苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0509民初15246号 原告：沈洪生，女，1971年3月8日出生，汉族，住苏州市沧浪区。 原告：徐红琴，女，1970年4月21日出生，汉族，住苏州市沧浪区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：徐华，江苏石湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常月，江苏石湖律师事务所实习律师。 被告：吴江明乐房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区莘塔东枫村。 法定代表人：马朝晖，董事长。 委托诉讼代理人：陈齐前，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐飞，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 被告：吴江明瀚物业管理有限公司，住所地苏州市吴江区汾湖镇芦墟城司路666号。 法定代表人：胡贤生，执行董事。 委托诉讼代理人：周雄，上海市嘉诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞钧，上海市嘉诚律师事务所律师。 原告沈洪生、徐红琴与被告吴江明乐房地产开发有限公司（以下简称明乐公司）、吴江明瀚物业管理有限公司（以下简称明瀚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告沈洪生、徐红琴的共同委托诉讼代理人徐华、常月、被告明乐公司的委托诉讼代理人陈奇前、被告明瀚公司的委托诉讼代理人周雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈洪生、徐红琴共同向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行合同，交付位于苏州市吴江区房屋钥匙；2.判令二被告共同承担延期交房的违约金90000元（自2019年8月1日起至二被告移交房屋钥匙之日止，按照每日万分之五计算，暂计一个月）；3.判令二被告承担案件诉讼费用。事实和理由：2019年4月2日，二原告与被告明乐公司签订《房屋买卖合同》，约定二原告购买被告明乐公司开发的位于苏州市吴江区房屋，房屋总价为5850000元。房屋交付时间为2019年7月31日之前，逾期交房超过30天以上的，被告明乐公司按日万分之五向二原告承担违约责任。2019年5月20日，被告明乐公司在二原告缴清全部房款后，向二原告送达入户通知书，要求二原告至被告明乐公司委托的被告明瀚公司办理入户手续。二原告至被告明瀚公司处办理入户手续时被告知，被告明乐公司拖欠物业费，故被告明瀚公司拒绝办理入户手续，拒绝向二原告移交钥匙。二原告与二被告多次交涉未果，苏州市吴江区住房和城乡建设局出面协调，二被告亦未将钥匙移交给二原告。被告明瀚公司向业主交付房屋钥匙的义务来源于被告明乐公司委托，被告明瀚公司拒绝协助二原告办理入户手续，拒绝移交涉案房屋钥匙的行为后果应由被告明乐公司承担。被告明乐公司虽在合同约定期限内通知二原告入户，但其代理人拒绝为二原告办理入户手续，视为未实际移交。被告明乐公司的行为已构成违约，被告明瀚公司滥用代理权限，应与被告明乐公司共同承担责任。 被告明乐公司辩称，1.被告明乐公司已依约办理涉案房屋交付手续，不应承担违约责任。根据二原告提交的《苏州市商品房买卖合同》第十七条、第十八条之约定，涉案房屋交付时间为2019年7月31日前，交付标志为买卖双方签署房屋交接文件。2019年5月20日，二原告与被告明乐公司已签署《房屋交接书》，且被告明乐公司于当日发出《入户通知书》通知被告明瀚公司及业主入户。被告明乐公司已履行完合同约定的交付义务，不应承担违约责任；2.涉案房屋钥匙由被告明瀚公司占有和控制，二原告得不到涉案房屋钥匙系由被告明瀚公司的侵权行为所致，被告明瀚公司应承担侵权责任。被告明瀚公司系涉案房屋所在项目的前期物业管理单位，负有物业管理职责。被告明瀚公司在业主具备拿钥匙条件以及接收到被告明乐公司的《入户通知书》后理应及时将钥匙交付业主并配合业主办理相关入户手续，但被告明瀚公司却以被告明乐公司拖欠物业费为由拒绝交钥匙，已严重侵害业主权益，二原告作为业主因此遭受损失，被告明瀚公司理应承担侵权责任；3.二被告的物业费纠纷并非被告明瀚公司拒绝向业主交付房屋钥匙及拒绝业主进入小区的正当理由，被告明瀚公司拒交钥匙的行为已侵害被告明乐公司及业主的合法权益，被告明乐公司及业主均有权要求被告明瀚公司承担法律责任。被告明瀚公司主张被告明乐公司欠交物业费，为此双方正在协商，但尚未达成协议。被告明瀚公司据此拒绝向业主交付房屋钥匙且拒绝业主进入小区，希望达到促使被告明乐公司无条件支付物业费的目的，此举不仅无理且违法。被告明乐公司及相关业主已因此遭受损失，被告明乐公司及业主（含二原告）均有权要求被告明瀚公司承担法律责任。 被告明瀚公司辩称，被告明瀚物业受被告明乐公司委托担任包括涉案物业在内的物业管理工作。被告明瀚公司根据委托合同充足地履行了自身义务，但被告明乐公司却不履行主要义务，即向被告明翰公司缴纳物业费。被告明乐公司在明知相关物业管理费未清偿的情况下，与二原告之类的业主订立相关合同，企图以二原告与被告明乐公司之间的合同来绑架迫使被告明瀚公司接受既定事实，从而逃避被告明乐公司应尽的义务。本案唯一的过错方在被告明乐公司，故被告明瀚公司不同意二原告对被告明翰公司的所有诉请。 本院经审理认定事实如下：2012年1月20日，吴江市住房和城乡建设局向明乐公司出具《吴江市商品房交付使用通知书》，编号为2012第0007号，载明：根据《苏州市商品房住宅交付使用管理办法》（苏州市人民政府令第94号）、苏州市《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》[苏建开（2009）6号]、吴江市《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》[吴建开（2009）98号]，你公司开发建设的明丰环湖花园47-49幢、66幢、71幢、79幢、83幢、9-12幢、15-19幢、21-23幢、25幢、50幢、51幢、68-70幢、72幢、73幢、80-82幢、85-87幢（汾湖镇城司路666号）商品房工程建筑面积14992.38平方米已通过商品房交付使用备案。 