江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0681民初5448号原告：南通百安居商业企业管理有限公司，住所地江苏省启东市汇龙镇中央路中路715号。法定代表人：查秀文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：施春华，该公司职员。委托诉讼代理人：杨中伟，江苏扬子江律师事务所律师。被告：顾美菊，女，1968年10月2日生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：王成，江苏东疆律师事务所律师。第三人：启东亿星家居有限公司，住所地江苏省启东市汇龙镇亿丰商城B区（2号楼）商铺1011、1012、1013号。法定代表人：赵美军。原告南通百安居商业企业管理有限公司（以下简称百安居公司）与被告顾美菊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员王圣飞独任审判，因案情复杂转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，根据被告申请，依法追加启东亿星家居有限公司（以下简称亿星家居）为本案第三人参加诉讼。原告百安居公司的委托诉讼代理人施春华、杨中伟，被告顾美菊的委托诉讼代理人王成到庭参加诉讼（顾美菊参加简易程序诉讼）。第三人亿星家居经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案业经审委会讨论，现已审理终结。百安居公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付展位租金和商场运营管理费等综合费用158357.63元、物业费21035.99元、空调费5866.34元、违约金42744元，合计228003元。2、本案诉讼费用全部由被告承担。诉讼中增加诉讼请求：3、解除原告百安居公司与被告顾美菊签订《展位租赁合同》；4、被告顾美菊赔偿损失85488元。事实与理由：2017年9月1日，原、被告签订合同编号为QDYX-054《展位租赁合同》，约定被告承租原告经营管理的亿丰商城B号楼B3023-2号展位经营“木杩”品牌家具，该展位计费面积为274平方米。租赁期限3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。该展位综合费（包含租金和商场运营管理费）为52元/平方米/月，月合计人民币14248元。并约定在被告能完整履行本合同的情况下给予一定的折扣优惠，即优惠后第一年支付综合费合计人民币85488元，第二年支付综合费合计人民币99736元，第三年支付综合费合计人民币128232元。物业管理费在合同期内第1年减免，第2年起按照亿丰商城其他馆的物业收费标准及缴纳方式支付。并在合同签订之日起5日内向原告一次性缴纳商品服务质量保证金计人民币14248元。合同还约定：综合费用按每年为一个结算期，先付后用，第一年综合费于该合同签订之日起5日内支付，以后每期综合费用于下一个结算期开始之日前15日一次性支付。如逾期每日按逾期应付金额0.5%加付滞纳金。如被告拖欠综合费用、物业管理费及其他费用超过1个月或未交纳或补足质保金达30日，原告有权取消给予被告的各种优惠，并有权单方解除本合同。合同签订后，原告按合同履行义务，被告已交租赁综合费102088元，尚欠综合费用158357.63元、物业费21035.99元、空调费5866.34元，构成重大违约。原告依合同取消被告第一、第二年综合费用的优惠折扣，并要求其支付违约金42744元。然对于被告所欠上述各项费用，虽经原告多次催要，却至今未果。为维护自己的合法权益，原告按相关法律规定，向贵院提起诉讼请，请求依法判准原告如上诉请。顾美菊辩称，一、《展位租赁合同》签订时间不是2017年9月。2018年年底，被告要求撤场，亿星家居要求补签字而形成，然后付清款项才能撤离。二、亿星家居因受业主委托在亿丰商城B号楼开设启东月星家具广场，与本案有利害关系，应作为第三人参加诉讼。三、虽原、被告之间存在租赁关系，但在被告撤场时已经解除，被告不构成违约，原告主张的诉讼请求不能成立。四、被告撤场的原因是原告欺诈行为，被告生意清淡、无以为继。亿丰商城招商时向商户承诺使用月星品牌，但在补签租赁合同时才知实际是亿星家居在管理。约定使用月星品牌，但未能使用该品牌，请求驳回原告的诉讼请求。