广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初24547号原告：梁志翔，男，1962年9月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：赖清松，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：何春珍，广东百科律师事务所律师。被告：林燕珍，女，1937年6月28日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：马启斌，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡子舒，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告梁志翔与被告林燕珍返还原物纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖清松、何春珍，被告的委托诉讼代理人马启斌、蔡子舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告返还购买广州市越秀区一德路334号房屋的购房款795万元及利息（以795万元为基数，从2012年4月1日起计至实际返还之日止，按年利率6%的标准计算）。事实和理由：原告与韩志彤系夫妻关系，于1990年11月1日登记结婚。被告是原告妻子韩志彤的母亲。2012年3月12日，原告妻子韩志彤以个人名义通过与案外人伍莉的代理人梁廷坚签订《协议》，约定和案外人伍莉合作购买广州市越秀区一德路332、334号房产。涉案的334号房屋（以下简称涉案房屋）购房款总额为795万元，协议约定买受人可自行指定将房产过户到他人名下。因原告夫妻受住房限购政策限制，房屋无法登记在原告夫妻名下，才借被告的名义购买涉案房屋，并将涉案房屋过户至被名下。但，全部购房款实际由原告的夫妻共同财产支付。涉案房屋自交付之日起，一直由原告夫妻管理、占有和使用，包括房屋的装修、购买家具家电、出租收益、抵押贷款等，房地产权证也一直由原告夫妻保管和控制。涉案房屋自交付一直由原告用于出租收益，被告从未居住使用，被告只是名义上的产权登记人，原告夫妻才是涉案房屋实际产权人。鉴于此前生效的广州市越秀区人民法院(2016)粤0104民初3485号及广州市中级人民法院的（2018)粤01民终1957号民事判决书，已查明认定涉案房屋的购房款795万元全部是从原告妻子韩志彤的账户支出，该795万元属于原告的夫妻共同财产，原告享有债权。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告诉讼请求，请求驳回全部诉讼请求。被告是案涉房屋的真实权利人，涉案房屋并不存在借名的事实，被告购买案涉房屋的购房款是韩志彤与原告对被告的赠与。原告的主张没有任何事实及法律依据，具体事实理由为第一、被告是涉案房屋的单独所有权人，涉案房屋完全由被告占有、使用、收益及处分，在被告提交给法院的证据中档案馆真实完整记录了被告在2012年3月20日购买涉案房屋，签订合同，支付房款，缴纳税费，进行房地产交易登记和权属登记以及后来对涉案房屋进行分割析产以及抵押登记的整个过程。被告于2013年6月8日领取了涉案房屋的房产证，从购买涉案房屋以后，被告委托其女儿韩志彤进行管理，因为年纪大了，故委托其女儿管理出租。在2016年韩志彤不幸患有白血病后，房屋由被告本人及另一个女儿进行管理及出租。在此过程中，当时被告与伍莉购买的是两间房，就是涉案房屋及一德路332号房。购买后被告与伍莉在2012年进行了析产分割，这个析产分割是经过广州市公证处的公证及在广州市房管局办理了全部手续，被告作为两个房屋的产权共有人对两间房屋进行了析产分割才有今天涉案房屋334号房，档案馆里有真实完整的记录。我方提交的产权证书的原件及两份公证书原件及一系列的租赁合同，由被告出租涉讼房屋的租赁合同及相关房屋租赁登记备案证明与完税发票都能够证明被告在第一点题述的事实。第二、原告以及韩志彤均单独和共同的确认了被告是涉案房屋“真实合法有效”的单独所有人。因此，被告是涉案房屋的真实权利人，并不存在借名购买的事实，被告购买案涉房屋的房款是原告与韩志彤对被告的赠与。在2016年案涉房屋进行了确权诉讼，在该诉讼中韩志彤向法庭的举证及陈述让我方回顾了一段真实的往事。原告与韩志彤的唯一生活来源就是志荣干果行，该干果行以前一直由原告经营，韩志彤与原告结婚后从新华书店辞职。因为韩志彤是新华书店员工，辞职后一个人全职打理志荣干果行，把志荣干果行从惨淡经营的个体户变成了改变原告与韩志彤整个家庭生活的经济支柱。原告在起诉离婚时候列举很多财产清单，很大一部分就是来源于志荣干果行的收益。在此过程中，被告两夫妇把祖屋新河浦的房屋拆迁款及被告卖掉福利房的所有资金都资助给韩志彤与原告作为志荣干果行的经营资金，因为志荣干果行是经营批发生意的，资金占用很大，大概有100多万，在90年代这不是一笔小数目。因为韩志彤全部身心都在经营志荣干果行，原告与韩志彤的一子一女全部都是由被告抚养长大，与外婆的感情比与父母的感情还好。同时被告还兼任志荣干果行的财务及出纳，可以说白天上班出资，还要抚养原告的子女。