广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0112民初15845号 原告：广东昊赛科技企业孵化器有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学城开源大道11号B3栋第九层。 法定代表人：程顺巧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：艾传涛，广东君厚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘杨，广东君厚律师事务所律师。 被告：广州市纵领科技有限公司，住所地广州市黄埔区黄埔东路1389号217房。 法定代表人：张维玉。 原告广东昊赛科技企业孵化器有限公司（以下简称“昊赛公司”）与被告广州市纵领科技有限公司（以下简称“纵领公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2020年12月3日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案不宜适用简易程序，转为普通程序，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员独任审理，并于2021年6月11日公开开庭进行了审理。原告昊赛公司的委托诉讼代理人艾传涛到庭参加诉讼。被告纵领公司经本院多次传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告昊赛公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年3月5日签订的《物业租赁合同》《物业管理服务协议》及《基本科技服务协议》；2.被告支付2020年5月费用6438.50元及滞纳金4410.37元、6月费用6487.25元及滞纳金3438.24元、7月费用6534.75元及滞纳金2483.21元、8月费用6613.50元及滞纳金1488.04元、9月费用6792.25元及滞纳金475.46元(前述费用包含租金、管理费、科技服务费、电费等，滞纳金计算截至2020年9月14日)，另有2020年3月费用90元，合计45251.56元；3.被告支付2020年2月滞纳金4380.94元、2020年3月的滞纳金378.10元、2020年4月滞纳金2870.33元，合计7629.37元；4.被告赔偿原告维权支付的律师费6000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月5日，被告与原告签订了《物业租赁合同》《物业管理服务协议》《基本科技服务协议》。被告正式入驻原告经营管理的企业孵化园区，地址为广州高新技术区南翔二路1号自编一栋501房，租期内享受原告提供的物业管理、企业孵化科技服务及有关服务等。双方合同明确约定，承租物业的租金/物管费/科技服务费分区间略有增涨，其中2020年3月15日至2022年3月14日期间，每月租金为1920元，每月物管费为2112元，每月科技服务费2112元，前述费用应在每个月30日之前缴清次月费用；若逾期缴纳的，每日按应缴费用千分之五的标准支付滞纳金；逾期30日以上的，原告有权解除合同，收回物业。2020年初新冠疫情严重影响国内经济形势，原告作为一家私营企业顾全大局，对包括被告在内的园区入驻企业均减免了一个月的租金及科技服务费来共克时艰，期间被告延付相关费用情形时有发生，迄今为止仍拖欠原告2020年5月至9月的租金等相关费用，经督促和多次沟通仍无任何成效，原告无奈之下提起诉讼，请求法院审查事实并及时公正裁判，判决支持原告的全部诉讼请求。 被告纵领公司未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。 本院经审理查明事实如下：广州开发区南翔二路1号自编一栋501房的产权人是广州旗锐数字科技有限公司（以下简称“旗锐公司”），该房屋的规划用途为工业，共6层。 2017年7月12日，旗锐公司（出租方、甲方）与昊赛公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于广州开发区南翔二路1号自编一栋501房之B07、B08、B09、B11、B12、B13等物业，租赁期限为2017年8月1日至2027年7月31日。旗锐公司同意昊赛公司将位于广州开发区南翔二路1号自编一栋501房之B07、B08、B09、B11、B12、B13在合同约定的租赁期限内进行分租。 2018年3月5日，昊赛公司（出租方、甲方）与纵领公司（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》。该合同第一条第一款约定，乙方向甲方租用位于广州开发区南翔二路1号自编一栋501房之B09室（以下简称“涉案物业”），建筑面积为128平方米。第二条约定，租赁期限为2018年3月15日至2024年3月14日。