湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初6717号 原告：梁恒明，男，侗族，住湖南省会同县。 委托诉讼代理人（特别授权）：关云峰，湖南淮新律师事务所律师。 被告：贺少东，男，侗族，住湖南省会同县。 委托诉讼代理人：唐梅，湖南金州（怀化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱翔，湖南金州（怀化）律师事务所实习律师。 第三人：张宸铭，男，侗族，住湖南省会同县。 原告梁恒明诉被告贺少东、第三人张宸铭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日受理后，依法适用简易程序，于2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告梁恒明及其委托诉讼代理人关云峰、被告贺少东及其委托诉讼代理人唐梅、邱翔、第三人张宸铭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁恒明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告及第三人于2015年9月12日签订的《房屋转让协议》；2、判令被告返还原告1463125元的购房款，并承担利息336000元(按同期银行贷款计算利息至本息还清时止)；3、诉讼费由被告负担。审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告贺少东和第三人张宸铭共同返还原告购房款1463125元并赔偿相应损失336000元（按同期银行贷款利息计算至本息还清时止）。事实与理由：2015年4月，第三人张宸铭因经营需要，向原告借款150万元用于其偿还他人债务。2015年初被告贺少东因购买第三人张宸铭的位于华侨钢材城第十层整层房屋，尚欠第三人张宸铭购房款未付清。2015年9月11日，被告贺少东，第三人张宸铭找到原告，三人协商，被告贺少东将其中的十一间房屋（1036-1046号）卖给原告，之前原告借给第三人的150万元直接变为原告的购房款，被告出具了收到原告购房款140万元的收条。2015年9月12日，三方共同签订了《房屋转让协议书》，对前期借款进行了结算：其中三笔分别是，其一，原告给第三人张宸铭借款150万元，张宸铭用100万元洪江市农商银行100万元股权抵偿后，本息结算余60万元未付清；其二，2015年9月5日原告借款50万元给张宸铭用于偿还张宸铭中亿佰联的借款；其三，2015年付款30万元给贺少东用于其偿还张宸铭对唐成义的借款。三方经结算十一间房屋价款及分摊装修费总价款为2463125元，已付140万元，随后原告给贺少东支付了63125元，并约定：原告应于2015年12月底以前尚被告支付尾款100万元，而被告应同时配合原告到房产部门办理房屋过户手续。同时约定，原告逾期不付款，应当按2%月息承担利息。《房屋转让协议书》签订后，被告并没有按照合同药定履行义务，而是隐瞒原告，单独到银行将出售给原告的房屋进行抵押贷款，贷款银行直接给了被告，致使原告购买的房屋无法办理房屋过户手续，原告取得物权的目的至今不能实现，严重的侵害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四）项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同的规定，原告购买房屋最终的目的是取得房屋所有权，但被告却将房屋在原告不知情的情况下单独抵押出去，致使原告无法取得房屋物权，合同目的无法实现，为此，现向人民法院起诉，请求判如所请。 被告贺少东辩称：一、原告称被告在与其签订《房屋转让协议书》后，单独到银行将出售给原告的房屋进行抵押贷款，致使涉案房屋无法办理过户手续，与事实不符，案涉合同没有达到法定解除的条件。（1）被告与银行签订《抵押贷款合同》的时间在三方签订《房屋转让协议书》之前。根据被告提供的《抵押贷款合同》，被告与银行签订《抵押贷款合同》的时间为2015年9月9日，而原、被告及第三人签订《房屋转让协议书》的时间为2015年9月12日。（2）三方签订的《房屋转让协议书》未能有效履行，是因为原告未能按照约定向被告支付剩余购房款。