广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初7561号原告：游佐乐，男，1979年11月23日出生，汉族，户籍地广东省惠东县。委托诉讼代理人：赵永强，广东维因律师事务所律师。被告：范伊婷（曾用名：范如婷），女，1993年2月16日出生，汉族，户籍地广东省惠东县。被告：肖容强，男，1971年11月15日出生，户籍地广东省惠东县。被告：黄满妹，女，1964年2月19日出生，户籍地广东省惠东县。第三人：陈木荣，男，1978年11月12日出生，户籍地广东省惠东县。原告游佐乐诉被告黄满妹、肖容强、范伊婷、第三人陈木荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告游佐乐的委托诉讼代理人赵永强到庭参加诉讼，被告黄满妹、肖容强、范伊婷、第三人陈木荣经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告游佐乐向本院提出诉讼请求：1.解除原告与惠东县XX房地产有限公司2011年7月30日签订的《房屋买卖合同书》；2.被告黄满妹、肖容强、范伊婷连带向原告返还购房款项375000元及利息180000元（按资金占用利息年利率6%计算，从2011年11月3日计算，暂计至2019年11月2日为180000元，计至三被告实际向原告偿付375000元止）；3.被告黄满妹、肖容强、范伊婷连带向原告赔偿已付购房款一倍的赔偿金375000元；4.此案一审诉讼费用由三被告承担；以上起诉金额共计930000元。事实与理由：原告游佐乐于2011年7月30日与惠东县XX房地产有限公司约定，原告购买惠东县XX房地产有限公司开发建设的位于惠东县平山XX山庄开发区X栋地块的“XX苑”楼盘XX座X楼（暂定为XXX号）面积为106㎡的楼房一套，单价为2580元/㎡，总价为273480元，另购房时一次性缴纳总价5%的办证费13674元；每平方60元计6360元的维修基金，合计为293514元。同时，原告购买地下停车位（子母位）一个，价格为90000元，惠东县XX房地产有限公司给予九折优惠，价格为81000元，以上原告总计须向惠东县XX房地产有限公司支付购房款375000元。当日，原告向惠东县XX房地产有限公司支付20000元定金，于2011年9月6日支付330000元；于2011年11月2日支付余款25000元。原告全额支付购房款后，因“XX苑”楼盘属于学区房，有意购房的人比较多，惠东县XX房地产有限公司在签订《房屋买卖合同书》时故意模糊房号，普遍存在一房两卖的现象，致使原告看中的XX座XXX房屋被一再调整，不能确定具体房号。直到2017年底，惠东县XX房地产有限公司将“XX苑”楼盘最后两套房子卖掉，造成惠东县XX房地产有限公司向原告无房可交。事后原告向公司内部收款人陈木荣追要购房款，陈木荣称公司内部正在结算，要打官司，等结算清楚公司会退的。然而直到现在，惠东县XX房地产有限公司股东及内部股东仍然在诉讼中，没有任何要退还原告购房款的意思表示。据原告了解，惠东县XX房地产有限公司的股东为被告黄满妹、肖容强，该公司已于2016年1月26日未进行合法清算注销，清算组成员为黄满妹、肖容强、范伊婷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第15条：“……未经确认的清算方案，清算组不得执行。执行未经确认的清算方案给公司或者债权人造成损失，公司、股东或者债权人主张清算组成员承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”；第19条：“有限责任公司的股东……或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”，被告黄满妹、肖容强、范伊婷应当对惠东县XX房地产有限公司承担相应赔偿责任，是适格的主体。