湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7891号上诉人（原审原告）：黄九环，男，1959年7月2日出生，汉族，武汉市人，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：赖华辉，湖北獬志律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳，湖北獬志律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李明，男，1960年12月12日出生，汉族，武汉市人，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：傅惟法，湖北大纲律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛得生，湖北大纲律师事务所实习律师。上诉人黄九环为与上诉人李明房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初6127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄九环上诉并答辩称：一、黄九环与李明于2019年1月l日所签《房屋租赁合同》的签字方为李明，并非明捷物流公司，该公司并未在房屋租赁合同上盖章，也从未从该公司的账户上支付过房屋租金。李明与黄九环签订《房屋租赁合同》时也并未出具明捷物流公司的授权委托书。因此，合同的相对方认定为李明。二、李明于2019年7月ll日出具了明确的《承诺书》，并签署了“李明代”，然而李明代谁无人认可，既没有明捷物流公司盖章确认，也无该公司法定代表人钟鳌签字。李明签署《承诺书》系其个人行为，应由其个人承担全部法律责任。三、李明按照《承诺书》已将20000元支付给黄九环，再一次表明李明系本案的责任主体。四、一审法院并未认定全年租金，这一做法欠妥。《房屋租赁合同》明确约定租期一年，李明所写《承诺书》也认可一年的租金。李明离开承租地点，然而并未交接，仍应按一年租期收取租金。综上，请求二审法院：一、改判李明向黄九环支付欠付租金125000元，并赔偿逾期付款违约金(以50000元为基数，按月息2％的标准，从2019年7月26日起计算至付清之日止；以75000元为基数，按月息2％的标准，从2019年10月1日起计算至付清之日止)；二、本案诉讼费用由李明承担。李明上诉并答辩称：一、李明没有债的加入或担保的意思表示。一审法院认为“李明同意以其个人财产承担武汉明捷物流公司的到期债务”，该事实认定错误，李明从未同意以个人财产承担公司债务。1.李明在“承诺书”落款“监事”后面签名，签名字样为“李明代”，该签字行为并非以李明本人名义作出，该行为为职务行为，依据《民法总则》第一百四十三条意思表示真实是民事法律行为有效的前提，李明代表公司签署“承诺书”，并没有以个人财产为公司承担债务或为公司做担保的意思表示，也无法从该行为推论出李明有债的加入或担保的意愿。2.该“承诺书”由黄九环打印提供，其内容“黄九环可直接申请武汉市东西湖区人民法院执行局按黄九环与武汉明捷物流有限公司(法人)钟鏊(监事)李明签订的合同和私有财产强制执行。”，(1)该内容明显违法，没有法律效力；(2)该内容语法不通、语意不明。“签订的合同”是哪份合同?除了房屋租赁合同是否还有其他合同?“私有财产”是什么财产?公司的?钟鏊的?李明的?该内容无法认定李明有以个人私人财产为公司偿债的承诺。3.李明签字“李明代”是明确代表公司签署承诺书，这也是双方在签署当时的真实意思表示。4.“债的加入”是很重的责任，需要当事人真实、明确的意思表示，认定需要慎重，动辄要第三人承担连带责任，有违公平正义，也与《公司法》有限责任制度相悖。二、程序违法，一审遗漏据以作出李明承担连带责任的争议焦点。三、一审判决超出黄九环诉讼请求。黄九环一审诉讼请求为租金和利息，而判决书却判决支付违约金。黄九环一审并未提出支付违约金诉讼请求，在一审庭审中双方确认武汉明捷物流有限公司于2019年7月即腾退房屋的情况下，判令多支付三个月租金的违约金，超出黄九环诉请范围。四、判决书表示存在瑕疵，有误导之嫌。判决书第四页倒数第三行“李明及其妻子胡启云均直接向原告支付过租金”表述存在瑕疵，在2016年7月20日至2017年8月18日期间胡启云是基于作为公司股东和法定代表人，履行代表公司签订房屋租赁协议并办理向房东支付租金事宜，并非因为与李明是配偶关系而承担公司租金支付义务。