北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初4119号原告：张庆丰，男，1964年9月18日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市庐江县。委托诉讼代理人：吉荣，北京静勤律师事务所律师。被告：吴世文，男，1960年2月10日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：闫泽芹（吴世文之妻），女，1957年3月7日出生，汉族，户籍地同上。委托诉讼代理人：李娟，北京市浩东律师事务所律师。原告张庆丰诉被告吴世文房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张庆丰之委托诉讼代理人吉荣，被告吴世文本人及其委托诉讼代理人闫泽芹、李娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张庆丰向本院提出诉讼请求：1.吴世文赔偿我方装饰装修费用166400元，部分生活家具、打印合同及广告费75050元；2.吴世文赔偿我方2018年11月先后停暖停水停电给我方增加额外费用27800元；3.吴世文赔偿我方2018年11月先后停暖停水停电导致我方退还租户经济损失111388.7元；4.本案诉讼费由吴世文负担。事实和理由：双方签订租赁合同，约定我方承租吴世文房屋，租赁期限5年，年租金282000元。后双方另签订补充协议，租期4年，年租金51600元。合同签订后，我方花费大量资金对房屋进行装修改造，购买家具、电器，并进行广告宣传和合同打印。吴世文之后使用暴力手段停暖、停水、停电，影响租户正常居住生活。之前法院审理案件已经确认涉诉合同和补充协议无效。现租赁合同履行过半，由于吴世文违法加盖，导致合同无法继续履行，违建面临被拆除，造成我方巨大损失。被告吴世文辩称：请求法院驳回张庆丰全部诉讼请求。关于装修费用166400元系伪造证据，36间吴世文全部建好装修好后出租。关于打印合同和广告费，证据中收据连号，明显伪造。额外费用一节，张庆丰主张与事实不符。退还租户经济损失一节，证据系张庆丰伪造。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理查明：朝阳区十八里店乡横街子大队张家店村X号院宅基地登记在吴世文名下。2016年5月27日，双方当事人签订《租房合同》，约定：张庆丰承租吴世文X号院内房屋30间，门面1间，租期自2016年6月1日起共五年；年租金282000元于每年6月1日支付；二楼2间房屋由吴世文居住，电费按照每度0.5元支付给张庆丰；租赁期内水、电、卫生管理由张庆丰负责，水一年内由吴世文维修，吴世文将电卡交给张庆丰，张庆丰自行购买。2017年7月14日，双方当事人另行签订《补充合同》，约定：张庆丰承租吴世文X号院内房屋5间（其中三层4间，二层1间），租期自2017年7月1日至2021年7月1日，年租金51600元于每年6月1日支付。张庆丰承租期间水、电、卫生管理自行承担。本案审理期间，张庆丰向法庭提交其与案外人居某签订的《公寓设计装饰装修施工维修合同》，并据此主张2016年5月28日至2016年6月28日期间，张庆丰委托居某对涉诉房屋进行装饰装修和维修，并花费166400元。合同乙方处注明居某，尾部签章处居某签字处还加盖江苏华宇装饰集团有限公司公章。张庆丰还提供居某作为收款人的收据。对于前述证据，吴世文对真实性不予认可。本案审理期间，张庆丰提交相关收据和发票，主张其购置厨房设备、空调和生活家具。张庆丰提交相关收据，主张其支付打印合同和广告费用。张庆丰提交相关收据和安装单，主张其购买供暖设备。张庆丰提交相关的收据，主张其花费的改水费用。张庆丰提交相关收据，主张其租赁发电机发生费用。张庆丰提交相关收据和协议，主张因停水停电退还租户损失，并制作具体明细。对于前述证据的真实性，吴世文均不认可。另查一，北京市第三中级人民法院2019年11月4日作出（2019）京03民终X号民事判决，该诉讼中吴世文诉请解除其与张庆丰之间的租房合同及补充合同，张庆丰支付欠付租金。法院查明部分载明，2017年10月，吴世文在X号院内房屋原有暖气设备的基础上进行了改造，改造范围为其中30间，改造后取暖方式由自取暖改为集体供暖。法院认为部分载明，涉诉合同无效，吴世文未对6间房屋进行暖气改造，一审法院调整并减少租金标准；吴世文用电应交纳电费，张庆丰可在交付租金中扣除电费。一审判决吴世文与张庆丰之间《租房合同》、《补充合同》无效；张庆丰支付吴世文房屋占有使用费；张庆丰将涉诉房屋返还吴世文。