广东省佛山市禅城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0604民初24377号 原告：邵冬方，女，1981年2月26日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***************，公民身份号码440************027。 委托诉讼代理人：韦继秋，广东盈趣律师事务所律师。 被告：佛山市曼思顿酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******金海广场808室，统一社会信用代码914***********405Q。 法定代表人：何某1。 委托诉讼代理人：刘启雄，男，1973年11月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******，系公司员工。 被告：佛山市星晟房地产投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**********，统一社会信用代码914***********011A。 法定代表人：卜某1。 委托诉讼代理人：江雪，女，1989年11月11人出生，汉族，住广东省佛山市南海区******************，系公司员工。 原告邵冬方诉被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司（下简称曼思顿公司）、佛山市星晟房地产投资有限公司（下简称星晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、两被告连带向原告支付佛山市禅城区***********、920房自2020年3月12日至2020年6月30日的固定收益22733.33元及违约金（按100元/天，从应付固定收益的当月10号起计至清偿之日止，暂计至2020年6月30日为53600元）；二、两被告继续履行《物业委托经营管理合同》；三、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年10月28日，原告与星晟公司签订《朝安碧桂园认购书》，认购佛山市禅城区***********及920房并于2017年11月12日缴纳相应税费。2017年11月2日，原告与曼思顿公司订立2份《物业委托经营管理合同》，约定原告将919房、920房委托给曼思顿公司经营管理，委托经营期限自2020年1月1日至2025年12月31日，共6年，第1-2年的固定收益为3100元／月，曼思顿公司应于每月10日前将当月固定收益付至原告指定账户。2017年12月5日，原告与星晟公司重新签订《朝安碧桂园认购书》，对约定的付款时间、签订商品房买卖合同的日期进行变更，双方于同日签订《商品房买卖合同（预售）》。2019年11月11日，星晟公司向原告发出《期楼收楼通知书》，原告于当天与星晟公司办理收楼手续，同日将软装装修尾款付清给曼思顿公司并将919房、920房交付给曼思顿公司经营管理。曼思顿公司自2019年11月接管经营919房、920房以来，未按约定向原告支付任何固定收益，其于2020年6月17日向全体业主发出《答复函》，称其受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响处于严重亏损状态，主张变更《物业委托经营管理合同》的固定收益为利润分成模式，即酒店每月经营的纯利润按业主90%、曼思顿公司10%的比例进行分配，如原告不同意该方案，则解除《物业委托经营管理合同》。另查明，星晟公司为促进房产销售，与曼思顿公司联合打造“曼思顿·国际公寓”，购买“朝安碧桂园”不动产的业主均与曼思顿公司订立了《物业委托经营管理合同》，委托经营的房产统一按曼思顿公司的标准进行设计和软装配置，《物业委托经营管理合同》所约定的固定收益实际是星晟公司给予广大业主的购房折扣，星晟公司是售楼返租的最终受益人，其应与曼思顿公司共同履行向业主支付返租收益的义务。原告认为，新冠肺炎疫情自2020年春节期间爆发，酒店确实由于疫情及疫情防控措施遭遇前所未有的经营困难，但本案《物业委托经营管理合同》约定免付收益的4个月软装配置期恰好与疫情最严峻的时段相重合，两被告经营919房、920房的艰难时段已在软装配置期中度过。