浙江省温岭市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1081民初5205号原告：台州港泰纸器有限公司，住所地温岭市工业城，统一社会信用代码91331081755912438K。法定代表人：梁新方，该公司董事长。委托诉讼代理人：王钦巍，浙江红大律师事务所律师。被告：温岭市驰速鞋材有限公司，住所地温岭市温峤镇横泾堂村（台州港泰纸器有限公司内），统一社会信用代码91331081MA2DWPQ35M。法定代表人：蔡瑞淑。被告：蔡瑞淑，女，1980年1月7日出生，汉族，住温岭市。被告：吴永清，男，1975年5月26日出生，汉族，住温岭市。三被告共同委托诉讼代理人：江君华、胡晶晶，浙江明权律师事务所律师。原告台州港泰纸器有限公司（以下简称港泰公司）与被告温岭市驰速鞋材有限公司（以下简称驰速公司）、蔡瑞淑、吴永清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序于2020年7月23日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭于2020年9月21日转为普通程序继续审理，并于2020年10月20日、2021年1月25日、2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告港泰公司的委托诉讼代理人王钦巍，被告驰速公司、蔡瑞淑、吴永清的共同委托诉讼代理人江君华、胡晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港泰公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告驰速公司赔偿违约损失计人民币2384500元（其中房屋修缮净费用1320000元、租赁费损失1064500）；支付所欠电费83426.63元。二、判令被告蔡瑞淑、吴永清承担连带责任。三、由被告承担本案受理费用。在审理过程中，变更第一项诉讼请求为：要求被告驰速公司赔偿违约损失计人民币834700元（其中房屋修缮净费用1320000元、电梯维修费25600元，扣除保险公司理赔款510900元）。事实和理由：原告和被告蔡瑞淑、吴永清于2019年7月10日签订了一份厂房租赁协议，原告将本公司3号楼2层（房产证号：温房权证温峤字第1××**）租赁给被告蔡瑞淑、吴永清，合同约定租赁期从2019年7月15日至2021年7月14日止，租赁面积1706平方米，每月每平方26元，租赁期间要严格遵守消防条例规定、做好消防安全、环保工作，否则承担一切责任和损失等，因被告蔡瑞淑、吴永清正在筹备新公司，如新公司设立，本合同的权利和义务转给新公司，新公司在本合同上加盖公司印章，被告蔡瑞淑、吴永清自愿对本合同新公司的义务承担担保责任。2019年8月15日，被告驰速公司成立。被告蔡瑞淑与吴永清系夫妻关系。2020年3月29日，被告驰速公司对屋顶排烟管道进行维修作业过程中，违反消防安全管理规范在未获得明火消防审批、报备的情形下，雇佣没有电焊资格的人员进行施工，引燃排烟管道口周边沉积油渍着火蔓延成灾，原告的2号厂房严重受损，已经无法使用，需要维修费用142万元，废钢梁等回收价值约10万元，房屋需要半年时间修复才能达到正常使用的状态。综上，被告驰速公司已经严重违约，其因违约造成的损失应当予以赔偿，被告蔡瑞淑、吴永清应当按约定承担连带保证责任，故现原告诉至法院，要求法院支持原告的如上诉请。被告驰速公司、蔡瑞淑、吴永清辩称，1、本案原告方所选择的请求权基础是合同，其认为双方签订的租赁合同无效，理由是涉案厂房属于工业用地，现原告方分割出租侵害了国家集体的利益。因工业用地是用来生产加工所用，原告现在靠出租来获取利益，工业厂房跟商业用地价格是完全不一样的，所以原告损害了国家的利益，应当认定为无效合同。2、原告未能足额购买保险，未能理赔部分应当由原告自行承担。根据租赁合同第九条约定，原告作为甲方负责购买租赁物的保险，被告作为乙方负责购买租赁物内乙方的财产及其他必要的保险。若甲乙各方未购买上述保险，由此产生的所有赔偿及责任，分别由甲乙各方来承担。