二审法院维持了一审判决。另查二，本案审理期间，法庭向居某核实《公寓设计装饰装修施工维修合同》证据的真实性，居某表示签字真实，但费用仅为6千元，未实际支付费用，只冲抵居某应向张庆丰支付的房租，装修时间2018年7、8月份，装修地点是一间棋牌室。上述事实，有双方当事人提交的相关证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，本院对于张庆丰的诉讼请求具体分析如下：第一、关于张庆丰主张的装饰装修损失一节，张庆丰提供《公寓设计装饰装修施工维修合同》和收据，根据本院对该证据审查，认定合同系张庆丰为诉讼目的进行伪造，且收据载明金额较大，张庆丰未能进一步提供转账或现金取款记录。据此，本院对该证据真实性不予认定。但张庆丰承租涉诉房屋系为转租经营，根据该合同目的张庆丰进行必要装饰装修符合一般生活经验法则，本院据此根据合同无效双方各自过错，租赁期约定以及合同无效产生返还房屋的后果，酌情认定房屋装饰装修现值和相关赔偿损失数额。第二，关于张庆丰主张的生活家具、打印合同、广告费一节，生活家具不属于和房屋紧密结合并无法拆除的物品，因合同无效张庆丰返还房屋时可将自己购买的家具、家电拆除，另行使用或进行变卖。关于打印合同费一节，两张收据开具时间间隔超过半个月，但收据号码相连，伪造痕迹明显，本院对前述证据真实性不予认定。关于广告费一节，收取广告费的主体系公司，但张庆丰未能提供公司开具的正规发票，其收据开具时间处于张庆丰与吴世文就涉诉房屋返还的诉讼期间，张庆丰该时间节点进行广告宣传的真实性、合理性、必要性明显存疑，故本院对该证据真实性及与待证事实的关联性不予认定。需要指出，张庆丰订立合同的目的是转租经营并获利，涉诉租赁合同无效后，张庆丰返还涉诉房屋时，势必将为经营目的购买的家具、家电产生拆除、搬运、重新安装或变卖费用，属于因合同无效造成的损失，本院酌情对该部分损失合理数额进行认定，并根据双方过错对损失进行分担。第三，关于张庆丰主张因吴世文停暖、停水给其增加额外费用一节，虽然张庆丰提交购买空调和暖气的收据、安装单，但未进一步提供发票和举证证明安装地点，安装单和收据时间无法对应，根据收据载明时间费用发生在夏季，其为供暖目的购买空调的理由与常理不符，且涉诉合同未约定吴世文负有供暖之义务。张庆丰提交其他相关收据证明产生停水、停电费用损失，前述收据同样不能证明发生费用的具体地点、发生费用的直接原因，与费用对应的具体行为过程，以及发生费用的合理性和必要性。故本院对张庆丰的该主张亦不予支持。第四，关于张庆丰主张因吴世文停暖、停水、停电导致退还租户费用产生经济损失一节，首先，虽涉诉合同无效，但仍可通过合同约定内容考量双方当事人的合同履行行为和过程。根据涉诉合同约定，涉及水的问题在一年内由吴世文负责维修，张庆丰提供的退还租户租金集中发生在2018年，该期间涉及水的维修并非由吴世文负责。涉诉合同约定，吴世文将电卡交给张庆丰，由张庆丰自行购买。故张庆丰就电力供应问题应与供电部门协商解决。涉诉合同未约定吴世文负有供暖义务，张庆丰理应自行解决租户供暖问题。其次，张庆丰未能提交证据直接证明吴世文存在长期破坏水、电供应的行为，且前述行为足以造成严重后果，使张庆丰必须通过向租户退还费用的方式加以解决。综上，张庆丰的退费行为不能直接证明吴世文存在停水、停电、停暖行为，以及前述行为与张庆丰向租户退费的因果关系和必要性。需要指出，双方当事人自2018年2月1日起就涉诉合同履行即发生纠纷遂后成诉，且根据（2019）京03民终X号民事判决载明的事实查明部分，吴世文曾进行过涉诉房屋的暖气改造，本院根据前述事实情节，结合考虑张庆丰的租户退费与相关事实之间的因果关系，以及张庆丰合理损失情况，酌请认定吴世文赔偿张庆丰相关经济损失1万元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴世文于本判决生效之日起七日内向原告张庆丰赔偿装饰装修现值损失1千元；二、被告吴世文于本判决生效之日起七日内向原告张庆丰赔偿家具费用损失1千元；三、被告吴世文于本判决生效之日起七日内向原告张庆丰赔偿租户退费损失1万元；四、驳回原告张庆丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3504元，由原告张庆丰负担3454元（已交纳），由被告吴世文负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  云 凝二〇二〇年二月二十一日法官助理  陈逢源书 记 员  贾晓茜