广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初15291号原告：饶志超，男，1990年6月2日出生，汉族，身份证住址江西省xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx,身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。委托诉讼代理人：张锦杨，广东微众律师事务所律师。委托诉讼代理人：李芳宇，广东微众律师事务所实习律师。被告：深圳太淏管理咨询有限公司，住所地深圳市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，统一社会信用代码914xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。法定代表人：李文强，执行董事。委托诉讼代理人：李亚宾，广东瀚宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉明，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。第三人：深圳湾科技发展有限公司，住所地深圳市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，统一社会信用代码914403xxxxxxxxxxxxxxxxx。法定代表人：邱文，董事长。委托诉讼代理人：杨现杰，男，1979年1月2日出生，汉族，系公司员工。原告饶志超诉被告深圳太淏管理咨询有限公司、第三人深圳湾科技发展有限公司房屋租赁纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用普通程序于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告饶志超及其委托诉讼代理人张锦杨、李芳宇，被告委托诉讼代理人李亚宾、王莉明，第三人委托诉讼代理人杨现杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉至法院，提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《深圳太淏管理咨询有限公司生态园办公场地承包协议》及补充协议、补充协议（二）、补充协议（三）；2、被告返还原告已支付的房屋租金保证金共计1025343元；3、被告及第三人连带赔偿原告被迫提前解除合同的损失共计116426.55元。事实与理由：原告与被告于2018年3月10日签订《深圳太淏管理咨询有限公司生态园办公场地承包协议》（以下简称《场地承包协议》），约定由原告承租被告位于生态园xxxxxxxxx层物业并进行经营。协议签订后原告按照约定支付了首期租金及房屋保证金，并依约招商运营。在运营过程中，该园区业主即第三人频繁在园区内宣传禁止非法转租，并上门检查、干扰入驻园区的企业。每当第三人实施检查，被告员工丁淼等便联系原告和入园企业，要求入园企业用印有“深圳太淏管理咨询有限公司”字样的招牌遮挡住自己的企业字号。因被告频繁要求入园企业自身的字号，这一要求对入园企业的正常运营产生严重影响，致使部分入园企业退租。为此，原告向被告发函质问被告频繁要求入园企业遮挡招牌的不当行为，并要求被告与第三人进行沟通，请第三人停止不当的干扰行为，以保障入园企业的正常运营。之后，被告与原告达成补充协议（三）,同意退租部分物业并进行结算，被告向原告返还退租部分的保证金。但截至原告起诉之日，被告并未向原告返还补充协议（三）中约定的退租部分的保证金共计500968元。且第三人仍频繁在园区内进行无理检查，干扰入园企业正常经营。被告对此束手无策，仍然要求入园企业遮挡招牌应对检查。剩余的这些企业不堪其扰，无法继续正常经营。后经原告了解，被告与第三人签订的合同约定了被告应为入园企业办理入孵手续的义务，但被告一直没有履行这一义务，致使原告及原告招商入驻的企业屡遭第三人检查干扰，以致无法正常经营。被告这一行为及带来的实际后果，已经严重违反原、被告双方签订的《场地承包协议》，导致原告的合同目的无法实现，给原告及原告招商入驻的企业造成了巨大损失。为维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求判如所请。被告答辩称：一、2019年1月29日，原告与被告达成《太淏生态创新孵化基地合作协议补充（三）》（以下简称《补充协议（三）》），对双方签订的《场地承包协议》进行变更，证明截至2019年1月29日，本案并不存在因被告违约而导致《场地承包协议》解除的问题。