广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终31756号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈羽，男，1990年7月10日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市。委托诉讼代理人：邹湘雩，广东华途律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孔玫，女，1977年12月3日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：陈永界，广东深明德律师事务所律师。上诉人陈羽因与被上诉人孔玫房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初671号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈羽上诉请求：请求人民法院依法撤销原判决，发回重审，或依法改判驳回被上诉人的原审本诉请求并支持上诉人的原审反诉请求：1.请求判今解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2.请求判令被上诉人按月租金28000元的标准向上诉人一次性支付2018年12月5日至2019年2月4日期间的房屋租金共计56000元（币种：人民币，下同）；3.请求判令被上诉人以租金56000元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为计算标准向反诉人支付逾期履行违约金（其中2018年12月的逾期履行违约金从2018年12月5日起算，2019年1月的逾期履行违约金从2019年1月5日起算，均计算至实际履行之日止）；4.请求判令被上诉人支付装修损失143000元；5.请求判令驳回被上诉人全部诉讼请求；6.本案一审本诉案件受理费、反诉案件受理费、二审案件受理费等所有诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》合法有效，原审法院认定合同无效没有任何事实及法律依据，应当予以纠正。（一）原审法院事实查明不清、证据不足，在未依申请向国土规划局等政府职能部门核实案涉房屋是否具备建设工程规划许可证、是否具备报批报建手续，在无官方权威证实的情况下即认定案涉合同无效，违反法定程序且判案过于草率．况且即便案涉房屋进行了历史遗留违法建筑的申报，历史遗留违法建筑也存在经处理后发证合法化的可能，也不必然导致租赁合同无效。深圳农村城市化历史遗留违法建筑类似于其他城市的“小产权房”。经过1992年、2004年两次农村城市化改造，深圳全市农村集体土地均已转为国有土地，因此，深圳将其他城市称之为“小产权房”的建筑称为农村城市化历史遗留违法建筑。2013年底，深圳出台《＜深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定＞试点实施办法》，提出对农村城市化历史遗留违法建筑采取分类处理方式，符合条件的历史遗留违法建筑经处理后，可有限确权，登记为非商品性质房地产，限定自用，不得抵押、转让。但有三类在有限确权后，可补缴地价申请转为商品性质，进入市场流通。2014年4月10日，深圳举行了“全市历史遗留违法建筑处理试点工作动员大会”，选取12个社区和1个街道开展为期一年的历史遗留违法建筑分类处理试点工作。其中案涉房屋所在的南山区西丽街道新围社区即属于12个试点社区之一，可见案涉房屋很有可能存在确权合法化的可能。但原审法院对涉案租赁房屋是否已确权合法化并未查明。上诉人因客观原因无法自行收集有关案涉房屋是否具备合法报批报建手续、是否具备建设工程规划许可证的相关资料，已依法向原审法院书面申请向国土规划局等政府职能部门、南山区西丽街道新围社区工作站及村委会依法调取、核实。原审法院遂向上诉人的一审诉讼代理人出具《调查令》向社区工作站调查、核实相关情况，但社区工作站及村委会均表示因未保管相关材料，故并不确定案涉房屋是否已取得建设工程规划许可证、是否具备相关报批报建手续，上诉人的诉讼代理人亦以书面形式将调查取证的情况向原审法院反馈，同时请求原审法院向国土规划局等政府职能部门作进一步调查及核实。