江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终3327号上诉人（原审原告）：印正明，男，1965年8月12日生，住靖江市。上诉人（原审原告）：丁银芳，女，1968年7月15日生，住靖江市。两上诉人共同委托诉讼代理人：郑玉军，江苏百川通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈红，女，1967年12月29日生，住靖江市。被上诉人（原审被告）：黄珂，男，1968年9月18日生，住靖江市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：包利群，江苏中毅律师事务所律师。上诉人印正明、丁银芳因与被上诉人陈红、黄珂房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2019）苏1282民初2069号民事判决向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。上诉人印正明、丁银芳的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、承诺书是在双方处理好案涉房屋后出具的，该承诺出具的基础是被上诉人已经将双方矛盾处理完毕双方没有纠纷、房屋已经由被上诉人帮助出售给黄栋且完成了过户，现黄栋知晓案涉房屋有人自杀并提起诉讼，最终上诉人被判决退还购房款并赔偿损失，这个结果的发生是因为被上诉人实际没有处理好案涉房屋，上诉人产生具体损失；二、如果上诉人的诉讼请求得不到支持，上诉人的损失巨大，这是显失公平的。被上诉人陈红、黄珂答辩称：一、案涉房屋并非上诉人所称的我方挂牌，是上诉人委托中介机构挂牌出售的，一审中各方明确认可该点；二、我方购买房屋的交易价，备案价格为70万元，但备案价格并非实际交易价格，一审中法院也已经查明；三、案涉房屋实际价值并未受到影响，也无质量问题，且该地段房屋目前再次上涨，市场价在140万元至150万元；四、关于上诉状中所称承诺问题，我们认为承诺是双方就案涉房屋发生争议经过中介协调后各方达成的一致，由我方补贴上诉人48000元，后上诉人对纠纷解决意见所作的确认，承诺书写的非常清楚，纠纷已经处理完毕，房屋今后的事与我方及中介无关。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。印正明、丁银芳向一审法院的诉讼请求：请求判决撤销印正明、丁银芳与陈红、黄珂于2018年2月21日签订的《房屋买卖合同》及次日签订的《存量房买卖契约》，判令陈红、黄珂返还印正明、黄珂购房款1160000元、赔偿损失94160元，并赔偿上述款项自2018年3月12日起按同期银行贷款利率计算的利息损失。一审法院查明：陈红系靖江市中海房产信息服务部经营者。2018年1月，陈红、黄珂向宋晓敏、杜婉菲购得804室，《存量房买卖合同》载明的交易价款为700000元。后陈红、黄珂对房屋进行了部分装修。2018年2月21日，印正明与陈红、黄珂经宏发中介公司居间订立了《房屋买卖合同》，约定：陈红、黄珂将804室出卖给印正明、丁银芳，价款为1160000元，包含空调4台、电视机三3台、冰箱1台、沙发茶几1套、餐桌餐椅一套等。次日，双方签订了《存量房买卖契约》，该合同载明的房屋价款为900000元。2018年3月12日前，印正明、丁银芳支付了全部购房款，当日办理了房屋产权变更登记手续。2018年6月13日，印正明、丁银芳以陈红隐瞒所卖房屋内有人自杀过为由找到宏发中介公司，双方因此产生争执并报警，民警建议双方通过合法途径解决。后宏发中介公司帮印正明发布了卖房信息。同月19日，印正明、丁银芳通过靖江市马洲信息咨询服务部中介，与黄栋之父签订了《房屋买卖合同》，将804室以1158000元的价格出售给黄栋，并于同月29日签订了《存量房买卖契约》、办理了房屋产权变更登记。2018年7月13日，印正明、丁银芳就买房卖房产生的损失找到宏发中介公司，经协调印正明、丁银芳的损失94160元（房款差价2000元、过户费72160元、中介费20000元）得到了一半赔偿。