辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终219号上诉人（原审被告）：王明利。被上诉人（原审原告）：瓦房店嘉盛物业有限公司，住所地：辽宁省瓦房店市岗店办事处长城都市阳光15幢1单元1-2室。统一社会信用代码：91210281097180625U。法定代表人：景晓莉，该公司经理。委托诉讼代理人：唐金明，辽宁万正律师事务所律师上诉人王明利因与被上诉人瓦房店嘉盛物业有限公司（以下简称嘉盛物业）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初7291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王明利上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回嘉盛物业的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：嘉盛物业与深长城地产签订的《都市阳光·香樱谷项目前期物业服务合同》属无效合同，深长城物业在已与深圳市长城物业管理股份有限公司都市阳光管理处签订物业服务协议后，不再具备选聘前期物业服务企业的权利。依据《物业管理条件》第三十九条之规定，物业服务企业无权擅自将所管理的项目直接转让给第三方。案涉交接协议中未约定债权转让相关内容，债权转让明显不存在。物业费属分期债务，嘉盛物业主张的部分物业费明显超过诉讼时效。案涉小区长期属于无人管理状态，嘉盛物业未履行物业服务职责。一审法院认定的物业费标准有误。嘉盛物业辩称，不同意王明利的上诉请求。案涉转让行为合法有效，嘉盛物业于2016年曾以诉讼方式向王明利主张权利，本案未超过诉讼时效。其他答辩意见与一审意见相同。嘉盛物业向一审法院起诉请求：王明利支付物业费7,135.80元（1.20元/月/平方米×141.58平方米×42个月）、垃圾处理费168元（4元/月×42个月）、感应灯费105元（2.50元/月×42个月）、车位费300元（20元/月×15个月、2016年1月至2017年3月），共计7,709元。一审法院认定事实：2011年9月13日，王明利购买了深长城地产开发的位于瓦房店市建筑面积为141.58平方米的房屋一处，该房屋在瓦房店市香樱谷小区内。2014年12月18日，原告嘉盛物业与深长城地产有限公司签订了《都市阳光?香樱谷项目前期物业服务合同》，合同第一条：物业名称为都市阳光?香樱谷。第四条：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅1.2元/月/平方米（含电梯运行费），联排别墅1.4元/月/平方米，高层住宅1.2元/月/平方米（含电梯运行费）；物业管理区域内的水电气等能耗费用由供给方直接向用户终端收取，物业管理区域内的公共水电能耗按实分摊；物业服务费用主要用于以下开支：（3）物业管理区域清洁卫生费用。第六条：停车场收费采取业主购置、物业公司管理的方式，停车位使用人按照地下车位40元/月、地上车位30元/月的标准交纳停车管理服务费。2015年1月21日，嘉盛物业（乙方）与深长城地产（丙方）、大连深长城物业管理有限公司都市阳光管理处（甲方）签订了《大连瓦房店香樱谷小区交接协议》，协议约定：至2014年12月31日12时开始由乙方对香樱谷小区进行物业管理，甲方终止并退出该项目的物业管理；甲方预收自2015年1月1日起之后的物业管理费230,379.60元、预收的垃圾清运费、排渣费11,286元、停车场、地上地下车库管理费94,919.40元均转交给乙方；甲方在香樱谷管理期间应收未收的物业管理费合计116,752元，经甲乙与长城地产协商，乙方一次性给予20,000元作为未收管理费补偿；甲方电表剩余电费45,142元。上述费用经核算，甲方预收费用合计336,585元，甲方债权及甲方电费预存金额合计65,142元（乙方补偿20,000元+剩余电费45,142元），甲方应支付乙方271,443元（336,585元-65,142元）。嘉盛物业按照协议约定，至2014年12月31日12时开始对香樱谷小区进行物业管理。嘉盛物业诉称王明利自2013年10月1日起至2017年3月31日止共计42个月未交纳物业管理费、垃圾处理费、感应灯费及2016年1月至2017年3月车位管理费，王明利对此予以认可。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，嘉盛物业与建设单位大连深长城地产有限公司签订的《都市阳光?