河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终4273号上诉人(原审原告)：梁新华，男，1966年10月10日出生，汉族，住正阳县。委托诉讼代理人：周伟，河南文苑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：正阳建工集团置业房地产开发有限公司。法定代表人：艾守斌，总经理。委托诉讼代理人：杨雷，河南明信律师事务所律师。上诉人梁新华因与上诉人正阳建工集团置业房地产开发有限公司合同纠纷一案，正阳县人民法院于2018年10月9日作出（2018）豫1724民初3166号民事判决，该判决发生法律效力后，正阳县人民法院于2019年4月19日作出（2019）豫1724民监3号民事裁定，决定对本案进行再审。正阳县人民法院再审后，于2019年10月10日作出正阳县人民法院（2019）豫1724民再7号民事判决，梁新华、正阳建工集团置业房地产开发有限公司均不服，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。梁新华及其委托诉讼代理人周伟、正阳建工集团置业房地产开发有限公司的法定代表人艾守斌、委托诉讼代理人杨雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁新华上诉请求：请求撤销正阳县人民法院（2019）豫1724民再7号民事判决，依法改判，增加赔偿数额7300000元。事实和理由：1、双方于2010年11月28日签订的补充协议书约定的安置补偿面积2200平方米，来源于双方2009年11月25日签订的三份协议和2010年8月6日正阳建工集团置业房地产开发有限公司为其出具的两份承诺，分别为900平方米＋900平方米＋128平方米＋136平方米＋136平方米=2200平方米，一审判决按1702.75平方米＋128平方米=1830.75平方米计算补偿面积错误；2、一审判决认定双方于2009年11月25日、2010年8月6日、11月28日签订的协议、承诺、补充协议是无效协议是错误的。其余2008年购买袁斌的苗圃园时，苗圃园是一个大院子，包含6间房屋，四栋温室，一个大型蓄水池，房屋是砖瓦结构，温室是砖混结构，上边是钢架结构，搭建是薄膜和草珊，四栋温室之间是成片的苗圃地。附带的该苗圃园的土地使用权也以约定的方式转让给其使用。其购买苗圃园的目的是经营，土地使用权的转让是附着进行的，故其与袁斌的交易并不违反任何法律规定。其购买李艳军的房屋，其向正阳建工集团置业房地产开发有限公司提交的有李艳军的房产证、国有土地使用证及房屋买卖协议，虽未办理过户手续，但其已实际占有、使用该房屋，其与李艳军的房屋买卖符合法律规定。再审判决引用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，认定其与正阳建工集团置业房地产开发有限公司前的协议、承诺、补充协议系无效协议错误。本案应当适用《中华人民共和国合同法》第52条和《中华人民共和国物权法》第15条的规定，且诉争的土地在起诉前已经正阳县人民政府批准出让。本案的处理应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，支持其双倍赔偿的请求。正阳建工集团置业房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销正阳县人民法院（2019）豫1724民再7号民事判决，依法改判，驳回梁新华的诉讼请求。事实和理由：1、梁新华转让案涉土地使用权的行为属无权处分，应属无效，案涉拆迁补偿安置协议仅一份涉及建筑面积为128平方米的房屋拆迁，对该部分房屋拆迁及补偿问题其公司无异议，对其余所谓的1702.75平方米土地面积的补偿，基于不存在拆迁行为和土地的无权处分，所以不应当进行“补偿”；2、基于不得依据无效合同谋取利益的法律规则，因无效合同产生的损失只能是直接损失，本案中，梁新华受让土地的交易价格是59000元，梁新华只能取得实际损失数额59000元，而不应以违法的交易行为获取暴利。