广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初21194号原告：魏园斌，男，1991年9月1日出生，汉族，住安徽省全椒县************，公民身份号码500************051。委托诉讼代理人：唐宋，重庆唐颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：向星宇，重庆唐颂律师事务所律师。被告：广东佳明机器有限公司，住所地：广东省佛山市****科技工业区C区15号，统一社会信用代码914***********273W。委托诉讼代理人：陈锐东，广东合拓律师事务所律师。第三人：东莞市李成塑胶五金制品有限公司，住所地：广东省东莞市************，统一社会信用代码914***********097H。法定代表人：李某1。第三人：李某1，男，1974年12月11日出生，汉族，住重庆市开县**********，公民身份号码512************951。第三人：苏月华，女，1982年10月11日出生，汉族，住四川是资阳市雁江区************，公民身份号码513************321。第三人：夏勇，男，1972年11月28日出生，汉族，住重庆市开县**********，公民身份号码512************092。原告魏园斌与被告广东佳明机器有限公司（以下简称佳明公司）、第三人夏勇执行异议之诉一案，本院于2019年8月26日立案后，根据原告的诉请，依法变更本案案由为案外人执行异议之诉，并追加东莞市李成塑胶五金制品有限公司（以下简称李成公司）、李某1、苏月华作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2020年1月9日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人唐宋、向星宇、被告的委托诉讼代理人陈锐东、第三人夏勇均到庭参加了诉讼。第三人李成公司、李某1、苏月华经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.立即停止对李某1名下重庆市开州区文峰街道滨湖东路628号4幢2-13-3房产（以下简称涉讼房屋）的执行，并解除查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：南海法院（2018）粤0605执13422号执行裁定于2019年4月15日查封了被执行人李某1名下的涉讼房屋。现在因南海法院作出的（2017）粤0605民初7147号民事判决已生效，进入执行阶段，原告在法院工作人员张贴公告才得知涉讼房屋被查封执行的情况。李某1于2016年11月2日将该房屋以630000元的价格出售于夏勇，并于第二日交房；夏勇于2016年11月2日支付了合同中首付款221700元，并由李某1出具收条。因为李某1购买该房屋是按揭贷款，故后续按揭贷款由夏勇进行支付。夏勇接收房屋后安排人员进行装修，后在2017年1月25日将该房屋又以839900元的价格出售于魏园斌，魏园斌向夏勇支付了首付款432500元，涉讼房屋按揭贷款由魏园斌偿还，涉讼房屋现在的实际所有人是魏园斌，其属于合法占有，有相关买卖合同，水、电、燃气费、物业管理费等发票及支付宝转账凭证进行佐证，且签订合同及支付购房款的时间远在佳明公司起诉之前。因该房屋的房产证一直未交付李某1，故无法进行过户。南海法院对魏园斌已经作出（2019）粤0605执异344号执行裁定书，裁定驳回魏园斌的异议申请。该裁定书中认为，涉讼房屋只是办理了合同备案登记，李某1尚未取得房屋的产权登记，夏勇更加没有取得房屋的权利，此情况下，魏园斌即向夏勇购买涉讼房屋，对于房屋未能办理过户登记有过错。原告对该认定有异议。李某1购买涉讼房屋有合法有效的购房合同，同时也支付了全部购房款，该房屋有合法的手续且开发商无其他涉该商品房的其他纠纷，在购买房屋时虽然没有看到产权证，但是根据与开发商的合同和价款支付凭证及相关手续，购房者足以认定出卖人对该房屋的所有权，不能否定该李某1对该房屋的取得。而且，通过执行异议裁定，亦证明了该房屋属于李某1所有，故该房屋应该认为李某1所有；未办理过户登记是因为该房屋装修入住后房产证一直未办理下来，故原告认为自身对未能办理过户登记不存在过错，非自身原因中的“自身”应当结合实际情况进行考虑，而不是机械的适用法律保证了申请执行人的一般金钱债权而损害了购房者的生存利益，原告的诉请符合执行异议的相关规定，故起诉。被告佳明公司辩称，原告的异议请求不成立，理由如下：一、关于涉讼房屋权属的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立，变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。