广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终17041号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨学明，男，汉族，1972年8月14日出生，住广东省深圳市福田区。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘幸，女，汉族，1973年6月15日出生，住广东省深圳市宝安区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王卓新，广东瀚诚律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：蔡佳兴，广东瀚诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区华富街道深南大道1006号国际创新中心B栋6楼603房。法定代表人：包宗权，执行董事。委托诉讼代理人：谭丽鸽，该公司员工。委托诉讼代理人：黄凯欣，该公司员工。上诉人杨学明、刘幸因与被上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）居间合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初2917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案,本案现已审理终结。上诉人杨学明、刘幸上诉请求：一、撤销原审判决第一、三项；二、判令杨学明、刘幸无须支付世华公司违约金6万元；三、判令世华公司赔偿杨学明、刘幸10万元；四、判令世华公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审错误将杨学明、刘幸承担违约责任的主要原因归责为杨学明、刘幸向案外人提出解除合同的理由不当。原审忽视了另案一、二审及再审对补充条款约定不明确作为认定杨学明、刘幸违约的主要依据及所造成的影响，也忽视了世华公司怠于履行通知与协调义务所产生的不利后果。第一，在（2016)粵03民终5530号民事判决书及（2017)粵03民再66号民事判决书中，深圳市宝安区人民法院、深圳市中级人民法院均认定补充条款的约定仅是针对定金退还的处理，并不能免除杨学明、刘幸承担违约责任。最终，由于补充条款的约定不明确，杨学明、刘幸被判定违约并承担高额赔偿。由此可见，杨学明、刘幸在另案被判定违约的主要原因是在于世华公司法务部门审核与设定的补充条款约定不明确，并非是基于其他事由。然而，一审法院却将杨学明、刘幸在另案中构成违约的情形径直地类推至本案之中，并且忽视了另案中杨学明、刘幸被判定违约的根本所在，也忽视了世华公司的过错对杨学明、刘幸产生的巨大影响，一审法院基于该错误认定而作出了错误的判决，理应予以纠正。第二，当涉案房产被另案查封时，由于杨学明、刘幸当时并未有案外人黄陪源的联系方式，杨学明、刘幸已第一时间向世华公司告知并要求立即通知案外人“解除合同或者坚持执行交易的，应按照原约定期限办理资金监管手续”。杨学明、刘幸已在涉案房产出现查封问题之时及时向世华公司提出了解决方案。然而，正是由于世华公司怠于向案外人通知与协调，导致案外人向杨学明、刘幸发函要求中止履行合同。但是，房产查封问题并不能成为案外人中止履行合同的抗辩事由，对此，杨学明、刘幸以案外人未按约定及时办理资金监管手续为由解除合同，该行为合理合法。然而，一审法院却未能正确理解世华公司怠于履行通知及协调义务产生的不利后果，仅是简单地将杨学明、刘幸向案外人发出解除合同通知作为杨学明、刘幸违约的理由，并未正确查明本案的事实情况，过分加重了杨学明、刘幸的责任，免除了世华公司理应承担的义务，最终作出了对杨学明、刘幸极其不利的的错误判决。二、依照相关法律规定，违约金必须有合同双方作出的明确约定。而本案双方未就违约金约定明确数额，杨学明、刘幸并不知晓世华公司与案外人签订的违约金数额，一审法院将世华公司与案外人约定的违约金数额直接作为杨学明、刘幸的违约金，于法无据。世华公司提供的《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，杨学明、刘幸从未见过，世华公司也从未将该份文件的内容告知杨学明、刘幸，该文件的效力不能及于杨学明、刘幸。按照二手房交易习惯，杨学明、刘幸在签署前述文件之时无法知晓案外人应付的佣金数额。一审法院在一审判决中支持了按照买卖双方应付的佣金总额作为违约金数额，超过杨学明、刘幸在签署文件时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。被上诉人世华公司答辩称：一、本案事实清楚，杨学明、刘幸主张因补充条款设计不当导致其承担违约责任，但根据杨学明、刘幸与案外人的再审判决认定，杨学明、刘幸承担违约责任的依据是其违约行为。因补充条款约定的“前期合同如遇法律问题不能解除的”的条件未成就，故该买卖合同纠纷并不符合补充条款约定的情形。另外，世华公司的法务部无权审核该买卖合同的补充条款，该条款是杨学明、刘幸确认后书写。