湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7819号上诉人（原审原告）：武汉市青山区园林绿化服务队，住所地武汉市青山区冶金大道35号。法定代表人：王书峰，队长。委托诉讼代理人：吕俊伦，该服务队职工。委托诉讼代理人：徐秋林，湖北谦顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雷雨田，男，1961年3月4日出生，汉族，武汉市人，无固定职业，住武汉市洪山区（户籍地武汉市青山区）。委托诉讼代理人：陈庆祝，湖北华廷律师事务所律师。原审第三人：熊耀忠，男，1946年3月3日出生，汉族，武钢一炼钢厂退休职工，住武汉市青山区。上诉人武汉市青山区园林绿化服务队（以下简称青山园林绿化队）为与被上诉人雷雨田，原审第三人熊耀忠租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初4292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。青山××绿化队上诉称：原审法院认定主要事实错误，适用法律错误，应当依法予以改判。一、原审法院认定案涉土地上房屋系雷雨田投资所建，认定错误。雷雨田无任何证据证明系其投资建设了案涉地上建筑物，青山××绿化队及熊耀忠也并未确认原审法院所认定的事实。而雷雨田所称的与熊耀忠之间的内部合伙法律关系及财产性权利的内部分配关系与青山××绿化队无关。二、原审法院认定青山××绿化队对案涉地上建筑物不享有财产性权利而驳回青山××绿化队要求雷雨田腾退诉讼请求，违背物权法、房地产管理法等法律确定的“房随地走、地随房走”的基本法律原则，与在先判项互相冲突、矛盾，适用法律错误。物权法第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。物权法等法律确立了我国房地产领域“房随地走、地随房走”的基本法律原则，原审法院判决案涉土地上的地上建筑物无须腾退，实际上就与原审判决第一项互相冲突、矛盾，土地应当返还青山××绿化队，那土地上的地上建筑物该去何处?物权法第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十六条规定，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重做、更换或者恢复原状。现雷雨田既未与青山××绿化队签订土地使用权租赁合同，又未与青山××绿化队签订房屋租赁合同，青山××绿化队作为案涉土地使用权人，当然有权要求雷雨田腾退案涉土地，并将案涉土地恢复到无任何地上建筑物的原状，青山××绿化队一审诉讼请求要求雷雨田腾退地上建筑的诉讼请求，就是物权法规定的恢复原状这一物权保护方式的具体权利要求。因此青山××绿化队要求雷雨田腾退案涉地上建筑的诉讼请求具有事实和法律依据。综上，请求二审法院：一、撤销原判第二项；二、改判雷雨田立刻腾退青山区随州街l01街坊土地上建筑物。三、本案一二审诉讼费用由雷雨田承担。雷雨田答辩称：原审法院认定案涉土地上的房屋系雷雨田所建事实清楚。判决不腾退房屋是公平正义的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。熊耀忠未陈述意见。青山××绿化队向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除青山××绿化队与雷雨田之间关于青山区随州街101街坊80平方米土地及其建筑物租赁协议；2.请求依法判令雷雨田立即腾退青山区随州街101街坊土地及其建筑物。一审法院查明，位于武汉市青山区随州街101街坊地号为E-09-17-008，使用面积1685.42平方米的土地使用权人为青山××绿化队。青山××绿化队将其中80平方米的空地租赁给熊耀忠。双方于1999年11月19日签订《关于土地租用的协议》，约定：为了解决101街坊和绿苑小区地段占道经营问题，退路入室并为方便周围群众生活，经园林绿化服务队（甲方）与熊耀忠（乙方）共同协商，达成以下协议。一、乙方长期租用甲方位于101街市场前一块土地约80㎡，兴建简易店铺，其投资费用及管理由乙方负责。二、乙方每年向甲方交付土地租金人民币1000元。每年租金一次性付清，即起租之日起。从第二年起，每年在12月底以前交付下年度的租赁费。三、土地租用期先定5年，即从1999年12月15日起至2004年12月14日止，协议到期再续租。租金另议。四、在租用期间，如有国家建设需要，乙方应服从国家建设，其补偿办法由甲乙双方共同协商。五、在兴建和租用期间，如遇其他任何干扰，甲方应配合乙方工作。六、其他未尽事宜，由双方协商解决并签订补充协议。其补充协议与本协议具有同等法律效力。1999年12月21日，武汉市青山区公证处对该租用协议进行了公证。该租赁协议签订后，雷雨田出资在案涉场地上修建80平方米的房屋用于出租。在租赁协议履行过程中，租金实际是由雷雨田缴纳，雷雨田已向青山××绿化队交纳了1999年12月15日起至2004年12月14日的场地租金。该租赁协议到期后，青山××绿化队与熊耀忠未再续签书面租赁协议，也未与雷雨田签订书面租赁合同。雷雨田仍实际继续使用案涉场地，并且按2000元/年的标准，向青山××绿化队支付场地租金至2019年5月25日时止。此后应政府部门的要求，青山××绿化队与雷雨田协商按照土地及建筑物的市场评估价格签订书面租赁协议，但双方并未达成一致。