天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初14023号原告（反诉被告）：刘帅，男，1990年9月4日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：王艳，天津长天律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘文祥，男，1953年8月25日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：陆畅，天津中会诺博律师事务所律师。被告：田炜，男，1981年11月5日出生，汉族，住天津市西青区。原告（反诉被告）刘帅与被告（反诉原告）刘文祥、被告田炜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘帅及其委托诉讼代理人王艳、被告（反诉原告）刘文祥及其委托诉讼代理人陆畅、被告田炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘帅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告于2019年9月19日签署的《房屋买卖居间合同》；2.判令被告田炜返还原告好处费10000元；3.本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：刘帅系天津市西青区房屋所有人，购买该房屋时开发商没有下发产权证。由于该婚房系贷款购买，为缓解还贷压力，经天津西青区杨柳青镇众融地产置业顾问田炜介绍，刘帅与刘文祥、田炜签订了《房屋买卖居间合同》，以410000元的价格将涉案房屋出售给刘文祥。刘文祥于当日给付合同标的定金210000元，剩余款项双方约定于房屋下发产权证过户时交清。现该房屋所在小区的所有房屋已被南开区查封，因开发商涉嫌刑事案件，该房屋已完全不具备下发产权证的可能，导致合同目的不能实现。签署合同当日，田炜要求刘帅支付好处费10000元，但该笔费用未在合同中约定应由售房人缴纳，故，田炜收取该费用无事实及法律依据。为维护自身合法权益，原告提出上述诉请。被告刘文祥辩称，同意解除涉案合同，但合同的解除系刘帅违约造成，故，其应承担违约赔偿责任。被告田炜辩称，同意解除涉案合同，但未收取好处费10000元，故，不同意返还上述费用。反诉原告刘文祥向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告刘帅依照《违约赔偿协议》支付反诉原告刘文祥350000元；2.本案反诉费用由反诉被告刘帅承担。事实及理由：2019年9月19日，刘文祥经田炜介绍与刘帅签订《房屋买卖居间合同》，约定刘文祥以410000元价格购买刘帅所有的位于天津市西青区房屋。当日，刘文祥支付定金218000元，约定余款200000元待下发产权证过户时交付。此后，因刘帅不想出售该房屋，双方于2019年12月4日达成《违约赔偿协议》，约定刘帅于2019年12月19日一次性赔偿刘文祥350000元。为维护自身合法权益，刘文祥提出上述反诉请求。反诉被告刘帅辩称，同意返还218000元，但刘帅不存在根本违约的主观意愿和行为，理由如下：1.导致合同解除的原因系不可抗力或情势变更，鉴于涉案房屋不能办理产权证，刘帅无法获取剩余款项，其依法行使不安抗辩权未履行交付义务，故，刘帅不应承担违约赔偿责任；2.赔偿协议作为从合同，主合同解除后从合同也应一并解除，因此不存在赔偿问题。本院经审理认定事实如下：2019年9月19日，卖方刘帅、买方刘文祥、居间方田炜共同签署《房屋买卖居间合同》。合同第一条约定：1.买卖双方通过居间方介绍购买及出售位于天津市西青区房屋。合同第二条约定：1.该房屋成交价格肆拾壹万元整（小写：410000元，此价格含附属设施）。合同第三条约定：1.买方须向居间方缴纳服务费5000元。合同第四条约定：1.买方于2019年9月19日交付人民币贰拾万元整（小写200000元）给卖方作为定金，并作为第一部分房款；2.第二部分房款人民币贰拾壹万元（小写：210000元）付款方式如下：买方一次性付款；3.房屋支付的其他约定：2019年9月19日付给卖方人民币贰拾万元整，下房本过户时再付人民币贰拾壹万元。合同第五条约定：双方协商以买方为主，将该房屋钥匙交付买方使用，同时承诺该房屋转让的附属设施（本合同第一条约定）齐全、完好、无欠费、无欠物业费、无欠暖气费。