江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初9637号原告：徐杰，男，1984年4月21日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王宇微，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：李磊，江苏新高的律师事务所实习律师。被告：王俊，男，1984年10月23日生，汉族，住南京市秦淮区。被告：郝晓铃，女，1962年6月26日出生，住南京市秦淮区。以上两被告的共同委托诉讼代理人：吴小喜，江苏协恒律师事务所律师。以上两被告的共同委托诉讼代理人：薛晓康，江苏协恒律师事务所律师。原告徐杰与被告王俊、郝晓玲房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年8月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告徐杰的委托诉讼代理人王宇微、李磊，被告郝晓玲及两被告的共同委托诉讼代理人吴小喜、薛晓康到庭参加诉讼。后依法转为普通程序再次公开开庭进行了审理。原告徐杰的委托诉讼代理人王宇微、李磊，被告郝晓玲及两被告的共同委托诉讼代理人吴小喜、薛晓康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告王俊偿还原告购房款370100元及利息（自2019年8月16日起，按照银行同期同类贷款利率赔偿利息损失至实际清偿之日止）；2.判令被告王俊双倍返还定金共计800000元；3.判令被告王俊支付中介费7000元；4.判令被告王俊支付律师费70000元；5.判令被告郝晓玲对上述诉讼请求承担连带清偿责任；6.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年11月9日，原告与被告王俊、南京美房云客网络科技有限公司签订《存量房买卖中介合同》，约定被告王俊将其所有的位于秦淮区房屋（以下简称诉争房屋）出售给原告，房屋总价为4050000元。同日上述三方签订《存量房买卖中介合同补充协议》，协议约定原告于2018年11月12日前支付被告王俊购房定金400000元，于2018年11月30日支付被告王俊首付款900000元，因非不可抗力原因导致不能完成交易的一方，除需承担应有的违约责任外，还须承担因撤销该笔交易而产生的一切费用，并承担中介费及因此产生的相关诉讼、律师费等所有费用。同时约定被告王俊应当在2019年5月10日前交付房屋，同日，原告支付房屋买卖中介费7000元。2018年11月11日，被告郝晓玲向原告出具《担保协议》，约定被告郝晓玲为原告和被告王俊之间的房屋买卖合同提供担保，如因被告王俊原因造成原告购房时产生的资金损失，由被告郝晓玲承担担保责任。2019年11月12日，原告依约向被告王俊支付购房定金400000元，被告王俊出具了相应的定金收条。2018年11月30日，被告王俊向原告出具《购房补充协议》，被告王俊保证其于2018年12月31日前解除房屋二押，原告在解押后才需支付首付款。但此后被告一直谎称其在办理解除二押手续，但至今都一直没有实际办理完成，还多次跟原告说自己资金困难，要求原告先行支付部分首付款以缓解资金压力。原告出于多年同学感情，又向被告王俊支付了部分购房款。2019年4月17日，原告和被告王俊对于原告之前向被告王俊支付的投资款及收益进行了对账，同时被告王俊为了补偿占用原告的资金给原告造成的损失，双方协商将原告之前支付给被告王俊的投资款项及收益，加上原告后来支付的50000元购房款，合计认定为600000元购房款，被告王俊向原告出具600000元的购房款收条。2019年5月，被告王俊又说自己资金困难，要求原告支付部分购房款，缓解资金压力，原告又向被告王俊支付了48150元购房款。目前已经超过合同约定的交房时间，而被告王俊未能按时交房，实际上被告王俊以与他人签订《南京市存量房买卖合同》，将诉争房屋卖给他人，已构成根本违约。原告多次要求被告承担相应责任，但被告未履行任何义务，被告的违约行为已严重损害原告的合法权益，原告为主张自己的合法权益，以聘请律师代为处理相关法律事务，并实际支付律师费70000元。。根据双方合同约定，律师费用应当由被告承担。鉴于上述事实，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告王俊、郝晓玲辩称，首先，原告以买卖合同纠纷提起诉讼，系原告滥用诉权。原、被告协议签订之后不断对原协议进行补充约定，相关补充协议约定期限尚未届满，原告起诉被告只能依据补充协议约定，原告诉状中的陈述都不能成立。其次，按照原被告第一次签订的购房买卖协议，原告应当先行支付定金、购房款，但实际上原告仅向被告支付了100000元不到的购房款，此后原告为了推卸自己的责任，在2018年11月30日找到被告王俊签订补充协议，将支付首付款的时间和条件作了变化，变更约定为在被告王俊解押后支付首付款，因此本案的违约方系原告。另外在原告的证据中没有看到原告所陈述的已向被告支付了390000元的购房款，实际上只是抵债，原被告之间的账目往来是相互的，相关款项不应冲抵购房款。再次，在购房协议签订后，根据原告的要求将被告郝晓玲作为担保人，但作为担保人系对签订担保协议之前双方约定的内容进行担保，而在担保协议签订后，原、被告对合同的变更和补充，必须经过担保人的同意。