四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1802民初2567号 原告：柏城，男，1987年12月10日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人（特别授权）：卢毅，北京德和衡（成都）律师事务所律师。 被告：雅安科源养猪有限公司，住四川省雅安市雨城区草坝镇石桥村四组。 法定代表人：王开勋，执行董事。 被告：王开勋，男，1971年3月21日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 二被告委托诉讼代理人（特别授权）：徐璐，四川同兴律师事务所律师。 第三人：张伟，男，1987年8月24日出生，汉族，住四川省石棉县。 原告柏城与被告雅安科源养猪有限公司（以下除判决书主文外简称科源公司）、王开勋及第三人张伟租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柏城的委托诉讼代理人卢毅，被告科源公司、王开勋的委托诉讼代理人徐璐，第三人张伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告柏城向本院提出诉讼请求：1．判令解除各方当事人签订的《猪场租赁合同》；2．判令科源公司、王开勋立即退还柏城已支付的租金343333.33元;3.判令科源公司、王开勋立即支付柏城违约金120000元。事实和理由：2019年4月21日，柏城、张伟与科源公司、王开勋签订了一份《猪场租赁合同》，该合同约定：科源公司、王开勋将位于雅安市雨城区的猪场出租给柏城、张伟使用，该猪场面积约为3300平方米，分为上下两层，每层约1650平方米，租金为400000元／年。因第二层猪场尚未修建完成，无法正常使用，双方还约定出租方需在2019年5月10日前保证所有设施完工，否则将按照当年租金的20%向承租方支付损失。柏城、张伟系合伙关系。上述合同签订后，柏城于2019年4月26日通过张伟向王开勋转账的方式支付了一年的租金400000元，并随即引入部分猪只在该猪场的第一层开始饲养。柏城全额交付了租金，目的是利用大面积的猪场进行大规模养殖。但科源公司、王开勋未将案涉猪场第二层修建完成，未安装窗户、排气扇等设施，导致柏城未能受领使用占租赁面积二分之一的第二层猪场。2019年6月左右，因非洲猪瘟在全国大面积爆发，柏城租赁的猪场也因非洲猪瘟的传播，开始出现猪只死亡。7月底柏城租赁的猪场内的猪只全部死亡。2019年8月5日，柏城找到科源公司、王开勋商讨猪只全部死亡后猪场安排的事宜，科源公司、王开勋不予理会。此后，猪场闲置。科源公司、王开勋曾一度将其饲养的数十头猪引入案涉猪场第二层短期饲养后迁出。柏城认为，科源公司、王开勋的行为造成前述合同客观上已解除且无法再行继续履行。故科源公司、王开勋应退还柏城猪场第一层自2019年8月6日至2020年4月20日，258天的租金143333.33元，以及第二层的租金200000元，并支付柏城违约金120000元。双方协商未果，柏城遂提起本案诉讼，请求判决支持其全部诉讼请求。 被告科源公司、王开勋共同辩称：柏城的合同相对人是科源公司，王开勋只是以该公司法定代表人身份在合同中签了字。同意解除合同，且不追究柏城的违约责任。但是柏城的诉讼请求不能成立，不应当退还租金，也不应当支付违约金。理由如下：一、本案的违约方实际是柏城，而非科源公司。根据合同约定，租赁期间，只有当承租人因不可抗力的自然灾害或发生非洲猪瘟导致猪场失去养殖功能时，才有权终止合同，并由出租人退回未到期的租金。柏城诉称的猪只因非洲猪瘟全部死亡与事实不符。事实是柏城养殖的猪只通过检疫并销售一空。柏城没有证据证明其养殖过程中曾经发生非洲猪瘟疫情，也从未向政府有关部门和保险理赔公司报告过非洲猪瘟疫情。科源公司曾将数十头猪引入猪场第二层饲养，并未发生异常，充分说明该猪场并未失去养殖功能。实际上是柏城不愿意继续养殖，主动提出退租。