原告认为：1、位于惠东县平山XX山庄开发区**地块的“XX苑”楼盘属于惠东县**地产有限公司开发建设，这是生效法律文书认定的事实；2、惠东县XX房地产有限公司在销售“XX苑”楼盘房屋时，有委托专门的内部收款人陈木荣，公司有专门的会计许某怡、出纳陈某连，此事实也有其他业主与惠东县XX房地产有限公司的房屋买卖纠纷生效法律文书予以认定；3、惠东县XX房地产有限公司属于房地产开发企业，虽然在开发过程中惠东县XX房地产有限公司将土地使用权及房屋登记在股东黄满妹名下，但不影响惠东县XX房地产有限公司是“XX苑”楼盘开发建设主体的事实；4、惠东县XX房地产有限公司在销售房屋时，普遍存在《房屋买卖合同书》中故意模糊房号，一房两卖的现象，致使原告购房时确定的XX座XXX房屋被一再调整，不能确定具体房号。原告在惠东县XX房地产有限公司不能交付具体房屋时，一再要求惠东县XX房地产有限公司尽快交付房屋或返还已付购房款，但惠东县**地产有限公司的股东黄满妹仍然将最后的两套房卖与他人，导致原告商品房买卖合同目的不能实现。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，已经构成根本性违约，应当解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上，原告为依法维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告黄满妹未到庭应诉，书面辩称，依法驳回被答辩人的起诉或者驳回其诉讼请求，理由如下：一、被答辩人与第三人陈木荣或者与原惠东县XX房地产有限公司于2011年7月30日签订的房屋买卖合同约定的商品房并非甲方陈木荣或者惠东县XX房地产有限公司开发，房屋权属并非属于他们所有，甲方依法不具有处分权，该买卖合同具有虚假性。二、从被答辩人提供的本案证据显示，答辩人还有被告范伊婷等人同被答辩人之间根本不存在权利义务关系，所以答辩人、被告范伊婷并非本案适格的被告，依法应当驳回被答辩人对该两人的起诉。三、从被答辩人提供的本案证据显示，第三人陈木荣收取了被答辩人诉称的两笔款项，本案所有权利义务只在他们之间发生，被答辩人应当请求第三人陈木荣退还款项。四、原告提交的证据与其提出的诉讼请求及陈述的事实和理由没有关联性，事实不清，理由不成立，请依法驳回其诉讼请求。被告肖容强未到庭应诉，书面辩称，一、被答辩人是惠东县XX房地产有限公司的一名股东，本案第三人陈木荣代表惠东县XX房地产有限公司与原告游佐乐于2011年7月30日签订《房屋买卖合同》，以现金方式向惠东县XX房地产有限公司支付购房定金20000元，陈某连办理出具收据是事实，于2011年11月2日向惠东县XX房地产有限公司支付的20000元款项就不清楚用途，而2012年9月6日游某团代游佐乐转账方式向惠东县XX房地产有限公司支付购房款330000元，陈木荣办理出具收据也是事实。二、被答辩人虽然是惠东县XX房地产有限公司的股东，但不是XX苑房屋买卖的经办人，不参与房屋买卖合同的签订和房款的收取，因游某团也是XX苑的股东之一，而原告游佐乐与游某团是兄弟关系，故此，对游佐乐购买XX苑X楼的XX座房也清楚，在2014年9月惠东县XX房地产有限公司股东内部出现矛盾，第三人陈木荣已不再管理瑞雅苑相关的所有事宜，交由黄满妹接手管理，游佐乐的购房事宜由游某团与黄满妹联系，后又因开发XX苑的相关问题，被告肖容强又与游某团、陈木荣共同起诉了黄满妹，要求黄满妹结算XX苑相关款项，故而一直无法解决游佐乐购房的事情。三、自2014年9月起XX苑房屋买卖及相关所有费用收取都是被告惠东县XX房地产有限公司法人代表黄满妹处理，包括XX苑所有房屋余款及相关费用，且于2016年1月26日未经惠东县XX房地产有限公司股东肖容强同意，未经合法清算私自注销公司，故被告肖容强不应承担游佐乐购买XX苑X楼XX房屋的退款和房屋买卖的违约责任，请法院依法判决。被告范伊婷未到庭应诉，未作答辩。第三人陈木荣未到庭应诉，书面述称，一、本人陈木荣代表惠东县XX房地产有限公司与原告游佐乐于2011年7月30日签订《房屋买卖合同书》，以现金方式向惠东县XX房地产有限公司支付购房定金20000元，陈某连办理出具收据是事实，于2012年9月6日以转账方式向惠东县XX房地产有限公司支付购房款330000元，陈木荣办理出具收据也是事实，而于2011年11月2日向惠东县XX房地产有限公司支付的款项就记不清楚是何款项。