江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11110号上诉人（原审原告）：苏州方大实业有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇友谊工业区。法定代表人：周昌存。委托诉讼代理人：高绍勇，上海正源（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈紫莹，上海正源（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：姚雪萍，女，1968年6月15日生，汉族，住所地徐州市睢宁县。委托诉讼代理人：徐飞，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈齐前，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州方大实业有限公司（以下简称方大公司）因与被上诉人姚雪萍房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2018)苏0509民初11301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。方大公司上诉请求：1.撤销苏州市吴汇区人民去院(2018)苏0509民初11301号民事判决，改判支持方大公司的全部诉讼请求；2.姚雪萍承担一审、二审案件的诉讼费。事实和理由：一审判决认定姚雪萍对涉案房屋的装修改造经过了方大公司的同意，这一认定与事实不符。方大公司从来没有同意姚雪萍改变原规划，破坏房屋的主体结构，对涉案房屋大规模改造，恰恰相反，在姚雪萍装俢改造过程中，方大公司在发现上述情况后便明确反对。一审判决所采纳的诸多证据限本不足以支持判决结果。证人薛某,4与姚雪萍存在特殊关系。方大公司与姚雪萍提前签订房屋租赁合同，姚雪萍为了方便后期根据实际需要进行装修，每个房间内的部分附属设施取消施工。方大公司认为既然不改变规划，不破坏房屋主体结构，本着友善合作的精神，便同意取消部分房间内的设施(电表箱、水表、洗脸盆、正生间门、门锁等)。待房屋主体按照规划图纸竣工并验收完毕后，方大公司将房屋交与姚雪萍装修。在姚雪萍实施装修期间，方大公司发现姚雪萍有大规模故违法改建行为，便多次出面制止。2017年11月21日方大公司自行发函通知姚雪萍停止违规改造并恢复原状，姚雪萍不予理睬并继续施工。方大公司又委托律师于2017年12月10日、2017年12月28日期间向姚雪萍送律师函制止，姚雪萍仍然继续施工，直至改造完成。方大公司自始至终从没有同意姚雪萍的大规模改造，并在改造过程中提出了明确反对。一审判决认定姚雪萍的改造行为系经过方大公司同意的，显然是事实认定错误。姚雪萍答辩称，一审判决认定事实正确，适用法律正确。请求维持原判。案涉的补充协议、装修工程开工申请单等证据形成不可分割的整体，证明姚雪萍的装修改造是征得方大公司同意的，并非擅自装修改造。补充协议，交接清单都提及到了西侧房屋装修改造的事情。方大公司为了不重复建设，减少其工程款的支付，取消不做水电、卫生间、门、进户门等工程，是为了后续的装修改造而做了准备。土建施工单位的情况说明以及证人证言，更是直接明确了土建施工旨在为后续装修改造提前作的安排。方大公司土建施工时还没开始招租，姚雪萍也提前支付租金，姚雪萍在土建施工中就开始了部分的装修工程，都说明了方大公司是知晓并且同意姚雪萍装修改造的。另外从双方往来的律师函当中也能够看到上述证据，都是事先就已经形成，而并非像方大公司所讲，事后捏造出来的。2019年11月方大公司催讨第三年度租金，姚雪萍按约予以支付，方大公司以其行为选择了继续履行合同。现有证据不足以支撑方大公司的相应观点。方大公司向一审法院起诉请求：1.确认方大公司与姚雪萍签订的《租赁合同》于2018年5月26日解除；2.姚雪萍向方大公司支付合同解除后对房屋的继续占用费；3.姚雪萍立即将租赁房屋恢复原状并返还方大公司；4.姚雪萍向方大公司支付违约金180万元；5.本案诉讼费由姚雪萍承担。一审法院认定事实：2016年11月4日，方大公司作为出租人（甲方）与姚雪萍作为承租人（乙方）签订《租赁合同》一份。合同约定，甲方将其厂区内的宿舍楼二至六层出租给乙方，乙方承租该不动产用于住宿。房屋详情、承租位置、计租面积以甲方交付不动产时提供的资料为准。该不动产是甲方根据规划及土地使用权现状，自行进行房屋设计、建设，乙方可根据甲方交付的不动产情况使用，如乙方根据特殊需要改造该不动产时，应书面提出其特别要求，经甲方书面确认后方可执行。