江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0111民初7483号 原告：南京长三角园林有限公司，住所地在南京市江北新区天浦路2号。 法定代表人：李迪，执行董事。 委托诉讼代理人：王毅之，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晨，江苏法德东恒律师事务所律师。 被告：呙如鑫，男，1978年12月18日生，汉族，住南京市浦口区。 被告：缪志国，男，1977年6月8日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：袁永强，江苏兴天浦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄倩，江苏兴天浦律师事务所实习律师。 第三人：陈其程，男，1970年2月4日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：刘宗华，江苏钟山明镜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴学军，江苏钟山明镜律师事务所律师。 原告南京长三角园林有限公司（以下简称长三角公司）与被告呙如鑫、缪志国、第三人陈其程房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长三角公司的委托诉讼代理人王毅之、李晨、被告呙如鑫、被告缪志国的委托诉讼代理人袁永强、第三人陈其程及其委托诉讼代理人刘宗华、吴学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长三角公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告所签《房屋租赁合同》已于2019年8月1日解除；2、判令两被告支付2018年12月1日至2019年7月31日期间的租金875000元；3、判令两被告支付违约金3000000元；4、判令被告立即清理并腾空租赁房屋二层、三层交还原告，并自2019年8月1日起按2054.8元/天的标准支付房屋占用费至实际交还上述房屋时止；5、本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：2012年7月19日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将南京市浦口区××号综合楼中的二、三、四、五层（约3300平方米）出租给被告，租赁期限自2012年8月1日至2022年11月30日（免租期四个月）；前三年租金1000000元/年，中间三年租金1250000元/年，最后四年租金1500000元/年，被告于每年十二月、次年六月分别向原告支付一半租金，先缴纳租金后使用；被告逾期三个月不交纳租金，原告有权解除合同，并要求被告补足租金、承担违约责任以及赔偿经济损失。上述合同签订后，原告按约交付租赁房屋给被告使用，但被告一直未按时、足额支付租金。2019年3月2日，被告将租赁房屋的四、五层转租给第三人，第三人于2019年6月6日向原告支付租赁房屋四、五层2019年下半年房租385000元。因被告长期拖欠租金，原告于2019年7月26日向被告邮寄了合同解除通知书，通知被告自2019年8月1日起解除双方所签租赁合同。原告认为，被告恶意拖欠租金，构成违约，原告行使合同解除权的条件已成就，故诉至法院，请求判如所请。 被告呙如鑫辩称：我拖欠房租是事实，2019年6月底7月初我就被原告公司法定代表人的父亲李嘉湘赶走了，因此我仅拖欠2018年12月1日至2019年6月30日期间的房租812500元。2012年7月我与原告签订合同并支付定金，因涉案房屋内没有消防设施，所以我出资1000000元做了消防设施。根据交易习惯都是先使用后付租金，因此我不存在违约，我是迫于无奈搬走的。2014年缪志国就不参与经营管理了，2015年6月2日缪志国与我达成协议，将其股份转让给我，李嘉湘也知道此事，所以缪志国不应承担任何责任。 被告缪志国辩称：被告承租涉案房屋的二、三、四、五层，但原告仅要求被告腾空二、三层房屋，因此涉案房屋租赁合同应为部分解除，而非全部解除。两被告虽合伙承租涉案房屋，但涉案房屋一直由呙如鑫实际经营并支付租赁的全部费用，原告对此知情并认可，缪志国对租金的缴纳情况并不清楚。2014年两被告达成协议，缪志国退出不再参与经营，因此缪志国不应承担任何责任。原告主张被告支付违约金3000000元无事实及法律依据，亦无证据证明存在除租金外的其他经济损失，且明显过高。综上，缪志国不是涉案房屋的实际承租人，请求驳回原告对缪志国的诉讼请求。 第三人陈其程述称：2012年7月19日，原告与两被告签订房屋租赁合同，约定原告将南京市浦口区××号一栋综合楼中的二、三、四、五层和大楼进门大厅租赁给被告，租赁期限自2012年8月1日至2022年11月30日，租期十年。合同同时约定，在租赁期内被告有权将所租的房屋转租给第三方经营，原告不得干涉。