江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1322民初13411号原告：严浩，男，1983年6月2日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：陈奎，沭阳县南湖法律服务所法律工作者。被告：陈林，女，1979年11月2日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。被告：范贤东，男，1973年12月13日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。二被告共同委托诉讼代理人：单泽鑫，江苏序阳律师事务所律师。原告严浩与被告陈林、范贤东定金合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，因公告，裁定转为普通程序审理。后依法组成合议庭，于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告严浩及其委托诉讼代理人陈奎、被告陈林、范贤东及二被告共同委托诉讼代理人单泽鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严浩向本院提出诉讼请求：二被告退还原告房屋定金50000元及违约金25000元。事实和理由：2019年6月11日，原、被告签订二手房定金合同，约定于2019年6月30日前签订正式合同。案涉的房屋系二被告从他人处购买，在6月30日前原告多次要求二被告联系原房东一起签订合同，二被告拒不配合。现二被告的行为构成违约，请求支持原告诉讼请求。被告陈林、范贤东共同辩称，二被告一直按照合同约定积极配合原告签订正式的房屋买卖合同，案涉房屋买卖定金合同的主体是原、被告，在签订合同时已经明确告知原告案涉房屋系二被告从案外人张某处购买，原告要求二被告联系原房东一起签订合同是无理要求；另外，根据原、被告签订的房屋买卖定金合同约定，剩余购房款应于2019年6月30日前付清，如未付清，定金50000元归二被告所有，截至目前，原告尚未付清余款，原告违约，二被告不应退还定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告对被告提供的张某与范贤东于2012年3月20日签订的购房合同真实性有异议，未能提供相反证据予以证明，结合被告提供的案涉房屋的拆迁安置协议以及原、被告签订的二手房定金合同，可以证明被告从案外人张某处购买案涉房屋的事实，故本院对被告提供的该份购房合同予以确认。本院经审理查明事实如下：张某所有的位于沭阳县党校院内东北角一套混合结构房屋，建筑面积49.18平方米。2006年4月12日，因沭阳县文化新村三期工程建设需要，张某所有的上述房屋被拆迁，并与沭阳县恒通房地产开发有限公司（拆迁人）签订沭阳县房屋拆迁补偿安置协议一份，约定以产权调换方式安置位于沭阳县，建筑面积约80.99平方米。2011年5月16日，张某交纳案涉房屋拆迁差价款、天然气管道费等费用。2012年3月20日，张某（甲方）与范贤东（乙方）签订购房合同，约定乙方购买甲方拥有的坐落在沭阳县，建筑面积76.5平方米，车库面积10.5平方米，交易价格为228000元，甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定于2012年3月20日当日支付228000元给甲方，交易税费产权过户手续费由乙方承担。后张某向范贤东交付案涉房屋，并由二被告使用居住至今。2019年6月11日，陈林、范贤东（甲方，卖方）与严浩（乙方，预购方）签订二手房定金合同，约定：一、房屋坐落于沭阳县，建筑面积80平方米，房屋成交价格505000元，甲方收取乙方定金50000元。二该房屋的设施及附属物：空调一台、冰箱一台、厨卫一套、热水器、油烟机。三、甲方确保产权清晰，房屋的所有权是其本人的合法所有，无权益纠纷。四、甲乙双方约定于2019年6月30日之前签订正式买卖合同，签订地点为沭阳县百进房产，甲乙双方如不按时签订正式买卖合同，则作违约处理，如遇不可抗力因素，导致无法履行本协议，则不作违约处理。五、违约责任：1、如甲方房屋产权不清晰，没有合法的产权证，或有任何欺骗行为的，视为甲方违约；2、如甲方没有任何不清晰、不合法产权问题，乙方不得随意改变主意，不购买其房屋，否则视为违约；3、房屋有质量问题或安全隐患的，乙方有权拒绝购买，不承担违约责任。甲乙双方如有一方不能遵守本协议所约定的条款，则视作违约，如甲方违约，甲方应退还乙方已付的定金，并再向乙方支付相当于定金金额的50%的违约金。如乙方违约，乙方放弃收回定金的权利，乙方所付的定金视作违约金。注：陈林、范贤东此房从张某处购买，未办证，现转卖给严浩。陈林、范贤东保证条件允许下，配合无条件办理过户手续、按揭手续，办理房产证费用由严浩承担。同日，陈林、范贤东向严浩出具收条一张，载明“今收到严浩购买沭阳县文化新村11号楼1单元402室购房定金伍万元整（￥50000.00）。注（在2019年6月30日前付清房款肆拾伍万伍仟元整￥445000.00，如未付清，定金伍万元归范贤东所得，卖家不卖双倍返还）”。2019年6月28日，严浩与陈林电话联系并录音，在电话录音中，严浩提到明天将房屋尾款支付给陈林，并要求陈林将原房东约一下过来签订买卖合同，陈林回复原房东在外地，打电话联系看看再说。另外，严浩要求原房东在10月份房屋办理产权证时回来一趟，陈林回复可以。后因陈林未能联系上原房东，严浩未能支付房屋尾款，也不同意签订案涉房屋买卖合同。本院认为，原告严浩与被告陈林、范贤东签订的二手房定金合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据原、被告签订的二手房定金合同约定的内容，被告收取原告定金是为了确保双方买卖合同订立，故该定金应为立约定金性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中原、被告均负有于2019年6月30日前签订房屋买卖合同的义务，现原告明确拒绝与二被告签订房屋买卖合同，其理由是要求二被告通知原房东一起来签订房屋买卖合同，但二被告未能联系上原房东，其出于担心交易安全所以拒绝签订房屋买卖合同。对此，原告应当举证证明双方对于案涉房屋买卖合同需要原房东签字确认进行了明确约定。原告提供的其与被告陈林的通话录音，在录音中虽然原告提及要求陈林联系原房东一起签订买卖合同，但陈林也仅是表示原房东在外地，其打电话看看再说。根据该录音内容不能证明原、被告就案涉房屋买卖合同的签订需要原房东签字确认进行了约定。根据原、被告签订的二手房定金合同约定内容看，原告明知案涉房屋系二被告从案外人张某处购买，且根据二被告出具给原告的收条上明确约定了房屋尾款需要在2019年6月30日前付清，原告也未按照约定履行。现原告以原房东无法共同签订房屋买卖合同为由拒绝支付房屋尾款及签订房屋买卖合同，主张系二被告违约，要求二被告返还定金并支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告严浩的诉讼请求。案件受理费1675元，由原告严浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费1675元。审 判 长  周 妮人民陪审员  任亚东人民陪审员  周业生二〇二〇年二月十三日书 记 员  程 跃书 记 员  张琼月附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。