西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初8486号 原告(反诉被告)深圳全虎家具有限责任公司。住所地：深圳市罗湖区。统一社会信用代码91440300062744304J。法定代表人曹远游，总经理。委托代理人党勇强，陕西秦鼎律师事务所律师。委托代理人魏玮，陕西秦鼎律师事务所实习律师。被告（反诉原告）陕西咸顺实业有限公司。住所地：西安市未央区。统一社会信用代码9161011206531916X3。法定代表人伍隆隆，总经理。委托代理人任勇，男，该公司员工，住该公司。委托代理人李旭，男，该公司员工，住该公司。原告深圳全虎家具有限责任公司与被告陕西咸顺实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人曹远游、委托代理人党勇强、魏玮，被告委托代理人任勇、李旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月，其与被告签订《商铺租赁合同》，租赁被告的咸顺家具批发市场（一期），面积1.7万平方米用于经营家具批发零售，租赁期限8年。2013年11月25日，其向被告交纳定金100万元，并开始装修和对外招商。2016年3月28日，被告贴出“通知”，解除与其签订的租赁合同，并于5月9日将其赶出商城，将其办公设备据为己有。2017年3月，被告拆除了批发市场大楼。被告的上述行为，导致租赁合同无法履行，严重违约。诉请：解除双方签订的《商铺租赁合同》；被告赔偿其各项经济损失17831366.96元；诉讼费由被告承担。被告辩称，双方于2016年5月就已经解除了合同，解除合同的原因是原告仅交纳了2年的租金，实际占有使用市场2年，市场现已拆除无法继续履行合同。原告要求返还租金和定金不应支持。原告前任法定代表人焦某某曾向其出具租金欠条，并向其借款，未足额交纳租金和定金，其已提起反诉。原告撤场后，商户的后续事宜未处理，其向商户进行了补偿，将商户迁移其他市场，在租期上给予优惠价值约300万元。反诉原告诉称，其与反诉被告签订租赁合同，反诉被告租赁其市场1.7万平方米，第一次应交纳两年的租金918万元，仅交纳780万元，反诉被告的原法定代表人焦某某向其出具了138万元的借条。截至2016年4月30日反诉被告撤场，共使用市场23个月，按合同约定应支付其使用费875.5万元，尚欠95.5万元。按合同约定，反诉被告尚欠其物业费117.3万元，拖欠电费1.8万元未付。反诉被告经营期间，其原法定代表人焦某某与妻子孟某某分别向其借款，合计借款240万元至今未还。反诉被告撤场后，已多收取商户租金1931955.4元未退还商户。其接收商户并履行完商户与反诉被告的租赁合同，反诉被告多收取的租金应支付给其。反诉诉请：反诉被告补交市场占有使用费95.5万元、补交物业管理费117.3万元、补交电费1.8万元，合计214.6万元；反诉被告偿还借款240万元；反诉被告支付多收取的商户租金1931955.4元；反诉被告承担反诉费。反诉被告辩称，其不存在拖欠反诉原告市场占有使用费、物业管理费、电费的事实。其已向反诉原告交纳918万元。合同约定物业管理费于二期开业开始计算，但二期至今未开业。反诉原告于2016年3月28日贴出“通知”，要求商户自2016年4月1日与反诉原告重新签订租赁合同。2016年4月15日，其向反诉原告交纳了3月份的电费1.47万元。自2016年4月1日之后，市场就与其无关了，产生的电费亦与其无关。其从未向反诉原告借款，孟某某与反诉原告之间的“借款”，实质并非借款，且此款并未用于公司经营，其没有偿还义务。其与商户之间的合同和租金问题，应由其与商户自行解决，与反诉原告无关。而反诉原告与商户的租赁事宜亦与其无关。故，反诉原告主张的租金1931955.4元属无稽之谈。综上，反诉原告的反诉诉请无事实和法律依据，请求依法驳回。经审理查明，2013年10月，原告（承租人）与被告（出租人）签订《商铺租赁合同》，约定承租人租赁出租人的咸顺家具批发市场（一期），面积1.7万平方米用于经营家具批发零售；租赁期限8年，自2015年1月1日交付至2023年1月1日期满；租金及交付时间、方式为：第一年租金每月每平方米20元，第二年、第三年租金每月每平方米25元，按年交付提前一个月交清下一年度的租金，第一、二年的租金合计918万元；市场的物业由出租方负责，物业管理费每月每平方米3元，于二期开业时间开始计算，电费每度1.5元；承租人向出租人交付租赁定金100万元，市场交付后，定金抵扣租金；合同签订后，承租人即可以进行招商，二期开业时开始计租（约2014年9月）。