广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初294号原告：黄木金，女，1968年7月11日出生，汉族，住清远市清新区**************。公民身份号码：441************944。委托诉讼代理人：罗志刚，男，1992年5月12日出生，汉族，住清远市清新区**************。公民身份号码：441************911。是黄木金儿子。被告：清远市鼎丰房地产开发有限公司。住所地：清远市新城三号区********面。法定代表人：肖某1。委托诉讼代理人：徐淑图，广东飞来湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁杰，广东飞来湖律师事务所律师。原告黄木金诉被告清远市鼎丰房地产开发有限公司（下称鼎丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗志刚、被告委托诉讼代理人徐淑图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄木金向本院提出诉讼请求：1、鼎丰公司开具购房发票；2、提交位于清远市清新区**********金品名居A梯1005号房屋权属登记需由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案，协助办理该房屋产权登记；3、鼎丰公司支付逾期交楼违约金（2016年10月1日起按已付购房款390000元按照日万分之一的标准计算至实际交楼之日止，至2020年1月14日为46839元）；4、鼎丰公司支付逾期办证违约金（2016年12月30日起按已付购房款390000元按年利率6%的标准计算至涉案房屋的办证资料报产权登记机关备案之日止，至2020年1月14日为18000元）；5、由鼎丰公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年5月12日，与鼎丰公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，购买鼎丰公司位于清远市清新区**********金品名居A梯1005号房屋，购房款390000元。2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格的商品房交付使用。逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，鼎丰公司按日向黄木金支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，黄木金有权解除合同。黄木金解除合同的，鼎丰公司应当自黄木金解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按黄木金累计已付款的1%向黄木金支付违约金。黄木金要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，鼎丰公司按日向黄木金支付已交付房价款万分之一的违约金。交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，不退房的，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金。依约支付全部购房款后，鼎丰公司未将房屋交付使用，应按照合同的约定支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止。至今，鼎丰公司没有开具购房发票，未将办理涉案房屋权属证所需的资料报产权登记机关备案。因没有购房发票和房屋权属证书，失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益。约定逾期办证违约金为己付房价款的0.1%，与鼎丰公司违约的时间长短无任何关联，在鼎丰公司长期未履行义务的情形下，该违约金难以实现其设立的初衷，明显过低，依照公平原则，应调整为按己付房款390000元按照年利率6%的标准，从2016年12月30日计至将办理房地产权证所需提供的资料报登记机关备案之日止。被告鼎丰公司答辩称：一、涉案房屋的购房发票已于2019年9月30日开具，黄木金已委托相关人员签收购房发票。二、涉案楼盘于2018年10月11日办理竣工验收备案，同时已通知黄木金办理收楼手续。《广东省商品房买卖合同》第八条约定交楼时间为2016年9月30日前，黄木金至2020年1月14日提起诉讼，2017年1月14日之前的违约损失已经超过3年诉讼时效，逾期交楼违约金应从2017年1月14日起计算至2018年10月11日止。三、涉案房屋已于2020年1月6日办理不动产权登记，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的时间为2019年12月26日。黄木金主张从2016年12月30日起计算逾期办证违约金也超过了诉讼时效。即使违约，黄木金也不能同时主张逾期交房违约金和逾期办证违约金。且双方已在合同中约定了逾期办证违约金的计算方法，黄木金未能举证证明其实际损失，要求调整逾期办证违约金为以已付购房款为基数，按年6%计算明显不合理。原告黄木金围绕诉讼请求向本院提交的证据：1、身份证、企业登记资料，拟证明诉讼主体资格；2、《广东省商品房买卖合同》，拟证明双方的权利和义务；3、首付款收据、税收完税证明、办房产证费用收据，拟证明己履行了合同义务，支付购房款及缴纳相关税款。