山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终7219号 上诉人（原审被告）：孙金美，女，1986年9月10日出生，汉族，住潍坊市潍城区。 被上诉人（原审原告）：山东大发物业管理有限公司，住所地：潍坊市潍城区长松路7959号鲁发名城98号楼107室。 法定代表人：吴秋强，总经理。 委托诉讼代理人：陈洪伟，山东国宗律师事务所律师。 上诉人孙金美因与被上诉人山东大发物业管理有限公司（简称大发物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2019）鲁0702民初1135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙金美上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由大发物业公司负担。事实和理由：1、其延迟缴纳物业费系大发物业公司的原因所导致，其多次主动和大发物业公司协商处理，但均被大发物业公司以必须缴纳违约金为由拒绝收取。2、大发物业公司的违约行为在先，一审法院基于双方签订的物业服务合同的内容判令其足额缴纳相应的物业费并支付违约金，但一审法院忽视了大发物业公司存在违反双方合同的违约行为，该判决排除了大发物业公司一方的责任，忽视了大发物业公司在物业服务中应负的违约责任，明显有损业主的合法权益。3、一审法院认定孙金美向大发物业公司支付滞纳金，显失公平。 大发物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判决。 大发物业公司向一审法院起诉请求：1、孙金美支付大发物业公司物业费、水费、垃圾处理费及违约金共计17747元；2、诉讼费用由孙金美负担。 一审法院认定事实：孙金美为潍坊市潍城区鲁发名城宣武郡小区98-3-602号房屋（多层）业主。大发物业公司与孙金美签订《山东大发物业管理有限公司前期物业管理服务协议》一份，约定大发物业公司向孙金美居住的小区提供物业管理服务，按约收取物业管理服务费，多层按0.45元/月/平方米收取。业主每月10日前交纳物业费，逾期按每天千分之三交纳滞纳金。合同第六条约定，由大发物业公司代收水费、电费、燃气费等费用。2012年9月13日，潍坊市潍城区价格认证中心作出“关于潍坊大发物业管理有限公司鲁发名城小区物业管理服务收费等级的价格认证报告”（潍城价认物字【2012】04号），评定该小区物业管理服务收费等级为二级，物业管理服务收费基准价为0.50元/平方米·月，高层住宅服务收费基准价为1.15元/平方米·月，浮动幅度为±20%以内（含20%）。2016年12月21日，潍坊市潍城区物价局出具“潍坊市普通住宅物业服务收费备案同意书”一份，载明项目名称为鲁发名城，审核收费标准为多层住宅0.6元/平方米/月。孙金美欠大发物业公司2015年1月1日至2019年6月30日的物业管理服务费3020.3元、水费1169.6元，垃圾处理费540元，以上合计4729.9元。根据大发物业公司提交的滞纳金计算明细，大发物业公司主张物业费及水费等费用的交纳方式为半年一交。庭审中，孙金美提供照片一宗，用以证明其主张的大发物业公司在安全、交通、绿化、环境卫生等各方面都没有尽到物业的职责；提供录音两份，用以证明其前往大发物业公司处交物业费，大发物业公司不收，让其交纳滞纳金的事实。 一审法院认为，大发物业公司与孙金美之间物业管理服务合同关系成立，大发物业公司为孙金美所在的小区提供相应的公共服务，孙金美应当按约及时支付物业管理服务费及代交的水费、垃圾处理费。本案争议焦点有：一、孙金美是否应当按照0.6元/平方米/月支付大发物业公司物业管理服务费。二、大发物业公司主张的违约金应否得到支持。 关于争议焦点一，1、孙金美主张大发物业公司擅自提高收费标准。大发物业公司的多层房屋服务收费标准（0.6元/平方米/月）已经潍坊市潍城区价格认证中心认证，并经潍坊市潍城区物价局备案同意，遵循政府指导价格，已经在小区公示，不属擅自提高收费标准。2、孙金美主张大发物业公司服务不达标。孙金美用以证明该主张而提供的照片无法全面反映大发物业公司的服务质量，不能证明孙金美的主张，根据“谁主张，谁举证”的基本举证规则，孙金美该主张，不足以被采纳。关于孙金美提交的录音材料，无法确认录制的时间、地点、人员，不符合证据的基本形式，不足以被采纳。孙金美应按约及时支付大发物业公司物业管理服务费。大发物业公司为孙金美代交的水费及垃圾费，孙金美理应支付。 关于争议焦点二，大发物业公司主张违约金按日3‰计算过高，已超出合理损失范围，应予调整。法院调整违约金计算方式为按年利率6%的1.3倍计算，即按年利率7.8%（6%*1.3）计算。孙金美欠交2015年1月1日至2019年6月30日的物业费、水费、垃圾处理费共计4729.9元，平均每半年欠费为525.5元。违约金应按每期应交部分分别计算至2019年6月30日。