广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初16084号原告：深圳市南山区福海苑第三届业主委员会。主任：姜志林。委托诉讼代理人：郑重，广东德纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖晶晶，广东德纳律师事务所律师。被告：深圳市安厦物业管理有限公司。法定代表人：程磊，总经理。委托诉讼代理人：蒋卫东，广东鹏鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：段军威，广东鹏鼎律师事务所实习律师。原告深圳市南山区福海苑第三届业主委员会诉被告深圳市安厦物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告的主任姜志林，委托诉讼代理人郑重、肖晶晶，被告的委托诉讼代理人蒋卫东、段军威到庭参加诉讼。该案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、被告偿还2007年2月至2017年4月份期间的商铺租金848700元（人民币，下同）（每月租金6900元，共计10年零3个月）；2、被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2007年1月，被告深圳市安厦物业管理有限公司入驻原告所在的深圳市南山区桂庙路福海苑小区，负责该小区的物业管理事宜。自2007年2月份至2017年4月份期间，被告先后与伍贤春等人就属于全体业主共同所有的商铺签订了房屋租赁合同，商铺租金一直由被告收取并保管。2017年4月28日，原告与被告终止物业服务合同关系。同日被告移交了原告小区的物业管理权。但被告至今为止仍未返还其管理期间代收取的商铺租金。根据《中华人民物权法》《物业管理条例》的有关规定，共有部分的收益，属于全体业主共同所有。本案被告占用本应属于全体业主共同所有的商铺租金拒不返还，严重侵害了全体业主的合法权益。原告作为福海苑小区的业主委员会，为维护全体业主的合法权益，根据业主大会的授权，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请！被告辩称：一、请法院核实原告提起诉讼是否取得全体业主或者业主大会的授权。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条、十二条的规定，涉及小区筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，以及有关共有和共同管理权力的其他重大事项，需要由业主共同决定。本案中原告主张的商铺租金收益，涉及小区业主共有部分的经营收益，属于需要业主共同决定的事项范围，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会需得到全体业主或者业主大会的授权方可代表业主提起诉讼，并且需经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因此被告恳请法院核实原告是否取得合法授权。二、原告主张的2007年2月至2016年9月份期间的商铺租金已过诉讼时效，丧失了胜诉权，请求法庭予以驳回。1、原告所主张的2007年2月至2017年4月期间的每个月商铺租金不应视为一个整体，每月的租金均应视为独立债务，每月租金的诉讼时效也应分别计算。根据原告提交的房屋租赁合同样式及普遍的租赁市场惯例，可知涉案商铺承租方所签署合同应为一年一签（即存在多份房屋租赁合同），租金收取方式为月付，并且按照正常的市场规律，涉案商铺2007至2017年期间的租金数额应是不固定的、逐年递增的，因此原告所主张的2007年2月至2017年4月份期间的商铺租金不应视为一个整体，每月租金的诉讼时效也应分别计算。2、本案中，原告向被告主张2007年2月至2017年4月份的商铺租金，其中2007年2月至2016年9月份期间的租金诉讼请求的诉讼时效应适用民法通则规定的一年诉讼时效期间，在民法总则实施前（即2017年10月1日前）已经届满，并且原告并未有任何证据证明其有向被告催要过商铺租金的行为，也不存在诉讼时效中止或中断的情形。综上，该期间原告的请求已过诉讼时效，请求法庭予以驳回。三、原告在已经承诺福海苑交接完毕后的任何事情与被告无关的情况下，多次向法院提起诉讼，原告的行为不仅违反了双方的约定，也违背了民法中的诚实守信原则。1、据被告、原告、深圳市卓源物业服务有限责任公司（下称“卓源物业”）于2017年4月28日签署的《福海苑移交、接管证明书》，被告已将福海苑物业的管理权移交给原告和卓源物业，并承诺福海苑物业管理权移交后发生任何事情，均与被告无关。