广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终3009号上诉人（一审被告）：彭兴，男，1985年8月9日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区**************。委托诉讼代理人：萧仲贤，广东朗星律师事务所律师。上诉人（一审被告）：曹湲钰，女，1987年4月30日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区*****************。委托诉讼代理人：彭兴（曹湲钰丈夫），男，1985年8月9日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区**************。被上诉人（一审原告）：东莞市万豪物业管理有限公司肇庆分公司（以下简称东莞万豪肇庆公司），住所地肇庆市端州区*************。法定代表人：邓庆新，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯宝明，该公司员工。上诉人彭兴、曹湲钰因与被上诉人东莞万豪肇庆公司的物业服务合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初2957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭并依民事诉讼法的规定审理了本案。上诉人彭兴及其委托诉讼代理人萧仲贤、被上诉人东莞万豪肇庆公司的委托诉讼代理人冯宝明等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人的诉辩意见一审原告东莞万豪肇庆公司于2019年6月5日向一审法院提起本案诉讼，东莞万豪肇庆公司的起诉请求是：1.判令彭兴、曹湲钰向东莞万豪肇庆公司支付2017年6月至2019年5月的物业管理服务费5675.24元（物业管理服务费4920.24元+电梯电费600元+用水加压费155元）及物业管理服务费的违约金1062.32元；2.彭兴、曹湲钰赔偿东莞万豪肇庆公司的律师费损失2000元；3.彭兴、曹湲钰承担本案诉讼费用。理由是：彭兴、曹湲钰是朗晴轩小区2栋C梯810房的业主。2017年4月6日，东莞万豪肇庆公司与彭兴、曹湲钰所在的肇庆市端州区朗晴轩业主委员会签订《物业服务合同》，约定由东莞万豪肇庆公司对朗晴轩小区提供物业管理服务，期限为2017年5月15日至2020年5月14日，并约定彭兴、曹湲钰每月向东莞万豪肇庆公司支付一定数额的物业管理服务费、电梯电费等物业管理服务费用。从2017年6月1日起，彭兴、曹湲钰就一直拖欠810房的物业管理服务费，截止2019年5月，彭兴、曹湲钰共拖欠物业管理服务费5675.24元，另根据《物业服务合同》的相关约定，彭兴、曹湲钰还要按照其拖欠金额的日万分之五的标准向东莞万豪肇庆公司支付违约金。经东莞万豪肇庆公司多次催促，彭兴、曹湲钰仍置之不理，彭兴、曹湲钰拖欠费用行为严重损害了东莞万豪肇庆公司的合法权益，东莞万豪肇庆公司特提起诉讼。一审被告彭兴对起诉请求辩称：一、质疑《物业服务合同》的合法性，合同是没有经过业主大会公示，不是经过正常途径招标进场，物业管理进驻至今从没有进行公示。《物业服务合同》的签订时间是2017年4月7日，东莞万豪肇庆公司到住建局备案是在2018年3月26日，我不确认该段时间的东莞万豪肇庆公司进驻小区的合法性。东莞万豪肇庆公司没有提供相关证据，根据肇庆市物业管理办法第三十条、第三十二条的规定，由于东莞万豪肇庆公司与业主委员会擅自签订的合同，签订前并没有召开业主大会，更没有通过法定三分之二业主的同意，因此彭兴、曹湲钰认为彭兴、曹湲钰与东莞万豪肇庆公司不存在任何物业服务关系，东莞万豪肇庆公司不能解释其进驻小区进行物业管理的合法性，所以彭兴、曹湲钰拒绝支付物业管理费，并非恶意拖欠。东莞万豪肇庆公司自认申报表在审查前已经对之前的手续的合法性已经审查合格，实际上仅有3页的申报表并不能反映业主大会曾经召开的事实。东莞万豪肇庆公司庭上陈述业主委员会逐家将选票交给业主，由业主选聘物管企业，根据物业管理条例第三十条的规定，召开业主大会应当在会议召开15日前将会议时间、地点、议程在物业管理区域的显著位置公示并书面通知全体业主，东莞万豪肇庆公司逐家逐户投选票的行为明显不符合业主委员会的召开的法定条件。部分业主认可东莞万豪肇庆公司的物管，但不可证实合同的有效。业主委员会有权代表业主签订合同，但不等同于业主委员会经过业主大会决定授权签订合同，这是两回事。