广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初3609号 原告：肖勇，男，1972年7月9日生，汉族，四川省盐亭县人，住桂林市七星区。 委托代理人：刘克红，广西利业律师事务所律师。 被告：桂林市七星区朝阳乡岩前村民委员会竹桥村七队，住所地：桂林市七星区朝阳乡岩前村委。 负责人：秦玉发，队长。 被告：桂林市富辉投资有限责任公司，住所地：桂林市七星区自由路花桥苑综合楼3-6-1号，注册号：450305000006699。 法定代表人：吕建辉，执行董事。 被告：桂林市鑫星房地产开发有限公司，住所地：桂林市西凤路1号桂湖花园2-5栋4-3-1号，统一社会信用代码：91450300732214506D。 法定代表人：胡国任，董事长。 委托代理人：吕星，广西金桂律师事务所律师。 原告肖勇与被告桂林市七星区朝阳乡岩前村民委员会竹桥村七队（以下简称“竹桥村七队”）、桂林市富辉投资有限责任公司（以下简称“富辉公司”）、桂林市鑫星房地产开发有限公司（以下简称“鑫星公司”）合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成由审判员秦斌担任审判长，人民陪审员谭继元、丁建英组成合议庭，书记员俞蒋燕担任法庭记录，于2020年2月13日公开开庭进行了审理。原告肖勇及其委托代理人刘克红，被告竹桥村七队负责人秦玉发，被告桂林市鑫星房地产开发有限公司的委托代理人吕星到庭参加了诉讼，被告富辉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．依法判决确认原告与被告鑫星公司于2010年3月2日签订的《内部职工订购集资竹桥新村住房协议》、2013年5月28日签订的《购买朝阳乡“和院美墅”住屋协议》无效；2．依法判决三被告共同向原告返还购房款15万元、土地出让金及电梯款18万元；3．依法判决被告鑫星公司按银行贷款利率双倍额外补偿退款112685元（以33万元为基数，按3-5年贷款利率的双倍即年利率9.5%，从2016年2月29日计至2019年9月15日），以上共计442685元，三被告对此款项承担连带责任；4．依法判令本案全部诉讼费用由三被告承担。事实及理由：朝阳乡岩前村委竹桥村七队新农村拆迁安置回建房系竹桥村七队、富辉公司、鑫星公司三被告共同合作开发。2010年3月2日原告与被告鑫星公司签订《内部职工订购集资竹桥新村住房协议》一份，约定原告购买被告鑫星公司开发的位于七星区，原告一次交清集资房款，合同对建筑面积、交房标准、时间进行了约定。合同签订后，原告向被告鑫星公司付款15万元。因被告鑫星公司延期交房，2013年5月28日，原告又与被告鑫星公司签订了《购买朝阳乡“和院美墅”住屋协议》一份，约定原告一次性付清总房款每套15万元，土地出让金及电梯款18万元，合计33万元，此外合同对建筑面积、交房标准、时间进行了约定。合同签订后，原告又向被告付清土地出让金及电梯款18万元。然被告鑫星公司收款后，一直未将房屋按约定完工并交付给原告使用。原告认为，原告与被告鑫星公司于2010年3月2日签订的《内部职工订购集资竹桥新村住房协议》、2013年5月28日签订的《购买朝阳乡“和院美墅”住屋协议》性质实质为农村房屋买卖合同，农村房屋买卖涉及到宅基地买卖，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的，我国土地管理法规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，原告非竹桥村七队集体经济组织成员，故与被告鑫星公司签订的《内部职工订购集资竹桥新村住房协议》、《购买朝阳乡“和院美墅”住屋协议》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。因原告与三被告多次协商退款未果，故原告诉至法院。 原告对其诉称的事实在举证期限内提交的证据有：1．桂林市富辉投资有限责任公司、桂林市鑫星房地产开发有限公司国家企业信用信息，证明被告主体身份情况。2．