文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2143号上诉人（原审被告）：王金芳，男，1967年5月6日生，汉族，住丹阳市。委托诉讼代理人：陈莉，江苏常弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱建纲，男，1975年1月17日生，汉族，住苏州市相城区。被上诉人（原审原告）：张东亮，男，1973年10月5日生，汉族，住苏州相城区。被上诉人（原审原告）：邹龙根，男，1957年7月23日生，汉族，住苏州市相城区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：石亚军，江苏金矛律师事务所律师。上诉人王金芳因与被上诉人朱建纲、张东亮、邹龙根房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2019）苏1181民初7426号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王金芳上诉请求：撤销一审法院关于租金部分的判决，改判驳回被上诉人要求返还租金的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审法院以疫情理由判决上诉人退还两个月租金依据不足。朱建纲、张东亮、邹龙根答辩称：一审法院考虑疫情影响，作出相关判决是符合法律规定的。朱建纲、张东亮、邹龙根向一审法院提出诉讼请求：1、判决王金芳退还租金及押金461200元（包括厂房租金40万元、押金3万元、张东亮生活用房租金5000元、邹龙根生活用房租金5000元、电费21200元）及利息；2、由王金芳承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：王金芳系丹阳汇金新材料有限公司法定代表人。丹阳汇金新材料有限公司成立于2011年5月31日，经营范围为：新型高分子材料（改性塑料粒子）制造与销售，该公司的生产建设项目办理了环评审批手续,并于2013年通过了丹阳市环境保护局组织的环保“三同时”验收。丹阳汇金新材料有限公司土地及厂房均办理了产权登记，其中土地使用权证所载的权利人为丹阳汇金新材料有限公司，厂房所有权证书所载的权利人为丹阳市顺达粮油加工厂。2019年5月，三被上诉人与王金芳协商洽谈房屋租赁事宜。2019年5月16日，朱建纲代表三被上诉人（乙方）与王金芳（甲方）签订房屋租赁合同、承租安全协议书各一份，约定三被上诉人共同租赁王金芳位于丹阳市西侧，建筑面积为2000多平方米的房屋，用于生产改性聚丙烯；租赁期限自2019年5月16日至2020年5月16日，年租金为40万元，并于合同签订时付清。合同第五条约定：租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定，并服从甲方监督管理。第七条约定：乙方在生产过程中对环境污染造成的一切后果由乙方负责，与甲方无关。第八条约定：在房屋租赁期间，水、电费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的责任。合同第十一条约定：如因国家建设、不可抗力因素致使合同不能继续履行，本合同无条件终止，乙方的经济损失甲方不予补偿。合同第十条约定：乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。无正当理由闲置达2个月。第十三条约定：合同签订后，乙方同时向甲方交付水、电费保证金三万元，该保证金在合同终止并双方结算账目后退还。合同签订后，王金芳将空置的厂房交付给三被上诉人，三被上诉人即投入生产。2019年6月14日，丹阳市环境保护局行政执法人员至三被上诉人处进行现场检查，并提出监察意见：1、公司不得用废塑料代替聚丙烯、聚酰胺堆放、聚碳酸酯等原料；2、公司尽快将厂区内废塑料清理干净；3、在废气处理设施改造完成前，不得生产；4、公司整改完成后，对废气进行检测；5、公司必须拆除粉碎机。现场检查后，三被上诉人即停止生产，并于2019年7月1日搬离了王金芳厂房。2019年7月11日，三被上诉人向王金芳发出解除合同通知书，主张解除租赁合同，并要求王金芳退还租金。王金芳收到通知后未予答复。另查明，房屋租赁合同签订当日及次日，被上诉人张东亮、朱建纲先后向王金芳转账支付房租租金400000元，押金3万元；被上诉人张东亮、邹龙根还各自向王金芳支付了5000元租金，用于租赁生活用房，以上合计付款44万元。王金芳收取款项后，均由其个人使用。此外，合同签订后三被上诉人于同年5月27日、6月11日先后向供电公司预交电费共计4万元。2019年5月、6月，丹阳汇金新材料有限公司用电费用分别为4819.63元和13382.4元，合计18202.03元。另外，被上诉人承租房屋期间共产生水资源费及污水处理费共计613.7元，该款由王金芳代三被上诉人缴纳。一审法院认为，第一、王金芳将其任法定代表人的丹阳汇金新材料有限公司土地上的房屋出租给三被上诉人，所得租金收益亦归其个人使用，一审法院认定与三被上诉人订立租赁合同的相对方为王金芳个人。