广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初3563号原告：肖淑芝，女，汉族，1979年12月2日出生，住址深圳市龙华区，委托诉讼代理人：张雨平，广东蛇口律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，广东蛇口律师事务所律师。被告：钟金兰，女，畲族，1982年6月17日出生，住址深圳市福田区，委托诉讼代理人：朱江，系被告配偶。原告肖淑芝诉被告钟金兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告肖淑芝及委托诉讼代理人张雨平、张敏，被告钟金兰及委托诉讼代理人朱江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告退回原告房租押金11000元、维修费100元、存入被告卡中的80.59元，共11180.59元；2.请求法院判令被告赔偿原告两个月房租金共11000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告承租了被告房产。在合同期内，被告不履行家电维修的义务，导致纠纷。被告多次让原告搬走，原告无奈同意并告知被告搬走时间，但被告在原告答应搬走的当月，即应当缴纳下个月房租的当天停水停电，导致被告无法继续居住，不得不提前搬走。在原告被逼迫搬走后，被告还要求原告继续交纳下一个月房租，并以没交房租超过15天为由无理扣取原告房租押金及各项其它费用。为维护合法权益，原告特起诉至法院，请求依法作出判决。被告辩称：原告承租房产期间，擅自安装、更换、拆除附着设施，损伤房屋，不交纳合同有效期内煤气费，拖欠房屋的租金，并在租赁合同期限届满前擅自搬离，擅自将承租的房屋转租，构成单方根本违约。被告通过合法方式通知原告解除双方签订的租赁合同，并收回房屋。因此，被告依法依约应当没收原告的租房押金，并无须对原告作出任何赔偿。被告向本院提出如下反诉请求：1.判令被告没收原告的租房押金11000元；2.判令被告无须向原告赔偿两个月的租房租金11000元；3.判令原告赔偿违约后给被告造成的直接经济损失16840.96元；4.判令原告向被告归还其欠交的煤气费共361.91元；5.请求判令原告将擅自安、换、拆附着设施造成的房屋损失恢复原状；6.判令原告公开向被告道歉，消除不良影响；7.本案的诉讼费用、反诉费用全部由原告承担。事实与理由：原告租住被告房产期间，多次找被告承担应由原告承担的日常维修费用，拖欠物业管理费，不交煤气费，导致双方发生纠纷，期间双方曾就提前中止租赁合同协商未果。2016年7月18日，原告突然告知被告2016年7月31日交房（提前中止合同），双方当时协商未果。2016年7月22日，原告未通知被告的情况下，擅自搬离且将房屋委托中介出租，期间被告多次与原告协商交租和交房事宜，但原告拒绝交租和交房。鉴于原告已构成多项单方面违约，被告于2016年8月4日通过合法方式通知原告解除双方签订的租赁合同，并于8月5日开锁收回房屋。其后，原告多次在业主QQ群体、公共场所、房屋大门和信箱，发布中伤诽谤被告房屋是鬼屋等信息。2017年9月28日，原告甚至用502胶封堵房屋大门钥匙孔并继续发布中伤诽谤被告及房屋等信息。被告忍无可忍报警，原告经民警警告教育后方停止侵权行为。原告的行为与被告的权益损失存在明显因果关系。被告特向贵院提起反诉，请求依法公正审理。针对被告的反诉，原告答辩称：原告向被告承租的是家电齐全的房屋，所支付的租金也已包含该使用费用，但被告没有按照合同约定向原告交付适合居住并满足使用的房屋，已构成根本违约，原告有权单方解除合同。在原告没有解除合同前，被告应就履行合同义务，但被告并没有承担相应责任。依据双方签订的《租赁合同》，应当赔偿原告2个月租金作为违约金，另合同并没有约定被告可以没收原告押金，在双方《租赁合同》已解除的情况下，被告理应退还押金。因此，被告违约在先，原告搬离房屋的行为不构成违约。请求驳回被告的反诉请求。本案相关事实一、涉案房产系位于深圳市××区××花园××房，系市场商品房，建筑面积107.27平方米，权利人为被告钟金兰。二、2016年3月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定：被告将涉案房产出租予原告，租赁期限自2016年3月21日至2017年8月31日止；租金为5500元/月，押金为11000元；原告应于每月21日前交付租金；被告对房产及附着设施每隔1年检查、修缮一次，原告应予协助，不得阻挠施工，日常的房屋维修由原告承担；在租赁期间，如原告擅自将承租房产转租、擅自拆改承租房产结构、改变房产用途、拖欠租金累计达半个月的，被告有权终止合同并收回房产，造成损失的，由原告负责赔偿；任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，合同仍有效；任何一方违反本合同规定，须向对方交纳2个月租金作为违约金。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定，同时，双方签署了《家私清单》，对涉案房产内的家私、电器的名称、数量进行了确认。《房屋租赁合同》签订后，被告将涉案房产交付原告占有、使用。三、庭审中，原、被告均提交了双方的微信聊天记录为证。根据双方提交证据显示：（1）2016年3月起，原告与被告即多次就家私、家电质量问题进行了沟通，原告认为涉案房产内的家电、家具存在质量问题，多个家具无法正常使用。被告则认为原告未经过其同意多次更换家电；（2）双方沟通过程中均主张对方违约，原告的理由在于被告交付的家具、家电无法正常使用，被告未尽家居修缮义务；被告的理由在于原告未尽到日常问题的维修义务，且存在拖欠煤气费、管理费的情形；（3）2016年7月18日，原告向被告发出信息称其在7月结束后搬离，并要求被告在7月31日交接房产。被告则答复称原告可以搬离，但要提前一个月通知被告，并要求原告帮忙转租。对此，原告主张，被告已在之前多次要求原告搬离，被告则辩称双方仍在沟通过程中，且原告并未答应搬离的要求。四、庭审中，原告称其于2016年7月22日搬离了涉案房产，搬离原因在于被告未依约交付适合居住条件的房产，并威胁停水、停电。被告则述称其对原告搬离房产的时间不知情，仅在2016年7月接到过管理处电话，要求其向承租人回电沟通相关事宜。原告亦主张其在合同履行过程中曾支付给维修工人100元，并在2016年6月26日存入煤气费80.5元。裁判结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告之间的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据现有证据可以认定，被告提供家具、家电确实存在部分无法使用，导致原告支出维修费之情形，而原告在合同履行过程中亦存在拖欠部分费用事实，且未提前告知被告即搬离了房产，在合同期内终止履行，故在涉案合同履行过程中，双方均存在部分违约行为。根据权利义务对等原则及违约责任抵消规则，本院酌定，原告与被告均无须支付对方违约金11000元，并由被告向原告退还50%租赁保证金，即5500元。对于其他费用之诉求，均无直接证据对各项金额予以佐证，对于双方其他费用之诉求，本院均不予支持。关于恢复原状问题。被告未就房屋原状提供证据予以证明，故对其关于原告恢复房产原状之诉求，本院不予支持。关于名誉权问题。鉴于本案性质为房屋租赁合同纠纷，名誉权相关问题不属于本案审理及适用法律范围之内，故对本案中的相关名誉权诉求，本院在本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告钟金兰应于本判决生效之日起十日内向原告肖淑芝返还租赁保证金人民币5500元。二、驳回原告肖淑芝的其他诉讼请求。三、驳回被告钟金兰的其他反诉请求。如果当事人未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币354元，由原告负担，反诉受理费人民币390元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李知擎人民陪审员  李 岩人民陪审员  余安权二〇二〇年二月二十五日书 记 员  谢玉霞书 记 员  刘佳欣