广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初21363号原告：杨山灿，男，1976年3月29日出生，香港特别行政区居民，现住香港，原告：陈乌算，女，1977年5月8日出生，香港特别行政区居民，现住香港，两原告共同委托诉讼代理人：周静，广东上方律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：温苑利，广东上方律师事务所实习律师。被告：许平，男，1991年1月8日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市，被告：林伟航，男，1964年4月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，以上被告共同委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。以上被告共同委托诉讼代理人：张景文，广东广诚信律师事务所律师。被告：蒋国建，男，1977年3月13日出生，汉族，身份证住址江西省弋阳县，被告：中山市浩方装饰设计工程有限公司，住所地中山市石岐区悦凯路8号50卡（之一），统一社会信用代码91442000MA4WODXB9M。法定代表人：林志强，执行董事。委托诉讼代理人：沈世宾，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑思奇，广东昌联律师事务所律师。被告：珠海广昇房产代理有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-28460（集中办公区），统一社会信用代码91440400MA4WCXNN33。法定代表人：李文杰，执行董事。原告杨山灿、陈乌算诉被告林伟航、许平，被告珠海广昇房产代理有限公司（以下简称为广昇公司）、中山市浩方装饰设计工程有限公司（以下简称为浩方公司）、蒋国建房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨山灿、陈乌算及其委托诉讼代理人周静，被告许平、林伟航的共同委托诉讼代理人邓华坚，被告浩方公司委托诉讼代理人郑思奇到庭参加了诉讼。被告广昇公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨山灿、陈乌算向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告许平、林伟航签订的广东省房地产买卖合同；2.被告许平、林伟航、蒋国建、广昇公司连带归还原告支付的购房款458000元及违约金45800元（根据合同约定按购房款10%计算），过户杂费和律师费3200元，并从2018年4月8日起按年利率6%支付利息至实际清偿之日；3.被告浩方公司在25000元及利息内承担连带清偿责任；4.被告许平、林伟航双倍返还定金50000元。事实与理由：被告许平、林伟航自称其“广昇深中优荟”项目是经中山市有关政府部门批准销售之商住项目，位于中山市××××号。原告与被告于2018年4月7日签订房地产认购协议，购买9栋303房。原告于2018年2月4日交付定金30000元和装修款25000元（刷卡），装修款由浩方公司收取，加盖了浩方公司的财务专用章。2018年2月6日原告向被告交了50000元，由广昇公司收取，被告的目的是为了逃避中山市的商品房限价政策。原告于2018年3月11日支付房款176500元，2018年4月7日交房款176500元，打入蒋国建账号，由林伟航和许平出具的收据。原告于2018年4月7日还交了过户杂费和律师费共计3200元，由林伟航和许平出具的收据。原告全额支付款项后，收不了楼，在原告的多次追问下，被告林伟航、许平承认涉案房产不能办理过户，但可以代租，要原告收代租金。原告不同意，要求退回购房款，被告在微信上同意退回原告的所交的所有款项。被告林伟航、许平答辩称，1.同意解除房地产买卖合同。2.