云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初4013号原告（反诉被告）：昆明东建房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：915301125501381945。法定代表人：李建东，公司执行董事兼总经理。住所地：昆明市西山区。委托诉讼代理人：杨培理，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：文山州森源房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码91532621560061901P。法定代表人：粟茂莹，公司执行董事。住所地：云南省文山市。委托诉讼代理人：杨旸，云南杨柏王律师事务所执业（特别授权）。委托诉讼代理人：刘光宇，云南杨柏王律师事务所执业（特别授权）。昆明东建房地产经纪有限公司（以下简称东建公司）与文山州森源房地产开发有限责任公司（以下简称森源公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年8月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东建公司的委托诉讼代理人杨培理，被告（反诉原告）森源公司的委托诉讼代理人杨旸、刘光宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）东建公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告森源公司支付原告东建公司佣金4431892.5元及违约金300000元，合计4731892.5元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月17日，原、被告签订《商品房销售代理合同》，约定被告委托原告对被告开发的文山市城南大道五十米与十六号市政道路交叉路口“中保家园”项目高层及多层商品房进行市场调研、营销策划、全程代理销售。合同还约定被告应支付原告的佣金为销售总额减去均价3100元／㎡×销售总面积的房款，超出部分按50%提取佣金支付给原告，支付方式为原告销售完毕并移交项目资料后一个月内进行结算支付。如被告未支付佣金超过一天，视为违约，应支付违约金30万元。在合同履行过程中，被告又将该项目的部分别墅及商铺委托原告进行销售。原告依约完成了合同义务，2018年11月2日，经原、被告双方进行结算，原告为被告销售的“中保家园”项目的总面积为51739.47㎡，总价款合计171456142元。按照《商品房销售代理合同》的约定，被告应支付原告的佣金为5531892.5元，但被告至今仅支付了原告1100000元，尚欠4431892.5元一直未付，经原告多次催收，被告仍未付清。综上所述，原、被告签订《商品房销售代理合同》后，原告严格按照合同约定履行了自身义务，被告却至今未支付原告合同约定的佣金，其行为已构成违约，依法应向原告承担违约责任。故为维护自身合法权益，特诉至法院，望法院在查明事实后依法判决支持原告的诉讼请求！被告（反诉原告）森源公司辩称：森源公司和原告东建公司于2013年4月17日签订《商品房销售代理合同》（以下简称“《合同》”），约定由森源公司委托东建公司对森源公司开发的“中保家园”项目高层及多层商品房提供市场调研、营销策划和全程代理销售服务。《合同》第八条对代理销售佣金的计算方式和支付方式进行了约定，包括固定佣金和溢价佣金。其中，固定佣金为110万元，溢价佣金按照销售总额减去均价3100元/平方米×销售总面积的房款，超出部分按50%提取佣金给东建公司。同时，《合同》第八条第3款对溢价佣金的支付条件进行了明确约定，即“该提成佣金于乙方将所有房源全部销售完毕，并办理好该项目的所有银行按揭手续及房屋产权手续后，并对所有的项目资料进行移交后一个月内进行结算支付。”在《合同》履行过程中，东建公司在完成大部分销售任务后，就拒绝继续为森源公司提供相关服务，包括拒绝为部分业主办理银行按揭贷款手续，拒绝为业主办理房屋产权登记手续。该部分业主的银行按揭贷款手续和房屋产权登记手续一直是森源公司工作人员和森源公司另行委托的代办产权登记公司代为办理相关手续。截至目前为止，“中保家园”项目高层及多层商品房尚未全部销售完毕，部分业主银行按揭贷款手续尚未办理，且部分业主尚未办理房屋产权手续。