苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初9128号原告：朱双，男，1990年2月28日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：张永强，江苏兰创律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭彬，江苏兰创律师事务所律师。被告：顾某，女，1981年9月23日出生，汉族，住苏州市吴江区。被告：韩儒峰，曾用名韩如峰，男，1954年2月26日出生，汉族，住苏州市吴江区。被告：沈小凤，女，1955年10月5日出生，汉族，住苏州市吴江区。被告：韩某。法定代理人：顾某，女，1981年9月23日出生，汉族，住苏州市吴江区，系韩某母亲。以上四被告共同委托诉讼代理人：刘海波，江苏李杏珍律师事务所律师。原告朱双与被告顾某、韩儒峰、沈小凤、韩某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法由审判员潘景信适用简易程序于2019年8月20日公开开庭进行了审理，原告朱双的委托诉讼代理人张永强、郭彬，被告韩某的法定代理人即被告顾某以及四被告的共同委托诉讼代理人刘海波到庭参加诉讼。后因审理需要，依法由审判员潘景信、人民陪审员黄美凤、徐火观组成合议庭适用普通程序于2019年12月24日公开开庭进行了审理，原告朱双的委托诉讼代理人张永强、郭彬，被告韩儒峰、沈小凤以及四被告的共同委托诉讼代理人刘海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱双向本院提出诉讼请求：1、解除原告于2019年3月4日签订的《苏州市存量房买卖合同》；2、被告退还房款5万元；3、被告支付原告违约金95.5万元；4、被告承担本案诉讼费等全部费用。事实和理由：原告朱双于2019年3月4日与韩某某签署编号为100003254450号的《苏州市存量房买卖合同》一份，约定由原告购买登记于韩某某名下位于吴江区房屋，双方应于2019年4月1日前共同办理资金托管手续；合同还约定了双方的权利义务、违约责任等。合同签订后，原告如约支付了房款定金5万元，并备齐首付款待办理资金托管手续。2019年3月24日，原告得知韩某某于2019年3月20日因故去世。2019年4月8日，原告通过中介联系上韩某某配偶顾某，告知其希望按合同约定继续办理资金托管手续，但被告明确表示不愿配合办理相关手续。经查询，被告顾某系韩某某配偶，被告韩儒峰、被告沈小凤系韩某某父母，被告韩某系韩某某婚生子。现起诉至法院，请依法判决。被告顾某、韩儒峰、沈小凤、韩某辩称，四被告的亲属韩某某于2019年3月4日与原告签订了《苏州市存量房买卖合同》，但四被告对该合同均不知情。2019年3月20日，韩某某因故去世。韩某某去世后，四被告一家陷入巨大的悲痛和迷茫之中，根本对韩某某是否出卖房产事项无暇顾及。被告顾某在微信中也未拒绝配合办理房屋买卖后续事项，只是韩某某的法定继承人包括被告顾某等四人，其他被告均未接到原告要求办理过户的通知，被告不存在任何违约行为，现被告要求原告继续履行合同。对于原告提及的购房定金，原告未明确该50000元系定金还是购房款，如果系定金，则商品房买卖合同并未成立。结合到本案，原告主张定金返还，可见原告认可商品房买卖合同并未订立，所付50000元为定金，因此才要求被告返还。合同未订立则原告无需要求解除，被告更无需履行合同。原告对并未成立的合同无需解除，更无需要求损失赔偿。原告现因自身原因不想继续履行与被告亲属签订的房屋买卖合同，却将责任强加于被告。四被告在承受亲人去世的伤痛，还要承受原告的诉讼纷扰，如原告明确拒绝履行合同，四被告保留要求原告承担违约责任的权利。经审理查明，2019年3月4日，朱双与韩某某签订《苏州市存量房屋买卖合同》一份，约定由朱双购买韩某某名下位于苏州市吴江区的房屋，房屋产权登记建筑面积134.85平方米，该房屋在本合同生效之前已经设定抵押权，出卖人应于2019年4月25日前办理抵押注销登记手续，相关费用由出卖人承担。房屋总价款为270万元，买卖双方约定于2019年4月1日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管帐户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜。买受方最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款(按照苏州限贷政策，银行要求的最低首付比例的首付款)打入资金托管帐户。贷款款项由买受人委托贷款银行于2019年6月1日前直接支付至资金托管指定帐号。《苏州市存量房屋买卖合同》同时约定了买受人逾期付款违约责任，房屋产权及具体状况的承诺，房屋交付，出卖人逾期交房的违约责任等。同日，韩某某（甲方）与朱双（乙方）签订《补充协议》，约定朱双于2019年3月4日支付韩某某房屋交易首付款50000元，房屋的总价款为买卖合同约定的成交价及房屋交易首期款总和，合计人民币275万元。协议另约定，甲乙双方共同确认，甲方明确表示拒绝出售交易房屋的；乙方明确表示拒绝购买交易房屋的；甲方将交易房屋出售给第三人的；交易房屋出现产权纠纷、交易房屋被查封或限制转让等情形导致客户无法取得房屋所有权的；以及其他因一方过错导致合同无法履行的，守约方有权单方面解除合同并按照存量房买卖合同第三条约定的房屋价款的20%向违约方追究其违约责任。2019年3月4日，朱双通过支付宝向韩某某支付首期购房款50000元。另查明，坐落于苏州市吴江区的房屋登记在韩某某名下，不动产权证号为苏（2017）吴江区不动产权第9079411号，共有情况为韩某某单独所有。2019年3月20日，韩某某死亡。韩儒峰、沈小凤系韩某某父母，顾某系韩某某配偶，韩某系韩某某与顾某之子。2019年4月8日至2019年4月10日，朱双通过微信与顾某商谈房屋买卖事宜，顾某表示其无能力配合处理。第一次庭审后，本院数次组织双方进行调解，因双方差距较大，未达成一致意见。后朱双申请本院对涉案房屋的市场价值进行评估。经本院委托，苏州市政通房地产土地评估有限公司于2019年10月18日作出《房地产评估报告》，确定涉案房地产的市场价值为370.5万元。朱双支付评估费用24375元。以上事实，由原告提交的死亡证明、当事人身份信息、苏州市存量房屋买卖合同、补充协议、微信聊天记录、支付宝转账记录截图、收条、不动产登记簿、房地产评估报告、评估费发票，以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原告朱双与韩某某签订的《苏州市存量房屋买卖合同》及《补充协议》不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照约定履行各自义务。韩某某死亡后，被告顾某、韩儒峰、沈小凤、韩某作为韩某某的继承人，应当继续履行合同义务，但四被告未在合理期限内履行，显属违约，原告朱双要求解除房屋买卖合同的主张，于法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间，本案起诉状副本等于2019年7月24日送达四被告，本院以该日为合同解除之日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告支付的购房款50000元，应当由四被告返还。关于原告要求四被告支付违约金的请求，法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，涉案房屋价值经评估机构评估为370.5万元，双方在《补充条款》中约定的违约金低于原告的损失，故原告要求四被告按照实际损失支付违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、原告朱双与韩某某于2019年3月4日签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》于2019年7月24日解除。二、被告顾某、韩儒峰、沈小凤、韩某于本判决生效后十日返还原告朱双购房款50000元。三、被告顾某、韩儒峰、沈小凤、韩某于本判决生效后十日内支付原告朱双违约金955000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28800元，由被告顾某、韩儒峰、沈小凤、韩某负担，并于本判决生效后十日内交至本院，原告已预交的诉讼费用，本院于本判决生效后十日内退还；评估费24375元，由被告顾某、韩儒峰、沈小凤、韩某负担，并于本判决生效后十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将交纳上诉费的凭证提交本院。审 判 长  潘景信人民陪审员  徐火观人民陪审员  黄美凤二〇二〇年二月五日书 记 员  李睿莹附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。