贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0302民初1036号 原告：遵义市恒业房地产开发有限公司破产管理人，住所地遵义市红花岗区外环路恒业兴天地****。 委托诉讼代理人：彭洪清，贵州山一律师事务所律师。 被告：王家元，男，汉族，1968年12月26日出生，住红花岗区。 委托诉讼代理人：谢尚福，男，1948年1月20日出生，住遵义市汇川区，与被告王家元系叔侄关系。 被告：胡松，男，1987年1月23日出生，汉族，住遵义市红花岗区。 第三人：谢尚福，男，1948年1月20日出生，汉族，住遵义市汇川区。 原告遵义市恒业房地产开发有限公司破产管理人（以下简称“恒业房开管理人”）与被告王家元、胡松、第三人谢尚福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒业房开管理人的委托诉讼代理人彭洪清、被告王家元的委托诉讼代理人谢尚福（暨本案第三人）、被告胡松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒业房开管理人向本院提出诉讼请求：1、确认二被告于2018年8月8日签订的《房屋租赁协议书》无效；2、判令二被告将位于遵义市红花岗区外环路恒业兴天地Ｂ5-5-1（下称Ｂ5-5-1号房屋）的房屋返还给原告；3、判令被告赔偿原告占用Ｂ5-5-1号房屋期间的租金损失（自2018年8月至房屋返还之日止，每月按9000元计算），现已产生36000元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：红花岗区人民法院2018年8月10日受理遵义市恒业房地产破产一案，指定贵州山一律师事务所担任破产管理人，原告在清理恒业公司财产时发现，位于遵义市红花岗区房屋被王家元占用，并出租给被告胡松经营健身房。2018年11月12日管理人依法向被告胡松发处《资产接管函》，告知胡松原告依法接管上述房屋，并要求其与原告签订《租赁协议》，但胡松明确拒绝，亦拒绝将租金缴纳给原告。被告王家元自述于2009年1月5日以140万元总价款购买红花岗区外环路恒业兴天地Ｂ5-3-1（553.29平方米）和Ｂ5-5-1（570.43平方米）的房屋，并与恒业公司签订两份《商品房买卖合同》，其应为Ｂ5-5-1号房屋产权人。经原告核查，被告王家元与其合伙人谢尚福曾价款420万元给恒业房开，后因恒业房开无力偿还剩余111.6借款本金遂与其签订《商品房买卖合同》，以上述两套房屋为被告的借款提供担保。欠款111.6万元的事实已经红花岗区人民法院（2011）红刑初字第273号刑事判决书确认，被告王家元2018年10月19日向原告申保债权时，亦将140万元购房款作为金钱债务申报。且Ｂ5-5-1号房屋仍登记于恒业公司名下，被告王家元与恒业公司签订的《商品房买卖合同》并未发生物权变动效力，Ｂ5-3-1号房屋，原告已经于2018年10月18日从恒业公司法定代表人邵云贵处接管，现承租人正向原告履行租赁协议。根据《民法通则》第一百四十六条之规定，被告王家元虽与恒业公司签订了《商品房买卖合同》，但双方并未就买卖房屋的真实意思表示，该合同属无效，被告可依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，主张债权。综上，Ｂ5-5-1号房屋属于恒业公司破产财产，被告王家元将房屋出租给被告胡松，并与其签订《房屋租赁协议书》为无权处分行为，亦系无效合同，故原告为维护自身合法权益，诉至人民法院。 被告王家元及第三人谢尚福辩称，原告诉被告涉案房屋由被告王家元占用，如果现在房屋仍然登记在原告名下，那就属于一房二卖，并且被告王家元及第三人谢尚福有购房合同及购房款和物业交费单据，证明房屋是被告王家元及第三人谢尚福购买的；原告所称购房款为借款不属实，原告没有依据证明款项为借款，并且恒业公司的欠款已经偿还给被告王家元及第三人谢尚福了，后来因为被告王家元及第三人谢尚福要购买房子，所以就将该支票及30万元款项购买了涉案房屋；被告王家元申请债权是事实，被告王家元及第三人谢尚福向原告书面提出办理合理产权凭证，房子交付后恒业公司承诺要备案，但是一直没有备案，购买房子是事实。 被告胡松辩称，被告胡松是租赁方，被告胡松是看了房屋买卖合同才租赁他们的房屋，该案与被告胡松，系与被告王家元及第三人谢尚福签订的租赁合同，所以租金就一直交给被告王家元及第三人谢尚福，作为租赁方，房子归属权与被告胡松没有任何关系，房屋租金按合同履行，如果因为原告、被告及第三人的原因造成被告胡松的损失，被告胡松亦要求赔偿。 本院经审理认定事实如下：被告王家元（甲方）与被告胡松（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将位于遵义市红花岗区外环路赖壳山恒业兴天地（商住综合楼）B区五单元五层一号房（729号）租赁给乙方使用，租赁期限从2018年8月8日至2021年8月9日止，租金每月9000元。该协议由谢凝代被告王家元签订。2018年12月28日，王家元、谢尚福（甲方）与胡松（乙方）签订《补充协议》，约定《房屋租赁协议书》甲方签字人为谢尚福、王家元，协议继续正常履行。 2018年7月11日，经案外人张集利申请，我院以（2018）黔0302破申5号《民事裁定书》作出受理张集利对遵义市恒业房地产开发有限公司的破产清算申请，并以（2018）黔0302破7号《决定书》制定贵州山一律师事务所担任遵义市恒业房地产开发有限公司管理人。