广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终13385号上诉人（原审原告、反诉被告）：霍樊燎，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：梁慕嫦，广东禅安律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市海旻地产中介有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**********，统一社会信用代码9144XX。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：肖平，广东尚尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖敏霞，广东尚尧律师事务所实习律师。上诉人霍樊燎因与被上诉人佛山市海旻地产中介有限公司（以下简称海旻公司）居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初12440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人霍樊燎上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判霍樊燎无须向海旻公司支付代理费19000元及利息；2.海旻公司向霍樊燎支付赔偿金额346726.40元；3.海旻公司承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.本案是居间合同纠纷。居间合同是指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。但涉案房产登记在霍樊燎的配偶冯某某及其儿子霍某某的名下，权属人冯某某、霍某某从未与海旻公司签订买卖合同，更从未向海旻公司签署委托书。一审中，海旻公司没有举证证明霍樊燎或冯某某、霍某某同意支付中介费用，仅提交了郑某某与海旻公司签订的《佣金确认单》。《佣金确认单》是海旻公司与郑某某对佣金金额的具体约定，与霍樊燎无关，霍樊燎或权属人均没有对海旻公司进行委托、约定支付中介费。而且通过该《佣金确认单》可知，若需要霍樊燎承担佣金，那么海旻公司应当与霍樊燎签订《佣金确认单》，而双方没有签订的原因正是双方均一致认可无需霍樊燎承担佣金，符合二手房买卖仅收取买方中介费的交易习惯。既然双方合意一致，也没有书面确认佣金，那么一审法院应当认定无需霍樊燎承担中介费用。2.《房地产买卖合同》第七条第4款是格式条款，应当无效。该合同是海旻公司单方制作的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条的规定，在本案中，第三人从未采取合同方式对该条款进行标注解释。霍樊燎是七十二岁的老人家，视力不好，而海旻公司提供的合同字体极小，正常人也难以看清。海旻公司没有用黑体或显大字体进行提示，而该条款涉及到合同当事人的重要权利义务。因此，《房地产买卖合同》第七条第4款是单方有利于海旻公司的格式条款，应当无效。3.案涉买卖合同的权属人是冯某某、霍某某，海旻公司作为专业房地产中介机构，明知霍樊燎不具备代理冯某某、霍某某签订涉案合同的必要手续和证明，从未向涉案房产的权属人进行核实，也从未要求霍樊燎出具权属人委托霍樊燎出售房产的委托书，违反了房产中介的操作规范，未尽义务。且霍某某是未成年人，海旻公司完全未要求霍樊燎提供相关文件，损害了未成年人的合法权益。海旻公司为了获取中介费，在没有取得权属人委托与确认的情况下，依然为促成霍樊燎与郑某某签订合同而要求霍樊燎代为签订涉案合同。因此，海旻公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，对霍樊燎及郑某某均没有尽其忠实义务，损害霍樊燎利益，其不得要求支付报酬。（二）海旻公司应当就霍樊燎因案涉买卖合同所造成的损失承担赔偿责任。在责任承担上，海旻公司是造成霍樊燎赔偿损失的过错方，其未尽居间人的忠实义务，没有向霍樊燎明确告知其代签买卖合同所面临的风险与责任，也没有告知郑某某没有权属人委托出售房产的情况。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。一审法院仅推定海旻公司已向霍樊燎提供了媒介服务和如实报告，无事实依据。若海旻公司已向霍樊燎进行了如实报告，应当与霍樊燎签订风险告知书或取得霍樊燎的委托书。但是，海旻公司在一审中并无出示其尽告知义务的证据。海旻公司是专业中介，霍樊燎第一次签订买卖合同，完全信赖海旻公司的信息，按海旻公司的指示操作，不存在过错。正是双方的专业地位不平等，海旻公司更应该承担更多的报告义务。一审法院却“推定”海旻公司尽了义务。海旻公司没有证据，印证了霍樊燎所述的“中介并没有告知其代签合同所需要的资料”。即使霍樊燎有过错，也是因海旻公司误导而产生的，海旻公司应当对此承担全部的法律责任，就霍樊燎因签订合同造成损失为346726.40元承担赔偿责任。一审法院倾向性的判决，违背事实和法律。