2019年8月23日青山××绿化队向雷雨田发出解除租赁协议函，载明：“2004年12月25日始，贵方以人民币2000元/年的价格租赁我方位于武汉市青山区随州街101街坊面积为80平方米的土地及其建筑物，双方未签订书面租赁协议。2019年5月初，应国家政策要求以规范国有不动产的管理，我方与贵方多次协商，要求双方依照土地及其建筑物的市场评估价格签订书面租赁协议，但始终未能就租赁价格与贵方达成一致。且贵方故意拖欠我方自5月26日起至今近3个月的租金，经我方多次催告后，贵方既未能及时缴纳，亦拒绝腾退和解除租赁关系。我方系土地及其建筑物所有权人，现依据法律规定通知与贵方于2019年8月28日解除租赁协议，请贵方自收到本函之日起6日内据实结清租金、水电等费用，并清理完毕建筑物内物品后如期将租赁土地及其建筑物交还我方，否则逾期清理的物品将被视为贵方主动放弃，同时我方有权通过法律途径比照市场评估价格向贵方追偿土地及其建筑物的占用费。”但雷雨田至今未腾退租赁场地给青山××绿化队，故青山××绿化队诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，青山××绿化队与熊耀忠签订的《关于土地租用的协议》，实际是场地租赁协议，该份租赁协议合法有效，应受法律保护。该份租赁协议期满后，青山××绿化队未再与熊耀忠续签场地租赁协议。但案涉场地的实际使用人为雷雨田，并且场地租金均系由雷雨田向青山××绿化队交纳。虽然，青山××绿化队、雷雨田亦未继续签订书面租赁协议，但雷雨田仍继续使用案涉场地，并向青山××绿化队支付租金。故青山××绿化队、雷雨田之间形成不定期租赁关系，双方的不定期租赁关系亦合法有效，应受法律保护。关于青山××绿化队要求解除与雷雨田就案涉场地及其建筑物租赁协议的诉讼请求。因双方之间系不定期租赁关系，且庭审中对于雷雨田从2019年5月26日起未再缴纳场地租金的事实，双方并无争议。青山××绿化队作为出租方，有权随时解除双方的不定期租赁关系。同时2019年8月23日，青山××绿化队将解除租赁协议函，通知送达给雷雨田。双方不定期租赁关系，已于2019年8月23日解除，无须法院判决解除。同时，本案在审理过程中，青山××绿化队、雷雨田及熊耀忠对案涉场地的建筑物系由雷雨田投资所建的事实无异议，青山××绿化队与雷雨田就案涉场地上建筑物亦未达成相关租赁协议。青山××绿化队、雷雨田双方就案涉场地上的建筑物并不存在租赁关系。故关于青山××绿化队要求解除与雷雨田就案涉场地上建筑物租赁协议的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，对此诉讼请求，法院不予支持。关于青山××绿化队要求雷雨田腾退青山区随州街101街坊80平方米场地诉讼请求。青山××绿化队、雷雨田双方的不定期租赁关系已经解除，雷雨田应腾退案涉场地，并交付给青山××绿化队。对此诉讼请求，法院予以支持。关于青山××绿化队要求雷雨田腾退案涉场地上建筑物的诉讼请求。因案涉场地上的建筑物系由雷雨田投资所建，并非青山××绿化队所建，青山××绿化队在事实上对案涉场地上的建筑物并不享有财产性权利。故青山××绿化队此项诉讼请求，缺乏事实依据，对此法院不予支持。综上，青山××绿化队的部分诉讼请求，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、雷雨田于判决生效之日起三十日内腾退位于武汉市青山区随州街101街坊80平方米场地并向青山××绿化队交付；二、驳回青山××绿化队的其他诉讼请求。一审案件受理费17040元，由青山××绿化队负担15787元，由雷雨田负担1253元。二审期间，各方未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实基本一致。本院认为，虽然诉争的房屋并非青山××绿化队投资建造，但案涉房屋系未经规划审批而建造，亦未进行物权登记。案涉房屋最初是建设在青山××绿化队拥有合法使用权的土地上。即房屋所在土地的使用权系由青山××绿化队享有。现青山××绿化队、雷雨田之间不定期土地租赁关系已经解除，即便雷雨田系该未经规划审批房屋的建造人，在土地租赁基础关系解除的情况下，不能对案涉房屋享有继续占有的权利，如继续占有房屋亦会对青山××绿化队的土地使用权行使造成影响。雷雨田如认为其在案涉房屋中存在经济利益，可依法另行主张。青山××绿化队的上诉请求有事实和法律依据，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初4292号民事判决第一项（即一、雷雨田于本判决生效之日起三十日内腾退位于武汉市青山区随州街101街坊80平方米场地并向武汉市青山区园林绿化服务队交付。）；二、撤销湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初4292号民事判决第二项；三、雷雨田于本判决生效之日起三十日内腾退位于武汉市青山区随州街101街坊80平方米场地上的建筑物；四、驳回武汉市青山区园林绿化服务队其他诉讼请求。一审案件受理费17040元，由武汉市青山区园林绿化服务队负担1253元，由雷雨田负担15787元。二审案件受理费17040元，由雷雨田负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二〇年十月十六日书记员 陈喜兰