河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终93号 上诉人（原审被告）：李彬华，男，1971年10月16日出生，汉族，住石家庄市赵县。 被上诉人（原审原告）：张万芸，女，1968年11月5日出生，汉族，住河北省石家庄市赞皇县。 被上诉人（原审被告）：张立果，男，1969年5月25日出生，汉族，住石家庄市赵县。 上诉人李彬华因与被上诉人张万芸、张立果房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初5453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李彬华、被上诉人张万芸、张立果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李彬华上诉请求：一、要求依法撤销（2019）冀0104民初5453号判决中的1、2、3、4、5项判决；二、改判驳回张万芸的诉讼请求。理由如下：一、上诉人未找过任何中介租过张万芸位于火车站附近的房子，也没有给过张万芸一分钱。我亲眼看到张立果（身份证：1323261969××××××××）交给张万芸1万多元现金。当时就我们三个人在场。地址是在张万芸火车站家中。二、在石家庄市桥西区法院在庭审过程中，虽然写了笔迹鉴定申请，但我没有举证责任，谁起诉谁举证，我可以配合。要求撤回笔迹鉴定申请，原审未予准许。三、我只在涉案房屋里上过20多天班，没有在房子里“住过”。四、我找到实际租房人王志刚，是张立果把房屋转租给他的，王志刚是2018年10月20日把房屋钥匙交给房东张万芸。房东张万芸2018年8月份就已经知道王志刚在该房屋租住，可见，王志刚租住该房屋是张万芸认可的，房屋租金就应该向王志刚索要。五、在庭审过程中，原告张万芸称记不清交钥匙的时间了，张立果称交给张万芸钥匙的时间是2018年10月20日，法官推算了一个时间为2018年11月14日。六、房屋租赁协议书上是房东张万芸收到10800元，判决书上却说收到8100元，金额不符；如果按照判决再支付6210元计算，应该以6210元为基数减去多收的一个月租金2700元，再减去多算的25天，共计2250元，需再支付房屋租金1230元。七、房屋租赁协议明确规定，如超过5日不缴纳房租并不说明情况的视为自动退房，甲方有权收回房屋，可见甲方张万芸房东应承担全部责任，与他人无关。 张万芸答辩称，房子是李彬华与答辩人通过中介签订的租房协议，租房协议上有中介公司的盖章和签字，有中介的证明，确实是上诉人与我签的，租房的时候说是办公，具体谁办公答辩人不清楚。签订合同的时候约定的是押一付三，这个钱印象中是张立果给我的。签订合同的时候答辩人、李彬华、张立果及中介公司均在场，因为是李彬华与我签订的合同，所以我向李彬华主张租赁费和违约金，他们是2018年11月14日退房，物业公司查看了费用，欠付的费用我都交纳了。 张立果答辩称，我只是介绍中介公司给李彬华找房子，租赁合同上是李彬华自己签的字，租金也是李彬华出的。李彬华走后，王志刚继续使用，2018年10月16日左右，王志刚委托人送来的钥匙。 张万芸向一审法院提出诉讼请求：一、解除原告与两被告2018年6月1日签订的《房屋租赁协议》；二、判令两被告共同支付房屋租金16200元（从2018年9月5日至2019年2月28日），违约金2700元（一个月租金）；三、判令被告支付物业费808元、水费87元、天然气费43元，共计938元。以上二、三项合计19838元；四、诉讼费用由两被告共同负担。 一审法院认定事实：2018年6月1日，原告张万芸与被告李彬华签订《房屋租赁协议》，约定原告将其丈夫吕晓萌名下位于石家庄市桥西区的房屋出租给被告李彬华，租赁期限自2018年6月5日至2021年6月4日，月租金为2700元。合同签订后，被告支付了三个月的租金8100元，之后未再支付租金。原告张万芸在举证期限内提交了房屋租赁协议及中介王永军出具的证明，证明原告与二被告的租赁关系。被告李彬华对房屋租赁协议不认可，协议上的签字不是我签的；对王永军出具的证明真实性有异议，王永军是不是中介的我不清楚。被告张立果称房屋租赁协议与我无关，协议上没有我的签字；对王永军出具的证明有异议，王永军是中介的人，当时是王志刚带着我找的王永军，王永军给找的房子，我只是起了找房子的作用。关于原告提交的房屋租赁协议，被告李彬华称，房屋租赁协议中李彬华”的名字签字非其所签，李彬华对该房屋租赁协议中“李彬华”的笔迹申请鉴定，但是被告李彬华申请后不配合鉴定所需的材料，故无法鉴定。原告张万芸称，我于2018年11月14日收到了出租房屋的钥匙，当时被告张立果在场。因我在赞皇县住，来一趟市里不容易，2018年11月14日我拿到钥匙后，就去了物业公司，让物业出具了一份证明。被告张立果称，给原告钥匙时我确实在场，但我记得时间是2018年10月20日。原告张万芸称，被告拖欠物业费808元、水费87元以及天然气费43元。为此，提交了物业出具的证明、燃气费对账单予以证实。被告李彬华、张立果称，原告提交的证据与我无关。 一审法院认为，关于解除房屋租赁合同问题。2018年6月1日，原告张万芸与被告李彬华签订《房屋租赁协议》，租赁期限自2018年6月5日至2021年6月4日。原告称，我于2018年11月14日收到了出租房屋的钥匙，当时被告张立果在场。因我在赞皇县住，来一趟市里不容易，2018年11月14日我拿到钥匙后，就去了物业公司，让物业出具了一份证明。被告张立果称，给原告钥匙时我确实在场，但我记得时间是2018年10月20日。