广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初16276号原告：佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇永安路**，统一社会信用代码9144060672118951X7。法定代表人：李健强。委托诉讼代理人：赵先祥，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡舒然，广东力创律师事务所律师。被告：方志超，男，1985年11月8日出生，汉族，住所地江西省上饶市铅山县*********，公民身份号码************。原告佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司（以下简称：顺怡公司）与被告方志超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顺怡公司委托诉讼代理人赵先祥、胡舒然到庭参加诉讼，被告方志超未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺怡公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告方志超立即向原告支付2018年10月至2019年5月期间租金47600元及逾期违约金（违约金以欠款金额为基数按年利率24%计算，从2018年10月1日起暂计至2019年6月30为5310.02元，此后的违约金顺延计至被告付清欠款之日止）；2.判决确认合同保证金16500元归原告所有；3.判令被告方志超向原告支付律师代理费5450元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2001年6月1日，原均安房管所出具《关于移交物业管理权的函》，确定其将位于均安镇X号房屋（旧址：均安镇均安街道办事处X号，属均安镇公有资产）的物业管理权移交给原告，由原告办理一切物业租赁和签订合同事宜。机构改革后，均安镇公有资产监督管理办公室委托作为其辖下全资公有企业的原告对上述物业实施租赁管理。2017年7月31日，原告与周某鹏签订了顺怡物租X号《房屋（商铺）租赁合同》，约定原告将上述物业出租给周某鹏使用，租赁期自2016年6月1日起至2019年10月31日止；承租方自签订合同之日向原告支付保证金16500元；承租方违约的，保证金归原告所有，原告有权加收承租方三个月的使用费；2016年11月1日至2019年10月31日期间，承租方每月向原告支付使用费5950元（不含房地产税）；承租方必须在当月10号前将本月使用费支付给原告；承租方逾期未支付使用费的，则由原告自当月1日起每日计收5%违约金至承租方全额付清使用费为止；承租方超过当月30日仍未全额支付使用费的，原告有权终止承租方的使用权，要求承租方退回承租房产；因承租方拖欠使用费、违约金而产生的诉讼费、律师代理费、评估费由承租方承担。2018年8月1日，周某鹏与被告向原告提交了一份《关于〈房屋租赁合同〉更名的申请》，以周某鹏退出其与被告的合伙、由被告独立经营涉案租赁房屋为由，申请将合同承租人变更为被告。原、被告遂于2018年8月1日重新签订了顺怡物租（2016）0006号《房屋（商铺）租赁合同》，承租方由周某鹏变更为被告。被告于次日向原告支付了合同保证金16500元。被告自2018年10月开始拖欠使用费。原告经与被告代表方程生沟通，签订了《租赁物业交还确认书》，双方同意提前解除《房屋（商铺）租赁合同》，被告已于2019年5月27日将涉案物业交还给原告。但被告拖欠2018年10月至2019年5月期间租金47600元至今未付，已构成严重违约。原告为维护自身合法权益特提起本案诉讼。被告方志超未到庭，亦未提供书面答辩。经审理查明：2018年8月1日，方志超与顺怡公司签订一份《房屋（商铺）租赁合同》，约定顺怡公司将位于广东省佛山市顺德区*********屋（以下简称：涉案房屋）出租给方志超使用；租赁期限自2016年6月1日起至2019年10月31日止；2016年11月1日至2019年10月31日期间的每月使用费（租金）标准为5950元，方志超于每月10日前向顺怡公司支付当月使用费；方志超在合同签订之日向顺怡公司支付保证金16500元；同时约定“七、……乙方（即方志超）违约的，甲方（顺怡公司）收取乙方保证金归甲方所有，并有权加收乙方三个月的使用费”；“八、……乙方逾期未付使用费的，甲方则由当月1日起每日计收乙方5%违约金至乙方全额付清使用费止，超过当月30日，乙方仍未全额支付使用费的，甲方有权终止乙方的使用权，要求乙方退回承租房产，若乙方既不退回承租房屋又不支付使用费给甲方的，甲方有权强制收回房屋并将该房屋内的货物清理，乙方不得追究。因乙方拖欠使用费、违约金而产生的诉讼费、律师代理费、评估费由乙方承担”。上述合同签订后，方志超于2018年8月2日向顺怡公司支付了合同保证金16500元，顺怡公司亦依约将涉案房屋交付给方志超使用。但方志超在向顺怡公司支付了截止至2018年9月30日的使用费后，未再向顺怡公司支付使用费。2019年5月27日，顺怡公司收回了涉案房屋。此后，顺怡公司继续向方志超催收应付未付使用费未果，遂于2019年8月1日委托广东力创律师事务所向本院递交诉状提起本案诉讼，并为此支出律师费5450元。另查明，涉案房屋（原登记地址为“顺德市均安镇均安街道办事处X号”，产权证号为：粤房地证字第xxx号）登记于原顺德市均安镇房地产管理所名下，属均安镇公有资产，由均安镇公有资产监督管理办公室委托顺怡公司实施租赁管理。被告方志超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其自行放弃相应抗辩与举证、质证权利。以上事实，有本院采信的原告营业执照复印件一份，被告方志超身份证复印件、广东省流动人口居住登记信息查询资料各一份，房地产权证、《关于移交物业管理权的函》复印件、均安镇人民政府出具的《证明》各一份，《房屋（商铺）租赁合同》（2017年7月31日）、《关于〈房屋租赁合同〉更名的申请》复印件各一份，《房屋（商铺）租赁合同》（2018年8月1日）、收据各一份，《租赁物业交还确认书》一份，《民事委托代理合同》、代理费发票、顺德农商银行转账回单各一份及本案开庭笔录在案佐证。本院认为，原告顺怡公司与被告方志超签订的上述《房屋（商铺）租赁合同》，合法有效，本院予以确认。本案中，被告未按期支付涉案房屋租金（使用费）的事实清楚，原告要求被告向其支付使用涉案房屋期间的应付未付租金的诉讼请求，理由充分，本院予以支持；相应租金数额依据上述合同约定的同期租金标准自被告停付租金的2018年10月1日起计至原告收回涉案房屋的2019年5月27日止为47005元（5950元/月×7个月＋5950元/月÷30天×27天）。同时，被告的上述行为已构成违约，应承担相应违约责任。但上述《房屋（商铺）租赁合同》第七条未明确约定该条款所适用的违约情形，故该条款所约定的违约责任与合同第八条约定的逾期付款违约金存在重复；衡量被告违约给原告造成的实际损失情况，本院仅支持原告以合同保证金16500元抵作违约金及由被告承担其律师费5450元的主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告方志超应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司支付租金（使用费）47005元；二、被告方志超应向原告佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司支付违约金16500元，此款与被告方志超此前已支付的合同保证金16500元相抵，被告方志超无需再向原告佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司支付该款；三、被告方志超应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司支付律师费5450元；四、驳回原告佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1671.5元，财产保全费768.6元，合共2440.1元（已由原告预交），由原告佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司负担180.1元，被告方志超负担2260元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 张 高 龙人民陪审员 刘 群 弟人民陪审员 欧阳家锋二〇二〇年二月十二日书 记 员 欧阳凯婷书 记 员 麦 浩 祥