江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初8549号原告：昆山伊斯摩利斯房地产有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇玉桥路**博富科技大厦**楼**，统一社会信用代码913205836696330459。法定代表人：李勇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：毛伟旗，北京尚左律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭海元，男，系该公司员工。被告：昆山恒升博泰物业管理有限公司，住所地，住所地江苏省昆山市花桥镇玉桥路**博富科技大厦物业办公室会信用代码91320583570358848T。法定代表人：赵洪文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胥加强，江苏超耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏艳梅，江苏超耀律师事务所律师。原告昆山伊斯摩利斯房地产有限公司与被告昆山恒升博泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，于2019年5月27日第一次公开开庭进行了审理,原告昆山伊斯摩利斯房地产有限公司的委托诉讼代理人北京尚左律师事务所律师毛伟旗、公司员工郭海元、被告昆山恒升博泰物业管理有限公司法定代表人赵洪文、委托诉讼代理人江苏超耀律师事务所律师胥加强、魏艳梅到庭参加诉讼,后由于案情复杂转为普通程序进行审理,本院依法组成合议庭于2019年11月1日第二次公开开庭审理本案,原告昆山伊斯摩利斯房地产有限公司的委托诉讼代理人北京尚左律师事务所律师毛伟旗、公司员工郭海元、被告昆山恒升博泰物业管理有限公司法定代表人赵洪文、委托诉讼代理人江苏超耀律师事务所律师胥加强、魏艳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山伊斯摩利斯房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即移交物业管理权，撤出物业，向原告移交物业管理用房和物业管理的全部档案资料；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由,2011年7月18日，原告与被告签订了《昆山市前期物业管理委托合同》，约定由被告对原告建设的“昆山XX大厦”(昆山市花桥镇XX路XX号)进行前期管理，合同期限为2012.6.1-2017.5.31，该合同在昆山市住房和城乡建设局进行了备案，备案号为XXX协。合同第十条第二款规定，本合同期满，甲方或业主委员会没有将续聘或者解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。合同自动延续期间甲方或者业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不接受委托的，应提前三个月书面通知甲方或业主委员会。第二十三条规定，本合同终止时，乙方应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方或业主委员会作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方或业主委员会移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修基金及账目等。2017年5月31日，合同到期后，原告知博富科技大厦并未成立业主委员会，依照约定自动续延由被告进行物业管理。2018年11月19日，原告向被告发出书面通知，决定自2019年2月20日期不再委托被告进行物业管理，要求被告依照约定进行物业管理移交。被告于2018年11月20日函复原告，称双方之间经备案的合同并未到期，据不按照合同约定移交物业至今。经查，被告所声称的期限为“2012年6月1日至业主委员会成立之日”的物业合同系其单方伪造，原告并没有与其签订过该合同。综上，被告在收到原告的书面移交物业管理的通知之后，拒不履行合同义务，构成违约。原告为维护合法利益不受侵犯，故诉至贵院。被告昆山恒升博泰物业管理有限公司辩称，一、双方签订的《昆山市前期物业管理委托合同》尚未到期，原告要求终止合同并移交物业的请求不应得到支持。双方之间的《昆山市前期物业管理委托合同》已经在2016年进行了变更，变更后的合同期限为2012年6月1日起至业主委员会成立时止。并且变更后的前期物业管理委托合同于2017年8月4日已经在昆山市住房和城乡建设局物业管理科进行了备案。该变更系原被告双方的真实意思表示，具有法律效力，应以变更后的合同期限履行。本案中，涉案小区并未成立业主委员会，因此合同尚未到期，原告无权终止合同。因此，法院应当驳回原告的所有诉讼请求。二、按照法律规定，就算前期物业服务合同到期，也是由业主委员会投票决定是否续签，开发商无权决定此事项。该权利是法律赋予给业主委员会的，开发商无权干涉。如果业主委员会投票做出不续聘的决定，应当在业主委员会选出新的物业公司后，与前期物业服务公司办理交接手续后，前期物业公司才能撤出。开发商无权剥夺业主委员会的权利，无权要求物业公司移交物业。经审理查明，2011年7月18日，原告（甲方）昆山伊斯摩利斯房地产有限公司与被告（乙方）昆山恒升博泰物业管理有限公司签订《昆山市前期物业管理委托合同》，约定甲方通过招投标方式将昆山博富科技大厦委托乙方实行物业管理服务。物业名称：昆山XX大厦，物业类型：高档写字楼，坐落位置：昆山花桥国际商务城核心区内。总建筑面积：47486平方米；其中写字楼34997.4平方米，商铺3888.6平方米，停车库8600平方米。委托管理服务期限：物业管理服务期限为五年，自2012年6月1日起至2017年5月31日。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。甲方在该物业接交2个月前提供一次性开办费15万元,用于购买相关办公用品和设备,所形成的固定资产产权归该物业管理区域业主委员会所有.所购买办公用品和设备的清单明细乙方在物业接交后2个月内交甲方备案。甲方在该物业接交2个月前一次性提供给乙方35万元的前期物业管理接管费。