从本案来看，原、被告签订补充协议并未告知被告郝晓玲，而相关补充协议已经颠覆了原协议约定，因此被告郝晓玲不应承担任何担保责任。。最后，导致原、被告双方房屋交易失败，原告负有很大的责任。原告不能按期支付首付款，用过去的欠款冲抵购房款，原告应当承担相应的责任，同时原告要求被告承担律师费也不符合法律规定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年11月9日，被告王俊（甲方）与原告徐杰（乙方）、案外人南京美房云客网络科技有限公司（丙方）签订《存量房买卖中介合同》，约定甲方将诉争房屋出售给乙方，房屋售价4050000元；甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任，1.无正当理由不履行合同的；2.未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3.相互或与他人串通，损害丙方利益的；4.未能按合同约定支付佣金和代办费的；5.其他造成丙方无法完成委托事项的行为；上述违约行为，违约方应向守约方支付合同标的20%的违约金，计810000元。同日，上述三方签订补充协议，约定乙方于2018年11月12日前支付甲方购房定金400000元，该定金冲抵房款；乙方于2018年11月30日前，支付甲方首付款900000元；甲方须在通知拿解押注销材料后的三个工作日内办妥解押注销手续，并于2020年3月20日前与乙方办理交易过户送件手续；乙方拟向银行贷款2700000元，贷款直接下放至甲方账户，贷款方式为商业贷款；乙方须于2020年1月10日前提交办理贷款需要的材料，并签署相关贷款文本，贷款所需相关费用由乙方自行缴纳，甲方配合乙方办理贷款手续，提供材料并签署相关文件；甲方同意乙方保留尾款50000元，于交付房屋后清空户口当日付清；乙方不按上述约定履行合同并拖延超过10日且未取得甲方同意的，可视作乙方违约，甲方有权要求乙方承担违约责任；，甲方于2019年5月10日前或与乙方全款付清后交付房屋，甲方结清房屋交付前的水、电、气、电视、物管等相关费用，若因甲方原因迟延交房且未取得乙方同意的，给乙方造成的损失由甲方承担；非不可抗力原因导致不能完成交易的一方，除需承担应有的违约责任外，还应承担因撤销该笔交易而产生的一切费用，并承担丙方中介费成交价2.4%及因此而产生的相关诉讼、律师费等所有费用；甲方房屋贷款自行每月还款，并于房屋过户前十个工作日内将房屋产权全部解押完成，配合乙方顺利过户；乙方有权将房屋转售给第三方，甲方就本合同约定所有条款予以配合；乙方将首付款付给甲方当日，甲方将产权证押给乙方。同日，南京美房云客网络科技有限公司向原告徐杰出具收据一份，载明收到服务佣金7000元。2018年11月9日，原告徐杰向被告王俊支付购房定金30000元。2018年11月11日，原告徐杰向被告王俊支付购房定金200000元。2018年11月12日，原告徐杰向被告王俊支付购房定金170000元。同日，被告王俊向原告徐杰出具定金收条一份，载明收到原告支付购房定金400000元。2018年11月11日，被告郝晓铃向原告徐杰出具担保协议一份，载明：“本人郝晓铃对于王俊与徐杰位于秦淮区的房屋买卖提供担保，如果因王俊的原因造成徐杰在购买此房屋的资金损失，由本人提供担保责任，如果因徐杰个人原因造成此房屋交易无法进行，本人不负任何责任。”2018年11月30日，被告王俊出具购房补充协议一份，载明其保证于2018年12月31日前解除房屋二押后原告徐杰支付首付款，并同意将房屋抵押给原告徐杰。但此后被告王俊未依约解除房屋抵押，原告徐杰亦未支付首付款。2019年4月28日，被告王俊经南京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间与案外人陈灝冉签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定被告王俊将诉争房屋出售给案外人陈灝冉，房屋售价为4000001元。2019年5月7日，被告王俊出具《购房补充协议》一份，载明：“本人王俊将房屋出售给徐杰，已收购房定金400000元，购房款350000元，因本人将房屋另出售给他人，故要退还徐杰定金和购房款，及因购房产生的费用共计770000元，本人承诺在2019年5月31日前退还30万元，剩余47万元最迟不超过2019年11月30日退还。本人如果违反协议，将承担购房合同中购房款20%的违约责任。备注，2019年5月31日前退还的300000元来源为本人银行房屋抵押贷款，时间以实际放款为准，如超过约定时间本人无需承担违约责任。”2019年5月11日，原告徐杰又向被告王俊转账汇款购房款48150元。2019年8月，原告徐杰与江苏新高的律师事务所签订《法律事务委托代理合同》，委托其代理本案诉讼，并为此支付律师费70000元。另查明，2018年11月14日，被告王俊（甲方）与案外人张兆国（乙方）、南京沅新房地产经纪有限公司（丙方）签订《存量房买卖中介合同》，约定甲方将诉争房屋出售给乙方，房屋售价为4050000元。上述合同签订后，被告王俊共计收取案外人张兆国房款4000000元。