浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0324民初7757号 原告：金爱群，男，汉族，1956年2月20日出生，住永嘉县。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈秀迪，浙江中辛律师事务所律师。 被告：张伟芬，女，汉族，1973年3月10日出生，住温州市鹿城区。 被告：金浩，男，汉族，1995年10月19日出生，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈建芳，北京德恒（温州）律师事务所律师。 第三人：金爱伦，男，汉族，1954年12月21日出生，住永嘉县。 第三人：金建波，男，汉族，1959年8月3日出生，住温州市鹿城区。 第三人：金伊拉，女，汉族，1958年7月14日出生，住永嘉县。 第三人：金建青，女，汉族，1965年7月9日出生，住永嘉县。 第三人：金翔翔，女，汉族，1988年10月28日出生，住温州市鹿城区（招商银行集体户）。 原告金爱群与被告张伟芬、金浩、第三人金爱伦、金建波、金伊拉、金建青、金翔翔确认合同有效纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法由审判员季章期适用简易程序审理于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告金爱群及其委托诉讼代理人陈秀迪，被告张伟芬，被告金浩的委托诉讼代理人陈建芳，第三人金建波、金伊拉，均到庭参加诉讼；第三人金爱伦、金建青、金翔翔未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金爱群向本院提出诉讼请求：1.依法确认房屋买卖协议书合法有效；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与第三人金爱伦、金建波、金伊拉、金建青系亲兄弟姐妹关系，第三人金翔翔系原告侄女（系原告己故弟弟金建荣之女）。被告张伟芬系原告己故弟弟金建荣遗孀，被告金浩系原告侄儿（系原告己故弟弟金建荣儿子）。原告父亲金雪亮在2006年下半年亡故，其名下坐落上塘镇××街××号的二间三层房屋由原告母亲朱时先居住使用。2013年下半年原告弟弟金建荣因病亡故。原告母亲由于年事己高（己经84岁），且长期患病，故原告与金爱伦、金建波、被告张伟芬（代表己故弟弟金建荣方）在2015年7月份商议决定，将坐落上塘镇××街××号（地号15-39-1-4）103.23平米的一间房屋，作价为65万元，转让给原告所有。协议约定：该房款预留10万元在房屋过户手续办理后支付，其余的55万元用于支付与预留母亲的医疗费、父母购买房屋期间兄弟的出资。此外，四兄弟各分到房款八万元。被告方分到的八万元用于偿还弟弟生前借款，并且在协议中得到各方确认。各方同时在协议中明确约定：协议在母亲逝世后对外生效（即母亲在世期间不准转让、出租等）。协议后，原告按约定将房款支付给各第三人。以上协议，第三人均同意。2017年4月间，原告三兄弟考虑到己故弟弟感情，决定将上塘镇××街××号的另一间房屋，决定以低价（75万元）优先转让给被告所有。与被告张伟芬、金浩母子经过协商，双方在2017年4月30日达成初步协议。在协议中特别约定：房款在半年内付清，过期作废（协议失效之意思）。另外也约定，原告母亲在世期间不准过户、出租等等。同年7月份，被告张伟芬电话告知原告：该房屋不要了。之后，也没有向任何人支付约定的房款。原告母亲在2017年12月逝世（终年88岁）。2017年冬政府开始实施旧城改造，嘉宁街全部房屋均纳入拆迁计划。上塘后村部分房屋在2018年上半年己开始拆建。2019年上半年，嘉宁街房屋己全部拆除。政府部门根据房屋的实际情况，对己协议出卖给原告的房屋的拆迁安置方案，根据原告的选择，确定采取房屋安置方案。对另一间房屋，采取货币补偿安置方案，共计补偿给全部继承人178万余元。在分配过程中，由于被告的无理要求，东城街道安置办公室多次召集双方协调无果。被告以此为由拒绝配合办理相关手续，以致原告的安置权益无法落实，故不得己只得提起诉讼。 被告金伟芬辩称，原告提供的113号地块1539-14的103平方房子一间的协议书，此协议签订属实，但对方没有把钱给金伟芬。当时金伟芬的老公（金建荣）去世时，金伟芬没有关注借款，协议对金伟芬无意义。