北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初13706号原告（反诉被告）：伊恩（北京）生物科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：董佳怡，总经理。委托诉讼代理人：周沙白，北京瀛和律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴建玲，女，1966年9月8日出生，汉族，教育电视台制片人，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）伊恩（北京）生物科技有限公司（以下简称伊恩公司）与被告吴建玲（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。伊恩公司之委托诉讼代理人周沙白及吴建玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。伊恩公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴建玲向我公司退还房屋租金34834元；2.判令吴建玲向我公司支付逾期退还租金的利息损失，自2018年9月15日起至实际清偿完毕之日止，按照中国人民银行贷款基准利率计算。事实与理由：2018年4月2日，我公司与吴建玲签订了一份《写字楼租赁合同》，约定我公司承租吴建玲位于北京市朝阳区十里堡甲x号x座x层x的房屋用于办公，租赁期为贰年，自2018年4月13日起至2020年4月12日止，免租期为10天，自2018年4月3日起至4月12日，租金为每月19000元，支付方式为押二付三，每三个月支付一次。合同签订后，我按月支付了押金及第一、二期租金，然因客观原因，双方于2018年8月协商退租事宜，并达成了一致意见，且2018年8月15日签订了《解约协议》，该协议约定：双方一致同意《写字楼租赁合同》于2018年8月17日终止，吴建玲退还我剩余房屋租金34834元。但该解除协议签订后，吴建玲却迟迟不按协议约定退还租金，我公司多次催讨，吴建玲仍不履行协议，遂提起诉讼。吴建玲辩称，不同意伊恩公司的诉讼请求。伊恩公司提前退租，且私自改变上下水、擅自拆改房屋室内结构，还拿走了我原有的东西，给我造成了损失。吴建玲同时提起反诉，其反诉请求为：1.请求判决解除我与伊恩公司于2018年4月2日签订的《写字楼租赁合同》；2.判令伊恩公司支付我违约金38000元；3.判令伊恩公司赔偿我租赁房屋内的灯具设备损失28500元；4.判令伊恩公司赔偿我拆改房屋结构造成的损失20000元；5.判令伊恩公司返还我两个旗杆、一盆假花、一个书柜。伊恩公司针对吴建玲的反诉辩称，不同意吴建玲的反诉请求。我们已经确认了合同于2018年8月18日解除，我公司支付的押金用于抵扣违约金，吴建玲主张的物品损失我公司不予认可当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月2日，吴建玲作为出租方与伊恩公司作为承租方、北京华伟联行房地产经纪有限公司作为居间方签订《写字楼租赁合同》，约定吴建玲同意将位于北京市朝阳区十里堡甲x号x座x层x出租给伊恩公司使用。免租期为10天，自2018年4月3日至2018年4月12日止，伊恩公司在免租期内免付租金。租赁期自2018年4月13日起租至2020年4月12日止，租期为贰年。租赁期满，吴建玲有权收回房屋，伊恩公司应在租赁期满日或之前，保持房屋设备及交房时附属配备完好状态，交还吴建玲。租金为每月19000元。租金支付方式为押二付三，租金每三个月支付一次，于付款月起租日10天前支付下一次租金，押金相当于贰个月的租金38000元。如伊恩公司违反合同的约定，吴建玲可按双方约定扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补吴建玲损失，伊恩公司应按约定另行赔付。租赁期满后，吴建玲应与伊恩公司共同清点室内设备设施，在设备设施良好，且伊恩公司已经结清房屋使用期间所产生的各项费用后七日内，吴建玲应将全额押金退还给伊恩公司。在装修和使用过程中，伊恩公司对承租区域内的主要结构及装置进行任何改动、改变或调整，应先征得吴建玲同意。合同自签订之日起，吴建玲、伊恩公司均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方两个月房租作为违约金。由于伊恩公司需对室内格局改动，如因燃气方面出现的问题由伊恩公司自行承担责任。合同落款处居间方联系人有朱某。合同签订后，伊恩公司向吴建玲支付了押金38000元，并依约支付了两期共六个月的房租。后，伊恩公司未能继续履行租赁合同，2018年8月15日，伊恩公司与武某签订了《解约协议》，约定：吴建玲与伊恩公司一致同意原租赁合同租赁期限自2018年8月17日终止，尚未履行的合同内容，终止执行。本协议签订时，伊恩公司已经足额支付至2018年10月12日的全部租金及其他费用，根据原租赁合同的实际履行情况，伊恩公司已经向吴建玲支付的押金不予退还，吴建玲应退还伊恩公司剩余租金34834元。