广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初3608号 原告：马银球，男，1980年12月20日生，汉族，桂林小马电动车维修店经营者，住桂林市全州县。 委托代理人：刘克红，广西利业律师事务所律师。 被告：桂林市七星区朝阳乡岩前村民委员会竹桥村七队，住所地：桂林市七星区朝阳乡岩前村委。 负责人：秦玉发，队长。 被告：桂林市富辉投资有限责任公司，住所地：桂林市七星区自由路花桥苑综合楼3-6-1号，注册号：450305000006699。 法定代表人：吕建辉，执行董事。 被告：桂林市鑫星房地产开发有限公司，住所地：桂林市西凤路1号桂湖花园2-5栋4-3-1号，统一社会信用代码：91450300732214506D。 法定代表人：胡国任，董事长。 委托代理人：吕星，广西金桂律师事务所律师。 原告马银球与被告桂林市七星区朝阳乡岩前村民委员会竹桥村七队（以下简称“竹桥村七队”）、桂林市富辉投资有限责任公司（以下简称“富辉公司”）、桂林市鑫星房地产开发有限公司（以下简称“鑫星公司”）合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成由审判员秦斌担任审判长，人民陪审员谭继元、丁建英组成合议庭，书记员俞蒋燕担任法庭记录，于2020年2月13日公开开庭进行了审理。原告马银球及其委托代理人刘克红，被告竹桥村七队负责人秦玉发，被告桂林市鑫星房地产开发有限公司的委托代理人吕星到庭参加了诉讼，被告富辉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原告与三被告2011年5月18日签订的《竹桥七队新村建房合同》无效；2.依法判决三被告共同向原告返还购房款17万元，并支付资金占用费81600元（资金占用费以17万元为基数，按年利率6%从2011年5月19日计算至实际给付之日止，本次暂计至2019年10月19日），以上共计251600元，三被告对此款项承担连带责任；3.依法判决本案全部诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2011年5月，原告与三被告共同成立的朝阳乡岩前村委竹桥村七队新农村建设管理办公室签订了《竹桥七队新村建房合同》一份，合同约定：原告委托被告建设的安置房为位于信息产业园北面、张家山东侧，用地面积为20678平方米，规划用途为农民安置房的第4栋5单元5层01号房。该安置房为砖混结构，层高2.9米，层数为地上6-7层，阳台是半封闭式，建筑面积约150平方米。按建筑面积计算，该安置房单价为每平方米2500元，房款总金额为375000元。在签订协议当天，原告向被告支付建房第一期费用（计入总房款）7万元；该栋房屋基础到地面时，乙方支付第二期费用（累计到总房款的50%)…被告按国家质量标准建设好该安置房，在合同签订后360个工作日交付给原告使用。此外原、被告双方还对面积确认及面积差异处理、预期付款责任和逾期交房责任、规划变更约定、交房细节、违约赔偿等一系列事项进行了约定。合同签订后，被告向原告出具7万元的收款收据一张，此后原告又陆续向被告转款10万元。然被告收款后，一直未将房屋按约定完工并交付给原告使用。原告认为：原、被告双方签订的合同虽名为《竹桥七队新村建房合同》但其性质实质为农村房屋买卖合同，农村房屋买卖涉及到宅基地买卖，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的，我国土地管理法规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，原告非朝阳乡岩前村委竹桥村七队集体经济组织成员，故原、被告签订的《竹桥七队新村建房合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。因与被告多次协商退款未果，故诉至法院。 原告对其诉称的事实在举证期限内提交的证据有：1.桂林市富辉投资有限责任公司、桂林市鑫星房地产开发有限公司国家企业信用信息，证明被告主体身份情况。2.岩前村竹桥七队与桂林市富辉投资有限责任公司、桂林市鑫星房地产开发有限公司合作开发类文件（含决议书、补充决议书、会议纪要、合同2份、授权书、收条、承诺书、合作开发补充协书），证明原告所购买的房屋系朝阳乡岩前村委竹桥村七队、桂林市富辉投资有限责任公司、桂林市鑫星房地产开发有限公司合作开发，三被告是适格被告。