广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初1558号原告：梁芳清，女，1947年8月9日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：陈胜元，广东鹏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志坚，广东鹏港律师事务所律师。被告：黄晓波，男，1994年8月27日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县，委托诉讼代理人：刘洁勤，广东九韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴若浪，广东九韬律师事务所实习律师。被告：黄守疆，男，1964年9月1日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县，被告：惠东县稔山镇盐灶背村民委员会，住所地广东省惠州市惠东县稔山镇盐灶背村民委员会。法定代表人：黄芝广。委托诉讼代理人：黄守柱，男，1970年6月7日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县，系该村委副书记。原告梁芳清与被告黄晓波、黄守疆、惠东县稔山镇盐灶背村民委员会（以下简称盐灶背村委）合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告梁芳清的委托诉讼代理人刘志坚，被告黄晓波及其委托诉讼代理人刘洁勤、戴若浪，被告黄守疆，被告盐灶背村委的委托诉讼代理人黄守柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁芳清向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告黄晓波签订的《合作建房合同》无效；2.判令被告黄晓波、黄守疆、盐灶背村委连带返还原告的购房款项175200元。3.本案的诉讼费、保全费、担保费等合理维权费用由3被告承担。事实与理由：2017年3月25日，原告与被告黄晓波签订了《合作建房合同》，双方约定以被告黄晓波出地，原告出资的方式，建造“海岸居”A栋第16层1609房，建筑面积约75.01平方米。原告在当日付清房款，享有涉案房产的70年产权。2018年4月12日，“海岸居”因被认定为违建被县政府下达文件进行强制拆除，造成原告的重大经济损失，原告的损失应由3被告共同承担，理由如下：一、原告与被告黄晓波签署的《合作建房合同》实质为房屋买卖合同。从合同约定的内容来看，双方的真实目的是一方提供资金并分配建成后固定数量的房屋，另一方提供土地使用权取得房屋的增值及其他利益，符合《国有土地使用权纠纷司法解释》第二十五条规定的名为合作实为买卖的情形；被告黄晓波在合作的过程中，并未将原告介绍给其他的合伙人，也未组织与其他合伙人商讨合伙事宜，原告也未参与土地的整合、土地平整、房屋施工等各项工作，也不清楚各项费用开支，故原告与被告黄晓波之间应当认定为房屋买卖关系，原告是购买人，被告黄晓波是出售人；被告黄晓波未获取涉案土地兴建商品房的相关资质而与原告签订的买卖合同属于无效合同，据以《合同法》的相关规定，被告黄晓波应当返还原告支付的合同款项。二、被告黄晓波与被告黄守疆就《海岸居》合建楼房的相关事项签订了授权委托书，授权被告黄晓波作为代理人，有权与购房者签订《合作建房合同》并收取房款，现原告与被告黄晓波之间的《合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效，原告所支付的房款理应由被告黄晓波进行返还，又因被告黄晓波与被告黄守疆明知海岸居未有任何报建手续仍坚持向原告出售，根据《民法总则》第一百六十七条的规定：代理人知道被委托代理的事项违法仍然坚持进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。故被告黄晓波与被告黄守疆应对返还原告购房款承担连带责任。三、被告盐灶背村委出具的《无土地纠纷证明》，在记载内容上并不明确，证明记载的“自有土地”未明确表述系属自留地还是承包用地，但无论是自留地还是承包用地，根据《土地管理法》的规定，均不能用于非农建设；该证明在形式上也极不规范，仅有公章落款，却无相关负责人予以签字确认。