上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初11605号原告：张永良，男，1961年11月29日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：姚卫国，上海市东策律师事务所律师。被告：张承高，男，1963年7月5日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：陆卫红，女，1967年10月13日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。法定代理人：张红，系陆卫红之女，即被告张红。被告：张红，女，1989年5月17日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：华星辰，上海华宏律师事务所律师。原告张永良诉被告张承高、陆卫红、张红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月21日、10月23日公开开庭进行了审理。原告张永良及其委托诉讼代理人姚卫国、被告张红(陆卫红的法定代理人)及其委托诉讼代理人华星辰到庭参加诉讼。被告张承高经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。审理中，根据原告申请，本院依法委托司法鉴定科学研究院进行相关笔迹鉴定。本案现已审理终结。原告张承高向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同退还原告购房款人民币(以下币种同)40万；2.判令三被告共同赔偿原告购房损失180万元。事实与理由：被告张承高、陆卫红系夫妻，被告张红系二人之女。2010年1月8日，原告与三被告签订《转让协议》，被告将上海市浦东新区张东路2281弄8幢32号101室房屋(以下简称系争房屋)以55万元的价款转让给原告。原告已支付房款40万元。被告张承高称系争房屋已出租，出示了租房协议，并表示过户时会交房，故原告没有去看过房。2014年上半年，原告查询到三被告已将系争房屋出售给他人并已过户。原告找被告张承高交涉，张承高于2014年12月26日向原告出具一份《借条》，称因未将系争房屋出售给原告，故赔偿给原告220万元。此后，被告张承高既未返还房款，亦未进行赔偿，且一直处于失联状态。故为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告张红辩称：原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。张红并未签订过《转让协议》，也未收到过房款40万元，故不受该协议约束。《借条》上没有张红签字，张红亦不受此约束。原告和被告张承高之间是否系借贷关系应由双方确认。且原告主张损失180万元没有依据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，赔偿款不得超过房款的一倍。被告陆卫红的法定代理人张红辩称：陆卫红同意被告张红的答辩意见。另外，涉案《转让协议》签订时陆卫红属限制民事行为能力人，当时张承高系其监护人，《转让协议》约定的房价款明显低于市场价格，侵害了陆卫红的权益，张承高处分陆卫红财产的行为无效。被告张承高未作答辩。本院经审理确认如下事实：被告张承高、陆卫红系夫妻，被告张红系二人之女。根据原告提供的《转让协议》，2010年1月8日，原告(乙方)与被告张承高、陆卫红、张红(甲方)签订了《转让协议》。该协议约定，乙方以55万元的房价款受让甲方的系争房屋，房屋建筑面积91.19平方米；甲方违约不向乙方转让系争房屋的，三倍返还乙方已付款；乙方无故不买受的，乙方已支付的房款作为违约金，甲方不予返还，若乙方已装修的，装修归甲方；在政策允许甲乙双方可以办理过户手续的情况下，甲方应及时配合乙方办理相关过户手续直至过户成功，因甲方原因导致无法过户，按房屋总价1%计算罚息；2010年1月8日，乙方支付甲方房款35万元，甲方在办理过户证时，乙方支付甲方5万元，双方共赴交易中心交易过户之前，乙方支付甲方尾款15万元。2010年1月8日，原告向被告张承高转账支付35万元。2010年1月8日、2011年3月16日，被告张承高各出具《收条》一份，分别称收到原告购房款35万元、5万元。2013年9月，三被告将系争房屋出售给他人，并完成了过户手续。2014年12月26日，被告张承高向原告出具《借条》称：由于本人张承高未把张东路2281弄8幢32号101室的房屋转让给张永良，为此赔偿给张永良220万元，具体还款日期：2015年2月15日之前还10万元、2015年7月底还60万元、2015年12月底还60万元、2016年6月底还50万元、2016年12月底还40万元。该《借条》尾部“借款人”处有张承高签名、捺印及署期。根据2009年11月11日颁发的残疾证显示，陆卫红为四级XXX残疾，监护人为张承高，2014年5月左右，监护人变更为张红。审理中，因被告张红否认其签署了《转让协议》，原告申请对《转让协议》上“张红”签名的真实性进行司法鉴定。