江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初11553号本诉原告（反诉被告）：金小萍，女，1987年1月10日出生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：钱斌，上海市树声(昆山)律师事务所律师。被告（反诉原告）：张惠娟，女，1968年5月25日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：周哉家，江苏21世纪众仁律师事务所律师。第三人：昆山俏江南房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：9132058306946273X1，住所地江苏省昆山市巴城镇前进西路**。法定代表人：万月君。委托诉讼代理人：张升红，该公司员工。第三人：江苏银行股份有限公司昆山支行，统一社会信用代码91320583752007571G，住所，住所地江苏省昆山开发区前进中路**外贸商务大厦div>法定代表人：李小平。原告金小萍与被告张惠娟、第三人昆山俏江南房地产经纪有限公司、第三人江苏银行股份有限公司昆山支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年05月31日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，依法转为普通程序。审理中被告张惠娟提起反诉。本院于2019年10月17日公开开庭审理。原告金小萍委托诉讼代理人钱斌、被告张惠娟委托诉讼代理人周哉家、第三人昆山俏江南房地产经纪有限公司委托诉讼代理人张升红到庭参加诉讼，第三人江苏银行股份有限公司昆山支行经本院合法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金小萍提出诉讼请求：1、依法判令继续履行原被告之间的房屋买卖合同；2、依法判令被告将涉案房屋过户至原告名下；3、依法判令被告向原告支付履约违约金366120元(按房款每日万分之三自2018年5月22日计算至实际过户日，暂计算至起诉日)；4、本案诉讼费用由被告承担。被告张惠娟答辩：1.涉案“俏江南房地产买卖合同”已依约依法解除，原告的诉请不符合法律规定，依法应驳回。涉案“俏江南房地产买卖合同”签订后，原告没有依照该合同第三条约定，构成违约，答辩人委托律师于2019年1月25日向原告发出了解除涉案“俏江南房地产买卖合同”的通知，履行了法定的通知义务。2.原告诉请答辩人承担违约责任，没有事实法律依据。原告诉状称“第四笔付款230万元由原告通过森林半岛花园XX号楼XXX室及XXX阁楼向银行贷款”，涉案合同并未有此约定，原告该诉称不符客观事实。原告诉状称“但被告至今未还清银行贷款注销房屋上存在的抵押权，导致原告方无法办理银行贷款，第三人工作人员多次通过微信、电话等方式催促被告注销房屋抵押权并协助过户，但被告均予以拒绝微信回复且不接电话”。严重不符本案客观事实。3.涉案房屋买卖合同明确约定过户时间是交房当日。假定原告230万元银行贷款是要用答辩人的涉案房屋去银行办理抵押贷款的，那么涉案房屋的过户时间必定发生在银行发放贷款之前，而不是发生在银行发放贷款之后的。更不可能发生在交付房屋的当天才办理过户。所以，涉案合同第九条约定了涉案房屋[过户当日]交房，也即交房当日过户，直接证明了原告诉称根本不符合同约定。四、涉案合同第二条第七款（格式条款），对答辩人设有严重的欺诈性，是无效（格式）条款。5.本案中，原告存在根本性的违约，依约依法应承担违约责任。第三人昆山俏江南房地产经纪有限公司答辩:所有案件是客户买房子，我们的合同一直用到现在，这么多年，每一条双方都知晓的，有贷款没还清的，必须卖方本人还清的，银行贷款必须过户之后抵押贷款才能放款。我方员工多次问过房东什么时候去解除抵押，一直没有回复的，从2018年5月份到现在。第三人江苏银行股份有限公司昆山支行提交书面答辩状：被告张惠娟于2017年7月18日与本行签订了《个人借款合同》，向本行借款110万元用于购买涉案房屋，约定借款期限为2017年7月18日至2037年7月18日，同时以本案所涉的昆山巿房屋及阁楼向答辩人提供抵押担保，并办理了抵押登记。合同签订后，答辩人按约向被告交付了借款110万元，但截止2019年10月12日被告仍有借款余额1026381.33元尚未归还。答辩人对于本案原、被告之间涉案房屋的买卖事先并不知情，抵押人张惠娟并没有事先取得抵押权人的同意。根据《物权法》相关规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权。因此，在本案抵押人尚未向答辩人偿还所有债务之前，原则上不得转让涉案房屋，更不能解除答辩人享有的抵押权。如法院最终根据原告诉请判决原、被告继续履行涉案房屋买卖合同的，则也应先由被告张惠娟或者受让人金小萍代被告张惠娟向答辩人提前清偿所有剩余债务，并保证抵押权人利益不受任何损害的情况下，答辩人方可协助办理解除抵押权的相关手续。否则，答辩人作为所涉房屋的抵押权人有权依法行使相应的权利以维护自身合法权益。反诉原告张惠娟向本院提出诉讼请求:1.