山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初1075号原告（反诉被告）：青岛埃科斯精密机械有限公司，住所地青岛市城阳区空港工业园长白山路**。法定代表人：刘竹朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：李国亮，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李英，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛高宇精密机械有限公司，住所地山东省青岛市城阳区京口社区**。法定代表人：解家霞，该公司总经理。被告：解家霞，女，1981年7月8日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。两被告共同委托诉讼代理人：李延伟，北京大成（青岛）律师事务所律师。原告（反诉被告）青岛埃科斯精密机械有限公司（以下称“埃科斯公司”）与被告（反诉原告）青岛高宇精密机械有限公司（以下称“高宇公司”）、解家霞租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛埃科斯精密机械有限公司委托诉讼代理人李国亮、李英，被告高宇公司、解家霞共同委托诉讼代理人李延伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。埃科斯公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告高宇公司支付原告电费和水费410968.8元，支付违约金13031元。2、判令被告解家霞对上述债务承担连带责任。3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，埃科斯公司增加诉讼请求：1、请求判令解除原告与高宇公司签订的厂房租赁合同2、请求判令被告高宇公司立即腾房，将租赁场地交付原告；3、请求判令被告高宇公司支付违约金175000元。4、请求判令被告高宇公司按照年租金350000元的标准支付自2019年10月1日起至合同解除之日止的房租，并按照上述标准继续支付自合同解除之日起至被告实际腾房之日止的房屋占有使用费。事实与理由：原告与高宇公司于2016年7月26日签订厂房租赁合同一份，原告将其中一部分厂房租赁给高宇公司，双方合同第五条约定，高宇公司应当按时交纳水电费，由原告收取并开具收据。高宇公司在收到对账单后超过两个月未缴纳水电费，由原告按照日万分之5的标准加收违约金，高宇公司在合同签订后至2018年9月份缴纳了水电费，但2018年10月份至今的水电费却以各种理由推脱不予支付，截止2019年4月份，高宇公司欠付水电费金额已经高达259401元。此外，高宇公司的工作人员在未经原告许可的情况下，擅自撬开原告配电室的锁，进入原告配电室，并破坏了原告配电室的线路，严重侵犯了原告的财产权，给原告造成了相应的损失及后续隐患。更为严重的是，高宇公司未经原告许可擅自在租赁物消防通道上新建配电室，违反了双方合同第九条的约定，也违反了消防法的相关规定。综上，高宇公司已经严重违反了双方约定，不履行合同债务，且其违约行为已经导致合同目的不能实现，依据《合同法》第九十四条之规定，恳请法院依法解除原告与高宇公司之间的合同，并支持原告的其他诉讼请求。高宇公司、解家霞辩称：1、埃科斯公司违反《电力法》第四十三、第四十四条规定，违法加价收取电费，其行为无效，且构成不当得利。因其违法且违约在先，高宇公司享有不安抗辩权。在埃科斯公司有不当得利的前提下高宇公司有权拒付其按照违背国家电价标准所提出的电费要求。2、埃科斯公司首先违约，高宇公司不构成违约。埃科斯公司应当初步举证解家霞承担连带责任的证据，否则解家霞不应当承担连带责任。3、合同解除为约定或法定解除，本案合同并没有明确约定解除的条件，合同一旦成立就应当得到严格履行，高宇公司已经交纳了本年度的租赁费，主要合同义务已经完成，埃科斯公司的主要合同目的已经达到，且高宇公司已经投入巨资对租赁标的进行了装修且正在进行生产，擅自解除必将造成重大的财产损失。