广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初1525号原告：张楚雄，男，1934年1月22日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：陈胜元，广东鹏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：马锐，广东鹏港律师事务所律师。被告：李亮，男，1993年2月1日出生，汉族，户籍地湖北省阳新县，被告：柯美伦，男，1968年7月8日出生，汉族，户籍地湖北省阳新县，委托诉讼代理人：石敏，广东莞安律师事务所律师。委托诉讼代理人：林智武，广东莞安律师事务所律师。被告：刘元海，男，1974年7月8日出生，汉族，户籍地湖北省阳新县，委托诉讼代理人：庞春政，广东冠豪律师事务所律师。被告：惠州市众德房地产投资顾问有限公司，住所地惠州市惠东县碧桂园十里银滩三期海逸湾广场29号。法定代表人：王成辉。被告：惠东县稔山镇盐灶背村民委员会，住所地广东省惠州市惠东县稔山镇盐灶背。法定代表人：黄芝广。委托诉讼代理人：黄守柱，系村总支部副书记。被告：广东泰扬律所事务所，住所地广东省佛山市南海区桂城街道简平路1号天安南海数码新城2栋1113室。负责人：林迎星。委托诉讼代理人：林天养，广东泰扬律所事务所律师。委托诉讼代理人：戴勤，广东泰扬律所事务所律师。原告张楚雄与被告李亮、柯美伦、刘元海、惠州众德房房地产投资顾问有限公司（以下简称众德公司）、惠东县稔山镇盐灶背村民委会（以下简称盐灶背村委）、广东泰扬律所事务所（以下简称泰扬律所）合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张楚雄的委托诉讼代理人陈胜元，被告柯美伦的委托诉讼代理人石敏、被告刘元海、被告泰扬律所的委托诉讼代理人朱天养到庭参加诉讼，被告李亮、众德公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张楚雄向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与被告1签订的《合作建房协议书》（1301房及1302房）无效；2、判令被告李亮、柯美伦、刘元海、众德公司、盐灶背村委对原告的购房款项640448元，承担连带返还责任；3、判令被告泰扬律所对上述房款承担补充退款责任；4、依法判令被告泰扬律所退回律师见证费2000元。以上合计642448元。本案原告为维权所支付的相应费用，包括：担保费、保全费、诉讼费等由被告承担。事实与理由：2016年10月26日惠东县稔山镇盐灶背村民委员会以响应国家建新农村的号召为由，擅自改变集体土地使用用途，批准村民在惠东县××盐灶××村小盐田（以下简称涉案土地）进行建房的申请。随后村民与非本集体成员的本案刘元海签订《合作建房协议书》：约定以刘元海出资，村民出地的方式在涉案土地进行建房。刘元海又凭借上述协议书与柯美伦签订新的《合作建房协议书》：约定刘元海负责提供土地，柯美伦出资，柯美伦又授权李亮代理涉案楼房的销售事宜。至此，上述被告成为涉案土地特定部分的合作开发商。后被告方将筹建商品房命名为“海岸居”，并通过多种渠道对外销售宣传。2017年6月11日，原告与李亮签订了《合作建房协议》，双方约定以李亮出地，原告出资的方式，建造“海岸居”13栋第5层1302、1301房，原告享有涉案房产的70年产权。原告将房款陆续付给被告柯美伦与被告众德公司。广东泰扬律所事务所律师陈汉原以广东泰扬律所事务所的名义于同日，对双方上述合同签订的合法性与真实性出具了《见证书》。2018年4月12日，“海岸居”因被认定为违建被县政府下达文件进行强制拆除，造成原告的重大经济损失。原告的损失应当由六被告共同承担，理由如下：一、原告与李亮签署的《合作建房协议书》实质为房屋买卖合同。从合同约定的内容来看，双方的真实目的是一方提供资金并分配建成后固定数量的房屋，另一方提供土地使用权取得房屋的增值及其他利益，符合《国有土地使用权纠纷司法解释》第二十五条规定的名为合作实为买卖的情形；柯美伦在合作的过程中，并未将原告介绍给其他的合伙人，也未组织与其他合伙人商讨合伙事宜，原告也未参与土地的整合、平整、房屋施工等各项工作，也不清楚各项费用开支，原告与李亮之间应当认定为房屋买卖关系，原告是购买人，李亮是出售人；李亮未获取涉案土地兴建商品房的相关资质而与原告签订的买卖合同属于无效合同，据以《合同法》的相关规定，李亮应当返还原告支付的合同款项。