云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初3924号原告：孙正荣，男，1979年10月16日生，汉族，住楚雄州大姚县。委托诉讼代理人：张月东，云南张月东律师事务所律师（特别授权）。被告：寇滨，男，1991年1月1日生，彝族，住楚雄市。被告：秦娟，女，1987年9月30日生，汉族，住楚雄市。委托诉讼代理人：黄婧，上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师（特别授权）。被告：楚雄兆盛房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城东路延长线南侧鹿鸣美郡小区**，统一社会信用代码：91532300560071341L。法定代表人：徐兆祥，职务：总经理。委托诉讼代理人：周国松，男，系该公司法务人员（特别授权）。原告孙正荣与被告寇滨、秦娟、楚雄兆盛房地产开发有限公司（以下简称兆盛房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告孙正荣及其委托代理人张月东，被告秦娟的委托代理人黄婧，被告兆盛房地产公司的委托代理人周国松到庭参加诉讼。被告寇滨经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙正荣向本院提出如下诉讼请求：1.请求法院依法判决被告寇滨、秦娟退还原告购房款165000元；2.请求法院依法判决被告寇滨、秦娟支付原告违约金165000元；3.请求法院依法判决被告寇滨、秦娟支付原告律师代理费5000元；4.请求法院依法判决被告兆盛房地产公司对上述被告寇滨、秦娟应支付原告的购房款及违约金承担连带责任；5.本案诉讼费用由被告寇滨、秦娟及兆盛房地产公司连带承担。事实与理由：2018年9月5日原告与被告寇滨、秦娟签订了楚雄兆盛·鹿鸣美郡二期4-2-603号房和地下车位C107按揭房的购买合同。并于当日通过银行转账方式支付首付款165000元。2018年9月11日，被告寇滨、秦娟违约将楚雄兆盛鹿鸣美郡二期4-2-603号房和地下车位C107出卖给第三人，被原告发现后到楚雄富民派出所备案。2019年3月1日,被告寇滨、秦娟在无力赔偿原告首付款以及违约金的情况下，请求原告减少赔偿，原告同意首付款及违约金共计赔偿20万元。但直到6月份被告寇滨、秦娟未支付款项，被告通过微信与原告协商将兆盛鹿鸣美郡二期4-2-603号房和地下车位C107过户到原告名下。2019年7月15日，因开发商不给更名，被告与原告协商让开发商回购，回购事宜由地产项目负责人刘建明负责办理。办理时三方协商好在住建局系统更改名字后，由地产负责人刘建明把购房款20万元转在原告孙正荣银行账户上，但被告兆盛房地产公司的经办人在2019年8月28日转款时未通知原告并把款项转给被告秦娟，后原告通过电话询问才知晓。按双方合同约定，因房屋升值后甲方拒绝办理过户手续，乙方有权要求甲方返还首付款165000元及支付违约金165000元，合计330000元。被告先是一房二卖，后在开发商回购房屋时，又将购房款转移不退还原告，已构成根本违约，应按合同约定向原告支付违约金165000元。被告兆盛房地产公司先是承诺将购房款退还给原告，从原告处取得购房合同原件及首付款发票后却将房款转给被告寇滨、秦娟，导致原告的经济受损，应与被告寇滨、秦娟承担连带责任。按双方合同约定，原告因诉讼支付的律师代理费5000元也应由被告承担。被告秦娟辩称，一、原、被告双方确实签订了房屋买卖合同，原告也把165000元购房款支付给了被告寇滨，对原告所主张的要求被告寇滨、秦娟退还购房款的诉讼请求予以认可；二、被告寇滨、秦娟没有一房二卖的行为，原告不能以一房二卖要求被告支付已付房款一倍的违约金165000元。