2019年4月2日，明乐公司作为出卖人，沈洪生、徐红琴作为买受人，双方签订《苏州市商品房买卖合同》一份，编号为苏房商吴江合同201904010055号，约定沈洪生、徐红琴购买明乐公司开发的位于苏州市吴江区的商品房；第二条约定建筑面积共378.34平方米；第四条约定该商品房的总价款暂定为伍佰捌拾伍万元；第五条约定买受人选择贷款方式付款：买受人可以首期支付本合同第四条约定房屋总价款的50%，其余部分房价款由买受人贷款支付；第十七条约定出卖人定于2019年7月31日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外；第十八条约定出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续。买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接；验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件；该商品房交付的标志为买卖双方签署房屋交接文件；第二十条约定出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：1、逾期在30日之内，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起3日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的10%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；第二十三条约定按照国家、省、市有关前期物业服务规定，出卖人已于2019年5月12日经市住房和城乡建设局核准采用协议方式选聘明瀚公司，对本房屋所在地的物业管理区域进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理委托合同》。 同日，沈洪生、徐红琴向明乐公司转账支付购房款3050000元。后，沈洪生、徐红琴向明乐公司贷款支付购房款2800000元。2019年5月17日，明乐公司向沈洪生、徐红琴开具金额为5850000元的江苏增值税普通发票。 2019年5月20日，明乐公司向沈洪生、徐红琴发送《入户通知书》，载明：该客户已缴清房款并同意办理入户手续。该业主已办理完本公司所需的交房手续，请明瀚公司给予该业主办理有关贵公司入户手续。同日，明乐公司作为甲方，沈洪生、徐红琴作为乙方，双方签订《房屋交接书》，明确：1、乙方于2019年4月2日签定的商品房买卖合同，房屋实测建筑面积为378.33平方米，该房屋总房价款为人民币伍佰捌拾伍万元整。2、甲方于2019年5月20日交付给乙方的房屋，实测面积为378.33平方米。3、该房屋的总房价款为人民币5850000元。甲方已开具发票给乙方，同时将房屋交接给乙方。 庭审中，明乐公司、明瀚公司一致确认涉案房屋钥匙在明瀚公司处，因明乐公司与明瀚公司就房屋空置期间的物业管理费存在争议，故明瀚公司拒绝向沈洪生、徐红琴交付涉案房屋钥匙。 以上事实，由原告沈洪生、徐红琴共同提交的苏州市商品房买卖合同复印件、江苏增值税普通发票复印件、入户通知书、律师函复印件、被告明乐公司提交的房屋交接书、微信聊天记录截屏打印件二张、吴江市商品房交付使用通知书复印件、被告明瀚公司提交的苏州市前期物业管理委托合同、补充合同、补充合同二、物业管理用房交付备案通知书复印件四张（加盖吴江市建设局物业管理专用章）、委托服务协议、函复印件二份、联系函、汇总表、环湖花园空置房物业费复印件二份、客户服务记录表复印件、客户服务记录汇总表复印件、明细复印件、销售劳务费复印件、住宿明细复印件、汇总表复印件、微信聊天记录截屏打印件十六张、协议打印件二份、有关物业管理费的说明复印件、证明复印件三份、发票复印件四份、本院电话笔录三份以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，原告沈洪生、徐红琴与被告明乐公司签订的苏州市商品房买卖合同依法成立并有效，合同各方应依约履行义务。二原告已依约履行义务，被告明乐公司应依约履行交房义务，而交付房屋钥匙系交房义务的最直接体现。现因被告明瀚公司不予配合，原告沈洪生、徐红琴未能取得涉案房屋钥匙，也就无法取得涉案房屋。故对二原告要求被告明乐公司继续履行苏州市商品房买卖合同并交付涉案房屋钥匙的主张，本院予以支持。对被告明乐公司主张其已完成交房义务的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。按照商品房买卖合同约定，被告明乐公司应于2019年7月31日前将该商品房交付给二原告，逾期交付，应承担相应的违约责任。二原告主张被告明乐公司支付违约金的诉讼请求，符合合同约定且于法不悖，本院予以支持。因被告明瀚公司非涉案商品房买卖合同相对方，根据合同法第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任，故对二原告主张被告明瀚公司继续履行涉案商品房买卖合同、交付涉案房屋钥匙并支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院均不予支持。二被告主张调整违约金计算标准的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告吴江明乐房地产开发有限公司继续履行与原告沈洪生、徐红琴签订的苏州市商品房买卖合同，于本判决生效之日起十日内向原告沈洪生、徐红琴交付位于苏州市吴江区房屋钥匙； 二、被告吴江明乐房地产开发有限公司给付原告沈洪生、徐红琴逾期交房违约金（以5850000元为基数，自2019年8月1日起至实际交付涉案房屋钥匙之日止，按照每日万分之五计算），前述款项于本判决生效之日起十日内履行；（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××68） 三、驳回原告沈洪生、徐红琴的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取26375元，由被告吴江明乐房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告沈洪生、徐红琴预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××68） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审判员 陆 蕴 二〇二〇年二月七日 书记员 范昳丽 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。