2019年3月20日，被告呙如鑫与第三人签订酒店经营转让协议，约定由呙如鑫将其承租的涉案房屋中的四、五层和大楼进门大厅约1700多平方米的房屋转租给原告经营，租金770000元/年，租赁期限自2019年接管之日至2022年11月30日止。签订协议时原告公司的股东及实际控制人李嘉湘在场见证，并在协议中留下租金收款帐户，约定租金自2019年6月1日起每半年直接支付给原告。协议签订后，第三人严格按约履行支付租金的义务，直接将半年租金385000元支付给原告，并投入近百万元装修房屋。直至2019年10月第三人才知晓原告已于2019年7月25日向被告发出合同解除通知书，以被告拖欠8个月租金并经多次催告仍拒不支付为由，通知被告自2019年8月1日起解除双方所签房屋租赁合同，并要求腾空所租赁的房屋。第三人认为，第三人与被告呙如鑫所签酒店经营转让协议原告是知情并同意的，且当场见证并留下收款帐户，亦实际收取了第三人租金，故应当视为第三人、呙如鑫与原告三方共同签订。第三人与被告之间的房屋转租合同关系受到法律依据，应当继续履行。原告提出解除合同的效力不应及于第三人承租部分，在第三人按约履行的情况下，原告不具备解除合同并要求腾空租赁房屋所有楼层的条件。在第三人与被告签订转租协议时，原告恶意隐瞒被告拖欠房租超过三个月的事实，致使第三人不仅支付房租，还对酒店进行升级改造，故第三人保留对原告的赔偿请求权及酒店经营转让协议撤销请求权。 本院经审理认定事实如下：原告长三角公司系南京市浦口区江浦街道××号房屋的权利人。2012年7月19日，原告长三角公司（甲方，出租方）与被告呙如鑫、缪志国（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定长三角公司将位于××号综合楼二、三、四、五层和大楼进门大厅面积约3300平方米租赁给被告经营使用，租赁时限自2012年8月1日至2022年11月30日。双方同时约定：甲方同意2012年11月30日前的四个月时间为乙方装潢时间，租赁房屋的经营有效期和租金缴纳期为拾年整；租金在拾年期内分三年、三年、四年三个阶段计算，头三年即2012年12月1日至2015年11月30日，每年租金为人民币100万元；后三年即2015年12月1日至2018年11月30日，每年租金为人民币125万元；最后四年即2018年12月1日至2022年11月30日，每年租金为人民币150万元；本着先缴纳租金后使用房屋的原则，乙方于当年的十二月份与次年的六月份分别将年租金的一半一次性付给甲方；在租赁期内，乙方有权将所租的房屋转租给第三方经营，甲方不得干涉，但乙方必须对合同中所承担的义务负责到底；甲乙双方必须严格履行合同内容，任何单方解除合同属违约行为，任何一方提前自主解除合同，必须按租金标准规定，以两年的租金金额作为对方的赔偿，并且如乙方违约，乙方的装璜部分也必须完好地无偿地归甲方所有，如甲方违约，乙方的装潢部分或设施可无条件拆除并带走；乙方必须及时按标准向甲方缴纳租金，乙方逾期三个月不交纳租金，甲方有权解除合同，并且乙方要补足所欠租金，还要按第三款第一条中的违约责任赔偿甲方经济损失。 上述合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告使用。2019年3月20日，被告呙如鑫（乙方，转让方）与丙方（陈其程、承租方）签订酒店经营转让协议，约定：呙如鑫将其承租的长三角公司综合楼四、五两层和大楼进门大厅面积约1700多平方米的房屋转让给陈其程使用，转让金额为人民币1500000元，包含房屋租金支付到2019年5月31日，以及酒店经营权和在用所有设施；乙方、丙方签订合同后当场支付人民币500000元定金，乙方就必须无条件把酒店经营权及所有酒店设施同步转交给丙方，交接后产生的任何处罚和安全事故和乙方无关；合同生效后，15日于2019年4月付乙方人民币900000元，如若未按时支付逾期每日加收滞纳金3000元/日计算；双方签字后乙方收到丙方人民币500000元，乙方立即交接酒店全部经营权；丙方所用一楼大厅设立客房接待、早餐厅、四、五层客房经营租金每年为770000元，每半年支付一次，本着先缴纳租金后使用房屋的原则，即每年6月1日前，12月1日前，分别将年租金的一半一次性付给甲方。2019年6月6日，陈其程向原告公司法定代表人父亲李嘉湘转帐汇款3850000元，附言注明××号宾馆19年6月至11月房租。原告认可第三人已向其支付2019年6月至11月共6个月房租385000元。 2019年7月25日，原告向被告呙如鑫、缪志国发出合同解除通知书，以被告未按约支付租金约8个月为由，自2019年8月1日起解除与被告所签合同，并保留追究被告违约责任的权利。两被告均认可收到上述通知。 庭审中，被告呙如鑫提交银行交易流水明细、股份转让协议等证据，证明：1、根据交易习惯，被告一直是先使用后支付房租；2、2015年6月2日两被告达成协议，缪志国将其持有的天浦大酒店8%股份以300000元的价格一次性转让给呙如鑫，从此不再对酒店的经营及收支负有任何责任和义务，租赁合同从此对缪志国也不起任何关系，缪志国对合同签订日之前及之后产生的所有债务及拆迁产生的任何费用均不承担任何责任；3、2017年3月5日，呙如鑫与张勇签订股东股份转让协议，将其持有的天浦大酒店3楼的枫林晚洗浴中心50%的股份转让给张勇。