这表明被告盐灶背村委出具的证明已存在重大瑕疵，不仅如此，更为严重的是，该份证明的形成时间是在2016年9月26日，晚于“海岸居”开发建设时间，这足以表明，被告盐灶背村委已明知涉案土地已用于非农建设，也已明知《无土地纠纷证明》的用途，即作为其他被告向原告宣传销售的“官方合法性”外衣，而被告盐灶背村委仍违法予以出具，导致《无土地纠纷证明》成为诱导原告签订合同进而遭受重大损失的极大诱因。根据我国《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定：村委会是基层群众性自治组织，实行民主选举、决策、管理、监督等职能。被告盐灶背村委出具的《无土地纠纷证明》，就是行使其民主管理职能。又因村委不属于行政主体，根据《民法总则》的第九十六条、第一百零一条规定村民委员会作为基层群众自治组织为特别法人，其具有民事活动的资格。即村委的行为是民事行为，又根据权利义务相统一的原则，其就具有承担民事责任的主体资格。所以，被告盐灶背村委应当与其他被告对原告的损失承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的全部诉请。被告黄晓波辩称，一、答辩人在本案中的身份属于代理人，以被代理人黄守疆的名义实施签署合同等民事法律行为，依法不应承担民事责任。答辩人与本案另一被告黄守疆系父子关系，黄守疆基于便利考虑，委托答辩人代理相关委托答辩人代理合建楼房的相关事项（包括签订合同及收款），黄守疆向答辩人出具的《授权委托书》明确载明了“委托人在权限范围内签署的一切有关文件，我均承认。由此所造成的一切责任均由本人承担”的内容，故此，答辩人与原告签署《合作建房合同》等相关行为，属于代理人在代理权限内，以被代理人黄守疆的名义实施的民事法律行为，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款以及《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，应由被代理人黄守疆承担民事责任。该《授权委托书》交给了原告，原告对委托事项、责任承担等情况完全知情，原告仍愿意签署《合作建房合同》也充分说明原告接受答辩人无需对代理行为承担责任的规定，故此，无论是基于法律规定，还是基于原告与黄守疆之间真实的意思表示，答辩人都不应对原告承担民事责任。何况，答辩人基于对父亲的尊重，依照其指示代其办理相关事项，对本案事实亦不知情，并未以此获利，原告要求答辩人承担还款等责任不但于法不符，亦违背各当事人之间的意思自治原则，更显失公平。二、原告购买明知涉案房屋属于“小产权房”仍自愿购买，存在重大主观过错，非善意的购房者，依法应按其过错程度承担损失。答辩人与被答辩人签署的合同虽名为《合作建房合同》，但其实质应为房屋买卖合同。由于涉案土地未取得土地使用权证书，未持有建设工程规划许可证，也未依法办理销售许可证明，应被认定为无效，此外，涉案房屋的购买价款明显低于周边正常商品房的价格，原告作为一个普通购房者明知或应当知道其所购买的房屋是违法的“小产权房”，但仍贪图便宜而购买，其主观存在重大过错，也不属于善意的购房者，如今，涉案房屋被政府强拆，由此所产生的损失，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据其过错程度承担损失。本案中，违法行为是原告和黄守疆共同造成的，应当“各打五十大板”，由于本案特殊性和重大的社会影响力，虽然黄守疆责无旁贷，其目前也被追究刑事责任，但让原告基于自身过错承担一定的经济损失，不但可以更好地维护法律权威，也可以起到重大的警示和示范效应，让此类悲剧不再重演。三、原告并未向黄守疆或答辩人实际付款，无权要求黄守疆或答辩人退款。《合作建房合同》虽经签署，但原告并未按该合同实际履行付款义务，其要求黄守疆或答辩人退款缺乏事实及法律依据，依法应当不予支持。综上所述，恳请法院驳回对答辩人的诉讼请求，以维护法律的尊严及答辩人的合法权益。黄晓波在本案中属于代理人，以代理人的身份签署合同，不应承担责任。黄守疆向黄晓波出具的委托书已经说明，由此产生的责任均有黄守疆承担。因此，黄晓波所签署的合同是在其权利范围内签署合同，根据有关法律规定，相应的责任应由黄守疆承担。同时，原告在知情的情况下，仍然与黄晓波签订合同。黄晓波基于对其父亲指示，原告诉请黄晓波承担责任，违背当事人意思自治原则。被告黄守疆辩称，对原告的起诉没有意见。被告盐灶背村委辩称，一、答辩人出具《证明》并非原告所称的超越职权的过错行为。答辩人虽然出具了一份《证明》，但根据该《证明》载明的内容可知，答辩人仅是对村民黄守疆、黄守力兄弟包产到户的自有土地不存在纠纷的情况进行说明，出具该《证明》并没有违反法律、法规的禁止性、强制性的规定。