广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初1664号原告：邱桂香，女，1981年5月20日出生，汉族，户籍地址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：陈胜元，广东鹏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志坚，广东鹏港律师事务所律师。被告：杨春辉，男，1983年12月20日出生，汉族，户籍地广东省海丰县。委托诉讼代理人：吴勇，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓丹，广东星辰律师事务所实习律师。被告：黄林海，男，1970年1月4日出生，汉族，户籍地广东省海丰县。被告：黄守行，男，1967年5月5日出生，汉族，户籍地广东省惠东县。被告：徐吉祥，男，1983年8月28日出生，汉族，户籍地广东省海丰县。委托诉讼代理人：吴勇，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓丹，广东星辰律师事务所实习律师。原告邱桂香与被告杨春辉、黄林海、黄守行、徐吉祥合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭对本案进行了审理。原告邱桂香的委托诉讼代理人刘志坚，被告杨春辉、徐吉祥的共同委托诉讼代理人吴勇、何晓丹，被告黄林海、黄守行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱桂香向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的合同无效；2.被告对原告的购房款338100元，承担连带返还责任；3.判令被告连带向原告返还门锁费1000元；4.本案原告为维权所支付的相应费用，包括：律师费、担保费、保全费、诉讼费等由被告承担。事实与理由：原告与杨春辉签订了《合作建房合同》，双方约定以杨春辉出地，原告出资的方式，建造“金海湾”第15层1505房。原告的购房款系分期支付的，截止目前原告已支付购房款338100元。2018年4月12日，“金海湾”因被认定为违建被县政府下达文件进行强制拆除，造成原告的重大经济损失，原告的损失应由五被告共同承担，理由如下：一、原告与杨春辉签署的《合作建房合同》实质为房屋买卖合同。从合同约定的内容来看，双方的真实目的是一方提供资金并分配建成后固定数量的房屋，另一方提供土地使用权取得房屋的增值及其他利益，符合《国有土地使用权纠纷司法解释》第25条规定的名为合作实为买卖的情形。杨春辉在合作的过程中，并未将原告介绍给其他的合伙人，也未组织与其他合伙人商讨合伙事宜，原告也未参与土地的整合、土地平整、房屋施工等各项工作，也不清楚各项费用开支，故原告与杨春辉之间应当认定为房屋买卖关系，原告是购买人，杨春辉是出售人；杨春辉未获取涉案土地兴建商品房的相关资质而与原告签订的买卖合同属于无效合同，据以《中华人民共和国合同法》的相关规定，杨春辉应当返还原告支付的合同款项。二、黄林海与杨春辉在2016年8月26日签订《合作建房协议书》，协议约定二人合作开发位于惠州市××县盐灶××村××队小盐田（环大亚湾道路北，碧桂园三期北），面积1000平方米（东28.27米，南37.37米，西28.27米，北37.37米）。其中，黄林海占股51%，以其所有的土地（即涉案土地）作价550万元出资，杨春辉占股49%，在合同签订之日向黄林海支付269.5万元，于工程开工之日出资200万元以作前期工程建设。故黄林海作为合作开发商应当对原告的损失承担连带清偿责任。三、黄守行与非本集体成员的本案被告杨春辉签订《宅基地使用权转让协议书》：约定以杨春辉出资，村民出地的方式在涉案土地进行建房。已然成为涉案土地特定部分的合作开发商，应当对返还原告购房款承担连带责任。四、徐吉祥为开发商的实际收款单位，据以《中华人民共和国合同法》规定的履行治愈规则，原告与徐吉祥之间在本案中系存在买卖合同关系。即使原告与徐吉祥之间不存在直接的买卖合同关系，但徐吉祥的收款行为，已表明其知晓该款项的来源及所依附的合同事项，作为代为收受房款的主体，其代理行为已符合《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条之规定。综上，无论徐吉祥系作为《合作建房协议书》的实际卖方，还是仅作为收取房款的代理方，都应对返还原告的购房款与其他被告承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的全部诉请。被告杨春辉答辩称，杨春辉与原告签订合作建房合同，杨春辉认为该合同是双方自愿订立，对双方均有约束力，如果该合同判定无效，杨春辉认为原告也是明知道该房屋是小产权房仍出资建设房屋，原告存在一定过错，所以不应由被告承担全部赔偿责任，支付全部损失。