广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28132号上诉人（原审被告）：刘万伦，男，1956年6月12日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：殷建民，广东高特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市鹅公岭股份合作公司，住所地广东省深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭社会坪龙大街股份公司大楼（仅作办公住所）。法定代表人：宋献新，系该公司董事长。委托诉讼代理人：叶刚，广东达和律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶国洪，广东广商律师事务所律师。上诉人刘万伦因与被上诉人深圳市鹅公岭股份合作公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初9025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘万伦上诉请求：1.变更一审判决第一项、第二项，重新认定租赁合同及补充协议具备法律效力，合同有效部分可以继续履行；2.改判被上诉人应支付的损失差额给上诉人，应该以按规定标准共同协商征用拆迁补偿各项费用及停工停业损失、搬迁费、安置费等费用；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对租赁物租赁采取“一刀切”的认定处理，缺乏充分的证据。据合同及补充协议约定，租赁范围是5000平方米的物业（属原有建筑）和10000平方米的土地，上诉人在承租的10000平方米土地上建起教学楼，属于非建设用地上建筑，合同无效仅限于10000平方米上的部分，依照法律规定合同部分无效，不影响其他有效部分，即承租5000平方米的物业可以继续履行。同时，在学校师生尚未安置前提下，不宜搬迁，否则造成的不良社会影响和损失难以计算和补救。二、一审期间的评估，与市场估价相差甚大，上诉人一审期间已经提出过异议，但评估机构没有纠正，也没有充分考虑到物业的基本使用价值，仅限于以重置成本市场价计算，明显贬低了上诉人所建造物业的实际价值，以及正常可获取的收益，所以应重新补充评定上诉人所建物业的综合价值以及搬迁可能造成损失，补充判决上诉人应获得的补偿额。综上所述，请求法院依法重新审查证据，依法改判或发回重审。三、由于被征用的土地范围是在城市化改造公布后，上诉人刘万伦及其学校是被征收人，所建物业将由征收人、拆迁人作出产权调换的补偿，补偿方式应以重置价值为参照，据了解房屋的重置价格应为2万多元一平方米。被上诉人明知培新学校被列入征用范围有预期的征用拆迁补偿收益，明知其与上诉人均为征用拆迁补偿的对象，借故提前提起租赁合同纠纷，提前以低价形式收回物业，占用房屋重置价格作为产权调换条件，获取征收拆迁补偿价款，对于上诉人及培新学校师生、教职员工而言是极不公平的，违反民法总则第六、第七、第八条、物权法第七条的规定。在一审期间鉴定机构的评估只是以上诉人及学校所建物业的成本价及残值的方式评估，不能反映物业同种使用功能、同时期的市场平均价值，经上诉人多次提出异议，鉴定机构仍不予修改，请求二审法院予以纠正，并重新评估，以房屋物业设施的重置价值评估后对案件重新做出处理或发回原审。四、由于原审法院对本案的处理没有依照相应的法律来处理存在错误。其中原审按照土地管理法第63条的规定处理本案，有误。因为根据土地管理法第43条的规定“任何单位和个人进行建设需要使用土地必须依法申请使用国有土地，但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的或者乡镇、村公共设施或公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外”，也就是说本案中上诉人所租用的土地不是农田，租赁之前农用地本来已经进行了建设，原由刘某坚租用后转为上诉人租赁使用，而且使用的性质是公益事业建设即学校。学校是民用学校，根据民办教育促进法第3条规定，民办教育事业属于公益性事业。所以公益性事业使用农村用地是允许的，而且是经过当地政府、村委批准使用，并且可以扩建增加设施。按照深圳房屋征收和补偿实施办法中提到的征收的情况也是符合学校的使用状况。被上诉人深圳市鹅公岭股份合作公司辩称，一、涉案所有的物业包含各种附着物、构筑物都没有取得产权证明，不存在部分有效、部分无效的情况。