浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0802民初5417号 原告（反诉被告）：朱文俊，男，1976年11月24日出生，汉族，租住衢州市柯城区。 原告（反诉被告）：郑怡芳，女，1981年12月17日出生，汉族，租住衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：祝美伟，浙江论剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱锦华，浙江论剑律师事务所律师。 被告（反诉原告）：衢州市博威房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91330800098815290N，住所地：浙江省衢州市龙化路342号。 法定代表人：黄利幸，该公司执行董事。 被告（反诉原告）：吕文驿，女，1994年11月14日出生，汉族，住衢州市。 委托诉讼代理人：巫小勇，浙江兴衢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李剑，浙江兴衢律师事务所律师。 原告（反诉被告）朱文俊、郑怡芳（以下简称朱文俊、郑怡芳）与被告（反诉原告）衢州市博威房地产营销策划有限公司、吕文驿（以下简称博威公司、吕文驿）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。因案件审理需要，后转为普通程序，组成合议庭，再次公开开庭进行审理。朱文俊、郑怡芳委托诉讼代理人祝美伟、朱锦华、博威公司、吕文驿委托诉讼代理人巫小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱文俊、郑怡芳向本院提出诉讼请求：1、依法确认朱文俊、郑怡芳与吕文驿的《房屋买卖居间合同》于2019年2月13日解除。2、判令博威公司、吕文驿赔偿朱文俊、郑怡芳因其违约造成的损失80000元。事实和理由：两原告系夫妻关系。第二被告系第一被告公司员工。2018年11月5日，原告为置换房屋将自己居住的衢州市锦绣家园24幢2单元201室房屋独家委托第一被告进行出售，第一被告保证房屋能在2019年1月15日前以不低于175万元的价格出售，如逾期未出售，则由第一被告购买。在第一被告保证的前提下，两原告在第一被告居间介绍下购买邵霞、余卓诚西江月房屋，三方签订《房屋买卖居间合同》一份，合同签订后，两原告按合同约定支付邵霞购房定金10万元，并支付第一被告中介费52400元。11月6日，第一被告支付原告独家委托保证金52400元。2019年1月15日，第一被告未能出售锦绣家园房屋，原告与第一被告将独家委托期限延长至2019年1月22日，若1月22日未出售，则由第一被告以个人名义购买该房屋。2019年1月22日，第一被告未出售房屋，第二被告与原告签订《房屋买卖居间合同》，约定由第二被告购买原告房屋，于2019年2月13日办理房屋公证手续，第二被告支付房屋首付款160万元。但第二被告未按期支付首付款。2月14日，第一被告明确违约，无法支付首付款。为继续履行西江月购房合同，两被告同意以过桥方式帮原告筹措西江月房屋首付款，原告将锦绣房屋以172万元出售，其中首付款52万元，付款时间为2月28日。该价格与原告与第二被告约定的房屋价格减少3万元。2月15日，被告又反悔帮助原告支付首付款，原告不得不解除与邵霞、余卓诚房屋买卖合同，10万元定金全部没收。原告认为，两被告的违约行为，导致其经济损失，故诉至法院，主张诉请如前。 博威公司辩称，原告诉称委托被告卖房，承诺2019年1月15日前以不低于175万元价格出售与事实不符。2018年10月5日，第一被告促成两原告与案外人签订房屋买卖合同，该买卖过程中，被告收取52400元中介费合理合法。10月6日，两原告委托被告独家出售锦绣家园房屋，支付原告独家委托保证金52400元。西江月房屋10万元定金损失是原告自己造成，与被告无关，解除协议也有约定。