双方在《场地承包协议》履行过程中，是因为原告欠付款项而签订《补充协议（三）》，签订该协议是因原告违约，而非被告违约。二、结合原告提交的证据，可见原告诉状所谓的“被告要求遮挡入园企业字号”均发生在2018年，并非2019年，更非在2019年1月29日之后直至2019年4月12日《场地承包协议》解除的期间。三、双方《场地承包协议》的解除，是由于原告于2019年4月8日发出《解除合同通知函》，明确表示不再履行合同义务，构成预期违约，被告不得已回函同意《场地承包协议》于2019年4月12日解除。原告在《解除合同通知函》中所谓的违约理由并不成立。按照《场地承包协议》第十二条约定，被告不应退还保证金。1、被告并未将场地非法转让给原告，双方的《场地承包协议》约定的是被告将场地经营权承包给原告，并非将场地转让给原告，《场地承包协议》合法有效，且自2018年3月10日签订至2019年4月解除，《场地承包协议》已履行一年多时间，在此期间，原告及第三人均未对此提出异议。2、被告也并未将场地非法转租给租户。园区使用标语进行宣传是园区行使其管理职责，并无不当。第三人与被告签订的《深圳湾产业园区孵化机构平台服务协议》，明确约定第三人为被告及被告引入的入孵企业提供平台服务，可证明第三人是同意被告将房屋提供给入孵企业使用的。3、原告的入住企业的LOGO及背景墙并非是经常性被迫进行遮挡，只有寥寥三次，均发生在2018年，在双方签订《补充协议（三）》之前，与《场地承包协议》解除没有关系，且遮挡时间也极短，对企业场地里面的正常办公毫无影响，对入住企业的经营并无实质性影响，也不构成根本违约。4、原告没有任何证据证明被告不配合盖章，也没有证据证明由此导致原告的入驻企业严重流失，原告的入驻企业解除合同是原告的经营问题，并非被告责任。四、对于原告诉状提到的《补充协议（三）》约定的退租部分保证金500968元，被告不应退还。1、被告向原告返还退租部分押金或抵扣剩余租金，是以生态园退回退租部分面积押金为前提条件的。2、生态园尚未接受被告的协商退租，更未将退租部分面积押金退回被告。3、原告因为欠租而部分退租，实属违约，被告不应退还其退租部分相应押金。被告考虑到双方后续合作，同意帮助原告跟园区业主协商，看生态园是否也同意变更履行，若生态园同意解除跟被告之间关于原告退租部分面积的租赁关系并退回相应押金，被告愿意将生态园退回的押金返还原告或折扣剩余租金，否则，原告应当承担因为欠租而部分退租的违约责任，即退租部分面积的押金被告不予退还。五、原告诉状中提到的“被告应为入园企业办理入孵手续”没有合同依据，并非事实。同时，被告认为该内容不属于双方《场地承包协议》的约定内容，与《场地承包协议》的履行和解除也没有关系。六、原告主张被迫提前解除合同的损失没有事实和法律依据，不应得到支持。综上，请求法院驳回原告的诉求。第三人答辩称：一、第三人并非本案的诉讼主体，不应当参与本案的审理。（一）本案第三人非《中华人民共和国民事诉讼法》第56条规定之第三人。截至目前，第三人就涉案房屋仅与被告签有租赁合同，未与原告有合同关系，本案结果与第三人没有利害关系，同时，第三人对诉讼标的不具有独立请求权。（二）原告将第三人加入诉讼无法律依据。二、第三人即使参与本案审理，也无须承担任何法律责任。首先，第三人与原告没有任何合同关系，对原、被告签订的《场地承包协议》也不知情，依合同相对性原则，第三人不应向本案原告承担任何法律责任。其次，根据原告的证据，第三人已通过公告形式尽到提醒义务，不存在管理过错，原告明知第三人的相关公告内容，仍同被告签订《场地承包协议》，存在过错，应承担由此造成的全部损失。再次，第三人与被告签订的《深圳湾产业园区孵化机构平台服务协议》第四条第（三）款约定，被告引进入孵企业时，需与入孵企业及第三人共同签署三方入孵协议。原告未签署三方入孵协议，故其并非被告引入的入孵企业。第三人对《场地承包协议》并不知情，没有提出异议是基于不知情的情况下未提出异议。综上，第三人并非本案适格第三人，不应当参加庭审，更不承担任何责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx登记在深圳市投资控股有限公司名下。2016年1月22日，深圳市投资控股有限公司（委托人）与第三人（管理人）签订《投控产业园项目委托管理合同书》，约定第三人负责深圳湾科技生态园、深圳市软件产业基地、深圳湾创业投资大厦、深圳湾园创新科技中心、深投控创智天地大厦和深圳市生物医药创新产业园区六个项目的开发建设、租售和运营管理。