江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初2030号原告：江苏七匹狼投资发展有限公司，住所地昆山市花桥镇光明路南侧、徐公桥路西侧，统一社会信用代码913205836720007321。法定代表人：张承洪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张文九，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：种柏旭，江苏六典律师事务所律师。被告：刘基民，男，1969年5月26日出生，台湾地区居民，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：陈钟，江苏瑞生律师事务所律师。委托诉讼代理人：程忠平，江苏瑞生律师事务所律师。原告江苏七匹狼投资发展有限公司与被告刘基民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法适用普通程序于2019年4月1日、2019年9月5日公开开庭审理。原告江苏七匹狼投资发展有限公司的委托诉讼代理人张文九，被告刘基民及其委托诉讼代理人陈钟、程忠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏七匹狼投资发展有限公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年3月1至2018年7月11日期间租金148638.1元及暂计算至2018年10月31日的滞纳金92750.18元；2.请求判令被告支付原告违约金187279.6元；3.判令被告支付原告占有使用费445914.32元（按合同约定租金的2倍即121.66元/平方米/月标准，自2018年7月12日计算至实际返还之日，暂计至2019年3月12日）；4.判令被告向原告支付房屋恢复原状拆除费用80000元，以实际评估为准；5.判令被告支付支付原告拖欠物业费（按物业备案核定18元/月/平米标准，自2017年10月1日计算至合同解除日2018年7月11日为68393.56元）；6.请求判令原告不返还被告履约保证金74319.05元；7.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2017年9月1日就江苏省昆山市花桥镇商祥路XX号之“汇金大厦”项目一楼XX-X-X号房屋租赁事宜签订了《租赁合同》(以下称租赁合同)，租赁期限自2017年9月1日起至2020年8月31日止。租金费用每季度交纳一次，于每季度期限届满10天之前交付下季度租金，逾期超过15天，原告有权解除租赁合同，收回房屋，没收履约保证金，并有权按照租赁合同约定要求被告支付未租赁期限租赁费用总额30%的违约金。后，被告拒不交纳2018年3月1日至2018年8月31日租金，原告催告多次无果，遂于2018年7月11日发函解除双方租赁合同，要求被告限期一次性清偿所有未付租金、水电等费用及滞纳金，并将租赁房屋恢复原状交还原告。但被告迟迟不予履行义务，无奈原告为了避免遭受更大损失，自行将租赁房屋恢复原状，为此原告共支付了80000元整修费用。原告认为，租赁合同是双方真实意思表示，理应严格遵守。被告行为已严重违反了租赁合同的约定，给原告造成了巨大的经济损失。为维护合法权益，具状诉至贵院，请依法判如所请。被告刘基民辩称：一、基础请求权问题。本案是租赁合同纠纷，原告是否具备合格的产证，需要首先核实租赁物产证信息，法院应当要求原告限期提供。二、被告不构成违约(行使先履行抗辩-原告需要先满足入驻率条款；行使不安抗辩权-原告招商入住率仅15%经营明显恶化)。关于《租赁合同》的成立及生效阶段，被告还原两项基本事实。首先，被告为原告汇金大厦招商引入的商户，在招商环节原告其承诺大厦在2017年10月招商入住率达到(建筑面积)的80%，为此，原告向被告展示了招商广告(被告提供证据视频)，在此招商承诺下，原告与被告签订《租赁合同》。原告的招商广告属于要约邀请(合同法第十五条)，被告在要约情况下与原告签订合同，构成法律层面的“承诺”，要约承诺达成即实现合同成立的法律效果，可见，入住率达到80%的入住承诺条款虽然没有在书面租赁合同中体现，但是符合合同法关于合同的成立要件，当然属于《租赁合同》的重要组成部分。