河北省秦皇岛北戴河新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0392民初747号 原告：张诗伟，男，1969年10月1日出生，汉族，现住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：杨悦，北京市京师（秦皇岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐桂华，河北百人合律师事务所律师。 被告：秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区安居东里**。 法定代表人：牛磊，董事长。 委托诉讼代理人：刘世超，男，1980年9月5日生，汉族，现住北戴河新区，公司员工。 被告：陈秋兰，女，1963年12月26日出生，汉族，住秦皇岛市海港区。 原告张诗伟与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙房地产）、陈秋兰买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月23日公开开庭进行了审理。原告张诗伟的委托诉讼代理人杨悦，被告瑞龙房地产的委托诉讼代理人刘世超到庭参加诉讼。被告陈秋兰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张诗伟向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告瑞龙地产之间签订的中国红色公寓12A11号房屋《商品房买卖合同》合法有效；2、确认二被告之间订立的中国红色公寓12A11号房屋《商品房买卖合同》无效；3、判令二被告协助原告办理买卖合同产权手续，并承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2011年7月23日原告向被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙地产）交付定金，订购由被告瑞龙地产开发的坐落在南戴河中国红色公寓12A11号房屋。2011年8月4日原告与被告瑞龙地产正式签订12A11号房屋的《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同买受方为原告，出卖方为被告瑞龙地产。原告购买的12A11房屋，建筑面积62.69平方米，房屋单价13303.56元/平方米，总价款834000元。同时约定本合同自生效之日起30日内由被告瑞龙地产向抚宁县建设局登记备案，于交付房屋90日内办理产权手续。2011年7月23日原告向被告瑞龙地产交付该涉案房屋定金50000元，2011年8月4日原告向被告瑞龙地产支付涉案房屋房款822331元，被告瑞龙地产为原告开具房屋总价款的收据，同时交清契税33360元、公共维修基金3761元、代办费700元、配套费510元。2011年8月4日，被告瑞龙地产向原告交付了涉案房屋，并出具房屋交接证明，原告实际占有了该房屋，获得了该房屋的所有权。秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司（以下简称丽都物业）为原告出据物品明细表。随后原告将涉案房屋委托给丽都物业经营，并签订三方委托经营协议。委托方为原告，受托方为丽都物业，被告瑞龙地产担保方。委托经营期限5年，经营收益为5105元/月。原告每年还享有20天居住权（详细约定见委托经营协议）。2016年7月20日被告瑞龙地产和丽都物业为原告出具说明一份，截止2016年7月20日共欠经营收益为193990元。2016年9月12日被告瑞龙地产为原告开具834000元的河北增值税普通发票。原告发现，因二被告之间存在借款关系，而将涉案房屋在抚宁区建设局备案登记在被告陈秋兰名下作为借款担保。2018年3月14日，瑞龙地产办理了整栋楼房本，现已经具备办理产权分割产权条件。依据上述事实，原告认为：一、原告与被告瑞龙地产之间的商品房买卖合同已经履行，原告支付了房屋对价，被告瑞龙地产交付了房屋，原告已经依法享有涉案房屋的占有使用收益权涉案合同已经生效并履行。二、被告瑞龙地产与被告陈秋兰之间订立的12A11涉案房屋买卖合同已经有判决书认定名为买卖实为担保，价格明显低于市场实际，属于无效。三、请求判令被告为原告办理涉案房屋的产权手续。综上，请求法院通过审理查清事实做出公正判决。 瑞龙房地产辩称，认可原告起诉状的事实，我公司与原告之间是真实的房屋买卖关系，该买卖已经完成交易，房屋也已实际交付给原告居住、使用、所有。