文书内容江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0602民初6468号原告：远洋亿家物业服务南通有限公司，住所地南通市工农路28号。法定代表人：刘金侠，总经理。委托诉讼代理人：董颖立，北京市炜衡（上海）律师事务所律师。被告：姚海燕，女，1980年11月24日生，汉族，住南通市崇川区。原告远洋亿家物业服务南通有限公司（以下简称远洋亿家物业）与被告姚海燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远洋亿家物业的委托诉讼代理人董颖立到庭参加诉讼。被告姚海燕经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告远洋亿家物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付2016年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费11181.74元、能耗费2400.36元；2．判令被告支付违约金（分别以每年欠付物业费为基数，自每年8月1日起按日万分之五计算至实际给付之日止）；3．诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告为万濠星城15-1803室业主，原告与被告签订《前期物业服务协议》在万濠星城小区进行物业管理服务，合同对物业管理服务费、公共能耗费、违约金进行了约定。被告自2016年7月1日起拒绝缴纳物业服务费。原告多次上门催交，被告置之不理。被告姚海燕未应诉答辩。原告远洋亿家物业围绕其诉讼请求向本院提供了前期物业管理服务协议、律师函、快递单号、快递查询记录、保洁服务合同、巡查记录表、绿化养护合同、工商变更登记等作为证据。被告未到庭质证，未有证据提交。本院确认原告方提供的证据具有客观性、合法性及与本案的关联性。结合原告在庭审中的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：被告姚海燕系南通市崇川区万濠星城小区15幢1803室业主，不动产面积142.37㎡。原告远洋亿家物业原名称为南通乾通物业管理有限责任公司，于2019年5月6日经南通市崇川区市场监督管理局批准予以变更登记名称为远洋亿家物业服务南通有限公司。2015年6月25日，南通乾通物业管理有限责任公司与被告姚海燕签订了具有格式条款内容的前期物业服务协议，协议约定了物业公司和业主的权利义务。其中物业公司（原告）的权利义务包括：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共通道、道路等项目进行维护、修缮与管理，根据政府相关法规和政策，结合本物业实际情况，制定本物业管理制度，并通过书面公告等方式告知业主，编制年度工作计划，物业管理年度费用预算，向全体业主公告；对业主和物业使用人违反本物业管理制度和临时管理规约等行为，有权采取劝阻、制止、在本物业内公示、要求赔偿经济损失、诉讼等方式进行处理，有权对业主即将造成有损于全体业主的行为予以劝告或制止，可以委托专业公司或专业机构承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理业务转让给第三方，依据本协议向业主收取物业服务费，每年向全体业主公示本物业管理区域内物业服务费用收支账目，等等。协议约定的物业管理内容及要求包括：房屋共用部位的清洁养护、修缮和管理，整体外观统一、完好、整洁、无违章搭建、乱建现象；房屋共用设施、设备的运行修缮、养护和管理，设备运行良好，无事故隐患；环境卫生，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运，共用绿地、花木修剪整齐、美观、花草树木长势良好，建筑小品等养护与管理、美观、完整，公共区域四害消杀服务，定期杀虫灭鼠，以及安全管理、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等等。协议约定的物业管理服务费用为：高层住宅每月每平方米2.5元，其中物业公共服务费每月每平方米1.87元，公共能耗费每月每平方米0.63元。物业服务费用的支付时间为，商品房出卖方签发的入住通知书约定的房屋交付时间为业主物业服务费的起始时间，每次预收1年，若业主未按约定的时间预交物业管理费的，自逾期之日起，每逾期一日承担应交管理费总额千分之五的违约金。前期物业服务协议附《南通市市区普通商品住房物业服务分项目标准》，载明的综合管理服务标准、公共秩序维护服务标准、公共区域清洁卫生服务标准、公共区域绿化日常养护服务标准为五级，公共部位、共用设备设施日常维护养护服务类别为三类。合同签订后至2019年12月31日，原告一直在万濠星城从事物业管理服务。被告姚海燕自2016年7月1日开始未支付物业服务费。原告通过向被告寄送催收物业费律师函等方式向被告催收物业费，被告至今未支付。原告诉至本院。