山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁民终2498号 上诉人（原审被告）：山东阿甘中小企业投资有限公司，住所地山东省威海市世昌大道**。 法定代表人：鞠辉，董事长。 委托诉讼代理人：徐书泽，山东正原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏丽，山东正原律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：威海城建集团有限公司，，住所地山东省威海市世昌大道** 法定代表人：张宗涛，董事长。 委托诉讼代理人：段雪晨，山东钟鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林荣耀，山东钟鼎律师事务所律师。 原审被告：董凤龙，男，1981年7月21日出生，汉族，住山东省威海市。 原审第三人：于善鹏，男，1980年4月13日生，汉族，住山东省威海市。 原审第三人：于胜强，男，1971年6月10日生，汉族，住山东省威海市。 委托诉讼代理人：宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。 原审第三人：于淑芬，女，1977年1月1日生，汉族，住山东省威海市。 委托诉讼代理人：宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。 原审第三人：王榕，女，1995年4月21日生，汉族，住山东省威海市。 委托诉讼代理人：宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。 原审第三人：苏燕宁，男，1970年4月13日生，汉族，住山东省威海市。 委托诉讼代理人：宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。 原审第三人：李亚玲，女，1970年7月7日生，汉族，住威海市。 委托诉讼代理人：宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。 原审第三人：刘华平，男，1969年9月17日生，汉族，住山东省威海市。 委托诉讼代理人：宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。 原审第三人：张晓静，女，1973年3月19日生，汉族，住山东省威海市。 委托诉讼代理人：宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。 原审第三人：王锐，男，1973年6月19生，汉族，住山东省威海市。 委托诉讼代理人：宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。 原审第三人：潘长波，男，1974年3月20日，汉族，住山东省威海市。 委托诉讼代理人：宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。 原审第三人：潘建春，女，1975年3月14日生，汉族，住山东省威海市。 委托诉讼代理人：宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。 原审第三人：潘迎春，女，1972年12月7日生，汉族，住山东省威海市。 委托诉讼代理人：宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。 原审第三人：周天宝，男，1972年8月24日生，汉族，住山东省威海市。 委托诉讼代理人：宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。 原审第三人：谭晓军，男，1977年6月12日生，汉族，住山东省威海市。 委托诉讼代理人：宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。 原审第三人：杨可军，男，1975年7月27日生，汉族，住山东省威海市。 委托诉讼代理人：宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。 原审第三人：王加平，男，1974年9月16日生，汉族，住山东省威海市。 委托诉讼代理人：宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。 