广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初12158号原告（反诉被告）：肖波，男，1973年7月28日出生，汉族，住湖北省公安县，委托诉讼代理人：何群、蒋亚君，广东都诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市五宝投资有限公司，住所地广州市花都区花城街建设北路**之八108商铺，统一社会信用代码91440101MA5ARTL80M。法定代表人：宋耀涛。被告：宋耀涛，男，1986年6月2日出生，汉族，住广州市花都区，两被告的共同委托诉讼代理人：宋桂海，广东富颂达律师事务所律师。原告肖波与被告广州市五宝投资有限公司（以下简称五宝公司）、宋耀涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，被告五宝公司于2019年12月19日向本院提起反诉，本院经审查后予以准许，并将本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告肖波的委托诉讼代理人何群，被告五宝公司、宋耀园的共同委托诉讼代理人宋桂海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖波向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告向原告退还押金69000元；2.请求法院判令二被告赔偿原告损失63445.34元(装修总投入70277.92元，合同期9年，实际租期0.875年，2018年10月1日-2019年8月15日，70277.92元÷9×（9-0.875）)，以上合计132445.34元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年9月17日，原告与五宝公司签订《厂房租赁合同》，承租位于花都区花东镇××自××5的厂房，租期为9年，当天原告向五宝公司支付23000元租金，69000元押金，五宝公司向原告出具了收据。合同签订后，原告即投入资金进行装修，安装机器设备，布设水电设施等，支出费用总计70277.92元。合同签订至今，原告均依约交纳租金及其他费用。然，2019年8月16日，上述厂房因违法用地、违章建设等原因被政府强拆。强拆之前一天，原告向被五宝公司发出《关于解除厂房租赁合同的函》，告知其双方租赁合同于2019年8月15日解除，并要求退还押金，协商解决赔偿事宜，未果。事后，原告亦多次与二被告协商，要求退还押金，赔偿损失，但遭推诿拖延，至今未予解决。原告认为，原告给予对二被告之信任，承租其厂房，投入大量资金装修，布设水电设施，依约交纳租金，但租期未到，厂房即被强拆，原租赁合同已然无法继续履行，故原告要求解除合同，并要求赔偿损失，于法有据。五宝公司系自然人独资有限公司，宋耀涛对五宝公司的出资为认缴，并未实缴，故应对五宝公司的债务承担连带责任。为维护合法权益，原告特具此状，请求人民法院依法判决。被告五宝公司、宋耀涛共同辩称，l、对于肖波合理的损失五宝公司愿意承担，但本案中肖波夸大及重复计算的损失五宝公司不认可亦不能承担。涉案厂房是由五宝公司与案外人广州市花都区花东镇山下村第六经济合作社签订《厂房租赁合同》，五宝公司承租后通过其对涉案厂房进行升级改造、翻新、硬底化等后由五宝公司与肖波签订《厂房租赁合同》，将该涉案厂房出租给肖波。出租前五宝公司己把相应的水电拉接到厂房内，涉事厂房是空堂出租。2、出租给肖波前，五宝公司亦同时向肖波说明涉事厂房的权属、用地手续、规划报建等情况，亦向肖波出示涉事厂房的用地手续、规划报建、消防审批等手续的相关资料。对于涉事厂房的相关用地手续、规划报建手续、消防审批验收等情况是知情的。因此，涉事厂房因各种原因被强制拆除肖波也有一定的过错，其自身亦应承担一定的责任。3、广州市花都区花东镇山下村第六经济合作社作为厂房的产权人，所有有关规划报建手续均由其负责，五宝公司仅仅是转租涉案厂房。因此，对于肖波合理的损失（押金除外）应承担一定的赔偿责任。4、肖波对其损失的主张存在夸大行为，且部分费用数额较大仅仅有损失的金额而没有详细的清单，数额较大的支付款项没有相应银行流水清单或其他支付凭证，不合常理。同时肖波也存在虚构损失，因此，对该部分损失也不认可作为出租方，肖波租赁厂房具体对厂房进行哪些装修或加建行为是很清楚的。5、宋耀涛仅仅是五宝公司的法定代表人，履行其职务行为，本案与宋耀涛无关。综上所述，对于肖波合理的损失五宝公司愿意承担，但不合理的损失坚决不同意承担，恳请法院查清事实，依法作出公正判决。补充：五宝公司确认收到押金，也同意退还，但是暂时没有能力支付，希望在春节前退一部分。