被告鼎丰公司提交的证据：发票、发票签名表，拟证明被告已就涉案房屋开具发票，原告已领取购房发票；2、竣工验收备案表，拟证明涉案房屋于2018年10月11日竣工验收备案；3、不动产登记资料查询结果证明，拟证明涉案房屋于2020年1月6日办理产权登记。本院组织双方进行了证据交换及质证。被告鼎丰公司对原告黄木金提交的证据1、2、3没有异议,原告黄木金对被告鼎丰公司提交的证据1没有异议、证据2、3没有发表意见，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实本院认定如下：被告鼎丰公司没有提交证据证明办理竣工验收之后通知原告黄木金收楼，认定庭审之日即2020年1月17日被告鼎丰公司通知原告黄木金收楼。经审理查明，本院认定事实如下：2015年5月12日，黄木金与鼎丰公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，黄木金购买鼎丰公司位于清远市清新区**********金品名居A梯1005号商品房，购房款390000元；签订合同当日，黄木金支付首期房款150000元（含定金），余款240000元办理银行按揭；鼎丰公司应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的房屋交付黄木金。逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，鼎丰公司按日向黄木金支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，黄木金有权解除合同。黄木金解除合同的，鼎丰公司应当自黄木金解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按黄木金累计已付款的1%向黄木金支付违约金。黄木金要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，鼎丰公司按日向黄木金支付已交付房价款万分之一的违约金；鼎丰公司应于房屋交付使用后90日内将办理权属由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案，因鼎丰公司责任，黄木金不能在规定期限内取得房地产权证书的，黄木金不退房，鼎丰公司向黄木金支付已付房款0.1%的违约金。合同签订后，黄木金依约履行合同义务。2018年10月11日，涉案房屋办理竣工验收备案。2019年9月30日，鼎丰公司开具涉案房屋的增值税普通发票，2019年12月1日罗志刚代黄木金收取发票。2020年1月6日，涉案房屋办理了不动产权登记。至今，鼎丰公司未通知黄木金办理收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。鼎丰公司与黄木金签订的《广东省商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、发票。黄木金已委托罗志刚收取发票，其要求鼎丰公司开具发票的请求理应驳回。三、逾期交房违约金。1、交房时间。庭审之日（2020年2月17日）鼎丰公司通知黄木金收楼，鼎丰公司通知黄木金收楼之后应给予原告合理的时间办理收楼手续，结合本地实际情况及房屋交付习惯，鼎丰公司交付房屋的时间为2020年2月28日。2违约金。合同约定，在2016年9月30日前交付房屋，是鼎丰公司的责任。鼎丰公司没有履行，应承担违约责任。鼎丰公司应按照合同约定从2016年10月1日起以已付购房款为基数，按照日万分之一的标准计算逾期交房违约金至实际交付房屋之日。3、诉讼时效。合同约定按日计算逾期交房违约金，逾期交房违约金的诉讼时效的起算点为从起诉之日即2020年1月14日倒推三年即2017年1月14日。黄木金没有提交证据存在诉讼时效中止、中断、延长等情形，要求鼎丰公司从2016年10月1日起支付逾期交房违约金，超过诉讼时效部分不予支持。综上，鼎丰公司应支付黄木金逾期交房违约金44460元（从2017年1月14日起至2020年2月28日止，以390000元为基数按日利率万分之一计算）；四、不动产权证及逾期办证违约金。鼎丰公司已按照合同的约定在房屋交付之日起90日内办理不动产权登记，并已在2020年1月6日办理了不动产权登记。黄木金要求鼎丰公司支付逾期办证违约金不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百三十六条的规定，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告清远市鼎丰房地产开发有限公司应付原告黄木金逾期交房违约金44460元，于本判决生效之日起10日内付清；二、驳回原告黄木金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1420元，减半收取710元，由被告清远市鼎丰房地产开发有限公司负担487元，原告黄木金负担223元。此款，原告黄木金已预交，被告清远市鼎丰房地产开发有限公司负担部分，本院不作退回，由被告清远市鼎丰房地产开发有限公司在履行上述判决时付给原告黄木金。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 陈兆平二〇二〇年二月十八日法官助理 宾 涛书 记 员 杨丹娜附有关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。