安徽省利辛县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1623民初7458号 原告：丰晨，男，1984年4月4日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：解洪，安徽李治律师事务所执业律师。 被告：张克锋，男，1966年7月19日出生，汉族，住安徽省利辛县。 被告：利辛县忆家房地产经纪服务有限公司，住所地利辛县城关镇前进路南侧、泰鑫路东侧，统一社会信用代码91341623MA2MOATX4K。 法定代表人：赵艳，系公司总经理。 原告丰晨诉被告张克锋、利辛县忆家房地产经纪服务有限公司（以下简称忆家房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丰晨及其委托诉讼代理人解洪、被告张克锋、忆家房产公司的法定代表人赵艳均到庭参加诉讼。本案在审理过程中，丰晨请求对被告张克锋的财产进行诉讼保全，本院于2019年12月20日作出（2019）皖1623民初7458号民事裁定书，裁定查封被告张克锋名下的位于利辛县房屋。本案现已审理终结。 丰晨向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告之间签订的《存量房屋买卖合同》；2.依法判令被告张克锋返还原告购房款50.9万元并赔偿损失;被告忆家房产公司承担连带责任；3.依法判令被告张克锋承担违约责任，支付违约金15万元。被告忆家房产公司承担连带责任；4.本案诉讼费、保全费，保证保险费由被告承担。事实和理由：原告丰晨与被告张克锋经被告忆家房产公司中介，原、被告于2017年8月21日签订了存量房屋买卖合同，合同约定:丰晨购买张克锋位于利辛县，价款65万元，在签订合同时丰晨先付定金2万元，并同时约定下欠购房款15万元在过户时一次性付清，甲、乙双方不得违约，否则违约方双倍赔偿给对方和丙方相关费用。首付款48万元，于2017年9月1日交付给被告张克锋，张克锋保证该房屋没有抵押、担保，可以顺利过户。2017年10月13日，原、被告又签订了补充协议，原告在原房价的基础上再支付张克锋9000元，张克锋立即交付房屋钥匙。合同签订后，原告于2017年8月21日支付了定金2万元;8月29日支付购房款48万元;10月13日支付9000元。原告按约履行了自己的义务，然而，当原告要求被告履行房屋过户义务时，被告却拒不履行房屋过户义务。现查明:本案所涉房屋在张克锋购买时因房屋贷款抵押，2017年10月20日转持证抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司利辛支行，房屋现仍在抵押中，无法办理过户登记。综上所述，被告张克锋在签订存量房屋买卖合同时，保证房屋没有抵押而故意隐瞒房屋已被抵押的事实，致使房屋根本无法过户，已构成根本违约，依法应承担违约责任，被告利辛县忆家房地产经纪服务有限公司在本案中没有尽到职责，对房屋无法过户及被告张克锋根本违约负有过错，依法应承担连带责任，为维护原告的合法权益，原告依法具状起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 丰晨针对其诉讼请求，向法庭提交如下证据： 证据一、丰晨的身份证，证明原告具有合法的诉讼主体资格； 证据二、存量房买卖合同，证明：1.原、被告签订房屋买卖合同；2.合同约定房屋价款65万元，定金2万元、首付款48万元、余款15万元房屋过户时一次性付清；3.合同约定，甲乙双方不得违约，否则违约方应双倍赔偿给对方和丙方相关费用；4.被告张克锋保证房屋无抵押、担保，房屋可顺利过户； 证据三、补充协议，证明原、被告签订补充协议，在原有房屋价款65万元的基础上，增加9000元； 证据四、收条两张及微信截图，证明原告已按约支付购房款50.9万元； 证据五、不动产权利及其他事项登记信息，证明1.2016年4月25日涉案房屋因预购商品房设定抵押权预告；2.2017年10月20日，涉案房屋预告抵押转持证抵押；3.