山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初4336号原告：俞阿对，男，1948年9月17日出生，汉族，居民，住威海市文登经济开发区。委托诉讼代理人：王善毅，威海文登城里法律服务所法律工作者。被告：威海新时代房地产开发有限公司，住所地威海市文登区广州路46号。法定代表人：王祖青，总经理。委托诉讼代理人：于大卫，山东德平律师事务所律师。第三人：浙江昌泰建设有限公司，住所地浙江省舟山市定海区双桥街道镇政府内。法定代表人：黄安明，执行董事。委托诉讼代理人：于大卫，山东德平律师事务所律师。原告俞阿对与被告威海新时代房地产开发有限公司（以下简称新时代公司）、第三人浙江昌泰建设有限公司（以下简称昌泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告俞阿对及其委托诉讼代理人王善毅、被告新时代公司与第三人昌泰公司的共同委托诉讼代理人于大卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俞阿对向本院提出诉讼请求：判令新时代公司向俞阿对返还房款420110元，并自2014年3月24日起至其实际付款之日止按照年利率6%支付利息。诉讼过程中，俞阿对变更诉讼请求为：判令新时代公司向俞阿对返还已抵顶房屋房款共计415110元，放弃其他诉讼请求。事实与理由：第三人昌泰公司承包了新时代公司在威海市文登经济开发区银海绿洲的建设工程，并将其中部分工程分包给了原告俞阿对。工程完工后，新时代公司以房屋抵顶欠付第三人昌泰公司的部分工程款，后第三人昌泰公司又将部分房屋抵顶给原告俞阿对，俞阿对将房屋出卖给了他人，部分房款由新时代公司收取，但新时代公司未将房款转给俞阿对，为维护俞阿对的合法权益，故提起诉讼，要求新时代公司予以返还。新时代公司辩称，俞阿对与新时代公司在2014年3月24日已经确认在文登银海绿洲项目中俞阿对的工程款全部结清，并用11套房屋以二手房形式抵顶给俞阿对，其中确实存在房屋办理了按揭贷款的情况，但就俞阿对主张的抵顶房屋价款没有付清的问题，除了两处草厦子未支付相应款项外，其提出还有两处房屋出售价款没有付清的主张，没有依据，该部分主张不能成立。昌泰公司述称，昌泰公司与俞阿对涉及到新时代公司开发的银海绿洲项目的有关工程款已经全部结清，双方在2014年3月24日形成了书面的结清证明，剩余工程款由昌泰公司以6套房屋抵顶给俞阿对，双方之间就建设工程款不存在拖欠情况。昌泰公司不欠付俞阿对的任何款项，俞阿对在本案中主张的款项，与昌泰公司无关。本院经审理认定本案事实如下：被告新时代公司将位于威海市文登经济开发区的银海绿洲小区的工程项目发包给第三人昌泰公司，昌泰公司又将其中部分工程分包给原告俞阿对。原告俞阿对以昌泰公司委托代理人和工程第二项目部负责人的身份与被告新时代公司签订了建设工程施工合同，合同中的工程由俞阿对实际施工。俞阿对与昌泰公司之间未签订任何书面合同。工程完工后，新时代公司以房屋抵顶的方式向俞阿对支付了工程款。其中，在2009年12月由俞阿对与新时代公司就银海绿洲银河苑商铺1号楼、南大门及东西门房工程签订的《建设工程施工合同》中，“工程款支付办法”一项中明确用位于银海绿洲甲7-21号商铺抵顶工程进度款，合同内容为：“按合同总价10%为顶房，具体为银海绿洲（龙溪苑）甲7-21号商铺，平均单价一至二层为每平方米4400元，面积约为112.88平方米，房款总价为肆拾玖万陆仟陆佰柒拾贰元整。在每次工程进度款支付中按比例扣回，其余房款在最后一期工程进度款中扣清。如承包方在施工期间销售此房，发包方予以办理各项手续，并按合同约定的比例支付已扣回的房款。”该合同落款处加盖昌泰公司和昌泰公司文登第二项目部的印章，俞阿对在“承包人”处签字。银海绿洲甲7-21号商铺由俞阿对介绍他人以350000元的价格购买，俞阿对收取购房人定金10000元，新时代公司收取该商铺房款340000元，俞阿对于2014年7月13日从新时代公司领取该商铺销售款中的250000元。2014年3月24日，昌泰公司及其文登分公司与俞阿对签订了《浙江昌泰建设有限公司下列房屋抵顶俞阿对“银海绿洲”项目工程余款》的单据一份。该单据中共有房产6套，本案中涉及其中位于银河苑4号楼1单元502室房产下的6.46平方米的草厦子。单据中载明：“俞阿对在新时代公司“银海绿洲”项目建设中的建筑工程账已全部结清，剩余工程款以上述6套房屋作一次性以二手房形式抵顶，房屋产权交易中买卖双方发生的手续费、登记费、公证费、二手房过户税金等一切税费由俞阿对承担。”同日，新时代公司与俞阿对就以房抵顶工程款签订了《威海新时代房地产应付工程款以房产抵账结算单》，该结算单中共有11套房产，包括本案中双方当事人存在房款争议的月馨苑3号楼3单元506室（含草厦子），结算单中房产均存在银行按揭贷款尚未还清。