广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初6771号原告：肇庆市端州区城东花苑业主委员会，住所地广东省肇庆市端州区******城东花苑。负责人：周凯，系该业委会主任。委托诉讼代理人：贺林森，广东金桥百信律师事务所律师。被告：肇庆市玉和置业发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区******城东花苑B1-5号。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：黄炳培，广东刚钲律师事务所律师。委托诉讼代理人：石一茹，广东刚钲律师事务所实习律师。原告肇庆市端州区城东花苑业主委员会（以下简称城东业委会）与被告肇庆市玉和置业发展有限公司（以下简称玉和置业）物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城东业委会到庭参加诉讼，被告玉和置业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城东业委会向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即向原告移交城东花苑物业用房，并向原告赔偿其占用物业用房期间导致原告的经济损失70000元（按照肇庆市房屋租赁水平3500元/月计算，计至2019年11月5日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实理由：因被告物业服务合同服务期届满，2017年12月2日，肇庆市端州区城东花苑召开业主大会，表决重新选聘新的物业服务企业，经合法有效表决，最终选聘东莞万豪物业管理有限公司肇庆分公司作为城东花苑的物业服务企业。此后原告多次向被告发出通知，要求被告在2018年3月25日前向原告移交物业资料和物业用房。被告为了能继续在该小区服务，拒绝配合移交工作，同时还怂恿部分业主通过起诉请求确认城东花苑业主大会的表决无效，后经住建部门的主持下，城东花苑小区于2018年5月12日再次召开业主大会，对是否选聘被告还是万豪物业作为小区物业企业的事项再次重新表决。本次表决有185票支持选聘万豪物业，仅有27票选聘被告，因此万豪物业当选为城东花苑新一期的物业服务企业，部分被被告怂恿起诉的业主也撤回了起诉，被告也于2018年5月13日撤走了其公司派驻小区的保安和保洁人员，但就是拒不移交小区物业用房给原告，并非法侵占至今。为了明确被告侵占的物业部房屋性质，原告向肇庆市住房和城乡建设局申请查询城东花苑B、C、D幢B1幢物业用房的性质，2018年6月11日，肇庆市住房和城乡建设局《复函》明确告知：B、C、D幢B1幢物业部属于物业用房，为全体业主共有。原告将相关查询结果通过通知的方式告知了被告，并要求被告限期内自行清理房内物品。但是被告依然不予理会，拒不搬离物品，且时常派人出入物业用房查看。被告的非法侵占行为已经严重影响了城东花苑小区的物业管理，原告只能在外租赁场地供现物业企业办公。被告的行为不但导致原告和现有物业企业难以开展物业管理活动，还致使原告产生了额外的经济损失。原告长期自力维权无果，故向法院提起起诉，请求法院支持为盼。被告玉和置业无到庭，但庭后提交书面答辩状，辩称：1.被告不存在占用涉案物业的行为，被诉主体不适格。原告认为被告占用位于肇庆市******城东花苑B1-5号的物业没有事实依据，自被告重新选聘物业服务企业对城东花苑进行物业管理后，原告已经退出城东花苑物业管理，撤走所有人员并退出涉案物业，将该物业交还城东花苑开发商肇庆市创亿实业发展有限公司，原告自此没有继续使用该物业，故被告并未占用涉案物业，不是本案的适格主体，原告主张被告退出涉案物业没有事实依据。2.涉案物业并未进行确权登记，涉案物业权属的归属尚未明确，原告的主张依据不足。根据被告了解，涉案物业没有计算入共有建筑面积，并没有分摊到户，对涉案物业的权属，不动产登记部门至今仍未作出明确的权属登记。不动产权属应以登记为准，未经登记不发生效力，涉案物业并未进行确权登记，不动产登记部门作出了复函，并不能直接确定涉案物业属于业主共有，现原告主张涉案物业权属全体业主所有，以全体业主的名义向贵院提起诉讼，却未提供必要的证据证明其主张的事实存在，故其起诉不符合法定条件，在涉案物业权属未经依法登记明确属于全体业主所有之前，原告提起本案诉讼的法律和事实依据不足。对于原告提出涉案物业产权应属全体业主所有的主张，被告认为该权属问题不属本案审理范围，原告可另寻法律途径解决。3.原告向被告主张经济损失没有事实与法律依据。