广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初26484号原告史焕才。被告李光霞。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告史焕才到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告租住原告在深圳市××街道××区××的房屋，利用前后两个管理处交接期间的管理混乱，恶意拖欠水电费、管理费、维修基金，并编造谎言拖欠房租、燃气费，被告在2019年6月19日提出不再租住房屋，在2019年6月21日之前，突然搬离，在原告的追问下才告知，钥匙和门禁卡是放在5栋14楼安全出口楼道内墙壁上的消防栓柜子里面。原告与管理处相关工作人员一起到5栋14楼安全出口楼道内墙壁上的消防栓柜子里面找到钥匙，开门后，看到屋内堆满垃圾、墙壁污垢、设施损坏等等。根据房屋租赁合同、和美物业、长城物业管理处提供的数据，被告共计拖欠7867元费用。其中包括(1)水费：和美物业期间,2019年2月1日起至2019年4月30日止，水表读数694-721方止，用水27方，每方水4.01元,108.3元。长城物业期间,2019年5月1日起至2019年6月21日止，水表读数721-730方止，用水9方，每方水4.3元,38.7元，水费合计147元。(2)电费：和美物业期间,2019年2月1日起至2019年4月30日止，电表度数1429-1854度，用电425度，每度电0.7018，合计电费298.3元。长城物业期间2019年5月1日起2019年6月21日止，电表度数1854-2017度，用电163度，每度电0.72元，合计电费117.36元。电费合计415.66元。(3)燃气费：燃气表读数650.00方，上次已交至燃气表读数645方,每方燃气单价3.5元，使用燃气5方，燃气费合计17.5元。(4)管理费：和美物业期间2019年2月1日-5月13日，每平方1.5元管理费，合计369.77元。长城物业期间2019年5月13日至7月19日，每平方1.85元管理费，合计:293.1元。总合计管理费662.87元。(5)维修基金:2019年2月1日-7月19日，每平方0.25元，合计101元。(6)房屋租金:2019年5月5日-7月19日，合计:5673元。房屋租金每月2300元，根据房屋租赁合同约定，被告(乙方)中途退房，必须提前一个月通知，并征得原告(甲方)同意，同时不得要求返还押金。(7)室内卫生清洁费:400元，屋内堆满垃圾。(8)室内主卧灯具损坏更换费:150元。房屋租赁合同约定，乙方须爱护房屋及室内设施，如有损坏应负责恢复原状或赔偿。被告损坏主卧内灯具一盏须赔偿150元，实际购买价格150元，其他灯具有自然损坏的成分，因此，没有找被告分担责任。(9)室内墙壁粉刷分担费:300元。被告在室内墙壁上使用不干胶纸粘贴字画，将墙壁损坏，根据装修师傅的报价，仅这个粘贴字画地方的修补，就需要300元，而且还会有墙壁新旧涂料的反差，造成不美观。致使整个房屋墙壁粉刷2500元，被告只是分担其中300元。以上合计:7867元。被告恶意违反房屋租赁合同，没收房屋押金3300元。由于被告的恶意拖欠及逃逸给原告造成精神上的损害，需要赔偿1000元，由于被告的恶意拖欠引起此次维权，造成误工费、交通费、律师咨询费等损失1000元。综上，原告诉讼请求：一、判令被告支付租房期间使用的水电费、燃气费、管理费、维修基金、房屋租金、墙壁污染设施损坏赔偿费、卫生清洁费，合计费用人民币7867元；二、判令被告赔偿维权损失费1000元；三、判令被告赔偿精神损害费1000元；四、请求法院判令被告支付诉讼费。庭审中，原告明确第四项诉讼请求包括公告费450元。被告未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及任何证据。经审理查明，2016年11月5日，原告、被告通过中介签订《房屋租赁合同书》，约定原告将其所有的坐落于深圳市宝安区××街道××社区××区××（村委统建楼）出租给被告使用，合同约定租期2年，自2016年11月6日至2018年11月5日止，租金1650元/月，合同签订当日，被告向原告支付相当于2个月租金的租赁押金3300元，合同期满，如被告不再续租，原告将押金退还被告（不计利息）。合同约定，租赁期间的房屋管理费、清洁费、水费、电费、煤气费、电话费等费用均由被告承担并负责支付；被告须爱护房间及屋内设施，如有损坏应负责恢复原状或赔偿。合同约定了违约条款：若原告对该物业无合法所有权或处置权，或者违反本合同约定造成被告未能承租该物业，或提前解除租赁合同，收回房屋的，原告应向被告双倍返还租赁押金；若被告违反本合同约定未承租该物业，或提前退租，原告有权没收被告所支付的租赁押金，并有权将该物业另行出租。合同签订后，被告向原告支付了3300元押金，并搬入涉案房屋。