同日，印正明、丁银芳出具承诺书，承诺804室的事以后与陈红、季翠琴（宏发中介公司经营者之一）无关。2018年10月19日，黄栋向一审法院提起诉讼，要求撤销与印正明、丁银芳签订的《存量房买卖契约》、返还房款并赔偿损失。2019年4月15日，一审法院以（2018）苏1282民初6538号民事判决书判决：撤销原告黄栋和被告印正明、丁银芳于2018年6月29日签订的《存量房买卖契约》，被告印正明、丁银芳返还黄栋购房款1158000元、赔偿损失16900元，承担以1174900元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利息自2018年7月12日计算至付清之日的利息损失。一审法院认为：姑且不论本案陈红、黄珂出售804室给印正明时是否故意隐瞒了该房屋内发生过非正常死亡事件的事实，该隐瞒是否构成欺诈导致印正明、丁银芳在违背真实意思的情况下实施了购买该房屋的行为。本案的争议焦点是，即便陈红、黄珂享有撤销权，该撤销权是否因印正明、丁银芳的放弃而消灭。抛弃撤销权一般有两种方式，一种是以意思表示向相对人明示，一种是以具体行为默示。本案印正明、丁银芳在知道所购804室房屋内发生过非正常死亡事件后，与宏发中介公司发生了争执并报警，警察建议通过合法途径解决。后印正明、丁银芳继续通过宏发中介公司发布卖房信息，将所购804室出售给了他人。就转卖804室产生的相关损失达成口头补偿协议。得到一半补偿后，印正明、丁银芳出具了书面承诺，明确承诺804室的事与原房屋出卖人的陈红、黄珂及宏发中介公司无关。综合上述转卖行为、书面承诺，应认定陈红、黄珂以自己的行为放弃了撤销权。故印正明、丁银芳要求撤销与陈红、黄珂之间签订的《房屋买卖合同》、《存量房买卖契约》，不符合法律规定，应不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十二条的规定，判决如下：驳回印正明、丁银芳要求撤销2018年2月21日与陈红、黄珂签订的《房屋买卖合同》及次日签订的《存量房买卖契约》，判令陈红、黄珂返还印正明、丁银芳购房款1160000元、赔偿损失94160元，并赔偿利息损失的诉讼请求。案件受理费16087元，由印正明、丁银芳负担。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。二审另查明，已经发生法律效力的（2018）苏1282民初6538号民事判决中确认2017年10月21日约15时，杜梁彬在804室以上吊方式自杀身亡，警察至现场出警并勘验现场。本案二审中陈红陈述其住的地方离案涉房屋不远，没听说过804室有人上吊自杀的事情。本院认为，本案主要争议焦点为：一、案涉《房屋买卖合同》及《存量房买卖契约》签订时，陈红、黄珂是否存在欺诈行为，是否为可撤销合同；二、如前述合同为可撤销合同，现印正明、丁银芳是否仍然享有撤销权；三、如前述合同被撤销，印正明、丁银芳的损失如何确认。关于争议焦点一，本院认为：陈红、黄珂存在隐瞒案涉房屋发生过非正常死亡事件的事实，在向上诉人出售房屋时存在欺诈行为，理由如下：首先，陈红居住的地方离案涉房屋不远，804室发生上吊自杀并死亡，公安机关至现场出警勘验现场，这在小区及周边应当具有较大影响力，小区居民及附近居民不知道的可能性非常小；其次，陈红系房屋信息服务部的经营者，其在购买房屋时应该会且也有能力去查清804室房屋的背景；第三，陈红购买房屋时的价格仅为700000元，一个多月后就以1160000元价格转卖，溢价率近66%，虽然陈红辩称其购买是按市场价购买，但未能举证，陈红未能就804室房屋短时间内一进一出之间如此大的差价作出合理解释。陈红以明显低价购买房屋其应当知晓出卖方低价出卖的原因，其又在极短的时间内进行转买可见其购买房屋并不是为了居住，陈红、黄珂应当是知晓804室房屋的不利因素后低价购买然后高价出售。印正明、丁银芳在知晓804室房屋内上吊自杀事件后要求退房，退房不成便转卖的行为表明该事件对其而言属于与订立合同有关的重要事项，直接决定是否购买。