山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民初75号 原告：青岛紫石鼎悦资产管理合伙企业，住所地青岛市保税区北京路**综合办公室**。 法定代表人：邓毅，执行事务合伙人。 委托诉讼代理人：姜颖，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 被告：孙飞,男，汉族，1988年8月28日出生，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：孙立军，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄丽，山东琴岛律师事务所律师。 被告：青岛真源置业有限公司，住所地，住所地青岛市城阳区西郭庄社区iv> 被告：青岛瀛海国际贸易有限公司，住所地，住所地青岛市市**香港中路**亚麦中心iv> 被告：迟耀辉，男，汉族，1972年7月7日出生，住青岛市市**。 被告：赵兵，女，汉族，1977年3月21日出生，住青岛市市**。 被告：董正城，男，汉族，1980年6月17日出生，住山东省即墨市。 被告：宋永雪，女，汉族，1978年12月22日出生，住山东省即墨市。 被告：宗海光，男，汉族，1972年2月7日，住山东省青岛市市**。 被告：曹静，女，汉族，1975年5月7日出生，住青岛市市**。 原告青岛紫石鼎悦资产管理合伙企业（以下简称紫石鼎悦）与被告孙飞、被告青岛真源置业有限公司（以下简称真源公司）、被告青岛瀛海国际贸易有限公司（以下简称瀛海公司）、被告迟耀辉、被告赵兵、被告董正城、被告宋永雪、被告宗海光、被告曹静申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告青岛紫石鼎悦资产管理合伙企业的委托诉讼代理人姜颖，被告孙飞及其委托诉讼代理人孙立军、庄丽到庭参加诉讼。被告真源公司、被告青岛瀛海国际贸易有限公司、被告迟耀辉、被告赵兵、被告董正城、被告宋永雪、被告宗海光、被告曹静经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告紫石鼎悦向本院提出诉讼请求：1、撤销（2018）鲁02执异425号执行裁定书；2、判令许可对青岛市城阳区泰城路537号臻园小区x号楼x单元x户房产的执行；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：一、孙飞与真源公司签订的房地产买卖合同在相关房地产抵押给四方建行之后，且未征得抵押权人的同意，真源公司与孙飞的交易行为不受法律保护，不能基于相关合同要求取得转让物的所有权；二、孙飞只提交收款收据，未能提交任何转款凭证或其他证明真实付款的凭证，不足以证明房款实际交付；三、（2015）青四民商初字第51、52号判决书已经确定原告对涉案房屋享有优先受偿权；四、无证据证明涉案房屋为孙飞家庭唯一房屋。孙飞不应享有涉案房屋的物权权益，其执行异议依法应予驳回，涉案房屋应继续强制执行。 被告孙飞辩称：原告的诉请无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告真源公司、被告青岛瀛海国际贸易有限公司、被告迟耀辉、被告赵兵、被告董正城、被告宋永雪、被告宗海光、被告曹静均未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 建行四方支行诉真源公司、瀛海公司、宗海光、曹静、迟耀辉、赵兵、董正城、宋永雪金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月23日作出（2015）青民四商初字第51号民事判决书，判决：一、真源公司于判决生效之日起十日内偿还建行四方支行本金8700万元及利息；二、就上述第一项确定的债权，建行四方支行有权对城阳区后桃林社区的国有建设用地使用权折价或拍卖、变卖所得价款在最高额2亿元范围内享有优先受偿权；对设定抵押的84套房产折价或拍卖、变卖所得价款在最高额5000万元范围内享有优先受偿权；三、瀛海公司、宗海光、曹静、迟耀辉、赵兵、董正城、宋永雪对真源公司的上述第一项债务在最高额3亿元范围内承担连带清偿责任。保证人履行保证责任后，有权向真源公司追偿。该判决发生效力后，因被执行人未在判决确定的期限内自觉履行还款义务，依照建行四方支行的申请，本院依立案执行，执行案号为（2017）鲁02执509号。2018年3月22日，本院作出（2018）鲁02执异52号执行裁定书，裁定变更紫石鼎悦为（2017）鲁02执509号案件的申请执行人。 