广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29067号原告：刘烈健，男，1979年2月3日出生，汉族，住广东省佛山市大沥镇黄岐第一城18座6C房，公民身份号码440************532。委托诉讼代理人：李丽平，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：观晓珠，广东红棉律师事务所律师。被告：林松辉，男，1967年3月7日出生，汉族，住广东省电白县**********，公民身份号码440************730。原告刘烈健与被告林松辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序于2020年1月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人观晓珠到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2019年5月11日签订的《存量房买卖合同》；2.被告向原告返还定金100000元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算，以50000元为本金从2019年5月12日起计算至实际清偿完毕之日，以50000元为本金从2019年5月13日起计算至实际清偿完毕之日止，利息暂计为500元）；3.被告向原告支付违约金170000元；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年5月，原被告签订《存量房买卖合同》。被告已实际收取了原告购房定金，然而涉案房屋在双方签订《存量房买卖合同》前已被法院查封，无法办理过户手续，被告构成根本违约。被告的行为已严重违反诚实信用原则，侵害了原告的合法权益。因此，原告向法院提起诉讼。被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.《存量房买卖合同》原件1份，用以证明被告需退还原告定金及向原告支付违约金，且原告有权解除这份合同；3.收款收据原件2份、中国银行交易明细原件1份，用以证明被告已实际收取了原告定金；4.不动产登记信息查询结果原件1份，用以证明涉案房屋已被法院查封，无法过户，被告构成根本违约。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法视为其放弃举证质证的权利。经审查，原告提供的证据来源合法，内容真实，本院予以采信。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：涉案房屋位于佛山市南海区***********保利紫山国际花苑6栋1梯2703房，建筑面积为94.6平方米，权利人为被告，占有份额为单独所有，取得方式为购买，2018年8月6日登记于被告名下。2019年5月11日，被告（甲方、卖方）、原告（乙方、买方）与案外人广东合富房地产置业有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订一份《存量房买卖合同》，约定：买方以总价1700000元向卖方购买涉案房屋；定金100000元买方应在签署本合同当日自行交付给卖方，买卖双方应在签署本合同后20日内签署银行按揭文件及提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并由买方支付办理按揭贷款所需费用，向银行申请20年1300000元的银行按揭贷款；卖方应在签署本合同后10日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，并承担因提前还贷及涂销归档所产生的费用；买方垫资赎契，买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，提取首期楼款（不含定金）300000元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；楼价余款1300000元，待完成全部按揭手续后，由贷款银行直接划给卖方；房屋交付使用时间为卖方收齐房款当天；丙方协助办理产权转移登记，丙方应当于2019年8月31日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转让登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此情况下，丙方应当如实告知甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料，甲乙双方应当在【收到丙方书面通知后7个工作日内】【2019年9月7日前】向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件材料；买方承担全部税费；乙方应于2019年5月31日向丙方支付中介服务费20000元；甲方不按合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为房地产成交价的10%；甲乙任何一方因自己的原因出现以上违约，除承担以上违约金外，还应赔偿守约方的中介服务费损失。双方还约定：1.卖方承诺该物业无查封无二次抵押；2.签约当天买方支付部分定金50000元给卖方，余下定金50000元买方于2019年5月13日前直接转给卖方；3.买方于2019年5月20日前支付部分首期100000元给卖方，卖方当天去房管部门做抵押登记给买方；等等。签订合同后，原告分别于2019年5月12日、2019年5月13日向被告支付两笔定金各50000元，合计100000元，被告向原告出具了相应收据。2019年5月29日，被告查询涉案房屋登记信息，查询结果显示：2018年8月21日，涉案房屋被广东省茂名市电白区人民法院查封，限制文号为（2018）粤0904财保62号；2019年4月9日，涉案房屋被广州市海珠区人民法院轮候查封，限制文号为（2019）粤0105执保419号。2019年12月4日，原告提起本案诉讼，本案起诉状及应诉材料于2019年12月21日送达予被告。诉讼中，原告陈述，签订合同时原告对涉案房屋的查封情况不知情，只对银行抵押情况知情，被告承诺涉案房屋无查封、无二次抵押。签订合同后，原告按约定前往银行办理按揭贷款，被银行告知涉案房屋已被查封。因涉案房屋被查封，原被告双方于2019年5月30日约定，买方垫资赎契改为卖方垫资赎契，首期楼款过户当天才支付，但继续履行合同的前提是不超过2019年8月31日过户。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉案合同包含了房屋买卖关系的内容及居间合同关系的内容，本案为房屋买卖合同纠纷，故本院仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。原、被告围绕涉案房屋的买卖合同关系是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依合同约定全面履行各自的义务。合同约定“卖方承诺该物业无查封无二次抵押”，但涉案房屋已于2018年8月21日和2019年4月9日被另案查封，直至庭审终结时，被告未能处理房屋解封事宜，合同已不能履行，故被告的行为已构成根本违约。原告请求解除涉案合同，本院予以支持，并确认涉案合同于被告收到本案应诉材料当日即2019年12月21日解除。合同约定“甲方不按合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用”，被告对合同的解除负有全部责任，原告请求被告按涉案房屋成交价的10%计付违约金170000元，符合双方约定，本院予以支持。原告请求被告返还已支付的定金100000元，本院予以支持。原告请求返还定金的利息，因本院已认定被告应按涉案房屋成交价的10%计付违约金，承担相应违约责任，故对原告的利息请求不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告刘烈健、被告林松辉与广东合富房地产置业有限公司于2019年5月11日签订的《存量房买卖合同》项下关于房屋买卖事项约定于2019年12月21日解除；二、被告林松辉应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金100000元予原告刘烈健；三、被告林松辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金170000元予原告刘烈健；四、驳回原告刘烈健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20104.5元，减半收取计10052.25元（原告已预交），由原告负担2.25元，由被告负担10050元。被告负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的10050元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年二月十二日书记员  杜思雨