重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝05执异43号案外人：陈鑫，男，1987年5月15日出生，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：陈良涛、王波，北京市京师（重庆）律师事务所律师。申请执行人：中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行，住所地重庆市南岸区江南大道**，统一社会信用代码91500108903162406F。负责人：刘英丽，行长。委托诉讼代理人：郭太平，重庆索通律师事务所律师。被执行人：重庆皓万旅游文化发展有限公司，住所地重庆市南岸区花园路街道南坪西路****，统一社会信用代码91500108078840990X。法定代表人：曾宪佩。被执行人：重庆金阳房地产开发有限公司，，住所地重庆市南岸区南坪西路**统一社会信用代码91500108203166940T。法定代表人：王洪光，执行董事。被执行人：重庆润邦房屋租赁有限公司，住，住所地重庆市经开区青龙路**风情街第****一社会信用代码915001084504398547。法定代表人：曾宪佩，董事长。被执行人：刘达平，男，1963年3月11日出生，住重庆市南岸区。被执行人：王洪光，男，1976年10月2日出生，住重庆市沙坪坝区。被执行人：黄太兵，男，1970年11月8日出生，住重庆市南岸区。被执行人：重庆韬和农业科技有限公司，住所，住所地重庆市南岸区花园路街道南坪西路******非住宅**房社会信用代码9150010MA603TGK9K。法定代表人：王久兴，执行董事兼总经理。本院在执行中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称工行南岸支行）申请执行重庆皓万旅游文化发展有限公司（以下简称皓万公司）、重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）、重庆润邦房屋租赁有限公司（原重庆润邦置业有限公司，以下简称润邦公司）、刘达平、王洪光、黄太兵、重庆韬和农业科技有限公司（以下简称韬和公司）借款合同纠纷一案中，案外人陈鑫对执行位于重庆市南岸区南坪西路73号XX号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人陈鑫称，2018年5月3日，案外人与皓万公司签订《【金阳阿凯德·拾光里】认购书》，约定案外人认购皓万公司开发的金阳阿凯德·拾光里项目1栋XX号物业（即南岸区南坪西路73号XX房屋），建筑面积74.87㎡，认购价款为一次性享受一口价折扣后成交价733,420元。认购书签订后，案外人向皓万公司支付了全部房屋价款733,420元。皓万公司向案外人交付了约定的物业，案外人实际占有使用该物业。案外人接房后与重庆华英达商业管理有限公司（以下简称华英达公司）签订了金阳阿凯德拾光里物业租赁协议，将该物业租给华英达公司。自交付全部房款后，案外人要求皓万公司为案外人办理过户登记，皓万公司一直拖延未办理过户登记。案外人认为，其在查封之前已签订认购书，该认购书具备买卖合同的效力，案外人在查封之前已将案涉房屋对外出租，已合法占有案涉房屋，案外人已支付全部房屋价款，案外人一直要求开发商办理过户登记，目前向南岸法院提起诉讼，要求开发商办理过户登记，因开发商原因至今仍未办理，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，请求中止对案涉房屋的执行。申请执行人工行南岸支行答辩称：1.案外人与皓万公司并无合法有效的商品房买卖合同；2.案外人向皓万公司支付款项混乱，不能达到其主张的支付购房款的证明目的；3.案涉房屋并未交付，租赁合同签署，租金的支付等相关事实证据不足，不能达到案外人主张的案涉房屋已交付的证明目的，且案涉房屋为不动产，不适用指示交付，同时案涉房屋在预售时已交付给平安公司使用，案外人签署认购协议书时，案涉房屋已由平安公司实际占有，案外人主张的交付不能完成；4.即使案外人能够证明同意销售函包括案涉房屋，也不能证明申请执行人放弃抵押权的意思表示；5.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条针对所有被执行人，第29条针对被执行人系房地产开发公司的特别规定，本案应适用第29条的规定。本院查明，2015年6月19日，工行南岸支行（甲方）与皓万公司（乙方）签订《最高额抵押合同》，约定乙方以其位于南岸区花园路街道南坪西路73号的皓万在建工程（其中包括南岸区南坪西路73号第1幢XX号建筑面积74.78㎡的房屋）向甲方提供抵押担保，乙方所担保的主债权为自2015年6月19日至2024年6月30日期间在人民币310,000,000元的最高余额内，甲方依据与乙方签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议等而享有的对乙方的债权。后双方办理抵押登记，业务编号为201506191030469号、201508211030042号。2018年7月13日，双方签订《补充协议》，约定双方自愿办理强制执行公证等内容。