第三条约定，租金为1920元/月，管理费为1920元/月(含公摊水电费)，在物业产权人租赁价格不变的前提下，2018年3月15日至2020年3月14日期间，每月应付费用总额不变，自2020年3月15日起，按每两年递增10%的形式收取费用，即2020年3月15日至2022年3月14日期间，租金为2112.00元/月，管理费为2112.00元/月，以此类推。乙方承租区域内自用水电费据实收取，电费按1.25元/度×用电度数计算，水费按5.5元/吨×用水吨数计算(含污水处理费)，甲方每月20号前向乙方派出上月16日至当月15日的《水电费通知单》及相应的收据，乙方于每月30日前支付清水电费用。科技服务费为1920元/月(详细内容参照甲乙双方签订的《基本科技服务协议》)。第四条第二款约定，租金按月结算，租赁期内，甲方每月20号前向乙方派出次月《租金及管理费用缴款通知单》，乙方于每月30号前付清次月租金、管理费及科技服务费(如遇节假日则提前支付清)，即2018年4月30日前付清2018年5月1日至2018年5月31日租金、管理费及科技服务费，依此类推。第八条第一款约定，乙方违反本合同约定不支付租金或逾期支付租金，每逾期一天，乙方按当月应缴金额的5‰/天向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除合同，乙方除支付违约金外，还需赔偿因此给甲方造成的损失。第九条第五款约定，本合同所称“损失”包括但不限于因一方违约而支出的律师费、调查取证费、诉讼费等全部费用。第九条第十款约定，双方约定的非邮寄送达的联系人：乙方联系人：张维玉，邮箱地址：151****168@qq.com。上述合同乙方落款处有纵领公司的盖章及法定代表人张维玉的签字，联系电话为189××××8909。 同日，昊赛公司（甲方）与纵领公司（乙方）签订了《物业管理服务协议》和《基本科技服务协议》，两协议期限均自2018年3月15日起至2024年3月14日止。 《物业管理服务协议》第一条第四款约定，物业管理费用具体依照甲乙双方签订的《物业租赁合同》第三条费用标准执行。第四条第二款约定，乙方违反本协议第一条第4款的，每逾期一天，乙方应按逾期应缴费用金额×5‰×逾期天数向甲方支付滞纳金，甲方有权要求其限期履行支付义务，如经催缴仍不予支付的，甲方有权解除合同，乙方缴纳的履约保证金不予退还；造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。第四条第三款约定，乙方违反甲方及物业服务中心的相关规定，经3次劝阻或要求限期整改，仍不予整改的，甲方有权解除本协议，并同时解除双方签订的《物业租赁合同》、《基本科技服务协议》。 《基本科技服务协议》第二条第二款约定，2018年4月15日至2020年3月14日，乙方每月应缴纳的科技服务费总额为1920元；2020年3月15日至2022年3月14日，乙方每月应缴纳的科技服务费总额为2112元；乙方以一个自然月为缴费周期，每月按照上述约定标准向甲方缴纳科技服务费，缴费日为每个月的30号之前缴清次月的科技服务费。第六条第一款约定，乙方应按时向甲方足额缴纳各项费用。乙方逾期缴纳费用的，须向甲方支付滞纳金，滞纳金=逾期应缴费用金额×5‰×逾期天数。逾期缴纳费用超过30天的，甲方有权直接解除本协议。 昊赛公司主张《物业租赁合同》第九条第十款中乙方联系人的邮箱地址填写有误，经纵领公司法定代表人张维玉重新确认的邮箱地址为151****198@qq.com。昊赛公司提交的微信聊天记录显示更改后的邮箱地址是由微信号为×××（绑定手机号码为189××××8909）的微信用户发送的。昊赛公司称该微信用户是张维玉本人。 昊赛公司在2020年4月至8月的每月中旬以电子邮件方式向纵领公司发送次月的物业缴费通知单，收件人为151****198@qq.com。纵领公司分别于2020年4月8日、2020年6月30日通过银行转账方式向昊赛公司支付了1900元、12219.75元，转账用途载明为租金管理费。 2020年9月1日，昊赛公司向纵领公司发出《催款函》以追讨2020年5月至8月拖欠的费用合计43788.05元，其中3月90元，5月6438.50元，6月6487.25元，7月6534.75元，8月6613.50元；同时根据合同约定的5‰/天的滞纳金支付标准，2月滞纳金为4380.94元，3月滞纳金为378.10元，4月滞纳金为2870.33元，5月滞纳金为3959.68元，6月滞纳金为2984.14元,7月滞纳金为2025.77元，8月滞纳金为1025.09元，滞纳金合计17624.05元。昊赛公司要求纵领公司在2020年9月2日前付清全部款项，否则昊赛公司将有权单方解除物业租赁合同。纵领公司法定代表人的张维玉于当日签收上述函件。 昊赛公司以纵领公司逾期支付租金超过30日为由提出解除合同，解除时间为2020年10月1日。昊赛公司向本院提起本案诉讼前未向纵领公司发出过解除合同通知。本案起诉状副本于2020年11月6日邮寄送达给纵领公司。 昊赛公司2020年12月3日单方制作的《欠缴费用明细》显示涉案物业2020年2月的租金、物业管理费和科技服务费均为1920元/月；2020年3月的物业管理费为1920元/月，2020年3月的租金和科技服务费因新冠××疫情而免除；2020年4月至9月的租金、物业管理费、科技服务费均为2112元/月；2020年2月至9月的电费分别为81.25元、70元、42.50元、102.50元、151.25元、198.75元、277.50元、456.25元，水费均为0元。 