二、根据以上所述，刘元海与以黄志强为首的7个村民签订《合作建房协议》后，又与柯美伦签订《合作建房协议》，可见柯美伦、刘元海及以黄志强为首的7个村民实质上同为涉案土地的开发商；被告众德公司为开发商的实际收款单位，据以《合同法》规定的履行治愈规则，原告与被告众德公司在本案中系存在买卖合同关系；即使原告与被告众德公司之间不存在直接的买卖合同关系，但被告众德公司的收款行为，已表明其知晓该款项的来源及所依附的合同事项，作为代为收受房款的主体，其代理行为已符合《民法总则》第一百六十七条之规定。综上，无论被告众德公司系作为《合作建房协议书》的实际卖方，还是仅作为收取房款的代理方，都应对返还原告的购房款与其他被告承担连带责任。三、李亮与柯美伦就《海岸居》合建楼房的相关事项签订了授权委托书，授权李亮作为代理人，有权与购房者签订《合作建房协议书》并收取房款，现原被告之间的《合作建房协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效，原告所支付的房款理应由柯美伦进行返还，又因李亮与柯美伦明知海岸居未有任何报建手续仍坚持向原告出售，根据《民法总则》的规定：代理人知道被委托代理的事项违法仍然坚持进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。故柯美伦与李亮应对返还原告购房款承担连带责任。四、虽然根据我国《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定：村委会是基层群众性自治组织，实行民主选举、决策、管理、监督等职能。但涉案土地已经经过省国土局和市国土局批准转为国有建设用地，并完善了征地手续，属于国有土地，即被告盐灶背村委对涉案土地已经无自治管理职能，但其在明知的情况下还超越职权在《村民建房申请书》上加盖公章，导致本案其他被告以此份同意建房申请作为其“官方合法性”的外衣，在建造的几年间对外进行大肆的宣传。可以说建房申请是诱导原告签订合同进而遭受重大损失的极大诱因。因村委不属于行政主体，根据《民法总则》的第九十六条、第一百零一条规定村民委员会作为基层群众自治组织为特别法人，其具有民事活动的资格。即村委的行为是民事行为，又根据权利义务相统一的原则，其具有承担民事责任的主体资格。所以，被告盐灶背村委应当为其超越职权过错出具《村民建房申请书》的行为与其他被告对原告的损失承担连带责任。五、被告泰扬律所律师在对涉案合同进行见证时，未按照律师见证规则的相关规定运用其本身的专业知识，对涉案合同的真实性、合法性予以审查或者进行风险提示。签订“合作建房协议”的双方共同委托被告律师事务所进行见证，其根本目的在于委托该律师事务所从法律专业角度对该协议是否受法律保护进行审查，即《律师见证业务工作细则》所规定的合法性证明，律师事务所见证书称该所仅对协议的签名真实性予以见证，于法无据；另外，该见证书只有陈汉原一个律师见证，也不符合工作细则关于律所接受委托后指派两名律师进行见证的规定。根据深圳市司法局深司[2009]221号《关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务的通知》及《广东省司法厅《关于规范我省律师从事合同见证业务的通知》的规定，被告泰扬律所在明知涉案标的物“海岸居”为违法建筑，不能买卖，且业内也统认不能对“小产权房”进行见证，却仍然在利益的驱使下对涉案合同进行了见证，对原告的损失具有明显的过错，乃至于是故意，其理应承担补充退款责任。综上，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的全部诉请。被告柯美伦辩称，1、李亮是作为柯美伦委托的代理人，是柯美伦聘用的员工，其代理签署合同等行为的后果，应由柯美伦承担。李亮无需承担退还购房款的义务。2、柯美伦与刘元海合作建房，投入巨额资金，现被政府拆除，柯美伦损失巨大，柯美伦也是受害者，所以原告的损失不应由柯美伦负担。3、与刘元海签署合作建房合同的七位黄姓村民是本案各项损失产生的源头，对原告的损失应承担责任，现原告未诉这七位村民，应在相应的范围内减少对其他被告的责任。被告李亮、众德公司未到庭应诉，未向本院提交答辩状。