广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0785民初2051号原告（反诉被告）：吴劲峰，男，1985年10月14日出生，汉族，住恩平市。委托诉讼代理人：潘文培，广东国晖（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺晓霞，广东国晖（江门）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）：蔡松洲，男，1982年11月19日出生，汉族，现住恩平市。被告（反诉原告）：恩平市建安房地产开发有限公司，住所地：恩平市锦江大道中**。统一社会信用代码：91440785280293353E。法定代表人：彭春就，该公司总经理。委托诉讼代理人：麦闻文，广东东方大卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑少媛，广东东方大卫律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）吴劲峰、蔡松洲与被告（反诉原告，以下统称被告）恩平市建安房地产开发有限公司（以下简称建安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴劲峰及其委托诉讼代理人潘文培、原告蔡松洲、被告建安公司的委托诉讼代理人郑少媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴劲峰、蔡松洲向本院提出诉讼请求：1.判令被告建安公司立即为买受人吴劲峰、蔡松洲办理产权登记；2.判令被告建安公司承担本案的诉讼费用；3.判令被告建安公司支付违约金14184.9元。事实和理由：原告吴劲峰、蔡松洲与被告建安公司于2016年12月1日签订《商品房买卖合同》，共同购买位于恩平市，房屋面积为157.61㎡，总价款为2836980元。合同第十五条约定“出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机机关备案。”但被告建安公司交付商品房后，一直没有办理产权登记。双方签订的商品房买卖合同中第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内办理产权登记，现出卖人逾期应按合同第十五条约定的已付房价款的0.5%支付违约金。请求依法支持两原告的全部诉讼请求。被告建安公司对两原告的本诉辩称，一、两原告未付清房款，被告办证条件未达成。2016年12月1日，被告与两原告签订编号为2016—004554的《广东省商品房买卖合同》，两原告购买被告开发的建安·御锦珑湾8幢商铺2号房，总房款为2836980元，两原告应于2016年12月30日前付房款1426980元，剩余房款1410000元通过申请办理银行按揭方式支付。实际上，两原告的首期房款均是通过陈晓燕代为支付。陈晓燕于2016年6月至2018年6月期间，共代两原告支付了房款1100000元。另外，两原告通过银行贷款支付了1410000元。即被告收到的涉案房屋房款总额为2510000元，两原告还欠房款326980元未付。根据《广东省商品房买卖合同》附件五合同补充协议第二条第3款：“买受人逾期支付购房款的，除承担违约责任外，出卖人可以将房屋交付日期和产权登记的期限相应顺延且不承担违约责任”的约定，因两原告逾期支付房款，涉案房屋的产权登记期限可相应顺延，即涉案房屋产权登记条件尚未达成，两原告无权要求被告为其办理产权登记手续。二、两原告应按照约定向被告付清全部房款和违约金。因两原告迟迟未按《广东省商品房买卖合同》的约定付清房款，被告与两原告于2018年7月2日签订编号为2016-004554补的《补充协议书》，约定两原告应在2018年7月5日前支付剩余房价款，被告应在2018年9月30日前办理该商品房房屋产权转移登记，如两原告逾期支付费用的，该商品房产权转移登记的期限按照两原告的逾期时间相应顺延。如两原告逾期付款超过三日，被告不解除合同的，两原告应当按日计算向被告支付逾期应付款的万分之三的违约金。因两原告违约，被告提起诉讼而产生的诉讼费、律师费、咨询费、差旅费等费用由两原告承担。然而，签订上述《补充协议书》后，两原告仍未按照该《补充协议书》约定的期限支付剩余房款，两原告至今仍欠房款326980元未支付，两原告应按照约定向被告付清全部房款、违约金，并承担本案诉讼费及律师费。综上，涉案房屋的产权登记条件尚未达成。