杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初4297号 原告：浙江国大集团有限责任公司，住所地：浙江省杭州市体育场路333号。 法定代表人：刘仁安。 委托诉讼代理人：项丹红、吴俊，北京金杜（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州素仁餐饮有限公司，登记住所地：浙江省杭州市下城区延安路609号九层9F05，现下落不明。 法定代表人：宋渊博。 被告：上海大蔬无界餐饮管理有限公司，住所地：上海市徐汇区天平路392号502室。 法定代表人：宋渊博。 委托诉讼代理人：孙志勇、张峥，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 原告浙江国大集团有限责任公司（以下简称国大集团公司）为与被告杭州素仁餐饮有限公司（以下简称素仁餐饮公司）、上海大蔬无界餐饮管理有限公司（大蔬无界餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月1日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情需要，本案转由普通程序进行审判，并于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告国大集团公司的委托诉讼代理人项丹红，被告大蔬无界餐饮公司的委托诉讼代理人孙志勇到庭参加诉讼。被告素仁餐饮公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告国大集团公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告素仁餐饮公司支付欠付的2019年2月份的租金、物业管理费、销售数据采集系统租赁费、广告位使用费、仓库租赁费合计为102105.92元；2、判令被告素仁餐饮公司支付欠付的2019年3月份的租金、物业管理费、销售数据采集系统租赁费、仓库租赁费合计为103435.84元；3、判令被告素仁餐饮公司支付欠付的2019年4月份的租金、物业管理费、销售数据采集系统租赁费、仓库租赁费合计为83942.03元；4、判令被告素仁餐饮公司支付逾期付款违约金89667.19元(暂计至2019年6月12日,请求支付至实际清偿之日)；5、判令被告素仁餐饮公司支付场地占用费259121.09元（自2019年4月26日起暂计至2019年6月12日,请求支付至实际清铺之日）；6、判令被告素仁餐饮公司支付损失赔偿费633278.40元；7、判令被告素仁餐饮公司支付商铺清铺还原所需费用81880.08元；8、判令被告素仁餐饮公司向原告支付律师费50000.00元；9、判令被告大蔬无界餐饮公司对被告素仁餐饮公司的上述债务承担连带保证责任；10、本案案件受理费、财产保全费等所有诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告对第7项诉讼请求予以减少，具体为：判令被告素仁餐饮公司支付商铺清铺还原所需费用41758.20元。事实和理由：2016年，浙江国大集团有限责任公司商业管理分公司（以下简称国大商业分公司，甲方)与大蔬无界餐饮公司（乙方）签署编号为JY-ZL-9F-201701的《物业租赁合同》（以下简称租赁合同），约定大蔬无界餐饮公司向国大商业分公司承租雷迪森城市广场9层店铺编号为9FO5的场所用于经营大蔬无界品牌餐饮类商品。租赁合同第二、2条约定，该物业的使用面积为336平方米；第三、4条约定，乙方应是在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应在本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成后即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任，保证期间为自债务履行期限届满之日起两年；第四、1条约定，租赁期限从2016年8月31日至2024年8月30日，共96个月，装修期为2016年5月日日至2016年8月15日；第五、1条约定，乙方应向甲方支付的租金，租金按照“固定租金”和“抽成租金”两种方式中金额较高的方式按月结算；第五、2条约定，该物业的“固定租金”按使用面积计付，每月固定租金=每日租金标准×使用面积×当月天数。