3.《竹桥七队新村建房合同》、《收据》、中国农业银行明细，证明2011年5月，原告与三被告共同成立的朝阳乡岩前村委竹桥村七队新农村建设管理办公室签订了《竹桥七队新村建房合同》一份，合同约定原告委托被告建设的安置房为位于信息产业园北面、张家山东侧，用地面积为20678平方米，规划用途为农民安置房的第4栋5单元5层01号房，该安置房为砖混结构，层高2.9米，层数为地上6-7层，阳台是半封闭式，建筑面积为150平方米。按建筑面积计算，该安置房单价为每平方米2500元，房款总金额为375000元。在签订协议当天，原告向被告支付了建房第一期费用（计入总房款）7万元；该栋房屋基础到地面时，乙方支付第二期费用（累计到总房款的50%）…被告按国家质量标准建设好该安置房，在合同签订后360个工作日交付给原告使用。此外，原、被告双方还对面积确认及面积差异处理、逾期付款责任和逾期交房责任、规划变更约定、交房细节、违约赔偿等一系列事项进行了约定。合同签订后，被告向原告出具7万元的收款收据一张，此后原告又陆续向被告转款10万元。4.关于桂林高新技术产业开发总公司新建集体经济发展及农民回建房的建设用地规划定点通知、关于朝阳乡竹桥村农房拆迁安置回建房建设用地的通知、关于岩前村委竹桥七队集体经济发展用地项目合作开发建设备案的函，证明原告购买的三被告联合开发的房屋土地性质系农村集体建设用地，房屋实质为农村房屋买卖。5.原告身份证复印件，证明原告非朝阳乡岩前村委竹桥村七队集体经济组织成员，故原、被告签订的《竹桥七队新村建房合同》违反法律、行政法规的强制性规定,应属无效合同。 被告竹桥村七队辩称，一、竹桥村七队从未与原告签订任何合同，双方亦无经济往来，双方之间素未谋面，更不曾相识。二、原告提供的竹桥七队新村建房合同，竹桥村七队并未参与，是原告与富辉公司、鑫星公司法人吕建辉签订，竹桥村七队未成立朝阳乡岩前村委竹桥村七队新农村建设管理办公室，队长黄钟富也从未刻过私章，竹桥村七队的收款收据都是手写签字，没有私章。三、2014年7月3日，岩前村民委员会在乡政府的监督指导下，与富辉公司、鑫星公司签订了合作开发补充协议，协议第三条合作方式已明确，甲方（朝阳乡岩前村民委员会）出土地三十一亩，乙方（鑫星公司、富辉公司）出项目建设的所有资金。此协议村民大会已通过，本七队65户村民，有62户村民签字按手印。四、根据2014年7月3日桂林市朝阳乡岩前村竹桥七队集体经济发展用地项目合作开发协议补充协议第六条双方权利与义务第二点乙方责任2小点明确乙方对除分配给甲方房产外的其他房产有绝对支配权，甲方需无条件配合乙方处置房产，并无任何理由干涉，所以吕建辉公司如何处置房屋亦未告知竹桥村七队。五、自2014年7月3日签订的合作经营开发协议书以来，竹桥村七队无任何合作收益，也是受害一方。综上，本案证据足以证明富辉公司、鑫星公司的法人应承担责任，为本案适格被告，请法院驳回原告对竹桥村七队的全部诉请。 被告竹桥村七队对其辩称的事实在举证期限内提交的证据有：1.合作开发补充协议复印件，证明竹桥村七队未与原告签订合同，不存在债务纠纷。2.收据复印件，证明我们与原告无履行合同义务等债务关系。 被告富辉公司未到庭，也未提供答辩意见。 被告鑫星公司辩称，鑫星公司不是本案适格被告，原告的购房合同与竹桥村七队签订，购房款也是交给竹桥村七队，根据合同的相对性，原告认应向竹桥七队主张权利。原告主张合同无效无事实及法律的依据，在签订合同时，原告明知该项目该房屋的真实情况仍愿意购房，原告在长达数十年时间内没有提出异议，原告提交的证据也证明购房的合法性，故购房合同有效。 被告鑫星公司对其辩称的事实在举证期限内未提交证据。 经开庭质证后，被告竹桥村七队对原告提供的证据质证意见为：证据1、2、3认可。证据4有异议，我们未与原告签订协议，原告也未交款给我们。证据5有异议，我们与原告没有合同及债务纠纷。 被告鑫星公司对原告提供的证据质证意见为：证据1富辉公司目前处于吊销状态，是否追加法定代表人由法庭决定。证据2中鑫星公司盖章的协议我们认可，对于没有鑫星公司盖章的协议的关联性不认可，真实性由法院审核。证据3真实性认可，建房合同是原告与竹桥村七队签订，收条也由竹桥村七队出具，与鑫星公司无关，根据合同相对性，鑫星公司不是本案适格被告。证据4真实性由法院核对，但与本案无关。