广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初10260号原告王某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证住址辽宁省盘锦市兴隆台区，委托代理人韦某某，广东某某律师事务所律师。委托代理人李某，广东某某律师事务所律师。被告深圳市某某展览策划有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道。法定代表人林某某。被告吴某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证住址广东省东莞市。被告张某某，女，汉族，某年某月某日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。被告深圳市某某贸易有限公司，住所地深圳市前海深港合作区。法定代表人吴某某。上列四被告共同委托代理人李某某，广东某某律师事务所律师。上列四被告共同委托代理人李某，广东某某律师事务所律师。被告刘某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证登记住址广东省深圳市福田区，委托代理人杨某某，广东某某和律师事务所律师。原告王某某诉被告深圳市某某展览策划有限公司、吴某某、张某某、深圳市某某贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，追加刘某某为本案被告，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人韦某某，被告深圳市某某展览策划有限公司、吴某某、张某某、深圳市某某贸易有限公司共同委托代理人李某某，被告刘某某委托代理人杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某诉称，2017年8月，被告吴某某授权被告深圳市某某展览策划有限公司与原告签订三份《商铺租赁合同》，约定被告吴某某将位于深圳市龙岗区龙城街道某某社区133、134、135号商铺出租给原告经营餐饮烧烤，租期自2017年10月20日至2022年10月19日止，免租期为2017年10月20日至2018年3月19日止。原告依约缴纳了押金并预付了首月租金，共计109701元。合同签订后，原告将三个商铺打通，统一进行装修。装修完成后准备试营业时，发现商铺的公共烟道无法排烟，浓烟从厨房进入餐厅；经排查，发现公共烟道从一楼向四楼楼顶延伸，二楼烟道被封堵，导致烟雾堵在烟道无法排除。经与被告方沟通，被告方自称已整改好，但烟道仍无法正常排烟。因公共烟道不畅通，导致各个商铺之间存在严重的串烟串味现象，甚至出现因烟雾太浓引起消防报警器报警的情况。被告方提供的公共烟道无法使用，导致原告至今无法营业。此外，被告方招商时的宣传海报等存在虚假宣传。自2017年12月起，某园的承租人陆续向有关部门投诉被告方公共烟道无法使用和虚假宣传的问题。龙城街道办组织过多次调解未果，环保部门亦要求被告方进行整改，但整改后仍无法正常使用。2018年5月23日，原告向被告深圳市某某展览策划有限公司邮寄《关于解除的告知函》，被告深圳市某某展览策划有限公司于2018年5月24日签收。后被告吴某某分别将案涉133号、135号商铺转让给被告深圳市某某贸易有限公司以及被告张某某。现原告向法院起诉，请求法院判令：1.确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2018年5月24日解除；2.被告退还原告押金73134元、预付的租金36567元及逾期退还的利息（按银行同期借款利率自2018年5月24日计算至付清之日止）；3.被告赔偿原告的装修损失、购置设备的损失等合计1254055.7元；4.本案诉讼费由被告承担。被告深圳市某某展览策划有限公司、吴某某、张某某、深圳市某某贸易有限公司辩称：1.案涉133号、135号商铺的租赁合同由原告王某某与被告深圳市某某贸易有限公司、张某某签订。