昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初6116号 原告：刘徐湘，男，汉族，1963年11月21日生，住云南省昆明市五华区。 原告：陈健，女，汉族，1965年8月27日生，住云南省昆明市五华区。 委托诉讼代理人：褚俊英，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：李默烈，云南格元律师事务所实习律师，特别授权代理。 被告：昆明迅图投资有限公司，统一社会信用代码：91530100579844324M。 住所地：云南省昆明市经开区信息产业基地春漫大道55号5栋1楼。 法定代表人：黄东辉。 委托诉讼代理人：邱云，云南多思律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：昆明博洋房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91530100MA6KN5NG22。 住所地：云南省昆明经济技术开发区洛羊街道东盟未来港M13幢055号。 法定代表人：宋胜瑜。 委托诉讼代理人：王世云、杨元英，云南典传律师事务所律师，特别授权代理。 原告刘徐湘、陈健与被告昆明迅图投资有限公司（以下简称：迅图公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依申请追加昆明博洋房地产经纪有限公司（以下简称：博洋公司）为本案第三人，并依法适用简易程序进行审理。原告刘徐湘、陈健及其委托诉讼代理人褚俊英、李默烈，被告迅图公司的委托诉讼代理人邱云，被告博洋公司的委托诉讼代理人杨元英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘徐湘、陈健向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2018年7月10日签订的《云南省房屋买卖合同》及2018年9月13日签订的《云南省二手房买卖合同-示范文本》；2.判令被告退还原告己支付的房款672000元，并向原告支付房屋成交价20%作为违约金，即145836元，合计：817836元；3.判令由本案被告承担诉讼费。事实和理由：原被告双方于2018年7月10日签订《云南省房屋买卖合同》（以下简称：合同一），为办理买卖合同网上备案手续，于2018年9月13日签订《云南省二手房买卖合同-示范文本》（以下简称：合同二），两份合同均约定：“被告将其享有处置权的坐落于经开区信息产业基地春漫大道55号1幢科研办公楼8层803室出卖给两原告，房屋成交价款为729180元，签订合同时，原告向被告支付首付款人民币369180元，剩余购房款360000元由原告以贷款方式支付；买卖双方定于房屋己交付（约定时间或约定条件），正式交付该房屋。”但是原被告双方在合同一签订前己达成口头协议约定由原告先行支付购房款672000元，原告按口头协议的约定于2018年7月8日己向被告指定账户支付了购房款672000元，且被告向两原告出具了收据。后被告既未向原告交付房屋，亦未办理相关贷款手续，两原告曾多次与被告沟通要求其协助办理贷款，也多次向被告表示同意将剩余房款一次性支付给被告，但被告均未就此作出任何答复。原告己向被告支付了超过90%的房款，但被告并未按照合同约定在合同签订时就己经向原告交付房屋，原告与其多次沟通亦无任何结果，至今被告己逾期交付房屋长达一年多，被告长期不向原告交付房屋己构成严重违约行为，且致使原告订立合同的目的不能实现，原告有权要求解除相关合同，并要求被告按合同二第六条第（三）项约定向原告承担逾期交房的违约责任，向原告支付成交价20%作为违约金，即145836元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告迅图公司辩称，我方认可与原告存在买卖合同关系，因没有收到原告的任何购房款项，所以没有交房。原告主张的售房协议，因被告委托了第三人独家代理销售，收到诉状之前，被告已经发现第三人在代理过程中将原告的款项侵吞，没有告知被告和原告签订协议，也未将收取的款项打到约定账户，我方已经向公安机关报案，所以被告不存在违约和返还款项，应当由第三人进行返还款项，并承担相应的法律责任。因没有收到原告的任何购房款项，原告的合同无法继续履行，相应责任应当由第三人承担。 第三人博洋公司辩称，第三人与被告系合法委托代理关系，双方签订了代理销售协议，协议对于代理期限、代理范围等都有明确约定，代理期间是2014年4月17日-2019年4月17日。第三人以被告名义和原告签订合同是合法有效的，也经过了被告的同意，被告没有收到款项是因为被告未按约定向第三人支付代理费用。我方提交了客户资料移交清单，被告知悉为何我们没有将款项交付。第三人与原告委托的酒店托管相对方云南帕沃特投资有限公司有协议约定，第三人代酒店托管方收取装修款抵扣其欠付第三人的款项，只是装修款收据上的抬头因员工写错了写成了被告的名称，装修款收据的名称应当为云南帕沃特投资有限公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于其证明内容，本院在说理部分进行综合评判。对于与本案无关的司法鉴定意见书，在本案中不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年4月17日，被告迅图公司与第三人博洋公司签订《房地产独家代理销售委托协议书》，约定迅图公司委托博洋公司独家代理销售其位于春漫大道55号的迅图国际研发中心物业，委托期限为一年，从2018年4月17日至2019年4月17日止，合同到期后，双方协商顺延。