上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初7748号原告：徐轲，男，1984年9月2日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：陈志，上海智坚律师事务所律师。被告：龚志明，男，1959年1月4日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：祝涵，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘甜甜，上海正策律师事务所律师。第三人：沈建华，男，1955年12月27日出生，汉族，住浙江省平湖市。委托诉讼代理人：戚海燕，浙江当禾律师事务所律师。第三人：上海后浪餐饮管理有限公司，住所地上海市广元西路XXX号XXX楼A。法定代表人：程余胜。原告徐轲与被告龚志明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年5月21日、2019年9月17日公开开庭进行审理，后本院依法追加沈建华、上海后浪餐饮管理有限公司(以下简称后浪餐饮)作为无独立请求权的第三人参加诉讼，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。徐轲及其委托诉讼代理人陈志、龚志明的委托诉讼代理人祝涵、沈建华的委托诉讼代理人戚海燕、上海后浪餐饮管理有限公司的法定代理人程余胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐轲向本院提出诉讼请求：1.判令解除徐轲与龚志明之间签订的《门店分租合同》；2.判令龚志明返还徐轲已付租金56万，押金16万，股权转让费25万元，共计97万元；3.判令龚志明支付徐轲违约金100万元。事实和理由：2018年10月9日，徐轲与龚志明签订房屋租赁合同，徐轲租赁龚志明的上海市徐汇区广元西路XXX号门面一间，每月租金8万元，交三押二，共40万元。租赁期限5年，从2019年1月1日至2023年12月31日。随后，龚志明又提出要求徐轲支付四个月房屋租赁费32万元，及其他费用25万元。徐轲于2018年10月12日转账15万元给龚志明，10月19日委托朱恒君转账3万元给龚志明，10月15日转账10万元给龚志明。后龚志明要求徐轲将款项转账给其配偶李某某，10月30日，徐轲转账给李某某9万元，10月31日分别转账10万元、50万元，至2018年10月31日，徐轲共支付龚志明97万元。2018年10月23日，徐轲与龚志明签订《补充协议》，约定龚志明承诺徐轲在取得所有证照的70天内办出徐轲所需的食品经营许可证，如龚志明未在约定的时间内办出，需赔偿门店合同租金5年的40%，即192万。补充协议从2018年11月1日生效，龚志明已构成违约。徐轲与龚志明于2019年1月2日中午12点交接房屋，徐轲于2019年1月2日下午开始委托装修公司进行装修，1月3日，装修公司突然发现店面被别人锁起来，经了解，系自称房东的人锁门，后该锁被打开，徐轲进行装修。2019年1月5日，店面第二次被锁，2019年1月6日，该房屋依然被锁。徐轲认为，双方签订《门店分租合同》，但龚志明既不是房屋的房东，也未获得店面的租赁期，无法履行合同，且据徐轲了解，龚志明根本无法在房屋办理出经营小龙虾的经营许可证。龚志明已构成违约，故诉至法院。龚志明辩称，关于诉请1，不同意解除，徐轲无法定或约定解除权，应当继续履行合同。关于租金及押金，因不同意解除合同，故不同意退还。关于股权转让费，本案是租赁合同纠纷，不包括股权转让合同的审理内容，徐轲既没有提出解除股权转让合同，也没有解除权。故不存在退还股权转让费的可能性。关于诉请3，龚志明已经提交了双方2018年11月9日签订的补充合同，已经明确徐轲申报餐饮证，龚志明只是协助不赔偿，故不存在龚志明违约赔偿的问题。关于事实和理由，补充合同约定龚志明不承担办证义务和违约责任；该门面被锁的事实不存在，至今正常开放。沈建华述称，沈建华系上海市广元西路XXX号全幢店铺的权利人。沈建华不清楚徐轲的诉请及事实与理由。对于徐轲与龚志明之间的租赁合同也不清楚，沈建华不认可徐轲与龚志明之间的租赁关系。沈建华与龚志明没有任何关系，也没有收到龚志明给的租金。因为承租方后浪酒店管理有限公司(签订合同时候公司还是存在的，后来注销了)没有支付租金，沈建华行使自己的权利，于2019年1月3日将房屋锁门，1月4日发现被人撬了，1月5日沈建华又把门锁了，沈建华希望有人来协商把租金付掉，但是一直没有人来，所以门一直锁着。后来在2019年7月中旬沈建华自行将房屋收回。上海后浪餐饮管理有限公司述称，对徐轲诉请没有意见。本院经审理认定事实如下：上海市广元西路XXX号全幢店铺权利人为沈建华。2018年10月9日，龚志明作为甲方与徐轲作为乙方签订《门面分租合同》，约定房屋坐落于徐汇区广元西路XXX号门面(以下简称系争房屋)，租赁期限自2018年12月31日零点生效，租赁5年，至2023年12月31日零点止。租费每月8万元(付三押二)，第一年免租金一个半月，租金从2019年1月1日起算，合计40万元，押金合同期满退还，中途不退，免租金第一年从第三期房租款中享受。乙方租用范围一层全部、右侧分割小间除外。