河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1570号上诉人（一审被告、申请执行人)：张坤，男，汉族，1984年6月10日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：王玥喆，北京华泰（郑州）律师事务所律师及实习律师张魁。被上诉人（一审原告、案外人）：河南阿凡提食品股份有限公司。住所地：河南省商丘市梁园区金桥路西侧八一路南侧。法定代表人：沙德朋，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘广勋，河南京港律师事务所律师及实习律师孙纪楠。一审第三人：商丘市梁园区金远大面粉厂。住所地：河南省商丘市梁园区310国道北侧。负责人：李卓城，该厂厂长。一审第三人：李卓城，男，汉族，1989年9月5日出生，住河南省商丘市。上诉人张坤因与被上诉人河南阿凡提食品股份有限公司（以下简称阿凡提食品公司）及一审第三人商丘市梁园区金远大面粉厂（以下简称金远大面粉厂）、李卓城案外人执行异议之诉一案，不服河南省商丘市中级人民法院（2018）豫14民初554号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张坤的委托诉讼代理人王玥喆、张魁，被上诉人阿凡提食品公司的委托诉讼代理人刘广勋、孙纪楠到庭参加诉讼。金远大面粉厂及李卓城经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张坤的上诉请求：撤销一审判决，判令继续执行商市房权证（2005）字第B**对应的成品库1729.85平方米、商市房房权证（2005）字第B**应的车间3737.13平方米、商市房权房权证（2005）字第B**的办公楼607.08平方米三处房产。事实与理由：一、一审判决认定中国农业发展银行商丘市梁园区支行（以下简称农发行梁园区支行）、金远大面粉厂与阿凡提食品公司《债权转让协议》约定阿凡提食品公司支付金远大面粉厂所欠贷款8000万元后便享有金远大面粉厂抵押在农发行梁园区支行的包括涉案三处房权证在内的房屋所有权错误。《债权转让协议》只约定阿凡提食品公司有权变卖金远大面粉厂的财产偿还其欠款。二、一审判决认定阿凡提食品公司享有金远大面粉厂抵押在农发行梁园区支行的包括涉案房产在内的房屋抵押权错误。抵押权设定时间是2005年7月28日，期限为60个月，而最早的贷款时间是2013年12月25日，且抵押物价值与贷款金额不一致，因此案涉转让的8400万元债权未设定房产抵押，阿凡提食品公司不享有抵押权。三、一审判决认定阿凡提食品公司在查封之前已合法占有涉案不动产错误。阿凡提食品公司未提供水电费、土地租金等证据证明占有涉案房产，2019年4月10日阿凡提食品公司实地查看后才发现四处房产已经不复存在。四、一审判决认定2014年11月3日阿凡提食品公司与金远大面粉厂签订的《买卖合同》有效错误。《买卖合同》实质上为《债权转让协议》提供的担保，阿凡提食品公司未支付合理对价，金远大面粉厂固定资产为2486万余元，远大于买卖合同约定的600万元；约定阿凡提食品公司自行办理过户登记手续不符合生活常识。五、涉案房产未办理过户登记系由于阿凡提食品公司的原因。2015年金远大面粉厂及李卓城还委托律师进行代理，说明金远大面粉厂仍在营业，而阿凡提食品公司在《买卖合同》签订后数年未向金远大面粉厂提出办理过户登记请求，也未起诉履行合同义务等积极行为，《买卖合同》第二条载明房屋目前没有房产证，但涉案房关早在2005年就有房产证。案件事实是张坤起诉金远大面粉厂、李卓城民间借贷后，金远大面粉厂以合作形式掩盖非法目的，转移财产，逃避还款责任，应认定《买卖合同》《债权转让协议》无效。阿凡提食品公司答辩称，一、涉案房产交接时间是2014年11月3日，阿凡提食品公司已实际占有资产，金远大面粉厂在转让之前已经停产停业，厂区人员由阿凡提食品公司派驻。二、《债权转让协议》签订后，阿凡提食品公司替金远大面粉厂偿还了8400万元的债务，不存在恶意，且不知道张坤去起诉金远大面粉厂。三、抵押合同是金融借款合同的从合同，随主债权转移，债权人与债务人协商一致可以对抵押范围进行变更。四、涉案房产所占土地为集体所有的土地，阿凡提食品公司不知原先有房产证，相关不动产管理部门不再办理不动产权变更登记，未办理过户登记非阿凡提食品公司的原因。五、当时购买房产时是按抵押给农发行梁园区支行的资产清单作价，且厂区不是规则形状，房产建设时间也不一致，故房产数量不准确。金远大面粉厂、李卓城未答辩。阿凡提食品公司的一审诉讼请求：不得执行房权证为2005字第B××的6处房产，后变更为：停止对商市房权证房权证（2005）字第B**成品库1729.85平方米、商市房权证（房权证（2005）字第B**间3737.13平方米、商市房权证（2房权证（2005）字第B**楼607.08平方米三处房产的执行。