另外，杨春辉是本案受害人，其出资将近1000万元，用于出资建房，另外收取的原告的购房款均用于房屋建设，自己没有获得利益，现在也没有经济能力赔偿。原告诉请的第4项无具体数额，不应得到支持。被告黄林海辩称，我们收取的房屋已经全部投资进房屋建设，没有获得利益，房子都拆了，我们自己投资进入的钱也没有了，不应该返还。被告黄守行答辩称，我认为本案与我无关。被告徐吉祥答辩称，我受杨春辉的雇佣，协助杨春辉处理收款事宜，没有获得房款，且我不是合同相对人，不需要承担赔偿责任。原告邱桂香围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1.《合作建房协议书》；2.《宅基地使用权转让协议书》；3.《收据》；4.转账凭证。被告徐吉祥为支持其抗辩向本院提交下列证据：1.雇请协议；2.银行流水。被告杨春辉、黄林海、黄守行均未向本院提交证据。为查清本案事实，本院依职权调取了如下证据：1.国土行政部门对涉案土地的性质情况的相关函件；2.国土行政部门对涉案建筑物的拆除通知书及县政府会议纪要。本院组织了当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并予以佐证。根据当事人的质证意见、庭审陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2016年8月26日，被告黄林海（甲方）与被告杨春辉（乙方）签订《合作建房协议书》，主要约定：第一条合作项目概述，一、工程地址：位于惠州市××县××盐灶××村××队小盐田（环大亚湾道路北,碧桂园三期北)面积1000平方米（东28.27米，南37.37米，西28.27米，北37.37米）；二、工程概述：工程造价约为人民币贰千万元，基础按15层设计，具体造价与层高以实际建成楼房为准。工程范围按双方确定认可的设计图纸、图样进行施工，主体工期为90天完成，台风，雨天，政府干预等不可抗力造成停工的除外。三、质量标准：工程质量标准按国家验收标准，具体标准评定以国家或行业的质量标准为依据。第二条股份分配及出资方式，一、股份分配：甲方占股51%，乙方占股49%。二、出资方式：第一次出资:甲方以其所有的位于惠州市××县××盐灶××村的土地作价550万元出资。签订合同之日乙方应当支付甲方2695000元。第二次出资：工程开工之日乙方出资200万元用于前期工程建设。后续出资：后续建设费用以在建楼期间售楼收入出资，如在建期间售楼收入不足以承担后续建设费用，则由甲乙双方按各自持有的股份比例共同出资。第三条管理及经营，一、双方合作期间甲方作为会计、乙方主管财务共同管理建房。二、双方共同开设一个银行账户，方便一切支出费用与收入的标记，所有资金出资与收入都应当注入该账户。第四条利益分配及债务承担，一、利益分配：售楼所得先还乙方的200万元前期投资，其余盈余以甲乙双方按占股比例分配，楼房建成后双方按未出售部分的楼房面积以甲乙双方按占股比例分配。二、债务承担：如在合作建房过程中有债务产生，债务先由合伙财产偿还，合伙财产不足清偿时，以甲乙双方按占股比例承担。第五条特别约定，如因政府等其他主管部门干涉，导致合作建房失败，楼房未能竣工完成，甲方应当将乙方所有出资归还乙方，未完成的楼房产权归甲方所有。第六条其他权利与义务，一、甲方应当保证对其出资土地的一切排他性权利，如建房期间有第三方向甲乙双方对土地主张权利的，由甲方负责理顺，造成损失由甲方承担……2016年12月10日，被告黄守行、案外人陶浓娣、黄本深、黄敏灵（甲方）与被告杨春辉（乙方）签订《宅基地使用权转让协议书》，约定主要内容：甲方将位于惠州市××县××盐灶××村××盐田（××道路路北,碧桂园三期北)总面积为1658平方米的土地以10056400元转让给乙方。一、甲方必须保证该住宅地无抵押、担保或被查封等权利瑕疵，甲方所有亲属及子女不得有任何争议，若发生与甲方有关的房产纠纷或债权关系时，由甲方负责全部经济责任、法律责任，乙方不负任何责任。二、乙方在该住宅地上所有建房归乙方所有，乙方拥有该住宅地及建筑房产的永久性所有权、使用权及合作、转让、出租、抵押等一切权利，甲方无权干涉。三、甲方负责协助乙方办理村委登记、报户、水电开户、道路建设及办理房产证手续，费用均由乙方负责。四、如因政府划征地、拆迁等，住宅地补偿费和该房产建筑物的拆迁赔偿款都归乙方所有按政府有关政策办理，甲方以及甲方亲属，子女不得以任何借口和理由来争夺征用或征收所得的赔偿款，否则，甲方按所得款项的十倍赔偿……庭审过程中，原告称其与杨春辉系朋友关系，有信任基础，在原告购买涉案“金海湾”第15层1505房后，于2017年7月15日，通过POS机刷卡方式向被告徐吉祥支付了289100元。被告徐吉祥出具两份《收据》交原告收执，内容分别如下：“今收到邱桂香1505单位房款288100元”、“今收到邱桂香1505单位智能门锁1000元”。被告杨春辉确认收到上述购房款288100元及门锁费1000元。关于案涉房产（金海湾）的情况。