湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7060号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉聚连电子商务有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区高新二路22号中国光谷云计算海外高新企业孵化中心1号楼203-207室。法定代表人：李**飞，总经理。委托诉讼代理人：李炜，湖北高照律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市吉瑞化工科技有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区关南福星医药园6栋6层6号。法定代表人：汪晓林，总经理。委托诉讼代理人：李术礼，湖北广众律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德华，湖北广众律师事务所律师。上诉人武汉聚连电子商务有限公司（以下简称聚连公司）因与被上诉人武汉市吉瑞化工科技有限公司（以下简称吉瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初3923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聚连公司上诉请求：1.撤销原判；2.判令吉瑞公司向聚连公司返还房屋押金50000元、支付违约金50000元、返还电费3562.9元，共计103562.9元；3.判令吉瑞公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定聚连公司未履行合同约定涨租义务错误。本案合同已约定第三年租金涨幅为5%，同时又约定涨租条件需双方协商确定。依据本案履行情况，双方仅对合同到期后的租金涨幅进行协商，并未对合同内租金涨幅达成一致。事实上，双方是按照5%的涨幅履行，在此情况下，租金涨幅就应当按照确定的5%计算。二、一审酌定由聚连公司承担40000元的违约责任系对事实认定错误且极不合理。在履行过程中，聚连公司无论在支付租金和搬离物品等履行合同过程中，均是及时履行，并未有过违约行为。在2019年3月7日和2019年3月25日吉瑞公司通知补交租金时，吉瑞公司也仅向聚连公司要求26168.34元，但一审在没有任何证据能够证明的情况下认定聚连公司违约，且在吉瑞公司未提供证据证明其具体损失的情况下判决聚连公司承担40000元的违约责任，是对事实极不负责任且带有偏向性。三、一审未认定聚连公司多支付3562.9元电费系对事实认定错误。2019年6月5日，吉瑞公司对涉案房屋换锁，同年6月7日聚连公司搬离涉案房屋时，聚连公司在涉案房屋的电卡中多缴纳了3562.9元的电费，聚连公司离开后，涉案房屋归吉瑞公司使用，对于多缴纳的电费，吉瑞公司理应返还。吉瑞公司答辩称，1.聚连公司多次延期支付租金，应按约定支付违约金12427.67元这个事实是清楚的。2.2019年2月份，双方约定的涨租条件成立后，吉瑞公司于2019年2月20日、2月25日、3月1日、3月7日、3月15日多次通知聚连公司协商按约涨租，价格从每月70每平方米降到65每平方米，最后降到58每平方米，这个标准低于同地段的租金，吉瑞公司要求聚连公司按照58每平方米的标准支付租金不符合合同约定，聚连公司没有履行合同义务显属违约，依法应当承担违约责任。3.合同于2019年6月4日到期，聚连公司直到6月18日搬走主要物品，现场一片狼藉，吉瑞公司支付了垃圾清理费800元，聚连公司延期腾房，应当支付占用费2300元每天，这个是吉瑞公司在通知的时候已经明确告知聚连公司，聚连公司是恶意占用，合同约定聚连公司只能拆走分体空调，聚连公司造成墙体破损，拆除装修、原有墙体拆除等，聚连公司又一次违约。综上，聚连公司没有按期支付租金，没有按照约定涨租，没有按期腾房，逾期未交付房屋等违约行为事实是清楚的，聚连公司应当补缴租金、支付违约金、赔偿损失共计62000余元，一审判令抵扣以后退款10000元已经对聚连公司予以照顾，吉瑞公司为减轻诉累，认可一审判决。请求二审法院驳回上诉，维持原判。聚连公司向一审法院起诉请求：1.判令吉瑞公司向聚连公司返还房屋押金计50000元；2.判令吉瑞公司向聚连公司支付违约金计50000元；3.判令吉瑞公司向聚连公司返还电费3562.9元；4.判令吉瑞公司承担本案诉讼费用。吉瑞公司向一审法院反诉请求：1.判令聚连公司立即办理工商变更登记，将公司登记住所地从吉瑞公司的房屋所在地迁出并赔偿损失2000元；2.判令聚连公司支付逾期支付租金违约金12427.67元；3.