山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初10890号原告：庞列军，男，1955年10月23日出生，汉族，齐鲁石化退休职工，住济南市历下区。被告：华润置地（山东）发展有限公司，住所地济南市市中区纬二路51号山东商会大厦15层。法定代表人：蒋智生，经理。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘保喜，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告庞列军与被告华润置地（山东）发展有限公司（以下简称华润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庞列军，华润公司的委托诉讼代理人王业华、刘保喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞列军向本院提出诉讼请求：判令华润公司向庞列军支付逾期交房违约金40007.44元。事实与理由：2015年7月16日，庞列军与华润公司签订了《济南市商品房买卖合同》，约定庞列军购买华润公司开发兴隆片区二环南路紫云府小区F-2地块3号楼1－801商品房，总房款1000186元，华润公司应在2017年4月30日前交付房屋。庞列军依约交付了全部房款，但华润公司直到2018年4月底才具备交付条件。根据合同约定，华润公司逾期交房超过180天的，应自规定交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日支付房款万分之二的违约金，但总额不超过总价款的4%。华润公司逾期交房365天，其应向庞列军支付逾期交房违约金40007.44元（1000186元*4%）。故庞列军诉至法院，提出上述诉讼请求。华润公司辩称，1、合同补充协议第8.5条约定该商品房只要取得有关部门的验收合格后即可交付，该约定应视为对主合同第八条约定的变更，且不违反法律法规的规定，合法有效。而且华润公司在合同约定的交付日前已具备上述条件，并通知庞列军接收商品房。2、补充协议第7.1条明确约定因政府市政配套接收延迟导致商品房无法交付的，华润公司可以延期且不承担逾期交付的责任。而事实情况是，合同约定的交付日前应由华润公司建设的房屋、建筑红线内的相关配套设施均已建设完毕并已验收合格，但因为建筑红线外由政府相关部门负责的市政公共配套无法接通，从而导致涉案商品房小区无法办理综合验收备案手续，符合补充协议7.1条约定。本院经审理认定事实如下：2015年7月16日，庞列军（买受人）与华润公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于济南市市中区房屋，房屋总价款1000186元；出卖人应当在2017年4月30日前，将取得《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺……2.若因政府市政配套部门原因或者政策法规调整致使本条约定的基础设施、公共配套建筑不能在房屋交付时达到使用条件，则买受人同意不追究出卖人任何责任；3.非由出卖人负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运行，导致小区配套不具备使用条件的，买受人同意不追究出卖人任何责任”。同日，庞列军（乙方、买受人）与华润公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议约定：“……7、关于交付期限：7.1因遵守法律法规和政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的交房延迟；或市政配套设施接通延迟、政府部门验收延迟、市政府规划变更导致的延期；或因气候原因，被迫临时性停工；或遇突发性公共事件……等非甲方原因导致该商品房无法按时交付的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，甲方可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任。7.2……甲方逾期交房……逾期超过180日后，买受人选择继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但总额最高不超过房款总额的4%……8.5乙方确认：如甲方向乙方交付的商品房已经有关部门验收合格，且甲方已按主合同及本补充协议约定提供了相关文件资料的，则该商品房已符合双方约定的交付标准，乙方保证并承诺会按主合同及本补充协议的约定或甲方《入住通知书》的要求办理收房手续；……25声明在签订主合同及本补充协议时，甲方已就全部条款（包括内容对乙方可能产生不利影响的条款）均提请乙方特别注意，乙方已就其存疑条款向甲方提出，甲方已按乙方要求就相关条款做出了解释和说明，乙方已注意到主合同及本补充协议中的不利条款，并均予以认可……”上述合同及补充协议签订后，庞列军按约支付购房款1000186元。