广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1803民初4247号原告：清远市清新区清晖房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区********************世纪悦城售楼部，统一社会信用代码914********6112420。法定代表人：王兴凤，经理。委托诉讼代理人：曾祥明，广东太平洋联合律师事务所律师。被告：黄雪娟，女，汉族，1982年4月30日出生，住广东省清远市清新区******委会城九村61号，公民身份号码441************427。第三人：黎得荣，男，汉族，1973年3月8日出生，住广东省清远市清新区***************，公民身份号码441************41X。原告清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称“清晖公司”）与被告黄雪娟商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理。本案在诉讼过程中，依原告清晖公司的申请本院追加黎得荣为本案第三人参加诉讼。本案依法由本院审判员苏耀光担任审判长、与人民陪审员曾雪琼、成家洪组成合议庭公开开庭进行了审理。原告清晖公司委托诉讼代理人曾祥明、被告黄雪娟、第三人黎得荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清晖公司的诉讼请求：1、解除原告与被告于2015年11月8日签订的编号为201**********449的《商品房买卖合同（预售）》；2、被告支付原告违约金15.67元，并配合办理撤销网签备案手续；3、被告承担本案的诉讼费。原告清晖公司所主张的事实和理由：2015年11月8日，原告与被告签订编号为201**********449的《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告购买原告开发的坐落于清远市清新区*********************，房屋建筑面积44.78㎡、套内建筑面积34.86㎡，该商品房价款按套计算总价款为156730元，买受人应当在2015年11月8日前支付该商品房全部价款，付款方式为一次性付款，逾期付款超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，出卖人退还买受人已经支付的全部购房款。合同签订后，原告依约办理了商品房买卖合同网签备案手续，被告没有按照合同约定时间支付购房款。至起诉之日，逾期付款时间超过180日，原告有权根据合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。为维护合法权益，原告特提起本案诉讼，请法庭依法支持原告的诉讼请求。被告黄雪娟辩称：一、涉案房款早已结清，清晖公司无权解除合同编号为201**********449的《商品房买卖合同（预售）》。涉案房屋由清晖公司唯一股东罗松生在2015年10月15日以物抵债抵给黎得荣，用以偿还其拖欠黎得荣的部分债务，在以物抵债协议中盖上清晖公司公章予以确认。黎得荣将涉案房屋卖给黄雪娟，由清晖公司和黄雪娟签订商品房买卖合同。清晖公司唯一股东罗松生在与黎得荣民间借贷纠纷一案中予以确认，并提交了于2015年10月15日签订的以物抵债协议书作为其偿还部分借款的证据。涉案房屋已以物抵债给黎得荣，购房款已于双方签订《商品房买卖合同（预售）》前全部结清，合同已办理网签手续，且缴纳了房屋契税、住宅专项维修金，黄雪娟不存在违约行为。二、黄雪娟没有违约，不需要支付违约金，清晖公司迟延交付房屋，黄雪娟保留追究的权利。第三人黎得荣述称：清晖公司欠我的借款，相关判决已经生效。三方同意将涉案房屋以房抵债出售给黄雪娟。清晖公司的罗松生让其员工协助签订《商品房买卖合同（预售）》。原告围绕诉讼请求向本院提交的证据有：一、《商品房买卖合同（预售）》，拟证明清晖公司与黄雪娟签订《商品房买卖合同（预售）》，黄雪娟没有按照合同约定支付购房款；二、（2018）粤18民终2481号判决书，拟证明本案抵债的300万元的债务已通过另一起诉讼处理，不能再在本案中进行抵债。被告绕答辩向本院提供证据：一、以房抵债协议书，拟证明涉案房屋已以物抵债给黎得荣，涉案房屋的购房款已经全部结清；二、判决书2份（2018）粤1803民初97号民事判决书、（2018）粤18民终2480号民事判决书）、裁判文书生效证明，拟证明“以物抵债协议书”在生效民事判决书中已被认可，“以物抵债协议书”是清晖公司唯一股东罗松生提供法庭证明其偿还了部分款项；三、契税发票、住宅专项维修金，拟证明黄雪娟已履行了合同约定的全部义务，不存在违约；四、收据，拟证明黄雪娟已经按照合同约定将购房款支付给黎得荣。第三人没有向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，其证明内容是否支持其诉讼请求或辩解意见，本院在待下本院认为部分予以阐述。案经开庭审理，本院查明以下事实：清晖公司的企业类型是自然人独资的有限责任公司，投资者为罗松生，经营范围为房地产开发、经营。清晖公司开发了清远市清新区******。