广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1323民初5272号原告：林伟忠，男，1980年2月2日出生，汉族，户籍地广东省汕头市潮阳区，委托诉讼代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。被告：柯美伦，男，1968年7月8日出生，汉族，户籍地湖北省阳新县，委托诉讼代理人：石敏，广东莞安律师事务所律师。委托诉讼代理人：林智武，广东莞安律师事务所律师。被告：李亮，男，1993年2月1日出生，汉族，户籍地湖北省阳新县，被告：刘元海，男，1974年7月8日出生，汉族，户籍地湖北省阳新县，委托诉讼代理人：庞春政，广东冠豪律师事务所律师。被告：广东泰扬律所事务所，住所地广东省佛山市南海区桂城街道简平路1号天安南海数码新城2栋1113室。负责人：林迎星。委托诉讼代理人：林天养，广东泰扬律所事务所律师。委托诉讼代理人：戴勤，广东泰扬律所事务所律师。原告林伟忠与被告柯美伦、李亮、刘元海、广东泰扬律所事务所（以下简称泰扬律所）合同纠纷一案，原告列柯美伦、李亮、黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强、刘元海、泰扬律所，本院于2018年9月12日立案受理，答辩期间，被告柯美伦对管辖权提出异议，本院依法裁定予以驳回。诉讼期间，原告林伟忠申请撤回对被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强的起诉，本院依法裁定予以准许，本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告林伟忠的委托诉讼代理人谢佛鹏，被告柯美伦的委托诉讼代理人石敏、被告刘元海及其委托诉讼代理人庞春政、被告泰扬律所的委托诉讼代理人朱天养到庭参加诉讼，被告李亮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林伟忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告柯美伦、李亮返还购房款210920元及利息，利息以210920元为基数、按银行同期贷款利率从2017年1月7日计算至付清时止。2、被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强、刘元海、广东泰扬律所事务所对上述债务承担连带责任。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告以合作建房名义出售广东省惠州市惠东县××盐灶××村小盐田《海岸居》房屋。2017年7月29日，原告与被告李亮签订《合作建房协议书》。该协议第二条，被告保证已合法取得该地使用权，并依法办理完毕建设手续，且该地权利不受法院、政府的任何不当限制，也不存在第三人权利及受第三人权利不当限制，如出现与前述保证不符的任何情形，由被告负责。在此情形下，乙方出资人民币210920元，购买《海岸居》8号楼B栋第十一层1108号房（三房二厅），建筑面积约102．89平方米（以国土部门测量为准）；出资人民币210920元。原告在2017年7月29日支付210920元给被告李亮。《合作建房协议书》经过了广东泰扬律所事务所陈汉源律师见证，原告相信协议书合法有效。各被告之间的关系。被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强共7人合作建设海岸居，这7人与刘元海合作，7人出地，刘元海出资建设。刘元海与柯美伦合作，柯美伦委托李亮销售，李亮与原告签署合同，将涉案违建房屋销售给原告。2018年4月12日，惠东县相关部门以海安居是违法建筑为由进行拆除。南方都市报等媒体进行了报道。依据法律规定，被告柯美伦、卢礼德、黄停辉销售违建房屋给原告，柯美伦、卢礼德、黄停辉应返还售楼款给原告，被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强7人与刘元海合作进行非法建设，是共同建设方，与原告损失有因果联系，应当承担连带责任。被告柯美伦辩称，1、李亮是作为柯美伦委托的代理人，是柯美伦聘用的员工，其代理签署合同等行为的后果，应由柯美伦承担。李亮无需承担退还购房款的义务。2、柯美伦与刘元海合作建房，投入巨额资金，现被政府拆除，柯美伦损失巨大，柯美伦也是受害者，所以原告的损失不应由柯美伦负担。3、与刘元海签署合作建房合同的七位黄姓村民是本案各项损失产生的源头，对原告的损失应承担责任，现原告未诉这七位村民，应在相应的范围内减少对其他被告的责任。被告李亮未到庭应诉，未向本院提交答辩状。