广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初19641号原告：杨祐盛，男，1959年11月22日出生，汉族，住广东省中山市，原告：黎文笑，女，1963年10月4日出生，汉族，住广东省中山市，原告：杨楚翘，女，1992年7月4日出生，汉族，住广东省中山市，三原告的共同委托诉讼代理人：吴少娟，广东上方律师事务所律师。被告：中山市凯茵豪园房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区凯茵新城A04区雅豪坊3幢C15卡之一，统一社会信用代码914420007265147727。法定代表人：郑建强，总裁。委托诉讼代理人：刘梦超，男，员工。委托诉讼代理人：周水兰，女，员工。原告杨祐盛、黎文笑、杨楚翘与被告中山市凯茵豪园房地产开发有限公司（以下简称凯茵豪园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告的共同委托诉讼代理人吴少娟，被告的委托诉讼代理人刘梦超、周水兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨祐盛、黎文笑、杨楚翘向本院提出诉讼请求：判令被告按中山市商品房买卖合同的约定为三原告办理涉案房屋的不动产权属证书，并将权属证书交付三原告。事实和理由：三原告与被告于2008年8月10日签订中山市商品房买卖合同，由三原告向被告购买坐落于中山市××开发区凯茵新城A-16区二期J-16幢房产。原告已经按合同约定履行了支付全部购房款义务，被告于2008年8月25日为原告办理了中山市商品房销售备案登记手续。原告于2009年3月2日向被告缴纳了物业维修基金，并于当天办理了收楼手续，同日还向被告缴纳了印花税、产权证工本费、产权证印花款、房产证明款、契税费等等办理产权登记所需的费用，被告也于当天开具了收据给原告。根据原、被告签订的中山市商品房买卖合同的约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，但被告明显违反合同的约定，迄今未在规定期限为原告办理商品房权属登记。据此，三原告提起本案诉讼。被告凯茵豪园公司辩称，涉案房屋延迟办证的根本原因在于原告接收房屋后对涉案房屋进行了加建，从而导致涉案房屋无法在约定的时间内完成办证。被告在2010年12月30日办理规划验收时，因原告收楼后在涉案房屋侧巷加建阳光棚导致规划验收无法通过，需对加建部分进行拆除，被告已多次发函告知原告要求拆除违建，以便补办相关验收办理产权登记。小区其他同批次不存在加建、违建行为的业主已通过规划验收，涉案房屋所在小区其他房屋于2011年1月27日取得竣工验收备案，并于2011年1月31日取得房屋产权证。被告依约按合同履行了办证义务，但办理产权证不是被告单方行为可以完成的，不仅需要原被告双方的相互协助，也涉及到国家登记机关的许多行政行为，因原告未及时拆除加建，涉案房屋在2014年5月21日才通过规划验收。因2011年的办证政策与现在相比，已经发生很大变化，例如新增环保验收、防雷需要重新验收、新增光纤验收、新增排水检测等环节，导致验收的内容与费用均相应增加，例如就排水检测一项就新增检测费约80万元。即使这样，被告依然在尽力推进办证，涉案房屋已完成档案验收，目前正在办理排水隐蔽工程验收，待综合验收完毕后即可办理房产证，但时间尚无法确定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2008年8月10日，杨祐盛、黎文笑、杨楚翘与凯茵豪园公司签订中山市商品房买卖合同，以410万元的价格购买位于中山市××开发区凯茵新城A-16区二期J-16幢的房屋（该商品房的用途为住宅，层高为2.8米，建筑层数地上2层，地下0层），合同第八条约定，双方确认并同意于2008年9月30日为该商品房的交付时间，出卖人承诺在交付使用日起三个月内提供由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告；合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。合同签订后，杨祐盛、黎文笑、杨楚翘如数支付了全部购房款，并于2009年3月2日实际收楼。2.2007年11月30日，凯茵豪园公司取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2010年12月30日，中山市城乡规划局出具中山市建设工程规划验收批复书，同意凯茵新城A16区二期124幢住宅规划竣工验收,附表《16区二期加建阳光棚明细》载明“J-16侧巷加建阳光棚”。