在2017年8月18日股权让与和公司法定代表人变更为钟鏊后，胡启云未在公司任职，未再管理过公司任何事务。本案房屋租赁合同纠纷发生于2019年年中，案外人胡启云已离开公司近两年，纠纷发生之时胡启云既不是公司股东也不是公司的法定代表人、更不是房屋租赁合同的相对方，与本案有何关联?是为了让判决结果看起来更合理?综上，请求二审法院：1.撤销一审判决；2.改判驳回黄九环所有诉讼请求；3.判令黄九环承担本案一二审诉讼费用。黄九环向一审法院起诉请求：1.判令李明向黄九环支付欠付租金125000元；2.判令李明向黄九环支付以50000元为本金，按照月息2%计算的逾期利息（暂计3个月）为3000元，以75000元为本金，按照月息2%计算的逾期利息（暂计三个月）为4500元，共计7500元；3.判令诉讼费用由李明承担。一审审理中，黄九环明确第2项诉讼请求中的利息均计算至付清之日止。一审法院查明，黄九环及其妻邱建珍是位于武汉市东西湖区东西湖大道特1号农贸市场交易19区13栋1-3层1室及2室房屋的所有权人[不动产权证号：鄂（2017）武汉市东西湖不动产权第0035076号、鄂（2017）武汉市东西湖不动产权第0035111号]。案外人武汉明捷物流有限公司成立于2007年4月9日，原始股东为李明之妻胡启云和案外人吴海华；2016年7月20日，股东变更为胡启云和李明，其中胡启云任执行董事兼总经理；2017年8月18日，股东变更为李明和案外人钟鏊，其中李明任监事，案外人钟鏊任执行董事兼总经理。2019年3月20日，李明向黄九环转账2019年房租20000元。2019年7月，李明以签名捺印的形式与黄九环签订房屋租赁合同，约定：“甲方（出租方）：黄九环电话：13329736133××××6055武汉明捷物流电话：18086036180××××6368，对房屋租赁事宜达成如下协议：一、甲方将舵落口大市场19区13栋1-2号门面房（共三层，实际建筑面积371.88平方米，其中一间12㎡，由甲方租给移动公司，乙方不得损坏里面的一切设备，因人为原因损坏或被盗由乙方承担责任）由甲方租给于乙方使用，实际建筑面积359㎡。二、房屋租金为每年壹拾肆万伍仟元人民币，租期满之前的第60天缴清下年度12个月租金，即每年11月01日前交纳下个年度房屋使用租金……四、租赁期限从2019年02月01日起2020年01月30日止……六、违约责任：1、乙方如不能按约定时间交纳租金，应按每天3‰支付给甲方违约金，甲方有权收回房屋，并终止合同，不退还押金和剩余60天租金款项……十、本租赁合同一式两份，由甲、乙双方各执一份，签字加按手印生效……2019年元月1日”。一审审理中，双方均陈述落款时间2019年1月1日系倒签。2019年7月11日，李明以在监事处签名捺印的形式向黄九环出具承诺书：“舵落口农贸市场19区13栋1-2号房东黄九环：今欠到黄九环位于武汉市东西湖区舵落口大市场19区13栋1-2号商铺房租壹拾贰万伍仟元整，年租金壹拾肆万伍仟元整。于2019年3月20日由李明建行卡支付黄九环建行账号贰万元整。承诺在2019年7月25日前支付伍万元整，下欠部分柒万伍仟元整在2019年9月30日之前付清。如不按此承诺付清2019年房租，黄九环可直接申请武汉市东西湖区人民法院执行局按黄九环与武汉明捷物流有限公司（法人）钟鏊（监事）李明签订的合同和私有财产强制执行。特此承诺欠款人：武汉明捷物流有限公司法定代表人钟鏊18607259186××××91857968监事：李明18086036180××××6368为“李明代”。一审法院另查明，2019年3月20日至2019年7月27日间，黄九环多次通过短信向李明催要租金，但李明仅支付部分租金，并提到钟鏊在收款，且同意付款。一审法院还查明，武汉明捷物流有限公司于案涉门面上的招牌已被拆除；李明目前持有武汉明捷物流有限公司合同专用章。一审审理中，黄九环、李明双方确定2016年至2019年均由武汉明捷物流有限公司在使用案涉门面，2019年7月武汉明捷物流有限公司从案涉门面搬走，未与黄九环办理交接手续，李明及其妻子胡启云均直接向黄九环支付过租金；黄九环还陈述从未收取承租方的押金5,000元；经法院释明，李明以其认定的承租方就是李明为由，明确表示不追加武汉明捷物流有限公司为本案被告。一审法院认为，房屋租赁合同和承诺书内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。