广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民初16号 原告：钦州市总工会。住所：广西壮族自治区钦州市钦北区永福东大街7号。统一社会信用代码：×××98B。 法定代表人：何敏成，总工会主席。 委托诉讼代理人：黄辉，广西环洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁燕贵，广西环洋律师事务所律师。 被告：钦州市宏富农业有限公司。住所：广西壮族自治区钦州市钦北区永福东大街北面富民路西面。统一社会信用代码：×××63T。 法定代表人：孙元隆。 第三人：钦州市区农村信用合作联社。住所：广西壮族自治区钦州市三沿路33号。统一社会信用代码：×××728。 法定代表人：陈凤梅，该联社理事长。 委托诉讼代理人：陈宝军，系该合作联社沙埠信用社员工。 委托诉讼代理人：张振龙，广西华际律师事务所律师。 第三人：肖彬，男，1981年8月14日出生，汉族，住广西壮族自治区钦州市。 原告钦州市总工会（以下简称市总工会）与被告钦州市宏富农业有限公司（以下简称宏富公司）、第三人钦州市区农村信用合作联社（以下简称农信社）、肖彬物权确认纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2019年5月31日、10月21日公开开庭进行了审理。原告市总工会的委托诉讼代理人黄辉、第三人农信社的委托诉讼代理人张振龙到庭参加诉讼，被告宏富公司、第三人肖彬经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告市总工会向本院提出诉讼请求：1、判决确认登记在钦州市永欣房地产开发有限公司（现名为钦州市宏富农业有限公司）名下的位于钦州市钦北区“世代宝第”A-01号商铺（钦房权证城区字第××）、A-02号商铺（钦房权证城区字第××）、A-03号商铺（钦房权证城区字第××）、A-05号商铺（钦房权证城区字第××）、A-06号商铺（钦房权证城区字第××）、A-07号商铺（钦房权证城区字第××）、A-08号商铺（钦房权证城区字第××）、A-09号商铺（钦房权证城区字第××）为原告所有；2、判决被告在15天内解除原钦州市永欣房地产开发有限公司设置在前述房产上的即钦房他证钦他字第××号项下的全部他项权利（即包括抵押权和租赁权）；3、判令被告在判决生效30天内协助原告把前述房产变更过户至原告名下；4、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2007年6月5日，原告与英国太阳光技术国际有限公司签订《合作开发建设合同书》，合同约定：原告提供位于钦州市钦北区地上的东北面，北邻艺术中心、东临富民街、南与市总工会办公室相邻、西至土地证红线，面积为20.87亩的城镇混合商住出让用地（土地证号：钦国用2006第A0338号，地号240870397-1，作价750万元）、面积为4.89亩的办公综合划拨用地（土地证号：钦国用2006第A0338号，地号240870397-2），由英国太阳光技术国际有限公司出资约5000万元（具体以实际投入为准，不足或超出部分均由被告负责）合作建设占地面积约为2284㎡建筑面积约36500㎡的商住楼；占地面积约2000㎡建筑面积约2900㎡的综合馆；占地面积2000㎡建筑面积约7500㎡的商铺。其中A铺（合同称谓，建设后改称D铺，未建）七层，占地面积380㎡建筑面积约2700㎡，D铺（合同称谓，建设后改称A商铺）三层半，占地面积546㎡建筑面积约1800㎡；以及原告东大门、综合馆周边车道绿化及硬底、围墙项目（统称“世代宝第”项目）。