具体为：2015年1月1日至2015年6月30日欠款的违约金以525.5元为基数，按年利率7.8%自2015年7月1日计算至2019年6月30日；2015年7月1日至2015年12月31日欠款的违约金以525.5元为基数，按年利率7.8%自2016年1月1日计算至2019年6月30日；2016年1月1日至2016年6月30日欠款的违约金以525.5元为基数，按年利率7.8%自2016年7月1日计算至2019年6月30日；2016年7月1日至2016年12月31日欠款的违约金以525.5元为基数，按年利率7.8%自2017年1月1日计算至2019年6月30日；2017年1月1日至2017年6月30日欠款的违约金以525.5元为基数，按年利率7.8%自2017年7月1日计算至2019年6月30日；2017年7月1日至2017年12月31日欠款的违约金以525.5元为基数，按年利率7.8%自2018年1月1日计算至2019年6月30日；2018年1月1日至2018年6月30日欠款的违约金以525.5元为基数，按年利率7.8%自2018年7月1日计算至2019年6月30日；2018年7月1日至2018年12月31日欠款的违约金以525.5元为基数，按年利率7.8%自2019年1月1日计算至2019年6月30日。 法院虽从法律角度作出以上裁判，但法院在审理大发物业公司此类案件的过程中，发现大发物业公司与业主产生纠纷的原因很多时候在于大发物业公司的服务工作方式冷硬机械，对业主提出的意见不能及时有效的给出反馈，服务态度欠佳等方面。大发物业公司作为物业服务企业，理应与业主保持融洽的关系，对业主提出的建议与意见，应当及时反馈，积极改进。大发物业公司应当从此类纠纷中吸取教训，改进工作服务方式，提高工作人员素质，不断提高业主的满意度，而非以占理者自居，兴讼不止。 关于孙金美提出的房屋渗水的问题，因系房屋质量问题，与本案不属于同一法律关系，故法院不予同审，孙金美可另行主张其权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十三条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告孙金美支付原告物业管理服务费、垃圾费、水费共计4729.9元及违约金（2015年1月1日至2015年6月30日欠款的违约金以525.5元为基数，按年利率7.8%自2015年7月1日计算至2019年6月30日；2015年7月1日至2015年12月31日欠款的违约金以525.5元为基数，按年利率7.8%自2016年1月1日计算至2019年6月30日；2016年1月1日至2016年6月30日欠款的违约金以525.5元为基数，按年利率7.8%自2016年7月1日计算至2019年6月30日；2016年7月1日至2016年12月31日欠款的违约金以525.5元为基数，按年利率7.8%自2017年1月1日计算至2019年6月30日；2017年1月1日至2017年6月30日欠款的违约金以525.5元为基数，按年利率7.8%自2017年7月1日计算至2019年6月30日；2017年7月1日至2017年12月31日欠款的违约金以525.5元为基数，按年利率7.8%自2018年1月1日计算至2019年6月30日；2018年1月1日至2018年6月30日欠款的违约金以525.5元为基数，按年利率7.8%自2018年7月1日计算至2019年6月30日；2018年7月1日至2018年12月31日欠款的违约金以525.5元为基数，按年利率7.8%自2019年1月1日计算至2019年6月30日），于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费243.68元，减半收取121.84元，由被告负担25元，原告负担96.84元。 二审中，上诉人孙金美提交如下证据：一、催缴函三份、收费退款单一份，证明其是按照催缴函数额交纳，被上诉人大发物业公司不接受。二、照片一宗，证明被上诉人大发物业公司提供的物业服务不达标。被上诉人质证称，对证据一的真实性没有异议，但该证据并非上诉人孙金美陈述的大发物业公司是为了收取孙金美高额的违约金，系因一审判决已经判决确认孙金美欠付的物业费与违约金，并不存在另外加收违约金的事实。对证据二真实性不认可，该证据无法体现是孙金美所居住的鲁发名城小区，因为鲁发名城是分四期，另外拍摄时间是2020年1月18日、19日，一审已经判决完毕，该证据无法证明2015年到2019年大发物业公司提供的物业服务不达标。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，上诉人孙金美与被上诉人大发物业公司之间存在物业服务合同关系，大发物业公司为孙金美所在的小区提供相应的公共服务，孙金美应当按照合同约定及时支付物业费等相关费用，孙金美未如期缴纳上述费用，应承担相应违约责任。 上诉人孙金美主张其延迟缴纳物业费系被上诉人大发物业公司以其必须缴纳违约金为由拒绝收取所导致，因孙金美系从2015年至今欠缴大发物业公司的物业费用，孙金美违反双方所签物业服务合同的相关约定，应承担足额缴纳物业费并支付违约金等违约责任，故该上诉主张，与事实不符，不予支持。上诉人孙金美主张被上诉人大发物业公司服务不达标，存在违反物业合同的违约行为，并提交照片等证据予以证明，因孙金美提供的照片无法全面反映大发物业公司的服务质量，不能证明孙金美的主张，故该上诉主张，证据不足，不予支持。关于孙金美应否向大发物业公司支付滞纳金问题，因双方所签物业服务合同中明确约定逾期交纳物业费按每天千分之三交纳滞纳金，一审法院认定该违约责任的计算比例过高，调整为按年利率6%的1.3倍计算违约金符合案件事实，故一审法院认定孙金美承担滞纳金的违约责任并无不当。 综上，上诉人孙金美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人孙金美负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年二月十日 书记员  田 然