湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1102民初3271号 原告（反诉被告）：永州市农业科学研究所，住所地：永州市零陵区桃江路38号，统一社会信用代码：1243110044774505XN。 法定代表人：孙小成，系该所所长。 委托诉讼代理人：陆文婷，湖南人和人（永州）律师事务所律师。 被告：黄英，女，1976年12月16日出生，汉族，职工，湖南省永州市零陵区人。 委托诉讼代理人：李烈，湖南湘永律师事务所律师（特别授权）。 被告（反诉原告）：屈中军，男，1973年12月21日出生，汉族，居民，湖南省永州市冷水滩区人。 委托诉讼代理人：李烈，湖南湘永律师事务所律师。 原告永州市农业科学研究所与被告黄英、屈中军租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，被告屈中军向本院提出对原告永州市农业科学研究所的反诉，本院经审查后决定合并审理，并依法适用普通程序，于2019年10月12日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）永州市农业科学研究所的委托诉讼代理人陆文婷，被告黄英、被告（反诉原告）屈中军共同的委托诉讼代理人李烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永州市农业科学研究所向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告黄英于2013年5月31日签订的《永州市农科所土地经营权租赁合同》；2.判令二被告立即将租赁土地上苗木移走，并将31亩果园土地恢复原状后交付给原告；3.判令二被告向原告连带支付截止2019年10月1日的租金44,000元，并按照协议约定计算至二被告实际交付租赁土地之日；4.判令被告黄英向原告支付违约金100,000元；5.判令二被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年5月31日，原告与被告黄英签订《永州市农科所土地经营权租赁合同》，约定：原告将其位于永州市农业科学研究所的31亩果园土地承包经营权租赁给被告黄英，租赁期限为20年，自2013年8月1日起至2033年7月31日止。租赁费用共计261,000元，第1年不交租金，第2年至第5年每年交10,000元，第6年至第10年每年交12,000元，后续租金逐渐增加。合同签订后，原告按约履行了合同义务交付土地给被告黄英，但被告黄英在未经原告同意的情况下于2013年9月4日将该土地经营权转给被告屈中军，且仅仅于2015年4月9日向原告支付了2014年8月1日至2015年7月31日第一年的租金10,000元，后再未支付任何租金。根据合同第三条第2款和第四条第11款的约定，被告黄英拖欠租金的行为已构成严重违约，原告有权要求解除合同，被告黄英应当向原告支付违约金100,000元，但原告多次发出书面函件及律师函告知二被告，提出解除合同并要求支付租金、恢复原状等要求均遭拒绝。为维护原告的合法权益，故特诉至法院，请求判如所请。 被告黄英口头辩称，原告起诉她的诉求无事实和法律依据，2013年9月4日她将承包原告农科所的土地经营权已经转让给被告屈中军，且告知了原告，原告未提出任何异议，另外被告屈中军向原告缴纳土地租金时（2015年）原告也接收了，由此可以证实她与被告屈中军针对该土地的转让是合法有效的，她与原告所签订的土地经营权已经全部转移给被告屈中军，因此，原告起诉她是无事实和法律依据的，请求依法驳回原告起诉她的全部诉讼请求。 被告屈中军口头辩称，2013年9月4日，他从被告黄英处将其承租原告的土地经营权全部转移过来，并经得原告同意，但在转让期间，2013年10月份因国道322改线指挥部对322国道改道临时变道，致使该土地上水利设施毁损，部分树苗积水死亡。之后，他及其他人多次向原告及国道322指挥部反映此事，指挥部告知该补偿款在与原告签订变道合同时，已经将补偿款付给了原告，因此，临时变道占用的补偿款应由原告付给他，他的合理请求遭到原告的推诿，导致一直未能达成和解协议，他无奈才暂时没有缴纳土地租金，从而引发一系列的纠纷。这件事情的过错方不在他，而是在于原告，对于拖欠租金的事宜，他也是认可的，但应等到该赔偿事宜处理后，再缴纳拖欠的租金。 被告屈中军向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告返还永州市零陵区交通建设投资有限公司因修便道给反诉原告造成的经济损失222,600元；2.