原告对银行交易流水明细的真实性无异议，但认为租金支付除交易习惯外还应考虑双方是否达成合意，对股份转让协议的真实性、合法性均无法确认。另，被告呙如鑫认可涉案房屋二至五层的租金已支付至2018年11月30日，李嘉湘曾向其催缴过房租。 以上事实，有当事人的当庭陈述、不动产权证、房屋租赁合同、酒店经营转让协议、合同解除通知书及邮寄回执、银行交易流水明细、股份转让协议等证据在卷证实。 本院认为，原告长三角公司与被告呙如鑫、缪志国签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。 关于原告的诉讼请求：1、判令确认原、被告所签《房屋租赁合同》已于2019年8月1日解除。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，根据原、被告所签房屋租赁合同约定，被告应当于当年的十二月与次年的六月分别将年租金的一半一次性支付给原告，先缴纳租金后使用房屋，被告如逾期三个月不交纳租金，原告有权解除合同。被告呙如鑫实际支付租金至2018年11月30日，被告应当于2018年12月支付2019年度上半年的租金，因被告未按约支付租金,逾期时间已超过三个月，且认可原告已向其进行催缴，故合同约定的解除条件已成就，原告据此发函解除与被告所签房屋租赁合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因两被告均认可已收到原告的解除合同通知书，故双方之间的房屋租赁合同已于2019年8月1日解除。 2、判令两被告支付2018年12月1日至2019年7月31日期间的租金875000元。本院认为，被告自2018年12月1日起拖欠原告租金，双方合同于2019年8月1日解除，故被告应当向原告支付2018年12月至2019年7月期间的租金1000000元（1500000÷12×8），扣除第三人已支付的2019年6月、7月部分租金128333元（385000÷6×2），被告尚欠付原告租金871667元。关于被告辩称已于2019年6月底7月初搬离涉案房屋，本院认为，被告未提交证据证明在搬离时向原告履行了交付手续，故对该抗辩意见本院不予采信。 3、判令两被告支付违约金3000000元。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告逾期支付租金，构成违约，原告主张被告支付违约金符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告主张被告按合同约定的两年租金金额支付违约金，被告不予认可，且认为明显过高。本院认为，违约金应当以损失为依据，不应过分高于所造成的损失，被告虽存在拖欠租金的行为，但原告未就存在实际损失以及损失的具体数额提交证据，故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付2个月的房屋租金作为违约金，即250000元（1500000÷12×2）。 4、判令被告立即清理并腾空租赁房屋二层、三层交还原告，并自2019年8月1日起按2054.8元/天的标准支付房屋占用费至实际交还上述房屋时止。本院认为，根据庭审查明的事实，原告已实际搬离涉案房屋，双方合同亦于2019年8月1日解除，即使被告存在搬离前未进行腾空并清理的行为，原告作为产权人亦可自行清理并要求被告承担相应的清理费用，现原告要求被告再次交还房屋无事实及法律依据，本院不予支持。关于房屋占有使用费，被告在搬离涉案房屋时虽未履行交付手续，但涉案房屋自双方合同解除后一直处于原告的占有、控制之下，故原告主张被告支付房屋占有使用费无事实及法律依据，本院不予支持。 被告缪志国辩称，上述租赁合同履行期内，两被告达成股份转让协议，约定缪志国将其持有的酒店股份全部转让给呙如鑫，从此租赁合同与其不再有任何关系。本院认为，股份转让协议系两被告之间的内部约定，被告未举证证明已通知原告并征得原告同意，因此该内部协议不能对抗原告，两被告仍应就上述债务对原告承担共同给付责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告南京长三角园林有限公司与被告呙如鑫、缪志国于2012年7月19日签订的房屋租赁合同于2019年8月1日解除； 二、被告呙如鑫、缪志国于本判决生效之日起五日内给付原告南京长三角园林有限公司租金871667元； 三、被告呙如鑫、缪志国于本判决生效之日起五日内给付原告南京长三角园林有限公司违约金250000元； 四、驳回原告南京长三角园林有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37800元、保全费5000元，由原告南京长三角园林有限公司负担30388元，被告呙如鑫、缪志国负担12412元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费37800元。 审 判 长  王宠俊 人民陪审员  云守福 人民陪审员  刘必祥 二〇二〇年二月二十一日 书 记 员  许莉莉