山西省晋中市榆次区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0702民初4463号原告（反诉被告)：榆次区使赵社会事务管理中心鸣李村村民委员会，住所地：榆次区鸣李村。法定代表人：刘芳，村委主任。委托诉讼代理人：齐守伟，山西晋信律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢茂诚，山西晋信律师事务所律师。被告（反诉原告）：张利民，男。被告：山西福瑞思特贸易有限公司，住所地：榆次区汇通路中段鸣李花卉市场。法定代表人：李俊琴，公司总经理。原告（反诉被告）榆次区使赵社会事务管理中心鸣李村村民委员会（以下简称“鸣李村委会”）与被告（反诉原告）张利民租赁合同纠纷一案，本院立案后，于2018年11月21日作出（2018）晋0702民初2154号判决，张利民不服，向晋中市中级人民法院提出上诉，晋中市中级人民法院于2019年6月25日作出（2019）晋07民终651号裁定，将案件发回本院重审。本院依法追加山西福瑞思特贸易有限公司（以下简称“福瑞思特”）为本案被告参加诉讼，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）鸣李村委会的委托诉讼代理人卢茂诚，被告（反诉原告）张利民到庭参加诉讼，被告福瑞思特经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现己审理终结。原告（反诉被告）向本院申请变更了诉讼请求：1、判令被告张利民立即腾出原告位于榆次区；2、判令被告张利民向原告支付自2016年7月15日至2018年4月16日逾期腾房占有使用费19.25万元及自2018年4月17日至腾房完毕之日止的逾期腾房占有使用费（按每间商铺年租金11万元计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月1日,原告将其位于榆次区出租与福瑞思特，租金标准为每年每间11万元。福瑞思特在承租期间，又将上述商铺分别转租给其他商户，其中第1号商铺被其转租给本案被告。福瑞思特支付了原告两年租金后，便停止履行承租义务，原告曾将该公司起诉至榆次区人民法院。在诉讼过程中，双方达成了调解协议，榆次区人民法院于2015年10月24日作出（2015）榆商民四初第148号民事调解书，调解书载明福瑞思特应分六次向原告支付租金，若在某一期间未能还款，原告向法院申请执行，执行内容为原告与福瑞思特解除租赁合同。后福瑞思特未按照约定向原告支付租金，原告只得于2016年7月15日向榆次区人民法院申请强制执行，因此原告与福瑞思特之间关于鸣李花卉市场外围共13间商铺的租赁协议己经于该日期解除。原告与福瑞思特商铺租赁协议解除后，被告张利民作为次承租人对第1号商铺属无权占有，根据物权法的规定，原告依法享有收回该房屋的权利，被告张利民负有腾房义务。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十八条规定，被告张利民应当向原告支付逾期腾房占有使用费。被告（反诉原告）张利民辩称，该于2015年6月18日与福瑞思特签订了租赁合同，承租了福瑞思特坐落于汇通路鸣李段花卉市场1号门面房，租期10年，租金每年21万元，已经全部付清。该不知道原告与福瑞思特的租赁合同，故请求驳回原告的诉讼请求。被告福瑞思特未作出答辩意见。被告（反诉原告）张利民反诉称，2015年6月18日，该与福瑞思特签订一份《房屋租赁协议》，约定由该承租福瑞思特坐落于汇通路鸣李段花卉市场1号门面房，租赁期限为10年。合同签订后，该如约履行了支付租金等相应合同义务。2018年4月10日，原告带领多人以非法手段强行将该租赁的商铺关闭，并贴了封条，还让人拉了垃圾堵在商铺门口，致使该无法进入商铺多达100多天。由于该商铺系经营商品零售，致使存放的货物变质毁损，造成损失5000元，三个月租金40000元，商店内鱼缸死亡观赏鱼和花卉植物共计6000元，经营损失30000多元。请求判决原告立即停止侵权并赔偿财产损失81000元。原告（反诉被告）鸣李村委会针对被告（反诉原告）张利民的反诉辩称，被告张利民虽提起了反诉，但没有提供任何证据。原告已经给了被告张利民充分的期限腾房，即使被告张利民陈述的事实存在也是由于其自身原因造成，故请求驳回被告张利民的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告福瑞思特未到庭，视为其放弃质证权利，推定对原告（反诉被告）鸣李村委会与被告（反诉原告）张利民提交证据的认可。对原告（反诉被告）提交的如下证据，被告（反诉原告）张利民不予质证。1、山西省晋中市经济开发区建设环保局《关于鸣李花卉市场规划方案的初步意见》、晋中市规划勘测局《汇通路西侧、108国道北侧鸣李村安置用地规划设计条件》、《建造师建设工程施工合同书》，证明鸣李花卉市场商铺是经有关部门批准进行建设，所有权人为原告；2、原告与福瑞思特签订的《商铺租赁合同》；3、榆次区人民法院（2015）榆商民四初第148号民事调解书、执行立案登记表；4、原告在包括张利民租赁商铺前张贴的腾房通知。被告张利民提供了原告将其租赁商铺关闭上锁，贴封条、倾倒垃圾堵门及店内商品受损的照片和视频，原告质证认为照片及视频的真实性无法认可，图片和视频的设立时间与事发时间不相符，不具有关联性。