广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初30270号原告（反诉被告）深圳前海德辉资产管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区。法定代表人马逸贤。委托诉讼代理人孙程旭，广东融关律师事务所律师。委托诉讼代理人马承志，广东融关律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市大昌行景田实业发展有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人沈坤。委托诉讼代理人樊文君，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人陈炫，广东金地律师事务所实习律师。第三人（反诉第三人）深圳市梅林物业管理服务有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人梁华北。委托诉讼代理人谢谨泽，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人牛晓珊，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。第三人（反诉第三人）深圳市蓝盾数码技术发展有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人曹哲彬。原告深圳前海德辉资产管理有限公司（以下简称德辉公司）诉被告深圳市大昌行景田实业发展有限公司（以下简称大昌行公司）、第三人深圳市梅林物业管理服务有限公司（以下简称梅林公司）、第三人深圳市蓝盾数码技术发展有限公司（以下简称蓝盾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，被告大昌行公司于2019年8月28日提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年12月6日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人孙程旭、马承志，被告的委托诉讼代理人樊文君、陈炫，第三人梅林公司的委托诉讼代理人谢谨泽、牛晓珊到庭参加诉讼，第三人蓝盾公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告德辉公司诉称，梅林公司与蓝盾公司于2016年5月25日签订《房产租赁合同》，约定将梅林公司所有的车库（以下简称停车库）租赁给蓝盾公司使用，租赁期间为2016年5月25日至2036年5月24日。2016年10月5日，第三人蓝盾公司与原告签订《房产租赁合同》，双方约定蓝盾公司将停车库转租给原告作商业使用，原告有权转租。原告于2017年4月13日与被告大昌行公司签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议（景田北景田众鼎停车库）》，并对租金等具体事项进行了约定。合同签订后，被告依约向原告支付4个月的房租押金及1个月的租金共计2100000元后，被告再未向原告支付租金。经催缴，被告仍未履行支付租金的义务，原告于2017年8月29日向被告发出《解除合同及清场通知书》，通知被告双方的合同已经解除，被告于2017年9月1日签收该通知。但被告未依约搬离、返还停车库，至今仍占有使用停车库。在原告主动处理与被告解除合同、要求被告搬离、返还停车库等事宜期间，第三人梅林公司于2017年9月向深圳市福田区人民法院对蓝盾公司及原告提起诉讼，该案经二审审理，虽原告已在该案二审程序［二审案号为（2018）粤03民终16373号］中对涉及停车库的租赁情况向法庭作出陈述，提出“因德辉公司现并不实际使用停车库，只有实际使用人大昌行公司才有能力履行搬离义务，且一审判决无法解决多方当事人纠纷”的意见，但深圳市中级人民法院并未采纳原告意见，判决驳回德辉公司的上诉，维持原判，现第三人梅林公司已经申请对该案判决强制执行。德辉公司已于2019年1月24日向广东省高级人民法院申请对该案再审。原告认为，原告从始至终合法合规经营，在原告自蓝盾公司承租停车场后未能收取租金的情况下，仍主动处理涉及停车场的相关事宜。现因（2018）粤03民终16373号案件判决内容从客观上无法执行，原告仅能对被告提起诉讼，寻求以合法合理的方式解决停车场的腾空、搬离问题，并挽回自身经济损失。综上，被告违反双方约定，未能履行租赁合同内容。