广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤03民终25547号上诉人（原审原告）：林景凤，女，汉族，1981年2月12日出生，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：成文宽，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：文昱，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：林桥生，男，汉族，1949年6月24日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：刘永，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴伟，北京市中伦（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市罗芳实业股份有限公司，住所地深圳市罗湖区罗芳村**，统一社会信用代码914403001923107316。法定代表人：陈志辉。委托诉讼代理人：欧阳铁武，广东圣天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑志丹，广东圣天平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市京基房地产股份有限公司，住，住所地深圳市罗湖区深南东路**京基一百大厦**7201一社会信用代码914403001923033209。法定代表人：陈华。原审第三人：詹洁涛，男，汉族，1979年8月18日出生，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：朱莎，广东鹏讯律师事务所律师。上诉人林景凤因与被上诉人林桥生、深圳市罗芳实业股份有限公司（以下简称罗芳公司）、深圳市京基房地产股份有限公司（以下简称京基公司）、原审第三人詹洁涛确认合同无效纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初18532号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人林景凤上诉请求：一、依法撤销一审裁定；二、依法支持林景凤的全部一审诉讼请求，具体如下：1、依法判决确认詹洁涛与林桥生之间签署的《房屋转让协议》无效；2、依法判决林桥生将其因涉案房屋而从本次拆迁（城市更新）中获取或将来获取的对应房产权益的权利人（即产权置换后的房产所有人）变更为林景凤；3、依法判决林桥生将其从深圳市罗湖区罗芳村华侨新村650号房产（下称“涉案房屋”，房屋面积为288.16平方米）拆迁（城市更新）中所获全部赔偿款485549.6元，其中装修补偿计算标准为：1500×288.16=432240元;过渡期租金补偿标准为:65×288.16×N=18730.4×N元（其中N为,自2019年4月6日起，至本案判决时，林桥生实际获得的租金补偿月份，暂定N为1)；签约奖励标准为：120×288.16=34579.2元；及临时建筑、构筑物、附属物补偿金（如有），暂合计为432240+18730.4+34579.2=485549.6元。该标准为林景凤根据京基地产罗芳村城市更新办公室公示的《深圳市罗湖区罗芳村城市更新项目补偿方案》计算得出，具体金额以林桥生实际获赔金额为准；4、依法判决林桥生向林景凤支付：自2011年1月6日起至2018年4月6日期间共87个月的房屋占有使用费人民币752097.6元(计算标准为：288.16×30×87=752097.6，其中30元/月/平方米的租金标准为林景凤根据深圳市房屋租赁行业协议公布的深圳市罗湖区黄贝街道罗芳村片区租金指导价格确定，288.16平方米为涉案房屋面积）；5、依法判决林桥生、罗芳公司、京基公司配合林景凤完成上述诉求中的权利人变更登记及赔偿款和相对应的房产权益返还事项的全部手续；三、依法判决林桥生、罗芳公司、京基公司共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：本案一审裁定基本事实认定明显不清，适用法律严重错误，裁定内容没有事实和法律依据，根本违反法律规定。一、本案一审裁定对案件基本诉求及基本案件事实认定存在严重错误，应当依法纠正。林景凤一审诉求主要为两部分内容。首先，请求法院依法确认詹洁涛与林桥生签订的房产买卖合同因违反《婚姻法》及《城市房地产管理法》等法律强制性规定而无效。其次，请求法院确认因罗芳公司错误变更备案而导致京基公司确认给付且已经由林桥生违法占有的实际权益进行返还。