浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初13101号原告（反诉被告）：袁航升，男，1989年11月7日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人：袁杭天，诸暨市暨阳法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：徐峰，男，1984年3月20日出生，汉族，住诸暨市。原告袁航升与被告徐峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序。被告徐峰在法定期限内向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案于2020年8月7日公开开庭进行了审理，本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁航升向本院提出诉讼请求：判令徐峰双倍返还租房定金10000元及退还预付租金25000元，合计35000元。事实和理由：2020年5月份，袁航升与徐峰达成店面租赁意向，由徐峰将从东远市场承租的B-59、B60店面房以13万元的价格（含押金、物业费及到2021年1月31日的租金）转租给袁航升使用。因此，袁航升于2020年5月5日通过微信转账的方式向徐峰支付了定金5000元，后又陆续通过微信转账的方式支付了租金45000元。然徐峰在收到袁航升的上述租房定金和部分租金后，非但没有把标的物交付给袁航升使用，还突然告知袁航升准备将店面转租给其他第三人，并于2020年6月14日通过微信转账方式退还袁航升20000元租金。目前徐峰已将该店面转租并交付给其他第三人使用，致合同已无法履行，经双方协商无果，致诉讼产生。徐峰辩称，1.袁航升认为答辩人未经其同意将店面转租，但是答辩人分三次与袁航升沟通过，分别在2020年5月27日、6月3日、6月28日，袁航升是同意的。2.袁航升说答辩人没有将标的物交付给其，是错误的。协商后，袁航升表示与市场对接好了，答辩人提供的微信聊天记录可以看出来，案涉的店面可以装修，答辩人给了袁航升电子版本，袁航升的设计师也要来量尺寸，袁航升还委托过答辩人找项目经理进行装修。徐峰向本院提出反诉请求：1.判令袁航升赔偿徐峰定金26000元，实际房租损失17722元，转让下家后造成的损失20552元，其他损失费用2165元，扣除30000元，尚需支付36439元；2.判令袁航升向徐峰赔礼道歉，消除影响（书面）。事实与理由：袁航升在2020年4月22日，主动联系徐峰要求受让徐峰的店面。同年4月26日，双方约定是9个月145000元，徐峰在当时有很多其他商家要的情况下，答应袁航升，既然袁航升要，哪怕其他商家价格高一点，徐峰也愿意给袁航升。袁航升同意在5月开始，确认徐峰的店，要求别给别人，等袁航升回来办手续。因袁航升和市场有问题需要对接，为了让市场感觉双方已经确认，设定了一个5000元定金，但此定金只是为了应对市场而言，正式定金合同袁航升后期也有一个50000元的说明，其实双方无明确约定。接下来，袁航升多次表示和市场对接好了，让徐峰和袁航升签协议。签订协议后，袁航升多次无故拖延付款，而且也安排设计师量房，徐峰配合袁航升量店面，明确告诉他，随时可以装修，一直到5月28日，袁航升没有按协议打款，店面也一直空着。5月29日，徐峰多次提醒袁航升，因为店面关着，市场开始干预，直接压力给到了徐峰这边，希望袁航升落实转让合同。同日，袁航升突然表示要徐峰去和其他商家谈，袁航升不要了。6月1日，袁航升表示还希望努力下。6月3日，袁航升再次表示，让徐峰转给别人。赔付数据组成：1、定金26000元；2、租金的实际成本9个月145000元，每个月16111元，按约定1个月零3天，实际损失17722元；3、因建材行业不同于其他行业，疫情后国家政策支持和公积金调整，四五六月建材生意井喷，袁航升恶意拖延，给徐峰带来了很大影响，导致在市场干预下，下一次转让出现损失，下一次转让95000元/8个月，实际11875元/月，按合同130000元/9个月，实际为14444元/月，相差2569元/月，8个月合计20552元；4、徐峰现在就职墙地砖店总经理一职，建材圈是一个靠信誉和名声的圈子，徐峰为诸暨建材协会常务理事并兼职建材委员会建材部副主任，袁航升的行为严重影响到徐峰的正常经商行为，须消除影响并给付补偿金2165元（诸暨2020年最低公司标准及其他相关费用）。袁航升辩称，1.双方于2020年5月8日签订的转让协议是无效协议，涉案店面是市场租给徐峰的，徐峰转租给答辩人，没有得到市场的确认；2.