广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1323民初2268号原告：卢某，男，1978年2月10日出生，汉族，广东省饶平县人，住广东省惠东县，原告：林某，女，1978年12月20日出生，汉族，广东省饶平县人，住广东省惠东县，共同委托诉讼代理人：蔡幸增，广东穗通律师事务所。被告：惠东县康某房地产开发有限公司，住所地惠东县平山陈塘开发区广汕路边。法定代表人：李小武。委托诉讼代理人:郭显康，广东汇和律师事务所律师。委托诉讼代理人:张镜科，广东汇和律师事务所律师助理。原告卢某、林某与被告惠东县康某房地产开发有限公司（以下简称康某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告卢某、林某的委托诉讼代理人蔡幸增、被告康某公司委托诉讼代理人郭显康、张镜科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢某、林某向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还1528元白蚁防治费给原告,并从2015年11月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至返还之日止（利息约500元）。2、判令被告赔偿三倍白蚁防治费4584元给原告。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2015年11月14日订立《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买惠东县佳某花园12号楼1单元18层03号房,房屋建筑面积127.30平方米,价款541534元整,被告于2018年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的房屋交给原告。合同附件三对装饰装修标准进行了约定。原告依约将首期款391534元付给被告,于2016年通过向中国工商银行股份有有限公司贷款将余款150000元付清给被告。2015年11月14日,被告以要对原告购买上述房屋进行白蚁防治为由,收取原告房屋建筑面积每平方米12元的白蚁防治费1528元。被告给原告的商品房质量保证书白蚁防治保修期限为五年,2017年9月11日,被告公告佳某花园小区业主可以从2017年9月11日起退回白蚁防治费。2018年4月至5月,多位业主向政府信访被告违法收取白蚁防治费,惠东县房产管理局答复业主们被告白蚁防治合同未备案,被告反馈在房屋装修时已安排白蚁防治公司进行白蚁防治,且已申请发票。惠东县房产管理局于2018年5月17日向被告发出告知函,要求被告及时退还有关费用。2018年6月23日,被告发出《关于装修工程白蚁防治费用的公告》。被告故意曲解合同、法律,再次主张已对交付业主的商品房进行了白蚁防治,混淆白蚁防治工程费与行政事业白蚁防治收费概念,迷惑业主,推卸责任,企图占有。原告认为，被告收取了原告白蚁防治费,称对业主(包括原告)房屋进行了白蚁防治,并称有施工合同、有保存现场施工记录和照片等,拒不退回业主白蚁防治费。经了解无该法律事实,被告企图将业主款项非法占为已有,被告行为已构成欺诈,依照消费者权益保护法第五十五条,应当三倍赔偿白蚁防治费给原告。为维护原告合法权益,特向贵院起诉,请求判如所请。被告康某公司辩称:一、被答辩人主张退回白蚁防治费及按三倍标准赔偿损失的诉请无事实依据和法律依据。1.案涉商品房白蚁防治工程分为土建工程和装饰装修工程两部分：土建白蚁防治工程是答辩人与第三方惠东县安某房屋白蚁综合防治有限公司签订合同进行施工，而装饰装修白蚁防治工程是答辩人与第三方惠东县某利白蚁防治有限公司签订合同进行施工。根据中华人民共和国建设部公布的《城市房屋白蚁防治管理规定》（1999年10月15日）的第7条、第8条之规定，土建工程白蚁防治费由答辩人依法自行承担，而案涉装饰装修工程白蚁防治费是依照建设部上述管理规定第二条的规定，通过双方协商达成一致后由业主承担、公司代收的费用。