成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初9723号 原告（反诉被告）:四川省汽车运输成都公司成都旅游集散中心，住所地成都市武侯区新南路**。 负责人：邝智。 委托诉讼代理人：罗锐。 委托诉讼代理人：周尚剑，四川法济律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都市旅游产业促进中心，住所地成都市外东十陵镇。 法定代表人：诸丹。 委托诉讼代理人：何琳琳，四川闰则律师事务所律师。 原告四川省汽车运输成都公司成都旅游集散中心（以下简称旅游集散中心）与被告成都市旅游产业促进中心（以下简称产业促进中心）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日受理后，被告产业促进中心于2019年10月17日提起反诉，本院受理反诉后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年11月18日公开开庭对本反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）旅游集散中心委托诉讼代理人罗锐、周尚剑，被告（反诉原告）产业促进中心委托诉讼代理人何琳琳到庭参加了审理。本案现已审理终结。 旅游集散中心提出如下诉讼请求：判令产业促进中心向旅游集散中心支付拖欠的房屋租金145120元并按同期商业银行贷款利率自2016年10月20日起支付资金利息，暂计至2019年3月21日为28188.4元。事实与理由：自2015年起，产业促进中心与旅游集散中心签订《房屋租赁合同》，租赁旅游集散中心所有的位于售票厅右侧的168平米房屋一间经营使用。但自2015年至2019年3月21日，产业促进中心累计欠付旅游集散中心租金145120元。经旅游集散中心多次催促，产业促进中心一直推诿。为维护旅游集散中心的合法权益，故起诉来院。 产业促进中心答辩称，1.我方使用案涉房屋从事旅游局要求创建的旅游咨询服务业务，旅游集散中心对此明知；2.我方已经交清2014年10月20日至2015年10月19日的租金，此后由于旅游集散中心的整改行为导致租赁房屋使用功能受损，该整改行为虽经政府批准但并非政府行为，旅游集散中心因此要求我方搬离租赁房屋属于违约行为；3.2015年10月20日至2016年3月，由于打围导致我方经营受损，应当减免租金。此后双方未续签合同，我方也未能使用租赁房屋，并无经营收入，租金应当减免。且旅游集散中心诉请的租金数额与清算函件中提到的金额也不符。 产业促进中心提出如下反诉请求：判令旅游集散中心向产业促进中心赔偿损失204388.61元（其中装修损失49300元、人员安置费用155088.61元）。事实与理由：2014年10月20日，产业促进中心与旅游集散中心签订《房屋租赁合同》，约定产业促进中心租赁旅游集散中心售票厅右侧168平米房屋使用，租赁期间为2014年10月20日至2015年10月19日，租赁费用为241920元。产业促进中心按约足额支付租赁期间的租赁费用。自2015年10月至2016年9月因旅游集散中心出现房屋改建等行为致使产业促进中心无法正常经营业务，导致产业促进中心损失装修费用及人员遣散的安置费用。旅游集散中心违反合同约定，侵犯了产业促进中心的合法权益，故产业促进中心提起反诉。 旅游集散中心针对反诉答辩称，2015年10月20日后双方未续签书面租赁合同，构成不定期租赁关系；因成都市进行城市整改，要求作为窗口的旅游集散中心进行整改，产业促进中心同意搬离原租赁房屋，旅游集散中心不存在违约行为；产业促进中心遣散员工并未告知我方，且搬离原租赁房屋时也未向我方提出装修损失和员工遣散费用问题。 经审理查明，产业促进中心系事业单位法人。2013年10月20日起产业促进中心租用旅游集散中心所有的位于成都市武侯区××路××号售票厅右侧168平方米房屋一间，合同期限一年，至2014年10月19日第一份《房屋租赁合同》期满。双方于2015年12月21日补签第二份《房屋租赁合同》，租期自2014年10月20日起至2015年10月19日止，《房屋租赁合同》约定：1.房屋租金每年241920元，租金半年一付，先付后用；2.“如因不可抗力因素、政府整体规划、征收（用）等原因，致使合同无法履行或由此造成损失的，甲（旅游集散中心）、乙（产业促进中心）双方互不承担责任，租金按照实际使用时间计算。