二、因原告游佐乐与游某团有兄弟关系，而游某团也是XX苑的股东之一，故此，在签订《房屋买卖合同》时，合同约定的内容就比较随便，房号根据内部暂定为5楼的小面积房型，也就是X楼的XX座房。2014年9月惠东县XX房地产有限公司内部出现矛盾，本人陈木荣已不再管理瑞雅苑相关的所有事宜，交由黄满妹、肖容强、游某团接手管理，至于游佐乐的购房事宜由游某团直接与黄满妹直接联系，后面具体的情况不太了解。后又因开发XX苑的相关问题，本人又与游某团、肖容强共同起诉了黄满妹，要求黄满妹结算XX苑相关款项，故而一直无法解决游佐乐购房的事情。三、本人陈木荣请求法院依法审理。原告游佐乐围绕其诉讼请求提交如下证据：1、原告身份证复印件；2、惠东县XX房地产有限公司的企业机读档案登记资料、备案登记通知书、清算报告、股东会决议、公司股东（发起人）出资信息、法定代表人信息；3、被告黄满妹的身份证复印件及人口信息查询资料、肖容强的身份证复印件；4、房屋买卖合同书复印件（原告称该合同签订后，惠东县XX房地产有限公司以需盖章为由，只给原告一份复印件，拖延至今未给原件）；5、2011年7月30日金额为20000元的收据复印件（原告称原件已丢失）；2011年9月6日金额为330000元的收据；2011年11月2日金额为25000元的收据复印件（原告称原件已丢失）；6、2011年9月6日支付3300000元的银行流水、2011年11月2日支付余款25000元的银行流水；7、（2017）粤1323民初3454号民事判决书。被告黄满妹、肖容强、范伊婷均未向本院提交证据。第三人陈木荣未向本院提交证据。本院依法组织当事人对证据进行交换和质证，被告黄满妹、肖容强、范伊婷及第三人陈木荣未到庭进行质证，亦未向本院提交相反证据。本院将根据上述已确认的证据，结合庭审陈述等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院认定事实如下：2010年9月17日，惠东县XX房地产有限公司登记成立，法定代表人为被告黄满妹，股东为被告黄满妹和原告肖容强，注册资金1000000元，其中黄满妹出资600000元，肖容强出资400000元，经营范围为房地产开发。2015年12月18日，惠东县XX税务师事务所有限责任公司出具惠广税注鉴字【2015】第064号《惠东县XX房地产有限公司企业注销税务登记税款清算鉴证报告2013年1月1日-2015年12月15日》，记载：“二、截止至清算开始日会计报表的概况贵公司编报的清算开始日（即2015年12月15日）资产负债表的资产总额708661.40元，负债总额0.00元，所有者权益总额708661.40元。编报的年初至清算开始日利润表的利润总额为-16500.00元……”。附件2《剩余财产计算和分配明细表》“剩余财产分配”一栏记载黄满妹分配的财产金额423696.84元，肖容强分配的财产金额282464.56元。2016年1月21日，惠东县XX房地产有限公司作出《惠东县XX房地产有限公司股东会决议》，记载：“公司股东会成员2人，出席本次会议的股东2人，代表公司100%表决权，所作出的决议经公司股东表决权100%同意通过，符合《中华人民共和国公司法》和本公司章程的规定。决议内容如下：1、审议确认公司清算小组于2016年1月21日出具的清算报告。2、依据《中华人民共和国公司法》及本公司章程规定，同意公司注销。公司注销后，公司的一切文书资料和财务账册等由黄满妹负责保管。”同日的《惠东县XX房地产有限公司清算报告》记载：“二、公司清算组已于2015年11月2日向公司登记机关备案，并取得《备案通知书》（文号：惠登记内备字【2015】第1500352097号）。清算组成员由黄满妹、肖荣强、范伊婷组成，，由黄满妹担任清算组负责人。、通知和公告债权人情况。公司清算组于2015年11月2日通知公司债权人申报债权，并于2015年11月9日在《惠州日报》报告公司债权人申报债权。四、截止2016年1月21日，公司资产总额为95万元，其中，净资产为95万元，负债总额为0万元。五、公司债权债务状况：无债权债务。