电费争议是埃科斯公司违法且违约在先，而且属于合同附属义务，在电费有争议且其已经得到租赁费的情况下，其不享有法定的解除权。4、高宇公司认为埃科斯公司违反双方对于双方在合同中明确约定的电费标准按照阶梯电价收取，构成先期违约，且违反电力法相关规定，构成违法。同时，埃科斯公司还违反合同约定没有依法向高宇公司出具105万元的租赁费发票，即违反发票及税法的相关规定。5、埃科斯公司还违反合同的约定，擅自扣留高宇公司已缴纳的装修押金10000元，并私自将自己拥有自主支配权的配电室所涉及的91.8平米擅自向被告按照每平米100元收取租赁费，对高宇公司明显不公。6、关于消防通道，经仔细看合同附件所列平面图，并没有标注消防通道的位置，在租赁区域内，高宇公司享有对相应区域进行管理使用的权利。请法庭依法驳回原告诉讼请求。7、合同一旦成立，便应严格履行，维持其稳定性，延期支付租金并非被告故意，实属疏忽大意，不构成根本违约。根据《合同法》第227条：承租人无正当理由未支付或者延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据该条，埃科斯公司应当给予高宇公司合理的宽限期，否则无权提出解除。8、同时在2016年10月20日。高宇公司曾经也在10月份实际支付过当年租金。而且在2017年8月份，2018年9月份均提前支付过租金，根据双方租金历史交纳习惯，高宇公司不构成根本违约。且高宇公司在发觉未交纳租金时在2019年10月14日，及时向埃科斯公司主张交纳下一年的租金。但原告拒绝收取。被告愿意在法庭承诺可以直接向法庭交纳租金，由其领取。9、合同损失以填平为原则，以有实际有损失为根据，双方合同中约定即现在埃科斯公司主张的17万余元违约金严重过高，高宇公司愿意根据延期交纳的期间按照同期银行贷款利率对原告予以补偿。10、双方合同履行期间，高宇公司投入了大量的人力、物力对房屋进行了装修。且生产正在进行中，若擅自进行解除、腾房，必然造成不必要的损失，从社会及经济角度，其腾迁的诉求不应得到支持。本案系合同纠纷，腾迁属于物权保护纠纷，该两项诉求不应在同一案件中进行处理。高宇公司不同意合同解除，要求继续履行租赁合同。埃科斯公司补充称，1、埃科斯公司所收取的电费是根据双方之间的协商和约定合法收取的，并不属于不当得利。关于电费的问题，首先合同并没有明确电费的收费标准。2、高宇公司安装的是普通电表，而不是分时计费电表，因此没有办法按照电力公司高峰低谷平时段三个不同的时段具体收费，因此也无法适用电力公司的月度平均价格来计算高宇公司的电费。正是因为考虑到上述情况，双方才协商确定电费标准为0.91元/度，该价格不仅仅是电费的价格，还包含了埃科斯公司的维修管理费用及合理的损耗。3、高宇公司自2016年底每月都是按照0.91元/度的标准向埃科斯公司支付电费，从未提出过异议，且埃科斯公司与其他租户，协商的电费及管理费价格也是0.91元/度，目前市场上其他房东收取的电费普遍高于0.91元/度。埃科斯公司不构成违约，且因高宇公司拒付自身电费，所有的电费都是由埃科斯公司垫付的，目前垫付金额已经高达250000元，给其造成了巨大的损失。4、高宇公司作为承租人应当依约支付租金和水电费，高宇公司一年的租金是350000元，而目前欠付的水电费已经超过半年的租金，该义务也属于高宇公司的主要合同义务，在其怠于履行的情况下，埃科斯公司有权依法要求解除合同。5、至于高宇公司诉述的租赁费发票一事，根据双方合同约定，埃科斯公司只提供收款收据。6、本案不适用高宇公司所说的《合同法》第227条。该条规定是在双方没有协议约定解除条款的情况下，法定的合同解除条款，但本案中，双方有明确的合同解除条款，所以不适用该条款。7、根据双方合同第一条约定，高宇公司应当于每年的9月1日前付清下一年度的房租，而埃科斯公司已经给了其1个月的时间，截止到2019年10月初，其仍然没有交纳房租。且本案纠纷系由高宇公司恶意违约引起的。其先是在长达7个月的时间里未交纳水电费，导致埃科斯公司为其垫付了25万余元，给埃科斯公司造成了巨大的经济损失。此后，高宇公司工作人员在未经埃科斯公司的允许下，擅自撬开原告配电室的锁，进入其内，并破坏了埃科斯公司配电室的线路。除此以外，高宇公司还违反合同约定擅自在租赁物消防通道上新建配电室。