此外，《合同》约定的代理销售范围仅包括“中保家园”项目高层及多层商品房，该项目别墅和商铺是森源公司自行销售，东建公司在计算溢价佣金时将别墅和商铺的销售价款计算在内，显然没有任何依据。另外，根据森源公司统计的情况，“中保家园”项目高层及多层商品房的销售平均单价仅为3086.97元/平方米，尚未达到3200元/平方米。据此，《合同》第八条第3款约定的溢价佣金的付款条件尚未成就，且东建公司未能按约提供相关服务，东建公司起诉要求森源公司支付溢价佣金没有事实和法律依据。在《合同》履行过程中，森源公司已陆续向东建公司支付了销售佣金155.82万元，扣除《合同》第八条第1款约定的110万元佣金，森源公司超额支付的销售佣金为45.82万元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，该部分佣金为不当得利，森源公司有权要求东建公司返还。综上所述，森源公司认为，东建公司的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请人民法院在查明本案后，依法驳回东建公司的全部诉讼请求。森源公司向本院提出反诉，反诉请求如下：1、请求人民法院依法判令被反诉人向反诉人返还反诉人超额支付的销售佣金458,200元；2、请求人民法院判令被反诉人承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用。事实和理由：根据森源公司统计，“中保家园”项目高层及多层商品房的销售平均单价仅为3086.97元/平方米，尚未达到3100元/平方米。而森源公司已陆续向东建公司支付了销售佣金155.82万元，扣除《合同》第八条第1款约定的110万元佣金，森源公司超额支付的销售佣金为45.82万元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，该部分佣金为不当得利，森源公司有权要求东建公司返还。东建公司针对森源公司的反诉，提出如下答辩：一、双方的结算应以2018年11月2日共同确认的《中保家园房源销售明细》为依据。该份明细系双方结算后得出的数据，且经过双方的认可，故本案的结算应当以该明细为依据。二、东建公司已经按照合同约定履行了自身义务。在合同履行过程中，东建公司已经履行了合同约定的项目资料移交及协助办理房屋产权手续的义务，该部分事实有《资料移交清单》、《收据》及《工作对接表》为证。至于银行按揭手续，在客户购买房屋时，东建公司便已经协助客户进行了办理，这是常识性问题。三、森源公司的反诉请求依法不应得到支持。根据双方在2018年11月2日结算的结果，东建公司为森源公司销售的“中保家园”项目的总面积为51739.47㎡，总价款合计171456142元。按照《商品房销售代理合同》的约定，森源公司应支付东建公司的佣金为5531892.5元，但森源公司至今仅支付了东建公司1100000元，尚欠4431892.5元一直未付，根本不存在超额支付佣金的事实。且双方在合同履行过程中，森源公司又委托东建公司对“中保家园”项目的部分别墅及商铺进行了销售，否则双方在结算时不可能将别墅和商铺结算在内。综上所述，东建公司与森源公司的结算应当以双方在2018年11月2日共同确认过的《中保家园房源销售明细》为依据，森源公司并不存在超额支付东建公司佣金的事实，其反诉请求依法不应得到支持，望法院在查明事实后依法判决驳回森源公司的反诉请求。东建公司针对其主张，向本院提交以下证据：一、《商品房营销代理合同》，证明2013年4月17日，森源公司和东建公司于2013年4月17日签订《商品房销售代理合同》，约定由森源公司委托东建公司对森源公司开发的“中保家园”项目高层及多层商品房提供市场调研、营销策划和全程代理销售服务。森源公司应支付给东建公司的佣金为销售总额减去均价3100元/平方米×销售总面积的房款，超出部分按50%提取佣金给东建公司，支付方式为东建公司销售完毕并移交项目资料后一个月内进行结算支付的事实；二、中保家园房源表、《工作联系函》，证明经森源公司和东建公司双方进行结算，东建公司为森源公司销售的“中保家园”项目的总面积为51739.47㎡，总价款合计171456142元，森源公司应支付东建公司的佣金为5531892.5元的事实；三、资料移交清单两份、收据一份、工作对接表七张，证明东建公司已按合同约定履行完毕自身的移交资料及协助办证的义务。