广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初14711号原告：周军辉，男，*年*月*日出生，汉族，住广东省湛江市××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××412。委托诉讼代理人：赵丽美，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林子嘉，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市香洲区×××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××230F。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××055W。法定代表人：董某1。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市×××××××××××，统一社会信用代码440××××××××5652。法定代表人：李某1。被告：珠海百盛时代商业运营管理有限公司，住所地珠海市××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××D3B。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：中山永通商业运营管理有限公司，住所地中山市×××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××QX5。法定代表人：谭*，董事长。原告周军辉与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海金山房产有限公司（以下简称金山房产）、珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛时代）、中山永通商业运营管理有限公司（以下简称中山永通）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵丽美，被告诺德置业、时代百货、百盛时代的委托诉讼代理人何志锋到庭参加诉讼。被告中山永通、金山房产经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周军辉向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告诺德置业所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：6-356）；2、被告时代百货向原告返还已付购房款人民币350000元；3、被告中山永通向原告返还已付购房款人民币150000元；4、被告时代百货向原告支付解除合同的违约金人民币25000元（违约金计算公式：累计已付房款500000元×5%，即500000×5%=25000元），并赔偿以购房款500000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍的利息至付清之日止（暂计至2019年9月23日金额为300041元，减除25000元违约金，金额为275041元）；5、被告诺德置业、时代百货、金山房产、中山永通对上述款项承担连带清偿责任；6、被告百盛时代向原告支付租金人民币45500元（租金计算公式：1750元/月×22月，自2017年8月至2019年9月共计26个月）；7、被告时代百货对第6项诉讼请求承担连带清偿责任；8、上述被告承担本案全部诉讼费用及律师服务费5000元。事实和理由：2016年8月14日，原告与被告诺德置业签订时代广场6-356《商品房买卖合同》购买位于珠海市香洲区××××××时代广场项目*商铺，建筑面积*平方米，每平方米56956.87元，成交总价款为70万元；被告诺德置业已获得开发商被告金山房产及被告时代百货的授权，全权代理本项目的销售，商品房销售依据为原告购买的商品房已预告登记至被告时代百货名下。合同签订后，原告按合同约定分别向被告支付商铺购房款350000元，向被告中山永通支付服务费150000元，该服务费是在销售中心按照被告的意思支付，被告声称为购房款中的一部分。合同约定出卖人应当于2016年10月1日前将商品房交付买受人使用，但时至今日，被告时代百货、诺德置业仍未将该房交付原告使用。2016年4月28日，金山房产与时代百货发出《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，愿就因产权分割不能承担法律责任。2016年5月5日，金山房产发出《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，承诺涉案商铺如产权分割不能，其愿承担合同约定的法律责任。至今，涉案项目商铺6层未竣工验收，未完成产权分割，且被案外人申请由法院先后多轮查封，根据买卖合同第九条约定，原告有权解除合同，并要求被告承担累计已付房款的5%违约金。2016年8月14日，原告与被告百盛时代签订《统一经营管理协议书》，主要内容包括：乙方原告委托甲方百盛时代经营管理涉案商铺，该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；乙方将涉案商铺委托甲方统一经营管理，期限为15年，自开发商将涉案商铺交付乙方次日起计算；甲方分别按以下方式支付租金：第1、2、3年每年支付租金42000元；第4、5、6年每年支付租金49000元；第7到15年每年支付租金56000元；如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金等。