广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7804号上诉人（原审原告）：谢铨祥，男，1953年1月24日出生，汉族，住广东省中山市××。上诉人（原审原告）：谢华坤，男，1988年9月29日出生，汉族，住广东省中山市××。共同委托诉讼代理人：刘山山，广东盈进律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李鸿明，广东盈进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭旺球，男，1970年3月10日出生，汉族，住广东省中山市××。委托诉讼代理人：谢福林，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄霜，广东昌联律师事务所律师。上诉人谢铨祥、谢华坤因与被上诉人谭旺球租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。谢铨祥、谢华坤上诉请求：撤销一审判决，依法支持其诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院裁判违反合同相对性的原则。涉案土地租赁合同是其与谭旺球签订，与案外人无关。谭旺球承租后再分租给施某某，是谭旺球与施某某建立租赁合同关系，两个租赁关系毫无争议。本案争议焦点是谭旺球不缴纳租金，其多次催收无果，后施某某代谭旺球缴纳了部分租金，一审法院以其收取了施某某的租金，就进而认定其与施某某存在租赁合同关系，显然没有事实和法律依据。2.谢铨祥、谢华坤从未给谭旺球进行断电，是谭旺球自身不交电费，才被案外人进行断电，与其无关。3.其并未拆除谭旺球的违章建筑，违章建筑是谭旺球自行拆除，与其无关，其也从未阻挠谭旺球进场。二、一审法院适用法律错误，涉案土地租赁合同及补充协议真实、合法、有效，不适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定。本案租赁物是空地，不是违章建筑。从合同内容看，根本没有违反任何强制性规定，一审法院以谭旺球违建进行非农建设进而认定涉案合同无效，显然无事实法律依据。三、一审法院加重其举证责任，违反了民事诉讼法公平和诚实信用原则。案外人与谭旺球的租赁关系，应当由谭旺球举证。四、根据2015年1月27日签订的协议书可知，其同意免收谭旺球一年的租金，时间从修好围墙、清除淤泥后开始计算，但不能说明谭旺球是免除租金的，况且租赁物是在继续使用中。谭旺球应按照约定缴纳剩余未支付的租金。五、本案中，谭旺球违建造成谢铨祥、谢华坤已经缴纳了相应的行政处罚款，谭旺球不缴纳租金已构成违约，谭旺球否认将租赁物的一半转租给案外人施某某，推卸租金责任。显然，谢铨祥、谢华坤有权追究谭旺球的违约责任，没收10000元押金，追讨未交租金。六、关于5000元的协调费，系谢铨祥、谢华坤在执法局被告知谭旺球存在违建而被收取的，谢铨祥、谢华坤为谭旺球的违建行为交纳了近10万元罚款，租赁物不能使用，系谭旺球违建的过错。谭旺球答辩称：一、土地租赁合同效力问题。涉案土地租赁合同因谢铨祥、谢华坤故意隐瞒涉案土地无法建筑经营使用的缔约过错，将农民集体所有的土地转租给谭旺球用于非农业建设，违反法律、行政法规的强制性规定，导致合同无效。二、租赁合同相对性问题。谭旺球与谢铨祥、谢华坤签订的土地租赁合同及补充协议的行为构成双方的租赁合同关系，但由于谢铨祥、谢华坤缔约过错，违约事实导致谭旺球无法实现租赁目的。谢铨祥、谢华坤确认施某某正在使用涉案部分场所，并由谢铨祥、谢华坤连续收取施某某2017年租金10000元及2018年租金6750元的实践性行为构成谢铨祥、谢华坤与施某某之间新的租赁合同关系。