河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1102民初2216号原告：吕圣连，女，回族，1962年3月29日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：益科技，河南汇恒律师事务所律师。被告：孟祥奇，男，汉族，1946年1月2日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：徐勇，河南扬善律师事务所律师。被告：孟黎鸣，男，汉族，1974年1月12日出生，住漯河市。被告：赵淑英，女，汉族，1957年1月28日出生，住河南省漯河市源汇区。委托诉讼代理人：张矗，漯河市源汇区沙澧法律服务所法律工作者。被告：朱晓玲，女，汉族，1985年9月16日出生，住漯河市。原告吕圣连与被告孟祥奇、孟黎鸣、赵淑英和朱晓玲合同纠纷一案，本院于2019年4月28日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吕圣连的诉讼代理人益科技和被告孟祥奇的代理人徐勇、赵淑英的代理人张矗到庭参加了诉讼，被告孟黎鸣和被告朱晓玲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年被告孟祥奇、孟黎鸣对外告示以出售孟祥奇名下位于人民西路水利厅工程总队家属院9号楼1单元201号住房，2015年8月30日，原告与被告孟祥奇协商一致，签订书面《购房合同》，约定房屋总价60万元，合同签订时原告支付50万元，剩余10万元房屋过户登记时付清，2016年4月份以后办理过户登记。合同签订后，原告以约支付了50万元合同款项。由于被告原因未能在2016年4月份办理房产过户登记，双方签订补充协议，约定2018年5月1日前将房产证交付原告并办理过户登记，否则被告承担违约责任，支付原告违约金10万元并退还50万元购房款，被告孟祥奇如有意外，一切责任由其儿子被告孟黎鸣承担。2018年4月21日，被告孟黎鸣签字承诺，原告50万元购房款由其收到，因房产发生的后续纠纷由其负责。经查，被告孟祥奇与赵淑英为夫妻关系，孟祥奇处置盖房屋时为双方夫妻关系存续期间；被告孟黎鸣与被告朱晓玲为夫妻关系，被告孟黎鸣收到原告房款时为其夫妻关系存续期间。原告支付房款后至今，因被告原因仍未能过户，2019年1月2日，原告收到漯河市人民法院告示，得知盖房产在与原告签订购房合同前已经北被告孟祥奇抵押贷款，因不能按期还款，法院已进入执行拍卖程序。被告将已抵押的房产出售给原告，存在欺诈，并已构成根本违约，严重损害了原告的合法权利。原告诉讼请求为：1、判令被告返还原告50万元购房款及利息，支付违约金10万元，并支付购买时与起诉时房屋差价；2、本案诉讼费、保全费等由被告承担。被告孟祥奇辩称，1、本案《购房合同》的签订、履行主体是吕圣连与孟祥奇，被告赵淑英、孟黎鸣及朱晓玲并非合同的签订及履行主体，根据合同相对性原理，赵淑英、孟黎鸣及朱晓玲三人不是本案适格被告。2、在2015年8月30日孟祥奇和吕圣连签订《购房合同》时，吕圣连是知道涉案房产存在抵押情形的，涉案房产在2015年4月28日因为第三方做担保而抵押给了厦门厦工机械股份有限公司，并办理抵押登记，吕圣连在当时是明知这一情况的，所以才在购房合同中及补充协议上才约定了长期的过户时间，并载明了产权证的交付期限，这都说明吕圣连购房时是知道房产抵押这一事实，卖房时不存在欺诈之说。其次，在买房时作为正常行为能力人，也有义务去核实房屋产权状况，是否存在影响交易安全的情形，实际其也核实了产权状况，并在购房合同中约定了不同于一般合同交易的过户期限及产权证交付期限，正是基于吕圣连知晓了上述抵押事实，故双方在购房合同及补充协议中才约定了长达3年多过户时限，并支付50万元购房款，否则吕圣连不会同意如此长的过户期限，而且也不符合常理和逻辑。所以，孟祥奇在出卖房屋时吕圣连是明知抵押情形的，孟祥奇在签订合同时不存在隐瞒和欺诈行为。3、吕圣连要求差价损失没有事实和法律依据，如上所述，吕圣连自身是知道房屋抵押情况，并仍然自愿购房涉案房屋，那么因房屋无法过户交易产生的房屋升值或贬值损失均应由买卖双方自行承担，其次，房屋差价损失也无事实证据予以证实；再者，本案约定违约金过高，吕圣连已知晓房屋抵押这一事实并仍愿意购买房屋情况下，约定如此高额违约金也显示公平，对其主张的高额违约金不应予以支持。被告孟黎鸣经合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。被告赵淑英辩称，赵淑英从未签署涉案合同，对合同双方交易一事并不知情，也从未收到过原告所谓的50万元购房款，赵淑英并不属于当事人，原告起诉无法律依据。请求该法庭依法驳回原告对赵淑英的诉请并解除对赵淑英银行账户的冻结。诉状中明确显示在签订合同时，是孟祥奇和赵淑英夫妻关系存续期间，在签订合同时对孟祥奇无权处分的情况是明知的，我方认为购房合同属于孟祥奇恶意串通原告，恶意转移婚内财产，损害我方利益，该合同无效。被告朱晓玲经合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。