江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初1089号 原告：陈红。 委托诉讼代理人：卞金燕，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙兰丽，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。 被告：陈晨。 委托诉讼代理人：**，江苏苏明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆亚萌，江苏苏明律师事务所律师。 原告陈红与被告陈晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员邹懿独任审理，于2019年4月2日、4月17日公开开庭审理了本案。后因工作原因，本案承办人变更为审判员李盼盼。因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2019年6月18日、8月26日、10月21日、2020年1月9日公开开庭审理了本案。原告陈红的委托诉讼代理人卞金燕、孙兰丽、被告陈晨的委托诉讼代理人**到庭参加2019年4月2日、4月17日、6月18日、8月26日、10月21日庭审，原告陈红的委托诉讼代理人卞金燕、被告陈晨的委托诉讼代理人**到庭参加2020年1月9日庭审。本案现已审理终结。 原告陈红向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商铺租赁合同》，向原告支付截止到2019年8月14日的租金人民币337500元以及后续租金（每三个月为一期，支付至合同到期之日止；其中应扣除已支付的8750元），并支付逾期滞纳金（每天37.5元），第一期从2018年的10月25日计算至实际支付之日止，第二期是从2019年1月25日起计算至实际支付之日止，第三期从2019年4月25日起计算至实际支付之日止以及后续按照合同约定应当支付的滞纳金；2、判令被告向原告支付违约金人民币75000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。后原告将诉讼请求变更为：1、依法判令原被告签订的《商铺租赁合同》于2019年9月12日解除；2、判令被告向原告支付截止到2019年9月12日的租金人民币372500元，并支付逾期滞纳金（按每天37.5元计算），其中第一期从2018年10月25日计算至实际支付之日止；第二期从2019年1月25日起计算至实际支付之日止；第三期从2019年4月25日起计算至实际支付之日止；第四期从2019年7月25日起计算至实际支付之日止；3、依法判令被告向原告支付违约金人民币75000元；4、判令物业费22380.57元由被告承担；5、判令被告支付免租期租金69078元；6、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2017年8月15日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告苏州市高新区长江路436号苏州绿宝休闲购物广场2幢XXXX室，租金为人民币45万元每年，按季支付，被告应于每月25日前支付下一季度租金，租赁期限为2017年8月15日至2022年8月14日。合同签订后，原告依约完成了全部合同义务，但是被告于2018年11月擅自搬离上述承租房屋，并提出要求解除合同。2018年10月25日的到期租金仅支付了8750元。在案件审理过程中，原被告于2019年9月12日在法院组织下进行了交接手续。因原被告双方就合同解除事宜无法达成一致，原告认为被告的行为已经构成了违约，故原告诉至法院，望判如所请。 被告陈晨辩称，因租赁物本身缺陷，被告无法在租赁物内合法经营，因被告不能实现合同目的，故被告于2018年11月22日解除了与原告的租赁合同，相应的租金也已经结算完毕。合同解除时，被告已通知原告交接房屋，但原告拒绝配合进行房屋交接，因此房屋空置期间的损失应当由原告自行承担。2018年11月22日以后的物业费也应当由原告自行承担。原告要求折抵免租期的主张，既没有合同约定，也没有法律依据，被告不予认可。 经审理查明，2017年8月15日，原告陈红（出租方、甲方）与被告陈晨（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将位于苏州绿宝休闲购物广场2幢XXXX室房屋出租给被告，房屋建筑面积502.37平方米。