广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初32830号原告东莞市**物业管理有限公司，住所地：广东省东市*********。法定代表人罗某1。委托诉讼代理人严凡，广东品科律师事务所律师。委托诉讼代理人黄乐诗，广东品科律师事务所律师。被告东莞市******。主任：康京华。委托诉讼代理人马先平，广东环广律师事务所律师。第三人东莞市新江物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市**********。法定代表人许某1。委托诉讼代理人戴定明，系广东金名律师事务所律帅。委托诉讼代理人吴熙，系广东金名律师事务所律师助理。原告东莞市**物业管理有限公司诉被告东莞市***************、第三人东莞市新江物业管理有限公司无因管理纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人严凡、黄乐诗，被告主任康京华、委托诉讼代理人马先平，第三人委托诉讼代理人戴定明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年5月24日，原告与第三人友好协商，第三人将位于东莞市*********华兴苑的物业管理权限转让于原告，由原告对华兴苑进行物业管理服务。在原告为华兴苑提供物业管理服务期间，华兴苑大部分业主亦正常向原告缴纳物业管理费、水费等费用。至此，原告与华兴苑业主之间已形成了事实物业管理关系。2018年3月26日前，华兴苑并未成立业主委员会，期间，原告为了小区的各项公共设施能够得以配套和有效运转、为积极履行物业管理的义务，先行垫付了原本应由全体业主支付的小区维护费用，包括但不限于小区道路整修费用、安装车辆道闸系统费用及监控系统等费用共计313467.01元，鉴于原告末有签署物业管理合同及被告在业主面前对原告的有意抵毁，陆续有部分业主拒不支付物业管理费，截至2019年9月份，拖欠物业管理费金额总计74571元；甚至有部分业主拖欠水费，但原告为保证整个小区业主的正常生活，故而先行为其垫付欠缴水费总计25422.82元。2018年3月26日被告正式成立后，却立即任聘了新的物业管理公司并要求被告退场，同时煽动广大业主拒缴物业管理费。为此原告要求被告返还原告先行垫付的上述小区维护费用及部分水费，并协助追讨所拖欠的物业管理费。然而，被告却未置可否。为维护原告合法权益，原告诉至本院，请求判令：1.被告向原告返还垫付小区维护费用共计313467.01元;2、被告向原告返还垫付水费共计25422.82元；3、被告向原告支付物业管理费共计74571元；4、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，原告基于以营利性为主要目的与第三方签订比华利花园物业交接确认书，没有主管单位批准和备案，没有业主同意，违反了相关规定，并且破坏了被告原有基础设施并侵害了被告公共收益大约650000元，因此证明本案原告的诉求不属于无因管理，而是侵占了被告应有权利及有偿不当得利的行为。原告所列支出项目都是基于破坏及侵占公共区域用于牟取停车收费的自身利益的行为，其中侵占了被告的小区公园、消防通道、人行过道而获得了不当利益大约650000元，是求偿不当得利；原告的支出项目更不属于必要性的维护性支出，而原告已经收取了小区业主的管理费大约780000元为维护开支；被告与原告并未签订服务合同，也没有聘用关系，原告所列支出清单没有被告的名称及相关联证据，因此不存在向被告要回维护费用的法律关系。被告没有办公用房，在小区也没有公共性用水，也没有安装过水表，与原告也没有经济往来等关系，原告所列欠水费清单没有被告的名称及相关联证据，因此不存在被告欠水费的法律关系。被告没有办公用房，也不会产生管理费，与原告也没有经济往来等关系，原告所列欠管理费清单没有被告的名称及相关联证据，因此不存在被告欠管理费的法律关系。原告不顾全体业主利益，罔顾法律事实，给全体业主造成无法挽回的众多连带侵权和侵害责任。无因管理必须是为了他人的利益为动机，也就是说，管理人必须有为本人即被告谋利益为目的，从其动机来看，原告的管理行为不是为被告利益为目的，从其效果来看，原告侵占公共区域所得的利益大约650000元最终都为原告自己所享有。如果原告管理他人事务是为了原告自己的利益或被告以外的第三人的利益，则不属于无因管理，反之就是有偿不当得利并构成侵权行为。根据原告所出示的证据，其中手写收据是不正规票据，用来证明支出的合法性没有法律依据并有弄虚作假的嫌疑；其中纳税发票内容没有体现与被告名称有相互关联性，所列支出也没有公开征得本小区业主、政府单位、被告的要求或同意，更不是为了全体业主利益所做的必要性维护。另外，原告提供的物业服务存在诸多严重问题，严重侵犯业主权益。综上，请求驳回原告诉请。第三人辩称，原告诉请各项费用与第三人无关。经审理查明，2017年5月24日，第三人与原告签订比华利花园物业交接确认书，约定第三人将比华利花园物业用房及小区的公共设施列表注明现状移交给原告，自物业交接之日起物业管理服务全权由原告负责，物业小区内所有公共设施设备应保持良好运转交付给原告。