内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内06民终2416号 上诉人(原审被告)：吴某，公民身份证号码×××，个体工商户。 委托代理人：康某，内蒙古蒙南律师事务所律师。 委托代理人：李某1，内蒙古蒙南律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：李某2，公民身份证号码×××，个体工商户。 上诉人吴某因与被上诉人李某2房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区准格尔旗人民法院（2019）内0622民初3960号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴某的委托代理人康某、李某1，被上诉人李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴某上诉请求：一、请求二审法院依法撤销准格尔旗人民法院（2019）内0622民初3960号民事判决书中第一项判决内容，改判为驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误，本案上诉人在履行合同过程中无合同违约行为更无需承担违约责任。（一）一审中错误认定被上诉人下欠上诉人3万元购房款是作为吴某向李某2交付房产证的“押金”，合同中对该3万元房款的给付时间予以明确的约定，并无任何担保的意思表示，且该合同第六条内容及合同履行实际情况来看，并未约定该3万元为押金（二）违约责任为违反合同约定的民事责任，违约责任以合同关系的存在为前提，本案中合同已经解除，不存在违约关系（三）违约责任是由合同义务转化而来，而本案中被上诉人自认于2012年3月9日其当天接受该房屋且占有使用至今，且该房屋的产权证也已依照合同约定交付被上诉人，至今仍由被上诉人持有，上诉人已依据合同约定履行了全部合同义务，故并无合同的违约行为；二、被上诉人在合同约定时间未向上诉人交清购房款，属于明显违约一方，依法是不具备提起解除合同主体资格的，但是准格尔旗人民法院未正确认定案件事实并作出（2017）内0622民初1172号民事判决书，将合同予以解除。正因为该份解除合同的判决书认定基本案件事实有误，导致上诉人利益严重受损使得被上诉人额外获利，合同解除后，上诉人的案涉房屋被被上诉人申请准旗人民法院强制执行，执行价款为54.43万元，上诉人因此直接损失15万余元，同时被上诉人恶意拒不搬离案涉房屋，该房屋从2012年3月至今由被上诉人控制且占有使用，上诉人近8年的案涉房屋使用收益全部由被上诉人取得。综上，一审判决认定事实有误，导致适用法律不当，裁判结果不公，故上诉至贵院，请贵院依法支持上诉人上诉请求。 被上诉人李某2辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审判决正确，应予维持，因为上诉人未按时交付房产证，所以被上诉人才未支付剩余3万元，本案是买卖合同，不是租赁关系，在我有使用权的情况下盈利与上诉人无关。 李某2向一审法院起诉请求：1、判令吴某返还李某2定金14万元；2、判令吴某支付李某2违约金（以67万元为本金，从2012年5月9日起按月利率2.5%计算至实际给付之日止）；3、本案诉讼费由吴某承担。 一审法院认定事实：2012年3月9日，吴某、李某2签订《商品房买卖合同》，约定李某2购买吴某位于××旗底商，并约定首付款67万元，下欠3万元作为吴某向李某2交付房产证押金。吴某收到67万元购房款后，将房产交付李某2。后因该房产办理了抵押，李某2不能办理房产证，即起诉至准格尔旗人民法院，诉请解除《房屋买卖合同》并退还购房款67万元。2017年7月3日准格尔旗人民法院作出（2017）内0622民初1173号民事判决书，判决：一、解除吴某、李某2双方签订的《房屋买卖合同》；二、吴某退还李某2购房款67万元。 一审法院认为，依法成立并生效的合同，双方当事人应依约履行。合同履行过程中，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，因吴某将涉案房屋抵押后签订《房屋买卖合同》导致李某2实现房屋所有权根本目的不能实现，《房屋买卖合同》被解除。吴某存在违约，应当承担责任。虽然《房屋买卖合同》因李某2起诉而被解除，但权利义务终止并不影响清算条款的效力。因此，李某2主张吴某承担违约责任诉请有法律和事实依据，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的（过分高于造成的损失）。”