2017年12月22日，第三人（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于深圳市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx房屋出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积共计3452.31平方米；租期共三年，自2017年12月19日起至2020年12月18日止；月租金总额252664.02元，租赁期间，租金标准从签订合同后的每年1月1日起逐年递增5%；租赁期内，乙方不得将租赁房屋之全部或部分转租或交由任何第三人使用，亦不得将本合同转让给第三方，若乙方擅自将租赁房屋全部或部分转租予他人或交由第三人使用的，甲方有权直接单方解除合同并要求乙方按本合同第18条约定承担违约责任；及其他内容。同日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订《深圳湾产业园区孵化机构平台服务协议》（以下简称《平台服务协议》），协议约定：甲方提供的平台服务，服务对象为乙方及乙方引入的入孵企业，服务期限与租赁合同中约定租赁期限一致，自2017年12月19日至2020年12月18日；乙方确认并同意，乙方进驻甲方孵化器平台，除依租赁合同约定应向甲方支付租金外，还需向甲方支付平台服务费，按租赁合同中约定的租赁房屋建筑面积计算，合计每月103569.3元，平台服务费于每年1月1日在上年度平台服务费基础上递增5%；乙方在引进入孵企业时，需与入孵企业及甲方共同签署包括甲方行使跟投权等相关条款的三方入孵协议；乙方不得将租赁合同约定的租赁房屋之全部或部分转租或交由非入孵企业使用；因乙方转租行为造成第三方损失的，由乙方负全部法律责任。2018年3月10日，原告饶志超（乙方）与被告（甲方）与签订《深圳太淏管理咨询有限公司生态园办公场地承包协议》（《场地承包协议》），协议约定：乙方承包甲方位于生态园10栋裙楼8层物业经营权，甲方无偿配合乙方进行物业经营；甲方提供乙方的研发办公地址为深圳市南山区xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx室（以下简称涉案房屋），双方约定该房屋面积按2935平方米计；该房屋的使用期限自2018年3月8日起至2020年12月18日止（乙方交清费用后，甲方交付房屋给乙方使用）；房屋租金70元/㎡/月，租金标准从下一年度的1月1日起每年递增5%；房屋平台服务费60元/㎡/月，从下一年度的1月1日起每年递增5%；乙方应自2018年3月8日起承担该房屋在使用过程中所产生的水、电、综合管理费等相关的物业管理费用，以及在乙方租赁期间产生的其他不可预见费用，其中由开发商收取的项目费用为甲方代缴；甲方给予乙方免租期为54日，自2018年3月8日起至2018年4月30日止，在乙方实际享有的免租期内，乙方无须缴纳房屋租金及平台服务费；上述费用均为按月缴交，缴交日期为每个月3日前缴清（遇节假日提前）；场地使用及物业管理和空调运维保证金合计金额为1025343元，该保证金在合同期间内均不能抵作房屋场地使用费，保证金在本合同期满或本协议提前终止或解除后，双方结算完成三天内甲方无息返还给乙方；甲方确保乙方对房屋具有合法使用权；协议未到期，因乙方原因，乙方单方要求解除协议的，应书面通知甲方并获得甲方书面同意后，协议在双方确定解除日期解除，则乙方全部保证金甲方均不予退还，乙方投入的装修归甲方所有；及其他内容。2018年3月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《太淏生态创新孵化基地合作协议补充协议》（以下简称《补充协议》），协议约定：甲方同意乙方进驻太淏生态创新孵化基地，太淏生态创新孵化基地地址位于深圳市南山区xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx；甲方提供乙方办公地址为深圳市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx；由乙方负责甲方指定的07号房的整体装修，甲方验收合格后，甲方应在一周内支付乙方15万元，该协议不包括07号房的软装；及其他内容。2018年6月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议（二）》，约定：双方签订《场地承包协议》，约定由甲方提供一指定一般对公账户作为乙方每月的收款账户，为便于公司内部业务流程顺利进行，乙方每月交付租金和服务费可由该账户支付或及乙方个人名下银行户；甲方认可乙方使用该账户支付甲乙双方约定协议中的款项包括不限于租金、服务费、管理费、空调费、维修金及水电费等相关费用，付款账户如下：户名：深圳太淏咨询管理有限公司，开户行：中国银行深圳红岭支行，账号：xxxxxxxxxxxxxxxxx。