三被上诉人与王金芳签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，应属合法有效。租赁合同签订后，双方均实际履行了该合同，三被上诉人按约向王金芳支付了厂房租金40万元、保证金3万元，同时预交电费4万元，合计47万元的事实以及三被上诉人承租厂房后自2019年5月16日实际占用使用至2019年7月1日的事实，双方均没有异议，一审法院予以确认。第二、关于被上诉人主张的合同解除的问题。1、被上诉人主张，其租赁房屋的目的是为了进行塑料粒子的生产，后因生产方式达不到环保要求而无法生产，致使其合同目的无法实现。但是依据租赁合同的内容，双方约定的租赁物仅为房屋，且合同明确约定租赁期间内的环保责任由被上诉人自行负担。被上诉人全额缴纳租期内的租金后，王金芳将房屋交付给被上诉人使用，双方之间的合同目的均已实现，故对被上诉人的该项主张，一审法院不予采信。2、依据房屋租赁合同，双方未就承租人单方解除合同的情形作出约定，故三被上诉人于2019年7月11日向王金芳发出的解除合同通知书，不具有解除房屋租赁合同的效力。三被上诉人于2019年6月15日停产后，于同年7月1日实际搬离了所租赁的房屋，后又于同年7月29日向一审法院提起诉讼，要求王金芳全额退还租金及其他费用，系以其行为表示要求解除双方之间的租赁合同。但是被上诉人提出提前解除租赁合同的请求，即不符合合同法关于合同解除的规定，也不符合双方之间关于合同解除的约定，且王金芳也不存在违约情形，现王金芳明确表示不同意解除合同，故双方之间的租赁合同应当继续履行。双方约定的合同履行期间至2019年5月16日届满，在履行期间届满之前，被上诉人仍有权使用合同约定的租赁房产。第三、关于应退还预交电费及保证金的金额。案件审理过程中，被上诉人明确表示放弃合同届满前的剩余租期内房屋的使用权，并请求将预交的电费及水电费保证金一并退还，被上诉人的请求系对自身权利的处分，且未违反法律的禁止性规定，依法应予准许。依据一审法院查询的三被上诉人承租期间的用电记录，三被上诉人承租房屋后的2019年5月、6月的电费合计18202.03元，被上诉人预交电费金额为4万元，扣减已用电费，被上诉人请求退还电费21200元，符合法律规定，依法应予准许。此外，被上诉人按照合同约定缴纳了3万元水电费保证金，扣减王金芳垫付的613.7元的水资源费及污水处理费后，余款29386.3元王金芳应予退还。第四、关于本案是否应当考虑新冠××疫情影响的问题。一审法院认为，新冠××疫情应属法律上的不可抗力，新冠××疫情的爆发和防控贯穿于本案双方租赁合同期间内，即使双方的租赁合同正常履行，疫情防控措施的实施客观上也构成了承租人对房屋的正常使用，被上诉人要求王金芳适当减免并退还部分租金的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。一审法院结合疫情形势发展及疫情防控措施的实施情况，酌情认定由王金芳减免并退还被上诉人为期2个月的租金，计算金额为66666.66元（40万元÷12个月×2个月）。第四、关于被上诉人张东亮、邹龙根各自向王金芳支付了5000元，共计10000元的租金，用于租赁生活用房的问题。一审法院认为，被上诉人张东亮、邹龙根向王金芳租赁生活用房所订立的口头租赁合同，与三被上诉人与王金芳之间签订的书面的房屋租赁合同具有较大程度上的从属性和关联性；从实际履行情况来看，三被上诉人在搬出厂房后，被上诉人张东亮、邹龙根也同时搬离了生活用房。故关于该生活用房租赁合同的解除及费用退还问题的处理原则与双方签订的房屋租赁合同一致，即由王金芳减免并退还被上诉人张东亮、邹龙根为期2个月的租金，计算金额为1666.66元（1万元÷12个月×2个月）。综上，王金芳应退还三被上诉人款项包括厂房租金66666.66元、生活用房租金1666.66元、保证金29386.3元、预交电费21200元，合计118919.62元。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、王金芳于本判决生效之日起十日内返还朱建纲、张东亮、邹龙根厂房租金66666.66元、保证金29386.3元、预交电费21200元，计117253.26元；二、王金芳于本判决生效之日起十日内返还张东亮生活用房租金833.33元、返还邹龙根生活用房租金833.33元，计1666.66元；三、驳回朱建纲、张东亮、邹龙根的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为：双方上诉争议的主要焦点是，本案在审理期间，发生疫情，是否应该减免相应的租金。新冠××疫情应属法律上的不可抗力，新冠××疫情的爆发和防控贯穿于本案双方租赁合同期间内，疫情形势及疫情防控措施的实施情况，对承租房屋使用的影响均是客观存在的，一审法院酌定扣减承租人两个月的房屋租金并无不当。上诉人的上诉理由本院不予采纳。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1509元，由上诉人王金芳负担。本判决为终审判决。审判长 谢 铭审判员 姜 玲审判员 张玉宽二〇二〇年十月十六日书记员 童 丹