广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初4568号原告：何炳洲，男，1964年6月16日出生，汉族，住广东省中山市。原告：黄**强，男，1967年1月29日出生，汉族，住广东省中山市。两原告共同委托诉讼代理人：梁开健，广东千里行律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：梁捷毅，广东千里行律师事务所律师。被告：林佑旭，男，1976年9月16日出生，汉族，住福建省永春县。被告：林梅花，女，1979年6月10日出生，汉族，住广东省中山市。被告：中山市恒建纸业有限公司，住所地广东省中山市东升镇为民路**第一卡。法定代表人：林梅花。三被告共同委托诉讼代理人：官丽群，广东官丽群律师事务所律师。原告何炳洲、黄**强与被告林佑旭、林梅花、中山市恒建纸业有限公司（以下简称恒建公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，适用简易程序于2019年6月18日公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人梁开健，三被告到庭参加诉讼；后依法适用普通程序，于2019年7月30日、8月21日、2020年1月2日公开开庭进行了审理，三次庭审时，两原告的委托诉讼代理人梁开健，被告林梅花以及三被告的委托诉讼代理人官丽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除何炳洲与林佑旭签订的厂房租赁合同，林佑旭立即交还涉案厂房；2.判令三被告向两原告支付至交还厂房之日止的租金，租金暂计至2019年3月1日为510000元以及利息（以510000元为基数，自起诉之日起以同期同类存款利率计至清偿之日止）；案件审理过程中，两原告将其第二项诉讼请求变更为判令三被告向两原告支付至2019年7月20日止的租金672800元及利息（以672800元为基数，自起诉之日起以同期同类存款利率计至清偿之日止）。事实和理由：两原告是合伙关系，林佑旭和林梅花是夫妻关系。2014年11月22日，林佑旭与何炳洲签订厂房租赁合同，约定：林佑旭租赁两原告位于中山市队土地）的厂房，面积约2942.5平方米，空地面积约300平方米，租赁期限为2015年1月1日至2019年12月30日，租金于每月30日前缴纳，2015年1月1日至2017年12月30日的厂房租金是每月12元／平方米，空地租金是每月3元／平方米，2018年1月1日至2019年12月30日的厂房每月租金是13.5元／平方米，空地租金是每月3元／平方米。合同签订后，林佑旭、林梅花在涉案厂房地址上设立恒建公司。此后，三被告未按约定支付租金，经对账确认，三被告拖欠两原告2019年3月1日前的租金共计510000元，林佑旭出具借条、收据为证。因林佑旭与何炳洲签订合同，租用厂房，作为合同相对人，林佑旭应承担支付租金的责任。林佑旭和林梅花是夫妻关系，共同经营恒建公司，所欠租金属于夫妻共同债务，林梅花应承担支付租金的责任。恒建公司作为涉案厂房的实际使用者，亦应承担支付租金的责任。综上所述，两原告提起本案诉讼。三被告答辩并提出反诉请求：1.判令两原告赔偿三被告装修损失253337元；2.判令两原告赔偿三被告搬迁费用100000元；3.判令两原告返还每月多收的305.07平方米厂房租金193566元（从2015年1月1日起计至2019年3月1日，2015年1月1日至2017年12月30日按每月每平方12元计算36个月，从2018年1月1日至2019年3月1日按每月每平方13.5元计算15个月）和测量费1000元；4.判令两原告返还保证金108630元；案件审理过程中，三被告将其第一项反诉请求的金额变更为506674元。事实和理由：2014年11月22日，林佑旭与黄**强签订厂房租赁合同，约定：黄**强将位于中山市平方米出租给林佑旭用于经营加工厂，租赁期限9年。签订合同时，涉案厂房尚未完工，直到2015年1月1日两原告才将涉案厂房交付使用，因两原告交付的厂房是新建的，只在厂房外安装了水表和电表，厂房里面全部是空的，又因租赁期限是9年，三被告考虑长期使用，就根据自己的需要投入资金对厂房进行装修，包括安装水电设施、搭建阁楼和装修、搭建铁硼、车间汽管安装、机器电源安装等，共花费526675元。直到两原告向法院起诉时，三被告才知道涉案厂房和空地都是非建设用地，厂房没有履行报建手续，属于违法建筑物，而且在其提供的土地租赁合同中约定，三被告不得以任何形式将土地转租、分租、转借或抵押，承租单价为每月每平方米0.688元，两原告隐瞒该事实，导致黄**强与林佑旭签订的厂房租赁合同无效，两原告应承担全部过错责任。