福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初8224号 原告：陈夏友，男，1963年7月24日出生，汉族，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：李熠，福建兴惠律师事务所律师。 被告：李路平，男，1955年5月10日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：赵南华，福建和晟律师事务所律师。 原告陈夏友与被告李路平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈夏友向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2018年5月11日签订的《厂房租赁合同》；2、解除原、被告双方于2018年9月28日签订的《租赁合同》；3、被告立即返还原告已支付的租金154459元；4、被告立即返还原告已支付的押金20000元、保证金50000元。事实与理由：原、被告双方于2018年5月11日签订《厂房租赁合同》，被告将址于惠安县崇武镇港盛路1号的部分厂房（原泉州市大顺通石制品有限公司内，简称大顺通公司）租赁给原告，租赁期限由2018年6月11日起至2021年6月11日止，该厂房租赁租金为每年130000元。合同第七条约定：“3、租赁期间厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，甲方退还乙方未到期的租金。”合同第八条约定：“租赁期间，如因该厂房的使用权等变更导致乙方无法继续生产经营，甲方仅需退还乙方未到期的租金及保证金。”原、被告双方又于2018年9月28日签订《租赁合同》，被告将址于惠安县崇武镇港盛路1号的五间半厂房租给原告，租金每年38500元，从2018年10月1日开始，租金支付方式和租金按原合同期限相同，租金三年到2021年6月11日止，原告应向被告交纳押金20000元，租金期满后退还。被告所出租的大顺通公司于2018年3月29日因扰民问题被惠安县崇武镇政府取缔，但被告隐瞒该事实，仍然和原告签订《厂房租赁合同》和《租赁合同》，将上述公司的部分厂房租给原告，而被告因群众多次投诉仍然不予整改。直至2019年6月27日，崇武镇政府发函至惠安县供电有限公司将大顺通公司的电源切断，而原告所在的租赁厂房也于2019年7月8日被停电，至今无法营业。被告隐瞒出租厂房被取缔的事实，将厂房出租给原告，导致原告的厂房被断电无法经营，无奈之下，原告只能另外租赁厂房，并将原先的设备搬离至新厂房，期间也产生了相应的搬迁费用，该费用原告将另行主张。被告的行为给原告造成巨大损失，应承担相应的违约责任，将原告已支付的168500元租金中剩余的11个月租金（2019.7.9-2020.6.11）即154459元返还给原告，并将原告已经支付的20000元押金、50000元保证金一并返还给原告。 被告李路平辩称，被告系大顺通公司法定代表人，原告租赁的厂房设备等皆系大顺通公司所有，被告代表大顺通公司签订合同，行为后果应由大顺通公司负责，原告起诉被告主体有误。被告出租时已经将大顺通公司的基本情况如实告知原告，并明确告知原告应自行按政府要求整改至符合生产条件。合同明确一切环保责任由原告承担，系原告不规范生产经营才导致工厂被取缔。且工厂被通知停产后，原告未主动配合和向相关部门交涉，而是继续无证生产，导致被关电。原告生产作业时未按照政府要求办理手续规范生产，环保整改不达标，是造成政府限电的根本原因，原告应赔偿被告由此造成的损失。原告至今未按合同约定腾空清理，无权要求退还保证金，并应赔偿被告损失。原告未经被告同意分租给他人，违反合同约定，无权要求退还租金。原告至今未书面通知被告解除合同。鉴于2019年11月21日已经实际腾空的事实，被告同意在收到原告正式解除通知后解除合同，避免双方损失。 本院经审理认定事实如下：工商登记显示，福建省惠安县崇武渔业供销公司（简称供销公司）于1995年6月5日注册成立，企业状态为注销。