《猪场租赁合同》约定：“租赁期间，如乙方因市场行情或其他原因退租，应提前半年通知甲方。”柏城诉称其于2019年8月5日决定解除合同，但科源公司、王开勋并没有接到过通知。柏城及张伟是在2019年10月底、11月初才找到科源公司、王开勋协商退租事宜，不符合合同约定，属于违约解除。二、 张青年猪瘟致止合同，甲方退回未到期的租金。能，乙方有权，乙方有权终止合同，甲方退回未到期的租金。涉案猪场第二层早已修建完毕，具备养殖功能，完全可以投入使用。合同约定，“甲方（出租人）保证所有设施在2019年5月10日前完工，否则造成的损失按当年租金的20%支付给乙方。”由于签订合同时，猪场第二层尚未完成砌圈，故在合同中加入该条约定。而后，科源公司如约完成了第二层猪场的所有建设和设施安装，包括猪圈围栏、圈门、漏粪板、饮水器、喂食槽、地沟通风器等设施设备，完全达到猪只饲养设施标准。未安装窗户，是由于柏城及张伟入场时正值初夏，临近夏天猪场内气温暴增，即便是安装了窗户的第一层猪场都需要拆掉窗户保证通风。科源公司正准备为第二层猪场安装窗户的时候，柏城及张伟要求暂时不安装窗户，一来是夏天猪场本就需要绝对的通风，以保证室内的降温，二来是柏城及张伟引进了580余头母猪，需要改圈安装线围栏，柏城及张伟称后续改造完成后再用油布遮挡窗户便可。直至7月底，柏城及张伟将所有饲养的猪只全部销售一空，未再引进猪仔进行培育，猪场一直空置。柏城及张伟也未动工改造母猪圈舍，故安装窗户一事延后。根据猪场的实际情况，一般10月底猪场就会准备入冬事宜，没有安装窗户的圈舍，可以安装窗户，也可以用油布遮挡，都可以做到防风保暖，正常饲养。但由于柏城及张伟在10月底才提出协商退租金事宜，科源公司遂未再动工完成安装事项。三、柏城主张的违约金于法无据，不应支持。双方在《猪场租赁合同》中约定：“甲方（出租方）保证所有设施在2019年5月10日前完工，否则造成的损失按当年租金的20%支付给乙方。”科源公司已将第二层猪场交付柏城及张伟使用，且如前所述，第二层具备正常养殖使用功能。柏城未能举证证明科源公司未完工，更未能举证证明因未完工给其造成了什么损失。 第三人张伟述称，本案基本事实与柏城所述相符。在本案中，张伟可以作为科源公司、王开勋的合同相对方承担义务，张伟的相关合同权利全部由柏城享有。张伟与柏城系合伙关系，共同出资租赁了科源公司、王开勋的猪场。后来于2019年8月5日确实约过王开勋商谈退还租金事宜。当时没有达成一致，就通过电话告知王开勋的爱人如协商不成将通过司法途径解决。非洲猪瘟疫情导致猪只死亡也是事实。只是当时的所有第三方检测机构都不会出具检出有该病毒的检测报告。合同约定猪场第二层在2019年5月10日前交付使用，但科源公司、王开勋始终未修建完毕。为此，柏城多次催促科源公司、王开勋，但科源公司、王开勋一直推诿，最终第二层没有交付使用。租赁案涉猪场就是因它面积宽，可进行多达数千头的大规模养殖。科源公司、王开勋辩称其曾引进数十头猪只在第二层短期饲养，用以证明第二层具备养殖功能，且未受非洲猪瘟疫情影响。根据养殖经验和饲养的相关设施标准，如果大规模长期养殖，第二层的猪只数量大的情况下，必须要有窗户、风机、换气装置等与第一层相同的设施条件，否则无法正常养殖。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据即柏城、张伟、王开勋的身份证和科源公司营业执照、猪场租赁合同、银行交易明细清单、建设项目规划许可、设施农用地申请报告、踏勘表、设施农用地申请审批表、农业设施项目建设方案、建设项目用地预审的批复、环境影响报告表的批复、建设项目养殖场（小区）的通知，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实认定如下： 柏城提交的有争议的证据：1、照片10张，光盘一份，用以证明科源公司、王开勋实际只向柏城交付了第一层猪场，未将两层建成并交付柏城使用；柏城的猪只死亡后，科源公司、王开勋于2019年10月在未经柏城允许的情况下，将科源公司、王开勋饲养的数十头猪引入案涉猪场第二层饲养，提前收回了猪场使用权。