四川省梓潼县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0725民初2237号 原告：黄吕茹，女，生于1977年12月2日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：陈攀科，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。（特别授权） 委托诉讼代理人：**，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 被告：绵阳市鑫驰房地产开发有限公司，住所地位于四川省绵阳市经开区三江西路北段1号（富临桃花岛6幢1-3-1号），统一社会信用代码915107005999732893。 法定代表人：袁建国，执行董事。 委托诉讼代理人：李运辉，四川法丛律师事务所律师。（特别授权） 委托诉讼代理人：邓军，四川法丛律师事务所律师。 原告黄吕茹与被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄吕茹的委托代理人陈攀科和**、被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李运辉和邓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄吕茹立案时向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告依照《商品房买卖合同》约定退还原告已付房款300万元；3.依法判令被告依照《商品房买卖合同》约定向原告支付违约金6万元；4.依法判令由被告承担本案的诉讼费、执行费、保全费等费用。案件审理过程中，原告黄吕茹将前述诉讼请求作了变更，现为：1.确认《商品房买卖合同》项下商铺的所有权归原告所有；2.依法判令被告依照《商品房买卖合同》约定向原告支付违约金51.6117万元（自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，暂计至2019年12月20日的逾期交付违约金35.25万元；合同约定的办理产权登记时间顺延180个工作日后按每日万分之一支付违约金16.3617万元）；3.依法判令由被告承担本案的诉讼费、执行费、保全费等费用。事实和理由：2015年12月8日，原告与案涉房屋的原购房人瞿伟达成转让房屋合意。后，双方共同到被告处办理网签合同变更事宜，并经被告确认。原、被告签订的《商品房买卖合同》有进行备案登记，备案号为23174。原、被告在《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房；逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金；商品房合同继续履行的，买受人同意转移登记时间顺延180个工作日，若180个工作日后仍未处理，出卖人按万分之一支付违约金。时至今日，被告仍未向原告交付房屋。被告逾期交房及办理产权登记的行为损害了原告合法权益，因多次协商未果，原告只好诉至法院。请法院依法支持原告诉讼请求，以维护原告合法权益。 被告绵阳市鑫驰房地产开发有限公司辩称，原告的第一项诉讼请求不符合法律规定，为错误请求，因为案涉商品房产权明确，不存在确权问题，本案应为履行合同的请求之诉，而非产权的确认之诉。原告提出第二项诉讼请求的基础是案涉《商品房买卖合同》合法有效，而案涉《商品房买卖合同》实际是对民间借贷的担保，但该种形式的担保违反物权法规定，故应为无效。其实，案涉商品房并未经原、被告进行价格和产权辨认，原告也未向被告支付过任何商品房项下的价款，而是原告利用自己为梓潼县“鑫驰·城市中心”销售代表的职务之便，私自将其网签到自己名下，即原告的网签行为违法且无效。因此，案涉《商品房买卖合同》项下的交付和过户义务甚至所谓的被告权利，都因不具备基础法律关系而不可存在。瞿伟向被告支付的300万元，实际系瞿伟出借给被告的借款，并不是原告向被告支付的商品房价款。在2015年3月至2016年2月期间，被告已分别通过向瞿伟转账50万元、向黄飞云转账20万元、向原告转账205万元的方式，累计偿还了瞿伟275万元的借款，现只欠瞿伟25万元未还。综上，请驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：2015年2月11日，原告向瞿伟转款300万元。同日，瞿伟向被告转款300万元，并在转款摘要处将款项性质备注为“购铺款”。2015年6月11日，瞿伟与被告签订《商品房买卖合同》，签约备案号为21379。根据合同约定，被告以300万元的价格将位于梓潼县的商业用房卖给瞿伟，且瞿伟于签订合同时已一次性向被告支付了300万元的房款。2015年12月8日，被告又针对前述商业用房与原告签订一份《商品房买卖合同》，签约备案号为23174。在合同中，双方有如下约定：被告以300万元的价格将前述房屋卖给原告；被告应在2016年9月30日前交付房屋；交房逾期超过90日后，原告要求继续履行合同，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该房屋实际交付之日起10日内向原告支付违约金；被告应在2017年9月30前取得前述房屋所在楼栋的权属证明，因被告原因未能取得，双方选择继续履行合同，原告同意将该初始登记时间顺延180个工作日（注意：不是180个自然日，下同）；房屋交付使用后，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起取得总产权证书后365日内取得房屋所有权证书，双方选择合同继续履行，同时原告同意转移登记时间顺延180个工作日；若180个工作日后仍未处理，被告按原告已付房款的万分之一支付违约金；如因原告原因使产权登记手续超过合同规定期限办理，因此所造成的任何损失及后果，均由原告承担。