二、即便如上诉人所言合同部分有效，那么依据双方签订的合同与补充附件，被上诉人需要向上诉人支付的款项远低于一审所判决数额，根据一审的评估报告，评估的范围包含了整个地块上的建筑物和构筑物、附着物，包含了前承租人刘某坚以及上诉人双方新建的各种设施。如果依照上诉人所言合同是部分有效，按照法律规定即便合同无效双方约定的解决争议条款或损失的条款可以作为审判的依据。根据双方签订的合同如若发生涉案合同可以解除的情形被上诉人对上诉人赔偿额仅限于前承租人新建的建筑物，显然一审判赔内容远远大于双方协议所约定的项目，一审的评估报告以及判决的内容是最大有利于上诉人。三、一审评估报告由法院通过法定程序产生，评估的过程中多次听取了双方的补充意见和要求，也对上诉人提出的各项要求作了说明和记录。鉴于涉案的场地并非是市场商业地产，而是没有取得产权证明的集体用地，评估报告第3页明确了评估场地的价值内容为市场价值，评估方法为重置成本法、市场法，鉴定的程序以及评估的方法符合法律规定，也符合双方补充协议第三条的约定。因此，该评估报告无论是事实上还是程序上都符合法律规定，也反映了双方在签订合同和补充协议时的真实意思表示，作为一审判案的依据没有任何问题。四、上诉人上诉称其损失不止一审判赔数额，但是上诉人在上诉请求中没有明确具体的上诉金额，尤其是所谓的损失差额的具体数字以及计算方法。开庭前也没有向法院申请对涉案场地及项目进行重新评估，因此上诉人的上诉请求不具有可诉性，也没有提供任何证据证明在评估报告之外上诉人还存在着何种损失。五、双方在签订合同时明确约定涉案场地用于教学，那么在被上诉人向前承租人及上诉人交付了涉案场地后，上诉人依法开展了教学，在涉案场地被纳入城市更新项目之后被上诉人第一时间通知了上诉人，上诉人知晓了相关情况，并且指派了相关人员与被上诉人进行对接协商相关事情的解决办法，直到一审诉讼上诉人起码提前两年知晓涉案场地存在着需要解除涉案合同的情形。根据诚实信用原则上诉人在收到被上诉人的通知后合理的做法是应当在附近或其他地方寻找替代的教学场地，而非一直拖延时间以开办学校为由拒绝搬离涉案场地。从双方的过错来看，一审判决认定被上诉人承担九成过错也是出于最大程度照顾上诉人利益的原则，基于此被上诉人也没有对一审判决提起上诉，也是基于上诉人开办学校。上诉人一直在混淆概念，将被上诉人要求解除合同要求归还场地和建筑物的行为等同于被上诉人剥夺上诉人开办学校和相关学生的教育权，完全是在混淆概念。众所周知学校的教学场地是完全可以变更。六、上诉人认为涉案场地是农村集体所有的土地，那么根据1999年深圳经济特区的城市土地改革，在深圳行政范围内早已不存在所谓的农村用地，也就是被城镇化。因此上诉人所称的土地管理法第43条不适用于涉案的场地。上诉人所称新建学校无需申报各种审批手续也不是基本事实。深圳市鹅公岭股份合作公司向一审法院起诉请求：一、确认原被告之间的租赁合同已解除；二、被告1个月内搬离租赁场地、向原告返还租赁物业；三、被告按照合同约定的租金标准（2022年8月31日前70000元/月，2022年9月1日至2032年8月31日期间85000元/月）向原告支付场地占用费直至被告实际搬离、返还租赁场地之日止；四、原告向被告支付合同解除补偿费用600000元；五、本案诉讼费由被告承担。经一审法院释明涉案租赁合同为无效合同后，深圳市鹅公岭股份合作公司变更诉讼请求：一、确认原被告之间的租赁合同无效；二、被告1个月内搬离租赁物业及场地，包含但不限于租赁合同及其补充协议中涉及的场地范围内所有建筑物、构筑物、附着物；三、被告按照合同约定的租金标准（2022年8月31日前70000元/月，2022年9月1日至2032年8月31日期间85000元/月）向原告支付场地占用费直至被告实际搬离、返还租赁场地之日止；四、原告向被告支付合同无效的折价补偿或者赔偿费用600000元；五、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：经审理查明，2007年12月3日，原告与被告签订一份《租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区丹平公路东侧的楼房1栋及其附带空地租予被告，用以开办学校，楼房面积约5000平方米，附带空地面积约10000平方米。其中合同第二条约定，租赁期限自2007年12月1日至2032年8月31日，租赁期限内确因原告经政府批准旧城改造或政府的建设征地需要，租赁期限可提前终止，所涉及的补偿事宜遵照本合同第六条（2-3项）的约定，上述原因需收回楼房、土地时，原告须以书面形式提前6个月通知被告。合同第三条约定，1.