深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初19812号原告：彭美霞，女，1980年4月17日出生，汉族，身份证住址广东省五华县，委托诉讼代理人：张雪敏，广东广和律师事务所律师，执业证号14403201711953861。被告：深圳市亚洲德科供应链有限公司（以下简称“德科公司”），住所地深圳市罗湖春风路文锦花园文锦仓库（国宾大酒店附楼）**A，统一社会信用代码91440300775554420L。法定代表人：王文彬。委托诉讼代理人：李显鹏，广东瑞迪安律师事务所律师，执业证号14401201610580968。被告：王文彬，男，1971年3月12日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市，被告：吴文伟，男，1968年7月23日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市，原告彭美霞与被告德科公司、王文彬、吴文伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭美霞委托诉讼代理人张雪敏与被告德科公司委托诉讼代理人李显鹏、被告吴文伟到庭参加了诉讼；被告王文彬经本院公告传唤期满未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与三被告于2017年1月24日签订的《鸿昌广场房屋买卖合同》；2、判令被告德科公司向原告双倍返还定金共计人民币300万元；3、判令被告王文彬、被告吴文伟对被告德科公司的上述债务承担连带赔偿责任。4、本案诉讼费30800元、保全费5000元、担保费3600元、律师费50000元、公告费450元由三被告承担。事实和理由：2017年1月24日，原告与被告德科公司签订《鸿昌广场房屋买卖合同》，约定德科公司向彭美霞转让位于深圳市罗湖区××广场××、××、××、××号商品房。合同第十六条载明，如出现下列任一情形的，买方有权解除本合同并要求卖方立即退还定金：1、该房地产被法院进行司法拍卖的。2、卖方无法在合理期限内解除房产抵押手续及查封手续，买方经催促后两个月内仍无法履行的。3、卖方因产权纠纷导致合同无法履行的。4、鸿昌广场4004房产（深房地字第**）现登记在王武彬名下，如卖方及股东在本合同签订后6个月内，无法提供王武彬出具且经公证的房屋买卖委托书。……如发生上述第1、2、3、4、5、6条情形的，卖方应在收到买方书面通知之日起三日内将定金退还给买方，买方收到定金后一个月内将房产返还给卖方，双方合同解除。第十六条同时约定，如卖方未能按时退还定金的，卖方应以未退还的总金额为基数按日千分之一向买方支付违约金，逾期退还超过60天的，双方同意按照本合同第十五条执行(即任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。)另，合同第二十二条约定，吴文伟、王文彬作为履行本合同的履约保证人，如卖方违约，承担连带赔偿责任。合同签订后，原告依照合同约定，以网银转账方式向德科公司指定的银行账户（王文彬名下为62×××79账号的中国农业银行账户）转账定金150万元。但德科公司并未依约在合理期限内解除涉案房产抵押手续及查封手续，原告多次催促后仍无法解决。德科公司也未在合同签订后6个月内提供王武彬出具且经公证的房屋买卖委托书。原告通过网络公开途径查询获知，深圳市福田区人民法院于2018年在淘宝网司法拍卖网络平台上对该四套房产进行公开拍卖，涉案房产已被案外人竞拍成交且已过户至案外人名下。原告与德科公司签订的涉案合同目的已根本不能实现，原告多次通知德科公司要求其返还定金并履行违约责任，但德科公司拒不履行，且被告王文彬、被告吴文伟作为德科公司的履约保证人，在德科公司根本违约后也未履行其保证人义务。原告为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告德科公司答辩称：一、首先关于律师费的问题，原告没有提交相应的证据，所以被告认为应当驳回。二、被告认为，原告与被告签订的《鸿昌广场房屋买卖合同》是无效合同。合同无效，就不存在合同解除，所以原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当驳回。就合同无效理由分为两点：1.以合法形式掩盖非法目的，该合同无效。2.《鸿昌广场房屋买卖合同》违反《房地产法》第38条关于禁止转让查封房屋的法律效力性规定，该合同无效。所以被告德科公司及其他两被告均不负双倍返还定金的责任。三、原告给被告德科公司造成的损失，已超过150万元定金，主要是房屋的占有使用损失68.7万元，该损失已经减去装修费用70万元。房产拍卖217天，造成被告德科公司的利息、罚息、复利的损失为1543595.87元，所以应是原告首先应赔偿被告德科公司的损失，而非被告德科公司返还其定金150万元。四、如果认定《鸿昌广场房屋买卖合同》无效，那么合同中所约定的诉讼费、保全费、担保费、律师费、公告费等约定无效，不应由被告德科公司承担。被告吴文伟辩称：答辩意见同被告德科公司的答辩意见。