双方还约定，合作建设完成后，项目建设成果分配为：原告获得价值750万元的合作项目即价值为450万元的综合馆、价值约为180万元的商铺A铺（合同称谓，建设后改称D铺，未建）、价值100万元的商铺D铺（合同称谓，建设后改称A商铺）、价值为20万元的东大门、综合馆周边车道绿化及硬底、围墙；被告获得原告方过户至被告名下的20.87亩合作出让用地的开发权、建设权以及获得建筑面积约为36500㎡的商住楼等其他事项。涉案《合作开发建设合同书》签订后，由于英国太阳光技术国际有限公司属非国内注册登记企业且无开发房地产经营资格，经该公司报有关行政主管部门许可，后由该公司全资设立广西永欣房地产开发有限公司作为涉案项目的建设单位，与原告合作建设涉案的《合作开发建设合同书》项下项目，即“世代宝第”项目，原告也依约将所合作的建设用地变更到被告名下（即原广西永欣房地产开发有限公司）交付建设，项目建设中，其中“世代宝第”住宅小区A、B、C、D栋住宅楼及地下室以及涉案的商铺二层均已验收合格（涉案商铺在2013年6月26日验收合格）并交付使用，但在分配建设成果中，被告不但没有依约把建成经验收合格并交付使用的、在合作建造建成时原告即依法拥有物权的“世代宝第”A-01号、A-02号、A-03号、A-05号、A-06号、A-07号、A-08号、A-09号等8间商铺依法变更登记为原告所有，反而未经原告同意将前述商铺擅自租赁给他人经营使用，严重侵害了原告合作建设权益及工会集体公共财产权益。另查明，被告于2016年8月26日由钦州市永欣房地产开发有限公司变更登记名称而来。 被告宏富公司未提交书面答辩状，亦未出庭参加诉讼，视为其放弃答辩的权利。 第三人农信社述称，一、农信社已合法取得被告宏富公司前身即钦州市永欣房地产开发有限公司名下位于钦州市世代宝第A-01号、A-02号、A-03号、A-05号、A-06号、A-07号、A-08号、A-09号等8间商铺的抵押权。事实和理由：2014年2月26日农信社沙埠信用社与钦州市德陞投资有限公司签订一份《流动资金借款合同》，约定德陞公司向沙埠信用社借款1000万元，借款用途为购进苗木，借款执行基准利率上浮30%，即年利率为7.995%；合同约定借款按月借息，分期还本，结息日为每月的20日，逾期加收50%罚息并计收复息；借款期限为3年。同日，钦州市永欣房地产开发有限公司与沙埠信用社签订了一份《抵押担保合同》，约定钦州市永欣房地产开发有限公司自愿以其名下位于钦州市世代宝第A-01号、A-02号、A-03号、A-05号、A-06号、A-07号、A-08号、A-09号等8间商铺为上述贷款作抵押担保，后双方共同到不动产登记部门办理了抵押物登记手续，沙埠信用社领取了上述不动产的他项权利证书。综上，上述8间商铺的抵押权已依法设立，农信社依法对上述房屋以协议作价、拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权。该抵押权已得到钦州中院作出的（2017）桂07民初54号民事判决确认。二、农信社与钦州市永欣房地产开发有限公司签订《抵押担保合同》时并不知道原告与被告之间对上述8间商铺存在产权纠纷，农信社的抵押权属于善意取得。本案不管上述8间商铺最后如何确权，均应当保护农信社的抵押优先权。 第三人肖彬未出庭参加诉讼，但庭前提交了书面答辩状，述称肖彬与钦州市永欣房地产开发有限公司签订的《永欣.世代宝第商铺租赁合同》及《补充协议》合法有效。1.钦州市永欣房地产开发有限公司与肖彬于2016年1月25日签订了案涉租赁合同，约定钦州市永欣房地产开发有限公司将其所有、位于钦州市间商铺出租给肖彬用于办公、商业，约定租赁期限为12年（即从2016年1月25日至2028年5月31日）；2.在装修过程中，原告曾阻止答辩人施工。原告在涉案商铺所有权未确定时，其应先通过司法途径确认涉案商铺的权属，再根据司法确认生效文书来主张权利。