原告请求：一、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议（景田北景田众鼎停车库）》已于2017年9月1日解除；二、被告立即搬离、腾空深圳市福田区；三、被告向原告支付2017年8月至9月的租金420000元及2017年9月1日至被告实际搬离之日的占有使用费（暂计至2019年1月的占有使用费为7371000元）。庭审时，原告确认撤回第二项诉讼请求，并明确第三项诉讼请求为：被告向原告支付2017年8月1日至8月30日的租金及2017年9月1日至被告实际搬离之日的占有使用费，占有使用费按双方约定的租金标准计算。被告大昌行公司答辩称，一、被告在与原告签订合同后依约签订合同后，依约履行合同，向原告交付了保证金、租金，租赁房屋用于商业经营是双方真实的意思表示，而被告在履行合同的过程中方才知晓合同目的无法实现。原告却在明知合同目的无法实现的情况下，仍与被告签订租赁合同，收取高额租金及保证金，主观恶意明显，是本案唯一的过错方，并给被告造成巨大的装修费等损失。二、根据深圳市中级人民法院（2018）粤03民终16373号民事判决书认定的事实，2017年6月1日本案第三人梅林公司已经委托北京市炜衡（深圳）律师事务所向原告发出律师函，称德辉公司无权占有并使用车库，在原告明知已经丧失转租权的情况下，不但没有及时通知被告，反而故意隐瞒真实情况，并向被告主张租金明显构成欺诈，而被告在要求原告返还已支付款项并进行赔偿的情况下，原告对此置之不理，违反诚实信用原则，故原告系本案唯一的过错方，其诉讼请求缺乏事实和法求缺乏事实和法律依据，恳请法庭予以驳回。第三人梅林公司发表意见称，梅林公司和蓝盾公司在2016年5月25日签订了物业租赁合同，因为蓝盾公司没有经过梅林公司的同意，擅自将案涉的停车库进行转租，梅林公司已于2017年9月向福田法院提起了诉讼，并经终审判决，梅林公司与蓝盾公司所签订的物业租赁合同于2018年1月17日解除，同时判决蓝盾公司和原告前海德辉公司，向梅林公司清退租赁物并支付拖欠的租金和使用费，判决生效之后梅林公司已向法院申请执行，并于2019年5月16号收回了租赁物，但租金和使用费尚未收回，鉴于蓝盾公司将案涉停车库转租的行为，并没有经过梅林公司的同意，梅林公司对蓝盾公司和原告以及原、被告之间签订的租赁合同的合法性不予认可，均为无效合同，而且梅林公司也从来没有同意过变更涉案房产的使用用途。第三人蓝盾公司未到庭、未发表意见。被告大昌行公司提起反诉称，被告与原告2017年4月13日签订《房租租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，约定，由被告承租原告位于深圳市福田区房产；每月租金42万元；被告应交付租赁保证金168万元；租赁期限自2017年3月1日起至2027年2月28日，其中2017年3月1日至2017年6月30日止为免租期（共计4个月）；由于原告所涉第三方的原因，致使被告不能正常使用该房屋的，被告可就因此造成的损失向原告请求损害赔偿；如房屋存在严重的缺陷，致使合同目的不能实现，被告有权解除本合同，要求原告返还保证金并承担赔偿责任；原告承诺有权转租房屋，确保被告能按合同约定正常经营使用该房屋，否则赔偿被告由此所引起的损失等。同日，原告向被告出具《确认书》，同意：“根据贵单位的需要，在不影响承重结构的前提下进行室内外的装修等工程，并可以进行对外招商、合作、转租等，并全力支持贵单位招商工作”，被告与原告签订上述合同后，被告依约向原告支付了租赁保证金168万元及首期租金42万元，并进行装修。在装修过程中，被告被相关行政主管部门告知，该承租物业不能用作商业用途，并对被告已装修部分进行了拆除，导致被告巨额装修损失。被告以每月42万元的高额租金承租本案所涉物业的合同目的即是用于商业经营，原告对此亦是明知的。现原告在明知合同目的无法实现的情况下，仍与被告签订租赁合同，收取租赁保证金及租金，主观恶意明显。此外，深圳市中级人民法院（2018）粤03民终16373号民事判决书确认，2017年6月1日第三人梅林公司委托北京市炜衡（深圳）律师事务所向原告德辉公司发出《律师函》称，德辉公司无权占有并使用涉案车库，请德辉公司在接函之日起10内腾空房屋。据此，该判决书认为“德辉公司在收到梅林公司要求返还涉案车库的律师函后，即应知其继续占用将侵害梅林公司的所有权，对此即存在主观过错”。根据上述生效判决，原告德辉公司在2017年6月1日即已知其丧失转租权的情况下，不但未及时通知被告，反而故意隐瞒真实情况并向被告主张租金，构成欺诈。被告多次要求原告返还款项并进行赔偿，未果。综上所述，原告违反诚实信用原则，将不符合被告合同目的的物业出租给被告，并对被告实施欺诈行为，损害了被告合法经济利益。