入住率条款对本案租赁双方是具备约束力的。其次，被告租赁商铺开设的是咖啡、简餐，其主要客户面向商场的客流，入住率的高低直接与被告的经营收益挂钩。因此，从合同的履行上，需要满足入住率80%的条件下，被告方可正常经营和支付租金，从合同履行之顺序上，应当是原告先履行入住率承诺义务在先，在满足入住率条件后被告才需要履行支付租金的合同义务(依据合同法第六十六条，行使。先履行抗辩权)。另外，根据现有证据，原告的入住率仅在15%左右，严重违反了入驻承诺，同样也属于原告经营状况严重恶化的表现，被告根据合同法第六十七条之规定，被告提出不安抗辩。双方合同签订于2017年9月1日，截止2017年10月，原告承诺的的入住率达80%条款履行期限届满，入住率仅15%，也就是说，2017年10月以前双方的合同有效履行，2017年11月起，因原告的根本违约，致合同目的无法实现，租赁合同被告可单方解除。就被告2017年11月以后的承租行为则属于止损行为，考虑店铺刚装修，入住率10%根本没有客源，但又心疼于店铺刚刚装修完毕，不能前功尽弃，为了防止损失扩大被告勉强经营，商铺客户大部分通过被告自己通过外卖、朋友请客等形式维持，但是最终无法降低亏损，被告无奈在巨大亏损的情况下，实在无力经营，于2018年7月5日自行清理搬出，并返还交付商铺，过错完全在于原告。三、被告之经营损失完全是原告违约导致。本案租赁合同为市场商圈类商铺的对外租赁，与一般沿街商铺租赁存在重大的区别，一般沿街商铺租赁的承租方在承租前即对商铺周边的环境、客流量、经营风险具备清晰的判断，而市场类商铺租赁的合同目的实现，完全取决于市场的招商情况及招商承诺的履行，具体到本案为什么被告规划选择承租做咖啡简餐店，就是基于原告对市场入驻群体(高端商务人士)、入住率的过高预期导致。对于涉案合同本身，原告的招商义务的履行、是否按照招商的合理规划进行、招商所承诺的入住率完成落实情况，是租赁合同能否继续履行的前提，被告的经营损失完全是原告违约导致，被告保留追究原告违约导致被告经营损失的主张。四、原告提交的诉讼请求金额没有法律依据、部分诉请计算方式错误。退一万步讲，如法院最终认定被告违约：1、被告对于诉请第一项存在异议：双方在庭审中确认合同解除的时间为2018年7月11日，故租金计算截止日应当为2018年7月11日。2018年3月1日至2018年7月11日的租金计算总额应为99092元。2、对诉请第一项的滞纳金及诉请第二项违约金存在异议：于违约金范畴，且滞纳金应当计算至2018年7月11日(理由同上)，同时原告诉请违约金、滞纳金总额已明显超过实际损失，请求法院结合原告合同履行情况、市场运营情况、商用房入驻情况予以调整。再次强调，原告在被告入驻前的承诺是80%入住率，目前仅有15%入住率，退一步讲，即使原告庭审中所称没有入住率承诺，那15%入住率也是违约常理和正常市场招商规律的。请法院在调整违约金的审查中，重点考察其入住率的情况。3、对于诉请第三项占有使用费存在异议，没有事实依据：因双方确认合同已在2018年7月11日解除，在被告2018年8月1日的《回复函》中，明确了租赁物返还原告，且租赁场所所有物件可视为遗弃物，原告可以自行处理。说明，被告没有解除合同后的占用行为。原告也已经进入租赁场所内进行了拍照，说明租赁物已经返还原告控制占有。第三项445914.32元占有使用费没有事实依据。4、对于诉请第四项恢复原状费用80000元存在异议：被告在承租后，仅简单进行了装修装饰，对主体结构均未进行大的改动，原告在2018年7月5日收到返还租赁商铺后，也未进行任何的恢复原状的装修清理工作，恢复原状费用80000元，没有事实依据。5、对于诉讼第五项存在异议，物业主体是恒禾物业(福建)有限公司昆山分公司，应当由物业公司另案起诉解决。而且对于物业通知单未曾发送给被告，另外，15%的入驻率的物业费标准畸高。6、对于诉讼第六项存在异议，对于没收履约保证金没有法律依据，根据担保法及相关法律的规定，即使被告构成违约，保证金可抵充债务，原告没有权利直接没收。对于租赁合同对于没收保证金的条款与法有悖，没收保证金条款无效。7、对于诉讼请求第七项，被告认为是原告违约在先导致合同解除，被告没有承担诉讼费的义务。本院经审理查明事实如下：2017年7月6日，原告（原名称为江苏坤华投资有限公司，甲方）与被告（乙方）签订《汇金大厦租赁合同》，后附房屋平面图。