被告深圳市某某展览策划有限公司受被告吴某某的委托于2017年8月25日与原告王某某签订原商铺租赁合同，其中附件二的签订说明中约定双方在签订租赁合同时被告深圳市某某展览策划有限公司即告知原告后期将出售该商铺，购买方在购买商铺并完成交付时，购买方即签订商铺租赁合同、履行商铺租赁合同中甲方的权利义务。当购买方签订商铺租赁合同后，原告王某某与被告深圳市某某展览策划有限公司的商铺租赁合同即刻作废失效。被告深圳市某某展览策划有限公司于2018年4月将案涉133号、135号商铺转给被告深圳市某某贸易有限公司、张某某的事实告知原告。2.原告诉称公共烟道不能使用不符合事实，被告深圳市某某展览策划有限公司、吴某某在改造案涉租赁物业并招租时，已预埋排烟管道供经营餐饮的承租人使用，原告提出烟道使用中存在的问题，被告深圳市某某展览策划有限公司、吴某某积极配合原告排查问题，并委托专业机构增加排烟及净化设备，目前烟道可正常使用。3.原告诉称其必须使用专用的烟道，否则无法实现合同目的；原告的主张缺乏合同及法律依据，租赁合同第六条第一款规定，商铺交付的条件按现状交付，合同没有约定原告必须使用专用烟道，且没有法律规定被告方必须为原告提供专用烟道。4.原告诉称被告深圳市某某展览策划有限公司在招商时存在虚假宣传不符合事实。5.原告主张解除商铺租赁合同的诉讼请求，法院不应支持；相反，原告应案租赁合同的约定缴纳拖欠的水电费、物业管理费、租金等费用。综上所述，请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告刘某某辩称，其作为被告主体不适格，其与原告并未签订租赁合同，双方不存在租赁合同关系；其未收取原告租金、押金等，请求法院驳回原告对其主张的全部诉讼请求。原告向法庭提交《商铺租赁合同》、不动产权证、宣传彩页、收据、补充协议、告知函、照片、录音光盘、装饰装修合同、干柴烈火商铺投入清单等证据；被告深圳市某某展览策划有限公司、吴某某、张某某、深圳市某某贸易有限公司对《商铺租赁合同》、宣传彩页、收据、补充协议的真实性认可，对其他证据的真实性不认可；被告刘某某对上述证据的真实性均不认可。被告深圳市某某展览策划有限公司、吴某某向法庭提交电费、物业管理费缴款通知单、公证委托书、油烟净化处理工程施工合同及付款凭证、情况说明等证据；原告对公证委托书的真实性认可，对其他证据的真实性不认可；被告刘某某对上述证据的真实性均不认可。被告张某某、深圳市某某贸易有限公司向法庭提交房屋买卖合同、房屋买卖合同主体变更协议书；原告及被告刘某某对上述证据的真实性均不认可。被告刘某某未向法庭提交证据。经原告申请，本院委托评估机构对位于深圳市龙岗区某园的133、134、135号商铺的装修损失及原告为营业购置的设备、材料、物品的市场价值进行评估，2018年10月10日，某某土地房地产估价有限公司出具国众联评报字（2018）第2-1166号资产评估报告，评估结论为上述评估项目的金额合计372112元。经审理查明，2017年8月25日至27日，被告吴某某授权被告深圳市某某展览策划有限公司与原告王某某先后签订三份《商铺租赁合同》《放弃优先购买权声明》《签订说明》，约定：被告吴某某将其所有的位于深圳市龙岗区龙城街道某某社区133、134、135号商铺出租给原告经营餐饮烧烤，租期自2017年10月20日至2022年10月19日止，免租期为2017年10月20日至2018年3月19日止；原告自愿放弃对商铺的优先购买权；被告深圳市某某展览策划有限公司在签订合同时告知原告后期会出售上述商铺，出售后不影响原告合同期内承租该商铺的一切权益，商铺购买方在购买商铺后即成为租赁合同的甲方，履行甲方义务；每间商铺双方同时签署四份《商铺租赁合同》，原告与被告深圳市某某展览策划有限公司签署两份，双方各执一份，另外两份先由原告单独签署，由被告深圳市某某展览策划有限公司保存，待购买方购买商铺并完成产权转移之时，购买方即在原告预先单独签署的《商铺租赁合同》上甲方处签字，履行该合同甲方权利义务；当购买方在原告预先单独签署的《商铺租赁合同》上甲方处签字之时，之前原告与被告深圳市某某展览策划有限公司签订的《商铺租赁合同》即刻作废失效，原告与购买方按新的《商铺租赁合同》履行义务；购买方与原告签订合同后，被告深圳市某某展览策划有限公司依照约定将商铺的租赁押金和租金转给购买方，购买方开具相应收据给原告，被告深圳市某某展览策划有限公司收回之前开给原告的相关收据。