因为我方已经提交了证据证明两原告并没有付清全部房价款，而按照商品房买卖合同的补充协议对于第二条第三点对于买受人逾期支付购房款产权登记的期限应该顺延。所以我方认为办证的条件还未成熟，所以两原告主张逾期办证的违约金是没有任何的事实依据。被告建安公司向本院提出反诉请求：1.原告吴劲峰、蔡松洲向被告支付房款326980元及违约金（违约金以326980元为基数，按照每日万分之三的标准从2018年7月6日起计算至付清之日，暂计至2019年9月30日违约金为44240.39元）；2.原告向被告支付律师损失28000元；3.原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月1日，被告与两原告签订编号为2016-004554的《广东省商品房买卖合同》，两原告购买被告开发的建安·御锦珑湾8幢商铺2号房，总房款为2836980元，两原告应于2016年12月30日前付房款1426980元，剩余房款1410000元通过申请办理银行按揭方式支付。实际上，两原告的首期房款均是通过陈晓燕代为支付。陈晓燕于2016年6月至2018年6月期间，共代两原告支付了房款1100000元。另外，两原告通过银行贷款支付了1410000元。即被告收到的涉案房屋房款总额为2510000元，两原告还欠房款326980元未付。因原告迟迟未按《广东省商品房买卖合同》的约定付清房款，被告与两原告于2018年7月2日签订编号为2016-004554补的《补充协议书》，约定两原告应在2018年7月5日前支付剩余房价款，被告应在2018年9月30日前办理该商品房房屋产权转移登记，如两原告逾期支付费用的，该商品房产权转移登记的期限按照两原告的逾期时间相应顺延。如两原告逾期付款超过三日，被告不解除合同的，两原告应当按日计算向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。因两原告违约，被告提起诉讼而产生的诉讼费、律师费、咨询费、差旅费等费用由两原告承担。然而，签订上述《补充协议书》后，两原告仍未按照该《补充协议书》约定的期限支付剩余房款，两原告至今仍欠房款326980元未支付，两原告应按照约定向被告付清全部房款、违约金。另，被告委托律师代理本案支付了律师费28000元，两原告应按约定承担本案诉讼费及律师费。两原告对被告建安公司的反诉辩称，一、关于涉案商铺的购买情况。2016年年中，吴劲峰、蔡松洲与案外人陈晓燕磋商达成合意，向建安公司购买位于恩平市，房屋面积为157.61㎡，总价款为2836980元，其中首付款为1426980元，剩余房款1410000元通过银行贷款支付。2016年6月21日，吴劲峰与陈晓燕签订《借款合同》，向其借款1499546.57元，同时口头约定由陈晓燕将其中1426980元直接转账给建安公司作为代吴劲峰、蔡松洲支付的购房首付款。2016年12月1日，吴劲峰、蔡松洲与建安公司就上述房屋购买事宜，补充签订《广东省商品房买卖合同》。二、关于涉案购房首付款的是否已支付。陈晓燕应已代吴劲峰向建安公司支付足额首付款，有以下两点理由：1.陈晓燕是建安公司的股东，其此前曾担任建安公司的法定代表人，且建安公司至今没有以任何方式催告吴劲峰支付购房款；2.根据《个人住房贷款管理办法》规定第五条“借款人须同时具备以下条件：……四、无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为》购房的首期付款……”的规定，银行发放贷款的条件之一是吴劲峰已经支付首付款。合同签订后，吴劲峰顺利办理银行按揭，且至今一直向银行偿还贷款。现经向中国银行恩平支行了解，建安公司已于2016年11月3日向吴劲峰开具的两张金额分别为500000元、926980元（共计1426980元）购房款发票。因此，可推定吴劲峰已向建安公司足额支付购房首付款。三、吴劲峰是否需要支付违约金。如上所述，吴劲峰应不存在拖欠建安公司购房的情况，吴劲峰无需支付违约金。退一步说，吴劲峰即使确实仍须向建安公司支付购房款，但也不应计算违约金。陈晓燕已代为支付1100000元这一事实可印证吴劲峰、蔡松洲与陈晓燕存在由其代为支付房款首付款的约定，同时根据陈晓燕是建安公司股东且曾担任其法定代表人，吴劲峰成功办理银行按揭，建安公司一直没有催促付款等一系列的情形，让吴劲峰足以相信陈晓燕代表建安公司与吴劲峰、蔡松洲磋商购房事宜且其已代为足额支付购房首期款。合同约定的逾期付款违约金属惩罚性违约金，是过错违约责任，吴劲峰即使存在逾期付款的情形，但主观上并无拖欠的故意，无须承担该违约责任。四、违约金约定是否过高。