青海省湟中县人民法院民事判决书（2019）青0122民初3486号原告（反诉被告）：陈玉超，男，汉族，公民身份号码×××,1973年12月11日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：刘文育，青海立卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：张万存，青海立卓律师事务所律师。被告（反诉原告）：耿传兴，男，汉族，公民身份号码×××,1972年4月2日出生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：曹建民，青海恩泽律师事务所律师。原告（反诉被告）陈玉超诉被告（反诉原告）耿传兴土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈玉超的委托诉讼代理人刘文育、被告（反诉原告）耿传兴及其委托诉讼代理人曹建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈玉超向本院诉讼请求:1、请求贵院判令解除原、被告于2013年7月11日签订的《土地转让协议》；2、判令被告返还5.6亩土地（包含1.6亩代管地）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2012年8月11日,在湟中县国土资源局举办的国有土地使用权拍卖出让活动中,原告以每平米595.38元,总价9430862.00元竞得编号为2012-G13号地块的国有土地使用权,该宗土地坐落于××县,并于2012年8月12日签订《国有建设用地使用权出让合同》。2013年7月11日,原、被告签订《土地转让协议》,协议约定:原告将拥有合法土地使用权土地中的4亩转让给被告,同时将4亩地前与109国道的1.6亩代管地划分给被告,按照协议约定:第九条、乙方的购地款已付清,由甲方向乙方出具书面材料为凭。被告应付原告4亩国有建设用地挂牌价每平方米595.38元计1586092.32元,1.6亩代管土地每亩补偿款100000元计160000元,以上合计总金额1746092.32元,因被告自今日拒绝履行付款义务,并且在原告办理土地建设政府手续时恶意进行阻挠,给原告造成土地证拖延至2015年12月长达三年之久办理期限。现被告不履行付款义务,同时在原告明确告知不能在原告土地上建设建筑物的前提下,被告不管原告告知强行在原告土地上进行建设工程至今,严重侵犯了原告的合法性权益。为维护合法权益,原告具状起诉,请求人民法院依法判决。被告（反诉原告）耿传兴辩称：1、被答辩人请求解除《土地转让协议》无法律依据。首先，答辩人、被答辩人双方签订的《土地转让协议》是在自愿协商一致的前提下而签订的，符合法律规定的合同具备的要件，且此转让行为并不违背法律规定，应当受到法律的保护。其次，被答辩人的请求也不符合《中华人民共和国合同法》所规定的合同的法定解除的情形。再次，被答辩人在起诉之前，并未口头或书面向答辩人协商提出过解除该合同的事宜。基于上述理由，被答辩人的请求没有法律依据，应依法予以驳回。2、被答辩人的请求无事实根据，解除该合同必将给答辩人造成极大的经济损失，违背法律的公平、公正性原则。具体理由是：第一，涉案的土地来源于答辩人先租赁、后立项，再挂牌出让，三人共同出资而受让的，并非被答辩人个人独自出资受让的。该土地在2009年10月份，由答辩人从21户承包村民处租赁获得土地使用权，租赁期限30年，已一次支付了五年的租赁费共321900元，后答辩人开始申请立项似建大型修理厂，经逐级申请批准作为商业用地进行挂牌出让，由答辩人与政府有关部门签订了协议，预交了保证金。但由于答辩人资金有限，无法独立竞标受让该土地，所以才经与被答辩人以及李善英三人协商共同出资取得该土地使用权。因此答辩人和被答辩人于2012年6月13日签订了《合作协议》，约定了双方所占有土地的比例。在2012年8月12签订出让合同时，县土地局工作人员按照规定由共同出资人中选一名代表揭牌签订合同，当时考虑被答辩人实际出资大，占有土地面积多，就由其一个人作为代表签名签订了出让合同，但事实上是由耿传兴、陈玉超、李善英三人共同出资竞标取得的上述土地，并非陈玉超个人取得而转让给答辩人的。