经审理查明，2015年8月30日，孟祥奇（甲方）和吕圣连（乙方）签订购房合同一份，合同内容为：一、甲方同意把人民西路水利厅二楼总队家属院9号楼201住房以陆拾万元价格出让给乙方。二、乙方先首付伍拾万元给甲方，待房产过户时将剩余拾万元房款给甲方付清。三、甲方交房前，因房产产生的一切事宜由甲方负担，乙方不承担任何责任。四、甲方尽快于阴历年底前搬出，将房交给乙方。五、房产过户于2016年4月份以后办理。六、房产过户所需费用由乙方负担。七、未尽事宜甲、乙双方协商解决。合同签订后，吕圣连将购房款50万元以转账的形式支付给孟黎鸣。2016年7月22日，孟祥奇（甲方）和吕圣连（乙方）又签订关于房产交易的补充协议一份，协议内容如下：1、房产交易合同真实有效，继续履行。2、房产证因甲方原因没能按时转交乙方办理过户手续，双方自愿协商如下：甲方认同于2018年5月1日前将房产证交付给乙方，并配合乙方办理过户手续；若甲方在2018年5月1日没能给乙方交付房产证，应承担违约责任，并支付给乙方违约金拾万元整，余款退还五十万元买房款；如孟祥奇有任何意外，一切责任由儿子孟黎鸣承担。甲方：孟祥奇乙方：吕圣连2016年7月22日。2018年4月21日，孟黎鸣向吕圣连出具一份书面材料，内容为：1、今有人民路水利庭家属院8-9号楼1单元2楼（房产证名为孟祥奇），经孟祥奇同意，由其儿子孟黎鸣作价陆拾万元卖给吕圣连，吕圣连首付五十万元给孟黎鸣，收款人为孟黎鸣。2、因收款人为孟黎鸣，所以因房产发生的后续纠纷由孟黎鸣负责。孟祥奇同时在该书面材料上签字。另查明，漯河市不动产登记局不动产权登记记载表上显示，位于漯河市源汇区人民西路水利厅家属楼（8#、9#楼）52幢18号的房产登记在孟祥奇名下，房屋详细信息中显示房屋所在层2层，与购房合同中房屋所在楼层一致，购房合同中约定的房屋楼号、门牌号信息与不动产权登记记载表中略有差异，但原、被告均未对此提出异议。登记记载表中显示该房产于2015年4月28日抵押给厦门夏工机械股份有限公司，2017年7月17日被法院查封。2019年1月8日漯河市中级人民法院发布的公告显示，法院近期将对该房产进行处置。以上事实有购房合同、转账凭证、补充协议、书面材料、不动产权登记记载表、法院公告、当事人的陈述、庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，一、关于合同效力问题。原告吕圣连与被告陈孟祥奇对签订购房合同以及补充协议系各方当事人真实意思表示均无争议，被告赵淑英以案涉房屋系夫妻共同共有财产，被告孟祥奇属于无权处分为由主张合同无效。原告提交的案涉房屋产权信息，注明房屋是被告孟祥奇单独所有，原告根据产权登记，能够得出被告孟祥奇具有处分权的确信；且从2015年签订《购房合同》至今，并没有共有人主张孟祥奇属于无权处分。被告赵淑英也未提交证据证实原告系与被告孟祥奇恶意串通损害其利益，也不存在购房合同系以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定等，故本案合同不具备法律规定的无效情形，原告吕圣连与被告孟祥奇签订的购房合同及补充协议应认定为合法有效。二、合同是否解除。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”补充协议中约定，“若卖方在2018年5月1日没能给买方交付房产证，应承担违约责任，并支付给买方违约金10万元，退还50万元买房款”，该条款是对原、被告所订立购房合同所附的解除条件。现因房屋存在抵押且被法院查封，被告孟祥奇已无法实际履行房屋买卖合同义务，应当视为房屋买卖合同解除条件已成就。经本院释明，原告要求解除合同，因此对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。三、损失计算及责任承担。由于补充协议中双方对合同解除后的权利、义务进行了明确约定，应当依约履行。按照合同约定，被告孟祥奇应当向原告退还购房款50万元并支付违约金10万元，原告主张返还购房款及要求支付违约金符合合同约定。但原告主张的房屋差价损失，因未提供证据证明具体损失数额，且《合同法》中违约金的功能设定主要系对损失的弥补，因此对原告主张的该部分损失本院不予支持。被告孟黎鸣对原告出具书面承诺表示自愿承担合同债务，视为是债务加入，因此被告孟黎鸣应共同承担返还购房款及支付违约金的责任。由于原告没有举证证明被告孟祥奇和孟黎鸣将款项用于夫妻共同生活、共同生产经营，因此本案涉及的合同债务不属于夫妻共同债务，原告要求被告赵淑英和被告朱晓玲承担责任的理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告吕圣连与被告孟祥奇2015年8月30日签订的《购房合同》；二、被告孟祥奇和被告孟黎鸣于本判决生效之日起十日内共同退还原告购房款500000元并支付违约金100000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9800元及保全费3520元，共计13320元，由被告孟祥奇和孟黎鸣承担。如不服本判决，可在判决书送到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  蒲红伦审 判 员  郜静敬人民陪审员  张鸿鸽二〇二〇年二月二十五日书 记 员  张鹏飞