在两原告提起诉讼后，三被告聘请中山市恒宇测绘工程有限公司对三被告占用的厂房和空地面积进行测量，发现三被告占用的厂房和空地面积是2937.43平方米，比双方合同约定的面积减少305.07平方米，因此，两原告应返还多收的租金193566元和测量费1000元。因涉案合同无效，且合同没有具体约定租赁税由谁承担，根据法律规定房屋租赁税应由房东承担，因此，两原告应退还租赁税38479.42元。租赁合同无效，两原告应当退还保证金。两原告针对三被告的反诉辩称，三被告的反诉不符合法律规定，应另案起诉。政府出租给两原告的土地可以作为临时建筑，不需要办理土地证和房产证，并且能够办理营业执照，双方在签订合同时，对该情况都已知悉，如果合同无效，三被告也存在过错。合同对租赁税由谁承担已经有明确约定。涉案厂房本来就有装修，三被告承租后，基本没有进行过装修，且装修没有经过两原告同意，装修损失应由三被告承担，且厂房经过五年使用，即使存在装修也没有价值了。借条中的510000元就是三被告拖欠的租金。厂房面积是经过双方确认的，三被告提出面积误差没有依据。三被告主张的搬迁费用没有依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告是合伙关系。2014年5月23日，中山市东升城镇物业经营管理有限公司（甲方）作为出租方与黄**强（乙方）作为承租方签订土地租赁合同，约定：甲方将位于东升镇为民路太澳高速两侧共五幅土地，面积约25.96亩，出租给乙方使用，租期15年，2014年7月1日至2029年6月30日止，土地租金5500元/亩/年，租金每5年递增10%；合同还约定双方其他的权利义务。双方在合同上盖章、签名确认。2014年11月22日，何炳洲作为出租方与林佑旭作为承租方签订厂房租赁合同，约定：何炳洲将其建在东升镇坦背为民路（六队土地）的厂房租给林佑旭作为厂房，厂房面积约2942.5平方米，空地面积约300平方米。林佑旭在租用前支付何炳洲租赁保证金108630元，合约期满后如无违约扣款一次性无息返还，林佑旭应在每月30日前交下月租金，厂房每平方米每月租金12元，空地每平方米每月租金3元（不含税金），合同首付款为：租赁保证金108630元，厂房月租35310元，空地月租900元。每平方米租金每三年递增1.2元即2015年1月1日至2017年12月30日为每平方米12元、2018年1月1日至2019年12月30日为每平方米13.5元。合约期限玖年，从2015年1月1日至2019年12月30日止。何炳洲责任：何炳洲提供现有的设施给林佑旭使用，提供水、电的接口给林佑旭使用，水表、电表前的安装费用由何炳洲负责，表后的所有费用由林佑旭负责，协助林佑旭办理营业执照。林佑旭责任：林佑旭必须按时交纳租金，每月超过5号不缴纳租金视为林佑旭违约，何炳洲有权收回厂房，保证金不予退还；租用期间未经何炳洲同意，林佑旭不得破坏建筑结构；林佑旭负责交纳厂房的所有水费、电费及其他费用（包括工商、税务、卫生等），如因林佑旭拖欠水费、电费等费用造成停水、停电等事故，一切后果由林佑旭承担；租赁期满，林佑旭退还租赁物或者双方依约提前解除合同，林佑旭必须将租赁物及附属设施交还何炳洲，林佑旭自行安装的固定装修（水、电、内装等建筑设施）不能拆除的，归何炳洲所有。何炳洲、林佑旭在租赁合同上签名按指模。涉案租赁物没有不动产权证，亦未履行合法报建手续。2019年3月1日，林佑旭出具借条记载：今林佑旭借黄**强510000元。林佑旭在借条上签名按指模确认，双方确认该510000元实际是林佑旭拖欠两原告2019年3月1日之前的租金，三被告认为该510000元包含利息，两原告则称不包含利息。在2019年6月18日本案第一次庭审中，林佑旭、林梅花确认2019年3月1日借条的真实性，同时，在两原告主张涉案租赁合同于2019年4月3日解除时，三被告主张涉案租赁合同要按照之前约定的时间解除即于2019年12月解除。三被告称其接手厂房时，厂房是新建的，三被告对涉案厂房进行了装修，厂房内所有的设施都是三被告安装的，共花费50多万元，申请对装修价值进行评估；两原告不予确认。三被告称因为恒建公司的物品较多，搬迁需要费用，申请对搬迁的费用进行评估；两原告称合同已经到期，三被告理应从涉案厂房搬走。三被告称其实际使用的租赁面积与合同约定的面积不相符，两原告多收取了租金，应当将多收的租金退还；两原告称合同已约定租金标准，应当按照约定执行，2019年3月1日之后的租金同意按照每月40623.75元收取。双方确认2019年3月1日之后未再交纳租金。两原告提交书面意见称双方于2020年1月7日已办理涉案厂房的交接手续。