广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0881民初4776号 原告：梁霞，女，1986年2月10日出生，汉族，住北流市。 委托诉讼代理人：覃梓豪，广西正大五星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁鹏，广西正大五星律师事务所律师。 被告：桂平市金港置业投资有限公司，住所地：桂平市西山镇西山村1、2、4队，统一社会信用代码：91450881086512903U。 法定代表人：欧阳汝玄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邱春婷，广西桂力（贵港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈伯良，广西桂力（贵港）律师事务所律师。 原告梁霞与被告桂平市金港置业投资有限公司（下称金港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁霞的委托诉讼代理人覃梓豪、梁鹏，被告金港公司的委托诉讼代理人陈伯良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁霞向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金151020元给原告。事实和理由：2017年7月18日，原告与被告签订商品房买卖合同（预售），约定：原告购买由被告开发的鼎盛中央公园（金港国际）x号房屋，建筑面积462.39平方米，单价为每平方米5729.971元，总价款2649481元；被告应于2018年4月30日前向原告交付房屋，逾期交付的，被告应按照商品房买卖合同第十二条约定，承担逾期交付责任，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款给被告，但是被告并没有按照合同约定的交房时间交付房屋给原告，直到2018年11月6日才通知原告收房，逾期交房达到190天。被告虽然交付了房屋给原告，但所交付的房屋不符合合同第九条约定的交付标准、交付条件。 原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同（预售），是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应严格履行合同约定的义务。由于被告没有依约在2018年4月30日前将经验收合格的商品房交付给原告，被告应当从合同约定的最后交付期限的第二天起即2018年5月1日至实际交付之日即2018年11月6日止，共计190日，按日向原告支付全部房价款万分之三的违约金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告金港公司辩称，一、双方签订商品房买卖合同（预售）后，在涉案房屋建设过程中，因特殊原因造成延误时间共计95天，其中：1.因大雨、暴雨延误58天；2.因中考、高考期间停工延误21天；3.停水、停电延误16天。因此，交房时间应当顺延95天。二、被告已于2018年10月15日通知原告收房，并将入伙通知书送达原告，应以该天为交房时间。原告于2018年11月6日才收房，无权主张该段时间的逾期交房违约金。三、双方签订的合同约定涉案商品房总层数为地上6层，地下**，并没有约定建设地下室，而被告为了将涉案项目建设成优良工程、给原告提供更多实惠、实现购房保值增值的目的，免费为原告增建地下屋。对于增建的地下室工程，耗资约120万元，历时约2个月时间。从公平角度出发，对被告无偿为原告增建的地下室期间，应当抵减逾期交房时间。四、原告主张的违约金过高，严重损害了被告的合法权益，属于显失公平，应调整为日万分之零五较为适当。理由有：1、涉案合同是房管部门提供的格式合同，对于其中合同条款限定条件、逾期交房违约金比例并非双方真实意思表示，不应以涉案合同限定的交付条件、违约金比例计算逾期交房违约金的起算时间和计算标准；2、根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条等规定，涉案房屋经施工、勘察、设计、监理及建设单位组成的五方验收小组检验合格后即可交付使用，而竣工验收备案是被告向住建部门履行的行政报批手续、办理房屋产权登记的行政报批程序，工程竣工验收合格与竣工验收备案是两个不同程序，竣工验收在前，竣工验收备案在后，竣工验收备案这一行政审批程序完成前，也不会对房屋使用权人造成实质性影响，更不会降低房屋的使用价值。综上，房屋交付不应以竣工验收备案为前提，更不能以此作为逾期交房的条件约束；3、即使被告存在逾期交房的违约情形，但根据合同法的立法精神，违约损失以填补为原则。而房管部门提供的格式合同约定的违约金标准过高，严重偏离了合同法的立法精神，在原告未能提供充足证据证明因逾期交房造成其产生实际损失的情况下，按照房管部门提供的格式合同限定的违约金标准，严重损害了被告的合法权益；4、被告无偿斥资约120万元为1号楼的原告增建地下室，如原告不认可这行为，被告将保留解除双方签订的商品房买卖合同的权利。对于涉案房屋交付后，由于政府一直没有动工修建属于市政道路的兴桂路，为了原告的出行方便，获得更多实惠，实现购房保值增值的目的，现被告又斥资修建涉案房屋前面属于市政道路的兴桂路，被告的上述举措，证明被告属于一个有担当、负责任的良心企业；5、被告当前还正在建设项目后续的大量工程，若支付过高的违约金，势必造成被告资金困难，难以继续按期完成其他在建工程，为维护其他房主的利益，恳请法庭从公平原则角度出发，将逾期交房违约金下调至日万分之零点五，这样既不会损害原告的利益，也能让被告能够承担相应的违约责任并继续完成其他项目建设。