2、众所周知，涉及到金钱的问题一般都会为人所着重注意，双方在将物业管理权移交前已明确了对移交后发生任何事情与被告无关，双方也都在《福海苑移交、接管证明书》签字确认，当时双方并未对商铺租金问题提出异议，也可视为对相应权利的明确放弃，也从侧面证明了原告承认商铺租金的收益归属于被告所有。3、即使存在商铺收益，那么也是物业管理处收入的一部分，用以服务小区或弥补被告的亏损维持正常经营，原告与现任物业公司卓源物业所签署物业服务合同中亦有商铺租金属于物业公司所有的明确约定，也可佐证存在的商铺属于物业管理收入范畴，原告在被告管理案涉小区期间也是认可这一事实的。并且已签订《福海苑移交、接管证明书》的进行书面确认，却又在完成交接后多次向法院提起诉讼，原告的行为不仅违反了双方之间的约定，也违背了民法中的诚实守信原则，此行为应受到谴责。四、商铺租金收益属于物业管理收入，是用来作为被告亏损的补贴，此为被告自进驻福海苑小区以来虽一直处于亏损状态，却还仍为福海苑小区提供物业管理服务的原因之一。1、被告于2007年开始为福海苑小区提供物业管理服务，物业管理费的标准为0.6元／月／平方米，之后一直未涨价，被告在2017年退出福海苑小区管理前已经长期处于亏损状态，而且接管福海苑小区的卓源物业的收费物业管理费约定的标准为1元／月／平方米，也可看出0.6元／月／平方米的收费标准过低。2、被告在福海苑小区服务十年之久，各项成本、支出的逐年增加，被告之所以能在亏损情况下继续提供物业管理服务，是因为商铺租金用来补贴被告的亏损。3、因福海苑小区物业为被告成立后所服务的第一家小区物业，被告为了整个小区业主的利益，尽心尽力，即使处于亏损状态也一直坚持为福海苑小区提供优质的物业管理服务。五、关于原告向被告主张商铺管理租金数额为每月6900元，我方不予认可。1、根据正常的市场规律，涉案商铺2007年至2017年期间的租金数额应是不固定的、逐年递增的，并且原告所提交2007年、2015年福海苑物业管理处年度财务收支可知，当时的商铺租—金数额并不是6900元，其数额低于6900元的标准。2、原告所主张的6900元／月是以满租的情况来计算的，但实际上涉案房屋并未出现满租情形，租金标准远未达到6900元/月；而原告亦未提交证据证明涉案房屋达到了满租状态，更没有证据证明涉案房屋一直处于满租状态。3、另，即使部分月份存在6900元／月的情形，但该6900元不仅仅是租金，还包括涉案商铺所应向被告交纳的物业管理费、本体维修基金、垃圾处理费等一切费用，因此应将相应费用扣除。4、从我方提交的证据1、2、3可以看出，被告在计算商铺租金收入的标准也仅为6000元／月，并非6900元／月。5、从福海苑三方协调会议题，也可看出被告在交接时已将商铺租金单据、押金单据、水电费单据移交给原告，所以涉案商铺租金具体数额应由原告证明。因此，我方不予认可原告所主张的6900元的标准。综上，我方认为，原告主张2007年2月至2016年9月份期间的商铺管理租金已过诉讼时效，原告丧失了胜诉权；商铺租金属于物业管理收入的一部分，用以服务小区或弥补亏损；原告所主张的租金标准6900元／月无事实依据。综上，原告的请求无事实和法律依据，请贵院依法予以驳回。如上答辩意见请求贵院予以采纳！本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告原为深圳市南山区福海苑小区的物业管理单位。2017年4月28日，原、被告与深圳市卓源物业服务有限责任公司（下称“卓源物业”）签署《福海苑移交、接管证明书》，约定福海苑的物业整体管理权移交原告、卓源物业，同时终止被告对福海苑的物业管理权，移交后福海苑发生的任何事情，均与被告无关。2019年1月17日至21日，涉案小区召开业主大会，内容和议题为：是否授权业委会向被告追讨商铺租金收益、未缴纳的日常专项维修资金、小区广告费收益等相关的小区公共利益；是否授权业委会代表全体小区业主向开发商追讨小区首期专项维修资金等四个议题。业主大会表决结果显示上述议题均表决通过。为证明被告将小区业主共有的商铺出租，每月收取租金，平均租金为每月6900元，2018年后上涨为每月12242元，且被告长期以来一直将租金收入作为物业管理收入来源，原告提交了房屋租赁合同12份（租期为2016年至2019年期间，其中一份合同的出租方为个人，另11份合同的出租方为原告或卓源物业）、福海苑物业管理处财务收支报表（2007年2月至6月、2015年和2016年上半年）、收款收据及微信转账记录予以证明。其中，管理处财务收支报表中载明：2007年2月至4月收取综合管理费6900元，2007年5月至6月实收商铺租金7200元、现金收取商铺租金11380元，2015年收入商铺租金每月5200元、商铺管理费每月381.68元，2016年上半年每月收取商铺租金6900元。被告对前述证据均不予认可，并表示财务收支报表并无被告签字或盖章确认，而且原告与现任物业公司签署的物业服务合同中也有商铺租金属于物业公司所有、处分的约定，可佐证存在的商铺租金属于物业管理收入的范畴。