谢铨祥、谢华坤称谭旺球与施某某构成分租关系，应当由谢铨祥、谢华坤举证证明，一审法院分配举证责任恰当，谢铨祥、谢华坤要求谭旺球重复支付2017年及2018年租金没有事实和法律依据。三、租赁合同无法继续履行的过错在谢铨祥、谢华坤，谢铨祥、谢华坤主张租金没有事实和法律依据。1.谢铨祥、谢华坤在签订土地租赁合同时故意隐瞒涉案空地无法建筑经营使用的缔约过错，导致谭旺球违背真实意思签订合同。因谢铨祥、谢华坤过错致构筑物被拆除导致谭旺球无法实现租赁合同目的的不利后果由谢铨祥、谢华坤承担。2.谢铨祥、谢华坤出租始陆续停止供电至今未与谭旺球核对结算电费，相关电表、电线在2015年2月被拆除，谢铨祥、谢华坤持续违约致使合同无法继续履行。3.一审法院现场勘验涉案租赁物部分正在使用，其他部分淤泥堆积，杂草丛生未使用。谢铨祥、谢华坤确认正在使用部分场所的人是施某某，谢铨祥、谢华坤的违约行为致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，且谢铨祥、谢华坤多次阻挠谭旺球进入承租场所，伤害谭旺球身体，据此连续发生报警治安纠纷，谢铨祥、谢华坤未恰当履行出租的合同义务。谢铨祥、谢华坤存在持续违约事实并根本导致谭旺球涉案土地租赁合同目的已经无法实现，谭旺球针对租金有先履行抗辩权且谢铨祥、谢华坤应按照合同约定返还定金给谭旺球。4.谢铨祥、谢华坤与谭旺球协议自2015年1月免租，谢铨祥、谢华坤在2018年11月27日本案起诉前没有以任何方式催收，谭旺球也没有以任何形式承诺支付，没有产生诉讼时效中止、中断的情形，依法谢铨祥、谢华坤主张谭旺球2015年1月1日至2016年10月1日租金期间的一年诉讼时效期间已经届满，谭旺球不同意支付租金。四、关于协调费。谢铨祥、谢华坤与黄圃镇永平村签订农业土地承租承包合同后，其承包的3.5亩土地均涉及违建，其中包括了谭旺球的1440平方米土地，由谢铨祥、谢华坤告知谭旺球可协调处理违建问题，可不拆除构筑物，导致谭旺球误认为涉案场地可建厂房经营、使用，谢铨祥、谢华坤诱导谭旺球继续使用违建场所。谢铨祥、谢华坤向一审法院起诉请求：1.判令解除谢铨祥、谢华坤与谭旺球双方签订的《土地租赁合同》；2.判令谭旺球向谢铨祥、谢华坤支付租金129000元；3.判令谢铨祥、谢华坤没收谭旺球交付的定金10000元。一审法院认定事实：2013年1月29日，中山市黄圃镇永平股份合作经济联合社（作为甲方、发包方）与谢铨祥（作为承包方、乙方）签订《农业土地承包合同》，部分约定如下：经甲方2013年1月17日社员大会通过，甲方同意将本社变电站边自留地鱼塘（地名）发包给乙方使用；承包面积约3.5亩；承包期限从公历2013年5月1日至2022年4月30日止，共9年；乙方应在鱼塘周边设立围栏，标明警示；乙方签订合同起三年内要填平鱼塘，该地填土高度不低于围墙边排水渠石基，填土材料不能用生活垃圾填埋，围墙边排水渠不能填埋属于甲方排水使用；乙方在承包期需要水电及其他设施自行负责解决，可以分包使用，但不能建永久建筑物，不能影响周边群众生活，如有违建一切损失及责任由乙方负责与甲方无关。该合同还约定了其他事宜。谢铨祥、谢华坤称其所承包的土地为集体所有土地。