其上述种种恶意行为，才导致了双方的诉讼，其后其又产生了拒缴房租的行为。因此，高宇公司的行为并不是一时的疏忽大意，而是从一开始就存在恶意行为。8、埃科斯公司根据双方合同第一条约定已经明确向高宇公司发送解除合同通知函，该通知自其收到之日起已经生效。因此，埃科斯公司不接受其要求当庭支付房租的行为。9、违约金175000元系双方合同的约定，也是双方真实意思表示。因高宇公司恶意违约导致合同解除，埃科斯公司会面临重新寻找租赁方等一系列问题，也会产生相应的损失。另外，因高宇公司欠交水电费长达7个月，其相应的滞纳金或违约金数额也较高，该系列也属于违约金的范畴。高宇公司补充称，自合同成立并履行以来，埃科斯公司一直以违反电力法禁止性规定的行为违法加价，制定电价，一直构成违法且违约。市场上通行的做法并不因为大家都那样做而合法，根据电力法法律责任部分对于埃科斯公司的上述行为由物价主管部门给予警告，责令返还违法收取的费用，并处违法收取费用五倍以下的罚款，高宇公司保留上述行政举报权利。高宇公司向本院提起反诉，反诉请求：1、判决确认原告违法加价收取电费的行为违反《电力法》，构成不当得利，并判令其返还多收取的电费221412.22元。同时按照中国人民银行同期同类贷款利率返还资金占用期间的利息。2、判决确认两被告（反诉人)不构成违约，被反诉人构成违约；3、判决被反诉人依约开具已缴纳租金105万元额度的增值税专用发票。4、判决被反诉人返还装修押金1万元。5、判决被反诉人所收取的租赁费27540元。6、判决反诉人2不承担违约责任。埃科斯公司辩称，1、其按照0.91元/度收取电费完全是基于双方之间达成的协议，并不存在任何违约行为。2、双方约定的0.91元/度的电费价格，系双方真实意思表示，该约定不存在无效情形。3、双方《厂房租赁合同》中并未约定开具发票，埃科斯公司没有该合同义务，且是否开具发票应当由税务部门监管，不属于法院受理的范畴。4、高宇公司要求返还租金27540元无证据支持。5、装修押金不具备返还的条件。6、解家霞应当承担连带责任。高宇公司补充称，1、埃科斯公司自认租赁合同没有明确约定电费的收费标准是多少钱一度。而其按照0.91元的标准收取，没有法律和合同依据。且合同第2页明确约定电费收取按照“阶梯电价”，阶梯电价便意味着按照电力企业经物价等主管部门核准的价格予以收费。高宇公司已经提交证据3，充分证明电力部门收取的价格实际为0.6元左右。根据合同约定，埃科斯公司应当按照阶梯电价的实际收取部门执行的价格向被告收费。《电力法》不单纯是调整供需双方的价格，而且在第44条，禁止任何单位和各人在电费中加收其他费用。也不允许任何部门代收其他费用。原告违背《电力法》规定，擅自加价，既违反合同的约定也违背法律的硬性规定，构成不当得利。埃科斯公司有义务向法庭及高宇公司提交其自己收取的电力部门开具的正式发票。高宇公司已经提交初步证据证明正式发票在埃科斯公司手中。2、0.91元每度的电费价格没有明确约定在合同中，并非双方的真实意思表示。真实意思是按照阶梯电价收取。3、虽然合同没有约定开具发票，现在高宇公司正式提起诉求要求埃科斯公司开具发票，是其在履行合同义务之后的法定权利，也是埃科斯公司的附随义务。4、高宇公司没有占据对方的场地作为厕所，请埃科斯公司提交证据。5、装修押金在高宇公司装修完毕后，埃科斯公司即应立即返还，所谓需要验收的辩解，没有合同依据。在租赁使用已经长达三、四年的情况下，其已经以其实际行为默认被告的装修符合要求，否则，高宇公司会在三、四年内提出异议。关于主水管切断，没有证据支持，不予认可。6、埃科斯公司在答辩中说高宇公司账目与解家霞个人账目相混淆，也没有提出相应的证据。主张对方承担连带责任，埃科斯公司也应当提交初步证据证实高宇公司与解家霞存在财产混同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：埃科斯公司为证明其主张及抗辩理由，提交以下证据：一、埃科斯公司提交《厂房租赁合同》一份、房产证复印件一份，证明案外人青岛邦德包装有限公司于2016年与原告青岛埃科斯精密机械有限公司签订《厂房租赁合同》一份，约定将位于城阳长白山路的全部厂房出租给乙方（房产证号为：青房地权市字第**），租赁期限为2016年8月1日起至2021年9月31日止。