林景凤的诉讼请求中并未包含要求法院确认涉案房产权属。本案案由系确认合同无效纠纷，本案重要焦点应当为，林景凤所诉求的涉案《房屋转让协议》是否存在法律规定的无效情形;林桥生己获取的利益是否应当返还。本案探讨的合同效力与房产权属确认并无直接关联，合同效力是属于可以进行单独确认的法律事实。一审裁定认为林景凤的诉讼请求实际上是为了确认房产权利归属。事实上法院对此诉讼请求理解存在根本错误。林景凤作为财产权益的共有人提起确认合同无效之诉，法院应当审查的内容在于合同是否存在无效情形并做出判定。林景凤并未要求法院确认房产归属，合同即使确认无效，涉案房产的权属仍然由行政机关进行确认而非法院。法院的判决并未导致也不会导致涉案房产被确权，仅仅产生合同无效的法律后果即恢复合同签订前的状态。根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。根据上述法律规定，只有违反上述法律规定的案件，才应当被裁定驳回起诉。本案中，林景凤的诉讼请求明确具体，原被告主体适格，确认合同无效纠纷属于最高法院明确规定的纠纷案由。合同纠纷依法属于法律调整的范围并应当由法院依法受理。本案纠纷不属于上述法律规定中应该当被驳回起诉的案件。如果法院驳回本案林景凤的起诉，则后果是导致违法的小产权房买卖合同无法得到法律应有的评判，间接支持了违反法律强制性规定的行为。小产权房屋的确权应当由行政机关进行确认，但涉及小产权房屋的合同性质应当由法院依法评价。因此，请求法院依法纠正一审错误认定，撤销一审错误裁定。二、詹洁涛与林桥生签订的《房屋转让协议》明显违反法律强制性规定，依法应当确认无效。1、林景凤与詹洁涛于2005年4月30日结婚，在婚姻关系存续期间涉案房产由林景凤的公公赠与林景凤夫妻，属于夫妻婚后取得的共同财产。《婚姻法》第17条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。因此詹洁涛一人处置涉案房产的行为违反婚姻法规定。又因《房地产管理法》第38条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。该规定表明，涉案房产的转让不仅侵害了林景凤的合法权益也违反了房地产管理法律的禁止性规定。本案林桥生在明知的情况下仍然单独与詹洁涛签订协议，侵犯林景凤的权益行为主观上不存善意。因此涉案房产转让合同因违反法律强制性规定而无效。2、林桥生与詹洁涛签订合同时涉案房屋仅进行了历史遗留问题申报，尚未补交地价，村里亦尚未作出回复决定。涉案房产买卖根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》第十一条的规定，除市政府另有规定外，违法私房确认产权后不得买卖。本案涉案房产系历史遗留违法建筑，因此该房产不得买卖。又根据《城市房地产管理法》第三十八条规定下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。涉案合同因违反法律的强制性规定而依法应当被认定为无效合同。三、林桥生无权签署拆迁补偿协议并受让涉案房产的任何权益，受让行为违反法律规定，应当全部返还。虽然林桥生以自己名义签署了拆迁补偿协议，但其本人户籍在某派出所，其并非村民或属于历史遗留问题合法申报或历史遗留问题房产合法受让主体，其无权签署该协议、受让该房产及其相应权益。据詹洁涛陈述，除签订该协议外，詹洁涛未就涉案房产历史遗留申报确认主体变更签署过任何文书，也从未向任何有权机关或罗芳公司、京基公司出具过放弃权属的任何文书，罗芳公司、京基公司也没有要求林景凤或詹洁涛签署过放弃权属等任何文件，对地价补偿更未尽到任何通知和合法基本审核义务。根据罗芳公司当庭提交的证据，其明确该证据系由林桥生单方提交未经詹洁涛确认的房屋转让合同见证书，可以确认涉案房产的权益变更登记存在明显的违法情形。综上可以明确，林桥生在没有资格的情况下仅以一份协议就擅自将涉案房产权益变更至己方名下，其变更过程明显采用了违反法律规定的手段进行。因此其签署的拆迁协议同样因违反法律规定而无效。四、罗芳公司、京基公司均在涉案房产权益登记备案行为及权益合同签订中存在违法操作，致使林景凤权益受损，应当承担一审诉讼请求第五项的全部配合义务。林桥生与罗芳公司及开发商京基公司在确认房产权益时，均没有尽到通知义务，在林景凤及詹洁涛均没有收到任何通知并签署任何法律文书的情况下，将房屋业主擅自变更为林桥生，该三方存在明显的恶意串通损害林景凤利益的行为。正是该三方的违法行为，导致林景凤权益被侵犯的事实。综上所述，本案纠纷属于应当由法院依法受理的确认合同效力的纠纷，一审法院没有对案件进行实质审理即裁定驳回起诉明显严重错误，应当依法纠正。