四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终979号 上诉人（原审被告、案外人）：彭宗地，男，1954年2月23日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：陈武鹏，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张静，四川竹海律师事务所律师。 上诉人（原审被告、案外人）：刘兆清，女，1954年2月10日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：陈武鹏，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张静，四川竹海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：周岚，女，1970年2月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江倬琰，四川丰宜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区，系该公司工作人员。 上诉人彭宗地、刘兆清因与被上诉人周岚、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘兆清及上诉人彭宗地、刘兆清的共同委托诉讼代理人陈武鹏，被上诉人周岚的委托诉讼代理人赵琳、江倬琰，被上诉人冉寅吾、寅吾房产公司的共同委托诉讼代理人夏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭宗地、刘兆清上诉请求：一、撤销四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民初25号民事判决；二、改判终结执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋；三、本案一审、二审诉讼费用由周岚负担。事实与理由：彭宗地、刘兆清在一审提交的证据足以证明其对案涉房屋享有的权利，同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，其对诉争房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，能够产生阻却人民法院强制执行的效果。一、在一审法院查封案涉房屋之前，彭宗地、刘兆清与寅吾房产公司之间签订了《商品房买卖合同》，并将寅吾房产公司所欠彭宗地、刘兆清的借款本息经对账后转为已付购房款。民间借贷法律关系变更为商品房买卖法律关系，系彭宗地、刘兆清与寅吾房产公司的真实意思表示，符合当事人意思自治原则和合同自由缔结原则，且非为法律所禁止，故案涉《商品房买卖合同》合法有效。二、彭宗地、刘兆清于2015年7月28日即一审法院查封前已经接收案涉房屋并对该房屋形成了长期稳定的占有、使用和收益状态，享有在合同约定期限届满后要求寅吾房产公司将案涉房屋过户到本人名下的权利，享有物权期待权，应当优先于周岚得到保护。三、彭宗地、刘兆清已经全额支付购房款，款项来源为吾房产公司未能清偿彭宗地、刘兆清的借款本息。彭宗地、刘兆清提交的证据表明，按照寅吾房产公司的要求，2011年8月1日李凤萍向夏强银行账户转账520000元系代彭宗地、刘兆清出借给寅吾房产公司，虽然该借款缺乏借条或借款合同，但双方就借款形成的口头约定符合《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定的合同形式，且有真实资金流动，符合民间借贷行为成立并生效的两大要件，双方借款约定具有法律效力。后来，因寅吾房产公司无力清偿前述借款，双方协商同意以借款冲抵购房款，足以认定彭宗地、刘兆清完成了案涉《商品房买卖合同》项下全部购房款的支付义务。四、案涉房屋非因彭宗地、刘兆清原因未办理过户登记。案涉房屋虽然存在抵押权，但与该房屋未办理过户登记不存在因果。