重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初22696号原告：重庆白象街商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区白象街**附**，统一社会信用代码91500103MA5U4MDK1L。法定代表人：李景申，该公司经理。委托诉讼代理人：万霏，女，该公司员工。被告：重庆远客来商贸有限公司，住所，住所地重庆市渝中区白象街****1-商铺10社会信用代码91500103MA5YTWK18E。法定代表人：杨胜全，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：贺宝梅，重庆一鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭程双，重庆一鼎律师事务所律师。被告：熊昆，女，1973年1月27日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：贺宝梅，重庆一鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭程双，重庆一鼎律师事务所律师。原告重庆白象街商业管理有限公司（以下简称白象街公司）与被告重庆远客来商贸有限公司（以下简称远客来公司）、熊昆合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案，并于2019年9月21日向被告远客来公司、熊昆送达民事起诉状、传票等诉讼文书。2019年10月18日，依法由审判员郑伟独任审判、适用简易程序公开开庭审理了本案，原告白象街公司的委托诉讼代理人万霏，被告远客来公司、熊昆的共同委托诉讼代理人贺宝梅到庭参加诉讼。因本案疑难复杂，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭于2020年1月14日再次公开开庭进行了审理，原告白象街公司的委托诉讼代理人万霏，被告远客来公司、熊昆的共同委托诉讼代理人谭程双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白象街公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告白象街公司与被告远客来公司签订的《融创白象街商业管理服务协议》已于2019年9月21日解除；2、被告远客来公司支付原告白象街公司截止至2019年8月31日的管理服务费288664元；3、原告白象街公司没收被告远客来公司履约保证金20000元；4、被告远客来公司支付原告白象街公司违约金20000元；5、被告熊昆对被告远客来公司的前述债务承担连带责任。事实和理由：原告与被告熊昆于2017年2月24日签订《融创白象街商业管理服务协议》，约定原告为二被告承租的商铺提供商业管理服务，管理服务期限为2017年4月1日至2022年4月30日，该协议还对管理服务费的计算标准、支付时间、违约金等进行了约定。其后，原告按约履行了义务。2018年5月25日，原、被告签订《融创白象街商业管理服务协议权利义务全部概况转让三方协议》，约定被告熊昆将其权利义务一并转让给被告远客来公司，但被告熊昆对被告远客来公司的义务和责任承担连带保证责任。被告远客来公司、熊昆自2017年5月起未再支付管理服务费，已构成违约，故起诉。被告远客来公司辩称，原告并未按照约定履行其义务，故无权收取管理费。双方已于2018年7月15日达成解除合同的协议，原告也承诺免收2018年5月31日之前的管理服务费。双方约定的违约金过高，请求予以降低。双方系平等主体，原告无权没收保证金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告熊昆辩称，双方未约定保证期限，根据法律规定保证期限应为六个月，被告熊昆的保证期限已过，不应再承担保证责任。其他答辩意见同被告远客来公司。双方当事人围绕诉讼请求进行了举证，本院组织了质证，对双方无争议的证据本院予以确认，对于有争议的证据，本院认证如下：1、原告提交的《催款函》两份、邮件详情单两份、邮件两份（退回），其均为原件，被退回的邮件经当庭开拆，其邮寄内容亦为《催款函》，本院对其真实性予以确认；2、原告提交的合同九份、《授权委托书》九份，其均为原件，本院对其真实性予以确认；3、原告提交的邮件跟踪单两份，其系电子数据，但原告不能在相应电子设备上演示，故本院对其真实性不予确认；4、原告提交的照片九十八份，因无法确定其拍摄时间、地点，本、地点真实性不予确认；5、原告提交的《付款回执》七份，因其系复印件，本院对其真实性不予确认；6、被告远客来公司、熊昆共同提交的《关于解除及的函》，该函为被告远客来公司单方制作，且无证据证明送达给了原告，故本院对其真实性不予确认。