河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初5248号原告：卢青爱，女，汉族，1962年12月30日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：卢晓昆，河南洛浦律师事务所律师，特别授权代理。被告：洛阳运动时间体育文化传播有限公司，住所地：河南省洛阳市洛龙区龙门大道望城路中段,统一社会信用代码：9141030339540499XE。法定代表人：杨爱芳，总经理。被告:任安龙，男，汉族，1978年7月30日生，住河南省洛阳市老城区。被告：崔歌，女，汉族，1978年9月2日生，住河南省洛阳市老城区。三被告共同委托诉讼代理人：孙国宾、乔晓辉，河南智明律师事务所律师，特别授权代理。原告卢青爱诉被告洛阳运动时间体育文化传播有限公司（以下简称运动时间公司）、任安龙、崔歌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告卢青爱及其委托诉讼代理人卢晓昆，被告运动时间公司、任安龙、崔歌的共同委托诉讼代理人孙国宾到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告卢青爱向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告运动时间公司签订的《租赁合同》于2019年2月19日解除；二、要求三被告连带偿还租金（截止到2019年2月）810000元、滞纳金198800元、违约金5000元，合计1013800元；三、要求被告立即对租赁房屋内的设施恢复原状，并从2019年2月20日起到实际恢复原状完毕之日止，赔偿原告的损失按每月5万元的租金标准计算；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月18日，原告与崔歌（××）代表运动时间公司签订《租赁合同》，合同明文约定：每年租金60万元，健身卡5万元，计65万元。第二年租金在前一年的11月30日前向甲方一次性支付，如乙方推迟交付，甲方每月按应交租金的3%收取滞纳金，若逾期2个月未交租金视为自动放弃，合同终止。甲方有权处置或使用该承租方的设备，合约期满恢复原状。2018年租赁费应在2017年11月30日之前交清，经原告多次催告后被告一直拖着不交。原告依据《租赁合同》的约定于2018年12月30日向被告发出《解除合同告知书》，张贴在健身房大门上并电话通知被告。后被告得知情况后把健身房关门上锁，并于2019年2月19日委托律师发表声明，对2018年12月30日原告在运动时间公司大门上贴出《解除合同告知书》的事实予以确认。为了维护原告的合法权益，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告运动时间公司、任安龙、崔歌辩称，一、运动时间公司并没有欠原告房屋租金，原告已经不具有要求被告支付租金的请求权。运动时间公司和原告签订《租赁合同》后，按照《租赁合同》承租原告房屋履行缴纳义务，并不拖欠原告房租。2017年9月29日经武汉市硚口区人民法院调解达成调解书，卢青爱、韩建立、洛阳卢翔工贸有限公司偿还常建发借款本金50万元、利息19万元。2018年7月5日，常建发与卢青爱、韩建立、洛阳卢翔工贸有限公司、运动时间公司达成了《执行和解协议》，和解协议约定从2018年7月5日起运动时间公司停止向乙方（卢青爱）支付租金（包括以前拖欠的租金和新发生的租金，租金应直接支付给执行法院直至付清乙方欠款为止）。从以上可以看出，运动时间公司拖欠原告的房租已经转化为依据和解协议向执行法院或常建发支付房租。在法院未执行完毕前，原告不具有《租赁合同》约定的租金请求权。《执行和解协议》签订后，运动时间公司依和解协议向常建发前后转款20余万元。和解协议履行过程中原告以运动时间公司欠付租金未由，强锁运动时间公司经营场所大门致使被告无法正常经营，被告才停止依据和解协议继续承担义务。但是过错不在于运动时间公司，是原告违法解除合同，故其所有损失应由自己承担。且因其违法解除《租赁合同》强占租赁房产，运动时间公司遭受重大损失，保留追究原告的法律责任。