海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初12112号   原告：中国人民解放军海军海口房地产管理处，住所地海南省海口市美兰区五指山路43号。   负责人：杨某，该处助理员。   委托诉讼代理人：戴某，国浩律师（海南）事务所律师。   被告：李某，男，1971年2月15日出生，汉族，住广东省阳江市。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：蔡某，海南法立信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王某，海南法立信律师事务所实习律师。   第三人：海南永安时代物业管理有限公司，住所地海南省海口市机场路民生集贸市场东侧。统一社会信用代码：91460000721231386G。   法定代表人：吕某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：马某，男，该公司办公室主任。   委托诉讼代理人：甘某，男，该公司总经理。   原告中国人民解放军海军海口房地产管理处与被告李某及第三人海南永安时代物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戴某、被告李某及其委托诉讼代理人蔡某、王某、第三人的委托诉讼代理人马某、甘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告中国人民解放军海军海口房地产管理处向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告之间的租赁关系已解除；2.判决被告向原告支付拖欠的房屋租金128816元(自2016年5月1日至2016年6月30日期间所产生的租金)；3.判决被告向原告支付违约金38645元(从2016年7月1日起，暂计100天为38645元，实际支付金额计算至实际支付之日止)，租金及违约金合计167461元；4.判决原告有权对被告遗留在租赁物内的财产进行处置；5.判决被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告称其要求确认原、被告之间的租赁关系于2016年6月30日解除。事实与理由：2015年8月1日，原、被告双方先后就承租万华路18号943平方米军队房地产事宜签订了《军队房地产租赁合同》。合同约定：租赁期限自2015年8月1日起至2015年12月31日；年租金为772896元，租金按季度结算，被告应于每季度的前十日内交付租金；被告未履行合同约定义务的，原告不退还房地产租赁保证金，同时原告有权要求被告另行支付违约金；被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金；逾期60日，视为被告放弃其在原告处财产，同时原告有权向被告收取所欠租金及滞纳金。2015年底合同到期后双方未再续签合同，但被告仍占用该处房产，双方已形成不定期租赁合同关系。2016年2月18日，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，明确要求合同到期项目必须立即停止。原告于2016年6月29日向被告送达一份《解除租赁关系通知书》，正式通知被告解除双方的不定期租赁关系，要求被告立即停止经营活动并结清租金、水电费等，移交房地产及相关设施设备。被告于2016年6月30日搬离涉案房产。自2016年5月1日起，原告委托第三人向承租户代收租金。在租赁期间，被告支付了部分租金，至2016年6月30日被告拖欠租金128816元，经原告与第三人多次催收仍拒绝缴纳。因此，根据我国《合同法》第八条、第二百三十六条等规定，原、被告在合同期满后虽未续签合同，但被告继续占有和使用涉案房产并缴纳部分租金，双方已形成不定期租赁合同关系。现双方的租赁合同关系已经解除。被告应按原合同约定缴纳拖欠的租金。由于被告未按原合同约定按期全额缴纳租金已构成违约，给国家、军队资产造成损失，根据《合同法》第一百零七条的规定，被告应承担违约责任，应按双方合同约定支付违约金，即每逾期一日按逾期金额的千分之三计算，从2016年7月1日起暂计100天，违约金为38645元。综上所述，原告诉至法院，请求判如所请。   被告李某辩称，一、李某并未与原告签订租赁合同，不是本案适格被告。原告诉称“2015年8月1日，原、被告双方签订万华路18号943平米房产的《军队房地产租赁合同》……被告拖欠租金128816元”，违背事实。