二、东莞万豪肇庆公司起诉状的落款日期是2019年6月5日，律师费发票是2019年6月6日，发票的项目名称是经纪代理，不是诉讼代理。三、6层以上加收用水加压费1元/吨、4、5楼以上电梯电费需25元/户/月的依据存疑。曹湲钰的答辩意见与彭兴一致一审法院对证据的分析和对事实的认定一审法院经审理认定以下事实：彭兴、曹湲钰是肇庆市端州区*****朗晴轩小区********的共有业主。彭兴、曹湲钰的房屋建筑面积是137.26平方米。2017年4月6日，东莞万豪肇庆公司（乙方）与彭兴、曹湲钰所在的肇庆市端州区朗晴轩业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》、补充协议、《物业服务合同》补充协议2，约定由东莞万豪肇庆公司对朗晴轩小区提供物业管理服务，期限为2017年5月15日至2020年5月14日。《物业服务合同》记载：第二章服务内容与质量第二条依法提供的物业管理服务内容：1、物业共用部分的维护和管理（明细见附件二）；2、物业共用设施、设备的运行、维护和管理（明细见附件三）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。附件六第三条朗晴轩小区物管服务收费标准明细及管理一、标准1、住宅：业主按建筑面积每月每平方米1.5元的标准向乙方缴纳物业管理服务费用（包含公共照明、对讲机维修费）。3、电梯电费：业主按1-3层15元/户/月，4-6层20元/户/月，7楼（含7楼）以上按25元/户/月的标准向乙方缴纳电梯电费。4、二次供水加压费：业主（指小区每幢6层及6层以上的业主）暂按1元/吨的标准向乙方缴纳二次供水加压费。二、收费时间：每月10日前完成物业服务费用、停车费、公共水电费及其他费用的缴纳。四、对故意拖欠物业管理服务费及加压费，按每日万分之五的标准计算违约金。对故意欠费期超过6个月的业主，可提起诉讼进行追讨，败诉方除补缴纳物业管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费用。东莞万豪肇庆公司与朗晴轩业主委员会签订的《物业服务合同》于2018年3月26日在肇庆市端州区住房和城乡建设局办理登记备案。从2017年6月开始，彭兴、曹湲钰开始拖欠810房的物业管理服务费，截止2019年5月，彭兴、曹湲钰共拖欠物业管理服务费5520.24元（物业管理服务费4920.24元+电梯电费600元）。东莞万豪肇庆公司催缴未果，遂于2019年6月24日诉至一审法院。东莞万豪肇庆公司向一审法院提交的证据有：东莞万豪肇庆公司的营业执照、不动产登记资料查询结果证明，《物业服务合同》，彭兴2栋C梯810房欠费明细表，肇庆市端州区物业服务合同备案申报表、物业管理综合服务费催缴函，《民事代理委托合同》、广东增值税普通发票。彭兴、曹湲钰向一审法院提交证据：病历、诊断证明、费用单据，证明东莞万豪肇庆公司进驻小区后违反了物业服务合同的相关义务规定，将小区多处大门封锁导致彭兴、曹湲钰的孩子就医时间延长，加重孩子的病情。对东莞万豪肇庆公司提交的证据，经庭审质证，一审法院予以采信。一审法院裁判意见一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。东莞万豪肇庆公司与彭兴、曹湲钰所在的业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，另东莞万豪肇庆公司与朗晴轩业主委员会签订的《物业服务合同》已于2018年3月26日依法向肇庆市端州区住房和城乡建设局进行备案，因此《物业服务合同》有效成立，一审法院确认东莞万豪肇庆公司与朗晴轩的小区业主形成物业服务关系，东莞万豪肇庆公司与朗晴轩的小区业主均应严格履行合同的约定。彭兴、曹湲钰在朗晴轩小区居住，接受东莞万豪肇庆公司的物业服务，彭兴、曹湲钰应按《物业服务合同》的约定向东莞万豪肇庆公司支付物业管理服务费。彭兴、曹湲钰没有依约支付物业管理服务费的行为已经构成违约，应承担违约责任。根据《物业服务合同》的收费标准，东莞万豪肇庆公司主张2017年6月至2019年5月的物业管理服务费为5520.24元（24个月的物业管理服务费4920.24元+24个月的电梯电费600元），有事实依据，一审法院予以确认。东莞万豪肇庆公司要求彭兴、曹湲钰交纳物业管理服务费，一审法院予以支持。关于用水加压费，东莞万豪肇庆公司主张按照1元/吨水的标准收取，因东莞万豪肇庆公司没有向一审法院提交彭兴、曹湲钰在此期间用水数量的证据，东莞万豪肇庆公司应承担举证不能的法律后果，对东莞万豪肇庆公司主张的用水加压费，一审法院不予支持。