湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7771号上诉人（原审被告）：邢爱华。被上诉人（原审原告）：武汉信德中城物业管理有限公司。住所地武汉市汉阳区洲头街红建村41号。法定代表人：林松，该公司总经理。上诉人邢爱华与被上诉人武汉信德中城物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初4411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。邢爱华向本院提出的上诉请求：1、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初4411号民事判决第一项，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由武汉信德中城物业管理有限公司负担。事实和理由：武汉信德中城物业管理有限公司、邢爱华签订的《前期物业管理服务协议》约定，“第一年68折（计1.5元/平方米/月），第二年起按照政府新物价政策执行”，一审法院虽然认定了该条款的效力，但判决结果并未完全依据该条款确定的收费标准计算案涉物业收费。首先，前期物业服务纳入了政府定价目录管理，而一审法院认定案涉物业服务收费标准不属于政府指导价范畴。其次，一审法院没有严格按照合同约定“第二年起按照政府新物价政策执行”确定案涉物业收费标准，而直接依据武汉信德中城物业管理有限公司请求的2.2元/平方米/月标准计算物业费用；即使政府没有发布新的收费标准，亦应当按照第一年的收费标准收取此后的物业费。第三，本案合议庭成员中的王文兵、黄玮法官曾参加过关联案件（2019）鄂0105民初736号案件的审理，没有回避本案的审理属程序违法；第四，武汉信德中城物业管理有限公司本次一共起诉十起案件，但一审法院只对其中四起案件调解，而不对包括本案在内的五起案件进行调解明显不公。恳请二审法院支持上诉人的全部上诉请求。武汉信德中城物业管理有限公司答辩称，答辩人严格按照前期物业服务合同约定收取物业管理费，一审法院认定案涉物业服务收费标准合法有效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，请求二审法院维持一审判决。武汉信德中城物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令邢爱华按2.2元/平方米/月标准支付2015年10月23日至2018年7月31日的物业管理服务费9,606.14元；2、本案诉讼费用由邢爱华承担，包括但不限于案件受理费、司法文书邮寄费、公告费等。一审法院审理查明，邢爱华系武汉市汉阳区红建村特1号汉阳1889项目6栋1单元5层7室的业主。该房屋的房屋性质为限价安置商品房，房屋面积为131.40平方米。2013年，武汉信德中城物业管理有限公司与汉阳1889小区的开发商武汉杰航投资发展有限公司签订前期物业服务合同（示范文本），约定由武汉信德中城物业管理有限公司对邢爱华所居住的汉阳1889小区提供前期物业服务，物业管理服务费的收费标准为高层住宅2.8元/每月/每平方米。该份合同在汉阳区房管局进行了备案。2014年10月24日，武汉信德中城物业管理有限公司、邢爱华签订前期物业管理服务协议，约定由武汉信德中城物业管理有限公司为邢爱华所居住的汉阳1889小区房屋提供物业服务，服务内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、小区安保、交通秩序及车辆停放、房屋装饰装修管理。物业管理服务费收费标准约定为每月每平方米2.2元，在该条款处，武汉信德中城物业管理有限公司加盖印章，内容为：“第一年68折（计1.5元/平方米/月），第二年起按照政府新物价政策执行。”物业服务费用标准按汉阳区物价局批文或当年物价指数调整。物业管理服务费缴纳时间为每半年第一个月5日前缴纳。邢爱华不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，武汉信德中城物业管理有限公司有权要求邢爱华补缴并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。2014年10月24日，邢爱华接收案涉房屋并于当日向武汉信德中城物业管理有限公司缴纳了2014年10月24日至2015年10月23日的物业管理服务费2,365元（按照每月每平方米1.5元缴纳）。2016年9月2日，邢爱华与该房屋的开发商武汉杰航投资发展有限公司签订武汉市商品房买卖合同，合同附件五中对前期物业服务费进行约定：高层住宅2.2元每月每平方米，第一年按1.5元收取，后期随武汉市物业服务费新政策调整。2015年10月24日起，邢爱华对物业管理服务费的缴费标准提出异议，未再向武汉信德中城物业管理有限公司缴纳物业管理服务费。2016年10月17日，武汉信德中城物业管理有限公司与武汉杰航投资发展有限公司签订前期物业服务合同（延期协议），约定将双方签订的前期物业服务合同期限延长到汉阳1889小区业委会成立之后，其他条款保持不变。武汉信德中城物业管理有限公司曾通过张贴逾期未缴纳物业服务费告知单的方式多次向邢爱华催收物业管理服务费。另查明：武汉信德中城物业管理有限公司对汉阳1889小区提供的物业服务中存在公共设施维修更换不及时、制止张贴小广告效果不理想、安保人员睡岗、消防被行政部门责令整改等问题。一审法院认为：本案争议焦点主要有两个：第一，案涉小区房屋性质是否属于保障性住房。根据《湖北省城镇保障性住房管理办法》第三条的规定：“本办法所称的城镇保障性住房，是指纳入城镇住房保障规划和年度计划，限定面积标准、租售价格，为符合条件的保障对象提供的住房。保障对象是指收入、财产等符合条件的城镇住房困难家庭、新就业职工和在城镇稳定就业的外来务工人员等。”保障性住房的对象有特定的要求，本案涉及的拆迁人员并未纳入保障性住房的对象标准内。案涉小区虽属于武汉市2014年保障性安居工程项目，但保障性安居工程项目中建设的房屋并不必然属于上述规范性文件规定的保障性住房范围。根据相关土地和房屋权属证明材料得知，案涉小区房屋性质系限价商品房，开发商足额缴纳土地出让金，小区房屋可正常办理相应权属证书，且其上市交易、转让等行为不受到保障性住房政策的限制，其与保障性住房具有明显区别。综上所述，案涉小区房屋的房屋性质属限价商品房，不属于保障性住房。第二，案涉小区物业管理服务费标准是否应按照政府指导价确定。