广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初15657号原告：中山市兴友物业管理有限公司，住所地广东省中山市**************第一间。法定代表人：陈新德，该司总经理。委托诉讼代理人：邱晓静，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹妮，上海市海华永泰（深圳）律师事务所实习律师。被告：中山市辛美打印机配件制造厂，住所地广东省中山市*********第五层厂房之二。主要负责人：伍铨辉。委托诉讼代理人：贡杰，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。原告中山市兴友物业管理有限公司与被告中山市辛美打印机配件制造厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邱晓静、张丹妮，被告委托诉讼代理人贡杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2017年8月18日签署的厂房租赁合同于2019年9月12日终止；2.被告立即向原告退还租赁押金500000元；3.被告立即向原告退还2019年9月12日至2020年2月20日期间的租金433333.33元；4.被告向原告支付被告占用原告资金期间的利息（以933333.33元为基数，按同期银行贷款年利率4.75%的标准，自2019年9月12日起计至款项实际还清之日止）。事实和理由：2017年8月18日，原告与被告签署一份厂房租赁合同，约定被告将其所有的位于中山市***********平方米厂房及宿舍（土地证号国（2011）0600242号，房产证号0115008195号，下称涉案物业）出租给原告，装修免租期为5个月，自厂房实际交付之日起算。租赁期限自2018年2月20日至2033年2月20日。合同签订后，原告依约于2017年8月25日向被告支付押金50万元以及预付21个月租金350万元，合计400万元。被告亦于2017年10月1日将租赁物业实际交付原告使用。然因被告与案外人债务问题，案外人向法院申请强制执行涉案物业。法院于2019年9月12日通过淘宝网司法拍卖的方式处置该物业，并于当天确认成交。原告认为，自司法拍卖成交之日起，被告不再是涉案物业的权利人，双方之间的厂房租赁合同亦被迫终止，被告应向原告退还押金及剩余租期所对应租金，以及支付占用原告资金期间的利息。原告因无法与被告取得联系，无奈提起本案诉讼，请求法院判如所请。被告辩称，租赁厂房是事实，但厂房是租赁给吴文彬个人，租金也是由吴文彬与被告联系收取的。原告提交的合同中原告的公章是后面加盖的，原告主体不适格，应由吴文彬起诉。本院经审理认定事实如下：涉案物业登记在被告名下，登记的土地证号为国（2011）0600242号，房产证号为0115008195号。2017年8月18日，吴文彬以乙方代表人的身份（抬头与落款的乙方处均空白，吴文彬仅在抬头的乙方代表人和落款的代表签章处签名）与作为甲方的被告（抬头的甲方处填写被告名称，落款的甲方处盖章，同时有甲方代表人、代表签名）签订了一份厂房租赁合同，主要约定内容包括：甲方将涉案物业租予乙方经营管理，租赁期限自2018年2月20日至2033年2月20日止，共十五年；物业交付之日起计算装修免租期（5个月），初定于2017年9月20日前交付，若超期交付则装修免租期及合同期限顺延；每月租金共计14万元，此计租条件自2020年2月20日起执行；合同签订日乙方支付甲方21个月租金及押金合计400万元，免租装修期满、计租开始后，免收租金21个月计350万元，押金为50万元；从第22月起租金每月交纳一次，于每月15日前交纳。合同签订前后，吴文彬向被告支付了押金50万元和预付租金350万元，被告亦于2017年10月1日将涉案物业交付使用。2017年9月29日，原告经工商行政主管机关核准登记成立，吴文彬为原告的股东之一，并担任法定代表人（后于2019年5月23日变更登记法定代表人为陈新德）。原告登记成立后，原告自行在乙方所持厂房租赁合同抬头及落款的乙方处加盖了原告的公章。但被告所持的厂房租赁合同未作相应加盖。因被告涉及案外人的债务问题，本院于2019年9月12日以拍卖方式处置了涉案物业，并于当天确认成交。原、被告当庭一致确认上述厂房租赁合同双方当事人的权利义务至2019年9月12日截止，即合同至该日实际终止。