广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初7075号原告：广州天伦物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区林和中路150-160号六楼。法定代表人：张光微，董事长。委托诉讼代理人：钟雄球，公司职员。被告：曾旭山，男，1982年11月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州天伦物业管理有限公司（简称“天伦公司”）诉被告曾旭山物业服务合同纠纷一案，广州市越秀区人民法院2018年10月30日受理后，以被告曾旭山曾系该院人民陪审员为由就本案管辖权问题向广州市中级人民法院请示，广州市中级人民法院作出批复，指定本案由本院管辖。本院立案受理后，依法适用普通程序分别于2019年9月23日、2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告天伦公司的委托诉讼代理人钟雄球到庭参加诉讼。被告曾旭山经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告天伦公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令曾旭山向天伦公司支付2015年2月16日至2018年10月30日（共44个月零13天）的物业管理服务费10858.62元（按涉案房屋建筑面积18.7988平方米×13元/平方米/月=244.38元/月计）及2015年7月至8月的电费15.93元；2.请求判令曾旭山按照合同约定向天伦公司支付违约金22203.16（从逾期支付物业管理费起每日按千分之三的标准计算）；3.请求判令曾旭山承担本案的诉讼费用。事实和理由：天伦公司是依法经营并拥有二级资质的物业服务企业。天伦公司按照物业管理法规的要求，与广州市越秀区东鸣轩业主委员会签订了《东鸣轩商场物业服务合同》，上述合同均明确由天伦公司向广州市越秀区中山四路199-235号1-6楼商场提供物业管理服务。天伦公司受托后对该商场进行管理，并提供保安、清洁、绿化等各项物业管理服务，按13元/平方米/月的标准收取物业管理费。曾旭山购买的广州市越秀区中山四路217号294铺，建筑面积18.7988平方米。2015年2月16日天伦公司受委托管理该商场至今，曾旭山以种种理由拖欠物业管理费和电费共计10874.55元，其中物业管理费10858.62元、电费15.93元。根据《中华人民共和国合同法》及其相关法规，天伦公司接受东鸣轩业主委员会的委托，对东鸣轩商场进行物业管理，曾旭山作为享受物业服务的受益人，接受了天伦公司提供的物业管理服务，应当依照上述合同的约定支付物业管理费用。该合同对东鸣轩商场全体业主和物业使用人具有约束力。曾旭山拖欠上述费用已构成违约，依法应承担相应的违约责任。因此，天伦公司向法院提起诉讼，请求判如所请。被告曾旭山向本院邮寄提交时间为2019年8月25日的证据《广州市不动产登记查册表》，显示房屋登记簿记载的案涉房屋权利主体并非曾旭山，以此证明天伦公司起诉对象错误，但曾旭山在第一次庭审时并未到庭应诉，也未提出书面答辩意见。2019年12月16日，广州市不动产登记中心向本院复函后，本院进行第二次庭审，曾旭山亦未到庭应诉。庭后曾旭山向本院邮寄了《答辩状》，《答辩状》的意见如下：一、曾旭山所管理的商铺的物业管理公司是广州宇市场经营管理有限公司，并非天伦公司，因此天伦公司无权向曾旭山主张管理费。二、广州市越秀区东鸣轩业主委员会擅自选聘天伦公司的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，根据《合同法》第五十二条第五款的规定，其与天伦公司签订的《物业管理服务委托合同》是无效合同，天伦公司不能根据无效合同向曾旭山主张物业管理费。三、退一万步说，即使《东鸣轩商场物业服务合同》有效，也与曾旭山无关。合同不是天伦公司与曾旭山签订的，根据合同相对性原则，该合同对第三人不产生效力，广州市越秀区东鸣轩业主委员会未经业主大会表决同意或授权，无权将合同效力扩大到曾旭山。四、即使《东鸣轩商场物业服务合同》对曾旭山产生效力，也是从2015年7月18日起合同才生效。天伦公司诉请从2015年2月16日起支付物业管理费没有法律依据，也无合同依据。同时，《东鸣轩商场物业服务合同》并未约定物业服务费的标准13元/平方米，天伦公司没有提供任何证据证明其13元/平方米的计算依据。因此，请求法院驳回其诉讼请求。五、假如双方形成事实上的物业管理关系，也需要天伦公司提供证据证明假如事实的存在。本案中，天伦公司没有提供招商服务，也没有提供商场节日装饰布置的服务，违反了《东鸣轩商场物业服务合同》第三条第八项的约定。其提供的其他服务严重不符合合同约定，业主拒交物业费合理合法。六、曾旭山不应当承担违约责任，支付滞纳金。上述《物业服务合同》属于格式合同，其中约定的滞纳金条款，天伦公司没有履行说明义务，该条款无效。且该条款约定的滞纳金过高，法院应当调整。业主拒交物业费完全是由于物业公司的违约行为造成，业主行使的是正当抗辩权，因此，业主不应当承担违约责任。七、天伦公司从未明码标价公开商场管理费，也未提交收费许可证，其无权主张物业管理费。八、天伦公司主张2015年10月30日之前的物业管理费已经超过诉讼时效。