广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初7813号 原告：广西嘉和置业集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道995号，统一社会信用代码91450000739954566G。 法定代表人：温慕松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张莎，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凝凯，广西万益律师事务所律师。 被告：陈明，男，1962年6月18日出生，汉族，住广西壮族自治区南丹县。 被告：黄某，女，2013年9月17日出生，壮族，住广西壮族自治区上林县。 被告：覃莉锦（系被告黄某之母，法定代理人），女，1975年6月26日出生，壮族，住广西壮族自治区上林县。 第三人：中国银行股份有限公司南宁市西乡塘支行，住所地广西壮族自治区南宁市友爱北路26号影视制作生产大楼内第1-2、4层，统一社会信用代码91450107708741226N。 代表人：杨超员。 原告广西嘉和置业集团有限公司(以下简称嘉和公司)与被告陈明、黄某、覃莉锦、第三人中国银行股份有限公司南宁市西乡塘支行（以下简称中行西乡塘支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉和公司的委托诉讼代理人张凝凯到庭参加诉讼，被告陈明、黄某、覃莉锦、第三人中行西乡塘支行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉和公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2016年6月28日签订的《商品房买卖合同》，并判令被告协助原告办理登记编号为201607281186的《商品房买卖合同登记备案证明》及证号为桂（2016）南宁市不动产证明第0016598号的《不动产登记证明》的撤销手续；2、被告向原告偿还原告代其偿还的贷款本息98165.98元及逾期偿还贷款本息的违约金11698.79元（计算方法：以每次代偿款项金额为基数，自每次代偿行为发生之日起第十一日，每天按代偿款项万分之五，暂计至2019年10月31日，实际请求计付至全部偿还之日止）；3、被告向原告支付逾期办理备案登记和预告登记注销手续的违约金112114元（计算方法：从发出解除合同的通知后第8天起，按房款总额每日万分之五计算，暂计至2019年10月31日，实际请求计付至全部履行之日止）；4、被告向原告支付违约导致合同解除的违约金164269.6元（计算方法：821348元×20%=164269.6元）；5、被告向原告支付一审律师代理费49200元；6、本案诉讼费由被告承担。庭审中，第三人再次从原告账户中扣款，原告增加一项诉讼请求：被告向原告偿还原告代其偿还的贷款本息20996.33元及逾期偿还贷款本息的违约金797.86元（计算方法：以每次代偿款项金额为基数，自每次代偿行为发生之日起第十一日，每天按代偿款项万分之五，暂计至2019年12月18日，实际请求计付至全部偿还之日止）。事实与理由：2016年6月28日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，由被告向原告购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡36栋四层401号房屋，合同总价款为821348元。原告与第三人签订《个人一手住房贷款合同》，约定原告为被告所购房屋个人商品房按揭贷款承担阶段性连带保证责任，后经第三人审核最终向被告发放所购房屋个人商品房按揭贷款共计65.7万元，加上被告已付首付款164348元，至此被告已向原告支付了全额购房款，此后，原、被告双方完成合同备案及不动产预告登记。因被告拖欠第三人到期贷款未还，第三人依据合同约定向原告主张连带保证责任并从原告银行账户扣款98165.98元。此后，经原告向被告多次催告，被告并未向原告偿还代偿款项，为此，原告向被告发出《催款函》及《解除合同通知函》，但被告至今仍未归还原告代偿的银行贷款，被告的行为已经符合合同约定的解除条件并应承担相应的违约责任。 被告陈明、黄某、覃莉锦未作答辩。 第三人中行西乡塘支行未作陈述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月23日，原告嘉和公司取得南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡29-33、35、36栋住宅部分的《商品房预售许可证》（证号：南房预字[2016]第140号）,有效期从2016年6月23日至2019年12月30日。 2016年6月28日，原告（出卖人）嘉和公司与被告（买受人）陈明、黄某（被告覃莉锦以监护人身份代为签名）签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：被告向原告购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡36栋四层401号房屋，购房价款为821348元；合同第七条及补充协议第三条第一款约定被告按银行按揭方式支付房款，于合同签订日向原告支付合同总价款的20％，即164348元作为首期付款，其余合同总价款的80％，即65.7万元，由被告向银行申请办理按揭贷款手续支付。附件六《合同补充协议》第一条约定收件人陈明、黄某的邮寄地址为南丹县城关镇民行中路001号。不论买受人或者其授权代表是否实际收到出卖人发出的信函，只要出卖人按照上述地址发送，则自出卖人信函发出之日起计算第五天（遇法定节假日顺延），视为信函已于该日送达买受人。第三条第三款约定买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人保证代偿行为之日起10日内偿还出卖人全部代偿款项（包括本、息），如逾期，每逾期一日，还应向出卖人支付代偿款项万分之五的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。在办理完毕房产证和房屋抵押他项权证前，如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除合同，收回该商品房另行处理。