广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初9373号原告：谢晋开，男，汉族，1976年6月16日出生，住广东省清新县××××××××××××队46号，身份证号码：441××××××××××××031。委托诉讼代理人：朱素娴，广东朝纲律师事务所律师。被告：清远市盈嘉房产代理服务有限公司，住所地：清远市清城区×××××××××××××××。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：黄雅程，广东广信君达（清远）律师事务所律师。原告谢晋开与被告清远市盈嘉房产代理服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱文婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢晋开的委托诉讼代理人朱素娴，被告清远市盈嘉房产代理服务有限公司的委托诉讼代理人黄雅程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢晋开向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付违约金共计177460元；二、被告向原告退还诚意金3000元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月3日，原告与被告签订房屋购买协议书，约定由原告认购清远市领域市×服务有限公司开发位于清远市清城区××××××××××××××××××××××××，总面积为139.72平方米，总房价为887300元，此成交价总房价与认购网签价格产生差额时，所产生的差额由被告承担，双方协商在交齐首期300000元（含定金50000）元后该物业归乙方所有，并约定签订协议之日起三个月内进行网签。协议签订后，原告按照协议约定支付了首期款300000元，其中50000元由原告直接支付给清远市领域市×服务有限公司，另外250000元由原告分两笔直接支付给被告，同时由原告的妻子支付了诚意金3000元。但被告在收取相应款项后并未履行协议约定，在约定的期限内为原告办妥网签手续。根据协议第四条，被告承诺在2019年10月8日前必须完成领域绿茵华府2号楼10层03号单位网签，如未完成则视为违约，被告承诺赔偿总房价百分之二十违约金，赔偿金和首期款300000元应在7个工作日之内转到原告银行账户。鉴于被告的行为已经构成违约，原告向被告发出催告，要求被告退还首期款并支付违约金，但被告仅仅退还了首期款，并未依约支付违约金。根据合同法第一百零七条、第一百一十四条之规定，原告有权按协议约定要求被告支付相应的违约金。综上所述，被告未能及时为原告办理网签的行为已经构成违约，原告有权按协议约定，要求被告退还首期款并承担违约责任。为了维护原告的合法权益，根据合同法、民事诉讼法等相关规定，特向法院提起诉讼，希望法院依法查明案件事实真相，判如所请。被告清远市盈嘉房产代理服务有限公司答辩称：一、本案案由不应为房屋买卖合同纠纷，而是居间合同纠纷。被告作为房地产代理服务公司，仅提供房屋买卖的居间介绍服务，具体为居间介绍有购买意向的客户与楼盘开发商或者业主进行一手房或者二手房买卖，被告本身并不具备以自身名义作为卖家进行房屋买卖的资格和能力。结合本案案情，原告在签署《房屋购买协议书》时也知道，其认购的是清远市领域市×服务有限公司开发的一手房，且原告签署认购书的对象也不是被告，而是开发商，因此，本案案由不是房屋买卖合同纠纷，而是居间服务纠纷。二、涉案《房屋购买协议书》条款显失公平，属于可撤销合同，请求法院予以撤销。涉案合同可撤销是有主要表现为以下方面:1、合同第一条对合同总价约定，是明显加重被告负担，不合理减轻原告责任，权利义务极度不对等。具体为原告购买涉案房屋139.72平方米，总房价为887300元。此成交价总额与认购网签价格产生差额是由甲方(即被告)承担。而根据原告提交的证据二(证据第3页)得知，原告实际与涉案房屋开发商约定的房屋价格为1006607元，两个价格相差了高达119300元，也就是说，一旦原告成功购买该房屋，被告要倒贴房屋差价119307元。众所周知，房地产中介公司提供代理销售服务，取得代理费，按照市场行情和交易习惯，卖出一套房屋得到的中介费用大致是20000到40000元。而该份合同中，被告卖出一套房屋就要倒贴接近120000元，而原告，以不合理的低价取得房屋。该合同使双方的权利与义务不对等，明显违反了公平、等价有偿这一基本民法原则，而使被告的利益严重受损的一种情形。