广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初18517号原告：惠州市群星房地产开发有限公司，地址：广东省惠州市惠城区**********。法定代表人：喻某1。委托代理人：程委，广东尧智律师事务所律师。委托代理人：刘良清，广东尧智律师事务所实习律师。被告一：惠州市迪文教育投资有限公司，地址：惠州市***************。法定代表人：林某1。被告二：林某1，女，汉族，1970年1月5日出生，居民身份证：442************544，地址：广东省惠州市惠城区************。原告惠州市群星房地产开发有限公司与被告惠州市迪文教育投资有限公司、林某1房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐秀群适用简易程序独任审判，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人程委、刘良清、被告一惠州市迪文教育投资有限公司、被告二林某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，原告受案外人袁柳梅委托，代为经营管理其所有的位于惠州市惠城区*******赛格大厦**层01号房屋（下称“租赁房屋”）。2017年9月20日，原被告签订《赛格大厦租赁合同》（以下简称“合同”)，由被告承租该租赁房屋。租赁期限为自2017年10月1日起至2020年9月30日，自第二个租赁年度起，月租金为16314.9元。被告应于每月5日前支付租金至原告指定银行账户，并按时支付每个月产生的水电费、物业管理费和空调使用费。合同约定，被告应在合同签订的当日向原告交纳租赁保证金人民币31076元。该租赁保证金被告已向原告交纳。合同签订后，原告按合同约定交付房屋。而被告自2019年1月起，拖欠原告租金、物业管理费、中央空调使用费等费用，至今未予支付。2019年5月23日，原告向被告发出解除租赁合同的通知，通知被告于2019年5月23日起解除双方签订的租赁合同，并要求被告限期搬离租赁房屋，支付拖欠的租金、物业管理费、中央空调使用费等费用，被告需按照合同终止日租赁房屋日租金金额向原告支付占有使用费，自搬迁期限届满日的次日计算。经原告催收，截止目前，被告仍未向原告支付上述拖欠的费用。原告认为，原被告双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不存在违反法律法规强制性规定的情形，应为合法有效的合同。原告如约履行合同义务，而被告却拖欠原告租金、物业管理费等费用长达数月。按照双方合同关于违约责任条款的约定，被告的行为属于根本违约，原告有权解除该租赁合同，要求被告按合同约定返还租赁房屋，并按照月租金的6倍计算违约金。对被告支付的租赁保证金不予退还。此外，根据合同第二十七条约定，被告应承担原告因本案而支付的律师费、诉讼费等费用。综上所述，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请：1、请求判决确认原告与被告签订的《赛格大厦租赁合同》（合同编号为32-YX-2017-006402）于2019年5月23日解除。2、请求判令被告向原告支付拖欠的租金人民币77223.86元（从2019年1月1日计算至2019年5月22日）。3、物业管理费、水电费（含电损费、公摊水电费）、空调使用费（含室内空调使用费和空调公摊费）人民币22706.79元（该等费用从2018年12月1日计算至2019年9月10日）。4、请求判令被告向原告支付占有使用费共计人民币110941.32元（占有使用费按每日租金2倍的标准计算，自2019年5月30暂计至2019年9月10日，实际计算至被告正式搬离之日）。5、请求判令原告无需退还被告租赁保证金人民币31076元。6、请求判令被告承担原告支付的律师费人民币19000元。7、请求判令被告支付违约金人民币97883.4元（按月租金6倍的标准计算）。8、请求判令被告承担本案的全部诉讼费。以上金额共计人民币358831.37元。原告惠州市群星房地产开发有限公司为其起诉提供的证据有：证据一、房屋委托经营管理合同、1、证明甲方经业主合法授权对外经营该房屋；证据二、《赛格大厦租赁合同》，1、被告租赁房屋的事实；2、被告负有支付租金、物业管理费等费用的约定义务；3、原告如约向被告交付房屋的事实；证据三、租赁保证金及租金银行付款凭证及租金发票，证明1、被告支付租赁保证金，2、证明被告惠州市迪文教育投资有限公司支付租金承租房屋的事实；证据四、租金、管理费催促函，1、证明被告租赁涉案房屋并一直经营产生水电费、物业管理费等费用的事实；2、证明被告拖欠原告租金、管理费等费用的事实；证据五、关于解除《赛格大厦租赁合同》的通知及快递单，证明原告通知被告解除租赁合同的事实;证据六、管理费欠费明细表,证明截至2019年9月10日，被告拖欠物业管理费金额；证据七、民事委托代理合同，证明原告因本案支付律师费。补充证据：证据八、物业服务协议，证明物业费如何收取的证据；证据九、银行回单，证明迪文教育曾经支付的物业管理费、水费、电费等项目的事实。被告一惠州市迪文教育投资有限公司、被告二林某1辩称：我希望原告去物业调查清楚，因为我们是在2019年3月26日园所的门就给物业锁了，当时原告也是发了短信给我让我补房租，我们也和他们张部长谈了几次，实在没办法交房租他们就把门锁了，后来他们给我发了函，当时我也忙于处理其他官司的事情，我们就没办法经营，因为我们公司这一块确实出现运营问题，当时是拖欠了三个月的房租，当时签协议我是给了2个月的押金，2019年3月26日之后我们没办法继续使用场地，后面2018年12月1日到2019年3月底物业管理费、水电费、空调使用费，这些在法律上我们是应该去承担的，但是被锁门之后导致我们无法正常营业、合同无法履行，原告主张到9月份的费用不符合事实的，我公司也受到了很大的影响，因为被锁门了，这几个月也出现了很多负面影响，我们整个发展导致停止状态，园所运营也受到了很大的影响，后面产生的费用我们根本没办法承担的，我们也没有这个支付能力了。