2.根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条的约定带装修标准交付房屋给业主的,但双方签订合同附件六约定的装修标准是并不包含白蚁防治项目。应当进一步指出的是，在签订商品房买卖合同之前，被答辩人亲笔签署了《楼盘代收代缴各项税费一览表》，该表中清晰列明了“有偿服务收费项目”中“房屋装饰装修（白蚁防治）”，答辩人公司收费时出具的《收据》上也清楚写明了收取“装饰装修工程白蚁防治费”,包括被答辩人在内全部业主对此均未提出异议，足以说明被答辩人在购买商品房的同时,已经同意并认可了我司收取装饰装修白蚁防治费，是双方协商由业主承担、开发商代收代缴的费用。因此，案涉白蚁防治费承担问题本质上是答辩人公司与业主之间意思自治的结果，未违反法律、法规强制性规定。相反，被答辩人在答辩人公司在白蚁防治工程完工并支付工程款后，又主张退回该费用，实属违背诚实信用原则，法律不应鼓励这种不法的行为。3.案涉白蚁防治费不属于应当取消的行政性事业收费范围，无需进行退回。首先，根据国家财政部发改委联合下发的《关于清理规范批行政事业性收费有关政策的通知》（财税（2017）20号）。该文件取消或停征的涉企行政事业性收费包括了白蚁防治费。但该取消白蚁防治行政事业性收费的通知是为了规范行政机关乱收费、减轻企业负担，其执行时间是2017年4月1日。而被答辩人是在2015年3月与答辩人签订合同购房时同意代收支付的白蚁防治费，该收费是双方协商由业主承担、开发商代收代缴的费用，并非住建部门所收取的行政事业性收费，两者性质不应混淆；其次，该费用收取时间为2015年3月，且该装饰装修白蚁防治工程早已竣工，答辩人也支付相关工程款，而该取消收费文件出台时间为2017年3月15日，显然，以此为由要求退回该费用毫无事实和法律依据。再次，为了保障房屋质量安全，双方协商一致后由业主承担、公司代收的白蚁防治费，是双方平等协商意思自治的行为，恰恰符合规范收费、减轻负担的文件精神，双方的民事行为应当得到法律的尊重和维护。最后，该文件是针对行政事业单位收取的行政事业性收费,并不适用第三方白蚁防治公司与我司签订合同进行白蚁防治施工的行为,也不适用答辩人公司与业主之间关于白蚁防治费承担的意思自治行为，行政机关无权也不能以此进行干预。对此,我司也已向原惠东县房管局提出了异议。4.答辩人收取了白蚁防治费以后,将工程发包给惠东县某利白蚁防治有限公司实施了白蚁防治工程,对此我司都有保存现场施工记录和照片、并支付了工程款，答辩人对业主不存在欺诈行为，无需承担按三倍标准赔偿的法律责任。此外，本案白蚁防治费并不属于我国《消费者权益保护法》调整范围，不适用该法“退一赔三”的赔偿罚则。综上，被答辩人的相关诉请无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。原告围绕其诉讼请求向本院提交下列证据：1.身份证，证明原告主体；2.企业登记资料，证明被告主体；3.商品房买卖合同，证明原被告商品房销售合同关系，房屋包含房屋装饰装修；4.收据，证明被告收取原告房屋装饰装修白蚁防治费，被告未告知收费依据。5.质量保证书，证明被告设立白蚁防治保修期限；6.通告，证明被告承诺退回白蚁防治费给业主；7.2018年3月8日房管局信访答复，证明被告收取了业主白蚁防治费，被告称对业主房屋室内进行了白蚁防治施工作业；8.2018年5月18日、6月11日房管局信访答复，证明县房管局于2018年5月18日发函要求被告及时退还有关费用（白蚁防治费）给业主；9.证明、2018年5月25日房管局信访答复，证明不存在业主房屋装饰装修白蚁防治合同备案，证明被告对业主房屋装饰装修过程中未进行白蚁防治；10.关于装修工程白蚁防治费用的公告及张贴相片，证明被告虚构对业主房屋装饰装修过程中进行白蚁防治事实，混淆白蚁防治工程费用与行政事业白蚁防治收费，公告不能说明业主交白蚁防治费时意思表示真实。11.