广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6399号上诉人（原审被告、反诉原告）：张大江，男，1970年3月4日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：谭红玲，广东谭红玲律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓荧，广东谭红玲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李兆青，男，1964年7月2日出生，香港特别行政区居民，现住香港九龙观塘。委托诉讼代理人：叶建设，广东共阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁玲辉，广东共阳律师事务所律师。上诉人张大江因与被上诉人李兆青房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15810号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人张大江请求：一、撤销一审判决第一、三项，维持第二项，改判张大江无须支付李兆青2018年7月20日后的厂房占用费；二、本案一、二审诉讼费用由李兆青承担。事实与理由：一、涉案厂房不能实现张大江的租赁目的。本案中，张大江于2018年4月扩大租赁李兆青厂房的目的，就是借用李兆青“××废品站”的牌证进行经营，破碎废PVC塑料管，李兆青在租赁涉案厂房给张大江时是同意“带牌租赁”的，否则张大江也不可能以高出市场价很多的20元/平方米租赁涉案厂房（涉案厂房周边租赁锌铁棚厂房市场价是12-13元/平方米）。涉案厂房的电柜于2018年6月17日被查封后，张大江无法继续使用电力，进行废PVC塑料管破碎操作，继续承租涉案厂房已经不能实现租赁目的。二、关于张大江搬离涉案厂房事实情况。1.涉案厂房内电柜于2018年6月17日被中山市环境保护局（以下简称市环保局）查封，其后张大江开始搬迁设备，于2018年7月20日完全搬离。该事实在市环保局于2018年7月中旬，在查封后返回涉案厂房查封现场验看张大江履行情况时，有录制视频可以证明张大江搬离涉案厂房的情况，现张大江特申请二审法院前往市环保局调取该视频资料，以证明张大江于2018年7月20日前搬离涉案厂房的事实。2.从小榄人潮网2018年7月25日发布的来源于中山新闻、中山环保先锋的标题为“联丰这3家废品回收站摊上大事了！被相关部门立案查处”的新闻的内容中，可以清楚的看到涉案厂房在该新闻发布前已经搬空的事实。3.本案中李兆青诉求的水费为185.5元，电费为2001.6元，相当于张大江2018年5月在涉案厂房破碎废PVC塑料管使用的水电费4596元的一半。根据水电费使用情况，可以客观反映张大江从2018年7月20日以后，已经搬离涉案厂房事实。三、李兆青任由损失扩大应自行承担后果。张大江搬离厂房后，李兆青应当及时将涉案厂房租赁给他人使用，而不是放任厂房空置，导致损失扩大。四、张大江支付租金至2018年6月30日，水电费支付至2018年5月31日，张大江经营的废品厂在2018年6月17日被市环保局查处时产生了17日之前的水电费，但从李兆青提交的发票可见从2018年6月1日至7月1日的电费金额为1798.85元，水费为133.52元，2018年7月1日至8月1日的电费是150.90元，2018年8月1日至9月1日是51.59元，2018年9月1日至10月1日44.34元，由此可见李兆青主张的水电费主要是2018年6月1日至7月1日之间产生的。2018年6月17日张大江经营的废品厂被环保局查处，张大江已于2018年7月20日前搬走时把电箱的电线拆除。一审判决主要是依据水电费计算了2018年7月1日以后的占用费是与事实不符的。至于为何在张大江搬离后还产生水电费，因为水电表是李兆青开户的，只有电表被贴了封条，张大江走时还拆除了电线（因为是张大江安装电线的），水龙头在外面的，所以外人也可以使用，张大江也不清楚为何在7月20日后产生水电费。综上，张大江已于2018年7月20日完全搬离涉案厂房，无须支付李兆青从2018年7月20日后的厂房占用费。被上诉人李兆青答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请法院驳回张大江的上诉请求，维持原判。一、关于水电表，一审李兆青提交的证据水电表照片是张大江单独使用的分表，不存在多人使用的情况。二、2018年6月，张大江承租的厂房在被市环保局查处前是存在破碎、洗水等业务，存在机器设备，所以产生的水电费也较高。