综上所述，请求法院驳回原告缺乏事实和法律依据的部分诉讼请求。 本院经审理查明以下法律事实：2017年7月18日，原、被告签订商品房买卖合同（预售）（合同编号：2017K0000450164），约定：原告购买由被告开发的坐落于桂平市西山镇大起村、岭头村的鼎盛·中央公园（金港国际）x号房屋，建筑面积462.39平方米，单价为每平方米5729.971元，总价款2649481元；被告应于2018年4月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的房屋交付给原告；逾期超过60日后，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金；原告在接到被告电话通知或入住通知书或在纸媒体的入住公告之日起30日内与被告办妥房屋交接手续，逾期不来办理，则视为被告已将该房屋正式交付给原告。合同签订后，原告依约支付了全部购房款给被告。被告于2018年10月15日通知原告收房，原告于同年10月21日接收房屋。 另查明，涉案房屋于2017年7月10日获得商品房预售许可证，2018年7月19日经五方验收合格。 再查明，2019年12月9日第一次开庭时，原告变更诉讼请求为判令被告支付逾期交房违约金151020元（暂计至2018年11月6日，应计至符合合同第九条约定的交付条件之日止）给原告，2020年1月10日撤回变更的诉讼请求。 本院认为，原告与被告签订的商品房预售合同（预售），是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体和第三人的利益，应当确认为合法有效的合同。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 被告于2018年10月15日通知原告收房，按照合同约定，原告应于30日内即2018年11月14日前接收房屋，原告于同年10月21日接收房屋，符合合同的约定，本院予以确认，故原告的收房时间应确定为2018年10月21日。原告主张被告于2018年11月6日才通知其收房，未能提供证据证明，依法不予采纳。 被告主张违约金标准为房管部门提供的格式合同所确定，未能举证证明，且桂平市范围内已起诉至本院的同类型案件的其他楼盘的违约金标准并非统一约定为日万分之三，是众所周知的，因此，对被告上述主张，本院不予采信。由于合同已明确约定逾期交房违约金的计算标准，被告辩解逾期交房违约金过高，请求予以调整，但是，其未能提供充足证据证实违约金超过造成原告损失的30%，因此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，本院不予支持。 综上，被告应从2018年5月1日起至2018年10月21日止，以购房款2649481元为基数，按日万分之三标准计算支付逾期交房违约金给原告，违约金为137508.06元（2649481元×3÷10000×173天）。 暴雨、大暴雨等天气均属于现在气象技术可以预测的，且上述天气现象在桂平市每年均有发生，并不属于桂平异常天气的情形，被告应根据桂平市的自然条件，在签订合同时合理预见可能存在的因天气原因造成停工的情形，合理安排工期，确保在约定的期限内依法交付房屋。被告提供的广西电网贵港桂平供电局的停电记录为2016年4月23日和2017年6月12日停电，均是签订合同前的停电时间，与本案没有关联性，本院对该证据不予确认。被告所提供的桂平市自来水厂记录的停水时间，其中2016年度2天，分别4月22日、8月15日；2017年度3天，分别为2月22日、4月27日、6月3日；2018年度3天，分别为5月12日、9月14日、11月26日。上述停水时间均不是在合同签订之日（2017年7月18日）至约定交房之日（2018年4月30日）内，与本案亦没有关联性，同时，该停水记录载明为因供电部门停电检修线路才停水，而停电时间与停水时间不一致，故对该证据也不确认。此外，高考属于每年必有的事件，签订合同时，被告是可以预见的，并不属于不能预见的不可抗力的因素，因此，高考不能作为迟延交房的理由。综上，对被告认为因降大雨、暴雨、大暴雨，停水，停电，高考期间造成停工应扣减交房时间的辩解意见，本院不予采纳。 对于被告主张无偿为原告建设地下室，应抵减2个月逾期交房时间的问题。由于合同中并没有约定建设地下室，被告既不能举证证明该工程属于合法工程，也未能提供证据证明其无偿赠送给原告使用，对此原告亦不认可，更不能证实需要2个月的建设时间，因此，对被告的上述辩解意见，本院依法也不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告桂平市金港置业投资有限公司应支付逾期交房违约金137508.06元给原告梁霞； 二、驳回原告梁霞的其他诉讼请求。 案件受理费1660元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交）,由原告梁霞负担149元，由被告桂平市金港置业投资有限公司负担1511元。 上述债务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费3320元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 唐理荣 二〇二〇年一月十七日 代书记员 黄科华