江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初16384号原告：冯志毅，男，1987年2月15日出生，汉族，住上海浦东新区。被告：昆山大唐和筑置业有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇秦峰南路**，统一社会信用代码：913205835766654193。法定代表人：林强，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈彬，该公司员工。被告：上海澄善实业有限公司，住所，住所地上海市浦东新区东塘路********社会信用代码91310115332515107H。法定代表人：朱伟良，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱江婷，上海九泽律师事务所律师。第三人：江苏昆山农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省昆，住所地江苏省昆山市前进东路**码:91320500770509049M。法定代表人：张哲清，该公司董事长。委托诉讼代理人：费峥，该公司员工。委托诉讼代理人：韦思涵，该公司员工。原告冯志毅与被告昆山大唐和筑置业有限公司（以下简称大唐公司）、上海澄善实业有限公司（以下简称澄善公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序于2019年10月29日公开开庭进行了审理，审理中，原告申请追加江苏昆山农村商业银行股份有限公司（以下简称昆山农商行）为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许；后因案情复杂，本案转为普通程序，于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告冯志毅，被告大唐公司的委托诉讼代理人陈彬，被告澄善公司的委托诉讼代理人朱江婷，第三人江苏昆山农商行的委托诉讼代理人费峥（仅参加第二次庭审）到庭参加诉讼。审理中，经原告申请，本院冻结被告大唐公司在昆山农村商业银行震川支行账户资金，后经原告申请解除了该查封。本案现已审理终结。原告冯志毅向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告大唐公司、澄善公司根据合同违约交房的约定解除购房合同，足额退还原告已交款2820000元以及违约金14.1万元（已付款项5%）、利息（以2820000元为基数，自2019年1月30日至偿还之日止，按年化利率12%计算的违约利息。于2018年12月30日提出，应在30日内结清，但实际并未结清）；2、请求判令被告大唐公司、澄善公司还购房款180000元，并支付自2019年1月30日至偿还之日止，按年化利率12%计算的违约利息；3、请求判令本案件的受理费、保全费、财产保全担保费、执行费由被告承担。事实和理由：原告在2016年7月31日与大唐公司签订了商品房购销合同，并于2016年7月31日支付首付款500000元整，同年8月20日再次支付房款720000元整以及向被告澄善公司支付促销服务款180000元，剩余房款1600000元原告通过昆山农商银行商业贷款的方式于2016年9月14日由昆山农商银行直接划拨至被告大唐公司指定账户，根据购房合同约定被告大唐公司存在逾期交房超过90日的违约行为，原告按照购房合同第九条第1款的处理方式提出解除合同，并要求被告按照合同约定支付已付金额的5%违约金。经过多次沟通无果后，原告与2018年12月30日以书面形式正式提出解除合同要求，并于2019年6月18日以律师函的方式通知原告要就按合同约定解除合同，但至今无任何回复，遂诉至法院，请求法院准予原告的诉讼请求。被告大唐公司辩称，房屋现状为在银行尚有贷款，网签并未撤销，我方未办理退房手续，我方需待办理完毕退房手续后再退款。我方同意退房。2018年12月29日取得交付备案证，关于18万元的我方不清楚，与我司无关，我方并未收取该款项，我方收取的系282万元。对于诉请第一项请求法院依法判决。截止目前，涉案房屋的网签、贷款还在原告名下，但原告对我司账户冻结不合理，请求对我账户进行解封，我司保留追究损失及相关责任的权利。被告澄善公司辩称，对原告诉请不同意，于2016年7月2日原告与我公司签订团购服务协议书，此协议为双方真实意思表示，在不违反法律法规，社会公共利益的情况下，协议合法有效。我公司的合同义务在原告与被告大唐公司签订房屋买卖合同之日起已履行完毕，我公司与原告之间的权利义务关系也随之消灭；原被告之间并非借贷关系，不存在利息之说；依据民法总则第188条规定案件的诉讼时效为3年，原告已过诉讼时效。综上，请求驳回原告诉请。第三人江苏昆山农商行陈述称，如果合同解除，要求被告大唐公司先行将贷款返还，尚有1521515.29元本金未还，共贷款金额为160万元。原告围绕诉讼请求依法提交了购房合同、团购服务协议书、房款支付凭证、合同解除通知书及邮寄凭证、律师函、个人购房借款合同，两被告及第三人未向本院提供证据。本院组织各方当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2016年7月2日，被告澄善公司（甲方）与原告（乙方）签订《团购服务协议书》，乙方须通过甲方指定的支付平台支付180000元作为参加购房优惠活动的团购服务费，每一笔团购服务费仅可享受甲方与项目开发商合作提供的一套房屋的优惠，团购服务费不构成房价款的一部分；未成功认购任何房产，在提出申请并提交材料后，甲方在十五个工作日内完成审核并发起退款；在成功认购（即签订房屋认购协议书或商品房买卖合同）后，由于自身原因导致退房的，则团购服务费概不退还。2016年8月20日，被告澄善公司向原告出具金额为180000元的收据，收款事由为5-103导购服务费，收款方式为刷卡。被告澄善公司认可系自行收取团购费用，未交付被告大唐公司。