合同签订后，被告向原告交付市场，原告于2013年12月开始对公共区域进行了装修，2014年5月28日开业。关于装修部分，原告在庭审中提交了装修合同、装修材料购买合同、收款收据等证据，证明其铺设地砖、吊顶、安装线路、购买安装电梯一部、卫生间改造、配置卫生间洁具、通道砌隔墙、安装灯具、安装监控、安装门、安装换气扇、灭火器等共支出费用2780556元；还提交了购买办公沙发、茶几、茶具、办公用具、电脑、打印机、对讲机、指纹打卡机、地毯、屏风、桌椅、柜子、门帘、扫地车、垃圾桶等收据，合计约118836元，空调没有票据，原告自述6台壁挂机，每台3300元，1台柜机，单价8600元；另，开业庆典支出7.6万元，将招商发包他人，支出发包费17万元，广场门字头产生制作安装费1.45万元。但均未提交发票。自2013年11月21日至2014年6月3日，被告向原告出具租赁定金及租金“收款收据”合计918万元，但是，被告在2014年6月3日向原告出具最后一笔138万元 “收款收据”的同时，原告的原法定代表人焦某某向被告出具了“欠条”，欠被告138万元。焦某某在“欠条”上签名捺印，并加盖了原告公司的印章。原告对该“欠条”上其公司的印章持有异议，并申请与双方签订的《商铺租赁合同》上的印章进行比对鉴定；被告则申请对“焦某某”的签名与《商铺租赁合同》上“焦某某”的签名进行比对鉴定。陕西正义司法鉴定中心作出陕正义司鉴（2019）文鉴字第3441号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：检材中“深圳全虎家具有限责任公司”印文与样本中的同名印文不是同一枚印章盖印形成；检材中“焦某某”签名字迹与样本中焦某某签名字迹是同一人书写。原、被告对鉴定结论均无异议。2016年3月28日，被告向各商户发出“通知”，告知各商户其已经与原告解除了租赁合同，2016年4月1日开始，由其接管商城管理工作。2016年4月15日,双方发生纠纷，原告向被告交纳了2016年3月份电费1.47万元后撤场。原告称因双方发生纠纷，其被被告赶出市场，办公用具均未搬出。被告对双方发生纠纷的事实无异议，但称原告撤场时仅有组合桌2个、简易桌1个和2个铁皮柜，2个壁挂空调未搬，这些东西其没有用处都扔了，并未看到原告罗列的办公设备。原告撤场时，双方未办理交接手续，亦未对原告的办公设备进行盘点。原告提交了其购买办公桌等设备的收据，其中一张收据中桌子、柜子等各一套，价值11403元，购买垃圾桶2800元，对开门柜子1套3200元，办公桌单价600元，空调无收据，原告自述壁挂空调单价3300元。按被告认可的原告未搬办公家具，结合原告报价，该部分办公家具价值为24603元。2014年11月10日,原告向被告交纳了二期商铺的定金10万元，但被告的二期市场建成后未开业。被告同意原告持定金收据办理退费手续。另查明，被告于2014年6月2日将原名称“西安咸顺置业有限公司”变更为现名称。2013年，被告在西安市未央区XX村XX园建设了涉案的咸顺家具批发市场（一期），该市场有立项审批，但没有规划许可等建设手续。市场建设完毕就整体出租给了原告，由原告经营管理。2017年初，被告拆除了涉案咸顺家具批发市场（一期）房屋。原告公司有股东焦某某、曹远游二人，焦某某占股份70%，系原告公司的法定代表人。2014年4月15日，原告的二位股东与孙某某等人成立了西安信顺商业运营管理有限公司，曹远游任法定代表人，该公司系原告的关联公司，负责咸顺家具批发市场（一期）的管理运营、与商户签订租赁合同，收取租金等。2014年10月28日，焦某某因病为其妻孟某某出具了“委托书”，委托孟某某全权代表其处理涉案市场租赁事宜。2015年1月焦某某去世，原告于2016年9月5日变更了法定代表人。庭审中，因涉案市场建设手续不全，原告遂变更诉讼请求为：被告返还租金918万元，理由是依合同约定，起租日未开始；被告返还交纳的二期定金10万元；被告赔偿装修费及办公设备损失2551366.96元。