广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初7653号原告（反诉被告）：广州市滨海乐园有限公司，住所地广州市南沙区天后路**蒲洲花园内，统一社会信用代码91440115550560600C。法定代表人：张相明，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱清华，广东珠华律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州华美置业股份有限公司，住所地广州市黄埔区荔红二路**北商贸****，统一社会信用代码91440101786095397H。法定代表人：徐剑斌。委托诉讼代理人：谢然，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告广州市滨海乐园有限公司(以下简称滨海公司)诉被告广州华美置业股份有限公司（以下简称华美公司），被告华美公司反诉原告滨海公司场地租赁合同纠纷案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用普通程序于2019年8月26日公开开庭进行了审理，滨海公司的委托诉讼代理人朱清华，华美公司的委托诉讼代理人谢然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滨海公司向本院提出本诉请求：1.确认滨海公司、华美公司签订的《广场租赁协议》及补充协议已解除；2.华美公司返还滨海公司保证金5万元，并赔偿滨海公司投入水上乐园的直接经济损失110万元（含解约违约金15万元），合计115万元；3.本案诉讼费用由华美公司承担。事实和理由：滨海公司应华美公司的招商邀请，双方于2017年7月3日签订《广场租赁协议》，协议约定滨海公司租赁广州市黄埔区荔红二路9号华美公司持有的香雪城综合体建筑物东广场部分作为水上乐园用途。协议签订后，滨海公司在河南省组织采购了四套大型水上游乐设施及其他附属设施，并组织大批人工进行安装调试，共花费资金110余万元。但由于2017年下半年广州将举办第14届《财富》全球论坛，当时路过的黄埔区委主要领导，认为本项目有影响到广州市容市貌而要求滨海公司停工停业，滨海公司向相关部门办理的营业执照等也未获准许，滨海公司无奈只有停业等待。2017年9月30日，双方签订补充协议，约定本项目场地交付日顺延为2018年5月20日，租期调整至2021年10月10日，租金降为每个租期7万元/年。自补充协议约定的2018年3月份开始，滨海公司要求华美公司提供相关办证的批文以配合办理营业执照等，但华美公司称案涉地块已被黄埔区政府纳为“收储”范围，导致在地块上的所有经营企业都不给予办理营业执照，华美公司亦无法取得案涉地块可经营开办水上乐园的相关批文。华美公司虽然答应前往政府部门协调“收储”问题，但协调未果，无法交付场地给滨海公司，故滨海公司2018年度根本未能在承租地块上办下营业执照等从而开业经营。时至2019年3月，滨海公司再次提出继续履行承租合同，因案涉承租地块黄埔区政府已不纳入“收储”范围，滨海公司于此仍希望在承租地块能继续经营水上乐园项目，但此时华美公司反说滨海公司未交2018年租金，要求解除合同。后经打听，华美公司有意在此场地统一开办跟汽车经营相关的产业。华美公司擅自解约，有违合约精神和常理，华美公司完全漠视滨海公司为此投入的大量人力、物力。华美公司就本诉答辩称，一、根据广州市相关工商登记规定，滨海公司申请工商登记的材料均可由其自行准备，其主张因华美公司不配合导致无法办理工商登记，无事实及法律依据。滨海公司拟从事的水上乐园项目可直接申请办理工商登记，且申请工商登记的相关材料均可由滨海公司自行印制。即使存在需要华美公司配合补充的材料，但滨海公司从未向华美公司提供过商事登记机关要求补正材料的通知。二、滨海公司未依约向华美公司支付租金，华美公司有权依约解除案涉租赁合同，并有权没收滨海公司的履约保证金，且无需向滨海公司承担违约责任或赔偿责任。滨海公司提出的损失赔偿数额亦无事实及法律依据：滨海公司仅提供《产品购销合同》，未提供相关物流及安装记录等资料，不能证明其用于案涉水上乐园的设备即《产品购销合同》约定的产品。滨海公司仅提供发票和收据，未能提供相关的转账流水，不能证明实际支付了该笔款项。