福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初9220号 原告：惠安县光合物业管理有限公司，住所地惠安县崇武镇 海景湾花园2号楼5号店，统一社会信用代码91350521587518051Y。 法定代表人：谢光达，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林旭锋，福建伟立律师事务所律师。 被告：张环海，男，1976年9月14日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：蔡志建、黄鹏伟，福建华达律师事务所律师。 第三人：泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司，住所地惠安县崇武镇，统一社会信用代码9135052173188281XQ。 法定代表人：刘俊捷，执行董事兼总经理。 原告惠安县光合物业管理有限公司与被告张环海、第三人泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠安县光合物业管理有限公司及其委托诉讼代理人林旭锋、被告张环海的委托诉讼代理人蔡志建、黄鹏伟到庭参加诉讼，第三人泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告惠安县光合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告自2014年7月1日起至2019年6月30日止的物业费7091.8元及违约金（自2014年7月1日起至付款之日止，按月利率0.3%计算）。事实和理由：2011年12月31日，原告与第三人签订《半月湾度假村前期物业服务合同》，约定自2012年1月1日起原告为半月湾度假村住宅、商场等多功能综合小区提供前期物业服务。上述《半月湾度假村前期物业服务合同》约定，物业服务费用按业主所拥有的物业的建筑面积缴纳，多层住宅、高层住宅按1元／月／平方米计算。业主应自接到开发商正式交房通知之日起缴纳物业费，每半年缴纳一次，于缴费期限届满前10日预收下一个半年的物业费。未入住的业主按入住户分摊标准的50%分摊公共水电费，已入住的业主按分摊标准分摊公共水电费。未能按时缴纳物业费的，应按0.3%的标准向原告支付违约金。被告系泉州市的业主，于2012年10月27日办理交房入住手续。自2014年7月1日起至2019年6月30日止，被告累计拖欠物业费7091.8元（116.26平方米×1元／月／平方米×61个月）。经原告多次催讨，被告未能支付拖欠的物业费。 被告张环海辩称，1、原告在签订前期物业服务合同时并不具备相应的物业管理资质，已构成根本性违约。2、原告提供的物业管理服务存在重大瑕疵，如监控管理不到位、未按合同约定配备30名安保人员、车位管理不到位、公共设施维护及绿化植物养护不到位、保洁卫生严重失职以及围墙破损、倒塌未及时修复存在重大安全隐患等问题，且经业主委员会多次督促未及时整改，故物业费应减半收取。3、原告请求被告支付物业费已超过诉讼时效。 第三人泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司未作陈述。 第三人未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原、被告围绕诉讼请求依法向本院提交证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。经审查原告提供的营业执照（副本）、物业服务企业资质证书（副本）、企业信用信息公示报告、原告与第三人签订的《半月湾度假村前期物业服务合同》、被告与第三人签订的《商品房买卖合同》、原告与被告签订的《半月湾度假村前期物业服务协议》及《崇武半月湾度假村前期物业管理服务协议》、承诺书、交房通知、毛坯房房屋交接单、第三人出具的证明等证据，结合到庭当事人的陈述，本院对无争议的事实认定如下：原告系工商登记依法成立的物业管理有限公司。惠安县住房和城乡规划建设局颁发的《物业服务企业》资质证书记载，原告被准予从事物业管理活动时间为2011年12月15日，资质等级为三级，可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。2011年12月31日，原告与第三人签订《半月湾度假村前期物业服务合同》，约定第三人选聘被告作为半月湾度假村的物业管理公司，小区建筑面积约147011平方米。物业管理费具体收费标准如下：花园洋房及独栋别墅3元／月／平方米，双拼及联排别墅2.5元／月／平方米，叠加花园洋房2元／月／平方米，多层及高层住宅1元／月／平方米，豪华、单身公寓1.2元／月／平方米，商业中心1.4元／月／平方米，半月湾商业街及半岛俱乐部1.4元／月／平方米；业主应自接到开发商正式交房通知之日起缴纳物业服务费用（物业服务资金），每半年缴纳一次，业主或者物业使用人于缴费期限届满前10日预收下一个半年的物业管理费。未入住的业主按入住户分摊标准的50%分摊公共水电费，已入住的业主按分摊标准分摊公共水电费。未能按时缴纳物业费的，应按0.3%的标准向原告支付违约金。