合同第六条约定：1.卖方应如实告知该房屋的使用情况（本合同第一条第5款约定），若因卖方未能如实告知或隐瞒该房屋的瑕疵而引发纠纷，卖方应承担相应的违约责任。合同第七条第2款约定：如卖方未能履行合同之条款以至本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予买方，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方、居间方履行此合同。（此款不得对抗本合同第七条第7款）。合同第九条约定：居间方只为买卖双方提供居间服务，本合同签订后若发生诉讼，居间方至多承担居间服务费损失的赔偿。合同第十条备注约定：如遇国家有新政策、按照国家政策办理；卖方包过户和过户的所有费用；此房除洗衣机、冰箱卖方带走，其它此房电器家具全部留给买方，此房返租给原房主，每月租金1000元，此房的所有家具、电器合计18000元。合同经三方签字确认。2019年9月19日，刘文祥通过银行转账的方式向刘帅转账223000元。2019年9月19日的两张收据记载“今收到刘文祥交来购买柳口路××楼××号房第一部分房款定金：贰拾壹万捌仟元整。收款人“刘帅”，交款人“刘文祥”；“今收到刘文祥交来中介费5000元。收款人“田炜”、交款人“刘文祥”。2019年11月1日，卖方刘帅、买方刘文祥签署《承诺书》，内容为“经买卖双方友好协商，卖方承诺天津市西青区杨柳青镇柳口路98号37号楼416号，此房再住一个月，同时把此房全部家具、家电留给买方，并在总房款给买方减壹万元人民币，住房时间定于2019年11月1日至2019年12月1日，如超过此时间没有交接搬家，以后此房卖方交房租每月人民币5000元，卖方承诺在住房期间所有的物业费、暖气费由卖方承担。经双方协商，最后一部分房款为人民币贰拾万元整过户后交款”。该承诺书有“刘帅”、“刘文祥”签名。刘帅认为该承诺书内容非本人书写，其真实意思为“2019年10月31日刘帅向天津市西青区人民法院起诉涉案房屋开发商，待开发商能够办理产权证后，刘帅愿意配合继续履行三方协议。”2019年12月4日，刘帅与刘文祥签署《违约赔偿协议》，该协议内容“卖方刘帅出售位于天津市西青区此房屋给买方，因卖方刘帅在签订房屋买卖居间合同后不想出售此房，赔偿给买方刘文祥一次性人民币350000元，此钱数经双方一致同意，特此证明。双方定于2019年12月19日之前将赔偿款付于买方，经双方协商如果在2019年12月19日之前没有将赔偿款付于买方，卖方刘帅将继续按照合同出售此房，并给买方刘文祥腾房，让买方居住。”卖方处有“刘帅”签名、买方处有“刘文祥”签名、证明人处有“田炜”签名。刘帅主张该赔偿协议非本人真实意思表示，且该协议赔偿金额过高，显示公平。田炜对上述协议无异议。关于返还好处费的问题，刘帅提供银行交易流水证明其在2019年9月19日从西青区杨柳青镇农业银行处分三笔取出15000元交给了田炜，其中5000元系刘文祥支付给田炜的中介费、另10000元系田炜索要的好处费。田炜对此不予认可，称仅收到5000元中介费，并为刘文祥开具了收据。庭审中，刘文祥陈述其反诉主张的损失350000元主要为定金，其他包括购房款、居间费5000元、每月租金1200元，租金按照居间协议及赔偿协议计算。另查，2019年10月23日刘帅将天津市圣君科技发展有限公司诉至天津市西青区人民法院，请求判令确认天津市圣君科技发展有限公司与其签订的涉案房屋《楼宇认购合同》真实有效；判令天津市圣君科技发展有限公司继续履行《楼宇认购合同》，办理房屋网签及权属证书。经审理，天津市西青区人民法院于2019年11月12日作出（2019）津0111民初12175号民事判决书，认定《楼宇认购合同》真实有效。目前因涉案房屋存在抵押权导致合同有履行障碍，对于刘帅要求圣君科技公司为其办理房屋过户手续的诉讼请求不予支持。刘帅可在上述阻碍情形消除后再行主张相关权利。再查，日期为2019年10月29日的《天津市不动产登记簿查询证明》载明：盛京银行股份有限公司天津分行于2018年8月23日就坐落于天津市西青区进行了抵押登记，抵押权数额为38120000元。债务履行期限为2016年12月9日至2019年12月8日。