四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0104民初6197号 原告（反诉被告）：温宏建，男，1972年11月19日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告（反诉原告）：朱瑞，男，1988年8月9日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：叶素兰，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王康丽，女，1991年9月14日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：叶素兰，泰和泰律师事务所律师。 原告温宏建诉被告朱瑞、王康丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，被告朱瑞、王康丽对原告温宏建提起反诉。本院审查后，依法受理了被告朱瑞、王康丽提起的反诉，本诉和反诉案件合并审理。本案适用简易程序，于2019年9月9日进行了公开开庭审理。原告（反诉被告）温宏建，被告（反诉原告）朱瑞、王康丽及其共同委托诉讼代理人叶素兰到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 温宏建向本院提出本诉诉讼请求：1、判令朱瑞、王康丽返还温宏建购房定金100000元；2、判令朱瑞、王康丽承担违约金300000元；3、本案诉讼费由朱瑞、王康丽承担。庭审中，温宏建增加诉讼请求：请求解除双方签订的《房屋转让协议》、《补充协议书》。事实和理由：温宏建购买朱瑞、王康丽位于成都市锦江区（锦江区上沙河铺街569号）房屋（建筑面积75.84平方米）一套，双方于2018年12月28日签订了《房屋转让协议》，温宏建于当日向朱瑞、王康丽交付了购房定金100000元。后朱瑞、王康丽不愿按原合同约定履行其义务，现朱瑞、王康丽已将案涉房屋转让他人。根据《房屋转让协议》第7条的约定，违约方需向守约方支付违约金300000元。本案中朱瑞、王康丽存在违约行为，应向温宏建支付违约金300000元。该违约金不足以弥补温宏建未取得房屋所产生的房屋实有价值的差价损失。为维护温宏建的合法权益，特诉至法院。 朱瑞、王康丽本诉共同辩称，其同意解除双方签订的合同，本案因温宏建的违约，导致双方的合同目的不能实现，而不是朱瑞、王康丽存在违约行为。温宏建诉请的事实不成立，且温宏建的第一项和第二项诉讼请求相矛盾。温宏建只交付了100000元定金，其损失远远低于300000元，其主张的违约金过高。请求驳回温宏建的诉讼请求。 朱瑞、王康丽向本院提出反诉诉讼请求：1、判令温宏建支付朱瑞、王康丽违约金200000元（已扣除应退还温宏建的购房定金）；2、判令温宏建赔偿朱瑞、王康丽损失60000元；3、本案诉讼费用由温宏建承担。事实和理由：2016年6月30日，朱瑞、王康丽与开发商成都华瑞房地产开发有限公司（以下简称华瑞公司）签订《商品房买卖合同》，采用按揭方式，以总价款797837元购得位于成都市锦江区沙河堡片区南6号、7号（上沙河铺街XX号）X幢X单元XX层XXX号房屋，面积75.82平方米。朱瑞、王康丽支付首付款和部分按揭款后因生意亏损不能继续支付按揭款，直至2018年12月26日，朱瑞、王康丽已欠物业费及应归还的贷款570000余元。经与温宏建协商，双方于2018年12月28日签订书面《房屋转让协议》，约定朱瑞、王康丽以其购房原价797837元转让给温宏建，温宏建代朱瑞、王康丽向开发商清偿开发商已代朱瑞、王康丽支付的按揭贷款570000元及拖欠购房款产生的违约金、物业费等，具体以开发商出具的票据为准；温宏建在取得房屋变更登记当日，扣除购房定金和代为支付的款项后与朱瑞、王康丽结清所欠购房款，一方违约则向对方支付违约金300000元。同日，双方签订补充协议约定，温宏建在取得房屋变更登记当日，扣除购房定金和代为支付的款项后与朱瑞、王康丽结清所欠购房款，剩余不足朱瑞、王康丽首付款的部分由温宏建补足给朱瑞、王康丽。