辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1607号 上诉人（原审原告）：赵桂芝，女，1963年2月2日出生，满族，凤城市煤炭运输公司退休工人，住凤城市。 委托诉讼代理人：贾晓冬，男，1963年8月28日出生，满族，无职业，住凤城市。 委托诉讼代理人：范然良，男，1951年1月1日出生，汉族，凤城市织布厂退休工人，住凤城市。 被上诉人（原审被告）：凤城市明光物业服务有限公司。住所地：凤城市凤凰城经济管理区阳光新城小区9号楼。 法定代表人：汪希波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许东，辽宁博阳律师事务所律师。 第三人：大连汇源房地产开发有限公司。住所地：庄河市黄海大街138号。 法定代表人：王伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡志刚，辽宁兴达律师事务所律师。 原审原告：贾晓冬，男，1963年8月28日出生，满族，无职业，住凤城市。 上诉人赵桂芝因与被上诉人凤城市明光物业服务有限公司（以下简称明光物业）、第三人大连汇源房地产开发有限公司（以下简称大连汇源）、原审原告贾晓冬不当得利纠纷一案，不服辽宁省凤城市人民法院（2020）辽0682民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人赵桂芝的委托诉讼代理人贾晓东、范然良，被上诉人凤城市明光物业服务有限公司的委托诉讼代理人许东，第三人大连汇源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡志刚、原审原告贾晓冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人赵桂芝上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、2005年大连汇源法定代表人王伟，因融资违法被查，在凤城市公安局经侦大队羁押40天，取保候审离开凤城。将公司弃管后大连汇源一切公章由主任来管理。二、会计法规定，三联收据不能入帐，而且还是大连汇源名头，盖明光物业章入帐是严重违法行为。三、大连汇源营业执照在2008年已吊销，在2010年还来收取债权补偿款，进行营业性收款用三联收据入帐拿出来在法庭做证。在法庭做证必须有增值税发票和银行对账单才是证据，三联收据任何公司会计都能伪造。四、收取债权补偿款是大连汇源名头，物业打着政府决定来骗取购房者收取。到现在为止，两公司也没有拿出政府文件和政府会议纪要。五、在法庭上，大连汇源记账年证一本传票，传票上写的大连汇源，但是里边内容第一个是收7000元债权补偿款，是盖明光物业章，还收取物业费，汇源公司是开发公司，是没有资格收取物业费的，所以从这本传票上看出两个公司财务是混同的传票证据是伪造的。谁收债权补偿款都是没有法律依据。故希望二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人明光物业辩称：本案的案由是不当得利纠纷，也就是上诉人认定明光物业收取了债权补偿款，上诉状陈述与该项无关，故上诉状中理由与本案没有关联性。本案误盖了明光物业的公章实际上钱款是大连汇源收取。原审判决所认定的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，二审法院应驳回上诉，维持原判。 第三人大连汇源述称：涉案房屋上诉人并非在第三人处直接购买，房屋是抵顶给陈振华工程队的抵债房屋，结算时候陈振华欠大连汇源160多万元，当时为了照顾上诉人相对性帮其办理了房照，办理房照时候上诉人是同意的，10年后上诉人要求返还钱款没有依据，诉讼时效也过了。原审判决所认定的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，二审法院应驳回上诉，维持原判。 原审原告贾晓冬同意上诉人意见。 