山东省沂源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0323民初2096号 原告：杨道娥，女，1963年1月12日出生，汉族，住沂源县。 委托诉讼代理人：崔现安，山东多博仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江玉标，男，1962年9月16日出生，汉族，住沂源县，系原告丈夫。 被告：齐登富，男，1970年10月6日出生，汉族，住沂源县。 委托诉讼代理人：马友锋，沂源公正法律服务所法律工作者。 被告：沂源易达塑料制品有限公司，统一社会信用代码9137032358453817X5，住所地沂源县鲁村镇王家石沟村。 法定代表人:唐平花，执行董事。 被告:韩慧，女，1984年6月25日出生，汉族，住沂源县。 原告杨道娥与被告齐登富、沂源易达塑料制品有限公司、韩慧案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告杨道娥的委托诉讼代理人崔现安、江玉标，被告齐登富及其委托诉讼代理人马友锋到庭参加诉讼，被告沂源易达塑料制品有限公司、韩慧经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨道娥向本院提出诉讼请求：一、请求终止(2016)鲁0323执586号案件中对位于沂源县历山街道办事处103号，幢号001，房号D1B-1703，备案号201012150083号的房产的执行；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月20日，沂源凤凰塑编有限公司向原告借款485000元，用于偿还银行利息，凤凰公司出具借据，约定2016年1月25日归还，日息万分之二十；同日，凤凰公司承诺用其实际出资购买，登记在韩慧名下的位于沂源商务大厦B座17层1702、1703号房产(房价352516元)抵押给原告，并从凤凰公司会计凭证中将付款的四份单据撕下来交给原告，将购房合同、韩慧身份证交给原告；韩慧是凤凰公司法定代表人韩吉春的女儿，韩慧在承诺书中签字，韩慧明确表明房子是凤凰公司出资，只是以韩慧的名义签订合同。上述借据、承诺书签订后，原告按凤凰公司指示为其偿还利息485000元。借款到期后，凤凰公司未能偿还，2016年2月26日，双方经协商签订转让协议，将位于沂源商务大厦B座17层1702、1703号房产作价485000元，抵顶凤凰公司欠原告的部分债务，韩慧对此明知且没有异议。因当时韩慧未取得房产证，无法办理房产变更登记，凤凰公司将房屋钥匙交给原告，原告立即占有并使用该房，并缴了部分物业费、水电费等房屋使用费用。之后，韩慧一直未办理房产证，致使原告一直无法办理变更登记。前几天法院执行人员了解房产情况准备拍卖时，原告才知道由被告齐登富申请，沂源县法院作出(2016)鲁0323执586号裁定将该房查封，现在被告齐登富申请拍卖。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)法院査封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。原告购买并占有涉案房屋的情形符合以上法律规定，原告是涉案房屋的权利人，为此原告提出执行异议，法院以原告提供的证据不足以证明法院查封之前原告已经合法占有房产为由，驳回了原告异议申请。原告认为原告提供的证据足以证实原告合法占有房屋的事实，为此提起诉讼，望依法裁判。 被告齐登富辩称，原告的起诉与事实不符，被告起诉第二被告与韩慧一案程序合法，判决生效，并且在庭审过程中，从未提及房屋的买卖情况，在执行中，原告申请也符合法律规定，原告为了达到自己的目的在没有证据确凿的情况下盲目起诉，应当予以驳回。 被告沂源易达塑料制品有限公司、韩慧未提供书面答辩状。 本院经审理认定事实如下：2015年12月20日，原告与沂源凤凰塑编有限公司（以下简称凤凰公司）达成借款协议，凤凰公司向原告借款485000元用于偿还凤凰公司的银行利息，上述借款约定于2016年1月15日前还本付息。凤凰公司向原告出具承诺书一份，承诺凤凰公司自愿将位于沂源商务大厦B座17层的1702号、1703号房产抵押给原告，如果在约定的时间内不能还本付息，凤凰公司无条件将上述抵押房产过户给杨道娥抵顶钱数随行就币结算，上述抵押房产在韩吉春长女韩慧名下，未办理产权证，凤凰公司只向杨道娥提供了购房合同（韩慧与开发商签），付款收据四张（共计人民币叁拾伍万贰仟伍佰壹拾陆元）以及韩慧身份证。凤凰公司在承诺人处加盖公司公章及公司财务章，凤凰公司法定代表人韩吉春，韩慧在担保人处签字，凤凰公司财务负责人王某也在承诺书中签字。同日，原告通过替凤凰公司偿还银行借款485000元的方式履行了交付义务。借款到期后，凤凰公司未偿还借款。 另查明，2018年2月13日，本院根据（2016）鲁0323执586号申请执行人齐登富与被执行人沂源易达塑料制品有限公司、韩慧加工合同纠纷一案作出执行裁定书，对沂源商务大厦B座的1703号房产予以预查封，原告于2019年5月6日向本院提出书面执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查，于2019年6月1日作出裁定驳回了异议人杨道娥的异议申请，后原告杨道娥向本院提起执行异议之诉。 庭审过程中，原告向本院提供了2016年2月16日转让协议一份，协议记载“甲方沂源凤凰塑编有限公司将以韩慧名义购买的房屋两套转让给乙方杨道娥。