广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初8622号原告：耿志亮，男，汉族，1979年10月8日出生，住址：广东省惠州市惠城区。原告：刘晓妍，女，汉族，1989年10月15日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：郑立伟，广东江畔律师事务所律师。被告：惠州市中海宏洋地产有限公司，住所：广东省惠州市江北文明一路中信城市时代****1908-A。法定代表人：张贵清。委托代理人：史松宁，广东达伦律师事务所律师。委托代理人：郑志君，广东达伦律师事务所律师。原告耿志亮、刘晓妍与被告惠州市中海宏洋地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告耿志亮、刘晓妍起诉称，2014年12月19日，原告与第一被告（合同签订时被告公司名为惠州丰通房地产有限公司，被告于2017年6月28日更名为惠州市中海宏洋地产有限公司）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2014）10029263），约定被告将位于惠州数码工业园北区中信凯旋城花园（四期）C7栋2单元29层03号房的商品房出售给原告，并约定该商品房总价款为578163元。该合同同时约定：被告应于2015年11月8日前将该商品房交付原告使用，被告将验收合格的该商品房交付给原告，如因被告原因，未按合同规定将符合法律法规要求的合格商品房交付原告，逾期超过120日后，自约定的交付期限第二天起至达到符合法律法规要求的交楼标准之日止，每逾期一日被告应按照房价款的万分之一点五向原告支付违约金,如因被告原因，导致被告在将该商品房交付给原告720日内没有将需由被告提供的办理权属登记所需的资料交到产权登记部门备案的，每逾期一日，被告应按照房款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告将全部首付款支付给了被告，也已经办理银行按揭手续，每月都按期足额还款。后被告书面通知原告2015年11月8日办理收楼手续。原告在约定的时间和被告办理收楼手续，并现场要求被告出示竣工验收合格证等证明原件，但被告只出示了第三方竣工验收报告复印件，无法出示第三方竣工验收合格证明原件及建设行政主管部门出具的工程竣工验收合格等证明文件原件，所以原告认为被告所交房屋无法证明己经过验收合格，从而认定达不到交楼条件，原告拒绝收楼。但一周后被告为了完成收楼率考核目标，联系原告协商收楼事宜。因仍然无法提供第三方竣工验收合格证原件、竣工验收合格证明等资料，遂原告要求在取得竣工验收合格证原件后才开始计收管理费并写入物业交接表,被告同意原告此要求并作为特别约定写入物业交接清单并签名。随后几年原告多次联系被告希望尽快出示竣工验收合格证原件一直未果，至今被告也未展示竣工验收合格证等原件向原告确认，只能通过不动产权证书推定己经取得验收合格证，所以对于由此导致原告无法明确开始交纳管理费时间的责任需由被告全部承担。依据商品房买卖合同相关条款，被告应承担不具备法律法规规定交楼条件交楼、逾期办理不动产权证的违约责任及因不具备法律法规规定交楼条件产生的物业费等相关费用。但时至今日被告一直未向原告支付上述两项违约金及相关费用，也没有任何的解决方案。为此，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期履行合同违约金，按照每天57.82元从2017年11月9日起计算至原告取得房屋不动产权证日止。应计至2018年1月16日为3931.49元。2、请求判令被告向原告支付未经验收合格交楼造成实质性逾期履行合同违约金，按照每天86.72元从2015年11月9日起计算至被告取得竣工验收合格日止。应计至2016年11月3日为31220.80元。3、请求判令被告向原告支付因未达到交楼标准导致原告产生的物业管理费，暂计至2018年12月31日，金额共计7516元。4、本案诉讼费用由被告承担。被告惠州市中海宏洋地产有限公司辩称，一、被答辩人接受认可房屋现状，收楼系真实意思表示；且被答辩人成为涉案房屋的所有权人后，装修入住并使用，未产生实际损失。因此其诉请收楼后还应计算逾期收楼违约金，该主张于法无据，也不符合司法实践及常理。而物业管理费的主张，与本案及答辩人并无关联，被答辩人应依法另循法律途径处理。首先，被答辩人依约于2015年11月7日收楼，涉案房屋已经转移占有，收楼系被答辩人真实意思表示。同月被答辩人开始办理装修，也在行使所有权人的权利。因此收楼时，被答辩人对涉案房屋现状是认同和接受的，后续亦实际使用了该房屋，未产生实际损失，从2015年11月至2019年1月，被答辩人也从未就收楼一事要求答辩人承担违约责任。因此时隔4年后被答辩人无视其收楼行为及使用行为，诉请逾期交房违约金，这与当事人的意思表示不符，亦无法律依据，也远远超过了诉讼时效。其次，被答辩人关于物业管理费的主张，答辩人认为与本案及答辩人无关，系不同的法律关系。且被答辩人提交的物业交接表上，并没有答辩人及答辩人的工作人员签字确认，系案外人物业公司所为。所写内容亦是案外人物业公司与被答辩人关于物业管理费的事宜，并非针对答辩人，也并非针对收楼一事。二、涉案合同第十五条之约定，无论从权利义务角度而言，还是从合同约定的意思表示而言，亦或从产权登记部门的办证程序而言；均系指向开发商办理大确权事宜，而非指向办理小确权。