广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初13432号原告（反诉被告）：库小勇，男，汉族，1983年8月4日出生，住址：广东省深圳市福田区*****************，公民身份号码：440************618。委托代理人：李惠江，广东通盈律师事务所律师。委托代理人：莫景辉，广东通盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：邱求辉，男，汉族，1978年7月14日出生，住址：江西省上饶市铅山县*******肖家排，公民身份号码：362************913。原告（反诉被告）库小勇诉被告（反诉原告）邱求辉租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告库小勇的委托代理人李惠江、莫景辉，被告邱求辉，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。库小勇本诉向本院提出诉讼请求（变更后）：1、确认合同已于2019年9月7日解除，退还押金20400元，赔偿装修费22000元；2、本案诉讼费用由邱求辉承担；3、赔偿库小勇相应经营损失。事实和理由：库小勇于2019年6月8日与邱求辉签订租赁合同，库小勇向邱求辉租用了东莞市*******绿渟轩9（常马路6号）座首层20号店铺，用于主营奶茶生意。为稳定生意，邱求辉同意在租赁合同上注明本楼1层仅此一家奶茶店，不再招租第二家奶茶店，邱求辉在合同上写明内容并按手印确认。7月底1层22号店铺转让出去，过一周以后装修，现已基本装修完毕，确认为奶茶店，店名为茶一巷，同为奶茶生意。因原先与邱求辉约定，本楼1层奶茶店仅一家，现在邱求辉又签了另外一家奶茶店，邱求辉已构成违约。希望与邱求辉解除租赁合同，邱求辉退还押金并承担相应装修损失。邱求辉本诉辩称，一、邱求辉认为双方签订的《租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行协议。邱求辉与库小勇于2019年6月8日签订《租赁合同》一份，协议约定：邱求辉将拥有使用权，位于东莞市**********9***至四层商铺（常马路6号）120号铺，约70平方米店铺出租给库小勇经营奶茶、肠粉使用，租期为四年，从2019年6月8日至2023年6月7日止。邱求辉按该商铺的现状出租，库小勇已充分了解该商铺的现状、租赁面积等情况，同意按现状承租。双方约定租金从2019年6月8日至2023年6月7日止，每月租金（不含税）为6800元；签订合同后库小勇一次性交纳给邱求辉合同保证金（或押金）合计20400元。此合同保证金（或押金）在合同期满，库小勇交清各项费用并且无违约的情况下，办理清退房手续后七天内凭收款收据无息退还。双方在第二条第4款约定先交租再用店铺，库小勇必须在每月_日前向邱求辉交清当月的租金、水费、电费、管理费、卫生费，逾期5天及以上不交清的，邱求辉有权停止供电供水等；逾期10天及以上不交清的，视为库小勇严重违约，邱求辉有权单方面解除合同收回出租的店铺，并且不用退还库小勇所交的所有押金，店铺的装修费用不作任何赔偿。逾期没有交清的，库小勇应按照逾期总金额每日乘5%支付滞纳金给邱求辉。双方在第四条第1款约定，库小勇开业经营必须合法合规，并到有关部门办理完整的营业手续，经营期间必须守法经营，按时缴纳各种税费；第3款约定，库小勇在租期内，不得擅自更改房屋结构及用途，不得储存任何违禁品、易燃危险及放射性物品，不得超线摆卖，对违反经营警告不改者，邱求辉有权对其罚款或收回经营场地并不作任何补偿，不退回押金，对造成事故的必须负一切经济及法律责任。双方还约定：在库小勇未有拖欠租金和各项费用、未改变经营行业的情况下，在本商业一楼不重复招同样商业（奶茶、肠粉店），但之前已招的除外。该协议在邱求辉与库小勇在租赁合同上签字之日起，合同就成立，因该租赁协议是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该《租赁合同》合法有效，邱求辉、库小勇均应按照诚实信用的原则履行各自的义务。二、邱求辉不存在任何违约行为。1.库小勇所指的店铺（东莞市******6*之125室），是邱求辉2018年10月8日出租给李涛，李涛于2019年7月22日，转让给杨显伟，比库小勇租赁的时间早了八个月。2.邱求辉出租给李涛，合同约定的经营内容仍是餐饮，转让给杨显伟经营后，范围仍是餐饮服务。