浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初7461号 原告：徐代悦，女，1952年6月2日出生，汉族，户籍地：平湖市，现住平湖市。 原告：黄懿君，男，1984年9月17日出生，汉族，户籍地：平湖市，现住平湖市。 被告：浙江万联商业经营管理有限公司，住所地：嘉兴市万家汇商业广场1幢511室，统一社会信用代码：91330401064163095U。 法定代表人：曾一智，该公司董事长。 被告：锦润置业（嘉兴）有限公司，住所地嘉兴市万家汇商业广场1幢501室，统一社会信用代码：91330400586287570G。 法定代表人：曾一智，该公司董事长。 两被告共同委托诉讼代理人：居新铭、俞佳伟，浙江圣文律师事务所律师（2019年11月25日撤销委托）； 两被告共同委托诉讼代理人：胡小华、张春峰，浙江隆智律师事务所律师（2019年11月28日接受委托）。 原告徐代悦、黄懿君与被告浙江万联商业经营管理有限公司（以下简称万联公司）、锦润置业（嘉兴）有限公司（以下简称锦润公司）合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂转为普通程序，分别于2018年12月13日、2019年12月9日公开开庭审理了本案。原告徐代悦、黄懿君，两被告的共同委托诉讼代理人俞佳伟（参加第一次庭审）、胡小华（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。因案情复杂，本案两次延长审限各六个月。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告2017年5月1日至2019年4月30日两年的租金104234元；2.判令两被告支付原告违约金10000元；滞纳金6520.3元（暂计算至2019年11月28日，直至付清为止）；3.判令解除原告与被告万联公司签订的《商铺委托经营合同书》，返还原告万家汇·嘉兴义乌商贸城商铺1幢1219室，并恢复原状；4.本案诉讼费由两被告承担。 事实和理由：被告锦润公司对其投资建设及运营的嘉兴义乌商贸城进行广告宣传，宣传资料中包含有“包租+10年购铺先赚3年租的独立商铺”、“八大运营优势永葆市场繁荣”、“对接义乌源头价商品”、“辐射2000万人口抢占百亿市场大商机”等宣传信息。原告看到这些信息后，就购买商铺的具体事宜与被告进行协商，约定原告购买被告开发的万家汇·嘉兴义乌商贸城商铺1幢1219室，由被告实行十年统一托管，因前三年租金为返租，直接从房价中扣除，第四、五年回报额度统一为成交价的8%，每年分两次返还，到返还店铺时恢复独立单间原状。2013年7月，原告与被告锦润公司签订《商品房买卖合同》，同时按照被告锦润公司的要求与被告万联公司一并签订了《商铺委托经营合同书》。根据约定，被告每年应支付原告租金52117元，租金按半年期进行支付，支付时间分别为2017年5月、2017年11月、2018年5月、2018年11月等。委托经营期间，双方必须遵守诚实信用原则，给对方造成损失的，须向对方支付人民币每间店铺10000元的违约金。滞纳金每日按租金的0.1‰支付原告。之后，被告锦润公司向原告交付具备独立使用空间，四周均有隔断的商铺。五年后，在符合整体业态规划的前提下，原告有优先经营权。被告万联公司在接受委托经营后，擅自将隔断拆除。现被告万联公司已经连续拖欠三期租金，已严重违反合同约定。原告多次催讨无果，且被告单方面无理提出修改合同条款。根据《中华人民共和国合同法》，被告已严重侵犯了原告的正当权益，根据民事诉讼法之规定，原告享有请求被告给付租金并归还商铺的权利，故原告具状起诉。 被告万联公司辩称，原告与被告万联公司是签订了商铺委托经营合同书，双方系委托经营管理的关系，现被告确实存在逾期支付租金的情况，但不同意解除委托经营合同。按照该合同第6条第3款、第4款及第8款的约定，委托经营期间一切经营活动均由万联公司以自己的名义进行，由此产生的后果均由万联公司承担，原告不干涉万联公司的经营活动，同时万联公司有权根据市场需求对商业业态布局作出调整，可按实际招商的需要装修该商铺、拆除隔间、改装室内设施等，原告不得干涉；顾及经营连续性，双方约定任何一方都不得擅自变更、解除合同。