重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初14070号原告：牟敏，女，汉族，1985年11月5日出生，住四川省雅安市雨城区。委托代理人：魏勇，四川雅州律师事务所律师（一般代理）。委托代理人：陈勇军，男，汉族，1984年12月8日出生，系原告配偶，住四川省雅安市雨城区（特别授权）。被告：攀钢集团钢城企业总公司，住所地四川省攀枝花市长寿路，统一社会信用代码91510400204352390L。法定代表人：周登科，总经理。委托代理人：赖金洋，四川卓乐律师事务所律师（特别授权）。原告牟敏与被告攀钢集团钢城企业总公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员常凌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告牟敏及委托代理人魏勇、陈勇军，被告攀钢集团钢城企业总公司的委托代理人赖金洋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告牟敏的诉讼请求：1、请求解除双方之间签订的《房屋买卖合同》，责令被告退还原告购房款851100元；赔偿原告支付的交易服务费42555元，并支付原告违约金85110,合计978765元；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告所有的座落于重庆市经开区大石路*号*幢*号钢混结构房屋通过西南联合产权交易所挂牌出售。原告于2018年7月6日通过出价851100元竞得该房屋，原告缴纳了交易服务费42555元及全部购房款后于2018年7月31日与被告签订《房屋买卖合同》。合同第四条约定“房屋交付：本次交易受让成功后，甲乙双方应当共同配合，完成交易标的及相关权属证明的交接手续，双方应在产权交易合同生效后15个工作日内按重庆市各区房地产及税务等部门规定按实缴纳相关税费并办理交易标的的权证变更登记手续。”第六条约定“甲方逾期交房的违约责任：甲方未按本合同第四条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方全部交易税费，并向乙方支付房价10%的违约金。”合同订立生效后，原告多次催促被告办理过户变更登记手续，但被告以房屋手续、资料不齐等自身原因推诿导致至今未完成过户手续，严重违反合同约定，原告于2019年4月2日向被告送达《解除合同通知书》。综上所述：双方签订的《房屋买卖合同》有效，双方应严格遵守合同约定。但被告迟延履行过户义务，经催告仍未履行，导致原告取得房屋所有权目的不能实现。故依法起诉，提出前述诉讼请求。被告攀钢集团钢城企业总公司辩称，不同意解除房屋买卖合同：1、被告按约将房屋交付给了原告，原告不能依据《房屋买卖合同》第六条之约定要求解除合同，即原告无约定解除权。2、被告一直并始终愿意也在积极配合原告办理房屋产权过户且案涉房屋早已具备过户条件，本案被告不存在《合同法》94条规定的根本性违约情节，因此，原告也无法定解除权。3、从促进交易安全、保障合同相对人权益的角度出发，本案不宜判决解除合同。案涉房屋是经西南联交所挂牌交易成交，本次交易己经产生了相当高的税费、服务费等，若法院判决解除合同，将直接导致被告在无违约情形的情况下将会产生较大损失。4、国家各方政策倡导房屋是用来居住的，案涉房屋早已按约交付给被告，即合同主要目的已达到。关于办理过户的问题，一是因为案涉房屋是通过西南联交挂牌交易，和普通的商品房过户相比，其过户手续必然更加繁琐复杂，双方在缔约时即预见到了该问题，因此才未在《房屋买卖合同》中约定延迟办理过户的责任；其次，本案过户延迟主因是：在双方办理过户手续时，被要求缴纳一笔税费，由于案涉房屋的拍卖公告第六条要求所有税费均由受让人承担，因此在该税费应由谁缴纳的问题上双方存在不同意见，双方暂未成功办理房屋过户，为了事情的妥善处理，原告已垫付完全部的税费，即案涉房屋早已具备办理过户的条件，但原告于2019年4月即开始诉至法院，以至纠纷至今未解决；5、关于原告解除合同通知是否生效的问题，单方行使合同的解除权对合同相对方会产生重大影响，因此合同法对合同解除权的行使条件和程序作出了严格的规定，旨在平衡双方当事人的利益。《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”依照该项规定，即使当事人一方通知对方主张解除合同，亦必须具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中，解除函虽含有解除合同的内容，但仅系原告单方面意思表示，在我方未明确表示接受的情况下，解除函对双方当事人均不具有法律约束力。