案涉房屋未办理过户登记的根本原因是合同约定的办理期限未届满，2017年12月20日被人民法院查封以后陷入履行不能，故彭宗地、刘兆清对此无任何过错。五、根据公开的生效裁判文书，周岚及其母周绍英在2011年至2015年期间向包括冉寅吾在内的不特定多数人多次出借大笔现金，总额高达六千余万元之巨，故周岚应当定性为职业放贷人，宜宾市公安局叙州区分局已经对周岚与冉寅吾、寅吾房产公司之间的借贷关系涉嫌高利转贷罪予以立案侦查，若周岚构成高利转贷罪，则其与冉寅吾、寅吾房产公司之间的借款合同当属无效，周岚据以申请执行的生效裁判文书确有错误，直接影响本案的处理，建议本案中止审理。六、本案属于群体性案件，有数百户业主与彭宗地、刘兆清是同样情形，且绝大部分已经启动法律程序，请二审法院充分考虑本案特殊性和本案的社会影响，依法保护人民群众的合法权益，实现社会效果与法律效果的统一。 周岚辩称，彭宗地、刘兆清的上诉主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的任一情形。一、彭宗地、刘兆清与寅吾房产公司签订的案涉《商品房买卖合同》不是真实、合法、有效的商品房买卖合同。案涉《商品房买卖合同》未办理备案登记，也未实际交付购房款，无法证明该合同的真实签订时间，不排除合同当事人在周岚执行冉寅吾、寅吾房产公司的过程中恶意串通、事后签订。案涉合同明确转让的是抵押房产，且明知寅吾房产公司巨额负债，恶意串通，以物抵债，损害周岚等债权人的民事权益。二、彭宗地、刘兆清未履行《商品房买卖合同》约定的一次性支付全部购房款义务，且一次性支付全部购房款购买明知存在抵押的房产明显不符合逻辑和客观事实。即使该合同系落款时间所签订，但彭宗地、刘兆清无法提供购房款支付依据，其提供的转账依据是为了证明以寅吾房产公司欠款抵付购房款，而其证据却不能证明寅吾房产公司向其借款的事实，故以借款抵付购房款的主张不能成立，且以物抵债不受法律保护。三、彭宗地、刘兆清无法基于对案涉房屋的物权或物权期待权合法占有该房屋。彭宗地、刘兆清提供的证据，不能证明其对案涉房屋基于物权或物权期待权行使了合法占有权，也不能产生物权公示的效力。四、案涉房屋未办理过户登记系彭宗地、刘兆清自身的原因。案涉房屋未办理过户登记系因该房屋存在抵押权所致。彭宗地、刘兆清明知抵押权的存在，不可能一次性支付全部房款购买设有抵押权的房屋。即使彭宗地、刘兆清与寅吾房产公司之间的借款债权成立，案涉合同实质上也是以物抵债协议，不受法律保护。五、周岚是征信良好的企业家，彭宗地、刘兆清提供的证据不能证明周岚涉嫌高利转贷，且周岚是否高利转贷也与本案无关。 冉寅吾、寅吾房产公司述称，同意彭宗地、刘兆清的上诉请求和事实、理由。 周岚向一审法院起诉请求：一、请求准予继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋；二、本案诉讼费用由周岚、冉寅吾、寅吾房产公司承担。 一审法院认定事实： 2011年8月1日，李凤萍向夏强银行账户转账520000元。庭审中，李凤萍出庭作证，称其向夏强账户转款520000元，系代彭宗地、刘兆清出借给寅吾房产公司。 2011年9月6日，夏强向冉小玲银行账户转账600000元。 2011年11月14日，冉小玲向寅吾房产公司账户转账2000000元；2012年2月8日，冉小玲向寅吾房产公司账户转账2100000元，备注用途为还款；2012年9月11日，冉小玲向寅吾房产公司账户转账4700000元，备注用途为还款；2013年3月13日，冉小玲向寅吾房产公司账户转账4000000元，备注用途为还款；2014年8月29日，冉小玲向寅吾房产公司账户转账2300000元，备注用途为还款。 四川省宜宾市叙州区柏溪镇南兴大道阳光花园/翠竹苑6幢1层36号房屋于2016年9月13日抵押给宜宾和正融资担保有限公司，四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴路阳光花园/阳光苑10幢1层4号房屋于2013年7月3日抵押给宜宾市商业银行股份有限公司大观楼支行。 