福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初3792号 原告郑金钟，男，1959年8月12日出生，汉族，住厦门市同安区。 委托代理人沈树有、吴海燕，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告叶昆林，男，1971年9月29日出生，汉族，住厦门市同安区。 原告郑金钟与被告叶昆林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑金钟之委托代理人沈树有、被告叶昆林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑金钟请求法院判令：1.叶昆林支付2019年3月1日至2019年6月30日期间的租金人民币16667元；2.叶昆林支付违约金25000元；3.叶昆林对址于同安区房屋一楼地面5.5＊0.2米、二楼板面1.2＊1米、内墙1.4＊2.1米、外墙2＊1米进行修复恢复原状，并承担修复费用；4.由叶昆林承担本案的诉讼费用。事实理由：2018年3月1日叶昆林作为承租方与出租方原告签订《厂房租赁合同》，合同约定，叶昆林承租郑金钟址于同安区房屋，房屋建筑面积约为400平方米（楼层为二层）用于食品加工使用，租赁期限为2018年3月1日起至2024年2月28日止，租赁期限为五年。双方约定了房屋的年租金为伍万元，租金应预付半年，支付日期为每年3月1日和9月1日前支付。同时，合同第五条第2款还约定，租赁期间，被告应当合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因被告使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应当负责维修。被告拒绝维修，原告可代为维修，费用由被告承担。合同第七条第4款规定，租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由被告承担。合同第八条第1款规定，租赁期间，如原告提前终止合同而违约，应赔偿被告20万元。租赁期间，如被告提前退租而违约，应赔偿原告半年租金。被告在租赁期间，对租赁物的地面、二楼板面、内墙、外墙进行了切割装修改造，被告退租后应当恢复原状后交付给原告。2019年6月30日18点53分，被告电话通知原告其不租了，让原告去检查一下，其已全部搬完了。2017年7月17日，原告再次与被告确定，是否继续租赁房屋，被告明确房子不租了。双方就被告拖欠的房屋租金、违约金等进行协商，因分歧较大，协商未果。为此，原告遂向法院提起诉讼。 被告叶昆林辩称，其在退租时多次与原告协商租金，原告与邻居有纠纷，路不能进出，厂房门口道路被毁期间，致使其不能正常使用房屋，这几个月肯定不能收取租金。当时因为路被堵住，答辩人有和原告商量减少租金数额，但原告不给其明确答复。答辩人租赁厂房是为了生产食品，因为道路被堵，有很多设备没办法运进去厂房里，一直闲置。叶昆林对租赁物的地面、二楼板面、内墙、外墙进行了切割装修改造，叶昆林承诺可以恢复原状后交付给原告；但不同意支付租金，违约金也不同意支付。 经审理查明，2018年3月1日，出租方（甲方）郑金钟与承租方（乙方）叶昆林签订了《厂房租赁合同》，合同中约定：一、出租厂房情况：甲方租赁给乙方的厂房坐落在，租赁建筑面积约400平方米（楼层为二层）出租给乙方作为食品加工使用。二、厂房起付日期和租赁期限：1.厂房租赁自2018年3月1日起至2024年2月28日止。租赁期五年。2.租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还。三、租金及保证及支付方式：1.甲乙双方约定，该厂房租赁年租金为伍万元人民币。2.甲乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为壹万元。租金应预付半年，支付日期在每年3月1日和9月1日前向甲方支付租金。四、其他费用：租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话通讯等费用由乙方自行承担支付。……五、厂房使用要求和维修责任。……2.租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可以代为维修，费用由乙方承担。……六、厂房转租和归还……2.租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态（包含供电、供水、电梯、卷门等设备）。乙方必须将水费、电费等日常项目费用结清。七、租赁期间其他有关约定4.厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不作任何补偿。5.厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权终止租赁协议。