山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初594号原告：孙某，男，1974年12月4日出生，汉族，住济宁市任城区。被告：山东信昌置业有限公司，驻济宁太白湖新区许庄街道甄庄村，统一社会信用代码：91370800786116709C。法定代表人：李某，总经理。委托诉讼代理人：杨某某，女，1992年12月23日出生，汉族，该公司员工，住。原告孙某与被告山东信昌置业有限公司（以下简称：信昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙某、被告山东信昌置业有限公司的委托诉讼代理人杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告支付违约金40012.98元（从上次起诉生效之日2018年8月9日起至起诉之日2019年10月9日，共计420天，以后按合同约定计算）；2、请依法判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原告孙某在2013年8月20日与被告山东信昌置业有限公司签订了《济宁市商品房买卖合同》及补充协议，合同编号：20130xxxx67，合同约定：被告将其开发的位于北湖新区，圣贤路南翰林学府第xx号楼xx单元x层xx-xxx号房出售给原告，房屋价款428978元，储藏室价款24684元，合计453662元，并约定2014年12月31日前，被告将经验收合格的房屋交付原告，合同第九条约定，如出卖人未在约定的时间将商品房交付给买受人，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金。现该房屋仍未按期交付原告，原告已于2016年11月10日、2018年11月9日，就被告违约事项向法院两次起诉，法院均判决支持了原告诉讼请求并均已生效，原告已经分别向法院就以上两次判决申请了强制执行。从上次起诉生效之日2018年8月9日起至起诉之日2019年10月9日，共计420天（从上次起诉之日2018年8月9日起至实际交付日）。综上所述，原告多次要求被告支付违约金，被告置之不理。为此，原告诉至法院，要求被告支付相应的违约金。被告信昌公司辩称，1、被告不应承担违约责任。答辩人未能及时交房，存在合理的事实和理由。涉案商品房在施工过程中，北湖管委会未能及时移出出让土地，造成施工进度延误。济宁市国土资源局下发的文件中指出，同意该宗土地开发建设竣工日期在《国有建设用地使用权出让合同》约定的基础上顺延一年。以上均属于涉案商品房买卖合同第八条约定的特殊原因，根据约定，答辩人可依实际情况予以延期，不应承担违约赔偿责任；2、在承担责任的情况下，也应减轻责任，被告于2016年8月29日通知原告办理上房手续，违约金的计算时间应截止至通知上房之日止。依据合同约定，被告仅仅应当承担房屋价款的违约责任，不承担储藏室和车位的违约责任，综上，被告不应承担责任或减轻承担责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《济宁市商品房买卖合同》、《补充协议书》、收款收据，形成证据锁链，可以相互印证，能够证明原、被告之间存在涉案商品房、储藏室的买卖合同关系，原告依约向被告支付了全部合同价款，被告未按合同约定，向原告交付验收合格的商品房、储藏室的事实，与本案具有关联性，对上述证据的证明效力，本院予以认定；对原告提交的本院（2016）鲁0811民初11452号、（2018）鲁0811民初9576号民事判决书各一份，该判决书系人民法院生效的裁判文书，具有确认力，该证据可以证明原告孙某已就自2015年1月1日起至2018年8月9日止的涉案违约金，向本院已经主张权利的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定。对被告提交的证据，虽原告孙某当庭表示认可，但该证据的形成时间在原、被告签订合同、协议之前，属被告与原告签订合同、协议时，应当预见到的合同利益损失，与本案缺乏关联性，本院对被告提交证据的证明效力，不予认定。2、原、被告分别于2013年8月20日，签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20130xxxx67号）、补充协议（关于储藏室）各一份。商品房买卖合同约定：被告将其开发的位于济宁市北湖新区，圣贤路南翰林学府小区xx号楼xx单元x层xx-xxxx号商品房出售给原告，房屋价款为428978元，并约定2014年12月31日前，被告将经验收合格的房屋交付原告。合同第九条约定：如出卖人未在约定的时间将商品房交付给买受人，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金”。