河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0381民初1438号原告：丁云峰，男，汉族，1980年2月3日出生，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：李宏杰，河南铭志律师事务所律师。被告：陈利娟，女，汉族，1973年7月7日出生，住河南省偃师市。第三人：李银霞，女，汉族，1972年10月26日出生，住河南省偃师市顾县。委托诉讼代理人：庞少伟，河南中冶律师事务所律师。原告丁云峰诉被告陈利娟、第三人李银霞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告丁云峰及其委托诉讼代理人李宏杰到庭参加诉讼，第三人李银霞及其委托诉讼代理人庞少伟到庭参加诉讼，被告陈利娟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告丁云峰向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告继续履行合同所约定的交房义务，立即将诉争房屋（包括家具、家电）交付原告使用；2、请依法判令被告支付原告违约赔偿金30万元；3、本案诉讼费、担保费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年3月18日，原、被告签订房产转让合同书及房屋买卖合同书，约定由原告购买被告所有的位于偃师市区兴隆街5号致晟东郡7幢2603号三室二厅的商品住房一套，约定价款58万元，被告于同年4月30日前将该房屋（包括家具、家电）交付原告使用。同时约定，被告如未按期交房，自愿承担违约赔偿金30万元，并放弃8万元房款。现原告已按约定将前两笔房款50万元支付被告，被告也于同年3月20日将该房产过户到了原告名下。但时至今日，被告仍占有该房屋，拒不将该房交付原告使用，使原告合法权益受损，为此特诉诸贵院，请依法判如所请。被告陈利娟逾期未答辩。第三人李银霞述称：原告诉讼请求第一项要求陈利娟交房没有事实基础，在2017年12月16日陈利娟通过合同形式将涉案房屋及家具家电予以交付给第三人李银霞，即日起陈利娟已丧失了对涉案房屋的控制权，无法也不可能再继续履行其后另行签订的房屋买卖合同，所以该项诉讼请求不应支持，属于客观情况导致。原告的诉讼请求第二项，虽然第三人不是合同相对人，但第三人认为原告的诉讼请求第二项明显不符合常理，从依据的合同条款能够推断出原告知道或应当知道陈利娟在与原告签订合同时已不具有对涉案房屋的控制权。所以约定了放弃8万元房款并承担已付房款6成的违约金。第三人李银霞向本院申请参与诉讼并请求：1、请求法院准许李银霞作为有独立请求权的第三人参与本案诉讼；2、请求法院确认李银霞对偃师市致晟东郡7栋1单元26楼2603号房屋合法占有；3、请求法院确认被告陈利娟应当优先继续履行与李银霞之间的房屋买卖合同；4、请求法院判决原告和被告协助李银霞在条件成就时，将偃师市致晟东郡7栋1单元26楼2603号房屋过户到李银霞名下；5、涉案诉讼费用由被告陈利娟承担。事实与理由如下：2017年11月22日，李银霞与陈利娟以及案外人洛阳爱巢房地产经纪有限公司签订了房屋买卖合同，陈利娟以59万元的价格将偃师市致晟东郡7栋1单元26楼2603号房屋（简称涉案房屋）出卖给李银霞，陈利娟在收到李银霞给付57.3万元购房款后，于2017年12月16日将涉案房屋及约定的家具、家电交付给李银霞，李银霞将房屋整修并添置物品后入住至今。2018年4月30日，在丁云峰上门时，李银霞得知，丁云峰与陈利娟另签订房屋买卖合同并办理了过户。李银霞经多方查证了解到，陈利娟将中介保管的涉案房屋办理产权证资料骗走，2018年元月份办理了房产证，向李银霞和中介隐瞒房产证已办理的事实，另外联系丁云峰，丁云峰在没有查看房屋现状的情况下，贸然与陈利娟另签订房屋买卖合同并办理了过户。经申请人的代理律师向贵院立案庭咨询得知，丁云峰于2018年5月初也诉至贵院，要求陈利娟继续履行合同，交付房屋。李银霞认为其与陈利娟签订房屋买卖合同在先，支付了绝大部分房款，并于2017年12月16日合法占有涉案房屋，涉案房屋的买卖已经完成，双方的合同目的已基本实现，仅差陈利娟履行协助办理过户这一附随义务。