广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终3342号上诉人（原审被告，反诉原告）：湛江市万有房地产有限公司。住所地：湛江经济技术开发区**恒逸酒店会议中心第**。法定代表人：谭什成，董事长。委托诉讼代理人：邓亚玲，广东汉基律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：宋顶林，女，1993年5月29日出生，汉族，住广东省雷州市xx，公民身份号码：xx。委托诉讼代理人：靳琦，广东粤正律师事务所律师。原审第三人：广东南粤银行股份有限公司第三直属支行。住。住所地：湛江市人民大道中**/div>负责人：陈其大，该行行长。上诉人湛江市万有房地产有限公司（以下简称为“万有公司”）因与被上诉人宋顶林、原审第三人广东南粤银行股份有限公司第三直属支行（以下简称为“南粤第三支行”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初810号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人万有公司的委托诉讼代理人邓亚玲，被上诉人宋顶林及其委托诉讼代理人靳琦到庭参加诉讼。原审第三人南粤第三支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万有公司上诉请求：1、撤销一审判决第四项，驳回宋顶林要求万有公司退还维修资金2452元的诉讼请求；2、二审案件受理费由宋顶林承担。事实与理由：万有公司与宋顶林签订的《商品房买卖合同》约定，宋顶林购买位于湛江经济技术开发区乐山xx公寓，建筑面积36.06平方米，总房价为296245元，首期房款为96245元，余款200000元由宋顶林向南粤第三支行贷款。签订合同后，宋顶林已按照68元/平方米的标准，将该套房屋应缴交的维修基金2452元存入湛江市物业管理协会在广东南粤银行开设的维修基金专用账户中。因此，万有公司并未收取该维修基金，不应由万有公司给予退还。宋顶林答辩称：涉案2452元维修基金是宋顶林交付给万有公司的，由万有公司统一办理维修基金的缴存。涉案合同解除后，万有公司有义务将维修基金退回给宋顶林。一审判决正确，请求二审法院予以维持。南粤第三支行既不到庭参加诉讼，亦不提交书面意见。宋顶林于2019年4月19日向一审法院起诉请求：1、解除宋顶林与万有公司于2017年11月21日签订的《商品房买卖合同》；2、万有公司退还已付房款296245元及利息（以96245元为基数，从2017年11月21日起至2018年7月26日止按年利率4.9%计息，从2018年7月27日起以296245元为基数按年利率4.9%计至付清房款之日止）；3、万有公司按照同时期同地段的租金标准（每月28元/平方米）支付宋顶林因无法使用涉案房屋而产生的租金损失13000元（暂计至起诉之日为1000元/月×13个月，之后的租金损失计至宋顶林与万有公司的《商品房买卖合同》被解除之日止)；同时支付违约金1481.22元；4、案件诉讼费用由万有公司承担。在庭审中，宋顶林增加请求万有公司退还维修资金2452元、办证费1500元。万有公司于2019年5月16日向一审法院反诉请求：1、解除宋顶林与万有公司、南粤第三支行签订的《个人房屋抵押借款合同》；2、宋顶林配合万有公司办理注销湛江经济技术开发区乐山大道xx号公寓的预售商品房买卖合同登记备案及预告登记手续；3、宋顶林和南粤第三支行配合万有公司办理注销湛江经济技术开发区乐山大道xx号公寓的预售商品房抵押合同备案及预售商品房抵押预告登记手续。万有公司于2019年5月31日变更诉讼请求为：1、宋顶林配合万有公司办理注销湛江经济技术开发区乐山大道xx号公寓的预售商品房买卖合同登记备案及预告登记手续；2、万有公司将应当返还给宋顶林的款项在宋顶林所欠南粤第三支行债务的范围内支付给南粤第三支行，标的额为20万元；3、宋顶林和南粤第三支行配合万有公司办理注销湛江经济技术开发区乐山大道xx公寓的预售商品房抵押合同备案及预售商品房抵押预告登记手续；4、反诉费用由宋顶林承担。一审法院查明事实：2017年11月21日，宋顶林（买受人）与万有公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017039059），合同第二、三、六、七条约定由买受人购买出卖人出售的位于湛江市经济技术开发区乐山大道xx号公寓，建筑面积为36.06平方米，总房款296245元。该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售，预售许可证为湛房预许第0220170004号买受人在2017年11月21日前支付首期房价款96245元，占全部房价款的32%，余款20万元申请贷款支付。第十一条交付时间和手续第一项约定出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]......（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。当天，宋顶林向万有公司缴纳首期房价款96245元、办证费1500元及维修资金2452元。2018年2月7日，涉案《商品房买卖合同（预售）》办理了登记备案及预售商品房买卖预告登记。2018年6月5日，宋顶林（甲方）、南粤第三支行（乙方）与万有公司（丙方）签订一份《个人房屋抵押借款合同》（合同编号：南粤房三直二部借字2018第101号），约定由乙方向甲方提供贷款20万元，贷款期限为2018年6月5日至2028年6月4日，贷款利率为年利率6.86%，利息自贷款发放之日起计算，以等额本息还款法分期按月还本付息。