山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终6617号 上诉人（原审被告）：鲁太红，男，1963年5月14日出生，汉族，居民，住安丘市。 上诉人（原审被告）：鲁东华，男，1987年3月22日出生，汉族，居民，住安丘市。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：沈丰涛，安丘景龙法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：鞠辉，男，1993年4月9日出生，汉族，居民，住安丘市。 委托诉讼代理人：刘保成，山东康桥（潍坊）律师事务所律师。 上诉人鲁太红、鲁东华因与被上诉人鞠辉物权保护纠纷一案，不服山东省安丘市人民法院（2018）鲁0784民初5929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鲁太红、鲁东华上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。1、上诉人与安丘市宝源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并合法领取了涉案房屋的钥匙、办理了房屋贷款。签订合同后，开发商处工作人员潘娟领着上诉人到了A-7#楼四楼西户，并给上诉人该房的钥匙，上诉人对该房屋进行装修。上诉人是通过合法途径取得的该楼房及钥匙，无任何过错。安丘市宝源房地产开发有限公司应当出庭，以便查明事实。2、一审时，上诉人对被上诉人提供的安丘市投资项目核准证明、商品房买卖合同、住房凭证及开发商出具的证明等相关证据均有异议，不能据此认定涉案房屋归被上诉人所有。上诉人与被上诉人就涉案房屋产生争议后，都找到开发商进行协商，当时开发商同意给相关补偿，但一审时安丘市宝源房地产开发有限公司出具的证明内容却违背事实。而且，从常理看，涉案房屋所在楼体共计6层，从下往上数，上诉人现在所用的房屋正是该楼的四楼西户，足见上诉人无任何过错。 被上诉人鞠辉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 鞠辉向一审法院起诉请求：1、确认位于安丘市，不动产权证（明）号0051594，归鞠辉所有；2、判决鲁太红、鲁东华立即腾出房屋、拆除装修装饰等物品、恢复原状；3、判决鲁太红、鲁东华共同赔偿鞠辉清理房屋残留物品费用约3万元（具体以评估为准）；4、判决鲁太红、鲁东华共同支付自2018年4月1日起至实际腾出房屋期间的房屋占用费，参照租金标准，每月2000元；5、诉讼、保全等费用均由鲁太红、鲁东华承担。诉讼中，鞠辉变更诉讼请求第3、4项为：待鲁太红、鲁东华实际腾出房屋后，房屋内的拆除费用及鲁太红、鲁东华所占用房屋期间租金费用另案起诉。 一审法院认定事实：2015年4月1日，经有关部门核准安丘宝源房地产开发有限公司取得宝盛花园开发建设项目，投资内容为主要建设5+1F住宅楼2栋（A-1、A-2号）、5+2F住宅楼6栋（A-3、A-4、A-5、A-6、A-7、A-8号）及3F物业管理用房。 2015年12月9日，鞠辉与安丘宝源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，合同编号：201512090216，约定鞠辉购买公司开发的第Ａ-7幢3层304号房。2015年12月15日，双方到安丘市不动产管理部门办理了预告登记，登记号为安丘房预城区字第××号，房屋座落：宝盛花园Ａ-7＃楼东2单元304室。合同签订后，鞠辉按合同约定交付了首付款，并按约定向中国建设银行办理了按揭贷款，同时按约交付了房屋贷款。 2017年4月22日，鲁太红与安丘宝源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，合同编号：201704220009，约定鲁太红购买公司开发的第A-7幢4层404房。2017年6月12日，双方到安丘市不动产登记中心办理了预告登记，登记证号为鲁（2017）安丘市不动产证明第0007786号，房屋座落：宝盛花园A-7#楼东2单元404室。合同签订后，鲁太红按合同约定交付了首付款，并按约定向银行办理了按揭贷款，同时按约交付了房屋贷款。 2018年4月，鞠辉查看位于宝盛花园A-7#楼东2单元304室房屋时发现鲁太红、鲁东华正在室内进行装修装饰，即进行劝阻，也曾到安丘宝源房地产开发有限公司反映。该公司于2019年1月10日出具证明一份，内容为：“因小区业主鞠辉、鲁太红、鲁东华发生纠纷，经我公司调查核实情况如下：1、我公司开发的宝盛花园A-7#楼东2单元304室的所有权归鞠辉所有，且已经办理了网签、备案手续，鞠辉也办理了按揭贷款。