山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终44号 上诉人（原审被告）：桑秋梅，女，1966年6月6日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人:晁璐（系上诉人桑秋梅之女），女，1989年4月5日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：胡文博，山东晟韵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李钦，男，1976年3月16日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。 被上诉人（原审原告）：林玉梅，女，1977年5月2日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：彭清华，山东君诚仁和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩光玲，山东君诚仁和律师事务所律师。 上诉人桑秋梅因与被上诉人李钦、林玉梅侵权责任纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2018）鲁1702民初6441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 桑秋梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：涉案的商铺权属人为孙文龙，经孙文龙同意和认可，上诉人与原承租人黄亚红签订了转让协议，并支付转让费（租金）7.1万元、服装款5000元，同时孙文龙与上诉人签订了《商铺租赁合同》。上诉人经孙文龙同意，进行了豪华装修，并设置了豪华橱窗，花费6.1万元。但是，孙文龙在上诉人租赁4个月后，瞒着上诉人将租赁的房屋出售给被上诉人。2019年4月30日，被上诉人与孙文龙、华阳房产公司，在上诉人不知情的情形下，采取私自撬门别锁的手段，进行了所谓的商铺交付，并拉走上诉人的所有财产，拆除了上诉人的装修设施，将上诉人诉讼的重要证据销毁，致使上诉人损失严重。具体理由如下：一、被上诉人不具备原告的主体资格。上诉人与孙文龙租赁在先，孙文龙与被上诉人串通，瞒着上诉人私自进行商铺的买卖，严重侵犯了上诉人的优先购买权。上诉人因此提起诉讼，上诉人为了保存装饰、装修等诉讼的证据，便于法院委托鉴定部门进行损失的评定，在租赁合同违约一案尚未审结前，孙文龙与被上诉人的房屋买卖合同效力待定，涉案房屋不能实际交付，被上诉人因此未能取得法律意义上完整的房屋权属。故被上诉人尚不具备本案原告的主体资格，被上诉人针对上诉人的诉讼请求应依法驳回，被上诉人应当根据买卖合同向孙文龙主张违约的法律责任。二、上诉人不具备被告的主体资格。上诉人在行使优先权赔偿纠纷案件中，依法提起了支付装修及转让费损失的主张，必须保存装修、装饰部分的证据，否则该证据就会灭失，致使损失无法得到救济。基于孙文龙与被上诉人串通违约的行为，上诉人不存在侵权的事实，不具备被告的主体资格。三、一审审理程序不当，本案一审应当中止审理。上诉人与孙文龙签订的租赁合同第六条明确约定，承租人转让房屋应当提前3个月通知承租人，承租人享有优先购买权。但是，孙文龙与被上诉人恶意串通侵害上诉人的优先购买权，上诉人提起诉讼后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第150条第5项之规定，本案应当以另案的判决结果为依据，应予中止。但是，至上诉人领取判决书时，才收到中止审理的裁定书，显然违反法律程序。四、上诉人对被上诉人不存在侵权行为，一审判决所谓的侵权是不存在的。一审判决查明，2019年4月30日，孙文龙将涉案的房屋交付给被上诉人。既然是孙文龙于2019年4月30日将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人应当按照买卖合同向孙文龙主张权利，与上诉人无关，更印证上诉人不存在任何侵权行为，不应承担任何责任。一审判决结果是错误的。五、本案应当按照普通程序审理。在案件审理中，一审法院将简易程序作为普通程序的先期阶段操作，如果案件能在三个月内审结即按简易程序，三个月审结不了再转为普通程序，本案超过了三个月的审限，应当转为普通程序，一审法院仍适用简易程序是不当的。补充上诉意见：一审法院不准许上诉人提起反诉不当。上诉人对被上诉人的侵权行为提起了反诉，一审法院不收取上诉人提交的证据和反诉状，程序违法。 李钦、林玉梅辩称，被上诉人购买了涉案房屋，并办理了产权登记，取得了涉案房屋的所有权，上诉人占有被上诉人的房屋无法律依据。