被上诉人海旻公司辩称，（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审判决霍樊燎承担因其对买方违约而需支付的中介佣金，是正确的，法律依据是海旻公司作为中介方与买卖双方签订的《房屋买卖合同》第7条第4款，该合同含有居间法律关系。（二）霍樊燎不能证明三方签订的房屋买卖合同提供方是海旻公司，故不能证明本案合同条款属于格式条款。退一步讲，本案不存在格式条款无效的任何情形，霍樊燎虽然72岁，但在法律上为完全民事行为能力人，其签署的合同是合法有效的。（三）海旻地产在帮助霍樊燎放盘寻找买家的过程中，看到购房合同上的业主并非霍樊燎本人，并告知一定要业主本人签名等相关卖房知识。海旻公司已再三向霍樊燎核实，霍樊燎告知业主是其配偶及儿子，现在在乡下，年后回来补签名，需要海旻公司帮助其放盘。涉案房屋未办理房产证，霍樊燎告知海旻公司要将上述情况与买方讲清楚，所以在海旻公司帮霍樊燎找到买方后，三方于2017年1月18日签订房地产买卖合同及房屋买卖补充协议时，海旻公司再次向双方披露霍樊燎陈述的上述涉案房屋情况，同时经买卖双方同意在合同第十三条备注部分记载“业主是冯某某及定金由丈夫霍樊燎代收”的事实。海旻公司作为中介，已经完成披露义务，不存在任何违约情形。同时，在签订房地产买卖合同的当日，三方还签署了补充协议，该协议也是围绕房产没办房产证进行的约定。可见，海旻公司将霍樊燎房产的相关重要信息均告知了买卖双方，买卖双方在知悉法律风险的情况下签署了三方合同和补充协议。因霍樊燎单方违约造成对买方的赔偿责任，现霍樊燎欲将其已经承担的支付责任转嫁给海旻公司，无事实及法律依据。（四）2017年佛山房地产市场涨幅明显，如果霍樊燎的单方违约需要由中介方承担，可能会产生道德风险。本案不排除霍樊燎与其配偶串通，在房价上涨的利诱下进行违约。霍樊燎向一审法院提出诉讼请求：1.海旻公司向霍樊燎支付赔偿金额346726.40元；2.海旻公司承担本案的全部诉讼费用。海旻公司向一审法院提出反诉请求：1.霍樊燎向海旻公司支付房地产咨询及买卖代理费34800元以及逾期未支付产生的利息2846.80元（利息自2017年9月30日起暂计至2019年6月12日，按照同期贷款利率标准，计算至清偿之日）；2.本诉、反诉诉讼费均由霍樊燎承担。一审法院认定事实：2017年1月18日，霍樊燎以作为案外人冯某某、霍某某（卖方）委托代理人的名义与海旻公司（经纪方）、案外人郑某某（买方）签订《房地产买卖合同》，主要内容为：“买卖双方已就买卖佛山市禅城区*******（下称‘该物业’）的所有交易条件达成一致，经自愿协商一致，达成协议如下：……第二条、物业情况。1.该物业建筑面积为90.83平方米……；2.产权状况为卖方持有《商品房买卖合同》（买卖双方均已知悉物业尚未办理所有权证，但已在房管局办理备案登记，买卖双方同意交易并待卖方或发展商办理所有权证后再办理产权转移登记手续）……5.该物业之成交价为1160000元；该物业以现状按套为单位售予买方，此成交价不因测绘面积变动而变动……第七条违约责任……4.经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《佣金确认单》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《佣金确认单》执行。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。买卖双方违约的，应按《佣金确认单》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费……备注：因业主冯某某不在现场，现由丈夫霍樊燎代收共300000元整。账号为中国农业银行622*************。”同日，双方签订《房屋买卖补充协议》，主要内容为：关于《房地产买卖合同》编号NO.0000043的交易进行房屋产权过户问题补充如下：卖方冯某某、霍某某保证该物业（佛山市禅城区*******）没有产权纠纷和债务纠纷，如因卖方的原因，造成该物业不能办理房屋权属登记证书（又叫不动产权证书）或发生债务纠纷，则由卖方承担全部责任和一切损失；其他事项不变。霍樊燎在甲方（卖方）处以代理人身份签名盖指模，海旻公司在经纪方处盖章，案外人郑某某在乙方（买方）处签名盖指模。另查明一，2017年1月18日，案外人郑某某（承诺人）出具《佣金承诺书》，主要内容为：“本人郑某某通过佛山市海旻地产中介有限公司及其经纪人李小东成功出售位于佛山市禅城区东平二路3号1区*****之物业，本人同意并特此承诺向该公司支付服务佣金人民币贰万元，佣金在签署《买卖合同》当天全部支付。如果本人违约不支全部承诺佣金，则双倍赔偿承诺之佣金给予该公司……注明：在去房管过户前给齐贰万元（分期支付）。特此承诺。”另查明二，郑某某以霍樊燎、冯某某、霍某某不履行郑某某、霍樊燎、佛山市海旻地产中介有限公司（本案海旻公司）签订的《房地产买卖合同》《房屋买卖补充协议》（即本案涉案《房地产买卖合同》《房屋买卖补充协议》）约定的义务，拒不办理涉案房屋过户登记手续等为由，向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年1月2日受理，案号为（2018）粤0604民初8号。