济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初5875号 原告：石瀚中，男，1994年2月8日出生，汉族，住山东省枣庄市。 委托诉讼代理人：闫文朋，山东国杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢世正，山东国杰律师事务所律师。 被告：蔡爱学，女，1983年1月1日出生，汉族，户籍所在地山东省高青县，现住济南市天桥区。 委托诉讼代理人：白玉江（蔡爱学之夫），男，1984年5月2日出生，汉族，户籍所在地山东省商河县，现住济南市天桥区。 第三人：山东链家房地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：高春慧，总经理。 委托诉讼代理人：王海龙，男，1988年2月23日出生，汉族，该公司职工，住济南市。 原告石瀚中与被告蔡爱学、第三人山东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，本院依法适用简易程序，分别于2019年11月20日、2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告石瀚中的委托诉讼代理人闫文明、邢世正，被告蔡爱学的委托诉讼代理人白玉江，第三人链家公司的委托诉讼代理人王海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石瀚中向本院提出诉讼请求：1．请求依法解除2019年1月2日原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2．请求法院判令被告向原告返还坐落于济南市槐荫区清源路南侧、腊山河东路东侧鑫苑世家公馆19号楼1-xxx室；3．请求法院判令被告向原告支付违约金24.60万元；4.请求法院判令被告向原告支付律师费30000元；4.请求法院判令被告向原告支付房屋占用期间的费用18000元；6.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2019年1月2日，原、被告双方在第三人链家公司居间下签订了房屋买卖合同。原告系出卖人作为合同的甲方，被告系买受人作为合同的乙方。原告将坐落于济南市槐荫区清源路南侧、腊山河东路东侧鑫苑世家公馆19号楼1-xxx室房屋出售给被告，房屋总价款为1230000元。合同第十一条第11款约定“甲乙双方协商一致，甲方领取房产证后伍日内向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，解押所需房款（以甲方申请还清剩余贷款实际金额为准）由甲方申请第三方垫资公司取得，垫资此项费用所需手续费由乙方承担（乙方承担的垫资费用最高10000元），如垫资此项费用所需手续费用过高，乙方在下证后十个工作日内自筹房款协助甲方解押，甲方于收款当日向乙方出具收到条。”合同第九条第（三）款：买受人若出现下列情况之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：4.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。被告于2019年1月2日出具授权委托书，此授权为特别授权，委托被告的配偶白玉江全权代理，代理被告于2019年1月2日经居间方链家公司介绍购买的由出卖人石瀚中出卖的位于济南市槐荫区鑫苑世家公馆文魁苑19号楼1单元xxx室房屋的所有后续事宜。原告于2019年1月10日将涉案房产交付被告。原告在2019年7月19日领取了涉案房产的房产证，并于当日告知了居间方链家公司，链家公司工作人员于当日将该情况告知了白玉江。原告在领取房产证后五日内，分别向中国邮政储蓄银行山东省济南市无影山支行递交了个人贷款普通变更申请审批表申请提前还贷，并向第三方垫资公司济南晅鼎金融软件服务有限公司（链家合作单位—贝壳金服）申请了解押垫资。根据合同第一十条第11款的约定，被告应当支付垫资所需手续费或者在下证后十个工作日内（即2019年8月2日之前）自筹房款协助出卖人石瀚中解押，但被告既未支付垫资所需手续费协助原告解押，也未自筹房款协助出卖人石瀚中解押，至今已超过60多天，根据《房屋买卖合同》第九条第（三）款第4项的约定，被告已经构成了根本违约。被告每拖延一个月原告就要不断的支付房屋贷款，前期房贷中大部分都是利息，原告自始至终都想尽快的履行完合同，但是被告不断拖延，被告的违约行为给原告继续履行合同造成了极大的心理恐慌，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 诉讼过程中，石瀚中明确其第一项诉讼请求为要求本院判令解除其与蔡爱学所签订的涉案房屋买卖合同。 蔡爱学辩称，原告的诉讼请求和事实理由无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。一、2019年1月2日被告的代理人接到第三人山东链家姚峰松的来电，称涉案房屋要出卖，而被告的代理人之前就清楚原告房屋出卖的信息，因其楼层位于二楼，采光不好，被告未予理睬，而姚峰松称原告会以120万的价格出卖该房屋，昨日即2019年1月1日已在齐鲁楼市一家中介谈过，最终因其它原因没有成交，现在急需寻找买主。在这种情况下，被告的代理人按照姚峰松提供的联络人其店经理贾长一去看了涉案房屋。被告的代理人询问贾长一涉案房屋的基本情况及出卖房屋的原因，毕竟没有下证，存在风险，贾长一称没有问题，后经贾长一联络被告的代理人和原告在第三人山东链家鑫苑世家公馆店见了面。当时原告称卖房是要重新在天桥区巴黎花园买房结婚，而且原告称其自己就是链家公司青岛分公司的经纪人，对该房屋的各方面都保证没有问题。但时间推至下午4：05分，在第三人的要求下我的爱人和两个孩子，其中小的（出生日期为2019年9月27日）只有3个多月，还不到100天，来到链家店。因我们对涉案房屋存有顾虑，当天定房子包括交费用以及签合同都太急促，不安全。但原告和第三人称多晚都可以陪我们这一方签完合同，而被告和被告的代理人商量着正好该涉案房屋是2019年9月27日开发商向原告交付的，而我们的小孩子恰好出生日期就是这一天，心中想寓意挺好，好像这套房子是专门为我们家的小孩子收的，就脑门一热，打算购买这套房子。