大连经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0291民初2937号 原告：大连世嘉置业有限公司，住所地：辽宁省大连经济技术开发区梧桐街**。 法定代表人：唐士超，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李伟，辽宁胜诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张秋景，辽宁胜诚律师事务所律师。 被告：冯文强，男，1984年10月12日生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。 被告：王慧娜，女，1994年4月15日生，汉族，住黑龙江省克东县。 委托诉讼代理人：吴晓棠，辽宁碧海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐茗洋，辽宁碧海律师事务所律师。 第三人：大连市住房公积金管理中心，住所地：辽宁省大连市中山区武汉街**。 法定代表人：邢战坤，该中心主任。 委托诉讼代理人：王俊俊，男，该中心职员，住辽宁省大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：陈钰，男，该中心职员，住辽宁省大连市中山区。 原告大连世嘉置业有限公司与被告冯文强、被告王慧娜、第三人大连市住房公积金管理中心商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连世嘉置业有限公司的委托诉讼代理人李伟、张秋景，被告王慧娜的委托诉讼代理人吴晓棠、徐茗洋，第三人大连市住房公积金管理中心的委托诉讼代理人王俊俊，到庭参加了诉讼。被告冯文强经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告大连世嘉置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》于2019年4月2日解除；2、判令被告协助原告到房产管理部门办理注销涉案《商品房买卖合同》备案登记的相关手续；3、判令被告承担违约金124729.48元；4、判令被告腾退房屋；5、请求判令被告及第三人协助原告到房产管理部门办理案涉房屋的抵押权注销手续。事实与理由：2014年10月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的行政街号为大连经济技术开发区赤峰街20号1单元24层3号房屋，建筑面积为47.24平方米，单价为8801.1元/平方米，房屋总价款为415764.96元。被告应于合同签订当日付清首期房款95763.96元，余款32万元由被告向第三人申请公积金贷款。合同签订后，原告按约履行全部义务，后因被告违约未能偿还第三人贷款，原告已按第三人的要求承担保证责任，代被告偿还其所欠款项及相关费用。鉴于被告的严重违约行为，为维护原告的合法权益，原告提起本案诉讼。 被告冯文强未作答辩。 被告王慧娜辩称，一、我对被告冯文强的违约行为并不知情，不应当承担违约责任。2018年2月起，我与被告冯文强已经不共同生活，还款的银行卡均由被告冯文强保管使用，对被告冯文强逾期偿还房屋按揭贷款的行为我并不知情，不应当承担违约责任。二、《商品房买卖合同》的补充协议中关于违约金的条款应当是无效的，即使该条款有效，但约定的违约金过高，应当予以调整。该补充协议是原告提供的格式条款，该协议的第八条第一款未采取合理的方式提示二被告注意，且该条款加重了二被告的责任，应当是无效的。退一步讲，即使该条款有效，但约定的房屋总价款30%的违约金明显远远高于原告的实际损失，请求人民法院以实际损失为基础，适当减少违约金的数额。另，原告并不会因解除《商品房买卖合同》有损失，相反还会因被告的违约行为而获益，应从原告的损失额中对该部分利益予以扣除。三、解除《商品房买卖合同》应返还被告的购房款126875.11元，并补偿被告花费的装修费5万元。原告与二被告于2014年12月9日签订的《商品房买卖合同》合法有效，现解除该合同，我已经支付的首期房款95763.96元以及向第三人偿还的35期还款本金31111.15元，原告应当返还给我。我们购买的案涉房屋为清水房，二被告经装修后入住，花费的装修费5万元，现原告要求腾退房屋，该装修费用原告应当予以补偿。 第三人大连市住房公积金管理中心辩称，同意原告的第五项诉讼请求，但第三人无法单方面办理抵押权注销手续，因办理涉案房屋预告抵押证登记的主体是被告冯文强、王慧娜，在办理过程中房地产登记管理机关需要面见冯文强、王慧娜。在原告替二被告偿还贷款后，我中心已出具了相关解除抵押手续，但二被告一直不配合出面，故无法办理抵押权注销手续。 原告大连世嘉置业有限公司围绕其诉讼请求依法提供的《商品房买卖合同》、《查询结果》、《回单》、房屋交接验收记录单，被告王慧娜提供的人民法院诉讼收费专用票据、照片、庭审笔录、网页截屏，上述证据，经到庭的当事人质证和本院审查，具有民事证据的证明效力，本院予以采信。