林景凤作为涉案房产的共有人，詹洁涛作为房产权益的登记备案人，在不知情的情况下家庭共有财产被违法转让，林桥生在明知其没有资质的情况下擅自受让和单方变更房屋权益的受让人，并实际获取应当属于林景凤与詹洁涛的财产权益，其行为已经严重违反法律规定，也明显侵犯了林景凤的合法权益。违法的行为不能因为已经构成违法事实而变得合法。林桥生与詹洁涛签订的《房屋转让协议》依法应当被认定无效。林景凤有权要求法院确认涉案合同无效，并要求林桥生返还其占用期间所获的租金收益及因拆迁所获的全部收益。被上诉人林桥生辩称，一、原审裁定认定事实清楚，林景凤并未提供任何证据证明为《房屋转让协议》中标的房产的共有权人，其对涉案房产不享有任何权益，其要求确认《房屋转让协议》无效及确认涉案房产为拆除权利人，其实质为确认涉案房产的权利归属。（1）林景凤并非《房屋转让协议》的签署方，也非共有权人，不是本案的直接利害关系人，无权就《房屋转让协议》提出确认无效之诉。理由有以下几点：1、林景凤并未提供涉案房产的产权登记证书，或相关行政机关产权确认材料，或其他任何能够证明其为涉案房产共有权人的任何证据资料；2、根据林景凤提供的罗湖区黄贝街道农村城市化历史遗留违法建筑普查信息公示中显示，涉案房产当时的权利人为詹洁涛，在进行历史遗留违法建筑申报时，权利人申报主体亦为詹洁涛，并无林景凤名字。3、根据林景凤提供的深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表中提到的当事人信息也仅仅为权利人是詹洁涛，在其家庭成员信息一栏中也没有写林景凤为涉案房产的共有权人等任何信息。（2）林景凤的诉讼请求自相矛盾，其一方面明确说明未要求法院确认房产归属，但另一方面在诉讼请求中却又明确请求将产权置换后的房产所有权人变更为林景凤，因此林景凤本次诉讼的实质即为确认涉案违法房产的权利归属。二、原审法院裁定适用法律正确。涉案房产系历史遗留建筑，其性质和权属认定应由行政机关先行处理，在行政机关未对涉案房产作出相应的处理之前，人民法院无法对涉案房产的归属及权益作出认定，故本案不属于人民法院民事诉讼的受案范围，应予以驳回其上诉请求。土地管理法及最高法院的多次会议纪要、广东省高院的相关会议纪要、指导意见等均已非常明确指出，如当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权利关系的，人民法院不予受理，已经受理的裁定驳回起诉。三、本案的本旨是林景凤在看到涉案房产被拆迁后所可能产生的巨大利益的诱惑下违背诚实信用原则的恶意诉讼。既违背公序良俗，又浪费司法资源，应予以驳回其全部上诉请求。原审第三人詹洁涛述称，一、詹洁涛与林桥生签订的《房屋转让协议》应认定为无效。1.林景凤与詹洁涛于2005年4月30日登记结婚,在婚姻存续期问,因詹士坚明确表示将涉案房产赠予林景凤与詹洁涛,所得收益用于家庭支出，故,即使涉案房产登记在詹洁涛一个人名下,也系林景凤与詹洁涛的夫妻共同财产,詹洁涛从始至终都承认涉案房产系与林景凤共同共有。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定“夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。”詹洁涛在与林景凤婚姻关系存续期间在未取得林景凤同意的情况下,私自与林桥生签订《房屋转让协议》,擅自处分夫妻共有财产,且未得到林景凤的事后追认,故,詹洁涛与林桥生签订的《房屋转让协议》应认定无效。2.根据《城市房地产管理法》第三十八条及《深圳经济特区处理遗图违法私房若干规定》第十一条的规定,詹洁涛与林桥生签订的《房屋转让协议》违反了法律的强制性生规定,按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,应当认定为无效。二、2009年12月1日,在进行历史遗留违法建筑普查中,詹洁涛作为涉案房产的权利人已进行申报,并经罗芳公司、深圳市罗湖区黄贝街道办事处罗芳社区工作站、深圳市罗湖区黄贝街道办事处盖章确认。詹洁涛除签订了《房屋转让协议》外,未与林桥生一同去任何政府部门,亦未单独就涉案房产历史遗留申报进行过主体变更或放弃权属签署任何文件。詹洁涛不清楚为何原本登记在本人名下的涉案房产最后会登记在林桥生名下。一审庭审中,罗芳公司称将涉案房产登记在林桥生名下系依据林桥生向其提交的编号为[2011]粤君诚律见字第3号《见证书》。事实上,詹洁涛在签订《房屋转让协议》时,从未有律师到场进行见证,未委托任何律师进行过合同签署的见证和履行。故詹洁涛在本案开庭前都不清楚有《见证书》的存在。因林景凤已申请贵院依法向广东君诚律师事务所及李志华律师调取编号为[2011]粤君诚律见字第3号《见证书》及该《见证书》相对应的《委托合同》及发票等文件,以确认该份《见证书》的真实性、合法性。