上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初9863号原告吴龙彪，男，1966年2月8日出生，汉族，住上海市。原告吴凡，男，1996年4月7日出生，汉族，住上海市。两原告委托代理人胡嘉奇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告陶涛，男，1981年10月7日出生，汉族，住上海市。被告孙欢欢，女，1986年1月9日出生，汉族，住上海市。原告吴龙彪、吴凡与被告陶涛、孙欢欢房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴龙彪、吴凡的委托代理人胡嘉奇，被告陶涛、孙欢欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴龙彪、吴凡诉称，2018年10月13日，原被告在中介公司的居间介绍下签订了《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议书》，双方约定原告向被告出让上海市顺义路XXX弄XXX号XXX室房屋，成交价为人民币830万元，同时约定被告向原告支付装修补偿款人民币140万元。双方并在合同中约定被告付款方式，但被告按约支付定金人民币50000元后未再支付后续款项。原告多次催讨无着后诉至法院要求判令：1、双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议书》于2019年4月22日解除；2、被告向原告支付逾期付款赔偿金人民币111000元,自2019年1月2日起至2019年4月22日止；3、被告向原告支付违约金人民币XXXXXXX元；4、被告协助原告办理撤销《上海市房地产买卖合同》网签登记手续。被告陶涛、孙欢欢辩称，双方签订的《上海市房地产买卖合同》的生效前提条件没有成就，合同尚未生效，故被告无需履行合同，也不构成违约。2018年10月13日，双方签订《上海市房地产买卖合同》时，被告名下的坐落上海市中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋已挂牌待出售。因被告是限购对象，按照当初的状况无法购买涉案房屋，故双方口头约定，被告出售名下房产才可履行合同义务，因此合同生效的前提条件是被告出售名下的房产。现被告同意协助原告办理撤销《上海市房地产买卖合同》网签登记手续，但不同意原告的其余诉请。经审理查明，2018年10月13日，经中介公司的居间介绍下，原被告就上海市顺义路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定房屋成交价为人民币830万元。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2019年8月15日之前，甲(原告)乙(被告)双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理……(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同第十三条约定：本合同自甲、乙双方签订之日起生效。合同附件三(付款协议)约定：一、乙方已于甲、乙双方签订本合同前支付甲方定金计人民币50000元整。二、首期房价款：乙方于2019年1月1日前支付甲方首期房价款计人民币XXXXXXX元整。三、第二期房价款：乙方于2019年6月30日前支付甲方第二期房价款人民币XXXXXXX元整……。双方签订《上海市房地产买卖合同》后，被告即支付原告定金人民币50000元(其中人民币1000元为现金，余款通过转账支付)。当日，原被告并签订《装修补偿协议书》，该协议约定一、甲、乙双方所签订的《上海市房地产买卖合同》中约定房屋总价为人民币XXXXXXX元整(大写：人民币捌佰叁拾万元整)。另外，双方约定，乙方(被告)在上述总房价的基础上再直接支付甲方(原告)装修补偿款人民币XXXXXXX元(大写：人民币壹佰肆拾万元整)。该笔装修补偿款项支付方式如下：1、乙方于2019年6月30日前支付甲方装修补偿款人民币XXXXXXX元整(大写：人民币壹佰肆拾万元整)……四、本协议与买卖合同不一致的，以本补偿协议为准。甲乙双方任一方违约，违约责任按买卖合同之约定赔偿。之后，被告未依照约定时间支付原告首期房价款人民币XXXXXXX元。期间，原告多次要求被告依照房地产买卖合同的约定支付房款，但未果。2019年4月22日，原告向被告发出《解除合同通知函》，该函内容为“……根据合同约定，你们应于2019年1月1日支付首期房价款200万元。但至今你们除了支付定金5万元外，并未按照合同的约定，支付首期房价款200万元。你们逾期后，我们通过中介已经多次催促，但你们始终未履行。根据合同第九条第(三)项的约定，你们未按合同约定期限付款，逾期超过15日的，我们有权单方解除合同，我方书面通知你方后还有权要求你方承担违约责任。因此，现我们根据合同约定，正式通知你二人，我们双方之间签订的前述《上海市房地产买卖合同》自本通知函到达你方之日起正式解除，我方将根据合同的约定，进一步要求你方承担相应的法律责任”。原告交涉无果后诉至法院要求判决支持如其诉请。审理中，被告称，双方签订的是附生效条件的《上海市房地产买卖合同》，即被告出售名下的房产后才能履行该合同。对此原告称，签订房地产买卖合同之时，原告知晓被告属限购对象需出售名下房屋才能购房，故双方约定系争房屋的交易过户时间为2019年8月15日，更况双方签订的《上海市房地产买卖合同》中并无约定合同履行条件，所以对被告的主张不认可。被告出示2018年12月间与原告吴龙彪妻子、居间公司工作人员的电话录音和微信聊天记录称，聊天记录和电话录音均反映出原告及居间公司知晓被告只有售出名下的房产才可履行原被告间签订的《上海市房地产买卖合同》，从而明确知道被告如果无法出售名下的房产，是无法购买系争房屋的。对此原告则认为，被告所示内容只是表明其无法按时付款的原因，而非双方确认被告只有出售名下房地产才能履行系争房屋的买卖，被告签订合同时对购房风险应有过考量，所以双方签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》后，被告就应依照约定行事，反之就构成违约。被告表示原告构成欺诈，其认为原被告协商系争房屋买卖细节之时，原告针对被告询问出售系争房屋原因的答复与事实不符。