三、是库小勇违反合同约定，改变了双方合同约定的经营行业。邱求辉与库小勇合同约定，库小勇经营奶茶、肠粉使用。1.库小勇没有经营肠粉；2.库小勇经营了糕点、炸鸡、汉堡、快餐、盒饭、休闲小吃等等。3.库小勇擅自改变经营范围为餐饮服务，并不是双方约定的经营奶茶、肠粉使用。四、邱求辉不需要支付装修费。1.东莞市**********9***至四层商铺（常马路6号）120号铺是带装修出租给库小勇的，没必要再装修；库小勇也没有对所承租的东莞市**********9***至四层商铺（常马路6号）120号铺进行装修。2.双方在租赁合同第二条第5款约定：甲方在乙方_天免租期，免租期内不收乙方租金，作为乙方对所承租的物业进行合理装修的条件。邱求辉已经给了库小勇一周（2019年6月1日至2019年6月7日共7天）免租期，免租期内不收乙方租金，作为乙方对所承租的物业进行合理装修的条件。因此，不需要赔偿库小勇任何的装修费。3.库小勇自己违反多项约定，并无故单方解约，等于自己放弃了装修投入的成本费用，与邱求辉无关。五、库小勇违反合同约定的诚信合法经营，且滥用法律资源：1.库小勇在东莞市******6号120*经营期间曾拖欠员工工资，员工报警后在民警的威慑下才付清；2.库小勇在经营过程中使用了会员制，要会员先充值后消费，在收到大量的预付款后，并在应该交租的时间逃走，违反双方约定的诚信、合法经营的约定；3.库小勇指控常马路6号125室经营奶茶店，该店2019年8月12日才开业，库小勇2019年8月12日即发起了起诉状，没有同相关各方协商，又不了解状况，就发起诉讼，实为滥用法律资源。六、库小勇提出解除双方签订的《租赁合同》，既无约定解除事由，也无法定解除事由，其解除协议的主张依法不能成立。综上所述，邱求辉与库小勇之间签订的《租赁合同》合法有效，理应受到法律保护，库小勇请求解除《租赁合同》既无约定解除事由，也无法定解除事由，请求法院依法驳回库小勇的所有诉讼请求，维护邱求辉的合法权益。邱求辉反诉向本院提出诉讼请求：1.确认库小勇在与邱求辉的《租赁合同》中严重违约，邱求辉可没收库小勇所交的租赁保证金（或押金）20400元；2.库小勇支付拖欠邱求辉2019年9月8日至2019年10月7日租金6800元、管理费280元、卫生费100元；3.库小勇赔偿邱求辉空调管线、水电设施的安装修复费2800元；以上共计9980元；4.库小勇支付由于邱求辉反诉所产生的一切诉讼费用。事实和理由：1.库小勇拖欠租金、管理费、卫生费，逾期超过30天，已严重违约。《租赁合同》第二条第4款约定：双方约定先交租金再用店铺，乙方必须在每月_日前向甲方交清当月的租金、水费、电费、管理费、卫生费，逾期5天及以上不交清的，甲方有权停止供电供水等；逾期10天及以上不交清的，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同收回出租的店铺，并且不用退还乙方所交的所有押金，店铺的装修费用不作任何赔偿。逾期没有交清的，乙方应按照逾期总金额每日乘5%支付滞纳金给甲方。合同已表明库小勇应在每月的8日前向邱求辉全额交清常马路6号120号铺租金、管理费、卫生费、水电费等费用，但库小勇仍然拖欠租金、管理费、卫生费，逾期早超过10天，已严重违约，邱求辉有权单方面解除合同收回出租的店铺，并且不用退还乙方所交的所有押金，店铺的装修费用不作任何赔偿。2.库小勇在应交租的时间点2019年9月8日匆忙撤走，事实是为了拖欠或逃避应交的租金。3.库小勇在搬店时，拆了商铺内的电、空调管线等设施，违反《租赁合同》第五条第2款约定：因合同期满或因乙方违约解除本合同的，店内装修和不可动的设施包括但不限于：空调管线、水电设施、门、地板、墙等无条件归甲方所有，乙方不得恶意破坏和拆除，否则邱求辉有权要求库小勇赔偿。常马路6号120号铺约70平方米，安装修市场电路安装40元/平方米，合计2800元。为保护邱求辉的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持邱求辉的全部诉求。库小勇反诉辩称，一、《租赁合同》于2019年9月7日解除，库小勇无需履行合同义务。库小勇与邱求辉签订了《租赁合同》（下称：“合同”），约定由库小勇承租东莞市**********9***至四层商铺（常马路6号）120号铺（下称：“商铺”），并且约定在商铺同一楼层不再重复招同样商业（包括奶茶店、肠粉店）。在合同履行期间，库小勇积极履行合同义务，遵守合同约定，但邱求辉违反双方的约定，与他人签订合同让其开设奶茶店—“茶巷”奶茶店，导致库小勇签订合同目的不能实现，库小勇有权解除合同。