被告刘元海辩称，1、本案为合作合同纠纷，刘元海并非合作合同的相对方，并非本案适格被告；2、合同系原告与洪炯虎自愿签订，且依据合同内容以及参考周边的房屋价格，可以认定原告对房屋现状是知情的，原告对合同的解除或无效本身存在巨大过错;3、刘元海只是地块上的施工人，施工中所需的一切手续以及用地均系由七位村民负责办理；4、七位村民积极参与并分享了收益，应当为本案被告；5、房屋由洪炯虎与原告合作建房，收益均由洪炯虎分享，刘元海并未分享任何收益；6、工程开工后一直未收到任何政府的处罚文件或被采取行政强制措施等，在监管上存在过错；7、合同约定的利益共享与风险共担应为合作合同纠纷；8、合同通过律所见证，对合同的效力以及是否违法的情形由律所控制风险，特别是周围普遍存在着农民房情形且该情形已存在多年；9、原告并未举证证明房屋系违法的。综上，我方认为从合同本身而言，我方并非合同相对人。从合同效力而言，并无任何证据证明合同无效。从合同的收益方而言，我方并未收取任何的收益。从合同的无效或解除过错责任而言，原告本身存在重大过错，其应承担合同无效或解除的最主要责任。被告盐灶背村委辩称，一、答辩人回复《村民建房申请书》并非原告所称的超越职权的过错行为。答辩人所任对村民黄志强等提交的申请书进行了盖章和签注，但根据该申请书的内容可知，答辩人仅对将“我们几户村民自愿组合，将剩余一点相邻宅基的土地联合建房”的申请进行回复，且回复的范围已依法限定在“村民自愿组合”、“宅基地建房”的范畴内，并没有违反法律、法规的禁止性、强制性规定。二、本案所涉的建房、买卖等违法行为与《村民建房申请书》无任何法律上的因果关系。答辩人在申请书上的盖章及签注的行为并没有任何同意或许可违法用地、违法建设、违法买卖的意思表示。答辩人更没有预料到后来发生的大规模“小产权房”的建设和销售的违法行为，故两者之间无法律上的因果关系。原告要求答辩人以此为由承担连带退款责任毫无依据。上述申请书能够让任何普通购房者知悉土地性质并非城镇建设用地，所见房屋也并非合法的商品房，也能够告知和警示作用，但原告为贪便宜，自愿购买不合法小产权房。原告不应随意起诉无过错答辩人，请求法院驳回原告诉请。被告泰扬律所辩称，一、涉案合同若无效，应当按照合同相对性及合同无效原则进行处理。1、本案系合同纠纷，涉案《合作建房协议书》属合作建房性质，原告系自愿签订该合同，作为完全行为能力人，应当清楚合作建房的性质以及所签的合同标的、内容、法律效力及自己的行为后果，原告应当对其签订协议的行为自行负责。2、若合同无效，根据合同法规定，原告作为合作建房乙方，其过错时明显的，应当自行承担因其过错造成的损失。3、我方非合同相对方，与涉案合同无实质关联，案涉合同是否有效与是否进行见证无关，无必然联系。且原告提交的证据可见原告完全清涉案合同效力、房屋性质及签署的后果，在签署合同前已经有非常清晰的客观认知和判定，理应对自己行为后果承担责任。二、原告与我方并不存在真实的委托关系，律师见证书及所使用的印章是虚假的。1、原告或被告李亮从未委托我方办理涉案合同见证。2、原告提供见证书所使用的印章是伪造的。3、我方未指派律师进行现场金正，所谓律师见证是虚假的。4、原告未向我方支付律师见证费。5、原告未尽谨慎注意义务被他人欺骗，由此产生的后果自行承担。6、我方就涉嫌伪造印章及利用伪造印章非法从事虚假律师见证已向公安价格报案。综上，请求法院驳回原告对我方诉请或将涉嫌犯罪问题移送公安机关处理。原告围绕其诉讼请求，提交了以下证据：1、原告与被告李亮签订的2份《合作建房协议书》；2、2份授权及声明书；3、授权书；4、黄志强等人的《合作建房协议书》；5、刘元海与柯美伦签订的《合作建房协议书》；6、《村民建房申请书》；7、2份律师见证书；8、律师事务所执业许可证及见证律师的执业证复印件；8、收据。被告李亮、柯美伦、刘元海、众德公司、盐灶背村委均未向本院提交证据。被告泰扬律所围绕其辩解，提交了以下证据：1、2份印章制作许可证；2、报警回执、报案书；3、南方日报；4、佛山市社会保险参保证明；5、律师事务所执业许可证、律师执业证；6、名片、企业信息资料；7、网上信息打印机。本院在另案中依职权调取的证据：1、国土行政部门对涉案土地的性质情况的相关函件；2、国土行政部门对涉案建筑物的拆除通知书及县政府会议纪要。本院组织当事人进行证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院认定事实如下：2016年10月26日，案外人黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强七人出具《村民建房申请书》，内容为:为了借碧桂园十里银滩旅游开发的春风，响应国家建设新农村奔小康的号召，积极配合对园区旅游客的服务，我们几户村民自愿组合，将剩余一点相邻宅基的土地联合建房，具体位置：桥头小盐田上。