该结算单下方也载明：“俞阿对在新时代公司“银海绿洲”项目建设中的建筑工程账已全部结清，剩余工程款以上述11套房屋作一次性以二手房形式抵顶，房屋产权交易中买卖双方发生的手续费、登记费、公证费、二手房过户税金等一切税费均由俞阿对承担，欠银行按揭贷款本金及利息（月供）也由俞阿对承担。”银海绿洲月馨苑3号楼3单元506室（不含草厦子）经俞阿对介绍由案外人以290000元的价格购买，由新时代公司与案外人于2014年5月30日签订房屋买卖合同并收取购房款。该房产出售之前合同备案登记在林浩（系新时代公司借名贷款户）名下，林浩在中国建设银行为该房屋申请了银行按揭贷款。至2014年3月24日，新时代公司与俞阿对协商以房屋抵顶工程款结算时，该房屋协议总价为316989元，尚欠银行按揭贷款158036元，抵顶工程款金额为158953元。2014年4月30日，林浩用于偿还贷款的银行卡存入现金160000元（卡内余额为160298.44元），当日一次性扣除上述房屋剩余贷款本息共计157249.22元后，剩余3049元转入俞阿对的银行卡账户。上述160000元系新时代公司财务人员以现金支票的形式从公司在文登农村商业银行账户中支取，后该款存入林浩的银行贷款还款账户。同日，在办理林浩名下该贷款还款手续中《中国建设银行个人贷款提前还款申请审批表》的“借款人签字”处系俞阿对签字按印并注明“代林浩”。俞阿对称银海绿洲工程抵顶的房屋出售分为两种方式：一种系由俞阿对直接与购房人签订合同出售；另一种系由俞阿对介绍由新时代公司与购房人签订合同并收取购房款，再由俞阿对从新时代公司财务处领取购房人交纳的房款并出具收款凭证。俞阿对对具体领款情况未作统计但表示每次领款均出具了收款凭证。本案审理过程中，俞阿对还表示就银海绿洲工程尚有预算中重复计算的钢筋款49000元以及以房抵顶工程款后的余额8000元未付清，后俞阿对放弃在本案中对该两项费用主张的权利。同时，俞阿对明确表示本案中不要求昌泰公司承担付款责任，列其为本案当事人系为了查清案件事实。俞阿对要求新时代公司支付的房款415110元包括银海绿洲月馨苑3号楼3单元506室房款290000元、银海绿洲甲7-21号商铺剩余房款90000元以及月馨苑3号楼3单元506室房屋附属的草厦子（10.42㎡）和银河苑4号楼1单元502室房屋的附属草厦子（6.46㎡）对应抵顶价值共35110元。新时代公司经过核实后认可两个草厦子共35110元以及月馨苑3号楼3单元506室的130000元的房款应该支付给俞阿对，但不同意支付其余款项。双方当事人存在争议的事实如下：1.关于用于一次性偿还银海绿洲月馨苑3号楼3单元506室房屋按揭贷款的160000元属谁出资问题，双方陈述不一致。俞阿对称该160000元系来源于其出售位于银河苑4号楼1单元301室抵顶房屋的房款。301室房屋系俞阿介绍他人购买，2014年4月16日俞阿对以新时代公司代理人的身份与案外人签订商品房定金合同，约定该房屋总房款175000元，购房人交纳定金5000元，剩余房款170000元在签订正式合同后汇入了新时代公司银行账户，从新时代公司提供的银行账户交易记录中可以看出在2014年4月28日入账了169920元（扣了手续费80元）。经本院向银行方面核实，该入账方式系通过pos机刷卡入账，现无法查询到具体刷卡信息。新时代公司表示因公司财务人员无法查证账目而不能确认该笔款项是否系抵顶房屋购房人支付的房款，即便该笔款项属于抵顶给俞阿对的房屋出售款，新时代公司也不欠俞阿对该部分款项，因为此后新时代公司于2014年5月7日、5月8日、6月23日多次向俞阿对支付款项（新时代公司自述的支付金额累加为400000元）。新时代公司认为根据双方抵顶房屋结算单上约定，抵顶房屋后的剩余银行贷款应由俞阿对负责偿还，该160000元系由公司财务人员存入林浩还贷银行卡中，表明该剩余贷款系新时代公司代其偿还，因此，俞阿对无权要求新时代公司再支付其房款160000元。2.关于银海绿洲（龙溪苑）甲7-21号商铺的剩余房款90000元，新时代公司表示该款由其公司与昌泰公司之间结算，可能是连同其他业务混在一起，现没有证据可以证实，但根据合同相对性，新时代公司与昌泰公司之间款项已经结清，昌泰公司与俞阿对之间也不存在欠款，所以俞阿对无权再主张该90000元。俞阿对则认为其系该抵顶房屋所涉工程的直接承包人，在建设工程施工合同中也系其本人代表签字并加盖了昌泰公司第二项目部的印章，该房屋系系抵顶给俞阿对的，也是俞阿对介绍出售，后领取了部分房款并出具了相应收款凭据，新时代公司并未出示证据证实该房屋剩余90000元房款已经支付给了第三人昌泰公司，因此新时代公司的说法不能成立，应当将该剩余房款支付给俞阿对。本院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。