故被告大昌行公司请求：一、原告返还租赁保证金1680000元；二、原告返还2017年7月的租金420000元；三、原告向被告支付装修损失293182元；四、原告承担本、反诉诉讼费用。原告德辉公司答辩称，一、梅林公司与蓝盾公司签订的物业租赁合同已明确约定租赁物用途为停车库，且原告与大昌行公司签订的房屋租赁合同中也明确约定租赁物用途为公共停车库，该物业的用途自始至终是停车库。原告于2017年4月13日向大昌行公司出具的确认书中，说明原告同意大昌行公司在不影响称重结构的前提下，进行装修以及对外进行招商以及进行合作转租，原告并非主动约定承租物业作为商业用途，且该同意函出具在租赁合同签订之后，非租赁物的主要用途，租赁物用途仍为公共停车库，租赁物也不存在严重的缺陷，大昌行公司无权要求原告返还保证金赔偿损失。另，该确认书仅是同意被告对所涉物业进行装修，并按照约定进行一个使用，并没有起到改变原合同约定的使用目的的相关的规定。原告与被告的合同签订于2017年4月，实际交付于2017年3月，在签订合同时，原告只能依据与蓝盾公司签订的合同，将涉案的物业租赁并交付于被告，2017年6月1日梅林公司委托律师向原告方发出律师函，该律师函并不能构成原告方对第三人梅林公司与第三人蓝盾公司合同签订真假的确认，也不能认定上述公章即为伪造，因为律师函仅是当事人委托律师表达对某个事件或某份合同的一个看法，而并不具备任何的法律效力。原告方在收到梅林公司所寄送的律师函后积极的与梅林公司进行沟通，原告委托了律师向梅林公司回复了律师函，函中认为原告具有转租权和使用所租赁物业的相关权利，因此自原告收到梅林公司的律师函直至深圳市中级人民法院二审判决期间，该物业的使用仅是存在争议而并不是当然地损害了被告的权益，实质情况是被告自2017年3月6日之日起即开始使用涉案物业至2019年5月16号，其权益自始至终未受到任何的损失，原告于2017年8月31日发出了解除通知及清偿通知书，被告在明知自己违约的情况下，拒不返还物业，也不支付租金及占用使用费，情节十分恶劣，原告被迫提起诉讼。在本案中，被告并非是受害方，反而，一方面，被告继续因无权占有获得收益，另外一方面未支付任何的对价给原告，因为被告违约行为及不腾空租赁物的行为及第三人蓝盾公司相关的违法违规违约行为，原告成为受害人，既遭受了相应的现金损失，也在另案中被梅林公司追索相应的责任。二、根据房屋租赁合同第6条、房屋租赁合同补充协议第7.6条约定，大昌行公司将租赁物用于停车库以外功能的，由此产生的费用由其自行承担，根据房屋租赁合同补充协议，第十条第九项约定，无论何种原因提前终止主合同及本补充协议时，改建装修的不动产附着物及固定装置无偿归原告所有，原告无需对大昌行的任何改造改建、扩建作出任何补偿，因此原告不应支付装修损失费。三、原告作为租赁合同的出租方，有权收取租金，大昌行公司自2017年8月开始拖欠原告的租金，根据双方签订的房屋租赁合同第十八条约定，大昌行公司迟延支付租金超过30天以上的，原告有权解除本合同，并要求大昌行公司支付合同解除前已发生的费用及违约金，同时没收租赁保证金。因此原告不应返还大昌行公司租赁保证金及2017年7月份租金。第三人梅林公司发表的意见同本诉的意见。第三人蓝盾公司未到庭、未发表意见。经审理查明，2016年5月25日，梅林公司与蓝盾公司签订《房产租赁合同》，约定，梅林公司将其名下的深圳市福田区的停车库整栋（以下简称涉案车库）租赁给蓝盾公司，租赁期限自2016年6月1日至2028年7月31日止，首年租金每月263536元，以后每年递增8%。梅林公司依约将涉案车库交付于蓝盾公司后，蓝盾公司又将涉案车库转租给德辉公司使用，并同意德辉公司可以转租。2017年3月6日，德辉公司将涉案车库交付于大昌行公司使用。2017年4月13日，德辉公司(甲方)与大昌行公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，德辉公司将涉案车库转租于大昌行公司，租赁期限自2017年3月1日至2027年2月28日止，其中2017年3月1日至2017年6月30日为免租期，每月租金为420000元。合同第六条约定，乙方根据实际经营需要转变、增加该租赁物的使用功能，将该租赁房屋用于公共停车库功能以外的其它用途，则需书面告知甲方并得到甲方同意，但相关手续及工作由乙方自行解决，因此所产生的全部费用由乙方自行承担；经甲方书面同意后，乙方在租赁期内有权将该租赁物部分或全部转租给他人及同一间房屋也可分割转租，并且，同意乙方与接受转租方订立书面的转租合同，并按规定办理登记备案。但未经甲方同意，不得擅自改变本建筑物原有的承重结构。