云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初12998号原告:昆明尊园房地产经纪有限公司，住所云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b，当事人送达地址确认书确认送达地址西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号（指定签收人：罗琦琴），统一社会信用代码9153011266264645XF。法定代表人：李云波。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，系昆明尊园房地产经纪有限公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：王娟，女，系昆明尊园房地产经纪有限公司员工。特别授权代理。被告：高玲，女，1964年10月17日出生，傣族，云南省开远市人，居民身份证住址云南省红河哈尼族彝族自治州开远市。第三人：张桂荣，女，1964年4月7日出生，汉族，云南省昆明市人，居民身份证住址云南省昆明市盘龙区。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园地产公司”）与被告高玲、第三人张桂荣居间合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理。后本案依法适用普通程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理，尊园地产公司的委托诉讼代理人罗琦琴，高玲到庭参加了诉讼，张桂荣经本院送达起诉状副本及开庭传票等应诉材料后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。尊园地产公司向本院提出诉讼请求：一、高玲向尊园地产公司支付11520元；二、高玲向尊园地产公司支付以11520元为基数，自2018年11月22日起按日千分之一的标准计算至实际付清之日止的利息（暂计至起诉之日为1037元）；三、高玲承担本案诉讼费。事实及理由：2018年11月22日，经尊园地产公司居间撮合，高玲、张桂荣与尊园地产公司三方签订了《房屋买卖暨居间服务合同》，约定：张桂荣向高玲出售位于昆明市房屋，成交价格为576000元；尊园地产公司向双方报告了订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现已促成了签署本合同的事实，尊园地产公司有权收取居间报酬，高玲同意支付佣金11520元；若本合同签订后，买卖双方一方单方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上述标准向尊园地产公司支付居间报酬。上述合同签订后，高玲不再购买上述房屋，导致合同未能顺利履行，其不履行合同已构成违约，且拖欠佣金不付，故尊园地产公司诉至本院，请求判令如前诉请。高玲答辩称，尊园地产公司连本案所涉房屋的坐落、幢号、房号都未搞清楚，未核实房屋信息的情形下，欺诈“撮合”和“促成”合同的签订，导致高玲买房目的不能实现。本案所涉居间合同是由尊园地产公司拟定的格式合同，存在霸王条款，尊园地产公司在该合同中根据自身意愿免除其责任，排除了高玲的主要权利，在签订合同当天催促高玲与不是房东的张桂荣签订了合同文本。在合同签订后约定的实际交易时，高玲向张桂荣提出房屋漏水、拆除承重墙、大板房等瑕疵，想再次对房价进行沟通，张桂荣才告知高玲其并非房东。尊园地产公司虽然“促成”了合同文本的签订，但未尽到居间人的义务，在签订合同时故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供不真实的信息，给高玲造成车旅费等损失，高玲不应向尊园地产公司支付居间服务费损失，尊园地产公司应向高玲双倍退还定金、赔偿车旅费等损失，故高玲诉至本院，请求判令如前诉请。张桂荣未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。尊园地产公司为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据材料：一、房屋买卖暨居间合同一份。欲证明，2018年11月22日，尊园地产公司促成了高玲与张桂荣之间房屋买卖合同的成立，有权收取约定的佣金1152元。因高玲违约导致买卖合同未能履行，应向尊园地产公司支付约定佣金。经质证，高玲对该组证据材料的真实性予以认可，对合法性、关联性及欲证明内容不予认可。二、声明一份。欲证明，经张桂荣确认系高玲违约不购买本案所涉房屋，尊园地产公司有权向高玲收取佣金11520元。经质证，高玲对该组证据材料的真实性、合法性、关联性均不予认可。三、公证处出具的委托书、询问笔录各一份。