2015年4月13日，本院作出（2015）青民四商初字第51号民事裁定书和协助执行通知书，裁定查封真源公司名下包含涉案房产在内的多套房产，并于2018年4月13日以（2017）鲁02执509号执行裁定书对申请执行人享有优先受偿权的84套房产进行续封。 在（2017）鲁02执509号案执行过程中，孙飞向本院执行庭提出书面异议，本院执行庭经审查认为，孙飞与真源公司签订青岛市商品房预售合同的时间早于本案的查封时间，且孙飞名下没有其他可用于居住的房屋，孙飞已经支付全部购房款，孙飞的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。本院作出（2018）鲁02执异425号执行裁定书，裁定：中止对登记在被执行人真源公司名下位于青岛市城阳区泰城路537号臻园小区x号楼x单元x户房产的执行。紫石鼎悦不服该裁定，提起申请执行人执行异议之诉，即为本案。 根据双方当事人诉辩及提交的证据，确认如下双方有争议的事实： 孙飞为证明其主张向法庭提交证据如下： 1、孙飞与真源公司签订的《青岛市商品房预售合同》一份，证明事项：孙飞与真源公司于2013年12月31日就涉案房屋签订书面买卖合同一份，并已办理网签。 2、《青岛凯运达建材有限公司工程款抵房款协议书》一份、编号为0002243收款收据一份、编号为0492541工商服务业统一收款收据一份、住宅专项维修资金专用收据一份，证明事项：2013年12月11日，孙飞与真源公司、青岛凯运达建材有限公司（以下简称凯运达公司）签订了《青岛凯运达建材有限公司工程款抵房款协议书》，协议书约定孙飞将全部购房款1024018元的付款义务转移给凯运达公司，由凯运达公司向真源公司支付购房款1024018元，并以工程合同项下真源公司应支付给凯运达公司的相应工程款1164770元抵消凯运达公司代孙飞支付的所有购房款，同时约定真源公司与凯运达公司按约开具了收款收据且真源公司和孙飞签署房屋购房合同后，真源公司就对凯运达公司所负支付款项1024018元之债务及凯运达公司就对真源公司所负支付购房款1024018元之债务即相互冲抵完毕。2013年12月25日，凯运达公司向真源公司开具编号为0002243的收款收据，真源公司向凯运达公司开具编号为0492541工商服务业统一收款收据。两份收据的开具和购房合同的签订足以证明，真源公司对凯运达公司所负工程款之债务和凯运达公司对真源公司所负购房款之债务已相互冲抵完毕，即孙飞已向真源公司支付了全部购房款1024018元。孙飞已经缴纳了住宅房屋维修基金。 3、《个体工商户营业执照》一份、《企业信用信息公示报告》一份，证明事项：孙飞之父孙立全系即墨市璞磊石材厂经营者，且为个人经营模式。 4、《供料合同》一份、《材料款置换房屋买卖协议》一份、《青岛市国家税务局通用机打发票》记账联（发票号04614709-04614723）一份，证明事项：1、孙飞之父孙立全与凯运达公司存在多年合作关系，孙立全及其所经营的即墨市璞磊石材厂连续多次为凯运达公司供应石粉砂；2、孙飞之父孙立全与凯运达公司协商，以石粉砂材料款支付凯运达公司房款。（房款共计1024018元，第一笔：用凯运达公司欠孙立全的734849.44元进行抵消；第二笔：前笔抵销后，孙立全尚欠凯运达公司房款289168.56元，由孙立全通过供应石粉砂的方式支付）。3、2013年10月28日，即墨市璞磊石材厂向凯运达公司开具发票8张，累计金额647366元；2013年12月23日，即墨市璞磊石材厂向凯运达公司开具发票7张，累计金额606204元；两次共计1253570元，孙立全与凯运达之间的材料款、房款抵销完毕。 5、凯运达公司和即墨市璞磊石材厂签订的《合作开发协议书》一份、凯运达公司和即墨市璞磊石材厂签订的《砂石料合作协议》一份、凯运达公司和孙飞签订的《供货协议》一份，证明事项：凯运达公司与孙飞存在长期合作关系。 6、2013年1月25日出具的《2011年度与合作沙厂帐务往来情况》一份、2013年10月15日《关于即墨璞磊石材厂结算清单的说明》一份，证明事项：2011年的帐务明细及孙飞供货情况；截至2013年10月15日，凯运达公司尚欠孙飞货款734849.44元。 7、《业主手册》一份、《楼宇验收情况表》一份、青岛供电公司发票四份、万科物业服务有限公司收款收据四份、青岛乐城物业服务公司、青岛嘉百瑞物业公司开具的收据四份。证明事项：真源公司于2014年4月13日向孙飞交付涉案房屋，孙飞自房屋交付后一直实际占有并使用该房屋。 8、青岛市城阳区不动产登记中心出具的不动产交易信息查询结果一份，欲证明涉案房屋系用于居住且孙飞名下无其他用于居住的房屋。 紫石鼎悦质证称：对预售合同的真实性无异议。孙飞于2013年12月31日签订《青岛市商品房预售合同》，至2015年4月24日涉案房产被查封时一直未办理房屋登记手续，诉讼至今，亦未能进一步提供证据证明房屋未经登记非本人原因所致，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（四）项规定；对《青岛凯运达建材有限公司工程款抵房款协议书》真实性不予认可。