被告许平、林伟航实际收到的购房款是373000元，且合同也是明确约定购房款是373000元，对该购房款许平林伟航同意返还。3.关于违约金，我方不同意支付，理由是根据合同法九十七条规定。4.对过户杂费、律师费3200元不同意支付，是没有法律根据。5.对年利率6%也是没有事实及法律根据的。对于双倍返还定金，许平林伟航不同意支付，定金是在双方签订的房地产认购协议中有明确约定，根据认购协议第二点约定，定金属于缔约定金，在双方已经签订了房地产买卖合同情况下，定金的担保性质已经改变，转化为购房款。根据双方签订的房地产买卖合同第六条约定，双方没有约定适用定金罚则，且在房地产买卖合同中没有明确约定被告是收取了原告的定金。被告浩方公司答辩称，1.浩方公司从未参与过原告与其他被告之间的交易，也对他们之间的交易毫不知情。原告起诉诉求与浩方公司无关。2.浩方公司没有与原告建立过任何装修合同关系，也从没收取过原告任何款项，没有退款义务。被告广昇公司没有到庭应诉，也未出庭辨认核对原告所举证据的真实性。诉讼中，杨山灿、陈乌算明确其主张的装修款75000元实质为涉案房屋的其中一部分购房款，且明确涉案交易对象为许平、林伟航。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告杨山灿、陈乌算提交的证据及各方陈述，本院经审理查明认定事实如下：1.2018年，以许平、林伟航为出售方，以杨山灿、陈乌算为认购方，以广昇公司为置业顾问，三方共同签订房地产认购协议1份，约定由杨山灿、陈乌算认购许平、林伟航位于中山市××××号广昇深中优荟9幢303房。认购协议约定在广东省房地产买卖合同签订后，该认购协议即终止。2．2018年4月7日，许平、林伟航与杨山灿、陈乌算签订广东省房地产买卖合同及补充协议1份，约定杨山灿、陈乌算向许平、林伟航购买其位于中山市××××号广昇深中优荟9幢303房，房产交易总额为373000元，其中定金50000元，杨山灿、陈乌算于2018年4月5日前支付第一期购房款323000元。双方同意在本合同签订之日起270日内携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续，并同意于2018年9月1日由林伟航、许平将房地产交付给杨山灿、陈乌算使用。林伟航、许平中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作林伟航、许平中途悔约处理，本合同即告解除，林伟航、许平应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给杨山灿、陈乌算；如杨山灿、陈乌算中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作杨山灿、陈乌算悔约处理，本合同即告解除，杨山灿、陈乌算所交定金，林伟航、许平不予退还，已付购房款在七日内退还给杨山灿、陈乌算。合同还约定其他内容。合同补充协议约定，林伟航、许平逾期向杨山灿、陈乌算交付房屋的，每逾期一天，向杨山灿、陈乌算按日支付已付购房款万分之一的违约金。若逾期办证，每逾期一天，向杨山灿、陈乌算按日支付已付购房款的万分之一作为违约金，合同继续履行。涉案房地产买卖合同及补充协议均未就因许平、林伟航根本违约导致合同无法继续履行时应承担的违约责任进行约定。4.2018年2月4日，许平、林伟航向杨山灿、陈乌算出具收据一张，载明收到9栋303房定金30000元。同一日，浩方公司出具收据一张，载明收到9栋303房装修款25000元。2018年2月6日，广昇公司出具收据一张，载明收到9栋303房装修款50000元。2018年3月11日，许平、林伟航出具收据一张，载明收到9栋303房定金及首期款合计176500元。2018年4月7日，许平、林伟航出具收据一张，载明收到9栋303房首期款176500元。5.涉案项目所在土地的土地使用权人为林伟航、许平。林伟航、许平目前无法为杨山灿、陈乌算单独办理涉案商品房不动产权证。6.庭审中，许平、林伟航主张广昇公馆项目独家代理合同、广昇公馆项目独家代理合同补充合同二只能证明涉案房屋是由广昇公司销售。