文书内容广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤20民再40号申请再审人（一审被告、二审上诉人）：麦达权，男，1967年2月17日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈菲露，北京市京师（中山）律师事务所律师。被申请人（一审原告、一审反诉被告、二审被上诉人）：邓玉颜，女，1968年2月2日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：朱均洪，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁君静，广东香山律师事务所律师。被申请人（一审被告、一审反诉原告）：曹鑫，男，1989年3月17日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。再审申请人麦达权因与被申请人邓玉颜、曹鑫租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）粤20民终1384号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年5月13日作出（2019）粤民申1028号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人麦达权的委托诉讼代理人陈菲露、被申请人邓玉颜的委托诉讼代理人梁君静到庭参加诉讼。被申请人曹鑫经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦达权申请再审称：请求依法撤销一、二审民事判决第一、二、四项，改判驳回邓玉颜的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由:本案判决查明事实不清，认定事实错误，导致适用法律错误。一、本案中，麦达权不是《租赁合同》的承租方，占用租赁物期间的占用使用费应由实际占有人曹鑫承担，保证金60000元应当在占用费中进行扣减。二审法院认定麦达权与邓玉颜于2012年9月1日签订的《租赁合同》无效，双方之间不存在租赁关系，只是占用租赁物的关系。一二审均查明，案涉租赁物自2016年3月起已经被曹鑫占有使用，邓玉颜在本案中主张的诉请是支付2016年7月至10月的租金、2016年5月至10月的水电费，该期间是曹鑫占有使用租赁物。而邓玉颜在一二审庭审中均确认其收取了麦达权的60000元保证金，既然已认定《租赁合同》及保证金条款无效，则该保证金应当属于麦达权，现判决麦达权承担占用租赁物的占有使用费，应从占用费中扣除60000元保证金。二、二审判决金额有误，二审法院已经查明在2016年8、9月，案外人代缴了共计10160元的费用，邓玉颜也同意扣减该部分代缴费用，但二审判决并未予以扣减。三、麦达权对于水电费的意见一直认为的是，曹鑫自2016年6月起就未在案涉租赁物处经营，仅是存放了一些东西，不可能在未使用的情况下还产生水电费，即使有水电费的产生，也仅仅是一些公损的水电费，一二审却曲解成麦达权对水电费的金额无异议。四、二审判决已经查明案外人已向邓玉颜缴纳了2016年8、9月的租金，邓玉颜不可能不向案外人收取水电费，二审判令需再向邓玉颜支付同一时段的水电费显然是错误的。邓玉颜辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、麦达权认为《租赁合同》无效的情况下应由曹鑫承担租金的意见无事实依据，租金应当由麦达权承担。二、麦达权作为与邓玉颜签订租赁合同的相对方，一、二审均未向法院提出要求邓玉颜返还其保证金，这表明麦达权本人已经放弃了其要求返还保证金的权力，二审法院对这部分不予审理符合法定程序。三、曹鑫在一审时提出反诉，在一审法院驳回其诉讼请求后，其并未就该部分提出上诉，根据不诉不理原则，就算《租赁合同》无效，保证金也不应返还。