被告提交福海苑业委会2018年第4次会议纪要、2018年福海苑业主大会议题背景信息说明、关于福海苑花园物业管理服务提升方案（均未打印见），以证明原告与现任物业签订的物业收费标准中，将商铺租金归属为物业服务费用的范畴，原告在被告管理涉案小区期间也是认可这一事实的；商铺租金的收入并非原告主张的每月6900元。原告对前述证据不予认可，并表示原告诉求为被告擅自使用商铺租金，被告的证据不能证明其收取租金是经过了业主授权的行为。庭审中，原告表示其主张的商铺租金是小区6栋架空层7、8、9、16、17，共五间商铺的租金，并无房产证，系开发商违规搭建隔出来的商铺，架空层规划的用途为停车场。被告表示其从2007年2月进驻小区是接手原物业的管理，有3个商铺由原物业移交给被告以弥补物业管理费的缺口，该3个商铺的面积很小，仅做仓库，被告偶尔有出租，出租的租金收益及数额无法确定；该商铺位置是在架空层。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十二条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。《物业管理条例》第二十七条、第五十五条规定：业主依法享有的物业共有部位、共有设施设备的所有权或者使用权；利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续；业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。因此，业主对建筑物的共有部分享有共有权，即享有占有、使用、收益的权利；小区共有部分的使用和收益都应归全体业主共有；如对小区共有部分进行经营的，应先征求业主同意，经业主表决“同意”后方可对外出租并签订合同，且获得的收益应主要用于补充专项维修资金或按照业主大会的决定进行使用。本案中，涉案小区的架空层属于小区公共部分，被告在小区提供物业管理服务期间，利用架空层的商铺所获得的租金收益应归全体小区业主所有，且该收益仅能用于补充专项维修资金或者按照业主大会的决定进行使用。现被告并未举证证明其将收取的租金收益用于补充专项维修资金或者按照业主大会的决定进行了使用，应承担举证不能的法律后果，故被告所收取的租金收益均应归小区全体业主所有，被告应将该收益返还给小区全体业主。因小区业主对小区公共收益享有的权益权系建筑区分所有权，属于物权，不适用诉讼时效的规定，故对于被告提出的诉讼时效的抗辩，本院不予采信。本案中，原告系经涉案小区业主大会选举产生，是业主大会的常设执行机构，负责执行业主大会交办的各项物业管理事项；原告已提交表决票、业主大会决议等，证明原告在起诉前已获得业主大会授权，有权提起诉讼并要求被告移交公共收益，故原告具备本案诉讼主体资格，原告作为业主大会的执行机构有权代全体小区业主接收被告移交的公共收益。对于被告收取的租金收入的金额问题。依据民事证据规则“谁主张、谁举证”的原则，原告应举证证明上述期间被告持续收取了租金，且租金金额与原告主张的一致，而原告提交的租赁合同并非被告出租商铺的租赁合同，其他证据亦不能证明在被告提供物业管理的2007年2月至2017年4月期间，架空层的商铺一直由被告占用并出租收取租金，同时也不能证明被告每月收取租金的具体金额；而被告确认其占用了三个商铺且曾出租并收取了租金，被告虽对原告提交的证据不予认可，但并未提交反证证明其收取租金的标准和期间。故综合原告提交的相关证据中载明的租金金额和期间，本院酌情判令被告按月租金6900元的标准向原告移交24个月的商铺租金165600元（6900元／月×24个月）。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十二条，《物业管理条例》第二十七条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市安厦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市南山区福海苑第三届业主委员会移交租金收益165600元；二、驳回原告深圳市南山区福海苑第三届业主委员会的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12287元，由原告负担9947元，由被告负担2340元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  张佩珊人民陪审员  张晓莉二〇二〇年二月二十七日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。《物业管理条例》第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。