四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0104民初1902号 原告：肖宝生，男，1974年10月17日出生，汉族，住江西省九江市彭泽县。 委托诉讼代理人：李玲玲，四川得邦律师事务所律师。 被告：彭荣建，男，1969年5月7日出生，汉族，住成都市锦江区。 被告：王映霞，女，1970年2月2日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：彭治奕，男，1997年8月6日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告肖宝生与被告彭荣建、王映霞、彭治奕房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，因被告彭荣建、王映霞、彭治奕下落不明，本案依法转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告肖宝生及其委托诉讼代理人李玲玲到庭参加诉讼。被告彭荣建、王映霞、彭治奕经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 肖宝生向本院提出诉讼请求：1、解除肖宝生与彭荣建、王映霞、彭治奕签订的《房屋买卖合同》；2、彭荣建、王映霞、彭治奕连带返还购房款300000元；3、彭荣建、王映霞、彭治奕赔偿违约损失608900元。4、彭荣建、王映霞、彭治奕承担全部诉讼费用。事实和理由：彭荣建于2010年11月29日公证继承了其父彭泗元位于成都市琉璃场一街XX号X栋X单元XX楼X号房屋遗产。2013年1月13日，通过锦江区佳乐房屋信息部居间服务，彭荣建、王映霞、彭治奕与肖宝生签订《房屋买卖合同》，将其所有的上述房产以448000元的价格出售给肖宝生。合同签订后，肖宝生按约支付了定金及首期房款共计300000元（合同约定余款148000元于办理产权过户时支付），彭荣建、王映霞、彭治奕亦将该房屋交付肖宝生居住至今。由于签订《房屋买卖合同》时彭荣建、王映霞、彭治奕还未拿到该房的产权证，无法立即办理过户手续。因此双方约定彭荣建、王映霞、彭治奕于房屋产权证下来之日起3个月内无条件配合肖宝生办理过户。然而时至今日，该房早已具备了过户条件，而彭荣建、王映霞、彭治奕却迟迟不按合同履行办理过户。肖宝生于2019年2月诉至法院后，肖宝生才查询到彭荣建、王映霞、彭治奕在卖房后，将房屋抵押登记给案外人中航信托股份有限公司，致使该房现无法过户，肖宝生不得不解除合同。合同解除后，彭荣建、王映霞、彭治奕理应退还已收取的房款。同时由于彭荣建、王映霞、彭治奕的恶意违约行为，使肖宝生丧失了事实上本应属于自己的房屋价值增值部分，导致肖宝生购买同等地段、同等品质的房屋须另支付超过原合同约定价格的溢价部分。该部分房屋价值差额的损失，是由于彭荣建、王映霞、彭治奕的违约行为造成的，彭荣建、王映霞、彭治奕理应予以赔偿。合同虽约定了定金及违约金，但肖宝生承担的实际损失远远超过了定金和违约金，肖宝生主张按实际损失计算。 彭荣建、王映霞、彭治奕未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2009年12月1日，成都市中锦建设投资有限责任公司(甲方)与彭泗元(乙方)签订一份《成都市城市房屋拆迁补偿安置合同》，甲方以琉璃场一街XX号X栋X单元XX楼房屋(建筑面积81.31平方米)对彭泗元进行拆迁安置。2010年11月29日，成都市锦江公证处出具(2010)成锦证民字第1028号《公证书》，载明：彭泗元于2010年7月9日死亡，其继承人为彭荣盛、彭荣富、彭云强、彭荣建，彭荣盛、彭荣富、彭云强已书面表示自愿放弃继承权，彭泗元的遗产即成都市琉璃场一街76号X栋X单元XX楼X号住房由彭荣建继承。 2012年10月9日，锦江区佳乐房屋信息部向肖宝生出具了“收到购买柳江五期X-X-XXXX号房屋的中介费4800元”的收据。 2013年1月13日，肖宝生(购买方、乙方)与彭荣建、王映霞、彭治奕(销售方、甲方)签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将其所有的锦江区琉璃一街柳江五期X幢X单元XXX号房屋(面积81.3平方米)出售给乙方，房屋售价为448000元；乙方第一次支付部分购房定金300000元，第二次在产权监理所将此产权证交产权监理处受理同时(或者办理产权公证时)乙方再付给甲方148000元；甲方必须保证此房产权清楚，无查封抵押、冻结，实属纯私房、房改房、公房，并无任何纠葛，否则承担一切责任；甲方收到定金后，不得反悔，不得以任何理由提高房价和无故不卖，否则甲方按首付款双倍赔偿；房屋产权下来之日起3个月内无条件配合乙方过户。 2013年1月14日，彭荣建向肖宝生出具了一张《收条》，内容为：收到肖宝生购买柳江新居五期4栋3单元13楼1号房屋的首付款300000元。同日，彭荣建、王映霞将案涉房屋交付肖宝生。后彭荣建委托肖宝生办理案涉房屋的产权证，并将办理产权证的相应手续交付肖宝生。肖宝生在案涉房屋居住使用至今。 2017年8月9日，彭荣建取得成都市锦江区琉璃一街76号4栋3单元13楼1号房屋的产权证，房屋建筑面积为81.34平方米。案涉房屋于2018年5月25日设置了抵押权，抵押权人为中航信托股份有限公司，债务人为彭荣建，被担保债权数额710000元。现案涉房屋仍处于抵押登记状态。 另查明，彭荣建与王映霞于1996年3月26日登记结婚，彭治奕系二人的儿子。2016年10月13日，彭荣建与王映霞办理离婚登记，双方签订的《离婚协议书》载明：双方确认婚姻关系存续期间无共同财产，除向女方父母有借款债务外，双方无其他共同债权债务。2018年5月23日，彭荣建与王映霞签订一份《协议书》，约定：离婚时双方签订的《离婚协议书》未将双方婚姻关系存续期间由彭荣建继承取得的成都市锦江区琉璃一街76号4栋3单元13楼1号房屋进行分割，现双方协商将上述房产分割给彭荣建个人所有，上述房产的全部债权债务均由彭荣建承担，与王映霞无关。该《协议书》经成都市蜀都公证处公证。 肖宝生于2019年2月12日提起本案诉讼，要求彭荣建、王映霞、彭治奕将案涉房屋过户登记在肖宝生名下。