包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初7444号原告：李毅，女，1963年1月9日出生，汉族，无职业，住包头市昆都仑区丰景御苑******。委托诉讼代理人：李素娟，内蒙古济通律师事务所律师。被告：张杰，男，1979年12月28日出生，汉族，个体工商户，住包头市昆都仑区青年路**街坊****。被告：王以胜，男，1975年5月21日出生，汉族，个体工商户，住，住包头市昆都仑区团结大街**街坊****/div>委托诉讼代理人：刘轶宁，内蒙古梵行律师事务所律师。第三人：李紫钰，女，1983年6月23日出生，满族，个体工商户，住包头市青，住包头市青山区市教育局住宅楼****>委托诉讼代理人：刘轶宁，内蒙古梵行律师事务所律师。原告李毅与被告张杰、王以胜及第三人李紫钰确认合同效力纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李毅及其委托诉讼代理人李素娟、被告张杰、被告王以胜和第三人李紫钰及其二人共同的委托诉讼代理人刘轶宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李毅向本院提出诉讼请求：1.确认二被告于2014年11月签订的《房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月，原告因被昆都仑区人民法院强制执行，为了结该执行案件，经中介李峰、王伟、李紫钰介绍，原告收到向被告张杰的借款400000元，但向张杰出具了500000元的借条。借款时，被告张杰要求原告用其名下位于包头市昆都仑区丰景御苑2栋4单元1609号房屋进行抵押，并在中介李紫钰的协助下将上述房屋过户至被告张杰名下。2018年11月，中介李紫钰告知原告，让原告还款，并将还款存在李峰、李峰父亲李树林、王伟、李紫钰、王以胜的银行卡内。从2014年8月至2018年4月，原告为偿还借款保住自己的房子，陆续给付王伟现金50000元，通过银行给付王伟9800元，通过银行给付王以胜15000元，通过银行给付李峰、李峰父亲李树林、李紫钰67500元，给付李峰现金2500元，共计144800元，但被告王以胜只承认收到原告60000元。2019年11月，被告王以胜将原告和被告张杰诉至法院，以2014年11月与张杰达成房屋买卖协议、张杰将原告作为抵押的房屋卖给其为由，要求原告腾房并支付租赁费用。原告认为，其与张杰达成的协议名为《房屋买卖协议》，实为《借款协议》，原告与张杰没有买卖房屋的意思表示，该房屋实际为原告所有。2014年11月，张杰在明知原告与其没有真实买卖房屋关系的情况下，与被告王以胜签订《房屋买卖合同》，但该合同仍是名为买卖实为借贷。因此，二被告签订的《房屋买卖合同》无效，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。张杰辩称，2014年，李紫钰说有人想向其借款500000元，将借款人的房屋更名至其名下，借款人就是原告。因房屋的所有权证刚办理完，故产生了大税和过户费用共计60000多元，原告没有钱是被告垫付的，当时约定原告借款两三个月，所以提前扣了30000元利息。扣除费用和利息，被告给原告支付了400000元，原告向被告出具了500000元的借条，同时将原告名下位于包头市昆都仑区丰景御苑2栋4单元1609号房屋过户给被告。两个多月后，被告将上述房屋过户给王以胜，王以胜用该房屋办理的贷款偿还给被告500000元，相当于替原告偿还了500000元，但过户前被告特意向原告核实过，原告是同意将房屋过户给王以胜的，但具体原因不清楚只记得原告说过是重新倒贷，让被告按照李紫钰的要求办理。此后被告与原告、王以胜均未联系过。王以胜辩称，此前并未见过原告，其是通过中介公司的李紫钰向张杰购买的涉案房屋，一直在还贷。