从原告提交的证据可以充分证明，涉讼房屋未过户登记至异议人名下，原告主张涉讼房屋归其所有没有充分的依据。因李某1拒不履行生效判决文书，法院依法查封被执行人李某1名下的涉讼房屋依法有据。二、关于原告是否对涉讼房屋享有足以排除强制执行（查封、拍卖）的民事权益的问题。原告在购房时，即应对涉讼房屋未登记己方名下的不利后果有所预见。在长达将近三年的时间内，购房的各方（从夏勇再到原告）均怠于行使己方权利，违背正常房产的交易规则和习惯，未将涉讼房屋予以过户，涉讼房屋未能及时过户的后果应由其承担。原告应就其合法权益另寻法律途径向夏勇、李某1等人进行主张。三、根据相关法律规定，未办理房产证的房产是不能过户的，即房产需要办理房产证并交纳契税、印花税等相关手续，才能依法办理相应的过户手续。涉讼房产未取得相应的房产证，也未依法向税务机关交纳相应的税收，因此不能办理相应的过户。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，被告请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。第三人夏勇辩称，对原告的起诉无异议。第三人李成公司、李某1、苏月华没有答辩。原告向本院提交了如下证据：1.（2019）粤0605执异344号执行裁定书复印件1份，用以证明原告认为裁定错误，提起本案诉讼。2.《九隆置业房屋买卖（居间）合同》原件1份、《房屋买卖（居间）合同》原件1份，用以证明在法院查封之前已签订合法有效的合同。3.中国建设银行股份有限公司锦程路支行业务专用单原件6份、收条原件1份，用以证明房款的支付情况。4.缴费通知书原件1份、收据原件2份、收款收据原件2份、水费收据原件8份、电费发票原件7份、重庆市开州区燃气有限责任公司气费专用收据原件4份、用以证明原告实际占有房屋并使用房屋。5.支付宝转账电子回单打印件26份，用以证明原告支付房屋按揭贷款的情况。6.无房证明原件1份，用以证明原告除了涉讼房屋之外没有其他房产。经质证，被告佳明公司对原告提交的证据1的三性确认；对证据2-5的三性不予确认，该证据无法证明原告对涉讼房屋拥有合法的物权，其仅能说明原告与第三人夏勇之间存在其他的债权；对证据6的真实性由法院依法核实，但认为与本案无关。第三人夏勇对原告提交的上述证据均无异议.被告佳明公司、第三人夏勇未向本院提交证据。第三人李成公司、李某1、苏月华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原告提交的证据1，各方均无异议，本院予以采信；原告提交的证据2、3、5是原件，反映李某1与夏勇、夏勇与原告签约及付款的情况，证据间相互印证，客观真实，本院采信其真实性，并综合认定其证明力；原告提交的证据4反映涉讼房屋的相关杂费交款情况，本院综合认定；原告提交的证据6是原件，反映其在当地的房产登记情况，本院采信其真实性。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋建筑面积为102.74平方米，套内面积为83.22平方米，合同备案登记权利人为李某1，于2014年2月28日办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司重庆开县支行。2016年10月26日，夏勇向李某1转账50000元。2016年11月2日，李某1（甲方）与夏勇（乙方）、开县靖业房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方将涉讼房屋以630000元售予乙方；乙方在甲方交房给乙方当日支付221700元（含购房定金），乙方在委托公证当日付清购房余款10000元；甲方于合同签订之日将涉讼房屋权属证明交给乙方，并承诺于2016年11月2日前腾出该房屋，并将房屋钥匙交予乙方；银行剩余尾款398300元由乙方每月按时向银行缴纳，不得造成甲方在银行的不良信誉度，否则乙方负责一切后果；甲方必须在涉讼房屋房产证下来后十个工作日之内配合乙方还清银行按揭贷款并办理委托公证给乙方；委托公证期间甲方不得将涉讼房屋的房产证及所交给乙方的银行卡挂失或注销，否则按甲方违约处理。同日，夏勇向李某1转账174500元，李某1于当日出具《收条》，确认收到夏勇支付的购买涉讼房屋的购房款221700元。2016年11月21日、2017年1月18日，夏勇分别向李某1名下的账户622*************277各转账3600元。