对于蒋国建收款问题，许平、林伟航主张蒋国建只是受其委托收款，收据也是由许平、林伟航开具给杨山灿、陈乌算。7.2017年7月21日，林伟航、许平（甲方）与广昇公司（乙方）签订了广昇公馆项目独家代理合同1份，约定：1.林伟航、许平委托广昇公司作为广昇公馆（位于中山市××××）项目的独家销售代理公司，委托独家代理销售本项目的时间为2017年9月1日至2018年2月28日；2.双方按照底价包销形式合作该项目，广昇公司不得低于林伟航、许平销售底价成交该项目单位，销售单位之溢价部分林伟航、许平占30%、广昇公司占70%，溢价部分由广昇公司收取，属于林伟航、许平部分则于每个自然月30日汇到林伟航、许平指定账户；3.林伟航、许平派遣专人负责收取客户定金、购房款；4.广昇公司负责本项目标的物的精装及费用，精装价格为每平方米1000元；5.所售公寓单位最低成交价格为7000元/平方米，所售商铺单位最低成交价格为10000元/平方米，本项目带精装出售，每平方1000元的装修款不计入溢价部分；6.该项目单位溢价部分，由广昇公司视情况以更名费方式或其他方式（装修费等）向买家收取，林伟航、许平同意并予以配合。该合同还约定其他内容。林伟航、许平及广昇公司在合同对应的甲方、乙方处签名、加盖公章。同时，中山市同益房地产开发有限公司（以下简称为同益公司）也在该合同甲方处加盖了公章。广昇公司陈述同益公司在合同加盖公章是因为其但系私人开发土地的合法性及是否会出现售后纠纷，因此要求同益公司加盖公章作为担保。同益公司的法定代表人为林伟航。同一日，同益公司、许平、林伟航出具独家代理授权书，载明授权广昇公司为同益公司属下物业中山市南朗蒂峰二路“深中优荟”项目独家销售代理公司，该授权书有效时间为2017年12月30日。8.2017年8月13日，以林伟航、许平、同益公司为甲方，以广昇公司为乙方，双方签订广昇公馆项目独家代理合同补充协议，其中载明将独家代理期限更改为2017年9月1日起至2018年2月28日止。该补充协议还约定其他内容。其后，以林伟航、许平为甲方，以广昇公司为乙方，双方签订了广昇公馆项目独家代理合同补充合同二（合同编号：BC002），载明：1.双方关于楼款溢价部分分成应在银行按揭放款后三个工作日内结算溢价部分分成并进行利润分配；2.从2017年11月10日起，房款包括客户定金由林伟航、许平收取，其余部分由广昇公司收取并在项目完成后结算给林伟航、许平，若客户能够一次性结清房款的，该单位所得房款由林伟航、许平、广昇公司在三个工作日内结算并进行收益分配；3.经双方协商，先结算从2017年9月18日至2017年11月9日客户交付定金、已付首期款、一次性付清房款的共24个单位，前24户的定金由林伟航、许平收取，若出现退还定金情况，由林伟航、许平退还，前24户中1050元/平方米的装修款成本由广昇公司收取；4.前24户之后销售的单位，若由林伟航、许平收取1050元/平方米的装修款，则由林伟航、许平与客户签订装修合同，若由广昇公司收取1050元/平方米的装修款，则由广昇公司与客户签订装修合同。9.（2019）粤2071民初11045号庭审调查时，广昇公司、许平、林伟航均确认涉案装修款其中75000元已由广昇公司收取。10.浩方公司不确认涉案装修合同及装修款收款收据中的盖章的真实性，但未申请公章鉴定。本院认为，本案包含了房屋买卖合同关系及装饰装修合同关系，因上述两种法律关系均基于杨山灿、陈乌算购买涉案房产所产生，为减少当事人诉累，本院在本案中对房屋买卖合同及装饰装修合同合并进行审查处理。关于房屋买卖合同部分。杨山灿、陈乌算、林伟航、许平及广昇公司签订的房地产认购协议，杨山灿、陈乌算、林伟航、许平签订的房地产买卖合同，均系当事人的真实意思表示，其内容没有违法法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。涉案买卖合同目前因林伟航、许平无法履行合同义务而无法继续履行，林伟航、许平作为涉案合同履行过程中的违约方，应承担相应的违约责任。杨山灿、陈乌算诉请判令解除涉案房地产买卖合同，林伟航、许平予以同意，故本院对杨山灿、陈乌算诉请解除涉案房地产买卖合同，本院予以支持。