同日，时代百货（甲方）还与原告（乙方）签订一份《担保合同》，主要内容包括：甲方对经营管理协议中百盛时代向乙方交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛时代未能按时足额履行经营管理协议中约定的向乙方交付的租金时，甲方以其经营收入和甲方与百盛时代签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向乙方补偿百盛时代应付租金的不足部分；甲方为乙方提供担保期限为乙方与百盛时代签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。原告在2017年7月10日收到最后一次月租金1750元后，截止到目前，剩余租金百盛时代、时代百货均未支付。为主张上述请求，原告委托北京市中银（珠海）律师事务所指派律师提起本案诉讼，并签订了《委托代理合同》，原告为此支出必要费用5000元法律服务费，并已开具正式发票。属于为实现债权负担的成本，故应当由被告承担。综上所述，原告认为：依据买卖合同第九条的约定“出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金”。第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。且本案被告公司出现债务僵局，六层商铺出现多轮涉诉查封，被告的违约行为早已致使合同目的不能实现，亦符合《合同法》第九十四条第（四）项法定解除条件，再结合时代百货出具的《担保合同》所自愿承担的担保责任，因此，依据《合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百零二条的规定，被告诺德置业、时代百货、金山房产、中山永通应当向原告承担连带返还购房款及违约金责任。被告时代百货、百盛时代应当向原告承担连带返还租金责任。请求本院支持原告所请为盼。被告诺德置业、时代百货、百盛时代共同辩称，一、被告诺德置业同意与原告解除商品房买卖合同；二、被告时代百货同意向原告退还购房款35万元并同意按该金额的5%向原告支付解除合同违约金；三、原告所主张的另15万元款项是被告中山永通向原告收取的中介服务费，应由中山永通返还给原告，被告时代百货与被告诺德置业不应对此承担连带清偿责任；四、被告诺德置业与被告时代百货之间是民事代理关系，商品房买卖合同第一条已向原告明示了双方的代理关系，因此合同责任应由被告时代百货承担，诺德置业不应对返还房款及支付违约金承担连带清偿责任；五、根据百盛时代与原告签订的统一经营管理协议书约定，租金支付的条件为涉案商铺交付给百盛时代经营后起算，现涉案商铺至今没有交付使用，租金支付条件未成就，百盛时代不需要向原告支付租金，同理，在主债务没有形成的情况下，时代百货也不需要对租金支付承担连带清偿责任；六、原告与诺德置业签订的合同并没有约定律师费的承担方式，原告律师费用应由其独立承担。被告金山房产、中山永通未作答辩。本院认定事实如下：2016年8月14日，原告（买受人）与被告诺德置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件（编号为6-356），就原告购买*商铺进行了约定。该合同及附件约定：出卖人已获得开发商金山房产及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售；买受人购买的商品房已预告登记至时代百货名下；商铺总价为700000元，买受人在2016年8月14日前向出卖人支付350000元（含定金10万元），在2017年9月30日前向出卖人支付350000元；出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。同日，原告（委托人、乙方）与百盛时代（受托人、甲方）签订《统一经营管理协议书》，主要内容包括：乙方委托甲方经营管理涉案商铺，该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；乙方将涉案商铺委托甲方统一经营管理，期限为15年，自开发商将涉案商铺交付乙方次日起计算；如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金。上述协议约定租金标准为：第1、2、3年每年支付租金42000元；第4、5、6年每年支付租金49000元；第7至第15年每年支付租金56000元。同日，时代百货（甲方）还与原告（乙方）签订《担保合同》，主要内容包括：甲方对经营管理协议中百盛时代向乙方交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛时代未能按时足额履行经营管理协议中约定的向乙方交付的租金时，甲方以其经营收入和甲方与百盛时代签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向乙方补偿百盛时代应付租金的不足部分；甲方为乙方提供担保期限为乙方与百盛时代签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。2016年8月14日，原告向时代百货支付商铺首期款350000元（含定金100000元）。此外，原告主张于2016年8月6日在售楼处支付15万元，中山永通出具的收据载明该款为“代理服务费”。对此，原告表示当时销售员称该款属于总房款。庭审时，原告与被告时代百货、百盛时代、诺德置业确认：时代百货向原告支付了2016年10月至2017年7月期间商铺的租金合计17500元（自2016年10月至2017年7月是1750元/月），之后则未付租金；被告时代百货、诺德置业未按照《商品房买卖合同》约定支付逾期交房违约金。2019年9月18日，原告与北京市中银（珠海）律师事务所签订《委托代理合同》，由原告委托该所指派律师参与本案诉讼活动。原告为此向该所支付律师代理费5000元。