卖合同》（编号20161130500X）均是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然东润公司与钟冬竹、袁和军在2016年2月29日签订的《东港花园认购书》中约定首期楼款605726元须于2016年3月15日前付清（含定金），但双方在该认购书第二条第10点已明确约定：“在买卖双方签订《商品房买卖合同》生效时，此《认购书》则为《商品房买卖合同》所代替”。按此约定，双方于2016年11月28日签订《商品房买卖合同》时，《东港花园认购书》已被《商品房买卖合同》代替，双方在《商品房买卖合同》中对首期楼款的付款时间已作出了变更，变更后，首期楼款605726元的付款时间为《商品房买卖合同》签订之日起0日内（不超过5日）支付，该变更是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，本院予以确认。钟冬竹、袁和军在2016年11月14日支付涉案房屋首期款80000元并没有超过《商品房买卖合同》约定的付款时间，故东润公司以钟冬竹、袁和军逾期付款违约为由要求钟冬竹、袁和军支付违约金无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广州市东润房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3759元，由原告广州市东润房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  梁宝姗二〇二〇年二月二十五日书记员  张若玫