即使其能证明实际支付《产品购销合同》约定的货款且用于案涉水上乐园，但金额亦未达到110万元，且该款项均系其商业投资，不能推定为其损失。且根据《补充协议》第五条第二款之约定，即使滨海公司设备在存放期间出现损耗、偷盗、遗灭等情况，也应由其自行承担责任。华美公司向本院提出反诉请求：1.请求确认滨海公司与华美公司签订的《广场租赁协议》《补充协议》已经解除；2.滨海公司向华美公司支付2018年租约期的场地租金70000元；3.滨海公司向华美公司支付2018年租约期的场地物业管理费10000元；4.滨海公司向华美公司支付违约金至实际清偿租金之日止，暂计至2019年8月26日为28280元；5.华美公司依约不予退还履约保证金50000元；6.滨海公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年7月3日，华美公司与滨海公司签订《广场租赁协议》。协议签订当天，华美公司依约交付了案涉租赁场地，滨海公司亦于7月初开始营业，2017年8月14日黄埔区有关政府部门以滨海公司无照经营为由勒令水上乐园项目停止经营。因滨海公司承诺会及时办理营业执照，希望继续履行合同，为保证华美公司能如期收取租金，2017年9月30日，双方签订补充协议。在滨海公司办理营业执照期间，华美公司同意继续提供场地给滨海公司放置设备，该批设备至今仍占用华美公司的场地，但滨海公司至今未支付2018年期间的租金及物业管理费。2019年5月8日，华美公司发函告知鉴于滨海公司拖欠2018年租金及物业管理费，按照协议第十一条之约定，双方签订的协议及补充协议已经解除。华美公司认为协议及补充协议对双方权利义务、租金及物业管理费的支付、违约金计算方法、履约保证金不予退还的情形进行了明确约定。时至今日，在华美公司多次履行协助义务后，滨海公司仍未取得水上乐园的营业执照，亦未按约支付2018年租金及管理费，滨海公司已经构成根本违约。滨海公司就反诉答辩称，双方均同意解除租赁协议，但滨海公司认为是华美公司违约而导致解除的。至今，滨海公司仍没有开业，2018年都没有使用场地，所以不存在缴纳租金、物业管理费的问题。2018年、2019年滨海公司都没有使用场地，所以也不存在违约金的情况。华美公司应该将保证金退还。经审理查明，2017年7月3日，华美公司（甲方）与滨海公司（乙方）签订《广场租赁协议》，约定甲方将坐落在广州市黄埔区荔红二路9号，名为香雪城的商业综合体建筑物东广场部分租赁给乙方作为水上乐园用途。租期为2017年6月29日至2020年6月30日，甲方每年6月1日至10月11日期间（第四个租赁期间为2020年6月1日至6月30日）将该东广场租赁给乙方，每年其余时间由甲方经营管理。每年租金总额（含物业管理费）为100000元。乙方须在租赁期间每月5日前，主动到甲方指定地点缴交当月租金。乙方在签订本协议时，应向甲方一次性交付履约保证金，履约保证金为50000元，履约保证金由甲方保管直至租约期满，在乙方无违约、无赔偿、无拖欠费用、无损坏租赁场地基本设施行为时由甲方无息退还给乙方。乙方在签订本协议时，应向甲方一次性交付预付租金（含物业管理费）50000元。协议第六条第3款，甲方有义务提供相关合法有效材料给乙方办理相应的工商、税务等经营手续，费用由乙方负责。第六条第四款第（e）项，甲方保证已经取得标的物租赁所需的相关政府许可或批文。第十条，在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面提前解除本协议，甲方无息退还乙方交纳的履约保证金，并支付15万元作为违约金给乙方。第十一条，乙方延迟支付租金，按日加收所欠金额的千分之一作为违约金，如连续15天未能缴足租金及商场综合运营管理费（无论是否已获正式通知催收）甲方有权代表乙方单方面解除协议，收回场地，乙方的履约保证金不予退还，甲方有权依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定行使协议解除权，协议解除的时间为书面解除通知书送达乙方的时间，协议解除后的三日内，乙方应将场地内的一切物品清理，并将场地交回给甲方，否则视为乙方放弃场地内的物品所有权，交由甲方任意处理，因此造成的一切损失由乙方自负，甲方概不负责，乙方无权追究甲方或管理公司的任何责任。在协议期内，乙方要求提前解除协议，乙方的履约保证金不予退还，乙方无权要求任何补偿。