广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初21727号原告：佛山市兆星物业管理有限公司，住所地广东省佛山市江湾一路江湾大厦三楼，统一社会信用代码91440604719267988B。法定代表人：李树洪。委托诉讼代理人:刘选红，公民身份号码441425197410162242，系公司员工。委托诉讼代理人:黎团练，公民身份号码440824196006198219，系公司员工。被告：方英金，男，1967年6月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区江湾一路41号江湾大厦906房，公民身份号码460100196706251513。原告佛山市兆星物业管理有限公司与被告方英金物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用小额诉讼程序审理，后因被告方英金下落不明，本案依法转换普通程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年11月1日至2019年2月28日止的物业管理费2908.26元；2、判令被告向原告支付2016年11月至2019年2月的公共分摊电费254.47元；3、判令被告向原告支付2017年6月住宅电梯更换不锈钢底板材料费每户分摊费20元；4、判令被告向原告支付2016年11月至2019年2月的垃圾处理费224元；5、判令被告向原告支付拖欠管理费款项从2016年11月起计至付清欠款之日止的违约金（暂计至2019年2月合计为3533.6元）；6、判令被告向原告支付拖欠公共电费、垃圾处理费款项从2009年1月起计至付清钱欠款之日止的违约金（暂计至2019年2月合计为281.52元）；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年1月1日，原告和佛山市禅城区石湾华山房地产开发公司签订《物业管理服务协议书》约定，由原告对佛山市禅城区江湾一路41号906房进行物业管理，该房屋建筑面积为118.03㎡，每月须按建筑面积每月每平方米元交纳物业管理服务费用，公共电费、单元水费及二级抽水电费、垃圾处理费和按实际支出由全体业主分摊承担的费用；被告逾期交纳有关费用的，原告有权要求被告补交相关费用本金并从逾期之日起每日按千分之三的标准收取滞纳金。2016年11月1日，被告已接收上述房屋，原告依签订《物业管理委托合同》提供物业服务。但被告自2016年11月起拒绝交纳物业管理费、公摊电费、单元水费、垃圾处理费，截止2019年2月28日，被告拖欠原告物业管理费2908.26元、公共电费254.47元、垃圾处理费224元、电梯维修分摊费20元及上述三项欠费相应的违约金3815.12元。原告向被告多次催讨未果，为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告未答辩，亦未提交证据。诉讼中，原告举证如下：1、营业执照复印件、物业管理企业诚信证明复印件，证明原告主体资格及原告具有从事管理服务的资格。2、电梯安全检验合格证，证明原告定期进行电梯维护保养年审，存在物业管理服务关系。3、《物业管理委托合同》，证明被告拥有该物业并应每月向原告缴纳物管费，原告与被告居住的楼宇与原告存在物业管理委托关系。4、催收管理费《公告》及《敦促付款律师函》及快件查单复印件各一份，证明原告向被告已发催缴通知。5、生活垃圾处理费发票复印件（2016年11月1日至2019年2月28日止），证明原告为被告支付了生活垃圾处理费。6、《电梯维保合同》，证明被告居住的楼宇公共电梯维修保养费，原告为被告每月支付了费用。7、物业管理服务费清单、垃圾处理费清单及滞纳金计算表，证明被告拖欠物业管理服务费、垃圾处理费及滞纳金的依据。8、电梯分摊通知，证明江湾大厦2号因为更换电梯不锈钢地板产生材料费和人工费1200元，该费用由业主分摊，每户20元。本院认证：上述证据经核对，真实有效，且能客观反映与案件相关的事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2008年12月20日，佛山市石湾华山房地产开发公司作为委托方（甲方）与原告作为受托方（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：第一条、根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将佛山市江湾一路41号江湾大厦委托于乙方实行物业管理。第二章委托管理事项：……第十四条、乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、公用水、电费、公用设施设备的维修更新改造分摊费用；3、经甲方或业主委员会同意后开支的各项分摊费用；第三章委托管理期限：第十八条、委托管理期限为自2009年1月1日起至江湾一路41号（江湾大厦）成立业主委员会时终止。第六章物业管理服务费用：第二十二条、物业管理服务费：1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.88元向业主或物业使用人收取；……4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费、水费、电费的，按以下第项处理：（1）从逾期之日起每天按千分之三交纳滞纳金；……。另案查明：2008年7月3日，佛山市禅城区环境卫生管理处（甲方）与原告（乙方）签订《代收城市生活垃圾处理费合同》约定：从2008年7月1日起，乙方在每两个月一次性收取居民物业管理费的同时代扣代收垃圾处理费，每次每户16元。原告已经向佛山市禅城区公用事业服务中心代缴涉案房屋2016年10月至2019年6月的垃圾处理费并开具发票。另查明：本院通过公告送达的方式于2019年11月18日向被告送达原告的起诉状副本。诉讼中，原告提交了一份挂号信复印件，显示寄给方英金的信函逾期退回。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。开发商与原告签订的《物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，该合同作为前期物业服务合同对包括被告在内的全体业主均具有约束力。被告在享受原告提供的物业管理服务的同时，理应按照上述合同的约定交纳相应的物业管理服务费。原告诉请被告支付2016年11月至2019年2月的物业管理服务费2312.24元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于公摊电费。原告没有提供证据证明其与已垫付该费用，故该项主张缺乏依据，本院不予支持。关于垃圾处理费、电梯维修分摊费。原告提交了相关的垃圾处理费发票用以证实原告已实际垫付相应垃圾处理费，并提交了电梯维修分摊费的公示通知，被告应向原告支付该相关费用。关于违约金。涉案《物业管理委托合同》虽约定逾期交纳物业费、水电费的违约金标准为千分之三，但并未明确约定每月收取物业管理各项费用的具体时间，原告亦未提供证据证明已向被告进行了有效催收。原告主张被告应从2016年1月起支付逾期交纳物业管理服务费的违约金、从2009年1月起支付逾期交纳公共电费、垃圾处理费的违约金，缺乏依据，本院不予支持。原告的起诉状副本本院通过公告送达的方式于2019年11月18日送达给被告，被告仍未支付，故应从2019年11月19日起向原告支付违约金。至于日千分之三的违约金标准，明显过高，因被告下落不明，本院以公告方式送达被告，则可推定在其到庭的情况下通常会提出违约金过高的抗辩，故基于公平原则，本院将违约金标准调整为日千分之一。另外，《物业管理委托合同》中并未约定垃圾处理费的违约金标准，因此，垃圾处理费的逾期支付利息（违约金）应从起诉状副本送达之次日起按年利率6%计至实际清偿日止。上述滞纳金的诉请，合理部分本院予以支持，超出部分本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、被告方英金于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市兆星物业管理有限公司支付2016年11月1日至2019年2月28日的物业管理服务费2908.26元及违约金（违约金以2908.26元为本金，按每日千分之一的标准从2019年11月19日起计至实际清偿日止）；二、被告方英金于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市兆星物业管理有限公司支付2016年11月至2019年2月的垃圾处理费224元及利息（利息以224元为本金，按年利率6%的标准从2019年11月19日起计至实际清偿日止）、电梯维修分摊费20元；三、驳回原告佛山市兆星物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告方英金未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告佛山市兆星物业管理有限公司负担14元，由被告方英金负担36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黎秋华人民陪审员  何惠联人民陪审员  张咏强二〇二〇年一月三日书 记 员  潘有鹏