黑龙江省尚志市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0183民初4348号原告：张居国，男，1940年6月20日出生，汉族，退休，住尚志市。委托诉讼代理人：张玉斌，男，1972年7月4日出生，汉族，无固定职业，住尚志市。（原告儿子）被告：河北鑫石房地产开发有限公司。经营场所：河北省沧州市。法定代表人：吴云梅。职务：董事长。委托诉讼代理人：王方力，该单位职员。原告张居国与被告河北鑫石房地产开发有限公司（以下简称鑫石公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告张居国委托诉讼代理人张玉斌、被告鑫石公司委托诉讼代理人王方力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张居国向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交付龙城国际7号楼东库南14（27.79平方米）、南15（27.35平方米）两个车库；2.判令被告给付两个车库七年未交付损失70000元。事实和理由：2011年4月，原、被告签订了拆迁补偿安置协议，约定被告拆迁原告三套房屋，被告补偿原告四套房屋及两个车库，根据合同规定，两个车库应于2012年12月31日交付，至今未交付，被告行为构成违约，诉至法院，提出上述诉讼请求。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除067号拆迁补偿安置协议中关于给付车库内容，判令鑫石公司按每平方米5800元给付车库折价款319812元；2.赔偿原告损失每年10000元，自2017年8月15日至2020年1月15日，合计24166.7元。两项合计343978.7元。鑫石公司辩称，1.原告主张的067号拆迁补偿安置协议中涉及到的7号楼南14号、南15号两个车库，现确未建成，也无法交付，拆迁过程中引发拆迁户上访，后经市政府协调，另择地新建了车库，并组织拆迁户进行了抓阄选择，因张居国不同意抓阄才引起的纠纷，根据市政府要求，每名拆迁户必须有车库，鑫石公司已将其他拆迁户抓阄后的车库在房产部门备案到了张居国名下，鑫石公司已履行了合同义务，不同意解除合同；2.原告主张的赔偿，在市政府组织协调的过程中，鑫石公司已向张居国出具了欠据，欠据中明确体现违约责任的责担方式为违约金，数额为15000元，给付方式是一次性给付，现鑫石公司已给付完毕，不同意赔偿损失；3.在双方协商过程中，原告已同意将备案在其名下的车库转让给鑫石公司，原告不能反悔；4.如法院判决解除合同，要求原告配合将已备案在其名下的车库退还给鑫石公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人举示的证据，本院依法进行审查，确认如下并在卷佐证：1.张居国举示的067号拆迁补偿安置协议、收据截图、证人证言，经审查，真实性本院予以确认；2.鑫石公司举示的入户清单、欠据、收据（两份）、银行回单、转让合同、安置房屋分户明细、补充合同，经审查，真实性本院予以确认。经审理查明：1.张居国与鑫石公司签订067号拆迁补偿安置协议，协议约定：鑫石公司拆迁张居国所有的房屋、仓储、地下室等建筑物，除交付张居国四套房屋（评估价格5楼2250元/平方米，3楼、4楼2300元/平方米）外，另交付两个车库，分别为7号楼南14（27.79平方米）、南15（27.35平方米），车库面积的计算方式为两平方米楼房对换一平方米车库，协议约定产权调换房屋在2012年12月31日前付使用。2.鑫石公司在履行067号拆迁补偿安置协议过程中，正常交付一套房屋，另三套房屋及南14、南15两个车库均未按时交付。3.2015年6月19日，鑫石公司为张居国出具欠据一份，约定：欠067号拆迁补偿安置协议回拆户张居国2014年延期违约金5000元，2015年延期违约金10000元，待房屋交付时一次性结算，多退少补。4.2017年，鑫石公司交付另三套房屋时，为张居国出具进户清单，因交付的三套房屋与协议补偿安置协议上约定的面积有差异，经结算，三套房屋面积共缺少3.22平方米，按每平方米1760元计算，鑫石公司应退还张居国5667元，另加上15000元违约金，共计退还20667元，并于9月25日给付。