由于孩子实在太小，时为冬季，天气寒冷，当天晚上11点（也就是被告来到链家店近七个小时时，被告还带着不到100天的孩子，可以想象被告当时早签完字早结束回家照顾婴儿的急迫心情）第三人起草出房屋买卖合同被告就阴差阳错的签了字，当时原被告及第三人现场谈的情况是房屋以120万的价格成交，谁负责日后垫资的事情谁承担3万元费用，原被告因此事讨论了好几个回合，第三人贾长一在一边用电脑修改着电子版的合同。原被告商量来商量去最终确定被告多出3万元购买该房屋，垫资的事情全部交给原告处理，由于本身也是原告去寻找垫资公司解决房屋解押的事情。时间已经到了晚上快十一点了，大的孩子需要明天上学，小的孩子太小，天气也很冷，链家店内温度也很低，被告不愿多费口舌，这样原被告达成一致口头协议。被告以123万总价款购买涉案房屋，首付款45万，被告要贷款78万，被告向原告支付的首付款用于日后原告进行房屋解押，解押不足的部分款项由原告自行负责。本身解押的事情也是原告去操作，包括垫资公司也是原告去寻找，垫资合同也是原告去签署等等。但阴差阳错的是房屋买卖合同的电子版前面贾长一都填写清楚了，但后面其它约定没有做修改，而后面其它约定的内容是被告与原告在之前的时间讨论的以120万，最高不超过121万的总价款购买该房屋。这也是其它约定里面被告承担的垫资费用不超过1万元的来源。而对于原告在前一天即1月1日和其他准买主谈判的心理价位即为120万。这个第三人山东链家的姚峰松已经和被告的代理人于1月2日上午致电时事前进行了说明，被告的代理人也和被告进行了说明，不然也不存在被告的代理人去看涉案房屋的事，也就不会存在被告与原告之间买卖房屋的事情了。二、原被告自签署房屋买卖合同以来，被告一直按照合同约定履约，亦未要求原告和第三人山东链家就该房屋买卖合同的其它约定的内容进行修改，本着和气生财，买卖双方都不容易的角度上考虑问题，而原告却在2019年1月6日将涉案房屋另行出售给他人，企图实现一房二卖的非法目的，原告这一违约行为恰恰被被告的代理人前往涉案房屋时发现，原告带领其他房屋中介的经纪人和买房客户在涉案房屋内进行交易谈判，随即被告的代理人将原告这一行为告知了第三人山东链家房地产经纪有限公司的工作人员贾长一，也是原被告及第三人山东链家房地产经纪有限公司三方签署涉案房屋买卖合同合订本的现场经办人。当时（2019年1月6日）房屋钥匙在原告手里，原告没有向被告进行物业交割（原被告是于2019年1月10日进行的物业交割），而房屋买卖合同已经生效，且被告已履行合同之约定，既向原告支付了定金和第一笔购房款（首付款），也向第三人支付了全部服务费，原告没有理由对被告这样。三、发生该纠纷后被告以短信形式向原告发出郑重声明，对原告这一违约行为不能接受，要求给予赔偿。这时被告才得知原告出卖该房屋根本不是其于2019年1月2日当天向被告以及的代理人所说的出卖房屋是因为要买新的房屋，而是其作为债务人要偿还赌债还是其他什么债务。第三人山东链家贾长一不方便向被告说具体原因，被告询问原告，原告也不说具体原因，只是称有难言之隐，而且原告电话中称其年长的母亲常年卧病在床等等。经第三人山东链家贾长一在中间调和，由原告向被告出具书面的承诺书，至此被告动了恻隐之心，才不管不顾的按照合同约定，甚至均提前了好几天时间经亲戚朋友多方救济几天时间里给原告凑齐了所有应付费用，向原告支付了合同约定的首付款项。然而，即使原告违约情形在先，被告也未以此为筹码要求原告和第三人山东链家更改合同其它约定的内容，改成垫资所有事宜均由原告一方承担。四、鉴于原被告中间发生了不愉快的事情，被告于2019年1月25日向第三人的另一经办人员姚峰松递交了解除授权的声明。打算以后关于该涉案房屋的事情交由被告本人打理，毕竟真到过户时还涉及被告办理离婚手续以实现以首套房手续进行房屋按揭贷款的目标，被告不再让被告的代理人进行后续贷款、过户事宜了，对此被告也存在私心，这一点被告在向第三人山东链家另一经办人姚峰松递交解除授权时已经现场说明。五、2019年3月初，被告的代理人接到原告的一个来电，原告称再次请求被告的代理人帮其一个忙，其女朋友及家人要到涉案房屋看一下，其请求被告的代理人配合演一场戏，告诉其女朋友和家人，该涉案房屋是原告的等等无理要求。即使这样被告的代理人基于以后办理契税、维修资金，解押和过户都需要原告进行，也没有一口否决，只是答应如果需要被告和被告的代理人配合，被告和被告的代理人均会给予配合。后因原告一方的情况，此事不了了之。原告一直到2019年9月份也一直未曾给被告打过一电话，包括契税缴纳、维修资金缴纳、房屋产权证办理和垫资解押事宜等等，而被告的联系手机号码就写在涉案房屋买卖合同里，而且一直正常使用，直到现在也在使用着。被告在2019年3月份以后第一次接收到原告的信息是2019年9月份原告向被告发送的一条短信息，期间原告未曾履行任何关于涉案房屋的告知义务。六、2019年7月下旬某个时间，被告的代理人白玉江接了一个陌生人的来电，称下周三被告需要前往济南市房管局办理解押和过户手续，因被告的代理人对该陌生人、陌生号码持怀疑态度，电话中没有多说什么，仅仅询问来电人身份后表示可以约时间见面沟通。被告的代理人感到很突兀，因为自2019年1月25日后第三人从未和被告以及被告的代理人有过任何形式的联系，涉案房屋何时缴纳契税，何时缴纳维修资金被告一无所知。原告和第三人均未履行任何形式的告知义务，对此原告和第三人均应进行举证，否则承担对其不利的法律后果。七、按照合同第多少条，多少款的约定，解除房屋抵押手续，注销什么是原告应当履行的义务，被告对此不负任何责任。五、合同其他它约定第十一条，第多少款，再次约定了解除房屋抵押义务方属于原告，被告只是配合辅助的作用，垫资公司应当由原告寻找，原告与垫资公司签订合同等等。被告只是垫资费用产生并在最终据实结算时的费用承担方，而原告至今也未向垫资公司申请垫资，亦未实际产生垫资费用，并且也没有通过任何形式告知被告其拟要选择的垫资公司及涉及到的最终费用问题。被告一直在耐心等待原告的消息或者说通知，且被告于2019年10月日向原告发出催促的短信声明，说明原告未向被告告知是否已选定垫资公司及是否具体产生垫资费用，原告却一直未予告知。但原告至今也未向被告告知其拟选择的垫资公司及实际可能产生的垫资费用。对此原告应当向法庭提交证据，不能提交证据的应承担对其不利的法律后果。至此，被告有理由怀疑原告对涉案房屋依然存有其它非法目的，拒不向被告履行过户责任。另外，鉴于原告出尔反尔的行为被告不敢自筹费用协助其解押。因为第三人山东链家也无法保证被告的这一权利，而被告是最终按照合同约定要进行房屋按揭贷款78万的。一旦原告拿到款项逃之夭夭，被告将哭诉无门，因此只能是原告进行垫资公司解押金了，而且被告至今也未说多少垫资费用算作费用高的问题，一直等待原告履行寻找垫资公司进行垫资解押的通知。