安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初124号 原告：铜陵市至诚招商服务有限公司。住所地安徽省铜陵市经济技术开发区翠湖五路西段129号。统一社会信用代码91340700MA2NDKHY3B。 法定代表人：齐长荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈明泽，安徽景旺律师事务所实习律师。 被告：安徽粒粒谷田绿色食品有限公司。住所地安徽省铜陵市经济技术开发区泰山大道北段695号。统一社会信用代码91340700MA2NQQPG4B。 法定代表人：崔辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱玉迁，安徽锦和律师事务所律师。 原告铜陵市至诚招商服务有限公司(以下简称至诚公司)与被告安徽粒粒谷田绿色食品有限公司（以下简称粒粒谷田公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告至诚公司委托诉讼代理人余鲲，被告粒粒谷田公司的法定代表人崔辉及其委托诉讼代理人朱玉迁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告至诚公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除至诚公司与粒粒谷田公司签订的《房屋租赁合同》;2.判令粒粒谷田公司立即腾空翠湖五路西段129号C4栋一单元三层、一单元四层、二单元三层三处租赁物并返还给原告;3.判令粒粒谷田公司立即向至诚公司支付拖欠的房屋租金1254977元(计算至2019年12月31日，此后占用费按1452.74元/日计算至被告腾空租赁物时止)：4.判令粒粒谷田公司立即向至诚公司支付违约金376493.1元；5.判令粒粒谷田公司立即向至诚公司支付拖欠的水电费145497元；6.本案的诉讼费用由粒粒谷田公司承担。事实和理由：2017年7月1日，至诚公司与粒粒谷田公司签订编号为厂2017-012《房屋租赁合同》约定:1.粒粒谷田公司将翠湖五路西段129号C4栋二单元三层厂房租赁给粒粒谷田公司，房屋租赁期自2017年7月1日起至2018年6月30日止；2.房屋年租金为164533元，每半年支付一次租金，先付后用；3.粒粒谷田公司未按约定及时支付房租的，应当向至诚公司按当年租金的0.5%支付违约金。合同签订后，自2018年1月起粒粒谷田公司未再支付租金，且陆续占用C4栋1单元至四层、C4栋3单元三层共计六处厂房(详见房租计算表)，原告2019年6月28日委托律师向被告送达律师函，要求七日内支付拖欠租金，但被告仅支付5万元拖欠租金。另外，被告尚欠水电费145497元，此后，双方多次协商未果，以致成讼。对粒粒谷田公司的反诉请求，至诚公司为：一、粒粒谷田公司从2018年起未缴纳租金，已构成违约粒粒谷田公司反诉称招商局给予的政策是六年房租减免，但并没有提供充分的证据予以证明：并且，即使存在房租减免政策，也是先交后是否应当交纳房租和应当交纳多少房租，应当以至诚公司与粒粒谷田公司签订的《房屋租赁合同》为准，未签订合同的，应当以经开区的统租赁价格为标准。粒粒谷田公司自2018年开始拖欠房租，且不愿意与至诚公司签订租赁合同，已经构成了实质违约。粒粒谷田公司主张的装修、改造损失不应得到支持，亦不应当鉴定根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“……(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持…”，本案中，粒粒谷田公司存在违约行为，而至诚公司没有违约行为，故粒粒谷田公司主张的装修、改造损失应当不应当得到支持，也就不存在需要通过鉴定确认其价值的问题了，因此，粒粒谷田公司的鉴定申请不应当得到支持。综上，请求驳回粒粒谷田公司的反诉请求。 被告粒粒谷田公司庭审中辩称：原、被告双方在2017年7月1日到2018年6月30日期间签订有一份房屋租赁合同，该合同在2018年6月30日届满，终止,双方的权利义务关系终止，所以原告方主张解除双方签订的房屋租赁合同没有事实和法律的依据。第二项依据原告方提交的房屋租赁合同，被告仅在合同期限内使用了C4-2第三层的房屋，其他案涉原告主张的房屋被案外主体承租和使用，与被告无关。