2013年2月16日，被告与第三人签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向第三人购买位于泉州市商品房，该商品房的用途为住宅，建筑面积116.26平方米。双方还约定买受人同意由出卖人依法以协议方式选聘原告公司提供前期物业服务，同意按上述《半月湾度假村前期物业服务合同》约定的价格和方式交纳物业服务费，并同意遵守临时管理规约等。2013年6月4日，原告向被告发出交房通知，被告于当天办理房屋交接。同日，原、被告之间另行签订一份《崇武半月湾度假村前期物业管理服务协议》，该协议中双方关于物业费的收费标准的约定与2011年12月31日原告与第三人签订《半月湾度假村前期物业服务合同》一致，但对付款时间及违约金支付标准另行作出约定，即：约定被告应于每年1月1日前预先缴纳下一年的物业费，首期管理费从入住之日起计算。所谓“入住”，是指被告收到入住通知书并办结相应手续，或者被告收到入住通知书后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。被告未按时支付物业费的，原告有权要求被告补交物业费并从逾期之日起每天按1‰交纳违约金。双方共认被告已办理交房入住手续，但未能支付2014年7月1日至2019年6月30日的物业费。诉讼中，本院依被告申请组织原、被告双方进行了现场勘验。另，第三人于2019年12月1日出具一份书面证明，证实该小区的物业管理至今仍由原告负责。原告于2019年11月14日诉至本院。 本案的争议焦点是：一、原告是否具备相应的物业管理资质。二、原告起诉请求物业费是否已经超过诉讼时效。三、被告以原告提供的物业管理服务存在重大瑕疵为由请求减半收取物业费是否应予支持。本院对上述争议焦点评析如下：一、关于原告是否具备相应的物业管理资质的问题。原告提供的惠安县住房和城乡规划建设局于2016年4月28日颁发的《物业服务企业》资质证书以及本院作出的（2016）闽0521民初5257号民事判决书，被告对其真实性、合法性无异议，予以确认。上述资质证书系相关行政主管部门颁发，明确记载原告被准予从事物业管理活动时间为2011年12月15日，资质等级为三级，可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务，即原告与第三人签订前期物业服务合同时具备了对涉案小区进行物业管理的相应资质。本院另案作出的生效判决亦对上述事实予以确认，被告主张原告不具备相应的资质，不予采纳。此外，物业服务企业资质认定已于2017年取消，被告以此为由提出抗辩，不予采纳。二、关于原告起诉请求物业费是否已经超过诉讼时效的问题。双方共认被告办理交房入住手续后未能支付2014年7月1日至2019年6月30日的物业费，予以确认。1、虽然原告与第三人签订的《半月湾度假村前期物业服务合同》对物业费付款时间等作出了约定，但2013年6月4日原、被告之间签订的《崇武半月湾度假村前期物业管理服务协议》已对上述约定作出变更，故上述约定应以《崇武半月湾度假村前期物业管理服务协议》记载的内容为准，即付款时间应为被告应于每年1月1日前预先缴纳下一年的物业费。2、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“…诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定…”。虽然双方合同约定被告应当预缴下一年物业费，但在原告尚未实际提供物业服务的情况下，其请求物业费的权利并不受到侵害，故本案的诉讼时效期间应自原告实际提供物业服务而被告未在合理期限内缴纳物业费之日起算。综合考虑物业管理服务需要及时收取物业费以维持正常物业管理开支以及市场交易习惯等因素，本院酌情确定上述合理期间为三个月。原告已实际提供物业管理服务而被告超过三个月未缴纳物业费，原告又未及时主张权利的，应视为原告怠于行使权利。诉讼中，原告提供物业费通知函（回执单），并申请证人李某出庭作证，以此证明原告有向被告催讨物业费。原告提供的物业费通知函（回执单）系原告单方作出，无被告签名确认，不足以证明被告确有收到该物业费通知函（回执单）。证人李某出庭作证也承认没有催收单存单等书面证据予以佐证，而原告又未能提供证据证明其有直接向被告送达物业费催收函或者通过在小区公告栏公示等合理形式通知被告缴纳物业费的证据，故对原告提供的证据不予采信。虽然证人李某出庭作证称其有通过办公室座机打电话、发短信等形式向被告催收物业费，但考虑到证人李某系原告的员工，其证言证明力较低，且被告否认证人李某的证言，原告又未能提供相应证据佐证，故不予采纳。3、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定…”。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。原告系于2019年11月14日起诉，故2016年8月至2019年6月期间的物业费经三个月的合理催收期后，均未超过诉讼时效。2014年7月至2016年7月期间的物业费经三个月的合理催收期后均已超过诉讼时效，且原告主张其曾向被告催收上述物业费致诉讼时效中断缺乏证据，故被告提出原告请求其支付2014年7月至2016年7月期间的物业费已超过法定诉讼时效的抗辩成立。综上，应认定2016年8月至2019年6月期间的物业费未超过诉讼时效，2014年7月至2016年7月期间的物业费已超过诉讼时效。