广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12231号原告：叶小玲，女，1988年12月22日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：韦秀萍、李树茂，均系广东知泓律师事务所律师。被告：广州颐和发展集团有限公司，住所地广州市经济技术开发区青年路17号407房。法定代表人：何建梁，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜剑荣，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：广州市中城房地产代理有限公司，住所地广州市黄埔区黄埔东路3649号102房（仅限办公）。法定代表人：罗茂明。委托诉讼代理人：叶贤鸿，该公司员工。原告叶小玲与被告广州颐和发展集团有限公司（以下简称“颐和公司”）、第三人广州市中城房地产代理有限公司（以下简称“中城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告叶小玲及其委托诉讼代理人韦秀萍，被告颐和公司的委托诉讼代理人杜剑荣，第三人中城公司的委托诉讼代理人叶贤鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶小玲向本院提出诉讼请求：1.立即解除原告与被告、第三人于2019年7月18日签订的《房地产买卖合同》及附件和原被告于2019年7月19日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）；2.被告立即向原告返还定金、购房款合计60万元；3.被告向原告赔偿中介服务费1.5万元；4.被告向原告支付违约金17.2万元；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年7月18日，原被告双方在第三人提供居间服务的情况下，签订了《房地产买卖合同》及附件，合同约定原告以172万元购买被告位于广州开发区青年路17号407房，定金10万元于2019年7月18日支付，签署网签合同当天原告支付被告首期房款20万元，原被告双方应在同贷书批出七天内到房屋登记机关办理买卖手续；合同还有违约条款及其他约定。合同签订后，原告积极履行合同义务，2019年7月18日原告向被告交付定金10万元，并于当日向第三人支付中介服务费1.5万元。2019年7月19日原被告双方签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号:穗存量房合字××号），同日原告向被告支付首期房款20万元。原告签订合同后，及时向中国农业银行股份有限公司广州开发区支行申请购买涉案房屋的银行贷款并提供相关材料。2019年9月2日，贷款银行作出《个人住房贷款同意贷款意向书》（编号：44300201920529675），同意原告向贷款银行提出的用于购买涉案房屋的个人住房贷款申请，同意发放商业贷款70万元，贷款期限20年。2019年9月6日，原告又向被告支付30万元的房款。2019年9月9日，原被告到房屋登记机关办理过户手续时，发现涉案房屋于2019年9月4日被广州市中级人民法院查封，无法过户。2019年9月20日，原告向被告发出《催促过户函》，催促原告处理涉案房屋解封事宜以履行合同义务办理过户，但涉案房屋至今未解封，至今无法过户。根据《房地产买卖合同》第六条第（1）条的约定，“逾期超过十天未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金。已收之房款应于解除合同之日五日内退还”。被告已逾期超过十日未履行房屋交易过户的义务，违反了合同约定，原告请求立即解除《房地产买卖合同》及附件和《广州市存量房买卖合同》，要求被告立即返还原告已支付的房款60万元并向原告支付违约金17.2万元（总楼价172万元×10%）。《房地产买卖合同》第七条第三款约定，“在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方/买方收取房地产咨询及买卖代理费。守约方已支付的经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方”。原告已支付中介服务费1.5万元，按照合同约定，该费用应由被告赔偿给原告。综上所述，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告颐和公司辩称：被告并没有违约且被告已履行合同。双方于2019年7月18日签署房屋买卖合同，根据合同附件第一条第二款约定，买卖双方于同贷书批出七天内到房屋登记机关办理申请买卖手续，如因房管局或银行等合同三方外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。而涉案房屋被查封的日期是2019年9月4日，是在双方签订房屋买卖合同之后，并不是由于被告原因导致。涉案房屋被查封后，被告积极与原告沟通解决房屋解封事宜，并向原告告知可通过提起执行异议之诉以解封房屋，故被告不存在无故不履行合同的相关义务。第三人中城公司述称：双方网签后，原告已在正常期限内办妥了同贷书。本院经审理认定事实如下：颐和公司是广州开发区青年路17号407房的产权人。2019年7月18日，颐和公司（卖方）、叶小玲（买方）、中城公司（经纪方）三方就买卖位于广州开发区青年路17号407房的房屋签订了《房地产买卖合同》。合同第一条约定，该物业建筑面积为110.15平方米（以《房地产证》为准），该物业是以现状按套售予买方，而买方或其授权代表已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议。第二条约定，买卖双方同意该物业总楼价为172万元，此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等等）；为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为卖方承担（如遇国家或政府调整，则按调整后的税费标准支付），并提示国家规定房屋买卖必须按真实成交价格报税，不得瞒报或少报成交价，否则由此产生的法律责任由买卖双方自行承担。