广东省珠海市香洲区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0402执异28号 异议人（案外人）：林坛辉，男，汉族，1980年10月13日出生，住广东省惠来县。 申请执行人：中信银行股份有限公司珠海分行，住所：珠海市香洲区吉大景山路1号观海名居首二层。 负责人：葛晓明，行长。 委托诉讼代理人：赵希琼，北京德恒（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘芹芹，北京德恒（珠海）律师事务所律师。 被执行人：朱伟文，男，汉族，1975年5月13日出生，住广东省珠海市香洲区。 被执行人：赵琼，女，汉族，1974年3月1日出生，住广东省珠海市。 本院在执行中信银行股份有限公司珠海分行与朱伟文、赵琼金融借款合同纠纷一案中，异议人林坛辉向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并进行了听证。现已审查终结。 异议人林坛辉向本院提出下列异议请求： 一、撤销并中止执行责令异议人自行迁出珠海市香××区××房产的行为，直至2026年12月31日止；二、在处置××香××区××房产的过程中，对租赁关系予以公开披露，并保障异议人的知情权、优先购买权和参与竞价权。事实与事由如下： 2016年12月1日，朱伟文将其名下位于珠海市香××区××房产出租给异议人，为此，朱伟文、异议人与居间方珠海三佳商务服务有限公司共同签订了《租房合同》，约定，租赁期限自2016年12月1日起至2026年12月31日止，租金每五年一付，每月租金人民币7000元，一次性支付5年的租金人民币42万元，另支付押金3万元。应朱伟文要求，异议人于2016年12月3日代朱伟文向珠海市香洲区人民法院支付了人民币45万元，朱伟文为此向异议人开据了租金收据2张。之后，异议人与家人一直实际居住在该房屋内，直到该房屋已被法院查封，且将被拍卖，如果不搬离，法院可能会强制换锁。 异议人作为承租人，对涉案房屋的租赁权形成于法院查封之前，且期限至2026年12月31日，根据“买卖不破租赁”、“承租人优先购买权”的规定，以及《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”的规定，异议人可租赁涉案房屋直至2026年12月31日，且对涉案房屋具有优先购买权。 申请执行人辩称，首先，案涉房产抵押在前，租赁在后，根据《物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗登记的抵押权。 其次，案涉房产出租前没有通知申请执行人，异议人也没有提交证据证明其实际占有使用案涉房产。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 综上，鉴于案涉租赁合同租期长，租金低于市场价等情况，案涉房产的租赁权不利于抵押权的实现，人民法院应当依法将其除去后再进行拍卖。请求依法驳回异议人的异议请求。 被执行人朱伟文辩称，对异议人的异议请求没有异议。 本院查明，中信银行股份有限公司珠海分行诉朱伟文、赵琼金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月21日作出（2019）粤0402民初3631号民事判决，判决如下：一、朱伟文于本判决发生法律效力之日起十日内，向中信银行股份有限公司珠海分行偿还贷款本金2865912.44元以及计至2019年3月5日的正常利息37156.68元、罚息420.33元、复利296.93元；并按照中国人民银行上年度最后一次公布实施的贷款基准年利率（每年1月1日调整一次）下浮15%的水平上加收50%支付自2019年3月6日计至实际清偿之日止的罚息和复利（罚息以未付本金2865912.44元为基数，复利以未付利息37156.68元为基数）；二、朱伟文于本判决生效之日起十日内向中信银行股份有限公司珠海分行支付律师费损失20000元；三、赵琼对朱伟文上述第一、二判项债务向中信银行股份有限公司珠海分行承担连带责任；四、确认中信银行股份有限公司珠海分行就上述第一、二判项确定的债权，对处分抵押物即朱伟文、赵琼名下位于珠海市香××区××房的房产所得价款享有优先受偿权。 上述民事判决发生法律效力后，经中信银行股份有限公司珠海分行申请，本院于2019年10月9日立案执行，案号为（2019）粤0402执8497号。 在执行过程中，本院于2019年10月30日作出（2019）粤0402执8497号执行裁定，裁定拍卖被执行人朱伟文名下位于珠海市香××区××房（房产权证号：01××13）之房产。同日，本院发出《搬迁公告》，责令朱伟文以及居住在上述房屋内的其他人员自行迁出。 另查明，异议人提供一份其与朱伟文、居间方珠海三佳商务服务有限公司签订的《租房合同》，该合同签订日期为2016年12月1日。该合同约定，朱伟文将珠海市香××区××房出租给异议人使用，租赁期限自2016年12月1日起至2026年12月31日止；租金每五年一付，每月租金人民币7000元，一次性支付5年的租金人民币42万元，另支付押金3万元。异议人提供的二份收据载明朱伟文收到异议人支付的租金42万元和押金3万元。听证时，异议人与朱伟文均确认下列事实：2016年12月3日，朱伟文向异议人借款45万元用作建设工程用途，上述二份朱伟文出具的收据所收取的租金和押金即是该45万元的借款，在借款未清偿的情形下，异议人与朱伟文签订《租房合同》以案涉房屋的租金收益抵偿上述借款。 珠海市香××区××房登记在朱伟文名下，该房产于2012年12月11日办理了抵押登记，抵押权人为申请执行人中信银行股份有限公司珠海分行，抵押人为朱伟文。 本院认为，异议人主张其不应迁出案涉房屋并提出带租约拍卖等请求，对该执行异议，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。 异议人的请求不能成立，理由如下： 首先，我国《合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。据此，在房屋租赁合同中，承租人缔约目的是取得房屋使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，异议人为了使自己的债权得到清偿，同意朱伟文以涉案房屋使用权抵顶借款。可见，《租房合同》是债务人朱伟文以其房屋使用权抵偿借款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，对异议人与朱伟文之间签订的《租房合同》性质应认定为债权债务关系而非房屋租赁合同关系，对该租赁合同的真实性不予认可。因此，涉案《租房合同》不具备房屋租赁合同效力，不适用“买卖不破租赁”原则。异议人对涉案房产主张承租权并要求带租拍卖等异议请求，缺乏事实与法律依据。 其次，即使异议人与朱伟文之间的房屋租赁合同成立并有效，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，案涉房产设定抵押在先，租赁关系成立在后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 综上，异议人的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人林坛辉的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省珠海市中级人民法院申请复议。 审 判 长  涂永国 审 判 员  崔少俊 人民陪审员  郑清文 二〇二〇年二月二十六日 书 记 员  黎冠延