浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初7755号 原告章天明，男，1960年10月24日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托代理人（特别授权代理）倪国忠，杭州市西湖区西城法律服务所法律工作者。 被告杭州市城东新城建设投资有限公司，住所地杭州市江干区东宁路**东站枢纽东广场**。 法定代表人蔡宏伟，该公司董事长。 委托代理人（特别授权代理）曹怡骏、杜威，浙江六和律师事务所律师。 被告孙荣华，男，1960年11月9日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人（特别授权代理）高尔文、苏诗雨，浙江九恒律师事务所律师。 被告杭州市江干区人民政府笕桥街道办事处，，住所地杭州市江干区机场路** 负责人万志勇，该办事处主任。 委托代理人（特别授权代理）李晟、姚逸晨（实习律师），浙江楷立律师事务所律师、实习律师。 被告杭州市江干区笕桥街道范家社区居民委员会，住所，住所地杭州市江干区机场路天城路**div> 负责人钱国强，该居民委员会主任。 委托代理人（特别授权代理）崔玥、钟抒寒（实习律师），浙江楷立律师事务所律师、实习律师。 原告章天明诉被告杭州市城东新城建设投资有限公司（以下简称城东公司）、孙荣华、杭州市江干区人民政府笕桥街道办事处（以下简称笕桥街道）、杭州市江干区笕桥街道范家社区居民委员会（以下简称范家社区居委会）合同纠纷一案，本院于2019年8月13日受理后，依法由审判员晁敏独任审判，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告章天明诉称，杭州市江干区范家新苑无证标房是原告承接建造，施工完成后当时的业主范家村由于资金紧张，村支书戚传富与我方商量将22幢4单元住房抵作工程款，双方协商一致后签订了购房协议书。此后原告处理了部分房子，留下22幢4单元301、401两套住房。该地块拆迁开始后被告范家社区居委会单方面将属于原告的房子让被告城东公司、笕桥街道与被告孙荣华签订使用权置换协议书，四被告的行为无事实依据，严重损害原告合法权益。故诉至法院，诉讼请求：1、判令四被告于2018年7月18日签订的江干区集体土地范家新苑22幢4单元301、401室无证标房使用权置换协议无效；2、判令被告承担本案诉讼费。 被告城东公司辩称，根据现有证据，被告城东公司与被告孙荣华签订的协议合法有效，目前案涉房屋未进行处理，被告城东公司以法院认定为准。 被告孙荣华辩称，1、原告与其配偶蒋丽红已将案涉房屋出售给孙荣华，并已在范家社区办理转让手续。原告与蒋丽红夫妻二人于2014年5月6日向孙荣华借款150万元，并约定了借款利息、借款期限、还款方式、抵押物及违约责任等条款。后原告与蒋丽红二人未按约还款，自愿将案涉两套房屋转让给孙荣华，购房款与借款本金及利息相抵消。2015年8月13日，原告及蒋丽红与孙荣华共同到范家社区村委会办理了相关转让手续，并由孙荣华与范家社区村委会重新签订了《购房协议书》，该协议书由范家社区工作人员注明：“兹有章天明、蒋丽红夫妻双方在2015年8月13日到社区办理房屋转让手续，同意转让给孙荣华”字样，并加盖范家社区居委会公章。2、孙荣华在购买案涉房屋并到社区办理手续后，原告及蒋丽红夫妻二人将房屋交给孙荣华，孙荣华全额出资对该房屋进行装修，并作为出租房实际使用至被政府收购为止。原告向孙荣华交付房屋后，孙荣华于2016年7月7日与鲍永根签订装修合同，对案涉房屋采取包工包料的方式进行装修，装修款68900元全部由孙荣华支付。案涉房屋装修完毕后，孙荣华将房屋用于出租，并在派出所登记备案，出租期间的租金由孙荣华收取，水电账户均系孙荣华管理。3、杭州江干区范家征收工作指挥部登报公告案涉房屋产权人为孙荣华，公示期间内，未有相关权利人向指挥部提出异议。