天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初4658号原告：艾俊平，男，1964年2月2日出生，汉族，新闻编辑，户籍地北京市丰台区，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：白彩营，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘华华，北京市京师律师事务所律师。被告：天津合生珠江房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城珠江南路1号。法定代表人：张丙山，该公司总经理。委托诉讼代理人：白筱靖，该公司员工。原告艾俊平与被告天津合生珠江房地产开发有限公司（以下简称合生公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月12日第一次公开开庭进行了审理。原告艾俊平及其委托诉讼代理人高培杰、刘华华,被告合生公司的委托诉讼代理人白筱靖到庭参加诉讼。诉讼中，因出现法定事由，扣除相应审限。扣除审限事由消除后恢复审理，因案情复杂依法转为普通程序。原告艾俊平于2020年12月17日将委托诉讼代理人高培杰变更为白彩营。本院于2020年12月23日第二次公开开庭进行了审理，原告艾俊平及其委托诉讼代理人白彩营、被告合生公司的委托诉讼代理人白筱靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。艾俊平向本院提出诉讼请求：1.判令合生公司承担逾期交房的违约金574415.48元（以4068137.8元为基数，自2017年10月31日计算至2020年7月22日共计995天，按照年利率4.75%计算）；2.本案诉讼费由合生公司承担。事实和理由：2017年4月26日、5月20日艾俊平与合生公司分别签署《京津新城西部项目认购书》、《天津市商品房买卖合同》，合同约定，合生公司将位于天津市宝坻区××路的房屋出售给艾俊平，该房屋总价款3571316元，双方约定合生公司应于2017年10月30日前将符合条件的商品房交付艾俊平使用。合同签订后，艾俊平交付房款3571316元、契税86821.8元、团购金410000元，共计4068137.8元。但合生公司并未按照合同约定的期限和方式通知艾俊平办理房屋交接手续，也未将房屋交付艾俊平使用。直到2020年6月27日，艾俊平才收到合生公司邮寄的《催收楼通知书》和《交楼通知》。按照合同第五条、第九条的约定合生公司应承担逾期交房违约责任和商品房配套设施未按约定期限运行的违约责任。合生公司辩称，不同意艾俊平的全部诉讼请求，合生公司于2015年12月31日取得竣工验收备案证明，房屋的水、电、排水等设备，配套设施均已完成，房屋已具备入住条件。合同中约定的交付条件是具备准许交付使用证，该证件是一个形式要件，后期政府取消了该证件。案涉小区是现房出售，房屋已竣工验收合格，具备交付条件。该小区集中交房时间是2017年5月30日，合生公司已经向客户邮寄了收房通知并且有多数客户前来收房。艾俊平购买房屋的时间是2017年5月，当时已经是收房日了，艾俊平理应知道房屋即可交付也具备交付条件。2017年合生公司曾给艾俊平邮递了收楼通知书，但底单已经遗失。2018年1月艾俊平办理房屋备案手续时已过合同约定的交房时间（2017年10月30日），备案时合生公司就告知艾俊平可以收房，但艾俊平自行推诿不予办理。2020年6月合生公司又继续催告艾俊平收房。艾俊平在购房三年期间，从来没有查看过房屋，也没向合生公司主张交付房屋，不符合常理，其自身存在很大过错，其个人滥用权力，不应当受到法律的保护。邮寄收楼通知只是房屋交付的一个次要条件，主要条件是房屋本身具备入住条件。现次要条件履行瑕疵，但主要条件已全部完成，以此来认定合生公司延期交房责任过重。契税86821.8元和团购金410000元与合生公司无关，不应作为房款主张利息，应当以房款3571316元主张利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年4月26日，合生公司作为甲方，艾俊平作为乙方，双方签订《京津新城西部项目认购书》，约定:乙方向甲方认购雍园一区楼栋1-4-1号商品房，建筑面积302.52平方米，套内建筑面积282.96平方米，公摊面积19.56平方米；优惠后总房价3571316元，建筑面积单价为11805.22元；认购书还对付款计划作出约定。2017年5月2日，合生公司作为甲方，艾俊平作为乙方，双方签订《天津市商品房买卖合同》，约定:第一条、商品房坐落宝坻区京津新城上京雍园4-1，建筑层数4层，建筑面积303.86平方米。第二条、商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为11753.16元，价款为3571316元。第三条、甲方于2017年10月30日前将符合条件的商品房交付乙方使用。第四条、乙方应于2017年5月30日前一次性存入商品房全部价款3571316元。第五条、除遇不可抗力外，甲方如未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：3.超出之后合同继续履行，赔偿同期贷款利息。合同第十一条约定，商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。双方签订《京津新城西部项目认购书》及《天津市商品房买卖合同》期间，艾俊平于2017年3月22日交付购房款50000元、2017年3月25日交付团购金200000元、2017年5月20日交付团购金170000元、2017年5月20日交付团购金40000元、2017年5月20日交付购房款1031316元、2017年5月20日交付契税50000元、2017年5月20日交付代收费用（印花税、契税、登记费、维修基金）36821.8元、2017年5月30日交付购房款2490000元，艾俊平总计交付购房款3571316元、团购金410000元、契税及代收费用86821.8元。2020年6月18日，合生公司向艾俊平发出《催收楼通知书》，通知艾俊平收到通知书之日起七日内办理收楼手续。2020年6月27日艾俊平收到《催收楼通知书》。另查，合生公司于2013年10月18日取得上京雍园《商品房销售许可证》，于2015年12月31日取得上京雍园一期《天津市建设工程竣工验收备案书》，于2020年7月27日取得天津市宝坻区行政审批局发放的上京雍园4号楼《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。