《房屋转让协议书》中约定，被告与原告应于2015年12月底到房产部门办理完成过户手续，而原告应于2015年12月底之前一次性用现金支付完毕剩余购房款。故依据该协议，原告应先向被告支付完毕剩余购房款，再由被告配合原告办理过户手续。被告在签订《房屋转让协议书》后，一直在催告原告支付剩余购房款，使被告好为其办理过户手续，具体如下:I、2016年5月27日，被告通过手机短信的方式向原告尾号为0168的手机号码（亦是原告起诉状中留存的联系号码）发送催告短信，催告原告支付剩余购房款100万元及利息10万元，使被告好为其办理过户手续；Ⅱ、2016年7月11日，被告通过手机短信的方式向原告尾号为0168的手机号码（亦是原告起诉状中留存的联系号码）发送催告短信，催告原告支付剩余购房款100万元及利息14万元，使被告好为其办理过户手续；Ⅲ、2017年2月25日，被告向原告邮寄《催款通知》，催告原告支付剩余购房款及利息。故本案中，涉案房屋一直未办理完成过户手续的原因、不是因为被告将涉案房屋进行了抵押，而是因为原告一直未依据《房屋转让协议书》中约定的内容向被告支付剩余的购房款。（3）被告将涉案房屋进行抵押，并不影响涉案房屋的过户。因原告先行支付剩余购房款系涉案房屋过户的先决条件，在原告支付完毕剩余购房款后，即使在不计算被告所得购房款的情况下，被告也可以现有资金清偿银行贷款的方式消灭抵押权，使涉案房屋能够办理过户手续，故原告以合同目的不能实现为由要求解除合同，缺乏事实与法律依据。二、原告要求被告返还140余万购房款并承担利息，缺乏事实与法律依据。本案中，原告对《房屋转让协议》不享有解除权，没有理由要求被告返还或承担任何款项。针对其中的140万元所谓的“购房款”，原告更无权主张。首先，原告并没有实际向被告支付过140万元购房款；其次，原告系第三人张宸铭的债权人，第三人张宸铭系被告的债权人，经三方协商后共同签订《房屋转让协议》，约定第三人张宸铭借到原告的140万元，抵作原告购买被告名下的涉案房屋的部分购房款。但在涉案房屋实际过户之前，原告对第三人张宸铭的债权并未转移亦未消灭。依据债权的相对性，原告依据对第三人张宸铭的债权向被告主张该笔款项，其主体不适格。因此，原告的主张缺乏事实与法律依据。综上所述，本案中《房屋转让协议书》未能有效履行的原因，是因为原告未能按照约定向被告支付剩余购房数；被告将涉案房屋进行抵押，并不影响涉案房屋的过户，本案不存在合同目的不能实现的情况；原告向被告主张款项缺乏法律依据，请求驳回原告对被告的全部诉讼请求。 第三人张宸铭辩称：2013年因经营需要，第三人张宸铭向梁恒明借款150万元，但是已经偿还了原告100万元还欠50万元（60万元是本金50万元还包含了利息）。第三人张宸铭的房子亦铭酒店40多间房屋及三个门面于2015年下半年全部卖给了贺少东，经双方结算贺少东还欠第三人张宸铭80多万元。第三人张宸铭欠中亿佰联的50万元是原告帮我偿还的，第三人张宸铭欠唐成义的30万元也是原告给我偿还的，我们三人经债务清算及抵销，原告就签了转让房屋协议，原告还欠贺少东100万元，我不同意原告的第二项诉讼请求因为我不欠原告及被告的钱。 经审理查明：2015年初，张宸铭将位于怀化市鹤城区本业大道48号华桥钢材市场华桥信息大楼第十层整层房屋出卖给贺少东并办理了网签手续，但贺少东尚余约140万购房款未向张宸铭支付完毕。 张宸铭原尚欠梁恒明借款本息60万元，后又于2015年9月5日再次向梁恒明借款50万元（该款用于偿还其在中亿百联的债务），于2015年9月11日第三次向梁恒明借款30万元（梁恒明实际于9月12日支付给贺少东，贺少东当即支付给了张宸铭），故截至2015年9月11日，张宸铭尚欠梁恒明借款本息共计140万元。 2015年9月，梁恒明欲向贺少东购买华桥钢材市场华桥信息大楼第十层中的11间房屋，三人经协商决定用梁恒明对张宸铭享有的140万元债权抵作梁恒明应付给贺少东的140万元购房款。2015年9月11日，贺少东向梁恒明出具《收条》一份，内容载明“今收到梁恒明购房款和客房装修款共计壹佰肆拾万元整（￥：1400000.00元）。按与梁恒明约定购房壹拾壹套、装修费13套×9万元/套、张宏名付按揭利息等共计。注：张宏铭借梁恒明款本息60万元。梁恒明代张宏铭还中亿百联款本息50万。梁恒明代张宏铭还唐成仪款30万。