福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0211民初3507号 原告：林建新，男，1983年2月20日出生，汉族，住福建省泰宁县。 委托诉讼代理人：曾福平，福建令吉律师事务所律师。 被告：陈翔，男，1983年10月11日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：韦继升，福建随寸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李紫欣，福建随寸律师事务所实习律师。 第三人：张思琦，女，1991年1月13日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：蔡蔚超（系张思琦配偶），住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：朱伟伟，福建令吉律师事务所律师。 原告林建新与被告陈翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，第三人张思琦于2019年8月6日向本院申请参与诉讼并提出独立的诉讼请求，本院依法决定合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告林建新的委托诉讼代理人曾福平，被告陈翔及其委托诉讼代理人韦继升，第三人张思琦的委托诉讼代理人蔡蔚超、朱伟伟到庭参加诉讼。第二次开庭原告林建新的委托诉讼代理人曾福平，被告陈翔及其委托诉讼代理人韦继升到庭参加诉讼，第三人张思琦经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告林建新向本院提出诉讼请求：1.立即解除林建新与陈翔双方签订的《房产买卖居间协议书》（NO：0000212）及《补充协议》；2.陈翔立即双倍返还购房定金共400000元（其中定金200000元，违约赔偿定金责任200000元）；3.陈翔返还林建新已支付的购房按揭款41700元、已支付的居间费23625元、已支付的律师费10000元；4.陈翔承担本案全部诉讼费用、保全费用2897元、保全保险费1425.98元。庭审中，林建新变更诉讼请求为：1.立即于2019年6月14日解除原、被告双方签订的《房产买卖居间协议书》（NO：0000212）及《补充协议》；2.陈翔立即双倍返还购房定金共400000元（其中定金200000元，被告违约赔偿定金责任200000元）；3.陈翔返还林建新已支付的购房按揭款41700元、已支付的居间费23625元、已支付的律师费10000元；4.陈翔承担林建新因保全支出保全保险费1425.98元；5.陈翔承担本案全部诉讼费用、保全费用2897元。事实和理由：2019年3月1日，林建新与陈翔在中介方厦门市尚居房地产营销策划有限公司的居间下签订《房产买卖居间协议书》（NO：0000212），合同约定：林建新向陈翔购买位于厦门市集美区房屋，合同总价为3150000元，若一方违约应当承担相应的违约责任及由此引发的中介费、诉讼费、律师费。协议签订后，林建新按合同约定于协议签订之日和3月2日共支付购房定金200000元，陈翔出具《购房定金收条》。林建新按合同的约定为陈翔支付了3月、4月、5月三个月的银行按揭款共41700元（每月13900元），支付了居间费用23625元。后陈翔又想将涉案房屋卖给第三人张思琦，并与第三人张思琦在厦门定金屋房地产营销策划有限公司的居间下签订了《存量房屋买卖合同》，双方于2019年6月10日签订《补充协议》同意将涉案房屋出售给张思琦，并约定于2019年6月13日，原、被告和新的购买人共同到银行办理解押手续，并一同办理过户手续，此房产交易完成后，双方签订的合同才作废。补充协议签订后，陈翔突然说不同意将房屋卖给张思琦，并称其将不配合办理房屋的过户手续，在2019年6月13日，林建新根据补充协议约定到银行准备配合办理房屋解押手续，然而陈翔明确向林建新和张思琦拒绝配合办理解押手续，并明确表示：让我们不要把钱转进银行帐户，其将不会配合办理房屋过户手续，导致2019年6月13日未办理银行解押手续。因陈翔已向林建新、张思琦以及居间方明确表示其将不同意办理银行解押手续和不配合办理房屋过户手续，违反双方合同及补充协议的约定，陈翔的行为已构成根本违约。为维护原告的合法权益，原告聘请律师帮助维权，支付律师费10000元。现依法提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告陈翔辩称，1.