约定，甲方同意将位于江苏省昆山市花桥镇商祥路XX号之“汇金大厦”(以下统称“该大厦”)项目一楼XX-X-X号出租给乙方，乙方在对前述房屋进行了实地考察并充分了解相关情况后，同意租赁该房屋。乙方明确该房屋位于的楼层可能因编排原因而不同于实际楼层，乙方不会因为该编排之楼层与实际楼层之间有差异，而向甲方提出任何索赔要求或任何其它形式的权利主张。承租房屋具体位置见附件一《房屋平面图》。承租房屋的计租建筑面积为407.25平方米；甲方同意在2017年9月1日于乙方所租赁房屋内将该房屋的钥匙交付乙方，乙方同时签署《房屋交接验收表》；3.1租赁期限该房屋租赁期36个月，自2017年9月1日起，至2020年8月31日止。3.2乙方向甲方承诺：租赁该房屋仅作【室内乐园含餐饮】之用，未经甲方同意不得用于其他用途。4.1租金支付进度如下：租金分为优惠期租金及标准期租金。优惠租赁期为：2017年9月1日至2018年2月28日止，租赁单价30.42元/平方米/月。2018年3月1日至2020年8月31日为标准租赁期。标准租赁期租金如下：2018年3月1日至2019年8月31日租赁单价60.83元/平方米/月。2019年9月1日至2020年8月31日租赁单价66.91元/平方米/月。租金支付方式：租金每季度交纳一次，之后于每季度期限届满10天之前交付下季度的租金。优惠租赁期租金为74331.27元于本合同签署的当天支付。届时甲方将不再出具任何函件通知乙方付款，乙方应按合同约定及时支付相关费用。最后一期租金费用按当季度的实际租赁天数折算。具体的折算办法为：当季租金费用=月租金×12÷365×本季度实际天数。(2)发票的开具：房屋租金发票由甲方在收到相应款项后，在租金归属季度的前10个工作日内开出发票。4.3履约保证金甲乙双方签订本合同当天，乙方应向甲方支付相当于第一个租赁年度3个月租金总额作为履约保证金，金额为74319.05元。担保范围包括乙方在本合同项下负有的全部合同义务。双方确认：（1）若乙方在履约过程中出现违约行为需承担违约金或补偿金，甲方可从保证金中直接抵扣，乙方应于收到甲方通知后三日内补足保证金，否则每日应按照迟延补足金额的3‰向甲方支付违约金；（2）保证金不得用于冲抵租金及乙方应缴的其他正常费用。4.4物管及费用：在本合同约定的租赁期间内，乙方应与甲方授权管理该大厦的物业管理公司签订物业合同，并按大厦的业户手册或物业管理(服务)合同的规定，负责向甲方授权管理该大厦的物业管理公司支付相应的费用(包括但不限于物业费、公共能耗费等）。6.2乙方的义务和责任：6.2.1根据本合同约定按时向甲方支付租赁费用，逾期支付的，每逾期1天，被告应按应支付金额的3%支付滞纳金；逾期超过15天，原告有权解除本合同，收回房屋，没收履约保证金。6.2.5被告违反上述任何一种情形的，甲方除有权解除本合同，收回房屋，没收履约保证金外，并有权要求被告支付2个月的租赁费用(以解除合同当月租金计)作为违约金。若一方无故单方拒绝履行合同的，另一方有权选择要求该方继续履行合同，亦有权选择解除合同，要求违约方赔偿损失，并且违约方须按剩余租赁期间租赁费用总额的30%向守约方支付违约金。9.1合同终止的情形：(1)租赁期限届满且双方未就续租事宜达成一致；(2)因双方协商一致提前解除；(3)因出现法定情形或约定情形而提前解除。9.2违约责任租赁期间，无法定情形或本合同约定情形，甲、乙双方任何一方均不得无故单方解除合同。若一方无故单方拒绝履行合同的，另一方有权选择要求该方继续履行合同，亦有权选择解除合同，要求违约方赔偿损失，并且违约方须按剩余租赁期间租赁费用总额的30%向守约方支付违约金。租赁期限届满不再续租或因乙方原因导致本合同提前终止或解除时，乙方的一切装修费用，甲方无须给予任何补偿。本合同终止不影响非违约方对于违约方在合同有效期间内的违约行为追究责任。10.1交还日期(1)乙方应于租赁终止日当天交还该租赁房地产；(2)合同终止(无论何种原因)，乙方应当在合同终止后五日内将租赁场所恢复原状并交还甲方，双方在交接时应共同对房屋状况进行检查，对设备设施进行清点，并制作交接单，并依此作为明确双方责任的依据。若其中一方拒不配合交接工作，则另一方有权在邀请大厦物业管理机构工作人员到场见证的情况下制作交接单。