福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初3578号 原告：张林春，男，1982年10月6日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：肖晖，福建元一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑辉煌，福建元一律师事务所律师。 被告：王尔锋，男，1977年7月19日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被告：陈尚标，男，1970年1月4日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 第三人：林立花，女，1984年10月25日出生，汉族，住福建省闽侯县。 第三人：陈国翔，男，1994年5月17日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告张林春与被告王尔锋、陈尚标、第三人林立花、陈国翔案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张林春及其委托诉讼代理人肖晖、被告王尔锋到庭参加诉讼，被告陈尚标、第三人林立花、陈国翔经公告传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张林春向本院提出诉讼请求：1.停止对位于福建省福州市晋安区房产的强制执行，并解除查封等强制措施；2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年9月11日，原告与被告陈尚标及第三人林立花、陈国翔签订合法有效的《房屋买卖合同》，约定陈尚标及林立花、陈国翔自愿将案涉房屋出卖给原告张林春，房屋交易成交价为195万元。原告在法院查封案涉房屋之前已与陈尚标及林立花、陈国翔签订合法有效的书面买卖合同。合同签订后，原告按照合同约定向陈尚标支付购房款156万元，另余购房款39万元待案涉房屋在可办理过户登记情况下，在房屋交易登记部门办理案涉房屋收件过户手续前转入银行办理资金托管手续，待原告取得案涉房屋产权证后当日双方前往银行办理解冻手续。现剩余购房款39万元原告也依法院要求交付执行。自2017年9月起，陈尚标及林立花、陈国翔将案涉房屋全部交付给原告使用，并由原告缴纳物业管理费、水费、电费等，原告购买案涉房屋系用于居住使用，原告与家人一直在该房屋中共同居住至今。本案案涉房屋的产权证目前暂时无法办理至陈尚标名下，故导致产权无法登记至原告名下，该房屋产权证无法办理并非原告自身过错，不影响原告对上述房屋实际享有所有权。被告王尔锋系（2018）闽0111执497号执行案件的申请执行人，被告陈尚标系该执行案件的被执行人，在执行程序中被告王尔锋作为申请执行人向法院申请强制执行原告所有的位于福建省福州市晋安区房产。2019年4月24日，原告对上述执行提出案外人执行异议，法院作出（2019）闽0111执异16号执行裁定书，驳回原告的异议请求。综上，（2019）闽0111执异16号执行裁定书认定事实错误，适用法律错误。原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能排除对案涉房屋的执行。 被告王尔锋辩称：根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。根据城市房地产管理法的第三十八条规定，未经依法登记领取权属证书的房屋依法不得转让。讼争房屋为拆迁安置房，未办理权属登记，陈尚标为逃避债务转让该房屋不受法律保护。陈尚标与购房者之间的约定对他人不具有法律效力。 被告陈尚标未答辩。 第三人林立花未作陈述。 第三人陈国翔未作陈述。 原告围绕其诉讼请求依法提交了（2019）闽0111执异16号民事裁定书、送达回证、《定金合同》、中国建设银行银行卡客户交易详细信息、收条、《房屋买卖合同》、身份证复印件、结婚证复印件、中国建设银行银行卡客户交易详细信息、个人账户交易凭证单、客户回单、收条、福建增值税普通发票（物业费）、证明、历年电费明细、福建省增值税普通发票、微信缴费记录打印件、法院公告、中国建设银行个人活期账户交易明细为证，本院组织了证据交换和庭审质证。被告王尔锋对原告举证的（2019）闽0111执异16号民事裁定书、送达回证无异议，对原告举证的其他证据表示其不清楚情况、由法院认定。被告陈尚标、第三人林立花、陈国翔经公告传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、答辩（陈述）的权利。经查，原告对其提供的民事裁定书、送达回证、《定金合同》、中国建设银行银行卡客户交易详细信息、收条、《房屋买卖合同》、中国建设银行银行卡客户交易详细信息、个人账户交易凭证单、客户回单、收条、福建增值税普通发票（物业费）、证明、历年电费明细、福建省增值税普通发票、法院公告、中国建设银行个人活期账户交易明细均能提供原件核对，其真实性可以认定；原告提供的身份证复印件、结婚证复印件虽无原件可供核对，但该材料均为《房产买卖合同》附件，其真实性亦可以认定。本院对以上证据予以确认，并在卷佐证。 原告对其提供的微信缴费记录打印件未提供原始载体进行核对，真实性不能认定，本院不予采信。 根据庭审确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 坐落福州市晋安区新店镇南平房屋（以下简称讼争房屋）系陈尚标因房屋征收补偿取得的安置房，目前尚不具备办理产权登记的条件。 2017年9月5日，张林春与陈尚标签订《定金合同》，约定张林春向陈尚标购买讼争房屋，建筑面积106.59㎡，总价款195万元，签订该合同时支付定金10万元等。当日，张林春向陈尚标转账支付购房定金10万元。 2017年9月11日，张林春作为乙方与作为甲方的陈尚标、林立花（陈尚标的配偶）、陈国翔（陈尚标之子）就讼争房屋具体买卖事宜签订《房产买卖合同》，约定成交价195万元，乙方于签订该合同时支付定金30万元，于2017年11月30日前支付购房款的80%即156万元给甲方，甲方开具收款凭据给乙方，甲方收到款项后将房屋权属材料交付给乙方，当天将房屋交付给乙方，剩余钱款39万元待办理甲方名下产权证起叁个工作日内甲乙双方前往房地产交易登记部门办理该房产收件过户手续，在上述房产过户收件前，由乙方转入银行办理资金托管手续，待乙方取得其名下产权证当日甲乙双方前往银行办理解冻将钱款支付给甲方等。后张林春分别于2017年9月29日、2017年10月15日向陈尚标支付购房款23万元和123万元。现张林春已合计向陈尚标付款156万元。讼争房屋已于2017年9月交付张林春使用。 后陈尚标的债权人王尔锋依据其与陈尚标民间借贷纠纷案件的生效判决，向本院申请强制执行，本院因此对讼争房屋进行查封，并通知居住、使用讼争房屋的人员限期搬离。2019年4月24日，张林春对讼争房屋的执行提出书面异议，本院对该异议进行审查后，于2019年5月23日作出（2019）闽0111执异16号民事裁定，认为讼争房屋尚未登记到陈尚标名下，不能认定该房屋已为陈尚标所有，张林春明知该房屋未登记到陈尚标名下仍与陈尚标买卖该房屋，其对房屋无法办理过户登记至其名下亦有过错，据此裁定驳回张林春的异议请求。张林春于2019年6月17日收到上述民事裁定书后不服该裁定，于2019年7月2日提起本案诉讼。另外，张林春于2019年6月28日将剩余购房款39万元支付至本院账户。 本院认为，《房产买卖合同》系张林春与陈尚标、林立花、陈国翔自愿签订，对价合理，内容未违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。不动产物权的设立、变更、转让和消灭须经依法登记才发生效力，本案讼争房屋尚未办理任何物权登记，张林春主张其对讼争房屋实际享有所有权没有依据，不予支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现讼争房屋尚未登记至陈尚标名下，本案不符合上述规定的适用条件，张林春依据该规定主张排除执行，不能支持。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，张林春明知讼争房屋不具备办理陈尚标名下权属登记的条件，仍向陈尚标购买房屋，其对房屋至今无法办理权属变更登记存在过错，本院对讼争房屋进行查封有法律依据，原告请求解除讼争房屋的查封不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告张林春的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告张林春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李蓓蓓 人民陪审员  缪义存 人民陪审员  黄文钗 二〇二〇年二月二十五日 书 记 员  王 瑶 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。