此外，无论案涉两份土地使用证的申办程序是否合法、权属交易是否受法律保护，其登记的土地面积确是经勘验确定的（831.6平方米和537.6平方米），办证的目的就是确认合法占有土地的面积数量和四至界限，避免纠纷。而本案判决采信的补偿面积确是“丈量”的，不论是否存在丈量行为或原始丈量的数据是否于合同相符，仅凭“丈量”结果与土地证登记面积不符就应当作出否定的判断，仅此一项，一审判决就错误判决其公司承担“损失”1300845元。梁新华原审起诉请求：1、要求解除其与正阳建工集团置业房地产开发有限公司所签的拆迁补偿合同，正阳建工集团置业房地产开发有限公司支付拆迁补偿安置房屋折价款5850000元及约定赔偿款5850000元，合计11700000元，扣除已支付的1000000元，实际诉讼请求数额为10700000元；2、诉讼费用由正阳建工集团置业房地产开发有限公司承担。原审法院认定事实：2009年11月25日，正阳建工集团置业房地产开发有限公司与梁新华就正阳县物资局、煤炭公司家属院旧房改造签订三份合同，梁新华将其所有的住房建筑面积及院内面积共计1928㎡与正阳建工集团置业房地产开发有限公司换取新房（包括公摊面积），差额部分，按市场价多退少补，正阳建工建筑集团公司为上述三份合同提供担保。合同签订后，梁新华与正阳建工集团置业房地产开发有限公司于2010年8月6日签订两份承诺书，其内容均是“经双方协商（原煤炭公司家属院旧房改造事宜）除房产实际置换面积外，另补13㎡作为门前的道路补偿，另不再承担123㎡公摊面积”。2010年11月28日，梁新华与正阳建工集团置业房地产开发有限公司、正阳建工建筑集团公司对之前签订的旧房改造协议及承诺书又签订了一份补充协议书，其主要内容是：“一、正阳建工集团置业房地产开发有限公司补偿梁新华住房面积2200平方米，经双方约定用正阳建工集团置业房地产开发有限公司新建“舒雅轩”小区自北向南第二栋，该栋自东向西第一，第二单元全部楼层给梁新华用于安置（面积不等时多退少补）；二、正阳建工集团置业房地产开发有限公司在售房时务必按照梁新华指定或提供的人员名单签订售房协议并办理相关产权证书，由此而产生的所有税费均由正阳建工集团置业房地产开发有限公司承担；三、以上约定安置房屋为一梯两户，正阳建工集团置业房地产开发有限公司不得再作其它安置，否则正阳建工集团置业房地产开发有限公司、正阳建工建筑集团公司按市场价格双倍赔偿梁新华。”上述协议签订后，梁新华依约履行了自己的义务，正阳建工集团置业房地产开发有限公司仅向梁新华交付了700㎡的房屋，支付了1000000元现金。后经梁新华了解，正阳建工集团置业房地产开发有限公司已将协议约定的“舒雅轩”小区自北向南第二栋，该栋自东向西第一，第二单元全部楼层的拆迁安置房屋出售给他人，致使双方所签订的协议不能履行，合同目的不能实现。2018年8月7日，梁新华书面通知正阳建工集团置业房地产开发有限公司、正阳建工建筑集团公司解除合同。由于梁新华还有1500㎡的房屋未得到安置补偿，经多次协商未果，为维护其合法权益，梁新华对正阳建工集团置业房地产开发有限公司在协议中约定的拆迁安置房屋委托驻马店市和鸿价格评估有限公司对其价格进行评估，驻马店市和鸿价格评估有限公司于2018年8月6日作出驻市和鸿价评［2018］第0803号价格评估报告书，经评估每平方米平均价格为3900元，梁新华支出评估费12000元。原审法院认为，梁新华与正阳建工集团置业房地产开发有限公司签订的三份正阳县物资局、煤炭公司家属院旧房改造协议、两份承诺书及补充协议书均系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行自己的义务。