另本院在审理南通乾通物业管理有限责任公司与郭晓荣物业纠纷一案（案号（2019）苏0602民初158号）中，查明：2015年12月，万濠星城部分业主认为原告物业管理不力导致小区环境脏乱差，向原告发出“物业与服务不足公告书”；2017年1月20日，南通市住房保障和房产管理局对市区10个物业管理小区环境维护和电梯、消防安全整治行动巡查情况进行了通报，原告管理的万濠星城小区得分71分，10个小区平均得分为74.8分；2018年6月15日，南通市住房保障和房产管理局对市区12个物业管理小区环境维护和电梯、消防安全“421”常态检查情况进行了通报，原告管理的万濠星城小区得分66分，12个小区平均得分73.08分；2015年11月至2019年12月的公共能耗费实际发生的情况为：2015年11月15日至12月31日间为0.31元每月每平方米，2016年度为0.37元每月每平方米，2017年为0.36元每月每平方米，2018年为0.43元每月每平方米，2019年为0.43每月每平方米。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的前期物业服务协议合法有效，原告应依照前期物业服务协议及附件的规定全面履行自己的物业管理与服务义务，被告作为业主应当根据前期物业服务协议的约定交纳物业服务费。原告提供的证据可以证明原告在万濠星城小区提供了保洁、保安等物业管理与服务。南通市住房保障和房产管理局的两次通报证明原告在综合部分、秩序维护、消防安全、公示部分存在乱扔乱堆杂物、非机动车乱停、制度不全，消防设备不规范、不干净、无运行记录，未公示服务信息、收支账目等问题，两次查检得分均低于平均分，说明原告物业管理不到位。本院（2019）苏0602民初158号案件经审理认为：原告2018年6月30日之前，物业管理与服务存在不足与瑕疵。故前期物业服务合同约定的收费标准与实际服务存在性价差，依照质价相符的原则，对于原告主张的2016年7月1日至2018年6月30日间的物业服务费应适当扣减。本院酌情判令被告该阶段的物业服务费按90%支付。2018年7月1日至2019年12月31日的物业费被告应全额支付。公共能耗费依据原告公布的实际价格结算。据此，2016年7月1日至2019年12月31日，被告姚海燕应支付原告物业服务费10542.8元（1.87×142.37×24×90%+1.87×142.37×18），公共能耗费2349.1元（0.37×142.37×12+0.36×142.37×12+0.43×142.37×12+0.43×142.37×6）。原告提供了大部分的物业管理服务，虽略有瑕疵，但尚不足形成被告的同时履行抗辩权。而被告拖欠物业服务费的行为不仅会影响物业管理企业正常的运营，而且会损害已交费业主的合法利益，根据合同约定，被告需向原告支付逾期交费的违约金，合同约定的每日千分之五过高，原告要求按每日万分之五支付违约金合理正当，本院予以支持。被告应自按每年欠缴物业费金额为基数，自当年度8月1日起至实际给付之日止，按日万分之五的标准向原告支付违约金。物业服务合同中未约定支付物业费的具体时间，原告要求被告自欠缴日一个月后开始计算违约金，尚属合理，本院予以照准。对于原告主张的逾期支付公共能耗费部分的违约金，因原告未及时公布公共能源费收支情况，被告无法据实支付，且公布的实际价格低于合同价，对该部分违约金请求本院不予支持。被告姚海燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为对自身诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姚海燕于本判决生效之日起十日内，一次性支付原告远洋亿家物业服务南通有限公司对南通市崇川区万濠星城小区15幢1803室在2016年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费人民币10542.8元、公共能耗费2349.1元。二、被告姚海燕于本判决生效之日起十日内，按每日万分之五的标准一次性支付原告远洋亿家物业服务南通有限公司逾期交纳物业服务费产生的违约金（其中2016年度违约金以尚欠的2875.3元为基数，自2016年8月1日计算至实际支付之日；2017年度违约金以尚欠的2875.3元为基数，自2017年8月1日计算至实际支付之日；2018年度违约金以3194.8元为基数，自2018年8月1日起计算至实际支付之日；2019年度违约金以1597.4元为基数，自2019年8月1日起计算至实际支付之日）。三、驳回原告远洋亿家物业服务南通有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币114.5元（已减半），由原告负担24.5元、被告负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向江苏省南通市中级人民法院预交本诉上诉案件受理费229元（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 陆       宇       峰法官助理 任               磊二〇二〇年二月三日书 记 员 戴珺婷