然而，原审法院并未向国土规划局等政府职能部门再作进一步的调查取证，并以“深圳市南山区西丽街道新围社区工作站证实涉案房屋进行过历史遗留违法建筑的申报”，径行认定案涉房产未取得报批报建手续。而对于原审法院所称的新围社区工作站的证实情况，上诉人完全不知情，该证实情况亦未经过上诉人的质证。更何况，案涉房屋所在的南山区西丽街道新围社区属于12个试点社区之一，即便案涉房屋已进行了历史遗留违法建筑的申报，也存在确权合法化的可能，进行历史遗留违法建筑申报，与案涉房屋是否进行了报建，合同是否有效没有必然关系。而原审法院在上述事实尚没有查清的情况下，草率认定合同无效，实属认定事实不清、证据不足，且违反证据规则的相关规定，程序严重违法。（二）退一万步而言，即便案涉房屋经证实属于未取得报批报建手续、无建设工程规划许可证的历史遗留违法建筑，法院也应当维护契约精神和诚实信用原则，慎重认定合同无效。况且政府鼓励并倡导历史遗留违法建筑对外租赁，案涉合同应属有效合同。根据最高人民法院《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》（征求意见稿）第三条关于合同纠纷案件的审理，明确提出人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治，要依法认定合同效力，慎重认定合同无效。其中第28点关于违反法律、行政法规的强制性规定无效的情形中，除了交易行为本身违法、交易标的违法、违反特许经营规定、交易方式严重违法这四种情形一般可以认定合同无效，其他违反法律、行政法规关于经营范围、交易场所、交易时间、交易数量等强制性规定的合同，一般不应认定无效。可见，并非所有违反法律、行政法规的强制性规定的情形均应认定合同无效。同时，历史遗留违法建筑对外租赁所形成的租赁合同关系并非一概无效。根据《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办［2017］7号）第七点：“规范城中村住房租赁。加强城中村房屋租赁信息登记管理，各地级以上市、县（市、区）政府在2018年底前建立件房租赁信息服务与监管平台！将城市规划区范围内的城中村统一纳入平台监管。鼓励村集体成立专业化房屋租赁企业，将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租、规范管理，享受住房租赁企业相关政策优惠，并可委托物业服务企业进村服务。”以及第九点：“明确各方权利义务。出租人和承租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除、修改合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；应当按照相关法律法规和合同约守履行房屋维修义务，保证住房安全室内设施正常使用，未及时修复损坏的房屋影响承租人正常使用的，应当按照合同约守承担责任。承租人应当按照合同约守的租赁用涂和使用要求合碑使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施．不得损害业主和其他使用人的合法权益，因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，应当负责修复或者承担赔偿责任。”，以及《深圳市租赁房屋综合管理办法（征求意见稿）》第二条第二款“本办法所称租赁房屋，包括依法取得房地产权利证书的房屋、临时性搭建物、构建物，以及未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。”可知深圳市政府甚至广东省政府对于历史遗留违法建筑在内的“城中村”、“小产权房”对外租赁均是允许、认可、鼓励甚至倡导的，也就意味着案涉房屋是否具备建设工程规划许可证、是否具备报批报建手续，均属于政府允许开展租赁业务的范围内，可知案涉租赁合同应认定为有效而非“一刀切”地以违反法律、行政法规为由认定为合同无效。二、原审法院认定案涉租赁合同无效却未向上诉人依法行使释明权能，剥夺了上诉人正当行使变更诉讼请求的诉讼处分权及损失索赔权，导致一审判决结果严重不公。原审法院不予释明实属程序严重违法，本案应当撤销原判，发回重审。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限，可见释明权是法官应尽的一项义务，法官应当正确、适当的履行，不能让其成为增加当事人的诉累、妨碍司法公正的工具。