江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初108号原告：徐发彬，男，1969年5月26日出生，汉族，个体户，住江西省上饶市信州区。被告：严志海，男，1974年6月25日出生，汉族，个体户，住上海市浦东新区。原告徐发彬诉被告严志海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐发彬、被告严志海到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告徐发彬向本院提出诉讼请求：1.判决被告依法赔偿原告出租房屋拆改楼上隔墙装修修复经济损失10,000元，封闭二层楼梯口扶手和地面的经济损失4,188.7元；2.判决被告支付原告房屋租金83,050元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告因经营美容店向原告租赁绿景家园大门右侧58号、59号上下两直店面，共四间屋，双方于2017年10月13日签订了《房屋租赁合同》，约定月租金8,000元，一年后租金递增6%。被告承租店面后未经原告同意，擅自拆改房屋结构，将3处墙体拆除改造，共19.6平方米，移位重建，破坏房屋整体构造，现法院判决解除房屋租赁合同，依据双方签订的《房屋租赁合同》第9条规定，被告擅自拆改房屋，未经甲方同意，理应赔偿原告的全部经济损失。被告从2017年10月13日开始向原告租房，于2019年3月1日才交回原告二直店面钥匙，这段期间被告占用共计16个月零4天，被告仅支付头6个月的房租，拖欠10个月零4天的房租未付，合计83,050元。综上，被告装修承租店时擅自拆墙，更改房屋结构，现法院判决解除合同，被告理应将拆除墙体恢复原状，赔偿原告修复房屋的经济损失，理应赔偿损失14,188.7元。被告从租房开始到交回租房钥匙，尚欠10个月零4天房屋租金83,050元，为维护原告合法权益，故请求法院支持原告诉请。被告严志海答辩，被告于2017年10月13日与原告签订《房屋租赁合同》，合同期限为5年，当场告知原告徐发彬租房作为加盟美容院使用，要经加盟总部统一设计施工装修图纸才能进行装修，有可能会将二楼隔墙打开三五个平方进行使用。现双方口头约定：租赁合同期满后被告不再续租且原告将店铺进行单间出租，被告必须将打开的三五个平方进行原样修复。假如原告按装修好的状况出租，则不必修复。后由于原告在2018年4月11日晚将店铺大门锁住并对外张贴招租广告，导致被告不能正常营业，经由中院终审判决于2019年1月18日解除合同。《房屋租赁合同》第九条：未经甲方同意，乙方不得擅自拆改或向外延伸房屋，否则承担由此造成的全部损失，并负责保护甲方的房屋安全。被告并未擅自拆改向外延伸房屋，更未给原告造成损失。故原告要求赔付10,000元缺乏事实根据。因原告违约行为导致被告不能正常营业，被告于2018年4月23日向信州区人民法院递交诉状，要求解除合同赔偿损失，并申请证据保全。2018年4月28日，信州区法院强制原告打开店门之后，法院法官要求被告自己保管钥匙，看管店内的财产安全。法官现场口头告知原告，在案件审结前不得再次锁门，否则就是跟法院对着干。之后开始漫长的审理过程，经历初审、二审，被告收到终审判决时接近年关，高价雇请人员及车辆搬清店内财物。于2017年2月7日晚通知徐发彬，告知第二天把钥匙归还给原告，原告未来交接，被告于2019年2月11日向上饶市中级人民法院申请出具生效证明。被告于2019年2月27日前往店铺拍下现场照片发送原告并把钥匙交给原告案件代理律师保管并通知原告，原告于2019年3月1日才到律师处拿钥匙。由于2018年4月11日至2019年2月11日期间，因原告强制锁住店铺的门并对外张贴招租广告，导致被告不能营业，而案件一直在审理中。故不存在拖欠原告房租一说。综上，答辩人认为原告是在进行无理诉讼，请求法院驳回原告诉请。本院经审理认定如下事实：原、被告于2017年10月13日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于上饶市信州区绿景家园大门右侧58#、59#上下两层房子租给被告使用，租期为5年，从2017年10月27日起至2022年10月26日止，租金每月8,000元，租金支付方式为每6个月结算一次，首付租金时间为2017年10月13日。第二年在原租金增加6%，年租金为人民币101,760元（2018年10月1日付50,880元，2019年4月1日付50,880元），但第二年须提前一个月支付，支付时间为2018年10月1日。合同还约定被告逾期交付租金的违约责任及法律后果。