乙方同意如其在租赁协议期满前单方解除协议或违约的，乙方所交付的履约保证金作为支付给甲方的违约金。第十二条不可抗力，如出现不可抗力事件引致该场地被损毁及不能使用时，而甲方未能在六个月内将该损毁修复，甲乙双方任何一方可向对方发出书面通知，要求终止本协议，在此情况下，本协议即告结束，甲方将履约保证金无息退还给乙方，甲方或乙方均不可向对方要求任何其他赔偿。2017年9月30日，华美公司（甲方）与滨海公司（乙方）签订《补充协议》，约定租期调整为2018年5月20日至2021年10月10日期间的每年5月20日至10月10日，场地交付日为2018年5月20日。双方约定上述交付日仅在乙方于2018年5月19日前获得该场地营业执照、特种行业经营许可等合法证照并经甲方审核（乙方获得上述证照需要甲方提供相关证照、批文、材料的，甲方应无条件提供，如因无法提供相关资料，导致乙方无法取得相关证照，由此给乙方造成无法经营或延迟经营的，甲方应赔偿乙方由此带来的一切损失），否则上述交付日期顺延，顺延期间乙方不得进场装修及营业，且不免除租金。如相关证照政府已审核批准，但由于政府办证进度原因所造成的顺延，乙方须提供政府职能部门出具的审批回执，并经甲方审核，在此期间乙方须支付该场地租金及管理费费用。第三条，租金条款变更，租金实行按每年整个租约期（租约年内每年的5月20日至10月10日）计算，每个租约期租金总金额为7万元。乙方须于每个租约期内的5月15日、7月8日、8月8日、9月8日分四次向甲方缴纳租金，每次租金金额为1.75万元。物业管理费实行按每年整个租约期（租约年内每年的5月20日至10月10日）计算，每个租约期物业管理费总额为1万元。乙方须于租约年内每年的5月15日、7月8日、8月8日、9月8日分四次向甲方委托的物业管理公司缴纳物业管理费，每次物业管理费金额为2500元。第五条特殊约定，1.甲方免除乙方2017年6月29日至2017年8月14日的场地租金，甲方免收2017年8月15日至2017年9月28日的场地占用费，甲方须退还乙方2017年营业期间所交甲方的场地租赁租金，共5万元；2.甲方同意从本协议签订起至2021年5月19日期间，给乙方免费提供安放其项目设备的临时场地（设备拆除、清理等的费用，设备停放发生的损耗、偷盗、遗灭失等风险乙方自行承担），如甲方需要乙方调整位置，乙方须无条件配合甲方，甲方只负责提供场地，不负责保管设施设备；3.乙方须向甲方委托的物业管理公司缴纳2017年6月29日至2017年8月31日前拖欠水电费及垃圾处理费，共计26370.4元。2018年6月16日，滨海公司向华美公司发函称，其已于2018年3月21日向华美公司提出提供相关证明到政府工商部门办理营业执照，至今未得到华美公司回复，要求华美公司于2018年6月25日前给予提供相关证明办理相关证照。2018年6月26日滨海公司向华美公司发函称，根据华美公司提供的信息，华美公司的土地正在与政府进行收储谈判，请华美公司在谈判中主张滨海公司租用场地开办水上乐园项目的权益，要求政府赔偿水上乐园的投资、经营损失、预期收益。2018年6月26日，滨海公司向广州开发区土地储备交易中心发函称，要求该中心在收储谈判中，对滨海公司的投入给予补偿和赔偿。2019年4月20日，滨海公司向华美公司发出《关于华美“香雪城水上乐园”补偿款的函》，载：2017年6月，贵司推出在香雪城广场开发水上乐园的招商项目。在贵司人员的推介下，我司经现场调研，慎重决策，以招商的方式签订建设这一项目。项目建成顺利进入运营，贵司工会也积极帮助组织推销，逐渐有了人气，也提升了香雪城在萝岗的知名度，取得较好的开门红。但项目开业经营不久（先后只经营32天），便收到贵司要求停业的通知（事情起因应贵方解说是当时政府主要领导干预，与贵司生活小镇项目一并停止），之后当年再也没有开业，为此贵公司与我司签订补充合同，给予合同期顺延一年，第二年同期执行。2018年3月，我司提出进场开业时，贵司未能同意履行合同。2019年3月，我方再次提出履行合同，经交涉并且需要解除合同。目前我司的设备已经闲置2年多。如不再使用，恐全部报废，考虑到此项目不可能在贵场地继续，我们积极找寻意向地点，以发挥这些设备的作用。2017年我司投入设备、水电、围网、人工等等，总计投资损失达135万多元（附清单）。为妥善解决好水上乐园产生的经营纠纷，考虑到设备的使用周期，尽快对设备加以利用，减少双方的损失，以免纠纷扩大。