贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初4727号原告：刘润才，男，汉族，1955年3月29日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。被告：贵阳金阳富侨足疗店，经营场所贵州省贵阳市观山湖区金阳商业步行街B栋负1-12,1-13、负一层，统一社会信用代码92520115MA6FL59D3Y。经营者：张湧，男，汉族，1974年12月21日生，住所地贵州省瓮安县。委托诉讼代理人：王时菊，女，汉族，1970年8月9日生，住所地贵州省都匀市，系足疗店职员。原告刘润才与被告贵阳金阳富侨足疗店（以下简称富侨足疗店）房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月13日公开开庭进行了审理。原告刘润才、被告富侨足疗店的委托诉讼代理人王时菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘润才向本院提出诉讼请求：1、要求被告承担违约责任，合同约定违约方承担年租金31,200元的10%作为违约金给守约方，即3,120元；2、承担房内部分设施损坏的修复费用；3、交清占用房屋期间的房租费、物管费和水电费；4、被告承担诉讼费。庭审中，原告明确第二项诉请金额为3,400元，明确第三项诉请房租费为2,600元、物管费496元。同时，原告在庭审中放弃第三项诉请中的水电费。事实与理由：2015年6月30日，原、被告签订租房协议，租期6年，即2021年7月1日到期。2018年4月28日，被告方一位叫王焱的人打电话告知原告说生意不好，不准备租房子了，原告告诉对方按照合同约定，把房子打扫干净、拆走你们的所有设备、交清一切手续和费用。但是后来双方到场三次都因房子没有清理干净，损坏的东西没有修复，导致无法收房。直到2018年7月4日，原告还在催促被告抓紧修复房子损坏的地方，因被告不交房也不交租，无奈之下原告才让被告先把钥匙交来，赔偿问题回头再谈。被告使用房屋期间，房屋存在以下问题：1、有8个房门无钥匙，需要更换锁芯，每个锁芯50元，共400元；2、4个门损坏需要更换，每个门200元，共800元；3、1个坐便器盖子需要更换，计100元；4、损坏地板3处3个平方米左右，地板加手工费计500元；5、丢失一个铝合金3米梯子，计300元；6、热水器损坏一个，计1,200元；7、4-7月份的物管费496元未交纳；8、7月的房租2,600元未交纳；9、4米窗帘杆损坏1根，计100元。被告既不交租、也不交房，又不愿意承担损坏赔偿责任，已经给原告造成了损失，在多次协商无果的情况下，原告诉至法院提出如前诉请，望判如所请。被告富侨足疗店辩称，1、被告装修材质很糟糕。2、热水器并未损坏，只是一个零件有问题。家电长时间使用有损坏是正常的，况且热水器是2013年购买的，以1,200元主张损失不符合常理。3、在4月份的时候，被告多次交钥匙给原告，是原告不接收，我方在4月底前已全部搬离。4、我们在签合同时钥匙交了多少并没有清单，东西是在租给我们之前损坏的还是之后损坏的我们不清楚。5、我们在搬离的时候，已经交纳了税费71.21元、电费368.11元，以及2018年第一季度的物业费327元。6、原告收取了2,600元的押金，还有我们也交了2018年5月、6月的房租，这些钱已经够令对方不要纠结钥匙等的问题了。本院经审理认定事实如下：2015年6月30日，原、被告签订了《租房协议》，约定原告将其名下位于贵州省贵阳市观山湖区诚信路碧海花园中天山水园X栋X单元X层X号的房屋出租给被告使用，租期6年，从2015年7月1日至2021年7月1日，租金每月2600元，押金2600元。同时约定签订协议后由被告承担房屋产生的物管费、电视费、网络使用费、电话费、水、电、煤气费等一切费用，房屋内的生活用品损坏价格在500元以下的由被告自行承担，超过的由双方协商解决。另约定双方在合同期内不得终止合同，任何一方违约除赔偿守约方损失外，还应按当年房租的10%支付违约金给守约方。合同还约定了其他权利义务。协议签订后，被告便安排其工作人员入住，原、被告双方对房屋内的设施、设备移交并未制作移交清单。2018年4月底，被告通知原告不再继续租住房屋，原告同意解除双方租赁关系，同时告知被告需拆走设备，将房屋打扫干净并交清相关费用。被告陈述其在4月底已搬离案涉房屋，但在房屋交接过程中，原告认为被告未将房屋清理干净及未修复已损坏的物品故未收房。2018年7月4日，原告再次查看房屋，并向被告要回钥匙，但房屋内损坏的物品未修复。