反之，丁云峰在与陈利娟交易时，没有查看涉案房屋的权利状态和实际状况，贸然交易，不能排除其具有重大过失或恶意。陈利娟与丁云峰就涉案房屋虽然办理了过户登记，但不动产物权变动是法律行为及其他法律事实的产物，不是登记机关登记行为的产物，不动产物权登记是不动产物权变动的“要件”而非“原因”。不能因为法律将登记作为物权变动的生效要件，而错误地认为财产权是登记机关赋予的。对发生争议的不动产物权归属的最终判断，不能唯登记论，应当依赖于对物权变动原因的法律事实的审查。陈利娟在丧失对涉案房屋控制权的前提下，是不能继续履行与丁云峰之间的房屋买卖合同的，丁云峰的合同目的已不能实现。相比之下，陈利娟履行与李银霞之间的房屋买卖合同比与丁云峰之间的合同更深入，故丁云峰的权利不能优先于已经合法占有该房屋的申请人。综上，申请人对涉案房屋依法享有排他的权利，陈利娟应当优先继续履行与李银霞之间的房屋买卖合同，原告和被告协助李银霞在条件成就时，将偃师市致晟东郡7栋1单元26楼2603号房屋过户到李银霞名下。望贵院查明事实，支持申请人的申请请求。经审理查明：2018年3月18日，陈利娟（甲方）与丁云峰（乙方）签订房屋买卖合同，陈利娟将位于偃师市城关镇兴隆街5号致晟东郡7幢1单元2603室的房屋出售给丁云峰，成交价格为58万元，过户的相关费用由乙方承担,房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担。对付款约定：乙方于2018年3月18日向甲方支付第一笔房款叁拾万元;第二笔房款人民币贰拾万元，在甲方于2018年3月19日办理房屋过户手续后,乙方最晚于2018年3月23日下午18：00前支付给甲方;第三笔房款人民币捌万元,在甲方于2018年4月30日前交房给乙方,转出该房屋中的所有户籍,结清物业费、水电费、煤气费、暖气费、有线电视费、宽带费等甲方交房之前所产生的一切费用后,乙方支付给甲方。双方对违约责任也进行了约定。甲方收到乙方第一笔叁拾万房款后,如果不在2018年3月19日前配合乙方办理房屋过户的,甲方需在1个工作日内退回乙方支付的叁拾万,同时再赔偿叁拾万给乙方；甲方如果未按合同约定在2018年4月30日交房给乙方的,乙方有权申请公安机关强制甲方及其家人办理交房手续,同时乙方有权自行处理甲方遗留在房屋内的任何物品,由此给甲方造成的损失乙方不承担任何责任;并且乙方不再支付剩余的捌万元尾款给甲方,同时甲方额外赔偿叁拾万给乙方；甲方已按要求配合乙方办理过户手续,乙方未在2018年3月23日下午18:00前支付第二笔貳拾万房款给甲方的,乙方除按合同支付贰拾万房款外,需在1个工作日内再赔偿甲方貳拾万,并承担甲方因追偿该房款发生的一切诉讼、律师等费用；甲方按规定在2018年4月30日交房给乙方,并结清房屋的物业、水、电、煤费用,转出户口等后,乙方不支付尾款捌万元给甲方的,乙方除按合同支付捌万房款外,需在1个工作日内再赔偿甲方捌万,并承担甲方因追偿该笔房款发生的一切诉讼、律师等费用；附属设施:a、客厅:真皮3人沙发一个、真皮贵妃榻一个、电视柜一个、茶几一个、海信液晶电视一台、柜机空调一台、鱼缸一个。b、朝南主卧:海尔空调一台、真皮双人床一张(带床垫及床头柜)、衣柜一套。c、朝南次卧:格力空调一台、木质双人床一张(带床垫及床头柜)、衣柜一套。d、朝北次卧:格力空调一台、真皮双人床一张(带床垫及床头柜)、衣柜一套。e餐厅:新飞双门冰箱一台、一桌六椅餐桌。f、厨房:万家乐油烟机一台、橱柜、史密斯净水器一台、吊顶。g、主卫生间:洗簌面盆、整套洗簌置物架及附属设施、整套淋浴物件、浴霸、卫生间吊顶、小鸭鸭洗衣机、热水器。h、卧室卫生间:洗簌面盆、整套洗簌置物架及附属设施、浴霸、卫生间吊顶、整套淋浴物件。i、房屋内所有的吊灯、窗帘、移门、木门等不可拆除设施。并约定了其他事宜。经陈利娟委托，2018年3月17日，经实地考察评估，河南鼎坤房地产评估咨询有限公司作出豫洛鼎评字［2018］W03098A号房地产估价报告，将涉案房产估价为57.45万元。