同时，约定迅图公司自行承担未能对客户承诺引起的纠纷和经济责任。第三人博洋公司在代理被告迅图公司销售房地产物业期间，于2018年6月16日以被告的名义与两原告的儿子刘牧天签订《认购协议书》并收取认购款50000元，后于7月10日以被告的名义与两原告签订《云南省房屋买卖合同》约定：被告将其享有处置权的坐落于经开区信息产业基地春漫大道55号1幢科研办公楼8层803室出卖给原告，房屋建筑面积共100.94平方米，套内建筑面积69.98平方米；房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）成交价款为729180元，签订合同时，原告向被告支付首付款369180元，剩余购房款360000元由原告以商业按揭贷款方式支付，买卖双方约定的交付情况为房屋己交付；自合同签订之日起5日内，买卖双方到当地房产交易场所（或通过有网络端口的机构）办理二手房买卖合同网上备案手续，自办理完成合同备案手续之日起5日内，买卖双方持办理房屋所有权转移登记手续所需资料，到房屋登记机构（不动产登记经办机构）办理该房屋所有权转移登记手续；逾期交房、逾期未能完成房屋权属转移登记的，违约方向守约方支付成交价20%作为违约金。2018年9月13日，第三人博洋公司以被告的名义再次与原告签订《云南省二手房买卖合同》，内容与7月19日签订的《云南省房屋买卖合同》基本一致。经查明，原告在认购房屋后与云南帕沃特投资有限公司签订了《维也纳酒店客房委托经营管理合同》，约定原告全权委托云南帕沃特投资有限公司对外管理租赁其享有产权的涉案物业，用于维也纳酒店客房经营，由云南帕沃特投资有限公司统一装修该委托物业并收取装修费用，收取标准为3000元/平方米，委托物业面积为100.94平方米，应付装修款项为302820元，并约定了委托经营收益及支付方式，该合同附件一租金支付表中载明涉案房产成交总金额1032000元，毛坯房款729180元，装修款302820元。原告于2018年7月8日已将购房首付款369180元和装修款302820元，合计672000元汇入第三人博洋公司的关联企业云南共联营销策划有限公司账户内。第三人博洋公司主张其代收的装修款系云南帕沃特投资有限公司授权同意，且已用于抵扣云南帕沃特投资有限公司差欠该公司的欠款。上述合同签订后，由于被告与第三人博洋公司因履行《房地产独家代理销售委托协议书》发生争议，第三人博洋公司未将代收的购房款交给被告，被告以此为由未将涉案房屋交付原告，也未办理房屋所有权转移登记手续。 本院认为，被告迅图公司与第三人博洋公司签订的《房地产独家代理销售委托协议书》合法有效，第三人博洋公司在约定的委托期限内，以被告迅图公司的名义与原告签订《云南省房屋买卖合同》、《云南省二手房买卖合同-示范文本》及收取购房款的行为系履行合法的代理行为，根据《中华人民共和国我民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，被告迅图公司应对第三人博洋公司实施的上述代理行为承担民事责任，并作为合同相对方承担与原告合同的全部权利义务。针对原告要求解除与被告于2018年7月10日签订的《云南省房屋买卖合同》及2018年9月13日签订的《云南省二手房买卖合同-示范文本》的诉讼请求，因被告明确表示同意解除，本院对该诉讼请求予以支持。对于原告要求被告退还已支付房款672000元的诉讼请求，因原、被告双方合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应退还相应的购房款。对于应退还的购房款数额，原告虽然向第三人支付了672000元，但综合各方提交的证据及庭审陈述，原告支付的购房款仅为369180元，另有302820元系基于与云南帕沃特投资有限公司的委托经营管理合同关系所支付的装修款，根据合同相对性原则，该装修款应由原告另案向合同相对人主张，故本案被告应退还的购房款为369180元。被告辩称，未收到原告购房款，所以不应当返还，经查明，原告在签订房屋买卖合同前就已经支付了首付款369180元，被告未收到该款项是由于与第三人存在《房地产独家代理销售委托协议书》纠纷，属于双方委托代理合同关系，不能作为抗辩理由，故对该抗辩观点，本院不予采纳。对于原告要求被告支付房屋成交价20%作为违约金的诉讼请求，如前所述，被告与第三人在履行《房地产独家代理销售委托协议书》过程中发生的纠纷应当与第三人协商处理，以此为由拒绝向原告交付房屋并过户并无事实和法律依据，被告公司违反房屋买卖合同的约定，应承担相应的违约责任，综合案件的具体情况，本院酌情认定被告向原告支付违约金20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下： 一、解除原告刘徐湘、陈健与被告昆明迅图投资有限公司于2018年7月10日签订的《云南省房屋买卖合同》及2018年9月13日签订的《云南省二手房买卖合同-示范文本》； 二、由被告昆明迅图投资有限公司在本判决生效后十日以内向原告刘徐湘、陈健退还购房款369180元，并支付违约金20000元，共计389180元； 三、驳回原告刘徐湘、陈健的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5989元，由原告刘徐湘、陈健承担3139元，被告昆明迅图投资有限公司承担2850元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员 普 熙 二〇二〇年二月六日 书记员 黄馨漫