河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初4496号原告：段会娟，女，汉族，1989年6月16日出生，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：杨传朝，河南洛浦律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：张艺娟，河南洛浦律师事务所执业律师。被告：赵宗洛，男，汉族，1965年5月25日出生，住洛阳市西工区。被告：张媛，女，汉族，1980年9月23日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：刘彭义，河南明昕律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：李超杰，河南明昕律师事务所执业律师。第三人：洛阳市汇天房地产咨询有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路**院****。法定代表人：王新慧，该公司经理。委托诉讼代理人：苏啸龙，男，该公司员工。原告段会娟与被告赵宗洛、张媛，第三人洛阳市汇天房地产咨询有限公司（以下简称汇天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本案于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。段会娟及其委托诉讼代理人杨传朝、张艺娟，赵宗洛，张媛及其委托诉讼代理人刘彭义、李超杰，汇天公司的委托诉讼代理人苏啸龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段会娟向本院提出诉讼请求：1.依法判令赵宗洛、张媛、汇天公司双倍返还段会娟定金2万元；2.依法判令赵宗洛、张媛与汇天公司给付段会娟违约金16万元；3.依法判令赵宗洛、张媛赔偿段会娟中介损失费两万元或由汇天公司返还中介费两万元；4.本案的全部诉讼费用由赵宗洛、张媛承担。事实与理由：2019年5月16日，段会娟与赵宗洛、张媛签订洛阳市存量房买卖合同，约定赵宗洛将位于西工区唐宫路中路三街坊1幢×××号房屋出售给段会娟，房屋总价款为80万元，同时约定一方违约按房屋成交总价款20%赔偿守约方的损失。合同签订后，段会娟依约履行了相应义务，支付给赵宗洛、张媛定金1万元，支付给汇天公司中介费2万元，因赵宗洛、张媛拒绝出售房屋导致合同终止。汇天公司作为中介方，与段会娟、赵宗洛、张媛签订了居间服务合同。现段会娟诉至法院，望判如所请。赵宗洛辩称，自己是第一次见到签订合同的这些人，房子是赵宗洛的房子，自己的外甥媳妇张媛说想卖房子，赵宗洛说可以，因为房子有点问题，就让张媛去咨询下，但是不知道怎么回事，就签订了合同，赵宗洛没有在合同上委托书上签任何字，了解这个情况后，赵宗洛赶紧说明了这个情况。张媛辩称，一、段会娟的诉讼请求依法不能成立，应予驳回。张媛认为段会娟的第一项、第二项诉讼请求均是要求赵宗洛、张媛与汇天公司三人共同给付，这一明确的诉讼请求没有合同依据、事实依据和法律依据，依法不成立，应予驳回。段会娟的第三项诉讼请求是选择性被告和选择性诉讼请求，而非明确的被告、具体的诉讼请求，要求赵宗洛、张媛赔偿中介费两万元没有合同依据、法律依据，也应予以驳回。二、案涉《洛阳市存量房买卖合同》没有成立和生效，段会娟诉求没有合同依据和法律依据。段会娟在诉状中说“因被告违约不履行合同，原告向法院起诉，要求被告承担违约责任”，在本案起诉前，张媛曾受到段会娟委托律师的律师函，该律师函认为张媛、段会娟、汇天公司签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》，该合同系三方真实意思表示，合法有效，这说明段会娟起诉的依据在于认为双方诉争的合同是成立并生效的，在此基础上形成其诉讼请求。张媛认为，双方签订的合同依法不成立，因此，段会娟诉求没有依据，依法不能成立。张媛请求依法驳回段会娟的诉讼请求。汇天公司辩称，双方在签订合同时都是成年人，对合同上的所有文本都已经看清，合同第十条违约责任这一块第二项上面注明的很清楚，甲方如有违约情形，乙方有权要求甲方赔付双倍违约金，或要求甲方支付总成交价20%的违约金，中介方只是在公平公正公开的情况下签订买卖协议，所以段会娟诉求的第一项和第二项均不成立，第三项要求汇天公司返还中介费2万元，在本合同中，中介方没有任何责任，所以不予退还中介费2万元。本院经审理查明，赵宗洛、霍新芳系位于洛阳市××工区唐宫中路××街坊×××××房屋所有权人，二人为共同共有，建筑面积100.21㎡，房屋所有权证号为洛房权证市字第**、洛房房权证市字第**。/div>汇天公司当庭提交《授权委托书》一份、《代理人关于代理权的承诺书》一份，其中《授权委托书》载明赵宗洛系委托人，张媛系受托人，委托人欲通过汇天公司将位于洛阳市西工区唐宫中路唐三街坊1幢2-601的房屋进行出售，该《授权委托书》的委托人处有“赵宗洛”签名；《代理人关于代理权的承诺书》显示“本人张媛（身份证号：）受赵宗洛（身份证号：）的合法委托，代其出售坐落于市西工区唐宫中路唐三街坊1幢×××之房产，本人谨在此郑重承诺：本人代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。