在被查处停止相关业务后，所产生的水电费相应减少也是正常的。李兆青向一审法院起诉请求：一、解除李兆青与张大江于2018年4月1日签订的合同书；二、张大江向李兆青清偿租金、占用费（以每月2万元为标准，自2018年7月1日起计至2019年4月30日止）并支付逾期付款违约金（以每月逾期支付的租金、占用费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率分别自逾期支付之日即每月1日起计至张大江清偿之日止）；三、张大江向李兆青支付水费185.5元和电费2001.6元。张大江向一审法院反诉请求：李兆青向张大江退还押金4万元。一审经审理查明：2018年11月28日，中山市联丰社区居民委员会（以下简称联丰居委会）出具证明，载明坐落于中山市××路××号的厂房产权属中山市联丰股份合作经济联合社（以下简称联丰经联社）所有，该址与用电地址（联丰物业）联丰废品场富兴中街、营业执照地址中山市××村废品场内属一个地址。2019年5月15日，联丰居委会出具证明，载明位于中山市联丰废旧物品收购场的一块土地（面积为5.05亩）产权属联丰经联社所有，目前租给李兆青使用，租期自2017年1月1日至2019年12月31日。2018年4月1日，李兆青作为出租方、张大江作为承租方，双方签订合同书。合同书主要约定：1.张大江租用涉案厂房（面积约1万平方米，位于中山市××镇××路废品场内），租用时间为2018年1月1日至2019年12月31日，每月租金为2万元，张大江缴纳4万元为履约按金，由李兆青无息保管；2.李兆青负责供水、电及基本消防到路边，其余由张大江负责；3.合同期内，张大江自筹资金，自主经营，自担风险，自负盈亏，所发生的一切债权债务等由张大江负责，与李兆青无关；4.合同期内，张大江必须申领牌照，李兆青可协助张大江办理水、电的报装及证照申领、年审等手续，费用由张大江负责；5.合同期内，如张大江中途退出不租，超10天不上缴租金，未经李兆青同意擅自将涉案厂房的部分或全部转让给他人使用，不符合环保条件生产，在签订合同后超过三个月仍未进场施工，不履行本合同其他条款等，凡违反上述其中一项的，即视为张大江违约，李兆青可单方终止合同，张大江所建物业、所交款项全部归李兆青所有，李兆青继续追收所欠款项，并有权重新处理；6.合同期内若张大江被政府部门逼令停工而无法继续经营而退租及若张大江自己无法经营而退租，则李兆青无需退回4万元按金。合同还约定了其他事项。李兆青、张大江确认涉案厂房的水电表从位于中山市××村废品场内的中山市天恩五金塑料回收站（以下简称天恩回收站）的水电表中分出单独水电表供涉案厂房使用，每月的水电费均由李兆青先行垫付，再由张大江支付给李兆青，电费按1.2元/度、水费按3.5元/吨的标准收取。合同签订后，张大江缴纳按金4万元，并按合同约定支付租金至2018年6月30日，支付水电费至2018年5月30日。李兆青提交拍摄于2018年10月29日显示位置为广东省中山长胜街的水表读数为652，电表读数为10565。天恩回收站缴纳了2018年7月至10月的水电费，并于2019年7月25日出具证明，载明张大江承租期间的水费185.5元和电费2001.6元由李兆青代为支付完毕。2018年6月17日，涉案厂房中的开关电柜被市环保局粘贴上封条。另张大江提交涉案厂房的照片，照片显示涉案厂房内开有多处门口，张大江表示照片拍摄于2018年7月，但照片无法显示拍摄时间。2018年11月9日，李兆青向张大江寄送律师函。律师函载明：截止至本函发出之日，张大江未依约支付2018年7月至2018年11月的租金共计10万元、2018年7月1日至2018年10月29日的水费185.5元及电费2001.6元，请张大江于收到本函之日起三日内向李兆青清偿所欠租金及水电费。庭审中，李兆青表示：张大江承租涉案厂房用于回收塑料，其必须合法经营，而张大江因其自身原因被市环保局采取处罚与李兆青无关，且市环保局并未查封涉案厂房，李兆青也未被市环保局处罚，市环保局只是责令张大江不允许从事破碎、洗水等污染环境的项目，张大江的照片反映的只是破碎机和洗水机的开关被贴上封条，但并没有查封涉案厂房的电表，之后张大江仍一直正常使用涉案厂房，只是其自行拆除和搬离污染环境的部分设备，在被市环保局禁止违法使用污染设备后张大江承租的涉案厂房几乎不产生水电费，故其未主张2018年10月29日后的水电费；张大江没有向李兆青返还涉案厂房，涉案厂房的电动门钥匙仍在张大江手上，双方并未办理厂房交接手续；张大江提交的无拍摄时间的照片中的出口是李兆青应消防部门的要求设置的逃生通道，并非表明已经将涉案厂房收回进行改造；之后李兆青请有资质的开锁师傅打开涉案厂房的大门，并于2019年4月另行出租，李兆青认为双方的合同已于2019年4月30日解除或终止。