本案中，万联公司按照该约定，已经将原告商铺拆除隔间后与其他商铺整体出租。由于现在租金较低，暂时无法按约支付，万联确实存在违约的情形；对于租金问题，因涉及的业主众多，政府曾出面组织过协商，万联公司根据实际经营情况，提出过支付方案，租金金额不变，原来两年的租金，分四年支付，也有很多业主同意该方案，近300户业主与被告签订了3355分期付款协议。鉴于目前万联公司资金困难，请求参照已有的3355协议方案分期支付。 被告锦润公司辩称，原告与被告锦润公司签订的是商品房买卖合同，双方之间的合同已经履行完毕。原告起诉要求被告锦润公司共同承担租金及违约金于法无据。万联公司和锦润公司系两个独立的法人，依法独立享有民事权利和承担民事义务。原告是与被告万联公司签订的商铺委托经营合同，支付租金的合同相对人也是万联公司，与被告锦润公司无关。 针对自己的主张，两原告提供了下列证据： 1.商铺委托经营合同书一份，证明原告的租金收益及滞纳金和违约金的承担。 2.不动产产权证二份，证明原告对商铺拥有物权。 3.宣传资料一组，证明被告进行虚假宣传。 4.独立商铺照片一份，证明隔开的商铺之前具有独立的空间。 5.部分业主的签名清单一份，证明业主要求退还商铺。 6.补充条款一份，证明恢复原状归还独立商铺的依据。 7.告知函一份，证明两被告主体关系。 8.委托书、内部认购协议书各一份，证明被告锦润公司应当承担连带责任。 9.商铺业主的请求书一组，证明有300余户小业主请求，如果被告既无法支付租金收益，又不解除委托经营合同、返还商铺的，则要求解除商品房买卖合同、退还商铺、返还购房款。 两被告质证意见： 证据1、2：对三性均没有异议。 证据3：由于被告提供的是复印件，对该组证据三性均不予认可，且双方签订的商品房买卖合同的补充条款，明确约定了对外销售资料仅供参考。 证据4：系复印件，对真实性无法确认，商铺确实是存在单独隔间的。 证据5：对三性不予确认。 证据6：对三性没有异议。 证据7：提供的系复印件，对真实性无法确认，且是万联公司单独确认，不是两被告共同出具的，只能代表万联公司的意见。 证据8：对委托书的真实性没有异议，确实在2017年6月7日出具过委托书共同委托股东代表进行过沟通，但是事情的前提是万联公司无法支付租金，业主催讨租金，在开发区政府的要求下，被告锦润公司派人参与此事，在政府的协调下，双方达成了协议，不能将被告锦润公司帮助解决问题之举认定为被告锦润公司应当承担责任。内部认购协议书系复印件，真实性无法确认。虽然合同上写有被告锦润公司，这仅是认购时期的初步想法，在实际签订商品房买卖合同时已经告知托管，原告也是和被告万联公司签订的委托经营合同，故原告与被告锦润公司系商品房买卖合同关系，原告和被告万联公司是委托经营关系。 证据9：真实性请求法庭核实，也与本案无关。 针对自己的抗辩，被告万联公司提供了返租表一组，证明除原告之外的近300户业主签订了3355分期付款协议，通过3355的方案解决租金问题。 原告质证意见：其他业主同意签订，与原告无关。 针对自己的抗辩，被告锦润公司提供了商品房买卖合同补充协议一份，证明双方签字的补充协议中第6条对宣传效力进行了约定，该宣传广告和资料不属于出卖人的交付条件，不构成合同的约束。 原告质证意见：对真实性没有异议。 本院认证意见：原告提供的证据1、2、6、8，两被告对其真实性均未提出异议，本院予以确认。原告提供的证据3，虽系复印件，但该宣传资料已在另案中被本院予以认定，故在本案中予以确认。原告提供的证据4、5，两被告有异议，本院无法确认其真实性及与本案的关联性，故不予认定。原告提供的证据7，虽系复印件，但该告知函已在其他案件中被本院予以认定，故在本案中予以确认。原告提供的证据8，其中委托书的真实性，两被告没有异议，本院对其真实性予以确认；内部认购协议书，虽系复印件，但两被告并未提供足以推翻的证据，故本院对其真实性予以确认。原告提供的证据9与本案不具有关联性，本院不予认定。被告万联公司提供的证据，原告认为与其无关，结合本案实际本院对其真实性及关联性予以确认；被告锦润公司提供的证据，原告对其真实性没有异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告锦润公司系嘉兴万家汇商业广场项目（亦称义乌商贸城）的开发商。