广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初12219号原告：林燕君（LAM，INKUAN），女，1985年9月4日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。委托诉讼代理人：温沃炜，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭清源，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：中山市东升镇三鸟批发市场有限公司，住所地广东省中山市东升镇。法定代表人：蔡锦文，总经理。委托诉讼代理人：贡杰，广东金桥百信（中心）律师事务所律师。被告：中山市景象装饰工程有限公司，住所地广东省中山市东升镇万福路。法定代表人：杨景园。委托诉讼代理人：骆后宽，男，公司员工。被告：珠海市中熙房地产代理有限公司，住所地广东省珠海市香洲区。法定代表人：李世杰。委托诉讼代理人：黄醒华，广东铭建律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思瀚，广东铭建律师事务所实习律师。原告林燕君与被告中山市东升镇三鸟批发市场有限公司（以下简称为三鸟公司）、中山市景象装饰工程有限公司（以下简称景象公司）、珠海市中熙房地产代理有限公司（以下简称中熙公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林燕君的委托诉讼代理人温沃炜、被告三鸟公司的委托诉讼代理人贡杰、被告景象公司的委托诉讼代理人骆后宽、被告中熙公司的委托诉讼代理人黄醒华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林燕君向本院提出诉讼请求：1.解除林燕君、三鸟公司的《中山市商品房买卖合同》及与景象公司签订的《室内软装设计及购销合同》；2.三鸟公司、景象公司、中熙公司共同向林燕君返还已付购房款486850元及利息（按照同期银行贷款利率计算，从2018年10月29日起至实际清偿之日止，暂算至2019年8月20日为17354元）；3.三鸟公司、景象公司、中熙公司承担林燕君因本案诉讼而产生的律师费15000元。事实和理由：2018年10月29日，林燕君与三鸟公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定林燕君购买三鸟公司开发的位于中山市××“同茂围”大锦中心1202号商品房，商品房总价款为711850元，三鸟公司应于2018年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给林燕君，若出现逾期交付的，应自最后约定的交付期限次日起按林燕君已交房款的万分之一每天支付违约金，逾期超过180日仍未交付的，林燕君有权解除合同。同日，林燕君在三鸟公司的授意下与景象公司订立了《室内软装设计及购销合同》，对商品房的装修作了约定（相关装修花费已包含在购房总价款内）。合同签订后，林燕君依约向三鸟公司、景象公司、中熙公司支付了购房款合计486850元，其中180000元支付至中熙公司名下，三鸟公司、景象公司对其中的5万元出具了收据，剩余款项均直接支付至三鸟公司名下,由三鸟公司直接出具了收据。但至约定交付房屋期限届满日，经林燕君多次催促，三鸟公司始终未履行交房义务。2019年8月2日，林燕君委托律师向三鸟公司发出律师函，通知三鸟公司解除双方签订的合同及要求退回购房款并承担违约责任等，但三鸟公司未予回复。故为维护合法权益，林燕君起诉至法院。三鸟公司辩称，1.原告林燕君主张的5万元系装修款，非三鸟公司收取，也非合同约定的购房款。根据合同约定购房款总计为711850元，目前林燕君已付款356850元，尚欠355000元未支付。依照合同第七条、第八条及补充协议第四条第二项的约定，在原告林燕君未付清全部购房款的情况下，三鸟公司有权延期交付房屋；2.合同补充协议第八条约定，林燕君应当在解除合同的条件成就之日起15日内提出书面退房要求，否则，视为放弃解除合同的权利。合同约定三鸟公司在2018年12月31日前交付房屋，逾期超过180日未交付，林燕君即按照约定最迟于2019年7月15日前解除合同及退房，但林燕君于2019年8月30日才起诉，故林燕君超过了约定的期限才提出解除合同和退房申请，应予以驳回；3.补充协议与合同不一致的地方，应以补充协议为准。景象公司辩称，2018年8月，景象公司将与林燕君签订室内软装设计及购销合同交给中熙公司。2019年3月，中熙公司告知景象公司因涉案楼盘部分业主未付款，部分业主仅支付定金，故无法进场施工。