合同第九条约定，甲方交付租赁房屋时，乙方按约定时间向甲方支付四个月租金数额的租赁保证金，即人民币1680000元。甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。甲方向乙方返还保证金的条件须全部满足：1、租期期满，且未违约，按时交纳租金；2、租赁物业没有人为损坏；3、结清合同期内乙方所产生的各项费用并做好交接。返还租赁保证金的方式及时间为10日内转账。出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：1、违反合同第九条约定；2、出现本合同第十八条约定的第（一）至（五）种情形之一的；3、详见补充协议。第十八条约定，出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，1、要求乙方恢复房屋原状；2、向乙方请求损害赔偿；3、不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达30天以上；（二）乙方拖欠可导致甲方损失的各项费用达/元以上；（三）乙方利用租赁房屋进行犯罪活动；（四）乙方擅自破坏租赁房屋承重结构影响房屋安全的；（五）乙方违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同。第二十条约定，本合同终止后，乙方应于15日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设备（可移动的办公及设施设备正常损耗等除外）的完好，同时结清应当有乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金，属甲方问题造成的除外。同日，德辉公司（甲方）与大昌行公司（乙方）另签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定涉案车库首年租金每月420000元，每年递增5%，具体为：1、自2017年3月1日起至2018年2月28日止，每月租金为人民币420000元，其中自2017年3月1日至2017年6月30日止为免租期（共计4个月）；2、自2018年3月1日起至2019年2月28日止，每月租金为人民币441000元；3、自2019年3月1日起至2020年2月29日止，每月租金为人民币463050元；4、自2020年3月1日起至2021年2月28日止，每月租金为人民币486203元；5、自2021年3月1日起至2022年2月28日止，每月租金为人民币510513元；6、自2022年3月1日起至2023年2月28日止，每月租金为人民币536038元；7、自2023年3月01日起至2024年2月29日止，每月租金为人民币562840元；8、自2024年3月1日起至2025年2月28日止，每月租金为人民币590982元；9、自2025年3月1日起至2026年2月28日止，每月租金为人民币620531元；10、自2026年3月1日起至2027年2月28日止，每月租金为人民币651558元。租赁保证金为168万元。协议第5.2款约定，租期届满，乙方应按本补充约定返还该房屋，若乙方已将租期内所有租金及其他费用支付完毕且没有违背主合同及本补充协议任何条款，则在乙方将上述房屋完好移交给甲方并且乙方办理完毕备案合同注销手续（如果乙方以租赁的房屋作为公司的注册地址）之后，并办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。甲方在乙方完成前述事项后将租赁保证金无息退还给乙方。办理租赁保证金退还手续时，乙方需交回原租赁保证金收据等凭证，租赁保证金以银行转账或支票方式10日内无息退还乙方。第8.2条约定，有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付本合同解除前已发生的费用及违约金，同时没收租赁保证金：1、乙方迟延支付租金超过30天以上；2、乙方对该房屋的装修、改建行为而影响房屋承重结构的；3、乙方有违反本合同约定的行为，经甲方两次书面通知后，乙方仍未纠正该违约行为的；4、乙方或该等人士利用该房屋私藏违禁品、易燃易爆及其他化学危险品，或进行赌博等违法犯罪活动的；5、利用该房屋从事非法、违法经营活动的；6、若该房屋出现消防隐患，乙方拒不整改的；7、由于乙方原因，致使该物业因法院强制执行、被查封等原因导致该物业无法正常使用的。