福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0111民初224号 原告：陈剑，男，1984年3月24日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：郑辉煌，福建元一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭承恩，福建元一律师事务所律师。 被告：卓绍栋，男，1975年9月18日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：郑敦梁，北京地平线（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林金东，北京地平线（福州）律师事务所律师。 被告：福州盛源投资有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇岳峰村台**岳峰农贸市场****208，统一社会信用代码913501005709532927。 法定代表人：黄能长，总经理。 被告：福建工程学院，住，住所地福建省福州市闽侯县上街镇福州地区大学新校区学园路一社会信用代码12350000746375087E。 法定代表人：童昕，校长。 委托诉讼代理人：许步国，福建大中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑华聪，福建大中律师事务所律师。 原告陈剑与被告卓绍栋、福州盛源投资有限公司(以下简称盛源公司)、福建工程学院(以下简称工程学院)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈剑的委托诉讼代理人郑辉煌，被告卓绍栋的委托诉讼代理人林金东，被告工程学院的委托诉讼代理人许步国到庭参加诉讼，被告盛源公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈剑向本院提出诉讼请求：1.被告卓绍栋、盛源公司、工程学院共同向原告返还押金64496元；2.三被告共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：工程学院系案涉租赁房屋所有权人，其与盛源公司达成浦东校区项目开发合作协议，并授权盛源公司对工程学院位于福州市晋安区校区的房屋对外进行出租。盛源公司与卓绍栋作为共同出租人与原告签订了一份《租赁合同》。合同约定：出租方将位于福州市晋安区70、71号租赁场所（面积138.7㎡）出租给陈剑作为经营使用；承租人在签约前须交纳押金64496元，该押金于租赁期满后七天内退还；租赁期限为两年，自2016年8月15日起至2018年8月14日止。签约前，原告支付了合同所约定的押金。前述租赁合同期限届满后，盛源公司、卓绍栋未依约向原告返还押金。另，工程学院、盛源公司、卓绍栋故意隐瞒案涉房屋属于违章建筑的事实，与原告签订无效的租赁合同，导致案涉店面面临被有关部门拆除的风险，造成原告经济损失巨大，故工程学院应与盛源公司、卓绍栋对上述押金等承担共同还款责任。望判如所请。 被告卓绍栋辩称，其于2011年5月进入盛源公司工作，系盛源公司员工。工程学院将本案标的物授权盛源公司进行转租经营，显然，转租的主体是盛源公司，非卓绍栋个人。盛源公司委托其代表盛源公司作为出租人与原告签订租赁合同并出具收款收据，盛源公司在该收款收据上加盖公章确认，因此其签订租赁合同、收取押金的行为系履行职务的行为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对他的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，其签订租赁合同、收取押金的后果均由盛源公司承担。原告要求其返还押金，缺乏事实和法律依据，请求驳回原告对其个人的全部诉讼请求。 被告盛源公司未作答辩。 被告工程学院辩称，租赁合同系原告与盛源公司签订的，工程学院并非租赁合同的一方当事人，根据合同相对性原则，工程学院不享有合同权利，也不承担合同义务，因此工程学院非本案适格当事人，不应被列为本案被告。工程学院与盛源公司签订的合作协议书系土地租赁合同非合作开发房地产合同，工程学院将其所有的浦东校区临街围墙及围墙内侧杂地有偿租赁给盛源公司，由盛源公司负责审批、建设、经营、管理等工作，工程学院只是按月收取盛源公司固定额的教育发展资金（土地使用费），并非与盛源公司共享利润、共担风险。原告主张的工程学院与盛源公司达成开发合作协议，要求工程学院承担共同还款责任，缺乏事实和法律根据。原告与工程学院之间不存在租赁合同关系，其请求工程学院返还押金不具有任何事实和法律依据，请求驳回原告对工程学院的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月3日，工程学院与盛源公司订立合作协议书，约定，工程学院将其浦东校区临街围墙283.4米、进深10-20米，占地4394平方米的土地使用权以有偿方式提供给盛源公司使用，使用年限自2012年7月3日起至2017年12月31日止；工程学院同意盛源公司在用地范围内自筹资金建设两层钢结构建筑物，总建筑面积8788平方米左右；盛源公司负责临时建筑的审批手续、建设、经营手续、营业执照等办理及管理与经营，所产生的一切费用由盛源公司负责；建成后的临时建筑物由盛源公司负责经营管理，收益归盛源公司，盛源公司每月应向工程学院支付162138元的教育发展资金。2013年4月10日，工程学院与盛源公司订立合作补充协议书，补充协议书对原合作协议的部分内容做了调整，将合作期限延长至2018年9月14日、占地面积调整为4752平方米、建筑面积调整为14465平方米(原二层变更为三层)、每月的教育发展资金调整为248575元。 