2、合同第二条约定，原告交齐300000元后，该物业归乙方(即原告所有)。该条款也是明显违反了公平、等价有偿。即使按照前述第一条合同总价887300元计算，仍有购房尾款587300元，按照正常交易习惯，双方应对购房余款作出约定，但是该合同中不止没有约定尾款支付条件，而且原告取得物业所有权的条件仅为支付300000元。也即，原告只需要支付300000元，即可取得涉案房屋所有权。该条款也是明显违反了公平、等价有偿，双方权利义务完全倾斜至原告方，显失公平。3、合同第四条约定，被告应在2019年10月8日完成网签，如未完成，需赔偿总房价20%给原告，也是明显违反公平正义原则，不正当加重被告责任，显失公平，请求法院予以撤销。被告作为房地产代理服务公司，仅提供居间介绍服务，在房地产开发商和购房者之间建立起交易平台，促成双方达成交易意向，具体签订合同事宜、办理网签事宜，均应由房地产开发商办理，被告作为中介，无权更无法办理网签手续。该条款明显将开发商的义务不正当地附加给被告、不合理加重被告负担，显失公平。请求法院依法维护被告的合法权益，撤销该显示公平的合同。4、根据合同第三条、第四条可见，原告的购房款并非支付给被告，而是由被告代为保管，因原告知道涉案房屋为在建抵押房，暂无法办理网签，为保障原告购房资金安全，便由被告代为保管，当房屋可以办理网签时，被告将原告的购房款转至开发商销售中心作为首期购房款。可见，被告收取的250000元是代保管性质，该笔款项不是由被告收取，同样，总购房款也不是由被告收取，但涉案合同约定违约金计算为购房总价的20%也明显不符合逻辑，被告从未收取购房款，怎么按购房款计算违约金呢?明显是不公平、不合理加重被告负担。三、被告一直与原告进行沟通，自始自终都积极响应原告的要求，在原告单方提出退款时，已将被告代为保管的购房款足额退还给原告，原告本质上不存在损失，无权要求支付高额违约金。本案的实际情况是：因原告拟购买的房屋为工程款房(即在建工程抵押房)原告在一开始已经知道该情况。网签需要开发商办理注销抵押方可进行，且办理注销手续由开发商进行，被告无法控制时间。被告期间也多次和原告沟通，原告均未提出异议且认可继续等待解押。2019年10月22日，原告向被告正式提出周五退款(即10月25日)，被告立刻应原告的要求与开发商沟通协商，并办理了退款手续，将被告代为保管的250000元和开发商收取的50000元一并退给了原告，原告确认收到，并对被告表示感谢(见被告提供的聊天记录第2页)。2019年11月4日，原告再次后悔，又问被告该房解押没有，什么时候可以办理，想继续按照合同金额交易，但被告表示，因原告要求退款不要，开发商说这样视为不要了，并承诺日后如果有工程款房，一定推荐原告去买。原告再次求购不成，一直拖说自己没说不要房子，想继续以原价格买房，被告不同意，原告随恼羞成怒，提起本案诉讼。事实上，原、被告联合开发商早就对原告退款、退款事宜达成一致，并已退款履行完毕，反而是原告再次求购不成，胡搅蛮缠硬要被告赔偿其几十万元，原告本质上是不存在任何损失，违约金是为约束合同双方履约而设立，并非让一方从中获利，本案是原告自愿主动退款，且双方已将退款事项约定并履行完毕，原告又提出高额的违约金要求没有法律依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年7月3日，被告清远市盈嘉房产代理服务有限公司（甲方）与原告谢晋开（乙方）签订《房屋购买协议书》，主要约定：一、乙方认购清远市领域市×服务有限公司开发位于清远市清城区××××××××，领域绿茵华府二号楼10层03号房，总面积为139.72方，总房价为887300元与认购网签价格产生差额时，所产生的差额由甲方承担。二、双方协商在交齐首期30000元（含定金）该物业归乙方所有。（注：其中50000元由乙方教导领域绿茵华府销售中心签订认购书，该认购书的总价与乙方无关。余款250000元由乙方先汇入甲方账上。该物业在网签之前，甲方配合乙方做好一手转名各项手续，如有产生任何费用由甲方负责。转名所得的差额归乙方所有。签订本协议当日计起三个月内进行网签）。三、如签订该协议三个月内期满要网签时，由甲方再将乙方原划入甲方账户的250000元交给该绿茵华府销售中心作为乙方购买绿茵华府一号楼10层05的首期款。四、甲方承诺在2019年10月8日前必须完成领域绿茵华府2号楼10层03号单位网签。如未完成，视为违约，由甲方承诺赔偿总房价百分之二十违约金，赔偿金和首期款300000元应在七个工作日之内转到乙方银行账号。2019年7月3日，原告向清远市领域市×服务有限公司支付50000元定金，清远市领域市×服务有限公司向原告出具收款收据，该收据内容为：今收到梁梅芳、谢晋开交来2幢10层03号单位，房款定金50000元，建筑面积为139.72㎡，总房价1006607元。