案件审理过程中，原、被告一致认可双方房屋买卖合同已经解除，但双方对解除日期存在争议，原告徐杰认为在双方买卖合同签订后，被告王俊根本违约，但原告徐杰从未认可合同解除，后续原告通过诉讼方式决定解除合同，故合同应于原告起诉之日即2019年8月16日解除。被告王俊则认为双方买卖合同应当自双方达成《购房补充协议》之日解除，即已于2019年5月7日解除。被告王俊提供链家公司联系买卖页面、内部通话及语音视频等一组证据，以证明原告徐杰将诉争房屋挂在网上另行出售，故意造成被告王俊违约。原告徐杰对上述证据的真实性不予认可，同时认为将诉争房屋另行出售系因为被告王俊经催告仍无法履行合同，原告徐杰为了收回购房款，才协助被告王俊另行出售房屋。另，被告王俊还申请链家公司经纪人员余伟出庭作证，证人陈述诉争房屋是原告徐杰挂在网上出售的，链家公司系统中录入的出售方电话也是原告徐杰的电话；原、被告一致告诉证人，双方房屋买卖合同不再继续履行系因原告徐杰无钱继续购房。原告徐杰对证人证言真实性不予认可，同时提供账户历史交易明细表、平安证券资产账户历史资金余额查询等一组证据，以证明原告徐杰已经根据合同约定，准备好了用于支付购房首付款的600000元资金。两被告对上述证据的真实性不持异议，但是对证明目的不予认可，认为双方解除合同就是因为原告徐杰不具有购房能力所致。被告王俊还提供自2018年4月6日起至2019年7月25日止的微信转账记录一组，以证明被告王俊共计向原告支付款项46817元，上述款项应当在购房款中予以扣除。原告对上述证据真实性不持异议，但是认为从被告王俊2019年5月7日出具的补充协议来看，其已认可收到除定金外的购房款350000元，故此前双方发生的款项往来不应予以扣除，且被告证据中2019年5月以后的转账记录仅为8600元，但原告自认在2019年5月7日后收到被告王俊还款28050元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于原告要求被告王俊偿还原告购房款370100元及利息（自2019年8月16日起，按照银行同期同类贷款利率赔偿利息损失至实际清偿之日止）的诉讼请求，本院认为，现原、被告之间的房屋买卖合同已经解除，被告王俊理应返还相关购房款项，2019年5月7日，被告王俊自认收到原告购房款350000元，此后原告再次转账支付购房款48150元，故被告王俊共计收到原告购房款398150元（不含定金400000元），现原告自认收到被告王俊返还购房款28050元，本院对此予以确认，故被告王俊尚需返还购房款金额为370100元（398150元-28050元）。关于利息及起算点问题，双方对于合同解除日期持有异议，对此本院认为，在原告徐杰与被告王俊相互配合另行出售诉争房屋之时，原、被告之间的房屋买卖合同即已解除，被告即应返还相应购房款，现原告主张自2019年8月16日起计算利息，并无不当，本院依法予以支持。关于原告要求被告王俊双倍返还定金800000元的诉讼请求，本院认为，原告在与被告王俊签订房屋买卖合同后，向其支付购房定金400000元，但此后被告王俊在2019年11月14即与案外人张兆国另行签订房屋买卖合同，并收取张兆国购房款4000000元，被告王俊的行为已经构成根本违约，故对于原告要求双倍返还定金的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告王俊认为其与原告之间合同解除系因原告无购房能力，故系原告违约的抗辩主张，本院认为，被告对此仅能提供证人证言，而从原告提供的账户明细来看，原告具备相应购房能力，且合同系被告王俊根本违约在先，故对于其上述抗辩主张，本院不予采纳。关于原告要求被告王俊支付中介费7000元、律师费70000元的诉讼请求，本院认为，原告与被告合同明确约定非不可抗力原因导致不能完成交易的一方，除需承担应有的违约责任外，还应承担因撤销该笔交易而产生的一切费用，并承担相关诉讼、律师费等所有费用，现双方合同系因被告王俊根本违约而解除，被告理应承担原告所支付的中介费、律师费，故对于原告的上述诉讼请求，本院亦予以支持。关于原告要求被告郝晓玲对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院认为，原告与被告王俊买卖合同原约定在支付首付款后再行解押，而合同签订后双方变更该条款为先行解押后再支付首付款，该主要条款的变更，加重了担保人郝晓玲的保证责任并未经过担保人郝晓玲的同意，故其无需再行承担担保责任，对于原告的上述诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王俊于本判决生效之日起十日内返还原告徐杰购房款370100元及利息（以370100元为基数，自2019年8月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告王俊于本判决生效之日起十日内双倍返还原告徐杰购房定金800000元并赔偿原告徐杰中介费7000元、律师费70000元；三、驳回原告徐杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18526元，保全费5000元，合计23526元，由被告王俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  黄 茜人民陪审员  韩其华人民陪审员  黄小姗二〇二〇年二月十一日见习书记员  朱秋萍