河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初1931号原告：高洛丹，女，1987年2月15日出生，汉族，本科文化程度，河南省偃师市人，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：李颖彬，河南达兴律师事务所律师。被告：付根乐，男，1985年8月17日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。被告：傅春玲，女，1962年8月16日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。原告高洛丹诉被告付根乐、傅春玲为房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告高洛丹及其委托诉讼代理人李颖彬到庭参加了诉讼。被告付根乐、傅春玲经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告高洛丹向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告付根乐继续履行合同，并协助原告办理房屋预告更名登记；2、依法判决被告付根乐向原告支付违约金14.6万元、装修费用12.3万元并返还中介费用1.5万元；3、依法判决被告傅春玲对上述被告付根乐所负债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费、保全费用等由被告承担。事实与理由：2018年8月20日，原告与被告付根乐、居间方洛阳房联行网络科技有限公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，约定原告购买被告付根乐名下位于河南省××××路东侧洛阳天城一品A6地块11幢1-2101的房屋（预告登记证号为洛房预市字第××号），房屋转让总价款为73万元。中介费用1.5万元。原告如实向居间方缴纳了中介费用。2018年9月6日，原告与被告付根乐、傅春玲及居间方洛阳房联行网络科技有限公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同补充协议》一份，约定被告付根乐在收到原告首付款四十万元后，将房屋交付于原告，原告进行装修并入住。被告承诺按时足额向银行偿还房屋贷款，并每隔半年向原告提供贷款还款流水。被告傅春玲对被告付根乐的合同义务及违约责任向原告提供连带责任保证担保。另约定，如发生争议，协议当事人可向原告住所地洛阳市涧**人民法院提起诉讼。被告如有违约，被告承担一切法律责任和赔偿原告一切经济损失。原告依约向被告付根乐支付了首付款四十万元。2019年3月29日，洛阳市住房置业担保有限公司向被告付根乐发出催告函，载明被告付根乐拖欠住房公积金贷款3520元，逾期2期贷款。被告付根乐未按时足额偿还房屋贷款，发生逾期，严重违反协议约定，给原告造成极大的损失及买房风险。为维护原告的合法权益，维护公平正义，实现原告购房、被告卖房的合同目的，被告付根乐应当继续履行合同，并协助原告办理房屋预告更名登记，由原告取得房屋相应合法权利并偿还按揭贷款。故原告诉至法院，望依法裁判，支持原告诉求。被告付根乐、傅春玲未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。经审理查明，2018年8月20日，原告高洛丹（买方）与被告付根乐（卖方）、洛阳房联行网络科技有限公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，约定卖方将其购买的位于洛阳市西工区天城一品11幢1单元1-2101号房屋出售给买方，总价款为730000元，买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于办理过户手续前支付首付款400000元至贷款银行监管账户；预计贷款金额为330000元。卖方应当于收到买方肆拾万元定金之日将房产交付买方。房屋现处于抵押状态，卖方于办理房产证之日前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后30日内还清贷款、办理抵押注销登记手续。卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任。居间方在本合同签订时，向买方收取佣金15000元。2018年8月21日，原告高洛丹向被告付根乐支付了300000元房款。其后，原告高洛丹（买方）与被告付根乐（卖方）、被告傅春玲（担保方）、洛阳房联行网络科技有限公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同补充协议》一份，约定卖方在收到买方400000元首付（订金款）之日起交付该套房屋钥匙，同意买方对房屋进行装修并入住，装修费由买方自行承担，如后期卖方出现违约情况，因装修产生的全部费用由卖方承担。