江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1283民初1923号 原告：泰兴市海睿装饰工程有限公司，统一社会信用代码91321283323808944Q，住所地泰兴市城东高新技术产业园区戴王路西侧。 法定代表人：严荣海，总经理。 委托诉讼代理人：刘保清，江苏兴知律师事务所律师。 被告：周平建，男，1973年6月28日出生，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：孙小林，江苏紫罗兰律师事务所律师。 原告泰兴市海睿装饰工程有限公司(以下简称海睿公司)与被告周平建租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘保清、被告周平建及其委托诉讼代理人孙小林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告承包费、补贴工资等共计121.95万元；2、判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2014年11月19日前，原被告商定，原告将泰兴市中南世纪城会所（以下简称中南会所）二楼健身部承包给被告，并约定：合同期五年，从2015年1月1日至2019年12月31日，第一年承包费用35万元，从第二年起承包费每年递增5万元，总承包款为225万元，同时交纳保证金20万元，保洁、前台、保安工资被告每月补贴2000元。后被告于2014年11月20日、12月8日、12月10日分别转账46万元、10万元、36万元，共计92万元给原告作为承包预付款，原告于2014年11月19日出具100万元借条作为收款凭证。双方于2014年11月28日补签承包合同。合同履行至今，被告尚欠承包费、工资补贴费等121.95万元。现为了维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1、海睿公司营业执照、工商变更登记通知书； 2、严荣海与周平建签订的《泰兴中南会所健身部承包协议》； 3、泰兴市中南地产开发有限公司（以下简称中南地产）与原泰兴市乐天投资管理有限公司（以下简称原乐天公司）签订的《委托运营管理合同》； 4、原乐天公司工商登记资料； 5、健身器材交接单； 6、（2017）苏1283民初3613号民事判决书； 7、（2019）苏12民终585号民事判决书； 8、律师函； 9、（2019）苏1283民初1115号民事调解书。 被告周平建辩称，2014年11月24日，中南地产与原乐天公司（后更名为海睿公司）签订一份《委托管理运营合同》，主要内容为中南地产将其拥有的中南会所负一层、二层委托海睿公司运营管理，委托期限暂定一年（注：以装修完毕交付使用之日开始计算，截止日期以具备办理营业执照之日为准）。2014年11月28日海睿公司法定代表人严荣海以个人名义和被告签订《泰兴中南会所健身部承包协议》，将中南会所二楼健身部承包给被告经营。一年后，中南地产与海睿公司就合同的解除及费用承担问题发生矛盾，并产生诉讼。被告认为：一、与被告签订《泰兴中南会所健身部承包协议》的主体是严荣海，而不是海睿公司，被告和海睿公司无任何合同关系，海睿公司无权起诉被告，更无权申请冻结被告的财产。二、从上述案件可以看出，既然中南地产与海睿公司签订的《委托管理运营合同》无效，那么建立在该合同基础上的《泰兴中南会所健身部承包协议》必然应认定无效。三、中南地产与海睿公司的合同期限只有一年，而严荣海无权与被告签订合同，更无权签订五年期的合同，其行为涉嫌合同诈骗。四、关于被告实际占有使用房屋的时间问题，2016年9月3日前，涉案房屋未经消防验收合格，该房屋不能作为出租房屋，签订的合同也是无效的，也就是说合同签订长达一年多的时间一直不具备交付条件，致被告根本无法正常经营。根据法律规定合同无效，严荣海应当赔偿被告有关损失（已另案诉讼）。五、关于房屋使用面积，被告只使用了原告受托管理的小部分，被告支付的费用已经远远大于应承担的费用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其抗辩主张，向本院提交了下列证据： 1、（2017）苏1283民初3613号民事判决书； 2、上诉状； 3、《建设工程消防验收意见书》； 4、江苏中南物业服务有限公司泰兴分公司与江苏广益体育发展有限公司签订的合同； 5、汇款记录； 6、项目投入情况表（被告制作的有关健身器械及其它投入费用的相关明细）； 7、律师函及回函； 8、广告费发票及收据； 9、微信聊天记录截图； 10、中南地产与原乐天公司签订的补充协议； 11、庭审笔录。 