青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1693号上诉人(原审原告)：于淼，公民身份号码:×××，女，1984年7月1日出生，汉族，住辽宁省鞍山市。被上诉人（被上诉人）：青海省大通回族土族自治县东峡镇康乐村民委员会，统一社会信用代码：54630121579914679M，住所：青海省西宁市大通回族土族自治县东峡镇康乐村。法定代表人：阿海财，村委会主任。原审第三人：大通县宴遇佳苑，统一社会信用代码：92630121MA75TBMP7G，住所：大通县。经营者：马进荣，公民身份号码×××，男，1978年8月4日出生，回族，个体工商户，住青海省大通回族土族自治县桥头镇建国东路46号。委托诉讼代理人：哈强，大通县宴遇佳苑职工。上诉人于淼因与被上诉人青海省大通回族土族自治县东峡镇康乐村民委员会（以下简称康乐村委会）、原审第三人大通县宴遇佳苑（以下简称宴遇佳苑）租赁合同纠纷一案，不服青海省大通回族土族自治县人民法院（2020）青0121民初1459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。于淼上诉请求：1、撤销青海省大通回族土族自治县人民法院（2020）青0121民初1459号民事判决，并依法改判支持于淼的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由康乐村委会承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、于淼与村委会的合同至今未解除，仍处合法有效状态，于淼有权要求继续履行合同。从双方签订的合同内容可知，双方并未约定单方解除合同的情形，租赁过程中亦未出现符合法定解除合同的情形，更无缔结新的合意解除该合同的情形，该合同应当继续履行。2、于淼向康乐村委会交纳租金的事实清楚，于淼一直在按约履行合同。2020年5月7日经一审法院组织双方调解并调查时，康乐村委会否认于淼交纳2018年、2019年的租金，庭审及庭后调解时也是如此陈述，康乐村委会对外租赁土地收取年租金12000元的仅为于淼一家，一审法院依职权调取“2018年2月11日大通回族土族自治县东峡镇经济发展服务中心收到康乐茶园租金12000元”的证据，也恰能印证交纳租金的事实。综合法院第一次调解调查阶段、庭审阶段及一审法院依职权调取的证据，完全能印证于淼交纳林地租金的事实。但康乐村委会辩称租赁期间没有交过租赁费不符合事实。二、一审法院认为于淼与康乐村委会签订的《林地租赁合同》已无法实际履行属适用法律错误。1、金虎非案涉土地权利人，案涉土地使用权仍由于淼享有。案涉租赁林地的合同当事人为于淼、康乐村委会，于淼作为《林地租赁合同》的承租权人，基于合法有效的合同有权占有案涉土地，对案涉土地享有事实支配状态，金虎未与村委会签订土地租赁合同，非该案租赁林地的权利人，无权转让案涉林地的使用权。2、一审法院认为第三人适用所谓的善意取得系适用法律错误。金虎仅办理营业执照的行为不能视为于淼已将茶园转让给了金虎，第三人更不能在未核实案涉土地承租权人是否为金虎的前提下，仅以金虎营业执照为依据，签订合同主张善意取得茶园经营权及案涉土地使用权。善意取得的前提是无权处分，如一审法院适用第三人从金虎处善意取得了案涉土地使用权及茶园经营权，即确定了金虎非案涉土地权利人、亦非案涉茶园的权利人。且第三人明知该茶园在村集体土地上，其在不核实租赁土地期限、权利人信息等条件下即草率的与金虎签订茶园转让合同不符合常理，第三人存在与金虎恶意串通的情形，以此转移茶园经营权，该茶园转让即便成立，也不因及于案涉土地使用权的转让。基于以上事实及法律规定，租赁合同未解除的情况下，于淼对租赁土地享有完整的承租权利，第三人从金虎处转让茶园的行为不符合善意取得制度，即第三人未善意取得案涉土地使用权及茶园经营权。于淼现要求康乐村委会继续履行《林地租赁合同》不存在法律、事实上的不能履行的情形。康乐村委会辩称，于淼没有交纳2018年、2019年租赁费，于淼与其丈夫胡爱华、金虎是合伙关系，2018年于淼将经营权转让给金虎后，金虎与康乐村委会签订了《林地租赁合同》，后金虎将茶园转让给马进荣，马进荣与康乐村委会签订了《林地租赁合同》。