广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终16494号上诉人（原审被告）：朱占祥，男，汉族，1975年2月26日出生，住四川省开江县。委托代理人：唐新生，广东乾旭律师事务所律师。委托代理人：黄东婵，广东乾旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李凤徕，男，汉族，1986年6月18日出生，住湖南省衡东县。原审被告：朱洪浪，男，汉族，1996年4月17日出生，住四川省开江县。委托代理人：向才洪，广东南天星律师事务所律师。原审第三人：东莞市天域房地产中介有限公司。住所地：广东省东莞市万江区新城社区理想0769家园**商住区******。统一社会信用代码为914***********446F。法定代表人：邓某1。上诉人朱占祥因与被上诉人李凤徕，原审被告朱洪浪、原审第三人东莞市天域房地产中介有限公司（以下简称天域公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初14612号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李凤徕向一审法院起诉请求：1.解除与朱占祥、朱洪浪的房屋买卖合同；2.朱占祥、朱洪浪支付合同违约金196800元；3.朱占祥、朱洪浪返回定金33000元；4.本案的诉讼费用由朱占祥、朱洪浪承担；5.朱占祥、朱洪浪支付律师费10000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除李凤徕和朱占祥、天域公司签订的《房地产买卖居间合同》；二、朱占祥应于判决发生法律效力之日起三日内向李凤徕返还定金33000元；三、朱占祥应于判决发生法律效力之日起三日内向李凤徕支付违约金196800元；四、朱占祥应于判决发生法律效力之日起三日内向李凤徕支付律师费10000元；五、驳回朱占祥对朱洪浪的全部诉讼请求。本案一审案件受理费2448.5元，由朱占祥负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初14612号民事判决。朱占祥不服一审判决，向本院上诉请求：撤销一审判决第一至第四项，改判朱占祥退回李凤徕已支付款项28000元。事实和理由：（一）一审判决认定案涉《房地产买卖居间合同》《补充协议书》合法有效，并判令解除《房地产买卖居间合同》，属于认定事实不清，适用法律错误。案涉房屋的登记权利人为朱洪浪，只有朱洪浪对案涉房屋享有所有权和处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权人处分他人财产，未得到他人追认的，应当认定为无效合同。因此，案涉《房地产买卖居间合同》《补充协议书》应当认定为无效合同。（二）本案应适用合同无效并返还取得的财产的法律处理原则，即应当适用《中华人民共和国合同法》第五十八条规定。本案合同无效的主要原因是朱洪浪反悔不配合朱占祥将案涉房屋出售给李凤徕，而李凤徕也清楚案涉房屋的登记权利人为朱洪浪。由于朱占祥收取了李凤徕款项28000元，在合同无效的情况下，朱占祥仅应承担返还该款项的义务。（三）一审判决内容自相矛盾。根据《补充协议书》，朱占祥自愿就合同及该协议朱洪浪的所有权利义务共同承担连带责任。如果《房地产买卖居间合同》《补充协议书》对朱洪浪不具有法律约束力，那么朱占祥也不存在相应的法律责任。被上诉人李凤徕辩称，一审判决认定案涉《房地产买卖居间合同》《补充协议书》合法有效正确，判令朱占祥承担违约责任正确。原审被告朱洪浪、原审第三人天域公司未向本院陈述意见。二审诉讼期间，各方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，李凤徕一审请求朱占祥支付的律师费数额为10000元。一审判决引述李凤徕的该请求数额为1000元有误，本院予以纠正。朱占祥、李凤徕与天域公司订立的合同名称为《房地产买卖居间合同》，在该合同中朱洪浪是卖方，一审判决将朱洪浪表述为买方、“本院认为”部分将该合同名称表述为《房屋买卖居间合同》有误，本院亦予以纠正。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对朱占祥上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据朱占祥的上诉意见，本案争议焦点为：《房地产买卖居间合同》《补充协议书》是否合法有效。首先，朱洪浪是否《房地产买卖居间合同》《补充协议书》的一方当事人。根据本案现有证据，可以认定的事实是案涉房屋的登记权利人为朱洪浪。无论朱占祥与朱洪浪之间存在何种亲属关系或者拟制血亲关系或者其他特殊关系，该二人在民事法律上属于两个独立的民事主体。尽管朱占祥、李凤徕均声称朱占祥是以朱洪浪的名义出卖案涉房屋，且李凤徕称朱占祥曾向李凤徕出示了朱洪浪签名的授权委托书，但是，朱洪浪对于授权委托一事予以否认，本案其他当事人对此也未能提供相应的证据。因此，一审判决认定朱洪浪不是案涉房屋买卖合同当事人，以及《房地产买卖居间合同》《补充协议书》对朱洪浪不发生法律效力是正确的。案涉房屋买卖合同的出卖人应为朱占祥。其次，《房地产买卖居间合同》《补充协议书》的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，虽然朱占祥在与李凤徕订立《房地产买卖居间合同》《补充协议书》时未取得案涉房屋的所有权、处分权，但不能以此为由认定上述合同、协议无效。而依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定，上述合同、协议是当事人之间订立有关转让不动产物权的合同，自合同成立时生效。由于买卖案涉房屋是朱占祥、李凤徕及天域公司的真实意思表示，上述合同、协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，所以上述合同、协议属于合法有效的合同，对合同当事人具有法律约束力。案涉房屋是因出卖人朱占祥未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，李凤徕作为买受人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。一审判决判令朱占祥应当向李凤徕返还定金33000元、支付违约金196800元、支付律师费10000元，符合《房地产买卖居间合同》《补充协议书》相关约定以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，本院予以维持。朱占祥对于相关法律条文及《补充协议书》相关条款的理解不当，其主张仅收到李凤徕款项28000元亦与本案相关证据相矛盾，其上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，朱占祥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的个别事实有误，适用法律亦不完全妥当，但鉴于判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条，以及上述援引法律、司法解释的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5317元，由朱占祥负担（已预交）。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇二〇年二月二十八日书记员  肖静茹附相关法律法规（节选）：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。