浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初8326号 原告（案外人）杭州市临安区河桥镇人民政府，住所地杭州市临安区河桥镇柳溪江大街**。 负责人鲍浩亮，镇长。 委托代理人何健，浙江轩韬律师事务所律师。 被告（申请执行人）江晓赟，女，1967年4月3日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托代理人虞琦芬，浙江乐道律师事务所律师。 第三人（被执行人）邵振根，男，1963年4月5日出生，汉族，住杭州市临安区。 原告杭州市临安区河桥镇人民政府为与被告江晓赟、第三人邵振根案外人执行异议之诉一案，原告于2019年9月2日向法院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年11月12日公开开庭进行了审理，原告杭州市临安区河桥镇人民政府委托代理人何健、被告江晓赟的委托代理人虞琦芬、第三人邵振根到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杭州市临安区河桥镇人民政府诉称，通过杭州市江干区人民法院张贴的拍卖预告，原告得知杭州市江干区人民法院因执行被告与第三人民间借贷纠纷一案，案号为（2019）浙0104执2526号，拟对第三人名下位于杭州市临安区河桥镇柳溪江大道无门牌××幢101）、（1幢102）、（1幢201）、（1幢301）、（1幢401）的五套房屋进行拍卖处置。因第三人在2012年已将上述五套房屋出卖给原告，原告遂以案外人身份向杭州市江干区人民法院提出执行异议，请求裁定中止上述案件执行（原告本意是请求停止对上述五套房屋的执行），并解除对该五套房屋的查封。但杭州市江干区人民法院以（2019）浙0104执异35号执行裁定驳回了原告的异议。原告不服前述裁定，现依法向杭州市江干区人民法院提起执行异议之诉，并陈述有关事实与理由如下： 一、第三人将上述五套房屋转让给原告后又欺瞒原告将其抵押给被告的基本事实。2012年1月31日，第三人与原告签订《房屋转让协议》，将上述五套房屋转让给原告，转让总价79.8万元。后原告按协议约定分别于2012年2月2日和6月28日分两次向第三人付清了房价款，第三人也按协议约定于2012年7月份向原告交付了房屋。原告接收房屋后进一步实施了装修并一直占有使用至今，目前整幢房屋一层用作警务室，其他楼层主要用作员工宿舍。此外，第三人还将房屋“三证”（房屋所有权证、对应土地的国有土地使用证和契证）的原件交付给了原告，但房屋及其对应土地使用权的产权过户手续未立即办理。2018年8月份，为办理产权过户手续需要，第三人又与原告签订《补充协议》，进一步明确上述五套房屋对应土地使用权随房屋一并转让、转让价格已包含在房屋转让价格中等事项。之后，原告在委托房产中介机构代为办理产权过户手续过程中发现第三人在2017年8月份以房屋“三证”遗失为由，重新办理了统一不动产权证并在2017年9月份将上述五套房屋抵押给了被告及其丈夫江峰。然，第三人并未将上述五套房屋已补办新证并抵押他人的事实告知原告，甚至在与原告签订《补充协议》时对此节事实也只字未提，刻意欺瞒原告。 二、原告诉请之理由。其一、被告与第三人之间的民间借贷纠纷执行一案明显属金钱债权执行案件。其二，第三人与原告在平等、自愿以及协商一致的基础上签订《房屋转让协议》和《补充协议》，协议价格公平合理，协议内容不损害国家利益、社会公共利益以及其他任何第三方利益，也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，协议的签订时间也明显在杭州市江干区人民法院采取查封措施之前。其三，第三人2012年就已将房屋交付给了原告，原告对之有长期合法占有使用的事实。其四，原告按约向第三人付清了全部房价款。其五，依《房屋转让协议》和《补充协议》约定，并根据《合同法》有关规定，原告有权随时要求第三人协助办理产权过户手续，原告在协议签订后的一开始未立即要求第三人协助办理，是基于对其作为本单位具有一定职务和级别的党员干部的信任且其已向原告交付了房屋“三证”的原件，第三人故意欺瞒原告将房屋抵押给他人并因个人债务纠纷导致房屋被司法查封才是房屋未办理产权过户手续的原因，客观上讲，显然不是因为原告自身原因导致未办理过户登记。 以上情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，一方面，可排除对上述五套房屋的执行，另一方面，该五套房屋可免于查封。 