文书内容江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0602民初6495号原告：南通东辉物业管理有限公司（统一社会信用代码913206027605467434），住所地江苏省南通市青年中路59号。法定代表人：王玉辉，总经理。委托诉讼代理人：李毅，男，南通东辉物业管理有限公司员工。被告：顾建飞，男，1984年7月6日生，汉族，住江苏省如东县。原告南通东辉物业管理有限公司与被告顾建飞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南通东辉物业管理有限公司的委托诉讼代理人李毅到庭参加诉讼。被告顾建飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告南通东辉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告顾建飞支付原告物业管理费人民币4294.8元及违约金（自2016年2月1日起按每日万分之五计算至实际给付之日止）。事实与理由：被告顾建飞系未来锦城2幢205室的业主。2014年2月1日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定业主按照其拥有物业的建筑面积缴纳物业服务费，标准为小高层住宅2元/平方米/月。原告依约提供了物业服务，至起诉之日，被告仍拖欠2016年2月1日至2017年9月30日期间的物业费4294.8元未予缴纳，产生违约金2080.8元。在此期间，原告电话及书面通知进行催要，被告仍然一直拖欠未付。被告顾建飞未应诉答辩。原告南通东辉物业管理有限公司围绕其诉讼请求提供了未来锦城前期物业管理服务协议、前期物业服务协议、房屋买卖合同、承诺、催缴通知书、电梯维修保养合同、绿化养护协议、考勤表、房屋产权证明单等作为证据，证明被告系未来锦城小区业主，原告在未来锦城小区提供物业服务，向被告催缴物业服务费的事实。本院调取了已生效的南通市崇川区人民法院（2018）苏0602民初568号、（2016）苏0602民初5380号民事判决书。被告顾建飞未到庭对上述证据发表质证意见，亦未提交证据或答辩意见。本院认定原告提供的证据具有客观性、合法性及与本案的关联性，并在卷佐证。结合当事人在庭审笔录中的陈述，本院对本案事实认定如下：2011年1月11日，原告与江苏超凡房地产投资有限公司、南通瑞东置业有限公司签订《未来锦城前期物业管理服务协议》，为未来锦城小区提供前期物业服务。双方约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅2元/平方米/月，商业2.5元/平方米/月，按年交纳；开发商、业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按千分之五的标准向原告支付违约金，同时应补足交纳的物业服务费用。此后，案外人徐希明、葛加美与原告签订《前期物业服务协议》，就未来锦城小区相关物业服务事宜约定如下：1、前期物业服务期限自2013年1月31日起至2015年1月30日止；但是，本协议期限未满，业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本协议自然终止。2、物业服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为：小高层、高层住宅2元/平方米/月，商业用房2.5元/平方米/月。3、物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第一个月上旬。4、业主违反协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，原告有权要求业主支付，并按应付金额每日万分之五支付违约金。2013年2月27日，案外人葛加美向江苏超凡房地产投资有限公司出具承诺：本人所购未来锦城2幢205室，房款已缴清，由于本人的原因，现将该房屋的所有权利（含所缴纳房款）转移至顾建飞名下，本人与未来锦城开发商不存在任何权利及义务关系，敬请开发商协助相关手续。2013年4月8日，被告与江苏超凡房地产投资有限公司订立商品房买卖合同。此后，被告支付物业费至2016年1月31日，自2016年2月1日起，未再交纳。2017年9月30日，因未来锦城小区业主委员会选聘了其他物业公司管理小区物业，原告从未来锦城小区撤场。另查明，被告顾建飞系未来锦城2幢205室的房屋所有权人之一，该房屋类型为高层住宅，建筑面积为107.37平方米。本院作出的（2018）苏0602民初568号、（2016）苏0602民初5380号民事判决书已生效。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告于2011年1月11日与江苏超凡房地产投资有限公司、南通瑞东置业有限公司签订的《未来锦城前期物业管理服务协议》系前期物业服务合同。该合同的主体虽是开发商和物业公司，但对包括被告在内的全体业主均具有法律约束力。2013年2月27日，案外人徐希明、葛加美与原告签订了《前期物业服务协议》后，将案涉房屋权利转移给被告顾建飞，被告与江苏超凡房地产投资有限公司订立商品房买卖合同，依法取得了案涉房地产的所有权。故上述两份服务协议对原、被告双方均具有法律约束力。据此，2011年1月11日，原告进驻未来锦城小区提供前期物业服务，至2017年9月30日撤场。此期间，原告和小区全体业主均应按《未来锦城前期物业管理服务协议》和《前期物业服务协议》中的约定享受权利和履行义务。原告在2011年1月11日至2017年9月30日期间为被告提供了物业服务，被告应交纳物业服务费。根据本院（2016）苏0602民初5380号、（2018）苏0602民初568号民事判决书所查明的情况，原告在此期间提供的物业服务质量存在诸多方面的瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，其物业收费应作相应扣减，本院酌定物业费按八五折收取。被告自2016年2月1日起至2017年9月30日期间欠缴物业费，共计20个月，结合案涉房屋的建筑面积107.37平方米及物业费单价2元/月/平方米，被告累计欠缴的物业费总额为人民币4294.8元（107.37×2×20）。前述本院已认定物业费按八五折收取，被告应支付原告物业服务费3650.58元。原告提供的物业服务质量虽然有瑕疵，但被告仍应就其享受的物业服务支付与其服务价值相当的物业服务费。被告未及时给付这部分物业费显然构成违约，应当依约承担违约金。经查，2016年度应预交的物业服务费为2090.35元（折后），2017年度应预交的物业服务费为1460.23元（折后），合同约定的交费日期为每12个月的第1个月上旬即1月10日前。原告主张自2016年2月1日起，以欠缴物业费为基数，按日万分之五的标准计算违约金至实际给付之日止，符合法律规定及合同约定。本院予以支持。被告顾建飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告顾建飞于本判决生效后十日内一次性支付原告南通东辉物业管理有限公司南通市崇川区未来锦城2幢205室在2016年2月1日至2017年9月30日期间的物业服务费人民币3650.58元。二、被告顾建飞于本判决生效后十日内一次性支付原告南通东辉物业管理有限公司逾期交纳物业服务费产生的违约金（其中以本金2090.35元为基数，自2016年2月1日起；以本金1460.23元为基数，自2017年1月11日起，均按每日万分之五的标准计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半），由被告顾建飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向江苏省南通市中级人民法院预交本诉上诉案件受理费50元（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 陆       宇       峰法官助理 任               磊二〇二〇年二月十一日书 记 员 戴珺婷