证据5的证明目的不认可，合同由原告签订，但原告又否认了合同的合法性。 原告对被告竹桥村七队提供的证据质证意见为：证据1真实性无异议，对证明目的有异议。证据2真实性无异议，说明是三被告共同开发的房屋。 被告鑫星公司对被告竹桥村七队提供的证据质证意见为：证据1补充协议真实性认可，不认可其证明目的。证据2与本案无关。 被告富辉公司未提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告富辉公司经送达开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。 结合双方当事人提供的证据，本院确认如下法律事实：原告马银球的户籍地为广西全州县。2011年5月18日，原告（作为乙方）与名称为“朝阳乡岩前村委竹桥村七队新农村建设管理办公室”（作为甲方）签订了《竹桥七队新村建房合同》一份，合同约定（节选）：项目位于信息产业园北面、张家山东侧，用地面积为20678平方米，规划用途为农民安置房。甲方经批准，在上述地块上建设安置房，命名为竹桥新村。乙方委托甲方建设的安置房为本合同第一条中约定项目中第4栋5单元5层01号房。该安置房为砖混结构，层高2.9m，层数为地上6-7层，阳台是半封闭式，建筑面积约150平方米。计价方式为按建筑面积计算，该安置房单价为每平米2500元，房款总金额为375000元，在签订本协议当天，乙方向甲方支付建房第一期费用（计入总房款）7万元。甲方按国家质量标准建设好该安置房，在合同签订后360个工作日内交付给乙方使用。富辉公司法定代表人吕建辉在合同甲方处签名并加盖朝阳乡岩前村委竹桥村七队新农村建设管理办公室印章，还加盖了名为“黄钟富”的印章，原告马银球在乙方签字并捺印。合同签订当天，原告向吕建辉交纳第一期建房款7万元，吕建辉作为经手人向原告出具了收款收据，确认收到马银球所交前述款项，并在收据上加盖朝阳乡岩前村委竹桥村七队新农村建设管理办公室印章与黄钟富印章。2011年12月5日，原告向吕建辉交纳第二期建房款10万元，吕建辉作为出纳向原告出具收款收据，确认收到马银球所交前述款项，并在收据上加盖朝阳乡岩前村委竹桥村七队新农村建设管理办公室印章。由于被告至今未交付房屋给原告，原告遂诉至本院，提出前述诉讼请求。至本案法庭辩论终结时止，涉案房屋所属建设工程仍未办理完毕建设工程规划审批手续，销售手续，现处于停工状态。 另查明，涉案房屋实际为被告竹桥村七队将信息产业园预留给其的集体经济发展用地31亩与被告富辉公司、被告鑫星公司合作开发建设，也即被告竹桥村七队负责出地，被告富辉公司、被告鑫星公司负责资金投入，双方为此签订了《合作经营开发协议书》。2014年7月3日，被告竹桥村七队以桂林市七星区朝阳乡岩前村民委员会名义（作为甲方）与被告富辉公司、鑫星公司（均作为乙方）签订《合作开发补充协议书》一份，三被告就前述合作开发建设事宜进行了补充约定（节选）：竹桥七队集体预留地31亩，位于信息产业园北侧，继续与乙方合作开发建设，此地块目前仍为集体用地；合作方式：甲方出土地31亩，乙方出项目建设的所有资金；乙方对除分配给甲方房产外的其他房产有绝对支配权，甲方需无条件配合乙方处置房产，并无任何理由干涉。 2012年6月13日，桂林国家高新区管委会向桂林市规划局出具新管函[2012]25号关于岩前村委会竹桥七队集体经济发展用地项目合作开发建设备案的函，其中明确：岩前村委会竹桥七队集体经济发展用地项目，2005年，原桂林市建设与规划委员会于2005年以《关于桂林高新技术产业开发总公司新建集体经济发展及农民回建房的建设用地规划定点通知》（市建规管[2004]739号）进行了批复，该项目地块已于2006年经自治区人民政府批复（桂政土批函[2006]106号文），转为城市建设用地，拟用于农村集体经济发展项目建设，该项目建设内容符合国家产业政策和供地政策。 再查明，2010年8月3日，落款为朝阳乡岩前村委会竹桥村七队新农村建设管理办公室出具一份授权委托书，载明：今授权桂林市富辉投资有限责任公司、桂林市鑫星房地产开发有限公司全权处理朝阳乡岩前村委会竹桥七队新农村建设管理办公室关于投资及建设管理七队新农村的相关事宜，时任负责人秦玉发、黄钟富在前述委托书上签名并捺印。 本院认为，本案的争议焦点，有以下几个方面：一、案件所涉的《竹桥七队新村建房合同》的性质、效力以及合同相对人；二、原告交付的建房款是否应当退还，是否应当支付资金占用费；三、三被告是否应当承担连带责任。 