广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终5883号上诉人（原审原告）：惠州市华创房地产经纪有限公司，住所：惠州市惠阳区淡水上杨村地段金碧蓝湾**写字楼****房。法定代表人：李小强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邱素兰，女，汉族，1987年9月9日出生，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：陈巧箴，女，汉族，1971年6月10日出生。住广东。住广东省惠来县iv>委托诉讼代理人：吴晓军，男，汉族，1979年2月6日出生，系陈巧箴表弟。上诉人惠州市华创房地产经纪有限公司（以下简称“华创经纪公司”）因与被上诉人陈巧箴居间合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初2227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华创经纪公司的委托诉讼代理人邱素兰与被上诉人陈巧箴及其委托诉讼代理人吴晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结.华创经纪公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求，即陈巧箴向上诉人支付佣金人民币40000元及违约金（以佣金40000元为基准，每日按千分之一的标准自2019年1月10日起计付至款项清偿之日止）。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定“上诉人收取涉案房屋的佣金6万元，远超行业规定的0.5-2.5%收费标准”适用法律错误。根据《粤发改价格[2014]542号》第一条的规定：充分发挥市场在资源配置中的决定作用，完善房地产中介服务价格合理、有序竞争的机制。按照2014年6月13日《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格[2014]1289号）精神，并结合广东省实际，决定放开房地产咨询服务收费、房地产经纪服务收费，实行市场调节价。”以及《中介服务收费管理办法》第三章第十二条之规定：“实行市场调节价的中介服务收费标准，由中介机构自主确定。实施服务收费时，中介机构可依据已确定的标准，与委托人商定具体收费标准。”可见房地产经纪服务收费标准可由委托方和居间方（受托方）根据双方协商确定。陈巧箴向上诉人出具的《居间服务及佣金承诺书》为双方商定一致的结果，属于双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。二、一审判决认定“以双方2018年6月2日所签订的《出租（出售）物业独家代理委托书》约定的总价1.5%支付佣金”事实不清，适用法律错误。2018年6月2日，陈巧箴委托上诉人出售涉案房屋，双方签订《出租（出售）物业独家代理委托书》，虽该委托书第六条有约定以总价的1.5%支付佣金，但此为前期出售初步协议意见。后经过上诉人积极提供居间服务，于2018年6月3日促成陈巧箴与买方郑欢村、刘桃香签订了一份《广东省惠州市房地产买卖居间合同》及相关必要性文件。就《广东省惠州市房地产买卖居间合同》中第八条居间服务约定，具体的佣金金额及支付期限可由买卖双方另行签署《居间服务及佣金承诺书》。同日，陈巧箴向上诉人出具《居间服务及佣金承诺书》，并签字按指纹确认。凡事有时间先后，不能以洽商前或未确定的结果作为最终认定的结果。佣金金额并非一审所认为以最早签署的《出租（出售）物业独家代理委托书》为准，而应是以后一份《居间服务及佣金承诺书》约定的为准，该承诺书为陈巧箴与上诉人最终协商修改确认的结果，双方应依约履行。三、陈巧箴一审辩称签署《居间服务及佣金承诺书》时是空白版本，不知情佣金金额不是事实，其辩解不能成立。陈巧箴在一审中声称其在签署《居间服务及佣金承诺书》时系空白版本，对佣金金额完全不知，默认为《出租（出售）物业独家代理委托书》约定的金额，因此才向上诉人支付佣金20000元。那倘若真以总价的1.5%支付佣金即为15750元，陈巧箴应向上诉人支付的金额为何不是15750元而是20000元。