浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7255号 上诉人（原审原告）：叶秀华，女，1968年11月23日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 被上诉人（原审被告）：浙江金茂实业发展有限公司。住所地：浙江省杭州市德胜东路2777号。统一社会信用代码：913301016651718168。 法定代表人：刘巧铭，董事长。 被上诉人（原审被告）：杭州金茂商业管理有限公司。住所地：浙江省杭州经济技术开发区下沙镇文渊路133号-93。统一社会信用代码：913301016917169124。 法定代表人：刘斌。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙欣，男。 上诉人叶秀华与被上诉人浙江金茂实业发展有限公司（以下简称“浙江金茂公司”）、杭州金茂商业管理有限公司（以下简称“杭州金茂公司”）因合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2009年10月25日，叶秀华与浙江金茂公司签订《商铺使用权租赁合同》一份，约定由叶秀华承租浙江金茂公司位于杭州市德胜东路2777号的杭州红星美凯龙·金茂ＭＡＬＬ商场1楼Ａ区××号商铺，使用权租赁期限自2010年1月1日起至2024年12月30日止；商铺实际成交价款为476680元。同日，叶秀华与浙江金茂公司、杭州金茂公司签订《委托租赁及管理合同》一份，委托杭州金茂公司全权租赁和管理上述商铺，委托期与租期一致，由杭州金茂公司按年限分阶段向叶秀华支付租金收益，具体支付方式如下：第一阶段（2010年1月1日至2015年12月31日）采取固定收益方式，以商铺合同总价款为基数，第一年至第三年按收益率8%计算年总收益分别为38134元，第四年按收益率11%计算年总收益为52435元，第五年按收益率15%计算年总收益为71502元，第六年按收益率20%计算年总收益为95337元；每年6月30日支付上半年的租金收益，12月31日支付下半年的租金收益。该合同第六条第1款约定：杭州金茂公司逾期未能按约定支付租金收益的，每逾期一日，按应付金额的万分之五支付违约金；逾期超过50日的，叶秀华在还清标的商铺全部按揭贷款本息后，可解除合同（包括《商铺使用权租赁合同》和《委托租赁及管理合同》，须一并解除）；杭州金茂公司须退还叶秀华商铺实际成交价款并按合同明示商铺合同总价款的10%支付违约金。该合同第七条第1款约定：浙江金茂公司为杭州金茂公司的担保方，如杭州金茂公司未能按合同约定条款履行义务，由浙江金茂公司承担连带责任。 2014年4月10日，叶秀华与浙江金茂公司、杭州金茂公司签订《补充合同》一份，约定原《商铺使用权租赁合同》约定的租赁期限至2024年12月31日，现调整至2029年12月31日；二公司承诺除按1:9分成外，不再向叶秀华另行收取其他费用（原合同商铺面积对应的土地租赁费用除外），同时《委托租赁及管理合同》约定的委托期限也调整至2029年12月31日；二公司在2020年至2022年三年内分期支付剩余固定收益（该数额为二公司为叶秀华代还的按揭款与未付固定收益冲抵后的金额），2020年支付2013年的固定收益，2021年支付2014年的固定收益，2022年支付2015年的固定收益等；叶秀华同意将退铺权延迟到2020年至2022年。合同另对面积补偿、租金收益计算方式等作出约定。 原审法院另查明：叶秀华于2009年10月25日向浙江金茂公司支付商铺首付款246680元，其余230000元通过银行按揭方式支付。现案涉商铺已还清全部按揭贷款本息。浙江金茂公司、杭州金茂公司已支付叶秀华2010年、2011年全部租金收益和2012年上半年的租金收益18826元，二公司代为叶秀华偿还按揭贷款118352.30元。 叶秀华于2019年6月12日提起本案诉讼，诉请判令：1、解除《商铺使用权租赁合同》、《委托租赁及管理合同》与《补充合同》；2、杭州金茂公司退还其商铺实际成交价款358327.70元（已扣除垫付的按揭款118352.30元）及违约金47668元；3、杭州金茂公司支付租金收益221015元；4、杭州金茂公司支付逾期租金收益的违约金86476.16元；5、浙江金茂公司对上述付款义务承担连带责任；6、本案诉讼费由二公司承担。 