案涉房屋已列入杭州市江干区范家社区集体土地“无证标房”征收范围内，2018年6月26日由孙荣华作为户主移交腾空。2018年7月20日，孙荣华作为案涉房屋的被征收人与征收指挥部签约。2018年7月24日，杭州江干区范家征收工作指挥部登报公告案涉房屋产权人为孙荣华。公示期间内，未有相关权利人向指挥部提出异议。2018年8月1日，孙荣华到范家社区征收指挥部参与摇号选房。上述事实均可说明征收指挥部认可孙荣华系案涉房屋的权利人。4、孙荣华与被告城东公司、笕桥街道、范家社区居委会签订的贰份《江干区集体土地“无证标房”使用权置换协议书》合法有效，并未侵犯第三人合法权利。原告将房屋卖给孙荣华后，遇政府收购，房屋价值暴涨，所以反悔并与案外人恶意串通保全查封孙荣华的案涉两套房产的补偿款，后孙荣华提出执行异议，贵院执行局支持孙荣华的异议申请，依法裁定解除保全措施。后案外人又向贵院提起执行异议之诉，贵院因本案已立案，故裁定中止审理。原告与案外人在两关联案件中委托同一名律师对孙荣华恶意诉讼，请法院依法调查。综上所述，原告及案外人蒋丽红已将案涉房屋出售给孙荣华，并实际交付，因该房屋无法办理产权证，故未办理过户登记，该房屋的权利为孙荣华而非原告，请求驳回原告全部诉请。 被告笕桥街道辩称，原告请求确认案涉《使用权置换协议书》无效的法律依据为合同法第五十二条第二项，即存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形的合同无效。本案若适用该条法律规定，则需查明四被告之间是否存在恶意串通。被告笕桥街道认为案涉《使用权置换协议书》不存在恶意串通情形。1、被告笕桥街道参与案涉《使用权置换协议》订立的目的是履行动迁实施工作的行政职能，依法对案涉房屋使用权权利进行形式审查，主观上不存在恶意串通的故意。2、被告笕桥街道依法对案涉房屋使用权权利外观的形式审查已尽到审慎审查的义务，且原告无证据证明其为案涉房屋的现使用人，故笕桥街道客观上无恶意串通的行为。案涉《使用权置换协议书》置换的是房屋使用权，故笕桥街道调查时应对案涉房屋使用权人的身份进行审慎审查。被告范家社区居委会在《使用权置换协议》订立之前，作出了《范家社区征收集体土地“无证标房”现使用人情况公示》，经案涉房屋的使用权人在杭州日报上进行登报公示，并给予一定期限的异议期。在无异议后，范家社区居委会再将案涉房屋的使用权人名单交给笕桥街道审查。笕桥街道依据被告孙荣华提交的购房协议、装修合同以及在公安部门备案的对外租赁信息，确认了被告孙荣华系案涉房屋的使用权人。该形式审查包含了事先审查、给予异议期限、资格复审等阶段，过程公开透明、合法合规，被告笕桥街道在该审查过程中已尽到审慎审查的义务。虽然原告提交了签订于1999年5月15日的《购房协议书》，仅能证明案涉房屋建成时原告对案涉房屋享有合法权利，不能证明在订立《使用权置换协议书》时对案涉房屋仍享有合法权利。3、原告与被告孙荣华之间的债务纠纷与本案无关，应另案处理。综上，原告主张存在恶意串通情形不符合合同法第五十二条第二项规定，不应认定无效，其诉讼请求既无事实依据，亦无法律依据，应予驳回。 被告范家社区居委会辩称，同意被告笕桥街道的意见。被告范家社区居委会不是仅依据与被告孙荣华签订《使用权置换协议书》来认定孙荣华为案涉房屋实际使用人，而是原告与孙荣华之间借款合同关于房屋的约定及孙荣华实际使用房屋的事实。现使用权人为孙荣华，原告无资格提起诉讼。 本案经审理查明的事实如下： 1999年5月15日，笕桥镇范家村（甲方）与章天明（乙方）签订《购房协议书》1份，约定：甲方在江干区天成路建有住宅房，乙方要求购买范家新苑22幢4单元2－7楼，计20套，现经双方协商达成如下协议：一、乙方向甲方购置范家新苑22幢4单元2－7楼，计建筑面积1059.78平方米；二、价格每平方按1800元计算，计人民币1907604元整；三、房屋购置后，产权归乙方所有，甲方将负责协助乙方办理有关房产使用手续，费用由乙方自负；四、甲方负责做好通电、通水工作，涉及维修、环卫、物业管理事宜甲方协助乙方做好工作，费用自负；五、甲方支付乙方基建工程款时将购房款一次付清，否则甲方有权收回房屋；六、本协议一式四份，双方各执贰份，双方签字盖章后生效。 