广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7035号原告：陈家群，女，汉族，1981年2月16日出生，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：吴莲莲，广东明盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢燕莹，广东明盛律师事务所实习人员。被告：广东链家房地产经纪有限公司[历史名称：满堂红（中国）置业有限公司]，住所地广州市越秀区农林下路**亿达大厦**。法定代表人：高军。委托诉讼代理人：罗凯波，男，该公司员工。委托诉讼代理人：周掌珠，女，该公司员工。被告：邝建祺，男，汉族，1962年9月2日出生，住广州市越秀区。原告陈家群与被告广东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、邝建祺案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈家群的委托诉讼代理人吴莲莲、链家公司的委托诉讼代理人罗凯波到庭参加了诉讼，邝建祺经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈家群向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对广州市番禺区南村镇员岗村广州XX花园XX庭X幢X号房屋及其车库的强制执行，解除对该房屋的查封，终止对上述房屋的拍卖、变卖等执行程序；2.判决立即停止对钟村镇XX新村X街C35/1F的强制执行，解除对该房屋的查封，终止对上述房屋的拍卖、变卖等执行程序；3.判决立即停止对市桥街XX路X单号东梯X房的强制执行，解除对该房屋的查封，终止对上述房屋的拍卖、变卖等执行程序；4.判决立即停止对广州市番禺区市桥镇X路X号后座X梯X房的强制执行，解除对该房屋的查封，终止对上述房屋的拍卖、变卖等执行程序；5.本案诉讼费由链家公司承担。事实与理由：2012年，邝建祺因房屋装修缺乏资金向陈家群借款276.4万，借款到期后，因邝建祺无力偿还借款，经双方协商达成《债务清偿协议》，邝建祺同意把广州市番禺区南村镇员岗村广州XX花园XX庭X幢X号房屋及其车库、钟村镇XX新村X街C35/1F、市桥街XX路X单号东梯X房、广州市番禺区市桥镇X路X号后座X梯X房出租给陈家群，租期15年，从2014年1月1日起至2028年12月31日，总租金为2074260元，该2074260元从邝建祺拖欠的276.4万元借款一次性抵扣。为此，双方签署《房屋租赁合同》。2012年至今，陈家群一直居住在广州市番禺区南村镇员岗村广州X花园X庭X幢X号房。而钟村镇XX新村X街C35/1F、市桥街XX路X单号东梯X房和广州市番禺区市桥镇X路X号后座X梯X房均由陈家群转租给案外人居住。链家公司与邝建祺合同纠纷执行一案中，贵院查封了邝建祺名下位于广州市番禺区南村镇员岗村广州XX花园XX庭X幢X号房屋及其车库、钟村镇XX新村X街C35/1F、市桥街XX路X单号东梯X房、广州市番禺区市桥镇X路X号后座X梯X房，并拟对上述不动产进行处理。陈家群作为上述房屋的合法承租人，对上述房屋有占有、使用、收益的权利。贵院评估拍卖上述房屋将损害陈家群的用益物权。基于陈家群为上述房屋的合法承租人，陈家群向贵院提出了案外人执行异议。贵院作出(2019)粤0113执异9号执行裁定书，驳回了陈家群的执行异议。现陈家群依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起诉讼，望判如所请。链家公司辩称，不同意陈家群的诉讼请求，理由如下：第一，陈家群所主张的租赁关系并不能对抗执行的强制措施，首先陈家群主张的债权提交证据显示其中的广州市番禺区市桥镇X路X号后座X梯X房与另案中麦少玲存在关联，该协议将物业交付本案陈家群出租抵偿债务，但是麦少玲一案中主张该物业由其实际所有，该两案所显示的事实存在前后矛盾。第二，本案涉案的债权债务陈家群并未提供法院或者仲裁委作出的生效文书对相关债权债务进行认可，无从进入法院强制执行程序，该债务关系是否真实链家公司对此不予认可。第三，陈家群主张的租赁关系本质是基于陈家群与邝建祺之间的债权债务引发的，并非真实意义的租赁关系。且该租赁合同并未附带相应的租赁备案记录，同时更不存在租金的交付情形。