2017年4月10日，涉案房屋取得《建筑工程竣工验收报告》。2017年4月21日，华润公司通过特快专递（EMS）向庞列军邮寄《3-1-801紫云府交付使用通知书》，通知庞列军于2017年4月28日办理涉案房屋交付手续。庞列军以涉案房屋不符合合同约定的交付条件为由拒收。华润公司于2017年4月28日出具《关于‘华润城紫云府F2一标段交付’的公告》一份，载明“交付日如未取得《综合验收备案证明》，自交付日起至取得《综合验收备案证明》之日止，我司同意给予客户一定的补偿，补偿标准为：日向客户支付已交付房价款的万分之一，但总额最高不超过房款总额的1%”。2017年5月26日，涉案房屋取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。2018年4月25日，涉案房屋取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。2018年6月23日，庞列军与华润公司办理了涉案房屋交付手续。另查明，2018年3月23日，济南市发展和改革委员会对济南市市中区市政工程管理局作出济发改投资【2018】211号《关于济南市兴仲路道路建设工程可行性研究报告的批复》，载明“……一、为进一步完善我市城市交通网络，有效缓解中心城区交通拥堵压力，同意你单位实施济南市二环东路南段（旅游路至省地质测绘院）道路整修工程。二、……主要建设内容包括新建道路、桥梁，敷设雨污水管线，配套新建给水、燃气、热力、电力等管线土建工程……”。2018年5月9日，济南市市中区兴隆片区项目指挥部出具《关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》一份，载明“济南市市中区兴隆南片区项目由我部负责管理建设工作，其中兴仲路为兴隆南片区主要城市次干道之一，该道路服务于华润紫云府小区、泉泽中小学、幼儿园及回迁安置房项目，保证上述居民及师生的交通出行和水、电、气、热供应。自项目启动以来，拆迁工作持续推进。期间，兴仲路沿线存在多处拆迁户诉求过高，……但是拆迁推进艰难，直至2018年1月11日最后一栋房屋方才拆除完毕。受其影响，兴仲路道路及水、电、气、热专业市政配套施工周期大幅延后，且因环保橙色预警、各级环保部门检查等原因，施工期间累计停工35次，合计82天。主干道通车时间为2018年4月30日。由于华润紫云府小区需待道路及相关市政配套设施竣工后方能取得供电合格证明、市政综合验收合格证明，用以办理综合竣工验收备案。故受此影响，紫云府F2一标、F2二标、F4一标综合竣备延后至2018年4月25日方才办理完毕”。再查明，华润公司于2015年4月24日取得涉案小区F2地块3号楼《商品房预售许可证》。另，经人民法院审判业务云平台查询，与本案类似案件即孙红、于洋与华润公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日作出（2019）鲁0103民初1355号民事判决书，判决华润公司向孙红、于洋支付逾期交房违约金30321.52元（本案注：总房价款758038元的4%）。华润公司不服上诉至济南市中级人民法院，该院经审理认为“兴仲路及市政配套设施施工周期延后应当认定构成华润公司逾期交房违约的约定免责事由”，并认为“华润公司应当在自合同约定的最后交房期限第二天即2017年5月1日至涉案房屋取得综合验收备案证明之日即2018年4月25日的期限内免责，但2018年4月25日至实际交房之日期间产生的逾期交房违约责任不在上述免责范围之内，应由华润公司承担该期间内的逾期交房违约责任。但鉴于华润公司于2017年4月28日发布公告自愿承诺‘交付日如未取得《综合验收备案证明》，自交付日起至取得《综合验收备案证明》之日止，我司同意给予客户一定补偿，补偿标准为：日向客户支付已交付房价款的万分之一，但总额最高不超过房款总额的1%’，故华润公司应当按照该承诺内容予以履行”，从而于2019年10月21日作出(2019)鲁01民终6946号民事判决：一、撤销济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初1355号民事判决；二、华润公司支付孙红、于洋违约金7580.38元；三、驳回孙红、于洋的其他诉讼请求。本院认为，本案系庞列军与华润公司之间因商品房预售合同的履行而发生的争议，属商品房预售合同纠纷。本案双方当事人之间的济南市商品房买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。本案双方争议焦点问题有两个：一是《商品房买卖合同补充协议》第8.5条约定内容能否认定为双方将交房条件变更为了“房屋经竣工验收合格”；二是兴仲路及市政配套设施施工周期延后是否构成华润公司逾期交房违约的约定免责事由。