广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7459号上诉人（原审被告）：李志明，男，汉族，1984年5月23日出生，住广东省博罗县罗阳镇，身份证号码：441************817。委托诉讼代理人：周子凡，广东旭利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东浩泽物业服务有限公司，住所地：惠州市惠城区*******************。法定代表人：于某1。委托诉讼代理人：梁伟平，广东宏兴律师事务所律师。上诉人李志明与被上诉人广东浩泽物业服务有限公司（以下简称“浩泽物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初2931号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人周子凡、被上诉人的委托诉讼代理人梁伟平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李志明上诉请求：1.撤销博罗县人民法院（2019）粤1322民初2931号民事判决，改判驳回被上诉人一切诉讼请求；2.本案一审、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人与春晖苑业主委员会签订的物业管理服务合同关于管理服务费、车位使用管理服务费用的约定无效。1.依据《物业管理条例》等相关规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；即使普通其他事项，也应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，调整物业费至少需满足双半数同意的条件。物业服务费的调整，涉及小区全体业主的切身利益，业主委员会无权自行决定，而应当经业主大会或小区业主依照法定程序决定，未经业主大会等程序决定或追认，该部分无效。2.被答辩人与春晖苑业主委员会签订的物业管理服务合同关于管理服务费、车位使用管理服务费用的约定损害了业主。理由：业主委员会未经过业主大会表决，擅自与被答辩人签订了服务合同，上调了车位使用管理费用等费用，侵害了业主的利益。根据合同法的相关规定，该合同上调管理费部分应视为损害第三人利益的合同，为无效合同。二、被答辩人与业主委员会签订的合同第四条第4款约定，被答辩人应当与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议。该合同关于车位管理费的约定在与使用人签订停车管理服务协议之前，对使用人不产生约束力。三、被答辩人上调收费标准后，未按惠市发改价【2015】135号文件要求，公示调价方案、理由和第三方专项审计报告，公示时间不少于30天，征求业主意见，不符合物业管理条例规定，其调价违反规定被答辩人未按【博价＜2015＞1号】规定将物业服务合同报经价格主管部门备案，违反了调价程序。因此物业服务合同关于调价内容不能生效。四、被答辩人调价行为无法律和事实依据：1.被答辩人接手物业管理之后，未对车位使用、管理服务增加服务质量、服务内容，却提高收费，不符合诚实守信、公平公正原则。2.被答辩人调价后的收费标准，是物价局提供的定价最高标准，与其它高档小区的定价一致，春晖苑小区的房产基本都是经济适用房，其服务质量、服务成本远远未达成适用最高定价的标准，因此该调价后的收费标准明显过高。3.保障性住房的物业管理，不应有存在过多的盈利目的，擅自抬高价格。被上诉人未提供业主大会会议决策、上诉人签订的服务协议等证据证明《前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》是经过业主大会决策，业主委员会代表具有符合要求的业主意思表达，物业服务能否缺失与被上诉人的不合理诉讼请求没有直接联系，不能因此认定其诉讼请求合法合理。因此，一审法院在此情况下，认定上诉人与被上诉人存在事实物业服务合同关系，存在事实认定错误，适用法律不正确。为保护上诉人的合法利益，上诉人特向贵院提出上诉，恳请贵院依法改判。被上诉人浩泽物业公司辩称，上诉人在2016年3月1日通过之前与博罗县住房制度改革领导小组办公室签订的前期物业服务合同进驻该小区进行物业管理，对此在整个小区进行过公告公示，也是由房管局负责牵头处理的事务。案涉小区之前是由房管局下属物业管理，在2016年政府部门改革不允许房管局下属物业进行营业管理，所以由房管局牵头，由上诉人与博罗县住房制度改革领导小组办公室签订的前期物业服务合同。我方是合法进驻，进行了物业管理服务提升。到2018年5月9日，因为该小区成立业委会，被上诉人要与业委会签署物业管理服务合同继续对小区进行物业管理，所以我方所有行为都是依据合同合法合规进行，不存在违规行为，所以请求法庭依法予以维持。一审法院按照上诉人实际对车库的使用作出的判决是事实。一审原告浩泽物业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付2018年10月1日至2019年5月31日物业管理费595.2元、公摊电费56元，共计651.2元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告系位于博罗县*****************屋的所有权人（产权证号：C4976855，建筑面积124.05平方米）。2016年*月29日，原告与博罗县住房制度改革领导小组办公室签订《前期物业服务合同》，约定涉案车库所在的春晖苑小区由原告进行前期物业服务；物业管理费0.6元/月.平方米；公共照明电费分摊7元/月.户。2018年5月9日，原告与博罗县罗阳镇春晖苑业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为春晖苑小区提供物业服务，服务期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止。第三条约定，物业管理费0.6元/月.平方米（建筑面积），公共电费分摊7元/月.户，双方议定的收费标准如需调整，由双方根据实际情况通过召开业主大会征求意见实施市场调价。此前，博罗县物价局、博罗县房产管理局发布的《关于调整博罗县住宅物业服务收费政府指导价的通告》（博价【2015】1号），规定：带电梯（高层）住宅物业服务政府指导价最高限价为：一级为1.6元/㎡.月；二级为1.4元/㎡.月；三级为1.15元/㎡.月。不带电梯（多层）住宅物业服务政府指导价最高限价为：一级为1.00元/㎡.月；二级为0.85元/㎡.月；三级为0.75元/㎡.月。被告未缴纳自2018年10月1日起至2019年5月31日止共计8个月的物业管理费595.2元（124平方米×0.6元/月×8个月）以及公摊电费56元（7元/月.户×8个月）。另查明，原告原名为惠州市浩泽物业管理有限公司，于2019年7月3日登记变更名称为广东浩泽物业服务有限公司。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，原告与博罗县住房制度改革领导小组办公室签订《前期物业服务合同》，主体适格，物业管理服务费不超过政府指导价范围，应认定合法有效。合同签订后，原告进场实施物业管理服务，原告与被告形成事实上的物业服务合同关系。关于原告与春晖苑小区业主委员会签订《物业管理服务合同》的效力的问题，被告抗辩签订该合同未经业主大会民主议定程序表决，鉴于原告事实上为春晖苑小区提供物业服务，小区物业管理服务不可缺失，且物业服务费标准较《前期物业服务合同》并未增加，本院对被告的抗辩不予支持。被告若对选定原告进行物业服务或者收费标准等事宜仍有异议，可以另行主张权益。原告诉请被告支付自2018年10月1日起至2019年5月31日止的物业管理费595.2元以及公摊电费56元，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告李志明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东浩泽物业服务有限公司自2018年10月1日起至2019年5月31日止的物业管理费595.2元、公摊电费56元，合计651.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定的事实清楚，予以确认。本院认为，综合上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案的争议焦点是上诉人是否应按涉案的《物业管理服务合同》的约定向被上诉人缴纳车库物业管理费。对此，分析如下：上诉人认为其无需缴纳车库物业管理费的主要理由是认为涉案的《物业管理服务合同》应被认定为无效，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第5条的规定可知，即使涉案的《物业管理服务合同》被认定为无效，如被上诉人已实际提供物业服务的，也可参照当地政府部门制定的指导价计算物业费或者按照合同约定支付物业费，故上诉人以合同无效为由主张不缴纳车库物业管理费，本院不予支持。至于上诉人上诉提到的调价问题，根据《物业管理条例》第四十二条“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。”之规定，物业服务收费的问题应由相关行政部门予以监督，不在本院的处理范围之内，本院不予处理。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年二月二十五日法官助理 唐栩权书 记 员 刘惠芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。