文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2181号上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司丹阳分公司，统一社会信用代码91321181751434707P，住所地丹阳市新民东路33号。负责人：张国芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：张伟，江苏恒闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹小燕，该公司法务。被上诉人（原审被告）：丹阳市云阳镇幸福海岸咖啡店，统一社会信用代码92321181MA1TJ82K0L，住所地丹阳市新民东路33号。经营者：杨晓新，男，汉族，住无锡市新区。委托诉讼代理人：董骏，江苏朱方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丹阳国网通讯器材有限公司，统一社会信用代码91321181579467231P，住所地丹阳市新民东路16号。法定代表人：姚学文，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚力，该公司员工。被上诉人（原审被告）：丹阳市云阳镇天峻服饰店，统一社会信用代码92321181MA1UWXBP5P，住所地丹阳市新民东路33号。经营者：谭春大，男，汉族，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：刘筱禹，泰和泰（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庆震，泰和泰（南京）律师事务所实习律师。上诉人中国电信股份有限公司丹阳分公司（以下简称电信丹阳分公司）因与被上诉人丹阳市云阳镇幸福海岸咖啡店（以下简称幸福海岸咖啡店）、丹阳国网通讯器材有限公司（以下简称国网公司）、丹阳市云阳镇天峻服饰店（以下简称天峻服饰店）排除妨害纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2019）苏1181民初7249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日受理后依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。电信丹阳分公司上诉请求：依法撤销一审判决，支持其诉讼请求。主要事实及理由：一、电信丹阳分公司与幸福海岸咖啡店无租赁关系；二、根据2017年三方备忘录，电信丹阳分公司与国网公司协议终止，则国网公司与电信丹阳分公司的协议也终止。之后，任何人再继续使用电信丹阳分公司的房屋已无合同依据；三、幸福海岸咖啡店和实际合作者天峻服饰店在前述所有合同终止后，未能就继续使用电信房屋与电信丹阳分公司达成合意的情况下，继续使用也无合同与法律依据；四、电信丹阳分公司作为国有公司，其所有的房屋和场地，面积达640平方米，评估的租金标准在2019年为200余万元，即使根据原合同中管理费和赞助基金总额也在100万元左右。在合同终止后，电信丹阳分公司多次提出过按该标准支付租金，但并未获幸福海岸咖啡店的回应。继续使用也将导致电信丹阳分公司遭受巨大损失，导致国有资产流失。幸福海岸咖啡店答辩称，一、电信丹阳分公司与国网公司、幸福海岸咖啡店于2015年、2017年签订的两份备忘录合法有效，不能因为国网公司与电信丹阳分公司之间解除了合作协议，就必然导致电信丹阳分公司与幸福海岸咖啡店之间的协议终止。虽然幸福海岸咖啡店与电信丹阳分公司相互之间无租赁合同，但根据备忘录，在国网公司与电信丹阳分公司协议终止后，幸福海岸咖啡店必然承租本案诉争房产；二、电信丹阳分公司陈述640平方米房产租金达到200余万元无事实依据。即使可能达到200万元，也不影响国网公司、幸福海岸咖啡店与电信丹阳分公司之间备忘录的法律效力。综上，请求驳回电信丹阳分公司的上诉请求。国网公司辩称，一、国网公司不是涉案房产的实际占有使用人，无法实现房屋迁让。根据2017年12月5日签订《关于幸福海岸咖啡店扩大经营范围备忘录》第十二条约定，国网公司已于2019年5月25日向幸福海岸咖啡店邮寄联系函，告知其合作经营协议已于2019年5月28日自动终止，国网公司已履行应尽的通知义务；二、根据备忘录条款的约定，电信丹阳分公司对房屋的使用享有监督管理权，其监督管理权力远远超过国网公司，无需国网公司协助；三、国网公司无须承担连带责任。