租赁期内租金分三个阶段计收，第一阶段（即2007年12月1日至2012年8月31日）租金为楼房部分每月20000元，土地每月租金共40000元，两项合计60000元，第二阶段（即2012年9月1日至2022年8月31日）租金为楼房部分每月20000元，土地每月租金50000元，两项合计70000元，第三阶段（即2022年9月1日至2032年8月31日）租金为楼房部分每月20000元，土地每月租金65000元，两项合计85000元；2.租金按月缴付，每月租金须于当月10日前付清，如以汇款、转账方式支付以原告到帐日期为准，租金逾期支付的，须每日支付拖欠租金的2‰作滞纳金。合同第四条约定，原告以现况交付楼房及附带空地（包括空地已建成的建筑物和配套设施），被告经原告同意，可在不影响房屋结构安全的前提下进行局部改建装修。合同第六条约定，1.合同期满终止后，被告（包括前承租人）投资建成的所有建筑（构建）物均无偿归原告所有；2.租赁期内，如因原告经政府批准的旧城改造建设需要或政府规划建设需要征用出租土地（含原告楼房）时，本合同自动解除，原告按征用当时建筑物（构建物）的评估总值扣除已使用年份的平均折旧值一次性补偿（已使用年份平均折旧值等于评估总值除以30年）一次性补偿之外不附加其它补偿，被告不得有异议；3.建筑物补偿范围仅限于由被告（包括前承租人）投资构建的部分，实际使用年份均从前承租人的租金起计月即2002年9月份起计算。2008年7月22日，原告与被告签订一份《补充协议》，约定对原租赁合同第六条（2、3项）内容加以更正。其中第六条第2项更正为：租赁期内，如因原告经政府批准的旧城改造或政府规划建设需要征用出租土地（含原告楼房）时，本合同自动解除，原告按征用当时建筑物（构建物）的评估总值扣除已使用年份折旧值一次性补偿（已使用年份折旧值＝评估总值÷30年×实际使用年份），一次性补偿之外不附加其它补偿。第六条第3项更正为：补偿范围仅限于由前承租人投资部分的建筑物（构建物），包括校园内南面教学楼1栋（3层）、球场、跑道、水泥地面及附着物、围墙、挡土墙、给排水设施、门卫室、门口通道等，实际使用年份均从前承租人的租金起计月即2002年9月份起计算，被告扩建部分的建筑物及所有非不动产物业不在补偿范围内。上述合同签订之后，原告将涉案楼房及空地交付被告使用，被告加建部分建筑后用以开办深圳市龙岗区。2015年5月6日，被告因涉嫌集资诈骗罪被公安机关抓获，后被判处有期徒刑十四年，目前在广东河源监狱服刑。2015年4月30日，深圳市龙岗区平湖街道办事处向深圳市龙岗区城市更新办公室出具《关于对××平湖街道鹅××社区园岭××城市更新单元计划申报相关意见的复函》（龙平街函〔2015〕123号），同意将涉案租赁物所在单元纳入深圳市城市更新单元计划。2015年5月18日，深圳市龙岗区城市更新办公室向市规划国土委龙岗管理局出具《龙岗区城市更新办关于平湖街道鹅××社区××区更新单元核定意见的函》（深龙城更函〔2015〕142号），对平湖街道鹅公岭社区园岭片区拟申报更新单元范围出具核定意见。由于涉案租赁物所在单元被列入城市更新范围，原告于2015年12月2日向被告出具《关于提前终止租赁合同的告知函》，通知被告于2016年6月30日提前终止合同，同时要求被告与原告协商委托评估公司进行评估，以便双方开展补偿工作。被告于2015年12月4日签收该终止合同函，同时委托其女婿梁某政与原告开展拆迁补偿谈判工作。但由于双方对建筑物的权利人及补偿范围等问题发生争议，一直未能达成一致意见，原告遂于2018年5月16日诉至一审法院提出上述诉讼请求。诉讼中，由于《租赁合同》所涉房屋未取得建设工程规划许可证及房地产证，所涉空地为村集体用地出租用于非农建设，违反了法律强制性规定，一审法院向原、被告双方释明《租赁合同》为无效合同，原告根据无效合同基础作出上述诉讼请求的变更。为了确定被告因合同无效造成的租赁物装修及加建部分的损失，原告向一审法院申请评估。一审法院依法委托深圳市××资产评估有限公司对被告的建筑物及装修现值进行评估。2019年1月16日，深圳市××资产评估有限公司根据重置成本法及市场法，考虑已使用年限的累计折旧额等因素，出具深××评字［2018］第ＺＸ-175号评估报告。经评估，原告租给被告的楼房（测绘编号为ＥＬ15-1，含观光电梯）二次装修现值损失为726234元；被告承接前承租人的建筑物、构筑（附属）物（测绘编号为ＥＬ16-4至ＥＬ16-10、ＥＬ16-11至ＥＬ16-58、ＥＬ16-61、ＥＬ16-62、ＥＬ16-4-1、ＥＬ16-6-1）及二次装修现值损失为7741803元；被告扩建的建筑物、构筑（附属）物（测绘编号为ＥＬ16-1至ＥＬ16-3、ＥＬ16-59、ＥＬ16-60、ＥＬ16-1-1、ＥＬ16-2-1）及二次装修现值损失为6336059元，花木损失194172元，教学设备、存货搬迁损失90000元，以上损失共计15088268元。2019年3月13日庭审时，原告确认深圳市龙岗区一直按合同约定的标准向原告支付租金至2019年2月。