山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终7162号 上诉人（原审被告）：徐增祥，男，1962年2月15日出生，汉族，住潍坊市寒亭区。 委托诉讼代理人：庞宁波，山东峻宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张兰英，女，1950年9月11日出生，汉族，住潍坊市潍城区。 委托诉讼代理人：张秀珍，潍坊潍城昌潍法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：谭凯铭，男，1984年8月29日出生，汉族，住潍坊市潍城区。 委托诉讼代理人：梁振，山东艾立特律师事务所律师。 上诉人徐增祥因与被上诉人张兰英、谭凯铭租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2019）鲁0702民初1573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张兰英向一审法院起诉请求：判令被告谭凯铭、徐增祥共同返还款项60000元，本案诉讼费用由谭凯铭、徐增祥承担。 本院经审理认定如下主要事实：谭凯铭现场考察后商定租用徐增祥位于潍坊，年租金为100000元。谭凯铭于2017年12月2日以厂房定金的名义向徐增祥转款5000元，徐增祥连同其他收款于2017年12月10日为谭凯铭出具收条一份，载明收到“压金”10000元。 因上述厂房面积较大，谭凯铭于2017年12月4日通过微信朋友圈发布寻求合租信息，张兰英参与合租，确定张兰英租金为60000元、谭凯铭为40000元。2018年1月2日、1月5日，张兰英向谭凯铭付款多笔共计60000元。2018年2月5日，谭凯铭又向徐增祥转账50000元。 张兰英于2019年5月29日提起诉讼，主张其委托谭凯铭租赁厂房，因未租到厂房，请求谭凯铭退回不当得利款60000元。庭审中，谭凯铭提交了2018年8月下旬与张兰英的通话录音，录音显示：谭凯铭承租厂房后让徐增祥更换了厂房阳光板，张兰英承租厂房后搭建了棚子、安装了暖气，并出资让徐增祥找人将厂房地面找平；张兰英后不想再租用厂房，要求退回租金，理由是徐增祥迟延倒出厂房、厂房漏水积水、未办理环保准入手续等。该录音还显示：因受拆迁政策影响，当时租赁时附近厂房供应紧张，但后来供大于求，厂房租金下降，谭凯铭还曾想将徐增祥厂房对外转租以弥补损失。张兰英主张该录音为谭凯铭偷录并受到诱导，并非其真实意思表示，故对录音不予认可，随后张兰英申请追加徐增祥作为本案被告参加诉讼，要求谭凯铭与徐增祥共同返还60000元。 本案一审过程中，张兰英提交了其录制的现场视频，视频显示：2018年6、7月份厂房基本处于空置状态，地面存有积水。谭凯铭还提交了其于2018年8月下旬与徐增祥的通话录音，录音显示：其要求徐增祥退回租金，但徐增祥不同意。 二审中徐增祥提交现场照片、商混发票、书面证言、工商登记等证据，以证实张兰英已占有使用厂房，无权要求退还租金。张兰英与谭凯铭对以上证据及徐增祥的主张不予认可。 以上事实，有押金收条、转账记录、通话录音、现场视频以及各当事人的陈述等证据在案为证，足以认定。 一审法院认为，原告张兰英与被告谭凯铭合意共同租赁被告徐增祥厂房，并与徐增祥达成口头租赁协议，在支付了包括5000元定金在内的60000元租金后，张兰英与谭凯铭因种种原因反悔，不想再租赁徐增祥的厂房。根据《合同法》第一百一十五条规定，张兰英与谭凯铭因违反其与徐增祥间的口头租赁协议，无权要求返还5000元定金。该5000元定金损失应由张兰英及谭凯铭共同承担，每人承担2500元。关于剩余租金55000元，根据2018年6、7月份张兰英拍摄的现场视频，厂房内并无使用开工迹象。徐增祥主张张兰英已使用厂房，但未提供证据证明，且徐增祥在庭审时认可：张兰英在厂里修了厂房，还盖了房子，经常进厂看房子，但是没有使用，没有开始干业务，故徐增祥该主张法院不予采信。因张兰英与谭凯铭未实际使用厂房，徐增祥应退还剩余55000元租金。徐增祥主张因张兰英违约造成其他损失，但未提供证据证明，根据《民事诉讼法》司法解释第九十条规定，徐增祥该主张不予采纳。