原告主张，合同到期后，被告仍继续承租涉案房屋，但双方口头约定租金变更为2300元/月。2019年6月19日，被告通过微信向原告告知：“租你的房子也是两年多了这后半年也是给你带来这么多的麻烦，我想和你商量下，就不再租你的房子了，本身我现在的经济能力也不好，经常连累你。我现在你那里还有3300元的押金，除去上月欠房租2300元，还剩余1000元用来做这个月1号到10号的房租，因为这个月10号就已经被你的要求下，物业公司已经把房间停水停电了……”2019年6月21日，被告微信答复原告：“我前面都和你说了，把房屋出租给其他人，房屋的全部钥匙和门禁卡放在5栋14楼安全出口楼道内墙壁上的消防栓柜子里”。原告回复：“房屋是否空房，完好？卫生是否干净？能够正常使用出租？”被告答复“和我们搬进来一样。”原告找到门禁卡及钥匙，进入房屋发现室内堆放大量垃圾。2019年8月27日，原告将被告诉至本院，请求判如所请。另查明，涉案租赁房屋未取得产权证或者建设工程规划许可证。以上事实，有房屋租赁合同书、电脑截图（涉案房屋自2019年2月1日至2019年5月31日的物业管理费、维修基金、水电费明细）、费用催缴通知单、燃气费收费票据、微信截图、房屋现场图片、收款收据以及庭审笔录为证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案中，原告未能提交涉案租赁房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，在本院释明后，其明确表示无相关证件和手续，因此原告与被告签订的《房屋租赁合同书》应属无效。涉案租赁合同虽然无效，但被告占有、使用了涉案租赁房屋，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，同时，原告依据无效合同取得的押金3300元应当退还给被告，该保证金依法可从被告应支付的占有使用费中扣除。原告主张被告欠付租金为5673元（2019年5月5日至7月19日，计算方法：2300元/月÷30天×租住天数74天，因签订合同时约定租金为1650元/月，合同2018年11月5日截止，之后双方微信协商为2300元/月，原告提交的双方微信截图中有提及）。本院认为，原告主张双方约定租金每月2300元有微信记录佐证，本院予以确认；至于计算截止日期，虽然被告于2019年6月10日因未及时缴纳水电费、管理费而被停水停电，实际已无法使用涉案房屋，但对其6月10日至6月19日无法使用房屋的后果，不应归咎于原告，被告自身应承担相应责任，但是，在双方合同无效，被告在2019年6月19日已告知原告其已搬离涉案房屋并交还钥匙的情况下，不应再承担6月19日以后的房屋占有使用费，故房屋占有使用费应计算至2019年6月19日。经核算，被告应支付原告房屋占有使用费3373元（2300元/月÷30天×租住天数44天）。对原告要求被告支付租金为5673元的诉讼请求，本院在合法范围内予以支持。关于原告主张被告应支付水费、电费、燃气费、物业管理费、维修基金、房屋清洁费、房屋物品损坏更换费及房屋粉刷分摊费的诉讼请求，原告提供了室内图片、相应票据及支付记录佐证，该部分费用属于被告承租期间给原告造成的损失，被告应予赔偿。对原告该诉求，于法有据，本院予以支持。因被告占有使用涉案房屋日期计算至2019年6月19日，以上费用核算如下：水费147元、电费415.66元、燃气费17.5元、管理费529.17元、维修基金76.22元、房屋清洁费400元、房屋物品损坏更换费150元、房屋粉刷分摊费300元。关于原告要求被告赔偿维权损失费1000元及赔偿精神损害费1000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，被告应支付原告5408.55元（房屋占有使用费3373元+水费147元+电费415.66元+燃气费17.5元+物业管理费529.17元+维修基金76.22元+房屋清洁费400元+房屋物品损坏更换费150元+房屋粉刷分摊费300元），扣除原告应返还的押金3300元，被告还应支付原告金额为2108.55元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告应于本判决生效之日起三日内向原告支付房屋占有使用费、水电费2108.55元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，公告费450元，由原告史焕才承担393元，被告李光霞承担107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 徐  江  明人民陪审员 蓝    兰人民陪审员 莫  映  芳二〇二〇年二月二十日书 记 员 王  昭  贤书 记 员 李玉莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。