内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2019）内02民终3189号上诉人（原审原告）：内蒙古第一机械集团有限公司。法定代表人：李全文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王淳，住内蒙古包头市。被上诉人（原审被告）：包头市悦生活商贸有限公司。法定代表人：任光临，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：包头市悦生活商贸有限公司第十五分公司。负责人：赵滨。二被上诉人委托诉讼代理人：陈立飞，内蒙古启伦律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人：高景玲，1986年9月24日，住内蒙古包头市。被上诉人（原审第三人）：内蒙古草原牧歌餐饮发展有限责任公司。法定代表人：刘晋鲁，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴春明，住内蒙古包头市。上诉人内蒙古第一机械集团有限公司（以下简称一机集团）因与被上诉人包头市悦生活商贸有限公司（以下简称悦生活公司）、包头市悦生活商贸有限公司第十五分公司（以下简称悦生活第十五分公司）、内蒙古草原牧歌餐饮发展有限责任公司（以下简称草原牧歌）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初691号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。一机集团上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判悦生活第十五分公司腾退其占有使用的包头市××区1号街坊（原丽都大酒店）底店中安达便利店所占有的部分（150平米）；2、撤销一审判决第三项，依法改判悦生活公司、悦生活第十五分公司实际于2019年12月21日前腾退房屋，则草原牧歌以每年10万元的标准，从2018年8月2日起支付占有使用费；如悦生活第十五分公司于2019年12月21日之后腾退房屋，则悦生活公司、悦生活第十五分公司以每年10万元的标准，从2018年8月2日支付占有使用费。3、三被上诉人承担全部案件受理费。其上诉主张的事实和理由为：第一，案涉两份房屋租赁合同均约定房屋面积为150平方米，因此，应当以合同为依据认定案涉底店面积为150平方米。第二，一机集团于2018年8月1日已向昆区法院就其与草原牧歌租赁合同纠纷提起诉讼，证明一机集团对租期和租金的计算已变更主张。根据公平原则，应当按照悦生活第十五分公司提交的其与草原牧歌签订的房屋租赁合同约定的10万元的租金标准计算占有使用费。二审庭审中，一机集团变更其第二项上诉请求，要求以2019年12月21日为分界点，按照悦生活第十五分公司与草原牧歌签订的房屋租赁合同约定的8万元的租金标准计算占有使用费。悦生活公司、悦生活第十五分公司答辩称，合同约定案涉底店面积为110平方米，并非150平方米，应当按照合同约定执行。一机集团主张按照10万元的租金标准计算占有使用费没有依据。草原牧歌答辩称，草原牧歌与一机集团签订的租赁合同补充协议是合法有效的。一机集团向一审法院起诉请求：1.判令悦生活公司、悦生活第十五分公司支付房租占有使用费58050元；2.判令悦生活公司、悦生活第十五分公司搬出房屋，并按照每平米86元/月计算房屋占有使用费，直至搬出房屋之日止；3.判令由悦生活公司、悦生活第十五分公司承担诉讼费用；4.要求草原牧歌与悦生活公司、悦生活第十五分公司承担同等法律责任。一审法院认定的事实：经包头市中级人民法院作出的（2019）内02民终1380号民事判决书确认，一机集团将位于包头市××区1号街坊（原丽都大酒店）底店出租给草原牧歌，一机集团与草原牧歌签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》中约定的租赁期限是从2011年7月1日到2018年12月30日，其中2016年至2018年年租金为20万元，该合同租赁期已经届满，草原牧歌应当腾退房屋，并且支付截止2018年8月1日时所欠付的租金。2016年12月20日，悦生活公司与草原牧歌签订租赁合同，草原牧歌将其从一机集团处承租的685.28平方米的底店分割后，将其中110平米出租给悦生活公司，租赁期为2016年12月21日至2019年12月21日，并实际由其分公司即第十五分公司占有使用。2018年1月19日，悦生活第十五分公司与草原牧歌重新签订租赁合同，约定租赁期为2017年12月21日至2019年12月21日。2018年12月5日，因一机集团与草原牧歌就涉案租赁房屋产生纠纷，悦生活公司又与草原牧歌签订了补充协议，约定如因此纠纷给悦生活公司、悦生活第十五分公司产生不利后果均由草原牧歌承担。悦生活公司、悦生活第十五分公司已向草原牧歌支付了从2016年12月21日至2019年12月21日的全部租金。截止第二次开庭时，该底店仍实际由悦生活第十五分公司占有使用，开设安达便利店。一审法院认为，该案争议焦点为该案是否为重复诉讼、何为该案适格主体、如需支付占有使用费其标准如何。