合同签订后，原告依照约定向被告深圳市某某展览策划有限公司支付了押金73134元并预付了首月租金36567元，共计109701元；原告将三个商铺打通，统一进行装修。在此基础上，原告成立深圳市某某餐饮有限公司，法定代表人为案外人张某某。2017年10月22日，被告吴某某将案涉135商铺卖给被告张某某；2017年11月19日，被告吴某某将案涉133商铺卖给被告深圳市某某贸易有限公司；上述两套商铺均已变更登记至买受人名下。被告张某某、深圳市某某贸易有限公司已在原告预先签署的《商铺租赁合同》上甲方处签字。2017年12月12日，被告吴某某与被告刘某某签订《房地产买卖合同》，双方约定被告吴某某将案涉134商铺卖给被告刘某某，后案涉134商铺登记在被告刘某某名下；但双方均确认，该商铺尚未交付至被告刘某某，被告刘某某未收取该商铺的租金和押金，亦未签署《商铺租赁合同》。2018年3月，原告装修完成准备试营业时，发现商铺的公共烟道无法正常排烟，浓烟从厨房进入餐厅，烟道堵塞，各个商铺之间串味等问题。2018年4月，被告吴某某、深圳市某某展览策划有限公司对案涉商铺的烟道进行整改，但原告认为整改后的烟道仍不能正常使用。2018年5月24日至25日，原告先后向被告深圳市某某展览策划有限公司、吴某某、张某某、深圳市某某贸易有限公司邮寄《关于解除的告知函》，称因四被告提供的商铺无法正常排烟，烟道堵塞，各个商铺之间串味，甚至出现消防报警器自动报警的情况，自2017年12月起原告多次到政府相关部门投诉，四被告至今无法解决上述问题，原告无法正常经营餐饮；故原告通知四被告自2018年5月22日起解除与被告方签订的《商铺租赁合同》以及商铺转让之后的租赁合同，并要求被告方退还押金、租金和赔偿损失。上述邮件于2018年5月26日全部妥投。另查明，被告深圳市某某展览策划有限公司系案涉商铺所在楼盘的物业服务公司。需要说明的其他情况：2018年8月14日，本案承办人员到案涉商铺现场进行查看，询问了原告及被告深圳市某某展览策划有限公司工程部负责人陈玉堂关于烟道整改的情况。2019年7月，本院另案委托广东产品质量监督检验研究院对位于本案所涉商铺同层的另外111号、112号、113号商铺的排烟管道是否符合排烟标准进行鉴定，鉴定结论为：供深圳市龙岗区龙城街道某某社区111号、112号、113号商铺排烟的涉案“排烟管道”，不符合国家标准和行业标准对排烟的要求。本院认为，被告吴某某授权被告深圳市某某展览策划有限公司与原告王某某签订的三份《商铺租赁合同》，该合同合法有效，被告吴某某与原告王某某形成租赁合同关系；后被告吴某某将案涉133号、135号商铺分别卖给被告深圳市某某贸易有限公司及被告张某某，该两被告亦在原告预先签署的《商铺租赁合同》上甲方处签字，根据合同约定，原告就133号、135号商铺分别与被告深圳市某某贸易有限公司及被告张某某形成租赁合同关系。被告刘某某未与原告签署《商铺租赁合同》，原告就134号商铺仍与被告吴某某形成租赁合同关系。在合同履行过程中，原告发现案涉商铺的公共烟道存在无法正常排烟等问题，被告吴某某及深圳市某某展览策划有限公司进行了整修，但被告方未提供证据证明整改后的烟道符合正常使用标准的要求。本院另案委托鉴定机构对位于本案所涉商铺同层的另外111号、112号、113号商铺的排烟管道是否符合排烟标准进行了鉴定，鉴定结论为该排烟管道不符合国家标准和行业标准对排烟的要求，该鉴定对象与本案所涉商铺共用同样的公共烟道，再结合本案承办人员对案涉商铺烟道的现场查看情况；可以证明被告方所有的133号、134号、135号商铺的烟道不符合国家标准和行业标准对排烟的要求，无法满足原告经营餐饮烧烤的需求。综上，被告深圳市某某贸易有限公司、吴某某、张某某作为133号、134号、135号商铺的出租方，其提供的商铺存在严重缺陷，未能满足原告签订租赁合同时对商铺的正常使用要求；故原告主张其有权解除租赁合同，本院予以支持。