2014年5月6日，借款人（甲方）章天明、蒋丽红与贷款人（乙方）孙荣华签订《个人借款协议》1份，约定：一、乙方贷给甲方人民币150万元整，于2014年5月8日前交付甲方。二、贷款利息月息1.5%即每月利息为22500元。三、借款期限为一年即2014年5月8日至2015年5月7日。四、还款日期为2015年5月7日；还款方式为本金到期日一次付清，利息月付即每月22500元在25日前付清。五、抵押物：甲方用天城路范家新苑22幢4单元301室、401室作为抵押物（附甲方购房协议书1份）。六、违约责任：若甲方连续6个月内利息未付，抵押物归乙方所有，协议终止。七、本合同自2014年5月8日经双方签字盖章生效，本协议一式两份，甲乙双方各执一份。 范家社区居委会（甲方）与孙荣华（乙方）就范家新苑22幢4单元301室、401室各签订《购房协议书》1份，两份《购房协议书》除房号不同外，其他内容均一致，约定如下：一、乙方根据实际情况需要，要求申请向甲方购买住住宅楼。二、乙方购范家新苑住宅楼总建筑面积87.64平方米，价格每平方米/元，总计人民币/万元。三、乙方购置范家新苑住宅楼22幢4单元301号/401号。四、乙方购置范家新苑住宅楼按现有设计标准施工，对住宅楼层次、结构一律不得设计变更装修。五、住宅楼交付前，甲方做好通电、通水、通邮及负责房屋保修一年，涉及环卫物业管理事宜，甲方协助乙方，费用自理。六、房屋购置后，产权归乙方所有，如乙方需办理产权，甲方将负责办理好有关房产手续，费用自负。七、本协议签订后十天内乙方将购房款一次性付清，甲方则交钥匙，并负责乙方房屋验收，等。该两份《购房协议书》底部甲方代表处均加盖范家社区居委会公章，且均有手写字体“兹有章天明、蒋丽红夫妻双方在2015年8月13日到社区办理房屋转让手续，同意转给孙荣华”。庭审中，范家社区居委会认可该手写字体系范家社区居委会工作人员所写，但人已离职。庭审中，章天明称章天明、蒋丽红不在场，章天明认为该两份《购房协议书》是虚假的，原告将案涉房屋交付给被告孙荣华出租收益是抵作借款利息而非将房屋转让给孙荣华；庭审中，孙荣华称孙荣华、章天明、蒋丽红均在场。该两份《购房协议书》乙方代表处有孙荣华签名，底部落款时间为1996年8月10日，但庭审中，孙荣华、范家社区居委会确认该两份《购房协议书》实际形成时间为2015年8月13日而非1996年8月10日。 另查明，2016年7月6日至2016年12月10日，孙荣华对案涉范家新苑22幢4单元301室、401室进行了装修。 2017年3月至2018年3月，孙荣华将案涉范家新苑22幢4单元301室、401室进行出租并获得租金收益。 2018年7月18日，孙荣华向笕桥街道、范家社区居委会出具《承诺书》1份，载明：兹有孙荣华承诺在范家新苑22幢4单元301室属本人所有，因原件只有一份，另一套是22幢4单元401室为复印件，本人承诺负法律责任，特此承诺。 2018年7月18日，甲方城东公司、笕桥街道与乙方（现使用人）孙荣华、丙方范家社区居民委员会就范家新苑22幢4单元301室签订《江干区集体土地“无证标房”使用权置换协议书》1份，约定：甲方因城中村改造建设需要在江干区笕桥街道范家社区开展房屋收购工作，丙方建造的“无证标房”也在该区块范围内。现就房屋使用权置换等事项达成如下协议：一、本协议涉及的房屋坐落于范家新苑22幢4单元301室，该房屋为多层，建筑面积为87.64平方米。二、该房屋为乙方获得使用权后使用至今。三、各方同意对该房屋按照使用权置换的方式进行处置，所置换使用权的房屋，对同等建筑面积不结算房屋、楼层、朝向等差价，因置换房屋为高层或小高层，可增加原房屋建筑面积10%的高层系数，按1200元/平方米结算使用。