.黑龙江省绥化市北林区人民法院行 政 判 决 书（2019）黑1202行初32号原告绥化市广厦房地产开发有限公司，住所地绥化市北林区太平管理区法定代表人陈秋芳，职务董事长。委托代理人刘向阳，男，1976年3月8日出生，汉族，职业该公司法务，住大庆市让胡路区。被告绥化市不动产登记中心，住所地绥化市北林区西直北四路自然资源大厦。法定代表人李春刚，职务主任。行政负责人李海，职务副主任。委托代理人杜昕宇，黑龙江光明律师事务所律师。第三人贾艳，女，1966年12月12日出生，汉族，无职业，住绥化市北林区。第三人李小红，女，1972年5月1日出生，汉族，无职业，住绥化市北林区。第三人李延昭，男，1971年11月28日出生，汉族，无职业，住绥化市北林区。第三人李艳卉，女，1970年11月9日出生，汉族，无职业，住绥化市北林区。第三人邹庆辉，男，1970年5月1日出生，汉族，无职业，住绥化市北林区。五第三人委托代理人刘凤卿，黑龙江三星律师事务所律师。原告绥化市广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）与被告绥化市不动产登记中心、第三人贾艳、李小红、李延昭、李艳卉、邹庆辉不动产不予登记告知书一案，向本院提起行政诉讼。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月22日公开开庭审理了此案。原告委托代理人刘向阳、被告绥化市不动产登记中心行政负责人李海、委托代理人杜昕宇及第三人贾艳、李小红、李延昭、李艳卉、邹庆辉的委托代理人刘凤卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告绥化市不动产登记中心于2019年8月2日作出编号为2019-002号不予登记告知书。原告广厦公司诉称：2013年12月，因案外人李世涛向绥化市汇达小额贷款有限责任公司借款，原告以其开发建设的、位于绥化市××林区××家园小区××套别墅房产为该借款提供担保，原告与绥化市汇达小额贷款有限责任公司指定的第三人贾艳、李小红、李延昭、李艳卉、邹庆辉于2013年12月3日签订了商品房买卖合同，并在被告处办理了商品房买卖合同预告登记。后绥化市汇达小额贷款有限责任公司因该债务纠纷起诉李世涛，并要求原告因担保行为承担连带偿还责任，经绥化市中级人民法院和黑龙江省高级人民法院审理认定绥化市汇达小额贷款公司要求原告承担连带偿还责任的诉请没有法律依据，不予支持。原告了解到其为了给李世涛的债务提供担保而与绥化市汇达小额贷款公司制定的第三人签订虚假买卖合同，导致房产管理机构办理预告登记行为，不符合法律规定。原告为纠正违法行为，避免受到行政机关处罚，因此向被告提出书面申请，请求撤销预告登记。2018年3月7日，被告作出了编号2018-01的不予受理告知书，决定对原告的请求不予受理。因被告系绥化市自然资源局下设事业单位，原告以绥化市自然资源局为被告提起诉讼，案件经审理，绥化市北林区人民法院作出（2019）黑1202行初5号行政判决书，判决撤销被告作出的编号为2018-01不予受理告知书，并责令重新作出具体行政行为。绥化市自然资源局不服，提出上诉，绥化市中级人民法院于2019年6月20日作出了（2019）黑12行终63号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告于2019年8月2日又作出了编号为2019-002的不予登记告知书，认为原告申请注销提供材料不符合规定，因此决定不予登记。原告认为被告作出的不予登记行政行为违反法律规定，适用法律不当，应当予以撤销。首先，《房屋登记办法》第八十一条：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件说明当事人隐瞒真实情况，提交虚假材料获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记、收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废”之规定，绥化市中级人民法院作出的（2017）黑12民初15号民事判决书和黑龙江省高级人民法院作出的（2017）黑民终489号民事判决书已生效，均对原告及第三人不存在真实房屋买卖关系，为借款担保而签订虚假商品房买卖合同一事予以充分说明。