山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初1136号原告：烟台市住房保障和房产交易中心，住所地烟台市芝罘区向善街**。法定代表人：姜大勇，该中心主任。委托诉讼代理人：刘娜、温韬，山东博旭律师事务所律师。被告：王晓龙，男，1970年2月4日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。原告烟台市住房保障和房产交易中心与被告王晓龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告烟台市住房保障和房产交易中心的委托诉讼代理人刘娜与被告王晓龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告烟台市住房保障和房产交易中心向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付房屋租金8505.57元，并自2018年2月1日起至实际腾退房屋之日止按照每月1823.27元支付房屋占有使用费；2、判令被告自2017年7月1日起至实际支付房屋租金之日按照日千分之一以所欠租金为基数分段支付违约金；3、判令被告支付律师费1000元；4、判令被告于1个月内退回保障性住房；5、案件受理费由被告负担。诉讼中，原告变更上述第1、2、4项诉讼请求为：请求判令被告支付房屋租金13370.61元，并自2019年4月1日起至实际腾退房屋之日按照每月1823.27元支付房屋占有使用费；判令被告自2016年11月1日起至实际支付房屋租金之日按照日千分之一以欠付租金为基数分段支付违约金；解除房屋租赁合同，并判令被告于30日内退还涉案保障性住房。事实和理由：坐落于烟台市芝罘区中正山庄****房屋为原告管理的保障性住房，被告于2014年12月1日承租至今，月租金为1215.51元，但被告拖欠租金共计13370.61元，根据双方签订的房屋租赁合同约定，被告逾期支付租金，每逾期一日，按应交租金的万分之六支付违约金，在合同解除后被告应按照租金标准的1.5倍支付房屋占用使用期间的租金，被告在不履行合同义务时，原告为实现权利发生的全部费用由被告负担，故状诉至法院，请求判如所请。被告王晓龙辩称，被告申请的《烟台市中心区住房保障资格证》过期，导致原告扣发其租金补贴，但上述资格证过期的责任不是被告造成的，被告要求原告调查资格证过期的原因并返还被扣发的租金补贴，但未果，在此情况下被告未支付部分房屋租金，对原告的各项诉讼请求其不予认可。经审理查明，2014年11月29日，烟台市住房保障中心（现为烟台市住房保障和房产交易中心）作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告、作为受委托管理方（丙方）的烟台市保障性住房运营管理有限公司签订了烟台市保障性住房租赁合同。合同约定：乙方从甲方处租赁坐落于烟台市芝罘区呈房屋，租赁期限为一年，自2014年12月1日至2015年11月30日止，本合同租赁期限届满即自行终止，乙方须将房屋腾退给甲方；房屋月租金为1215.51元，乙方于本合同签订之日将首月租金足额支付给丙方，此后乙方应在每月10日前将当月租金以现金支付的方式支付给丙方，逾期不交或者缴纳金额不足的，视为拖欠租金；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋，并索赔损失：……4、连续拖欠租金3个月或累计拖欠租金6个月的……；乙方逾期支付租金，每逾期一日，按应缴租金的千分之一向甲方支付违约金，经审核乙方不具备保障性住房承租资格以及合同解除、终止后乙方不按期腾退房屋的，自应交还房屋之日起，甲方有权自行收回该房屋并不再向乙方承担保证水电暖等管路畅通的义务，同时乙方应当按照本合同约定租金标准1.5倍支付甲方违约占用期间的租金，乙方在其不履行或不完全履行本合同项下的义务时，甲方为实现权利而发生的全部费用（包括但不限于因向人民法院提起诉讼而发生的与诉讼有关费用、律师代理费、查询费等）由乙方承担全部责任；该合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告将上述房屋交付给被告，被告按约支付房屋租金。合同期满后，原、被告未续签租赁合同，但原、被告仍按照上述烟台市保障性住房租赁合同履行权利义务。关于合同期满后的租金支付。原告述称，合同期满后，被告按照合同约定支付房屋租金至2016年10月（含当月），但未支付2016年11月、12月两个月房屋租金，2017年1月至8月的房屋租金被告按时足额支付，但未支付2017年9月至2018年5月的房屋租金，自2018年6月至今的房屋租金被告按时足额支付。