关于东莞万豪肇庆公司主张的违约金问题。根据《物业服务合同》的约定，彭兴、曹湲钰未能依约交纳物业管理服务费，东莞万豪肇庆公司有权按合同约定要求彭兴、曹湲钰按逾期每天万分之五的标准交纳违约金。该合同约定的违约金计算标准没有超出法律规定，一审法院予以支持。具体本案的违约金，可以彭兴、曹湲钰拖欠的物业管理服务费5520.24元为基数，按照每日万分之五的标准，从起诉之日即2019年6月24日起计至彭兴、曹湲钰付清物业管理服务费之日止。关于律师费，有东莞万豪肇庆公司提供的《物业服务合同》、物业管理综合服务费催缴函，《民事代理委托合同》、广东增值税普通发票为凭，根据合同意思自治原则，对东莞万豪肇庆公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。彭兴、曹湲钰提出东莞万豪肇庆公司作为朗晴轩的小区物业管理服务不具合法性，该主张不属本案的审理范围，本案对此不作审理。彭兴、曹湲钰提供病历、诊断证明、费用单据，证明东莞万豪肇庆公司进驻小区后，东莞万豪肇庆公司违反了物业服务合同的相关义务，将小区内多处大门封锁导致彭兴、曹湲钰的孩子就医时间延长，加重孩子的病情，该主张与本案属于不同的法律关系，本案对此不作审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、彭兴、曹湲钰在一审判决发生法律效力之日起七日内支付2017年6月至2019年5月的物业管理服务费5520.24元给东莞万豪肇庆公司。二、彭兴、曹湲钰在一审判决发生法律效力之日起七日内支付违约金（以物业管理服务费5520.24元为基数，按照每日万分之五的标准，从起诉之日即2019年6月24日起计付至彭兴、曹湲钰付清上述物业管理服务费之日止）给东莞万豪肇庆公司。三、彭兴、曹湲钰在一审判决发生法律效力之日起七日内支付律师费2000元给东莞万豪肇庆公司。四、驳回东莞万豪肇庆公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元（东莞万豪肇庆公司已预交），由东莞万豪肇庆公司承担5元，由彭兴、曹湲钰负担20元（彭兴、曹湲钰在一审判决发生法律效力之日起七日内迳行支付给东莞万豪肇庆公司）。当事人对一审结论的意见上诉人彭兴、曹湲钰不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人彭兴、曹湲钰的上诉请求是：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用全部由东莞万豪肇庆公司承担。理由是：一、原审判决认定事实不清，应予撤销。1.东莞万豪肇庆公司在一审提交的证据中不足以证明其有依法召开业主大会变更物业管理公司。依照《物业管理条例》第三十条的规定，召开业主大会应当在会议召开15日前将会议时间、地点、议程在物业管理区域的显著位置公示并书面通知全体业主。该法条所传达的精神在于，全体业主享有知情权下，共同决策小区内的重大事项，但东莞万豪肇庆公司声称经逐家逐户上门“投票”方式决定变更物业公司，完全违反法定程序及立法精神。首先，东莞万豪肇庆公司没有提前告知业主，部分不知情业主无法行使业主权利；第二，对于选票的结果并没有实名制及当场唱票，不排除存在虚假选票；第三、东莞万豪肇庆公司提供的照片没有原始载体，不可证实其拍摄时间，及投票决定的内容；第四、对于选定的物管的收费标准、合同期限并没有经过讨论、决策。2.《物业管理合同》应当认定为无效合同。依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，如上所述，业主大会并未依法召开，而是由业主委员会与东莞万豪肇庆公司签署的《物业管理合同》，彭兴、曹湲钰不应当作为合同当事人，《物业管理合同》亦对彭兴、曹湲钰不具备约束力。同时，东莞万豪肇庆公司进驻小区后，并没有将《物业管理合同》在小区内公示，彭兴、曹湲钰认可东莞万豪肇庆公司有物业服务的行为也愿意支付市场同等物管服务的费用，但对于收费标准不知情，不能单凭东莞万豪肇庆公司一己之愿，强行以《物业管理合同》对彭兴、曹湲钰进行收费。3.《物业管理合同》在肇庆市端州区住房和城乡建设局进行备案，并不能由此认定合同的合法性。行政机关仅对合同备案申请材料的形式要件是否具备进行的审查，即审查其合同备案申请材料是否齐全，是否符合法定形式。单对于申请材料的真实性、合法性不作审查。4.《物业服务合同》“对于故意拖延物业管理管理费、加压费，逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算违约金”，违约金的内容为物业管理费和加压费，而一审判决中将物业管理费4920.24元和600元电梯电费，错误地一并认定为物业管理费，明显与事实不符。