现保险公司仅按公估价格的55.59%进行理赔，系原告未足额购买保险所导致，且原告放弃了继续向保险公司主张的权利，相应的后果应当由原告自己承担。3、被告没有违约行为，因为本案租赁合同纠纷，双方的权利义务均在合同中予以明确，本案的标的物是3号楼的二楼，而二楼是完好无损的。被告已经将标的物完好无损的交还给了原告方，租赁物没有任何损失，不存在任何违约的问题。无论是从法律所规定的义务，还是合同所约定的义务，被告方均没有违反。因此，原告要求被告因为违约承担责任没有依据。4、被告并非本案的适格被告，原告主张的损失范围是四楼，四楼的承租人为案外人台州浩方鞋业有限公司，根据合同的相对性，对租赁物未尽妥善保管义务的相对人为台州浩方鞋业有限公司，故本案被告并非是适格的主体。5、原告的损失，针对变更后的诉讼请求，除了电梯维修费25600元，其余损失没有任何的事实依据。综上，被告方在履行合同过程中，不存在任何违约行为，所以请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方无争议的事实认定如下：原告（甲方）与被告蔡瑞淑、吴永清（乙方）于2019年7月10日签订了一份《厂房租赁合同书议》，甲方将其公司3号楼2楼（房产证号：温房权证温峤字第1××**）出租给乙方使用，合同约定乙方在租赁期间要严格遵守《中华人民共和国消防条例》及环保有关制度，积极配合甲方做好消防安全、环保工作，否则，由此产生的一切责任及损失由乙方承担。甲方负责购买租赁物的保险，乙方负责购买租赁物内乙方的财产及其它必要的保险（包括责任险）。若甲乙各方未购买上述保险，由此产生的所有赔偿及责任分别由因甲乙各方承担。乙方现正在筹备设立新公司，如新公司设立，本合同的权利和义务转给新公司承受，新公司应当在本合同上加盖公司印章。新公司承受本合同责任后，乙方自愿对本合同新公司的义务承担担保责任。此后，原告与被告驰速公司签订了两份《安全生产管理协议书》。其中仅有被告驰速公司盖章的《安全生产管理协议书》约定，在共用部位发生的事故按“谁发生，谁负责”的原则处理，如因乙方在共用部位或场所进行操作和施工而造成事故由乙方负责。外来人员进入厂区，其所有行为由本人或所属单位或关系单位承担责任。有被告蔡瑞淑签名的《安全生产管理协议书》约定，一旦使用甲方所提供的房屋、场所、特种设备，就确认具备了基本安全生产条件。国家规定的特种设备和特种作业人员，须做到凭有效文件使用和持有效证件上岗。因生产需要动火作业，必须严格按照操作规范作业，并做好相应的安全防范措施。严禁在宿舍、仓库、办公场所区域内动火作业。2019年8月15日，被告驰速公司设立，并在上述《厂房租赁合同书》加盖公司公章。原告将3号楼的三楼、四楼出租给了案外人蒋仙萍，实际由台州浩方鞋业有限公司经营使用，将3号楼一楼出租给了温岭市现代装饰材料有限公司。被告驰速公司在经营过程中向案外人蒋景程购买排烟设备，该设备安装在涉案厂房楼顶，管道从二楼接到楼顶。被告方在使用排烟设备过程中发生故障。2020年3月29日11时30分许，案外人蒋景程在未取得电焊作业资质的情况下违规使用电焊对排烟设备进行维修加固，电焊产生的高温焊渣引燃屋面上的油渍等可燃物后蔓延成灾，造成租赁在厂房四楼的台州浩方鞋业有限公司的成品鞋仓库大面积失火，造成厂房损坏并烧毁了成品鞋、窗户等物品。被告方承租的二楼未过火。原告为维修电梯花费25600元。原告向中国人寿保险股份有限公司投保了财产险，险种为综合险，总保险金额为12030000元，保险期间自2019年10月28日起至2020年10月27日止。经泛华保险公估股份有限公司浙江分公司公估，出险时保险价值为21639587.30元，此次火灾造成的原告损失定损金额为1106000元，残值金额为84741.67元，理算金额为510945.76元。在审理过程中，原告申请对其厂房修复期限及电梯维修费用进行鉴定。经本院查询，鉴于原告厂房尚未实际修复，无鉴定机构能够对厂房修复期限进行评定。在该过程中，原告自行对电梯进行了维修，故原告于2021年1月7日申请撤回上述鉴定申请，本院于2021年1月8日决定终止本次鉴定。