第三项，被告按照签订的房屋租赁合同的期限内已将全部的租金支付完毕，没有义务再向原告支付其主张的房屋租金。另外原告所主张的租金标准，是单方面提出的标准，本案是租赁合同纠纷，是民事平等主体之间的权利和义务关系，应当由双方平等协商，一方没有权力将租金强加给另一方。第四，被告并没有违约行为，原告所主张的违约金没有事实和法律的依据,被告在合同约定的期限内，支付完毕，租金和水电费，并没有出现足以导致承担违约金的违约行为。最后本案诉讼费用由原告承担。 本院经审理认定事实如下：2017年12月4日，至诚公司（甲方）与粒粒谷田公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜协商一致，订立本合同。租赁房屋坐落于标准厂房（中单元）标准厂房，建筑面积为2285.18㎡；租赁期限为1年：自2017年7月1日至2018年6月30日止；出租房屋租金标准为6元／㎡／月，房屋年租金人民币164533元；租金按每半年支付（6个月）一次，先付租金后使用；甲方给予乙方贰个月的装修期，即自2017年7月1曰至2017年8月31曰止，装修期内免租金，乙方须向甲方一次性交纳履约保证金人民币35000元；租赁期内，租赁房屋发生的水、电、燃气、通讯、有线及或数字电视、宽带网络、卫生、物业管理等赉用以及其他相关费用，均由乙方承担；乙方未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按当年租金的0.5%向甲方支付违约金；因履行本合同发生的争议，由合同签订地有管辖权人民法院诉讼解决；合同还约定了其他事项。协议签订后，粒粒谷田公司一直租用标准厂房，期间粒粒谷田公司向至诚公司共计缴纳租金5万元。庭审中，粒粒谷田公司当庭撤回反诉诉讼请求，本院依据法律规定，口头裁定准予粒粒谷田公司撤回反诉诉讼请求。 另查明，粒粒谷田公司还租赁至诚公司：1.翠湖五路西段129号C401号一层标准厂房，租赁期为2018年6月5日至2019年4月30日，租赁面积2121.99㎡；2.翠湖五路西段129号C401号二层标准厂房租赁期为2018年7月30日至2019年2月，租赁面积2121.99㎡；3.翠湖五路西段129号C403号三层标准厂房，租赁期为2018年5月23日至2019年7月，租赁面积2121.99㎡；4.翠湖五路西段129号C401号四层标准厂房，租赁期为2018年7月30日至2020年7月13日，租赁面积2121.99㎡；5.1.翠湖五路西段129号C401号三层标准厂房，租赁期为2018年5月23日至2020年7月13日，租赁面积2121.99㎡。 再查明，2020年7月13日，粒粒谷田公司搬离上述租赁物，与至诚公司未办理交接手续。粒粒谷田公司拖欠至诚公司电费145497元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，至诚公司与粒粒谷田公司签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。双方在该《房屋租赁合同》约定的一年期到期后未续签合同，但粒粒谷田公司一直在使用所承租的厂房，至诚公司也未提出异议，故双方之间形成不定期租赁关系。在双方不定期租赁合同履行期间，粒粒谷田公司应当按照原租赁合同履行向至诚公司交纳租金的合同义务，而其未能足额交纳，属违约行为，故此粒粒谷田公司应承担向至诚公司支付尚欠的租金的民事责任。对于粒粒谷田公司租用的翠湖五路西段129号Ｃ401号一、二、三、四层标准厂房、Ｃ403号三层标准厂房，因粒粒谷田公司与至诚公司未签订书面《房屋租赁合同》，故本院认定上述租赁物的租金参照2017年12月4日至诚公司与粒粒谷田公司签订《房屋租赁合同》约定的租金标准缴纳房租。对至诚公司要求粒粒谷田公司支付租金的诉讼请求，根据本案的实际履行状况分段计算，（一）、1、翠湖五路西段129号Ｃ401号一层标准厂房，租赁期为2018年6月5日至2019年4月30日，租赁面积2121.99㎡，粒粒谷田公司应缴纳租金为6元／月／㎡÷30天×326天×2121.99㎡＝138353.75元；2.翠湖五路西段129号Ｃ401号二层标准厂房租赁期为2018年7月30日至2019年2月，租赁面积2121.99㎡，粒粒谷田公司应缴纳租金为6元／月／㎡×7个月×2121.99㎡＝89123.58元；3.