协议订立后，盛源公司在办理建设工程许可证的过程中，因工程学院提供的申报材料中注明了用于临时建筑物的字样，盛源公司法定代表人黄能长担心使用该申报材料可能无法通过审批，遂雇请他人伪造了工程学院的公章，并在申请资料中的建设工程规划许可证申请表、事业单位法人证书、组织机构代码、授权委托书等材料上盖章，之后于2013年3月12日取得建设单位为“福建工程学院”、建设项目为“福建综合楼一、综合楼二、学生宿舍”、建设位置为“福州市”、建设规模为“总建筑面积8410平方米”的建设工程规划许可证。之后盛源公司在该地块建成砖混结构房屋5座（四座为三层房屋、一座为四层房屋）及四处一层房屋，共占地5542平方米、建筑面积16562.54平方米，随后开始对外出租。 原告拟承租上述建筑中的店面作为经营使用，在签订租赁合同前向盛源公司支付了押金64496元。出租人就上述押金出具了收款收据，并加盖了盛源公司的公章，之后原告与出租人卓绍栋签订了租赁合同，租赁合同约定：出租方将位于福州市晋安区面积138.7平方米的70、71号租赁场所出租给陈剑作为经营使用；承租人在签约前须交纳押金64496元，该押金于租赁期满后七天内退还；租赁期限为两年，自2016年8月15日起至2018年8月14日止。合同订立后，租赁双方依约履行合同。 2018年6月15日，福州市晋安区城市综合执法局在行政执法过程中发现盛源公司在内所建设的5座房屋中，1＃楼、2＃楼两座三层房屋及四处一层的砖混结构房屋（占地面积1794.58平方米、建筑面积4410.26平方米）未取得建设工程规划许可证，3＃楼、4＃楼、5＃楼三座房屋（占地面积3747.42平方米，建筑面积12152.28平方米）未按审批的建设工程规划许可证建设，且未经审批擅自改变建筑物的使用性质，将上述建筑物认定为违法建设。当日，该局作出榕晋执责拆字［2018］1第43号责令限期拆除决定书，责令工程学院一日内自行拆除违法建设的建筑物。后该建筑物于2018年9月被强制拆除。 期间，原告与卓绍栋签订的租赁合同期限于2018年8月14日届满，之后盛源公司、卓绍栋未依约退还原告押金，原告遂诉至本院。 另查明，2018年8月18日卓绍栋因涉嫌寻衅滋事、容留他人吸毒罪被刑事拘留，9月21日经福州市晋安区人民检察院批准，福州市公安局晋安分局对涉嫌寻衅滋事罪的卓绍栋执行逮捕，羁押在福州市第一看守所。 各方当事人对于卓绍栋签订租赁合同、出具收款收据的行为是否属于职务行为有争议，本院查明认定如下： 原告主张租赁合同系与卓绍栋签订，因此卓绍栋与盛源公司为共同出租人。被告卓绍栋则主张其系盛源公司的职员，其签订合同、收取押金系受盛源公司委托的职务行为，并提供落款处加盖有盛源公司公章、内容为“福州盛源投资有限公司于2011年3月成立，卓绍栋于2011年5月入职公司工作至今，系公司员工。卓绍栋有关福建相关店面与第三人签订的合同、出具的收款收据等材料均是履行公司职务行为，因该租赁合同产生的所有法律后果均由公司承担。2019年9月29日的书面证明为证。 对此本院认定，卓绍栋主张其为盛源公司的员工，但仅提供了加盖有盛源公司印章的书面证明为证，却无法提供劳动合同、社医保缴交记录等证明材料。根据民事诉讼法司法解释关于“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”的规定，卓绍栋提供的书面证明材料虽加盖了盛源公司的印章，但无单位负责人及制作证明材料人员的签名，该书面证明的真实性无法确认，卓绍栋仅以该份书面证明主张其为盛源公司员工，依据不足，不能认定。 本院认为，根据查明的事实，案涉租赁物是盛源公司在临街围墙及围墙内侧杂地上建造的，该建筑部分未办理建设工程规划许可证，部分办理了建设工程规划许可证但未按建设工程规划许可证的规定建造，且在法庭辩论终结前已被依法强制拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，卓绍栋就上述违法建设的房屋与原告订立的租赁合同无效。原告请求退还其依约缴纳的租赁押金，本院予以支持。 租赁合同的出租人为卓绍栋，卓绍栋主张其为盛源公司员工，与原告签订合同、收取押金系受盛源公司委托，但卓绍栋提供的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。卓绍栋与承租人订立租赁合同出租由盛源公司违法建设的租赁物，并收取押金，又不能证明其已将收取的押金交付给了盛源公司，应当认定其与盛源公司存在共同出租、共同收益的行为。案涉租赁物的建设用地系盛源公司从工程学院处取得，且出具给原告的押金收据上有盛源公司的印章，故原告请求盛源公司共同承担返还押金的责任，可予支持。盛源公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，本院可依法缺席裁判。 案涉租赁物的建设用地虽为工程学院所提供，但建筑物并非工程学院建造，工程学院也不是租赁合同的相对方，原告又未提供证据证明工程学院对于合同无效的后果负有过错，故其请求工程学院共同返还押金，依据不足，不能支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十五条规定，判决如下： 一、被告卓绍栋、福州盛源投资有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告陈剑押金64496元； 二、驳回原告陈剑对被告福建工程学院的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1412元，由被告卓绍栋与福州盛源投资有限公司共同负担；公告费560元，由被告卓绍栋与福州盛源投资有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林慧琴 人民陪审员  杨景明 人民陪审员  徐明霞 二〇二〇年二月十日 法官 助理  林 楠 书 记 员  陈新建 附主要法律条文及执行申请提示： 一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百一十五条单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。 单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。