第10条约定，乙方须于本合同终止之日十五日（下称“清退日”）内，迁出该房屋并与甲方和办理完毕该房屋的全部清退手续，包括但不限于如下事项：1、结清清退日前所发生的的租金、水电费等一切费用；2、乙方必须于主合同及补充协议终止日前搬清房屋和将房屋中的自有货物产品、家私或器具设施等物件搬离，清理干净出租房屋，并办理退房手续，甲方对乙方的物品不承担保管责任；如乙方逾期清理，视为乙方自动放弃所有权，甲方有权自行处理而无需通知乙方，相关处理费用由乙方承担；3、若乙方对该房屋原来的装饰装修（含天花板和地板）、设施设备等造成人为故意损坏的，乙方应予以赔偿或修复；4、将该房屋以甲方认可的状态交给乙方，乙方未按前述约定交换该房屋的，甲方有权自行修缮，一次发生的一切费用由乙方承担；5、与甲方共同对该房屋的状态进行核验，并签署租户退租交接表格。同时，乙方须将房屋的所有钥匙（如有）交还甲方；6、乙方以该房屋作为工商登记注册地址的，还应到有关部门办理变更或注销手续，并向甲方出事相关证明；7、完成法律法规和该大厦物业管理规章制度规定的其他手续和程序；8、若乙方逾期返还该房屋的，应自清退日起每日向甲方支付房屋占用费[房屋占用费=（合同终止前最后一个月租金/30）×2]，并赔偿甲方的损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付的该房屋而须承担的违约金。同时，甲方有权经书面催告后采取停止水电供应等措施，由此造成的损失由乙方自行承担。但若是甲方原因导致则乙方免责；9、租期届满终止或无论何种原因提前终止主合同及本补充协议时，甲方同意房屋不需回复原状，则乙方不能拆除或破坏已自费改建及装修的所有不能移动的不动产附着物及固定装置部分（包括但不限于门窗、地板、隔墙、天花板、卫生洁具、管道、灯具插座、空调、消防等）。改建、装修的不动产附着物及固定装置无偿归甲方所有，甲方无须对乙方的任何改造、改建、扩建做出任何补偿。且乙方搬离本物业时要搞好室内卫生，包括地板清洁等，墙壁需恢复原状；否则，由此产生的清洁、修补费用均由乙方承担，甲方有权从乙方已缴纳的房屋租赁保证金中直接予以扣除。第17.2条约定，甲方承诺乙方可以按房产证用途经营，甲方将协助乙方申请经营其他项目的有关材料，确保乙方顺利的申请。一切费用及相关申请程序由乙方自行负责。第17.6条约定，该租赁物的功能为公共停车库用途。甲方同意乙方根据实际经营需要转变向政府相关部门申请增加该租赁物的使用功能，因此所产生的全部费用由乙方自行承担。同日，德辉公司出具《确认书》载明：“深圳市大昌行景田实业发展有限公司：我公司与贵单位于2017年04月13日（补签）所签定的深圳市房屋租赁合同书（房产：深房地字第**），租赁地址为:深圳市福田区，租赁面积为6935.15平方米。我方同意：根据贵单位的需要，在不影响承重结构的前提下进行室内外的装修等工程，并可以进行对外招商、合作、转租等，并全力支持贵单位招商工作。如贵单位的客户需要办理租赁备案的，我方积极协助。特此确认”。上述合同及补充协议签订后，大昌行公司向德辉公司支付了租赁保证金1680000元及首期租金420000元。2017年8月29日，德辉公司向大昌行公司寄送《解除合同及清场通知书》，载明：“深圳市大昌行景田实业发展有限公司：贵司与我司签订了合同编号为ＳＺXXXXXXXX的关于深圳市福田区房房产（深房地字第**的租赁合同。因贵司未按时缴纳租金及水电费，我司工作人员多次催缴后，仍拒绝缴纳，我司现依据合同第十八条五项、第二十条、补充协议8.2项约定，正式函告贵司:1、解除租赁合同，租赁保证金作为违约金予以没收。2、请贵司于8月31日前清场，将房屋按现状交还我司。若贵司8月31日前未撤场，视为自动放弃房屋内器材、设备、家私等财产的所有权，我司可自行处理。3、限期到后，我司将依法强制清场，一切后果由贵司承担。4、逾期不迁离或不返还租赁房屋的，我司将就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。5、我司保留追诉贵司未付租金、违约金及合同约定的其它费用的权力”。根据德辉公司提交的中国邮政ＥＭＳ快递查询结果显示，该通知书于2017年9月1日妥投。在此期间，梅林公司因蓝盾公司未依约缴纳租金、未经其书面同意将涉案车库转租给德辉公司，向本院提起诉讼，请求解除其与蓝盾公司之间的《物业租赁合同》，并诉请蓝盾公司、德辉公司支付拖欠的租金及占有使用费等，本院就此作出（2017）粤0304民初48880号民事判决书，判决：一、确认梅林公司与蓝盾公司于2016年5月25日签订的《物业租赁合同》于2018年1月17日解除；二、蓝盾公司应于判决发生法律效力之日起十日内向梅林公司支付拖欠的租金2392907元（自2016年12月1日起算，计至2017年8月31日止）；2017年9月1日起按照合同约定的该阶段租金标准每月284619元，支付至合同解除之日（即2018年1月17日）止；三、蓝盾公司应于判决发生法律效力之日起十日内向梅林公司支付涉案《物业租赁合同》解除后继续占用房屋的使用费[按《物业租赁合同》约定的租金标准（2017年8月1日至2018年7月31日租金标准为284619元，2018年8月1日至2019年7月31日租金标准为307388元，每年在原租金基础上递增8%，依此类推计算）自2018年1月18日起计至实际腾空，搬离之日止]。