上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初17047号原告(反诉被告)：岑玉缨，女，1964年4月6日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：俞敏，上海君拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱剑娥，上海君拓律师事务所律师。被告(反诉原告)：瀚耀(上海)营销策划有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：张文，执行董事。委托诉讼代理人：金凌华，上海市银都律师事务所律师。委托诉讼代理人：张映竹，上海市银都律师事务所律师。原告(反诉被告)岑玉缨与被告(反诉原告)瀚耀(上海)营销策划有限公司(以下简称瀚耀公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，瀚耀公司于2019年7月26日提起反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序，于2019年8月6日、11月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)岑玉缨及其委托诉讼代理人俞敏、被告(反诉原告)瀚耀公司的委托诉讼代理人张映竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岑玉缨向本院提出诉讼请求：1.确认岑玉缨与瀚耀公司的房屋租赁合同于2019年4月26日解除；2.要求瀚耀公司支付2019年4月20日至2019年4月26日期间的租金6533元；3.要求瀚耀公司支付2019年4月27日至2019年5月12日的房屋使用费14,000元；4.要求瀚耀公司支付岑玉缨代垫的2019年4月份物业管理费2147.20元，电费115元(共2262.20元)；5.要求瀚耀公司支付岑玉缨其他损失金额62,000元。审理中，岑玉缨增加诉讼请求：要求瀚耀公司支付解除合同违约金84,000元。事实和理由：岑玉缨与瀚耀公司于2018年1月18日签订房屋租赁合同，约定瀚耀公司承租岑玉缨所有的上海市徐汇区东安路XXX弄XXX号XXX室房屋，月租金28,000元，每月15日前支付当月租金。但自2018年11月起，瀚耀公司常延迟支付租金。2019年4月22日，岑玉缨再次微信催要租金，瀚耀公司未予回复。4月23日，岑玉缨发函催促瀚耀公司付款，但其仍未回复。4月26日，岑玉缨发函解除合同，要求瀚耀公司于4月28日前搬离。最终瀚耀公司于5月12日搬离。但在新租户装修时，瀚耀公司于5月27日派人扰乱，导致新租户施工停止，岑玉缨赔偿新租户21,700元；瀚耀公司逾期支付租金共计44天，违约金按日1%计算共12,320元；瀚耀公司未注销工商登记，违约金按日1%计算，自2019年4月27日起算，取整27,980元，之后的不再主张。为维护自身合法权益，岑玉缨诉至本院，要求判如所请。瀚耀公司辩称，不认可合同于4月26日解除，岑玉缨并未按照合同约定先行催告，故无权解除合同。因岑玉缨换锁导致瀚耀公司无法使用房屋，故瀚耀公司于2019年6月7日发函解除了合同。瀚耀公司同意支付2019年4月20日至30日的租金，但岑玉缨应先开具自承租之日起的发票。4月30日之后因岑玉缨换锁无法使用房屋，故不应支付使用费。同意支付物业费和电费。岑玉缨主张逾期租金的天数正确，瀚耀公司同意支付逾期违约金；瀚耀公司两次支付4月20日至5月19日的租金均被退回，故不应承担4月20日之后租金的逾期责任；工商信息已经注销；岑玉缨原同意转租，但后来却绕过瀚耀公司直接与次承租人签订合同，瀚耀公司气不过确干扰过装修施工，现岑玉缨不能证明支付赔偿给案外人，而装修期间是免租金的，故不认可岑玉缨主张的支付案外人的某某。瀚耀公司并未根本违约，不同意支付解除合同违约金。违约金约定标准过高，应予调整。瀚耀公司向本院提出反诉诉请：1、要求岑玉缨赔偿装修损失101,175.6元；2、要求岑玉缨赔偿空调损失7160元；3.