山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民初1729号 原告：代英明，男，1986年6月28日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被告：得源投资集团（青岛）资产管理有限公司，住青岛市黄岛区峨眉山路**光谷软件园。 法定代表人：牛文慧，总经理。 委托诉讼代理人：王磊，山东倡通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵晶，山东倡通律师事务所律师。 第三人：青岛同泰房地产开发有限公司，住，住青岛市黄岛区珠山南路**/div> 法定代表人：王誉焜，董事长。 委托诉讼代理人：周勇，男，系公司职工。 第三人：青岛同泰建设集团有限公司，住青岛，住青岛市黄岛区珠山南路**iv> 法定代表人：王誉焜，董事长。 委托诉讼代理人：曲志刚，男，系公司职工。 第三人：王誉焜，男，1965年8月27日出生，汉族，住青岛市黄，住青岛市黄岛区> 委托诉讼代理人：曲志刚，男，系青岛同泰建设集团有限公司职工。 原告代英明诉被告得源投资集团（青岛）资产管理有限公司（以下简称得源投资公司），第三人青岛同泰房地产开发有限公司（以下简称同泰房地产公司）、第三人青岛同泰建设集团有限公司（以下简称同泰建设公司）、第三人王誉焜案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告代英明，被告得源投资公司的委托诉讼代理人赵晶，第三人同泰房地产公司的委托诉讼代理人周勇，第三人同泰建设公司及王誉焜的委托诉讼代理人曲志刚，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告代英明向本院提起诉讼请求：一、请求停止对青岛市黄岛区世纪大道999号同泰华府6号楼x单元x户房屋的执行，并解除查封；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月18日原告与第三人同泰房地产公司签订《房屋认购书》一份，原告购买同泰房地产公司开发的坐落于黄岛区的房屋，原告按照认购书的约定支付了首付人民币了98829.2元。认购书就房屋的具体位置、价格、面积、付款方式等作出了明确约定，根据《合同法》、《物权法》等法律规定，原告与第三人之间已经形成合同关系，并且当事入之问订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，并不影响原告取得涉案房屋的所有权。请求法院支持原告诉讼请求。 被告得源投资公司答辩称，一、原告就诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。（一）2013年6月7日，被执行人同泰房地产公司将“同泰华府”项目国有土地使用权及在建工程（含异议房屋）抵押给原抵押权利人中国农业银行股份有限公司胶南市支行（简称农行黄岛支行，下同），双方按照《抵押合同》约定，共同向房屋登记机构办理不动产抵押登记，详见青岛市不动产登记信息表。（二）被告依法享有异议房屋抵押优先受偿权。2017年6月26日，农行黄岛支行将案涉债权及抵押权转让给青岛强森资产管理有限公司（简称强森公司，下同），依规定通知债务人，并于2017年7月17日在《山东法制报》予以公示通知债务人。2017年9月11日，强森公司将上述债权及抵押权转让给得源投资公司，并通知全部债务人，得源投资公司依法取得本案全部债权。2017年11月30日，青岛市中级人民法院做出（2017）鲁02执异398、402号《执行裁定书》，依法变更得源投资公司为青岛市中级人民法院（2016）鲁02执475、476号案件的申请执行人。（三）原告与被执行人同泰房地产公司签署涉案房屋《房屋认购书》为无效合同。根据原告陈述以及向贵院提交的认购书载明的签署时间来看，均是在涉案房屋办理抵押登记后的行为，房屋抵押登记具有公示效力，显然第三人同泰房地产公司、被告主观并非善意，且原抵押权人对此并不知情，依据《中华人民共和国担保法》第49条第1款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”之规定，第三人同泰房地产公司与原告签署《青岛市商品房预售合同》属于无效合同，无法对抗被告的抵押物优先受偿权，原告的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第1款规定。