在原、被告双方签订房屋买卖合同以后，由于开发商未按约定时间交房，导致房屋不能如期对原告进行交付，于是原告要求我方向其退款，因被告寇滨资金困难，暂时无法将购房款退还给原告，故原告提出寇滨、秦娟可以向房地产开发商主张违约责任，要求开发商进行退房退款，待开发商退款后再把款项退给原告。经过原告几次催促，寇滨还是无法向其进行退款，于是应原告的要求，寇滨、秦娟与被告兆盛房地产公司协商退房退款事宜，双方协商后签订了《退款协议书》，约定兆盛房地产公司应当向寇滨、秦娟双倍返还定金以及已付购房款和相应利息共计461430元，除去尚未支付的银行贷款外，房地产公司应支付寇滨、秦娟的款项为237430元。双方签订《退款协议书》后，寇滨、秦娟又按孙正荣的要求在其准备好的《委托付款协议书》上签字，协议书约定由开发商代寇滨、秦娟向孙正荣支付退房款200000元。但之后被告兆盛房地产公司以款项只能退给商品房的买受人为由，拒绝将款项支付给原告孙正荣，而是将款项直接支付给了秦娟，由秦娟转账给被告寇滨，由于被告寇滨对外债务未归还，款项到账后被网贷公司划扣，无法将退还的款项支付给原告孙正荣。寇滨、秦娟从未有过一房二卖的行为，因无法向原告退款，寇滨、秦娟与原告多次签订房屋买卖合同补充协议，补充协议上所载明的一房二卖并不是事实，寇滨、秦娟从未与第三人签订过房屋买卖合同，没有一房二卖的行为，补充协议的内容是显失公平的，依法应当予以撤销，原告不能以一房二卖要求被告支付已付房款一倍的违约金。原告所主张的律师代理费不应当由我方承担，律师费是其主张诉讼权利自愿支出的必要费用，且本案不属于知识产权类可以主张律师代理费的案件，故对原告主张要求支付律师代理费的诉讼请求不予认可。综上，请求法庭对原告第二、三项诉讼请求予以驳回。被告兆盛房地产公司辩称，对原告的诉请第四项不予认可，理由一、我公司因本案所涉及的鹿鸣美郡二期4栋2单元603室所签订的商品房购销合同相对方为寇滨和秦娟，与原告无关；二、我公司与寇滨、秦娟于2019年7月双方协商同意签订退房款协议书，完成退房手续后双方已经到楚雄市住建局办理了相应的合同注销登记；三、原告与我公司并没有签订过收款委托协议，我公司不应当把房款退给原告，我公司也不应当承担相应的连带责任，我公司已经针对合同的相对性完全履行了相应的退款义务，原告的诉讼请求与我公司并无关联。被告寇滨未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。原告孙正荣为证明其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.《按揭房转让购买合同》；2.收条（首付款）；3.中国银行人民币汇款业务回单；4.欠条；5.寇滨按揭房转让购买补充协议；6.收条（合同、收据）；7.个人还款承诺书；8.委托付款协议书；9.寇滨按揭房转让购买补充协议二；10.商品房买卖合同登记备案表；11.微信聊天记录；12.《委托代理合同》；13.违约证明。被告秦娟针对其辩解向本院提交以下证据：1.寇滨、秦娟与兆盛房地产公司签订的退款协议书、委托付款协议书；2.寇滨与孙正荣签订的违约证明。被告兆盛房地产公司针对其辩解向本院提交以下证据：1.退款协议书、房款收款委托书、收条2份、寇滨身份证复印件；2.增值税发票、交通银行借款人借款资料。被告寇滨未向本院提交证据。经审查，本院认为，原告孙正荣提交的证据1、2、3、5、9、10能证明被告寇滨、秦娟将兆盛鹿鸣美郡二期4-2-603号房屋和C017号地下车位出售给原告孙正荣并签订买卖合同及补充协议，原告支付首付款的事实，本院予以采信；证据4、6能证明被告寇滨将案涉房屋相关材料转交给原告，后原告又退还被告寇滨的事实，本院予以采信；证据7证明被告承诺支付原告购房首付款及违约金20万元的事实，本院予以采信；证据8因乙方兆盛房地产公司未签名，不能证明该公司受托付款的事实，本院不予采信；对证据11中证实被告未及时向原告返还首付款的事实部分，本院予采信；证据12证明原告因本案委托律师代理诉讼的事实，本院予以采信；证据13证明原告与被告寇滨约定违约责任的事实，本院予以采信。