其中装修费2650683元，商场开业庆典7.6万元，招商费17万元，办公家具设备费267803元，合计3164486元，折价后，仅主张2551366.96元。上述办公设备费中，含装修费用129873元，装修费用实际为2780556元。以上合计11831366.96元。被告认为原告使用市场两年余，且原告仅交纳租金780万元，欠138万元未付，不存在返还租金；同意退还原告第二期定金10万元，但需持收据办理退款手续；市场公共区域确实系原告进行了装修，但商铺系商户自行装修。原告提交的装修票据均系收据，无发票，故对原告主张的装修损失及办公设备损失不予认可。被告就其反诉主张提出：1、原告自2014年5月28日至2016年4月底使用市场一年零11个月，第一年使用费408万元，第二年每月42.5万元，11个月使用费467.5万元，原告仅支付780万元，故反诉要求原告补交使用费95.5万元；2、合同约定物业管理费每月每平方米3元，原告使用23个月，产生物业管理费117.3万元未交纳，故反诉要求原告补交；3、原告于2016年4月底撤场，反诉要求原告补交4月电费1.8万元；4、提交孟某某于2014年11月11日出具的210万元借款“收条”，以及分三笔将210万元转账至焦某某账户的网上银行电子回单，2014年11月14日转账至焦某某账户30万元的网上银行电子回单，反诉要求原告偿还借款240万元。关于210万元借款，原告证人孟某某提交了2014年11月11日焦某某、孟某某（借款方）与被告（出借方）签订的《借款协议》，协议约定借款方向出借方借款210万元，借款期限两年。孟某某在借款方栏签名，被告加盖印章；5、被告提交原告与商户签订的《房屋租赁合同》，以及原告撤场后，其与商户重新签订的《商铺租赁经营合同》，反诉要求原告支付多收取的商户租金1931955.4元。原告认为1、其不应向被告交纳租金。如果要求其交纳，应按合同约定的租期自2015年1月1日起算，故第一年租金应自2015年1月1日计算至2015年12月31日为408万元，第二年租金按每月42.5万元计算，自2016年1月1日计算至3月31日为3个月，其已超付了被告租金，应由被告退还；2、合同约定物业管理费于二期开业时间开始计算。被告的二期市场至今未开业，物业管理费计算条件未成就，不应计算；3、其于2016年3月底撤场，3月电费已交清，不同意承担4月电费1.8万元；4、240万元并非借款，且与其公司无关，其无偿还义务；5、其依据与商户签订的租赁合同收取商户租金，根据合同相对性原则，应由商户向其主张权利；被告与商户另行签订的合同与其无关。故被告该项请求属另一法律关系。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               上述事实，有《商铺租赁合同》，“收款收据”，装修合同、装修材料购买合同、装修收款收据，办公设备收据等，房屋租赁合同及商铺租赁费收据，照片，“欠条”，电费通知单，（2019）文鉴字第3441号《司法鉴定意见书》，《借款协议》、网上银行电子回单、“收条”，（2016）陕0112民初4916号民事判决书，《房屋租赁合同》、《商铺租赁经营合同》及双方当事人陈述在卷佐证。本院认为，因被告建设的咸顺家具批发市场（一期）没有规划许可等建设手续，导致原、被告签订的《商铺租赁合同》无效。合同无效双方均有责任，被告负主要责任。原告确已实际使用市场进行经营收益，理应支付被告使用费。而合同中双方关于市场使用期限、使用费计算标准、物业费计费起始时间等约定，属双方自愿达成，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，可以作为案件处理的参考依据。合同约定租赁期限自2015年1月1日起算，双方均对2016年4月15日发生纠纷、原告当日向被告交纳3月电费的事实无异议。故，原告使用市场时间应截止至2016年4月15日，使用费计算期限应为一年另三个半月，产生使用费556.75万元。原告于2014年6月3日向被告出具的138万元“欠条”，有原告时任法定代表人焦某某本人签名，并加盖了原告印章，虽然该印章与原告签订《商铺租赁合同》时加盖的印章非同一枚印章，但被告有理由相信原告法定代表人的签名并盖章就是原告的行为。