广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5302民初2932号原告：云浮塔星电商产业园有限公司。住所地：云浮市云城区环市东路牧羊工业区(新富云岗石有限公司侧)。法定代表人：吕碧云。委托诉讼代理人：易晓蕊，上海申企律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝丽常，女，1988年9月10日出生，住云浮市云安区都杨镇桔坡村委村头村**，系该公司员工。被告：江永池，男，汉族，1979年11月18日出生，住，住云浮市郁南县/div>原告云浮塔星电商产业园有限公司（以下简称“塔星公司”）与被告江永池租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邝丽常、易晓蕊及被告江永池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告塔星公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的《塔星电商快递产业园租赁合同》自2019年4月30日起解除；2.判令被告支付拖欠原告的租金人民币26157元(其中2018年11月1日至2019年1月31日租期内拖欠的租金尾款为人民币12529.5元；2019年2月1日至2019年4月30日的租金为人民币13627.5元，合计为人民币26157元)；3.判令被告支付逾期支付租金的滞纳金人民币1217.95元(以被告拖欠的租金尾款人民币9804元为基数，按照年利率4.75%的标准，自2018年10月1日起暂计至2019年11月19日，为人民币686.08元；以被告拖欠的租金人民币13627.5元为基数，按照年利率4.35%的标准，自2019年1月1日起暂计至2019年11月19日，为人民币531.87元；以上暂合计为人民币1217.95元，最终计算至被告支付完毕拖欠的租金之日)；4.判令被告支付拖欠的物业综合服务费人民币1817元；5.判令原告没收被告履约保证金人民币3634元；6.判令本案诉讼费及保全费等费用由被告承担。庭审中，原告因第4项诉讼请求起诉时计算错误和第3项诉讼请求的计算基数有笔误，变更第4项诉讼请求为“判令被告支付拖欠的物业综合服务费人民币5452元，从2018年11月1日起计算至2019年4月30日止”以及变更第3项诉讼请求为“判令被告支付逾期支付租金的滞纳金人民币1217.95元(以被告拖欠的租金尾款人民币12529.5元为基数，按照年利率4.75%的标准，自2018年10月1日起暂计至2019年11月19日，为人民币686.08元；以被告拖欠的租金人民币13627.5元为基数，按照年利率4.35%的标准，自2019年1月1日起暂计至2019年11月19日，为人民币531.87元；以上暂合计为人民币1217.95元，最终计算至被告支付完毕拖欠的租金之日)”。事实与理由：2017年10月18日，原告与被告签订《塔星电商快递产业园租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）。根据该合同的约定，被告承租原告位于云浮市XX园三期1F-06号物业，租赁面积为181.7平方米，租赁期限为3年，自2017年11月1日起至2020年10月30日止。该《租赁合同》项下的付款方式为押一付三，先交租后使用，在当期期满前一个月缴纳下期租金。其中2017年11月1日起至2018年10月30日的月止的租金为人民币3634元；2018年10月31日至2020年10月30日止的月租金为人民币4542.5元。签订合同时，被告应向原告缴纳合同履约保证金人民币3634元，并于合同签订之日起7日内缴纳三个月租金人民币10902元。另根据该《租赁合同》的约定，被告租赁的场地物业综合服务费每平方米每月5元(自2017年11月1日起止2018年10月31日止，免一年物业综合服务费，自2018年11月1日起季度收取)。然而被告自2018年11月起未按照合同约定向原告支付租金及物业综合服务费，并于2019年4月30日未经原告允许擅自搬离场地，严重违反了双方之间的合同约定。被告江永池辩称，被告不同意原告的诉讼请求。2018年，被告生意失败时有拖欠原告租金，当时被告与原告的杨总协商，其向被告口头承诺可以先缴纳一部分租金，如被告介绍别人向原告租赁场地可以支付佣金给被告。被告在2018年7月份左右提出要解除合同不再继续租赁，原告的杨总承诺不升被告的租金也同意不收取被告的管理费，但是没有书面的证据可以证实。被告实际是在2019年3月4日搬离租赁场地、交还场地给原告，被告搬离的原因是被告介绍了新的租客给原告，原告就把被告赶走。