本院认为，刘帅、刘文祥、田炜三方于2019年9月19日签署的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示、内容不违反相关法律、行政法规强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，双方又相继签署了《承诺书》、《违约赔偿协议》对《房屋买卖居间合同》进行了部分变更及补充，内容亦不违反相关法律、行政法规的强制性规定，且双方均签字确认，故，上述协议合法有效。虽然刘帅主张《违约赔偿协议》非本人真实意思表示，但其未提供证据证实双方在签署协议时存在欺诈、胁迫等违背其真实意思表示的事实，刘帅作为完全民事行为能力人，应对自身实施的民事法律行为承担相应的民事责任，故，刘帅的抗辩主张本院不予支持。现刘帅主张解除《房屋买卖居间合同》，刘文祥、田炜无异议，本院予以支持。《承诺书》、《违约赔偿协议》作为《房屋买卖居间合同》的补充，亦应同时予以解除。对于刘帅主张的田炜返还其好处费10000元的问题，虽然刘帅提供了银行流水凭证证明其提取15000元现金的情况，但该证据不能直接证实田炜索要并收取了好处费10000元，故，刘帅的该项诉请本院不予支持。对于刘文祥反诉主张刘帅支付350000元损失的问题，法律规定合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求损失。本案中，双方合同已解除，刘帅收取的购房款及定金218000元应当予以返还，刘帅对此无异议，本院予以支持。对于双倍返还定金的问题。本院认为，虽然合同予以解除，但法律规定合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据涉案合同第七条约定如刘帅未能履行合同之条款以至本合同不能顺利完成，须返还双倍定金予刘文祥，但双方对刘帅是否存在违约行为导致合同不能履行存在争议。刘帅认为合同不能履行的原因系开发商为涉案房屋设立了抵押权，且整个楼盘因开发商涉嫌刑事犯罪被停止销售，不能办理过户交房手续，上述情形系不可抗力，刘帅不应对此承担违约责任。法律规定不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情形。而该案中涉案房屋设立抵押权的情况在刘帅出售房屋时已然存在，刘帅应对履行过户手续存在障碍有所预见。同时，天津市西青区人民法院于2019年11月12日作出的（2019）津0111民初12175号民事判决书，虽然驳回刘帅要求开发商继续履行涉案房屋过户手续的诉请，但判定刘帅可在上述阻碍情形消除后再行主张相关权利，故，涉案房屋并非无法办理产权证，而是存在履行障碍，待障碍消除后可继续履行。综上，刘帅主张的上述情况不符合不可抗力情形，其抗辩主张本院不予支持。刘帅明知履行涉案合同存在风险，依然与刘文祥签署《承诺书》及《违约赔偿协议》，因其未能按时支付赔偿款，按照赔偿协议约定应继续出售涉案房屋给刘文祥。现刘帅违反上述协议，要求解除合同，存在违约行为，应按照合同第七条约定承担双倍返还定金的责任。法律规定当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。本案中，双方在《承诺书》中约定“总房款给买房减壹万元人民币”，故总房款应为40万元，定金为总房款的20%即8万元，刘帅应当予以返还，超出部分本院不予支持。对于刘文祥主张的中介费、租金损失，按照合同第七条约定刘帅双倍返还定金后，刘文祥不可要求进一步赔偿。同时，双倍返还定金足以弥补上述损失，故，对该部分诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十一条的规定，判决如下：一、解除原告刘帅与被告刘文祥、田炜签署的《房屋买卖居间合同》、《承诺书》、《违约赔偿协议》；二、驳回原告刘帅其他诉讼请求；三、反诉被告刘帅于本判决发生法律效力之日起十日内返还反诉原告刘文祥购房款及双倍定金298000元；四、驳回反诉原告刘文祥其他诉讼请求。本诉案件受理费25元，由原告刘帅全部负担。反诉费3275元，由反诉原告刘文祥负担490元，反诉被告刘帅承担2785元。（此款于本判决发生法律效力之日起十日内交付本院）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 张 静二〇二〇年二月二十四日书记员 刘自若附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十一条：当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。