山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0784民初3809号 原告：山东江川门窗科技有限公司，住所地:安丘市金冢子镇南环路东首东城工业园。 法定代表人:郑秀玉，董事长。 委托诉讼代理人：沈丰涛，安丘景龙法律服务所法律工作者。 被告：潍坊天顺置业发展有限公司，住所地:安丘市兴安街道和平东路1066号。 法定代表人:杨国红，经理。 委托诉讼代理人：周增坤，山东国宗（安丘）律师事务所律师。 第三人：马成功，男，1984年1月4日出生，汉族，居民，住安丘市。 第三人:王亭，男，1980年1月27日出生，汉族，居民，住安丘市。 委托诉讼代理人：王开平，安丘天昊法律服务所法律工作者。 原告山东江川门窗科技有限公司（下称江川门窗公司）与被告潍坊天顺置业发展有限公司（下称天顺置业公司）、第三人王亭、马成功房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江川门窗公司委托诉讼代理人沈丰涛，被告天顺置业公司委托诉讼代理人周增坤，第三人王亭、马成功的委托诉讼代理人王开平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江川门窗公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告潍坊天顺置业发展有限公司将位于安丘市新华府小区A14号楼东一单元1202室及89号储藏室安丘市天顺世家小区2号楼东一单元801室及17号车库交付给原告并协助办理房产过户手续；2.依法判令解除第三人马成功、王亭于2016年6月21日、2016年7月26日签订的商品房认定合同书；3.依法判令解除原、被告及第三人马成功、王亭于2016年6月21日、2016年7月26日签订的楼房转让呈签单；4.本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告存在加工门窗业务，2015年8月3日经双方结算，被告累计欠原告门窗工程款724233元，后经原、被告双方协商，被告将位于安丘市新华府小区A14号楼东一单元1202室及89号储藏室、安丘市天顺世家小区2号楼东一单元801室及17号车库抵顶给原告并抵顶工程款724233元。原、被告签订协议后，被告至今未将上述二处楼房及附房交付给原告也未协助原告办理房产过户手续，现在该二处楼房及附房仍在被告处并实际由被告方控制及占有，但二处楼房所有权属于原告方，被告无权与第三人马成功、王亭签订商品房认购书，且该商品房认购书也未实际履行，该商品房认购书为无效合同。 被告天顺置业公司辩称，1.原告诉讼请求缺乏事实和法律依据。原告诉状称原、被告存在加工门窗业务，并分别与2015年8月3日和同年12月18日用两套房抵顶工程款724233元属实，办房屋手续时被告根据原告的指示，将新华府小区A14号楼1202房登记房主为王金海，将天顺世家2号楼801房登记房主为徐龙江，并与二人签订了商品房认购书。之后，原告又向被告提出将上述两套房屋更名，因此被告又根据原告指示，于2016年7月26日将新华府小区A14号楼1202房更名房主为王亭，2016年6月21日将天顺世家2号楼801房更名房主为马成功，被告又重新与新房主王亭、马成功签订了商品房认购书，并注明系工程款抵顶房款。被告系按照原告的指示授权完成了被告应承担的义务，被告不知道到底存在什么过错，原告三番两次起诉，被告认为原告起诉无理。2.原告与第三人什么关系？有什么纠纷？被告不清楚，与被告无关。 第三人王亭、马成功述称，案外人张某欠第三人钱，原告应该欠张某的钱，后来张某和原告将房屋抵顶给第三人，但是签署商品房认购书过程中，并没有张某的出现，后来原告到被告处签署了更名确认书。两套房屋现在被告已经给第三人钥匙，房屋也已经属于马成功、王亭所有。因此，原告的起诉无事实和法律依据，应依法驳回原告的诉求诉讼请求，其他同被告的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并认定以下事实: 一、原告江川门窗公司为被告天顺置业公司加工安装门窗，双方协议门窗工程款724233元用被告开发建设的安丘市新华府小区A14号楼东一单元1202室及89号储藏室、安丘市天顺世家小区2号楼东一单元801室及17号车库抵顶。天顺世家小区“房屋抵账呈签单”由原告工作人员郑秀玲、徐龙江经办签名，并于2015年12月28日由徐龙江与被告签订《商品房认购书》，注明：此房款427537元已全部顶抵工程款；新华府小区“房屋抵账呈签单”由原告工作人员郑秀玲、王金海经办签名，并于2015年8月4日由王金海与被告签订《商品房认购书》，注明：此房款296696元已全部顶抵工程款。 2017年9月21日，原告江川门窗公司曾经以被告天顺置业公司未履行以上协议，没有将上述楼房及车库交付为由，请求本院依法追回门窗款724233元（2017鲁0784民初4260号）。