本案中，被上诉人的原审本诉诉求系基于合同无效的基础上提出，而上诉人的原审反诉诉求系基于合同有效的基础上依据合同条款提出，故案涉租赁合同的效力认定事关本案实体审理的前提及基本方向。然而原审法院不仅未将合同效力作为争议焦点进行审查、听取双方意见，如前所述，原审法院并未向国土规划局等政府职能部门核实案涉房产的报建等情况，并以“深圳市南山区西丽街道新围社区工作站证实涉案房屋进行过历史遗留违法建筑的申报”，径行认定案涉房产未取得报批报建手续。而对于原审法院所称的上述证实情况，上诉人完全不知情，该证据亦未经过上诉人的质证，程序严重违法。而且，在认定合同无效后亦未向各方当事人就合同效力问题进行必要的释明或告知、未就合同无效后的问题处理进行全面核查、审理之情况下，即草率判决合同无效，剥夺了上诉人的变更诉讼请求的诉讼处分权及损失索赔权，导致上诉人无法就新的法律性质答辩、举证、质证和辩论，显属程序不当，应依法予以撤销并发回重审。三、即使认定案涉租赁合同无效，原审判决亦认定事实及适用法律错误，应当予以纠正。（一）原审判决结果对被上诉人因合同无效获取的不当利益给予保护，丧失司法公正性。一方面认定上诉人因合同无效需退还因案涉合同取得的财产，另一方面却又纵容被上诉人因合同无效从中获益不当得利，并且无需承担任何过错责任，于情于理于法不公。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产．应当予以返还；不能返坏或者没有必要返坏的．应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”又根据最高人民法院《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》（征求意见稿）第30点关于合同不成立、无效或者被撤销的法律后果中，明确提出在确定合同不成立、无效或者被撤销后的返还责任或者折价补偿范围时，总的原则是要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配责任，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。本案中，被上诉人因自身经营不善，在未能将案涉房屋顺利转租成功的情况下，强行将案涉房屋退还上诉人，并以案涉房屋属于违建为由起诉至法院，企图将自身经营风险转嫁给上诉人，毫无商业诚信可言。无论案涉租赁合同效力是有效或无效，被上诉人都是过错方。倘若原审判决认定结果为案涉租赁合同有效，被上诉人是违约方，应当按照合同约定承担违约责任并无权要求上诉人退还进场费及租赁保证金，甚至需要继续履行合同；倘若认定为合同无效，被上诉人同样是过错方，应当承担包括因合同无效而获益的免租期占有使用费、装修费。因补充协议无效应返还的财产以及空置期两个月的租金损失等赔偿责任。然原审判决全文通篇只字未提被上诉人的任何过错责任，反而判决自始至终恪守承诺、本本分分诚信履约的上诉人自行承担所有损失。原审法院不但因未依法行使释明权致使上诉人无法变更诉讼请求主张上述损失索赔权，而且还纵容被上诉人在毫无信用的情况下，不仅可以随意毁约而无需承担任何商业风险及法律后果，反而从中还能获益不当得利。原审法院如此漠视上诉人的合法权益，助长不诚信之气焰，实属严重有失公允，对上诉人而言极为不公平。（二）原审法院认定事实不清，包含装修利用价值的应是进场费而非租金。对比上诉人与前手承租人谢某之间的《房屋租赁合同》，以及上诉人与被上诉人签署的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，可知上诉人从二房东谢某处承租的房屋面积约为128平方米（含阁楼面积），约定的月租金为33000元／月，而上诉人将其中的面积约为115平方米（含阁楼面积）全部出租给被上诉人：仅自留的约11平方米的吧台也给了1/4的面积由被上诉人作收银台无偿使用，从上述出租房屋的面积来看，上诉人以月租金为28000元／月将案涉房屋出租给被上诉人合情合理：加之案涉房屋位于深圳5号线与7号线交汇的双地铁口四丽F出口处不足50米的位置，为西丽366购物休闲商业大街的必经之路，地理位置之优越、人流量之大、商业圈之成熟可见一斑，该地段的商铺可谓“一铺难求”，这一点从被上诉人曾于2018年11月以月租金30000元／月及转让费30万元、月租金28000元／月及转让费30万元的标准分别在互联网以及委托房产中介对外发布转让信息中的描述亦可证实，同时该房产中介曾在同一时间也发布了隔壁商铺的转让信息，在隔壁商铺出租面积仅有100平方米的情况下，依然需要月租金28000元／月及转让费35万，可见，如不考虑进场费，案涉房屋的租金价位远低于案涉房屋所处商业位置、人流量、人气等优越性所对应的价值，并不存在基于案涉房屋装修后出于对装修使用价值的考虑，才以28000元用的租金标准出租给被上诉人，因此，原审法院完全脱离客观的现实状况，完全不顾案涉房屋的实际租赁面积、所处的真实商业环境以及地段的优越性，草率以租金包含装修使用价值判案，对上诉人极为不公。