判令聚连公司支付租金差额26168.34元；4.判令聚连公司支付逾期腾房占用费8300元；5.判令聚连公司将吉瑞公司的房屋墙体修复、墙面涂画清除、吊顶修复恢复原状，如不能恢复赔偿15000元；6.判令聚连公司支付垃圾清理费10084.6元；7.诉讼费用由聚连公司承担。一审法院认定事实：2016年4月21日，出租人吉瑞公司（甲方）与承租人聚连公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于武汉东湖新技术开发区光谷大道光谷总部国际·时代1幢22楼1、2、3号房屋出租给乙方使用，房屋合同面积1008.46平方米，作办公场所使用，租赁期限为三年，自2016年4月21日起至2019年4月20日止（给予装修期30天至45天），月租金47398元，租金按三个月为一期支付，第一期租金共计142194元应于2016年4月26日前付清，以后的租金应于每期提前3天支付，先付后使用。租金以银行转账方式支付，宽限期为5天，5天后，每逾期一天，则甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。乙方租赁期限内，实际使用的水、电费、有线电视物业费等自行向相关部门缴纳。双方约定水、电费按园区规定执行，乙方自行支付。乙方在签订本合同时向甲方缴纳租房押金50000元。合同期满，甲方验收房屋设施、设备、装饰、装修等合格后并结清相关费用后退给乙方。违约责任：甲、乙双方任何一方未按本合同的条款履行，导致中途终止或解除合同，则视为违约，违约金双方同意为50000元；若甲方违约，除违约金外，另需退还给乙方的全部押金；若乙方违约，押金不予退还，不足以弥补损失的还应当赔偿损失；其它条款：在租赁期内，乙方可对该房屋进行装饰、装修，所有费用全部由乙方承担。合同期满，乙方无偿向甲方交付房屋，甲方不给予乙方任何补偿。如甲方违约导致合同解除或终止，甲方应按照乙方实际支出的、双方共同确认的装修费用按照36个月平均进行折算，对乙方进行补偿；如乙方违约导致合同解除或终止，甲方不需支付乙方任何补偿或赔偿；甲乙双方商定租金涨幅如下：第一年租金不涨，第三年租金涨幅3%，第三年租金涨幅5%。2018年左右期间若有附近2号地铁延长线开通、光谷高铁火车站开通、光谷大道高架开通等事宜，房屋租金按随行就市涨幅，届时以当时网上光谷总部时代写字楼租金为标准修正（双方协商确定）等内容。合同签订后，聚连公司向吉瑞公司支付了房屋押金50000元，吉瑞公司将房屋交给聚连公司使用。吉瑞公司对房屋进行了装修（在装修时进行过拆墙处理），双方正常履约。2019年2月20日，因涨租事宜，吉瑞公司向聚连公司发送《房屋租赁联系函》，称合同将快到期，吉瑞公司决定按原合同第十二条规定执行（若有附近2号线地铁延长线开通；光谷高铁火车站开通；光谷大道高架开通等事宜，房屋租金按随行就市涨幅。）经在网上查阅，同城、同区、同楼的涨幅标准为10%-30%。具体涨幅比例会提前通知，聚连公司可以吉瑞公司洽谈。同年2月25日，吉瑞公司又向聚连公司发函称，考虑到长期租赁，合同到期后的月房租价格大约为65元/㎡。同日，吉瑞公司还向聚连公司发送《关于房屋租金付款函》，称双方签订的《房屋租赁合同》中约定聚连公司2019年3月3日应支付第十二期即2019年3月6日至2019年6月5日的房租149303.7元，请尽快将第十二期租金汇入吉瑞公司。依据双方签订的《房屋租赁合同》，租金自第三年开始涨幅5%，即每月租金49767.9元，租金应于每期提前三天支付，宽限期为5天，如超过宽限期5天未支付租金，每逾期一天按月租金的2%收取违约金，同年3月7日吉瑞公司向聚连公司发函称，于2019年3月6日收到聚连公司支付的房屋租金149303.7元。按原合同第十二条规定……现因光谷地铁2号线南沿线开通，同边写字楼租金都有所涨幅，故此第三年第4季度的房屋租金按58元/㎡结算，实付金额合计应为175472.04元，还差26168.34元。此后，双方因房屋涨租事宜未能协商一致，未续签租赁合同。2019年6月5日，吉瑞公司将案涉房屋换锁。同年6月7日，聚连公司将物品全部搬离案涉房屋。由于双方为退还押金事宜发生争议，聚连公司遂诉至法院。一审另查明，聚连公司现已将公司登记住所地变更至武汉东湖新技术开发区高新二路22号中国光谷云计算海外高新企业孵化中心1号楼203-207室。一审法院认为，聚连公司、吉瑞公司签订《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示且不违反法律强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，应按约全面履行合同义务。根据合同约定，合同履约期限应为2019年2月20日至2019年6月5日。