彭宗地、刘兆清与寅吾房产公司签订两份《商品房买卖合同》，合同约定彭宗地、刘兆清向寅吾房产公司购买四川省宜宾市叙州区房屋，付款方式为一次性付款，抵押情况为已抵押。两份合同尾部买受人签章处彭宗地、刘兆清落款时间为2015年7月27日，寅吾房产公司签章处加盖了公司印章但没有载明落款时间。2015年7月27日，寅吾房产公司向彭宗地、刘兆清出具了收款收据两张，分别载明收到彭宗地、刘兆清阳光花园.阳光苑10、11栋1单元1层4商铺，261016元；收到彭宗地、刘兆清阳光花园.翠竹苑苑6-1-36商铺，221608元。寅吾房产公司至今未将四川省宜宾市叙州区房屋过户到彭宗地、刘兆清名下。 2018年7月23日，寅吾房产公司出具证明称，因公司人员失误，在商品房买卖合同和收款收据中错将四川省宜宾市叙州区柏溪镇南兴大道阳光花园/阳光苑10幢1层4号商铺写成1层1-4号、10.11栋1单元1层4商铺，合同1层1-4号与收款收据10.11栋1单元1层4号商品与不动产中心实际备案房号10幢1层4号是同一间商铺。 2019年1月11日，宜宾长鸿物业管理有限公司出具证明称寅吾房产公司于2015年7月28日将宜宾县柏溪镇振兴路阳光花园/阳光苑10栋1层4号门面正式交付给业主刘兆清。 周岚申请执行冉寅吾、寅吾房产公司其他合同纠纷一案，一审法院于2017年6月2日作出（2017）川15执155号执行裁定：冻结、扣划被执行人冉寅吾、寅吾房产公司银行存款49253729.00元，或查封、扣押、提取相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年12月20日，一审法院查封了案涉房屋。该案执行过程中，彭宗地、刘兆清提出执行异议，一审法院作出（2019）川15执异14号执行裁定，裁定：中止对四川省宜宾市叙州区房屋的执行。 2019年4月19日，寅吾房产公司出具的证明载明：李凤萍于2011年8月1日向本公司转款520000元，该款项是彭宗地、刘兆清对公司的借款，其中261016元用于支付彭宗地、刘兆清与我公司于2015年7月27日签订的购买四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴路阳光花园/阳光苑10幢1层4号房屋购房款，其中221608元用于支付彭宗地、刘兆清与我公司于2015年7月27日签订的购买四川省宜宾市叙州区柏溪镇南兴大道阳光花园/翠竹苑6幢1层36号房屋购房款。 一审法院认为，本案争议焦点为：彭宗地、刘兆清对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 彭宗地、刘兆清主张依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的民事权益。因此，本案的核心问题是审查彭宗地、刘兆清购买房屋是否具备了上述规定的四个条件。 第一，执行异议之诉不仅涉及执行案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对执行案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实;现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护执行案外人合法权益时，亦应防止被执行人与执行案外人恶意串通损害申请执行人权益。本案中，寅吾房产公司出具房款收据，彭宗地、刘兆清陈述购房款是用其与寅吾房产公司之间的借款抵扣。但彭宗地、刘兆清提交的银行转账凭条的收款人为夏强，寅吾房产公司出具的《情况说明》拟证明以物抵债及夏强、冉小玲代为收取民间借贷款项的事实，但并未提供相应的凭证予以证明，彭宗地、刘兆清也未能提供相应的借条或借款合同证明基础债权借款主体为寅吾房产公司及夏强、冉小玲代寅吾房产公司收取款项的委托，现有证据无法确认借款的主体为寅吾房产公司以及是否差欠彭宗地、刘兆清款项，差欠多少等问题。鉴于寅吾房产公司在本案中作为被执行人，其提供的拟排除执行的《情况说明》在无其他证据相互印证的情况下，证明力较弱，无法达到彭宗地、刘兆清向寅吾房产公司实际交付了购房款的证明目的。