江苏省南京市玄武区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0102执异14号案外人：侯猛，男，1979年12月5日生，汉族，住江苏省睢宁县。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地在南京市北京东路**。主要负责人：闵捷，该公司总经理。委托诉讼代理人：王长江，北京市中伦文德（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王田田，北京市中伦文德（南京）律师事务所律师。被执行人：江苏万宁房地产开发集团有限公司，，住所地在江苏省徐州市铜山区三堡街道办事处**楼****法定代表人：冯星文，该公司经理。被执行人：江苏徐航科技有限公司，住所地在江苏，住所地在江苏省徐州市铜山经济开发区第二工业园新庄北路北、园中路西。法定代表人：姜峰。被执行人：姜峰，男，1965年7月9日生，住江苏省徐州市泉山区。被执行人：胡苏梅，女，1967年9月14日生，住江苏省徐州市泉山区。本院在执行中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司(简称华融资产江苏分公司)与江苏万宁房地产开发集团有限公司(简称万宁公司)、江苏徐航科技有限公司(简称徐航公司)、姜峰、胡苏梅借款合同纠纷一案中，本院作出（2018）苏0102执2317号之一执行裁定书，查封了江苏万宁房地产开发集团有限公司名下位于睢宁县城市景苑项目××室房屋，案外人侯猛提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人侯猛称，请求法院解除对睢宁县城市景苑（万宁小区）××室房屋的查封。事实和理由：申请人原生活在睢宁县××，后因整体搬迁，2010年4月12日申请人与睢宁县房屋征收办公室达成拆迁协议，约定扣除城市景苑××室房屋预付定金20万元，剩余房款交房时一次性付清。2013年6月18日申请人与睢宁县房屋征收办公室结清房款，并提供上房凭证。2013年6月21日申请人取得房屋，同年7月13日申请人实际占有并使用房屋。申请人取得房屋后多次到万宁公司、睢宁县房屋征收办公室、睢宁县房产局了解办理产权证事宜，被告知该房不具备办证条件。现该房屋已经可以办理不动产登记，但因房屋被法院查封，无法办理产权登记手续。综上，异议人在法院查封前已经与睢宁县房屋征收办公室签订房屋买卖协议，付清房款，同时实际占有使用房屋。因开发商和政府部门的原因未办理产权证，故请求法院解除对案涉房屋的查封。华融资产江苏分公司称：1.在本案的执行过程中，法院于2018年12月25日作出裁定，终结本次执行程序，案外人在终结本次执行程序后提出执行异议，超过了可以提出执行异议的期限，应驳回异议申请。2.侯猛作为买受人不享有足以排除强制执行的民事权益。适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的前提条件是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”，本案执行标的属于在建工程，万宁公司尚未办理案涉房屋的初始登记，故侯猛对尚未办理在万宁公司名下的商品房提起的排除人民法院强制执行的请求不能成立。3.案涉房产未被拍卖、变卖，尚未进入实际执行拍卖程序，案外人的执行异议申请不具备排除强制执行的必要性。4.考虑到被执行人无其他可供执行的财产，案涉房屋系维护申请执行人合法权益的最后保障。综上，请求法院驳回侯猛的异议请求。本院查明，2017年5月2日，本院作出(2016)苏0102民初4521号民事判决：一、被告万宁公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付华融资产江苏分公司借款本金4800万元、逾期利息、违约金。二、华融资产江苏分公司有权就以上债权对被告万宁公司抵押财产（编号为“睢土审他项（2013）第××号”的土地他项权证下的土地使用权、编号为“××”《在建工程抵押登记证明》项下的抵押物）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。三、姜峰、胡苏梅对以上万宁公司的还款义务承担连带还款责任。