原审第三人：朱波，男，1969年1月15日生，汉族，住山东省威海市。 委托诉讼代理人：宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。 原审第三人：许勤文，男，1965年4月12日生，汉族，住山东省威海市。 委托诉讼代理人：宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。 原审第三人：林媛媛，女，1981年2月26日生，汉族，住山东省威海市。 原审第三人：王川香，女，1968年11月3日生，汉族，住山东省威海市。 原审第三人：管艺任，男，1984年9月17日生，汉族，住山东省威海市。 原审第三人：张娟，女，1973年7月18日出生，汉族，住山东省威海市。 原审第三人：吴丽萍，女，1974年7月28日生，汉族，住山东省威海市。 原审第三人：邓辉，女，1975年2月19日生，汉族，住山东省威海市。 原审第三人：丁维民，男，1966年3月29日生，汉族，住山东省威海市。 原审第三人：高喜杰，男，1970年5月24日生，汉族，住山东省威海市。 原审第三人：鞠辉，男，1973年1月9日生，汉族，住山东省威海市。 原审第三人：李洪举，男，1976年12月22日生，汉族，住山东省威海市。 原审第三人：丛颖莉，女，1974年12月8日生，汉族，住山东省威海市。 上诉人山东阿甘中小企业投资担保有限公司（以下简称阿甘公司）因与被上诉人威海城建集团有限公司（以下简称城建公司）、原审被告董凤龙、原审第三人林媛媛等二十九人房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2013）威民一重字第7号民事判决向本院提出上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阿甘公司的委托诉讼代理人徐书泽、被上诉人城建公司的委托诉讼代理人段雪晨、林荣耀,原审第三人于善鹏、于胜强、苏燕宁、潘建春、潘迎春、周天宝、朱波及十七位原审第三人共同委托诉讼代理人宋世界到庭参加诉讼。原审被告董凤龙、原审第三人林媛媛、王川香、管艺任、张娟、吴丽萍、邓辉、丁维民、高喜杰、鞠辉、李洪举、丛颖莉本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 阿甘公司上诉请求：依法撤销一审判决，驳回城建公司的诉讼请求。事实与理由：一、原审认定事实错误。1、原审认定明显低于市场价格将涉案99号楼转让给阿甘公司、董凤龙是错误的。明显低于市场价格属于可撤销或可变更的合同，那城建公司就应对涉案房屋的价格申请鉴定，否则阿甘公司对鉴定结论无法根据证据规则行使诉讼权利，且刑事案件中的鉴定明显不适用本案。（1）刑事案件中，威海市检察院委托的鉴定意见是99号楼的价值为95684000元，对此，原审法院调查了受托鉴定的威海市物价认证中心的鉴定人张某，其证实鉴定基准日为2010年11月17日，房屋价格包含水电暖安装、电梯及简易装修，即基准日时同地段能够正常使用的房屋的市场价格，而99号楼系1992年施工，1994年完工，当时是毛坯房，空置了15、6年后，是阿甘公司重新对水、电进行了更换改造，另行安装了暖气、电梯，进行了装修等，才达到了使用功能，也就是说，即使检察院委托鉴定的价格合理，那也应扣减该些费用。为此，阿甘公司一审已提供了证据，证实为达到使用功能而发生的费用为2000多万元。（2）99号楼的价格是城建公司的真实意思表示。双方进行了无数次磋商，也均委托了评估机构进行了评估，从城建公司的两次总经理办公会议纪要看，双方心目中的价格实际上差距不大。也就是说，99号楼的实际的成交价格是基于城建公司急需资金投入到寨子蔬菜批发市场的开发项目，又需将石岛桃园项目（该项目的部分房屋的建设用地至今未取得土地使用权证书）捆绑销售出去的前提下，经城建公司集体研究、论证，最终集体决定的，是城建公司的真实意思表示。董凤龙并非事前行贿，事后行贿（李娜与城建公司无关）虽说对99号楼的价格是满意的，但其目的也是多方面的，王伟兵的供述等已充分证实董凤龙的行贿与99号楼的成交价格没有因果关系，犯罪不必然导致合同无效。2、成交价格也达到了鉴定价格的71.63%，按最高法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第19条之规定，也不是明显不合理的低价。二、原审适用法律错误。1、城建公司诉请的是恶意串通，损害了国家利益，即《合同法》第52条第2项，而原审法院却以“王伟兵与董凤龙为牟取非法利益，恶意串通，严重损害了国有资产权益”，根据《企业国有资产法》的规定，判决99号楼转让协议无效。