广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终1718号 上诉人（原审被告）：广西中廷置业投资有限责任公司。住所：钦州市扬帆大道11号东方豪庭5栋2104房。 法定代表人：钟丽，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：粟英臻，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶欣，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄俊昌，男，1953年8月12日出生，汉族，住钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：沈武，广西铭雄律师事务所律师。 上诉人广西中廷置业投资有限责任公司（以下简称中廷公司）因与被上诉人黄俊昌房屋买卖合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2019）桂0702民初2530号民事判决，于2019年11月22日向本院提出上诉。本院于2019年12月5日立案受理后，依法组成合议庭于2020年1月6日公开开庭审理了本案。上诉人中廷公司的委托诉讼代理人叶欣、被上诉人黄俊昌的委托诉讼代理人沈武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人中廷公司上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决解除涉案杂物房买卖合同无事实法律依据。原判认定“因被告未完成杂物房的报建手续，迟迟未能建设交付杂物房”等与事实不符。实际上，买卖杂物房合意达成后，上诉人一直积极主动推进杂物房的建设，因项目土地原用途与规划用途不一致，政府部门不予办理土地出让手续，涉案杂物房的建设规划手续未能办理，涉案杂物房买卖合同解除条件未成就，上诉人不存在过错，没有违约行为。2、被上诉人关于资金占用利息的请求没有事实和法律依据，不应得到支持。被上诉人提起本案诉讼前，从未要求解除涉案买卖合同，且双方不存在关于资金占用利息的约定。若法院判决解除合同，则应确认涉案买卖合同自本案判决书生效之日起解除，因不可归责于双方的事由而解除合同，上诉人不存在过错，自合同解除之日起被上诉人才有权利主张要求返还款项，上诉人不应当承担资金占用利息。3、截至2019年8月30日，被上诉人拖欠上诉人水电费、电梯维护费等款项共计3127.5元，应予抵扣。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，恳请二审人民法院撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求。 被上诉人黄俊昌答辩称：1、一审判决解除杂物房买卖合同有事实和法律依据。上诉人在上诉状中也明确承认政府有关部门不予办理土地出让手续，无法建设杂物房。上诉人在最基本的手续都没有办理的情况下收取了被上诉人的购房款，而且已经过了4年多还未能办理有关手续，上诉人有过错和违约行为，被上诉人根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，请求解除合同符合法律规定；2、关于利息方面，上诉人已经实际占用被上诉人的资金长达4年多，应当从合同成立时起支付利息；3、关于上诉人主张的水电费问题。上诉人未能提供确实充分的依据证明水电费的数额，而且水电费问题也不在本案房屋买卖合同审理的范围内。综上，一审判决正确，请求二审维持原判。 被上诉人黄俊昌向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告之间的买卖合同；2、判令被告向原告返还购房款18000元及从2015年3月15日起至还款日止按年利率6%向原告支付资金占用利息；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。 一审法院查明，2010年8月3日,原告(乙方)与被告(甲方)签订了《钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局龙墩路水产宿舍危旧房改造建设补偿协议书》，约定甲方安置给乙方还建房一套，甲方对乙方的补偿内容包括原住房补偿（补偿房产证面积的1.3倍）、杂物房补偿（统一补4㎡建筑面积）、装修补偿和安置拆迁补偿共四方面，其中第八条第2点约定，如果建造杂物间设计方案获批准，按2500元/㎡的价格优先供应给乙方一间杂物间。2015年3月15日，原告向被告支付杂物房购房款18000元。因被告未完成杂物房的报建手续迟迟未能建设交付杂物房，原告遂起诉至该院，提出上述诉讼请求。 一审法院认为，原告与被告签订的《钦州市钦南区、钦北区水产畜牧兽医局龙墩路水产宿舍危旧房改造建设补偿协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应恪守履行。