国内疫情重灾区武汉市于2020年4月8日零时解除离鄂通道管控措施，国内疫情也自2020年5月9日起调整为三级响应，疫情对于本案合同履行的影响力已逐步减小，并未导致《物业委托经营管理合同》目的无法实现，两被告此时以疫情导致无法经营为由主张解除合同，没有事实和法律依据。为维护原告合法权益，请求判如所请。 被告曼思顿公司答辩称：因为有免租期，所以曼思顿公司不能确定固定收益的起付日期。关于违约金，因受疫情影响，曼思顿公司不应支付违约金。 被告星晟公司答辩称：一、《物业委托经营管理合同》的当事人仅限于原告、曼思顿公司，星晟公司并非该合同的当事人，亦不参与曼思顿公司与原告之间对涉案房屋的委托经营管理或软装采购安装。星晟公司并不存在售楼返租的行为，亦没有收取过原告的任何软装款、机顶盒初装费或宽带初装费，未从中受益。原告是自主选择将涉案物业委托曼思顿公司经营管理。星晟公司与曼思顿公司是两个独立经营的法人主体，各自独立开展经营活动，并不存在任何利益关系或关联性。二、根据《民法总则》第178条的规定，连带责任应基于法定或当事人约定。星晟公司明显不存在应承担连带责任的法定情形，而星晟公司也并没有与原告作出任何关于星晟公司需承担连带责任的约定。因此，请求依法驳回原告对星晟公司的诉请。 诉讼中，原告提交以下证据： 1、朝安碧桂园认购书2份、商品房买卖合同（预售）2份、银联商务单4张、税收完税证明2份。拟证明原告向星晟公司购买兆祥路101号919房及920房，已支付购房款并缴纳相应税费，919房、920房为原告所有。 2、物业经营管理委托合同2份。拟证明原告于2017年11月2日与曼思顿公司签订《物业委托经营管理合同》，将919房、920房委托给曼思顿公司经营管理，合同约定了委托经营期限及固定租金收益标准。 3、期楼收楼通知书2份、软装采购验收通知书。拟证明原告从星晟公司处收楼后依约将919房、920房交付曼思顿公司，但曼思顿公司至今未按合同约定向原告支付任何固定收益。 4、回复函。拟证明曼思顿公司于2020年6月17日向全体业主发出回复函，主张变更委托经营的固定收益为分成模式。 5、通知函。拟证明曼思顿公司于2020年6月30日向原告发出通知函，通知原告解除合同并办理房屋交接手续。 6、粤（2020）佛禅不动产权第0025431、0025432号不动产权证书。拟证明919房、920房为原告单独所有，《物业委托经营管理合同》合法有效，被告应依约按时支付固定收益，未依约支付的应承担违约责任。 诉讼中，被告曼思顿公司、星晟公司没有提交证据。 经质证，本院认证：原告的证据，被告曼思顿公司无异议，被告星晟公司亦未举证反驳，本院均予确认。 综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实： 星晟公司系坐落于佛山市禅城区****以北、朝安北路以西朝安碧桂园项目的建设单位。 2017年11月2日，原告（甲方、委托方）与曼思顿公司（乙方、受托方）签订两份《物业委托经营管理合同》，约定“……1.1标的物业物理现状。1.1.1位置：佛山市禅城区***********、920房……2.1委托经营期间，乙方对标的物业具有排他的经营管理权限，有权采取以下方式经营标的物业：（1）用于住宿业相关经营，包括：住宿酒店、长租/短租住宿公寓、企业员工公寓、办公用房；（2）上述经营项目均须由乙方自营。第三条、标的物业交付。3.1甲方与开发商签署的商品房买卖合同约定的标的物业交付时间为2019年12月30日。甲方须在上述交付时间届满之日起三日内，将已办妥收楼手续的标的物业移交给乙方……第四条、委托经营期限。4.1委托经营期限暂定为2020年1月1日至2025年12月31日。甲方可根据开发商实际交房的时间作出提前或延后的调整……第五条、装修配置。5.1标的物业需按乙方标准配置软装，甲方委托乙方代为采购配置，软装配置费用为52700元，具体配置标准由甲乙双方另行签订《软装配置合同》进行约定……6.1固定收益。委托经营期间内乙方应按下列要求向甲方支付固定收益：6.1.1收益标准：第一年及第二年固定收益为3100元/月……6.1.2支付时间及方式：乙方应于每月10日前（如遇节假日则相应顺延至节假日满后第一日）将当月固定收益付至甲方指定账户……6.1.4软装配置期和开业筹备期：甲方与乙方办理交房手续之日起的四个月为软装配置期和开业筹备期，此期间内乙方无需向甲方支付委托经营收益……第十条、违约责任。