一审法院经审理，于2018年8月31日作出（2018）粤0604民初8号民事判决：一、确认霍樊燎与郑某某的房屋买卖合同关系于2018年1月10日解除；二、霍樊燎向郑某某双倍返还定金464000元；三、霍樊燎向郑某某退还购房款68000元；四、霍樊燎向郑某某赔偿房屋差价损失102271.40元以及支付评估费5340元；五、驳回郑某某的其他诉讼请求。该判决还确定霍樊燎负担诉讼费7115元。上述判决已于2018年10月12日发生法律效力。该判决还认定，霍樊燎、冯某某为夫妻，霍某某系二人儿子；佛山市禅城区*****为霍樊燎、冯某某夫妻共同财产，霍樊燎无权代理冯某某签订涉案《房地产买卖合同》《房屋买卖补充协议》；霍樊燎、郑某某系涉案《房地产买卖合同》《房屋买卖补充协议》的房屋买卖合同关系的相对人，双方之间的房屋买卖合同合法有效。霍樊燎按照（2018）粤0604民初8号民事判决确定的内容于2018年10月22日、11月30日先后向案外人郑某某支付300000元、346726.40元，合计646726.40元。诉讼中，霍樊燎陈述：海旻公司向霍樊燎明确佣金仅向买方收取，这也符合二手房买卖的收费惯例，霍樊燎也没有签订《佣金承诺书》。海旻公司陈述：涉案合同约定的《佣金确认单》系《佣金承诺书》；霍樊燎没有签订《佣金承诺书》，正常过户的话，佣金由买方承担，霍樊燎违约无法过户房屋，应按涉案《房地产买卖合同》第七条约定支付佣金。一审法院认为，本案系居间合同纠纷。依据霍樊燎、海旻公司及案外人郑某某签订的《房地产买卖合同》《房屋买卖补充协议》之约定，上述合同实为三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同。上述合同及补充协议均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于霍樊燎主张海旻公司赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”由此可见，居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介，以及如实向委托方报告与订立合同有关的事项。本案中，霍樊燎签订房屋买卖合同无法履行系因自己无权处分所致，霍樊燎作为完全民事行为能力人，其对社会交往中的法律风险有足够认识，且房产买卖属大宗交易，其自身更清楚涉案房屋权属状况和自身有否权利出售、处分涉案房屋，其亦应对所签订的书面协议尽审慎注意义务并知悉及承担相应法律后果。霍樊燎主张海旻公司于居间服务过程中存在欺诈隐瞒、未提醒告知义务等种种过错，但均为霍樊燎单方陈述，无有效证据予以佐证。故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，一审法院对霍樊燎的上述意见均不予采纳。因此，一审法院推定海旻公司依约向霍樊燎提供了媒介服务和进行了如实报告，霍樊燎主张海旻公司赔偿损失无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于海旻公司主张霍樊燎支付房地产咨询及买卖代理费。综合本案查明事实及霍樊燎、海旻公司诉讼意见，海旻公司所主张的房地产咨询及买卖代理费即为双方所指的佣金、中介费。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，由此可见，居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介。如前所述，海旻公司依约如实向霍樊燎报告有关情况和向霍樊燎提供了媒介服务,并促成霍樊燎与房屋购买方签订房屋买卖合同，海旻公司的居间义务业已完成，而霍樊燎违约未能将涉案房屋交付给卖方，依据涉案《房地产买卖合同》第七条第4款关于“买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退”的约定，霍樊燎支付买卖咨询及买卖代理费的条件已经成就。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款的规定及上述合同的约定，结合霍樊燎与案外人郑某某涉案房屋买卖合同关系早已解除，不存在海旻公司协助霍樊燎及案外人郑某某处理后续过户事宜等情况，一审法院依据公平原则酌定霍樊燎向海旻公司支付房地产咨询及买卖代理费19000元，海旻公司诉请超出部分，一审法院不予支持。霍樊燎虽抗辩双方当事人签订涉案合同时口头明确作为卖方的霍樊燎不承担房地产咨询及买卖代理费，但海旻公司陈述约定卖方不承担房地产咨询及买卖代理费的前提在双方正常履行涉案房屋买卖合同。对此，一审法院认为霍樊燎、海旻公司双方并未就“买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交”情形达成一致的口头协议，就该情形下买卖双方咨询及买卖代理费的支付，应当按照《房地产买卖合同》第七条第4款约定的处理，故一审法院对霍樊燎的上述抗辩意见不予采纳。关于利息。霍樊燎未向海旻公司依约按期足额支付房地产咨询及买卖代理费，确给海旻公司造成利息损失，霍樊燎应以19000元为本金向海旻公司支付利息。至于利息标准，海旻公司主张按照中国人民银行同期贷款基准利率，与法不悖，一审法院予以支持。