返还购房款的问题。如前所述，涉案房地产买卖合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然涉案认购协议、买卖合同载明涉案房屋的购房款为373000元，但根据许平、林伟航出具的收据显示其实际收取的购房款金额为383000元，许平、林伟航对此亦予以确认。因此，杨山灿、陈乌算诉请判令林伟航、许平退还购房款383000元（含定金），理据充分，本院予以支持。杨山灿、陈乌算主张广昇公司实际收取前述购房款，应对该款承担连带清偿责任。首先，涉案房地产认购协议已在涉案房地产买卖合同签订之日终止，从房地产认购协议可见，广昇公司是涉案房地产买卖的置业顾问，杨山灿、陈乌算确认广昇公司是林伟航、许平的委托签约代表。而涉案买卖合同的合同相对方为林伟航、许平与杨山灿、陈乌算，基于该合同产生的民事法律责任，应由合同相对方即林伟航、许平与杨山灿、陈乌算享有及承担。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，广昇公司作为涉案房产买卖交易的代理方，代理林伟航、许平向杨山灿、陈乌算出售涉案房产，代林伟航、许平收取涉案房产购房款，履行代理行为，由此引起的法律后果应由被代理人林伟航、许平承担。杨山灿、陈乌算对广昇公司的代理身份清楚，且无证据证明广昇公司存在没有代理权、或者超越代理权的情况，因此，杨山灿、陈乌算诉请广昇公司对涉案债务承担连带清偿责任，理据不足，本院不予支持。同理，浩方公司并非涉案买卖合同的合同相对方，无需承担返还购房款的责任。关于装修合同部分。虽涉案房屋装修收据其中25000元是由浩方公司开具、其中50000元由广昇公司开具，但作为涉案房屋销售代理的广昇公司在另案中已明确前述75000元装修款实际由其收取。结合涉案独家代理合同中的约定“……广昇公司负责本项目标的物的精装及费用，精装价格为每平方米1000元；5.所售公寓单位最低成交价格为7000元/平方米，所售商铺单位最低成交价格为10000元/平方米，本项目带精装出售，每平方1000元的装修款不计入溢价部分；6.该项目单位溢价部分，由广昇公司视情况以更名费方式或其他方式（装修费等）向买家收取……”，涉案房屋实为带装修销售房屋，装修由广昇公司负责，即杨山灿、陈乌算没有与浩方公司签订装饰装修合同的必要。且庭审中各方陈述意见可印证，杨山灿、陈乌算是为了购买涉案房屋，按广昇公司要求支付相关款项，而非真正与浩方公司就涉案房屋装修事宜达成合意，浩方公司亦确认双方未建立真实装饰装修合同关系，即双方关于涉案房屋装修款的付款记录只是为了保证涉案房产交易的顺利履行。根据前述审理意见，杨山灿、陈乌算主张涉案装修款实质为购房款的一部分，本院予以采信。又如前所述，广昇公司作为涉案房产买卖交易的代理方，履行代理行为，由此引起的法律后果应由被代理人林伟航、许平承担。因此，许平、林伟航应向杨山灿、陈乌算返还以装修名义收取的购房款75000元，广昇公司作为代理方，对此不需承担返还义务。而浩方公司作为装修公司，并未实际与杨山灿、陈乌算建立装饰装修合同关系，也没有实际收取任何装修款项，杨山灿、陈乌算也明确该款项实际为购房款而非装修款，因此杨山灿、陈乌算无权在已明确75000元为购房款向许平、林伟航追讨的情况下，要求浩方公司基于装修款承担连带清偿责任，故浩方公司无需对25000元承担连带清偿责任。关于支付违约金的问题。杨山灿、陈乌算要求许平、林伟航双倍返还定金。许平、林伟航主张双方认购协议中的定金是属于缔约定金，在双方正式签订房地产买卖合同情况下，定金的担保性质已经改变，双方也没有约定定金罚则，杨山灿、陈乌算该项诉讼请求不应支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”涉案房地产买卖合同有明确约定购房交纳50000元定金，并且约定若合同正常履行，则在办理好转让手续并核发新的房地产权属证书时已付定金将在最后一期付款时冲抵。若杨山灿、陈乌算中途不买或逾期超过15天付款，则合同解除且许平、林伟航没收定金。