另，在该合同附件五“关于付款方式及期限的约定”的部分，载明了“一次性付款，总房款3000000元，签订合同已向出卖人支付房款3000000元”的内容。在2015年12月8日当天，被告所属梓潼分公司向原告出具一张加盖财务专用章的收据。在收据中，除载明收到原告购“鑫驰·城市中心”商铺房款300万元外，还在“附注”栏中备注了“2015年2月11日瞿伟名下的购房款转入黄吕茹名下，原收据42104作废”的内容。此后至今，被告未向原告交房。 另查明，根据被告提交的电汇凭证及领款单，其所属梓潼分公司在2015年3月至2016年2月期间有向瞿伟、原告和黄飞云支款，其中累计向瞿伟付50万元，累计向原告付205万元，一次性向黄飞云付20万元。而在以上电汇凭证或领款单上，均有关于还款的备注内容。 以上事实，有当事人的陈述记录、《商品房买卖合同》、银行凭证、业务回单、收据、领款单等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，被告辩称案涉《商品房买卖合同》是对民间借贷的担保，原、被告双方实际不存在商品房买卖的基础法律关系，但其为证明此主张所提交的备注有还款情况的电汇凭证及领款单，并不足以证明其在2015年3月至2016年2月期间分别向瞿伟、原告和黄飞云支付的钱款，与案涉300万元存在借贷上的关联性。相反，原告提交的两份《商品房买卖合同》、原告和瞿伟的银行凭证、被告所属梓潼分公司出具的收据等证据与被告提交的业务回单相互印证、形成证据链，能够证实被告与原告建立商品房买卖合同关系，由原告向被告购买位于梓潼县商业用房的事实成立。另，被告关于原告在未经同意情况下，利用“鑫驰·城市中心”销售代表职务之便将案涉商品房私自网签到自己名下的辩称，亦无确实充分的证据证实。综上，被告关于案涉300万元为借款，原、被告之间实际上不存在商品房买卖合同法律关系的辩称理由不成立，即本案讼诤的法律关系不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”的情形，应为商品房销售合同关系。根据现有证据看，原、被告所建立的案涉商品房买卖合同关系应合法有效。依法成立的合同，对合同双方具有约束力，各方均应按照约定全面履行自己的义务。被告至今未交房，并以双方实际不存在商品房买卖合同关系抗辩，确属怠于履行合同义务和有违诚实信用的行为。 关于原告要求确认《商品房买卖合同》项下商铺的所有权归其所有的问题。根据我国法律规定，房地产转让属于依法律行为进行的物权变动，应当依法进行登记，未经登记不发生效力。从双方签订的《商品房买卖合同》看，原告取得房屋权属，也是需通过“初始登记”和“转让登记”来实现的。所以，原告要求直接在本案中确认案涉商品房为其所有的主张，不符合法律规定。 关于原告要求被告承担自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止的违约金的问题。从合同约定及案件事实来看，双方关于计算被告逾期交房违约金的约定清楚，被告也确存在逾期交房行为，理应承担该项违约责任，但同时被告支付逾期交房违约金的时间被双方约定在“房屋实际交付之日起10日内”。据此，在要求被告继续履行合同的情况下，原告只有先提出交房主张，并在实现收房权利后，才能要求被告支付逾期交房违约金，即原告现在要求被告支付此项违约金，不符合合同约定。 关于原告要求被告承担办理产权登记违约金的问题。结合原告诉请看，原告实际上是要求被告承担产权转移登记迟延违约金。再根据合同中双方关于交房、登记及登记迟延等约定内容看，原告最理想的取得转移登记权属的时间，应是自被告2016年9月30日前交房时起至被告2017年9月30前取得初始登记权属后的365天内；若逾期未取得，原告还能最大程度接受被告自2017年9月30日起顺延180个工作日取得初始登记后的365天届满的基础上，再顺延180个工作日取得转移登记权属；若原告逾期仍未取得，被告才按原告已付房款的万分之一支付违约金。据此约定，被告承担转移登记迟延违约金的起算时间在原告2019年12月13日提起本案诉讼之后。所以，被告承担产权转移登记迟延违约金的条件尚未成就。今后，原告可根据被告的履约情况，依法另行主张权利。 综上所述，虽原、被告之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，但原告的第一项诉讼请求不符合法律规定，第二项诉讼请求的支付房屋交付迟延违约金主张不符合双方合同约定，第二项诉讼请求的被告承担产权转移登记延迟违约金的条件尚未成就。所以，对原告在本案中提出的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下： 驳回原告黄吕茹的诉讼请求。 案件受理费（已减半收取）1.564万元、保全申请费0.5万元，共计2.064万元，由原告黄吕茹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  赵加锋 二〇二〇年二月二十六日 书记员  廖建勋 附：适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。