如原告再支付3万元迟延履行金就无需解除合同，但原告不同意。被告已促成房屋买卖合同，原告应支付中介费。因原告在房屋买卖过程中不配合，导致被告未在约定时间出售房屋。原告同意延期，后被告通过金管家出售房屋，以172万元出售房屋是经过原告同意的，3万元差价原告应自己承担，其支付原告的定金和保证金，应予以返还，请求驳回原告诉讼请求。 吕文驿辩称，其是博威公司员工，朱文俊、郑怡与博威公司之间产生的损失与其无关，不应承担责任，独家委托是朱文俊、郑怡与博威公司签订，吕文驿不是合同相对方，故其支付的定金有权要求返还。 博威公司、吕文驿向本院提出反诉请求：1、判令朱文俊、郑怡芳返还102400元，并自起诉之日按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期利息至款项付清之日止。诉讼过程中，博威公司、吕文驿放弃要求支付利息的诉讼请求。事实和理由：博威公司系房地产中介服务公司。朱文俊、郑怡芳将其所有的锦绣家园房屋在博威公司挂牌出售，双方于2018年11月6日签订《独家委托售房协议》，约定：房屋售价不低于175万元，委托期限为2018年11月6日至2019年1月15日。协议签订后，其向朱文俊、郑怡芳支付52400元独家委托保证金。2019年1月15日，双方又签订《补充协议》，将委托期限延至2019年1月22日，若未出售则以个人名义购买，并追加定金5万元。2019年1月22日，博威公司以吕文驿名义与朱文俊、郑怡芳签订《房屋买卖居间合同》，收购该房产。双方约定房屋出售后，退还保证金及定金。同年2月14日，经朱文俊、郑怡芳同意，通过金管家公司促成锦绣家园房产转让并办理过户手续。2月15日，朱文俊、郑怡芳与邵霞、余卓诚签订解除协议。至此，双方之间关于锦绣家园、西江月房屋买卖合同事项全部处理完毕，但朱文俊、郑怡芳未按约定将保证金及定金退还博威公司、吕文驿。故其主张反诉请求如前。 朱文俊、郑怡芳对博威公司、吕文驿的反诉辩称，2018年11月6日签订独家委托售房协议没异议，协议约定房屋售价不低于175万元，期限为2018年11月6至至2019年1月15日，逾期出售则同意由中介购买房屋，交纳的保证金转化为购房定金。2019年1月15日因中介未出售房屋，双方达成补充协议，将期限延长至2019年1月22日，到期仍未出售，追加购房定金5万元，由公司员工购买房屋。合同还约定2019年2月13日办理房屋公证手续，支付首付款160万元，房屋出售后归还保证金和定金。2月14日，其委托金管家与案外人达成房屋买卖合同，2月15日其因无钱购买西江月房屋，解除合同。双方之间的法律关系从居间合同转变为房屋买卖关系，博威公司、吕文驿未按约定支付价款，违反了房屋买卖合同义务，造成其损失，博威公司、吕文驿违约在先，定金应没收。请求法院驳回对方的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：双方分别提供的录音资料、微信聊天记录及视频资料，经质证，彼此均有异议，博威公司、吕文驿认为录音存在剪辑、来源不清楚，是否录音者本人不能确认。朱文俊、郑怡芳称录音是否本人不清楚，内容上有删减，不能证明其举证目的，对方违约。双方的该证据本院将结合其他相关证据综合认定。双方分别提供的其他证据，彼此对真实性基本无异议，博威公司、吕文驿认为双方签订补充协议后，仍是居间合同关系，因2月14日与案外人达成买卖合同，之前的合同自动解除，未违约，对方不同意继续履行合同，故定金应当返还。朱文俊、郑怡芳认为2019年1月22日其已将房屋出售给对方；解除协议是针对西江月房屋进行处理，与本案双方无关；锦绣家园房屋居间中介是金管家公司，并非对方。本院对双方提供的上述证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吕文驿系博威公司的业务代表人员。