八、被告一方于2019年1月2日向第三人山东链家房地产有限公司支付的所有中介服务费用，共计25100元，但第三人却一直未给被告提供任何形式的服务，直到2019年8月17日还是18日被告前往涉案小区时才通过邻居得知涉案小区已经陆续办理房屋产权证的事宜。后经向涉案小区物业确认，证实这一消息，还是被告于2019年8月17还是18日主动联系的第三人山东链家房地产有限公司，才有了2019年8月20日被告一家四口与原告关于该房屋相关事宜的第一次会面。而被告一家四口于2019年8月20日上午8：30多分较约定时间提前近半个小时到达由第三人山东链家郑阳阳指定的地点（第三人的第五会议室），而第三人郑阳阳到达会场时间足足迟到了半个多小时。这在被告心目中对第三人山东链家的形象大打折扣，试想被告一家四口提前半个小时到达，在会场等待郑阳阳一个小时有余，因法务王海龙下的指令时郑阳阳不到场，三方会谈无法开始。第三人山东链家这种非人性化的做法也令被告无法接收。会谈过程中因原告一方的亲属（原告母亲）对被告手中持有的原告的身份证复印件等原告的相关资料存有异议并演变成后续的无理取闹。原告的母亲竟然通过拨打110报警的方式强行在被告手里取回原告的身份证复印件和原告与开发商签订的房屋买卖合同复印件等和本案相关的由被告保管的基本资料。原告的母亲这一行为简直不可理喻，我们大家都有一个基本常识，房屋租赁事宜均需要承租方与出租方互换身份证明，更何况房屋买卖事宜？而对这最基本的需要第三人山东链家向原告母亲解释的事宜。山东链家工作人员，包括法务人员王海龙也未向原告之母亲进行解释，任由原告母亲无理取闹。而时间推至中午12点多，被告一方一家四口欲先行离开谈判的会议室，而原告的母亲无理至极，竟然当众堵住第三人山东链家第五会议室的房间门不允许被告一家四口离开，以私人力量对被告一家四口进行非法拘禁，限制被告一家四口的人身自由。被告在此郑重声明，被告将保留日后追究原告的母亲法律责任甚至刑事责任的权利。而2019年8月20日被告的小孩子才刚刚不到11个月，一个弱小的孩子一上午的时间（足足长达四个小时）陪着原告及原告的父母，第三人山东链家的几位工作人员一起谈判交涉，而原告及其父母却全程冷眼相对，对被告的大孩子的心理产生非常不好的影响。原告及其服务的态度和行为令被告寒心至极。由于原告母亲的无理取闹导致原、被告及第三人之间第一次关于涉案房屋的会面交涉极不顺利，而第三人山东链家房地产有限公司的法务人员王海龙就当场宣布由原、被告通过法律程序解决问题。以此推诿，后不了了之。对于第三人山东链家及其工作人员的态度和行为被告保留后续追究责任的权利。被告自2019年8月20日首次三方会晤后从未接收到关于涉案房屋原告日后履行合同义务的任何消息，包括垫资公司的选择，垫资费用的产生等等，不了了之。对第三人山东链家房地产有限公司的不作为行为被告无法接受，而被告是付全部服务费的一方。对此，被告后续将通过各种方式向带三人主张权利，以维护被告的合法权益不受侵害。综上所述，原告的诉讼请求和理由无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。石瀚中向本院提交了《房屋买卖业务签订文件合订本》、《政策告知书》、《授权委托书》、《物业交割单》、《个人购房/购车借款及担保合同》、《委托代理合同》及律师费发票、微信聊天记录、短信记录，蔡爱学向本院提交《房屋买卖业务签订文件合订本》、定金及购房款收条、POS单、授权委托书、短信记录，本院调取了邮储银行贷款普通变更申请审批表，当事人对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。由上述证据及当事人的陈述，本院对当事人无异议的事实认定如下： 2016年10月2日，石瀚中与济南鑫苑万卓置业有限公司（以下简称鑫苑公司）签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定鑫苑公司将其开发建设的建筑面积为109.20平方米的济南市槐荫区淄博路66号鑫苑世家公馆19号楼1单元xxx号房屋（以下简称xxx号房屋），以887040元的价格卖予石瀚中。付款方式为按揭贷款，其中首付款187040元，贷款70万元。签订该合同后，石瀚中按约支付了首付款，并与中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历下支行（以下简称邮储银行）签订贷款合同，贷款70万元支付了剩余购房款。鑫苑公司已按约将该房屋交付给了石瀚中。 2019年1月2日，经链家公司居间介绍，石瀚中作为出售方（甲方），蔡爱学作为房屋购买方（乙方），双方签订《房屋买卖合同》一份，约定石瀚中将其所有的xxx号房屋，以123万元的价格卖予蔡爱学。合同第一条约定：“……（五）该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行，剩余抵押金额约为67万元。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2019年9月27日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人最迟应于2019年12月1日前办理完毕抵押注销手续。出卖人解押款来源出卖人自行筹集。”第三条约定：“（一）房款约定：……2.买受人于2019年1月2日前向甲方支付定金50000元……3.买受人于2019年1月10日前将第一笔购房款20万元自行支付给出卖人4.买受人于2019年1月25日前将第二笔购房款20万元自行支付给出卖人……（二）关于房款支付方式的约定，买受人以商业、公积金组合贷款方式，申办抵押贷款，出卖人与买受人双方出卖人取得不动产所有权证后10个工作日共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按照其规定将该部分房款直接支付给出卖人：买受人拟贷款金额为78万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买卖双方在5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准……”第六条房屋的交付第（四）款约定：“若出卖人在范围权属转移登记之前将房屋交付给买受人且买受人在收到房屋后进行装修的，合同履行过程中，买卖双方解除合同，买受人所花费的装修费由违约方承担。”