6.厂房租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方享有优先权；如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成的一切损失和后果，都由乙方承担。八、其他条款1.厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方二十万元。租赁期间，如乙方提前退租而违约的，应赔偿甲方半年租金。…… 合同签订后，叶昆林入住了租赁房屋，并已经支付了2018年3月1日至2019年3月1日的租金，还另外支付了保证金1万元。2019年6月30日，叶昆林将租赁场地腾空。 庭审中，本院曾组织双方当事人对讼争房屋的现场进行勘察，郑金钟和叶昆林均确认曾有一段时间讼争房屋前门右侧的水泥路面无法通行，但双方主张的无法通行的时间不一，郑金钟主张无法通行的期间为2019年1月2日至2019年2月28日，叶昆林则主张未能通行的时间为两个多月，直到2月过后才畅通。叶昆林主张，因其所从事的是食品加工，生产时需要大型机器设备，其在装修前门的时候有预留一个2米的门供机台进出，搬运机台的时候需要用到叉车，故机器设备只能从前面进出，租赁过程中因道路被堵导致其无法正常生产经营。郑金钟则认为即使前门被堵，后门也是畅通的，叶昆林也可以从后门将机台运到讼争房屋内，对此，叶昆林表示后门已经隔成多个工作间，机台无法进入。 另查明，叶昆林在租赁房屋期间曾对讼争房屋二楼进行装修，郑金钟已经自行恢复原状，但就修复费用未能提供相应凭证。 以上事实，有《厂房租赁合同》、照片等证据以及当事人的当庭陈述为证，经庭审当庭举证、质证，并经本院审查、审核，可以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反国家法律法规的强制性规定，双方应切实履行合同约定之义务。双方在2019年6月30日，曾在电话中协商解除合同事宜，叶昆林将租赁场地内的物品搬走，应认定为双方自行协商解除合同，双方的房屋租赁合同已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。对于郑金钟的诉讼请求，本院逐一分析如下：一是关于郑金钟要求叶昆林支付2019年3月1日至2019年6月1日租金的诉求。原被告签订的租赁合同明确约定了租金支付的时间及标准，叶昆林应依照合同约定及时支付租赁费。叶昆林在未与郑金钟解除租赁合同的情况下，拒付租赁费的行为系违约行为，应当承担相应的违约责任。故对于郑金钟要求叶昆林支付租赁期间2019年3月1日至2019年6月30日租金16667元的诉讼请求，理由正当，于法有据，予以支持。二是关于郑金钟要求叶昆林支付违约金25000元的诉讼请求。本案中，双方均指认对方违约致使合同不能得以正常履行，郑金钟主张叶昆林未能及时缴纳房租存在违约，叶昆林则主张因郑金钟的原因导致道路被堵其无法生产经营存在违约。对此本院认为，根据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原被告在租赁合同中亦约定“租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态”，被告从事食品加工生产需要大型机台进出，原告确有义务保证被告经营场所的道路畅通，在庭审中原告也认可道路不畅通的事实。虽然道路现已经重新畅通，但未提供证据证明道路是何时被堵及道路被堵到道路畅通共计多长时间，且因被告从事食品加工工作，后门已经隔成工作间，如前面无法进入，确实存在影响其生产经营的可能。因此，根据法律规定及双方签订的租赁合同中的约定，原告亦存在违约行为。综上，原被告在租赁合同履行过程中均存在不同程度的违约行为，因此，原告主张被告支付违约金，本院不予支持。三是关于郑金钟诉求的对址于同安区房屋一楼地面5.5＊0.2米、二楼板面1.2＊1米、内墙1.4＊2.1米、外墙2＊1米进行修复恢复原状，并承担修复费用。现因郑金钟已经自行对上述地点进行修复，故对其主张叶昆林恢复原状的诉求本院不予支持。郑金钟主张自己花费的修复费用，因未提供相应的证据予以支持，本院不予采信，可待有证据时另行起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告叶昆林应于本判决生效之日起十日内支付原告郑金钟2019年3月1日至2019年6月1日租金16667元； 二、驳回原告郑金钟的其他诉讼请求。 本案案件受理费人民币842元，适用简易程序减半收取人民币421元，由原告郑金钟负担313元，由被告叶昆林负担108元，款限于本判决生效之日起五日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 王 辛 二〇二〇年二月二十八日 书记员 林玉仁 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。