本院审理认定被告已按协议约定将上述楼房抵顶原告工程款724233元，原告在办理抵顶房屋更名过程中，同他人产生纠纷应是另一个法律关系，判决驳回了原告江川门窗公司的诉讼请求。原告江川门窗公司向潍坊市中级人民法院提起上诉，潍坊市中级人民法院裁定撤销该判决，发回本院重审。本院重新立案审理，原告撤回起诉，变更诉讼请求后另行起诉（本案）。 二、①2016年7月26日郑秀玲向被告天顺置业公司递交《换名呈签单》，内容：“本人购买由潍坊天顺置业发展有限公司开发的新华府小区A14号楼东一单元1202室，申请由原购房户王金海换名为王亭。附相关证明（江川门窗）天顺置业公司相关部门签字申请人：郑秀玲2016年7月26日”。②2016年7月23日原告江川门窗公司（经办人郑秀玲）为被告天顺置业公司出具证明：“证明2013年9月30日由潍坊天顺置业发展有限公司与安丘市江川塑业有限公司（现改名为山东江川门窗科技有限公司）签订的塑钢窗制作安装合同，工程款全款抵顶住宅楼，2015年8月4日应山东江川门窗科技有限公司要求，新华府A14号楼东一单元1202室用王金海名字顶抵住宅楼，签订购房协议。现山东江川门窗科技有限公司用王金海名字签的购房协议，要求更换姓名，重新签订购房协议，今后如果新华府A14号楼东一单元1202室发生的一切纠纷均由山东江川门窗科技有限公司负全责，与潍坊天顺置业发展有限公司无任何关系。特此证明山东江川门窗科技有限公司（章）2016年7月23日经办人：郑秀玲”。③2016年7月26日，被告天顺置业公司与第三人王亭签订《商品房认购书》，注明：此房款296696元已全部顶工程款，当日被告天顺置业公司出具收取王亭房款296696元的收款收据。 2016年6月21日徐龙江向被告天顺置业公司递交《换名呈签单》，内容：“本人购买由潍坊天顺置业发展有限公司开发的天顺世家小区2号楼东一单元801室，申请由原购房户徐龙江换名为马成功。申请人：徐龙江2016年6月21日”。2016年6月21日，被告天顺置业公司与第三人马成功签订《商品房认购书》，注明：此房款427537元已全部顶工程款，当日被告天顺置业公司出具收取马成功房款427537元的收款收据。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、审理中原告主张，原告和张某没有任何账务往来，第三人陈述不属实。为方便出售从被告处顶账的两套楼房，原告委托被告一并出售，2016年6、7月份原告接到被告通知说第三人马成功、王亭买涉案的两套楼房，原告的职员徐龙江、王金海才到被告处改名为第三人马成功、王亭。现被告与第三人只是签订了格式的商品房认购书，但合同未实际履行，房屋未交付给第三人，仍然由被告控制及占有。所以要求依法撤销第三人马成功、王亭于2016年6月21日、2016年7月26日签订的商品房认定合同书，依法撤销原、被告及第三人马成功、王亭于2016年6月21日、2016年7月26日签订的楼房转让呈签单。 被告主张，原告从未委托过被告代其卖房，原告说的商品房认购书与第三人没有履行不属实，与原告前几次开庭时的陈述矛盾，原告曾经自认是原告公司的会计郑秀玲未经公司同意擅自处分了涉案两套房屋。经办人郑秀玲系原告的会计，《换名呈签单》说明原告同意将房屋更名为马成功和王亭，当时原告说因与案外人系连环欠债，办理房屋更名后不需要支付房款，用房屋抵顶欠案外人及第三人的工程款，所以注明用工程款抵顶房款；再者，当时减少一层买卖关系是为了方便办理房产证。 第三人述称，原告与张某之间的欠款，第三人不清楚；张某与第三人之间有借款，当时都是口头协商的，原告认可且办理《换名呈签单》，就没有再签其他协议，顶账后的欠条也销毁了。 通过当事人的陈述及以上无异议的证据本院可以认定，被告天顺置业公司用涉案两套楼房抵顶原告江川门窗公司门窗工程款724233元，办理了相关手续，原告江川门窗公司系涉案两套楼房的所有人。经原告江川门窗公司同意，被告天顺置业公司将涉案楼房更名为第三人王亭、马成功，并签订《商品房认购书》，被告天顺置业公司出具收取房款的收款收据，注明已全部顶工程款。涉案楼房已经交付第三人由第三人占有使用，没有办理房产证。 二、第三人申请证人张某出庭作证。证人张某（身份证号：）证明：我给山东江川门窗公司包工包料建设车间、冷库、地面、钢构、包括拆迁、恒温库保温等，工程2016年5月6日开始，2016年7月30日结束。合同由江川物储公司代理人李学泽签订，合同约定按照进场材料数量价款将楼房现房抵顶给我，与江川公司未签订本案涉及的两套房屋顶工程款的协议，只是合同约定工程款交付方式是用四个小区的房屋抵顶，用哪一个小区的房屋抵顶是不确定，我把材料送到江川物储工地，然后就和江川公司办理的房屋交接。我给原告一共干了1924000元的活，连拿姜加房子一共150或160万元，还欠一部分也没有与原告坐下来细算。