湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0102民初939号原告：华润置地（武汉）开发有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区台北二村9号附1号。法定代表人：朱文刚，总经理。委托诉讼代理人：杜杏（特别授权代理），女，1994年4月9日出生，汉族，华润置地（武汉）开发有限公司员工，住湖北省武汉市武昌区，被告：武汉御德祥商贸有限公司，住所地：湖北省武汉市硚口区宝丰路23号1号楼18层6号。法定代表人：刘欢，经理。委托诉讼代理人：刘文（特别授权代理），女，1984年3月11日出生，汉族，武汉御德祥商贸有限公司股东，住湖北省仙桃市，委托诉讼代理人：齐灏（特别授权代理），北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告华润置地（武汉）开发有限公司（以下简称华润公司）诉被告武汉御德祥商贸有限公司（以下简称御德祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员侯立平独任审理。本案于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托诉讼代理人杜杏，被告御德祥公司的委托诉讼代理人刘文、齐灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2018年5月29日签订的《华润桃源里商铺（底商）租赁合同》于2019年7月26日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的计算至2019年7月26日的租金及从2019年7月27日至2020年6月30日的占有使用费共计274,230.69元（占有使用费按照租金标准计算）、物业费14,170.56元、违约金188,996.49元，共计477,397.74元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告于2018年5月29日与原告签订了《华润桃源里商铺（底商）租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于武汉市江岸区台北路96号华润桃源里项目商业街1、3号楼10号商铺，承租面积为97.56平方米，租赁期限自商铺交付之日（2018年5月30日）起至2021年7月1日，合同还就租金金额、物业费金额、付款方式及违约责任进行了约定。双方于2018年5月30日签署《桃源里底商租赁交付确认单》，完成涉案商铺的交付。合同签订后，原告按约向被告提供商铺，但被告自2018年12月30日起开始拖欠原告租金，自2018年12月27日起开始拖欠物业费，后经原告多次催告，被告一直拒付租金、物业费。鉴于此，原告于2019年7月25日、2019年10月18日分别向被告寄发了《律师函》，解除了上述租赁合同，要求被告撤铺，并要求支付租金、物业费及违约金等。截至2020年6月30日，被告己拖欠租金及占有使用费274,230.69元，拖欠物业费14,170.56元。关于租赁保证金，租赁合同第16.2.1条约定因被告违约导致原告解除合同的，租赁保证金不予退还，故被告支付的保证金原告不予退还。根据租赁合同约定，被告逾期支付租金、物业费及水电费等其他费用之一或全部超过30天，每逾期一天应按照逾期支付金额的2‰向原告支付违约金；因此，原告还应向被告支付违约金共计188,996.49元。截至2020年6月30日，被告依然占用租赁商铺进行经营，根据《华润桃源里商铺（底商）租赁合同》约定，在合同解除后，被告须按照租赁合同附件二约定返还商铺。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告御德祥公司辩称：1、双方签订的租赁合同于2019年7月26日由原告提出解除，但是原告无权向我方主张47万余元所谓租金、物业费、违约金，因为原告计算了疫情期间的租金、违约金，原告没有按照政策依规履行；短短7个月，被告无数次请求原告履行实际问题和招商承诺，原告都是推延、置之不理，严重侵害了被告的权利；2、双方签订的租赁合同系原告为了重复使用而预先拟定的，很多条款都是格式条款，属于无效条款，违约金应该按照国家的贷款利率计算；3、在7个月的物业管理过程中，原告的物业公司没有履行职责，造成被告车辆损害，也没有监控查明事故的原因，这就是原告所称的高档商铺的物业，在2020年5月14日商铺被盗，被告损失2万多元，经公安机关询问，也没有监控录像提供给公安机关，物业是完全缺失的；4、装修费在合同中有约定，装修可以视为对原告房屋的一种添置，很显然是增值，原告应该适当补偿被告的装修费用；5、原告一直拖欠被告押金未退还；6、原告过了一年多才主张权利，其扩大损失应由原告自身承担，不应该由被告承担，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。