天峻服饰店答辩称，一、天峻服饰店与幸福海岸咖啡店签订的2017年12月房屋租赁合同，截止目前，扣除三个月装修期和被断电时间，仅经营了一年半的时间。服装销售是传统行业，前期投入成本高，创业不易。从常识来说，如果知悉房屋场地随时会要求天峻服饰店迁出，天峻服饰店不可能与幸福海岸咖啡店签订房屋租赁合同；二、天峻服饰店自被断水断电以来，已超过一年，预计损失在160万元以上。电信丹阳分公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令天峻服饰店从电信丹阳分公司所有的位于丹阳市的房产内迁出；二、幸福海岸咖啡店、国网公司对第一项诉讼请求承担连带责任（协助义务）。一审法院认定事实：2013年9月，电信丹阳分公司与国网公司签订营业场所委托经营合同，约定将丹阳市新民中路33号一楼的营业用房交由国网公司经营，国网公司在原有3个合作店的基础上另开设两家电信独立卖场。丹阳市云阳镇幸福海岸咖啡店于2015年7月13日成立。2017年10月20日，丹阳市云阳镇幸福海岸咖啡店变更名称为丹阳市云阳镇幸福海岸巴蜀愚火锅店，2019年5月28日又恢复名称丹阳市云阳镇幸福海岸咖啡店。2015年5月15日，国网公司向电信丹阳分公司提交关于引入幸福海岸咖啡店开展合作经营的申请函，称国网公司为丹阳市新民东路33号电信大楼一楼的承租人，租赁期自2013年11月20日至2016年9月30日，根据经营现状及合作规划，现决定引入并提供房屋的部分区域给丹阳幸福海岸咖啡店，进行异业合作，合作期间国网公司每年向丹阳幸福海岸咖啡店收取管理费30万元，另外，由丹阳幸福海岸咖啡店每年提供商务合作赞助基金70万元，赞助基金用于国网公司所代理电信公司相关业务产品的经营促销活动。2015年5月30日，电信丹阳分公司作出关于国网公司引入丹阳幸福海岸咖啡店开展合作经营申请的批复，同意国网公司引入丹阳幸福海岸咖啡店开展异业合作活动，不得与其他通信运营商开展任何形式的业务合作活动。2015年6月15日，电信丹阳分公司、幸福海岸咖啡店、国网公司签订备忘录，就各方的权利义务进行约定，第一条约定，国网公司引入幸福海岸咖啡店开展合作经营，三方实现优势互补、共赢发展；第二条约定，各方一致同意由国网公司将承租的电信大楼一楼的部分区域转租给幸福海岸咖啡店用于开展异业合作经营；第五条约定，因幸福海岸咖啡店装修及品牌加盟一次性投入较高，为保证合作经营的顺利进行，监管方（电信丹阳分公司）根据以下条款监管协调房屋租用续签事宜：1、如有下列情形监管方可以不支持续签：自然界不可抗力因素；通信网络建设需要，具体描述为交换通信设备机房、传输设备机房、计算机服务器机房。2、幸福海岸咖啡店确保合作期间每3年管理费递增6%，2015年至2017年为每年30万元，2018年至2020年为每年31.8万元，2021年至2022年为每年33.7万元，合作赞助基金每年70万元的前提下，除上一条约定所述情况外，监管方要保证幸福海岸咖啡店租用的期限不低于8年。第六条约定，本备忘录作为国网公司引入幸福海岸咖啡店开展合作的前提和基础，除三方一致确认的情况下，三方均不得违背，否则承担由此造成的损失。2015年7月，国网公司（甲方）与幸福海岸咖啡店（乙方）签订合作经营协议，约定国网公司将承租的丹阳市新民东路33号电信大楼一楼、面积为640平方米的区域引入幸福海岸咖啡店开展异业合作，装修期自2015年7月11日至2015年9月30日，房屋使用功能调整后，乙方应承担由此造成的甲方场地重新分割的装修费用，合作期限自2015年10月1日至2016年9月30日，装修期内免收租金，幸福海岸咖啡店每年支付国网公司管理费30万元，每年平均分到四个季度进行支付，商务赞助基金每年70万元，赞助基金的形式为幸福海岸咖啡店发行的面值为20元的消费现金卡，每年平均分到四个季度进行支付；第六条约定乙方在签订协议后7日内向房屋产权人支付水电费押金3万元；第八条第2项约定，如甲方以及房屋产权人违背关于引入幸福海岸咖啡店开展合作经营备忘录有关约定，导致乙方持续使用房屋时间低于8年的，房屋产权人应按本条款前述原则承担相应责任。嗣后，幸福海岸咖啡店在2015年至2017年期间每年向国网公司支付管理费30万元，但是，对于每年70万元的赞助基金幸福海岸咖啡店和国网公司之间并未实际履行，国网公司认为幸福海岸咖啡店是电信丹阳分公司安排的客户，因此，并未向幸福海岸咖啡店实际收取赞助基金。2017年，幸福海岸咖啡店一度想改行经营火锅店，变更名称为丹阳市云阳镇幸福海岸巴蜀愚火锅店，但因关涉电信大楼的安全未获电信丹阳分公司的同意。