广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16305号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市震全创业投资有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道海王星辰总部大厦1205室。法定代表人：张海鹏，总经理。委托诉讼代理人：王斌，男，1982年3月24日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，系该公司员工。委托诉讼代理人：杜俊峰，男，1981年3月25日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区，系该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市文星实业有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道天安社区泰然五路天展大厦5C11。法定代表人：张恩赐。委托诉讼代理人：王斌，广东创见律师事务所律师。上诉人深圳市震全创业投资有限公司（以下简称震全公司）因与被上诉人深圳市文星实业有限公司（以下简称文星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初17506号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人震全公司上诉请求：一、撤销原审判决第一、二项并依法改判：1.震全公司与文星公司于2018年5月20日签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2018年7月24日解除；2.文星公司返还震全公司租赁保证金人民币265542元及文星公司占用该租赁保证金的利息(利息以265542元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率及选，从原审起诉之日始计至保证金还清之日止)；二、文星公司承担本案诉讼费。事实与理由：1.原审判决认定未办理登记备案不属于合同约定的根本违约事由，震全公司无权以此要求解除合同，亦不应以此为由拒付租金有误。震全公司与文星公司于2018年5月20日签订的《房屋租赁合同》(下称“租赁合同”)第二十六条约定：“甲、乙双方应自签订本合同之日起十日内到房屋租赁主管机关进行登记或备案”；第二十三条约定：“甲、乙双方在租赁期间对本合同内容达成变更协议的，双方须在变更本协议成立后十日内到房屋租赁管理主管机关登记（备案）”。依此，涉案房屋备案登记为租赁合同约定的必须履行的义务。文星公司在原审庭审中确认涉案房屋无法办理租赁合同备案登记，租赁合同约定的备案登记事实上不可能履行。2.震全公司于2018年7月24日向文星公司寄送《关于海王星辰大厦1205处理的沟通函》，提及了震全公司彼时申请办理高新企业认定，但由于涉案房屋无法办理租赁备案登记，导致震全公司缺乏申请高新企业认定的必备条件，因而无法申请高新企业的认定。企业被认定为高新企业后，除了可享受政府补贴外，也是对企业经营的极大的认可。这足以说明虽然不能办理租赁登记备案不影响震全公司承租涉案房屋，但对震全公司的经营却存在重大的不利影响。震全公司并非拒付租金，而是在与文星公司沟通协商解除租赁合同一事。3.租赁合同及其补充协议的合同文本由文星公司提供，其明知不能办理租赁房屋备案登记，却不告知震全公司，文星公司对于不能履行合同约定存在过错。4.根据租赁合同第四条，震全公司应于每月20日前交付租金，根据双方2018年7月21日的微信记录及照片，涉案房屋在2018年7月21日早上被发现是被锁住的状态。即便震全公司7月20日没有及时支付租金，但没有达到租赁合同第十八条约定的“拖欠租金达5天以上”或“乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达22129.00元以上”，文星公司作为出租方在未履行通知义务的情况下直接阻止震全公司使用租赁房屋，构成违约。5.文星公司阻碍震全公司使用租赁房屋期间不能计入租赁期间，其根据租赁合同第十八条第一款的约定解除租赁合同不符合租赁合同约定。被上诉人文星公司辩称，1.关于备案登记，在2015年8月31日深圳市人大常委会公布废止《深圳经济特区房屋租赁条例》前，房屋当事人均必须使用主管机关提供的统一合同格式，登记备案条款属于合同中的格式条款。2.尽管登记备案条款系格式条款，但合同并没有约定如果没有登记备案震全公司就可以此为由解除房屋租赁合同，办理备案登记并非双方明确约定的合同解除事由。3.震全公司诉称因涉案房屋无法办理备案登记导致其缺乏申请高新企业认定的必要条件因此无法申请不属实。4.涉案房屋能否办理备案登记震全公司是知晓的，不存在文星公司恶意隐瞒或订立合同时未披露的情况。震全公司的关联公司及震全公司于2017年10月11日与2018年5月20日先后与文星公司签订了两份房屋租赁合同，分别承租了海王星辰大厦601室和1205室，震全公司进行公司注册时登记的地址是海王星辰大厦601室，后变更为1205室。5.涉案房屋在2018年7月21日早上被锁住并无事实依据。震全公司一审的诉讼请求为：l.解除双方于2018年5月20日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.文星公司立即返还震全公司租赁保证金265542元及文星公司占用该租赁保证金的利息（利息以265542元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从起诉之日始计至保证金还清之日止）；3.文星公司立即返还震全公司价值28000元的财产；4.本案全部诉讼费用由文星公司承担。文星公司一审的反诉请求：震全公司赔偿文星公司损失共计208048元。原审法院经审理查明，2016年10月24日，文星公司与深圳市海王星辰实业有限公司（以下简称“海王实业”）签订《房屋租赁合同》，约定：海王实业将位于深圳市南山区××与××辰大厦写字楼5-18Ｆ出租给文星公司使用，租赁期限从2016年11月1日起至2024年12月31日止。文星公司将海王星辰大厦601室出租给中德公司使用，租赁期限从2017年10月11日起至2018年10月14日止。中德公司的法定代表人、股东冯志英系震全公司的股东。