广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初28476号原告（反诉被告）：高志强，男，1962年3月9日出生，汉族，住广东省中山市**************，公民身份号码440************653。原告（反诉被告）：高志雄，男，1967年7月24日出生，汉族，住广东省中山市**************，公民身份号码440************635。上列原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：梁友明，广东凯行律师事务所律师。上列原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：刘治伟，广东凯行律师事务所律师。被告（反诉被告）：中山市永邦商贸有限公司。住所地：广东省中山市西区***********卡商铺（新居路29号49卡）。法定代表人：郑某1。被告（反诉原告）：广州屈臣氏个人用品商店有限公司。住所地：广东省广州市经济技术开发区******。法定代表人：倪文玲，董事长。委托诉讼代理人：张艳丽，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗继波，广东名道律师事务所律师助理。原告（反诉被告）高志强、高志雄与被告（反诉被告）中山市永邦商贸有限公司（以下简称永邦公司）、被告（反诉原告）广州屈臣氏个人用品商店有限公司（以下简称屈臣氏公司）财产损害赔偿及租赁合同纠纷一案[案号：（2016）粤2071民初4729号]，本院于2016年3月10日立案后，被告屈臣氏公司以原告高志强、高志雄及被告永邦公司作为被反诉人向本院提起反诉，本院依法合并审理后，于2016年9月23日作出（2016）粤2071民初4729号民事判决，原告高志强、高志雄，被告屈臣氏公司均不服，提起上诉。中山市中级人民法院于2017年8月29日作出（2017）粤20民终1612号民事裁定，撤销本院（2016）粤2071民初4729号民事判决，发回本院重审。本院于2018年3月29日重新立案后[案号：（2018）粤2071民初5753号]，于同年12月25日作出（2018）粤2071民初5753号民事裁定,驳回原告高志强、高志雄的起诉；驳回反诉原告屈臣氏公司的反诉。原告高志强、高志雄，反诉原告屈臣氏公司均不服，提起上诉。中山市中级人民法院于2019年6月29日作出（2019）粤20民终3525号民事裁定，撤销本院(2018)粤2071民初5753号民事裁定，指令本院继续审理。本院于2019年11月4日立案后[案号：（2019）粤2071民初28476号]，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高志强、高志雄的共同委托诉讼代理人梁友明，被告屈臣氏公司的委托诉讼代理人张艳丽到庭参加诉讼。被告永邦公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高志强、高志雄向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付租金414120元；2.判令两被告从2015年5月6日至2015年11月期间，以每月实欠租金为本金，按每月百分之二向原告支付滞纳金；从2015年12月份起，以414120元为计算基数，按每月百分之二支付滞纳金（暂计至2016年3月份为86373.6元）；3.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告为中山市东区*******豪逸华庭2期15幢1层1卡之4房产所有权人。2014年9月25日，原告与被告永邦公司签订《商铺租赁合同》，约定被告永邦公司使用上述房产。合同约定租期为10年，被告永邦公司每月5日前将当月租金支付至原告账户，原告给予被告两个月免租期，此后从2014年12月1日至2016年11月31日租金为每月59160元。合同签订后，被告永邦公司按期缴纳租金并开始使用商铺，并告知原告房产将由其安排给被告屈臣氏公司使用。原告为配合被告永邦公司工作及避免产生额外纠纷，向被告永邦公司出具“委托授权书”，同意两被告共同租用商铺。此后被告屈臣氏公司开始实际使用商铺，并开设中山岐关西路分店。但使用数月后，两被告从2015年1月起延迟交纳租金，在2015年9月交纳4月份租金后便未再交付，经原告多次催收两被告仍拒不支付。原告于2015年11月17日向两被告发出“清场通知”，要求两被告迁离商铺，被告随后迁出。但此后，两永邦公司直未向原告支付所拖欠的7个月租金。原告认为，被告永邦公司作为租赁合同的相对方，应当依法依约交纳租金，而被告屈臣氏公司作为租赁合同实际履行人并通过“委托授权书”的效力直接与原告形成租赁合同关系，与被告永邦公司有同样的租金等费用的支付义务。两被告的违约行为已严重侵害原告的合法权益，故原告特诉至法院，诉讼中，原告变更事实与理由如下：被告永邦公司在没有得到原告同意之下，伪造委托授权书，也没有告知原告转租事实，原告在合同解除之后才收到第三人交付给原告的授权委托书复印件，原告发现存在伪造签名及指模的事实，两被告违法使用原告商铺，造成原告损失，应当依法予以赔偿。