山东省莒县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1122民初5632号原告：日照通力房地产开发有限公司，住所地莒县岳石路**。统一社会信用代码91371122761876277J。法定代表人：董雅娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：董云波，男，该公司副经理。委托诉讼代理人：周夫峰，山东文心正律师事务所律师。被告：日照日百商业有限公司，住，住所地日照市正阳路**一社会信用代码913711006680936143。法定代表人：靳照，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛腾，山东海洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡瑞红，山东海洋律师事务所律师。原告日照通力房地产开发有限公司与被告日照日百商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告日照通力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人董云波、周夫峰,被告日照日百商业有限公司的委托诉讼代理人盛腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。日照通力房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠原告租赁费2325789.39元（庭审过程中变更为1177899.39元）及逾期付款滞纳金3312081.05元及违约金682743.16元；2.判令被告将擅自拆除变动的房屋结构主体恢复原状并赔偿损失（庭审过程中自动放弃要求赔偿损失的请求）；3.判令被告将擅自改变租赁用途的物业恢复到合同约定业态；4.诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2011年7月18日签订《租赁合同》，约定由被告租赁原告物业共5层楼房，用于被告商业综合性经营。2015年5月28日，双方又达成《补充协议》，对原《租赁合同》部分条款进行了调整。在双方签订《租赁合同》后，原告即根据约定全面履行了合同义务，交付被告相关物业。但被告自承租后，租赁费用不能按期支付，且其擅自改变楼房主体结构，其经营业态亦违反约定产生变化，严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益。日照日百商业有限公司辩称，双方签订租赁合同后，原告未按照合同及其附件物业标准的约定全面履行合同义务，致使我方为承租原告方的房屋用于经营自行投入了大量的资金，其中仅为室内照明和通风排烟支出了1582434元，另外，原告方未按合同约定向我方提供市政热力供暖，未在负一层为我方预留车位，未在负一层为我方提供三百平米职工食堂等，按照合同约定，上述支出费用和负担节省的费用均应由原告承担，我方实际支出负担的而应由原告方承担的费用远大于未付租金。我方对此给原告方就相关支出折抵租金进行了长期交涉，且我方直到本月还一直不断向原告支付租金，九月份共支付1248900元。另外，我方改变楼房整体征得了对方的同意，故请求法院驳回原告的全部诉求。本院经审理查明事实如下:2011年7月18日，原、被告签订《租赁合同》及作为附件的《物业标准》，2015年5月28日签订《补充协议》，约定：第一条、由被告承租原告位于莒县交汇处的房屋；第三条、租赁期限为2014年1月1日至2033年12月31日；第六条及补充协议第三条、租金约定为2014年1月1日起至2025年12月31日止，第一年租金为300万元，2026年1月1日前每隔三年递增5%，即2014年1月1日至2016年12月31日为年租金300万元，2017年1月1日至2019年12月31日为年租金315万元，2020年1月1日至2022年12月31日为年租金330.75万元，2023年1月1日至2025年12月31日年租金为347.2875万元，2026年后不再递增，即自2026年1月1日至2033年12月31日期间的租金，被告应于每年1月10日向原告预付本年度年租赁费用500万元，结算时按被告租赁物业内税后年营业额计算，年税后营业额不足4亿时，按税后营业额的2.5%计算应交年租金，年税后营业额超4亿（包含4亿）时适用超额累计的方式计算年租金，超额部分按2%计算。被告直接出租部分（指不在被告系统统一收款的部分）在900平方米（包含900）以内的，原告不再另行收取租金。租金支付方式，按年度以汇票或电汇方式支付，第一、二年度租金于2015年6月30日前付清，以后每年度租金于每年的1月10日前支付（遇节假日顺延），每逾期十日加收年租金总额的5‰的滞纳金；第九条、租赁用途，被告用于商业综合性经营；第二十条、未经原告同意，被告不得改变本合同规定的租赁用途；第二十一条、被告可以根据经营需要对物业进行改造、装修、装饰，设计方案均须征得原告的同意后方可施工，并不得破坏建筑主体结构；第二十二条、被告在租赁期内因经营需要，可对物业进行部分分租、转租，被告保证分租、转租后在物业内所进行的活动符合法律、法规以及本合同的规定，否则将由被告承担由此产生的法律后果。