2017年1月25日，夏勇（甲方）与魏园斌（乙方）、开县九隆置业经纪有限公司（丙方）签订《九隆置业房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方将涉讼房屋以839800元售予乙方；乙方应于2017年1月25日支付购房定金300000元给甲方，当甲方收到房屋定金之时起不得将房屋转售第三方；乙方应于2017年2月6日支付首付款119800元予甲方，剩余房款由乙方委托丙方向银行申请按揭贷款；乙方委托丙方向银行申请贷款400000元；甲方于合同签订之日将房屋权属证明交予乙方，并承诺于2017年1月25日腾出该房屋，且将该房屋的钥匙交予乙方。该合同第七条“约定其他事宜”手写约定：1.甲乙方双方认可该房屋现状；2.乙方向甲方实际支付金额以收条为准；3.付款方式：成交价格减去定金减去银行尾款减去押金贰万为乙方第二次付款金额；4.交房当日甲方结清水电气物业管理费，过户当日乙方向甲方支付押金贰万元整；5.上述房屋贷款月供每月20日前由乙方负责偿还，乙方应每月按时偿还不得影响甲方信用。同日，魏宗华向夏勇转账100000元。2017年1月31日，魏宗华向夏勇转账132500元。2017年5月19日，本院立案受理佳明公司诉李成公司、李某1、苏月华买卖合同纠纷一案，案号为（2017）粤0605民初7147号。同年11月30日，本院依法作出（2017）粤0605民初7147号民事判决，判令：一、李成公司、李某1应于本判决发生法律效力之日起十日内连带向佳明公司支付款项210000元及以210000元为本金从2017年5月19日起至实际清偿之日止按照日万分之五计算的逾期付款赔偿金予佳明公司；二、苏月华对李成公司、李某1的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、在未付清货款前，佳明公司向李成公司、李某1售出的PD168（编号15C073）、PD128（编号15G086）、PD128（编号15G088）、PD98（编号15C010）、PD98（编号15C018）全电脑伺服注塑机各一台的所有权属于佳明公司，李成公司、李某1不得转让、抵押或作其他非生产性用途；四、驳回佳明公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费收取5067.4元（佳明公司已预交），由佳明公司负担617.4元，李成公司、李某1、苏月华连带负担4450元，李成公司、李某1、苏月华对其应负担的诉讼费份额应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。因本案没有对李成公司、李某1、苏月华实施财产保全措施，对佳明公司已经预交的受理费4450元、财产保全费1775.8元，合共6225.8元，在本判决发生法律效力后经佳明公司申请，本院退还予佳明公司。该判决已于2018年2月22日发生法律效力。2018年9月7日，本院立案执行佳明公司申请执行李成公司、李某1、苏月华买卖合同纠纷一案，案号为（2018）粤0605执13422号，执行依据为本院（2017）粤0605民初7147号民事判决书。在该案的执行过程中，本院依法于2019年4月15日查封了涉讼房屋。2019年5月6日，本院依法作出（2018）粤0605执13422号公告，公告本院拟于近期对涉讼房屋采取评估、拍卖等处置措施。2019年7月11日，本院立案审查魏园斌对本院在（2018）粤0605执13422号案中执行涉讼房屋所提异议，案号为（2019）粤0605执异344号。同月26日，本院依法作出（2019）粤0605执异344号执行裁定，驳回异议人魏园斌的异议。魏园斌于同年8月1日收到本院送达的（2019）粤0605执异344号执行裁定书。2019年8月13日，魏园斌提起本案诉讼。2019年11月4日，本院依法作出（2018）粤0605执13422号之一执行裁定，对（2018）粤0605执13422号案终结本次执行。庭审中，夏勇陈述其就购买涉讼房屋而支付予李某1的款项为首期款221700元及两次还贷的款项3600元，合共228900元；夏勇与魏园斌确认就买卖涉讼房屋，魏园斌共向夏勇支付的款项为432500元，其中购房款为427200元（总房款839800元减去贷款尾款392600元、押金20000元，余款即为购房款427200元，该款中有232500元由魏园斌的父亲魏宗华转账支付，余款200000万元以现金支付），装修押金和物业费为5300元，双方尚未履行《九隆置业房屋买卖（居间）合同》中关于贷款400000元的约定。夏勇陈述其于2016年11月2日从李某1处接收涉讼房屋后，对该房屋进行装修，后于2017年1月25日交付魏园斌使用。