肖彬作为善意第三人，尽到了必要的注意义务，且以合理的价格承租登记在永欣公司名下的商铺，应得到法律的保护；3、在案涉商铺发生争议时，肖彬与永欣公司于2016年5月22日签订了《补充协议》，进一步明确了双方因原告主张商铺所有权发生争议后双方的权利义务；4、钦州市政府办公室作出的《关于对非公经济人士代表在全市非公经济人士座谈会上所提意见和建议的答复》第11项问题的解决方案和措施为：（1）市总工会允许业主继续装修和使用；（2）关于产权纠纷问题由市总工会与房屋承建方通过法律途径协商妥善解决。这一答复既解决了肖彬的租赁装修问题，也为解决原告与永欣公司涉案商铺权属之争指明了方向；5、原、被告对案涉商铺的权属之争与肖彬无关，不能影响到肖彬的正常租赁及经营。 原告市总工会围绕诉讼请求提交了如下证据：证据1、钦州市宏富农业有限公司《国家企业信用信息公示系统、企业变更咨询单、股东（发起人）信息、法定代表人、台湾居民来往大陆通行证》，拟证明被告及其法定代表人主体身份概况，被告属外资设立企业；证据2、《钦州市土地审批与储备委员会第十二次会议纪要》、《关于协调解决市总工会与英国太阳光技术国际有限公司合作开发市总工会部分土地有关问题的会议纪要》、编号NO.0005092《钦州市人民政府办公室文件处理笺》、《关于市总工会、英国太阳光技术国际有限公司合作开发建设市总工会部分土地的方案》、《合作开发建设合同书》、《交款通知》、《交款收据》，拟共同证明：（1）涉案房产项目由原告提供土地作为与英国太阳光技术国际有限公司合资、合作建设并获政府批准的事实；（2）根据《合作开发建设合同书》的约定，原告在合资合作建设中依法取得涉案所诉建成房产物权事实；（3）以原告名义向国土管理部门交缴土地利用款项以便将涉案土地投入合作开发的事实；证据3、英国太阳光技术国际有限公司《股东会决议》，拟证明：（1）涉案房产开发项目是由英国太阳光技术国际有限公司根据与原告签订《合作开发建设合同书》约定交由其全资组建的钦州市永欣房地产开发有限公司作为建设主体实施；（2）作为建设单位被告负有向原告交付涉案建设成果义务；证据4、《关于钦州市永欣房地产开发有限公司世代宝第项目核准的批复》、《关于钦州市永欣房地产开发有限公司世代宝第项目重新核准的批复》，拟共同证明：（1）涉案房地产项目名称为“世代宝第”项目；（2）该项目由原告与英国太阳光技术国际有限公司合资合作建设，并经批准由钦州市永欣房地产开发有限公司作为建设主体实施建设；（3）作为建设单位被告负有向原告交付涉案建设成果义务；证据5、《有关“世代宝第”项目中原、被告往来函件》，拟证明被告作为涉案“世代宝第”项目建设实施主体，根据原告与其出资人英国太阳光技术国际有限公司于2007年6月5日签订的《合作建设合同书》进行项目的合资合作建设的事实；证据6、《建设工程竣工规划验收合格单》，拟证明涉案房产已于2013年4月26日经各方验收确认合格的事实；证据7、《房产测绘成果报告》、《分户面积明细表》，拟证明涉案房产分户及面积明细概况；证据8、《关于要求接收合作项目成果D商铺的联系函》、《关于商铺交付等问题协商会议纪要》、《关于将商铺A铺交付钦州市总工会的函》、《关于建议召开合作开发建设项目成果分配移交工作会议的函》、《关于催促召开的函》、《关于再次催促召开的函》、《钦州市永欣房地产开发有限公司2014年2月21日》、《关于合作开发建设成果处理意见》、《房屋交接协议书》、《2017年4月6日和2017年9月21日的》，拟共同证明：（1）原被告就有关涉案项目房产的建设是依据原告与其出资人英国太阳光技术国际有限公司于2007年6月5日签订的《合作建设合同书》进行项目合资、合作建设的事实；（2）《合作建设合同书》约定建成应交付原告的D商铺在建成后实际登记为A商铺的事实；（3）至今涉案A商铺被告尚未依约交付原告的事实；证据9、《关于请求配合做好保护工会资产的函》、《关于做好保护工会资产问题的答复》、《关于请求协助查询有关工会资产的函》，拟证明原被告双方合资合作建设成的原告拥有物权的涉案A商铺，已被被告擅自非法抵押给他人的事实；证据10、《关于停止租赁商铺A的函》、《公证书》、《关于停止对商铺A装修工程施工的通知》，拟证明对被告擅自把属原告合作建设成果出租他人提出异议的事实；证据11、《合作建设开发合同的、》、《实际合同D商铺调整为A商铺称谓变更的执行总平面图》，拟证明《合作开发建设合同》中约定归原告所有的D商铺在报建执行中变更称谓为A商铺的事实。 