其中，第1个租约年租金标准为6元/日/㎡，即租约年固定租金为735840元；第2个租约年租金标准为6.24元/日/m2，即租约年固定租金为765273.6元；第3个租约年租金标准为6.49元/日/㎡，即租约年固定租金为7955933.6元；第五、3条约定，抽成租金第1-3个租约年，每月按乙方在该物业经营期间的税前营业额的11%抽成计算抽成租金；第六、1条约定，租赁期内的物业管理费按该物业的建筑面积计算(物业建筑面积=物业使用面积x1.3)，收费标准为75元/平方米?月，即每月总额为32760元,如换算为每日费用以每月金额×12个月/365天计算；第七、1条约定，乙方须按甲方规定支付与物业有关之水、电、燃气(如适用)及电话(如适用)等费用。广场内水、电、燃气等能源传送过程中损耗量所产生的损耗能源费用按照乙方的实际使用量占广场的总用量的比例分摊。乙方应当在缴纳相关能源费用同时将分摊的损耗能源费用一并向甲方缴纳，具体费用收费标准及用量计算以物业综合管理服务合同约定为准。乙方同意，该等费用的具体金额以甲方出具的月结账单中记载的数额为准；第九、1条约定，乙方向甲方租用销售数据采集系统，租赁费标准为100元/月/套；第十二、7条约定，如遇法定节假日则付款日期顺延。如乙方逾期不付，乙方须自逾期之日起按逾期未支付部分金额每日0.5%向甲方支付逾期付款违约金；第十五、10条约定，乙方应当在租赁期限届满之日或本合同提前解除之日起的30日内自负费用将该物业连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定恢复至符合本合同约定的交付条件之状态并交还甲方，同时将通向该物业及该广场洗手间或其他乙方可通行部分的钥匙(如有)交还甲方。如逾期交还该物业，甲方有权按照本合同项下租金标准的二倍、物业管理费、推广宣传费和其他费用的收费标准向乙方收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至乙方实际交还该物业之日止的该物业相关费用。如乙方在甲方要求的支付日期内未支付上述该等款项，甲方有权从乙方交付的租赁履行保证金或物业管理费押金中扣除该等款项，除非双方另有协议；第十五、11条约定，如果乙方未将该物业还原或乙方交还的该物业不符合本合同约定的物业交付条件，甲方有权从乙方交付的租赁履约保证金中扣除甲方为使该物业恢复至符合本合同约定的交付条件之状态而支付的费用。不足之数由乙方收到甲方通知函之日起十天内补足；第二十一、3条约定，乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支(包括但不限于合理的律师费)，或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用、开支，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨；第二十二、8条约定，乙方在本合同履行期间中断、停止营业时间连续达三天以上，视为乙方根本违约，甲方可直接解除本合同，并要求乙方承担违约责任；第二十三、2条约定，在本合同履行期间，乙方如有严重违反本合同规定的行为导致本合同无法继续履行，甲方有权解除本合同，收回该物业，不予退还租赁履约保证金和质量保证金，并要求乙方赔偿由此而产生的一切损失(包括租金的预期收益损失)；第三十一、6条约定,甲方提供60平方米仓库，乙方依3元/平方米/天的价格有偿使用。需要说明的是，租赁合同第十二条约定了付款方式，但实际操作中双方已经变更了相关约定。事实上，每月的应付款均由甲方于次月8日出具具体账单，乙方于账单日后三个工作日内付清相应款项。 2017年7月，国大商业分公司与素仁餐饮公司于《关于租赁合同相关条款修改的函》中确认：国大城市广场于2017年5月20日试营业，5月27日正式开营;根据合同第三、4条之约定，大蔬无界餐饮公司在该房屋所在地设立具备法人资格或独立财务核算的经营主体为素仁餐饮公司。自此之后，素仁餐饮公司继受成为案涉合同的承租人。 