山东省潍坊市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁07执复9号 复议申请人（异议人，利害关系人）：孙宝娣，女，1964年4月17日出生，汉族，现住山东省昌邑市。 复议申请人（异议人，利害关系人）：刘靓，女，1989年10月14日出生，汉族，现住山东省昌邑市，系异议人孙宝娣之女。 两复议申请人委托诉讼代理人：李帅，山东英拓律师事务所律师。 申请执行人：王伟，男，1959年2月18日出生，汉族，现住昌邑市。 委托诉讼代理人：陈有刚，昌邑奎聚法律服务所法律工作者。 被执行人：潍坊金丝达实业有限公司，住所地昌邑市李家埠镇杨家洼村。 法定代表人：刘国田，董事长。 委托诉讼代理人：孙庆荣，男，1983年12月26日出生，汉族，现住山东省昌邑市。 复议申请人孙宝娣、刘靓不服山东省昌邑市人民法院（2019）鲁0786执异100号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 昌邑市人民法院在执行申请执行人王伟与被执行人潍坊金丝达实业有限公司民间借贷纠纷一案中，孙宝娣、刘靓对执行法院于2019年9月4日作出的（2019）鲁0786执1120号执行裁定书及拍卖行为提出书面异议。 执行法院查明，原告王伟与被告潍坊金丝达实业有限公司、潍坊金丝达印染有限公司民间借贷纠纷一案，执行法院于2019年3月25日作出（2019）鲁0786民初61号民事判决书，判决如下：“一、被告潍坊金丝达实业有限公司偿还原告王伟借款本金2381157元及利息（自2019年1月7日计算至被告实际给付之日，按年利率12%计算），于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”该民事判决书于2019年6月21日立案执行，案号为（2019）鲁0786执1120号。在案件的审理过程中，根据原告的财产保全申请，执行法院于2019年1月10日作出（2019）鲁0786民初61号民事裁定书，并于同月14日出具了查封（扣押）财产清单，查封财产如下：1、潍坊金丝达实业有限公司的土地4020.4平方米，土地证号为昌国用（2012）第3**；2、潍坊金丝达实业有限公司位于昌邑市××路××号××幢××幢××幢的房产，不动产权证号为昌邑房权证城区字第0××6号。昌邑市不动产登记中心出具的信息查询材料载明：土土地证号为昌国用（2012）第360号的土地使用权人为&ldq**潍坊金丝达实业有限公司”，使用权类型为“出让”，终止日期为“2017-4-5”；产权证号为昌邑房权证城区字第0××6号的房屋位于上述土地范围内，所有权人为“潍坊金丝达实业有限公司”，该证下包含1幢、2幢、3幢房屋。 另查，在案件执行过程中，执行法院委托评估机构对查封财产进行评估，山东华明土地房地产评估有限公司于2019年8月22日作出鲁华明房评报字（2019）第Ａ051号估价报告，评估结果如下：土土地证号为昌国用（2012）第360号土地范围内的不动产及地上附着物的评估价值为53267**。其中，评估的土地使用权（已到期）金额为0；该估价报告共评估了五幢房产，即：昌邑房权证城区字第0××6号所包含的1幢、2幢、3幢有证房产金额共为4685098元；两幢无证房产中编号为4幢（该系1幢楼房的一层扩建部分）的金额为262526元，编号为5幢（该系传达室）的金额为21310元。根据现场照片显示，在1幢及4幢房屋上标注着“红黄蓝亲子园”字样，在院门口挂着“山东泰宏建筑工程有限公司”、“奇正会计培训学校”等牌子。两异议人系母女关系，红黄蓝亲子园由异议人刘靓经营。 又查，2019年8月29日，执行法院作出拍卖公告，并到拍卖标的物处张贴。9月4日，执行法院作出（2019）鲁0786执1120号拍卖裁定书。9月10日，执行法院在淘宝网发布司法网拍信息，当时标的物信息公示图片是红黄蓝亲子园营业楼的正面，因异议人提出异议，执行法院于9月12日将公示图片进行了更换，后于9月16日再次进行更换。网拍公告也分别于9月12日、9月16日进行了修改。9月16日修改后的公告在“特别提醒”栏目中增加了土地出让年限已到期、该房产有租赁等内容。2019年9月份（未标注具体日期，异议人主张是9月底），异议人孙宝娣向执行法院递交申请书，申请承租人的优先购买权以及从拍卖款扣除其在承租期间投资财产的价款，并要求继续租赁。2019年10月9日，本院执行人员向孙宝娣告知其有优先购买权，并制作执行笔录。2019年10月11日开始网拍，孙宝娣以优先购买权（承租人）的身份参与竞买，但该标的物最终以9841392.80元的价格被戴志杰竞得成交。 再查，两异议人在提起本案异议的同时，又以部分拍卖财产所有权人的身份，向执行法院提起案外人执行异议，该异议现在审查过程中。 