10.1乙方逾期支付本合同约定的固定收益的，除应按约定如数补交外，每逾期一日还应支付违约金100元。超过30日，甲方有权单方解除合同，甲方因此解除合同的，除可向乙方主张逾期付款违约金外，还可另行主张解除合同违约金6200元……”。 同日，原告（甲方）与曼思顿公司（乙方）签订两份《房屋软装采购合同》，主要约定甲方委托乙方对919房、920房进行软装配置，软装配置费52700元/间、机顶盒初装费1268元/间、宽带初装费798元/间均在甲方将符合精装收楼标准的房屋交给乙方当天支付，乙方应于2020年5月1日前安装完成并交货。原告当天向曼思顿公司转账支付10540元、10540元，曼思顿公司向原告出具两张收据，分别确认收到919房、920房的软装配套款首期10540元。 2017年12月5日，星晟公司（出卖人）与原告（买受人）签订两份《商品房买卖合同（预售）》，主要约定原告向星晟公司购买兆祥路101号九层19号、九层20号房，房屋规划用途为商业服务用房，出卖人应在2019年12月30日前向买受人交房。 2019年11月11日，星晟公司向原告发出《期楼收楼通知书》，通知九层19号房、九层20号房可按买卖合同于2019年12月30日交付给原告。 同日，曼思顿公司向原告出具两张收据，分别确认收到919房、920房的软装尾款42160元、宽带和电视机顶盒初装费2066元。 2020年4月28日，曼思顿公司向原告发出《软装采购验收通知书》，通知原告于2020年5月1日至2020年5月7日期间到兆祥路101号一座电梯大堂办理软装采购工程的交付验收手续。 2020年5月2日，曼思顿公司向原告发出《延迟软装采购验收通知书》，内容为“……我公司在履行《房屋软装采购合同》约定的软装采购及安装事项过程中，由于受新冠病毒的影响，在2020年2月、2020年3月期间，本公司采购软装物品及安装的施工人员未能及时复工，软装物品的采购也由于部分供应商未复工的原因导致交货延迟，现已无法按照《房屋软装采购合同》约定的时间将软装配置交付并验收，现正式通知：1号楼919、920号的软装采购交付验收延迟至2020年5月31日前，到时我司为避免人员聚集，将根据政府疫情防控的需要，通过书面或其他方式告知具体验收的时间……”。 2020年5月29日，曼思顿公司向原告发出《软装采购验收通知书》，通知原告于2020年6月1日至2020年6月7日期间到兆祥路101号一座电梯大堂办理软装采购工程的交付验收手续。 2020年6月2日，原告向曼思顿公司发出《软装采购工程验收不合格告知书》，内容为“……你司本应在2020年5月1日前完成房屋的所有软装配置并交付予本人。但你司逾期交付软装配置，且直至本告知书发出之日，你司仍未能交付符合合同约定的软装配置，即至今该房屋的软装仍达不到交付条件。根据现场查看，该房屋目前软装不符的情况包括但不限于以下情形：1、合同约定配置45-50寸液晶智能电视（夏普），但现场实际配置为TCL电视。2、合同约定配置沙发，现场并无配置。3、合同约定配置床头柜灯或落地灯，现场并无配置。4、合同约定配置装饰画，现场并无配置。5、合同约定配置电视机顶盒、宽带安装，现场并无配置。鉴于此，本人明确告知你司：该房屋的软装不符合合同约定，本人不同意按该房屋现状接收软装。本人亦不认可你司关于7日内不验收即视为验收合格的说法。你司已构成严重违约，本人将保留继续追究你司违约责任的权利”。 2020年6月17日，曼思顿公司向原告发出《回复函》，主张其客观无法按《物业委托经营管理合同》支付高额租金进行运营，提供给业主的收益参考方案为：由固定租金改为利润分成模式，每月酒店经营纯利润按业主90%、曼思顿10%进行分配。 2020年6月30日，曼思顿公司向原告发出《通知函》，内容为“……基于新型冠状病毒疫情的不可抗力性，以及曼思顿公司已无法继续履行《物业委托经营管理合同》……曼思顿公司现正式通知你方：1、自本通知函发出之日起即视为通知业主与曼思顿公司签订的《物业委托经营管理合同》解除。2、《物业委托经营管理合同》解除后，曼思顿公司通过现场交接的方式将房屋交还给你方，你方按上述方式接收钥匙或签收房屋移交确认书的，视为曼思顿公司将房屋交还给你方。