5.2017年9月25日，双方另签补充合同，其中，第三条约定：房证载面积大于回迁面积部分，按同等商品房价格补交，现房证载面积小于回迁面积部分，按评估价格退还。6.因钉子户原因，导致7号楼始终没有建成，067号拆迁补偿安置协议中约定的南14、南15两个车库无法建成、无法交付。经市政府协调，鑫石公司另择地建成车库，鑫石公司按市政府要求将建成车库备案至张居国名下，张居国不同意接收新建成的车库。本案的争议焦点：一、双方签订的067号拆迁补偿安置协议中关于车库部分是否可以解除？双方签订的067号拆迁补偿安置协议中，约定交付的车库位于龙城国际小区7号楼南14号、南15号，现因钉子户原因鑫石公司无法交付，虽鑫石公司另择地新建车库，且进行了备案，此行为属合同内容的变更，变更应双方当事人达成一致，张居国明显确示不同意接收，故张居国有权要求解除067号拆迁补偿安置协议中关于车库内容，鑫石公司抗辩意见不予采纳。同时，张居国应配合将已备案车库退还给鑫石公司。合同解除后，鑫石公司应退还给张居国车库价值如何计算？张居国主张按市场价5800元每平方米退还车库折价款，鑫石公司主张按评估价1760元每平方米二倍退还车库折价款。本院确认，双方对车库价格并无明确约定，仅是根据两平方米商品房置换一平方米车库计算出车库的面积，故车库的价格应根据商品房价格确定，按067号拆迁补偿安置协议内容，鑫石公司应当交付符合约定条件的南14号、南15号车库，该车库应当具有使用、交易价值，更符合商品房价格特点，而非评估价格特点，至于张居国主张市场价5800元每平方米，缺少相同地理位置车库价格参照对比，不予采信。故车库价格本院确定，每平方米按照商品房价格2300元的二倍计算为4600元。三、张居国主张损失是否合理？张居国主张，因车库无法交付，导致其租赁仓库使用，产生损失每年10000元，鑫石公司主张，在2015年欠据中，已明确违约损失一次性给付，不存在再给付的情况。本院确认，双方在实际履行过程中，就损失达成了违约金的给付意向（067号拆迁补偿安置协议中没有约定违约金），并实际给付，应当认定双方约定了违约金计算方式，在2015年鑫石公司出具的欠据中，约定2014年违约金5000元、2015年违约金10000元，此15000元违约金直至2017年9月25日履行，双方均未提出异议，应当认定三套房屋、两个车库的价值，在2014年至2017年9月25日期间，违约金共计15000元，通过计算违约金计算标准为日万分之0.15，自2017年9月26日起，鑫石公司仍未能交付车库，该行为仍是违约行为，故应当支付违约金3200元（计算至2020年1月15日）。本院认为，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的,另一方当事人可以要求解除合同并赔偿损失。本案中，鑫石公司因钉子户无法拆迁，导致067号拆迁补偿安置协议中约定的7号楼南14号、南15号两个车库无法交付，张居国有权要求解除合同，鑫石公司抗辩称另择地建车库且已备案的行为系合同变更，要以合同双方当事人意思一致为前提，现张居国不同意接收，故张居国要求解除合同本院予以支持；关于车库价款，以4600元每平方米为标准计算，067号拆迁补偿安置协议中约定交付两个车库的总面积为55.14平方米，故车辆折价款应为253644元；至于损失，按双方在实际履行过程中确定的违约金标准计算，应为3200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除张居国与河北鑫石房地产开发有限公司签订的067号拆迁补偿安置协议中关于交付车库内容。河北鑫石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还张居国车库折价款253644元，赔偿违约损失3200元。张居国同时配合河北鑫石房地产开发有限公司将备案在其名下的车库解除备案。驳回张居国其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6460元，由河北鑫石房地产开发有限公司承担4768元，由张居国承担1692元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长 刘 黎 阳审判员 孙 兰 晶审判员 梁 海 燕二〇二〇年二月九日书记员 姜杨雨婷