本院认为，涉案的租赁物没有房产证，亦没有履行合法的报建手续以及规划许可，故涉案厂房租赁合同应被认定为无效。涉案厂房租赁合同已被确认无效，两原告要求解除合同的请求没有依据，本院不予支持。虽然租赁合同无效，但为了保护交易的稳定以及尊重事实，在林佑旭没有证据证实其签订合同时，存在被欺诈、被乘人之危、被威胁等情形的情况下，合同无效不影响双方在合同中确认的基本事实以及合同中独立存在的关于解决争议方法的条款的效力，双方在厂房租赁合同中约定厂房2018年1月1日至2019年12月30日的租金为每平方米13.5元，空地月租900元，租金均不含税，租赁期满，林佑旭退还租赁物或者双方依约提前解除合同，林佑旭必须将租赁物及附属设施交还何炳洲，林佑旭自行安装的固定装修（水、电、内装等建筑设施）不能拆除的，归何炳洲所有，本院对以上事实予以认定。1.关于厂房租赁合同的主体，与两原告签订厂房租赁合同的是林佑旭，确认拖欠租金的借条、借据亦是由林佑旭签名确认，至于林佑旭承租涉案厂房之后交由谁使用，以及林佑旭与林梅花的关系，不影响林佑旭与两原告之间的关系，因此，本院认定签订厂房租赁合同的主体是林佑旭以及两原告，与林梅花、恒建公司无关。2.关于厂房租赁合同约定的期间，厂房租赁合同先称“合约期限为玖年”，又称“从2015年1月1日至2019年12月30日止”，两者存在矛盾，但三被告在第一次庭审时称“租赁合同要按照之前约定的时间解除即于2019年12月解除”，由此可见，三被告对厂房租赁合同于2019年12月到期没有异议，虽然三被告在之后的庭审中否认第一次庭审中的说法，但三被告没有证据足以推翻第一次庭审中的陈述，因此，本院认定涉案厂房租赁合同载明的期间是从2015年1月1日至2019年12月30日止。3.关于厂房占用费，合同虽然无效，但林佑旭仍应按约定标准向两原告支付厂房占用费，林佑旭出具借条确认拖欠2019年3月1日之前的占用费是510000元，本院对此予以认定；林佑旭没有提供证据证实其有支付2019年3月1日之后的占用费，因此，林佑旭应当按照约定标准即2018年1月1日后厂房每月租金39723.75元、空地每月租金900元向两原告支付占用费至2020年1月7日止，经本院核算，该期间占用费是415716.37元[40623.75元×10+（40623.75元÷30）×7]；关于逾期付款利息，因为涉案厂房租赁合同无效，基于公平合理的原则，林佑旭不需向两原告支付逾期付款利息。针对三被告提出的反诉请求：1.装修损失，三被告在反诉状中所称的装修损失包括安装水电设施、搭建阁楼和装修、搭建铁硼、车间汽管安装、机器电源安装等，本院认为上述装修内容均属于不能拆除的固定装修，本院已认定双方签订的厂房租赁合同的期间是从2015年1月1日至2019年12月30日止，而合同又约定期限届满后林佑旭必须将租赁物及附属设施交还何炳洲，林佑旭自行安装的固定装修（水、电、内装等建筑设施）不能拆除的，归何炳洲所有，现双方约定的期限已满，按照约定上述固定装修应当属于两原告所有，况且，三被告没有证据证实三被告有对涉案厂房进行上述装修，因此，三被告的该项反诉请求没有依据，本院不予支持。2.双方约定的租赁期限已经到期，林佑旭应当从涉案厂房搬走，并将厂房返还给两原告，三被告主张搬迁费用没有依据，本院不予支持。3.厂房租赁合同已说明双方约定的租金不含税，因此，三被告要求两原告承担税费没有依据，本院不予支持。4.厂房租赁合同约定了占用费的标准，三被告没有理由擅自变更该标准，因此，三被告主张两原告多收取占用费的请求没有依据，本院不予支持。5.由于厂房租赁合同无效，两原告应当将保证金108630元退还给林佑旭。因为三被告主张装修损失、搬迁费用、退还多收取租金的请求均被驳回，因此，本院对其要求鉴定、测量、评估的请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林佑旭于本判决生效之日立即向原告何炳洲、黄**强支付占用费925716.37元；二、原告何炳洲、黄**强于本判决生效之日起七日内向被告林佑旭退还保证金108630元；三、驳回原告何炳洲、黄**强的其他诉讼请求；四、驳回被告林佑旭、林梅花、中山市恒建纸业有限公司其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13782元，保全费3070元，合计16852元，由被告林佑旭负担；反诉费5370元，由原告何炳洲、黄**强负担1236元，由被告林佑旭、林梅花、中山市恒建纸业有限公司负担4134元。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 郭 宁审判员 冯 毅审判员 伍执娟二〇二〇年二月十二日书记员 黄晓晖