依据公平原则和诚实信用原则以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本案中即使存在吴劲峰拖欠建安公司购房款的情况，对建安公司造成的损失也只是银行利息的损失，因此如需计算违约金，应参考中国人民同期同类贷款利息的标准进行计算。五、吴劲峰、蔡松洲无需向建安公司支付律师费的损失。建安公司依据双方所签订的《补充协议书》主张律师费损失不应予以支持。首先，《补充协议书》属格式合同，协议中第六条“因乙方违约，甲方提起诉讼而产生的诉讼费、律师费、咨询费、差旅费等费用由乙方负担”属吴劲峰、蔡松洲所应承担的违约责任，相应的却没有建安公司所应承担的该类违约责任的约定，明显有失公平，属加重接受格式条款一方责任的条款，应为无效；其次，根据《广东省商品房预售管理条例》第二十二条“预售商品房时，预售人与预购人应当签订书面的商品房预购销合同，在该合同签订三十日内持该合同到项目所在地房地产交易登记机构办理登记备案手续；房地产交易登记机构应当自受理之日起二十日内予以登记备案”的规定，建安公司并没有将《补充协议书》递交到房地产交易登记机构办理登记备案，其有意规避监管与购房人签订显失公平的合同条款。因此，建安公司要求支付律师费的损失无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告吴劲峰、蔡松洲与被告建安公司于2016年12月1日签订的编号为2016—004554《商品房买卖合同》，两原告购买被告开发的建安御锦珑湾8幢商铺2号房，房款总价为2836980元。合同第六条约定，买受人应于2016年12月30日前付房款1426980元，剩余房款1410000元必须于2016年12月30日前通过申请办理银行按揭方式支付给出卖人。合同第七条约定，买受人如未按合同时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按计应付款的5.6%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2016年9月30日前交付符合合同约定的商品房给买受人使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖入应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的5.6%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之五的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。第二十条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后续签订补充协议（附件五）。附件五合同补充协议约定，买受人逾期支付购房款的，除承担违约责任外，出卖人可以将房屋交付日期和产权登记的期限相应顺延且不承担违约责任。两原告分别于2016年6月16日、2017年6月16日、2018年6月19日通过案外人陈晓燕向被告建安公司转账支付房款合共1100000元（2016年6月16日支付500000元，2017年6月16日300000元，2018年6月19日支付300000元）。被告建安公司于2016年11月3日向两原告开具价税金额500000元及926980元的增值税普通发票。2016年12月15日，两原告通过贷款银行中国银行江门恩平支行向被告建安公司支付房款1410000元。2018年7月2日，两原告(乙方)与被告（甲方）签订编号2016-004554补《补充协议书》，约定就编号2016-004554《商品房买卖合同》约定的房屋产权转移登记等事宜补充协议。补充协议第一条约定，补充协议签订之日起七日内，乙方应当按照甲方的要求，提供办理该商品房房屋产权转移登记所需材料（详见附件1）以及支付办理该商品房房屋产权转移登记所需税费、费用（详见附件2）给甲方。第二条约定，乙方按照本补充协议第一条约定提供材料和支付税费、费用的，甲方承诺在2018年9月30日前依乙方的委托办妥该商品房的房屋产权转移登记。但是，如乙方逾期提供材料或逾期支付税费、费用的，甲方不承担责任，且前述办妥该商品房房屋产权转移登记的期限按照乙方的逾期时间相应顺延。第四条约定，因乙方尚未付清房价款，故甲方协助办理该商品房的房屋产权转移登记手续，不视为乙方己付清该商品房的房价款，不视为甲方放弃向乙方主张该商品房剩余房价款和逾期付款违约责任的权利。