被告述称，原、被告还签订有《烟台市中心区中等偏下和低收入家庭住房租赁补贴协议》，根据该协议原告应每月向被告发放房屋补贴，每年的补贴金额不等，发放补贴的前提是被告要有《烟台市中心区住房保障资格证》；被告于2016年10月支付当月房屋租金，按照上述合同约定原告应发放当月的租赁补贴，但原告未发放该补贴，对此被告多次找原告核实情况，原告答复称被告资格证过期，责任不在原告，让被告找街道办事处，街道办事处又让被告找原告，一直未果，后来被告的资格证发放下来，有效期从2017年1月开始，但因资格证未按时发放，原告未向被告支付2016年10月、11月、12月三个月的租赁补贴，故被告未支付2016年12月的房屋租金（此前2016年11月的房屋租金被告已足额支付）；2017年1月前后，经原、被告协商，被告继续支付了2017年1月至8月的房屋租金，原告也按期发放了租赁补贴，但在2017年8月再次发生被告支付房屋租金、原告未发放租赁补贴的情况，故原告未支付2017年9月至2018年5月的房屋租金，在2018年6月之后租赁补贴发放方式由原来发放到被告名下的银行卡变更为直接从应支付的房屋租金中扣除，故自2018年6月之后的房屋租金被告按时足额支付。被告对其已支付2016年11月房屋租金的陈述不能举证。原告认可其未向被告支付2016年11月、12月及2017年9月至2018年5月共计11个月的房屋租赁补贴。关于《烟台市中心区住房保障资格证》的审核。原告述称，当时该资格证是每年审核1次，到期前应向街道办事处递交申请材料，由街道办事处和民政部门进行审核，审核通过后由原告盖章确认，至于被告的资格证为何过期其不清楚。被告述称，资格证包括有效期和复核期，复核期在有效期内，复核期限一般是一个月，持证人应在复核期内申请保障性住房资格，被告于复核期内的2016年4月28日向街道办事处递交申请材料，正常情况下1-2个月内审核完毕并重新发放资格证，但街道办事处未按期发放资格证，经询问，街道办事处工作人员答复称没有办好，被告对资格证的审核过程不清楚，亦不清楚哪个环节发生拖延审核的情况。在第一次庭审中，原、被告就拖欠的房屋租金达成了调解协议，即被告支付拖欠的2016年11月、12月两个月房屋租金2431.02元（每月租金1215.51元），扣除应发放的2016年12月房屋租赁补贴550元，被告还应支付房屋租金1881.02元；被告支付2017年9月至12月计4个月的房屋租金4862.04元（每月租金1215.51元），扣除该4个月每月应发放的440元房屋租赁补贴，被告还应支付房屋租金3102.04元；被告支付2018年1月至5月计5个月的房屋租金6077.55元（每月租金1215.51元），扣除该5个月每月应发放的440元房屋租赁补贴，被告还应支付房屋租金3877.55元，综上被告应支付拖欠的房屋租金总额为8860.61元；被告表示2016年10月、11月的房屋租赁补贴其另案主张。第二次庭审中，针对上述调解协议，被告表示其不同意支付2016年11月的房屋租金，其他调解意见不变。另查明，原告因本案委托山东博旭律师事务所指派律师参与诉讼，支出律师费1000元。本院所确认的上述事实，有原、被告提交的烟台市保障性住房租赁合同、委托代理合同书、山东增值税普通发票、烟台市中心区住房保障资格证等证据为证，还有庭审笔录中记载的原、被告的陈述在案为凭。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告签订的《烟台市保障性住房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方均应遵照执行。上述合同期满后，被告继续使用租赁房屋并支付租金，故原住房租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。虽被告存在拖欠房屋租金的违约行为，但被告拖欠房屋租金是因为非被告自身的原因导致其《烟台市中心区住房保障资格证》过期及原告未发放租赁补贴，且被告非持续拖欠11个月的房屋租金，期间在原告发放租赁补贴时被告按时足额支付当月房屋租金，并在2018年6月至今亦按时足额支付房屋租金，由此可见被告属一般违约，不构成根本违约，故原告关于解除合同、腾退房屋的诉讼请求于法无据，本院不予支持。考虑到被告非恶意违约，且原告亦存在未发放租赁补贴的情况，对原告关于请求判令被告支付违约金、律师费的诉讼请求，本院不予支持。关于被告应付房屋租金，被告虽辩称其已支付2016年11月的房屋租金，但原告不予认可，被告对其辩解未能举证，故对此本院不予采纳，结合双方在诉讼期间达成的调解协议，可判令被告支付原告房屋租金8860.61元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百三十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告王晓龙于本判决生效之日起十日内支付原告烟台市住房保障和房产交易中心房屋租金8860.61元。二、驳回原告烟台市住房保障和房产交易中心的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告烟台市住房保障和房产交易中心与被告王晓龙各负担25元（原告已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 孙  成  旭人民陪审员 牟  恕  娴人民陪审员 宋  新  爱二〇二〇年二月十四日书 记 员 隋香平（代）