2018年5月20日，震全公司（乙方）与文星公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市××中心××街海王星辰大厦××室（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方使用，月租金为142077元，乙方应于2018年5月19日前交付首期租金，乙方应于每月20日前交付租金；租赁期限自2018年5月20日起至2020年5月19日止；甲方应于2018年5月20日前将涉案房屋交付乙方使用；甲方交付涉案房屋时可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金，即265542元；出现租赁期未满，未经甲方同意乙方提前退租，或乙方拖欠租金、水电费、管理费，或乙方损坏房屋装修、固定电器等情形的，甲方可不予返还保证金；乙方拖欠租金达五天以上或拖欠可能导致甲方损失的各项费用达22129元以上及其他情形的，甲方不予退还租赁保证金；及其他内容。同日，震全公司与文星公司签订《补充协议》，约定：涉案房屋交楼状态为带装修及家私（详见家私清单）；如因甲方违反合同规定导致合同解除的，甲方需双倍返还乙方租赁保证金，乙方不可再要求进一步赔偿；乙方提前退租经甲方同意解除合同的，甲方不退还租赁保证金，乙方不得以租赁保证金抵充所拖欠费用；经双方约定，每月租金为甲方实收租金110000元，管理费、空调费及维护费为36.75元/平方米/月，租赁税费为7%，每月费用共计142077元，房屋租金第二年开始逐年递增8%；甲、乙双方应自合同签订之日起十日内到房屋租赁主管机关进行登记或备案；及其它内容。震全公司提交了《单元家私物品清单》，文星公司陈述称该清单即为《补充协议》第3条约定的“家私清单”，其中所列物品为文星公司购置。2018年7月24日，震全公司向文星公司寄送《沟通函》，载明：因文星公司未提供有效的政府许可租赁证，造成震全公司注册国家高新企业等事项不成功，震全公司正式通知文星公司解除租房合同，并要求文星公司退还押金等。文星公司于2018年7月26日签收该邮件。2018年7月25日，文星公司向震全公司发出《解除租赁合同通知书》，载明：震全公司自2018年7月20日起至7月25日期间内未按约定支付租金，文星公司有权解除合同，并收回涉案房屋，因震全公司违约，文星公司不退还租赁保证金265542元，并要求震全公司于2018年7月28日前搬走，结清所欠费用，搬走屋内其物品。震全公司于2018年7月26日收到该通知书。2018年4月20日，中德公司向钟健转账265542元，并备注“房租保证金”，以上有银行业务回单证明；2018年10月15日，中德公司出具《声明》，载明其于2018年4月20日向钟健转账265542元，系替震全公司向文星公司交纳的租赁押金。2018年5月23日，中德公司向文星公司转账支付了涉案房屋2018年5月20日至6月19日的租金、管理费、水电费133579.6元，2018年6月22日，震全公司向文星公司支付了6月20日至7月19日的租金、管理费、水电费共143189.8元。庭审中，文星公司确认涉案房屋无法办理租赁合同登记备案。原审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案中，震全公司以文星公司未办理租赁合同登记备案为由提出解除合同，但办理登记备案并非租赁合同的主要义务，未办理登记备案不属于合同约定的根本违约事由，震全公司无权以此要求解除合同，亦不应以此为由拒付租金。如文星公司存在拒绝办理登记备案的行为而造成震全公司产生损失的，震全公司可另寻法律途径向文星公司提出主张。震全公司未按合同约定缴纳租金，已构成根本违约，文星公司依约享有合同解除权，震全公司于2018年7月26日收到文星公司发出的《解除租赁合同通知书》，故双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2018年7月26日解除，震全公司请求解除与文星公司双方签订的上述协议，无事实依据，予以驳回。震全公司违约导致合同解除，根据合同约定，文星公司有权没收租赁保证金，震全公司要求文星公司返还租赁保证金265542元及利息，于法无据，不予支持。震全公司主张文星公司返还价值28000元的财产，但根据震全公司提交的《补充协议》记载的内容来看，文星公司交付涉案房屋的状态为带装修及家私，《单元家私物品清单》亦加盖文星公司公章，震全公司主张家私系其购买，未提交购买合同及对应的票据加以证明，故对于震全公司的诉讼请求，不予支持。关于文星公司主**全公司赔偿损失208048元的诉讼请求，文星公司已于2018年7月26日解除租赁合同，其负有及时收回房屋防止损失扩大的义务，文星公司没收的租赁保证金265542元已足以弥补其合理损失，文星公司要求震全公司再行赔偿损失208048元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认原告深圳市震全创业投资有限公司与被告深圳市文星实业有限公司于2018年5月20日签订的《房屋租赁合同》于2018年7月26日解除；二、驳回原告深圳市震全创业投资有限公司其他的诉讼请求；三、驳回被告深圳市文星实业有限公司全部的诉讼请求。一审本诉案件受理费2851.57元，由原告深圳市震全创业投资有限公司负担；反诉案件受理费2210.36元，由被告深圳市文星实业有限公司负担。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。震全公司主张解除合同及补充协议，但其主张的事由不符合上述情形之一。合同约定租赁房屋用途为办公，并不包括震全公司所称用以申请国家高新企业认定，且震全公司不能提交证据证明其办理申请国家高新企业认定的手续，也没有提交证据证明其系可以政府申请相关补贴的企业。文星公司依约履行了房屋交付使用的义务，合同没有备案登记亦未影响合同的实际履行，震全公司以合同未备案为由主张解除合同及补充协议，不符合法律规定，本院不予支持。震全公司主张在文星公司在未通知的情形下将房门锁住，不符合拖欠租金达5天以上方可阻却使用房屋的约定，构成违约，经核实，该条款约定的震全公司在合同履行期间出现损害事由时文星公司有权就损失主张权利，并非如震全公司所述，震全公司的该上诉意见与查明的事实不符，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5283.13元，由上诉人深圳市震全创业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾瑞香审判员  李 飞审判员  袁劲秋二〇二〇年二月二十五日书记员  魏思禹