詹洁涛认为,该份《见证书》系罗芳公司将涉案房产登记在林桥生名下的重要依据,也系认定罗芳公司在变更登记中是否存在严重的程序以及事实违法的重要依据,请法院依法对该事实进行调查，以查清案件事实。罗芳公司在明知涉案房产为林景凤与詹洁涛共有,在林景凤与詹洁涛均未在场也未签署任何材料的情况下,仅凭林桥生提供的《房屋转让协议》和见证书,就将涉案房产的权利人登记为林桥生,并在《罗芳村城市更新项目私宅房屋权属申报和确认表》中盖章确认林桥生为涉案房产的所有权权利人,导致涉案房产最终登记在林桥生的名下。林桥生和罗芳公司的以上行为严重损害了詹洁涛的权益。罗芳公司先是将涉案房产违法变更登记在林桥生名下未通知詹洁涛,导致詹洁涛无法就变更登记提出异议。后又在城市更新改造项目中,在明知涉案房产两次申报的权利人不同,又未向詹洁涛核实情况的前提下,擅自将涉案房产的权利人登记为林桥生,导致涉案房产的权利人确认错误。另外,罗芳公司从未就关于涉案房屋权属确认公示通知詹洁涛。后来詹洁涛发现原本登记在本人名下的涉案房屋登记在了林桥生名下后,多次向罗芳公司和京基公司提出异议,但均未得到受理。罗芳公司和京基公司对詹洁涛提出的异议申请不予受理的行为,剥夺了詹洁涛提出异议的权利,严重损害了詹洁涛的权益。综上所述詹洁涛认为其与林桥生签订的《房屋转让协议》违反法律的强制性规定,且损害了林景凤作为共有人的权利,应当被认定为无效。被上诉人罗芳公司辩称，其答辩意见与一审意见一致。被上诉人京基公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。林景凤向一审法院起诉请求：一、依法判决确认詹洁涛与林桥生之间签署的《房屋转让协议》无效；二、依法判决林桥生将其因涉案房屋而从本次拆迁(城市更新）中获取或将来获取的对应房产权益的权利人(即产权置换后的房产所有人)变更为林景凤；三、依法判决林桥生将其从深圳市罗湖区罗芳村华侨新村650号房产（房屋面积为288.16平方来)拆迁(城市更新）中所获全部赔偿款485549.6元，其中装修补偿计算标准为=1500×288.16=432240元；过渡期租金补偿标准为：65×288.16×N=18730.4×N元（其中N为，自2019年4月6日起，至本案判决时，林桥生实际获得的租金补偿月份，暂定N为1);签约奖励标准为：120×288.16=34579.2元；及临时建筑、构筑物、附属物补偿金（如有），暂合计为432240+18730.4+34579.2=485549.6元。该标准为林景凤根据京基地产罗芳村城市更新办公室公示的《深圳市罗湖区罗芳村城市更新项目补偿方案》计算得出，具体金额以林桥生实际获赔金额为准；四、依法判决林桥生向林景凤支付：自2011年1月6日起至2018年4月6日期间共87个月的房屋占有使用费人民币752097.6元（计算标准为：288.16×30×87=752097.6,其中30元/月/平方米的租金标准为根据深圳市房屋租赁行业协议公布的深圳市罗湖区黄贝街道罗芳村片区租金指导价格确定，288.16平方米为涉案房屋面积）；五、依法判决林桥生、罗芳公司、京基公司配合林景凤完成上述诉求中的权利人变更登记及赔偿款和相对应的房产权益返还事项的全部手续；六、依法判决林桥生、罗芳公司、京基公司共同承担本案全部诉讼费用。一审法院认为，林景凤要求确认詹洁涛与林桥生之间签署的《房屋转让协议》无效及确认林景凤为深圳市罗湖区产的权利归属，涉案房产属于历史遗留违法建筑，其性质和权属的认定应由行政机关处理。在行政机关未就涉案房产作出相应处理前，人民法院无法对涉案房产的归属及权益等作出认定，因此本案诉讼不属于人民法院民事诉讼受案范围。裁定：驳回林景凤的起诉。经本院审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案林景凤的诉请能否得到支持需以涉案房产的权属确认为依据。根据林景凤提供的《罗湖区黄贝街道农村城市化历史遗留违法建筑普查信息公示（黄贝街道普查示字2010-4号）》显示，本案涉案房产属于历史遗留违法建筑，根据相关规定，对于未取得建筑工程规划许可证或未按照建筑工程规划许可规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围。因林景凤和詹洁涛均未能举证证明涉案房产已经过有关行政机关处理，故林景凤的诉请不属于人民法院民事诉讼受理范围，原审法院据此驳回林景凤的起诉并无不当，本院予以维持。综上，上诉人林景凤的上诉请求不成立，应予驳回。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 冼  朝  暾审判员 张  永  彬审判员 徐  玉  婵二〇二〇年二月二十四日书记员 刘修俊（兼）附法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。