3、请业主于30天内联系我司相关人员提前预约办理相关房屋交接手续……”。 原告当庭陈述：原告不同意曼思顿公司提出的收益参考方案，目前919房、920房的钥匙仍在曼思顿公司手上。 被告曼思顿公司当庭陈述：不确认原告主张的交房时间，2020年1月1日才交房。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告曼思顿公司签订的两份《物业委托经营管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。 关于物业的交付时间。原告主张其于2019年11月11日将房屋交付曼思顿公司仅为单方陈述，并无证据佐证。而原告于2020年6月2日向曼思顿公司发出的《软装采购工程验收不合格告知书》载明“你司本应在2020年5月1日前完成房屋的所有软装配置并交付予本人”，结合《物业委托经营管理合同》约定的4个月软装配置期和开业筹备期，可予认定原告与曼思顿公司交接房屋的时间为2020年1月1日，《物业委托经营管理合同》的租赁起始日亦为2020年1月1日。 关于原告诉请的租金。原告已于2020年1月1日将九层19号、九层20号房交付曼思顿公司，根据《物业委托经营管理合同》第六条的约定，2020年1月至2020年4月为软装配置期和开业筹备期，曼思顿公司依约应自2020年5月起按月向原告支付租金。原告主张曼思顿公司从未支付租金，曼思顿公司对此不持异议，故曼思顿公司应向原告支付九层19号、九层20号房2020年5月1日至2020年6月30日的租金12400元（3100×2×2）。原告诉请超出部分，本院不予支持。 关于合同有无解除的问题。根据《物业委托经营管理合同》第十条的约定，曼思顿公司拖欠租金的行为已构成违约，原告有权单方解除合同，故曼思顿公司于2020年6月30日发出的《通知函》并不产生通知到达原告时合同即解除的效力。因原告作为守约方不同意解除合同，亦无证据证明曼思顿公司已向原告交还租赁房屋，故涉案两份《物业委托经营管理合同》仍合法有效，各方仍应依约继续履行。因合同效力及履约状态并未改变，故并无判决继续履行的必要。 关于原告诉请的违约金。被告曼思顿公司抗辩因新冠疫情应免除违约责任，经查，2020年1月至2020年4月为合同约定的软装配置期和开业筹备期，该期间虽发生了新冠疫情，但疫情产生的影响尚未达到不能实现合同目的的程度，且与曼思顿公司所负的2020年5月、6月的租金支付义务不具关联性和影响力，故本院对曼思顿公司的免责抗辩不予采纳。鉴于《物业委托经营管理合同》第十条约定的违约金计付标准即每天100元过高，本院酌定被告曼思顿公司按一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%承担逾期支付租金的违约责任，即，被告曼思顿公司应以当月租金为本金，按年利率15.4%自欠租当月11日起向原告分段支付违约金至实际清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。 至于星晟公司的责任，星晟公司并非《物业委托管理经营合同》的当事方，亦未作出债务加入的意思表示，且无有效的证据证明存在星晟公司需对曼思顿公司的债务承担连带责任的约定或法定情形，原告诉请星晟公司承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告邵冬方支付2020年5月1日至2020年6月30日的租金12400元及违约金（以每月租金6200元为本金，按年利率15.4%自欠租当月11日起分段计至实际清偿之日止）； 二、驳回原告邵冬方的其他诉讼请求。 如被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司未按本判决确定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序，受理费减半收取855元，由原告邵冬方负担714元，被告佛山市曼思顿酒店管理有限公司负担141元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员 田 媛 二〇二〇年十一月十六日 书记员 陈佳颖 书记员 吕玲玲