广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30499号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗亿昌，男，汉族，1967年2月13日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。上诉人（原审原告、反诉被告）：董旋，女，汉族，1972年2月14日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。共同委托诉讼代理人：汪**，上海市广发（深圳）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张俊，上海市广发（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗寿棠，男，汉族，1956年2月8日出生，住所地：广东省深圳市福田区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杜小丽，女，汉族，1958年2月9日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。共同委托诉讼代理人：张勃，北京市浩天信和（深圳)律师事务所律师。上诉人罗亿昌、董旋因与被上诉人罗寿棠、杜小丽房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初25588号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗亿昌、董旋上诉请求：1、撤销原审判决第三项；2、罗寿棠、杜小丽承担一审诉讼费及保全费、二审诉讼费用。事实和理由：第一，一审判决认定未能过户的原因在于罗亿昌、董旋，属于认定事实错误。董璇、罗亿昌一审中多次举证证明未能过户原因并非拖延，而是之前存在历史原因、以及具备办理条件后罗寿堂、杜小丽拖延。涉案房产未能办理绿本转红本，存在土地性质属于军事用地的障碍、相关部门办理程序不明确的历史原因。一审判决有意忽略相关事实，属于事实认定错误。其次，在涉案房产具备办理绿本转红本的政策条件以及有邻居成功办理绿本转红本的先例后，罗寿堂、杜小丽仍一再拖延办理，才是涉案房产未能办理过户的主要原因。即使在2018年，董璇、罗亿昌仍在为办理绿本转红本与罗寿堂、杜小丽多次沟通，但罗寿堂、杜小丽仍无配合的行动。第二，一审判决将买卖房产所应自行承担的的税费作为罗寿堂、杜小丽的损失，属于认定事实错误。首先，罗寿堂、杜小丽应缴纳税费的原因罗寿堂、杜小丽所买卖房产并非其唯一住房，而罗寿堂、杜小丽对其不符合相关减免税收条件是明知的。根据相关政策，其不得享受减征契税的待遇。罗寿堂、杜小丽一再拖延、不履行办理涉案房产绿本转红本及过户至董璇、罗亿昌名下的合同义务，己经是违约在先，其不应因此获得不当利益。罗寿堂、杜小丽将本应交由董璇、罗亿昌保管、作为涉案房产过户依据之一的批复，作为罗寿堂、杜小丽获取不当利益的借口，违反诚实信用原则。第三，一审判决认定罗寿堂、杜小丽“2018年7、8月才得知原告己取得涉案房产的批复与证明”，进而认定董璇、罗亿昌存在过错并应承担罗寿堂、杜小丽未能享受的税款减免，属于认定事实错误。首先，董璇、罗亿昌不存在过错。涉案房产批复是涉案房产交易案件的组成部分，本应在涉案房产转移董璇、罗亿昌占有时一并移交，但罗寿堂、杜小丽并没有主动移交，而是董璇、罗亿昌从特检站营房科取得。在涉案房产具备绿本转红本办理条件之后，董璇、罗亿昌仍频繁与罗寿堂、杜小丽沟通、在多个场合表示愿意为办理过户提供协助，己经积极履行协助义务。罗寿堂、杜小丽对涉案房产存在批复一事是明知的。罗寿堂、杜小丽购买涉案房产的时间为1999年，涉案房产绿本转红本批复形成于2002年，早于董璇、罗亿昌2005年购买涉案房产，并且在特检站将批复交予董璇、罗亿昌之前一直保管在特检站。再次，罗寿堂、杜小丽存在严重过错，恶意设置不合理条件，妨碍合同目的实现。如果涉案房产早就具备办理绿本转红本的条件，罗寿堂、杜小丽应主动履行过户义务，不至于在2018年仍找借口不知道批复在董璇、罗亿昌处保管，也对涉案房产批复以及办理过户一事在转让涉案房产后的13年里不闻不问。第四，一审判决支持罗寿堂、杜小丽应缴税费由董璇、罗亿昌承担，属于法律适用错误。在董璇、罗亿昌已经支付涉案房产购房款、履行合同主要义务的情况下，办理涉案房产绿本转红本以及办理红本过户是罗寿堂、杜小丽的合同义务，罗寿堂、杜小丽反而因违反合同义务获得不当利益，违反合同法诚实信用原则和公平原则。