山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终8742号 上诉人（原审原告）：山东同瑞达商业运营管理有限公司，统一社会信用代码:913713005926393418，住所地临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处。 法定代表人：舒海瑞，经理。 委托诉讼代理人：张迎春，山东启蒙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭庆青，山东启蒙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:赵建磊,男,汉族，1991年3月22日生,汉族,个体经营户，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人:张新华,山东隆泰律师事务所律师。 上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司因与被上诉人赵建磊房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初3122号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 山东同瑞达商业运营管理有限公司上诉请求：1.请求依法查明事实撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉求；2.请求一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定严重背离事实，主观臆断性的创设“提前中止合同损失”，适用法律错误。首先，租赁合同应正确理解为租赁方依照契约对于涉案房屋占有、使用、收益的权益，在期间内对于房屋如何使用、用与不用等均属于租赁方的商务判断，出租人无法定理由不得干预，出租方仅享有向租赁方主张租赁费的请求权，司法机关也无权干预契约自由。其次，2017年8月5日，上诉人与被上诉人就租赁涑河南街商铺事宜签订《瑞联.温州街房屋租赁合同》，对于相关租金交付及违约责任等均做出明确约定，在签订合同后被上诉人支付约定的款项，上诉人便将房屋交付被上诉人占有、使用并用于经营。上述合同签订及履行合法有效，双方应当全面适当履行，截止一审结束被上诉人也无证据证实将案涉房屋按约定交还给上诉人，依然控制该房使用之事实毋容置疑。再次、对于被上诉人答辩抗辩主张之“已在撤场结算水电费、物业费”，稍有实践及逻辑常识的人便可判断，该口头主张根本不能成立，水电费、物业费根据实际发生及物业约定交纳，2018年8月17日的物业费用结算证明仅为该用，与涉案租金系两个性质，不能混同，更无任何证据证实被上诉人“通知解除合同”之主张，换言之被上诉人对该房在租期内用与不用均为其自行处分，上诉人无权干预，然而原审判决直接以此单方陈述为依据予以认定“单方撤场合同事实提前解除”，错误明显。最后，上诉双方并未在租期内就解除合同达成合意，被上诉人没有按约定交纳租金，也没有向上诉人依法交还房屋，继而提出解除合同的抗辩，但该抗辩仅限于言辞陈述，其举证明显不能达到相应的证明标准，且有悖诚实信用原则，明显不能支持。二、原审判决中对于上诉人主张的保全费、保全责任险保单费均不予处置明显不当，应予以纠正。 被上诉人辩称，被上诉人在征得上诉人同意的情况下，于2018年8月5日搬离租赁商铺，并将商铺交还给上诉人。2018年8月17日被上诉人与上诉人股东之一夏爱娥结清全部物业费水电费等费用，上述费用打入夏爱娥农行账户内，上诉人认可提前解除合同。原审法院认定被上诉人搬离后录音合同予以提前解除，认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，二审法院应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 山东同瑞达商业运营管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付我公司租金231,055元，并赔偿利息、违约金等损失；2.判令被告限期将租赁区域恢复原状，或承担相应代为履行的费用；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年8月5日，同瑞达公司作为甲方，赵建磊作为乙方，双方签订《瑞联.温州街房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告位于临沂市兰山区，铺位号为Ａ1-23二楼、Ａ1-24二楼、Ａ1-25、Ａ1-26、Ａ1-27、Ａ1-29、Ａ1-30，租赁面积合计为747.52平方米，合同期限：2017年8月5日至2020年8月14日，租赁费租金支付约定，1.第一年租金交付期间为2017年8月5日为396094.72元；2.第二年租金交付时间为2018年7月5日为396094.72元；3.第三年租金交付时间为2019年7月5日为396094.72元。