广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初3363号 原告：李爱群，女，1984年8月21日出生，壮族，住广州市越秀区。 委托诉讼代理人：李文荣(李爱群的父亲)，住南宁市良庆区。 被告：广西天和创展房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道**上东国际****，统一社会信用代码91450100667028650L。 法定代表人：张君，该公司总经理。 被告：张君，男，1970年7月3日出生，汉族，住北海市海城区。 被告：黄海平，男，1978年8月23日出生，壮族，住南宁市。 被告：南宁左江房地产开发有限公司，住所南宁市西乡塘区明秀西路**综合楼附楼第****，统一社会信用代码91450100571844389B。 法定代表人：何日明，该公司董事长。 原告李爱群与被告广西天和创展房地产开发有限公司（以下简称天和公司）、张君、黄海平、南宁左江房地产开发有限公司（以下简称左江公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李爱群及其委托诉讼代理人李文荣到庭参加诉讼，被告天和公司、张君、黄海平、左江公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李爱群向本院提出诉讼请求：1.判令天和公司、张君、黄海平、左江公司偿还李爱群购房款225550元及支付利息（以225550元为本金，按月利率2%，自2014年11月26日起计至款项付清之日止）。事实和理由：2014年11月26日，天和公司和李爱群签订《合作建房合同》，用于南宁市良庆区地块的开发，李爱群在签订《合作建房合同》时支付天和公司房屋总价30%即225550元作为合作建房款。上述合同签订后，因天和公司未取得项目的商品房预售许可证，在合同约定的期限内不能为李爱群签订后续的《商品房买卖合同》。为赔偿李爱群的损失，天和公司、张君、黄海平于2016年11月7日与李爱群重新签订《借款合同》，前期签订的《合作建房合同》作废。《借款合同》签订后，天和公司仍未依约履行。因《借款合同》是李爱群与天和公司就双方在一定期限内签订商品房买卖合同协议，现天和公司已构成对商品房预约合同（《借款合同》）的违约，天和公司、张君、黄海平、左江公司应当承担《借款合同》中约定的违约责任，归还李爱群购房款本金及按约定的月利率2%支付利息，直至付清欠款之日止。 天和公司、张君、左江公司、黄海平均未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月9日，天和公司作为甲方、李爱群作为乙方，双方签订一份《合作建房合同》，就相关事项约定如下：甲方接受乙方委托合作开发【天创·国都】项目，项目位于南宁市良庆区，甲方与乙方合作开发该项目2号楼2201号房，建筑面积约109平方米（具体面积以甲方取得商品房预售许可证及竣工备案的测绘报告为准），甲乙双方确认该房屋单价为5550元/平方米，总价为604950元（最终总价的确定以《商品房买卖合同》的约定为准）；乙方在签订本合同时应一次性支付合作建房款181950元；团购商品房预售许可证办理时间约为2015年10月31日（以政府部门核发日期为准，如有变动另行通知）；甲方在具备签订《商品房买卖合同》的条件后七天内通知乙方签订《商品房买卖合同》，乙方接到通知后七日内与甲方签署《商品房买卖合同》；乙方在签署《商品房买卖合同》时，乙方所付合作建房款同时转为购房首期款；该房屋的交房时间约为2017年5月31日，具体以《商品房买卖合同》的约定为准；甲方如不按本合同的约定时间交房给乙方，按照已收合作建房款每日万分之二支付延期交房违约金给乙方，如甲方逾期超过90天未能按本合同履行交房义务，乙方有权退房，甲方除退回乙方所付合作建房款外，还须按照本合同的房价与现行市场的房价差额补偿给乙方。该合同还就其他事项进行了约定。李文荣在合同尾部的乙方签字处手书“李文荣代李爱群”。 上述合同签订后，李文荣通过银行转账和现金支付的方式向天和公司共支付225550元购房款。因天和公司未取得案涉项目的商品房预售许可证明，在合同约定的期限内不能与李爱群签订后续的《商品房买卖合同》，双方遂将《合作建房合同》作废。作废《合作建房合同》的同时，针对该合同的合作发开项目，天和公司（甲方）与李文荣（乙方）、张君（丙方）、黄海平（丁方）重新签订《借款合同》，合同约定：甲方与左江公司合作开发位于南宁市良庆区地块项目【天创·国都】，预计《商品房预售许可证》可在2016年10月30日前获取；乙方借款给甲方用于开发上述地块，甲方同意该项目取得《商品房预售许可证》后乙方享有以优惠价格优先购买该项目商品房的权利；借款金额为225550元，每月按实际借款本金的2%计算借款利息；借款期限自2014年12月16日至2016年10月30日止；甲方保证项目于2016年1月20日前完成拆迁工作并完成拆除位于项目内的所有建筑物，于2016年3月30日完成将土地变性（即科教用地变性为住宅用地），于2016年6月30日取得建设工程施工许可证，于2016年10月30日取得《商品房预售许可证》，如甲方未能按以上时间完成相应的工作或取得相应的证照的，均构成违约，乙方有权要求甲方于违约后的5个工作日内归还乙方借款本金及支付约定的利息，利息从甲方收到乙方交款之日起算至甲方付清本金止；因乙方向甲方提供借款，甲方取得《商品房预售许可证》后，乙方有权以优惠价并优先购买该项目的商品房一套，房号为2-2201，建筑面积为109平方米，单价为5550元每平方米；乙方收到甲方通知签订《商品房买卖合同》后7日内务必到项目售楼部签订，逾期的视为自动放弃优惠购房的权利；甲方应在具备签订《商品房买卖合同》条件后7日内通知乙方前往签订，如非因乙方的原因导致甲方未与乙方签订《商品房买卖合同》的，则甲方构成违约，甲方应当在违约后5个工作日内返还借款本金并按约定支付利息；丙、丁两方以其个人财产对本合同项下的债权及利息承担连带保证责任；本合同生效后原甲乙双方2014年12月9日签订的《合作建房合同》作废。