合同第六条规定，租赁期间，乙方（本案原告）有权将该厂房转租，转租所得归乙方所有。高宇公司、解家霞质证称，其无法核实其真实性，因为其不是合同主体。本院对该证据的真实性予以认可，对证明事项需要结合在案其他事实与证据综合分析。二、埃科斯公司提交《厂房租赁合同》一份，证明：1、2016年7月26日，原告青岛埃科斯精密机械有限公司（甲方）与被告青岛高宇精密机械有限公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，将原告从案外人处承租的厂房中的一部分（即青岛市城阳区空港工业园长白山路1号）租赁给被告，租赁期限为2016年10月1日起至2021年9月30日止。2、双方合同第九条约定，租赁期间，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由有关部门批准后，方可进行。3、双方合同第五条约定，合同履行期间，乙方（被告）应遵纪守法，服从管理部门的管理，按时缴纳水、电费及卫生费，由甲方收取并开具收据。乙方未及时缴纳水电费，除相关部门按照规定收取的滞纳金和罚款之外，由甲方按照日0.05%的标准加收违约金。高宇公司、解家霞质证称，对该证据真实性予以认可，证明事项有异议。根据被告已经支付原告装修押金1万元，可以证明被告所有的装饰装修改造添附新建等已经获得原告的认可与准许。双方签约时，原告告知被告电价暂时按照0.98元/度或者0.91元/度来计取，并说其包含用电损耗，具体以正式的票据为准，被告信以为真，将原告的定价误以为电损耗是电业局另行收取的，一直没有怀疑，后被告经了解得知原告向电业局交付的费用仅为发票费用，没有额外的电损耗费用，认为原告欺瞒被告，擅自违法加价收取电费，截止到2018年9月共多收取被告电费221412.22元。原告构成违约加违法，被告享有不安抗辩权及不当得利返还权本院对该证据的真实性予以认可，对证明事项需要结合在案其他事实与证据综合分析。三、埃科斯公司提交微信记录一份，证明：2019年3月25日，被告人员刘焕高在未经原告许可的情况下，擅自撬开原告配电室的锁，进入原告配电室并破坏了原告配电室的线路，严重侵犯了原告的财产权，给原告造成了相应的损失及后续隐患。高宇公司、解家霞质证称，对该证据真实性庭后落实，证明事项有异议，该微信记录不完整。微信说明刘焕高请示原告同意打开被告配电室的门去抄电表数并未涉及撬门事宜，而且该微信同时证明原告擅自停掉被告的生产用水，构成违约而且该通知属于原告默认，原告也未明确予以拒绝。原告的损失也没有证据支持。本院对该证据的真实性予以认可，对证明事项需要结合在案其他事实与证据综合分析。四、埃科斯公司提交光盘一份，证明被告未经原告许可，擅自在租赁物消防通道上新建配电室，严重违反了双方合同约定，也违反了消防的相关规定。高宇公司、解家霞质证称，对该证据真实性予以认可，对证明事项有异议。根据配电室门窗完整性以及上面的锈蚀以及锁具可以看出该配电室并未受到外力强行破门而入，原告主张被告撬门而入没有证据支持。消防通道从合同所附平面图中并没有明确标注，新建配电室是否违规没有证据支持。该新建行为从现状以及事实上来看也已经经过了原告的认可。本院认为，对该证据的真实性与证明事项，需要结合在案其他事实与证据综合分析。五、埃科斯公司提交被告欠付的水电费单据一组（包含2018年10月、11月、12月、2019年1月、2月、3月、4月），证明被告自2018年10月起欠付水电费，其中2018年10月欠付水电费32226.4元，2018年11月欠付水电费37051.4元，2018年12月欠付水电费47022元，2019年1月份欠付水电费54669元，2019年2、3月份合计欠付水电费73253.4元，2019年4月份欠付水电费15178.8元，目前共欠电费259401元。高宇公司、解家霞质证称，对该证据真实性予以认可，证明事项不予认可，且认为该证据不合法也不合约。该证据系原告单方制定，没有供电公司正规票据支持，其不存在正当性，而且其按照私自制定的0.91元/度价格向被告主张权利，属于不当得利。而且双方并没有共同抄表验证实际用电度数，原告应当提交正规票据予以佐证。