2018年11月12日，原告向被告胡松发出《资产接管函》，函告被告胡松原告自2018年11月12日起依法接管位于红花岗区外环路恒业兴天地B5-5-1号570.43平方米房屋，若被告胡松需继续使用该房屋，则应与原告签订协议。 被告王家元与第三人谢尚福作为合伙人，由王家元与遵义市恒业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买本案案涉恒业兴天地（商住综合楼）Ｂ区五单元五层一号房屋以及恒业兴天地（商住综合楼）Ｂ区五单元三层一号房屋。经释明，被告王家元及第三人谢尚福在限定期限内向我院起诉遵义市恒业房地产开发有限公司要求确认其与遵义市地产开发有限公司签订的两份《商品方买卖合同》有效，并协助将位于遵义市红花岗区房屋过户，返还收取违法租金，我院做出（2019）黔0302民初3098、3106号民事判决，后遵义市恒业房地产开发有限公司不服上述判决书，在法定期限内上诉于遵义市中级人民法院，遵义市中级人民法院以（2019）黔03民终5628、5629号《民事判决书》，因遵义市恒业房地产开发有限公司现处于破产清算过程中，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”的规定，恒业房开的管理人有权解除合同，且恒业房开的管理人已经做出解除合同的意思表示，据此做出以下判决：撤销我院（2019）黔0302民初3098、3106号民事判决，驳回王家元、谢尚福的诉讼请求。 案涉房屋B5-5-1号房屋（570.43平方米）仍然登记于遵义市恒业房地产开发有限公司名下。 本院认为，经本院释明，被告王家元、第三人谢尚福对案涉恒业兴天地（商住综合楼）B区五单元五层一号房屋的产权归属问题向本院提起诉讼，要求确认涉案房屋归其所有并协助办理过户手续，遵义市中级人民法院以（2019）黔03民终5628、5629号《民事判决书》因遵义市恒业房地产开发有限公司处于破产清算过程中，《商品方买卖合同》未履行完毕，恒业房开的管理人即本案原告享有合同解除权且已经做出解除合同的意思表示为由驳回被告王家元及第三人谢尚福的诉讼请求，且案涉房屋仍登记于遵义市恒业房地产开发有限公司名下，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及《中华人民共和国企业破产法》第二十五条“管理人履行下列职责：（一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料；（二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告；（三）决定债务人的内部管理事务；（四）决定债务人的日常开支和其他必要开支；（五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业；（六）管理和处分债务人的财产；（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；（八）提议召开债权人会议；（九）人民法院认为管理人应当履行的其他职责。本法对管理人的职责另有规定的，适用其规定”的规定，原告恒业房开管理人有权要求被告王家元以及第三人谢尚福返还本案案涉位于恒业兴天地（商住综合楼）B区五单元五层一号房屋。 又因该房屋实际已经由被告王家元以及第三人谢尚福租赁于被告胡松，且签订了《房屋租赁协议》，但被告王家元以及第三人谢尚福与被告胡松订立的《房屋租赁协议》涉及案涉房屋的占有、使用、收益，且被告胡松在承租案涉房屋时，被告王家元与第三人谢尚福持有《商品房买卖合同》，被告胡松属善意相对方，原告虽未对该份《房屋租赁协议》予以追认，但该份《房屋租赁协议》仍在被告王家元、第三人谢尚福以及被告胡松之间有效，但效力并不及于原告，故原告要求确认上述《房屋租赁协议》无效，本院不予支持。又《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，因《房屋租赁协议》的效力并不及于原告，故原告作为所有权人，有权要求被告胡松返还房屋，并要求被告王家元及第三人谢尚福按照《房屋租赁协议》的约定向原告支付案涉房屋的租金，租金以每月9000元为标准，自2018年8月8日起直至房屋返还之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国企业破产法》第二十五条之规定，判决如下： 一、被告王家元、胡松、第三人谢尚福于本判决生效之日起十日内向原告遵义市恒业房地产开发有限公司破产管理人返还位于遵义市红花岗区外环路恒业兴天地B5-5-1房屋； 二、被告王家元、第三人谢尚福于本判决生效之日起十日内向原告遵义市恒业房地产开发有限公司破产管理人支付位于遵义市红花岗区外环路恒业兴天地B5-5-1房屋的租金（租金按照9000元/月，自2018年8月8日起直至房屋房屋返还之日止）； 三、驳回原告遵义市恒业房地产开发有限公司破产管理人的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费700元（已减半收取），由被告王家元、第三人谢尚福负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审 判 员 许锦桃 二〇二〇年二月二十日 法官助理 邢维佳 书 记 员 余梦昀