根据原告白象街公司、被告远客来公司、熊昆的陈述及本院确认的证据，本院认定如下事实：2017年2月24日，以原告为甲方（管理方）、被告熊昆为乙方（承租方）签订《融创白象街商业管理服务协议》，主要内容为：一、因乙方承租了位于重庆市渝中区XX商铺，现乙方自愿委托甲方为该商铺提供商业管理服务，管理服务期限为2017年4月1日至2022年4月30日；二、管理服务的事项：（一）统一推广策划服务：1、对融创白象街街区所有商铺进行整体经营规划打造；2、不定期在融创白象街街区组织开展商家推广宣传工作；3、不定期在融创白象街街区组织策划或举办商家促销等相关活动；4、根据乙方实际需要为乙方承租商铺提供工程技术支持；5、提供办理营业执照等相关咨询服务工作；6、设立客户服务中心，负责接待融创白象街街区商家、消费者投诉及收集统计服务意见等相关工作；7、其他增值服务，如商铺位置指引、办理停车优惠业务、公区背景音乐播放、雨伞/婴儿车/轮椅租借、提供医药箱等服务工作；（二）、（三）、（四）略；三、保底管理服务费标准：2017年3月1日至2018年4月30日每月5825元，2018年5月1日至2019年4月30日每月13462.4元，2019年5月1日至2020年4月30日每月14303.8元，2020年5月1日至2021年4月30日每月15145.2元，2021年5月1日至2022年4月30日每月15986.6元，如该期间提成管理服务费高于前述金额则按提成管理服务费标准收取（提成管理服务费标准略），乙方于本协议签订后十日内支付首期管理服务费5825元，以后每自然日历月为一期，乙方于每月15日之前缴纳下个月的管理服务费；四、乙方于本协议签署之日起十日内向甲方支付履约保证金20000元，若乙方在本协议期内未支付任何款项（包括但不限于协议约定应付款项、滞纳利息、因违约而应支付的违约金、补偿金、甲方垫付之费用），甲方可按实际数额从履约保证金中扣除抵偿；五、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；如乙方违反管理服务各项规定的，甲方有权要求乙方限期纠正，逾期仍不纠正的，甲方有权中止或停止对其提供管理服务，没收保证金，并有权要求乙方支付违约金5000元/次，由此造成的损失，由乙方自行承担；如因乙方违反租赁合同的约定导致租赁合同解除或终止的，本协议亦自动解除或终止，甲方有权停止提供管理服务、没收保证金，并要求乙方支付违约金20000元。2017年3月31日，被告熊昆向原告支付了履约保证金20000元及5825元管理服务费。2018年5月25日，以原告白象街公司为甲方（管理方）、被告熊昆为乙方（转让方）、被告远客来公司为丙方（受让方）签订《权利义务全部概况转让三方协议》,主要内容为：一、甲、乙、丙三方确认，于本协议签订之日，丙方承继乙方在管理服务协议中的全部权利与义务，甲方同意乙方将其在管理服务协议中的全部权利义务转让，乙方缴纳的履约保证金20000元自动转为丙方的履约保证金；二、乙方就管理服务协议中丙方应履行的义务和责任向甲方承担连带保证责任。从2017年6月至2019年7月期间，原告白象街公司就白象街商业项目委托案外人重庆融创凯旋置业有限公司与重庆从简文化传播有限公司等公司签订多份合同，委托前述公司组织、执行了对白象街商业项目的推广等活动。2019年4月3日、24日、7月30日，原告按被告远客来公司确认的地址、收件人以EMS方式邮寄催款函，要求被告远客来公司及时支付管理服务费、违约金等，否则将直接从履约保证金中扣除。上述函件因被告远客来公司的原因未签收。原告原诉讼请求为：1、解除原告与被告熊昆签订的《融创白象街商业管理服务协议》；2、被告远客来公司支付原告白象街公司管理服务费（截止至2019年8月31日的管理服务费为288664元，其后按约定标准计算至合同解除之日）；3、原告白象街公司没收被告远客来公司履约保证金20000元；4、被告远客来公司支付原告白象街公司违约金20000元；5、被告熊昆对被告远客来公司的前述债务承担连带责任。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、确认原告白象街公司与被告远客来公司签订的《融创白象街商业管理服务协议》已于2019年9月21日解除；2、被告远客来公司支付原告白象街公司截止至2019年8月31日的管理服务费288664元；3、原告白象街公司没收被告远客来公司履约保证金20000元；4、被告远客来公司支付原告白象街公司违约金20000元；5、被告熊昆对被告远客来公司的前述债务承担连带责任。本院认为：原告白象街公司与被告熊昆于2017年2月24日签订的《融创白象街商业管理服务协议》及原告白象街公司与被告远客来公司、熊昆于2018年5月25日签订的《权利义务全部概况转让三方协议》均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定行使权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人有权解除合同，被告远客来公司从2017年5月起就未再支付管理服务费，经原告于2019年4月、7月发函催告后仍未履行，原告依法有权解除合同，且被告对合同的解除亦无异议。