被告王慧娜提供的银行个人业务凭证与本案的关联性不足，本院对该份证据不予采信。结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 二被告于2014年6月3日登记结婚，于2017年1月19日婚生一女。2018年3月12日，被告王慧娜向本院提起离婚诉讼，被告冯文强表示正在改正不同意离婚，本院判决不准予离婚。2019年3月，被告王慧娜再次向本院提起离婚诉讼，被告冯文强经本院公告传唤未能到庭应诉，本院于2019年8月12日作出（2019）辽0291民初2913号判决，准予离婚。该判决现已生效，该案未对案涉房屋予以分割处理。 2014年10月29日，原告（出卖人）与二被告（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定二被告共同购买原告开发的位于大连经济技术开发区赤峰街20号1单元24层3号房屋（行政街号），建筑面积为47.24平方米，单价为8801.1元/平方米，房屋总价款为415764.96元。双方约定的分期付款方式为：二被告于2014年10月29日交定金80000元，并于2014年10月29日前支付首期款15763.96元，另320000元申请贷款。在该《商品房买卖合同》的附件四即《本合同补充协议》中，原告与二被告就未尽事宜作了补充约定，其第一条第一款按揭贷款付款的补充约定中约定：……；3、买受人办理完毕商业按揭贷款且出卖人为买受人提供阶段性担保责任期间，双方同意遵守以下约定：(1)……。(2)若买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息,导致银行终止借款合同并要求出卖人承担连带保证责任的，则出卖人代买受人向银行偿还所有按揭贷款本息之日起,《商品房买卖合同》及其附件、其他相关协议等同时解除,并按本补充协议第八条有关约定予以执行。该补充协议第八条约定：l1、若因买受人原因导致《商品房买卖合同》解除,则双方同意按以下方式处理:《商品房买卖合同》解除前,出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担。……;若出卖人在入住通知书中告知的房屋交接续开始办理日期后行使《买全同》解除权的,买受人须向出卖人支付相当于《商品房买卖合同》第四条约定的房屋总价款30%的违约金。出卖人有权在退还买受人购房款(不计利息)前将上述税费、违约金先行予以扣除。2、因买受人原因导致《商品房买卖合同》解除,且需到合同备案管理机构办理相关解除手续的,买受人应自出卖人发出解除合同通知之日起10日内配合出卖人办理相关解除手续;若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的,则买受人每延迟一日需向出卖人支付相当于全部房价款的万分之五的赔偿金。出卖人有权在依前述约定退还买受人已付房价款时将此赔偿金同其他应扣除款项一并扣除。3、因买受人原因导致《商品房买卖合同》解除,买受人必须腾退房屋的,买受人应当在出卖人发出《腾退房屋通知》之日起15日内将房屋恢复原状,即将房屋的状况恢复到出卖人交付给买受人时的状况;若买受人在上述期限内不能将房屋恢复原状,则买受人每延迟一日需向出卖人支付相当于全部房价款的万分之五的赔偿金。出卖人有权在依前述约定退还买受人已付房价款时将此赔偿金同其他应扣除款项一并扣除。……。6、由于买受人的原因导致解除合同的,除承担本条第1、2、3项违约责任外,还应承担解除合同产生的所有费用。案涉的《本合同补充协议》系原告提供的打印文本，其内容共5页，无特别的方式提醒买受人注意的内容。 案涉《商品房买卖合同》签订后，二被告向第三人申请公积金抵押贷款320000元并于2015年1月8日在不动产登记部门办理了他项权利登记，登记的债务履行期限为2015年1月16日至2045年1月15日。2016年1月6日，被告冯文强办理了案涉的位于大连经济技术开发区赤峰街20号1单元24层3号房屋交接验收手续。二被告接收该房屋后已经装修并入住，此后双方产生感情纠纷。房屋查询信息显示：在本次诉讼保全之前，案涉的房屋已经被大连市中山区人民法院于2018年12月3日查封，本案系轮候查封。该房屋已经在不动产登记部门办理了预告登记，二被告为权利人。至本案法庭辩论结束，二被告未办理该房屋的初始产权登记。 庭审中，原告提供的银行回单显示：原告于2019年4月2日向第三人的银行账户汇款306463.23元，该回单的摘要和附加信息注明：“履行冯文强、王慧娜还款义务”。原告用该份证据证明以下事项：由于被告未按期偿还第三人的按揭贷款，第三人要求原告履行担保责任，原告于2019年4月2日已代被告偿还第三人欠款本金288888.85元、利息11725.21元、罚息728.17元、诉讼费2865元、保全费1996元、公告费260元共计306463.23元。被告严重违约，原告解除案涉合同并要求被告支付违约金124729.48元。被告王慧娜为证明自己的主张和抗辩意见通过了《网页截屏》，用以证明：案涉房屋小区现在二手房均价约为15100元/平米，二被告购买案涉房屋为8801.1元/平米，现原、被告解除《商品房买卖合同》原告收回房屋，并没有给原告造成损失，相反原告因此而获利，附件协议约定的违约金过高，应当按照原告的实际损失向原告支付违约金，并从损失赔偿额中扣除。 