第三人农信社提交了一份证据：钦州市中级人民法院（2017）桂07民初54号《民事判决书》，拟证明涉案的房地产已经抵押给第三人农信社，该社对抵押物享有优先受偿权。 第三人肖彬提交了如下证据：证据1、房产证，拟证明钦州市永欣房地产开发有限公司持有钦州市世代宝第商铺A-01号、A-02号、A-03号、A-05号、A-06号、A-07号、A-08号、A-09号的房产证；证据2、《永欣.世代宝第商铺租赁合同》、《补充协议》，拟证明钦州市永欣房地产开发有限公司与肖彬于2016年1月25日签订的商铺租赁合同及于2016年5月22日签订的《补充协议》是合法有效的；证据3、钦政办函〔2016〕32号文件，拟证明钦州市人民政府办公室在2016年7月25日作出《关于对非公经济人士代表在全市非公经济人士座谈会上所提意见和建议的答复》明确本案涉案商铺的处理意见：1.市总工会允许业主继续装修和使用；2.关于产权纠纷问题由市总工会与房屋承建方通过法律途径协商妥善解决。 本院依法组织当事人对上述证据进行了举证、质证。本院对上述证据认证如下：对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11的真实性予以确认，对第三人肖彬提交的证据1、2、3的真实性予以确认，对第三人农信社提交的证据的真实性、合法性及关联性予以确认。 经审理查明：2007年6月5日，原告市总工会与英国太阳光技术国际有限公司（以下简称太阳光公司）签订《合作开发建设合同书》，约定：由乙方（太阳光公司）出资在甲方（市总工会）原有的存量土地上进行共同合作开发建设项目。甲方市总工会用于合作的项目用地有两块：一是面积为20.87亩的城镇混合商住出让用地（土地证号：钦国用2006第A0338号，地号240870397-1，作价750万元），二是面积为4.89亩的办公综合划拨用地（土地证号：钦国用2006第A0338号，地号240870397-2）；位于钦州市钦北区上的东北面，北邻艺术中心、东临富民街、南与市总工会办公室相邻、西至土地证红线。乙方太阳光公司负责提供合作项目资金约5000万元人民币。双方合作项目的内容主要有四项：1.建设占地面积约2284㎡、建筑面积约36500㎡的商住楼；2.建一个占地面积约2000㎡、建筑面积约2900㎡的综合馆；3.建占地面积2000㎡、建筑面积约7500㎡的商铺。划分为A、B、C、D铺面，其中总平面图所示D铺面（占地面积为546㎡、建筑面积约1800㎡），后改称A铺面，为本案诉争标的物；4.建设甲方市总工会东大门、综合馆周边车道绿化及硬底，合作地与甲方地的围墙。合作建设完成后，项目建设成果分配为：甲方市总工会获得价值750万元的合作成果，即价值为450万元的综合馆、价值约为180万元的商铺A铺（合同称谓，建设后改称D铺，未建）、价值100万元的商铺D铺（合同称谓，建设后改称A商铺，本案诉争标的物）、价值约为20万元的东大门、综合馆周边车道绿化及硬底、围墙。乙方太阳光公司获得甲方市总工会过户至其名下的20.87亩合作出让用地的开发权、建设权以及获得建筑面积约为36500㎡的商住楼五幢的所有权、建筑面积约为3000㎡的商铺B铺、C铺所有权。同时，案涉合同第6.7条约定，综合楼、商住楼A1幢、A2幢、商铺A铺、D铺、甲方东大门及围墙车道、绿化人行道由甲方市总工会会同监理及有关部门按甲乙双方约定验收合格交付给甲方。 