广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初17476号原告（反诉被告，以下简称原告）：岳梅。委托诉讼代理人：李春畅，广东景达律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱林，广东景达律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：孙川。委托诉讼代理人：支梓,系母子关系。原告岳梅诉被告孙川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以合并审理，并依法适用普通程序于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告岳梅及其委托诉讼代理人李春畅、朱林、被告的委托诉讼代理人支梓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还租赁押金24000元（人民币，下同），并按银行同期贷款利率的1.5倍支付逾期利息，逾期利息应计至租赁押金退还原告之日止，从2019年4月11日开始计算（暂计至2019年7月11日为443.70元）；2、判令被告向原告支付违约金30000元；3、判令被告承担原告支付的律师费5000元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年3月27日，原告与被告代理人支梓签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将其合拥有的座落在深圳市南山区的房屋出租给原告使用。租赁期一年，自2018年4月1日起至2019年3月31日止。月租金为15000元，租金以转账方式支付，被告收款账户为支梓在上海浦东发展银行南山支行开立的账号62×××83的银行账户。合同还约定，原告应向被告支付租赁押金30000元。租赁期内，被告不得无故单方面收回房屋，提高租金等，否则作违约处理。如被告违约，除向原告退还押金外，还需向原告支付违约金30000元。合同签订后，原告向被告支付了押金及一个月租金，共计45000元，并支付了水电押金6000元。原告搬入租赁房屋后，支梓突然于2018年9月以被告要结婚为由，要求原告月底前搬家。原告虽觉事出突然，但基于人文考虑，还是同意在给予一定时间找房的前提下愿意提前搬走。9月末至10月初，被告不停骚扰原告，催其尽快搬走。后原告才发现被告实际是想要涨房租，为免一家老小搬家之苦，原告同意从10月起涨租8000元，但被告变本加厉，在10月8日要求原告马上补齐10月租金及押金，可以住至11月底，并要求原告一个小时内回复确认。因原告不同意被告要求，被告多次到租赁房屋吵闹，还带着貌似黑社会的人到租赁房屋，试图赶走原告一家，管理处无法协调，原告需报警处理。因原告报警，被告暂停了骚扰行为，也不再提涨租之事。至2019年初，因双方对续租条件没有达成一致意见，被告决定合同到期后不再出租租赁房屋给原告，并多次要求原告配合潜在承租人看房。2019年3月28日，租赁期限即将届满，原告搬离了租赁房屋，并将租赁房屋打扫干净，约被告前往租赁房屋办理交接手续。3月29日，双方在租赁房屋见面，原告将钥匙交还给被告。因被告提出地板有划伤，原告同意承担修复责任，双方协商后决定由被告寻找维修人员，原告承担维修费6000元。但在地板维修后，虽经原告一再通知，被告拒不与原告进行确认，也不肯退还原告租赁押金。原告认为被告应立即向原告退还押金扣除地板维修费的余额24000元，并支付利息。同时被告在租赁期内还存在无故单方收回房屋提高租金，对原告及家人进行骚扰等严重的违约行为，应按合同约定向原告支付违约金30000元，另外，因被告的违约行为致原告不得不起诉维护合法权益，被告还应对原告支出的律师费、财产保全担保费等损失承担赔偿责任。为维护合法权益，原告特具状诉至贵院，请贵院判决支持原告的全部诉讼请求。被告对原告诉讼请求的答辩意见，同其反诉意见。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告支付48000元房租（自2018年10月至2019年3月共6个月房租差额，每个月8000元），并自2019年4月1日起按银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日止）；2、判令原告向被告支付房屋地板维修费用6045.1元、清洁费800元，以及因为维修导致无法出租的租赁损失费，按照市场价每月23000元，修理地板约4月23日完成，按10天计算7666元；3、判令原告支付承租期未支付的水、电、煤气、物业费共1763元（已扣除物业反馈给业主的收楼优惠8202.33元及水电押金6000元）；3、原告承担本案诉讼费。