河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终5143号上诉人（原审原告、申请执行人）：母学恒，男，1974年7月21日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：王兴轩，河南舜信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：李喜娟，女，1983年5月9日出生，汉族，住河南省延津县。被上诉人（原审被告、被执行人）：黄波军，男，1970年5月13日出生，汉族，住河南省延津县。被上诉人（原审第三人、被执行人）：任海燕，女，1971年11月1日出生，汉族，住新乡市。被上诉人（原审第三人、被执行人）：李柏泉，男，1971年1月28日出生，汉族，住河南省延津县。上诉人母学恒因与被上诉人李喜娟、黄波军、任海燕、李柏泉申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省延津县人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0726民初1557号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人母学恒委托诉讼代理人王兴轩，被上诉人李喜娟、黄波军到庭参加诉讼。被上诉人任海燕、李柏泉向本院提交书面意见。本案现已审理终结。母学恒上诉请求：改判准许执行位于延津县延安社区x区x号楼西单元x层东户的房屋。事实和理由：一、案涉房屋所占土地为集体土地，李喜娟非集体经济组织成员，其与黄波军所签合同无效。二、李喜娟不能基于非法占有案涉房屋，排除法院的强制执行。三、原审法院不能以母学恒与李喜娟均非集体组织成员，母学恒不能以法院强制执行取得相应债权来进行价值评判。四、原审法院混淆了居住权的概念，案涉房屋目前远没有达到交付条件，李喜娟并未入住该房屋。李喜娟辩称：李喜娟户口本上是里七村，村里有地。李喜娟现金买的房，钥匙给了，还没有装修。黄波军辩称：李喜娟买房属实。任海燕、李柏泉提交书面意见称：一、原审法院依据生效文书查封案涉房屋于法有据。二、社区所占土地为周庄和里七村两个村集体土地，社区房屋不能对外销售。三、李喜娟不能排除执行。四、案涉房屋至今未通水电，远不能达到交房条件，更是无法入住。母学恒向原审法院提出诉讼请求：准予执行位于延津县延安社区x区x号楼西单元x层东户的房屋。原审法院查明：2017年8月4日，以延津县延安社区为甲方与李喜娟为乙方签订《延安社区住宅房二期房屋买卖合同》，合同约定甲方将位于延安社区二期工程x号楼x层西单元东户，建筑面积143㎡，单价均为1000元/㎡，房屋总款壹拾肆万整，出售于乙方。付款方式为一次性付清，已付清。该合同甲方处盖有延津县延安社区印章，并有黄波军签字，乙方有李喜娟签字。当日，黄波军向李喜娟出具收据，该收据显示：“收据No.6930xxx入账日期：201x年8月x日交款单位李喜娟人民币（大写）壹拾肆万元整收款事由楼房2号西3层东户2017年8月4日黄波军”，该收据上盖有延津县延安社区的印章。李喜娟称，涉案房款中有部分是从银行中取的，有部分是向亲戚借的，全部以现金形式向黄波军一次性付清。2018年8月14日，母学恒与黄波军、李柏泉、任海燕买卖合同纠纷一案，原审法院作出（2018）豫0726民初1151号民事判决书，判决显示：“黄波军、李柏泉、任海燕于判决生效后十日内支付母学恒货款476258.27元并自2014年4月2日起按中国人民银行发布的计收同期同类贷款逾期罚息利息的标准支付利息至欠款付清为止。”该判决生效后母学恒于2018年10月14日向申请强制执行，2019年4月2日，母学恒、任海燕、李柏泉、黄波军达成执行和解协议，显示：“任海燕、李柏泉、黄波军共欠母学恒476258.27元及利息，因任海燕、李柏泉无力偿还，现自愿将延安社区x号楼东单元x楼西户、x号楼东单元x楼东户、x号楼西单元x楼东户、x号楼西单元x楼西户、x号楼西单元x楼东户及西户、x号楼西单元x楼东户及西户的房屋抵偿给母学恒。”后黄波军又与母学恒签订和解协议，显示：“协商由黄波军在2019年7月8号前找到李柏泉、任海燕共同协商欠母学恒476258.27元及利息的偿还问题，如到期找不到李柏泉、任海燕，母学恒有权处理执行和解协议中期中6套房屋。黄波军母学恒”。原审法院于2019年4月12日作出（2019）豫0726执314号之一执行裁定书，依法查封了延安社区x区x号楼西单元x层东户的房屋。后李喜娟提出执行异议，原审法院于2019年5月23日作出（2019）豫0726执异32号执行裁定书，以异议人李喜娟提交的房屋买卖合同、收到条，认为异议人的交易先于法院的查封措施，异议人的异议能够阻却法院的执行，裁定异议人李喜娟的异议成立。母学恒不服该裁定，于2019年6月11日提起执行异议之诉，要求准予执行延安社区x区x号楼西单元x层东户的房屋。另查明，涉案房屋所占土地属于里七村、周庄集体所有，现涉案房屋钥匙由李喜娟持有。延安社区B区投资负责人为黄波军，任海燕与李柏泉对延安社区的工程共同出资，并共同经营，该事实由生效的（2018）豫0726民初937号民事判决书所确认。任海燕与李柏泉系夫妻关系。