上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初19400号原告：杨善标，男，1950年5月29日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：汪晓鸣，女，1946年9月7日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：郑维蓉，女，1972年11月6日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。被告：管鲁骏，男，1967年9月28日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。第三人：郑维蓉，女，1972年11月6日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区山西南路**。第三人：郑维乐，男，1977年7月23日出生，汉族，户籍户籍所在地上海市黄浦区山西南路**。div>委托诉讼代理人：郑维蓉，女，1972年11月6日出生，汉族，户籍所在户籍所在地上海市黄浦区。v>原告杨善标诉被告汪晓鸣、管鲁骏农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年11月20日第一次公开开庭进行了审理，原告杨善标、被告汪晓鸣及其委托诉讼代理人郑维蓉、被告管鲁骏到庭参加诉讼。审理中，因与本案处理有利害关系，本院依法追加郑维蓉、郑维乐为本案第三人参与诉讼。本案于2019年12月25日第二次公开开庭进行了审理,原告杨善标、被告汪晓鸣、管鲁骏、第三人郑维蓉(并作为被告汪晓鸣及第三人郑维乐共同委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨善标诉称：位于上海市青浦区练塘镇太北村林家草**的宅基地房屋是由原告申请建造。1994年由于原告妻子生病，不能下地干活，故原告搬至练塘镇上开店以便照顾妻子，期间一直未曾回过系争房屋。直至2005年4、5月份，才知道女婿即本案被告管鲁骏将系争房屋出售给了郑培生。2006年原告向郑培生表示要求要回系争房屋，但郑培生表示需评估。2007年原告再次向郑培生提出，但郑培生仍要求评估。由于当时原告不知评估为何，也不知道由谁评估，故没有处理。之后原告又多次表示要收回系争房屋，但未果。为维护原告的合法权益，故诉诸法院，请求：1、确认房屋买卖协议无效；2、判令被告汪晓鸣腾退系争房屋。被告汪晓鸣辩称：不同意原告的诉讼请求。1、系争房屋确实由原告建造，但案涉房屋买卖协议是被告管鲁骏代表原告签署的，且协议已履行多年，不可能无效；2、系争房屋购买时已空置，年久失修，郑培生购买后进行了装潢改造，且由被告汪晓鸣居住至今。被告管鲁骏辩称：同意原告诉讼请求。系争房屋是由管鲁骏出售给郑培生，原告对此并不知情。第三人郑维蓉、郑维乐述称：同被告汪晓鸣意见一致。经开庭审理查明：：位于上海市青浦区练塘镇林家草村**的宅基地房屋以下称“系争房屋”)由原告户申请建造，户主为原告。2004年2月15日，被告管鲁骏以原告杨善标名义作为甲方(房屋出卖方)、郑培生作为乙方(房屋买受方)签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方拥有位于练塘镇林家草村XXX号主张一幢(三上三下两间厢房)欲出售，甲方以79,000元的价格将房子的所有权转让给乙方；甲方的房屋南面以一条河为界，背面以围墙为界，西面和邻居弄堂的中线为界，东面以水杉树为界；房屋转让包括房屋及其一切辅助设施，例如水泥场地、树木、果树等；房屋转让协议生效以后，由该房屋所产生的一切权利和义务均归乙方所有；甲方应负责协调乙方处理在房屋移交期间的相关事务；甲乙双方都应本着诚信的原则，遵守上述协议，不得违约；本协议签订以后，乙方一次付清79,000元整，甲方把房屋钥匙移交对方，本协议即生效；本协议一式四份，甲乙各持一份，中间人徐伟根持一份，村委会持一份。协议落款处甲方栏由管鲁骏书写原告名称，并由太北村委会盖章。协议签订后，由管鲁骏以其本人名义向郑培生出具收条一份，确认收到购房款79,000元，并由管鲁骏交付系争房屋于郑培生，被告汪晓鸣至今居住在系争房屋内。另查明，郑培生于2011年4月28日死亡，被告汪晓鸣为郑培生妻子，郑维蓉、郑维乐为郑培生子女。郑培生父母先于郑培生去世。被告汪晓鸣、第三人郑维蓉、郑维乐同意承继郑培生在案涉房屋买卖协议书中的权利义务。以上查明的事实，由原、被告及第三人陈述，房屋买卖协议书、批复单、宅基地登记表等予以证明，上述证据经庭审出证、质证，本院经审核后予以认可。