承诺人：张媛”。赵宗洛表示上述《授权委托书》上面“赵宗洛”的签名不是其本人的签字，张媛表示该《授权委托书》上面“赵宗洛”的签名是张媛所签。2019年5月16日，段会娟作为买受人/乙方，与张媛作为出卖人/甲方赵宗洛的委托代理人签订《洛阳市存量房买卖合同》一份，约定：甲方所售房屋坐落为洛阳市西工区唐宫中路三街坊1幢×××，产权证明所载面积共100.21平方米，该房屋所有权证/不动产权证证号为00104000，共有权证证号为00104001；甲方与乙方通过汇天公司居间介绍成交；甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；乙方承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定；如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失；该房屋成交总价为80万元，乙方付款方式为贷款支付，乙方于2019年6月10日前将首付款24万元（不包含前期支付全部定金）以房管局监管支付方式支付甲方；甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；如若出现甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的，乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项……同日，张媛出具《收据》一份，载明于2019年5月16日收到段会娟交付的定金1万元。汇天公司表示其收到了段会娟支付的2万元中介服务费。2019年5月16日，张媛作为出卖方/甲方赵宗洛的委托代理人，与段会娟作为买受人/乙方，汇天公司作为居间方/丙方签订《居间服务合同》一份，约定：鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于西工区唐宫中路三街坊1幢×××的房屋，于2019年5月16日签订了《洛阳市存量房买卖合同》，甲、乙、丙三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同……赵宗洛表示上述《洛阳市存量房买卖合同》、《居间服务合同》中涉及到“赵宗洛”的签名，均不是赵宗洛的本人签署，张媛表示，这两份合同中关于“赵宗洛”的签名均系张媛签署的。本院认为：张媛在未取得涉案房屋所有权人授权的情况下，以赵宗洛的名义与段会娟、汇天公司签署《居间服务合同》、《洛阳市存量房买卖合同》，构成无权代理，故该两份合同属于无效合同，张媛作为过错方，应当按照法律规定及合同约定承担责任。本院认为，涉案房屋所有权人登记是赵宗洛，共有权人为霍新芳，张媛提交的《授权委托书》只显示“赵宗洛”的签名，庭审中已经查明“赵宗洛”的签名并非赵宗洛本人签署，退一步讲，即使“赵宗洛”的签名系赵宗洛本人签署，也缺少共有权人霍新芳的委托授权，段会娟、汇天公司如果能对该材料进行认真审查，应当能够发现该问题，段会娟、汇天公司未认真审查，也存在一定过错。依据《洛阳市存量房买卖合同》中约定，涉案房屋成交总价为80万元，违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失，结合上述阐述理由，本院酌定按照房屋成交价百分之十计算违约金，即张媛应向段会娟支付违约金80000元（80万元×10%）。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故对段会娟要求张媛向其双倍返还定金2万元的诉讼请求，本院不予支持，但张媛应将其收取段会娟的1万元定金予以返还。汇天公司作为专业的居间服务机构，未尽到合理的注意审查义务，故对段会娟要求汇天公司返还中介服务费2万元的诉讼请求，本院予以支持。本案所涉的《居间服务合同》、《洛阳市存量房买卖合同》为无效合同，对赵宗洛不产生法律效力，对段会娟要求赵宗洛向其支付违约金及中介损失费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条、第五十八条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经合议庭评议，判决如下：一、张媛于本判决生效后七日内返还段会娟定金10000元；二、张媛于本判决生效后七日内支付段会娟违约金80000元；三、洛阳市汇天房地产咨询有限公司于本判决生效后七日内返还段会娟中介服务费20000元；四、驳回段会娟的其它诉讼请求。如张媛、洛阳市汇天房地产咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3900元，由段会娟负担1550元，由张媛负担2050元，由洛阳市汇天房地产咨询有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  马宏良人民陪审员  付景露人民陪审员  丁荣琴二〇二〇年二月二十四日书 记 员  任思梦