四、蓝盾公司、德辉公司应于判决发生法律效力之日起三十日内腾空、搬离停车库；五、德辉公司对蓝盾公司与梅林公司所签订的《物业租赁合同》解除后继续占用房屋的使用费[按《物业租赁合同》约定的租金标准（2017年8月1日至2018年7月31日租金标准为284619元，2018年8月1日至2019年7月31日租金标准为307388元，每年在原租金基础上递增8%，依此类推计算）自2018年1月18日起计至实际腾空，搬离之日止]承担连带责任；六、驳回梅林公司的其它诉讼请求。后德辉公司不服，提起上诉，深圳市中级人民法院于2018年11月8日作出（2018）粤03民终16373号民事判决书，判决维持原判。判决生效后，梅林公司向本院申请强制执行，2019年5月16日，本院将涉案车库交还给梅林公司。另查明，深圳市中级人民法院作出的（2018）粤03民终16373号判决确认如下事实：2017年6月1日，梅林公司委托北京市炜衡（深圳）律师事务所向德辉公司发出《律师函》称：德辉公司于2016年5月25日与蓝盾公司签订的《房产租赁合同》中，梅林公司的印章不真实，梅林公司没有在《房产租赁合同》上盖章，也没有授权任何一方在前述合同中加盖梅林公司印章，德辉公司在未经梅林公司书面同意的情况下与蓝盾公司签订的《房屋租赁合同》无效，德辉公司无权占有并使用深圳市福田区停车库，破坏房屋主体结构的行为也已经侵害梅林公司的权益，请德辉公司在接函之日起10日内腾空房屋，向梅林公司支付占用物业的使用费1581216元及建筑物损害赔偿款约70万元（预估）。2017年6月9日，德辉公司委托广东卓尚律师事务所向北京市炜衡（深圳）律师事务所发出《律师函》称：2016年5月25日德辉公司并未与蓝盾公司签署协议，2016年10月5日德辉公司与蓝盾公司签署《房屋租赁合同》时有梅林公司现任副总经理在场，梅林公司高层知悉此事，并未提出异议；蓝盾公司提供的租赁协议明确蓝盾公司有转租权，故德辉公司才向蓝盾公司承租，德辉公司使用所租赁物业及装修细节也有如实告知蓝盾公司和梅林公司副董事长梁华北、副总经理符志民，各方均无异议；德辉公司对于蓝盾公司与梅林公司之间协议的履行情况并不知悉，完全相信梅林公司知悉并同意，无合理情形怀疑梅林公司印章的真实性，加之德辉公司并不拖欠蓝盾公司的租金，德辉公司合法使用（包括装修）该租赁物业，梅林公司提出的要求无任何事实与法律依据，德辉公司与梅林公司并无直接合同关系，不存在任何违约责任的问题。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，德辉公司与大昌行公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》（以下简称涉案租赁合同）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按照约定履行合同义务。关于德辉公司是否有权解除涉案租赁合同及合同解除的时间。本院认为，首先，根据《房屋租赁合同补充协议》第8条的约定，大昌行公司迟延支付租金超过30日以上，德辉公司有权解除合同。德辉公司于2017年8月29日以大昌行公司未缴纳2017年8月的租金及水电费为由要求解除涉案租赁合同不符合合同约定的解除条件，不发生解除合同的法律效力。其次，（2018）粤03民终16373号生效判决认定梅林公司及蓝盾公司之间的《房产租赁合同》于2018年1月17日解除，合同解除后，蓝盾公司基于该租赁合同享有的转租权已不复存在，德辉公司亦因此丧失将涉案车库再转租给大昌行公司的合法依据。但根据查明的事实，梅林公司及德辉公司均未向大昌行公司告知梅林公司要求解除其与蓝盾公司之间的租赁合同，梅林公司亦确认其从未向大昌行公司主张相关权利，大昌行公司亦主张其在2019年4月左右本院向其发出执行通知书后才知晓双方合同已无法继续履行。在此期间，大昌行公司一直占有使用涉案车库，直至2019年5月16日将涉案车库交还于梅林公司，故本院认定德辉公司与大昌行公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2019年5月16日实际解除。关于大昌行公司是否应当向德辉公司支付相应的租金、占有使用费。