判令反诉被告向反诉原告返还永州市零陵区交通建设投资有限公司因修便道占用、使用反诉原告租用土地的占用费40,000元；3.判令反诉被告立即恢复反诉原告租地的原状；4.本案的反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2013年5月，黄英与反诉被告签订了ー份《永州市农科所土地经营权租赁合同》，约定:反诉被告将其位于永州市农业科学研究所的31亩果园土地承包经营权租赁给黄英，租赁期限为20年。2013年9月4日，黄英与反诉原告签订了一份《永州市农科所土地经营权转让合同》，合同约定黄英将与反诉被告签订的《永州市农科所土地经营权租赁合同》约定的权利及义务完整的转让给反诉原告，并取得了反诉被告的同意。反诉原告承包后在该土地上投资上百万元种植桂花树，并建立了以育苗为主的苗圃园。2013年，永州市零陵区交通建设投资有限公司因国道322改线农科所段，借道取土，在反诉原告承包地段设立临时便道，占用损毁土地5-6亩，切断了该土地边原来的排水设施，导致积水无法排除，致使部分大桂花树及树苗长期处于积水淹没中而死亡。为此反诉原告多次与反诉被告协商赔偿事宜，并向政府部门通过信访反映，政府部门也组织三方进行协商，并在反诉原告办公室形成了相关会议纪要。三方达成初步协议，对于反诉原告的经济损失通过鉴定部门作出物价鉴定后予以赔偿，但后因反诉被告领导变更，新任领导对反诉原告的合理诉求不予处理，并以永州市零陵区交通建设投资有限公司对此没有补偿为由拒绝支付反诉原告损失，而永州市零陵区交通建设投资有限公司却明确告知反诉原告，他们将设立便道相关的补偿款已经全部支付给反诉被告，该补偿款应由反诉被告代为支付给反诉原告。为此两方对于反诉原告的合理诉求互相推诿，导致一直未能达成和解协议。基于以上情況，反诉原告无奈才暂没有及时缴纳土地承包到期租金，从而引发一系列纠纷，为此为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求判如所请。 原告（反诉被告）永州市农业科学研究所针对反诉辩称：一、反诉原告称反诉被告收到了永州市零陵区交通建设投资有限公司关于国道322的补偿款没有事实依据。2013年，永州市零陵区交通建设投资有限公司因修建国道322借道出租土地上，因该土地对外出租，反诉被告并未直接参与永州市零陵区交通建设投资有限公司与黄英、屈中军的有关补偿协议，也未达成有关会议纪要，更不存在屈中军反诉称已经收到了有关补偿款；二、反诉原告以未进行补偿为由不予支付租金，缺乏依据。根据合同约定，二被告应当在每年年底一次性交清租金，自2015年8月开始被告就停止向原告支付租金，经原告多次催促及发出律师函，均未收到被告关于租金交付的回复。反诉被告认为，借道修路系政府行为，并非原告所致，与此有关的补偿款应当由承租方与占道方友好协商或者另案处理，与原告无关。 原告（反诉被告）为支持自己的主张，向本院提交了如下证据： 1、《永州市农科所土地经营权租赁合同》，欲证实原、被告双方之间存在土地经营权租赁合同关系； 2、《永州市农科所土地经营权转让合同》，欲证实被告黄英未经原告同意与被告屈中军转租土地的事实； 3、证明，欲证实本案租赁土地位于零陵区桃江路204号永州市农科所内，及该31亩果园土地的范围； 4、收据，欲证实被告支付了2014年8月1日至2015年7月31日期间的租金10,000元； 5、催款通知函，欲证实被告拖欠租金构成违约，原告分别于2018年6月6日、2018年10月24日向其发函催收租金； 6、律师函；欲证实因被告拖欠租金，原告委托律师向被告发送律师函督促其支付租金，被告于2018年11月20日签收律师函； 7、快递记录，欲证实因被告拖欠租金，原告委托律师向被告发送律师函督促其支付租金，被告于2018年11月20日签收律师函； 8、律师函，欲证实原告在2019年撤诉后，原告委托律师向被告发送律师函要求解除合同、恢复土地原状，被告黄英和屈中军签收了律师函； 9、快递记录，欲证实原告在2019年撤诉后，原告委托律师向被告发送律师函要求解除合同、恢复土地原状，被告黄英和屈中军签收了律师函。 