上诉人赵桂芝及原审原告贾晓冬向一审法院起诉请求：1、依法判令被告退还不合理收取债权补偿费7000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年原告购买凤城市凤凰城区沈丹路汇源开发阳光新城小区18#2单元501室，面积为140.92平方米房屋。2010年该房屋开始办理产权。在办理产权过程中，被告在2010年12月7日以债权补偿费名义向原告收取7000元，如果不交纳，就不给办理产权，原告无奈交给被告7000元，被告给原告出具收据一张。现原告认为，被告收取原告债权补偿费没有事实和法律依据，故原告诉至法院，请依法维护原告的诉讼请求。 被上诉人光明物业在一审辩称，一、原告请求已经超过诉讼时效。本案案由为不当得利，诉讼时效为三年。原告交补差价款时间为2010年12月7日，至2020年4月16日起诉已超诉讼时效7年。二、原告起诉主体错误，被告没有收取原告债权补偿款，债权补偿款收据虽然加盖被告财务章系第三人财务人员失误所致，收据手写收款单位大连汇源，该款由大连汇源收取，并记入大连汇源应收款账，与被告无关。三、原告已经办理完毕涉案房屋房照的事实也可以证明收取债权补偿款与被告无关。协助买受人办理房屋产权主体是房地产开发公司而非物业公司。事实就是大连汇源收取原告债权补偿款后出具办照手续，原告才办理涉案房屋房照。所以原告是与大连汇源就办照交纳补偿款协商一致后交款办理房照，这一过程与被告无关。四、原告是从阳光新城包工头陈振华手中购买的工程抵债房，由于陈振华拖欠大连汇源多付的160万工程款，才产生了大连汇源收取债权补差款的情形。正常从大连汇源售楼处购买的商品房，即购买不欠大连汇源工程款的工程抵债房，办理房照，均不收取补偿款。原告直接从开发商办理商品房买卖的行为属于规避法律行为，损害了国家利益。 第三人大连汇源在一审述称：１、原告起诉已超过法定的诉讼时效，并且丧失了胜诉权。２、涉案房屋是汇源当时顶给施工队孙振华的工程款，陈振华将房屋卖给了胡轶，胡轶将房屋卖给了原告，因为陈振华工程队欠汇源公司1639985.51元，如果原告在汇源处购买房屋，我们不收钱，但是涉案房屋是顶给工程队，工程队欠我们钱，所以需要补差价款，而且当时也是约定补交完差价款才能办理房照，也是双方真实意思表示。收取的钱也是转给了大连汇源，加盖的公章是由于工作人员的失误，而且收据上写明收款人也是汇源公司，所以原告的起诉没有事实和法律依据，应予以驳回。 一审法院认定事实：原告赵桂芝和贾晓冬系夫妻关系。2004年10月23日，案外人胡轶从孙振华工程队购买大连汇源工程抵债房，即阳光新城18号楼2单元501室。第三人大连汇源为胡轶出具收款收据。2007年11月21日，胡轶向第三人大连汇源提出更名申请：本人胡轶将阳光新城18#2单元501室卖给赵桂芝，申请更名。2010年12月23日，时任大连汇源负责人汪希波签署意见：同意收取更名费壹仟圆整，办理更名手续。2010年12月17日，第三人大连汇源收取赵桂芝1000元更名费，并出具收据一张，记载：兹收到赵桂芝交来更名费18-2-501104.92㎡人民币壹仟元正现金1000收款单位：汇源房地产经手人：王。大连汇源因原告购买房屋系孙振华工程队抵债房，且大连汇源多付孙振华160余万工程款，要求原告交付债权补偿费后才能协助办理房照。当日，原告赵桂芝向第三人大连汇源交债权补偿费7000元，大连汇源出具收据一张，记载：兹收到赵桂芝交来债权补偿费18-2-501140.92㎡人民币柒仟元正现金7000收款单位：汇源房地产经手人：王。加盖凤城市明光物业服务有限公司财务专用章。大连汇源收取原告7000元债权补偿费后记入本公司财会账，并协助原告办理了房屋所有权证书，该房屋坐落于凤凰城区，建筑面积140.92㎡，登记时间2012年4月23日。 一审法院认为：本案争议焦点为被告明光物业是否获得了不 当利益即收取原告7000元债权补偿费。原告购买了大连汇源开发的阳光新城小区18#2单元501号房屋，大连汇源作为开发商有义务协助办理该房屋产权初始登记。原告与大连汇源达成交付7000元债权补偿费后协助其办理房照的协议后，大连汇源为原告开具的交纳债权补偿费收据上虽然加盖被告的财务专用章，但收款单位明确写明汇源房地产，且大连汇源认可收到该款，提供了财会账也证明该款记入大连汇源的账目中，故认定原告交纳的7000元债权补偿费由大连汇源收取。