而后，陈巧箴与买方于2019年1月10日在惠州大亚湾区不动产登记中心办理过户手续，按照《居间服务及佣金承诺书》约定佣金支付的期限，应于当日即2019年1月10日支付完毕佣金，但陈巧箴拒绝支付，经双方协商，最终向上诉人出具《延付佣金申请书》约定：“延迟至陈巧箴收到银行放尾款三日前付清佣金60000元，逾期付清的，违约金以《居间服务及佣金承诺书》约定来计算”。因此，可以判断陈巧箴对佣金的金额明显是知情的，方才向上诉人提供《延付佣金申请书》。于2019年4月3日，其向上诉人支付佣金15000元，结合托管至上诉人处的交房保证金5000元，陈巧箴同意转为部分佣金，尚欠上诉人40000元佣金。上诉人认为陈巧箴作为具有完全民事行为能力的成年人，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，对合同订立负有审慎义务，即应为此承担相应的风险及责任。陈巧箴无端指责上诉人隐瞒佣金金额骗其签署空白版本承诺书，既无事实依据，亦无法律依据，只不过是为逃避佣金支付义务推脱责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定。上诉人在涉案房屋交易中，已完全合法合规履行居间服务义务，不存在任何过错，上诉人主张居间报酬的诉讼请求应得到支持。综上所述，请求二审法院依法查明事实，予以改判。被上诉人陈巧箴辩称，陈巧箴于2018年12月19日收到华创经纪公司《延付佣金申请书》，要求陈巧箴签署，被上诉人因佣金数额过高，当场拒绝。后华创经纪公司经纪人及买方一直与被上诉人电话沟通，要求陈巧箴配合签署《延付佣金申请书》以完成过户的需要。华创经纪公司向一审法院起诉请求：1.判令陈巧箴支付佣金人民币40000元及违约金4880元（以佣金40000元为基准，每日按千分之一的标准自2019年1月10日起计付至款项清偿之日止，暂计至2019年5月12日），共计人民币44880元；2.判令陈巧箴承担本案诉讼费、保全费等全部费用。一审法院认定事实：2018年6月2日，一审原告与一审被告签订《出租（出售）物业独家代理委托书》，约定一审被告委托一审原告独家出租（出售）位于惠州××**××大道西××福家园××房。上述物业在委托期限内以任何形式成交后，一审被告都应向一审原告先支付该物业成交月租金的50%或出售总价的1.5%为服务佣金。2018年6月3日，一审被告作为卖方，案外人郑欢村、刘桃香作为买方与作为居间方的一审原告签订了《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，约定一审被告将上述房屋出售给该两案外人，房产成交价格为105万元；鉴于居间方已为买卖双方提供了媒介居间服务，买卖双方同意向居间方支付居间佣金，具体的佣金金额及支付期限可由买卖双方另行签署《居间服务及佣金承诺书》。同日，一审被告向一审原告出具一份《居间服务及佣金承诺书》，称鉴于我方确认居间方已就惠州××西区××大道西××福家园××房买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方于2018年6月3日签订了《广东省惠州市房地产买卖居间合同》。现我方向居间方承诺：我方应向居间方支付佣金人民币陆万元（小写60000元），并须在买方、卖方、居间方签署原合同当日支付完毕。逾期支付的，我方应以应付佣金为基准，按每日千分之一的标准向居间方支付违约金。一审原告就本次居间服务向一审被告收取了佣金15000元及保证金5000元，向买方收取了佣金10000元。后一审原、被告双方因佣金事项发生纠纷，一审原告无奈遂提诉一审法院请求处理。上述事实有一审原、被告所提交的相关证据以及双方当事人的庭审陈述笔录予以证实，足资认定。一审法院认为，一审原告作为房屋居间中介服务方，促成一审被告与案外人的房屋买卖交易，一审原告有权向一审被告收取相应的居间佣金等服务费用，但其所收取的居间服务费用应当符合行业收费标准。根据国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》第六条第三款“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5－2.5％计收。”的规定，涉案房屋的成交价格为105万元，一审原告所应收取的居间佣金不应当超过26250元。而在一审被告所出具的《居间服务及佣金承诺书》中，双方就涉案房屋的佣金约定为6万元，远超前述行业收费标准。该约定因违反上述法律法规的规定而无效，故一审原告请求一审被告按照该约定支付佣金无法律依据，依法一审法院应当不予支持。