亿星家居既未应诉，也未提供书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理查明如下事实:2013年6月1日，以上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司（以下简称亿丰启东公司）为甲方，百安居公司为乙方，订立《亿丰商城租赁管理合同》约定，就甲方将其购买的启东中央河中路789号亿丰商城1号楼、2号楼的商铺租赁给乙方经营管理，即由乙方统一招商、经营管理。在设立亿星家居前，张志忠代表百安居公司及亿星公司与顾美菊等承租人进行交涉、订立意向协议等。2017年8月29日，案外人张志忠以启东月星家居广场为甲方（实为亿星家居），木杩品牌（代表：顾美菊）为乙方，签订《展位租赁意向协议》一份，协议约定乙方自愿向甲方预定位于启东市和平北路与中央大道交汇处（奥邦广场）的启东月星家居广场内B3层023-2的展位；乙方意向承租面积为275平方米，乙方应向甲方交纳定金4万元。本协议内容仅为品牌预定依据，待订立《展位租赁合同》后，定金自动转为首期综合费用和质量保证金。意向协议还就其他事项作了约定。甲方由张志忠签字，乙方由顾美菊签字。顾美菊租赁期间，经营管理由亿星家居实施，包括收取房租等各项费用。案涉商铺均由亿星家居实施统一经营管理，平时的卫生、安全、房屋租金的收取均有其负责。意向协议签订后，被告于2017年9月1日向亿星家居交纳了40000元定金，原告向被告交付了租赁场所，被告顾美菊随后进入案涉租赁场所，并于2018年1月正式营业。2018年1月28日，亿星家居向顾美菊出具收据，将定金40000元，转化为综合服务费。2018年2月3日，顾美菊向亿星家居交纳综合费用20000元。2018年12月3日，顾美菊向亿星家居交纳综合费用488元。2018年12月9日，顾美菊向亿星家居交纳综合费用5000元。期间，2018年12月，顾美菊因生意清淡，准备停止经营考虑退场。顾美菊为此，向亿星家居书面申请：“撤场申请尊敬的月星家居启东商场领导：您好！我是家具馆B楼木杩展位（展位号B3023-2）的商户，由于个人原因，特申请撤场.申请人：顾美菊身份证号：320626196810020440日期：2018.6.1”。随后，亿星家居总经理张志忠在撤场申请下方签上“结清费用，方可退场张志忠”。2019年2月14日，亿星家居向被告发出催收通知，要求被告交纳综合费用。2019年2月21日，顾美菊向亿星家居交纳了20000元综合费用。至此，顾美菊应交纳的2018年1月至12月的综合费用85488元（40000元+20000元+488元+5000元+20000元）已全部结清。之后，顾美菊做了退场准备工作，并于2019年2月底退场。2019年3月8日，顾美菊向亿星家居交纳了2019年1月、2月的综合费用16600元（99736元/年/12个月*2个月=16622元，实交16600元）。又查明，原、被告及第三人曾签订《展位租赁合同》，该合同显示：以百安居为甲方、顾美菊为乙方、亿星家居为丙方，签订合同编号为QDYX-054《展位租赁合同》，约定被告承租原告经营管理的亿丰商城B号楼B3023-2号展位经营“木杩”品牌家具，该展位计费面积为274平方米。租赁期限3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。该展位综合费（包含租金和商场运营管理费）为52元/平方米/月，月合计人民币14248元。并约定在被告能完整履行本合同的情况下给予一定的折扣优惠，即优惠后第一年支付综合费合计人民币85488元，第二年支付综合费合计人民币99736元，第三年支付综合费合计人民币128232元。物业管理费在合同期内第1年减免，第2年起按照亿丰商城其他馆的物业收费标准及缴纳方式支付。并在合同签订之日起5日内向原告一次性缴纳商品服务质量保证金计人民币14248元。合同还约定：综合费用按每年为一个结算期，先付后用，第一年综合费于该合同签订之日起5日内支付，以后每期综合费用于下一个结算期开始之日前15日一次性支付。如逾期每日按逾期应付金额0.5%加付滞纳金。如被告拖欠综合费用、物业管理费及其他费用超过1个月或未交纳或补足质保金达30日，原告有权取消给予被告的各种优惠，并有权单方解除本合同等。另外，被告与第三人曾签订《启东月星家居商场管理合同》，该合同第16页显示：“十、退场程序1、提前三个月书面申请，由招商部审核，总经理（或第一责任人）签字、填写退场程序表，交清欠费、交足商品服务质量保证金。3、…4、…”。上述合同版本显示，原告提供的合同版本月星家居2017年11月修订，原告开始陈述系207年9月签订，后又陈述为2017年11月签订。