贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔27民初74号 原告:中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路11号港天大厦1幢1单元4层。 负责人：孙刚，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈畅，系贵州恒易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜鸿艺，系贵州恒易律师事务所律师。 被告：李万华，女，汉族，1971年8月31日生，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：张凌，系贵州玉顺律师事务所律师。 被告：荔波县鑫懋源房地产开发有限责任公司，住所地贵州省荔波县建设银行五楼办公室。 法定代表人：吴远书，系该公司经理。 原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城资产贵州分公司）与被告李万华、荔波县鑫懋源房地产开发有限责任公司（以下简称荔波鑫懋源公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年4月15日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月13日公开开庭进行了审理。原告长城资产贵州分公司的委托诉讼代理人陈畅以及被告李万华的委托诉讼代理人张凌、被告荔波鑫懋源公司的法定代表人吴远书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长城资产贵州分公司诉讼请求：1、判决原告对荔房玉屏镇他字第2007-353号房屋他项权证项下，位于荔波县恩铭广场旁“荔波樟江部落”1栋2层26号房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权；2、判决对荔房玉屏镇他字第2007-353号房屋他项权证项下、位于荔波县恩铭广场旁“荔波樟江部落”1栋2层26号房屋予以继续执行；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：2007年9月30日，中国建设银行股份有限公司荔波支行（以下简称建行荔波支行）与荔波鑫懋源公司签订《人民币资金借款合同》以及《抵押合同》，由建行荔波支行向荔波鑫懋源公司发放借款2500万元，以建行荔波支行作为抵押权人，将荔波鑫懋源公司名下的荔国用（2006）第021号、荔国用（2011）第101号的土地使用权以及11588㎡地上在建工程办理抵押登记。荔波鑫懋源公司未按合同约定履行还款义务，建行荔波支行遂提起诉讼，并提交财产保全申请，黔南州中级人民法院于2014年7月22日作出对财产保全的民事裁定书，于2015年2月6日作出（2014）黔南民商初字第15号民事判决书。荔波县房产局在协查时以部分房屋已办理备案登记为由，只协助查封了包括争议房在内的部分在建工程。同年9月15日，建行荔波支行与长城资产贵州分公司签订《资产转让合同》，由建行荔波支行将上述债权及其附属权利转让给长城资产贵州分公司，双方对转让权已进行了公告。此后，黔南州中级人民法院经长城资产贵州分公司申请依法执行（2014）黔南民商初字第15号民事判决时，李万华提出执行异议，黔南州中级人民法院作出（2017）黔27执异5号执行裁定书，对被告李万华提出的执行异议申请予以支持。原告认为此裁定存在错误，理由是：一、长城资产贵州分公司对涉案房屋享有的抵押权，并于被告李万华与吴远书签订《商品房买卖合同》之前在荔波县房产事业局办妥了抵押登记手续，长城资产贵州分公司合法的对涉案房屋享有抵押权。李万华依据买卖合同而享有的债权不能对抗长城资产贵州分公司依据抵押事实而享有的物权。二、被告李万华未合法取得，且不能取得房屋的所有权。《商品房买卖合同》并未在荔波房产事业局备案登记，且不能备案登记；被告李万华未提供关于涉案房屋的产权证明，也未提供荔波鑫懋源公司作为收款单位的银行流水账单以及会计账务处理依据，被告提供的证据不能充分证明涉案房屋交易行为的真实性，该房屋交易涉及金额较大，直接通过现金方式支付全部价款明显违背民间交易习惯。三、涉案房屋非被告荔波鑫懋源公司销售，被告李万华所提供的证据只能证明其可能与被告荔波鑫懋源公司存在过商品房买卖行为，不能证明涉案房屋是被告荔波鑫懋源公司出售给李万华的，也不能证明房屋交易行为真实发生及被告李万华已实际支付全部购房款。《商品房买卖合同》中双方主体为吴远书和李万华，而不是被告荔波鑫懋源公司，该行为违反一般的商业规则。四、黔南州中级人民法院在执行过程中，通过程序性法律推翻实体法审理确定的抵押权违背法律原则。 李万华辩称：李万华和荔波鑫懋源公司之间的购房合同关系是清楚的，证据是充分的，证据链一致，是合法的购买。李万华依据合同全部履行合同义务，且实际使用该房长达6年时间，李万华系争议房屋的合法所有权人，应当得到法律的认可，原执行裁定事实清楚，法律依据充分。 荔波鑫懋源公司辩称：荔波鑫懋源公司销售房屋是取得验收许可证，符合国家法律法规，租金合同和收据都是真实有效的，所有的销售款没有进过吴远书私人账户。长城资产贵州分公司购买建行荔波支行的债务时，因自身的失误没有去调查，荔波鑫懋源公司将业主清单向法院和原告提交，在这种情况下原告仍然以建行荔波支行所处理的资产来评估，侵害了第三方的合法权益，房屋销售的交易是真实有效的，应该得到保护。 本院经审理查明，本院受理的建行荔波支行与荔波鑫懋源公司抵押借款合同纠纷一案，在诉讼中，由建行荔波支行申请，本院于2014年7月22日保全了被告荔波鑫懋源公司名下的荔国用（2006）第021号、荔国用（2011）第101号的土地使用权及地上在建工程（位于荔波县恩铭广场旁“翡翠．