倾倒垃圾的地址无法确认，也不能确认是原告倾倒的，证明不了被告张利民的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）鸣李村委会系由原晋中开发区社管处鸣李村村民委员会变更而来。2012年12月1日，鸣李村委会（甲方）与福瑞思特（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将坐落于鸣李花卉市场外围商铺共13间出租与乙方，租期四十年，第一个十年的租金为每年每间11万元，乙方对于租用的商铺可以进行转租。合同签订后，福瑞思特支付了鸣李村委会两年租金，此后再未支付。2015年6月18日，张利民与福瑞思特签订《房屋出租协议》一份，约定福瑞思特将本案诉争的1号商铺出租给张利民，租赁期限自2015年6月18日起至2025年6月17日，租金200万元由张利民一次付清。2015年，鸣李村委会向本院提起诉讼，要求福瑞思特履行租赁合同义务。2015年11月24日，本院作出（2015）榆商民四初第148号民事调解书，内容为：“一、被告山西福瑞思特贸易有限公司于本调解书达成之日2015年11月24日支付原告晋中开发区社管处鸣李村村民委员会2015年商铺租金23万元，于2015年12月10日前支付原告商铺租金20万元；于2015年12月30日前支付原告商铺租金10万元；于2016年1月30日前，支付原告商铺租金30万元；于2016年3月30日前支付原告商铺租金60万元；在2016年9月30日前，支付原告商铺2016年租金143万元。二、被告如期履行还款计划，原告不再主张违约金20万元，如被告在某一期间未能还款，原告向法院申请执行，执行内容为原告与被告解除租赁合同，由原告支付租金143万元及违约金20万元。三、案件受理费12500元，减半收取6250元，其他诉讼费120元，共计6370元，由被告负担。”该民事调解书已经发生法律效力。因福瑞思特未能按照本院（2015）榆商民四初第148号民事调解书履行其义务，鸣李村委会于2016年7月15日向本院申请强制执行。2018年年初，鸣李村委会在包括张利民租赁商铺处张贴《立即腾房通知》，要求实际占用各商铺的单位和个人腾出商铺。因张利民未按《立即腾房通知》将本案诉争的1号商铺腾出，鸣李村委会于2018年4月将本案诉争的1号商铺张贴封条，并在商铺前堆放了垃圾。本院认为，原告（反诉被告）鸣李村委会与被告福瑞思特签订的《商铺租赁合同》及二被告签订的《房屋出租协议》，均系当事人真实意思表示，除《商铺租赁合同》约定的租赁期限违反法律规定外，其他条款不违反国家法律强制性规定，为有效条款，当事人均应严格依约履行。本案的争议焦点是：一、被告（反诉原告）张利民是否应当腾出本案诉争商铺并支付原告（反诉被告）鸣李村委会商铺占有使用费；二、被告（反诉原告）张利民的反诉请求是否合法有据，能否成立。关于第一个争议焦点，《商铺租赁合同》与《房屋出租协议》系租赁合同与转租合同的关系，二者之间既相互关联，又各自独立。在租赁合同因承租人违约而解除后，承租人即丧失了租赁权，次承租人亦无权继续占用租赁物。本案中，在《商铺租赁合同》履行过程中，因福瑞思特未依约向鸣李村委会支付租赁费，双方发生纠纷后诉诸本院，根据已发生法律效力的本院（2015）榆商民四初第148号民事调解书，鸣李村委会与福瑞思特签订的《商铺租赁合同》已于2016年7月15日解除，《房屋出租协议》客观上成为不能继续履行的合同，张利民作为次承租人无权向出租方鸣李村委会主张租赁权而继续占有租赁物，在鸣李村委会要求张利民腾房的情况下，张利民负有腾房和支付逾期腾房占有使用费的义务，之后张利民可根据《房屋出租协议》向福瑞思特主张违约责任或赔偿损失，故原告（反诉被告）鸣李村委会主张被告（反诉原告）张利民腾出本案诉争商铺并支付逾期腾房占有使用费，符合法律规定，本院应予支持。关于第二个争议焦点，根据本案已查明事实，原告（反诉被告）鸣李村委会在与被告福瑞思特解除《商铺租赁合同》后，在包括被告（反诉原告）张利民租赁商铺处张贴了腾房通知，给与了被告（反诉原告）张利民合理的腾房期限,被告（反诉原告）张利民拒不腾房后原告（反诉被告）鸣李村委会采取了不当的行为，但根本原因是被告福瑞思特违约造成。被告（反诉原告）张利民与原告之间不存在合同关系，根据合同相对性原则，被告（反诉原告）张利民应当向被告福瑞思特主张权利，故被告（反诉原告）张利民的反诉主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应予法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张利民在本判决书生效后十五日内将位于榆次区腾出交还原告（反诉被告）榆次区使赵社会事务管理中心鸣李村村民委员会，并从2016年7月15日起按每间商铺每年租金11万元标准支付逾期腾房占有使用费至腾出之日止；二、驳回被告（反诉原告）张利民的反诉请求。当事人未按生效判决书确定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费4150元，反诉案件受理费913元，公告费560元，共计5623元，由被告（反诉原告）张利民负担5063元，被告山西福瑞思特贸易有限公司负担560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。审 判 长  韩海兰人民陪审员  姚润萍人民陪审员  贾拴莉二〇二〇年二月十六日书 记 员  李晓民