文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0103民初17762号原告：中国石油天然气股份有限公司重庆江南销售分公司，住所地重庆市南岸区南坪万寿二村17号，统一社会信用代码91500108750085488H。负责人：张彦，该分公司总经理。委托诉讼代理人：曹云生，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭剑春，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。被告：重庆天福地产(集团)有限公司，住所地重庆市渝中区华福巷30号，统一社会信用代码91500103622006861C。破产管理人：重庆丽达律师事务所。委托诉讼代理人：张祖川，重庆丽达律师事务所律师。被告：重庆凯维房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路28号，统一社会信用代码91500108762460199。法定代表人：张勤昌，该公司经理。第三人：重庆市江北区盛达小额贷款有限公司，住所地重庆市江北区观音桥步行街5号22-12，统一社会信用代码915001050863406895。法定代表人：江涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：王珂，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方光强，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。原告中国石油天然气股份有限公司重庆江南销售分公司（以下简称中石油重庆江南分公司）与被告重庆天福地产(集团)有限公司（以下简称天福地产公司）、被告重庆凯维房地产开发有限公司（以下简称凯维公司）、第三人重庆市江北区盛达小额贷款有限公司（以下简称盛达公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转换为普通程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告中石油重庆江南分公司的委托诉讼代理人曹云生、彭剑春，被告天福地产公司的委托诉讼代理人张祖川，第三人盛达公司的委托诉讼代理人王珂、方光强到庭参加了诉讼。被告凯维公司经公告送达开庭传票，逾期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中石油重庆江南分公司向本院提出诉讼请求：1.天福地产公司、凯维公司继续履行《房屋拆迁安置补偿协议》，为中石油重庆江南分公司办理位于重庆市南岸区南坪西路28号9层房屋的不动产权登记证；2.确认天福地产公司欠中石油重庆江南分公司房屋面积误差款140250元；3.确认天福地产公司欠中石油重庆江南分公司截至2016年11月4日的逾期交房违约金和截至2018年3月26日的逾期办证违约金共计10807087.5元；4.凯维公司对天福地产公司在诉讼请求第2、3项下的债务承担共同还款责任，且继续支付以11715000元为基数，按每日万分之五标准，从2018年3月27日起至不动产权转移登记之日止计算的逾期办证违约金。事实及理由:2013年10月18日，中石油重庆江南分公司与天福地产公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定天福地产公司拆迁安置补偿中石油重庆江南分公司位于重庆市南岸区南坪街道双石街507.84平方米办公用房；拆迁安置补偿的方式为产权调换，天福地产公司提供的安置房位于重庆市南岸区南坪西路28号天福广场9层，建筑面积为781平方米，作价11715000元；天福地产公司交付房屋期限为2014年3月31日，并自交房日起180日内将安置房屋过户至中石油重庆江南分公司名下；逾期交付房屋以及逾期办理不动产权登记证，均以11715000元为基数，按每日万分之五的标准向中石油重庆江南分公司支付违约金；天福地产公司保证补偿房屋的面积误差比不超过3%，如发生3%以内的面积误差双方同意按15000元/平方米实行多退少补，如面积误差比超过3%双方按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷法律若干问题的解释》第十四条的规定执行等内容。另据中石油重庆江南分公司查询，天福地产公司与凯维公司于2009年7月1日签订《天福广场(帝景摩尔二期·博客广场)项目联合开发合同》。《房屋拆迁安置补偿协议》签订后，中石油重庆江南分公司依约向被告天福地产公司移交房权证及土地使用权证，并按期向天福地产公司交付了房屋。但天福地产公司与凯维公司于2016年11月4日才向中石油重庆江南分公司交付安置房屋，且至今没有为中石油重庆江南分公司办理不动产权证，实际交付的房屋面积亦仅为771.65平方米。中石油重庆江南分公司为维护自身利益，遂向法院提起诉讼。被告天福地产公司辩称，天福地产公司现处于破产重整程序中，经管理人审查后对中石油重庆江南分公司申报的债权即房屋面积误差款项140250元、违约金10807087.5元予以确认。对于涉案房屋，因已抵押登记至盛达公司名下，天福地产公司无法为中石油重庆江南分公司办理不动产权属登记证。被告凯维公司未作答辩。第三人盛达公司称，中石油重庆江南分公司对天福地产公司享有的债权为普通债权，盛达公司系涉案房屋抵押权人，享有优先受偿权。经审理查明，2009年7月1日，天福地产公司与凯维公司签订《天福广场(帝景摩尔二期·博客广场)项目联合开发合同》，约定双方联合开发修建天福广场(帝景摩尔二期·博客广场)项目等内容。2012年3月15日，天福地产公司与凯维公司签订《项目合作建设开发补充协议》，约定双方联合开发修建“天福广场”项目位于重庆市南岸区南坪西路28号，所有房屋由天福地产公司独立销售，全部面积办理到天福地产公司名下等内容。