2018年3月16日，被告向原告出具《收款收据》，载明收到原告支付的xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx房保证金合计1025343元。2018年3月19日，被告向原告出具《收款收据》，载明收到原告支付的深圳湾科技生态园10栋B座8楼4-6房、8-12房首期费用636810元。2019年1月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《太淏生态创新孵化基地合作协议补充协议书（三）》（以下简称《补充协议（三）》），协议约定：乙方退租甲方位于深圳市南山区xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，双方约定该房屋面积按1434平方米计，其他位于深圳市南山区xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，按原告合同协议条款维持不变进行运营，双方约定该房屋面积按1501平方米计；按双方合同协议，乙方应在每月5日前交付该月房租以及每月15日前交付物业管理费和电费等其他杂费，直至2019年1月29日星期日为止，甲方收到237462.04元，乙方尚未缴清该月房租及物业管理费、本体维修基金、空调维护费，共计余款227001.7元，为避免因欠付前款导致双方合作项目运营出现进一步的损失和不良影响，乙方将该欠缴费用于2019年2月份内缴清，以便甲方与园区业主方进行实时有效的协调部分退租面积的问题，如果因乙方欠缴费用所造成该项目的终止及或处罚及影响其他现有租户所导致的其他问题，乙方将负全责，如乙方缴清一月份所产生的的全款464463.75元，甲方同意在四月份将其中227001.7元（以实际金额为准）抵消部分四月份当月租金；为避免因此次欠缴租金所引起的不必要纠纷，双方商定的部分退租面积（约定面积按1434平方米计），由甲方协调退租回至园区业主方，甲方同意乙方由2019年2月开始停止缴付该退租部分面积的租金，并解除甲乙双方在该面积的合作关系（深圳市南山区xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，双方约定该房屋面积按1434平方米计），甲方同意将深圳湾科技生态园退回的部分面积1434平方米的押金500968元（二个月押金）返还给乙方或抵扣剩余租金（深圳市南山区xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，总计1501平方米）；乙方承诺维护好现有入驻企业（深圳市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，总计1501平方米），乙方负责有关入驻及合同事项直至原始合同终止期即2020年12月18日。庭审中，原告与被告确认原告承租涉案8套房屋后均再次转租，相关租赁合同均系以被告的名义签订；《补充协议（三）》签订后，原告已将协议约定的其中4套房屋退还给被告，被告未向原告退还保证金；原告已付清截至2019年2月底的租金。2019年3月30日，被告向原告发出《催告函》，载明：原告尚未缴纳2019年2月水电费及3月租金、平台费、管理费、水电费约合250000元；由于原告在2018年进行孵化空间运营管理时，未对进驻项目（广东鸿特信息咨询有限公司）进行有效行业背景调查，导致被告被牵扯至法律诉讼，导致被告与园区合作方造成了无法挽回的损失；被告将收回原告使用的被告公司一般账户以及U盾两枚（中国银行）；乙方承诺于2019年4月3日缴付所拖欠费用约25万元，如逾期未交，则双方合作立即终止等。2019年4月8日，原告向被告邮寄《解除合同通知函》，载明：原告与被告签订了《场地承包协议》，因该场地存在非法转让原告嫌疑，园区更是以“任何形式进行转租都是违法转租”的标语进行宣传，原告的入驻企业的logo及背景墙经常被迫进行遮挡，现有入驻企业要求盖章文件，被告均不配合盖章，无法保证原告的经营权，最终导致原告的入驻企业严重流失，要求被告将原告所交保证金1025434元于2019年4月15日前一次性退还原告；原《场地承包协议》中的场地全部退回给被告，原告可将现有入驻企业的房租水电物业管理费等相关费用由被告收取，入住企业的押金由被告退回给现有入驻企业。2019年4月12日，被告向原告发出《关于的回函》，载明：其确认《场地承包协议》于2019年4月12日解除；原告自2019年4月12日起对承包的生态园10栋裙楼8层06、08、11、12室不再具有场地经营权，原告应当将承包房屋即日起交还被告；对于原告违约行为，依据承包协议被告将不予退还任何保证金，原告应当按照协议约定支付承租房屋使用期间的租金费用等。