除自家居住外，用于谋取生活来源，服务于园区游客，特向组、村委会提出申请。2016年10月26日，案外人惠东县稔山镇盐灶背村民委员会在“情况属实，同意申请”上盖章。2016年11月3日，案外人黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强七人（甲方）与被告刘元海（乙方）签订《合作建房协议书》（以下简称第一份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方提供位于惠东县××盐灶××村小盐田13000平方米的宅基地，并负责协助乙方顺建十六层半以上，乙方负责全部资金并负责承建六至八栋楼房达到实际使用标准（总建筑面积约10万平方米）。2、合作期限为70年，70年后无偿归还甲方。3、具体产权分配：建好的六至八栋楼房，其中两栋占地面积各约900平方米的十六层半楼房归甲方所有，栋号分别为肆栋和柒栋；其他楼房产权全部归乙方所有，其能建的楼层高度不受甲方限制。4、归属乙方所有楼房的使用及处置不受甲方限制，同理归属甲方所有楼房的使用及处置也不受乙方限制，即双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。二、甲乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系；负责工地道路畅通、水电表安装到工地；本工程由乙方自备材料、自行建筑、甲方必须配合乙方不受当地垄断所有材料干扰。2、乙方负责该六至八栋楼房的全部建设资金筹集；负责全部楼房的规划、设计；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均各自清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，合作期间如因其他原因（包括但不即于乙方承建期间发生的政府部门干预或不可抗力的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算。2016年11月18日，被告刘元海（甲方）与被告柯美伦（乙方）就合作兴建位于惠东县××盐灶××村小盐田《海岸居》小区规划图中的4栋和8栋事宜签订《合作建房协议书》（以下简称第二份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方负责提供地皮，乙方负责出资并建设，楼房分配为：《海岸居》小区规划图中的4栋占地面积约900平方米楼房产权归甲方所有，楼房高度为十六层半；规划图中8栋占地面积约1500平方米楼房产权归乙方所有，楼房高度不受甲方限制。甲方负责关系协助乙方顺建至十六层半以上，若因政府部门等原因导致停工，在盐灶背本地只要一栋楼房停工，甲方要无条件配合乙方继续施工。2、合作期限为70年。3、双方约定：归属乙方所有楼房的使用及处置不受甲方限制，同理归属甲方所有楼房的使用及处置也不受乙方限制，即甲、乙双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。二、甲乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系……2、乙方负责楼房的全部建设资金筹集；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均各自清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，合作期间如因其他原因（包括乙方承建期间发生的政府部门干预或发生不可抗力的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算。七、本协议甲乙双方签字后，乙方在两天内向甲方支付660000元费用后生效。2016年12月22日，被告柯美伦与被告李亮签订《授权书》，内容如下：本人柯美伦兹授权委托李亮先生全权代理惠东县××盐灶××村小盐田《海岸居》8#楼B栋合建楼房的销售事宜。被授权人在权限范围内签署的一切相关文件，均代表授权人，由此所造成的一切责任均由本人承担。2017年6月11日，被告李亮（甲方）与原告（乙方）签订《合作建房协议书》（第三份协议），主要约定：甲、乙双方经友好协商，决定以甲方出地，乙方出资的形式，在甲方拥有的惠州市惠东县稔山盐灶背上围村小盐田“海岸居”8#B栋合作建房，为明确双方权利义务，签订本协议。