庭审中被告黄林海称其投资建设时不知道涉案土地手续不全，当时村委会加盖公章给黄守行说明土地可用于开发，所以才投资。“金海湾”一共20层，1层16户，1-6层架空准备做商铺，已建好，卖出了50套或52套，有一部分已交房。被告杨春辉称“金海湾”一共60套左右，有一部分交楼。诉讼过程中，原告表示放弃宅基地使用权甲方黄守行的配偶陶浓娣、黄本深、黄敏灵的权利主张。案涉房产所在的“金海湾”因涉及违法用地、违法建设已于2018年4月12日被行政职能部门启动整体清拆程序，“金海湾”楼盘在原告邱桂香提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。另查一：2017年4月1日，被告杨春辉与被告徐吉祥达成《雇请协议》，约定：黄林海、杨春辉因惠东县稔山镇盐灶背村工地需要员工，现雇请徐吉祥在工地务工，1、徐吉祥在工地负责材料签名，接待客户，客户开收据签名等。2、在工作期间工地有任何盈亏与徐吉祥无关。3、每月付徐吉祥工资人民币5000元整，伙食补助1000元，共计6000元整。4、本协议从2017年4月1日至工地工程完工止。徐吉祥为证明其工资发放情况，向本院提供其名下账号尾号为96×××77的中国农业银行卡交易明细清单（起止日期20170401-20180430）。另查二，被告黄林海因涉嫌犯非法倒卖土地使用权罪、被告黄守行因涉嫌犯非法转让土地使用权罪，惠东县人民检察院于2018年10月8日向本院提起公诉，本院于2020年1月17日作出（2018）粤1323刑初719号刑事判决书，以非法倒卖土地使用权罪，依法判处黄林海有期徒刑四年；以非法转让土地使用权罪，依法判处黄守行有期徒刑六年八个月。截至本案判决作出之日，该刑事判决尚未发生法律效力。本院认为，本案原告邱桂香与被告杨春辉虽无签订书面的购房合同，但根据原告提交的转账记录、银行流水、收据及其双方的当庭陈述可知，被告杨春辉是将案涉“金海湾”第15层1505号房这一特定房屋的使用权出让给原告，因此，原被告之间形成事实上的房屋买卖合同关系。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：被告杨春辉、黄林海、黄守行、徐吉祥应否向原告连带返还购房款。关于原告邱桂香与被告杨春辉之间的房屋买卖合同关系的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”案涉土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，原告邱桂香与被告杨春辉之间关于“金海湾”第15层1505号房形成的事实房屋买卖合同关系无效。关于被告杨春辉、黄林海、黄守行、徐吉祥应否向原告返还购房款及其他费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，结合原告诉请及其庭审中自认已向被告杨春辉支付购房款288100元、智能门锁费1000元，被告杨春辉应向原告返还已付购房款288100元、智能门锁费1000元。被告黄林海与被告杨春辉合作建设涉案“金海湾”房产，双方系个人合伙关系，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。据此，被告黄林海应对其与杨春辉的合作之债即涉案购房款288100元及智能门锁费1000元的返还承担连带责任。关于被告徐吉祥是否承担责任问题，本院认为，被告徐吉祥系被告杨春辉雇佣的人员，其虽代为收取了购房款，但属履行职务行为，并非真正的合同主体，因此，原告诉请被告徐吉祥连带返还购房款，依据不足，不予支持。被告黄守行不是涉案房屋买卖合同的相对人，也未参与涉案楼盘的建设，其将涉案土地的使用权转让给被告杨春辉属另一法律关系，原告依据合同之诉要求黄守行对上述债务承担连带责任，依据不足，理由不充分，本院不予支持。关于律师费问题。因是否聘请律师代理诉讼是原告意思自治的范畴，在未约定该费用由责任方承担的情况下，原告诉请各被告承担律师费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杨春辉、黄林海于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邱桂香连带返还购房款288100元；二、被告杨春辉、黄林海于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邱桂香连带返还智能门锁费1000元；三、驳回原告邱桂香的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6386元（经批准缓交），由被告杨春辉、黄林海连带负担5444元，由原告邱桂香负担942元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  黄新娣审判员  王雪良审判员  罗晓燕二〇二〇年二月十日法官助理李思颖书记员陈威权