山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初1464号原告：青岛同心广告有限公司，住所地：青岛市市**辽宁路****。统一社会信用代码：91370203579779761K。法定代表人：张树正，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王海萌，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。被告：青岛新宇通玻璃有限公司，住所，住所地：青岛市城阳区流亭街道东蓝家庄社区居委会东500米统一信用代码：913702140572648918。法定代表人：程奎英，系该公司总经理。委托诉讼代理人：石雯君，山东森嵘（城阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩刚，山东森嵘（城阳）律师事务所律师。被告：高朦朦，男，1977年12月11日出生，汉族，住青岛市崂山区。委托诉讼代理人：石雯君，山东森嵘（城阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩刚，山东森嵘（城阳）律师事务所律师。原告青岛同心广告有限公司与被告青岛新宇通玻璃有限公司、被告高朦朦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人王海萌，两被告的委托诉讼代理人石雯君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛同心广告有限公司向本院提出诉讼请求：1依法判令原告与被告青岛新宇通玻璃有限公司所签署的租赁合同无效，两被告退还原告已支付的房租332000元；2、依法判令两被告赔偿原告装修损失费；3、依法判令两被告赔偿原告搬家费。装修损失费、搬家费共计489823元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告青岛新宇通玻璃有限公司于2018年9月15日签署房屋租赁合同，该被告将位于青岛市流亭街道东兰家庄社区的南车间一层西2400平方米及南宿舍门前区域及通道400平方米租赁给乙方，南面宿舍西边南北各六间共十二间出租给乙方用于生产经营。租赁期限五年，租金为厂房每年130元每平方米，共计312000元，宿舍门前区域及通道年租金20000元，南面宿舍西边南北各六间共十二间出租免费给乙方使用。合计332000元。原告分别于2018年8月3日转款100000元，2018年8月31日转款225500元，2018年9月29日转款6500元至被告高朦朦个人银行账户内。但截至原告起诉之日，尚未见到关于两被告可以合法出租涉案厂房的书面材料。原告在经营过程中发现，涉案厂房属于违法建筑，不能办理营业执照，无法用于生产经营。且根据原告向城阳区人民法院查询，涉案厂房在2016年就已经被法院查封，不得进行对外出租。因此，两被告无权对涉案房屋进行对外出租，涉案房屋也不能对外进行出租，因此原告与被告青岛新宇通玻璃有限公司所签署的租赁合同无效。两被告应当就原告的损失进行赔偿并退还原告已经支付的房租款。现原告已经搬离涉案厂房，经过原告多次催讨，两被告拒绝支付。被告青岛新宇通玻璃有限公司辩称，原告所诉无事实法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。被告高朦朦辩称，原告所诉无事实法律依据，其收取租金的行为是履行职务行为，本案与其无任何关系。原告青岛同心广告有限公司向本院提交证据如下：证据1，原告与被告青岛新宇通玻璃有限公司签订的房屋租赁合同1份，证明该被告在未取得处分权的情况下向原告出租涉案房产，约定租金为每年332000元，租赁面积2800平方米。租赁期限自2018年9月15日至2023年9月14日。被告青岛新宇通玻璃有限公司对该证据的真实性无异议，证明不了原告的主张。被告高朦朦对该证据的真实性无法确认，与其无关。证据2，房租银行转账记录打印件4份，证明原告依照约定向被告高朦朦支付一年房屋租赁款332000元，原告在支付房租款时未收到被告指定打款的通知。被告青岛新宇通玻璃有限公司对该证据的真实性无异议，该证据恰巧证明原告未按合同约定支付租赁费，构成违约，应承担违约金。