天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初9103号原告：天运通（天津）物流有限公司，住所地河**。法定代表人：魏亮，执行董事。委托诉讼代理人：李淑会，天津允公律师事务所律师。被告：天津阔恩仓储有限公司，住所地天津市河**。法定代表人：赵峰，执行董事。委托诉讼代理人：钟秀峰，天津宣昀律师事务所律师。原告天运通（天津）物流有限公司（以下简称天运通公司）与被告天津阔恩仓储有限公司（以下简称阔恩公司）租赁合同纠纷一案，本案系天津市河东区人民法院裁定移送至本院。本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天运通公司的委托诉讼代理人李淑会，被告阔恩公司的法定代表人赵峰及委托诉讼代理人钟秀峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天运通公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《合作协议》、《商品车仓储合作协议补充协议》；2.判令被告立即腾退位于北辰区（房地证：津字第**）房屋及场地，立即提清全部仓储货物并交付原告；3.判令被告支付自2019年1月1日至2019年6月18日租金21万元，并按照每月37500元标准支付自2019年6月19日至实际返还房屋场地之日期间的占有使用费；4.判令被告向原告支付截至2019年6月18日逾期交费违约金17052元（按照银行同期贷款利率四倍计算），并按照银行同期贷款利率四倍支付自2019年6月19日至实际返还房屋场地之日期间的违约金；以上合计暂计为227052元；5.判令本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为要求被告将租赁的合同中载明的位于北辰区的涉案房屋和场地予以腾退。原告将第四项诉讼请求变更为要求被告支付截至2019年6月18日逾期交费违约金17052元（按照银行同期贷款利率四倍计算），并按照银行同期贷款利率四倍支付自2019年6月19日至实际交付房屋租金及占有使用费期间的违约金。事实与理由：2017年10月25日，原告与被告签订了关于商品车仓储的《合作协议》，合同约定：由原告公司提供场地，即案涉地产，与被告合作经营商品车及相关配套产品，由被告每月向原告支付固定收益49500元，合作期限为三年。2018年5月1日，原告与被告就《合作协议》签订了《商品车仓储合作协议补充协议》，将每月的固定收益变更为37500元，并约定正式项目合作运营时间为2018年5月1日。上述合同签订后，原告依约向被告提供了案涉地产。2019年1月起被告未再向原告支付过每月37500元的固定收益。其后，原告多次向被告发送关于催要相关费用的律师函与履约告知函，但被告至今仍未向原告支付相关费用。故原告呈诉。阔恩公司辩称，不同意解除合作协议及补充协议，不同意清退房屋及场地，原则上不同意支付租金及房屋占有使用费，被告认为原告未按照双方约定履行合同，原告曾经承诺允许被告投资建设小型足球场和充电桩二期建设，但是没有兑现。被告不存在违约，对原告主张的违约金不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房地证、不动产权证、仓储合作协议、商品车仓储合作协议补充协议、履约告知函、履约告知函的回函、涉案场地示意图、涉案场地照片、企业信用信息公示报告等证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月25日，原、被告签订仓储合作协议，甲方为本案原告，乙方为本案被告。协议约定双方合作经营的货物为商品车及相关配套产品。合作模式为甲方提供场地及部分工作人员，负责相关货物的仓储及相关部分管理工作，乙方负责货物的采购、销售、售后机仓储货物的管理等相关工作，乙方承担甲方派遣人员的部分薪资，乙方充分认可甲方提供的货物仓储位及仓储环境，甲方负责保证相关场地及设施的正常运营条件。关于经营风险责任划分，双方约定合作经营项目在合作期内，商业经营风险，相关债权债务及其引起的民事、刑事等责任由乙方独立承担，但由于甲方原因造成的除外。合作期内，存储货物遭受盗抢、毁损、灭失情况由乙方自行处理，其相关损失除保险理赔范围外的由乙方自行承担，但由甲方原因造成的除外。关于货物仓储的安全管理，双方约定，甲方需配合乙方完成对仓储区域内消防设备的定时检测，检查，乙方安排人员负责货物日常巡视，保证货物在仓储过程中的安全状态。关于利润分配，双方约定甲方每月获得固定收益45900元整（不含甲方派遣人员的部分薪资），甲方获得的固定收益以每个月为一个周期，乙方应于协议签订日期起，每周期25日之前将甲方获得的固定收益打到甲方指定账户。关于合作期限，双方约定合作期间为三年，如遇包括但不限于自然灾害、战争、政府规划征迁、政府政策调整等不可抗力，使协议无法履行时，双方自行解除协议，互不承担任何责任，乙方在收到甲方书面通知60日内无条件提清全部仓储货物和所使用的房屋，并交还给甲方。