第三条约定，卖方合法持有《房地产证》，号码为不动产权第062××15号，卖方保证对上述物业享有合法所有权，不存在任何产权争议或其他人有权对该物业主张权利的情况，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。第四条约定，买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。第六条约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；（2）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内为履行期限。第七条约定，基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费29200元；在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方/买方收取房地产咨询及买卖代理费，守约方已支付的经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。第九条约定，本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准，买卖双方签订的《广州市房地产买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。合同“备注”栏约定，卖方负责买方的交易过户契税及不动产登记费，签署网签合同当天支付卖方首期房款20万元，首期余款72万元过户当天交付给卖方；网签合同买卖双方约定成交价钱100万元报价缴税，如买卖双方存有争议，则以三方合同约定为准。合同附件部分约定，以按揭方式付款，其中定金10万元须在2019年7月18日支付给卖方，首期楼款（不含定金）92万元交易过户当天直接支付给卖方；买方应于2019年8月30日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须协助提供贷款所需资料，买卖双方应在同贷书批出七天内到房屋登记机关办理申请买卖手续，如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间顺延；楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于缴交税费前付清。次日，颐和公司（甲方、卖方）与叶小玲（乙方、买方）签订了网签合同《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）。合同第一条“房地产权属情况”约定，房地产地址为广州开发区青年路17号407房，房地产权证号码为62××15；建筑面积为110.15平方米，套内建筑面积为95.305平方米，本次交易转移面积为110.15平方米；房屋使用性质为住宅，建筑结构为钢筋混凝土（甲石，砼），总层数为8层，该房地产所在层数为第4层；房屋无共有情况，不存在抵押等他项权利情况；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产不带家私电器、不带租赁合同、无户口；甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则承担相应的法律责任。第二条“计价和价款”约定，该房地产按整套出售并计价，总金额100万元。第三条“付款”约定，甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付10万元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款，首期款乙方应于2019年7月19日前向甲方支付房款30万元，剩余房款70万元由乙方备齐相关资料，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。第五条“产权转移登记”约定，甲乙双方应当于银行出具同贷书之后共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记。第八条“交易不成的违约责任”约定，甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10％，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十一条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意自行协商处理。第十二条“单方解除权的行使”约定，甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。上述合同签订后，叶小玲分别于2019年7月18日、7月19日、9月6日向颐和公司的指定收款账户转账10万元、20万元、30万元，颐和公司于收款当天向叶小玲出具收款收据，确认收到叶小玲交来的定金10万元、首付款20万元、购房款30万元。此外，叶小玲于2019年7月18日向中城公司支付了佣金1.5万元，中城公司于当天向叶小玲出具了收款收据，并于2019年11月4日向叶小玲出具房产中介服务费1.5万元的发票。2019年9月2日，中国农业银行股份有限公司广州开发区支行向叶小玲出具了《个人住房贷款同意贷款意向书》(编号:44300201920529675)，同意叶小玲向该行提出的用于购买涉案房屋的个人住房贷款申请，经审核拟同意发放商业贷款70万元，贷款期限20年。2019年9月9日，叶小玲与颐和公司前往房屋登记机关办理涉案房屋的过户登记手续，因涉案房屋已于2019年9月4日根据广州市中级人民法院（2019）粤01执3148号《协助执行通知书》及《执行裁定书》而被查封，双方无法办理过户。2019年9月20日，叶小玲通过EMS快递向颐和公司发出《催促履行通知函》，限定颐和公司在2019年9月25日前到房管局配合其办理递件过户交易的相关手续，并要求颐和公司按合同约定向其承担违约赔偿责任。庭审时，颐和公司确认涉案房屋仍处于被查封状态。