第八条“权属转移登记（一）出卖人取得不动产所有权证书后，买受人双方应于出卖人办理完毕抵押注销手续且买受人银行贷款审批通过5个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如房屋登记机构要求出卖人和/或买受人必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理……”第九条约定：“违约责任（一）出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出卖人若出现下列情况之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（三）买受人若出现下列情况之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；……4.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补……（六）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费。”第十一条其他约定：“……7.链家公司已充分告知甲乙双方济南市目前施行的限购及限贷政策，甲乙双方已充分了解，并签订《政策告知确认书》……11.甲乙双方协商一致，甲方领取房产证后伍日内向该房屋的原贷款机构提交一次性还清贷款的申请，解押所需房款（以甲方申请还清剩余贷款实际金额为准）由甲方申请第三方垫资公司取得，垫资此项费用所需手续费由乙方承担（乙方承担的垫资费用最高10000元），如垫资此项费用所需手续费用过高，乙方在下证后十个工作日内自筹房款协助甲方解押，甲方于收款当日向乙方出具收到条。12.出卖人取得房产证后十个工作日内买受人办理购房资质审核手续。”第十二条约定如合同其他条款与第十一条约定不一致，以第十一条的约定为准。上述合同还对其他问题进行了约定。 当日，石瀚中与蔡爱学还在链家公司提供的《政策告知确认书》签字确认了链家公司已将济南市限购、限贷的具体政策向双方告知，双方明确相关政策带来的影响。该日，蔡爱学向其丈夫白玉江出具《授权委托书》一份，约定特别授权白玉江代理其办理上述房屋买卖全部事宜，直至与该房屋相关的所有事宜办理完毕止。蔡爱学于该日向石瀚中支付购房定金5万元，于2019年1月10日支付购房款20万元，于2019年1月20日至1月24日期间分5笔支付购房款20万元，以上共计支付购房款45万元。石瀚中于2019年1月10日将原状为保持开发商商品房交房状态，尚未装修的xxx号房屋交付给蔡爱学占有使用。现蔡爱学已经对该房屋进行了装饰装修。 蔡爱学自认其在济南市天桥区重汽彩世界小区拥有住房一套，且该房屋以白玉江的名义办理过银行按揭贷款手续。 2019年7月20日石瀚中向邮储银行申请提前结清按揭贷款。 本院以蔡爱学提供的送达地址邮寄起诉状等应诉手续后邮件被退回，退回时间为2019年10月26日，该日视为相关材料已送达。 当事人对以下事实和证据存有争议： 石瀚中称，其在2019年7月15日取得了xxx号房屋的所有权登记。按照合同约定，清偿该贷款的款项来源或由其寻找垫资公司垫资但由蔡爱学承担垫资费用，或在蔡爱学觉得上述垫资费用过高时，在其取得xxx号房屋所有权证书十个工作日内，由蔡爱学筹款协助其解除抵押。但其按照合同约定向邮储银行提交了一次性清偿剩余67万元银行按揭贷款的申请，并通过链家公司找到垫资方后，蔡爱学拒绝承担垫资费用且拒绝自筹款项协助其清偿剩余的银行按揭贷款。蔡爱学也未告知过，其需要通过离婚才能符合贷款条件。蔡爱学的上述行为构成违约，且达到了合同解除的条件，故其要求解除合同。 为证明其上述主张，其向本院提交了如下证据： 证据1.手机软件记载的办证进度查询、房屋权属状况信息及不动产权证书一份。显示其2019年7月12日申请办理xxx号房屋的所有权登记，2019年7月15日取得了该房屋的所有权登记，并于2019年7月19日领取了不动产权证书，不动产所有权证号为鲁（2019）济南市不动产权第0152264号。 证据2.2019年7月24日，链家公司工作人员郑阳阳、展茂鑫、贾长一以及链家公司代石瀚中寻找的垫资方济南晅鼎金融软件服务有限公司（以下简称晅鼎公司）工作人员徐奎与白玉江的谈话录音一份。该录音中，郑阳阳告知了白玉江，石瀚中已经领取了xxx号房屋的不动产权证书，并向白玉江告知垫资67万元的费用为16750元。白玉江称其需要通过与蔡爱学离婚的方式才能后续的贷款面签等手续。谈话中，徐奎向白玉江详细提出了两种垫资方案，一是“尾款垫资”即由蔡爱学自筹67万元支付给石瀚中，再由石瀚中与垫资方签订合同借款67万元，但收取该借款的石瀚中的银行卡、网银、银行预留电话均由蔡爱学掌控。在垫资方向石瀚中放款时，及时通知蔡爱学，由蔡爱学将该款项取出占有。此种垫资方案为借款总额的2.5%。二是蔡爱学不自筹67万元给石瀚中解除抵押，而由石瀚中直接与垫资方签订借款合同借款67万元解除抵押，至石瀚中收到后续蔡爱学的银行贷款剩余78万贷款后由石瀚中自行负责清偿垫资方的67万元借款。此种垫资方式按借款时间计算利息，月息为3%。上述两种垫资方案的垫资费用均要先由蔡爱学预先支付。白玉江在谈话中对垫资费用、垫资后的回款风险等存在异议，未同意上述两种垫资方案，且多次强调其最多承担1万元垫资费用。上述录音还记载了其内容。 证据3.2019年8月3日，郑阳阳、展茂鑫、贾长一、徐奎、石瀚中的父母与白玉江的谈话录音一份。录音中白玉江称蔡爱学未收到过石瀚中及链家公司有关涉案房屋房产证已经办理完毕的通知。石瀚中父母则称石瀚中不动产权证办理完毕后立即给链家公司的工作人员通电话告知了该事实。在该次谈话中徐奎更详细了计算了证据2中所提交的第二种垫资方案的垫资费用。徐奎称因其公司原则上仅能在总房款的7成减去首付款金额的限度内提供垫资，即涉案房屋123万元，首付款45万元，其公司原则上仅能在41万元左右垫资，解除抵押所需的剩余26万元，需要再找其他公司垫资。26万元的垫资款如找其他合作垫资方采用证据2中第一种尾款垫资方式，至银行放贷之日止固定的费率为2.5%；如采用直接借款垫资方式为月息3%加1000元费用。41万元如借款60天，前30天利率为月息2.5%，后30天为月息2.1%；如借款90天，最后30天月息也为2.1%，前60天的利息与借款60天的一致。但如出现逾期将额外产生逾期利息。上述26万元及41万元垫资期限以60天或90天计，利息总额在4.20万元左右或3.40万元左右。但借期内的实际利息以实际还款时间以上述利率据实结算，先行多支付的垫资费用据实结算退还。