经核，《欠缴费用明细》中滞纳金的计算标准如下： 月份 欠付费用 （元） 滞纳金 起始日期 截止日期 逾期天数 计算 标准 金额 （元） 2020.2 5841.25 2020-2-1 2020-6-30 150 5‰/日 4380.94 2020.3 1990 2020-3-1 2020-4-8 38 378.10 2020.4 6378.50 2020-4-1 2020-6-30 90 2870.33 2020.5 6438.50 2020-5-1 2020-9-14 137 4410.37 2020.6 6487.25 2020-6-1 2020-9-14 106 3438.24 2020.7 6534.75 2020-7-1 2020-9-14 76 2483.21 2020.8 6613.50 2020-8-1 2020-9-14 45 1488.04 2020.9 6792.25 2020-9-1 2020-9-14 14 475.46 昊赛公司称涉案物业2020年2月至4月期间的租金、物业管理费、科技服务费均已付清，因逾期交纳产生了相应的滞纳金；其中纵领公司2020年4月8日支付的1900元抵作2020年3月的物业管理费，2020年6月30日支付的12219.75元抵作2020年2月、4月的租金、物业管理费、科技服务费及电费。 另查，昊赛公司因本案支出一审律师费6000元。 上述事实，有双方签订的《物业租赁合同》《物业管理服务协议》《基本科技服务协议》、兴业银行汇入回单、缴费通知单、催款函、欠缴费用明细、民事委托代理合同、发票、微信聊天记录、物业产权证明、分租证明、房屋租赁合同以及当事人陈述等予以证实。 本院认为，纵领公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，本院在全面审核昊赛公司所提交证据的基础上对本案作出认定。 昊赛公司经产权人旗锐公司同意将涉案物业转租给纵领公司使用。昊赛公司与纵领公司签订的《物业租赁合同》《物业管理服务协议》以及《基本科技服务协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应诚意履行。 关于合同解除的问题。根据《物业租赁合同》第八条第一款约定，纵领公司逾期支付租金超过30日的，昊赛公司有权单方解除合同。现有证据显示纵领公司作为次承租人未依约履行租金给付义务，经昊赛公司书面催告后仍拒不交纳租金，其行为严重违反合同约定。昊赛公司据此提出解除《物业租赁合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。另外，昊赛公司与纵领公司签订的《物业管理服务协议》和《基本科技服务协议》是建立在双方租赁合同关系存续的基础上，但是纵领公司在逾期支付租金的同时还拖欠相应的物业管理费和科技服务费，昊赛公司为此提出解除《物业管理服务协议》和《基本科技服务协议》，符合协议约定的解除条件，本院亦予以支持。 关于解除时间的问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条规定，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，昊赛公司在起诉前并未向纵领公司作出过解除合同的意思表示，根据上述法律规定，双方于2018年3月5日签订的《物业租赁合同》《物业管理服务协议》以及《基本科技服务协议》应自起诉状副本送达给纵领公司之日即2020年11月6日起解除。 关于2020年5月至9月费用及滞纳金的问题，本院分析认定如下： 首先，根据双方合同约定，纵领公司应当在每月30日前向昊赛公司付清次月的租金、物业管理费、科技服务费以及上月16日至当月15日的电费。昊赛公司在2020年4月至8月期间每月有向纵领公司发送次月的物业缴费通知单，收件人的电子邮箱是由纵领公司的法定代表人张维玉提供，现无证据证明纵领公司对应缴费数额提出过异议，故本院对昊赛公司主张的金额予以采信。纵领公司未提交任何证据证明已按时足额支付上述期间的租金、物业管理费、科技服务费和电费。昊赛公司请求纵领公司支付上述期间的相关费用，具有事实和法律依据，本院予以支持。 其次，昊赛公司在本案中主张的“滞纳金”实为纵领公司逾期交纳相关费用产生的违约金。鉴于纵领公司至今未向昊赛公司支付上述期间的租金、物业管理费、科技服务费，昊赛公司请求纵领公司支付逾期交纳涉案物业相关费用的滞纳金，具有合同依据，本院予以支持。根据《物业租赁合同》第八条第一款、《物业管理服务协议》第四条第二款、《基本科技服务协议》第六条第一款约定，纵领公司应自逾期之日起按应缴金额的5‰/天的标准向昊赛公司交纳逾期支付租金、物业管理费、科技服务费的滞纳金。考虑到纵领公司欠付费用的基数不大，且纵领公司没有对滞纳金计算标准提出异议，本院依法予以照准。昊赛公司主张每月逾期交纳租金、物业管理费、科技服务费的滞纳金从当月1日起计算至2020年9月14日，不违反合同约定，本院予以支持，但滞纳金的总额应以欠付费用的本金为限。 