原审判决最终引用了《合同法》第52条第5项，违反法律的强制性规定，《企业国有资产法》该些规定均是管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。《合同法》第59条规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”。依据该规定，本案即使恶意串通、合同无效，又怎么能把房屋返还给合同当事人呢？依法应返还给国家。2、既然城建公司认为“石岛桃园项目也是低价销售”，按原审法院的理由，也应当认定无效，因为合同无效是法院主动审查的范畴，况且阿甘公司已经主张过，阿甘公司认为99号楼的价格与石岛桃园项目的捆绑买卖密不可分，要无效都无效。3、原审既然认定成交价格“明显低于市场价格”，那不应是无效的合同，而是可变更、撤销的合同。三、原审法院严重违反法定程序。在阿甘公司坚持合同有效的情况下，原审法院在确认合同无效时，没有向阿甘公司释明，以便阿甘公司决定是否反诉等。 城建公司答辩称，1.从合同效力方面来看，原审认定的事实是正确的，阿甘公司的法定代表人与城建公司的法定代表人均涉嫌刑事犯罪，在刑事卷中的笔录中明确认可受贿的目的是恶意串通，通过法庭调查原审第三人购房合同签订于阿甘公司与城建公司的合同之前，阿甘公司与城建公司的商业秘密第三人早已知晓，原审认定恶意串通是有事实依据的。2.原审的法律适用问题，根据合同法第12条第五款的规定，原审适用法律是非常明确具体的。国有资产的流失会造成国家利益的受损，另根据民法总则的规定，原审法院适用法律非常正确。3.关于第三人的问题，原审对第三人是否善意也作了充分阐述，其交易时间早于阿甘公司与城建公司签订合同的时间，而且交易对价基本上与阿甘公司与城建公司的交易对价持平，从阿甘公司向城建公司出具的补充证明，其与第三人过户行为完全是为了融资，也就是第三人是否知晓，是否支付合理对价很难说明是善意的第三人。4.对该楼的鉴定在刑事卷宗中有非常重要的依据，鉴定依据的时间是2010年10月17日，鉴定依据就是地价，没有任何问题。而阿甘公司在原审中对鉴定如有异议应提出重新鉴定。5.该楼建成后一直对外出租，本案阿甘公司就是最大租户。6.凡是政府投资产生的权益都属于国有资产。7.在刑事案件中可以看出已经利用董事长的地位操纵了会议。综合以上，原审适用法律正确，认定事实清楚，应当依法维持原判。另外，29位第三人在原一审中没有提出上诉，本院二审应当对阿甘公司的上诉请求依法进行判决，29位第三人已丧失了诉权。 于胜强十七位原审第三人称，2013年阿甘公司与城建公司诉讼时，阿甘公司组织统一签了律师委托协议，原一审上诉和重审所有情况均不知晓，至今未收到一审判决书等所有法律文书。十七位原审第三人是完全善意的购买人，他们事先与阿甘公司签订了真实的房屋销售协议，并支付了数额不等的购房款，具体数额在此前的法庭调查中已经说明，其中104号、205号、604号房产提前了一年左右就向阿甘公司支付了600万元的购房款，阿甘公司心里有数了，有资金可以调配了，这才与城建公司签订了房屋买卖协议，这个过程是真实存在的。第三人不可能知道阿甘公司与城建公司之间的内幕交易行为以及合同如何履行等问题，城建公司主张十七位第三人知晓这些问题应当提供充足的证据予以证明。威海高区公安局对于十七位第三人的购买行为以及付款情况均予以核实，属于实际存在的购房者，对于为阿甘公司代持的其他业主也作了相关的备案，恳请法院对于十七位第三人的购买情况、付款情况能够落实查证，同时也恳请法院实际查看十七位第三人对于其所拥有的涉案房产的实际占有行为。 原审第三人于善鹏陈述，对于阿甘公司与城建公司的约定不知情，因为威海房地产市场情况并不好，团购价格在2500元左右。合同的价格符合市场状况，而且已经将合同约定的款项打入阿甘公司约定的账户。 原审被告董凤龙、林媛媛等十一位原审第三人未发表意见。 城建公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认城建公司与阿甘公司、董凤龙于2010年11月17日房屋转让合同及2011年11月16日签订的补充协议无效；2、请求判令城建公司、董凤龙与林媛媛、王月香等二十九名第三人向城建公司返还威海世昌大道99号办公楼并协助办理过户手续；3、阿甘公司、董凤龙赔偿城建公司自2010年11月17日至判决确定履行之日的房屋租金损失；4、阿甘公司、董凤龙赔偿城建公司房屋过户税费损失5242992元。 一审法院认定如下：城建公司由威海市城市建设综合开发公司改制而来，阿甘公司系由威海市联想中小企业担保有限公司变更而来，董凤龙系阿甘公司经理。