江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2019）苏0602民初6483号原告：南京金鹰国际物业发展有限公司南通分公司，住所地南通市人民中路106号4层。负责人：陶甄，职务总经理。委托诉讼代理人：刘红建，男，1971年9月11日生，系该公司员工。被告：陆志华，男，1981年11月2日生，汉族，住南通市崇川区。原告南京金鹰国际物业发展有限公司南通分公司与被告陆志华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南京金鹰国际物业发展有限公司南通分公司的委托诉讼代理人刘红建、被告陆志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京金鹰国际物业发展有限公司南通分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳2016年1月1日至2019年12月31日期间所欠物业服务费12877.92元、公共能耗费5151.16元、物业服务费滞纳金10237.95元、公共能耗费滞纳金4094.96元。2、案件受理费由被告承担。事实与理由：南通金鹰国际房地产开发有限公司（原南通侨鸿国际房地产开发有限公司）系江海名苑开发建设单位。2006年11月1日，金鹰房产与原告签订《前期物业服务合同》、《业主临时公约》约定，由原告对江海名苑小区提供物业服务，合同亦对物业服务费、公共能耗费、滞纳金收费标准进行了约定。2017年12月17日，江海名苑业主委员会与原告签订《江海名苑物业服务合同》，续聘原告作为物业服务公司。被告作为江海名苑3幢301室业主，欠缴2016年1月1日至2019年12月31日期间所欠物业服务费12877.92元、公共能耗费5151.16元。原告多次催要无果，诉至法院。被告陆志华辩称，原告未履行自身义务，未能及时修理家中南侧卧室漏水，造成装潢损失。被告楼下住户野蛮装修，原告未及时阻止。原告关联公司南通金鹰国际房地产开发公司未按《业主临时公约》履行自身义务，造成被告损失，侵犯被告权益，经法院判决后未履行相关义务。原告未及时制止他人违反《业主临时公约》之行为，造成被告受到噪音、热浪的影响，履行义务不到位。此外物业费、公共能耗费滞纳金计收标准过高。原告围绕其诉讼请求，提供了以下证据：1、房屋产权登记信息查询及身份证复印件。2、前期物业服务协议、江海名苑业主临时公约。3、江海名苑物业服务合同。4、物业服务工作照片。5、催缴函。被告对上述证据无异议。被告提供以下证据：1、空调阵照片。2、邻居证言及母亲出院小结。3、卧室及大门墙体开裂、窗户墙皮剥落、二楼墙体剥落照片。4、（2018）苏06民终3559号判决书一份。原告无法认定证言真实性，判决书与本案无关联性。本院认可上述证据的真实性、合法性、关联性并在卷佐证。结合当事人在庭审中的陈述，本院对案件事实认定如下：2006年12月25日，南京侨鸿国际集团物业发展有限公司南通分公司（现更名为南京金鹰国际物业发展有限公司南通分公司）与被告签订《前期物业服务合同》，就双方权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用、违约责任及其他事项进行了约定。其中，关于物业服务费的收取双方约定：高层住宅1.5元/月·平方米，公共能耗费0.6元/月·平方米预收。入住时交纳六个月物业服务费，此后按每半年的缴费周期，提前十日缴纳后半年的物业服务费，如未按约定交纳相关费用，自逾期之日按日万分之五的标准收取违约金。2017年12月17日，江海名苑业主委员会与原告签订《江海名苑物业服务合同》，就双方权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用、违约责任及其他事项进行了约定。其中，关于物业服务费的收取双方约定：高层住宅1.5元/月·平方米，公共能耗费0.6元/月·平方米预收。当年物业服务费在当年3月31日前预交，如未按约定交纳相关费用，自逾期之日按日千分之三的标准收取滞纳金。原告自2006年起为被告提供物业服务至今。另查明，被告系本市崇川区江海名苑3幢301室的房屋产权人，房屋建筑面积为178.86㎡。被告欠缴2016年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费、公共能耗费。