北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初7849号原告：北京山水文园物业管理服务有限公司，住所地北京市朝阳区小武基村甲8号5号院（平房）。法定代表人：李艳敏，董事长。委托诉讼代理人：袁坤，男，1979年12月29日出生，汉族，北京山水文园物业管理服务有限公司员工。委托诉讼代理人：张凯迪，男，1993年8月3日出生，汉族，北京山水文园物业管理服务有限公司员工。被告：薛腾飞，男，1988年5月1日出生，汉族，中国建筑设计研究院有限公司员工，户籍地北京市海淀区，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：薛鹏（被告薛腾飞之父），男，1962年6月1日出生，汉族，北京城建总公司职工，户籍地北京市海淀区，现住北京市朝阳区。原告北京山水文园物业管理服务有限公司（以下简称原告）与被告薛腾飞（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人袁坤、张凯迪，被告之委托诉讼代理人薛鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求判令被告支付2016年7月14日起至2018年12月31日止的物业费共计35869．45元，并支付违约金30744．36元（计算方式见物业管理服务协议第9条第1项，从2017年7月15日起算，基数为14553．96元，按照日千分之三标准计算，计算到2018年12月31日）。事实和理由：2014年1月24日，原告与被告签订《山水LAVIE（二期）欧雷山物业管理服务协议书》（以下简称《欧雷山物业服务协议书》），约定被告应按时向原告交纳各项费用，逾期交纳的，除补交所欠费用外，还应交纳违约金，逾期交纳的，被告有权停止被告所拖欠费用项目的服务。合同签订后，原告开始为被告提供物业服务，但被告拒绝交纳物业管理服务费，故原告将被告诉至法院。被告辩称：被告确实是北京市朝阳区xx号房屋（以下简称xx号房屋）的买受人（业主），但该房屋的分户产权证尚未办理，该房屋的购房合同是以被告名义签署的，购买人是被告。原告所述的房屋房号以及房屋的建筑面积均属实，原告所述的欠缴物业费的时间段亦属实，但因原告违约在先，且至今未改正，故被告不同意原告诉讼请求。主要理由为：1．根据原、被告签订的《欧雷山物业服务协议书》的约定，原告对房屋公用部位、公用设备设施，绿化、环境卫生，保安、交通等项目进行维护、修缮，服务与管理，根据小区的《临时管理规约》的规定，物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患，而本小区二期工程共七栋房屋，均存在外墙二次结构与主体结构均没有有效连接，外墙抹灰贴砖严重超厚，存在随时脱落的重大安全危险，主体结构墙体根部有大量空洞、烂根，违纪房屋整体结构安全。2018年5月7日，被告将原告以及所在小区的开发商、施工单位等诉至北京市朝阳区人民法院，提出消除危险的诉讼请求，因此本案应当中止审理。2．原告擅自提高地下车位收费标准，也是违约在先，应不受法律保护。3．原告没有履行开发公司办理房产证的合同义务。综上，由于原告没有尽到所签订的《欧雷山物业服务协议书》《临时管理规约》《房屋买卖协议》中的义务和责任，也违反了《北京市物业管理办法》中所应承担的法定义务，其违约在先。原告向本院提交了如下证据：1．《欧雷山物业服务协议书》；2．缴费单的照片。被告对原告提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性认可，对协议的内容及收费标准无异议；对证据2的情况记不得了，不记得有收到过该缴费单。被告向本院提交了如下证据：证据1．原告及案外人山水文园凯亚房地产开发有限公司的工商登记信息打印件；证据2．《欧雷山物业服务协议书》；证据3．《临时管理规约》；证据4．照片及信访事项告知书，欲证明xx号房屋所在的小区存在安全隐患；证据5．《山水蓝维停车管理协议》；证据6．《房屋买卖协议》；证据7．北京增值税普通发票；证据8．进场装修通知书；证据9．北京市地方税务局通用机打发票，欲证明被告交纳的2014年度的物业管理费；证据10．X京房权证朝字第XXXX号房屋所有权证书，欲证明xx号房屋所在的位于北京市朝阳区朝来绿色家园来春园30号楼已经办理了大产权证，xx号房屋符合办理分户产权的条件。原告对被告提交证据的质证意见如下：对证据1至证据3的真实性、合法性、关联性均予以认可；对证据4的真实性及关联性均不予认可；对证据5的真实性认可，但其对关联性不予认可，并称双方是对停车价格签订合同达成一致的，不存在擅自提高的问题，此外，车位租赁事宜与物业管理服务内容并不冲突，被告认为车位租赁存在问题可以依据双方的车位租赁合同及其补充协议另行解决；对证据6的真实性予以认可，但对其关联性不予认可，该证据与本案无关；对证据7和证据8的真实性无异议，但对证据7的关联性不予认可；对证据9和证据10的真实性均予以认可，但对证据10的关联性不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月29日，案外人北京力维斯凯奥房地产开发有限公司（以下简称力维斯凯奥公司）作为出卖人，与被告作为买受人签订了《房屋买卖协议》，约定由被告购买xx号房屋,房屋预测建筑面积为258．15平方米，预测套内面积为210．