曾旭山的商铺从未出租过，没有看到催缴费通知，天伦公司也未提供证据证明其通过其他合法方式通知过曾旭山支付物业管理费，其主张的物业管理费及违约金已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。综上请求法院驳回天伦公司的诉讼请求。经审理查明：2015年7月18日，天伦公司（乙方、原告）与广州市越秀区东鸣轩业主委员会（甲方、委托方）签订《东鸣轩商场物业服务合同》，内容为：甲乙双方就物业服务有关事宜，协商订立本合同。物业项目为东鸣轩商场，类型为商业，坐落在广州市越秀区中山四路199-235号1-6楼，建筑面积25357平方米。商场物业管理服务内容包含商场共用区域的维护和管理、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、消防安全管理、商场装饰装修的管理、商场节日装饰布置等。物业服务期限为三年，自2015年2月16日至2018年2月15日。第六条物业服务收费标准1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，（1）已营业的商业物业执行以下①或②其中一种收费标准：①物业服务费15元/平方米/月，公共区域照明、电梯、中央空调等公共设施水电费另按实际产生数量分摊，商户自用水电费按计量表读数计收；②物业服务费30元/平方米/月，包含公共区域照明、电梯、中央空调等公共设施水电分摊费用，商户自用水电费按计量表读数计收。（2）未营业的商业物业服务费20元/平方米/月，包含公共区域照明、电梯、中央空调等公共设施水电分摊费用，商户自用水电费按计量表读数计收。2、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间订立交费约定的，业主应及时书面告知乙方。3、物业收费标准第二年在第一年的基础上递增3%，以此类推。第七条业主应于每月10日前交纳当月物业服务费及上月的水、电费，具体数额以缴费通知单为准。第十条业主出租商铺的，由乙方直接向租户收取水电周转金。第二十四条服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。第二十七条违约责任，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期欠费每日千分之三的标准承担相应的违约金。天伦公司向本院提交自行自作的《东鸣轩294铺2015年2月-2018年10月用电量统计表》（电表号：1204-2415），显示从2015年2月开始至2018年10月，仅有2015年7月用电量16度，2015年8月用电量1度，其他月份用电量均为0度。天伦公司提供中国南方电网越秀供电局开具的用电地址为广州市中山四路235号的《发票》，拟证实其已经代为交纳了上述期间电费。关于案涉房屋的权属情况。曾旭山向本院邮寄提交时间为2019年8月25日的证据《广州市不动产登记查册表》，显示房屋登记簿记载的案涉房屋权利主体并非曾旭山。对此，本院于2019年12月5日向广州市不动产登记中心发出《调查函》，协助查询曾旭山是否曾经系案涉房屋的权属人及曾旭山持有该物业的期间。2019年12月16日，广州市不动产登记中心《复函》载明：2012年4月，越秀区中山四路217号294房以2012登记1328827号案登记在林穗斌名下；2013年7月，广州市越秀区人民法院（下称“越秀法院”）向原广州市国土资源和房屋管理局送达（2013）穗越法执字第6485号协执文书，要求单方面给马沛华办理该业属其所有部分的交易过户和产权登记手续，马沛华未申请办理该业转移登记；同年9月，越秀法院送达（2013）穗越法执字第6485号协执文书，查封马沛华所有但登记在林穗彬名下的该业，期限到2015年9月10日止。2014年8月，越秀法院送达（2013）穗越法执字第6485、6485-3号协执文书解封该业，注销原权属登记，单方面为曾旭山办理该业属其所有部分的交易过户和权属登记手续。截至目前，曾旭山尚未申请办理该业的转移登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”鉴于越秀法院已于2014年作出（2013）穗越法执字第6485、6485-3号协执文书，确认该业归曾旭山所有，故2015年2月16日至2018年10月期间，曾旭山是该业权属人。另查明，曾旭山曾作为原告向广州市越秀区人民法院另案起诉唐洁怡，案由为房屋租赁合同纠纷，该案经广州市中级人民法院指定由本院管辖，本院立案号为（2019）粤0112民初10801号。曾旭山要求唐洁怡支付本案案涉房屋即越秀区中山四路217号294房每月租金及违约金，在事实和理由中曾旭山陈述，从2017年10月12日起将案涉房屋出租给唐洁怡作为仓库使用。该案因曾旭山无正当理由未到庭应诉，已按撤诉处理。还查明：案外人陈晓云曾向广州市越秀区人民法院提出诉讼请求：确认广州市越秀区东鸣轩业委会和天伦公司签订的《东鸣轩商场物业服务合同》和《补充协议》无效，案号为（2017）粤0104民初7802号。该案件经一审、二审，广州市中级人民法院二审作出（2019）粤01民终2675号民事裁定书认为，陈晓云以单个业主的身份要求确认涉及全体业主权益的合同无效，不具有诉讼主体资格，故终审裁定驳回陈晓云的起诉。