2010年11月1日，城建公司与阿甘公司签订寨子蔬菜批发市场项目合作意向协议书，约定城建公司投资比例为70%，阿甘公司投资比例为30%；城建公司以世昌大道99号办公大楼和石岛桃园项目捆绑处置所得总价款抵顶其70%的出资额，多退少补。2010年11月17日，城建公司与董凤龙签订房屋转让协议，约定将涉案99号楼以现状作价68535852元出售给董凤龙，由董凤龙承担各项税费865万元，该协议经双方签字盖章后与威海市蔬菜批发市场开发项目协议同步生效。2010年11月17日，城建公司与阿甘公司签订石岛桃园部分商品房房屋转让协议，约定城建公司将其石岛桃园项目以现状整体转让给阿甘公司，包括住宅251套、车库51个、网点1个、草棚52个，转让价款为40007393.1元，该协议签章后与蔬菜批发市场开发项目协议同步生效。石岛桃园项目有预售许可证，但是未经综合验收。2011年11月16日，城建公司与董凤龙签订办公楼分户确权补充协议一份，约定董凤龙将涉案99号楼分户确权，城建公司同意并协助董凤龙分户确权的唯一目的是方便董凤龙融资，该补充协议由董凤龙签字，由阿甘公司盖章。 上述合同签订后，城建公司将涉案99号楼交付董凤龙，并与阿甘公司和第三人办理了分户确权手续。城建公司提交2011年8月31日由阿甘公司盖章和董凤龙签字的证明一份，载明：“我公司购买威海市城市××道××号××大楼过户到以下名单名下，特此证明”。该证明载明，过户到第三人林媛媛名下的房屋7套，面积5402.95平方米，过户到第三人丁维民名下的房屋1套，面积1052.97平方米，过户到第三人管艺任名下的房屋2套，面积810.75平方米，等等。 对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于阿甘公司、董凤龙与林媛媛等第三人之间是否有真实的房屋买卖合同关系，阿甘公司提交房屋销售协议书三份，分别是2009年9月2日销售给第三人朱波，2010年5月20日销售给第三人苏燕宁，2010年10月6日销售给第三人谭晓军、杨可军，拟证实其将部分房屋真实销售给了第三人朱波等。经质证，城建公司对该三份销售协议的真实性不予认可，认为该销售协议发生在2010年11月17日的房屋转让协议之前，且无付款凭证，系虚假协议。第三人为证实其实际购买了阿甘公司转让的涉案99号楼房产并已实际履行，提交了12份房屋买卖协议、银行付款凭证、收款收据及房产证，经质证，城建公司认为，部分房屋买卖协议的签订时间早于城建公司与董凤龙签订转让协议的时间（2010年11月17日），阿甘公司与林媛媛等第三人之间的房屋买卖合同不真实。上述大部分房屋买卖协议约定的价格为每平方米3300元，最高不超过每平方米4000元，与阿甘公司、董凤龙从城建公司处转让涉案99号楼的房屋均价相当，且第三人提交的收款收据与银行付款凭证无法吻合。 另查明，威海市检察院委托威海市××号楼进行估价的鉴定意见为：涉案99号楼价值为95684000元。经阿甘公司申请，一审法院调查了威海市物价认证中心鉴定人张某，其证实鉴定基准日为2010年11月17日，房屋价格包含水电暖安装、电梯及简易装修（铺地砖、地、地面及内墙涂料 又查明，威海市环翠区人民法院（2012）威环刑初字第310号判决认定，2010年至2012年，该案被告人王伟兵利用担任城建公司总经理董事长的职务之便，为他人谋取利益，先后多次收受董凤龙、李娜所送人民币59万元。经阿甘公司申请一审法院调查，王伟兵在刑事案件中询问笔录中陈述董凤龙行贿的原因有二，一是董凤龙想压低涉案99号楼售价，经城建公司高管会决定按每平方米3300元与石岛桃园项目捆绑销售，双方事前各自的评估报告差价四千万元是正常的交易策略；二是董凤龙需要城建公司配合办理过户手续，另外双方还协商开发寨子蔬菜批发市场。经质证，城建公司认可该询问笔录的真实性，认为王伟兵以会议纪要的形式与董凤龙恶意串通损害城建公司的合法利益，且事实上石岛桃园项目也是低价销售，所谓的捆绑仅是托辞。阿甘公司和董凤龙认为，董凤龙行贿的目的是为了合作与过户，并非是压低涉案99号楼的售价。 再查明，2012年3月21日，城建公司为涉案99号楼已缴纳税费200万元（1988495.57元+11504.43元=2000000元），欠缴税费3242992元。 以上事实，有双方当事人的陈述、房屋买卖协议、补充协议、合作意向书、威海市环翠区人民法院（2012）威环刑初字第310号判决书、估价鉴定意见、税务凭证、会议纪要等证据在案为证。