上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初45399号原告：上海柏昕企业管理咨询有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：游西骏，执行董事。委托诉讼代理人：王志松，福建名仕律师事务所律师。被告：上海金贸实业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：周勇，执行董事。委托诉讼代理人：李慕时，上海市毅石律师事务所律师。原告上海柏昕企业管理咨询有限公司(以下简称柏昕企业公司)与被告上海金贸实业有限公司(以下简称金贸实业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年11月15日、2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告柏昕企业公司委托诉讼代理人王志松，被告金贸实业公司委托诉讼代理人李慕时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柏昕企业公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告双方于2017年8月7日就本市静安区天通庵路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于本案诉状副本送达被告之日即2019年10月22日解除；2.请求判令被告赔偿原告经济损失37,999,230元(其中房屋装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备损失20,848,000元，房屋停产停业损失16,417,800元，房屋残值损失733,430元)；3.判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：柏昕企业公司与金贸实业公司于2017年8月7日签订了一份编号为2017-2-002号的《房屋租赁合同》，合同约定被告将其所有的位于本市静安区天通庵路XXX号(建筑面积总计5215平方米)的房屋(以下简称系争房屋)出租给原告作为办公、仓储使用，年租金为1,940,428元，该合同还对租赁期限、租金交付、违约责任等条款做了详细的约定。合同签订后，原告接收了系争房屋，并花费了2000多万元对该房屋进行改造及装修。装修花费了5个多月的时间，2018年5月底装修改造完成正式对外营业。同年9月30日，在原告尚未正式对外营业时，本市静安区住房保障和房屋管理局发出公告，拟对系争房屋所在地块进行征收。系争房屋的征收导致原告无法对外招租，造成原告巨大的经济损失。征收公告发出后，被告多次要求原告腾房，交接系争房屋。原告认为，原告对系争房屋投入了大量的财力物力，2018年5月份装修完成正式对外营业，9月份即收到了征收公告。原告除了花费2000多万元的装修费用外，还支付了数百万元的租金。虽然原被告所签订的《房屋租赁合同》第2-4条约定“本合同签订时，甲方已告知乙方，该房屋在租赁期限内存在动拆迁或被政府征收的可能，如发生该情形的，甲方将按照本合同9-1条的约定提前解除本合同而无需向乙方支付任何补偿或赔偿，无论本合同是期满终止，还是提前解除，所有涉及该房屋的动迁安置、征收补偿、奖励等(包括但不限于房屋补偿、停产停业损失补偿、搬迁补偿、过渡费、奖励金等)均与乙方无涉，归甲方所有，乙方无权就此向甲方或任何政府部门提出任何要求。乙方已知晓、理解并完全同意前述约定。”但该条款显失公平，应当予以撤销。系争房屋征收补偿中的停产停业损失、装饰装修损失、残值损失依据沪府办发〔2014〕13号《关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作的若干意见》及沪府办发〔2016〕61号文件规定，应当归属于原告。原告多次要求被告予以赔偿，但被告均置之不理，故原告起诉来院，望判如所请。被告金贸实业公司辩称，关于诉请一，双方之间自2018年9月1日起实际形成的是不定期租赁关系，故同意原告诉状副本送达之日即2019年10月22日双方合同解除。关于诉请二，根据沪府办发〔2014〕13号文件规定，同意补偿原告系争房屋上装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备损失20,848,000元及停产停业损失16,417,800元。但对房屋残值损失不予认可。政府的若干意见中明确提到的可以补偿是停产停业损失，房屋残值损失不属于补偿范围。原告该部分诉请无任何依据。系争房屋租赁遇政府土地征收并非被告造成，被告同意按相关规定补偿原告的相应损失，但规定以外的部分不能认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年8月7日，柏昕企业公司(承租人乙方)与金贸实业公司(出租人甲方)签订合同编号为2017-2-002号《房屋租赁合同》一份，双方约定，甲方将其名下建筑面积总计为5212平方米的系争房屋出租给乙方作为办公、仓储使用，租赁期为1年，自2017年9月1日起至2018年8月31日止，年租金为1,940,428元，房屋租赁保证金为480,000元。合同第2-4条约定，本合同签订时，甲方已告知乙方，该房屋在租赁期限内存在动拆迁或被政府征收的可能，如发生该情形的，甲方将按照本合同9-1条的约定提前解除本合同而无需向乙方支付任何补偿或赔偿，无论本合同是期满终止，还是提前解除，所有涉及该房屋的动迁安置、征收补偿、奖励等(包括但不限于房屋补偿、停产停业损失补偿、搬迁补偿、过渡费、奖励金等)均与乙方无涉，归甲方所有，乙方无权就此向甲方或任何政府部门提出任何要求。