2、我公司开发的宝盛花园A-7#楼东2单元404室的所有权归鲁太红所有。3、因鲁太红个人原因导致房屋装修错误，且非法居住在了鞠辉的房子里，我公司自始至终都未向鲁太红交房屋钥匙，也未同意鲁太红的装修，鲁太红也未到我公司办理交房手续，也未缴纳装修保证金。我公司也多次做鲁太红、鲁东华的工作，但鲁太红、鲁东华拒绝搬离。4、我公司所开发的宝盛花园A-7#楼东2单元均有合法的规划、审批手续，A-7#号住宅楼的设计为5+2F，住宅5层、地上储物间一层、地上车库一层，从上往下数依次为，5楼、4楼、3楼、2楼、1楼、储物间、车库，没有地下室和地下车库。特此证明。经办人：何积财安丘宝源房地产开发有限公司（加盖公司印章）2019年1月10日”。 鞠辉经多次协调未果诉至法院，法院审理过程中，根据鞠辉申请对相关项目进行评估，因鲁太红、鲁东华拒不配合打开房产进行现场勘验，导致无法对现场进行勘验，故无法对该委托做出鉴定，鉴定机构于2019年8月5日将委托材料退回。 诉讼过程中，鲁太红、鲁东华称房屋由鲁太红购买，鲁太红、鲁东华共同装饰，现由鲁东华一人在涉案房屋内居住使用。 一审法院认为，鞠辉、鲁太红与安丘宝源房地产开发有限公司分别签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。按照合同约定，涉案房屋即宝盛花园A-7#楼东2单元304室由鞠辉购得，宝盛花园A-7#楼东2单元404室由鲁太红购得的事实，依法应予确认。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。上述规定可以看出，房屋的预告登记在某种程度上具有物权效力。鞠辉与鲁太红购买房屋后均办理了预告登记并领取了权利证书，二人对各自的房屋享有物权。物权受法律保护，任何组织或个人不得侵害。《中华人民共和国物权法》第34条规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。同时该法第35条、36条、37条规定了妨害、侵害物权以及造成不动产毁损侵权人应承担排除妨害、恢复原状以及损害赔偿等法律责任。鉴于鲁东华占有房屋拒不开门导致相关价值及损失无法鉴定，先行要求确认涉案房屋归鞠辉所有，并要求鲁太红、鲁东华腾出房屋、拆除装修、装饰等物品、恢复原状、后期权利另行主张，理由正当，依法应予支持。但考虑到拆除装修、装饰等物品恢复原状可能会给鲁太红、鲁东华造成更大损失，酌定该项请求鞠辉可与其他诉求另行主张。同时希望鲁太红、鲁东华充分认识自己的侵权行为及其后果，配合鞠辉妥善处理纠纷。 综上所述，为依法维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第二十条、第三十三条、第三十四条之规定，判决如下：一、位于安丘市（权利登记号：安丘房预城区字第××号）归鞠辉所有；二、鲁太红、鲁东华于判决生效之日起三十日内腾出上述房屋。如果未按判决指定的期间履行义务，鲁太红、鲁东华应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元（已预交275元），由鞠辉负担550元，鲁太红、鲁东华负担200元。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为涉案房产的权属认定问题。 双方当事人对于本案争议房产是304室还是404室存在分歧，鞠辉主张鲁太红、鲁东华现占用的房屋为304室，鲁太红、鲁东华认为其现占用的房屋为404室。从双方当事人与安丘宝源房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同看，鞠辉购买的是宝盛花园A-7#楼东2单元304室，鲁太红购买的是宝盛花园A-7#楼东2单元404室，并且分别进行了不动产预告登记，两处房屋属于上下楼关系。从现有房屋的占有使用情况看，紧靠鲁太红、鲁东华现占用房屋之上的房屋仍处于空置状态，其余楼层均已经投入使用。鲁太红、鲁东华主张其占有使用的涉案房产就是其购买的404室，但是其该项主张与周边楼层位置信息不符，与涉案房产的设计规划不符，安丘宝源房地产开发有限公司作为涉案楼盘的开发商亦出具证明说明了涉案房产的位置信息即为304室，故鲁太红、鲁东华仅凭其自己认为的观点主张涉案房产就是404室缺乏依据。至于鲁太红、鲁东华对涉案房屋进行了装修，要求安丘宝源房地产开发有限公司进行补偿，属于其与安丘宝源房地产开发有限公司之间的纠纷，与鞠辉无关，不属于本案审理范围。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费750元，由鲁太红、鲁东华负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二〇年二月十七日 书记员  褚诗舒