我司秉承共同承担损失的意愿，愿以各自承担一半的原则，请贵司给予项目损失50%的补偿，约67.5万元。以此达到共同承担的结果，友好解除合同。2019年4月26日，华美公司向滨海公司发出《关于的回函》，载：我司根据实际情况作以下说明，1.双方于2017年7月3日签署《广场租赁协议》，2017年8月14日，萝岗市场和质量监督管理所以贵司无照经营为由勒令贵司水上乐园项目停止经营，不予开业。2.为维护贵司权益，减少贵司损失，经友好协商，双方于2017年9月30日签署《广场租赁补充协议》，协议约定贵司应于2018年5月19日前获得该场地营业执照、特种行业经营许可证等合法证照并经我司审核无误后我司即交付场地给贵司经营，如贵司逾期提供，则场地交付时间顺延，贵司不得开业。我司已按约定配合贵司办理营业执照，但截止至今贵司并未提供营业执照及其他证照。3.据我司了解，2018年4月，贵司申请办理营业执照，但政府相关部门口头告知因政府正在收储我司场地的原因，不予办理营业执照。4.政府收储我司场地属于不可抗力事件，根据《广场租赁协议》第十二条不可抗力的相关约定，发生不可抗力事件后，本协议即告终止，甲方将履约保证金无息退还给乙方，甲方或乙方均不可向对方要求任何其他赔偿。综上所述，我司郑重声明及回复，贵司无法办理相关证件并非我司原因，我司并未违约，故我方有权拒绝贵司要求我司支付的任何款项。2019年4月28日，滨海公司向华美公司发出《关于复函的问题》，载：1.滨海公司想了解，土地收储进展如何？什么时间完成收储（以方便滨海公司安排时间拉回设备）？2.据说，政府收储土地，对收储土地上已经投入使用的设施会做出补偿，不知是否政府已对滨海公司设施做出补偿标准？3.如果政府土地收储还未对滨海公司设施做出补偿，请华美公司在与政府谈判中，替滨海公司向政府提出补偿要求。2019年5月8日，华美公司向滨海公司发出《关于的回函》，载：依据双方签订的《补充协议》第二条约定，滨海公司至今仍未向华美公司提供该场地营业执照及其它证照。依据《补充协议》第六条的约定，滨海公司相关执照、资质许可或保险等资料不全，华美公司有权要求滨海公司停业整改，因此造成的一切后果及损失由滨海公司承担。2018年5月20日至2018年10月10日滨海公司仍应向华美公司支付租金及物业管理费合计8万元，至今华美公司未收到此款项。依据《广场租赁协议》第十一条约定，华美公司有权单方解除协议，收回场地，履约保证金不予退还。依据《广场租赁协议》及《补充协议》约定，滨海公司相关执照、资质许可或保险等资料不全，并拖欠租金，已造成违约事实，现书面通知滨海公司双方签订的《广场租赁协议》及《补充协议》解除，协议的解除时间为滨海公司收到本回函之日。另关于滨海公司提及的政府收储相关问题，华美公司说明如下，华美公司一直主张自主开发，自主运营，且政府早已召开相关会议，明确停止对华美公司香雪城项目的收储工作。滨海公司为证明其经营水上乐园的投入，提交了：1.滨海公司（甲方）与河南省科琦游乐设备有限公司（乙方）签订的《产品购销合同》，载：产品名称，水乐园，单价739600元，备注：其中250000元开发票，489600元开收据，合同约定运输由乙方代办托运，运费由甲方承担。落款处甲方代表人为康建意。《产品购销合同》后附《动漫水世界产品销售清单》，载：彩虹滑梯、支架水池、龙头大滑梯、龙鲨乐园、水上足球场、海豚大门各1个，沙缸10个，水池扶梯4个，硫酸铜、消毒剂、烧碱片、沉淀剂等，吸污机、斑点狗、2米跳床、香蕉压板等。2.河南省科琦游乐设备有限公司于2017年7月12日向康建意开具的增值税发票3张，金额总计250000元。3.河南省科琦游乐设备有限公司于2017年7月12日开具的收据，载收到滨海公司（康建意）购买水乐园设备款489600元。4.银行流水，载2017年7月1日至2日，通过康建意银行账户POS交易5笔，共计739600元。5.货运收据，载郑州-广州设备运费，6700元。6.耗材、安装费、传单、员工工资等的收据，滨海公司主张上述费用共计30多万元。滨海公司另提交1.与“华美曹悦（草月花舍）”的微信聊天记录，载：2018年3月、4月、5月、12月期间，滨海公司要求华美公司提供相关证明办理备案手续，并约时间就水上乐园事项见面详谈。2019年3月，滨海公司希望就水上乐园开业或退场补偿进行协商。2.