河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再824号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张英诺，女，汉族,2007年7月21日出生，住河南省。法定代理人：张云利，系张英诺之母。委托诉讼代理人：马洪波，男，汉族，1968年9月3日出生，住新乡市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：董印祥，男，汉族,1956年3月13日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：霍新丽，河南瀛汉律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：新乡市豫兴房地产开发有限公司。住所地：新乡市宏力大道与解放路交叉口东北角。法定代表人：闫观山，该公司董事长。再审申请人张英诺因与被申请人董印祥及新乡市豫兴房地产开发有限公司（以下简称为豫兴公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省新乡市中级人民法院（2018）豫07民终4322号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月11日作出（2019）豫民申4353号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张英诺的法定代理人张云利及其委托诉讼代理人马洪波，被申请人董印祥及其委托诉讼代理人霍新丽到庭参加诉讼，被申请人豫兴公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。张英诺申请再审称，1.本案一、二审判决均未查明董印祥系职业放贷人这一重要事实，故作出的判决系错误判决，直接致使张英诺的合法权益遭受严重损害；2.张英诺的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持；3.豫兴公司与董印祥就案涉房屋设立的抵押无效，应停止执行。请求：1.撤销新乡市牧野区（2016）豫0711民初1350号、牧野区人民法院（2018）豫0711民初35号及新乡市中级人民法院（2018）豫07民终4322号民事判决，发回重审或依法改判；2.依法确认董印祥与豫兴公司的借款合同系无效合同，并依法解除新乡市牧野区人民法院对张英诺所有的位于新乡市××小区××＃楼××房产所采取的强制执行措施；3.一、二审诉讼费由董印祥、新乡市豫兴房地产开发有限公司负担。董印祥答辩称，1.张英诺不是新乡市牧野区人民法院（2016）豫0711民初1350号判决案件的当事人，其要求撤销该判决的诉讼请求不能成立；2.董印祥是否属于职业放贷人，不是执行异议之诉的审查范围，张英诺的再审理由不能成立；3.张英诺提交的证据不能证明其和豫兴公司之间的房屋买卖关系成立；张英诺不是基于买卖关系使用案涉房屋，而是基于租赁关系使用案涉房屋；案涉房屋没有办理过户登记，张英诺之母张云利存在严重过错。请求：维持一、二审判决。2017年12月12日，张英诺向新乡市牧野区人民法院起诉请求：1.判决立即停止对张英诺购买的豫兴公司开发建设的姜庄小区10号楼1302号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2.判决确认张英诺和豫兴公司签订的商品房销售协议合法、有效，并确认豫兴公司开发建设的姜庄小区10号楼1302号房屋归张英诺所有。3.判决豫兴公司协助和配合张英诺办理房屋产权过户登记。4.判决撤销董印祥对案涉房屋虚假的备案登记信息。新乡市牧野区人民法院一审认定，2010年12月5日，张英诺与豫兴公司签订售房协议书，购买豫兴公司开发的新乡市中同大街××小区××＃楼××号房屋一套，单价2100元/㎡，面积97.31㎡，房屋总价款204351元，协议约定的付款方式为协议签订后十日内付清。2013年6月9日，豫兴公司与董印祥签订商品房买卖合同一份，约定买受人董印祥购买豫兴公司位于新乡市××小区××＃楼××房产并于当天在房屋管理部门备案。