（四）据原告向贵院提交证据来看，原告仅向同泰房地产公司支付购房款98829.2元。原告的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第3款规定。二、2018年1月15日，贵院依法在涉案房屋项目所在地张贴《公告》函告“相关权利人有权自公告之日起15日内，就上述被公告的房产提出权利申请并提供书面证明材料，向本院提出书面执行异议，逾期，视为自行放弃权利，所产生的法律后果自负”，由执行异议裁定书出具时间来看，原告所提执行异议超出法定执行异议期限，从程序上已经放弃执行异议权利。综上所述，原告对异议房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，依法驳回原告的执行异议之诉。 三第三人共同述称，认可涉案房屋归属原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和陈述的意见，本院对与本案相关的事实认定如下： 一、关于合同签订的相关事实 2012年2月21日，同泰房地产公司与中国农业银行股份有限公司胶南市支行（抵押权人）签署了编号为84100220120000479的《抵押合同》，将涉案国有土地使用权抵押给银行，担保房地产开发贷款135000000元整。并于同日签署了编号为84100220120000479-1的《房地产抵押清单》，记载抵押土地坐落于胶南市，面积为66615.9平方米，建设用地类型为出让，建设用地使用权用途为住宅，抵押作价227430000元整，之前未曾抵押和出租。 2013年6月4日，同泰房地产公司与中国农业银行股份有限公司胶南市支行（抵押权人）签署了编号为84100220130005480的《抵押合同》，将在建工程（包含涉案房屋）抵押给抵押权人，担保固定资产贷款60000000元整。并于同日签署了编号为5480-1的《房地产抵押清单》。 2013年，同泰华府小区项目取得预售许可证。 2014年9月18日，原告与同泰房地产公司签署《房屋认购书》，认购胶南市世纪大道999号6号楼x单元x户，面积约为70.64平方米，单价为4655元/平方米，总计价款328829.2元。认购定金20000元，首付款98829.2元。认购书第3条约定“认购者与房产商签订正式购房合同后，缴纳的认购金直接转入购房款中，本书自然终止。”第7条约定“待正式签订商品房买卖合同后，此书将自动作废。” 二、关于合同履行情况 同泰房地产公司于2013年6月7日对国有建设用地使用权办理了抵押登记，于2013年9月2日对涉案房屋办理了抵押登记。 原告提交日期为2014年9月18日、9月19日的两张收款凭证，9月18日收款凭证载明其向同泰房地产公司缴纳购房定金20000元，9月19日收款凭证载明其向同泰房地产公司缴纳购房首付款78829.2元，合计98829.2元。原告提交个人活期存款账户交易明细一份，证明其在银行提取现金后缴纳首付款。 原告提交青岛市黄岛区大村镇戴家庄村民委员会出具的证明一份，证明原告在该村没有宅基地房屋。原告提交青岛市黄岛区不动产登记中心查询结果证明一份，证明其在青岛市内名下无登记住房。 青岛市黄岛区城市建设局于2018年1月19日出具证明一份，证明涉案同泰华府房地产项目至今均未完工，均未进行建设工程竣工验收备案。 原被告双方均确认涉案房屋未交付，原告认可购买的房屋未办理网签。 三、关于对涉案房屋执行的相关事实 2017年11月30日，本院作出（2017）鲁02执异398号执行裁定书、（2017）鲁02执异402号执行裁定书，认为：“《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第九条规定：申请执行人将生效法律文书确定的债权依法转让给第三人，且书面认可第三人取得该债权，该第三人申请变更、追加其为申请执行人的，人民法院应予支持。依据上述规定，中国农业银行股份有限公司青岛胶州支行与青岛强森资产管理有限公司、得源投资公司签订了债权转让合同，将其在(2015)青金商初字第310号民事调解书、(2014)青金商初字第841号民事调解书中享有的债权转让给第三人并公告通知了被执行人，因此，得源投资公司请求变更其为本案申请执行人的请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第九条、第二十七条、第三十条之规定，裁定如下：变更得源投资公司为青岛市中级人民法院(2016)鲁02执475号、（2016）鲁02执476号案件的申请执行人。” 