广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初1723号 原告：绿城物业服务集团有限公司广西分公司。住所：北海市金海岸大道森海豪庭观澜2幢4单元2401号。统一社会信用代码：91450503340433590F。 法定代表人：裘子健，总经理。 委托诉讼代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨莹，广西宇盛律师事务所实习人员。 被告：张艳彬，女，1966年12月13日出生，汉族，住北京市海淀区。 原告绿城物业服务集团有限公司广西分公司（以下简称“绿城物业公司”）与被告张艳彬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告绿城物业公司的委托诉讼代理人刘宁富、杨莹到庭参加诉讼。被告张艳彬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：被告支付2017年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费3042.24元、公共维修基金202.816元、电梯维护费1120元、公共能耗费1014.08元(详见《物业费用统计表》)及逾期付款违约金（暂计算至2019年8月31日止，继续产生则计算至付清之日止，计算标准以同期同类贷款利率上浮30%的标准）给原告。事实与理由：2010年11月30日，被告与北海市金昌房地产开发有限公司（以下简称金昌公司）签订《商品房买卖合同》，购买了北海市金海岸大道59号森海豪庭观海阁1幢2603号房屋，建筑面积为63.38平方米。2013年5月13日，被告接收了该房屋。被告收房时认可了物业管理（服务）费1.5元/㎡·月及公共维修基金0.1元/㎡·月的收费标准。森海豪庭小区的原物业服务企业为浙江金昌物业服务有限公司北海分公司。2015年12月21日，金昌公司与原告的总公司绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城集团公司）签订《金昌.森海豪庭前期物业服务合同》，聘用绿城集团公司为金昌.森海豪庭项目提供前期物业管理服务。双方在合同第七章“前期物业服务费”中约定观海阁的物业服务费为1.5元/月·㎡，公共能耗费为0.5元/月·㎡，电梯维护费35元/月·户；物业服务费每六个月预缴一次，每六个月的第一个月上旬（10日前）为缴费时间等。为此，绿城集团公司在北海成立了分公司绿城物业公司即原告，为森海豪庭项目提供物业服务。后来，金昌公司、绿城集团公司及原告签订补充协议二，确认原告为森海豪庭小区的物业服务实际提供者，绿城集团公司同意并委托原告以原告的名义通过法律途径向欠费业主催缴物业服务费等。从2016年3月1日起，原告开始为森海豪庭小区提供物业服务。从2017年1月1日起，被告不再向原告支付物业服务费、公共维修基金等费用。原告经多次催告后，被告仍然拒绝支付。为此，原告起诉至法院。 被告未作答辩，在举证期限内亦没有提交证据。 经审理查明：2010年11月30日，被告与金昌公司签订《商品房买卖合同》，购买北海市金海岸大道59号观海阁1幢2603号房屋，建筑面积为63.38平方米。2015年5月13日，被告接收了该房屋。森海豪庭小区的原物业服务企业为浙江金昌物业服务有限公司北海分公司。同年12月21日，金昌公司与原告的总公司绿城集团公司签订《金昌.森海豪庭前期物业服务合同》，聘用绿城集团公司为金昌.森海豪庭项目提供前期物业管理服务。双方在合同第七章“前期物业服务费”中约定观海阁的物业服务费为1.5元/月·㎡，公共能耗费用由原告预收0.5元/月·㎡，按建筑面积据实向业主分摊；电梯维护费35元/月·户；物业专项维修资金依据《北海市物业专项维修资金管理实施细则》中规定执行；物业服务费每六个月预缴一次，每六个月的第一个月上旬为缴费时间。《金昌.森海豪庭前期物业服务合同》第五十二条约定：被告违反本合同约定，逾期支付相关费用的，原告有权要求被告支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。之后，绿城集团公司在北海成立了绿城物业公司，为森海豪庭项目提供物业服务。后金昌公司、绿城集团公司及原告签订《补充协议二》，确认原告为森海豪庭小区的物业服务实际提供者，绿城集团公司在《金昌.森海豪庭前期物业服务合同》中的权利义务由原告承接，绿城集团公司同意并委托原告以原告的名义通过法律途径向北海市森海豪庭小区欠费业主催缴物业服务费、公摊费等费用。从2016年3月1日起，原告开始为森海豪庭小区提供物业服务。被告一直没有向原告支付物业服务费、电梯维护费、公共能耗费等费用。截止至2019年8月31日，被告尚欠物业服务费应为3042.24元、电梯维护费为1120元、公共能耗费为1014.08元。原告于2019年5月11日向被告发出律师函催缴物业服务费等其他费用，但被告没有回应。 以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《森海豪庭小区业主入伙流程表》、《业主领房验收交接单》、《金昌·森海豪庭小区住户资料签收表》、《金昌·森海豪庭前期物业服务合同》、《金昌·森海豪庭前期物业服务合同》补充协议二、《邮政快递单》、《邮政全程跟踪查询结果》、《律师函》、《房屋交易与产权档案查询证明》及原告的陈述予以证实。 本院认为，金昌公司与原告的总公司绿城集团公司签订《金昌.森海豪庭前期物业服务合同》，金昌公司、绿城集团公司及原告签订的《补充协议二》，是各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，上述协议均合法有效。原告已进驻森海豪庭小区并提供物业服务，被告亦享受了该物业服务，理应支付物业费，但被告没有按协议约定向原告支付物业服务费等费用，构成违约。根据《前期物业管理服务协议》的约定，原告要求被告支付2017年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费为63.38平方米×1.5元/月·㎡×32个月=3042.24元、电梯维护费为每月35元/户×32个月=1120元、公共能耗费为63.38平方米×0.5元/月·㎡×32个月=1014.08元，以上费用共计5176.32元，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告主张的公共维修基金为63.38平方米×0.1元/㎡·月×32个月=202.816元，因原告接收物业后无法提供之前收取该款项的具体数额，故现在主张的该款项没有依据，本院不予支持。原告主张违约金为应付金额按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算，不违反法律规定，本院予以准许。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。由于物业服务费每六个月预缴一次，每六个月的物业服务费为570.42元、电梯维护费210元、公共能耗费190.14元，共计970.56元从第一个月第一天为缴费时间。因此，2017年1月1日至2017年6月30日的物业服务费为570.42元、电梯维护费210元、公共能耗费190.14元，共计970.56元，违约金从2017年7月1日开始计算；2017年7月1日至2017年12月31日，2018年1月1日至2018年6月30日，2018年7月1日至2018年12月31日，2019年1月1日至2019年6月30日，上述每个阶段的物业服务费均为570.42元、电梯维护费210元、公共能耗费190.14元，共计970.56元；2019年7月1日至2019年8月31日的物业服务费为190.14元、电梯维护费70元、公共能耗费63.38元，共计323.52元，从2020年1月1日开始计算,原告主张超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告张艳彬支付原告绿城物业服务集团有限公司广西分公司2017年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费应为3042.24元、电梯维护费为1120元、公共能耗费为1014.08元，共计5176.32元及违约金（违约金以5176.32元为本金，其中，五个基数为970.56元分别从2017年7月1日、2018年1月1日、2018年7月1日、2019年1月1日、2019年7月1日开始计算,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算;基数为323.52元从2020年1月1日开始计算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，均计至实际偿清之日止）； 二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司广西分公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费50元、公告费260元，合计310元，由被告张艳彬负担279元，原告绿城物业服务集团有限公司广西分公司负担31元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  吴 军 人民陪审员  傅辉雄 人民陪审员  吴宗富 二〇二〇年二月二十五日 法官 助理  冯 志 书 记 员  黄显婷 附本判决引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。