库小勇于2019年9月7日向邱求辉当面提交了《租赁物收回通知》，内容为通知邱求辉解除合同并向其返还租赁物，按照法律规定，合同权利义务关系终止。库小勇于2019年9月8日腾空商铺并交付给邱求辉。邱求辉于2019年9月9日贴出“本店平价出租，133*****100”的告示，表明邱求辉已接收了商铺并由其实际支配，邱求辉要求库小勇支付租金、水电等费用没有任何的法律依据。二、邱求辉与杨显伟签订租赁合同，让杨显伟开设奶茶店经营，违反了与库小勇签订的合同的约定。邱求辉和库小勇于2019年6月8日签订租赁合同，约定在商铺同一层楼不再重复招同样商业（包括奶茶店、肠粉店）。邱求辉与杨显伟于2019年7月22日签订租赁合同，在有义务告知但并未告知杨显伟与库小勇之间的约定的情况下，让杨显伟开设奶茶店，严重违反了与库小勇的合同约定。三、邱求辉要求库小勇支付空调管线、水电设施安装修复费没有任何的事实及法律依据。库小勇对其上述主张提供的证据有：租赁合同、工商信息查询、营业执照、商铺铺面照片及商铺菜单照片，租赁物收回通知、商铺腾空照片、商铺招租照片，收款收据、装修清单、装修结算单、装修部分照片。邱求辉对其上述主张提供的证据有：租赁合同，李涛的租赁合同、杨显伟的租赁合同身份证明、杨显伟的证词，杨显伟的工商营业执照，库小勇的工商营业执照、营业现场图片，交费通知单、微信记录，双方之间的微信聊天记录。本院经审理认定事实如下：2019年6月8日，邱求辉（甲方，出租人）与库小勇（乙方，承租人）签订一份《租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方将拥有使用权，位于东莞市**********9***至四层商铺（常马路6号）120号铺出租给乙方经营奶茶、肠粉使用，租期为四年，从2019年6月8日至2023年6月7日止；甲方按该商铺的现状出租，乙方已充分了解该商铺的现状、租赁面积等情况，同意按现状承租；租金从2019年6月8日至2023年6月7日止，每月租金（不含税）为6800元；签订合同后乙方一次性交纳给甲方合同保证金（或押金）合计20400元，此合同保证金（或押金）在合同期满，乙方交清各项费用并且无违约的情况下，办理清退房手续后七天内凭收款收据无息退还；双方约定先交租再用店铺，乙方必须在每月日前向甲方交清当月的租金和上月的水费、电费、管理费、卫生费，逾期五天及以上不交清的，甲方有权停止供电供水等，逾期十天及以上不交清的，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同收回出租的店铺，并且不用退还乙方所交的所有押金和合同保证金，店铺的装修费用不作任何赔偿，逾期没有交清的，乙方应按照逾期总金额每日乘5%支付滞纳金给甲方；因合同期满或因乙方违约解除本合同的，乙方必须在十天内将私人物品搬离承租的店铺，逾期不搬离的物品即为乙方放弃所有权，甲方有权作任何处理；因合同期满或因乙方违约解除本合同的，店内装修和不可动的设施包括但不限于空调管线、水电设施、门、地板、墙等无条件归甲方所有，乙方不得拆除和恶意破坏，否则甲方有权要求乙方赔偿；因合同期满或因乙方违约解除本合同的，乙方必须清理干净店内场地，并且交清各项费用。《合同》落款下方空白处还备注约定：在乙方未有拖欠租金和各项费用、未改变经营行业的情况下，甲方在本商业一楼不重复招同样商业（奶茶、肠粉店），但之前已招的除外。当日，库小勇向邱求辉支付了租赁保证金20400元。2019年9月7日，库小勇向邱求辉发出书面的《租赁物收回通知》，以邱求辉违反约定与他人签订合同让他人在同一层楼开设奶茶店导致库小勇合同目的不能实现为由，提出要求解除合同，告知已清空并搬离案涉商铺并交还钥匙，可由邱求辉自由处置案涉商铺。对此，库小勇提供了其营业执照、工商信息查询及显示由杨显伟经营的名称为“东莞市****饮品店”的营业执照、商铺铺面照片及菜单照片等为证。邱求辉确认收到《租赁物收回通知》，并已于2019年9月9日贴出招租启示重新招租，但主张其并不存在库小勇所述的违约行为，库小勇擅自改变经营范围为餐饮服务，并非双方约定的经营奶茶及肠粉使用，且库小勇所指的重复经营范围的商铺为早于库小勇承租的李涛商铺，约定用途亦为餐饮，李涛于2019年7月22日转让给杨显伟后与邱求辉补签订的《租赁合同》约定同样作为餐饮使用，故邱求辉并未违反案涉《合同》的约定。对此，邱求辉提供了其先后与李涛及杨显伟签订的《租赁合同》佐证，该两份《租赁合同》显示的内容能与前述邱求辉的主张相印证，库小勇确认李涛承租的店铺先存在于其经营的店铺，后由杨显伟承租的店铺即为原由李涛承租的店铺。