内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内06民终2332号上诉人（原审原告）：张某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：洪某，北京市天铎（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：伊金霍洛旗鑫旺房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码911506277870999989。法定代表人：王某1，系该公司董事长。委托诉讼代理人：高某，内蒙古京蒙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某2，内蒙古京蒙律师事务所律师。上诉人张某因与被上诉人伊金霍洛旗鑫旺房地产开发有限责任公司（以下简称鑫旺房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院（2019）内0627民初2448号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人张某及其委托代理人洪某，被上诉人鑫旺房地产公司的委托代理人高某、王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某上诉请求：1.依法撤销伊金霍洛旗人民法院（2019）内0627民初2448号民事判决并依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求或依法发回重审；2.请求依法判令本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一是原审法院认定事实不清、适用法律错误。案涉争议的《认购协议》系被上诉人向上诉人出具，并不是上诉人对其页码进行了变造，该份合同与其他当事人合同内容完全一致，且一份合同只是进行了页码更改而文本内容未更改不影响合同的有效性，合同中有被上诉人的公章及法定代表人印章，与被上诉人向上诉人出具的收款收据相互印证，可以证明协议有效。该协议一式两份，被上诉人应当提供其保存的另一份以对比确认案涉合同是否存在变造及能否作为证据使用。同时，原审法院认定双方不存在房屋认购合同关系属法律适用错误。被上诉人将建筑资质出借武某1，武某1以房地产公司及项目对外举债，其举债的法律后果本应由被上诉人承担。被上诉人无力偿还时，直接将借款转为上诉人购房款，签订认购合同并出具收据，至此，原债权债务关系消灭，抵债行为合法有效，但至今未落实抵债手续，依法应当返还上诉人款项。二是原审法院程序错误。本案涉案标的5139539元，数额巨大，双方争议巨大，一审应采用普通程序而非简易程序进行审理。鑫旺房地产公司辩称，关于双方是否签订过《认购协议》、存在真实房屋买卖关系的问题。张某提供的《认购协议》存在非胶装、多次拆解重组、无骑缝印章、装订错误、页码不连续等重大形式瑕疵，在《认购协议》其他页面均系机打页码的情况下，唯独签字盖章页的页码进行手改变造，该协议明显系拼接而成。被上诉人与张某从未签订过《认购协议》，不存在房屋买卖关系的事实。其次，关于是否存在房款支付及上诉人所述“债务转化为房款”的问题。一审法院已经查明，上诉人并未向答辩人支付任何房款，而是向案外人郭某、韩某等人转帐，而答辩人与上诉人无任何的债权债务关系，与案外人郭某、韩某、武某2也无任何的债权债务关系，因此根本不存在债务转化的基础条件，更不存在债务转化的事实。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张某向一审法院起诉请求：1.依法判令鑫旺房地产公司退还其购房款5139539元。2.依法判令鑫旺房地产公司向其支付银行贷款同期利率（商铺购房款3783614元从2012年7月15日起至实际给付之日止的利息，住宅购房款1355925元从2012年9月13日起至实际给付之日止的利息）。3.本案诉讼费由鑫旺房地产公司承担。一审法院认定事实：张某向案外人郭某和韩某转账。具体转账明细为，第一笔400000元于2011年3月20日转账给郭某；第二笔250000元于2011年4月7日转账给郭某；第三笔500000元于2011年4月12日转账给郭某；第四笔200000元于2011年6月27日转账给郭某；第五笔500000元于2011年6月20日转账给郭某；第六笔280000元于2011年7月6日转账给郭某；第七笔100000元于2011年7月30日转账给郭某；第八笔200000元于2011年8月5日转账给韩某；第九笔800000元于2011年8月18日转账给韩某；第十笔1700000元于2011年8月20日转账给韩某；第十一笔250000元于2011年8月27日转账给韩某。以上转款共计5180000元，由案外人武某2向张某出具借据。庭审中张某自认上述借款是与案外人武某2个人之间的债权债务。新地标项目是案外人武某2借用鑫旺房地产公司名义开发，证人王某3系武某2个人雇佣的出纳。经武某2和张某结算后确定双方之间的本金及利息数额为5139539元，于2012年7月15日向张某出具了札萨克镇新地标项目商铺的《认购协议》（房号为J-2-119，面积为276.58平方米，房款3783614元）一份，并由王某3向张某出具了被告伊金霍洛旗鑫旺房地产开发有限责任公司盖章的收款收据一份（收据编号0007849）。王某3又于2012年9月13日向张某出具了伊金霍洛旗鑫旺房地产开发有限责任公司盖章的收款收据二份。收据编号0007896（收款事由：Z-1-4-701，面积140.03平方米，金额为660799元）、收据编号0007897（收款事由：Z-1-4-1001，面积140.03平方米，金额为695126元），两份收据合计金额为1355925元。