肖宝生于2019年9月变更诉讼请求，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》并赔偿损失等。截止2019年11月19日，本院通过公告、邮寄的方式将肖宝生变更诉讼请求申请书等法律文书分别送达到彭荣建、王映霞、彭治奕。通过链家房产网查询,2019年3月、10月与案涉房屋同地段、同小区、相近面积的二手房成交价为11745元/平方米—11827元/平方米。 以上事实有彭荣建提交的当事人身份信息、《房屋买卖合同》、收条、收据、公证书、公证费发票、产权证办理资料收条、房屋信息查询记录、网上查询同地段房屋交易信息等以及当事人在案陈述为证。王映霞虽未到庭参加诉讼，但其庭前向本院提交了离婚证复印件、《离婚协议书》复印件及《协议书》和公证书的复印件，关于王映霞提交的上述证据能否证明其待证事实，本院在下文再作认定。 本院认为，肖宝生与彭荣建、王映霞、彭治奕签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律禁止性规定，该合同应属合法有效。根据彭荣建、王映霞出具的《收条》，可以认定肖宝生已按约定向彭荣建支付了购房首付款300000元，彭荣建、王映霞将案涉房屋交付肖宝生使用至今，但彭荣建取得案涉房屋产权证后至今未按约定办理案涉房屋的过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现案涉房屋设置了抵押权，在抵押登记尚未注销前，案涉房屋办理产权过户手续的条件不具备，肖宝生购买案涉房屋的合同目的不能实现，故肖宝生主张解除其与彭荣建、王映霞、彭治奕签订的《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。双方签订的《房屋买卖合同》于变更诉讼请求申请书送达之日即2019年11月19日已解除。 合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，故肖宝生要求彭荣建返还购房款300000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于肖宝生主张的房屋增值损失。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，因彭荣建的根本违约导致合同解除，彭荣建应当赔偿肖宝生相应损失，包括合同履行后的可得利益。肖宝生主张的房屋增值损失源于彭荣建的违约行为，该损失是守约方的期待利益，只要合同能正常如约履行就会由肖宝生享有，故肖宝生主张的房屋增值损失属于可得利益的损失，本院予以支持。本案中，鉴于彭荣建的违约程度，兼顾合同只履行了部分购房款、肖宝生未审慎考虑购买尚未取得产权的房屋所存在的一定购房风险及过错、肖宝生存在购房款的资金占用利息损失和中介费损失、肖宝生一直在案涉房屋居住使用等综合因素，并参考肖宝生提交的网上查询同地段类似房屋的交易价格，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定彭荣建向肖宝生赔偿损失250000元。 关于王映霞的责任问题。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第（四）项的规定，“夫妻在婚姻关系存续期间的所得的下列财产，归夫妻共同所有：（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外”，彭荣建通过继承取得案涉房屋时，系其与王映霞夫妻关系存续期间，故案涉房屋系彭荣建和王映霞的共同财产。案涉房屋系彭荣建和王映霞共同出售给肖宝生，本案中彭荣建对肖宝生应当承担的上述债务应为夫妻共同债务。虽然彭荣建与王映霞离婚后双方签订的《协议书》约定“将案涉房屋分割给彭荣建个人所有，上述房产的全部债权债务均由彭荣建承担，与王映霞无关”，但根据《中华人民共和国婚姻法》第四十一条“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿，协议不成的，由人民法院判决”的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十五条第一款“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利”的规定，肖宝生要求王映霞对彭荣建的上述债务承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。 关于彭治奕的责任问题。彭治奕并非案涉房屋的所有人，且肖宝生支付的购房款由彭荣建和王映霞实际共同收取，故肖宝生要求彭治奕对彭荣建的上述债务承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。 彭荣建、王映霞、彭治奕未到庭应诉，视为其放弃了质证与抗辩的权利，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第（四）项、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告肖宝生与被告彭荣建、王映霞、彭治奕于2013年1月13日签订的《房屋买卖合同》于2019年11月19日解除； 二、被告彭荣建、王映霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖宝生返还购房款300000元； 三、被告彭荣建、王映霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖宝生赔偿损失250000元； 四、驳回原告肖宝生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费12889元，保全费用2760元，合计15649元，由原告肖宝生承担5109元，由被告彭荣建、王映霞承担10540元。公告费300元及后续送达裁判文书所产生的公告费，由被告彭荣建、王映霞承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  何 理 人民陪审员  徐立琼 人民陪审员  郭志强 二〇二〇年二月十九日 书 记 员  刘 茜