本院认为，对该证据的真实性与证明事项，需要结合在案其他事实与证据综合分析。六、埃科斯公司提交水电费单据一组、银行交易明细清单一份，证明：1、2017年12月、2018年1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月份，原告每月出具给被告的水电费单据以及收款收据上均载明电费的收费标准为0.91元/度，被告从未提出异议。2、被告的法定代表人解家霞每月通过其个人账户向原告公司指定的账户支付水电费，2017年12月及2018年1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月份的电费均按照0.91元/度支付，证明被告完全认可电费标准为0.91元/度。3、银行交易明细清单可以证明被告法定代表人解家霞通过个人账户与原告进行交易往来，且解家霞系被告公司唯一股东，公司财产与股东个人财产混同，依照公司法63条规定，解家霞应当对高宇公司的债务承担连带责任高宇公司、解家霞质证称，对该证据真实性予以认可，证明事项不予认可。原告提交的账户名为王辉辉的个人账户，本身即证明原告公司财产与股东财产混同，或者掏空公司资产，解家霞向原告指定的人缴纳费用本身有利于被告公司的资产完整性，高宇公司是受益人，而非受损人。揭破一人公司面纱其主旨是防范公司资产流失，保障资本完整性，解家霞的行为不符合承担连带责任的立法本意。本院对该证据的真实性予以采信，但对证明事项需要结合在案其他事实与证据综合分析。七、埃科斯公司提交其与其他租户签订的厂房租赁合同及水费单据，证明原告与租户王修伟和张荣武分别签订了厂房租赁合同，电费单价也是按照0.91元/度支付。高宇公司、解家霞质证称，对该证据真实性予以认可，证明事项有异议。认为这恰恰说明原告在进行多个合同行为的时候均构成了违法，违法的约定并不能成为合同有效的依据。本院对该证据的真实性予以认可，但对证明事项需要结合在案其他事实与证据综合分析。八、埃科斯公司提交《解除租赁合同函》一份、EMS邮递单据一份、快递签收状况查询单一份。证明:1、因被告违反双方合同约定，超过30日未向原告支付2019年10月1日至2020年9月30日期间的房租，原告依据双方合同第一条约定，于2019年10月14日通过EMS向被告发送《解除租赁合同函》，通知被告解除原被告签订的《厂房租赁合同》，同时要求被告在接到该函件之日起10日内腾房，将租赁场地交还给原告，依据合同约定支付违约金175000元，并支付拖欠的水电费以及腾房之日前的房屋使用费。2、被告于2019年10月16日签收了原告邮寄的EMS。高宇公司、解家霞质证称，对该证据的真实性无异议。但对证明事项有异议。因为原告本身在合同履行中违背《电力法》，构成既违法又违约，其无权将合同中的瑕疵履约行为作为解除的依据。双方的争议点实际为原告引起，原告不能以个人的先行违法、违约来约束被告的合理抗辩，并错误的认定被告构成违约。双方在往年的租金交纳中，均存在提前或拖后的情况，租金系金钱交付，轻微延期并不会对原告的权利构成重大损害，被告在发觉延期后及时向原告主张交纳租金，具备完全履约的诚意。本院对该证据的真实性予以认可，但对证明事项需要结合在案其他事实与证据综合分析。九、埃科斯公司提交山东省电网销售电价表一份，证明工商业及其他用电分为尖峰、高峰、平段、低谷四个不同的时段，四个时段的电价不同，针对35千伏及以上的电压，尖峰时段电价为1.0800元/千瓦时，高峰时段的电价为0.9564元千瓦时，平段的电价为0.6473元/千瓦时，低谷的电价为0.3382元/千瓦时。原、被双方约定的0.91元每度的电费标准是在国家电网销售价格之内的，属于合理合法的。高宇公司、解家霞质证称，对该证据真实性予以认可，但对证明事项不予认可。在工商业及其他用电表格中只是对电价作了不同时段的确定，但没有明确实际执行电价为多少。按照原告提交的表格，把尖峰、高峰、平段、低谷按照最笨的办法进行平均得出的平均数为0.7554。电价的确定属于电力部门的专业定价，被告无法知晓适用什么样的公式来计算。刨除该最笨的平均数计算方法，根据被告在证据交换时期提交的初步证据，实际电价为0.6元左右。根据原、被告的证据得出的数字与原告自身主张的0.91元均存在差距。