文书内容重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（一审民事案件用）(2019)渝0113民初10569号原告：重庆创途置业有限公司，住所地重庆市巴**南彭镇南东路******，统一社会信用代码915001135779682948。法定代表人：郑亮，总经理。委托诉讼代理人：宋道兰，重庆三大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志超，重庆三大律师事务所律师。被告：重庆孙君商贸行，住所地，住所地重庆市巴**东城大道**附**），统一社会信用代码91500113MA5U7J337Y。投资人：王麦良，男，1962年9月22日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告重庆创途置业有限公司(以下简称创途公司)与被告重庆孙君商贸行（以下简称孙君商贸行）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告创途公司委托诉讼代理人王志超到庭参加诉讼，被告孙君商贸行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告创途公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交回讼争租赁房屋；2.要求被告向原告支付欠付的租金44553元（其中2倍计收的租金3952.61元，3倍计收的租金37879.10元）；3.要求被告支付违约金（以当期欠付租金为基数，按照日万分之五的标准，从欠付之日起计算至实际付清之日止）。事实与理由：2016年7月26日，原、被告双方签订《重庆市巴南区南彭公共租赁住房租赁合同》，约定原告将位于重庆市巴南区XXX房屋出租给被告使用，租赁期限从2016年7月26日至2017年7月25日，合同租赁期限最少为1年，租金为每月每平方米8元，后经核定租金确定为7.6元每平方米每月，按建筑面积计收，租金每季度交纳一次，被告应在签订合同之日起5日内交纳该季度实际租赁期租金，此后被告应在每季度第一个月的10日前交纳当季租金。若被告累计拖欠租金3个月以上，原告有权解除合同，收回房屋，被告需从逾期之日起按当期租金的日万分之五支付逾期付款违约金，并按月租金的3倍支付违约金。合同期满或终止，被告应当及时腾退标的房屋，若逾期腾退的，按租金标准的2倍（三个月过渡期）、3倍计收租金。合同签订后，原告按约交付了房屋，被告却累计三个月欠付租金，且没有按照约定腾退房屋，被告的行为已构成违约，经原告多次催收未果，故诉至法院提出如上诉讼请求。被告孙君商贸行未到庭，无答辩意见。原告创途公司围绕其诉讼请求向本院提交了《重庆市巴南区南彭公共租赁住房租赁合同》、业主或物业使用人登记表、南彭公共租赁住房入住人员登记表、重庆市国土资源和房屋管理局出具的查询证明、重庆市物价局关于百合佳园公共租赁住房租金标准的复函、租金收条以及保证金收据、重庆锦轩物业有限公司南湖水畔管理处出具的南彭公租房部分房屋情况说明、重庆华南城有限公司出具的关于委托退还商户保证金的函，被告未到庭质证，亦未提交证据。原告举示的前述证据真实、合法且与本案有关联性，本院审查后予以确认并在卷佐证。根据原告的到庭陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：2016年7月26日，原告创途公司与被告孙君商贸行签订了《重庆市巴南区南彭公共租赁住房租赁合同》，约定由原告将位于重庆市巴南区XX（面积为43.34平方米）XXX（面积为43.34平方米），租赁总面积为86.68平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限为2016年7月26日至2017年7月25日，即租赁期限为1年（合同租赁期限至少为1年），租金按照每月每平方米8元计算（待市物价局批复后，以市物价局批复的价格进行最终结算，并签订补充协议），即月租金693.44元。租金每季度（自然季度）交纳一次，被告应在合同签订之日起五日内交纳（含本日）该季度实际租赁期租金，此后在每季度第一个月的10日前交纳当季租金，合同期内，不足一个月的承租时间按实际天数（按每月30天计）收取租金。被告需交纳2082元的住房保证金，若被告无违约事项和其它损害事由，原告在被告腾退房屋并经验收合格后7日内退还保证金。若被告无正当理由连续空置6个月以上或者拖欠租金累计3个月以上等情形，原告有权解除合同，收回出租房屋。被告如逾期支付租金，每逾期一日，应支付从逾期之日起每日按当期租金的万分之五计算的违约金。被告应自合同解除或终止之日腾空房屋，合同期满，暂时无法退房的，经申请由原告同意后，可给予三个月的过渡期，过渡期内按租金的2倍计收租金，过渡期满后，拒不腾退住房的，自过渡期满之日起按租金的3倍计收租金。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告孙君商贸行交纳了房屋租金5183.90元和住房保证金2082元，之后被告未再按约向原告支付租金。原告按合同约定履行了义务，被告未按约履行，故起诉来院，诉请如上。2019年8月25日，重庆锦轩物业有限公司南湖水畔管理处出具了情况说明一份，载明：案涉房屋现为空置状态,其中XX水使用截止日期为2016年12月29日，XXX水使用截止日期为2017年11月29日。案涉房屋保证金已退还给被告。另查明，重庆锦轩物业有限公司南湖水畔管理处是巴南区南彭街道南彭公共租赁住房的物业服务单位。