2018年1月15日，本院在涉案房屋项目所在地张贴（2018）鲁02执6号公告，“本院将评估拍卖涉案房地产，相关权利人有权自公告之日起15日内，就上述被公告的房产提出权利申请并提供书面证明材料，向本院提出书面执行异议，逾期，视为自行放弃权利，所产生的法律后果自负”。原告表示不知情，并未见到该份公告。 2018年9月6日，本院向黄岛区房产管理中心下达（2018）鲁02执恢51号执行裁定及协助执行通知书，将包括涉案房屋在内的同泰华府56套房产进行查封。 2019年8月30日，针对原告向本院提出的案外人执行异议，本院作出了（2019）鲁02执异411号裁定，认为“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，原申请执行人对涉案不动产已办理抵押登记，且本院(2015)青金商初字第310号民事调解书已经确认原申请执行人对涉案不动产所处分的价款享有优先受偿权，故案外人针对涉案不动产的排除执行异议，本院不予支持。”遂驳回了原告的异议请求。 四、原告要求对抗执行的法律依据 庭审中，原告代英明主张，其签订认购书在涉案房屋被查封之前，其异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，能够对抗执行。 五、其他事实 原告代英明提交离婚证明、残疾人证、其所在地村委出具的证明等，证明其因房屋买卖导致离婚，家中有残疾姐姐一名。代英明所在村的宅基地住房在其父亲代金连名下，代英明名下无房产，租住在其他村民家中。如果父母去世后姐姐由代英明抚养，涉案房屋涉及代英明的生活问题。 本院认为，本案中，原告在起诉状中主张，其对涉案房屋享有所有权，但涉案房屋作为不动产并未过户登记至其名下，其只享有对房屋出卖人的债权而非对涉案房屋享有物权，本院对其该项主张不予采信。根据原告庭审中的主张。本案争议焦点问题为，原告以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八、二十九条之规定要求对抗执行，该诉讼请求应否得到支持。对此，本院作如下判析： 《执行异议复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”是为一般不动产物权期待权对抗普通金钱债权执行的规定。 《执行异议复议规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”是为消费者不动产物权期待权对抗普通金钱债权执行的规定。 《执行异议复议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”是为执行异议中申请执行人抵押权优先受偿性的规定。 本案中，首先，根据我国法律规定，满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的四个条件，即构成一般不动产物权期待权，可排除普通金钱债权的强制执行，而本案被告系以抵押权申请执行，原告即便构成一般不动产权期待权亦不能对抗被告抵押权的执行。更何况，一是原告签订的认购书系预约合同，认购书中载明原告与同泰房地产公司尚需另行签订正式的房屋买卖合同，该认购书并非正式的房屋买卖合同；二是原告未在查封前占有涉案房屋；三是原告也未支付全部价款，二十八条规定的前三个要件均不符合，故原告以《执行异议复议规定》第二十八之规定要求排除被告对涉案房屋的执行，无事实与法律依据，本院不予支持。 其次，对照《执行异议复议规定》第二十九条规定的消费者物权期待权的三个要件，一是，如前所述，原告签订的系预约而非本约，系认购协议而非正式的房屋买卖合同，不符合第二十九条规定的第一个要件；二是原告仅支付了房屋首付款，支付价款的比例远未达到合同约定总价款的百分之五十，不符合二十九条规定的第三个要件，故原告以二十九条之规定要求排除被告对涉案房屋的执行，于法不符。其虽然提交证据证明其生活存在一定困难，但囿于法律规定，本院对其诉求难以支持。 综上，原告代英明的执行异议不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 驳回原告代英明的诉讼请求。 案件受理费6232元，由原告代英明承担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  徐明 审判员  王楷 审判员  马喆 二〇二〇年二月二十七日 法官助理 王明 书记员孔怡