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，原告向本院起诉要求解除合同，其提交的民事起诉状具有解除合同的通知的性质，本院于2019年9月21日向被告送达了民事起诉状，该日即视为被告收到了原告的解除通知，故案涉《融创白象街商业管理服务协议》于2019年9月21日解除。被告虽主张双方已于2018年7月15日达成了解除合同的协议，但未提交证据证明，本院不予采信。对于原告是否履行了《融创白象街商业管理服务协议》约定的义务及被告还应支付的管理服务费的问题，第一，虽然原告提交的证据不能充分证明其按约定全面履行了合同义务，但其已提交了相应证据证明其委托了相关专业公司对白象街商业项目以各种方式进行了推广、宣传等活动，且协议中对原告应履行义务的方式、期限等并不明确、具体，同时原告的商业管理服务是针对白象街商业项目的全体业主、经营者，因此存在对其义务的履行客观上不便量化、不便举证的情形，在此情形下不应对原告的举证责任过于严苛；第二，原、被告于2018年5月25日签订《权利义务全部概况转让三方协议》，约定被告熊昆将其在《融创白象街商业管理服务协议》中权利义务概况转让给被告远客来公司、被告熊昆自愿为被告远客来公司的债务提供连带保证责任，由此证明被告远客来公司、熊昆至少对签署该协议前的管理服务无异议；第三，根据约定，如原告的管理服务未达到约定目标的，被告有权要求原告限期改正，但被告并未举证证明其在该期间对原告的管理服务提出了异议并要求改正。综上，本院认定原告已履行了《融创白象街商业管理服务协议》中的基本义务，被告远客来公司应按约定支付管理服务费。被告从2017年5月1日起未支付管理服务费，截止至2019年8月31日的管理服务费为288664元[（5825元/月×12月）＋（13462.4元/月×12月）＋（14303.8元/月×4月）]。《融创白象街商业管理服务协议》中既约定了在被告拖欠相关费用时直接在履约保证金中扣除，也约定了原告有权没收保证金，相互矛盾，而原告向被告邮寄的催款函中明确载明将在履约保证金中直接扣除欠付的款项，故被告熊昆支付的20000元履约保证金应抵扣欠付的管理服务费。抵扣后，被告远客来公司还应支付原告268664元。虽然《融创白象街商业管理服务协议》中对于被告未按约定支付费用约定了违约金，但鉴于原告也未提交充分证据证明其全面、及时地履行了合同义务，故本院对原告违约金的诉讼请求不予支持。被告熊昆系连带责任保证人，应对被告远客来公司的债务承担连带责任。因双方未约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款的规定，其保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。《融创白象街商业管理服务协议》约定的付款时间为每月15日前支付下一月的管理服务费，故保证期间应从每月的16日起分段计算六个月。被告熊昆于2018年5月25日在《权利义务全部概况转让三方协议》中承诺对被告远客来公司的债务承担连带责任，因2017年5月1日至2018年6月30日的管理服务费96824.8元[（5825元/月×12月）＋（13462.4元/月×2月）]的履行期限最迟届满时间（2018年5月15日）早于其承诺提供保证担保时间，该部分款项不存在超过保证期间的问题，被告熊昆应对该款项承担连带责任。对于其后到期的管理服务费，因原告发送的催款函仅能证明向被告远客来公司主张了权利而未向被告熊昆主张权利，从2018年7月1日至2019年3月31日的管理服务费的最后一笔届满时间为2019年2月15日，故至原告起诉时已超过六个月，被告熊昆不再承担保证责任。2019年4月1日至8月31日的管理服务费70677.6元[13462.4元＋（14303.8元/月×4月）]尚未超过保证期间，被告熊昆应承担连带责任。综上，被告熊昆应对被告远客来公司债务中的167502.4元（96824.8元＋70677.6元）承担连带责任，其承担责任后有权向被告远客来公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《融创白象街商业管理服务协议》于2019年9月21日解除；二、被告重庆远客来商贸有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆白象街商业管理有限公司管理服务费268664元；三、被告熊昆对被告重庆远客来商贸有限公司前述第二项债务中的167502.4元承担连带责任；四、驳回原告重庆白象街商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6230元，由原告重庆白象街商业管理有限公司负担730元，被告重庆远客来商贸有限公司负担5500元，被告熊昆对被告重庆远客来商贸有限公司负担部分中的2000元承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  郑 伟人民陪审员  向维界人民陪审员  范 娅二〇二〇年二月二十七日书 记 员  谢 茜