广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初16482号原告：中山市碧富雅置业发展有限公司，住所地广东省中山市*********。法定代表人：麦广帆（MAI,Guangfan），董事长。委托诉讼代理人：陶婷婷，女，公司员工。委托诉讼代理人：李建华，男，公司员工。被告：殷雪，女，1985年9月13日出生，汉族，住广东省中山市*********。原告中山市碧富雅置业发展有限公司（以下简称碧富雅公司）与被告殷雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告碧富雅公司的委托诉讼代理人陶婷婷、李建华，被告殷雪到庭参加诉讼。本案现己审理终结。碧富雅公司向本院提出诉讼请求：1.确认中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY-xl-1709L305）于2019年10月25日解除；2.确认租赁保证金10626元不予退还；3.判令殷雪立即向碧富雅公司支付2018年9月27日至2019年10月25日推广费959.29元，2019年1月份至10月份租金26467.13元、管理费26050.84元，合计53477.26元；4.判令殷雪向碧富雅公司支付逾期缴交租金和管理费的违约金30037.6元（暂计算至2019年11月25日）；5.判令殷雪向碧富雅公司支付逾期交还商铺期间的租金、管理费575.58元，逾期交还商铺的违约金464.89元（自2019年10月26日计算至2019年10月29日）；6.判令殷雪向碧富雅公司支付因殷雪无故停业产生的违约金6000元；7.确认碧富雅公司对殷雪逾期未搬离的商铺动产享有留置权，碧富雅公司有权依据合同约定对留置的动产进行变卖或折价出让，以变卖或折价出让所得款优先支付殷雪对碧富雅公司的欠款。诉讼过程中，碧富雅公司撤回第七项诉讼请求。事实和理由：2017年9月8日，碧富雅公司与殷雪签订中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY-xl-1709L305），约定：碧富雅公司将位于中山市*************************出租给殷雪，用于“五月童品”童装服饰零售的经营，租赁期限为3年，自2017年9月27日起至2020年9月26日止，每月租金、管理费应当于当月10月前支付、于每个租赁年度开始的10日前支付推广费，并应于次月10日前支付当月所有因使用该商铺产生的水、电、燃气、电话费用及其他费用；无故停业一天，视为殷雪违约，碧富雅公司向殷雪收取违约金2000元，无故停业超过三天，视为殷雪根本性违约，碧富雅公司有权单方解除合同；殷雪拖欠费用，碧富雅公司有权单方终止合同，租赁保证金不予退还，逾期支付租金、管理费、推广费的，应按逾期交付金额每天按0.3%支付违约金，逾期支付水电费的，应按逾期交付金额每天按2%支付滞纳金；若殷雪逾期未交还商铺的，碧富雅公司有权采取强制措施搬迁方法收回商铺，并对搬离后的动产行使留置权，若殷雪在2个月的宽限期满后仍未清偿欠款并办理领取手续的，则碧富雅公司有权对留置的动产进行变卖，以变卖所得优先支付欠款。合同签订后，碧富雅公司依约交付商铺。租赁期间，殷雪未能按约支付租金等相关费用，碧富雅公司多次催收无果，殷雪在经营期间无故停业，经催告仍拒不恢复营业。碧富雅公司为维护合法权益，特向法院提起本案诉讼。殷雪辩称，第一，殷雪于2019年5月3日至5月5日通过书面形式、于2019年5月10日通过快递形式及当面给予碧富雅公司撤场申请，但碧富雅公司一直没有回复；第二，殷雪同意支付碧富雅公司主张的2019年1月至5月的租金和管理费，也同意支付推广费，但不同意支付违约金，殷雪曾向碧富雅公司提出申请延迟交租；第三，殷雪不同意支付逾期交还商铺期间的租金、管理费及违约金，其于2019年5月2日搬离店铺，搬离时仅剩下几个模特和货架；第四，不同意支付因无故停业产生的违约金，殷雪有向碧富雅公司提出撤场申请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月8日，碧富雅公司与殷雪签订中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY-xl-1709L305），约定碧富雅公司将位于中山市*********海港城商业中心的3楼L305号商铺出租给殷雪，用于童装服饰零售，建筑面积为88.55平方米；租期自2017年9月27日至2020年9月26日，其中2018年9月27日至2019年9月26日期间租金为2656.5元/月，管理费为2656.5元/月，2019年9月27日至2020年9月26日期间租金为3099.25元/月，管理费为2656.5元/月，除首月租金、管理费于租赁起始日支付，其余月份租金、管理费须于每月10日前支付。