六、公司资产总额为95万元，并按以下顺序进行清偿：1、清算费用共计：5万元；2、所欠职工工资、社会保险费用和法定补偿金共计：0万元；3、税款共计：0万元；4、债务共计：0万元；5、截止2016年1月21日，公司债权债务已清算完毕，剩余财产已分配完毕，实收资本为零。”2016年1月26日，惠东县XX房地产有限公司注销登记。原告游佐乐和游某团是同胞兄弟关系。许某怡是惠东县XX房地产有限公司的财务，陈某连是惠东县XX房地产有限公司的会计。2011年7月30日，游某团代原告游佐乐（乙方）与第三人陈木荣（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：“原告购买位于惠东县*****苑东南侧XX苑XX座X楼房屋，总面积约为106m2，销售单价为2630元每平方米，甲方给予乙方每平方米50元优惠，优惠后的单价为2580元每平方米。甲方计划在2012年8月将楼房交付给乙方使用，如遇特殊原因可延期交付使用，但延期原则上不超过两个月”。同日，游某团代原告支付了购房款现金20000元，惠东县XX房地产有限公司盖章出具一张收据，经手人为陈某连。2011年11月2日，原告向许某怡转账支付25000元，第三人陈木荣出具一张收据。2012年9月6日，案外人游某团代游佐乐向第三人陈木荣转账支付购房款330000元，惠东县XX房地产有限公司盖章出具一张收据，经手人为第三人陈木荣。原告称金额为20000元和25000元的收据遗失了，只保留了复印件。上述《房屋买卖合同》虽未加盖惠东县XX房地产有限公司的公章，但被告肖容强、第三人陈木荣均称陈木荣是代表惠东县XX房地产有限公司签订《房屋买卖合同》，确认收到350000元购房款，记不清楚25000元的款项用途。原告主张其支付的375000元包含：购房款273480元（2580元/m2×106m2）、办证费20520元、子母车位费（折后）81000元。另查，就原告游某团、陈木荣、肖容强与被告黄满妹、范某明、刘某运合伙协议纠纷一案，本院作出生效判决（2017）粤1323民初3454号民事判决书，认定平山XX山庄开发区X栋X-X和XX-XX的房地产开发项目为惠东县XX房地产有限公司开发建设。本院依职权向惠东县不动产档案馆调取了位于惠东县平山XX山庄开发区X栋X-X、XX-XX号X层所有房号的登记资料，显示：X层0X号房在2015年7月2日登记的权利人是林某山；X层0X号房在2015年4月22日登记的权利人是蔡某芬；X层0X号房在2015年8月24日登记的权利人是文某梅；X层0X号房在2015年8月4日登记的权利人是游某欢，于2018年10月16日转移登记在周某章、吴某香的名下；X层0X号房在2017年5月2日登记在蓝某军名下；X层0X号房在2015年6月3日登记在吕某鸿、王某娟。依原告游佐乐的申请，本院于2019年9月2日作出（2019）粤1323财保122号民事裁定书，在750000元范围内：查封黄满妹名下下列房产：1、、位于惠东县平山XX山庄开发区********（粤房地权证惠东字第**）2、位于惠东县平山XX山庄开发、位于惠东县平山XX山庄开发区********（粤房地权证惠东字第**）yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>本院认为，关于被告黄满妹、肖容强、范伊婷应否对惠东县XX房地产有限公司的债务承担连带清偿责任的问题。惠东县XX房地产有限公司的清算组成员是被告黄满妹、肖容强、范伊婷，并于2016年1月26日注销。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二》）第十五条“公司自行清算的，清算方案应当报股东会或者股东大会决议确认；人民法院组织清算的，清算方案应当报人民法院确认。未经确认的清算方案，清算组不得执行。执行未经确认的清算方案给公司或者债权人造成损失，公司、股东或者债权人主张清算组成员承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”及第十九条“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”的规定，被告黄满妹、肖容强、范伊婷对惠东县XX房地产有限公司的债务承担连带清偿责任。