山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初6735号 原告：山东浮来春物业有限公司，住所地莒县文心路与滨河路交汇处沭河湾小区8号楼1楼，统一社会信用代码91371122061973017E。 法定代表人：万修霞，董事长。 委托诉讼代理人：王志军，公司职工。 委托诉讼代理人：卢江涛，公司职工。 被告：宓文龙，男，1988年10月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：唐永岗，山东天蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢桂祥，山东天蓝律师事务所律师。 原告山东浮来春物业有限公司与被告宓文龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东浮来春物业有限公司委托代理人王志军、被告宓文龙及其委托代理人唐永岗到庭参加了诉讼。被告于2019年8月26日向本院递交反诉状，但未在本院指定的期限内预缴反诉费，本院依法不予受理。本案现已审理终结。 原告山东浮来春物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告于2016年8月8日签订的日照浮来春公馆沿街《商铺招商租赁合同》；2.判令被告支付拖欠房屋租金439604元、物业费43655元、水费372元，共计483631元及违约金；3.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2016年8月8日签订日照浮来春公馆沿街《商铺招商租赁合同》，被告租赁商铺5A-101、201、301室，建筑面积1090.22平方米，用于经营婚纱拍摄，租赁期限5年，自2016年8月8日起至2021年9月30日止。合同签订后，被告支付了2017年9月30日前的租金。2017年10月1日至2018年9月30日的租金为458850元，付款时间为2017年8月30日一次性付清，但被告违反合同约定，截至2019年3月27日仅支付340001元，欠118849元，2018年10月1日至2019年5月31日的租金320755元未付。累计欠房租439604元、物业费43655元、水费372元。经原告多次催交，被告均未按约付款。现根据双方合同约定及相关法律法规提起诉讼，请求依法处理。 被告宓文龙辩称：应依法驳回原告的诉讼请求。1.被告暂停交纳租赁费是因为原告在2017年进行消防试水时未通知被告，造成被告所承租的商铺被水严重浸泡，给被告造成了严重损失，而且致使所承租的商铺不能使用，不能实现合同目的。原告对此泡水事故予以认可，并屡次答应解决，但截至到原告起诉时一直未解决。因此被告临时拒绝交纳租赁费具有合理合法的理由；2.本案所诉物业费、水费与房屋租赁并非同一法律关系，不应在本案中处理；3.原告所诉租赁费数额不正确，与被告所缴纳的租赁费存在较大差距。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：证据1.《商铺招商租赁合同》，该合同载明：“出租方（以下称甲方）：山东浮来春物业有限公司，承租方（以下称乙方）：宓文龙。……二、租赁期限1.租期为自2016年8月8日至2021年9月30日。……三、租金及支付1.第一年租金为43700元，自第二年起，在上年度租金基础上上浮5%，以此类推，租金为年付（具体租金交付日期为每年8月30日）。……5.物业管理费：该房屋物业管理：2元/平米/月，物业管理费为年付，与租金同期支付。6.管理押金：一个月房租。7.水电费、管理费、电话费和维修费的缴费办法各项收费标准为：以政府规定价格为准，乙方使用租赁房屋支出水费、电费、煤气费、暖气费等费用由乙方承担。五、出租方与承租方的变更1.租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必乙方同意。但甲方应提前二个月书面通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。2.租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意。转租后原乙方仍作为合同主体，承担相应的义务。六、乙方的职责1.乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收违约金，违约金为实欠租金的20%。如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。……八、违约条款1.租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金10%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿。（1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；……（4）拖欠房租累计30天以上的。……2016年8月8日。”证明原、被告签订合同的时间以及租金、物业费等内容；证据2.由原告物业经理、财务经理、物业工作人员及财务人员共五人确认的被告宓文龙欠付的租金、物业费、水费欠款明细表一份，证明被告所欠费用；证据3.莒县公证处出具的公证书一份，原告于2019年6月23日下午16时31分以微信方式向被告发送解除租赁合同通知函一份，证明原告书面通知被告解除房屋租赁合同并要求被告在收到通知后三日内将房屋内的物品及装修自行全部搬迁及拆除，逾期不处理，由原告予以处置，由此造成的相应后果及损失由被告全部承担；证据4.原告通过EMS向被告寄送的物业费催收通知书一份，因被告拒收，于2019年9月5日退回；证据5.