湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初16264号原告：倪铁中，男，1979年12月18日出生，汉族，住湖南省南县。被告：李双贵，男，1991年2月8日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。原告倪铁中诉被告李双贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日受理后，依法由审判员黄婧适用简易程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理，书记员冯筱琼担任法庭记录。原告倪铁中到庭参加诉讼，被告李双贵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告倪铁中向本院提出诉讼请求：一、依法判令原、被告双方于2018年7月27日签订的《房屋租赁合同》合法有效。二、依法判令原、被告双方继续履行2018年7月27日签订的《房屋租赁合同》。三、依法判令被告向原告支付违约金100,000元。四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告由于个人资金的需要与原告于2018年7月27日签订《房屋租赁合同书》，被告将自己名下坐落于湖南省长沙市岳麓区环湖路798号达美溪湖湾A区4栋3023毛坯房出租给原告，合同约定房屋租赁期自2018年7月27日至2038年7月27日，共计20年。租金为300,000元，支付时间为2018年7月27日；付款方式为“一次性支付，原告委托倪浩一次性支付到被告个人银行账户上”。且原告自行装修花了100,000元。但之后因被告个人与其他人发生了经济纠纷案，使得此房屋形成了“带租拍卖”。现因广东省湛江市赤坎区人民法院撤销了网上拍卖时注明的“现状为租赁”的相关内容，案号为（2019）粤0802执异63号，严重的侵犯到原告的合法权益。综上所述，上述被告及第三人的行为已侵犯原告的财产权益给原告造成了经济损失。为了维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，向法院提请诉讼，请依法判决如诉请求。被告李双贵经本院合法传唤无正当理由未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见，视为其放弃抗辩的权利。经审理查明，2019年5月22日，倪铁中作为案外人就申请执行人黄南文与被执行人李双贵民间借贷纠纷一案向广东省湛江市赤坎区人民法院提出执行异议，认为根据“买卖不破租赁原则”，该项执行不能影响其作为承租人合理承租房屋的权益。该院于2019年6月6日作出（2019）粤0802执异25号《执行裁定书》，认定承租人基于租赁权，以执行中应保障其租赁权为由提出异议的，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第225条规定进行审查。该案倪铁中主张对涉案房产享有承租权，该主张应当向执行实施部门提出，对执行实施部门审查后作出的决定有异议的，可以提出执行行为异议。因执行实施部门尚未作出具体执行行为，并未侵害到异议人的合法权益，故倪铁中此时提出执行异议，不符合执行异议案件的受理条件。裁定驳回倪铁中的异议申请。2019年10月10日，黄南文与李双贵民间借贷纠纷一案在执行过程中，黄南文向广东省湛江市赤坎区人民法院提出执行异议，认为该院在未能证明查封的房产存在真实有效的租约，该院在拍卖过程中注明该房产存在租约损害了异议人的合法权益，故请求认定李双贵与案外人倪铁中签订的租赁合同无效并对查封房屋不带租约进行拍卖。2019年10月18日，广东省湛江市赤坎区人民法院作出现已生效法律文书（2019）粤0802执异63号执行裁定书，其中审理查明：该院作出的（2018）粤0802号民初2468号民事裁定书：“一、查封被申请人李双贵1200000元价值的财产。二、如申请人的申请有错误，则应当赔偿被申请人因财产保全所遭受的损失”。同年9月19日，该院以（2018）粤0802执保343号执行保全案件查封了被申请人李双贵名下位于湖南省长沙市岳麓区房屋。同年11月15日，该院作出（2018）粤0802民初2468号民事判决书，判令：“一、限被告李双贵于本判决生效之日起十日内偿还借款本金1200000元及支付利息和违约金（利息计算：以1200000元为计算基数，从2018年1月13日起按日利率万分之三点五计算至还清借款之日止；违约金的计算：以1200000元为计算基数，从2018年6月10日起按日利率万分之三点五计算至还清借款之日止）给原告黄南文。