涉案《合作开发建设合同书》签订后，由于太阳光公司属非国内注册登记企业且无开发房地产经营资格，经该公司报有关行政主管部门许可，由该公司全资设立广西永欣房地产开发有限公司（以下简称永欣公司）作为涉案项目的建设单位，与原告合作建设涉案合同项下的“世代宝第”项目。原告依约将合作的建设用地变更到永欣公司名下并交付建设。2013年4月26日，“世代宝第”住宅小区A、B、C栋住宅楼及商铺二层、地下室整体竣工验收合格。 另查明，案涉“世代宝第”A商铺于2013年7月26日在钦州市房产管理局登记办理了A-01号、A-02号、A-03号、A-05号、A-06号、A-07号、A-08号、A-09号等8间商铺的房屋产权证书【房屋所有权证号分别为：钦房权证城区字第××号、钦房权证城区字第××号、钦房权证城区字第××号、钦房权证城区字第××号、钦房权证城区字第××号、钦房权证城区字第××号、钦房权证城区字第××号、钦房权证城区字第××号】，登记的房屋所有权人均是永欣公司。 又查明，2014年2月26日第三人农信社下属的沙埠信用社与钦州市德陞投资有限公司签订一份《流动资金借款合同》，合同约定德陞公司向沙埠信用社借款人民币1000万元整，借款期限自2014年2月26日起至2017年2月25日止。同日，沙埠信用社与永欣公司签订一份《抵押担保合同》（合同编号：804204140320321），约定永欣公司以自有的位于钦州市世代宝第A-01、A-02、A-03、A-05、A-06、A-07、A-08、A-09共八间商铺（即本案诉争商铺）为德陞公司上述1000万元贷款提供抵押担保，抵押担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、仲裁费、执行费等债权人实现债权和担保权的费用。沙埠信用社与永欣公司共同到不动产登记部门办理了抵押登记手续，沙埠信用社领取了上述不动产的他项权利证（编号为：钦房他证钦他字第201400744）。 再查明，2016年1月25日永欣公司与第三人肖彬签订《永欣.世代宝第商铺租赁合同》，约定永欣公司将其所有的世代宝第A-01、A-02、A-03、A-05、A-06、A-07、A-08、A-09共八间商铺（即本案诉争商铺）出租给肖彬，租赁期限十二年，至2028年5月31日止。2016年5月22日双方又签订了一份《补充协议》，将租赁期限顺延6个月，并将租金交付方式变更为：甲方（永欣公司）要求乙方（肖彬）将租金按主合同及补充协议的约定交付给市总工会。 2014年以后的几年间，原、被告双方曾多次就案涉A商铺移交事宜进行磋商，但未果。永欣公司于2016年8月26日变更为钦州市宏富农业有限公司（以下简称宏富公司），宏富公司的法定代表人于2017年11月6日由吴锦越变更为孙元隆。2019年3月，原告以被告不按约定交付“世代宝第”A-01号、A-02号、A-03号、A-05号、A-06号、A-07号、A-08号、A-09号等8间商铺，并过户到原告名下，侵害了原告合作建设权益及工会集体公共财产权益为由诉至本院。 本院认为，一、关于原告是否对案涉8间商铺享有所有权的问题。首先，从原告市总工会与太阳光公司签订的《合作开发建设合同书》的内容看，该协议属于合作开发的性质，合作开发的主体是市总工会和太阳光公司；之后，根据钦州市发展和改革委员会的批复，上述合作开发协议书合作开发的项目的建设单位变更为太阳光公司全资成立的具有国内房地产开发资质的永欣公司。由此，应予认定合作开发的主体适格，协议内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该份《合作开发建设合同书》合法有效。其次，关于诉争的8间商铺权属问题。在案涉合作开发合同签订后，原告依约将合作开发的土地过户到永欣公司名下，履行了合同约定的义务。