也就是说即使原告向被告发出解除合同的通知并到达对方，也因不具备合同法第九十三条和第九十四条规定的条件，不能发生解除合同的法律效力。综上，在《房屋买卖合同》未解除且不具备解除条件的情况下，原告诉请无事实与法律依据，应依法驳回原告全部诉讼请求经审理查明，被告所有的坐落于重庆市经开区大石路*号*幢*号钢混结构房屋通过西南联合产权交易所挂牌出售，在拍卖公告上载明标的物转让所涉及一切税费及其他可能存在的物业费、水电等欠费均由受让人全部承担。被告于2018年7月6日通过出价851100元竞得该房屋，并支付了交易服务费42555元，原告（乙方）与被告（甲方）于2018年7月31日签订了《房屋买卖合同》，双方约定：甲方将其所有的位于重庆市经开区大石路*号*幢*号房屋出售给乙方，建筑面积156.19平方米，交易总价85.11万元。该合同第四条约定的为房屋的交付：本次交易受让成功后，甲乙双方应当共同配合，完成交易标的及相关权属证明文件的交接手续，双方应在产权交易合同生效后15个工作日内按重庆市各区房地局及税务等部门规定按实缴纳相关税费并办理交易标的的权证变更登记过户手续。乙方支付至西南联合产权交易所的保证金25万元在本合同生效并扣除相关费用，即交易服务费42555元后，剩佘部分207445元直接转为本次产权交易部分价款。甲、乙双方约定按照一次性付款方式支付价款：除交易保证金扣除交易服务费后剩余部分直接转为本次产权交易部分价款外，乙方应在本合同生效之日起5个工作日内，将其余的产权交易价款64.3655万元一次性支付至西南联合产权交易所指定银行账户。本次交易受让成功后，甲乙双方应当共同配合，完成交易标的及相关权属证明文件的交接手续；双方应在产权交易合同生效后15个工作日内按重庆市各区房地局及税务等部门规定按实缴纳相关税费并办理交易标的的权证变更登记过户手续。因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长。乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款10%违约金。甲方未按本合同第四条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日,按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价10%的违约金。在2018年7月13日，原告即支付了全部房款。2018年8月7日，牟敏的丈夫陈勇军与被告公司的工作人员李曼添加为微信好友，双方协商办理产权过户事宜，2018年8月22日，李曼表示已经在准备公章和执照原件、因领导在出差，要等领导回来批了才能把原件带出来。2018年8月27日，李曼表示星期三领导才签字，签完才能去借原件。2018年8月30日，李曼表示下礼拜二去重庆。2018年9月3日，陈勇军提醒李曼将需要的资料都准备好，争取第二天全部办完，李曼表示尽量。2018年9月6日，李曼告知陈勇军与另一人好好沟通，2018年9月10日，陈勇军告诉李曼还是按照过户的程序走，该盖章该准备的还得做，但是已立案起诉了。2018年10月15日，陈勇军问李曼这两天办得到不？李曼表示还没有寄过来。2018年10月29日，陈勇军再次询问李曼资料准备好没有？李曼称还没有寄过，盖章麻烦。2018年11月9日，双方再次约定下礼拜四到重庆。2018年11月21日，陈勇军再次问李曼：你们公司什么时候去处理啊，这要好久才办的完哦。李曼说已经跟公司领导汇报了，集体在找原始合同和发票。2019年4月3日，陈勇军在微信中给李曼发送了一份《解除合同告知函》，并告知李曼同时已发了一份到公司。在此期间，陈勇军与李曼有多次通话记录，其中2018年12月24日的通话记录中，陈勇军询问李曼现在是什么情况？李曼称税务局核完税了，税全部算出来了，已经给集团打了报告，等集团把钱打过来……在05年18年之间他们没去登个记，这中间要补交过房产使用税还是土地使用税，就是补交这个税，到时候整完就给你打电话。2019年3月13日的通话记录中，李曼表示一直在催那边，集团到现在一直没把钱拨下来，不知道是哪个环节出问题了……在被告提交的2019年8月22日李曼与陈勇军的通话记录中，陈勇军认可在2018年9月份的时候，被告交付了一把涉案房屋的钥匙给陈勇军。在庭审过程中，被告提交了城镇土地使用税和房产税的完税证明，拟证明到2019年6月19日该房屋具备过户条件。