陕 西 省 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                          （2018）陕0103民初783号 原告: 叶彬，女。委托诉讼代理人：罗以弘，男。委托诉讼代理人：许翠翠。被告：陕西福德森投资置业有限公司。法定代表人：陈玉顺。委托诉讼代理人：周雪莹，女。 委托诉讼代理人：张海龙，男。 原告叶彬诉被告陕西福德森投资置业有限公司（以下简称“福德森公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月19日作出（2016）陕0103民初2893号民事判决书，宣判后，被告不服，依法提起上诉，西安市中级人民法院审理后于2017年12月14日作出（2016）陕01民终2830号民事裁定书撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告叶彬之委托诉讼代理人罗以弘、许翠翠、被告福德森公司之委托诉讼代理人周雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶彬向本院提出诉讼请求：要求被告将违约马头墙拆除。本案发回本院重审后审理过程中，原告变更诉讼请求为：请求判令被告赔偿房屋损失49907元。事实与理由：2012年其购置被告开发的长安大街三号7栋1单元2层10201室。因该房是期房，原告认为被告在房屋销售阶段提供的材料所呈现的楼体外部形态是真实有效的。2012年10月29日其交付首付款28万余元。2014年1月原、被告在签订住房合同时，合同内容亦未提及。2014年5月原告收房时发现阳台上有一个大马头墙，合同内容并未提及，将阳台窗户遮挡3/5，阳台窗户是客厅与主卧唯一的采光通风渠道。故其在原审中要求被告将违约马头墙拆除。原审宣判被告上诉后，经证据显示，涉案房屋马头墙符合备案规划，故其变更诉请要求被告赔偿涉案房屋质量缺陷造成的损失。被告福德森公司辩称，不同意原告诉请。该马头墙的建筑方案和效果图均在市城改办规划处备案，且该效果图在网上及销售时均有公示，属于小区内共有设施，4、6、7、8、10号楼均有。原告在收房时自愿签署了商品房交接书，上面明示该商品房符合商品房买卖交接条件，自愿接收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认的事实为：2014年1月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市碑林区XX环以北、XX路XX大街XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积为58.68平方米，单价为每平方米7407.28元，合同总价款为434659元。合同附件九第九条第二款约定“该房屋所在建筑物外墙面归全体业主所有”，附件十第十条第二款约定“出卖人所有广告及宣传资料中的景观效果、建筑物外立面及其色彩效果与实际建成后的景观、建筑物外立面材质及色彩可能会有差别或局部调整，以实际为准”，合同附件一房屋平面图及合同其他内容均未体现涉案房屋窗户外有遮挡。涉案房屋在腾讯房产上的网页效果图亦显示门头并未遮挡房屋。原告于2012年10月至2014年1月21日陆续向被告缴纳购房首付款284659元，被告于2014年1月21日向原告出具首付款收据。原告于2014年5月21日收房。原告收房后因房屋窗户被部分遮挡与被告协商未果，形成本案诉讼。经本院现场勘查，涉案房屋窗户确被所在单元门头部分遮挡。本院于2016年12月19日作出（2016）陕0103民初2893号民事判决书，判决被告拆除涉案房屋所在7号楼门头遮挡二层窗户以上的部分，被告不服，依法提起上诉，并向西安市中级人民法院提交了其在西安市XX房XX号楼外立面效果图及剖面图的备案图纸影印件。西安中院遂撤销原判，发回本院重审。本案重审过程中，经被告申请，本院前往西安市城改办规划处调阅了涉案房屋所在7号楼外立面效果图及剖面图的备案材料，经核，被告提交的上述影印件与其在规划处备案图纸原件一致。另，上述备案图纸中关于本案单元门头之数据与本院现场勘查所得实际建筑状态相符。原告于本案审理过程中变更诉请为要求被告赔偿涉案房屋质量缺陷损失，并申请对涉案房屋质量缺陷损失进行评估鉴定，本院依原告申请将案卷移送西安市中级人民法院进行委托鉴定，后因无法做出评估鉴定案卷被退回。