关于物业费的收费依据，2019年6月10日，日照市发展和改革委员会、日照市住房和城乡建设局发布的《关于进一步明确市区物业服务收费相关政策的通知》，该通知第1条规定，普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。证明原、被告在租赁房屋合同中明确约定被告租赁房屋物业费为每月每平方2元，符合以上规定；证据6.日照市物价局于2017年5月2日发布的日价格发（2017）4号文件，关于城区自来水有关政策的通知，在附件中明确规定非居民用户到户价格为4.18元每立方，原告向被告收取的水费单价也是依据上述规定收取。被告质证后对证据1真实性无异议，但合同第七条约定原告应当对所出租的房屋进行维修保养，在该房屋因原告原因导致被泡水并失去租赁价值后，原告未履行维修保养义务，原告违反合同约定。对证据2中商铺租金数额有异议，对物业费、水电费不予质证，该费用与本案房屋租赁合同并非同一法律关系。对证据3真实性无异议，但该公证书所记载的是通过电子数据的方式发送相关解除合同事宜，并不是以书面形式进行告知，且在双方磋商解决过程中，尚不具备解除合同的法定事由。即便是在被告事实违约的情况下，也应依法给予相关的期限。对于证据4、证据5、证据6均系与本案无关的物业费、水电费证据，被告不予质证。 被告宓文龙提供如下证据1.被告员工拍摄的案涉租赁房屋第一层在原告组织消防试水时被浸泡情况的视频光盘及手机原始载体，证明案涉租赁房屋因原告的原因导致失去使用功能，也是被告暂停支付租金的原因，二楼、三楼被水泡情况比视频更严重；证据2.原告以及消防试水单位青岛华盛昌工程有限公司日照东兴分公司工作人员出具的证明照片打印件一份，证明案涉租赁房屋因原告消防试水未提前通知导致被水浸泡，该份证明原件被原告以上报公司进行汇报解决为由收回，被告仅存有照片。原告质证对证据1有异议，对视频中漏水的原因和损失原告不清楚，被告应提供相应的证据证实，且从视频看，正是被告装修期间，除地板已经铺装完成外，其他装修并未完成，地板并不会因为进水而造成损失。根据被告交租赁费用情况以及被告将房屋转租给他人的情况，也都充分说明被告主张的漏水并未影响被告经营。因此，被告的主张不成立。对证据2真实性有异议，被告应提供原件。 针对被告对物业费、水费不予质证的意见，本院依法向其释明，因房屋租赁合同发生纠纷而涉及的基于该租赁房屋产生的物业费、水费等，可以一并审理。经本院释明，被告对原告提交的证据2中已给付原告的租金、物业费数额没有异议，对欠付数额以及收费依据，由法庭予以认定。 被告要求原告说明涉案房屋通过消防验收的时间，认为根据《消防法》相关规定，未经过消防验收不应投入使用。原告未在本院指定的期限内提供案涉房屋已通过消防验收的证据。 对于被告未经原告书面同意擅自转租案涉房屋的事实，原告提交被告与案外人陈述于2017年1月9日签订的转租合同，证明被告转租的事实；被告与案外人张玉龙于2018年9月4日签订的三楼房屋租赁合同，证明被告转租三楼的事实；2019年6月25日原告物业经理钟建富与被告的对话录音，该录音载明：“钟建富：现在的方案办不办？你现在的想法集团里不同意，我也不同意。宓文龙：我按现在的想法你们清偿，之前我欠你50万房租，你还要我补上该清偿清偿……宓文龙：我转让每一次房子都是经过物业同意的。钟建富：有书面签字的吗？如果经过王才绪同意有签字的吗？有签字的他才能承担责任。周升华：分租协议我见过一次，真是王才绪签订，但是他们这个没有。……”，证明被告转租的事实。被告经质证对与案外人陈述签订的租赁合同无异议，但认为原告并未提出异议，等于原告认可被告的转租事实；对于与案外人张玉龙的租赁合同，认为该证据系复印件，对此不认可；对原告物业经理钟建富与被告的谈话录音真实性无异议，但该录音未涉及到被告将案涉房屋转让给案外人张玉龙的事实，对于证明内容不予认可。 对上述原、被告双方无异议的证据，本院予以确认。对原、被告双方有异议的证据，本院结合其他证据及审理查明的事实予以综合认定。上述证据均在案佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月8日，原、被告签订《商铺招商租赁合同》，约定原告将位于日照市东港区海曲路与兖州路交汇处的日照浮来春公馆项目的商铺编号为5A-101、201、301、面积为1090.22平方米的物业出租给被告使用，租赁期限自2016年8月8日至2021年9月30日，第一年租金437000元，自第二年起，在上一年度租金的基础上上浮5%，以此类推，租金为年付，每年8月30日给付。合同载明：“……5.物业管理费：该房屋物业管理费：2元/平米/月，物业管理费为年付，与租金同期支付。……五、出租方与承租方的变更1.租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必乙方同意。但甲方应提前二个月书面通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。2.租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意。转租后原乙方仍作为合同主体，承担相应的义务。六、乙方的职责1.乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收违约金，违约金为实欠租金的20%。如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。……八、违约条款1.租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金10%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿。（1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；……（4）拖欠房租累计30天以上的。……” 合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用。