原告对真实性无异议，但从该证据可以看到，被告缴纳的是房地产税，属于持有税，不属于转让环节的税种，可以表明正是由于被告方没有完税导致原告无法过户的事实。2019年4月2日，原告向被告邮寄了《解除合同通知书》，载明“贵方于2018年7月31日与本人签订涉重庆市经开区大石路*号*栋*号《房屋买卖合同》后，根据双方签订的《房屋买卖合同》第四条约定，房屋在合同生效后15个工作日内办理权证变更登记过户手续。在我方多次敦促贵方完善过户相关手续，截止目前仍未办理。现贵方已违反与我签订的《房屋买卖合同》相关规定，已构成违约。现按合同第六条，正式解除与贵公司签订的《房屋买卖合同》,退还购房款及税费，并追究违约责任。”邮寄地址为被告的工商注册地四川省攀枝花市长寿路，物流详情显示2019年4月4日他人收。庭审过程中，被告表示并未收到该解除函。上述事实，有房屋买卖合同、房地产证、转账交易凭据、微信聊天记录、通话记录、解除合同通知书、EMS快递单、物流详情页、房屋拍卖公告、税收完税证明等证据，并经当庭质证，结合原、被告双方的陈述，足以认定。本院认为，原、被告双方签订《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法真实有效，当事人应依约全面履行义务。在本案中，原告已经支付了全部房款，履行了作为买受人最重要的义务。被告出售人，在房屋买卖合同的履行过程中，最重要两项义务为交付房屋以及办理产权过户登记。根据双方所签订的合同，第四条概括约定的为房屋交付，该项下实质约定了两项义务，一是合同生效后15个工作日内按重庆市各区房地局及税务等部门规定按实缴纳相关税费并办理交易标的的权证变更登记过户手续，二是交付房屋。故第六条中约定的甲方逾期交房的违约责任中，“未按第四条规定将房屋及时交付使用”应理解未按照第四条统称的“房屋交付”，即第四条房屋交付中的两项义务：交付和变更登记，而不能狭隘的理解为仅仅交付房屋。被告抗辩之所以一直未能办理过户手续，系案涉税费应由谁承担存在不同意见，对于该抗辩理由，本院认为，首先被告并未提交证据证明原、被告之间就案涉税费应由谁承担存在争议，其次，税费的缴纳国家有明确的规定，根据被告提交的完税证明，其缴纳的是城镇土地使用税及房产税，且补交的时间从2005年开始，上述税费均不是房屋流转过程中产生的税费，故对于被告的该项抗辩理由本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……房屋买卖合同约定在合同生效后15个工作之内就应当办理产权过户手续，但根据原告配偶与被告工作人员李曼之间的微信聊天记录及通话记录，该房屋直到2019年6月在被告公司完税后才具备过户条件，在此期间原告配偶多次询问、催促被告公司的工作人员，此时已距原告在西南联合产权交易所竟得该房屋近一年的时间，被告在近一年的时间里不能按照合同约定为原告办理产权变更手续，原告作为买受人的主要权利不能享有，被告已构成根本违约。原告向被告送达了合同解除函，根据《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告抗辩其并未收到该合同解除函，但原告送达的地址系被告的工商注册地，被告在庭审过程中亦未举示证据证明该地址已经没有工作人员办公，且原告在向被告邮寄解除函的同时也向被告的工作人员李曼通过微信送达了解除函，庭审过程中，被告亦认可李曼的身份。故对于原告请求的解除双方所签订的《房屋买卖合同》及退还房款851100元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求的被告支付交易服务费42555元并支付违约金85110元的诉讼请求，本院认为，双方在房屋买卖合同第六条中已经明确约定了违约责任，且该约定并不违反法律禁止性规定，故对原告的该项诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告牟敏与被告攀钢集团钢城企业总公司于2018年7月31日签订的《房屋买卖合同》；二、被告攀钢集团钢城企业总公司于本判决生效之日起十日内向原告牟敏返还购房款851100元、并支付交易服务费42555元及违约金85110元，共计978765元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6794元，由被告攀钢集团钢城企业总公司承担（原告已垫付，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  常凌二〇二〇年二月三日书记员  马晶