孙飞首先应证实工程款真实存在，且该合同的性质是以物抵债协议，目的是消灭债权债务关系，该协议并非合法有效的书面房屋买卖合同，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示；收款收据真实性不予认可。孙飞未向真源公司交付房款，而真源公司为其开具收据，故收款收据不能作为证明实际履行付款义务的证据；《房屋维修资金收据》不能作为孙飞交付房款的证明；《个体工商户营业执照》、《企业信用信息公示报告》系复印件，对真实性不予认可，证明内容与本案无关；《供料合同》、《材料款置换房屋买卖协议》是案外人签订的协议，对真实性不予认可。即使该协议真实，其性质也是以物抵债协议，目的是消灭债权债务关系，而非购买涉案房屋。其所享有的也是债权支付请求权，而非交付房屋请求权。该协议并非合法有效的书面房屋买卖合同，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示；对发票和收款记帐凭证不予质证，与本案无关；《2011年度与合作沙厂帐务往来情况》、《关于即墨璞磊石材厂结算清单的说明》的真实性不予认可，从形式看均是与本案无关的案外人之间签订，也无法证明协议中的凯运达公司与即墨璞磊石材厂的履行情况。孙飞主张凯运达公司与孙飞存在长期合作关系，其双方的账目往来频繁复杂，对孙飞主张的以工程款抵顶房款中的工程量和工程款情况均无法确认。故孙飞不能证明房款已实际支付；《业主手册》、《楼宇验收情况表》的真实性不予认可，《业主手册》不具有证明房屋合法及明确占有时间的效力，填写的时间为手写，具有随意性和可变造性，不能以此认定房屋交付时间。《楼宇验收情况表》中验房人员的身份不能确定，无物业单位或开发单位印章，不能作为开发商与孙飞房屋验收的凭证。即使对房屋进行验收，也不能等同于房屋交接，更不能作为房屋交付的证据；青岛供电公司发票真实性无异议，但是本案涉案房产查封后的供电发票。物业费单据，收据不是规范的、法律意义上的收款凭证。根据《发票管理办法》第十九条，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。相关收据可自由填写收款时间和金额，不能证明孙飞入住并缴纳物业费的时间和实际缴费情况。关于不动产查询结果，仅能证明孙飞在城阳区暂无住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（二）项规定。 经法庭释明，紫石鼎悦对其表示真实性不认可的证据均未申请鉴定。 经查，孙飞与真源公司于2013年12月31日就涉案房屋签订《青岛市商品房预售合同》并办理了网签手续。2013年12月26日，孙飞就涉案房屋缴纳住宅专项维修资金16313.78元。青岛市城阳区不动产登记中心出具的不动产交易信息查询结果证明显示涉案房屋系孙飞名下唯一住房。 孙飞提交的《青岛凯运达建材有限公司工程款抵房款协议书》显示签订时间为2013年12月11日，该协议甲方为青岛真源置业有限公司、乙方为青岛凯运达建材有限公司、丙方为孙飞。协议内容为：“鉴于：1、甲方与乙方于2012年6月签署了合同号为201206的《臻园小区工程商品砼供应合同》（以下简称《工程供货合同》）。2、丙方拟购买甲方开发的臻园住宅小区项目11号楼1单元601室（以下统一简称该房屋）；先甲、乙、丙三方经友好协商，就工程合同项下部分工程款冲抵丙方全部购房款及其相关事宜达成如下协议，以资共同信守。一、房屋购买丙方就所购买甲方之臻园住宅小区该房屋向甲方支付购房款总计人民币1024018元（大写：壹佰零捌万肆千零壹拾捌元）（简称：购房款）。房屋预测建筑面积122.66平方米，以实际测绘为准；房屋单价8348.43/平方米，单价固定；总购房款以实际测绘面积乘以房屋单价为准。二、购房款与工程款抵销：1、甲、乙、丙三方同意，丙方将上述全部购房款共计人民币1024018元（大写：壹佰零捌万肆千零壹拾捌元）的付款义务转移给乙方，由乙方代丙方向甲方支付购房款共计人民币1024018元（大写：壹佰零捌万肆千零壹拾捌元整），并以工程合同项下甲方应支付乙方的相应工程款共计人民币1164770元（大写：壹佰壹拾陆万肆千柒佰柒拾元整）抵销乙方代丙方支付的上述购房款。甲、乙双方确认，按本合同约定用于冲抵购房款之乙方工程款系符合工程合同约定支付款条件的到期应付工程款。2、若购房款最终确认额与本协议的约定不符，将由甲方与丙方单独结算。若购房款最终确认额大于1024018元，则差额部分由丙方直接向甲方支付；若购房款最终确认额不足1024018元，则差额部分由甲方直接退还丙方。