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告当庭述称，签订合同时，原告尚未成立，由吴文彬作为代表与被告签订合同，当时已向被告如实陈述实际承租人是公司，但原告成立后要求补盖公章时，被告称知道就好，不用盖了；合同实际也是由原告履行的，原告将涉案物业转租给次承租人。被告则称，吴文彬与被告签订合同时未陈述实际承租人是公司，不清楚其为何在合同的乙方代表处签名且不填写乙方名称；涉案物业仅有部分是由原告使用，其余是吴文彬使用；被告同意退还押金和2019年9月13日起的租金，但目前经济困难，且不同意支付利息。庭后，原告补充提交了吴文彬出具的书面情况说明，拟证明其所陈述的合同签订情况及履行情况。虽然被告对此表示不确认，但因原告的相关陈述与证据反映的事实及吴文彬的书面情况说明相符，故在没有反驳证据予以推翻的场合，本院对其证明效力予以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的主要争议焦点在于：原告作为诉讼主体提起本案诉讼主张相关实体权利是否适格。对此，本院认定如下：首先，吴文彬虽作为涉案厂房租赁合同乙方的经手人与被告签订合同，但从当时合同抬头的乙方处空白未填写，落款的乙方签章处亦未签章，而吴文彬仅在合同抬头的乙方代表人和落款的乙方代表签章处签名等情况看，原告所称的因签订合同时原告尚未成立，由吴文彬作为代表与被告签订合同，当时已向被告如实陈述实际承租人是公司，可信度较高，可以采信。而被告抗辩所称吴文彬与被告签订合同时未陈述实际承租人是公司，不清楚其为何在合同的乙方代表处签名且不填写乙方名称，不合常理，可信度较低。其次，在涉案厂房租赁合同签订后一个余月，原告确实经登记成立，吴文彬亦确为原告的股东之一，并担任法定代表人。这一事实足以印证原告所称的合同签订情况。再次，原告补充提交了吴文彬出具的书面情况说明，吴文彬所作说明与原告的相关陈述及证据反映的事实相符。综上，原告主张有理有据，符合一般生活经验，本院予以采纳；而被告的相关抗辩缺乏理据，本院不予采纳。因此，应认定涉案厂房租赁合同的乙方为原告，吴文彬仅为其签约代表。故原告作为涉案厂房租赁合同的相对方提起本案诉讼主张相关实体权利主体适格。因涉案物业的产权发生变更，原、被告双方当庭一致确认涉案厂房租赁合同的权利义务至2019年9月12日截止，合同至该日实际终止。故原告诉讼请求确认涉案厂房租赁合同于2019年9月12日终止有理，本院予以支持；原告诉讼请求被告退还押金50万元和已预付的2019年9月13日起的租金，同样有理，被告亦表示同意退还，故本院亦予以支持。如双方合同约定，预付的350万元租金为21个月的租金，则结合涉案物业实际交付使用的时间（2017年10月1日）及5个月免租装修期的约定可知，至2019年9月12月止应计算租金为18个月又12天，即已预付的租金中尚有2个月又18天的对应租金即433333.33元应予返还。对于上述应返还款项合计933333.33元的利息，虽然合同没有约定，被告亦表示不同意支付利息，但因被告在合同终止应返还款项时未及时返还，确实造成了原告的利息损失，故应计算利息。但利率应调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、确认原告中山市兴友物业管理有限公司与被告中山市辛美打印机配件制造厂于2017年8月18日签订的厂房租赁合同于2019年9月12日终止；二、被告中山市辛美打印机配件制造厂于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市兴友物业管理有限公司返还押金500000元和租金433333.33元，合计933333.33元，并支付利息（以933333.33元为基数，自2019年9月13日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告中山市兴友物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6585元，由被告中山市辛美打印机配件制造厂负担（该款已由原告中山市兴友物业管理有限公司垫付，被告中山市辛美打印机配件制造厂应于判决生效之日起七日内一并迳付给原告中山市兴友物业管理有限公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  张庆争二〇二〇年二月十九日书记员  丁也芹黄婷