合同同时约定：房屋租赁期限自2017年8月15日至2022年8月14日，租赁起始日期即房屋交付日期；年租金45万元，按季度进行支付，乙方应于房屋交付日期前15日内支付首季租金，租赁期开始后，乙方应于每月25日前支付下一季度租金；押金4万元已支付，若乙方存在应付未付费用（包括但不限于违约金、赔偿金以及甲方因乙方违约而发生的相关费用，如手续费、诉讼费、执行费和律师费等），经甲方催告后仍未支付，甲方有权从押金中扣除，剩余部分应在乙方如约归还租赁物后15个工作日内如数无息返还乙方；甲方应确保租赁物符合国家和当地现行的消防法规的要求，取得有效的消防验收合格证明，乙方进行装修，应自行报消防验收，由于乙方装修变更等原因导致消防报验无法通过的，甲方不承担责任；乙方应根据有关法律法规和规定使用租赁物，并自行办妥使用经营所需的证照或手续，并保证相关证照或手续在本租赁期内持续有效，因乙方无法办妥相应证照或手续，导致无法使用经营的，一切损失由乙方自行承担；乙方必须接受甲方委托的物业公司的统一管理，遵守苏州绿宝休闲购物广场业主临时管理规约，按照装修手册的要求进行施工；乙方应于租赁期满或本合同终止后7日内（该期间甲方不收取租赁费用）清场撤离，向甲方按照交付状况返还租赁物，乙方自行添置的室内装潢或其他附着物均应拆除，返还时租赁物及附属设施设备应完好整洁；乙方逾期支付房租的，每逾期一日应按照当月租金的0.1%向甲方支付滞纳金；乙方在租赁期限内擅自退租的，乙方预付租金不予退还，此外乙方还应按照当月租金的两倍支付违约金；免租期为三个月。 合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告按约向原告缴纳押金4万元。原被告在诉讼中一致确认：截至2018年11月22日的租金，被告已向原告缴纳完毕。 又查明，原告交付房屋后，被告将房屋进行了装修，并用于开办“锐恩英语”培训机构。 2018年8月开始，苏州国家高新技术产业开发区教育局根据《国务院办公厅关于规范校外培训机构发展的意见》（国办发〔2018〕80号）的规定，要求“锐恩英语”培训机构须经审批取得办学许可证后才能开展活动。2018年9月，苏州国家高新技术产业开发区教育局函告苏州市消防支队，要求其根据国家有关技术规范对“锐恩英语”所在的现场是否符合消防技术标准出具意见。根据《建筑设计防火规范》规定，设置在高层建筑内的儿童活动场所，应当设置独立的安全出口和疏散楼梯。因“锐恩英语”所在现场未按上述规定设置独立的安全出口和疏散楼梯，故苏州市消防支队未出具消防合格检查的意见。“锐恩英语”培训机构遂于2018年10月被关停。 2018年11月22日，在原告以及涉案房屋的物业公司北京安信行物业管理有限公司苏州分公司工作人员均在场的情况下，被告一方搬离了涉案房屋内的物品，并要求退租。2018年11月23日，原告向被告催要租金，被告通知原告涉案房屋于2018年11月22日正式退租，并称双方人员及绿宝物业都已到场进行退租相关事宜，要求原告配合工作；原告据此回复称，昨天只是随便聊聊，和原告签合同的是被告本人，但被告本人并未出现。 2018年11月26日，被告再次通知原告，称涉案房屋不符合开办儿童教育培训机构的消防要求，导致被告无法经营，故通知原告租赁合同于2018年11月22日解除，房屋内的设施设备已搬离，并要求原告两日内与被告办理书面交接手续，如未如期办理，租赁物空置的损失及灭失的风险由原告承担；原告回复要求被告继续履行合同。 2018年11月29日，原告继续要求被告支付房租，并称如果被告一定要退租，至少先把商铺恢复原状，同时就原告损失提个方案；被告回复称，一切按合同来办，该承担的违约金一定承担，至于商铺恢复原样，在11月22日的沟通中被告已表示，一切按照原告的要求去恢复。 2018年12月11日，原告询问被告为何商铺未恢复；被告回复称，被告一直在和物业沟通，物业一直不让动工；原告询问不让动工的理由后，被告称，没有房东授权的可以动的文件，物业不给动，物业说房子恢复到什么样子要房东发话；原告回复称，那原告问一下。之后原告未再就恢复原状事宜回复被告。 2018年12月14日，原告拟定退租协议发送给被告，但因赔偿金额差距过大，原被告双方未能达成一致意见。 根据涉案房屋物业公司北京安信行物业管理有限公司苏州分公司规定的租户退场流程，涉及租户撤场拆除施工时，租户需提出申请，接待人员通知工程、消防现场确认后，租户提供业主委托、填报施工申请单并交纳拆除保证金2000元（以防止消防设施设备拆除过程中损坏）。 另查明，2019年9月12日，因涉案房屋内尚有被告添附的装饰装修物未恢复原状，本院组织原被告双方解决上述事宜，双方一致确认就涉案房屋恢复原状的问题被告支付原告38000元后由原告自行恢复，款项支付完毕后视为房屋全部交接完毕。同日，被告向原告付款38000元。 2019年9月20日，原告陈红将涉案房屋再次出租。同日，原告陈红向北京安信行物业管理有限公司苏州分公司支付涉案房屋2019年1月至9月期间的物业费共计22380.57元。 以上事实，有商铺租赁合同、短信记录、微信聊天记录、关于民办培训机构消防合格检查的函、整改通知书、情况说明、租户退场流程图、收据、银行流水以及本院谈话笔录、庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，原告陈红与被告陈晨签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，故双方当事人均应当按照合同约定行使权利以及履行义务。在《商铺租赁合同》履行期间，被告陈晨以涉案房屋不符合开办儿童教育培训机构的消防要求存在缺陷导致其合同目的无法实现为由，要求解除与原告的租赁合同，本院认为，原被告签订租赁合同后，被告将涉案房屋用于开办“锐恩英语”培训机构，虽然“锐恩英语”培训机构系因为无法办理办学许可证被关停，但办学许可证无法办理的原因是“锐恩英语”培训机构属于设置在高层建筑内的儿童活动场所，但该场所内未设置独立的安全出口和疏散楼梯，不符合《建筑设计防火规范》的相关规定。