安徽省宣城市宣州区人民法院 民事判决书稿 （2019）皖1802民初5482号 原告：陈翠兰，女，1968年4月18日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 原告：刘丽，女，1988年7月29日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：储有雷，安徽今昔律师事务所律师。 被告：徐作宏，男，1962年12月8日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：李淑虎，安徽金皖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：奚望，安徽金皖律师事务所实习律师。 原告陈翠兰、刘丽与被告徐作宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理。2019年10月8日，本院依法公开开庭进行了审理。原告陈翠兰及委托诉讼代理人储有雷，被告徐作宏及其委托代理人李淑虎、奚望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2016年3月11日签订的《租赁合同》；二、判令被告腾空位于宣城市的房屋并返还给原告（房产证号：房地权宣城字第××号，现名为“宣城市宛陵湖商务会所”）；三、判令被告支付原告房屋占用费93972.60元（暂计至2019年8月26日，自2019年8月27日起至实际返还房屋之日止，按照每日1917.81元计算）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月11日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于宣城市区的自有房产（房产证号：房地权宣城字第××号）出租给被告经营，租赁期限为5年，自2016年7月8日至2021年7月7日止，前3年年租金为68万元，后2年每年租金为70万元，租金的支付方式为先付后用，每年的6月8曰付清下一年度全年租金。另，《租赁合同》第十四条约定：在合同履行期内，被告若违反本合同第三、七、九、十条的规定，原告有权解除合同并要求被告承担赔偿责任，保证金5万元不予返还。2019年6月份开始，原告开始向被告催讨房租，被告以房屋即将拆迀为由要求按月支付房租，原告不能接受。2019年7月10日原告向被告发送了《解除房屋租赁合同通知书》，被告于2019年7月11日收到该通知。时至今日，被告既没有支付原告租金也未腾空原告的房屋，已经严重侵犯了原告的合法权益。 被告辩称，一、被告并未违反房屋租赁规定，且被告一直本着解决问题的态度，与原告进行了多次沟通。因政府拆迁行为而打乱了被告正常给付房屋租金的行为，被告并没有拖欠租金的想法，被告提交的证据可以证明。案涉房屋在拆迁范围之内，且被告一直在积极与原告沟通商量给付房租的事宜，调整给付租金的方式，只是双方一直未达成合意，根据微信截图可以反映，早在2019年6月1日，被告就房租问题与原告进行过沟通，当时并未超过合同约定给付房租的期限，被告在提出的月付的方式，合情、合法、也合理。二、被告应支付给原告的房租为32602.77元，其时间应当截止至原告将房屋上锁之日，即2019年7月25日所欠房租天数为17天；三、原告应当赔偿被告无法正常经营的损失，根据租赁合同第4条规定，租赁期间原告不得干预被告正常经营。租赁合同第15条规定，租赁期满或在原告解除合同的情况下，被告装好及添置的财产由被告在期满后或接到合同通知后15日内自行处理完毕，原告不给予被告任何补偿或赔偿，原告并未通知被告，给予被告相应的缓冲期，将被告正常经营的宾馆大门上锁，严重违反了合同约定，也损害了被告的合法权利。租赁合同第16条规定，在租赁期内，如果原告违约，原告应无条件双倍返还保证金及赔偿被告的损失。对原告诉请要求解除双方签订的租赁合同，被告认为解除合同条件没有达到，同时被告没有违约，不同意解除合同。因被告不同意解除合同原告所主张的第二项诉请就不存在。关于第三项诉请，从2019年8月27日截止到本案结束，被告主要考虑案涉房屋什么时候拆迁，但是被告保证所租赁的房屋有一个月算一个月，不拖欠房租。 诉讼中，原、被告均向本院提交证据，双方当事人对证据发表质证意见，对双方无争议的证据，本院予以确认并佐卷，对双方有争议的证据，本院认定如下: 一、原告提交的《租赁合同》一份，证明原告将案涉房产租赁给被告使用，租赁期限为5年，自2016年7月8日起至2021年7月7日止，每年的6月8日付清下一年度租金，被告若逾期支付房租原告有权解除合同并要求被告承担赔偿责任，保证金50000元不予退还。被告的质证意见为：对《租赁合同》真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，该份租赁合同约定的租赁期限是五年，目前为止未到五年，合同到期日是2021年7月7日。双方虽然约定了租金付款方式为在每年的到期前一个月交清下个月租金，即每年的6月8日交清，但今年5月份，被告接到案涉房屋拆迁的通知，原告也参加相关会议，案涉房屋参与测量，被告认为涉案房屋划入政府拆迁范围，在这种情况下，预交一年房租是不合理的，租金应一个月、一个月的交付，被告主动跟原告多次联系，原告置之不理，不收房租。