惠州市城市房屋白蚁防治单位备案证书，证明某源公司于2016年5月31日取得经营资质，某利公司于2016年4月18日取得经营资质；12.惠州市税务局信访答复，证明被告未付白蚁防治费给白蚁防治公司，白蚁防治公司未开具发票给原告；13.不动产查询结果证明，作为证明不动产已经进行登记。被告康某围绕其上述抗辩意见向本院提交下列证据：一、关于装修工程白蚁防治的证据：1.商品房买卖合同及附件，证明原被告双方签订合同及附件：约定交付房屋装修标准不包括白蚁防治项目；双方合同附件四补充协议第九条约定该合同第十五条约定仅指开发商负责提供商品房项目资料产权登记机关备案的时间，而非办妥不动产证的时间；2.楼盘代收代缴各项税费一览表及各项收据，证明涉案的白蚁防治费是根据双方有偿服务的项目约定进行收取；3.白蚁防治费收发票，证明原告同意向被告支付白蚁防治费；4.惠东县佳某花园一、二期房屋土建白蚁防治合同，证明被告与惠东县安某房屋白蚁综合防治有限公司签订了土建白蚁防治合同进行施工，该合同已在房管部门备案登记；5.惠东县佳某花园一、二期房屋装修工程白蚁防治合同、某利公司营业执照、白蚁防治工程款发票、情况说明，证明根据原被告双方有偿服务项目的约定，与惠东县某利白蚁防治签订合同施工，被告为此支付了相应的工程款；6.施工图片、施工记录，证明第三方公司以对涉案商品房进行了白蚁防治作业；7.房管局对康某公司的告知函、康某公司复函、康某公司向业主发出的关于装修白蚁防治工程的公告，证明该清理行政事业性收费，不适用白蚁防治公司与被告签订合同施工的行为，也不适用开发商与业主之间关于白蚁防治费承担的意思自治行为，行政机关无权也不能就此进行干预；8.交楼通知书、客户收楼确认书，证明被告已通知原告收楼，原告也在当天签署收楼书同意收楼使用，这是业主与开发商协商一致的意思自治行为；9.佳某花园7#、8#、9#、11#、12#、15#、16#、21#、25#楼的规划工程验收合格证，证明在验收合格之前已通过消防验收、工程竣工测绘验收报告，证明案涉商品房已达到合格标准；10.惠东县不动产权籍测绘受理（过渡期）、商品房首次登记告知书，证明被告已依约在交付使用后360天内向不动产登记部门提交产权备案登记资料，不存在逾期办证的情形。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信，对有异议的证据，本院将依据上述已确认的证据，结合原、被告质证意见、庭审笔录等进行综合认定，并将采信的证据作为本案认定事实的根据。本院认定事实如下：被告康某公司系于2007年10月10日登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发。2015年11月14日，被告康某公司（出卖人）与原告卢某、林某（买受人）签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）及相关附件，约定原告向被告位于购买惠东县平山街道陈塘地段佳某花园12号楼1单元18层03号房，该商品房建筑面积为127.30㎡，其中套内建筑面积100.48㎡，分摊共有建筑面积26.82㎡，总价款541534元，采用贷款方式付款：于2015年11月14日前支付首期房价款391534元，余款150000元向中国工商银行惠东支行申请贷款支付。合同第九条约定商品房交付时应当符合下列条件：1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付商品房。合同第十六条第（三）项约定涉案商品房带装修装饰及相关设备，合同附件六详细约定了其外墙、起居室、厨房、卫生间、阳台等设备的装修标准，但未约定原、被告双方在本案中争议的白蚁防治项目。合同附件十一的补充协议第十一条第6点约定：“买卖合同及补充协议订定的售价不包括售价以外的一切税费，买受人应在接到出卖人有关通知后如数如期缴交有关税费……”。2015年12月15日，上述《商品房买卖合同》在惠东县房产管理局办理了预售登记备案。