河南省新蔡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1729民初3229号原告：刘玉梅，女，汉族，1954年7月20日生。住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：樊刚杰，北京创为律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈自强，北京创为律师事务所实习律师。被告：杜伟民，男，1972年2月16日生，汉族，住河南省新蔡县。被告：新蔡县金立方房地产开发有限公司。统一社会信用代码：914117293957097935。法定代表人：杜伟民，该公司经理。地址：新蔡县古吕街道北关（福万家有限公司北侧）。二被告委托诉讼代理人：王伟，新蔡县蔡州法律服务所工作者。原告刘玉梅诉被告杜伟民、新蔡县金立方房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2018年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院于2019年2月20日作出（2018）豫1729民初6004号民事裁定书，裁定驳回原告刘玉梅起诉。原告刘玉梅不服提起上诉，河南省驻马店市中级人民法院于2019年4月23日作出（2019）豫17民终1421号民事裁定书，撤销河南省新蔡县人民法院（2018）豫1729民初6004号民事裁定，指令河南省新蔡县人民法院审理。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘玉梅的委托诉讼代理人樊刚杰、陈自强到庭参加诉讼。被告杜伟民、新蔡县金立方房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《联合建房协议》、《补充协议》；2、判令被告向原告补偿多占用二份《联合建房协议》之外120平方米地皮的商品房一套（3000元/平方米×120平方米=360000元）及另行不足一间门面房（约400000元）总价值人民币760000元；3、判令被告向原告支付自2014年1月10日至2018年11月20日的房屋租赁费，共计人民币40250元；4、判令被告按照20000元/年/间的标准向原告支付自2013年1月10日至2018年11月20日逾期交付门面房造成的营业损失共计人民币325000元；5、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币200000元；6、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年1月10日，原、被告签订二份《联合建房协议》，同年4月3日，双方在原二份《联合建房协议》的基础上又签订了一份《补充协议》，约定：原告将自家位于新蔡县回民路西宅基地及地面所建房屋一处转让给被告进行开发建设。原告将房屋所有权证等相关手续随房屋一起交于被告。被告应于2013年1月9日前将其所开发楼盘竣工后向原告交付一套建筑面积180平方米的商品房及二间门面房。并且约定被告所开发的该楼盘不得高于5层，门面房每间深度不低于10米，门面楼设计外楼梯。合同履行后，原告按照约定将自家位于新蔡县回民路西宅基地及地面所建房屋及房屋所有权证等相关手续交于了被告进行开发建设。然而被告却不按原、被告双方签订二份《联合建房协议》和《补充协议》约定进行建筑。将该楼盘建造成13层，超出《联合建房协议》约定的5层外，还将门面楼的楼梯设计在应归原告所有的一间门面房内，且至今也未向原告交付所有房屋。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告杜伟民辩称，原被告之间的合同是无效合同，涉案工程北斗星小区系新蔡县人民政府棚户区改造工程项目，不是一般房地产开发盈利开发商品楼项目，审批时间为2017年10月，在被告于拆迁户补偿签订协议之后，被告在施工的过程中，拆迁户多次多人无故闹事，阻止施工，延误交房日期不属于被告原因，属不可抗力造成的，根据合同法117条的规定应全部免除被告的责任，现在工程没有完工没有验收交付，故原告的各项请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。被告新蔡县金立方房地产开发有限公司提交答辩意见辩称，对原告申请追加金立方公司为被告不持异议，针对原告的诉请，被告金立方公司同被告杜伟民的意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，经原、被告双方充分质证，本院认定事实如下：2011年新蔡县开始进行棚户区改造，并下发了《新蔡县人民政府关于加快棚户区改造步伐的实施意见》（新政[2011]26号）文件。