而且以此来为由产生诉讼，达到其他的目的。经审查，被告对《租赁合同》的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。对于证明目的，以本院确认的事实为准。 二、被告提交的通知、结果公示、公告、宣区征（2019）127号文件、公示牌、征迁照片两张，征迁房屋清单3份附件、照片两张，证明涉案租赁房屋已纳入政府拆迁范围，编号为94号。照片证明了济川办事处作为征迁部门召集被拆迁户召开房屋评估结果现场答疑会，在涉案租赁房屋即被告开设的宾馆内，北京华瑞行房地产评估咨询有限公司的工作人员（评估机构）对房产评估进行调查。原告的质证意见为：对证据的真实性无异议，但与本案没有关联性。经审查，涉案租赁房屋目前已划入政府拆迁范围，对该事实，本院予以确认。 三、被告提交的微信记录，证明原、被告双方在6月初知道案涉房屋要被征迁，被告主动找原告要求交房租，让原告发卡号给被告，都被原告拒绝；原告的质证意见为：对证据的真实性无异议，但不是被告不交纳房租的正当的理由，交纳房租方式有多种，原被告曾与5月份商量过房租交纳方式，当时原告也同意被告先付半年房租，但被告也没有兑现，经审查，原告对该微信记录的真实性无异议，本院予以确认。 本院认定事实如下：2016年3月11日，原、被告签订《租赁合同》，原告（甲方）将其座落于宣城市区的自有房产（原东方宾馆）租赁给被告（乙方）经营，名称为宣城市宛陵湖商务会所。租赁期限为5年自2016年7月8日起至2021年7月7日止。前3年每年的租金为68万元整，后二年每年租金为70万元整。合同中第三条租金付款方式约定“本着先付租金后经营的原则，第一年即2016年6月8日前支付全年租金，以后每年租金均提前一个月付清下一年全年租金（即以后每年的6月8日付清下一年度租金）。”合同中第七条约定：“为了保证合同的履行，在签订合同的同时，乙方必须另付甲方履约保证金5万元整（不计息）。……。”第十四条约定“在合同履行期内，乙方若违反本合同第三、第七、第九、第十条的规定，甲方有权解除合同并要求乙方承担赔偿责任，保证金五万元不予退还”。合同签订后，被告向原告交付保证金50000元。原告将涉案租赁房屋交付被告经营使用。租赁期间，被告向原告支付2016年7月8日至2019年7月7日期间的租金。2019年5月份，涉案租赁房屋划入政府拆迁范围。期间，原、被告就租金交纳的问题进行协商但未果。被告未按合同的约定未在2019年6月8日支付2019年7月8日至2020年7月7日期间的租金。2019年7月10日，原告向被告送达《解除房屋租赁合同通知书》。2019年7月26日，原告将租赁房屋的其中一扇门锁住，经济川派出所民警调解，双方对租金的支付仍未达成一致意见。 另查，目前，涉案租赁房屋未拆迁。 2019年10月28日，原告向本院申请财产保全，本院依法制作了民事裁定书，裁定：冻结被申请人徐作宏在宣城市宣州区济川办事处的房屋征收补偿款70万元，冻结期限一年。 本院认为：2016年3月1日，原、被告双方就涉案房屋的租赁签订合同，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规，合法有效。根据《租赁合同》的约定，被告每年租金应在6月8日付清下一年全年的租金。2019年5月，涉案租赁房屋划入政府拆迁范围，未明确具体的拆迁时间，截至本院判决时止，涉案租赁房屋仍未被拆迁，被告也未按照合同履行交纳租金的义务。根据《租赁合同》第十四条的约定“在合同履行期内，乙方若违反本合同第三、第七、第九、第十条的规定，甲方有权解除合同并要求乙方承担赔偿责任，保证金五万元不予退还”，故对原告要求解除《租赁合同》及腾空并交付涉案租赁房屋、支付房屋占有费的诉讼请求，本院予以支持，合同解除日期以判决日期为准。被告应支付原告2019年7月8日至2020年2月20日期间的租金431347.03元[（月租金58333.33元/月×7个月）+（日租金1918.81元/日×12天）]。合同解除之后的房屋占用费，自2020年2月21日起计算至实际交付房屋止，以年租金700000元为计算基数。本案中，涉案租赁房屋拆迁在解除合同前，被告依据《租赁合同》约定享有的拆迁利益可另行主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、原告陈翠兰、刘丽与被告徐作宏签订的《租赁合同》于2020年2月20日解除； 二、被告徐作宏在本判决生效之日起三十日内腾空并向原告陈翠兰、刘丽交付位于安徽省宣城市的房屋（房产证号：房地权宣城字第××号，现名为“宣城市宛陵湖商务会所”）； 三、被告徐作宏在本判决生效之日起三十日内向原告陈翠兰、刘丽支付房屋租赁费431347.03元及房屋占用费用（自2020年2月21日起至实际交付之日止，以年租金70万元为计算基数）。 本案本诉受理费1175元，保全费4020元，合计5195元由被告徐作宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员 徐 琛 二〇二〇年二月二十日 书记员 臧凯利 附相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。