江苏省南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0105民初7634号 原告：沈璐，女，1987年7月25日生，汉族，住南京市雨花台区。 原告：房传徽，男，1964年1月4日生，汉族，住南京市雨花台区。 两原告共同委托诉讼代理人：苏明，江苏法德东恒律师事务所律师。 被告：潘卫华，1981年7月8日生，汉族，住江苏省常州市新**。 委托诉讼代理人：薛惠，江苏汉宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程娟，女，系潘卫华妻子，1981年11月23日生，汉族，住南京市建邺区。 原告沈璐、房传薇诉被告潘卫华房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈璐、房传薇的共同委托诉讼代理人苏明，被告潘卫华的委托诉讼代理人薛惠、程娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告沈璐、房传薇向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告立即向两原告返还案涉南京市建邺区西堤国际三区四幢2单元1304室房屋；2、请求判令被告向原告支付房屋使用费用（自2019年4月22日至返还之日，按照3900/月计算）；3、请求判令被告向原告支付合理损失2000元；4、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告沈璐与被告潘卫华于2015年2月5日依法自愿签订《房屋租赁合同》，约定双方由沈璐将违约南京市建邺区西堤国际三区四幢2单元1304室租给潘卫华使用，租赁期限5年。房屋租赁合同第7条约定，如被告从事非法或不正当活动的，原告有权解除合同，收回房屋。 2019年4月11日，原告收到邻里投诉，案涉房屋存在严重群租问题，原告遂以短信形式告知潘卫华要求整改。4月16日，原告通过12345平台反映群租问题，4月18日，建邺区沙洲街道中城社区网络化管理员丁露及社区辅警等上门查看整改情况，经查实存在群租现象。4月19日，原告收到12345平台回复，回复载明，经社区网络员上门走访核实，案涉房屋属于某酒店员工宿舍有4个房间20张床和15人居住。根据《商品房租赁管理办法》第八条，出租住房的，应当以原设计房间为最小出租单位，人居租住面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。根据南京市住房租赁试点工作方案第17条，出租房间的人均建筑面积不得低于15平方米，每个出租房间居住承担人数不得超过2人。本案中，被告潘卫华将承租房屋作为员工宿舍，最高居住人数达20余人，无论是居住人数还是人居面积，都违反了商品房租赁管理办法及南京市住房租赁试点工作方案，属于违法行为。据此，依据《房屋租赁合同》第7条规定，于4月22日以短信形式通过被告潘卫华解除房屋租赁合同，同时要求收回房屋。6月20日，原告第二次告知被告于6月30日前办理房屋并恢复原状，被告至今未搬离承租房屋西堤国际三区四幢2单元1304室。 原告认为，被告将房屋作为员工宿舍进行群租，违反了国际及南京地区关于房屋租赁的规定，属于违法行为，原告有权据此解除租赁合同。被告在收到通知后拒绝搬离，原告有权要求被告承担相应损害并支付4月22日期自实际搬离房屋之日的房屋使用费并承担所有诉讼费。同时为处理该事件，原告支出了律师费交通费，产生了误工费，上述损失均应由被告承担。原告为此诉至本院。 被告潘卫华辩称：一、本案起诉主体有问题，起诉状写明原告沈璐、房传徽，具状人签名却是苏明，苏明只是代理人，不是当事人，代理人接受被代理人的委托后，可以以被代理人的名义提起诉讼，代理人绝对没有资格以自己名义提起诉讼；二、房传徽作为本案原告主体不适格，本案是房屋租赁合同纠纷，房屋产权人系沈璐本人，而不是房传徽。原被告双方签订的房屋租赁合同中，也写明了出租方沈璐、承租方潘卫华，出租方代理人房传徽。由此可见，房传徽只是以代理人身份在房屋租赁合同上签字而已，其并不是房屋租赁合同相对方，因此其不具有原告主体资格；三、答辩人租赁房屋期间没有从事非法或不正当活动，原告无权要求解除合同，其解除合同理由不能成立；四、房屋租赁期间，原告于2019年1月，向答辩人提出解除合同，提前收回房屋。