因房屋不可分割原因造成使用权面积扩大的部分，5平方米（含5平方米）及以下的按1200元/平方米结算使用，5平方米以上的按置换使用权房屋在收购时点的市场价格结算使用。所置换后的全部房屋所有权均为城东公司（含结算使用的部分），乙方只享有使用权。四、各项费用和金额：1、装修及附属物补偿金额78087元；2、设施设备迁移费2560元；3、搬家费2800元；4、临时过渡费：乙方自行解决过渡用房，标准为每月每平方米44元，先发放24个月，计92547.84元，24个月后按照二倍的标准发放至正式通知（公告）选取置换使用权的房屋当月止；5、临时过渡补贴：标准为每月每平方米20元，先发放24个月，计42067.2元，24个月后仍按此标准发放至正式通知（公告）选取置换使用权的房屋当月止；6、奖励费：乙方规定时间内签订本协议的，甲方给予乙方一次性奖励费80000元；乙方在规定时间内腾空房屋并移交的，凭腾房移交单甲方给予乙方一次性奖励费150000元。自本协议签订及乙方腾空交房后，甲方将以上第1至6项载明款项合计448062.04元一次性支付给乙方。五、所置换使用权的房屋由城东公司提供，位于江干区笕桥街道范家社区区块内，房源类型为高层或小高层，该置换使用权的房屋为期房，用途为住宅。甲方择日举行选房编号集中选取工作。本协议生效后，乙方可以在甲方规定时间内提出一次性使用权货币化收购申请，经审核同意后再另行签订一次性使用权货币化收购协议，等等。 2018年7月18日，甲方城东公司、笕桥街道与乙方（现使用人）孙荣华、丙方范家社区居民委员会就范家新苑22幢4单元401室签订《江干区集体土地“无证标房”使用权置换协议书》1份，约定：甲方因城中村改造建设需要在江干区笕桥街道范家社区开展房屋收购工作，丙方建造的“无证标房”也在该区块范围内。现就房屋使用权置换等事项达成如下协议：一、本协议涉及的房屋坐落于范家新苑22幢4单元401室，该房屋为多层，建筑面积为87.64平方米。二、该房屋为乙方获得使用权后使用至今。三、各方同意对该房屋按照使用权置换的方式进行处置，所置换使用权的房屋，对同等建筑面积不结算房屋、楼层、朝向等差价，因置换房屋为高层或小高层，可增加原房屋建筑面积10%的高层系数，按1200元/平方米结算使用。因房屋不可分割原因造成使用权面积扩大的部分，5平方米（含5平方米）及以下的按1200元/平方米结算使用，5平方米以上的按置换使用权房屋在收购时点的市场价格结算使用。所置换后的全部房屋所有权均为城东公司（含结算使用的部分），乙方只享有使用权。四、各项费用和金额：1、装修及附属物补偿金额80454元；2、设施设备迁移费2560元；3、搬家费2800元；4、临时过渡费：乙方自行解决过渡用房，标准为每月每平方米44元，先发放24个月，计92547.84元，24个月后按照二倍的标准发放至正式通知（公告）选取置换使用权的房屋当月止；5、临时过渡补贴：标准为每月每平方米20元，先发放24个月，计42067.2元，24个月后仍按此标准发放至正式通知（公告）选取置换使用权的房屋当月止；6、奖励费：乙方规定时间内签订本协议的，甲方给予乙方一次性奖励费80000元；乙方在规定时间内腾空房屋并移交的，凭腾房移交单甲方给予乙方一次性奖励费150000元。自本协议签订及乙方腾空交房后，甲方将以上第1至6项载明款项合计450429.04元一次性支付给乙方。五、所置换使用权的房屋由城东公司提供，位于江干区笕桥街道范家社区区块内，房源类型为高层或小高层，该置换使用权的房屋为期房，用途为住宅。甲方择日举行选房编号集中选取工作。本协议生效后，乙方可以在甲方规定时间内提出一次性使用权货币化收购申请，经审核同意后再另行签订一次性使用权货币化收购协议，等等。 2018年7月24日，江干区范家社区征收工作指挥部发布《范家社区征收集体土地“无证标房”现使用人情况公示》，公示房屋172套，其中公示：范家新苑22幢4单元301室，拟确定使用权人孙荣华，拟确认房屋建筑面积87.64平方米；范家新苑22幢4单元401室，拟确定使用权人孙荣华，拟确认房屋建筑面积87.64平方米。