2014年1月1日，谢铨祥、谢华坤（作为甲方）与谭旺球（作为乙方）签订《土地租赁合同》一份，部分约定如下：甲方将位于中山市××变电站边教练场空地（约1440平方米）租赁给乙方作经营使用；租赁期限从2014年1月1日起至2022年4月30日；签订合同三天内，乙方应交定金10000元给甲方，待合同期满后乙方无违约的，甲方应将定金全数退回给乙方，如甲方违约，甲方应返还定金给乙方，如乙方违约，则无权要求返还定金；租金每年43000元；从签订本合同即日起乙方即从2014年1月1日起计付租金，之后乙方应于每年1月1日前交付上半年租金，6月1日前交付下半年租金给甲方，并由乙方提交现金至甲方；如乙方迟延交付上述费用，则视为乙方构成根本性违约，且甲方有权单方解除本合同；租赁期间一切税费（包括房产使用税及土地税、租赁税等）及一切水电费由乙方承担，一切安全事故责任由乙方负责，与甲方无关；如一方要求提前终止合同必须提前三个月通知对方，对方同意才能终止，否则要负责赔偿对方直接经济损失；本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议；本合同经双方签字签章且在甲方收到乙方支付的租赁定金款项后方可生效。该合同还约定了其他事宜。同日，谭旺球向谢华坤交付租赁押金10000元。双方确认涉案土地已于2014年1月1日交付给谭旺球使用。2014年10月28日，谢铨祥签订《补充协议》一份，载明：租约期间，对现有供水、供电不会无故停止。2015年1月27日，谢铨祥（作为甲方）与谭旺球（作为乙方）签订《补充协议》一份，部分约定如下：经协商，甲乙双方达成对2014年1月1日签订的土地租赁合同进行补充，协议如下：在租赁期内，乙方租赁甲方空地，乙方对该土地有使用权；乙方在其土地上搭建星棚或其他建筑物作厂房用途，所产生的一切费用、安全等责任由乙方负责，与甲方无关。同时搭建的星棚和其他建筑物的所有权归乙方所有。期满后，乙方可自行搬走该土地上的所有物（含星棚和其他建筑物、材料等），甲方不能有异议，无条件同意，如遇上政府对违建物拆迁，乙方自行配合拆除，与甲方无关等。该协议还约定了其他事宜。同日，谢铨祥（作为甲方）与谭旺球（作为乙方）签订《协议书》一份，载明：由于违建，政府需要拆除乙方的围墙及车棚，经甲方协商，达成如下协议：一、甲方同意免收乙方的一年租金，时间从甲方建好围墙，清理好淤泥后开始计算；二、乙方已拆除部分的违建，剩余部分由甲方负责清拆（工棚不在甲方清拆范围之内，保留工棚）；三、甲方负责覆盖淤泥及清除淤泥；四、甲方应尽早将围墙恢复原旧。谢铨祥、谢华坤确认在违建拆除后至今没有重新建围墙及清理淤泥。双方确认谭旺球支付了2014年全年租金43000元。谭旺球认为其使用涉案土地时间从2014年1月1日至2014年12月31日，2015年1月起谭旺球按照谢铨祥、谢华坤的要求拆除了涉案土地上的构筑物，谢铨祥承诺建好围墙及清理淤泥后免收被告一年租金，再重新计算租金；另，在其租赁期间因谢铨祥断电、拆除谭旺球投资的构筑物，阻扰谭旺球进入涉案租赁场所且涉案租赁场所已杂草丛生无法经营使用，租赁合同无法实现，故其有权拒付租金。谢铨祥、谢华坤认为谭旺球拒不支付租金的行为已构成违约，为维护自身的合法权益，遂于2018年11月27日诉至法院，主张前述请求。另查，谭旺球以谢铨祥、谢华坤存在持续违约事实并根本导致租赁合同目的无法实现为由于2018年8月9日诉至法院，请求解除双方于2014年1月1日签订的《土地租赁合同》及2015年1月27日签订的《补充协议》《协议书》各一份；要求谢铨祥、谢华坤连带向谭旺球返还定金10000元；要求谢铨祥、谢华坤连带赔偿谭旺球投资建设的地上构筑物经济损失300000元等。谢铨祥、谢华坤称案外人施某某系谭旺球的搭档，谭旺球承租涉案土地后将近一半的租赁场地转租给施某某使用至今；谭旺球对此予以否认并称施某某使用的建筑系由其所建，谢铨祥、谢华坤将其赶走后就将该部分建筑给予施某某使用，施某某没有向其支付过任何款项或租金，其与施某某没有相关合同关系。谢铨祥、谢华坤则称因谭旺球拒不支付租金，故其向施某某收取了2017年租金10000元及2018年租金6750元，此后谭旺球及施某某均没有再支付租金；谭旺球称其没有委托施某某沟通租赁事宜及交付租金，谢铨祥、谢华坤向施某某收取租金的行为反映了谢铨祥、谢华坤在涉案租赁场所与施某某另行建立了租赁关系并将涉案租赁场所交付给他人，导致谭旺球根本没有使用涉案场所，合同目的无法实现，从而谢铨祥、谢华坤构成违约。