二、本案的所涉的建房、买卖等违法行为与答辩人出具《证明》无任何法律上的因果关系。答辩人出具的《证明》的内容及文义并没有任何同意或许可违法用地、违法建设或违法买卖的意思表示，答辩人更没有预料或者支持到后来发生的大规模“小产权房”的建设和销售的违法行为，故此，两者之间没有法律上的因果关系，原告要求答辩人以此为由承担连带退款责任毫无依据。恰恰相反，上述《证明》完全能够让任何一个普通的购房者知悉其所购房屋的土地是性质并非建设用地，所建房屋并非合法的商品房，能够起到告知和警示作用，但遗憾的是，原告为了贪图便宜，自愿购买不合法“小产权房”，对此，原告理应反省自身错误，并依法追责，不应随意迁怒于毫无过错的答辩人。综上所述，原告及其他众多购房者对答辩人的诉讼行为已给答辩人造成了很大的讼累，甚至已严重影响了答辩人的正常工作秩序，最终损害的是全体村民的共同利益，强烈请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。原告梁芳清围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1、合作建房合同；2、证明；3、授权委托书；4、收款收据。被告黄晓波、黄守疆、盐灶背村委均未向本院提交证据。本院依职权调取了如下证据：1、国土行政部门对涉案土地的性质情况的相关函件；2、国土行政部门对涉案建筑物的拆除通知书及县政府会议纪要。本院组织当事人进行证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院认定事实如下：2016年9月26日，被告盐灶背村委出具《证明》，内容：兹有我村委会上围村村民黄守疆，男，身份证，黄守力，男，身份证兄弟自有土地共3500平方米设置界限东向新村道，南向环大公路，西向河边，北靠黄文良土地，此地不存在纠纷，情况属实。7年3月6日，被告黄守疆与被告黄晓波签订《授权委托书》，内容：本人黄守疆兹授权委托黄晓波先生全权代理惠东县惠东县××盐灶××村小盐田《海岸居》A栋合建楼房的相关事项（包括签订合同及收款）。委托人在权限范围内签署的一切有关文件，我均承认。由此所造成的一切责任均由本人承担。2017年3月27日，被告黄晓波（甲方）与原告梁芳清（乙方）签订《合作建房合同》，主要约定：一、甲、乙双方合作统筹兴建的合作建房项目位于惠东县××盐灶××村小盐田，占地面积4600平方米，占地可建筑面积约3000平方米，楼名定为《海岸居》A栋，高约十八层。二、经审核，乙方应分担房屋建造费人民币：219000元整）以收据为凭。建好后分得A栋第十六层1609房(两房两厅），建筑面积约75.01平方米的所有权和使用权。三、本合同签订之日，乙方须先付定金20000元，七天内付至全款的80%，计175200元（包括定金）；外墙拆好付清余款，计43800元。甲方收到全部建房款后乙方对上述房屋拥有七十年所有权和使用权，在使用期限内，乙方有权对该套房产进行出租、转让、抵押、赠送、继承等，甲方及甲方继承人无权干涉。四、甲方保证上述房屋建筑质量符合国家质量要求，甲方将房屋交付给乙方后，如因乙方使用不当或改装、装修等因素出现的问题由乙方自行承担责任。五、在政策条件允许情况下，甲方协助乙方办理产权证，但办理产权证所需一切费用（含补地价款）由乙方负责。八、甲方保证上述物业没有抵押、贷款的行为，并不存在其他任何纠纷、否则由此产生后果由甲方承担。九、本楼房如遇政府或发展商征收、拆迁，乙方所属物业的补偿归乙方所有（或按乙方所占本栋楼房面积比例分配）。如若甲方在施工进程中出现停工三个月以上的情况，乙方可以要求甲方在15天内退回已交的全部合作建房款，合同作废；若乙方在约定交款时间内，接到甲方交款通知电话后三天内没来交款的，视为乙方自动放弃合同，甲方不退回已交的合作建房款，合同作废。十、本协议经甲、乙双方签字后生效，双方对协议内容性质及各自权利义务均清楚明白，并同意严格履行，任何一方违约应承担相关违约责任。十一、甲、乙双方如发生争议，应尽量协商处理，如无法协商解决的，任何一方均可依法律程序向法院申请诉讼。十二、本合同经甲、乙双方签字后生效，本合同一式叁份，甲、乙双方及见证方各执一份，均具有法律效力。2017年3月25日，被告黄晓波出具内容为“今收到梁芳清（总价219000元）交来海岸居A栋1609房合作建房款定金2000元，注：本收据2017年3月27日前有效，过期作废，定金不退”的《收款收据》交原告收执。