明珠旅游文化城”1-11号楼、14号楼1-3层）。2015年2月6日，本院作出（2014）黔南民商初字第15号民事判决书，判决：荔波鑫懋源公司在本判决送达之日起二十日内偿还建行荔波支行借款本金24683898.84元及相关利息（利息按建荔信房开字（2007）第01号《借款合同》约定的结息方式利率自2007年9月30起计付至本判决确定的履行期限届满之日止．并扣除5572573.43元）；荔波鑫懋源公司不履行上述债务时，建行荔波支行有权以荔波鑫懋源公司享有的位于荔波县玉屏镇二环西路分别为荔国用【2006】第021号、荔国用【2011】第101号的土地使用权及位于荔波县玉屏镇樟江广场旁的在建工程折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。该判决生效后，长城资产贵州分公司于2016年3月8日，向本院申请强制执行。在执行过程中，因长城资产贵州分公司申请续封，本院于2016年6月12日对前述财产进行了续封。随后又对前述查封财产委托评估，并进行了拍卖。拍卖过程中，李万华于2017年3月14日向本院提出执行异议，经审理，本院作出（2017）黔27执异5号执行裁定书，裁定中止对讼争房屋的执行，解除对讼争房屋的查封。 另查明，“荔波樟江部落”项目工程系荔波鑫懋源公司开发。2008年7月21日，李万华与荔波鑫懋源公司签订《商品房买卖合同》，约定李万华购买“荔波樟江部落”1栋2层26号，合同价款为104895元，交房时间为2011年7月21日前。商品房预售许可证号为（荔）商房预字第零壹号，由出卖人办理备案登记等内容。合同签订当日，李万华向荔波鑫懋源公司支付了全部购房款104895元。同日，李万华作为甲方，香港西苑·胜家酒店管理有限公司作为乙方，荔波鑫懋源公司作为丙方，三方签订《泰成宾馆租赁合同》，约定由乙方承租“荔波樟江部落”1栋2层26号，租金为13093元/年，租赁期限从2011年7月21日起至2023年7月20日止。同时，三方在合同中约定丙方为乙方履约提供担保。租赁合同签订后，李万华、荔波鑫懋源公司均在合同尾部签字或盖章予以认可，香港西苑·胜家酒店管理有限公司未盖章确认。前述合同签订后，荔波鑫懋源公司陆续通过银行转账向李万华支付了部分租金。 再查明，长城资产贵州分公司与建行荔波支行于2015年9月15日签订《资产转让合同》，约定建行荔波支行将其对荔波鑫懋源公司的债权转让给中国长城资产管理公司贵阳办事处。2015年11月24日，中国长城资产管理公司贵阳办事处与建行荔波支行共同在《贵州都市报》刊登了《债权转让暨债务催收联合公告》。2016年12月27日，中国长城资产管理公司贵阳办事处更名为长城资产贵州分公司。 以上事实，有原、被告双方当庭陈述及双方提交的《准予变更登记通知书》、（2017）黔27执异5号《执行裁定书》、（2014）黔南民商初字第15号民事判决书、《房屋他项权证》、《土地他项权证》、《商品房买卖合同》、《泰成宾馆租赁合同》、《收据》和《中国农行存折明细清单》等证据加以证实。 结合双方当事人的诉辩请求及理由，本案的争议焦点主要为：原告对诉争的房屋是否享有优先受偿权，人民法院继续强制执行诉争房屋的理由是否成立。 本院认为，根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告李万华在诉争房屋被查封之前已和被告荔波鑫懋源公司签订了书面的《商品房买卖合同》，该合同中明确约定了商品房预售许可证的证号，也就是说诉争房屋在出售时已经取得了商品房预售许可证，该合同是双方当事人的真是意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。李万华在签订合同当日支付全部购房价款，之后将诉争房屋出租并取得了部分收益，李万华已实际占有诉争房屋至今，该房屋虽未办理产权过户登记手续，但这是被告荔波鑫懋源公司的原因造成，被告李万华对此并无过错，其提出的执行异议于法有据，应予支持。关于原告长城资产贵州分公司主张被告李万华依据买卖合同而享有的债权不能对抗长城资产贵州分公司对诉争房屋享有的抵押权，以及本院在执行过程中通过程序性法律推翻实体判决确定抵押权违背法律原则的问题。虽然原告长城资产贵州分公司对诉争房屋享有的抵押权，但被告李万华在签订合同当日，已经支付全部购房价款，随后将诉争房屋出租并收取了部分租金，李万华已实际占有争议房屋至今，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，建设工程价款优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款的优先受偿权不得对抗已支付了全部或大部分房款的购房者，即无过错购房人主张的房产权利优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款的优先受偿权优先于该建筑物上的抵押物权，故被告李万华对诉争房屋的权利优先于原告长城资产贵州分公司所享有的抵押权，原告主张的理由不能成立，本院不予支持。 关于长城资产贵州分公司提出李万华所提供的证据不能证明涉案房屋是被告荔波鑫懋源公司出售给李万华的，也不能证明房屋交易行为真实发生及被告李万华已实际支付全部购房款,《商品房买卖合同》中双方主体为吴远书和李万华，而不是被告荔波鑫懋源公司的主张。本案的《商品房买卖合同》、《泰成宾馆租赁合同》均有李万华的签名和加盖了荔波鑫懋源公司的印章，《收据》加盖有荔波鑫懋源公司财务专用章，同时李万华提供的《中国农行存折明细清单》佐证了荔波鑫懋源公司已向李万华支付部分租金，上述证据能形成证据锁链，足以证明被告荔波鑫懋源公司已将涉案房屋出售给李万华，李万华对该房屋已实际占有的事实。原告的主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。 审判长  李颖敏 审判员  王 军 审判员  蔡云飞 二〇一七年十一月二十三日 书记员  王 玮