广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初45293号原告赖健青，男，汉族，1985年9月14日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人张燕君，女，汉族，1989年12月11日出生，身份证住址深圳市福田区，系原告配偶。被告深圳市家家发房屋理财中心有限公司，住所地深圳市福田区彩田路中深花园****、2917#、2919#，统一社会信用代码914403007432359274。法定代表人庄洲，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人陈富颖，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被告吕颖，女，汉族，1975年6月18日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。原告赖健青诉被告深圳市家家发房屋理财中心有限公司（以下简称家家发公司）、吕颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告赖健青委托诉讼代理人张燕君，被告家家发公司委托诉讼代理人陈富颖、被告吕颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赖健青向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告退还租赁保证金及水电物业保证金合计9000元并赔偿一个月的租金5900元作为违约金；2、二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年6月2日，原告与被告一签订《房屋租赁合同》，由原告承租被告一代理的位于深圳市福田区的房屋；原告于当天向被告支付了合同约定的租赁保证金及水电保证金及一个月租金合计13500元。租赁期限为2015年6月7日至2016年6月4日，租赁合同期满后又多次续签，最后一次续签的期限为2018年6月5日至2019年6月4日。2019年1月，原告发现房屋大厅的玻璃门出现较大面积的裂纹，就告知被告一员工，要求其进行维修。被告一告知原告，房东不愿意维修，到期后将收回房屋，告知原告用透明胶粘一下。2019年4月24日，原告再次要求被告一就房屋安全隐患问题进行维修，被告一在原告要求的期限内拒绝进行维修。2019年4月29日，原告向被告一发出《合同解除通知书》，要求被告一于5月4日前来交收房屋。截止至今，被告一仍未派人过来进行房屋交接，原告已于5月4日前搬出房屋。根据我国《合同法》及双方《房屋租赁合同》的规定，原告有权要求被告立即返还租赁保证金及要求被告承担违约责任。为维护合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院查清事实，判如所请。被告家家发公司辩称，一、家家发公司为吕颖的委托代理人，代理吕颖房屋的租赁管理业务，家家发公司不应承担本案民事责任；二、涉案房屋的租赁合同的终止期限应该为2019年6月4日，原告于2019年6月4日向被告交还钥匙交还房屋钥匙、交接房屋，实际占用房屋至2019年6月4日。退一步讲，即使认为原告租赁房屋至2019年5月4日，也应该同时认定被告有权在保证金中扣除原告一个月的租金5900元作为违约金；三、原告应当向被告支付租赁期间的房屋租金、水电、燃气、物业管理费等原物业管理费等，原告至今仍拖欠被告5月5日至6月4日的房屋租金5900元，4月1日至6月4日期间的管理费含水费792.5元，电费18元，管道燃气费911.5元，4月1日至6月4日期间的有线电视费60元、400元阳台玻璃门的修复费用，共计8082元。被告吕颖辩称，我与家家发公司签署的租赁合同期限为2018年6月4日至2019年6月4日，今年4月原告给我通电要求退租，因为我与原告无直接合同关系，所以让原告与家家发公司进行协商。阳台玻璃门有破损，给家家发公司发出过维修赔偿，因为本案诉讼，所以赔偿费就一直就没有协商下来。经审理查明，2018年5月11日，被告家家发公司与被告吕颖签订了授权委托书，被告吕颖委托被告家家发公司代理其位于深圳市福田区房屋租赁管理业务。委托期限从2018年6月5日至2019年6月4日。2018年5月17日，被告家家发公司以被告吕颖的名义与原告赖健青签订了《房屋租赁合同》，约定将被告吕颖位于深圳市福田区的房屋出租给原告赖健青，租赁期限为2018年6月5日至2019年6月4日止，房屋租金为5900元／月。原告赖健青交纳一个月租金作为租赁保证金，另向被告家家发公司支付3100元作为水电、管理费等费用保证金。双方约定，如合同未到期，承租人中途退租，须提前一个月向出租方代理人提交退租申请书，并支付出租方代理人相当于一个月租金的违约金，出租方代理人有权在乙方支付的保证金内扣除该违约金。