广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6093号上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市润沅物业发展有限公司，住所地：惠州市。法定代表人：魏钦胜，总经理。委托诉讼代理人：罗毅，系广东九湾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州市乐亿通科技有限公司，住所地：惠州市。法定代表人：邹权福，经理。委托诉讼代理人：郑龙，系广东华商（龙岗）律师事务所律师。原审第三人：惠州市伙伴产业服务有限公司，住所地：惠州市。法定代表人：程超。委托诉讼代理人：吴梅娟，该公司员工。原审第三人：惠州市赛马仕服饰有限公司，住所地：惠州。法定代表人：何满玉。上诉人惠州市润沅物业发展有限公司（以下简称润沅公司）与被上诉人惠州市乐亿通科技有限公司（以下简称乐亿通公司）、原审第三人惠州市伙伴产业服务有限公司、惠州市赛马仕服饰有限公司（以下简称赛马仕公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初1528号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告、反诉原告惠州市润沅物业发展有限公司不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销惠城区人民法院（2019）粤1302民初1528号民事判决书；2、依法改判被上诉人向上诉人支付租金、管理费等差额共计人民币203419元；3、依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决一方面认定上诉人与被上诉人所签订的两份《房屋租赁合同》及两份《补充协议》均合法有效，但另一方面却又认为被上诉人无需按两份主合同约定支付相当于2倍保证金数额的违约金，是错误的。（一）2018年10月30日《补充协议》并未免除被上诉人应依据2016年11月15日和2017年3月8日《房屋租赁合同》承担的违约责任。1、上诉人与被上诉人在主合同中已明确约定了提前退租被上诉人应承担的违约责任。根据2016年11月15日和2017年3月8日两份《房屋租赁合同》第十八条“因下列情形之一，甲方（上诉人）有权解除本合同，由此造成甲方（上诉人）损失的，乙方（被上诉人）应向甲方（上诉人）赔偿：…（五）未经甲方（上诉人）书面同意及有关部门批准，乙方（被上诉人）将出租房屋进行装修；…（七）如乙方（被上诉人）向甲方（上诉人）提出，要求提前搬离出租房屋，乙方（被上诉人）应提供书面申请，且得到甲方（上诉人）书面同意后，并向甲方（上诉人）赔偿相当于保证金贰倍的金额，方可搬离。…甲方（上诉人）依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知乙方（被上诉人）迁离并交回出租房屋，乙方（被上诉人）预交款项有结余的，应当将余款退还乙方（被上诉人）。但保证金无需退给乙方（被上诉人）”之约定，被上诉人提前要求搬离出租房屋的，应向上诉人书面申请，经上诉人同意并赔偿相当于2倍保证金数额的违约金，方可搬离。2、2018年10月30日《补充协议》并未免除被上诉人提前解除租赁合同所应承担的违约责任。根据2018年10月30日《补充协议》第二条“如在2019年2月28日之前，乙方（被上诉人）引进了新的客户承租乙方（被上诉人）所租房屋，扣除引进新客户而产生的中介佣金和新客户免租期间的费用，多余金额（包括乙方（被上诉人）押金）应在7个工作日内退回乙方（被上诉人）”之约定，该条系在有第三人提前承租情况下对被上诉人已预交的租金如何退还所做的约定，该约定本身并未对双方原主合同关于违约金承担的方式进行变更，也未根本免除被上诉人应依两份主合同约定向上诉人承担的违约责任，原审判决仅以该《补充协议》约定判令上诉人退款，但却对被上诉人同样应依主合同约定向上诉人承担违约责任的事实置之不理，是错误的。（二）原审判决将被上诉人提前解除合同所应承担的违约金与保证金相混淆，错误适用留质条款。1、2016年11月15日和2017年3月8日《房屋租赁合同》中所约定的赔偿系违约金。2016年11月15日和2017年3月8日《房屋租赁合同》第十八条“（七）如乙方（被上诉人）向甲方（上诉人）提出，要求提前搬离出租房屋，乙方（被上诉人）应提供书面申请，且得到甲方（上诉人）书面同意后，并向甲方（上诉人）赔偿相当于保证金贰倍的金额，方可搬离。