四、邓玉颜同意扣减10160元，但二审并未对扣减10160元部分做一个说明是笔误相关的裁定书。五、麦达权对水电费的异议没有依据，二审判定的水电费是正确的。案外人交了租金，并不代表也交付了水电费，邓玉颜只是收到了租金。曹鑫经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。邓玉颜向一审法院提出的诉讼请求：1.确认邓玉颜与麦达权之间的租赁合同已合法解除；2.麦达权向邓玉颜支付所欠租金87494元、水费1150元、电费12717元，共计101361元；3.麦达权向邓玉颜支付逾期交租及费用的违约金（按欠款金额以月利率2%自欠款之日起计至清偿之日止，暂计至2017年6月30日止为22870元）；4.麦达权承担本案诉讼费用。在追加曹鑫为本案被告后，邓玉颜于2017年10月17日变更诉讼请求如下：1.第二项诉讼请求变更为麦达权、曹鑫共同向邓玉颜支付所欠租金87494元、水费1150元、电费12717元，共计101361元；2.第三项诉讼请求变更为麦达权、曹鑫共同向邓玉颜支付逾期交租的违约金（按欠租金额以月利率2%自欠款之日起计至清偿之日止，暂计至2017年6月30日止为22870元）；3.第四项诉讼请求变更为麦达权、曹鑫承担本案诉讼费用。曹鑫向一审法院提出反诉请求：1.确认麦达权与邓玉颜之间的租赁合同无效；2.邓玉颜返还租赁保证金60000元给曹鑫；3.诉讼费用由邓玉颜承担。一审法院经审查认定事实：座落于中山市古镇镇曹二村均都沙的9263.8平方米商业用地所有权人为中山市古镇镇曹二村民委员会（以下简称为曹二村委会）等农民集体所有，使用权人为中山市古镇镇曹二村股份合作经济联合社（以下简称为曹二经联社），土地使用权证号为中府集用（2009）第101403号。2009年11月19日，邓玉颜与曹二村委会签订工业用地租赁合同一份，主要约定：邓玉颜向曹二村委会租赁其位于曹二均都沙工业区的工业土地11.3378亩；租赁期限自2010年1月1日起至2057年6月30日止；邓玉颜愿意一次性向曹二村委会交纳使用权费每亩170000元，共计1927426元；工业用地每亩每年租金为18000元，每年租金为204080元，每5年递增5%，先交租金后使用，每半年交租一次；基建要求为按镇规划所及曹二村委会的统一规划为准，简易标准星铁棚厂房要求为厂房檐标高6米以上、内水槽、挡风墙砌至山墙顶、外墙必须贴马赛克；邓玉颜设计图纸要经曹二村委会审核同意后才能办理报建；等等。后邓玉颜以曹二村委会的名义向曹二村委会、中山市古镇镇建设管理所申请报建，曹二村委会表示同意按邓玉颜提交的古镇规划测量室测量宗地草图核定用地界线及办理用地红线并盖章确认，村国土管理员签名确认，中山市古镇镇规划建设办公室盖章确认。2011年1月31日，曹二村委会出具收款收据确认代收邓玉颜建筑工程规划报建费57300元。2011年3月11日，曹二村委会出具收款收据确认收到邓玉颜建筑工程施工报建费101994元。2011年3月21日，中山市古镇镇建设管理所出具证明一份，载明：“兹收到曹二村委会交来古镇曹二村均都沙地块[土地证号：中府集用（2009）第1014**]的厂房建筑工程报建资料，该工程已在我建设管理所备案。”上述厂房建成后，邓玉颜于2012年9月1日与麦达权签订租赁合同一份，主要约定：邓玉颜将位于中山市古镇镇曹二均都沙工业区曹安南路3号星铁棚之8、9、10卡商铺出租给麦达权作汽车美容使用；未经邓玉颜同意，麦达权不得转租、分割转租、转借给第三方使用，如需中途转租给第三方，必须经邓玉颜同意并一次性缴交转租费10元/平方米；租赁期限自2012年9月1日起至2018年8月31日止，共六年，期满后麦达权有优先续租权；商铺面积约882平方米，前三年租金每月每平方米23元，即前三年每月租金为20286元。第四年起每年租金累计递增5%，即第四年每月租金为21344元，第五年每月租金为22403元、第六年每月租金为23549元。