又查，法院在另案[（2018）粤2072民初10028号]（以下简称第10028号案）审理中，于2019年7月3日到现场勘察并拍取照片，反映涉案租赁物有部分正在使用，其他部分淤泥堆积、杂草丛生未使用。谢铨祥、谢华坤确认正在使用部分场所的人为施某某。谢铨祥、谢华坤称其主张的租金系2015年、2016年、2017年、2018年的租金（每年43000元），扣除其与谭旺球约定免除一年的租金后合计129000元。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。涉案土地由谢铨祥从中山市黄圃镇永平股份合作经济联合社承包后转租给谭旺球使用，从谢铨祥、谢华坤与谭旺球签订的《土地租赁合同》《补充协议》等以及双方的庭审陈述可知，谭旺球承租涉案土地系用于搭建星棚或其他建筑物作厂房用途，属于生产经营使用。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。现谢铨祥、谢华坤将其承包的农民集体所有的土地转租给谭旺球用于非农业建设，但并无证据反映其符合上述规定中的除外情形，因此，谢铨祥、谢华坤与谭旺球签订的《土地租赁合同》因违反前述强制性规定应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，不存在合同解除的问题，故谢铨祥、谢华坤主张解除《土地租赁合同》，于法无据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，谢铨祥、谢华坤无权基于《土地租赁合同》没收谭旺球已交付的租赁定金10000元，谢铨祥、谢华坤主张没收该定金，于法无据，不予支持。涉案《土地租赁合同》无效，故不存在租金一说，根据公平合理原则，谢铨祥、谢华坤所主张的租金性质应属占有使用费。关于谭旺球是否应支付从2015年起的占有使用费的问题。谢铨祥与谭旺球于2015年1月27日签订的《协议书》约定，谢铨祥同意免收谭旺球一年租金，时间从谢铨祥建好围墙，清理好淤泥后开始计算。虽然前述约定并没有明确在谢铨祥建好围墙、清理淤泥前谢铨祥、谢华坤是否有权要求谭旺球支付建好围墙、清理淤泥前的占有使用费，参照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；第二百三十一条第一款规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。涉案土地仅有近一半的土地可正常使用，谢铨祥、谢华坤未依前述约定建好围墙、清理淤泥导致谭旺球未能正常使用该覆盖部分的土地，谭旺球有权在建好围墙、清理淤泥前不支付该部分土地的使用费，且谢铨祥、谢华坤至今仍未建好围墙、清理淤泥的原因不在于谭旺球，故谭旺球至今仍享有免支付该部分土地使用费的权利。另，谢铨祥、谢华坤称涉案土地租赁给谭旺球后将近一半租赁场所转租施某某并由施某某使用至今，施某某在使用期间亦有向谢铨祥、谢华坤支付部分使用费。虽然谢铨祥、谢华坤称施某某系谭旺球的拍档，但其未提交证据予以证明，谭旺球对此亦予以否认，故对谢铨祥、谢华坤的上述说法不予采信。因此，按谢铨祥、谢华坤的陈述可知，涉案可正常使用的部分土地已由施某某占有、使用并由其支付使用费的情况下，谢铨祥、谢华坤未提供充分证据证明施某某的前述行为系基于其与谭旺球之间的法律关系，而谢铨祥、谢华坤现主张要求谭旺球支付该部分土地的使用费，其应对谭旺球仍实际占有、使用该部分土地的事实作进一步举证，但谢铨祥、谢华坤对此未提供相关证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果。