现就争议焦点逐一分析如下：一、关于该案是否为重复诉讼的问题，该案当中一机集团直接与草原牧歌订立了租赁合同，草原牧歌在租赁期限届满后仍将该案涉争底店出租并由悦生活第十五分公司占有使用至今，则该案中存在违约和侵权两个法律关系竞合。一机集团在与草原牧歌的房屋租赁纠纷时主张租金至2018年8月1日，在该案诉讼中主张自2018年8月2日起计算占有使用费，实际是在不同的时间节点选择了不同的请求权基础主张权利，不属于重复诉讼。二、关于该案适格主体问题，就腾退房屋而言，该案涉争底店实际由悦生活第十五分公司占有使用，且其办理了营业执照，能够独立承担法律责任，现原一机集团与草原牧歌之间的租赁合同已经届满，悦生活第十五分公司占有使用该底店的前提基础已经消灭，则应由其负责腾退房屋，与悦生活公司及草原牧歌无涉；就支付占有使用费而言，因悦生活公司、悦生活第十五分公司已经向草原牧歌支付了从2016年12月21日至2019年12月21日的全部租金，且该案纠纷发生的实际根源在于草原牧歌未按时向一机集团支付租金，故从公允角度考虑，如悦生活第十五分公司实际于2019年12月21日之前腾退房屋，则在此之前产生的占有使用费应由草原牧歌负担，如悦生活第十五分公司实际于2019年12月21日之后腾退房屋，则2019年12月21日之后产生的占有使用费由悦生活第十五分公司负担，并由其独立承担法律责任，与悦生活公司无涉；关于占有使用费标准问题，一机集团提交的费用凭证仅草原牧歌均不认可，故该院不予采信，另因一机集团与草原牧歌之间签订的租赁合同明确约定2016年至2018年年租金为20万元，在该案违约与侵权行为竞合且已有生效判决予以确认的前提下，应当参照该标准，按照悦生活第十五分公司占有使用的底店面积占底店总面积的相应比例予以核算为宜，现悦生活公司、悦生活第十五分公司与草原牧歌签订的租赁合同中均显示其占有使用的底店面积为110平方米，则其占底店总面积685.28平方米的16%，则其相应的年租金为3.2万元，一机集团提出悦生活第十五分公司占有使用的底店面积为135平米，却未能提交相应的证据予以证明，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、第六十二条、第六十六条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告包头市悦生活商贸有限公司第十五分公司于本判决生效后腾退其占有使用的包头市××区1号街坊（原丽都大酒店）底店中安达便利店所占用的部分（110平方米）；二、如被告包头市悦生活商贸有限公司第十五分公司实际于2019年12月21日之前腾退房屋，则由第三人向原告以年租金3.2万元为标准据实支付占有使用费；如被告包头市悦生活商贸有限公司第十五分公司实际于2019年12月21日之后腾退房屋，则由其向原告以年租金3.2万元为标准据实支付占有使用费；三、驳回原告内蒙古第一机械集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1250元（原告内蒙古第一机械集团有限公司已预交），由第三人内蒙古草原牧歌餐饮发展有限责任公司负担。本院审理期间，一机集团向本院提交包头市昆都仑区人民法院作出的（2019）内0203民初689号、691号、693、694号民事判决书复印件，用以证明四家商户租赁的总面积少于案涉商铺房产证登记的总面积，一审对于四家商铺的面积认定有误。悦生活公司、悦生活第十五分公司质证称，真实性认可，但关联性、证明目的不认可。租赁合同约定的面积是双方当事人当时确认的面积，应当以合同约定为准。草原牧歌质证称，真实性认可，关联性、证明目的不认，案涉房屋因被分割为四个部分，因此，四块面积加起来小于总面积是符合常理的。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：案涉底店面积以及占有使用费计算标准的问题。现从以下两点进行分析：第一，关于案涉底店面积的问题。根据悦生活公司、悦生活第十五分公司分别与草原牧歌签订的两份房屋租赁合同第一条“甲方出租昆区钢铁大街11号街坊（原丽都大酒店）底店（以下简称租赁物）租赁乙方经营商业，面积110㎡”约定的内容可知，一审判决对于案涉底店面积认定准确，且在二审庭审中，一机集团公司对于该事实亦表示认可，故一机集团的该上诉主张缺乏依据，本院不予支持。第二，关于占有使用费计算标准的问题。一机集团主张应当按照悦生活第十五分公司与草原牧歌签订的租赁合同中约定的8万元的租金标准计算占有使用费，但根据合同相对性原则，悦生活第十五分公司与草原牧歌的合同只能约束该双方，同样，一机集团公司亦只能按照其与草原牧歌签订租赁合同约定的租金标准主张权利，故一审判决以一机集团与草原牧歌签订的租赁合同中的租金标准据实计算占有使用费并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由上诉人内蒙古第一机械集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 魏晓燕审判员 王雅琴审判员 董婷婷 二○二○年二月十三日书记员 赵昱普附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审.