罗寿堂、杜小丽辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。罗亿昌、董璇向一审法院起诉请求：一、确认2005年11月5日双方签订的《房屋买卖协议书》有效；二、判令罗寿堂、杜小丽十日内办理位于深圳市罗湖区房地产权证（红本）；三、判令罗寿堂、杜小丽于取得深圳市罗湖区的商品房房地产权证（红本）三日内将上述房屋产转移登记至罗亿昌、董璇名下；四、判令罗寿堂、杜小丽承担本案的全部诉讼费用。罗寿堂、杜小丽向一审法院反诉请求：一、依法解除罗寿堂、杜小丽与罗亿昌、董璇于2005年11月5日签署之《房屋买卖协议书》；二、判令罗亿昌、董璇向罗寿堂、杜小丽支付房屋占用费（房屋占用费自2006年1月计算至2018年12月，共计人民币579600元，扣除罗亿昌、董璇业已支付的350000元，尚需支付229600元）；三、判令罗亿昌、董璇向罗寿堂、杜小丽承担房屋交易个人所得税及契税损失人民币237253.96元；四、由罗亿昌、董璇承担本案本诉、反诉费用。一审法院认定事实：一、涉案房产产权情况：涉案房产位于深圳市罗湖区。涉案房产于1999年2月12日转移登记至罗寿棠名下，房地产证编号为深房地字第**，使用权来源为购准成本商品房。深圳市住房保障署于2019年6月11日作出深住保函〔2019〕310号《深圳市住房保障署关于罗湖区产相关事项的复函》载明，“深圳市住房制度改革办公室已于2002年向罗寿棠、杜小丽家庭发放取得XX家属住宅7栋701号住房全部产权批复，该房具备转为市场商品房条件”。深圳市不动产登记中心于2019年7月8日作出深不动产登函〔2019〕452号《深圳市不动产登记中心关于XX家属住宅7栋701号房产相关情况的复函》载明，“截至2019年6月25日，XX家属住宅7＃701已办办理深房地字第**地产证，登记权利人为罗寿棠、杜小莉，所占份额分别为1／2,房屋用途为住宅，房屋性质为准成本商品房。贵院提供的《深圳市住房保障署关于罗湖区产相关事项的复函》（深住保函〔2019〕310号）显示，罗寿棠、杜小莉家庭已取得上述住房全部产权批复。根据该复函，如该房产存在权属转移，当事人可备齐材料申请办理相关登记，我中心将依据《深圳经济特区房地产登记条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规规章的规定依法受理。广东省公安边防总队深圳经济特区检查站后勤处于2006年9月19日出具《证明》载明，“黄贝派出所：兹有我站原政治委员罗寿棠属有的机关7栋701房产，现已转让给其堂弟罗亿昌，请给予办理罗亿昌户口本独立开户手续为盼”。深圳市人民政府住房制度改革办公室于2002年9月25日作出批复号为Ｑ0002420-36的《深圳市人民政府住房制度改革办公室批复》载明，“申请人：罗寿棠，身份证号码：粤边字第3652,配偶：杜小丽，身份证号码：4403015********,你（们）报来壹套位于罗湖区，建筑面积125.16平方米，房价款壹拾捌万零仟卷佰卷拾贰圆贰角贰分元，经我办审查合格，同意取得上述住房全部产权。凭此批复及有关资料到产权登记机关缴交有关税费并办理市场商品房《房地产证》。”罗亿昌、董旋自认其于2006年9月19日取得上述批复及证明。二、合同签订及履行情况：罗亿昌、董旋作为乙方与罗寿棠、杜小丽作为甲方于2005年11月5日签订《协议书》载明，“甲乙双方就转让房产有关事项达成如下协议，共同信守。一、甲方自愿卖出位于XX机关大院7栋701房屋壹套（绿本房产证、房产房产证号：深房地字第**Ｏ.9789073），包括车库壹间（大院内3号车库），价钱为人民币叁拾伍万元整（350000.00元）。二、乙方自愿买入位于XX机关大院7栋701房屋壹套（绿本房产证、房产证房产证号：深房地字第**.9789073）,包括车库壹间（大院内3号车库），价钱为人民币叁拾伍万元整（350000.00元）。三、如绿本房产证办理转红本房产证时，交由特检站统一办理，补交地价款由乙方支付。四、房产过户时，金额应于叁拾伍万元整（350000.00元）减去上缴所得税后价款填写，以保证甲方不亏本。五、乙方拥有房屋的使用权，处置权或其它任何原因（如单位迁移，政府规划拆迁等），所得房屋安置和／或经济赔偿的承受权均归属乙方（包括子女）无条件拥有和继承，甲方协助办理一切相关手续。六、如房屋安置和／或经济赔偿不足叁拾伍万元，甲方不补偿差额部分。七、乙方付清房款后，绿本房产证交由乙方保管，甲乙双方写收据，交房后所产生的与房屋有关的一切费用由乙方负担。