经鉴定，司法鉴定科学研究院以“检材上需检的‘张红’签名与样本上的张红签名，两者笔迹特征既有符合点也有差异点，根据现有样本条件，难以评价特征符合点和差异点的价值高低，故无法判断两者是否同一人所写”为由，出具了“无法判断检材上需检的‘张红’签名是否张红所写”的鉴定结论。鉴定费8,900元，由原告预缴。另，被告张红称《借条》上张承高的签名与《转让协议》《收条》上张承高签名字迹不一致，曾申请司法鉴定，但之后张红撤回了该鉴定申请。原告称，其通过案外人认识了被告张承高，签约时，系争房屋市场价格约为1万元/平方米，张承高因缺钱，急于售房，故双方约定的房价款确实低于当时市场价格；原告提供了《转让协议》文本，张承高拿回去让陆卫红、张红签名后于2018年1月8日带至原告处，原告和张承高于1月8日一起签名；当时张承高系陆卫红监护人，且二人均签了名，故协议不因陆卫红持有残疾证而无效；系争房屋买卖过程中，原告未见过张红；2011年3月，系争房屋虽未过户，但张承高称钱花光了，要求原告帮帮忙，故原告又支付了5万元。被告张红称，系争房屋系动迁安置房，于2013年办理了产证，登记在三被告名下，对于2010年的房屋状况不清楚；自2014年起，张红未与张承高、陆卫红取得过联系；以上事实，由《转让协议》、转账凭证、《收条》《借条》，以及原告、被告张红的当庭陈述等在案佐证。本院认为，具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。原告提供的《转让协议》上虽有“张红”签名，但张红否认该签名是其书写，经鉴定仍不能确定《转让协议》上系张红本人书写，现也没有其它证据可以证明张红曾追认该《转让协议》，故《转让协议》对张红不发生效力。《收条》和《借条》上均无张红签名，亦不能约束张红。据此，原告要求张红承担责任，本院不予支持。《转让协议》签订时，陆卫红系限制民事行为能力人，出售房屋属处分财产的重大事项，其自行在《转让协议》上签名并不发生法律效力。但当时张承高是陆卫红的监护人，张承高在《转让协议》签名可视为其代表陆卫红实施签约行为。虽《转让协议》约定的房价款确实低于市场价格，但并无证据证明出售系争房屋的行为侵害了陆卫红的居住权与生存权，且事实上本案系争房屋并未因《转让协议》而被实际处分，故被告张红、陆卫红以陆卫红利益遭侵害为由，认为张承高处分陆卫红财产的行为无效的意见，本院不予采纳，本院认定《转让协议》对陆卫红具有约束力。同样，张承高出具两张《收条》时仍是陆卫红的法定代理人，故可以认定张承高、陆卫红共同收取了购房款40万元。现系争房屋已经转让给案外人，《转让协议》因事实上已无法履行而解除，张承高、陆卫红应返还原告购房款40万元。2014年12月，被告张承高向原告出具了名为借条，实为还款、赔偿计划的《借条》，系张承高的真实意思表示，合法有效，对张承高具有约束力。《借条》出具时，陆卫红的监护人已经变更为张红，张承高已无权代表陆卫红，故《借条》不能约束陆卫红。原告要求陆卫红按《借条》承担责任，本院不予支持。综上，张承高应按照《借条》的承诺内容，除去返还购房款外赔偿原告180万元。另外，被告张红、陆卫红提出《借条》与《转让协议》《收条》上张承高签名字迹不一致，但并未提供相关证据，张承高亦未到庭抗辩，故本院对该意见不予采纳。对于张红、陆卫红提出的时效抗辩，本院认为，返还购房款和赔偿损失的诉讼请求应自合同解除之日起算，原告在发现房屋被转让给他人后，已经向张承高主张权利，张承高出具了《借条》，视为当日合同解除。《借条》所载220万元包括了返还购房款和赔偿损失的金额，同时《借条》的付款计划中没有对两者严格区分。根据有关司法解释，同一债务分期履行，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算，因此本院认定返还房款的诉讼时效自最后一期还款期限(即2016年12月底)届满之日起算，原告于2019年2月起诉本案，并未超过诉讼时效。至于张承高应承担的赔偿部分，因张承高本人并未提出诉讼时效的抗辩，故本院不能主动适用诉讼时效的规定进行审查。张红、陆卫红又提出《借条》所载赔偿款已远超相关司法解释的规定上限。本院认为，《借条》系张承高的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，具有约束力，现张承高亦未到庭按照法律规定提出调整的请求，对张红、陆卫红的意见，本院不予采纳。被告张承高经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、被告张承高、陆卫红于本判决生效之日起十日内返还原告张永良购房款40万元；二、被告张承高于本判决生效之日起十日内支付原告张永良赔偿款180万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,400元，由被告张承高、陆卫红负担；司法鉴定费8,900元，由原告张永良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁人民陪审员  马红军人民陪审员  计 萍二〇二〇年二月三日书 记 员  许瑞芬附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。