根据双方2018年6月2日所签订的《出租（出售）物业独家代理委托书》，当中约定以总价的1.5%支付佣金，则应付佣金为1050000元×1.5%计15750元，而一审被告已向一审原告支付20000元，不存在一审被告拖欠一审原告佣金的情况，故现一审原告诉请一审被告支付佣金没有事实和法律依据，依法一审法院应当不予支持。至于一审被告要求一审原告返还多付佣金的请求，因一审被告未在本案进行反诉，故一审法院对此不作处理，一审被告可就此另行提诉处理。判决：驳回一审原告华创经纪公司的诉讼请求。一审案件受理费25元，由华创经纪公司负担。本院二审期间，上诉人华创经纪公司提交2组新证据，分别为：证据一，《延付佣金申请书》，拟证明2019年1月10日，陈巧箴因未能按照《居间服务及佣金承诺书》的约定支付佣金，因此双方最终协商，被上诉人于收到银行放尾款三日内向上诉人付清佣金，被上诉人出具《延付佣金申请书》签字按指纹确认的事实。证据二，对账明细查询结果，拟证明2019年4月3日，上诉人收到陈巧箴支付的部分佣金15000元。陈巧箴一直都知道佣金为6万元，而不是15000元。被上诉人陈巧箴质证意见：证据一，针对签订《延付佣金申请书》的过程中，华创公司业务员为了谋取暴利，处心积虑欺骗陈巧箴签署该份申请书。陈巧箴签署该份申请书仅认为是为了过户的需要。对证据二的三性没有异议。一审查明基本事实清楚，本院二审予以确认。二审上诉人提交的证据二被上诉人无异议，该证据证明上诉人收到陈巧箴支付的部分佣金15000元；证据一系被上诉人的真实签名及指纹，对此被上诉人无异议，虽辩称受欺骗非其真实意思表示，但未提供证据证明，故对上诉人的该组证据予以采信。本院认为，本案系二审案件，本院只在当事人上诉请求范围内进行审理。根据上诉人华创经纪公司的上诉请求，本案的争议焦点为被上诉人陈巧箴应向上诉人华创经纪公司支付多少佣金？评析如下：上诉人与被上诉人签订的《出租（出售）物业独家代理委托书》（下称《委托书》）、《广东省惠州市房地产买卖居间合同》（下称《居间合同》）系当事人的真实意思表示，不违背法律的强制性规定，均合法有效。《委托书》第六条约定了服务佣金为总房价的1.5%，即1050000×1.5%计15750元。随后的《居间合同》第八条约定居间佣金由买卖双方另行签署《居间服务及佣金承诺书》（下称《承诺书》），从被上诉人陈巧箴出具的《承诺书》及《延付佣金申请书》显示服务佣金金额为60000元。虽被上诉人辩称《承诺书》及《延付佣金申请书》非其真实意思表示，但签名系被上诉人真实签名，被上诉人对此并不否认，被上诉人作为完全民事行为能力人，应对其签名的行为负责。因此可以认定，被上诉人与上诉人重新约定了服务佣金，从原来的15750元调整为60000元。依照诚实信用原则，被上诉人应当向上诉人支付服务佣金金额为60000元。但鉴于上诉人华创经纪公司系专业中介机构，《委托书》、《居间合同》、《承诺书》及《延付佣金申请书》均系由其提供的格式文本，相对而言，被上诉人无论是专业知识还是交易经验处于弱势的地位，应当适当照顾其合理利益。本案案涉房产成交价格105万元，被上诉人作为出让人需支付的服务佣金达60000元；而上诉人作为居间一方，从其提供的服务看，其向被上诉人收取60000元服务佣金明显过高，双方权利义务失衡。因此，结合本案实际情况，从根据公平原则考虑，本院酌情判定，被上诉人向上诉人支付服务佣金40000元，扣除已经支付的20000元，被上诉人应当继续向上诉人支付佣金20000元。综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院二审依法予以纠正。上诉人上诉请求部分有理，有理部分依法予以支持，无理部分依法不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初2227号民事判决；二、被上诉人陈巧箴继续向上诉人惠州市华创房地产经纪有限公司共计应支付居间服务佣金20000元；三、驳回上诉人惠州市华创房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费800元，由惠州市华创房地产经纪有限公司负担400元（已预交800元，多交的400元由本院退回），陈巧箴负担400元。本判决为终审判决。审判长  杨举添审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇二〇年二月二十四日法官助理任婷婷书记员刘丽珠附相关法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。