到了2012年韩志彤与原告合意出资购买商铺，让被告每一个月有租金收，安享晚年，因为被告没有其他收入来源。原告与韩志彤出资给被告购买涉讼房屋是饮水思源具有道德义务性质的赠与，这一事实在原告与韩志彤整个家族里面都很清楚，既然现在原告主张否定，本案就让事实与证据加以证明。2012年韩志彤安排资金给被告购买案涉房屋的时候，原告没有异议。案涉房屋当时是两间登记在被告的名下，原告没有异议。后来案涉房屋一分为二，被告在公证处房管局进行了分割析产登记成为本案涉案房屋的产权人原告没有异议。在购房之后房屋的所有的出租房屋的租金全部由被告收取，原告没有异议。更重要的是，在案涉房屋购买之后的2013年年底，被告作为抵押人向房管局办理了抵押登记，在此过程中，借款人是原告与韩志彤。在向房管局提交抵押登记的全套资料，被告作为抵押人向房管局陈述与承诺被告是涉案用于抵押的产权人真实合法有效，这个原告是抵押贷款的借款人，其没有异议。韩志彤与原告向房管局办理抵押登记提交的借款合同。原告与韩志彤共同声明，其两人保证向贷款公司提供的担保人的全部资料文件信息，当然包括用于抵押贷款的案涉房屋，韩志彤与原告共同承诺“担保人的全部资料文件信息均是真实有效准确完整没有任何隐瞒及遗漏的”。该页韩志彤与原告本人都打手指摸及签名，证明该页是多么的重要。在我方证据中有前述三案的档案调取笔录，在该三案中韩志彤本人的举证及陈述均明确确认涉案房屋是被告个人的财产，由被告使用收益及处分。案涉房屋不是共同财产，在前述三案中韩志彤均陈述涉案房屋并非与原告的共同财产。根据物权法16条的规定，本案原告与韩志彤对被告持有的不动产登记簿所记载的内容也单独与共同作出了明确的意思表示，确认被告在本点题述的事实。第三、案涉房屋经人民法院两审的审理最终做出了生效判决，人民法院对案涉房屋相关事实的认定是“原告不能证明借名登记的事实存在的，故其提交的证据不足以推翻权属登记的证明力。现原告提出的借名理由是规避限购政策，该理由显然违反限购规定，本院不支持及采纳”。两审判决认定案涉房屋不存在借名登记的事实。第四、原告在本案所列举的案涉房屋借名由其出租、装修，房产证由其保管等全部不是事实，原告没有任何新的证据证明其关于借名的主张。案涉房屋的购买合同只有一份，就是在房管档案登记的那份，原告所主张的另外一份所谓的购房合同并非案涉房屋的买卖合同。我方向法院提交的证据里面有合同当事人韩志彤向法院陈述的事实，是当事人本人陈述的事实。其次，案涉房屋也并非因为限购政策登记在被告的名下，因为被告年事已高，而且还有其他继承人，所以万一有什么问题借名的房屋就会变成别人的财产，所以被告这种实际情况根本就不适合作为借名买方的当事人，原告所谓规避限购政策的借名完全不成立。案涉房屋自交付之日起，并非由原告夫妇管理占有使用，被告购买房屋之后因为年事已高委托女儿韩志彤具体管理出租案涉房屋，是作为产权人进行了该项授权，韩志彤是作为受托人履行管理房屋的职责。而且当韩志彤患病后，涉讼房屋由被告本人具体负责全部租赁管理事项，另一女儿进行协助。案涉房屋的房地产证也不是一直由原告夫妻保管及控制，因为案涉房屋在2013年6月8日由被告领取之后因为委托韩志彤进行管理，所以被告把房产证交给女儿。原告在2016年3月份提起离婚诉讼之前把保险柜里面全部财物及文件全部取走，对此被告在前一个案涉房屋确权案件中提起反诉，要求原告在没有合法依据的情况下交还案涉房屋的房产证及案涉房屋全部的文件及单据。人民法院在确权案件中支持了被告的反诉请求，判令原告交还房产证及全部文件。在越秀区人民法院2019年10月28日做出的裁定，原告非法占有控制房产证，由法院责令交还给被告。在原告取走房产证以后，被告作为产权所有人直接把原告手中的房产证作废，重新领取了新的房产证。以上的事实可以看到，到底是谁在控制保管房产证。案涉房屋购买后一直都有租赁的商铺，所以案涉房屋从来没有装修，所以原告主张的由其装修由其出租由其购买家具家电全部不是事实，使用人是租户，所以里面没有装修也没有配置家电。涉案房屋现在确实很破旧，下面一层是商铺，具体修缮都是商铺自己处理。案涉房屋没有装修也没有配置家电，原告主张的不是事实。第五、原告无权单独主张共同财产，韩志彤在生前在法院进行了三个诉讼里面反复强调案涉房屋不是其与原告的共同财产。所以原告只能主张其个人财产，其没有权利代表去世的韩志彤主张共同财产。韩志彤在去世之前把其全部的财产交由被告继承，所以现在韩志彤名下的财产及所有的权利的继承人是被告。所以同样原告也没有资格与权利代表被告去主张他所认为的与韩志彤的共同财产。第六、原告在本案的主张没有任何法律依据，根据物权法34条原物返还的前提是无权占有不动产，我方前述陈述的理由均证明案涉房屋被告没有借名，被告没有无权占有案涉房屋。因此，不存在原物返还的情形，而广东省高级人民法院关于处理房屋买卖纠纷指导意见第28条，适用范围是借名买房及有条件的产权转移登记。既然没有借名那么同样不适用该28条。因此，原告的主张没有任何法律依据。因为没有借名，是赠与，因此原告与被告之间也没有债权更没有利息。经审理查明：据广州市房地产档案馆复制的（档号16登记1041791）档案资料记载，原广州市越秀区一德路332、334号房屋（建筑面积115.83平方米）的权属人是伍德良（《房地产权证》为粤房地证字第××号）。