林建新单方违约无权要求解除合同，我方同意解除合同的时间是2019年11月29日，在法庭签订笔录同意解除。2.因林建新构成违约，其无权要求退还定金，且陈翔无需赔偿林建新。3.林建新单方违约，陈翔有权没收总房价20%违约金，林建新支付的购房款不予返还。4.陈翔不构成违约，居间费、律师费、保全保险费都应由林建新自行承担。 第三人张思琦述称，同意林建新的诉讼请求。张思琦最初是联系中介跟陈翔签订的合同，其他情况张思琦不清楚。 第三人张思琦向本院提出诉讼请求：1.立即解除陈翔与张思琦于2019年6月10日签订的《存量房屋买卖合同》；2.陈翔立即向张思琦赔偿违约金650000元；3.陈翔赔偿张思琦已支付的律师费10000元；4.陈翔承担本案全部诉讼费用。事实和理由：关于原告林建新与被告陈翔房屋买卖合同纠纷一案，因张思琦与陈翔签订的《存量房屋买卖合同》的标的物系同一房屋，张思琦特依法申请参加诉讼。2019年6月10日，张思琦与陈翔在中介方厦门市定金房地产营销策划有限公司的居间下签订《存量房屋买卖合同》，约定：张思琦向陈翔购买位于厦门市集美区房屋，合同总价为3250000元。同时约定双方权利和义务。张思琦按双方约定于协议签订之日支付购房定金200000元由中介方保管并出具《定金保管收据》。同时向中介方支付居间费66000元。2019年6月13日，张思琦根据约定到银行准备配合办理房屋解押手续，然而陈翔明确向林建新拒绝配合办理解押手续并明确表示，让我们不要把钱转进银行帐户，不保证资金安全，其将不会配合办理房屋过户手续，导致2019年6月13日未办理银行解押手续。后来，张思琦发现案涉房屋于2019年6月24日被法院查封。根据合同约定，陈翔的行为已构成根本违约，依法应承担相应的违约责任。为维护第三人的合法权益，特聘请律师帮助维权，支付律师费10000元。请依法支持第三人的全部请求。 原告林建新对第三人张思琦的诉讼请求述称，我方没有意见，张思琦陈述的是基本事实。 被告陈翔针对第三人张思琦的诉讼请求辩称，1.张思琦的诉求没有事实依据，合同无法履行的原因是张思琦没有在解押当时打入定金200000元和解押款850000元，且解押当日张思琦提出过桥的方式来解押，遭到了陈翔的拒绝，因张思琦提出无理的要求，被陈翔拒绝，张思琦应承担违约责任，陈翔有权向张思琦追究承担总房价的20%的违约责任。我方同意于2019年11月29日解除与张思琦的合同，张思琦违约无权要求单方解除，张思琦余下诉讼请求应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 陈翔系址于厦门市集美区房屋的所有人。2019年3月1日，陈翔（甲方）与林建新（乙方），在厦门市尚居房地产营销策划有限公司居间下签订一份编号为00000212的《房产买卖居间协议书》，约定：陈翔同意将坐落于厦门市集美区房屋出售给林建新，建筑面积96.16平方米，用途住宅。上述房产成交价为3150000元。本协议签订当日林建新应直接支付陈翔购房定金200000元，已支付的定金可冲抵首期购房款。林建新于银行解押当日向陈翔支付此套房屋所有贷款，并于2019年6月20日前向陈翔支付剩余房款。案涉房屋的产权现状为已办理了土地房屋权证，但处于抵押状态。陈翔应于2019年6月13日前将房产交付给林建新使用。甲、乙双方签订本协议时，应向厦门市尚居房地产营销策划有限公司支付中介费（具体金额以佣金确认单为准），代办手续费800元由林建新支付。甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之贰拾的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。若林建新不能按期向陈翔付清购房款或陈翔不能按期向林建新交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达拾日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任。甲、乙双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后2019年6月20日前前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市存量房买卖合同》，否则每逾期一日应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金。双方约定的其他事项：乙方于2019年3月1日签订本协议当日支付甲方定金100000元，2019年3月2日支付剩余定金100000元。