2015年10月15日，罗松生为甲方（债务人）与黎得荣为乙方（债权人）签订有关以物抵债务和还款方面的合同，载明：现甲方尚欠乙方500万元，双方就有关事项协议如下：1、甲方将其中的本金300万元用于山湖世纪星悦城10、11号楼的物业抵债（不再计利息），其中商铺号为10栋首层109号铺，建筑面积为103.88平方米，每平方米为16000元，共计金额1662080元，剩余1337920元按每平方米3500元用作山湖世纪11号楼的住宅公寓建设，所选房号为11栋1022，1023，1128，1129，1130，1224单元，面积合计384.44平方米，共计金额1345540元正，差价多除少补；2、甲方将剩余两百万本金由11月30日开始以现金或银行转账形式分期还款给乙方，每1个月为一期，每期还款50万元，利息为剩余还款金额的百分之五，直至还清为止。合同落款处甲方由罗松生签名并盖印章，清晖公司盖公章，乙方黎得荣签名并捺指模。后黎得荣与罗松生因债权债务发生纠纷，黎得荣遂提起民事诉讼，即原告黎得荣与被告罗松生、吴凤娣民间借贷纠纷一案，案号为（2018）粤1803民初97号。2015年11月8日，清晖公司为出卖人与黄雪娟为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201**********449），合同载明：黄雪娟购买清晖公司开发的坐落于清远市清新区*****************屋。一、该商品房预测建筑面积共44.78平方米，其中套内建筑面积34.86平方米，分摊共有建筑面积9.92平方米；二、该商品房价款按照套计算，该商品房总价款为156730元，一次性付款，买受人应当在2015年11月8日前支付该商品房全部价款；三、除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金；四、出卖人应当在2018年1月1日前向买受人交付该商品房；五、除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款日起，按照4.85%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.001%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金；六、出卖人应当自本合同签订之日起30日内(不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；七、因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，超过规定期限的，从超过之日起按照已付房款总额，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付违约金。2015年11月30日，涉案房屋在清远市住房和城乡建设管理局办理了商品房预售合同登记备案。2015年12月14日，黄雪娟交纳涉案房屋契税1567.3元、住宅专项维修资金1120元（山湖世纪花园11幢1023黄雪娟托管子账户）。庭审中，黄雪娟自述其已付清购房款156730元给黎得荣，付款情况如下：2015年11月9日转账支付85000元，2016年1月20日转账支付50000元，2017年12月10日支付现金21730元。对此，黎得荣予以确认。当事人因商品房买卖合同问题发生争议，遂引起本案诉讼。以上事实，有清晖公司出具的《商品房买卖合同（预售）》、（2018）粤18民终2481号民事判决书，黄雪娟提供的以房抵债协议书、（2018）粤1803民初97号民事判决书、（2018）粤18民终2480号民事判决书、契税发票、住宅专项维修金、收据、庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。一、合同的效力。清晖公司与黄雪娟签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，合同的内容无违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。二、合同的解除。买受人迟延交付购房款，出卖人可以解除合同，但解除权应受时效的限制。依据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”清晖公司与黄雪娟签订的《商品房买卖合同（预售）》约定在2015年11月8日前支付该商品房全部价款，逾期支付购房款超过180日后，出卖人有权解除合同，即清晖公司在2016年5月7日取得了合同解除权，清晖公司的解除权最迟应于2017年5月6日之前行使。现清晖公司在2019年9月27日向本院提起民事诉讼请求解除商品房买卖合同，已超过了一年期间，解除权消灭，故清晖公司的该项诉求不符合法律规定，本院不予支持。三、其他诉讼请求。清晖公司主张支付违约金和撤销网签备案的诉讼请求的前提条件是解除合同，基于上述理由本院不予支持解除合同，清晖公司的其他诉求不符合法律规定，相应地本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，判决如下：驳回原告清远市清新区清晖公司开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费3434元，由原告清远市清新区清晖公司开发有限公司负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  苏耀光人民陪审员  曾雪琼人民陪审员  成家洪二〇一九年十二月二十四日书 记 员  班嘉莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。