因此，原告请求变更本诉为侵权之诉，而非违约之诉，并变更诉讼请求如下：1.判令确认两被告之间签订的《场地租赁合同》无效；2.判令两被告向原告连带支付占用费414120元；3.判令两被告向原告连带赔偿利息，以尚欠占用费为本金，以银行同期同类贷款利率，从2015年5月1日起计至实际清偿之日止。原告高志强、高志雄为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.中府国用(2014)第易2101463号国有土地使用证、粤房地权证中府字第0214018379号、0214018380号房地产权证；2.《商铺租赁合同》；3.授权委托书（2014年10月10日）；4.企业机读档案登记资料；5.银行转账回单；6．清偿通知及快递回单；7.屈臣氏公司欠缴电费情况证明；8.《商铺租赁合同》；9.照片；10.网银划款记录。被告永邦公司未到庭应诉，也未提交答辩意见和证据。被告屈臣氏公司辩称，一、本案两原告与永邦公司是委托代理关系，永邦公司接受两原告的全权委托，与屈臣氏公司签订了《场地租赁合同》，该租赁合同合法有效，并依法对两原告产生法律约束力，两原告应当承担租赁合同约定的权利义务。根据两原告向永邦公司出具的授权委托书可知，两原告与永邦公司属委托代理关系，两原告己授权永邦公司全权代理对案涉物业进行出租、经营和管理，且两原告在授权书中明确承诺就该合同的履行与永邦公司承担连带法律责任。依据《民法通则》第六十三条之规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。结合案涉情况，两原告是屈臣氏公司与永邦公司所签订的《场地租赁合同》的实际出租人，两原告和屈臣氏公司之间的租赁关系应按照《场地租赁合同》执行，双方分别享有和承担《场地租赁合同》中关于出租方和承租方的权利和义务。二、屈臣氏公司已按《场地租赁合同》的约定向合同指定的收款方永邦公司缴纳租金，并没有拖欠租金的任何违约行为。依据《场地租赁合同》第三章第2条的约定，自计租日起屈臣氏公司每月将租金汇至永邦公司账户时视为屈臣氏公司已完成付款义务。本案中，屈臣氏公司已经按照合同约定向合同指定的永邦公司账户缴清2015年11月30日之前的租金及电费，依法应当视为屈臣氏公司己履行相应的缴租义务，屈臣氏公司不存在任何拖欠租金的违约行为。三、两原告与永邦公司签订《商铺租赁合同》对屈臣氏公司不具有法律约束力，两原告要求两被告共同支付商铺租赁合同约定的租金没有事实及法律依据。依据合同相对性原则，两原告在庭审中提交的《商铺租赁合同》的签订主体是两原告和永邦公司，该合同内容并不涉及屈臣氏公司，因此《商铺租赁合同》对屈臣氏公司不产生法律效力，故两原告无权依据《商铺租赁合同》要求屈臣氏公司支付租金及滞纳金。四、《场地租赁合同》合法有效，两原告诉称该合同无效没有依据，两原告在起诉状中也确认曾签署“委托授权书”给永邦公司。综上，本案两原告要求屈臣氏公司支付租金、滞纳金以及确认合同无效没有事实及法律依据，请求予以驳回。被告屈臣氏公司对其辩解向本院提交的证据有：1.《场地租赁合同》及附件；2.场地交接书、场地计租日确认函；3.租金及电费支付明细表、租金及电费的网银支付凭证、委托函、更名通知函；4.2015年11月16日屈臣氏发出的关于屈臣氏对中山岐关西路店要求恢复电力供应及提供租金发票事宜的沟通函及快递单、2015年11月18日屈臣氏发出的关于屈臣氏对中山岐关西路店要求恢复电力供应的沟通函、关于屈臣氏中山岐关西路店对撤场要求的回应及要求恢复电力供应的沟通函及快递单、2015年12月2日屈臣氏发出的关于屈臣氏岐关西路店贵方强行收回场地屈臣氏公司保留追究权利事宜的函、关于屈臣氏岐关西路店贵方强行收回场地屈臣氏公司保留追究权利事宜的函的快递单及签收情况；5.履约保证金收款收据；6.装修合同、发票、决算书；7.设备/资产购买合同、发票；8.专项审计报告；9.视频光盘。反诉原告屈臣氏公司向本院提出反诉请求：1.依法确认案涉《场地租赁合同》已于2015年12月1日解除；2.判令反诉被告高志强、高志雄向反诉原告返还履约保证金100000元及支付逾期返还违约金（违约金从2015年12月9日起按每天500元的标准计算至付清为止）；3.判令反诉被告高志强、高志雄向反诉原告赔偿装修损失447566.69元；4.判令反诉被告高志强、高志雄向反诉原告赔偿固定资产损失256630.64元（总固定资产投入285145.16元／10年×9）；5.判令反诉被告高志强、高志雄向反诉原告赔偿货物搬运费用损失5000元；6.判令反诉被告高志强、高志雄向反诉原告赔偿停电期间损失30690.06元；7.判令反诉被告高志强、高志雄向反诉原告赔偿可得利益损失188691.52元；8.判令反诉被告永邦公司承担连带清偿责任；9.判令反诉被告高志强、高志雄及永邦公司向反诉原告提供租赁场地2014年12月至2015年11月的租金发票及2014年11月至2015年7月的电费发票；10.判令本诉及反诉费用全部由被反诉人承担。