原告按照0.91元每度的价格收取电费，没有任何依据。原告自身提交的该证据也反驳了自己的观点。本院对该证据的真实性予以认可，但对证明事项需要结合在案其他事实与证据综合分析。高宇公司、解家霞为证明其主张及抗辩理由，提交以下证据：一、高宇公司、解家霞提交厂房租赁合同一份，证明：合同有效，3500平米，每平米100元租金，双方同时约定甲方需要开具租赁费收款收据，电价按照阶梯电价收取，合同没有约定解除事项。埃科斯公司质证称，对该证据真实性予以认可，证明事项不认可。在双方合同第一条中明确约定承租的面积以图纸所示面积和位置为准，关于被告所述阶梯电价的问题前述已明确，在此不予赘述。本院对该证据的真实性予以认可，但对证明事项需要结合在案其他事实与证据综合分析。二、高宇公司、解家霞提交埃科斯公司开具给高宇公司的水电费收款收据一组，证明：自签约以来至2018年9月原告先后按照0.98元/度、0.91元/度收取电费，以普通收款收据为凭证共计收取被告831909.12元。埃科斯公司质证称对该证据真实性予以认可，但对具体数额需庭后核实。本院对该证据的真实性予以认可，但对证明事项需要结合在案其他事实与证据综合分析。三、高宇公司、解家霞提交微信聊天记录打印件3张，证明：被告在2019年10月14日及时联系原告交纳租金，原告没有回复。埃科斯公司质证称：对真实性予以认可，对证明事项不予认可。刘焕高不是被告高宇公司的法定代表人，也没有向原告出示公司的授权委托，无权就被告高宇公司的租金事宜与原告公司工作人员进行协商。且该聊天记录系在原告向法院提交增加诉讼请求申请书以及邮寄解除合同通知函后发送的。原告的解除合同通知函已经送达，并发生法律效力。四、高宇公司、解家霞提交押金条收据一张，证明2016年10月20日，埃科斯公司收到高宇公司支付的1万元装修押金。埃科斯公司质证称对真实性予以认可，但对证明事项不予认可，因被告在装修过程中给原告造成了损失，且装修未通知原告验收，目前该装修押金不具备返还条件。五、高宇公司、解家霞提交以前交纳租金的收据3张，证明2016年10月20日，2017年8月30日。2018年9月15日，被告均依约交纳了租金。且双方对于租金的交付日期均是协商确定，并没有严格按照合同约定履行。本次延期支付租金属于尊重历史情况。埃科斯公司质证称对真实性予以认可，对证明事项不予认可。从被告提交的2018年9月15日的收款收据中，可以看出被告在2018年就存在合同违约行为，逾期交纳房租半个月。在原告的屡次催促下，被告才交纳。原告接受租金的行为并不代表其认可被告的违约行为。被告并不能以逾期交纳租金的习惯证明其违约的合法性。本院对该证据的真实性予以认可，但对证明事项需要结合在案其他事实与证据综合分析。六、高宇公司，解家霞提交统计表一份，证明被告多交纳了20余万元电费。埃科斯公司质证称该统计表系被告单方制作，对该统计表不予认可。本院认为，该统计表系被告单方制作，对其真实性与证明事项需结合在案其他证据综合分析。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2016年7月26日,埃科斯公司（甲方）与高宇公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，埃科斯公司作为出租方向高宇公司出租位于青岛市城阳区空港工业园长白山路一号的厂房一处，约定租期限为5年，时间自2016年10月1日起至2021年9月30日止，年租金35万元。租金支付方式为年付，高宇公司应于每年的9月1日前，付清当年的房租，如当年房租租金交付时间超过合同规定日期30日，甲方有权单方终止合同，同时乙方承担本合同违约责任。违约赔偿内容条款约定：双方违约赔偿内容为年租金的50%，共计175000元。《厂房租赁合同》载明：电费标准按照阶梯电价收取，由甲方收取并开具收据。水费标准，水费实行阶梯价收取，由青岛流亭自来水公司远程抄表，按照水表指示数分摊实收，水费每立方价格为5元。《厂房租赁合同》另约定：租赁期间，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定需向有关部门审批的，则还应由有关部门审批后，方可进行。