广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执异19号案外人：杨美桂，女，1971年12月20日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：黄艳珠，北京大成（广州）律师事务所律师。申请执行人：徐舜荣，男，1963年7月23日出生，汉族，住广东揭西县。委托诉讼代理人：刘仁欣，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被执行人：邱茂国，男，1970年6月27日出生，汉族，住广州市天河区。被执行人：邱茂期，男，1981年3月1日出生，汉族，住广州市天河区。被执行人：邱茂星，男，1977年3月23日出生，汉族，住广州市天河区。被执行人：罗伟广，男，1974年4月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被执行人：潘奕岑，女，1978年10月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被执行人：广州茂裕资产管理有限公司。住所地：广州市天河棠东古隆街****。法定代表人：邱茂星被执行人：深圳市纳兰德投资有限公司。住所。住所地：深圳市南山区沙河街道侨香路智慧广场**901div>法定代表人：罗伟广被执行人：深圳市纳兰德投资基金管理有限公司。住所。住所地：深圳市南山区侨香路智慧广场**901-Adiv>法定代表人：罗伟广被执行人：广东新价值投资有限公司。住所。住所地：广州市天河区珠江西路**广州国际金融中心主塔写字楼**div>法定代表人：罗伟广被执行人：广州茂裕生物科技有限公司。住所地：广。住所地：广州市天河区棠东古隆街****>法定代表人：邱茂星在本院执行申请执行人徐舜荣与被执行人邱茂国、邱茂期、邱茂星、罗伟广、潘奕岑、广州茂裕资产管理有限公司、深圳市纳兰德投资有限公司、深圳市纳兰德投资基金管理有限公司、广东新价值投资有限公司、广州茂裕生物科技有限公司民间借贷纠纷一案中，执行依据（2018）穗仲案字第22568号《裁决书》。本院查封了被执行人广州茂裕资产管理有限公司名下位于广州市天河区汇景北路150号2502房产。现案外人杨美桂向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并对该案进行了听证，现已审查终结。案外人杨美桂本院提出书面异议称：一、案外人是涉案房屋的实际承租人，租赁权依法应得到保护并排除强制执行。2018年2月28日，案外人基于生活居住需求，与被执行人广州茂裕资产管理有限公司签署了涉案房屋的租赁合同，由案外人承租了涉案房屋用于生活居住。租赁合同约定租赁期限为3年，自2018年3月1日起至2021年2月28日，每月租金是13500元，租金标准按每年递增5%执行。案外人承租涉案房屋后即事实居住、使用涉案房屋，并按合同约定，向被执行人广州茂裕资产管理有限公司足额支付租赁押金，依约足额支付租金等，完全履行合同义务。根据《物权法》《合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规关于租赁权的认定及保护等之有关规定，案外人依据合同约定所享有的租赁权，属于特殊的债权，依法应受到“物权化”的特殊保护，避免因租赁房屋被处分的行为导致异议申请人被迫办理租赁房屋，危及案外人基本的居住权。因此，根据《民事诉讼法》及其司法解释、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》关于执行异议申请规定，案外人有权向贵院提出对涉案房屋排除强制执行的申请，恳请贵院予以支持，停止对涉案房屋的拍卖，以维护案外人的租赁权等合法权益。二、涉案房屋虽设置了抵押权，但本案申请执行人并非抵押权人，而且案外人现承租涉案房屋，贵院后查封涉案房屋，故案外人的租赁权可排除强制执行，恳请法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”等之规定可得，房屋的租赁情况只有在符合情形时无法对抗司法强制执行：1.在出租前已抵押而且是因抵押权人实现抵押权所导致的租赁房屋搜有权发生变动；2.房屋在出租前已被人民法院依法查封。但是，本案的事实情况恰恰不符合以上情形，因为，本案涉案房屋是由案外人在2018年2月28日承租，而法院是在2019年3月11日查封的，故涉案房屋在司法查封前已出租；其二，虽然本案涉案房屋上存在抵押权，但是恳请合议庭留意，本案的申请执行人并非涉案房屋的抵押权人，故本案申请执行人不具有可以抵押权对抗异议申请人合法租赁权的权利。