85平方米，总价款人民币5292124元。现被告已经实际使用xx号房屋，但尚未办理分户产权。2014年1月10日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了《欧雷山物业服务协议书》，约定由原告为xx号房屋所在的小区提供物业服务，对房屋共有部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方有权依据本协议向甲方收取物业管理费用；物业服务费每月每建筑面积平方米4．98元，公共照明电费每月每户10元，景观维护费每年每户600元；甲方应按时交纳本协议规定的各项费用，如果逾期交纳，除补交所欠费用外，还应交纳违约金，违约金的计算方法：违约金=欠费金额×逾期天数×3‰，逾期三个月拒绝交纳，乙方有权停止甲方拖欠费用项目的服务。xx号房屋所在的小区制定有《临时管理规约》，其中约定业主交纳物业服务费从开发企业向业主发放的《入住通知书》中注明该单元交付使用之日起计算，并于每年的元月一日之前，向物业管理企业预先交付其单元应交付的一年物业服务费；业主如果未能按本规约约定的收费标准和时间，交纳物业管理服务费、供暖费及相关代收代缴费用的，物业管理企业有权要求业主补交，并从逾期之日起每日加收应交纳费用千分之三的违约金。另，被告向原告交纳了2014年度的物业管理费14768．49元、照明费120元、景观维护费600元。庭审中，被告认可其为xx号房屋的实际购买及使用人，并认可原告所主张的xx号房屋的建筑面积以及物业费的收费标准及欠缴物业费的期间，但其主张因为原告未能根据小区的《临时管理规约》的规定对xx号房屋所在小区内的物业安全隐患及时采取措施，消除隐患，故不同意向原告支付物业费，并且已经将原告及房屋的开发商、施工单位等诉至本院。同时，被告还称原告擅自提高地下车位收费标准，属于违约在先，应不受法律保护；此外，被告还表示原告没有履行开发公司办理房产证的合同义务。经询，被告认为其不构成违约，故不同意向原告支付违约金，经释明，被告表示如果法院认为需要向原告支付违约金，相关的违约金标准也约定得过高，要求减少。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《欧雷山物业服务协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。按照法律规定，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务，原告按照合同约定为xx号房屋所在的小区提供了物业服务，被告作为xx号房屋的购买人以及实际使用人，接受了原告的物业服务，应当依约向原告缴纳物业服务费。关于被告主张的原告未能根据小区的《临时管理规约》的规定对xx号房屋所在小区内的物业安全隐患及时采取措施，消除隐患的主张，因被告未能在本案中提供充分的证据，且被告已经就相关的事项提起了相关的诉讼，故本院对原告的该辩解不予采纳。关于被告称原告擅自提高地下车位收费标准，属于违约在先以及原告没有履行开发公司办理房产证的合同义务的辩解，因依据不足，故本院不予支持。现原告要求被告给付欠付的物业费的诉讼请求因于法有据，故本院予以支持。关于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，虽然被告客观上确实未按照《欧雷山物业服务协议书》及《临时管理规约》的约定按时交纳费用，但原告与被告之间存在其他纠纷，其迟延交纳物业费具有一定的理由，故原告要求按照协议约定的标准支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，但考虑到被告确实未按时足额向原告交纳物业费用，客观上也会造成原告在经营管理上的实际损失等情况，故本院对原告要求的违约金予以支持，但具体数额本院将根据案件的实际情况予以酌定。需要指出的是,建设和谐社区需要业主和物业管理企业共同的努力。为了避免争议的发生，物业公司应当在物业管理工作中加强与业主沟通，接受业主对物业管理工作的批评和建议，积极完善管理制度，提高整体管理水平。原告应尽职尽责，不断提升服务理念，优化服务举措，设身处地为业主着想，采取的服务措施涉及个别业主权益时，应充分评估实施方案的合理性并加强与业主之间的沟通，考虑业主的感受，听取业主的诉求，并予以积极回应及改进，以期提高自身物业管理服务水平，为业主提供更优质的物业服务，营建和谐的物业管理与服务关系。同时，被告作为小区业主亦应配合物业公司的管理，在合理限度内依法行使权利，保护自己的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告薛腾飞于本判决生效之日起七日内给付原告北京山水文园物业管理服务有限公司二○一六年七月十四日起至二○一八年十二月三十一日止的物业费共计35869．45元；二、被告薛腾飞于本判决生效之日起七日内给付原告北京山水文园物业管理服务有限公司违约金2000元；三、驳回原告北京山水文园物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费733元，由原告北京山水文园物业管理服务有限公司负担360元；由被告薛腾飞负担373元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 史 震二〇二〇年二月二十四日书记员 邓嘉男