湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初11908号原告：彭涛，男，1970年9月30日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：谢兆佳，湖南仁润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雄伟，湖南仁润律师事务所律师。被告：长沙市天心区南托街道沿江村村民委员会，住所地湖南省长沙市天心区南托街道沿江村团元子组。负责人：唐忆，村委支部书记。第三人：长沙市天心区南托街道沿江村丰城第九村民小组，住所地湖南省长沙市天心区南托街道沿江村丰城第九村民组。组长：彭良意。原告彭涛诉被告长沙市天心区南托街道沿江村村民委员会（以下简称沿江村）、第三人长沙市天心区南托街道沿江村丰城第九村民小组（以下简称丰城组）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭涛的委托诉讼代理人张雄伟、被告沿江村的负责人唐忆、第三人丰城组的组长彭良意均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭涛请求判令：一、沿江村、丰城组退还押金200000元；二、沿江村、丰城组以200000元为基数，按年利率6%的标准计算违约金（从2015年1月22日计算至押金全部退回之日止，暂计算至2019年9月25日为56100元）；三、沿江村、丰城组承担本案全部诉讼费。沿江村答辩要点：一、彭涛租赁的土地是丰城组集体土地，其与丰城组商议土地租赁事宜，沿江村未参与，不是本案适格被告。二、彭涛歪曲事实，丰城组不应退还土地租金。丰城组组民代表与彭涛洽谈土地租赁事宜时，明确彭涛要想租赁土地，应当缴纳200000元诚意金，如果不租了，该款项不退。三、彭涛此次主张已经超过诉讼时效规定，不受法律保护。丰城组陈述要点：一、彭涛租赁涉案土地时也有其他老板想要租赁，彭涛缴纳200000元定金到村上后，丰城组与彭涛口头协议约定由丰城组出让土地，协调组上和村上的关系，由彭涛去办理相关手续，办好了200000元就抵租金，办不好组上不退租金。二、因彭涛手续未办好，丰城组通过电话、面谈、发函等方式通知彭涛进行协商，协商无果后，丰城组于2018年4月将该款项分配给组民，此时土地未转租给他人。综上，200000元办手续是彭涛自己考虑的事情，给丰城组造成的损失远远不止这些，该款项不应退还。经审理查明：2014年12月左右，彭涛与丰城组进行商议，拟租赁丰城组位于107国道边一块面积约40亩的闲置土地（以下简称涉案土地），用于工业生产。2015年1月21日，彭涛向沿江村转账支付200000元。2015年1月28日，沿江村向彭涛出具结算收据，付款个人：彭涛，收款项目：租赁丰城组土地押金200000元。该收据右下角加盖沿江村代管专户财务专用章。另查明，一、涉案土地性质为基本农田，彭涛租赁土地用于工业生产，需办理相关行政审批手续，后手续未办理完成。涉案土地未实际交付，闲置至今。二、2015年2月15日，部分村民代表在《村民代表签字表决书》、《村民代表签字表》上签字，主要载明丰城组同意将涉案土地出租给彭涛使用，面积以实测为准。沿江村在村委见证监督方处盖章，书记张国庆撰写“同意村民意愿及请求，敬请上级及相关部门实地考察批准为感”。三、2016年5月4日，丰城组向彭涛出具《关于要求彭涛同志妥善解决租赁我组土地未完善之后续事宜的函》（以下简称函），主要载明：彭涛在支书张国庆同志介绍下，悉知丰城组在107国道边一块（约40亩）的闲置土地（具体位置北抵沿江村村道，南抵正大饲料厂围墙、东抵107国道、西抵正大围墙与沿江村村道交汇处），因彭涛有意向租赁一块场地投资环保型搅拌站项目，故与丰城组部分组民代表及组长见面协商，并经过组集体会议，达成初步口头意向；彭涛于2015年8月份口头告知丰城组，因不能在政府职能部门办妥相关手续，故不能履行原意向。我方在接到贵方口头通知后，因贵、我双方存在口头协议，故未完善的后续事宜应尽快解决，而我方已与贵方多次沟通协商，而未能达成一致。现时间已是2016年5月，而贵方至今不能跟我方协商一致，妥善解决已放定金一事，我组全体组民意见纷之，要求分发贵方的贰拾万元定金…（略）。2017年9月11日，丰城组又向彭涛出具《关于要求彭涛同志妥善解决租赁我组土地未完善之后续事宜的函》，并告知依据当时约定，该土地租金为7500元／年／亩，并每三年按10%递增...（略）。2017年9月30日，丰城组再次向彭涛出具《关于解除土地租赁关系、收回土地使用权的通知》（以下简称通知），主要载明：彭涛于2017年9月21日发给丰城组《关于要求退还诚意金的函》，村组已收悉，表示对函件内容不认可，并告知从通知送达彭涛的即日起，单方解除与彭涛的租赁关系，无条件收回租赁给彭涛的40余亩土地。