四、经质证，森源公司对东建公司提交的第一组证据《商品房销售代理合同》的真实性、合法性、关联性予以认可，但该份证据不能支持东建公司的诉讼请求和主张；对第二组证据《中保家园房源销售明细》的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可原告的证明对象和内容；对第二组证据《工作联系函》的真实性、合法性予以认可，对关联性与证明观点不予认可，森源公司在收到该函之后仅仅是对东建公司销售的部分房源数据进行核对，双方并未对佣金价款进行结算，东建公司主张的佣金数额没有依据；对第三组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可东建公司的证明内容。据此，东建公司未能按照《商品房销售代理合同》的约定提供服务和履行义务，已构成违约，且《商品房销售代理合同》第八条第3款约定的“溢价佣金”的付款条件尚未成就，东建公司无权要求支付“溢价佣金”。五、森源公司针对其主张，向本院提交以下证据：一、《商品房营销代理合同》、中保家园房源表，证明1、森源公司和东建公司于2013年4月17日签订《商品房销售代理合同》（以下简称“《合同》”），约定由森源公司委托东建公司对森源公司开发的“中保家园”项目高层及多层商品房提供市场调研、营销策划和全程代理销售服务。《合同》第八条对代理销售佣金的计算方式和支付方式进行了约定，包括固定佣金和溢价佣金。其中，固定佣金为110万元，溢价佣金按照销售总额减去均价3100元/平方米×销售总面积的房款，超出部分按50%提取佣金给东建公司。同时，《合同》第八条第3款对溢价佣金的支付条件进行了明确约定，即“该提成佣金于乙方将所有房源全部销售完毕，并办理好该项目的所有银行按揭手续及房屋产权手续后，并对所有的项目资料进行移交后一个月内进行结算支付。”2、该项目别墅和商铺不属于《合同》约定的代理销售范围。该项目别墅和商铺是森源公司自行销售，东建公司在计算溢价佣金时将别墅和商铺的销售价款计算在内没有任何依据。二、昆明东建房地产经纪有限公司“中保家园”房源销售明细、佣金支付收据、银行付款凭证，证明：1、“中保家园”项目高层及多层商品房的销售平均单价仅为3086.97元/平方米，尚未达到3200元/平方米；2、在《合同》履行过程中，森源公司已陆续向东建公司支付了销售佣金155.82万元，扣除《合同》第八条第1款约定的110万元佣金，森源公司超额支付的销售佣金为45.82万元。经质证，东建公司对森源公司提交的第一组证据中的《商品房营销代理合同》的真实性、合法性无异议，对其证明观点不予认可。《中保家园房源表》的三性均不予认可；对第二组证据中的《昆明东建房地产经纪有限公司“中保家园”房源销售明细》的三性均不予认可，该组证据系被告单方出具，未经原告认可，双方的结算应当以2018年11月2日双方确认过的《中保家园房源销售明细》为准；对第二组证据中日期为2014年1月26日的《借据》的真实性、合法性、关联性均不予认可；对第三组证据中的《截止2019年11月1日中保家园项目已办理不动产权证清单》的真实性、合法性予以认可，但不认可其证明观点，该组证据恰能证明原告已经按照合同约定履行了自身的协助办证义务；对第三组证据中的《中保家园小区截止2019年11月1日未办理不动产权证清单》的真实性、合法性、关联性均不予认可，该份证据系被告单方制作，不属于有效证据，且该份证据与被告提供的第一组证据中的房源数字上明显矛盾，被告提交的第一组证据中的房源表显示中保家园小区一共439套房屋，第三组证据中的《截止2019年11月1日中保家园项目已办理不动产权证清单》显示已经办理不动产权证的房屋为402户，而未办理的却还有463户，数字上明显不吻合。实际上中保家园项目住房、别墅、商铺总计是544套左右，原告一共代理销售了396套，原告代理销售部分的房屋已全部办理了房屋产权手续。对第三组证据中的《不动产权证》登记办理委托协议、发票、中保家园移交办证清单的真实性、合法性、关联性均不予认可，该组证据系被告与第三方签订及制作，完全有事后补充签订制作的可能，且三份证据与本案无关联性，而原告代理销售的房屋已办理了房屋产权手续；对第三组证据中郭崇春、汤翠英的两份劳动合同书的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可，该两份劳动合同与本案无关。对王兰梅的劳动合同书的真实性、合法性、关联性均不予认可，该份证据未经劳动部门登记备案，不属于有效证据且与本案无关。