原告与被告锦润公司曾签订《内部认购协议书》，约定：原告自愿认购被告所开发的万家汇商业广场的商铺；市场建成后，由锦润公司实行十年统一托管，因前三年为市场培育期，为共同培育市场，原告同意在锦润公司托管的前三年放弃所预定物业的收益权，第四、第五年回报额度统一为成交总价的8%，每年分两次返还，自第六年起按铺位实际租金收入分成，锦润公司收取20%，原告收取80%，在双方正式签订《商品房买卖合同》时，原告与锦润公司一并签订有关《委托经营管理合同》，锦润公司同意在原告正式签订《商品房买卖合同》时一次性优惠成交总价的21%。 2013年6月，原告徐代悦、黄懿君与被告锦润公司签订《浙江省商品房买卖合同》及补充协议一份，原告徐代悦、黄懿君向被告购买万家汇商业广场1幢1219室商铺，建筑面积20.75平方米。同日，原告与被告万联公司签订《商铺委托经营合同书》一份，约定：原告同意在本合同有效期内将涉及万家汇商业广场1幢1219室商铺经营管理的一切事项全部委托给万联公司处理，并同意万联公司以万联公司名义从事该商铺经营管理的一切活动；具体委托经营事项：1.被告万联公司自行确定、调整该商铺经营范围及经营模式；2.在保证原告既定收益的前提下，被告万联公司独立处理一切与该商铺经营有关内外事务；3.被告万联公司有权代原告收房、统一招商，有权对业态进行规划与控制，统一经营管理、以原告名义签订各种租赁协议及相关文书等。委托经营期限为10年，自2014年5月1日至2024年4月30日止，原告应在2014年9月30日后一个月内签字确认办妥交房手续。若原告未在上述期限内办妥交房手续，则原告同意由被告万联公司代原告收取该商铺，原告认可被告万联公司的验房含产权明确、商铺方位、四至范围的界定等及收房。双方约定，自委托经营起始算起第1-3年，该商铺处于筹备及培育市场阶段，原告不向万联公司收取任何费用，自第4年开始收取租金；2017年5月1日至2019年4月30日之间每年商铺租金为52117元，租金按半年期进行支付，支付时间分别为2017年5月、2017年11月、2018年5月、2018年11月；2019年5月1日至2024年4月30日，原、被告双方按实际租金收益8:2分成，商铺实际租赁收入80%归原告所有，其余20%归万联公司所有。双方还约定在委托经营期间，被告万联公司有权根据市场需求对商业业态布局作出调整，可按实际招商的需要装修该商铺、拆除间隔、改装室内设施等，原告不得干涉，顾及经营连续性，双方约定任何一方不得擅自变更、解除合同。该合同对违约责任约定如下：1.如原告违反本合同，在锦润公司将商铺交付原告后，原告逾期将该商铺委托给万联公司经营，应承担违约金50000元；2.万联公司逾期向原告支付该商铺经营回报收益，原告有权要求被告履行，被告在收到原告催函5个工作日内未支付的，逾期每日原告可按该商铺经营回报收益的0.1‰向被告加收滞纳金；3.委托经营期间，双方必须遵守诚信原则，除上述约定赔偿情形外，任何一方违反本合同其他规定，给对方造成损失的，须向对方支付人民币10000元的违约金，实际损失超过违约金部分的，应当据实赔偿。原告办理了上述商铺的产权登记手续，并按约将商铺交由被告万联公司统一经营管理。被告万联公司接受委托后，根据经营管理的需要，已将商铺间隔拆除后整体出租，但2017年5月起被告万联公司未能按约向原告支付经营收益。 被告锦润公司在对包括涉案商铺在内的万家汇商业广场项目进行宣传时，宣传资料中包含有“包租10年购铺先赚3年租”、“8大运营优势永葆市场繁荣”、“对接义乌源头价商品”、“辐射2000万人口抢占百亿市场大商机”等宣传信息。两被告法定代表人同一，曾对外宣传“锦润集团下属分公司万联公司正式组建”。 2017年5月15日，万联公司向包括原告在内的业主发函称，万联公司作为运营公司受托经营管理万家汇商业广场项目，因小商品实体市场在互联网商业的冲击下已无可持续发展的空间，公司收支一直入不敷出，为确定租金支付方案，经过万联公司多次开会研讨，同时和锦润公司进行多次的沟通，锦润公司给予的意见是“若万联公司经营好，仍愿意由万联公司继续经营，同时也愿意给予万联公司支持”，故万联公司最终确定两个方案，方案一：原委托经营合同约定的租金由万联公司分期支付，2017年先支付其中的2%，余下14%在后六年均摊，每年分两期支付；方案二：由锦润公司代万联公司支付原委托经营合同约定的租金，但因目前锦润公司资金紧缺，故将锦润公司保留的一、二楼商铺按现行销售价格转让给委托人以抵付租金，即委托人以原委托经营合同约定的租金额冲抵同等数额的商铺转让款，因涉及到商铺面积较大、委托人租金较小的情况，则需要委托人各自组合，进行共同购买冲抵租金。 