乙方改建没有按照第一条约定执行时，经甲方指出后仍无视要求进行整改，即视为违约。乙方不得私自搭建，如有需要，需经甲方书面同意；甲方书面同意后，乙方方可组织实施，但该部分租金或费用另行协商。合同约定，租期为20年，自2017年5月31日（如甲方因工期未能交付另行协商）至2037年5月31日止。双方确认，甲方于2017年5月31日将不动产交付给乙方（保证水、电、路三通，电梯、门窗、卫生洁具、卫生间墙地砖）。关于租金及支付时间，合同约定：1.第1至8年为591750元/年（6575㎡*7.5元/㎡*12月）；第8至16年为670650元/年（6575㎡*8.5元/㎡*12月）；第16至20年为749550元/年（6575㎡*9.5元/㎡*12月）；上述面积以实际测量为准，单价不变，租金不含税。2.首次两年合计115万元，第3年开始提前一个月支付下一年的房租。3.合同签订后3日内，乙方支付10万元订金；合同签订后30日内支付50万元，第二个月再付50万元，余款交接完成时付清。押金为26万元。关于违约责任，合同第五条第1款约定：本合同经双方签字盖章后即生效，如任何一方擅自解除合同，视为违约。违约金为3倍的年租金，即180万元。2016年11月8日，姚雪萍向方大公司支付10万元；2016年11月25日支付35万元；2016年11月29日支付15万元；2016年12月9日支付40万元；2017年9月15日支付5万元；2017年9月17日支付5万元；2017年9月23日支付92043元。2017年1月24日，方大公司（甲方）与姚雪萍（乙方）签订《补充协议》一份。协议约定：甲方出租给乙方的宿舍楼，因原合同没有约定的部分，双方经协商签订补充协议：1.乙方配合甲方做好太阳能安装及验收工作，甲方免收合同约定押金的剩余部分作为补贴乙方；2.应乙方要求取消的部分，甲方只补贴材料部分的金额给乙方，由乙方自行采购或施工；3.补贴方式：电表箱每只270元，卫生洁具和进户门、卫生间门另行协商，其他取消部分以甲方和施工方的决算为准；4.结算方式：验收决算结束时结算，乙方差额部分补足甲方；甲方差额部分，乙方从第三年的租金中扣除。该补充协议同时注明，宿舍楼两边的楼梯走道，合同期内归乙方使用。2017年2月25日，姚雪萍向方大公司提出涉案房屋3至6楼装修工程开工申请，方大公司予以同意。2017年4月6日，方大公司向涉案房屋的土建施工单位苏州建筑工程集团有限公司发出工程联系单，打印部分的内容为：一、宿舍楼工程由贵单位施工，现我方根据使用要求，作出如下变更：宿舍楼西面4-6层每层只做南北两个卫生间（其他卫生间取消，其中4-5层卫生间止水坎浇筑完成，墙体留槎接头后凿除）；2层按图施工（注：给水改成暗管，增加做暗管费用我方未确定，导致目前仍无法施工，影响施工进度，我方将尽快确定价格，跟总承包方协商后确定是否由总承包方施工）；二、2-6层卫生间门取消不装，门洞粉刷成型，由装修单位采购安装，总承包方扣除80元/樘费用。三、2-6层洗脸盆取消，施工方补贴200元/个由甲方自行采购、自行安装（包括配件）。四、3-6层进户门锁不装，留感应锁洞（我方提供锁样品），2层进户门按图施工。后蔡阿丽代表方大公司在该工程联系单中注明：①情况属实，取消工程量相应材料由施工方供给或按市场价扣除；②2层卫生间按标准整改，增加材料由甲方提供，人工每个卫生间补60元/间。③2-6层卫生间门取消施工，扣除100元/樘。三、四项甲方要求已确认。2017年4月6日，苏州建筑工程集团有限公司方大项目部出具情况说明一份，内容为：由我公司承建的方大公司的宿舍、地下消防水池泵房工程项目，在施工前根据业主要求，本工程伸缩缝西侧2-6层房间因需要后期装修改造，此部分房间地坪及卫生间内墙取消，相应水电安装取消，我方只提供相应材料（如图），其后续相关施工及安全质量均与我方无关。该情况说明后附了“原图”、“甲方改造图”。2017年9月1日，方大公司向姚雪萍发出装修通告，内容为：本宿舍楼于2017年8月31日验收结束，各类证件齐全，准予使用，特通知贵单位自2017年9月1日起算装修时间，特此通告。对于贵单位装修及经营所有时间上的损失概不负责，起始时间不变。由于部分装修完成投入使用，所以装修时间减为两个月。2017年9月10日，方大公司与姚雪萍签订《交接清单》。交接清单中约定：装修期自2017年9月1日开始起算，出租人给予承租人80天的时间作为装修期；2-6层西边侧房屋因为承租人装修改造的原因，如果消防单位追究责任，则此责任由承租人自行承担，出租人概不负责；取消未做部分提供相应的材料，我们提供电表箱总成、水表、洗脸盆、卫生间门等清单。