北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初7877号原告（反诉被告）:李欣，女，1975年11月29日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：周x（李欣之丈夫），男，1974年11月19日出生，汉族，住天津市北辰区。被告（反诉原告）：糜月，女，1994年3月14日出生，汉族，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人：王**，北京首权律师事务所律师。原告（反诉被告）李欣（以下称其姓名）与被告（反诉原告）糜月（以下称其姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李欣及其委托诉讼代理人周x、糜月及其委托诉讼代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李欣向本院提出如下诉讼请求：1、要求糜月支付违约金15400元；2、要求糜月支付2019年-2020年供暖费4011元；3、要求糜月支付2019年3月16日至2020年3月15日物业费、垃圾费3464元；4、要求糜月支付热水费160元；5、要求糜月支付电费156.5元；6、要求糜月支付中水费0.8元；7、要求糜月支付无故带走电卡、水卡所产生的补卡费100元；8、要求糜月支付无故带走租住房屋内单人床垫、单人隔离垫300元；9、要求糜月支付李欣为糜月购置空气净化器500元。事实和理由：2019年3月11日，经由北京麦田房产经纪有限公司提供居间服务，李欣、糜月签订《北京市房屋租赁合同》，约定李欣将位于北京市朝阳区青年路x室房屋出租给糜月，租期自2019年3月16日至2020年3月15日，租金7700元/月，每六个月支付一次。租赁期间发生的水电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁费、卫生费均由糜月负担。此外，合同还约定，任何一方提前解除合同须征得对方同意，且须提前30天通知对方，并向对方支付违约金7700元。若未提前30天通知，则须另行支付7700元违约金。租约签订后，李欣依约交付涉案房屋，并收取首期租金和押金。2019年8月21日，糜月突然提出解除合同，并于2019年9月10日搬离，搬离时尚欠供暖费、物业费、热水费、中水费、电费等，并将水卡、电卡一并带走。期间，李欣多次与糜月沟通违约事宜，但协商未果，故提出本诉。糜月辩称：一、不同意第一项诉讼请求。我没有违约，我之所以搬出是因为李欣的丈夫周x频繁带客户看房子，三番五次、不分场合时间地给我们打电话，影响了我们居住使用，周x甚至要求我们将户门密码告诉他，我们一起住的是三个女孩子，觉得很害怕才一致同意搬走的。二、不同意第二项诉讼请求，我们实际使用涉案房屋的时间是2019年3月15日至2019年9月10日，这段时间里北京市并没有在供暖期，不存在供暖费。三、我同意交纳半年的物业费、垃圾清运费，同意该款项自押金中扣除。四、我们承租期间，交纳了600多元的热水费，不知道为何现在成负值了，若却有拖欠热水费，同意在押金中扣除。五、电费、中水费若有拖欠，同意在押金中抵扣。六、不同意第七项诉讼请求。电卡、水卡我们搬走的时候确实被拿走了，但之后就跟麦田公司沟通退还事宜，但麦田公司表示李欣已经起诉了，让我们自己保管着就行。七、不同意赔偿单人床垫、单人隔离垫，我们入住的时候没有注意上铺是否有床垫或者隔离垫，上铺也从来没有人住过，若李欣能够举证证明该事实，我们同意赔偿。八、我可以把空气净化器返还给李欣，但她应该退还我399元，因为当时买这个空气净化器是李欣同意的，且她补贴了500元，但实际花费899元，我们自己垫了399元。糜月向本院提出如下反诉请求：1、要求李欣退还押金7700元；2、要求李欣给付违约金7700元；3、要求确认双方租约于2019年9月11日解除；4、要去李欣退还租金1540元；5、要求李欣给付中介费6500元；6、要求李欣承担律师费2000元；7、糜月同意退还空气净化器，但李欣须退还购置费用399元。事实和理由：2019年3月11日，经由北京麦田房产经纪有限公司提供居间服务，李欣、糜月签订《北京市房屋租赁合同》，约定李欣将位于北京市朝阳区青年路x室房屋出租给糜月，租期自2019年3月16日至2020年3月15日，租金7700元/月，每六个月支付一次。租赁期间发生的水电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁费、卫生费均由糜月负担。涉案房屋系商住两用房，签约时，李欣要求我方不得用于商业用途及办公，因为涉案房屋当时已注册过公司，且李欣正准备出售涉案房屋，申请每月有一次带客户看房的权利。当时，双方另签订一份手写附加协议，约定我方承租期间不得用作商业用途及办公，李欣每月可带看房屋不超过一次，若一方违约，另一方可自行解除合同，并按违约处理进行相应赔付。签约后，糜月当即支付2019年3月16日至2019年9月15日共计六个月的租金及一个月房租押金，合计53900元。