…”的约定，系上诉人与被上诉人之间关于提前解除合同时违约责任承担的约定，该赔偿金的确定虽以2倍保证金数额作为标准，但实际上与保证金并不相关。2、租赁合同中以2倍保证金数额作为提前解除租赁合同但违约赔偿金并不违反担保法关于留质条款的规定。正如前所述，上诉人与被上诉人在两份租赁合同中约定的赔偿系违约金，原审判决认为上诉人向被上诉人要求2倍保证金的金额作为赔偿，保证金无需退还给被上诉人的主张违反了《中华人民共和国担保法》六十六条“出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。”，是错误的将双方约定的违约赔偿金认定为了保证金。二、原审判决以上诉人未提供证据证明开锁、换锁及恢复原状系因被上诉人的违约行为导致为由驳回上诉人的反诉请求，是错误的。（一）上诉人一审已提供证据证明被上诉人存在未经上诉人书面同意的加建违约行为，恢复原状系被上诉人违约行为导致。1、案涉厂房的原始结构图显示案涉厂房并无隔墙等，但被上诉人搬离时案涉厂房却存在隔墙及加建附属建筑。上诉人一审时提供了房产证复印件（证明案涉厂房的原始结构无隔墙）、上诉人与案外人签订的施工合同和付款凭证等（证明被上诉人搬离后未将案涉房产隔墙恢复原始结构及上诉人自行拆除隔墙等）、以上证据结合被上诉人一审所提供的录音证据，可以充分证实被上诉人在租赁期限内存在对案涉房产租赁期间加建行为。2、被上诉人搬离时不同意将案涉厂房恢复原状而与上诉人发生争议。根据上诉人提供的录音证据可以证实其已承认案涉厂房存在加建隔墙等行为，但上诉人拒绝支付拆除费用，且搬离后因不同意支付拆除隔墙等费用而与上诉人发生争议的客观事实。原审判决对上诉人所提供的以上证据及被上诉人提供的可反映客观事实的证据均不予理睬，草率认定上诉人未提供证据证明恢复原状系因被上诉人的违约行为导致，是错误的。（二）上诉人一审已提供证据证明被上诉人存在未依约移交房产的违约行为，上诉人开锁、换锁均系被上诉人违约行为所导致。1、被上诉人至今未向上诉人移交钥匙，被上诉人向上诉人移交房产的时间结点应以双方最终办理钥匙移交手续作为结点而不应以被上诉人搬离时间为结点。本案中上诉人虽然认可被上诉人在2018年12月4日搬离了案涉房产，但被上诉人却并未与上诉人进行结算，也未向上诉人移交钥匙，案涉房产的实际控制人仍属被上诉人，在案涉房产尚未办理移交手续前，被上诉人仍有支付租金等费用的义务，且根据2018年10月30日《补充协议》第四条之约定，被上诉人虽搬离但仍继续享有承租房屋的使用权，因此，移交房产应以钥匙移交作为时间结点，而不应以被上诉人搬离作为时间结点。2、被上诉人未向上诉人移交房产的情况下，案涉房产的租金应计算至上诉人实际控制房产之日（开锁换锁之日）。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：…（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”之规定，本案被上诉人主张其搬离了案涉房产及租赁关系已解除，则举证责任在于被上诉人，被上诉人应举证证实其已向上诉人移交房产，在被上诉人未提供证据的情况下，应由其承担举证不能的不利后果。上诉人提供了开锁公司出具的证明、发票等（证明被上诉人搬离后未向上诉人移交房产钥匙及上诉人开锁换锁产生的损失），但原审判决却对被上诉人是否有移交钥匙给上诉人的关键问题只字未提，将被上诉人存在未依约移交房产的违约行为举证责任交由我方，是错误适用举证责任导致规则。三、被上诉人并未按《补充协议》约定履行义务，但原审判决却无端认定其已履行完毕义务，是错误的。（一）被上诉人未按《补充协议》约定履行引进新客户的义务。1、被上诉人并未引入客户承租其租赁上诉人的二期宿舍613、614、615、616、617号房。被上诉人所承租上诉人的房屋为惠州市XXXX园区XX号小区（XX东一路1号）二期厂房六楼壹层、二期宿舍六楼601-617的17间房及一期宿舍二楼208房。根据2018年10月30日《补充协议》第二条约定“如在2019年2月28日之前，乙方（被上诉人）引进了新的客户承租乙方所租房屋，…”之约定，双方系约定对二期厂房六楼一层、二期17间宿舍及一期1间宿舍整体引入新客户承租，但第三人二并未整体承租被上诉人租赁的上述全部房产，第三人二并未承租被上诉人所租赁的二期宿舍613、614、615、616、617号房，面积为250平方米。2、第三人二所承租上诉人的房产范围、面积与上诉人原承租房产范围、面积不完全一致。