经重庆市物价局核价，南彭公租房的租金标准为每月每平方米7.6元。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。原告将XX房屋出租给被告使用，被告应当按照合同约定按期足额的交纳租金。本案中双方合同约定案涉房屋的租赁合同租期至少一年，虽然被告停止使用案涉房屋，其现处于空置状态，但被告未在搬离时与原告办理房屋交接手续，原、被告双方未就该房屋提前解除合同达成一致意见，故被告应当支付原告XXX房屋截至2017年7月25日租赁合同期满时的欠付2016年7月26日至2017年7月25日的应付租金3952.61元（43.34平方米×7.6元/平方米/月×12个月）。合同期满，被告仍占有使用XXX房屋至2017年11月29日，被告应支付2016年7月26日至2017年11月29日的租金5314.06元（43.34平方米×7.6元/平方米/月×16个月4天），被告已支付5183.90元，尚欠4082.77元。关于逾期腾空房屋约定的租金其性质亦是违约金的一种，且约定过高，与原告的损失不相匹配，且合同期满，原告未及时主张权利，导致损失的过大，存在一定过错，原告亦应自行承担与过错相适应的责任，故本院对原告主张的逾期腾空房屋的二倍及三倍租金不予支持。同时被告亦主张了逾期支付租金的违约责任，租赁合同约定，逾期支付租金的，每逾期一日，应支付从逾期之日起每日按当期租金的万分之五计算的违约金，该约定与因被告违约给原告造成的损失相当，故原告诉请要求被告支付以当期欠付的租金为基数，按照日万分之五的标准支付从逾期之日起至款项付清时止的违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。即被告在2016年7月26日至2016年9月30日的应缴租金为1427.33元（86.68平方米×7.6元/平方米/月×2个月5天），被告已交纳5183.90元，多交纳了3756.57元；被告在2016年10月11日应交纳2016年10月1日至2016年12月31日的租金为1976.30元（86.68平方米×7.6元/平方米/月×3个月），被告多交了1780.27元；2017年1月11日应付2017年1月1日至2017年3月31日的租金为1976.30元（86.68平方米×7.6元/平方米/月×3个月），差欠196.03元；2017年4月11日欠付2017年4月1日至2017年6月30日的租金为1976.30元（86.68平方米×7.6元/平方米/月×3个月）；2017年7月11日欠付2017年7月1日至2017年9月30日的租金为1262.64元（43.34平方米×7.6元/平方米/月×25天＋43.34平方米×7.6元/平方米/月×3个月）；2017年10月11日欠付2017年10月1日至2017年11月29日的租金647.78元（43.34平方米×7.6元/平方米/月×1个月29天）；即被告需支付原告从每季度逾期付款之日起至全部款项付清之日止，以当期欠付租金为基数，按照日万分之五计算的违约金（详见表一）。（表一）            逾期付款之日              当期欠付租金              违约金                  2017年1月11日              196.03元              从2017年1月11日起至款清时止，以196.03元为基数，按日万分之五的标准计算至款清时止                  2017年4月11日              1976.30元              从2017年4月11日起至款清时止，以1976.30元为基数，按日万分之五的标准计算至款清时止                  2017年7月11日              1262.64元              从2017年7月11日起至款清时止，以1262.64元为基数，按日万分之五的标准计算至款清时止                  2017年10月11日              647.78元              从2017年7月11日起至款清时止，以647.78元为基数，按日万分之五的标准计算至款清时止      原、被告双方签订的租赁合同已经期满而终止。合同终止后，被告应及时腾退承租房屋交还原告。被告经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，应承担不到庭，不举证等相应法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆孙君商贸行于本判决生效之日起十日内腾空并搬离位于重庆市巴南区XXX住房XX号和XXX号房屋；二、被告重庆孙君商贸行于本判决生效之日起十日内支付原告重庆创途置业有限公司租金4082.77元；三、被告重庆孙君商贸行于本判决生效之日起十日内支付原告重庆创途置业有限公司从每季度逾期付款之日起至全部款项付清之日止，以当期欠付租金为基数，按照日万分之五计算的违约金（金额详见表一）；四、驳回原告重庆创途置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费988元，由原告重庆创途置业有限公司负担938元，由被告重庆孙君商贸行负担50元（此款原告已垫付，限被告在履行上述款项支付义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  安祥建人民陪审员  刘思碧人民陪审员  李显珍二〇二〇年二月二十七日书 记 员  吕 俊