买受人应按合同总价款的20％向出卖人支付违约金。买受人应在合同解除后7日内办理注销抵押登记备案及注销销售备案登记、预告登记等相关手续，逾期按合同总价的万分之五支付违约金；在合同解除时，房屋已交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋已装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿。第六条第一款约定出卖人、买受人根据合同或本协议的约定解除合同的，双方应在发出解除合同的通知或签订解除合同的协议后15天内，到产权登记机关注销合同的抵押登记备案和销售备案登记、预告登记。一方逾期办理备案登记和预告登记注销手续的，应按房款总额每日万分之四向对方支付违约金。第六条第四款约定因买受人原因导致合同及本协议解除或买受人存在其他违约行为的，买受人还应向出卖人支付因此产生的律师代理费、诉讼费、公证费及其他合理支出等相关费用，如出卖人应向买受人退还房款，前述全部费用可在出卖人应退还房款中予以扣除；在合同解除时，房屋已交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋已装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿等。 2016年6月28日，被告向原告支付了专项维修资金10492.02元和产权登记费80元、他项权证工本费10元。被告向原告支付了首付购房款164348元。 被告所购房产于2016年7月30日取得《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201607281186），并取得预告登记的《不动产登记证明》（证号：桂[2016]南宁市不动产证明第0016598号）。 2016年8月12日，原告（保证人）与被告陈明、黄某（被告覃莉锦以监护人身份代为签名）、第三人中行西乡塘支行（贷款人）签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告向第三人借款65.7万元用于购置本案所购房产，原告为被告上述所购房屋个人商品房按揭贷款承担阶段性连带保证责任。合同签订后，第三人依约向被告发放购房贷款65.7万元，至此被告已向原告付清全额购房款821348元。案涉房屋未取得房屋所有权证和他项权证。 因被告逾期未归还第三人贷款本息，第三人根据前述约定从原告保证金账户扣款，分别为2018年12月20日62988.24元、2019年6月24日35177.74元、2019年9月23日20996.33元，合计119162.31元。 2019年1月17日，原告根据合同约定通讯联系地址向被告邮寄送达《催款函》，要求被告及时偿还原告代偿的贷款本息。1月24日，原告根据合同约定通讯联系地址向被告邮寄送达《解除合同通知函》，主张因被告未按时向原告归还代偿款项，已构成根本违约，为此通知解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，被告应在收到本通知后3日内到原告处办理合同解除、退房及结算相关手续，并于原告发出本通知后15日内办理注销抵押登记备案、合同备案登记及房屋预告登记手续等。 另查明，被告黄某系黄松清、覃莉锦之女，黄松清于2015年7月19日因病死亡。 又查明，原告委托广西万益律师事务所律师为本案的一审诉讼代理人。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，陈明、黄某、覃莉锦，第三人中行西乡塘支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、陈述和质证的权利。 一、关于本案合同效力问题 案涉《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订于2016年6月28日，被告黄某未满八周岁，系无民事行为能力人。《中华人民共和国民法总则》第二十条规定：“不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。”同时《中华人民共和国民法总则》第二十三条、第二十七条第一款、第一百六十二条规定，无民事行为能力人的监护人是其法定代理人，父母则是未成年子女的监护人。法定代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。黄某的父亲黄松清已于2015年7月19日因病死亡，故其母亲覃莉锦作为其法定代理人在上述合同上以黄某的名义签字确认符合法律规定。被告覃莉锦代理黄某购买房屋签约时，黄某尚未成年和独立生活且没有经济能力，本案的情形不属于对被监护人的财产进行处理或损害其利益的情形，我国现行法律、行政法规对监护人代被监护人购置不动产并未明确禁止，该行为可导致黄某权益的增加。合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故原告嘉和公司与陈明、黄某签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，双方应恪守履行。 二、关于本案合同解除问题 陈明、黄某未按期归还银行按揭贷款致使嘉和公司向第三人中行西乡塘支行承担连带保证责任，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定及双方签订的《合同补充协议》第三条第三款的约定，嘉和公司对此享有解除权。嘉和公司自2018年12月20日起为陈明、黄某向第三人代偿贷款本息以来，直至本案诉讼前仍产生新的代偿款。嘉和公司已经向陈明、黄某发送催款函等催促其及时履行合同义务，直至本案处理终结以前，陈明、黄某仍未主动采取补救措施防止嘉和公司损失进一步扩大，其行为已经构成根本性违约，导致嘉和公司合同目的已不能实现，故嘉和公司要求解除合同符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定以及双方签订的《合同补充协议》第一条“自出卖人信函发出之日起计算第五天（遇法定节假日顺延），视为信函已于该日送达买受人”之约定，在原告通过邮寄方式向被告送达《催款函》后，陈明、黄某仍未归还代偿款项的情况下，嘉和公司于2019年1月17日通过邮寄方式向陈明、黄某指定地址发送《解除合同通知函》，根据合同约定该通知于2019年1月22日视为送达陈明、黄某处。