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉案99号楼转让合同及补充协议是否合法有效；二、二被告与第三人之间是否存在真实的房屋买卖关系；三、二被告应否返还涉案99号楼及赔偿原告相应经济损失。 关于合同效力之争议，《中华人民共和国企业国有资产法》第五十四条规定，国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则。除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所进行。转让方应当如实披露有关信息，征集受让方；征集产生的受让方为两个以上的，转让应当采用公开竞价的交易方式。该法第五十五条规定，国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。该法第七十二条规定，在涉及关联方交易、国有资产转让等交易活动中，当事人恶意串通，损害国有资产权益的，该交易行为无效。本案中，城建公司原法定代表人王伟兵在刑事案件中承认董凤龙行贿的目的是想压低涉案99号楼售价，王伟兵收受了董凤龙的贿赂，违反上述法律规定，未如实披露有关信息并征集受让方，亦未经履行出资人职责的机构认可或由履行出资人职责的机构报经威海市政府核准价格，即以明显低于市场价格（实际成交价格68535852元低于鉴定价格95684000元28.37%）将涉案99号楼转让给阿甘公司及董凤龙（补充协议和2011年8月31日的证明证实涉案99号楼的买受人实为董凤龙和阿甘公司），王伟兵与董凤龙为牟取非法利益，恶意串通，严重损害了国有资产权益，根据上述法律规定，应认定涉案99号楼转让合同及补充协议均无效。 关于董凤龙、阿甘公司与林媛媛、王月香等二十九名第三人之间是否存在真实的房屋买卖关系之争议，补充协议约定城建公司协助董凤龙分户确权的唯一目的是方便董凤龙融资，董凤龙提交的与第三人的房屋销售协议书签字时间均早于原告与被告董凤龙签署房屋买卖协议的时间即2010年11月17日，且未提交充分有效的购房付款凭证，不足以证实第三人与二被告之间存在真实的房屋买卖关系。第三人为证实其与阿甘公司房屋交易的真实性，提交了房屋买卖协议、银行付款凭证、收款收据及房产证等证据。从房屋销售协议约定的价格来看，大部分房屋销售协议的销售价格为每平方米3300元，最高不超过每平方米4000元，与阿甘公司、董凤龙从城建公司处转让涉案99号楼的房屋均价相当，阿甘公司及董凤龙以原价对外转让涉案99号楼，亦不符合交易习惯与常理。且第三人提交的收款收据与银行流水明细、转账凭证等证据无法吻合，故阿甘公司与第三人主张其双方之间存在真实的房屋买卖合同关系，与合同约定不符，有悖交易习惯和常理，不足以认定。阿甘公司及董凤龙主张购房后对涉案99号楼进行了部分添附，但未就此提起反诉，一审法院不予审查，双方可另行解决。 关于合同无效后返还和分担相应损失之争议，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因城建公司与阿甘公司、董凤龙转让涉案99号楼的交易行为无效，阿甘公司与第三人之间亦无真实的房屋买卖合同关系，阿甘公司、董凤龙及第三人理应将涉案99号楼返还城建公司，并协助办理过户手续。关于过户税费损失的问题，由于合同无效系自始没有法律约束力，即城建公司与阿甘公司、董凤龙及第三人之间自始没有真实合法的房屋买卖合同关系，就税费支出可由城建公司与相关部门先行解决，不宜在本案中处理。关于城建公司诉请的租金损失，因双方当事人未签订涉案99号楼租赁合同，且阿甘公司、董凤龙占有使用涉案99号楼期间，城建公司亦实际使用了阿甘公司及董凤龙支付的转让款，现阿甘公司及董凤龙亦未反诉请求城建公司返还其购房款同期贷款利息，从平衡双方经济利益的角度，城建公司要求董凤龙及阿甘公司支付租金的请求，一审法院亦不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国企业国有资产法》第五十四条、第五十五条、第七十二条之规定，判决：一、威海城建集团有限公司与董凤龙、山东阿甘中小企业投资担保有限公司于2010年11月17日签订的房屋转让协议、于2011年11月16日签订的补充协议均无效；二、威海城建集团有限公司于本判决生效后三十日内返还董凤龙及山东阿甘中小企业投资担保有限公司购房款68535852元；三、董凤龙、山东阿甘中小企业投资担保有限公司于本判决生效后三十日内返还威海城建集团有限公司所有的位于威海市××道××号××楼，董凤龙、山东阿甘中小企业投资担保有限公司及第三人林媛媛、王月香、管艺任、张娟、吴丽萍、邓辉、丁