事实与理由：高志强、高志雄系中山市东区*******豪逸华庭2期15幢1层1卡之4商铺的所有权人。2014年9月18日，屈臣氏公司与其二人的委托授权人永邦公司签署《场地租赁合同》，约定屈臣氏公司承租案涉商铺经营零售商店，并对场地使用、租赁期限及免租期、租金支付、电费支付、场地交付、甲乙双方的保证及责任等内容作出约定。合同签订后，屈臣氏公司一直按合同约定向永邦公司交纳租金，积极履行合同义务。但永邦公司转委托的物管公司却超出合同约定，要求屈臣氏公司支付电损费、调峰费及物管费。在屈臣氏公司拒绝后，物管公司于2015年11月12日对案涉商铺采取停电措施，直至2015年11月19日才恢复供电。在店铺恢复供电前，屈臣氏公司将停电事宜告知高志强、高志雄及永邦公司请求协助处理，然而高志强、高志雄及永邦公司不但未予协助，反而于2015年12月1日无正当理由擅自带领人员进入案涉商铺，强行拆除屈臣氏公司店铺的招牌、货架并搬出货物，并于2015年12月2日将涉案商铺上锁，被反诉被告强行收回场地导致案涉商铺无法经营。依据《场地租赁合同》的约定，反诉被告承诺并有责任确保负责管理该地的物业公司均不能借用停电、停水等方式干扰屈臣氏公司的正常营业，反诉被告应保证场地于合同期内供屈臣氏公司依约依法使用。若因反诉被告违约或过失造成本租赁合同提前终止，反诉被告应于收回场地后七天内退还乙方履约保证金及预先缴付的费用，并赔偿屈臣氏公司的损失。本案中，反诉被告无正当理由强行提前收回场地已严重违反合同约定，构成根本性违约，故反诉被告应按合同约定退还履约保证金并支付逾期返还的违约金。另因反诉被告违约解除合同，依据法律规定及合同约定反诉被告应依法赔偿屈臣氏公司的全部损失，包括装修损失、固定资产损失。货物搬运费用损失等。另，《场地租赁合同》约定，若因反诉被告或授权之任何第三方及物业公司的行为或过失给屈臣氏公司造成损失（包括直接或间接损害），反诉被告应向屈臣氏公司承担责任。本案中案涉商铺经营状况良好，有稳定利润收入，现反诉被告违约终止合同导致屈臣氏公司无法继续经营，造成其预期可得利益损失，该损失应由反诉被告依法予以赔偿。本案中，高志强、高志雄和永邦公司签订并向屈臣氏公司出具的授权委托书，高志强、高志雄和永邦公司均明确承诺就案涉《商铺租赁合同》的履行承担连带法律责任。因此，永邦公司应当就案涉诉求向屈臣氏公司承担连带责任。反诉原告屈臣氏公司为其主张的事实及反诉请求向本院提交的证据与本诉一致。反诉被告高志强、高志雄辩称，我方未授权永邦公司与屈臣氏公司签订任何合同，我方与屈臣氏公司不存在租赁合同关系，两被告之间合同约定的内容、权利义务、违约责任与我方没有任何关系。我方从来没有收取屈臣氏公司的任何租金或水电费，屈臣氏公司要求我方提供租赁场地的租金发票及电费发票请求与我方无关，请求驳回屈臣氏公司的反诉请求。反诉被告高志强、高志雄对其反诉辩解向本院提交的证据与本诉一致。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：高志强、高志雄系中山市东区*******豪逸华庭2期15幢1层1卡之4商铺的所有权人，该商铺套内建筑面积为340.02平方米。2014年9月18日，永邦公司（甲方）与屈臣氏公司（乙方）签订《场地租赁合同》一份，约定由甲方将上述商铺出租给乙方，租赁期限为10年，乙方按商店营业额的百分比抽成向甲方支付租金，乙方商店的月营业额≤40万元，按6%抽成；40万元＜乙方商店月营业额≤60万元，按6.5%抽成；60万元＜乙方商店月营业额≤80万元，按7%抽成；乙方商店月营业额＞80万元，按7.5%抽成。乙方在每月的第18日或之前将上月提成部分的租金直接汇入甲方账户。甲方在收到乙方各笔租金之后5个工作日内提供上述相应金额的合法租金税务发票给乙方，甲方不能按时提供上述租金发票予乙方，乙方有权延迟支付后期租金直至甲方提供发票为止，若甲方所提供的发票不符合税务部门的有关规定，因此产生的责任由甲方承担。乙方按以下甲方指定的账户将租金等款由乙方账户汇出并到达甲方账户时视为乙方已完成付款义务：单位名称：中山市永邦商贸有限公司开户行：广发银行中山分行营业部账号：138************377。除法律法规或当地政府规定及本合同约定应由乙方支付的租金和费用外，其他任何与本场地有关的费用由甲方承担，乙方无须向甲方或任何第三方支付此等费用（包括物业管理费、中央空调费、建筑物公用能源费等）。乙方须于本合同生效之日起十五个工作日内向甲方缴纳总额为100000元的履约保证金，用于乙方对履行本合同的保证，在甲方保管期间，履保金不计利息。合同期满或提前终止合同时，甲方在乙方交还场地后七天内将扣除乙方应付费（若有）后的履保金余额无息一次性全部退还给乙方，如甲方迟延返还，则按每天500元向乙方支付违约金。履保金不足以抵扣乙方应付费用的，乙方应予结清。甲方保证确实拥有房产的所有权及其国有土地使用权，并提供相应有效的法律证明文件于本合同后（见附件三），保证有权按本合同条款将场地出租给乙方使用。甲方应全力协助乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生或国家规定的其他申请报批手续，包括但不限于向乙方提供办理报批所需的所有相关文件、图纸、资料等。