库小勇确认，其已拆走搬走案涉店铺内的设施设备，但未破坏店铺内本身的空调管线及水电设施，拆不动的装修设施也留在了商铺，邱求辉在后续催交租赁费用时亦未提到商铺本身的空调管线及水电设施被破坏，还拍了水表和电表。邱求辉则主张，库小勇把能拆走的都拆走了，包括空调管线和水电设施，但未提供相应证据佐证。库小勇申请对案涉店铺内的装修费用进行造价鉴定，邱求辉则不同意鉴定。案涉店铺的权属人为东莞市丽景商贸有限公司，已办理产权证，邱求辉为二手房东，双方确认均看过案涉商铺的产权证。库小勇还明确，放弃其关于赔偿相应经营损失的诉请。以上事实，有前述双方提供的证据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，案涉商铺已办理产权证书，案涉《合同》为双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性及禁止性规定，合法有效，双方均应严格依照《合同》约定来行使权利履行义务。本案争议的焦点为：一是库小勇以邱求辉违反约定与他人签订合同让他人在同一层楼开设奶茶店导致库小勇合同目的不能实现为由，提出要求解除合同、退还押金并赔偿装修费，理据是否充足；二是邱求辉反诉要求确认库小勇违约，诉请没收押金并由库小勇支付拖欠的租赁费用和赔偿安装修复费用，依据是否充分。针对焦点一。库小勇已于2019年9月7日向邱求辉发出书面的《租赁物收回通知》，邱求辉确认收到该通知，并已于2019年9月9日贴出招租启示重新招租，故本院确认案涉《合同》已于2019年9月7日起解除。案涉《合同》明确，邱求辉出租案涉商铺给库小勇用于经营“奶茶、肠粉”，并约定在库小勇未有拖欠租金和各项费用、未改变经营行业的情况下，邱求辉在本商业一楼不重复招用同样商业（奶茶、肠粉店），但之前已招的除外。而从双方提供的证据及陈述来看，库小勇所指的重复经营范围的商铺实为早于库小勇承租的李涛商铺，后在原租赁期内于2019年7月22日转让给杨显伟，为此前后签订的两份《租赁合同》约定的用途均为经营餐饮使用，该商铺并非邱求辉与库小勇建立租赁关系后新招租的与库小勇所约定用途完全相同的商铺。况且，库小勇并无证据证明邱求辉事先已知杨显伟受让李涛商铺后的具体经营内容，更无证据证明邱求辉故意违反案涉《合同》的约定在库小勇所承租的同一层楼重复招租经营同样内容（奶茶、肠粉）的商铺。因此，库小勇主张，邱求辉违反约定与他人签订合同让他人在同一层楼开设奶茶店导致库小勇合同目的不能实现，缺乏事实依据，本院不予采纳。库小勇单方解除案涉《合同》已构成违约，并无充分有效证据证明邱求辉存在违约行为，故对库小勇以邱求辉违约为基础而提出的有关退还押金及赔偿装修费诉请，理据不足，本院不予支持。对库小勇提出的对案涉店铺内的装修费用进行造价鉴定的申请，缺乏必要性，本院不予准许。针对焦点二。如前所述，库小勇单方解除《合同》已构成违约，故依照《合同》约定邱求辉有权没收库小勇所交纳的合同保证金（即押金）20400元。对邱求辉相应的反诉请求，本院予以支持。因邱求辉已确认收到库小勇发出的解除《合同》书面通知即《租赁物收回通知》，并已于2019年9月9日贴出招租启示重新招租，实际已确认库小勇已自2019年9月7日起解除了《合同》并搬离了案涉商铺。故邱求辉诉请库小勇支付案涉商铺自2019年9月8日至10月7日期间的租金、管理费和卫生费，缺乏依据，本院不予支持。邱求辉还主张，库小勇拆走了案涉商铺内包括原有空调管线和水电设施，但未提供相应证据佐证，且库小勇不予认可，本院不予采信。故对邱求辉诉请库小勇赔偿空调管线及水电设施的安装修复费，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：确认反诉原告邱求辉与反诉被告库小勇于2019年6月8日签订的《租赁合同》已因反诉被告库小勇单方违约提出而于2019年9月7日起解除；确认反诉原告邱求辉可没收反诉被告库小勇所交的合同保证金（即押金）20400元；驳回反诉原告邱求辉的其他反诉请求；驳回原告库小勇的其他诉讼请求。本案本诉受理费430元（原告已预交），由原告库小勇负担；本案反诉受理费25元（反诉原告已预交），由反诉原告邱求辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  汤文锋二〇二〇年一月十七日书记员  黄文倩张政荣附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。