被告高朦朦对该证据的真实性无异议，其收取租金的行为为履行职务行为，其后果由被告青岛新宇通玻璃有限公司承担，与其无关。证据3，水电费银行转账记录打印件4份，证明原告向被告高朦朦支付房屋使用期间的水电费。被告青岛新宇通玻璃有限公司对该证据的真实性无异议，该证据是原告实际使用租赁物日常产生的应付款，是原告实际发生的费用，按照合同约定理应由原告自行承担。被告高朦朦对该证据的真实性无异议，其代收水电费系履行职务行为，其后果由被告青岛新宇通玻璃有限公司承担，与其无关。证据4，不动产登记信息1份，证明涉案房屋于2014年10月22日设定抵押权，并且2016年9月6日被平度市人民法院执行查封，案号为2016鲁02**执2994号，2017年4月13日被城阳区人民法院诉讼查封，案号为2017鲁02**民初2787号。涉案房屋已被法院查封，不能对外出租使用。被告青岛新宇通玻璃有限公司对真实性无异议，法院的查封行为只是被申请人不能对房屋进行出售、过户，承租人不得以租赁合同对抗申请人的强制执行行为，并非不能出租，也不影响租赁合同的效力，涉案租赁物目前并未进行处置，并不影响本案原告使用租赁物，该证据恰恰证明涉案租赁物并非违章建筑。被告高朦朦对真实性无异议，与其无关。证据5，录音及录音书面整理材料1份，证明被告高朦朦使用合法手段，掩饰非法目的。利用有限公司的独立法人资格，恶意注册成立被告青岛新宇通玻璃有限公司，对外签订租赁合同，由被告高朦朦收取租赁费用，从而达到逃避法律制裁的目的。被告高朦朦自认该公司其为实际控制人。被告青岛新宇通玻璃有限公司两位股东并不认识也不存在，该公司是皮包公司。被告高朦朦亲口承认所出租房屋为违章建筑，并为现有房屋进行改造。被告高朦朦在原告要求解除合同，搬离厂房时，阻碍原告搬离，其原因是被告高朦朦对原告举报违章建筑的行为打击报复，被告青岛新宇通玻璃有限公司并要求原告赔偿。被告青岛新宇通玻璃有限公司对该证据的真实性不清楚，对证明内容不认可，与其公司及本案无关。被告高朦朦并非其公司的法定代表人或者股东及其他高管人员，也不是其公司的实际控制人，其言辞不代表其公司。被告高朦朦对录音真实性无异议，纸质资料与录音并不吻合，有许多错误之处。但该证据与本案无关且证明不了原告的主张，其言论不代表被告青岛新宇通玻璃有限公司，该录音不存在合法手段掩盖非法目的，其对公司成立、获知对方举报等内容的表述并非真实意思，只是为了使得原告承认其进行的举报。录音的谈判内容是双方针对原告举报投诉导致被拆除部分建筑给其造成的损失进行的协商过程。原告租赁的场地为合法建筑，并非被拆除部分。证据6，租赁期间损失明细1宗，证明原告因使用涉案房屋所造成的直接损失。因本案租赁合同无效，应当由两被告承担原告的损失。在2019年2月20日搬家之前，被告高朦朦对原告擅自停电，造成原告激光机损坏。被告青岛新宇通玻璃有限公司对该证据的真实性无法确认，且与本案没有关联性，且证明不了原告的主张。被告高朦朦对该证据的真实性无法确认，且与本案没有关联性，且证明不了原告的主张，与其无关。证据7，企业登记信息查询打印件与印章备案信息查询打印件（来源于国家企业信用信息登记系统及青岛市公安局印章备案信息查询系统），证明被告青岛新宇通玻璃有限公司成立于2012年11月23日，印章备案时间为2012年11月26日，证明事项为被告高朦朦提交的证据3租赁合同是伪造。该租赁合同签订时间是2012年1月30日，当时签订该合同时被告青岛新宇通玻璃有限公司未成立，该公司印章也未备案。合同中甲方青岛晓璐玻璃有限公司实际控制人员为被告高朦朦，该合同签署双方为关联企业。被告青岛新宇通玻璃有限公司对于该证据的真实性无异议，厂房是该被告于2012年1月30日实际租赁，此时该被告已经在筹备成立过程，以该名称对外，合同是公司注册成立后补签的，落款提前到实际租赁时间，该证据证实不了原告的主张。被告高朦朦对该证据的质证意见同被告青岛新宇通玻璃有限公司的质证意见。证据8，现场照片8张（其中拍摄于2019年1月份搬离时的照片有3张，5张是2019年12月25日拍摄于涉案厂房现状），证明被告所提交的证据1里所载明的房屋户型与事实不符。被告青岛新宇通玻璃有限公司对照片8张的真实性无法确认，确证明不了原告的主张，若涉案场地为违章建筑，应当经城管部门进行认定，该证据不能证实户型与房产证不符。被告高朦朦对该证据的质证意见同被告青岛新宇通玻璃有限公司的质证意见。证据9，视频资料1份，证明原告在搬离所租赁的厂房时，受到被告高朦朦的阻拦，并且开车撞人。