该合同还就其他事项进行了约定。合同落款时间倒签为2014年12月9日。 签订《借款合同》当日，天和公司向李文荣出具一张《收据》载明“兹收到李文荣（李爱群）交来的天创·国都2号楼2201号房借款款项225550元。”收据时间倒签为2014年11月26日。 2016年11月7日，天和公司（甲方）与李文荣（乙方）、张君（丙方）、黄海平（丁方）共同签订《补充协议（一）》，协议约定：修改《借款合同》第3条第（8）项为：借款期限内，在甲方无违约情况下，如乙方要求提前收回借款的，甲方应当同意，并于5个工作日内归还乙方借款本金并按约定支付利息，利息从甲方收到乙方交款之日起算至甲方付清本金止，但乙方不再享有上述优惠先购房的权利；增加《借款合同》第3条第（9）项为：甲方如按本合同约定与乙方签订《商品房买卖合同》，无需支付乙方自借款之日起至2016年10月30日的利息，但甲方应向乙方支付自2016年11月1日起至《商品房买卖合同》签订之日，按合同约定的利率计算的借款利息，连同借款本金一并归还乙方，或在乙方购房总价中扣除该部分利息。 另查明，南宁市良庆区土地登记的权利人为左江公司。至本案庭审辩论终结时止，案涉项目未取得商品房预售许可证。另，2014年11月20日，李爱群出具《授权委托书》，授权其父亲李文荣全权代表办理南宁市良庆区项目【天创·国都】2201号房买受及相关费用支付等一切事宜。 本院认为，关于《借款合同》的性质认定。案涉《借款合同》系当事人在作废《合作建房合同》后，针对《合作建房合同》约定的合作开发项目重新订立的合同。该《借款合同》虽约定由原告借款给天和公司用于项目开发，但系由原购房款转为借款，没有另行支付款项。同时《借款合同》载明签订该合同时案涉项目尚未取得商品房预售许可证，并且明确约定了待取得项目商品房预售许可证后，原告有权以优惠价并优先购买指定房号的商品房一套，双方还需另行签订正式的《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》后天和公司无需支付借款利息，若天和公司未能按照合同约定取得相关证照的，原告有权要求天和公司归还借款本金并支付利息。因此，从合同订立的目的上看，该《借款合同》系原告与天和公司就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，合同内容包括房屋的基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限等内容，而《借款合同》中关于支付借款的约定应认定为支付房屋价款条款，应付借款利息、利率的约定应认定为双方未能签订正式商品房买卖合同的违约条款，该《借款合同》符合商品房预约合同的特征，因此，该《借款合同》名为借款合同实为商品房预约合同。案涉《借款合同》内容是李爱群与天和公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。天和公司至今未取得案涉项目的商品房预售许可证，不能与李爱群签订后续的《商品房买卖合同》，导致李爱群签订合同的目的不能实现，现李爱群据此要求天和公司返还购房款225550元，表明合同已事实上解除，因此原告要求返还购房款的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。利息方面。案涉《借款合同》系因天和公司的原因导致解除，故天和公司应赔偿由此给李爱群造成的损失。依前述理由，《借款合同》约定的借款利息、利率为双方未能签订正式商品房买卖合同的违约条款，李爱群据此要求天和公司支付利息，并以225550元为基数，按月利率2%，自2014年11月26日起计至债务清偿之日止，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于张君、黄海平是否应当承担连带责任的问题。张君、黄海平在《借款合同》中承诺对天和公司的债务承担连带保证责任，但未约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，李爱群有权自主债务履行期届满之日即2016年10月30日起6个月内要求保证人张君、黄海平承担保证责任。现李爱群提供的证据不足以证明其在保证期间届满前已向张君、黄海平主张保证责任，其于2019年8月19日向本院起诉要求张君、黄海平承担保证责任，已超过上述保证期间，根据法律规定，张君、黄海平免除保证责任。据此，李爱群诉请张君、黄海平对本案债务承担连带清偿责任，缺乏依据，本院不予支持。 关于左江公司是否应当承担民事责任的问题。案涉《借款合同》的主体是李爱群与天和公司，收据亦系由天和公司出具，左江公司非合同当事人，根据合同相对性原则，李爱群仅能向合同相对人主张权利，故李爱群要求左江公司承担合同义务，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、广西天和创展房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向李爱群返还购房款225550元； 二、广西天和创展房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向李爱群赔偿购房款的利息损失（以225550元为基数，自2014年11月26日起至债务清偿之日止，按月利率2%计算）； 三、驳回李爱群的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8540元，公告费260元，共计8800元，由广西天和创展房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 姚杰林 审 判 员 罗棋升 审 判 员 曾明慧 二〇二〇年二月十三日 法官助理 戴 棠 书 记 员 宁小艳