房屋过户时，如有一方违约，违约方向守约方支付房屋总价款20%的违约金。如卖方违约，还要赔偿买方一切经济损失。本房屋卖方保证，在本协议签订前，除在交通银行抵押贷款400000元之外，没有其他权利限制，包含但不限于买卖、转让、担保物权、租赁等。如若不实，卖方赔偿买方一切经济损失及承担相应的法律责任。同时卖方承诺，除本次转让外，自本协议签署之日起至房屋过户给买方前，该房屋不做其他买卖、转让、抵押、租赁等手续，如若不实，卖方承担一切法律责任和赔偿买方的一切经济损失（经济损失具体指：买方因本次买卖房屋而产生的费用和违约金，包含但不限于首付款肆拾万元，中介费用壹万伍仟元整，房屋总价款20%的违约金，因装修产生的全部费用以及房屋增值部分的全部差价补偿等。）。卖方保证在房屋过户给买方之前，按时足额向交通银行偿还贷款，每隔半年向买方提供公积金贷款还款流水。担保方为本补充协议中卖方的义务及违约责任向买方提供担保，承担连带保证担保责任，担保期限自卖方违约之日起5年。协议还约定本协议当事人约定信件送达姓名、地址、电话以首页买方，卖方，担保方，居间方登记的内容为准。上述约定用于约定协议当事人通讯往来以及产生争议后所引发的诉讼（一审、二审、再审、执行等程序）仲裁程序等。2018年9月5日，原告高洛丹向被告付根乐支付房款100000元。目前，原告高洛丹已经对涉案房屋进行了装修并实际入住至今。本案审理过程中，原告高洛丹分别提供洛阳市住房置业担保有限公司向被告付根乐出具的《催告函》、《洛阳市住房公积金管理中心铁路分中心还款明细》各一份，两份证据显示被告付根乐自2019年2月份开始出现逾期还款现象。另查明，原告高洛丹已经向洛阳房联行网络科技有限公司支付服务费15000元。还查明，根据洛阳市不动产登记中心于2019年12月19日出具的《房屋记载表》，涉案房屋存在一项抵押预告信息，抵押权人为洛阳市住房置业担保有限公司，抵押人及债务人均为被告付根乐，抵押期限为2014年6月6日至2044年6月6日，债权数额为400000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告高洛丹与被告付根乐之间的房屋买卖合同关系，有《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》及补充协议等证据为证，本院依法予以认定。现被告付根乐未能依约履行合同约定的按时足额偿还房屋贷款等义务，应当承担相应的法律责任。故此，对于原告高洛丹要求被告付根乐继续履行合同并支付违约金146000元的诉讼请求，本院依法予以支持；对于原告高洛丹提出的要求被告付根乐协助其办理房屋预告更名登记的诉讼请求，缺乏事实依据及法律依据，本院依法不予支持。对于原告高洛丹要求被告付根乐支付装修费用123000元的诉讼请求，根据庭审查明的事实，原告高洛丹在对涉案房屋进行装修后便实际入住了该房屋，实际享有了因装修带来的利益，故此，在本院已经确认被告付根乐依约支付违约金且原告高洛丹并未因被告付根乐的行为造成装修费用的损失的情况下，对于原告高洛丹的此项诉讼请求，本院依法不予支持。对于原告高洛丹要求被告付根乐返还中介费15000元的诉讼请求，根据庭审查明的事实，该费用实际由作为居间方的案外人洛阳房联行网络科技有限公司收取，原告高洛丹要求被告付根乐返还该笔费用缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。被告傅春玲作为担保方在《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同补充协议》签字，应当承担相应的法律责任，基于被告傅春玲并非涉案房屋的权利人的事实，本院确定被告傅春玲对被告付根乐支付违约金的义务承担连带责任。被告付根乐、傅春玲经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼活动，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告高洛丹、被告付根乐继续履行双方于2018年8月20日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》。二、原告高洛丹、被告付根乐、被告傅春玲继续履行三方于2018年9月5日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同补充协议》。三、被告付根乐向原告高洛丹支付违约金146000元。四、被告傅春玲对上述第三项确定的付款义务承担连带责任。上述第三项确定的付款义务应当于本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告高洛丹的其他诉讼请求。案件受理费13926元，保全费1940元，由原告高洛丹负担1966元，被告付根乐、傅春玲共同负担13900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  刘朋涛人民陪审员  白彩丽人民陪审员  张学峰二〇二〇年二月三日书 记 员  师丽锋