八、此协议一式二份，甲乙双方签字生效”。上述合同签订后，2005年9月8日，罗亿昌、董旋向罗亿昌转账支付了50000元；2005年11月10日，罗亿昌、董旋向杜小丽转账支付250000元，罗寿棠、杜小丽向罗亿昌、董旋出具《收条》载明“兹收到罗亿昌、董旋房款人民币叁拾万元整（300,000.00元)”；2006年2月7日，罗亿昌、董旋向杜小丽转账支付50000元，罗寿棠、杜小丽向罗亿昌、董旋出具《收据》载明，“兹收到罗亿昌、董旋夫妇购房款人民币伍万元正（￥50000元)”。各方确认已于2005年将涉案房产包括车库在内的部分交付给罗亿昌、董旋使用。三、各方聊天记录：杜小丽于2016年8月1日上午10:41向罗亿昌、董旋董璇发送微信，“不管怎样，还是要带上特检站那套房的绿本去问一下……希望你抽点时间我们去一趟住宅局，看他们是怎么解释的……你要真的没时间，房子的绿色本子借我一用，我们自己去过问一下”……；罗亿昌、董旋董璇于2018年7月30日下午9:50向杜小丽发送微信，“是这样的，特检站的房子有进展了，我们从四川回来才知道大院里的好多人的房子都转到红本了。我们想和嫂子哥哥一起见面定一下怎么去弄，这事还得尽快，这政策时时变，您知道的”；罗寿棠向罗亿昌发送微信，“市房改办的批复怎么会在你手中？涉及有关手续尚在办理中，不必焦急！”；2018年9月12日双方谈话录音的文字整理中记载“罗寿棠：七月底、八月初，就是你发来的前几天，李立笔发给我这个东西（办证批文)，微信发给我问我转红本没有，我才知道有这个东西……06年到现在多长时间了？吃饭吃过多少次了，见面见过多少次了，就不能拿给我吗？你没有权利自己扣住的，你有权利吗？不是我的吗……罗亿昌：我说，三天之内，我们把这个房子去过户，好不好……我就是意思是说，我们三天之内，把这个事情解决了。……董旋：那什么时候给我们答复？罗寿棠:会给你答复的。罗亿昌：就礼拜一之前，好吧？董旋:今天星期几？星期三。那我们走吧”。四、罗寿堂、杜小丽所有房产及缴纳税款情况：《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）第五条规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）第一条（一）款规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。罗寿堂、杜小丽于2010年6月25日转让位于XX花园12栋402的房产；于2010年8月17日购入位于XX侨园1栋1601的房产，于2015年8月21日转让该房产，为此支出个人所得税78431.22元；于2017年7月27日购入位XX公馆（一、二期）2栋A座5A的房产，面积为128.3平方米，为此交纳契税317647.48元。五、其他情况：深圳市不动产登记中心于2019年6月17日出具《购房资格证明》载明，“根据罗亿昌、董旋（身份证号：4416211967××××××××、5106021972××××××××）的申请及《提交〈购房资格证明〉告知书》（案号：（2018）粤0303民初25588号），经核查，2019年06月16日，申请人家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购贰套”。杜小丽曾用名杜小利、杜小莉。一审法院认为，《协议书》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。因此，罗亿昌、董旋主张确认双方签订的《协议书》有效的诉讼请求，一审法院依法予以支持。各方的争议焦点之一为罗寿堂、杜小丽是否有权解除涉案《协议书》。本案为房屋买卖合同纠纷，罗寿堂、杜小丽作为卖方的主要合同目的为收取购房款，罗亿昌、董旋作为买方的主要合同目的为取得涉案房产完整的所有权。罗亿昌、董旋已依约支付购房款，罗寿堂、杜小丽的主要合同目的已经实现，且罗寿堂、杜小丽已将涉案房产交付罗亿昌、董旋占有使用，即使系因罗亿昌、董旋拖延导致涉案房产未能过户，罗寿堂、杜小丽亦无权解除涉案合同。因此，罗寿堂、杜小丽主张解除涉案《协议书》并主张罗亿昌、董旋支付占有使用费的诉讼请求，一审法院依法不予支持。根据深圳市住房保障署于2019年6月11日作出的深圳市住房保障署关于罗湖区产相关事项的复函》、深圳市不动产登记中心于2019年7月8日作出的深不动产登函〔2019〕452号《深圳市不动产登记中心关于XX家属住宅7栋701号房产相关情况的复函》以及《协议书》的约定，罗寿堂、杜小丽应配合罗亿昌、董旋办理涉案房产的商品房房地产证至罗亿昌、董旋名下，相应税费应由罗亿昌、董旋承担。