江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初7972号原告：田厚财，男，1969年2月2日出生，汉族，住新沂市。原告：张自芹，女，1967年10月9日出生，汉族，住新沂市。以上两原告共同委托诉讼代理人：焦新闻，新沂市翔宇法律服务所法律工作者。被告：刘言刚，男，1965年2月24日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：马光宇，男，1977年5月16日出生，汉族，住新沂市。第三人：新沂市高流镇黑沙墩村村民委员会，住所地新沂市高流镇黑沙墩村。法定代表人：王振松，该村委会主任。委托诉讼代理人：胡云，新沂市高流法律服务所法律工作者。原告田厚财、张自芹与被告刘言刚、新沂市高流镇黑沙墩村村民委员会（以下简称黑沙墩村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，适用简易程序进行审理；后转为适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张自芹及其与田厚财共同委托诉讼代理人焦新闻，被告刘言刚委托诉讼代理人马光宇，第三人黑沙墩村委会委托诉讼代理人胡云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田厚财、张自芹向本院提出诉讼请求：1.判令刘言刚返还购房款14.5万元及利息（其中5万元自2015年9月26日起，2万元自2015年10月5日起，2万元自2016年2月6日起，2万元自2016年11月28日起，3.5万元自2017年3月8日起，均按照年利率6%计算至实际付清之日止）；2.诉讼费用由刘言刚负担。事实和理由：2015年9月，田厚财、张自芹准备在新沂市高流镇黑沙墩村购买房屋，与时任黑沙墩村委会会计田传京联系帮忙购买房屋。田厚财、张自芹先后于2015年9月26日、10月5日，2016年2月6日、11月28日将购房款共计11万元交给田传京。2017年3月8日，在田传京在场的情况下，田厚财、张自芹将3.5万元购房款交给刘言刚，刘言刚与田厚财、张自芹签订购房协议一份，刘言刚将位于高流镇东方南面门面房第二栋从东向西第五户建筑面积158.19平方米楼房（以下简称涉案房屋）出售给田厚财、张自芹。同时，刘言刚在合同右下角书写收到条，收到田厚财、张自芹购房款14.5万元。刘言刚将房屋、钥匙一并交付田厚财、张自芹，田厚财、张自芹即装修、入住。2019年8月2日，新沂市人民法院在执行案外人与黑沙墩村委会借款纠纷一案过程中，认定涉案房屋为黑沙墩村委会财产并予以执行，将田厚财、张自芹财产从涉案房屋中强制搬出，造成田厚财、张自芹巨大损失。合同目的已经无法实现，应当解除，刘言刚应当返还购房款并赔偿损失。田厚财、张自芹与刘言刚协商未果，为此提出诉讼。刘言刚辩称，从涉案房屋交易流程及田厚财、张自芹的自述,可以反映出涉案房屋的实际买卖双方是田厚财、张自芹与黑沙墩村委会，而非田厚财、张自芹与刘言刚。黑沙墩村委会因拖欠工程款而与刘言刚及案外人江苏铸砼建设有限公司、刘洪甫等达成以兴建的涉案房屋卖房款折抵工程款，田厚财、张自芹也自述实际收取购房款是黑沙墩村委会的会计田传京，刘言刚所收取的款项实为工程款。田厚财、张自芹所称的涉及涉案房屋的执行案系案外人张增军与时任黑沙墩村委会负责人刘国权串通侵害江苏铸砼建设有限公司（以下简称铸砼公司）、刘洪甫的虚假诉讼，根据法律规定，在未有查明是否涉嫌犯罪前，本案应当依法中止审理。田厚财、张自芹所主张利息部分不应当支持，本案系房屋买卖合同纠纷，田厚财、张自芹给付相应购房款后已实际入住该房屋，若田厚财、张自芹主张相应利息，必然应当给付刘言刚及黑沙墩村委会相应的因其实际入住而产生的租金损失，该损失可以折抵其主张的利息部分，故对其利息请求不应支持。综上，请驳回田厚财、张自芹对刘言刚的诉讼请求。黑沙墩村委会述称，田厚财、张自芹系与刘言刚就涉案房屋订立了房屋买卖合同，而非与黑沙墩村委会订立房屋买卖合同。涉案房屋系黑沙墩村委会交付给江苏铸砼建设有限公司用以抵偿欠其公司的工程款。田厚财、张自芹所诉称的田传京为其介绍买卖房屋系田传京个人行为，与黑沙墩村委会无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：涉案房屋所在小区原由黑沙墩村委会开发建设，黑沙墩村委会将包括涉案房屋在内的小区项目工程发包给铸砼公司承建。