四、华融资公司江苏分公司的上述债权，在对万宁公司的抵押财产优先受偿后的不足清偿部分，由被告徐航公司承担连带还款责任。判决生效后，华融资产江苏分公司向本院申请强制执行。本院查封了案涉房屋。在执行过程中，经查，被执行人万宁公司抵押给申请执行人编号为“睢土审他项（2013）第××号”的土地他项权证下的土地使用权、编号为“××”《在建工程抵押登记证明》项下的抵押物，系万宁公司开发建设的商品房住宅小区，建设后期因万宁公司经营不善、资金不足而停止建设，后经当地政府督促，万宁公司将该项目建成竣工，其建设资金主要来源于销售该项目商品房，其中包括已抵押给申请执行人的在建工程。本院经实地调查，查明上述在建工程已建成并交付给购房人居住使用或被用于安置被拆迁人，其不动产所有权被多个法院轮候查封。购房人已支付部分款项，部分购房人的商品房买卖合同在当地政府主管部门备案，故本案抵押物不宜进行拍卖、变卖等处置。本院将上述情况告知了华融资产江苏分公司，华融资产江苏分公司认可本院的调查结果，因不能提供被执行人其它可供执行财产的线索，同意终结本次执行程序。本院于2018年12月25日作出(2018)苏0102执2317号执行裁定，终结了本次执行程序。本院另查明，招商银行股份有限公司徐州分行（简称招行徐州分行）与江苏宁航建筑工程有限公司、江苏长安建设集团有限公司、万宁公司、徐航公司、姜峰金融借款合同纠纷一案，招商银行股份有限公司徐州分行于2015年10月22日向徐州市云龙区人民法院提出财产保全申请。该院于2015年10月30日作出（2015）云民诉保字第00155号民事裁定，查封江苏宁航建筑工程有限公司、江苏长安建设集团有限公司、江苏万宁房地产开发集团有限公司、江苏徐航科技有限公司、姜峰的银行存款2015万元或查封、扣押同等价值的其他财产。同日，该院查封了万宁公司名下位于睢宁县××房产。侯猛提交其作为乙方于2010年4月12日与作为甲方的睢宁县土地储备发展中心签订的拆迁补偿安置协议书一份，该协议载明:因城市建设需要，甲方需拆除乙方位于李岳地块规划建设范围内的房屋248.04㎡及附属物。为保护拆迁当事人的合法权益，根据睢政发（2006）39号文件的规定，经双方协商，签订协议如下：乙方选择产权调换，乙方（侯猛）预定位于××区××＃楼××单元××室、面积121.97㎡、价格1800元／㎡；××区××＃楼××单元××室、面积120㎡、价格2330元／㎡。上房面积总计约241.97㎡。乙方补偿款总计422518元，其中20万元作为安置房预定金，待上房时统一结算互补差价，安置房预定金不计利息。剩余部分补偿款222518元由乙方领取。在该拆迁补偿安置协议左上角另写有“侯猛房屋安排于万宁××＃××单元××室属实，姚雷137××××829,2019.10.8”的字样，并加盖睢宁县房屋征收办公室公章。同日，睢宁县房屋征收办公室向被拆迁人侯猛出具拆迁补偿费付款凭证一份，该凭证载明拆迁补偿费用总计422518元，扣上房预定金200000元，实付222518元。侯猛另提供加盖有睢宁县房屋征收办公室和睢宁县天元房屋拆迁有限公司公章的万宁安置房上房结算凭证一份，该结算凭证载明，姓名：侯猛、刘莉，安置房位置为20#703室，面积121.37㎡，金额为282792元，应缴差价178307元，另备注房款已清，车库自行购买。涉案房屋上房后，侯猛于2013年7月13日向物业公司缴纳电费，并提供了加盖有徐州万泰物业管理有限公司公章的收据一张，该收据载明交款单位为××侯猛，金额为50元，收款事由为电费，用以证明其缴纳涉案房屋电费。徐州市云龙区人民法院经审查认为，根据江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）的意见，案外人作为被征收人，对被执行人名下尚未办理产权登记手续的房屋提起案外人执行异议之诉，请求排除执行，同时具有下列情形的，应予支持：（1）案外人作为被征收人与房屋征收部门签订了合法有效的征收补偿协议；（2）案外人以其所有的房屋以产权置换补偿的形式取得案涉房屋；（3）征收补偿协议明确约定了安置用房的位置及房号，该房屋已经特定化；（4）案外人是否实际占有房屋、是否支付房屋面积差价以及对未办理房屋过户是否存在过错，均不影响其享有排除执行的权利。侯猛与睢宁县房屋征收办公室签订了拆迁补偿安置协议，双方意思表示真实且不违反相关法律规定，该协议合法有效。