另查明，2016年4月28日，金山房产、时代百货出具《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，载明：“……如因上述产权分割不能或分割结果与商铺买卖合同存在差异的，我公司自愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”2016年5月5日，金山房产出具《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，载明：“……如因上述产权分割不能或未能依时完成产权登记的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”再查明，位于珠海市香洲区×××××××××[时代广场]项目的开发商为金山房产，时代百货于2014年1月向金山房产购买涉案6层商铺，并办理了预告登记。涉案商铺至今仍未完成产权分割，且时代广场项目至今尚未竣工验收。本院认为，根据时代百货的授权，诺德置业于2016年8月14日就涉案商铺（第六层206号）与原告签订的《商品房买卖合同》（编号为6-356），系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，原告与诺德置业签订的《商品房买卖合同》已载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系。原告在签订合同时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述《商品房买卖合同》直接约束原告与时代百货。时代百货是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。原告要求诺德置业承担相应责任，缺乏依据，本院不予支持。关于合同解除。时代广场项目未竣工验收。涉案商铺不具备交付条件，至今未完成产权分割。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，原告要求解除与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》，合法有据，被告时代百货、诺德置业均无异议，本院予以支持。关于款项退还。上述合同解除以后，时代百货应将其收取的商铺款项退还给原告。至于本案争议涉及中山永通的款项150000元。本院认为，根据中山永通出具的收据，该笔费用系中山永通以代理费名义收取，但并无证据显示原告曾向中山永通作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示。本案也没有证据显示中山永通在收取款项时向原告明确告知收款主体和性质。因此，虽然该款项的收款方为中山永通，但对于原告等购房者来说，在付款时主观上是向销售方时代百货支付的房款，而非代理费。综上，原告请求时代百货返还包括该15万元在内的全部房款500000元，本院予以支持。中山永通是争议15万元款项的实际收取方，应就该部分款项承担连带清偿责任。关于租金的问题。结合原告与被告百盛时代签订的《统一经营管理协议书》第二条的约定，涉案租金应认定从涉案商铺实际交付百盛时代之日起计算为宜。因此涉案商铺租金的支付条件尚未成就，对于原告要求被告百盛时代、时代百货连带支付租金的请求，本院不予支持。至于时代百货已支付的租金，实际上属于时代百货就逾期交付商铺支付的违约补偿，应在原告主张的违约中予以抵扣。关于解除合同违约金。《商品房买卖合同》第九条约定合同解除的，时代百货应向原告支付已付房款5%的违约金。本案中，原告同时主张已付房款5%的违约金以及该违约金与已付房款按同期银行贷款利率四倍计算的利息差额，应理解为原告认为双方约定的合同解除违约金过低并要求调整。考虑到被告逾期交房已逾两年，合同约定的已付房款5%的违约金低于按照银行同期计算的银行利息，应认定为违约金明显过低，法院予以调整符合原告诉求的本意和《合同法》第一百一十四条的规定。因此，本院酌情调整为参照每日万分之三的标准计算违约金，从原告各笔房款支付之日起分别计算到合同解除之日止。至于时代百货已付的租金17500元应在计算违约金时扣减。综上，结合原告支付房款的情况，计至一审法庭辩论终结之日即2020年2月18日，时代百货应向原告支付的违约金金额为175460元【350000元×0.0003×1284天（即2016.8.14-2020.2.18）+150000元×0.0003×1292天（即2016.8.6-2020.2.18）-17500元】。关于律师费。原告要求被告负担本案支出的律师费用，缺乏明确依据，本院不予支持。关于金山房产的连带责任问题。原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》第一条约定出卖人已获得开发商金山房产及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售；且被告金山房产于2016年4月28日出具的《关于时代广场六层商铺产权分割的声明》承诺在商铺产权分割不能时按照商铺买卖合同的约定承担法律责任，故对原告请求被告金山房产对被告时代百货的退还购房款和支付违约金的义务承担连带赔偿责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告周军辉与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的合同编号为6-356《商品房买卖合同》；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周军辉返还购房款500000元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周军辉支付违约金175460元；四、被告中山永通商业运营管理有限公司对被告珠海时代百货有限公司应返还的上述第二项所涉款项中150000元承担连带清偿责任；五、被告珠海金山房产有限公司对上述第二、三项债务承担连带责任；六、驳回原告周军辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14254元，由被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨擎轩人民陪审员  郭小兰人民陪审员  李锡武二〇二〇年二月二十日法官 助理  阳伟萍书 记 员  谢雪慧赵梵亦