山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初12176号原告：济南市物业综合服务公司，住所地济南市历下区南新街32号。法定代表人：韩志宏，总经理。委托诉讼代理人：张泽军，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏文杰，山东京鲁律师事务所律师。被告：董玉春，女，1963年2月11日出生，汉族，住济南市市中区。原告济南市物业综合服务公司诉被告董玉春物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济南市物业综合服务公司法定代表人韩志宏的委托诉讼代理人张泽军、苏文杰，被告董玉春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告济南市物业综合服务公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告向原告支付物业服务费10621.06元（自2015年1月1日至2019年11月1日）及滞纳金7484.55元。2、本案法院受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告自2010年起为鲁润名商广场提供物业服务，被告系鲁润名商广场C-1-403房产业主。2010年2月7日，原告与被告签订《鲁润名商广场前期物业管理服务协议》，协议第二条约定：物业管理服务费每三个月缴纳一次，标准为1.18元每平方米。协议第五条第4款约定：乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳物业管理服务费和有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按日对应缴纳费用加收滞纳金千分之三。2014年11月1日，原告公告《上调物业费公告》，自2015年1月1日起鲁润名商广场A、C栋物业费价格均上调0.4元每平方米，B栋物业费价格上调0.5元每平方米。原告张贴公告后，与小区其他业主均另行签订了《物业管理服务协议》。但被告一直未签订物业服务管理协议，也未缴纳物来管理服务费。原告一直催要，但被告仍拒绝缴纳，原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告董玉春辩称，答辩人于2007年4月20日购得济南市市中区英雄山路84号C座一单元403房屋一套，房屋性质：住宅，建筑面积115.33平方米。2010年房屋交付，2010年2月7日答辩人与被答辩人签订《鲁润名商广场前期物业管理服务协议》约定合同有效期三年。合同存续期间答辩人认为被答辩人的服务态度与服务质量存在诸多瑕疵与不足，例如小区进出管理混乱、卫生打扫不及时脏乱差、园区内水泥地面起砂积水相当严重而长期不维护、楼宇对讲处于报废状态，单元门、闭门器、电磁锁损坏、变形，单元门处于敞开状态，外来人员出入得不到有效的控制，存在严重的安全隐患、小区内照明系统缺失严重。并且被答辩人用小区配套物业办公用房向外出租、小区内及周边公共停车位收费、电梯等处广告牌等诸多业主共有的公共资源谋利，且收入账目不公示、不公开、不透明财务管理混乱，已经严重侵害了答辩人及其他业主的利益影响了正常的工作、生活。在2013年《鲁润名商广场前期物业管理服务协议》合同到期前按照相关法规应由业主委员会选聘物业服务公司签订正式物业管理服务协议。在业主委员会缺位，被答辩人服务存在诸多瑕疵与不足的情况下被答辩人单方面擅自提高物业服务费收费标准，强制答辩人及其他业主续签前期物业管理服务协议，遭到了答辩人及其他业主的一致反对。因答辩人拒绝续签前期物业管理服务协议及缴纳擅自提高的物业服务费被答辩人气急败坏，对答辩人采取阻止其机动车辆进出小区、故意掐断生活用电、阻止其通过小区大堂通道、言语攻击报警污蔑等多种极端行为，导致答辩人及其家人受到极大精神压力，长期不敢回到其所购房屋工作生活，双方关系极度恶化。被答辩人的行为打破了—个物业服务企业最基本的道德底线，本应为业主服务的管家走到了业主的对立面千方百计与业主为敌，至此两方失去了协商化解问题的基础。至被答辩人起诉前其长期未向答辩人催收过物业费，部分款项主张己远超诉讼时效。本院经审理认定事实如下：被告董玉春系济南市市中区鲁润名商广场C-1-403号业主，其房屋建筑面积为115.9平方米。2010年2月7日，原告与被告董玉春签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告为鲁润名商广场提供物业管理服务，约定A、C栋为商用、住宅，每月每平方米1.18元，每三月缴纳一次，首月的5日前交清。如被告逾期不交纳物业服务费，从逾期之日起按每日缴纳3‰的滞纳金。合同有效期为三年，自双方签订之日起生效。自2015年1月1日至2019年11月1日，被告董玉春尚有10621.06元未向原告缴纳。原告提交上调物业费通知一份，拟证明自2015年1月1日起，物业费标准上调至1.58每平方米；提交其他业主的物业服务协议一宗，拟证明其他业主自2015年1月1日起执行上调物业费收费标准；提交物业公司发放的满意度调查表一宗，拟证明大部分业主对于物业的服务是满意的；提交部分业主的物业费交纳凭证一宗，拟证明该部分业主的物业费交纳均按照1.58元每月每平米。被告辩称其未见过原告提交上调物业费通知；其他业主的服务合同和缴纳情况与本案无关；对于满意度调查表的真实性不予认可。被告提交房屋权属状况信息、济南市商品房买卖合同各一份，拟证明房屋所有权、房屋用途性质、房屋面积；提交鲁润名商广场业主民意调查表一份，拟证明原告方擅自提高物业费是得到绝大多数业主坚决反对的，绝大多数业主对原告方的服务是不满意的；提交小区管理混乱和阻拦业主正常出入的照片一宗，拟证明原告方服务质量差，原告方服务态度不端正与业主为敌，小区管理混乱。原告对房屋权属状况信息的真实性无异议，认为济南市商品房买卖合同与本案无关；对于民意调查表的真实性有异议，认为表上人员并未出庭作证，且该表中的大部分人员均已签订了新的物业合同，未签订者也一直按照新的物业收费标准交费；对于照片的真实性有异议，如锁车等部分照片无法看出地点及物业服务人员，无法证明原告服务状态不端与业主为敌。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告所签订的前期物业服务协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。虽然原告未与被告签订新的物业服务合同，但原告持续在涉案建筑中提供物业服务，应当视为原告履行了物业服务合同义务，双方事实上形成了合法有效的物业服务合同关系。因原告持续向被告所在小区提供物业服务，即双方事实上的物业服务合同在持续履行中，故被告关于原告主张的部分诉求已超过诉讼时效的抗辩本院予以采信。关于被告提出的原告提供的物业服务不到位因此拒绝交纳物业服务费的问题。本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，原告提交的证据能够证实，涉案小区绝大多数业主均依照新合同约定按照每月每平方米1.58元缴纳物业费，且被告提交的证据不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，原告主张的被告应当按照每月每平方米1.58元缴纳物业费的诉求并无不当，故被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，原告向被告提供了物业服务，被告应按照约定及时交纳物业服务费，现原告要求被告支付自自2015年1月1日至2019年11月1日止的物业服务费10621.06元，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，根据本院查明的事实以及本案中被告所提交的证据，可以证明原告提供的物业服务确有不足之处，在小区环境卫生、车辆管理等方面还需要进一步提升服务水平；同时，原告作为物业服务企业，应与业主及时沟通，和谐相处，对业主反映的小区内物业管理方面存在的问题及时进行整改，努力为小区业主提供更为优质的物业服务，创造优美的生活环境。综上，被告并非无故拒绝交纳物业服务费，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告董玉春于本判决生效之日起十日内支付原告济南市物业综合服务公司自2015年1月1日至2019年11月1日止的物业服务费10621.06元。二、驳回原告济南市物业综合服务公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由原告济南市物业综合服务公司负担50元，由被告董玉春负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 许 毅二〇二〇年二月十三日书记员 潘建永