内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内06民终2354号上诉人(原审被告)：内蒙古万正房地产开发有限责任公司,统一社会信用代码91150602740114265T。法定代表人：武某，该公司董事长。委托代理人：王某1，公民身份证号码×××，现住鄂尔多斯市。被上诉人（原审原告）：王某2，公民身份证号码×××，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托代理人：姜某，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。上诉人内蒙古万正房地产开发有限责任公司因与被上诉人王某2商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2019）内0602民初784号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人内蒙古万正房地产开发有限责任公司(以下简称万正公司）的委托代理人王某1，被上诉人王某2的委托代理人姜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙古万正房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销东胜区人民法院（2019）内0602民初784号民事判决，并依法改判为驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院查明事实错误，适用法律错误。根据上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》第五条约定，双方在平等自愿的基础上对逾期超过90日交付房屋进行了约定，并未对继续履行合同进行约定，而一审法院却简单的、机械的按照合同第五条第1种情况约定银行同期贷款利率计算了利息，但该计算方法上诉人与被上诉人之间并未达成合意且未进行任何约定，显失公平，上诉人在一审过程中对该项内容进行了答辩，但一审法院却支持了被上诉人提供的违约金计算方式，而对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定视而不见，要求上诉人承担高达160000余元的违约金明显事实不清，适用法律错误。被上诉人王某2答辩称，认可一审判决，不同意其上诉理由，因为合同第五条已经进行了约定，约定被上诉人有权解除合同，对于合同的履行，是双方应该共同遵守的。王某2向一审法院起诉请求：1.判令万正公司继续履行合同，立即交付位于鄂尔多斯市越山二街北、体育街南、景山路东、中央路西A-0-1201，合同编号为2012-9060818的房屋；2.判令万正公司支付已付款利息（以555886元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，从2012年8月1日至2018年1月25日，合计219964元）。一审法院认定事实：2012年12月12日，王某2（乙方）与万正公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定万正公司将其开发的位于鄂尔多斯市越山二街北、体育街南、景山路东、中央路西A-0-1201室房屋出售于王某2。该房屋建筑面积为62.94平方米，价款为555886元。该合同第三条“商品房交付及交付日期”约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2012年7月31日前将符合上述条件的房屋交付乙方使用……。”第五条“甲方逾期交付商品房的处理”约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的……如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第2种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算……。2.解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算……。”合同签订后，截止法庭辩论终结时万正公司尚未向王某2交付该房屋。一审法院另查明，2018年1月25日，鄂尔多斯市东胜区城市建设局向鄂尔多斯市不动产登记中心，鄂尔多斯市住房保障和房屋管理局出具东城建函〔2018〕15号文件，说明由万正公司开发的，位于越山二街北、体育街南、景山路东、中央路西的万正城D4-4地块（万正荣城）项目经鉴定后，工程质量被评定为合格，在正常使用和维护条件下能够满足使用功能、设计年限和交付使用要求。鄂尔多斯市东胜区城市建设局同意出具办理房屋产权登记意见，涉及的施工许可证和竣工验收备案手续不再另行补办。一审法院认为，王某2与万正公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当前房屋已具备交付条件且被告同意交付，故对于王某2要求万正公司向其交付案涉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于王某2要求万正公司支付已付款利息的诉讼请求，双方所签订的《商品房买卖合同》第五条“甲方逾期交付商品房的处理”约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的……如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第2种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算……。2.解除合同……。”故支付已付款利息在性质上属于双方约定的一种违约责任。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第三条第二款的约定，房屋的交付日期为2012年7月31日前。因合同签订日期为2012年12月12日，故案涉房屋在事实上已不可能于2012年7月31日期前交付,最早于2012年12月12日才可交付。由于房屋未按照约定时间交付，因此万正公司已构成违约。万正公司辩称，因王某2要求继续履行合同，故合同第五条应视为约定不明，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定确定应承担的违约责任。本案中王某2选择适用约定的第一种违约责任。在当事人对合同条款的理解有争议时，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。基于双方签订的商品房买卖合同之目的以及诚实信用原则，同时基于保护守约方利益之考量，王某2的主张应予支持，一审法院对万正公司的该项答辩意见不予采纳。另万正公司辩称曾以电话形式通知王某2受领房屋，王某2不同意受领，且王某2欠付平米差价款等款项，王某2无权要求万正公司承担已付款利息。因万正公司未能举证证明曾以电话形式通知王某2受领房屋且王某2拒绝，亦未能证明曾向王某2送达其提交的商品房综测报告，且王某2已履行合同的主要义务，故对万正公司的该项答辩意见不予采纳，王某2有权按照合同约定向万正公司主张案涉房屋的已付款利息。关于万正公司应承担的已付款利息的数额，根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条之约定，万正公司承担已付款利息的起算时间为应交付商品房之日的次日。案涉房屋的逾期交付期间应为应为2012年12月12日至实际交房之日。王某2在庭审中主张万正公司逾期交房期间的截止日为2018年1月25日，即案涉房屋具备交付条件的日期。王某2的诉讼请求应视为对自身诉讼权利的处分，不违反法律、行政法规强制性规定，应予支持。因此，本案中万正公司应承担从2012年12月13日起至2018年1月25日止的王某2已付房款的利息。以王某2购买房屋的价款555886元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年12月13日起至2018年1月25日止的已付款利息为193411.27元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”本案中，万正公司根据合同约定应承担的已付款利息的数额超过房屋价款的30%，同时万正公司对已付款利息的数额亦提出答辩意见，故王某2请求的数额明显过高。因此，综合房屋价款，逾期交付时间等因素，一审法院酌定万正公司承担的利息为房屋价款的30%，即555886元×30%=166765.8元。综上所述，内蒙古万正房地产开发有限责任公司应当向王某2交付案涉房屋，并支付利息166765.8元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、内蒙古万正房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向王某2交付位于鄂尔多斯市越山二街北、体育街南、景山路东、中央路西A-0-1201，合同编号为2012-9060818的房屋；二、内蒙古万正房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向王某2支付利息166765.8元；三、驳回王某2的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人除一审证据外，均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的基本事实一致，应予确认。本院认为，关于案涉房屋是否应当向被上诉人交付的问题，因双方所签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，且上诉人一审中表示该房屋已经具备交付条件，故应当按照合同约定履行交付义务，本院不予赘述。现本案争议焦点为上诉人是否应当支付被上诉人利息166765.8元。本案中，上诉人万正公司与被上诉人王某2实际签订《商品房买卖合同》之日为2012年12月12日，故合同中所述于2012年7月31日之前交付房屋的约定不能实现，应按照签订合同之日即2012年12月12日开始计算，现涉案房屋仍未交付，上诉人虽于一审期间辩称曾以电话通知方式告知被上诉人王某2受领房屋，因被上诉人不同意受领并欠付上诉人平米差价等款项而未完成交付，但并未提供有效证据证明其主张，故一审法院对其辩解意见不予采信的认定并无不当，上诉人已经构成违约，而当事人迟延履行合同义务构成违约的，一般应当按照合同约定承担违约责任。本案中双方签订的《商品房买卖合同》第五条中明确约定了逾期交付房屋的违约责任，即上诉人应当向被上诉人支付已付款利息，该利息自合同约定应交付商品房次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，现根据该约定计算利息，数额明显过高，故一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，酌情由上诉人承担房屋价款的30%作为利息并无不妥。综上所述，内蒙古万正房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12352元，由上诉人内蒙古万正房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  乌宁审判员  苏晨审判员  郝蓉二〇二〇年二月十八日书记员  徐洁