被告应当履行法定义务，撤销原预告登记，却不予办理，违反了法律规定，应当予以撤销。其次，本案不适用《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条的规定。该规定是为了保护真正的购房人的合法权利不受侵害，而原告与第三人之间的行为，即不是真实的商品房买卖预告登记行为，也不是符合法律规定的房产抵押登记行为，案外人汇达小额贷款公司利用了房产预告登记来达到为债权抵押的目的，第三人并不是真实的购房人，也不是房屋的真正权利人，从2013年至今已经长达六年，从未交纳过购房款，也从未主张过权利。原告与第三人之间的行为不应当收到正确的评价，更没有权利得到法律保护，被告应当依法办理撤销预告登记。第三，被告的行政行为，应当有法律依据，更应当说明理由。依据《不动产登记暂行条例》第十七条之规定，被告在不予登记告知书中阐述认为原告提交的材料不符合规定，就应当告知原告缺少的书面材料，还要准备补正其他内容的材料，但被告没有作出书面告知，直接作出了不予登记决定，被告的行政行为不符合法律规定。故原告诉讼至法院，请求判令：撤销被告绥化市不动产登记中心作出的编号为2019-002的不予登记告知书，并判令被告重新作出具体行政行为。庭审中，原告向本院提供如下证据:1、查档证明复印件28份。以证实原告所诉的28套房屋已经被预告登记在第三人李小红、李艳卉、邹庆辉、李延昭、贾艳名下。2、商品房买卖合同复印件28份。以证实原告于2013年按照汇达公司要求与五位第三人签订商品房买卖合同，并提交给被告，被告据此办理了商品房预告登记。3、2019-002号不予登记告知书。以证实原告提出撤销预告登记申请后，被告作出了不予登记决定，原告据此提起诉讼。4、绥化市中级人民法院（2017）黑12民初15号民事判决书、黑龙江省高级人民法院（2017）黑民终489号民事判决书复印件各1份。以证实28套房产的预告登记行为是原告为他人的债务提供担保，原告与五位第三人之间不是真实的商品房买卖合同关系，五位第三人所取得的预告登记是在隐瞒真实情况提交虚假材料的情况下由被告作出的，依法应予以撤销。被告绥化市不动产登记中心辩称：绥化市不动产登记中心作出的编号为2019-002的不予受理告知书，认定事实清楚，证据确凿，程序合法，内容适当，原告诉状内容与事实不符。首先，原告于2019年7月31日向被告提出要求撤销预告登记在第三人名下的案涉28套房屋的预告登记申请，被告依法受理并审核后，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条和《不动产登记暂行条例》第二十二条之规定，认定原告不符合撤销预告登记的法律规定，因此依法作出编号为2019-002的不予登记告知书。其次，原告主张撤销预告登记的28套商品房，均被绥化市中级人民法院作出的（2018）黑12财保1号民事裁定书、(2018)黑12执保8号协助执行通知书和鹤岗市中级人民法院作出的（2019）黑04执27号执行裁定予以查封，现处于查封受限状态。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第二款“解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应向登记机关发出协助执行通知书”的规定，无人民法院向登记机关发出协助执行通知书，被告无权办理撤销预告登记。被告作出的不予登记告知书符合法律规定，不违反程序。按照《房屋登记办法》第70条规定，当事人提交了材料，预告登记符合法律规定要求。如果注销登记应由双方当事人申请注销。