本案中，正阳建工集团置业房地产开发有限公司违反双方签订的补充协议书，将约定补偿给梁新华的“舒雅轩”小区自北向南第二栋，该栋自东向西第一、第二单元全部楼层擅自出售，致使双方签订的旧房改造协议、承诺书及补充协议书无法履行，合同目的无法实现，并且正阳建工集团置业房地产开发有限公司已收到梁新华发出的解除合同的通知，在合理期限内正阳建工集团置业房地产开发有限公司亦未就解除合同通知书提出异议，故应当认定双方签订的合同已经解除。合同解除后，正阳建工集团置业房地产开发有限公司对梁新华的损失应当承担赔偿责任。梁新华根据其与正阳建工集团置业房地产开发有限公司签订的补充协议书第三条约定，要求正阳建工集团置业房地产开发有限公司对其进行双倍赔偿，原审法院认为，按照《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，即便合同解除，其违约条款也继续有效，而且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”和第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定，梁新华要求正阳建工集团置业房地产开发有限公司承担双倍赔偿责任符合法律规定。因此，对梁新华的该请求，予以支持。由于正阳建工集团置业房地产开发有限公司仅向梁新华交付了700㎡拆迁安置住房，下余1500㎡拆迁安置住房未交付，梁新华与正阳建工集团置业房地产开发有限公司约定的位于“舒雅轩”小区的拆迁安置房屋的价值按照驻马店市和鸿价格评估有限公司的评估为每平方米平均价格3900元，因此，正阳建工集团置业房地产开发有限公司应赔偿梁新华11700000元（1500㎡×3900元×2），扣除正阳建工集团置业房地产开发有限公司已支付的1000000元，正阳建工集团置业房地产开发有限公司应赔偿梁新华10700000元。关于正阳建工建筑集团公司是否承担担保责任问题，原审法院认为，正阳建工建筑集团公司在三份正阳县物资局、煤炭公司家属院旧房改造协议及补充协议书中均对保证方式没有约定，应按照连带责任保证承担保证责任。依照《中华人民共和国担保法》第26条规定“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”正阳建工建筑集团公司承担保证责任的三份正阳县物资局、煤炭公司家属院旧房改造协议均系2009年11月25日签订的，协议有效期为2年，正阳建工建筑集团公司承担保证责任的补充协议书系上述三份旧房改造协议的从合同，其有效期也应为2年，即正阳建工建筑集团公司的保证期间为2年，梁新华要求正阳建工建筑集团公司承担担保责任已超过担保时效，对梁新华的该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院原审判决：一、解除梁新华与正阳建工集团置业房地产开发有限公司所签订的三份正阳县物资局、煤炭公司家属院旧房改造协议、两份承诺书及补充协议书；二、正阳建工集团置业房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿梁新华拆迁补偿安置房屋折价款及赔偿款共计10700000元；三、驳回梁新华的其他诉讼请求。正阳县人民法院再审查明事实除与原审查明事实基本一致外，另查明，一、2010年5月12日，正阳县人民政府下发正政文［2010］43号批复文件，同意收回斜王路南侧原物资局及煤炭公司家属院的一宗约17.57亩国有土地使用权（编号：ZY-2010-007号）并按挂牌方式出让该块国有建设用地使用权。2010年12月13日，正阳县人民政府下发正政土行决字（2010）16号文件，决定收回该块涉案国有土地使用权。2011年7月23日，正阳县人民政府下发正政文［2011］76号批复，同意将ZY-2011-001号（原编号ZY-2010-007号）的国有建设用地使用权由正阳县国土资源局按建设局规划条件以挂牌方式进行公开出让，批准土地用途为住宅用地。通过国有建设用地使用权招拍挂出让会审、公告、竞买程序，2011年9月7日，正阳建工集团置业房地产开发有限公司竞得ZY-2011-001号国有建设用地使用权，并与正阳县国土资源局（出让人）、正阳县公共资源交易中心（××）签订成交确认书，并交齐该宗土地出让金。