租金每季度缴交一次，先交租后使用，麦达权应每期提前十天交下一期租金给邓玉颜，邓玉颜在收款后应开具收据给麦达权。2012年9月1日至2012年9月30日为免租期，租金从2012年10月1日起算；租赁保证金为60000元，该保证金在租赁期满后麦达权未发生违约责任并结清有关商铺所有费用并在一个月内到有关部门办理搬迁手续的，凭相关搬迁证明、租赁合同、保证金单据到邓玉颜处无息退回该保证金。逾期不办理搬迁手续的，视为麦达权放弃收回租赁保证金，邓玉颜不做任何补偿；租赁期限内，麦达权使用该商铺所涉及一切的税费、水费、电费、电话费、管理费、卫生管理费、治安费等一切相关商铺的费用，均由麦达权负担，其必须按时向有关部门缴纳上述费用。麦达权向邓玉颜缴交水、电费，按有关部门收费标准决定并另加10%损耗费；租赁期间除法定或约定事由以外，任何一方提出解除本合同，均视为违约，应承担违约责任；若邓玉颜违约单方提出解除本合同的，应双倍退回租赁保证金；若麦达权违约单方提出解除本合同的，其所交保证金不予退回；麦达权拖欠租金的视为违约，每逾期一天，按欠缴租金金额的1%向邓玉颜支付违约金。逾期超过七天，邓玉颜有权解除合同，收回商铺，向麦达权主张所欠的租金及本条款约定的逾期付款违约金，不予退回保证金；麦达权有下列行为之一的视为违约，经劝告拒不改正的，邓玉颜有权解除本合同，收回商铺，不退回保证金，且由麦达权赔偿损失：（1）未按合同约定用途使用商铺的，或者违反国家有关法律、法规规定，使用商铺从事非法活动的；（2）故意损坏商铺或其他设备，擅自拆改该商铺结构或改变用途的；（3）违反本协议第七条的约定，拖欠有关费用的；（4）经常存在管理不善、安全隐患、各种纠纷等不良行为；等等。后邓玉颜将上述商铺交付麦达权使用。2012年9月7日，邓玉颜开具收据确认收到麦达权60000元租赁保证金。麦达权以该商铺为经营地登记成立了中山市古镇奇艺汽车服务部，登记的经营者是朱亚四。2016年3月22日，麦达权与曹鑫签订汽车美容店转让合同，主要约定：麦达权将位于中山市古镇镇曹二均都沙工业区曹安南路3号的汽车美容店转让给曹鑫，包括店内相关设备所有权，主要包括工具、设备、在店产品、楼面、装修设备、空调电力等设施及租赁合同；签订合同后三日内由曹鑫一次性支付麦达权转租款及相关设备设施转让款451200元；曹鑫在支付转让款后，麦达权即向曹鑫移交合同项下之权利，曹鑫在付清价款当天即正式取得汽车美容店承租权及相关设施所有权及使用权；美容店整体转让后，曹鑫应继续履行美容店与出租方签订的合同，如曹鑫确需提前终止或变更原美容店与出租方签订的合同，可与出租方另行签订协议；如曹鑫不按合同约定支付转让款，应向麦达权承担转让总价每月10%的违约责任，麦达权未能及时将合同项下之权利移交给曹鑫的，应向曹鑫承担转让款总价每月10%的违约责任；等等。合同签订当天，曹鑫向麦达权付款25万元并出具欠条一份，载明：“奇艺美容店转让款全额肆拾伍万壹仟贰佰元正，现暂收人民币贰拾伍万元，余额于本月26号前结清。注：其中贰万元平安合作协议鉴定后再付”。同日，曹鑫接管上述汽车美容店及店内相关设施设备，收取麦达权移交的店铺租赁合同及租赁保证金收据（60000元），并开始经营。此外，曹鑫接手汽车美容店后有向邓玉颜交付2016年4-6三个月的租金、2016年4-5月两个月的水电费等。2016年7月起，曹鑫及麦达权均无向邓玉颜支付租金及水电费等。2016年4月6日，麦达权以曹鑫未按约支付转让款余额等为由诉至一审法院，诉求曹鑫支付转让款201200元及违约金，案号为（2016）粤2072民初990号。曹鑫在该案中提起反诉，诉求确认其与麦达权签订的合同无效，并要求麦达权返还转让款250000元及利息。一审法院经审理作出民事判决书，判令驳回麦达权的诉讼请求和驳回曹鑫的反诉请求。后麦达权及曹鑫均提起了上述。