徐峰的反诉请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回徐峰的反诉请求。当事人围绕诉讼请求以及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.徐峰提供的诸暨市装修业协会的宣传照片，用以证明其在本地建材圈具有一定的影响力，并担任了协会中的职务。本院认为，民事活动当中因产生纠纷诉诸法律，已是常见的社会现象，正常的诉讼活动并不会显著降低该当事人的社会评价，该组证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。2.徐峰提供的其与案外人金建儿之间的转让协议，袁航升对协议的真实性有异议，认为可能存在阴阳合同的情况。因袁航升原来也在诸暨东远装饰市场租赁店铺经营，且协议上有该市场工作人员黄丁海的签字，故袁航升应就其的上述质证意见提供证据证明，否则本院难以采信，对徐峰提供的该组证据本院予以确认并在卷佐证。3.徐峰提供的其与案外人寿莲梅之间的微信聊天记录，用以证明2020年5月1日其的人员已经全部撤走，原来的店铺没有再正常营业。本院认为，该聊天记录仅能反映寿莲梅就她在其他地方的工资问题与徐峰进行沟通，至于何时从徐峰处离职以及因何离职，均不能反映，该组证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。4.徐峰提供的其与黄丁海之间的微信聊天记录，袁航升对真实性、合法性有异议，认为不能证明聊天双方的身份，聊天内容也与本案没有关联性。但袁航升认可其也有黄丁海的微信号，同时经本院当庭播放聊天记录中的微信语音，袁航升对黄丁海的声音也予以认可，本院对该组证据的真实性予以确认，内容亦与本案具有关联性，本院作为有效证据予以认定。本院经审理认定事实如下：袁航升与徐峰原来均在诸暨东远装饰市场租赁店铺从事经营活动。2020年4月22日，袁航升通过微信联系徐峰，询问徐峰是否要搬店面，表达了想要转租的意愿，双方约定见面再谈。4月26日中午，徐峰在微信上告诉袁航升还有九个月房租12.6万，物业费加押金1.9万，什么费用不算，实际是14.5万，袁航升回复这周回来办办掉。4月28日中午，徐峰在微信上问袁航升“和市场对接好了吗”，袁航升回复“市场我对接了，他们要求我把原来房子的费用交清，再谈。你那里我肯定能确定下来，我先去找找市场，看他们的态度”，徐峰回复“好的，市场应该没问题”。4月29日下午，徐峰在微信上告诉袁航升说“海子过来了，他不同意你转租，好像”，袁航升回复“他不同意，没事，我自己去找毛总”，徐峰回复“那你抓紧，我这里有其他商户要的，我等你回复”。5月3日，袁航升在微信上告诉徐峰，跟毛总约了6号，毛总会跟黄丁海去说。5月5日，徐峰在微信上跟袁航升说“你转5000，就当是定金，明天找老毛，就说定金给我了，要是，真的有变数，到时候再说，这样我们成事实，就好了，你说呢，然后明天把手续办好，你在付其他的，怎么付，我们商量就可以了”，袁航升随后微信转账给徐峰5000元。5月6日傍晚，袁航升在微信上告诉徐峰“我和毛总谈好了，我满足他们的要求，他同意我转你的店”。5月7日中午，徐峰在微信上跟袁航升说“今天去处理，别拖，不然，他们找好其他品牌，就不好了”，袁航升回复“我已经谈好了，等我回来，那边钱去付了，然后就和你签协议就好了”。5月8日，双方签订转让协议一份，约定徐峰将东远市场B59-B60（原圣达店面）转让给袁航升，共计13万元（含押金、物业费及到2021年1月31日的租金），付款方式为2020年5月8日付6万元，5月31日前付1万元，7月25日前付3万元，9月25日前付3万元。后袁航升于5月10日微信转账给徐峰15000元，5月15日微信转账10000元，5月28日微信转账20000元，加上之前的5000元，共计5万元。5月9日，徐峰在微信上问袁航升“我这两天安排工人，搬店里的东西了，你看看，哪些你要？我先拆样板了，样板反正你不要”。5月15日，袁航升微信上跟徐峰说，带了设计师去看了店面，徐峰表示第二天拿店面相关图纸的电子版给袁航升，袁航升可以安排设计师去量房。此后几天，徐峰在微信上数次向袁航升催付款项。5月28日，徐峰在微信上联系袁航升，表示市场已经在说了，要求其把店转让给别人，商户也找好了，因为店关着影响整体。袁航升次日回复希望徐峰再帮忙拖几天。5月31日，徐峰在微信上询问袁航升，到底怎么处理，店关了一个月，市场连续在催。袁航升回复“你去和他们谈吧，你的店我不要了，我要去红星，原来的店面我也不要了”。