正如前所述，被上诉人并未按约定期限引入客户承租其租赁的二期宿舍613、614、615、616、617号房，虽然其有通过中介（第三人一）引入第三方（第三人二）租赁其承租的二期厂房六楼壹层、宿舍一期208；二期601、602、603、604、605、606、607、608、609、610、611、612宿舍，但第三人二另外向上诉人租赁的宿舍一期216、218、501房却与被上诉人无关，且最终第三人二所承租上诉人的房产与上诉人原租赁房产范围、面积并不一致。（二）原审判决认定被上诉人已履行完毕2018年10月30日《补充协议》约定的义务，并按被上诉人已完全履行该补充协议为由判令上诉人退款，是错误的。1、原审判决认定被上诉人已在约定期限内履行了引入新客户承租其租赁的案涉房产，是错误的。被上诉人并未按约定履行引进新客户的义务，原审判决系不顾客观事实，错误认定被上诉人已引入新客户承租其租赁的案涉房产。2、即使原审认为被上诉人已部分履行了2018年10月30日《补充协议》的义务，也应该在判令上诉人退还租金时对被上诉人未履行的相应部分进行扣减。综上所述，原审判决认定事实错误、适用法律错误，依法应予以撤销，被上诉人诉讼请求没有事实和法律依据依法应予以驳回，上诉人的反诉请求有充分证据予以证实依法应予以支持。为此，上诉人特依法提出上诉，望支持上诉人的上诉请求。被上诉人惠州市乐亿通科技有限公司辩称，本案一审判决事实清楚，法律适用正确，对上诉人的上诉请求，二审依法应当予以驳回。原审第三人原审第三人惠州市伙伴产业服务有限公司述称，一、答辩人与被答辩人二签署付款承诺，被答辩人二应当承担支付中介佣金的义务。被答辩人二于2018年12月25日签订付款承诺：经答辩人代理租售之物业（即案涉物业：惠州市XX镇XX东一路1号润沅物业XX园X栋6楼2200平方）已于2018年11月19日成交，被答辩人二承诺于2019年1月31日前支付贰万陆仟元中介佣金，但被答辩人二以被答辩人一未退还押金为由拒付中介佣金。二、被答辩人一、被答辩人二于2018年10月30日签订的《补充协议》中对中介佣金的约定不得对抗答辩人。（1）因双方签订的《补充协议》，答辩人并不知情，且未在此《补充协议》上签章，因此双方在补充协议第二条“如在2019年2月28日之前，乙方（被答辩人二）引进了新的客户承租乙方（被答辩人二）所租房屋，扣除引进新客户而产生的中介佣金和新客户免租期间的费用，多余金额[包括乙方（被答辩人二）押金]应在7各工作日内退回乙方”之对于扣除中介佣金再退还剩余押金给被答辩人二的决定，与答辩人无关，被答辩人一与被答辩人二在该《补充协议》中对答辩人不利的条款或对答辩人设定的义务对答辩人无效，被答辩人二不能以此约定为依据，要求答辩人向被答辩人一请求支付中介佣金。（2）答辩人并未与被答辩人一签署任何居间服务协议，基于合同的相对性，答辩人也无法向被答辩人一要求支付已在被答辩人二的押金中扣除的中介费用。三、被答辩人二提前解约是双方产生纠纷的原因，解约原因与答辩人无关，不影响答辩人获得中介佣金的权利。（1）基于被答辩人一与被答辩人二提交的证据材料表明，答辩人已促成被答辩人二与被答辩人三惠州市赛马仕服饰有限公司签订位于惠州市XX镇XX东一路1号润沅物业XX园X栋6楼2200平方之物业的租赁合同，且被答辩人三惠州市赛马仕服饰有限公司已按合同约定入驻该厂房进行生产经营，答辩人已履行居间服务合同之义务。且被答辩人二出具了付款承诺，被答辩人二应当向答辩人支付相应的佣金。（2）被答辩人二原本应当于2019年1月31日向答辩人支付佣金，但其一直以答辩人一未退还押金为由拒绝支付。而被答辩人二提前解约是被答辩人一扣留押金的原因，与答辩人毫无关联，因此无论本次诉讼结果如何均不影响答辩人向被答辩人二要求支付中介佣金的权利。原审第三人惠州市赛马仕服饰有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。原审原告惠州市乐亿通科技有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告涉案房屋租赁合同；2、判令被告退还原告厂房租赁押金及预交租金合计人民币149841元；3、判令被告支付原告租赁押金及预交租金逾期退还利息（按照中国人民银行同期同类型贷款利率4倍计算，起算时间为2018年12月12日始至款项支付到账之日止），暂计人民币1000元；4、判令被告支付原告律师费人民币10000元；5、判令案件受理费、诉讼担保费、诉讼保全费由被告承担。反诉原告惠州市润沅物业发展有限公司向一审法院反诉请求：1、依法判令反诉被告向反诉原告支付租金、管理费等差额共计人民币203419元（详见附件）；2、本案本诉及反诉的诉讼费由反诉被告负担。