首先，从权利义务角度而言。涉案的房屋为预售房，在房屋未完全建成时以及开发商未取得权属登记（大确权）的情况下进行交易买卖。因此开发商首要义务即取得预售房完整的所有权，使其作为所有权人，依法有权处分房屋。而办理产权证（小确权）则完全是属于买受人的权利，开发商在此环节仅提供附随的协助义务。对于办理产权证，每一位买受人都有着行使权利的自由，除特别约定之外，如何行使权利，情况不尽相同，根本无法精确量化。而被答辩人主张，其签订涉案合同的目的，系取得涉案房屋的所有权，但办理产权证系被答辩人自己的权利，何时办理？是否办理？取决于被答辩人自己的意愿，他人及国家机构均无权干涉。其次，从合同约定而言。涉案的《广东省商品房买卖合同》为广东省住建厅发布的全省通用模板，也是必须使用的模板。结合上述情况，在普遍适用、强制使用的示范合同中不可能直接限制业主办理产权证的期限，否则将侵犯买受人行使权利的自由。而买卖合同第十五条第二句中：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。该约定已经明确了是规定期限，并非约定期限，因此规定期限并不指向第一句中的约定时间，两者应区分开来。根据答辩人当庭提交的案例：（2019)年13民终2825-2830号、（2014)粤高法民一提字第88号中也有类似判例，可以看出合同明确约定期限系指向答辩人办理权属登记（大确权）的期限。而后续附件四第十条亦在合同正文的基础上补充说明，明确大小确权的定义并对此进行了区分。再次，从产权登记部门的办证程序而言。涉案合同签订时，不动产登记制度尚未实施，产权登记机关办妥权属登记（大确权）的证明文件正是《商品房权属登记证明书》，产权登记机关的证明书恰好证实了合同第十五条的约定系指向大确权。同时，办理产权证（小确权）并不存在备案的程序，而办理权属登记(大确权）才有备案的程序。答辩人提交的证据清单2中的证据1“惠州市数字房产网上预售系统截图”亦可以体现，而由此可知，合同第十五条及附件四第十条约定期限即为答辩人办理大确权的时间期限。被答辩人忽略“权属登记”及“备案”的文字表述，存在避重就轻的情形。三、根据涉案合同附件四第十条之约定，已经明确了涉案房屋大确权期限的起算时间及标准，双方应按约计算相应的期限。而资料递交后，产权登记机关的办理时间应排除在期限外，该办理时间非出卖人所能干涉。首先，根据双方签订的买卖合同第十五条约定，出卖人在涉案房屋交付使用后540天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；附件四第十条约定，由于出卖人的原因，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，按日承担违约责任。同时附件四明确约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限。因此办证期限的计算点因根据合同约定，结合45宗案件的具体交付情况予以确定。其次，根据上述合同约定，逾期办证期限因按约以720日为限计算。被答辩人主张应适用540日期限的说法并无合同依据，而涉案合同附件四也不存在一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，涉案房屋办证如超过720日，答辩人依旧需按约承担违约责任。同时，案件涉及房地产一手楼交易，包含工程建设、买卖交易、验收备案、行政管理、产权登记等诸多流程，涉及多方人员及国家机构，实践中普遍存在非因出卖人原因导致办理权属登记期限过长的情形。有鉴于此，双方签订附件四亦是根据实际情况出发，将办证期限调整为720日符合现实情况，并不存在免除一方责任，排除对方权利的情形。再次，即便根据被答辩人的主张，合同约定期限指办理产权证期限。根据双方签订的买卖合同附件四第十条第二款之约定，如存在因政府相关部门的原因造成被答辩人不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，答辩人无须承担责任。结合案件事实情况，产权登记机关出具的回执可以佐证，早在2017年11月左右答辩人已经将所有权转移登记的资料递交给产权登记机关，而后续产权证的办理进度及情况应属产权登记机关的事务，而非答辩人所能干涉。四、本案被答辩人的部分诉请已经超过诉讼时效。被答辩人无相关证据能予以证明违约金的诉讼时效存在中断的情形，依法不应得到支持。本案被答辩人关于逾期交楼违约金的诉请已经明显超诉讼时效；根据涉案合同之约定，相关违约金以日计算，每日的违约金均系单独的债权，应分别单独计算诉讼时效。根据最高人民法院民一庭2017年《民事审判指导与参考》的指导意见（第68辑）及司法实践，被答辩人自起诉之日起往前倒推三年，超过三年的违约金均已经超过诉讼时效而依法不应得到支持。综上所述，被答辩人的起诉理由无证据及法律依据，请法院根据相关事实和法律规定，依法作出公正判决。审理查明的事实经审理查明，原告（买受人）与惠州丰通房地产有限公司（出卖人）于2014年12月19日签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于惠州数码工业园北区中信凯旋城花园（四期）C7栋2单元29层03号房的房屋，建筑面积116.69平方米。购房总价：578163元。