广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初32953号原告：东莞市福禧贸易有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区*******，统一社会信用代码：914**********925X2。法定代表人：古志勇，董事长。委托诉讼代理人：李育玲，女，1984年12月13日出生，汉族，住广东省东莞市南城区**************，公民身份号码：420************488，系原告的员工。委托诉讼代理人：何婷，女，1986年3月1日出生，汉族，住广东省兴宁市************，公民身份号码：441************663，系原告的员工。被告：吴清龙，男，1984年1月18日出生，汉族，住山西省新绛县******第十六组，公民身份号码：142************417。原告东莞市福禧贸易有限公司与被告吴清龙租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李育玲、何婷到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年1月11日签订的《福禧大厦租赁合同书》；2.被告向原告支付2019年2月、3月、7月、8月拖欠的租金24116元以及后续租金（按6029元/月的标准，自2019年9月1日起计算至被告实际归还租赁物业给原告之日止）；3.被告向原告支付2019年2月、3月、7月、8月拖欠的物业管理费2192元以及后续物业管理费（按548元/月的标准，自2019年9月1日起计算至被告实际归还租赁物业给原告之日止）；4.被告向原告支付2019年2月、3月、7月、8月拖欠的电费283.6元及后续电费（计算至被告返还租赁物业之日止）；5.被告向原告支付滞纳金[计算方法为（每月拖欠的租金+物业管理费+水电费）×1%×拖欠天数]；6.被告向原告支付解除合同违约金18087元；7.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告是福禧大厦1411单元的业主。被告于2018年1月11日与原告签订《福禧大厦租赁合同书》，承租前述物业，租期为2018年1月1日至2020年12月31日，被告应于每月5日或该日之前向原告支付当月租金、物业管理费、水电费。合同第九条9.3（1）明确约定：无论是否已得到甲方通知，乙方拖欠租金一个月以上的，甲方有权解除合同，收回租赁物并不予退还保证金，保证金作为违约金的一部分，乙方还应支付相当于3个月租金标准的违约金。在合同履行过程中，被告经多次催告拒不支付2019年2月、3月、7月、8月的租金、水电费、管理费，且将物业闲置，其行为已构成根本性违约。原告为维护自身合法权益，诉至法院请求依法裁判。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证质证。被告未提交任何书面答辩意见或证据材料，视为对原告提交的证据不持异议，本院予以确认并在卷佐证。该部分证据证明如下事实：据《商品房屋产权权属证明书》记载，坐落于东莞市莞城区*******的福禧大厦于2015年4月建成，产权人为原告。原告还提交了《建设用地规划许可证》复印件、《国有土地使用证》复印件、《建设工程规划许可证副证》复印件、《竣工验收备案证书》等予以佐证。2018年1月11日，原告与被告签订了一份合同，封面名称为《福禧大厦租赁合同书》，正文名称为《福禧大厦写字楼租赁合同》，该合同约定原告向被告出租位于福禧大厦1411单元的物业，建筑面积为137.02平方米，经营用途和范围为金融行业，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日，免租期自2018年1月1日至2018年2月28日，计租期自2018年3月1日起算。该合同第三条约定租金每三年递增10%，即自2018年3月1日至2019年12月31日期间租金为每月6166元，2020年1月1日至2020年12月31日期间租金为每月6783元；物业管理费为每月548元，自2018年1月1日起在每月5日前向管理处交纳；租赁保证金为首月租金的两倍即12332元，应于签订本合同时交付，在被告退出租赁物、交清各项费用及履行完毕所有合同义务后，原告在十个工作日内向其无息返还租赁保证金；被告负责支付租赁物的物业管理费、水电费及政府规定承租人或租赁物经营者所应支付的费用；被告拖欠租金等相关费用，应向原告支付违约金，违约金按拖欠天数乘以缴租金额的1%计算；被告逾期交租一个月，经原告发出通知十日内，不到现场与原告处理时，原告有权单方面解除合同，不退回租赁保证金，并收回该租赁物。