惠安县祥兴石制品公司（简称祥兴公司）于1995年12月20日注册成立，企业状态为注销。大顺通公司于1993年6月22日成立，大股东为祥兴公司（占股60%），企业状态为吊销未注销。惠安县祥鑫石材工艺有限公司（简称祥鑫公司）于2000年4月27日注册成立。惠安县大洋渔业发展有限公司（简称大洋公司）于2002年9月16日注册成立。被告均系上述公司的法定代表人。被告持有：土地使用者为供销公司的惠国用（1997）字第150024号国有土地使用权证；房屋所有权人为祥鑫公司的房权证惠崇字第××号房屋权属证书，房屋权属证书载明的土地证号为15&tim**;×23，权属性质为集体。另据公开的（2014）泉执复字第21号蒋霞雯与中国农业银行股份有限公司惠安县支行借款案复议裁定书显示，法院曾拟拍卖大顺通公司的财产及提供抵押的机械设备、大洋公司的财产及抵押物［惠房证号:惠房证崇字××号房屋所有权证、土地使用权证号:惠国有（1997）字第150024号］、祥鑫公司的财产及抵押物［房地产证号为惠集（1997）字第15××23号集体建设用地和惠崇字第××号、0196号房屋所有权证］。 2018年5月11日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订《厂房租赁合同》一份，主要条款约定，甲方将位于的封闭钢筋式厂房出租给乙方。租期自2018年5月11日起至2021年6月9日止，2018年5月11日至2018年6月11日为维修期，免收租金；租金每年13万元，不包含税费；应于签订日支付第一年度的租金，之后每年度租金提前一个月支付；超十天未支付，甲方有权不退还保证金。乙方应支付甲方保证金50000元。租赁期间，乙方应做好消防、安全、环保等工作，如因乙方办理手续需要，甲方应提供相应材料配合办理手续。租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，甲方退还乙方未到期的租金。租赁未满三年，如乙方提前终止合同，乙方应提前三个月通知甲方，并在十天内腾出房屋。租赁期间，如因该厂房的使用权等变更导致乙方无法继续生产经营的，甲方仅需退还乙方未到期的租金及保证金，不需要赔偿乙方损失及支付乙方其他费用。无论基于什么原因双方终止租赁关系，乙方都应合同终止后十天内腾空厂房内乙方的东西，并清理现场原材料、垃圾及其他材料；如未按时腾空清理，保证金将不予退还，乙方赔偿甲方一切损失。租赁期间，乙方生产应符合环保等要求，如未按照法律规定等生产要求进行生产，由此产生的一切责任由乙方承担。2018年5月12日，被告向原告出具收条1份，载明收到保证金及第一年租金18万元，其中保证金5万元、第一年租金13万元。2018年9月28日，原、被告双方签订《租赁合同》1份，约定原告向被告租用五间半厂房及外面用地，租费每年38500元，从2018年10月1日起至2021年6月11日止，租金支付方式和租期按原合同期限相同。原告交被告押金2万元，租期满后退还，被告有一台行车无偿给原告使用，期满后归还。被告同日于该租赁合同下方备注收到46735元，其中保证金2万元。2019年5月10日，被告向原告出具收据1份，载明收到2019年5月11日至2020年5月11日租金168500元，包括后五格半租金。2018年3月29日，惠安县崇武镇人民政府印发《崇武镇首批关闭取缔类石雕企业关闭退出工作方案》，建明石制品有限公司第二车间被列入附件6责任分解表中的关闭、取缔对象，分解表体现没有环评、三同时验收、排污许可证。2019年6月27日，崇武镇政府向国网福建惠安县供电有限公司发出《关于配合对建明二车间（大顺通石材厂）采取断电取缔销户的函》，载明因建明二车间（大顺通石材厂）私自复电生产，现要求对该企业（用户名：惠安县大洋渔业发展有限公司，用电户号：5400018224）采取断电、拆表、销户等措施。原告曾于2019年8月13日向本院提起诉讼，后于2019年9月16日申请撤诉，本院裁定准许撤诉。2019年11月21日，本院组织双方到案涉厂房进行现场勘察，厂房内设备、设施、物品等均已经腾空。2020年1月19日第二次庭审中，被告附条件愿意解除合同。