交付期限：出卖人应当在2015年11月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过120日后，自本合同规定的最后交付期限（2015年11月8日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知之日起计的第十一天（如买受人未收到书面收楼通知的，则自出卖人在公开报纸媒体发布本项目入伙公告之日起计的第十一天），即视为出卖人已按期交付房屋且买受人对该商品房验收合格。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议第十条执行。补充协议第十条约定：540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付的时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。如因出卖人的责任，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。合同签订后，原告付清了全部购房款。原告于2015年11月7日收楼。涉案房屋经过竣工验收合格后于2016年11月3日办理工程竣工验收备案，产权登记机关于2017年12月13日受理了被告提交的涉案房屋权属登记资料，涉案房屋于2018年1月16日办理了不动产权证书。关于逾期交房违约金计算起止时间，原告认为收楼时涉案房屋未经竣工验收，尚不符合交付条件，双方在收楼时曾特别约定，竣工验收合格后才计收管理费，其先收楼行为不能免除被告逾期交楼的责任，合同约定交房违约金计算至房屋竣工验收合格之日。双方提交的2015年11月7日《物业交接表》手写注明：“因验楼提出问题未完全解决，特约定待所有项目整改完毕，开始计收管费（竣工备表、分项明细表、验收合格证）”，该表由中信惠州物业服务有限公司盖章确认。被告认为原告已在合同约定时间收楼并装修，其无需承担违约责任。关于产权登记期限，原告认为应从合同约定的交楼时间起算，计至不动产权证办理完毕之日（2016年11月3日），被告认为应按补充协议第十条的约定为准。另查，原告提交的国家企业信用信息公示系统显示2017年6月28日，惠州丰通房地产有限公司变更为惠州市中海宏洋地产有限公司。裁判理由和结果本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告支付了购房款，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在房屋交付之日起720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，双方合同约定产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付的时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限，合同约定涉案房屋于2015年11月8日交付，即被告应当在2017年10月28日前向产权登记机关办理权属备案登记手续，但被告直至2017年12月13日才向产权登记机关提交涉案房屋权属备案登记材料，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付逾期办理房屋产权备案登记违约金的计算截止日期为办理好不动产权证书之日，被告辩称计算逾期办理房屋产权备案登记违约金的截止时间应为产权登记机关受理被告提交的涉案楼盘首次登记申请之日，根据合同约定被告应在商品房交付之日起720内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，而非涉案楼盘首次登记申请材料。因此，双方的意见本院均不采纳，计算违约金的截止时间应为产权登记机关受理被告提交的涉案房屋权属登记资料之日，即2017年12月13日。原告诉请要求被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的逾期违约金，未超出合同及法律保护的范围，可以支持。原告要求从2017年11月9日起计算逾期办理房屋产权备案登记违约金系对其自身权利的处分，本院从其所请。被告应向原告支付2017年11月9日起至2017年12月13日止的逾期办理房屋产权备案登记违约金1966元（578163元×0.1‰/日×34日）。关于逾期交房违约金，合同约定涉案房屋于2015年11月8日交付，原告于2015年11月7日在知晓涉案房屋不符合交付条件下仍收楼并装修使用，未产生实际损失，现其以涉案房屋不符合交付条件为由主张被告承担逾期交房违约责任，不予支持。原告主张的物业管理费属其他法律关系，其应另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市中海宏洋地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告耿志亮、刘晓妍支付逾期办理房屋产权备案登记违约金1966元。二、驳回原告耿志亮、刘晓妍的其他诉讼请求。案件受理费867元（原告已预交402元），由被告惠州市中海宏洋地产有限公司负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  杨燕红审判员  李雄杰审判员  欧阳琳二〇二〇年二月十八日法官助理张岳灵书记员李诗琪