房屋位置：沂源县城历山路南首商务大厦B座17层1702室和1703室。上述房产由沂源凤凰塑编有限公司全款购买。合同价款：485000元，大写肆拾捌万伍仟元整。支付方式：用甲方所借乙方款项485000元抵顶（2015年12月20日甲方向乙方借款485000元）。合同签订两日内完成账款交割和房屋交接。甲方应保证合同项下的土地使用权，房屋及附属设施不存在任何瑕疵，因房屋开发商尚未给甲方办理产权登记，甲方现在没有房产证及土地使用证，甲方保证在办理完产权登记七个工作日内将房屋过户登记至乙方名下。”上面仅加盖沂源凤凰塑编有限公司公章，但没有法定代表人及其授权委托人的签字，亦没有韩慧本人的签字。原告提供该证据欲证实凤凰公司已经于2016年2月6日将涉案房屋商务大厦B座17层1703室抵顶给原告，用于偿还欠原告的借款，原告同时提供了电费收据三张及物业费收据十一张用以证实原告实际占有了房屋，其中三张电费单据均产生于2018年9月之后，且其中客户名称登记为李清明，物业费收据中七张为山东中伟物业服务有限公司出具的2016年至2017年度的物业费收款收据，四张为沂源鹏欢物业管理有限公司出具的2018年的物业费收款收据。 案件审理过程中，根据原告的申请，本院依法通知凤凰公司原财务人员王某出庭作证，证人王某陈述，位于沂源商务大厦****的1702、1703房产系凤凰公司出钱以韩慧名义购买的房产，2015年12月20日，凤凰公司借原告现金485000元属实，双方签订了承诺书。对于原告与凤凰公司是否达成协议用商务大厦1702和1703号房产抵债并不知情，对原告提供的2016年2月16日签订的转让协议并不知情。证人王某陈述，杨道娥丈夫江玉标因打不开商务大厦B座17层1702室和1703室房屋的门，打电话找凤凰塑编法定代表人韩吉春时，其才知道江玉标在2016年1月份把案涉房屋的钥匙拿走了，王某同时陈述，大约2015年10月份开始，凤凰公司的财务专用章、法定代表人章、财务负责人章、单位公章和公司网银、若干U盾及相关密码一直由原告持有。庭审过程中，原告方亦对持有凤凰公司公章的事实明确予以认可。 案件审理过程中，本院依法对被告韩慧做了调查，韩慧认可商务大厦B座17层1702室和1703室房产系凤凰公司出资以韩慧名义购买，并认可凤凰公司与原告签订了借款协议（承诺书）向原告借款并将商务大厦B座17层1702室和1703室抵押给了原告，并陈述后来其父韩吉春、王某和原告丈夫江玉标将其叫去，让其把房屋钥匙及身份证给了江玉标，但韩慧对上述的抵账协议表示不知情，并陈述其听说凤凰公司的公章自2015年底就一直由原告杨道娥持有。 本院同时对凤凰公司法定代表人韩吉春做了调查，韩吉春认可向原告杨道娥借款485000元及案涉房屋系凤凰公司出资金以韩慧名义购买的事实，但否认与原告签订转让协议，将商务大厦B座17层1702室和1703室转让给原告抵顶上述债务，亦陈述凤凰公司的章一直由原告杨道娥持有。其陈述并没有将案涉房屋钥匙交给原告，是原告私自将房屋换了锁，凤凰公司人员进不去之后，打电话问过原告。 以上事实由原告提供的承诺书、银行电子回单、转让协议、商品房买卖协议、韩慧身份证、购房发票、购房收款收据、凤凰公司财务账簿付款资料、电费收据、物业费收款收据、执行异议裁定书、执行裁定书、证人证言等证据及当事人的陈述予以证实。 本院认为，本案系原告杨道娥主张其对齐登富申请执行的案涉房产即商务大厦B座17层1703室享有足以排除强制执行的民事权益提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，“当事人采用订立合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时成立。”首先，案涉查封房屋沂源县商务大厦B座1703号房屋产权登记机关备案登记的购买人为韩慧，但韩慧未在案涉转让协议上签名，在事后本案调查时，韩慧明确否认房屋转让的事实；其次，原告杨道娥的特别授权委托代理人在庭审中明确表示在案涉转让协议签订前持有凤凰公司的公章，故其主张合同成立，合同内容系凤凰公司的真实意思表示，除应当提交盖有凤凰公司公章的协议外，还应当提交证据证明凤凰公司法定代表人或其授权代理人作出以房抵债的意思表示，但原告杨道娥提供的转让协议上仅有凤凰公司的公章，没有法定代表人韩吉春的签名，而韩吉春对该协议不予认可，凤凰塑编公司财务人员王某亦称对转让协议不知情，故该转让协议不成立。综上，原告提供的转让协议不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，对案涉房产不具有排除执行的权利。另，即使抵账协议合法有效，原告据此主张权利的转账协议实际上系以物抵债协议，该协议是基于双方签订的借款协议产生的，目的是消灭双方之间的债权请求权，不具有物权期待权的性质，实际上与申请执行人齐登富的债权请求权具有同等的权利性质，不能优先于齐登富的债权请求权。据此，依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第三十二条，《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告杨道娥的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  李成虎 审 判 员  徐光花 人民陪审员  林效玲 二〇二〇年二月二十日 书 记 员  李沂涛