且案涉商品房买卖合同约定的买受房屋与不动产登记中心登记并不一致，尽管寅吾房产公司出具说明证实系工作疏忽，鉴于寅吾房产公司在本案中作为被执行人，其提供的拟排除执行的《说明》在无其他证据相互印证的情况下，证明力较弱，无法达到彭宗地、刘兆清向寅吾房产公司实际交付了案涉房屋购房款的证明目的。 第二，对案涉房屋未予过户登记，买受人彭宗地、刘兆清存在重大过错。首先，从实践来看，能够归责于买受人的原因主要是四个层面，一是对他人权利障碍的忽略，如存在抵押权登记；二是对政策限制的忽略，如不符合购房条件仍然购买，导致无法办理过户；三是消极不行使登记权利，如为了逃税而未办理登记等；四是恶意串通，损害国家、集体、公共利益和他人合法权益。本案中，案涉《商品房买卖合同》中明确勾选了抵押状况为：抵押。买受人彭宗地、刘兆清对于案涉房屋的权利障碍应属明知，换言之，即便不存在生效判决确认的债权执行，一旦抵押权人主张抵押权，彭宗地、刘兆清的买受人权利障碍仍然不能涤除。 第三，对本案执行标的继续执行并不必然损害执行案外人彭宗地、刘兆清的权益。执行异议之诉在实质上是执行案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人在执行依据项下的请求权的优先效力纠纷，涉及执行案外人对执行标的所享有的实体权益与申请执行人依据执行依据所享有的权利相比是否具有优先效力、申请执行人申请人民法院对特定执行标的的强制执行行为是否会妨害执行案外人对该执行标的所享有权利的判断。一是从成立时间上来看，周岚的债权请求权已经生效判决确认，要早于彭宗地、刘兆清未经确认的民间借贷基础债权请求权。二是从权利性质上来看，周岚的请求权基础在于与寅吾房产公司、冉寅吾之间的民间借贷纠纷产生的债权，债权请求权形成在前，且已经生效判决确认；彭宗地、刘兆清的基础请求权仍为民间借贷债权请求权，且未经双方结算确认。即使继续周岚债权的执行，也并未对彭宗地、刘兆清债权的实现形成不利影响。三是从权利发生的根源上来看，彭宗地、刘兆清购买案涉房屋系以物抵债，与为其提供生活收益与保障等生存利益有所区别，其根本上与周岚以获取利息收益为目的的金钱债权一致。 综上所述，彭宗地、刘兆清对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，周岚请求继续执行案涉房屋的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：准许执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋。一审案件受理费80元，由彭宗地、刘兆清、冉寅吾、寅吾公司共同负担。 各方当事人对一审法院查明事实无异议，本院予以确认。 本院二审期间，上诉人彭宗地、刘兆清围绕上诉请求依法提交了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证： 第一组证据:《川竹律函（2019）23号律师函》及送达回证。拟以彭宗地、刘兆清积极督促寅吾房产公司办理案涉房屋过户登记的事实，证明非因买受人自身原因未办理案涉房屋的过户登记。 第二组证据：1.周岚与冉寅吾、寅吾房产公司民间借贷纠纷一案一审民事判决；2.周岚与马任重、宜宾市远大贸易发展有限责任公司借款合同纠纷一案一审民事判决；3.周岚与四川省野牛电力开发有限公司、四川森楠木业有限责任公司、荥经县三合代璜沟电站、罗骏、罗波、毛炯、梁丽娟、刘晓琳借款合同纠纷一案一审民事判决。拟以证据1证明周岚经寅吾房产公司职工账户向寅吾房产公司出借资金且该借款模式经一审法院认可的事实，证明彭宗地、刘兆清通过夏强等人向寅吾房产公司出借资金的行为亦应予认可；并拟以证据1、2、3等生效判决证明周岚及其母对外放贷具有反复性、经常性、经营性、贷款对象众多的特点，系职业放贷人，其与寅吾房产公司之间的民间借贷合同应认定为无效。 第三组证据：1.受案登记表；2.宜宾市公安局叙州区分局立案决定书；3.阿克苏地区锦鸿棉业有限公司（以下简称锦鸿公司）企业信息；4.宜宾贝通商贸有限公司企业信息。拟证明周岚骗取银行贷款后高利转贷给冉寅吾，牟取巨额利润，属高利转贷，借款合同应依法认定为无效，且周岚与冉寅吾之间的借款行为涉嫌刑事犯罪，基于先刑后民原则，本案应当中止审理。 