成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初4700号 原告：四川中原物业顾问有限公司，住所地四川省成都市锦江区大业路6号青石桥南街财富中心一栋3单元24层。 法定代表人：庄泽宝，董事长。 委托诉讼代理人：赵青梅，四川原友信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗玲，四川原友信律师事务所律师。 被告：成都聚锦商贸有限公司，住所地成都市郫都区红光镇宋家林。 法定代表人：刘家骥，总经理。 委托诉讼代理人：肖兵，公司员工。 委托诉讼代理人：徐卉芳，公司员工。 原告四川中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）诉被告成都聚锦商贸有限公司（以下简称聚锦公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日受理后，依法由本院审判员朱成均适用简易程序公开开庭进行公开审理。原告中原公司的委托诉讼代理人赵青梅、罗玲，被告聚锦公司的委托诉讼代理人肖兵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中原公司向本院提起诉讼，请求判令：一、被告支付原告销售代理服务费共计3092512.57元；二、被告按未付金额以每日万分之五支付原告违约金至所有付清款项为止（暂自2019年3月1日计算至2019年7月15日，共136天，即205001元）；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签署了《中航城项目销售代理合同》，约定2016年1月30日至2017年12月31日期间，由原告代为驻场销售被告开发的中航城项目的住宅和车位，被告在原告完成销售后按照合同约定支付相应费用。但合同到期后被告仍欠付原告服务费3092512.57元。虽然原告多次催收，但被告未进行支付。为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告聚锦公司辩称，自2016年8月至2018年12月，被告累计向原告支付了5730682.56元，其中根据销售代理合同支付了5055882元，根据物业销售推介服务合同支付674800.56元。被告在2018年底到2019年初先后在交易所挂牌转让股权，根据挂网公示的第三方报告，被告不存在未付原告款项的情况。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方提交的各方当事人身份信息、中航城项目销售代理合同、中航城项目未结算代理费明细表（不含保证金）、中航城项目未结算保证金汇总表、中原中航城楼盘9-11月成交确认、中航城房屋认购书、中航城项目签约工作准备单、中航城《商品房买卖合同》签约流程审批表、商品房买卖合同、[成都·中航城]选房单、中国建设银行单位客户专用回单、增值税发票、中航城楼盘财务计佣核对表、网页截图、劳动合同、住建局查询截图、中航城四川中原物业顾问有限公司代理费对账明细（2016.2-2018.4）、证人证言、《法律尽职调查报告》、代理费付款凭证、付款申请、居间费付款凭证、付款申请、代理费对账明细等证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据原告的陈述、被告的答辩和经审查认定的证据，本院认定事实如下：甲方聚锦公司与乙方中原公司签订《中航城项目销售代理合同》，双方就甲方开发的中航城项目中的住宅、车位物业委托乙方代理销售事宜进行了约定。1.3条约定：乙方对本案的销售代理期限自本合同签订之日起至2016年12月30日。服务届满前一个月，双方视本年度销售任务完成情况商议本合同续约事宜。1.4.1约定：甲乙双方同意，在合同期内，乙方为本案驻场销售代理的指定代理商之一（非独家代理），甲方以销售佣金的方式支付代理费用。1.4.2约定：甲乙双方同意，如甲方用两家代理公司的双代模式，则在开盘之日起至当季度末为考核周期（如2016年4月8日开盘，考核周期截至2016年6月30日），考虑两家代理公司签约业绩（以签订《商品房买卖合同》中的签约金额为准），若一方完成甲方规定的当季度销售任务且业绩超过对方20%，则业绩优胜的代理公司将在考核期结束次日退场，且本代理合同自考核期届满当日自行终止，双方互不承担任何责任。若该考核期结束，各方考核业绩均未达到以上独家代理的要求，则由各方延续双代，本代理合同继续履行。1.4.4约定：甲方内部资源客户（包含但不限于甲方公司员工、股东单位员工、系统内部团购、系统外部团购或享受特殊优惠政策、抵款），若需要乙方提供客户接待、认购及签约服务，则需提前告知乙方，其销售面积及金额可计入乙方销售业绩，服务费按1000元/套（甲方不再另行支付其他代理费或服务费），若由甲方自行接待，认购及签约的客户，则乙方不计提佣金。5.1.1约定：甲方同意给予乙方项目代理代理费，乙方销售代理各物业的佣金计提标准如下：住宅，月度销售任务完成率 上述合同之后，甲方聚锦公司与乙方中原公司再次签订《中航城项目销售代理合同》，将合同期限延续自2017年1月1日起至2017年12月31日。