无论甲、丙之间是否存在上述多退少补情形，均视为甲方已经向乙方支付了本合同项下购房款所冲抵之工程款人民币1024018元，该冲抵之工程款数额不因购房款最终确认额的变更而变更。……4、本协议签订当日，乙方应按照所冲抵共计人民币1024018元（大写：壹佰零捌万肆千零壹拾捌元整）的金额向甲方单独出具能够计入开发成本的合法有效的税务发票和收据；同时，甲方应与丙方签订购房合同，并按照所冲抵共计人民币1024018元（大写：壹佰零捌万肆千零壹拾捌元整）的金额向丙方开具相应收据。5、甲、乙双方按照本条第4款约定开具了相应的收款票据，且甲、丙双方签署该房屋购房合同后，甲方就对乙方所负支付款项人民币1024018元（大写：壹佰零捌万肆千零壹拾捌元整）之债务及乙方就对甲方所负支付购房款人民币1024018元（大写：壹佰零捌万肆千零壹拾捌元整）之债务即相互冲抵完毕，任何一方均不得就此向对方主张任何权利……”。 孙飞提交的编号为0002243的收款收据中标注的时间为2013年12月25日，内容为“今收到青岛真源置业有限公司人民币壹佰零捌万肆千零壹拾捌元整（￥1024018.00）”，附注标明“商砼款（顶房款）”，该收据上加盖有印文为“青岛凯运达建材有限公司财务专用章”的印章一枚。 孙飞提交的编号为0492541的工商服务业统一收款收据中标注的时间为2013年12月25日，客户名称注明为孙飞，项目一栏注有“x号楼x单元x户全款”字样，金额显示为1024018元，该收据上加盖有印文为“青岛真源置业有限公司财务专用章”的印章一枚。 孙飞提交的《材料款置换房屋买卖协议》显示签订时间为2013年11月12日，该协议甲方为青岛凯运达建材有限公司，乙方为孙立全。协议内容为：“经甲乙双方协商，乙方以供应的石粉砂材料款形式支付并取得甲方房屋一处。具体细则如下：1、该房屋为青岛市城阳区臻园小区楼房，建筑面积约122.66（以买卖合同为准），总价为1024018.00元（一百零二万四千零一十八元），加房屋维修基金（133元每平方），车位费七万元共计总价为1125692.00元（一百一十二万五千六百九十二元）。具体价格以房屋买卖合同为准。2、现甲方尚欠乙方材料款734849.44元，抵消应付房款，乙方应再支付甲方390842.56元。3、甲乙双方同意，乙方通过供应石粉砂的方式支付剩余的房款（石粉砂供应协议另列），供应期限截止为二零一四年五月一日。4、在此期间，乙方保证每月石粉砂供应量不少于六千方。甲方协助乙方办理房屋买卖事宜。……”。 孙飞主张孙立全为孙飞之父。 上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述及提交的证据在案佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，该条系对消费者物权期待权排除执行的规定。本案中，孙飞所提交的预售合同可以证明其与真源公司在涉案房屋查封前已签订了合法有效的书面买卖合同；关于支付合同价款的问题，根据孙飞提供的其与凯运达公司、真源公司之间的《青岛凯运达建材有限公司工程款抵房款协议书》、《材料款置换房屋买卖协议》及相应的收据，可以证明凯运达公司与真源公司之间存在工程款结算的债权债务关系，而孙飞与凯运达公司、真源公司之间达成的《青岛凯运达建材有限公司工程款抵房款协议书》，可以证明凯运达公司与真源公司之间已就以房抵顶工程款达成合意。真源公司与孙飞就涉案房屋签订《青岛市商品房预售合同》并出具相应的购房款收据，可以证明真源公司已经按约定履行了上述以房抵债协议。对真源公司而言，工程款抵顶的完成应视为其已就涉案房屋收取了相应的价款。因此，孙飞对真源公司就涉案房屋虽然并无相应的付款行为，但通过上述抵顶行为，应视为孙飞在涉案房屋查封前已支付了涉案房屋的全部价款；不动产交易信息查询结果可以证明孙飞名下无其他用于居住的房屋。因此，孙飞的情形符合上述规定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者物权期待权优于建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先受偿权则优于抵押权等担保物权。因此，尽管紫石鼎悦基于抵押权而享有对涉案房屋的优先受偿权，但其权利不能对抗消费者物权期待权。换言之，孙飞所享有的消费者物权期待权可以排除担保物权执行申请人的强制执行。 综上所述，紫石鼎悦的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告青岛紫石鼎悦资产管理合伙企业的诉讼请求。 案件受理费14016元，由青岛紫石鼎悦资产管理合伙企业负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  王楷 审判员  马喆 审判员  龙骞 二〇二〇年二月二十日 法官助理 王明 书记员庞连捷 书记员孔怡