五宝公司有装修交付给肖波，肖波提交的单据无法明确是用于涉案厂房的装修费用，如果是属于肖波承租后投入的形成附和的装修我方也同意赔偿，具体金额无法确定，开庭之后核实之后才能确定。被告五宝公司提起反诉称：1.原告向五宝公司支付2019年8月1日起至2019年8月15日期间的租金11500元；2.原告承担本案的诉讼费。事实与理由：五宝公司与原告签订《厂房租赁合同》，由原告承租位于花都区花东镇××自××5的厂房，面积1460平方米，租期为9年。合同履行期间，原告支付至2019年7月31日期间的租金，但2019年8月1日起至2019年8月15日期间的租金11500元未支付。为维护自身的合法权益，五宝公司根据我国《民事诉讼法》的规定，向贵院提起反诉，请求贵院将本诉与反诉合并审理，查明事实，维护五宝公司的合法权益。原告肖波针对反诉辩称，厂房因为涉及违法用地违章建设等情形，早在2019年7月23日原告的厂房水电均被贴上封条不能使用，自该日期就已经停止生产，所以原被告经过协商无法达成一致，也无法解决通水通电问题，无奈之下原告委托律师于2019年8月15日向被告发出解除厂房租赁合同的函，7月23日-7月31日的租金已经缴纳，8月1日-8月15日的租金的确没有支付，但我方认为未交租金非我方自身原因，因厂房无法使用才停止交租，是否需要支付该期间的租金由法院认定。被告宋耀涛针对反诉述称，我方没有意见。经审理查明:2018年5月8日，广州市花都区花东镇山下村第六经济合作社（甲方、出租方、以下简称山下村第六经济社）与五宝公司、宋耀涛（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定：一、厂房坐落于广州市花都区花东镇山下安置区六队北边自留地（原幸运星厂房）办公楼厂房空地总面积为11300平发米,租金每月每平方米7元。二、租期9年，从2018年5月5日至2027年5月14日。三、由于乙方承租后对厂房进行整体修缮及改造，需要投入较大的资金，在合同期间，如国家需要征收征用的，由甲方在征收补偿款中对乙方进行补偿…四、在合同签订之日起十日内，乙方先向甲方缴交300000元作押金，待厂房改造完成后，甲方退回150000元给乙方，其余150000元作为厂房押金。八、装修期间，因相关职能部门干涉，阻拦停工超过十天以上，甲方顺延装修工期给乙方。十、乙方有权进行转租和分租，但要通知甲方，在甲方同意下才能进行转租或分租。合同还就双方其他权利义务进行了约定。五宝公司、宋耀涛表示当时承租涉案厂房时，山下村第六经济社自称涉案土地属于自留地，是政府征用该经济社的土地后返还的指标土地，当时并未出示土地使用权证，山下村第六经济社在涉案土地兴建厂房时有办理规划报建手续，为此提交建设工程规划许可证申请审批表、工程预算书、建筑工程消防设计审核意见书等予以佐证，上述文件记载的工程地点位于山下安置区三东大道。五宝公司、宋耀涛表示其承租后投入两百多万元对涉案厂房进行改造并进行转租。肖波表示不清楚涉案土地的权属、性质以及地上厂房的规划报建手续情况。2018年9月17日，五宝公司（甲方）与肖波（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将花都区花东镇××自××5厂房租给乙方使用（原幸运星厂房），一、甲方按乙方要求将原厂房改造。二、租用期限：由2018年10月1日至2027年5月。三、租用面积共1460平方米，共23000元每月。四、租金计算方式：租金按月度计算，乙方需在每月5号前交清房租，2018年10月1日至2021年9月30日按每月23000元…六、乙方进场先付三押一租共92000元，押金69000元，租金23000元，租约到期后甲方无条件将无计息押金退还给乙方。七、1.甲方保证乙方在合同期内对该厂房的使用权，乙方不得违法经营，不得造成非正常经营的环境污染、噪音。甲方保乙方对厂房正常使用。十、甲方负责把水电安装在厂内。十一、甲方保证厂内外安全，消防等设施齐全，此设备与乙方无关。十二、在租约期内：甲方如与他方有争议时要积极主动解决，如因争议造成乙方不能正常经营的，甲方要出面协调解决。合同还就双方其他权利义务进行了约定。签订合同当日，肖波向五宝公司支付押金69000元。五宝公司、宋耀涛表示其承租时已对厂房进行硬底化、厂房外的水电安装等基本装修，交付之后肖波对涉案厂房进行何种装修并不清楚。肖波表示承租涉案厂房后安装厂房内的水电，厂房前面厨房、餐厅、厕所及小办公室的门窗等。肖波表示其承租涉案厂房用于经营广州鑫盛五金建材有限公司（以下简称鑫盛公司），肖波为鑫盛公司的法定代表人，在涉案厂房内加工建材，包括钢板切割，剪板、折弯，异性件的加工及制作。双方确认2019年7月31日之前的租金已付清，租金及押金均支付至宋海园账户。