同日，龚志明(甲方)与徐轲(乙方)签订《补充合同》，约定甲方承诺乙方能成功安装煤气管道并承担费用(预计安装费用在15-18万左右)，如不能成功安装，甲方应退还乙方已经支付的所有款项。乙方承诺甲方在合同签定后另预付甲方四个月房租，人民币32万元。乙方承诺甲方在成功安装煤气管道后，乙方支付甲方三个月的房租，合计24万元。甲方承诺乙方，在新的营业执照取得之前所有一切债权债务由龚志明承担责任，与乙方无任何关系。一旦新的营业执照办理完成后，与龚志明无任何关系。甲乙双方约定在2018年11月1日前，乙方支付甲方97万元，组成方式：股权转让费25万元；付三押二的房租40万元；预付四个月房租32万元。如到时乙方不能按时支付97万元，乙方已付款项按违约金处理，并合同终止。2018年10月10日，龚志明出具承诺函，主要内容为：龚志明负责引进煤气公司，为广元西路XXX号办理煤气安装，如不能安装，同意退25万元。2018年10月22日，龚志明出具承诺函，主要内容为：关于上海后浪餐饮管理有限公司增项适应做小龙虾内容，我负责办理证照，如办不成，负全责任(根据合同约定)。2018年10月23日，龚志明作为甲方与徐轲作为乙方签订《补充合同》，约定：1、由于乙方经营的是小龙虾、羊蝎子火锅、烧烤，甲方承诺乙方代办理乙方公司经营所需的食品经营许可证(经营类别是小型饭店，可以经营中式热食类制售)。2、甲方承诺乙方在取得所有证照(包括营业执照、食品经营许可证、五个人健康证、餐厅设计图纸)的70天内办出乙方所需要的食品经营许可证。3、甲方承诺乙方如在本补充合同第二条约定好的时间前不能办出乙方所需的食品经营许可证的，且在租赁合同期间若因为食品经营许可证方面受到国家限制勒令强制停止经营小龙虾、火锅、烧烤的话，则赔偿乙方按门面分租合同租期5年房租的40%即192万元。4、本合同从2018年11月1日开始生效。2018年10月期间，徐轲共计支付龚志明97万元，其中租金为56万元，押金16万元，股权转让费25万元。2019年1月2日，龚志明与徐轲就系争房屋进行交接。审理中，龚志明为证明双方约定免除了龚志明的责任，提供《补充合同》一份，主要内容为：1、2018年10月23日双方的补充合同，甲方原营业范围被停进行赔偿，乙方申办餐饮证甲方只是协助，不赔偿。2、甲方保证在暂时不租用二楼的前提下，不得用任何形式影响阻挠二楼乙方的经营和使用。3、如煤气不能安装，乙方使用钢瓶气，甲方每月补5,000元。4、水、电上下全部分开使用，分开装表独立使用。5、变更后，徐保证二楼的正常经营咖啡等范围。甲乙双方商定关于二楼转租问题，需保证乙方在6个月1年以上的使用权。如甲方确实需要使用二楼，甲乙双方另行签订协议。在该补充合同落款处有龚志明、徐轲签字字样。落款日期为2018年11月9日。徐轲对上述补充合同中徐轲的签字不认可，认为并非徐轲本人所签。并申请对该补充合同中徐轲签字真伪进行鉴定。本院委托司法鉴定科学研究院对2018年11月9日的补充合同中落款处徐轲签字是否为徐轲本人所写进行鉴定。2019年7月8日，司法鉴定科学研究院出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：检材《补充合同》上需检的“徐轲”签名是徐轲本人所写。为该鉴定徐轲预付鉴定费15,320元。审理中，龚志明表示系争房屋系从后浪餐饮租来的，但没有书面材料。以上事实，除当事人陈述外，另有上海市房地产权证、门店分租合同、补充合同等证据证实，本院予以认定。本院认为，根据法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据现有证据，龚志明并未充分举证证明其有权出租系争房屋，故龚志明作为无权处分人，擅自将系争房屋出租给徐轲，在权利人沈建华拒绝追认的情况下，龚志明与徐轲就系争房屋建立的《门店分租合同》应属无效。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。根据沈建华以及徐轲的陈述，徐轲在接收系争房屋后即无法实际使用系争房屋，在龚志明未提供证据推翻上述陈述的情况下，本院对系争房屋于2020年1月被沈建华锁门的事实予以认定。故徐轲主张租金及押金返还的诉请，于法有据，本院予以支持。至于徐轲主张的股权转让费，本案系房屋租赁合同纠纷，股权转让纠纷与本案并非同一法律关系，故对徐轲在本案中主张返还股权转让费的诉请，本院不予支持，徐轲可另行主张自己的权利。由于门店分租合同无效，故徐轲根据合同约定主张违约金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认徐轲与龚志明签订的《门店分租合同》无效；二、龚志明于本判决生效之日起十日内返还徐轲房屋租金56万元、押金16万元；三、驳回徐轲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,530元，减半收取计11,265元，由龚志明负担5,500元，徐轲负担5,765元；鉴定费15,320元，由徐轲负担。如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二〇年二月二十七日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。