一审法院认定事实：被告系位于惠州××新区××风东××号（厂房）[房地产权证号：粤房地权证惠州字第××号]及位于惠州市XXXX园区XX号小区宿舍楼第二层[房地产权证号：粤房地证字第××号]的登记所有权人。2016年11月15日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于惠州市XXXX园区XX号小区（XX东一路1号）惠州市润沅物业发展有限公司所属的房屋出租给乙方使用，其中二期厂房六楼共壹层，建筑面积为2200平方米，二期宿舍六楼，其中601-617房，共17间，面积/间50平方米，宿舍部分合计850平方米，以上建筑面积总计为3050平方米；乙方租用出租房屋的期限为贰年，即自2017年4月10日至2019年4月9日止；出租房屋的单位租金按建筑面积每平方米每月人民币5.8元，月租金合计人民币17690元，租赁期间，甲方负责支付房产税、出租房屋所用土地的使用费。乙方负责支付出租房屋的水电费、卫生费、财产保险费（按投保的实际费用交费）和管理费。管理费按建筑面积每月每平方米人民币3元，合计人民币9150元。太阳能热水器供水设备的使用、保养及维修费用每平方米每月分摊人民币2元，合计人民币6100元，乙方应于每月8日前向甲方交付管理费和太阳能热水器的使用、保养及维修费合计人民币15250元，综合以上各项费用，乙方每月应向甲方支付各项费用合计人民币32940元，甲方收到此项费用后，将向乙方提供发票；乙方按每层厂房每月需向甲方交纳卫生费人民币300元，甲方收到此项费用后，将向乙方提供收款收据；乙方应于每月8日前向甲方交付上述各项费用，逾期未缴，甲方有权停水停电，不再另行通知，由此所造成的损失，由乙方自行负责；本合同规定允许保证金担保。甲方交付出租房屋时，可向乙方收取租赁保证金，即人民币65880元，甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据；本合同有效期内，经甲方同意并经政府有关部门批准，乙方可对出租房屋进行装修，甲、乙双方应就此另行签订书面协议；如乙方向甲方提出，要求提前搬离出租房屋，乙方应提供书面申请，且得到甲方书面同意后，并向甲方赔偿相当于保证金贰倍的金额，方可搬离，否则甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿；甲方依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知乙方迁离并交回出租房屋，乙方预交款项有结余的，应当将余款退还乙方，但保证金无需退给乙方。合同还对其他事项进行了约定。同日，被告向原告开具收据，载明收到原告交来二期厂房六楼（2017.4.10-2019.4.9）租赁保证金65880元。2017年3月8日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）再签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于惠州市XXXX园区XX号小区（XX东一路1号）惠州市润沅物业发展有限公司所属的房屋出租给乙方使用，一期宿舍二楼之208房，共1间，建筑面积为50平方米；乙方租用出租房屋的期限为贰年壹个月贰天，即自2017年3月8日至2019年4月9日止；以上房屋的租赁费（含租金和管理费）总价为人民币540元，甲方收到此项费用后，将向乙方提供收款收据；乙方应于每月8日前向甲方交付上述各项费用。逾期未缴，甲方有权停水停电，不再另行通知，由此所造成的损失，由乙方自行负责；本合同规定允许保证金担保。甲方交付出租房屋时，可向乙方收取租赁保证金即人民币1080元。甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。合同还对其他事项进行了约定。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：乙方每月须向甲方交纳管道清理费人民币100元，甲方收到此项费用后，将向乙方提供收款收据；乙方的每月用电，在供电部门核定电价基础上，加收0.1元/千瓦时供电设备保养费，甲方在收到乙方这部分费用后，提供收款收据。协议还对其他事项进行了约定。2017年4月10日，被告向原告开具收据，载明收到原告交来2017年3月8日-2019年4月9日租赁保证金1080元。2018年9月19日，原告向被告发出关于申请提前解除合同的报告，内容为：“由于我公司经营策略的调整，我公司现向贵司提出申请，申请提前解除我公司与贵司于2016年11月15日所签订的房屋租赁合同中所标示的六楼，自2018年9月19日起，由贵司自行招租，我公司保证不向贵司提出任何违约责任，由此而产生的后果由我公司承担”。