因被告一直在外地工作，2017年委托姐姐向原告要过房租并要求原告腾房，因此还报过警，时间是2017年11月17日。被告当时拿着房本向原告主张腾房和房租时，原告没有表示异议，现因被告起诉原告腾房，原告又起诉被告，是前后矛盾的。李紫钰述称，原告与被告张杰是其介绍认识的，二人之间的借钱和房屋买卖是其二人自己商量的，李紫钰不清楚，只是为二人签订了买卖协议，时间是2014年7月28日。办理涉案房屋过户是被告张杰缴纳的大税及费用共计60000多元，之后将剩余的400000余元房款一次性支付给原告，原告给被告张杰出具了500000元的房款收条。后被告张杰给了李紫钰2000元的信息费和代办过户费。李紫钰只是中介，并不清楚原告与被告张杰之间的借款。房屋过户给被告张杰，张杰有处分权，又卖给王以胜是有效的，王以胜按照当时市场价支付了房款。房屋过户给王以胜后，房屋所有权就归王以胜，二被告买卖房屋与原告没有关系。涉案房屋所在小区80%是房管局经营处内部员工购买的，20%是回迁户，回迁户的房屋一般地理位置都不好，涉案房屋就属于回迁户，且又是路边厢房，厢房价格低于市场价1000元-2000元/平方米，按照当时市场价5000元/平方米计算，被告张杰支付的500000元房款低于市场价100000元左右，但当时原告着急用钱，且要求一次性支付，所以500000元是非常合理的价格。李紫钰多次打电话要求原告支付房租未果，后联系被告王以胜回来做了公证委托。原告李毅为证明其主张向法庭提交如下证据：1.原告与张杰签订的《房产交易合同》、收条及办理产权过户的相应税费票据，证明原告为向张杰借款将涉案房屋过户给张杰，《房产交易合同》约定售价为500000元，实为借款金额，但原告实际收到张杰转账400000元，而房屋过户税费是按房屋售价671100元缴纳的。2.张杰在王以胜诉李毅腾房一案中的答辩状、王以胜的起诉状及增加诉讼请求申请，证明张杰在诉讼中自认与李毅之间是名为房屋买卖实为借贷，而且张杰将其对李毅的债权转让给了王以胜的事实。3.原告偿还款项的相应票据，证明原告儿子向王伟转账9800元、向李紫钰丈夫李峰转账22500元、向李紫钰公公李树林转账10000元，原告通过ATM机向王以胜存款9800元、向李紫钰存款2000元、向李峰存款4500元，以上款项均是偿还借款，也即房贷。4.张杰与王以胜签订的《房屋买卖合同》、办理过户的相应手续票据及过户档案，证明张杰与王以胜签订了名为房屋买卖合同实为债权转让合同的事实。被告张杰认可上述证据。被告王以胜不认可证据1的证明目的，认为原告提供的证据能够印证原告与张杰是房屋买卖合同关系，而不是借款合同关系；不认可证据2的证明目的，认为王以胜和张杰之间是真实的房屋买卖合同关系，且王以胜一直在主张权利；不认可证据3中给李树林、王伟的转款，不清楚这两个人是谁，给李峰转账的22500元就是第三人李紫钰述称所称，经向原告催要房租后原告支付的五笔4500元，共计22500元，支付给王以胜的9500元和李紫钰的2000元均认可，但都是房租，对于李峰的其它票据不予认可；不认可证据4的证明目的，认为《房屋买卖合同》在银行放款后就作废了，对过户的税费票据和过户档案真实性认可，恰恰证明王以胜已经合法取得涉案房屋的所有权。第三人李紫钰的质证意见与被告王以胜的相同。被告王以胜为证明其抗辩意见向法庭提交如下证据：1.《房产交易合同书》、收条及过户税费票据，证明2014年7月28日，张杰从原告处合法购得涉案房屋，过户至张杰名下，售价500000元，因此张杰有权出卖房屋，王以胜取得涉案房屋所有权没有瑕疵。2.《房屋买卖合同》、王以胜中国银行客户回单、流水及税费票据，证明王以胜从张杰处购买涉案房屋合法，不存在法定或约定的无效情形。3.房屋所有权证、房产档案、王以胜中国银行交易清单，证明王以胜已合法取得涉案房屋，并办理房屋按揭贷款的事实。4.公证的相关手续，证明王以胜办理按揭贷款，贷款手续合法。5.