本院认为，大昌行公司自2017年3月6日至2019年5月16日即合同解除之日一直占有使用涉案车库，应当按照合同约定向德辉公司支付租金。大昌行公司主张其签订合同的目的系将涉案车库用于商业用途，德辉公司明知涉案车库不能用于商业用途，仍与其签订涉案租赁合同，构成合同欺诈。本院认为，双方在《房屋租赁合同》第六条约定，租赁房屋用途为公共停车库，大昌行公司如将该租赁房屋用于公共停车库以外的其他用途，则需得到德辉公司的同意，并自行解决相关手续及工作。德辉公司在其出具的《确认书》上亦仅载明其同意大昌行公司对外进行招商、合作、转租，并予以支持。大昌行公司在双方已明确约定涉案物业的性质为公共停车库并约定由其自行办理更变用途所需手续的情况下，应以审慎态度衡量相应的风险并承担签订合同后的法律后果。退一步说，大昌行公司即使认为其合同目的不能实现，亦可以与德辉公司协商解除涉案租赁合同及时止损，但本案中未有任何证据显示大昌行公司要求与德辉公司解除租赁合同，而是一直占有使用涉案车库直至本院要求其搬离，故本院对大昌行公司的主张不予采纳，大昌行公司应当向德辉公司支付2017年8月1日至2019年5月16日期间的租金合计9405060元（420000×7＋441000×12＋463050×2＋463050×16÷30）。德辉公司主张占有使用费系对合同解除的时间认识有误，实际上应为租金，本院对此予以纠正。大昌行公司请求德辉公司退还其已支付的2017年7月的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于租赁保证金。本院认为，德辉公司未及时向大昌行公司告知梅林公司作为涉案车库所有权人主张权利的相关信息，亦未举证证明其积极采取措施与梅林公司沟通，推进其与大昌行公司之间的租赁合同能继续履行，具有一定的过错。同时，大昌行公司在占有使用涉案车库的期间未支付租金，亦具有过错。鉴于涉案双方在合同履行过程中均存在过错，本院依公平与诚信原则，酌情认定德辉公司向大昌行公司退回租赁保证金840000元，大昌行公司主张退回全部租赁保证金，本院不予支持。德辉公司主张其无须向大昌行公司退还租赁保证金，本院亦不予支持。关于德辉公司是否应当赔偿大昌行公司装修损失。本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同补充协议》第10条的相关约定，租期届满终止或无论何种原因提前终止主合同及本补充协议时，甲方同意房屋不需回复原状，则乙方不能拆除或破坏已自费改建及装修的所有不能移动的不动产附着物及固定装置部分。改建、装修的不动产附着物及固定装置无偿归甲方所有，甲方无须对乙方的任何改造、改建、扩建做出任何补偿。大昌行公司请求德辉公司赔偿其装修损失293182元，无合同依据，本院不予支持。另，因大昌行公司已经搬离涉案车库，德辉公司请求撤回要求大昌行公司立即搬离、腾空涉案车库的诉请，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳前海德辉资产管理有限公司与被告深圳市大昌行景田实业发展有限公司于2017年4月13日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2019年5月16日解除；二、被告深圳市大昌行景田实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳前海德辉资产管理有限公司支付2017年8月1日至2019年5月16日的租金9405060元；三、原告深圳前海德辉资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告深圳市大昌行景田实业发展有限公司退还租赁保证金840000元；四、驳回原告深圳前海德辉资产管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市大昌行景田实业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费66337元，由被告深圳市大昌行景田实业发展有限公司负担；反诉受理费12972.73元，由原告深圳前海德辉资产管理有限公司负担4553.4元；由被告深圳市大昌行景田实业发展有限公司负担8419.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 杨    华人民陪审员 刘  小  焱二〇二〇年二月二十五日书 记 员 邹鑫柱（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。