广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3502号 原告：陈智平，女，1978年5月28日出生，汉族，住所地南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：郑为忠，广西钰锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴世林，广西钰锦律师事务所律师。 被告：北海中怡置业有限公司，住所地广西北海市北京路92号怡沁园二幢第一层，统一社会信用代码：91450500759789529R。 法定代表人：赵素平，该公司执行董事兼总经理。 诉讼代表人：莫积奎，管理人负责人。 委托诉讼代理人：莫翠凤，广西嘉友律师事务所律师。 原告陈智平与被告北海中怡置业有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告陈智平的委托诉讼代理人吴世林、被告北海中怡置业有限公司的诉讼代表人莫积奎及委托诉讼代理人莫翠凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：确认原告的投资款108万元按北海市变卖所得价款6.5%的比例优先受偿。事实和理由：北海市海城区人民法院于2018年9月20日作出（2018)桂0502执1098号决定书，以被告不能清偿到期债务为由，将被告作为被执行人的系列案件移送北海市中级人民法院进行破产审查。北海市中级人民法院于2019年1月29日作出（2019)桂05破申3号民事裁定书，裁定由北海市海城区人民法院审理。原告向被告管理人申报债权后，被告管理人于2019年6月28日作出债权初步审核函，债权编号：（054)、（056）、（057）。原告对上述审核函提出异议后，被告管理人于2019年7月31日作出（2019)中怡管复审第4号债权复审通知书，原告对该通知书有异议。债权形成过程：2009年8月5日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告承租位于北海市的整栋大楼，租赁期限15年（自2010年2月1日至2025年2月1日止），同日双方又签订了《补充合同》，约定原告支付108万元投资款给被告。原告支出了该款项。原、被告于2010年2月7日签订《补充合同（三）》对其投资数额予以确认。被告的管理人也认为原告对被告所有的位于部分，这些附属设施是出租物所必需具备的条件。被告曾在2007年9月13日作过抵押评估，评估价值为16486660元，原告在2009年9月对房屋进行了投资108万元，现该投资为房屋整体的一部分，原告应按拍卖、变卖房屋所得价款的比例得到优先受偿，计算方式如下：16486660元+1080000元=17566660元；1080000元÷17566660元=6.5%。为此原告向本院提起上述诉讼请求。 被告辩称，原告支付的108万元属于投资款，是对双方签订的《租赁合同》中租赁内容附条件的补充约定；被告管理人认为解除与原告的租赁合同后，对108万元的投资款折价补偿给陈智平符合双方的约定及公平原则，该108万元投资款折价为40.8万元。 结合当事人的举证、质证及庭审情况，本院认证如下：对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，因其与本案争议的事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合本案证据以及庭审笔录，本院认定法律事实如下： 2009年8月5日，原、被告签订一份《租赁合同》，主要约定：原告承租被告可依法出租的位于北海市的整栋大楼，即附件一中一楼至五楼全部五层楼，地下停车场除外；租赁期限为15年，自2010年2月1日起至2025年2月1日止，2010年2月1日至2019年1月31日租金不变等。同日，原告（乙方）、被告（甲方）双方就上述《租赁合同》签订一份《补充合同》，主要约定：甲方在2009年9月15日前，完成以下项目：1.全楼消防设施，并通过消防验收（最迟在2009年10月1日通过验收）；2.电梯2台，安装投入使用，并通过验收；3.功率足够的备用发电机，完成安装并能投入使用；4.电力增容到600千瓦，并按租赁合同安装到每一层；5.前后停车场、绿化工程装修完毕并投入使用；6.楼顶防水隔热工程。乙方要求加装防水膏；7.步梯装修和楼梯扶手安装。乙方在甲方完成上述工程后，支付甲方人民币108万元整。以上附属设施作为乙方投资；甲方未能按时完成以上项目的，租金起算日按双倍天数往后顺延，并承担因此给乙方带来的损失等。 2010年2月1日，被告交付涉案大楼给原告使用。 原告在2009年8月20日至2009年12月17日期间共向被告支付及代被告付款合计1170539元。 2010年2月7日，原告（乙方）、被告（甲方）就涉案《租赁合同》签订一份《补充合同（三）》，该合同第二条第一款约定“……其中乙方在合同范围内应支付押金伍拾贰万元、预付租金伍拾贰万元、工程投资款壹佰零捌万元，共计人民币贰佰壹拾贰万元（2120000.00元）……”庭审中，原、被告均认可原告支付的108万元投资款系为原告取得涉案大楼15年的租赁权。 