庭审中，被告将第三项诉讼请求变更为判令原告支付承租期未支付的水、电、煤气、物业费共9965.33元。事实与理由：被告向原告出租房屋，双方于2018年3月27日签署《房屋租赁合同》，约定租赁期限为一年，自2018年4月1日起至2019年3月31日止，月租金15000元，租金转账支付。合同另约定原告支付押金30000元，后考虑到市场行情，双方协商一致，原告同意自2018年10月开始，每月增加房租8000元，并承诺尽快搬离出租房屋，但一直到合同约定的租赁结束期2019年3月底，原告一直居住，同时也未支付自2018年10月开始每月增加的房屋8000元。更为甚者，原告未按合同约定每月7日前支付房租，总是迟延10天以上支付，构成合同重要事项的根本违约，属于典型的违约行为，即使在这样的情况下，被告还是按约到2019年3月底租赁期限结束才收回房屋，严格依约履行了义务，是原告处处违约在先。，综上，被告请求贵院在查明本诉事实，依法判决驳回原告诉请的同时，判决支付被告的请求。原告针对被告的反诉答辩称：1、原告与被告并未就增加房租达成一致意见，故原告无需向被告支付2018年10月至2019年3月期间的租金差额。被告起初以儿子结婚收回房屋自用为由，要求提前解除租赁合同，原告虽觉事出突然，但基于人文考虑，还是表示在给予一定时间找房的前提愿意提前解除合同，后原告通过双方沟通及侧面了解，才发现被告实际是想涨房租，为免一家老小搬家之苦，原告同意从10月起涨租8000元，但被告变本加厉，在10月8日要求原告马上补齐10月租金及押金，可以住至11月底，并要求原告在一小时内回复确认，原告不同意被告之要求，故双方并未就增加房租事宜达成一致意见，因为双方未达成一致意见，被告曾带人到租赁房屋进行骚扰，原告报警及向社区工作站投诉后，被告在合同到期前未再提出过有关收回房屋或增加租金的要求。2、维修地板期间的损失计算天数及标准均不合理，且清洁费已由原告支付，被告的要求不应得到支持。地板维修正常一个工作日即可完成，且应按双方租赁合同约定的租金作为计算标准，原告向被告交还房屋时已经聘请清洁工人对房屋进行打扫，至于地板维修费用原告在起诉是已予以扣减。3、根据原告与物业的微信聊天记录，显示物业管理费在2019年4月才开始正常收取，原告并未欠付水电等费用。综上，请过亿元查明事实，依法判决驳回被告的全部反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月27日，原告（出租方、乙方）与被告（承租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落在深圳市南山区的房屋（涉案房屋）出租给乙方使用；建筑面积为148平方米；租赁期限为一年，自2018年4月1日起至2019年3月31日止；租赁期满，甲方有权收回全出租房屋，乙方应如期归还；月租金为15000元，租金以转账形式支付；双方议定首期付一月，另付30000元押金，以后按每月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变，甲方收到乙方租金（包括押金后，必须开具收据于乙方）；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房租及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、暖气、电话、清洁、物业管理费等费用由乙方承担，并由乙方承担延期付款的违约责任；租赁期内，加分那个不得无故单方面收回房屋、提高租金等，否则做违约处理；乙方在租赁期内，顺坏房屋或设施的应以赔偿；如甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金；及其他内容。甲方处签名为支梓（代）。同日，原告向被告转账45000元，被告向原告开具《收款收据》，备注为：一个月租金两个月押金。2018年6月及7月，原告分两次共向被告转账6000元，作为预付水电费。为证明被告于2018年9月无故要求收回房屋、涨房租，原告提交了其与被告母亲支梓的微信聊天记录予以证实。