承租万华路永安家私第二广场10、11区房产的是李某的妻子李丽红，李某从未与原告签订任何租赁合同，更未拖欠原告租金。因此，李某不是本案适格被告。二、李某的妻子李丽红已经付清租赁期间的全部租金，原告主张李某支付租金、违约金违背事实，应依法驳回其诉请。2015年8月1日，原告与李丽红签订租赁合同，李丽红承租万华路永安家私第二广场10、11区房产，合同约定的租期是2015年8月1日-12月31日，而双方实际履行至2016年6月30日。租赁期间的租金，李丽红已经全部付清，没有任何拖欠。2016年5月原告发布公告：自2016年5月1日起，原告委托第三人代为收缴租金。为此，李丽红于2016年5月5日将2016年1、2月份的租金128816元、2016年6月2日将2016年3、4月份的租金128816元分别支付至第三人指定的账户。租赁关系终止前，李丽红与第三人结算2016年5、6月份的租金，双方确认：以李丽红之前支付的租赁押金以及台风损坏租赁房屋造成李丽红家具损失应得的赔偿，冲抵2016年5、6月份128816元租金。为此，第三人还曾经向李丽红出具《代海军海口房地产管理处收到永安家私第二广场业主租金》表格，确认已经收到李丽红2016年5、6月份租金128816元。以上事实充分证明：租赁期间的租金（包括原告主张拖欠的2016年5、6月份的租金），李丽红已全部付清，没有任何拖欠。原告主张李某拖欠房屋租金128816元，完全违背事实。据此，应当驳回其支付租金及违约金的诉请。此外，原告请求按照日千分之三的标准支付违约金，年利率接近110%，明显过分高于损失、显失公平，法院应当依法调整该违约金标准。三、原告起诉已超过三年诉讼时效期间，依法应驳回其诉请。原告诉请支付的是2016年6月30日之前的租金，按原告的诉讼主张：“租金应当按季支付，被告应当于每季度的前十日内交付租金”。据此，原告主张拖欠的2016年5、6月份租金128816元应当在2016年4月10日前支付，至今已超过三年五个月，也已经超过《民法总则》第188条规定的三年诉讼时效期间。综上所述，恳请人民法院依法驳回原告起诉或驳回其诉讼请求。   第三人海南永安时代物业管理有限公司述称，被告在退场时已经将原告所主张的租金128816元支付给我司了。我司是根据原告的委托向被告收取租金的，原告与我司于2016年4月27日签订一份物业服务协议，并且原告于2016年5月18日发出一份公告，委托我司代为收取租金等。我司代收部分租金后未与原告结清，是因为我司与原告之间还有其他纠纷尚未处理完毕。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告提交的《永安家私第二广场物业服务协议》，第三人对其真实性、合法性、关联性及证明力没有异议，本院予以确认。原告提交的《关于永安家私第二广场代收租金和费用支出情况统计》（其后附《未代到永安家私第二广场业主租金明细表》），该表由第三人制作，其中虽载明被告欠租金合计128816元，但第三人当庭述称，原告与第三人对接不及时导致该表中对被告拖欠租金数额的统计有误，实际上被告在退场时已经向第三人支付了租金128816元，故本院对该证据的证明力不予确认。被告提交的《公告》《中国农业银行银行卡交易明细清单》《结婚证》，原告及第三人对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认。被告提交的《代海军海口房地产管理处收到永安家私第二广场业主租金表》，原告虽对其真实性不予确认，但原告称被告拖欠租金的金额应由第三人进行明确，而第三人对该证据的真实性、合法性、关联性、证明力均予以确认，且第三人述称被告不拖欠租金，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性、证明力予以确认。第三人未提交证据。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2016年4月27日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订一份《永安家私第二广场物业服务协议》，其中约定：乙方接受甲方委托为甲方提供物业管理服务，物业名称为永安家私第二广场，房屋基本情况为部分出租的商业物业，类型为一层砖混结构，坐落于海口市××区，建筑面积为10415平方米；该物业按租赁合同的约定使用期间由2016年5月1日起至实际撤场日；甲方委托乙方向承租户代收租金，自2016年5月1日起，乙方每月代收并向甲方转交代缴租金，乙方将收取的租金于每月10日前上交甲方指定账户；甲方是本物业向承租户收取租金的唯一合法权利人；等等。