综上，本案涉案房屋虽设置抵押权，但本案申请执行人不是抵押权人，而且案外人的租赁行为发生在司法查封之前。故案外人作为合法租赁权利人，对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，依法有权对涉案房屋申请排除强制执行。因此，特请求贵院停止对涉案房屋的强制执行措施，并由案外人继续占有、使用涉案房屋，以维护案外人的合法租赁权。综上。请求法院：一、停止对广州市天河区汇景北路150号2502房的强制执行措施；二、裁定由异议申请人继续占有、使用广州市天河区汇景北路150号2502房。案外人杨美桂提交如下证据：1.租赁合同，拟证明（1）2018年2月28日，案外人与被执行人广州茂裕资产管理有限公司签署了房屋租赁合同，由案外人承租使用涉案房屋的；（2）案外人是涉案房屋的事实占有使用权利人，对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益；2.押金收据，拟证明案外人依约向被执行人支付了租赁押金40000元；3.租金收据，拟证明案外人依约足额向被执行人支付了租金，完全履行合同义务；4.涉案房屋查册表，拟证明（1）申请执行人不是涉案房屋的抵押权人；（2）涉案房屋是在2019年3月11日才被司法查封，案外人对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。申请执行人徐舜荣质证称：对证据一至证据三，我方对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。我方认为证据一至证据三并非真实，我方有充足理由怀疑对方是为了提起本案而刻意制造的证据。主要理由有以下三点，第一，被执行人与案外人杨美桂之间存在关联关系，对于这一块我方答辩状已经详细论述，并且对方在回应意见的时候，对方也已经确认了存在关联关系的客观事实。第二，本案的租赁合同没有备案，且在每月租金有较大数额并而且还存在个位数的情况下，并没有银行转账流水，却称均是现金交付，有违常理。第三，收款收据的编号是呈连续性，不符合一家企业的正常商业运作。综上，我方认为案外人提交的证据一至证据三疑点重重，不足以证明双方之间存在真实有效的租赁关系。退一步讲，即使双方的租赁关系合法有效，也正如我方在答辩状所述，租赁承租人并不足以对抗本案的拍卖等强制措施。对证据四的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。申请执行人徐舜荣答辩称：第一，关于被执行人广州茂裕资产管理有限公司与其实际控制人邱茂星、邱茂国与邱茂期为关联债务人，而本案的案外人杨美桂与邱茂国、邱茂期为广州茂裕资产管理有限公司及子公司的董事、股东，故本案的案外人杨美桂与广州茂裕资产管理有限公司存在关联关系，而从本案异议申请人提交的证据来看，租赁合同没有进行备案，也没有实际的付款流水，开具的收款收据、发票等编号也呈现连续性，因此我方有理由怀疑承租人提交的现有证据是为了提起本案异议申请而刻意制造的证据，现有证据不能充分证明其主张的租赁合同是真实有效。第二，根据相关的法律规定，我方申请首封法院依法拍卖名下物业是符合法律规定的，而对方提出的承租人的权利问题，即使案外人真的取得了涉案物业的租赁权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条的规定，承租人仅有权对抗拍卖物业的交付，而不能排除针对案涉物业拍卖等强制措施，为保证其合法的租赁权益，执行法院在租赁期内可以进行带租拍卖，同理，承租人也不能以此为由要求停止拍卖。综上，请求法院驳回案外人的异议请求。被执行人邱茂国、邱茂期、邱茂星、罗伟广、潘奕岑、广州茂裕资产管理有限公司、深圳市纳兰德投资有限公司、深圳市纳兰德投资基金管理有限公司、广东新价值投资有限公司、广州茂裕生物科技有限公司无正当理由未到庭参加听证，亦未提交答辩意见或证据。本院查明，申请执行人徐舜荣与被执行人邱茂国、邱茂期、邱茂星、罗伟广、潘奕岑、广州茂裕资产管理有限公司、深圳市纳兰德投资有限公司、深圳市纳兰德投资基金管理有限公司、广东新价值投资有限公司、广州茂裕生物科技有限公司民间借贷纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2018年12月10日作出（2018）穗仲案字第22568号《裁决书》，裁决:（一）邱茂国向徐舜荣偿还借款本金1960万元及980万元并支付利息（利息按月利率的2%的标准，分两笔计算，第一笔以本金1960万元为基数，自2017年12月23日起计至清偿之日止；第二笔以本金980万元为基数，自2017年12月27日起计至清偿之日止）；（二）邱茂国补偿徐舜荣因办理本案支出的财产保全费5000元，财产保全保险费55029元，律师费5万元；（三）本案仲裁费231297元，由邱茂国承担；（四）邱茂期、邱茂星、罗伟广、潘奕岑、广州茂裕资产管理有限公司、深圳市纳兰德投资有限公司、深圳市纳兰德投资基金管理有限公司、广东新价值投资有限公司、广州茂裕生物科技有限公司对上述第（一）（二）（三）项裁决确定由邱茂国向徐舜荣支付的款项承担连带清偿责任。