对原告主张的经济损失，原告并未提供任何证据予以证明，且被告经了解，原告重新选聘物业公司后，新物业公司在城东花苑小区内另行使用了小区公共物业办公（7幢架空层），并不存在在外租赁其他场地使用的情形，且被告也没有租赁其他物业使用的情形，故其要求原告赔偿经济损失的主张缺乏充分的事实与法律依据。综上所述，原告主张的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请贵院依法查明事实并驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告小区的物业是由被告提供物业服务，一直使用肇庆市*******、C、D幢B1幢物业部为物业服务用房（以下简称：涉案标的）作为物业服务场所。2017年在物业服务期满后，被告于2018年5月13日撤场，但并未将上述物业用房移交给原告。原告于2018年11月28日在涉案标的处张贴《关于城东花苑小区物业用房移交的通知》，载明“……现正式通知非法侵占人于2018年12月1日前自行清理物业管理用房内的私人物品，否则视为无主物品进行封存处理，对于非法侵占人继续无理侵占物业用房的行为，将依法追讨其非法侵占所造成的损失。”另查明，肇庆市住房和城乡建设局于2018年6月11日出具《复函》载明“肇庆市*******、C、D幢B1幢物业部为物业服务用房。根据《物权法》第六章第七十三条：建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。再查明，案外人肇庆市创亿实业发展有限公司在2018年12月6日在案涉标的处张贴《示知》，载明“位于肇庆市端州区*******、C、D幢，B1是我创亿发展有限公司自留物业，并不是物业服务用房。如有质疑可通过法律途径。”另外，被告与案外人肇庆市创亿实业发展有限公司在2020年1月2日出具《交接确认书》，载明“鉴于肇庆市玉和置业发展有限公司于2018年不再对城东花苑小区进行物业管理，已于2018年6月将肇庆市******城东花苑B1-5号物业部的物业交回肇庆市创亿实业发展有限公司，肇庆市创亿实业发展有限公司确认已收回上述物业，上述物业现由肇庆市创亿实业发展有限公司管理、使用”，该确认书均有被告及案外人的盖章。本院认为，本案是物权保护纠纷。对于本案的争议焦点，本院作如下评判：被告所提交的证据是否有效的问题。首先，被告在第一次庭审结束后才向本院提交相关答辩意见、质证意见及证据材料，提交的时间已经超过了答辩举证期限。其次，被告的诉讼委托代理人是在庭审当天方得到被告的委托，未能及时提交证据，对于被告迟延提交证据的行为，未有证据表明被告存在故意或重大过失迟延提交证据，本院亦依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条第二款的规定，对被告进行口头训诫。再次，被告所提交的证据系直接证明被告在本案的诉讼资格问题，该证据内容与本案基本事实有关，故本院予以采纳。被告是否为本案适格主体的问题。首先，根据被告与案外人签署确认的《交接确认书》已经载明了涉案标的在2018年已经由被告移交给案外人肇庆市创亿实业发展有限公司，且该公司在《交接确认书》中已经明确了涉案标的现由其管理、使用。故原告主张被告返还涉案标的，并无法律依据。其次，原告认为被告与案外人为关联公司、且法定代表人为同一人，并主张被告应承担相应的法律责任，该主张无法律依据，本院不予以支持。原告可另循法律途径向案外人主张权利。被告是否应向原告支付经济损失的问题。首先，原告在2018年11月28日才向被告发出《关于城东花苑小区物业用房移交的通知》，该通知亦载明非法侵占人在2018年12月1日清理腾退案涉标的，对于非法侵占人继续无理侵占物业用房的行为，将依法追讨其非法侵占造成的损失。该通知应视为原告向被告或其他实际侵占人主张权利的相关通知。其次，原告并未举证证明在2018年11月28日前有向被告或其他案外人主张权利，亦未举证被告何时实际腾退物业用房或退出原告小区管理，原告应承担举证不能的法律后果。故原告主张被告应向其支付相应的经济损失并无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告肇庆市端州区城东花苑业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费1550元（原告已预交），由原告肇庆市端州区城东花苑业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  陈晓文审 判 员  覃丽珍人民陪审员  刁小怡二〇二〇年二月二十五日书 记 员  杜爱怡