北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初12295号原告：田锋，男，1975年11月20日出生，汉族，住海口市龙华区。委托诉讼代理人：李月峰，北京甘华律师事务所律师。被告：北京蓝瑞峰房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区霞光里15号楼4层1单元508号。法定代表人：孙克明，总经理。委托诉讼代理人：高原，北京禾午律师事务所律师。委托诉讼代理人：种衍兵，男，1975年12月7日生，汉族，北京蓝瑞峰房地产经纪有限公司职员。被告：大厂回族自治县中基首业房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市大厂县大福北路南侧、首创大街东侧。法定代表人：刁露，董事长。委托诉讼代理人：李云海，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：田姜平，男，1982年5月13日出生，汉族，大厂回族自治县中基首业房地产开发有限公司职员。原告田锋（以下简称原告）与被告北京蓝瑞峰房地产经纪有限公司、被告大厂回族自治县中基首业房地产开发有限公司（以下简称二被告，分别表述时各简称蓝瑞峰公司、中基首业公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李月峰，蓝瑞峰公司的委托诉讼代理人种衍兵、高原，中基首业公司的委托诉讼代理人田姜平、李云海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.二被告连带返还原告缴纳的信息服务费5万元，并按照中国人民银行同期贷款利率的标准，支付自2016年11月25日起至实际支付之日止的利息。事实和理由：2016年11月，我预定中基首业公司开发销售的位于河北省大厂县圣拉斐尔小镇的房屋一套，签订正式合同前，开发商告知，如果想买房每户必须缴纳十几万到几十万不等的溢价款，而且绝大部分被要求只能现金缴纳，我无奈缴纳了溢价款，2016年11月25日，中基首业公司告知可以签订购房合同了，来到售楼处，又被告知必须缴纳50000元信息服务费，否则不给签订购房合同，我又在中基首业公司售楼处缴纳了50000元所谓信息服务费，中基首业公司出具了盖有蓝瑞峰公司收据一张，签订商品房买卖合同时，必须持有该收据，没有该收据的不予签订商品房买卖合同。我认为，被告违反房地产销售管理法律法规的规定，变相以溢价款和所谓信息服务费的方式违规收取原告费用，收取溢价款不给收据是为了规避法律法规的强制性规定，信息服务费缺乏法律依据及合同依据，且我并未接受任何所谓信息服务，该两项费用均应予以返还。我认为因信息服务费在中基首业公司售楼处缴纳，且蓝瑞峰公司出具了收据，因此，二被告应当承担连带返还责任，故提起诉讼，请法院依法裁判。蓝瑞峰公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告同我公司签订的《项目团购推荐单》系双方真实的意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，双方合同关系已经生效且履行完毕，原告无权主张返还信息服务费及利息。2、本案原告应首先向法庭及被告明示其主张返还信息服务费所依据的前提是合同无效还是合同撤销。如主张合同无效，原告应举证证明《项目团购推荐单》违反了哪部法律法规的强制性规定，如主张撤销合同则该合同已经签订两年多，已经过了撤销合同的一年的除斥期间。3、我公司作为项目团购的组织方，在售楼现场协调各方，为原告推荐房源及户型信息，且原告成功选房并与中基首业公司签订了《商品房买卖合同》，依据合同第3条约定，原告无权主张返还信息服务费。且合同第7条己明示该费用并非购房款的一部分。原告支付费用后我公司向原告出具了盖有我公司名称的收据。我公司己履行完合同约定的义务，该合同已经履行完毕。综上所述，原告要求我公司承担返还信息服务费及利息连带责任的主张缺乏事实和法律依据，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。中基首业公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告与我公司签订购房合同属自愿行为，原告与我公司之间是房屋买卖合同关系。原告要求我公司承担返还信息服务费及利息连带责任没有事实和法律依据。