根据该协议约定，侯猛以产权置换补偿的形式取得安置房屋，且安置房屋位置、房号已经明确具体，侯猛亦实际占有使用涉案房屋，其对涉案房屋具有物权期待权。因此，对侯猛要求解除对睢宁县城市景苑项目××室房屋查封的请求，法院予以支持，遂作出(2019)苏0303执异129号执行裁定，中止对睢宁县城市景苑项目××室房产的执行，并依据该裁定解除对案涉房屋的查封。徐州市云龙区人民法院解除查封后，本院因对案涉房屋所作的轮候查封成为了首封法院。侯猛以同样的事实与理由向本院提出书面异议。本案争议焦点：1.侯猛提出执行异议的前提条件是否具备；2.有无超过规定的异议期限。关于第一个争议焦点。华融资产江苏分公司以本案执行标的属于在建工程，万宁公司尚未办理案涉房屋初始登记为由，认为侯猛不具备可以提出执行异议的前提条件。侯猛认为，案涉房屋系拆迁安置房，其于2010年4月12日与睢宁县房屋征收办公室达成拆迁协议，2013年6月18日与睢宁县房屋征收办公室结清房款，并于当年7月13日实际占有并使用房屋，故案涉房屋不属于在建工程，法院应保护案外人的物权。本院认为，徐州市云龙区人民法院在(2019)苏0303执异129号执行裁定中对侯猛提出的书面异议阐述的裁定理由充分，具有说服力，但华融资产江苏分公司又以案涉标的属于在建工程，万宁公司尚未办理案涉房屋的初始登记等为由，仍不同意解封。对此，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的意旨在于保护无过错不动产买受人的物权期待权，而不在于标的是否为在建工程，有无登记在开发商的名下。案涉房屋已建成竣工，已为生效裁定所确认。侯猛亦已居住使用多年，显然案涉房屋不属于在建工程。华融资产江苏分公司以案涉房屋为在建工程的答辩意见，显然与事实不符。即使案涉房屋系在建工程，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，消费者的物权期待权亦优先受到保护。综上，侯猛对案涉房屋所享有的权利应予保护。关于第二个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于对人民法院终结执行行为提出执行异议期限问题的批复》对终结执行措施提出异议的具体期限进行了明确，“终结执行措施”，包括执行完毕、终结执行、销案，但不包括终结本次执行程序，故华融资产江苏分公司认为侯猛在法院终结本次执行程序后提出书面异议已超出了异议期限的答辩意见，没有法律依据。关于本案裁定的必要性问题。合议庭认为，在本院2018年12月作出的终本裁定中，本院查明案涉房屋所在的住宅小区早已建成竣工并交付给购房人居住使用或被用于安置被拆迁人，故案涉房屋不宜进行拍卖、变卖等处置，遂裁定终结了本次执行程序。华融资产江苏分公司知悉了上述情况，对本院的裁定未提出异议。2019年11月，徐州市云龙区人民法院经审理确认侯猛因拆迁安置占有并使用房屋，对房屋享有物权期待权，支持了侯猛要求解除查封的请求。因本院已告知华融资产江苏分公司案涉房屋存在不宜执行情况，其对本院的调查结果不持异议，云龙区人民法院针对案涉房屋亦作出中止执行的裁定，基于同案同判的考量和本院的释明，华融资产江苏分公司不难得出案涉房屋确实存在不宜执行的结论，但华融资产江苏分公司仍以担心国有资产流失为由，不同意解封，要求法院依法作出裁定。合议庭认为，过分的谨慎也意味着另外一种意义上的国有资产流失。国有资产管理者如果达到了“善良家父”的标准，像对待自己的事情一样管理国有资产即可以认为尽到了管理职责。于单位的角度，对不可能得到保全的资产，仍聘请律师支出律师费是否有必要，值得思考。于社会整体的角度，法官的重复劳动、纸张的浪费均是另外一种意义上的国有资产流失，更遑论房屋买受人的焦虑、不便等社会隐形成本耗费。因本院一并查封的房屋共有760套，意味着其他案外人也有可能提出异议，本院不愿看到类似案件面临每案必裁的情况，希望将有限的诉讼资源用在刀刃上。综上所述，侯猛在案涉房屋已实际居住多年，其要求解除查封的请求，有事实与法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对睢宁县城市景苑项目××室房屋的执行。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  陈文军审判员  吕 彬审判员  刘昌政二〇二〇年二月二十七日书记员  周夏曦