该案已经由原告向管辖地派出所报案，目前正在处理过程中。被告青岛新宇通玻璃有限公司对该证据的真实性无异议，但与本案无关，且证明不了原告的主张。被告高朦朦对该证据的质证意见同被告青岛新宇通玻璃有限公司的质证意见。证据10，被告青岛新宇通玻璃有限公司的工商登记档案材料其中的租赁合同1份，证明该被告向案外人青岛圣丰源服装有限公司租赁厂房的时间为2012年11月1日至2022年11月30日，面积210平方米，与被告所提交的证据2所载明的事实不符。被告青岛新宇通玻璃有限公司对该证据的真实性无异议，仅为公司注册时提交的场地证明，后又经各方实际履行的合同所进行了内容变更，该合同不再具有约束力。被告高朦朦对该证据的质证意见同被告青岛新宇通玻璃有限公司的质证意见。被告青岛新宇通玻璃有限公司向本院提交证据如下：证据1，房地产权证书复印件1份，证明涉案厂房及土地有权利证书，为合法建筑，登记权利人为青岛圣丰源服装有限公司，并非原告所称的涉案租赁物为违章建筑。原告对该证据的真实性不认可，根据城阳法院2015城民初字第3811号判决认定，青岛圣丰源服装有限公司并非涉案房屋产权所有人，实际所有人应为青岛新天宇玻璃有限公司。被告高朦朦对该证据无异议。证据2，场地租赁合同1份，证明2011年3月24日，青岛圣丰源服装有限公司将证据1中的厂房及土地出租给青岛晓璐玻璃有限公司，租期为2011年6月30日至2026年6月30日。原告对该证据的真实性不予认可，合同中并未列明青岛晓璐玻璃有限公司可以转租，合同双方并未履行该协议。被告高朦朦对该证据无异议。证据3，房屋租赁合同1份，证明2012年1月30日青岛晓璐玻璃有限公司将证据1中的厂房及土地出租给被告青岛新宇通玻璃有限公司，租期为2012年1月30日至2024年1月30日。原告对该证据的真实性不予认可，该协议也未列明可转租条款，而且也无法证明该协议已经履行。被告高朦朦对该证据无异议。证据4，房屋租赁合同1份，证明2018年9月15日，其将承租的部分厂房及场地出租给本案原告使用，租期为2018年9月15日至2023年9月14日。原告认为合同签署日是2018年9月1日，因此原告不存在违约支付租金的情形。被告高朦朦对该证据无异议。证据5，租赁物现状照片打印件5张，证明涉案场地仍由原告占有使用，并未撤场。原告对该证据的真实性予以认可，但对证明事项不认可，原告已于2019年2月20日强制离场，不可能存在仍在使用涉案房屋的情况，照片中的物品并非原告所有，且所拍摄物品落满灰尘，明显已经不再使用。被告高朦朦对该证据无异议。被告高朦朦向本院提交证明1份，证明其收取原告租赁费系履行职务行为，其在本案中不承担任何责任。原告对该证据的真实性不予认可，其证据存在造假行为。在租赁合同签署时，两被告并未向原告出示任何证据证明被告高朦朦签署合同是职务行为。被告青岛新宇通玻璃有限公司对该证据无异议。经审理查明，原告青岛同心广告有限公司（承租方乙方）与被告青岛新宇通玻璃有限公司（出租方甲方）签订《房屋租赁合同》,约定：甲方将位于青岛市城阳区社区。南车间一层西面2400平方米，南宿舍门前区域及通道400平方米左右租赁给乙方。南面宿舍西边南北各六间共十二间免费给乙方使用。租期为五年，即自2018年9月15日至2023年9月14日止。乙方承租甲方的厂房，年租金每平方米130元，厂房年租金312000元整，宿舍门前区域及通道年租金20000元整，合计332000元整。租金每年付一次，每年8月15日前支付，乙方须提前一个月支付租金。另查明，原告提交房租银行转账记录，并称其已依约向被告高朦朦支付一年房屋租赁款332000元。两被告认可收到上述款项，但被告高朦朦称其收款系职务行为。又查明，被告提交了青岛圣丰源服装有限公司（甲方）与青岛晓璐玻璃有限公司（乙方）签订的场地租赁合同1份，双方约定将位于青岛市城阳区社区的场地出租给乙方使用。被告提交青岛晓璐玻璃有限公司（甲方）与被告新宇通玻璃有限公司（乙方）签订的房屋租赁合同1份，双方约定将位于青岛市城阳区社区的场地出租给乙方使用。被告提交房地产权证书，并称涉案厂房及土地为合法建筑，登记权利人为青岛圣丰源服装有限公司。双方均认可涉案厂房现仍登记在青岛圣丰源服装有限公司名下。涉案厂房于2014年设立抵押登记，后于2016年被法院查封。还查明，原告称其于2019年2月20日搬离。两被告称原告于2019年2月26日撤离人员。