浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初13563号 原告：邵赛波，男，1989年10月31日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：胡建华,浙江铭生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周艳云,浙江铭生律师事务所律师。 被告：宁波美邻商业管理有限公司，住所地:浙江省宁波市鄞州区天童北路****，统一社会信用代码为91330203MA2GU8M94A。 法定代表人：鞠钦鹏。 被告：王海涛，男，2000年8月5日出生，汉族，户籍所在地：安徽省天长市。 被告：吴咏兵，男，1979年8月3日出生，汉族，户籍所在地：江苏省南京市浦口区。 原告邵赛波为与被告宁波美邻商业管理有限公司（以下简称美邻公司）、王海涛、吴咏兵、第三人宁波通商银行股份有限公司房屋租赁合同一案，原告向本院提出诉讼请求（变更后）：一、确认原告与被告美邻公司2019年12月17日签订的《宁波美邻商业管理有限公司代理合同》于2020年9月7日解除，被告美邻公司支付原告房屋占有使用费4950元（自2020年9月8日至2020年10月22日，按3300元/月标准计算）；二、被告美邻公司支付（空置期48天、2020年8月18日至9月7日期间）租金7590元；三、被告美邻公司支付违约金10302元、赔偿原告维权损失3000元；四、判决被告王海涛、吴咏兵对被告美邻公司以上债务负连带清偿责任。本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用小额程序审理，后因发现案件不符合小额诉讼条件，于2020年11月2日转为简易程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李晓玲独任审理。审理中，原告申请撤回对第三人宁波通商银行股份有限公司的起诉。本案于2021年1月14日公开开庭进行审理，原告及其委托诉讼代理人周艳云到庭参加诉讼，被告美邻公司、王海涛、吴咏兵经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 本院经审理认定以下事实： 2019年12月17日，原告（作为委托方、甲方）与被告美邻公司（作为租赁代理方、乙方）签订《宁波美邻商业管理有限公司代理合同》一份，约定甲方将坐落于宁波市鄞州区福明街道海晏北路699号领寓小区委托乙方代理出租；乙方出租代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜，代甲方签署、变更或解除房屋租赁合同，代甲方向承租人收取租金、押金、定金等相关费用，监督承租人按照房屋租赁合同约定履行义务；代理出租期自2019年12月17日至2023年2月18日，共计38个月，甲方应于2019年12月17日前将房屋交付给乙方，自甲方交付房屋起至2020年2月17日止为空置期，空置期为60天，在此期间乙方不承担房租，但承担空置期间产生的其他费用；甲方交付房屋时，乙方向甲方垫付押金3300元，出租委托代理期届满或合同解除后，押金抵除抵扣由乙方或承租方承担的费用、租金及赔偿责任外，剩余部分应如数退还乙方；租金每月3434元，按季支付，第一次支付房租时间为2020年2月18日，第二次支付房租时间为2020年5月18日（根据付款形式依次类推）；出租代理期内任何一方单方提前终止合同，即构成违约，违约方须向守约方支付违约金；出租期内，乙方应按约定支付房租；双方约定，违约方应向守约方支付的违约金金额为10320元等内容。后被告美邻公司将涉案房屋出租给案外人宁波通商银行股份有限公司。审理中，原告认可免除被告美邻公司2020年2月18日至2020年3月17日的租金。 被告美邻公司于2020年3月20日、4月20日、5月18日、5月26日通过吴咏兵银行转账或通过微信名为美邻公寓（宁波）微信转账形式分别向原告转款3300元、3300元、1900元、8000元，之后未再支付租金。原告确认被告美邻公司支付的上述租金为2020年3月18日至2020年8月17日期间的租金。2020年10月22日，案外人宁波通商银行股份有限公司将涉案房屋退还给原告，2020年11月10日，原告将涉案房屋另行出租。被告美邻公司曾向原告缴纳3300元押金。 另查明，涉案房屋所有权人为杨丽玲与原告邵赛波共有，杨丽玲与原告邵赛波为夫妻关系，杨丽玲对原告邵赛波对外出租涉案房屋行为予以认可。