2017年3月27日，被告黄晓波出具内容为“今收到梁芳清交来海岸居A栋1609房80%合作建房款173200元”的《收款收据》交原告收执。庭审中，原告梁芳清称，涉案房屋总款219000元，原告以现金的形式支付175200元；因原告是香港人，没有持有人民币，故通过换取货币的形式持有大量现金到现场交付房款。被告黄晓波确认收到上述款项。案涉房产所在的“海岸居”因涉及违法用地、违法建设已于2018年4月12日被行政职能部门启动整体清拆程序，“海岸居”楼盘在原告梁芳清提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。另查，被告黄守疆因涉嫌非法转让土地使用权罪，惠东县人民检察院于2018年10月9日向本院提起公诉，本院于2020年1月17日作出（2018）粤1323刑初720号刑事判决书，以非法转让土地使用权罪，依法判处黄守疆五年有期徒刑。截至本案判决作出之日，该刑事判决尚未发生法律效力。本院认为，涉案《合作建房合同》虽由被告黄晓波以其本人名义与原告梁芳清签订，但从《授权委托书》的内容可知，被告黄晓波系经被告黄守疆授权负责销售事宜，系履行代理行为，故黄晓波的行为后果应由委托人即被告黄守疆承受。故，本院认定该《合作建房合同》的合同主体为原告梁芳清与被告黄守疆。涉案《合作建房合同》虽名为“合作建房合同”，但合同的内容却是将案涉“海岸居”A栋第十六层1609号这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告黄守疆之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。本案属涉港案件，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”的规定，在准据法问题上应参照涉外案件处理。案涉合同的履行地发生在我国内地，当事人选择准据法适用内地法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案应适用与合同具有最密切联系的法律即我国内地法律作为准据法。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）涉案《合作建房合同》的效力；（二）被告黄守疆、黄晓波、盐灶背村委应否向原告梁芳清连带返还购房款。关于涉案《合作建房合同》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《合作建房合同》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，上述《合作建房合同》应为无效合同。关于被告黄守疆、黄晓波、盐灶背村委应否向原告连带返还购房款的问题。被告黄守疆作为无效合同的相对方，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告诉请被告黄守疆返还购房款175200元，理由充分，本院予以支持。关于被告黄晓波是否承担责任问题，本院认为，被告黄晓波虽然以本人名义与原告签署了《合作建房合同》，其系履行代理行为，并非真正的合同主体，因此，原告诉请被告黄晓波连带返还购房款，依据不足，不予支持。被告盐灶背村委并非涉案《合作建房合同》的相对方，亦未获取利益，原告诉请被告盐灶背村委承担还款责任，本院不予支持。关于被告应否承担原告为维权所支付的费用问题。因是否聘请律师代理是原告自由选择的权利，在未约定该费用由被告承担及原告未能完成举证责任的情况下，原告的该项诉请无事实依据，本院不予支持。至于担保费、保全费，因原告并未提出财产保全措施，原告该请求无事实依据，本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，判决如下：一、确认原告梁芳清与被告黄晓波（被告黄守疆）于2017年3月27日签订的《合作建房合同》无效。二、被告黄守疆于本判决发生法律效力之日起10日内向原告梁芳清返还购房款175200元。三、驳回原告梁芳清的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3804元（经批准缓交），由被告黄守疆负担。如不服本判决，原告梁芳清可在判决书送达之日起三十日内，各被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  黄新娣审判员  罗晓燕审判员  王雪良二〇二〇年二月十日法官助理柯嘉静书记员陈建丽