甲方自愿以涉案房产向乙方提供抵押，作为该合同项下的贷款的担保。丙方自愿不可撤销地承担该合同项下的连带保证责任。该合同项下采取阶段性保证方式，即丙方对本合同约定的甲方应偿还贷款本息开始之日至该合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有甲方应付款项承担连带保证责任。保证期间为自该合同约定的甲方最后一期应偿还贷款本息届满之日起两年。2018年7月23日，宋顶林与南粤第三支行就涉案房屋办理预售商品房抵押权预告登记，湛江市国土资源局向南粤第三支行出具涉案房屋预售商品房抵押权预告登记的《不动产登记证明》[粤（2018)湛江开发区不动产证明第xx号]。2018年7月27日，南粤第三支行向宋顶林发放贷款20万元至其开户行广东南粤银行账户并转存至万有公司的开户行广东南粤银行股份有限公司沙湾支行账户。从2018年7月27日起至2019年6月27日止，宋顶林已向南粤第三支行支付11期按揭贷款，其中贷款本金共计13181.15元，贷款利息共计12204.21元。至2019年6月27日止，宋顶林尚欠贷款本金186818.85元及相应利息未还。由于万有公司未能在合同约定期限内交房，宋顶林遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。万有公司为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与宋顶林签订的《商品房买卖合同（预售）》及与宋顶林、南粤第三支行签订的《个人房屋抵押借款合同》，是各方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，依法应予保护。万有公司未在交房期限内履行交房义务，逾期超过60天，现宋顶林提出解除《商品房买卖合同（预售）》，万有公司表示同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定以及《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，对于宋顶林关于解除与万有公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的主张，一审法院依法予以支持。关于宋顶林主张万有公司退还房款296245元，并支付以96245元为基数，从2017年11月21日起至2018年7月26日按年利率4.9%计付利息，从2018年7月27日起以296245元为基数按年利率4.9%计至付清房款之日止的利息问题。关于宋顶林主张万有公司退还首付房款96245元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定和《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，一审法院依法予以支持。万有公司提出反诉请求“万有公司将应当返还给宋顶林的款项在宋顶林所欠南粤第三支行债务范围内支付给南粤第三支行”。由于《商品房买卖合同（预售）》被解除，涉案房屋办理了抵押权预告登记，出卖人可主张将应当返还给买受人的价款在担保债权的范围内支付给抵押权人，对于万有公司提出该项反诉请求，一审法院依法予以支持，同时万有公司应将担保债权范围里剩余的款项支付给宋顶林。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息”，故对宋顶林主张的已付首期房款96245元的利息从2017年11月21日起至2018年7月26日止按年利率4.9%计付，从2018年7月27日起以296245元为基数按年利率4.9%计至付清房款之日止的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于宋顶林主张万有公司支付1481.22元违约金问题。万有公司未在交房期限内交房，逾期超过60天，显属违约，应承担逾期交付的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定以及《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任的约定“出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金”，万有房地产公司应支付的违约金为1481.22元（296245元×0.5%），万有公司表示同意支付该违约金，故对于宋顶林主张万有公司支付违约金1481.22元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于宋顶林主张万有公司退还维修资金2452元、办证费1500元问题。由于宋顶林给付的办证费、维修资金为万有公司收取，万有公司同意返还该两项费用给宋顶林，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对于宋顶林主张万有公司退还维修资金2452元、办证费1500元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于宋顶林主张的租金损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，宋顶林不能提供证据证明因无法使用涉案房屋产生的租金损失，应当承担举证不能的法律后果。