确认涉案“俏江南房地产买卖合同”依约、依法解除；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金693255元；3.判令第三人归还反诉原告房屋不动产权证一本，地下车位，地下车位使用权出让协议书一份本、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年5月14日，反诉原被告双方和第三人，在第三人处用第三人提供的格式合同，签订了“俏江南房地产买卖合同”一份。合同约定：反诉原告将其位于江苏省昆山市XXX及XXX室阁楼卖给反诉被告，转让价格为3390000元；反诉被告于2018年5月14日前支付定金9万元；2018年6月10日前支付房款50万元；2019年5月13日前支付房款50万元；2018年⊗月⊗日前(银行贷款发放当日)支付230万元。嗣后，反诉被告支付了定金9万元，房款50万元，2018年应当支付的230万元房款，反诉被告没有依约支付，为此，反诉原告于2019年1月3日，写信给反诉被告，要求反诉被告在宽限期内(2019年1月18日前)立即支付逾期支付的房款，同日，反诉原告也向第三人写信，告知其催款之事，并要求第三人履行中介义务。2019年1月17日，反诉被告(金彬彬)以微信方式回复反诉原告辩称，涉案合同中230万元房款付款时间仅明确约定了2018年，月和日均未约定，故属约定不明，拒绝付款。为此，反诉原告委托律师于2019年1月25日向反诉被告邮发律师函。反诉原告已经履行了解除涉案合同的通知义务。涉案合同已经依约依法解除，第三人应当将委托其保管的属反诉原告所有的“房屋不动产权证”、“地下车位使用权出让协议书”归还给反诉原告。反诉被告金小萍答辩：是本诉被告张惠娟违约，并非我方违约，我方及第三人通过催告本诉被告来涤除房屋抵押手续，以便于履行合同，但本诉被告均予以不理睬，明显构成严重违约。第三人昆山俏江南房地产经纪有限公司答辩：同本诉意见。第三人江苏银行股份有限公司昆山支行提交书面答辩状：同本诉意见。经审理查明：2018年5月4日，原告（乙方）金小萍、被告张惠娟（甲方）与第三人（居间方）昆山俏江南房地产经纪有限公司签订《俏江南房地产买卖合同》，合同约定：甲方依法取得房屋所有权证号为XXXX，房地产座落在江苏省昆山市XXXX、XXX阁楼，房屋建筑面积106.9㎡、阁楼面积85.02㎡，车库面积21.65㎡。甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为3390000元。（一）乙方于2018年5月14日前，[定金]支付90000元；（二）乙方于2018年6月10日前，[房款]支付500000元；（三）乙方于2019年5月13日前，[房款]支付500000元；（四）乙方于2018年⊗月⊗日前，[银行贷款发放当日]支付2300000元。甲乙双方确认乙方于[⊗年⊗月⊗日前]以实际预约过户号为准向房地产交易中心申请办理过户手续。乙方未按本合同条款履行义务的，应当向甲方支付违约金，违约金按照房屋成交总价的日万分之三计算。逾期超过十五日后，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同、并书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋成交总价的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方。同时应向居间方支付该房屋成交总价2%的佣金。甲方未按本合同条款履行义务的，应向乙方支付违约金，违约金按房屋成交总价的日万分之三计算，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方单方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋成交总价的20%。甲方应退还乙方已支付的房款，并支付违约金和赔偿金。同时应向居间方支付该房屋成交总价2%的佣金。原被告、第三人在合同上签章确认。2018年5月4日，本诉被告张惠娟出具收条一张：今收到金彬彬向张惠娟房屋定金4万元。2018年5月15日追加定金5万元。2018年5月15日，案外人金彬彬（原告金小萍弟弟）向本诉被告张惠娟转账5万元。2018年6月10日，本诉原告金小萍银行汇款500000元给本诉被告张惠娟，同日，本诉被告张惠娟出具收条一张：今收到金小萍购房款500000元。2019年5月13日，本诉原告金小萍向本诉被告张惠娟汇款500000元。本诉原告金小萍陈述该笔500000元已被退回。另查明，2019年1月3日，本诉被告张惠娟向本诉原告金小萍、案外人金彬彬发送纸质邮件，内件品名为催款通知：金小萍、金彬彬女士/先生：依据我和你们及昆山俏江南房地产经纪有限公司于2018年5月14日签订的“俏江南房地产买卖合同”第三条第四款之约定，你们应于2018年将230万元(银行贷款)支付给我。今天已是2019年1月3日，你们仍未将该款支付给我，已经构成违约。为此，特书此函，通知你们：请你们在2019年1月18日前将230万元银行贷款或者你们自筹的现金230万元支付给我。逾期支付，你们将依约、依法承担违约责任。