二、根据世华公司一审提交的证据，黄军武与伍本忠聊天记录以及黄军武与黄陪源聊天记录，可以证明世华公司在涉案房产被查封后已经及时告知本次房屋买卖合同的买方，即案外人黄陪源，涉案房产被查封是否应当继续履行合同是杨学明、刘幸作为卖方应该解决的问题，但杨学明、刘幸反而以案外人黄陪源未及时办理资金监管手续为由解除合同，本身已构成违约。杨学明、刘幸主张违约是世华公司怠于履行通知协助义务，是将其违约行为所导致的应承担的违约责任转嫁给世华公司，没有任何事实及法律依据。三、一审判决仅支持世华公司违约金数额的6成，已降低杨学明、刘幸的违约责任。而世华公司应获得的报酬为买卖双方总佣金10万元，但因杨学明、刘幸的违约致世华公司未能收取买卖双方佣金，该未能收取的佣金即是世华公司的损失。杨学明、刘幸在签署《佣金及必要费用确认及支付承诺书》时可预见或应当预见因其违约造成的损失，即买卖双方佣金支付的总额，因此，《佣金及必要费用确认及支付承诺书》条款并未加重杨学明、刘幸的责任。世华公司向一审法院起诉请求：1、判令杨学明、刘幸共同向世华公司支付居间服务费1万元及逾期付款利息11630元（以未付佣金1万元为基准，按每逾期一日支付千分之一的标准，自2015年8月19日暂计至起诉日）；2、判令杨学明、刘幸向世华公司支付违约金10万元；3.判令杨学明、刘幸承担本案全部诉讼费用。杨学明、刘幸向一审法院反诉请求：1、判令世华公司赔偿杨学明、刘幸10万元；2、判令世华公司承担本案全部诉讼费用。原审法院经审理查明：2015年5月6日，杨学明、刘幸委托伍本忠与案外人黄陪源签订一份《房地产买卖合同》，合同约定案外人黄陪源向杨学明、刘幸购买深圳市宝安区N23区熙龙湾花园4栋B座1602房（以下简称涉案房屋），该合同手写补充条款为：卖方需办理前期的合同解除，如遇法律问题不能解除合同，卖方全额退还买方定金。当日，伍本忠向世华公司签署一份《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，约定卖方自愿在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》前向居间方支付佣金1万元。逾期支付的，应以未付佣金为基准，按每逾期一日千分之一的标准向居间方支付违约金。如因卖方违约行为导致未能签订《深圳市二手房买卖合同》，卖方自愿向居间方支付违约金，违约金数额相当于买卖双方应付佣金金额的总和。《佣金及必要费用确认及支付承诺书》手写补充内容为“所有手续办齐，并提供满意服务之后支付”。2015年5月6日，黄陪源与世华公司签订一份《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，约定买方自愿在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》前向居间方支付佣金9万元。杨学明、刘幸与黄陪源签订合同后，就涉案房屋买卖问题发生纠纷，经一审法院一审[（2015）深宝法民三初字第1861号]、深圳市中级人民法院二审[（2016）粤03民终5530号]和再审[（2017）粤03粤再66号]，深圳市中级人民法院再审认为涉案房屋被查封后，黄陪源要求杨学明、刘幸解决问题使涉案房屋解封，但杨学明、刘幸却向黄陪源发函以黄陪源未按合同约定办理资金监管手续为由解除合同，杨学明、刘幸的行为已构成根本违约。关于手写补充条款，深圳市中级人民法院再审认为，一方面，涉案房屋于2015年5月14日因另案被法院查封后，补充条款约定的“前期合同遇到法律问题不能解除”的条件并未成就，因为查封仅是一种财产保全行为，并不意味着前期合同遇到法律问题不能解除，前期合同在法律上是否可以解除应视判决结果而定。另一方面，根据杨学明、刘幸与另案当事人童达兵房屋买卖合同纷一案，童达兵在2015年8月6日开庭时已将诉讼请求要求继续履行合同变更为要求杨学明、刘幸支付违约金，在此情况下，补充条款约定的“前期合同如遇法律问题不解除”的条件已不可能成就，但杨学明、刘幸仍于2015年8月10日向黄陪源发函解除涉案合同，明显有违诚实信用原则。况且，杨学明、刘幸在上述函件中解除涉案合同的理由是黄陪源未按合同约定办理资金监管手续，而非前期合同遇到法律问题不能解除，因此，杨学明、刘幸称根据补充条款约定，其解除涉案合同后，仅需退还黄陪源定金20万元，无须承担其他违约责任的主张．没有依据，不予支持。深圳市中级人民法院再审判决维持了深圳市中级人民法院二审判决确定的杨学明、刘幸向黄陪源支付违约金81万元。原审法院认为：本案为居间合同纠纷，居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或者提供订立合同媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案杨学明、刘幸在世华公司的居间服务下与案外人黄陪源签订了《房地产买卖合同》，并向世华公司出具了佣金支付承诺书，佣金支付承诺书实际上具备居间合同的要件和内容，世华公司与杨学明、刘幸的居间服务合同成立且有效。现因杨学明、刘幸与案外人黄陪源之间的房地产买卖合同已经解除且被生效裁判文书认定杨学明、刘幸违约，杨学明、刘幸未与案外人黄陪源按照佣金支付承诺书的约定签订《深圳市二手房买卖合同》，故世华公司诉请杨学明、刘幸支付违约金有事实和法律依据，法院予以支持。