广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终205号 上诉人（原审原告）：罗秋莲，女，1988年10月15日出生，汉族，居民，住广西平南县。 共同委托诉讼代理人：班翠丽，广西桂京律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：平南县汇通房地产开发有限公司，住所地广西平南县平南街道环城路**（御江丽景苑）。 法定代表人：李云锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴荣强，平南县鼎盛法律服务所法律工作者。 上诉人罗秋莲因与被上诉人平南县汇通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服平南县人民法院（2019）桂0821民初2436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 罗秋莲上诉请求:1．撤销一审判决中的第二、第三项；2.改判被上诉人按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算逾期办证违约金给上诉人（至被上诉人为上诉人办理汇通商厦xx幢第xx层x单元xxxxxx号房的房屋所有权登记证为止）；3．改判被上诉人退还上诉人水电押金款1000元。事实与理由：一、一审法院只判决被上诉人支付逾期办理房屋所有权证违约金475.63元显失公平，有悖于法律规定。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”被上诉人提供的格式合同《商品房预售合同》中第十九条第（三）项第2条第（2)点约定的内容明显不遵循公平原则。一审法院依据该合同的约定认定违约金数额，没有体现合同法中违约金的补偿性和惩罚性。同时，被上诉人将此项约定强加给上诉人的行为也违反了《中华人民共和国合同法》中的平等原则；二、被上诉人要求上诉人交的2000元，无论是水电押金还是被上诉人辩称的可视对讲安装费，被上诉人强行按每户2000收取上诉人的费用没有合法的收费依据。被上诉人只向上诉人退还1000元押金，对余下1000元押金不予退的行为是违法的。 汇通公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 罗秋莲向一审法院起诉请求：1.判决汇通公司依照合同约定为罗秋莲向房屋登记机构申请位于广西汇通商厦01幢第21层2单元022105号房屋所有权登记，并将以罗秋莲为产权人位于广西汇通商厦xx幢第xx层x单元xxxxxx号房屋所有权证交付罗秋莲；2.判决汇通公司向罗秋莲支付逾期办理上述房屋所有权证书违约金（违约金以购房款475627元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%从2018年12月8日起计至实际交付房屋所有权证之日止，暂计至2019年6月30日为20475元）；3.判决汇通公司退回罗秋莲的水电押金1000元。 一审法院经审理认定事实如下：2016年12月4日，罗秋莲（买受人）与汇通公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，约定：1.罗秋莲购买汇通公司开发的位于汇通商厦xx幢第xx层x单元xxxxxx号商品房一套，总价为475627元；2.出卖人应在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；3.交房条件为该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书且经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格；4.商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内办讫房屋所有权登记的，买受人不退房的，出卖人一次性按已付房款的0.1%向买受人支付违约金；由于买受人的原因，房屋交付后在规定期限内不能取得房屋产权登记证书的，由买受人承担责任，出卖人不承担违约责任。同日，双方签订《商品房预售合同》补充合同，约定：水电入户费、可视对讲安装费按每户2000元收取，由买受人承担，在缴纳首期购房款的同时向出卖人缴交。同日，罗秋莲向汇通公司支付2000元，汇通公司出具收据，收据内容：今收到罗秋莲交来购买汇通商厦商品房代办水电开户费用款2000元。罗秋莲认可汇通公司已于2017年6月30日交付案涉商品房。2018年10月15日，汇通公司发布《关于汇通商厦业主水电费退还的通知》，主要内容：根据有关部门的最新规定，住宅水电开户费不另外收取。吴陆强、黄莹映业主购房时缴纳的2000元费用，其中1000元属于水电入户费，1000元属于门禁的购买、安装费用。我公司将按规定退回已缴纳的水电入户费1000元，现委托广西长江物业有限公司汇通商厦物业部退还业主已缴纳的水电入户费。请已缴纳水电入户费的业主于2018年11月30日前携带身份证、缴费收据、银行卡到汇通商厦物业部办理退还手续。物业中心根据业主提供的相关凭证，将在45个工作日退还到业主提供的银行卡内。吴陆强、黄莹映已领取上述汇通公司退款1000元。罗秋莲至今未取得案涉商品房所有权登记证书。 一审法院认为，罗秋莲与汇通公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。案涉商品房所有权证约定是双方共同申请办理，现罗秋莲已迫切要求办理该所有权证，汇通公司也辩称已经申请办理且没有办证障碍，故汇通公司应当为罗秋莲申请办理案涉商品房所有权登记。汇通公司未能依约定为罗秋莲办讫房屋所有权登记，已构成违约，依法应当承担违约责任。汇通公司虽辩称已经申请办理，但未提供证据证实，故其应于90日内申请办理案涉商品房所有权登记，并依约一次性按已付房款的0.1%支付违约金。罗秋莲主张按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算逾期办证违约金，因未能提供证据证实其实际损失高于约定的违约金，不予支持。结合补充合同及收据，可以认定罗秋莲所支付的2000元是水电入户安装费与可视对讲安装费的合计。因双方均未能举证证实水电入户安装费、可视对讲安装费各自金额，且汇通公司辩称2000元中其中1000元系门禁安装费，故罗秋莲要求汇通公司全额退款即退还其余的1000元，证据不足，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、自本案判决生效之日起90日内，平南县汇通房地产开发有限公司为罗秋莲申请办理位于汇通商厦xx幢第xx层x单元xxxxxx号房的房屋所有权登记证书并在办结时即将该证书交付罗秋莲；二、自本案判决生效之日起10日内，平南县汇通房地产开发有限公司支付罗秋莲逾期办理房屋所有权证违约金475.63元；三、驳回罗秋莲的其他诉讼请求。一审案件受理费336元，减半收取计168元（原告已预交），由被告平南县汇通房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。 本院认为，罗秋莲与汇通公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。《商品房预售合同》约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内办讫房屋所有权登记的，买受人不退房的，出卖人一次性按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。该条款虽为格式条款，但上诉人也未能提供证据证明因被上诉人逾期办证造成其实际损失的数额超过约定的数额，因此，上诉人主张调整违约金的数额，没有事实依据，本院不予支持。至于被上诉人收取的相关费用2000元（其中已退还1000元水电入户费给上诉人），双方已在《商品房预售合同》补充合同中约定为水电入户费、可视对讲安装费，由买受人承担，在缴纳首期购房款的同时向出卖人缴交。该补充合同有效，上诉人也已缴交，其要求被上诉人退还，没有事实依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，证据充分，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费336元，由上诉人罗秋莲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈香妙 审 判 员 苏洁平 审 判 员 黄钰雄 二〇二〇年二月十九日 法官助理 何才敏 书 记 员 龚李莉