山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁17民终3894号 上诉人（原审被告）：张潘山，男，1966年5月19日出生，汉族，农民，住菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：王海霞，山东能化律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：闫秀杰，女，1972年10月14日出生，汉族，市民，住菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：桑希广，山东陆直律师事务所律师。 上诉人张潘山因与被上诉人闫秀杰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2019）鲁1702民初2965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张潘山上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审认定涉案土地系集体土地错误，涉案土地为国有土地，这一点有同一范围内的征收拆迁地块为国有土地可以证实。2.一审认定涉案合同无效错误，涉案房屋上诉人已交付给被上诉人两年多的时间，被上诉人占有使用涉案房屋也有两年多的时间，涉案土地位于市区应属于国有土地，涉案合同应为有效合同。3.一审在认定合同无效的情况下，没有认定被上诉人向上诉人返还涉案房地院落错误。如果涉案合同无效，由于涉案房屋在被上诉人占有使用期间灭失，根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，被上诉人应返还涉案房地院落或者折价赔偿上诉人损失。二、一审法院适用法律不当。一审法院认定事实错误，适用法律明显不当。 闫秀杰辩称，涉案房屋所在的牡丹区2016-19号地块中，既有国有土地上房屋，也有集体土地上房屋，这一事实已被（2019）鲁17行初306号生效判决确认，该判决也确认了牡丹区人民政府统一依据国有土地上房屋征收与补偿条例的相关规定作出征收决定的行政行为违法，原审法院调取的涉案房屋所占用土地的现状图足以证明涉案房屋建造时所占用的土地性质为耕地，而非建设用地，所以同一范围内征收拆迁地块为国有土地并不能证实涉案房屋所占用的土地为国有土地。根据物权法第30条的规定，涉案房屋没有建设规划许可证或房产证，并非合法建造，所以自始便不发生物权效力，基于涉案房屋所签订的买卖合同当然无效，并且上诉人自始便以未通水电，待接通水电后再交付为由没有交付涉案房屋，退一步讲，无论涉案房屋是否违章建筑，以及是否交付，被上诉人并非牡丹区北城办事处田苑社区集体经济组织成员，根据2015年全国民事审判会议工作纪要第35条之规定，涉案房屋买卖合同也应认定为无效。如前所述，涉案合同应属无效合同，根据合同法第58条规定，上诉人应当返还其并无异议的335000元购房款，并且根据2015年全国民事审判会议工作纪要第35条之规定，被上诉人可以要求上诉人以335000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，支付自2016年12月10日起至实际履行完毕之日止的利息。涉案房屋已经拆除，在拆迁指挥部登记的权利人仍是上诉人，因此，被上诉人并没有因涉案合同取得任何财产，不存在任何返还义务。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 闫秀杰向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告立即双倍返还原告购房款670000元并支付自2016年12月10日起以335000元为基数按照银行同期同类贷款利率计算至实际履行完毕之日止的利息；3.本案一切诉讼费用由被告承担。后原告将诉讼请求变更为：1.将原诉讼请求第一项变更为依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；2.将原诉讼请求第二项变更为“判令被告立即返还原告购房款335000元并支付自2016年12月10日起以335000元为基数按照银行同期同类贷款利率计算至实际履行完毕之日止的利息”。事实和理由：原被告于2016年12月10日签订了《房屋买卖合同》，约定被告将位于菏泽市牡丹区大学路××庄××村北地的一处房院出卖给原告，总价款为人民币335000元。合同签订后，原告依照约定交付了335000元购房款，被告却以等接通水电后再交付为由，一直不按照合同约定履行交房义务。直至案涉房屋被政府征收，案涉房屋在拆迁指挥部登记的被征收人也是被告的名字。被告的行为严重违反了合同约定，致使原告合同目的无法实现，原告便多次要求被告返还购房款，被告却以各种理由推拖、拒不返还。原告方在立案后在收集证据期间，了解到案涉房屋占用的土地为耕地，没有得到建设规划许可证，应系违章建筑，不发生物权效力。原被告签订的房屋买卖合同应属无效合同。 一审法院认定事实：2016年12月10日原告闫秀杰（乙方）与被告张潘山（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将自己所有无任何争议的房屋卖给乙方，买卖房屋位于菏泽市大学路××庄××村南地，房屋类型为自建房。该房院的土地、房屋及附属物价格为335000元，签订合同之日起乙方一次性支付给甲方。2016年12月10日原告在双方签订《房屋买卖合同》当日以银行汇款的方式支付给被告335000元，被告张潘山于2016年12月13日向原告出具收条一份，内容为“收条房款已清张潘山16年12月13日”。原告非二被告所在农村集体经济组织菏泽市牡丹区大学路××村的成员。被告没有取得案涉房产的建设施工许可证或者是规划许可证等相关审批手续。 一审法院认为,本案争议的焦点为：一、原、被告签订的《房屋买卖合同》的效力问题。二、原告要求被告返还购房款335000元及利息是否应予支持的问题。关于焦点一，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“……，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；……”、第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；……”、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条“……加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。……”的规定,农村宅基地属于以村为单位的农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。