2015年5月28日，原、被告签订《场地租赁合同》，合同约定：一、原告将位于莒县停车场（面积约9000平方米）以及负一层停车场除原告住宅楼住户预留车位之外的场地租赁给被告使用；二、租赁期限20年，即从2014年1月1日至2033年12月31日，自2014年1月1日至2016年12月31日期间年租金为1373105.88元，自2017年1月1日至2019年12月31日期间年租金为1441761.17元，自2020年1月1日至2022年12月31日期间年租金为1514578.08元，自2023年1月1日至2025年12月31日期间年租金为1589723.91元，自2026年1月1日至2033年12月31日期间免租金。第一、二年度租金于2015年6月30日前付清，以后每年度租金于每年的1月10日前支付（遇节假日顺延），每逾期十日加收年租金总额5‰的滞纳金。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋和场地。被告2018年以前的房屋、场地租赁费已交付完毕，2019年应付房屋租赁费3150000元及场地租赁费1441761.17元，共计4591761.17元，被告于2019年5月20日交付485971.78元，2019年6月28日交付1500000元，诉讼过程中又向原告交付了1248900元，尚欠1076889.39元未付。被告在使用租赁物过程中，将部分物业转租给了教育培训机构、旅行社等，其中西门口处房屋转租给济宁银行的部分，为安装室内楼梯，将一楼楼顶混凝土楼板挖开。另查明，2019年10月24日，日照日百商业有限公司向本院另案起诉日照通力房地产开发有限公司,提出以下诉讼请求：1.支付垫付的照明、排烟、降噪的设备及安装费用共计2026350元及利息；2.支付违约金482743.16元；3.赔偿维修损失52313.4元；4.赔偿因未按约定提供车位及职工食堂的损失910000。本院于2020年1月7日作出（2019）鲁1122民初6666号民事判决书，判决驳回日照日百商业有限公司的诉讼请求。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告日照通力房地产开发有限公司与被告日照日百商业有限公司签订的《租赁合同》及其补充协议和《场地租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，上述合同合法有效，原、被告均应按照合同约定享受权利并履行义务。合同签订后，原告依约交付了租赁房屋和场地，根据原、被告的合同约定，2019年度的租赁费被告应于2019于1月10日前交付，被告至今仍欠租赁费1076889.39元应予支付，根据合同约定，每逾期十日加收年租金总额的5‰的滞纳金不违反法律规定，原告要求被告支付2019年度的滞纳金837996.41元[4591761.17元×5‰×36.5(365天÷10天）]有理,本院予以支持。2016年至2018年度的租赁费，被告虽未按时交付，但原告对被告逾期交付的租赁费亦未提出异议，并对被告后期多次的交付主动按照被告交付租赁费本金计算处理，并未先扣除滞纳金后再算作本金，视为原、被告对交付期限的变更，现原告再要求被告支付2016年至2018年度的滞纳金，本院不予支持。根据《租赁合同》第二十一条约定：被告可以根据经营需要对物业进行改造、装修、装饰，设计方案均须征得原告的同意后方可施工，并不得破坏建筑主体结构。本案中，被告将西门口处的部分房屋转租给济宁银行，将一楼楼顶的混凝土楼板挖开，原告未提交充分证据证实事先征得了原告的同意，且违反了合同关于不得破坏主体结构的约定，被告应负责对该处一楼楼顶恢复原状，但应给其预留三十日的合理期限。根据《租赁合同》第二十二条约定：被告在租赁期内因经营需要，可对物业进行部分分租、转租，因此，原告要求被告将擅自改变租赁用途的分租、转租的物业恢复到合同约定业态不能成立，本院不予支持。原告主张被告转租影响其对2026年至2033年期间按照被告营业额收取租赁费，因2026年尚未到来，该时段被告是否还转租、是否影响租赁费的计算收取尚处于不确定状态，原告现在就据此要求被告支付违约金的主张不能成立，本院不予支持。被告关于本案的辩解，因其已另案提起诉讼，且已经本院判决处理，在此不予赘述，并不予采纳。综上，原告的诉讼请求部分有理，对有理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告日照日百商业有限公司于本判决生效后十日内付给原告日照通力房地产开发有限公司2019年度的房屋租赁费及场地租赁费1076889.39元；二、被告日照日百商业有限公司于本判决生效后十日内付给原告日照通力房地产开发有限公司2019年度逾期交付租赁费的滞纳金837996.41元；三、被告日照日百商业有限公司于本判决生效后三十日内将转租给济宁银行使用的房屋中破坏一楼楼顶混凝土楼板部分恢复原状；四、驳回原告日照通力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56044元，减半收取计28022元（立案时已减半），由原告日照通力房地产开发有限公司负担19532元，由被告日照日百商业有限公司负担8490元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  杨慧红二〇二〇年二月十二日书记员  刘 杨