第九条“提前终止合同”条款约定原告有权解除合同、收回租赁物并不予退还保证金（保证金作为违约金的一部分）、被告还应支付相当月3个月租金标准的违约金及赔偿损失的情形包括拖欠租金一个月以上等九种情形。原告主张其向被告交付租赁物后，被告自2019年2月开始陆续出现逾期支付租金、物业管理费、水电费的情形。原告对此提交了单方制作的《福禧大厦1411单元租户吴清龙欠费明细》以及三份由广东电网有限责任公司东莞供电局出具的电费发票、一份单方制作的《水电抄表记录卡》。《福禧大厦1411单元租户吴清龙欠费明细》记载被告拖欠租金、物业管理费、电费的月份均为2019年2月、3月、7月、8月，其中拖欠的租金为6029×4=24116元，拖欠的物业管理费为548×4=2192元，拖欠的电费为68.4+91.2+54+70=283.60元，原告计算得出的滞纳金合计30934.03元。电费发票显示原告以其名义在2019年2月、3月、7月交纳了电费，单价约为每千瓦时0.64元，用电读数分别为44700千瓦时、32340千瓦时、95790千瓦时，缴费金额分别为33179.62元、24005.12元、69283.43元。《水电抄表记录卡》记载1411单元在2019年2月、3月、7月、8月的用电读数分别为30度、51度、59度、32度。原告解释称被告应缴纳的电费按《水电抄表记录卡》记载的实际使用度数乘以每度1.2元计算得出。另外，原告未提供证据证明其已缴纳2019年8月的电费，应承担举证不能的不利后果。原告称被告自2019年9月开始闲置案涉租赁物并拖欠后续租金、管理费、电费等费用，至今未向原告返还租赁物，于是原告提起本案诉讼。本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见或证据材料，视为放弃抗辩及举证质证的权利，应当承担相应的不利后果。原告与被告于2018年1月11日签订的《福禧大厦写字楼租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认原告与被告之间成立租赁合同关系。双方应当切实履行合同义务，一方不履行义务构成违约的，应当承担相应的违约责任。本案中，被告未提供任何证据证明其已付清2019年2月、3月、7月、8月及后续租金，亦未提供任何证据证明其已向原告返还租赁物，应当承担举证不能的不利后果。因此，本院依法采信原告的主张，认定被告拖欠上述期间的租金。被告拖欠租金已超过一个月，原告依据案涉合同第三条、第九条的约定，有权要求解除合同、收回租赁物。因此，原告诉求解除案涉合同，合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告理应向原告返还租赁物，但原告在本案中未提出要求被告返还租赁物的诉求，故双方应当自行协商处理租赁物的返还交接事宜。被告在将其物品搬离并向原告返还租赁物之前，占有使用案涉租赁物，应当向原告支付对价。因此，原告要求被告支付拖欠的租金以及截至返还租赁物之日的租金，合法有据，本院予以支持。原告在本案中主张的租金标准低于案涉合同约定的标准，属于其对自身权利的处分，本院予以认可。综上所述，租金计算方法如下：1、原告提起诉讼前被告已拖欠的租金即2019年2月、3月、7月、8月的租金合计24116元；2、后续租金应按每月6029元的标准，自2019年9月1日起，计算至被告实际向原告返还租赁物之日止，暂计至2020年1月31日为30145元。根据案涉合同的约定，被告在使用案涉租赁物期间负有向管理处缴纳物业管理费的义务。双方并无约定原告有权向被告代收物业管理费，原告未提供证据证明其已代被告垫付诉争的物业管理费，原告也没有提供证据证明其具备物业管理的资质以及实际向被告提供了物业管理服务的事实。根据“谁主张谁举证”的证据规则，原告对此应当承担举证不能的不利后果。因此，原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。根据案涉合同第三条的约定，被告负责支付其承租期间产生的电费。但双方并未约定电费的支付期限，本院结合一般生活经验法则认定被告应在次月25日前支付上月实际用电产生的电费。原告已向供电部门支付了2019年2月、3月、7月的电费并已取得相应的发票，被告应对原告垫付的金额予以偿付。经查，原告向供电部门交纳电费的计价标准为每千瓦时0.64元，而原告在本案中要求被告支付电费的计价标准为每千瓦时1.2元。原告未能提供证据证明其主张的计价标准有何依据，应承担举证不能的不利后果，本院对此不予采信。本院认为被告应结合实际用电度数、按原告垫付电费的标准向原告偿付电费，即2019年2月的电费为19.2元，2019年3月的电费为32.64元，2019年7月的电费为37.76元，合计89.6元。