苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初10990号原告：苏州工业园区科技发展有限公司，统一社会信用代码913205947206770601，住所地苏州工业园区星湖街328号。法定代表人：徐健，总经理。委托诉讼代理人：崇斯源，北京市炜衡(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭亮，北京市炜衡(苏州)律师事务所律师。被告：苏州粉团网络科技有限公司，统一社会信用代码91320594MA1NNRU69B,住所地苏州工业园区星湖街328号创意产业园3-B502单元。法定代表人：孙超。原告苏州工业园区科技发展有限公司（以下简称“科技发展公司”）诉被告苏州粉团网络科技有限公司（以下简称“粉团网络公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序审理，因被告粉团网络公司下落不明，本院依法向其公告送达起诉状等诉讼材料，后于2021年1月20日公开开庭审理。原告科技发展公司的委托诉讼代理人张旭亮到庭参加诉讼，被告粉团网络公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告科技发展公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠租金86750.52元及违约金34261.99元(暂计算至2020年9月18日，实际主张至付款之日)；2、判令被告支付拖欠物业费25573.5元及违约金8648.96元(暂计算至2020年9月18日，实际主张至付款之日)；3、判令被告支付拖欠电费10359.80元及违约金3579.81元(暂计算至2020年9月18日，实际主张至付款之日)；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将诉请中各项违约金起算日期确定为对应的各项费用最后一期交费日期的次日。事实和理由：原、被告于2017年4月11日签订房屋租赁合同，于2017年7月19日签订了一份补充协议。租赁合同约定原告将位于苏州工业园区星湖街328号创意产业园内3-B502单元的房屋出租给被告用于办公研发用房，并就租赁期限、租金标准、物业费标准、违约责任等进行了明确约定。上述合同签订后，原告按约向被告交付房屋并全面履行租赁合同项下义务，但截止起诉之日，被告尚有2018年7月及之后的租金、物业费、水电费未付，原告多次催讨均无果。被告的行为已经构成严重违约，并给原告造成严重的经济损失，故原告为维护自身的合法利益，特诉至法院。被告粉团网络公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：苏州工业园区星湖街328号房屋所有权人为科技发展公司。2017年4月11日，原、被告就苏州工业园区星湖街328号创意产业园内3-B502单元办理了入驻手续。2017年4月11日，原告科技发展公司（出租方/甲方）与被告粉团网络公司（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的位于苏州工业园区星湖街328号创意产业园内3-B502单元之办公研发用房，房屋建筑面积352.74平方米。合同第4.2条约定甲方授权苏州工业园区国际科技产业管理有限公司（下称产业公司）履行本合同项下全部物业管理、二次装修管理、二次装修验收管理和消防管理等配套管理工作，并直接履行收取物业服务费、押金、代收代缴费用及其他相关费用之职责。合同第4.5条约定甲方承诺在本合同签署之日起10日内将房屋交付给乙方。合同第5.3条约定乙方承诺自行承担本合同项下房屋的水电费和由甲方代垫的依照约定应由乙方支付的其他诸费。合同第5.12条约定，在租赁合同期满或合同因约定、法定程序解除、终止的，乙方在承租房内的装修，甲方不承担任何补贴费用。乙方应自费拆除二次装修的相关部分，并将房屋恢复原状。合同第7.1条约定，租赁期为24个月，从2017年4月12日至2019年4月11日止。合同第8.1条约定，甲方制定的本合同约定出租房屋的月标准租金为52.0元/平方米，合计月标准租金总额为RMB18342.5元。合同第8.2条约定乙方按照以下具体明细向甲方支付租金：2017.04.12-2019.04.11租金为52.0元/平方米/月，合计RMB18342.5元/月。合同第8.3条约定，乙方按照14.5元/平方米/月向甲方支付物业服务费，合计月物业服务费总额为5114.7元，乙方同意甲方授权该物业服务费由产业公司收取。合同第8.6条约定，乙方须于本合同生效后租赁期开始前向甲方支付首期租金和首期物业服务费。合同第8.7条约定，除首期租金和物业服务费外，乙方应于每月10日之前支付当月的租金和物业服务费。合同第8.10条约定，除租金及物业服务费外，出租房屋发生的水电费及其他有偿服务费用由甲方或甲方授权的产业公司代缴，乙方在接到甲方或甲方授权的产业公司的收费通知时，应在次月10日前支付相应费用。合同第9.1条约定，乙方应在本合同签订之当日，向甲方支付相当于3个月标准租金总额的保证金，本合同项下保证金金额为人民币69397元。保证金交纳期间不计取利息。合同第9.3条约定，上述保证金用于保证乙方正确全面及时履行本合同，若乙方存在拖欠租金、物业服务费、其它费用以及违约金或损害赔偿费用等情形的，甲方可以先行抵扣，但该抵扣行为不免除乙方逾期履行义务的违约责任的承担。合同第9.4条约定，在整个合同期限内，保证金应保持足额。若乙方违反本合同约定情形导致甲方抵扣乙方保证金的，乙方则必须在收到甲方书面通知之日起十个工作日内重新不足支付扣除的保证金部分。如果保证金不足甲方抵扣的金额，甲方有权追讨，乙方应向甲方额外支付差额部分。合同第9.5条约定，若乙方对承租房屋进行二次装修的，则应向产业公司交纳40.00元/平方米的装修保证金。合同第9.6条约定，二次装修经工程及消防验收合格并经产业公司确认，乙方无违反有关规定、约定的，装修保证金予以无息全额退回。