广东省珠海横琴新区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0491民初304号原告：卓雯婷，女，1993年10月16日出生，汉族，住所：广东省珠海市香洲区***********之三，公民身份号码：440************109。原告：连泳琪，男，1990年9月16日出生，汉族，住所：广东省珠海市香洲区***********，公民身份号码：440************011。二原告共同委托诉讼代理人：张晶星，北京德恒（珠海）律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：谢基伟，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。被告：何培远，男，1969年4月3日出生，汉族，住所：河南省信阳市固始县**************，公民身份号码：413************556。被告：何培乾，男，1954年2月13日出生，汉族，住所：河南省信阳市固始县*************，公民身份号码：413************51X。被告：卓耀兴，男，1962年12月21日出生，汉族，住所：广东省珠海市香洲区***********之三，公民身份号码：440************555。被告：卓瑞颜，女，1955年11月12日出生，澳门特别行政区居民，澳门居民身份证号码：1263308（7），港澳居民往来内地通行证号码：M0098409101。原告卓雯婷、连泳琪与被告何培远、何培乾、卓耀兴、卓瑞颜合同纠纷一案，本院于2020年1月23日立案受理。原告卓雯婷、连泳琪向本院提出诉讼请求：1.判令被告何培远、何培乾、卓耀兴立即向原告移交珠海市香洲区***********（以下简称“44号”）第3-6层共计24间房屋的使用权、经营管理权、收益权;2.判令被告何培远、何培乾、卓耀兴立即向原告支付自2018年2月起至该三被告向原告移交44号房屋第3-6层共计24间房屋的使用权、经营管理权、收益权之日止的全部占用使用费［为便于诉讼费计算，暂计至2019年12月20日的占用使用费为人民币750285.6元，2019年12月21日之后的占用使用费按每月人民币35714.28元计算，直至该三被告向原告移交44号房屋第3-6层共计24间房屋的使用权、经营管理权、收益权之日止］；3.判令被告何培远、何培乾、卓耀兴立即向原告支付自2018年2月起至该三被告向原告支付全部占用使用费之日止的滞纳金［每月按2%利率，为便于诉讼费计算，暂计至2019年12月20日的滞纳金为人民币162762.85元，2019年12月21日后的滞纳金按每月2%计算］；4.确认被告卓瑞颜与被告何培远、何培乾于2018年4月20日签订的44号《房屋租赁合同》无效（为便于诉讼费计算，房屋价值按人民币106万元计）；5.判令被告卓瑞颜就上述第2.3项请求与被告何培远、何培乾、卓耀兴向原告承担连带支付责任；6.判令本案诉讼费用全部由四被告承担。上述2.3.4项合计为人民币1973048.45元。事实和理由：2011年12月，原告与被告卓耀兴（系原告卓雯婷的父亲）、案外人胡有娣（系原告卓雯婷的母亲）、卓志伟（系原告卓雯婷的哥哥）经商议后，决定将珠海市香洲区***********、44号拆除后重建，并口头约定43号、44号房屋各建7层，其中：（1）43号房屋1-7层、44号房屋第7层由卓志伟所有；（2）44号房屋第1-2层由胡有娣所有；（3）44号房屋第3-6层由原告卓雯婷和连泳琪所有。43号、44号房屋拆除重建的过程中，由被告卓耀兴委托包工头重建，包工头代资重建投入的160万元以及被告卓耀兴向包工头借款160万元所承担的利息60万元共计220万元作为被告卓耀兴的出资，原告连泳琪出资人民币106万元，原告连泳淇的出资大部分系原告卓雯婷的公公、原告连泳淇的父亲连正祥用名下的珠海市香洲区*************抵押贷款所来。2013年3月，上述43号、44号房屋拆除重建完成，每栋7层，建筑面积各为1250平方米，合计建筑面积为2500平方米。