执行法院认为，两异议人对于案涉标的物的拍卖，既提起排除执行的案外人异议又以利害关系人身份提起执行行为异议，本案是异议人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出的执行行为异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”该条第二款规定：“案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。”就本案而言，异议人所提异议理由的1、2、3条，所依据的是基于财产所有人的实体权利，提出异议的目的就是要求执行法院停止对其所主张权属标的物的执行，根据上述规定的第一款，实体异议吸收程序异议，只对实体异议进行审查，即在两异议人所提的案外人异议案件中审查，在本案执行行为异议案件中不再审查。同样的，异议人所提异议理由的第4条中基于所有权主张的执行行为违法，也应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定在另案的案外人异议中予以审查。异议人所提异议理由的第4条中作为承租优先购买权人所提的执行程序异议，是与异议人主张的财产所有权实体权利无关的执行行为异议，应当在本案中依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。本案的焦点问题在于应否撤销执行法院对案涉标的物的拍卖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”《最高人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条也对当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖的情形予以列举。根据上述规定，除法律明确规定的应当撤销拍卖的几种情形外，对于其他应当撤销拍卖的情形必须是严重违反拍卖程序的情形，对于一般的拍卖程序瑕疵，不能因此撤销拍卖。异议人主张拍卖事项未按法律规定期限通知优先购买权人，违背了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条的规定。根据该条规定，网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知已知优先购买权人。首先，本条规定的通知时间是针对“已知优先购买权人”，异议人没有证据证明在拍卖公告发布之前，法院执行人员已知悉其是承租优先购买权人；其次，执行法院在9月12日因异议人的反馈对标的物信息公示图片进行修改，这也说明异议人在此时已知悉本案司法拍卖网络公示事项。执行法院在拍卖公告前未查明拍卖财产租赁情况，在知悉租赁情况后未及时确定承租人是否主张优先购买权，在程序上存在瑕疵。但执行法院在异议人递交书面申请书后，确认了异议人孙宝娣的优先购买权，异议人孙宝娣并以优先购买权人的身份参与竞拍，因此并不存在严重违反拍卖程序、损害异议人作为承租人利益的情形。至于异议人基于财产所有权所提的异议，在本案中不作审查。综上，异议人的异议请求，不予支持。据此裁定如下：驳回异议人孙宝娣、刘靓的异议请求。 复议申请人孙宝娣、刘靓向本院复议称，一、昌邑市人民法院的拍卖行为存在严重违反拍卖程序且损害复议申请人利益的情形，其2019年9月4日作出的（2019）鲁0786执1120号执行裁定书和依据该裁定书作出的拍卖行为应予撤销。1、执行实施卷宗中，在确定财产参考价和发布拍卖公告前没有法院执行人员对财产权属和占用情况的相关调查材料和认定。2、发布拍卖公告时，2019年9月10日的拍卖公告中未对此财产占有使用情况予以阐述。3、执行实施卷宗中未有向复议申请人送达评估报告和发布拍卖公告的送达材料。4、昌邑市人民法院2019年9月4日作出的（2019）鲁0786执1120号拍卖执行裁定书的拍卖价存在错误。评估报告对有证房产、无证房产及其他地上附着物等财产进行了评估，总价值为5326741元；昌邑市人民法院在该执行裁定书表述为拍卖有证房产，拍卖价为4261392.80元（5326741*80=4261392.80)，该拍卖价明显为有证、无证房产及其他地上附着物总价值的80%，该拍卖价明显存在计算错误，实际拍卖价应为有证房产价值的80%即为4685098元*80%=3748078.40元。综上，昌邑市人民法院执行人员执行时存在不依法履行相应职责，网拍资产与执行裁定待拍资产不符的情形。程序上存在的严重瑕疵直接导致复议申请人对评估报告的异议请求权丧失、作为优先购买人的权利实施准备时间不足仓促竞买失败，产生重大利益损失。执行人员的上述行为明显属于“严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或竞买人利益的情形”，该司法网络拍卖依法应当予以撤销。二、昌邑市人民法院作出的（2019）鲁0786执异100号执行裁定书（以下简称“执异裁定”）认定事实错误，结果应予纠正。