庭审中，原告提交其所在小区业主群微信聊天记录，及案外人于2014年5月29日与本案被告就购买涉案房屋所在小区10幢33层房屋（建筑面积61.86平方米、西南朝向、单价6556.77元）的房屋买卖合同，称其主张的损失包括房屋无法正常居住及出让、出租时均有价差损失，其主张的损失数额系以其购买的房屋单价与他人（10幢西南朝向33层，购买时间比原告晚四月）所购房屋单价的差额乘以涉案房屋面积计算所得。另，原告提交与中介公司员工谈话录音及房屋出租代理合同，主张现涉案房屋出租收益为2200元/月，因涉案马头墙遮挡采光导致房屋价值损失至少为5-8万元，导致租金比市场价每月降低200-400元/月，在涉案房屋产权年限内对外出租租金损失约为156000-312000元，被告应予赔偿；被告称原告所购房屋为该楼幢同层同户型价格最低优惠力度最大，其销售人员已向购买者详细介绍过房屋所有情况及优惠幅度为特价房，但无证据提交。经本院询问，被告提交位于涉案房屋楼上（同楼幢同单元）、朝向、面积、户型均相同、购买时间相近的《商品房买卖合同》，具体为：3层10301号房（首付款收据时间2013年12月15日、单价7759.75元）、4层10401号房（首付款收据时间2013年11月21日、合同签订时间2014年1月13日、单价7819.75元）、5层10501号房（首付款收据时间2013年11月17日、合同签订时间2014年1月13日、单价7657.29元）、6层10601号房（首付款收据时间2013年12月6日、合同签订时间2014年1月13日、单价7657.29元）。针对被告提交的上述购房合同，经本院询问，被告称上述五、六层同类房屋单价反而低于三、四层，系因其公司在预先销售时进行过排号，优先选房VIP客户可享受其他优惠，本案原告亦属于上述VIP客户。上述事实有商品房买卖合同、收款收据、照片、备案图纸、录音、微信聊天记录、出租代理合同、网页截图、当事人陈述及本院庭审笔录等在卷佐证。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。原告按照合同约定支付购房款履行了义务，被告向原告交付房屋亦应符合合同约定。被告在房屋销售阶段提供的材料所呈现的楼体外部形态无法看出涉案房屋窗户外有遮挡，后双方签订合同中未约定载明遮挡，房屋平面图等处中亦均未显示，被告也无任何证据证明其已告知原告遮挡情况，故原告有理由相信其购买的商品房无瑕疵。被告主张原告所购房屋已属特价房，不应再予赔偿，但根据其提交的证据显示，其出售房屋单价在按照惯例即楼层优劣区XX号在前的VIP客户优惠，而原告亦属该VIP客户。根据其所交证据、陈述及原告所购房屋实际单价并不能映证被告已向原告披露房屋瑕疵并因此给予了售价补偿。故，被告交付房屋不符合合同约定，其7号楼门头遮挡原告所购房屋，通风采光等均受到一定影响，对原告的实际使用产生影响，亦使房屋价值产生了一定贬损，现该价值贬损虽无法评估，但依据诚实信用原则，被告交付房屋不符合合同约定应向原告赔偿损失，但原告要求赔偿数额的计算方式无事实及法律依据，根据本案查明的事实，综合本案案情，结合被告的过错程度、涉案房屋采光、通风减少对原告家庭生活、照明取暖费用、房屋价值的影响等相关因素，本院酌情判定被告赔偿原告房屋减值损失40000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告陕西福德森投资置业有限公司赔偿原告叶彬40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依原告支照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1047元，由原告叶彬负担208元，被告陕西福德森投资置业有限公司负担839元（此款原告已预付，被告在支付上述款项时一并直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    张    鹏                           审  判  员    李    冉                     审  判  员    张 䥔 心                                 二О二О年一月十日                       书  记  员    田 佳 巾1