张大江表示：张大江因从事的破碎作业无法申领营业执照，在签订合同时李兆青已知悉并同意张大江在涉案厂房内做破碎和无法办理执照的情况；2018年6月17日，市环保局将张大江涉案厂房的电柜查封，不允许其再行操作，也通知李兆青不允许张大江在厂内进行破碎作业，被封的是总闸，之后张大江因没有电故无法开工，张大江就请为李兆青管理物业的工作人员转告李兆青不再租赁并协商退还押金；张大江在2018年6月20日左右开始搬迁设备，在7月20日前全部搬完，张大江将涉案厂房的钥匙放在墙边就离开了，合同已于2018年7月中旬解除；2018年7月15日后，李兆青对涉案厂房进行改造，市环保局也于7月中旬再次前来查看，当时张大江已经搬离涉案厂房。张大江表示中山电视台有录制其搬离厂房的情况，但其在指定期限内并未提交相关材料。一审法院认为，李兆青与张大江就涉案厂房的租赁事宜签订了合同书，是双方真实意思表示，虽李兆青提交了联丰居委会出具的证明，但其未能提交涉案厂房已办理规划报建手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方签订的合同书依法无效。因此，李兆青主张解除双方签订的合同书和要求支付违约金，没有依据，不予支持。李兆青与张大江签订的合同书虽依法无效，但张大江占有使用了涉案厂房，其应根据实际占用情况参照合同的标准向李兆青支付占用费。双方确认张大江支付占用费至2018年6月30日，但双方对于使用涉案厂房的截止时间存有争议，李兆青认为使用时间截止至2019年4月30日，而张大江认为使用时间截止至2018年7月20日。对此，一审法院认为，张大江辩称因市环保局查封其电柜、电闸致使其无法经营故此后搬离涉案厂房、李兆青也收回涉案厂房，李兆青不予确认。张大江对其抗辩提交了照片佐证，其中电柜被贴封条的照片无法反映涉案厂房的其他用电设备的情况，且李兆青亦提交了拍摄时间为2018年10月29日的水电表和天恩回收站缴纳2018年7月至10月水电费的发票佐证张大江在市环保局介入调查后的用水用电情况，张大江对此未能提供其他证据予以反驳且其另外提交的厂房照片无法显示拍摄时间，因此对张大江的抗辩不予采信，即张大江并未于2018年7月20日搬离涉案厂房。另外，李兆青提交的水电表及缴纳水电费的发票仅能反映涉案厂房截止至2018年10月29日的水电使用情况，虽其表示因市环保局不允许张大江使用污染环境的设备后，几乎不产生水电，但市环保局粘贴封条的时间为2018年6月17日，而根据律师函可知李兆青主张张大江拖欠2018年7月1日至10月29日的水费185.5元和电费2001.6元，即自2018年6月17日后涉案厂房平均每月仍约有46元和500元的水电费产生。该水电用量根据李兆青陈述应为张大江拆除污染环境设备后的正常用量，但与其关于几乎不产生水电的陈述不符。因此，认定张大江实际使用涉案厂房至2018年10月29日，即占用费自2018年7月1日起计至2018年10月29日止为8万元。张大江确认水电费先由李兆青支付，再由其向李兆青支付，现李兆青主张2018年7月1日至2018年10月29日的水费为185.5元和电费为2001.6元，提交了天恩回收站的证明、水电表照片及发票佐证，予以采信，张大江应向李兆青支付上述水电费。因合同依法无效，李兆青收取张大江支付的4万元按金没有法律依据，应予返还。因此张大江诉求李兆青返还4万元有理，对其反诉请求予以支持，但因张大江尚欠李兆青占用费和水电费，故将应返还的按金与拖欠费用相互抵扣，由张大江向李兆青支付占用费4万元、水费185.5元和电费2001.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、张大江于判决发生法律效力之日起七日内向李兆青支付占用费8万元、水费185.5元及电费2001.6元；二、李兆青于判决发生法律效力之日起七日内向张大江返还4万元；三、上述第一、二项相互抵扣后，张大江于判决发生法律效力之日起七日内向李兆青支付占用费4万元、水费185.5元及电费2001.6元；四、驳回李兆青的其他诉讼请求。案件受理费2365.28元，保全费1036元，合计3401.28元，李兆青负担2011元，张大江负担1390.28元；反诉案件受理费400元，由李兆青负担。本院二审期间，张大江围绕上诉请求向本院提交如下证据：一、新闻截图（附视频光盘一张），证明张大江在2018年7月25日前已经全部搬离厂房，因为该新闻是2018年7月25日播出的，所以可以证明张大江主张的2018年7月20日搬离的事实。