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效，被告难以知晓当事人之间的债权是否失效，因此被告认为在预告登记后，如债权消失的，原告与第三人应持债权失效的证明文件（如当事人解除买卖合同或抵押合同的书面协议、法院解除合同的生效判决或仲裁机构生效的裁决到房屋登记机构申请注销房屋预告登记）申请注销预告登记。根据《不动产登记暂行条例》第十六条第一款“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责”的规定，登记部门仅进行形式审查，至于材料是否真实，由双方当事人负责，因此被告的预告登记符合法律程序的规定。按照《房屋登记办法》第八十一条规定，撤销只能是由司法机关等有关部门的文书等能够证明产权消失或者登记错误才能予以撤销；同时按照《中华人民共和国物权法》第二十条二款的规定，能够证明债权消失也需要理由。综上，绥化市不动产登记中心作出的编号为2019-002的不予登记告知书，证据确凿、适用法律、法规正确，程序合法，故请法院驳回原告的诉讼请求。被告向法庭提供了如下证据：1、原告的营业执照、授权委托书、法定代表人证明、委托人与受委托人身份证、绥化市不动产登记中心2019-002号不予登记告知书、涉案房屋查档证明。以证实2019年7月31日，原告作为申请人向被告提出撤销预告登记申请，要求撤销登记在五位第三人名下案涉28套房屋的商品房预告登记。被告受理后，调取涉案房屋基本信息及现状（已被绥化市中级人民法院和鹤岗市中级人民法院查封），并审核原告提供材料后，认为原告不符合申请人主体资格，提交的材料也不符合规定，被告依据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，于2019年8月2日作出绥化市不动产登记中心2019-002号不予登记告知书。2、《不动产登记暂行条例》第二十二条、《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条。以证实被告作出绥化市不动产登记中心2019-002号不予登记告知书适用的法律依据及原告不符合申请人主体资格，提交的材料也不符合规定。3、被告事业单位法人证书。以证实被告基本信息及主体资格。4、查档证明、鹤岗市中级人民法院（2019）黑04执27号执行裁定书、绥化市中级人民法院（2018）黑12执保8号协助执行通知书，绥化市中级人民法院（2018）黑12财保1号民事裁定书各1份。以证实案涉28套房屋均被绥化市中级人民法院和鹤岗市中级人民法院予以查封，现处于查封受限状态。被告在未接到法院有关通知的情况下无权擅自解除或撤销预告登记。五第三人述称：1.五位第三人是受托为绥化市汇达小额贷款有限公司持有本案所涉的房屋预告登记，该预告登记的行为后果以及相应的权利，由绥化市汇达小额贷款有限公司享有，就该房屋相关行政行为进行审理，应依法通知汇达公司参加诉讼。2.本案中所涉上列房屋是在李世涛向汇达公司申请借款时用于担保的，之所以形成商品房预告登记是以让与担保方式进行担保，而且该让与方式进行的担保有生效的绥化市中级人民法院以及黑龙江省高级人民法院判决给予了支持，确定在李世涛不能清偿借款时，可以拍卖、变卖本案所涉房屋以所得价款进行受偿。原告单纯强调有关买卖不真实，显然意图否定让与担保的事实，而该事实已经被法院文书所确定。3.原告无权单方申请注销本案所涉及的商品房预告登记，现房屋登记的权利人是李艳卉等五人，如果进行注销，也应该由李艳卉等五人提出申请，此时的房屋已经与原告没有任何权利、义务关系，原告无权就其不享有权利的房屋申请变更登记。4.原告之诉存在着违法的问题，众所周知李世涛与广厦公司之间在温馨家园二期别墅区建设过程中是合作关系，相应的投资由李世涛承担，广厦公司以其房地产开发资质和相应的土地使用权进行投资，利益双方之间依协议进行分配，本案所涉的上列房屋均属于李世涛应依法从广厦公司分配获得的合作收益。现在广厦公司隐瞒上述情形片面强调并以其自己作为权利人进行诉讼，既损害了李世涛权益，同时也是隐瞒事实真相的虚假诉讼行为。