要求岑玉缨返还保证金84,000元；4.要求岑玉缨开具2018年1月20日至2019年4月30日的租金发票(发票金额448,000元)。审理中，瀚耀公司撤回第4项诉讼请求。事实和理由：涉案房屋租赁合同签订后，瀚耀公司一直按约支付租金，但岑玉缨未按约提供发票。在双方已经签署补充协议、岑玉缨允许瀚耀公司转租的情况下，岑玉缨又绕过瀚耀公司与次承租人直接签订了租赁合同，并蓄意制造瀚耀公司违约导致合同解除的假象。后岑玉缨于4月30日强行换锁，并在协商未果的情况下，强行拆除了房屋内装修，瀚耀公司无奈于2019年6月7日通知解除了租赁合同。因岑玉缨违约，给瀚耀公司造成了装修损失101,775.60元(装修总额183,196元，按剩余租期折算)、空调损失7,160元(空调采购、安装和材料费)。岑玉缨对瀚耀公司的反诉辩称,不同意全部反诉请求。瀚耀公司存在违约行为，故损失应自行承担。根据合同约定，合同解除后装修归岑玉缨所有；瀚耀公司逾期未搬走的可移动物品也归岑玉缨所有。岑玉缨曾催瀚耀公司拆走空调，但瀚耀公司不要，故空调仍在岑玉缨处。若瀚耀公司工商信息注销，岑玉缨同意归还空调。因瀚耀公司违约导致合同解除，依约应承担月租金三倍的违约金，故该保证金作为违约金没收扣除，不予返还。税金由瀚耀公司承担，瀚耀公司提供开票信息后，岑玉缨开具发票。本院认定事实如下：上海市徐汇区东安路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人登记为岑玉缨、陈某某。2018年1月18日，岑玉缨(甲方、出租方)与瀚耀公司(乙方、承租方)就涉案房屋签订租赁合同，约定：租期从2018年1月20日至2021年1月19日；月租金28,000元，第一期租金(2018年3月20日至4月19日)在2018年1月20日前一次性支付，本着先付后用的原则，以后每期租金按月支付，每期租金支付时间为每月15日，每逾期一日，乙方须按照欠付租金的1%向甲方支付违约金；租赁保证金84,000元；因租赁而产生的税费由乙方承担，但是甲方须协助乙方办理上述税费缴纳手续且开具发票，但是由于政策原因或者甲方原因，导致没有办法开具发票的，乙方有权延期支付租金，待甲方给出发票后，乙方再付租金给甲方；租赁期间内，物业管理费由乙方承担，并按单如期缴纳；租赁期间内，水电费用由乙方承担；租赁合同终止或租赁期满后，甲方收取的租赁保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分在乙方清场并注销工商营业执照经甲方验收合格后五个工作日内无息归还乙方；合同期满或提前终止,乙方应在合同期满前或甲方规定之日前负责搬离属于乙方的家具、电器等设备；由乙方增加的装修(包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后损坏室内状况的情况)乙方不得拆除；逾期未搬离视为放弃所有权,甲方可无偿拥有物品之所有权；除特别约定外,未经双方书面同意,任何一方均不得以任何理由变更或终止租赁合同；如任何一方未按本合同约定履行,除本合同另有特别约定相关责任外,经另一方书面催告后仍不履行的,其行为视作根本性违约；一方根本性违约的,守约方有权单方面解除本合同,违约方须支付守约方违约金为本合同约定的首月租金的叁倍；租赁合同下任何文件或通知的送达地址均以甲、乙双方在租赁合同签名栏所载地址或身份证明上记载的地址为准或以任何一方以挂号邮件方式通知另一方更改的地址为准(于对方收到通知方发出的变更其地址的通知之前,该方地址仍以先前地址为准)；如以挂号邮件的方式寄往前述地址的,则在寄交邮局之日起三个工作日后,视为已送达收件人;如以快递的方式送达前述地址的,则快递送出之次日,视为已送达收件人。合同落款处甲方联络地址为涉案房屋地址，乙方地址为上海静安区裕通路XXX号XXX室。同日，岑玉缨将涉案房屋交付瀚耀公司。瀚耀公司依约支付保证金84,000元。2018年瀚耀公司徐汇分公司注册于涉案房屋。岑玉缨表示保证金同意返还瀚耀公司，但是应先抵扣被告应支付的费用。合同履行中，瀚耀公司多次逾期支付租金。岑玉缨通过微信联系瀚耀公司法定代表人张文催款后，瀚耀公司缴纳了租金。