三、关于被告以原告提供的物业管理服务存在重大瑕疵为由请求减半收取物业费是否应予支持的问题。为了证明被告提供的物业管理服务存在重大瑕疵，且经业主委员会多次督促未及时整改，被告相应提供证据即照片、整改通知书、业主委员会会议记录表。原告质证认为被告提供的照片是台风期间拍摄的，不能反映现在的情况，且照片反映的问题现在已经整改了。被告提供的整改通知书发出的时间是2019年6月30日、2019年10月15日，而本案讼争的物业费发生在2019年6月30日之前，故该证据与本案无关。对于被告提供的业主委员会会议记录表，原告对其真实性无异议，但辩称目前物业管理人员已经配备到位，且无法证明2019年6月30日前没有按合同约定配齐人手。为了证明按合同约定提供相应的物业管理服务，原告相应提供证据即2019年10月、11月的员工工资表，以此证明原告现已配齐了人手。本院经审查认为，1、本案讼争的物业费发生的时间是2014年7月1日至2019年6月30日,被告抗辩原告上述期间提供的物业服务存在重大瑕疵，应提供相应证据予以证明。虽然庭审中被告提交照片等证据，用以证明原告提供的物业服务没有达到合同约定的标准,但由于物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点,故被告提供的证据并不足以证明原告在上述期间存在持续的不作为，已经构成严重违约。被告提供的证据结合现场勘查情况，只能证明原告提供的物业管理服务存在一定瑕疵。2、物业服务企业提供的物业服务具有公共服务的性质,关系到小区全体业主的切身利益，如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业，但不能以此为由拒交物业服务费用，否则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持”之规定，被告如认为原告未尽到服务义务，可要求其继续履行或采取补救措施，若因管理不善造成其财产损失，可另行主张权利，即并未赋予业主扣减物业费的权利。因此，被告主张物业费应减半收取，理由不能成立。此外，被告以车位管理不到位以及围墙破损、倒塌未及时修复存在重大安全隐患为由主张物业费应减半收取，但原告本身并无执法权，无权对乱停放车辆的车主进行处罚，而围墙破损、倒塌未及时修复属房屋质量问题，系业主与开发商之间的纠纷，被告以此为由提出抗辩，理由也不能成立。3、被告的商品房属于高层住宅，物业费应按1元／月／平方米计收。自2016年8月至2019年6月，被告共应支付物业费4069.1元（35个月×116.26平方米×1元／月／平方米）。因原告提供的物业管理服务存在一定瑕疵，且其怠于行使权利，故原告请求违约金的起算时间点酌情调整至原告起诉之日即2019年11月14日。根据原、被告之间签订的《崇武半月湾度假村前期物业管理服务协议》的约定，违约金应按每天1‰即每月3%计付，原告请求按月利率0.3%计付违约金，不违反法律规定和双方约定，予以照准。 综上事实，本院认为，原告与第三人签订的《半月湾度假村前期物业服务合同》、被告与第三人签订的《商品房买卖合同》以及原告与被告签订的《崇武半月湾度假村前期物业管理服务协议》，是合同双方真实意思表示，内容符合相关法律规定，应认定合法有效。被告未能支付原告物业管理费，已构成违约，应承担相应民事责任。因原告请求2014年7月至2016年7月的物业费已超过法定诉讼时效，且被告提出诉讼时效抗辩，故应予以驳回。原告请求被告支付2016年8月1日起至2019年6月30日止的物业费4069.1元，理由和依据充分，应予支持。因原告提供的物业管理服务存在一定瑕疵，且其怠于行使权利，故原告请求违约金的起算时间点酌情调整至原告起诉之日即2019年11月14日。根据合同约定，违约金应按每天1‰即每月3%计付，原告请求按月利率0.3%计付违约金，不违反法律规定和双方约定，予以照准。被告辩称原告不具备相应的资质、以原告提供的物业服务存在重大瑕疵为由请求减半收取物业费，缺乏依据，不予采纳。对原告合理有据的诉讼请求应予支持，不合理的诉讼请求应予驳回。第三人经传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、参照国务院《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下: 一、被告张环海应于本判决生效之日起十日内支付原告惠安县光合物业管理有限公司2016年8月1日至2019年6月30日的物业管理费4069.1元，并按月利率0.3%计付自2019年11月14日起至付款之日止的违约金。 二、驳回原告惠安县光合物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张环海负担13元，被告张环海应在本判决生效后五日内缴交；原告惠安县光合物业管理有限公司负担12元，多预交的受理费13元应予退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 黄志平 二〇二〇年二月二十一日 法官助理 王泽钊 书 记 员 黄润婷 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 国务院《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。