甲方将在本合同期限内在场地自费提供基本设施，包括配电设备、电源、中央空调、消防设备等。如租赁期及任何延期内，该场地以及以上所述的各种线路、管道、设施、置或其设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，甲方应在接到乙方维修通知后4小时内修复，若该房屋的损坏或故障直接影响到乙方的运营，甲方须在接到乙方维修通知1小时内修复。甲方乙方商店开业后，甲方双方不论因任何事情发生意见或纠纷，甲方承诺并有责任确保负责管理该场地的物业管理公司均不能借用停电、停水、停空调等方式干扰乙方商店的正常营业。如乙方商店发生任何停电、停水、停空调（乙方欠缴电费导致供电局对乙方商店停止供电除外），则乙方可参照商店上月每天平均营业额，从支付给甲方的租金中扣除相应的损失。甲方保证本场地并无任何抵押、质押、债权以及其他第三方权利。如因抵押、质押、债权及其它第三方权利而导致乙方无法合法使用该场地，则乙方有权终止本合同，同时甲方须赔偿乙方损失。甲方应保证场地于合同期内供乙方依约依法使用。倘若因甲方违约或过失而造成本租赁合同提前终止，甲方应于收回场地后七天内退还乙方履约保证金及预先缴付的费用，并赔偿乙方损失。场地如有产权纠纷、租赁纠纷、或者场地之任何一部分遭法院查封或抵押权人行使抵押权，乙方有权免付受影响期间的租金，并要求甲方赔偿损失；如前述情形导致乙方无法按本合同正常使用场地或受其他损害时，乙方有权终止本合同，甲方应立即返还乙方预付而尚未使用之租金、费用及履约保证金予乙方，甲方并须赔偿乙方损失。甲方在违反本合同的规定致使乙方不能正常营业或权益受实际损害时，乙方有权提前终止合同，甲方须赔偿乙方因此造成的损失。若因甲方和/或任何第三方的行为或过失给乙方造成损失或损害（包括直接或间接造成的损害），甲方应向乙方承担责任。合同还约定了其他事项。诉讼中，屈臣氏公司向本院提交了上述合同及合同附件，包括案涉商铺的权属证明复印件、高志强、高志雄的身份证复印件以及委托授权书复印件、中山农村商业银行股份有限公司东区支行出具的关于同意出租的证明、中山市公安消防局出具的建筑工程消防验收意见书。其中，落款时间为2014年9月15日的委托授权书载明：高志强、高志雄为委托人，永邦公司受托人。委托人是位于中山市东区**************建筑物首层物业（包括房屋及附属设备等）的权属人，特授权受托人全权代理进行出租、经营和管理，具体事项包括：代为与承租人进行谈判；以受托人名义代为签订、变更或终止该物业的租赁合同；代为收取租金；代为收取保证金并进行管理及结算;代为签收、签发与物业租赁合同履行相关的信函、通知、传真、会议纪要等相关法律文件；代为对物业进行管理、维护、修缮；代为提供各项与租赁相关的法律文件材料，并办理或协助办理各项证照材料等；其他与租赁合同的谈判与履行相关的事项。受托人所处理的以上事项，委托人均予以承认，并由委托人和受托人承担连带法律责任。委托期限至委托人发出终止委托的书面通知并被承租人书面知悉为止。该委托授权书落款处的委托人处有“高志强”、“高志雄”的签名字样及指模，受托人处为永邦公司盖章。2014年9月25日，高志雄（甲方）与永邦公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于中山市东区*******豪逸华庭2期15幢1层1卡之4商铺（面积为348平方米）出租给乙方，甲方在乙方承租前已经将该房屋的所有证件资料交给乙方。租约期为10年，由乙方每月5日前将当月的租金交付给甲方，甲方收款账户为中国工商银行中山分行，账号：622*************751;户名：高志雄。甲方确认乙方（银行的转账凭证）为支付给甲方的租金收据。具体商铺租金约定：其中2014年10月1日至同年11月31日为免租期；2014年12月1日至2016年11月31日期间租金为59160元；2016年12月1日至2018年11月31日期间租金为65076元。租赁期间，乙方不得擅自将承租的商铺转让、转租、转借他人或擅自调换使用，不得拖欠租金。乙方违反上述约定，一切经济法律责任均由乙方单独承担，且甲方有权不经通知立即解除合同，并且有权没收乙方的租赁押金和要求乙方赔偿所有损失。乙方超期缴交租金，甲方在欠交租金的次日，有权立即采取停水、停电的措施，如果乙方继续拖欠，则只要乙方拖欠租金超过15天，甲方有权不经通知立即解除合同、收回租赁物业，乙方拒不交还租赁商铺，则甲方有权自行进入租赁场所，乙方此时没有搬走的财产则视为乙方已经自动放弃对该财产的所有权，该财产归属于甲方所有。经双方确认，双方在签订合同后，乙方需向甲方先交纳120000元定金合同正式生效，押金在合同期满，乙方没有任何违约行为，且结清所有租金、水电费用、税务费用的情况下，甲方应在合同期满之日起5日内无息返还乙方。如因乙方原因导致无法租赁该商铺的，则甲方无需向乙方归还该押金。合同还约定了其他事项。2014年10月8日，屈臣氏公司与永邦公司办理案涉商铺的交接手续。同年10月17日，屈臣氏公司向永邦公司交付租赁保证金100000元。