我给江川物储公司干工程借第三人一个是40多万元，一个是30多万元，当时是江川门窗公司的会计法定代表人的妹妹郑秀玲连同第三人一起到新华府开发商办公室，将房子名字变更为第三人。我和第三人当时用两套房屋抵顶借款无书面协议，把房子实际交付之后就把借条作废了。 证人提交1.《聚氨酯保温施工合同》，主要内容：发包方（甲方）为安丘市江川物储有限公司，工程名称安丘江川物储恒温库聚氨酯保温工程（白芬子老粮所院内），……付款方式：乙方接甲方通知后，由双方商议进场材料数量，分批进场，甲方应按市场价位将材料拉进场。甲方按进场材料数量折款将楼房现房抵顶给乙方，并按工程进度将楼房抵顶给乙方，工程完成后一次结至95%，余5%质保金一年内付清。甲方代表：李学泽乙方：张某。提交2.《施工协议书》,主要内容：发包方（甲方）为李学泽，工程名称浇筑地面（白芬子）……付款方式：甲方在乙方工程量验收完毕，交付使用达到质量要求，以润景园、瑞景园、水木菁华、新华府房屋抵顶工程款付给乙方。 原告对证人证言不予认可，主张证人与第三人存在利害关系，张某未给原告进行施工，不欠证人任何款项。两份施工合同的甲方与原告无任何关系，自始至终原告未与张某签订任何书面及口头约定。证人张某从原告处拉走了大量生姜，价款已经远远超过其所干的工程款，证人提交的协议书、合同书与本案房屋无任何关系，原告现不再同意以上述四个小区楼房抵顶工程款。 第三人认为，通过证人陈述及提交的证据看出，本案连环抵顶房子的事实清楚，原告否认与张某认识，明显在说谎且原告说现在不同意用楼房抵顶，还说与张某之间存在生姜的纠纷，说明原告与张某存在经济纠纷，据证人张某说拉走原告的大姜已经报警，刑警队认定属于经济纠纷，与本案抵顶房子没有任何关系。 通过证人张某证言及其提交的施工合同本院可以认定，张某与第三人之间存在借贷关系；张某与安丘市江川物储有限公司之间存在聚氨酯保温、浇筑地面施工合同关系，并约定以润景园、瑞景园、水木菁华、新华府房屋抵顶工程款，但安丘市江川物储有限公司与原告江川门窗公司之间是什么关系本院无法认定。 本院认为，原告江川门窗公司系涉案两套楼房的所有人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。涉案两套楼房未办理产权证明，由第三人王亭、马成功占有是否有法律依据？首先，原告与案外人张某、第三人之间用两套楼房抵顶工程欠款、借款未签订书面协议；其次，原告与案外人张某之间的工程欠款、张某与第三人的借款未提交相关证据，不能认定基础的法律关系；再次，案外人张某证明与安丘市江川物储有限公司之间存在聚氨酯保温、浇筑地面施工合同关系，但安丘市江川物储有限公司与原告江川门窗公司之间是什么关系本院无法认定，所以原被告、案外人张某、第三人之间的法律关系非常复杂，仅仅通过原告江川门窗公司同意更换名称的行为不能推定第三人占有涉案两套楼房有合法依据。那么，原告江川门窗公司同意更换名称的行为如何认定？被告天顺置业公司系房地产开发经营企业，原告将被告顶账的两套楼房再委托被告出售符合通常的交易习惯，在无法确认原告与张某、第三人已达成以房顶帐协议的情况下本院确认系原告基于重大误解实施的民事法律行为，原告依法有权申请撤销。涉案两套楼房现由第三人占有，撤销后第三人应依法返还，第三人与张某、张某与安丘市江川物储有限公司及原告之间的债务可依据各自基础的法律关系另行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十七条、第一百五十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条之规定，判决如下： 一、撤销2016年7月26日郑秀玲向被告潍坊天顺置业发展有限公司递交的《换名呈签单》，撤销2016年7月26日被告潍坊天顺置业发展有限公司与第三人王亭签订的《商品房认购书》； 二、第三人王亭占有的安丘市新华府小区A14号楼东一单元1202室及89号储藏室于本判决生效之日起十日内返还原告山东江川门窗科技有限公司，被告潍坊天顺置业发展有限公司协助原告山东江川门窗科技有限公司办理该楼房的交付及相关产权手续； 三、撤销2016年6月21日徐龙江向被告潍坊天顺置业发展有限公司递交的《换名呈签单》，撤销2016年6月21日被告潍坊天顺置业发展有限公司与第三人马成功签订的《商品房认购书》； 四、第三人马成功占有的安丘市天顺世家小区2号楼东一单元801室及17号车库于本判决生效之日起十日内返还原告山东江川门窗科技有限公司，被告潍坊天顺置业发展有限公司协助原告山东江川门窗科技有限公司办理该楼房的交付及相关产权手续； 五、驳回原告山东江川门窗科技有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告山东江川门窗科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  李连弟 人民陪审员  王培元 人民陪审员  李培友 二〇二〇年二月二十六日 书 记 员  安志鹏