庭审结束后，彭宗地、刘兆清提交了四川省高级人民法院（2019）川民申6189号《受理案件通知书》，拟以该证据证明：冉寅吾、寅吾房产公司已就周岚与冉寅吾、寅吾房产公司民间借贷纠纷一案申请再审，为查清本案事实，本案应中止审理。 周岚质证意见为：对第一组证据，真实性无异议，证明力有异议，因彭宗地、刘兆清应当知道其购买的房屋处于抵押状态、不能正常办理过户。对第二组证据，证据1的真实性无异议，证据2、3的真实性由人民法院核实，该组证据与本案无关联性，且周岚与寅吾房产公司、马任重等人存在借款关系的事实，不能达到证明周岚系职业放贷人的目的。对第三组证据，证据1、2的真实性无异议，证明目的有异议，因涉案嫌疑人是冉寅吾而非周岚，且系冉寅吾的单方陈述，非事实依据；证据3、4的真实性由人民法院核实；对第四组证据的关联性和证明力有异议，因周岚是否犯罪不影响本案审理，且无证据证明周岚骗取银行贷款。对彭宗地、刘兆清庭审后提交证据的真实性、合法性、关联性由人民法院审查。 冉寅吾、寅吾房产公司质证意见为：对彭宗地、刘兆清提交证据的真实性、合法性、关联性及证明力均无异议。 本院认证意见：对第一组证据，因周岚对真实性无异议，故对该组证据证明的彭宗地、刘兆清催促寅吾房产公司办理房屋所有权变更登记的事实予以确认。对第二组证据中的民事判决书，因系人民法院作出且周岚缺乏相反证据予以推翻，故对真实性予以确认，但因该组证据不足以证明周岚为职业放贷人，也不足以证明周岚与寅吾房产公司之间签订的民间借贷合同无效，故对证明力依法不予确认。对第三组证据受案登记表、宜宾市公安局叙州区分局立案决定书、阿克苏地区锦鸿棉业有限公司企业信息、宜宾贝通商贸有限公司企业信息，因周岚对前二份证据的真实性无异议，后二份证据为法定网站公开的企业信息，故对该组证据的真实性予以确认，其证明力将结合案涉其他证据综合认定。对彭宗地、刘兆清庭审后提交证据的真实性、合法性、关联性应予确认，其证明力结合案涉其他证据综合认定。 二审另认定下列事实： 一、2019年10月8日11时5分，宜宾寅吾集团公司董事长冉寅吾向宜宾市公安局叙州分局投案自首，称：“因公司经营发展需要流动资金，自2010年以来，安排集团下属的宜宾鼎业置地股份有限公司和宜宾寅吾建设股份有限公司为锦鸿公司提供担保，由锦鸿公司向农行阿克苏分行贷款3150万元，这3150万元贷款以周岚、周绍英名义，月息二分，在2011年8月2日出借2000万，2013年3月12日出借800万，2013年3月20日出借500万到寅吾公司。还有宜宾贝通商贸有限公司向宜宾商行、工行、农行的贷款2500万余元……” 2019年10月15日，宜宾市公安局叙州区分局作出宜叙公（经）立字〔2019〕1316号《立案决定书》，内容为：“根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十二条之规定，决定对冉寅吾等人高利转贷案立案侦查。” 二、本案二审审理过程中，寅吾房产公司、冉寅吾因与周岚民间借贷纠纷一案，不服一审法院于2017年3月30日作出的（2017）川15民初14号民事判决，以出现新证据证明周岚、冉寅吾涉嫌高利转贷犯罪而致双方借贷合同无效为由，向本院申请再审。本院经审查认为，寅吾房产公司、冉寅吾提交的宜宾市公安局叙州区分局受案登记表、立案决定书等新证据，不能证明周岚、冉寅吾涉嫌刑事犯罪而致双方借贷合同无效，故于2020年1月16日作出（2019）川民申6189号民事裁定，驳回寅吾房产公司、冉寅吾的再审申请。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议的主要焦点是：一、本案应否中止审理；二、若否，彭宗地、刘兆清对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 一、关于本案应否中止审理的问题 本案中，彭宗地、刘兆清以周岚据以申请执行的生效民事判决已被再审立案以及该生效判决所确定的周岚与冉寅吾之间的借款债权因涉嫌刑事犯罪，已被公安机关刑事立案为由，要求中止本案审理。