欲证明，本案所涉房屋的登记产权人陈少芳、吴军向张桂荣出具了相应的委托书，委托张桂荣就本案所涉房屋签订买卖合同及办理网签备案手续。经质证，高玲认为尊园地产公司未向其出具过该证据材料，对该组证据材料不予认可。尊园地产公司为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据材料：一、高玲居民身份证（复印件）一份。欲证明，高玲身份信息。经质证，尊园地产公司对该组证据材料无异议。二、打款凭条一份。欲证明，高玲向尊园地产公司员工朱安奎打款5000元，作为购房定金。经质证，尊园地产公司对该组证据材料无异议，但该款已交由房东没收。三、收条一份。欲证明，张桂荣欲出售给高玲的房屋坐落于昆明棕树营小区3组团19幢3单元402号。经质证，尊园地产公司对该组证据材料的真实性、合法性、关联性予以认可，对欲证明内容不予认可。四、尊园地产公司买卖诚意协议一份。欲证明，尊园地产公司带高玲查看的房屋位于昆明棕树营小区3组团19幢3单元401号，而非居间合同中约定的房屋。经质证，尊园地产公司对该组证据材料的真实性、合法性予以认可，对关联性及欲证明内容不予认可。五、尊园地产公司买卖暨居间合同一份。欲证明，尊园地产公司未如实告知张桂荣并非实际房东，张桂荣没有授权委托书，没有出售本案所涉房屋的资格。张桂荣隐瞒房屋存在严重瑕疵的事实，尊园地产公司对此也未尽到审查义务。尊园地产公司带高玲查看的房屋与居间合同中记载房屋不一致，本案所涉居间合同存在霸王条款，高玲是在受欺诈的情形下签订。经质证，尊园地产公司认为从其提供的经公证机关公证的委托书能够证明张桂荣有权代表房屋所有权签订本案所涉合同，对该组证据材料的真实性、合法性、关联性予以认可，对欲证明内容不予认可。六、照片一份、光盘一份。欲证明，尊园地产公司带高玲查看的房屋并非本案所涉居间合同中约定的房屋，且居间合同中约定的房屋存在严重瑕疵。经质证，尊园地产公司对该组证据材料的真实性、合法性、关联性及欲证明内容均不予认可。七、通话清单一组。欲证明，尊园地产公司在长达一年的时间内并未与高玲联系处理问题，高玲并未给尊园地产公司造成损失。经质证，尊园地产公司对该组证据材料的真实性、合法性予以认可，对关联性及欲证明内容不予认可。本院认为，民事诉讼证据是指能够反映案件真实情况的客观材料，其特征为真实性、合法性、关联性，三者相互联系，缺一不可。尊园地产公司提交的证据材料一、证据材料三，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据，故对于该部分证据材料，本院予以确认。尊园地产公司提交的证据材料二，从所记载形式来看系“高彦昆”代张桂荣签名，无法与原被告双方提交的其他证据相互印证，且高玲对此不予认可，本院无法确认真实性，故在本案中对该部分证据材料不予确认。高玲提交的证据材料一、证据材料二、证据材料三、证据材料四、证据材料五，尊园地产公司对该部分证据材料的真实性予以认可，且能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据，故对于该部分证据材料，本院予以确认。高玲提交的证据材料六，尊园地产公司对该组证据材料的真实性不予认可，无法与原被告双方提交的其他证据相互印证，本院无法确认真实性，故在本案中对该部分证据材料不予确认。高玲提交的证据材料七，其记载内容与本案待证事实没有关联性，本院在本案中对该部分证据材料不予确认。综上，结合庭审调查，本院认定本案法律事实如下：2018年11月20日，高玲（委托人、购买方）与尊园地产公司（受托人、经纪方）签订编号为011912的《买卖诚意金协议》，约定高玲欲购买位于昆明市意向房产委托受托人提供居间服务。受托人已向委托人报告了订立买卖合同的机会，但因委托人购买价与卖方出售价尚有差距，委托人愿意在签订本协议时向受托人支付诚意金2000元，受托人收齐前述款项后代为居间撮合。委托人同意对意向房产的购买价为580000元。居间委托期限自本协议签署之日起至2018年11月23日止。本协议经卖方签字确认同意委托人购买条件后撮合即告成功，诚意金即转为买卖定金。高玲于2018年11月20日、11月22日分两次累计向尊园地产公司工作人员朱安奎转账5000元。2018年11月21日，张桂荣向高玲出具内容为“今收到高玲购买棕树营小区3组团19幢3单元402号房定金5000元。”的《收条》一份。2018年11月22日，张桂荣（出售方、甲方）、高玲（购买方、乙方）与尊园地产公司（经纪方、丙方）签订编号为0090658的《房屋买卖暨居间服务合同》，约定主要内容为：“甲方住址云南省昆明市盘龙区。甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋，产权证号：昆房权让（昆明市）字第201328430号。该物业成交价格为576000元。甲乙双方约定于2018年12月22日前办理该房屋（预约）权属转账登记等相关手续。