涉案房屋一直处于在建停工状态，具体停工时间为2012年5月份。双方没有办理过网签手续。另，张某所提供的《认购协议》第六页（盖章页）的页码存在涂改变造的情形。一审法院认为，首先，关于双方是否存在房屋买卖关系的问题。因《认购协议》存在明显涂改变造的情况，《认购协议》不能作为本案有效证据使用。在《认购协议》不能作为证据使用的情况下，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款规定“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定”。而房屋买卖的交易习惯通常为支付房屋定金-签订商品房买卖合同-支付剩余款项。因此，本案在无其他证据的情况下，单纯依据收据无法证明双方存在房屋买卖关系。其次，关于张某是否存在支付房款的问题。张某认为房款支付是通过其对鑫旺房地产公司享有的债权直接支付的。本案中，案外人武某2借用鑫旺房地产公司的资质开发项目，故案外人武某2与鑫旺房地产公司并非同一主体，而现有证据只能证明张某与案外人武某2存在债权债务关系，无法证明张某与鑫旺房地产公司存在债权债务关系亦或案外人武某2与鑫旺房地产公司存在债权债务关系。张某出具的房款收据证明力较低，在无其他证据补强、形成可靠证据链条情况下，仅凭该孤证无法认定张某已支付全部购房款。因此张某应对支付房款承担举证不能的法律后果。综上，张某提供的证据不能证明双方之间成立房屋买卖合同关系，也无法证明向鑫旺房地产公司支付房款的事实，故对张某的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条之规定，原审判决如下：驳回张某的全部诉讼请求。本院二审期间，上诉人张某除原审证据外，向本院提供如下证据：证据一、《地籍调查表》复印件一份、《查询回执》复印件一份，来源于伊旗房管局，拟证明：新地标商业中心项目开发商是被上诉人公司；证据二、苏某、杜某《认购书》复印件三份，拟证明：1.上诉人的合同与其他购房人的合同一致，上诉人所持有的合同页码存在修改，并非上诉人所为，该瑕疵并不影响实质内容，属于合法有效的证据；2.三份协议也存在页码不连续的情况，中间夹杂无页码情况，被上诉人故意、蓄意出具不规范的合同，给购房者带来不利的影响。证据三、申请证人郭某出庭作证，拟证明：新地标房地产项目指定收款人郭某收到上诉人的支付的借款，后期借款转付为购房款。证据四、申请证人苏某、杜某出庭作证，拟证明：被上诉人所有的新地标项目以及代理人武某2以与本案同类的方式向苏某、杜某借款，后将借款转为购房款，签订认购协议，以及出具收据的事实。针对以上证据，被上诉人质证认为：对证据一的真实性认可，不认可证明问题。理由：1.此证据不属二审新证据，不能作为二审证据使用；2.一审查明系案外人武某2借用被上诉人的资质开发项目，因此，项目名义上是被上诉人的，但实际控制人并非被上诉人；3.双方不存在房屋买卖关系，上诉人也未向被上诉人支付过任何房款，因此，上诉人无权要求被上诉人返还房款及承担违约金。对证据二的真实性及证明问题均不认可，此组证据并非二审新证据，并且与本案无关联性，是否与案外人存在真实的房屋买卖关系，并非判断本案双方当事人存在买卖关系的前提；上诉人所提供的三份协议的页码均为机打页码，而且页码连续，而上诉人所出具的认购协议明显将盖章页，机打页第8页篡改为第6页，并且拼接合同，伪造证据，混淆事实。对证据三证人是与案外人武某2是否存在借款不清楚，但可以确定并非被上诉人委托收款，与被上诉人也无关。对证据四认为以上两位证人与被上诉人之间不存在买卖关系。对上诉人二审期间提供的以上证据，本院认证意见如下：对证据一，双方对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认，但仅凭该证据无法证明涉案项目的实际开发建设主体，亦无法证明双方争议之待证事实，故本院对此不予采信；对证据二，因本案系合同纠纷，案外人所提供的合同与本案并无直接关系，即其与本案的关联性不足，本院不予采信；对证据三，证人郭某自述其系武某1雇佣，其无法说明就案涉项目武某1与被上诉人之间的关系及被上诉人有无实际参与案涉项目的开发，故本院对其不予采信；对证据四，因二证人仅能就其自身情况进行陈述，与本案双方争议事实缺乏关联，故本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的基本事实一致，故对一审查明事实予以确认。本院认为，本案中双方争议的焦点为张某与鑫旺房地产公司是否形成房屋买卖合同关系。张某主张其与鑫旺公司之间形成了房屋买卖合同关系，其支付房款的方式为原民间借贷欠其债务转化为购房款。针对其以上主张，原审中，其所提供的能够直接证明双方法律关系性质的证据为房屋认购协议，但该认购协议在双方的签字页存在明显的页码改动痕迹，且该份合同并无连续衔接的骑缝章或骑缝印鉴以佐证上述改动确属因笔误造成的改动，故原审因上述证据缺陷而未对该份合同予以采信的意见并无不妥，本院对此予以维持。关于张某提供的三份收据，其中一份收据所对应的合同在证据形式上存在重大瑕疵，另两份收据现张某又无法提供相应的合同佐证，同时张某亦无充分证据证明其所主张之前存在的民间借贷关系发生于其与鑫旺房地产公司之间以及鑫旺房地产公司就案涉项目与案外人武某1之间存在何种法律或事实关系。综上，本院对张某所主张的其与鑫旺房地产公司已通过债务转化为购房款的方式形成房屋买卖关系的请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47778元，由上诉人张某负担。本判决为终审判决。审判长 乌 宁审判员 苏 晨审判员 郝 蓉二〇二〇年二月十三日书记员 刘景然