经查，原告提交的河北久源物业服务有限公司出具的落款时间为2018年11月14日，能够与原告陈述的时间一致，应认定为被告交给原告钥匙时间为2018年11月14日，故，双方应予2018年11月14日解除房屋租赁协议。关于租金损失问题。原告称，被告承租房屋后按协议约定支付了三个月的租金，之后未再支付，我于2019年3月1日将涉案房屋出租给他人，因此，被告应自2018年9月5日至2019年2月28日期间的租金为16200元。经查，双方租赁协议中约定期限自2018年6月5日至2021年6月4日，月租金为2700元。被告承租房屋后支付了三个月的租金，且被告于2018年11月14日将房屋钥匙给了原告，此时，双方的租赁关系解除，被告应自2018年9月5日至2018年11月14日向原告支付租金6210元。关于原告主张违约金问题，被告应按中国人民银行同期贷款利率支付违约金。关于物业费、水费、天然气费问题。原告主张被告在租赁期间拖欠物业费808元、水费87元、天然气费43元。原告为了证实其主张提交了物业公司出具的证明以及燃气费对账单予以证实。经查，原告主张物业费808元、水费87元，提交了物业公司的证明，该证明未显示欠费的时间段，且原告也无其他证据证明该费用已交纳，因此，原告主张物业费、水费之诉请，本院不予支持。关于原告主张天然气费43元，提交了燃气费对账单，该对账单显示上次抄表的时间为2018年9月20日，此次抄表的时间为2018年11月14日，该时间段为被告租赁房屋期限内，因此，原告主张天然气费43元之诉请，本院予以支持。关于被告李彬华是否承担责任问题。被告李彬华对原告提交的房屋租赁协议中“李彬华”的签字有异议，也申请了鉴定，但被告李彬华不配合鉴定所需材料，故鉴定无法进行，且被告李彬华认可其在涉案房屋中居住过，因此，被告李彬华应承担责任。关于被告张立果是否承担责任问题。被告称，案外人王永军是中介的人，当时是王志刚带着我找的王永军，王永军给找的房子，我只是起了找房子的作用。根据原告提交的证据无法证明被告张立果实际占有使用过该房屋，因此，被告张立果不应承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告张万芸与被告李彬华于2018年6月1日签订的《房屋租赁协议》于2018年11月14日解除；二、被告李彬华于本判决生效后十日内向原告张万芸支付2018年9月5日至2018年11月14日期间的租赁费6210元及违约金（以6210元为基数，自2018年9月5日起至租金付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告李彬华于本判决生效后十日内向原告张万芸支付天然气费43元；四、驳回原告张万芸对被告张立果的诉讼请求；五、驳回原告张万芸其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费296元，由原告张万芸负担203元，被告李彬华负担93元。 经审理查明事实与原审查明事实一致。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人违约时应按照合同约定支付违约金。本案中，关于合同效力问题，张万芸作为出租方、李彬华作为承租方于2018年6月1日签订《房屋租赁协议》，约定张万芸将涉案房屋出租给李彬华使用。张万芸、李彬华均在合同上签字且有中介公司的公章。张万芸按照合同约定收取了三个月租金及一个月押金，并将房屋交付李彬华租用。综上，上述合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规效力性强制性规定，应认定为有效。双方应按照合同约定全面履行合同约定的义务。虽然李彬华主张涉案合同上并非其本人签字，也未实际交纳租金及押金，但其在庭审中认可签订合同、交纳租金及押金时在现场，且实际使用该房屋20多天，在张万芸已提交涉案租赁合同、履行了初步证明责任之后，李彬华否认合同上的签字，应承担举证证明责任。由于二审中李彬华明确不申请笔迹鉴定，其应承担举证不能的不利后果。综上，李彬华主张其未在合同上签字，不是承租人，理据不足，本院不予采信。关于李彬华是否支付房租及违约金的问题，李彬华作为承租方与张万芸形成房屋租赁关系，按照合同相对性原则，李彬华作为承租人应对外承担对出租方张万芸的义务，及时按约定支付租金。在其未及时交纳租金并提前解除租房合同的情况下，应向张万芸支付合同约定的租金并支付违约金。至于李彬华主张的张立果、王志刚实际使用租赁房屋的问题，在未经张万芸同意转租且未解除涉案租赁合同之前，李彬华仍是本案的承租人，其与案外人之间的问题，可另行解决。关于租金及违约金的数额问题，李彬华、张立果主张合同于2018年10月20日解除，但未提供相关证据，且张万芸不予认可，原审依据物业公司证明认定解除合同时间为2018年11月14日，李彬华应支付的租金6210元并无不当。至于违约金，双方签订的《房屋租赁协议》第四条明确约定了违约条款，即在租赁期内，李彬华未提前一个月通知张万芸解除租赁合同的情况下，李彬华应支付违约金即一个月的租金。由于张万芸在签订合同后已经收到三个月租金及一个月押金，该押金可抵消涉上述的违约金。原审认定“被告支付了三个月的租金8100元”，与张万芸陈述收到的“押一付三”不一致，二审应予纠正。 综上所述，李彬华的上诉请求不能成立，原审判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费296元，由李彬华负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝东霞 审判员  岳桂恒 审判员  李 莉 二〇二〇年二月十九日 书记员  郄张雨