之后，正阳建工集团置业房地产开发有限公司取得了该宗土地的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。二、2009年11月10日，正阳县物资局煤炭公司与正阳建工集团置业房地产开发有限公司签订正阳县物资局、煤炭公司家属院旧房改造协议一份，约定正阳县物资局煤炭公司出让家属院土地和职工旧房（共38户）并以现住房面积及院内面积按1：1比例换取新房。2009年11月25日，正阳建工集团置业房地产开发有限公司与原正阳县物资局煤炭公司家属院业主梁新华签订三份旧房改造协议（共计1928㎡），其中两份协议约定梁新华以现住房建筑面积及院内面积各900m2按1：1比例换取新房（包括公摊面积），差额部分按市场价多退少补；该两份协议所涉及的两块面积分别为831.6m2和537.6m2的土地系由原正阳县煤炭公司于2001年7月27日出让给袁斌，之后梁新华从案外人袁斌处购买所得，原国有土地使用证号分别为正国用（2001）字第007413号、第007412号，均登记在袁斌名下，土地性质均系划拨，袁斌将该两块土地转让给梁新华时并没有经相关政府部门批准也没有缴纳土地出让金。另一份协议约定梁新华以现住房（该住房及项下土地（土地使用权证号（2006）第060229号）登记在李艳军名下，由梁新华于2010年元月11日用自己的房产从李艳军处置换所得）建筑面积及院内面积128m2按1：1比例换取新房（包括公摊面积），差额部分按市场价多退少补。后登记在袁斌名下的两块土地被正阳县人民政府依法征收并收回了国有土地使用证。编号为ZY-2011-001号的国有建设用地（原编号为ZY-2010-007号的国有土地）即上述两份旧房改造协议所涉及的两块土地。三、登记在袁斌名下的涉案两块土地的地籍档案显示，因袁斌的正国用（2001）字第007412号国有土地证丢失，经袁斌申请及相关部门核准于2004年向袁斌颁发新证，新证的土地使用证号为正国用（2004）字第007412号，该块土地东至厕所，南至水沟，西至道路，北至道路，东西长19.2米，南北长28米，面积为537.6平方米；登记在袁斌名下另一块土地东西长29.7米，南北长28米，面积831.6平方米，东至水泥路，西至院墙，南至水沟，北至道路，土地使用证号为正国用（2001）字第007413号。四、2009年11月25日，梁新华与正阳建工集团置业房地产开发有限公司签订三份旧房改造协议之后，正阳建工集团置业房地产开发有限公司于2012年向梁新华交付了七套房屋计701.35㎡并于2014年支付梁新华1000000元安置补偿款。梁新华于2014年4月10日出具收条一份，载明：“今收到舒雅轩项目安置补偿款一百万元整。￥1000000.00梁新华2014年4月10号。”经当事人双方庭后质证核实，原审被告向原审原告交付的七套房屋位置、面积、价格分别为A栋2单元1602室、82.37㎡、3096元/㎡，A栋1单元1603室、82.37㎡、3096元/㎡，A栋2单元1603室、82.37㎡、3098元/㎡，D栋2单元702室、101.11㎡、2980元/㎡，D栋2单元703室、101.11㎡、2985元/㎡，A栋1单元1501室、126.01㎡、3097元/㎡，A栋1单元1504室、126.01㎡、3092元/㎡。五、原审被告提供的证人李某陈述，原审被告在与原煤炭公司家属院住户签订拆迁补偿协议时，袁子杰请其参与了原告房屋及土地的丈量，当时原告的其中两块土地及房屋实际面积为1702.75㎡（69.5m×24.5m）。六、梁新华提供对证人王某、程某、张某的调查笔录三份，调查笔录中显示，梁新华从袁斌处购买的两块土地原来是袁斌经营的养花场，是2008年初由梁新华买走，王某、程某均爱养花，有时会去该养花场买花，张某在2008年-2009年期间在该养花场看门，该养花场大门门朝北，南边有个家属楼，场里有四栋温室，六间房屋，东边四间，西边两间，中间有个深水井、一个大型蓄水池，四栋温室之间都是成片的苗圃，温室是砖混结构，上边钢架结构，搭建的薄膜和草珊，房屋是砖瓦结构。