2017年9月30日前的租金被告已按约全部支付。2017年10月1日至2018年9月30日的租金为458850元，应于2017年8月30日一次性付清，截至2019年3月27日，被告仅支付340001元，尚欠118849元未付，2018年10月1日至2019年5月31日的租金320755元未付，被告累计共欠房租费439604元。被告已付物业费26115元，尚欠物业费43655元。被告尚欠水费372元。 另查明，被告未经原告书面同意，于2017年1月9日将案涉租赁房屋101室转租给案外人陈述。原告于2019年6月23日通过微信向被告发送“解除租赁合同通知函”，通知载明“密文龙：您租赁的日照浮来春公馆沿街商铺（编号：5A-101.201.301），根据租赁合同约定，您未经出租方书面同意，擅自将房屋转租借给他人使用。并且您拖欠房租累计30天以上。请您及时缴纳拖欠的租金、物业费等费用。因您的行为已构成根本违约，山东浮来春物业公司通知您自收到该通知之日起，与您解除日照浮来春公馆沿街商铺（编号：5A-101.201.301）租赁合同，并限您在收到通知后三天之内将租赁房屋内属于您的物品及装修等自行全部搬迁及拆除，逾期不处理，视为您同意山东浮来春物业管理有限公司给予处置，由此造成的相应后果及损失由您全部承担。”，被告认可收到上述微信内容。案涉租赁房屋原告已于2019年7月15日另行出租给案外人魏玉山使用。 本院认为，本案争议的焦点问题为：1.案涉房屋租赁合同的效力；2.被告拒付租赁费是否属于行使不安抗辩权；3.被告是否应支付违约金。 一、关于案涉房屋租赁合同的效力问题。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”本案中被告对案涉房屋是否通过消防验收提出异议，认为未经消防验收的房屋不能投入使用，原告未在本院指定的期限内提供已通过消防验收的证据。本院认为，《中华人民共和国消防法》有关未经消防验收的建设工程不得投入使用的规定，是为了规范建设单位的行为，属于管理性规定，因此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”之规定，即使案涉房屋未经消防验收，亦不影响双方签订的《商铺招商租赁合同》的效力，该合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。关于该合同的解除问题，租赁合同约定被告未经原告同意擅自转租以及累计拖欠房租30天以上，原告有权终止合同，收回房屋。在被告违反合同上述约定后，原告于2019年6月23日通过微信向被告发送“解除租赁合同通知函”，通知被告房屋租赁合同于被告收到该通知之日起予以解除，被告认可收到该通知，且未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”之规定，案涉房屋租赁合同已于2019年6月23日予以解除。 二、关于被告拒付房租是否属于行使不安抗辩权的问题。不安抗辩权是指当事人互负债务,有先后履行顺序的,先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时,在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前,有权中止合同履行的权利。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定:应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。本案系租赁合同纠纷,原告要求被告支付租金有合同约定,是合同之债,而被告要求原告赔偿房屋被水浸泡的损失是侵权之债，双方并不存在互负债务，且该损失未经有效法律文书予以确认。故被告不具备行使不安抗辩权的条件，其拒付租金不属于行使不安抗辩权。 三、关于被告应否支付违约金的问题。案涉房屋租赁合同对违约责任进行了约定，被告未按时交付租金和未经原告书面同意擅自转租房屋，构成违约，应向原告支付违约金，但合同第六条和第八条对违约金约定了不同的计算标准，应视为约定不明。考虑本案被告的违约行为给原告造成的损失主要为利息损失，故本院酌定被告按中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金向原告支付。根据合同约定，按实欠租金439604元为基数计算(2017年10月至2018年9月的租金为118849元，应给付日为2017年8月30日，2018年10月至2019年5月租金为320755元，应给付日为2018年8月30日）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第十四条，判决如下： 一、被告宓文龙于本判决生效之日起七日内给付原告山东浮来春物业有限公司房屋租赁费439604元； 二、被告宓文龙于本判决生效之日起七日内给付原告山东浮来春物业有限公司物业费43655元； 三、被告宓文龙于本判决生效之日起七日内给付原告山东浮来春物业有限公司水费372元； 四、被告宓文龙于本判决生效之日起七日内给付原告山东浮来春物业有限公司违约金(以租金118849元为基数，自2017年8月30日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至租金付清之日止；以租金320755元为基数，自2018年8月30日日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至租金付清之日止）； 五、驳回原告本案的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8554元，由被告宓文龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  安为平 人民陪审员  樊晓宏 人民陪审员  汪 艳 二〇二〇年二月二十四日 法官助理潘香宁 书记员赵静