被告刘元海辩称，1、本案为合作合同纠纷，刘元海并非合作合同的相对方，并非本案适格被告；2、合同系原告与洪炯虎自愿签订，且依据合同内容以及参考周边的房屋价格，可以认定原告对房屋现状是知情的，原告对合同的解除或无效本身存在巨大过错;3、刘元海只是地块上的施工人，施工中所需的一切手续以及用地均系由七位村民负责办理；4、七位村民积极参与并分享了收益，应当为本案被告；5、房屋由洪炯虎与原告合作建房，收益均由洪炯虎分享，刘元海并未分享任何收益；6、工程开工后一直未收到任何政府的处罚文件或被采取行政强制措施等，在监管上存在过错；7、合同约定的利益共享与风险共担应为合作合同纠纷；8、合同通过律所见证，对合同的效力以及是否违法的情形由律所控制风险，特别是周围普遍存在着农民房情形且该情形已存在多年；9、原告并未举证证明房屋系违法的。综上，我方认为从合同本身而言，我方并非合同相对人。从合同效力而言，并无任何证据证明合同无效。从合同的收益方而言，我方并未收取任何的收益。从合同的无效或解除过错责任而言，原告本身存在重大过错，其应承担合同无效或解除的最主要责任。被告泰扬律所辩称，一、涉案合同若无效，应当按照合同相对性及合同无效原则进行处理。1、本案系合同纠纷，涉案《合作建房协议书》属合作建房性质，原告系自愿签订该合同，作为完全行为能力人，应当清楚合作建房的性质以及所签的合同标的、内容、法律效力及自己的行为后果，原告应当对其签订协议的行为自行负责。2、若合同无效，根据合同法规定，原告作为合作建房乙方，其过错时明显的，应当自行承担因其过错造成的损失。3、我方非合同相对方，与涉案合同无实质关联，案涉合同是否有效与是否进行见证无关，无必然联系。且原告提交的证据可见原告完全清涉案合同效力、房屋性质及签署的后果，在签署合同前已经有非常清晰的客观认知和判定，理应对自己行为后果承担责任。二、原告与我方并不存在真实的委托关系，律师见证书及所使用的印章是虚假的。1、原告或被告李亮从未委托我方办理涉案合同见证。2、原告提供见证书所使用的印章是伪造的。3、我方未指派律师进行现场金正，所谓律师见证是虚假的。4、原告未向我方支付律师见证费。5、原告未尽谨慎注意义务被他人欺骗，由此产生的后果自行承担。6、我方就涉嫌伪造印章及利用伪造印章非法从事虚假律师见证已向公安价格报案。综上，请求法院驳回原告对我方诉请或将涉嫌犯罪问题移送公安机关处理。原告围绕其诉讼请求，提交了以下证据：1、原告与被告李亮签订的《合作建房协议书》；2、授权及声明书；3、授权书；4、刘元海与黄志强等人的《合作建房协议书》；5、刘元海与柯美伦签订的《合作建房协议书》；6、《村民建房申请书》；7、律师见证书；8、律师事务所执业许可证及见证律师的执业证复印件；8、收据。被告柯美伦、李亮、刘元海均未向本院提交证据。被告泰扬律所围绕其辩解，提交了以下证据：1、2份印章制作许可证；2、报警回执、报案书；3、南方日报；4、佛山市社会保险参保证明；5、律师事务所执业许可证、律师执业证；6、名片、企业信息资料；7、网上信息打印机。本院在另案中依职权调取的证据：1、国土行政部门对涉案土地的性质情况的相关函件；2、国土行政部门对涉案建筑物的拆除通知书及县政府会议纪要。本院组织当事人进行证据交换及质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并予以佐证。根据当事人的质证意见、庭审陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2016年10月26日，案外人黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强七人出具《村民建房申请书》，内容为:为了借碧桂园十里银滩旅游开发的春风，响应国家建设新农村奔小康的号召，积极配合对园区旅游客的服务，我们几户村民自愿组合，将剩余一点相邻宅基的土地联合建房，具体位置：桥头小盐田上。除自家居住外，用于谋取生活来源，服务于园区游客，特向组、村委会提出申请。2016年10月26日，案外人惠东县稔山镇盐灶背村民委员会在“情况属实，同意申请”上盖章。2016年11月3日，案外人黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强七人（甲方）与被告刘元海（乙方）签订《合作建房协议书》（以下简称第一份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方提供位于惠东县××盐灶××村小盐田13000平方米的宅基地，并负责协助乙方顺建十六层半以上，乙方负责全部资金并负责承建六至八栋楼房达到实际使用标准（总建筑面积约10万平方米）。2、合作期限为70年，70年后无偿归还甲方。3、具体产权分配：建好的六至八栋楼房，其中两栋占地面积各约900平方米的十六层半楼房归甲方所有，栋号分别为肆栋和柒栋；其他楼房产权全部归乙方所有，其能建的楼层高度不受甲方限制。4、归属乙方所有楼房的使用及处置不受甲方限制，同理归属甲方所有楼房的使用及处置也不受乙方限制，即双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。二、甲乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系；负责工地道路畅通、水电表安装到工地；本工程由乙方自备材料、自行建筑、甲方必须配合乙方不受当地垄断所有材料干扰。