经甲乙双方协商一致，乙方有权指定不动产证产权人。银行解押之前月供由乙方于还款日前一天支付给甲方。该协议并对其他内容进行了约定。 上述协议签订当日，林建新通过银行转账支付陈翔定金100000元，次日又通过银行转账支付定金100000元，共支付定金200000元，陈翔向林建新出具了购房定金收条。林建新向陈翔支付了2019年3月至5月共三个月的银行按揭款共计41700元。2019年5月1日，陈翔将案涉房屋交付林建新使用。 2019年6月10日，由陈翔作为出售方，与林建新作为购买方，双方签订《补充协议》一份，约定：现林建新要转让该房产，出售方陈翔同意，林建新需要陈翔跟新的买方签合同，双方都无异议，陈翔与新的买家签订买卖协议之后，原定金贰拾万存放在中介方（德佑定金屋加盟），解押当日由中介方直接支付给陈翔，此套房产全部交易完后，之前的合同才作废。林建新出资1050000元整，含定金为1250000元整。购买方解押款在2019年6月13日到账，存入解押银行。1.定金200000元解押当日由中介方存入解押银行。2.出售方，配合资金分流，过户，预审等手续。3.产权解押后，过户时，购买方支付650000元给出售方，出售确保过户期间该房产能顺利过户。4.产权过户后，原合同终结。 2019年6月10日，由张思琦作为买受人，与陈翔作为出售人，双方签订《存量房买卖合同》一份，约定：陈翔将案涉房屋出售给张思琦，房屋成交价格为3250000元。张思琦应于2019年6月10日前支付陈翔定金200000元，并应于2019年6月15日前将第一笔购房款805000元（不包含前期支付全部定金）自行支付给陈翔。该房屋已设定抵押，出售人应于2019年6月20日前办理完毕抵押注销手续。双方应于2019年6月21日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出售人收到全部购房款后7个工作日内交付房屋给买受人。出售人出现下列情形之一的构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；拒绝履行本合同约定的义务超过十五日的；拒绝将该房屋出售给买受人或擅自提高房屋交易价格的；将该房屋出售给第三方的。出售人出现上述根本违约情况之一的，出售人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。该合同并就双方其他权利义务进行了约定。双方并于同日签订《补充协议》一份，约定由张思琦将购房定金200000元转账至厦门定金屋房地产营销策划有限公司的许建明账户，待银行解押当日由厦门定金屋房地产营销策划有限公司转给陈翔。 2019年6月10日，张思琦转账支付271200元至许建明银行账户，该款含定金200000元、中介费66000元、评估费5200元，陈翔出具收据一份由张思琦收执，确认收到定金200000元。2019年6月13日，林建新与陈翔共同到银行拟办理提前还贷手续，后因林建新、张思琦向陈翔提出对解押款做资金担保，陈翔未同意，当日未办理提前还贷手续。当日陈翔与房屋中介人员马俊在微信聊天中提出“我已经要求将德佑地产合同作废”，并要求继续履行与林建新的买卖合同。次日，林建新提起本案诉讼。林建新因本案委托律师代为诉讼，支出律师费10000元。张思琦因本案委托律师代为诉讼，支出律师费10000元。 审理中，林建新向本院申请对陈翔价值475325元的财产予以保全，2019年6月21日，本院依法作出（2019）闽0211民初3507号裁定，裁定：对被申请人陈翔价值475325元的财产予以查封、扣押或冻结。2019年6月27日，本院依法对案涉房屋予以查封。林建新因此支出保全费2897元、诉讼财产保全责任保险保费1425.98元。 审理中，林建新与陈翔一致同意解除双方于2019年3月1日签订的《房产居间买卖协议书》及2019年6月10日签订的《补充协议》，陈翔与张思琦一致同意解除双方于2019年6月10日签订的《存量房买卖合同》。庭审中，林建新确认其与陈翔签订《房产买卖居间协议书》时已明知自己是限购对象，陈翔陈述在签订该合同时并不知道林建新是案涉房屋的限购对象。张思琦确认已于2019年6月29日收到许建明退还的定金200000元、中介费66000元、评估费5200元。 本院认为，原告林建新与被告陈翔签订的《房产买卖居间协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方均认可该合同合法有效，故该《房产买卖居间协议书》依法应认定为有效。