二、彭兴、曹湲钰不存在恶意、故意欠费的行为。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍末交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，除了业委会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务，且送达方式正常应为直接送达或邮寄送达，只有在上诉送达方式均无法有效联系到彭兴、曹湲钰的前提下，方可适用通过小区公示牌等公告送达等方式。第一，本案在一审诉讼过程，东莞万豪肇庆公司也没有证据证明通过直接送达等方式向彭兴、曹湲钰书面催缴了物业管理费用；第二，彭兴、曹湲钰认为《物业管理合同》对其没有合同约束力不认可诉请的欠费金额，同时东莞万豪肇庆公司也一直不对其进驻的合法性进行解释，存疑下才发生本案物管费纠纷。综上所述，一审法院认定事实错误。恳请二审法院在查明事实的基础上，依法支持彭兴、曹湲钰的请求，依法改判。被上诉人东莞万豪肇庆公司辩称：大会召开的照片，证明已经召开过业主大会，以及东莞万豪肇庆公司向住建局申请审批的材料。对一审判决没有异议。本院对案件事实的认定一审法院查明的事实无误，本院予以确认。另查明：《物业服务合同》附件六第三条明确：“……朗晴轩小区物业管理服务费按如下标准收取：1、住宅：……3、电梯电费：……。”案经本院主持调解，双方各持己见，无法达成调解协议。本院二审裁判理由和结论本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案二审的争议焦点包括：1.《物业服务合同》是否有效；2.彭兴、曹湲钰欠交物业管理服务费的理由是否成立；3.计算违约金时是否应该包含电梯电费。《物业服务合同》是否有效的问题。东莞万豪肇庆公司与朗晴轩业主委员会于2017年4月13日签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容没有损害国家利益、社会公共利益和恶意串通损害第三方利益，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同。彭兴和曹湲钰认为合同效力存疑，但没有充分举证证实，故对其主张，本院不予采纳。对《物业服务合同》的有效性，本院依法予以确认。彭兴、曹湲钰拒绝交付物业管理费的理由是否成立的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故彭兴、曹湲钰主张其不是《物业服务合同》的当事人该合同对其没有约束力，本院不予支持。《物业服务合同》签订后，对全体业主及东莞万豪肇庆公司均具有法律约束力，彭兴、曹湲钰没有按照该合同的约定，按时向东莞万豪肇庆公司缴纳物业管理费，已构成违约，依法应承担违约责任。彭兴、曹湲钰应在约定的限期内足额支付应缴的物业管理费，并按合同约定承担相应的违约责任。彭兴、曹湲钰认为东莞万豪肇庆公司提供的物业服务没有按法律和合同约定进行，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，彭兴、曹湲钰可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，依法主张权利，但不能以此作为拖欠物业管理费的理由，故对其缓减物业管理费的主张，本院不予支持。计算违约金时是否应该包含电梯电费的问题。根据《物业服务合同》附件六第三条：“……朗晴轩小区物业管理服务费按如下标准收取：1、住宅：……3、电梯电费：……”的约定，电梯电费属于物业管理服务费的范围之一，一审法院一并计算电梯电费的违约金并无不当，彭兴、曹湲钰请求免除电梯电费的违约责任，没有法律依据，本院不予支持。对于本案涉及的其他方面问题，因上诉人彭兴、曹湲钰在一审判决后没有在上诉中提出，其他当事人也没有提出上诉，且经审查，没有违反法律法规禁止性规定、侵害社会公共利益以及他人利益的内容，视为当事人服从一审判决，本院依法不作审理。综上所述，彭兴、曹湲钰的上诉请求理由不成立，依法应予驳回。一审判决根据当事人提交的证据认定的事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由彭兴、曹湲钰负担。本判决为终审判决。审 判 长 张日红审 判 员 吴国红审 判 员 蔡红茂二〇二〇年二月十七日法官助理 苏翠华书 记 员 陈智君