2017年11月30日，幸福海岸咖啡店向电信丹阳分公司及国网公司申请将租赁物即新民东路33号一楼、640平方米的房屋转由杭州关弘贸易有限公司（其中“关弘”为笔误，该公司不存在，应为“美弘”）经营劲霸男装专卖店，国网公司、电信丹阳分公司在申请书中盖章同意。2018年1月15日，谭春大设立个体工商户丹阳市云阳镇天峻服饰店经营劲霸男装。2017年12月5日，电信丹阳分公司与幸福海岸咖啡店、国网公司又签订关于幸福海岸咖啡店扩大经营范围备忘录，其中第十二条约定，如在本备忘录履约期间国网公司与电信丹阳分公司之间的合作协议终止，则国网公司与幸福海岸咖啡店签订的协议自动终止，国网公司与幸福海岸咖啡店之间互不承担违约责任，电信丹阳分公司与幸福海岸咖啡店之间就涉及两方的相关条款继续履约进行洽谈，届时可由幸福海岸咖啡店与电信丹阳分公司签订续约补充协议或由电信丹阳分公司指定相关单位与幸福海岸咖啡店签订续约补充协议，协议中涉及的管理费以及每年70万元的合作赞助基金金额及支付方式需另行商定，但不高于原协议商定价格。2017年12月7日，幸福海岸咖啡店与杭州美弘贸易有限公司签订房屋租赁合同，幸福海岸咖啡店将位于丹阳市约640平方米的房产使用权出租给杭州美弘贸易有限公司，租期为5年10个月，自2017年12月3日至2023年9月30日，其中2017年12月3日至2018年2月28日为装修免租期，租金自2018年3月1日起计算，承租方租赁该物业开设劲霸男装专卖店，年租金为75万元，每年12月5日前和6月5日前支付下一期租金。嗣后，幸福海岸咖啡店自2018年起按照年租金31.8万元的标准分季度向国网公司交纳租金至2019年6月30日，对于赞助基金仍未实际履行。美弘公司已向幸福海岸咖啡店交纳房屋租金至2019年11月30日。2019年，国网公司陆续关闭三家门店，2019年4月30日，国网公司申请终止与电信丹阳分公司的合作协议。2019年5月24日，电信丹阳分公司（甲方）与国网公司（乙方）签订丹阳国网业务合同终止的协议，约定乙方于2019年5月27日开始搬离，次日完成电信大楼一楼东边三间的交接，每逾期一天国网公司按每天5479元缴纳违约金；乙方于2019年5月25日发终止租赁律师函给幸福海岸咖啡店、劲霸男装专卖店，盖章律师函、挂号信或EMS回执函等5月26日提供给甲方；协议对退还押金、承包金等事项作出约定。国网公司于2019年5月25日向幸福海岸咖啡店经营者杨晓新寄送联系函，通知其2019年5月24日与电信丹阳分公司签订终止合作的协议，故国网公司与幸福海岸咖啡店的合作经营协议于2019年5月28日自动终止，要求幸福海岸咖啡店向国网公司交还房屋，如继续使用房屋，由幸福海岸咖啡店收函后一周内与电信丹阳分公司商谈租赁合作事宜，否则，国网公司和电信保留采取法律手段的权利，杨晓新于次日签收。国网公司搬离后，天峻服饰店继续使用承租的面积为640平方米的房屋进行经营，2019年9月10日，电信丹阳分公司停止向天竣服饰店供应水电，天竣服饰店被迫停业。幸福海岸咖啡店与电信丹阳分公司一直未能就续租具体事项达成协议。一审法院认为，电信丹阳分公司与国网公司、幸福海岸咖啡店于2015年6月15日、2017年12月15日签订的相关备忘录合法有效，各方应按约履行自己的义务。首先，根据备忘录的约定，在幸福海岸咖啡店达到约定的年租金、赞助基金数额的情况下，电信丹阳分公司应当保证幸福海岸咖啡店的租赁期限自2015年6月15日起不低于8年，除非发生不可抗力以及约定的情形。电信丹阳分公司用新民东路33号一楼的房屋与国网公司开展合作经营，国网公司又用其中640平方米的房产与幸福海岸咖啡店开展合作经营，2017年12月，幸福海岸咖啡店又将640平方米的房产转租给杭州美弘贸易有限公司用于开设天峻服饰店。根据2017年12月5日三方签订的关于幸福海岸咖啡店扩大经营范围备忘录第十二条的约定，电信丹阳分公司与国网公司合作协议终止，国网公司与幸福海岸咖啡店的相关协议自动终止，但是，电信丹阳分公司与幸福海岸咖啡店的协议并非自动终止，双方己经就租赁合同的期限、租金及赞助基金的数额上限达成一致。其次，依照《合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据2017年12月5日备忘录的约定，电信丹阳分公司与幸福海岸咖啡店可就继续履约进行洽谈，另行签订补充协议，管理费及合作赞助基金不高于原协议商定的价格。