山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1502民初5131号原告(反诉被告)：胡风清，男，1981年11月2日生，汉族，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：胡风营，男，1985年4月1日生，汉族，住聊城市东昌府区，系原告之弟。委托诉讼代理人：林树智，山东鲁风律师事务所律师。被告（反诉原告）：聊城市东昌府区育才教育装备有限公司，住所地：聊城经济技术开发区东昌东路齐鲁银行四楼。法定代表人：肖金玉，总经理。被告（反诉原告）：聊城市开发区图腾房地产开发有限公司，住所地：聊城经济技术开发区东昌东路齐鲁银行四楼。法定代表人：单庆海，总经理。二被告委托诉讼代理人：王保卫，公司职工。二被告委托诉讼代理人：梁长静，山东普新律师事务所律师。原告(反诉被告)胡风清与被告（反诉原告）聊城市东昌府区育才教育装备有限公司（以下简称育才公司）、被告（反诉原告）聊城市开发区图腾房地产开发有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案,原告于2015年1月20日诉至本院,本院于2016年3月17日作出（2015）聊东民初字第388号民事判决。被告（反诉原告）育才公司、图腾公司不服，上诉于聊城市中级人民法院，2016年9月18日，聊城市中级人民法院作出（2016）鲁15民终1142号民事判决，驳回上诉，维持原判。育才公司、图腾公司不服，向山东省高级人民法院提起再审。山东省高级人民法院于2019年4月29日作出（2018）鲁民再678号民事裁定，撤销聊城市中级人民法院（2016）鲁15民终1142号民事判决和聊城市东昌府区人民法院（2015）聊东民初字第388号民事判决，发回聊城市东昌府区人民法院重审。本院于2019年6月4日立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告胡风清及其委托代理人胡风营、林树智、二被告委托代理人王保卫、梁长静到庭参加诉讼,本案现已审理终结。胡风清向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令被告全面适当履行租赁合同，并将酒店机房、消防机房、变压器等配套设施以及专属于酒店的强电及相应设施交付原告使用，供热机房由双方共同使用，并允许原告铺设客房通道；2.请求法院判令被告从本判决生效之日起顺延装修期间、租金支付时间(签订合同支付的定金10万元，停工期间支付的租金55万元作为顺延后第一次应支付的租金）和租赁期间7个月。事实与理由：2014年7月30日原告与被告育才公司签订了《租赁合同书》，约定被告提供位于聊城市开发区黄河路与中华路交叉口处东北角“温泉大酒店”一处，该酒店占地面积约七千平方米（见土地证），建筑面积约一万平方米。相应空地归原告使用，租赁期限为12年，租金每年130万，每三年递增一次，一次递增10%，免费装修期为八个月，原告经营期间不得对房屋的主体建筑随意拆建、改建等。该合同签订后应在8月1日进行交接，而被告却迟至8月28日才办理交接手续，致使原告的装修施工不能按期进行。在原被告交接后原告根据被告签字认可的装修方案进行施工，但在装修过程中，被告不守约定，不将酒店机房、变压器等设备交给原告，以断电等形式阻扰原告进行施工，而且还将部分设施拆除搬走，不让原告使用。二被告的行为使原告无法进行装修施工，严重影响了原告对租赁房屋的使用，对原告造成了一定的经济损失。二被告系关联公司。请支持原告的诉求。育才公司、图腾公司辩称，被告无任何违约行为，原告请求被告全面适当的履行合同义务，诉求不明确。被告已在约定的时间、地点、标的、适当的方式等方面实际履行了合同。