白玉江在该录音中称其现在资金“可以讲没有”“放到其他地方了”预计到12月31日到期。上述录音还记载了其他内容。录音显示各方仍然对垫资事宜未能达成一致意见。 证据4.2019年8月14日，由链家公司邮寄的石瀚中向蔡爱学发送的催告函及快递送达查询信息一份。催告函的内容为明确石瀚中已于2019年7月19日取得房产证。石瀚中并催告蔡爱学承担解除抵押登记垫资费用并协助其办理解除银行抵押的手续，如蔡爱学认为垫资手续费过高，应由蔡爱学在房产证下证后十个工作日内协助石瀚中解押，并由石瀚中向蔡爱学出具收条。其并告知蔡爱学，如蔡爱学违约超过三十日，其有权解除合同。快递查询信息显示收件信息为蔡爱学在双方签订的房屋买卖合同中预留的联系地址和电话。送达信息显示为2019年8月15日由收件地的菜鸟驿站代收。 证据5.郑阳阳出具的证人证言一份，内容为其参于证据2、证据3谈话的大概过程，并称由其起草了证据4的催告函并向蔡爱学进行了该函件的邮寄。该证言并写明2019年8月17日至2019年9月2日期间，其还协调石瀚中家人及白玉江以及徐奎再行协商，但仅在2019年8月20日各方见面进行了协商，仍未就合同垫资解押等合同后续履行问题达成一致意见。郑阳阳出庭接受了质证，认可证据2、3、4的真实性，并接受了本院及当事人各方的询问。 证据6.徐奎的证人证言一份，内容为其认可证据2、3的真实性，承认其参与了上述两次录音中有关垫资事宜的商谈。徐奎出庭接受了质证，对上述两份录音证据中所提及的垫资方式及费用进行了进一步说明，按其陈述无论哪种方式垫资，费用均超过1万元。 证据7.链家公司员工展茂鑫出具的证人证言及其手机通话记录一份。证明内容为展茂鑫称其所使用的电话131xxxx3613在2019年7月19日下午接到石瀚中的电话称涉案房屋房产证已经领取完毕。其接电话后即通知候丙贵与白玉江联系该事情。通话记录显示2019年7月19日石瀚中的电话与131xxxx3613的电话通话5分42秒。展茂鑫出庭接受了质证，对上述证明的内容及通话记录予以认可，并接受了本院和当事人的询问。 证据8.链家公司员工候丙贵出具的证人证言及短信记录一份。证明内容为2019年7月19日展茂鑫安排其告知蔡爱学涉案房屋房产证已经办理完毕的，需要蔡爱学办理后续房屋贷款和解押手续等事宜，其在2019年7月19日15：11分左右与白玉江电话联系，告知了上述事宜。短信为2019年9月21日向白玉江发送，内容为叙述了2019年7月19日至2019年7月24日期间其告知白玉江房产证已经办理以及后续贷款面签和房屋解押的情况，并告知白玉江的行为已经逾期违约。候丙贵出庭接受了质证，对书面证言及短信内容予以认可并接受了本院和当事人的询问。 证据9.链家公司员工贾长一的证人证言。贾长一出庭接受了质证。出庭作证过程中，贾长一称因原与买卖双方对接的经办人姚峰松离职，故后续其接手了姚峰松就涉案房屋居间服务的部分工作，买卖双方的合同内容系由在买卖双方协商后，其起草双方签字确认的。 证据10.律师函、快递单及查询信息、短信和彩信记录。律师函为山东国杰律师事务所接受石瀚中委托出具，内容为因蔡爱学逾期履行支付垫资费用，且未能按期自筹房款协助蔡爱学解除银行抵押的行为构成违约，且按照合同约定达到合同解除条件，故正式通知蔡爱学解除双方之间签订的房屋买卖合同并要求蔡爱学依约向其支付违约金。该律师函落款时间为2019年10月2日。 快递单及查询信息记载为山东国杰律师事务所于2019年10月8日按照蔡爱学在房屋买卖合同所留地址及电话邮寄律师函，但在2019年10月22日因投递三次未能签收被退回。查询信息显示上述快件于2019年10月23日被退回。 短信和彩信的内容为2019年10月15日通过短信和彩信向蔡爱学所预留电话及白玉江所使用的电话以短信和彩信的形式将上述律师函的内容发送至蔡爱学及白玉江的手机号。 蔡爱学对上述证据质证认为：对证据1的真实性不认可，其在开庭前一直未见到该份证据中的资料，在其向石瀚中索要时，石瀚中也均称无可奉告，造成了其极大的心理恐慌，使其严重担心交易的安全性。证据2其取得录音光盘后，一直未能播放成功。证据3中的真实性认可，但是该录音没有经过白玉江的许可，不属于合法证据。且该次谈话并非各方最终的谈判意见，各方在2019年8月20日及8月22日还有过协商的过程，其也进行了录音，其一直向链家公司表示要求尽快解决涉案房屋的问题，但因石瀚中拒绝将涉案房屋的不动产证书交由链家公司保管等问题，导致协商未果。该录音中其并没有提及垫资费用过高，而是垫资方要求先交费再垫资，且垫资方称其无权查看合同条款和费用等约定。在晅鼎公司不能一次性垫资的情况下，链家公司称可以寻找可一次性垫资的公司，但最后无任何反馈。其对证据4的真实性有异议，该份邮件显示的是菜鸟驿站代收，但其从未收到任何有关该份信函的信息。证据5至证据9中的证人涉及多人，内容也较多，但证人证言可以确定的一点是，双方对垫资费用无法确定，需要借款人即石瀚中先行支付，但石瀚中不支付，而其明确表示垫资费用据实结算且以发票为准，1万元以内的全部承担，1万元以上的需另行协商，如果其没有最终履行确定的相关垫资费用，石瀚中可以向其主张权利。证据10的律师的邮件其没有收到，白玉江的手机上也没有律师函的内容，但认可收到了。 链家公司对上述证据的真实性均予以认可，其作为居间方在交易过程中一直有员工跟进，不存在交易无人管的情况，其在交易过程中不存在违约行为，有关垫资的条款也有明确的约定，在出现合同无法履行的情况时，其多次沟通，履行了相关义务。其作为居间人已经告知了买卖双方有关限购、限贷等购房政策，其从未引导蔡爱学通过离婚的方式办理贷款“六改三”的方式来完成交易，是在后续合同履行过程中发现蔡爱学不符合济南市相关购房政策，蔡爱学为保证自己不违约才提出通过离婚等其他方式获取相应的资质。 蔡爱学称其在签订房屋买卖合同前就告知了石瀚中和链家公司其需要通过离婚的方式进行办理后续的贷款手续，链家公司也为其提供了解决方案并称要支付部分费用。2019年7月19日，白玉江曾接到一个陌生人的电话称当日的下周三要蔡爱学去办理房屋过户手续。因为签订合同时石瀚中称缴纳契税和维修资金的时间在2019年9月份，所以其对7月份通知办证的该陌上人及陌生电话持怀疑态度。2019年1月8日还存在石瀚中擅自带人看房的违约行为，在此之后至2019年7月19日期间石瀚中和链家公司也未再通知其缴纳契税和维修资金的等问题，上述事情对其造成了心理上的恐慌。石瀚中对垫资所需手续费至今没有能够准确的确定，也没有签订正式的垫资合同，这也使得其有理由怀疑石瀚中对涉案房屋存有其他非法目的，拒不向其履行涉案房屋的过户义务。合同第三条第二款有关贷款的约定与第十一条的垫资约定也存在冲突，第十一条的约定应属无效或部分无效。