经审理查明：2018年5月29日，华润公司（甲方）与御德祥公司（乙方）签订《华润桃源里商铺（底商）租赁合同》，就乙方租赁甲方华润桃源里项目1、3号楼10号商铺开展商业经营活动约定，本合同项下商铺位于武汉市台北路96号华润桃源里项目商业街1、3号楼10号铺；该商铺建筑面积为97.56平方米，套内面积为85.33平方米；该商铺的名称为1、3号楼10号铺，仅限经营燕窝虫草补品之用途；乙方租用该商铺的期限自该商铺交付之日起至2021年7月1日止；乙方应于该商铺交付之日起6个月内进场装修完毕并全面营业，该段期间即为乙方的开业装修期；甲方在开业装修期内为乙方提供一定的租金折扣，甲方在合同签订之日起10日内一次性收取开业装修期以及开业装修期结束后第一个月的租金，共计人民币14,634元。开业装修期内，乙方仅享受租金折扣，本合同约定的物业服务费、装修管理费以及因装修和/或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电视、电话费等）由乙方自行承担，本合同约定的其他义务亦不免除；甲方应于2018年7月1日前交付该商铺；该商铺租金自起租日开始计租，起租日为该商铺交付之日；2018年7月1日至2019年1月31日，租金为14,634元；2019年2月1日至2019年6月30日，租金标准为150元/平方米/月，月租金14,634元，租金总计73,170元；2019年7月1日至2020年6月30日，租金标准为157.5元/平方米/月，月租金15,365.70元，租金总计184,388.4元；2020年7月1日至2021年6月30日，租金标准为165.38元/平方米/月，月租金16,134.47元，租金总计193,613.64元；乙方在本合同签订之日起10日内向甲方缴付租赁保证金，租赁保证金为15,414.48元；乙方应向华润置地（武汉）物业管理有限公司缴纳物业服务费，标准为8元/月/平方米；乙方应在该商铺交付之日向物业公司支付装修押金5,000元；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，收回该商铺，按第16条约定收取违约金，同时租赁保证金不予退还，若租赁保证金不足以弥补甲方损失的，乙方还应另行赔偿：······拖欠支付租金、物业服务费、水电费及其他费用之一或全部达到30日的；租赁期间，乙方逾期交付租金、物业服务费及水、电费等其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金，逾期超过30日的，甲方还有权单方解除本合同，租赁保证金不予退还；该合同还约定了其他条款。2018年5月29日，御德祥公司向华润公司支付2018年7月1日至2019年1月31日的租金14,634元及租赁保证金15,414.48元。2018年5月30日，华润公司向御德祥公司交付了诉争商铺，随后御德祥公司进行了装修。御德祥公司于2018年5月31日、2018年12月30日分别向华润置地（武汉）物业管理有限公司支付物业管理费2,341.44元、3,000元。2019年1月25日至2019年7月26日，华润公司的工作人员向御德祥公司的股东刘文催收2019年第一季度的租金，并要求御德祥公司退出诉争商铺。2019年7月23日，华润公司委托上海建纬（武汉）律师事务所向御德祥公司寄送律师函，通知御德祥公司于2019年7月25日解除双方签订的华润桃源里商铺（底商）租赁合同，支付拖欠的租金及违约金，于2019年7月30日前退场并将该商铺恢复至交付时的状态。2019年7月26日，御德祥公司签收了该律师函。2019年10月14日，华润公司再次委托上海建纬（武汉）律师事务所向御德祥公司寄送律师函，通知御德祥公司支付拖欠的租金及违约金，并要求御德祥公司履行撤铺义务，将商铺恢复至交付时的状态。2019年10月19日，御德祥公司签收了该律师函。2020年5月14日，御德祥公司承租的商铺处于开业状态。2020年8月31日，御德祥公司退出了诉争商铺。另查明，自诉争商铺交付之日至起诉时，诉争商铺的附近开业经营的商铺不多，人流量较少，商业氛围较差。再查明，华润公司系国有控股公司。上述事实有原告华润公司提交的《华润桃源里商铺（底商）租赁合同》、《桃源里底商租赁支付确认单》、湖北省增值税普通发票1张、增值税普通发票2张、收据、《律师函》、邮件妥投记录、微信聊天记录截图、刘文与物业公司的微信聊天记录，被告御德祥公司提交的微信聊天记录及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核实，足以采信。本院认为，华润公司与御德祥公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，应受法律保护。