经审理，中山市中级人民法院经于2017年4月5日依法作出（2017）粤20民终336号民事判决书，认定涉案租赁合同效力与麦达权和曹鑫所签订的转让合同效力无关，该转让合同合法有效，麦达权已经履行了义务，不存在违约，故有权要求曹鑫按约支付剩余转让款，但其中的20000元因支付条件尚未成就而不应支付，判决维持广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初990号民事判决第二项（即驳回曹鑫的反诉请求）；撤销广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初990号民事判决第一项（即驳回麦达权的诉讼请求）；曹鑫于判决生效之日起七日内向麦达权支付转让款181200元及违约金（以181200元为基数，自2016年3月27日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付）；驳回麦达权的其他诉讼请求。2016年8月3日，邓玉颜向麦达权发出催收租金通知一份，载明：“麦达权老板：您好！你方租用我方位于中山市古镇曹二均都沙工业区曹安南路3号星铁棚之8、9、10卡商铺2016年7-9月份租金65091元，已逾期一个月未缴交，请你方于2016年8月6日前到我方处缴交，否则我方将按合同约定处理。”次日，麦达权签收该通知的邮件，但未按通知要求缴交租金。2016年8月23日，邓玉颜再次向麦达权发出第二份催收租金通知一份，内容基本如上通知，但限期交租时间变更为2016年8月26日，逾期不交租的后果为邓玉颜将按合同约定收回商铺。次日，麦达权收到该第二份通知的邮件，但也没有按要求履行交租义务。2016年10月12日，邓玉颜又向麦达权发出第三份通知书，该通知书为解除合同通知书，主要内容是认为麦达权未按约定交付租金及水电费，尚欠其2016年7-10月的租金、2016年6-9月的水电费共计81068元，经多次催讨仍未支付，已构成违约，故通知麦达权其决定解除双方之间的租赁合同，并要求麦达权结清拖欠的租金、水电费、违约金和交还商铺，否则其将视为麦达权放弃所有商铺内物品，自行处理；等等。次日，麦达权收到上述第三份通知，但也没有按通知要求处理。邓玉颜向中山市供水有限公司交纳水费、污水处理费、垃圾处理费包括：2016年5月14日至6月14日期间的水费788.40元、污水处理费315.36元、垃圾处理费183.96元；2016年6月14日至7月14日期间水费898.20元、污水处理费359.28元、垃圾处理费209.58元；2016年7月14日至8月14日期间的水费642.60元、污水处理费149.94元、垃圾处理费257.04元；2016年8月14日至9月13日期间的水费522元、污水处理费208.80元、垃圾处理费121.80元；2016年9月13日至10月13日期间的水费493.20元、污水处理费197.28元、垃圾处理费115.08元。邓玉颜向中山供电局交纳电费包括：2016年6月1日至7月1日期间的电费96351.16元；2016年7月1日至8月1日期间的电费100191.41元；2016年8月1日至9月1日期间的电费91260.47元；2016年9月1日至10月1日期间的电费101578.88元；2016年10月1日至11月1日期间的电费106540.12元。2017年7月10日，邓玉颜以麦达权欠付租金87494元、水费1150元、电费12717元为由诉至一审法院，提出上述请求。麦达权及曹鑫对上述水电费的金额并无提出异议。一审法院审理过程中，邓玉颜、麦达权与曹鑫就合同效力、合同相对方、计租计费时间及应否退租赁保证金等问题。麦达权主张涉案合同无效，曹鑫是合同相对人及付款责任人。邓玉颜则认为合同有效，其虽收了曹鑫三个月租金，但认为其将商铺出租给麦达权，合同相对方仍为麦达权，其直到曹鑫代麦达权交租金才知道曹鑫，在本案收到证据后才知道其双方私下转让汽车美容店的关系，所以才提交变更诉讼请求为要求曹鑫与麦达权一起承担支付租金及相关费用的义务。