链家公司在沟通时也无法保证其一旦以借款的形式支付石瀚中垫资款项后，石瀚中能够按时回款，其也无法以私人的力量对石瀚中的银行账户进行监管和控制。因此其认为其并不存在违约行为，其要求石瀚中继续履行双方的房屋买卖合同。 为证明其上述主张，其向本院提交了如下证据： 证据1.同样落款日期为2019年1月2日的《房屋买卖业务签订文件合订本》复印件一份。该复印件与石瀚中及蔡爱学所持有的内容一致的《房屋买卖业务签订文件合订本》原件的第十一条其他约定的第11款不一致，该复印件的该条款为：“甲乙双方协商一致，甲方领取房产证后伍日内向该房屋的原贷款机构提交一次性还清贷款的申请，解押所需房款（以甲方申请还清剩余贷款实际金额为准）由甲方申请第三方垫资公司取得，垫资此项费用所需手续费由乙方承担，如垫资此项费用所需手续费过高，乙方可自筹房款借给甲方，甲方于收款当日向乙方出具收到条。”蔡爱学称该份复印件的上述内容与双方持有的合同原件内容不一致，且合同原件的该页的纸张也与其他页面纸张色泽不一致，其有理由怀疑是石瀚中和链家公司共同伪造了双方持有的合同原件。石瀚中和链家公司均无证据证明双方将上述变更的内容向其进行过告知，且更改后“可自筹资金借给甲方”并更称了下证后十个工作日内自筹资金协助甲方解押，变更后的内容加重了其责任，双方伪造证据性质严重，其保留追究双方责任的权利。 证据2.石瀚中父亲通讯录信息截屏打印件及2019年1月9日蔡爱学向石瀚中发送的短信一份。短信内容为蔡爱学称因石瀚中在2019年1月8日曾带其他房产中介看房并进行谈判以处置涉案房屋，实现一房二卖的非法目的，其认为石瀚中已经构成根本违约，要求石瀚中继续履行合同并向其双倍返还定金支付违约金，赔偿其中介服务费等费用。通讯录系蔡爱学用以证明其在发现石瀚中带人看房后，石瀚中的父亲主动与其联系，并告知其石瀚中现债务缠身，需要资金，希望蔡爱学不要对石瀚中带人看房的事情予以计较。事后其动了恻隐之心，主动支付了第二笔购房款。 证据3.2019年1月15日，石瀚中出具的承诺书一份，内容为石瀚中承诺涉案房屋不存在权属纠纷，未曾以任何形式转让他人，如房屋存在的质量问题，石瀚中承诺协助蔡爱学与开发商进行积极协调处理。 证据4.2019年8月18日，蔡爱学与贾长一发送的短信聊天记录一份，蔡爱学称其在2019年8月17日通过小区其他业主得知涉案房屋所在小区已经开始办理不动产权登记，但链家公司及石瀚中至今未告知其涉案房屋不动产权登记已经办理完毕的情况，导致该房屋包括但不限于产权过户在内的事宜至今无法办理，其通知链家公司存在违约行为，并要追究链家公司的违约责任。贾长一回复，涉案房屋已经办证，现双方就解押事宜见面会谈，希望蔡爱学本人能参加2019年8月20日的会谈。 证据5.2019年9月19日石瀚中与蔡爱学的短信记录一份。内容为蔡爱学称2019年8月20日各方就房屋买卖合同接下来的流程进行了会晤，合同约定应由石瀚中负责办理银行解押注销手续，由于石瀚中至今未履行该义务，导致房屋过户等事宜至今无法办理，其将追究石瀚中的违约责任。石瀚中回复称，其已经在2019年7月19日领取了不动产权书并于该日通知了链家公司，链家公司也于该日通知了白玉江，之后在7月22日、8月3日及8月20日各方进行了沟通协商。根据合同约定蔡爱学应当支付垫资费用，帮助其解押，但蔡爱学在8月17日以及9月19日却说其未向蔡爱学告知，蔡爱学的该行为极不诚信，且违反了合同约定，并构成了根本违约。 石瀚中对上述证据质证认为，证据1系复印件无法确认其真实性，即使是真实的，该份合同明显并非最终形成的合同版本，不排除该版本后双方新达成的合意，形成了最终的合同版本。从其所提交的录音中白玉江明确说最多支付1万元垫资费可以相互印证。证据2的真实性认可，其认可曾在2019年1月8日带他人看过房，但该次看房系因在该房屋出售前，其委托多家中介公司出售房屋，在其与蔡爱学签约后，有原委托的中介公司称有客户想看房，其也明确说明房屋已经出售，但中介公司称已与客户联系好如果不看造成不诚信，就配合该中介公司看了一次房，但就看了这一次，之后没有再带人看房，且已通知其他中介结构涉案房屋已经出售。其已经在2019年1月10日向蔡爱学交付了涉案房屋，符合合同约定。证据3的真实性认可，该承诺是确保涉案房屋没有产权没有纠纷，而到目前涉案房屋的权属属于其所有，没有发生任何争议，其已经履行了该承诺书的承诺。证据4、5的真实性认可，但是证明目的不认可。其已经通过链家公司在2019年7月19日取得房屋所有权登记时告知了蔡爱学涉案房屋已经领取不动产权证的事实，链家公司也告知了蔡爱学要继续履行合同办理垫资解押等事宜，反而是蔡爱学发送短信称没有接到通知，充分说明了蔡爱学的不诚信。其在证据5中已经明确告知了蔡爱学的行为构成根本违约。 链家公司对上述证据质证认为，证据1为复印件，其对该证据的真实性存在异议，且合同作为磋商过程，签订过程中其公司会根据买卖双方的要求多次修改合同，在磋商中可能会存在多个版本，但本案应以各方所持签字盖章的合同原件为准，其他版本仅是磋商过程。证据2的短信并非向其公司员工发送，其对真实性无法确认。证据3的真实性认可，但仅能证明承诺书的内容。证据4的真实性认可，但对蔡爱学短信内容所述事实不认可，该短信是在其多次联系蔡爱学，要求蔡爱学履行合同义务，告知其违约的情况下，蔡爱学故意发送短信内容来逃避承担违约责任的可能性。证据5的短信非其公司员工所收，对其真实性无法确认。 对当事人有异议的事实和证据本院认定如下： 对石瀚中所提交的证据1中的不动产权证书及房屋权属状况信息均为原件，可以证明石瀚中已于2019年7月15日取得了该房屋的所有权登记。其所提交的办证进度软件信息具备可查询性，且与不动产所有登记的时间具有前后一致性，该份证据也可证明石瀚中于2019年7月19日领取了不动产权证书的事实。蔡爱学称证据2的录音其无法播放，但本院当庭将送达蔡爱学的录音光盘进行了播放，显示播放正常且内容清晰完整，故本院对该份录音内容的真实性予以确认。该录音明确记载了链家公司已经将石瀚中已经取得了涉案房屋所有权登记的事宜告知了蔡爱学，蔡爱学在该录音中也未对该事实提出异议。录音的主要内容即各方就涉案房屋所有权登记完成后，下一步合同履行相关的涂销抵押登记、办理蔡爱学的银行贷款审批等事宜的协商过程。该录音中，蔡爱学的丈夫白玉江与链家公司工作人员及链家公司代石瀚中寻找的垫资方均有交谈。链家公司及垫资方所提出的垫资方案所需垫资费用均超过了1万元，而白玉江均多次强调其最多承担1万元垫资方的陈述也表明了其对垫资费用是否过高的认定标准即为1万元。