另魏园斌提交的支付宝转账电子回单反映，魏园斌分别于2017年2月16日、2017年3月18日、2017年4月18日、2017年6月15日、2017年7月19日、2017年8月19日、2017年9月18日、2017年10月19日、2017年11月19日、2017年12月17日、2018年1月18日、2018年2月18日、2018年3月19日、2018年6月18日、2018年7月18日、2018年8月18日、2018年9月19日、2018年10月19日、2018年11月19日、2018年12月19日、2019年1月19日、2019年2月19日、2019年3月19日、2019年4月18日、2019年5月19日、2019年6月19日向李某1名下的账户622*************277各转账3600元，庭审中魏园斌称因2017年5月、2018年4月、2018年5月的还款可能是通过其他人账户付款的，所以无法提供相应的转账记录。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查的内容是原告对涉讼房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，原告对此应承担相应的举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。参照上述规定并结合本案实际情况，本院认定如下：关于查封前是否已经签订合法有效书面合同问题。原告在诉讼中提交了2016年11月2日李某1与夏勇、开县靖业房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖（居间）合同》以及2017年1月25日夏勇与魏园斌、开县九隆置业经纪有限公司签订《九隆置业房屋买卖（居间）合同》，上述合同的签订时间有相关转账凭证佐证，确在本院实际查封涉讼房屋之前。但由于上述《房屋买卖（居间）合同》、《九隆置业房屋买卖（居间）合同》均为房地产转让合同。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立，变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案涉讼房屋仅李某1办理了合同备案登记，仅李某1对该房屋享有高于一般债权的期待物权。现因涉讼房屋未办妥正式权属证书，即由李某1转让予夏勇，再由夏勇转让予魏园斌，该转让行为违反了以上规定，故不管是夏勇，还是魏园斌，其对涉讼房屋不享有物权，亦不享有高于一般债权的债权请求权。第二，关于涉讼房屋的交付问题。根据《房屋买卖（居间）合同》的约定，李某1应于2016年11月2日将涉讼房屋交付夏勇使用；根据《九隆置业房屋买卖（居间）合同》的约定，夏勇应于2017年1月25日将涉讼房屋交付魏园斌使用，夏勇、魏园斌在庭审中也确认涉讼房屋按上述约定进行了交付。诉讼中，魏园斌提交了水电气和物业管理费的交费单据予以证明，其中从2016年11月开始至2018年8月期间涉讼房屋的物业管理费交款人姓名为“夏勇”，相关水费的交费凭证并无记载交款人信息，而电费、燃气费记载的户名仍为李某1。上述证据、当事人的陈述，以及魏园斌提交的其从2017年2月16日开始按月向李某1支付按揭款的付款凭证，足以使本院形成其在本院实际查封涉讼房屋之前已实际占用涉讼房屋的确信，故对此本院不持异议。第三，关于涉讼房屋款项支付的问题。根据《房屋买卖（居间）合同》、《九隆置业房屋买卖（居间）合同》的约定，涉讼房屋由李某1以630000元售予夏勇后，再由夏勇以839800元售予魏园斌。但根据各方举证与陈述，不管是夏勇还是魏园斌，在买受涉讼房屋的时候，均未清偿涉讼房屋项下尚欠抵押权人的贷款本息，故不能视为其已经支付完毕合同约定的售房款，魏园斌在本案中主张其已经支付完毕购房款没有事实依据。第四，关于涉讼房屋未过户魏园斌是否存在过错问题。涉讼房屋目前仅办理了合同备案登记，并未办理正式的权属登记，且存在抵押。魏园斌作为买受人，其明知涉讼房屋仍未取得权属证书，且夏勇非登记权利人、存在多次转让但未办理登记的情况下，仍签订合同受让该房屋，本身存在一定的过错。且涉讼房屋存在抵押登记，不管是夏勇还是魏园斌，均选择以按月向李某1账户付款的方式进行交易，应自负因需多次办理过户手续且交易时间长而产生的各种不确定性风险。因此，魏园斌主张其对涉讼房屋至今未办理过户登记手续不存在任何过错没有依据，本院不予采纳。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故原告对涉讼涉讼房屋不享有可以排除强制执行的民事权益，本院对原告在本案的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告魏园斌的全部诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费12198元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东人民陪审员  余晓娜人民陪审员  李爱明二〇二〇年二月十四日书 记 员  许晓璇