维民、于胜强、于淑芬、王榕、苏燕宁、李亚玲、刘华平、张晓静、王锐、潘长波、潘建春、潘迎春、丛颖莉、周天宝、谭晓军、杨可军、王加平、高喜杰、鞠辉、李洪举、于善鹏、朱波、许勤文共同协助威海城建集团有限公司办理涉案99号楼相关产权转移登记手续；四、驳回威海城建集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费543015元，诉讼保全费5000元，合计548015元，由威海城建集团有限公司负担76500元，董凤龙、山东阿甘中小企业投资担保有限公司负担471515元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 1、原审第三人于善鹏提交如下证据：证据一，2011年10月15日与阿甘公司签订的合同，2010年12月15日与城建公司签订的房屋买卖合同，同日与城建公司签订了备案合同。证据二，打款流水，2010年11月16日转了16万元，2010年12月27日转5万元，2011年4月15日转了130万元等，共计185万元。证据三，税费单据及房产证原件。上述证据证实其与阿甘公司存在真实的房屋买卖关系。 城建公司认为，因为根据民诉法56条、82条的规定第三人在一审之后没有依法提起上诉，已经丧失了诉权，二审的上诉应当围绕上诉人的上诉请求展开，第三人不在上诉请求的范围之内。对于证据一，于善鹏提供的售房合同发生在其与阿甘公司之间，对其真实性无法认定，但是从其买卖合同可以看出第三人取得房屋的单价为第平方米3300元，与阿甘公司从城建公司以极低价格购买该房的单价相符，也就是说原审查明的事实非常清楚，即第三人未支付合理对价，显然不构成善意。与城建公司签订的协议是认可，与阿甘公司签订的协议单价相符，都是每平方米3300元，而且从原审提供的补充证明可以看出其购买房屋的目的是帮助阿甘公司融资。对证据二，真实性有异议，仅于11月16日及4月5日有阿甘公司的收款收据，但是于善鹏转的30万元写的是还款，其中转给鞠辉的无法证明是与房产买卖有关联。上述证据无法证明其支付的是房款，而且第三人提供的总额与房屋买卖数额不相符，都不能明显看出是支付的房款。还款款项是否由本人支付也持有异议，应当提交整个还款账户的详细流水（有无外来汇款）来证明是否与阿甘公司有关。对于证据三真实性无异议。 阿甘公司质证称，真实性没有异议。因为确实阿甘公司在与城建公司签订协议之前，与相关的第三人进行了磋商，并签订的合同，阿甘公司也确实承诺提前签订合同并付款价格可以优惠，阿甘公司也确实收到部分第三人的房款，在收到相关第三人的房款之后，阿甘公司心中有数了。 2、原审第三人朱波提交如下证据：证据一，朱波于2009年9月2日与阿甘公司签订的房屋销售协议书，2010年12月15日与城建公司签订的备案合同一份，朱波所有的房屋产权证一份99-802。证据二，朱波的付款明细及阿甘公司收款收据一宗。证明双方之间发生了真实的资金往来，阿甘公司也确实收到了朱波的购房款。证据三，涉案房产完税证明及完税发票5份、涉案租赁合同工商登记信息及朱波用涉案房产抵押贷款的借款合同一份，证明朱波已实际占有使用涉案房产。 城建公司质证称，对于证据一，对销售合同真实性认可，但是通过该合同就可以看出这份售房合同更是远远超过阿甘公司与城建公司之间的整体买卖合同，其日期为2009年9月2日，据我所知，按照2009年9月2日这栋大楼都不能分户，所以从这份合同可以看出既没有支付合理对价，也不构成不知情，这也可以看出不但是阿甘公司的法定代表人与城建公司的法定代表人恶意串通，其串通的意图第三人提前是知晓的。对备案合同、房地产证认可。对于证据二，整体收据均无法体现具体购房事宜，其中2009年9月10日的15万元，该笔款项系跨行支付，由建行转入交行，一天之内无法到账，在该款项没有到账前就已经开具了收据，之后的几笔款项都是打给案外人鞠辉的，之后的18万元、15万元没有交易明细，再后来两笔也是打给鞠辉，与买卖合同无关，买卖合同低于阿甘公司与城建公司之间的交易低价。该收据发生在第三人与阿甘公司之间，确实难以判断其真实，其收据没有明确具体购房款及楼号，也是基于以上缘由，对其表示不予认可。对于证据三的真实性无异议，第三人提供的证据只是证明已经交付，该房产已经过户到第三人名下已经实际占有我方认可，我方只是从支付合理对价来抗辩非善意，第三人现在提供的证据是占有使用，与支付合理对价以及是否善意知晓无关。 阿甘公司没有异议。 