同日，原告将损坏的物品清单和需赔偿的费用通过短信告知被告。之后双方为此协商未果，原告遂以前述事实及理由诉至本院。庭审中，原告提交了其当日拍摄的照片拟证明案涉房屋有房门缺少钥匙，门损坏，坐便器盖子损坏，地板损坏，热水器损坏，窗帘杆损坏的情况。另查明，2018年5月13日，被告交纳了案涉房屋的所欠电费368.11元及水费71.22元。另交纳了2018年1月1日至2018年3月31日的物业管理费372元。双方在庭审中均表示被告已交纳了2015年至2018年期间共计三年的全部房租。本院认为，原、被告双方签订的《租房协议》系双方自愿签订，系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有拘束力，当事人应当按照约定全面履行各自义务。现双方约定租赁期限尚未届满，被告因其自身原因主张提前解除合同，原告虽然同意解除，但同时也提出了相关条件，即需要被告将房屋清理干净、修复损坏的物品和交清有关费用，从庭审双方提交的证据来看，被告并未完全完成原告的要求致使双方发生争议，因此被告存在违约情形，原告同意被告提前解除合同的行为并不表明被告不再承担双方合同约定的租赁期间不得终止合同而产生的违约责任，对于提前终止合同而产生的违约责任，双方合同约定为按当年租金10%支付违约金，即3,120元，原告的此项诉请符合双方合同约定，本院予以支持。对于原告要求被告向其赔偿损坏相关物品的修复费用之诉请，本院意见如下：因双方在签订协议后，被告即入住，在合理期限内未对房屋设施、设备损坏情况提出异议，视为认可房屋设施、设备完好，则在被告向原告退还房屋时，理应在合理使用损耗的情况下保证设施、设备完好归还。被告提出装修房屋质量不佳，但是合理使用并不会造成钥匙丢失或门严重损坏，且双方约定了小部件修理由被告自行承担。按前所述，被告入住多年且从未提出在入住前物品有损坏，视为其认可物品完好。而被告也未提出有力的证据予以反驳，故本院认定原告诉称8个门的钥匙丢失、4个门和1个坐便器盖板损坏。至于热水器，属于大件物品，已超过了双方约定的被告自行维修范围。热水器常年使用的合理损耗属正常现象，热水器外观也无明显损坏，原告要求按购买价格予以赔偿于法无据。关于铝合金梯子，该物品是否存在并不确定，原告要求被告承担丢失后的赔偿责任本院不予支持。以上丢失或损坏的物品赔偿费用，原告主张的金额均为其主观推断，并非经相关部门评估鉴定得出的实际金额，考虑到案件诉讼成本，本院结合生活经验分析，酌定上述修复费用为1,500元。对于原告所诉请的2018年7月份的房租问题，庭审中被告表示其已在2018年4月底搬离，并认为是原告自己不在贵阳未能收房，本院认为，被告搬离行为并不意味着双方租赁合同的权利、义务即告终止，按照合同约定被告承担500元以下的物品修复责任，但直至2018年7月4日，原告查看房屋时发现损坏的部分仍未修复，原告在此情形下收取钥匙，避免了损失继续扩大，可以认定双方合同于此时解除。双方在庭审中一致认可被告已交纳三年房租，即2015年7月1日至2018年6月30日，结合本案实际，本院确认双方之间就合同解除前的房租已给付完毕，原告的此项诉请，本院不予支持。对于原告诉请的物业管理费，根据庭审查明的事实，被告已交纳2018年1月1日至2018年3月31日期间的物管费为372元，按此标准计算月物管费为124元，则从2018年4月1日至2018年6月30日期间物管费为372元，按照合同约定，被告应当交纳该部分费用，原告的此项诉请，本院按此金额予以确认支持。综上，本院确认被告应当赔偿原告违约金3,120元，给付物管费372元，赔偿维修费用1,500元，共计4,992元。被告在庭审中表示原告尚有2,600元押金未退，现通过押金予以抵消部分后，不足以弥补原告的实际损失，故抵消之后被告仍需向原告赔偿不足部分计2,392元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵阳金阳富侨足疗店于本判决生效之日起三日内，支付原告刘润才违约金3,120元、物业管理费372元、损坏物品维修费用1,500元、共计4,992元（其中用被告预先支付的押金予以冲抵2,600元，被告实际需支付2,392元）；二、驳回原告刘润才的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告预交25元），由被告贵阳金阳富侨足疗店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  李丽二〇二〇年二月二十日法官助理蒋霞书记员韩安州