上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初18180号原告：上海影业房地产经营有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：邵文林，总经理。委托诉讼代理人：韩朝晖，上海市和平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秋丹，上海市和平律师事务所律师。被告：柯大歆，男，1965年5月28日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：江晓苏，男，1949年12月21日出生，住上海市长宁区。被告：励红，女，1966年7月2日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：柯佳昀，女，1990年11月30日出生，汉族，住上海市长宁区。上述两被告共同委托诉讼代理人：柯大歆，男，1965年5月28日出生，汉族，住上海市长宁区。原告上海影业房地产经营有限公司与被告柯大歆物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理，原告上海影业房地产经营有限公司的委托诉讼代理人韩朝晖、被告柯大歆及其委托诉讼代理人江晓苏到庭参加诉讼。经原告申请，本院追加励红、柯佳昀作为被告参加诉讼，于2019年12月23日公开开庭进行了审理，原告上海影业房地产经营有限公司的委托诉讼代理人韩朝晖、被告柯大歆并作为被告励红、柯佳昀的委托诉讼代理人及被告柯大歆的委托诉讼代理人江晓苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海影业房地产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.三被告向原告支付上海市长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)自2003年1月1日至2018年12月31日止的物业服务费28,409.40元；2.三被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：三被告向原告支付涉讼房屋自2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务费5,326元。事实和理由：三被告系涉讼房屋产权人，房屋所在大楼(中宁大楼)系上海上影物业公司管理有限公司(以下简称上影物业公司)根据1998年11月11日与开发商上海宏图房地产开发有限公司所签订的前期物业管理服务委托协议约定，由上影物业公司自1999年1月1日起提供物业管理服务。上影物业公司于2018年9月30日在小区内公告将退出物业服务，2018年11月开始进行公司清算，2018年12月31日终止对中宁大楼的物业管理服务，并于2019年1月18日注销工商登记。上影物业公司在清算期间，于2018年12月15日将其应收物业服务费债权转让予原告。上影物业公司的服务费用标准为1.30元/月/平方米，三被告房屋建筑面积为113.82平方米。三被告未向上影物业公司支付2003年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计28,409.40元。原告于2019年4月向三被告发送律师函，通知三被告上影物业公司的债权已转让给原告，要求在收到本函后七日内向原告支付28,409.40元，然三被告未履行付款义务，故涉讼。因中宁大厦物业费每半年收取一次，2016年1月1日及之后的物业管理费未超过诉讼时效。被告柯大歆、励红、柯佳昀辩称，不同意原告全部诉讼请求。原告未取得上影物业公司应收物业费的债权，无资格向三被告主张，原、被告之间无直接利害关系。上影物业公司和原告签订的转让协议不真实，原告未提供清算期间这份协议存在的证据。债权转让安排协议的签订属于合同法定无效情形，即便签订真实发生在清算中，因是无偿转让，在清算中转移资产给关联企业，属于合同法第五十二条恶意串通损害第三人权益而无效的情形，大厦20年停车费等公共收益未分配给业主，转让债权侵害了三被告的利益。上海电影发展总公司是原告的股东，也是上影物业公司的股东，法定清偿完成前向股东分配财产违反公司法第一百八十六条规定。该债权转让协议对三被告不发生效力，按合同法规定应由债权转让人通知债务人，上影物业公司未尽通知义务。债权转让协议不成立，协议标的不明确。另2016年8月1日之前的物业管理费超过诉讼时效。上影物业公司未支付代收公共收益，三被告具有不安抗辩权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上海市不动产登记簿、前期物业管理服务委托协议、股东会决议、债权转让安排协议书、准予注销登记通知书、情况证明、律师函、民事判决书、档案机读材料等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：1995年12月6日，上影物业公司经工商核准成立，公司股东为上海电影制片厂有限公司和上海电影发展总公司。上海市长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX室(标号层)房屋位于中宁大楼，2000年5月登记至三被告名下，建筑面积为113.82平方米。1998年11月11日，上影物业公司(受托方、乙方)与上海宏图房地产开发公司(委托方、甲方)签订前期物业管理服务委托协议，约定甲方将其开发建设的位于长宁路XXX弄XXX号(中宁大楼)委托乙方进行前期物业管理服务，委托期限自1999年1月1日0时起至小区业委会成立止。