如遇特殊情况，一方要解除合同，需提前30天向对方书面提出，经双方协商一致后，方可终止合同”。其后，双方未再签订书面租赁合同。租金已付至2015年10月19日，水、电费交至2016年6月7日。 2018年9月10日，由旅游集散中心向产业促进中心出具的《关于成都旅游产业促进中心与成都旅游集散中心签订的情况说明》中称：“2006年成都市创建中国最佳旅游城市。成都市旅游局根据创建要求在成都旅游集散中心租赁房屋设立了成都旅游咨询服务中心(面积168平方米，年租金241920.00元，月租金20160.00元)，后成都市旅游局全权委托贵中心与我单位续签《房屋租赁合同》从事旅游咨询业务，该合同一直延续执行，我中心因车站整体升级改造于2015年12月30日，向成都市旅游局发出《四川省汽车运输成都公司成都旅游集散中心关于提升改造工程项目的函》，并于2016年实际施工前向贵中心发出的书面通知(贵中心现场工作人员签收)，并指定了临时搬迁位置(候车厅检票口2号门到3号门之间)，2016年9月贵中心提出了解除租赁合同的意愿，我中心同意，并提出了结算房屋租金事宜，由于人事变动等种种原因，未付房屋租赁款多次催收未果，根据我公司财务结算度要求，我中心请贵中心尽快解决此遗留问题。房屋租赁未付款情况：2015年10月至2016年9月：其中:月租金20160元/月*7个月＝141120元。因搬迁至候车厅按1000元/月*4个月＝4000元。合计:145120.00元。贵中心曾将咨询服务中心部门（分）场地转租给成都天府国际旅行社，天府未付租金为20400元，冲抵后贵中心未付房屋租款为124700元。”旅游集散中心核实账目后，称天府国际旅行社已付租金20400元，前述函件中的“未付”属于笔误。 2018年11月27日，旅游集散中心再次发出《关于清算房屋租赁费用的函》，催促产业促进中心于2018年12月20日前支付欠付的124700元租金。 旅游集散中心向法庭提交《通知》三份、《工作联系函》一份，拟证明通知搬迁的事实及直至2016年6月1日产业促进中心仍在使用案涉租赁房屋并未搬离。产业促进中心认为在《通知》上签字的人并非其工作人员，该组证据与本案缺乏关联性。其中一份2015年12月30日旅游集散中心向产业促进中心发出《通知》，称“我‘中心’提档升级工程将于2016年1月4日开始，前期将对临街面进行打围及脚手架搭设施工（临江路一侧、小件快运部门及相邻的停车场、车站正面一侧），为了确保施工安全及工程进度，请贵‘中心’在2016年1月4日之前，完成所有的搬迁工作。现将有关事宜通知如下：一、请于2016年1月4日之前，将现在的工作场地临时搬至车站候车厅内（检票口2号门与3号门之间），现办公场地内物品请自行处置。二、鉴于目前车站的实际情况，在临时办公的场地所需的设施设备自行解决。由此带来的不便，敬请谅解。特此通知”。《通知》左下角空白处手书“已收到此通知”，落款时间为2015年12月31日，签名无法辨认。其余旅游集散中心内部《通知》及四川华西建筑装饰工程有限公司向旅游集散中心发出的《通知》，内容均为要求协调搭建脚手架施工区域商家、部门于2016年1月4日前搬迁。2016年5月30日四川华西建筑装饰工程有限公司向旅游集散中心发出的《工作联系函》中称：“我司承建的由贵司发包的‘成都旅游集散中心提升改造项目’，为保障工程安全文明施工，现需对车站外围进行打围，我司定于2016年6月1日开始打围施工。请贵司车站的‘旅游咨询中心’和‘车站入口处停车场地’务必于2016年6月1日前搬迁完所有物品，以免影响车站财产损失和打围施工。” 旅游集散中心提交《关于提升改造工程项目的函》、成发改核准【2015】17号《成都市发展和改革委员会关于四川省汽车运输成都公司成都旅游集散中心提升改造工程项目核准的批复》，拟证明车站改造项目系政府主导的整体改造工程。产业促进中心质证认为该工程系旅游集散中心自主提议并进行的改造工程，只是经由成都市发改委核准，并非合同约定的“政府整体改造”等免责事由。旅游集散中心向成都市旅游局发出的《关于提升改造工程项目的函》中提到“根据四川省交通运输厅、四川省发展和改革委员会、四川省财政厅《关于印发四川省2013-2015年汽车客运站提升改造工程实施方案的通知》（川交发【2013】88号）和《成都市交通运输委员会关于下达成都旅游集散中心提升改造工程建设任务的通知》（成交发【2014】73号）要求，我‘中心’被作为省重点示范工程，按原址改造标准进行建设，将进行包括站内（候车厅、售票厅、商业服务用房等）、站外（外墙、站前广场等）的站容、站貌；安全设施；公告信息标志系统；基本设备、服务设施；信息化系统等软、硬件设施的改造。