关于武某的身份，伊恩公司主张武某为中介工作人员，吴建玲委托武某办理交接手续；吴建玲则主张其曾与武某一起与伊恩公司商谈过转租事宜，但未委托武某签订解约协议。关于伊恩公司搬离涉案房屋的时间，伊恩公司主张其于2018年8月18日便搬离涉案房屋，吴建玲则主张不清楚伊恩公司何时搬出的，10月份才知道伊恩公司搬出。本院曾致电涉案房屋物业管理公司，物业公司工作人员称，伊恩公司于2018年8月18日搬走，搬离需物业公司开具出门条，开具出门条前物业公司会与业主联系。关于吴建玲主张伊恩公司赔偿的损失，吴建玲主张其房屋内原有灯具一套被伊恩公司拆除无法使用。价值28500元，并提交了2007年其购买灯具的发票，吴建玲还主张伊恩公司拆改了原有卫生间的结构并改动了上下水，导致漏水，维修水管花费3600元，吴建玲提交了视频以证明漏水情况，并称伊恩公司将房屋内原有的两个旗杆、一盆假花、一个书柜拿走，吴建玲申请居间方北京华伟联行房地产经纪有限公司工作人员朱某出庭作证，朱某称，签订租赁合同时，卫生间结构没有改变，房间内有灯具，吴建玲确有一部分物品留在涉案房屋，但不记得吴建玲具体留有哪些物品。伊恩公司则称，其入住后仅进行了刷墙、铺地毯、美化屏风墙，没有拆改房屋结构，没有改动上下水，灯具并非其拆除。本院认为：伊恩公司与吴建玲签订的《写字楼房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。关于涉案合同解除的时间，伊恩公司主张其于2018年8月18日搬离了涉案房屋，通过查明的事实看，虽未有明确的证据证明吴建玲曾委托武某签署《解约协议》，但吴建玲曾与武某一起与伊恩公司协商转租事宜，吴建玲应知晓伊恩公司已有不再继续租赁涉案房屋之打算，且结合物业公司的答复，伊恩公司于2018年8月18日搬离并通知业主，吴建玲亦应知晓伊恩公司于2018年8月18日搬离涉案房屋，吴建玲主张其2018年10月才知晓伊恩公司搬离，本院不予采信。故，本院认定涉案合同于2018年8月18日解除，吴建玲应当将多收取的租金退还伊恩公司，伊恩公司主张利息，缺乏合同依据，本院不予支持。关于吴建玲主张的违约金和各项损失，涉案合同系因伊恩公司原因未能继续履行，依据合同约定，伊恩公司应支付两个月房租作为违约金，伊恩公司主张将其交付的押金抵扣违约金，符合合同约定，吴建玲诉请伊恩公司再行支付38000元违约金本院不予支持。关于灯具及房屋结构拆改损失，庭审中居间方北京华伟联行房地产经纪有限公司工作人员朱某出庭作证称在签订合同时卫生间并不存在改动且房间内挂有灯具，且合同中亦写有伊恩公司需对格局进行改动，故本院采信吴建玲关于伊恩公司对卫生间格局进行改动的陈述，伊恩公司应赔偿吴建玲将房屋恢复原状造成的损失，吴建玲还提交了房屋漏水的视频，伊恩公司搬离房屋时并未与吴建玲进行交接，伊恩公司存在一定过错，本院结合吴建玲提交的发票、照片以及物品使用年限等对于吴建玲主张的修复费用及灯具损失酌情予以认定。吴建玲另主张伊恩公司返还旗杆、假花、书柜，但其并未提供证据证明将上述物品交付伊恩公司，故本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）伊恩（北京）生物科技有限公司与被告（反诉原告）吴建玲于二〇一八年四月二日签订的《写字楼租赁合同》于二〇一八年八月十八日解除；二、被告（反诉原告）吴建玲于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）伊恩（北京）生物科技有限公司房租三万四千二百元；三、原告（反诉被告）伊恩（北京）生物科技有限公司于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）吴建玲灯具损失二千元；四、原告（反诉被告）伊恩（北京）生物科技有限公司于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）吴建玲拆改房屋结构造成的损失五千元；五、驳回原告（反诉被告）伊恩（北京）生物科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）吴建玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费677元，由原告（反诉被告）伊恩（北京）生物科技有限公司负担17元（已交纳），由被告（反诉原告）吴建玲负担660元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费981元，由原告（反诉被告）伊恩（北京）生物科技有限公司负担79元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）吴建玲负担902元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇人民陪审员  陈秀珍人民陪审员  何小清二〇二〇年二月二十日书 记 员  祁文然