涉案房屋原所有权人孙文龙是否侵犯上诉人的优先购买权与本案无关。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 李钦、林玉梅向一审法院起诉请求：1.依法判令被告停止侵权、立即腾出房屋；2.被告赔偿原告经济损失每天200元，自2018年12月1日起至腾出房屋之日止；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在2018年8月14日从原房主孙文龙处购买涉案房屋（该房屋坐落于菏泽市东城青年南路东侧香格里拉××广场××号楼××室），2018年9月17日办理不动产变更登记手续。被告与原房主签订的房屋租赁合同期限为2017年11月30日至2018年11月30日，现租赁期限已届满。经原告催告后，被告既不与原告续签合同，也拒不腾出涉案商铺。 一审法院认定事实：2017年11月30日涉案原房主孙文龙与被告签订了房屋租赁合同，期限为一年，自2017年11月30日至2018年11月30日，租金每年47000元。在被告租赁期间，2018年8月14日，原房主与原告签订了《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给原告，2018年9月19日，原告在菏泽市国土资源局办理了鲁（2018）菏泽市不动产权第0××6号不动产权证书。2018年11月30日，被告租赁的房屋到期，未续签租赁合同，原房主与新房主一起以《交房通知》的形式，告知被告房屋租赁到期，应当搬出该商铺。 一审法院另查明，在菏泽华阳房地产信息服务有限公司人员见证下，2019年4月30日，原房主孙文龙将涉案房屋交付给新房主李钦。原告撤回要求被告立即腾出房屋的诉讼请求。 一审法院认为，公民的合法权益受法律保护，原告作为诉争房屋的权利人，取得了不动产权证书，依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。因被告的租赁合同到期且未续签，被告对诉争的房屋不再享有使用权，被告继续占用诉争房屋，应当支付占用期间（2018年12月1日至2019年4月29日）的房屋使用费。原告提交的证据不足以证明原告主张损失每日200元的诉请，属证据不足，不予支持，应按原租赁合同中约定的租赁费标准计算房屋使用费为宜，被告桑秋梅应赔偿原告李钦、林玉梅房屋使用费19315元（47000元÷365天×150天）。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告桑秋梅于判决生效之日起十日内赔偿原告李钦、林玉梅房屋使用费19315元。二、驳回原告李钦、林玉梅过高部分的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由原告李钦、林玉梅负担134元，被告桑秋梅负担141元。 二审中，上诉人提交以下证据：1.民事起诉状，拟证明上诉人起诉的主张包含装修损失，本案应中止审理；2.（2018）鲁1702民初5832号案件庭审笔录，证明目的同证据1；3.视频资料，拟证明被上诉人采取撬门别锁的手段将上诉人租赁房屋内的东西全部拉走，并破坏装修物，致使上诉人的损失无法挽回；4.民事反诉状，拟证明上诉人在质证华阳房产的证明时，针对刚发生的损失上诉人有权反诉，但一审不收上诉人的光盘证据及反诉状；5.华阳房产出具的证明（一审被上诉人提供），上诉人虽然对该证明有异议，但该证明上载明2019年4月30日孙文龙将房屋交付给本案的被上诉人李钦，李钦虽然持有不动产所有权证书，但不能证明其对涉案房屋具有合法的完整的产权，被上诉人不具备原告的主体资格。经质证，对证据1、2，被上诉人认为原房屋所有权人并没有侵犯上诉人的优先购买权，然而上诉人在租赁期限到期后强行占用被上诉人的房屋，实属侵权，退一步讲，即使原房屋所有人侵犯了上诉人的优先购买权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定，对于其损失应当向房屋原所有人主张而不是向被上诉人主张，上诉人所主张的装修损失与被上诉人无任何关联性，另外，上诉人在申请房屋装修损失后，在鉴定机构勘验后却恶意拖延拒不缴纳鉴定费，导致鉴定程序被中止，鉴定申请被法院依法退回，对于该事实二审法院可以向一审法院核实。对证据3的证据目的有异议，从视频内容显示涉案房屋已被腾空，根本不存在上诉人所说的被上诉人采取了砸锁撬门的方式才使涉案房屋交付，从该视频上根本无法看出是被上诉人撬锁，也看不出是被上诉人拉的上诉人的货物，根本无法证明上诉人的证明目的，也无法辨认该货物是从上诉人门市中所拉出，以上视频无论真实与否，与本案侵权纠纷没有任何关系。