房屋交付之后，姚雪萍将宿舍楼西侧2-6层的房屋由规划设计的一间房屋改造成两间房屋，将沿天井的走廊改为房屋中间走廊，将南北两侧走廊的部分空间改造成居住房屋。2017年12月10日，方大公司委托律师向姚雪萍发送律师函，主要内容为：姚雪萍在装修宿舍楼2-6层西侧时，对原有房屋结构进行了大改造，将原来的一小套间改为两个小小套间，将原本宽敞的东侧走廊改为中间窄小的走廊，造成了人流进出不畅，存在安全隐患。因方大公司未收到姚雪萍的书面材料和风险承诺书，故要求姚雪萍进行改正，并作出相应承诺。2017年12月14日，姚雪萍委托律师进行回函，主要内容为：姚雪萍对宿舍楼2-6层西侧房屋装修改造事宜，事先已经与方大公司进行了充分的协商沟通，取得了方大公司的同意。姚雪萍持有的书面材料包括但不限于：姚雪萍与方大公司沟通的书面记录、施工单位的情况说明、图纸、蔡阿丽签署的工程联系单、蔡阿丽书面确认的装修改造施工队的开工申请等书面文件。后方大公司又对该姚雪萍发送的律师函进行了回复，该复函因投递未果被退回。2018年5月25日，方大公司委托律师向姚雪萍发送律师函，该函的主要内容为：方大公司将房屋交付给姚雪萍后，姚雪萍对房屋进行了大规模的改建，改变了房屋的主体结构，尤其破坏了原有的消防设施及消防通道，对租赁房屋的消防安全造成了极大的隐患；很多宿舍内安装了使用煤气罐的明火燃气灶。因姚雪萍擅自改建房屋消防通道、破坏房屋原有结构的行为，已构成根本违约，经方大公司多次催告仍未改正。故通知姚雪萍在收到该函后，正式解除双方签订的《租赁合同》。该函件于2018年5月26日由姚雪萍签收。2018年5月29日，姚雪萍委托律师进行了回复。主要内容为：姚雪萍不存在未经方大公司同意擅自改造承租房屋的行为，不存在明火做饭的行为，对方大公司解除合同的行为不予认可。此后，双方仍有函件往来。方大公司出租给姚雪萍的房屋于2017年8月30日通过了四方验收，竣工验收证明显示，房屋开工日期为2016年9月24日、竣工日期为2017年6月30日。2018年8月9日，该房屋取得不动产权证书。2017年10月8日，方大公司与苏州建筑工程集团有限公司办理了《工程竣工结算单》，结算单中程款载明，工程价款结算金额中扣除了部分土建、水电安装工程的价款。方大公司委托薛某,4进行涉案宿舍楼的招租事宜。审理中，薛某,4到庭作证，主要证言内容为：薛某,4和姚雪萍系老乡关系。薛某,4在方大公司工作了两年多，是方大公司的施工员，代表方大公司与施工单位对接，参与了宿舍楼的土建施工以及招租工作。因缺少资金，在土建施工至一层时，方大公司委托薛某,4对外招租，薛某,4将姚雪萍招租过来，方大公司与姚雪萍签订了合同，姚雪萍支付了租金。在宿舍楼西面房屋建到第三层时，姚雪萍提出西面房屋空间太大，空调打不起来，提出将西面布局改造成和东面布局一样，我们是同意的，装修改造方案是由姚雪萍、蔡阿丽、施工单位以及薛某,4一起商定的。在装修改造之前，卫生间没做、门也未安装，土建施工过程中已经为将来的装修改造做好了准备。以上事实，有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、租赁合同、补充协议、开工申请、工程联系单、情况说明、装修通告、交接清单、照片、委托书、设计图纸及竣工图、单位工程竣工验收证明书、工程竣工结算单、不动产权证书、双方往来律师函及快递单据、银行单据以及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为：方大公司与姚雪萍签订的房屋租赁合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”。根据上述规定，承租人进行装修改造，改变了房屋主体和承重结构或者进行扩建，未经过出租人同意的，出租人才有权解除合同。一审法院认为，根据现有的证据，能够证明姚雪萍对承租房屋的装修改造经过了方大公司的同意，具体分析如下:1.方大公司与姚雪萍签订租赁合同时，涉案房屋尚未竣工；在涉案房屋竣工前，方大公司与姚雪萍签订了补充协议，明确约定方大公司应姚雪萍的要求，取消部分工程施工内容；在房屋竣工之前，方大公司于2017年2月25日即同意姚雪萍的装修工程的开工申请；因此在涉案房屋交付给姚雪萍之前，方大公司已经知晓并同意姚雪萍的装修改造行为。2.从方大公司向涉案房屋施工单位苏州建筑工程有限公司出具的工程联系单以及苏州建筑工程有限公司方大项目部出具的情况说明来看，方大公司取消了宿舍楼西侧房屋的部分施工内容；从情况说明的附图可以看出，装修改造后的房屋结构，是将西侧房屋由原来的一间房屋改造成两间房屋，将东侧走廊改造成中间走廊。