2014年7月22日，张英诺又与豫兴公司针对上述房屋重新签订销售合同，同日，豫兴公司向张英诺出具204351元收据。2015年9月9日，豫兴公司与董印祥签订商品房买卖合同补充协议，对之前的商品房买卖合同进行补充约定，合同总金额100万元，买受人董印祥在出卖人豫兴公司请求下，同意出卖人在收到买受人房款之日起六个月后办理房屋过户登记；出卖人与买受人签订商品房买卖合同后，办理房屋产权过户登记前，出卖人以此套房屋作为买受人支付房款的抵押物，并在房管局备案登记，出卖人不得再将该套房屋卖予其他买受人；在抵押期间，该套房屋由出卖人占有和使用；抵押期满后三日内，出卖人将房款和全部利息支付给买受人，出卖人与买受人签订的商品房买卖合同（1.编号0901438新乡市房产管理局备案号2013-0601456，房屋坐落新乡市中同大街新乡国际购物公园豫兴龙湾B座1单元8层1803号房，面积143.51平方米；2.编号0902717新乡市房产管理局备案号2013-0601451，房屋坐落新乡市中同大街新乡国际购物公园豫兴龙湾A座1单元17层11701号房，面积143.97平方米；3.编号0901120，房屋坐落新乡市××小区××＃楼××房，面积97.31平方米）及合同的补充协议自行解除，买受人必须协助出卖人办理解除备案等相关手续；抵押期间为2015年9月9日起至2016年3月8日止，抵押期届满日起3日内，如出卖人未将房款和全部利息支付给买受人，出卖人自愿将此套房屋以优惠价格（本补充合同中的房款金额）卖予买受人，并积极配合买受人办理商品房产权过户登记的相关手续等。当天，豫兴公司与董印祥又签订借款合同一份，约定豫兴公司向董印祥借款100万元，借期六个月，抵押物为位于新乡市中同大街新乡国际购物公园豫兴龙湾B座1单元8层1803号房产、A座1单元17层11701号房产、新乡市××小区××＃楼××房产。同时，豫兴公司与董印祥签署借据1份，证明上述借款合同中的100万元豫兴公司已收到。2016年7月27日，该院作出（2016）豫0711民初1350号民事判决，确定豫兴公司应偿还董印祥借款100万元及利息。因豫兴公司未履行生效判决确定的义务，2016年8月18日，董印祥向该院申请强制执行。该院于2016年10月18日向豫兴公司发出（2017）豫0711执193号协助执行通知书。2016年11月7日，该院根据董印祥的申请，作出（2016）豫0711执1193号之一执行裁定书，查封豫兴公司抵押在董印祥名下位于新乡市中同大街新乡国际购物公园豫兴龙湾B座1单元8层1803号房产、A座1单元17层11701号房产及新乡市××小区××＃楼××房产，查封期限三年，并委托评估部门对查封的房屋进行评估。2017年11月21日，张英诺提出执行异议，该院于2017年12月8日作出(2017)豫0711执异77号执行裁定书，裁定驳回张英诺的异议请求，张英诺于2018年1月3日提起执行异议之诉。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”而申请执行人只需对案外人关于其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的主张进行抗辩即可，故张英诺作为执行案外人应当承担相应的举证责任。本案争议的房屋尚未办理房屋权属证书，开发商豫兴公司系执行案件的被执行人。根据法律规定，在执行异议之诉纠纷案件审理中为防止案外人与被执行人串通进行虚假诉讼来帮助被执行人逃避强制执行，损害申请执行人的合法权益，审理此类案件时要结合具体个案从严把握：一是对房屋买卖合同真实有效性进行严格审查，重点审查是否存在虚假捏造合同或倒签合同的情形；二是对案件事实进行严格审查，尤其是对实际居住情况、付款方式、资金流向等关键问题的审查。防止案外人与被执行人恶意串通滥用执行异议之诉制度，需要法官依赖良心、理性与内心确信强化对证据的审查判断，严格遵循实质判断加法律根据这一利益衡量规则。在案件审理中，被执行人对案外人的权利主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任，结合本案，张英诺依法应当承担相应举证责任，尤其是款项交付情况。