上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初91424号原告(反诉被告)：上海大唐盲人保健按摩有限公司,住所地中国(上海)自由贸易试验区商城路****。法定代表人：汪根生，总经理。委托诉讼代理人：丁菊梅，安徽和源律师事务所律师。被告(反诉原告)：姚薇，女，1981年5月1日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：姚恒松，上海凯正律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁相梅，上海凯正律师事务所律师。原告(反诉被告)上海大唐盲人保健按摩有限公司(以下至本判决主文前简称大唐公司)与被告(反诉原告)姚薇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭审理。大唐公司的委托诉讼代理人丁菊梅及姚薇和其委托诉讼代理人姚恒松、丁相梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)大唐公司提出如下诉讼请求：1.确认大唐公司与姚薇签订的《房屋租赁合同》于2019年8月3日解除；2.判令姚薇立即支付大唐公司租金人民币(以下币种相同)158,000元及违约金124,360元(暂计至2019年9月16日，此后按日千分之五计算至实际给付之日)；3.判令姚薇立即支付大唐公司电费360元、水费33.10元;4.判令姚薇立即支付大唐公司单方面解除合同的违约金216,000元;5.判令本案诉讼费由姚薇承担。事实和理由：大唐公司与姚薇于2018年6月14日签订一份《房屋租赁合同》，约定大唐公司将其承租的位于上海市浦东新区博山东路XXX号房屋部分出租给姚薇，租赁期自2018年6月15日至2023年12月31日，其中，2018年7月25日前为免租装修期。合同约定每月租金(含物业费)72,000元(不含税)，先缴后用，每三个月支付一次，合同签订当日支付三个月租金(含物业费)216,000元、保证金140,000元，以后每次提前15日(即2018年10月1日前、2019年1月10日前，以此类推)支付当次三个月租金，并对合同解除、违约责任等进行了约定。《房屋租赁合同》经双方签字盖章后生效。合同签订后，姚薇缴纳了保证金及首次租金。按照合同约定，姚薇应于2019年4月10日前支付2019年4月25日至2019年7月24日的房屋租金21.6万元，但姚薇一直拖延支付。在大唐公司员工多次催促下，姚薇于2018年4月24日支付3.6万元、5月9日支付3.6万元、6月20日支付1万元，剩余的租金13.4万元至今未支付。2019年7月15日，大唐公司再次向姚薇发出通知要求支付租金，但姚薇不仅不支付，还于2019年7月27日单方面通知大唐公司解除合同，并于2019年8月3日将房屋钥匙丢在公司前台。故大唐公司提出上述本诉请求，要求判如所请。姚薇对本诉辩称：不同意支付租金及违约金。大唐公司在合同签订时虚报了房屋面积，致使多收了租金144,000元，姚薇反诉要求退还多收的租金。合同解除并不是大唐公司违约，所以姚薇不同意支付违约金。驳回大唐公司要求姚薇支付断电断水后租金的诉讼请求。同意大唐公司提出的第3项诉讼请求。姚薇提出如下反诉请求：1.判令大唐公司退还虚报房屋面积多收的租金144,000元、返还押金14万元；2.判令大唐公司赔偿姚薇经济损失22,928元。事实和理由：2019年3月28日下午7时许，姚薇发现室内办公桌被撬，即打110报警，民警来勘察现场时发现摄像头失灵，公共通道不安全，要求姚薇找大唐公司解决，姚薇请专业人员测量通道面积时，发现该出租房总面积仅240平方米，2018年6月签订《房屋租赁合同》时，大唐公司隐瞒实情，谎报300平方米，每月多收姚薇60平方米租金14,400元，2018年8月至2019年5月，10个月共多收租金144,000元。为解决安全通道和虚报平方问题，姚薇要大唐公司面谈，大唐公司故意拖延，迟迟不愿面谈，姚薇在预告大唐公司准备暂停支付租金无果后，出于无奈欲用暂时停付租金逼大唐公司来面谈，不料大唐公司仍不愿面谈解决问题，竟于2019年6月28日断水、断电，姚薇打110报警，2019年7月2日大唐公司再次断水、断电迫使姚薇停业，致使5名学员退学退费，造成经济损失22,928元。