江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初10818号 原告：须文忠，男，1971年6月1日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：邵建平，江苏圣益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屠闰华，江苏圣益律师事务所律师。 被告：周言兵，男，1975年2月10日出生，汉族，住江苏省沭阳县。 第三人：邹宇旻，男，1977年7月18日出生，汉族，住江苏省常熟市。 原告须文忠与被告周言兵、第三人邹宇旻房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法由审判员高栋明适用简易程序，公开进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年1月10日公开开庭审理了本案。原告须文忠及委托诉讼代理人邵建平到庭参加诉讼。被告周言兵、第三人邹宇旻经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告须文忠向本院提出诉讼请求：1、被告周言兵支付违约金暂计54600元（按每天200元自2018年11月1日起计算至第三人迁出之日止，暂计算至2019年7月31日）；2、第三人邹宇旻迁出竹行街32号；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年4月向邹宇旻购买了位于常熟市虞山镇竹行街32号，宗地面积110.26平方，建筑面积70.08平方米的住房一套。因受让前被告租用了该房，原告即与被告商量迁让事宜。被告提出由原告向其进行补偿后同意迁出。2018日10月26日原被告签订了一份协议，约定由原告向被告支付7万元，并在原告支付上述款项后被告迁出。2018年11月9日，原告依约向被告付清了全部补偿款，但被告并未迁出，而是将房屋转交第三人居住至今。原告认为，被告在收取原告补偿款后未能迁让房屋并将房屋交给原告的行为构成违约。为此，原告诉至法院。 被告周言兵未作答辩。 第三人邹宇旻未作陈述。 原告须文忠为证明其诉讼主张，提交了以下证据： 1、常熟市竹行街32号的不动产权证，该不动产权证记载竹行街32号不动产为权利人须文忠单独所有，登记日期为2018年4月19日。 2、补偿协议、收条、个人转账汇款回单，以证明原被告在2018年10月26日签订房屋迁让协议，约定被告在2018年10月31日前将房屋交还给原告，原告给予被告一定补偿。被告周言兵于2018年10月26日收到原告补偿款5万元，2018年11月9日收到原告补偿款2万元，共计7万元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉竹行街32号不动产原属第三人邹宇旻所有。邹宇旻将该不动产转让给原告须文忠。2018年4月19日，案涉不动产办理权属登记，登记为权利人须文忠单独所有。 2018年10月26日，原告须文忠（乙方）与被告周言兵（甲方）签订“补偿协议”，约定：“甲方原承租的常熟市竹行街32号房屋乙方已于2018年4月购买下来并过户到乙方名下，甲方与原房东邹宇旻于2017年7月19日签订了租房协议，租期3年，3年租金共计肆万伍仟元整，现甲方将该套房屋转租给了第三方租户。经甲乙双方友好协商，双方达成如下协议：1、甲方提前终止与原房东的租房协议，并保证在2018年10月31日前让上述第三方租户搬离竹行街32号并把全套钥匙给到乙方手里。2、乙方补偿给甲方柒万元整，其中伍万元于签订本协议之日付给甲方，剩余贰万元于2018年10月31日前租户搬离后并把全套钥匙给到乙方是（时）支付给甲方。3、如甲方超期搬离，按200元/天计算违约金，直到搬离为止，乙方在剩余的贰万元中扣除，如不够扣，乙方有权向甲方继续追偿违约金。”协议签订当日，原告须文忠通过银行转账向被告周言兵交付了5万元。2018年11月9日，原告须文忠通过银行转账向被告周言兵交付了2万元，被告周言兵向原告须文忠出具了收条。该收条载明“今收到须文忠竹行街32号房屋退租补偿余款贰万元整，至此所有补偿款已全部结清，周言兵所承租的竹行街32号已无任何租赁关系”。该收条由原告须文忠收执。2018年11月9日，被告周言兵于案涉房屋现场向原告须文忠交付了案涉房屋的钥匙。庭审中原告认为：“（被告将）钥匙交付是属实，但当时双方一起到看过案涉房屋现场。当时有一个做烧烤的东北人居住在里面，是由被告转租给东北人的，后来东北人答应十天内搬出。再过了一段时间，原告自己去看案涉房屋，发现还是有人居住，被告交付的钥匙无法打开大门。” 2019年2月26日，原告须文忠向公安机关报警，称竹行街32号门锁被换需要帮助。民警到达现场后了解到系须文忠与前房主邹宇旻因房屋产权问题产生纠纷。 本院向被告周言兵调查时，被告周言兵称：“邹宇旻把房子的大门锁换掉了，须文忠进不去。他们这个事情已经报警处理了……邹宇旻当时和一个姓颜的浙江老板有经济纠纷，然后把房子抵给了浙江老板。浙江老板……通过中介把房子卖给了须文忠。当时我从邹宇旻手里租了房子，为期三年，还没到期须文忠买了这套房子。后来浙江老板找到我要我搬走并说把房租退给我，我没答应。一个月后须文忠找到我，说房子已经过户给他了，愿意把租金退给我并且补偿我。一共退我7万元，其中5万元是租金，会先给我让我找房子搬家；2万元是补偿我的，等我搬走把钥匙给他之后他再给我2万元。” 庭审中原告认为：“我方在2019年春节后，因原告无法再进入涉案房屋故向警方报案，证实房屋居住人为邹宇旻，也是房屋原本的房东。2016年11月28日第三人将涉案房屋委托给颜根友出售该房屋，2018年4月16日原告在看到广告后与颜根友取得联系并达成买卖合同。2018年4月19日，原告与（邹宇旻的）代理人颜根友办理房屋不动产权变更手续。后来发现该房屋由邹宇旻出租给了其他人。” 本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原房屋所有人（即本案第三人）邹宇旻向原告须文忠转让案涉不动产后，被告周言兵与第三人邹宇旻签订的租赁合同继续有效。租赁合同出租人的权利义务，转由房屋受让人须文忠承受、履行。原告须文忠作为受让房屋的所有权人，与作为承租方的被告周言兵，就解除租赁合同签订的“补偿协议”，是双方真实意思表示，合法有效，原被告均应按该协议履行各自义务。该协议签订后，原告须文忠按约履行了退还部分租赁费用、给付补偿款项的义务。被告周言兵在原告交付全部款项的当日，在承租房屋处当场向原告须文忠交付了承租房屋的钥匙。同时原告须文忠收执的收条，确认周言兵所承租的竹行街32号已无任何租赁关系。故原被告签订的“补偿协议”已全部履行完毕。原告须文忠认为被告周言兵未能迁出案涉房屋，且将案涉房屋交第三人邹宇旻居住的主张，无证据证明，本院实难采信。故原告须文忠要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。即使第三人邹宇旻占有案涉房屋，也非基于与本案中原告主张的租赁关系。故原告要求第三人迁出案涉房屋的主张本案中本院不予支持，原告可另行依法向第三人主张相关权利。被告周言兵、第三人邹宇旻经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃举证、质证、抗辩等诉讼权利，应承担由此产生的法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告须文忠全部诉讼请求。 案件受理费人民币1165元、公告费人民币600元，合计诉讼费人民币1765元，由原告须文忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审 判 长  高栋明 人民陪审员  陈幼兰 人民陪审员  夏瑞兴 二〇二〇年二月十四日 书 记 员  杨 帆