2017年7月29日，被告康某公司将涉案房屋交付原告使用，原告在被告提供的《客户收楼书》、《交楼办理会签表》等收楼文件中签名确认。庭审中，原告自认在与被告签订涉案《商品房买卖合同》前，被告向其出示了《楼盘代收代缴各项税费一览表》，该一览表载明了被告代收代缴的契税、维修基金、合同登记备案费、转移登记费等各项费用，其中有偿服务收费项目中载明了房屋装饰装修（白蚁防治）项目的费用为1528元（按房屋建筑墙体实际面积计算，参考市场价格12元/㎡）。在该一览表下方备注有以下内容“客户按应缴税费的金额由我公司代收代缴，相关业务办理完成后，提供对应税票和发票，据实结算。本表的税费项目是按现行的收费标准进行计算预收，税费收费标准如有变动，以当时标准的缴交额结算”。在签订涉案《商品房买卖合同》之日（2015年11月14日），原告按约定向被告支付了首期购房款391534元及上述《楼盘代收代缴各项税费一览表》所记载的各项税费，包括房屋装饰装修（白蚁防治）费用1528元，被告开具了相应收据给原告收执。根据被告所提交的白蚁防治合同及白蚁防治费发票显示，被告康某公司于2015年6月10日与惠东县安某房屋白蚁综合防治有限公司（以下简称安某公司）签订《惠州市房屋白蚁防治合同》（合同编号：0002611），约定由安某公司承揽包括涉案楼房在内共计16栋（1号楼酒店、集中商业楼、12—25号楼）建筑主体土建工程的白蚁防治工程。2016年11月1日，被告康某公司与安某公司、惠东县某利白蚁防治有限公司（以下简称某利公司）共同签订《惠东县佳某花园二期土建白蚁防治合同》【合同主体变更三方协议，合同编号：0002611补（1）】，该合同载明安某公司因经营业务调整合并，从2016年4月1日起不再经营房屋白蚁防治业务，为保障上述0002611号白蚁防治合同的全面履行，约定由某利公司继受安某公司在该合同的全部权利义务，取代安某公司成为“既有合同”的当事人一方，继续履行“既有合同”的各项权利义务。2016年5月30日，被告康某公司与某利公司签订《惠东县某花园项目二期室内装饰白蚁防治工程施工承包合同》，约定由某利公司承揽包括涉案楼房在内的12—25号楼室内装修工程白蚁防治，合同价款按全费用综合单价12元/㎡（建筑面积）计价，工程量按被告康某公司的销售合同的建筑面积计算。根据被告所提交的《惠东县某利白蚁防治有限公司施工表》显示，某利公司于2016年10月28日完成了包括涉案楼房在内的装饰装修白蚁防治工程。某利公司分别于2016年12月16日、2016年12月28日、2018年2月2日向被告康某公司开具了多份白蚁防治费发票，证实其已多次向被告收取白蚁防治工程款的事实。2019年2月22日，被告向原告开具了金额为1528元的白蚁防治费发票。另查，安某公司系成立于2004年2月24日的有限责任公司（法人独资），其全资股东为惠东县房屋白蚁防治管理所，经营范围：对新建、改建、装修房屋的白蚁预防和对原有房屋的白蚁检查与灭治的综合防治工作，于2019年5月14日注销。某利公司系成立于2015年9月25日的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：房屋白蚁防治、水库堤坝白蚁防治、除四害。根据原告所提交的惠州市城市房屋白蚁防治单位备案证书显示，惠州市房产管理局系于2016年4月18日向某利公司颁发该备案证书。为切实减轻企业和个人负担，促进实体经济发展，经国务院批准，我国财政部与国家发展和改革委员会于2017年3月22日联合颁发《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》【财税（2017）20号】，要求相关机构自2017年4月1日取消或停征41项中央设立的行政事业性收费，其中取消的涉企行政事业性收费有12项，白蚁防治费明列其中。2017年9月11日，被告康某公司向其小区发出退还“白蚁防治费”的通告，告知业主可从2017年9月11日起持相关证件至项目营销中心办理退费手续。