武汉信德中城物业管理有限公司与开发商武汉杰航投资发展有限公司于2013年签订前期物业服务合同后，武汉信德中城物业管理有限公司又在2014年10月24日与作为房屋业主的邢爱华签订武汉市前期物业管理服务协议。依据国务院《物业管理条例》第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，虽汉阳1889小区未成立业主委员会，但武汉信德中城物业管理有限公司作为物业服务企业已就小区的相关物业服务事项与作为业主的邢爱华签订了武汉市前期物业管理服务协议，故武汉信德中城物业管理有限公司、邢爱华之间的权利义务关系应当依照双方于2014年10月24日签订的武汉市前期物业管理服务协议予以确定。服务协议对于物业管理服务费收费标准的格式条款约定为每月每平方米2.2元，但武汉信德中城物业管理有限公司在该条款后方加盖有“第一年68折（计1.5元/平米/月），第二年起按照政府新物价政策执行。”字样的印章。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“……格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。双方之间的物业管理服务费收费标准应当依据武汉信德中城物业管理有限公司加盖印章的内容进行履行，且该内容与邢爱华和开发商签订的商品房买卖合同附件中对于物业管理服务费的约定一致。现双方对签订物业服务协议第一年按照1.5元/每平米/每月收取物业管理服务费并无异议，且已实际履行。按照合同约定：第二年起的物业服务费应当按照政府新物价政策执行，依据2014年12月17日国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知【发改价格（2014）2755号】之精神：“对非保障性住房物业服务放开实行定价管理。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。”湖北省价格主管部门也明确授权市（州）、县人民政府价格主管部门进行定价。前文已论述，本案所涉及的汉阳1889小区房屋性质不属于保障性住房，故其物业管理服务费收取标准不属于实行政府指导价的范围。同时，武汉信德中城物业管理有限公司、邢爱华之间虽在前期物业管理服务协议中约定就前期物业管理服务费从第二年起按照政府新物价政策执行，但自2014年以后至本案武汉信德中城物业管理有限公司诉讼请求截止日2018年7月31日期间，武汉市并未就前期物业管理服务费制定新的物价政策，亦未就前期物业管理服务费明确具体的政府指导价，上述约定没有实际执行的依据，故应当依据双方签订的前期物业管理服务协议中约定的物业管理服务费收费标准，即每月每平米2.2元标准确定物业管理服务费的标准。综上所述，武汉信德中城物业管理有限公司依合同约定为邢爱华所居住的汉阳1889小区提供了物业服务，邢爱华未尽向武汉信德中城物业管理有限公司缴纳物业管理服务费的义务，武汉信德中城物业管理有限公司要求邢爱华支付2015年10月24日至2018年7月31日期间物业管理服务费的诉讼请求，法院予以支持，但因武汉信德中城物业管理有限公司在提供物业服务过程中确存在公共设施维修更换不及时、制止张贴小广告效果不理想、安保人员睡岗、消防被行政部门责令整改等问题，属履行物业服务合同的瑕疵，法院酌定邢爱华按其应缴纳物业管理服务费9,614.24元（131.40㎡×2.2元/月㎡×33月+131.40㎡×2.2元/月㎡÷31日×8日）的90%实际缴纳物业管理服务费即8,652.82元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决如下：一、邢爱华向武汉信德中城物业管理有限公司支付2015年10月24日至2018年7月31日的物业管理服务费8,652.82元，此款于判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回武汉信德中城物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，此款武汉信德中城物业管理有限公司已预交，由武汉信德中城物业管理有限公司负担5元，由邢爱华负担45元。邢爱华于判决发生法律效力之日起十日内将此款直接支付给武汉信德中城物业管理有限公司。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方对第一年物业服务缴费标准没有异议，本案的争议焦点是从第二年起至本案起诉时收费标准的确定问题。对于邢爱华的上诉理由，本院评判如下：关于前期物业服务收费是否必须按照政府定价及指导价收取问题。《湖北省物业管理条例》第四十一条第一款规定，前期物业服务收费标准纳入政府定价目录管理。本院认为，纳入政府定价目录管理项目，是对政府履行定价权限和具体适用范围的限制。纳入政府定价目录管理的定价项目，政府并不是必须制定指导价格，政府可以依据本地经济发展的具体情况作出是否制定政府指导价。因案涉项目为非保障性住房项目，一审法院依据国家发展改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知【发改价格（2014）2755号】之精神，认定案涉项目不属于实行政府指导价的范畴符合上述精神规定。邢爱华的该项上诉理由不成立，本院不予支持。关于案涉项目收费标准的确定问题。本院认为，武汉信德中城物业管理有限公司为案涉项目提供物业服务期间，武汉市并未就前期物业管理服务费制定新的物价政策，亦未就前期物业管理服务费明确具体的政府指导价，一审法院依据双方签订的前期物业管理服务协议中约定的物业管理服务费收费标准，即每月每平米2.2元标准作为案涉物业管理服务费的标准并无不妥。本案一审合议庭成员中的王文兵、黄玮法官虽然参加过关联案件（2017）鄂0105民初736号案件的审理，但并没有参与本案发回前的第一次审理，不存在因没有回避本案审理的程序违法问题。司法调解是建立在当事人自愿的基础之上，法院无权强制任何当事人进行司法调解，邢爱华上诉称一审法院不对包括本案在内的五起案件进行调解明显不公没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，实体处理得当，应当予以维持。邢爱华的上诉理由及上诉请求不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邢爱华负担。本判决为终审判决。审判长  孙文清审判员  何义林审判员  李斌成二〇二〇年十月十二日书记员  刘 杰