上述合同签署后，素仁餐饮公司已足额支付了2017年5月至2019年1月的租金。 2018年12月，素仁餐饮公司与国大商业分公司签署《广告位租赁协议》（以下简称广告费协议），约定国大商业分公司提供2个广告位给素仁餐饮公司宣传使用，使用期限为2018年12月1日起至2019年2月28日，每月使用费为5500元。素仁餐饮公司尚未支付2019年2月份的广告位使用费。 2018年12月18日，素仁餐饮公司要求于2019年1月31日起至2019年2月12日期间歇业，并承诺将于2019年2月14日恢复正常营业。后其于案涉店铺门口张贴“春节放假通知”，告知春节放假歇业时间为“2019年1月31日—2019年2月11日,于2月12日恢复营业”。但素仁餐饮公司并未依约恢复正常营业，后又私自放置“内部调试、暂停营业”的通知。国大商业分公司多次催促后，素仁餐饮公司仍未恢复营业，亦未依约支付相应租金等费用。国大商业分公司遂于2019年4月24日发函要求正式解除案涉合同，素仁餐饮公司和大蔬无界餐饮公司支付欠付的各笔款项，并要求于收函之日起30日内完成清铺。该函于2019年4月25日被素仁餐饮公司拒收，但于该日被大蔬无界餐饮公司签收。故案涉合同己于2019年4月26日正式解除，素仁餐饮公司和大蔬无界餐饮公司本应于2019年5月25日前完成清铺。 截至国大集团公司正式起诉之时,素仁餐饮公司和大蔬无界餐饮公司仍未支付欠付的租金等费用，亦未完成清铺工作。素仁餐饮公司和大蔬无界餐饮公司的上述行为严重违反案涉合同的约定，损害了原告所经营的商铺的形象，给原告造成了巨大的损失。为维护自身合法权益，提起本案诉讼。 被告素仁餐饮公司未作答辩，亦未提交证据。 被告大蔬无界餐饮公司答辩称：1、涉案合同由原告与被告素仁餐饮公司签订，答辩人不应当承担保证责任。首先，该合同属于原告所提供的格式合同，相应的格式条款未作任何的提醒或者说明，关于保证责任的条款仅仅在合同的第三点，也就是在物业用途中隐藏着所谓的保证责任的条款。所以保证责任并非答辩人的真实意思表示，答辩人认为该保证责任条款是无效的，答辩人不应当承担相应的保证责任。2、根据公司法第16条的规定，公司为他人提供担保，应当依据公司的章程的规定，由公司的董事会、股东会或者股东大会来决议。而答辩人的公司章程明确规定公司为他人提供担保需要股东会作出决议。答辩人认为原告接受公司所作的担保，应当履行最基本的形式审查义务。根据最高院相关案件的精神，对于没有经过股东会决议的公司对外担保的合同，相对人如果没有尽到形式的审查义务，担保合同对公司不产生拘束力。因此，答辩人认为，该担保行为对答辩人不产生效力，答辩人不需要承担相应的保证责任。3、原告主张的费用中，还包括了原告与被告素仁餐饮公司签订的广告费协议项下的费用。广告费协议的签订与答辩人无关，原告要求答辩人对此费用承担连带保证责任没有依据。4、退一步来讲，假设说答辩人需要为案涉的合同承担相应的保证责任，承担责任的截止时间应当为2019年2月22号。两被告在当天已经明确告知，基于素仁餐饮公司的违约行为，为避免损失进一步扩大，应解除合同。根据合同法第119条规定，一方当事人违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的进一步扩大。没有采取适当措施，致使损失扩大的，不应当就扩大损失部分来求偿。因此，对于原告怠于行使相应权利所导致的扩大损失部分答辩人不承担相应的责任。本案中，假设说不以2019年2月22日为节点，也应当以2019年的4月22日为节点。原告在2019年4月22号发送了解除合同的函件，原告在函件中明确表明将收回店铺。所以答辩人认为，2019年4月22日后所发生的损失部分属于扩大损失部分，原告不应当求偿，答辩人也不应当对此承担任何责任。5、关于租金，2019年2月份的租金中包括了广告位的使用费，该项费用与答辩人无关。6、关于逾期付款违约金的计算，首先，在实际操作过程中，已经变更了付款方式，原告需要在每月8日之前出具相应的具体账单。但是原告并没有提供证据证明其已经向两被告提供或者出具过相应的账单。所以在被告没有收到账单的情况下，不存在相应的付款义务。另合同关于违约金的计算方式也明显过高，以年利率180%计算不符合法律规定。7、关于场地占用费，原告请求支付至实际清铺之日。