二、原告要求任安龙、崔歌承担合同责任没有事实和法律依据。任安龙和崔歌不是运动时间公司的××，也不是运动时间公司的股东。原告不能突破合同的相对性要求任安龙、崔歌承担法律责任。综上，原告违法解除《租赁合同》，其应承担相应合同及法律责任。其起诉任安龙、崔歌没有事实和法律依据，应驳回原告对三被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年12月18日，原告（出租方、甲方）与被告运动时间公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：一、甲方将院内钢结构厂房租赁给乙方使用。二、乙方租用该厂房期限为16年，即自2016年1月1日至2031年12月31日止。三、厂房租金每年60万元，每隔三年递增一次，每次递增在前一次递增的基础上新递增10%，以此类推（不含税）。四、乙方应将每年的租金在前一年的11月30日之前向甲方支付，租金实行“年支付制和先付款后租用的惯例”，一次付清一年的租金（第一年和第二年的租金除外）。如乙方推迟支付租金，甲方按所交房屋租金的3%收取滞纳金，若逾期两个月不交租金，视为自动放弃租赁，合同终止。甲方有权处置或使用该承租方的设备。合约期满乙方应付清租金和一切费用，并且将场地恢复原状。除外乙方在经营（售健身卡）期间每年向甲方赠送价值在5万元以上的健身卡。五、第一年的租金分三次付清，甲乙双方签订合同时乙方向甲方支付5万元，乙方在开业之日前向甲方支付租金25万元，乙方于2016年5月31日前向甲方支付租金10万元。第二年的租金分两次付清，乙方于2016年12月31日前向甲方支付30万元，乙方于2017年5月31日前向乙方支付30万元。六、在现有基础条件下，乙方可根据自身实际情况，合理安排使用水电。电费按供电公司标准收取，水费按自来水公司标准收取，水、电费按乙方实际使用量自行承担。七、乙方未按照约定支付水电费等费用的，应每月向甲方支付1%滞纳金。逾期仍未支付租金或水电费等费用的，视为违约。乙方应按由此给甲方造成的损失，向甲方支付违约金（违约金额再第十四条显示）。八、乙方未经甲方同意，不能改动房屋结构，不能私自转租。乙方应对租赁的场地和房屋及时负责维修和保养，否则由此造成的损失由乙方负责赔偿，乙方在经营中涉及的经济纠纷和债务问题与甲方无关。九、合同期内乙方必须依法经营，依法管理，并负责租用厂房及公共区域内的消防安全、防水、防盗等保障工作，如发生违法行为，由乙方负责。乙方应按国家政策按期缴纳工商、税务等国家规定的费用，配合甲方出具相关的证件、证明和发票。十、本合同有效期内，如遇到政府拆迁等新的规划，甲乙双方应配合执行，协商解决，乙方室内装修自建部分赔偿归乙方所有。十一、本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。十二、如发生自然灾害，不可抗力或意外事故，使本合同无法履行时，本合同自动解除。十三、本合同期满后，乙方需继续租用的，应于有效期满之前三个月提出续租要求。在同等条件下，乙方有承租权。十四、甲乙双方应按合同认真履行，乙方违约应向另一方支付5000元的违约金。本合同未尽事宜，由双方协商解决。十五、本合同壹式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。由甲乙双方代表签订之日起生效。该合同甲方（签章）代表签字处有卢青爱签名，乙方（签章）代表签字处由崔歌签名，同时加盖了运动时间公司的公章。《租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了房屋，因被告未按约定及时向原告支付租金，原告于2016年11月24日向被告发出《催款通知》，内容显示：尊敬的崔总、任总（运动时间健身工厂）：我本着和气生财的前提，在各方面给予贵方大力支持。资金方面，①给贵方免去房屋租金保证金；②减免了20万元房屋租金。按合同规定，从2016年4月1日至5月31日前应付付清累计房屋租金35万元。经过我无数次的催要，贵方也无数次的承诺，但至今仍拖欠大部分房屋租金。