于淼与康乐村委会的合同已经解除了，现于淼起诉康乐村委会没有事实依据，请求驳回于淼的诉讼请求。第三人晏遇佳苑述称，茶园是我们从金虎处转让过来的，我们也与村委会签订林地租赁合同，于淼起诉晏遇佳苑没有依据，请求驳回上诉。于淼向一审法院起诉请求：1、判令康乐村委会继续履行双方于2013年3月16日签订的《林地租赁合同》；2、判令康乐村委会承担本案诉讼费。一审法院查明，本案当事人诉争的的位××县的河滩林地属于康乐村委会的集体土地，2013年康乐村委会将该土地租赁给莫子荣，莫子荣作为经营者于同年9月27日成立了西宁市大通县东峡鹞子沟秀水餐乐园。2016年于淼、于淼之夫胡爱华、金虎三人达成合伙意向，同年于淼和康乐村委会签订了《林地租赁合同》，但将租期写为了2013年3月16日至2028年3月16日。2016年4月2日莫子荣与金虎签订了一份《林地租赁转让协议》，转让内容包括案涉土地及茶园相关的建筑设施、桌椅、餐具等，金虎给付了莫子荣转让费，同年4月20日莫子荣又与于淼签订了《茶园转让协议》。2017年5月8日案涉土地经营场所工商登记大通县康乐秀水餐乐园，经营者为于淼，于淼与金虎共同对该茶园进行了设施改建。2018年11月26日，大通县康乐秀水餐乐园又被登记为大通县康馨佳苑，经营者为金虎。2019年8月4日金虎将该茶园转让给马进荣，并支付了转让费，工商登记为大通县宴遇佳苑，经营者为马进荣。现于淼诉来本院，要求康乐村委会继续履行双方签订的《林地租赁合同》，并承担本案诉讼费。另查明，2018年2月11日大通回族土族自治县东峡镇经济发展服务中心收到“康乐茶园”租金12000元。一审法院认为，本案争议的焦点是原、被告之间签订的《林地租赁合同》是否有效及是否应该继续履行的问题。首先，《林地租赁合同》是否有效的问题。涉案林地为集体土地，康乐村委会作为群众性自治组织，有权代表本村村民对该村的集体土地进行合理安排和租赁等。于淼基于开办“茶园”的目的向被告租赁康乐二村的河滩林地，双方约定了租期、租金及林地用途等，被告法定代表人阿海财代表村委会在《林地租赁合同》上签字，且该合同不违反法律强制性规定，故其真实有效。合同约定的租期起始日期为2013年3月16日，但双方签订合同及实际交付林地的时间为2016年，租期约定涵盖了莫子荣在该林地经营“秀水餐乐园”的时间，但该瑕疵并不影响合同的整体效力，《林地租赁合同》成立时间为合同约定的租期即2013年3月16日开始，但生效日期应当为实际交付林地的时间即2016年。另外，合同签订后原告单独或与他人合伙在涉案林地上进行餐饮服务等经营多年，村委会及村民理应知情的情况下未提出异议，可视为被告村委会对其法人阿海财在合同上签字行为的认可。其次，《林地租赁合同》是否应该继续履行的问题。原告在与莫子荣签订茶园转让协议的同时，金虎向莫子荣给付了转让费用，以及原告、金虎及其他相关人员的陈述中可以看出，原告与金虎就案涉林地上经营“茶园”存在合伙关系。而《林地租赁合同》涉及的林地是必不可少的经营用地，在无相关证据证明的情况下，原告于淼所称的林地不包含在双方合伙范围内的陈述本院不予采信。原告与金虎合伙经营的“茶园”名称及法人进行过变更，但是对于不知情的第三人马进荣来说，其有理由相信作为法人的金虎有权转让“茶园”，故其通过协议转让取得案涉林地使用权及茶园经营权的行为合法有效。因第三人马进荣现已善意取得案涉林地使用权，故原被告之间的《林地租赁合同》已经无法实际履行。原告可以就《林地租赁合同》的合同向对方是否存在违约行为，以及与合伙人金虎对合伙“茶园”的转让及合伙有关的纠纷可通过另案诉讼，主张自己的权益。综上所述，原告与被告康乐村委会签订了《林地租赁合同》，但在合同履行中，不知情的第三人马进荣从原告于淼的合伙人金虎处通过善意取得了案涉土地使用权及茶园经营权，原被告之间的《林地租赁合同》已经无法实际履行。判决：驳回原告于淼的诉讼请求。本案二审期间，康乐村委会提供了村委会与金虎签订的《林地租赁合同》，村委会与马进荣签订的《林地租赁合同》。证明村委会与金虎于2018年10月28日就案涉的林地签订租赁期为15年的租赁合同用于经营餐饮娱乐业，年租金为12000元。