原审被告质证认为这三份调查笔录对本案待证事实没有证明力，不能证明梁新华与原审被告签订拆迁协议之时梁新华所主张的土地使用权上面存在合法建筑物，因目前该小区已建成，原拆迁协议签订时的现状已经被破坏，判断该宗土地上是否有建筑物，应当从以下几方面来考量：1、袁斌与梁新华签订转让协议时，协议内容中是否有合法建筑物；2、该建筑物批准建造的行政审批手续；3、房管部门的产权登记证明。七、2019年9月16日原审被告申请调取案外人袁斌名下的正国用（2001）字第007413号及正国用（2004）字第007412号土地的地籍档案，拟证明原、被告在签订合同时梁新华存在改动正国用（2004）字第007412号土地使用证上的土地长度及面积的行为，有可能存在伪造国家公文等犯罪行为。对该地籍档案及土地使用证复印件梁新华质证认为，该土地使用证涂改非梁新华所涂改，梁新华涂改该土地使用证没有必要也没有意义，梁新华、正阳建工集团置业房地产开发有限公司签订拆迁补偿协议时补偿的面积是根据梁新华、正阳建工集团置业房地产开发有限公司组织人员实际丈量的面积签订的，丈量时，梁新华、正阳建工集团置业房地产开发有限公司都参与了，至于是谁涂改的该土地使用证请法庭核实如有必要建议移送公安机关侦查。正阳建工集团置业房地产开发有限公司则认为当时丈量的基础依据就是梁新华提供的正国用（2004）字第007412号土地使用证所标明的土地四至范围，该土地使用证是梁新华、正阳建工集团置业房地产开发有限公司签订拆迁补偿协议时梁新华交给代表正阳建工集团置业房地产开发有限公司签订该协议的袁子杰用来丈量用的，根据利益归属及梁新华追求相应面积补偿的心理状态能够印证是梁新华所涂改。八、正阳建工集团置业房地产开发有限公司陈述涉案住宅小区系袁子杰挂靠在正阳建工集团置业房地产开发有限公司名下实际施工，袁子杰系实际权利人的问题，梁新华质证认为在该案中，涉案的一系列土地及项目运转过程中，袁子杰均系受正阳建工集团置业房地产开发有限公司及其法定代表人授权全权参与和办理，因此袁子杰的行为均系受正阳建工集团置业房地产开发有限公司委托，所产生的法律后果均应由正阳建工集团置业房地产开发有限公司承担。对此梁新华提供委托书一份，载明：“本授权委托声明：我晏乃付系正阳建工集团置业房地产开发有限公司的法定代表人，现授权委托袁子杰同志协调处理煤炭公司家属院旧房改造工程的有关事宜。代理人无权转移授权委托权，特此委托。代理人：袁子杰性别：男年龄：37岁授权单位：正阳建工集团置业房地产开发有限公司法定代表人：晏乃付印授权委托日期：2009年11月20日至2010年12月31日。”该委托书上印有袁子杰身份证复印件，授权单位处加盖正阳建工集团置业房地产开发有限公司印章，法定代表人处加盖晏乃付个人印章。九、庭审中查明，双方约定的补偿面积与原土地使用证登记的面积不相符。对此梁新华质证认为，这是双方协商的结果，是双方真实意思表示，且未侵犯国家、集体及他人的利益，这个面积虽然与原土地使用证登记的面积不相符，但这是经过正阳建工集团置业房地产开发有限公司实际丈量梁新华所占有使用的土地及地上附属物实际面积1702.75㎡的基础上得来的结果，梁新华所占有使用的土地实际面积1702.75㎡与双方签订的补偿面积1800㎡非常接近，这一比例符合当时的拆迁补偿比例这一实际情况。十、梁新华和正阳建工集团置业房地产开发有限公司对登记在李艳军名下的128㎡房地产的补偿协议均无异议。正阳县人民法院再审认为，梁新华与正阳建工集团置业房地产开发有限公司于2009年11月25日签订的三份旧房改造协议、2010年8月6日签订的两份承诺书及2010年11月28日签订的补充协议书基于梁新华取得涉案相应补偿土地的基础法律行为违反法律强制性规定，应为无效协议。