原、被告签订房屋买卖时，故意隐瞒房屋已被抵押的事实，致使房屋无法过户，原告购买房屋的目的不能实现；4.被告忆家房产公司负有过错。 张克锋辩称，原、被告商谈房屋买卖时，就明确告知房屋系按揭房，有银行借款未还，没有隐瞒房屋相关事实。张克锋愿意三个月内还清银行借款，给原告办理房屋过户手续。 忆家房产公司辩称：忆家房产公司在签订合同时，据实告知双方房屋情况，已告知张克锋尽快还清银行借款，为丰晨办理房屋过户手续，张克锋拖延不为丰晨办理过户手续，系张克锋本身的过错，公司没有违约行为，故不承担连带还款责任。 经审理查明：2017年8月21日，甲方张克锋和乙方丰晨经丙方忆家房产公司中介，签订《存量房买卖合同》。合同约定张克锋将坐落在利辛县向阳东路龙庭首府小区4幢1单元1402室以65万元价款出卖给丰晨。丰晨于签订合同当日支付张克锋定金2万元，于2017年8月29日支付购房款48万元，剩余15万元购房款约定在房屋过户前付清。该合同第九条补充协议第（2）项约定：首付48万元，于2017年9月1号交付给甲方，首付待交给甲方后，甲方把房子交付；（3）余款15万元待契税满两年房屋过户时交付给甲方；（4）甲方签字代表房屋产权人意愿，甲方应保证该房没有抵押和担保，可以顺利过户，否则责任由甲方承担等条款。合同下方张克锋和丰晨均签字捺印。忆家房产公司的经办人高大红、审核人林晓均签名。合同加盖忆家房产公司印章。 2017年10月13日，甲方张克锋和乙方王丽侠（丰晨）签订补充协议约定：龙庭首府4栋1402室，甲乙双方协商，甲方室内所有的物品不搬走，乙方在原有的房价上多拿出玫仟，交这9000元的同时立即交出房屋钥匙。 另查明，涉案房产于2017年9月21日登记在被告张克锋名下，不动产权证号为皖（2017）利辛县不动产权第××号。张克锋用涉案房产分期借款29万元，抵押产权人中国银行股份有限公司利辛支行，还款期限于2016年3月22日至2031年3月22日。因上述房屋抵押分期借款张克锋未还清，房屋产权不能过户。 本院认为，经忆家房产公司居间介绍，出卖人张克锋和买受人丰晨签订《存量房买卖合同》，合同内容不违反法律规定，双方当事人在合同下方签名，视为双方对房屋买卖达成致一致意见，签订合同系双方真实意思表示，故双方成立房屋买卖合同关系。张克锋和丰晨在《存量房买卖合同》第九条补充协议第（3）项约定，契税满两年房屋过户时交付给甲方。张克锋房屋登记的时间为2017年9月21日，故根据合同约定，张克锋应在2019年9月21日将房屋过户给购买人丰晨，丰晨支付剩余购房款15万元。2017年9月21日过后，丰晨即要求张克锋办理房屋过户登记，张克锋以生病住院为由，另经中介公司忆家房产公司催促，仍未履行房屋过户的义务。因张克锋未还清银行抵押借款，房屋产权也将不能转移，达不到合同履行目的。故丰晨要求解除房屋买卖合同，请求张克锋返还购房款50.9万元，本院予以支持。因张克锋没有按合同约定主动还清银行借款，按约履行房屋产权变更登记义务，故丰晨要求被告支持违约金15万元，本院予以支持。丰晨要求被告忆家房产公司对张克锋返还购房款、支付违约金负连带责任，本院认为，合同明确约定，房屋的过户时间系房屋契税满两年，由此推断，原告丰晨就明知房屋于购买时不能及时过户，且本案的违约行为系张克锋个人行为，忆家房产公司没有过错，故对此请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除丰晨和张克锋于2017年8月21日签订的《存量房买卖合同》； 二、张克锋于判决生效之日起十日内返还丰晨购房款50.9万元、支付丰晨违约金15万元； 三、丰晨于判决生效之日起十日内将所居住涉案房屋交还张克锋； 四、驳回丰晨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取5195元，保全费5000元，合计10195元，由被告张克锋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员 闫 侠 二〇二〇年二月十四日 书记员 朱鑫鑫