金伟芬的儿子金浩在部队，金伟芬的女儿金翔翔因为是继女，没有与子女商量房子的事情。金伟芬不能代表金伟芬的孩子，孩子没有授权给金伟芬。原告所述（的协议书）没有相关人员签字。原告所述的113号另一间房子给金浩，但并不是没有给钱，当时说好岩头老宅分给金爱伦、金爱群，当时口头约好，过户好一次性付清。因为是家庭协议，在中间人表哥吴国忠（音）家里，金伟芬也找过他们多次，金爱群最后让金伟芬送40万元过去，金伟芬与表哥一起送到上塘，而金爱群以房价已经涨为由拒收，故意不让金伟芬方拿到这套房子。 被告金浩辩称，对涉案××街××号房屋签订的买卖协议有如下意见：一、协议在2015.7签订，签订时房产登记在金雪亮（在2006年过世）名下，金雪亮去世后，房产权属依法发生继承，而归属金雪亮的配偶朱时先及金雪亮的子女所共有。2013年金建荣过世，再一次发生继承，故在签订涉案协议时，涉案房产应归属原、被告、第三人及朱时先所共有。但协议签订主体仅有金爱伦、金爱群、金建波、张伟芬，而没经过全部共有人同意，没办法进行处分。原告陈述第三人都同意，但第三人没有全部到场的表示同意。关于签约主体张伟芬的签字，原告表示张伟芬是代表已故弟弟金建荣家，但是并未告知金浩与金翔翔，金浩与金翔翔也并未授权张伟芬。张伟芬在2015年时，儿子、女儿均已成年，假设协议有效，根据继承情况，也无办法得到全部权益，应该按照继承份额对房屋进行分配。二、诉状所述另外一间房子做价75万元优先转让给金浩所有的房子一事。其实际情况是：2017年当时张伟芬与原告，金爱伦、金建波一起将金建荣所有的岩头镇的老宅分配给大家，在此条件下，他们才同意以低于市场价的价格优先卖给金浩。卖给金浩的协议签订后，履约过程中，张伟芬根据协议与中间人依约履行购房款，对方拒收，没办法才拖到今天。 第三人金建波陈述称，协议是金建波写的，事实就是原告说的这样。原告等人的母亲朱时先在2014年下半年住院，到2015年钱不够，然而朱时先有两万元借给金建荣。为了这个钱，三兄弟沟通很长时间，将钱拿出来给金建荣预支有困难，且医药费已经欠了一万多。也有叫弟媳过来协商，大家一起出，弟媳妇称没钱，最后兄弟几人没办法，只好把两间中的一间转让给金爱群。说好65万，付了55万元，扣除母亲医药费，剩下大家分了8万元，已支付到账。金建荣欠账是事实，金建荣过去在医院三次抢救，都是金建波与金翔翔两人一起送过去，有借款是事实。金建波认为买卖应该有效。事情经过就是这样，钱也已经付了，给金建波的钱已经收到。 第三人金伊拉陈述称，其父母生前没有书写遗嘱，祖父、祖母是早于父母去世。对于出卖给金爱群的房子，本属父母的财产，金伊拉作为子女之一，虽依法享有继承权，但涉案的房屋金伊拉没有出资而自愿放弃继承权。 第三人金建青（通过原告转交）书面陈述称，同意金爱群壹间房屋“卖买”协议。 第三人金翔翔（通过原告转交）书面陈述称，一、其系金建荣的女儿，对金爱群提供的房屋买卖协议的真实性、合法性无异议。二、该协议内容中涉及金建荣生前向亲戚的借款内容系事实。金建荣在住院期间有告知本人，但具体金额本人记不清楚了，以金建荣亲戚所书内容为准。三、涉案的房屋买卖协议，系其继母张伟芬与亲属签署，金翔翔同意众亲属的处分行为，可按约定履行。 第三人金爱伦没有提供陈述意见。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 1、原告身份证，以证明原告的身份情况； 2、被告公民身份信息、身份证，以证明被告及第三人的身份情况； 3、房产证，以证明××街××号（上塘字第26344号）房屋概况的事实； 4、房屋买卖协议书，以证明房屋买卖以及其他事项约定的事实； 5、银行转账记录，以证明原告已经按照协议约定，付清了房款（金爱伦25万，金建波10万，母亲朱时先7.9万，被告分到的见协议）的事实； 6、注销户口证明，以证明原告母亲在2017年12月逝世的事实； 7、收条、验收单，以证明房屋拆迁的事实。 被告张伟芬提供如下证据：短信载屏，以证明金翔翔说欠款有，又说张伟芬钱拿了，实际上张伟芬没拿到钱的事实。 被告金浩及第三人金爱伦、金建波、金伊拉、金建青、金翔翔，均没有提供证据。 本院依法组织双方进行质证，张伟芬对原告提供的证据，质证认为：对证据1、2、3三性无异议，对证据4房屋买卖真实性无异议，但协议签订主体不合法，导致买卖协议无效；对证据5真实性、合法性无异议，但该记录无法证明其证明对象，即无法证明是否已履行协议约定的款项支付；对证据6无异议，对证据7真实性无异议，但不能证明涉案房子由原告所有。