对上述证据，被告黄英、屈中军共同质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，合同签订后黄英已经将合同约定的土地经营权转让给屈中军了，黄英不是本案适格主体，也不是本合同的继续权利及义务人；对证据2的真实性、合法性无异议，黄英与屈中军签订了转让合同后是告知了原告的，并经得了原告的同意及认可的；对证据3的真实性、合法性无异议，322国道改线是距离被告承租土地的200米以外，但当时改道时需要通过被告承租的土地修道运土，因此，无法达到原告的证明目的；对证据4的“三性”无异议，但恰恰证实了原告认可二被告的转让合同，该收据是屈中军交给原告的；对证据5-9的真实性、合法性无异议，屈中军未能及时缴纳租金是因为原告违约在先，屈中军只是履行一种抗辩权。 被告黄英、被告（反诉原告）屈中军为支持自己的主张，向本院提交了如下证据： 1、永州市农科所土地经营权转让合同及收据，欲证实被告黄英将其承包反诉被告的土地经营权转让给反诉原告的事实； 2、收据，欲证实反诉被告向反诉原告收取租金的事实，反诉被告知道并认可反诉原告与被告黄英的合同转让； 3、请求报告，欲证实永州市国道322线零陵段改线工程建设指挥部占用租地给反诉原告造成的损失； 4、信访文件，欲证实永州市国道322线零陵段改线工程建设指挥部占用反诉原告租地的事实，并与反诉被告签订了临时租地协议，反诉被告收取相关费用后未将补偿款、土地使用款等支付给反诉原告，反诉原告一直维权的事实；反诉原告不及时缴纳租金是因为反诉被告违约在先，反诉原告的行为属于后履行抗辩权。 对上述证据，反诉被告质证认为：对证据1的“三性”无异议，但对证明目的有异议，只能证明被告黄英转让给反诉原告的事实，并不能证明其转让行为就等同于将反诉被告与被告黄英签订合同的权利及义务就全部转让给反诉原告；对证据2无异议，但对证明目的有异议，只能证明被告黄英转让给反诉原告的事实，并不能证明其转让行为就等同于将反诉被告与被告黄英签订合同的权利及义务就全部转让给反诉原告；对证据3的真实性、合法性均有异议，该份证据是反诉原告及案外人屈一民向有关部门提出的请求报告，对其真实性和合法性均有异议；对证据4的真实性无异议，但对关联性有异议，信访人为案外人屈一民，该份文件提出在国道322改线工程征地并建设期间本文件提出的上访事项，改线协调组从未收到过有关诉求，且文件中提出的对于反诉原告的损失情况建议协商处理，不能证实反诉被告已收到了补偿款，也不能构成其不予缴纳租金的抗辩权。反诉原告反质证认为：对证据1被告黄英与反诉原告土地经营权转让的事实，是否得到反诉被告的认可有提交的第2份证据予以证实；证据2法律并没有规定禁止转让，法律规定只要出租方同意；证据3、4是一个整体，按照规定只有先有请求报告，才有信访答复，该请求报告通过信访答复，完全可以证明其真实性，可以证实反诉原告及案外人屈一民已经向相关部门诉诸了其请求，322国道改线的时候是在反诉原告承租的土地里面修建的便道，反诉被告拿到补偿款后，并没有将款项给反诉原告，当时政府要求反诉被告与反诉原告协商，因此可以看出，反诉被告违约在先，反诉原告不缴纳租金是一种抗辩权。 为进一步查明案件事实，本院根据被告屈中军的申请调取了到永州市零陵区交通建设投资有限公司三份证据，结算收据、业务回单、中国工商银行进账单（回单），原、被告质证认为对该三份证据的真实性均无异议。 对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9和被告提供的证据1、2、4以及本院调取的三份证据的真实性，双方均未表异议，予以采信；对被告提供的证据3，原告虽有异议，但该证据与被告提供的证据4互为因果、相辅相成，能够佐证其真实性，故亦予采信。 根据双方当事人的陈述及采信的证据，本院认定本案如下事实: 原告永州市农业科学研究所与被告黄英于2013年5月31日签订了一份《永州市农科所土地经营权租赁合同》，将31亩果园土地承包经营权租赁给被告黄英，合同主要约定：租赁期限为20年，自2013年8月1日起至2033年7月31日止；租赁费共计261,000元，第一年不上交，第二年至第五年每年交1万元，第六年至第十年每年交12,000元，第十一年至第十五年每年交14,000元……，租金每年年底一次性交清；合同还约定国家因建设需要征用该地，土地上园林苗木、花卉等附着物及被告黄英所建的附属设施补偿款归被告黄英，土地补偿款归原告；一方违约应赔偿另一方一切经济损失，并另行承担违约金100,000元……。2013年9月4日，被告黄英与被告屈中军签订了一份《永州市农科所土地经营权转让合同》，将其所有权利与义务完整转让给被告屈中军，转让费为14,650元。后因永州市国道322线零陵段改线占用部分租赁土地设立临时便道，致使被告屈中军在租赁土地上种植的桂花树及树苗部分积水淹死。