2015年7月8日，屈臣氏公司与永邦公司签订场地计租确认函，双方确认租赁合同中约定的计租日为2014年12月27日。2015年1月26日，永邦公司向屈臣氏公司发出委托函，告知其公司自2014年12月27日起委托案涉商铺的物管公司中山市新粤物业管理有限公司（以下简称新粤公司，后改名为广东新粤物业管理有限公司）收取电费及开具相关发票，并通知屈臣氏公司将电费汇至新粤公司银行账户。2015年11月12日，新粤公司以屈臣氏公司未交纳物业管理费为由，对案涉商铺采取停电措施，并向屈臣氏公司发出关于拖欠管理费的催款函。同年11月16日，屈臣氏公司向永邦公司发出关于屈臣氏中山岐关西路店要求恢复电力供应及提供租金发票事宜的沟通函，并于同年11月18日向新粤公司发出关于屈臣氏中山岐关西路店要求恢复电力供应的沟通函。同时还向高志强、高志雄发出关于屈臣氏中山岐关西路店对撤场要求的回应及要求恢复电力供应事宜的沟通函。同年11月19日，新粤公司恢复对案涉商铺的供电。永邦公司于2014年9月30日向高志雄支付押金120000元，并由马素英为付款人以银行转账方式按每月租金59160元标准向高志雄支付了2014年12月至2015年4月的租金。2015年11月17日，高志雄以永邦公司自2015年5月1日起未向其支付租金为由向永邦公司发出“清场通知”，通知该司及商铺使用人于2015年11月24日前全额支付欠缴租金和费用，并自行迁出上述商铺及移走商铺内的财物，逾期视为放弃商铺内财务的处置权，其有权自行清理商铺内财物，如商铺内被搬出财物拒绝移走或接受而造成损失，由永邦公司承担。2015年12月1日，高志强、高志雄派人将屈臣氏公司在涉案商铺的货架、招牌强行拆除，并于当日收回商铺。同年12月2日，屈臣氏公司向高志强、高志雄发出关于屈臣氏岐关西路店贵方强行收回场地我司保留追责权利事宜的函。2016年2月2日，高志强、高志雄将案涉商铺出租给案外人陈某用于开设美容商店，该承租人对商店进行了重新装修。2016年3月10日，高志强、高志雄诉至本院，主张前述实体权利。同年4月5日，屈臣氏公司向本院提起相应反诉。另查，高志强、高志雄在向本院提起诉讼时，提交了落款时间为2014年10月10日，由其二人委托永邦公司为全权代理出租、经营和管理（文本内容、格式与屈臣氏公司在诉讼中提交的落款时间为2014年9月15日的委托授权书内容完全一致）的委托授权书复印件一份。庭审中，高志强、高志雄不确认该两份“委托授权书”上的签名“高志强”、“高志雄”由其本人书写，并称其提交的委托授权书复印件系由屈臣氏公司在其起诉前提供的，且因其委托诉讼代理人时对材料理解偏差致使诉状陈述的事实有误。但高志雄与永邦公司于2014年9月25日签订的《商铺租赁合同》已明确禁止转租与该委托授权书相矛盾，故其请求撤回该项证据以及关于确认该委托授权的事实陈述，并向本院提交了对两份委托授权书上“高志强”、“高志雄”字样的签名进行笔迹鉴定的申请。同时高志强、高志雄变更诉因主张本案请求权的基础为侵权之诉，而非违约之诉，因承租人永邦公司违法转租，屈臣氏公司属无权占用应承担侵权责任。诉讼中，屈臣氏公司确认其公司持有落款时间为2014年9月15日的“委托授权书”原件，后在搬家过程中遗失了。屈臣氏公司称其公司并无落款时间为2014年10月10日的“委托授权书”原件，也否认在高志强、高志雄提起诉讼前向其提交过上述复印件。屈臣氏公司表示不同意高志强、高志雄撤回关于确认委托授权的陈述，并以高志强、高志雄于起诉时提交了委托授权书属于自认为由主张无须启动笔迹鉴定，并称即使高志强、高志雄否认委托授权书的真实性，其公司依据永邦公司提交的租赁材料亦有合理理由认为双方存在代理关系，鉴此，依据委托授权书及《场地租赁合同》，高志强、高志雄及永邦公司应对其公司的损失承担连带责任。因双方均未能向本院提交“委托授权书”的原件，致使笔迹鉴定无法进行。另查，屈臣氏公司主张其公司为装修案涉商铺产生装修装饰费用497296.32元，另投入固定资产价值285145.16元，其中装修装饰全部形成附合，因高志强、高志雄强行收回商铺致使相关固定资产无法及时拆除和搬离，并向本院提交装修合同、决算书、设备/资产购买合同及相应的发票、视频等证据证实。另，屈臣氏公司主张因物业公司停电7天给其公司造成损失，该停电损失参照2015年10月的企业主营业务收入按天计收；因商铺被提前收回，其有权按上一年企业利润总额主张可得利益损失。经查，屈臣氏公司委托广州市新东越会计师事务所有限公司对案涉商铺2014年12月至2015年11月利润总额、2015年10月的销售收入、2015年11月12日至2015年11月18日的销售收入等事项进行专项审计。该专项审计报告显示，屈臣氏公司案涉商铺于2014年12月至2015年11月企业利润总额188691.52元，2015年10月的主营业务收入135913.13元，2015年11月12日至18日企业主营业务收入666.32元。又查，屈臣氏公司已向永邦公司支付2014年12月1日至2015年6月30日的租金30620.88元、2015年7月1日至同年11月30日租金分别为4751.57元、4814.55元、4466.78元、4438.01元、1852.73元，合计50974.52元。