岩前村委竹桥村七队与桂林市富辉投资有限责任公司、桂林市鑫星房地产开发有限公司合作开发类文件（含决议书、补充决议书、会议纪要、合同2份、授权书、收条、承诺书、合作开发补充协书），证明原告所购买的房屋系朝阳乡岩前村委竹桥村七队、桂林市富辉投资有限责任公司、桂林市鑫星房地产开发有限公司合作开发，三被告是适格被告。3．《内部职工订购集资竹桥新村住房协议》、《购买朝阳乡“和院美墅”住屋协议》、收款收据，证明2010年3月2日原告与被告鑫星公司签订《内部职工订购集资竹桥新村住房协议》一份，约定原告购买被告鑫星公司开发的位于七星区，原告一次交清集资房款，合同对建筑面积、交房标准、时间进行了约定。合同签订后，原告向被告鑫星公司付款15万元。因被告鑫星公司延期交房，2013年5月28日原告又与被告鑫星公司签订了《购买朝阳乡“和院美墅”住屋协议》一份，约定原告一次性付清总房款每套15万元，土地出让金及电梯款18万元，合计33万元，此外合同对建筑面积、交房标准、时间进行了约定。合同签订后，原告又向被告付清土地出让金及电梯款18万元。4．《承诺》一份，证明被告鑫星公司向原告承诺如2016年2月底不能交房，以交款金额为基数，按银行同期同类贷款利率的双倍补偿退款。5．关于桂林高新技术产业开发总公司新建集体经济发展及农民回建房的建设用地规划定点通知、关于朝阳乡竹桥村农房拆迁安置回建房建设用地的通知、关于岩前村委竹桥村七队集体经济发展用地项目合作开发建设备案的函，证明原告购买的三被告联合开发的房屋土地性质系农村集体建设用地，房屋实质为农村房屋买卖。6．原告身份证复印件，证明原告非朝阳乡岩前村委竹桥村七队集体经济组织成员，故原、被告签订的《竹桥七队新村建房合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。 被告竹桥村七队辩称，一、竹桥村七队从未与原告签订任何合同，双方亦无经济往来，双方之间素未谋面，更不曾相识。二、原告提供的《内部职工订购集资竹桥新村住房协议》与购买朝阳乡“和院美墅住房协议”，竹桥村七队并未参与，也不知道该事情，这是原告与被告富辉公司、鑫星公司法人胡国任签订，与竹桥村七队无任何关系。三、2014年7月3日，岩前村民委员会在乡政府的监督指导下，与富辉公司、鑫星公司签订了合作开发补充协议，协议第三条合作方式已明确，甲方（朝阳乡岩前村民委员会）出土地三十一亩，乙方（鑫星公司、富辉公司）出项目建设的所有资金。此协议村民大会已通过，本七队65户村民，有62户村民签字按手印。四、根据2014年7月3日桂林市朝阳乡岩前村竹桥七队集体经济发展用地项目合作开发协议补充协议第六条双方权利与义务第二点乙方责任2小点明确乙方对除分配给甲方房产外的其他房产有绝对支配权，甲方需无条件配合乙方处置房产，并无任何理由干涉，所以被告富辉公司、鑫星公司如何处置房屋亦未告知竹桥村七队。五、自2014年7月3日签订的合作经营开发协议书以来，竹桥村七队无任何合作收益，也是受害一方。综上，本案证据足以证明富辉公司、鑫星公司的法人应承担责任，为本案适格被告，请法院驳回原告对竹桥村七队的全部诉请。 被告竹桥村七队对其辩称的事实在举证期限内提交的证据有：1．合作开发补充协议，证明其与富辉公司是合作开发关系，不存在债务纠纷。 被告富辉公司未到庭，也未提供答辩意见。 被告鑫星公司辩称，原告主张合同无效无事实及法律依据，原告明知该项目该房屋的真实情况仍愿意购房，且在长达数十年时间内未提出异议；原告提交的证据也证明购房的合法性，故购房合同有效，不同意退款。 被告鑫星公司对其辩称的事实在举证期限内未提交证据。 经开庭质证后，被告竹桥村七队对原告提供的证据质证意见为：证据1-2无异议。证据3不知情，其与原告不存在履行合同纠纷。证据4其未向原告作出承诺。证据5因其不是建设者，故其与原告无合同关系。证据6不认可。 被告鑫星公司对原告提供的证据质证意见为：证据1富辉公司目前处于吊销状态，是否追加法定代表人由法庭决定。证据2真实性无异议，但只认可有鑫星公司盖章的协议。证据3真实性认可。证据4真实性认可，承诺书以原告认可房屋交易的合法性为前提，如果原告不认可交易的合法性，承诺书也无效了。证据5与本案无关联性。证据6中合同由原告签订，但原告又否认了合同的合法性，原告不能反悔。 原告对被告竹桥村七队提供的证据质证意见为：真实性无异议，对证明目的有异议。 被告鑫星公司对被告竹桥村七队提供的证据质证意见为：真实性无异议。 