本院认为，原告与二被告之间签订的《商品房买卖合同》及其附件（包括附件四即《本合同补充协议》）是以格式文本的形式签订，但相应条款不能认定为无效条款，该合同当属合法有效，对当事人具有法律约束力。被告王慧娜关于原告对《本合同补充协议》的第八条第一款未采取合理方式提示二被告注意且该条款加重了二被告责任、该条款无效的辩解意见不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的全部条件，该意见不能成立，本院不予采纳。 本院还认为，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。本案中，原告与二被告在合同的附件四即《本合同补充协议》的第一条第一款第3项中对买受人办理完毕商业按揭贷款且出卖人为买受人提供阶段性担保责任期间的权利义务做出了约定，鉴于被告王慧娜、第三人对原告已经代二被告履行了全部还款义务并无异议，二被告对第三人存在还款违约的事实也可以认定，二被告未能依约向第三人履行还款义务属于原告与二被告之间约定的违约情形，原告要求二被告承担约定的违约责任有事实和法律依据，二被告应当按照约定承担相应的违约责任。本案中，原告与二被告在《商品房买卖合同》的附件四即《本合同补充协议》中的第一条第一款按揭贷款付款的补充约定第3项第(2)目中约定：“若买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致银行终止借款合同并要求出卖人承担连带保证责任的，则出卖人代买受人向银行偿还所有按揭贷款本息之日起，《商品房买卖合同》及其附件、其他相关协议等同时解除,并按本补充协议第八条有关约定予以执行。”上述约定赋予了原告合同解除权，并约定了原告解除合同后的其他权益，但鉴于案涉商品房买卖合同已经在不动产登记部门办理了预告登记且该付已经被其他债权人查封，在事实和法律上与该房屋有关的变更合同（包括解除合同）、履行非金钱债务已经不能履行，故原告的第一项、第二项、第四项诉讼请求不合法，本院不予支持；原告的第三项诉讼请求即要求二被告承担违约金124729.48元，原告是按该补充协议第八条第1项的约定按总房款415764.96元的30%主张的违约金，鉴于被告王慧娜已经提出了违约金过高并请求减少，考虑到原告承担连带担保责任并于2019年4月2日向第三人付款306463.23元的实际，本院依法确定该违约金的计算以306463.23元为基数，自2019年4月2日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的130%计算；2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算；对于原告的第五项诉讼请求即判令被告及第三人协助原告到房产管理部门办理案涉房屋的抵押权注销手续，鉴于该项非金钱债务的履行只是涉及抵押权人在实现抵押权后的后续手续办理行为，原告并未提供相关手续的办理需要二被告、第三人、原告共同到房产管理部门办理的程序依据，也就无法认定为合理合法，原告的该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，原告主张的违约金过高，本院依法调整为以306463.23元为基数，自2019年4月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的130%计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算；原告的其他诉讼请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第六十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告冯文强、被告王慧娜于本判决生效后十日内向原告大连世嘉置业有限公司支付违约金（计算方式：以306463.23元为基数，自2019年4月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的130%计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）； 二、驳回原告大连世嘉置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9204元、保全费2599元、公告费（以实际发生额为准），由原告负担受理费8919元，被告冯文强、王慧娜共同负担受理费285元、保全费2599元、公告费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  王岱有 人民陪审员  王者安 人民陪审员  曲爱琳 二〇二〇年二月十八日 书 记 员  姜 翀 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。