3.5条约定：殷雪应向碧富雅公司交纳10626元作为租赁保证金，该租赁保证金不是预付的租金、管理费，仅是殷雪履行本合同约定义务的保证。3.10条约定：殷雪按承租商铺的建筑面积每年每平方米10元，合计885.5元支付推广费，首年租金于租赁起始日支付，其余年份租金于每个租赁年度开始的10日前支付。9.1条约定：殷雪应当在租赁期限届满日起的5日内交还该商铺。除租赁期限届满合同正常终止外，殷雪应当在合同提前解除或终止日之次日交还商铺。9.4条约定：如殷雪未依照合同第9.1条的规定交还该商铺，则碧富雅有权采取强制搬迁方法收回商铺，将该商铺内的一切动产搬回该商铺，该商铺之装修及所有附属设施/设备属碧富雅公司所有，碧富雅公司无须给予殷雪补偿，碧富雅公司并有权从租赁保证金中直接扣除拆除该商铺之装修及附属设施/设备所需要的费用。若殷雪尚拖欠碧富雅公司本合同范围内所约定的费用，碧富雅公司有权直接从应结算给殷雪的营业额中扣除，不足部分，碧富雅公司有权对搬离后的动产行使留置权，宽限期为碧富雅公司采取强制措施之日起2个月，若殷雪在宽限期内仍未清偿欠款并办理领取手续的，则碧富雅公司有权对留置的动产进行变卖或拍卖，以变卖或拍卖所得优先支付欠款及动产搬迁与保管的费用，仍不足以清偿的，碧富雅公司仍可向殷雪追偿。殷雪逾期交还商铺，除应当按照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的1.5倍向碧富雅公司支付违约金，直至殷雪交还该商铺或碧富雅公司按合同约定收回该商铺。11.11条约定：殷雪无故停业一天，视作违约，碧富雅公司应向殷雪收取违约金2000元，无故停业三天，视为根本违约，碧富雅公司有权单方面解除合同。13.2条约定：碧富雅公司或殷雪因有特殊原因，经双方协商一致，同意解除合同的，可解除本合同。15.1条约定：在租赁期限内，殷雪逾期交付租金或管理费、推广费的，每逾期1日，应按逾期交付金额的0.3%交付日违约金。15.3条约定：租赁期限内，殷雪非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给碧富雅公司；15.4条约定：租赁期限内，殷雪拖欠支付租金或管理费或其他费用达到30日的，碧富雅公司有权单方面终止合同，租赁保证金不予退还。若殷雪拖欠碧富雅公司费用，碧富雅公司有权对殷雪的动产行使留置权，宽限期为2个月，期满后仍未办理领取手续的，碧富雅公司有权对留置的动产进行变卖或拍卖。碧富雅公司提交2019年1月至同年4月缴款通知单签收表、缴款通知单等证据主张殷雪拖欠2019年1月至同年10月25日租金共26467.13元（其中1月租金2656.7元、2月至8月每月租金2656.5元、9月租金2715.53元、10月租金2499.4元），管理费26050.84元（其中1月至9月每月管理费2656.5元、10月管理费2142.34元），2018年9月27日至2019年10月25日推广费959.29元（其中2018年9月27日至2019年9月26日推广费885.5元、2019年9月27日至同年10月25日推广费73.79元）。2019年5月7日，碧富雅公司通过广东保信律师事务所向殷雪发出律师函，载明殷雪于2019年5月3日起无故停业，碧富雅公司多次要求殷雪依约营业但未恢复营业，截至2019年5月5日殷雪拖欠碧富雅公司租金、管理费、推广费共22994.44元，2018年年度推广费855.5元。2019年10月25日，碧富雅公司再次通过广东保信律师事务所向殷雪发出律师函，载明殷雪于2019年5月3日起无故停业，经碧富雅公司多次催缴，截至2019年10月殷雪拖欠碧富雅公司租金、管理费及其他费用共55402.98元，鉴于殷雪拖欠费用，碧富雅公司单方解除与殷雪的租赁合同，自殷雪收到本函件之日租赁合同正式解除，殷雪应于收到本函件之日起3个工作日内缴清所欠款项并办理相关解除手续。