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同，系双方之间的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，亦未损害国家利益，故应当认定合法有效。本案中，被告方向案外人蒋景程购买了排烟设备，后因故障需要维修，蒋景程在维修加固过程中使用电焊导致火灾的发生，并造成四楼厂房及电梯的损毁。被告认为租赁合同标的物未损毁，损毁的四楼厂房系由案外人台州浩方鞋业有限公司经营使用，台州浩方鞋业有限公司对该楼厂房负有保管义务，依据合同相对性，原告应当向台州浩方鞋业有限公司主张相应的权利。原告亦认可损毁的厂房并非合同标的物。本院认为，双方合同的标的物二楼厂房未损坏，对于他人承租的厂房，无论基于合同约定还是法律规定，被告方均无直接的保管义务，现原告四楼厂房损毁，被告方亦非直接侵权人，若原告主张被告方对该部分损失承担全部的赔偿责任，应当举证证明双方曾就本案情形中的损失由被告方承担全部赔偿责任作出明确约定。因此，本案主要的争议焦点为双方合同是否明确约定被告方对上述情形中的损失承担全部赔偿责任。原告认为被告没有做好消防工作，违反了合同约定，依据租赁合同约定应当承担赔偿责任。另外，按照《安全生产管理协议》约定，蒋景程在楼顶动火施工，属于“乙方在共用部位施工”的情形，而蒋景程作为厂区外来人员，其所造成的损失按约均应当由被告承担赔偿责任。被告认为其没有违反合同约定，并无违约行为，《安全生产管理协议》是为应对行政部门管理需要签订，并非双方当事人的真实意思表示，并认为楼顶不是共用部位，依据该协议无法认定蒋景程造成的损失由其承担赔偿责任，且该协议是原告提供的格式合同，双方对此有争议，应当作对原告不利的解释。本院认为，依据原告提供的租赁合同，其中约定“乙方在租赁期间要严格遵守《中华人民共和国消防条例》及环保有关制度，积极配合甲方做好消防安全、环保工作，否则，由此产生的一切责任及损失由乙方承担。”本案中，没有证据证明被告未遵守相关消防条例及未配合原告做好消防安全，火灾事故系由案外人蒋景程引发，蒋景程不是被告方工作人员，不属于上述条款约定的情形，故原告依据该约定认为被告违约的主张，本院不予支持。另，《安全生产管理协议》系双方自愿签订，应当认定合法有效。其中一份协议载明“为了加强安全生产监督管理，防止和减少生产安全事故，保障职工生命和财产安全，促进经济发展，依据中华人民共和国《安全生产法》第四十条规定，生产经营单位之间应当签订安全生产管理协议，明确各自的安全生产管理责任，保证生产经营活动的正常开展，经甲、乙双方协商一致达成如下协议：……”，依据该内容，双方签订《安全生产管理协议》的主要目的系为明确各自的安全生产管理责任。对于该协议中“在共用部位发生的事故按‘谁发生，谁负责’的原则处理，如因乙方在共用部位或场所进行操作和施工而造成事故由乙方负责”，以及“外来人员进入厂区，其所有行为由本人或所属单位或关系单位承担责任”的约定，依据该协议的全文理解，应当认定被告在上述情形中负有安全生产管理责任，但不足以认定双方就该情形中损失的赔偿责任作出了明确约定。同理，原告提供的另一份《安全生产管理协议》亦不足以证明双方就本案情形造成的损失全部由被告赔偿作出了明确约定。关于被告主张的原告未足额购买保险，未赔付部分应由原告自行承担的意见，本院认为，租赁合同中“甲方负责购买租赁物的保险，乙方负责购买租赁物内乙方的财产及其它必要的保险（包括责任险）。若甲乙各方未购买上述保险，由此产生的所有赔偿及责任分别由因甲乙各方承担”的约定，仅针对合同标的物，现合同标的物未损毁，原告是否足额购买保险与本案无关，故对该意见，本院不予采信。综上所述，原告未提供证据证明被告方存在违约行为，原告提供的证据不足以证明双方曾就本案情形中原告的损失由被告承担全部赔偿责任作出明确约定，故对原告的诉讼请求，本院均不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告台州港泰纸器有限公司的全部诉讼请求。案件受理费12147元（预缴25876元），由原告台州港泰纸器有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  应昌波人民陪审员  卢业林人民陪审员  章剑锋二〇二〇年二月二十二日代书 记员  胡 鑫10-9-