广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初54225号原告：张映豪，男，汉族，1964年4月8日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：肖谦文，广东嘉辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐景茜，广东嘉辉律师事务所实习律师。被告：深圳市福田区政府物业管理中心，住所深圳市福田区新沙路国防大厦**，统一社会信用代码12440304G347885762。法定代表人，叶有励。委托诉讼代理人：王春伟，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄权辉，北京市京都（深圳）律师事务所律师。第三人：张学超，男，汉族，1963年2月22日出生，住址湖南省岳阳市云溪区。委托诉讼代理人：杨曦，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：南科燕，广东广和律师事务所律师。原告张映豪与被告深圳市福田区政府物业管理中心、第三人张学超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年1月16日进行了公开开庭审理，原告委托诉讼代理人肖谦文、徐景茜，被告委托代理人王春伟、黄权辉，第三人委托代理人南科燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2009年4月14日，原告与案外人招商银行股份有限公司签订《深圳市房屋租赁合同书》约定，招商银行股份有限公司将深圳市××区彩田南路福民大厦裙楼一层商场102号（下称租赁物业）租赁给原告使用。2009年12月15日，招商银行股份有限公司将福民大厦裙楼一层商场出售给第三人，其中包含原告租赁的部分物业。基于“买卖不破租赁”的原则，招商银行股份有限公司与原告的租赁关系由第三人承继，原告与第三人于2010年5月25日签署了《协议》，约定《深圳市房屋租赁合同书》(编号：福0348657)中出租方的权利义务由第三人承接，还约定租赁期限延长至2025年1月14日。后因第三人自身差错，将招商银行股份有限公司承租给原告的租赁物业部分出租给了其他人，为此，第三人主动降低了租金标准，双方签署了《补充协议》。补充协议签订后，原告一直按照该补充协议约定缴纳租金。2018年12月，第三人将租赁物业出售给了被告。被告取得该物业后，根据单方查询结果，认定原告与第三人的租赁关系早已解除，故被告至今拒绝承认原告与第三人的租赁关系，拒绝履行原告与第三人签订的《协议》及《补充协议》。原告多次与被告沟通，均未能就此事达戍一致。原告认为，基于“买卖不破租赁”的原则，被告作为租赁物业的所有权人，应当承继该物业上存在的租赁关系，并继续履行原告与第三人签订的《协议》及《补充协议》。请求法院判令：1、确认原告与第三人签订的《协议》及《补充协议》有效；2、确认原告与被告在深圳市××大厦××楼××商场××房产上的租赁关系继续有效，被告继续履行《协议》及《补充协议》；3、确认原告向被告缴纳租金的标准为：2019年10月1日至2020年1月14日，月租金为41995元；2020年1月15日至2021年1月14日，月租金为43054元；2021年1月15日至2022年1月14日，月租金为44113元；2022年1月15日至2023年1月14日，月租金为45172元；2023年1月15日至2024年1月14日，月租金为46231元；2024年1月15日至2025年1月14日，月租金为47290元；4、本案受理费等诉讼费由被告承担。被告答辩称，一、第三人向被告移交的涉案房屋租赁合同已提前解除。2009年本案第三人张学超从招商银行股份有限公司购得包括涉案房屋在内的福强路福民大厦裙楼一层商场（原房地产证号：30××**），建筑面积2611.25平方米。2018年12月13日，第三人张学超将上述物业转让给被告，并办理了房产过户手续(不动产权证：粤(2018)深圳市不动产权第0250271号)。2009年12月30日，第三人张学超与原告张映豪就涉案的福民大厦裙楼一层商场102号房屋曾签订《房屋租赁合同书》，并在深圳市××区房屋租赁管理局办理了租赁登记[合同登记（备案号）：福0425385]。在房产交易中，第三人张学超向被告移交了该份《房屋租赁合同书》，标明在登记机关办理了“提前解除合同”手续，具体解除时间2010年5月27日。因此，第三人移交给被告的其与原告的《房屋租赁合同》已经解除，证明原告张映豪已不是涉案物业的承租人。二、租赁登记机关备案资料有《房屋租赁授权委托书》。