被告王文彬未到庭应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、涉案的深圳市罗湖区深南东路鸿昌广场4001、4002、4003三处房产原登记在被告德科公司名下，鸿昌广场4004房产则登记在案外人王武彬名下，四外房产的房屋用途均为办公，房产建筑面积分别为241.53平方米、241.53平方米、241.53平方米、240.07平方米。原、被告双方在庭审中确认，王武彬与被告德科公司的法定代表人王文彬是兄弟关系，且王武彬是被告德科公司的股东。2、2017年1月24日，原告作为买方，被告德科公司作为卖方，被告王文彬、被告吴文伟作为担保人，四方签订《鸿昌广场房屋买卖合同》，约定原告向被告德科公司购买上述四套房产，房屋转让成交价为2100万元；涉案的四处房产房屋用途为办公，4001、4002、4003房建筑面积为241.53平方米，4004房建筑面积240.07平方米。合同第二条约定，卖方对房地产享有完全的处分权，转让该房地产符合公司章程规定，且股东已召开股东会决议同意出售该房地产，目前该房地产处于被法院查封状态。合同第六条约定，定金为200万元，买方同意在签订房屋买卖合同之日起两个工作日内向卖方支付150万元定金，定金存入王文彬名下的银行账户。合同第十五条“违约责任”条款约定，任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。合同第十六条“特别约定事项”条款约定，如出现下列任一情形时，买方有权解除本合同并要求卖方立即退还定金：1、该房地产被法院进行司法拍卖的；2、卖方无法在合理期限内解除房产抵押手续及查封手续，买方经催促后两个月内仍无法履行的；3、卖方因产权纠纷导致合同无法履行的；4、鸿昌广场4004房产现登记在王武彬名下，如卖方及股东在本合同签订后6个月内，无法提供王武彬出具且经公证的房屋买卖委托书；5、本合同签订之后，卖方与任何第三人发生诉讼案件导致该房地产被查封的（包含轮候查封）；6、该房地产交付买方使用后到过户登记前，因任何第三人（包括但不限于司法机关、银行、卖方债权人等）阻碍买方正常使用的；7、卖方将该房地产转让给其他第三人的；8、其他无法实现本合同目的的情形。合同第十七条“装修特别约定”条款约定，该房地产由买方出资进行装修，双方约定装修费用为70万元，如双方最终未能交易成功的，卖方愿意对买方进行补偿。如买方（包含其配偶及其家属名义）竞拍得到该房地产时，卖方则无需支付装修补偿。合同第十九条“法律适用与纠纷解决”条款约定，因本合同发生纠纷，由买卖双方协商解决。协商不成时，向房地产所在地人民法院起诉，双方因主张债权而发生的诉讼费、律师费、保全费、担保费、评估费等费用由违约方承担。合同第二十二条约定，吴文伟、王文彬作为德科公司履行本合同的履约保证人，如卖方违约，承担连带赔偿责任。原告与被告德科公司将相关股东会决议、房产的不动产资料电脑查询结果表、不动产抵押登记查询表以及查封备案表、房地产证复印件、身份证等材料作为《鸿昌广场房屋买卖合同》的附件。其中股东会决议载明被告德科公司的股东同意向原告出售涉案的四处房产；不动产资料电脑查询结果表载明《鸿昌广场房屋买卖合同》签订时，涉案四处房产已由被告德科公司抵押于银行用于办理贷款，且涉案四处房产已由深圳市福田区人民法院首轮查封及其他法院多轮轮候查封。3、上述《鸿昌广场房屋买卖合同》签订当日，原告通过银行转帐的方式向被告德科公司支付了定金150万元，被告德科公司亦向原告出具相关的收据表明收到定金150万元。4、2018年8月31日，鸿昌广场4001、4002、4003房产被深圳市福田区人民法院委托拍卖，并且由案外人苏瑞通竞得；2018年11月11日，鸿昌广场4004房产由深圳市福田区人民法院委托拍卖，并且由案外人苏瑞通竞得。目前涉案房产产权登记在案外人苏瑞通名下。5、2018年8月20日，原告以涉案房产被拍卖、被告德科公司存在违约行为为由，向被告德科公司邮递了《解除合同退还定金说明书》，要求被告德科公司自收到通知书之日起三日内退还定金，解除双方的《鸿昌广场房屋买卖合同》。原告向本院提交的相关邮单以及快递单查询资料载明，该邮件邮寄寄到被告德科公司的住所地，收件人为被告王文彬，该邮件于2018年8月21日由“本人收”。到庭被告在庭审中称没有收到该邮件。6、关于《鸿昌广场房屋买卖合同》在签订时涉案房产已存在抵押查封情况，原告解释称其在签订买卖合同时期望被告自行解决查封和抵押的情况。被告则称，《鸿昌广场房屋买卖合同》的签订是因为该《鸿昌广场房屋买卖合同》当时被告德科公司的员工邹汉浓负责草拟的，而原告丈夫与邹汉浓是叔侄关系，该《鸿昌广场房屋买卖合同》属原告与邹汉浓以合法形式掩盖非法目的，掩盖的是原告向被告租赁房屋的目的。原告则称原告的丈夫与邹汉浓并没有法定上的亲属关系，据原告代理人了解原告的丈夫与邹汉浓属相邻村认识关系，不存在以合法形式掩盖非法目的情况。7、原告于2018年11月12日搬离涉案四处房产。8、2019年2月18日，德科公司以其作为原告，以彭美霞作为被告，以王文彬、吴文伟作为第三人，以原、被告双方签订的《鸿昌广场房屋买卖合同》为无效合同为由，向本院提起了（2019）粤0303民初6752号民事诉讼，要求确认《鸿昌广场房屋买卖合同》无效并要求彭美霞赔偿相应的损失。