2018年10月9日，原告（甲方）与第三人惠州市伙伴产业服务有限公司（乙方）签订《委托协议书》（出售/出租），约定：甲方将原租赁的厂房委托乙方居间介绍承租方；……甲方须向乙方支付0.78个月租金（金额26000元）作为佣金，支付时间为承租方租入该物业之时，或者承租方进驻该物业之时；双方一致确认，《居间服务确认书（求购/求租）》作为确定乙方所介绍客户的依据。2018年10月25日，第三人惠州市伙伴产业服务有限公司与惠州市赛马仕服饰有限公司签订《居间服务确认书（求购/求租）》，第三人惠州市赛马仕服饰有限公司未在该确认书上盖章确认。2018年10月30日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）就提前解除合同事宜签订《补充协议》，约定：乙方预交肆个月零九天租金给甲方，金额为人民币145684元；如在2019年2月28日之前，乙方引进了新的客户承租所租房屋，扣除引进新客户而产生的中介佣金和新客户免租期期间的费用，多余金额（包括乙方佣金）应7个工作日内退回乙方；引进新客户的租金单价不低于每平方米人民币13元，甲方和新客户的合同期不少于贰年，甲方必须签约；在上述资金到达甲方指定账户后，乙方人员、货物及设备凭乙方放行条自由进出园区，乙方继续享有承租房屋的使用权；如乙方的货物和设备搬迁完毕后，每天用电量低于100度，则视同乙方已退出出租房屋，在三个工作日内必须将出租房屋按合同约定移交给甲方。协议还对其他事项进行了约定。同日，被告向原告开具金额为145684元的收据。2018年11月19日，被告（出租方，甲方）与第三人惠州市赛马仕服饰有限公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于惠州市XXXX园区XX号小区（XX东一路1号）惠州市润沅物业发展有限公司所属的房屋出租给乙方，其中厂房六楼共壹层，建筑面积为2200平方米，宿舍一期208、216、218、501；二期601、602、603、604、605、606、607、608、609、610、611、612房，共16间，面积/间50平方米，宿舍部分合计800平方米，以上建筑面积总计为3000平方米；乙方租用出租房屋的期限为贰年，即自2019年1月1日至2020年12月31日止；乙方每月应向甲方支付各项费用合计为人民币39000元。合同还对其他事项进行了约定。2018年12月6日，广东华商（龙岗）律师事务所向被告发出律师函，载明原告有权利向被告主张退还款项及违约赔偿责任。同日，被告亦向原告发函，载明因原告搬走时未修复在承租、使用物业期间对物业进行的改造和清理装修结构，未还原物业的正常状态……被告须向原告赔偿两倍押金金额131760元和2160元，以上合计133920元，同时，其司不用将押金退还给原告。2018年12月7日，原告向被告发出催惠州市润沅物业退还我司承租押金及预交租金款项函，载明原告已按合同约定引进新的客户惠州市赛马仕服饰有限公司与被告于2018年11月9日签订了租赁合同，出租原告与被告所租全部厂房和宿舍，租金13元/平方，月租金39000元，租期二年。免租期一个月，即从2018年12月1日至2019年1月1日，原告已于2018年11月25日全部搬出，并按照合同约定做好了清洁和维修、水电抄表等工作，所有厂房和宿舍已恢复原告承租前状态，12月4日原告负责人已上门要求办理交接，被告以各种理由拒绝和拖延不予办理交接手续，并要求原告人员回去等待通知，请被告按照合同约定在七天内（即12月11日前）退还原告2019年1月1日至2019年3月9日的全部预缴租金和租赁押金146764元。同日，被告向原告发出催缴乐亿通2018年11月份水电费函，载明2018年11月1日-2018年12月4日水电为人民币12173元；因自来水公司与被告抄水表存在时间差，11月份水费公摊费用待核实后再另行结算。当日，被告再向原告发出函，载明直至今天为止，原告应交2018年11月-12月厂房宿舍租金、管理费合计65880元、厂房卫生费合计600元、2018年11月-12月宿舍租金、管道清理费、违约提前退租罚金、2018年11月1日-12月4日水电费、预交5000元用于支付11月水费公摊、后续客户免租期费用、占用工期一个月和拆除工程需人工费等，以上合计4548XX元。2018年12月11日，被告再向原告发出函，载明原告截止到2018年12月4日，原告应交2018年11月-12月厂房宿舍租金、管理费合计65880元、厂房卫生费合计600元等费用合计4548XX元，扣减原告预交的费用145684元后，仍须支付309169元。