广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初3508号 原告：朱小凤，女，汉族，1991年4月15日出生，住贺州市平桂区。 被告：广西吉光置业投资有限公司。住所地：贺州市平安东路北侧。 法定代表人：梁庆亮，董事长。 委托诉讼代理人：韦霄云，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玉，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 原告朱小凤与被告广西吉光置业投资有限公司（吉光公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱小凤、被告吉光公司的委托诉讼代理人刘玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱小凤向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告双方签订的《康城一品选房协议》无效；2.请求判令被告退还原告购房款50000元；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告从网络渠道了解到被告[康城一品]项目有商品房预售优惠活动，就到该售楼部了解相关情况。因被告的员工告知该项目10号楼已取得预售许可证，且优惠力度巨大，于是原告有了购房意向。2019年9月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《康城一品选房协议》，认购[康城一品]二期10号楼1002号房，建筑面积约101m2，原认购总价为738650元，优惠后的实际认购总价为681231.87元，建筑面积单价约为6744.87元/m2。协议约定自双方签字（盖章）且乙方向甲方付清定金后生效。2019年8月29日、9月17日，原告向被告分别支付30000元与20000元，合计50000元。按双方口头约定付清购房定金。经原告前往贺州市住房和城乡建设局核实，了解到被告尚未取得二期10号楼的预售许可证，同时，查询国家企业系统信息公示系统证实二期10楼只取得建筑工程施工许可证。此外，2018年11月9日，被告因未取得《商品房预售许可证》进行商品房预售，被贺州市住房和城乡建设局处以贺住建行罚字[2018]64号处罚。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，自原告从网络渠道了解到[康城一品]开盘预售活动，至起诉之日，被告员工隐瞒10号楼未取得预售许可证的事实，以开盘优惠形式引诱原告签订《康城一品选房协议》，并支付50000元定金。该协议应当无效，被告应退还原告50000元定金。原告多次要求被告退还50000元定金，被告以各种理由推诿，拒绝退还购房款。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 原告为其诉请向本院提交了以下证据：1.企业信用信息公示报告；2.《康城一品选房协议》；3.收款收据、转账凭证。 被告吉光公司辩称，1.被告与原告朱小凤之间签订的《康城一品选房协议》（NO0001083）是合法有效的合同，原告要求确认该协议无效并要求被告退还定金50000元没有事实和法律依据；2.被告与原告签订的编号为NO0001083的《康城一品选房协议》是被告与原告对2019年8月29日签订的编号为NO0001028《康城一品选房协议》部分合同内容的变更，被告与原告签订的编号为NO0001028《康城一品选房协议》是合法有效的合同，即便编号为NO0001083的《康城一品选房协议》最终被法院认定无效，原告也应该继续履行与被告签订的编号为NO0001028《康城一品选房协议》，即原告应当在2019年9月5日前与被告签订正式的商品房买卖合同并支付购房款，否则，被告有权不退还已支付的30000元。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告为其辩称向本院提交的证据：1.《康城一品选房协议》（协议编号：NO0001028）；2.微信聊天记录；3.《商品房预售许可证》（3号楼）；4.换房申请表；5.《康城一品选房协议》（协议编号：NO0001083）；6.收据。 经开庭质证，原、被告对对方提交的证据均无异议，本院对原、被告提交的证据均予以确认。 经审理查明：原告了解到被告[康城一品]项目有商品房优惠活动，就到该售楼部了解相关情况，并添加了一名被告楼盘销售工作人员为微信好友，进一步了解楼房销售信息。2019年8月29日，原告朱小凤与被告吉光公司签订《康城一品选房协议》（协议编号：NO0001028），选定康城一品3号楼1单元2003号房，并支付了定金30000元，该3号楼已于2019年5月17日取得商品房预售许可证。后因原告欲申请的公积金贷款额度不足以支付按揭贷款，且原告不愿意申请商业贷款，双方无法签订商品房买卖合同，故原告提出转购被告开发的二期10号楼的1002号房，在2019年9月10日原告与被告楼盘销售工作人员微信联系时，被告楼盘销售工作人员明确告知10号楼暂未取得预售许可证，只能先选房交定金，暂不能签正式买卖合同。2019年9月17日，原告（乙方）、被告（甲方）另行签订了《康城一品选房协议》（协议编号：NO0001083），原告改选康城一品10号楼1002号房，并于当日又支付了定金20000元，累计支付选房定金50000元。该协议第二条第3点第2项明确约定：甲方就该项目取得预售许可证后以书面或电话、短信、微信通知乙方，乙方在接到甲方通知之日起7日内按届时政策规定补齐首期款并签订《商品房买卖合同》；在接到甲方通知之日起15日内，乙方提供符合银行要求的按揭资料并办理完银行按揭手续。按揭手续办理完毕，银行将乙方申请的按揭贷款款项发放到甲方账户时即视为乙方付清余款。 本院认为，原、被告于2019年9月17日签订的《康城一品选房协议》（协议编号：NO0001083）中除明确了选定房号、建筑面积、总价款及付款方式采用公积金或银行贷款按揭付款及其他条款外，并未明确房屋所使用土地的用途、使用年限，房屋结构、总楼层，套内面积、公摊面积、面积差异处理，首付款金额，交付使用条件及日期，配套设备标准承诺，办理产权登记有关事宜等内容，该选房协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同应当明确的主要内容，该协议也明确约定在项目取得预售许可证后，原告接到被告通知之日起7日内按政策规定补齐首期款后双方签订《商品房买卖合同》，被告提供的微信聊天记录显示被告楼盘销售工作人员并没有隐瞒被告选定的二期10号楼盘尚未取得商品房预售许可证这一重要事实，且已告知需在取得商品房预售许可证后才能签订商品房买卖合同，才需要支付首付款，现阶段只能选房交定金等相关情况。故原、被告于2019年9月17日签订的《康城一品选房协议》应属于商品房预约合同，而非商品房预售合同，而签订商品房预约合同，并不是必须取得预售许可证，故本院认为原、被告签订的《康城一品选房协议》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规禁止性规定，属有效合同。该合同签订后，原告已支付选房定金50000元，该商品房预约合同已经实际履行，因该50000元为定金，原告并未提供证据证实被告有违约行为，故原告以被告未取得商品房预售许可证为由要求认定双方于2019年9月17日签订的《康城一品选房协议》无效并要求被告退还50000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告朱小凤的诉讼请求。 案件受理费1050元，减半收取525元（原告已预交），由原告朱小凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 樊伟彩 二〇二〇年二月五日 法官助理 李 畅 书 记 员 岑 欢 凌姿