虽然柏城起诉后，科源公司、王开勋已将猪只转移至自己的猪场饲养，但从照片显示的猪只编号可见是科源公司、王开勋的猪只。2、律师函以及中国邮政速递物流截图，用以证明柏城于2019年11月4日分别向科源公司、王开勋函告租赁合同确定于2019年8月5日解除，并要求科源公司、王开勋返还租金。科源公司、王开勋发表质证意见认为，从上列第1项证据中照片内容来看确实是在案涉养猪场拍摄的照片，真实性没有异议，其中部分照片看不清楚是猪场的第一层还是第二层，部分恰好是第二层的照片，但不能证明照片上的猪只是谁饲养的。照片充分证明猪场第二层具备养殖功能。对照片的合法性和关联性不予认可，没有原始载体，不能达到柏城的证明目的。第2项证据与本案不具有关联性。张伟对柏城提交的证据均无异议。经审查，柏城提交的前述证据符合有效证据的真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。对证据有无证明力，以及证明力大小结合全案证据予以综合认定。 科源公司、王开勋共同提交的有争议的证据有：1、动物防疫条件合格证正、副本，《检测报告》(编号BCJC-190630-027),用以证明雅安科源养猪有限公司符合《中华人民共和国动物防疫法》规定的动物防疫条件，证明2019年6月底柏城曾委托科源公司、王开勋送检一批猪只的血液，进行“非洲猪瘟病毒”检测，检测结果是该批猪全部未感染此病毒。2、《证明》2份，分别由中华联合财产保险股份有限公司雅安中心支公司、草坝镇人民政府与草坝镇畜牧兽医站出具的证明两份，用以证明未出现过非洲猪瘟疫情。3、照片一组，用以证明租赁场地设施完善，具备养殖条件。柏城发表质证意见认为：第1项证据中的动物防疫条件合格证与本案不具有关联性；对检测报告的真实性、合法性及与本案的关联性均不予认可。对第2项证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。未向镇政府申报猪瘟是属实的。在2019年初，农业部出了一份声明，对每头因猪瘟感染的猪只理赔1,200元，该理赔是国家赔偿，不是由保险公司赔偿。对第3项证据的真实性不能完全确认。该照片并未确定行成时间，不足说明案涉猪场由外至内的完整情况，照片之间不具备衔接性，不能达到证明目的。张伟发表质证意见认为，第1项证据的真实性无异议，在销售前，是由张伟于2019年6月30日将血液样本送检的，但其中的检测报告不能证明没有发生非洲猪瘟疫情。对第2项证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到科源公司、王开勋的证明目的。没有申报并不代表没有发生。保险公司的证明与本案没有关联性，不具有证明力。从第3项证据中二楼的照片可见猪场第二层没有修建完毕。 户的一张际只限也经审查，科源公司、王开勋提交的前述证据符合有效证据的真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。对证据有无证明力，以及证明力大小结合全案证据予以综合认定。科源公司、王开勋提交的照片显示案涉猪场第二层中堆放有建筑材料等未清场，且仅有主体，未安装窗户、换气扇，科源公司、王开勋提交的证据不能达到证明科源公司、王开勋已在双方约定期限内建成猪场第二层并交付使用的证明目的。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 司以上事实，贵人民币：叁拾肆万叁仟叁佰叁拾叁圆叁角叁 科源公司曾用名称雅安科源农产品有限公司，系自然人独资企业。王开勋系该公司股东、法定代表人。科源公司经政府有关部门批准后在雅安市雨城区新建了养殖场（含猪舍、办公室、库房等）。2019年4月21日，科源公司、王开勋作为甲方，与作为乙方的柏城、张伟（柏城与张伟系合伙关系）签订《猪场租赁合同》。合同约定（摘要）：“出租方（以下简称甲方）：科源公司／王开勋；承租方（以下简称乙方）：张伟、柏城。甲方出租的猪场位于雅安市雨城区草坝镇石桥村四组，建筑面积约3300平方米，分为两层，每层约1650平方米。