另查一，2018年12月11日，原告（甲方）与广东华商（龙岗）律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，约定：甲方因其与惠州市润沅物业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，委托乙方代理，乙方接受甲方的委托；甲方于本协议签字之日起1日内支付乙方律师费人民币10000元。若案件后续涉及二审，双方约定二审律师费为人民币5000元。2018年12月13日，广东华商（龙岗）律师事务所向原告开具金额为10000元律师费的深圳增值税专用发票。另查二，被告提交的广东增值税普通发票和中国农业银行客户收（付）款入账通知显示，被告向广东九湾律师事务所支付律师费25600元。另查三，2018年12月16日，被告（甲方）与徐某峰（乙方）就拆除位于惠州市XXXX区XX东一路1号二期厂房六楼内，原告违约提前退租搬走后遗留的装修结构签订《工程合作协议》，约定：工程采用由乙方包工包料，负责拆除、修缮、清运装修结构的总承包方式；工期自2018年12月17日至2019年1月15日，为期30天；承包费用人民币83000元。2018年12月20日、2019年1月17日，原告通过中国银行分别向徐某峰转账支付3000元和80000元，合计83000元，徐某峰有向被告出具两份收据。另查四，2018年12月14日，惠州市XX家政网络服务有限公司向被告开具金额合计为2430元开锁/换锁服务费的广东增值税普通发票。2019年2月14日，惠州市XX家政网络服务有限公司出具证明，证明被告于2018年12月14日委托其司位于惠州市XXXX园区XX号小区（XX东一路1号）二期6楼的厂房及一期宿舍2楼208号房和二期宿舍六楼601号房-617号房的18间宿舍提供开锁换锁服务。庭审中，原、被告双方确认原告的租金交至2018年10月30日。原告称在2018年12月4日全部搬离案涉租赁厂房，要求解除原、被告双方于2016年11月15日签订的《房屋租赁合同》，并确认欠被告2018年11月租金31940元及水电费12173元，同意支付被告与第三人惠州市赛马仕服饰有限公司签订租赁合同的一个月的免租期（即2018年12月）的租金17690元，上述合计62803元，同意在其公司的保证金和预交的租金中进行抵扣。一审法院认为，本案案由应变更为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的两份《房屋租赁合同》及两份《补充协议》均系双方的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，依法应受法律的保护，双方当事人应按约定全面履行各自的义务。原、被告于2016年11月15日签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期限至2019年4月9日止，现该《房屋租赁合同》已到期，因此，原告请求解除与被告于2016年11月15日签订的《房屋租赁合同》，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告提出根据《房屋租赁合同》的约定，反诉被告申请提前解除合同应支付两倍保证金的金额作为赔偿、保证金无需退还原告。但根据《中华人民共和国担保法》第六十六条规定，出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。再根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条规定，债务人或者第三人将其金钱以特护、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。原告与被告就提前解除案涉房屋租赁合同签订的《补充协议》中只约定原告在2019年2月28日之前引进新的客户承租案涉房屋，并未约定原告需支付两倍保证金，故反诉原告主张反诉被告赔偿提前解除合同两倍保证金及保证金无需退还给反诉被告的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告与被告于2018年10月30日签订的《补充协议》中还约定如原告在2019年2月28日之前引进了新的客户承租所租房屋，扣除引进新客户而产生的中介佣金和新客户免租期期间的费用，多余金额（包括原告佣金）应7个工作日内退回原告，而原告已在2019年2月28日前引进新的客户租赁案涉的房屋，且被告与第三人惠州市赛马仕服饰有限公司签订的《房屋租赁合同》，所承租范围、面积与原告承租范围、面积相差不大。