事实上，被上诉人之所以经过反复对比后，愿意以进场费40万、月租金28000元的价格承租案涉房屋，不仅仅考虑客观存在的优越地段及人气环境等因素，更重要的基于上诉人将案涉房屋装修才1个月左右，并且装修风格恰好符合被上诉人的心意，所以在案涉房屋附近也有同等价位、同等面积待出租的房屋可选择的情况下，被上诉人毅然选择承租上诉人的案涉房屋。可见，包含装修利用价值的是进场费而非月租金。（三）被上诉人对案涉合同无效应承担全部过错责任，上诉人无需退还进场费，亦无需退还租赁保证金，相反被上诉人需赔偿因合同无效对上诉人造成的全部损失。退一步而言，即便上诉人因合同无效需退还进场费，原审法院也应基于公平原则，在扣减装修利用价值等部分后再按照实际使用租期的比例予以退回剩余租期的进场费。案涉租赁合同第三条以及第十五条对于进场费是何费用、合同期满后如何处理均已明确作了约定，被上诉人作为完全民事行为能力人，同时作为理性生意人，理应明白收取进场费的意义及收取进场费的商业惯例，同时亦接受进场费属于一次性支付后不予退还的结果。更何况，上诉人收取进场费与租金是一个整体行为，是被上诉人获取案涉租赁条件的对价，进场费已实实在在地用于了合同履行即房屋装修、提供免租期、配合办理营业执照及食品经营许可证、配合协调各方关系等，即便合同无效，上诉入也有权收取进场费。退一步而言，即便应退还进场费，也不应全额退还而应根据公平、公正原则，参照合同的约定进行相应处理。事实上，上诉人与被上诉人在缔约案涉合同之时，上诉人已向被上诉人出示阅读过上诉人与二房东谢某之间的《房屋租赁合同》，这一点从上诉人与被上诉人的微信聊大记录中可以证实。而上诉人（乙方）与…二房东谢某（甲方）的《房屋租赁合同》第十三条明确约定：“甲方向乙力保证，甲方出租给乙方的房屋不属于违法建筑，并已取得规划和国土、住房和建筑、消防、环保等部门的批准、许可及验收文件，符合安全使用的标准和条件。”可见上诉人在缔约时对被上诉人已坦诚相待，不存在任何欺骗、隐瞒甚至明知房屋性质而故意为之的行为，也不存在合同履行过程中的故意刁难、阻拦或拒绝配合等行为，相反，上诉人自始至终都在诚信、积极地配合被上诉人办理经营所需证照、为被上诉人提供各种便利，甚至将价值几万的经营设备低价转让给上诉人，凡事均以友好协商的态度与被上诉人相处，且被上诉人对于上诉人收取的进场费、案涉房屋是否属于违建问题在实际使用案涉房屋期间也未提出任何异议，因此，上诉人对于合同无效是不存在任何过错的。相反，被上诉人在承租后一个月左右便因自身经营不善曾向上诉人表示过经营吃力、希望能将案涉房屋转租给他人的想法（上诉人与被上诉人之间的微信聊天记录足以证实），并于2018年11月份通过互联网、房产中介发布转租招租信息，最终因未能在短时间内尽决转租，故而将案涉房屋径行退回上诉人并以案涉房屋属于违建为由起诉，以达到即能占据优势地段经营，在经营亏损时又能以合同无效为由全身而退，导致本应由被上诉人继续承受的房租转嫁给上诉人，致使上诉人在毫无准备的情况下接手案涉房屋，并替被上诉人继续承担了二个月的房屋租金。因此，被上诉人系恶意单方终止合同一方，导致合同在事实上无法继续履行的过错方完全在于被上诉人，同时被上诉人在签署合同时亦未尽合理的审慎义务，其无论如何都对合同无效存在过错而上诉人相对二房东和被上诉人而言，才是真正的受害者及损失方，故被上诉人对因合同无效导致的上诉人的损失应承担赔偿责任。综上，原审法院认定事实不清、证据不足，未依法行使释明权，未依法调查取证，严重违反法定程序，本案应当撤销原判，发回重审：或依法改判。被上诉人作为合同无法继续履行的完全过错方，无权要求上诉人退还进场费及租赁保证金，且应当承担上诉人的所有损失。原审法院判案不公，上诉人为维护自身合法权益，特具此状上诉至贵院，恳请贵院秉公审理、依法查明事实，驳回被上诉人的原审本诉请求，支持上诉人的原审反诉请求。