在合同履行期间，原、被告因第一年度第二次租金结算交付时间产生争议，徐发彬即以严志海未于2018年4月1日预交第一年度第二次6个月租金为由，于2018年4月11日将严志海承租店面锁住并在店面橱窗张贴了招租广告。严志海于2018年4月23日向本院提起诉讼要求解除合同并赔偿损失，2018年4月28日，因严志海提出证据保全申请，徐发彬才将钥匙交付给严志海。本院作出案号为（2018）赣1102民初1544号的一审判决，驳回严志海的诉请，严志海不服上诉至上饶市中级人民法院（以下简称市中院），市中院认为徐发彬在2018年4月11日未到第一年度第二期租金交付的时间将涉案店面上锁没有合同依据，系严重违约，作出（2018）赣11民终1916号终审判决，撤销一审判决，解除双方签订的《房屋租赁合同》，支持了严志海部分诉请。二审判决作出后，严志海于2019年2月7日搬离店面，并通知徐发彬第二天来店面拿钥匙，徐发彬因人在浙江过年未来取，徐发彬最终于2019年3月1日拿到店面钥匙。2020年1月3日，徐发彬诉至本院，要求严志海赔偿拆改房屋的经济损失及支付拖欠的租金。上述事实，有原告提交的微信聊天记录打印件3张、楼梯口封闭现状照片2张、被告拆改出租房墙体结构照片3张（现状照片）、《房屋租赁合同》原件和（2018）赣1102民初1544号民事判决书、（2018）赣11民终1916号民事判决书、（2019）赣11民申121号民事裁定书三份生效法律文书及被告提交的微信聊天记录打印件3张，原、被告当庭陈述等证据附卷予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否应赔偿原告修复装修的经济损失共计14,188.7元？根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条，出租房屋的新装修费用由乙方自行负担，如租赁期届满，乙方不再承租房屋，乙方所花费的装修费用属于自然留存，甲方不承担任何补偿责任。可知原告同意被告装修店面，对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，且市中院在（2018）赣11民终1916号终审判决中作出徐发彬赔偿严志海装修损失的判决，故本院不重复处理，原告可连带装修对外招租。且原告以被告未交付装修押金1万元为由确定拆改楼上隔墙装修修复经济损失，主观随意，没有法律依据，同时，原告无证据证明原告因被告封闭二层楼梯口扶手和地面产生的经济损失为4,188.7元，故本院对该请求不予支持。二、被告是否应当支付原告租金83,050元？根据市中院作出的（2018）赣11民终1916号民事判决书的认定，徐发彬未到第二期租金交付时间，在2018年4月11日将案涉店面上锁长达17天之久，严志海在2018年4月23日起诉至本院要求解除房屋租赁合同等，后在一审法院证据保全下于2018年4月28日才将钥匙还给严志海，故从2018年4月28日起严志海恢复对案涉店面的占有、使用权。房屋租赁合同于何时解除，关系到租期的计算。（2018）赣11民终1916号民事判决书认为，徐发彬违反《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，故严志海取得法定解除权。当时严志海行使法定解除权时，并未先向徐发彬提出，而是直接向法院诉讼主张解除权，因此，解除权是否成立由法院判定，解除的时间应以法院判决生效之日为准。故合同有效期为从2017年10月27日至市中院作出的二审判决生效之日的前一日止，被告应当支付此期间的租金，但应扣除第一年第一期已支付的租金，减去因原告擅自锁住店面致使被告失去店面使用经营权的17天租金。市中院作出的二审判决生效之日，被告应当腾房，未腾房应支付原告房屋占有使用费，被告在2019年2月7日搬离店面，故被告应当支付《房屋租赁合同》解除之日至搬离店面之日间的房屋占有使用费。被告还须支付的租金和房屋占有使用费为:8,000元×6个月-8,000元÷30天×17天+8,480元×3个月+8,480元÷30天×12天=72,298.7元。原告在收到被告交付钥匙通知时，因自身原因未接收钥匙，且被告搬离店面后，不再占用原告店面，原告主张2019年2月8日至2019年3月1日期间的租金，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决如下：一、被告严志海在本判决生效后十日内向原告徐发彬支付租金和房屋占有使用费共72,298.7元；二、驳回原告徐发彬其他诉请请求。案件受理费2126元，减半收取1063元，由原告负担263元、被告负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  储德水二〇二〇年二月二十八日书记员  黄佳玲