上述取消施工的工程内容以及情况说明的附图，可以证明方大公司为了配合姚雪萍的后续装修改造才取消部分工程内容，方大公司对姚雪萍装修改造后的房屋结构也已知情。4.证人薛某,4曾是方大公司的工作人员，受方大公司的委托对外招租，其证言可以证实涉案房屋的装修改造方案经过了方大公司的同意。5.2017年9月10日，方大公司与姚雪萍签订的交接清单中载明“2-6层西边侧房屋因为承租人装修改造的原因，如果消防单位追究责任，则此责任由承租人自行承担，出租人概不负责”，从该约定内容可以看出，方大公司同意姚雪萍的装修改造行为。综上，姚雪萍对涉案房屋的装修改造行为经过了方大公司的同意，方大公司以姚雪萍擅自进行装修改造为由解除涉案租赁合同，缺乏事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告苏州方大实业有限公司的诉讼请求。案件受理费96834元，由原告苏州方大实业有限公司承担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。方大公司提交：吴江区消防大队现为吴江区综合应急救援大队调取的两份行政处罚决定书，文号分别为苏江公消行罚决字20190108号、苏江公消行罚决字20190167号，以及行政处罚单位对姚雪萍的员工王浩华和薛某,4的笔录。方大公司认为上诉证据证明姚雪萍的改建行为，未进行消防备案，存在消防违法行为，被处以罚款并且要求其停止使用。另外，本案一审中的关键证人薛某,4曾经声称与姚雪萍没有关系，只是同村人员，而实际的情况是应该系夫妻关系。姚雪萍质证认为，上述不属于新证据。即便有这些证据，仅仅是行政处理的行为，与当事人民事上的法律关系没有直接的关系。薛某,4与姚雪萍在2008年的时候已经离婚。因为涉案房屋当时还在准备建造中，薛某,4是方大公司的高级管理人员。方大公司因为没有资金去建造房屋，也通过自己的各种途径寻找了相应的投资人，能够来承租房屋，也就是说之前支付租金的方式垫资帮他造房屋，在他没有能够找到投资人的情况下，委托薛某,4去寻找相应的投资人。在这种情况下，薛某,4好不容易找到了姚雪萍，说动姚雪萍提前垫付了租金，帮助方大公司完成了房屋的建造，然后产生了相应的装修改造过程。本院认为，涉案租赁合同约定，如乙方根据特殊需要改造该不动产时，应书面提出其特别要求，经甲方书面确认后方可执行。乙方改建没有按照第一条约定执行时，经甲方指出后仍无视要求进行整改，即视为违约，乙方不得私自搭建，如有需要，须经甲方书面同意。甲方书面同意后，乙方方可组织施工。房屋竣工之前，方大公司于2017年2月25日即同意姚雪萍的装修工程的开工申请；方大公司向涉案房屋施工单位苏州建筑工程有限公司出具的工程联系单以及苏州建筑工程有限公司方大项目部出具的情况说明来看，方大公司取消了宿舍楼西侧房屋的部分施工内容；从情况说明的附图可以看出，装修改造后的房屋结构，是将西侧房屋由原来的一间房屋改造成两间房屋，将东侧走廊改造成中间走廊。方大公司称苏州建筑工程有限公司方大项目部出具的情况说明是虚假证据，依据不足。2017年9月10日，方大公司与姚雪萍签订的交接清单中载明“2-6层西边侧房屋因为承租人装修改造的原因，如果消防单位追究责任，则此责任由承租人自行承担，出租人概不负责”。2017年9月23日姚雪萍交齐首二年租金。薛某,4曾是方大公司的工作人员，又曾与姚雪萍有夫妻关系，其证言应结合其他证据判断。薛某,4证言与前述证据之间并无矛盾。至少能证明在2017年12月10日前，方大公司知晓姚雪萍的装修改造行为，但未阻止。且2019年11月至2020年11月的租金591750元，姚雪萍已支付。方大公司接受租金的行为，应视为要求继续履行合同。姚雪萍作为承租人，因装修改造不符合消防法规，产生的罚款、整改停业损失应由姚雪萍自行承担。一审法院对方大公司以姚雪萍擅自进行装修改造为由解除涉案租赁合同的请求不予支持，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96834元，由上诉人苏州方大实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年二月二十日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被0执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。