上述43号、44号房屋重建完成后，原告卓雯婷、连泳琪与被告卓耀兴、卓志伟、胡有娣一家人商量好后一致同意将上述43号、44号房屋对外出租。2013年4月20日，被告卓耀兴代表43号房屋权利人、案外人胡有娣代表44号房屋权利人与被告何培远、何培乾签订了一份《房屋租赁合同》，约定将43号及44号房屋出租给被告何培远、何培乾，租赁期限为2013年4月20日至2018年4月20日，出租房间租金单价为每月500元整。合同第八条还约定如在合同期满前双方不能达成一致，本合同到期自行终止；等等。上述《房屋租赁合同》签订后，43号及44号房屋即交付给被告何培远、何培乾使用。2014年1月21日，原告连泳琪、卓雯婷与被告卓耀兴、案外人卓志伟签订了一份书面《协议书》，就43号、44号房屋拆除重建的前后过程、各方的出资、收益等分配以及各方权利义务进行了书面约定，书面确认44号房屋第3-6层归原告卓雯婷、连泳琪共有，房屋的使用、收益及日后拆迁补偿等均归原告卓雯婷、连泳琪所有。2018年2、3月，考虑到2013年4月20日《房屋租赁合同》即将到期，且合同约定的每个套间500元／月的租金与附近房屋每个套件1500元－1800元／月的租金标准相差甚远，43、44号房屋的权利人即原告卓雯婷、连泳琪、案外人卓志伟、胡有娣等人便通过口头、手机短信或书函等方式向被告何培远、何培乾提出上述《房屋租赁合同》于2018年4月20日合同期满、不再续租，并请被告何培远、何培乾在租赁合同期满前搬出房屋，且不再委托被告卓耀兴代收房租。但是，被告何培远、何培乾不但于2018年2月开始不再支付租金，且在2018年4月20日租赁合同期满后拒不腾退房屋，甚至在原告卓雯婷、连泳琪及案外人卓志伟夫妻到涉案房屋时多次发生肢体冲突、报警事件包括但不限于卓志伟和妻子回家遭到阻拦、卓志伟妻子手术后不久被推倒在地、伤口疼痛等情形。为避免诉累，原告于2019年3月25日委托北京德恒（珠海）律师事务所向被告何培远、何培乾致以书面《律师函》，要求被告何培远、何培乾腾退房屋及支付占用使用费等，但是被告何培远、何培乾仍然置之不理。无可奈何之下，原告于2019年5月29日向珠海市香洲区人民法院起诉［案号：（2019）粤0402民初8247号］，被告何培远、何培乾在上述案件中答辩称：其与被告卓瑞颜（原告卓雯婷的姑姑）于2018年4月20日签订了《房屋租赁合同》，约定被告卓瑞颜将44号房屋出租给被告何培远、何培乾，租赁期限为2018年4月20日至2023年4月20日，并且已经将44号房屋的租金交付给被告卓耀兴。2019年8月12日，原告卓雯婷、连泳琪向珠海市香洲区人民法院撤诉。涉案44号房屋的历史背景大致如下：2005年9月19日，被告卓瑞颜以及其丈夫吴社保在广东亚太时代律师事务所的见证下签署《确认书》，确认44房屋（3层建筑）只是以卓瑞颜名义报建［《国有、集体（私人）建设有地许可证》号：珠国土许字（私1989）第256号］，但实际出资人、兴建人、使用人、产权人为卓耀兴、胡有娣。2012年，43号、44号房屋由卓耀兴、胡有娣以及原告、卓志伟一家人共同协商推倒重建为目前的两栋7层，被告卓瑞颜并无任何投资。2014年1月21日《协议书》对于43号、44号房屋相关权利进行了分配，四被告均是非常清楚的。由于原告以及卓志伟、胡有娣因2013年4月20日《房屋租赁合同》约定的租金标准过低，在2018年2、3月提出不再续租给被告何培远、何培乾后，被告卓耀兴、何培远、何培乾为了独自占有43号、44号房屋的全部收益：（1）首先是与被告卓瑞颜串通，由被告卓瑞颜及丈夫吴社保于2018年4月10日向珠海市香洲区人民法院起诉卓耀兴、胡有娣要求腾退44号房屋，经两审法院最终裁定驳回卓瑞颜、吴社保的起诉［一审案号：珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初3176号；二审案号：珠海市中级人民法院（2018）粤04民终2945号］。