根据原被告双方举证及陈述，本院认定事实如下： 一、2014年11月24日，案外人中南地产（委托方，甲方）与原乐天公司（受托方，乙方）（2017年4月18日经工商部门核准变更为海睿公司，即本案原告）签订《委托管理运营合同》一份，约定：甲乙双方就甲方所拥有的中南会所管理经营合作达成以下条款：一、委托标的标的物：中南会所负一层、二层，总计面积3500平方米，委托物业平面区域图及委托物业设施设备等资产以双方签订合同时的资产移交清单为准（详见附件一）。二、委托方式甲方就其拥有的中南会所负一层、二层的全部资产委托乙方进行管理运营，由乙方在法律规定的范围内进行合法运营管理，乙方保证全面开展专业有效的运营，提升被委托的项目的行业地位、品牌地位及市场价值。三、委托期限委托期限暂定为一年（注：以装修完毕交付使用之日起开始计算，截止日期以具备办理营业执照之日为准）。四、委托事项1、全面制定经营方案，引进先进的市场管理理念、模式、方法；2、承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准。……此后，中南地产向原乐天公司交付合同约定物业及资产。 二、2014年11月28日，原告海睿公司法定代表人严荣海（甲方）与被告周平建（乙方）签订《泰兴中南会所健身部承包协议》，将中南会所二楼健身部承包给被告经营。并约定：一、承租费：第一年叁拾伍万元（30万+5万），其中伍万为甲方保证乙方最低消费。二、总承租时间暂定五年，从2015年1月1日至2019年12月31日。承租费由协议签订第二年开始，在前一年的基础上递增伍万，直至协议终止。五年合计乙方要付甲方承租费贰佰贰拾伍万元，甲方要保证最低营业额贰拾伍万。三、乙方要服从甲方的统一管理，并配合甲方会所的各项活动。四、关于会员费的分配，细则如下：1、甲方给予乙方最低每年伍万元会费，超出部分按乙方给予会员的最低折扣收取75%；2、在乙方处办理的会所其他部门的会员费，乙方收取介绍费10%。五、自协议签订三日内，乙方要一次性支付甲方设备保证金贰拾万元整。六、在运营过程中乙方如若要自行增加设备器材，须甲乙双方协商同意签字认可后由乙方自行购买。该部分器材，在甲乙双方合同期满后由甲方按每年15%折旧进行回收，乙方亦可自行处理。……八、乙方在甲方规定的经营区域内所产生的水、电、人工工资以及其他经营消耗的费用由乙方自理。……十、保洁、前台、保安等会所共同使用人员由甲方统一招聘和管理，乙方按每月2000元补贴甲方相应工资费用。……协议签订后，被告于2014年11月20日、12月8日、12月10日分别向严荣海银行卡转账46万元、10万元、36万元，合合计92万元。严荣海于2014年11月19日向被告出具借条一张，载明向被告借款100万元，并约定还款时间为2015年11月20日前还清。 三、2015年1月至2015年4月期间，海睿公司多次通过工作联系单对运营过程中发现、存在的问题向中南地产提出整改、维修的要求。此后双方产生矛盾，对此相互发函就有关费用给付、返还委托资产及后续合作等事宜商谈处理未果。2016年11月28日开始，海睿公司将中南会所负一层、二层内资产、物品进行清理，2016年12月1日搬移完毕。海睿公司法定代表人严荣海在“泰兴市中南世纪城会所负一层、二层物业、资产盘点清单”中签名。后中南地产以海睿公司未能按期返还委托物业，搬移其相关物品及支付相关费用等为由于2017年4月24日诉至本院，并提出如下诉讼请求：1.海睿公司立即将遗留在中南会所负一层、二层的物品整理后搬离；2.海睿公司向中南地产支付水费暂定69395.76元、电费343378.4元（最终以合同签订之日起至实际搬离之日止此段期间内发生的数额为准）;3.海睿公司向中南地产支付保洁费用120750元；4.海睿公司向中南地产支付逾期腾房占有使用费用暂定400万元（最终以司法鉴定结果为准）;5.海睿公司向中南地产支付游泳健身会员卡费用余额269637元；6.海睿公司向中南地产支付违约金300822元；7.海睿公司向中南地产支付公证费800元;8.海睿公司承担本案诉讼费用。本院以（2017）苏1283民初3613号案件立案审理。 