广东省和平县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1624民初961号原告：卢映芬，女，1994年2月28日出生，汉族，住广东省惠来县。被告：和平县亿辉实业有限公司，统一社会信用代码：914416247341052154，住所地：和平县阳明镇河西工业开发区。法定代表人：蓝卷西。委托诉讼代理人：朱慧微，女，1991年12月9日出生，汉族，住和平县，该公司员工。委托诉讼代理人：黄惠珍，女，1989年10月10日出生，汉族，住和平县，该公司员工。被告：广州市炫丰房地产经纪有限责任公司，统一社会信用代码：91440106MA59DA2PXX,住所地：广州市增城区荔城街府佑路******。法定代表人：陈共香。第三人：广东和平农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码：91441624197270273K，住所地：，住所地：和平县福和大道**v>法定代表人：张小华，该公司董事长。原告卢映芬与被告和平县亿辉实业有限公司（以下简称亿辉公司）、广州市炫丰房地产经纪有限责任公司（以下简称炫丰公司）、广州炫栩信息服务有限公司（以下简称炫栩公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，原告因被告炫栩公司已注销而撤销对其的起诉，同时申请追加广东和平农村商业银行股份有限公司（以下简称和平农商行）作为本案第三人参加诉讼，本院依法照准后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢映芬，被告亿辉公司的委托诉讼代理人朱慧微、黄惠珍到庭参加诉讼，被告炫丰公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，第三人和平农商行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢映芬向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告亿辉公司于2017年11月29日订立的《商品房买卖合同（预售）》；2、被告亿辉公司向原告返还首期房价款161878元，（首付4万和首付贷121878元=本金11万元+利息11878元）并按年利率6.55%向原告支付自2017年11月29日起至实际清偿之日的首期房价款利息；3、判令被告亿辉公司向原告返还原告已向第三人归还的贷款部分的年利率6.55%利息（具体以第三人提供的还款记录为准）；4、判令被告亿辉公司退还原告因购买商品房支付的其他费用20806元（办证费1300元、维修基金3826元、设施费8180元、契税7500元）及按年利率6.55%向原告赔偿自2017年11月29日起至实际还清之日该费用利息损失；5、判令被告亿辉公司向原告支付违约金5000元（合同约定解除合同后，出卖人应按全部房价款的l%向买受人支付违约金）；6、判决解除原告与第三人和平农商行于2017年11月25日订立的《个人购房按揭贷款合同》；7、判令被告亿辉公司直接向第三人归还原告因购房的剩余贷款本金及提前归还贷款的违约金（具体金额以第三人提供记录为准）；8．判令被告亿辉公司联系其合作代理公司【炫丰公司】退回交6万抵10万的活动的团购服务费6万元以及按年利率6.55%向原告赔偿自2017年11月11日起至实际还清之日该费用利息；9、判决由被告亿辉公司承担本案诉讼费用。另外因此事耽误工作、车程费、食宿费、精神损失，要求赔偿精神损失费1万元；10、判令被告亿辉公司在判决后，请按合同要求在15天日退还原告的已付的全部房款（含已付贷款部分），并自被告付款之日起，年利率6.55%向原告赔偿实际还清之日该费用利息。事实和理由：2017年11月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》。根据该预售合同约定：原告向被告购买座落在和平县阳明镇河西大道同辉名郡7A栋7层701号房，该商品房按被告给原告的优惠销售策略：6万抵10元，一口价，再额外98折优惠，最后房屋折后总价为50万元，原告需支付的团购费6万元（未告知这6万不计入合同）。为享受该优惠，原告于2017年11月15日在被告亿辉公司处财务缴纳了2万元定金和6万元团购服务费，收取了两被告的收据及POS机小票。此前，原告于2017年11月29日向被告交纳了首期购房费用剩余部分2万元办理了首付贷贷款以及办证费1300元、维修基金3826元、设施费8180元、契税7500元。原告共向被告亿辉公司处交纳了242684元包含6万的团购费服务费，被告均向原告出具了相应的收据。原告除向被告交纳上述费用外，还以原告所购房屋作担保物，与和平县农村信用合作联社订立担保贷款合同，向和平县农村信用合作联社申请按揭款35万元，以银行按揭方式向被告支付了剩余房价款35万元。商品房买卖合同签订后，被告本应在2018年12月30日前向原告交付该商品房，但被告至今未交付，已严重逾期。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条、第十二条中明确约定：“出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6.55%计算给付利息：同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”时至今日，被告仍未向原告交付该商品房。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告已于2019年6月16日书面通知被告解除合同。