对此五位第三人及汇达公司将保留依法追究虚假诉讼行为的权利。综上所述，恳请法院对原告之诉依法予以驳回。第三人向本院提交如下证据：1、关于赎回抵押物的协议复印件1份。以证实该协议是李世涛、汇达公司及广厦公司签订，相应房屋的处置权利属于李世涛，广厦公司只是配合。2、合作协议1份、借据1张、二期别墅32套房屋房源表（复印件）。以证实本案所涉房屋属于李世涛的权益。经庭审质证，对原告所举证据1，被告认为从该证据结合原告诉状中所称的2份判决，原告是预告登记义务人，并非权利人。不能单方申请撤销预告登记，涉案房屋被法院查封处于受限状态，没有接到人民法院的相关通知或裁定等文书，被告不能作出撤销预告登记。五第三人对该组证据真实性没有异议，但相关登记权利人均非本案原告，原告无权申请变更。对原告所举证据2，被告对该组证据真实性没有异议，但对欲证实的内容有异议。该商品房买卖合同无法证实原告的主张。五第三人对证据的真实性没有异议，上述买卖合同是为李世涛向汇达公司借款进行的让与担保，且已经受生效的法律判决支持，以拍卖、变卖上述房屋所得价款由汇达公司受偿，说明房产管理部门办理预告登记是依法办理。对原告所举证据3，被告及五第三人均无异议。对原告所举证据4，被告对证据真实性没有异议，对原告待证事实有异议，绥化市中级人民法院（2017）黑12民初15号民事判决书认定预告登记行为是原告为他人的债务提供担保，是一种非典型担保，并不违背法律法规的强制性规定，不能排除其有效性”。黑龙江省高级人民法院（2017）黑民终489号民事判决书对此也未予以否定。两级法院判决并未否定第三人与原告签订的买卖合同效力，因此被告无须撤销案涉房屋的预告登记。五第三人对证据真实性无异议，但不能支持原告的证明目的，两份判决认定了原告同五位第三人签订买卖合同是为李世涛向汇达公司借款提供的非典型性担保，同时在判项中又确定了如李世涛不能清偿上述款项，汇达公司可以就案涉的广厦公司所有的已经登记预告的28套房屋依法申请评估作价拍卖，所得价款用以清偿上述第一项中李世涛不能清偿部分的债务，据此可以说明原告目前进行的有关诉讼是恶意的，是违法的。对被告所举证据1、2、3，原告及五第三人均无异议。对被告所举证据4，原告认为无法确定该证据的真实性，对于法律文书只了解杨淑娣的绥化市中级人民法院（2018）黑12执保8号协助执行通知书、绥化市中级人民法院（2018）黑12财保1号民事裁定书，其他不清楚。五第三人对于绥化市中级人民法院（2018）黑12执保8号协助执行通知书、绥化市中级人民法院（2018）黑12财保1号民事裁定书的合法性有异议，因为上述案涉房屋均不在广厦公司名下，而是在五第三人名下，法院无权查封案外人的财产，而且上述财产已被绥化市中级人民法院和黑龙江省高级人民法院判决确定以拍卖、变卖价款对李世涛欠汇达公司借款本息进行清偿。所以上述裁定应当依法撤销，对鹤岗法院的裁定书是在执行生效判决过程中作出的，该裁定合法有效。对第三人所举证据1，原告认为该证据是复印件，代理人不清楚，恳请法院核实该证据的真实性。被告对该证据真实性无异议。对证据2，原告认为该证据是复印件，代理人不清楚，恳请法院核实该证据的真实性，合作协议与本案行政法律关系纠纷无关。被告对该证据真实性没有异议。本院对上述证据认证如下：对原、被告所举证据真实性予以确认。对第三人所举证据，因与本案不具有关联性，不予确认。经审理查明，2013年12月，案外人李世涛以本人及他人的名义共向绥化市汇达小额贷款有限责任公司借款2000万元，原告广厦公司以其与李世涛共同开发建设的温馨家园小区的22栋1至2层01-01、22栋1至2层01-02、24栋1至2层01-01、24栋1至2层01-02、24栋1至2层01-01、22栋1至2层01-02、17栋1至2层01-01、17栋1至2层01-02、16栋1至2层01-02、15栋1至2层01-01、16栋1至2层01-02、8栋1至2层01-02、8栋1至2层01-01、9栋1至2层01-01、9栋1至2层01-02、10栋1至2层01-02、11栋1至2层01-01、11栋1至2层01-02