关于华润公司要求确认其与御德祥公司于2018年5月29日签订的《华润桃源里商铺（底商）租赁合同》于2019年7月26日解除的诉讼请求，御德祥公司仅于2018年5月29日向华润公司支付2018年7月1日至2019年1月31日的租金14,634元，之后未再向华润公司支付租金。根据该租赁合同第15.3.7条以及第16.2.1条的约定，截至华润公司向御德祥公司寄送律师函之日即2019年7月23日，御德祥公司已逾期支付租金超过30日，华润公司有权要求解除该租赁合同。华润公司于2019年7月23日委托上海建纬（武汉）律师事务所向御德祥公司寄送律师函，通知御德祥公司于2019年7月25日解除双方签订的《华润桃源里商铺（底商）租赁合同》。御德祥公司于2019年7月26日签收了该律师函，御德祥公司也认可双方签订的租赁合同于2019年7月26日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，《华润桃源里商铺（底商）租赁合同》于2019年7月26日解除。关于华润公司要求御德祥公司支付拖欠的计算至2019年7月26日的租金及从2019年7月27日至2020年6月30日的占有使用费共计274,230.69元（占有使用费按照租金标准计算）的诉讼请求，2019年2月1日至2019年6月30日应支付租金73,170元，2019年7月1日至2019年7月26日，应支付租金13,316.94元（15,365.7元/月÷30天×26天），租金合计86,486.94元（73,170元+13,316.94元）。2019年7月27日至2020年1月22日，按照租金标准计算，御德祥公司应支付占有使用费90,931.27元（15,365.70元/月×12个月÷365天×180天）。因华润公司系国有控股企业，御德祥公司承租的诉争商铺系国有资产类经营用房，根据湖北省人民政府办公厅发布的《关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》，从武汉封城之日起3个月房租免收，御德祥公司自2020年1月23日至2020年4月22日的占有使用费应免予收取，2020年4月23日至2020年6月30日的占有使用费应减半收取，即17,428.49元（15,365.7元/月×12个月÷365天×69天÷2）。故御德祥公司应向华润公司支付拖欠的至2019年7月26日的租金86,486.94元（73,170元+13,316.94元）及从2019年7月27日至2020年6月30日的占有使用费108,359.76元（90,931.27元+17,428.49元）。华润公司认为，御德祥公司系疫情前长期拖欠房租的租户，不符合减免政策，因诉争商铺的附近开业经营的商铺不多，周围商业氛围较差，御德祥公司经营受到影响，并非恶意拖欠，故对华润公司的观点，本院不予采纳。关于物业费，因双方签订的《华润桃源里商铺（底商）租赁合同》约定，“乙方应向华润置地（武汉）物业管理有限公司缴纳物业服务费”，因华润公司与华润置地（武汉）物业管理有限公司系两个不同的企业，华润置地（武汉）物业管理有限公司并未参与租赁合同的签订，华润公司无权在租赁合同中约定华润置地（武汉）物业管理有限公司的权利义务，华润公司并非收取物业费的主体，故对华润公司要求御德祥公司支付物业费14,170.56元的诉讼请求，本院依法不予支持。关于违约金，《华润桃源里商铺（底商）租赁合同》约定了逾期支付租金或水、电费等应按逾期天数支付违约金，同时约定逾期超过30日的，租赁保证金不予退还。保证金不予退还是承担违约责任的一种方式，且诉争商铺的周边商业氛围较差，影响了御德祥公司的经营，故对华润公司要求御德祥公司另行支付违约金188,996.49元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告华润置地（武汉）开发有限公司与被告武汉御德祥商贸有限公司于2018年5月29日签订的《华润桃源里商铺（底商）租赁合同》于2019年7月26日解除；二、被告武汉御德祥商贸有限公司于本判决生效之日起五日内向原告华润置地（武汉）开发有限公司支付租金86,486.94元、占有使用费108,359.76元；三、驳回原告华润置地（武汉）开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,490元减半收取5,245元，由原告华润置地（武汉）开发有限公司负担3,147元，被告武汉御德祥商贸有限公司负担2,098元。因上述款项已由原告华润置地（武汉）开发有限公司预交本院，被告武汉御德祥商贸有限公司于本判决生效之日起五日内将2,098元款项一并支付给原告华润置地（武汉）开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  侯立平二〇二〇年十月十六日书记员  汪 为