双方并未在《协议书》中约定罗寿堂、杜小丽向罗亿昌、董旋交付车库合同及支付凭证的义务，罗亿昌、董旋也并未提交证据证明罗寿堂、杜小丽处保管有上述合同及支付凭证，应承担举证不能的不利后果，因此，罗亿昌、董旋主张罗寿堂、杜小丽向其交付车库合同及支付凭证的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。各方的争议焦点之二为罗亿昌、董旋是否应赔偿罗寿堂、杜小丽房屋交易个人所得税及契税损失237253.96元。根据各方双方的短信往来、2018年9月12日双方谈话录音及文字整理，罗寿堂、杜小丽于2018年7、8月才得知罗亿昌、董旋已取得涉案房产的批复与证明，而罗亿昌、董旋自认其于2006年9月19日取得上述批复及证明，期间已过去长达十二年之久，罗亿昌、董旋对此存在过错，应对因此造成的罗寿堂、杜小丽未能依政策享受的税款损失予以赔偿。《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）第五条规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。据此计得罗寿堂、杜小丽在转让位于XX侨园1栋1601的房产时的个人所得税损失为78431.22元。《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）第一条（一）款规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。据此计得，罗寿堂、杜小丽在购买位于XX公馆（一、二期）2栋A座5A的房产时产生的契税损失为158823.74元。因此，罗亿昌、董旋应赔偿罗寿堂、杜小丽上述损失237253.96元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认罗亿昌、董璇与罗寿棠、杜小丽于2005年11月5日签订的《协议书》有效。二、罗寿棠、杜小丽于本判决生效之日起十五日内协助罗亿昌、董璇办理位于深圳市罗湖区董璇名下，期间产生的税费由罗亿昌、董璇负担。三、罗亿昌、董璇于本判决生效之日起十五日内向罗寿棠、杜小丽赔偿损失237253.96元。四、驳回罗亿昌、董璇主张罗寿棠、杜小丽向其移交车库使用权购买合同及车库购买支付凭证的诉讼请求。五、驳回罗寿棠、杜小丽主张解除上述《协议书》的反诉请求。六、驳回罗寿棠、杜小丽主张涉案房产占有使用费的反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据罗亿昌、董旋的上诉内容，本案的争议焦点为：1、涉案房产没有及时过户的责任；2、罗亿昌、董旋是否应赔偿罗寿堂、杜小丽未享受有关税费减免的损失；3、涉案房产过户的税费应由谁负担。关于本案的第一个争议焦点，本院认为，从一审查明的事实可知，涉案房产在2002年已经取得全部产权批复，具备转为市场商品房的条件，罗亿昌、董旋也自认在2006年9月取得了上诉批复和有关证明，此时，双方应及时联系，共同去办理涉案房产的“绿转红”及过户手续。从双方的录音谈话内容可知，罗寿堂、杜小丽在2018年7、8月份才知道罗亿昌、董旋已经取得了全部产权批复和有关证明，因此，罗寿堂、杜小丽在此之前对涉案房产未过户没有责任。罗亿昌、董旋在2006年取得上诉批复和有关证明后，没有及时联系罗寿堂、杜小丽，对涉案房产的未及时过户有直接责任。一审对此认定正确，本院二审予以维持。关于本案的第二个争议焦点，本院认为，如果涉案房产在罗亿昌、董旋自认的2006年及时办理了过户手续，则罗寿堂、杜小丽在此后的转让和购买其他房产时均可以享受有关税收减免优惠，从而少交或不交有关契税，正是由于罗亿昌、董旋怠于履行过户义务，导致罗寿堂、杜小丽多交了有关契税，该部分损失应由罗亿昌、董旋负担，一审对此处理正确，本院予以维持。关于本案的第三个争议焦点，本院认为，合同约定，罗寿堂、杜小丽交房后所产生的与房屋有关的一切费用由罗亿昌、董旋负担，因此，一审判决罗亿昌、董旋承担过户的税费并无不当，本院对此予以维持。综上，罗亿昌、董旋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4859元，由罗亿昌、董旋负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇二〇年二月二十日书记员 郭有志（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。