2018年9月13日，支梓向原告发微信“岳梅，你啥时候搬？我准备搬过来住。我月初就已通知你了，尽快腾出来哈”；原告回复“抱歉，还是搬不了啊”，支梓回复“我的孩子回来了，这个房屋一定要收回来了，按照合同提前一个月通知你了，实在抱歉不能再租给你了，我们自己需要用了，现在我再次通知你一下，月底前我要收楼了！”。2018年10月4日，原告发微信给支梓“是不是觉得租我房子太便宜了，如果是我可以加租金给你”；支梓于10月7日回复“那十月就按市场价补8000，押金补1.6万，合计转2.4万”，原告于10月8日回复“补押金也没意义，从十月份开始再补你每月8000”，支梓回复“现在补足租金及押金，合计2.4万，以上条件满足的花到2018年11月底前搬走，4点前回复我！”。2019年4月2日，原告发微信给支梓“弄完我就先押一万块到你那，反正也不完，你就先退还两万押金我吧”，支梓回复“还是等都弄完了再说吧，也不差这几天，对吧”。被告认为提高8000元时原告自己提出来的，但是一直没有履行，原告也居住到合同期满，被告没有违约。为证明涉案房屋物业费系自2019年4月开始收取，被告无权向原告主张，原告向法庭提交了其与礼宾台的微信聊天记录予以证实。被告对该证据表示不清楚。为证明被告已于2019年3月29日收回房屋且原告已打扫干净，原告向法庭提交了录像光盘及内容说明予以证实。被告对该证据真实性予以认可，但认为仅能证明原告搬离涉案房屋。为证明原告支出的律师费5000元，原告向法庭提交了《委托代理合同》及发票予以证实。被告对该证据三性予以认可。为证明原告每月延迟支付房租10天以上构成重大违约，被告向法庭提交了银行转账记录予以证实。原告对该证据真实性予以认可，但证明目的不予认可，认为双方口头约定月底到月初支付。为证明双方已对原合同约定的月租金予以变更为自2018年10月起每月23000元，但原告一直未按23000元支付，构成违约，被告向法庭提交了支梓与原告的微信聊天记录（该聊天记录显示原告发微信给支梓“是不是觉得租我房子太便宜了，如果是我可以加租金给你”，支梓日回复“那十月就按市场价补8000，押金补1.6万，合计转2.4万”，原告回复“补押金也没意义，从十月份开始再补你每月8000”）以及原告与刘某的微信聊天记录予以证实。被告对支梓与原告的聊天记录真实性予以认可，但认为双方对于增加租金及补充押金事项并未达成一致意见；对原告与刘某的微信聊天记录真实性不予认可，刘某并非原告代理人，其行为与原告无关。为证明被告对原告进行书面催收租金，被告向法院提交了其签名的告知函予以证实。原告对该告知函真实性不予认可，其并未收到。为证明被告支出的地板维修费6045.1元、清洁费800元以及因维修地板造成的租赁期损失7666元，被告向法庭提交了微信聊天记录予以证实。原告同意支付地板维修费，但认为该证明并未体现清洁费800元，且维修地板是原告主张要求，但被告要求自行委托维修，因被告安排时间的问题导致维修占用时间严重脱离正常的维修所需费用，其要求租赁损失费没有法律和事实依据。庭审后，为证明租赁期限内原告需承担的物业管理费、水电费、燃气费以及清洁费800元，被告向法庭提交了加盖了×××物业服务中心公章的《×××收费标准》《×××收费明细》、被告的付款凭证、《收款收据联》、燃气费的付款凭证以及发票予以证实。《收费明细》显示涉案房屋在2018年4月1日至2019年3月31日期间的物业管理费、专项维修资金、垃圾处理费、排污费、水费、电费共计14607.18元；付款凭证显示被告支付了2018年2月至2018年12月的物业管理费，支付方式为预存扣款；《收款收据联》显示被告于2020年1月8日支付了2019年1月-3月的物业管理费及专项维修资金、2018年6月至2019年7月的电费、2018年5月至2019年4月的水费、垃圾处理费、排污费共6738.3元；燃气费的付款凭证及发票显示被告共支出1099.35元。原告对上述证据真实性予以认可，但认为其仅需支付其应付部分，无需支付2018年年度的物业管理费。庭审中，原告表示愿意支付地板维修费6045.1元。庭审中，原告主张涉案小区的物业管理费系从2019年1月开始收取，被告无权主张，被告认可物业管理费系自2019年1月开始收取，但认为系物业给业主免除2018年年度的物业管理费，租户无权享受。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定行使权利、履行义务。