原告在2019年4月22号发送了解除合同的函件，并且表明收回店铺。答辩人认为4月22日为实际清铺日，之后不存在占有使用费的问题，也不存在逾期不返还的问题。另合同也明确约定合同解除之后30天之内清退，解除通知上也明确了30天之内清退。所以答辩人认为即使存在占有使用费，最多也就是一个月的时间。原告关于占有使用费的主张与其第6项请求2019年5月26号后的租金重复主张。8、关于损失赔偿费，原告并没有证据证明，答辩人认为保证金已经是可以弥补原告的相关损失。实际上，原告在2019年6月已经将房屋出租，根本不存在损失。9、关于律师费，答辩人认为没有依据，并且请求明显过高，答辩人不承担保证责任。 被告大蔬无界餐饮公司未有证据提交。 原告国大集团公司的证据经质证，被告大蔬无界餐饮公司对证据1合同、关于租赁合同相关条款修改的函与回函、证据4关于恢复正常营业的函及回函、要求解除案涉合同的函件及相应的寄送凭证、证据6法律服务协议及对应的发票、证据8中信银行客户回单（律师费用）的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对其他证据，本院认证如下：1.原告提交的证据2广告费协议，大蔬无界餐饮公司表示与其无关。结合原告国大集团公司与被告大蔬无界餐饮公司签订的租赁合同约定，大蔬无界餐饮公司对经营主体履行租赁合同承担连带保证责任，确无为广告费协议承担保证责任的合同约定。因此，本院对大蔬无界餐饮公司的质证意见予以采纳，该份协议对大蔬无界不产生拘束力，但对本案的第一被告即素仁餐饮公司产生拘束力；2.原告提交的证据3中素仁餐饮公司发给原告的函件，被告大蔬无界餐饮公司以打印件为由对真实性不认可。经审查，从大蔬无界餐饮公司认可的原告发给素仁餐饮公司的函件可以印证，该函件确为素仁餐饮公司所发。因此，本院对该函件亦予以确认。证据3中春节放假通知及暂停营业通知，虽为打印件，但内容能与国大集团公司与大蔬无界餐饮公司的往来函件得以证实，故对该两份通知予以确认；3.原告提交的证据5工程报价函，被告大蔬无界餐饮公司有异议。该份报价函并未实际成立，这可以从原告继续提交的证据7施工合同、发票、付款通知单可知。故本院对证据5不予确认；4.原告提交的证据7施工合同、发票、付款通知单，被告大蔬无界餐饮公司也有异议，但本院认为，上述证据可以互为印证，共同证明原告为清铺花费41758.2元的事实。 经审理本案事实认定如下： 原告（甲方，出租方）、被告大蔬无界餐饮公司（乙方，承租方）签订租赁合同一份，就杭州市体育场路333号广场第9层店铺编号9F-05的商铺租赁达成一致意见。 关于租金，租赁合同做如下约定：第二.2条，该物业的使用面积为336平方米；第四.1条，租赁期限从2016年8月31日至2024年8月30日，共96个月，装修期自2016年5月1日至2016年8月15日，装修期内乙方无需向甲方支付该物业租金，其他需要乙方支付的费用仍需支付；第五.2条约定，该物业的“固定租金”按使用面积计付，第1个租约年的租金标准为6元/日/平方米，第2个租约年的租金标准为6.24元/日/平方米，第3个租约年的租金标准为6.49元/日/平方米，第4个租约年的租金标准为6.78元/日/平方米……；第十二.4条约定，乙方应于每月初的前三个工作日内向甲方提供乙方在该物业的上月营业额报表或其他甲方要求乙方提供的材料，供甲方用于认定乙方税前营业额，如该营业额计算出的抽成租金金额少于上一缴费期固定租金的，则上一缴费期租金以固定租金为准……。 关于物业管理费等其他费用，租赁合同做约定如下：第六.1条，物业管理费按该物业的建筑面积计算（物业建筑面积=物业使用面积*1.3），收费标准为75元/平方米·月，即每月总额32760元，如换算为每日费用以每月金额*12个月/365天计算；第九.1条，乙方向甲方租用中央收银系统，租赁费标准为300元/月/套。乙方向甲方租用销售数据采集系统，租赁费标准为100元/月/套；第三十一.6条，甲方提供60平方米仓库，乙方以3元/平方米/天的价格有偿使用。 