出让合同签订后，为了以后明确分别办理土地使用权证（由大证再分小证），双方又与2013年7月13日签订了《土地转让协议》，签字前双方对各自之前出资数额进行兑账和确认，明确了答辩人已付清了购地款，重新分配了土地面积，约定了办证时间以及违约责任等。第二，不存在答辩人拖欠被答辩人受让土地的出让金和代管土地补偿款的事实，被答辩人的理由不成立。实际上答辩人仅从该宗地中分割了4亩地，但事实已支付土地款达到1459011元。《土地转让协议》第二条明确写明“因乙方各种购地款已付清，所以甲方不再向乙方索取购地款”。由此可见，答辩人并没有违约的事实，反之被答辩人不守信，致协议第十条约定的“甲方在具备土地过户手续时的15天内及时协助乙方将本协议下的4亩土地使用权过户到乙方名下”而不顾，不履行约定义务，致使答辩人至今未拿到应有的土地使用权证。被答辩人已于2015年12月28日取得土地使用权证后，既不告知答辩人又不配合分证，答辩人多次摧促无果，便分别于2016年和2018年以口头和书面形式致函及向有关部门反映要求其办理分证，仍遭到拒绝。被答辩人在给李善英已经办理了土地使用权证的情况下，故意不配合给答辩人办证实属违约，答辩人将依法提起反诉，应当得法院的支持。被告（反诉原告）耿传兴反诉请求：1、依法判令被反诉人配合反诉人办理3．5亩的土地使用权证和1.38亩代管土地的相关手续;2、本案反诉费用由被反诉人承担。事实及理由：2012年6月13日,反诉人与被反诉人就共同出资竞标湟中县西堡乡佐署村的1.584公顷商业用地签订了一份《合作协议》(见协议),该协议约定了双方所占有土地的比例等事项。在2012年8月12日以被反诉人名义与湟中县国土资源局签订《国有建设地使用权出让合同》后，为了明确双方以后如何分别办理土地使用权证,双方又与2013年7月13日签订了一份《土地转让协议》,签字前双方对各自之前出资数额进行了确认,明确了反诉人已付清了购地款,重新分配了土地面积,该协议第十条明确约定“甲方在具备土地过户手续时的15天内及时协助乙方将本协议下的4亩土地使用权过户到乙方名下”。但遗憾的是被反诉人于2015年12月28日取得土地使用权证后,反诉人多次催促其配合办理4亩土地的使用权证,被反诉人拒绝配合,反诉人便分别于2016年和2018年以书面形式致函其本人及向政府有关部门反映要求其配合办证,其不但不配合办证,反而将反诉人告上法庭要求解除上述《土地转让协议》,致使反诉人至今未取得土地使用权证。因此,特请求贵院依法判令被反诉人履行约定的义务，在规定期限内配合反诉人到土地管理部门办理上述土地的使用权证,以维护反诉人的合法权益。4亩是原协议约定的，后经三人协商4亩中的0.5转让给了李善英。原告（反诉被告）陈玉超对反诉辩称：1、耿传兴所称共同出资不属实，案涉土地整体是由原告陈玉超依法在拍卖出让中竞买所得，土地价款均为陈玉超支付，土地使用权登记为陈玉超一人；2、由于耿传兴未实际支付土地转让款，故陈玉超明确告知无法进行土地使用权变更。鉴于付款义务在前，土地变更再后，所以并不具备土地使用权变更登记的条件。由于耿传兴严重违约，陈玉超要求解除合同，返还土地。原告（反诉被告）陈玉超为证明其主张提交证据：证据1、土地转让协议，拟证明尽管合同描述乙方款项已付清，同时合同中强调应该由甲方向乙方出具书面的凭证，土地款是否付清应当以原告出具的最终凭证为准；协议中没有约定价款，根据原告的测算为1746092元，而被告拒绝支付导致合同无法履行，应该解除。证据2、土地使用权证和出让合同，拟证明包含涉案土地整宗土地为原告一人，并不存在其他的人。证据3、土地竞买报价单、成交确定书、完税凭证、土地转让款支付的相关凭证，拟证明案涉土地整个出让流程均是由原告个人完成的，并不存在被告及其他人共同出资转让土地的事实。被告（反诉原告）耿传兴对原告（反诉被告）陈玉超提交的证据进行质证：对原告提交的证据1证明方向不予认可，（1）合同第二条明确载明各种购地款已付清，合同第9条乙方购地款已付清，由甲方向乙方出示凭证并不影响转让协议第二条购地款已付清的事实。（2）根据本协议15条.9条约定，甲方对土地不具有所有权，土地款已付清，乙方已取得4亩地的使用权。协议无法证明土地款未付清。