同时，该录音中还显示系蔡爱学主动提出了其需要先办理离婚手续，再办理购房资格审查的事实，但并不能显示出石瀚中及链家公司对蔡爱学需先离婚再资格审查的事先知晓。证据3的录音蔡爱学及链家公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。该录音进一步记载了三方在2019年8月3日就垫资解押事宜的商谈过程，该谈话内容亦表明无论采取哪种方案，所产生的垫资费用均超过了1万元，而蔡爱学均无法接受相关垫资方案。同时该份录音还显示蔡爱学向石瀚中表示其在2019年12月31日前无法以自筹资金的方式垫资涂销抵押登记。证据4显示链家公司向蔡爱学所预留的联系地址及电话邮寄了快件，虽然快件显示为菜鸟驿站代收，不能直接证明该邮寄已经实际送达蔡爱学。但是该邮寄的地址及联系方式均为蔡爱学所提供，且其仍然在该地址居住，仍然使用上述电话，故即使相关邮件不能证明直接送达了蔡爱学，该后果亦应由蔡爱学承担。故本院采信石瀚中及链家公司的主张，认定石瀚中在2019年8月14日向蔡爱学发出过履行合同的催告函。证据5中郑阳阳的证人证言可以印证证据4链家公司代石瀚中向蔡爱学邮寄催告函的事实。且郑阳阳对证据2、3录音中其声音认可，也可以进一步证明链家公司就垫资事宜等合同履行问题组织石瀚中及蔡爱学进行了协商。证据6中徐奎的证人证言也对证据2、3录音中其声音的真实性予以认可，可以佐证相关录音的真实性。其证人证言可以证明其作为备选垫资方与石瀚中及蔡爱学就垫资方案进行了协商。证据7、8、9的相关证人证言中有关链家公司已经向蔡爱学告知涉案房屋所有权登记已经办理完毕的陈述与相关录音中所记载的事实一致，且可与向蔡爱学发送短信中的内容相印证，本院采信该组证据中有关链家公司已于2019年7月19日告知蔡爱学涉案房屋所有权登记已经办理完成的陈述。证据10中的快递亦系按照蔡爱学所留地址和电话进行的邮寄，故在三次投递被退回后，该责任亦应由蔡爱学承担。本院采信石瀚中的主张，认定其在2019年10月8日通过书面方式向蔡爱学发出过因蔡爱学逾期履行合同义务超过合同约定的期限而解除双方房屋买卖合同的通知，但该书面通知因蔡爱学的原因未能送达蔡爱学。虽然该书面通知未送达蔡爱学，但石瀚中还通过短信及彩信的方式向蔡爱学送达了上述通知内容，蔡爱学认可收到了相关短信及彩信内容，本院对该事实予以确认。 关于蔡爱学所提交的证据1《房屋买卖业务签订文件合订本》复印件。该证据为复印件，在其他当事人对其真实性均不予认可的情况下，本院对其真实性在本案中不予确认。即使该复印件系真实的，石瀚中及蔡爱学所持有的合同原件的内容一致，双方持有的合同原件与该份复印件也仅有合同第十一条第11款所约定的内容存在不一致。故石瀚中及链家公司所提出的该份复印件为合同签订过程中各方协商时非最终合同文本的意见具有高度的盖然性。在蔡爱学未能提交证据证明双方所持有的房屋买卖合同系石瀚中及链家公司伪造的情况下，应当以双方所持有的房屋买卖合同原件作为确认各方权利义务的依据。证据2、3的真实性石瀚中没有异议，本院予以确认。证据2及石瀚中的陈述可以证明其在与蔡爱学签订房屋买卖合同后，存在许可其他房屋中介带潜在购房者看房的事实，虽然石瀚中辩称仅是为了配合中介看房，但其该行为对蔡爱学有失诚信，蔡爱学有权对其卖房诚意产生怀疑及不安。但证据3的承诺书出具在石瀚中带人看房之后，石瀚中也就涉案房屋不存在权属争议及不会再行出售作出了书面承诺，蔡爱学也接受了其书面承诺。该证据实际系双方为打消石瀚中带人看房所给蔡爱学带来的不安而作出的保证。出具该承诺后，石瀚中已将涉案房屋交付蔡爱学，且没有再出现带人看房的事实，故蔡爱学有权行使不安抗辩权的不安事实已经消除，石瀚中的上述行为尚未到达一房二卖的违约程度，双方合同应继续履行。证据4、5的真实性石瀚中无异议，本院予以确认。但证据4中蔡爱学所称石瀚中未向其告知过涉案房屋已经办理所有权登记的事实与本院前述针对石瀚中所提交录音等证据中认定的石瀚中已经履行告知义务的事实不符，本院对其该主张不予采纳。至于蔡爱学在该两份证据中所称的石瀚中构成违约的事实，属于双方争议的焦点问题，应当结合全案证据综合予以判断。 本院认为，石瀚中与蔡爱学在链家公司居间服务下，于2019年1月2日就涉案房屋所签订且共同持有原件的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。 现双方争议的焦点问题为涉案房屋所存在的按揭贷款的银行抵押登记未能及时涂销的责任应当由哪方承担。房屋买卖合同第一条第五款约定涉案房屋的抵押涂销的款项由石瀚中自筹，且石瀚中应在2019年12月1日前办理完毕抵押注销手续。但是合同第十一条第11款约定为“甲乙双方协商一致，甲方领取房产证后伍日内向该房屋的原贷款机构提交一次性还清贷款的申请，解押所需房款（以甲方申请还清剩余贷款实际金额为准）由甲方申请第三方垫资公司取得，垫资此项费用所需手续费由乙方承担（乙方承担的垫资费用最高10000元），如垫资此项费用所需手续费用过高，乙方在下证后十个工作日内自筹房款协助甲方解押，甲方于收款当日向乙方出具收到条。”该条款明显与第一条第五款的约定不一致，在此情况下，按照合同第十二条的约定，在合同第十一条约定与其他条款约定不一致时应以第十一条的约定为准。因此，本院认为，双方抵押涂销义务的确定应以第十一条的约定为依据。 现已查明，石瀚中在2019年7月19日取得不动产权证书后，已经在7月20日向贷款银行提交了一次性提前还贷的申请，履行了合同义务，且通过居间人链家公司向蔡爱学告知了已经取得房屋所有权证书的事实。按照合同约定，石瀚中应当寻找垫资方为其垫资，以涂销涉案房屋的抵押登记。由查明的事实可知，石瀚中已经寻找了垫资方，但因各种垫资方案均超过了蔡爱学1万元的心理预期。在此情况下，按照合同约定，应由蔡爱学在石瀚中取得不动产权证书后的十个工作日内自筹款项协助石瀚中涂销抵押登记。蔡爱学提出了石瀚中未与垫资方签订正式的借款协议，无法确定明确的垫资费用导致其无法判断垫资费用是否确实过高的抗辩意见。本院认为，从该条款的约定看，系在蔡爱学认为垫资费用过高的情况下，由蔡爱学负责筹资协助解押。如由石瀚中签订了正式的垫资合同，产生了实际的垫资费用，再由蔡爱学确定垫资费用是否过高，必然导致石瀚中在垫资协议中的违约，也不可能再由蔡爱学寻找新的垫资方。且垫资费用如何计算，即垫资前协商的核心内容，蔡爱学的丈夫已经与链家公司、石瀚中的父母以及垫资方的工作人员就垫资费用进行了具体的沟通，从沟通的过程可以明确的认定蔡爱学对石瀚中所寻找的垫资方出具的垫资方案的垫资费用认为过高，其不能接受。