翠湖五路西段129号Ｃ403号三层标准厂房，租赁期为2018年5月23日至2019年7月，租赁面积2121.99㎡，粒粒谷田公司应缴纳租金为6元／月／㎡÷30天×433天×2121.99㎡＝183764.33元；4.翠湖五路西段129号Ｃ401号四层标准厂房，租赁期为2018年7月30日至2020年7月13日，租赁面积2121.99㎡，粒粒谷田公司应缴纳租金为6元／月／㎡÷30天×559天×2121.99㎡＝237238.48元，但至诚公司仅要求粒粒谷田公司支付207424.52元；5.翠湖五路西段129号Ｃ401号三层标准厂房，租赁期为2018年5月23日至2020年7月13日，租赁面积2121.99㎡，粒粒谷田公司应缴纳租金为6元／月／㎡÷30天×656天×2121.99㎡＝278405.09元，但至诚公司仅要求粒粒谷田公司支付266309.75元；6.标准厂房（中单元）标准厂房，建筑面积为2285.18㎡，粒粒谷田公司应缴纳租金为6元／月／㎡÷30天×1108天×2285.18㎡＝506395.89元。（二）、2020年1月26日至2020年4月25日，因上述期间系疫情防控期间及复工复产期间，上述期间的房屋租金粒粒谷田公司无需支付，应予扣除，扣除金额为：6元／月／㎡÷30天×90天×（2285.18㎡＋2121.99㎡＋2121.99㎡）＝117524.88元；（三）、粒粒谷田公司已缴纳的50000元租金应予扣除。对至诚公司的诉讼请求，本院予以部分支持；对粒粒谷田公司要求王良志支付电费145497元的诉讼请求，本院应予支持。至诚公司要求粒粒谷田公司支付违约金376493.1元违约金过高，本院根据本案实际情况按照欠租数额的15%予以调整，认定违约金数额为247188.46元，对至诚公司该项诉讼请求，本院予以部分支持； 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。依照查明的事实，涉案合同为一年期租赁合同，合同到期后，双方并未续签租赁合同，且粒粒谷田公司已经于2020年7月13日实际搬离了房屋，粒粒谷田公司虽未与至诚公司未办理相关手续及交接，但原因在于粒粒谷田公司，因此，本院认定解除时间为2020年7月13日。粒粒谷田公司辩称没有使用《房屋租赁合同》以外的其他租赁物，以及标准厂房已归还至诚公司的辩解意见，与事实不符，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告铜陵市至诚招商服务有限公司与被告安徽粒粒谷田绿色食品有限公司2017年12月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月13日解除； 二、被告安徽粒粒谷田绿色食品有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉原告）铜陵市至诚招商服务有限公司支付租金1235942.28元、水电费145497元，共计1381439.28元； 三、被告安徽粒粒谷田绿色食品有限公司于本判决生效后十日内向原告铜陵市至诚招商服务有限公司支付违约金247188.46元； 四、驳回原告铜陵市至诚招商服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告安徽粒粒谷田绿色食品有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19483元，减半收取9741.5元，反诉费1150元，由被告安徽粒粒谷田绿色食品有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员 张 能 二〇二〇年十月十六日 书记员 张雅婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条——当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条——有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条——当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条——合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。