广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初15747号原告：何林懋。委托诉讼代理人：陶金艮，广东仁皓律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛贺，广东仁皓律师事务所实习律师。被告：任海涛。第三人：深圳市招商置业顾问有限公司。法定代表人：李国珍。委托诉讼代理人：陈志强，广东中安律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。原告何林懋诉被告任海涛、第三人深圳市招商置业顾问有限公司（以下简称“招商置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，适用普通程序于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告何林懋及其委托诉讼代理人陶金艮，第三人招商置业的委托诉讼代理人陈志强到庭参加诉讼。被告任海涛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告将涉案房产交付给原告；2、判令被告返还原告垫付的赎楼费用及居间服务费用共59500元（人民币，下同）；3、判令被告向原告支付违约金96075元（自2019年4月24日计算，暂计至2019年5月15日，以房屋转让价格915万元为基数，按每日0.05%的标准计算至实际交房之日止）；4、判令被告承担本案全部诉讼费。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求金额变更为31500元，庭审后，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2018年12月20日原告与被告及第三人签订《房地产买卖居间合同》（编号：ＺＲＮＯ：1504258），三方协商对被告名下位于深圳市南山区房产转让给原告，由第三人作为居间方提供相应的居间服务。合同对房产转让价款及房款支付方式、交易流程、日期进行了明确规定，合同签订后原告按照合同约定支付定金及首期房款。其后，2019年3月27日原被告双方签订补充协议，协议对原被告双方支付赎楼费用及居间服务费进行明确，同时由于被告无力支付上述费用，由原告先行垫付被告应支出的赎楼费用及居间服务费共计59500元，协议签订后原告于2019年3月28日、4月9日支付房产赎楼费用及居间服务费共计120200元。按照合同约定被告已经将房产过户至原告何林懋名下，被告也于2019年4月23日收到所卖房产的全额尾款，但被告未按照合同约定将所卖房产交付给原告，也没有结清房产交付前所涉及的水、电、燃气、通讯、物业等费用，导致原告无法按时收房及办理前述费用的变更，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，请求人民法院依法判决。被告任海涛未到庭，亦未作答辩、亦未进行举证、质证。第三人招商置业表示认可原告的诉讼请求及相关事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月20日，原告（买方）、被告（卖方）与第三人招商置业（居间方）签订《深圳市招商置业顾问有限公司房地产买卖居间合同》，约定：卖方将位于深圳市南山区×××（涉案房屋）转让给买方；建筑面积88.93平方米；转让价为915万元；该房产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，买方须于签订本合同之日起30日内出具全权公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续并与担保公司签订担保合同；买方在签订本合同时向居间方交购房保证金8万元，若卖方签订合同，则买方授权居间方将其缴纳的购房保证金交卖方以定金名义签收，如乙方交纳的购房保证金补足以支付本合同约定的定金，则买方应在签订本合同之日起20日内不足定金之余款132万元至居间处，卖方应于上述期限届满之日起3日内到居间方处以定金名义签收该款，卖方逾期未签收的，仍视为定金已交付给卖方；买方应在2019年3月20日前将首期房款135万元存放于买方按揭银行监管，640万元为按揭付款，由买方以向银行申请按揭贷款的方式支付给卖方；买方在收到全部房款的次日前将房产交付给买方；卖方须按买卖双方确认的标准将房产交付给买方使用，卖方须在交付房产前将设施清单之外的物品搬离，但不得破坏或更换室内装修及固定设施，不得将应移交的附属设施、设备搬出或更换，否则卖方应赔偿买方损失；卖方未按本合同约定向买方交付该房产，每延迟1日搬离，须按房产转让价格每日0.05%的标准向买方支付违约金；该赎楼费用及罚息双方同意各自承担50%费用；及其他内容。2019年3月28日，原告与被告签订《补充协议》，约定：双方原约定赎楼费用（预付20天费用约需7万元，该费用多退少补）及居间服务费49000元，共计119000元在约定时间内买卖双方各支付59500元，现变更为：卖方应付59500元由买方先行垫付（买方转款至居间方经纪人林锡武招商银行账号62×××22，由林某代交），卖方同意：该笔款项在卖方收到尾款时由担保公司划还至居间方经纪人林锡武招商银行账号，由林锡武转交给买方。2018年12月20日，原告向第三人支付保证金12万元，第三人开具了收款收据；2018年12月21日，原告向第三人支付保证金13万元，第三人开具了收款收据；2019年1月9日，原告向第三人支付保证金115万元，第三人向原告开具了收款收据；2019年2月15日，原、被告在中国建设银行办理了资金托管278万元；2019年4月23日，中国建设银行向被告支付贷款457万元。2019年4月12日，涉案房产过户登记至原告名下。原告提交了与被告的短信记录证明其一直催促被告交房。原告提交了小区放行条及涉案房产交付时的视频，证明被告逾期交付房产，且对房产进行严重破坏，严重违反了涉案合同对交付房产的约定。庭审中，原告将诉请三的交房日期明确为2019年7月3日。庭审后，原告向法庭提交关于购房款的情况说明，在本院审理的另案（2019）粤0305民初15748号张秀芬诉任海涛、第三人深圳市招商置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷中，张秀芬多付的40万购房系代本案原告支付，因银行批复贷款金额与当时约定的金额不一致导致，实际上，该案中的A04房与本案的A01房系双拼房，由两案原告购买后共同居住。本院认为，原告与被告及第三人签订的《深圳市招商置业顾问有限公司房地产买卖居间合同》系各方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约行使权利履行义务。涉案合同约定，卖方应在收到全部房款的次日前将房产交付给买方，原告于2019年4月23日通过中国建设银行向被告支付尾款457万元，至此履行完毕其付款义务，被告依约应在4月24日前将涉案房屋交付予原告。原告主张被告一直未依约履行交房义务，其于2019年7月3日自行收房，被告未出庭抗辩，依据合同约定，卖方未按合同约定交付房产的，应向买方支付违约金，故原告要求被告支付逾期交房的违约金有事实和合同依据，本院予以支持。关于违约金标准，虽双方约定逾期交房违约金双方按日万分之五计算，但参照租金标准，该约定标准过高，根据公平与诚实信用原则，本院酌情予以调整至日万分之二，因此，被告应向原告支付逾期交房违约金129930元（以房产转让价格915万元为基数，按每日0.02%的标准，自2019年4月24日起计算至2019年7月3日止，即9150000元×0.0002×71天）。关于原告提出的被告逾期交房对房产进行严重破坏，该损失并非因逾期交房产生，原告可另循法律途径解决。原告撤回第一项及第二项诉讼请求系对自身权利的合法处分，本院予以照准。综上，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定之规定，判决如下：一、被告任海涛于本判决生效之日起十日内向原告何林懋支付违约金129930元；二、驳回原告何林懋的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3411.50元、公告费980元，由原告负担674.44元，由被告承担3717.06元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  林陈纯人民陪审员  马少珊人民陪审员  徐步安二〇二〇年二月十九日书 记 员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。