二审庭审时补充如下意见：上诉状第2页第三段将2013年底实施办法变更为2018年10月起实施的深圳市人民政府《关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类的处理办法》第二条31条、37条；上诉状第3页第二大点《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》（征求意见稿）法2019254号第32条；上诉状第5页第一段纪要内容也按上述内容变更。上诉状第3页最后一段补充上诉理由如下：倘若案涉房屋属于历史遗留违法建筑，对案涉房屋是否可以临时使用临时出租应使用农村城市化历史遗留违法建筑相关法律法规执行，依据深圳市关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定第11条的规定，深圳市政府以地方性法规的形式确认历史遗留违法建筑是可以合法出租的，本案涉案《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》则应合法有效，原审法院否定合同的效力，在理论上而言等同于认定深圳市地方性法规的规定属于无效。本案应依据特殊法优于一般法的原则，结合深圳市的具体情况本着尊重历史的原则，选择适用地方性法规。而不应当一刀切以是否具有建设工程规划许可证为由，全盘否定《房屋租赁合同》的效力。其余事实与理由与上诉状一致。被上诉人孔玫辩称，上诉人的上诉人没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚、适用法律准确，程序合法，请求法院驳回上诉人全部上诉请求，维持一审判决。一、被上诉人与上诉人签订的合同应属无效合同。二、上诉人在房屋出租过程中存在明显过错。三、被上诉人无需向上诉人支付从2018年12月5日至2019年2月4日期间的占有使用费。四、被上诉人无需向上诉人支付其所称的装修损失。孔玫向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告于2018年8月16日签订的《房屋租赁合同》无效及原告与被告于2018年8月28日签订的《房屋租赁合同补充协议》无效；2.被告返还原告进场费400000元（人民币，下同）及租赁保证金56000元，两项共计456000元；3.被告赔偿原告因合同无效造成的损失，损失的金额计算方式为以人民币456000元为基数，按同期银行贷款利率支付原告从2018年8月29日起至实际还清全部款项之日止的利息；4.被告承担本案的诉讼费用。陈羽向一审法院反诉请求：1.原告向被告支付2018年12月5日至2019年2月4日的租金56000元；2.原告向被告支付逾期履行违约金（以56000元为基数，按中国人民同期同类贷款利率计算，2018年12月的逾期履行违约金从2018年12月5日开始计算，2019年1月的逾期履行违约金从2019年1月5日起计算，均计算至实际履行之日止，暂计至2019年2月4日为305.76元）；3.原告向被告支付装修损失143000元；4.本案诉讼费、保全费、公证费等费用均由原告承担。事实与理由：被告与原告签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》约定，被告将位于南山区××大道××店铺除××楼吧台之外的部分出租给原告使用，用于经营钵钵鸡餐饮，合同期限自2018年8月26日至2019年10月31日，合同约定租赁保证金为56000元，原告应于每月5日前按月租金28000元向被告交付当月月租，同时合同工约定，原告若迟延支付本合同项下的费用，应按应缴款项的10%向被告支付逾期履行违约金，逾期交付时间超过10日，被告有权单方解除合同，没收租赁保证金，所造成的损失及违约金一并由原告承担。合同期内，原告因自身经营不善，在未经被告的同意下，擅自于2018年12月4日强行搬离租赁房产，后经被告多次向原告发函要求继续履行并支付租金，但原告均置之不理，又因临近2019年年关，致使涉案房产难以另行出租并长期空置，给被告造成了严重的损失。被告认为，原告违背诚实信用原则，在合同期内擅自停止经营并提前毁约，拒不履行相关合同义务的行为，已严重违反相关法律规定，被告以维护被告的合法权益特提起反诉，请求法院依法支持被告的反诉请求。