2012年3月20日，伍莉及被告（乙方）与伍德良（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定乙方向甲方购买越秀区一德路332、334号房屋（建筑面积115.83平方米），总金额4468400元；经甲乙双方协商，选择自行交割房款；签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金，并按照一次性付款方式按期付款；甲乙双方应当于2012年4月1日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。2012年3月29日，被告与伍莉通过公证方式签订《协议书》（2012粤广南方第24054号），约定越秀区一德路334号房屋产权份额归被告所有，越秀区一德路332号房屋的产权份额归伍莉、梁廷坚夫妇所有。2013年12月11日，被告取得越秀区一德路334号房屋（建筑面积215.41平方米）的粤房地产权证穗字第**《房地产权证》。2016年7月8日，被告重新取得广州市越秀区一德路334号房屋的《不动产权证》。被告与韩志彤为母女关系。原告与韩志彤系夫妻关系（1990年11月1日登记结婚），原告于2016年3月向法院提起与第三人的离婚诉讼。该案于同年11月判决原告与韩志彤不准予离婚。韩志彤于2018年5月27日死亡。2016年3月21日，原告向本院提起诉讼请求：确认广州市越秀区一德路334号房屋为原告与第三人韩志彤共同所有。本案被告也是该案的被告。被告在该案中提出反诉请求：1、原告向被告返还涉案房产的原粤房地产权证穗字第**的《房地产权证》原件和（2012）粤广南方第24054号协议《公证书》原件及（2013）粤广南方第1112**委托《公证书》原件；2、原告向被告返还被告与梁惠琴及被告与黄广球签订的《广州市房屋租赁合同》原件。本院于2017年2月14日作出（2016）粤0104民初3485号民事判决：一、驳回原告梁志翔的诉讼请求。二、原告梁志翔自本判决发生法律效力之日起7日内，将粤房房地产权证穗字第**《房地产权证》原件、（2012）粤广南方第24054号协议《公证书》原件、（2013）粤广南方第111229号委托《公证书》原件及被告与梁惠琴、黄广球签订的《广州市房屋租赁合同》原件返还给被告林燕珍。原告不服上述判决向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2018年3月15日作出(2018)粤01民终1957号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审判决的“本院认为”部分其中内容为：……最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条之规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”由此可知，主张不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的一方当事人，应当提交充分证据证明其所主张的事实具有高度的可能性程度，可足以推翻不动产登记簿的证明力。本案中，梁志翔主张案涉房屋是其与韩志彤的夫妻共有财产，因住房限购政策的原因借名登记在林燕珍的名下。首先，对于梁志翔主张确权证据的审查，因借名登记而主张确权的关键事实在于审查双方当事人之间是否存在借名登记的意思表示，而对于双方之间达成了借名协议的证据梁志翔无法进行提交，至于梁志翔所提交的购房出资证明等证据，即使成立也只能证明梁志翔、韩志彤对于案涉房屋的购买存在出资关系，而并不必然可以证明双方当事人之间达成房屋权属归于梁志翔、韩志彤的合意。因此，梁志翔在本案中不能证明借名登记的事实存在，故其提交的证据不足以推翻权属登记的证明力，梁志翔主张确权缺乏事实依据，本院不予采信。其次，对于规避限购政策行为的审查，在限购政策实施后，即使出现借用他人名义购买房屋而主张确权和要求登记名义人办理产权转移登记的，上述行为均属于违反政策规定的行为，而不应得到法律的支持。现梁志翔提出的借名登记的理由是为了规避限购政策，该理由显然违反政策规定，本院亦不应予以采信和支持……。本院认为：原告坚持认为其夫妻受住房限购政策限制，房屋无法登记在原告夫妻名下，才借被告的名义购买涉案房屋，并将涉案房屋过户至被名下，鉴于原告的上述观点已被生效判决所否定。那么，原告夫妻支付给被告的购房款就剩下两种情况，一、原告夫妻借钱给被告买房。二、原告夫妻赠与款项给被告买房。关于第一种情况，因原告夫妻与被告并没有签订借款协议及双方签有借据，故双方不存在借贷关系，原告无权要求被告还款。关于第二种情况，由于原告夫妻与被告存在特殊的亲戚关系，在排除上述情况后，被告认为购房款是原告夫妻的赠与本院予以采信。故原告要求被告退还购房款及利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条第、第七条之规定，判决如下：驳回原告梁志翔的诉讼请求。本案受理费69550元，保全费5000元，由原告梁志翔负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  江 琼人民陪审员  黎景欣二〇二〇年二月十四日书 记 员  邓鸿明