本案中,原告非被告张潘山所属的菏泽市牡丹区大学路××村同一村集体经济组织的成员，案涉的房屋建造在菏泽市牡丹区大学路××村集体所有的土地上，被告向其所属的农村集体经济组织成员以外的原告转让农村房屋并签订《房屋买卖合同》，违反法律、法规强制性规定，故原、被告之间签订的《房屋买卖合同》应属无效协议，故对原告要求确认其与被告签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求,符合法律规定，予以支持。被告辨称已将案涉房屋交付给原告使用，故应为有效合同，无论房屋交付与否，因双方签订的《房屋转让协议》违反法律禁止性规定，对此主张不予支持。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方均有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，被告张潘山得到的购房款是基于无效的《房屋买卖合同》而取得的，协议确认无效后，被告应当返还原告已交付的购房款,故原告要求被告返还其已经支付给被告的购房款335000元的请求,符合法律规定，予以支持。关于利息，系原告的实际损失，原告要求被告自2016年12月10日起至履行完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，符合法律规定，予以支持。但该损失的产生是因为被告违反法律禁止性规定将集体所有的土地上建设的房屋转让给其集体经济组织以外的人员，且该房产的建设没有取得案涉房产的建设施工许可证或者是规划许可证等相关审批手续，存在过错；同时，原告在购买案涉案房产时亦没有尽到审慎义务,其自身也存在过错,故对于原告的利息损失，结合双方过错程度，原告和被告各承担50%为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、原告闫秀杰与被告张潘山于2016年12月10日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告张潘山偿还原告闫秀杰购房款335000元及50%的利息（以335000元为基数，自2016年12月10日起至履行完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。限于判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原告闫秀杰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6325元，保全费4620元，由被告张潘山负担。 二审中，上诉人提交（2019）鲁1702民初29号民事判决书网上打印件一份，拟证明该判决认定事实部分与本案中的房屋购买情况是一致的，买受人均不是房屋所在地集体经济组织成员，但该判决驳回了买受人确认无效的请求，该案中的被拆的房子和本案中被拆的房子仅一墙之隔。经质证，被上诉人认为，该案之所以驳回了原告的诉讼请求，是因为原告举证不能而承担了不利的法律后果，且据被上诉人了解，该案涉及房屋被征收权利人为原告刘宝兰及曹平，因此根据物权法的相关规定，该案原告的物权权利已被政府的征收行为所确定，与本案的事实有天壤之别，不应当作为本案判决的参考意见，该判决涉及的房产测量编号为9-53号，与涉案房产测量编号为9-50号并非一墙之隔。本院经审查认为，（2019）鲁1702民初29号民事判决认定的事实与本案事实不同，不能作为本案判决的参考，对该证据的证明力，本院不予确认。被上诉人提交房屋买卖合同复印件两份，拟证明上诉人在涉案房屋所占用的被征收地块，建有同类房屋多处并且出卖，系以谋取非法利益为目的，对本案合同无效应当承担全部过错责任。经质证，上诉人对该两份合同的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该两份合同和本案没有关系，并且本案房屋出卖时被上诉人完全了解该房屋的具体情况，被上诉人购买涉案房屋时该房屋已经被丈量，如果说非法获取利益也是被上诉人为非法获取利益而购买房屋，因此，在房屋买卖过程中上诉人并没有任何过错。本院经审查认为，上诉人对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据不能证明双方在本案中的过错程度，对该证据的证明力本院不予确认。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案买卖合同是否有效；二、上诉人是否应返还被上诉人购房款及利息。首先，本案中，被上诉人并非涉案房屋所在的菏泽市牡丹区大学路××村集体经济组织成员，涉案房屋占压的土地性质是集体土地，根据法律规定，集体经济组织以外的人员不得购买集体土地上的房屋，故上诉人向被上诉人转让涉案房屋，双方签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。上诉人称涉案土地已转为国有土地，涉案房屋买卖合同有效，但未提供证据证明，本院不予支持。其次，上诉人不能证明其对涉案土地具有合法权属，在未取得建设工程施工许可证和规划许可证等行政许可的情况下，在集体土地上建设房屋，明知被上诉人不是本集体经济组织成员，仍将涉案房屋出售给被上诉人，导致合同无效，存在较大过错。被上诉人在签订涉案合同时未仔细审查上诉人是否取得建设工程施工许可证、规划许可证等行政许可和涉案土地的性质，购买房屋未尽到合理的注意义务，对导致合同无效亦存在一定程度的过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方均有过错的,应当各自承担相应的责任。”基于上诉人未提供证据证明其已将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人已实际使用的事实并结合双方当事人的过错程度，本院认定上诉人返还被上诉人已交付的购房款，对于购房款的利息损失，被上诉人因其自身存在一定过错应自行承担。一审法院认定双方对利息损失各承担50%的责任不当，本院予以纠正。另外，上诉人主张被上诉人应返还该院落，但未提供证据证明被上诉人对该院落占有的事实，且涉案房屋在拆迁指挥部登记的被拆迁权利人并非被上诉人，对此本院不予支持。 综上所述，上诉人张潘山的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省菏泽市牡丹区人民法院（2019）鲁1702民初2965号民事判决第一项、第三项； 二、变更山东省菏泽市牡丹区人民法院（2019）鲁1702民初2965号民事判决第二项为：上诉人张潘山返还被上诉人闫秀杰购房款335000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6325元，保全费4620元，二审案件受理费6325元，均由上诉人张潘山负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 路凤娟 审 判 员 侯圣春 审 判 员 李 兴 二〇二〇年二月十六日 法官助理 赵永芝 书 记 员 沙 洁