协议第一条约定本土地为甲乙双方合伙购买的；对证据2证明方向有异议，合同证明该宗地出让时是由原告一人代表三人受让签字，并不能证明有原告一人独资受让的；对证据3凭证等所证明方向没有异议，该组证据还证据原告并不是独资受让的。整宗土地并不是进行了招牌挂出让，是进行了挂牌出让。证据2、3该土地是在原告名下，该地的受让是由三人共同受让。被告（反诉原告）耿传兴为证明其主张提交了12组证据：1、《场地租赁合同》21份；《土地租赁协议书》,拟证明耿传兴于2009年和21户村民和村委会签订了土地租赁合同，租赁了涉案的土地，租赁期限为30年的事实。2、申请书2份，2009年签约项目协议一份，关于新建红兴工程机械修理厂的报告1份，湟中县建设项目备案通知书一份，建设项同选址意见书一份，拟证明耿传兴租赁了涉案土地后，向政府有关部门申请在该宗地上修建修理厂，已获得了批准的事实。3、公示、证明各一份，拟证明耿传兴所租赁的集体土地作为政府储备用地，由耿传兴申请变为建设用地，修建大型修理厂。4、预付保证金协议一份、协议书一份，拟证明涉案的宗地拟作为商业用地，耿传兴已支付了保证金225万元；同时证明该宗地按程序进行挂牌出让。5、合作协议（2012年6月13日），拟证明耿传兴与陈玉超就涉案土地达成了合作开发的意向，双方各占土地面积的比例，土地证办各自名下。6、土地转让协议一份（2013年7月11日），拟证明（1）双方就2016年6月13日的合作协议内容进行了变更；（2）证明涉案土地是双方合伙购买的事实；（3）证明涉案土地划分给耿传兴共5．6亩，其中含1．6亩代管地；（4）证明耿传兴已付清上述土地的购地款；（5）证明陈玉超在具备土地过户手续时的15天内及时协助将4亩土地使用权证过户到耿传兴名下；（6）该协议第13条还约定了违约责任。7、土地使用权证1份，拟证明陈玉超于2015年12月28日取得该证，即从2016年1月17日起已符合分证条件。8、请求书、律师催告函、情况反映各一份，拟证明耿传兴多次主张陈玉超协助办理土地使用证的事实。9、陈玉超商业用地面积图（2013年7月汇制），拟证明陈玉超、耿传兴、李善英各占土地面积。10、转账支票、证明、业务回单，拟证明耿传兴出资总额为1459011.00元。11、协议一份（2013年8月29日）同意书一份（2013年9月22日），拟证明耿传兴将从陈玉超处受让的土地0．5亩及代管地0．22亩转让给李善英；陈玉超同意该转让行为并为见证人。进一步证明被告的4亩地是合法的、该地为三人共同出资受让的。12、李善英分证情况10页，拟证明（1）在签订受让合同前其中有李善英的部分。（2）原告给李善英办理的分证时将被告所拥有的0.5地一起划分给李善英，进一步证明被告不欠原告额任何款项。在给李善英办证的过程中原告也并未提出。（3）原告给李善英办理分证，那应该也将被告的分证办理出来。但是原告并没有提出，证明原告违约的事实。根据被告的申请本院向湟中县自然资源局工作人员就本案调查笔录双方经进行质证均无异议，本院予以认定。原告（反诉被告）就被告（反诉原告）提交的证据进行质证：对证据1.2.3证据与本案无关，原告经过合法程序，故与本案无关，涉案土地是基于正常的挂牌出让所得。对证据4真实性认可，证明方向不认可，是被告个人与当地国土局之间的法律性质，与原告无关，对证据5真实性认可，该协议没有实际履行，被告在证据6中所述土地转让协议的内容进行变更。对证据6的真实性认可，原告认为证明方向已原告举证时的证明方向为准。对证据7真实性认可，是否具备变更登记是基于合同约定以及合同款是否交清为前提。对证据8三性没有意见，对证据9认可，所证明的事实是2013年7月的时间点，与土地转让协议是一致的。对证据10真实性没有意见，对证明内容不认可，转账支票出票人是西宁重物贸有限公司该公司被告法定代表人，该款项系该公司为原告陈玉超个人垫付的土地交易费用与耿传兴没有关系。对证明的真实性不认可及和三份业务回单，原告本人陈述，双方之间各种业务往来频繁，没有进行结算，上述款项不能确定为土地转让款。对证据11、12的真实性没有意见，但上述事实均发生在2013年在当时的时间节点上原被告是同意土地转让的，发生诉讼是因为土地款项未支付发生的。所以不能证明被告的反诉主张。