对证据4的真实性及关联性、证明目的均有异议，该份民事反诉状系上诉人单方制作，对其真实性有异议，被上诉人并不存在反诉请求中任何侵权行为，被上诉人没有任何义务承担上诉人的装修损失。另外，其装修损失也没有任何证据证明，因为上诉人同原承租人黄亚红擅自签订转租合同，且黄亚红之前经营的也为服装生意，并且以上诉人在反诉状中陈述其支付了7.1万元的转让费及服装款5000元，根本不需要再进行花费6.1万元进行豪华装修，上诉人在反诉状中的陈述无事实根据，完全违背常识。被上诉人提交一审法院于2019年3月26日对上诉人申请委托后终止委托的意见书手机拍摄打印件一份和上诉人委托的房地产司法鉴定估价报告，拟证明该份意见书是2019年3月26日终止委托，被上诉人在4月30日使用自己的房屋，上诉人以需要委托评估为理由，占用被上诉人的房屋，其理由不成立，上诉人占用被上诉人房屋，没有任何正当理由。估价报告证明鉴定委托书是在2018年９月17日法院接受委托进行鉴定，估价人员于2019年１月18日对涉案房屋室内外状况进行了实地查看，因上诉人迟迟不交评估费，一审法院在2019年3月26日终止了委托，后来上诉人又在没经过被上诉人同意的情况下擅自委托，直到2019年５月20日，上诉人才要求评估机构做出了评估报告，这份证据和第一份证据相互印证，证明了在2019年1月18日评估机构人员对该现场已经进行勘验。以上两份证据证明上诉人与孙文龙之间的纠纷，与被上诉人无关，上诉人以需要勘验为由占用被上诉人房屋也是没有任何根据的。经质证，上诉人认为，其没见过这份终止委托书，也没接到过电话。对估价报告，认为这是上诉人申请的房屋评估，与本案无关联性，这是在上诉人诉孙文龙优先购买权一案申请的评估。本院经审查认为，对以上证据，需结合本案其他事实和证据综合认定其效力。 本院对一审判决认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、被上诉人是否具备本案原告诉讼主体资格；二、上诉人是否系本案适格被告；三、本案是否应中止审理，一审审理程序是否合法；四、上诉人是否应支付房屋使用费19315元。首先，被上诉人和原房屋所有权人孙文龙签订了房屋买卖合同，购买了涉案房屋并办理了房屋所有权证书，取得了涉案房屋所有权。上诉人主张被上诉人和孙文龙系恶意串通，孙文龙出售涉案房屋侵犯了上诉人的优先购买权，二人之间签订的房屋买卖合同属于效力待定合同，无事实根据和法律依据。被上诉人系涉案房屋的所有权人，以上诉人侵权为由提起诉讼，具备本案原告的诉讼主体资格。上诉人在原租赁期限届满后，继续占有被上诉人的房屋，且未支付租赁费，被上诉人起诉上诉人支付租赁费，被上诉人作为被告主体适格。其次，上诉人主张因其以孙文龙侵犯了其优先购买权为由提起了诉讼，需要保全证据、主张损失，才没有腾退房屋，本案应等待该案的审理结果，应中止审理。但上诉人保全证据可以采取公证等其他方式进行，且租赁期限届满后至2019年4月29日，上诉人仍未腾退涉案房屋。即使为了保全证据，也不能无限期无偿占用被上诉人的房屋，应支付房屋使用费，一审也仅判决了房屋使用费。被上诉人是涉案房屋的买受人，上诉人和孙文龙之间的纠纷与被上诉人无关。因此，本案对房屋使用费的判决不需要等待另案的审理结果，上诉人称本案应中止审理无事实根据和法律依据，本院不予支持。再次，上诉人称被上诉人采取撬门别锁的方式将上诉人的物品拉走，对上诉人构成侵权，与本案不属于同一法律关系，本案不予审理。上诉人称其在一审对此提起了反诉，一审法院未予准许，但其仅提供了一份单方制作的反诉状，未提交其他有效证据证明其提起了反诉，上诉人据此主张一审审理程序违法，本院不予支持。如存在上诉人主张的侵权行为，上诉人可以另行主张权利。一审法院适用简易程序审理本案，虽未在三个月内审结，违反了民事诉讼法的规定，但不属严重违反法定程序，需发回重审的情形。最后，在被上诉人取得涉案房屋的所有权并在原租赁合同届满后，上诉人既未与被上诉人签订房屋租赁合同，也未交纳租金，继续占有被上诉人的房屋属无权占有，构成侵权，应赔偿被上诉人由此遭受的经济损失，一审法院认定上诉人支付房屋使用费19315元并无不当。被上诉人已经办理了房屋所有权证书，产生了物权的对外公示效力，上诉人称孙文龙未将涉案房屋实际交付给被上诉人，其对被上诉人不构成侵权，无事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人桑秋梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人桑秋梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 路凤娟 审 判 员 侯圣春 审 判 员 李 兴 二〇二〇年二月十六日 法官助理 赵永芝 书 记 员 沙 洁