永邦公司未向其开具相应的发票。屈臣氏公司已向新粤公司交纳2015年4月至2015年11月的水电费，其中2014年11月至2015年3月的电费20896.9元、2015年4月至2015年7月的电费分别是8080元、13016.57元、11634.65元、7840.78元。永邦公司未向其开具相应的发票。诉讼中，屈臣氏公司向本院提出财产保全的申请，要求保全高志强、高志雄及永邦公司价值1088078.91元的财产，并向本院提交现金1088078.91元作为担保。经审查，本院依法作出（2016）粤2071民初4729-1号民事裁定，裁定：一、查封反诉被告中山市永邦商贸有限公司的银行存款1088078.91元；二、如冻结存款不足额，则以差额部分为限，冻结反诉被告高志雄的银行存款；三、如冻结存款不足额，则以差额部分为限，查封反诉被告高志强、高志雄共有的位于中山市东区*******豪逸华庭2期15幢1层1卡之4的房屋（房产证号：粤房地权证中府字第0214018379号、0214018380号）。屈臣氏公司向本院预交诉讼保全费5000元。本案在审理过程中，高志强、高志雄在提起诉讼后，认为屈臣氏公司无权占有涉案房屋，侵害其财产权，应当承担侵权责任，并依据侵权责任法的规定主张其本诉的请求权基础为侵权之诉并变更诉讼请求。经本院释明后，高志强、高志雄坚持其诉讼请求。本院认为，关于高志强、高志雄主张的本诉诉讼请求：1.关于本诉与反诉是否应当合并审理的问题。本案本诉为侵权之诉，反诉为合同之诉，二者在请求权基础、证据规则等方面存在差异。但因为高志强、高志雄最初提起的是合同之诉，屈臣氏公司提起的反诉符合合并审理的条件。本院合并审理之后，高志强、高志雄变更诉因为侵权之诉，其诉讼请求、事实和理由部分发生变化。而本诉与反诉已合并审理，在此情况下，继续合并审理，有利于节约当事人诉讼成本、减少诉累、提高审判效率。且本诉与反诉均涉及租金计算和损失赔偿等事实问题，合并审理有利于避免冲突判决，故本案本诉与反诉以合并审理为宜；2.关于高志强、高志雄与永邦公司及屈臣氏公司三方当事人的法律关系问题。本案中，“委托授权书”能否采信是确定上述三方当事人法律关系的关键。庭审中，高志强、高志雄不确认该两份“委托授权书”上的签名“高志强”、“高志雄”由其本人书写，并称其提交的委托授权书复印件系由屈臣氏公司在其起诉前提供的，因其委托诉讼代理人时对材料理解偏差致使诉状陈述的事实有误。但屈臣氏公司确认其公司持有落款时间为2014年9月15日的“委托授权书”原件，后在搬家过程中遗失了。屈臣氏公司称其公司并无落款时间为2014年10月10日的“委托授权书”原件，也否认在高志强、高志雄提起诉讼前向其提交过上述复印件。因双方均未能向本院提交上述“委托授权书”的原件，致使笔迹鉴定无法进行。即对于上述各自持有的“委托授权书”的真伪，双方均未提交确实充分的证据予以证明。在上述待证事实未明的情况下，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款的规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”应适用民事诉讼上自认的规定处理。高志强、高志雄在民事起诉状陈述“原告为配合被告永邦公司工作及避免产生额外纠纷，向被告永邦公司出具委托授权书，同意两被告共同租用商铺。此后被告屈臣氏公司开始实际使用商铺，并开设中山岐关西路分店。”的事实，已构成自认。对于自认只有在特定条件下才能撤销，即作出自认的当事人在诉讼中撤回自认须经对方当事人同意，或该当事人举证证明其自认的事实系在其受欺诈、胁迫、重大误解的情况下作出，且自认系出于错误，不符合事实真相。高志强、高志雄在庭审中根据其主张的法律关系的性质，将上述不利于自己的事实予以撤销并变更，但未提供充分有效的证据证明存在上述情形。对此，应当认定高志强、高志雄对其上述授权事实及明知涉案房屋由屈臣氏公司实际租赁使用等事实的自认，高志强、高志雄主张撤回，本院不予支持。根据高志强、高志雄的上述自认事实，结合高志雄与永邦公司签订《商铺租赁合同》以及永邦公司与屈臣氏公司签订《场地租赁合同》的时间、内容及各方当事人的庭审陈述，又根据房屋租赁的行业惯例，本院认定高志强、高志雄与永邦公司形成《商铺租赁合同》关系，永邦公司与屈臣氏公司形成商铺转租合同关系，且高志强、高志雄对永邦公司转租给屈臣氏公司的事实是知悉和同意的。上述涉案《商铺租赁合同》及《场地租赁合同》均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对相关合同主体均具有法律拘束力。因此，高志强、高志雄主张永邦公司与屈臣氏公司签订的《场地租赁合同》无效，本院不予支持；3.关于高志强、高志雄主张的涉案商铺的占用费及利息损失的问题。本院基于高志强、高志雄的自认，认定高志强、高志雄与永邦公司形成商铺租赁合同关系，永邦公司与屈臣氏公司形成商铺转租合同关系，与高志强、高志雄主张的侵权法律关系的性质不一致。为此，本院已依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”向高志强、高志雄依法行使释明权，告知其可以变更诉讼请求，但高志强、高志雄未于本院确定的期限内变更诉请。