签订本合同时，乙方支付购房定金5000元整，甲方交由丙方托管5000元，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金支付于甲方。扣除定金之后的房款，自筹资金于公证机关签订《二手房买卖合同》时支付576000元。其他约定事实：①甲方出售此房已取得产权人及共有人同意。甲乙双方在丙方的安排下积极配合完成交易物业权属转移登记手续。甲乙双方委托丙方提供的居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署合同，乙方同意于本合同签署之日向丙方支付佣金115200元。由买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准共同补偿丙方。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。本合同履行过程中所有文件、通知以特快专递或挂号邮寄至甲乙双方本合同记载地址即为送达，收件人拒收或未签收导致退回的，仍视为送达”。前述合同中甲方代理人一栏处记载有下划线，但无信息填写，下划线之上用横线进行标注。尊园地产公司持有的《委托书》《询问笔录》中记载主要内容为：陈少帆、吴军系夫妻关系，坐落于棕树营小区3组团19幢3单元4层402号房屋是陈少帆、吴军共同拥有房产。陈少帆、吴军于2018年11月7日委托张桂荣代为出售该房屋，与买方签订出售该房屋的相关合同、协议以及其他文件。本院认为，尊园地产公司与高玲、张桂荣签订的《房屋买卖合同暨居间服务合同》是系合同当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应属合法有效，各方当事人应按约全面履行各自的义务。前述合同中对标的物、交易价格、交易方式、居间报酬等内容作出了明确约定，该合同同时具有买卖合同和居间合同的法律特征，尊园地产公司在该合同中显然欲作为居间人向高玲、张桂荣报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”在本案中，第一，尊园地产公司作为专业的房地产经纪机构在接受委托出售本案所涉房屋时，理应查看所涉房屋真实有效的权属证书，权利人委托他人办理的还应审查受托人及委托人的委托证明材料等。从尊园地产公司在本案审理中提交的询问笔录、委托书来看，其在接受本案所涉房屋的委托出售时尽到了该部分相应义务。第二，一般情形下房屋应理解大宗交易商品，当事人的主体信息、房屋的所有权人显然是房屋买卖合同中的重要组成部分，某些情形甚至可能影响相对人是否与其订立合同。尊园地产公司作为房地产经纪机构在明知本案所涉房屋所有权人并非张桂荣所有，及张桂荣仅仅只是受托人的情形下，理应向作为买受人的高玲如实履行全面告知义务，由尊园地产公司拟定的合同文本中出售方代理人一栏处记载内容为空白，从该文本形式上的内容来看本案所涉房屋权利人亦应理解为张桂荣，尊园地产公司未能提交证据证明向高玲履行了上述义务。综合前述两个方面，尊园地产公司在房地产经纪活动中已经掌握张桂荣并非是汲案房屋所有权人，仅仅只是代理人的重要信息，但却故意隐瞒该重大情况进行居间撮合，未正确履行居间人的居间义务，进而要求高玲支付居间服务费不符合前述法律规定，本院对此不予支持。关于高玲答辩中称的双倍退还定金、赔偿车旅费等，因高玲未提出反诉，故本院在本案中不做处理。另，根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第3条之规定可知，当事人在纠纷发生之前约定送达地址的，人民法院可以将该地址作为送达诉讼文书的确认地址。在本案中，尊园地产公司与高玲、张桂荣签订的《房屋买卖合同暨居间服务合同》中对于张桂荣的送达地址有明确约定，双方在本案纠纷发生前确认的送达地址可作为本案送达诉讼文书的确认地址。《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条第一款规定：“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日”在本案中，本院按张桂荣确认的地址邮寄诉讼文书等均被退回，文书退回之日即为送达之日。综上，张桂荣经本院依法送达起诉状副本及开庭传票缺席未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：驳回昆明尊园房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。案件受理费114元（此款昆明尊园房地产经纪有限公司已预交），由昆明尊园房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  罗 玮人民陪审员  夏书萍人民陪审员  朱跃元二〇二〇年二月十九日书 记 员  何 莉