2017年6月7日，锦润公司、万联公司共同出具委托书，载明：经公司董事会研究决定，委派杨学雷、黄建良同志为公司股东代表，与业主代表就返租事宜进行沟通。 另查明，万家汇商业广场项目总建筑面积为58197平方米，其中地上三层商业面积为33038平方米，地上四至九层商业（旅馆业）面积为11593平方米，锦润公司已完成销售面积14494平方米，还有近44000平方米物业未出售。商场2014年年底开业，定位为小商品市场，受互联网商业模式冲击，无法持续经营，后于2018年6月调整业态，定位为商贸综合体并开始试营业。目前商场三层均有招租，完成总招商面积约19000平方米，占可招商面积的63%，但主要承租户还在免租期，租金收入较低。截至目前已出售商铺共涉及已付清全部购房款需返租金收益业主469户。鉴于商业大环境不景气、市场经营困难，部分小业主与万联公司达成《商铺委托经营合同书》补充合同（即3355协议），将原两年支付的2017年5月1日至2019年4月30日的固定收益回报延长至4年支付完毕，其中前2年按每年3%的比例支付，后2年按每年5%的比例支付。截至2019年12月12日，签订补充合同的业主共297户，占万家汇商业广场项目有返租金需求业主的63.3%。大部分补充合同约定万联公司于2019年12月前支付前六期共11/16租金，于2020年5月、2020年12月分别再支付2.5/16租金。补充合同同时约定锦润公司为万联公司的上述付款义务承担连带保证责任。补充合同签订后，被告万联公司履行了部分付款义务，对到期款项未能全部支付。 本院认为，本案系一起因委托经营而引起的合同纠纷。原、被告双方对被告万联公司欠付原告租金的事实及具体数额没有争议，主要争议焦点在于：一、是否应解除《商铺委托经营合同书》，返还商铺并恢复原状；二、租金应如何支付；三、违约金是否应支持；四、锦润公司是否应承担共同付款责任。 关于争议焦点一，案涉商铺为产权式商铺，原告享有商铺的所有权，但原告在购买之时即知晓并认可商铺的经营模式为统一委托经营模式，而非单独自主经营模式。统一委托经营模式有其自身特点及规律，基于此，原告作为所有权人，与其他众多业主一样均事先让渡了部分权利。根据原告与万联公司签订的《商铺委托经营合同书》，万联公司有权根据市场需求对商业业态布局作出调整，可按实际招商的需要装修该商铺、拆除间隔、改装室内设施等，原告不得干涉，顾及经营连续性，双方约定任何一方不得擅自变更、解除合同。因此，原告现要求解除委托经营合同，不符合合同约定。同时，商铺交付时虽有隔断，但被告万联公司现已将涉案的商铺拆除了隔断，与其他商铺一起整体出租，导致事实上已无法返还原告商铺，如强行返还，势必引起一系列负面连锁反应，也不利于市场的培育，最终将损害包括原告在内的小业主的整体利益。故原告要求解除商铺委托经营合同书、返还商铺并恢复原状，缺乏足够的事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，法律规定，债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。首先，根据本院向相关部门了解到的万家汇商业广场项目整体运营情况，为应对市场行情变化，商场业态于2018年调整为商贸综合体，现仍处于市场培育期，万联公司给予承租商户较多免租优惠，租金收益少，处于经营困难状态，现要求万联公司按合同支付到期租金收益显然已不现实；其次，案涉万家汇商业广场系商贸综合体，由万联公司统一经营管理，单个商铺虽为业主单独所有，但商业上存在统一经营的整体收益风险，业主之间的收益必然相互制约，在发生经营风险时，需要平衡业主整体利益；再次，截至目前已付清全部购房款的业主中有将近三分之二的业主接受万联公司支付困难的事实并据此签订了分期支付协议，且万联公司也设法进行了部分履行。