原审法院认为：本案系申请执行人执行异议之诉纠纷，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故案外人李喜娟应当就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。首先，李喜娟与黄波军于2017年8月4日签订的《延安社区二期电梯房买卖合同》是双方真实意思的表示，母学恒诉称，黄波军买卖涉案房屋系无权处分，经查，延安社区B区的投资负责人为黄波军，虽然任海燕、李柏泉也是共同投资人，但黄波军作为延安社区的原始建造人有权与李喜娟签订房屋买卖合同。其次，原审法院于2019年4月12日查封了涉案房屋，但在查封涉案房屋之前，李喜娟已持有涉案房屋的钥匙，李喜娟已经合法占有涉案房屋。再次，李喜娟称向黄波军一次性支付清房款140000元，并提交收据及2017年8月3日、2017年8月4日的银行流水予以证明，李喜娟称部分房款是从银行中取得，部分房款是向亲戚的借款，黄波军对此予以认可，虽然母学恒辩称银行流水的交易金额低于房款，但李喜娟提交的证据结合其陈述，符合交易习惯，且李喜娟与黄波军的买卖合同签订时间是2017年8月4日，原审法院于2019年4月12日将涉案房屋予以查封，签订买卖合同的行为发生在查封之前，不存在故意串通危害他人债权的可能，故在没有其他证据推翻该事实的情况下，对李喜娟已履行了支付全部房款的事实予以认定。最后，涉案房屋所涉及的土地为集体土地性质，该房屋因集体土地性质而无法办理不动产登记，故李喜娟未办理房产证非因其自身原因。另，母学恒辩称该房屋所占土地因属于集体土地故违反法律的强制性规定应认定无效，但母学恒也并非延安社区所在地集体成员，涉案房屋仍未办理产权登记，现有房屋所有权仍属于集体性质，如将涉案房屋予以查封并强制执行来实现同样是非涉案房屋所在地集体成员的母学恒的债权，不符合公平的民事审判原则。从价值衡量来看，房屋购买者的居住权与普通债权相比，居住权具有优先性。维护交易的安全、稳定是合同法的立法宗旨，案涉房屋买卖合同的成立，应当结合交易习惯及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，维护交易安全。故李喜娟就执行标的享有足以排除强制执行的权益。综上所述，母学恒的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，原审判决如下：驳回母学恒的诉讼请求。案件受理费2300元，由母学恒负担。本院二审审理过程中，母学恒提交证据一组，用以证明：案涉房屋所占土地为周庄和里七村的集体土地，该房屋未取得相关行政许可，不能对外销售；李喜娟非延安社区居民与黄波军之间签订的合同均被认定为无效合同；案涉房屋未达到交付条件。李喜娟发表质证意见称：有资格买，房就是我的。黄波军发表质证意见称：当时政府号召，现在政府没人管了。本院对母学恒提交证据的真实性予以采信。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”由上述规定可知，法院审查执行案外人的权利主要围绕三个方面，即执行案外人对执行标的所享有的相关权利是否具备“合法性、真实性、优先性”。本案中，本院需审查李喜娟的相关权利是否合法、是否真实、是否优先于申请执行人母学恒，其中首先应审查李喜娟的相关权利是否合法。因为唯有执行案外人的权利合法，才存在排除强制执行的基础。下面分述之：关于李喜娟的相关权利是否具备合法性。母学恒上诉认为李喜娟提交的买卖合同不合法应认定无效，李喜娟、黄波军对此不予认同。本院对此评述认为：小潭乡延安社区的建设系政府对小潭乡东里七村、周庄村土地综合整治方案中的一部分。延津县政府于2014年5月向省土地综合整治工作领导小组办公室作出的承诺函中写明：在项目建设过程中，严格执行农村集体建设用地有关法律和政策，建新区内新建住宅均为安置项目区范围内涉及拆旧的相关村民，禁止借新型农村社区建设名义以集体土地开发形式向集体土地以外成员销售小产权房，严禁利用土地综合整治试点项目为企业或个人谋取不正当利益，侵害农民的合法权益。本案中，李喜娟并非小潭乡东里七村、周庄村集体成员，按照有关法律规定及上述政府文件，延安社区所建房屋不属于可以公开销售的商品房，而是具有特殊指向即安置项目区范围内涉及拆旧的相关村民，不能销售给项目区范围之外的李喜娟，故李喜娟所依据的案涉房屋买卖合同不具有合法性。关于李喜娟的相关权利能否排除法院的强制执行。诚如上文所述，李喜娟购买案涉房屋不合法，即使拿到案涉房屋的钥匙也不构成合法占有；同时，买卖合同无效，案涉房屋不具备过户登记的条件，也不允许过户登记给李喜娟。因此，即使李喜娟出资购买案涉房屋情况属实，因其不具备合法性和优先性，也不足以排除法院的强制执行。关于李喜娟的权利主张途径问题。李喜娟购买案涉房屋不合法即买卖合同无效，但并不意味着李喜娟不能依法主张其权利。李喜娟可以依据有关规定，依法另案主张权利。综上，原审判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：一、撤销河南省延津县人民法院（2019）豫0726民初1557号民事判决；二、准许执行位于延津县小潭乡延安社区x区x号楼西单元x层东户的房屋。一审案件受理费2300元，二审案件受理费2300元，均由黄波军、任海燕、李柏泉负担。本判决为终审判决。审判长  周化冰审判员  杨 府审判员  赵 斌二〇二〇年二月十一日书记员  车韩卓