原告主张，第三人频繁在园区检查转租情况，每次检查被告都要求遮挡原告租户的招牌，致使原告招来的入园企业无法正常经营，大量客户退租，被告没有保证原告对涉案房屋具有合法正当的转租权，影响了原告的经营，被告构成违约，原告对此提交了深圳湾科技生态园宣传禁止转租照片、原告租户招牌遮挡照片、原告与被告员工丁淼的微信聊天记录、原告于2018年12月5日向被告发出的《工作联络函》、（2018）粤0305民初20798号案件材料等予以证明。被告对照片、《工作联系函》、微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不予认可，表示，被告引入的企业都会向第三人报备，园区以“严禁转租”作为标语宣传是在2019年4月29日之后，而原告与被告已在4月12日解除合同关系；微信聊天记录即使真实，也只能证明2018年9月、10月发生过对企业场地外面的LOGO进行几次遮挡，但遮挡时间很短，标语宣传和几次遮挡不会对入驻园区的企业经营造成实际影响；（2018）粤0305民初20798号案件是撤诉结案，不能证明原告的租户退租与被告有关，且该租户退租发生在2018年10月，原告与被告合同解除在2019年4月，上述材料与本案无关。第三人表示，原告提交的禁止转租的照片是在2018年9月开始张贴的，第三人是对转租情况有定期检查，第三人对于部分转租是允许的，但按照第三人与被告的协议，需要被告、第三人与转租企业签订三方协议。庭审中，原告表示，其主张的被迫提前解除合同的损失为原告的营业额损失，按照原告租金预期收益的20%计算；因第三人频繁检查转租致使原告租户大量退租，其要求第三人对此承担连带责任。另查，被告诉原告租赁合同纠纷一案，被告起诉要求原告向其返还房屋及支付自2019年3月起的租金等，本院已另案受理，案号为（2019）粤0305民初15620号。本院认为，原告与被告签订的《场地承包协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。被告与第三人签订的《房屋租赁合同》明确约定，被告不得将所租赁的房屋全部或部分转租，但被告违反该约定将涉案房屋转租给原告，且租赁过程中确实存在因第三人检查转租租户被要求遮挡LOGO的情形存在，被告在转租之后并未充分保障原告及租户正常使用租赁房屋；另一方面，根据庭审查明的事实来看，在第三人检查时过程中，原告也存在配合遮挡LOGO隐瞒转租事实的行为存在，由此可见，对于被告无权转租，原告也是清楚的，在此种情况下，原告仍于2019年1月与被告签订《补充协议（三）》，同意对于涉案的深圳湾科技生态园10栋裙楼8层806、808、811、812室，负责有关入驻及合同事项直至原始合同终止期，故原告与被告对于《场地承包协议》最终未能继续履行均存在过错,双方应各自承担相应的责任。原告发函要求解除《场地承包协议》，被告亦回函同意于2019年4月12日解除合同，双方对解除合同均无无异议，故本院确认原告与被告之间的《场地承包协议》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》于2019年4月12日解除。合同解除后应恢复原状，被告已就原告未支付的租金另行起诉，故对于原告在本案中要求被告向其退还租赁保证金1025343元，本院予以支持。如前所述，原告与被告对于《场地承包协议》未能继续履行均存在过错,双方应各自承担相应的责任，第三人作为涉案房屋的管理单位有权行使相应的管理职责，原告要求被告和第三人连带向其赔偿损失116426.55元，没有事实和法律依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告饶志超与被告深圳太淏管理咨询有限公司签订的《深圳太淏管理咨询有限公司生态园办公场地承包协议》、《太淏生态创新孵化基地合作协议补充协议》、《补充协议（二）》、《太淏生态创新孵化基地合作协议补充协议书（三）》于2019年4月12日解除；二、被告深圳太淏管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告饶志超返还租赁保证金1025343元；三、驳回原告饶志超的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15075.92元，由原告负担1537.3元，被告负担13538.62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 张 黎人民陪审员 王 欣人民陪审员 区显霞二〇二〇年二月二十八日书 记 员 伍小丽本案适用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。