同日，原告（乙方）与清远市领域市×服务有限公司（甲方）签订《认购书》，由乙方认购清远市绿茵华府2号楼10层03号商品房，建筑面积139.72㎡，套内面积107.45㎡，成交价1006607元；乙方选择银行按揭付款，须在2019年7月17日前付房款306607元（含定金）并签订《商品房买卖合同》，余款700000元整于2019年7月17日前带齐相关资料到银行办理按揭手续后三天内到甲方售楼部签订《商品房买卖合同》。同时乙方需在办理网签前一次性付清按揭外的房款。2019年6月3日，被告收取原告妻子梁梅芳交付的领域绿茵华府3栋1701户型（南向面积130.85㎡）的诚意金3000元，被告向原告出具收据确认收款的事实，并备注诚意金随时可退。2019年7月3日，原告向被告支付了150000元购房款，2019年7月8日，原告再向被告支付了100000元购房款。因被告未能依约办理网签，原告于2019年10月22日通过微信要求被告在星期五即2019年10月25日前退还，被告回复“收到”。被告于2019年10月25日退回100000元，2019年10月27日分两笔合计退回200000元。2019年11月4日，原告再次通过微信向被告询问涉案房屋的解押情况及办理时间，并要求被告依合同赔付违约金及返还中介费。被告回复，因原告要求退款则视为放弃购买涉案房屋，且就涉案房屋的解押情况已一直有催促开发商进行解押并有就此情况与原告进行沟通，被告不存在违约。2019年12月4日，被告通过微信告知原告，涉案房屋可立刻网签，单价6100元/㎡，但双方无再达成交易意向。庭审中，被告明确同意退回3000元诚意金，并自认无与清远市领域市×服务有限公司签订相关协议，但双方以被告促成合同成立的数量支付报酬，大概20000-30000元一套。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，故本案属于居间合同纠纷。被告同意退回诚意金3000元，本院对此予以确认，故对于原告要求被告退回3000元诚意金的请求，本院予以支持。对于被告提出《房屋购买协议书》的条款显失公平，为可撤销合同的抗辩。原告与清远市领域市×服务有限公司签订的《认购书》由被告促成，按常理分析，被告理应知悉《认购书》的具体内容，否则何以向清远市领域市×服务有限公司请求支付报酬。同时，被告为《房屋购买协议书》的提供方，在交易过程中属于获取交易信息较多的一方，其提供的《房屋购买协议书》的条款，清晰明确地约定双方的权利义务，被告亦承诺接受合同的约束，原、被告双方在平等自愿的情况下订立《房屋购买协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应依合同约定享有权利和承担义务。故现被告提出以工作人员为促成交易为由订立《房屋购买协议书》，抗辩《房屋购买协议书》的条款显失公平，为可撤销合同，依据不足，本院不予采纳。对于原告要求被告支付违约金的请求。依《房屋购买协议书》的约定，被告应在2019年10月8日前完成涉案房屋的网签，但从微信记录反映，被告并未依约履行网签义务，其行为已构成违约，应依约承担相应的违约责任。对于违约金的计付问题，原告所承受损失主要为利息损失，且被告在违约后亦以积极的态度与原告协商合同事宜，故本院酌情将违约金调整为参照民间借贷利率上限自2019年7月4日起以200000元为本金，自2017年7月9日起以100000元为本金按年利率24%计付至2019年10月25日，自2019年10月26日起以200000元为本金按年利率24%计付至2019年10月27日止，即为22563.03元。对于超出此范围的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告清远市盈嘉房产代理服务有限公司应在判决生效之日起3日内向原告谢晋开退回诚意金3000元；二、被告清远市盈嘉房产代理服务有限公司应在判决生效之日起3日内向原告谢晋开支付违约金22563.03元；三、驳回原告谢晋开的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1955元，由原告谢晋开负担1590元，由被告清远市盈嘉房产代理服务有限公司负担365元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  朱文婷二〇二〇年二月十一日书记员  周敏清附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。