原告并非供电单位，本身不具有向被告直接收取电费的权利，又未提供证据证明其已代被告缴纳2019年8月的电费，其不享有向被告主张2019年8月电费的债权。综上所述，原告要求被告支付电费的超额部分，缺乏事实依据，本院不予支持。被告未依约在每月5日前向原告支付当月租金，亦未按期向原告偿付电费，其行为构成违约，应当承担逾期付款的违约责任。根据案涉合同第三条的约定，被告应按每日1%的标准向原告计付逾期付款违约金。但该标准明显过高，本院认为应当调整为按年利率6%的标准计算。其中，逾期支付租金的违约金计算方法如下：（1）2019年2月、3月、7月、8月的违约金应以每月6029元为基数，按每年6%的标准，自拖欠当月的6日起计算至清偿之日止；（2）自2019年9月至被告向原告返还案涉租赁物之日期间的租金违约金，应以每月6029元为基数，按每年6%的标准，自每月的6日起累计至清偿之日止。电费的违约金计算方法如下：（1）2019年2月的电费违约金应以19.2元为基数，按每年6%的标准，自2019年3月26日起计算至清偿之日止；（2）2019年3月的电费违约金应以32.64元为基数，按每年6%的标准，自2019年4月26日起计算至清偿之日止；（3）2019年7月的电费违约金应以37.76元为基数，按每年6%的标准，自2019年8月26日起计算至清偿之日止。原告诉求的逾期付款违约金的超额部分，依据不足，本院不予支持。因被告逾期支付租金构成根本违约致使案涉合同解除，根据案涉合同第九条的约定向原告支付相当于3个月租金的违约金，即18087元。案涉合同约定租赁保证金作为违约金的一部分，即原告可以没收被告支付的租赁保证金。考虑到原告主张的租金标准与合同约定的租金标准不一致，双方在合同履行过程中存在变更合同条款的情形。在被告未提供证据证明其实际交纳的租赁保证金数额且未提出反诉请求的情况下，本院对该笔租赁保证金不予处理。双方可另行协商处理，或循法律途径解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告东莞市福禧贸易有限公司与被告吴清龙于2018年1月11日签订的《福禧大厦写字楼租赁合同》二、被告吴清龙应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市福禧贸易有限公司支付租金（暂计至2020年1月31日的租金为54261元，后续租金应按每月6029元的标准，自2020年2月1日起，计算至被告吴清龙实际向原告东莞市福禧贸易有限公司返还租赁物之日止）；三、被告吴清龙应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市福禧贸易有限公司偿付电费89.6元；四、被告吴清龙应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市福禧贸易有限公司支付逾期支付租金的违约金（逾期支付租金的违约金计算方法如下：（1）2019年2月、3月、7月、8月的违约金应以每月6029元为基数，按每年6%的标准，自拖欠当月的6日起计算至清偿之日止；（2）自2019年9月至被告向原告返还案涉租赁物之日期间的租金违约金，应以每月6029元为基数，按每年6%的标准，自每月的6日起累计至清偿之日止）；五、被告吴清龙应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市福禧贸易有限公司支付逾期支付电费的违约金（计算方法如下：（1）2019年2月的电费违约金应以19.2元为基数，按每年6%的标准，自2019年3月26日起计算至清偿之日止；（2）2019年3月的电费违约金应以32.64元为基数，按每年6%的标准，自2019年4月26日起计算至清偿之日止；（3）2019年7月的电费违约金应以37.76元为基数，按每年6%的标准，自2019年8月26日起计算至清偿之日止）；六、被告吴清龙应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市福禧贸易有限公司支付解除合同的违约金18087元；七、驳回原告东莞市福禧贸易有限公司的其他诉讼请求。如未按指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为845.16元（原告已预交），由原告东莞市福禧贸易有限公司负担370.27元、被告吴清龙负担474.89元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  李春嫦二〇二〇年一月十七日书记员  艾 童附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。