至于起算时间，因霍樊燎应支付房地产咨询及买卖代理费系因涉案房屋不能过户所产生，故利息应以霍樊燎与案外人郑某某就涉案房屋的房地产买卖合同关系解除之日即2018年1月10日起算。对海旻公司诉请超出部分，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、霍樊燎于判决发生法律效力之日起十日内，向海旻公司支付房地产咨询及买卖代理费19000元及利息（利息以19000元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率从2018年1月10日起计至霍樊燎实际支付完毕上述房地产咨询及买卖代理费之日止）；二、驳回霍樊燎的全部诉讼请求；三、驳回海旻公司的其他反诉请求。如霍樊燎未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序，案件受理费减半收取3250元，由霍樊燎负担；反诉受理费减半收取371元，由霍樊燎负担208元，海旻公司负担163元。二审期间，霍樊燎未提交新证据。海旻公司提交录音光盘一份及其书面文字材料，拟证明海旻公司不存在过错。本院组织双方当事人进行了质证。经审查，海旻公司提交的录音证据对话人员身份不明，霍樊燎亦不确认，本院不予采纳。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为居间服务合同纠纷。霍樊燎和买方、海旻公司签订的《房地产买卖合同》《房屋买卖补充协议》系包含房屋买卖合同关系和居间合同关系的混合合同，系三方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对各方均有约束力。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、海旻公司应否向霍樊燎赔偿损失346726.4元；二、霍樊燎应否向海旻公司支付房地产咨询及买卖代理费19000元。关于第一个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”故本案关键在于判定海旻公司是否存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情形。霍樊燎主张海旻公司未向霍樊燎告知签订合同的风险和责任，也未向买方告知关于涉案房屋的所有权人未委托出售房屋的情况。对此，本院认为，首先，各方签订《房地产买卖合同》《房屋买卖补充协议》时将涉案房屋的所有权人冯某某、霍某某列为卖方，将霍樊燎列为卖方的委托代理人，并在合同中备注：因业主冯某某不在现场，现由丈夫霍樊燎代收款项。因此，双方均应明知霍樊燎系以委托代理人身份签订上述合同，上述合同尚需取得冯某某、霍某某的确认和配合方可交易。其次，《房屋买卖补充协议》明确约定，如因卖方的原因不将涉案房屋卖给买方，卖方须承担相应的违约责任。霍樊燎即使年纪偏大，但仍是完全民事行为能力人，而房产买卖属大宗交易，霍樊燎作为冯某某的丈夫、霍某某的父亲，应对其所代理该二人签订的书面协议尽审慎注意义务，知悉违约后应承担的法律后果。因此，本案并无证据证明海旻公司于居间服务过程中存在欺诈、隐瞒而损害买卖双方利益的情形。霍樊燎以海旻公司未提醒告知为由主张赔偿损失，理据不足，本院不予支持。关于第二个焦点问题，如上所述，海旻公司不存在故意隐瞒或提供虚假情况损害买卖双方利益的情形，且向买卖双方提供了居间服务,促成双方签订房屋买卖合同，海旻公司的居间义务业已完成，有权获取居间报酬。海旻公司依据《房地产买卖合同》第七条第4款关于“买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退”的约定，要求霍樊燎支付买卖咨询及买卖代理费，合法有据，应予支持。一审酌情确定该费用为19000元，合理合法，本院予以维持。霍樊燎上诉主张《房地产买卖合同》第七条第4款系格式条款，海旻公司未尽提示注意义务，该条款无效。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，提供格式条款一方未尽第三十九条规定的提示注意义务并不当然产生格式条款无效的法律后果，该条款必须具备第四十条规定的无效情形。《房地产买卖合同》第七条第4款显然不存在该法律规定的合同法第五十二条、第五十三条包含的无效情形，亦不存在免除海旻公司责任、加重霍樊燎责任、排除霍樊燎的主要权利的情形。需要说明的是，合同法第四十条规定的加重对方责任系指格式条款中含有在通常情形下对方当事人不应当承担的义务。而《房地产买卖合同》第七条第4款是约定违约方应承担本应由守约方承担的咨询及买卖代理费，这是违约方的违约责任之一，具有一定合理性，亦是二手房买卖交易中常见约定，故不属于加重霍樊燎责任的格式条款。因此，霍樊燎主张《房地产买卖合同》第七条第4款无效，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，霍樊燎的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6786元，由霍樊燎负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇二〇年二月五日法官助理 黄清怡书 记 员 何泳怡