并约定，本合同终止后，乙方应于终止日前15天内将租赁场地恢复至租赁前的状态，合同到期后，如乙方仍未将场地恢复至租赁期状态，则拖延期间的租赁费甲方按合同约定的双倍向乙方收取。乙方可拆除其投入的经营设备，但应修复拆除给租赁标的造成的任何损坏（主体墙不受损为标准）。租赁场地交接后，甲方有以下任何一种违约情形，在乙方通知甲方违约后，甲方7天内未纠正，则乙方有权书面通知甲方终止本合同。甲方应于收到终止合同的通知书之日起7天内退还乙方已支付尚未到期的租赁费，并赔偿乙方因此遭受的一切损失。ａ.因租赁标的合法性致乙方无法获取经营证照或经营过程中证照被相关政府部门取消，致无法开业或无法继续经营的；ｂ.甲方严重违约行为，造成乙方遭受重大损失，致本合同无法继续履行。乙方有以下任何一种违约情形，则甲方有权书面通知或以登报方式通知乙方后终止本合同。乙方应在收到终止合同的通知书之日起7天内结清所欠甲方费用，并应赔偿甲方因此遭受的一切损失。ａ.乙方迟延交纳租赁费等，每逾期一天支付本次应交费用额0.05%的违约金，未按合同约定时间超过7天以上或经甲方多次催交未缴纳者，甲方有权单方解除合同并强行进行清场，特殊情况乙方需要延迟交付租赁费时，乙方需出具书面说明并经甲方分管领导在该说明上签字同意，甲方有权解除合同。双方还就其它事项进行了约定。赵建磊已付清了2017年度的租赁费。2018年8月5日，被告在与物业公司结清电费、水费、物业费后自行搬离承租的商铺，原告方股东之一夏爱娥于2018年8月17日出具了情况说明。 一审法院认为，同瑞达公司与赵建磊签订的《瑞联.温州街房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，其内容与形式均不违反法律禁止性规定，合法有效。现双方主要对涉案合同是否已提前解除，租金结算及违约责任承担存有争议。 对双方是否协议提前解除合同的争议，赵建磊举证主张其已经征得原告同意于2018年8月5日搬离承租商铺，同瑞达公司对此予以否认，被告所举证尚不足以证实涉案合同已于2018年8月5日经双方协议提前解除，只能证实原告自该日起自行搬离承租的商铺，故赵建磊的单方提前撤场行为应属于违约，但应确认原告在赵建磊提前撤场后对其行为即已知晓，可认定涉案合同已在赵建磊单方撤场后事实上予以提前解除。 关于原、被告就租金结算的争议，由于赵建磊单方撤场的行为，造成涉案合同事实上于2018年8月5日已提前解除，原告要求被告支付自2018年8月5日至2019年3月5日期间7个月的房屋租金231,055元及利息的诉讼请求，依法不能成立不予支持。 关于原、被告就支付违约金的争议，对赵建磊单方撤场违约所造成的损失，原告有权请求进行赔偿，因原告未提供证据证实其实际损失及弥补情况，参照双方合同中关于租赁场地交接前一方单方面终止合同应向对方支付400,000元违约赔偿金的约定，法院酌定由赵建磊赔偿同瑞达公司的合同终止损失60,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定。判决：一、被告赵建磊自本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告山东同瑞达商业运营管理有限公司因提前中止合同所造成的损失60,000元；二、驳回原告山东同瑞达商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2383元，由原告负担1383元，被告负担1000元。 本院二审期间，上诉人提交向被上诉人推送的交纳租金催促函一份，证实2018年7月11日上诉人通过短信的方式向被上诉人发送短信通知交纳房租。 被上诉人提出以下质证意见：对催收函的真实性没异议。但是被上诉人并未收到给催收函。上诉人提交的短信截屏是复印件，无法证明其真实性。 本院对上诉人提交的证据的真实性予以确认。 本院对一审查明相关事实的予以确认。本院另查明：涉案商铺自2018年7月5日起由上诉人管理。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中被上诉人赵建磊在双方合同履行中单方要求解除合同并在未协商一致的情况下提前撤场构成违约。上诉人二审中自认涉案商铺自2018年7月5日起已由上诉人管理，一审认定此时合同已提前解除并无不当。在双方未明确约定违约损失及上诉人未提供证据证实其实际损失的情形下，原审法院酌定由被上诉人赵建磊赔偿上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司合同终止损失60,000元并无不当。关于保全费、保全责任险保单费问题，保全费用属于保全申请人支出的合理必要诉讼费用，应由败诉方承担。 综上所述，山东同瑞达商业运营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但对保全费的负担未作出判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2383元，由上诉人山东同瑞达商业运营管理有限公司负担。一审保全费1520元，应由上诉人山东同瑞达商业运营管理有限承担1064元，被上诉人赵建磊承担456元。 本判决为终审判决。 审判长  王建伟 审判员  杨建义 审判员  崔岩梅 二〇二〇年二月十六日 书记员  崔恩羽