朱瑞、王康丽当日即将《商品房买卖合同》及附件、公证书、物业服务合同、房屋交款收据原件交付温宏建。《房屋转让协议》签订后，但温宏建未能及时履行《房屋转让协议》约定的代朱瑞、王康丽支付的按揭贷款570000元及拖欠购房款产生的违约金、物业费等义务，开发商遂于2019年1月1日将朱瑞、王康丽诉至法院，在温宏建明知的情况下，朱瑞、王康丽进一步通知温宏建于2019年1月10日前前往开发商处交付剩余购房款及物业费、违约金等，但温宏建置之不理，明确表示不履行《房屋转让协议》及补充协议，且于2019年3月12日将朱瑞、王康丽及开发商诉至法院。2019年4月3日，朱瑞、王康丽为了减少损失，借钱将所欠开发商的房款、物业费、违约金等结清，共计向开发商支付680000余元，致朱瑞、王康丽多支付100000余元。温宏建的行为已经严重违反了协议约定，给朱瑞、王康丽造成重大损失。根据《房屋转让协议》第7条的约定，违约方应支付300000元违约金，扣除温宏建已缴纳的定金，还应支付朱瑞、王康丽违约金200000元。协议约定温宏建应代朱瑞、王康丽清偿570000元，因温宏建未按约定代朱瑞、王康丽清偿向开发商的债务及物业费，导致朱瑞、王康丽多向开发商支付了100000余元，本案中朱瑞、王康丽只主张温宏建赔偿损失60000元。 温宏建反诉辩称，其不存在违约行为，不应当承担违约金，且朱瑞、王康丽主张的违约金过高。关于朱瑞、王康丽主张的损失，是因为朱瑞、王康丽拖欠开发商的房款、物业费和相应的违约金，系其自身造成的，而不是温宏建所造成的损失。 本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，朱瑞、王康丽（买受人）与华瑞公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于成都市锦江区房屋，面积75.84平方米，房屋总价款797837元；合同签订时，买受人已向出卖人支付款项20000元，买受人于2016年6月30日前支付首期房价款207837元，余款590000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市双楠支行申请按揭贷款支付。 2016年11月17日，朱瑞、王康丽办理了上述案涉房屋（即成都市锦江区上沙河铺街569号X栋X单元X楼XXXX号）的预告抵押登记，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市双楠支行，被担保债权数额为590000元。 2018年12月28日，朱瑞、王康丽（转让方、甲方）与温宏建（受让方、乙方）签订《房屋转让协议》，约定：甲方将购买的上述案涉房屋转让给乙方，该房屋甲方原以按揭方式购买，现下欠贷款570000余元（具体金额以华瑞公司结算为准），该房屋为清水房；上述房屋甲方原以797837元从华瑞公司购买，现甲方向乙方转让房屋价款为797837元；签订本协议时乙方向甲方支付购房定金100000元（结算时折抵房款）；因甲方拖欠银行按揭贷款违约后，华瑞公司已代甲方支付银行按揭贷款570000余元，现乙方从购房款中代甲方向华瑞公司支付原甲方所欠房款及相关违约金、物业费等费用，具体费用以华瑞公司出具票据为准；乙方向华瑞公司支付原甲方所欠房款及相关违约金、物业费等费用后折抵乙方向甲方支付的房款；乙方在总购房款797837元中除去已向甲方交付的定金及代甲方向华瑞公司支付原甲方所欠房款及相关违约金、物业费等费用后，余款在乙方（或其指定的产权登记人）取得该房屋变更产权登记当日向甲方结清下欠所有房款；甲方应积极配合乙方办理涉及该房应交的下欠款、即时将房屋交付乙方及配合乙方办理房屋产权变更登记（包括更名登记），甲方应在取得不动产产权证书3日内协助乙方将产权登记变更至乙方名下；甲、乙双方均应积极与华瑞公司协调将原甲方购买人变更至乙方名下，则甲方应无条件配合；乙方应按以上约定及时将房款支付给甲方；如一方违约则向对方支付违约金300000元（不再另行承担定金责任）。 