2019年1月5日，原告赖健青通过微信与被告家家发公司就大厅玻璃出现裂纹进行沟通，被告家家发公司认为属于人为损坏，且告知房东到期要收回房屋，不同意更换，要求原告赖健青用透明胶贴一下。2019年4月8日，原告赖健青向被告家家发公司支付了租金5900元。2019年4月23日，原告赖健青与被告家家发公司再次就玻璃破损问题进行了沟通，原告赖健青要求提前退房。2019年4月24日，原告赖健青向被告家家发公司发出了《关于限期维修的函》，要求在三日内更换大厅门玻璃，否则将行使单方解除权。2019年4月29日，原告赖健青向被告家家发公司发出了《合同解除通知书》，通知被告家家发公司于2019年5月4日起解除合同并退房，要求返还租赁保证金9000元。同时声称截至2019年5月4日的租金已经足额缴纳，物管费、水电费等杂费在退房时一并结算。2019年5月9日，原告赖健青与被告家家发公司、被告吕颖一起查看了出租房屋，原告赖健青声称当天已将房屋钥匙退还给被告家家发公司员工，但当天被告家家发公司又将房屋钥匙退还给原告赖健青。被告家家发公司、吕颖对此未作正面回应。2019年5月11日，原告赖健青向被告家家发公司发送了《退款函》，声称于2019年5月4日已经搬出房屋，要求双倍返还保证金。2019年6月4日，原告赖健青与被告家家发公司、被告吕颖双方对房屋进行了交接，原告赖健青对被告家家发公司提交的《“房屋理财中心”合同终止结算申请表》中管理费（含水费）792.5元、电费18元、管道煤气费911.5元、有线电视费60元、业主存折25元予以认可，但对其中玻璃修复费400元不予认可。另查，原告赖健青已在2015年6月2日缴纳了押金9000元，并在物业使用状况表（A、B）上签名确认物业设施状况，其中门窗状况为正常。上述事实有原告提交的《房屋租赁合同》、《收条》、《转账凭证》、微信聊天记录、合同解除通知书、退款函、邮件签收情况，被告提交的业主授权委托书、《房屋租赁合同》、物业使用状况表、微信聊天记录、合同终止结算申请表等证据以及当庭陈述予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点主要为：一、原告能否行使合同解除权；二、房屋交接时间；三、被告是否应当退还保证金及支付违约金。关于争议焦点一，原告主张房屋大厅玻璃破损，出租方怠于履行维修义务，故要求解除合同，对此本院认为，首先，原告在承租房屋时已经签字确认房屋状况，出租时门窗状况正常，原告在台风结束较长时间后才向被告提出玻璃破损系台风所致，且未对此予以举证，被告对此不予认可，故本院对原告所述玻璃破损原因不予采信；其次，从双方微信聊天记录以及提供的现场照片来看，玻璃破损情况尚不足以影响承租人正常使用，出租人未及时维修不够成根本违约，故原告据此主张解除合同并要求支付违约金，法律依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，原告已经在2019年4月29日向被告发送了《合同解除通知书》，且被告家家发公司、吕颖已经在2019年5月9日与原告一起对承租房屋进行了查看，故原告陈述已在当日将房屋钥匙交还给被告家家发公司较为可信，据此，本院依法认定双方交接房屋的时间为2019年5月9日。即使该日被告未接收房屋钥匙，由此导致的空置损失也应由被告承担。关于争议焦点三，本案中原告行使合同解除权依据不足，故其提前解除合同的行为构成根本违约，依法应当承担违约责任，因双方合同中已约定承租方提前退租的，应当支付相当于一个月租金的违约金，故被告抗辩要求扣除相当于一个月租金的违约金，本院予以支持。原告对《“房屋理财中心”合同终止结算申请表》中管理费（含水费）792.5元、电费18元、管道煤气费911.5元、有线电视费60元、业主存折25元予以认可，故该部分费用亦应在保证金中扣减。至于玻璃损坏，原告未举证证明损坏属于外力所致或属自然损耗，故原告应当承担玻璃损失费用，被告主张扣减玻璃维修费用400元过高，本院酌情调整至200元。扣减违约金及其他费用后，被告还应退还原告1143元(9000+25-5900-792.5-18-911.5-60-200)。因被告家家发公司系被告吕颖委托代理人，并以被告吕颖的名义与原告签订合同，故本案中应由被告吕颖承担退还义务。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告吕颖应于本判决生效之日起十日内向原告赖健青返还保证金余额1143元；二、驳回原告赖健青其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费173元（已由原告赖健青预交），由被告吕颖负担13元，由原告赖健青负担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  曾桂胜人民陪审员  井 梅二〇二〇年二月二十五日书 记 员  叶连根附本判决所适用法律：一、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。