被告富辉公司未提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告富辉公司经送达开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。 结合双方当事人提供的证据，本院确认如下法律事实：原告肖勇的户籍地为四川省盐亭县黄甸镇净铭杨庙村8组，与被告鑫星公司不存在劳动关系。2010年3月2日，原告（作为乙方）为购买住房与被告鑫星公司（作为甲方）签订了一份《内部职工订购集资竹桥新村住房协议》，约定（节选）：乙方一次性交清集资房款（有特殊困难可分两次交清）；建筑面积135-140㎡以内，户型为三房两厅，包干成本价为15万元；140-159㎡为四房两厅，超出140㎡部分按1500元/㎡增补面积差价；甲方负责办理户口迁入手续、办理房屋产权证、集体房屋建设用地证；本集资房未办证前不得转让他人，办证后属权利人乙方所有，可自行处理，乙方确定产权登记名字，但甲方负责审核；交房时间：于2010年10月底交房，办证在交房后6个月内办完。双方签订前述住房协议后，原告肖勇于同年3月4日向被告鑫星公司交付15万元，被告鑫星公司向原告肖勇出具了现金收入凭单确认收到肖勇所交桂林朝阳乡竹桥新村集资房预付款15万元。为了前述购买房屋事项，2013年5月28日，被告鑫星公司（甲方）与原告肖勇（乙方）又签订一份《购买朝阳乡“和院美墅”住屋协议》一份，约定（节选）：乙方一次性付清总房款每套15万元，土地出让金及电梯款18万元整，合计33万元；4#电梯房，楼层为二楼东头5单元，建筑面积为130-140㎡，户型为三房两厅；甲方负责办理房屋产权证、土地证，费用由乙方负责；交房时间：于2014年12月底交房，产权证在交房后大约6个月内办完。同年5月29日，原告肖勇向被告鑫星公司交付土地出让金及电梯款18万元，为此被告鑫星公司向原告出具收款收据确认收到前述款项。后因被告鑫星公司未按期向原告肖勇交付房屋，于2015年10月17日出具一份承诺书，载明：本公司承诺肖勇购我单位住房一套，在2016年2月底前交房，到期不能交房，按交款金额延期时间不能交房，按银行贷款利率双倍补偿退款（注：超时间继续要房，按超过时间计算支付利息）。后被告鑫星公司未按承诺时间交房，故原告诉至本院，提出前述请求。至本案法庭辩论终结时止，涉案房屋所属建设工程仍未办理完毕建设工程规划审批手续，销售手续，现处于停工状态。被告鑫星公司无法向原告肖勇交付房屋，原告肖勇在庭审中表示不再要求交付房屋，只要求被告退回购房款。 另查明，涉案房屋实际为被告竹桥村七队将信息产业园预留给其的集体经济发展用地31亩与被告富辉公司、被告鑫星公司合作开发建设，也即被告竹桥村七队负责出地，被告富辉公司、被告鑫星公司负责资金投入，双方为此签订了《合作经营开发协议书》。2014年7月3日，被告竹桥村七队以桂林市七星区朝阳乡岩前村民委员会名义（作为甲方）与被告富辉公司、鑫星公司（均作为乙方）签订《合作开发补充协议书》一份，三被告就前述合作开发建设事宜进行了补充约定（节选）：竹桥七队集体预留地31亩，位于信息产业园北侧，继续与乙方合作开发建设，此地块目前仍为集体用地；合作方式：甲方出土地31亩，乙方出项目建设的所有资金；乙方对除分配给甲方房产外的其他房产有绝对支配权，甲方需无条件配合乙方处置房产，并无任何理由干涉。 2012年6月13日，桂林国家高新区管委会向桂林市规划局出具新管函［2012］25号关于岩前村委会竹桥七队集体经济发展用地项目合作开发建设备案的函，其中明确：岩前村委会竹桥七队集体经济发展用地项目，2005年，原桂林市建设与规划委员会于2005年以《关于桂林高新技术产业开发总公司新建集体经济发展及农民回建房的建设用地规划定点通知》（市建规管［2004］739号）进行了批复，该项目地块已于2006年经自治区人民政府批复（桂政土批函［2006］106号文），转为城市建设用地，拟用于农村集体经济发展项目建设，该项目建设内容符合国家产业政策和供地政策。 本院认为，本案的争议焦点，有以下几个方面：一、案件所涉的《内部职工订购集资竹桥新村住房协议》、《购买朝阳乡“和院美墅”住屋协议》的性质、效力；二、原告交付的购房款是否应当退还，是否应当按银行贷款利率双倍额外补偿退款；三、三被告是否应当承担连带责任。 