第六条约定，乙方应当在2018年7月5日前支付剩余房价款。乙方逾期付的，按下列的约定承担违约责任[（一）和（二）不作累加]。（一）逾期在三日之内，乙方应当按日计算向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。（二）逾期超过三日后，甲方有权解除买卖合同。甲方解除买卖合同的，应当书面通知乙方。乙方应当自解除买卖合同通知送达之日起十五日内按照累计应付款的百分之十向甲方支付违约金，同时，甲方退还乙方己付全部房价款。甲方不解除合同的，乙方应当按日计算向甲方支付逾期应付款的万分三的违约金。（三）因乙方违约，甲方提起诉讼而产生的诉讼费、律师费、咨询费、差旅费等费用由—乙方负担。第七条约定，买卖合同中的约定与本补充协议的约定不一致的，以本补充协议的约定为准；本补充协议未作约定的，仍按买卖合同的约定执行。2019年9月26日，被告建安公司与广东东方大卫律师事务所签订民事案件委托代理合同，约定被告建安公司聘请广东东方大卫律师事务作为建安公司本案诉讼的代理人。被告建安公司向广东东方大卫律师事务支付律师费28000元。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。结合双方本诉及反诉的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告吴劲峰、蔡松洲是否已按约定支付房款及是否应承担违约责任。二、双方约定被告为两原告办理案涉房产产权登记的条件是否成就及被告是否应承担违约责任。一、关于两原告吴劲峰、蔡松洲是否已按约定支付房款及是否应向被告承担逾期付款违约金。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，房款总价为2836980元，两原告应于2016年12月30日前付房款1426980元，剩余房款1410000元于2016年12月30日支付。2018年7月2日双方签订的《补充协议书》约定，两原告应于2018年7月5日前支付剩余房价款。两原告主张其已通过第三人陈晓燕支付首期房款1426980元，通过银行贷款支付剩余房款1410000元，并提供两张被告于2016年11月3日开具的价税合计1426980元的增值税普通发票、陈晓燕与两原告签订的《借款合同》作为证据。被告确认2016年6月至2018年6月期间两原告通过陈晓燕代付房款1100000元，通过银行贷款支付1410000元，至今两原告尚欠326980元房款未支付。本院认为，两原告对其主张已支付全部房款的事实应承担举证责任。两原告提供的《借款合同》，与本案两原告是否已向被告支付全部房款的待证事实没有关联性，本院不予采信。对两原告提供的增值税发票，两原告主张因被告开具1426980元的增值税发票应推定其已收到足额购房款，被告辩称该增值税发票是为协助两原告贷款所出具，双方补充协议已确认两原告未付清房价款。本院认为，增值税发票是完税凭证，在有其他证据证明未实际付款的情形下，增值税发票不能作为实际付款的依据。在被告出具增值税发票后，被告与两原告于2018年7月2日签订《补充协议书》就房产产权转移登记及剩余房款、逾期付款违约责任作出补充约定，证明该增值税发票时，两原告未实际向两原告付清房款，也印证了2018年7月2日前两原告尚欠被告房款未付清的事实。两原告对已支付争讼的326980元房款有责任提供证据证明而未提供，应当承担举证不能后果。综上，本院认定两原告已向被告付房款2510000元，尚欠房款326980元未付。两原告应向被告支付尚欠房款326980元并承担逾期付款违约责任。对于逾期付款违约金。两原告抗辩被告所主张的违约金过高，被告损失只是利息损失，应参考中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。本院认为，被告与两原告经协商后签订《补充协议书》，就双方办理房屋产权登记及剩余房款支付的时间、违约责任等具体补充约定，该补充约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当受法律保护。根据双方《补充协议书》约定，两原告应当在2018年7月5日前支付剩余房款。两原告逾期付款超过三日后，被告有权解除买卖合同，被告不解除合同的，两原告应当向被告按日支付逾期应付款的万分三的违约金。据此，两原告应从2018年7月6日起以未支付房款金额326980元为基数，按照每日万分之三的标准向被告支付逾期付款违约金。二、关于被告应否为两原告办理案涉房产产权登记及被告未将案涉房屋登记至两原告名下是否应承担违约责任。