该案审理过程中，中南地产、海睿公司双方于2018年1月12日对委托物业区域内健身房的健身器械进行了清点，海睿公司遂于2018年1月13日搬移了相关物品。关于海睿公司搬移委托物业区域内其他相关物品的时间问题:中南地产认为，海睿公司将负一层和二层办公室的物品搬移的时间是在中南地产起诉后的2017年4月30日。海睿公司认为，上述相关物品在2016年9月20日之后至2016年年底已经陆续全部搬移。同时，根据中南地产的申请，本院委托江苏经纬资产评估房地产土地估价有限公司对中南会所负一层、二层场地占用租金进行了评估咨询。该公司于2018年6月13日出具了中南会所负一层、二层场地占用租金资产评估咨询报告书，评估咨询结果为人民币1779121元，具体：1、负一层建筑面积2770.28平方米，占用时间自2016年1月7日起至2017年4月30日止，共479天，租金单价0.7元每平方米/天，租金评估总值955414元。2、二层西侧区域建筑面积705.62平方米，占用时间自2016年1月7日起至2017年4月30日止，共479天，租金单价0.96元每平方米/天，租金评估总值324470元。3、二层东侧区建筑面积705.62平方米，占用时间自2016年1月17日起至2018年1月13日止，共737天，租金单价0.96元每平方米/天，租金评估总值499237元（含装潢设施）。 该案判决分析认为，（一）、关于合同效力。根据合同约定，中南地产为提升行业地位、品牌地位及市场价值将其拥有的中南会所负一层、二层的全部资产委托海睿公司进行管理运营，由海睿公司开展游泳、健身、足浴、棋牌等服务业务。中南地产以委托海睿公司管理运营的名义，实质是将其拥有的会所部分资产发包给海睿公司进行相关的服务业务的经营，而合同签订时及海睿公司进行管理运营过程中，中南地产的会所并未领取营业执照，也未取得消防、卫生、公安等职能部门颁发的相关许可证。因此，该合同因违反法律的强制性规定而应认定为无效。（二）、关于二层健身器械等物品的搬移时间。双方于2018年1月12日进行清点，海睿公司于2018年1月13日搬移相关物品，对此本院予以确认。并于2018年9月6日判决确认：1、海睿公司于本判决生效之日起十日内给付中南地产水电费用100000元，保洁费用120750元，逾期交付物业的占有使用费用356529.15元，合计577279.15元。2、驳回中南地产的其他诉讼请求。因中南地产不服，提起上诉。2019年4月25日，泰州市中级人民法院以（2019）苏1283民终585号民事判决书判决确认：驳回上诉，维持原判决。 四、就2014年11月19日严荣海向被告出具借条涉及的借款，被告于2019年1月22日诉至本院要求严荣海偿还借款本金100万元，并承担相应利息。本院于2019年5月27日以(2019)苏1283民初1115号案件立案调解达成调解书，双方一致确认借款本金为92万元，并由严荣海分期偿还借款本息。就本案原被告之间租赁合同纠纷审理中，原被告一致确认该92万元不再作为被告向原告支付的租金，并确认除此以外，被告另给付了租金47万元。为此，原告变更诉讼请求，要求：1、请求判令被告支付原告租金73.31万元（租赁期限为2014年11月28日至实际搬离日期即2018年1月12日，合计3年1个月18天）；2、工资补贴等费用7.52万元；合计80.83万元。 审理中，周平建于2019年7月1日诉至本院，要求：1、确认2014年11月28日签订的《泰兴中南会所健身部承包协议》无效；2、判令海睿公司、严荣海连带返还周平建租金35万元、保证金20万元；3、判令海睿公司、严荣海连带支付周平建固定资产折价款199348.57元；4、判令海睿公司、严荣海连带赔偿周平建宣传费90834元；5、判令海睿公司、严荣海承担本案诉讼费用(本院以（2019）苏1283民初6481号案件另案审理)。 本院认为：本案争议焦点是：一、原告诉讼主体资格是否适格；二、案涉合同的性质及其效力；三、原告主张的租金如何计算确认；四、原告主张的补贴等费用如何计算确认。 关于争议焦点一，尽管与被告签订《泰兴中南会所健身部承包协议》时由严荣海签字，但此时市场监督管理部门已经受理以严荣海作为法定代表人的原乐天公司设立登记，并于2014年11月29日领取营业执照，原乐天公司依法从事经营活动，并于2017年4月18日经市场监督管理部门核准公司名称变更登记为海睿公司。故应认定海睿公司与被告因《泰兴中南会所健身部承包协议》而形成权利义务关系，海睿公司作为原告诉讼主体资格适格。 