曹鑫亦表示合同无效，邓玉颜应退回保证金，且邓玉颜在收租时明确表示了不同意麦达权转租的行为并要求其搬走，所以合同相对方仍为邓玉颜和麦达权，当时其只是代麦达权去交租金，实际上其在6月份就已经没有经营了，而邓玉颜出具的租金收据写的是收到到麦达权、曹鑫租金水电费，写曹鑫的目的是证明交钱人是曹鑫，写麦达权是因为应当交钱的人是麦达权，也表明邓玉颜不愿转租的意思表示。此外，邓玉颜表示其不清楚麦达权与曹鑫转让合同事宜，也不同意转租，且其已于2016年10月底自行开锁收回了涉案商铺，并将商铺内的物品搬到一个角落。曹鑫则表示其2016年6月份就没有再经营，也没有搬走商铺内的东西。麦达权表示对邓玉颜提交的水电费发票真实性无异议，但关联性有异议，因曹鑫在上述案件二审过程中表示其经营店铺到2016年10月份，但邓玉颜提交的发票显示10月份仍有1683元电费，存在矛盾。一审法院判决：一、确认邓玉颜与麦达权之间的租赁合同已合法解除；二、麦达权于判决生效之日即行向邓玉颜清偿租金87494元、水费1150元、电费12717元，共计101361元并支付违约金（2016年7月、8月的租金分别为21344元，违约金起算时间为每季度应缴费时间后第一天（2016年6月1日）起算，现按邓玉颜诉求从2016年7月1日起算；2016年9月、10月的租金分别为22403元，违约金起算时间为每季度应缴费时间后第一天即2016年9月1日起算；水电费共13867元自2017年7月10日起算；均按月利率2%计付至清偿之日止）；三、驳回邓玉颜其他的诉讼请求；四、驳回曹鑫其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1392元，由麦达权负担。该款已由邓玉颜预交，麦达权于判决生效之日起七日内返还该款邓玉颜，一审法院不另作收退。反诉费650元，由曹鑫负担。麦达权不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、依法改判一审判决第一项，确认邓玉颜与麦达权之间的租赁合同无效；二、撤销一审判决第二项；三、维持一审判决第三项、第四项；四、依法改判驳回邓玉颜对麦达权的其他诉讼请求；五、由邓玉颜负担本案一、二审全部诉讼费用。本院二审期间，麦达权围绕上诉请求向本院提交了№0008284、№0006489《收据》复印件各一份，证明邓玉颜早在2016年10月前已将涉案房屋另行出租给案外人，并收取租金和水电费。邓玉颜、曹鑫未向本院提供新证据。对于麦达权提交的上述证据，邓玉颜确认其真实性，但不确认其关联性，并称该证据形成于2016年8月至9月期间，并非新证据，且该证据不能证实邓玉颜自2016年8月起将涉案房屋转租给案外人，而是麦达权承租涉案房屋后未经邓玉颜同意将涉案房屋转租给了案外人经营快递店，因麦达权自2016年7月起拖欠租金，经邓玉颜多次追讨后，案外人主动代麦达权缴交了2016年8月、9月的租金各5080元，共计10160元，现邓玉颜同意扣减该部分代缴租金，且№0008284《收据》记载的内容表明是快递店代麦达权交租的事实；曹鑫确认上述证据的真实性、合法性、关联性，并称其于2016年6月退出涉案房屋后，邓玉颜就将涉案房屋另行出租给了案外人。本院二审经审理查明：一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院二审另查：根据本院已生效的（2017）粤20民终336号民事判决，对于涉案房屋是否取得建设工程规划许可证或经主管部门批准的问题，在一审法院审理990号麦达权与曹鑫合同纠纷一案中，经一审法院函询规划部门，回复结果为未查到有关规划报建等资料。本院二审再查：在本院于2017年3月2日审理（2017）粤20民终336号麦达权与曹鑫合同纠纷一案中，曹鑫表示邓玉颜不愿意与曹鑫签订合同，后来，曹鑫直接找邓玉颜商谈，邓玉颜依然不愿意。因此，虽然曹鑫交了几个月的房租给邓玉颜，但交款人依然写的是麦达权的名字，只是在曹鑫多次商谈下，邓玉颜才写了曹鑫的名字，故在2016年7月份后曹鑫就没有再经营了。邓玉颜是在2016年10月份之前收回房屋的。