原告提交的证据真实、合法，与本案有关联，本院予以认可，但不能充分证明其主张；被告提交的证据真实、合法，与本案有关联，本院予以认可，但不能够充分证明其主张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月11日,在湟中县国土资源局举办的国有土地使用权拍卖出让活动中,原告以每平米595.38元,总价9430862.00元竞得编号为2012-G13号地块的国有土地使用权,该宗土地坐落于××县,并于2012年8月12日签订《国有建设用地使用权出让合同》。2013年7月11日,原、被告签订《土地转让协议》,原告将拥有合法土地使用权土地中其中的4亩转让给被告,同时将4亩地前与109国道的1.6亩代管地划分给被告。按照合同第一条规定：甲方拥有位于西宁市××县的23.76亩国有土地的合法使用权，并享有相邻的位于国道之间的6.2亩的空地的占有权。本宗土地实为甲乙双方合伙购买的，乙方所占面积为4亩带有土地证的土地和与国道之间的1.6亩的代管地。合同第二条（付款方式）规定：现甲方自愿将23.76亩中的4亩划分给乙方名下，同时将4亩前与109国道之间的1.6亩代管地所有权划分给乙方名下，因乙方各种购地，所以甲方不在向乙方索取购地款。合同第三条规定：自合同生效之日起乙方将合法拥有4市亩带有土地证的土地和国道之间的1.6亩的代管地，使用年限为国家商业用地规定的年限；合同第八条规定：甲方划分给乙方4市亩土地的位置及相邻情况：东临李善英土地的西边界，西临陈玉超土地的东边界，南临109国道以北21米红线，北临青海金诃藏药资源研究所围墙。合同第十条规定：甲方在符合国家政策具备土地过户手续时的15天内及时协助乙方将本协议下的4市亩土地的使用权过户到乙方名下，使乙方及时取得土地使用权证书，过户费用平均分摊到23.76市亩中去，按比例进行承担。合同第十三条（违约责任）规定：未按本协议约定将土地过户到乙方名下，应在本协议约定的土地所有权不变的情况下，由违约方向守约方承担经济损失，损失数额由评估机构估算。合同第十五条规定：本协议自原、被告双方签名画押后生效，至乙方对本协议下的4市亩土地取得使用权证时终止。上述事实，有原、被告陈述，有双方签订的土地转让协议书、被告收款收据及当事人陈述在案佐证，并经庭审认证，足以认定。本院认为，原、被告签订的国有土地转让合同，是合同双方对涉案土地买卖中所涉及的权利义务的真实意思，协议中对相关事项进行了约定，且涉及的内容符合法律规定，并且该合同已履行五年，据此，本院认定原、被告所签的土地转让协议合法有效。原告的诉称及辩论意见，因无法律依据和事实根据，本院不予采纳。该合同在履行过程中，根据“合同第十条规定：甲方在符合国家政策具备土地过户手续时的15天内及时协助乙方将本协议下的4市亩土地的使用权过户到乙方名下，使乙方及时取得土地使用权证书，过户费用平均分摊到23.76市亩中去，按比例进行承担。”的约定，原告有义务配合被告办理土地过户及双方签署相关产权转让文书。造成合同不能及时履行的原因在原告。针对被告反诉请求，本院认为：因原告不能及时办理土地过户及双方签署相关产权转让文书，造成合同的不能履行，属违约行为，应承担履行义务责任。根据约定，予以支持反诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十四条、第四十四条、第四十五条、第六十条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）陈玉超的诉讼请求；二、原告（反诉被告）陈玉超在判决生效之日起六十日内协助被告（反诉原告）耿传兴办理3．5亩的土地使用权证和1.38亩代管土地的相关手续。案件受理费100元，反诉费100元，共计200元，由原告（反诉被告）陈玉超负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审 判 长 吴永贤审 判 员 宋 辉人民陪审员 刘廷利 二〇二〇年二月二十五日书 记 员 梁增娟附：本案所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条附条件的合同当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。