2011年1月27日，凯茵新城A16区二期取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，该证附件备注内容有“……J-16……存违章建筑暂不办理备案”。2011年2月21日，凯茵豪园公司向杨祐盛、黎文笑、杨楚翘发出别墅违章不能办理契证的通知，告知因其擅自加建侧巷阳光棚，属于违章建筑，规划部门已正式书面通知不能通过规划验收，请从速整改，恢复原状，否则由此造成无法通过政府规划部门验收而延误办契证或无法办契证的责任，由业主全部承担。该通知于同日以EMS快递方式寄出。2011年11月14日，凯茵豪园公司向杨祐盛、黎文笑、杨楚翘发出违章不能办理契证催促整改的通知。2012年7月10日，凯茵豪园公司向杨祐盛、黎文笑、杨楚翘发出催办理契证有关事项通知书；后于2013年12月27日再次发出催办理契证有关事项通知书，其中载明“再次通知业主该单位有违章违建行为，需拆除后向我司提出书面申请，补办相关验收后方可办理产权登记”。2014年5月21日，中山市城乡规划局作出建设工程规划验收批复书，同意验收凯茵新城A16区J-16住宅；备注栏备注“本批复书作为办理建设项目综合验收的依据，并以此向国土房管部门办理房产手续”。3.2015年10月12日，中山市住房和城乡建设局就凯茵豪园公司《关于明确2014年前竣工未办理综合验收的区域和违建单位所需资料的申请》复函，函称，违章的低层住宅（俗称别墅，亦即涉案房屋的住宅类型），此类低层住宅应另行办理竣工验收备案手续，包括环保验收、防雷验收、档案验收、工程款支付证明、光纤验收、排水验收等；其中排水验收按照《中山市住房和城乡建设局关于启用“建设工程网上办事系统”办理建设工程有关业务的通知》的要求执行，且“2015年8月1日前开工的建筑工程附属排水工程在2015年10月1日前竣工验收的，办理竣工验收备案时可不提供排水工程竣工验收文件”。凯茵豪园公司在诉讼中确认涉案房屋综合验收环节的环保验收、防雷验收、档案验收、光纤验收等手续均已完成，排水验收正在办理中，待办结后可申请综合验收。4.诉讼中，本院向中山市住房和城乡建设局发函询问涉案房屋的竣工验收进度及相关情况，该局复函称涉案房屋曾于2018年11月14日提出申请竣工验收，2018年11月20日补正告知，后因超三个月未补正，于2019年3月1日退件处理。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。凯茵豪园公司和杨祐盛、黎文笑、杨楚翘签订的中山市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当遵照履行。根据合同约定，凯茵豪园公司负有在涉案房屋具备办证条件的情况下持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，协助买受人杨祐盛、黎文笑、杨楚翘办理不动产权证的义务；杨祐盛、黎文笑、杨楚翘负有在收楼后不对涉案房屋进行违章改建以便顺利通过综合验收，进行不动产物权登记的义务。本案中，凯茵豪园公司在2011年1月27日取得涉案房屋所在小区二期124幢的中山市建设工程竣工验收备案登记证，如杨祐盛、黎文笑、杨楚翘彼时未对涉案房屋进行违章加建，涉案房屋本应能正常进行不动产权物权登记，故，不能及时进行不动产物权登记的责任不能归咎于凯茵豪园公司，凯茵豪园公司不存在违约行为。此后，凯茵豪园公司亦多次发函催促杨祐盛、黎文笑、杨楚翘拆除违章建筑，但没有证据显示杨祐盛、黎文笑、杨楚翘及时拆除违章建筑并通知凯茵豪园公司；根据现有证据和中山市住房和城乡建设局的复函可知，凯茵豪园公司在2018年11月14日申请涉案房屋的竣工验收，但因故迄今未办理竣工验收备案手续。换言之，杨祐盛、黎文笑、杨楚翘没有证据证明涉案房屋已具备办证条件而凯茵豪园公司怠于履行协助递件办证义务，本院据此认定凯茵豪园公司为杨祐盛、黎文笑、杨楚翘办理不动产权属证书并交付权属证书的条件尚未成就。杨祐盛、黎文笑、杨楚翘可待涉案房屋满足办证条件后再行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨祐盛、黎文笑、杨楚翘的诉讼请求。案件受理费39600元，减半收取为19800元，由原告杨祐盛、黎文笑、杨楚翘负担（该款三原告已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年二月二十五日书记员 詹绮婷王静