一、根据《合同法》第4条的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，原告与我公司签订购房合同属于自愿行为，购房合同合法，双方是房屋买卖合同关系。二、我公司是房地产开发商，房屋买卖过程中有中介机构宣传项目并推荐购房人属于合法市场行为。原告经蓝瑞峰公司提供居间服务获知项目情况，原告向蓝瑞峰公司支付了信息服务费，二者存在居间服务合同关系。我公司与蓝瑞峰公司之间无任何代理关系。三、我公司并非本案的适格主体，我公司与原告之间无居间合同关系，我公司与本案无关，无需承担任何责任。我公司与原告是房屋买卖合同关系，原告与蓝瑞峰公司是居间服务合同关系，分属两个不同法律关系，应分别处理，原告基于与蓝瑞峰公司之间的居间服务合同关系向我公司主张返还信息服务费没有事实基础，原告要求我公司承担连带返还责任亦无法律依据。综上所述，原告要求我公司承担返还信息服务费及利息连带责任的主张缺乏事实和法律依据，我公司请求贵院查明事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：二被告均系领取营业执照的有限责任公司，中基首业公司经营范围为房地产开发经营、楼房销售、房屋租赁，蓝瑞峰公司经营范围包括从事房地产经纪业务等。中基首业公司开发建设首钢圣拉斐尔小镇东区项目。2016年11月25日，原告向蓝瑞峰公司支付5万元，蓝瑞峰公司向原告出具收据，收据所载项目为信息服务费。蓝瑞峰公司提交了《项目团购推荐单》欲佐证该笔费用的收取依据，《项目团购推荐单》载：为获取本次活动相应的权益，在签署本推荐单同时，购房客户支付信息服务费5万元；被推荐人按照本推荐单内容要求签署团购单的，视为具备参与圣拉斐尔小镇东区项目本次开盘团购活动的资格，即可参加圣拉斐尔小镇东区项目408#地块开盘时的公开选房，该资格仅限于被推荐人本人购买项目于集中选房日公示的房源；如被推荐人在项目正式开盘后未参与选房或选房不成功（成功选房是指被推荐客户与开发商签署购房合同），可在60日内向代理公司申请退还信息服务费，如被推荐人成功选房，信息服务费不予退还；签署购房合同时，被推荐人应向开发商出具本推荐单和付款收据，以保障被推荐人的权益；被推荐人确认：本次团购活动的组织方仅提供团购组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收取的信息服务费并非购房价款的一部分；项目正式开盘时间、开盘房源以政府最终文件及要求批准的信息、并以开发商书面通知的信息为准。另查，《项目团购推荐单》签订后，中基首业公司（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于李大线西侧，新开大街南侧、编号为2-（50）-408的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为大厂国用（2014）第02026号，该地块土地面积为56060.1平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2014年7月30日至2083年6月23日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名首钢圣拉斐尔小镇东区四期-1、-2项目。买受人购买的商品房为预售商品房。买受人购买的商品房为本合同规定的项目中的：第X幢X单元X层X号房（以下称涉案房屋）。该商品房的用途为住宅，建筑面积共75.33平方米，商品房总价款1177003元。原告已支付《商品房买卖合同》项下约定的全部购房款，涉案房屋已办理了网上签约手续并交付原告。本次诉讼中，原告称其要求返还的5万元是在中基首业公司售楼处交纳，该笔款项是中基首业公司委托蓝瑞峰公司在售楼处对购房者强制收取的，该笔款项不是购房款，不清楚该笔款项的性质，但如不支付就不能与中基首业公司签订房屋买卖合同。原告就其主张提交录音2段，第一段录音为2018年9月7日部分购房者与中基首业公司项目总经理陆云涛的谈话录音，主要内容为：“……购房者：刚才说的交的5万元的信息服务费？为什么缴费？这个钱，你认？为什么收这个信息服务费？陆云涛：对，这个钱，我认。实际上也没有特别详细的必要去解释这个事儿……是我们授权让蓝瑞峰收的，在销售的过程中，我的营销排期这个在我广告排期的计划外，他帮我组织包括团购服务、包括房源信息的发布这些工作，所以呢，他收5万块钱的信息服务费……购房者：那是您来请他帮您做的，那是您跟他之间的合作关系，为什么需要我们业主来买单呢？