吉林省公主岭市人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0184执异12号案外人徐德林，男，1944年1月20日出生，汉族，现住吉林省长岭县。委托代理人闫晗，系吉林天利人律师事务所律师。委托代理人王长杰，系吉林天利人律师事务所律师。申请执行人辽源市旭恒典当有限公司。法定代表人柴晓冬，系董事长。委托代理人姜金梅，系吉林理悦律师事务所律师。被执行人公主岭市万鑫房地产开发有限公司。法定代表人王中华，系董事长。本院在执行申请执行人辽源市旭恒典当有限公司与被执行人公主岭市万鑫房地产开发有限公司典当合同纠纷一案中，案外人徐德林对本院执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，1、请求人民法院依法撤销（2020）吉0184执恢28号执行裁定书；2.依法确认（2020）吉0184执恢28号执行裁定书中的长房权证太平镇字2xxx6号，房号3xx2，面积81.37平方米的房屋归异议申请人所有。2016年3月18日，申请人与长岭县太平山镇“温馨家园”的实际开发所有人佟双贵签订《商品房认购书》，佟双贵将以公主岭市万鑫房地产开发有限公司名义开发的“温馨家园”2单元202室（长房权证太平山镇字2xxx6号，房号3xx2，面积81.37平方米）的房屋以人民币10.5万元的价格出售给了申请人，申请人于2016年3月18日向佟双贵支付人民币10.5万元。2016年3月18日申请人向佟双贵交款人民币7万元，余款人民币3.5万元双方约定在办理产权证时交付，第一次付款的当天，申请人就接收了202室，之后进行了装修，之后一直入住该房。2020年11月26日，公主岭市人民法院在申请人所有的202室的房屋门上张贴了《腾出房屋通知》后，申请人和其他房屋实际所有人才知道自己所拥有的房屋已经被“万鑫公司”在所有权人不知情的情况下，典当抵押给了被异议人辽源市旭恒典当有限公司。申请人认为：申请人是从实际房屋所有人手中合法购买并入住，被异议人“万鑫公司”在申请人不知情的情况下，私自将申请人所有的房屋典当给被异议人辽源市旭恒典当有限公司的行为违法无效。基于以上事实，申请人特向人民法院提出执行异议，请人民法院依法支持申请人的异议要求，依法维护申请人的合法权益。案外人向本院提供如下证据：1.商品房认购书，主要内容：认购人徐德林于2016年3月18日认购的商品房位于项目中的太平山镇3单元202号，建筑面积约为81.37平方米，总价为人民币10.5万元，出卖人加盖了公主岭市万鑫房地产开发有限公司温馨家园售楼专用章。2.吉林省公主岭市人民法院腾出房屋通知，主要内容：申请执行人辽源市旭恒典当有限公司与被执行人公主岭市万鑫房地产开发有限公司（2020）吉0184执恢28号典当合同纠纷执行一案，因被执行人未履行义务，本院依法对其名下已抵押查封的房屋在淘宝网进行了两次拍卖，现房屋流拍以物抵债给申请执行人辽源市旭恒典当有限公司，因你占用房屋，限你在三十日内腾出房屋，逾期负有执行义务的人仍不履行本通知内容，本院将依照《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》第二条第（三）项规定，追究你的刑事法律责任。3.吉林省公主岭市人民法院（2020）吉0184执恢28号执行裁定书，主要内容：裁定将被执行人公主岭市万鑫房地产开发有限公司名下位于长岭县太平山镇温馨家园的29套住宅（其中包括案外人提出异议的长房权证太平山镇字2xxx6号房屋）以二次流拍价以物抵债给申请执行人辽源市旭恒典当有限公司抵偿执行案款1347187.80元，上述不动产的所有权自本裁定送达申请执行人辽源市旭恒典当有限公司时起转移。申请执行人辽源市旭恒典当有限公司（以下简称旭恒公司）答辩如下：一、28号执行裁定书合法有效，不应予以撤销1.旭恒公司依据（2016）吉长信维证书第8645、8646、8647、8648号具有强制执行效力的债权文书公证书及执行证书（以下简称8645-8648号公证书）向贵院申请强制执行，在执行的过程中，旭恒公司申请贵院查封了徐德林提出异议的温馨花园3单元202室长房权证太平山镇字2xxx6号房屋（以下简称异议房屋），该等房屋均登记在被异议人公主岭市万鑫房地产开发有限公司（以下简称万鑫公司）名下，根据物权的公示效力，该等房屋的所有权人系万鑫公司，贵院就万鑫公司欠付旭恒公司款项事宜执行万鑫公司享有所有权的资产，合法有效。2.贵院对异议房屋的查封系首封查封，贵院依法享有处置权，在执行过程中，处置程序没有任何瑕疵。3.2016年3月9日，万鑫公司将异议房屋抵押给了旭恒公司，旭恒公司对该等房屋的处置价值享有优先受偿权，徐德林与佟双贵之间的债权效力劣后于旭恒公司享有的具有物权效力的抵押权，因此，贵院将异议房屋通过28号执行裁定书以物抵债给旭恒公司，不受徐德林主张的债权关系的影响，该裁定书合法有效。4.贵院经过评估后，通过阿里司法拍卖平台对异议房屋进行了两次拍卖，两次拍卖流拍后旭恒公司同意接受以物抵债，贵院作出了28号执行裁定书，裁定将异议房屋以物抵债给旭恒公司抵偿执行案款，该裁定书一经作出，立即生效，且具有物权变动效力，异议房屋已经归旭恒公司所有。二、徐德林主张对异议房屋享有所有权的主张缺乏事实和法律基础，不应予以支持。1.徐德林与佟双贵签署的《商品房认购书》与万鑫公司没有任何关系，根据合同的相对性，应由佟双贵自行承担相关义务。2.佟双贵无权处分万鑫公司的资产。