原告在履约过程中明显违约，原告要求将酒店的机房等配套设施交付于原告使用无合同约定，温泉大酒店和海润温泉泵房是两个独立的标的物，分别有各自的产权证书。原告是承租的温泉大酒店并未承租海润温泉泵房，因此原告无权要求被告将海润温泉泵房交付原告使用。原告在履行合同过程中有明显的违约行为，原告在装修过程中未经被告方领导批准，擅自将海润温泉泵房墙壁破拆的乱七八糟，破坏了房屋的主体，给被告造成了严重的经济损失，被告不同意继续履行合同，依法应驳回原告的诉讼请求。育才公司、图腾公司向本院提出反诉请求：1.解除原被告的租赁合同；2.请求判令反诉被告将酒店恢复原状；3.请求法院判令反诉被告支付反诉原告逾期支付租金42335元；4.请求法院依法判令反诉被告支付给反诉原告租赁合同解除前的租金。事实与理由：2014年7月30日反诉被告与反诉原告育才公司签订了《租赁合同书》一份，反诉被告在装修时破拆了其所承租的反诉原告温泉大酒店以外的“海润温泉泵房的墙壁”，该泵房拥有独立的产权，并非属于反诉被告的租赁物，承担着居民小区采暖、游泳馆洗浴的供水设备，酒店的空调主机也安装在此泵房。破拆不属于其承租范围内的泵房墙壁等，应判令解除双方签订的租赁合同。反诉被告在未经出租方领导批准并签字盖章的情况下擅自破拆原酒店房屋设施，使酒店机房面目全非，对反诉原告造成了巨大的经济损失。另外，根据双方合同约定反诉被告如逾期交纳场地使用费，应向甲方即反诉原告支付逾期金额日千分之五的违约金，如法院认为违约金数额过高，反诉原告主张按银行同期贷款利率的四倍支付违约金。胡风清对育才公司、图腾公司的反诉辩称，反诉原告诉称的温泉泵房与反诉被告诉称的机房是同一个概念，机房属于大酒店的附属设施，与酒店是一个整体，反诉被告根据经营需要对机房进行装修改造不存在违约行为，符合双方合同约定。另外原告不存在逾期交付租金的行为，首先反诉原告违约在先，责令反诉被告停工，反诉被告遂提出诉讼，诉讼中反诉被告具有要求顺延装修期间、租赁期间及顺延支付租金的权利，该案未处理，一是反诉原告违约在先，反诉被告可以不支付租金；二是该案尚在处理，反诉被告可以不支付。反诉被告交纳租赁费的原因是为了表示双方友好合作，按照反诉原告的要求交纳的，因此依法应驳回反诉原告的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月30日，原告（乙方）与被告育才公司（甲方）签订《租赁合同书》，原告租赁被告的原温泉大酒店及相应的空地改造经营连锁酒店。合同主要内容为：一、合作经营方式:甲方提供位于聊城开发区黄河路与中华路交叉处东北角“温泉大酒店”一处，该酒店占地面积约七千平方米（见土地证），建筑面积约一万平方米。相应空地归乙方使用；二、合作经营期限：合作经营期限为十二年，从2015年5月1日至2027年4月30日（2014年8月1日至2015年4月30日为装修期）；三、经营管理及利润分配：1.酒店由乙方自主经营，利润全部归乙方，盈亏自负；2.乙方每年支付甲方场所租赁使用费壹佰叁拾万元，每三年递增一次，一次递增10%；3、甲方免收乙方装修期间8个月合作经营费用（从2014年8月1日至2015年4月30日）；四、支付费用的方式：1.合同签订时乙方向甲方交付定金壹拾万元，并于2015年4月1日前交清半年费用陆拾伍万元，定金可转为租金；2.乙方提前30天交清下半年费用（每半年一交）；五、酒店房屋及设施使用维护要求：乙方在装修、经营期间不得对房屋建筑主体随意拆建、改建，如确需改造，乙方需出示书面报告和改造方案，经甲方工程师到现场查看，在确保不影响房屋主体承重结构的情况下报公司领导批准并签字盖章，乙方方可实施；九、违约责任：乙方逾期交纳场地使用费，应向甲方支付逾期金额日万分之五的违约金；2、有下列情形之一：乙方逾期十日不交使用费；未经甲方书面同意，乙方擅自转让全部经营权；乙方损坏甲方的设备、设施并造成损失；甲方有权解除合同给予停水停电并追偿合同剩余期限约定的全部租金的两倍；十、合同变更和解除:甲乙双方若提前解除本合同，须提前三十日书面形式通知对方，并承担由此给对方造成的实际经济损失；合同签订后原告向被告交纳租金10万元。