大连汇源嗣后协助原告办理了该房屋的房照，也可以认证大连汇源在收取债权补偿费后，才履行协助原告办理房照的义务的事实。故原告主张被告明光物业收取其债权补偿费的事实，不予采信。由于被告明光物业没有收取原告债权补偿费，故原告请求其返还的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。 一审法院判决：驳回原告赵桂芝、贾晓冬的诉讼请求。案件受理费50元，由原告赵桂芝、贾晓冬承担。 二审期间上诉人赵桂芝向本院提供2011年7月大连汇源的会计记账凭证原件及物业费收据原件。证明：大连汇源与明光物业是一体的。 被上诉人明光物业的质证意见是：对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，大连汇源与明光物业是两个分别独立的单位，大连汇源开发的阳光新城小区在2007年之前是大连汇源物业服务公司对小区进行物业服务，2007年之后是根据凤城政府的要求成立了明光物业开始对阳光新城小区进行物业服务，故在办理房屋产权证的时候，大连汇源收取的是2007年或之前拖欠大连汇源物业服务时期的物业费，在办理房照的时候一并收取了，且之前的物业费有一部分是明光物业代收的，应计入大连汇源账目，这是当时特殊的历史条件下形成的。大连汇源的账目是经过大连政府多次审计，2005年开始是凤城政府及凤城市公安局将大连汇源账目全部予以封存，之后的经营全部在政府监管下进行的，这也是为了保障阳光新城小区居民能够顺利的办理房证所采取的一个特殊的方式，直到现在阳光新城小区办理房屋所有权证所依据的根本不是正规的地税发票，而是在政府认可的3连收据后盖章，以这种方式到不动产登记中心办理房产证，这也是阳光新城小区的特殊性所决定的。所以，上诉人向法庭提供的大连汇源收取物业费的证据证明两公司混同观点不能成立。另，之前的诉讼大连汇源并没有参与到所谓的债权补偿款的诉讼中，明光物业也取得不了大连汇源的账目故导致了之前两个案件因证据问题导致败诉。但之后经过我方与大连汇源王伟沟通后，大连汇源参与到诉讼中才向法院提供了相应的账目，故之前的案件并不能与现在的案件做类比，且之前的两个案件我方已经向省法院申请了再审，目前在审理中。故通过该两份证据证明两个公司混同我方不予认可。 第三人大连汇源的质证意见是：物业费收据不属于新证据，其他意见与明光物业代理人意见一致。 原审原告贾晓冬的质证意见是：同意上诉人意见。 本院的认证意见是：上诉人提供的证据证明不了上诉人想要证明的问题，本院不予认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：没有合法依据，取得不当得利，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，上诉人以明光物业以办理房屋过户手续为由向其收取的7000元“债权补偿费”没有合法依据为由，诉请明光物业予以返还，并提供了加盖有明光物业财务专用章的收款收据等证据予以证明。明光物业则否认收取此款，并以款项的实际收取人是大连汇源，收款收据上明光物业的印章系错误加盖为由提出抗辩。因明光物业的法定代表人也是案涉房屋开发单位大连汇源日常工作的实际负责人，即使存在明光物业所述合署办公的情形，明光物业也应提供诉争款项已实际由大连汇源收取的证据。由于明光物业没有提供充分的证据证明未占有诉争款项，收取此款也没有合法依据，上诉人要求其返还债权补偿款7000元，本院予以支持。 综上所述，上诉人赵桂芝的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销辽宁省凤城市人民法院（2020）辽0682民初817号民事判决； 二、被上诉人凤城市明光物业服务有限公司于本判决生效后10日内返还上诉人赵桂芝债权补偿费7000元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由被上诉人凤城市明光物业服务有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 李 军 审判员 李秀洁 审判员 房春堂 二〇二〇年十月十三日 书记员 张政悦