3、原审第三人苏燕宁、潘建春、李亚玲、刘华平、张晓静、王锐、潘长波提交如下证据：2010年5月20日苏燕宁与阿甘公司签订的房屋销售协议书一份，2011年8月31日苏燕宁、潘建春、李亚玲、刘华平、张晓静、王锐、潘长波与城建公司签订的房屋买卖合同、房屋产权证(房产系七人按份共有)、完税证明、收款收据、银行转账凭证14份，证明上述七人已合法办理了产权证，签订了真实的房屋买卖合同，并实际占有了上述房产，而且完全支付了对价购房款，另外说明，该七人系真实的善意第三方，如果为阿甘公司的代持人，不会出现两套房子指定给七人代持，这与常理不符，涉案205号房产已经转卖给案外张瑞泉，已经办理过户手续，更说明了原始买卖行为的真实性及七人合法占有的行为。 城建公司质证称，房屋销售协议时间早于整体买卖合同，且房屋单价为3300元每平方米，该签订合同的日期都早于城建公司人拟定的转让事宜、日期，所以很难说第三人不知情，也未支付合理对价。七人与城建公司签订的房屋买卖合同真实性认可，从此协议可以看出七人没有亲属关系，也没有共同的经营目的，应当佐证原一审提供的仅仅是融资需求，所以从这两份合同可以看出第三人无论是与阿甘公司签订的买卖合同，还有与城建公司签订的过户协议均非房屋买卖的真实意思，所以即便之后的付款收据是真实的，因买卖协议是虚假的，因此也是无效的。对收据有异议，从收据及转账明细无法看出与涉案房屋的购买有直接关系。从第三人与阿甘公司之间的买卖协议内容可以看出，仅约定了房屋销售的平方米及单价，并未有房屋总价款，这与实际的房屋买卖合同基本构成要件不符。 阿甘公司没有异议。 4、原审第三人潘迎春、潘建春与潘长波提交如下证据：2010年5月24日潘迎春、潘建春与潘长波（三人系兄妹关系）与阿甘公司签订的房屋销售协议书，2011年8月31日三人与城建公司签订的房屋买卖合同，房屋产权证、完税证明、收款收据、银行转账凭证23份、阿甘公司预收房款明细账目。证明上述三人已合法办理了产权证，签订了真实的房屋买卖合同，并实际占有了上述房产，而且完全支付了对价购房款，另外说明，该三人系真实的善意第三方，如果为阿甘公司的代持人，不会出现两套房子指定给三人代持，这与常理不符。也证明涉案第三人购买房屋的房款及购买行为在阿甘公司的账目中均有体现。 城建公司质证称，除了购房价格3000元低于成交价3300元，其他意见同上。转账明细没有阿甘公司的证明，且与本案无关联，城建公司关注的焦点不是款项是否付清，而是是否支付合理对价，是否善意。 阿甘公司没有异议。 5、原审第三人于胜强、于淑芬（夫妻）2011年4月10日与阿甘公司签订的房屋销售协议书，该合同约定价格每平方米10000元，于胜强、于淑芬与城建公司签订的房屋买卖备案合同一份，房屋产权证（共同共有）、完税证明、收款收据、银行转账凭证8份，证明于胜强、于淑芬已合法办理了产权证，签订了真实的房屋买卖合同，并实际占有了上述房产，而且完全支付了对价购房款。相邻的同等地段的商品房网点也是城建公司的房子。在2019年时成交价格还是在一万六千左右，而购买的涉案房屋是2011年左右，涉案房产竣工验收的时间是1994年，土地使用期限在购买时仅剩20年左右，当时成交价格一万元已经属于合理价格。 城建公司质证称，对房屋销售协议书真实性有异议，对房屋买卖备案合同无异议，对房屋产权证无异议，对收款收据真实性无异议，但对2011年10月13日汇款有异议，该房产系一楼的网点房其价格本身就高于其他的涉案房屋，其价格一般在两万左右，也低于当时市场价格。 阿甘公司没有异议。 6、原审第三人周天宝提交如下证据：周天宝与阿甘公司于2010年8月5日签订的房屋销售协议书（4000元每平方），2010年12月15日与城建公司签订的房屋买卖备案合同一份，房屋产权证、完税证明、收款收据、银行转账凭证31份，证明涉案房产已合法办理了产权证，签订了真实的房屋买卖合同，并实际占有了上述房产，而且完全支付了对价购房款，从2011年起至今一直在涉案房屋内办公。 城建公司质证称，此价格原一审已经注意，也与交易价格相近。其他意见同上。 阿甘公司没有异议。 7、原审第三人许勤文、王榕、王加平、谭晓军、杨可军提交如下证据：许勤文于2011年11月6日（价格为8500元）、王榕于2010年12月27日（价格为6300元）、王加平于2009年11月6日（价格为3500元）、谭晓军和杨可军于2010年10月6日（价格为2800元）与城建公司签订的房屋销售协议书，上述五人均与阿甘公司签订的房屋买卖备案合同，房屋产权证、完税证明、收款收据、银行转账凭证一宗。证明已合法办理了产权证，签订了真实的房屋买卖合同，并实际占有了上述房产，而且完全支付了对价购房款。 城建公司质证称，许勤文、王榕的网点也低于市场价格，许勤文提供的收款收据与房屋确认的价格有出入，收据只提供610万元。