本案中，张英诺与豫兴公司签订的第1份售房协议书时间为2010年12月5日，张英诺提供的现有证据不能证明其已于2010年12月15日前将案涉房款付清；张英诺与豫兴公司签订的第2份售房协议书时间为2014年7月22日，同日豫兴公司向张英诺出具204351元收据，张英诺称所交全部房款204351元均系现金，不符合常理，其提供的证据也无法证明其主张，故该院认定张英诺不能证明已交付房屋价款，其提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，同时张英诺也不能提供充分证据证明其对该房屋享有足以排除强制执行的合法权益，该院对张英诺的主张依法不予支持。该院判决：驳回张英诺的诉讼请求。本案受理费4300元，由张英诺承担。张英诺不服一审判决，向河南省新乡市中级人民法院上诉请求：1.撤销一审法院（2018）豫0711民初35号民事判决，改判支持其一审的诉讼请求；2.董印祥、豫兴公司承担本案一、二审诉讼费用。二审法院认定，诉争房屋位于新乡市中同大街××小区××＃楼××号。该房屋于2006年10月11日办理房屋预售许可证，张英诺购买诉争房屋时为现房。另查明，诉争房屋13层是加盖的，豫兴公司未完善相关手续，目前房屋不具备办证条件；张云利于2004年到豫兴公司工作，2008年左右任销售主管，2015年从豫兴公司离职。二审认定的其他事实与一审相同。二审法院认为，关于张英诺与豫兴公司之间所涉法律关系的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。董印祥主张张英诺与豫兴公司是房屋租赁合同关系，张英诺及豫兴公司均予以否认，董印祥对己方该项主张，虽提供双方签订的租赁合同，但该合同系孤证，无其他证据印证，董印祥也未提供充分证据推翻张英诺提供的售房协议、付款收据等相关证据，董印祥该项主张依据不足，不予采纳。关于张英诺诉请确认房屋归其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。张英诺购买诉争房屋，未办理房屋登记手续，其主张诉争房屋归其所有没有充分的依据，该院不予支持。关于张英诺对诉争房屋是否享有足以排除执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。张英诺虽提供其支付房屋价款的相关证据，但诉争房屋所在建筑于2006年已经办理房屋预售手续，张英诺2010年购买诉争房屋时房屋已为现房，双方未签订正式的商品房买卖合同并办理备案手续，且诉争房屋系加盖，豫兴公司未完善相关手续，房产手续也无法办理。张英诺的法定代理人张云利原系豫兴公司销售人员，且系公司主管销售的高级管理人员，2015年方从豫兴公司离职，其对诉争房屋的状况及房屋买卖相关办理流程均应为明知，诉争房屋未办理房产手续有张英诺方的原因，张英诺要求排除对诉争房屋的强制执行不符合上述规定的条件，原审不予支持并无不当。至于张英诺要求判决撤销对董印祥诉争房屋虚假的备案登记信息的问题，非执行异议之诉的审查范围。综上，张英诺的上诉主张不能成立。原审判决认定事实基本清楚，判决结果并无不当。该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4365元，由张英诺负担。本院再审认定，新乡市牧野区人民法院（2016）豫0711民初1350民事判决认定，2013年6月9日，董印祥通过中国银行转给新乡市安邦投资有限公司股东徐肖108.35万元，后新乡市安邦投资有限公司将其中100万元转借给豫兴公司。董印祥与豫兴公司接洽后，豫兴公司将位于新乡市中同大街的新乡国际购物公园豫兴龙湾B座1单元8层1803号房、A座1单元17层11701号房、新乡市××小区××＃楼××房以购买形式抵押给董印祥。2015年9月9日，豫兴公司与董印祥签订借款合同、商品房买卖合同补充协议，并向董印祥出具借据。