一审法院查明，2018年8月16日，原告孔玫（承租方、乙方）与被告陈羽（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区××大道××号（××大道××）店铺除一楼吧台之外的部分（涉案房产）出租给乙方使用，租期从2018年8月26日起2019年10月31日止，每月租金28000；租金应在每月5日（不含当日）交清；乙方应于签订本合同当日向甲方交纳相当于两个月租金56000元作为租赁保证金，并一次性向甲方支付进场费400000元，乙方明确该进场费为乙方基于占据优势商业地段而根据商业惯例向甲方一次性支付的费用，甲方无需退还；乙方不得迟延支付本合同项下的费用，否则没延期一日，需按应缴款项的百分之十每日向甲方支付逾期履行违约金，逾期交付时间超过10日，则视为乙方根本违约，甲方有权单方解除本合同，没收租赁保证金及追究乙方违约责任；以及其他条款。2018年8月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同补充协议》。2018年8月16日，原告向被告支付进场费40万元；2018年8月28日，原告向被告支付保证金56000元。原告已结清2018年12月4日之前的租金、水电费等相关费用。庭审中，原、被告确认原告于2018年12月4日搬离涉案房屋。为证明原告已于2018年12月2日撤场并通知被告2018年12月4日前往收房，原告向法庭提交了照片、微信聊天记录等予以证实。被告认可原告通知退租收房的事实，但认为被告并不同意单方终止合同，且双方并未进行证实交接，被告也没接管涉案房屋。为证明被告拒不提供其拥有涉案房屋合法出租权的文件，原告向法庭提交了微信记录予以证实。被告对该证据予以认可，但认为原告早在2018年9月即向其提出不愿意继续经营，而向其要求提供合法出租文件的时间系2018年11月。为证明前任房东向被告承诺涉案房屋不属于违法建筑，被告向法庭提交了其与前任房东黄某、谢某签订的房租租赁合同予以证实。原告认为该合同系被告与第三人所签，对该证据不予认可。为证明涉案房产的权属以及已通过消防验收，被告向法庭提交了深圳市南山区西丽街道新围社区工作站于2019年1月4日开具的证明及深圳市公安消防局于2002年6月7日出具的消防验收意见书予以证实。原告对上述两份证据的真实性合法性予以认可，但认为权属证明恰好证明了被告对涉案房屋没有合法出租权，且消防验收时间距今17年，被告装修后并未能提供新的消防验收证明。为证明被告的装修损失，被告向法庭提交了室内装修合同、资质证书、收据及付款回单予以证实。原告对上述证据均不予认可，认为装修与原告无关，原告应自行承担损失。为证明被告所支付的空置期2018年12月至2019年1月的租金损失，被告向法庭提交了转账凭证予以证实。原告对该证据不予认可。为证明原告已于2018年11月将涉案房屋对外招租，被告向法庭提交了原告的招租信息予以证实。原告对该证据的真实性、合法性予以认可，但认为其因考虑到涉案房屋系违法建筑，无法向次承租人提供合法出租权的相关材料，并未将涉案房产出租出去，而是选择起诉维权。另查，原、被告均未能向本院提交涉案房屋有履行报批报建手续的材料。再查，深圳市南山区西丽街道新围社区工作站证实涉案房屋进行过历史遗留违法建筑的申报。一审法院认为，本案中原、被告均未能提供涉案房产有取得报批报建手续的证据，且深圳市南山区西丽街道新围社区工作站亦证实涉案房屋进行过历史遗留违法建筑的申报，可见涉案房产并未取得报批报建手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效，故原、被告签订的租赁合同及补充协议应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告关于要求被告返还进场费400000元及租赁保证金56000元的诉讼请求，法院予以支持。但原告要求被告赔偿因合同无效造成的损失（以456000元为基数，按同期银行贷款利率计算，从2018年8月29日起至实际还清全部款项之日止）的诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。关于被告要求原告支付2018年12月5日至2019年2月4日的租金56000元以及逾期履行违约金的诉讼请求。法院认为，虽原、被告签订的租赁合同为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。但本案中，由于原、被告均已确认原告已于2018年12月4日搬离涉案房屋，被告再要求其支付搬离后的占有使用费及逾期履行违约金没有事实及法律依据，法院不予支持。关于被告要求原告支付装修损失143000元的诉讼请求。