详见房屋转让协议”。 2015年9月12日，贺少东（甲方）、梁恒明（乙方）、张宸铭（丙方）签订了《房屋转让协议》，内容为“因丙方借乙方的资金，经乙方和丙方要求用甲方欠丙方的购房结算款抵扣，根据2015年9月5日的书面协议，三方在自愿，平等，友好的基础上达成以下协议：一、丙方借乙方资金共计壹佰肆拾万元整(￥：1400000.00元)，其中原来借款本息60万用于还信用社贷款，本期借款80万用于还借中亿佰联50万，还唐成义30万。二、乙方和丙方共同要求甲方用欠丙方的购房款抵还丙方借乙方的借款，甲方同意，经三方协定甲方退还11套房产和12套客房（一套外租房)的装修费等丙方和甲方同意转让给乙方。三、按协议约定，乙方应付给甲方购房款、装修费、按揭利息共计贰佰肆拾陆万叁仟壹佰贰拾伍元整。(￥：2463125.00元)。1、房产1036-1046号共计11间，525.79㎡，单价2525.96元/㎡，计价1328125元。2、客房装修费1080000元（12间×9万元/间)3、承担丙方按揭款利息共计55000元。四、乙方欠甲方购房款壹佰零陆万叁仟壹佰贰拾伍元整(￥:1063125元)。乙方承诺在2015年12月底前一次性用现金还清（该期间不计利息，如到期不还，应按月利率2%，月息2分付给甲方)。五、甲乙双方应在2015年12月底到房产部门办理好房产过户手续，所产生的一切费用均由乙方承担，甲方应予以积极配合，不承担任何费用。六、乙方用该房产作价和甲方按股份比例共同经营奕铭大酒店。七、乙方和甲方和龙奕宏合伙经营奕铭大酒店从2015年9月1日起。八、三方对以上各条款的内容和意思都有充分的理解和认可，三方签字后生效”。同日，梁恒明支付了贺少东63125元，并就剩余的100万房款向贺少东出具了《欠条》一张，内容为“今欠到贺少东人民币现金壹佰万元整（1000000.00）此款为购房款2015年12月底还清（农历）”。 2015年9月9日，贺少东与中国建设银行股份有限公司怀化市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向中国建设银行贷款380万元，期限为96个月，并用位于怀化市鹤城区本业大道48号华桥钢材市场华桥信息大楼1栋108-110、1013-1046号房屋作抵押担保（并于2015年9月11日办理了抵押的预告登记，其中1036-1046号房屋的他项权预告登记上载明的贷款金额均为5万元、贷款期限为2015年9月8日至2023年9月7日）。2019年6月30日，贺少东取得了1036-1046号房屋的不动产权利证书。 《房屋转让协议书》签订后，梁恒明获知贺少东将华桥钢材市场华桥信息大楼的房屋（包含涉案房屋）均在中国建设银行办理了抵押贷款，遂担忧购买的房屋不能顺利办理过户登记手续，迟迟未向贺少东支付剩余房款100万元。2016年5月27日，贺少东向梁恒明（尾号为0168的手机）发送短信，内容为“梁恒明老板，按我们的购房协议约定事项，已逾期五个月了，我多次向你当面和电话催促和协商履行协议，付清余欠房款、办理房产变更手续(双方一起到华桥集团和建行联系好了相关事宜），你一拖再拖，请你尽快付清余欠房款100万和即日止利息10万（共计110万元），尽快办理好房产变更手续。此短信作为书面通知，请保留以备后用”。2016年7月7日，梁恒明短信回复贺少东“……我与你协商，如果钱交了，手续转不过来，你承担什从责任，你答复我了吗?......”。此后，贺少东两次催促支付剩余房款及（延迟付款）利息，但双方仍未能协商妥当，处于僵持状态。 另，协议签订后，梁恒明以所购买的华桥钢材市场华桥信息大楼第十层的房屋与贺少东合伙经营酒店，并实际管理经营了一段时间，因房款问题双方并未确定股份比例。现涉案房屋均由贺少东管理、控制、使用。 上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论和陈述，本院确认（全部证据均为双方当事人对真实性无异议的复印件）有双方当事人身份信息、房屋转让协议及明细表、2015年9月5日及9月12日转账凭证及2015年9月5日及2015年9月11日收条、2015年9月12日被告向第三人转账28.1万元记录、2015年9月12日原告向被告出具的欠条、被告2015年9月9日签订的抵押贷款合同、贺少东名下涉案房屋不动产登记信息和建行抵押登记信息及贺少东个人贷款对账单、2016年5月27日被告向原告尾号为0168的手机发送催告短信、2016年7月7日原告给被告回复的信息记录截屏、2016年7月11日被告向原告尾号为0168的手机号码发送催告短信、2017年12月25日被告向原告邮寄的催款通知及快递单一份。 