三、杭州市江干区人民法院裁定驳回原告执行异议的理由不充分。 1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定恰是其第二十七条中的“司法解释另有规定”。 2、杭州市江干区人民法院以《担保法》第四十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条以及《物权法》第一百九十一条之规定，认为“对依法成立并按法定公示方法完成公示的抵押权的保护，均应优于受让人物权期待权的保护”之观点明显错误。以上几个条款针对的均是抵押人在抵押权已合法设立后将抵押财产转让给他人的情况，而第三人将房屋转让给原告发生在其将房屋抵押给被告之前。 3、抵押登记在法律上虽然具有“公示”效力，但在现实生活中，财产权利人将财产转让给受让人后又抵押给第三人及将财产抵押给抵押权人后又转让给第三人的情况均经常发生。此外，若论“公示”效力，交付和占有在法律上也具有“公示”效力。第三人在将上述五套房屋抵押给被告时，被告应当去了解该五套房屋的物理现状及权利负担情况，但被告实际上并没有，被告当初若赴现场查看或者向原告充分了解情况，势必不会接受第三人以该五套房屋作抵押，甚至根本就不会借款给第三人。 4、考虑到原告的单位性质，第三人将房屋转让给原告后又欺瞒原告将房屋抵押给被告，实际损害的是国家利益，根据《合同法》第五十二条第（一）项之规定，被告与第三人就上述五套房屋签订的抵押合同无效，进而按照我国法律“物权行为有因性”的主张，该五套房屋的抵押登记也无效。诉请：1、判令停止对第三人名下位于杭州市临安区河桥镇柳溪江大道无门牌××幢101）、（1幢102）、（1幢201）、（1幢301）、（1幢401）的五套房屋的执行并解除查封；2、判令被告承担本案的诉讼费用 被告江晓赟辩称，一、原告怠于行使权利，在长达七年时间里，没有办理产权过户，存在过错。从原告提供的证据看，原告与第三人签订的《房屋转让协议》时间是2012年1月。被告债权抵押登记时间为2017年9月。中间相隔5年8个月时间。2017年9月诉争房屋债权抵押后，原告陈述其在2018年8月又与第三人签订了一份所谓的“补充协议”，重新确认了双方在房屋转让协议中的权利义务，仍然没有提出转让产权，直到2019年江干区人民法院对该房屋拍卖预告才提出执行异议。从前述时间节点看，该房屋买卖产权过户显然已经超出了合理期限，原告存在怠于行使权利的情况。 二、诉争房屋未能办理过户，客观系因为违反行政法律法规的强制性规定所致。乡镇一级行政机关，不得违反国家和省有关规定，擅自购置办公用房。依据《浙江省机关事务管理办法》第十六条规定，其购置行为应当严格执行国家和省有关政府投资项目管理的审批程序，县级以上人民政府发展和改革行政主管部门应当在出具项目建议书批准文件前征求同级机关事务行政主管部门的意见。《浙江省机关事务管理办法》第十六条等规定，县级党政机关直属单位和乡镇（街道）党政机关办公用房建设项目，由县（市、区）政府提出申请，经市级发展改革部门核报市政府，由省政府委托市政府审批。申报前，应当由同级机关事务管理部门出具必要性审查意见。《浙江省党政机关办公用房管理实施办法》第十六条，被告认为，国务院对于各级财政资金使用，有着一套严密管理规范及监管程序。原告作为国家政府机关使用财政资金对外签订民事合同时，首先要遵守相关行政法律法规的规定，违反相关行政法律法规的强制性规定，其民事行为无效。 三、根据物权法第十五条合同效力和物权效力区别之规定，被告认为本案所涉《房屋转让协议》无论是否合法有效，但因未办理物权转让登记，原告仅仅享有基于买卖合同产生的物权期待权。根据《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”之规定，被告认为，被告的抵押权属于优先受让权，原告的物权期待权远不能与之相对抗。 四、考虑到原告的单位性质，作为政府机构，有严格遵守国家各项法律法规的义务。但其在签订房屋转让后的七年时间里，无正当理由不办理过户，客观上扰乱了国家不动产产权管理秩序。再加上原告未能遵守国家法律法规之规定擅自购置办公用房，违反资金监管程序及办公用房的管理规定，且在长达七年的时间里未能自查自纠，未能拨乱反正处理遗留问题，原告行为存在严重过错。 第三人邵振根述称，我认为房屋是原告的，最好终止执行，我欠被告的钱也应该归还。 