签订合同时，双方口头约定如果被告生意失败可以随时不做的。本院经审理认定事实如下：2017年10月18日，原告塔星公司（出租人、甲方）和被告江永池（承租人、乙方处的打印主体显示为云浮顺达权智物流）签订了编号为权智物流20171018的《塔星电商快递产业园租赁合同》，约定：“第一条、营业场地、面积。甲方将位于云浮市XX园开发的物业租赁给乙方，具体租赁场所是：新富云电商快递产业园三期1F-06号，面积共计181.7平方米（含公摊）。第二条、合同期限。1、租用期限为叁年，自2017年11月1日起至2020年10月30日止。租金付款方式押一付三，租金单价20元/月/平方米，每月租金为3634元……。2018年11月1日到2020年10月30日止，租金单价为25元/月/平方米，每月租金为4542.5元……。租赁期间产生国家法定的税费由乙方支付，自签订本合同之日起7天内交付1个月押金和3个月租金费用。……先交租后使用，在当期期满前一个月缴纳下期租金，否则本合同作废，甲方有权将该物业收回另行处理。2、乙方所租赁的办公营业场地租期内物业管理费每平方米每月5元（注：免一年物业管理费）……4、……物业管理费按季度收取即2726元整。第四条、出租方与承租方的变更。……5、租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，视为乙方违约，甲方有权从房屋中将乙方的物品搬出，并且甲方不承担保管义务；乙方亦无权要求甲方赔偿损失。第五条、履约保证金。1、乙方须在签订本合同时交纳一个月租金作为履约保证金，保证金金额为人民币3634元。……第六条、违约责任。1、经甲乙双方协商一致同意：乙方如果在租赁期间发生违约情况：则甲方有权单方面终止本合同并收回该物业的所有权利；……同时甲方有权将乙方的履约保证金扣留，作为乙方违约对甲方的赔偿”。原告塔星公司与被告江永池分别在合同上签名及盖章确认。合同签订后，原告将上述租赁场所交付给被告占有并使用，用作经营云浮市顺达权智物流。被告分别于2017年10月12日和2017年10月18日支付履约保证金2000元和1634元。被告于2017年10月18日支付租金10902元（租期为2017年11月1日至2018年1月31日），于2018年4月18日支付部分租金8000元（租期为2018年2月1日至2018年4月30日），于2018年6月13日支付剩余租金2902元（租期为2018年2月1日至2018年4月30日），于2018年6月13日支付部分租金2902元（租期为2018年5月1日至2018年7月31日），于2018年8月12日支付剩余租金8000元（租期为2018年5月1日至2018年7月31日），于2018年10月17日支付部分租金7000元（租期为2018年8月1日至2018年10月31日），于2018年12月10日支付部分租金3000元（租期为2018年8月1日至2018年10月31日），于2018年12月24日支付剩余租金902元（租期为2018年8月1日至2018年10月31日），于2018年12月24日支付部分租金1098元（租期为2018年11月1日至2019年1月31日）。此后，被告一直未再向原告支付租金，也未向原告支付第二年的物业管理费。原告于2019年4月28日将《解除合同通知函》张贴在云浮市顺达权智物流即涉案租赁场所告知被告，通知被告双方于2017年10月18日签订的《租赁合同》自2019年4月30日起解除，并向被告催收租金、滞纳金和物业管理费。之后，被告一直未支付，原告遂诉至本院，并提出上述诉讼请求。庭审中，原、被告均确认被告于2019年4月中旬左右搬离涉案租赁场所，原告主张被告搬离未与其协商一致，也没有办理交接手续，被告抗辩称搬离后有将钥匙交回原告，但忘记何时交还，且并未举证证实。原告主张租金应计付至原告通知合同解除之日即2019年4月30日。本院认为，本案是租赁合同纠纷。原、被告签订的《塔星电商快递产业园租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律禁止性规定，内容合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一、涉案《塔星电商快递产业园租赁合同》是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”以及第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。被告缴纳了2017年11月1日年起至2018年10月31日期间的租金，从2018年11月1日开始拖欠租金，经原告在合理期限内催收后，被告一直未支付租金。