永欣公司亦依约完成了涵盖案涉8间商铺在内的大部分合作开发项目，且所建项目于2013年4月26日经过了整体竣工验收合格。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”之规定，合法建造属物权设立的事实行为。诉争的8间商铺因双方当事人履行合作开发协议建造而成，建造房屋的行为成就时，双方当事人即取得该房屋的所有权，而不以登记为要件。据此，依照《合作开发建设合同书》第五条合作项目分配第5.1项的约定，原告享有获得价值750万元合作项目成果的权利，其中，包括诉争的8间商铺的所有权。因此，原告在本案中诉请确认位于钦州市钦北区“世代宝第”A-01号、A-02号、A-03号、A-05号、A-06号、A-07号、A-08号、A-09号等8间商铺为原告所有，符合事实和法律规定，本院予以支持。 二、关于能否在本案中判决解除设立在上述8间商铺之上的抵押权和租赁权的问题。原告主张诉争8间商铺为其所有，用以抵押和出租均非其意思表示，请求判决被告通过偿还相应款项的方式在15天内解除原永欣公司设置在8间商铺上的全部他项权利（即包括抵押权和租赁权）。本院认为，诉争8间商铺上的抵押权的效力已由另案生效判决认定，原告若认为另案生效判决认定的事实错误，侵害了其民事权益，可通过申请再审的方式解决。至于租赁权，根据2016年5月22日永欣公司与第三人肖彬签订的《补充协议》的约定，诉争8间商铺的租金已变更由原告收取。原告在本案中诉请恢复8间商铺的原状，目前在客观上无实现的可能性和必要性。永欣公司未按合同约定将该诉争的8间商铺的产权登记到原告名下，而是在2013年7月26日将该些商铺办理了房屋产权登记在了其自己名下，并于2014年2月26日将该诉争的8间商铺为另一家公司的贷款向银行提供抵押担保，永欣公司的行为构成违约。原告可依法请求承继永欣公司权利及义务的宏富公司来承担相应的违约赔偿责任。 三、关于能否在本案中判令被告在判决生效30天内协助原告把前述房产变更过户至原告名下的问题。基于上述第二点论述，在无法解除设置在诉争8间商铺之上的抵押权时，根据相关法律规定，是无法为房产办理过户登记手续的。因此，对于原告的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 一、确认位于钦州市钦北区“世代宝第”A-01号商铺（钦房权证城区字第××）、A-02号商铺（钦房权证城区字第××）、A-03号商铺（钦房权证城区字第××）、A-05号商铺（钦房权证城区字第××）、A-06号商铺（钦房权证城区字第××）、A-07号商铺（钦房权证城区字第××）、A-08号商铺（钦房权证城区字第××）、A-09号商铺（钦房权证城区字第××），共计8间商铺归原告钦州市总工会所有； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告钦州市宏富农业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式伍份，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并须在上诉期限届满之日起七日内（节假日不顺延）按不服本判决部分的上诉请求金额，依照《诉讼费用交纳办法》的规定预交上诉案件受理费（款项直接汇入广西壮族自治区高级人民法院银行账户。开户名：广西壮族自治区高级人民法院，开户行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77），逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按撤回上诉处理。 审判长  叶枝仁 审判员  赵斯婷 审判员  李彦君 二〇二〇年二月十八日 书记员  韦光波