关于保证金，租赁合同做如下约定：第十.1条，乙方须在本合同签订后的七个工作日内向甲方缴付履约保证金100000元；第十一.1条约定，乙方须在物业交付日的七个工作日前向甲方缴付相当于叁个月规定租金的租赁保证金，共184000元，该租赁保证金仅是乙方履行本合同约定义务的保证，亦不能冲抵乙方所欠甲方的其他债务；第十.3条约定，如乙方按约定时间支付租赁保证金的，在缴付租赁保证金时间，履约保证金可转为（部分）租赁保证金，乙方亦可选择在租赁保证金缴付后退还履约保证金收据，甲方一次性无息退还履约保证金；第十八条约定，乙方应在开业前提前15日向甲方支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。 关于延迟支付租金等费用的违约金责任，租赁合同做如下约定：第十二.7条，逾期不付，乙方须自逾期之日起按逾期未支付部分金额每日0.5%向甲方支付逾期付款违约金。逾期超过肆拾伍天，甲方有权解除本合同并收回该物业，除要求乙方付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用外，乙方需按提前解除合同向甲方支付违约金；第二十一.3条，乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）、或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用、开支，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当做债务向乙方追讨。 关于商铺的返还，租赁合同做如下约定：第十五.10条，乙方应当在租赁期限届满之日或本合同提前解除之日起的30日内自负费用将该物业连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定恢复至符合本合同约定的交付条件之状态并交还甲方……如逾期交还该物业，甲方有权按照本合同项下租金收取标准的二倍，物业管理费、推广宣传费和其他费用的收费标准向乙方收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至乙方实际交还该物业之日止的该物业相关费用。 关于解除、中止，租赁合同做如下约定：第二十二条，当乙方有下列各项行为中的任何一项时，视为乙方根本违约，甲方可直接解除本合同，并要求乙方承担违约责任：……（8）乙方在本合同履行期间内中断、停止营业时间连续达三天以上；第二十三.2条，在本合同履行期间，乙方如有严重违反本合同规定的行为导致本合同无法继续履行，甲方有权解除本合同、收回物业、不予退还租赁履约保证金和质量保证金，并要求乙方赔偿由此产生的一切损失（包括租金的逾期收益损失）。 关于担保，租赁合同做如下约定：第三.4条，乙方应是在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应在本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成后即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任，保证期间为自债务履行期限届满之日起两年。 2017年7月，国大商业分公司向被告大蔬无界餐饮公司发出《关于租赁合同相关条款修改的函》，要求对租赁合同中包括广场座落、租赁期限等条款进行修改。其中广场座落修改为“杭州市延安路609号”；租赁期限修改为“从2017年5月20日至2025年5月19日，共96个月”。大蔬无界餐饮公司收到该函件后表示同意，并盖章确认。被告素仁餐饮公司作为新设定的公司对该函件亦盖章确认。同时，大蔬无界餐饮公司与素仁餐饮公司在该函件中还提出租赁合同第三.4条“乙方在该房屋所在地设立具备法人资格或独立财务核算的经营主体”为被告素仁餐饮公司。 租赁合同签署后，大蔬无界餐饮公司于2016年3月3日支付履约保证金100000元。2017年8月10日，素仁餐饮公司支付租赁保证金184000元。国大商业分公司在素仁餐饮公司支付租赁保证金前后分两次向大蔬无界餐饮公司返还履约保证金100000元。另，素仁餐饮公司还向国大商业分公司支付质量保证金10000元。 素仁餐饮公司作为承租方（乙方）与出租方国大商业分公司（甲方）签署广告费协议，约定由出租方提供广告位2个供承租方使用，使用期限从2018年12月1日起至2019年2月28日止，广告位使用费5500元/月，共计16500元。