香樱谷项目前期物业服务合同》，对该小区内的广大业主均具有约束力，王明利作为香樱谷小区的业主，该合同依法对王明利具有法律约束力，双方之间存在物业服务合同关系，王明利以其并非合同当事人为由提出抗辩，不予支持。根据嘉盛物业与深长城地产以及大连深长城物业管理有限公司都市阳光管理处签订的《大连瓦房店香樱谷小区交接协议》，协议约定大连深长城物业管理有限公司都市阳光管理处在香樱谷管理期间应收未收的物业管理费116,752元，由嘉盛物业一次性给予20,000元作为未收管理费的补偿，视为大连深长城物业管理有限公司都市阳光管理处将其在香樱谷管理期间应收未收的物业管理费的债权转让给嘉盛物业。综上所述，嘉盛物业基于前期物业合同，自签订合同之日向案涉小区提供了物业服务，其有权向小区业主主张物业管理等费用；嘉盛物业基于小区交接协议，承接了前期物业管理部门应收而未收的物业管理费的债权转让，其有权向小区业主主张前期应交而未交的物业管理等费用。王明利认可其自2013年10月1日至2017年3月31日共计42个月未交纳物业管理等费用，故嘉盛物业诉请王明利自2013年10月1日至2017年3月31日支付物业管理等费用，合法有据，予以支持。关于王明利抗辩嘉盛物业超过诉讼时效的问题，嘉盛物业诉请王明利支付自2013年10月1日至2017年3月31日的物业管理费用，该费用是持续发生的，具有长期连续性，故诉讼时效应自2017年3月31日开始计算。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，民法总则施行之日，本案诉讼时效尚未满民法通则规定的二年，应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，故王明利的抗辩于法无据，不予采纳。关于王明利抗辩案涉小区处于弃管状态的问题，嘉盛物业提交的照片系打印件，未提供证据来源，该照片显示时间均为2017年10月，并不在嘉盛物业诉请物业管理费用的时间段内，且案涉小区是否存在公共部分张贴广告、多处开门、路灯损坏无人维修、乱搭乱建等问题，属于是否侵犯业主公共利益问题，不属于个人主张减免物业管理费用的有效抗辩理由，故其据此拒交物业费的主张，不予支持。关于嘉盛物业诉请的物业费，根据嘉盛物业提交的《都市阳光?香樱谷项目前期物业服务合同》中约定住宅按照1.2元/月/平方米标准收费，以及王明利房屋建筑面积为141.58平方米、欠费42个月的实际情况，王明利应支付嘉盛物业物业服务费7,135.63元（1.2元/月/平方米×141.58平方米×42个月）；关于嘉盛物业诉请垃圾处理费，虽然嘉盛物业提交的《都市阳光?香樱谷项目前期物业服务合同》中约定物业服务费用用于包含物业管理区域清洁卫生费用等，但物业管理区域清洁卫生费用并非指用户垃圾清理费用，根据瓦房店市人民政府瓦政发[2009]61号文件《瓦房店市城市生活垃圾处理费征收管理办法》规定，城市居民按每月4元标准征收城市生活垃圾处理费，故嘉盛物业诉请王明利支付垃圾清理费168元（4元/月×42个月），予以支持；关于嘉盛物业诉请车位管理费，嘉盛物业提交的《都市阳光?香樱谷项目前期物业服务合同》中约定地上车位每月30元、地下车位每月40元的标准收费，嘉盛物业现诉请王明利按照每月20元的标准支付15个月的车位管理费300元，属合理，予以支持；关于嘉盛物业诉请感应灯费105元，虽然嘉盛物业提交的《都市阳光?香樱谷项目前期物业服务合同》中约定物业管理区域内的水电气等能耗费用由供给方直接向用户终端收取，物业管理区域内的公共水电能耗按实分摊，但嘉盛物业未提交证据证明王明利应分摊的具体数额，仅以自定每月2.50元标准收费无事实与法律依据，不予支持。判决：一、王明利于本判决生效后十五日内支付瓦房店嘉盛物业有限公司自2013年10月1日起至2017年3月31日止的物业服务费7,135.63元、垃圾处理费168元、车位管理费300元，合计7,603.63元；二、驳回瓦房店嘉盛物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，由王明利负担。二审中，双方当事人均提交了新证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人王明利提交了2012年10月1日至2013年9月30日的物业费收据、小区照片及商品房买卖合同附件1（复印件），以证明物业费和电梯费标准分别为0.7元和0.5元、小区物业服务不达标且未与嘉盛物业签署过合同；被上诉人嘉盛物业对前述证据的证明力均不予认可。