这严重影响了我另外的投资项目计划，也给我造成了人力、管理成本上的严重损失。所以现责令贵方从2016年11月24日起两日内还清所有欠款。否则贵方除了要承担合同上的一切违约责任、滞纳金外，还要承担由此造成我经营上的所有损失。《催款通知》的下方有原告卢青爱的签名，同时被告崔歌书写：“以上情况经双方核实，实际欠房租壹拾叁万伍仟元整，此房租于2016年11月30日结清，接受人：崔歌”。被告崔歌于2016年12月1日给原告出具《承诺》一份，内容显示：鉴于上次催要房租时协议不能兑现，于2016年12月1日再次承诺2016年房租一定在2016年12月5日还。若到期不能兑现的话，自愿配合出租关门停业，并且承担所给双方造成的一切经济损失。2017年7月4日，原告（甲方）与被告运动时间公司（乙方）签订《承诺协议》一份，协议约定：一、甲、乙双方在根据《租房合同》基础上，经双方友好协商，对乙方拖欠房租一事，结合现实情况，达成以下承诺：1、乙方承诺在2017年7月3日前向甲方支付2017年房租壹拾伍万元整（￥150000）；2、2017年全年房租共计柒拾万元整（含2016年和2017年会员卡折现共壹拾万元整）（￥700000）。截止至2017年7月1日前乙方已缴纳给甲方玖万元整（￥90000）的2017年房租，加上2017年7月4日所付房租壹拾伍万元整（￥150000），共计已付房租贰拾肆万元整（￥240000），截止目前2017年未付房租肆拾陆万元整（￥460000）；3、乙方承诺在2017年8月至11月每个月3日前支付甲方房租壹拾万整（￥100000）,2017年12月3日前付陆万元整（￥60000），至此将全部付清甲方2017年全年房租；4、若2017年12月3日前交完所欠房租后，2018年仍按原合同执行。二、乙方按以上承诺兑现时，甲方保证配合一下条例：1、甲方不得干涉乙方的管理和正常运营，不得向乙方索要会员卡，不得超出约定向乙方索要房租；2、甲方不得追究2017年7月前与乙方所有关于房租和管理方面的纠纷。三、本协议壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力。由甲、乙双方签订之日起生效。庭审中，原告提交一份《解除合同告知书》，内容显示：运动时间公司领导、股东们：由于贵公司从2017年11月30日起，未按2015年12月18日签订的《租赁合同》如期交纳租金，现已形成合同违约。厂房内附属物也未按合同约定予以清除，给出租方带来很多不便和无法正常出租的经济损失。经过多次的催要协商，均不能达成落实兑现租金解决办法。截止2018年12月30日，所欠厂房租赁费75万元、滞纳金21.6万元、场地清除费20万元、违约金0.5万元，合计117.1万元。介于欠租赁费用数额极大又协商无果，故限贵公司停止营业。最迟于2019年2月15日前还清以上所有费用。否则出租方将依据《租赁合同》采取措施给予全权处理。由此造成的一切后果及法律责任，均由贵公司自行承担。原告于2019年4月12日在《东方今报》发表《声明》，内容显示：运动时间公司及法人杨爱芳、实际掌控人崔歌：由于贵公司从2017年11月30日起，未按2015年12月18日双方签订的《租赁合同》如期交付租金，已多次违约，并于2018年12月30日向贵公司发出《解除合同告知书》。现登报通知：要求运动时间公司法人杨爱芳、实际掌控人崔歌于2019年4月17日24:00时前，把位于洛阳市洛龙区龙门大道与望城路交叉口向东200米的原运动时间公司经营场所内的设施及办公用品清理完毕，恢复租赁场所最初原貌。若逾期未清理完毕，出租方将该场所另行出租给他人，由此造成的一切损失由贵公司及杨爱芳、崔歌负责。原告提交的洛阳市工商行政管理局洛龙分局安乐工商所于2019年6月5日出具的《证明》，内容显示：按照区政府、区市场监管局及镇政府指示，我局执法人员会同西岗村委会同志多次通知运动时间公司法定代表人到场接受调查解决消费纠纷（我局执法人员于2019年3月16日、2019年4月15日、2019年5月10日、2019年5月13日等时间多次电话通知约定该公司负责人到场接受调解），但该公司负责人以各种理由拖延推诿、不予配合、不履行承诺解决问题。该证明洛阳市洛龙区安乐镇西岗村委会加盖公章并注明情况属实。