案外人广州高田投资有限公司曾与广州市越秀区东鸣轩业委会发生纠纷，广州市中级人民法院二审作出（2019）粤01民终8257号民事判决书判决，撤销广州市越秀区东鸣轩业委会于2018年1月份召开业主大会作出的“授权业委会进行物业管理公司选聘及解聘工作”的决议。上述事实有《东鸣轩商场物业服务合同》《欠费明细表》《发票》《广州市不动产登记查册表》《调查函》《复函》、（2019）粤01民终2675号民事裁定书、（2019）粤01民终8257号民事判决书及庭审笔录等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，曾旭山经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法审核天伦公司提交的证据，并结合曾旭山庭后提交答辩状的意见对本案进行裁判。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”天伦公司与广州市越秀区东鸣轩业主委员会签订的《东鸣轩商场物业服务合同》合法有效，该合同对广州市越秀区东鸣轩的业主具有约束力。根据广州市不动产登记中心的《复函》可以确定在2015年2月16日至2018年10月期间，曾旭山系涉案商铺的权属人。天伦公司具备物业管理的资质，其为东鸣轩商场提供了物业服务，依等价有偿之原则，曾旭山应参照物业服务合同的约定标准向天伦公司支付物业服务费。曾旭山认为物业管理公司是广州宇市场经营管理有限公司并非天伦公司以及《东鸣轩商场物业服务合同》无效，缺乏事实和法律依据，其抗辩意见本院不予采纳。根据《东鸣轩商场物业服务合同》约定，天伦公司物业服务期限自2015年2月16日至2018年2月15日。服务期限届满前3个月，东鸣轩业主委员会未将续聘或解聘意见通知天伦公司的，视为东鸣轩业主委员会同意续聘，服务期限自动延续1年。现未有证据显示东鸣轩业主委员会向天伦公司发出不再续约的通知。虽然《东鸣轩商场物业服务合同》于2015年7月18日才签订，但天伦公司已于2015年2月15日实际进入商场进行管理，提供了物业服务，双方存在事实上物业服务关系，且至今仍然在对涉案商场进行物业管理。因此，曾旭山应当支付该期间的物业管理费。曾旭山认为2015年2月16日双方不存在任何法律关系的抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。关于诉讼时效的问题。天伦公司未提供证据证明其通过合法有效的方式通知曾旭山缴纳物业管理费，其于2018年10月30日才提起本案诉讼，其主张2015年10月30日之前的物业管理费和电费已经超过三年诉讼时效，丧失胜诉权。天伦公司要求曾旭山支付2015年10月30日之前的物业管理费及违约金、2015年7月至8月电费15.93元的请求，本院予以驳回。关于每月物业管理费数额。《东鸣轩商场物业服务合同》约定，物业服务费15元/平方米/月，天伦公司主张按13元/月/平方米计算，属于对其民事权利的处分，本院予以支持。曾旭山的房屋建筑面积18.7988平方米，其每月应缴纳的物业管理费数额为244.38元（18.7988平方米×13元），因此，曾旭山应向天伦公司支付2015年10月30日至2018年10月30日的物业管理费为8797.68元（244.38元×36月）。曾旭山逾期未缴纳物业管理费，已经构成违约，应承担违约责任，曾旭山认为其不应承担违约责任的理由不成立，本院不予支持。关于违约金的金额，《东鸣轩商场物业服务合同》约定业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期欠费每日千分之三的标准承担相应的违约金。该违约金的标准过高，本院予以调整。每月逾期缴纳物业管理费的违约金，以应缴物业管理费244.38元为本金，从当月11日起计至2019年8月19日止，按照银行同期同类贷款利率的标准计算；从2019年8月20日起计至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。但每月违约金的数额均以不超过当月物业管理费本金244.38元为限，对于超出上述标准的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告曾旭山于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州天伦物业管理有限公司支付2015年10月30日至2018年10月30日期间物业管理费8797.68元及逾期付款的违约金（每月物业管理费的违约金以应缴物业管理费244.38元为本金，从当月11日起计至2019年8月19日止，按照银行同期同类贷款利率的标准计算；从2019年8月20日起计至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。每月违约金的数额均以不超过当月物业管理费本金244.38元为限）；二、驳回原告广州天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费627元，由原告广州天伦物业管理有限公司负担314元，被告曾旭山负担313元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇人民陪审员  李昀霏人民陪审员  陈 青二〇二〇年二月十八日书 记 员  林 婕