被告认为既然原告提供的系2017年11月修订，是原告答应被告退场时补签。上述事实，由原、被告庭审陈述及以下证据等在卷佐证。原告提供的证据：1、亿丰商城租赁合同。2、展位租赁合同、启东月星家居商场管理合同3、收据、欠款明细、照片。4、2018年度空调费的公示及商铺租赁及运行管理合同。5、催款通知和签收确认单。6、上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司房屋权属证书。7、展位租赁意向协议。被告提供的证据：1、启东亿丰商城部分商户出具的证明一份、证人孙某,陈某,4、施某,4陈述。2、月星家居启东商场在微信上所发布的图片。3、另案的被告和张志忠之间的通话录音以及张志忠离开启东以后亿星公司的现任负责人陈玉之间的谈话录音。4、被告向亿星公司出具的撤场申请一份。本院依职权调取的证据：（2019）苏0681民初5947号民事判决书、（2019）苏0681民初5949号民事判决书。本院认为，原、被告之间订立意向协议及展位租赁合同，随之被告亦实际进场承租案涉铺面经营，并支付综合管理费用（租金），可以认定原、被告之间的租赁合同合法有效，双方均应全面履行各自的权利义务。关于原告主体事宜，原告与亿丰启东公司订立《亿丰商城租赁管理合同》，取得了案涉房屋的出租权，故原告具有诉讼主体资格。1、原、被告及第三人之间的合同是否协商解除？违约责任承担问题？首先，根据案涉展位租赁合同及管理合同，亿星家居有权对案涉商铺的经营权进行管理、收费等，故亿星家居的总经理张志忠的行为可以认定系原告的行为，既然在撤场的时候已明确，结清费用，方可撤场，实际上原、被告约定了解除合同的条件，被告将实际使用期间的综合费用2018年度85488元及2019年的16600元已全部结清，并于2019年2月底退场，可以认定在被告离场时原、被告已经解除合同，至于第三人，原告委托第三人对案涉商铺进行管理，委托人与被告结算费用解除合同，效力当然及于第三人即被告顾美菊与第三人之间的案涉展位租赁及管理关系，故合同解除效力及于第三人。因事实上已经于2019年2月底退场时解除案涉合同，故原告诉请解除合同的诉请，本院不再支持。其次，因原、被告协商解除案涉合同，原告方管理人张志忠签字同意退场，且实际结清实际使用期间的综合费用，故原告要求被告支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。2、关于原告要求被告支付综合费用，顾美菊已交清了2018年约定的综合费用85488元；2019年的1月、2月的费用16600元，顾美菊已将实际使用原告展位的综合费用结清，故该请求，本院不予支持。3、关于原告主张的物业费用，《展位租赁合同》显示第壹年（即2018年）减免。2019年1月1日起按照项目所在地亿丰商城其他的物业费标准及缴纳方式收取。被告实际租赁2个月，被告应支付原告2个月的物业费2301.6元[（274平方米*4.2元/平方米/月）*2个月]，对其他部分不予支持。4、关于原告主张的空调费电费。原告仅提供了空调费公示表，补充调查时，原告提供了自制的中央空调主机部分每日电量汇总表、A、B区电费统计表，被告否认，原告提供的证据无法证明空调费用的真实性。故对原告主张空调费，本院不予支持。第三人亿星家居经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自身诉讼权利的放弃，但不影响本院在查明事实的基础上依法作出公正判决，由此可能给第三人亿星家居带来不利的法律后果依法由其自行承受。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告顾美菊支付原告南通百安居商业企业管理有限公司的物业费2301.6元，限被告顾美菊于本判决生效后十日内履行。（南通百安居商业企业管理有限公司开户银行：农村商业银行启东支行，银行账号：72×××79）。二、驳回原告南通百安居商业企业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4720元（原告南通百安居商业企业管理有限公司已预交），由原告南通百安居商业企业管理有限公司负担4670元，被告顾美菊负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4720元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 长  王圣飞人民陪审员  施建萍人民陪审员  樊荣华二〇二〇年二月五日书 记 员  胡建娥