另查明：原告常建发诉被告卢青爱、韩建立、洛阳陆翔工贸有限公司借款合同纠纷一案，经湖北省武汉市硚口区人民法院调解，于2017年9月29日作出的（2017）鄂0104民初4061号民事调解书，该调解书显示双方当事人自愿达成如下协议：“一、经双方确认至2017年8月19日，被告卢青爱、被告韩建立、被告洛阳陆翔工贸有限公司差欠原告常建发借款本金500000元，利息190000元。二、还款方式及期限：由被告卢青爱、被告韩建立、被告洛阳陆翔工贸有限公司分期给原告常建发，于2017年10月15日前支付本金100000元；于2017年12月31日前支付本金200000元；于2018年3月31日前支付本金200000元及利息12000元（以200000元为基数，按每月2%的利率从2018年1月1日计算至2018年3月31日）；于2018年10月31日前支付利息190000元。三、若被告未按上述约定还款，则原告要求以690000元为基数，从2017年8月20日起至实际付清之日止按每月2%计算利息，并向原告支付本案的律师代理费用100000元、案件受理费5350元、保全费4270元。四、原告自愿放弃其他诉讼请求。”该案件在执行过程中，常建发（甲方、执行申请人）、乙方卢青爱、韩建立、洛阳陆翔工贸有限公司（乙方、执行被申请人）、运动时间公司（丙方、担保人）于2018年7月5日签订《执行和解协议》，内容显示：截止2018年6月21日，乙方尚欠借款本金350000元，利息328000元，律师代理费100000元，诉讼费5350元，保全费4270元，共计787620元。甲方申请强制执行后，乙方提出和解意愿，经三番协商，现达成如下执行和解协议：一、无论本金、利息、其他费用，乙方总共只需再支付65万元，其余甲方放弃。但乙方必须在本次执行法官到达洛阳后解封其冻结银行账户前，一次性支付现金10万元。若从现在到今年12月31日前支付35万元，并保证每个月支付不低于7万元（也可每相邻两个月付款之和不低于14万元），剩余20万元于2019年1月31日前支付10万元，2019年2月28日前支付10万元；若乙方在2018年9月30日以前付清，则除一次性支付现金10万元外，剩余只需支付50万元，并保证每个月支付不低于10万元；二、乙方必须按时按约定数额付款，否则，甲方将要求乙方按原民事调解书的约定执行；三、由丙方提供执行担保。从现在起，丙方停止向乙方支付租金（包括以前拖欠的租金和新发生的租金。租金应直接支付给执行法院，直至付清乙方欠款为止）。如乙方不能按时付款，甲方立即申请恢复执行，并可查封、冻结丙方的财产，直至本金、利息及所有费用付清完为止。自2017年7月4日原告与被告运动时间公司签订《承诺协议》后，被告运动时间公司通过彭会静洛阳银行尾号为0019的账号于2017年8月3日向原告转款10万元、于2017年9月3日向原告转款10万元，于2017年10月20日向常建转款6万元、于2017年10月23日向常建发转款4万元，以上共计30万元。自2018年7月5日常建发，卢青爱、韩建立、洛阳陆翔工贸有限公司，运动时间公司签订《执行和解协议》后，被告运动时间公司通过张芳芳兴业银行尾号为5389的账户于2018年7月6日向常建发转款5万，于2018年7月28日向原告转款5000元，于2018年8月7日向原告转款2万元，于2018年8月29日向原告转款3万元，于2018年8月31日向常建发转款5万元，于2018年10月10日向常建发转款4.5万元，于2018年10月19日向常建发转款1.5万元。本院认为：依法成立的合同应当受到法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告与被告运动时间公司签订的《租赁合同》及《承诺协议》，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，均为有效合同。《租赁合同》签订后原告按照约定履行了交房义务，被告应当按照约定的期限向原告支付租金。因被告未依约支付租金，原告多次催促，被告崔歌亦多次向原告作出承诺，但并未按照承诺履行。