因此，被告提出原告承租的厂房、宿舍与第三人惠州市赛马仕服饰有限公司承租的厂房、宿舍范围不一致，其不应向原告退回多余金额的抗辩意见，本院不予采纳。本案中，原、被告双方确认原告的租金交至2018年10月30日，原告于2018年12月4日全部搬离案涉租赁厂房，以及原告已向被告支付案涉厂房六楼一层、二期宿舍六楼租赁保证金65880元、一期宿舍二楼208房租赁保证金1080元及预交的租金145684元，合计212644元。另外，原告同意向被告支付2018年11月的租金、卫生费等各项费用共32940元，并确认欠被告水电费12173元。故反诉被告还应向反诉原告支付2018年11月1日至2018年12月4日的208房租金612元（540元/月÷30天×34天）、管道清理费113元（100元/月÷30天×34天）、卫生费340元（300元/月÷30天×34天）及2018年12月1日至2018年12月4日的厂房租金4392元（32940元/月÷30天×4天）。反诉原告请求反诉被告支付2018年12月的半个月租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于原告同意支付被告与第三人惠州市赛马仕服饰有限公司签订租赁合同一个月免租期（即2018年12月）的租金，根据被告与第三人惠州市赛马仕服饰有限公司签订的《房屋租赁合同》中约定每月租金为39000元，但原告认为该月租金为17690元，缺乏事实依据，本院不予采纳。对于原告请求被告支付律师费10000元以及反诉原告请求反诉被告支付律师费25600元，因律师费非本案纠纷产生的必要费用，本院不予支持。因反诉原告未提交证据证明开锁、换锁及恢复原状系因反诉被告的违约行为导致，故反诉原告请求反诉被告支付开锁、换锁损失2430元及恢复原状损失83000元，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，被告应向原告退还厂房租赁押金及预交租金123074元（212644元－32940元－12173元－39000元－612元－113元－340元－4392元）。原告请求被告支付从2018年12月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算至付清款项之日止的逾期退还利息，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。被告应向原告支付以123074元本金为基数，从起诉之日（即2019年1月22日）起按年利率6%计算至付清款项之日止的利息。第三人惠州市伙伴产业服务有限公司、惠州市赛马仕服饰有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，不影响本案的审理。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告惠州市润沅物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市乐亿通科技有限公司退还厂房租赁押金及预交租金合计123074元及利息（计算方式：以123074元为基数，从2019年1月22日起按年利率6%计算至付清款项之日止）。二、驳回原告惠州市乐亿通科技有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告惠州市润沅物业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3517元（原告已预交），由原告惠州市乐亿通科技有限公司负担755元，被告惠州市润沅物业发展有限公司2762元。案件反诉费2175.5元（反诉原告已预交），由反诉原告惠州市润沅物业发展有限公司负担1155.5元，反诉被告惠州市乐亿通科技有限公司负担1020元。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、被上诉人是否已经履行了引进新客户的义务？2、被上诉人应否支付相当于两倍保证金数额的违约金？该违约金的标准是否过高？3、开锁和恢复原状的费用，被上诉人应否承担？3、具体评述如下：关于被上诉人是否已经履行了引进新客户的义务的问题。