综上，谢铨祥、谢华坤要求谭旺球支付占有使用费129000元，理据不足，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决：驳回谢铨祥、谢华坤的全部诉讼请求。案件受理费2746元，由谢铨祥、谢华坤负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院又查明，《土地租赁合同》还约定：乙方（即谭旺球）在经营期间如有噪音及污染、厂房需要搬迁，所发生的搬迁等一切费用甲方（即谢铨祥、谢华坤）不做补偿，由乙方负责与甲方无关。本院再查明，1.第10028号案中，谭旺球起诉时提交的证据目录载明：证据名称是谢铨祥开具的收据，证明内容为由谢铨祥等开具收据证明收取谭旺球租地押金、收取2014年1月至2018年6月租金、水电费的事实。该证据其中有两张即是由施某某交纳款项的收据。2.第10028号案2018年10月11日的庭审笔录载明：谭旺球陈述：其提交的证据4第8页（即是施某某交纳租金的两张收据）反映谢铨祥收取了涉案场所部分租金，收租期间为2017年至2018年6月…….。3.第10028号案与本案于2019年8月12日合并开庭时，庭审笔录载明：谢铨祥陈述：在多次向谭旺球催促收取租金，但谭旺球拒不支付，而另一半租赁物可以正常使用，由谭旺球的次承租人施某某仅仅交付2017年的1万元租金，2018年的6750元租金，此后谭旺球及施某某均没有再支付租金。谭旺球陈述：施某某使用部分的建筑是其建设，谢铨祥将其赶走之后，就将该部分建筑给予施某某使用，施某某没有向其支付过任何款项，也没有向其支付租金。4.涉案租赁物上的部分建筑物于2015年1月拆除，涉案租赁物除施某某使用部分外，谭旺球于2015年2月已没有使用涉案租赁物。5.来源于中山市公安局黄圃分局2016年11月8日的询问笔录记载：谭旺球的妻子林桂芳称谢铨祥不服气其承租空地不用交租金，所以让人在其空地门口堆石头，双方发生冲突。本院另查明，谭旺球提交的两张收据记载：2017年12月8日收据内容为：今收到施某某变电站后边地租10000元。另一张收据（时间不清楚）内容为：今收到施某某交来变电站后边地租（2018年1月-6月份）6750元。本院认为，本案的争议焦点是：涉案合同的效力问题；谢铨祥、谢华坤是否应当没收定金的问题；施某某使用租赁物的部分来源于谁的问题；谭旺球是否应当支付租金（或占有使用费）及其数额问题；谢铨祥、谢华坤的起诉金额中部分是否超过诉讼时效的问题。关于涉案合同的效力问题。谢铨祥、谢华坤将承包的农民集体用地出租给谭旺球用于非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，依法应当确认无效。谢铨祥、谢华坤上诉称其出租的是空地，涉案合同不应当确认无效的问题，从谢铨祥、谢华坤与谭旺球签订的土地租赁合同以及与之相关的协议书看，谢铨祥、谢华坤清楚知道谭旺球承租该空地是用于建设厂房进行经营，谢铨祥、谢华坤属于明知道谭旺球将农民集体所有的土地用于非农业建设而出租，谢铨祥、谢华坤以涉案土地是空地而认为土地租赁合同不应当无效的理由不成立，不予采纳。合同无效自始没有法律约束力，双方均不应当履行。关于谢铨祥、谢华坤是否应当没收定金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”基于合同无效，谢铨祥、谢华坤要求没收定金于法无据，不予支持。关于施某某使用租赁物的部分来源于谁的问题。谢铨祥、谢华坤与谭旺球均确认涉案租赁物中部分因违章被拆除，部分租赁物已经没有使用，现正常使用部分的使用者是案外人施某某，双方争议焦点在于施某某使用的部分租赁物是来源于谢铨祥、谢华坤还是来源于谭旺球？