据此，本院应以实际查明的法律关系来确认本案之诉讼标的并作出裁判。但永邦公司作为上述合同的直接利害关系人，经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，致本案无法查明上述“委托授权书”这一关键性证据的真伪，且高志强、高志雄与永邦公司签订的《商铺租赁合同》明确约定不得擅自将承租的商铺转租的情况下，仍然与屈臣氏公司签订商铺转租合同。永邦公司的行为，损害了高志强、高志雄的合法权益，且存在明显过错。故本院从诉讼经济原则考虑，对高志强、高志雄的诉讼请求在本案中一并作出处理。永邦公司共拖欠高志强、高志雄的上述商铺自2015年5月1日起至2015年11月30日的租金共414120元（59160元/月×7个月），本院予以认定。永邦公司是上述商铺租赁合同的相对方，应向高志强、高志雄承担上述租金的支付责任。至于利息损失，可按实际欠款金额，从2015年5月1日起计至实际清偿之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因屈臣氏公司已经依据其与永邦公司签订的场地租赁合同的约定足额支付其实际租赁商铺期间的租金，故屈臣氏公司无需承担上述租金及利息的支付责任。关于屈臣氏公司主张的反诉请求：1.关于永邦公司与屈臣氏公司签订的《场地租赁合同》的解除时间的认定问题。根据本案查明的事实，2015年11月17日，高志雄以永邦公司自2015年5月1日起未向其支付租金为由向永邦公司发出清场通知，于2015年12月1日高志强、高志雄派人将屈臣氏公司在涉案商铺的货架、招牌强行拆除，并于当日收回商铺。因此，应认定案涉《场地租赁合同》已于2015年12月1日解除；2.关于违约责任的认定及责任承担的问题。屈臣氏公司与永邦公司签订《场地租赁合同》后，屈臣氏公司根据合同约定，依约支付了商铺租金，积极履行了作为次承租人的合同义务。永邦公司作为转租方，因未按时向出租方高志强、高志雄交纳租金，致使高志强、高志雄强行收回涉案商铺，合同无法继续履行，永邦公司的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。又结合高志强、高志雄的自认事实和上述委托授权书关于“受托人所处理的以上事项，委托人均予以承认，并由委托人和受托人承担连带法律责任”的约定，由高志强、高志雄对本案永邦公司的应负债务承担连带清偿责任；3.关于返还履约保证金及逾期返还违约金的问题。根据《场地租赁合同》有关“合同期满或提前终止合同时，甲方在乙方交还场地后七天内将扣除乙方应付费（若有）后的履保金余额无息一次性全部退还给乙方，如甲方迟延返还，则按每天500元向乙方支付违约金”的约定，上述合同解除是因永邦公司的违约行为造成的，故永邦公司在返还履约保证金100000元的同时，应向屈臣氏公司计付逾期返还违约金。但双方约定的违约金明显过高，应予调整，可按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，即以100000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，自2015年12月9日计至实际清偿之日止。基于上述理由，由高志强、高志雄对该债务承担连带清偿责任；3.关于赔偿装修损失的问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除的，承租人请求赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，本案导致双方签订的《场地租赁合同》被解除是由于永邦公司的违约行为导致，因此，根据上述规定及合同约定，屈臣氏公司有权主张赔偿装饰装修物的残值损失。高志强、高志雄于2015年12月1日强行收回商铺后，屈臣氏公司于同年12月2日及时向高志强、高志雄发出关于屈臣氏岐关西路店贵方强行收回场地我司保留追责权利事宜的函。但高志强、高志雄仍于2016年2月2日将案涉商铺出租给他人，并进行了重新装修。现装饰装修物已灭失，无法启动价值评估鉴定。屈臣氏公司提交的装修合同、发票及决算书等证据，可互相印证并客观反映屈臣氏公司共投入的装修费用为497296.32元，故本院予以认定。装饰装修物的残值损失可按照合同租期进行分摊折算，为447566.69元（497296.32元/10年×9年）。基于以上理由，该费用由永邦公司承担违约赔偿责任，由高志强、高志雄承担连带清偿责任；4.关于赔偿固定资产损失的问题。因高志强、高志雄强行收回商铺，致使屈臣氏公司无法及时拆除和搬离相关固定资产。为此，屈臣氏公司提交了设备/资产购买合同及相应的发票、清场时的视频等证据证实，清场时的视频资料在一定程度上可客观反映当时清场的现状，高志强、高志雄清场时未预留合理时间给屈臣氏公司搬离相关固定资产，存在一定过失。因现场状态现已灭失，对于固定资产损失仅能根据屈臣氏公司提交的以上证据酌情认定并按照合同租期进行合理分摊折算。