2019年1月3日，本诉被告张惠娟向第三人昆山俏江南房地产经纪有限公司发送纸质邮件，内件品名工作有关系函等内容,昆山俏江南房地产经纪有限公司：依据我和贵司及金小萍、金彬彬于2018年5月14日签订的“俏江南房地产买卖合同”第三条第四款之约定，金小萍、金彬彬应于2018年将购房款230万元(银行贷款)支付给我。今天已是2019年1月3日，金小萍、金彬彬仍未将该款支付给我。为此，本人已向他们发出了催款通知。同时，也请贵司做好以下事情：一、敦促金小萍、金彬彬依约履行支付（230万元）义务。二、金小萍、金彬彬及贵司均未给本人留下他们的通信地址，故催款通知已邮寄给他们的法定登记地址。三、利用贵司掌握的金小萍、金彬彬个人信息，将本人的催款通知内容及时告知他们，以免损失进一步扩大。再查明，涉案房屋坐落昆山市XXX，XXX阁楼，不动产权证号为苏(2017)昆山市不动产权第XXXX号，权利人为张惠娟。涉案房屋他项权证号为苏(2017)昆山市不动产证明第XXXX号，他项权人为江苏银行股份有限公司昆山支行，债权数额为110万元。2020年1月22日，案外人金彬彬向昆山法院转入2800000元纠纷款。以上事实有《俏江南房地产买卖合同》、收条、银行汇款、EMS邮件、不动产权证及当事人的陈述佐证，本院予以认可。本院认为，原被告与第三人昆山俏江南房地产经纪有限公司签订的《俏江南房地产买卖合同》系三方真实意思表示，不违反强制性规定，合同有效，三方均应依据约定履行各自权利义务。本案的争议点在于第三笔2300000元房款的支付时间与支付方式。原告金小萍认为：第四笔房款支付的时间为银行贷款发放当天，银行贷款发放的前置条件为被告张惠娟涤除抵押权后配合过户，原告金小萍方可办理贷款将第四笔房款支付给被告张惠娟。被告张惠娟认为，应当由原告金小萍先于2018年12月31日之前缴纳230万元购房款，后涤除抵押权、配合原告金小萍过户。本院认为，根据二手房交易市场习惯，对于交易房屋抵押贷款的清偿,除非买卖双方作出特别约定,否则应由出售方负责清偿。涉案房屋存在抵押，被告张惠娟作为房屋出售方应当先行涤除抵押权，配合原告金小萍办理过户，上述条件是银行向原告金小萍发放购房贷款的前置条件，故对于被告张惠娟的答辩理由本院不予支持。被告张惠娟作为出售方未进行涉案房屋的涤除，致使合同未能继续履行，存在违约。反诉原告张惠娟作为合同的违约方，主张解除合同，并要求反诉被告金小萍承担违约责任的诉请，于法无据，本院不予支持。关于原告方主张继续履行合同的诉请，本院予以支持。关于原告金小萍主张的违约责任部分，根据合同第十一条对违约金的约定：甲方未按本合同条款履行义务的，应向乙方支付违约金，违约金按房屋成交总价的日万分之三计算，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方单方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋成交总价的20%。甲方应退还乙方已支付的房款，并支付违约金和赔偿金。原告金小萍主张继续履行合同，未主张解除合同，根据双方约定，违约金的计算应为房屋成交总价的日万分之三，天数为15日。现原告金小萍主张违约金的计算方式按照房屋成交总价的日万分之三，天数从2018年5月22日计算至实际过户之日，违约金高于双方之约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故本院结合原告因被告延迟过户产生的损失，调整违约金如下：以40000元为基数，从2018年5月4日起计算至实际房屋过户交付之日止；以50000元为基数，从2018年5月15日起计算至实际房屋过户交付之日止；以500000元为基数，从2018年6月10日起计算至实际房屋过户交付之日止；以2800000元为基数，从2018年6月10日起计算至实际房屋过户交付之日止；2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、判决被告张惠娟于本判决生效之日起十日内协助将权证号为苏（2017）昆山市不动产权第XXXX号昆山市房屋过户至原告金小萍名下。二、判决被告张惠娟支付原告金小萍违约金（以40000元为基数，从2018年5月4日起计算至实际房屋过户交付之日止；以50000元为基数，从2018年5月15日起计算至实际房屋过户交付之日止；以500000元为基数，从2018年6月10日起计算至实际房屋过户交付之日止；以2800000元为基数，从2018年6月10日起计算至实际房屋过户交付之日止；2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）三、驳回原告金小萍其他诉讼请求。四、驳回反诉原告张惠娟全部诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。本诉案件受理费36849元，反诉案件受理费19733元，保全费5000元由被告张惠娟承担。原告金小萍预交的案件受理费本院予以退还，被告张惠娟应当负担的诉讼费缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：3225019864360000081173093；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  周方圆人民陪审员  姜雪梅人民陪审员  张红军二〇二〇年二月十九日法官 助理  尹 瑾书 记 员  王 晶