就争议焦点一：首先，《竹桥七队新村建房合同》上载明由原告（作为乙方）与朝阳乡岩前村委竹桥村七队新农村建设管理办公室（作为甲方）签订，但甲方签约方代表为被告富辉公司的法定代表人吕建辉，加盖了朝阳乡岩前村委竹桥村七队新农村建设管理办公室印章，还加盖了名为“黄钟富”的印章。对此，原告陈述称签约时仅有吕建辉在场，本案其余被告无人在场，原告也未与本案其余被告有过接洽。被告竹桥村七队否认使用过名为“黄钟富”的印章，否认成立过名为“朝阳乡岩前村委竹桥村七队新农村建设管理办公室”的组织，否认参与签约，被告鑫星公司亦否认参与签订上述合同，综合以上情形，本院确定上述合同的相对人为原告及被告富辉公司。原告主张与三被告签订涉案合同，与事实不符，本院不予采信。其次，从查明的事实来看，建房合同中使用的土地，是桂林市城市规划区被征地农村集体预留地转为城市建设用地，原告也并非被告竹桥村七队的集体经济组织成员，合同中涉及的房屋，虽名为原告委托建设的农民安置房，其实为商品房的开发建设与销售的房屋。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。由于涉案房屋至今未办理建设规划施工的合法审批手续、销售手续，违反了法律的强制性规定，故涉案的《竹桥七队新村建房合同》无效。 就争议焦点二：如前所述，涉案的《竹桥七队新村建房合同》属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，相对人根据无效合同取得的财产，应当返还，故被告富辉公司应当返还原告交付的全部建房款。原告主张被告应支付资金占用费，此为原告因合同无效所遭受的损失，应根据双方的过错责任大小确定。就被告富辉公司而言，其作为房屋的建设者、销售人，明知涉案的房屋尚未办理合法的建设审批手续、销售手续就向外出售，应承担主要的过错责任。就原告而言，其在订立合同时，明知自己并非竹桥村村民，同时也未对被告的建设手续尽到初步的审核义务，应对合同无效造成的损失承担次要责任。本院将在此基础上对原告主张的资金占用费进行调整。 就争议焦点三：首先，三被告就建设本案涉案房屋所在的建设工程先后签订了《合作经营开发协议书》及其《合作开发补充协议书》，约定了三方共同建设开发。其次，在2010年8月3日有被告竹桥村七队时任负责人签名的落款为朝阳乡岩前村委会竹桥村七队新农村建设管理办公室的授权委托书上载明授权被告富辉公司、被告鑫星公司处理关于投资及建设管理七队新农村的相关事宜。再次，三被告未约定在建设开发本案涉及的建设项目时各方为此形成的债务如何负担，也未与原告达成过有关债务分担的协议。综合上述情形，本案三被告应对合作开发涉案项目形成的债务共同对外承担责任。由于合同签订后，原告已向被告富辉公司交纳了建房款17万元，故被告富辉公司应将原告向其所交的17万元予以返还，并赔偿原告因此而遭受的损失。被告竹桥村七队、被告鑫星公司对前述款项向原告承担连带偿还责任。 为此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告马银球与被告桂林市富辉投资有限责任公司于2011年5月18日签订的《竹桥七队新村建房合同》无效； 二、被告桂林市富辉投资有限责任公司返还原告马银球建房款人民币17万元并支付资金占用费（计算方式：以7万元为本金，从2011年5月19日起计算；以10万元为本金，从2011年12月6日起计算，上述两笔款项均至本判决规定的履行期限的最后一日之日止，利率按中国人民银行同期同类存款利率计算）； 三、被告桂林市七星区朝阳乡岩前村民委员会竹桥村七队、被告桂林市鑫星房地产开发有限公司对被告桂林市富辉投资有限责任公司上述债务向原告马银球承担连带偿还责任。 本案案件受理费5074元，公告费560元，邮寄费21元，共计5655元，由被告桂林市七星区朝阳乡岩前村民委员会竹桥村七队、被告桂林市富辉投资有限责任公司、被告桂林市鑫星房地产开发有限公司负担。 上述给付义务，由义务人于本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5074元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  秦 斌 人民陪审员  谭继元 人民陪审员  丁建英 二〇二〇年二月十九日 书 记 员  俞蒋燕