设备/资产购买合同及相应的发票可证明投入固定资产价值为285145.16元，经折算后为256630.64元（285145.16元/10年×9年）。本院根据实际情况酌情认定为200000元为宜，该费用由永邦公司承担违约赔偿责任，由高志强、高志雄承担连带清偿责任；5.关于赔偿货物搬运费用损失。屈臣氏公司被高志强、高志雄强行清场收回商铺时，屈臣氏公司为搬离货物必然产生搬运费支出，本院酌情认定3000元为宜，该费用由永邦公司承担违约赔偿责任，由高志强、高志雄承担连带清偿责任；6.关于停电期间的损失。因永邦公司未及时向物管公司支付物业管理费致使屈臣氏公司遭受停电损失，双方在合同中对该项损失的责任承担已作出约定，本院采纳广州市新东越会计师事务所有限公司出具的审计报告作为核算依据。经核算，永邦公司应赔偿屈臣氏公司30023.74元（135913.13元÷31天×7天-666.32元），该费用由永邦公司承担违约赔偿责任，由高志强、高志雄承担连带清偿责任；7.关于可得利益损失。虽永邦公司与屈臣氏公司在合同中约定永邦公司向屈臣氏公司承担因其行为或过失导致屈臣氏公司遭受的直接或间接损失，屈臣氏公司也向本院提交了关于其上年度利润情况的审计报告，但结合屈臣氏公司于租赁合同存续期间向永邦公司支付的租金情况，本院酌定永邦公司应支付屈臣氏公司因租赁合同被提前解除而遭受的可得利益损失50000元；8.关于开具租金发票、电费发票。开具租金、电费发票是出租人应尽的附随义务，且永邦公司与屈臣氏公司在合同中明确约定永邦公司在收到屈臣氏公司交来的租金之后应于5个工作日内提供相应发票，结合永邦公司已委托新粤公司代收了电费的事实，永邦公司应按实缴金额，向屈臣氏公司开具2014年12月至2015年11月的租金发票及2014年11月至2015年7月的电费发票。永邦公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其主动放弃举证、质证和抗辩的权利，并承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第二项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，缺席判决如下：一、被告中山市永邦商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告高志强、高志雄支付2015年5月1日起至2015年11月30日的租金共414120元及利息（利息计算：按实际欠款金额，从2015年5月1日起计至实际清偿之日止，其中2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、确认反诉原告广州屈臣氏个人用品商店有限公司与反诉被告中山市永邦商贸有限公司签订的《场地租赁合同》于2015年12月1日解除；三、反诉被告中山市永邦商贸有限公司于本判决生效之日起七日内向反诉原告广州屈臣氏个人用品商店有限公司返还履约保证金100000元及逾期返还违约金（计算方法：以100000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，自2015年12月9日计至实际清偿之日）、装饰装修物残值损失447566.69元、固定资产损失200000元、停电期间损失30023.74元、赔偿货物搬运费用损失3000元、可得利益损失50000元；反诉被告高志强、高志雄对该债务承担连带清偿责任；四、反诉被告中山市永邦商贸有限公司于本判决生效之日起七日内按实缴金额向反诉原告广州屈臣氏个人用品商店有限公司开具2014年12月至2015年11月的租金发票及2014年11月至2015年7月的电费发票；五、驳回原告高志强、高志雄的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告广州屈臣氏个人用品商店有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8804元（原告高志强、高志雄已预交），由原告高志强、高志雄负担1520元，被告中山市永邦商贸有限公司负担7284元（被告中山市永邦商贸有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告高志强、高志雄）；反诉案件受理费7028元，诉讼保全费5000元，合计12028元（反诉原告广州屈臣氏个人用品商店有限公司已预交），由反诉原告广州屈臣氏个人用品商店有限公司负担2846元，反诉被告高志强、高志雄与中山市永邦商贸有限公司连带负担9182元（反诉被告高志强、高志雄与中山市永邦商贸有限公司连带负担部分于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告广州屈臣氏个人用品商店有限公司）。如本判决发生法律效力，则二审案件受理费依此承担；反之，则由二审法院决定。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董爱民人民陪审员  林炎分人民陪审员  张秀芝二〇二〇年二月十九日书 记 员  陈 盈简培华