2015年4月10日，被告屈中军与共同经营者屈一民等向永州市零陵区人民政府及G322零陵段改线协调小组提交关于G322国道施工项目损毁苗圃园给予损失赔偿的请求报告，2015年11月26日，永州市国道322线零陵段改线工程建设指挥部作出关于屈一民信访事项办理情况汇报，明确对确因便道建设而造成的实际损失由改线指挥部与原告协商，依法进行处理。2015年4月9日，被告屈中军向原告支付2014年8月1日至2015年7月31日期间的租金10,000元，之后就一直以因便道建设造成其损失未得到处理和赔偿为由未再向原告支付租金。原告经多次向被告黄英催收未果，遂于2019年1月8日以黄英为被告诉至本院。2019年3月20日，原告向本院申请撤回起诉，并已获本院裁定准许。2019年8月22日，原告再次诉至本院。 本院认为，原告永州市农业科学研究所与被告黄英之间签订的《永州市农科所土地经营权租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应是合法有效的，应对双方均有法律约束力。在合同履行过程中，被告黄英与被告屈中军签订了《永州市农科所土地经营权转让合同》，把原合同的相关权利和义务全部转移给了被告屈中军，被告屈中军向其支付了转让费，并继受了原合同的相关权利和义务，原告永州市农业科学研究所虽然未在转让合同上签字书面表示同意，但事后已收取了被告屈中军交纳的一年租金，应视为原告永州市农业科学研究所不但知晓转让事宜，而且以自己的行为对转让的事实表示同意，因此在原告永州市农业科学研究所与被告屈中军之间产生了新的租赁关系。在新租赁关系履行过程中，由于被告屈中军未按合同约定及时交纳租金，未履行合同约定的主要义务，且在经原告永州市农业科学研究所多次发函催告后仍未履行主要义务，严重违反了合同的约定，因此对原告永州市农业科学研究所要求解除与被告黄英签订的租赁合同的诉请，本院予以支持，同时，也应相应解除原告永州市农业科学研究所与被告屈中军之间形成的新的租赁关系。租赁关系解除后，被告屈中军应将租赁物返还给原告永州市农业科学研究所，并将种植的苗木移走。租赁物31亩果园因国家建设322国道改道修建便道而存在被部分占用和损坏的情形，但不能归责于原告永州市农业科学研究所，可待损失确定后向实际的侵权人主张相关的权利，因此对被告屈中军据此提出的抗辩主张和反诉请求，本院不予采纳和支持。因被告屈中军实际使用的租赁土地存在被占用5-6亩的事实，原告永州市农业科学研究所交付的租赁物存在一定的瑕疵，可酌情相应减少应交纳的租金，具体数额以减少40%的标准计算为宜。合同或租赁关系被解除后，不能相应免除义务人交纳租金的义务，故对原告永州市农业科学研究所要求被告屈中军交纳所欠租金的诉请，本院部分予以支持。至于原告永州市农业科学研究所要求被告黄英支付违约金，因原告永州市农业科学研究所交付的租赁物存在瑕疵，且未能提供证据予以证实因被告黄英违约造成了其实际损失，故对该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）永州市农业科学研究所与被告黄英于2013年5月31日签订的《永州市农科所土地经营权租赁合同》，同时解除原告（反诉被告）永州市农业科学研究所与被告（反诉原告）屈中军之间形成的租赁关系； 二、限被告（反诉原告）屈中军在本判决生效后一个月内将租赁土地上的苗木移走，并将租赁土地交付给原告（反诉被告）永州市农业科学研究所； 三、限被告（反诉原告）屈中军在本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）永州市农业科学研究所拖欠的租金（时间从2015年8月1日起至租赁土地交付完毕之日止，租金数额按合同约定的60%的比例计算）； 四、驳回原告（反诉被告）永州市农业科学研究所的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）屈中军的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3180元，反诉费2619元，共计5799元，由原告（反诉被告）永州市农业科学研究所负担1272元、被告（反诉原告）屈中军负担4527元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 长  李少阳 人民陪审员  夏建云 人民陪审员  唐红梅 二〇二〇年二月二十日 法官 助理  李星江 书 记 员  陶虹辰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。