由此可见，合同约定之定金50000元具有担保性质。交付定金后，买卖双方平等享有行使定金罚则的权利，虽然涉案合同仅约定许平、林伟航可行使没收定金的权利，但结合订立合同的公平原则，杨山灿、陈乌算同样享有要求双倍返还定金的权利。因此，涉案房产交易因许平、林伟航违约导致无法继续履行，许平、林伟航作为违约方，杨山灿、陈乌算诉请判令许平、林伟航双倍返还定金，理据充分，本院予以支持。虽然补充协议另行约定了许平、林伟航及杨山灿、陈乌算违约时应付的违约金标准，但没有变更主合同中定金50000元的担保性质，故不能由此限制、剥夺许平、林伟航及杨山灿、陈乌算适用定金罚则的权利。因此，在许平、林伟航违约时，杨山灿、陈乌算可选择适用定金条款或适用违约金条款。涉案合同关于许平、林伟航违约所约定的违约金条款，是对林伟航、许平逾期交房及在合同继续履行的情况下逾期办证应承担的违约责任进行了约定（按日支付已付购房款的万分之一或因逾期交房致解除合同时按已付购房款3%支付），然杨山灿、陈乌算诉讼中并未选择适用上述违约条款，故此本院认定杨山灿、陈乌算选择适用定金条款要求赔偿。杨山灿、陈乌算请求许平、林伟航双倍返还定金，符合法律规定，本院依法予以支持。另，杨山灿、陈乌算主张参照适用合同补充协议中关于买家逾期付款导致合同解除应负的违约责任（按购房总价款10%支付违约金）要求许平、林伟航支付上述标准的违约金。本院认为，涉案合同没有约定若因许平、林伟航违约导致合同解除时应向杨山灿、陈乌算按购房总价款10%支付违约金，杨山灿、陈乌算前述请求，没有合同依据，且在合同履行过程中亦不宜随便对合同条款进行反推适用。杨山灿、陈乌算的该项诉讼请求，没有合同依据，且本院在前述审查中已支持其要求双倍返还定金的诉讼请求，故对该项诉讼请求，本院不予支持。对于杨山灿、陈乌算要求计算资金占用利息损失，如前所述，本院已判令许平、林伟航双倍返还定金，在杨山灿、陈乌算没有提交证据证明其实际损失大于双倍返还定金的标准的情况下，本院认为判令许平、林伟航双倍返还定金已足以弥补杨山灿、陈乌算因本次房屋买卖交易所遭受的损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于购房产生的律师服务费2000元及过户杂费、测量费1200元，林伟航、许平主张该笔费用并非其收取，不应由其退还。本院认为，林伟航、许平虽然没有实际收取上述费用，但上述费用是基于涉案商品房买卖交易而产生，属于因林伟航、许平违约给杨山灿、陈乌算造成的损失，杨山灿、陈乌算有权向林伟航、许平主张该笔损失。杨山灿、陈乌算诉请判令林伟航、许平赔偿上述费用，理据充分，本院予以支持。关于杨山灿、陈乌算要求蒋国建承担连带清偿责任的问题。本案为合同纠纷，蒋国建并非涉案合同的合同相对方，且杨山灿、陈乌算已明确涉案房产交易的相对方为许平、林伟航，杨山灿、陈乌算诉请判令蒋国建对返还购房款承当连带清偿责任，没有事实及法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨山灿、陈乌算与被告林伟航、许平于2018年4月7日签订的广东省房地产买卖合同及补充协议；二、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨山灿、陈乌算退还购房款408000元并双倍返还定金合计100000元；三、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨山灿、陈乌算赔偿律师服务费2000元及过户杂费、测量费1200元；四、驳回原告杨山灿、陈乌算的其他诉讼请求。如果被告林伟航、许平未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9420元（原告已预付），由原告杨山灿、陈乌算负担851元，由被告林伟航、许平负担8569元（两被告负担部分于本判决生效后径付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 杨 颖审判员 欧贝贝二〇二〇年二月十日书记员 梁敏霞孙永辉