陆云涛：没有为什么，你可以不交，然后呢还有就是说，如果你认为交款特别不合适……购房者：那您还没说为什么收这个费用？陆云涛：我刚才讲完了它的用途了，是在我的这个营销广告排期之外，这是环北京区域这个卖房……一种这个、这个也是在管理过程当中，管理部门没有规定，就是说没有规定它不能收，所以我们就收了这笔钱了……”第二段录音原告称是本案审理中购房者家属在中基首业公司与业务员徐峰的谈话录音，主要内容为：“购房者：现在说咱们到手价多少钱呢？徐峰：就是一万四。购房者：其他费用呢？徐峰：我跟你说成交价，其他费用的话，就是咱们后期有一些折扣优惠。有个优惠是每平米交3万块钱，每平米抵2000块钱。购房者：每平米抵2000，那等于是1万4，每平米抵2000，等于说是1万2吧。徐峰：我跟你，不是12000，我跟你说完，就是优惠完之后是这个价钱，14000左右购房者：等于是交完3万以后，合14000…..购房者：表单价怎么18000呢？徐峰：就是咱们那咱们的房价啊，没有优惠之前的价……所有在这买房的都交这8万元……购房者：那房子这8万块钱怎么就说怎么体现在房价里房款里呢？徐峰：你说这个钱这钱吗，这房价里面不体现的……房管局备案价不是18000啊，咱们备案价是14000多。购房者：你这不是又多收钱了吗？徐峰：你也可以不要优惠。购房者：不要优惠多少钱啊。徐峰：18000嘛。购房者：你刚才说叫什么规定的价，一万四，一万五，那你不超了吗？你不违法了吗？都已经。徐峰：不是说违法，就是您这个钱，就是属于咱们是反正说的一个优惠钱姐……对，这个合同上不体现，咱们有收据……”。中基首业公司质证称，认可第一段与陆云涛的谈话录音的真实性，但不认可证明目的，称陆云涛已经离职，其表态不能代表公司意见，并且中基首业公司提交陆云涛的情况说明，陆云涛称当时大家情绪激动，其并不是代表中基首业公司表态，也没有找相关部门核实事件情况，5万元信息服务费是蓝瑞峰公司收取的，不是中基首业公司收取的；不认可第二段录音的真实性，称中基首业公司涉案项目售楼处现在已经关停，原告不可能再进入售楼处购房。蓝瑞峰公司对原告提交的2段录音的质证意见同中基首业公司一致。审理中，原告申请证人林某出庭作证，林某称：其和朋友陈斌去买房子，到了售楼处后都不接待，让去找对面的中介买房，找到中介后说要加价30万元才能买房，中介带看了样板房，看完房之后陈斌支付了溢价款30万，之后到开发商那里交5万元信息服务费，这5万元是其代陈斌交纳的。二被告不认可证人证言的真实性，称证人与原告有利害关系，陈述与事实不符。另，根据蓝瑞峰公司自述，涉案项目共四期1178套房屋，现已全部售罄，通过蓝瑞峰公司销售的房屋共计937套。二被告均称5万元信息服务费是蓝瑞峰公司的工作人员在中基首业公司售楼处收取的，中基首业公司不干预蓝瑞峰公司收款，也不从中分得任何利益。就二被告之间的关系，中基首业公司提交一份中基首业公司（甲方）与蓝瑞峰公司（乙方）于2016年1月2日签订的《战略合作协议》，载明：甲乙双方本着合作共赢的原则，经友好协商，达成如下合作协议：1、甲方合法开发建设了首钢圣拉斐尔小镇东区四期-1、-2项目（以下简称“本项目”）。2、乙方遵守国家法律法规和政策规定从事房地产经纪业务，依法独立承担民事责任。3、甲方同意，在符合法律、法规相关规定的前提下，乙方可以就本项目进行线上线下宣传，但宣传内容应以甲方官方信息为准，不得变相夸大甲方官方信息，不得误导购房者。4、乙方须为甲方销售本项目房屋提供宣传推广工作并利用资源推荐购房大客户，通过各种渠道为甲方推荐个体意向购房人，并在购房现场提供宣传、促进签约的相关经纪工作。5、甲、乙双方在平等互利的前提下进行项目合作，甲方同意，乙方可以就本项目向甲方推荐意向购房人，甲方对乙方推荐的意向购房人给以团购待遇，甲方赋予乙方推荐的意向购房人在同等条件下享有优先选房的权利。甲方不干涉乙方根据团购活动的实际情况向购房人收取服务费。6、甲方要求乙方在甲方整个销售过程中组织协调相关团购销售活动，但乙方的相关活动不得影响甲方销售中心的正常秩序，否则甲方有权要求乙方退出相关活动，并有权终止本协议。原告不认可该《战略合作协议》的真实性，称除了个别有关系的能不交这笔钱，几乎所有的购房者都交了这5万元，如不交纳5万元，则无法与中基首业公司签约，没有所谓的优先权；蓝瑞峰公司认可该《战略合作协议》的真实性。蓝瑞峰公司提交宣传网页，用以证明其就涉案项目进行了对外宣传。原告对真实性及证明目的均不认可，称应提交广告合同及付款凭证，即便是蓝瑞峰公司做了广告，也应由其或中基首业公司承担相关费用。中基首业公司对该证据的真实性及证明目的均认可。