广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初7757号原告：珠海竹林酒店有限公司，住所地：珠海市拱北水湾路**之**。统一社会信用代码：9144XXXXXXXXX4467。法定代表人：纪孔境，总经理。委托诉讼代理人：涂焕锋，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：章晓娟，广东瀛凯邦律师事务所律师。被告：珠海华领教育投资有限公司，住所地：，住所地：珠海市香洲区珠海大道**天朗海峰****信用代码：9144XXXXXXXXXN2B。法定代表人：陈志敏。被告：陈应良，男，1964年1月18日出生。原告珠海竹林酒店有限公司诉被告珠海华领教育投资有限公司、陈应良房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭、适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海竹林酒店有限公司的委托诉讼代理人涂焕锋和章晓娟到庭参加诉讼，被告珠海华领教育投资有限公司、陈应良经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告珠海华领教育投资有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年4月23日解除，未履行合同对应租金约为1641150元；2.判令被告珠海华领教育投资有限公司支付原告2019年2月至4月23日拖欠的租金、电费、管理费、违约金等共计人民币334926.62元（计算方式及标准见后附清单，违约金计算至2019年5月20日）；三、判令被告珠海华领教育投资有限公司自2019年4月23日起按63343.5元/月的标准计算租金及物业费至被告完成交还租赁物之日止，暂计算至2019年5月20日为57009.15元。以上合计为：2033085.77元；4.判令被告陈应良对被告珠海华领教育投资有限公司应付的租金、管理费、电费、违约金、占用费等承担连带责任；5.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2018年10月25日，原告与被告珠海华领教育投资有限公司签订《房屋租赁合同》，合同编号为：×××12。由被告珠海华领教育投资有限公司承租位于前山XX路XXXXXX层501Ａ、501Ｂ号房屋用于办公用途，租期为2018年11月1日起至2021年10月31日止，租赁房屋面积为575.85平方米，每月租金标准为54705.75元，物业管理费为8637.75元／月，当月的租金及物业费于每月的第5日前支付，租赁保证金为109411.50元。合同约定，如被告珠海华领教育投资有限公司未按合同约定交付及租金、物业管理费等费用的，应按未付金额千分之二为标准按日支付逾期付款的违约金，逾期付款30日的，原告书面通知被告珠海华领教育投资有限公司后，租赁合同解除。因被告珠海华领教育投资有限公司违约导致合同终止的，原告有权扣留租赁保证金并用于冲抵租金、物业管理费等费用并要求被告珠海华领教育投资有限公司支付2个月租金及物业管理费的违约金。被告珠海华领教育投资有限公司应在合同终止后将租赁房屋交还给原告，同时完成租赁物的钥匙、资料和工程资料等归还，拆除租赁房屋装饰装修等，清理干净恢复原状后退出租赁物，未能按约定交还的，应自交还之日的次日起，按照合同终止时租金和物业管理费标准支付双倍租金及物业管理费，直至完成交还工作止。合同签订后，被告珠海华领教育投资有限公司于2018年10月25日支付了租赁保证金109411.50元，原告按约将房屋交付被告珠海华领教育投资有限公司使用。被告珠海华领教育投资有限公司支付了两个月的租金及管理费后，在2019年1月开始拖欠电费，2019年2月开始拖欠租金、物业管理等，原告多次向被告珠海华领教育投资有限公司发出催收通知书，要求被告珠海华领教育投资有限公司履行付款义务。被告陈应良于2019年2月27日向原告作出租金缴纳承诺书，承诺于2019年3月15日缴清相关费用。被告陈应良于2019年4月3日签署《担保协议》，承诺对被告珠海华领教育投资有限公司应付的租金、管理费及滞纳金等承担连带责任，并于2019年4月15日前结清。但被告珠海华领教育投资有限公司至今未支付任何租金、管理费等，被告陈应良亦未按担保协议约定履行担保义务。2019年4月22日，原告向被告珠海华领教育投资有限公司发出《解除租赁合同及清场通知》，告知被告租赁合同解除及要求在2019年4月23日前撤场，恢复房屋原状后归还并结清所有欠费。但被告至今仍未退出租赁物及支付租金、管理费等。