如原告与被告的商品房买卖合同被解除，银行按揭贷款担保之标的物的归属及内容均会发生变化，而担保物的变化无疑会影响到银行按揭贷款债权的顺利及优先实现，增加银行收回贷款的风险，因此，本案的处理与银行具有法律上的利害关系，和平县农村信用合作联社应作为本案有独立请求权第三人参加诉讼，其进入诉讼后可依其诉讼地位提出解除与原告订立的商品房担保贷款合同的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理：未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此银行安全实现其按揭贷款债权角度出发，银行应当参与本案诉讼，并提出其诉讼请求，也可使得原告无需再继续向银行履行分期偿还贷款的义务。综上，被告拒不按照合同第十二条约定自觉承担逾期交付责任的消极不作为的行为，违背了诚实信用原则，侵害了原告合法的财产权益，应当承担退还原告购房一切费用，并向原告支付利息和违约金的法律后果以及赔偿耽误工作的精神损失费1万元。2．关于收取的6万团购费根据住建部于2016年10月14日发出【关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知】对房地产开发企业的9种不当经营行为作出了明确界定，各级房地产主管部门应依法查处房地产开发企业不正当经营行为，其中第六种为：商品房销售不予明码标价，在标价之前加价出售房屋或者收取未标明的费用，同时国家发改委出台的【商品房销售明码标价规定】第十三条规定商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未标明的费用，该规定第八条明确了商品房销售明码标价，实行一套一标，即消费者应交的费用包括明确的商品房总价和应缴纳的房屋维修基金，契税及进行按揭时应缴纳的抵押登记费。而本案中被告亿辉公司开发商是知情还没有制止代理公司违规收取团购费，还帮其代收，多次跟开发商沟通退回团购费的事，均是让自己跟代理公司联系为由，本案中被告方代理公司收取六万元团购服务费违反我国法律法规规定，应当予以返还并按年利率6.55%向原告赔偿自2017年11月15日起至实际还清之日该费用利息。原告与被告交涉未果，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。庭审时，原告增加诉讼请求：要求被告亿辉公司返还原告4025元，也应计算相应的利息，从支付该笔费用的日期至还清款日止。被告亿辉公司辩称，我方同意与原告解除签订的购房合同，同意向原告返还首期房价款161878元。对第七项请求由我公司与第三人进行后续处理；对原告第八项请求我公司会联系炫丰公司，协助退还6万元的团购费；对第九项请求我公司同意支付原告车程费、食宿费、精神损失共计5500元。被告炫丰公司未应诉答辩。被告和平农商行未应诉答辩。原告卢映芬围绕诉讼请求依法提交了原告的身份复印件、《商品房买卖合同（预售）》复印件、借款协议复印件、借据4份复印件、还款明细表（首付款）复印件、置业计划复印件、梁志豪名片，被告亿辉公司对原告提交的上述证据无异议，被告炫丰公司、第三人和平农商行因未到庭无法质证，本院经审查认为上述证据符合证据的三性原则予以确认并在卷佐证。被告亿辉公司对原告提交的录音有异议，认为录音中无法证明团购费是由被告亿辉公司收取的，因原告提供的录音确实无法证实是谁在说话，也无法证明团购费是由被告亿辉公司收取的，故本院不予以确认；被告对原告提交的证据聊天记录有异议，认为亿辉公司不清楚炫丰公司的代理营销模式，因原告提供的聊天记录确实无法证实亿辉公司与炫丰公司的关系，故本院也不予以确认。根据原告提供的证据和原告与被告亿辉公司的庭审陈述，本院认定事实如下：2017年11月29日，原告与被告亿辉公司签订《商品房买卖合同（预售）》。根据该预售合同约定：原告向被告亿辉公司购买座落在和平县阳明镇河西大道同辉名郡7A栋7层701号房。置业计划中有6万抵10元优惠活动内容，房屋折后总价为50万元。付款方式及期限：（一）签订本合同前，原告已向被告亿辉公司支付定金人民币贰万元，该定金于【本合同签订】时【抵作】商品房价款。（二）原告采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：【商业贷款】。原告应当于2017年11月29日前支付首期房价款人民币150000元。余款人民币350000元向和平县农村信用社合作联社申请贷款支付。第十一条、交付时间和手续:(一）被告亿辉公司应当在2018年12月30日前向原告交付该商品房。第十二条、逾期交付责任：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理【(1)和(2)不作累加】。(l)逾期在90日之内【该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限】，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之1.00的违约金【该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率】。(2)逾期超过90日【该期限应当与本条第(1)项中的期限相同】后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起按照6.55%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的1.00%向原告支付违约金。2017年11月15日原告在被告亿辉公司财务处缴纳了2万元定金，向被告炫丰公司（收款人：邬雪娟）交纳了6万元团购服务费。此前，原告于2017年11月29日向被告交纳了首期购房费用剩余部分2万元办理了首付贷贷款，交纳了办证费1300元、维修基金3826元、设施费8180元、契税7500元，收据中注明：刷建设银行对公帐户：20000元、4025元、支付宝收：20806元。原告除向被告交纳上述费用外，还以原告所购房屋作担保物，与和平县农村信用合作联社订立担保贷款合同，向和平县农村信用合作联社申请按揭款35万元，以银行按揭方式向被告支付了剩余房价款35万元。