对有争议的证据和事实，本院认定如下：艾俊平主张涉案房屋不具备交付条件，其在2020年6月27日收到合生公司邮寄的《催收楼通知书》时涉案房屋尚未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，也不具备交付条件，提交艾俊平与合生公司员工翟宝磊通话录音1份予以证实；合生公司称涉案房屋只是存在一些质量瑕疵，并非不符合交付标准。因天津市政策原因在2019年10月之前取消了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，2019年10月之后开始恢复发放，所以涉案房屋之前无法取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2020年8月12日第一次庭审后，原、被告双方到涉案房屋现场查看，对涉案房屋的现状进行了拍照和摄像，对相邻房屋的现状也进行了摄像。双方均认可涉案房屋存在以下质量问题：1.楼梯档墙下沉开裂；2.室内穿线未施工；3.分集水器未安装；4.电箱未安装；5.查看交楼标准是否安装水龙头（现场未安装）；6.室内楼梯扶手未安装；7.入户门有色差；8.门柱灯损坏。第二次庭审时，合生公司称对断裂楼梯进行了维修，其他部位没有维修。艾俊平称2020年10月1日假期期间去涉案房屋现场查看了一次，涉案房屋只是对入户门楼梯扶手简单维修了一下，其余部位没有维修。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方在协商一致基础上签订的《天津市商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。本案的争议焦点是：涉案房屋是否符合交付条件，存在的质量问题是否影响居住。第一，2020年6月27日艾俊平收到合生公司的《催收楼通知书》时，合生公司尚未取得涉案房屋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，不符合交付条件；第二，2020年8月12日原、被告双方共同查看现场时，对涉案房屋存在的质量问题予以确认，截至到2020年12月23日第二次庭审时上述问题尚未全部解决；第三，虽然合生公司称涉案房屋只是存在一些质量瑕疵，但上述问题的存在必然导致艾俊平无法居住、使用涉案房屋。综合上述三点，本院确认，截至到2020年12月23日涉案房屋尚不符合交付条件。艾俊平请求合生公司支付逾期交房违约金，本院予以支持。关于违约金计算问题。合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：3.超出之后合同继续履行，赔偿同期贷款利息”。庭审中，双方对此条款的理解是“逾期交房在90日内的计算双倍利息，超过90日的计算单倍利息”，故合生公司应自2017年10月31日起向艾俊平支付利息损失。艾俊平请求合生公司支付自2017年10月31日至2020年7月22日利息损失，本院予以支持。艾俊平请求以购房款3571316元、契税86821.8元、团购金410000元之和4068137.8元为基数计算利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持，本院确认以《天津市商品房买卖合同》约定的购房款3571316元为基数计算利息损失。2019年8月17日，中国人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，自2019年8月20日起应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。因此，艾俊平主张利息的计算标准有误。2019年8月19日之前利息应按中国人民银行发布的同期贷款利率计算，2019年8月20日之后利息应按照LPR利率计算。经核算，2017年10月31日至2019年8月19日期间中国人民银行发布的同期贷款年利率为4.75%，2017年10月31日至2018年1月28日期间合生公司应支付艾俊平双倍利息84818.75元（4.75%÷360日×3571316元×90日×2），2018年1月29日至2019年8月19日(658日)期间合生公司应支付利息267650.28元（4.75%÷360日×3571316元×568日）。中国人民银行发布的2019年8月20日至2019年9月19日（31日）期间1年期LPR利率为4.25%，应支付利息13070元（4.25%÷360日×3571316元×31日）；2019年9月20日至2019年11月19日（61日）期间1年期LPR利率4.20%，应支付利息25415.86元（4.20%÷360日×3571316元×61日）；2019年11月20日至2020年2月19日（92日）期间1年期LPR利率4.15%，应支付利息37875.79元（4.15%÷360日×3571316元×92日）；2020年2月20日至4月19日期间（60日）1年期LPR利率4.05%，应支付利息24106.38元（4.05%÷360日×3571316元×60日）；2020年4月20日至7月22日期间（94日）1年期LPR利率3.85%，应支付利息35901.64元（3.85%÷360日×3571316元×94日）；上述利息共计488838.7元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津合生珠江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告艾俊平逾期交房利息损失488838.7元；二、驳回原告艾俊平其他诉讼请求。（上述款项可直接汇入本院账户，汇款时要注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院，开户行：天津市农商银行宝坻中心支行，账号：9052××××7636）如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9544元（艾俊平已交纳），由被告天津合生珠江房地产开发有限公司负担，交纳时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郝志军审 判 员  高振雷人民陪审员  石清波二〇二〇年二月二十八日书 记 员  韩 璐附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。