且原告并未提交其当日向被告出具138万元“收款收据”时，向被告实际支付此款的证据。故，原告实际向被告支付了市场使用费780万元，减去实际产生的使用费556.75万元，被告应退还原告使用费223.25万元。被告反诉要求原告补交使用费95.5万元，不予支持。原告要求被告退还二期定金10万元，被告无异议，应予支持。被告于2016年3月28日通知与原告解除租赁关系，至双方于2016年4月15日发生纠纷后原告撤场长达近20日，如果原告撤场时未搬出办公家具，应该知道自己的权益受到侵害，应及时采取证据保全措施，避免损失扩大。但是，原告采取了放任的态度，直至2019年4月才提起本案诉讼，却未提交证据证明未搬出办公家具的名称、数量。故，原告要求被告赔偿其办公家具损失，可酌情依据被告认可的家具，参照原告提交的家具购买收据认定损失，垃圾桶在原告撤场时按常理应留给被告，故该部分可以酌情支持折旧后的损失2万元。关于原告主张的装修损失，原告亦应在撤场时采取证据保全措施，而被告在拆除市场房屋时，也未进行装修的证据保全。被告对原告提交的装修收据等不认可，但也未提交证据予以反驳。故，装修费损失可酌情参照原告提交的装修合同、收据等计算为2780556元，原告实际使用了近两年，而双方均有责任，酌情按60%折价计算为1668333.6元，由被告赔偿原告。至于原告为开业招商支出的费用7.6万元和17万元，均非装修损失，而是经营投资，要求被告赔偿，不予支持。被告反诉要求原告支付物业管理费117.3万元，因双方约定物业管理费于二期开业时间开始计算，而被告的二期市场至今未开业，物业管理费计算条件未成就，该请求不予支持。原告撤场时间是2016年4月15日，应承担半个月的电费9000元。被告反诉要求原告偿还借款240万元，属另一法律关系，且涉及案外人，应另案诉讼。被告反诉要求原告将收取商户的租金1931955.4元交付给其，依据的是原告与商户签订的租赁合同，属另一法律关系，且涉及案外人，亦应另案处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、第一百零九条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告陕西咸顺实业有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告深圳全虎家具有限责任公司市场使用费223.25万元。二、被告陕西咸顺实业有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告深圳全虎家具有限责任公司定金10万元。三、被告陕西咸顺实业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告深圳全虎家具有限责任公司办公家具损失2万元。四、被告陕西咸顺实业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告深圳全虎家具有限责任公司装修损失1668333.6元。五、原告深圳全虎家具有限责任公司自本判决生效之日起十日内给付被告陕西咸顺实业有限公司电费9000元。六、驳回原告深圳全虎家具有限责任公司的其余诉讼请求。七、驳回被告陕西咸顺实业有限公司的其余反诉请求。案件受理费128788元（原告已预交），由被告承担4.2万元，与上述付款时间一并给付原告，原告自行负担86788元。反诉费28572元（被告已预交），由原告承担100元，与上述付款时间一并给付被告，被告自行负担28472元。鉴定费原、被告均已预交，自行承担各自交纳部分。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长  王  琦       人民陪审员  马建青人民陪审员  王中琴   二○二〇年二月三日 书  记  员  叶  娟                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       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