梁新华与正阳建工集团置业房地产开发有限公司所签订的拆迁补偿协议中有两块各900m2的拆迁补偿面积分别对应的土地使用证面积为831.6m2和537.6m2，该两块土地使用权原系登记在案外人袁斌名下，该两块土地由正阳县煤炭公司于2001年7月27日以55000元的价格出让给袁斌使用，袁斌分别办理了正国用（2001）字第007413号（面积为831.6m2）和（2004）字第007412号（面积为537.6m2）国有土地使用证，土地性质均登记为划拨；另有一块128m2的土地登记在李艳军名下，由梁新华于2010年1月11日用自己的房产从李艳军处置换所得。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”及第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。……”之规定，本案中，梁新华从案外人袁斌处购买该两块面积分别为831.6m2和537.6m2的土地时没有经过县人民政府相关部门批准，也没有补交土地使用权出让金，且该土地自始至终都没有变更登记到梁新华名下，因此，该转让行为应属无效。因此，梁新华与正阳建工集团置业房地产开发有限公司于2009年11月25日签订的三份旧房改造协议、2010年8月6日签订的两份承诺书及2010年11月28日签订的补充协议书基于梁新华的该无效受让行为也应属无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案补偿协议无效之后，正阳建工集团置业房地产开发有限公司应当赔偿梁新华因此所受到的实际损失，该实际损失就是正阳建工集团置业房地产开发有限公司实际拆迁梁新华购买并实际使用的房地产面积，也即拆迁时梁新华在袁斌处所购买使用的该两块土地及地上附属设施经丈量实际面积为1702.75㎡，在李艳军处置换的房地产面积为128㎡，共计1830.75㎡，该损失的计算标准应参照驻市和鸿价评［2018］第0803号关于舒雅轩小区毛坯房平均价值的评估报告，以2018年7月31日为评估基准日涉案小区商品房毛坯房平均价值为3900元/㎡。因涉案补偿协议签订之后，正阳建工集团置业房地产开发有限公司已向梁新华交付七套房屋共计701.35㎡及1000000元安置补偿金，该七套房屋均已卖给消费者并入住，已不能返还，因此，正阳建工集团置业房地产开发有限公司应当赔偿梁新华相应差额部分面积的房屋折价款4404660元［（1702.75㎡＋128㎡-701.35㎡）×3900元/㎡］，扣除正阳建工集团置业房地产开发有限公司已向梁新华支付的1000000元安置补偿金之后，正阳建工集团置业房地产开发有限公司共计应当赔偿梁新华3404660元。因涉案六份补偿协议均无效，梁新华要求正阳建工集团置业房地产开发有限公司赔偿约定赔偿款5850000元，没有法律依据，不予支持。正阳建工集团置业房地产开发有限公司称梁新华涂改了涉案正国用（2004）字第007412号土地使用证上登记的土地面积和长度，拆迁补偿协议签订时梁新华提供给正阳建工集团置业房地产开发有限公司的该土地使用证经涂改比实际土地使用权面积多出来三百平左右，导致正阳建工集团置业房地产开发有限公司据以丈量得出的补偿面积与梁新华实际应当得到的补偿面积不一致，应当追究梁新华涂改国家机关证件的刑事责任；正阳县人民法院认为，拆迁补偿协议签订时正阳建工集团置业房地产开发有限公司方组织人员根据当时涉案登记在袁斌名下的两块土地及地上建筑物的实际情况据实丈量得出实际面积为1702.75㎡，且正阳建工集团置业房地产开发有限公司没有提交直接证据证明该处涂改系由梁新华所涂改，因此，对正阳建工集团置业房地产开发有限公司的该辩称意见，不予认可。正阳建工集团置业房地产开发有限公司称系案外人袁子杰挂靠在其公司名下对涉案土地所在的项目小区进行开发建设，拆迁补偿协议也是袁子杰与梁新华所签订，应由袁子杰对原审原告的损失承担责任，但是梁新华提交的委托书显示袁子杰系受正阳建工集团置业房地产开发有限公司及其原法定代表人晏乃付的委托来协调处理煤炭公司家属院旧房改造工程的有关事宜，且袁子杰在该拆迁补偿协议上作为法人代表签字并加盖了正阳建工集团置业房地产开发有限公司单位印章，梁新华有理由相信袁子杰能够代表正阳建工集团置业房地产开发有限公司签订该拆迁补偿协议，因此，正阳建工集团置业房地产开发有限公司关于袁子杰挂靠其单位进行实际建设应由袁子杰承担责任的辩称意见，不予采纳。