合同本应严守，以尊重和维护当事人的意思自治，但考虑到当下市场的实际情况，原告与众多其他业主系利益攸关方，彼此之间相互制约。原告未签订分期支付协议，若按照合同约定的期限判决被告向原告履行支付义务，虽保护了原告实现债权的期限利益，但有可能损害大多数业主的整体利益，终会引来涸泽而渔的局面，导致被告不堪重负，甚至会引发或加剧其破产，最终影响包括原告自身利益在内的整体利益的实现。故从利益权衡角度，在被告应付租金总额不变的情况下，对于万联公司要求参照大多数业主已签订的补充合同约定的方案履行本案付款义务，本院予以准许。鉴于大部分补充合同约定的付款方式为2019年12月前支付前6期共11/16租金收益，2020年5月、2020年12月各支付2.5/16租金收益，本院参照该方案确定被告万联公司向原告支付租金收益的期限及金额。 关于争议焦点三，《商铺委托经营合同书》对违约责任作了三条约定，从内容来看，10000元违约金条款是在一方发生第一、二种情形（即原告逾期交付商铺、万联公司逾期支付租金）以外的违约并给对方造成损失时才适用，现没有证据证明万联公司存在除逾期支付租金以外的违约情形，故本案中10000元违约金条款不应适用。即使作为逾期付款的违约损失来讲，鉴于本案实际情况，为了业主整体利益，也为了与已签订补充合同的业主利益保持平衡，本院支持租金分期付款，改变了租金的付款期限，已不存在逾期付款之说，因此，本院对原告主张的违约金及滞纳金不予支持。 关于争议焦点四，锦润公司在销售商铺时，其招商宣传中含有“包租十年购铺先赚三年租”等内容，该宣传内容客观上促使原告等业主与锦润公司签订了《内部认购协议书》并进而签订了《商品房买卖合同》。从锦润公司与原告签订的《内部认购协议书》来看，其中约定了“市场建成后由锦润公司实行十年统一托管”等内容，并约定双方在正式签订《商品房买卖合同》时双方一并签订《委托经营管理合同》，且该协议书中约定的租金计算及支付方式与之后原告等与万联公司签订的《商铺委托经营合同书》约定的内容基本一致。两被告法定代表人同一，在两被告关系上曾对外宣传为“锦润集团下属分公司万联公司”。在合同约定的租金支付时间到期后，万联公司向业主发出的《告知函》中提到“万联公司和锦润公司（亦是委托人）进行多次的沟通，锦润公司给予的意见是‘若万联公司经营好，仍愿意由万联公司继续经营，同时也愿意给予万联公司支持’”，且该告知函中就租金支付确定的最终方案二为“由锦润公司代万联公司支付原委托经营合同约定的租金……”。之后万联公司与锦润公司又出具《委托书》，共同委派公司股东代表与业主代表就返租事宜进行沟通。以上均可使原告等业主以为两被告之间具有关联关系。锦润公司作为开发商对其与经营管理公司万联公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明，反而在对外宣传、销售及处理租金等相关事项上作为关联方出现，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业或存在合作关系产生合理信赖，锦润公司对于万联公司的行为应当承担连带责任。因此，被告锦润公司对万联公司的上述付款义务应承担连带责任。 据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告浙江万联商业经营管理有限公司欠原告徐代悦、黄懿君2017年5月1日至2019年4月30日期间的租金收益104234元，于本判决生效之日起七日内支付71660元，于2020年5月31日前支付16287元，于2020年12月31日前支付16287元； 二、被告锦润置业（嘉兴）有限公司对上述债务承担连带责任； 三、驳回原告徐代悦、黄懿君的其他诉讼请求。 如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2715元，保全申请费1120元，由两被告共同负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  史彦权 人民陪审员  夏德珍 人民陪审员  沈笑蕾 二〇二〇年二月十四日 书 记 员  斯群蓉 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。