一、甲方保证已合法取得该地使用权，并依法办理完毕建设手续，且该地权利不受法院、政府的任何不当限制，也不存在第三人权利及受第三人权利不当限制，如出现与前述保证不符合的任何情形，由甲方负责。二、由甲方负责建设、施工、工程质量、产权证办理。三、房产分配：乙方出资292264元，第13层1301号房（三房二厅），建筑面积约102.91平米，毛坯房归乙方所有。四、付款方式：一次性付清全款（以甲方开立收款收据为准）。五、乙方付清合作建房款款后，乙方享有该房产七十年产权，该房的所有权（即出租、转让、赠送、继承等权利，包括征收、拆迁等产生的与乙方房屋对应的补偿）；享有与该房关联的公共利益，承担相应的义务（即及时缴交水电费、物管费等）。甲方、甲方继承人及甲方的利害关系人无权干涉乙方行使所有权。六、本协议经甲乙双方签订后生效，双方对协议的内容性质及各自的权利和义务均充分了解，且理解一致，任何一方违约，应承担相应违约责任。2017年6月11日，被告李亮（甲方）与原告（乙方）另就8#B套1302号房房签订《合作建房协议书》（第四份协议），主要约定：甲、乙双方经友好协商，决定以甲方出地，乙方出资的形式，在甲方拥有的惠州市惠东县稔山盐灶背上围村小盐田“海岸居”8#B栋合作建房，为明确双方权利义务，签订本协议。一、甲方保证已合法取得该地使用权，并依法办理完毕建设手续，且该地权利不受法院、政府的任何不当限制，也不存在第三人权利及受第三人权利不当限制，如出现与前述保证不符合的任何情形，由甲方负责。二、由甲方负责建设、施工、工程质量、产权证办理。三、房产分配：乙方出资348184元，第13层1302号房（三房二厅），建筑面积约122.6平米，毛坯房归乙方所有。四、付款方式：一次性付清全款（以甲方开立收款收据为准）。五、乙方付清合作建房款款后，乙方享有该房产七十年产权，该房的所有权（即出租、转让、赠送、继承等权利，包括征收、拆迁等产生的与乙方房屋对应的补偿）；享有与该房关联的公共利益，承担相应的义务（即及时缴交水电费、物管费等）。甲方、甲方继承人及甲方的利害关系人无权干涉乙方行使所有权。六、本协议经甲乙双方签订后生效，双方对协议的内容性质及各自的权利和义务均充分了解，且理解一致，任何一方违约，应承担相应违约责任。2017年6月11日，原告张楚雄、被告李亮出具授权及声明书，声明书记载：本人自愿将前面的协议授权给广东泰扬律所事务所，并由该所陈汉源律师对该协议签署过程的真实性进行见证。本人保证为该协议的签署所提交的一切资料（包括身份、授权委托书、证件等）均是真实的，否则愿意承担一切法律责任。本人了解该协议所指房的基本情况，也清楚该房的性质。本人完全同意该协议的条款，清楚律师告知的相关法律和建议，清楚广东泰扬律所事务所出具的见证书仅表明该协议的签署过程是真实的。本人将在律师面前自愿完成该协议的签署，该签署行为完全是出于本人的真实意愿，并未遭受任何威胁或恶意的引诱。本人愿意对所签署的协议承担责任，与其他任何人无关。2017年6月11日的（2017）泰律见字第061301号《律师见证书》，见证书内容为“甲、乙双方在本律师面前所签订的本见证书前面的《合作建房协议书》之上的签名、捺印属实，双方意思表示真实。有关手续请双方依法按规定报政府部门审批完善。特此见证。”泰扬律所在见证单位处加盖律师见证专用章，陈汉源在见证律师上签名。《见证书》内容包括第一份协议、第二份协议、第三份协议、授权及声明书、村民建房申请书、律师事务所执业许可证、陈汉源律师的执业证复印件等。同时，该《见证书》并加盖“广东泰扬律所事务所骑缝章”。原告于当天分别支付2笔1000元律师见证费，2张律师见证费《收据》上加盖“广东泰扬律所事务所律师见证专用印章”。2017年6月11日，被告柯美伦出具内容为“今收到张楚雄交来《海岸居》8#楼B栋901房、1301房、1302房三套合作建房款920363元。”的《收款收据》交原告收执。原告提交4张银联签购单主张已经实际支付款项，其中2017年2月19日交易金额60000元的收款方是被告众德公司，其余签购单收款人、收款时间无法辨认。原告钟小燕、张楚雄与被告李亮、柯美伦、刘元海、惠州市众德房地产投资顾问有限公司、惠东县稔山镇盐灶背村民委员会、广东泰扬律所事务所合同纠纷一案在本院立案【（2019）粤1323民初1613号】，涉案合同项下房产为“海岸居”8栋第9层901房（三房二厅），建筑面积约102.91平方米，总价279915元整。庭审中，原告称，已支付全部两套房购房款，共计640448元。