如对本公示内容有异议的，请在三日内携带相关证件及资料前往本指挥部反应。联系人：钱先生；联系电话：0571－864××××6。 以上事实，由原告提交的章天明的购房协议书1份（复印件）、江干区集体土地“无证标房”使用权置换协议书2份（复印件），被告城东公司提交的孙荣华的购房协议书2份（复印件），被告笕桥街道、范家社区居委会提交的个人借款协议1份（复印件）、承诺书1份（复印件）、范家社区征收集体土地“无证标房”现使用人情况公示1份（复印件），被告孙荣华提交的个人借款协议1份（复印件）、孙荣华的购房协议书2份（复印件）、装修合同1份（复印件）、收条1份（复印件）、房屋租赁合同2份（复印件）、出租房屋AB登记本A本（复印件）、范家社区征收集体土地“无证标房”现使用人情况公示1份（复印件）及原、被告庭审陈述为证，本院予以确认。 本院认为，案涉范家新苑22幢4单元301室、401室系集体土地“无证标房”，章天明于1999年5月15日与笕桥镇范家村签订《购房协议书》取得案涉房屋“产权”即案涉房屋使用权，章天明即成为案涉房屋权利人。借款人章天明、蒋丽红与孙荣华签订的《个人借款协议》中约定，章天明、蒋丽红用天城路范家新苑22幢4单元301室、401室作为抵押物；若章天明、蒋丽红连续6个月内利息未付，抵押物归孙荣华所有，协议终止。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。故本院认为，章天明、蒋丽红与孙荣华签订的《个人借款协议》中关于抵押物归孙荣华所有的约定，因违反法律规定而无效。关于范家社区居委会与孙荣华就案涉范家新苑22幢4单元301室、401室签订的两份《购房协议书》效力的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中范家社区居委会与孙荣华就案涉两套房屋签订的《购房协议书》中仅在范家社区居委会加盖公章处有手写字体“兹有章天明、蒋丽红夫妻双方在2015年8月13日到社区办理房屋转让手续，同意转给孙荣华”，而未有案涉房屋权利人章天明签字，且庭审中章天明对该两份《购房协议》不予认可，现有证据无法证明范家社区居委会对案涉两套房屋的处分系经过章天明追认或范家社区居委会取得按涉房屋处分权，故基于现有证据，本院无法确认，范家社区居委会与孙荣华就案涉范家新苑22幢4单元301室、401室签订的两份《购房协议书》有效。本案中，原告章天明以范家社区居委会与孙荣华签订的《购房协议书》虚假、错误认定孙荣华为案涉房屋权利人，损害其合法权益为由，请求确认四被告于2018年7月18日签订的关于范家新苑22幢4单元301、401室的江干区集体土地“无证标房”使用权置换协议书无效。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，被告孙荣华有对案涉房屋进行装修并出租收益的实际使用外观；江干区范家社区征收工作指挥部对范家社区征收集体土地“无证标房”现使用人情况进行了公示，章天明未在公示期内未提出异议；案涉江干区集体土地“无证标房”使用权置换协议书中有关于装修及附属物补偿、设施设备迁移费、搬家费等的约定。故本院无法认定四被告构成恶意串通，从而导致案涉江干区集体土地“无证标房”使用权置换协议书无效。若原告章天明认为其系案涉范家新苑22幢4单元301室、401室的权利人，应向相关拆迁主体主张拆迁补偿利益。综上，本院认为，原告的诉请依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条之规定，判决如下： 驳回原告章天明的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取为40元，由原告章天明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  晁 敏 二〇二〇年二月二十四日 代书记员  董颖子