经向租赁管理部门深圳市××区福田街道租赁管理所调查，涉案房屋的租赁登记有三项，都是一手出租普通合同没有转租：1、注销登记。2010年5月27日，原告张映豪与第三人张学超办理了合同登记（备案号）：福0425385号《房屋租赁合同》提交解除合同手续；2、到期合同。2010年至2016年，张映豪作为委托代理人与承租方深圳市××区妇幼保健院签订的《房屋租赁合同》；3、现行租赁合同，原告张映豪仍使用2010年5月25日签署的《房屋租赁授权委托书》，以委托代理人的身份与妇幼保健院签订的《房屋租赁合同》。授权委托书载明，甲方（张学超）将其房屋福民大厦裙楼一层商场102号委托乙方（张映豪）进行出租和管理。委托事项为甲方委托乙方全权行使以下房屋的出租和经营管理权，委托期限是15年，从2010年5月25日起至2025年1月15日止。因此，租赁机关备案资料证实，涉案房屋全部是一手房出租没有转租记录，原告张映豪是第三人张学超出租涉案房屋的委托代理人。三、承租方证实张映豪为业主出租的代理人。经向承租方深圳市××区妇幼保健院进行调查，原告张映豪在2017年1月26日签订租赁合同时，向承租方深圳市××区妇幼保健院出具的仍是2010年5月25日第三人张学超向原告张映豪签发的《房屋租赁授权委托书》，表明的是业主代理人的身份。因此，承租方证明，被答辩人张映豪是第三人张学超出租涉案房屋的委托代理人。四、因涉案房屋产权变更被答辩人已丧失受托出租管理权。2018年12月13日，第三人张学超将包括涉案物业在内的福民大厦裙楼一层商场全部物业转让给被告后，张学超己无权委托他人管理所涉物业，其与张映豪间《房屋租赁授权委托书》自动终止。由于被告作为涉案物业新的业主，没有授权委托张映豪出租管理涉案物业，张映豪己丧失受托出租管理涉案物业的权利。五、原告主张其与第三人之间存在租赁关系未对外公示，对外不发生法律效力。原告与第三人的租赁合同己在租赁登记机关办理了提前解除手续，租赁登记机关备案资料中，在后续签订的租赁合同中，原告的身份是受业主委托出租管理涉案房屋的代理人。在出租方向承租方表明的身份，原告张映豪也是受托出租的代理人。原告提交的证明其与第三人之间租赁关系的证据从未对外公示，对外不发生法律效力。六、原告提交的证明其租赁关系的证据相互矛盾且不具真实合法性，租金计算没有依据更不符合常理。福民大厦裙楼一层102号商铺的面积为485平方米，按10年时的市场租金，每月每平方米130元计算月租金为63050元。而原告提交的《补充协议》中没有面积、单价等约定，仅约起了月租金，2010年至2015年月租金为25463元，按485平方米计算单价仅为每月每平方米52.5元不符合常理。2010年5月25日签订《协议》，而该协议的《补充协议》落款时间却是2010年5月5日，发生在《协议》签署前。而落款时间是2010年5月26日《房屋租赁授权委托书的解除协议》，是在2010年5月25日《房屋租赁授权委托书》的后一天，且从未向外界出示，不具有真实性和合法性。因此，本案中原告的诉讼请求没有事实依据，法院应依法驳回。第三人称，其陈述的意见与被告的答辩意见一致。经审理查明，2009年4月14日，招商银行股份有限公司（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市××大厦××楼××商场102的房屋（下称涉案房屋）共计2485平方米出租给乙方使用，租赁期限自2009年4月15日至2017年4月14日止。该合同于2009年4月22日办理了租赁备案登记。2009年12月29日，第三人（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方））签署《房屋租赁合同》约定，甲方将涉案房屋出租给乙方使用，月租金为81481元，租赁期限自2010年1月15日起至2025年1月15日，补充协议对租金的递增进行了详细约定。2010年5月5日，第三人（甲方）与原告（乙方）签署《补充协议》约定，双方协商对原告租赁房屋的位置进行更换，同时调整租金。2010年5月25日，第三人（甲方）与原告（乙方）签署《协议》载明，鉴于甲方于2009年12月15日购买涉案房产，乙方作为该房产的承租人，因此甲方继承原乙方与招商银行股份有限公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》。2010年初，甲方误将将乙方承租的租赁物业中的一部分租赁给他人，致使乙方未能顺利对租赁物业进行装修，因此，甲方申请将租赁物业位置予以调整，调整为附件一所标注范围，租赁面积为485平方米，原合同约定的租赁期限为8年，现在此基础上延长7年9个月，租赁期限延长至2025年1月14日，同时，为便于乙方办理有关手续，甲方向乙方出具《房屋租赁授权委托书》，授权乙方从协议签署之日至2025年1月15日期间，全权行使上述租赁物业的出租和经营管理的权利，房屋租金进行调整。