安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖民终1261号 上诉人（原审原告）：李琼，女，1981年6月13日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：余智明，安徽晟川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱升禹，安徽晟川律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐邦伟，男，1978年10月18日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 委托诉讼代理人：查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴婷婷，安徽卓泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥永星房地产开发有限公司，住合肥市包河区西藏路与林芝路交口烟墩街道办事处办公房**，统一社会信用代码91340100581523394M。 诉讼代表人：许亚宝，合肥永星房地产开发有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：洪波，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章颖，安徽华人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥永华房地产开发有限公司，住所地合肥市瑶海区桃园路**怡然居**商**，统一社会信用代码91340100666234495U。 诉讼代表人：许亚宝，合肥永华房地产开发有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：洪波，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章颖，安徽华人律师事务所律师。 上诉人李琼因与被上诉人徐邦伟、合肥永星房地产开发有限公司（以下简称永星公司）、合肥永华房地产开发有限公司（以下简称永华公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市中级人民法院(2018)皖01民初1896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月26日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。上诉人李琼的委托诉讼代理人余智明、被上诉人徐邦伟的委托诉讼代理人查达胜、被上诉人永星公司和永华公司的共同委托诉讼代理人洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李琼上诉请求：撤销一审判决,依法改判，诉讼费由三被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院以本案为以房抵债为由,且适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对李琼的请求不予支持,是对事实和法律的错误理解。1、本案李琼所在的河南豫安信息系统工程有限公司安徽分公司与永华公司签订涉案《文华阁消防合同》之初就约定了用房屋作为工程施工的交易对价,施工完毕后,李琼与永华公司于2013年12月26日签订了商品房买卖合同,永华公司出具收据,并且交付房屋,后来李琼实际占有使用该房屋并积极要求办理产证,只是因为永华公司的税务等问题导致无法办理产证。因此本案不同于一般的以房抵债,而是在债务未发生之前就约定以房屋作为施工的对价。该对价是合理的且双方已经签订并履行了房屋买卖合同,应当等同于消费者购房的情形。2、原审法院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定来适用本案,属于法律适用错误，应当适用第二十九条的规定。二、李琼对涉案标的享有足以排除强制执行的权利,合肥市中级人民法院作出(2014)合执字第00347-7号执行裁定违反法律规定、不符合执行程序,严重侵害了上诉人的合法权益。1、李琼对涉案的执行标的具有足以排除强制执行的权利，李琼已经于涉案房屋查封之前签订了合法有效的书面买卖合同;所购的商品房系用于居住且李琼名下无其他住房;已经支付价款超过合同约定的50%。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,已经足以排除执行。2、一审法院的执行程序严重违法,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条的规定,在拍卖程序开始之前执行人员应当对拍卖物的权属情况作出调查,实践中拍卖房屋一般都在房屋权利厘清并腾空房屋后进行,从被上诉人提供的证据也可以看出在张贴告示时涉案房屋是有装修并贴有春联，应知有人居住，而法院在未经任何调查未有任何通知的情形下直接进行拍卖,未给予李琼提出异议的机会,严重侵犯了李琼的合法权利。三、一审法院驳回李琼的请求与立法目的不符的,将导致李琼的权益无法维护。