被告柯美伦确认收到的款项以收据为准，收到的房款用于建设工程费用支出，与刘元海是合作关系；4号楼、8号楼是其承建的，4号楼给地主，其本人收取8号楼B栋的收益，8号楼A栋建房的钱是卢礼德出资，由卢礼德收取购房款。被告刘元海称，其只是一个工头，案涉地块的相关手续都是当地村民负责的，其只负责规划，不清楚土地的性质；“海岸居”一共有十一栋，已经建好了十栋，其中1、2、3、5栋是其自己直接建的，其与柯美伦是合作关系，柯美伦建4、8号楼，4号楼给地主，8号楼归柯美伦，8号楼B栋的收益柯美伦。案涉房产所在的“海岸居”因涉及违法用地、违法建设已于2018年4月12日被行政职能部门启动整体清拆程序，“海岸居”楼盘在原告张楚雄提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。另查一，众德公司系成立于2017年1月3日并经工商登记注册的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产投资管理；房地产项目营销与策划，房地产经纪房地产信息咨询服务，房屋托管，装饰工程与设计。被告泰扬律所系于1995年6月21日注册成立的有限合伙企业，负责人为林迎星。2019年5月16日，泰扬律所在南方日报（第25271期）刊登了《声明》，主要内容载：近期，本所收到有关文书发现不法分子伪造本所印章机利用伪造印章假冒本所名义在惠州、广州等地对他人合同签名等进行非法见证活动，谋取非法利益，严重损害我所名誉，本所就此事已向公安机关报案。在此，本所郑重声明如下：一、本所除在公安机关备案的公章、财务专用章及发票专用章外，从未刻制或使用任何所谓的钢印、“律师见证专用章”及其他非法印章，也从未接受任何委托以及指派律师对非法建房及非法房产交易合同办理见证。二、不法分子冒用本所名义所从事的一切行为，均与本所没有任何关联，请各相关单位及个人提高警惕，谨慎区分，注意防骗，如发生假冒者应当立即向公安报案。三、本所对假冒本所名义进行诈骗及其他一切侵犯本所合法权益的非法行为绝不姑息，将坚决通过司法途径维护自身权益，并警告冒用我所名义进行诈骗及其他非法活动的任何组织和个人立即停止一切非法行为。特此声明。”庭审过程中，被告泰扬律所提交2016年7月到2017年6月、2017年7月到2018年6月的《佛山市社会保险参保证明》，载明泰扬律所参保的人员有：卞静、林迎星、戴勤、朱天养、饶慧玲、朱穗玲、陈汉原、杨史渊、曾明、朱晓敏。提交印章制作许可证，载明泰扬律所在佛山市公安局南海分局治安管理大队备案的公章有“广东泰扬律所事务所”、“广东泰扬律所事务所发票专用章”、“广东泰扬律所事务所财务专用章”。提交泰扬律所于2019年5月14日向佛山市公安局南海分局桂城派出所提交《报案书》。同日，该所出具的报警回执。截至本案判决作出之日，本院未收到公安机关立案的材料。另查二，被告刘元海因涉嫌犯非法倒卖土地使用权罪，惠东县人民检察院于2018年10月9日向本院提起公诉，本院于2020年1月17日作出（2018）粤1323刑初720号刑事判决书，以非法倒卖土地使用权罪，依法判处刘元海有期徒刑五年。截至本案判决作出之日，该刑事判决尚未发生法律效力。本院认为，涉案第三、四份协议书虽由被告李亮以其本人名义与原告签订，但从《授权书》的内容可知，被告李亮系经被告柯美伦授权委托代为签署相应的合同文件，属于履行职务行为，故李亮的行为后果应由委托人即被告洪炯虎承受本案原告张楚雄与被告李亮代为签订的两份《合作建房协议书》，从合同内容看是将案涉“海岸居”8#楼B栋第十三层1301、1302号这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告柯美伦之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。本案属涉港案件，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”的规定，在准据法问题上应参照涉外案件处理。案涉合同的履行地发生在我国内地，当事人选择准据法适用内地法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案应适用与合同具有最密切联系的法律即我国内地法律作为准据法。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）涉案原告张楚雄与被告李亮签订的两份《合作建房协议书》的效力；（二）被告李亮、柯美伦、刘元海、众德公司、盐灶背村委应否向原告连带返还购房款；（三）被告泰扬律所应否返还见证费及对购房款承担补充返还义务。