被告分别于2016年11月24日、2017年11月7日取得坐落北海市第1栋大楼的《建设用地规划许可证》【编号：地字第450501201600147号】、《建设工程规划许可证》【编号：450501200700091】。 2019年3月26日，本院作出（2019）桂0502破申1号民事裁定书，裁定受理陈光雄对北海中怡置业有限公司提出的破产清算申请。 2019年4月1日，本院作出（2019）桂0502破1号决定书，随机指定广西嘉友律师事务所担任被告的管理人，莫积奎为负责人。2019年5月20日，被告管理人解除涉案《租赁合同》。后原告向被告管理人申报债权,认为其支付的108万元投资设备属于个人财产，应当取回，在取回前可与管理人协商由中怡公司继续使用，但使用费每月不低于5万元，或将上述投资款按评估价值比例取回相应款项。被告管理人于2019年6月28日作出《债权初步审核函》【债权编号：050】，确认：原告的投资款108万元折价后为40.8万元，在北海市变卖所得价款中优先受偿。原告对该审核函提出异议后，被告管理人于2019年7月31日作出（2019）中怡管复审第4号《债权复审通知书》，确认：原告支付的108万元投资款折价为40.8万元，在北海市变卖所得价款中优先受偿。原告对该通知书有异议，为此提起本案诉讼。 本院认为，原、被告签订的涉案《租赁合同》、《补充合同》、《补充合同（三）》系合同双方在平等自愿的基础上签订，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，对合同双方具有法律约束力，合同双方均应按照合同约定履行义务、享有权利。本案原告依约支付108万元投资款给被告，但被告管理人于2019年5月20日解除涉案《租赁合同》，根据涉案《补充合同》关于“甲方在2009年9月15日前，完成以下项目：1.全楼消防设施……电梯2台……功率足够的备用发电机……前后停车场、绿化工程……楼顶防水隔热工程……步梯装修和楼梯扶手安装；乙方在甲方完成上述工程后，支付甲方人民币108万元整。以上附属设施作为乙方投资”的约定及涉案《补充合同（三）》关于“工程投资款壹佰零捌万元”的约定，原告支付给被告的108万元已建成上述附属设施，且该部分已成为涉案大楼不可分割的一部分，不宜对其进行分拆，故108万元投资款为装修装饰工程款。根据《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》关于“装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿”的规定，涉案108万元装修装饰工程款可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”的规定，原告可就上述装修装饰工程款在涉案大楼中优先受偿。但本案原、被告均认可原告支付的108万元投资款系为原告取得涉案大楼15年的租赁权，而原告于2010年2月1日开始使用涉案大楼，被告管理人于2019年5月20日解除涉案《租赁合同》，原告已取得涉案大楼9年零4个月的租期，余5年零8个月的租期。根据附属设施已投入使用的年限及剩余租赁时长，依据公平原则，原告投入的108万元应折价计算，折价后为40.8万元[108万元÷（15年×12个月）×（5年×12个月＋8个月）]。即原告要求确认其投资款在北海市变卖所得价款中优先受偿的诉讼请求合理合法，本院予以支持，但原告的请求过高，过高部分，本院不予支持。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，判决如下： 一、确认原告陈智平对被告北海中怡置业有限公司的投资款中享有破产债权40.8万元； 二、确认原告陈智平对被告北海中怡置业有限公司享有的上述破产债权40.8万元对被告北海中怡置业有限公司建设的坐落北海市第1栋大楼在拍卖、变卖所得价款中优先受偿。 案件受理费14520元，由原告负担7420元，被告负担7100元（该费用原告已向本院预交，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内付还给原告）。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费14520元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 陈    培    荣 人民陪审员 苏家莲人民陪审员罗传晖 二〇二〇年二月十二日 法官 助理 蒙    玉    全 书 记 员 黄    琳    琳 附本判决适用的法律条文： 1.《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 2.《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。