两原告主张被告应按照《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”的约定办理权属登记手续并支付逾期办理的违约金。被告主张按照附件五合同补充协议“买受人逾期支付购房款的，除承担违约责任外，出卖人可以将房屋交付日期和产权登记的期限相应顺延且不承担违约责任。”的约定，因两原告没有足额支付房款，产权登记的条件未成就。本院认为，根据被告与两原告签订《补充协议书》，双方已就办理房屋产权登记及剩余房款支付的时间、违约责任等另行补充约定，对买卖合同中的约定与补充协议的约定不一致的，应以补充协议的约定为准。补充协议第一条“补充协议签订之日起七日内，乙方应当按照甲方的要求，提供办理该商品房房屋产权转移登记所需材料（详见附件1）以及支付办理该商品房房屋产权转移登记所需税费、费用（详见附件2）给甲方”，第二条“乙方按照本补充协议第一条约定提供材料和支付税费、费用的，甲方承诺在2018年9月30日前依乙方的委托办妥该商品房的房屋产权转移登记。但是，如乙方逾期提供材料或逾期支付税费、费用的，甲方不承担责任，且前述办妥该商品房房屋产权转移登记的期限按照乙方的逾期时间相应顺延”，及第四条“因乙方尚未付清房价款，故甲方协助办理该商品房的房屋产权转移登记手续，不视为乙方己付清该商品房的房价款，不视为甲方放弃向乙方主张该商品房剩余房价款和逾期付款违约责任的权利”。根据上述约定，两原告付清房款并非被告为两原告办理方办理房产登记的前提条件，但两原告在办理登记前应向被告协助提供办理房屋产权转移登记所需材料以及支付办理所需税费、费用给被告，两原告逾期提供的，被告办理期限顺延。两原告未提供证据证明其已按照补充约定向被告交付相关的登记材料及登记所需的费用、税费。据此，两原告请求被告向其支付违约金的请求，本院不予支持。被告应当在两原告按约定将办理该商品房房屋产权转移登记所需材料及支付办理该商品房房屋产权转移登记所需税费、费用交给被告后，为两原告吴劲峰、蔡松洲办理产权转移登记手续。关于律师费用，双方《补充协议书》明确约定，两原告逾期付款被告不解除合同的，两原告应承担被告提起诉讼而产生的诉讼费、律师费等费用。两原告提供的委托代理合同及发票证明两原告实现本案债权的实际支出律师费28000元，两原告请求两被告支付律师费损失28000元的请求理由充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告（反诉原告）恩平市建安房地产开发有限公司应当在原告（反诉被告）吴劲峰、蔡松洲提供办理该商品房房屋产权转移登记所需材料及支付办理该商品房房屋产权转移登记所需税费、费用给被告（反诉原告）恩平市建安房地产开发有限公司后十五日内，为原告吴劲峰、蔡松洲办理恩平市的产权转移登记；二、原告（反诉被告）吴劲峰、蔡松洲应在本判决生效之日起七日内支付房款326980元，并支付违约金（违约金自2018年7月6日起至房款付清之日止，以未付房款金额为基数，按每日万分之三计算）给被告（反诉原告）恩平市建安房地产开发有限公司；三、原告（反诉被告）吴劲峰、蔡松洲应在本判决生效之日起七日内支付律师费28000元给被告（反诉原告）恩平市建安房地产开发有限公司；四、驳回原告（反诉被告）吴劲峰、蔡松洲的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）恩平市建安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费154.62元[原告（反诉被告）吴劲峰、蔡松洲已预交100元]由原告（反诉被告）吴劲峰、蔡松洲负担54.62元，被告（反诉原告）恩平市建安房地产开发有限公司负担100元；案件反诉受理费3644.15元[被告（反诉原告）恩平市建安房地产开发有限公司已预交3644.15元]，由原告（反诉被告）吴劲峰、蔡松洲负担。原、被告双方均同意受理费负担方直接向其支付，应由被告（反诉原告）恩平市建安房地产开发有限公司在履行本判决时直接向原告（反诉被告）吴劲峰、蔡松洲支付本诉受理费100元，由原告（反诉被告）吴劲峰、蔡松洲在履行本判决时直接向被告（反诉原告）恩平市建安房地产开发有限公司支付反诉受理费3644.15元；原告（反诉被告）吴劲峰、蔡松洲应当向本院补缴本诉案件受理费54.62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  姚伟强人民陪审员  郑洪欣人民陪审员  邓盛华二〇二〇年二月十四日法官助理孔静仪书记员吴美庆