原告认为，原告与被告珠海华领教育投资有限公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按合同约定的内容履行相应的义务。现被告珠海华领教育投资有限公司未按约定履行支付租金、管理费等义务，被告陈应良亦未履行担保义务，已严重违反合同约定，应承担违约责任。据此，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院在查明本案事实的基础上，支持原告诉请。原告为其诉称向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同；2.物业服务协议；3.收款收据；4.不动产权证书；5.物业租赁合同；6.收款通知书；7.催收通知书；8.租金催缴通知单；9.收款通知书；10.收款通知书；11.聊天记录截图；12.租金缴纳承诺书；13.担保协议；14.承诺书；15.解除租赁合同及清场通知。两被告并未向本院提交答辩状及相关证据。本院经审理认定事实如下：2018年1月1日，原告与珠海汇生置业有限公司签署《物业租赁合同》，约定原告向珠海汇生置业有限公司租赁包括涉案前山XX路XXXXXXXXXXXX号房屋在内的15个单位的物业。2018年10月25日，原告与被告珠海华领教育投资有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告珠海华领教育投资有限公司向原告承租位于前山XX路XXXXXX号房屋用于办公用途，租期为2018年11月1日起至2021年10月31日止，租赁房屋面积为575.85平方米，每月租金标准为54705.75元，物业管理费为8637.75元/月，当月的租金及物业费于每月的第5日前支付，租赁保证金为109411.5元。如被告珠海华领教育投资有限公司未按合同约定交付及租金、物业管理费等费用的，应按未付金额千分之二为标准按日支付逾期付款的违约金，逾期付款30日的，原告书面通知被告珠海华领教育投资有限公司后，租赁合同解除。因被告珠海华领教育投资有限公司违约导致合同终止的，原告有权扣留租赁保证金并用于冲抵租金、物业管理费等费用并要求被告珠海华领教育投资有限公司支付2个月租金及物业管理费的违约金。被告珠海华领教育投资有限公司应在合同终止后将租赁房屋交还给原告，同时完成租赁物的钥匙、资料和工程资料等归还，拆除租赁房屋装饰装修等，清理干净恢复原状后退出租赁物。在交还期届满被告珠海华领教育投资有限公司弃场后，其所有物品均视为自行放弃，原告有权自行予以处置。被告珠海华领教育投资有限公司未能按约定交还的，应自交还之日的次日起，按照合同终止时租金和物业管理费标准支付双倍租金及物业管理费，直至完成交还工作止。同日，被告珠海华领教育投资有限公司向原告支付了租赁保证金109411.50元，原告出具相应收款收据。2018年10月26日，原告与被告珠海华领教育投资有限公司签署《物业服务协议》，约定被告珠海华领教育投资有限公司每月向原告支付物业服务费8637.75元。2019年2月27日，被告陈应良向原告出具《租金缴纳承诺书》，载明：“致：珠海竹林酒店有限公司。本人陈应良向贵公司承租XXXXXXXX501A、501B单元，由于欠缴贵公司2019年2月份租金54705.75元、1月份电费1529元、物业管理费8637.75元、滞纳金2075.92元，共计66948.42元。现本人承诺于2019年3月15日前缴清上述欠费。”2019年4月3日，被告陈应良签署《担保协议》，同意就被告珠海华领教育投资有限公司在《房屋租赁合同》下的一切应付款项承担连带清偿责任，并承诺所欠租赁费用于2019年4月15日前结清。2019年4月16日，被告陈应良向原告出具《承诺函》，载明：“本人陈应良承诺2019年4月19日上午11:30前向珠海XXXXXX有限公司准时交租，尽量跟业主结清。如本人再食言，本人愿意当天清场、交还场地。”2019年4月22日，原告向被告珠海华领教育投资有限公司发出《解除租赁合同及清场通知》，解除双方之间签署的租赁合同，限令被告珠海华领教育投资有限公司于2019年4月23日前撤场并将房屋恢复原状交还原告，并结清所有欠费。原告委托诉讼代理人于庭审中陈述，两被告未正常经营，但也并未与原告办理交接手续，仍遗留电脑等物品在租赁房屋内。两被告租金支付至2019年1月，2019年2月1日欠付；水电费支付至2018年12月，2019年1月1日起欠付。由于涉案租赁场地位于整栋大厦内，整栋大厦只有一个电表，因此由原告统一支付。本院认为，本案被告系香港居民，故本案属于涉港合同纠纷，应参照我国有关涉外民事案件的管辖和法律适用的法律规定确定本案的管辖和选择解决本案争议的准据法。原告的经常居住地在珠海市香洲区，《房屋租赁合同》中约定发生争议可向租赁物所在地有管辖权法院提起诉讼，即本院对本案有管辖权，应适用内地相关法律。