2014年8月23日被告方工作人员顾学林将被告方原酒店的资产进行汇总，并向原告出具了海润温泉会馆资产汇总表，随后被告方将上述资产拆除拉走。被告向原告提供了房屋平面图，原告将装修方案在被告提供的房屋平面图上记载并提交给被告，2014年9月23日被告工程部的工作人员王保卫、武子玉、顾学林在房屋平面图上签字，并写明“此装修方案不影响结构安全，隔断墙应用轻质材料，对地暖应注意保护的意见”，随后原告即开始装修施工。在装修过程中，原告因装修需要将酒店机房墙壁破拆，被告认为原告违反了双方约定的合同书第五条第2款的约定，2014年10月16日育才公司向原告下达了停工通知一份，通知主要内容为：“胡风清经理：本公司知悉你方对所承租的“温泉大酒店”正在进行改建，根据双方签订的“合作经营合同书”第五条第二款之约定，你方既没有出具书面报告和改造方案，又未经公司领导批准和签字盖章，擅自进行改建，这是一种明显的违约行为，你方应立即停止改建施工，否则由此所产生的一切后果由你方负责。”2015年4月23日二被告向原告发出书面通知“胡风清：根据双方签订的租赁合同第四条第一款，你应在2015年4月1日前交清半年租赁费用65万（大写：陆拾伍万元），现已逾期20多天，你仍未交款，请你于2015年5月1日前交清此款，否则，我方有权解除合同，并赔偿我方一切经济损失。此通知”。原告收到后向二被告发出回函，2015年4月29日二被告向原告发出“对胡风清回函的回函”，不同意原告的意见。2015年5月18日原告向二被告发出“对贵公司复函的说明”，其在说明中表示基本同意贵公司在复函中关于支付租金及起诉的争议待法院判决结果的意见。随后2015年5月19日原告交纳租金25万元，2015年5月20日原告交纳租金10万元，2015年6月20日原告交纳租金20万元。另查明，育才公司的股东是肖金玉、单庆海两人，图腾公司的股东是单庆田、单庆海，单庆海与肖金玉系夫妻关系，二被告公司是同一个座机号697×××8；原被告签订的租赁合同书上代表被告签字的实际负责人是单庆海。原一审于2016年3月17日作出（2015）聊东民初字第388号民事判决，判决：一、原告胡风清与被告聊城市东昌府区育才教育装备有限公司、被告聊城市开发区图腾房地产开发有限公司共同使用海润温泉泵房、变压器、消防机房；二、限被告聊城市东昌府区育才教育装备有限公司、被告聊城市开发区图腾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，将专属于酒店的强电及相应设施交付原告胡风清使用；三、被告聊城市东昌府区育才教育装备有限公司、被告聊城市开发区图腾房地产开发有限公司在原告胡风清不破坏房屋的主体结构以及影响房屋使用功能的情况下，允许原告铺设客房通道；四、原告在装修完成后二十日内将破拆的泵房墙壁恢复原状；五、自本判决生效之日起二被告给原告胡风清顺延装修期间2个月，10万元定金和55万元租金作为顺延后应支付的半年租金，以后的租赁费按双方合同约定每半年支付一次，提前30日支付；六、驳回反诉原告聊城市东昌府区育才教育装备有限公司、聊城市开发区图腾房地产开发有限公司要求解除双方之间租赁合同及恢复原状的诉讼请求；七、驳回反诉原告及反诉被告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由二被告承担，反诉费430元由反诉原告承担230元，反诉被告承担200元。二被告不服，上诉至聊城市中级人民法院。聊城市中级人民法院于2016年9月18日作出（2016）鲁15民终1142号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，原被告均未履行判决义务，也未申请法院执行。