对此，本院认为，人民法院审理执行异议之诉案件，是解决申请执行人执行权益与执行案外人据以主张的阻却执行的民事实体权益的优先效力问题，对于申请执行人，人民法院需审查的是其是否持有合法的执行依据以及执行依据所确定的权益能否通过案涉标的物得以实现，案外人如认为该执行依据因当事人的违法犯罪行为而确有错误，应依法通过审判监督程序解决，不属于本案执行异议之诉案件的审查范围。本案二审期间，寅吾房产公司、冉寅吾已经依据前述新证据以周岚与冉寅吾之间的借款行为涉嫌刑事犯罪、双方借款合同无效等为由就周岚所持执行依据即（2017）川15民初14号民事判决向本院申请再审，本院审查认为相关证据不能证明周岚、冉寅吾涉嫌刑事犯罪而致双方借贷合同无效，并作出（2019）川民申6189号民事裁定，驳回了寅吾房产公司、冉寅吾的再审申请。在周岚所持执行依据未被再审立案的前提下，本案不具有中止审理的法定情形。彭宗地、刘兆清要求中止审理的上诉主张不能成立。 二、关于彭宗地、刘兆清对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题 本案中，周岚申请执行的债权为一般金钱债权，执行案外人彭宗地、刘兆清主张依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律、司法解释的规定，其基于商品房买卖合同关系对案涉商铺享有的物权期待权应当优先予以保护，请求阻却执行。本院认为，执行异议之诉的目的是要解决案外人对执行标的享有的实体民事权益是否足以排除强制执行的问题。目前，由于相关法律、司法解释对于执行异议之诉中案外人享有的足以排除强制执行的民事权益的类型、范围及条件等尚无明确规定，对案外人就执行标的所主张的足以排除强制执行的民事权益的判断标准，可以参照执行异议审查程序中对案外人实体权利的判断标准进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依照该条规定的上述四个要件，该条意欲保护的是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，在案外人主张对不动产享有的实体权益同时满足以上要件时，能够产生阻却执行的效果。 本案中，根据现有证据显示的事实，彭宗地、刘兆清系基于抵偿借款为目的而受让的案涉房屋，虽然彭宗地、刘兆清与寅吾房产公司签订了《商品房买卖合同》,但其目的在于消灭寅吾房产公司所欠彭宗地、刘兆清的民间借贷债务，双方签订《商品房买卖合同》应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的实际履行方式，在完成相关房屋的过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，彭宗地、刘兆清与寅吾房产公司之间并非基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系，其在以物抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变其在本质上是寅吾房产公司的普通金钱债权人的地位，其所享有的权利亦不应优于其他普通金钱债权人。故本案不满足参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前提条件，对于彭宗地、刘兆清以其对案涉房屋享有优先于普通金钱债权的物权期待权为由，要求阻却人民法院对案涉房屋的强制执行的上诉主张，本院不予支持。在此情况下，本案已无参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件逐一进行审查认定的必要。 综上，彭宗地、刘兆清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由彭宗地、刘兆清负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周述蓉 审 判 员 何 杉 审 判 员 朱文京 二〇二〇年二月二十四日 法官助理 **东 书 记 员 周雨欣