内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终151号   上诉人（原审被告）：包钢房地产开发有限责任公司。   法定代表人：李卓。   委托诉讼代理人：陈峰，内蒙古北琛律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：田礼红，女，1971年9月11日出生，住包头市。   上诉人包钢房地产开发有限责任公司因与被上诉人田礼红商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初5425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   包钢房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审判决上诉人支付违约金属于认定事实不清，适用法律错误。涉案房屋为经济适用房，上诉人是接受包头市昆都仑区政府（简称“昆区政府”）委托负责建设施工和销售管理，故责任应当由昆区政府承担。《包头市商品房买卖合同》为格式合同，故双方另签有《补充条款》，其中多次提出涉案房屋为经济适用房，经济适用房因其开发的特殊性，土地为政府划拨，不用进行收储等工作，故搬迁工作可滞后（而商品房开发则必须拆迁完成后，进行土地招拍挂后才能开工建设），造成经济适用房在房屋建成入住后，仍存在拆迁未完成，影响项目竣工验收。且拆迁工作为政府负责，开发商无法干预。本项目拆迁征收主体为昆区政府，于2011年在昆区政府主导下开始征收、拆迁、补偿等一系列活动，上诉人负责具体施工建设，2015年10月20日完成最后一户拆迁工作，经正常施工工期后，于2017年4月18日最后一批返迁房入住交房，正常情况下，只有在建设项目全部完工并经相关部门规划验收后才能申报产权，而上诉人早在2016年4月已按相关文件要求向房地产管理及规划部门提交了申报产权的手续，因为昆区政府在前期的拆迁、补偿及安置工作滞后，导致当时返迁房屋尚未全部施工完毕，所以规划部门无法验收。2017年全部完工后，规划部门才给予审核，至今办理产权工作仍在进行。《补充条款》中约定“因非出卖方原因（包括但不限于不可抗力、政府部门原因、政策法规变化等）导致买受人购买经济适用房资格灭失，不能贷款或不可办理房产证的，出卖方不承担任何责任”。因补充条款是双方在格式条款外另行约定的特别条款，依据法律规定，特别条款优先于一般条款适用。故一审法院引用《包头市商品房买卖合同》格式合同认定上诉人的违约责任，应属于认定事实错误。2、规划验收有效性确认造成办理房产证时间延误2017年4月18日工程完工交房，2017年5月10日工程通过规划验收，由包头市规划局出具项目意见确认表。在确认表内标注“同意”并盖章。此确认表在后续办证过程中包头市不动产登记中心不予认可。2018年7月16日包头市人民政府办公厅发文《关于进一步加快城市规划区房屋产权登记集中治理工作白补充通知》，文件第二条对规划部门出具的《确认表》标注“同意”的具体确认意见。至此后项目产权办理才得以继续。故上诉人认为2018年7月16日之前产生的办证延误与上诉人无关，不应当由上诉人承担责任。3、即使认定上诉人存在违约情形，一审判决违约金的计算由于违约日期计算错误，导致上诉人权利受损包头市人民政府办公厅于2014年出台《包头市关于进一步简化房地产开发项目审批程序的意见》，意见指出“建设项目未通过验收的，不得交付使用，不予办理房屋产权初始登记”。2015年12月11日，包头市房地产开发项目联合验收委员会办公室下发包联验委办发3号文件，即《关于印发包头市房地产开发项目联合验收暂行办法的通知》，该通知指出“凡是2014年3月13日之前已办理项目施工许可的房地产开发项目可不执行联合验收程序，要按《房屋登记办法》（建设部令第168号）办理产权初始登记即可”。依据上述文件以及上诉人在一审中提交的包头市昆都仑区人民法院的生效判决内0203民初696号中相关认定，自2014年3月13日至2015年12月11日（共计638天）应认定为免责期间，在计算违约金时不应该计算在内。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，违约日期计算错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法判决。   田礼红辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   田礼红向一审法院提出起诉请求：1.判令被告为原告办理位于包头市××区房屋的不动产权证书；2.判令被告以房屋总价款299300元为基数，自2013年2月18日起，每日按照总房款的1支付违约金，至原告实际取得不动产权证书之日止；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年2月18日，原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》及其补充协议，约定原告购买被告开发的位于包头市××区房屋，总价款为299300元，被告应于2013年6月30日前交付房屋。合同第十二条约定，被告应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，被告应每日按商品房价款的0.01向原告支付违约金。合同补充协议第三条、第四条、第五条中均提到该房屋为经济适用房。合同签订后，原告按约定履行了交付房款的义务，被告于2013年8月1日交付房屋，原告已经向被告交纳了办理产权证书的费用。2019年9月18日，被告取得了涉案房屋的不动产产权情况表，该表显示涉案房屋的不动产权证号为蒙（2019）包头市不动产权第XXXX号。   一审法院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合同合法有效。原告已全面履行了合同的付款义务，并交纳了办理产权的各项费用，被告作为房地产开发企业，有义务协助原告办理涉案房屋的不动产权证书。根据合同第十二条的约定，被告应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告收房日期为2013年8月1日，按约定被告需在2014年1月28日前向产权登记机关提交备案手续，但被告于2019年9月18日才取得不动产产权情况表，故被告的违约期限应当从2014年1月29日计算至2019年9月18日（共计2058天），依照合同约定，被告应每日按房屋价款的0.01向原告支付违约金，数额为616元（299300元×0.01×2058天）。原告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定主张提高违约金的计算标准，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，一审法院判决：一、被告包钢房地产开发有限责任公司于本判决生效后六个月内协助原告田礼红办理位于包头市××区房屋的不动产权证书；二、被告包钢房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告田礼红支付违约金616元；三、驳回原告田礼红的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费807元，由原告田礼红负担782元，由被告包钢房地产开发有限责任公司负担25元。   二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人包钢房地产开发有限责任公司与被上诉人田礼红签订的《包头市商品房买卖合同》及其补充协议是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性、禁止性规定，依法成立的合同，自成立时生效，双方应按照合同约定的内容履行各自的义务。上诉人包钢房地产开发有限责任公司上诉提出的涉案房屋属于经济适用房，不应适用《包头市商品房买卖合同》的格式合同条款认定上诉人违约责任等的上诉理由，双方当事人签订的合同并未明确涉案房屋是经济适用房，且被上诉人田礼红履行了合同约定的全部义务，上诉人包钢房地产开发有限责任公司应按照合同约定的2014年1月28日向产权机关提交备案手续，根据不动产情况表，被上诉人田礼红于2019年9月18日才取得涉案房屋的不动产权，上诉人逾期办证的违约事实存在，应当按照合同约定内容承担违约责任。故上诉人包钢房地产开发有限责任公司的上诉理由均不能成立，上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，上诉人包钢房地产开发有限责任公司所提出的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判，二审案件受理费1614元，由上诉人包钢房地产开发有限责任公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 杨励昕   审 判 员 岳海岩   审 判 员 赵文革  二○二〇年二月二十五日   法官助理 于 雁   书 记 员 于 娜