陈红、黄珂为了转卖房屋获取差价在与印正明、丁银芳订立买卖合同时隐瞒真相，主观具有恶意，客观上存在误导，使得印正明、丁银芳违背真实意思实施了购房行为，构成欺诈。关于争议焦点二，本院认为：虽然印正明、丁银芳出具内容为“巧丽公寓60幢804室的事以后与陈红、季翠琴无关”的承诺书，但对这份承诺书的评价不应当只根据其内容，而应当结合承诺书出具的背景条件进行综合考量。这份承诺书是在陈红拒绝退房，印正明、丁银芳选择将房屋转卖并已经实际转让给案外人后，双方确认印正明、丁银芳转卖房屋产生的损失仅为94160元，并协商好这些损失由陈红等赔偿一半的情况下出具的。故承诺书内载明的“804室房屋的事以后与陈红、季翠琴无关”的内容应当理解为，因房屋已经转让，印正明、丁银芳不再受804室自杀事件的影响，印正明、丁银芳损失仅为94160元，陈红等赔偿了一半后，印正明、丁银芳不再就该房屋自杀事件向陈红、季翠琴主张权利。故印证明、丁银芳承诺804室房屋与陈红无关是有条件的，即因房屋已经转让，印正明、丁银芳不再受该房屋自杀事件的影响，印正明、丁银芳的损失仅为94160元。现印正明、丁银芳与案外人签订的房屋买卖合同已经被撤销，印正明、丁银芳承诺的条件已经不存在，故印正明、丁银芳仍应享有撤销权。另，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉承诚实，本案中陈红、黄珂为获取利益在出卖房屋时故意隐瞒804室房屋内存在过非正常死亡情形及在印正明、丁银芳知晓该情形后要求退房时拒绝退房等行为违反诚实信用原则，未能秉承诚实，亦与社会道德风尚不相符合，其行为不应予以支持。关于争议焦点三，本院认为，合同撤销后取得财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的各自承担责任，本案中合同解除系因陈红、黄珂欺诈，其存在过错，印正明、丁银芳没有过错，故应由陈红、黄珂退还购房款并按同期银行贷款利息计算赔偿利息损失。印正明、丁银芳亦应将804室房屋返还并过户至陈红、黄珂名下，本次过户产生的所有费用应由陈红、黄珂负担。关于印正明、丁银芳主张的94160元损失，该损失中有2000元是房款差价，因印正明、丁银芳与案外人的合同已经被撤销，故不存在房屋差价损失。印正明、丁银芳虽然对于房屋买卖合同的解除没有过错，但对于其再次转卖产生的过户费72160元及中介费20000元损失，其是有过错的，即使陈红不同意退房，印正明、丁银芳也不应当通过隐瞒情况转卖房屋来转移损失，故这部分损失应由双方分担。现印正明、丁银芳已经受偿47080元，剩余的损失应由印正明、丁银芳自行承担。综上所述，印正明、丁银芳与陈红、黄珂于2018年2月21日签订的《房屋买卖合同》及次日签订的《存量房买卖契约》应当予以撤销，合同被撤销后相关财产及损失应当依法予以处理。一审判决驳回印正明、丁银芳全部诉讼请求不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下：一、撤销江苏省靖江市人民法院（2019）苏1282民初2069号民事判决；二、撤销上诉人印正明、丁银芳与被上诉人陈红、黄珂于2018年2月21日签订的《房屋买卖合同》及次日签订的《存量房买卖契约》；三、被上诉人陈红、黄珂于本判决送达之日起六十日内返还上诉人印正明、丁银芳购房款1160000元，并承担以1160000元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年3月12日计算至付清之日止的利息损失；四、上诉人印正明、丁银芳在本判决送达之日起六十日内将靖江市巧丽公寓C区804室交付被上诉人陈红、黄珂并将该房屋过户登记至陈红、黄珂名下，本次过户产生的所有费用由陈红、黄珂负担；五、驳回上诉人印正明、丁银芳的其他诉讼请求。一审案件受理费16087元，二审案件受理费16087元，合计32174元均由被上诉人陈红、黄珂负担。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇二〇年二月五日书记员  陆超凡