关于解除《房屋买卖合同书》的问题。原告游佐乐虽未能提供《房屋买卖合同书》原件，《房屋买卖合同书》复印件亦未加盖惠东县XX房地产有限公司的公章，但结合原告付款情况及被告肖容强、第三人陈木荣的答辩意见，可以认定第三人陈木荣是代表惠东县XX房地产有限公司签订《房屋买卖合同书》，存在原告游佐乐向惠东县XX房地产有限公司购房的事实。原告游佐乐与惠东县XX房地产有限公司于2011年7月30日签订的《房屋买卖合同书》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且双方具备与该合同相应的民事权利能力和民事行为能力，故该协议合法有效，本院予以确认。原告向惠东县XX房地产有限公司支付了所有的购房款后，惠东县XX房地产有限公司未按合同的约定向原告交付房屋。目前，惠东县XX房地产有限公司无法向原告交付房屋，原告购房目的已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告诉请解除双方于2011年7月30日签订的《房屋买卖合同书》，于法有据，本院予以支持。关于返还购房款及支付利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；”的规定，原告与惠东县XX房地产有限公司签订的《房屋买卖合同书》解除后，惠东县XX房地产有限公司的清算组成员即被告黄满妹、肖容强、范伊婷应向原告游佐乐连带返还其已支付的款项。原告提交的3张收据，其中330000元的收据有原件和银行流水佐证，本院予以确认；25000元的收据虽然没有原件，亦无惠东县XX房地产有限公司的盖章，但原告提供的银行流水及陈述能与该张收据相互印证，本院予以确认；20000元的收据虽然没有原件，亦无银行流水佐证，但原告、被告肖容强及第三人陈木荣均确认20000是通过现金形式支付，由陈玉连经手，本院予以确认。故被告黄满妹、肖容强、范伊婷应向原告游佐乐连带返还其已支付的375000元。原告诉请资金占用期间的利息，理由充分，予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故结合原告的诉请，利息以375000元为基数，从原告支付最后一笔款项的时间即2012年9月6日起至2019年8月19日止按年利率6%计算；从2019年8月20日起至还清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于支付赔偿金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；”的规定，因原告游佐乐向惠东县XX房地产有限公司支付的购房款是273480元、其他款项属于办证费和子母车位费，故被告黄满妹、肖容强、范伊婷应连带向原告赔偿已付购房款一倍即273480元。综上，被告黄满妹、肖容强、范伊婷、第三人陈木荣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告游佐乐与惠东县XX房地产有限公司于2011年7月30日签订的《房屋买卖合同》。二、被告黄满妹、肖容强、范伊婷应于本判决生效之日起5日内向原告游佐乐返还375000元及利息（以375000元为基数，从2012年9月6日起至2019年8月19日止按年利率6%计算；从2019年8月20日起至还清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告黄满妹、肖容强、范伊婷应于本判决生效之日起5日内向原告游佐乐支付赔偿款273480元。四、驳回原告游佐乐的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13100元（原告游佐乐已预交），由原告游佐乐负担1430元，被告黄满妹、肖容强、范伊婷连带负担11670元。保全费4270元，由被告黄满妹、肖容强、范伊婷连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  王俏玲人民陪审员  傅关生人民陪审员  林彩贻二〇二〇年二月十七日法官 助理  李 琦法官 助理  林莉莎