《承诺协议》显示截止2017年7月4日被告尚欠原告2017年租金46万元，按照协议约定，被告运动时间公司应于2017年8月至11月每个月3日前支付原告10万元，于2017年12月3日前支付原告6万元。而被告运动时间公司通过彭会静洛阳银行尾号为0019的账号于2017年8月3日向原告转款10万元、于2017年9月3日向原告转款10万元，于2017年10月20日向常建转款6万元、于2017年10月23日向常建发转款4万元，以上共计30万元。庭审中原告认可被告尚欠其2017年租金6万元。2018年7月5日《执行和解协议》签订后，被告运动时间公司通过张芳芳兴业银行尾号为5389的账户于2018年7月6日向常建发转款5万、于2018年7月28日向原告转款5000元、于2018年8月7日向原告转款2万元、于2018年8月29日向原告转款3万元、于2018年8月31日向常建发转款5万元、于2018年10月10日向常建发转款4.5万元、于2018年10月19日向常建发转款1.5万元。上述款项中转款给原告共计5.5万元，转款给常建发共计16万元。根据《租赁合同》约定，2018年被告运动时间公司应支付原告的租金为60万元，因被告运动时间公司已经支付原告5.5万元，同时对其按照《执行和解协议》支付给常建发的16万元，应当予以扣除，故被告运动时间公司尚欠原告2018年租金为60万元-5.5万元-16万元=38.5万元。综上，被告运动时间公司欠原告2017年和2018年的租金共计44.5万元。至于双方在《租赁合同》约定“乙方在经营（售健身卡）期间每年向甲方赠送价值5万元以上的健身卡”，该约定系赠与合同性质，与本案并非同一法律关系，在本案中不予处理。因被告崔歌在《租赁合同》乙方代表签字处签名，并且其在2016年11月24日的《催款通知》承诺支付房租，同时其于2016年12月1日给原告出具支付租金的《承诺》，故被告崔歌应与被告运动时间公司共同向原告承担付款义务。因原告并未提供被告任安龙应当承担付款义务的相关证据，故被告任安龙不承担付款义务。按照《租赁合同》约定，若逾期两个月不交租金，视为自动放弃租赁，合同终止。同时法律规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告未按照约定及时向原告支付租金，原告于2018年12月31日在被告运动时间公司大门上张贴《解除合同告知书》，故本院认为双方签订的《租赁合同》应自当日解除。因双方在《租赁合同》中，明确约定合约期满，被告应付清租金和一切费用，并且将场地恢复原状。同时法律规定租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故被告运动时间公司应当对所承租原告的房屋恢复原状。对于原告诉求的滞纳金，因《租赁合同》约定被告推迟支付租金，原告按照所交房屋租金的3%收取滞纳金。现被告尚欠原告租金44.5万元，故被告应支付原告滞纳金为44.5万元×3%=13350元。对于原告诉求的违约金5000元，因双方在《租赁合同》中有明确约定，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告卢青爱与被告洛阳运动时间体育文化传播有限公司签订的《租赁合同》于2018年12月31日解除；二、被告洛阳运动时间体育文化传播有限公司、崔歌于本判决生效之日起十日共同支付原告卢青爱租金44.5万元；三、被告洛阳运动时间体育文化传播有限公司、崔歌于本判决生效之日起十日共同支付原告卢青爱滞纳金13350元；四、被告洛阳运动时间体育文化传播有限公司、崔歌于本判决生效之日起十日共同支付原告卢青爱违约金5000元；五、被告洛阳运动时间体育文化传播有限公司于判决生效之日起十日内将承租原告卢青爱房屋内的设施恢复原状；六、驳回原告卢青爱其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14024元，由原告卢青爱负担7868元，由被告洛阳运动时间体育文化传播有限公司负担6156元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  常鹏翼人民陪审员  焦改三人民陪审员  张会霞二〇二〇年二月五日书 记 员  李金鸽