关于世华公司主张杨学明、刘幸支付服务费及利息。法院认为，虽然《佣金及必要费用确认及支付承诺书》约定卖方应在签订《深圳市二手房买卖合同》前向世华公司支付佣金1万元，但该《佣金及必要费用确认及支付承诺书》备注有补充条款为“必须在所有手续办齐，并提供满意服务之后支付”，世华公司并未对该手写补充条款提出异议，可以认定为对该条款的认可，杨学明、刘幸与案外人黄陪源签订《房地产买卖合同》后，后续手续均未办齐，依据该条款的约定，世华公司主张佣金支付条件并未成就，世华公司主张杨学明、刘幸支付服务费依据不足，法院不予支持。关于违约金的数额。法院认为，世华公司已经促成杨学明、刘幸与案外人黄陪源之间房屋买卖合同的签订，已经履行居间义务，现因杨学明、刘幸的违约导致世华公司未能收取佣金，该未能收取的佣金即为世华公司的损失。鉴于买卖双方的《房地产买卖合同》最终未履行，按房地产中介行业惯例世华公司在履行合同过程中如办理过户手续、办理贷款抵押手续等多项随附义务不用履行，世华公司节约了部分履约成本，故法院酌定杨学明、刘幸应向世华公司支付违约金为6万元（10万元×60%）。关于杨学明、刘幸反诉要求原告支付违约金的问题。首先，杨学明、刘幸主张世华公司设计了极具争议的补充条款导致杨学明、刘幸违约。法院认为，补充条款经过杨学明、刘幸确认后书写，并不是世华公司制作的单方条款，而且深圳市中级人民法院生效裁判文书认为查封仅是一种财产保全行为，并不意味着前期合同遇到法律问题不能解除，且在案外人童达兵变更诉讼请求后，补充条款约定的“前期合同如遇法律问题不解除”的条件已不可能成就，但杨学明、刘幸解除合同的理由却是黄陪源未按合同约定办理资金监管手续，而非前期合同遇到法律问题不能解除，该补充条款的内容并不是杨学明、刘幸承担违约责任的主要原因，故杨学明、刘幸主张世华公司设计该条款导致杨学明、刘幸违约依据不足，法院不予采纳。其次，关于杨学明、刘幸主张世华公司在居间服务中怠于履行通知及协调义务。法院认为，涉案房屋被查封是否继续履行合同应为杨学明、刘幸作为卖方要解决的问题，黄陪源向杨学明、刘幸发函要求解决问题使涉案房屋解封，但杨学明、刘幸却向黄陪源发函以黄陪源未按合同约定办理资金监管手续为由解除合同，故杨学明、刘幸主张其违约是世华公司怠于履行通知与协助义务导致依据不足，法院不予采纳。综上，杨学明、刘幸的反诉请求依据不足，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、杨学明、刘幸于判决生效之日起五日内向世华公司支付违约金60000元；二、驳回世华公司的其他诉讼请求；三、驳回杨学明、刘幸的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1366元，由世华公司承担692元，由杨学明、刘幸承担674元。反诉受理费1366元，由杨学明、刘幸承担。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案是居间合同纠纷。本案的争议焦点为：违约责任、违约金额以及赔偿金10万元的认定问题。一、关于违约责任、违约金额的认定问题。本案中，上诉人杨学明、刘幸在被上诉人世华公司的居间服务下与案外人黄陪源签订了《房地产买卖合同》，并向世华公司出具了《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，后在《房地产买卖合同》履行过程中，因杨学明、刘幸的“违约行为”致使该《房地产买卖合同》提前解除的事实，有《房地产买卖合同》、《佣金及必要费用确认及支付承诺书》、本院生效判决书[（2016）粤03民终5530号、再审[（2017）粤03粤再66号]证实，本院予以确认；鉴于杨学明、刘幸委托伍本忠向世华公司签署的《佣金及必要费用确认及支付承诺书》中约定“如因卖方违约行为导致未能签订《深圳市二手房买卖合同》，卖方自愿向居间方支付违约金，违约金数额相当于买卖双方应付佣金金额的总和”，结合买卖双方（即上诉人与案外人黄陪源）在《佣金及必要费用确认及支付承诺书》中约定的佣金金额（即上诉人佣金1万元、黄陪源佣金9万元），且世华公司在履行合同过程中有多项随附义务不用履行，节约了部分履约成本，故原审酌定杨学明、刘幸应向世华公司支付违约金为6万元（10万元×60%）,处理正确,本院予以确认。对此，上诉人杨学明、刘幸上诉主张其不存在违约责任，原审认定其违约金的金额错误，本院不予采纳。二、关于赔偿金10万元的认定问题。如前所述，因杨学明、刘幸的违约行为造成案涉房屋买卖合同提前解除以及世华公司未能收取佣金，杨学明、刘幸提供的证据均不能证明世华公司在提供居间服务过程中存在违约行为，故上诉人杨学明、刘幸上诉主张被上诉人世华公司赔偿损失10万元，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人杨学明、刘幸的上诉理由不成立，其该上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4600元，由上诉人杨学明、刘幸负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 李小丽审判员 黄国辉二〇二〇年二月二十四日书记员 彭镘羽