根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款“不动产登记簿是物权归属和内容的依据”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”以及第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。万鑫公司作为异议房屋的不动产登记主体，对异议房屋依法享有所有权，其作为不动产的所有权人对异议房屋依法享有处分权，即有权将所有的不动产典当抵押给旭恒公司且依法办理了抵押登记，该行为合法有效。另外，即便佟双贵与万鑫公司之间的“协议”真实有效，根据上述规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，佟双贵的投资只形成了与万鑫公司之间的债权关系，未形成对异议房屋的物权效力，因此，佟双贵无权处分万鑫公司享有所有权的房屋，其处分房屋的行为也无法对抗旭恒公司享有的物权权利。因此，徐德林的异议请求缺乏事实和法律基础，不应予以支持。申请执行人向本院提供如下证据：长房他证太平山镇字第2xx**他项权证，主要内容：本起执行案件涉及的长房权证太平山镇字2xxx6号房屋在长岭县村镇建设管理总站办理了抵押贷款登记，房屋他项权利人为辽源市旭恒典当有限公司，房屋所有权人为公主岭市万鑫房地产开发有限公司，登记时间为2016年3月9日。本院依职权调取如下证据：1.吉林省长春市信维公证处（2016）吉长信维证字第8648号具有强制执行效力的债权文书公证书及（2018）吉长信维证字第6816号执行证书，主要内容：甲方（当户、抵押人）公主岭市万鑫房地产开发有限公司与乙方（典当行、抵押权人）辽源市旭恒典当有限公司在吉林省长春市信维公证处办理房产典当合同并赋予强制执行效力的公证事项，对甲方出当房屋八处（详见当物清单）的《房屋典当合同》进行公证并赋予该合同强制执行效力。申请执行人辽源市旭恒典当有限公司可持（2018）吉长信维证字第6816号执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。2.万鑫公司抵押房屋明细表，主要内容：（2016）吉长信维证字第8648号公证书中抵押房屋包括长房权证太平山镇字第2xxx6号房屋。本院查明：申请执行人辽源市旭恒典当有限公司依据已发生法律效力的吉林省长春市信维公证处（2016）吉长信维字第8645、8646、8647、8648号具有强制执行效力的债权文书公证书向本院申请执行，要求被执行人公主岭市万鑫房地产开发有限公司分别给付372000元、436000元、348000元、364000元借款本息。本院立案案号分别为（2019）吉0381执632号、（2019）吉0381执633号、（2019）吉0381执634号、（2019）吉0381执635号。在执行过程中，本院执行实施机构于2020年3月26日分别作出（2019）吉0381执632号、（2019）吉0381执633号、（2019）吉0381执634号、（2019）吉0381执635号执行裁定书，查封了被执行人公主岭市万鑫房地产开发有限公司名下位于长岭县太平山镇温馨家园的29套住宅，其中包括本起执行案件涉及的长房权证太平山镇字2xxx6号，房号3xx2，面积81.37平方米房屋。2019年10月21日申请执行人向本院申请终结本次执行程序。2020年8月10日申请执行人向本院提出恢复执行申请并要求合并执行，本院于同年8月12日恢复执行，案号为（2020）吉0184执恢28号，执行依据为吉林省长春市信维公证处（2016）吉长信维字第8645、8646、8647、8648号具有强制执行效力的债权文书公证书。本院依法对查封财产进行拍卖，两次拍卖流拍，本院作出（2020）吉0184执恢28号执行裁定书，裁定将被执行人公主岭市万鑫房地产开发有限公司名下位于长岭县太平山镇温馨家园的29套住宅以二次流拍价以物抵债给申请执行人辽源市旭恒典当有限公司抵偿执行案款1347187.80元，上述不动产的所有权自本裁定送达申请执行人辽源市旭恒典当有限公司时起转移。29套住宅中包括本起执行案件涉及的长房权证太平山镇字2xxx6号，房号3xx2，面积81.37平方米房屋。案外人徐德林现向本院提出执行异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案中涉及长房权证太平山镇字2xxx6号，房号3xx2，面积81.37平方米房屋登记在公主岭市万鑫房地产开发有限公司名下，应判断公主岭市万鑫房地产开发有限公司系房屋权利所有人，公主岭市万鑫房地产开发有限公司将该套房屋抵押给辽源市旭恒典当有限公司，并办理了抵押登记，同时进行了依法公证，辽源市旭恒典当有限公司对该套房屋已经依法享有了优先受偿权。本院依据已经生效的具有强制执行效力的债权文书公证书，在执行过程中对依法抵押的包括涉案房屋在内的29套房屋进行查封、评估、拍卖，并以二次流拍价格裁定抵债给抵押权人即本案申请执行人辽源市旭恒典当有限公司，均属正常执法行为，并无不当。案外人徐德林虽然提出涉案房屋系从实际开发所有人佟双贵处认购的，但该套房屋已经抵押在先，案外人的商品房认购书不能得到法律保护，案外人提出撤销（2020）吉0184执恢28号执行裁定书并确认（2020）吉0184执恢28号执行裁定书中的2xxx6号，房号3xx2，面积81.37平方米的房屋归其所有异议请求，本院不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：驳回案外人徐德林的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向公主岭市人民法院提起诉讼。审判长  程彦奎审判员  张春辉审判员  梁晓飞二〇二〇年二月二十三日书记员  李林泽