2019年7月4日，叶秀华向浙江金茂公司、杭州金茂公司提出退铺申请，浙江金茂公司盖章并注明已收到，但未同意叶秀华的退铺申请。 原审法院审理认为：叶秀华与浙江金茂公司、杭州金茂公司签订的《补充合同》系各方真实意思表示，对各方当事人均有约束力。根据《补充合同》的约定，二公司同意延长案涉商铺使用权租赁期限及委托管理期限至2029年12月31日，叶秀华亦同意延迟二公司支付租金收益的时间及叶秀华向二公司申请退铺的时间。因《补充合同》约定的租金收益支付时间及申请退铺的时间均未到期，故叶秀华的诉讼请求，不符合合同约定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院于2019年7月24日判决：驳回叶秀华的诉讼请求；案件受理费10935元，减半收取5467.50元，由叶秀华负担。 宣判后，叶秀华不服，向本院提起上诉。叶秀华诉称：1、原审法院回避浙江金茂公司、杭州金茂公司的严重违约事实，不支持叶秀华依法行使不安抗辩权，系法律适用错误。2、原审判决认定《补充合同》系各方真实意思表示，系事实认定错误。请求二审法院撤销原判，予以改判。 浙江金茂公司、杭州金茂公司共同辩称：1、叶秀华行使不安抗辩权的法律适用是有问题的。2、《补充合同》的签订是符合双方真实意思表示，对双方权利义务都有约定，符合合同法公平原则，不存在任何强迫欺诈行为。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 叶秀华在二审诉讼中提交《补充合同》解除协议一份，欲证明叶秀华与浙江金茂公司、杭州金茂公司签订的《补充合同》于2019年9月6日解除。浙江金茂公司、杭州金茂公司在本院指定的合理期限内未提供质证意见。 本院经审核认为：该证据在内容上列明案涉三份合同的形成过程，并对《补充合同》明确约定解除；在形式上有叶秀华签字按手印，并盖有浙江金茂公司、杭州金茂公司的公章。该证据可以证明叶秀华与二公司之间的《补充合同》经各方协商一致解除，浙江金茂公司、杭州金茂公司不能举证予以反驳，故本院对该证据予以认定。 本院经审理查明：2017年至2019年期间，浙江金茂公司、杭州金茂公司向叶秀华零散的支付过四笔租金，分别为2000元（2017年7月19日）、2860元（2018年2月10日）、3495元（2018年8月25日）、8971元（2019年1月25日）。 2019年9月6日,叶秀华与浙江金茂公司、杭州金茂公司签订了《补充合同》解除协议，约定三方于2014年4月10日签订的《补充合同》因叶秀华要求解除，浙江金茂公司、杭州金茂公司表示同意；《补充合同》于本协议生效日解除，本协议经三方签字盖章生效。 本院经审理查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为:对于原审判决所认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为1——叶秀华是否有权行使不安抗辩权，案涉《商铺使用权租赁合同》、《委托租赁及管理合同》是否符合解除条件；2——《补充合同》解除后，案涉《商铺使用权租赁合同》、《委托租赁及管理合同》是否符合约定解除条件而予以解除及其违约责任的承担。 关于第一项争议焦点。对于原审判决所确认的案涉《商铺使用权租赁合同》与《委托租赁及管理合同》的效力，双方当事人均未提出异议，本院予以认定。对合同的解除在案涉《委托租赁及管理合同》中有专门的约定——“乙方（叶秀华）在委托期第四年、第五年、第六年的末两个月内可向丙方（浙江金茂公司）提出退铺申请”、“除双方协商一致或遇法律规定的情形可解除外，任何一方不得擅自解除”、“杭州金茂公司逾期未能按约定支付租金收益的，每逾期一日，按应付金额的万分之五支付违约金；逾期超过50日的，叶秀华在还清标的商铺全部按揭贷款本息后，可解除合同（包括《商铺使用权租赁合同》和《委托租赁及管理合同》，须一并解除）”。本案中，叶秀华虽然在2019年7月4日书面提出退铺申请，但浙江金茂公司未予以同意，且该退铺时间不符合《委托租赁及管理合同》的约定，叶秀华的退铺申请不能达到解除上述合同的目的。