肖波认为押金及租金支付给案外人宋海园，宋海园为实际的出租方。五宝公司、宋耀涛表示宋海园是受五宝公司的行为收取款项，不确认宋海园为合同相对方。关于涉案厂房被拆除事宜，五宝公司、宋耀涛提交两份2019年6月3日由广州市花都区城市管理和综合执法局作出的责令限期改正通知书及2019年7月30日、2019年8月6日的广州市花都区花东镇人民政府作出的整治违法用地行为通知书予以佐证，其中责令限期改正通知书载明：“花东镇山下村第六经济社：你（单位）于2019年6月3日在三东大道安置区山下第六经济社进行违法搭建厂房，违反了《广州市城乡规划条例》第三十条的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《广州市城市管理综合执法条例》第二十二条第一款第（一）项之规定：1.责令你（单位）立即停止违法行为；2.请你（单位）在2019年6月10日前自行整改。”整治违法用地行为通知书载明：“山下村安置区：经调查，你（单位）在未取得用地批准手续的情况下擅自在山下村非法占用土地进行搭建厂房仓库行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》…的规定，现通知你（单位）于2019年8月8日前自行整改（1.拆除建构筑物；2.清去硬底化；3.清场…）消除影响，恢复土地原状。逾期未按要求进行整改的，本政府将依法进行整治。”上述文件均载明：留置送达。肖波表示相关职能部门在2019年7月23日封了涉案厂房的水电，当天开始停产，2019年8月6日看到张贴在厂房外的整治违法用地行为通知书，当时打算与政府沟通延长拆除时间，最后政府在2019年8月16日强制拆除厂房，肖波表示从2019年8月10日开始搬离，最后一些电线、门窗等添附的装修无法拆除。关于租金，肖波提交其与宋海园于2019年8月5日的微信聊天记录，拟证明当时宋海园同意不交8月的租金，其中微信记录载明：肖：“从这个月起我们就不交租金啊！”宋：“我暂时不收你们的看看这几天村里跟政府谈得怎么样再说好吧。”五宝公司、宋耀涛表示2019年6、7月已陆续接到城管通知要拆除厂房，至于肖波何时搬离厂房不清楚，当时宋耀涛不在花都，委托宋海园代表五宝公司与肖波进行协商，同意退还押金，但就装修损失双方未能达成一致意见，肖波遂起诉至法院。根据肖波在本案的举证情况，其在本案主张的损失分别为：一、水电、门窗装修损失：1.厂房水电安装人工费5950元，为此提交2018年9月27日收据一张予以佐证；2.厨房、厕所、餐厅水电安装的人工费2485元，为此提交2018年10月10日收据一张予以佐证；3.厨房、厕所、餐厅的不锈钢门及窗户的材料及人工款共10000元，为此提交2018年10月11日收据一张予以佐证；4.厂房安装水电购买的材料2615.40元，为此提交2018年9月22日出货单一张予以佐证；以上合计21050.40元。二、安装设备投入的装修损失：分别是电线、插座、灯座等452.12元、电线费用3774.80元、电箱、空气开关等材料费1361.60元、电缆费用554元，为此提交四张出货单及出售者的主体信息予以佐证；以上合计6142.52元。肖波表示上述一、二项的投入在搬离厂房时均未拆除。三、搬迁、安装机器设备产生的费用：肖波表示承租涉案厂房后将原来旧厂房的机器设备搬迁至涉案厂房，产生搬迁费6500元及4180元，产生机器设备安装、接线调试人工费9300元，天车、立柱、轨道安装的人工费20300元，购买摄像头一套2800元，为此提交五张收据予以佐证。肖波表示天车、立柱、轨道等价值高的机器设备已拆除变卖，摄像头因时间紧急仅拆除2个，还有4个未拆除。肖波表示上述大部分款项均通过现金支付，其中部分款项产生的经过肖波还申请证人梁某1、梁某2、张某出庭作证，关于水电安装及设备调试以及由此产生的费用的支付过程，梁某1确认在2018年9月为涉案厂房安装水电、调试设备，并收取肖波通过微信及现金支付的17000元；关于门窗安装及产生的费用的支付过程，梁某2表示其经营一家铝合金窗门店，确认为涉案厂房安装门窗并通过微信及现金收取肖波10000元的事实；关于厂房天车、立柱等机器设备的安装人工费，张某确认其是安装的工头，当时和其他工人为肖波在涉案厂房安装天车等机器设备，通过现金方式收取肖波2万多元的事实。五宝公司、宋耀涛确认肖波对厂房进行装修，但认为肖波在本案主张的损失提交的单据依据不足，但并未提出相反证据予以反驳，并认为部分属于可拆除的物品，因此对肖波主张的损失的金额无法确认。本院认为：肖波与五宝公司签订的《厂房租赁合同》虽是当事人的真实意思表示，但涉案租赁物在一审庭审辩论终结前并未取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”五宝公司虽然提交建设工程规划许可证申请审批表等文件，但该文件无法确认为涉案厂房建设时的文件，且结合相关职能部门对涉案厂房发出的整改通知书可知，涉案厂房并非属于合法建筑，故上述《厂房租赁合同》为无效合同。