成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0107民初7580号 原告：陈兴章，男，1967年10月27日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：张春燕，四川道略律师事务所律师。 被告：四川磊鑫工程建设有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区机投桥草金路39号。 法定代表人:胡金山，董事长。 委托诉讼代理人：郑永刚，四川伦德律师事务所律师。 第三人：成都市武侯区人民政府机投桥街道办事处，住所地四川省成都市武侯区机投镇草金东路48号。 负责人：黄文胜，主任。 委托诉讼代理人：杨成良，四川英济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高文燕，四川英济律师事务所律师。 原告陈兴章与被告四川磊鑫工程建设有限责任公司（以下简称磊鑫公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月4日受理后，依法适用简易程序于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告陈兴章及其委托诉讼代理人张春燕，被告磊鑫公司的委托诉讼代理人郑永刚均到庭参加诉讼。后根据案情需要本案转为普通程序，并通知成都市武侯区人民政府机投桥街道办事（以下简称机投街办）作为第三人参加诉讼，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告陈兴章及其委托诉讼代理人张春燕，被告磊鑫公司的委托诉讼代理人郑永刚，第三人机投街办的委托诉讼代理人高文燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈兴章向本院提出诉讼请求：判令磊鑫公司赔偿损失798444元。事实和理由：因磊鑫公司欠陈兴章工程款，双方于2008年11月16日签订《房屋抵付工程款协议》，约定磊鑫公司将拥有独立使用权的位于成都市武侯区轴抵付差欠陈兴章的工程款17万元，该铺面建筑面积66.537平方米，按照当时房屋市场价值为4057元／平方米。陈兴章还以现金形式另行支付10万元，以总价27万元的价格取得了该铺面的占有、使用、收益和处分权。合同签订当天，双方办理了铺面交接手续。该铺面由磊鑫公司统一对外出租。2016年机投街办将原告房屋强行拆除，磊鑫公司不顾房屋已经抵付给陈兴章的事实，直接收取了房屋拆除补偿款，致使陈兴章房钱两空。陈兴章认为，既然被告已将铺面抵付给原告，且双方在抵付合同中也明确原告享有铺面的占有、使用、收益和处分权，现因被告原因导致原告权利受损，被告应当赔偿原告损失。按照被告给其他拆迁户的补偿比例，综合考虑原告原有抵付铺面的成本价、近10年的物价特别是房屋涨价情况、原告铺面收取租金、同地段其他在售房屋的销售价格等，原告认为被告按12000元／平方米标准赔偿原告合同目的不能实现的损失798444元是合情合理的。 被告磊鑫公司辩称，签订的抵扣协议属实，房屋所取得的土地系被告从机投镇政府手中抵付工程款而来；该房屋修建时没有办理国有土地使用证，原告知晓该情况；房屋拆迁时，被告就该房屋实际占有者写了情况说明，并向机投街办提交了涉案房屋整栋楼的使用情况，说明了拆迁房屋的实际使用人，并无过错；磊鑫公司已经履行了与陈兴章签订《房屋抵付工程款协议》的合同义务，没有原告所称的违约行为。愿意将收到的拆迁补偿费按本案涉及房屋性质及标准（铺面1000元/平方米，住房3800元/平方米）支付给陈兴章。 第三人机投街办述称，其与陈兴章之间没有合同关系，第三人对案涉房屋按照集体土地赔偿标准进行了赔偿并实际支付了赔偿款，其行为合法；原告未对第三人提出诉请，第三人不应承担责任。 