2018年11月19日上诉人润沅公司与被上诉人引进的赛马仕公司签订《房屋租赁合同》，该合同与乐亿通公司、润沅公司签订的两份《房屋租赁合同》相比，在租赁房间数量而言，增加了216、218、501共计3间房，少租了613、614、615、616、617共计5间房，实际只少租2间房；在租赁总面积而言，润沅公司原签订的两份《房屋租赁合同》约定的租赁总建筑面积为3100平方米（3050平方米+50平方米），润沅公司与赛马仕公司签订《房屋租赁合同》约定的租赁总建筑面积为3000平方米，两份合同约定的建筑面积仅相差100平方米。在租金方面，原合同租金和费用每月合计33480元（32940+540），而与赛马仕公司签订的租赁合同每月费用合计39000元。结合现有证据，也即润沅公司分别与乐亿通公司、赛马仕公司签订的《房屋租赁合同》在租赁房间数量及建筑总面积上基本一致，且引进赛马仕公司的租金单价不低于每平方米人民币13元每月总计租金费用高于原合同，合同期亦不少于两年，两者相比虽然面积略少，但并未因此原因给上诉人造成高于原合同继续履行的损失，应视为已完成引进新客户的义务。一审认定被上诉人乐亿通公司已履行在2019年2月28日之前引进新客户租赁案涉房屋的约定，且引进的新客户符合双方签订的《补充协议》约定的条件，并无不当，本院予以维持。上诉人主张被上诉人未履行引进新客户的义务，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。关于被上诉人应否按约定支付相当于两倍保证金数额的违约金，该违约金的标准是否过高的问题。乐亿通公司（承租方，乙方）与润沅公司（出租方，甲方）签订了两份《房屋租赁合同》，其中第十八条第七款均约定：“（七）如乙方向甲方提出，要求提前搬离出租房屋，乙方应提供书面申请，且得到甲方书面同意后，并向甲方赔偿相当于保证金贰倍的金额，方可搬离。”2018年10月30日，乐亿通公司（承租方，乙方）与润沅公司（出租方，甲方）就提前解除合同事宜签订了《补充协议》，其中第二条约定：“如在2019年2月28日之前，乙方引进了新的客户承租乙方所租房屋，扣除引进新客户而产生的中介佣金和新客户免租期期间的费用，多余金额（包括乙方佣金）应7个工作日内退回乙方。”双方后面签订《补充协议》第二条对双方所签订的两份《房屋租赁合同》第十八条第七款的内容进行了变更，系双方的真实意思表示，应为合法有效。按照上述约定，乐亿通公司已经履行了引进新客户的义务，润沅公司扣除引进新客户而产生的中介佣金和新客户免租期期间的费用后，应将多余金额退回给乐亿通公司。润沅公司主张乐亿通公司应按约定支付相当于两倍保证金数额的违约金，缺乏合同依据，本院不予采纳。关于开锁和恢复原状的费用，被上诉人应否承担的问题。上诉人主张被上诉人未经其同意擅自加建隔墙要求恢复原状。经查，双方签订的合同约定，经出租方同意承租方可对出租房屋进行装修。被上诉人认可入住时即增加了一面隔墙，但对方知晓未提异议。二审中上诉人当庭确认当时其同意被上诉人加建，但说搬离时要恢复原状。由于双方对于搬离时是否需要恢复原状并无书面约定，现上诉人要求被上诉人拆除隔墙恢复原状，缺乏合同依据，本院不予支持。至于上诉人主张的2018年12月14日的开锁费用2430元，2018年12月4日被上诉人已上门要求交接，双方因退回被上诉人预交款项问题发生争议，结案目前认定的事实，上诉人无充分证据证明开锁、换锁是全因被上诉人过错所致，一审对于上诉人关于开锁换锁费用不予支持，并无不当，二审予以维持。根据一审查明的事实，乐亿通公司预交了2018年11月至2019年3月9日的租金及保证金等共计212644元。2018年11月19日引进新客户，乐亿通公司于2018年12月4日搬离涉案房屋，从2019年1月1日开始由赛马仕公司向润沅公司缴交租金。结合上述具体案情，一审扣除2018年11月、12月的租金和空置损失及应承担的水电费、管理费等，认定上诉人应向被上诉人退还厂房租赁押金及预交租金123074元（已交212644元－11月厂房租金32940元－11月水电费12173元－12月免租租金闲置损失39000元－208房2018年11月1日至12月4日的租金612元－208房管道清理费113元－208房卫生费340元－2018年12月1日至12月4日的厂房租金4392元），并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉缺乏充分的事实依据，上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费4351元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 于海砚二〇二〇年二月十一日法官助理雷彩霞书记员叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。