后双方因违约金问题没有协商好，房传徽便于2019年4月28日，在没有正当理由的情况下，擅自将租赁房屋内正在使用中的电表予以拆除，导致答辩人自2019年4月28日起，便无法正常使用该租赁房屋，因此答辩人同意解除该租赁合同；五、由于答辩人在承租该房屋时，该房屋为毛坯房，答辩人承租后花费了一定费用。对房屋进行装修答辩人按时向原告支付了房租租赁费，至2019年10月15日，原告于2019年4月28日擅自拆除电表后，答辩人一直没有使用过该房屋。所以原告要求提前解除合同，应当赔偿答辩人的损失， 经审理查明，原告沈璐与被告潘卫华于2015年2月5日签订《房屋租赁合同》，约定双方由沈璐将南京市建邺区西堤国际三区四幢2单元1304室租给潘卫华使用，租赁期限从2015年2月16日至2020年4月15日。租金每6个月付一次，其中2015年4月16日至2017年4月15日期间月租金3600元，2017年4月16日至2018年4月15日期间，月租金3700元，2018年4月16日至2019年4月15日月租金3800元，2019年4月16日至2020年4月15日月租金3900元。另付押金3600元。并约定如被告从事非法或者不正当活动，原告有权收回出租房屋。被告租金已支付至2019年10月15日。 另查明，2018年，被告潘卫华与江苏醉石酒店有限公司（以下简称醉石公司）签订房屋租赁合同，将案涉房屋转租给醉石公司，约定租赁期限为2018年11月10日至2020年4月14日，租金为6400元每月。后因案涉房屋内存在群租情形，原告于2019年4月22日以短信形式告知被告解除房屋租赁合同。2019年4月28日，原告将案涉房屋内电表拆除，致房屋内一直断电。庭审中，被告表示同意解除房屋租赁合同。 上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、12345平台投诉记录、照片、短信、情况说明等，被告提供的录音、银行凭据、收条等及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，案涉争议焦点有如下几点： 第一，原告房传徽的诉讼主体问题。案涉房屋所有权人为原告沈璐，且房屋租赁合同相对方亦为沈璐，故本案适格原告应当为沈璐。原告房传徽在房屋租赁合同中落款签名为代理人，故其作为原告提起诉讼，无事实及法律依据，故驳回原告房传徽的诉讼请求。 第二，房屋租赁合同解除问题。原告要求被告立即返还案涉南京市建邺区西堤国际三区四幢2单元1304室房屋，原告在此前已向被告发出通知要求解除合同，被告庭审中亦表示同意解除合同，故案涉房屋租赁合同已经解除。故被告应当返还案涉租赁房屋。 第三，关于2019年4月22日之后，即原告发出解除合同通知之后的房屋租金及占有使用费的问题，如何计算？本院认为，因双方纠纷，原告在2019年4月22日即向被告发出通知解除合同，在2019年4月28日将案涉房屋内电表拆除致断电至今。因断电致房屋使用功能受损，但被告一直亦未能返还原告房屋。双方因纠纷，导致案涉房屋从2019年4月28日起至今既未返还原告，被告亦未能正常使用，对此双方均有过错。因被告租金已支付至2019年10月，故对于2019年4月28日此前租金均按照合同约定计算，对于2019年4月28日之后的租金及占有使用费，综合考虑原、被告合同履行情形等因素，对原告主张的房屋使用费，本院酌定按每月1500元计算，从2019年4月28日计付至房屋实际返还之日止。对于被告于2019年4月11日支付的2019年4月15日至2019年10月15日期间的租金23400元，予以冲抵上述费用。 原告要求被告支付合理损失2000元，但未能提供证据证明该损失的实际发生，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告潘卫华于判决生效后十内返还原告沈璐南京市建邺区西堤国际三区四幢2单元1304室房屋。 二、被告潘卫华于判决生效后十日内支付原告沈璐房屋租金及占有使用费（按每月1500元标准，从2019年4月28日计付至房屋实际返还之日止。被告潘卫华于2019年4月11日支付的2019年4月15日至2019年10月15期间的租金23400元，予以冲抵上述费用）。 三、驳回原告沈璐其他诉讼请求。 四、驳回原告房传徽的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告潘卫华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 王 娟 二〇二〇年二月七日 书记员 王文沁