另查明，叶小玲于2019年11月11日向本院提出财产保全申请，本院于2019年11月14日作出（2019）粤0112民初12231号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结颐和公司名下价值787000元的财产。上述事实有不动产权证书、《房地产买卖合同》及附件、《广州市存量房买卖合同》、授权委托书、委托收款函、收款函、中国民生银行电子银行业务回单、中国银行电子回单、收款收据、房产中介服务费发票、《个人住房贷款同意贷款意向书》、广州市不动产登记查册表、《催促履行通知函》、邮件交寄单、《邮件寄递事宜申明》，本院的（2019）粤0112民初12231号《民事裁定书》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，叶小玲与颐和公司、中城公司在《房地产买卖合同》中约定涉案房屋成交价为172万元，并在合同备注部分约定买卖双方在签订网签合同时约定成交价100万元以报价缴税，此后叶小玲与颐和公司在网签合同《广州市存量房买卖合同》中约定涉案房屋成交价为100万元，结合叶小玲的实际付款情况，涉案房屋的真实交易价格应为172万元。《房地产买卖合同》备注部分及《广州市存量房买卖合同》中将涉案房屋成交价由172万元变更为100万元的约定，隐瞒了涉案房屋的真实交易价格，系恶意串通规避国家税收监管政策，损害国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，上述价格条款应属无效。但该部分条款无效不影响其他条款的效力，《房地产买卖合同》及附件和《广州市存量房买卖合同》的其他约定条款是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当依约履行。另，上述《房地产买卖合同》是三方合同，包含两个法律关系，分别是叶小玲与颐和公司之间的房屋买卖合同关系以及叶小玲、颐和公司与中城公司之间的居间合同关系。本案为房屋买卖合同纠纷，叶小玲、颐和公司与中城公司之间的居间合同关系不属于本案的审理范围。叶小玲要求解除三方签订的《房地产买卖合同》，本案对其中居间合同部分不作处理，各方当事人可另循途径解决。关于房屋买卖合同关系的解除。叶小玲已依约向颐和公司支付了定金和部分首期款，并于2019年9月2日取得了《个人住房贷款同意贷款意向书》，根据《房地产买卖合同》附件部分的约定，颐和公司应在2019年9月9日前与叶小玲办理涉案房屋的过户登记手续。现因颐和公司与他人纠纷导致涉案房屋被法院查封，且截至本案庭审辩论终结颐和公司并未采取有效措施解除涉案房屋的查封状态，致使涉案房屋无法办理过户登记，应属颐和公司违约。颐和公司主张涉案房屋被查封不是其原因导致，与事实不符，本院不予认可。至于颐和公司主张叶小玲可另案提起执行异议之诉解除涉案房屋的查封状态，倒置了双方的权利义务关系，本院亦不予认可。根据《房地产买卖合同》第六条的约定，颐和公司已逾期办理交易手续超过十天，叶小玲有权解除该合同。现叶小玲要求解除《房地产买卖合同》及附件中的房屋买卖合同关系，理据充分，本院予以支持。《广州市存量房买卖合同》亦为叶小玲与颐和公司关于本案房屋买卖关系的合同，叶小玲要求一并解除，本院予以支持。由于叶小玲未向颐和公司发出解除合同通知，本院以颐和公司收到起诉状副本之日即2019年11月22日作为上述合同的解除日期。关于定金和购房款的返还。本院已认定叶小玲与颐和公司在《房地产买卖合同》及附件和《广州市存量房买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2019年11月22日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，叶小玲要求颐和公司返还其已支付的定金和购房款共60万元（定金10万元+首付款20万元+购房款30万元），合法合理，本院予以支持。关于中介服务费和违约金。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据《房地产买卖合同》第七条的约定，一方不履行合同，守约方支付给经纪方的中介费用不作退还，由违约方直接向守约方赔偿。现叶小玲已向经纪方中城公司支付了中介服务费1.5万元，故其请求颐和公司赔偿上述中介服务费，符合双方合同约定，本院予以支持。又根据《房地产买卖合同》第六条的约定，守约方解除合同时有权要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金。现叶小玲要求颐和公司支付总楼价10%的违约金17.2万元（172万元×10%），符合双方合同约定，该违约金标准未明显过高，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十六条、第九十三条第二款、第九十六条第一款，第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告叶小玲与被告广州颐和发展集团有限公司、第三人广州市中城房地产代理有限公司于2019年7月18日签订的《房地产买卖合同》及附件和原告叶小玲与被告广州颐和发展集团有限公司于2019年7月19日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）中所涉的房屋买卖合同关系于2019年11月22日解除；二、被告广州颐和发展集团有限公司于本判决生效之日起五日内一次性返还原告叶小玲定金、购房款共60万元；三、被告广州颐和发展集团有限公司于本判决生效之日起五日内一次性赔偿原告叶小玲中介服务费1.5万元；四、被告广州颐和发展集团有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告叶小玲违约金17.2万元；五、驳回原告叶小玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26856元、财产保全费4455元，均由被告广州颐和发展集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  邓 颖人民陪审员  吴洪流人民陪审员  徐美越二〇二〇年二月十八日书 记 员  陆镇培