经审理查明，2003年12月16日，机投街办与四川磊鑫工程建设有限公司（2013年3月7日经核准名称变更为磊鑫公司）签订《土地抵付工程款协议》，约定因磊鑫公司修建机投镇派出所综合楼工程应收工程款1359033元，机投街办将成都市武侯区草金路39号的20亩（实际提供14.37亩）集体土地提供给磊鑫公司使用60年，抵付工程款934050元，剩余款项另行约定；同意磊鑫公司在交付土地上修建厂房、办公楼、营业房及相关配套设施，修建的建筑物全部归磊鑫公司所有，如政策允许街办负责为磊鑫公司办理相关权属证书等。 2008年11月16日，因磊鑫公司欠付陈兴章工程款，陈兴章提出用磊鑫公司房屋抵偿工程款，磊鑫公司为甲方，陈兴章为乙方，签订《房屋抵付工程款协议》，约定甲方在拥有使用权的地块上修建的部分建筑物（房屋）抵付乙方工程款。第一条“乙方抵偿房屋基本情况”：1.甲方拥有独立使用权的土地位于成都市武侯区，土地用途为：用于修建综合楼、商铺及配套设施，使用权期限60年（截止2063年12月15日），土地使用权来源为甲方因代成都市武侯区机投镇派出所修建办公楼，甲方应得工程款由机投镇政府以辖区内的土地作为补偿。甲方建设的该项目为地下一层、地面一层、二层为营业房，三至六跃七层为住房，部分一至七层为办公用房。经甲乙双方协商同意，甲方将房屋中相应建筑面积一层铺面15轴-17轴的独立使用权抵偿给乙方。乙方用工程款17万元抵偿房屋。2.乙方在平面图上所确定的位于该幢房屋一层铺面15轴-17轴，建筑面积为66.537平方米（套内面积为58.674平方米，公摊面积为7.863平方米）。建筑面积为双方最终确定计价面积。第二条“计价方式与价款”：乙方按建筑面积总和27万元一次性向甲方支付抵偿房屋款，乙方付清全部房款后即取得该房屋占有、使用、收益和处分权。第三条“付款方式及期限”：甲方用该房屋抵偿所欠乙方工程款17万元，甲方抵偿给乙方的房屋总价为27万元，乙方在签订本协议当日向甲方补清房屋差价10万元。第五条：甲方用于建筑的该地块，乙方已经知悉该房屋权属和土地使用权的特殊性。若遇国家政策调整为出让用地，由乙方补交办理房屋权属的一切费用，乙方享有办理出让土地使用权属的优先权，但乙方应按国家政策补缴全部出让金、税费。并约定房屋由甲方统一对外招商出租。协议签订当天，陈兴章支付差价10万元，磊鑫公司亦将房屋交付陈兴章，并于之后进行统一对外招商出租。 2015年10月13日，机投街办对半边街社区五组拆迁范围内房主及租房户发出《通知》，要求租户和商家于2015年10月28日搬离现场，各房主持相关房屋有效证件于2015年10月28日前尽快到半边街社区拆迁办公室办理核实登记和协商拆迁补偿。2016年7月15日，磊鑫公司向机投街办发出《磊鑫公司房屋建设使用、拆迁情况说明》，向机投街办说明了建房情况和使用情况。 2016年9月19日，磊鑫公司与机投街办签订了《征地搬迁补偿协议》，约定按照《四川省人民政府关于同意成都市征地青苗和地上附着物补偿标准的批复》及《成都市征地补偿安置办法》进行补偿，企业用房全钢结构补偿标准1200元/平方米，框架结构为1000元/平方米等，搬迁补偿按建筑物补偿总额的15%，搬迁奖励按建筑物总额的3%，并上浮建筑物总金额9.9%，及按5万元/亩予以奖励（16.63亩，合计831500元）。合同附件《企业地上建（构）筑物及其他附属设施调查登记表》载明，磊鑫公司拆迁建筑物中框架结构总面积17588平方米，其中10298平方米按企业标准执行，剩余7290平方米参照购地建筑标准执行。当天，磊鑫公司与机投街办另签订了《“购地建房”拆迁补偿协议书》，约定对乙方主体7290平方米的房屋补偿标准为1000元/平方米，搬迁奖励为2800元/平方米，搬家费为每户500元。按“购地建房”标准补偿的为49套居住用房。 2016年10月18日，磊鑫公司发出《办理拆迁手续通知书》，要求位于武侯区磊鑫公司土地上的房屋人，除已经签订《房屋拆迁补偿确认书》的房屋人外，其他人均到磊鑫公司拆迁接待室进行咨询和登记。现在磊鑫公司仍然按照政府确认的拆迁补偿标准进行拆迁补偿，请各位按时到磊鑫公司办理拆迁手续。