双方对销售代理方式、代理佣金、以及双方权利义务等进行了约定。其中第5.1.1约定：甲方同意给予乙方项目代理佣金，乙方销售代理各物业的佣金根据每月的签约任务和回款任务完成情况计提标准如下：住宅，月度销售任务完成率 另查明，1、聚锦公司提供的《代理费对账明细》《销售情况确认单》等证据显示对账月度为2016年4月至2017年9月，付款金额为5055882元。该金额为该期间90%的外部客户金额和全部内部客户金额的总和，但未包含聚锦公司扣留的5%的工作配合保证金和5%的客户满意度保证金，庭审中，聚锦公司认可上述保证金的总和为512833.8元。2、双方从2016年4月开始实际建立委托代理销售关系直至2018年4月，聚锦公司仅与中原公司就2016年4月至2017年9月之间的90%的客户回款代理费进行了对账结算并支付，未就2017年10月至2018年4月期间的代理费等费用进行对账结算，且在法院明确给予双方合理时间对整个代理期间所产生的费用进行对账结算后，聚锦公司未予以配合。3、中原公司单方提供了由聚锦公司原工作人员程晶晶和胡浩签字确认的431户的《中航城四川中原物业顾问有限公司对账明细（2016.2-2018.4）》，显示聚锦公司仍有2579678.77元代理费未支付。4、案涉合同中，中原公司代理的楼盘最后一次交房时间在2019年1月。5、2018年5月，四川明炬律师事务所律师对聚锦公司进行法律尽职调查并出具报告，显示聚锦公司不存在任何欠付款项。以上事实，本院予以确认。 本案的争议焦点为：中原公司主张聚锦公司支付未结算代理费、保证金及违约金是否有依据的问题。对此，本院做如下评述。 本院认为，中原公司与聚锦公司签订两份《中航城项目销售代理合同》，双方就销售代理方式、代理佣金、以及双方权利义务等进行了明确的约定，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，本院予以认可。双方通过签订上述合同，建立了委托代理销售关系，各方当事人应当按照合同约定履行各自义务。关于中原公司主张聚锦公司支付未结算代理费及保证金的问题。本案中，虽聚锦公司出具的《法律尽职调查报告》显示其不存在对外欠付任何款项，但从其提供的《代理费对账明细》《销售情况确认单》等证据来看，其与中原公司的对账月度在2016年4月至2017年9月期间，付款金额为5055882元，该金额并未包含聚锦公司扣留的5%的工作配合保证金和5%的客户满意度保证金共计512833.8元，对此，聚锦公司在庭审中予以了认可。故中原公司主张聚锦公司支付其保证金的请求，具有事实依据和法律根据，本院予以确认。另一方面，虽双方签订合同的期限截止时间为2017年12月31日，但根据证人证言等证据可以明确的是中原公司在上述期限结束后，仍然代理至2018年4月，而聚锦公司与中原公司仅就2016年4月至2017年9月之间的90%的外部客户和全部内部客户所产生的代理费进行了对账结算和支付，未就中原公司在2017年10月至2018年4月期间的代理费等费用进行结算。故在中原公司向法院提交由聚锦公司原工作人员程晶晶和胡浩签字确认的431户的《中航城四川中原物业顾问有限公司对账明细（2016.2-2018.4）》的证据后，明确要求聚锦公司对该份证据的真实性进行核对，但聚锦公司却未予以配合。因而，对于中原公司单方向法院提交的该份证据，因聚锦公司未提供相反证据予以反驳，其应当承担不利后果，本院对中原公司提供的该份证据的真实性予以采信。因此，根据该明细显示的聚锦公司仍有2579678.77元代理费未支付的内容，本院予以确认。 关于违约金的问题，根据《中航城项目销售代理合同》第7.1.6条关于“甲方按本协议约定的时间、方式、比率向乙方支付代理佣金。若因甲方原因未能在约定期限内支付乙方销售代理费，每逾期一日甲方按未支付代理代理费的万分之五支付滞纳金；超过30天甲方仍未支付的，则乙方有权向甲方追讨未支付的代理代理费及滞纳金，并有权终止本合同”的约定，因聚锦公司未按约定支付代理费和保证金，结合2019年1月为最后一次交房时间的事实，本院确认聚锦公司应当向中原公司支付违约金的起算点为2019年3月1日。因此，对于中原公司主张的违约金，本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都聚锦商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川中原物业顾问有限公司支付代理佣金及保证金共计3092512.57元； 二、被告成都聚锦商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川中原物业顾问有限公司支付违约金，具体支付方式为：以未付款3092512.57元为基数，从2019年3月1日起，按照每日万分之五的标准，计算至付清之日止； 三、驳回原告四川中原物业顾问有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取案件受理费17151元、保全费5000元，由被告成都聚锦商贸有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 朱成均 二〇二〇年二月十九日 法官助理 周 珮 书 记 员 陈 茜