2016年7月31日，原告与被告大唐公司签订《商品房购销合同》（编号201XXX），载明：原告购买位于昆山市，房屋价款为2820000元，付款方式为签约当日支付首付款500000元，于2016年8月21日支付房款720000元，余款1600000元，由买受人向银行申请办理按揭贷款支付；出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方政府有关规定，将取得交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。同日，被告大唐公司向原告出具金额为500000元的首付款收据，收款方式为刷卡；2016年8月20日，被告大唐公司向原告出具金额为720000元的房款收据，收款方式为刷卡。2016年9月14日，第三人昆山农商行（甲方）与原告（乙方）、被告大唐公司（丙方）签订《个人购房借款合同》，约定甲方向乙方提供人民币贷款1600000元，乙方借款所购买房屋坐落XX花园XX室，购房合同编号201XXX，本借款合同项下的抵押物面积、座落以编号201XXX的房产销售合同为准；借款期限自2016年9月14日起至2046年9月14日，贷款年利率为5.39%；本合同中丙方提供的保证方式为房产抵押加阶段性保证担保。同日，被告大唐公司向原告出具金额为1600000元的房款收据，收款方式为按揭款。2018年5月23日，原告与被告大唐公司签订《协议书》，载明：买卖双方于2016年7月31日签订了编号为201XXX的《商品房买卖合同》，现双方一致同意继续履行该合同，出卖人预计将该商品房交付给买受人的时间为2018年9月30日前，实际交付时间以出卖人的通知为准，买受人同意在出卖人通知的时间内办理收楼手续。2018年12月30日，原告向被告大唐公司邮寄送达《合同解除通知书》，载明：2016年7月31日与你公司签订淀湖花园预售商品房《昆山市商品房购销合同》(合同编号：201XXX，合同签约备案号：#3196XXX预售合同，以下简称合同)，购买昆山市。出卖人(昆山大唐和筑置业有限公司)应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；又根据合同第九条，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款5%向买受人支付违约金。现昆山大唐和筑置业有限公司未能在合同第八条约定时间内按照合同要求交房，并实际逾期超过90日，满足合同第九条的出卖人逾期交房的违约责任的约定。据此提出解除本合同，要求你公司按照合同要求退付房款、支付违约金。被告大唐公司认可2019年1月3日收到该《合同解除通知书》。2019年6月18日，原告委托广州微众律师事务所向被告大唐公司发《律师函》，载明：2016年7月31日，原告与贵公司签订XX花园预售商品房的《昆山市商品房购销合同》，购买位于昆山市。合同约定贵司应当在2018年6月30日前向原告交付该商品房，但如今贵司已逾期超过90天，仍旧未向原告交付房屋。根据合同第九条之规定，贵司逾期超过90日，原告有权解除合同，并要求赔偿。限贵司在收悉本律师函后3日内与原告取得联系，商谈合同解除事宜，并按照相关规定足额退还原告已交款项，并按买受人累计已付款5%向买受人支付违约金。本院认为，原告与被告大唐公司之间签订的《商品房购销合同》（编号201XXX）系双方真实意思表示，依法成立生效。被告大唐公司未能依照约定交付房屋，逾期超过90日，原告依约有权解除合同，被告大唐公司于2019年1月3日收到原告邮寄的《合同解除通知书》，故本院确认原告与被告大唐公司之间签订的《商品房购销合同》（编号201XXX）于2019年1月3日解除。合同解除后，原告应配合被告大唐公司解除网签备案手续，被告大唐公司应归还原告购房款2820000元，其中原告向第三人昆山农商行贷款剩余本金1521515.29元由被告大唐公司优先支付给第三人，剩余部分由被告大唐公司返还给原告。原告向被告大唐公司主张违约金141000元（2820000元×5%），符合双方约定，本院予以支持。关于原告主张的利息，因与违约金性质均属于损害赔偿范畴，在双方约定违约金条款时应优先适用违约金条款，原告也未提供证据证明违约金不足以弥补所造成的损失，故对原告主张的利息损失本院不予支持。关于原告主张被告大唐公司、澄善公司退还团购费180000元的诉讼请求,《商品房购销合同》因被告大唐公司违约而解除,原告支付团购费意欲通过合同履行实际享受到减免房屋价款优惠的目的已经无法实现,且澄善公司未提供证据证明其收取该项费用的合法依据,被告澄善公司认可该费用是其收取，并未交付被告大唐公司，故应由被告澄善公司应返还原告团购费180000元。关于原告主张该部分利息，因违约并非归责于原告及被告澄善公司，故对原告主张该部分利息，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告冯志毅与被告昆山大唐和筑置业有限公司签订的《商品房购销合同》（编号201XXX）于2019年1月3日解除；二、被告昆山大唐和筑置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告冯志毅购房款2820000元，其中优先向第三人江苏昆山农村商业银行股份有限公司支付剩余贷款本金1521515.29元（具体金额以银行账单为准），剩余部分支付原告冯志毅；三、被告昆山大唐和筑置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯志毅违约金141000元；四、被告上海澄善实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告团购服务费180000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29360元，保全措施申请费5000元，合计34360元，由被告昆山大唐和筑置业有限公司负担。其中，原告预交的案件受理费和财产保全费合计34360元，本院予以退还，被告昆山大唐和筑置业有限公司应当负担的34360元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，帐号：32250********，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76。审 判 长  胡小娟人民陪审员  何金芳人民陪审员  张金泉二〇二〇年二月二十四日书 记 员  曹梦绮