广告费协议明确，乙方对甲方的所有付款，电汇至甲方书面指定之账号，或在每月结算时在营业款中扣除及甲方届时指定的其他方式支付。 2018年12月18日，素仁餐饮公司申请过年停业，停业时间为2019年1月30日至2月12日，并承诺于2019年2月14日恢复营业。素仁餐饮公司未恢复营业，国大商业分公司遂于2月15日向素仁餐饮公司和大蔬无界餐饮公司发送联系函，催告店铺应于2019年2月20日恢复正常营业。大蔬无界餐饮公司收到联系函后回复，根据租赁合同第22条第8项的约定，国大商业分公司有权立即解除租赁合同，并表明对国大商业分公司怠于行使权利所导致的扩大损失不承担责任。对此，国大商业分公司回函表示，根据租赁合同第22条第8项的约定，因擅自停止正常营业的违约行为，可以选择解除合同，同时亦有权要求继续履行租赁义务。所以，国大商业分公司要求立刻恢复正常营业，继续履行租赁合同，并交纳租金、物业管理费及其他费用。同时，国大商业分公司再次强调大蔬无界餐饮公司应对素仁餐饮公司的履约行为承担连带担保责任。 素仁餐饮公司始终未能恢复正常营业，国大商业分公司遂于2019年4月22日书面通知素仁餐饮公司和大蔬无界餐饮公司，解除租赁合同和补充协议。国大商业分公司在解除合同通知函中一并告知，本函送达之次日起30日内清铺，将系争物业依约恢复至原状交还，如届期不能完成清铺的，国大商业分公司将强行清铺，清铺前按照等价于固定租金的标准收取场地占用费至清铺完成之日。大蔬无界餐饮公司于2019年4月25日收到该函件，素仁餐饮公司则拒收。 素仁餐饮公司未清铺，国大商业分公司最终于2019年7月委托杭州耀尚建筑装饰工程有限公司（以下简称耀尚装饰公司）实施清铺工作。耀尚装饰公司实际于2019年9月20日进场施工，于9月30日完成清铺工作。为此，国大商业分公司向耀尚装饰公司支付费用41758.2元。 另查明，国大商业分公司由国大集团公司依法设立。素仁餐饮公司由大蔬无界餐饮公司与其他两位自然人股东投资设立。其中，大蔬无界餐饮公司实缴出资165万元，占素仁餐饮公司注册资本的55%。素仁餐饮公司与大蔬无界餐饮公司的法定代表人均为宋渊博。 本院认为，国大商业分公司与被告大蔬无界餐饮公司签订的《物业租赁合同》，与大蔬无界餐饮公司、素仁餐饮公司确认的《关于租赁合同相关条款修改的函》，及与素仁餐饮公司签订的《广告位租赁协议》，均系各方当事人真实意思表示，合同、协议内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应恪守合约，诚实履行。素仁餐饮公司在申请停业休息被同意后，未能按承诺在2019年2月14日恢复营业。并且素仁餐饮公司在出租方国大商业分公司通知其恢复正常营业，继续履行租赁合同的情况下仍未能对外营业，其行为已经构成违约，国大商业分公司作为出租方有权按照双方约定解除租赁合同。因此，国大集团公司作为依法设立国大商业分公司的总公司提起本案诉讼并无不当。 根据审理查明的事实，国大商业分公司于2019年4月22日书面通知解除租赁合同，故案涉的租赁合同应于素仁餐饮公司或大蔬无界餐饮公司收到该书面通知日即2019年4月25日解除。解除前所产生的租金、物业管理费、广告位使用费等，素仁餐饮公司作为承租人仍有支付义务。租赁合同解除后产生的场地占用费及其他相关费用，素仁餐饮公司亦应支付。关于场地占用费，国大商业分公司已经在解除通知函中表明，“如届期不能完成清铺的，国大商业分公司将强行清铺，清铺前按照等价于固定租金的标准收取场地占用费至清铺完成之日”。依该标准，素仁餐饮公司应以固定租金标准计算相应的场地占用费。本院对原告超过该标准主张的场地占用费不予支持。另清铺的时间，素仁餐饮公司未能按国大商业分公司通知在5月25日前完成清铺工作，国大商业分公司理应及时展开清铺工作以减少损失，未积极清铺造成的损失应由国大商业分公司自行承担。鉴于租赁合同约定清铺的时间（30天）和受托方耀尚装饰实际需要的清铺时间（不超过30天），本院确定案涉场地的清铺截止日为6月25日。综上计算，租赁合同解除至清铺，共产生场地占用费128318.4元，物业管理费64622.47元，销售数据采集系统租赁费100元，仓库租赁费10800元，以上合计203840.87元。 就欠付租金等所产生的违约金，双方虽有约定，但约定过高，本院酌情调整至以日万分之三为标准计算，对原告超出该标准主张的违约金，本院不予支持。 