原告与被告签署的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方形成房屋租赁合同关系，双方均应按合同约定履行各自义务。被告珠海华领教育投资有限公司租赁涉案物业后自2019年2月起未如约支付租金和物业管理费，原告于2019年4月22日向被告珠海华领教育投资有限公司发出《解除租赁合同及清场通知》。原告现主张《房屋租赁合同》于2019年4月23日解除有合理依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付租金、管理费和水电费的问题。一方面，双方租赁合同解除、即2019年4月23日前，被告珠海华领教育投资有限公司占有使用涉案租赁场所，理应向原告支付该期间的租金、管理费和水电费。根据原告的陈述，该期间被告珠海华领教育投资有限公司欠付租金151352.575元、管理费23897.775元、电费5538.8元，合计180789.15元。现原告主张被告珠海华领教育投资有限公司支付以上款项有合同依据，本院予以支持。根据《房屋租赁合同》的约定，因被告珠海华领教育投资有限公司违约导致合同终止的，被告珠海华领教育投资有限公司支付的保证金109411.5元应用于冲抵租金、物业管理费等费用，即被告珠海华领教育投资有限公司应向原告支付2019年4月23日前欠付的租金、管理费和水电费71377.65元。另一方面，根据原告于庭审中的陈述，2019年4月24日后虽未与原告进行交接，但两被告实际已撤离了涉案租赁房屋，遗留部分物品在租赁房屋内。根据《房屋租赁合同》中的约定，被告珠海华领教育投资有限公司弃场后遗留的物品视为被告珠海华领教育投资有限公司放弃所有权，原告有权自行予以处置。即原告理应在2019年4月24日后的合理时间内将租赁房屋收回另作他用，以减少该纠纷产生的损失，未及时收回而产生的后续租金损失应由原告自行承担。以上，考虑到双方均存在一定过错，本院酌定“合理时间”为三个月，即被告珠海华领教育投资有限公司应向原告支付2019年4月24日后三个月的租赁房屋占有使用费合计190030.5元（按照每月63343.5元计算），之后的房屋空置损失由原告自行承担。关于违约金的问题。《房屋租赁合同》中明确约定因被告违约而导致合同终止的，应由被告支付相当于2个月租金和管理费之和的违约金126687元，原告现主张被告珠海华领教育投资有限公司支付以上违约金有合同依据，本院予以支持。至于原告提出被告按照每日千分之二的标准支付逾期付款违约金的主张，考虑到被告珠海华领教育投资有限公司已承担如上所述相当于三个月租金和管理费的房屋占有使用费以及相当于两个月租金和管理费的违约金，已承担了的违约责任，本院对原告该逾期付款违约金的主张不予支持。关于被告陈应良的责任问题。被告陈应良向原告出具《承诺函》和签署《担保协议》，根据《中华人民共和国担保法》的第十八条、第三十一条规定，应对还款承担连带责任，因此，对于原告请求被告陈应良承担连带责任的主张，本院予以支持。被告陈应良承担连带责任后，有权向被告珠海华领教育投资有限公司追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》的第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告与被告珠海华领教育投资有限公司签署的《房屋租赁合同》于2019年4月23日解除；二、被告珠海华领教育投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海竹林酒店有限公司支付261408.15元（1.2019年4月23日前欠付租金和管理费71377.65元；2.2019年4月23日后占有使用费190030.5元，合计261408.15元）；三、被告珠海华领教育投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海竹林酒店有限公司支付违约金126687元；四、被告陈应良对被告珠海华领教育投资有限公司以上债务承担连带清偿责任，被告陈应良承担连带责任后，有权向被告珠海华领教育投资有限公司追偿；五、驳回原告珠海竹林酒店有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23064元，由被告珠海华领教育投资有限公司、陈应良负担20000元、原告珠海竹林酒店有限公司负担3064元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  吴晓璐人民陪审员  舒兰凤人民陪审员  吴宗达二〇二〇年二月六日书 记 员  梁 縉李洁仪