该协议书约定被告向原告补偿并供应杂物房的意向,原告向被告支付了杂物房购买款,双方达成杂物房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同可以解除之第（二）项：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”第（三）项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”原告于2015年3月15日向被告支付了杂物房购买款，虽然双方并未约定交付杂物房的时间，但被告至今仍未完成杂物房的报建手续也未动工建设杂物房，被告以自己的行为表示了不履行或者不能履行合同义务，已构成根本违约，故原告请求解除双方的买卖杂物房的合同并要求被告返还购房款18000元，于法有据，该院予以支持。被告辩称协议书第八条约定的建造杂物间设计方案获批准的条件未成就，被告履行义务的条件尚未成就，被告方无过错,原告无权要求解除合同，对此，该院认为，被告从2010年8月3日签订危旧房改造建设补偿协议书,到原告于2015年3月15日支付杂物房购房款,长达数年的时间内,被告至今仍未完成杂物房的报建手续也未动工建设杂物房,足以说明被告怠于履行合同义务,已构成根本违约,故被告的该项抗辩,该院不予采纳。因被告的违约行为导致合同不能履行,原告要求被告支付资金占用期间的利息符合法律规定,但原告请求按年利率6%从2015年3月15日起计付利息,双方对此并无约定,应当按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年3月15日起计算。被告辩称原告主张的资金占用利息已超过诉讼时效，对此，该院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。因原、被告双方并未对交付杂物房的时间进行约定，原告支付杂物房购房款后一直期待被告交付杂物房，被告未提供证据证明其对未能交付杂物房的事实通知原告，故本案利息的诉讼时效应从原告向该院主张权利之日起算，被告的该项抗辩，于法无据，该院不予采纳。关于被告主张抵扣原告欠付的水电费、电梯维护费等费用，但并未对符合法定抵销条件的事实进行举证，故对被告主张的债务抵销，无事实依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除原告黄俊昌与被告中廷公司购买杂物房的合同；二、中廷公司返还原告黄俊昌购买杂物房的款项18000元并支付利息（利息计算方法：以18000元为本金从2015年3月15日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。减半收取案件受理费175元，由被告中廷公司负担。 在二审诉讼过程中，当事人没有提交新的证据。 经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：涉案买卖杂物房的合同效力，被上诉人请求解除合同、返还购房款及资金占用利息是否有事实和法律依据；上诉人请求在本案中抵销水电费和电梯维护费是否有事实和法律依据。 本院对本案综合评判如下： 关于涉案买卖杂物房的合同效力，被上诉人请求解除合同、返还购房款及资金占用利息是否有事实和法律依据的问题。本院认为，双方达成的杂物房买卖协议是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。在达成协议后，被上诉人于2015年3月15日交付杂物房的购房款18000元给上诉人，但上诉人至今没有办理杂物房的报建手续，也未开工建设杂物房，上诉人以自己的行为表示了不履行或者不能履行合同义务，已构成根本违约，故被上诉人请求解除合同于法有据，一审法院予以支持符合法律规定。合同解除后，合同自订立时起失去法律约束力，故当事人受领的给付失去法律依据，应该返还给付人。原物有利息或孳息的，应当将利息或孳息一并返还。故上诉人不仅应将其因协议取得的购房款本金予以返还，还应将该购房款产生的相应的利息返还给被上诉人。一审法院判决上诉人从收到被上诉人交付的购房款之日起支付资金占用期间的利息并无不当。上诉人上诉主张其没有过错，不存在违约行为，不应支付资金占用期间的利息没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于上诉人请求在本案中抵销水电费和电梯维护费是否有事实和法律依据的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，上诉人对其主张的事实承担举证证明责任。在本案诉讼中，上诉人未提供充分的证据证明被上诉人尚欠其水电费及电梯维护费，故应承担举证不能的不利后果。上诉人在上诉中主张在本案抵销上述债务的证据不足，不予支持。 综上，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费175元（已减半），二审案件受理费350元，由上诉人广西中廷置业投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李碧珊 审判员  黄载文 审判员  叶枝仁 二〇二〇年二月十九日 书记员  韦光波