因陆续接到涉案小区业主诉求被告退还装饰装修白蚁防治费的信访投诉和咨询，惠东县房产管理局于2018年5月16日向被告康某公司发出《告知函》，认为被告根据合同及其附件的约定是带装修交房的，理应负责房屋装饰装修的白蚁防治（双方另有约定除外），被告向相关业主收取白蚁防治费涉嫌违反合同约定，要求被告于30天内向相关业主退房该房屋装饰装修白蚁防治费。2018年6月21日，被告就上述《告知函》向惠东县房产管理局作出《关于代收取装修工程白蚁防治费的情况说明》，该情况说明的内容与被告在本案中的答辩意见基本一致。2018年6月23日，被告在涉案小区张贴《关于装修工程白蚁防治费用的公告》，以交付的装修标准不包含白蚁防治、业主已认可其收取房屋装饰装修白蚁防治费，且其已委托某利公司实施了白蚁防治等事实为由，主张业主要求退还白蚁防治费的诉求无合法依据。本院认为，原告卢某、林某与被告康某公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件、补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案系涉案商品房的装饰装修白蚁防治工程引发的费用返还纠纷，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为被告应否向原告返还白蚁防治费的问题。对此，本院作如下评析：为加强城市房屋的白蚁防治管理，控制白蚁危害，保证城市房屋的住用安全，《城市房屋白蚁防治管理规定》第二条第三款规定：“凡白蚁危害地区的新建、改建、扩建、装饰装修的房屋必须实施白蚁预防处理”。本县属白蚁危害地区，故在辖区内的新建房屋的土建工程及其装饰装修依法应当进行白蚁防治。依据《城市房屋白蚁防治管理规定》第七条“建设项目依法批准后，建设单位应当将白蚁预防费用列入工程概预算”的规定，涉案商品房的建筑主体土建工程的白蚁防治费用依法应由建设单位即被告康某公司负担，原、被告双方对此均无异议，本院不再赘述。原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件约定涉案商品房是带装修交付，故在其交付使用前，被告康某公司应当履行对涉案房屋进行装饰装修的合同义务。依照上述规定，涉案商品房装饰装修的白蚁防治理应由被告康某公司负责。被告主张其已委托某利公司对涉案商品房的装饰装修进行了白蚁防治，并就此提交了《惠东县康某?佳某花园项目二期室内装饰白蚁防治工程施工承包合同》、《惠东县某利白蚁防治有限公司施工表》及某利公司开具的白蚁防治费发票等证据予以佐证，依据充分，本院予以采信。对于由此产生的白蚁防治费用，在目前没有法律法规强制性规定应由哪一方承担的情况下，依法应遵循合同当事人的意思自治予以处理。本案原、被告虽在《商品房买卖合同》及其附件中无明确约定该装修装饰白蚁防治费用的负担问题，然而，在双方签订的涉案《商品房买卖合同》前，被告已向原告出示了《楼盘代收代缴各项税费一览表》，该一览表已列明了需由原告负担的包括装饰装修白蚁防治费在内的各项税费，结合该一览表下方所备注的内容：“客户按应缴税费的金额由我公司代收代缴，相关业务办理完成后，提供对应税票和发票，据实结算。本表的税费项目是按现行的收费标准进行计算预收，税费收费标准如有变动，以当时标准的缴交额结算”，以及原告在签订合同之时已按该一览表如数缴交费用，被告亦开具了相关收据的事实，足以认定双方已达成案涉的装饰装修白蚁防治费由原告负担的约定。据此，在被告已按实际向原告收取的12元/㎡的价格，委托某利公司对涉案商品房的进行装饰装修白蚁防治的情况下，原告诉请被告返还白蚁防治费并承担三倍赔偿，无事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告卢某、林某的全部诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告卢某、林某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院审 判 长  陈泳通人民陪审员  刘火荣人民陪审员  胡志为二〇二〇年二月三日法官助理李旸书记员朱丽媛