景象公司没有收取装修款5万元，该款是由中熙公司代收。中熙公司辩称，1.中熙公司是依法成立的房屋销售中介，促成林燕君与三鸟公司签订合同，中熙公司的居间义务已经完成，林燕君要求中熙公司返还购房款及利息的请求缺乏事实及法律依据；2.中熙公司仅收取了林燕君13万元，其中5万元是代景象公司收取的房屋装修款，剩余8万元是林燕君向中熙公司支付的居间服务费。中熙公司于2018年11月20日以“回佣”的名义向林燕君退回居间服务费1万元，中熙公司实际收到林燕君支付的居间服务费是7万元；3.林燕君支付的356850元是基于与三鸟公司签订的《中山市商品房买卖合同》约定的购房款，中熙公司既非购房合同的当事人，也非装修合同的当事人，不应承担退款责任；4.林燕君主张的律师费问题并非实现其主张必然发生的费用，不应当由中熙公司承担。综上，请求驳回林燕君对中熙公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中熙公司受三鸟公司的委托，代理销售三鸟公司开发的位于中山市××“同茂围”大锦中心商品房，中熙公司指定景象公司作为前述楼盘商品房的装修商，并由中熙公司代景象公司直接向业主收取合同装修款。2018年10月29日，林燕君与三鸟公司签订中山市商品房买卖合同及补充协议，约定林燕君向三鸟公司购买三鸟公司开发的位于中山市××“同茂围”大锦中心1202号商品房。合同第六条约定，林燕君以按银行按揭方式付款，即2018年10月29日现金支付356850元，2018年11月29日商业贷款方式支付355000元。第七条约定，林燕君保证已对其自己的购买能力有足够的评估，并于签订本合同时已向三鸟公司明确表示即使其不能以银行按揭贷款方式支付购房价款或获得的按揭贷款不足以付清所欠的全部购房款，其也有足够的支付能力，以现金支付的方式一次性付清余下不足的购房款，因此林燕君承诺若合同签订之后，其能否获得银行按揭贷款及申请银行按揭的年限、金额、利率以银行最终批复为准，且无论任何时期因政策调整金额政策的原因，或者其他非三鸟公司的原因，导致林燕君不能以银行按揭贷款方式支付购房款或者获得的按揭贷款不足以支付购房款的，林燕君必须在收到通知15天内变更付款方式并以现金方式交清余下的全部购房款，逾期三鸟公司有权立即解除合同，且林燕君应向三鸟公司支付总房价款30%的违约金，三鸟公司有权收回上述商品房另行出售，出售所得全部款项归三鸟公司所有；如三鸟公司不解除合同的，合同继续履行，但自林燕君逾期之日起，每逾期一天，三鸟公司有权要求三鸟公司每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金。合同第八条约定，三鸟公司于2018年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付林燕君使用，但遇下列特殊原因，三鸟公司可以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.林燕君未付清购房款或其他应付款项或其他非三鸟公司所能控制的原因，因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或三鸟公司在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致三鸟公司无法按时交付商品房。合同第九条约定，除第八条规定的特殊情况外，三鸟公司未按合同及补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，三鸟公司按日向林燕君支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则林燕君有权解除合同；三鸟公司承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%。合同第十一条约定，在合同约定交付商品房的期限届满时，若林燕君未按合同约定支付房价款（含林燕君采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而三鸟公司尚未实际收到该部分款项）、违约金、装修款给三鸟公司，或因林燕君自身原因导致按揭银行未审批放款等，则三鸟公司有权相应推迟交付商品房而无须承担延期交楼的违约责任。第十二条约定，三鸟公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合约定（附件三）的标准。合同还对其他事项进行约定。合同附件三约定了商品房内天花、地面、墙身、厨房、卫生间、阳台、窗门、空调、灯具等部分的装饰装修及相关设备标准，并注明林燕君签署《认购书》或本合同即视为同意三鸟公司对所购物业进行统一装修，且不对装修装饰及设备设施的标准提出任何变更要求。