我公司与被告陈秋兰是民间借贷关系，签订的备案合同只是为民间借贷提供的形式上的担保合同，不是真实的房屋买卖合同的意思表示，而且我公司也从未给陈秋兰交付过房屋。 陈秋兰辩没有答辩。 原告提供了以下证据：证据一、《商品房买卖合同》。2011年8月4日签订中国红色公寓12A11房屋《商品房买卖合同》。证明原告与瑞龙的房屋买卖合同成立并生效。证据二、银行业务凭证、收据。2011年7月23日原告分两次向被告瑞龙地产支付定金5万元；2011年8月4日原告向被告瑞龙地产付清剩余房款822331元。证明原告向被告瑞龙房地产支付涉案房屋买卖合同价款并出具收据，同时交清契税、公共维修基金、代办费、配套费，原告履行合同支付房款及相关税费。证据三、房屋交接证明、物品明细表。2011年8月4日被告瑞龙地产向原告交付合同约定房屋及房内设施。证明原被告履行房屋交接事实和涉案房屋原告接收并实际占有。证据四、委托经营协议。2011年8月4日由原告、被告瑞龙地产和丽都物业三方协商，同意由物业公司经营五年。证明原告享有该房屋的占有、使用、收益权。证据五、说明。2016年7月20日被告瑞龙地产和丽都物业为原告出具说明。证明原告于2011年7月23日在嶺澜销售中心签订认购书并支付了相关费用，截止2016年7月20日被告瑞龙地产和丽都物业连带拖欠经营收益193990元。原告享有该房屋的占有、使用、收益权。证据六、发票。2016年9月12日被告瑞龙为原告开具834000元的普通增值税发票。证明原告履行纳税义务，享有该房屋所有权。 瑞龙房地产的质证意见为：证据原件和复印件一致。对证1-6真实性、合法性、关联性均认可。证明原告与我公司完成了交易交接。 瑞龙房地产提供了以下证据：证1、我公司与陈秋兰签订的抵押借款合同、抵押借款合同（一）、抵押备案合同明细表。证2、我公司支付陈秋兰还款的银行凭证、电子回单、陈秋兰的收条共4份。证3、我公司与陈秋兰12A11房的备案合同。证4、秦皇岛市中级人民法院（2017）冀03民终599号判决，一审对应的是（2016）冀0392民初564号，原告是闻聪。（2017）冀03民终604号判决，一审判决为（2016）冀0392民初563号，原告是宋逵。上述证据证明我公司与陈秋兰是民间借贷关系，已经归还了部分的借款，所签订的备案合同只是为该笔借款提供的形式上的担保合同，并不是真实的房屋买卖关系的意思表示，二份抵押借款合同的第二条、五条的约定，违法了担保法，所以签订的备案合同是违法的合同，应属无效合同。 原告的质证意见为：原件与复印件一致，对证1-4三性均认可，被告瑞龙地产的证明内容与证明目的均与原告所述相互印证，根据二被告借贷合同履行情况，二被告将网签房屋备案的行为违反了担保法、物权法禁止流押的规定，二被告的合同应属无效合同。 综合分析以上证据，本院认定事实如下：2011年7月23日张诗伟向瑞龙房地产交付定金5万元，订购瑞龙房地产开发的坐落在南戴河的中国红色公寓12A11号房屋。2011年8月4日张诗伟与瑞龙房地产签订12A11号房屋《商品房买卖合同》。12A11号房屋建筑面积62.69平方米，单价13303.56元/平方米，总价款834000元。当日张诗伟向瑞龙房地产付款822331元。其中包括房款784000（加5万元定金为834000元），契税33360元、公共维修基金3761元、产权代办费700元、配套费510元。瑞龙房地产开具了收据。当日瑞龙房地产把房屋交付给张诗伟使用，出具房屋交接证明。秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司（以下简称丽都物业）为张诗伟出具物品明细表，张诗伟将房屋委托给丽都物业经营，签订三方委托经营协议。委托方为张诗伟，受托方为丽都物业，担保方瑞龙房地产。委托经营期限5年，经营收益为5105元/月。2016年7月20日瑞龙房地产和丽都物业为张诗伟出具说明一份，截止2016年7月20日共欠经营收益193990元。2016年9月12日瑞龙房地产为张诗伟开具834000元的河北增值税普通发票。2018年3月14日，瑞龙房地产办理了整栋楼产权登记，已经具备办理产权分割条件。 2011年10月28日，瑞龙房地产与陈秋兰签订《抵押借款合同》，张新懿、李俊岐、张庆波、刘璐为担保人。瑞龙房地产以建成楼盘“中国红色公寓”岭澜项目作为借款抵押物抵押给陈秋兰，陈秋兰出借1230万元给瑞龙房地产，借期内月利率2.8%，于借款发放当日全额支付。瑞龙房地产将“中国红色公寓岭澜项目”作为抵押物以商品房买卖合同的方式签订到陈秋兰、陈秋菊名下，总计精装修公寓36套（全部5层以上），共计2171.72平米，双方在抚宁县房管局办理商品房买卖合同备案手续。