青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青28民初7号 原告（反诉被告）：西藏自治区人民政府驻格尔木办事处，住所地：青海省海西蒙古族藏族自治州格尔木市盐桥北路21号，统一社会信用代码：115400000150800906。 负责人：邱川，该单位书记。 委托诉讼代理人：刘军，江苏义行律师事务所律师。 被告（反诉原告）：格尔木鑫璟房地产开发有限公司，住所地：青海省格尔木市黄河西路26号，统一社会信用代码：91632801059133270W。 法定代表人：王辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋洪党，山东青港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱红武，男，汉族，1966年6月29日生，该公司财务负责人。 原告（反诉被告）西藏自治区人民政府驻格尔木办事处（以下简称西藏驻格尔木办事处）与被告（反诉原告）格尔木鑫璟房地产开发有限公司（以下简称鑫璟公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处的委托诉讼代理人刘军、被告（反诉原告）鑫璟公司的委托诉讼代理人宋洪党、朱红武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西藏驻格尔木办事处向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行2014年10月24日签订的《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》，履行房屋移交及过户手续；2.返还原告多支付的投资款2220000元，被告承担延迟支付违约金2047680元（自2017年3月16日暂计算至2019年5月15日，应计算至实际交房之日，以原告投资款25920000元为基数，按日万分之一计算）；3.判令被告承担诉讼费、保全费等所有费用。事实与理由：2014年10月24日，原告与被告签订了《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》约定“甲方（原告）以位于格尔木市黄河西路26号，53亩土地按每亩380000元出让金计算由甲方投入20140000元，再将按协议由甲方承担的部分建设成本费5780000元相加，甲方合计投资25920000元（由乙方（被告）先期垫付）。乙方以其余建设资金投入（包括拆迁、安置、水、电、暖、气、道路、绿化、消防、人防等设施配套及项目计划、规划、建设、管理等各项税费和与本项目有关的一切费用）即226080000元”，项目建设面积为90000㎡，总投资252000000元。双方还约定原告分得其中21600㎡共计240套住宅房，均位于现已完工的设计规划方案效果图3、4号住宅楼。合作期限为2014年11月1日至2017年3月15日止，每延期一天扣除万分之一。协议签订后，原告依约向被告交付了涉案土地，协助办理了出让手续，并向其支付了资金8000000元。项目完工后，原告多次要求被告履行协议义务，但其均拒不履行，严重侵害了原告的合法权益。 鑫璟公司辩称：原告变更了诉讼请求，被告当庭放弃举证期和答辩期。1.西藏自治区人民政府驻格尔木办事处诉讼主体不适格，原告与本案没有直接关系，联合协议约定240套房屋潜在购买人为西藏自治区人民政府驻格尔木办事处员工个人，因此主体为西藏自治区人民政府驻格尔木办事处员工个人；2.西格办员工为本案利害关系人，因追加为当事人；3.标的额不是25920000元，应该足额缴纳诉讼费和保全费；4.240套房屋对应的市场价值高于25920000元；5.原告违约在先，房屋面积实际有差别，也未变更土地使用性质的相关材料；6.原告未履行义务，被告有权拒绝办理房产登记手续；7.原告支付资金欠付2000000元，没有实际支付投资款20140000元，也没有退还保证金。原告的诉讼主张不能成立，根据协议约定目前的投资金额不足以开发项目，需要双方重新计算注入投资金额，在未投入新的资金之前无法购买240套房屋。 鑫璟公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付投资款20140000元、部分建设成本费5780000元、土地变性出让费9784331元、土地增减挂钩指标有偿使用费257400元、政府专项补助2000000元、购房款15940800元、保证金200000元及契税、印花税790560元、印花税12960元等共计64370531元及利息，并向反诉人支付违约损失（已放弃）；2.本案全部诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：根据反诉人与被反诉人签订的《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》第二条第2款及第4款的约定，反诉人向被反诉人员工个人出售房屋的前置条件包含：1.被反诉人向反诉人支付政府专项补助10000000元，现被反诉人仅支付8000000元；2.被反诉人一次性向反诉人支付反诉人为其垫付的土地变性出让费9784331元、部分建设成本费5780000元，契税、印花税790560元、印花税12960元现被反诉人均未支付；3.被反诉人员工个人接受协议并向反诉人支付购房款15940800元，现被反诉人员工均未向反诉人支付任何款项；4.反诉人为被反诉人垫付个人税款1464480元、土地增减挂钩指标有偿使用费257400元，应支付的投资款20140000元，现被反诉人均未支付；5.被反诉人应返还反诉人保证金200000元。