本院查明的案件事实经审理查明，原告与案外人袁柳梅签订房屋委托经营管理合同，约定案外人将自己名下位于惠城区*******赛格假日广场**层01号房屋委托给原告统一经营管理。2017年9月20日，被告二作为被告一的法定代表人与原告签订《赛格大厦租赁合同》，约定将上述案涉房屋出租给被告一使用，租赁房屋面积为310.76平方米，租赁期限自2017年10月1日起至2020年9月30日止，免租期为一个月，自2017年10月1日起至2017年10月31日止。该合同约定，第一个租赁年度自2017年10月1日起至2018年9月30日止，月租金为15538元/月；第二个租赁年度自2018年10月1日起至2019年9月30日止，月租金为16314.9元/月；第三个租赁年度自2019年10月1日起至2020年9月30日止，月租金为17122.8元/月。自第二个租赁年度起，被告一应于当月5日前向原告支付租金。此外，合同还约定，租赁期间，被告一应按时支付租赁房屋的租金、水电费、空调使用费等费用，被告一逾期支付上述费用的，每逾期一天须按照拖欠金额的5‰向原告支付逾期违约金。2019年4月28日，原告向被告一发出《关于尽快支付租金、管理费等费用的催促函》，要求被告一于2019年4月30日前付清2019年1月1日至2019年4月30日的租金65259.6元。2019年5月23日，原告向被告一发出《关于解除〈赛格大厦租赁合同〉的通知》，通知被告一双方签订的《赛格大厦租赁合同》于2019年5月23日正式解除。庭审过程中，原、被告均认可被告一已向原告支付了租赁合同第十四条约定的租赁保证金31076元，以及确认被告一的租金交付至2018年12月30日止。原告称被告的物业管理费从2018年12月开始拖欠，被告称最后交纳物业管理费的时间需庭后核实。另，被告一、被告二表示同意解除《赛格大厦租赁合同》，并且愿意搬离案涉租赁房屋，但被告二林某1辩称被告一公司有9个股东，责任不应由其一个人承担，而应由公司承担。另查，《赛格大厦租赁合同》第二十一条约定：“乙方如有下列违约行为之一的，视为乙方根本违约，甲方有权单方面解除合同，有权将租赁合同的合同登记（备案）记录注销，有权没收乙方已预付但尚未到期的租金，有权没收租赁保证金，有权要求乙方按照当月月租金金额的6倍支付违约金，并有权要求乙方赔偿由此给甲方或者第三方造成的损失；（一）逾期支付租金达15天或以上的；（二）所欠各项费用（含租金、滞纳金等）达人民币壹万伍仟伍佰叁拾捌元（15538元）及以上的；……”再查，原、被告庭审后于2019年12月16日确认搬离案涉租赁房屋。裁判理由和结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款规定：“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”被告二作为被告一的法定代表人，其担任法定代表人期间的行为应认定是代表公司作出。《赛格大厦租赁合同》是被告二代表被告一与原告签订的，根据合同相对性原则，被告二并不是本案的适格被告。该租赁合同是原告与被告一基于双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立，应对双方当事人产生法律效力。原告依约将案涉租赁房屋交付给被告一使用，被告一应按照合同约定全面履行自己的义务。被告一拖欠原告租金、物业管理费、水电费等费用的行为已构成违约，在原告向被告一发出催促函后，被告一仍未支付上述费用，应承担相应的违约责任。对于原告第一、二、三、五、七项的诉讼请求，本院均予以支持。对于原告第四项，因原、被告合同约定按每日租金2倍的标准计算占有使用费，该占有使用费实质包含违约赔偿金，与原告第七项请求违约赔偿重复，故，本院予以调整如下：占有使用费按原约定的租金标准16314.9元/月计算至被告一实际搬离之日止即2019年12月16日止。原告主张的律师费19000元仅有一份法律服务合同予以证明，但并未向本院提供发票证明该笔费用确有实际支出，对于原告要求被告承担律师费19000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告惠州市群星房地产开发有限公司与被告一惠州市迪文教育投资有限公司于2017年9月20日签订的《赛格大厦租赁合同》。二、被告一惠州市迪文教育投资有限公司于本判决生效后十日内向原告惠州市群星房地产开发有限公司支付拖欠的租金77223.86元。三、被告一惠州市迪文教育投资有限公司于本判决生效后十日内向原告惠州市群星房地产开发有限公司支付物业管理费、水电费、空调使用费22706.79元。四、被告一惠州市迪文教育投资有限公司于本判决生效后十日内向原告惠州市群星房地产开发有限公司支付占有使用费106590.68元。五、原告惠州市群星房地产开发有限公司无须退还被告一租赁保证金31076元。六、被告一惠州市迪文教育投资有限公司于本判决生效后十日内向原告惠州市群星房地产开发有限公司支付违约金97883.4元。七、驳回原告惠州市群星房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3341元（原告已预交3341元），由原告惠州市群星房地产开发有限公司负担175元，被告一惠州市迪文教育投资有限公司负担3166元。被告一惠州市迪文教育投资有限公司应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳案件受理费，逾期未缴纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 徐秀群二〇二〇年一月二十三日法官助理 徐士傑书 记 员 庄梦帆附法条：《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。