2018年9月11日，双方签订《抵押变更协议》，对抵押物的范围进行了变更，但南岸区南坪西路73号第1幢XX号房屋仍在抵押范围内。2018年10月12日，重庆市公证处出具（2018）渝证字第47696号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予前述《最高额抵押合同》、《补充协议》、《抵押变更协议》强制执行效力。2019年11月22日，重庆市公证处出具2019渝证字第50501号《公证书》，载明申请执行人为工行南岸支行，被执行人为皓万公司、金阳公司、润邦公司、刘达平、王洪光、黄太兵、韬和公司，执行标的为本金284,102,148.35元及利息、复利、罚息等，并载明抵押权人工行南岸支行对位于南岸区南坪西路73号房屋拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权等内容。后工行南岸支行持上述公证债权文书向本院申请强制执行，执行过程中，本院于2019年12月11日以（2019）渝05执2651号执行裁定书，对包括南岸区南坪西路73号第1幢XX号房屋在内的抵押房产进行了查封。另查明，2018年5月3日，皓万公司（甲方）与陈鑫（乙方）签订《【金阳阿凯德·拾光里】认购书》，约定：乙方认购甲方开发的金阳阿凯德·拾光里项目1栋XX号物业，建筑面积74.87㎡，认购价款为一次性享受一口价折扣后成交价733,420元；乙方须支付定金100,000元；该定金作为乙方认购该物业的担保，在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时自动转入房款；该物业首付款为733,420元；乙方须于认购书签订之日起当日内付清该物业首付款项，2018年10月30日内与甲方签订《买卖合同》；乙方已知晓所认购物业尚处状态，甲方已经抵押权人书面同意对外销售，不会对乙方按期接房及办理产权证产生任何良影响。2018年5月3日，皓万公司出具《收据》，载明：收到陈鑫交纳的金阳阿凯德·拾光里写字楼XX的定金100,000元，楼款633,420元，合计733,420元。《中国建设银行个人活期账户交易明细》载明：陈鑫XX的银行账户于2018年5月3日分两次分别向皓万公司转款500,000元和233,420元，合计733,420元。2018年10月31日，陈鑫与华英达公司签订《金阳阿凯德拾光里物业租赁协议》，约定陈鑫将其购买的位于重庆市南岸区南坪西路73号“金阳重庆映像二期拾光里”XX号物业（面积74.87㎡）租赁给华英达公司统一经营管理，租赁期限自2018年9月7日起至2022年6月30日止，季租金11,230.5元。2019年8月22日，陈鑫与皓万公司签订《收楼书》，双方确认金阳阿凯德·拾光里XX号房屋自2019年8月22日起由皓万公司交付业主陈鑫。还查明，2015年10月27日，工行南岸支行向皓万公司出具《同意皓万公司重庆映像二期项目进行销售的函》，载明：贵司开发的位于南岸区南坪西路73号的金阳重庆映像二期项目已取得预售许可证，于2015年6月9日与我行在重庆市南岸区土地房屋权属中心办理抵押，抵押登记号为XX号。于2015年8月21日与我行在重庆市南岸区土地房屋权属中心办理抵押，抵押登记号为XX号。现我行知晓并同意贵司进行该预售许可证项下抵押给本行的房屋销售，并按照我行与贵司约定的程序办理相关手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，其一，关于买卖合同的签订问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”案外人陈鑫虽然与皓万公司签订的是认购书，并未签订正式的商品房买卖合同，但该认购书具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且皓万公司已按照约定收受购房款，故该认购书应当认定为商品房买卖合同。其二，关于占有问题。占有包括直接占有和间接占有。本案中，虽然案外人并未直接占有案涉房屋，但其通过将案涉房屋出租给他人使用，从而实现对案涉房屋的间接管领和控制，符合间接占有的法律特征。此外，《收楼书》也证实案涉房屋已交付案外人。其三，关于房款的支付问题。皓万公司出具了房款收据，证明案外人已付清全部购房款，该房款收据与银行转款凭证相互佐证，足以证实案外人完清房款的事实。其四，关于案外人对未办理房屋过户是否存在过错问题。本案中，虽然申请执行人对案涉房屋设置了抵押权，但在皓万公司出售案涉房屋时，申请执行人出具了同意销售案涉房屋的函，说明其书面放弃以其抵押权对抗案外人的物权期待权，由于案涉房屋未解除抵押，导致案外人无法办理房屋过户登记手续，但此不应归责为案外人。综上，案外人在本院查封前已就案涉房屋与被执行人皓万公司签订了合法有效的书面买卖合同，并在本院查封前合法占有了案涉房屋，支付了全部价款，虽未办理过户登记，但案外人对此无过错。因此，案外人陈鑫对案涉房屋享有排除执行的实体权益，对其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于重庆市南岸区南坪西路73号XX号房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 胡 蓉审判员 刘用辉审判员 蒋晓亮二〇二〇年二月二十八日书记员 刘夏吟