合同第9.7条约定，乙方租赁的房屋在交付使用时需交纳钥匙押金，具体按木门50元/套，玻璃门130元/套计。办结退租手续后，经检查验收钥匙交付完整无损的，10各工作日内，押金如数退回。合同第12.1条约定，本合同终止或解除的，乙方应与甲方结清所有应付款项、将房屋恢复至交付时的原状且在搬离该房屋时书面通知甲方验收该房屋。甲方对房屋进行验收结束、收到房屋钥匙并签署房屋验收交接单之日视为乙方完成交还义务之日。合同第13.3条约定，若乙方拖欠租金、物业服务费及其他相关费用任何一项2个月以上，或空关该房屋2个月以上的，甲方经书面通知乙方即可提前解除本合同。合同第14.4条约定，乙方未能按合同约定的时间支付租金、物业服务费、各项保证金计其他应付款项的，每逾期一日，乙方应按应付款项总额的万分之五向甲方支付违约金，违约金计算至乙方付清全额款项之日为止。合同第14.6条约定，若因本合同13.3条约定的情形提前解除合同的，甲方有权没收乙方交纳的9.1条约定的保证金，乙方还应按合同剩余期限租金总额的20%支付违约金。合同第14.7条约定，租赁合同期满或因其他原因提前终止租赁合同后，乙方逾期交换房屋的，除应按照标准租金及物业服务费支付相关费用外，每逾期一天，还应向甲方支付房屋日租金5%的违约金。合同第14.8条约定，租赁合同期满或因其他原因提前终止租赁合同后，乙方逾期交房超过十个工作日不办理交接手续，或无人负责办理交接手续或不承担拖欠的租金及物业服务费等一切费用，即视为乙方完全放弃租赁房屋内存放或安装的所有物品的所有权，所有物品为乙方的抛弃物，乙方并同意由甲方随时自行进入乙方承租之房屋并自行处置上述所有物品而对此无任何异议。合同第14.10条约定，乙方交还房屋时未将房屋恢复原状或与其办理交接超过十天或无人办理交还房屋手续的，甲方有权没收乙方交纳的9.1条约定的保证金，给甲方造成损失的，还应赔偿甲方的损失。合同另就其他事项进行了约定。原告科技发展公司分别于2018年04月04日、2018年05月08日、2018年06月05日，开具了三张金额为10582.20元的经营租赁租金发票，发票中名称为苏州粉团网络科技有限公司，发票的备注内容含“单元号：3-B502”。诉讼中，原告陈述，被告在拖欠租金后，仍在使用房屋，原告工作人员也进行了上门催讨。2019年1月8日原告发现被告已经没有在使用案涉房屋，便收回房屋并将房屋恢复原状，并单方解除了案涉房屋租赁合同。以上事实，有原告提交的产权证、房屋租赁合同、入驻通知单、发票等证据及原告庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原告科技发展公司与被告粉团网络公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院认定该租赁合同合法、有效。原告主张判令被告支付拖欠的2018年7月1日至2019年1月8日期间的租金86750.52元、2018年9月1日至2019年1月8日期间的物业费25573.5元、2018年10月至2018年12月期间的电费10359.8元，三项合计122683.82元，符合合同约定，被告亦未到庭抗辩并就租金、物业费及电费的支付提出异议并举证证明。本院认为，原告的该主张有事实及法律依据，本院予以支持。诉讼中，原告陈述被告在原告处尚有69397元保证金，原告同意将该保证金在欠付费用范围内按租金、物业费、电费、违约金的顺序进行抵扣。经折抵，被告还应支付原告租金17353.52元、物业费25573.5元及电费10359.8元。本案中，被告拖欠租金、物业管理费及电费超过2个月，符合合同约定的原告行使单方解除权的条件，原告于2019年1月8日收回房屋，以实际行为单方解除了双方之间的合同，故原被告签订的房屋租赁合同已于2019年1月8日解除。关于违约金。原告按约将案涉房屋交付被告使用，被告应按约定支付租金等费用，被告拖欠不付，构成违约，应承担相应违约责任。原告依据合同约定要求被告支付自最后一期交费日期的次日起，以欠付款项为基数、按照日万分之五计算的违约金，本院认为，原告主张的违约金标准过高，本院酌情将原告主张的违约金标准调整为以被告欠付款项为基数、按照年利率7.5%计算。被告粉团网络公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃相应抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州粉团网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区科技发展有限公司租金17353.52及违约金（违约金计算标准：以17353.52元为基数，按照年利率7.5%，自2019年1月11日起计算至实际支付之日止）；二、被告苏州粉团网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区科技发展有限公司物业费25573.5元及违约金（违约金计算标准：以25573.5元为基数，按照年利率7.5%，自2019年1月11日起计算至实际支付之日止）；三、被告苏州粉团网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区科技发展有限公司电费10359.8元及违约金（违约金计算标准：以10359.8元为基数，按照年利率7.5%，自2018年12月11日起计算至实际支付之日止）；四、驳回原告苏州工业园区科技发展有限公司其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1842元，由原告苏州工业园区科技发展有限公司负担1051元，被告苏州粉团网络科技有限公司负担791元，被告负担之款原告已预交，不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  胡志清二〇二〇年二月二十三日书记员  王巧云拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。