同日，原告与第三人签署《房屋租赁授权委托书》载明，第三人将涉案房产的出租及管理事宜委托原告，委托期限为15年，自2010年5月25日至2025年1月15日。次日，原告与第三人签署《房屋租赁授权委托书的解除协议》约定，双方于2010年5月25日签订的房屋租赁授权委托书，现经双方友好协商一致同意解除委托。2010年5月27日，原告与第三人办理了租赁合同备案登记，注销原因为双方友好协商解除合同。2017年1月22日，原告（出租方、甲方）与深圳市××区妇幼保健院（承租方、乙方，下称妇幼保健院）签署《房屋租赁合同》约定，甲方将涉案房屋出租给乙方使用，月租金为126100元，租赁期限自2017年1月1日至2024年12月31日。补充协议对年度租金的上涨进行了详细约定。该合同进行了备案登记，租赁管理所存有第三人委托原告办理涉案房产出租等事宜的授权委托书。租赁管理所提供的涉案房屋的信息是否有转租项备案的均为“否”。2018年12月3日，涉案房屋由第三人名下转移登记至被告名下。2019年6月17日，被告向福田区卫生健康局发出《关于福民大厦裙楼一层商场102房租赁事宜的函》载明，被告于2018年12月完成了上述房产的过户手续，现该物业属于我区，根据妇幼保健院与原告签订的《深圳市房屋租赁合同书》承租上述物业，原业主张学超与张映豪的租赁合同早已解除，张学超于2010年5月签署了《房屋租赁授权委托书》将上述房屋的出租及管理权委托张映豪。现该物业产权已变更至被告名下，张学超已无权委托张映豪出租该物业，妇幼保健院不用向张映豪支付租金。另查，涉案房屋目前仍由妇幼保健院实际使用，妇幼保健院向原告支付租金至2019年5月。原告主张其向第三人支付租金至2019年9月，第三人称原告仅支付租金至2019年6月。庭审时，被告称其从第三人处受让涉案房屋时，第三人并未披露涉案房屋有出租。本院认为，原告与第三人签署租赁合同、协议及补充协议时其为涉案房屋的权利人，双方签署的上述合同及协议是双方真实意思表示，合法有效。双方于2009年12月29日签署的《房屋租赁合同》已办理租赁备案登记，之后分别于2010年5月5日、5月25日签署《补充协议》及《协议》，但是根据房屋租赁管理所备案的信息可知，原告与第三人友好协商解除了《房屋租赁合同》并于2010年5月27日办理了登记备案的注销，至此，原告与第三人签署的《房屋租赁合同》已解除。合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该规定是为了保护承租人在租赁期间租赁物发生所有权变动的前提下对租赁物的支配、使用、收益状态。涉案房产的权利人由第三人变更为被告，原告要求继续履行合同的前提是其在第三人出售涉案房屋前原告与第三人之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。如上所述，原告与第三人签署的《房屋租赁合同》已解除并办理了注销备案登记手续，从名义上来看，原告与第三人之间的租赁合同已解除。原告与第三人于2010年5月25日签署《房屋租赁授权委托书》，第三人将涉案房屋的出租及管理授权原告，原告与妇幼保健院签署《房屋租赁合同》时其是以出租人的身份签署，但根据租赁管理所调取的材料可知，原告以出租人的身份与妇幼保健院签署合同是基于其与第三人签署的《房屋租赁授权委托书》，租赁管理所的租赁信息亦载明涉案房屋没有转租，即原告实际是在第三人的授权下出租涉案房产，其身份为第三人的代理人。无论原告与第三人之间注销租赁备案合同是否是双方的真实意思表示，双方签署的《协议》及《补充协议》有无实际解除，即双方是否存在租赁合同关系及授权是否有效是原告及第三人之间的内部关系，无证据显示第三人在转让涉案房屋时有向被告披露涉案房屋由原告承租，原告与第三人之间的内部关系无法对抗已取得涉案房屋房产权利的被告，原告主张的“买卖不破租赁”缺乏事实基础，其要求确认与被告存在租赁合同关系并继续履行租赁合同，本院不予支持。至于原告与第三人的之间纠纷，双方可另循途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告张映豪和第三人张学超签订的《协议》及《补充协议》有效；二、驳回原告张映毫的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起7日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 肖 英人民陪审员 王 颖人民陪审员 曾桂胜二〇二〇年二月十三日书 记 员 王 芸附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。