二、驳回原告黄南文的其他诉讼请求。”上述判决于2019年1月3日开始发生法律效力。因被告李双贵拒不履行生效法律文书确定的义务，原告黄南文向该院申请强制执行，在执行过程中，该院于2019年5月20日作出（2019）粤0802执262号执行裁定书，裁定拍卖被执行人李双贵名下位于湖南省长沙市岳麓区房屋，以所得价款偿还本案债务。2019年9月16日，该院作出（2019）粤0802执262号之四通知书，通知双方当事人该院定于2019年11月9日10时至2019年11月10日10时止（延时除外）在广东省湛江市赤坎区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动。随后，该院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布竞买公告、竞买须知、标的物介绍等内容，载明涉案标的物现状为有租赁（租期30年）。黄南文遂提出执行异议。广东省湛江市赤坎区人民法院认为，在上述案件中，李双贵与倪铁中之间的租赁关系是否真实、合法，有效尚未经诉讼程序审理确认，承租人倪铁中提出存在租赁关系，执行实施部门便径直在拍卖公告上载明标的物的现状为有租赁（租期30年），从而直接认定租赁关系成立，属于程序违法，应予纠正。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，承租人请求不动产租赁权保护的，承租人必须在法院对被执行的不动产查封之前占有使用该不动产，从异议人黄南文提供的证据来看，承租人倪铁中对涉案不动产占有、装修是在本院查封该不动产之后，故承租人倪铁中即使主张不动产租赁权保护亦不能得到支持。因此，对于黄南文请求对执行标的物不带租约进行拍卖的异议请求，该院予以支持，并裁定撤销该院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布的关于拍卖湖南省长沙市岳麓区的文件中载明标的物现状为有租赁（租期为30年）的相关内容。另查明，原告倪铁中当庭表示现广东省湛江市赤坎区人民法院已经将涉案房产标注的“房产存在租约”相关内容去掉。2018年7月27日，原告倪铁中（乙方）与被告李双贵（甲方）签订了《房屋租赁合同书》，约定甲方将自有的座落于湖南省长沙市岳麓区梅溪湖环湖路798号达美溪湖湾A区4栋3023号房屋出租给乙方，租赁期限为20年，总房屋租赁费300,000元，租赁时间计算从乙方委托倪浩支付房租到甲方银行账户之日第二天开始计算至20年租赁期满之日止。签订合同当日，原告通过案外人倪浩的账户向被告李双贵转账支付了300,000元。现，原告向本院申请确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同书》合法有效，并要求被告不但继续履行上述协议，且须向原告支付违约金100,000元。上述事实，有原告的当庭陈述，原告提交并经庭审举证、质证的《房屋租赁合同书》、转账记录、广东省湛江市赤坎区人民法院执行裁定书（2019）粤0802执异25号、广东省湛江市赤坎区人民法院执行裁定书（2019）粤0802执异63号的证据予以证实，本院予以确认。被告李双贵未提交证据，经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。本院认为，根据广东省湛江市赤坎区人民法院作出的已发生法律效力的（2019）粤0802执异63号执行裁定书中确认的事实：“承租人倪铁中与李双贵虽签订了《房屋租赁合同书》，但承租人倪铁中对涉案不动产占有、装修是在该院查封该不动产之后，故承租人倪铁中即使主张不动产租赁权保护亦不能得到支持。”上述事实能够认定被告明知涉案房屋已经被广东省湛江市赤坎区人民法院依法查封，仍恶意与原告签订《房屋租赁合同书》，且本院注意到，原告并未提供充分、有效的证据证实其属善意承租人，原告就涉案房屋向被告一次性支付了20年租期的总租金计300,000元，房屋月租金连续20年均价定为1,250元，不符合房屋租赁市场交易惯例，故原告的诉请明显缺乏事实及法律依据，本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告倪铁中的全部诉讼请求。本案受理费减半收取1,150元，由倪铁中自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黄婧二〇二〇年二月十日法官助理彭婷书记员冯筱琼附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。