上述事实有到庭当事人的陈述及原告提供的《厂房租赁合同》、收条、《租赁合同》、收据、《崇武镇首批关闭取缔类石雕企业关闭退出工作方案》、《关于配合对建明二车间（大顺通石材厂）采取断电取缔销户的函》，被告提供的土地使用权证、房屋权属证书，以及本院依职权调取的企业信息基本情况、复议裁定书、本院组织双方进行现场勘验的视频、笔录等证据予以佐证，本院予以确认。 对双方有争议的证据，本院认定如下：被告提供证据1即宗地图，拟证明大顺通公司系案涉厂房的使用者；证据2即惠环保94审第019号建设项目环境影响评估表、加盖惠安县环境保护局印章的环保证明，拟证明大顺通公司通过环保评估。被告当庭未能提供上述证据原件，且在本院指定期限内也未能提供相应原件，故对上述证据不予采信。 本院认为，从工商登记显示，被告系各关联公司的法定代表人，大顺通公司已经于2009年12月1日吊销，其吊销后即应停止清算范围外的活动。审理中，被告自认案涉租赁物权属复杂、不清，也未能提供充分证据证明案涉租赁物仅系大顺通公司所有。客观上，被告系案涉多个公司的法定代表人，且被告个人与原告签订合同并收取租金、保证金、押金，应认定被告作为案涉租赁物的实际管理人，系其以个人名义将案涉租赁物出租给原告，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》、《租赁合同》应认定有效。《厂房租赁合同》第八条第一款、第二款约定“租赁未满三年，如乙方提前终止合同，乙方应提前三个月通知甲方，并在十天内腾出房屋。租赁期间，如因该厂房的使用权等变更导致乙方无法继续生产经营的，甲方仅需退还乙方未到期的租金及保证金，不需要赔偿乙方损失及支付乙方其他费用。”《租赁合同》虽未对合同解除和终止进行约定，但从合同约定“租金支付方式和租期按原合同期限相同”及租赁物实际情况看，可参照《厂房租赁合同》约定执行。案涉租赁物已经被要求关闭、取缔，且被采取断电销户措施，即客观上原告已经无法继续生产经营。原告已经于2019年8月3日起诉主张权利，并于2019年10月10日再次起诉请求解除合同，客观上已经履行通知义务。原告主张案涉租赁物于2019年8月9日已经腾空，但却未能提供证据，故实际腾空之日即合同终止之日应认定为2019年11月21日现场勘验之日。合同终止后，原告多支付的租金79569元（已缴纳租金168500元-2019年5月11日至2019年11月21日期间租金88931元），被告应予退还。鉴于原告已经腾空租赁物，被告又未能提供证据证明原告存在合同中约定的可以不予退还保证金、押金的其他情形，故原告支付的保证金50000元、押金20000元，被告应予退还。至于原、被告的其他实际损失，双方可另行向对方主张权利。 综上所述，原请求解除双方签订的《厂房租赁合同》、《租赁合同》，符合双方约定，应予准许。被告应返还原告2019年11月21日以后多缴纳的租金以及保证金、押金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十一条第（七）项、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、解除原告陈夏友与被告李路平于2018年5月11日签订的《厂房租赁合同》。 二、解除原告陈夏友与被告李路平于2018年9月28日签订的《租赁合同》。 三、被告李路平应于本判决生效之日起十日内返还原告陈夏友多支付的租金79569元。 四、被告李路平应于本判决生效之日起十日内返还原告陈夏友已支付的保证金50000元、押金20000元。 五、驳回原告陈夏友的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7194元，减半收取3597元，由被告李路平负担1646元，应在本判决生效后五日内缴交；原告陈夏友负担1951元，多预交的4193元予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  谢惠峰 二〇二〇年二月三日 书记员  许鸿展 书记员  黄润婷 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。