天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0105民初6662号原告（反诉被告）：中国人民财产保险股份有限公司天津市河北支公司，住所地天津市河北区光复道街进步道38号（新：津都大厦A座）写字楼第21层2101-2104号和1层大厅正门右侧。负责人：田栋，总经理。委托诉讼代理人：闫家喻，天津津瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津宜家快捷酒店，住所地天津市河北区金纬路97号孚泰公寓1号楼5-7层。投资人：张庆海，总经理。委托诉讼代理人：曾宝欣，天津聚曾律师事务所律师。原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司天津市河北支公司与被告（反诉原告）天津宜家快捷酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国人民财产保险股份有限公司天津市河北支公司的委托诉讼代理人闫家喻，被告天津宜家快捷酒店的委托诉讼代理人曾宝欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国人民财产保险股份有限公司天津市河北支公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋租赁合同》，向原告支付至今欠付的租金1483333.3元；2.判令被告按照合同约定向原告支付逾期付款违约金3187024.9元（暂计算至2019年8月14日）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月1日，原告与被告订立《房屋租赁合同》，约定由原告将位于天津市河北区房屋及右侧电梯旁20平方米房屋一间出租给被告，租期至2015年12月1日起至2016年11月30日止。2016年11月25日，原告与被告就上述房屋续签租赁合同，租期自2016年12月1日起至2017年11月30日止，年租金1270000元。合同约定，如被告未按期交付房租，需按照应付租金每日千分之三的比例向原告支付违约金，直至被告付清租金为止。2017年3月起，被告即欠付租金，2018年4月30日，因原告转租权到期，原告将涉诉房屋移交给所有权人，原告依约向所有权人缴纳租金至该日。被告自2017年3月初至2018年4月底，欠付原告租金1483333.3元，逾期支付违约金3187024.9元。合同到期后，原告多次催要租金及违约金，均遭拒绝，造成国有资产流失，为维护原告合法权益，故诉至法院望判如所请。对于被告主张由原告补偿其添附消防设施费696059元，双方合同约定，租赁期满附着房屋的装修归原告所有。对于被告请求，原告同意能够拆走的消防设施可由被告取走，被告反诉请求已过诉讼时效，所以不同意被告的反诉请求。天津宜家快捷酒店（反诉原告）辩称，本案出租房屋为案外人人保投资控股有限公司所有，双方签订合同时，原告未能尽到保证职责及义务，存在欺诈被告的嫌疑。租赁合同中只有原告加盖的公章，未有其法定代表人或授权人签字，该合同应为无效。2017年11月30日租赁合同终止后双方不存在租赁关系，向原告支付2017年12月1日至2018年4月30日也只是该期间的房屋使用费，而且原告主张违约金明显过高，要求调整。故不同意原告的诉讼请求。同时，因双方租赁合同已终止，被告有添附的消防设施共花费696059元，双方未进行结算，该消防设施既然归原告所有，原告应将该费用补偿被告。本院经审理认定事实如下：坐落河北区权利人系人保投资控股有限公司。该公司于2016年6月取得该楼中涉案房屋即河北区房屋一间（建筑面积1980平方米）不动产权证书，取得产权证前，该公司于2011年12月与中国人民财产保险股份有限公司签订了《房产租赁合同》，将涉案房屋交由中国人民财产保险股份有限公司承租，承租后又交由原告使用，合同期满后，人保投资控股有限公司与原告签订《房屋租赁合同》，涉案房屋由原告承租，租期自2017年7月7日至2018年4月30日。2016年11月25日，原告与被告就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将该房屋出租给被告使用，租期自2016年12月1日起至2017年11月30日止。月租金105833元，年租金1270000元，租金按季度结算，由被告于每季度的第1个月的10日前交付给原告。第一、第四季度每季度交纳租金31.5万元，第二、三季度每季度交纳租金32万元。同时约定，被告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得原告的书面同意，租赁期满，原告有权选择（1）附着于房屋的装修归原告所有；（2）要求被告恢复原状；（3）向被告收取实施恢复工程发生的费用三种情形处理被告增设的房屋装修或附属设施。如被告未能按合同约定及时向原告支付租金，每逾期一日，被告须按应付租金每日3‰比例支付违约金，直至被告实际付清之日为止。合同履行中，因被告自2017年3月1日起未向原告支付租金，原告遂于2017年11月23日向被告发出《催收通知书》，催收租金及违约金，并表示因原告租赁合同到期，逾期不再有转租权，租赁合同期满终止后无法与被告续租。现原告以诉称为由要求判如所请，被告则以辩称为由表示不同意原告诉讼请求并提出反诉。上述事实，以当事人陈述及书证为凭，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法、有效，予以确认。合同履行中，因被告未能支付原告自2017年3月1日至2017年11月30日止租金，已构成违约，现原告主张该期间租金955000元，予以支持。原告主张自2017年12月1日至2018年4月30日租金，因合同于2017年11月30日期限届满，且原告于2017年11月23日届满前向被告发出《催收通知书》，表示合同届满后不再与被告续租，故合同期满后双方不存在不定期租赁关系，被告可比照租金标准向原告支付自2017年12月1日起至2018年4月30日止的房屋使用费528333.3元。关于原告主张支付逾期付款违约金3187024.9元（暂计算至2019年8月14日），因合同约定计算违约金标准过高，可由被告按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍的标准分段向原告支付违约金，即分别自2017年3月11日至2019年8月14日以320000元为基数、自2017年6月11日至2019年8月14日以320000元为基数、自2017年9月11日至2019年8月14日以315000元为基数支付违约金。关于被告主张合同未有原告法定代表人或授权人签字，该合同无效，因原告已加盖真实有效印章，代表原告，且合同双方已实际履行，故合同有效。至于被告主张由原告对其添附的消防设施花费696059元予以补偿一节，因被告添附消防设施时未能按合同约定事先征得原告的书面同意，故该主张无法支持。对于原告表示同意将能够拆走的消防设施交付被告，本院不再置议。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十七条、第二百三十六条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）天津宜家快捷酒店支付原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司天津市河北支公司自2017年3月1日起至2017年5月31日止租金320000元，并以该租金数额为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍支付自2017年3月11日起至2019年8月14日止的违约金；二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）天津宜家快捷酒店支付原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司天津市河北支公司自2017年6月1日起至2017年8月31日止租金320000元，并以该租金数额为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍支付自2017年6月11日起至2019年8月14日止的违约金；三、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）天津宜家快捷酒店支付原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司天津市河北支公司自2017年9月1日起至2017年11月30日止租金315000元，并以该租金数额为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍支付自2017年9月11日起至2019年8月14日止的违约金；四、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）天津宜家快捷酒店支付原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司天津市河北支公司自2017年12月1日起至2018年4月30日止的房屋使用费528333.3元；五、驳回原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司天津市河北支公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）天津宜家快捷酒店反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22083元、反诉费5380元，由被告（反诉原告）天津宜家快捷酒店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 杨 君二〇二〇年二月十八日书记员 刘鑫培附：本裁判文书适用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。