2018年3月18日，丁云峰通过银行陆续向陈利娟支付30万元，2018年3月20日，丁云峰与陈利娟在偃师市房产管理局办理不动产权证书，2018年3月21日，丁云峰陆续向陈利娟汇款20万元，陈利娟分别向丁云峰出具相关收据。后因陈利娟未交付房产，原告丁云峰诉至本院。另查明，2017年11月22日，陈利娟（卖方）与李银霞（买方）以及洛阳爱巢房地产经纪有限公司（居间方）签订了房屋买卖合同，陈利娟将位于偃师市致晟东郡7栋1单元26楼2603号房屋出售给李银霞。合同约定了成交价为59万元，并约定了其他事宜。2017年12月16日，陈利娟将涉案房屋及约定的家具、家电交付给李银霞，李银霞将房屋整修并添置物品后入住至今，期间因该房产未过户，李银霞在使用燃气、电、水等的过程中以陈利娟的名义缴纳。李银霞和洛阳爱巢房地产经纪有限公司催促陈利娟办理过户无果，李银霞于2018年4月17日诉至本院，后向本院申请撤诉。案件在审理过程中，依原告丁云峰的申请，本院作出（2018）豫0381民初1438号民事裁定书，裁定：冻结被申请人陈利娟银行存款300000元，期限为一年；或查封被申请人陈利娟价值300000元的其他等值财产，期限为动产二年、不动产三年。原告为此在洛阳民营集团股份有限公司购买诉讼财产保全责任保险，并支付保险费1200元。上述事实，由原告丁云峰提交的房产转让合同书、房屋买卖合同书、收据、银行转账记录、偃师市房产管理局颁发的豫（2018）偃师市不动产权第0000541号不动产权证书、房地产估价报告、洛阳民营集团股份有限公司出具的诉讼保全担保费用收据；第三人李银霞提交的房屋买卖合同、收据、手机银行转账记录截屏、户籍信息、家庭成员列表、燃气卡及缴费凭证、电卡及缴费凭证、水费支付记录截屏、暖气和物业费收据、刷卡回单，手机银行刷卡记录截屏、高吉星银行卡复印件、证人证言，本院调取的偃师市公安局城关镇派出所受案登记录、询问笔录及庭审笔录等在卷资证。本院认为，原告丁云峰与被告陈利娟之间的房屋买卖合同是双方在平等、自愿、等价有偿的原则下达成的买卖合同，并未违反有关法律、法规的强制性规定，且双方已办理产权过户手续，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，原告现为该诉争房屋的合法产权人，被告陈利娟未履行合同约定的交付义务，应当承担继续履行的义务，故原告丁云峰要求被告陈利娟交付房产及附属的请求本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，李银霞虽然占有并实际居住涉案房屋，但并没有进行物权登记，不发生物权效力，不能认定李银霞对涉案房屋具有所有权，故第三人李银霞要求其对涉案房屋合法占有，并要求被告陈利娟应当优先继续履行与其之间的房屋买卖合同及请求法院判决原告和被告协助李银霞在条件成就时，将涉案房屋过户到李银霞名下等请求，无法律依据，本院不予支持。原告丁云峰与被告陈利娟在合同中约定陈利娟未在2018年4月30日交房，丁云峰不再支付剩余的8万元尾款同时陈利娟额外补偿丁云峰30万元，因被告未按期交房，原告丁云峰并未向陈利娟支付余款8万元，现又要求陈利娟支付违约金30万元，该约定的违约金畸高，本院不予支持。因被告违约引起本案诉讼，原告为此向保险公司缴纳的诉讼财产保全责任保险的保费，系其支出的合理必要费用，属原告的损失，故对原告的该项主张，本院予以支持。审理中被告陈利娟未答辩、未提交证据，应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈利娟于本判决生效之日起10日内将偃师市城关镇兴隆街5号（致晟东郡）7幢1单元2603号房产及附属财产（合同约定）交付于原告丁云峰。二、被告陈利娟于本判决生效之日起10日内支付原告丁云峰诉讼财产保全责任保险的保险费1200元。三、驳回第三人李银霞的各项请求。四、驳回原告丁云峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11600元、保全费2020元，由被告陈利娟承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  杨延鹏审 判 员  王应军人民陪审员  王真真二〇二〇年二月二十六日书 记 员  许笑丹