一审法院查明：2014年11月3日，金远大面粉厂与阿凡提食品公司双方签订《买卖合同》，金远大面粉厂将其厂址上的地上建筑物（附属物）折价600万元，约定“由阿凡提食品公司在协议签订后5个工作日内一次性付至金远大面粉厂指定的银行账户。金远大面粉厂应于2014年11月6日前出具交付财产证明，将厂房等建筑物交付给阿凡提食品公司，所有权归阿凡提食品公司所有，需要办理产权登记时，由阿凡提食品公司自行办理。金远大面粉厂应当将土地租赁合同交付给阿凡提食品公司，并协调与出租方的关系，确保变更租赁协议。2014年11月3日之前的土地租金由金远大面粉厂承担，2014年11月3日之后的土地租金由阿凡提食品公司承担，如果金远大面粉厂不能按照上述时间约定交付全部房屋，执行本协议违约责任之规定，且由此产生的土地租金由金远大面粉厂承担。”协议签订当日，金远大面粉厂给阿凡提食品公司出具收到条一张，显示：今收到河南阿凡提食品股份有限公司粉厂、房产款陆佰万元整（600万）。2014年11月5日，阿凡提食品公司向金远大面粉厂汇款2000万元，阿凡提食品公司主张该款包含涉案房屋转让款600万元。2014年11月13日，农发行梁园区支行、金远大面粉厂与阿凡提食品公司三方签订《债权转让协议》，约定：农发行梁园区支行将其对金远大面粉厂债权8400万元转让给阿凡提食品公司，阿凡提食品公司向农发行梁园区支行指定的银行账户支付金远大面粉厂所欠贷款8400万元后，便享有金远大面粉厂抵押在农发行梁园区支行（他项权证为商房他字第××号）的包括涉案三处房权证在内的房屋所有权。商房他字第××号《房屋他项权证存根》载明，房屋他项权人为农业发展银行商丘市梁园区支行，房屋所有权人为金远大面粉厂，设定日期为2005年7月28日，约定期限为60个月。协议签订后，阿凡提食品公司已于2014年11月5日至2015年5月8日多次转账，将金远大面粉厂所欠农发行梁园支行的8400万元债务全部清偿。阿凡提食品公司亦已占有涉案房产。另查明，在张坤与金远大面粉厂、李卓城民间借贷纠纷一案中，一审法院于2014年12月2日保全查封金远大面粉厂名下六套房产，后张坤依据（2014）商民一初字第326号民事判决申请执行，于2015年9月21日受理，并于2016年11月20日作出执行裁定书对上述六套房产续行查封。后一审法院作出（2015）商执字第321号执行裁定，该案由商丘市梁园区人民法院执行。梁园区人民法院执行期间，阿凡提食品公司对查封房产提出书面异议，请求终止对登记在金远大面粉厂名下3处房产的查封、拍卖等。该三处房产为商市房权证（20房权证（2005）字第B××号、商市房权证（2005）字第B××号、商市房权证（2005）字第B**对应的房产。一审法院于2018年11月28日作出（2018）豫14执异145号执行裁定书，驳回了阿凡提食品公司提出的执行异议请求。一审法院认为，金远大面粉厂与阿凡提食品公司于2014年11月3日在自愿的基础上签订了《买卖合同》，金远大面粉厂将其厂址上的地上建筑物（附属物）折价600万元出售给阿凡提食品公司，阿凡提食品公司于2014年11月5日将600万元价款支付给了金远大面粉厂，并合法占有了涉案房产，阿凡提食品公司对《买卖合同》的主要义务已履行完毕。《合同法》第八十一条规定：“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”《物权法》第一百九十二条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。本案农发行梁园区支行、金远大面粉厂与阿凡提食品公司三方签订《债权转让协议》后，阿凡提食品公司代金远大面粉厂偿还了所欠农发行梁园区支行贷款，其便享有金远大面粉厂抵押在农发行梁园区支行的包括涉案房产在内的房屋的抵押权。金远大面粉厂与阿凡提食品公司《买卖合同》签订于2014年11月3日，农发行梁园区支行、金远大面粉厂阿凡提食品公司三方《债权转让协议》签订于2014年11月13日，而在张坤与金远大面粉厂、李卓城民间借贷纠纷一案中，一审法院于2014年12月2日保全查封了金远大面粉厂名下包括涉案房产在内的六套房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，阿凡提食品公司在人民法院查封前已与金远大面粉厂签订了书面买卖合同，并合法占有了涉案房产，亦支付了全部价款，并享有涉案房产抵押权，故阿凡提公司对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。