乙方已知晓、理解并完全同意前述约定。该合同还对租金交付、违约责任等条款做了约定。合同签订后，金贸实业公司按约交付系争房屋给柏昕企业公司租赁使用，柏昕企业公司按约支付金贸实业公司租金。至双方合同租期届满后，双方未再签订书面租赁合同，柏昕企业公司继续租赁使用系争房屋，并按2017年8月7日租赁合同约定的租金标准向金贸实业公司支付租金。2018年9月，本市静安区住房保障和房屋管理局发出拟对系争房屋所在地块进行征收的公告，该征收公告发出后，金贸实业公司多次要求柏昕企业公司腾房迁出并交还系争房屋。期间，柏昕企业公司以系争房屋的征收导致其不能继续履行合同，其经济损失巨大为由，与金贸实业公司交涉索赔事宜未果，致涉讼。另查明，2018年11月30日，因本市电影技术厂周边(161、262街坊)旧改项目，系争房屋被纳入征收范围。2019年3月20日，金贸实业公司作为被征收人【房地产权证号：沪房地闸字(2010)第012XXX号】(乙方)与上海市静安区住房保障和房屋管理局(甲方)、房屋征收实施单位上海市闸北第一房屋征收服务事务所有限公司签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(非居住房屋，以下简称《征收协议》)，协议约定，系争房屋类型工厂，房屋性质产权房，房屋用途非居，认定建筑面积5212平方米，价值补偿款为164,178,000元。停产停业损失补偿为16,417,800元。乙方选择货币补偿，其他各类补贴费用及奖励费用51,798,000元：1、非居其他补偿(计算公式为装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补贴)20,848,000元；2、非居协议签约奖励10,072,190元；3、单位签约搬迁奖励20,144,380元；4、单位未经认定为违法建筑的残值补偿733,430元。本协议生效后，乙方搬离原址90日内，甲方应向乙方支付以上征收补偿款共计232,393,800元等。2019年11月20日，柏昕企业公司腾退迁出系争房屋，将该房屋返还给了金贸实业公司。现金贸实业公司已将系争房屋移交征收单位。后金贸实业公司领取了征收安置补偿款。上述事实，有原、被告的庭审陈述，柏昕企业公司提供的《房屋租赁合同》、房屋交接单及金贸实业公司提供的《征收协议》、结算单等证据予以佐证，本院予以确认。审理中，双方确认，柏昕企业公司未支付金贸实业公司租赁保证金480,000元。柏昕企业公司支付金贸实业公司租金至2019年5月30日止，后金贸实业公司要求柏昕企业公司腾空搬离系争房屋，不再要求柏昕企业公司支付租金。金贸实业公司确认，其公司于2019年10月22日收到本院邮寄送达的柏昕企业公司起诉状副本，同意该日为系争房屋租赁合同解除日。同时，金贸实业公司考虑到系争房屋的征收导致柏昕企业公司无法继续履行房屋租赁合同，自愿补偿柏昕企业公司相应经济损失37,265,800元。本院认为，原告柏昕企业公司与被告金贸实业公司就系争房屋订立的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律法规相关规定，应属有效。签约后，双方应按约全面履行合同约定的内容。合同期间届满后，原告柏昕企业公司继续租用系争房屋，并继续支付被告金贸实业公司房屋租金，双方形成不定期房屋租赁关系。关于不定期租赁合同，合同双方均随时有权解除合同，解除合同的效力自解除通知到达对方时发生。现本案诉状副本于2019年10月22日到达，故本院认定双方的房屋租赁合同关系于2019年10月22日解除。合同解除并非被告违约导致，因此被告金贸实业公司并无违约责任，无需赔偿原告柏昕企业公司所主张的装饰装修等损失。关于原告柏昕企业公司诉请被告金贸实业公司赔偿系争房屋残值损失733,430元，因无事实和法律依据，且被告金贸实业公司未予以认可，故本院不予支持。现被告金贸实业公司同意补偿原告诉请的系争房屋因征收而造成的原告在系争房屋上的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备损失20,848,000元及停产停业损失16,417,800元，系当事人自愿处分自身权利，本院不予干涉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海柏昕企业管理咨询有限公司与被告上海金贸实业有限公司就上海市静安区天通庵路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年10月22日解除；二、对原告上海柏昕企业管理咨询有限公司诉请被告上海金贸实业有限公司赔偿上址房屋装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备损失20,848,000元，房屋停产停业损失16,417,800元，房屋残值损失733,430元之诉讼请求，不予支持；三、准许被告上海金贸实业有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告上海柏昕企业管理咨询有限公司37,265,800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费231,796.10元(原告已预缴)，由原告上海柏昕企业管理咨询有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李 彦审 判 员  徐敬红人民陪审员  高贵荣二〇二〇年二月二十一日书 记 员  唐莹琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。