最后，双方当事人并未在上述合同或协议中明确约定纵领公司逾期交纳电费需要承担违约金责任，故昊赛公司主张电费的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。经本院核算，截止2020年9月14日，纵领公司逾期支付2020年5月租金、物业管理费、科技服务费的滞纳金为4340.16元（6336元×5‰/天×137天）,2020年6月租金、物业管理费、科技服务费的滞纳金为3358.08元（6336元×5‰/天×106天），2020年7月租金、物业管理费、科技服务费的滞纳金为2407.68元（6336元×5‰/天×76天），2020年8月租金、物业管理费、科技服务费的滞纳金为1425.60元（6336元×5‰/天×45天），2020年9月租金、物业管理费、科技服务费的滞纳金为443.52元（6336元×5‰/天×14天）。 关于2020年2月、4月滞纳金的问题。纵领公司在2020年6月30日转账支付的金额与其拖欠的2020年2月、4月应缴费用总额相符。昊赛公司主张以该笔付款抵作2020年2月、4月应缴费用，具有事实依据，本院予以采纳。如前所述，本院对昊赛公司请求2020年2月、4月电费的滞纳金不予支持，理由不再赘述。基于纵领公司逾期付款的事实，昊赛公司请求纵领公司按照2020年2月、4月应缴租金、物业管理费、科技服务费的5‰/天支付滞纳金至实际付款之日即2020年6月30日，具有合同依据，本院予以支持。经核算，纵领公司应当向昊赛公司支付2020年2月租金、物业管理费、科技服务费的滞纳金为4320元（5760元×5‰/天×150天），2020年4月租金、物业管理费、科技服务费的滞纳金为2592元（5760元×5‰/天×90天）。 关于2020年3月费用及滞纳金的问题。虽然昊赛公司免除了涉案物业2020年3月的租金和科技服务费，但纵领公司仍应在2020年2月底前付清2020年3月的物业管理费1920元和电费70元。如前所述，纵领公司在2020年6月30日所付款项对应的是2020年2月、4月的应缴费用。昊赛公司据此主张2020年4月8日收款1900元抵作2020年3月的物业管理费和电费，并无不妥。由此，纵领公司实际支付款项抵扣当月应缴费用后，纵领公司还需支付费用差额90元。基于纵领公司逾期付款的事实，昊赛公司请求纵领公司按照2020年3月应缴物业管理费的5‰/天支付滞纳金至实际付款之日即2020年4月8日，具有合同依据，本院予以支持。经核算，纵领公司应当向昊赛公司支付2020年3月物业管理费的滞纳金为364.80元（1920元×5‰/天×38天）。此外，本院对昊赛公司请求2020年3月电费的滞纳金不予支持，理由不再赘述。 关于律师费的问题。本案中，昊赛公司是因纵领公司逾期支付租金构成严重违约而解除合同。根据《物业租赁合同》第九条第五款约定，应由违约方赔偿守约方的损失，包括因一方违约而支出律师费。该约定不违反法律法规，本院予以照准。昊赛公司实际支付一审律师费用6000元，有《民事委托代理合同》和发票为凭，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告广东昊赛科技企业孵化器有限公司与被告广州市纵领科技有限公司在2018年3月5日签订的《物业租赁合同》《物业管理服务协议》及《基本科技服务协议》于2020年11月6日解除； 二、被告广州市纵领科技有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向原告广东昊赛科技企业孵化器有限公司支付2020年3月物业管理费和电费差额90元，2020年5月租金、物业管理费、科技服务费和电费6438.50元及滞纳金4340.16元，2020年6月租金、物业管理费、科技服务费和电费6487.25元及滞纳金3358.08元，2020年7月租金、物业管理费、科技服务费和电费6534.75元及滞纳金2407.68元，2020年8月租金、物业管理费、科技服务费和电费6613.50元及滞纳金1425.60元，2020年9月租金、物业管理费、科技服务费和电费6792.25元及滞纳金443.52元，合计44931.29元； 三、被告广州市纵领科技有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向原告广东昊赛科技企业孵化器有限公司支付2020年2月租金、物业管理费、科技服务费滞纳金4320元，2020年3月物业管理费滞纳金364.80元，2020年4月租金、物业管理费、科技服务费滞纳金2592元，合计7276.80元； 四、被告广州市纵领科技有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向原告广东昊赛科技企业孵化器有限公司赔偿律师费6000元； 五、驳回原告广东昊赛科技企业孵化器有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1272元，由原告广东昊赛科技企业孵化器有限公司负担15元，被告广州市纵领科技有限公司负担1257元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员 刘 波 二〇二一年七月十二日 书记员 黄宝茵