阿凡提食品公司要求判决不得执行商市房权证（200房权证（2005）字第B××号、商市房权证（2005）字第B××号、商市房权证（2005）字第B**求，依法应予支持。至于阿凡提食品公司要求撤销（2018）豫14执异145号执行裁定的请求，依法不属于执行异议之诉的审理范围，对此请求不予审理。综上，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：不得执行商市房权证（2005房权证（2005）字第B**29.85平方米、商市房权证（2005）房权证（2005）字第B**.13平方米、商市房权证（2005）字房权证（2005）字第B**08平方米三处房产。一审案件受理费53800元，由张坤负担。除一审判决关于《债权转让协议》约定的内容外，本院查明的其他事实与一审法院一致。另查明：一、2014年11月13日农发行梁园区支行、阿凡提食品公司、金远大面粉厂签订的《债权转让协议》约定：农发行梁园区支行将保证债权4400万元转让给阿凡提食品公司，将质押、担保、信用贷款4000万元在扣除小麦、机器设备变卖价款后的剩余金额转让给阿凡提食品公司，金远大面粉厂应当优先偿还阿凡提食品公司取得的债权，阿凡提食品公司有权通过法律途径变卖金远大面粉厂的财产偿还其欠款等。二、2015年1月8日阿凡提食品公司与转租方商丘市金地粮油购销有限公司及出租方村民代表签订了土地转租赁协议两份，2016年3月1日阿凡提食品公司与出租方商丘市梁园区王楼乡康庄村民委员会签订土地租赁协议两份，约定由阿凡提食品公司承租商丘市梁园区王楼乡康庄村民委员会集体土地，还约定了租赁期限、租金的支付数额及方式等。邓庄村民组邓子杰、孙瓦庄村民组李志军分别出具证明，称将土地出租给阿凡提食品公司，一直在领取租金，未对外出让。三、2019年11月27日商丘市电业局郊区供电公司王楼供电所出具证明，称阿凡提食品公司在2015年至2019年期间，无拖欠电费现象。河南省电力公司电费结算清单显示阿凡提食品公司交纳了2019年多个月份的电费。本院认为，本案的争议焦点为阿凡提食品公司是否对案涉房产享有排除执行的民事权益。阿凡提食品公司主张其购买了被执行人金远大面粉厂的案涉房产，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，审理其主张能否排除执行。一、案涉房产于2014年12月2日被查封，而阿凡提食品公司与金远大面粉厂于2014年11月3日签订了《买卖合同》，与金远大面粉厂、农发行梁园区支行于2014年11月13日签订了《债权转让协议》，一审判决认定在查封前已签订书面买卖合同正确。签订《买卖合同》的时间早于《债权转让协议》，张坤关于《买卖合同》实质上为《债权转让协议》提供担保的主张没有依据。二、《买卖合同》约定金远大面粉厂应于2014年11月6日前将厂房等建筑物交付给阿凡提食品公司，阿凡提食品公司还提交了金远大面粉厂的固定资产明细表，阿凡提食品公司于2015年1月8日即与案涉房产所占土地的村民集体经济组织成员签订了土地转租赁协议实际占有土地，结合2014年11月5日阿凡提食品公司开始向金远大面粉厂支付大额款项以偿还农发行梁园区支行借款的事实，一审判决认定阿凡提食品公司在查封前已合法占有了案涉房产并无不当。张坤称阿凡提食品公司在2019年4月现场勘验时才发现六处房中的四处不在厂区内，主张阿凡提食品公司此前未实际占有厂区，阿凡提食品公司对此回应称其此前不知案涉房产办理了房产证。《买卖合同》载明案涉房产未办理房产证，无充分证据证明阿凡提食品公司掌握房产登记详情，故不能以此认定阿凡提食品公司在诉讼中方占有案涉房产。三、2014年11月5日阿凡提食品公司通过银行转账向金远大面粉厂支付了2000万元，金远大面粉厂出具了600万元房产款收据，且阿凡提食品公司向金远大面粉厂支付了5709万元（含2000万元）以偿还金远大面粉厂欠农发行梁园区支行的借款，证明阿凡提食品公司已支付了全部价款。四、案涉房产坐落的土地为集体所有土地，相应的房产和土地使用权无法办理不动产变更登记，不能认定系阿凡提食品公司自身原因导致无法办理过户登记。金远大面粉厂委托律师代理诉讼，与停产停业之间不存在因果关系。阿凡提食品公司未以诉讼等积极行为请求金远大面粉厂协助变更过户登记，不是认定系自身原因未办理过户登记的情形。综上所述，阿凡提食品公司主张的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审判决不得执行案涉房产并无不当。张坤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53800元，由张坤负担。本判决为终审判决。审判长  张俊宇审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇二〇年二月十日书记员  李嘉慧