关于争议焦点问题一，本院认为，涉案《济南市商品房买卖合同》第八条明确约定交房条件为商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》，对此双方并无争议。《商品房买卖合同补充协议》第8.5条约定“乙方确认：如甲方向乙方交付的商品房已经有关部门验收合格，且甲方已按主合同及本补充协议约定提供了相关文件资料的，则该商品房已符合双方约定的交付标准”。综合分析上述合同约定内容及其他案件事实，上述《商品房买卖合同补充协议》第8.5条约定内容并不能认定为双方变更了原约定的交房条件，理由为：首先，从《商品房买卖合同补充协议》第8.5条约定内容和文义理解，“乙方确认：如甲方向乙方交付的商品房已经有关部门验收合格，且甲方已按主合同及本补充协议约定提供了相关文件资料的，则该商品房已符合双方约定的交付标准”，上述约定内容本身并不明确，并不足以认定为双方已变更了房屋交付的条件；且在双方对上述约定内容的理解存在争议的情况下，应当作出不利于提供格式条款一方即华润公司的解释，即上述内容仍应解释为华润公司交付的商品房应经行政主管部门的综合验收合格。其次，退一步讲，即使上述约定内容理解为双方变更了交房条件为房屋经竣工验收合格，该约定亦有违商品房应当取得房屋竣工验收备案证明的强制性交房标准，在涉案房屋未取得竣工验收备案证明的情况下，华润公司通知庞列军收房，庞列军有权拒收。在涉案房屋取得竣工验收备案证明之后，华润公司并未履行通知收房义务，直至庞列军实际收房之日，仍应认定华润公司构成逾期交房违约。最后，从华润公司于2017年4月28日发布的公告内容来看，亦可以进一步印证双方原约定的交房条件并未变更的事实。综上分析，本案应当认定双方约定的交房条件即房屋取得分期综合验收证明并未发生变更，双方仍应按照该约定内容严格予以履行。华润公司关于《商品房买卖合同补充协议》第8.5条已将原约定交房条件变更为了房屋经竣工验收合格的理由不能成立，本院不予采信。据此，华润公司于2018年4月25日方才取得涉案房屋开发项目综合验收备案证明，违反了双方的合同约定，构成迟延履行违约。华润公司虽于2017年4月21日通知庞列军收房，但此时并不符合合同约定的交房条件，庞列军予以拒收，理由正当。双方于2018年6月23日办理房屋交接手续，华润公司已经构成逾期交房违约，逾期交房期限应认定为自合同约定的最后交房期限的第二天即2017年5月1日起至实际交房之日即2018年6月23日止。关于争议焦点问题二，本院认为，涉案房屋已于2017年4月10日通过竣工验收合格。再根据济发改投资【2018】211号文及济南市市中兴隆片区项目指挥部于2018年5月9日出具的《关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》，可以证实涉案房屋直至2018年4月25日方才取得房屋开发项目综合验收备案证明系因兴仲路及市政配套设施施工周期延后所致。本案商品房买卖合同补充协议约定的逾期交房免责条款与已生效的（2019）鲁01民终6946号民事纠纷一案约定一致，而根据该判决书的认定，兴仲路及市政配套设施施工周期延后应当认定构成华润公司逾期交房违约的约定免责事由，故华润公司主张兴仲路及市政配套设施施工周期延后构成逾期交房违约的免责事由，具有事实和法律依据，应予采信。关于华润公司免责范围问题，根据本院查明的事实及（2019）鲁01民终6946号生效民事判决书的认定，本案中华润公司应自合同约定的最后交房期限第二天即2017年5月1日至涉案房屋取得综合验收备案证明之日即2018年4月25日的期限内免责，但2018年4月25日至实际交房之日即2018年6月23日期间产生的逾期交房违约责任不在上述免责范围之内，应由华润公司承担该期间内的逾期交房违约责任。但鉴于华润公司于2017年4月28日发布公告自愿承诺“交付日如未取得《综合验收备案证明》，自交付日起至取得《综合验收备案证明》之日止，我司同意给予客户一定补偿，补偿标准为：日向客户支付已交付房价款的万分之一，但总额最高不超过房款总额的1%”，且上述承诺的计算逾期交房补偿款的期间明显长于华润公司应承担逾期交房违约责任的期间（2018年4月25日至2018年6月23日），且鉴于按照上述日万分之一标准计算的补偿款已超过房款总额1%的限额，故华润公司应按房款总额1%的标准向庞列军支付补偿款10001.86元（1000186元×1%）。庞列军关于超出该数额部分的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告华润置地（山东）发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告庞列军补偿款10001.86元。二、驳回原告庞列军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告庞列军负担600元，被告华润置地（山东）发展有限公司负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  栾桂秀二〇二〇年二月三日书记员  胡 越