综上，本案事实认定如下： 杭州市临安区河桥镇柳溪江大道无门牌××幢101）房屋（建筑面积39.2平方米）、杭州市临安区河桥镇柳溪江大道无门牌××幢102）房屋（建筑面积51.36平方米）、杭州市临安区河桥镇柳溪江大道无门牌××幢201）房屋（建筑面积118.74平方米）、杭州市临安区河桥镇柳溪江大道无门牌××幢301）房屋（建筑面积118.75平方米）、杭州市临安区河桥镇柳溪江大道无门牌××幢401）房屋（建筑面积118.75平方米）产权登记在邵振根名下，登记时间为2005年4月8日。 2012年1月31日，杭州市临安区河桥镇人民政府（购房人、乙方）与邵振根（售房人、甲方）签订《房屋转让协议》，约定：甲方同意将本人坐落在河桥镇柳溪江大道新街房屋转让给乙方，房屋建筑面积约480平方米（详见房屋所有权证）；房屋成交金额为798000元，其中房屋按每平方1350元计算，共480平方，折房价648000元，房屋装修150000元；乙方于2012年2月10日前付给甲方50万元，于2012年6月30日前付清余款298000元；甲方于2012年7月30日前交付房屋；由甲乙双方共同配合办理房屋权属过户手续，相关税、费根据有关规定由乙方缴纳，等等。 后杭州市临安区河桥镇人民政府（乙方）与邵振根（甲方）签订《补充协议》一份，就2012年1月31日签订《房屋转让协议》，双方就该房屋所占国有土地的使用权转让事宜做补充约定：补充协议中约定转让的国有土地使用权基本情况：土地使用权人：邵振根；土地使用证号：临国用(2004)第200011号；；地号20-07-17；使用权类型：国有出让；土地使用类型：商住综合；土地使用面积：120平方米；使用年限：至2052年12月15日。甲方同意将本人在河桥镇柳溪江大道新街占地面积120平方米的国有土地使用权转让给乙方，该国有土地使用权转让价格及支付方式已约定在双方于2012年1月31日签订的《房屋转让协议》中。甲方承诺出售的国有土地使用权已征得共有人的同意并已缴清土地初始出让时的出让金等相关费用。国有土地使用权交付情况：甲方已于2012年7月30日前随同房屋一并交付给乙方。甲方同意无条件配合乙方办理土地使用权过户登记手续，相关税费根据有关规定由乙方缴纳。 2012年2月2日，杭州市临安区河桥镇人民政府向邵振根汇款50万元；2012年6月27日，杭州市临安区河桥镇人民政府向邵振根汇款298000元。 2019年1月16日，江晓赟以民间借贷纠纷为由将邵振根诉至本院，诉讼请求；一、邵振根归还借款本金1000000元。二、邵振根支付2018年8月21日至2018年9月20日期间的利息15000元，2018年9月21日至2018年12月20日止的利息45000元、违约金15000元，2018年12月21日起至被告实际支付完毕之日止的利息按月2%计算。三、邵振根承担实现债权的律师费37880元。四、江晓赟对邵振根提供的抵押物临安市河桥镇柳溪江大道无门牌××幢201）、临安市河桥镇柳溪江大道无门牌××幢301）等房屋的价款优先受偿。2019年3月27日，本院依法作出（2019）浙0104民初620号民事判决：一、邵振根归还江晓赟本金人民币985000元，于判决生效之日起十日内付清。二、邵振根支付江晓赟利息及违约金人民币73600元（暂计算至2018年12月20日，此后以上述第一项未归还本金为基数，按年利率24%的标准，计算至款项实际付清之日止），于判决生效之日起十日内付清。三、邵振根支付江晓赟律师费损失人民币37880元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、江晓赟就上述第一至三项债权对邵振根名下位于临安市河桥镇柳溪江大道无门牌××幢201）、临安市河桥镇柳溪江大道无门牌××幢301）等的房屋享有优先受偿权。五、驳回江晓赟的其他诉讼请求。该判决业已生效。 上述生效判决认定事实如下：2017年9月21日，邵振根（借款人、抵押人、甲方）与江峰（出借人、乙方）签订了《抵押借款合同》一份，约定，借款金额1000000元；借款期限自2017年9月21日起至2018年3月20日止；月利率1.5%；甲方第一笔利息于2017年9月21日支付给乙方，后期每笔借款利息于每月21日前支付给乙方，到期一次性归还本金；甲方以自有房屋作为抵押担保，房屋坐落于临安市河桥镇柳溪江大道无门牌××幢201）、临安市河桥镇柳溪江大道无门牌××幢301）等（房屋建筑面积446.8平方米）；借款本金若发生逾期或部分逾期，甲方每日按未偿还本金总额的千分之五乘以逾期天数向乙方支付违约金，如诉至法院则甲方应承担诉讼费、执行费、律师费等相关费用；等等。 次日，江峰向邵振根转账交付1000000元。