案涉房屋未继续装修，处于闲置状态。胡风清称，对租赁房屋进行了改造装修，二层大部分已按连锁酒店的要求进行房间隔开，支付装修费约70万元，因被告停水停电导致装修停工，停工时间为2014年10月16日。二被告称，电梯通道已打通属实，未安装电梯，对部分墙壁进行拆除，在大厅内进行部分隔断，均为土建主体施工，其他装修未进行。装修费用数额是不清楚。停工原因是未经我方允许，原告方擅自拆除房屋主体结构，根据双方合同第九条约定我方有权采取停水停电的措施。本案在审理过程中，双方均同意调解。双方同意解除合同，由被告支付原告79万元，但双方对款项支付方式及时间未能达成一致意见。本院认为，本案的焦点问题为：第一，双方签订的《租赁合同书》是否应予解除。第二，如解除合同，双方的经济损失如何处理。第三，育才公司与图腾公司是否为关联公司。第一，双方签订的《租赁合同书》是否应予解除。因装修问题致使房屋自2014年10月至今已五年多，一直处于闲置状态。双方均有较大损失。原一、二审结束后，均未申请法院执行，双方亦未采取积极措施避免损失进一步扩大。本院认为，继续履行合同已不现实，双方签订的《租赁合同书》应予解除。第二，如解除合同，双方的经济损失如何处理。导致解除合同的原因是多方面的。首先，租赁的房屋除温泉酒店专有部分外是否还包括温泉泵房、消防机房、变压器及配套设施等共有部分，专有部分与共有部分如何使用管理、设备的维护和使用费用的分担，《租赁合同书》中并未明确约定，这是双方产生矛盾的主要原因。其次，合同第五条第2项明确约定装修改造方案报领导批准并签字盖章后方可实施，原告方对此应该明知。但双方应积极协商处理，被告不应采取停水停电等措施。再次，原告未按期缴纳租赁费，原一、二审判决后双方均未采取积极措施履行判决确定的义务。因此，合同解除后，被告育才公司应适当返还原告缴纳的租赁费，对原告装修改造支出的费用，被告育才公司适当予以折价补偿。双方均不申请装修费用鉴定，为减少双方的损失进一步扩大，减少诉讼成本，本院酌定由被告育才公司返还租赁费用、装修费用共计80万元，双方的其他损失各自承担。第三，育才公司与图腾公司是否为关联公司。育才公司的法定代表人与图腾公司法定代表人系夫妻关系，与原告签订合同的是育才公司，签字人是图腾公司的法定代表人，办公地点相同，人员混同。而且，本案中育才公司与图腾公司的答辩和反诉，也可以看出，育才公司与图腾公司高度混同。因此，育才公司与图腾公司为关联公司，图腾公司对育才公司的债务应承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告胡风清与被告聊城市东昌府区育才教育装备有限公司于2014年7月30日签订的《租赁合同书》；二、原告胡风清于本判决生效之日起十日内将租赁的“温泉大酒店”所有房屋包括装修及场地全部交还给被告聊城市东昌府区育才教育装备有限公司；三、反诉原告聊城市东昌府区育才教育装备有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉被告胡风清800000元；四、反诉原告聊城市开发区图腾房地产开发有限公司对上述第三项承担连带责任；五、驳回原告胡风清的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告聊城市东昌府区育才教育装备有限公司、聊城市开发区图腾房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告负担。反诉费11800元，反诉原告负担10800元，反诉被告负担1000元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  贾西锋人民陪审员  张传宏人民陪审员  司爱军二〇二〇年二月二十八日书 记 员  薛冰冰