李琼作为实际施工人,在涉案工程还未建设之前就已经与永华公司达成合意,不可能存在损害徐邦伟的权利的情形,在占有涉案房屋后也积极地去办理房屋产证,但是因为开发商税务问题无法办理,因此在本案中不存在任何过错,目前永华公司已经破产,上诉人李琼施工的工程款对价为60多万,若不能实现对涉案房屋的权利,将导致李琼的垫资施工劳动全部白费,严重损害合法权益。 徐邦伟辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。李琼提出的执行异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，李琼和其配偶孙劲名下有一套可用于居住的住宅，并且也没有提供证据证明其支付了合同总价款的50%，李琼也没有提供证据证明没有办理不动产权证的原因在于税务问题，其上诉请求不能成立。相关的执行裁定书已经生效，根据物权法以及相关司法解释之规定，涉案房屋已经归徐邦伟所有，徐邦伟是涉案房屋的实际所有权人。 永星公司、永华公司共同辩称，案涉房屋已由生效法律文书裁定过户给徐邦伟，并非是永星公司和永华公司的破产财产，因此本案与永星公司、永华公司无关。案涉房屋于2014年4月17日已经被司法查封，李琼未能证明其在此之前已经实际占有房屋，并且其配偶名下有其他房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条的规定。综上请求人民法院依法判决。 李琼向一审法院提出诉讼请求：1、请求撤销（2018）皖01执异77号执行裁定书、（2014）合执字第00347-7号执行裁定书，停止对位于合肥市滨湖新区玉龙路与洞庭湖路交口文华阁小区1#1901室房屋的执行；2、依法确认李琼对位于合肥市滨湖新区玉龙路与洞庭湖路交口文华阁小区1#楼1901室房屋享有所有权；3、本案的全部诉讼费用由徐邦伟、永星公司、永华公司承担。 一审法院认定事实：李琼与永华公司签订一份《商品房买卖合同》，约定李琼以总价658575元购买合肥市滨湖新区玉龙路与洞庭湖路交口文华阁小区1幢1901室房屋，并约定付款方式为李琼于2013年12月26日付清总房款，该《商品房买卖合同》签订的落款日期为2013年12月26日。后永华公司向李琼出具一份收据，载明收到李琼案涉房屋房款658575元。后永星公司将案涉房屋交付李琼，李琼入住了案涉房屋。 一审法院在审理原告徐邦伟和被告池州永华房地产开发有限公司、永星公司、永华公司、刘志刚、安徽省金鑫典当有限公司、王庆民间借贷纠纷一案中，于2014年4月17日作出（2014）合民一初字第00304号民事裁定书和协助执行通知书，查封了永星公司名下的房产，其中包括文华阁小区1幢1901室房屋。2014年5月8日，一审法院作出（2014）合民一初字第00304号民事调解书，确认池州永华房地产开发有限公司于协议书生效之日起十日内偿还徐邦伟借款本金6000万元，并支付利息。永华公司、永星公司、刘志刚、安徽金鑫典当有限责任公司、王庆对上述借款本息承担连带还款责任。池州永华房地产开发有限公司在协议书生效之日起十日内支付徐邦伟因追索债权发生的费用233683.5元和支付给合肥市兴泰融资担保有限责任公司担保费150500元。永华公司、永星公司、刘志刚、安徽金鑫典当有限责任公司、王庆对上述款项承担连带还款责任。 上述案件调解后，因债务人未能及时履行调解书确定的付款义务，徐邦伟遂向一审法院申请强制执行，在执行过程中，一审法院于2017年3月22日在案涉房屋大门张贴《拍卖预告》，告知一审法院将对该房屋进行拍卖，并要求对该房屋享有租赁权、抵押权和其他优先权等权益的案外人在15日内申报权利，并提交相关资料，逾期不申报的视为放弃权利。 一审法院于2017年6月8日作出（2014）合执字第00347-4号执行裁定，对案涉房屋进行拍卖，并于2017年12月6日上午10：00至12月7日上午10：00在上海公拍网进行网络司法拍卖，申请执行人徐邦伟报名参加竞买，并以1927078元竞得该房屋。一审法院于2018年1月2日作出（2014）合执字第00347-7号执行裁定。裁定上述房屋的所有权归买受人徐邦伟所有，房屋所有权自裁定送达买受人徐邦伟时起转移，该裁定书已送达给徐邦伟。 后李琼提出执行异议，一审法院于2018年10月23日作出（2018）皖01执异77号执行裁定书，驳回了李琼的执行异议申请。李琼遂提起本次诉讼，要求判如所请。 另查明，孙劲与李琼系夫妻关系，在孙劲名下登记有合肥市天长路6幢205室房屋一套。 再查明，2018年4月17日，根据申请人王庆的申请，一审法院作出（2018）皖01破申5号民事裁定书，裁定受理永星公司、永华公司破产清算一案。2018年5月3日，一审法院作出（2018）皖01破5号决定书，决定指定安徽华人律师事务所为永星公司、永华公司管理人。 一审法院认为，永华公司与李琼签订案涉房屋文华阁1幢1901室房屋《商品房买卖合同》后，双方当事人未就案涉房产办理产权变更登记手续，案涉房产的权属并未依法转移。一审法院在执行（2014）合民一初字第00304号民事调解书时，查封了仍然登记在永星公司名下的案涉房产，并根据相关拍卖程序对案涉房屋进行司法拍卖符合法律规定。