10.2履约保证金的退还本合同履行完毕或因其他原因解除、终止后三日内，双方按照本合同约定进行结算，在乙方缴清租赁期间的全部租金及其他费用(包括但不限于租赁场所使用费用、物业管理费、税费、违约金等)、将租赁场所按照本合同约定交还甲方、并向工商管理部门和其他相关主管部门办理租赁场所上乙方注册的营业执照及其他相关证照、许可证的注销手续后(以甲方收到所有相关部门同意注销的文件之日为准)，且无其它违约情况下，甲方应于五个工作日内将剩余的履约保证金无息退还乙方。10.3交还状况除本合同另有约定外，乙方应在合同期限届满后5日内迁出该房屋并交还原有设备，同时将家具等物品等全部予以清理；若该房屋在乙方交还时的状况与甲方交付时的状况不同，乙方应负责恢复原状，并承担所有相关的费用(除本合同另有约定或乙方正常使用房屋的损耗除外)。(2)若乙方未能按照本合同规定或甲方的要求向甲方返还该租赁场所，则双方同意确认，该租赁场所内的物件均视为遗弃物，甲方有权进入该租赁场所并对该租赁场所内的物品做如下(下文①、②点)处理后，将该租赁场所另行出租，处理所需费用由乙方承担(包括但不限于甲方将租赁场所恢复原状而产生的费用)，处理所得收益将被用于支付应付的租赁费用及其他相关费用、甲方因延迟向新租户交付该租赁场所而需承担的违约金等一切乙方应向甲方支付的款项，如处理所得收益不足以支付上述费用的，乙方需补齐。同时，乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方延迟向新租户交付该租赁场所而需承担的违约金等。①该租赁场所内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物，甲方可按本条规定自行进行处置且无须给予乙方任何赔偿或补偿。②对于该租赁场所内乙方遗留的其它物品及货品，甲方可请公证机关办理证据保全或自行通过摄影设备全程记录其清点登记过程后，将该等物品及货品搬离该租赁场所并按照合理的方式予以保存，由此产生的一切费用，包括但不限于公证费、摄影费、搬运费及仓储费等，均由乙方承担，甲方在保留其于本合同项下没收合同保证金的权利的同时，可将前述费用作为乙方的债务向乙方追偿。如自该等物品及货品被公证机关办理证据保全或甲方自行通过摄影设备全程记录其清点登记过程后的15天内，乙方未向甲方提出提取的要求或拒绝或未能向甲方支付前述费用，则甲方有权自行处置该等物品及货品，由此产生的一切费用从处理所得收益中抵扣，不足抵扣的作为乙方的债务向乙方追偿。季节性商品、鲜活、易腐烂变质以及其他不宜长期保存的物品采取保全措施或通过摄影设备全程记录其清点登记过程后可不予保存，甲方可进行及时处理，不受本款约定时间的限制。另查明：2018年7月11日，原告通过江苏六典律师事务所发函被告，告知被告截止发函之日尚欠2018年3月1日至2018年8月31日的租金人民币148638.1元；尚欠滞纳金38348.5元、违约金49546.03元等，暂计236532.6元。鉴于前述严重违约行为，正式致函解除租赁合同并扣除履约保证金，请您于收函后五日内将房屋恢复原状后返，并一次性清偿所有未付租金、水电等费用及滞纳金。否则，将通过法律途径追究违约责任。被告于2018年8月1日通过江苏王建华律师事务所发函给原告，告知，对此次租赁合同的解除，原告亦存在违约行为。2018年7月5日，刘基民已对租赁场所进行了清理，并交付原告，原告可对该租赁场所对外进行招租。如原告认为租赁场所仍有物件，可视为遗弃物，原告可自行处置。并希望友好解决合同解除后续事宜。庭审中双方明确合同解除时间为2018年7月11日。2017年10月1日至2019年3月31日的物业费131949还未向恒禾物业(福建)有限公司昆山分公司缴纳，原告亦未向物业公司缴纳。又查明:原告申请对涉案租赁场所恢复原状费用进行评估，本院依法委托苏州正太房地产评估有限公司进行评估，2019年8月2日，该公司出具苏正太评估(2019)(房估)字第FJ0703号评估报告，于估价价值时点2019年6月14日的房屋恢复原状的费用损失为15131元。评估费用1750元，由原告预交。再查明：昆山市花桥镇商祥路XX号汇金大厦X室（共27层）登记在原告名下，登记时间2019年8月，房屋建筑面积804.29平方米。