一审法院认为，由于《租赁合同》所涉房屋未取得建设工程规划许可证及房地产证，所涉空地为村集体用地出租用于非农建设，违反了法律强制性规定，故原被告之间的签订的《租赁合同》及《补充协议》为无效合同。根据无效合同的处理原则，被告应将原告的楼房及土地交还原告，并按合同约定的租金标准向原告支付占用期间的占有使用费。由于涉案租赁土地上已加建其他建筑物，故地上建筑物也应一并交还原告，由原告补偿被告相应损失。本案中，因合同无效，原告提前收回涉案楼房及土地造成被告的损失，经评估总额为15088268元。原告作为出租人，将不具备出租条件的楼房及土地出租给被告使用，应对合同无效造成的损失承担主要责任，被告作为承租人，未尽到审查义务，亦存在一定过错，应承担次要责任，自行承担一部分损失。考虑到本案实际情况，被告建筑物一并交还原告后对原告有一定的利用价值，故一审法院酌情认定由原告补偿被告损失总额的90%即13579441.2元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、确认原告深圳市鹅公岭股份合作公司与被告刘万伦签订的《租赁合同》及《补充协议》无效；二、被告刘万伦应于判决生效之日起三十日内交还原告深圳市鹅公岭股份合作公司位于深圳市龙岗区丹平公路东侧的租赁土地及地上建筑物；三、原告深圳市鹅公岭股份合作公司应于判决生效之日起三十日内补偿被告刘万伦各项损失共计人民币13579441.2元；四、被告刘万伦应于判决生效之日起三日内按每月人民币70000元的标准支付原告深圳市鹅公岭股份合作公司2019年3月1日之后的占有使用费直至交还之日止；五、驳回原告的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币112330元（原告已预交），由原告承担101097元，由被告承担11233元。评估费人民币58132元（原告已预交），由原告承担52318.8元，由被告承担5813.2元。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2019年2月20日深圳市××资产评估有限公司针对上诉人的异议意见，出具了答复意见，认为“本次委估学校的校区、校舍（房屋建筑物）不属市售商品房、且不含地价，故不适用市场法，异议人提出需用正常市价进行评估，属于误读评估报告所致。本次评估采用重置成本法符合评估规范”“根据本次评估目的为法院受理租赁双方解除合同提供咨询性价值参考，电梯仅按二手市场价进行估算，符合评估规范。搬迁所产生的搬迁安置费及停产停业损失费不属于申报评估范围内，委托人异议属于误读评估报告所致。”本院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定、第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设”的规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。由以上规定可知，取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，也是判断是否为合法建筑的标准。本案中，根据双方提交的证据以及各自陈述可以认定，没有证据证明在一审庭审辩论结束之前，案涉地块建设项目已经取得了建设工程规划许可证，即《租赁合同》约定的租赁物没有取得合法的建设手续，这种情形下，《租赁合同》应当认定无效，一审判决对此认定并无不当，上诉人以承租的5000平方米楼房可以继续履行为由主张合同部分有效，理由不成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”该规定所称的“对方因此所受到的损失”应限于信赖利益，不包括上诉人所主张的停工停业损失、员工遣散费、征收拆迁补偿等。因被上诉人申请，原审委托评估机构对《租赁合同》所涉的建（构）筑物、附属物、二次装修及教学设备搬迁的价值进行评估，评估报告载明价值类型为市场价值，评估方法为重置成本法、市场法。在作出评估报告之后，评估机构还针对上诉人的异议重新审核评估报告并书面答复异议意见。经核查，该评估报告适用方法、程序合法，事实清楚、依据充分，应当予以采纳，原审以评估总额为基础认定合同无效后损失赔偿数额，符合事实和法律规定。上诉人关于应重新评估认定赔偿数额的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11233元，由上诉人刘万伦负担。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇二〇年二月十七日书记员 赵怡欣