2018年12月28日，朱瑞、王康丽（甲方）与温宏建（乙方）签订《补充协议书》，约定：乙方承诺在代甲方结清华瑞公司所欠房款后，剩余款不足其所交付首付款207837元部分由乙方补足给甲方；乙方补足以上部分房款也应该在该房屋产权变更登记当日向甲方支付。 2018年12月28日，温宏建向王康丽转账支付房款定金100000元。温宏建向朱瑞、王康丽出具一份《收条》，内容为：今收到朱瑞、王康丽《四川省商品房买卖合同》、公证书、买卖合同附件原件各一份，物业服务附件一份、房屋交付房款收据原件一份（金额208837元）。 2019年1月2日，华瑞公司向本院起诉朱瑞、王康丽商品房销售合同一案，华瑞公司请求解除其与朱瑞、王康丽签订的《四川省商品房买卖合同》及附件，并要求朱瑞、王康丽返还案涉房屋、向华瑞公司偿还代偿款587593.07元和利息、支付违约金39891.95元、支付律师费23000元和因申请保全而产生的担保费2000元及诉讼费等。2019年1月2日，王康丽向温宏建微信告知华瑞公司起诉事宜，同日温宏建向王康丽微信语音回复，主要内容为：其和开发商联系协商，估计协商不了，一是开发商想收回房子，二是违约金都不说，律师费都2万多，咋可能承担那么大笔费用嘛。2019年1月3日，温宏建向王康丽微信告知“明天其要来办公证，需要卖方准备身份证、购房合同、房屋信息档案等资料”，王康丽回复“要温宏建与其母亲联系”。2019年1月6日，朱瑞、王康丽向温宏建发出一份《通知书》，主要内容为：双方签订合同后，多次通知温宏建前往华瑞公司结清欠款，但温宏建一直拖延拒绝履行义务；现华瑞公司于2019年1月2日已起诉至法院，要求解除其与朱瑞、王康丽签订的《商品房买卖合同》及附件并承担违约责任；经与华瑞公司沟通，如果在2019年1月10日前结清欠款，华瑞公司将继续履行合同且不要求承担违约责任；现通知温宏建于2019年1月10日前，前往华瑞公司代朱瑞、王康丽结清欠款，如温宏建在2019年1月10日前怠于履行协议代朱瑞、王康丽向华瑞公司结清欠款的义务，朱瑞、王康丽将解除双方签订的协议，本通知直接代替解除通知，不再另行通知，朱瑞、王康丽将自行处置房屋相关权利，包括但不限于另行向第三人转让房屋了结与华瑞公司的纠纷、与华瑞公司达成调解协议或承担法院判决的责任；因温宏建怠于履行协议代向华瑞公司结清欠款义务给朱瑞、王康丽造成的损失将依法追偿。该通知附有华瑞公司的起诉状及受理案件通知书。温宏建于2019年1月6日收到该《通知书》。2019年1月9日上午，温宏建向王康丽微信告知，要求王康丽和朱瑞下午两点一起到华瑞公司，王康丽回复“朱瑞不在家，如你和开发商谈好了去结清，我就喊朱瑞回来，签字需要2个人签，如果不是结清，那我就一人过来”。当日下午3时左右，温宏建到达华宇蓉国府后向王康丽发送了位置定位，告知王康丽其已到达华瑞公司。王康丽称“你刚才喊我不慌过来，我都倒转来了”。2019年1月10日，温宏建向王康丽微信发送了一份其拟起诉华瑞公司的起诉书，并告知其诉讼目的是阻止法院解除合同。庭审中，温宏建明确其想通过该诉讼阻止华瑞公司解除合同、收回房屋，以保证案涉合同的履行。 2019年3月19日，王康丽向华瑞公司转账支付了683616.98元，向重庆华宇第一太平戴维斯物业转账支付了4552.23元。2019年3月29日，华瑞公司向本院提交撤诉申请，同日本院作出（2019）川0104民初1号民事裁定，准许华瑞公司撤回起诉。 2019年3月12日，温宏建向本院起诉朱瑞、王康丽及第三人华瑞公司房屋买卖合同纠纷一案，要求朱瑞、王康丽继续履行合同。因温宏建未在七日内预交案件受理费，本院于2019年3月21日作出（2019）川0104民初3519号民事裁定，本案按温宏建撤回起诉处理。2019年4月22日，温宏建又向本院起诉朱瑞、王康丽及第三人华瑞公司房屋买卖合同纠纷一案，要求朱瑞、王康丽继续履行合同并支付违约金。因温宏建未在七日内预交案件受理费，本院于2019年4月30日作出（2019）川0104民初5470号民事裁定，本案按温宏建撤回起诉处理。温宏建又于2019年5月15日提起本案诉讼。