综上所述，反诉人与被反诉人及其员工的义务存在明显的先后履行顺序，被反诉人未按照合同约定履行上述在先义务，致反诉人经营困难，希望人民法院判如所请。 西藏驻格尔木办事处辩称：反诉原告变更了诉讼请求，反诉被告当庭放弃举证期和答辩期。1.双方签订了协议书，以53亩土地按每亩380000元出让金计算合计投入20140000元，反诉被告已经移交土地使用权及办理土地过户手续，已履行了20140000元，因此支付20140000元的诉讼请求没有事实依据；2.反诉原告支付了8000000元资金已超出2220000元，因此该项诉讼请求没有事实依据和法律依据；3.根据双方签订的联合协议第二条明确约定乙方以其余建设资金投入是由乙方承担，以上主张均无法律依据和事实及合同依据；4.保证金200000元是否交付，需要核实，如已支付从应返还的部分中扣除；5.政府不会给民营企业专项补助，该补助是政府给西藏自治区人民政府驻格尔木办事处为员工改善居住条件等拨付的，该资金不能作为财政补贴专项资金，并不能直接支付给原告，因此才由西藏自治区人民政府相关的财政部门直接支付给反诉原告，该笔资金应该计入投资款中，已超出建设成本2220000元；6.对购房款的答辩，并不涉及第三方，根据合同约定反诉被告的投资总额很明确为25920000元，既得利益为240套房屋，再以相关政策分配给西藏自治区人民政府驻格尔木办事处员工，应该由西藏自治区人民政府驻格尔木办事处自行分配，与格尔木鑫璟房地产开发有限公司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年6月16日，中国烟草总公司西藏自治区公司与原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处签订《土地使用权无偿转让协议书》，将其所占用的约54亩政府划拨用地及地上建筑物、其他附着物无偿、整体、一次性转让给原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处。西藏驻格尔木办事处于2014年12月2日向格尔木市国土资源局申请变更土地使用性质，经格尔木市人民政府格政[2015]80号文件批复，同意将西藏自治区烟草专卖局驻格尔木转运站位于黄河西路26号、面积为34981平方米的土地使用权类型由国有划拨变更为国有出让土地。 2014年10月24日，原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处与被告（反诉原告）鑫璟公司签订了《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》约定“……第二条：联合开发相关事宜1、联合开发投入：甲方以位于格尔木市黄河西路26号53亩土地按每亩38万元出让金计算由甲方投入2014万元，再将按协议由甲方应承担的部分建设成本费578万元相加，甲方合计投资计2592万元（由乙方先期垫付）。乙方以其余建设资金投入（包括拆迁、安置、水、暖、电、气、道路、绿化、消防、人防等设施配套及项目设计、规划、建设、管理等各项税费和与本项目有关的一切费用）计22608万元。2、联合开发分配：在按甲、乙双方此前已多次商定的甲方按每平米1600元价格，分得27000㎡共计300套商品房的原则前提下，又根据甲方实际需要，在原定基本分配基数大致不变的情况下，甲方职工个人应以每平方米1200元的价格分得21600㎡共计240套商品房的基础上，再根据《西藏自治区财政厅下达格尔木办事处专项经费预算指标的通知》（藏财行指[2014]190号）所下达的住宅补助专项经费1000万元亦作为甲方投入，在项目竣工转入乙方账户后，甲方职工个人则以每平米738元的价格购得住房（其中：85.06㎡173套，95㎡41套，115㎡26套），并商定甲方所分住房均位于设计规划方案效果图3、4号住宅楼；其余商品房和沿街铺面等房产由乙方自主销售和分配。3、该项目实施期为两年零四个半月，自2014年11月1日起，至2017年3月15日止。乙方须严格执行项目基本建设程序、实行项目法人责任制、监督制、竣工验收备案制和工程质量终身责任制，确保工期、工程质量和安全生产，对甲方应分住房每延期一天扣除应交款项的万分之一。4、费用缴纳和房产证办理：房屋竣工后，甲方按本协议第二条第一款、第二款议定数额向乙方一次性缴清由乙方垫付的土地变性出让费、部分建设成本费和政府专项补助后，乙方须在三个月内完善甲方个人房产证等所有手续（契税、维修基金、天然气入户费和办证费，由甲方个人按国家和当地有关规定缴纳），并及时交房，否则按本协议第二条第三款执行。5、自本协议签订之日起，项目建设过程中的全部事项（包含各类安全管理及责任、手续办理、纠纷处理等）均由乙方负责，甲方概不介入。第三条：甲方的权利和义务1、甲方有权掌握、了解、监督和检查本项目建设的质量，一、二期规模和进度情况，有权对不符合国家政策规定及本协议所明确的原则事项及时予以禁止和纠正。2、甲方积极协助乙方办理该项目土地的转让、过户和协助争取土地政策事宜。第四条：乙方的权利与义务1、乙方有权按国家规定、立项文件和双方已议定的建设方案，在不违背本协议条款原则的前提下认真开展本建设项目的设计、规划和按规定组织施工。2、乙方须保证该项目建设质量符合国家设计和质量标准。第五条：违约责任本协议由甲、乙双方共同议定，甲、乙双方均须严格遵守，任何一方不得以任何理由对协议条款擅自更改和变通实施。甲方不得随意变更合作意向，乙方不得将土地资产和本项目转包、转让和转卖，否则守信方有权终止本协议，并由违背本协议责任方承担由此产生的一切损失和费用，并对责任方诚信保证金或相应资产不予退还。因自然灾害不可抗力原因，致使本协议不能履行时，双方均不追究对方责任。