本院认为，本案争点有二：一是蓝瑞峰公司收取原告信息服务费有无合同或法律依据；二是中基首业公司应否与蓝瑞峰公司承担连带责任。关于第一个争议焦点，根据审理查明的事实，中基首业公司与蓝瑞峰公司签订《战略合作协议》，约定由蓝瑞峰公司为中基首业公司提供媒介居间服务，中基首业公司为蓝瑞峰公司推荐的购房人提供优先选房权，并不干涉蓝瑞峰公司向购房人收取费用。审理中，蓝瑞峰公司提交了《项目团购推荐单》、宣传网页用以证明其已向购房人提供了媒介居间和选房服务，有权收取对价。而原告称如不签订推荐单并交纳费用则不能就已经选定房源与中基首业公司签订商品房预售合同，其并非通过蓝瑞峰公司居间介绍到中基首业公司处购房。本院经审查认为，根据现有证据不能证明蓝瑞峰公司为原告提供了居间服务。理由如下：一，《项目团购推荐单》虽名为“团购”，但并不具备团购的经济特征。团购通常指通过一定的方式和渠道，聚集一定数量的消费者组团，以较低折扣购买商品或服务的商业活动。其实质在于通过联合一定数量消费者，加强消费者一方与商家的谈判能力，以获取价格优惠为核心因素。本案中，蓝瑞峰公司为消费者提供的所谓团购服务，其自述内容为居间服务和保留房源，非但不具备购房优惠价格因素，反而需要在房价基础上增加5万元信息服务费，完全不具备团购所特有的经济特征。二，《项目团购推荐单》虽名为“推荐单”，但不能证明蓝瑞峰公司提供了推荐房源等居间服务。结合《项目团购推荐单》约定的“被推荐人按照本推荐单内容要求签署团购单的，视为具备参与圣拉斐尔小镇东区项目本次开盘团购活动的资格”可知，该团购推荐单系作为购房人具备团购选房资格的凭证，而从其内容看，亦非对双方有关居间服务权利义务的约定，所谓“推荐”并不能体现居间服务的实质性内容，原告亦不认可系经蓝瑞峰公司推荐而到中基首业处购房。故该“推荐单”不能作为蓝瑞峰公司提供了居间服务的证据。三，蓝瑞峰公司提供的宣传网页仅能证明其对涉案房屋所在楼盘进行宣传推广，但该行为非基于与原告之间的居间服务合同关系，蓝瑞峰公司亦未举证证明原告系通过其发布的宣传网页获得房源信息而到中基首业处购房。综上，蓝瑞峰公司收取信息服务费5万元无合同及法律依据，应予以退还。关于第二个争议焦点，从合同理解上看，二被告在《战略合作协议》中明确约定，中基首业公司对蓝瑞峰公司推荐的购房人给予团购待遇，赋予其在同等条件下优先选房的权利。蓝瑞峰公司庭审中亦称可以为团购客户“保留房源”。经询问，二被告均未能就在公开市场条件下如何保证“优先选房的权利”及“保留房源”进行合理解释；从费用收取方面，费用由蓝瑞峰公司收取，中基首业公司虽未直接从蓝瑞峰公司处获得收益，但结合其《战略合作协议》可知，蓝瑞峰公司可以就本项目进行线上线下宣传，而中基首业公司无需支付宣传费用，故应当认定中基首业公司已经从蓝瑞峰公司的宣传推广行为中获益。综上，中基首业公司在应知蓝瑞峰公司未提供服务的情况下收取费用，仍同意蓝瑞峰公司在售楼处内收费，为其提供收费便利，使得房屋买受人在未获得服务对价的情况下交纳信息服务费，并从中间接获取免费广告宣传等收益，应就买受人的损失与蓝瑞峰公司共同承担连带返还责任。原告主张的利息系其实际损失，其主张于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京蓝瑞峰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告田锋信息服务费五万元；二、被告北京蓝瑞峰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告田锋支付利息（以五万元为基数，自二〇一六年十一月二十五日起至二〇一九年八月十九日期间，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；自二〇一九年八月二十日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；三、被告大厂回族自治县中基首业房地产开发有限公司就前述第一项、第二项与被告北京蓝瑞峰房地产经纪有限公司承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告北京蓝瑞峰房地产经纪有限公司、被告大厂回族自治县中基首业房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  矫 辰审 判 员  张佳琪审 判 员  于 婷二〇二〇年二月二十八日法官助理  张晨璐法官助理  赵晓琳书 记 员  张茹敏