链家公司认为该租赁合同以及相应的装修借款合同、债务清偿协议存在后补以实现恶意规避强制措施的可能，据此请求法院驳回陈家群的诉讼请求。邝建祺未参与庭审，但向本院提交书面意见如下：276.4万元借款到期后，因本人无力偿还借款，经双方协商达成《债务清偿协议》和《房屋租赁合同》，本人同意把广州市番禺区南村镇员岗村广州XX花园XX庭X幢X号房屋及其车库、钟村镇XX新村X街C35/1F、市桥街XX路X单号东梯X房、广州节番禺区市桥镇X路X号后座X梯X房出租给陈家群，租期15年，从2014年1月1日起至2028年12月31日，总租金为2074260元，陈家群用本人拖欠的276.4万元借款一次性抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：涉讼物业分别为：1.广州市番禺区南村镇员岗村广州X花园X庭X栋X房（产权证号X，以下简称1105房）以及28-31栋地下车库X号车位（产权证号X，以下简称105号车位）；2.广州市番禺区钟村镇XX新村X街C35/1F房屋（产权证号X，以下简称C35/1F房）；3.广州市番禺区市桥街XX路249-263单号东梯401房（产权证号X，以下简称401房）；4.广州市番禺区市桥镇X路X号后座X梯X房（产权证号X，以下简称202房）。上述物业的登记权属人均为邝建祺。2015年3月25日，本院根据链家公司的申请，以（2015）穗番法立保字第123-1号民事裁定书查封涉讼物业。2016年2月1日，中国广州仲裁委员会作出（2015）穗仲案字第535号《裁决书》，裁决邝建祺向链家公司支付代理费5577060.4元、行政费用667250元及违约金。邝建祺因不服上述仲裁裁决，向广州市中级人民法院提起撤销申请，该院于2017年3月14日作出（2016）粤01民特646号《民事裁定书》，驳回邝建祺关于撤销前述仲裁裁决的申请。因邝建祺未履行前述生效仲裁裁决所确定的义务，链家公司遂申请强制执行。在执行过程中，陈家群以本院评估拍卖涉讼物业将损害其用益物权为由提出异议，请求中止对涉讼物业的查封并终止对该房屋的拍卖、变卖等执行程序。本院进行审查后作出（2019）粤0113执异9号《执行裁定书》，裁定驳回陈家群提出的异议请求。陈家群不服，于法定期限内提起本案诉讼。本案审理过程中，陈家群述称：邝建祺因装修涉讼物业中的1105号房屋资金不足，向陈家群借款，限额为300万元；陈家群于2012年8月1日至2013年10月26日期间陆续转账多笔款项至邝建祺口头指定的收款人张领岸（装修人员）银行账户内，共计246.4万元；后因邝建祺无力偿还欠款，将其名下包括涉讼物业在内的房屋出租给陈家群使用以抵债；除了1105号房用于陈家群自住外，其余房屋均用于出租。陈家群为其主张提交了以下证据：1.陈家群（甲方）与邝建祺（乙方）于2012年7月20日签订的《装修借款合同》，约定内容包括乙方于2008年3月购买了1105号房，因缺装修资金，经协商由甲方向乙方提供最高额借款额度为300万元的借款用于该房屋装修，借款使用期限自2012年7月20日至2013年12月26日止，自乙方提款之日起每月按月利率2%支付利息一次，提款方式为按乙方的装修进度及支付委托，在不超出300万元范围内将借款资金支付至乙方指定的符合合同约定用途的乙方交易对象账户，乙方应按时足额偿还借款本金、利息和其他应付款项，等等。2.张领岸于2016年8月22日签署的《查账申请书》及中国农业银行出具的客户账号查询记录，但该申请书中申请查询的记录并未完全反映在查询记录中。3.陈家群（甲方）与邝建祺（乙方）于2013年12月28日签订的《债务清偿协议》，约定内容乙方确认截止2013年12月26日，乙方尚拖欠甲方借款本金246.4万元及利息30万元，甲方同意乙方出租包括涉讼物业在内的物业予甲方15年，以总租金1774260元抵偿乙方所欠甲方债务，抵扣后乙方尚拖欠甲方的989740元于2017年1月30日前一次性偿还给甲方，等等。4.双方于2013年12月28日就涉讼物业所签订的《房屋租赁合同》四份，均约定租赁期限自2014年1月1日起至2028年12月31日止，租金由陈家群一次性支付并用于邝建祺抵扣其所欠陈家群的欠款，等等。5.邝建祺、刘小英与许铭于2016年10月16日就C35/1F房签订的《租赁契约》。6.陈家群于2014年1月4日出具的《委托书》以及刘小英于同日出具的《情况说明》，主要内容为陈家群委托刘小英出租C35/1F房及代收租金。7.刘子昊的农行账户明细。8.