租赁合同的解除时间以出租人收到承租人的解除通知时间为准，故原告与被告深圳市某某贸易有限公司、吴某某、张某某的商铺租赁合同解除时间为2018年5月26日。关于原告的其他诉求，租赁合同解除后，因租赁合同解除产生的损失由导致租赁合同解除的过错方承担赔偿责任；本案中原告在履行合同过程中没有过错，合同解除的过错在出租人一方；故出租方应当赔偿原告的损失。首先，关于原告主张的租赁押金73134元、预付的租金36567元及逾期退还产生的利息；原告交付的上述款项系案涉三个商铺的押金及预付一个月的租金，由被告深圳市某某展览策划有限公司代被告吴某某收取，包括133商铺押金25544元及预付租金12772元、134商铺押金25544元及预付租金12772元、135商铺押金22046元及预付租金11023元。被告吴某某及被告深圳市某某贸易有限公司、张某某均确认吴某某已将上述133商铺及135商铺的押金和预付租金转交给商铺的新产权人即被告深圳市某某贸易有限公司和被告张某某；故原告主张的133、135商铺的租赁押金和预付租金应当由被告深圳市某某贸易有限公司和被告张某某退还。被告刘某某未收取134商铺的租金和押金，亦未签署《商铺租赁合同》，故原告主张的134商铺的租赁押金和预付租金应当由被告吴某某退还。同时，上述退款人还应向原告承担逾期退款造成的利息损失。其次，原告主张被告赔偿其装修损失和购置设备材料等价值，符合法律规定，本院予以支持。依据本院委托的评估机构出具的评估结论，原告的装修损失加上为营业购置的设备、材料、物品的市场价值合计372112元；因被告吴某某系案涉商铺的原始出租人，原告最先与被告吴某某就案涉三个商铺形成租赁合同关系，案涉商铺在原告与被告吴某某签订租赁合同时就已存在烟道无法正常排烟等严重缺陷，新产权人被告深圳市某某贸易有限公司、刘某某、张某某并未对案涉商铺的烟道进行过任何改动；故原告的上述损失372112元应当由被告吴某某承担。原告主张的其他损失，没有足够证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、确认原告王某某与被告深圳市某某贸易有限公司就位于深圳市龙岗区龙城街道某某社区133号商铺形成的租赁合同于2018年5月26日解除；二、确认原告王某某与被告吴某某就位于深圳市龙岗区龙城街道某某社区134号商铺形成的租赁合同于2018年5月26日解除；三、确认原告王某某与被告张某某就位于深圳市龙岗区龙城街道某某社区135号商铺形成的租赁合同于2018年5月26日解除；四、被告深圳市某某贸易有限公司于本判决生效之日起三日内向原告王某某退还租赁押金25544元和预付租金12772元并支付逾期退款利息（以38316元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2018年5月27日起计算至被告付清之日止）；五、被告吴某某于本判决生效之日起三日内向原告王某某退还租赁押金25544元和预付租金12772元并支付逾期退款利息（以38316元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2018年5月27日起计算至被告付清之日止）；六、被告张某某于本判决生效之日起三日内向原告王某某退还租赁押金22046元和预付租金11023元并支付逾期退款利息（以33069元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2018年5月27日起计算至被告付清之日止）；七、被告吴某某于本判决生效之日起三日内赔偿原告王某某装修损失以及为营业购置的设备、材料、物品的市场价值合计372112元；八、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17073.82元及保全费5000元（原告均已预缴）；由原告承担14241.82元，被告吴某某承担6658元，被告张某某承担536元，被告深圳市某某贸易有限公司承担元638元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  艾小亮人民陪审员  庹媛媛人民陪审员  殷宇燕二〇二〇年二月十二日书 记 员  陈树秋