在本案二审询问中，曹鑫表示当初其代麦达权交租时，邓玉颜在收条上一定要写明收取的是麦达权的租金，后来麦达权与曹鑫一起去找邓玉颜，要求将曹鑫作为承租方与邓玉颜重新签订租赁合同，但邓玉颜明确表示拒绝。本院二审认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是邓玉颜与麦达权于2012年9月1日签订的《租赁合同》的法律效力；二是麦达权是否还是本案《租赁合同》的承租方；三是本案《租赁合同》项下的租金、水电费应计算至何时。关于争议焦点一，即邓玉颜与麦达权于2012年9月1日签订的《租赁合同》法律效力的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……。”本案中，根据本院已生效的（2017）粤20民终336号民事判决所确认的事实，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准。依法，邓玉颜与麦达权于2012年9月1日签订的《租赁合同》无效，麦达权所持该上诉理由成立，本院予以采纳。虽然邓玉颜提出其曾以曹二村委会的名义向曹二村委会、中山市古镇镇建设管理所申请报建，并向曹二村委会交纳了建筑工程规划报建费，但不代表其已经取得涉案房屋的建设工程规划许可证或已经主管部门批准。故本院对邓玉颜的该抗辩主张不予采纳。关于争议焦点二，即麦达权是否还是本案《租赁合同》承租方的问题。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案《租赁合同》是邓玉颜与麦达权于2012年9月1日签订的。麦达权上诉主张其已于2016年3月将店铺转让给了曹鑫，并征得了邓玉颜的同意，邓玉颜对此不予确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”因此，依法麦达权应当对其上述主张提供证据加以证明，但麦达权并未提交相关证据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，麦达权应承担举证不能的不利后果。同时，根据曹鑫在990号案件和本案二审询问中的陈述，邓玉颜并不同意与曹鑫签订租赁合同，曹鑫向邓玉颜交纳的几个月房租，也是代麦达权交的。虽然后来麦达权与曹鑫一起去找邓玉颜，要求将曹鑫作为承租方与邓玉颜重新签订租赁合同，但邓玉颜仍明确表示拒绝。由此可见，麦达权将本案《租赁合同》的义务转给曹鑫，并未征得邓玉颜的同意。因此，本案《租赁合同》的出租方、承租方仍是邓玉颜与麦达权，曹鑫并非本案《租赁合同》的承租方。依法，麦达权仍应向邓玉颜履行本案《租赁合同》中承租人的义务。关于争议焦点三，即本案《租赁合同》项下的租金、水电费应计算至何时的问题。本案中，邓玉颜主张其于2016年10月12日向麦达权发出了解除涉案租赁合同的通知，并于2016年10月底自行开锁收回了涉案房屋。曹鑫在990号案件中，也称邓玉颜是在2016年10月份之前收回房屋的。麦达权上诉主张曹鑫在2016年6月之后未继续经营、使用，只是把东西存放在了涉案房屋中。由此可见，虽然曹鑫在2016年6月之后未再继续使用涉案房屋，但其仍有东西存放在涉案房屋中，即仍在占有涉案房屋，并未将涉案房屋返还给邓玉颜。原审法院据此认定邓玉颜向麦达权主张的租金及水电费等费用计付至2016年10月底，并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”如上所述，由于本案《租赁合同》无效，邓玉颜在本案中要求麦达权支付的租金，实际上应为麦达权因实际占有使用涉案房屋所应支付的涉案房屋占有使用费。同时，由于本案《租赁合同》无效，该合同约定的违约金及保证金条款亦为无效，对双方无约束力，故邓玉颜要求麦达权支付因逾期交租及水电费的违约金，本院不予支持。