广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初9347号原告：董海霞，女，1990年12月8日出生，汉族，住广东省化州市鉴江区。原告：王文，男，1985年1月7日出生，汉族，住广东省化州市。上列两原告的共同委托诉讼代理人：郑桂英，广东港宏律师事务所律师。上列两原告的共同委托诉讼代理人：朱小丽，广东港宏律师事务所实习人员。被告：王佐，男，1967年10月12日出生，汉族，住广东省化州市。原告董海霞、王文与被告王佐合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董海霞、王文的共同委托诉讼代理人郑桂英到庭参加诉讼，被告王佐经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董海霞、王文向本院提出诉讼请求：1.确认董海霞、王文与王佐签署的《购地转让合同书》无效；2.王佐向董海霞、王文返还购地款103.8万元；3.王佐支付自2016年1月4日起按银行同期贷款利率计算至实际支付之日的资金占用费。事实与理由：董海霞、王文为夫妻关系，王佐为董海霞、王文的同乡。2015年，王佐向董海霞、王文声称其从中山市顺业房地产开发有限公司（以下简称顺业公司）处购得位于中山市××42亩宅基地，可将其中标号为C-46、C-47的地块出售给董海霞、王文，并保证办理该土地的相关手续，并协助董海霞、王文申办建房。双方就此达成协议并于2015年12月30日签订《购地转让合同书》，同日，王佐签署收据两份，写明C-46地块地皮款为1014000元，C-47地块地皮款为725760元。董海霞、王文先后分4次实际转款共计1038000元至王佐名下账户。《购地转让合同书》签订后，王佐并未向董海霞、王文交付土地。后董海霞、王文了解到因王佐非案涉土地所在地村集体经济组织成员，并未实际取得案涉宅基地的使用权，双方签订的《购地转让合同书》因违反了法律法规的强制性规定，应属无效合同。被告王佐未作答辩，亦没有提供证据。本院经审理认定事实如下：2015年12月30日，王佐（甲方）与董海霞、王文（乙方）签订《购地转让合同书》，合同约定甲方自愿将坐落于中山市横栏镇新丰村四沙小学侧门宅基地使用权转让给乙方永久使用，土地面积约18683.7平方米的其中486.8平方米，坐标为（X2496731.565Y486545.592），（X2496750.733Y486578.367），（X2496739.857Y486584.728），（X2496720.016Y486550.801），属乙方所有，按图纸编号（C-46、C-47）为准；该土地转让后，甲方必须保证给乙方办理该土地相关手续，及使用土地时需要甲方协助的，甲方要在五至十个工作日内要以最好最快的方法为乙方无条件办理好，如果甲方时间超过十个工作日不予办理的，视为甲方违约；签约之日起三年内，甲方必须要保证负责协助乙方申报（在二十四米高以内）乙方建好房，申报费用由乙方支付，如果争议等所产生的费用由甲方负责解决，如果甲方出让该土地如存在产权纠纷和本村民争议或其他一切事宜阻拦，甲方要按原出让土地款全额并按银行利息计算退还给乙方；合同还对其他事项作出约定。2015年12月30日，董海霞、王文和王佐就上述《购地转让合同书》签订补充协议。同日，王佐出具收据，确认收到董海霞、王文支付的购横栏四沙小学东门C-46地皮款1014000元、C-47地皮款725670元。庭审中，董海霞、王文确认实际通过银行转账向王佐支付了1038000元，收据的金额并非王佐实际收款的金额，并称案涉土地的使用权属于中山市横栏镇新丰村，其二人并未付实际取得案涉土地的使用权。根据董海霞、王文提供的银行转账记录显示，董海霞于2015年12月18日、同年12月24日、12月30日、2016年1月4日通过银行转账的方式分别向王佐转账30000元、170000元、438000元、400000元，合计转账1038000元。另查，顺业公司（甲方）与王佐（乙方）于2015年11月9日签订《土地出让协议书》，协议约定甲方出让中山市横栏镇新丰村穗丰人家边42亩的土地使用权，具体出让的土地面积及位置以双方签字确认的测量坐标图为准，未出土地使用权证，该42亩土地乙方以2800万元向甲方购买……；合同还对其他事项作出约定。本院认为，案涉合同中明确记载案涉土地为宅基地，故案涉土地性质为集体土地，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，有着特定的身份限制，非集体经济组织成员无权取得，董海霞、王文非案涉土地所属农村集体经济组织成员。董海霞、王文与王佐所签订的《购地转让合同书》违反《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条的规定，依《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”之规定，董海霞、王文与王佐于2015年12月30日签订的《购地转让合同书》无效。故董海霞、王文起诉要求确认上述合同无效，符合法律规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。王佐因该合同取得的土地转让款1038000元应当予以返还。故董海霞、王文主张王佐返还土地转让款1038000元，于法有据，本院予以支持。另外，对于董海霞、王文诉求的资金占用费问题。董海霞、王文与王佐签订《购地转让合同书》中明确写明了案涉土地为宅基地，董海霞、王文作为完全民事行为能力人，在订立合同的缔约过程中未尽到合理、谨慎地核实土地性质及土地使用权的义务，明知涉案土地存在无法过户的风险而同意以购买的情况。故董海霞、王文对合同无效亦存在过错，本院认定董海霞、王文与王佐对于案涉《购地转让合同书》的无效负有同等责任。关于董海霞、王文诉求的按银行同期贷款利率自2016年1月4日起至支付之日止支付资金占用费的诉请，本院认定王佐应以1038000元为本金，自2016年1月4日起至返还1038000元之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的50%计付资金占用费，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的50%计算。被告王佐经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对原告董海霞、王文诉讼请求和事实理由抗辩的权利，本院依法作缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告董海霞、王文与被告王佐于2015年12月30日签订的《购地转让合同书》无效；二、被告王佐于本判决生效之日起七日内向原告董海霞、王文返还土地转让款1038000元；三、被告王佐于本判决生效之日起七日内向原告董海霞、王文支付资金占用费（以1038000元为基数，自2016年1月4日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的50%计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的50%计算）；四、驳回原告董海霞、王文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16074元，保全费5000元，共计21074元，原告董海霞、王文负担3611元，被告王佐负担17463元（该款两原告已预交，本院不予退还，被告于履行中迳付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 朱 鹏审判员 陈玉珍审判员 郭晓琳二〇二〇年二月二十一日书记员 蔡壹樑