福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初20815号 原告：厦门厦禾物业管理公司，住所地厦门市思明区故宫路****，统一社会信用代码91350200260081476F。 法定代表人：钟武春，执行董事。 委托诉讼代理人：陈庆愿、林美婷，福建天翼律师事务所执业律师。 被告：潘桂生，男，1971年1月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告厦门厦禾物业管理公司（以下简称厦禾物业公司）与被告潘桂生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦禾物业公司委托诉讼代理人陈庆愿、林美婷，被告潘桂生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦禾物业公司向本院提出诉讼请求：潘桂生支付厦门市前埔南区古楼北里35号202室房产自2006年7月1日至2018年12月31日止的物业管理服务费5292.87元、房屋公共维修金2193.24元、公摊电费240元及违约金（以各期应付物业管理服务费为基数，自逾期之日起按日千分之三的标准计算至实际付款之日止）。事实与理由：潘桂生是前埔南区古楼北里35号202室房产的业主，厦禾物业公司是前埔居住南区一、二、三组团业主委员会选聘的物业服务企业。根据前埔居住南区一、二、三组团业主委员会与厦禾物业公司签订的《前埔居住南区一、二、三组团物业管理服务委托合同》（2002年、2010年、2013年分别签订）及2005年、2018年延长物业服务的相关函件之约定：2002年10月7日起至2009年12月31日,物业管理服务费用的收费标准为0.4元/月//m²，房屋公共维修金的收费标准为0.2元/月/m²；2010年1月1日起至2012年12月31日，物业管理服务费的收费标准为0.45元/月/m²，房屋公共维修基金的收费标准为0.2元/月/m²，逾期需按每日3‰加收违约金；2013年1月1日起至今，物业管理服务费的收费标准为0.55元//m²/月，公共维修金为0.2元/m²/月,逾期需按每日3‰加收违约金。在厦禾物业公司提供物业管理服务期间，公摊电费统一按照20元/年/户的标准计收。厦禾物业公司依约提供物业管理服务。潘桂生作为房产的业主未按照合同约定及时向厦禾物业公司支付物业管理服务费等费用，已构成违约并应支付相应违约金。然而经厦禾物业公司多次催告，潘桂生至今仍未向厦禾物业公司支付。潘桂生的行为已严重侵犯厦禾物业公司的合法权益。故提起如上诉请。 潘桂生辩称：其已交清2014年之前3-4年间该房产生的物业管理服务费。但，厦禾物业公司未尽职履责，将其房屋楼下的架空层改成停车场，而且未经其同意让同幢楼的其他业主加装电梯。另外，厦禾物业公司对该小区小高层住宅乱停车现象不管理致消防通道被堵，影响小区业主的安全。厦禾物业公司必须把上述问题解决，其才愿意缴交费用。 本院经审理认定事实如下： 2002年11月23日，厦禾物业公司与厦门市前埔居住南区一、二、三组团业主委员会签订《前埔居住南区一、二、三组团物业管理服务委托合同》，约定委托厦禾物业公司管理前埔居住南区的多层住宅小区；委托期限从2002年10月7日至2005年10月6日止；厦禾物业公司向业主收取物业管理服务费、房屋公共维修基金及水电部门委托收取的水电费用等；物业管理服务费用的收费标准为0.4元／月／ｍ²，房屋公共维修金的收费标准为0.2元／月，物业管理服务费、房屋公共维修金、公摊水电费按月交缴，缴费时间为当季最后一个月的30日之前，逾期按每日3‰加收违约金，等等。2005年10月8日，厦门市前埔居住南区一、二、三组团业主委员会同意上述合同延至第三届业主委员会成立日。2010年2月23日，厦门市前埔居住南区一、二、三组团业主委员会又委托厦禾物业公司继续管理该小区，双方同样签订《前埔居住南区一、二、三组团物业管理服务委托合同》，载明委托期限从2010年1月1日起至2012年12月31日止；厦禾物业公司向业主收取物业管理服务费、房屋公共维修基金及水电部门委托收取的水电费用等；物业管理服务费用的收费标准为0.45元／月／ｍ²，房屋公共维修金的收费标准为0.2元／月／ｍ²，交费期限及违约金条款如上述合同所约......2013年1月3日，厦门市前埔居住南区一、二、三组团业主委员会继续委托厦禾物业公司继续管理该小区，委托期限从2013年1月1日起至2014年12月31日止；双方亦签订《前埔居住南区一、二、三组团物业管理服务委托合同》，约定厦禾物业公司向业主收取物业管理服务费、房屋公共维修基金及水电部门委托收取的水电费用等；物业管理服务费用的收费标准为0.55元／月／ｍ²，房屋公共维修金的收费标准为0.2元／月／ｍ²，交费期限及违约金条款同上一份合同内容一致.....2018年5月15日，厦门市前埔南里社区居委会出具致厦门市前埔居住南区一二三组团全体业主和物业使用人的《关于前埔居住南区一二三组团小区物业服务延续的告示》：鉴于《前埔居住南区一、二、三组团物业管理服务委托合同》已于2014年12月31日到期，小区业主委员会的换届工作未完成，为确保小区的有序运行，仍按上述合同约定的物业服务标准由厦禾物业公司继续提供物业服务，请各业主和物业使用人予以配合和支持。从2002年至今，上述小区均由厦禾物业公司提供物业服务，代为缴交电费，并按照20元／年／户的标准向各业主计收公摊电费。 另查明，潘桂生系前埔南区古楼北里35号202室、建筑面积为74.6平方米房产的业主。潘桂生未依约向厦禾物业公司缴交从2006年7月1日至2018年12月31日止房屋的物业管理服务费用5292.87元、房屋公共维修金2193.24元、公摊电费240元。 本院认为，厦禾物业公司与厦门市前埔居住南区一、二、三组团业主委员会先后签订的《前埔居住南区一、二、三组团物业管理服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守履行。该合同对全体业主和物业使用人，包括业主潘桂生均有约束力。厦禾物业公司提供物业服务，潘桂生接受该服务，依法应履行交费之义务。故厦禾物业公司诉求潘桂生支付物业管理服务等费用，依据充分，应予支持。潘桂生的辩解意见缺乏依据，本院不予采纳。但，结合潘桂生之陈述及在案证据，可以认定厦禾物业公司存在小区之计费标准未予公示等情形，其所提供的物业服务存在一定瑕疵，因此厦禾物业公司诉求潘桂生支付违约金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、潘桂生于本判决生效之日起十日内向厦门厦禾物业管理公司支付厦门市思明区前埔南区古楼北里35号202室房产的物业管理服务费5292.87元、房屋公共维修金2193.24元、公摊电费240元； 二、驳回厦门厦禾物业管理公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费664元，减半收取计332元，由厦门厦禾物业管理公司负担256元，潘桂生负担76元。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡跃堂 二〇二〇年二月二十四日 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。