岑玉缨与瀚耀公司均确认自2018年11月起至2019年4月25日期间瀚耀公司逾期支付租金共44天。2019年4月10日，岑玉缨与瀚耀公司签订补充协议，约定：岑玉缨允许瀚耀公司将房屋转租给第三方；合同到期后，店铺的工商登记信息应在2周内完成注销，逾期每日按月租金1%支付违约金。因瀚耀公司未支付2019年4月20日-5月19日的租金，岑玉缨于2019年4月22日微信联系瀚耀公司的法定代表人张文，催促瀚耀公司支付租金。瀚耀公司法定代表人于2019年4月28日回复微信：希望给我们一点时间。2019年4月23日，岑玉缨向涉案房屋地址发函，催促瀚耀公司在4月25日前支付租金及物业费，否则将视为根本性违约，按约定终止合同、支付违约金并于4月28日前搬离商铺。该函于次日送达涉案房屋处，签收单处签署“周”，但瀚耀公司否认该函系其公司联系人周某某签收。2019年4月26日，岑玉缨向瀚耀公司发解除房屋租赁合同通知书，称经催促瀚耀公司仍未支付租金及物业费，瀚耀公司构成根本违约，故自通知送达之日起，双方的租赁合同正式解除，并催促瀚耀公司于4月28日搬出涉案房屋，撤回房屋内物品等。该函当日送达瀚耀公司。2019年4月30日，瀚耀公司回函，称：催促函并未发往合同约定联系地址、并非本人签收、4月26日瀚耀公司才收到快递，故不同意解除合同；岑玉缨未开具物业费单据故瀚耀公司未付款；已付款均被退回，岑玉缨在发催款通知2天后即单方面终止合同不合理。2019年4月30日，岑玉缨更换涉案房屋钥匙。2019年5月12日，瀚耀公司将房屋内除空调外的设施设备取走。2019年4月涉案房屋物业费2,147.20元、电费115元，瀚耀公司未支付。2019年5月27日、28日，瀚耀公司员工至涉案房屋处阻碍新租户装修施工。2019年6月7日，瀚耀公司通过微信和快递向岑玉缨发送解除房屋租赁合同通知，称岑玉缨于2019年4月30日更换门锁，5月27日将房屋装潢拆除，该违约行为显示岑玉缨已无意继续履行租赁合同，导致租赁合同的签约目的无法实现，故瀚耀公司要求该通知送达之日解除租赁合同，并要求岑玉缨返还保证金、支付违约金、赔偿损失。2019年7月31日，瀚耀公司徐汇分公司注销。庭审中，为证明因瀚耀公司阻碍施工造成的损失，岑玉缨提供了2019年7月30日的停工补偿协议，该协议载明：乙方陈某装修停工(5/27-6/17)期间的租金及物业费损失21,700元由岑玉缨承担、乙方人工费6,179.80元。瀚耀公司对该协议真实性不予认可，认为无法证明协议乙方为实际承租人，装修期间一般是免租金的不可能产生租金损失，且与瀚耀公司阻碍造成损失至多有两天，人工费无依据。庭审中，瀚耀公司为证明其损失，提供了装修合同及发票、付款凭证，装修合同载明瀚耀公司为涉案房屋装修支付183,195.80元、涉案房屋处空调购买及安装支付7,160元。岑玉缨对该组证据真实性无异议，但认为瀚耀公司违约导致合同解除，装修损失应由其自行承担；同意返还空调。瀚耀公司表示不清楚空调是否损坏，故不同意取回，要求折价处理。以上事实，除双方当事人一致陈述外，另有房产证、房屋租赁合同、房屋交接单、收款收据、营业执照、银行流水、补充协议、微信记录、催款函及快递单、岑玉缨解除通知书、回复函、接报回执单、瀚耀公司解除通知书、行政服务中心收件凭证、准予注销登记通知书、装修合同、发票及付款凭证等证据证实，本院予以确认。本院认为，岑玉缨与瀚耀公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行，否则即构成违约，应承担违约责任。本案中，按约瀚耀公司应于2019年4月15日支付下一期租金，但瀚耀公司并未支付。岑玉缨通过微信(岑玉缨也曾通过该微信向瀚耀公司催交此前的租金)于2019年4月22日、以函件方式于2019年4月24日催促瀚耀公司支付租金，但瀚耀公司仍未及时付款，存在违约，故岑玉缨于2019年4月26日发函要求解除合同，于约于法有据。且租赁房屋已经收回，瀚耀公司亦同意解除合同，故本院对岑玉缨要求确认租赁合同于2019年4月26日解除、要求瀚耀公司支付解除合同违约金的请求予以支持。