2016年5月18日，原告就其委托第三人代收租金事宜向永安家私第二广场承租户发出了《公告》。自2016年5月1日起，第三人接受原告的委托，代原告向被告收取租金。被告在2016年5月1日至2016年6月30日期间租赁使用坐落于海口市××区永安家私第二广场一层10、11区的房屋。2016年6月29日，原告向被告发出《解除租赁关系通知书》。被告于2016年6月30日停止经营并搬离租赁房屋，还向第三人付清了2016年5月1日至2016年6月30日期间的租金128816元。原告因本案纠纷，于2019年8月28日向本院提起诉讼。   在庭审过程中，原告还述称，其曾经与被告签订过书面的租赁合同，但因档案管理出现问题，无法找到租赁合同。被告则称，印象中是李丽红与原告签订过书面合同，但原告没有将合同文本交给被告，被告确认其与妻子李丽红共同经营使用涉案租赁房屋。被告还辩称，其没有遗留物品在涉案房屋内。第三人还述称，因其与原告之间存在另案纠纷，故其代收的部分租金未支付给原告。   本院认为，一、关于被告主体是否适格的问题。首先，在庭审中，被告确认其与妻子共同经营使用涉案租赁房屋。其次，被告没有证据证明在2016年5月1日至2016年6月30日期间原告曾与案外人签订过租赁合同，且第三人在庭审中述称是被告向第三人付清了涉案租金128816元。因此，被告与原告形成了事实的租赁合同关系，被告的主体适格。   二、关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。原告要求确认其与被告的租赁关系于2016年6月30日解除，原告向被告发出《解除租赁关系通知书》后，被告已于2016年6月30日停止使用并搬出涉案租赁房屋，双方的租赁关系解除，故本院对原告的此项请求予以支持。   三、关于被告是否拖欠租金的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。原告主张被告拖欠其租金128816元，应当举证证明。原告提交由第三人制作的《未代到永安家私第二广场业主租金明细表》，不足以证明被告拖欠租金128816元，理由是：原告委托第三人向被告收取涉案租金，第三人述称，因原告与其对接不及时造成上述明细表中对被告拖欠租金数额的统计有误，实际上被告在退场时已经向第三人付清了涉案租金128816元。第三人还述称，其与原告之间存在另案纠纷，其未将代收的部分租金支付给原告。而被告提交的《代海军海口房地产管理处收到永安家私第二广场业主租金表》结合第三人的陈述，可以认定被告在2016年6月30日前已经向第三人支付了涉案租金128816元。第三人与原告之间就代收租金的结算问题应另案处理。因此，原告要求被告支付拖欠的租金128816元并支付违约金，依据不足，本院不予支持。   四、关于是否有遗留物品的问题。因被告辩称其没有遗留物品在涉案房屋内，原告没有证据证明被告有遗留物品在涉案房屋内，故原告要求其有权对被告遗留在租赁物内的财产进行处置，本院不予支持。   五、关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案原告要求被告支付租金的诉讼时效为一年。原、被告的租赁关系于2016年6月30日解除，原告主张租金的诉讼时效应当从2016年7月1日起算，至2017年6月30日满一年。原告于2019年8月28日起诉要求被告支付拖欠的租金，已经超过法定的诉讼时效。因此，原告要求被告支付拖欠的租金并要求被告支付违约金，本院亦不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：   一、确认原告中国人民解放军海军海口房地产管理处与被告李某之间的租赁关系已经于2016年6月30日解除；   二、驳回原告中国人民解放军海军海口房地产管理处的其他诉讼请求。   本案受理费3649.22元，由原告中国人民解放军海军海口房地产管理处负担（已预交）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 彭豫梅   人民陪审员 黄亚六   人民陪审员 伍仁壮     二〇二〇年二月十日   书记员 林 丽   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。   第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。