张云利在一审诉讼中提交户主为申德英的户口本，以证明其与张文军系夫妻关系，张英诺系二人的女儿；还提交豫兴公司于2017年10月30日出具的情况说明等证据，以证明其以张英诺的名义购买案涉房屋的事实；董印祥对户口本的真实性及证明目的没有异议，认为上述情况说明不能证明双方房屋买卖关系真实存在，双方存在恶意串通，利用内部人员购房来逃避法院执行的情况。关于购房款的缴纳情况，张云利在起诉状中称，其于2010年底购买案涉房屋，并一次性支付了该房屋的总价款；一审诉讼中，张云利称在协议约定时间内（协议签订后10日内）全额支付了购房款，其分两三次以现金形式支付给豫兴公司；二审诉讼中，张云利称2010年房屋买卖协议签订后，其从家里拿了3万元现金，从银行取出17万余元，至2011年5月，共分四次以现金形式交清全部房款，豫兴公司当时出具有收据，后来出具总收条时收走了，现在豫兴公司称找不到；再审庭审中，张云利陈述情况与二审庭审陈述一致，庭审之后，张云利称经仔细回忆，2010年12月缴纳定金2万元，2011年交房款7万元，但票据遗失，2012年2月张英诺奶奶申德英先后交款13万元，票据载明为“暂借款”，并提交了对应的两张交款票据,董印祥质证认为，该两张收据与本案没有关联性，款项用途为借款，不能证明是房款。二审诉讼中，董印祥提交了其从新乡市工商行政管理局专业分局调取的豫兴公司（甲方）与张云利（乙方）于2013年2月1日签订的房屋租赁协议，该协议约定，房屋产权为甲方所有，租期为2013年2月1日至2016年2月1日，租期届满，甲方若继续出租，乙方有权在同等条件下优先租赁，甲方保证房屋符合质量标准能用于正常办公，否则乙方有权解除合同，甲方应赔偿乙方损失。张云利提交的2010年12月5日的购房协议书显示，张英诺向豫兴公司购置“住宅房”一套（13层1302号）；其提交的2014年7月22日销售合同书显示，张英诺自愿向豫兴公司购置“办公房”一套（13层1302号），豫兴公司认可案涉房屋于2013年由“住宅房”变更为“办公房”的事实。本院再审认定的其他事实与一、二审一致。本院再审认为，本案争议的焦点是，张英诺对案涉房屋是否享有排除强制执行的权益。根据张云利提交的2014年销售合同书及豫兴公司认可的事实，案涉房屋系办公用房，故本案的处理不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，而应适用第二十八条之规定。关于购房款缴纳情况。张英诺、张云利在起诉状、一审庭审、二审庭审中及再审庭审后关于其向豫兴公司缴纳案涉房屋购房款的时间及方式，有过多次陈述，且前后陈述不一致，且均未提交豫兴公司收款当时所出具的收据，张英诺、张云利再审庭审后提交的两张收据，只能显示豫兴公司曾于2012年2月、7月向申德英暂借13万元，不能证明其以申德英名义向豫兴公司缴纳房款的事实。鉴于以上事实，虽然张英诺、张云利提交了豫兴公司于2014年7月22日出具的收到张英诺购房款204351元的收据，但不能据此认定张英诺、张云利基于购房合同向豫兴公司真实缴纳购房款的事实。关于房屋占有的情况。房屋租赁协议明确约定案涉房屋所有权人为豫兴公司，且租期限届满后张云利有优先租赁的权利，同时还约定豫兴公司有保证案涉房屋能用于正常办公的义务，合同内容完整、齐备，且已实际履行。鉴于以上事实，结合张英诺、张云利并未基于购房合同向豫兴公司真实缴纳购房款的情况，虽然张云利提交了相关的物业费、水电费收据，但不能据此认定张云利基于购房合同占有案涉房屋，仅能证明张云利基于房屋租赁协议租赁使用案涉房屋。综上，张英诺、张云利提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形，不能证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的合法权益，对其再审请求，本院不予支持。至于张英诺、张云利称董印祥系职业放贷人，要求确认董印祥与豫兴公司签订的借款合同无效的请求，并非本案的审理范围，本院对此亦不予支持。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持河南省新乡市中级人民法院（2018）豫07民终4322号民事判决。本判决为终审判决。审判长  毛彦功审判员  李 杰审判员  张 伟二〇二〇年二月二十日书记员  郑伯麒