2018年11月11日，上影物业公司召开股东会，作出股东会决议：1.同意上影物业公司注销，2.同意成立清算组，清算组成员为……；3.同意将上述决定登报公告公司注销情况及告知公司债权债务人。2018年12月15日，上影物业公司(甲方，转让人)与原告上海影业房地产经营有限公司(乙方，受让人)签订债权转让安排协议书：甲方因上级部门要求解散，于2018年11月开始进行清算。经清理，甲方尚有部分应收物业服务费未获偿付。为此，根据上级部门意见，经甲乙双方协商一致，对甲方的债权做如下协议安排：一、甲方将其涉及到的对上海市长宁路XXX弄XXX号中宁大楼、16号申晨公寓、30-32号云都公寓的应收物业服务费(截至2018年12月底)无偿转让给乙方；二、甲方将涉及债权的相关资料移交乙方，由乙方负责通知欠费业主，向欠费业主追偿……。2018年12月31日，上影物业公司终止对中宁大楼的物业管理服务。2019年1月9日，上影物业公司清算组出具注销清算报告，公司两股东确认上述清算报告并承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东法律规定的范围内继续承担责任。2019年1月18日，上影物业公司经工商部门核准注销企业登记。2019年1月，上海市长宁区周家桥街道沈家郎居委会出具情况证明：我居委会管理范围的上海市长宁区长宁路XXX弄XXX号(中宁大楼)、长宁路XXX弄XXX号(申晨公寓)，由上影物业公司分别从1999年和2002年开始，进行物业管理工作。中宁大楼的物业管理收费按1.30元/月/平方米，申晨公寓的物业管理收费按0.54元/月/平方米。上影物业公司从2018年11月开始进行清算，其对中宁大楼、申晨公寓的物业管理工作截止到2018年12月31日结束。中宁大楼、申晨公寓至今未成立业主委员会，其物业管理工作从2019年1月1日起，由我居委会进行管理。2019年4月26日，原告委托律师向三被告发送律师函：鉴于原告已于2018年11月起承接原上影物业公司的所有债权债务。就前述物业费及三项电费共计28,409.40元，依法取得债权，向您提出该等金额的欠款缴纳要求，并正式通知如下：1.希望您于收到本函之日起7日内，将上述金额支付至原告的指定账户……三被告确认收到该律师函。审理中，三被告确认，上影物业公司为涉讼房屋所在大楼提供物业服务费用标准为每月每平方米1.30元，三被告自2016年1月1日起未支付过物业服务费。另查明，上海市第一中级人民法院(2018)沪01民终5175号民事判决书中确认，认定上影物业公司在每年的上半年及下半年分别向业主收取为期半年的物业服务费。该案原审原告、上诉人俞磊申请再审，上海市高级人民法院裁定驳回俞磊的再审申请。又查明，2019年11月13日，上海影业房地产经营公司更名为上海影业房地产经营有限公司即原告，股东由原上海电影发展总公司变更为上海电影艺术发展有限公司。本院认为，上影物业公司受开发商宏图公司委托对涉讼房屋所在大楼进行物业管理，三被告作为涉讼房屋的权利人，应向其支付相应的物业服务费。上影物业公司将中宁大厦等应收物业服务费债权转让予原告，原告据此取得上述债权，三被告不认可该证据的真实性，然未提供相反证据，本院对该证据予以采信。根据法律规定，债权转让应通知债务人，原告以律师函及起诉的方式通知了债务人，并无不当。两被告认为上影物业公司未向业主分配公共收益，上述转让行为属于恶意串通，侵害两被告权益，且违反《中华人民共和国公司法》第一百八十六条规定，应为无效。现三被告并未提供证据证明有公共收益未予分配，上影物业公司股东亦承诺对未了事宜在法律规定范围内继续承担责任，两被告主张债权转让无效，本院不予采纳。关于诉讼时效，三被告辩称2016年8月1日前的物业管理费超过诉讼时效。根据民法总则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告曾于2019年4月26日向三被告发送律师函，明确对物业管理费进行了催收，产生了诉讼时效中断的效果，结合物业管理费每半年交纳的情况，故2016年1月1日至2017年11月30日期间的物业管理费未超过诉讼时效。原告按照双方确认的1.30元/平方米/月的标准主张物业管理费，要求三被告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间物业管理费5,326元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十一条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：被告柯大歆、励红、柯佳昀应于本判决生效之日起十日内向原告上海影业房地产经营有限公司支付上海市长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX室(标号层)房屋2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费5,326元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取计25元，由被告被告柯大歆、励红、柯佳昀共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 汪 露二〇二〇年二月二十七日书记员 陈若愚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条第一款债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……