上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初40501号原告：邓珊红，女，1982年12月2日生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：林鹏程，北京金台(上海)律师事务所律师。被告：蔡柏林，男，1952年10月20日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：刘秀英，女，1957年7月23日生。第三人：解明锋，男，1978年9月4日生，汉族，住安徽省合肥市包河区。原告邓珊红与被告蔡柏林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，并于同年11月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林鹏程，被告蔡柏林及委托诉讼代理人刘秀英到庭参加诉讼。审理中，为查明案件事实，本院根据原告的申请，依法追加解明锋为本案第三人，并于2020年1月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林鹏程，被告蔡柏林及委托诉讼代理人刘秀英，第三人解明锋到庭参加诉讼。审理中，双方当事人一致同意延长简易程序适用期间，且已经本院院长批准。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告之间的房屋租赁合同关于2017年3月1日至2019年5月31日租赁期限的约定无效；2、判令被告返还原告2017年3月1日至2019年5月31日期间的租金人民币(以下币种同)135,000元(计算方式：5,000元/月×27个月=135,000元)；3、判令被告退还原告租赁押金人民币5,000元。事实与理由：1997年2月13日，被告与案外人上海广海房地产开发经营有限公司(以下简称广海公司)签订《“广海花园”商场使用权转让协议书》一份，约定被告向广海公司购买上海市七莘路XXX号-XXX号广海花园商场一间(以下简称系争商铺)，建筑面积32平方米，使用期限为50年，商场使用权归被告。签约后，被告支付了相应的合同款，并自1997年3月开始使用系争商铺。2003年10月，被告将系争商铺出租给第三人解明锋，解明锋于2004年1月在系争商铺地址向工商部门申请营业执照至今。2006年5月，案外人陈志明以有偿转让的方式取得了上海市七莘路XXX号-XXX号全幢商铺的所有权。2008年12月9日，上海市闵行区人民币法院作出(2007)闵民(三)民初字第1929号民事判决书，该判决书确认被告与广海公司之间签订的《“广海花园”商场使用权转让协议书》为房屋租赁合同，有效期为20年。根据该判决，被告对系争商铺的使用权于2017年2月底到期。2019年4月21日，解明锋就系争商铺与产权人陈志明签订了新的房屋租赁合同，约定自2019年6月1日起解明锋直接向陈志明支付租金。2019年8月，解明锋将其就系争商铺与被告签订的房屋租赁合同项下权利转让给了原告。原告认为，被告对系争商铺的使用权于2017年2月底到期，其自2017年3月起即无权转租系争商铺并收取租金。故被告与解明锋之间的房屋租赁合同关于2017年3月1日至2019年5月31日租赁期限的约定无效，且解明锋已将其与被告的房屋租赁合同项下权利转让给原告。原告遂提起本案诉讼。被告辩称，其于1997年2月购买系争商铺，当时购买价格为6,300元/平方米，50年使用权；被告购买系争商铺后，将系争商铺出租给解明锋。后来陈志明通过强制执行取得系争商铺产权，但产权过户时，被告在国外，故对具体情况并不清楚。被告并不认识原告，与原告之间无任何关系，但原告于2019年即强行占领了系争商铺。被告不同意原告的全部诉讼请求。第三人解明锋述称，其自2003年开始即向被告承租系争商铺用于经营食品零售，双方的房屋租赁合同关系一直持续至2019年5月31日。2019年4月，林鹏程作为陈志明的代理人找到解明锋，称陈志明要收回系争商铺。林鹏程称解明锋要么将系争商铺交还给陈志明，要么就要起诉解明锋。解明锋遂与陈志明就系争商铺签订了房屋租赁合同，并自2019年6月1日起向陈志明支付租金至2019年8月底，2019年9月解明锋将系争商铺还给陈志明。陈志明并要求解明锋返还2017年3月1日至2019年5月31日期间的租金135,000元，否则就要解明锋将该135,000元的租金以债权的形式转让。林鹏程遂起草了《债权转让通知书》让解明锋签字，并由林鹏程邮寄给蔡柏林。故解明锋一直认为其是将《债权转让通知书》出具给陈志明并与陈志明签订房屋租赁合同的，解明锋不认识原告，与原告无任何债权债务关系。另，被告已向解明锋退还押金5,000元。审理中，原告撤回第3项诉讼请求，并将第1项诉讼请求变更为：判决确认蔡柏林和解明锋之间的房屋租赁合同中关于2017年3月1日至2019年5月31日租赁期限的约定无效。本院经审理认定如下事实：1997年2月13日，广海公司与蔡柏林就系争商铺签订《“广海花园”商场使用权转让协议书》一份，约定：蔡柏林向广海公司购买系争商铺，建筑面积32平方米，使用期限50年，商场使用权归蔡柏林；双方同意售价为6,300元/平方米，总金额为201,600元。上述协议签订后，蔡柏林按约向广海公司支付了201,600元，广海公司向蔡柏林交付了系争商铺。嗣后，蔡柏林将系争商铺出租给解明锋使用，租赁合同一年一签。解明锋于2004年1月向工商行政管理部门申请，在系争商铺内申请字号为上海闵行七宝广海杂货店的营业执照，经营百货。期间，广海公司协助提供了相关商铺产权证配合解明锋办理营业执照事宜。2006年4月29日，陈志明取得系争商铺产权。2007年11月22日，陈志明以所有权确认纠纷为由起诉解明锋、蔡柏林等至本院，案号(2007)闵民(三)民初字第1929号，要求判令：1、解明锋将系争商铺返还陈志明；2、解明锋向陈志明支付自2006年6月1起至判决生效之日止以3,000元/月为标准计算的商铺使用费。2008年12月9日，本院作出(2007)闵民(三)民初字第1929号民事判决书，判决驳回陈志明的诉讼请求。该判决已发生法律效力。2019年4月，原告的代理人林鹏程以陈志明代理人的身份找到解明锋，要求收回系争商铺。嗣后，林鹏程起草《债权转让通知书》一份，该《债权转让通知书》载明：“蔡柏林先生，通知人与你于2003年签订了《房屋租赁合同》，租赁当时你有使用权的上海市七莘路XXX号商铺。根据通知人与邓珊红达成的债权转让协议，现将通知人《房屋租赁合同》下对你的所有债权，依法转让给邓珊红，与此转让债权相关的其他一切权利也一并转让。请你自接到该债权转让通知后直接向邓珊红女士履行全部义务。”解明锋在通知人落款处签字，林鹏程于2019年8月4日将该《债权转让通知书》邮寄送达蔡柏林。解明锋向蔡柏林承租系争商铺并支付租金至2019年5月31日。自2019年6月1日起，解明锋即直接向陈志明支付系争商铺租金。解明锋与原告之间无任何债权债务关系，其一直认为自2019年6月1日起，其与陈志明之间就系争商铺建立房屋租赁合同关系，《债权转让通知书》其也是出具给陈志明的。以上事实，由原告邓珊红提交的(2007)闵民(三)民初字第1929号民事判决书、(2009)沪一中民(二)民终字第678号民事判决书、《债权转让通知书》、EMS邮寄凭证、收条，被告蔡柏林提交的《“广海花园”商场使用权转让协议书》、收据，以及原告、被告、第三人的当庭陈述予以佐证。本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告应对其诉讼请求所依据的事实提供相应的依据，但结合本案查明的事实，本院认为，原告所提交的证据无法证明其主张，原告的诉讼请求，无事实和法律依据。故本院对原告的诉讼请求，难以支持。据此，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告邓珊红的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币1,550元，由原告邓珊红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇二〇年二月十七日书记员  罗香琴附：相关法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。