经庭审举证质证，本院认证如下：东建公司、森源公司提交的证据能够反映案件真实情况、与案件待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信。对有异议的证明观点本院根据双方提交的证据及查明的事实综合进行评判。经过庭审举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下：2013年4月17日，东建公司与森源公司签订《商品房销售代理合同》，约定森源公司委托东建公司对森源公司开发的文山市城南大道五十米与十六号市政道路交叉路口“中保家园”项目高层及多层商品房进行市场调研、营销策划、全程代理销售。合同还约定森源公司应支付东建公司的佣金为销售总额减去均价3100元／㎡×销售总面积的房款，超出部分按50%提取佣金支付给东建公司，支付方式为东建公司销售完毕并移交项目资料后一个月内进行结算支付。如森源公司未支付佣金超过一天，视为违约，应支付违约金30万元。2018年11月2日，经双方进行结算，东建公司为森源公司销售的房屋总面积为51739.47㎡，总房款为17145.6142万元，其中高层及多层商品房共计388套，总面积50306.1㎡，总房款161483403.11元，别墅和商铺的总面积1433.37㎡，总房款9972738.89元。在双方履行合同中，森源公司共向东建公司支付销售佣金1558250元。本院认为：东建公司与森源公司签订《商品房销售代理合同》,系双方真实意思表示,约定的内容并未违反法律、行政法规强制性规定,属于有效的合同，该合同对当事人具有法律约束力。本案中，双方对东建公司销售的高层及多层商品房共计388套，总面积50306.1㎡，总房款161483403.11元，均无异议，本院予以确认。双方当事人的主要争议在于销售面积为1433.37㎡的别墅和商铺及中财保团购房（1栋和7栋）是否属于东建公司销售的问题。经庭审查明，2018年11月2日森源公司在收到东建公司的《工作联系函》之后作出《中保家园房源销售明细》对上述别墅和商铺一并结算在内，而对中财保团购房（1栋和7栋）未结算在内，说明森源公司已认可东建公司对上述别墅和商铺进行了销售，对中财保团购房（1栋和7栋）未进行销售，本院予以确认。但东建公司未提供证据证明其销售的上述别墅和商铺存在佣金的提成或以什么标准进行提成的证据，应承担举证不能的后果。故东建公司要求上述别墅和商铺按《商品房销售代理合同》计算佣金，本院不予支持。现森源公司应当支付给东建公司的佣金为：1、固定佣金1100000元。2、销售388套高层及多层商品房的佣金161483403.11元-（3100元×50306.1㎡）×50%=2767246.55元。以上共计：2308996.55元（1100000元+2767246.55元-已支付的1558250元=2308996.55元）。关于东建公司要求支付违约金的诉请，根据双方签订《商品房销售代理合同》的约定，支付方式为原告销售完毕并移交项目资料后一个月内进行结算支付，如被告未支付佣金超过一天，视为违约，应支付违约金30万元。经庭审查明，双方同意东建公司撤出涉案项目时，仍余有未销售完的房源，故东建公司的该项诉请，本院不予支持。综上所述，东建公司的诉讼请求，本院部份予以支持。对于森源公司的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）文山州森源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）昆明东建房地产经纪有限公司佣金2308996.55元；二、驳回原告（反诉被告）昆明东建房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）文山州森源房地产开发有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44660元，反诉费8170元，由昆明东建房地产经纪有限公司承担39910元，由文山州森源房地产开发有限责任公司承担12920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并依照对方当事人人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  周宏浴审判员  赵 玲审判员  马彦红二〇二〇年二月二十五日书记员  普星谕