租期5年，自2019年4月21日起至2024年4月20日止。每年租金总计为400000元。乙方在5月份前缴纳当年租金。租赁期间，如乙方因市场行情或其他原因退租，应提前半年通知甲方。甲方保证所有设施在2019年5月10号前完工，否则造成的损失按当年租金的20%支付给乙方。租赁期间，若猪场因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致猪场失去养殖功能，乙方有权终止合同，甲方退回未到期的租金。租赁期间，若发生非洲猪瘟致猪场失去养殖功能，乙方有权终止合同，甲方退回未到期的租金。本合同中任何一方违约，违约方均应向守约方支付总租金50%的违约金”。合同落款处有科源公司加盖的公司印章以及王开勋的签名，王开勋签名处未注明是以公司法定代表人身份签字。 合同签订后，张伟于2019年4月26日向王开勋转账支付了首期年租金400,000元。随后，柏城、张伟引入猪只在案涉猪场第一层（安装有窗户、换气扇等）进行养殖，未使用第二层。 2019年6月30日，张伟、王开勋将取自50头猪的10份混合血液（5混1）以科源公司名义送交四川博策检测技术有限公司进行非洲猪瘟病毒检测。2019年7月1日，四川博策检测技术有限公司作出《检测报告》(编号BCJC-190630-027)，载明被检测样本CT值表明检测样本中未检出该病毒。 柏城于2019年8月5日与科源公司、王开勋就解除合同事宜进行协商，双方未达成一致意见。此后，案涉猪场闲置。科源公司、王开勋方曾于2019年10月将数十头猪引入猪场第二层进行饲养，后于次月将猪只清运至其他场地饲养。截至法庭调查结束时，猪场第二层堆放有建筑材料，尚未安装窗户、换气扇。 2019年11月4日，柏城的代理律师分别向王开勋和科源公司发出律师函，分别载明（摘要）：“我委托人（柏城）于2019年8月5日与王开勋、科源公司当面沟通，决定正式解除《猪场租赁合同》。鉴于以上事实，科源公司与王开勋应当退还我委托人未承租部分的租金343,333.33元，望立即履行退还义务”。 料19退还义t还义务9此后，双方协商未果，柏城遂提起本案诉讼。 另查明，在本案审查立案和庭审过程中，经本院询问，张伟明确表示放弃其在《猪场租赁合同》中享有的权利，已将合同的权利全部转让给柏城。科源公司、王开勋于2019年11月26日收到本院送交的起诉状副本。 本院认为，双方当事人于2019年4月21日签订的《猪场租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人具有约束力。本案的争议焦点有：1.柏城是否享有解除合同的权利；2.柏城是否有权主张退还租金；3.王开勋是否是出租人之一；4.柏城主张的违约金是否应当支持。对此，本院分析评述如下： 一、关于柏城是否享有解除合同的权利问题。 双方在2019年4月21日签订的《猪场租赁合同》约定（摘要）：“租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害或发生非洲猪瘟致猪场失去养殖功能，乙方有权终止合同，甲方退回未到期的租金。”柏城主张因发生非洲猪瘟导致猪场失去养殖功能，但柏城未就此提交相应的证据，且科源公司、王开勋有证据证明柏城及张伟养殖期间送检的结果是检测样本中未检出非洲猪瘟病毒。故对柏城关于其在租赁期间因发生非洲猪瘟致猪场失去养殖功能的事实主张，本院不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”出租人负有举证证明已依约履行了交付租赁物的义务。本案中，科源公司、王开勋提交的照片内容显示案涉猪场第二层中建筑材料未清场，且仅有主体，未安装窗户、换气扇。科源公司、王开勋提交的证据不能达到证明科源公司、王开勋已在双方约定期限内建成猪场第二层并交付使用的证明目的。科源公司、王开勋关于曾与柏城及张伟达成暂不安装窗户的一致意见的反驳主张，缺乏事实依据，且不合常理，本院不予采纳。综合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定科源公司、王开勋未在双方约定期限内建成猪场第二层并交付使用，致使柏城不能达到其大规模养殖的合同目的。