山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终6556号上诉人(原审原告)：庞庆岱，男，1971年11月2日出生，汉族，农民，住东平县。委托诉讼代理人：张继橹，山东治恒律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：嘉祥盛隆房地产开发有限公司，住所地：嘉祥县建设路西麒麟万象城C-144，统一社会信用代码：91370829572857712F。法定代表人：夏军，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王琦，山东民桥律师事务所律师。上诉人庞庆岱因与被上诉人嘉祥盛隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服嘉祥县人民法院（2019）鲁0829民初3702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。庞庆岱上诉请求：1.撤销原判，依法改判被上诉人支付2015年1月1日至2019年7月10日期间延期交房的违约金205263.55元，并从2019年7月11日起按每日124.33的标准支付延期交房违约金至实际交付房屋之日或发回重审；2.一、二审诉讼费及律师费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决认定事实错误。1、一审判决书第4页最下边第2行“根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月3日原、被告双方签订了《商品房买卖合同》……，合同约定2014年12月31日前将房屋交付使用，合同并约定延迟交房按日万分之二承担违约金，但是因不可抗力除外”。上述这段一审判决书中的陈述和经审查确认的摘要，最后这句话与上诉人购房合同第八条交付期限条款中的约定不符。上诉人购房合同中根本没有“承担违约金，但是因不可抗力除外”这句话。涉案合同条款已很明确约定：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内必须告知买受人的出卖人才只能据实予以延期交房。依据本条款约定和相关合同法法条，无论被上诉人是否遭遇到不可抗力，如果前者确实是遭遇到了不可抗力、出卖人必须得在30日内告知我买受人的，才只能允许出卖人延期交房，但并不能免除违约责任。没遭遇到不可抗力，无须告知买受人，更不能免除延期交房的违约责任，且上诉人至今未有收到过被上诉人告知遭遇不可抗力的通知。涉案合同中也有条款约定：“补充协议第一条承诺与保证第4项已明文约定，出卖人与买受人的权利义务及责任均以主合同及协议的约定为准，凡未列入主合同附件、本协议之中的均无约束力。”二、原审法院没有对被上诉人原审时的自述辩称进行认定，是错误的。原审庭审时被上诉人并没有向法庭提交政府的行政拆迁令与被上诉人的施工有关联性和因果关系，也没有出示相关遭遇到不可抗力的证据。三、原判决否定上诉人在一审开庭时提交的3号、4号证据是错误的。四、原审法院仅依据与岳增敏案为同一小区，套用岳增敏案的判决结果判定本案是错误的，两个合同的违约条款完全不同。五、原审法院认定被上诉人遭遇不可抗力，没有证据支持，不能依法成立。六、原审法院适用法律错误。涉案购房合同没有约定遭遇不可抗力免除违约责任的条款，被上诉人应当无条件的承担违约责任。嘉祥盛隆房地产开发有限公司辩称：一审认定事实清楚，答辩人依法不应承担违约金。1.从涉案商品房买卖合同约定的内容可知，如遭遇不可抗力，出卖人可以延期交付房屋且不承担违约责任，上诉人诉称“如遭遇不可抗力，只能允许出卖人延期交房，而不能免除违约责任”，完全属于理解错误，也不符合逻辑和一般事实。另外，上诉人过分强调购房合同中并没有一审法院认定事实中描述的部分内容，一审法院认定事实中描述的内容仅是对涉案购房合同的总结，而非针对合同原文进行摘抄。2.麒麟万象城综合体项目因紧邻原嘉祥县检察院，又因检察院迟迟未能按照计划进行搬迁(检察院紧邻嘉祥县法院，未搬迁系客观存在的事实)，使得答辩人无法对紧靠检察院一方的车库进行施工，如强行进行建设，极有可能破坏检察院的房屋。同时，因检察院未按时搬迁，使麒麟万象城项目的热力管道等设施无法施工，进而使得项目无法进行验收，也即无法进行房屋交付。3.答辩人已经在一审时对证据3“保证书”的真实性提出异议，该保证书系针对13号楼的业主出具的，上诉人并非13号楼的业主，不具有真实性。4.涉案项目遭遇不可抗力后，答辩人及时对上诉人发出了书面通知，告知其可以解除或变更合同，但上诉人未提出解除或者变更合同即意味着其认可了据实延期交付的事实，望法院依法驳回上诉，维持原判。庞庆岱向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付自2015年1月1日至2019年7月10日期间的违约金205263.55元，并自2019年7月11日起按每日124.33元的标准支付违约金至实际交付房屋之日；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年6月2日原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于嘉祥县建设路西、获麟街北“麒麟万象城综合体A、C”第0001座01单元C-1103号房，建筑面积共59.5平方米，单价每平方米10447.63元，总金额621634元，合同签订后原告按约定支付了首付款并办理了贷款，合同约定2014年12月31日前将该房屋交付使用，合同并约定延迟交房按日万分之二承担违约金，但是因不可抗力除外。一审法院认为，该案原告与被告虽然没有向岳增敏一案中，合同约定免责条款明确，但被告所开发的麒麟万象城项目是一个整体，万象城综合体和商品房均属于该项目一部分，应整体进行验收对待，综合体北侧系嘉祥县检察院，由于检察院长时间未进行搬迁是事实，给被告该项目确实造成了影响，影响了该工程的施工和进度应是事实，这一情形非被告的过错，况且被告也无法预见。（2018）鲁08民终3065号民事判决书也予以认可，总之，被告所开发的这一项目无论是万象城综合体还是商品房应作为项目一个整体看待，由于嘉祥县检察院迟迟未能搬迁给整个项目施工和验收带来不便，造成被告迟迟未能交房是事实，故被告的辩解观点，本院应予以支持。综上所述，本院认为，被告未能按合同约定交付房屋其理由成立，应属不可抗力所致，应免除其违约责任，故原告的诉求，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告庞庆岱的诉讼请求。案件受理费2190元，由原告庞庆岱负担。二审法院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人、被上诉人签订的商品房买卖合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2014年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的……”被上诉人辩称万象城综合体和商品房均属于被上诉人开发项目的一部分，应整体进行验收，因综合体北侧嘉祥县检察院迟迟未能搬迁造成包括地下车库在内的工程未能进行施工而未能综合验收，但被上诉人并未提交证据证实已经在上述约定的期间内将该情况告知给了上诉人，且上诉人所称的嘉祥县检察院迟迟未能搬迁这一因素亦不能认定为不可抗力。被上诉人应当按照双方合同第九条第一款第（2）项的约定向上诉人支付逾期交房违约金。上诉人的该项上诉理由具有合同依据及事实基础，符合法律规定，本院依法予以支持。上诉人上诉主张律师费由被上诉人承担，上诉人一审起诉时并未提起该诉请，二审对此不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山东省嘉祥县人民法院（2019）鲁0829民初3702号民事判决；二、嘉祥盛隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付庞庆岱自2015年1月1日至2019年7月10日期间违约金205263.55元，并自2019年7月11日起继续支付违约金（违约金以621634元为基数，按照日万分之二，计算至实际交房之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2190元；二审案件受理费4380元，均由被上诉人嘉祥盛隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕 东审判员 张 杰审判员 吕玉宝二〇二〇年二月二十七日书记员 亓雅楠