被告杜伟民、李保华为承接新蔡县境内东至回民路，南至福万家超市，西至古寺街，北至杨俊民住院的棚户区改造，从2012年1月起先后同该范围内的田磊、刘玉梅、田广玉、李铁柱、李明英、马书峰等人签订《宅基转让协议书》或《联合建房协议》。2012年1月10日，原告刘玉梅同被告杜伟民、李保华签订《联合建房协议》，约定刘玉梅拥有位于回民路路西住宅一处。由于城市建设的的需要，刘玉梅的住宅需要进行重新的建设。刘玉梅确保对其住宅的所有权，并向李保华、杜伟民提供相关手续、证件等，以供李保华、杜伟民办理建房手续，手续费用由李保华、杜伟民承担。底层门面房归刘玉梅，门面房两间。李保华、杜伟民保证一年的有效工期所有工程竣工，不影响刘玉梅的房屋使用。合同签订后，被告杜伟民支付原告刘玉梅一年房屋租赁费3600元。2012年4月3日原告刘玉梅同被告李保华、杜伟民签订《补充协议》，李保华、杜伟民保证门面楼设计外楼梯，门面房深度不低于10米，刘玉梅保证自签字之日3-5天，拆迁完毕。2012年9月29日新蔡县金立方房地产开发有限公司同新蔡县古吕街道办事处签订《棚户区改造合作协议书》。经双方协商改造回民路西侧。改造范围：东至回民路，南至福万家超市，西至古寺街，北至杨俊民住院。杜伟民签字并加盖新蔡县金立方房地产开发有限公司公章，新蔡县古吕街道办事处法定代表人李河岭签字并加盖新蔡县古吕街道办事处公章。监督方新蔡县旧城（城中村）改造领导小组办公室加盖公章。2015年1月27日，新蔡县人民政府印发《新蔡县人民政府关于印发新蔡县北斗星公馆旧城改造项目房屋征收拆迁安置补偿方案的通知》新政【2015】3号文件，征收北起杨俊民，南至福万家，东起回民路，西至古寺街，面积为3.8亩；征收期限2013年5月1日至2015年5月1日。并于同日印发《新蔡县人民政府关于对古吕街道办事处北斗星公馆旧城改造项目实施征收本区域内居民房屋与土地使用权的决定》新政【2015】4号文件，决定征收涉案范围的房屋及土地。另查明，2015年年底涉案范围的旧城改造房屋已经新蔡县金立方房地产开发有限公司建设完毕，并部分交付。2016年10月11日被告杜伟民将新蔡县古吕街道办事处回民路南段西侧国有土地使用权权利人登记为杜伟民，用途为商品住房。面积2574.44平方米。并补办建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。将工程命名为北斗星公馆，建设单位为新蔡县金立方房地产开发有限公司。被告杜伟民为新蔡县金立方房地产开发有限公司的法定代表人。2013年11月25日被告李俊（又名李保华）与被告杜伟民签订《补充协议》，约定李俊将其北斗星公馆开发工程项目股份转让给被告杜伟民，其以前所签订的安置户拆迁补偿协议由杜伟民负责赔偿。本院认为，2012年9月29日新蔡县金立方房地产开发有限公司同新蔡县古吕街道办事处签订《棚户区改造合作协议书》，杜伟民签字，并加盖公章，新蔡县古吕街道办事处签字并加盖公章，新蔡县旧城（城中村）改造领导小组办公室在监督方处加盖公章，该《棚户区改造合作协议书》应为双方真实意思表示，属于有效合同。新蔡县人民政府的《新蔡县人民政府关于印发新蔡县北斗星公馆旧城改造项目房屋征收拆迁安置补偿方案的通知》新政【2015】3号文件、《新蔡县人民政府关于对古吕街道办事处北斗星公馆旧城改造项目实施征收本区域内居民房屋与土地使用权的决定》新政【2015】4号文件及为杜伟民补发的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，即新蔡县人民政府将古吕街道办事处回民路南段西侧的棚户区征收、改造委托给施工单位新蔡县金立方房地产开发有限公司。原告刘玉梅与同被告杜伟民、李保华签订的《联合建房协议》、《补充协议》，系双方真实意思表示，后新蔡县金立方房地产开发有限公司取得新蔡县古吕街道办事处及新蔡县旧城（城中村）改造领导小组办公室同意，对含原告刘玉梅房屋所在的新蔡县古吕镇回民路南段西侧进行棚户区改造，被告杜伟民作为新蔡县金立方房地产开发有限公司的法人签订的《宅基转让协议书》，虽然未加盖公章，但合同的目的是为了城市建设、进行开发，应属于职务行为，合同的双方应为刘玉梅及新蔡县金立方房地产开发有限公司。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。……”的规定，《宅基转让协议书》，并不违反法律规定，属有效合同，双方应按合同履行。对被告杜伟民主张《联合建房协议》、《补充协议》无效，本院不予支持。因《联合建房协议》、《补充协议》签订所产生的债权债务，应当由新蔡县金立方房地产开发有限公司承担，因在办理棚户区国有建设用地使用权时，将棚户区改造的土地登记在杜伟民个人名下，故原告刘玉梅要求被告新蔡县金立方房地产开发有限公司、杜伟民履行合同，应予支持。