本案的争议焦点为五宝公司应否赔偿肖波在本案主张的各项损失？若需赔偿，赔偿的比例及金额应为多少？对此，本院分析如下：第一，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据城管部门的责令限期改正通知书及花东镇政府的整治违法用地行为通知书可知，涉案厂房属于违法建设，本案的出租方及承租方在签订租赁合同之前均未审查涉案建筑物是否具备合法的规划报建手续，双方对于合同无效均存有过错，各应承担百分之五十的责任。现涉案厂房已被拆除，肖波因此遭受的损失，五宝公司应在其过错范围内承担赔偿责任。第二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”因厂房已被拆除，肖波投入的形成附合的装饰装修物的现值无法通过鉴定等方法予以确定。根据肖波的举证情况，本院确认肖波为涉案厂房投入的水电装修、门窗安装以及安装设备时投入的电缆、电线、开关插座等均属于形成附合的装饰装修。五宝公司亦确认肖波对涉案厂房进行装修，在五宝公司未能提出相反证据予以反驳的情况下，本院对肖波主张的装修损失27192.92元（21050.40元＋6142.52元）的主张予以采信。结合涉案厂房被拆除时，肖波已对该装饰装修实际使用接近一年左右的时间，以及投入的装饰装修物的使用年限等情况，本院酌定肖波投入的形成附合的装饰装修物现值为25380元。如前所述，双方各承担百分之五十的过错责任，故五宝公司应向肖波赔偿装修损失12690元（25380元×1/2）。第三，关于机器设备的安装及调试人工费9300元及20300元，该费用属于肖波使用涉案厂房过程中产生的合理支出，现涉案厂房因合同无效被拆除，肖波主张五宝公司承担其中的百分之五十即14800元〔（9300元＋20300元）÷1/2〕，合理有据，本院予以支持。第四，关于搬迁费4180元及6500元，因该费用属于肖波从旧厂房搬至涉案厂房而产生，该费用并非属于涉案合同无效之后导致的必然费用，故对肖波主张该两笔搬迁费的损失，本院不予支持；关于摄像头，根据整改通知书的张贴时间，肖波从获知涉案厂房要拆除到实际拆除过程中拥有充足的时间拆除摄像头，肖波自述拆走2个，还剩4个未拆除，由此产生的损失应由肖波自行承担，故肖波主张摄像头的费用2800元由五宝公司承担，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，五宝公司应向肖波赔偿损失合计27490元（12690元＋14800元），肖波主张超出上述部分的其他损失，依据不足，本院不予支持。关于五宝公司的反诉请求，虽然涉案合同无效，但五宝公司参照合同约定的租金标准要求肖波支付占用费，合理有据，肖波认为宋海园同意2019年8月的租金不交，但未提交证据予以佐证，现宋海园对此不予确认，涉案厂房在2019年8月16日才拆除，故肖波仍应支付2019年8月1日至8月15日期间的占有使用费，经核算，该期间的占有使用费为11500元（23000元/月×1/2）。根据合同无效的处理原则，五宝公司收取的押金69000元应予返还，双方同意拖欠的租金在押金中予以抵扣，经抵扣，五宝公司应向肖波返还押金余额57500元（69000元-11500元），因此，肖波要求五宝公司返还押金57500元，合理有据，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。宋耀涛作为五宝公司的法定代表人，肖波未能举证证明宋耀涛以个人的名义参与涉案合同的签订及履行，故肖波要求宋耀涛承担责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市五宝投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖波返还押金余额57500元；二、被告广州市五宝投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖波赔偿损失合计27490元；三、驳回原告肖波的其他诉讼请求；四、驳回被告广州市五宝投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1474元，由原告肖波负担528元，由被告广州市五宝投资有限公司负担946元；反诉案件受理费43.75元，由被告广州市五宝投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  吴海萍二〇二〇年二月十三日书记员  邓国靖