但在此期间，李欣丈夫多次带陌生买家、中介公司员工上门，已违背双方约定的每月看房不超过一次，且提出不正当请求，要求我方将房屋大门密码告知李欣丈夫，以便其带人看房。被委婉拒绝后，仍然继续向另外一个租户索要密码。这些行为已经造成严重骚扰。我方对此已难以承受，于2019年8月21日告知李欣解除合同，表示将在9月16日之前搬离。但是，李欣丈夫再次提出不正当要求，比如，1、要求我们承担合同期内全年的物业费、取暖费;2、要求我们必须在9月11日搬离，否则需要再交纳506元。无奈之下，为了避免不必要的纠缠，我方最终于9月11日提前搬走。综上，我方认为，李欣违反了双方关于每月看房的约定构成违约，我方有权依约解除合同。李欣针对反诉辩称：一、不同意第一、二、三、四项反诉请求。1、我认为双方租约应继续履行，是糜月擅自搬走构成违约，根据合同第三条第三款约定，押金不予退还，我不存在违约行为。2、合同约定租期自2019年3月16日起算，但实际交付房屋的时间是2019年3月11日，糜月享受了4天的免租期。现糜月单方解除合同，提前退租，免租期的权利就不应再享有，从2019年3月11日至2019年9月10日刚好半年，糜月也确实仅交付了半年的房租，所以，糜月最终也同意了我的意见，所以，我不存在强制收房的行为，不应该再退租金。3、我的确唯一一次打电话给糜月，跟她协商将房屋密码告诉我，但保证屋内物品不会丢失，糜月没有回复，就应视为不同意，我也没有再提出过类似的要求。在糜月承租期间，我共带看三次，分别是2019年6月14日中午、2019年7月12日下午、2019年7月21日早晨，看房行为在微信聊天群里面有记载。所以，我并没有频繁带看涉案房屋，并未给糜月的承租权利构成影响。二、不同意第四项反诉请求，中介费并非我方收取，也不应由我方退还。三、不同意第五项反诉请求，但若我败诉，我愿意承担该费用。四、不同意第六项反诉请求，我不要空气净化器，也不退钱，我就要500元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。2019年3月11日，经由北京麦田房产经纪有限公司提供居间服务，李欣、糜月签订《北京市房屋租赁合同》，约定李欣将名下位于北京市朝阳区青年路x室房屋出租给糜月，租期自2019年3月16日至2020年3月15日，租金7700元/月，每六个月支付一次，于每期届满前提前7日支付下期租金。押金7700元，于签约当日支付，租期届满或合同解除后，押金在抵扣糜月应付费用和违约责任后，若有剩余如数无息退还。租赁期间发生的水电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁费、卫生费均由糜月负担。双方任何一方提前解除本合同的，应征得对方同意，且提前30日通知对方，并应向对方支付7700元违约金，若未提前30天通知，则再行支付7700元违约金。双方所签《附件一》中载明室内附属家具、电器、装修及其他设备设施状况：沙发1张、茶几1张、海尔冰箱1台、中洋空调、单人床1张、双人床1张、电视机1台、机顶盒1台、西门子洗衣机1台、抽油烟机1套、窗帘2幅、门禁卡3个、电卡1个、水卡1个、床垫2个、电磁炉1台、电194度、冷水34、中水9、热水-2吨。签约当日，糜月交纳押金7700元、第一期六个月租金46200元。李欣向糜月转账500元，同意糜月购买一台空气净化器。糜月称承租涉案房屋后，又添加399元购买了一台价值899元的空气净化器。2019年9月10日9时25分，李欣丈夫微信通知糜月，次日上午需收房。糜月虽提出以9月15日为限退房，但在李欣主张4天免租期租金的情况下，糜月同意9月10日搬离。2019年9月10日，糜月搬离涉案房屋，并将之前购置的空气净化器搬走。双方虽就搬离涉案房屋的时点达成共识，但就承租期间的诸多费用名目负担及违约责任等问题仍存在争议，具体表现在以下几个方面：一、何方违约的问题。李欣主张糜月提前解除合同构成违约。糜月主张李欣违反双方约定频繁带看房屋，且索要房门密码影响了糜月的承租权，故有权提前解除合同。关于承租期间李欣带看房屋的情况，根据李欣、糜月各自提供的微信聊天记录显示：2019年3月22日，李欣丈夫请求次日带人看房，未见糜月提出异议。2019年6月13日双方沟通达成次日看房的意见。2019年6月15日李欣丈夫再次要求当天中午看房，糜月未同意。2019年6月29日，李欣丈夫请求当天或次日看房，未见糜月提出异议。李欣仅认可2019年6月14日、2019年7月12日下午、2019年7月21日早晨，分别完成一次带人看房。此外，糜月表示，李欣丈夫在与其沟通看房事宜时不分时点，曾出现晚上21时后仍电话联系询问看房的情况，甚至还索求开门密码，上述行为影响了日常生活。二、关于租赁期间发生的相关费用负担问题。1、2019-2020年度供暖费4011元应否由糜月负担的问题。2、2019年3月16日至2020年3月15日期间物业费、垃圾费应否由糜月负担的问题。3、热水费、电费、中水费的计量和负担问题。4、李欣补办电卡、水卡的费用负担问题。5、室内单人床垫、单人隔离垫是否遗失，应否由糜月负担的问题。6、空气净化器的折价处理问题。