被上诉人嘉盛物业提供了（2016）辽0281民初1381号案件立案审批表、起诉状、送达回证、邮寄回执、撤诉申请等，以证明其本案诉请未超过诉讼时效。上诉人王明利对被上诉人提供的前述证据的证明力不予认可，主张本案已超过诉讼时效。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明：2016年3月9日，本案被上诉人嘉盛物业向一审法院提起诉讼，请求本案上诉人王明利给付2013年10月1日至2015年12月31日期间的物业费、卫生费、楼道感应灯费合计4,763元。一审法院于当日立案，案号为（2016）辽0281民初1381号。2016年8月3日，一审法院向王明利邮寄应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、传票等诉讼材料；2016年8月6日，该邮件因“电联人在外地，近期无法回来，烦请退回重发”被退回。2016年12月1日，嘉盛物业以找不到被告为由申请撤诉，并于当日领取了民事裁定书。本院认为，本案争议的焦点为上诉人应缴纳物业费的期间和标准。本案案由为物业服务合同纠纷，被上诉人自2015年1月1日起向案涉小区提供物业服务，根据合同相同性原则，被上诉人在此前非物业服务合同关系的一方主体，对于2015年1月1日之前的物业费，被上诉人无权以物业服务合同关系请求上诉人支付。如被上诉人认为其系通过与大连深长城物业管理有限公司都市阳光管理处、深长城地产签订的三方协议而取得因上诉人2013年10月1日至2014年12月31日期间拖欠物业费而产生的债权，则其应按照债权转让关系另行主张权利。关于上诉人主张被上诉人与深长城地产签订的前期物业服务合同无效一节，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该前期物业服务合同对包含上诉人在内的全体业主有约束力，故对于上诉人该主张本院不予支持。关于被上诉人主张的2015年1月1日至2017年3月31日期间的物业费，被上诉人已提供证据证明其在2016年3月9月就2013年10月1日至2015年12月31日期间上诉人拖欠的物业费提起诉讼，则对于本案所诉的2015年的物业费，已产生诉讼时效中断的法律后果。对于前诉，被上诉人系于2016年12月1日撤诉，故本案中对于被上诉人主张的2015年1月1日至2017年3月31日的物业费，应适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，被上诉人于2019年11月12日提起本诉，未超过诉讼时效。关于上诉人应缴纳物业费的标准，根据被上诉人与深长城地产签订的前期物业服务合同，上诉人应按照1.2元/月·平方米（含电梯费）的标准向被上诉人缴纳物业费，故上诉人应向被上诉人缴纳2015年1月1日至2017年3月31日期间的物业费4,587.19元（1.2元/月?平方米×141.58平方米×27个月）。上诉人二审中提供的物业费缴费收据中虽然将物业费与电梯费分列，但每月标准仍合计为1.2元/月?平方米；且该部分费用非向被上诉人缴纳，故与本案无关。关于车位管理费，被上诉人本案中请求的车位管理费低于上诉人按照前期物业服务合同约定标准计算的应缴数额，故一审法院按照被上诉人主张认定上诉人应支付车位管理费300元并无不当，本院予以确认。关于垃圾处理费，瓦房店市政府对垃圾清理费的标准作出的明确的规定，上诉人应按4元/月的标准缴纳，故上诉人应向被上诉人缴纳2015年1月1日至2017年3月31日期间的垃圾处理费108元（4元/月×27个月）。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初7291号民事判决；二、上诉人王明利于本判决生效之日起十日内给付被上诉人瓦房店嘉盛物业有限公司2015年1月1日至2017年3月31日期间的物业费4,587.19元、垃圾处理费108元、车位管理费300元，合计4995.19元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回被上诉人瓦房店嘉盛物业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由上诉人王明利负担33元、被上诉人瓦房店嘉盛物业有限公司承担17元；二审案件受理费50元，由上诉人王明利负担33元、被上诉人瓦房店嘉盛物业有限公司承担17元。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 歆审判员  林荣峰二〇二〇年二月十四日书记员  牛超群