本院二审判决：一、维持广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初7902号民事判决第四项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初7902号民事判决第一项、第二项、第三项；三、邓玉颜与麦达权于2012年9月1日签订的《租赁合同》无效；四、麦达权于判决生效之日起七日内向邓玉颜支付涉案房屋占有使用费87494元、水费1150元、电费12717元，合计101361元；五、驳回邓玉颜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2784元，减半收取为1392元，由麦达权负担；反诉费650元，由曹鑫负担。二审案件受理费2784元，麦达权负担2224元，邓玉颜负担560元。本院再审对一、二审查明的事实除一审查明中“麦达权及曹鑫对上述水电费的金额并无提出异议”外，其他事实予以确认。本院再审另查明，邓玉颜、麦达权于2012年9月1日签订的《租赁合同》显示，邓玉颜与麦达权约定非经邓玉颜同意并交付10元/平方米的转租手续费外麦达权不得转租、分割转租涉案商铺给第三方，租赁保证金为60000元。邓玉颜于2012年9月7日开具《收据》确认收到麦达权60000元租赁保证金。邓玉颜于一审提交其向中山市供水有限公司交纳水费、污水处理费、垃圾处理费及向中山供电局交纳电费的相关发票拟证明麦达权尚欠水电费金额合计13867元，麦达权于一审庭审质证时称其该上述发票的真实性无异议。本院再审再查明，麦达权于二审提交的两张《收据》显示案外人向邓玉颜缴纳了2016年8、9月的租金5080元，合计10160元。邓玉颜于二审提交的《质证意见》中显示，邓玉颜确认收到了该租金，并同意扣减该部分代缴租金。另，本院已生效的（2017）粤20民终336号民事判决显示该案在审理过程中，经一审法院对案涉商铺是否取得建设规划许可证或经主管部门批准问题函询规划部门，回复结果为未查到有关规划报建等资料。本院再审认为，本案为房屋租赁合同纠纷，现就本案争议焦点评议如下：一、关于案涉《租赁合同》效力的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……。”本案中，本院已生效的（2017）粤20民终336号民事判决显示该案在审理过程中，经一审法院对案涉商铺是否取得建设规划许可证或经主管部门批准问题函询规划部门，回复结果为未查到有关规划报建等资料。按照上述法律规定，邓玉颜就未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设的房屋，于2012年9月1日与麦达权签订的《租赁合同》依法应认定为无效。邓玉颜至今亦未提交证据证明案涉建设取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的。故二审判决判令案涉《租赁合同》无效并无不妥，本院予以维持。二、关于合同相对方（付款责任人）的问题。根据合同相对性原则，合同的效力范围仅限于合同当事人之间，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。本案《租赁合同》的当事人为邓玉颜、麦达权，邓玉颜与麦达权之间明确约定非经其同意并交付10元/平方米的转租手续费外麦达权不得转租、分割转租涉案商铺给第三方，麦达权并未提交证据证明其是经邓玉颜同意的情况下与曹鑫签订的转让合同，亦未提交证据证明曹鑫与邓玉颜之间签订了新的租赁合同，故无论曹鑫是否是案涉租赁物的实际占用使用人，对邓玉颜亦不产生法律效力和约束力，涉案租赁合同的相对方仍为邓玉颜与麦达权，麦达权按约应承担支付租金及费用的义务。且本案是麦达权与邓玉颜基于《租赁合同》引发的房屋租赁合同纠纷，麦达权与曹鑫之间的转让合同关系虽与本案租赁关系有一定牵连，但属另一法律关系，麦达权据此主张应由曹鑫承担应付租金及水电费等费用的意见，理据不足，本院不予采纳。