2018年3月26日，东莞市房产管理局出具备案通知书一份，载明给予东莞市*********兴华苑第一届业主委员会备案，任期至2022年11月4日止，主任为康京华。2018年12月12日，被告向原告发出告知函一份，载明根据2018年9月19日和2018年12月12日两次依法召开的业主大会表决结果，比华利山庄花园华兴苑决定选聘广东尚佳物业管理有限公司为小区新的物业服务企业，现通知原告，请提前做好物业管理服务权移交准备工作，物业交接时间为2019年1月15日前。2018年12月18日，被告向原告发出退场告知函一份，载明请原告在2019年1月17日之前，终止在被告小区的物业管理和代收一切费用的权利，并撤出被告小区；原告在2019年1月15前移交建设资料、设备设施、财务与费用、合同等资料。原告提交收据及发票若干份，拟证明原告先行垫付应当由全体业主支付的小区维护费用，数额合计313467.01元。其中收据手写载明案外人东莞市尚新装饰工程有限公司等收到原告比华利二期相应费用若干元，发票载明原告向案外人东莞市塘厦嘉锦电脑经营部等支付费用若干元。被告对以上证据真实性不确认，主张以上款项没有说明用途、安装地点，且被告及业主并不知情。原告主张对小区进行了日常维护，即道路平整和硬化，包括公园（即荒地）、篮球场道路旁边的泥地；设立停车收费系统和监控系统。原告主张接手物业管理时，小区没有专门停车场，原告划了停车位，原告主张维护时没有业主委员会，也没有业主反对。原告提交华兴苑未收明细表，拟证明案涉小区业主拖欠物业管理费共计74571元、拖欠水费共计25422.82元。庭审中，原告明确其诉请的水费金额是未收取的费用，已经垫付的不包括在诉请内。另，原告申请对比利华山庄花园平整道路费用及车辆道闸系统、监控系统现存价格进行评估鉴定。以上事实，有物业交接确认书、备案通知书、告知函、收据、发票、未收明细表、通知、停车示意图、规划图、整改函、视频截图、收费清单、历史清单、回复函、图片、报警回执等证据及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案系无因管理纠纷。现本案争议焦点为，原告各项诉请能否得到支持？关于原告诉请的小区维护费用。其一，《物业管理条例》第五十三条的规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定，商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条规定，本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。根据以上规定可知，小区维护费用涉及以上项目的，如属于保修期限内的，由开发商予以处理，如超过保修期的，在专项维修资金中支付。其二，原告诉请的费用中包括了公园（即荒地）、篮球场道路旁边的泥地的道路平整和硬化，属变更规划，属违法行为；相应维护方案及费用未经过业主同意，侵犯业主合法权益；原告诉请的费用实际上是将其侵权行为支出的费用转嫁给被告承担。其三，原告诉请费用依据的是手写收据和发票，难以证明相关支出与本案的关联性。因此，原告诉请的小区维护费用没有事实和法律依据，本院予以驳回，相应的鉴定申请本院不予准许。关于原告诉请的水费和物业管理费。《物业管理条例》第四十四条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。可见，相应物业费和水费的缴纳主体是欠缴费用的业主，并非被告，原告向被告主张水费和物业管理费于法无据，本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《物业管理条例》第四十四条、第五十三条，《住宅专项维修资金管理办法》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，本院判决如下：驳回原告东莞市**物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费3750.96元,原告已预交，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 员  孟 翯二〇二〇年二月十日法官助理  刘燕儿书 记 员  叶欣怡附相关法律法规条文：1．《中华人民共和国物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。3.《物业管理条例》第四十四条：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第五十三条：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。4.《住宅专项维修资金管理办法》第二条：商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条：本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。