就争议焦点一：首先，从查明的事实来看，《内部职工订购集资竹桥新村住房协议》、《购买朝阳乡“和院美墅”住屋协议》中使用的土地，是桂林市城市规划区被征地农村集体预留地转为城市建设用地，原告既不是被告鑫星公司的内部职工，也不是被告竹桥村七队的集体经济组织成员，合同中涉及的房屋，虽名为职工集资建房，其实为商品房的开发建设与销售的房屋。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。由于涉案房屋至今未办理建设规划施工的合法审批手续、销售手续，违反了法律的强制性规定，故涉案的《内部职工订购集资竹桥新村住房协议》、《购买朝阳乡“和院美墅”住屋协议》无效。 就争议焦点二：如前所述，涉案的《内部职工订购集资竹桥新村住房协议》、《购买朝阳乡“和院美墅”住屋协议》属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，相对人根据无效合同取得的财产，应当返还，故被告鑫星公司应当返还原告交付的全部购房款。原告主张被告应依承诺书的承诺，按银行贷款利率双倍额外补偿退款，本院作如下分析：1、被告鑫星公司事后出具的承诺书，是对双方前述协议的违约责任的变更及补充，属于前述协议的一部分，在有关协议因违法而无效的情况下，其亦属无效。2、承诺书载明的损失计算方法，属于违约责任的约定，与原告因合同无效所遭受的损失不具备一致性。3、就合同无效造成的损失，应根据双方的过错责任大小确定承担的比例。就被告鑫星公司而言，其作为房屋的建设者、销售人，明知涉案的房屋尚未办理合法的建设审批手续、销售手续就向外出售，应承担主要的过错责任。就原告而言，其在订立合同时，明知自己既非被告鑫星公司的内部职工，也非竹桥村村民，同时也未对被告的建设手续尽到初步的审核义务，应对合同无效造成的损失承担次要责任。4、原告对于自己的实际损失，未向本院提供任何证据予以证实。综上所述，本院将在考虑原告实际损失的基础上对原告的相关主张进行调整。 就争议焦点三：首先，三被告就建设本案涉案房屋所在的建设工程先后签订了《合作经营开发协议书》及其《合作开发补充协议书》，约定了三方共同建设开发。其次，三被告未约定在建设开发本案涉及的建设项目时各方为此形成的债务如何负担，也未与原告达成过有关债务分担的协议。综合上述情形，本案三被告应对合作开发涉案项目形成的债务共同对外承担责任。由于合同签订后，原告已向被告鑫星公司交纳了购房款33万元，故被告鑫星公司应将原告向其所交的33万元予以返还，并赔偿原告因此而遭受的损失。被告竹桥村七队、被告富辉公司对前述款项向原告承担连带偿还责任。 为此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告肖勇与被告桂林市鑫星房地产开发有限公司于2010年3月2日签订的《内部职工订购集资竹桥新村住房协议》、2013年5月28日签订的《购买朝阳乡“和院美墅”住屋协议》无效； 二、被告桂林市鑫星房地产开发有限公司向原告肖勇返还购房款15万元、土地出让金及电梯款18万元； 三、被告桂林市鑫星房地产开发有限公司赔偿原告肖勇经济损失（损失计算，以15万元为本金，从2010年3月5日起计算；以18万元为本金，从2013年5月30日起计算，上述两笔款项均至本判决规定的履行期限的最后一日之日止，利率按中国人民银行同期同类存款利率计算）； 四、被告桂林市七星区朝阳乡岩前村民委员会竹桥村七队、被告桂林市富辉投资有限责任公司对被告桂林市鑫星房地产开发有限公司上述债务向原告肖勇承担连带偿还责任。 本案案件受理费7940元，公告费560元，邮寄费21元，共计8521元，由被告桂林市七星区朝阳乡岩前村民委员会竹桥村七队、被告桂林市富辉投资有限责任公司、被告桂林市鑫星房地产开发有限公司负担。 上述给付义务，由义务人于本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7940元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  秦 斌 人民陪审员  谭继元 人民陪审员  丁建英 二〇二〇年二月十九日 书 记 员  俞蒋燕