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，甲方不得收取任何费用，租赁期满后，如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。乙方装修改造如涉及到水电线路的改造，应在改造完成后，将水电线路的改造图纸报甲方备案。二、埃科斯公司与高宇公司之间的《厂房租赁合同》实际履行后，高宇公司如期支付租金等并入驻涉案厂房。期间，高宇公司按照0.91元/度的标准支付电费直至2018年9月，2018年10月份后，未支付水电费。根据《厂房租赁合同》约定，高宇公司应于2019年9月1日前付清应付的年度租金350000元，根据双方约定可延期30天支付租金，否则，埃科斯公司可单方终止合同并要求高宇公司支付违约金。高宇公司于10月14日联系埃科斯公司，称因太忙故忘记给付租金，明确表示要支付租金，埃科斯公司拒绝，并于当日通过EMS方式向高宇公司发出《解除租赁合同函》，高宇公司于16日签收。三、租赁期间，高宇公司对租赁物进行了装修，埃科斯公司收取10000元作为押金。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议焦点有三：一是涉案用电（用水）的使用量、电价（水价）支付标准如何确定？二是本案租赁合同关系是否应解除？三是本案违约责任如何负担？一、关于本案用电（用水）的使用量、电价（水价）支付标准如何确定？本院认为，在埃科斯公司与高宇公司签订的《厂房租赁合同》中已经明确约定了电费与水费的单价，即电费按照阶梯电价，水费按照5元/立方米。在实际支付电费、水费过程中，当事人双方执行的标准为0.91元/度、5.8元/立方米（水费执行标准从5元/立方米到5.4元/立方米再到5.8元/立方米）。从在案证据看，电力部门实收电价约为0.65元/度，按照埃科斯公司提交2019年11月11日的水费发票来看，水务公司实收水费为5.4元/立方米（其中共包含水冰雪*污水处理费1.4元/立方米），执行电价、水价均高于实收电价、水价。高宇公司自2016年10月入驻至2018年9月份，均按照上述电价、水价支付，而0.91元/度的电价并未在当事人双方签订的合同中做约定。现埃科斯公司主张高宇公司按照0.91元/度的电价标准继续支付电费，无事实及法律依据，另，埃科斯公司主张电费包含维修管理费及合理的损耗，但其未提交证据证实维修管理费及合理损失的实际存在、具体花费以及高宇公司是否应在租金外分担等。高宇公司反诉请求按照实际应收电价与电量支付电费或找补差价，并不违法法律、行政法规的强制性规定，且符合当事人双方在租赁合同中的约定。当事人双方应按照合同约定并结合履约实际明确各自权利义务关系。现埃科斯公司、高宇公司所提交的证据中，具体的用电量、用水量，具体的单价，用电的峰、谷、平等明细，均无法体现，双方均未能提交有效证据证明各自主张，故均应当承担举证不能的法律后果，对于埃科斯公司主张高宇公司支付未付水电费的诉请以及高宇公司反诉返还已付水电费的请求，本院均不予支持，双方可待完善证据后，依法主张权利。二、关于本案租赁合同关系是否应解除？从现有证据看，高宇公司应于2019年9月1日支付2019年10月1日至2020年9月30日的年度租金35万元，当事人双方约定了30日的宽限期，即可延长至2019年10月1日，逾期，埃科斯公司可终止合同，并要求高宇公司承担违约责任。从在案证据看，高宇公司未如约在合同的宽限期内履行给付租金义务，而是在2019年10月14日，联系埃科斯公司，明确表示要支付租金，埃科斯公司予以拒绝并于当日向高宇公司发出《解除租赁合同函》，高宇公司于16日签收。庭审过程中，高宇公司亦明确表示要支付给埃科斯公司租金，但埃科斯公司不允，坚持解除合同，并要求支付违约金。现有证据体系下，经埃科斯公司申请并提供担保，本院依法实际冻结高宇公司银行存款440000元，无证据表明高宇公司无能力支付租金，且其逾期支付租金的期限并不长，其未明确表示或者以自己的行为表明不履行给付租金的义务，也无证据证实存在致使合同目的不能实现的情形。逾期给付之前，埃科斯公司并未进行过任何的催告，而是在高宇公司明确表示给付租金并表示歉意的同时向高宇公司发出解除租赁合同的函件。