补充协议第四条约定，若因林燕君未按本合同约定付清全部房价款或者银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已经届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至林燕君付清全部房价款或银行放款后30日，此情况三鸟公司无须按合同第八条履行交付的责任，双方同意按本条款约定执行，但合同第八条约定的交付期限届满之日起，房屋毁损、灭失的风险转移于林燕君承担，并开始计算房屋的保修期及物业管理费。补充协议第八条约定，除本合同其他条款有另行约定外，林燕君根据法律规定或合同约定有权解除合同的，应当在解除合同的条件成就之日起15日内提出书面退房要求，否则，视为林燕君放弃解除合同的权利。同日，林燕君与中熙公司指定的景象公司签订了室内软装设计及购销合同，约定林燕君委托景象公司承担涉案房屋的房内软包购买及安装项目，承包方式为总价包干形式，承包内容包括微波炉、冰箱、电视机、洗衣机、抽油烟机、电磁炉、电饭煲、床头软包背景墙、电视柜、衣柜等软装的设计、采购、安装、摆放等；项目完工日期为2018年12月31日，如遇以下原因，可以顺延工期：因遇人力不可抗拒的自然灾害而影响项目进度；林燕君无法提供正常的进场条件；林燕君未按期支付全部货款及交货前应支付款项；开发商未按期交楼；合同总价款为5万元。林燕君于2018年8月9日向中熙公司转账支付5万元，于2018年8月20日向三鸟公司转账支付10万元，于2018年10月29日向三鸟公司转账支付206850元。同日，三鸟公司向林燕君开具了两张收款收据，其中一张收据内容载明“现收到林燕君购买大锦中心1202房首期款150000元”，另外一张收据载明“现收到林燕君购买大锦中心1202房首期款206850元”。林燕君于2018年10月29日向中熙公司转账支付13万元，同日，景象公司出具收据给林燕君，载明收到林燕君软装费用5万元。中熙公司提交的收款账号证明及转账记录显示，林燕君同意将大锦中心1202单位1万元的回佣金打入其62×××88的银行卡内。2018年11月20日，户名为李世杰的账户向林燕君的前述银行卡转账1万元，并附言“付京珠大锦1202房回佣”。涉案商品房于2018年11月6日在中山市国土资源局进行了不动产预告登记，但三鸟公司至今仍未交付涉案商品房给林燕君。2019年7月30日，林燕君为本案诉讼委托北京市中银（珠海）律师事务所，为此支出律师费15000元。2019年8月2日，林燕君向三鸟公司发送律师函，主张三鸟公司无法依约交付房屋，已违反合同约定，要求解除与三鸟公司签订的商品房买卖合同，退还其已付全部购房款及相关费用、违约金、同期银行贷款利息等。2019年8月3日，三鸟公司签收了前述律师函。另，广州银行股份有限公司中山分行出具说明，内容为林燕君于2018年12月12日向该行申请个人商业用房一手房按揭贷款，金额355000元，用于购买中山市××“同茂围”大锦中心1202房，于2019年1月21日审批通过，并已办理抵押登记，由于三鸟公司监管账户被查封，无法发放贷款。庭审中，中熙公司陈述其为林燕君提供居间服务，林燕君于2018年10月29日转入其账户的13万元，包括居间服务费8万元及其代景象公司收取的装修费5万元，且其已经退还给了林燕君居间服务费10000元。对此，林燕君不予确认，中熙公司也未提交其与林燕君之间的居间服务合同。景象公司确认其委托中熙公司代为收取业主支付的装修款。三鸟公司、中熙公司陈述，三鸟公司委托中熙公司代理销售销售商品房，约定三鸟公司需要支付给中熙公司的服务费由业主直接支付给中熙公司。本院认为，双方所争议的问题是：一.本案所涉房屋的价款问题；二.本案所涉房屋买卖合同解除的问题；三.合同解除后财产返还及违约责任问题。第一个焦点问题。林燕君主张共支付购房款486850元，三鸟公司仅认可收到购房款为356850元，认为林燕君向中熙公司转账支付的130000元，系林燕君向中熙公司支付的中介费80000元及向景象公司支付的装修款50000元，不属于房屋价款。对此本院认为，首先，中熙公司虽称其与林燕君存在居间合同关系，但林燕君予以否认，也无证据证明双方存在居间服务合同关系，故林燕君与中熙公司之间不存在居间合同关系，林燕君并无向中熙公司支付中介费的义务。而根据中熙公司及三鸟公司的当庭陈述，可以证实中熙公司代理销售三鸟公司的涉案商品房，三鸟公司与中熙公司之间成立销售代理合同关系，三鸟公司系销售代理合同中支付佣金的履约主体。