大唐公司的极端行为，激化矛盾，使租赁关系无法维持。因此，姚薇于2019年7月27日书面通知大唐公司终止《房屋租赁合同》并不违约。终止合同是大唐公司的过错造成的，后果应由大唐公司承担。故姚薇要求判如所请。大唐公司对姚薇的反诉辩称：大唐公司不存在虚报房屋面积的情况，姚薇签订房屋租赁合同前已对房屋现状包括面积等进行了解。同时，大唐公司将房屋出租给姚薇时，并非按照单价面积计算租金，而是将租金、物业费计算在内，现姚薇要求退还租金无事实和法律依据，应予以驳回。姚薇主张返还押金无依据。姚薇长期拖欠租金，还单方面解除合同，导致租赁合同无法履行，姚薇存在违约行为，根据合同约定，缴纳的保证金不予退还，同时应额外支付三个月。姚薇主张的经济损失无事实和法律依据，应予驳回。本诉及反诉费用均由姚薇承担。本院经审理，由大唐公司与姚薇对《房屋租赁合同》、微信聊天记录截图、电费收据、水费发票、110报警通话记录、姚薇自制平面图、《解除房屋租赁合同通知》、《通知》、微信通讯记录等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：大唐公司与姚薇于2018年6月14日签订一份《房屋租赁合同》，约定：大唐公司将其承租的位于上海市浦东新区博山东路XXX号房屋按现状分割约300平方米(按照现场确定)出租给姚薇经营，若该房屋实际建筑面积与约定面积有差异，同意总租金、物业费等按本合同约定的面积计算，不作调整；大唐公司保证有转租权并提供产证和原租赁合同复印件；租赁期自2018年6月15日至2023年12月31日，其中，2018年7月25日前为免租装修期；合同约定每月租金(含物业费)72,000元(不含税)，租金采用先缴租金后租用的方式，每三个月支付一次，合同签订当日支付三个月租金(含物业费)216,000元、保证金14万元，以后每次提前15日(即2018年10月10日前、2019年1月10日前，以此类推)支付当次三个月租金；本合同房屋租金为不含税租金，大唐公司不开具发票，如产生税务、发票等由姚薇自负；租金每两年递增6%；姚薇应于合同签订当日向大唐公司缴纳合同保证金14万元；合同期满或终止时，姚薇应结清所有租金及水、电、物业等其他各项费用，如无违约情况并按时完成租赁标的物品交接和按期迁出后30日内，大唐公司将保证金退还姚薇，不计利息，如姚薇因违约造成经济损失的，大唐公司有权从履约保证金中扣除；姚薇除按时交纳房租外，一切与姚薇经营有关的费用包括但不限于水电费等均由姚薇承担并按时交纳；姚薇不得对该房屋进行转租转让，不得收取任何下家转让费，如姚薇擅自转租转让，大唐公司有权随时解除合同，合同自大唐公司向姚薇发出通知之日起解除；因客观原因需要变更合同，需经双方协商一致并签订书面协议；租赁期内姚薇逾期缴纳租金或电、物业等费用达到15日的，大唐公司有权解除本合同，并要求姚薇承担违约责任；姚薇不按时缴纳租金、水电费等应承担的费用，除必须缴纳租金等和承担的费用外，每逾期一日，按应缴纳租金和费用总额千分之五向大唐公司赔偿违约金，超过合同约定期限15日，大唐公司有权断水、断电及解除本合同；因姚薇违约导致合同解除的，保证金不予退还，且姚薇应向大唐公司支付本合同解除时月租金的三倍作为违约金；合同期内，姚薇单方面提前解除本合同的，支付给大唐公司的保证金不予退还，并由姚薇应向大唐公司支付本合同解除时月租金的三倍作为违约金，除本合同约定的大唐公司有权解除本合同的事项外，大唐公司单方面解除本合同的，赔偿姚薇72,000元违约金和装修残值损失；……。合同签订后，姚薇缴纳了首期租金216,000元、租赁保证金14万元。按照合同约定，姚薇应于2019年4月10日前支付2019年4月25日至2019年7月24日的房屋租金21.6万元，姚薇未按期支付。后姚薇于2019年4月24日支付3.6万元、5月9日支付3.6万元、6月20日支付1万元，剩余的租金13.4万元未予支付。2019年7月15日，大唐公司向姚薇发出通知要求支付租金。姚薇于2019年7月27日通知大唐公司解除合同，并于2019年8月3日将房屋钥匙放在大唐公司前台。现大唐公司已经将系争房屋另行出租给他人了。本院认为，《房屋租赁合同》系双方关于房屋租赁的真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。关于《房屋租赁合同》解除。