针对上述具体争议，李欣提交：1、2019年9月5日北京蓝天瑞德环保技术股份有限公司小悦城供暖服务处出具的《2019-2020年度供暖交费通知》及该单位出具的热水费、电费、自来水费、中水费结算清单；2、2019年7月22日、2019年9月4日小悦中心物业客服部出具的《催缴物业费通知单》；3、水卡、电卡补开费用收据。糜月对上述证据的真实性未提出异议。根据李欣提交的上述证据显示，涉案房屋2019-2020年度供暖费4011元，该费用可于2019年8月1日开始交纳。涉案房屋2019年8月27日至2020年8月26日物业费3398元、物业代收生活垃圾清运及处理费66元。截止2019年9月11日涉案房屋热水费160元、电费156.5元、自来水费80.7元、中水费0.8元。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方所签租约系真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现双方就合同继续履行事宜产生争议，已不具备继续履行的合意，且糜月已实际搬出涉案房屋，故本院判令双方合同解除。关于合同解除时点应否以2019年9月11日为准的问题。首先应核定糜月是否享有合同单方解除权。结合双方举证，李欣作为出租人，提供适格租赁标的物系其应尽的主要合同义务，虽然李欣丈夫在租赁期间多次与糜月等人联系征询可否带客户查看涉案房屋，但上述征询意见难以认定客观上对糜月承租使用涉案房屋构成阻碍，也未增加糜月的承租使用风险，且每次看房均需以糜月同意为前提，所以，本院难以认定李欣丈夫请求带看房屋的行为构成违约，即糜月并不据此享有合同单方解除权。但，双方租约已不具备继续履行的基础，且糜月确于2019年9月11日搬出涉案房屋，所以，本院以糜月实际搬出日为准确定合同解除的时点。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求采取补救措施或者赔偿损失。在双方合同解除的前提下，需要核定合同双方是否构成违约。如上所述，李欣作为出租人，虽然多次提及看房请求，但该行为尚不足以认定违约。糜月作为承租人，在无法接受李欣提出的看房请求时，可以选择拒绝，但其选择提前解除合同，已超越了合同权利限度，可认定为违约，应承担一定的违约责任。关于合同解除后，李欣收取的押金7700元应予退还。但合同无法履行给李欣造成了损失，本院结合履约的情况，判令糜月按照一个月租金标准承担违约金7700元，该款项可自已付押金抵扣，李欣主张的违约金数额过高，本院不予支持。糜月系违约方，本院对其提出的违约金请求不予支持。关于李欣主张的其他损失。一、关于物业费损失，基于合同履行的情况，糜月实际使用涉案房屋至2019年9月11日，其应支付自承租使用涉案房屋之日止该日的物业费、垃圾清运费合计1732元，该日之后的物业费、垃圾清运费并非因其使用房屋而产生，故不应由其承担。二、糜月承租期间尚未进入供暖期，供暖费不应由其负担。三、热水费、电费、中水费均系糜月承租期间实际发生，应由其承担，本院根据李欣的举证据实支持，其中热水费160元、中水费0.8元、电费156.5元。四、关于李欣自行补卡花费100元，未见其充分与糜月沟通，且糜月并未对退还卡片提出异议，所以，该费用系李欣扩大损失，由其自行承担。五、床垫、单人隔离垫均未举证证明系糜月搬走，故该损失不应由糜月负担。六、空气净化器系双方约定由李欣为糜月配置，现该空气净化器被糜月取走，应适当予以折价补偿，本院酌定200元。关于糜月主张的各项损失。一、律师费，系其自行支付的诉讼成本，应由其自行承担。二、中介费，因合同解除系糜月单方解除合同所致，故中介费应由其自行承担。三、关于2019年9月10日至2019年9月15日的租金退还，因双方提前交房，糜月实际使用租赁房屋的期间与其已付租金并不存在偏差，故不应予以退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李欣与被告（反诉原告）糜月于二〇一九年三月十一日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年九月十一日解除；二、被告（反诉原告）糜月于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）李欣物业费、垃圾清运费、热水费、电费、中水费共计二千零四十九元三角；三、被告（反诉原告）糜月于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）李欣空气净化器折价款二百元；四、驳回原告（反诉被告）李欣其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）糜月的其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费202元，由原告（反诉被告）李欣负担（已交纳）。反诉案件受理费223元，由被告（反诉原告）糜月负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二〇年二月二十八日书记员  李雅雯