原告曾于2020年9月21日向本院提起诉讼，后于2020年10月10日撤回起诉。 再查明，被告美邻公司于2019年9月28日核准成立，成立时为自然人独资公司，投资人暨法定代表人为王海涛；2020年4月30日，被告美邻公司由自然人独资有限责任公司变更为自然人独资或控股有限责任公司，投资人由王海涛变更为吴咏兵（占比95%）及王海涛（占比5%），法定代表人变更为吴咏兵；2020年9月28日，被告美邻公司法定由吴咏兵变更为鞠钦鹏，投资人由吴咏兵（占比95%）及王海涛（占比5%）变更为鞠钦鹏（占比95%）及王海涛（占比5%）。 以上事实由原告提供的《宁波美邻商业管理有限公司代理合同》、房屋产权证、微信聊天记录、结婚证、情况说明、民事裁定书、变更登记情况、公司登记基本情况等证据及原告当庭陈述予以证明。 本院认为：当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。被告美邻公司未按约支付房租的义务，经原告向本院第一次诉讼后，被告美邻公司仍未履行支付房租的义务，故原告有权解除合同，因原告第一次向本院提出诉讼的时间为2020年9月21日，故本院确认合同解除时间为2020年9月21日。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，被告美邻公司还应支付原告2020年8月18日至2020年9月21日的租金共计3740元（3300元/月÷30天×34天）。因原告确认案外人宁波通商银行股份有限公司于2020年10月22日腾空涉案房屋，故对2020年9月22日至2020年10月22日期间的房屋占有使用费，被告美邻公司应支付给原告，该期间的房屋占有使用费为3410元（3300元/月÷30天×31天）。因《宁波美邻商业管理有限公司代理合同》并未约定空置期与房屋租赁期限相关联，故对原告主张要求被告美邻公司按房租租赁期限比例支付空置期租金的诉请本院不予支持。因《宁波美邻商业管理有限公司代理合同》并未约定律师费，故对原告主张的维权损失3000元本院不予支持。因庭审中原告明确直接损失为2020年10月23日至2020年11月10日期间的空置损失，原告主张的10302元违约金过高，本院酌情予以调整，调整为一个月租金3300元。对被告美邻公司已支付的押金3300元，原告同意抵扣租金，抵扣后剩余租金金额为440元（3740元-3300元）。 因《宁波美邻商业管理有限公司代理合同》签订时，被告美邻公司为自然人独资有限责任公司，在该期间，被告王海涛身份为该公司的唯一股东，被告王海涛并未举证证明个人财产独立于公司财产，故被告王海涛对上述款项应承担连带还款责任。另被告吴咏兵作为被告美邻公司曾经的股东及法定代表人，是否应适用公司法人人格否认制度而承担连带清偿责任。本院认为，因公司灵活经营的需要使用公司账户或使用股东、法定代表人账户收取或支付费用等行为，并非法律规定所明确禁止，也并非必然导致业务、财务混同而丧失独立人格，故单纯地仅凭被告吴咏兵曾经作为被告美邻公司股东及法定代表人身份与原告及案外人转账行为而否定被告美邻公司的法人资格，显然加重了法定代表人及股东的民事责任，因原告并未提供其他证据证明被告吴咏兵担任股东及法定代表人期间公司丧失人格独立的证据，故对原告要求被告吴咏兵承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持。被告美邻公司、王海涛、吴咏兵经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六一条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告宁波美邻商业管理有限公司支付原告邵赛波房屋占有使用费3410元、租金440元、违约金3300元，合计7150元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告王海涛对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告邵赛波其他诉讼请求。 案件受理费322元，减半收取161元，由原告邵赛波负担106元，由被告宁波美邻商业管理有限公司、王海涛共同负担55元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×万分之一点七五×迟延履行期间）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 李晓玲 二〇二〇年二月十九日 代书记员 戚丹燕