合同第二十条约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。合同第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”。补充协议（关于储藏室）约定：原告购买11号楼2-44号地下室储藏室一间，“储藏室房款为24684元”。合同签订后，原告交付主房价款428978元，交付储藏室房款24684元。现涉案房屋尚未通过质检部门验收。另查明，原告孙某曾于2016年度向本院起诉，要求被告信昌公司支付涉案自2015年1月1日起至2016年11月10日止的违约金，本院于2016年12月27日作出（2016）鲁0811民初11452号民事判决书，支持了原告孙某的诉讼请求。原告孙某于2018年8月9日再次向本院起诉，要求被告信昌公司支付涉案自2016年11月11日起至2018年8月9日止的违约金，本院于2018年9月28日作出（2018）鲁0811民初9576号民事判决书，支持了原告孙某的诉讼请求。本院认为，对于原、被告双方争议的问题：一、关于被告是否应承担向原告支付商品房、储藏室违约金及本案是否存在减轻被告违约责任的法定事由的问题？原告为购买商品房与被告签订的《济宁市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行。按照合同约定的交房期限，被告应于2014年12月31日前向原告履行交房义务。被告至今不能向原告交付验收合格的房屋，构成违约，依法应承担违约责任。被告以涉案房屋相关部门未及时交付开发土地，是造成房屋延期交付根本原因为由，不同意承担违约责任，但其提交的证据，通过上述本院对证据的认定，不能证实被告延期交房，存在合理合法的法定事由，故应认定本案不存在减轻被告违约责任的法定事由。原告为购买储藏室而与信昌公司签订的补充协议，未对延期交付储藏室的违约责任做出明确约定，但是储藏室作为主房的从物，其交付时间应与主房相同。被告信昌公司在补充协议履行过程中，亦构成违约，依法应承担相应的违约责任，被告应向原告支付储藏室违约金。二、关于原、被告在《济宁市商品房买卖合同》约定的违约金是否过高、是否应当调整的问题？根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，调整过高违约金时，应当综合衡量以下因素：首先，违约造成的实际损失是衡量违约金是否过高的最基础、最重要的标准。其次，需要考虑合同的履行程度。已经接近履行完毕的合同和尚未履行的合同，违约所造成的结果存在较大区别。再次，应当考虑当事人的过错程度。违约方是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的此消彼长。另外，还要考虑当事人之间的缔约地位是否平等、是否适用格式合同条款、当事人缔约时对可得利益损失的预见、是否存在过失相抵、减损规则以及损益相抵规则等因素，根据诚实信用原则和公平原则，结合案件的实际情况，综合衡量。违约金过分高于实际损失的认定标准，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍为基数上调30%。本案中，原、被告约定的日万分之二点一的违约金计算标准，并未超出上述标准，原、被告约定的违约金的计算方法并未超出法律强制性规定。被告以约定违约金过高为由，要求调整违约金，本院不予认定。综上所述，本院认为，原告要求被告信昌公司按照合同约定支付涉案楼房、储藏室违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，但原告主张的涉案违约金的计算起始节点不当，涉案违约金计算起始节点，应认定2018年8月10日为宜；原告为购买储藏室而与信昌公司签订的补充协议，对于被告延迟交付储藏室的损失计算方式，因协议中并未明确约定，应按同期银行贷款利率计算违约金为宜。故依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告山东信昌置业有限公司于本判决生效三日内支付原告孙某因延迟交付主房产生的违约金37835.86元【428978元×420天（2018年8月10日至2019年10月9日止，共计420天）×万分之2.1计算】及因延迟交付储藏室产生的违约金（以24684元为基数，自2018年8月10日起至2019年10月9日止，按同期银行贷款利率计算）。二、驳回原告的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费895.60元，减半收取447.80元，由被告山东信昌置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  仝义杰二〇二〇年二月二十七日书记员  徐顺贤