第六条：风险防范为规避甲、乙双方风险，在本协议签订三日内，乙方需将诚信保证金20万汇入甲方指定账户，甲方即配合乙方按当地政府规定着手办理53亩土地过户手续；土地正式过户前乙方需将诚信保证金400万元（含协议签订已交的20万）汇入甲方指定账户。土地过户手续须在2015年3月15日前办理完毕，并于2015年3月底前破土动工，否则，本协议自动解除，甲方收取的乙方诚信保证金将作为对方违约处理，不予退还。乙方向甲方缴纳的诚信保证金由甲方根据项目进度分三次返还乙方，即开工验槽时返还200万元，基础达到正负零时返还190万元，项目竣工乙方对甲方各类交房手续完善时，将剩余10万元诚信保证金全部返还……”。该协议签订后，被告（反诉原告）鑫璟公司即开始施工，并于2017年8月竣工。被告（反诉原告）鑫璟公司于2015年8月18日取得《商品房预售许可证》、2015年9月6日取得格国用（2015）第0382号土地使用权证，并缴纳了土地出让金9784331元及相关税费。 另查明，庭审中，双方均认可案涉240套房屋实际是在4、5号楼。案涉240套房屋中29套已办理网签手续。被告向原告交纳了200000元保证金，原告当庭表示同意抵扣相关费用。 本院认为，原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处与被告（反诉原告）鑫璟公司2014年10月24日签订的《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效，各方均应全面履行。现双方对该协议中的条款产生争议，依据该协议内容“第二条联合开发相关事宜1、联合开发投入：甲方以位于格尔木市黄河西路26号53亩土地按每亩38万元出让金计算由甲方投入2014万元，再将按协议由甲方应承担的部分建设成本费578万元相加，甲方合计投资计2592万元（由乙方先期垫付）。乙方以其余建设资金投入（包括拆迁、安置、水、暖、电、气、道路、绿化、消防、人防等设施配套及项目设计、规划、建设、管理等各项税费和与本项目有关的一切费用）计22608万元。2、联合开发分配：在按甲、乙双方此前已多次商定的“甲方按每平米1600元价格，分得27000㎡共计300套商品房”的原则前提下，又根据甲方实际需要，在原定基本分配基数大致不变的情况下，甲方职工个人应以每平方米1200元的价格分得21600㎡共计240套商品房的基础上，再根据《西藏自治区财政厅下达格尔木办事处专项经费预算指标的通知》（藏财行指[2014]190号）所下达的住宅补助专项经费1000万元亦作为甲方投入，在项目竣工转入乙方账户后，甲方职工个人则以每平米738元的价格购得住房（其中：85.06㎡173套，95㎡41套，115㎡26套），并商定甲方所分住房均位于设计规划方案效果图3、4号住宅楼；其余商品房和沿街铺面等房产由乙方自主销售和分配……4、费用缴纳和房产证办理：房屋竣工后，甲方按本协议第二条第一款、第二款议定数额向乙方一次性缴清由乙方垫付的土地变性出让费、部分建设成本费和政府专项补助后，乙方须在三个月内完善甲方个人房产证等所有手续（契税、维修基金、天然气入户费和办证费，由甲方个人按国家和当地有关规定缴纳），并及时交房，否则按本协议第二条第三款执行”来看，应为案涉房屋竣工后，原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处向被告（反诉原告）鑫璟公司支付土地变性出让费20140000元、部分建设成本费5780000元及政府专项补助10000000元后，原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处取得案涉240套房屋，如不支付上述费用，则按相应价格取得案涉240套房屋。本案中，原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处未向被告（反诉原告）鑫璟公司支付土地变性出让费20140000元及部分建设成本费5780000元，仅支付了8000000元补助款，故原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处应再支付剩余2000000元补助款后，以每平米738元的价格购得案涉240套住房（其中：85.06㎡173套，95㎡41套，115㎡26套）。 原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处的诉讼请求能否成立的问题 关于原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处要求被告（反诉原告）移交房屋并办理过户手续的诉求，如前所述，原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处应当依约向被告（反诉原告）鑫璟公司支付剩余2000000元补助款后，以每平米738元的价格购得案涉240套住房，被告（反诉原告）鑫璟公司亦反诉要求西藏驻格尔木办事处支付购房款15940800元，则被告（反诉原告）鑫璟公司亦同意交付房屋，该诉求本院予以支持；关于原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处主张返还多支付的投资款2220000元的诉求，经查，原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处支付的8000000元系履行案涉合同向被告支付的补助款，剩余2000000元尚未支付，该诉求本院不予支持；关于原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处主张支付违约金2047680元的诉求，如前所述，原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处未依约支付土地变性出让费及部分建设成本费，亦未全额支付补助款，违反合同约定，该诉求本院不予支持。 