被告迟延履行支付租金的违约行为已导致租赁合同的目的无法实现，故原告请求解除双方于2017年10月18日签订的《塔星电商快递产业园租赁合同》，合理合法，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依约定或法定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”。原告在提起本案诉讼之前已于2019年4月28日向被告发出解约通知，有《解除合同通知函》、照片予以佐证，该函载明自2019年4月30日起解除涉案合同，故本院认定2019年4月30日为涉案合同解除之日。二、关于所欠租金、滞纳金、物业综合服务费是否应予清偿问题以及履约保证金是否应予没收的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”。《塔星电商快递产业园租赁合同》约定租赁场所每月的租金为3634元，2018年11月1日起至2020年10月31日止每月的租金为4542.5元，被告从2018年11月1日起一直未支付租金给原告，故原告请求被告支付拖欠的从2018年11月1日起计算至2019年4月30日的租金为26157元(其中2018年11月1日至2019年1月31日租期内拖欠的租金尾款为人民币12529.5元；2019年2月1日至2019年4月30日的租金为人民币13627.5元)，理据充足，本院予以支持。被告江永池抗辩其于2018年7月左右提出解除合同，原告的杨总同意不加收被告的租金和不收取被告的管理费，但未提交证据予以证实，对被告的该项抗辩，本院不予采信。关于履约保证金的问题。根据《塔星电商快递产业园租赁合同》第六条第1款的约定，如果被告在租赁期间发生违约情况，原告有权将被告的履约保证金扣留，作为被告违约对原告的赔偿。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。被告拖欠租金的行为已构成违约，按合同约定，原告无需返还被告已支付的履约保证金3634元。关于逾期支付租金的滞纳金问题。原告请求被告支付滞纳金（以被告拖欠的租金尾款人民币12529.5元为基数，按照年利率4.75%的标准计算，从2018年10月1日起计算至清偿之日止；以被告拖欠的租金人民币13627.5元为基数，按照年利率4.35%的标准计算，从2019年1月1日起计算至清偿之日止），但涉案合同未约定逾期支付租金需要支付滞纳金，且要求支付滞纳金的违约责任与没收履约保证金的违约责任属重复主张，本院不予支持。关于物业综合服务费的问题。原、被告于2017年10月18日签订《塔星电商快递产业园租赁合同》约定“乙方所租赁的办公营业场地租期内物业管理费每平方米每月5元（注：免一年物业管理费）。……4、……物业管理费按季度收取即2726元整”。按合同约定，被告应从2018年10月18日起开始支付物业管理费，但被告一直未支付过物业管理费，现原告请求从2018年11月1日起计算物业管理费至涉案合同解除之日即2019年4月30日，合理合法，本院予以支持。故被告应支付的物业管理费为5452元（2726元／季度×2季度）。三、关于保全费的问题。原告诉讼请求中主张的保全费尚未实际产生，原告该主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告云浮塔星电商产业园有限公司与被告江永池于2017年10月18日签订《塔星电商快递产业园租赁合同》于2019年4月30日解除。二、被告江永池应于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金26157元给原告云浮塔星电商产业园有限公司。三、被告江永池应于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的物业综合服务费5452元给原告云浮塔星电商产业园有限公司。四、原告云浮塔星电商产业园有限公司无需返还履约保证金3634元给被告江永池。五、驳回原告云浮塔星电商产业园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费356元（原告云浮塔星电商产业园有限公司已预交），由原告云浮塔星电商产业园有限公司负担15元，由被告江永池负担341元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  吴桂桃二〇二〇年二月十九日书记员  黄雅欣附本判决相关适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。