本院认为，本案争议焦点为梁恒明中止履行支付剩余房款的义务是否具备正当性。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”。先履行一方中止履行的权利即为不安抗辩权。本案中，贺少东签订房屋买卖合同的时间（2015年9月12）和签订抵押贷款合同的时间（2015年9月9日）非常相近，且并无证据表明梁恒明在知晓涉案房屋已经办理了抵押预告登记情况下签订的《房屋转让协议》。故梁恒明在签订协议后才知晓涉案房屋办理了抵押（预告）登记且合同整体贷款额度为380万元，以致对付款后贺少东能否解除抵押权从而顺利办理过户登记手续产生合理怀疑，其行使不安抗辩权符合法律规定。 《中华人民共和国合同法》第六十九条规定“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”。本案中，贺少东在接收梁恒明对办理过户手续的担忧后，并为解除梁恒明的担忧，反而在催款时不断计算延迟付款利息，双方未能就房屋买卖达成补充意见而一直处于僵局。现梁恒明要求解除三人于2015年9月12日签订的《房屋转让协议》，于法有据，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案协议解除后，贺少东应返还梁恒明房款；而涉案房屋因现已经由贺少东管理控制使用，故本院不再处理。由此，原告梁恒明诉请要求被告贺少东返还原告购房款1463125元，本院予以支持。 被告贺少东提出其并未实际收到140万元购房款，三人虽然达成债务抵销的合意，但在涉案房屋实际过户之前，原告对第三人张宸铭的债权并未转移亦未消灭，原告应向第三人主张该笔款项。本院认为，原、被告及第三人达成的互负债权债务的抵销是三方真实意思表示，且在贺少东于2015年9月11日向梁恒明出具《收条》时，三人互负债权债务抵销已经生效，即贺少东通过三方约定的方式收取了140万元房款。三人互负债权债务的抵销生效独立于三人次日签订的《房屋转让协议》，故《房屋转让协议》中虽然有涉及140万元内容，但该内容是描述140万元的由来的事实方面的内容。因此，《房屋转让协议》的解除亦不影响三人原互负债权债务抵销的事实。 第三人张宸铭并非房屋买卖的出售方，也未收取梁恒明的房款，故原告要求第三人返还购房款1463125元及利息，本院不予支持。 原告梁恒明要求被告承担已付房款的利息336000元(按同期银行贷款计算利息至本息还清时止)，本院认为，在签订《房屋转让协议书》后，梁恒明以所购买的华桥钢材市场华桥信息大楼第十层的房屋与贺少东合伙经营酒店，并实际管理经营了一段时间，故梁恒明享受了涉案房屋带来的部分收益，且梁恒明直至起诉时才向被告提出返还购房款的要求，本院综合涉案房屋的占用使用费与已付房款的资金占用利息相比较，故原告要求被告支付已付房款的利息336000元(按同期银行贷款计算利息至本息还清时止)，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十七条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告梁恒明与被告贺少东、第三人张宸铭于2015年9月12日签订的《房屋转让协议》； 二、被告贺少东于本判决生效之日起十五日内返还原告梁恒明购房款1463125元； 三、驳回原告梁恒明的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20992元，依法减半收取10496元，由原告梁恒明负担1512元，被告贺少东负担8984元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  谢 娜 二〇二〇年二月十三日 代理书记员  窦小倪 附相关法条：《中华人民共和国合同法》 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。