黑沙墩村委会与刘言刚陈述，因欠付工程款，黑沙墩村委会与铸砼公司于2017年3月6日签订一份《合同书》，内容主要为将涉案工程中的门面房南排由东向西第二栋由东向西第3号房屋即涉案房屋以14.2万元的价格抵偿工程款；铸砼公司于2017年3月8日将涉案房屋抵偿给刘言刚偿付欠付的工程款。2015年9月26日，田厚财、张自芹欲购买涉案房屋，支付了5万元，时任黑沙墩村委会会计田传京出具一份收据，载明收到“定房款”。其后，田厚财、张自芹又分别于2015年10月5日、2016年2月26日各支付2万元，田传京均出具收据，载明收到“订房款”。2016年4月28日，田厚财、张自芹再次支付2万元，刘言刚、田传京共同出具收据，载明收到“订房款”。2017年3月8日，刘言刚（甲方）与田厚财（乙方）签订一份《购房协议》，主要内容为：甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋为毛坯房，价格为15.8万元，乙方在协议签订之日以现金方式付清购房款，甲方于2017年3月10日前清空涉案房屋并交付乙方。另，因涉案房屋门前设置变压器未移除，双方协议房屋价格扣减1.3万元。同日，田厚财、张自芹给付刘言刚剩余价款，刘言刚向田厚财、张自芹出具一份收据，载明收到购房款14.5万元。刘言刚并将涉案房屋交付田厚财、张自芹，田厚财、张自芹后装修入住。另查明，本院在执行张增军与刘国权、黑沙墩村委会民间借贷纠纷一案过程中，于2017年6月5日作出（2017）苏0381执1587号之一执行裁定，查封了包含涉案房屋在内的五套房屋；后本院依法对上述查封房屋进行公开拍卖，因无人竞买而流拍，张增军同意以最后一次流拍的保留价721600元接受财产以抵偿欠款；本院于2019年5月6日作出（2018）苏0381执恢679号之五执行裁定，将黑沙墩村委会所有的上述查封的包含涉案房屋在内的五套房屋作价721600元交付张增军抵偿前述（2016）苏0381民初1563号民事判决确定的债务，房产所有权自裁定书送达张增军时起转移。2019年8月2日，田厚财、张自芹腾退涉案房屋。再查明，涉案房屋为农村集体经济土地上的房屋，房屋附着土地属原新沂市高流镇黑沙墩村集体所有。田厚财、张自芹非该集体经济组织成员。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第八十二条规定，擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。农村集体所有的土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有特定福利保障性质，目的是保障本村村民的基本居住条件，其附着在宅基地上，与宅基地不可分离，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地的使用权。农村房屋与农村集体所有的土地具有不可分割性，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得使用权。本案中，田厚财与刘言刚就涉案房屋订立的买卖合同中的买卖标的物既包含房屋，也包含相应的农村集体土地使用权。涉案房屋附着土地为集体所有，田厚财、张自芹非该集体经济组织成员，故双方订立的买卖合同违反了法律的强制性规定，并损害了社会公共利益，应属无效合同。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。故刘言刚应当返还田厚财、张自芹购房款14.5万元。关于田厚财、张自芹主张的利息。因刘言刚在收取购房款后已将涉案房屋交付田厚财、张自芹使用，田厚财、张自芹应当支付使用费，该使用费可与刘言刚应当支付的资金占用费相互抵消；因田厚财、张自芹已于2019年8月2日腾退涉案房屋，刘言刚未及时返还购房款，应自此按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条规定，判决如下：一、刘言刚于本判决发生法律效力之日起十日内向田厚财、张自芹返还购房款14.5万元及利息（以14.5万元为基数，自2019年8月2日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，同时以年利率6%为限）；二、驳回田厚财、张自芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5494元，由刘言刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王 颖人民陪审员  沈桂芳人民陪审员  马 斌二〇二〇年二月十二日书 记 员  张 薇