法院认为，涉案房屋并非空房出租，原、被告约定的租金已包含装修的利用价值，现被告再要求原告支付装修损失没有依据，且原、被告签订的租赁合同并无对被告在与原告的租期前所作的装修费用的负担进行约定，故被告无法证明该装修损失系原告造成，其要求原告支付装修损失的诉讼请求没有事实及法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告孔玫与被告陈羽签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》无效；二、被告陈羽于判决生效之日起十日内向原告孔玫退还进场费400000元及租赁保证金56000元；三、驳回原告孔玫的其他诉讼请求；四、驳回被告陈羽的全部反诉请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8140元，由被告负担；反诉案件受理费2143元，由被告负担。二审期间，上诉人陈羽在二审调查时提交如下证据：证据一、与被上诉人的微信聊天记录。证据二、与被上诉人的微信聊天记录。证据三、与案涉房屋隔壁店铺果然鲜水果店老板的微信聊天记录。证据四、孔玫委托房产中介朋友圈截图。证据五、上诉人经营的店铺开业易拉宝截图。证据六、上诉人自身经营的店铺开业视频。证据七、通话录音附文稿。证据八、中国法院网新闻报道。被上诉人孔玫对上述证据发表意见称：没有关联性。被上诉人孔玫在二审调查时提交如下证据：市场监督管理局备案查询单。上诉人陈羽对上述证据发表意见称：对真实性、合法性、关联性予以确认，上诉人确实从前手人处签订租赁合同用于自身经营酸奶面包，但在开业不到一个月因对面包类经营经验不足，上诉人遂将案涉房屋分租大部分给被上诉人。上诉人的装修风格及对厨房的处理完全符合被上诉人的心意，也正因为上诉人已经将案涉房屋新装修，不仅仅节省了被上诉人装修需要找设计公司，需要将原装修打掉，并且重新装修的费用，还节省了被上诉人自身要装修所需要承担的房屋租金，被上诉人只要签署租赁合同即可以立即开业经营，这也是被上诉人之所以选择承租上诉人的案涉房屋的理由。同时，我方认为倘若租赁合同无效，那么被上诉人从上诉人已经装修的房屋处获得的不当得利应当予以返还。本院二审查明，原审法院查明的事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审的争议焦点为没有产权证明的涉案房产是否有取得报批报建手续，本院认为，深圳市南山区西丽街道新围社区工作站证实涉案房屋进行过历史遗留违法建筑的申报，被上诉人作为原审原告在原审就主张“合同签订前后，原告多次要求被告提供其对出租房屋拥有合法出租权的证明材料，包括房屋产权证明、可以转租的证明、消防验收合格证明等材料，但被告一直以各种理由拒不提供”，上诉人作为主张存在涉案房产取得报批报建手续的事实的一方，应当对该存在的事实举证证明，上诉人至二审仍然不能向法院提供证据证明其主张，应当承担举证不能的不利后果，原审认定涉案房产没有取得报批报建手续，上诉人与被上诉人签订的租赁合同及补充协议为无效合同，判决上诉人向被上诉人退还进场费400000元及租赁保证金56000元并无不当，系原审法院在事实认定与举证责任分配中正确行使自由裁量权的结果，本院予以确认。上诉人的第1、2、3、5项上诉请求均是基于租赁合同及补充协议系有效合同的上诉理由提出，其上诉理由不能成立，本院对上述上诉请求不予支持。上诉人的第4项上诉请求系要求被上诉人支付装修损失143000元，对此，本院认为，上诉人主张的房屋装修系房屋附着物，被上诉人支付上诉人的租金或占有使用费已包含使用房屋及装修的利用价值，被上诉人于2018年8月份进场，2018年12月4日撤场，现有证据未显示被上诉人撤场前有因过失或故意对房屋及装修作出损坏，原审综合以上情况认定上诉人无法证明其主张的装修损失系被上诉人造成，驳回上诉人关于装修损失的诉讼请求并无不当，原审判决阐述的事实和判决理由详细，本院认同原审判决阐述的理由和处理结果，相同理由不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4280元，由上诉人陈羽承担。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇二〇年二月十七日书记员 邓 懿附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。