2、乙方负责该六至八栋楼房的全部建设资金筹集；负责全部楼房的规划、设计；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均各自清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，合作期间如因其他原因（包括但不即于乙方承建期间发生的政府部门干预或不可抗力的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算。2016年11月18日，被告刘元海（甲方）与被告柯美伦（乙方）就合作兴建位于惠东县××盐灶××村小盐田《海岸居》小区规划图中的4栋和8栋事宜签订《合作建房协议书》（以下简称第二份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方负责提供地皮，乙方负责出资并建设，楼房分配为：《海岸居》小区规划图中的4栋占地面积约900平方米楼房产权归甲方所有，楼房高度为十六层半；规划图中8栋占地面积约1500平方米楼房产权归乙方所有，楼房高度不受甲方限制。甲方负责关系协助乙方顺建至十六层半以上，若因政府部门等原因导致停工，在盐灶背本地只要一栋楼房停工，甲方要无条件配合乙方继续施工。2、合作期限为70年。3、双方约定：归属乙方所有楼房的使用及处置不受甲方限制，同理归属甲方所有楼房的使用及处置也不受乙方限制，即甲、乙双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。二、甲乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系……2、乙方负责楼房的全部建设资金筹集；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均各自清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，合作期间如因其他原因（包括乙方承建期间发生的政府部门干预或发生不可抗力的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算。七、本协议甲乙双方签字后，乙方在两天内向甲方支付660000元费用后生效。2016年12月22日，被告柯美伦与被告李亮签订《授权书》，内容如下：本人柯美伦兹授权委托李亮先生全权代理惠东县××盐灶××村小盐田《海岸居》8#楼B栋合建楼房的销售事宜。被授权人在权限范围内签署的一切相关文件，均代表授权人，由此所造成的一切责任均由本人承担。2017年7月29日，被告李亮（甲方）与原告（乙方）签订《合作建房协议书》，主要约定：甲、乙双方经友好协商，决定以甲方出地，乙方出资的形式，在甲方拥有的惠州市惠东县稔山盐灶背上围村小盐田“海岸居”8#B栋合作建房，为明确双方权利义务，签订本协议。一、甲方保证已合法取得该地使用权，并依法办理完毕建设手续，且该地权利不受法院、政府的任何不当限制，也不存在第三人权利及受第三人权利不当限制，如出现与前述保证不符合的任何情形，由甲方负责。二、由甲方负责建设、施工、工程质量、产权证办理。三、房产分配：乙方出资210920元，第十一层1108号房（三房二厅），建筑面积约102.89平米，毛坯房归乙方所有。四、付款方式：一次性付清全款（以甲方开立收款收据为准）。五、乙方付清合作建房款款后，乙方享有该房产七十年产权，该房的所有权（即出租、转让、赠送、继承等权利，包括征收、拆迁等产生的与乙方房屋对应的补偿）；享有与该房关联的公共利益，承担相应的义务（即及时缴交水电费、物管费等）。甲方、甲方继承人及甲方的利害关系人无权干涉乙方行使所有权。六、甲、乙双方协商该房屋于2018年3月7日前完成交房，如逾期交不了房，甲方支付乙方过渡费按1500元/月计付；如逾期6月未交楼，甲方支付乙方过度费按同期周边房屋实际租金计付。七、本协议经甲乙双方签订后生效，双方对协议的内容性质及各自的权利和义务均充分了解，且理解一致，任何一方违约，应承担相应违约责任。2017年7月29日，原告林伟忠、被告李亮出具授权及声明书，声明书记载：本人自愿将前面的协议授权给广东泰扬律所事务所，并由该所陈汉源律师对该协议签署过程的真实性进行见证。本人保证为该协议的签署所提交的一切资料（包括身份、授权委托书、证件等）均是真实的，否则愿意承担一切法律责任。本人了解该协议所指房的基本情况，也清楚该房的性质。本人完全同意该协议的条款，清楚律师告知的相关法律和建议，清楚广东泰扬律所事务所出具的见证书仅表明该协议的签署过程是真实的。本人将在律师面前自愿完成该协议的签署，该签署行为完全是出于本人的真实意愿，并未遭受任何威胁或恶意的引诱。本人愿意对所签署的协议承担责任，与其他任何人无关。原告林伟忠主张上述第三份协议经被告泰扬律所见证，提交2017年7月29日的（2017）泰律见字第071108号《律师见证书》，见证书内容为“甲、乙双方在本律师面前所签订的本见证书前面的《合作建房协议书》之上的签名、捺印属实，双方意思表示真实。有关手续请双方依法按规定报政府部门审批完善。特此见证。”泰扬律所在见证单位处加盖律师见证专用章，陈汉源在见证律师上签名。