原审认定正阳建工集团置业房地产开发有限公司仅向梁新华交付了700㎡的房屋，下余1500㎡房屋未交付，扣除已支付的1000000元补偿款后，还应赔偿梁新华10700000元，属认定事实错误，应予纠正。因涉案六份协议违反法律强制性规定均无效，原审判决解除梁新华与正阳建工集团置业房地产开发有限公司所签订的三份正阳县物资局、煤炭公司家属院旧房改造协议、两份承诺书及补充协议书有误，应予纠正。再审过程中，梁新华自愿撤回对正阳建工建筑集团公司的起诉，该撤诉申请系梁新华对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，应当予以准许。原审根据梁新华要求正阳建工建筑集团公司承担连带责任的诉讼请求对正阳建工建筑集团公司应否承担连带担保责任这一焦点进行了分析，因再审时梁新华放弃了该项诉讼请求，再审对原审关于此焦点问题的审判意见不再作出分析评价。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、撤销正阳县人民法院（2018）豫1724民初3166号民事判决；二、正阳建工集团置业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿梁新华损失共计3404660元；三、驳回梁新华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86000元，由梁新华承担51963元，正阳建工集团置业房地产开发有限公司承担34037元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案的争议焦点是：1、梁新华与正阳建工集团置业房地产开发有限公司签订的案涉协议是否有效？2、一审判决认定的补偿数额是否正确？关于争议焦点1，经查，梁新华从袁斌、李艳军处所购买、置换的案涉土地的性质均为划拨土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，国有划拨土地的使用权及国有划拨土地上的建筑物、附属物的转让须经市、县人民政府土地管理部门等相关部门批准，并补交土地使用权出让金，而梁新华从袁斌、李艳军处购买、置换案涉土地时未经过县人民政府相关部门批准，亦没有补交土地使用权出让金，且案涉土地使用权亦未变更登记至梁新华名下，故一审判决认定梁新华与袁斌、李艳军之间的转让行为及梁新华与正阳建工集团置业房地产开发有限公司之间所签订的协议均无效符合法律规定；关于争议焦点2，经查，因梁新华与正阳建工集团置业房地产开发有限公司签订的案涉协议无效，双方应相互返还财产，但因案涉土地已经被开发，无法返还，故应折价补偿，根据相关规定，折价时，应当以当事人交易时约定的价款为基础，同时考虑当事人在标的物灭失或者转售时的获益情况综合确定补偿标准，一审判决根据梁新华和正阳建工集团置业房地产开发有限公司对登记在袁子杰名下的两块土地测量的面积1702.75㎡，加上梁新华从李艳军置换的128㎡，共计1830.75㎡，并根据驻马店市和鸿价格评估有限公司出具的房屋评估价格，计算出正阳建工集团置业房地产开发有限公司应当补偿梁新华4404660元，再扣除已经支付的1000000元，正阳建工集团置业房地产开发有限公司还应当向梁新华支付3404660元，一审判决认定的上述补偿数额正确。综上，梁新华、正阳建工集团置业房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96937元，由上诉人梁新华负担62900元，由上诉人正阳建工集团置业房地产开发有限公司负担34037元。本判决为终审判决。审判长  王建峰审判员  贾保山审判员  袁玉慧二〇二〇年二月十日书记员  夏 鹏