安徽省五河县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0322民初4464号原告:五河县房地产管理局，住所地安徽省蚌埠市五河县城关镇大桥路金贸园南门对面，统一社会信用代码12340322748926954Q。法定代表人：黄杰，该局局长。委托诉讼代理人：邓衍璐，安徽淮光律师事务所律师。被告：牛学芹，女，1970年10月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。原告五河县房地产管理局（以下简称房管局）与被告牛学芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理。2019年3月21日本院作出（2019）皖0322民初186号民事判决，被告牛学芹不服，提起上诉。蚌埠市中级人民法院于2019年10月10日作出（2019）皖03民终1792号民事裁定，撤销本院（2019）皖0322民初186号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2019年11月7日重新立案受理，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告房管局的委托诉讼代理人邓衍璐、被告牛学芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房管局向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告履行《拍卖成交确认书》及《拍卖规则》、《特别规定》等拍卖文件规定的义务，支付房屋租金112901元，履约保证金20670元；二、判令被告与原告签订正式《房屋租赁合同》；三、判令被告承担违约责任，除不予退还竞租保证金外，还应按租金总额为基数，从2018年5月9日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失至还清时止；四、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月，原告委托安徽省中正拍卖有限公司对五河县花木王、河东安置小区门面房租赁使用权进行拍租，被告作为竟租人在交纳了10000元保证金后参与竟租活动，经过拍租程序，被告依法取得五河县花木王安置小区35号楼103、203、105、205门面房租赁使用权。为此，被告签署了《拍卖成交确认书》并且已经实际使用该房屋，然被告未能按照《拍卖规则》、《特别规定》等拍卖文件规定支付租金、签订正式租赁合同，经原告数次交涉均未果。为此给原告造成一定经济损失。以上事实，原告通过竟租形式取得标的物租赁经营权，依据《拍卖成交确认书》及《拍卖规则》、《特别规定》等拍卖文件规定，被告应当在10个工作日与原告签订合同并交纳三年租金、履约保证金，被告未能支付显属违约，其先期交纳的竟租保证金不予退还，为此特具状诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。房管局为证明自己的主张向本院提供了以下证据：证据1、竞买申请书复印件、被告身份证复印件、拍租规则复印件、特别规定复印件、成交确认书复印件、拍卖现场记录复印件各一份，证明被告竞拍到花木王安置小区35号楼103、203、105、205号门面房的使用权，租赁费总额为206700元，拍卖佣金6201元，以及双方享有和承担的权利、义务。证据2、视听资料一份，证明案涉房屋已经交付被告实际使用，无其他争议。牛学芹在庭审中辩称，对通过拍卖取得案涉房屋的实际使用权无异议，但原告交付的房屋与拍卖时的房屋实际面积不一致。原告未将203房屋清空，截止目前仍有其他人使用。拍卖成交后，原告即将103、105、205已经交付与我使用至今。拍卖前，我向拍卖公司交了10000元保证金，2018年5月交了30000元、2018年7、8月份左右交了70000元，合计交纳10万元房租至拍卖公司账户。牛学芹针对其抗辩理由、陈述的事实未向本院提供证据。经庭审举证、质证，牛学芹对房管局所举证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2，录音内容属实，但是通话内容是在我不知原告身份的情况下收集的。经审查，本院对房管局所举证据认证如下：对证据1、2的真实性、合法性、与待证事实的关联性及证明力均依法予以认定。根据以上认定的证据及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为，2018年4月，房管局委托安徽省中正拍卖有限公司对五河县花木王、河东安置小区门面房租赁使用权进行拍租，牛学芹作为竟租人参与竟租活动，经过拍租程序，牛学芹取得五河县花木王安置小区35号楼103、203、105、205门面房租赁使用权。2018年4月25日，牛学芹在拍卖成交确认书上签字确认，对于《拍租规则》和《特别规定》，牛学芹均予以签字确认。但房管局与牛学芹之间未签订书面的租赁合同。拍卖《特别规定》中载明：“三、本次拍租的租赁使用权期限为三年，租金按年计价，三年租金一次性付清；五、竟租成交后，租赁权买受人须在10个工作日内与委托人签订《租赁合同》，并将全部款项(包括三年租金总额、三年租金总额10％的履约保证金、三年租金总额3％的拍卖佣金及其他款项)打人指定账户。如因租赁权买受人单方面原因逾期未能与委托人签订租赁合同，即视为违约，租赁权买受人参加竟租时缴纳的竟租保证金将不予退还”。但涉及违约责任的具体内容，原、被告双方及拍卖《特别规定》中均无书面约定。另查明，案涉103、203、105、205门面房经竞拍后三年的房屋租金为206700元，牛学芹已向拍卖公司交纳保证金1万元和租金10万元。本院认为，房管局委托拍卖公司对案涉门面房租赁使用权进行拍租，牛学芹作为竟租人参与竟租活动，并经过拍租程序，取得了案涉门面房的租赁使用权，牛学芹即应按照拍卖的相关规定向房管局支付房屋租金。案涉门面房经竞拍后，三年的房屋租金为206700元，牛学芹已交纳租金10万元，下欠房屋租金106700元未予支付，且履约保证金20670元和拍卖佣金6201元，牛学芹亦未支付，故对于房管局主张牛学芹应支付房屋租金112901元（含拍卖佣金6201元）及履约保证金20670元的诉讼请求，应予以支持。房管局请求法院判令牛学芹与其签订正式的房屋租赁合同，因缔结合同系双方当事人完全自愿，且合同的内容亦由双方平等协商确定，故对房管局的该项诉讼请求，不应予以支持。房管局请求牛学芹承担违约责任，即：以租金总额为基数，从2018年5月9日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失至还清时止。因原、被告双方及拍卖《特别规定》中对违约责任内容均无具体的书面约定，对房管局的该项诉讼请求，亦不应予以支持。牛学芹辩称，房管局交付的房屋与拍卖的房屋实际面积不一致，因案涉房屋系按门牌号整体拍卖租金，且牛学芹亦未提供相关证据证明拍卖的房屋面积与实际面积不一致，举证不能的不利后果，应由其自行承担，故对牛学芹该辩解意见，不应予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告牛学芹应支付原告五河县房地产管理局房屋租金112901元（含拍卖佣金6201元）及履约保证金20670元，合计133571元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告五河县房地产管理局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2971元，由被告牛学芹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长  陈义早审 判 员  祝国强人民陪审员  吴华平二〇二〇年二月六日书 记 员  陈 敏案款请汇至：中国工商银行五河支行收款单位：五河县人民法院执行局账号：13×××24附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。