2016年10月21日，机投街办再次发出《通知》，通知武侯区机投街半边街社区五组土地已被征收，磊鑫公司已经与街道办签订了补偿协议，请与该征地范围内磊鑫公司建筑物存在合同关系的单位或者个人，于2016年10月31日前到磊鑫公司拆迁接待室核实办理相关事宜，逾期街道办将按照与磊鑫公司的补偿合同，支付给磊鑫公司全部拆迁款项。之后，机投街办将相关拆迁款支付给磊鑫公司。磊鑫公司随后与部分居住用房人员签订房屋拆迁补偿确认书，并按3800元／平方米进行了补偿。 另查明，一、《四川省人民政府关于同意成都市征地青苗和地上附着物补偿标准的批复》、附件2《成都市房屋重置价格标准表》载明，企业生产办公用房框架结构在中心城区（含高新区）为1000元/平方米。二、庭审中，原告方出具成都搜狐焦点网网页信息，载明案涉房屋同区域地段售房源信息二手住宅房均价7000元-9000元/平方米、商铺均价28000元-42000元/平方米。原告认为，参照被告给其他拆迁户的补偿比例，综合考虑原告原有抵付铺面的成本价、近10年的物价等因素，案涉房屋按12000元/平方米标准赔偿原告，是适宜的。被告不予认可。 上述事实，有《土地抵付工程款协议》、《房屋抵付工程款协议》、《通知》、《磊鑫公司房屋建设使用、拆迁情况说明》、《征地搬迁补偿协议》、《企业地上建（构）筑物及其他附属设施调查登记表》、《办理拆迁手续通知书》、《四川省人民政府关于同意成都市征地青苗和地上附着物补偿标准的批复》，附件《成都市房屋重置价格标准表》、《房屋认购协议书》、《房屋拆迁补偿确认书》、网页信息及各方当事人陈述笔录等收集在案，予以佐证。 本院认为，因机投镇政府欠磊鑫公司工程款，以集体土地抵付欠款，同意磊鑫公司在土地上建房。后因磊鑫公司欠付陈兴章工程款，陈兴章提出用磊鑫公司所建房屋抵偿工程款，磊鑫公司与陈兴章遂签订《房屋抵付工程款协议》。该协议对建房土地来源进行了明确说明，双方知道房屋没有合法的产权，实际是以房屋的使用年限（土地使用年限60年，房屋使用年限为土地剩余使用年限）折价抵偿债务。该协议产生于双方确定的债权债务关系之后，不损害其他债权人合法利益，应属合法有效。 合同履行过程中，案涉集体土地被征收，土地上的建筑物被拆迁，机投街办也按有关标准进行了补偿。陈兴章本可以主张取得相应拆迁补偿利益，但却不主张拆迁补偿利益，而是主张本案为合同之诉，要求磊鑫公司承担违约责任。故本院对双方合同关系分析如下，鉴于《土地抵付工程款协议》约定土地使用期限为60年（2003年12月16日至2063年12月15日），双方签订《房屋抵付工程款协议》时间为2008年11月16日，相应房屋使用年限为55年1个月。合同履行过程中，因政府拆迁导致约定的房屋使用期限没用用足，即合同无法继续履行，并且磊鑫公司没有过错。在拆迁程序中磊鑫公司和机投街办也通知陈兴章办理相关拆迁补偿事宜，其实质即为解除合同，故应按照合同解除处理。对剩余期限部分，磊鑫公司应按剩余时限折算退还余款。双方订立合同时，土地使用年限还剩余55年1个月，实际使用时间为2008年11月16日至2015年10月13日，为6年11个月，剩余年限48年2个月，故应退款236097元（27万×48年2个月/55年1个月）。陈兴章认为磊鑫公司与机投街办串通签订拆迁补偿协议，损害其合法利益的理由没有事实根据，本院不予采纳。陈兴章的其他诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告四川磊鑫工程建设有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈兴章支付236097元； 二、驳回原告陈兴章的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费11784元，由原告陈兴章负担8300元，被告四川磊鑫工程建设有限责任公司负担3484元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  林 娜 人民陪审员  杨春蓉 人民陪审员  余国志 二０二〇年二月十日 书 记 员  刘 欣