庭审中，温宏建陈述：其前两次起诉朱瑞、王康丽均要求继续履行合同，后查询到案涉房屋已转让给案外人，温宏建才另行提起诉讼。本案于2019年9月9日开庭审理，温宏建当庭增加诉讼请求，要求解除其与朱瑞、王康丽签订的《房屋转让协议》、《补充协议书》，朱瑞、王康丽同意解除上述合同。 另查明，2019年3月26日，朱瑞、王康丽取得案涉房屋的不动产产权证书，案涉房屋建筑面积75.82平方米。2019年4月3日，朱瑞、王康丽将案涉房屋转让过户至案外人罗琳名下。 庭审中，温宏建陈述：签订合同时，其清楚朱瑞、王康丽尚未取得案涉房屋的产权证，知晓房屋的性质和状况，双方协商如何还款和解除抵押。温宏建和朱瑞、王康丽均陈述：双方没有明确约定向华瑞公司代偿款项和房屋过户的具体时间。朱瑞、王康丽陈述：其之前通过微信方式催促温宏建履行付款义务，其于2019年1月6日向温宏建发出通知书，要求温宏建及时履行付款义务；其没有向华瑞公司出具过要求温宏建代偿相关款项的书面手续，其曾口头告知华瑞公司由温宏建代偿，但没有相应证据提交。 以上事实有当事人的身份信息、房屋信息查询记录、成都市不动产登记信息摘要3、《房屋转让协议》、《补充协议书》、农业银行转账凭证、民事起诉状、受理案件通知书、举证通知书、民事裁定书、微信聊天记录、《四川省商品房买卖合同》、《通知书》、银行流水等以及当事人陈述一致的事实在案佐证。温宏建提交的录音光盘，因不能证明通话对方系华瑞公司的工作人员，对该录音的真实性无法核实，本院不予采信。朱瑞、王康丽提交的转账凭证，欲证明其委托中介机构处置案涉房屋所产生的费用60000元，因朱瑞、王康丽未提交其与该中介机构签订的合同，也未举证证明款项的收款人系中介公司，故该转账凭证不作为本案证据使用。 本院认为，温宏建与朱瑞、王康丽签订的《房屋转让协议》、《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效，对各方均具有约束力。本案中，温宏建当庭主张解除其与朱瑞、王康丽签订的《房屋转让协议》、《补充协议书》，朱瑞、王康丽也明确表示同意解除上述合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，温宏建主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。 关于合同履行过程中，是买方存在违约行为，还是卖方存在违约行为的认定。合同签订后，温宏建按约向朱瑞、王康丽支付了购房定金100000元。根据《房屋转让协议》、《补充协议书》的约定，因朱瑞、王康丽拖欠银行按揭贷款违约后，华瑞公司已代朱瑞、王康丽支付银行按揭贷款570000余元，现温宏建从购房款中代朱瑞、王康丽向华瑞公司支付原朱瑞、王康丽所欠房款及相关违约金、物业费等费用，具体费用以华瑞公司出具票据为准，温宏建在取得房屋变更登记当日，扣除购房定金和代为支付的款项后与朱瑞、王康丽结清所欠购房款，剩余不足朱瑞、王康丽首付款的部分由温宏建补足给朱瑞、王康丽。上述合同并未约定温宏建代朱瑞、王康丽向华瑞公司清偿所欠房款及相关违约金、物业费等费用的具体时间。双方签订合同后几日，华瑞公司即向法院起诉朱瑞、王康丽，要求解除《四川省商品房买卖合同》及附件、返还案涉房屋、向华瑞公司偿还代偿款和利息以及支付违约金、律师费、担保费、诉讼费等。根据温宏建和朱瑞、王康丽提交的微信聊天记录，温宏建一直在和王康丽协商履行合同的相关事宜，并对华瑞公司要求返还房屋和赔偿律师费等提出异议。2019年1月6日，朱瑞、王康丽向温宏建发出《通知书》，要求温宏建于2019年1月10日代其向华瑞公司结清欠款。该《通知书》虽然给予了温宏建代偿款项的一定合理履行期限，但朱瑞、王康丽并未明确温宏建应代其偿还款项的具体项目和具体金额，且双方签订的合同中仅明确了代偿的款项为华瑞公司代朱瑞、王康丽向银行偿还的房款、违约金及所欠物业费，并未包含华瑞公司因诉讼所产生的律师费、担保费、诉讼费等。温宏建收到上述《通知书》后，即于2019年1月9日到华瑞公司协商还款事宜，并要求朱瑞、王康丽一同到场进行协商，但朱瑞、王康丽并未按合同约定配合温宏建办理涉及该房应交的欠款。