被告于2018年12月31日才告知被告卖房是因为欠债；被告陶涛于2019年1月2日凭律师身份及服务的律师事务所的介绍信多次走访普陀、嘉定派出所后得知签约时原告吴凡因涉嫌骗取他人赌资离开上海，并于2018年10月16日押于某看守所。对此原告认为，被告个人利用职务之便所做的调查有违职业准则，且被告出示的调查笔录系其个人制作无任何公章，故不予认可。在签订《上海市房地产买卖合同》时，居间公司工作人员与原告吴凡办理过售房委托手续，且系争房屋权属至今清晰、无任何抵押及司法查封。原告出售的房产只要不影响房屋过户的安全性，其为何出售房屋的目的与被告无关，原告亦无告知义务。现是被告未在约定时间内支付房款构成违约，而原告的行为不构成欺诈。被告表示，因原告吴凡涉嫌犯罪，对此被告有权行使不安抗辩权，并告知了原告夫妇和居间公司。原告却认为，2018年底前就多次表示其名下的房屋出售不顺，继续购房存在问题；且系争房屋至今未有妨碍产权过户的情形出现，故被告的主张不成立。同时，原告称，签约时为了慎重起见，原告吴凡通过视频表达了出售房屋的意愿并签协议，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》有效。庭审中，被告认为双方约定违约金的金额过高，申请法院予以降低。庭后，原告申请撤销了要求被告支付逾期付款赔偿金人民币111000元，自2019年1月2日起至2019年4月22日止的诉请。原告吴凡到院表示，系争房屋的《上海市房地产买卖合同》系自己签名，且知道系争房屋买卖的所有过程。被告吴凡并向本院提交了2018年11月22日，上海市嘉定区看守所的释放证明书(沪公嘉释字【2018】2270号)载明：……于2018年10月16日被拘留/逮捕，现因检察院作不批准逮捕决定，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第九十一条第三款之规定，经上海市公安局嘉定分局决定，予以释放。本院认为，原被告签订的上海市顺义路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议书》系双方真实意思表示，应为有效。签约方均应恪守履行。审理中，原告否认双方口头约定系争房屋的《上海市房地产买卖合同》附生效条件，虽然被告提供了微信对话及电话录音表明原告知悉其名下的房地产一直未售出，但不能就此证明原告同意被告履行系争房屋的《上海市房地产买卖合同》的前提是被告名下的房地产售出。何况，系争房屋的《上海市房地产买卖合同》签订时间为2018年10月13日，原被告约定的系争房屋产权过户时间在2019年8月15日之前，原告给予的时间已充分考虑到被告存在限购情况，因此在被告未提供其他证据印证其主张的情况下，对被告认为双方签订的《上海市房地产买卖合同》的前提条件未成就致该合同未生效的主张，本院不予采纳。通过庭审可知，系争房屋的权属明确，至今未有任何影响系争房屋权利登记的事由发生。原告出售房屋过程中只要没有发生影响系争房屋产权过户的事由，其出售房屋的目的与被告并无关系，因此被告称原告隐瞒其售房目的，存在欺诈的主张，本院不予采纳。不安抗辩权是指双务合同中，先履行方有确切证据证明，后履行方于合同成立后丧失或可能丧失履行能力时中止履行合同的权利，并且在后履行方于已合理期限内未能恢复履行能力或提供担保时解除合同的权利。本案中，被告陶涛表示不再支付后续房款是因为2018年12月31日得知原告方隐瞒出售房屋为还债的真实目的，且其于2019年1月2日向相关部门了解到原告吴凡因诈骗关押，故行使不安抗辩权中止履行合同。由于双方合同约定被告支付首期房款的时间为2019年1月1日，此前原告吴凡已释放，且系争房屋权属清晰并无任何影响权利过户的状态发生。同时被告自认其在2019年1月2日才知吴凡曾关押的情况，因此被告表示不再支付房款系行使不安抗辩权的主张，于法无据，本院无法采纳。本案审理过程中，被告认为双方签订的《上海市房地产买卖合同》未生效，同时又称因行使不安抗辩权才中止履行支付房款的义务，其抗辩理由相互矛盾。综上，原告认为被告未按约支付房款存在违约，依照合同约定告知被告《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议书》于2019年4月22日解除的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。被告未在2019年1月1日支付首期房款，根据合同的约定构成违约，现原告据此要求被告支付违约金的诉讼请求，符合双方约定，本院应予准许。至于违约金的给付金额，被告认为双方对违约金的约定过高，申请降低。对此本院将根据实际情况予以酌情判定，被告应给付原告违约金人民币300000元，扣除已付房款人民币50000元，还应给付原告人民币250000元。现被告同意协助原告办理撤销系争房屋的《上海市房地产买卖合同》网签登记手续，无不妥，本院可予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第三款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告吴龙彪、吴凡与被告陶涛、孙欢欢签订的上海市顺义路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议书》于2019年4月22日解除；二、被告陶涛、孙欢欢应于本判决生效之日起十日内支付原告吴龙彪、吴凡违约金人民币250000元；三、被告陶涛、孙欢欢应于本判决生效之日起十日内协助原告吴龙彪、吴凡办理撤销上海市顺义路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》网签登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币20739元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘怡文人民陪审员  吴鸿祥人民陪审员  王绩云二〇二〇年二月三日书 记 员  徐 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付议定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……