在此期间，聚连公司应按合同约定缴纳租金，但聚连公司未按双方约定的涨价幅度支付租金，存在违约，应承担相应违约责任。关于聚连公司主张的返还电费问题，按合同约定，在租赁期间，聚连公司并未向吉瑞公司缴纳电费，故该项请求无合同依据及事实依据，不予支持。关于吉瑞公司主张的逾期腾房占用费、垃圾清理费的问题，因吉瑞公司提交的证据不足以证实上述费用实际发生，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，不予支持。关于违约责任的承担，根据当事人提交的证据、合同约定及双方履行情况，法院酌定由聚连公司承担40000元。该款从聚连公司已缴纳的押金中予以抵扣，吉瑞公司还应返还聚连公司押金10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十二条、一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决：一、吉瑞公司于判决生效之日起十日内返还聚连公司押金10000元；二、驳回聚连公司其他诉讼请求；三、驳回吉瑞公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理2300元，由聚连公司负担；本案反诉费825元，由吉瑞公司负担。二审中，吉瑞公司向本院提交其称系2019年6月16日聚连公司与吉瑞公司的确认单，拟证明吉瑞公司告知聚连公司6月16日24点之前必须搬走，但聚连公司在6月18日才搬完，吉瑞公司认为一审法院遗漏吉瑞公司逾期腾房的事实，虽然吉瑞公司没有上诉，但是希望二审法院查明这个事实。对此本院认为，吉瑞公司在一审判后并未上诉，根据民诉法中有关二审审理范围的规定，吉瑞公司二审所提交有关逾期腾房的证据不属于二审审理范围，本院不作证据使用。本院经审理，对一审认定的事实予以确认。本院认为，双方签订的租赁合同合法、有效。根据合同中有关租赁期间三年、给予装修期、租金三个月为一期等约定，以及2019年2月25日吉瑞公司发函中“第十二期即2019年3月6日至2019年6月5日”的内容，本案可确定双方约定的租赁期限应自2019年6月5日届满。根据双方有关“第三年租金涨幅5%”、“2018年左右期间若有附近2号地铁延长线开通、光谷高铁火车站开通、光谷大道高架开通等事宜，房屋租金按随行就市涨幅，届时以当时网上光谷总部时代写字楼租金为标准修正（双方协商确定）”等内容，第三年租金涨幅5%属于合同确定条款，但有关租赁房屋附近交通条件改善原因的租金上涨应由双方协商确定。吉瑞公司在2019年2月25日向聚连公司的发函中已确定第十二期的租金金额，但在聚连公司按其要求支付该款后，又要求上涨第十二期的租金，有违诚实信用原则，亦不符合关于交通条件改善租金上涨须经“双方协商确定”的合同约定，故聚连公司未按吉瑞公司2019年3月7日的发函要求补足所谓租金差额，不构成违约，无须对吉瑞公司承担违约责任。一审法院认定聚连公司未按要求上涨租金构成违约错误，本院予以纠正。吉瑞公司虽要求上涨租金，但属于双方有关租金标准发生争议，仅该行为不构成违约。但吉瑞公司在聚连公司租赁期间内最后一天即对房屋上锁，实际影响聚连公司该日对房屋的合理使用，吉瑞公司该行为构成违约。本院鉴于吉瑞公司前述违约行为显著轻微，故酌情确定吉瑞公司亦无须对聚连公司承担违约责任。聚连公司主张多交电费仅有证明复印件，根据证据规则该复印件不应予以采信，故聚连公司要求吉瑞公司返还多交电费本院不予支持。双方租赁合同期满终止，本案未有证据能够证明聚连公司所交纳5万元租赁押金应予扣减，故吉瑞公司应当向聚连公司返还押金5万元。综上，聚连公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初3923号民事判决；二、武汉市吉瑞化工科技有限公司于本判决生效之日起五日内向武汉聚连电子商务有限公司返还押金5万元；三、驳回武汉聚连电子商务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回武汉市吉瑞化工科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2300元，由武汉聚连电子商务有限公司负担1200元、武汉市吉瑞化工科技有限公司负担1100元；一审反诉案件受理费825元由武汉市吉瑞化工科技有限公司负担。二审案件受理费2300元，由武汉聚连电子商务有限公司负担1200元、武汉市吉瑞化工科技有限公司负担1100元；本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  方 红审判员  陈继红二〇二〇年十月十三日书记员  肖 华