因此蔡爱学以未签订垫资协议，无法确定垫资费用是否过高的答辩意见，本院不予采纳。按照合同约定，在蔡爱学认为垫资费用过高的情况下，其应当在石瀚中取得不动产权证书的十个工作日内，即2019年8月2日前自筹资金协助石瀚中涂销银行抵押登记。蔡爱学未能履行该义务，其行为构成违约。 关于合同的解除。房屋买卖合同第九条第三款第4项约定，买受人逾期履行合同义务超过三十日的，出卖人有权书面通知买受人解除合同。蔡爱学未能在2019年8月2日前自筹资金协助石瀚中涂销银行抵押登记，按照合同约定蔡爱学有权在2019年9月1日后解除双方之间签订的房屋买卖合同。2019年10月8日，石瀚中以律师函方式向蔡爱学发出了解除合同的书面通知，但该书面通知因蔡爱学的原因未能送达成功。之后虽然石瀚中还向蔡爱学以彩信及短信的方式发出了解除合同的通知，但其自认上述方式不符合合同约定的书面形式，故其要求通过诉讼解除双方签订的房屋买卖合同。合同解除权作为形成权，自享有解除权的权利人以法定或约定解除合同的通知到达对方时发生法律效力。石瀚中在本案起诉状中以书面形式再次明确提出了解除合同的意思表示，起诉状送达蔡爱学的时间为2019年10月26日，故本院确认双方房屋买卖合同于该日解除。另需说明，双方所签订的房屋买卖合同，因蔡爱学夫妇属于在济南市有房屋贷款记录的家庭，按照房屋贷款政策规定，蔡爱学所支付的首付款至少为总房款的60%，即73.80万元，按揭贷款最多为49.20万元。但双方约定的贷款金额为78万元，明显不符合房屋贷款政策。双方在链家公司签阅的《政策告知确认书》中明确表示，双方对相关购房及贷款政策已明知。在此情况下，买卖双方应当保证双方签订房屋买卖合同时，各自符合相关购房及贷款政策。蔡爱学并无证据证明其在签订涉案合同前，告知了石瀚中其并不符合首套房首付至少30%的贷款政策，但其却以首套房的贷款政策与石瀚中签约。因此，涉案房屋买卖合同在现有条件下，事实上也不具备可履行性。在双方未能就该房款支付约定进行协商调整的情况下，基于合同的无法履行，涉案房屋买卖合同亦应予以解除。 因双方房屋买卖合同已经解除，蔡爱学应将其占有的涉案房屋返还石瀚中。双方合同第六条房屋的交付第（四）款约定：“若出卖人在房屋权属转移登记之前将房屋交付给买受人且买受人在收到房屋后进行装修的，合同履行过程中，买卖双方解除合同，买受人所花费的装修费由违约方承担。”按照该约定，蔡爱学应当自行承担房屋装修后所产生的风险。因此石瀚中要求蔡爱学将涉案房屋恢复原状后向其返还的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。另按照合同解除后同时履行相互返还的法律后果及减少当事人诉累的原则，在蔡爱学向石瀚中返还房屋时，石瀚中应当将其收取的购房款45万元返还蔡爱学。石瀚中还要求蔡爱学向其支付房屋的占有使用费。本院认为，在合同解除前，蔡爱学属于有权占有，不应支付房屋占有使用费。在合同解除后，购房款返还前，因石瀚中在本案中尚占有蔡爱学购房款资金，且其未能举证证明具体房屋占有使用费标准，亦不申请对涉案房屋的租金标准进行司法评估的情况下，本院对其要求支付房屋占有使用费的诉讼请求，不予支持。 关于违约金，按照双方合同的约定，在违约方违约导致合同解除的情况下，违约方应当向守约方支付总房款20%，即蔡爱学应向石瀚中支付24.60万元的违约金。但蔡爱学向本院提出了该违约金标准约定过高并要求进行调低的抗辩意见。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，但该条第二款同时规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”至于调整标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。” 由上述规定可知，一般在当事人约定的违约金高于守约方损失百分之三十的情况下，违约方可以请求法院对违约金进行适当减少。即首先应当对损失予以确认。关于损失，石瀚中未能进一步具体明确的举证。涉案房屋买卖合同第八条约定“权属转移登记（一）出卖人取得不动产所有权证书后，买受人双方应于出卖人办理完毕抵押注销手续且买受人银行贷款审批通过5个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”该合同还约定蔡爱学应在2019年8月2日前履行协助垫资涂销抵押登记的义务。而以现有条件，蔡爱学并不具备按照合同约定进行贷款审批的条件。在该日后，石瀚中基于合同可履行而应当获得的78万元尾款的期望落空，其无法获得78万元尾款，必然给其造成78万元应得款项的利息损失。因此，在无证据证明其他损失的情况下，本院认为双方约定的总房款20%的违约金标准过高应予以调整。结合蔡爱学的违约程度及主观过错等情节，本院酌定将蔡爱学应支付的违约金调整为78万未付购房款利息的1.95倍，该违约金应付至房屋返还之日。 因蔡爱学违约，石瀚中为本次诉讼支付了律师费30000元，双方已经约定上述费用由违约方承担，故本院对石瀚中要求蔡爱学向其支付律师费30000的诉讼请求，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、石瀚中与蔡爱学于2019年1月2日就坐落于济南市槐荫区淄博路66号鑫苑世家公馆19号楼1单元xxx号房屋签订的房屋买卖合同于2019年10月26日解除； 二、蔡爱学于本判决生效之日起三十日内将济南市槐荫区淄博路66号鑫苑世家公馆19号楼1单元xxx号房屋恢复原状后返还石瀚中； 三、石瀚中于蔡爱学向其返还房屋之日向蔡爱学返还购房款45万元； 四、蔡爱学于本判决生效之日起十日内向石瀚中支付违约金（以78万元为基数，自2019年8月3日起，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.95倍计算至2019年8月20日，自2019年8月21日起，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至涉案房屋返还之日止）； 五、蔡爱学于本判决生效之日起十日内向石瀚中赔偿律师费30000元； 六、驳回石瀚中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15870元，减半收取计7935元，由石瀚中负担1935元，由蔡爱学负担6000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张斌 二〇二〇年二月二十六日 书记员  官静