《见证书》内容包括第一份协议、第二份协议、第三份协议、授权及声明书、村民建房申请书、律师事务所执业许可证、陈汉源律师的执业证复印件等。同时，该《见证书》并加盖“广东泰扬律所事务所骑缝章”。原告于当天支付1000元律师见证费，律师见证费《收据》上加盖“广东泰扬律所事务所律师见证专用印章”。2017年7月29日，被告李亮出具内容为“今收到林庆和交来《海岸居》8#楼B栋1108房合作建房款210920元。”的《收款收据》交原告收执。庭审中，原告称，前后共支付210920元。被告柯美伦确认收到210920元，收到的房款用于建设工程费用支出，与刘元海是合作关系；4号楼、8号楼是其承建的，4号楼给地主，其本人收取8号楼B栋的收益，8号楼A栋建房的钱是卢礼德出资，由卢礼德收取购房款。被告刘元海称，其只是一个工头，案涉地块的相关手续都是当地村民负责的，其只负责规划，不清楚土地的性质；“海岸居”一共有十一栋，已经建好了十栋，其中1、2、3、5栋是其自己直接建的，其与柯美伦是合作关系，柯美伦建4、8号楼，4号楼给地主，8号楼归柯美伦，8号楼B栋的收益柯美伦。案涉房产所在的“海岸居”因涉及违法用地、违法建设已于2018年4月12日被行政职能部门启动整体清拆程序，“海岸居”楼盘在原告林伟忠提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。另查，被告刘元海因涉嫌犯非法倒卖土地使用权罪，惠东县人民检察院于2018年10月9日向本院提起公诉，本院于2020年1月17日作出（2018）粤1323刑初720号刑事判决书，以非法倒卖土地使用权罪，依法判处刘元海有期徒刑五年。截至本案判决作出之日，该刑事判决尚未发生法律效力。本院认为，涉案第三份协议书虽由被告李亮以其本人名义与原告林伟忠签订，但从《授权书》的内容可知，被告李亮系经被告柯美伦授权委托代为签署相应的合同文件，属于履行职务行为，故被告李亮的行为后果应由委托人即被告柯美伦承受。被告柯美伦系涉案8号楼的建设方。故，本院认定该协议书的合同主体为原告林伟忠与被告柯美伦。本案原告林伟忠与被告李亮代为签订的《合作建房协议书》，从合同内容看被告李亮将案涉“海岸居”8#楼B栋第十一层1108号这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，原告与被告柯美伦之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）涉案第三份协议即原告林伟忠与被告李亮签订的《合作建房协议书》的效力；（二）被告柯美伦、李亮、刘元海应否向原告连带返还购房款；（三）被告泰扬律所应否对购房款承担连带返还义务。关于涉案《合作建房协议书》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《合作建房协议书》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，上述《合作建房协议书》应为无效合同。关于被告柯美伦、李亮、刘元海应否向原告连带返还购房款的问题。被告柯美伦作为无效合同的相对方，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”、之规定，原告诉请诉请被告柯美伦返还210920元购房款，本院予以支持。被告刘元海与被告柯美伦合作建设涉案“海岸居”8#楼房产，双方系个人合伙关系，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。据此，被告刘元海应对其与柯美伦的合作之债即涉案210920元购房款的返还承担连带责任。关于被告李亮是否承担责任问题，被告李亮虽然代为签署了《合作建房协议书》，但其系履行职务行为，并非真正的合同主体，因此，原告诉请被告李亮连带返还购房款，依据不足，本院不予支持。关于利息，原告未尽合理审慎义务，原、被告对合同无效均负有过错，原告诉请计付利息本院不予支持。关于被告泰扬律所应否对购房款承担补充返还义务的问题。原告在本案中是以合同纠纷提起诉讼，被告泰扬律所非涉案合同主体，亦未收取涉案购房款，原告的该项诉请，于法无据，本院不予支持。综上，当事人诉辩意见，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。被告李亮经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。本案经审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告柯美伦、刘元海于本判决发生法律效力之日起10日内向原告林伟忠连带返还购房款210920元。二、驳回原告林伟忠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4464元（原告林伟忠已预缴），由被告柯美伦、刘元海连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  黄新娣审判员  罗晓燕审判员  王雪良二〇二〇年二月二十七日法官助理叶璐书记员陈建丽