陈家群与汤耀辉于2013年10月10日签订的《租赁合同》，内容包括陈家群将包括401房在内的16套房分拆成64套出租给汤耀辉，自2013年10月10日起租，每年9月30日前交纳下一年租金并转至邝建祺名下账户。9.陈家群广州农商行账户明细，其中显示汤耀辉分别于2016年9月26日转入52.7万元，于2017年9月29日转入183750元，于2018年9月27日转入168478元。链家公司质证后，对上述证据的真实性、合法性均不予确认，认为：1.《装修借款合同》与其他证据中邝建祺签名及指印痕迹新旧程度非常相似，而该些合同落款时间为2012年，至今完全没有任何损耗，故对该合同的形成时间存疑；2.根据该些证据所载，邝建祺的借款目的为装修，花费达276.4万元，邝建祺装修应当用于满足其个人居住用途，而《债务清偿协议》却将刚装修的房屋出租给原告，有违正常生活逻辑；3.出租C35/1F房的《租赁契约》无办理租赁备案，无法排除为后补制作，且出租方为邝建祺、刘小英，与陈家群无关，银行流水也不能证明相关资金与陈家群及C35/1F房之间存在关联；4.出租401房的《租赁合同》同样未能提供租赁备案以证明其真实签订时间，向汤耀辉转账的三笔款项均与《租赁合同》约定的租金不一致。本院认为，根据双方的诉辩，本案的争议焦点是陈家群对涉讼房屋是否享有足以排除基于普通金钱债权的强制执行之民事权益。陈家群主张因邝建祺无力偿还欠其的借款而将名下房屋出租给其并以租金抵债，故其对涉讼物业享有用益物权。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，陈家群对其主张的民事权益负有举证责任。关于陈家群与邝建祺之间的租赁关系是否真实有效的问题。第一，借款的出借方面，陈家群、邝建祺均称借款目的为支付1105房的装修款，本案证据显示，陈家群实际并未将款项支付给邝建祺，而是转账至案外人张领岸名下，但本案中既无证据证明张领岸与邝建祺之间存在真实有效的装饰装修合同关系，又无证据证明装修事实的真实存在及其实际造价，更无证据证明转账至张领岸账户为邝建祺所指定，故根据现有证据并不足以认定陈家群向张领岸转账的款项为其向邝建祺出借的款项；第二，还款方面，陈家群与邝建祺所签订的《装修借款合同》约定借款使用期至2013年12月26日止，邝建祺自提款之日起每月支付利息一次，但陈家群在本案中既未提交任何证据证明邝建祺曾向其支付过利息，亦无举证证明其曾向邝建祺催收过欠款，有悖于常理；第三，使用情况方面，陈家群关于其将涉讼物业出租的证据中，401房所涉《租赁合同》约定租金支付至邝建祺名下账户，若如陈家群所述其自2012年8月1日起多次向邝建祺出借款项的情况下，仍在该合同中指定承租人将租金支付至邝建祺名下账户，显然有违常理，一定程度上反映陈家群与邝建祺之间存在密切关系及其他交易往来；而陈家群未提交承租人汤耀辉2016年前的转账记录，2016年起的转账金额亦与合同约定的年租金不尽相符；至于C35/1F房的《租赁契约》所载出租人为邝建祺、刘小英，相关租金亦并未支付至陈家群名下；对于其他房屋的使用情况，陈家群仅有口头陈述而无提交相应证据予以证实；第四，陈家群与邝建祺之间的《房屋租赁合同》并未办理租赁备案登记，除该合同外，陈家群未提交其他证据以证实该合同确系于2013年12月28日所签订。综上，陈家群在本案中所提交证据不足以证实其与邝建祺之间存在真实有效的租赁关系，其应承担举证不能的不利后果，本院对其该主张不予采纳。退一步来说，且不论陈家群与邝建祺之间租赁关系是否真实存在，根据相关法律规定，合法承租人对其所租赁物业所享有的是优先购买权，以及除存在法律规定的除外情形时，租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同效力，而并非因租赁而享有阻却租赁物在执行程序中拍卖、变卖等执行措施的权利。综上，陈家群以其因租赁而对涉讼物业享有用益物权为由，请求排除普通金钱债权的执行，于法于理无据，本院不予支持。邝建祺经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃抗辩、举证等相关诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回陈家群的全部诉讼请求。案件受理费100元，由陈家群负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  黄英启人民陪审员  区洁芳二〇二〇年二月十八日书 记 员  杜嘉华