解除权为形成权，自合同解除意思到达对方时生效，故本院确认嘉和公司与陈明、黄某签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》于2019年1月22日解除。 三、关于办理各项登记注销手续问题 办理合同备案登记和房屋预告登记为签订房屋买卖合同后的附随义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，陈明、黄某应配合嘉和公司办理所购房屋的合同备案登记和预告登记的撤销手续。因上述备案登记权利人中黄某系未成年人，被告覃莉锦虽非合同当事人，但作为黄某的法定代理人应予以协助配合办理。现陈明、黄某未依约协助办理上述撤销手续，嘉和公司诉请陈明、黄某协助其办理商品房买卖合同登记备案和房屋预告登记的撤销手续，于法有据，本院予以支持。 四、关于原告承担连带保证责任而代偿款项的承担问题 根据《合同补充协议》第三条第三款“买受人应在出卖人保证代偿行为之日起10日内偿还出卖人全部代偿款项（包括本、息）”的约定，嘉和公司据此要求陈明、黄某支付其承担连带保证责任的代偿贷款本息，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。因第三人向嘉和公司主张连带保证责任并从其银行账户实际扣款119162.31元，故陈明、黄某向嘉和公司偿还原告代偿的贷款本息金额应为119162.31元。 五、关于原告主张的各项违约金问题 嘉和公司在本案共主张三项违约金，分别是为陈明、黄某代偿贷款本息违约金、逾期办理备案登记和房屋预告登记注销手续违约金、解约违约金。因陈明、黄某逾期还贷导致本案纠纷产生，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”该条是指当事人之间在合同中约定的权利义务应当公平合理，双方之间享有的权利与承担的义务，在总体上是对等的、平衡的，并且合理分配风险与责任的承担。违约金的性质是以补偿性为主、惩罚为辅，应当以实际损失为基准。本案因陈明、黄某逾期偿还贷款本息导致嘉和公司代为向第三人清偿债务，从而导致双方合同解除。嘉和公司未能举证证明其因对方违约造成的实际损失，解约违约金已经足以弥补原告的损失，结合本案各种因素，根据本案违约方的违约行为及守约方的实际损失情况，本院酌情将全部违约金调整为按合同总价款的20%计算，即821348元×20％＝164269.6元。 六、关于原告诉请的律师费问题 嘉和公司要求陈明、黄某负担因其原因导致合同解除而产生的本案诉讼委托律师事务所支出的律师费，符合双方签订的《合同补充协议》第三条第三款、第六条第四款的约定，该约定为各方真实意思表示，不违反法律规定，应予支持。嘉和公司已提供发票证明已经实际发生，因陈明、黄某违约导致合同解除情况下，陈明、黄某应承担的律师费应以合同总价款为基数来计算，参照广西壮族自治区律师服务收费标准，本院核定为35854元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，涉案商品房买卖合同既已解除，陈明、黄某已经向嘉和公司支付完全部购房款821348元、专项维修资金10492.02元以及尚未发生的产权登记费80元、他项权证工本费10元等费用，其应承担部分可在陈明、黄某已付款项中抵扣，剩余款项嘉和公司应予返还给陈明、黄某。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第十九条、第二十条、第二十三条、第二十七条第一款、第三十四条、第一百六十二条、第一百六十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告广西嘉和置业集团有限公司与被告陈明、黄某于2016年6月28日签订的《南宁市商品房买卖合同》于2019年1月22日解除； 二、被告陈明、黄某（法定代理人为被告覃莉锦）协助原告广西嘉和置业集团有限公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201607281186）和《不动产登记证明》（证号：桂[2016]南宁市不动产证明第0016598号）的撤销手续； 三、被告陈明、黄某向原告广西嘉和置业集团有限公司支付代偿贷款本息119162.31元； 四、被告陈明、黄某向原告广西嘉和置业集团有限公司支付违约金164269.6元； 五、被告陈明、黄某向原告广西嘉和置业集团有限公司赔偿律师费35854元； 六、驳回原告广西嘉和置业集团有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7832元（原告广西嘉和置业集团有限公司已预交），由原告广西嘉和置业集团有限公司负担2125元，被告陈明、黄某负担5707元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王 星 人民陪审员  韦道劲 人民陪审员  梁绍连 二〇二〇年二月二十日 书 记 员  唐启寓 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第十九条八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。 第二十条不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。 第二十三条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。 第二十七条第一款父母是未成年子女的监护人。 第三十四条监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。 监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护。 监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 第一百六十三条代理包括委托代理和法定代理。 委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可依约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。