以上事实由租赁合同、收据、解除律师函及EMS单号、房产证、回复函、工商登记变更、物业费催缴单、评估报告、当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为，原告系合法拥有被告所承租房屋的产权人，其与被告之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效。被告以原告未取得产权为由认为合同应无效，该抗辩本院不予采信。双方合同约定被告应于每季度期限届满前10天缴纳下一季度租金，逾期超过15天，原告有权解除合同。因自2018年3月起，被告未按约定及时交纳房租，原告于2018年7月11日发函通知被告解除，符合合同约定，被告亦予以确认合同解除时间为2018年7月11日，故双方合同解除时间，本院确认为2018年7月11日，2018年3月1日至2018年7月11日租金，按60.83/平方米/月，407.25平方米标准，计算为101875.51元。关于逾期交纳租金的滞纳金，双方合同约定，租金每季度交纳一次，之后于每季度期限届满10天之前交付下季度的租金被告应在逾期支付，每逾期一日，被告应按支付金额的3%支付滞纳金，该约定过高，被告请求调整，本院予以采纳，该部分滞纳金本院调整以74319.05元为基数，从2018年3月1日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.95倍计算至原告主张的2018年10月31日，为4272.78元；以74319.05元为基数，从2018年6月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率1.95倍计算至原告主张的2018年10月31日，为2661.73元，以上两段合计6934.51元。因被告未按约支付租金导致合同解除，原告主张违约金本院酌情按六个月的租金计算为148638.1元。占有使用费，因合同解除之前被告已搬离并发函原告，对遗留物品可自由处置，合同解除后被告并未实际占有涉案房屋，故本院对该项诉讼主张不予支持。物业费，因原告未向第三方实际缴纳，该费用未实际产生，本院暂不予处理。恢复原状费用，被告于2018年7月5日搬离并发函原告，对遗留物品可由原告自由处置，原告为处置被告遗留的原装修部分，需额外花费费用经评估，该费用为15131元，按照合同10.3约定，应由被告负担。以上费用总计272579.12元，扣除被告已交纳的押金74319.05元，被告还应支付原告198260.07元。被告抗辩原告因未履行入住率相关承诺，原告违约在先，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘基民于本判决生效后十日内支付原告江苏七匹狼投资发展有限公司租金101875.51元及逾期交纳租金的滞纳金6934.51元，扣除押金74319.05元，还应支付34490.97元。二、被告刘基民于本判决生效后十日内赔偿原告江苏七匹狼投资发展有限公司损失148638.1元。三、被告刘基民于本判决生效后十日内支付原告江苏七匹狼投资发展有限公司恢复原状费用15131元。四、驳回原告江苏七匹狼投资发展有限公司的其他诉讼请求。上述款项支付至原告指定的账号，或支付至本院账号32×××60-38206，户名昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。案件受理费14676元，由被告刘基民负担7529元，原告江苏七匹狼投资发展有限公司负担7147元。原告江苏七匹狼投资发展有限公司预交的案件受理费7147元本院予以退还，被告刘基民应当负担的7529元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账户：32250198643600000811129078；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。原告江苏七匹狼投资发展有限公司交纳至第三方的评估费1750元，由被告刘基民于本判决生效后十日内直接支付原告江苏七匹狼投资发展有限公司。如不服本判决，原告江苏七匹狼投资发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告刘基民可在可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  龚惠宝人民陪审员  俞雪花二〇二〇年二月十四日书 记 员  张俊宇