现我‘中心’的改造工程项目核准已获批复（详见成发改核准【2015】17号《成都市发展和改革委员会关于四川省汽车运输成都公司成都旅游集散中心提升改造工程项目核准的批复》）”。成发改核准【2015】17号《成都市发展和改革委员会关于四川省汽车运输成都公司成都旅游集散中心提升改造工程项目核准的批复》中提到项目“资金来源由项目业主自筹1253.09万元、省级专项补助资金800万元”。 产业促进中心还提交了分别于2014年10月21日、2015年10月20日与成都市旅游局（现更名为成都市文化广电旅游局）签订的两份《成都旅游信息公告咨询服务项目合同》，拟证明因旅游集散中心的整改项目致使产业促进中心无法使用租赁房屋开展业务，造成与成都市旅游局签订的服务合同无法按约履行产生经济损失。合同要求产业促进中心对新南门旅游信息咨询中心产地（案涉租赁房屋）进行续约，支付房屋租金、营运期间的网络费用、水电费用及电话费用。合同中约定产业促进中心“应确保呼叫中心的正常运维，保障每天高峰时段不低于3-4个坐席、夜间2个值班坐席，固定接线人员不少于14人（含呼叫组长3人）。其中，协调小组4人（1人为文书岗位，负责国家旅游局、省旅游局交办、市长热线、局长信箱转办等业务；另外3人由呼叫中心人员按每三月一次进行轮岗，负责成都市旅游执法支队现场投诉调解工作），质检专员1人，呼叫中心负责人1人。同时，确保在公共假期和非工作时间值守政务微博，即时回复所有的咨询或投诉。” 此外，产业促进中心提交照片若干，拟证明旅游集散中心提供的临时搬迁地点仅有一张办公桌，无法满足其工作需求，不能达到租赁合同的目的。 针对反诉中提出的装饰装修损失，产业促进中心提交《建筑装饰装修工程施工合同》及《项目验收单》、《建筑装饰工程施工合同》及《项目验收单》、《合同书》及《项目验收单》、发票三张（金额共计48400元），拟证明产业促进中心装饰装修损失共计49300元。上述合同显示：产业促进中心于2014年1月对租赁场地进行装饰装修，2014年1月25日完工，工程费用23800元；于2014年7月8-9日进行了地面地砖维修，花费7500元；于2015年8月进行了店招更换，花费18000元，工程验收后支付工程款17100元，剩余900元工程费应于工程完工一年后支付。三项工程均经产业促进中心验收合格，验收人为陈琳等。 针对反诉中提出的员工遣散费损失，产业促进中心提交《协商解除劳动合同协议书》九份、《费用报销单》一张、银行转账凭证若干，拟证明产业促进中心支出人员安置费用155088.61元。前述协议均签订于2017年12月。 产业促进中心另提交了工作记录表若干、绩效考核表若干、费用结算表等，拟证明产业促进中心运营受到旅游集散中心改造工程的影响。 双方在庭审中一致认可于2016年9月19日协商解除租赁关系。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《关于成都旅游产业促进中心与成都旅游集散中心签订的情况说明》、《通知》三份、《工作联系函》、《关于提升改造工程项目的函》、成发改核准【2015】17号《成都市发展和改革委员会关于四川省汽车运输成都公司成都旅游集散中心提升改造工程项目核准的批复》、《成都旅游信息公告咨询服务项目合同》、照片若干、《建筑装饰装修工程施工合同》及《项目验收单》、《建筑装饰工程施工合同》及《项目验收单》、《合同书》及《项目验收单》、发票、《协商解除劳动合同协议书》九份、《费用报销单》一张、银行转账凭证若干、工作记录表若干、绩效考核表若干、费用结算表等及庭审笔录收集在案予以佐证。 本院认为，旅游集散中心与产业促进中心签订《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，租赁合同合法有效，双方应恪守履行。租赁合同于2015年10月19日到期后，双方未再签订书面租赁合同，其后转为不定期租赁。产业促进中心自2015年10月20日起直至2016年9月19日双方协商解除合同，未再向旅游集散中心交付租金。 由于旅游集散中心需要进行整体改造工程，案涉房屋暂无法使用，需临时搬迁。