本案中，对于合同解除违约金应当承担的数额，一审法院将结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素酌情考虑，违约金计算为100500元为宜（购房款670000元的15％）。定金是保证主债务得以履行的一种担保手段，其首要作用是担保合同的履行。本案中，根据双方签订的《房屋买卖合同》，李某2支付的67万元为购房款，并非定金。故对李某2主张吴某返还定金14万元的诉讼请求，一审法院不予支持。判决如下：一、吴某于本判决生效后7日内支付李某2违约金100500元；二、驳回李某2的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人吴某除一审证据外，向本院提交了《商品房买卖合同》和《欠条》一份，拟证明李某2在签订合同后未按合同约定的第三条按期给付3万元购房款，存在违约，上诉人不存在违约行为，根据买卖合同中第三条、第四条约定，李某2应在2012年5月7日前将全部房款付清，吴某应在2012年5月8日前将房屋产权证书交付李某2，所以双方约定了履行顺序，是李某2在前，吴某在后，欠条的性质表明3万元是购房款并非押金。 被上诉人李某2质证称，对证据的真实性认可，不认可证明问题，合同第三条、第四条并不存在先后顺序，应该同时履行，对于3万元的性质不认可。 被上诉人李某2除一审证据外，未提交新证据。 针对上诉人提交的证据，经评议，本院认证意见如下：因上诉人提供的证据无法单独证明其所要证明的问题，本院不予采信。 本院经审理查明，2012年3月9日，吴某、李某2签订《商品房买卖合同》，约定李某2购买吴某位于××旗底商，并约定首付款67万元。吴某收到67万元购房款后，将房产交付李某2。后因该房产办理了抵押，李某2不能办理房产证，即起诉至准格尔旗人民法院，诉请解除《房屋买卖合同》并退还购房款67万元。2017年7月3日准格尔旗人民法院作出（2017）内0622民初1173号民事判决书，判决：一、解除吴某、李某2双方签订的《房屋买卖合同》；二、吴某退还李某2购房款67万元。 另查明，《房屋买卖合同》第三条付款方式约定“乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（人民币）陆拾柒万元整，并应于本合同生效之日起60日内将该房屋全部价款付给甲方”、第四条交付期限约定“甲方应当在2012年5月8日前将该房屋的产权证书交给乙方”、第六条补充条款约定“甲方在2012.5.8日前未将房产证交于乙方，甲方未交乙方，则甲方将已付房款按利息结算2.5%”。 又查明，被上诉人李某2陈述上诉人于2015年向其交付了案涉房屋产权证书，上诉人陈述其于2013年将案涉房屋产权证书交付被上诉人。 本院认为，本案争议焦点为上诉人是否应当支付被上诉人违约金，如需支付，具体数额应当是多少？被上诉人主张违约金的依据为双方签订的《房屋买卖合同》的第六条，即“甲方在2012.5.8日前未将房产证交于乙方，甲方未交乙方，则甲方将已付房款按利息结算2.5%”，双方签订的该《房屋买卖合同》，已经由准格尔旗人民法院作出（2017）内0622民初1173号生效民事判决书予以解除，但根据《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定：“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。根据该条约定，上诉人吴某应当于2012年5月8日前将案涉房屋产权证书交付被上诉人李某2，而该条款并未约定上诉人吴某交付房产证的前提条件，根据上诉人及被上诉人双方陈述，上诉人并未在该条约定的日期内将案涉房屋产权证书交于被上诉人李某2，故其应当承担违约责任。关于违约金的数额，根据该条约定，违约金数额为已付房款按利息结算2.5%，虽然被上诉人请求上诉人支付违约金从2012年5月9日起按月利率2.5%计算至实际给付之日止，但关于2.5%按月利率计息，被上诉人并未提供相关依据予以支持，故本院依据该条款认定，上诉人应当向被上诉人支付违约金16750元，即已付购房款670000元的2.5%。 综上所述，吴某的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持内蒙古自治区准格尔旗人民法院（2019）内0622民初3960号民事判决第二项； 二、撤销内蒙古自治区准格尔旗人民法院（2019）内0622民初3960号民事判决第一项； 三、上诉人吴某于本判决生效后7日内支付被上诉人李某2违约金16750元。 一审案件受理费1550.0元，二审案件受理费3100.0元，共计4650.0元，由上诉人吴某负担558.0元，由被上诉人李某2负担4092.0元。 本判决为终审判决。 审 判 长  乌 宁 审 判 员  郝 蓉 审 判 员  苏 晨 二〇二〇年二月十九日 法官助理  齐凯红 书 记 员  刘景然