2019年4月16日，本院作出（2019）粤0303民初6752号民事判决，驳回了被告德科公司的全部诉讼请求，目前该案尚在二审审理当中。本院（2019）粤0303民初6752号民事判决认为“原告与被告签订的《鸿昌广场房屋买卖合同》是原告和被告的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据缔约即遵守的原则，原被告均应自觉履约。上述合同生效后，原告将涉案房产交付被告使用，被告依约向原告支付了定金，并进场装修后使用了该房产；原、被告之间是房地产买卖合同关系，而非原告主张的房屋租赁合同关系，并且原、被告双方实际履行了合同的主要义务，原告也没有提供其他证据证明在双方发生纠纷之前对该买卖合同的内容或履行问题存在争议；原告称被告以合法形式掩盖非法目的，但原告提供的证据无法证明自己的主张，被告依据双方签订的《鸿昌广场房屋买卖合同》，向法院提起案外人执行异议及案外人执行异议之诉，只是在行使自己的权利，并未违反相关的法律规定，并无不当；原告称双方之间为租赁关系，但原告并没有提交其收取过被告租金、押金的任何证据材料，也没有提交其向被告催收过租金或押金的证据材料，因此原告提供的证据无法形成证据链，无法证明原告的主张，故原告的全部诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持”，并判定：驳回德科公司的全部诉讼请求。9、原告为证明产生担保费3600元，向本院提交了担保费的发票，该发票载明担保费的数额是3600元。原告为证明产生律师费5万元，向本院提交了2019年6月20日的律师委托代理合同以及2019年9月9日的律师费发票，该两份证据载明原告支付律师费5万元。被告对律师费合同以及发票关联性均不予确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与三被告签订的《鸿昌广场房屋买卖合同》，是原告与三被告的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告德科公司抗辩称《鸿昌广场房屋买卖合同》签订时涉案四处房产存在查封情形，《鸿昌广场房屋买卖合同》应为无效合同，本院认为，房屋被法院采取查封措施，并未改变该房屋的商品房性质，只是国家公权在查封期限内对房屋的处分作出了限制，该查封行为并不必然导致房屋买卖合同无效，因此对被告德科公司该抗辩意见，本院不予采纳。被告德科公司关于《鸿昌广场房屋买卖合同》属以合法形式掩盖非法目的因此该《鸿昌广场房屋买卖合同》为无效的抗辩主张，依据不足，本院在（2019）粤0303民初6752号民事判决中已作了相应的论述，本院在本案中不再赘述。《鸿昌广场房屋买卖合同》签订之后，涉案四处房产因被告德科公司涉其他债务导致被法院拍卖并由案外人购得，被告违反了《鸿昌广场房屋买卖合同》之约定，原告购房的合同目的已不可能实现，因此原告要求解除《鸿昌广场房屋买卖合同》的诉讼请求，要求被告德科公司双倍返还定金人民币300万元的诉讼请求，及要求被告德科公司承担诉讼费、保全费、担保费、律师费的诉讼请求，具有事实依据和合同依据，符合法律规定，本院均予以支持。《鸿昌广场房屋买卖合同》明确约定被告王文彬、吴文伟对被告德科公司的债务承担连带赔偿责任，故原告要求被告王文彬、吴文伟对被告德科公司的上述债务承担连带赔偿责任诉讼请求，本院亦予以支持。被告德科公司关于原告应承担相关赔偿责任的抗辩主张，已由本院在（2019）粤0303民初6752号案中作出处理，本院在本案中不再作出处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告彭美霞与被告深圳市亚洲德科供应链有限公司、被告王文彬、吴文伟于2017年1月24日签订的《鸿昌广场房屋买卖合同》。二、被告深圳市亚洲德科供应链有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告彭美霞双倍返还定金人民币300万元。三、被告深圳市亚洲德科供应链有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告彭美霞支付担保费人民币3600元、律师费人民币5万元、公告费人民币450元。四、被告王文彬、吴文伟应就被告深圳市亚洲德科供应链有限公司前述判项确定的义务承担连带清偿责任。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币30800元、保全费5000元，均由被告深圳市亚洲德科供应链有限公司负担。原告已预交的案件受理费人民币30800元、保全费5000元由本院予以退回。被告深圳市亚洲德科供应链有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币30800元、保全费5000元，被告王文彬、吴文伟应就被告深圳市亚洲德科供应链有限公司该缴费义务承担连带清偿责任，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何 意人民陪审员  李奕明人民陪审员  刘汉杰二〇二〇年二月二十一日王颖书记员周洋洋