针对原告要求被告向原告补偿多占用《联合建房协议》、《补充协议》之外120平方米地皮的商品房一套及另行补足一件门面房问题。首先，因《联合建房协议》、《补充协议》仅仅约定交付原告刘玉梅两间门面房，现原告请求被告继续履行合同，即交付两间门面房，原告再要求另行补足门面房没有事实依据；其次，原告刘玉梅在起诉的事实与理由中陈述被告并未将门面房交付，即门面房未交付，不存在补足原告门面房的问题。再次，庭审中原告对其所拥有的地皮面积并未提供有效的证据印证，故原告请求被告向原告补偿多占用《联合建房协议》、《补充协议》之外120平方米地皮的商品房一套及另行补足一间门面房，本院不予支持。针对《联合建房协议》、《补充协议》之外的120平方米地皮，待原告有证据后，可以另行主张。《联合建房协议》、《补充协议》虽然未约定房屋租赁费问题，但在协议签订时，被告李保华、杜伟民事实上按每月叁佰元整支付给原告刘玉梅房屋租赁费，应视为原告刘玉梅、被告李保华、杜伟民对合同条款的变更，在房屋未交付时，应支付原告刘玉梅房屋租赁费。因被告并未交付房屋，故原告刘玉梅请求2014年1月10日至2018年11月20日的房屋租赁费，应予支持。从2014年1月10日至2018年11月20日为58个月零10天，确定租赁费为17500元（300元×58个月+300元÷30天×10天）。针对原告刘玉梅要求的门面租赁费损失问题。《联合建房协议》、《补充协议》中虽然约定一年的有效工期内所有工程竣工，但门面租赁费、门面租赁损失属于间接损失，在签订合同时不能预见租赁费的多少，直至目前原告也未提供相应证据印证租赁费的准确金额；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告选择了继续履行合同，故对门面租赁费损失，本院不予支持。针对原告请求的违约金，该案中存在迟延履行合同违约和履行合同违约。一、迟延违约：《联合建房协议》、《补充协议》中约定李保华、杜伟民应保证一年的有效工期内所有工程竣工，不影响刘玉梅的房屋使用，但在一年内被告并未交付房屋。被告未按期交付房屋，应属迟延履行约定，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告履行合同的同时，应当支付迟延履行合同违约金。因双方未约定迟延履行的违约金数额，具体金额根据门面房的价值、被告继续履行合同交付门面房、棚户区改造的政策及当地经济水平，综合酌定10万元。二、履行合同违约：双方在《联合建房协议》、《补充协议》中约定双方要共同遵守，不得违约。如有一方违约，违约方赔偿另一方经济损失。该违约金属于履行合同违约金。首先，原告刘玉梅、被告新蔡县金立方房地产开发有限公司、杜伟民在签订《联合建房协议》、《补充协议》后，均未反悔，按合同履行；其次，在继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任中，原告选择了让被告继续履行《联合建房协议》、《补充协议》，再另行主张违约金，属于重复让被告承担违约责任，故对原告刘玉梅主张履行合同违约金，本院不予支持。针对被告杜伟民承担责任问题。被告杜伟民在签订《联合建房协议》、《补充协议》时，并未取得新蔡县古吕街道办事处、新蔡县政府的棚户改造许可，其次在办理棚户区国有建设用地使用权时，将棚户区改造的土地登记在杜伟民个人名下，故原告刘玉梅要求被告杜伟民承担连带责任，应予支持。针对被告杜伟民主张原告刘玉梅已经占有门面房，而原告刘玉梅自认其未占有，待被告杜伟民有证据后，可以另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘玉梅同被告杜伟民于2012年1月10日签订《联合建房协议》、《补充协议》，由原告刘玉梅同被告新蔡县金立方房地产开发有限公司、杜伟民继续履行。二、被告新蔡县金立方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘玉梅租房费用17500元；三、被告新蔡县金立方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘玉梅违约金10万元。四、被告杜伟民对上述二、三项承担连带清偿责任。五、驳回原告刘玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16728元，原告刘玉梅负担12516元，被告新蔡县金立方房地产开发有限公司负担4212元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及上诉状副本八份，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  张洪民审判员  张国清审判员  张俊芝二〇二〇年二月十七日书记员  陈 威