对于违约导致合同提前解除的违约责任，租赁合同约定出租方有权没收被告交纳的保证金，并要求赔偿租金的预期收益损失。据此，原告以六个月的租金损失作为赔偿标准向两被告主张。对此，本院认为，本案中已支付的保证金金额相当于三个月左右的租金。结合本案原被告关于租赁期限八年，被告在租期之外享有三个月免租期的约定，及被告在享有了三个月免租期之后只租赁了2年左右的实际情况，原告主张的损失金额过高，本院酌情调整。调整后，素仁餐饮公司已经支付的租金保证金及质量保证金共计194000元无权要求原告退还，此外还应向原告赔偿损失24064元。 另，与国大商业分公司签订租赁合同的为大蔬无界餐饮公司。双方在租赁合同中约定，乙方（大蔬无界餐饮公司）在该房屋所在地设立具备法人资格或独立财务核算的经营主体。大蔬无界餐饮公司并承诺对该主体履行租赁合同承担连带保证责任。根据审理查明的事实，大蔬无界餐饮公司与其他两位股东共同投资设立了素仁餐饮公司，素仁餐饮公司的注册地址即为案涉物业地址。因此，大蔬无界餐饮公司为其直接控制的素仁餐饮公司开展经营活动向国大商业分公司提供担保，其担保行为不损害大蔬无界餐饮公司的自身利益。据此，大蔬无界餐饮公司虽未提供其公司股东会决议，但根据在案证据可以认定大蔬无界餐饮公司承诺提供担保系其真实意思表示。大蔬无界餐饮公司关于担保无效的理由依法不能成立。大蔬无界餐饮公司承担责任后，有权根据我国担保法第三十一条的规定，向素仁餐饮公司追偿。 综上，本院对原告国大集团公司主张中的合理部分予以支持。被告素仁餐饮公司经本院合法传唤，无正理由拒不到庭参加诉讼，系放弃自己的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州素仁餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江国大集团有限责任公司租金176117.76元，物业管理费费92446.03元、销售数据采集系统租赁费300元、广告位使用费5500元、仓库租赁费15120元； 二、被告杭州素仁餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江国大集团有限责任公司逾期付款违约金5380.04元（暂计算至2019年6月12日，此后以前述第一项为基数按照日万分之三计算至实际付清日）； 三、被告杭州素仁餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江国大集团有限责任公司逾期场地占用费等203840.87元； 四、被告杭州素仁餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江国大集团有限责任公司损失24064元； 五、被告杭州素仁餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江国大集团有限责任公司商铺清铺还原费用41758.2元； 六、被告杭州素仁餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江国大集团有限责任公司为实现债权支付的律师费50000元； 七、被告上海大蔬无界餐饮管理有限公司对被告杭州素仁餐饮有限公司上述第一至第六项确定债务中的608878.4元承担连带保证责任； 八、驳回原告浙江国大集团有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币17431元，根据原告减少诉讼请求后的金额计算为17070元，由原告浙江国大集团有限责任公司负担9376元，由被告杭州素仁餐饮有限公司负担7694元。被告上海大蔬无界餐饮管理有限公司对其中7624元与杭州素仁餐饮有限公司共同负担。 原告浙江国大集团有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州素仁餐饮有限公司、上海大蔬无界餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长 俞 瑛 人民陪审员 方 伟 人民陪审员 朱浩卿 二〇二〇年二月十八日 法官助理 王彤 兼书记员