江苏省连云港市海州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0706执异35号案外人：杨凤，女，1990年4月3日生，汉族，住福建省周宁县。委托诉讼代理人：刘鹏，江苏维尔利律师事务所律师。申请执行人：中国信达资产管理有限公司江苏省分公司，住所地江苏省南京市秦淮区。负责人：龚云兵，该公司总经理。被执行人：连云港闽邦贸易有限公司，住所地连云港市连云区。法定代表人：谢恩珠，该公司总经理。被执行人：谢恩珠，女，1980年10月17日生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。被执行人：尤信爱，男，1971年12月2日生，住址同上。被执行人：连云港山海担保有限公司。住所地连云港市连云区。法定代表人：吴绍新，该公司董事长。被执行人：连云港鼎庚贸易有限公司，住所地连云港市新浦区。法定代表人：尤爱媚，该公司总经理。本院在执行中国信达资产管理有限公司江苏省分公司（以下简称信达资产公司）与被执行人连云港闽邦贸易有限公司、谢恩珠、尤信爱、连云港山海担保有限公司、连云港鼎庚贸易有限公司（以下简称鼎庚贸易公司）金融借款合同纠纷一案过程中，案外人杨凤向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2013年12月20日，江苏省连云港市中级人民法院（以下简称连云港中院）对交通银行股份有限公司连云港分行（以下简称交行连云港分行）与连云港闽邦贸易有限公司、谢恩珠、尤信爱、连云港山海担保有限公司、连云港鼎庚贸易有限公司金融借款合同纠纷一案作出(2013)连商初字第114号民事判决书，判决:一、被告连云港闽邦贸易有限公司于本判决生效后十日内给付交通银行股份有限公司连云港分行人民币3999923元以及利息、复息、罚息；二、被告连云港闽邦贸易有限公司于该判决生效后十日内给付交通银行股份有限公司连云港分行人民币1100万元及利息、复息、罚息；三、被告连云港山海担保有限公司对第一项债务承担连带清偿责任；四、被告谢恩珠、尤信爱对第一、二项债务承担连带清偿责任；五、原告交通银行股份有限公司连云港分行有权对被告连云港鼎庚贸易有限公司抵押的位于新浦区朝阳东路30号凯旋广场201号房屋（丘号02471103-4-39）、301A号房屋（丘号02471103-4-51-1）、106号房屋（丘号02471103-4-6）、201A号房屋（丘号02471103-4-39-1）在登记范围内优先受偿。该判决中查明：原告与鼎庚贸易公司就抵押物凯旋广场201号房屋、301A号房屋、106号房屋、201A号房屋分别签订《房地产抵押合同》，并于2012年7月5日就上述抵押房产办理了抵押登记。该判决已生效。根据交行连云港分行的申请，连云港中院于2016年6月20日恢复立案执行，案号为（2016）苏07执恢112号。2016年12月23日，连云港中院作出（2016）苏07执恢112号之一执行裁定，该执行案件指令由海州区人民法院执行。后本院对该案立案执行，执行案号为（2017）苏0706执4764号。2018年7月16日，本院作出（2017）苏0706执4764号之一执行裁定，该裁定载明：“执行过程中，原申请执行人交通银行股份有限公司连云港分行对连云港闽邦贸易有限公司、谢恩珠、尤信爱、连云港山海担保有限公司、连云港鼎庚贸易有限公司享有的债权及其一切从权利转让给中国信达资产管理有限公司江苏省分公司，并已依法通知了各债务人。本院依法将本案申请执行人变更为中国信达资产管理有限公司江苏省分公司”。2019年3月19日，本院作出（2017）苏0706执4764号之三执行裁定书，裁定对被执行人鼎庚贸易公司提供抵押的位于海州区（××）××东路××广场××（××号××）、××号（××号××）、××号（××）××房产进行评估、拍卖或变卖抵债。同年4月3日，本院作出执行《公告》，载明：“被执行人迄今未履行生效法律文书确定的义务，本院现依法裁定对被执行人连云港鼎庚贸易有限公司提供抵押的位于海州区（××）××东路××广场××（××号××）、××号（××号××）、××号（××）××房产进行评估、拍卖或变卖抵债，评估、拍卖产生的所有费用由被执行人自行承担。现通知上述房屋的所有人、占有人、使用人等于本公告张贴之日起10日内腾空并迁出上述房屋，逾期本院将强制执行”。杨凤提出异议称，2019年4月17日贵院向杨凤发出公告，要求杨凤收到公告后十日内腾空并迁出涉案房屋。因涉案三套房屋于2011年11月3日出租给连云港飞宏企业管理咨询有限公司（以下简称飞宏公司）；2012年6月，杨凤、鼎庚贸易公司、连云港吾盛贸易有限公司（以下简称吾盛公司）及飞宏公司达成四方协议，飞宏公司将其租赁合同的权利义务一并转让给杨凤，故杨凤是涉案房屋的实际承租人，租赁期限从2011年11月3日至2026年11月3日，年租金为70万元，支付方式为每五年支付一次，杨凤依约履行租金给付义务，且至2021年的租金也已支付完毕。杨凤是涉案房屋承租人，对涉案房屋享有占有、使用的权利，且杨凤已将涉案房屋转租给中国平安财产保险股份有限公司连云港中心支公司（以下简称平安保险连云港支公司）和速8酒店，转租后的租金归杨凤所有。请求：撤销2019年4月3日作出的公告。