6月1日，徐峰在微信上询问袁航升，市场那边搞定没。袁航升回复其没去，去了趟红星。6月2日下午，徐峰在微信上询问袁航升到底怎么处理，袁航升表示其刚回来，明天早上找市场的人。6月3日中午，徐峰在微信上跟袁航升说，市场的人过去了，怎么弄。袁航升回复“你转掉好了，我不去弄了”。6月14日晚上，徐峰通过微信转账退还袁航升2万元。后双方对袁航升应承担徐峰多少数额的损失发生争议，6月19日晚上，袁航升在微信上发给徐峰“总共打给你5万定金现已收到2万，我给你承担1万作为房租的损失，你还要打给我2万，这是我的底线，我也不想因为这点钱弄的大家都不愉快，毕竟大家都在这个圈子，以后也有很多合作的机会”。因双方一直未能达成一致意见，袁航升诉讼来院，徐峰随后提起反诉。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据徐峰提供的其与黄丁海在2020年4月29日下午的微信聊天记录，可以确认诸暨东远装饰市场允许徐峰转租，但是次承租人的品牌实力需要得到市场方面的认可。2020年5月6日和5月7日，袁航升在微信上告诉徐峰，其已经和市场谈好了，2020年5月8日双方签订转让协议一份。在袁航升未提供证据证明诸暨东远装饰市场自始至终明确反对二人之间的转租行为的情况下，二人签订的转让协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。双方当事人均应全面履行协议的内容。但根据双方的微信聊天记录以及转账记录，袁航升在前期未按约定履行付款义务，之后又明确表示不要徐峰的店面了，让徐峰转掉好了，故双方的协议在2020年6月3日已实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案店铺转让的过程中，袁航升显然存在违约行为，应承担相应的民事责任。双方虽然在微信中使用了“定金”的用词，但在所谓的定金5000元交付时未形成书面约定，对该定金的种类、担保范围及违约责任均未作出明确约定，且双方是为了应对市场作出的权宜之计，并非真实的意思表示，徐峰在庭审中亦明确表示双方未约定定金，故双方之间的定金合同不成立不生效，对于双方各自要求对方按照定金罚则承担违约责任，本院均不予支持。对于徐峰实际产生的损失，徐峰在签订协议以后即着手安排人员搬店，并告诉袁航升可以去装修，还将相关图纸拍照在微信上发送给袁航升，袁航升亦带设计师去看了店面，故本院首先酌定袁航升应赔偿徐峰一个月左右的店铺租金损失（含物业费）15000元；其次，徐峰在4月底与袁航升以及黄丁海的微信聊天中均表示9个月房租、物业费、押金这些加起来还有145000元，在袁航升明确表示不要转租以后，剩余的租赁期限只剩8个月不到，在寻找下一家次承租人时，转租期限的缩短以及转租时间节点的不同势必对转租价格产生一定的影响，本院酌情确定该部分损失为5000元。徐峰要求袁航升赔偿两次转租之间的全额差价，本院认为，一则徐峰与他人磋商的转租价格并不在袁航升的控制范围内，要求袁航升承担全部差价未免有失公允，二则袁航升是分期付款，徐峰提供的其与金建儿之间的转让协议显示金建儿是在协议签订十日内一次性付款，故因付款方式不同而两次转让价格有所差异亦属合理，对徐峰的该项反诉请求本院对合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。徐峰另要求袁航升采用书面方式赔礼道歉，消除影响，并支付补偿金2165元。本院认为，袁航升虽然存在违约行为，但其对承担损失的数额存在异议，在未能与徐峰协议一致解决的情况下提起诉讼，属于正常的社会行为，即使袁航升在起诉状中陈述的事实与客观事实存在出入，但尚不足以对徐峰造成显著负面的社会评价以及产生精神方面的损害，本院对徐峰的该项反诉请求不予支持。综上所述，本院确定徐峰尚应返还袁航升转租款项10000元，对双方各自提出的本诉请求和反诉请求中的不合理部分，均予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下：一、徐峰应返还袁航升转租款项10000元，款限本判决生效之日起十日内付清；二、驳回袁航升的其余诉讼请求；三、驳回徐峰的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费675元，减半收取计337.50元，由袁航升负担；反诉案件受理费710元，减半收取计355元，由徐峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 员 傅刘强二〇二〇年十月十六日代书记员 郭欢欢