本院认为，2006年12月25日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，2017年12月17日，江海名苑业主委员会与原告签订《江海名苑物业服务合同》，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方应受合同约束。庭审中，原告主张自2016年1月1日至2019年12月31日按每平方米1.5元计收物业费、按每平方米0.6计收公共能耗费符合合同约定，本院予以支持，故被告应当缴纳2016年1月1日至2019年12月31日物业费12877.92元（178.86×1.5×48）、公共能耗费5151.16元（178.86×0.6×48）。关于滞纳金标准问题，2017年12月17日江海名苑业主委员会与原告签订《江海名苑物业服务合同》约定自逾期之日按日千分之三的标准收取滞纳金，本院认为标准过高。本院酌定，案涉滞纳金全部按自逾期之日以日万分之五的标准计算。依据合同约定的交费时间点，滞纳金计算起始日期及计算方法明确如下：2016年1月1日至2016年6月30日物业费1609.74元、公共能耗费643.89元自2016年1月1日开始计算滞纳金；2016年7月1日至2016年12月31日物业费1609.74元、公共能耗费643.89元自2016年7月1日开始计算滞纳金；2017年1月1日至2017年6月30日物业费1609.74元、公共能耗费643.89元自2017年1月1日开始计算滞纳金；2017年7月1日至2017年12月31日物业费1609.74元、公共能耗费643.89元自2017年7月1日开始计算滞纳金；2018年1月1日至2018年12月31日物业费3219.48元、公共能耗费1287.79元自2018年4月1日开始计算滞纳金；2019年1月1日至2019年12月31日物业费3219.48元、公共能耗费1287.79元自2019年4月1日开始计算滞纳金。上述滞纳金均计算至实际给付之日。关于被告的抗辩南通金鹰国际房地产开发公司未履行判决义务，南通金鹰国际房地产开发公司并非本案诉讼主体，且与本案并非同一法律关系，故原告的主张缺乏法律依据，本院不予认可。关于被告认为原告未及时制止他人违反《业主临时公约》之行为，野蛮装修、造成被告受到噪音、热浪的影响，本院认为原告作为物业管理公司，并非侵权主体，亦无执法权，被告可通过法律途径向实际侵权人主张停止侵害、赔偿损失，故被告的主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告主张原告未履行自身义务，未能及时修理家中南侧卧室漏水，造成装潢损失，本院认为被告的举证仅证明装潢确实存在损毁的事实，但仅据此主张是因为原告未履行义务造成损毁，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陆志华于本判决生效后十日内一次性支付原告南京金鹰国际物业发展有限公司南通分公司江海名苑3幢301室2016年1月1日至2019年12月31日期间所欠物业服务费12877.92元、公共能耗费5151.16元。二、被告陆志华于本判决生效后十日内一次性支付原告南京金鹰国际物业发展有限公司南通分公司滞纳金（以日万分之五的标准，2016年1月1日至2016年6月30日物业费1609.74元、公共能耗费643.89元自2016年1月1日开始计算；2016年7月1日至2016年12月31日物业费1609.74元、公共能耗费643.89元自2016年7月1日开始计算；2017年1月1日至2017年6月30日物业费1609.74元、公共能耗费643.89元自2017年1月1日开始计算；2017年7月1日至2017年12月31日物业费1609.74元、公共能耗费643.89元自2017年7月1日开始计算；2018年1月1日至2018年12月31日物业费3219.48元、公共能耗费1287.79元自2018年4月1日开始计算；2019年1月1日至2019年12月31日物业费3219.48元、公共能耗费1287.79元自2019年4月1日开始计算。上述滞纳金均计算至实际给付之日。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币304.5元（已减半），由被告陆志华负担200元，原告南京金鹰国际物业发展有限公司南通分公司负担104.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉费609元(户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 员 沈忠华法官助理 施 维二〇二〇年二月三日书 记 员 方玖嫣