柏城有权行使合同解除权。对柏城要求解除《猪场租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。 关于《猪场租赁合同》的解除时间问题。柏城于2019年8月5日就解除《猪场租赁合同》事宜与科源公司、王开勋协商未果，又于2019年11月5日向科源公司、王开勋发出律师函。但从律师函内容来看主要是以柏城于2019年8月5日与王开勋、科源公司当面沟通，决定正式解除《猪场租赁合同》为由，要求科源公司与王开勋退还租金343,333.33元，而非发出解除通知。本案中，科源公司、王开勋未举证证明存在各方当事人诉前已协商一致解除合同的事实，也未举证证明柏城曾于2019年8月5日向科源公司、王开勋发出合同解除通知的事实。合同解除时间应认定为起诉状副本送达科源公司、王开勋之日，即2019年11月26日。 二、关于柏城是否有权主张退还租金的问题。猪场第二层面积占租赁总面积的二分之一。柏城预先支付了一年的全部租金，而科源公司、王开勋未按约定建成猪场第二层并交付使用。故科源公司、王开勋应退还猪场第二层的租金。合同解除后，双方当事人之间的权利义务终止。科源公司、王开勋应当退还已实际收到的猪场第一层租金中合同解除后的部分。科源公司、王开勋应当退还的租金应计算为，猪场第二层租金200,000元（400,000元÷2）元加上第一层自合同解除次日（2019年11月27日）起至2020年4月20日止的租金80,000元（200,000元/年÷365天/年×146天），合计280,000元。 三、关于王开勋是否是出租人之一的问题。王开勋关于其不是柏城、张伟的合同相对人，而是以科源公司法定代表人身份在《猪场租赁合同》中签字的主张，与本院查明的事实不符。《猪场租赁合同》出租方（甲方）处列明为“科源公司/王开勋”，落款处甲方栏除有公司加盖的印章外，还有王开勋的签名，且并未注明是以法定代表人身份签字。王开勋、科源公司应当共同承担出租人的责任。 四、关于柏城主张的违约金是否应当支持的问题。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”当事人在《猪场租赁合同》中约定：“甲方保证所有设施在2019年5月10号前完工，否则造成的损失按当年租金的20%支付给乙方。”该约定实际是对出租人不履行或不适当履行特定债务时，必须按约定给付承租人预先确定数额的金钱的约定，具有违约金条款性质。双方关于“本合同中任何一方违约，违约方均应向守约方支付总租金50%的违约金”的约定，在已有前述特别约定的情形下，按照通常的理解不应当适用于未在2019年5月10日前完工的违约情形。科源公司、王开勋未在2019年5月10日前完工，应当依约支付违约金。违约金的计算方式存在特别约定和一般约定的情况下。应当优先适用特别约定，即按当年租金的20%计付，金额为80,000元（400,000元×20%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第九十一条第二项、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、柏城、张伟与雅安科源养猪有限公司、王开勋于2019年4月21日签订的《猪场租赁合同》于2019年11月26日解除； 二、雅安科源养猪有限公司、王开勋于本判决发生法律效力之日起十日内返还柏城租金280,000元； 三、雅安科源养猪有限公司、王开勋于本判决发生法律效力之日起十日内支付柏城违约金80,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8,250元，减半收取计4,125元，由被告科源公司、王开勋负担3,200元，柏城负担925元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员  吴定洪 二〇二〇年二月七日 书记员  张 丽