现中熙公司直接向购房人收取款项，系基于与三鸟公司之间的合同约定，不改变三鸟公司履约主体身份，故林燕君向中熙公司支付的80000元应视为房屋价款的一部分，林燕君已向三鸟公司总计支付购房款436850元。其次，对于其中的50000元，因林燕君与景象公司签订了室内软装设计及购销合同，林燕君与景象公司之间成立装饰装修合同，景象公司亦出具收据确认收到该笔装修款，故该50000元应视为林燕君支付给景象公司的装修费用，不属于购房款。第二个焦点问题。合同约定三鸟公司应于2018年12月31日交付房屋，逾期超过180日的，则林燕君有权解除合同。三鸟公司至今未交付房屋给林燕君，逾期交房已远远超过180日，林燕君有权解除房屋买卖合同。林燕君于2019年8月2日向三鸟公司发出了解除商品房买卖合同的通知，该通知于2019年8月3日到达了三鸟公司，故涉案商品房买卖合同于2019年8月3日解除。至于三鸟公司主张林燕君违约在先，无权解除合同的意见，根据广州银行股份有限公司中山分行的说明，林燕君已经按合同约定支付了首期购房款及提交了贷款资料并获得银行审批，因三鸟公司的监管账户被查封导致银行无法发放贷款，故林燕君至今未支付剩余购房款的责任不在其个人，而在于三鸟公司，林燕君至今未支付剩余购房款，不影响其依法行使解除权。至于三鸟公司辩称林燕君未在合同补充协议约定的期限内提出解除合同，故林燕君的合同解除权已消灭的意见，本院认为，商品房买卖合同补充协议虽约定林燕君应当在解除合同的条件成就之日起15日内提出书面退房要求，否则视为林燕君放弃解除合同的权利，但该约定存在加重林燕君义务和限制林燕君权利的情形，三鸟公司作为格式合同的提供方，未提交证据证实其对该条款进行了提示，本院认定该条款无效，三鸟公司的该项辩解意见，本院不予采信。因涉案商品房买卖合同的解除致使林燕君与景象公司之间的室内软装设计及购销合同的目的已经不能实现，故林燕君主张解除与景象公司之间的室内软装设计及购销合同，理据充分，本院予以支持。第三个焦点问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案购房合同、室内软装设计及购销合同解除后，三鸟公司应当返还林燕君已支付的购房款436850元及赔偿利息损失，景象公司应返还林燕君已支付的装修款50000元及利息损失。鉴于中熙公司已经返还了林燕君10000元，故三鸟公司只须再返还林燕君购房款426850元。中熙公司与林燕君之间不存在合同关系，故林燕君主张中熙公司承担共同还款责任，本院不予支持。对于林燕君主张律师费的诉请，因合同当事人并未在合同中对林燕君提起诉讼情况下律师费承担的事项作出约定，且该律师费用并非因诉讼所产生的必要费用，故本院对林燕君的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市东升镇三鸟批发市场有限公司与原告林燕君（LAM，INKUAN）签订的《中山市商品房买卖合同》于2018年8月3日解除；二、解除原告林燕君（LAM，INKUAN）与被告中山市景象装饰工程有限公司之间签订的《室内软装设计及购销合同》；三、被告中山市东升镇三鸟批发市场有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告林燕君（LAM，INKUAN）返还购房款426850元，并支付利息（以426850元为基数，自2018年10月29日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、被告中山市景象装饰工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告林燕君（LAM，INKUAN）返还装修款50000元，并支付利息（以50000元为基数，自2018年10月29日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；五、驳回原告林燕君（LAM，INKUAN）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8992元，诉讼保全申请费3116元，合计12108元，由原告林燕君（LAM，INKUAN）负担200元，被告中山市东升镇三鸟批发市场有限公司负担10698元，被告中山市景象装饰工程有限公司负担1210元。如不服本判决，原告林燕君（LAM，INKUAN）可以在判决书送达之日起三十日内，被告中山市东升镇三鸟批发市场有限公司、中山市景象装饰工程有限公司、珠海市中熙房地产代理有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  阮春莉人民陪审员  马嘉辉人民陪审员  麦智和二〇二〇年二月二十四日书 记 员  吴 婷