殷雪确认收到上述律师函。殷雪主张其于2019年5月10日向碧富雅公司寄送撤场申请，双方租赁关系已经解除，2019年5月后的款项其不需支付。碧富雅公司确认收到申请，具体收到时间不清楚，收到撤场申请后，双方有沟通，但对违约金协商不成。本院认为，碧富雅公司与殷雪签订中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及强制性规定，真实有效，各方均应恪守。殷雪于2019年5月10日向碧富雅公司寄送撤场申请，碧富雅公司确认收到该申请，具体收到申请时间不详。碧富雅公司对撤场表示同意，并与殷雪就违约金事宜进行协商，视为双方达成了解除租赁关系的合意，现殷雪表示同意向碧富雅公司支付2019年5月份租金、管理费，本院认定双方于2019年5月31日解除租赁关系，对碧富雅公司主张按律师函发送时间解除租赁关系不予采信。殷雪应向碧富雅公司支付2019年1月至同年5月的租金13282.7元、管理费13282.5元及2018年9月27日至2019年5月推广费590.33元（885.5元/年÷12个月×8个月）。关于逾期缴纳租金、管理费的违约金。根据合同约定，在租赁期限内，殷雪逾期交付租金、管理费，每逾期1日，应按逾期交付金额的0.3%交付日违约金。该标准过高，故应调整为月利率2%为宜。2019年1月至同年5月的违约金应以每月所欠租金、管理费为基数自每月11日起计算。关于逾期交还商铺的租金、管理费，根据合同约定殷雪应于撤场后的5日内交还该商铺否则应支付逾期交还店铺的费用，殷雪确认其搬离后仍有部分货架、模特仍占用店铺，故碧富雅公司诉请殷雪支付逾期交还商铺的费用575.58元，未超出殷雪应于撤场后向碧富雅公司支付的5天租金及管理费的总和，本院予以支持。关于租赁保证金、无故停业违约金、逾期交还商铺的违约金。根据合同约定，租赁期限内，殷雪中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给碧富雅公司，碧富雅公司主张不退回殷雪缴纳的租赁保证金10626元，本院予以支持。本案违约的原因系殷雪拖欠相关租金、管理费、推广费，并中途退租，而在合同中约定租赁保证金、无故停业违约金、逾期交还商铺的违约金均因殷雪同一种违约行为而产生，不应重复计算，殷雪向碧富雅公司支付的租赁保证金10626元、逾期交还商铺的费用及逾期支付租金、管理费的违约金已足已弥补碧富雅公司的损失，故对碧富雅公司诉请殷雪向其支付逾期交还商铺的违约金、无故停业违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款的规定，判决如下：一、确认原告中山市碧富雅置业发展有限公司与被告殷雪签订的中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY-xl-1709L305）于2019年5月31日解除；二、被告殷雪所交租赁保证金10262元由原告中山市碧富雅置业发展有限公司没收；三、被告殷雪于本判决生效之日起七日内向原告中山市碧富雅置业发展有限公司支付拖欠的推广费590.33元；四、被告殷雪于本判决生效之日起七日内向原告中山市碧富雅置业发展有限公司支付租金13282.7元、管理费13282.5元及违约金（均按月利率2%计算至实际付清之日止，其中2019年1月租金违约金以2656.7元为基数、管理费违约金以2656.5元为基数，自2019年1月11日起计算；2019年2月至同年5月每月租金违约金均以2656.5元为基数、每月管理费违约金均以2656.5元为基数，分别自2019年2月11日、2019年3月11日、2019年4月11日、2019年5月11日起计算）；五、被告殷雪于本判决生效之日起七日内向原告中山市碧富雅置业发展有限公司支付逾期交还商铺的费用575.58元；六、驳回原告中山市碧富雅置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2324元，减半收取计1162元，由被告殷雪负担440元，原告中山市碧富雅置业发展有限公司负担722元（被告所负担的上述诉讼费用原告己向本院预交，被告在支付上述款项时一并迳付原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李肖霞二〇二〇年二月二十五日书记员  徐杏盈