由于被执行人邱茂国、邱茂期、邱茂星、罗伟广、潘奕岑、广州茂裕资产管理有限公司、深圳市纳兰德投资有限公司、深圳市纳兰德投资基金管理有限公司、广东新价值投资有限公司、广州茂裕生物科技有限公司未履行生效仲裁裁决确定的义务，申请执行人徐舜荣向本院申请强制执行，本院于2019年1月16日立（2019）粤01执658号案执行。在执行过程中，本院于2019年3月11日查封了被执行人广州茂裕资产管理有限公司名下位于广州市天河区汇景北路150号2502房产。并于2019年10月14日到涉案房产处张贴处置公告。案外人杨美桂于2019年10月14日向本院提起本异议。另查明，2018年2月28日，广州茂裕资产管理有限公司与杨美桂签订房屋租赁合同，双方约定杨美桂租赁广州茂裕资产管理有限公司名下位于广州市天河区汇景北路150号2502房产，租期3年，从2018年3月1日-2021年2月28日止，月租金13500元，租金标准按每年递增5%执行，押金40000元。根据广州茂裕资产管理有限公司出具的收款收据可知杨美桂按租赁合同约定缴纳了2018年3月-2019年9月的租金，并缴纳押金40000元。听证期间，杨美桂确认与广州茂裕资产管理有限公司签订房屋租赁合同并未到房屋租赁管理部门登记备案。再查，根据广州市不动产登记查册表可知，被执行人广州茂裕资产管理有限公司名下位于广州市天河区汇景北路150号2502房产于2017年2月15日房管部门办理了正式的房地产抵押登记。他项权利人为中国民生银行股份有限公司广州分行。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条第一款规定：“对依法设立的仲裁机构的裁决，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。受申请的人民法院应当执行。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产”。本案仲裁裁决生效后，被执行人广州茂裕资产管理有限公司应主动履行仲裁裁决确定的义务，由于被执行人未履行相应的清偿义务，本院根据申请执行人的申请依法查封被执行人广州茂裕资产管理有限公司名下抵押给中国民生银行股份有限公司广州分行的涉案的位于广州市天河区汇景北路150号2502房产，并公告拟评估、拍卖处置，上述执行行为均依法有据，并无不当。案外人杨美桂以其与被执行人广州茂裕资产管理有限公司对涉案房产签订有3年租赁合同，有租赁权为由，阻却执行。本院认为，案外人杨美桂的上述主张是基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议，同时又对执行行为提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。为此，本院将对案外人杨美桂的主张依照民事诉讼法第二百二十七条规定予以审查。中国广州仲裁委员会生效的（2018）穗仲案字第22568号《裁决书》确认申请执行人徐舜荣对被执行人广州茂裕资产管理有限公司享有合法到期债权。杨美桂以其享有的租赁权为由，要求法院停止对涉案房产的强制执行措施，允许其继续占有使用涉案房产。其实质是要求法院确认其租赁权成立，及作为租赁权人在司法部门依法处置涉案房产时所应当享有的权利。经查，虽然案外人杨美桂与被执行人广州茂裕资产管理有限公司对涉案房产签订有3年租赁合同，但该租赁合同并未到房屋租赁管理部门登记备案，因此，该租赁合同仅对订立该租赁合同的双方当事人具有约束力，并不具有对抗第三人的法律效力。因此，案外人杨美桂的主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，案外人杨美桂要求法院停止对涉案房产的强制执行措施，允许其继续占有使用涉案房产的主张不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条的规定，裁定如下：驳回案外人杨美桂的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  李小明二〇二〇年二月二十七日书记员  赖泽钊陈燕霞