判决：一、被告谭凯铭支付原告（应由被告谭凯铭承担的）定金损失2500元，于本判决生效之日起十日内支付。二、被告徐增祥返还原告租金55000元，于本判决生效之日起十日内支付。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，由原告负担27元，被告谭凯铭负担27元，被告徐增祥负担596元。 徐增祥上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：张兰英以不当得利为由提起诉讼，一审法院认定为租赁合同纠纷，适用法律错误。徐增祥与谭凯铭协商确定厂房租赁事宜，与张兰英之间不存在租赁合同关系，徐增祥不应对张兰英承担责任。徐增祥已将厂房钥匙交付张兰英，张兰英已占用控制、修缮使用厂房，无权要求退还租金。 张兰英与谭凯铭均辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，徐增祥的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 本院认为，谭凯铭与徐增祥商定厂房租赁事宜后于2017年12月2月开始交纳押金，后谭凯铭与张兰英合租厂房，张兰英将其应负担的年租金60000元于2018年1月初交与谭凯铭，谭凯铭于2018年2月初将押金之外的租金50000元交与徐增祥，徐增祥已按谭凯铭的要求更换了厂房阳光板，按张兰英的要求找人找平厂房地面，张兰英还搭建了棚子、安装了暖气，本案厂房租赁合同已经成立，厂房也予交付、合同开始履行，此后谭凯铭单方认为的定金已转为租金，徐增祥收取的租金总额为60000元。谭凯铭提交的录音证据足以证实厂房交付合同履行的事实，徐增祥在本案二审中提交的证据无须再予另行认定。张兰英本案起诉虽为要求返还不当得利款，但该款实为厂房租金，张兰英后来也变更请求要求谭凯铭与徐增祥共同返还，一审法院按照查明的事实确认本案为租赁合同纠纷应无不当。因厂房为谭凯铭与张兰英两人合租，张兰英与徐增祥之间亦存在厂房租赁合同关系，徐增祥主张其两人之间不存在租赁合同关系，与本案查明的事实不符，本院不予认定。张兰英交付了为期一年的厂房租金，但不到一年其与谭凯铭于2018年8月下旬提出不再租用厂房并要求返还租金，违反当初的约定。承租人不再履行合同的根本原因为市场影响，出租人如果确实存在迟延交付厂房、未履行准入协助、厂房漏水积水等行为，可以采取其他措施予以补救，但非终止合同履行。2018年8月下旬谭凯铭向徐增祥要求退还租金，该事实表明徐增祥已知道厂房租赁合同解除事宜，徐增祥亦未明确要求再予履行，故本案租赁合同应于2018年8月下旬解除，此前的厂房租金张兰英与谭凯铭应予支付，此后的租金徐增祥不应再予主张。鉴于徐增祥厂房确存在漏水积水等瑕疵，双方商定的租金额应予适当减少，本院确定年租金为90000元，厂房租赁合同至2018年8月下旬履行总长约为8个月，张兰英与谭凯铭两人应支付的租金总额为60000元，故徐增祥不应再承担返还租金的责任。张兰英应负担的租金折算额为36000元，其已支付60000元，而谭凯铭应承担的租金折算额为24000元，该租金应直接支付给张兰英。 综上所述，徐增祥的上诉请求成立，本院予以支持，一审判决认定事实与适用法律均有错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省潍坊市潍城区人民法院（2019）鲁0702民初1573号民事判决； 二、被上诉人谭凯铭支付被上诉人张兰英厂房租金24000元，于本判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回被上诉人张兰英对上诉人徐增祥的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1300元，减半收取650元，由张兰英负担390元，谭凯铭负担260元。 二审案件受理费1300元，由张兰英负担780元，谭凯铭负担520元。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年二月二十四日 书记员  王 旭