大唐公司要求确认《房屋租赁合同》于2019年8月3日解除，姚薇也同意大唐公司的该项诉讼请求，且大唐公司的该诉讼请求，于法不悖，故本院确认《房屋租赁合同》于2019年8月3日解除。关于大唐公司要求判令姚薇支付租金158,000元的本诉请求及姚薇要求判令大唐公司退还虚报房屋面积多收的租金144,000元的反诉请求。《房屋租赁合同》约定，大唐公司将其承租的位于上海市浦东新区博山东路XXX号房屋按现状分割约300平方米(按照现场确定)出租给姚薇经营，若该房屋实际建筑面积与约定面积有差异，同意总租金、物业费等按本合同约定的面积计算，不作调整。姚薇在承租房屋后发现并自行委托他人测量房屋实际租赁面积为240平方米，小于合同约定的约300平方米，但双方约定的300平方米也只是“约”，并不是确定的面积，且双方约定“若该房屋实际建筑面积与约定面积有差异，同意总租金、物业费等按本合同约定的面积计算，不作调整”，故姚薇应按合同约定向大唐公司支付2019年4月25日起至2019年8月3日期间尚欠租金158,000元。大唐公司要求姚薇支付租金158,000元的本诉请求,符合法律规定,予以支持。姚薇要求大唐公司退还租金144,000元的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。关于大唐公司要求判令姚薇支付违约金123,460元(暂计至2019年9月16日，此后按日千分之五计算至实际给付之日)、支付单方面解除合同的违约金216,000元的本诉请求及姚薇要求判令大唐公司返还押金14万元及判令大唐公司赔偿姚薇经济损失22,928元的反诉请求。《房屋租赁合同》约定的租赁面积约为300平方米，而大唐公司租赁给姚薇的房屋实际租赁面积为240平方米，客观上误差60平方米，且租赁房屋存在安全隐患而大唐公司未予协调解除；姚薇明知合同上约定的租赁面积为“约”300平方米，可能存在误差，安全隐患问题在开始租赁时已经客观存在但姚薇并未向大唐公司提出并在合同中约定。因此，双方对《房屋租赁合同》无法继续履行而解除均有过错，也不能认定任何一方违约，应各自承担相应的责任。因此，大唐公司要求判令姚薇支付违约金123,460元(暂计至2019年9月16日，此后按日千分之五计算至实际给付之日)、支付单方面解除合同的违约金216,000元的本诉请求及姚薇要求判令大唐公司赔偿姚薇经济损失22,928元的反诉请求，均不予支持。合同解除后，大唐公司已经收回房屋，大唐公司应将押金返还姚薇。关于水费33.1元、电费360元。按照合同约定，姚薇应承担承租期间的水电费，且姚薇同意支付上述水费及电费。故对大唐公司的该本诉请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海大唐盲人保健按摩有限公司与被告(反诉原告)姚薇签订的关于上海市浦东新区博山东路XXX号部分房屋的《房屋租赁合同》于2019年8月3日解除；二、被告(反诉原告)姚薇于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海大唐盲人保健按摩有限公司租金158,000元；三、被告(反诉原告)姚薇于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海大唐盲人保健按摩有限公司水费33.1元、电费360元；四、原告(反诉被告)上海大唐盲人保健按摩有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)姚薇租赁保证金14万元;五、驳回原告(反诉被告)上海大唐盲人保健按摩有限公司的其余本诉请求；六、驳回被告(反诉原告)姚薇的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,781.30元，减半收取计4,390.65元，由原告(反诉被告)上海大唐盲人保健按摩有限公司负担2,657.65元，被告(反诉原告)姚薇负担1,733元;反诉案件受理费2,951.96元，由原告(反诉被告)上海大唐盲人保健按摩有限公司负担1,550元，被告(反诉原告)姚薇负担1,401.96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇二〇年二月三日书记员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。