另查明，2011年11月3日，连云港吾盛贸易有限公司（以下简称吾盛公司）、鼎庚贸易公司（吾盛公司、鼎庚贸易公司为甲方）与飞宏公司（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将其位于连云港市××朝阳东路××号凯旋广场房屋（约6800平方米）租赁给飞宏公司；租期15年，自2011年11月3日至2026年11月3日，年租金70万元，租金为五年一付；合同还就租金交付方式、违约责任等作了约定。2012年6月，吾盛公司、鼎庚贸易公司、飞宏公司、杨凤四方签订协议书。约定：1、吾盛公司、鼎庚公司同意飞宏公司将租赁的位于连云港市××朝阳东路××号凯旋广场房屋（6800平方米）的权利义务全部转让给杨凤。2、杨凤承租房屋后，不影响飞宏公司与平安保险连云港支公司于2012年3月签订的租赁合同的效力，不影响飞宏公司与新浦区新城社区圣泉陆某脚艺服务部（以下简称陆某脚艺）于2012年4月签订的租赁合同的法律效力。协议还对其他事项进行了约定。案涉201号、201A号、301A号房屋系上述6800余平方米房屋的一部分。再查明，6800平方房屋中包含：1、租赁给速8酒店连云港朝阳东路店的房屋租赁合同于2012年10月20日签订，租期至2020年10月19日止，年租金为96万元。租赁给速8酒店连云港朝阳东路店使用的房屋包含了301A号房屋。2、飞宏公司于2012年4月28日与陆某脚艺签订的租赁合同，将部分房屋租赁给陆某脚艺，租期8年，年租金为552679.2元（按月租金每平方米30元计算，第三年递增）。3、另部分房屋出租给平安保险连云港支公司。根据本院于2019年4月23日与平安保险连云港支公司相关负责人作问话笔录，平安保险连云港支公司负责人称：该公司于2019年3月31日租赁合同到期后未再租赁；106号房屋租金还在该公司账上，具体为2017年4月1日至2018年3月31日、2018年4月1日至2019年3月31日两年租金共计424000元。即106号房屋年租金为21.2万元。平安保险连云港支公司实际租赁201号、201A号房屋及106号房屋，杨凤与平安保险连云港支公司就2019年4月1日之后租赁201号和201A号房屋（合同载明建筑面积共计1195平方米、产权证载明的实际建筑面积共计1356.93平方米）签订租赁合同，约定单位租金为50.2元/平米/月。飞宏公司于2011年11月2日成立，注册资金50万元，原先股东为杨凤、李某；飞宏公司成立之后的次日，即作为承租方与鼎庚贸易公司、吾盛公司签订了6800平方米房屋的《房屋租赁合同》；次年6月，飞宏公司即与杨凤、鼎庚贸易公司、吾盛公司签订四方协议，确定杨凤继受成为6800平方米房屋的承租人。2017年11月13日，飞宏公司股东由杨凤、李某变更为林某、李某；2019年5月16日，股东变更为林某一人。速8酒店连云港朝阳东路店的负责人即为林某。杨凤与平安保险连云港支公司于2019年签订的房屋租赁合同中，林某即为杨凤的委托代理人。本院认为，承租人基于不动产被抵押之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议规定）第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。1、本案中，杨凤作为从飞宏公司处继受权利的承租人，将301A号房屋转租给速8酒店连云港朝阳东路店使用，将201号、201A号房屋转租给平安保险连云港支公司使用，杨凤并未实际占有使用这三套房屋，不符合执行异议规定第三十一条规定的“占用使用”要件，杨凤不能据此阻止移交占有被执行的这三套房屋。2、根据目前已查明的6800平方米房屋的租赁情况，即便201号和201A号租赁给平安保险连云港支公司的房屋（合同载明建筑面积共计1195平方米）参照飞宏公司于2012年租赁给陆某脚艺的月租金标准30元/平方米计算，现已查明房屋的年租金已超过210万元【速8酒店96万+陆某脚艺552679.2元+106号房屋21.2万元+平安保险连云港支公司两套房屋1195平方米×30元/平方米/月×12个月=2154879.2元】。而鼎庚贸易公司、吾盛公司于2011年11月3日将6800平方米房屋租赁给飞宏公司的价格为年租金70万元，仅为上述租金的三分之一，价格明显偏低；且约定租期十五年，租金五年支付一次，租金支付有违常理。飞宏公司于2011年11月2日设立，注册资金仅为50万元，其于设立的次日即与鼎庚贸易公司、吾盛公司签订租赁合同，其设立的主要目的就是以其名义获得6800平方米房屋的承租权。最后，本院根据已查明的事实，本案的被执行人鼎庚贸易公司、案外人飞宏公司、杨凤之间存在利益关联，订立所谓超长期的租赁合同，租金约定明显低于所在区域同类房屋的租金水平，以上足以认定案外人杨凤等人系与被执行人恶意串通，通过执行异议妨碍执行。故对其提起的执行异议请求，应当依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回杨凤的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  王守富人民陪审员  刘 杏人民陪审员  孙 杰二〇二〇年二月二十五日法官 助理  董延磊书 记 员  朱庭苇附法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。