、19栋1至2层01-01、18栋1至2层01-02、18栋1至2层01-01、19栋1至2层01-02、14栋1至2层01-02、14栋1至2层01-01、13栋1至2层01-02、13栋1至2层01-01、12栋1至2层01-02、12栋1至2层01-01共计28套别墅房产为李世涛的上述借款提供担保，为此原告与绥化市汇达小额贷款有限公司委托的第三人贾艳、李延昭、李小红、邹庆辉、李艳卉于2013年12月3日签订了商品房买卖合同，并在绥化市房产管理处办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人分别为第三人贾艳、李延昭、李小红、邹庆辉、李艳卉。后绥化市汇达小额贷款有限责任公司因该债务纠纷起诉李世涛，并要求原告广厦公司因担保行为承担连带偿还责任，经绥化市中级人民法院和黑龙江省高级人民法院审理认为，虽然上述房产未进行实质上的抵押登记，但是广厦公司是以与绥化市汇达小额贷款有限责任公司签订房屋买卖合同的方式为李世涛等人与绥化市汇达小额贷款有限责任公司之间的借款提供担保，并判令“如债务人李世涛不能清偿上述款项，绥化市汇达小额贷款有限责任公司可以就案涉的绥化市广厦房地产开发有限责任公司所有的已经预告登记的28套房屋依法申请评估作价、拍卖，所得价款用以清偿上述第一项中李世涛不能清偿部分”。原告广厦公司于2018年3月7日向绥化市不动产登记中心申请撤销第三人等五人所办理的温馨家园小区二期28套预购商品房预告登记。绥化市不动产登记中心于2018年3月7日作出编号为2018-01的不予受理告知书，认为广厦公司的申请不符合《不动产登记暂行条例实施细则》第八十九的规定，对广厦公司申请办理注销预购商品房预告登记的申请，决定不予受理。原告不服，诉讼至本院。本院作出（2019）黑1202行初5号行政判决书，判决撤销被告作出的编号为2018-01不予受理告知书，并责令重新作出具体行政行为。绥化市自然资源局不服，提出上诉，绥化市中级人民法院于2019年6月20日作出了（2019）黑12行终63号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告于2019年8月2日又作出了编号为2019-002的不予登记告知书，认为原告申请注销提供材料不符合规定，因此决定不予登记。原告不服，诉至法院。另查明，因不动产登记改革，原属于绥化市房产管理处的房屋登记职能及权利、义务均由绥化市不动产登记中心承继。本院认为，房屋登记机关为原告与绥化市汇达小额贷款有限公司委托的五位第三人办理预购商品房预告登记是基于双方签订的商品房买卖合同，经绥化市中级人民法院、黑龙江省高级人民法院两级法院民事判决书认定：李世涛与绥化市汇达小额贷款有限公司之间系民间借贷关系，原告与绥化市汇达小额贷款有限公司委托的五位第三人是以签订商品房买卖合同并办理预购商品房预告登记的形式将案涉28套房屋为李世涛的借款提供担保。商品房预告登记并未改变被登记房屋的物权归属，涉案房屋仍属于原告广厦公司，被告作出不予登记告知书即是拒绝撤销预告登记行为，对原告权利义务不构成影响。根据五第三人的陈述，原告广厦公司申请撤销预告登记是为解决民事案件的执行问题做铺垫。本院认为，涉案28套房产作为被执行人广厦公司的财产已被查封，并已经进入执行阶段，可见无论“预告登记”是否存在，在认定房产所有权上并无障碍，在查封、执行的过程中也没有障碍，不会对原告权利产生影响。至于被执行财产如何分配问题，应在执行阶段解决。综上，被告的行政行为并无不当，原告诉请理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告绥化市广厦房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告绥化市广厦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判长  亓艳春审判员  刘 利审判员  曹洪源二〇二〇年二月十日书记员  刘馨蕊