因此，宋顶林关于租金损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于万有公司提出的宋顶林协助办理注销涉案房屋的预售商品房买卖合同登记备案及预告登记手续、宋顶林与南粤第三支行协助办理注销涉案房屋的预售商品房抵押合同备案及抵押权预告登记手续的反诉请求，由于涉案房屋买卖合同被解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对于上述反诉请求，一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条及第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除宋顶林与湛江市万有房地产有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017039059);二、湛江市万有房地产有限公司在判决生效之日起10日内退还首期房款96245元及支付相应利息（以96245元为基数从2017年11月21日起至2018年7月26日止按年利率4.9%计付利息，从2018年7月27日起以296245元为基数按年利率4.9%计至付清房款之日止）给宋顶林；三、湛江市万有房地产有限公司在判决生效之日起10日内支付违约金1481.22元给宋顶林；四、湛江市万有房地产有限公司在判决生效之日起10日内退还维修资金2452元、办证费1500元给宋顶林；五、湛江市万有房地产有限公司在判决生效之日起10日内将应当返还给宋顶林的贷款20万元在《个人房屋抵押借款合同》（合同编号：南粤房三直二部借字2018第101号）项下的贷款本息优先清偿给广东南粤银行股份有限公司第三直属支行，剩余的款项再支付给宋顶林；六、宋顶林在判决生效之日起10日内协助湛江市万有房地产有限公司办理注销位于湛江经济技术开发区乐山大道xx号公寓的预售商品房买卖合同登记备案及预告登记手续；七、宋顶林、广东南粤银行股份有限公司第三直属支行在判决生效之日起10日内协助湛江市万有房地产有限公司办理注销位于湛江经济技术开发区乐山大道xx号公寓的预售商品房抵押合同备案及抵押权预告登记手续；八、驳回宋顶林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费6171.36元，反诉受理费2150元，合计8321.36元，由宋顶林负担2396.86元、湛江市万有房地产有限公司负担5924.50元。本院二审期间，上诉人万有公司提交《湛江市住宅专项维修资金分户交存凭证》一份，拟证明宋顶林支付的住宅专项维修资金已存入湛江市物业管理中心维修资金归集专户，不应由万有公司向宋顶林退还该维修资金。经质证，宋顶林对万有公司提交的上述证据的真实性和合法性没有异议，但对其关联性由异议，该证据与本案无关。南粤第三支行既不到庭参加诉讼，亦不提交书面质证意见。本院经审查认为：万有公司提交的上述证据与本案具有关联性，本院予以采纳。本院二审期间，宋顶林、南粤第三支行均没有提交新的证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，《湛江市住宅专项维修资金分户交存凭证》显示，宋顶林支付的恒逸酒店xx号公寓的住宅专项维修资金已存入湛江市物业管理中心维修资金归集专户。本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。根据上诉人万有公司的上诉理由，被上诉人宋顶林的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是:关于万有公司应否向宋顶林退还住宅专项维修资金的问题。根据《住宅专项维修资金管理办法》第九条、第十条的规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。本案中，宋顶林支付的住宅专项维修资金2452元已存入湛江市物业管理中心维修资金归集专户，并非万有公司占有。宋顶林主张万有公司退还该住宅专项维修资金2452元，缺乏事实依据，本院不予支持。鉴于涉案房屋是由万有公司开发建设的，故在宋顶林办理涉案房屋的住宅专项维修资金退还手续时，万有公司应予协助办理相关手续。一审法院判决万有公司向宋顶林退还住宅专项维修资金2452元不当，本院予以纠正。综上所述，万有公司的上诉请求成立，应予支持；原审判决认定事实清楚，但实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初810号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项；二、撤销广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初810号民事判决第八项；三、变更广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初810号民事判决第四项为：限湛江市万有房地产有限公司在本判决生效之日起10日内退还办证费1500元给宋顶林；四、驳回宋顶林的其他诉讼请求。若未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6171.36元，反诉受理费2150元，共8321.36元，由湛江市万有房地产有限公司负担5874.50元，宋顶林负担2446.86元；二审案件受理费50元，由宋顶林负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇二〇年二月十二日法官助理 邱诗婷书 记 员 张源良附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。