租赁关系中的承租方并非李明，而是武汉明捷物流有限公司，理由如下：一、房屋租赁合同抬头清楚注明乙方（承租方）为武汉明捷物流有限公司；二、承诺书中明确欠款人就是武汉明捷物流有限公司，李明为监事，并不是直接的债务人；三、案涉房屋也一直由武汉明捷物流有限公司使用；四、虽然黄九环一直在向李明催要房租，且李明也向其支付过部分房租，但由于李明本就是武汉明捷物流有限公司两股东之一且任监事，是公司的主要负责人，由其代公司支付部分房租也符合常理，并不能直接推导其为合同相对方。虽然李明不是房屋租赁合同的相对方，但从“如不按此承诺付清2019年房租，黄九环可直接申请武汉市东西湖区人民法院执行局按黄九环与武汉明捷物流有限公司（法人）钟鏊（监事）李明签订的合同和私有财产强制执行。”的承诺可知，李明同意以其个人财产承担武汉明捷物流有限公司的到期债务，属债的加入，其地位等同连带责任保证人，黄九环可直接向李明主张权利。黄九环在本案中主张的租金为2019年全年的剩余租金125000元，但本案中双方共同确认武汉明捷物流有限公司于2019年7月即腾退房屋，可视为以其行为表示不继续履行合同，根据公平原则，法院认为在其腾退房屋后续付3个月房租作为其提前解除租赁合同应承担的违约责任为宜，黄九环此后应另寻承租人，减小损失。武汉明捷物流有限公司除须向黄九环支付2019年1月-10月的剩余租金100833.33元（全年租金145000元/12个月×10个月-已付租金20000元）外，还应按李明代表其签订的承诺书约定的付租期限赔偿逾期付款的违约金。黄九环主张的计算标准为每月2%，低于合同约定的每日3‰的标准，法院予以支持，故法院对其主张第一部分，以50000元为基数，按月息2%的标准，从2019年7月26日起计算至付清之日止予以支持；对其主张第二部分，法院对黄九环主张的部分，在以50833.33元为基数，按月息2%的标准，从2019年10月1日起计算至付清之日止的范围内予以支持，超出部分不予支持。上述全部债务亦为李明应承担的责任范围。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李明于判决生效之日起十日内向黄九环支付租金100833.33元，并赔偿逾期付款的违约金（以50000元为基数，按月息2%的标准，从2019年7月26日起计算至付清之日止；以50833.33元为基数，按月息2%的标准，从2019年10月1日起计算至付清之日止）；二、驳回黄九环其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1475元，由黄九环负担208元，李明负担1267元。二审期间，李明向本院提交武汉明捷物流有限公司出具的情况说明一份，拟证明武汉明捷物流有限公司认可李明是代公司付款，是武汉明捷物流有限公司租赁的案涉场地。黄九环质证认为，李明是武汉明捷物流有限公司的监事，该公司的公章在李明手上，该情况说明不属于新证据，亦不能作为证据使用。对该证据的三性及证明目的均有异议。本院认定如下：李明提交的武汉明捷物流有限公司出具的情况说明不属于二审新证据，对其证明效力本院不予采纳。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，涉案的租赁合同约定的租赁期限系从2019年02月01日起至2020年01月30日止。2019年7月11日的承诺书虽然明确了租金数额，但双方确认武汉明捷物流有限公司于2019年7月即腾退房屋，此时武汉明捷物流有限公司未实际占有使用案涉房屋，故其后的租金应适当调整，原审法院根据公平原则依法核减租金并无不当。黄九环主张应支付全额租金的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。涉案的租赁合同以及承诺书均由李明签字，且承诺书中有李明同意以其个人财产承担武汉明捷物流有限公司的到期债务的意思表示。结合李明个人向黄九环支付过租金的事实，故原审法院认定李明系自愿加入武汉明捷物流有限公司到期债务符合法律规定，本院予以维持。黄九环原审时主张的系逾期利息，原审判决表述为逾期付款违约金，其含义均属逾期支付租金的损失，且实体处理亦未超出黄九环的诉讼请求，故本院亦予以维持。综上所述，黄九环、李明的上诉理由均不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取2950元，由黄九环负担1475元，李明负担1475元。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二〇年十月十六日书记员 陈喜兰