（2）在上述案件一审裁定之后，被告卓耀兴再次罔顾家人亲情，将自己的儿子卓志伟、原告即女儿卓雯婷、女婿连泳琪告上法庭，请求确认2014年1月21日《协议书》无效，经两审法院最终判决驳回卓耀兴的诉讼请求，认定2014年1月21日《协议书》合法有效［一审案号：珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初4609号；二审案号：珠海市中级人民法院（2019）粤04民终134号］；被告卓耀兴于2019年4月再次就该案件向广东省高级人民法院申请再审，近日，广东省高级人民法院下发（2019）粤民申4092号《民事裁定书》，认为被告卓耀兴请求确认2014年1月21日《协议书》无效的理由不能成立，驳回卓耀兴的再审申请。原告认为，卓瑞颜并非44号房屋的合法出租权人，无权与何培远、何培乾签订44号房屋的《房屋租赁合同》，同时依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋租赁合同无效的规定，被告卓瑞颜与被告何培远、何培乾于2018年4月20日签订的44号房屋《房屋租赁合同》应当认定为无效。依据2014年1月21日《协议书》第三条第3条第2点关于“44号3-6层房屋归原告卓雯婷、连泳琪共有，房屋的使用、收益及日后拆迁补偿等均归原告卓雯婷、连泳琪所有”的约定，同时在2018年4月20日即2013年4月20日《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满、原告多次主张不再续约的情况下，被告何培远、何培乾、卓耀兴恶意串通占有涉案44号房屋进行收益，严重侵犯了原告的合法权益，被告何培远、何培乾、卓耀兴应当立即向原告移交44号第3-6层共计24间房屋的使用权、经营管理权、收益权以及向原告支付占用期间的占用使用费及滞纳金。被告卓瑞颜为了帮助其弟弟卓耀兴独占44号房屋，恶意与被告何培远、何培乾签订《房屋租赁合同》，应当就占有期间的占用使用费及滞纳金向原告承担连带责任。关于涉案房屋的占用使用费，暂计至2019年12月20日的占有使用费为人民币750285.6元：（1）2018年2月－2018年4月租赁合同期间，参照《房屋租赁合同》约定的500元／间／月的标准，44号房屋第3-6层共计24个套间，因此2018年2月－2018年4月的占用使用费为人民币36000元（500元／间／月×24间×3月）；（2）2018年4月租赁合同期满后，在出租人已经多次告知不再续租的情况下被告仍然强行占用，应当依照市场租金标准向两原告支付占用使用费：参照隔壁村珠海市香洲区****城市更新拆迁补偿的每月每平方米50元的租金标准即每月应当按35714.28元（1250㎡/7×4×50元／㎡）的标准支付占用使用费。依照2013年4月20日《房屋租赁合同》第二条第2点如果承租方迟交租金的、出租方有权向承租方收取月租金的10%乘以迟交天数的滞纳金的约定，现降低为按每月2%的标准要求四被告支付滞纳金。目前，原告卓雯婷、连泳琪与案外人卓志伟、胡有娣作为43号、44号房屋的权利人不仅收不到分文租金，且有家不能归。原告连泳琪的父母至今每月还在用退休工资偿还因出资重建涉案房屋所借的银行月供款项12000多元。基于上述，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起本案诉讼，望判如所请。本院经审查认为，按照原告的诉请及事实理由，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第二款规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖，房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，故本案应参照不动产纠纷确定管辖，即由不动产所在地人民法院管辖。因案涉房屋所在地位于珠海市香洲区，故本案应由珠海市香洲区人民法院管辖。本案不属于珠海横琴新区人民法院集中管辖的一审涉外、涉港澳台民商事案件，故珠海横琴新区人民法院依法不具有管辖权，本案应移送珠海市香洲区人民法院处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十六条、第一百五十四条第一款第（十一）项规定，裁定如下：本案移送广东省珠海市香洲区人民法院处理。本裁定一经作出即生效。审判员  聂斌华二〇二〇年二月二十六日书记员  吴天成