1、执异裁定第6页第9行对“2019年8月29日，本院作出拍卖公告，并到拍卖标的物处张贴”的事实认定无依据。该认定系依据执行实施卷中照片，该照片在执行异议听证时出示的系照片打印件，照片中未显示具体张贴人员和照片的形成时间，该照片无法证实系法院执行人员于2019年8月29日进行的张贴。2、执异裁定第9页第8行对“异议人没有证据证明在拍卖公告发布之前，本院执行人员已知悉其是承租优先购买权人”的事实认定错误。在拍卖公告发布之前，法院执行人员对财产占用情况是明知的，只是刻意回避了复议申请人是优先购买人的事实。（1）确定财产参考价时，昌邑市人民法院委托山东华明土地房地产评估有限公司对拍卖财产进行评估。（2019）鲁0786执异100号执行裁定书第6页第5行载明“根据现场照片显示，在1幢及4幢房屋上标注着‘红黄蓝亲子园’字样，在院门口挂着‘山东泰宏建筑工程有限公司’、‘奇正会计培训学校’等牌子”。根据相关法律规定评估公司勘察现场时，法院执行人员应到场。由此可知，拍卖财产的占用状况法院执行人员是明知的。对复议申请人为承租人的事实应由法院在确定财产参考价前依法调查确定，而无需复议申请人予以举证。（2）被拍卖财产租赁事实清晰，法院执行人员在拍卖公告发布前刻意回避了复议申请人为承租人的事实。理由：拍卖公告发布前不依法调查。公告发布后，复议申请人在大量社会人员看现场时才得知法院已发布拍卖公告，复议申请人多次找执行人员了解情况要求更换拍卖网拍展示照片并依据租赁合同要求确认其是承租人的事实。执行人员在2019年9月16日更改公告第五条特别提醒条款时，采纳了复议申请人提供的2018年11月28日复议申请人与被执行人签订的《租赁合同》中约定的租赁期限，却注明“其他人占用，但未提交相关依据”对同一份合同约定的内容在不同时间段进行了选择性认定，对复议申请人为承租人的身份未予确认。后期复议申请人多次找执行人员反映未果，为防止损失，复议申请人才向执行人员提交了书面申请，在拍卖前一天，执行人员才通知复议申请人作为优先购买权人参加竞拍，给复议申请人参与竞拍预留不到一天的时间，严重侵犯复议申请人的合法权利。3、执异裁定第9页第14行对“本院在异议人递交书面申请书后，确认了异议人孙宝娣的优先购买权，异议人孙宝娣并以优先购买权人的身份参与竞拍，因此并不存在严重违反拍卖程序、损害异议人作为承租人利益的情形“的结果认定，复议申请人认为该认定应予纠正。执行人员在网拍正式开始前一天告知复议申请人如不参加竞拍就丧失优先购买权，复议申请人无奈在毫无准备的情况下参加竞拍。因执行人员程序上的瑕疵，直接导致异议人在拍卖前的法定救济权利丧失，评估报告遗漏财产价值造成异议人财产受损、复议申请人仓促参与竞拍导致竞买失败的严重后果。执异裁定中对结果的认定应予纠正。综上，复议申请人认为昌邑市人民法院作出的（2019）鲁0786执异100号执行裁定书认定事实错误，请求依法撤销昌邑市人民法院作出（2019）鲁0786执异100号执行裁定书，发回昌邑市人民法院重新审查，或者查清事实，依法裁定撤销昌邑市人民法院2019年9月4日作出的（2019）鲁0786执1120号执行裁定书。 本院认为，本案争议的焦点问题是：执行法院在本案中的拍卖行为是否存在违反拍卖程序的情形，应否撤销本次拍卖？ 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、第十三条、第十六条规定，执行法院负有查明拍卖财产权属、权利负担、占有及使用等情况的职责。在对查封财产进行处置前，执行法院应依法全面调查财产情况，在拍卖公告中予以说明。执行法院在拍卖公告前未查清拍卖财产租赁情况，在知悉租赁情况后未及时确定承租人是否主张优先购买权，违反了上述规定。同时根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定，网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知已知优先购买权人。执行法院未按上述规定通知复议申请人，认为复议申请人没有证据证明在拍卖公告发布之前，法院执行人员已知悉其是承租优先购买权人。但根据本案评估报告中的现场照片，在1幢及4幢房屋上标注着“红黄蓝亲子园”字样，在院门口挂着“山东泰宏建筑工程有限公司”、“奇正会计培训学校”等牌子。因此，对于执行人员是否知悉拍卖财产的占有使用情况，执行法院应进一步核实。另外，对于复议申请人主张的网拍资产与执行裁定中待拍资产存在不符的情形，执行法院亦应一并予以查明。综上，执行法院认定事实不清，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项规定，裁定如下： 一、撤销山东省昌邑市人民法院（2019）鲁0786执异100号执行裁定； 二、发回山东省昌邑市人民法院重新审查处理。 本裁定为终审裁定。 审判长  李欣红 审判员  邱金山 审判员  郭 伟 二〇二〇年二月二十八日 书记员  沈思彤