王以胜与李紫钰离婚证、涉案房屋户口簿、学生基本信息表、出警记录、《房产交易合同书》、青松小区户口簿，证明王以胜与李紫钰原系夫妻关系，为了二人女儿就学购买涉案房屋。6.中国银行还款计划明细清单，证明王以胜就涉案房屋还有剩余贷款508307.64元未还，且王以胜已偿还贷款5年；7.王凤婷证人证言，证明王以胜委托王凤婷多次向原告主张腾房并支付房租的事实。对上述证据，原告认可证据1的真实性，但认为根据原告和张杰的陈述及张杰在腾房案件中的答辩，可以证明原告与张杰签订的房产交易合同实质为借款，房屋进行过户是应张杰的要求为借款进行抵押，过户产生的税费确实由张杰支付；认可证据2的真实性，不认可证明目的，张杰与王以胜签订的房屋买卖合同实质为借款合同，王以胜向张杰支付500000元对价，与原告向张杰出具的收条金额一致，实质就是张杰将原告向其所借的500000元债权转让给了王以胜，并将转让结果通知了原告，同时把涉案房屋过户给王以胜作为原告借款的担保，性质与原告向张杰借款一样；认可证据3的真实性和王以胜偿还贷款的事实，但原告给王以胜、李峰、李紫钰、王伟的资金，都是向王以胜还款，而且王以胜证据2中的房屋买卖合同约定的房屋价款是820000元，房产档案里合同约定的房屋价格为200000元，说明张杰与王以胜不存在真实的房屋买卖关系；对证据4中2014年的三份公证书真实性认可，当时李紫钰确实称用涉案房屋进行抵押贷款，但2017年的委托公证，与本案无关；对于证据5，其中的离婚证、户口簿、学生信息表予以认可，王以胜及其女儿户口迁至涉案房屋，李紫钰告知过原告，确实为了孩子上钢四小，因向银行贷款期限为30年，在未还清贷款的情况下，房本要登记在王以胜的名下，所以原告同意让王以胜的女儿落户并上学；接警记录认可，但只能证明王凤婷找过原告，但不能证明是要房贷；认可房产交易合同真实性，但张杰与王以胜的房产交易合同有三个版本，无法确定真实性，由此可看出王以胜和张杰的交易意图不是房屋买卖；认可证据6的真实性，对通过以王以胜的名字贷款并还款的事实认可，但实际上是李紫钰给原告联系的，也是李紫钰告诉原告给王伟、李峰、王以胜、李紫钰打款的；对证据7证人证言不认可，本案中不存在租房的事实。张杰认为，其给原告放贷时都是李紫钰经办的，其不认识原告，证据中涉及到其与王以胜、与原告的买卖合同的真实性都认可，但其向王以胜过户房屋是经过原告同意的，房屋售价800000元不清楚，其只收到王以胜的500000元，该500000元是顶的原告向其的还款，不是房款，除了与王以胜签订了房屋买卖合同，再无其他任何关系，也没有联系过。被告张杰未提供证据；第三人李紫钰提交的证据与被告王以胜的证据相同。庭审过程中，原告认可被告张杰向其确认过是否将涉案房屋过户给王以胜，原告表示同意。本院经审理认定事实如下：位于包头市昆都仑区丰景御苑****房屋（面积127.83平方米），于2014年7月29日从原告李毅名下变更登记至被告张杰名下，又于2014年11月10日变更登记至被告王以胜名下。该房屋现由原告李毅居住，被告王以胜及其女儿的户籍在该房屋上。本院认为，原告李毅认为被告张杰与被告王以胜之间就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》无效，但其提供的证据并不能证明其主张，也不能证明构成合同无效的各种情形，且对于张杰将涉案房屋过户给王以胜，原告李毅是知情并认可的，故对原告李毅的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告李毅的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告李毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 刘 洁 二〇二〇年二月十五日书记员 马祺深附：本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。