2013年10月18日，中石油重庆江南分公司与天福地产公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》，其中约定：天福地产公司拆迁安置补偿中石油重庆江南分公司位于重庆市南岸区南坪街道双石街507.84平方米办公用房；拆迁安置补偿的方式为产权调换，天福地产公司提供的安置房位于重庆市南岸区南坪西路28号天福广场9层，建筑面积为781平方米，作价11715000元；天福地产公司交付房屋期限为2014年3月31日，并自交房日起180日内将安置房屋过户至中石油重庆江南分公司名下、办理房屋产权证并将产权证交付中石油重庆江南分公司；天福地产公司保证补偿房屋的面积误差比不超过3%，如发生3%以内的面积误差双方同意按15000元/平方米实行多退少补，如面积误差比超过3%双方按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷法律若干问题的解释》第十四条的规定执行；天福地产公司违反前述约定，每日按11715000元之万分之五承担违约责任等内容。同日，中石油重庆江南分公司将被拆迁房屋以及产权证书交付天福地产公司。2014年8月21日，天福地产公司与盛达公司签订《借款合同》以及《抵押担保合同》，约定天福地产公司向盛达公司借款30000000元并将位于南岸区南坪西路28号预售房裙楼第7层和9层共计7415.27平方米的房屋抵押给盛达公司等内容。2014年8月26日，天福地产公司对前述抵押房屋办理了抵押登记。2016年11月4日，天福地产公司向中石油重庆江南分公司交付安置房屋，该房屋登记地址为南岸区南坪西路28号9-4，初始登记人为天福地产公司，建筑面积771.65平方米。2018年3月26日，重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05破申7号民事裁定书，裁定受理天福地产公司的重整申请，并指定本院审理。2018年6月26日，本院指定重庆丽达律师事务所担任天福地产公司管理人。2019年3月6日，天福地产公司管理人向中石油重庆江南分公司出具《债权申报终审意见书》，确认中石油重庆江南分公司享有面积差款140250元，孳息债权10807087.5元，合计10947337.5元，债权性质为普通债权。2019年7月10日，中石油重庆江南分公司向本院提起本案诉讼。上述事实，有联合开发合同及补充协议、房屋拆迁安置补偿协议、天福广场商业物业管理服务合同、房屋登记信息查询证明、债权申报终审意见书、（2015）渝一中法民初字第01358号民事判决书、（2018）渝民终219号民事判决书及当事人陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，中石油重庆江南分公司与天福地产公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。中石油重庆江南分公司交付被拆迁房屋后，天福地产公司应当按约交付安置房并将房屋产权转移至中石油重庆江南分公司名下。审理中，天福地产公司对其逾期交房及办证的事实予以确认，对于中石油重庆江南分公司主张确认的债权金额予以确定，系其对于自身权利的处分，本院予以认定。至于中石油重庆江南分公司要求天福地产公司履行过户义务的诉讼请求。本院认为，天福地产公司负有合同约定的过户义务，虽然其已将涉案房屋抵押给第三人，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持”的规定，拆迁安置协议签订在抵押权设定之前，被拆迁人的安置权具有法定的优先效力。涉案房屋现已交付中石油重庆江南分公司，而天福地产公司也已取得涉案房屋初始登记，中石油重庆江南分公司要求办理过户之条件已具备，天福地产公司应当直接履行将涉案房屋权属转移至中石油重庆江南分公司的义务。因凯维公司系“天福广场”项目联建方，其对于天福地产公司的债务应当承担共同还款责任。但凯维公司并非《房屋拆迁安置补偿协议》的相对方，其承担共同责任的范围仅限于天福地产公司的债务范围。而天福地产公司因破产重整，附利息的债务自破产申请受理时起停止计息，故中石油重庆江南分公司无权要求凯维公司继续支付逾期办证违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第七条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、被告重庆天福地产(集团)有限公司自本判决生效之日起三日内将重庆市南岸区南坪西路28号9-4房屋不动产权属转移登记至原告中国石油天然气股份有限公司重庆江南销售分公司名下；二、确认被告重庆天福地产(集团)有限公司欠原告中国石油天然气股份有限公司重庆江南销售分公司房屋面积误差款140250元；三、确认被告重庆天福地产(集团)有限公司欠原告中国石油天然气股份有限公司重庆江南销售分公司截至2016年11月4日的逾期交房违约金和截至2018年3月26日的逾期办证违约金共计10807087.5元；四、被告重庆凯维房地产开发有限公司自本判决生效之日起对被告重庆天福地产(集团)有限公司在前述判决第二、三项下的债务承担共同还款责任；五、驳回原告中国石油天然气股份有限公司重庆江南销售分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费78673元，由被告重庆天福地产(集团)有限公司、被告重庆凯维房地产开发有限公司共同负担78473元，原告中国石油天然气股份有限公司重庆江南销售分公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  冉光耀人民陪审员  黄乾玉人民陪审员  罗化瑜二〇二〇年二月二十一日书 记 员  周 寒