广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7461号上诉人（原审原告）：广东浩泽物业服务有限公司，住所地：惠州市惠城区*******************。法定代表人：于某1。委托诉讼代理人：梁伟平，广东宏兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张戈，男，汉族，1977年9月10日出生，住广东省深圳市龙岗区**********爱地花园A1栋502，身份证号码：360************115。被上诉人（原审被告）：马惠明，女，汉族1976年11月14日出生，住广东省博罗县*******委会下瑶浪小组，身份证号码：441************424。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：周子凡，广东旭利律师事务所律师。上诉人广东浩泽物业服务有限公司（以下简称“浩泽物业公司”）与被上诉人张戈、马惠明物业服务合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初2925号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人梁伟平、被上诉人的委托诉讼代理人周子凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人浩泽物业公司上诉请求：1.撤销博罗县人民法院(2019)粤1322民初2925号民事判决书，改判两被上诉人支付2016年3月1日至2018年12月31日车库物业管理费2040元；2.本案诉讼费由两被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院判决属于认定事实不清，适用法律错误。本案在一审庭审时，被上诉人提出抗辩称未使用车库予以停放车辆，但并未对其车库的实际使用情况予以说明，原审法院也未到现场核查车库的实际使用的情况，就以上诉人未提供证据证明被上诉人使用车库予以停放车辆为由，继而以《民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回了上诉人的诉讼请求。上诉人认为，原审法院的判决是完全没有事实和法律依据的，根据《民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”本案中，上诉人已经证实且被上诉人也已经确认涉案的车库属于被上诉人所有的，至于被上诉人将车库作何用途是上诉人无法控制的，有的业主将车库作为办公室、麻将馆、出租房、杂物房，无奇不有，但其在房产证上的车库性质是不会改变的。因此，上诉人只能依照车库的性质收取业主的车库物业管理费。其实，这与车主购买了汽车，不管是否使用或作何使用，国家按照汽车排量收取车船税的道理是完全一样的。原审法院却要求上诉人提供证明予以证实业主的车库确实用于停放了车辆才可以收取车库物业服务管理费，是逻辑思维错误，是对车库的性质及车库物业管理费认知的根本错误。二、根据法律规定，业主未入住（未使用）房屋及自有车库应该正常交纳相关物业管理费用。物业管理条例第二条规定，物业服务指的是对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修，养护、管理、维护相关区域的环境卫生和相关的秩序活动。一般而言，物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容，是一项公共性的服务，不管业主是否使用或者如何使用在服务范围内的物业，物业费（车库物业费）都要正常收取，否则没法维持正常运营，物业费（车库物业费）从开发商通知交楼交付给业主时就已经产生了，同时物业公司不会因为入住率低就减少管理成本。根据《物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条；物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、根据上诉人签订的合同约定，被上诉人应该按约定缴纳车库物业管理费。依据上诉人与博罗县罗阳镇春晖苑开发建设单位于2016年2月签订《前期物业服务合同》，其合同第7条约定产权车位或车库物业管理费60元／月。之后，2018年博罗县春晖苑业委会成立，上诉人与业委会重新签订物业服务合同：合同第四条约定：产权车位或车库物业管理费为60元／月，未使用或未出租的按40元／月收取，所以业主应该按物业合同约定按时缴纳相关费用。上诉人既为春晖苑小区合法的物业服务公司，其按照法律法规及与业委会签订《物业服务合同》的约定向涉案的物业（包括车库）收取物业管理费完全是依法依规的民事合同行为，原审法院以业主未使用车库停放车辆为由判决被上诉人无需缴纳物业管理费是完全无法律依据的错误判决，依法应予以撤销。综上，恳请二审法院查清事实，依法作出公平公正的判决。被上诉人张戈、马惠明辩称，本案上诉人没有对被上诉人的车辆实行停车卡出入管理，无法举证被上诉人车辆进入小区的事实，所以一审法院认定上诉人承担举证不能后果，驳回上诉人的一审诉讼请求，符合法律规定，请求二审法院维持一审判决。一审原告浩泽物业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付2016年3月1日至2018年12月31日车库物业管理费2040元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告张戈系位于博罗县***************车库的所有权人。2016年2月29日，原告与博罗县住房制度改革领导小组办公室签订《前期物业服务合同》，约定涉案车库所在的春晖苑小区由原告进行前期物业服务。第七条约定，机动车车位服务费为：露天150元/辆/月，产权车位或车库服务费60元/辆/月，标准由价格主管部门制定。此前，博罗县物价局、博罗县房产管理局发布的《关于调整博罗县住宅物业服务收费政府指导价的通告》（博价【2015】*号），规定汽车停放保管服务收费政府指导价最高限价为：室外150元/辆/月，已售车位60元/辆/月。2018年5月9日，原告与博罗县罗阳镇春晖苑业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告继续为春晖苑小区提供物业服务，服务期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止。第四条约定，机动车车位服务费为：露天150元/辆/月，产权车位或车库服务费60元/辆/月，车库未使用的服务费为40元/月；原告应与车位使用人签订停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。原告提供春晖苑小区物业服务期间，并未对被告的车辆办理停车服务卡，无法查明被告车辆是否进出小区，庭审时被告否认使用自有车库。另查明，原告原名为惠州市浩泽物业管理有限公司，于2019年7月3日登记变更名称为广东浩泽物业服务有限公司。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，原告与博罗县住房制度改革领导小组办公室签订《前期物业服务合同》，主体适格，车位服务费不超过政府指导价范围，应认定合法有效。合同签订后，原告进场实施物业管理服务，原告与被告形成事实上的物业服务合同关系。关于原告与春晖苑小区业主委员会签订《物业管理服务合同》的效力的问题，被告抗辩签订该合同未经业主大会民主议定程序表决，鉴于原告事实上为春晖苑小区提供物业服务，小区物业管理服务不可缺失，且物业服务费标准较《前期物业服务合同》并未增加，本院对被告的抗辩不予支持。被告若对选定原告进行物业服务或者收费标准等事宜仍有异议，可以另行主张权益。本案中，原告主张车库物业管理费2040元（60元×34个月），该项费用为原告提供车辆出入管理服务的对价，对此原告应当举证证明被告车辆停放在小区车库并出入小区，由于原告未对被告车辆实行停车卡出入管理，无法举证被告车辆出入小区的事实，故原告应当承担举证不能的不利后果，原告的诉请无证据证明，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告广东浩泽物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交），由原告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为，综合上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案的争议焦点是被上诉人是否应向被上诉人缴纳车库物业管理费。对此，分析如下：作为涉案小区的物业管理公司的上诉人对车库的管理不仅包括对车辆本身进出等的管理，还包括对车库的公共设施设备运行的能耗及维护、秩序的维护等的管理，被上诉人即使没有将车辆停放在小区车库并出入小区，但上诉人仍旧需对车库的公共设施设备运行等进行管理、提供服务，故一审法院仅从对车辆本身的管理层面认定被上诉人无需缴纳车库物业管理费错误，本院予以纠正，上诉人主张被上诉人应向其缴纳车库物业管理费，本院予以采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，但实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初2925号民事判决；二、被上诉人张戈、马惠明应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人广东浩泽物业服务有限公司支付2016年3月1日至2018年12月31日车库物业管理费2040元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费25元、二审受理费50元均由被上诉人负担。上诉人已预交的一审受理费25元、二审受理费50元本院不再退回，由被上诉人径直付给上诉人。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年二月二十五日法官助理 唐栩权书 记 员 刘惠芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。