对于缴纳的履约保证金200000元，用于冲抵拖欠的土地租金…（略）。2018年4月23日，丰城组将收取土地押金200000元中的167250元分配给组民，剩余部分32800元留组账保管。四、庭审中，沿江村申请证人吴某出庭作证，吴某称其为原丰城组的组长，与彭涛协商土地租赁事宜时，已经跟彭涛说明需要彭涛去办理相关手续，手续未办妥押金也不予退还。五、2019年12月23日，彭涛在本院进行谈话，其陈述准备租赁土地时系口头约定，在2014年11月咨询了政府，政府没有明确表态，在2015年2月支付押金200000元，因为丰城组说不交就要出租给其他人。2015年4月知道不能完成土地性质转化的办证手续，大概在2015年5月口头告知丰城组。以上事实，有当事人身份信息、收据、函、通知、《关于要求退还诚意金的函》、谈话笔录及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为：本案的第一个争议焦点为诉讼时效问题。沿江村辩称彭涛主张已经超过诉讼时效。根据本院查明的事实，2016年5月4日，丰城组向彭涛发函要求协商押金事宜；2017年9月11日，丰城组向彭涛发函，要求彭涛用押金冲抵租金；2017年9月21日，彭涛发函要求丰城组退还押金；2017年9月30日，丰城组再次向彭涛发函，要求解除租赁合同，不予退还押金。可知，2017年9月30日前彭涛与丰城组一直就涉案的200000元押金在协商，诉讼时效未届满且多次发生中断，直至2017年9月30日，丰城组发函明确不予退还押金，故彭涛应当自丰城组明确不予退还押金之日起在规定期限内提起诉讼。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，此时本案的诉讼时效未满《中华人民共和国民法通则》规定的两年，应当适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，彭涛最晚应于2020年9月30日前向本院提起诉讼，故本案未过诉讼时效，对于沿江村的该项抗辩意见，本院不予支持。本案的第二个争议焦点为涉案土地租赁押金的性质及是否应予退还。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。沿江村、丰城组辩称其与彭涛口头约定所收押金20000元是履约保证金，如彭涛不能办好相关手续，此笔费用不予退还。沿江村申请证人吴某出庭作证拟证明双方约定押金不予退还，但吴某与沿江村、丰城组有密切关系，本院对其作出的有利于沿江村与丰城组的证人证言不予认可；从沿江村、丰城组提交的现有证据来看，并不足以证明丰城组与彭涛将涉案押金200000元约定为定金性质。本案中，丰城组为订立租赁合同进行准备，彭涛交纳押金后，在得知不能完成土地性质转化的办证手续，于2015年8月告知丰城组不能履行租赁土地的意向，双方无法订立土地租赁合同。此时，丰城组可以选择与他人另行订立土地租赁合同，且丰城组并未提交在该期间向彭涛交付土地的证据，彭涛亦未获取土地的占有使用收益，丰城组收取彭涛200000元并无合法根据。因此，彭涛诉请丰城组退还200000元押金,本院予以支持。因丰城组在收取彭涛押金时系基于双方共同订立租赁合同的意向，租赁合同无法成立系因无法办理土地审批手续，双方对于租赁合同不能成立均不存在过错，彭涛诉请要求丰城组支付违约金（以200000元为基数，按年利率6%的标准计算），本院不予支持。丰城组系沿江村下设的村民小组，沿江村作为丰城组的上一级集体经济组织的自治机构，沿江村应对丰城组的上述给付义务承担补充给付义务。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第二百零六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、限被告长沙市天心区南托街道沿江村丰城第九村民小组于本判决生效后十日内向原告彭涛退还押金200000元；二、被告长沙市天心区南托街道沿江村村民委员会对被告长沙市天心区南托街道沿江村丰城第九村民小组应承担的上述给付义务承担补充给付义务；三、驳回原告彭涛的其他诉讼请求。本案案件受理费5142元，减半收取2571元，由被告长沙市天心区南托街道沿江村丰城第九村民小组、长沙市天心区南托街道沿江村村民委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审判员  李亚飞二〇二〇年二月十八日书记员  杨烈洋附法律条文:《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第五条本解释自2018年7月23日起施行。本解释施行前，案件尚在一审或者二审阶段的，适用本解释。