邵振根提供其名下位于临安市河桥镇柳溪江大道无门牌××幢201）、临安市河桥镇柳溪江大道无门牌××幢301）等作为本案借款抵押。双方依约办理了抵押登记手续，编号浙（2017）临安市不动产证明第0019201号。 江峰于2018年2月13日因病死亡。 江晓赟与江峰系夫妻关系。根据（2018）浙杭钱证内字第4046号公证书载明，江峰与邵振根签订的《抵押借款合同》项下的所有权益由江晓赟继承，其他继承人自愿放弃该遗产份额的继承权。 2018年3月20日，江晓赟与邵振根签订了《借款展期协议》一份，约定，原借款金额1000000元，展期借款金额1000000元，展期借款利息1.5%，原借款期限自2017年9月21日起至2018年3月20日，展期期限至2018年9月19日止，逾期不还，利率按原合同第二条第三款规定收取。 邵振根于2017年9月22日至2018年8月24日期间每月向江峰转款15000元，共计支付利息180000元，首笔利息支付时间为2017年9月22日。 后因邵振根未履行生效判决确定的付款义务，江晓赟向本院申请强行执行，2019年6月20日，本院依据（2019）浙0104执2526号执行裁定，查封了杭州市临安区河桥镇柳溪江大道无门牌××幢101）、（1幢102）、（1幢201）、（1幢301）、（1幢401）的五套房屋。 后杭州市临安区河桥镇人民政府作为执行案外人对案涉房屋提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2019年7月25日作出（2019）浙0104执异35号执行裁定书，驳回杭州市临安区河桥镇人民政府的异议请求。为此，杭州市临安区河桥镇人民政府向本院提起案外人执行异议之诉。 上述事实，有杭州市临安区河桥镇人民政府提交的（2019）浙0104执2526号《执行裁定书》、《房屋转让协议》、《补充协议》、汇款凭证、房屋所有权证、国有土地使用权证、契证、不动产权证书及本案庭审记录证实。 本院认为：案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。杭州市临安区河桥镇柳溪江大道无门牌××幢101）、（1幢102）、（1幢201）、（1幢301）、（1幢401）室房屋目前仍登记在第三人邵振根名下，本院依法查封并根据生效法律文书执行并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。对于归责于买受人自身原因，一般包含对他人权利障碍的忽略、对政策限制的忽略以及消极不行使登记权利等。 本案中，案涉房屋已于在原告杭州市临安区河桥镇人民政府与第三人邵振根签订《房屋转让协议》之前即办理出产权登记手续，2017年9月21日又因江峰与第三人邵振根之间的借款担保办理了抵押登记手续。根据原告杭州市临安区河桥镇人民政府主张，案涉房屋买卖发生在2012年且同年其已经占有案涉房屋，直到本院2019年6月20日查封之前的近七年时间内，杭州市临安区河桥镇人民政府却未能及时办理案涉房屋过户登记，期间杭州市临安区河桥镇人民政府也未通过诉讼等有效手段对第三人邵振根积极主张过户登记权利。在符合办理过户登记条件的情况下，对长达七年时间没有办理过户登记，杭州市临安区河桥镇人民政府没有合理解释。据此，本院认为案涉房屋未办理过户登记系买受人杭州市临安区河桥镇人民政府自身原因造成，其应承担不利的法律后果。同时，担保物权性质上属于定限物权，办理了抵押权登记的不动产具有其相应的公示效力，理论上应优先于所有权。案涉房屋已经办理了抵押权登记手续，其抵押权益应受法律保护。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，杭州市临安区河桥镇人民政府对案涉房屋并未享有物权期待权，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的实体权利，据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告杭州市临安区河桥镇人民政府的全部诉讼请求。 案件受理费人民币15436元，由原告杭州市临安区河桥镇人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省中级人民法院预交上诉案件受理费，在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韩 涛 人民陪审员  吴芳芳 人民陪审员  于会莉 二〇二〇年二月二十四日 代书 记员  王云霞