2018年11月5日，朱文俊、郑怡芳与邵霞、余卓诚在博威公司居间介绍下，签订《房屋买卖居间合同》一份，合同约定：邵霞、余卓诚将位于衢州市房屋出售给朱文俊、郑怡芳，总价款为3530000元，合同订立之日朱文俊、郑怡芳支付定金100000元，2019年2月15日前支付首付款1930000元，朱文俊、郑怡芳支付博威公司居间服务费52400元（包括居间服务费35300元、按揭服务费15000元、代办产权过户费1500元、代办水电过户费600元），合同还对其他相关事项进行了规定。后朱文俊、郑怡芳分别支付邵霞定金100000元、博威公司52400元。2018年11月6日，朱文俊、郑怡芳与博威公司签订《独家委托售房协议》一份，双方约定：朱文俊、郑怡芳将衢州市锦绣家园24幢2单元201室房屋委托博威公司独家出售，房屋价格不低于1750000元，委托期限为2018年11月6日至2019年1月15日，博威公司支付52400元作为保证金，如博威公司未能在规定期限内出售该房屋，则博威公司自行购买该房屋，所交的保证金自动转为购房定金。协议还对其他事项作了约定。同日，博威公司支付朱文俊保证金52400元。2019年1月15日，因博威公司未能按协议约定完成出售该锦绣家园房屋，双方又签订《补充协议》一份，约定：将该锦绣家园房屋独家委托出售期限延长至2019年1月22日，若2019年1月22日未出售至第三方，则当日由博威公司以个人名义购买该房屋，并追加定金50000元，朱文俊方保证购西江月房屋用商业贷款，则博威公司购锦绣家园房屋用全款方式支付，支付日为2019年2月11日，并于当日双方办理公证手续。2019年1月22日，博威公司未能将该锦绣家园房屋出售他人，当日，朱文俊、郑怡芳与吕文驿签订《房屋买卖居间合同》一份，约定由吕文驿购买该锦绣家园房屋，购房价款为1750000元，吕文驿应于房屋公证其名下之日，支付首付款1600000元。且合同特别约定：双方商定于2019年2月13日办理房屋公证手续，吕文驿支付首付款。吕文驿可以将房屋转让给第三人，转让如在2019年2月13日前，溢价部分双方各半分成，之后转让溢价归吕文驿所有。合同订立后，吕文驿支付对方定金50000元。2019年2月13日，双方未办理锦绣家园房屋公证手续，博威公司、吕文驿未支付首付款1600000元。2019年2月14日，朱文俊、郑怡芳在衢州市金管家房地产营销策划有限公司居间服务下，与案外人张伟签订《房地产转让合同》一份，将衢州市锦绣家园24幢2单元201室房屋以1720000元的价格出售给张伟，约定张伟在签订合同当日支付定金100000元，2019年2月28日前支付首付款520000元，剩余款项通过银行贷款方式支付。博威公司、吕文驿在该房屋出售给张伟的过程中参与联系、协商。因本案双方及邵霞、余卓诚方就朱文俊、郑怡芳如何付款购买邵霞、余卓诚衢州市房屋事宜协商未果，2019年2月15日，本案双方及邵霞、余卓诚订立《解除协议》一份，协议载明，因朱文俊、郑怡芳无法按时办理付款手续，造成违约，自愿放弃购买权，买卖双方同意解除原房屋买卖居间合同，由此造成的违约责任由朱文俊、郑怡芳承担，原所付定金100000元不予返还，由邵霞、余卓诚方全部没收（对此定金归属事项，博威公司方无异议）。现朱文俊、郑怡芳以博威公司方多次违约致其损失为由诉至本院，提出如前诉讼请求。博威公司、吕文驿遂提起反诉，主张反诉请求如前。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照诚实信用原则依法全面履行合同义务。2018年11月5日，朱文俊、郑怡芳在博威公司居间介绍下与邵霞、余卓诚签订《房屋买卖居间合同》，合同约定购买西江月房屋的首付款1930000元于2019年2月15日前支付。次日，朱文俊、郑怡芳与博威公司又签订《独家委托售房协议》，协议约定由博威公司独家出售朱文俊、郑怡芳的锦绣家园房屋，并对房屋出售的最低价、委托期限等作了规定。之后，因博威公司未按约出售该锦绣家园房屋，双方又签订《补充协议》，将房屋独家委托出售期限延长至2019年1月22日，到期后，博威公司仍未按协议出售锦绣家园房屋，朱文俊、郑怡芳按约与博威公司业务代表吕文驿签订《房屋买卖居间合同》，约定由吕文驿购买该锦绣家园房屋，并对房屋价款、首付款支付时间作出约定。