二、银行流水，证明张大江在2018年6月6日向陈某转账24596元，包含5月1日至5月31日前的水电费4596元及6月1日至6月30日的租金2万元。三、张大江申请赵某、吴某、左某出庭作证，证明张大江于2018年7月20日后没有使用涉案厂房的事实。李兆青未提交新证据。本院组织双方当事人进行了质证。张大江提供的新证据，李兆青质证称：关于新闻截图及视频的真实性确认、关联性不确认。视频及新闻截图只能反映联丰废品厂有部分企业在环保局的检查中存在破碎清洗的业务，张大江称其设备被环保部门查封，这仅是环保部门行使职权。在李兆青出租涉案厂房给张大江时已经明确需要合法经营，且合同第5条第三款明确约定张大江需要办理工商登记，张大江因违法经营被环保部门查封相关设备与李兆青无关，张大江搬空相关设备仅是按照环保部门的要求搬离，与租赁合同无关。环保部门仅是禁止张大江使用相关设备进行违法经营，并非查封涉案厂房且禁止其经营。关于银行流水的真实性确认，关联性不确认。确认张大江对该笔转账期间的陈述，由陈某代李兆青收取了24596元。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，从2018年6月1日至7月1日的电费金额为2086.67元，2018年7月1日至8月1日的电费金额为175.04元，2018年8月1日至9月1日的电费金额为59.85元，2018年9月1日至10月1日的电费金额为50.39元；从2018年6月1日至10月29日的水费金额为185.5元【（652-599）吨×3.5元/吨】。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方的诉辩陈述，本案的争议焦点在于：一、张大江应向李兆青支付占有使用费的数额认定；二、张大江应向李兆青支付的水电费的数额认定。关于焦点一，此涉及对张大江占有使用涉案厂房的截止时间的认定。张大江二审期间申请的证人证实其于2018年7月中旬已停业，李兆青提交的水电费亦显示张大江经营的厂房在2018年7月后用水用电量明显大幅度减少，上述事实与环保部门于2018年6月17日查封涉案厂房的开关电柜的事实能够相互印证，且李兆青也知晓张大江被市环保局处罚，客观上已不能进行经营。此外，李兆青自认于2019年4月30日另行将涉案房屋出租给案外人，收回的过程未有证据显示存在任何障碍。综合比较双方当事人提交的证据证明力大小，本院采信张大江的主张，认定张大江占有使用涉案厂房至2018年7月20日。一审法院认定占有使用涉案厂房至2019年4月30日错误，本院对此予以纠正。基于此，并因涉案合同依法无效，张大江仍应参照合同的租金标准向李兆青支付占有使用期间的占用费。双方均确认张大江缴纳占有使用费至2018年6月30日，故张大江应向李兆青支付2018年7月1日至2018年7月20日的占有使用费12903.2元（2万元/月÷31天×20天）。关于焦点二，如前所述，张大江占有使用涉案厂房至2018年7月20日，双方均确认张大江缴纳水电费至2018年5月30日，现李兆青提交的水电费收据无法显示分段期间张大江实际所用水电费的数值，故本院结合李兆青提交的水电表读数照片、《律师函》内容等事实，按照时间段平均计算2018年6月1日至2018年7月20日期间的水费61.83元（185.5元÷150天×50天）及电费2199.6元（2086.67元+175.04÷31天×20天）。综上所述，一审判决认定事实不清。张大江的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15810号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15810号民事判决第一、三、四项；三、张大江于判决发生法律效力之日起七日内向李兆青支付占用费12903.2元、水费61.83元及电费2199.6元；四、前张大江、李兆青各应支应返数额相互抵扣后，李兆青于判决发生法律效力之日起七日内向张大江返还24835.37元；五、驳回李兆青的其他诉讼请求。如果李兆青未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2365.28元，保全费1036元，合计3401.28元，李兆青负担2380元，张大江负担1021.28元；反诉案件受理费400元，由李兆青负担；二审案件受理费522元，由李兆青负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年二月十八日书记员  陈静文