叶秀华主张行使不安抗辩权解除上述合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九之规定，先给付义务人在有证据证明后给付义务人丧失或可能丧失履行债务能力时，可中止自己的履行；后给付义务人接受到中止履行的通知后，在合理期限内未恢复履行能力或未提供适当担保的，先给付义务人可以解除合同。本案中，叶秀华系先给付义务人，义务是将商铺交由杭州金茂公司全全权租赁和管理；杭州金茂公司系后给付义务人，义务是如期支付租金收益。叶秀华已将商铺委托杭州金茂公司租赁管理，即先给付义务已经履行完毕，不存在中止履行情形；加之，虽然杭州金茂公司的履行能力明显降低，存在一定现实危险性，但没有确切证据证明其存在丧失履行能力的情形，故叶秀华行使不安抗辩权并不恰当，本院不予支持。 关于第二项争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”2019年9月6日，案涉《补充合同》经各方当事人协商一致解除，杭州金茂公司应按照《委托租赁及管理合同》的约定立即向叶秀华支付第一阶段固定收益——2012年剩余租金收益及2013年至2015年的全年租金收益共计221256元（38134元-18826元-2000元-2860元-3495元-8971元+52435元+71502元+95337元），杭州金茂公司逾期超过50天未支付，构成违约，浙江金茂公司也未履行担保责任，故叶秀华按约有权解除合同；又因各方当事人约定因杭州金茂公司违约，叶秀华有权一并解除案涉《商铺使用权租赁合同》和《委托租赁及管理合同》，故叶秀华诉请判令解除案涉《商铺使用权租赁合同》和《委托租赁及管理合同》有其事实和法律依据，本院予以支持；叶秀华诉请判令解除案涉《补充合同》，因该补充合同业经各方当事人协议解除，故该诉请本院不予支持。根据上述《委托租赁及管理合同》的约定，杭州金茂公司应支付叶秀华诉请给付的第一阶段固定收益221256元（叶秀华诉请给付221015元，本院予以支持）及扣除浙江金茂公司与杭州金茂公司代为叶秀华偿还的按揭贷款118352.30元后的商铺成交价款计358327.7元（476680-118352.30）。杭州金茂公司依法按约还应支付叶秀华违约金47668元。浙江金茂公司应对杭州金茂公司的上述全部款项按约承担连带责任。基于叶秀华于二审诉讼中提出新的证据致使本院对原审判决予以改判，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，原审裁判不属于错误裁判案件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第六十九、第九十七条、第一百零七条，以及《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条之规定，判决如下： 一、撤销浙江省杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初1760号民事判决； 二、叶秀华与浙江金茂实业发展有限公司、杭州金茂商业管理有限公司签订的《商铺使用权租赁合同》及《委托租赁及管理合同》于本判决生效之日起解除； 三、杭州金茂商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还叶秀华案涉商铺价款358327.7元； 四、杭州金茂商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付叶秀华案涉商铺收益221015元； 五、杭州金茂商业管理有限公司于本判决生效之日起十日支付叶秀华违约金47668元； 六、浙江金茂实业发展有限公司对杭州金茂商业管理有限公司上述全部应付款项承担连带责任； 四、驳回叶秀华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10935元，减半收取5467.50元，由叶秀华负担；二审案件受理费12093元，由叶秀华负担2950元，由杭州金茂商业管理有限公司、浙江金茂实业发展有限公司共同负担9143元，限双方当事人于本判决生效之日起七日内来本院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年二月二十五日 书记员 赖雪珂 10- 10-