高宇公司逾期给付，并未构成根本违约，为维护正常的市场交易秩序，保障业已形成的经营状态，本院对原告关于解除租赁合同以及腾房的诉请，不予支持。三、关于违约责任如何负担？当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。高宇公司逾期给付，虽未构成根本违约，未达到合同解除的条件，但其行为，违反了当事人双方签订的《厂房租赁合同》，应承担违约责任。埃科斯公司主张高宇公司支付违约金175000元，系双方合同所约定，高宇公司辩称违约金过高，并主张按照同期银行贷款利率对埃科斯公司进行补偿。根据合同法相关司法解释：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法中规定的“过分高于造成损失的情形”。本院认为，结合高宇公司违约行为产生的原因、经过、过错程度，以及埃科斯公司的实际损失情况，本案违约金约定过高，本院作出适当调整，违约金应以利息的形式支付，具体的计算方式为：高宇公司应支付以未付租金350000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算的利息作为违约金，起算时间为2019年10月2日，截止实际给付350000元租金之日止。埃科斯公司要求高宇公司法定代表人解家霞承担连带责任，无事实及法律依据，本院不予支持。埃科斯公司所称高宇公司撬开配电器、破坏线路等，无事实及法律依据，与其诉请之间关联性不大，本院不予采信，亦不予评判。高宇公司主张埃科斯公司开具增值税发票，本案中不予处理，其可依法另行主张权利。关于装修押金。当事人双方在《厂房租赁合同》中约定：租赁期间，高宇公司（乙方）另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得埃科斯公司（甲方）的书面同意，按规定需向有关部门审批的，则还应由有关部门审批后，方可进行。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，甲方不得收取任何费用，租赁期满后，如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。乙方装修改造如涉及到水电线路的改造，应在改造完成后，将水电线路的改造图纸报甲方备案。根据上述约定，可得知，高宇公司在装修或者添附过程中，仅需得到埃科斯公司的书面同意，埃科斯公司不得额外收取费用。现装修已完成并早已投入使用，未有证据证实埃科斯公司提出过异议，本院认为高宇公司的装修行为未超越租赁合同所约定的范围，埃科斯公司依约不应收取任何费用。埃科斯公司收取装修押金，未提交有效证据证实收取的合法性、合理性，亦无其他事实及法律依据，现高宇公司主张埃科斯公司返还装修押金1万元，本院予以支持。关于高宇公司诉请埃科斯公司返还租赁费的诉请，因无具体的测绘，租赁合同也未对租赁标的物的具体情况作出明确指向性约定，故本院对高宇公司的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛高宇精密机械有限公司（反诉原告）于本判决生效后十日内支付原告青岛埃科斯精密机械有限公司（反诉被告）以未付租金350000元为基数，自2019年10月2日起到实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算的利息作为违约金。二、原告青岛埃科斯精密机械有限公司（反诉被告）于本判决生效后十日内返还被告青岛高宇精密机械有限公司（反诉原告）装修押金10000元。三、驳回原告青岛埃科斯精密机械有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告青岛高宇精密机械有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9790元、保全费2720元，由原告青岛埃科斯精密机械有限公司负担。反诉费2525元，由被告青岛高宇精密机械有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘晓东人民陪审员  崔爱香人民陪审员  焦延禄二〇二〇年二月九日书 记 员  邵娟娟