而对于涉案房屋不符合消防规范的过错，因原被告在租赁合同中并未明确约定租赁用途与目的，也未就涉案商铺的消防条件进行特殊约定，故原告交付的房屋只要符合一般商铺应具备的消防规范条件即可，故原告对于“锐恩英语”培训机构被关停不存在任何过错，被告在签订租赁合同时未审慎选择租赁物，之后其无权以此为由解除与原告的租赁合同。 虽然被告陈晨不具有单方解除租赁合同的权利，但被告于2018年11月22日在原告及涉案房屋的物业均在场的情况下已搬离涉案房屋，并通知原告要求退租，并于2018年11月26日再次明确要求退租，故原被告双方的合同履行已陷入僵局，合同事实上无法继续履行，且被告陈晨要求解除合同系其客观上无法继续使用租赁物导致，与恶意违约有明显区别，如果原告在被告无法继续使用房屋的情况下要求被告继续履行合同，对被告显失公平，故本院认为，被告搬离房屋要求退租并解除合同的行为已产生了合同终止的效果，原被告签订的《商铺租赁合同》应予以解除。关于合同解除的时间，本院认为，虽然被告认为已于2018年11月22日通知原告解除合同，但被告系违约方，在原告要求继续履行合同的情况下，其上述通知不发生合同解除的效力，后原告于2018年12月14日拟定了退租协议与被告进行协商，虽然双方未就赔偿事宜达成一致，但原告的上述行为含有同意解除与被告租赁合同的意思表示，故本院认定《商铺租赁合同》的解除时间为2018年12月14日。因被告违反合同约定导致合同解除，故被告应按约支付原告违约金75000元。又因被告已向原告缴纳押金4万元，同时双方约定被告存在违约金等应付未付费用时原告有权从押金中扣除，故本院将被告缴纳的押金与应支付的违约金进行折抵，被告还应支付原告违约金35000元。 关于被告应向原告支付的租金，本院认为，按照合同约定，被告应于2018年10月25日前支付2018年11月15日之后的租金，现《商铺租赁合同》已于2018年12月14日解除，且2018年11月22日前的租金已支付完毕，故被告还应当支付原告2018年11月23日至2018年12月14日期间的租金共计27123.29元（45万元÷365天×22天）。因原被告在合同中约定被告逾期支付房租的，每逾期一日应按照当月租金的0.1%向原告支付滞纳金，故被告应当自2018年10月25日起，按照每日37.5元的标准，向原告承担逾期支付房租的滞纳金。 关于2018年12月15日至2019年9月12日期间的房屋占有使用费，本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告于2018年11月22日在原告在场的情况下已将涉案房屋内的物品搬离并要求退租，后被告于2018年11月26日再次通知原告解除合同，并要求原告两日内办理书面交接手续，并告知了租赁物空置的损失及灭失的风险，但原告并未配合办理交接；被告已明确告知原告同意根据合同约定承担违约金，后原被告双方继续协商涉案房屋的恢复原状事宜，根据合同约定被告必须接受原告委托物业公司的统一管理，而根据物业公司规定，被告需提供原告出具的授权委托材料物业公司才允许被告动工拆除装修，被告已将需要授权材料的事宜明确告知原告，但原告并未配合被告出具相应材料，在原被告最终未能于2018年12月14日就退租协议达成一致意见的情况下，原告应当采取合理措施配合被告交接房屋以防止损失的扩大，因此在被告要求交接房屋但原告未予配合以及未予恢复房屋原状系因原告未出具授权材料的情况下，原告无权就扩大的损失部分要求被告承担责任，故本院对原告主张的2018年12月15日至2019年9月12日期间的占有使用费不予支持。如上所述，原告主张的2019年1月至9月期间的物业费，本院亦不予支持。 关于原告主张的免租期租金，因原被告双方并未在合同中明确约定合同提前终止情况下免租期应根据实际租期进行折抵，故原告要求折抵免租期的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告陈红与被告陈晨签订的《商铺租赁合同》于2018年12月14日解除。 二、被告陈晨于本判决生效之日起十日内支付原告陈红租金27123.29元及滞纳金（滞纳金自2018年10月25日起，按照每天37.5元的标准支付至被告实际付款之日止）。 三、被告陈晨于本判决生效之日起十日内支付原告陈红违约金35000元。 四、驳回原告陈红的其他诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州新区农行商业街支行，账号：6228400406149310662。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9190元，由原告陈红负担7168元，由被告陈晨负担2022元。其中，原告预交的案件受理费2022元，本院予以退还，被告应当负担的案件受理费2022元应缴纳至本院（户名：苏州市虎丘区人民法院诉讼费专户；账号：6228400406139712968；开户行：中国农业银行苏州商业街支行）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账户：10-555301040017676）预交上诉案件受理费。 审 判 长  李盼盼 人民陪审员  许雪英 人民陪审员  侯德春 二〇二〇年二月二十日 书 记 员  施鸿敏