从现有证据分析，首先，施某某使用的租赁物系谭旺球从谢铨祥、谢华坤承租的租赁物的一部分，其中的构筑物是由谭旺球所建，谢铨祥、谢华坤已经将土地租赁合同项下的租赁物全数交予谭旺球占有使用，谭旺球在全数接收了土地租赁合同项下的租赁物后，在租赁合同期限内，谭旺球并无证据将租赁物归还给谢铨祥、谢华坤，现土地租赁合同项下的部分租赁物由施某某占有使用，施某某基于何种原因占有使用租赁物应当由谭旺球承担举证责任，一审法院将举证责任分配给谢铨祥系举证责任分配错误。其次，谭旺球另案起诉谢铨祥、谢华坤时，将施某某支付给谢铨祥、谢华坤的租金的收据作为其已支付部分租金的证据提交给法庭，即谭旺球实质上已经自认施某某交纳的部分租金是代其履行交租义务的事实。再次，施某某使用的租赁物上的建筑物也是谭旺球所建。最后，鉴于前三点，谭旺球仅仅凭借谢铨祥、谢华坤收取了施某某的租金（占有使用费）从而认为谢铨祥、谢华坤与施某某之间形成了新的租赁合同关系的证据不充分，也与谭旺球初始陈述及举证不一致。故本院采纳谢铨祥、谢华坤的陈述，施某某使用涉案租赁物的部分来源于谭旺球而非来源于谢铨祥，施某某交纳的租金（占有使用费）是代谭旺球履行相应义务的行为。关于谭旺球是否应当支付租金（或占有使用费）及其数额问题。前述，基于合同无效，谢铨祥、谢华坤主张的租金，实为占有使用费。如果谭旺球占有使用了涉案租赁物，则应当按照租金标准支付占有使用费。谢铨祥、谢华坤与谭旺球均确认租赁物之一部分因违章拆除，谭旺球自2015年2月起已没有使用，谢铨祥、谢华坤要求谭旺球支付不能使用部分的占有使用费没有事实和法律依据，不予采纳。对于租赁物中可以正常使用之部分，即现由施某某正常使用部分的占有使用费，谢铨祥、谢华坤要求谭旺球支付于法有据，予以采纳。具体占有使用费的计付标准，由于施某某使用部分面积与整个租赁物的占比，以及占有使用费与整个租赁物占有使用费的占比，双方均未提交证据证明。但是，从谢铨祥开具给施某某的收据看，2018年1-6月的租金是6750元，由此本院参考该标准确定租赁物可正常使用部分的年占有使用费标准为13500元。虽然谭旺球自2015年始已开始欠租金（占有使用费），但是，谢铨祥、谢华坤起诉占有使用费金额中，已经自愿免除一年的占有使用费，即要求谭旺球支付2016年-2018年的占有使用费，故可正常使用部分的占有使用费的计付期间也以此为准。因此谭旺球应当支付2016年-2018年间租赁物正常使用部分的占用费为40500元，施某某已经支付的16750元从中扣除，即谭旺球还应当支付占有使用费为23750元。谢铨祥、谢华坤上诉要求支付占有使用费中超过上述数额部分本院不予采纳。关于谢铨祥、谢华坤的起诉金额中部分是否超过诉讼时效的问题。从公安局的报警记录看，谭旺球的太太在2016年11月陈述与谢铨祥因租金问题发生冲突，由此可以证明谢铨祥、谢华坤存在催收租金的行为，谢铨祥、谢华坤2018年11月27日起诉没有超过诉讼时效期间。综上所述，谢铨祥、谢华坤的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15081号民事判决；二、自本判决发生法律效力之日起3日内谭旺球向谢铨祥、谢华坤支付占有使用费23750元；三、驳回谢铨祥、谢华坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2746元，由谢铨祥、谢华坤负担2196元，谭旺球负担550元。二审案件受理费2746元，由谢铨祥、谢华坤负担2196元，谭旺球负担550元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇二〇年二月二十八日书记员  廖建锋