现博威公司方称2019年2月13日朱文俊、郑怡芳不依约办理锦绣家园房屋公证手续，系违约在先，博威公司方便未向其支付约定的首付款1600000元，朱文俊、郑怡芳对此辩称予以否认。根据双方均明知2019年2月15日朱文俊、郑怡芳将支付西江月房屋首付款，以及双方一系列的出售锦绣家园房屋的协议约定和博威公司未按约履行的事实，结合朱文俊、郑怡芳在2019年2月14日将锦绣家园房屋以低于原出售价出售给张伟的事实，且博威公司方未举证证明其在2019年2月13日有支付朱文俊、郑怡芳1600000元首付款的有效证据，故博威公司方的该辩称，依据不足，有违常理，与事实不符，本院不予采信。因博威公司方在2019年2月13日未按约支付首付款1600000元，同月14日，朱文俊、郑怡芳在中介方金管家公司居间服务下将该锦绣家园房屋出售给案外人张伟，对此售房过程博威公司方参与，双方的行为应当认定同日朱文俊、郑怡芳与吕文驿之间的《房屋买卖居间合同》解除。2019年2月15日，因朱文俊、郑怡芳无法按时办理付款手续，与邵霞、余卓诚解除购买西江月房屋的合同，支付的定金100000元由邵霞、余卓诚没收，对此，博威公司盖章确认。博威公司方在2018年11月5日、11月6日前后两天时间先后作为朱文俊、郑怡芳购买西江月房屋和出售锦绣家园房屋的中介方和销售方，其应当明知朱文俊、郑怡芳出售锦绣家园房屋的目的是为置换购买西江月房屋准备资金，但其一再未按约履行合同义务。西江月的购房合同和锦绣家园的售房合同虽系两份独立的合同，但均系博威公司方中介服务和独家委托销售、购房，两份合同之间具有紧密的联系，博威公司方应当预见到其不履行锦绣家园房屋协议，可能导致朱文俊、郑怡芳无法支付购买西江月房屋款项的后果，造成其损失。博威公司方的违约行为，对造成朱文俊、郑怡芳购买西江月房屋的损失和出售锦绣家园房屋的损失具有不可推卸的责任，依法应当承担相应的民事责任。房屋的交易转让，受价格、市场状况等多种因素影响，并非一成不变，朱文俊、郑怡芳在购买西江月房屋时未充分考虑前述因素，造成与邵霞、余卓诚解除购房协议及其损失的后果，对此，朱文俊、郑怡芳自身也存在过错。本院根据双方的过错等因素酌定各承担该损失部分的一半。因西江月房屋未实际转让，博威公司收取的52400元居间服务费中的按揭服务费15000元、代办产权过户费1500元、代办水电过户费600元应予返还。因博威公司方未按约履行本案双方之间的合同付款义务，其主张的反诉请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。吕文驿在本案中系博威公司的业务代表，故承担责任的主体应为博威公司。本院对原告主张的自愿扣除博威公司方已经支付款项部分的合理部分之诉讼请求予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下： 一、本诉原告朱文俊、郑怡芳与本诉被告吕文驿之间的《房屋买卖居间合同》于2019年2月14日解除。 二、本诉被告衢州市博威房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿本诉原告朱文俊、郑怡芳12350元。 三、驳回本诉原告朱文俊、郑怡芳其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告衢州市博威房地产营销策划有限公司、吕文驿反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1800元，反诉案件受理费1174元，合计2974元，由朱文俊、郑怡芳负担1530元，博威公司负担1444元，限于本判决生效之日起7日交纳，逾期强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  孟繁义 人民陪审员  王华东 人民陪审员  盛慧英 二〇二〇年二月二十日 书 记 员  祝美珍 ·6· ·10·