瀚耀公司以未及时查看微信、催款函件邮寄地址非约定地址且未经签收、给予宽限期非合理期限等理由进行抗辩，本院认为，岑玉缨此前也通过同样的微信向瀚耀公司催讨租金，催款通知已送达瀚耀公司，岑玉缨第二次催促瀚耀公司支付租金28,000元及物业费并给予两天宽限期，并无不当，本院对瀚耀公司的抗辩理由不予支持。关于解除合同违约金的金额，瀚耀公司主张违约金过高要求法院予以调低，本院考虑到瀚耀公司违约程度、岑玉缨损失的情况，酌情确定瀚耀公司支付岑玉缨解除合同违约金70,000元。岑玉缨于2019年4月30日更换门锁，实际控制房屋，故本院对其后的使用费不予支持，2019年4月20日-30日期间的租金、使用费10,266元(28,000元/月/30天*11天)本院予以支持。瀚耀公司同意支付电费、物业费且对金额无异议，故本院对岑玉缨的该项请求予以支持。岑玉缨主张瀚耀公司逾期付款违约金及逾期注销工商登记的违约金,具有事实和法律依据,瀚耀公司对于逾期支付租金的天数亦予以确认，本院予以支持。但瀚耀公司抗辩违约金标准过高，违约金本院酌情调低为按日万分之五计算。故逾期付款违约金28,000元*万分之五/天*44天=616元；补充协议约定合同到期后两周内注销工商登记，且瀚耀公司于2019年7月31日注销登记，故逾期天数自2019年5月11日至7月31日共逾期82天，违约金为28,000元*万分之五/天*82天=1148元。岑玉缨现有证据不足以证明瀚耀公司阻碍新租户施工造成了损失及损失的金额，岑玉缨该部分诉请，本院不予支持。对于瀚耀公司反诉主张的装修损失，本院认为，因瀚耀公司违约导致租赁合同解除，岑玉缨另行出租后新租户重新进行了装修，合同也约定合同期满或提前终止装修不得拆除，故瀚耀公司要求岑玉缨承担装修损失无法律依据，本院不予支持。对于瀚耀公司主张的空调损失，岑玉缨认为按照合同约定可不予返还但同意返还，而瀚耀公司拒绝取回并坚持要求赔偿，本院认为，瀚耀公司拒绝取回，根据合同约定，视为放弃所有权，该空调岑玉缨可自行处置，故瀚耀公司要求岑玉缨赔偿空调损失，本院不予支持。本案租赁合同已经解除，保证金应予返还，瀚耀公司该项请求本院予以支持。岑玉缨表示同意返还保证金，但应先抵充瀚耀公司应支付的费用，此于法无悖，由双方在执行过程中再行抵扣。瀚耀公司自愿撤回第四项反诉请求，于法无悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认岑玉缨与瀚耀(上海)营销策划有限公司就上海市徐汇区东安路XXX弄XXX号XXX室房屋于2018年1月18日签订的租赁合同、于2019年4月10日签订的补充协议于2019年4月26日解除；二、瀚耀(上海)营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付岑玉缨2019年4月20日至2019年4月30日租金使用费10,266元；三、瀚耀(上海)营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付岑玉缨物业管理费2,147.20元、电费115元；四、瀚耀(上海)营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付岑玉缨逾期支付租金的违约金616元、逾期注销工商登记的违约金1,148元；五、瀚耀(上海)营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付岑玉缨解除合同的违约金70,000元；六、岑玉缨于本判决生效之日起十日内返还瀚耀(上海)营销策划有限公司保证金84,000元；七、驳回岑玉缨的其余诉讼请求；八、驳回瀚耀(上海)营销策划有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1838元，由岑玉缨负担920元，瀚耀(上海)营销策划有限公司负担918元。反诉案件受理费减半收取计2073元，由瀚耀(上海)营销策划有限公司1168元，岑玉缨负担905元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李理二〇二〇年二月四日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。