以上事实，有双方提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷予以佐证。本院认为，本案的争议焦点在于原告与被告青岛新宇通玻璃有限公司签订《房屋租赁合同》的效力问题。本案中，原告称所其租赁的被告厂房系违法建筑，被告提交了房地产权证书，并称涉案厂房及土地为合法建筑，登记权利人为青岛圣丰源服装有限公司，双方均认可涉案厂房现仍登记在青岛圣丰源服装有限公司名下，而涉案租赁物均在厂区内，原告又称涉案厂房被已被法院查封，原告以此主张租赁合同无效，证据不足，本院不予支持，至于涉案租赁物是否为违法建筑应由行政主管部门进行认定。原告以被告新宇通玻璃有限公司无权对涉案厂房对外出租为由主张合同无效，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。上述法律、司法解释的规定，是针对承租人擅自转租的情形出现时，赋予了出租人解除与承租人合同的权利，以及主张承租人与次承租人之间合同无效的权利，但并未赋予次承租人主张合同无效的权利。而被告提交的租赁合同显示，青岛圣丰源服装有限公司将涉案厂房出租给青岛晓璐玻璃有限公司，青岛晓璐玻璃有限公司将涉案厂房出租给被告新宇通玻璃有限公司，上述合同中虽未约定转租事宜，但原告与被告青岛新宇通玻璃有限公司签订的《房屋租赁合同》，系双方自愿协商达成，原告作为次承租人以被告无权出租为由主张租赁合同无效，于法无据。原告主张涉案房屋未经消防验收无法使用而合同无效，但原告并未举证证明其无法办理消防等手续，而未经消防合格的建筑用于出租，适用属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》的相关规定，不必然导致租赁合同无效，故本院对原告该主张不予支持。原告以涉案厂房已经被法院查封不得进行对外出租为由主张合同无效，本院认为，原告未举证证明因法院查封导致涉案厂房不能继续使用，且法院查封仅系对涉案厂房的权属变动作出限制性行为，该查封行为并不影响标的物的使用，故本院对原告该主张不予支持。综上，原告主张其与被告青岛新宇通玻璃有限公司签订《房屋租赁合同》无效的理由不成立，本院不予支持。该租赁合同系双方真实意思表示，应属合法有效。关于原告要求被告退还已支付的房租332000元问题。本案中，原告在合同履行过程中已实际撤离租赁房屋，被告也认可原告于2019年2月26日已撤离，原告以自己的行为明确表示不再履行租赁合同，合同目的不能实现合同，双方的租赁合同实际已解除，解除时间以被告认可的原告撤离时间为宜。对于原告撤离前发生的房租，因双方的租赁合同是有效合同，原告要求退还该期间的房租的主张，于法无据，本院不予支持。对于原告撤离后的房租，原告已不再租赁使用涉案租赁物，被告应退还原告支付2019年2月27日至2019年9月14日期间的租金181917.81元(332000元÷365天×200天)，本院对原告该项诉讼请求予以部分支持。关于原告主张的装修损失问题，原告现有证据不足以证明其损失情况，本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告主张的搬家费的问题，原告系自行搬离，其主张的搬家费应由自行承担。关于原告要求被告高朦朦承担连带责任的问题,原告现有证据仅能证明其已支付的租赁费由该被告收取，而该被告并非本案租赁合同关系的主体,故原告对该被告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛新宇通玻璃有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告青岛同心广告有限公司房租181917.81元。二、驳回原告青岛同心广告有限公司的其他诉讼请求。三、驳回原告青岛同心广告有限公司对被告高朦朦的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12018元，由原告负担9358元，被告负担2660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，并缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  康廷富审判员  纪仁峰审判员  顾 伟二〇二〇年二月二十六日书记员  郭 宁书记员  纪晓琛