山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初10498号原告：岳红蕾，女，1980年1月31日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：于德尧，山东诚功（即墨）律师事务所律师。被告：王峰才，男，1967年11月16日出生，汉族，住青岛市即墨区。被告：王兰香，女，1966年4月4日出生，汉族，住青岛市即墨区，系王峰才之妻。王兰香委托诉讼代理人：王本学，男，1992年2月25日出生，汉族，住青岛市即墨区，系王峰才、王兰香之子。原告岳红蕾与被告王峰才、王兰香农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年12月18日、2020年1月13日公开开庭进行了审理。岳红蕾的委托诉讼代理人于德尧均到庭参加诉讼，第一次庭审时王峰才到庭参加诉讼、王兰香经传票传唤未到庭参加诉讼,第二次庭审时王兰香的委托诉讼代理人王本学到庭参加诉讼、王峰才经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳红蕾向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告双方签订的《房屋买卖合同》无效；2.请求判令二被告返还原告支付的530000并支付自2018年6月21日至2019年8月19日以530000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算的利息及自2019年8月20日至实际付清之日止以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算的利息；3.判令被告支付原告支付的律师费20000元；4.本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：原、被告于2018年6月19日签订《房屋买卖合同》，约定被告将其名下位于即墨区即集用（2013）第82248766号宅基地房屋卖给原告，原告支付价款，但之后被告二及其儿子多次骚扰原告，要求原告返还房屋。原告不堪骚扰且经咨询得知涉案房屋买卖合同违法了法律、行政法规。为维护原告合法权益，诉至法院，请判如所请。诉讼过程中，岳红蕾撤回要求王峰才、王兰香承担房屋拍卖市场增值差价损失的诉讼请求。王峰才辩称，房子是原告自愿够买的。因为自己及妻子王兰香的外债和信用卡欠款，急需用钱，所以把房子卖了。卖房款共五十三万，除去介绍费实际收取了四十七八万。卖的钱全部用于偿还外债。现在没钱返还原告的购房款。王兰香辩称，原告诉讼请求与自己无关。对于卖房一事毫不知情，也从未同意卖房，卖房系王峰才擅自决定。卖房款也没有收到过，原告把钱给了谁就应该找谁去要，相关损失也不应该由自己承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。岳红蕾提交证据：1、《房屋买卖合同》和中华人民共和国集体土地使用证（即集用（2013）第82248766号）各一份，证明原被告签订房屋买卖合同的事实。2、收条和银行账户交易明细各二份，证明王峰才已收到岳红蕾支付的购房款共计530000元，其中10万元转账给中介转交、40万元直接转账给王峰才，另外3万元现金交付王峰才。3、律师代理合同和代理费发票、银行转账流水各一份，证明因涉案纠纷岳红蕾支付律师费20000元。王峰才对上述证据质证称，对证据1、2真实性及证明事项无异议；对证据3真实性无异议，但认为不应由其支付。王兰香对上述证据质证称，《房屋买卖合同》并非自己所签，收条、银行流水也与其无关，不清楚真实性；即集用（2013）第82248766号中华人民共和国集体土地使用证一直在王峰才手中，没见过，不清楚真实性；证据3与其无关，不予质证。王峰才、王兰香均未提交证据。本院经审查认为，岳红蕾提交的证据符合真实性、合法性、关联性要求，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋坐落于青岛市即墨区，集体土地使用证为即集用（2013）第82248766号，土地使用人为王峰才，地号370282003263JC00183,使用权面积为180.5㎡，系农村宅基地房屋。2018年6月19日，王峰才（甲方）与岳红蕾（乙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：1、甲乙双方经介绍签订关于买卖位于即墨区房屋（地号370282003263JC00183），建筑面积180.5平方米，权利人为王峰才，房屋所有权证号即集用（2013）第82248766号。2、该房屋买卖的成交价为伍拾叁万元整（￥530000元），乙方按照下述方式付款：乙方于签订本合同当日支付甲方购房款壹拾万元整，在交易过程中该笔款项自动转为房款。剩余房款共计肆拾捌万元整，付款方式为一次性付款，乙方须于甲乙双方通过律师另外补充一份协议生效后筹齐，并通知甲乙方开始办理该房屋的过户手续。办理过户前，乙方须将上述房款存入第三方（中介方）账户。3、甲方承诺于全款到位之日将房屋及钥匙交付给乙方，甲方保证自合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对本合同所约定的各项房屋附属设备及房屋良好的装饰装修保持现有状况。2018年6月19日，岳红蕾通过中国工商银行手机银行向中介汇款100000元，王峰才出具收条一份：今收到岳红蕾购房定金￥100000元整（购即墨区立新街51号）。2018年6月21日，岳红蕾通过中国工商银行手机银行向王峰才汇款400000元，现金支付30000元，王峰才出具收条一份：今收到岳红蕾房款人民币￥430000元整。2019年11月1日，岳红蕾与山东诚功律师事务所签订《委托代理合同》，约定：山东诚功律师事务所接受岳红蕾委托，指派于德尧律师作为岳红蕾与王峰才房屋买卖合同纠纷一案一审、执行代理人，代理费20000元。该代理费由岳红蕾通过中国建设银行转账方式支付，山东诚功律师事务所于2019年12月16日向岳红蕾出具案件代理费增值税普通发票。岳红蕾系青岛市即墨区温泉镇东皋玉村村民。王峰才与王兰香系青岛市即墨区村民，二人系夫妻关系。涉案《房屋买卖合同》签订时，涉案房屋已出租给案外人王坤，岳红蕾接收房屋后与王坤签订了房屋租赁补充合同，《房屋买卖合同》签订后至今的房屋租金仍由王峰才、王兰香收取。涉案房屋已被查封。本院认为，农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关，不允许非本集体经济组织成员买卖。本案中，岳红蕾非即墨区通济街道郭庄三村集体经济组织成员。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定，本院认定岳红蕾与王峰才就涉案房屋签订的买卖合同无效。关于岳红蕾要求王峰才、王兰香返还购房款530000元并支付利息的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。因涉案《房屋买卖合同》无效，故王峰才应当返还岳红蕾购房款530000元及资金占用期间的利息。关于王兰香是否应当与王峰才承担共同还款责任。王兰香与王峰才系夫妻关系，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。王兰香抗辩称王峰才擅自卖房，其对此不知情，但未提交证据证明，故王兰香应当承担共同还款责任。综上，本院对于岳红蕾要求王峰才、王兰香返还购房款530000元并支付自2018年6月21日至2019年8月19日以530000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算的利息及自2019年8月20日至实际付清之日止以530000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算的利息的诉讼请求予以支持。关于岳红蕾要求王峰才、王兰香支付律师费20000元的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。王峰才、王兰香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对其诉讼权利的放弃，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告岳红蕾与被告王峰才就位于即墨区即集用（2013）第82248766号宅基地房屋签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告王峰才、王兰香于本判决生效之日起十日内返还原告岳红蕾购房款530000元，并支付自2018年6月21日至2019年8月19日以530000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算的利息及自2019年8月20日至实际付清之日止以530000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算的利息；三、驳回原告岳红蕾的其他诉讼请求。案件受理费9300元（原告预交），减半收取4650元，保全费3270元，共计7920元，由被告王峰才、王兰香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  王彬彬二〇二〇年二月十二日法官助理傅云霞书记员王迪附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违法法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都由过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。