三、关于邓玉颜是否应当向麦达权返还保证金60000元的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”合同当事人之间依据该合同进行给付或者财产利益移转时对合同效力无争议，均是建立在当事人对于合同有效的信赖基础上，双方对于财产权利或者利益的转移形成合意。而合同当事人在合同被确认无效或者被撤销以后，对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已接受该财产的当事人则有返还财产的义务。对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，虽然当事人未提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查。《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效的情况下，应主动援引该法第五十八条的规定，对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼。本案中，如前所述，案涉《租赁合同》的相对方为麦达权、邓玉颜，麦达权与曹鑫之间的转让合同关系虽与本案租赁关系有一定牵连，但属另一法律关系。现案涉《租赁合同》依法已被认定为无效合同，合同约定的保证金和条款也无效，但麦达权、邓玉颜基于该合同所进行的给付已实际履行，麦达权依法应向邓玉颜返还租赁物并支付房屋占有使用费，邓玉颜基于《租赁合同》所取得的租赁保证金60000元亦负有返还义务。虽麦达权并未对合同无效的法律后果提起诉讼，本院仍应依职权进行审查，对合同无效的法律后果进行处理。故邓玉颜应当向麦达权返还案涉保证金60000元，二审判决未对麦达权交付的保证金60000元作出处理存在不妥，本院予以纠正。四、关于案涉房屋占用费及水电费的问题。本案中，关于是否应从房屋占用费中扣减10160元的问题，麦达权于二审提交的两张《收据》显示案外人向邓玉颜缴纳了2016年8、9月的租金各5080元，合计10160元。邓玉颜于二审提交的《质证意见》中亦确认收到了该租金，并同意扣减该部分代缴租金。二审判决在计算房屋占用费用时对该2016年8、9月的租金10160元未予以扣减存在不妥，本院予以纠正。至于案涉水电费的问题，邓玉颜于一审提交了其向中山市供水有限公司交纳水费、污水处理费、垃圾处理费及向中山供电局交纳电费的相关发票拟证明麦达权尚欠其水电费合计13867元，麦达权于一审庭审质证时称其该上述发票的真实性无异议。虽麦达权主张案涉水电费过高及案外人已向邓玉颜支付了2016年8、9月的水电费，但其并未提交相关证据予以证明其主张，本院不予采信。故麦达权应向邓玉颜支付案涉房屋占有使用费77334元（87494元-10160元）、水费1150元、电费12717元，合计91201元，邓玉颜应当向麦达权返还租赁保证金60000元。以上款项予以相互扣减后，麦达权应向邓玉颜支付款项31201元。综上所述，麦达权申请意见成立部分，本院予以支持；申请意见不成立部分，本院予以驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持本院（2018）粤20民终1384号民事判决第一、二、三项；二、变更本院（2018）粤20民终1384号民事判决第四项为麦达权于本判决生效之日起七日内向邓玉颜支付涉案款项31201元；三、驳回邓玉颜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2784元，减半收取为1392元（邓玉颜已预交），由邓玉颜负担1043元，麦达权负担349元（麦达权于本判决生效之日起七日内迳付邓玉颜，人民法院不另收退）；反诉费650元（曹鑫已预交），由曹鑫负担。二审案件受理费2784元（麦达权已预交），由麦达权负担699元，邓玉颜负担2085元（邓玉颜于本判决生效之日起七日内迳付麦达权，人民法院不另收退）。本判决为终审判决。审判长  李勇源审判员  葛贻环审判员  杨剑心二〇二〇年二月六日书记员  梁思斯曾倩