金浩对原告提供的证据，质证认为：对证据1、2三性无异议，对证据3合法性无异议，证明房子房主是金雪亮；对证据4真实性无异议，但此房屋当时是其爷爷所有，在2015年签订协议时，并无经过涉案协议产权的所有人同意签订，认为协议无效；对证据5真实性、合法性无异议，但从转账记录无法体现证明已经按买卖协议支付购房款的事实；对证据6三性无异议；对证据7真实性、合法性无异议，根据证据清单只证明房屋被拆迁的事实，无异议，虽然里面登记写着原告名字，但登记并不能证实涉案房屋就是由原告所有。金爱群对张伟芬提供的证据，质证认为：与本案无关，是张伟芬与金翔翔的对话，与本案无直接关系。金浩对张伟芬提供的证据，质证认为：金翔翔书面陈述意见与短信不一致。到庭的第三人，对原告提供证据，无异议；对金伟芬的证据，认为短信内容看不出与案件有什么关系。 本院认证如下，对原告提交的的证据，其他各方对真实性均无异议，故本院对其真实性均予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：在2015年7月份，金爱伦、金爱群、金建波、张伟芬（金建荣之妻）四人共同签署形成了《房屋买卖协议书》。该协议书载明：将登记在金雪亮（金爱伦、金爱群、金建波、金建荣等人的父亲）名下的地号为15-39-1-4号的一间房屋转让给金爱群，房价共计65万元正，分三期付清7月付35万元、10月30日前付20万元、过户时付10万元；金雪亮家从别人处购取涉案房屋时金爱伦出资12万元、金爱群出资2万元、金建波出资2万元，而在2015年7月份转让的房款中扣出；前两期房款（55万元）扣出前述出资款（16万元）后余款39万元，在39万中提留7万元（外加金建荣欠朱时先的2万共计9万元）给朱时先（金爱伦、金爱群、金建波、金建荣等人的母亲）支付医药费，其余32万元金爱伦、金爱群、金建波、金建荣兄弟四人平均分8万元；该协议还记载，金建荣分得的8万元减欠朱时先的2万后计6万元，付欠金爱伦的3万元（原肖爱芬2011年12月11日代金建荣向他人借款3万元）、金爱群2万元、金建清1万元；等内容。而后，于2015年7月16日原告方转帐给金爱伦25万元（原告称，分得购房款8万元+退还出资12万元+加金建荣欠金爱伦的3万+其他债务2万元）；于2015年7月28日原告方转帐给金建波10万元（原告称，分得购房款8万元+退还出资2万元）；于2015年8月19日转帐到朱时先账户79000元（原告称，购房款中提留7万元+加金建荣欠朱时先的2万，共计9万元，扣除原告填付的医疗费后计79000元）备用。尚有约定第三期：过户时支付的10万元，尚未支付。2017年12月28日，朱时先的户口因死亡注销。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条明确规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。本案中，出具《房屋买卖协议书》的金爱伦、金爱群、金建波、张伟芬，具有相应的民事行为能力；金爱群、金建波、张伟芬均承认协议书为真实，且协议上的签名都是出具者本人所签，可见协议当事意思表示真实；此外，也没有违反效力性强制规定，且不违背公序良俗。 至于金浩在质证中提出的没有经过产权的所有人同意签订而认为协议无效的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。可见，对标的物没有所有权或处分权而签订的合同也不能支持无效。更何况在本案中，即使按照被告金浩的观点缔约主体也享有部分所有权。因而，金浩提出的无效的观点，本院不予以支持。 综上，本案涉及的《房屋买卖协议书》符合法律规定的有效要件，故对原告主张合同有效的诉讼请求本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，判决如下： 确认金爱伦、金爱群、金建波、张伟芬四人共同签署形成的《房屋买卖协议书》有效。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告张伟芬、金浩承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  季章期 二〇二〇年二月二十六日 书记员  柯文静 永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