山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终8789号 上诉人（原审被告）：张理萍，女，1987年5月24日生，汉族，居民，住临沂市河东区。 上诉人（原审被告）：王凤英，女，1963年6月10日生，汉族，居民，住临沂市河东区。 上诉人（原审被告）：张现坡，男，1960年2月8日生，汉族，居民，住临沂市河东区。 以上三上诉人之共同委托诉讼代理人：徐伯超，山东超信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:山东郓城农村商业银行股份有限公司，住所地：山东省菏泽市郓城县东门街中段路西。 法定代表人：尹利广，董事长。 委托诉讼代理人：孙堃，山东沂景律师事务所律师。 上诉人张理萍、王凤英、张现坡因与被上诉人山东郓城农村商业银行股份有限公司（以下简称郓城农商行）确认合同无效纠纷一案，不服山东省临沂市河东区人民法院（2018）鲁1312民初4900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张理萍、王凤英、张现坡上诉请求：1.二审法院依法撤销河东区人民法院(2018)鲁1312民初4900号判决第一项，依法改判2018年2月23日上诉人张理萍与上诉人张现坡、王凤英之间签订的房地产买卖契约为有效合同；2.二审诉讼费由被上诉人郓城农商行承担。事实和理由：一、张现坡、王凤英与张理萍签订的房屋买卖合同合法有效。该房屋已抵顶张理萍、张凯夫妇向张现坡、王凤英夫妇的借款。二、从2009年张理萍购房到现在，张理萍夫妻二人共向二上诉人借款69万元，加算利息共计100多万元。三、郓城农商行债权与二上诉人张现坡、王凤英债权都是合法债权，债务人张凯、张理萍都应该偿还。2018年2月23日，张现坡、王凤英与债务人张理萍协商，用房屋抵顶债务并办理过户手续，是合法的，现该房屋产权应归张现坡、王凤英所有。2018年2月23日张现坡、王凤英、张理萍与张理萍协商抵顶债务，办理房产过户手续时，郓城农商行债权并未到期，该债权到期日是2019年的3月3日，并且借款合同是7名担保人，不会影响郓城农商行债权的实现，被上诉人在未起诉担保人并证明担保人无还款能力的情况下起诉要求确认张理萍、王凤英、张现坡之间的房屋买卖合同无效，不具备法定条件，严重地破坏了正常交易秩序。 被上诉人辩称，一审判决中除律师费的认定，其他事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。对于案件律师代理费，被上诉人将结合二审律师代理费另案主张。担保人承担债务并不是债务人履行债务的前置程序。被上诉人债权在没有实现前不影响债权人向债务人追偿。被上诉人作为债权人有权利选择向债务人或者担保人追偿债务。 郓城农商行向一审法院起诉请求：1.请求被告一与被告二、三转让临沂市河东区颐兴园8号楼3单元3-402房屋及8号楼-1022号车库所签订的《房地产买卖契约》无效；2.判令被告二、三将房屋所有权变更登记回被告一名下；3.本案律师费等由被告承担；4.本案诉讼费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年1月23日张现坡与案外人梁英勇签订房地产转让合同一份，约定“甲方房地产坐落在河东区区政府公务员小区九曲党委楼，建筑面积平方米。甲方名下的房屋所有的正常交费由乙方自付，由所交费用的单据为证，由乙方自己保存”。在该协议签订前，案外人梁英勇已经于2009年12月19日向临沂市河东中兴房地产开发有限公司缴纳10万元预收房款。2010年11月30日及12月3日，临沂市河东中兴房地产开发有限公司向张理萍出具收据两张，分别收取房款138051元及15万元，但同时在王凤英的账户中显示，2010年11月30日起现金支取14万元，12月4日现金支取15万元。2012年8月17日临沂市河东区房产及车库登记至张理萍名下。2014年3月15日张凯等七人与郓城农商行签订《个人最高额联合保证借款合同》，约定“张凯等7名借款人自愿组成联保小组，对联保小组各成员自2014年3月15日至2019年3月4日止，在贷款人处发生的借款业务所形成的债务最高余额肆佰万元整提供最高额担保”，张理萍在共同还款保证书中签字确认。后郓城农商行起诉张凯、张理萍要求其偿还借款及利息，山东省郓城县人民法院作出一审判决，判令张理萍、张凯共同向郓城农商行偿还借款本金及利息，张理萍因不服一审判决提出上诉。2019年1月10日张理萍撤回了上诉请求。期间2018年2月23日，张理萍与张现坡、王凤英签订房屋买卖契约，其中约定“房屋坐落：河东区颐兴园8号楼3单元3-402室及-1022，建筑面积183.72平方米，该房屋的价款为人民币叁拾玖万叁仟元整”等内容，但合同中的房屋价款支付方式、房屋交付、房屋维修资金、承诺与保证、房屋转移登记、买卖税费、违约责任等条款均未填写。2018年2月24日，河东区颐兴园8号楼3单元3-402室及-1022变更登记至张现坡、王凤英名下。郓城农商行认为张理萍恶意转移财产，诉求法院确认该合同无效。张现坡、王凤英提交2017年12月2日的收到条、2017年12月18日的转支记录、案外人书面材料各一份，其中收到条内容为“今收到张理勋现金拾万元整张凯”；转支记录显示2017年12月18日张现坡向张凯转支共计10万元；案外人王有文的书面材料内容为“对王有文起诉张凯、张理萍一案中的借款100000元，大写壹拾万元整，已由王凤英归还王有文，在以后张凯、张理萍有还款能力后，本案中的借款直接归还王凤英，与王有文无关”。张现坡、王凤英提交以上证据欲证实，其二人与女儿张理萍之间存在借贷关系，且涉案房屋的买卖为以房抵债。 