实际进行临时搬迁的时间双方存在争议，旅游集散中心认为是在2016年5月20日，产业促进中心称是2016年3月31日。鉴于2016年5-6月期间案涉房屋仍产生水电费，且产业促进中心也认可缴纳。双方无法举出其他证据证明实际搬迁时间，本院采信旅游集散中心的意见认定实际搬迁时间为2016年5月20日。产业促进中心提出2015年底就因打围导致经营下降，并提供了一系列业务登记记录，该登记是否完整未能核实且无法单独证明打围的事实和打围施工对房屋使用的影响程度。故，产业促进中心在2015年10月20日至2016年5月19日期间仍应足额支付租金141120元（241920元/年÷12个月×7个月）。期间，成都天府国际旅行社使用产业促进中心房屋并向旅游集散中心支付房屋租金20400元应予抵扣，扣除后产业促进中心还应支付租金120720元。其后产业促进中心实际按照旅游集散中心的安排搬迁至车站内的临时地址办公。从行为上看，双方实际对临时搬迁达成一致。搬迁至临时地点后四个月的租金，旅游集散中心主张按1000元/月的标准计算，产业促进中心提出该地址不能达到使用目的且旅游集散中心主张的租金标准过高。根据产业促进中心提供的图片看，临时使用地比较狭小仅能摆放一张办公桌和两把座椅，旅游集散中心主张经口头协商确定的1000元/月的租金标准产业促进中心不予认可。本院酌情确定2016年5月20日至2016年9月19日四个月期间的临时场地租金为600元。合同解除后，产业促进中心应当向旅游集散中心结清租金。旅游集散中心诉请自2016年10月20日起按同期商业银行贷款利率计算租金利息损失，本院对此利息损失在如下范围内予以支持：以121320元为基数，从2016年10月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至2019年8月19日，之后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至付清之日止。 由于旅游集散中心对车站进行整体改造施工涉及案涉房屋，产业促进中心在施工期间不能使用租赁房屋，旅游集散中心提供了临时办公地址，产业促进中心认为旅游集散中心提供的临时办公地址无法达到办公要求导致其产生损失。但无论旅游集散中心的整体改造项目是否属于“政府整体规划”项目，鉴于双方的租赁关系为不定期租赁，产业促进中心主张装修损失缺乏依据。至于员工遣散费用部分，双方的租赁关系结束于2016年9月，而员工遣散时间为2017年12月，此部分费用产生与租赁合同解除的因果关系不明。且经营地址不是固定唯一的，是否另择地址继续经营可由产业促进中心的自主选择，员工遣散费用属于经营风险，根据经营风险自担原则应当由产业促进中心自行负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）成都市旅游产业促进中心中于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）四川省汽车运输成都公司成都旅游集散中心支付2015年10月20日至2016年9月19日期间的租金121320元并支付资金占用利息，利息以121320元为基数，从2016年10月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至2019年8月19日，之后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至付清之日止； 二、驳回原告（反诉被告）四川省汽车运输成都公司成都旅游集散中心的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）成都市旅游产业促进中心的全部诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3766元，反诉案件受理费2183元，共计5949元,由原告（反诉被告）四川省汽车运输成都公司成都旅游集散中心负担617.63元，由被告（反诉原告）成都市旅游产业促进中心负担5331.37元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  欧阳静 人民陪审员  李厚明 人民陪审员  蔡 莉 二〇二〇年二月十三日 书 记 员  李舒驹