商品房买卖合同签订后，被告本应在2018年12月30日前向原告交付该商品房，但被告至今未交付，已严重逾期。原告已于2019年6月16日书面通知被告解除合同。截止2019年12月25日，原告归还农信社贷款20574.77元，支付利息35744.55元，本息共计56319.32元。第三人广东和平农村商业银行股份有限公司的前身是和平县农村信用社合作联社。本院认为，原告与被告亿辉公司于2017年11月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同依法有效。在合同履行过程中，被告亿辉公司没有依约交房，已构成违约，双方同意解除于2017年11月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》、被告亿辉公司同意返还原告首期房价款161878元、退还原告卢映芬因购买商品房支付的其他费用20806元、被告和平县亿辉实业有限公司直接向第三人归还原告因购房的剩余贷款本金及提前归还贷款的违约金（具体金额以第三人提供记录为准），原告和被告亿辉公司同意由被告亿辉公司一次性支付原告车程费、食宿费、精神损失共计5500元、被告亿辉公司同意联系其合作代理公司【炫丰公司】退回交6万抵10万的活动的团购服务费6万元以及按年利率6.55%向原告赔偿自2017年11月11日起至实际还清之日该费用利息，本院予以支持。原告要求被告亿辉公司向原告卢映芬支付违约金5000元，因《商品房买卖合同（预售）》有约定，故本院予以支持。原告要求被告亿辉公司归还原告卢映芬漏计的4025元，因2017年11月29日的收据中注明：刷建设银行对公帐户：4025元，证明原告已刷建设银行对公帐户支付给被告亿辉公司4025元，因此被告亿辉公司也应当将4025元返还给原告。原告要求被告亿辉公司支付首期房价款161878元、其他费用20806元及漏计4025元按年息率6.55%计算的利息，因《商品房买卖合同（预售）》有利息方面的约定，故本院予以支持。《商品房买卖合同（预售）》解除后，涉案房屋归被告亿辉公司所有。原告卢映芬要求解除其与第三人广东和平农村商业银行股份有限公司于2018年1月2日订立的《个人购房按揭贷款合同》，因主合同即《商品房买卖合同（预售）》已解除，原告卢映芬与第三人广东和平农村商业银行股份有限公司的从合同即原告卢映芬与第三人广东和平农村商业银行股份有限公司的《个人购房按揭贷款合同》也应当一并解除，解除后，原告已归还农信社贷款20574.77元，支付利息35744.55元，本息共计56319.32元应当由被告亿辉公司返还给原告，但原告要求支付利息无法律依据，本院不予以支持。原告要求被告亿辉公司返还团购费6万元，因该团购费6万元由被告炫丰公司收取，应当由被告炫丰公司返还给原告。被告亿辉公司同意联系其合作代理公司炫丰公司退回原告交6万抵10万活动的团购服务费6万元以及按年利率6.55%向原告赔偿自2017年11月11日起至实际还清之日止该费用的利息，本院予以支持。被告炫丰公司、第三人和平农商行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，本院可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告卢映芬与被告和平县亿辉实业有限公司于2017年11月29日订立的《商品房买卖合同（预售）》，被告和平县亿辉实业有限公司应在本判决发生法律效力后15日内向原告卢映芬返还首期房价款161878元及支付利息（以161878元为基数，按年利率6.55%向原告支付自2017年11月29日起至实际清偿之日的首期房价款利息）；二、解除原告卢映芬与第三人广东和平农村商业银行股份有限公司于2018年1月2日订立的《个人购房按揭贷款合同》，被告和平县亿辉实业有限公司应在本判决发生法律效力后15日内向原告卢映芬支付原告已向第三人广东和平农村商业银行股份有限公司归还的贷款部分本金20574.77元、利息35744.55元共计56319.32元；被告和平县亿辉实业有限公司应当直接向第三人广东和平农村商业银行股份有限公司归还因原告购房的剩余未还贷款本金及提前归还贷款的违约金（具体未还贷款本金与违约金数额以第三人贷款系统数据为准）；三、被告和平县亿辉实业有限公司应在本判决发生法律效力后15日内退还原告卢映芬因购买商品房支付的其他费用20806元及支付利息（以20806元为基数，按年利率6.55%自2017年11月29日起计至实际还清之日止）；四、被告和平县亿辉实业有限公司应在本判决发生法律效力后15日内支付原告卢映芬违约金5000元；五．被告和平县亿辉实业有限公司应在本判决发生法律效力后15日内返还原告卢映芬因漏计的费用4025元及支付利息（以4025元为基数，按年利率6.55%自2017年11月29日起计至实际还清之日）；六、被告和平县亿辉实业有限公司应在本判决发生法律效力后15日内支付原告卢映芬车程费、食宿费、精神损失共计5500元；七、被告广州市炫丰房地产经纪有限公司应在本判决发生法律效力后15日内返还原告卢映芬交6万抵10万活动的团购服务费60000元及支付利息（以60000元为基数，按年利率6.55%自2017年11月11日起计至实际还清之日止）；被告和平县亿辉实业有限公司负有协助原告卢映芬向被告广州市炫丰房地产经纪有限公司要回交6万抵10万活动的团购服务费60000元及相关利息的义务；八、驳回原告卢映芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5749.53元，由被告和平县亿辉实业有限公司负担4449.53元，被告广州市炫丰房地产经纪有限公司负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  黄思雄审 判 员  王春青人民陪审员  陈志光二〇二〇年二月十日书 记 员  叶小烂