王加平、谭晓军与杨可军的意见同上。 阿甘公司没有异议。 于胜强等十七位原审第三人称，十七人的付款行为均是真实的，收款记录均在阿甘公司的账目中有体现，现账目都扣押在威海高区公安局经侦大队，该情况威海高区公安局经侦大队已经详细了解并作出了侦查结果。 本院认为，阿甘公司、城建公司对于苏燕宁等十八位原审第三人提交的与城建公司签订的涉案房屋买卖合同、完税证明、房屋产权证书及发票、银行转账凭证的真实性无异议，本院予以确认。城建公司对于与阿甘公司签订房屋销售协议书、收款收据的真实性不能确定，但阿甘公司对上述证据并无异议，故可以认定，阿甘公司与于胜强等十八位原审第三人就涉案房屋签订了销售协议，也支付过相应的款项。于胜强等十八位原审第三人提交的能否证实与阿甘公司之间存在真实的房屋买卖关系，应当结合其他证据综合评判。 本院二审审理查明，2013年7月29日，一审法院调查威海市物价认证中心鉴定人张某时，张某认为威海市检察院委托威海市××号楼进行估价的鉴定意见不适用于本案。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题：一。涉案涉案合同的效力；二、阿甘公司、董凤龙与原审第三人之间是否存在真实合法的房屋买卖关系。 关于焦点一，一审法院认为城建公司未如实披露有关信息并征集受让方，亦未经履行出资人职责的机构认可或由履行出资人职责的机构报经当地人民政府核准价格，即以明显低于市场价格将涉案房屋转让给阿甘公司及董凤龙，双方为牟取非法利益，恶意串通，严重损害了国有资产权益，违反了《中华人民共和国企业国有资产法》的规定，认定涉案房屋转让合同及补充协议均无效。《企业国有资产法》第二条规定，企业国有资产是指国家对企业各种形式的出资所形成的权益；第五十一条规定，国有资产转让是指依法将国家对企业的出资所形成的权益转移给其他单位或者个人的行为。涉案房屋买卖行为显然不属于《企业国有资产法》所称的国有资产转让行为，一审判决适用法律不当。本案系房屋买卖合同纠纷，属于平等主体之间的民事法律关系，国有独资企业的利益不能简单地等同于国家利益，也不能仅以国有独资企业的财产低价转让为由，即认定损害了社会公共利益。检察机关在（2012）威环刑初字第310号一案中，委托威海市物价认证中心对涉案房屋进行估价为95684000元，涉案房屋的实际成交价格68535852元低于估价28.37%，一审判决以此认定双方的成交价格明显低于市场价格。一审法院调查笔录证实，鉴定基准日为2010年11月17日，涉案房屋的评估价格包含水电暖安装、电梯及简易装修，而上述设施均系阿甘公司添附。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。在鉴定机构评估价格包含因添附而增值的因素下，城建公司未能提交足够的证据证实，涉案房屋的成交价格属于“明显不合理的低价”。此外，城建公司与董凤龙签订的房屋转让协议中约定该协议与蔬菜批发市场开发项目协议同步生效，而蔬菜批发市场开发项目协议中约定涉案房屋和石岛桃园项目捆绑处置，不能排除涉案房屋的成交价格受到蔬菜批发市场项目开发及石岛桃园项目定价等相关因素的影响。综上，城建公司要求确认涉案房屋转让合同及补充协议的诉讼请求缺少事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点二，根据审理查明的事实，城建公司至少与二十九位原审第三人中的十八人签订了房屋买卖合同，城建公司在办理房屋过户手续过程中，也提供了销售发票、完税证明，合同所涉及的房屋均已登记在相关人员名下。城建公司要求苏燕宁等二十九名原审第三人返还房屋并协助办理过户手续的前提条件是涉案合同及协议均无效，如前所述，由于前提条件尚不具备，城建公司提出的该项诉讼请求，本院不予支持。由于阿甘公司、董凤龙与原审第三人之间是否存在真实合法的房屋买卖关系与判决结果无直接关联，故在本案中不予评判。城建公司由于其法定代表人与阿甘公司、董凤龙的犯罪行为遭受的损失，可另行主张。 综上，阿甘公司的上诉请求成立，予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省威海市中级人民法院（2013）威民一重字第7号民事判决； 二、驳回威海城建集团有限公司的诉讼请求。 一审案件案件受理费543015元，诉讼保全费5000元，二审案件受理费467213元，均由威海城建集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 毅 审判员 岳彩林 审判员 娄勇军 二〇二〇年二月十九日 书记员 董 彤