乙方应根据甲方的需要派员进行物业管理提前介入，并负责包括但不限于签订物业管理合同、公共部位二级清理、接管验收、交房、人员招聘、人员培训等接管有关事宜。该合同第十八条约定，甲方在购房者购房时明确购房者除前期物业管理费、电梯水泵运行费外应缴纳：1、装修垃圾清运费8元每平米；2、汽车车库物业管理费150元每月；3、汽车车位物业管理费120元每月。如乙方违反甲方与购房者的约定，擅自收费或擅自提高收费标准，甲方承诺返还购房者擅自收费部分或超出标准的部分的款项由乙方承担。第十九条约定，乙方违反本合同约定的义务，导致不能完成本合同第六条约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。逾期未整改且严重违约的，甲方可另行选聘物业公司，并报当地物业管理行政主管部门备案。第二十条约定，本合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方和业主委员会。本合同期满，甲方或业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。合同自动延续期间，甲方或业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方或业主委员会。第二十一条第二十一条和第二十二条项下物业管理合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，除甲方或业主委员会要求乙方提前撤离外，乙方应当应甲方的要求为甲方提供3个月的过渡期物业管理服务，过渡期物业管理服务标准和物业服务费标准不变，由乙方收取；3个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。另查明，2016年5月21日，原、被告签订《博富科技大厦物业承接查验协议书》，明确该协议作为前期物业服务协议的补充协议，现场查验时间为2016年5月18日至5月31日。被告依约为涉案物业提供物业服务。2012年6月6日，该份合同经昆山市住房和城乡建设局物业管理科备案，该备案证明中载明：一、项目名称：昆山XX大厦；二、委托单位：昆山伊斯摩里斯房地产有限公司；三、项目地址：昆山市花桥镇XX路XX号；四、总建筑面积38886平方米；五、物业服务合同期限：2012.6.1-2017.5.31。另查明，庭审中被告向本院提交了一份《昆山市前期物业管理委托合同》（以下简称被告提供的物业合同），该合同也形成于2011年7月18日，不同的是被告提供的物业合同中关于委托管理服务期限，约定为物业管理服务期限自2012年6月1日起至业委会成立时止。该份合同原告不予认可，认为被告提供的该合同并非真实的合同，该份合同系被告将原2011年7月18日签订的原告提供的物业服务协议中替换了最后一页与第一页，因此被告处原合同的最后一页缺失。被告陈述，其提供的物业服务协议确实系将2011年7月18日签订的原告提供的物业服务协议中替换，但实际替换的是首页，当时由于原被告关系要好故合同签署草率，变更的第一页上由原、被告公司盖章予以确认。此外，该份合同于2017年8月4日在昆山市住房和城乡建设局物业管理科备案。本案审理过程中，本院前往昆山市住房和城乡建设局物业管理科备案进行调查，该单位工作人员所作询问笔录中陈述，两份合同备案均系真实的，且被告提供的合同系对原有合同的到期延续，但在该单位备案的后一份合同与被告提供的一致，最后一页为彩打页，被告认可该情况，并作出解释，其替换合同的经过，如上所述。另查明，2018年11月19日，原告公司向被告公司发出书面通知，该通知中载明“我公司决定，自2019年2月20日起不再委托你公司为昆山XX厦提供物业管理服务。请你公司接到通知后按约定做好物业交接工作。”2018年11月20日，被告公司向原告公司寄送回执单，其中载明“我司已收到贵司2018年11月19日寄送的合同解除通知，但贵司的通知违反了物权法和物业管理条例等相关法律，按照江苏省物业管理条例，XX厦项目前期物业管理合同已在昆山市住建局物管科备案，并且前期物业管理合同未到期贵司无权随意解除。自2016年3月1日至今贵司未依约缴纳空置房物业费，我司起诉，贵司才发出解除通知，综上认为贵司无权解除前期物业管理合同。”庭审中原告陈述被告没有对二号楼提供服务，除此目前还在小区内服务，被告陈述目前仍在对小区提供物业服务。双方均明确业委会尚未成立。本案中原告认为双方前期物业服务协议已到期并发出解除合同通知故提出诉请，双方协商未果故诉至法院。以上事实由前期物业服务协议、物业服务移交用房证明、物业共用设备验收移交表、不动产权证、物业交接记录、解除合同通知、昆山市前期物业管理协议选聘审批表、备案表、不动产权证、解除通知、回执单、证人证言等证据以及到庭当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为：原、被告双方对2011年7月18日双方签订的《昆山市前期物业管理委托合同》均不持异议，本案中，双方的争议焦点为被告提供的起止时间为2012年6月1日起至业委会成立时止的前期物业管理委托合同是否真实有效。首先，二份合同均在昆山市住房和城乡建设局物业管理科备案，被告提供的前期物业管理合同存在，本院前往该备案部门进行询问，该部门确认了备案合同系对原合同的到期延续；其次，事实履行方面，本案审理中被告仍就涉案物业进行服务，原被告未就第一份到期合同重新签订合同，被告提供的起止时间为2012年6月1日起至业委会成立时止的前期物业管理委托合同备案时间与原告提供的双方认可的第一份前期物业服务合同到期时间基本吻合；再次，被告举证的起止时间为2012年6月1日起至业委会成立时止的前期物业管理委托合同中时间内容不一致的页面，原、被告双方均有盖章，原告未能举证证明该公章并非其公章，综上，被告举证的起止时间为2012年6月1日起至业委会成立时止的前期物业管理委托合同经相关部门备案且实际履行，该合同系真实有效。原、被告双方均明确目前现有业委会并未成立，且原告并未根据相关法律规定及合同约定选聘新的物业服务单位，故对原告的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《江苏省物业管理条例》第三十一条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  叶翌晨人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年二月十五日书 记 员  孟 伟