如瑞龙房地产不能按期偿还此笔借款，则陈秋兰有权通过合法的方式实现权益或履行已签署的商品房买卖合同，所得款项全额用于偿还此笔借款，如抵押物不足以偿还借款，瑞龙房地产其他资产优先用于补偿。2012年1月27日，瑞龙房地产与陈秋兰签订《抵押借款合同（一）》，张新懿、李俊岐、张庆波、刘璐为担保人。瑞龙房地产以建成楼盘“中国红色公寓”岭澜项目作为借款抵押物抵押给陈秋兰，陈秋兰出借79.5万元给瑞龙房地产，关于抵押的约定与前合同一致。《红色公寓备案合同明细表》显示，36套抵押房屋包括12A11号房屋。瑞龙房地产偿还过借款本金和利息，具体数额双方没有核对清楚。2011年10月27日，陈秋兰与瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，陈秋兰购买中国红色公寓12A11号房，面积共62.69平方米，其中套内面积50.152平方米，单价5800元/每平方米，总价363602元。其中约定“出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。2011年10月28日，抚宁县房地产市场管理所对该合同备案。 涉及陈秋兰作为抵押的中国红色公寓的房屋的案件，本院和秦皇岛市中级人民法院已经办理多件，裁判文书已经发生法律效力，本案是系列案之一。其中本院（2016）冀0392民初564号闻聪与瑞龙房地产、陈秋兰确认合同无效纠纷案，本院认为陈秋兰与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》是为借款设定的抵押担保，违反物权法的规定，判决该合同无效。陈秋兰提出上诉，2017年5月2日，秦皇岛市中级人民法院作出（2017）冀03民终599号判决，认为陈秋兰与瑞龙房地产的真实合同关系是借贷法律关系，双方签订商品房买卖合同及到行政部门备案的行为系为借款提供担保，违反物权法第一百八十六条的规定，属无效合同。判决驳回上诉，维持原判。本院（2016）冀0392民初563号宋逵与瑞龙房地产、陈秋兰确认合同无效纠纷案，本院认为陈秋兰与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》是为借款设定的抵押担保，违反物权法的规定，判决该合同无效。陈秋兰提出上诉，2017年5月10日，秦皇岛市中级人民法院作出（2017）冀03民终604号判决，认为陈秋兰与瑞龙房地产的真实合同关系是借贷法律关系，双方签订商品房买卖合同及到行政部门备案的行为系为借款提供担保，违反物权法第一百八十六条的规定，属无效合同。判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，一、张诗伟和瑞龙房地产签订的购买中国红色公寓12A11号房屋的《商品房买卖合同》，签订主体符合法定条件，意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，没有导致合同无效的其他情形，是有效合同。二、现有证据能够证明陈秋兰与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》是为借款提供的担保，是物权法和担保法明确禁止的“流押”。该合同违反法律的强制性规定，为无效合同。三、张诗伟已经履行了全部合同义务，占有使用房屋，瑞龙房地产应该按照约定履行义务，协助张诗伟办理产权登记。陈秋兰和瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》在抚宁县房地产市场管理所备案是影响张诗伟办理产权登记的因素之一，陈秋兰也应该协助张诗伟办理相关手续。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、张诗伟与秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订的中国红色公寓12A11号房屋《商品房买卖合同》有效。 二、陈秋兰与秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订的中国红色公寓12A11号房屋《商品房买卖合同》无效。 三、秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司和陈秋兰协助张诗伟办理中国红色公寓12A11号房屋的产权登记。 案件受理费80元，由秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘振会 人民陪审员  刘 权 人民陪审员  刘洪生 二〇二〇年二月十二日 书 记 员  赵晶晶