涉案合同到期终止，原告亦已在合同到期前搬离涉案房屋，按照合同约定被告应退还原告已支付的押金，因被告反诉要求原告支付维修地板的费用且原告自愿在押金中扣除该费用，故本院将原告需支付的维修地板费用6045.1元在被告应退还的押金中予以抵扣，故被告应向原告退还押金23954.9元（30000元－6045.1元）。关于原告要求利息损失，没有依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金。本院认为原告主张被告提前收回房屋并涨租，应依约向其支付违约金30000元，但从合同履行来看，原告均按合同约定的租金向被告支付并在涉案房屋居住至合同期限届满，故原告的主张没有事实依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付租金差额48000元。被告主张双方已对合同约定的租金进行了变更，但原告辩称双方并未达成一致意见。本院认为，对合同进行变更需合同双方当事人对变更内容的意思表示一致，本案中，首先，从双方提交的微信聊天记录来看，被告母亲支梓向提出原告“那十月就按市场价补8000，押金补1.6万，合计转2.4万”系对租金构成一个新的要约，原告回复“补押金也没意义，从十月份开始再补你每月8000”，根据《中华人民共和国合同法》第三十条规定，承诺的内容应当与要约的内容一致，对要约的内容作出实质性变更的，为新要约，原告该回复并未同意被告关于补押金的要求，因此系对被告的要约作出实质性变更，构成新的要约，而被告母亲支梓回复原告“现在补足租金及押金，合计2.4万，以上条件满足的花到2018年11月底前搬走，4点前回复我！”，可见被告亦未对原告的新要约作出承诺，且原告亦未在被告要求的期限内作出答复；结合2019年4月2日双方关于合同到期结算的微信聊天记录分析，原告发微信给支梓“弄完我就先押一万块到你那，反正也不完，你就先退还两万押金我吧”，支梓回复“还是等都弄完了再说吧，也不差这几天，对吧”，从该聊天记录可见，被告亦未提出要在押金中扣除涨租部分，且结合合同的履行过程，原告自2018年10月至合同期届满，均按原合同约定的租金标准向被告支付租金，被告亦未能提交证据证明其有对原告进行催收，被告虽提交了其签名的告知函予以证实，但并未能提交证据证明其向原告发出该告知函或原告收到该告知函。综上，被告提交的证据不足以证明双方对涨租达成合意，其要求原告支付租金差额依据不足，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付的物业费、水电费、煤气费等共计9965.33元。根据合同约定，原告需承担租赁期间实际实用的水电费、物业费、煤气费等，被告提交的涉案小区物业中心出具的收费明细及燃气费的支付凭证及发票显示原告在租赁期间共实际产生物业费、水电费共14607.18元、燃气费1099.35元，但被告于庭审中认可物业管理费系自2019年1月开始交纳，其提交的《收款收据联》也显示其仅支付了2019年1月至3月的物业管理费及租赁期间的水电费等，在被告无需支付且无支付2018年年度的物业管理费的情况下，无权向原告主张2018年度的物业管理费，该部分费用应予以剔除，因原告已向被告预付6000元水电费，故原告需向被告支付租赁期间的水电、燃气费及2019年1月至3月的物业管理费共1837.65元（14607.18＋1099.35元－874.32元×9个月－6000元）。关于原告要求的律师费以及被告反诉要求的清洁费及租赁损失费，没有合同及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孙川于本判决生效之日起十日内向原告岳梅退还押金23954.9元；二、原告岳梅于本判决生效之日起十日内向被告孙川支付租赁期间的水电、燃气、物业费共1837.65元；二、驳回原告岳梅的其他诉讼请求；三、驳回被告孙川的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1286.09元，由原告负担887.22元，由被告负担398.87元；反诉案件受理费805.96元，由被告负担780.96元，原告负担25元，保全费610元，由原告负担364.18元，被告负担245.82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  林陈纯人民陪审员  徐步安人民陪审员  陈 曦二〇二〇年二月二十日书 记 员  陈春如附相关法条：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。