李琼主张其通过以房抵债的方式与永华公司签订了《商品房买卖合同》，据此要求排除对案涉房产的强制执行措施，但从本案现已查明的事实来看，首先，李琼与永华公司存在以房抵债的基础关系，与普通的消费者购买商品房有所区别，《安徽省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的纪要》第11条规定“对案外人以执行标的已经以房抵债归其所有，尚未办理产权转移登记为由，提起的执行异议之诉，一般不予支持，但符合《执行异议和复议规定》第二十六条第（三）项的除外。”结合上述规定，以房抵债的情形之下，李琼提出的执行异议之诉，应不予支持。其次，从本案现有证据来看，孙劲与李琼系夫妻关系，在婚姻存续期间孙劲名下登记有其他用于居住的房屋，故其诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，即“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。再次，同时依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人权利能够排除执行的，须在人民法院查封之前其已合法占有该不动产。案涉房屋被法院查封的时间是2014年4月17日，从本案现有证据来看，李琼提供的水电费缴纳票据、物业费缴纳票据及电表过户手续均发生在法院查封案涉房屋以后，李琼也未提供其他切实有效的证据证明其在法院查封前已合法占有该不动产，其应承担举证不能的不利法律后果，故根据以上法律规定，李琼的诉讼请求，依法不予支持。另李琼在本案中主张撤销（2018）皖01执异77号执行裁定书、（2014）合执字第00347-7号执行裁定书，于法无据，不予支持。 综上，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，判决驳回李琼的诉讼请求。一审案件受理费10386元，由李琼负担。 二审中，李琼出具合肥华景物业服务有限公司文华阁服务中心出具的《证明》，记载“李琼于2014年3月18日同我物业交接文华阁1栋1901房屋，当天验房交付钥匙，同年装修入住”，证明李琼在查封之前已经实际占有案涉房屋。 徐邦伟对该证据的真实性、合法性、关联性和证明目的有异议，认为已经超过举证期限，不属于新证据，该新证据与之前物业公司、水电公司出具的证明相冲突，无法证明李琼已经在2014年3月18日交接涉案房屋。水电过户是发生在2015年7月份，2014年装修入住明显不符合实际情况，涉案小区在2014年3月份属于未完工状态，根本无法交付入住，查封案涉房屋前李琼并没有实际占有该房屋，也没有占有该房屋的可能性。 永星公司、永华公司认为该证据属于证人证言，要有具体的经办人签字，从形式上不完备。 本院认为，出具《证明》的单位及经办人员未到庭接受质询，不符合单位证明的形式要件，本院对该证据真实性不予认可，对该证据不予采信。 双方所举其他证据、证明目的及相对方的质证意见均同一审。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点是：李琼就案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益以及是否享有对案涉房屋的所有权。 （一）关于李琼是否享有对案涉房屋的所有权 根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。李琼与永华公司、永星公司并未就案涉房屋办理房屋产权登记手续，不发生案涉房屋所有权转移的效果。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。2018年1月2日的（2014）合执字第00347-7号执行裁定，已裁定案涉房屋的所有权归徐邦伟所有，房屋所有权自裁定送达徐邦伟时起转移，该裁定书已送达给徐邦伟。李琼主张其享有案涉房屋的所有权，本院不予支持。 （二）关于李琼就案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益 经审查，涉案商品房被人民法院查封时间为2014年4月17日，但根据现有证据，李琼接受并合法占有案涉商品房时间不早于该查封时间。李琼二审提交的证据不足以证明其实际占有案涉房屋的时间是2014年3月18日。李琼主张本案不同于一般的以房抵债，李琼提交了永华公司和案外人河南豫安信息系统工程有限公司合肥分公司签订的《补充协议》复印件，但并未提交原件，且永华公司对此不予认可，李琼主张其以工程款抵扣的方式已支付全部价款的主张，依据不足，本院不予采信。李琼不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。 李琼主张本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，但孙劲与李琼系夫妻关系，在婚姻存续期间孙劲名下登记有其他用于居住的房屋，故其亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。 关于李琼主张撤销（2018）皖01执异77号执行裁定书、（2014）合执字第00347-7号执行裁定书。李琼主张一审法院的执行程序严重违法，并非执行异议之诉的审理范围，李琼主张撤销两裁定书，无事实理由和法律依据。 综上，李琼的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10386元，由上诉人李琼承担。 本判决为终审判决。 审判长  牛富文 审判员  王依胜 审判员  廖永结 二〇二〇年二月二十四日 法官助理赵方超 书记员陈茜