从交易习惯上看，在2015年至2019年期间，幸福海岸咖啡店以及天峻服饰店与国网公司之间并未实际履行赞助基金；幸福海岸咖啡店将房屋转租给杭州美弘贸易有限公司于2017年11月30日经过房屋所有人电信丹阳分公司及其合作方国网公司的同意，此时电信丹阳分公司也应当明知由于转租后房屋用于经营服装，不再使用面值为20元的消费现金卡（商务合作赞助基金），对此电信丹阳分公司及国网公司也一直未提出异议。再次，杭州美弘贸易有限公司在信赖电信丹阳分公司2015年向幸福海岸咖啡店承诺的8年租赁期限基础上，与幸福海岸咖啡店签订租赁合同，并投入大量资金进行装修，按约向幸福海岸咖啡店交纳租金，电信丹阳分公司未经与幸福海岸咖啡店商洽，直接要求杭州美弘贸易有限公司开设的天峻服饰店搬离房屋，违反与幸福海岸咖啡店之间的约定。综上，电信丹阳分公司要求天峻服饰店搬离的诉讼请求，缺乏事实依据，依法应予驳回。遂判决：驳回电信丹阳分公司的诉讼请求。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2017年12月5日电信丹阳分公司、国网公司及幸福海岸咖啡店三方签订的《关于幸福海岸咖啡店扩大经营范围备忘录》第十三条约定，因幸福海岸咖啡店及其合作者未按照本协议合法经营的原因，导致本备忘录以及各方有关本备忘录所涉及房屋设施的协议或合同终止的，幸福海岸咖啡店及其合作者都应在接到国网公司或电信丹阳分公司要求迁让房屋的通知之日起7日内无条件搬出，不得以存在任何未解决争议等理由占用前述房屋及设施，逾期搬出的应按每日2000元的标准支付费用给国网公司。本案争议焦点：电信丹阳分公司要求天峻服饰店从其所有的位于丹阳市的房屋内迁出的诉讼请求是否应当予以支持。本院认为，电信丹阳分公司要求天峻服饰店从其所有的位于丹阳市的房屋内迁出的诉讼请求不应支持。主要理由是：首先，幸福海岸咖啡店与电信丹阳分公司虽然未直接签订有关丹阳市的房产的租赁使用协议，但根据本案中2013年9月电信丹阳分公司与国网公司签订的《经营场所委托经营合同》以及2015年6月15日、2017年12月5日电信丹阳分公司、国网公司及幸福海岸咖啡店三方分别签订的《关于引入幸福海岸咖啡店开展合作经营的备忘录》、《关于幸福海岸咖啡店扩大经营范围备忘录》的相关规定，幸福海岸咖啡店实际享有上述涉案房屋的使用权。尽管2019年4月30日，国网公司申请终止了其与电信丹阳分公司的合作协议，但根据2017年12月5日备忘录的约定，国网公司与电信丹阳分公司合作协议终止，并不必然导致电信丹阳分公司与幸福海岸咖啡店之间的协议终止。电信丹阳分公司与幸福海岸咖啡店可以就继续履约进行洽谈，并再行签订续约补充协议。在电信丹阳分公司与幸福海岸咖啡店未另行签订补充协议的情况下，从维护交易安全的角度出发，应当认定电信丹阳分公司与幸福海岸咖啡店此前就有关涉案房屋使用的约定仍然有效；其次，在上述协议的履行过程中，幸福海岸咖啡店在经得电信丹阳分公司、国网公司同意的情况下，又将上述涉案房屋转租给杭州美弘贸易有限公司，且幸福海岸咖啡店与杭州美弘贸易有限公司之间签订了《房屋租赁合同》，该合同合法有效，杭州美弘贸易有限公司依据上述租赁合同而享有的涉案房屋承租权应受到法律的保护；再次，杭州美弘贸易有限公司在基于其信赖电信丹阳分公司向幸福海岸咖啡店承诺8年租赁期限的情形下，对承租的涉案房屋投入大量资金进行装修，电信丹阳分公司未经与幸福海岸咖啡店商洽，直接要求杭州美弘贸易有限公司开设的天峻服饰店迁出涉案房屋，不仅有违诚信原则，而且也损害了杭州美弘贸易有限公司的合法权益；最后，根据2017年12月5日备忘录第十三条规定，因幸福海岸咖啡店及其合作者未按照本协议合法经营的原因，导致本备忘录以及各方有关本备忘录所涉及房屋设施的协议或合同终止的，幸福海岸咖啡店及其合作者都应在接到国网公司或电信丹阳分公司要求迁让房屋的通知之日起7日内无条件搬出。由于电信丹阳分公司不能提供证据证明幸福海岸咖啡店或者杭州美弘贸易有限公司开设的天峻服饰店在租赁涉案房屋过程中，因存在未按照本协议合法经营的原因，导致本备忘录以及各方有关本备忘录所涉及房屋设施的协议或合同终止的证据。因此，电信丹阳分公司要求天峻服饰店从其所有的位于丹阳市的房屋内迁出的诉讼请求也缺乏事实依据。综上所述，电信丹阳分公司上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中国电信股份有限公司丹阳分公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨道骏审判员  冷德华审判员  黄 甦二〇二〇年十月十四日书记员  王 伟