关于存入林浩还贷银行账户中的160000元是否属于俞阿对偿还的问题。首先，根据俞阿对与新时代公司签订的结算清单中约定内容，房屋抵顶后剩余银行贷款由俞阿对负责偿还，新时代公司仅需配合俞阿对完成抵顶房屋对外出售事宜，现并无证据证实双方之后改变了该约定内容，即将抵顶房屋剩余贷款的偿还主体由俞阿对变更为新时代公司。第二，从俞阿对提交的加盖了中国建设银行文登支行业务专用章的《个人贷款提前还款申请审批表》中内容可以看出，该提前还款申请中“借款人”处签名为“俞阿对”并注明“代林浩”，可知该申请应系俞阿对到银行申请办理，并非新时代公司。新时代公司的财务人员从公司账户中以现金支票的形式支取了160000元，但并无证据显示由新时代公司办理银行按揭贷款的还款事宜，也没有证据显示俞阿对与新时代公司之间就该笔款项存在借款协议等书面材料存在。第三，月馨苑3号楼3单元506室房屋另行出售他人需还清银行按揭贷款，并解除与林浩的合同备案登记信息，即需要先还清贷款，再进行出售。该房屋的剩余贷款并非160000元整，银行从借款人林浩银行卡中一次性扣完贷款本息后的余额也立即转账存入了俞阿对的银行账户。从俞阿对提交的购房定金合同及双方当事人的陈述来看，部分抵顶房屋系由俞阿对以新时代公司的名义与购房人签订定金合同并收取定金，之后再在由新时代公司与购房人签订正式合同，由购房人将剩余购房款打入新时达公司账户，新时代公司配合办理房屋产权登记手续。故俞阿对出售抵顶房屋的款项由新时代公司代为收取的情形存在。新时达公司没有用公司款项替俞阿对偿还已抵顶房屋剩余贷款的必要，俞阿对也无需另外从新时代公司借款用于偿还应由其承担的银行贷款。第四，俞阿对称每次领取房款均向新时代公司出具了收款凭证，同时俞阿对也提出了在新时代公司提交的公司银行交易记录中2014年4月28日入账的169920元系其此前出售房屋的房款，偿还林浩名下按揭贷款的160000元也系来自该款。新时代公司并未说明该笔169920元款项的具体来源和款项性质，其提出该款即便属于俞阿对出售抵顶房屋的房款且俞阿对之后已经多次从新时代公司领取了款项，但新时代公司所述的付款数额与该房款数额存在较大差距，也没有证据表明系俞阿对领取的该抵顶房屋款项。新时代公司作为房地产企业以及出售其开发房屋的收款方，应当有完备的账目记录，但本案中并未提供与案涉抵顶房屋相关收款及领款账目。综上，俞阿对所述新时代公司存入林浩偿还贷款银行卡中的160000元系其出售其他抵顶房屋购房款以及月馨苑3号楼3单元506室贷款实际由其代林浩还清的事实存在，具有高度可能性，应当认定上述事实存在。新时代公司认可月馨苑3号楼3单元506室剩余130000元购房款应当支付给俞阿对，本院予以确认。故新时代公司应当向俞阿对支付月馨苑3号楼3单元506室房款数额为290000元。关于银海绿洲（龙溪苑）甲7-21号商铺的剩余90000元的问题。从合同形式上来看，该房屋系由新时代公司抵顶给昌泰公司用于分期支付工程进度款，但该工程的实际承包人系俞阿对，工程款的实际接收人也系俞阿对。新时代公司、昌泰公司与俞阿对签订工程款结算清单并载明双方之间工程款已经结清，与俞阿对要求新时代公司支付该抵顶房屋剩余房款之间并不冲突。双方工程结算时间在前，俞阿对出售抵顶房屋在后，建设工程施工合同已经履行完毕，俞阿对要求支付房款系基于抵顶房屋买卖的合同关系而并非建设工程施工的合同关系，俞阿对作为抵顶房屋权益人，有权要求名义上的出售方新时代公司支付该抵顶房屋的剩余房款。新时代公司主张该抵顶商铺的剩余90000元用于支付与昌泰公司之间其他业务，但并未提供证据予以证实，对该主张，本院不予认定。新时代公司认可抵顶商铺的事实存在，也认可收取该抵顶商铺房款340000元。现新时代公司提供的证据显示仅向俞阿对支付了250000元，因此，新时代公司还需向俞阿对支付银海绿洲（龙溪苑）甲7-21号商铺的剩余房款90000元。综上，新时代公司应向俞阿对支付415110元（290000元+90000元+35110元）。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：威海新时代房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向俞阿对支付415110元（该款项可付至俞阿对在中国工商银行文登支行开户的卡号为62×××51账户内）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7527元，由被告威海新时代房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  周 力人民陪审员  朱安宁人民陪审员  于志海二〇二〇年二月十四日书 记 员  于晓钰