关于焦点二，根据中南地产与海睿公司合同约定，由中南地产将有关物业及资产委托海睿公司运营管理，由海睿公司自主经营，收益归海睿公司所有，海睿公司系有偿接受委托，应认定为中南地产与海睿公司的合同性质为委托合同，该合同经人民法院审理确认无效。海睿公司又与被告签订协议，将接受委托运营管理的物业、资产中一部分“承包”给被告经营，双方的协议名义为承包，但从协议的主要内容看，是将涉案的房屋（中南会所二层）及有关设备租赁给被告从事健身经营活动，并收取相应的租金，因此该协议实质为租赁合同。双方当事人未能举证证明租赁合同签订时，案涉物业取得消防等职能部门颁发的相关许可证，该合同违反法律的强制性规定。同时，基于海睿公司与中南地产之间的委托合同，海睿公司享有的管理运营期限只有一年，却与被告签订的租赁合同约定期限为五年，海睿公司对租赁期限的约定，系无权处分，且未得到中南地产追认。故认定本案案涉合同为无效。 关于争议焦点三，因原被告之间的租赁合同为无效合同，对无效的形成，双方均存在过错。被告应当赔偿实际占有使用租赁物给原告造成的损失，给付合理、必要的租金。合同约定的租金数额，明显超过经法院判决确认由原告向中南地产承担的物业占有所有费用，因此，应由被告按实际使用相关物业的时间和实际使用面积承担占有使用费用。已经生效的中南地产与海睿公司委托合同纠纷一案审理中，有关评估机构对海睿公司超出委托合同期限而延期占用中南会所负一层、二层场地的占用租金进行了评估咨询，并出具了中南会所负一层、二层场地占用租金资产评估咨询报告书。具体为：二层西侧区域建筑面积705.62平方米，占用时间自2016年1月7日起至2017年4月30日止，共479天，租金单价0.96元每平方米/天，租金评估总值324470元；二层东侧区建筑面积705.62平方米，占用时间自2016年1月17日起至2018年1月13日止，共737天，租金单价0.96元每平方米/天，租金评估总值499237元（含装潢设施）。该案裁判时确认评估单位对以上二层东西两侧区域占用时间记载颠倒，但不影响该咨询报告书中对租金单价的认定，而且二层东西两侧区域面积相同，也不影响租金的计算。就本案而言，海睿公司租赁给被告的场地就是二层西侧区域（即健身会所），建筑面积705.62平方米，占用时间自2015年1月1日（双方约定的起算时间）起至2018年1月13日止，共1118天。关于租金数额，可参照以上评估的租金标准即单价0.96元每平方米/天计算确认，租金总值757327.83元。扣除原被告确认被告已经支付的47万元，余为287327.83元。至于除场地以外的有关健身器材等的使用费用问题，原告未能举证证明实际租赁给被告使用的具体标的物，也未能举证证明租金计算依据及标准，对此本院不予认定为原告的合理、必要损失。 关于争议焦点四，因原被告双方在合同中约定了保洁、前台、保安等会所共同使用人员由原告统一招聘和管理，被告按每月2000元补贴原告相应工资费用，该费用确系被告自身经营所需承担合理费、必要的费用，应当由被告按约定给付原告。结合本案认定的被告实际占有使用租赁物的时间，应当计算为36个月（自2015年1月1日起至2018年1月13日止，按月计算），合计72000元。 另外，关于被告辩称的原告与被告签订合同的行为涉嫌诈骗之主张，被告未能举证证明已经向公安机关报案或公安机关已经立案受理，故对该主张，本案中不予理涉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条规定，判决如下： 一、被告周平建于本判决生效之日起十日内给付原告泰兴市海睿装饰工程有限公司租金287327.83元；保洁、前台、保安等工资补贴费72000元，合计359327.83元。 二、驳回原告泰兴市海睿装饰工程有限公司的其他诉讼请求。 被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15776元，财产保全费5000元，合计20776元，由原告泰兴市海睿装饰工程有限公司负担13000元，被告周平建负担7776元（此款原告已垫付，被告在给付上述款项时一并加付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  王小健 人民陪审员  王龙发 人民陪审员  刘 霞 二〇二〇年二月十三日 书 记 员  王 华 附：本案引用有关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。