一审法院认为，一、张理萍的父亲与案外人梁英勇签订购房合同时，案外人梁英勇已经向开发公司支付预收房款10万元，即使在合同签订后所有房款均由王凤英、张现坡出资，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十二条规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外，结合2012年8月17日临沂市河东区房产及车库登记至张理萍名下的客观事实，可证实涉案房产张现坡、王凤英已经以产权登记的形式完成了财产的赠与。故张现坡、王凤英为该房产所支付的对价不应视为张理萍的借款。二、关于张现坡、王凤英提出的以物抵债抗辩理由，一审法院认为以物抵债成立的前提至少包含以下几点：1、借款关系的当事人经协商一致，终止借款合同关系，并在此基础上建立商品房买卖合同关系；2、不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效的规定；3、房屋价款与借贷款项的本金及利息部分进行清算后，符合法律规定的保护限额。本案中张现坡、王凤英在涉案房产产权登记前为女儿张理萍支付的房款视为赠与即不存在借贷法律关系。张现坡、王凤英提交的2017年12月2日的收到条，其内容注明了收到张理勋现金10万元，因此该收到条不能作为张现坡、王凤英与张理萍之间的借贷依据。案外人王有文的书面材料没有落款时间，亦没有表明王凤英代偿的款项具体为张凯、张理萍于何时何事发生的借款，因此仅以此文字记录无法认定张凯、张理萍与张现坡、王凤英因债权转让形成借贷关系。另外张理萍与张现坡、王凤英之间并未就有关债权债务进行结算汇总，双方亦未在房屋买卖契约中对是否存在借贷关系以及是否同意以物抵债、以何种方式计算价款等做出约定，庭审中双方亦未提交房屋价款过付的证据，因此以物抵债的抗辩一审法院不予采信。三、《中华人民共和国合同法》第七十四条，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。本案双方在房屋买卖契约中的涉案房产定价为393000元，且没有注明扣除借款或欠款，根据张现坡、王凤英在庭审中提交的证据，涉案房屋在购买时价款即为39万元，时隔六年房价普涨的当下，依然以购买时的价格转让明显不符合市场行情，且该合同约定价款的过付凭证在本案中被告三人均未提交，故2018年2月23日张理萍与张现坡、王凤英之间签订的房地产买卖契约为无效合同。四、针对原告主张的律师费问题，原告所提交的委托代理合同真实性一审法院予以采信，但代理费需出具正规发票，无发票证实的费用一审法院无法予以支持。五、本案系合同纠纷，合同效力与物权的认定并非同一法律关系，故当事人可在合同效力得到最终法律评价后，行使对物权的主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条之规定，判决：一、2018年2月23日被告张理萍与被告张现坡、王凤英之间签订的房地产买卖契约为无效合同；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告张理萍、张现坡、王凤英共同负担。 本院二审期间，上诉人提交两份证据，证据一为《郓城农村商业银行关于张现坡信访事项答复意见书》复印件，证明被上诉人已经起诉借款合同的担保人，担保人是6名，案件正在郓城县法院审理。证据二为山东农村商业银行贷款还款通知单，拟证明张理萍父亲张现坡已经对50万元债权进行3次偿还，还剩余22万元未偿还。本院经审查认为，上述证据均不能证明涉案债务已全部清偿。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点在于张理萍与张现坡、王凤英于2018年2月23日签订的《房地产买卖契约》的效力问题。首先，就《房地产买卖契约》本身来看，涉案房产在2010年购买时的价格为39万元，时隔六年在本地房屋价格普遍大幅上涨的情况下，《房地产买卖契约》仍然约定价格为393000元，该转让价格明显低于市场价，且协议双方并未在契约中就价款的计算方式、支付方式、房屋的交付进行约定，又未举证证明合同约定价款已实际支付。其次，对于上诉人提出涉案房产转让系以物抵债的主张，上诉人陈述双方之间的债务本金为69万元、加算利息共计100多万元，这与《房地产买卖契约》中约定的转让价格并不一致，而且正如一审法院对张现坡、王凤英提出的以物抵债抗辩的分析，上诉人提交的证据并不能证实上诉人之间就涉案房产以物抵债达成过相关约定及约定的具体内容，且《房地产买卖契约》中对此亦未提及，因此上诉人关于涉案房产系以物抵债的主张证据不足。再次，张理萍系张现坡、王凤英的女儿，他们作为合同的双方当事人分别在《房地产买卖契约》上签字并在张现坡、王凤英未支付合同约定价款的情况下将房产移转登记至张现坡、王凤英名下，综合上述交易过程足以认定上诉人张理萍、张现坡、王凤英在签订《房地产买卖契约》时存在主观恶意，且该合同的履行足以损害债权人郓城农商行的利益。因此，一审法院认定《房地产买卖契约》无效并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，依法不予支持。依照《民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉人张理萍、王凤英、张现坡的上诉请求，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张理萍、张现坡、王凤英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王建伟 审 判 员 杨建义 审 判 员 崔岩梅 二〇二〇年二月二十日 法官助理 王 婧 书 记 员 孙洪鑫