贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初303号 原告：宋葳，女，汉族，1988年9月14日出生，住贵州省遵义市红花岗区。 原告暨宋葳委托诉讼代理人：苏陶，男，汉族，1985年8月4日出生，住贵州省毕节市七星关区，系原告宋葳之夫。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**。统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟天明（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。 原告苏陶、宋葳与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“毕节吉隆碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告暨宋葳委托诉讼代理人苏陶、被告委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司在一个月内将办理转移登记的相关文书交付原告；2、判令被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司向原告支付逾期交付办理商品房登记相关文书的违约金暂计50000.00元（实际金额以原告已付总房款398759.00元为基数，按每日万分之二的标准从2017年1月30日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记相关文书之日止）；3、判决本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的商铺一套，双方在合同第八章第二十二条第三款中约定“出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移的有关文书交付给买受人，约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金。”据此，原告已按合同约定向被告付清了398759.00元的购房款，但被告至今未向原告交付办理产权转移登记的相关文书，被告的行为已然构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。 综上所述，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已按照合同约定履行了付款义务，被告未按照合同约定时间向原告交付房屋办理转移登记的相关文书，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请为谢。 被告毕节吉隆碧桂园公司答辩称，双方约定的违约金过高，应当予以调整。原告与被告所签《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定“……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”，该违约金约定过高，对上诉人显失公平。违约金不仅具有惩罚性质，同时也具有补偿性质。即使人民法院认为上诉人应支付违约金也应结合被上诉人的实际损失调整违约金。 《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原告并未举证证明其实际损失，其损失即为已付房价款资金占用期间的法定孳息损失。日万分之二违约金的约定远远高于被上诉人的实际损失，对上诉人显示公平，故即便认定被告违约金，也应当以中国人民同期贷款基准利率计算违约金。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月25日，原告作为买受人与被告毕节碧桂园公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区；建筑面积36.95平方米，套内建筑面积35.10平方米；总价款为398759.00元，买受人应当在2017年6月25日前支付全部房价款；第二十二条房屋登记：三、出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；（四）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；（五）买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告依约支付了购房款398759.00元。 另查明，截止法庭辩论终结前，被告开发建设的涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，并不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年1月29日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未在合同约定的期限届满前履行其义务，构成违约，原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，有合同约定，本院予以支持。被告应当自约定日期届满之次日，即2017年1月30日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。因合同约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故该违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。 现被告逾期已经超过180日，而双方签订的《商品房买卖合同》并未对逾期超过180日之后的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额398759.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月21日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。 因合同约定由被告代为办证，故被告无须再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，故对原告主张交付办理涉案商品房转移登记有关文书的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏陶、宋葳逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。该违约金以398759.00元为基数，2017年1月30日至2019年8月20日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月21日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告苏陶、宋葳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年二月十日 书记员  周晓华