关于原告张楚雄与被告李亮代为签订两份《合作建房合同》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《合作建房合同》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，上述两份《合作建房协议书》应为无效合同。关于被告李亮、柯美伦、刘元海、众德公司、盐灶背村委应否向原告连带返还购房款的问题。被告柯美伦作为无效合同的相对方，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”、之规定，原告诉请返还已收取涉案两套房的购房款640448元，本院予以支持。被告刘元海与被告柯美伦合作建设涉案“海岸居”8#楼房产，双方系个人合伙关系，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。据此，被告刘元海应对其与柯美伦的合作之债即涉案640448元购房款的返还承担连带责任。关于被告李亮是否承担责任问题，被告李亮虽然代为签署了《合作建房协议书》，但系履行职务行为，并非真正的合同主体，因此，原告诉请被告李亮连带返还购房款，依据不足，本院不予支持。被告众德公司并非合作建房合同相对方，且原告支付的购房款实际由被告柯美伦收取，故对原告诉请众德公司承担还款责任本院不予支持。被告盐灶背村委亦非合同相对方，亦未获得涉案款项，故对原告该项诉请被告盐灶背村委承担还款责任，本院不予支持。关于被告泰扬律所应否返还见证费及涉案购房款的问题。所谓律师见证，是指事实事务所接受当事人的委托或申请，以律师事务所及见证律师的名义，就有关法律事实或法律行为的真实性、合法性进行审查证明的一种律师非诉讼业务活动。我国律师法对律师见证并没有作为一项律师业务予以确认。案涉合同当事人之所以委托律师事务所进行见证，其目的系通过律师事务所提供专业法律服务，获取可期待的利益（购买房屋）。本案中，被告泰扬律所在审核了双方当事人的主体资格等内容后，未能尽谨慎审查见证事项合法性及审查当事人提供材料的形式真实性义务，为当事人提供正确的法律服务意见。依据《律师见证业务工作细则》规定，承办律师在出具《律师见证书》前，应先对客户所要求见证的事项是否合法等内容进行审核。在案涉土地、房产缺乏相关证明材料及行政报建手续等只需形式审查即可发现存在缺陷的情况下，被告泰扬律所仍进行见证并出具《见证书》，显然与律师见证所要求的专业法律知识及相关事项的审查要求不符，被告泰扬律所未履行法律专业机构应尽的谨慎注意义务和基本风险提示义务，存在过错。故原告基于《见证书》项下的无效合同诉请被告泰扬律所退还律师见证费2000元，本院予以支持。对于原告要求被告泰扬律所补充返还购房款的诉请，本院认为，本案是合同纠纷，被告泰扬律所非涉案合同主体，亦未收取涉案购房款，原告的该项诉请，于法无据，本院不予支持。关于被告应否承担原告为维权所支付的费用问题。因是否聘请律师代理是原告自由选择的权利，在无约定该费用由被告承担及原告未完成举证责任的情况下，原告的该项诉请无事实依据，本院不予支持。至于担保费、保全费，因原告并未提出财产保全措施，原告该请求无事实依据，本院不予支持。综上，当事人诉辩意见，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。被告李亮、众德公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可作缺席判决。本案经审委会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，判决如下：一、确认原告张楚雄与被告李亮于2017年6月11日签订的两份《合作建房协议书》无效。二、被告柯美伦、刘元海于本判决发生法律效力之日起10日内向原告张楚雄连带返还购房款640448元。三、被告广东泰扬律所事务所于本判决发生法律效力之日起10日内向原告张楚雄返还见证费1000元。四、驳回原告张楚雄的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10224元（原告张楚雄已申请缓缴），由被告柯美伦、刘元海连带负担10208元，被告泰扬律所负担16元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  黄新娣审判员  罗晓燕审判员  王雪良二〇二〇年二月二十七日法官助理叶璐书记员陈建丽