与华美公司“雷总”“曹总”的谈话录音，记录双方就租赁合同解除的赔偿事宜进行协商。以上事实，有《广场租赁协议》《补充协议》，滨海公司与华美公司往来函件、《产品购销合同》、发票、收据、银行流水、微信聊天记录、录音及当事人陈述等予以证实。本院认为，滨海公司、华美公司签订的《广场租赁协议》《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。双方争议的焦点为《广场租赁协议》《补充协议》未能继续履行的违约方，滨海公司主张的违约金及损失是否合理。华美公司在2019年4月26日的《关于的回函》中提出了滨海公司无法办理营业执照的原因为“政府相关部门口头告知因政府正在收储我司场地的原因，不予办理营业执照”，即华美公司已在《关于的回函》中确认滨海公司无法就经营案涉水上乐园项目办理出营业执照，故本院认为华美公司提供的案涉租赁场地无法满足滨海公司经营的需要，构成根本违约。关于《广场租赁协议》《补充协议》的解除。华美公司在2019年5月8日的《关于的回函》中提出滨海公司未支付租金等违约行为，主张解除合同，根据滨海公司提交的微信聊天记录，双方在2018年至2019年期间就滨海公司开设水上乐园项目停业后的重新开业及赔偿问题进行协商，在此期间华美公司一直未向滨海公司主张过违约责任。同时，因滨海公司未能支付租金、管理费的原因在于华美公司未能提供满足需要的租赁场地，华美公司在《关于的回函》中提出解除合同事由并不成立。但因滨海公司在庭审中亦同意解除《广场租赁协议》《补充协议》，故本院确认双方签订的《广场租赁协议》《补充协议》于2019年5月8日解除。因滨海公司2018年实际并未占有使用案涉租赁场地，华美公司要求滨海公司支付2018年租金及管理费，本院不予支持。同时滨海公司并无违约行为，华美公司要求滨海公司支付违约金并没收滨海公司支付的保证金无相应的事实依据，本院不予支持。关于滨海公司要求华美公司返还保证金50000元，支付违约金150000元，根据《广场租赁协议》第十条“乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面提前解除本协议，甲方无息退还乙方交纳的履约保证金，并支付15万元作为违约金给乙方”的约定，滨海公司的该项诉讼请求符合合同的约定，本院予以支持。关于滨海公司主张的损失95万元，本院认为，首先，根据滨海公司提供的《产品购销合同》及所附清单，相关设施设备均为可拆装的可移动设备，其损失主要在于拆装设备中的耗材及人工的损失，滨海公司要求按照其实际全部投入主张相应的损失缺乏理据。其次，虽然华美公司未能提供满足经营需要的场地，但滨海公司在洽谈场地租赁，正式投入经营前理应先行办理相关证照的审批，并根据审批结果再行投入设备的采购等，故滨海公司对于其先行投入资金经营导致损失扩大亦应承担相应的责任。最后，本院支持的上述违约金已经足以弥补滨海公司的实际损失。综上，本院对于滨海公司主张的损失95万元不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州市滨海乐园有限公司与被告（反诉原告）广州华美置业股份有限公司签订的《广场租赁协议》《补充协议》于2019年5月8日解除；二、被告（反诉原告）广州华美置业股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州市滨海乐园有限公司返还保证金50000元及支付违约金150000元；三、驳回原告（反诉被告）广州市滨海乐园有限公司的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）广州华美置业股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费15150元，由原告（反诉被告）广州市滨海乐园有限公司负担10850元，由被告（反诉原告）广州华美置业股份有限公司负担4300元。反诉受理费1733元，全部由被告（反诉原告）广州华美置业股份有限公司负担。本诉受理费已由原告（反诉被告）预交，原告（反诉被告）同意由被告（反诉原告）在履行本判决义务时将其应负担的本诉受理费一并迳付原告（反诉被告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  臧玉林人民陪审员  李建明二〇二〇年二月十八日法官助理钟陈书记员姚春华