被告（反诉原告）鑫璟公司的反诉请求能否成立的问题 关于被告（反诉原告）鑫璟公司主张的投资款20140000元、部分建设成本费5780000元、政府专项补助2000000元诉求，如前所述，应按双方签订的《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》第二条第四项内容履行，故其主张原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处支付被告（反诉原告）鑫璟公司补助款2000000元的诉求，本院予以支持；其要求原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处支付投资款20140000元及部分建设成本费5780000元的诉求，本院不予支持；关于被告（反诉原告）鑫璟公司主张的土地变性出让费9784331元，土地增减挂钩指标有偿使用费257400元，契税、印花税790560元，印花税12960元应由原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处承担的诉求，经查，结合《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》第二条第一项“甲方以位于格尔木市黄河西路26号53亩土地按每亩380000元出让金计算由甲方投入2014万元，再将按协议由甲方应承担的部分建设成本费578万元相加，甲方合计投资计2592万元（由乙方先期垫付）。乙方以其余建设资金投入（包括拆迁、安置、水、暖、电、气、道路、绿化、消防、人防等设施配套及项目设计、规划、建设、管理等各项税费和与本项目有关的一切费用）计22608万元”内容来看，上述费用应由被告（反诉原告）鑫璟公司承担，该诉求本院不予支持；关于被告（反诉原告）鑫璟公司主张购房款15940800元的诉求，如前所述，原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处亦主张取得案涉240套房屋，故原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处应依约支付购房款15940800元（21600*738=15940800），该诉求本院予以支持；关于被告（反诉原告）鑫璟公司主张返还保证金200000元的诉求，因原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处当庭同意抵扣相应款项，该诉求本院予以支持；关于被告（反诉原告）鑫璟公司主张利息损失6322894.56元的诉求，经查，案涉《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》第六条“为规避甲、乙双方风险，在本协议签订三日内，乙方需将诚信保证金20万汇入甲方指定账户，甲方即配合乙方按当地政府规定着手办理53亩土地过户手续；土地正式过户前乙方需将诚信保证金4000万元（含协议签订已交的20万）汇入甲方指定账户。土地过户手续须在2015年3月15日前办理完毕，并于2015年3月底前破土动工，否则，本协议自动解除，甲方收取的乙方诚信保证金将作为对方违约处理，不予退还”，被告（反诉原告）鑫璟公司未依约支付诚信保证金4000000元，存在违约，且案涉240套房屋，其中29套已经办理了网签，亦存在违约，故该诉求本院不予支持。 综上所述，原告（反诉被告）西藏驻格尔木办事处及被告（反诉原告）鑫璟公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十六条、一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）格尔木鑫璟房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）西藏自治区人民政府驻格尔木办事处交付案涉《联合开发建设鑫璟花园住宅小区协议书》约定的240套房屋并协助办理过户手续； 二、原告（反诉被告）西藏自治区人民政府驻格尔木办事处于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）格尔木鑫璟房地产开发有限公司剩余补助款2000000元、购房款15940800元； 三、原告（反诉被告）西藏自治区人民政府驻格尔木办事处于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）格尔木鑫璟房地产开发有限公司保证金200000元； 四、驳回原告（反诉被告）西藏自治区人民政府驻格尔木办事处的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）格尔木鑫璟房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费171400元，减半收取85700元，由原告（反诉被告）西藏自治区人民政府驻格尔木办事处负担26978元，由被告（反诉原告）格尔木鑫璟房地产开发有限公司负担58722元；反诉案件受理费355267元，减半收取177633.5元，由原告（反诉被告）西藏自治区人民政府驻格尔木办事处负担65344元，由被告（反诉原告）格尔木鑫璟房地产开发有限公司负担112289.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。 审 判 长 杨正宝 审 判 员 党雪仁 审 判 员 彭建玉 二〇二〇年二月十日 法官助理 马忠玲 书 记 员 马绍颖