被告秦娟提交的证据1证明被告兆盛房地产公司将寇滨购买案涉房屋款项退还的事实，本院予以采信；证据2与原告提交的一致，本院予采信。被告兆盛房地产公司提交的证据证明被告兆盛房地产公司将被告寇滨购买案涉房屋的款项退还的事实，本院予以采信。经审理，本院认定本案法律事实如下：2016年10月17日，被告寇滨、秦娟与被告兆盛房地产公司签订编号为NCX0044560009号的《商品房预售合同》，约定被告寇滨、秦娟购买由被告兆盛房地产公司开发的鹿鸣美郡二期4-2-603号房和C017号地下车位，后双方于同年12月11日办理了商品房买卖合同备案登记，房屋买受人为寇滨，共同买受人为秦娟。2018年9月5日，原告孙正荣与被告寇滨、秦娟签订《按揭房转让购买合同》，由被告寇滨、秦娟（甲方）将其从被告兆盛房地产公司按揭购买的鹿鸣美郡二期4-2-603号房和C017号地下车位转让给原告孙正荣（乙方），合同约定乙方付首付房款165000元，剩余215000元在房屋房产证办理完成，甲方在支付交通银行剩余房贷后，甲方配合乙方过户至乙方名下，并配合乙方办理按揭贷款，现房贷由甲方按月进行还款……违约条款约定因房屋升值后甲方拒绝办理过户手续，乙方有权要求甲方返还首付款165000元及违约金165000元，合计330000元。2018年9月7日，原告孙正荣与被告寇滨、秦娟签订《按揭房转让购买补充协议》约定：在乙方支付甲方首付房款165000元后，如果甲方再将上述房屋及车位出售给第三人属于甲方违约，按协定处理，甲方赔偿乙方购房本金及违约金共计330000元。签订合同当日，原告孙正荣通过银行转账的方式将120000元汇入被告寇滨的账户，9月7日，原告孙正荣通过银行转账的方式将45000元汇入被告寇滨的账户，后被告寇滨向原告出具收到原告首付款165000元的收条。2018年9月11日，因被告寇滨、秦娟欲将涉案房屋售与第三人被原告制止，双方再次签订《按揭房转让购买补充协议二》，约定如果甲方再将上述房屋及车位出售给第三人属于甲方违约，按协定处理，甲方赔偿乙方购房本金及违约金共计330000元。2019年3月1日，原告孙正荣与被告寇滨共同签署违约证明，确定因被告寇滨违约，由寇滨赔偿原告购房首付款165000元及违约金15000元，合计180000元，并约定最迟付款时间为2019年5月31日。2019年7月15日，因被告未按期向原告赔偿首付款以及违约金，经原告与寇滨协商后，寇滨向原告出具个人还款承诺书，明确寇滨于被告兆盛房地产公司付清第二笔退房款当日将购房首付款及违约金合计200000元支付给原告，如收到房款未及时付清，则赔偿原告的所有经济损失（包括利息、违约金、诉讼费、律师费等实现债权的费用）。另查明，在原、被告双方签订房屋买卖合同以后，由于被告兆盛房地产公司未按约定时间交房，加之被告寇滨欲将房屋另售他人，原告孙正荣要求被告寇滨、秦娟向其退回购房款，因为被告寇滨资金困难，暂时无法将购房款退还给原告，原告与被告寇滨、秦娟遂协商由寇滨向被告兆盛房地产公司办理退房事宜，待兆盛房地产公司退款后再把款项退给原告。经寇滨、秦娟与被告兆盛房地产公司协商退房事宜，双方于2019年7月15日签订了《退款协议书》，约定兆盛房地产公司向寇滨、秦娟双倍返还定金以及已付购房款和相应利息共计461430元，除去尚未支付的银行贷款外，房地产公司应支付寇滨、秦娟的款项为237430元，该笔款项于2019年8月28日退还至秦娟银行账户。被告寇滨、秦娟收到被告兆盛房地产公司退回的购房款后未按约定向原告孙正荣付款。经审理，本案争议焦点为被告寇滨、秦娟是否违约，是否存在一房二卖的行为？本院认为，被告寇滨、秦娟向被告兆盛房地产公司以按揭方式购买案涉房屋后又转让给原告，并收取原告购房首付款165000元。后因房屋不能按期交付及被告寇滨、秦娟欲将房屋另售他人被原告制止，双方商定案涉房屋由被告兆盛房地产公司收回，待兆盛房地产公司退款后寇滨再将首付款返还原告，但被告寇滨、秦娟收到兆盛房地产公司退回的购房款后未及时退款给原告。