本案中，朱瑞、王康丽未举证证明其将所欠开发商相应款项的债务转让给温宏建已经过华瑞公司的同意，且在华瑞公司提起诉讼后，温宏建并非该案的诉讼当事人，朱瑞、王康丽亦未向华瑞公司告知由温宏建代偿款项，也未向温宏建告知要求温宏建代偿其与华瑞公司就该案诉讼协商达成的赔偿款项。在朱瑞、王康丽未予配合办理，且未征得债权人华瑞公司同意的情况下，温宏建自行前往华瑞公司进行协商，华瑞公司不同意温宏建进行代偿，亦符合常理。根据前述认定，温宏建一直积极与朱瑞、王康丽及华瑞公司协商代偿款项事宜，在代偿款项及金额尚未明确，且华瑞公司不同意温宏建代偿的情况下，温宏建支付代偿款的条件尚不具备，故温宏建在合同履行过程中并未存在违约行为。温宏建提起的前期诉讼，均要求继续履行案涉合同，即表明对朱瑞、王康丽发出的具有解除合同内容的《通知书》提出了异议，且温宏建在合同履行过程中并未存在违约行为，故朱瑞、王康丽不享有合同解除权，其发出的《通知书》不发生解除合同的效力。双方签订的《房屋转让协议》、《补充协议书》应于朱瑞、王康丽当庭收到温宏建解除通知之日即2019年9月9日解除。本案中，朱瑞、王康丽未按合同约定履行配合温宏建办理代偿款项的相应义务，且现案涉房屋的产权已转让过户至案外人名下，温宏建购房的合同目的已不能实现，朱瑞、王康丽的行为已构成根本违约。 关于温宏建主张的返还定金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，温宏建主张朱瑞、王康丽返还已支付的定金100000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于温宏建主张的朱瑞、王康丽支付违约金300000元。《房屋转让协议》约定，违约方应向守约方支付违约金300000元。 朱瑞、王康丽认为该违约金约定过高，主张削减。合同履行后温宏建存在可得利益损失即房屋增值损失。本案中，温宏建未举证证明其因未取得案涉房屋所产生的房屋实有价值的差价损失，且双方签订合同至解除合同的时间不长，《房屋转让协议》及《补充协议书》约定的案涉房屋实际成交价格应与合同解除时案涉房屋的实际价值差价不大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，鉴于朱瑞、王康丽的违约程度，兼顾双方合同履行的情况、温宏建存在已付款的资金占用利息损失以及温宏建未审慎考虑购买存在债务纠纷的房屋所存在的一定购房风险及过错等综合因素，本院酌情认定朱瑞、王康丽支付温宏建违约金100000元。对温宏建多主张的违约金，本院不予支持。 根据前述认定，温宏建在合同履行中并未存在违约行为，故朱瑞、王康丽要求温宏建支付违约金200000元、赔偿损失60000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第九十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、温宏建与朱瑞、王康丽于2018年12月28日签订的《房屋转让协议》、《补充协议书》于2019年9月9日解除； 二、本诉被告朱瑞、王康丽应于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告温宏建返还定金100000元； 三、本诉被告朱瑞、王康丽应于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告温宏建支付违约金100000元； 四、驳回本诉原告温宏建的其他反诉请求； 五、驳回反诉原告朱瑞、王康丽的反诉请求。 如果朱瑞、王康丽未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取5889元，由本诉原告温宏建负担2200元，由本诉被告朱瑞、王康丽负担3689元；反诉案件受理费减半收取2600元，由反诉原告朱瑞、王康丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇二〇年二月二十日 书记员  刘茜