审理中，原告主张：1、系争房屋为原告所有，但被告管鲁骏未经原告授权即以原告名义将系争房屋出售给郑培生，且原告自始至终从未认可该出售行为，故原告与管鲁骏签订的房屋买卖协议应为无效，被告汪晓鸣现居住在系争房屋内，应将系争房屋腾退并返还原告；2、管鲁骏虽为原告女婿，但未将出售系争房屋及收取购房款的事情告知过原告；案涉买卖协议签订时，原告并未居住在系争房屋内，而是居住在练塘镇上，因为原告配偶身体不好，自2001年左右原告即搬出到镇上做小生意，一直没有回过村里；2004年开始租住在女儿房子里，直至2015年房屋转租出去后与管鲁骏一同居住在青浦；3、2005年原告才知晓系争房屋已被出售给郑培生，故曾向郑培生提出要求收回，但郑培生说要评估，之后原告也曾提出过收回，郑培生仍以评估为理由不同意退回，因不知道评估为何，故原告一直没有采取具体措施；由于郑培生及被告汪晓鸣一直不将系争房屋返还给原告，故原告曾向信访办反映过，也曾上门向被告主张过权利；4、现仅有被告汪晓鸣居住在系争房屋内，故本案中仅要求被告汪晓鸣承担腾退义务。为此，原告提供不予受理告知书、接报回执单作为证据。被告汪晓鸣及第三人郑维蓉、郑维乐对证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可。被告管鲁骏对上述证据真实性无异议，对证明目的也无异议。被告汪晓鸣主张：1、案涉房屋买卖协议书落款处甲方栏确实是管鲁骏代原告所书，是因为该笔交易系由中间人介绍，且管鲁骏是原告女婿，而管鲁骏当时称原告及管鲁骏老婆即原告女儿都同意将系争房屋出售，经查看系争房屋后，郑培生对系争房屋表示满意，故双方才签订案涉协议，并经村里见证，未经村集体审批备案，郑培生有充分理由相信是原告出售系争房屋；2、郑培生入住系争房屋后即对系争房屋进行了装修改造，直至2006年上半年结束，由于村里不允许翻建，故仅对内部进行了装修改造；3、2006年郑培生到原告处，原告曾表示要收回房屋，但并未说管鲁骏冒充原告签字卖方，也没有说协议无效，只是问房子还能不能买回来；当时郑培生是同意的，但表示要评估，之后就没有消息了；直至2019年原告到系争房屋处骚扰，汪晓鸣也是同意由原告收回，但原告需根据房屋价值支付对价并赔偿损失，双方未能谈拢；4、原告与管鲁骏一直共同居住，村里人也都知道原告将系争房屋出售给郑培生，故原告不可能不知道系争房屋出售事宜；此前原告仅提出收回房屋，而并非说不知道房屋出售，之后十多年的时间都未向被告主张权利，也未提出异议，有悖常理，且原告现主张无效并收回超过了诉讼时效。被告管鲁骏表示：1、案涉买卖协议是经中间人介绍签订，郑培生对原告与管鲁骏的关系是知道的，但原告及原告女儿即管鲁骏配偶均不知道也不同意出售系争房屋，是管鲁骏擅自出售的，直至2006年郑培生碰到原告，原告才知道房屋出售的事情；2、管鲁骏于2000年搬到了青浦居住，直至2015年原告才与管鲁骏一起居住；3、管鲁骏在收取购房款后并未交付原告，直至原告知道房屋出售后，管鲁骏表示要将钱给原告，但原告不要。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《房屋买卖协议书》乙方郑培生已死亡，作为其继承人的被告及两第三人均表示同意承继郑培生在案涉协议中的权利义务，故郑培生在案涉房屋买卖协议书中的权利义务由被告及第三人郑维蓉、郑维乐承继。《房屋买卖协议书》虽由被告管鲁骏以原告名义签订，但协议签订时间为2004年，此时原告居住在其女儿房屋内，虽未有证据证明其与女儿、女婿即被告管鲁骏一同居住，但房屋出售属家庭生活重大事项，一般由家庭成员共同决定，而不会由某个家庭成员决定，且管鲁骏是原告女婿，并非系争房屋户主；案涉协议在签订时经所在村委会盖章见证，原告为所在村集体成员，即使合同签订人未曾告知原告房屋出售事宜，系争房屋由汪晓鸣方占用后原告也会通过其他途径知晓，但从2004年协议签订至2019年信访长达15年的时间内，原告仅口头表示过要收回房屋，并未与汪晓鸣方达成一致意见，亦未通过诉讼等渠道主张要求汪晓鸣方返还房屋，显违常理，故本院认定原告对管鲁骏出售系争房屋的行为是知情且同意的，案涉房屋买卖协议为管鲁骏代原告签订，是原告及郑培生的真实意思表示。但系争房屋为宅基地房屋，郑培生并非系争房屋所在集体经济组织成员，且未经有关部门批准，故案涉《房屋买卖协议书》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。鉴于协议书针对的买卖行为系双方的真实意思表示，郑培生已支付了全部对价并取得系争房屋使用至今，本院从尊重现实、维护居住稳定和正常生活秩序的角度出发，对原告要求被告汪晓鸣腾退系争房屋的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国继承法》第十条第一款、第三十三条之规定，判决如下：一、原告杨善标与被告汪晓鸣、第三人郑维蓉、郑维乐签订的《房屋买卖协议书》无效；二、原告杨善标的其余诉讼请求不予支持。案件受理费1,775元，减半收取计887.50元，由原告杨善标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 分二〇二〇年二月二十八日法官助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。……第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。