第三人张思琦与被告陈翔签订的《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，且无证据证明第三人在签订上述合同时存在恶意情形，故该合同依法亦应认定为有效。林建新自认与陈翔签订合同时已明知自己不符合厦门市商品房限购政策的购房条件，不能办理房屋过户手续，故林建新与陈翔签订的《房产买卖居间协议书》签订后实际不能履行，无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形”，双方可以解除合同，现林建新主张确认《房产买卖居间协议书》及《补充协议》于起诉之日即2019年6月14日解除，于法有据，本院予以支持。 关于林建新主张陈翔双倍返还定金共400000元、返还已支付的购房按揭款41700元的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。林建新作为购房人对于厦门市实行的商品房限购政策应有了解并负有遵照执行的义务，其对合同无法履行具有过错，现林建新主张双倍返还定金，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《房产买卖居间协议书》及《补充协议》解除后，陈翔应将已经收取林建新的定金200000元以及购房按揭款41700元退还给林建新。 关于林建新主张陈翔赔偿居间费、律师费、保全费及保全保险费的问题。因林建新不符合限购政策，《房产买卖居间协议书》的合同目的不能实现，且根据《补充协议》记载，陈翔与张思琦签订买卖合同系因林建新要求陈翔与新的买方签订合同，陈翔另行签订房屋买卖合同，不构成违约，无需承担赔偿损失的违约责任，现林建新主张陈翔赔偿居间费、律师费、保全费及保全保险费，于法无据，本院不予支持。 关于张思琦主张确认解除《存量房买卖合同》的问题。审理中，张思琦确认已于2019年6月29日收到退还的购房定金200000元、中介费66000元、评估费5200元，故本院确认陈翔与张思琦签订的《存量房买卖合同》事实上已于2019年6月29日解除。 关于张思琦主张陈翔支付违约赔偿金650000元、赔偿律师费10000元的诉讼请求。张思琦主张陈翔未依约办理银行解押手续，此后案涉房屋被法院查封，陈翔系根本违约。陈翔辩称合同无法履行的原因是张思琦未依约支付定金和解押款且提出以过桥的方式解除抵押，故张思琦违约，其无权解除合同。根据审理查明的事实，张思琦已按照《存量房买卖合同》约定支付了定金，此后因林建新提起本案诉讼，案涉房屋被本院依法查封。根据《存量房买卖合同》约定“出售人出现下列情形之一的构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；……出售人出现上述根本违约情况之一的，出售人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金”案涉房屋被法院依法查封后，《存量房买卖合同》事实上已于2019年6月29日解除，现张思琦有权以陈翔根本违约为由主张支付包括违约金、律师费在内的违约损失。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”综合考虑张思琦的实际损失，兼顾合同的签订和履行情况、当事人的过错程度，本院酌定陈翔向张思琦支付违约损失50000元，对于其余违约金及律师费损失，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认陈翔与林建新签订的《房产买卖居间协议书》及《补充协议》于2019年6月14日解除； 二、确认陈翔与张思琦签订的《存量房买卖合同》于2019年6月29日解除； 三、陈翔应于本判决生效之日起十日内向林建新返还定金200000元及购房按揭款41700元； 四、陈翔应于本判决生效之日起十日内向张思琦支付违约损失50000元； 五、驳回陈翔的其他诉讼请求； 六、驳回张思琦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8494元，减半收取4247元，由原告林建新负担2107元（已预缴），由被告陈翔负担2140元；第三人张思琦提起诉讼的案件受理费10400元，减半收取5200元，由第三人张思琦负担4806元（已预缴），由被告陈翔负担394元。被告陈翔应负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 林福赞 二〇二〇年二月十四日 法官助理王悦 代书记员 陈 凉 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。