村委会与马进荣就案涉的林地签订租赁期为15年的租赁合同用于经营餐饮娱乐业，年租金为12000元。于淼未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审一致，应予确认。本院认为,根据当事人的诉辩主张,本案的争议焦点为:本案系土地争议引发的租赁合同效力认定的问题,于淼主张的事实能否成立及其诉请能否得到支持,现综合分析如下:关于于淼的诉讼主体是否适格,其诉讼行为是否有效的问题,于淼的诉讼主体适格,其诉讼行为有效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。于淼认为康乐村委会未经其同意将茶园、土地等租赁给金虎使用,损害了其自身合法利益,其有权提起诉讼。根据司法解释的规定,村民委员会可以作为民事诉讼当事人，村民委员会应诉和行使诉讼权利应当参照《中华人民共和国村民委员会组织法》履行民主议定程序。民主议定程序的规定系为了保障农村村民自治权,对于农村民主议事的方式、地点、决定内容表述等不必加以苛责,村民委员会主任代表村委会行使权利，可以通过法律途径维护自身权益的实现方式,故于淼以自身权利受到损害为由向康乐村委会起诉行为有效。关于康乐村委会与于淼签订的租赁合同效力的问题,一审法院认为该合同有效。首先,合同所涉的土地租赁行为,是康乐村委会与于淼的真实意思表示,合同签订后,于淼履行了支付租金的义务,合同双方也没有恶意串通的故意进而损害国家、集体或者第三人利益;涉案合同系标的、双方权利义务明确的租赁合同,也无所谓以合法形式掩盖非法目的和损害社会公共利益。其次,就涉案合同是否违反法律、行政法规的强制性规定方面,《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”双方于2016年所签订的合同并未超过法律规定的租赁期限，虽然在合同中将租赁期限写为2013年，但并不影响合同的成立和生效。在合同履行期间，于淼与莫子荣签订《茶园转让协议》，于淼的合伙人金虎又与莫子荣签订《林地租赁转让协议》，经营场所工商登记为大通县康乐秀水餐乐园，经营者为于淼。同时于淼与金虎对该茶园进行了设施改建。2018年11月26日，大通县康乐秀水餐乐园又被变更登记为大通县康馨佳苑，经营者为金虎。2019年8月4日金虎将该茶园转让给马进荣，并支付了转让费，工商登记为大通县宴遇佳苑，经营者为马进荣。自此，涉案合同土地及设施的经营权人变更为金虎，于淼对此变更是知晓的。作为土地出租人康乐村委会对承租人内部经营者的变更并不影响其权利的实现，在金虎将涉案茶园经营者变更为自己或转让给他人，经营场所占有范围内的土地使用权也发生变更，康乐村委会认可土地使用权人变更的事实。至于因经营权变更对于淼是否造成损失是合伙内部事务，与康乐村委会是否变更土地使用权没有关联，于淼可循其他渠道予以救济。再次,于淼主张康乐村委会继续履行合同的问题,一审法院认为该项诉请不能得到支持。案涉租赁合同未对合同解除进行约定，但在合同履行期间，茶园的经营权由于淼变更为金虎，金虎又与村委会签订了《林地租赁合同》，于淼与村委会签订的《林地租赁合同》被金虎与村委会签订的《林地租赁合同》替代，于淼与村委会的租赁合同自然终止，虽然康乐村委会行使合同解除权未按法律规定的程序进行,但于淼对此变更是知晓的,可视为对合同解除的默认,且于淼亦未金虎与村委会签订的租赁合同是否侵害其合法权益行使撤销权，现金虎又将茶园转让给马进荣，马进荣又与村委会签订《林地租赁合同》，现于淼主张继续履行合同的基础不存在，故其要求继续履行合同诉求不能成立，本院不予支持。综上,涉案土地使用权因于淼与其合伙人之间对经营场所的变更已发生改变，于淼以其与康乐村委会之间的林地租赁合同未实际解除，村委会应按合同约定继续履行合同的理由没有依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元由于淼负担。本判决为终审判决。审判长 付元泰审判员 马秀芬审判员 刘 红二○二○年十月二十日书记员 李申年附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。