现原告以被告寇滨、秦娟存在一房二卖构成违约要求原告承担违约责任，根据原告与被告签订的《按揭房转让购买合同》中双方对违约责任的约定，本案虽存在被告寇滨、秦娟欲将房屋卖与他人的情形，但经原告制止后未实际构成一房二卖的违约行为，故被告寇滨、秦娟不应承担一房二卖的违约责任。被告寇滨、秦娟的违约责任在于，在双方协商好退房款事宜后，被告寇滨、秦娟未按约定及时退还房款，被告寇滨于2019年7月15日出具个人还款承诺书，明确了付款时间及违约责任，但被告寇滨、秦娟收到兆盛房地产公司退回的购房款后未按期向原告履行付款责任，故被告寇滨、秦娟对此应按承诺承担违约责任。原告系以被告寇滨、秦娟存在一房二卖的违约行为主张违约责任，庭审中，经询问原告，原告明确如被告不存在一房二卖的违约行为，就由被告按承诺书上的约定承担违约责任。综上。因本案双方的房屋买卖合同已不在履行，被告应退回已收到的首付款，故对原告要求被告寇滨、秦娟退还原告购房款165000元的诉讼请求，本院予以支持；对要求被告寇滨、秦娟支付违约金165000元的诉讼请求因被告寇滨、秦娟未实际构成一房二卖的违约行为，本院不予支持；对被告寇滨、秦娟逾期付款的违约金，根据被告寇滨的个人还款承诺书予以支持，对截止还款承诺日2019年7月15日的违约金按35000元予以支持，此后支持逾期付款利息，即以首付款165000元为基数，2019年7月16日起至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至全部款项清偿之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以上利息现合并暂计算至2019年9月12日（起诉日）为1149元（其中，2019年7月16日至2019年8月19日为：16.5万元×4.35%÷365天×35天=688元；2019年8月20日起计算至2019年9月12日为：16.5万元×4.25%÷365天×24天=461元）；对要求被告寇滨、秦娟支付律师代理费5000元的诉讼请求，因原告未提交交款单据，本院不予支持；对要求被告兆盛房地产公司对被告寇滨、秦娟应支付原告的购房款及违约金承担连带责任的诉讼请求，因原告提交的证据不能证实被告兆盛房地产公司与本案的直接关联性，本院不予支持。被告寇滨经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为其自行放弃其举证、质证、辩论的权利,本院依法缺席审判。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告寇滨、秦娟退还原告孙正荣购房首付款165000元；二、由被告寇滨、秦娟向原告孙正荣支付截止2019年7月15日的违约金35000元；三、由被告寇滨、秦娟向原告孙正荣支付以首付款165000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率4.35%自2019年7月16日起计算至2019年8月19日的利率和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至全部款项清偿之日止的利息，以上利息现合并暂计算至2019年9月12日为1149元；四、被告楚雄兆盛房地产开发有限公司在本案中不承担民事责任；五、驳回原告孙正荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6326元，公告费500元，合计6826元，由原告孙正荣负担2626元（已交），由被告寇滨、秦娟负担4200元（未交）。上述应由被告寇滨、秦娟交纳的执行款，限于本判决生效后十五日内一次性付清（款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  杨文君人民陪审员  周桥先人民陪审员  徐 敏二〇二〇年二月二十日书 记 员  韩 洋