如乙方逾期支付仓储合作费用达两个支付周期，甲方有权解除协议，逾期未交金额按照仓储费标准的双倍计算，收取违约金，乙方还应立即提清全部仓储货物。协议中还对其他事项进行了约定。2018年5月1日，原、被告双方签订了商品车仓储合作协议补充协议，甲方为本案原告，乙方为本案被告。双方约定该补充协议系关于合作项目正式启动运营时间和派遣人员及经营场地内老旧库房修缮事宜的补充说明，它是合作协议的组成部分，与合作协议具有同等的法律效力。在该补充协议中双方约定关于货物仓储的安全管理，根据甲乙双方现场勘查，在涉及双方项目仓储办公区域的一处原汽车运输二场时期所建的危旧库房，因年久失修，存在重大安全隐患；用于商品车及相关配套产品中转的场地因杂草、废弃物繁多，严重影响业务开展，同样存在重大安全隐患，按照行管部门要求，为确保安全生产，经双方协商，乙方自愿出资修缮维修仓储办公危旧库房及场地平整，涉及乙方修缮维修的仓储办公危旧库房待双方合约终止后应交由甲方。因甲方公司整体规划原因，现需使用合作项目场院后门及部分项目仓储用地（详见附图二阴影面积所示），甲乙双方经过友好磋商，同意修改合作协议第五条第一款利润分配条款内容，修改为甲方每月获得固定收益为人民币37500元整（不含甲方派遣人员的部分薪资）。根据合作协议第六条合作期限的相关规定，甲乙双方将在修缮维修仓储办公危旧库房及场地平整后正式投入运营，现确定正式项目合作运营时间为2018年5月1日。2019年1月28日，原告向被告发出账户变更说明，因原告公司内部原因导致原账号暂时不能使用，申请变更新账号付款。同月30日，被告向原告出具回函，要求原告对变更付款账户情况详细说明原因。后原告又于2019年3月12日向被告发出结款方式变更说明，申请由原有电子汇款方式更改为现金支付方式。2019年5月24日，原告向被告发出履约告知函，要求被告支付拖欠的5个月的租赁费用18.75万元及其他费用。2019年6月10日，原告向被告发出履约告知函，载明“贵司拖欠我司2019年1月至5月份租金18.75万元、水电费17.5586万元，合计36.3086万元，请接到本函5日内，按协议约定结算方式支付上述全部拖欠款项，恢复正常履约状态，双方按协议履行权利义务，进一步配合推进合作”。针对上述履约告知函，被告于2019年6月14日出具回函，载明“我司对水电费数额存有疑义，请贵司列举明细，并明确结算账户。另我司还需贵司就协议履行明确以下几个问题：1、双方协议的性质，双方协议到底是租赁协议还是合作协议，协议性质的不同在法律上有着不同的法律含义；2、贵司和我司合作项目的发展问题；3、如因贵司原因导致协议内容无法正常履行的，一切损失需由贵司承担。”原告向被告提供的场地和房屋坐落于北辰区仓，权利人登记在XX公司名下，房地证为津字第××号，地号为12××00北辰字XX，土地权属性质为国有，用途为仓储用地，使用权类型为划拨，房屋产别为国有自管产。后XX公司更换新证，即不动产权证，证号为津XX号，坐落于北辰区，权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质为划拨，用途为仓储用地／非居住，附记中载明宗地号为XX。天运通公司为法人独资，股东为天津市XX公司，天津市XX公司为法人独资，股东为XX公司。XX公司、天津市XX公司均同意天运通公司管理使用、对外出租涉诉场地和房屋。庭审中，原、被告双方均认可原告并未向被告派遣职工，原告并未参与经营管理，双方虽签订了合作协议，但实际并非合作关系，双方实际系租赁合同关系，原告向被告提供场地，被告向原告给付租金。原告每月获得固定收益实际为租金。双方均认可被告向原告给付了截止至2018年12月的租金，自2019年1月起，被告未再向原告交纳租金。签订协议后，原告向被告提供了涉案房屋和场地，双方均确认原告提供的示意图中阴影部分的四个地块为被告现承租使用的场地和房屋，其中两大块为空白场地，另两块中其中一块为一层平房，其中一块为二层楼房。双方均认可出租时涉及的两处房屋均为危旧房屋，不具备正常使用条件，被告承认主要是使用场地。后被告将其中一层的房屋推倒后重建，重建未经相关主管部门批准，亦未取得建设工程规划许可证。原告向被告出租涉案划拨土地、房屋未经相关部门批准，亦未缴纳相关土地收益金。现涉案的场地和房屋仍由被告占有使用。本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告之间系租赁合同关系还是合作经营关系；2.原、被告签订的仓储合作协议及补充协议的效力；3.若协议有效，原告各项主张是否应予支持。关于第一个争议焦点，庭审中原被告双方均认可原告并未向被告派遣职工，原告并未参与经营管理，双方虽签订了合作协议，但实际并非合作关系，原告仅是向被告提供场地，被告按约定向原告支付租金。合同权利义务内容与合同名称不一致的，应以实质权利义务内容确定合同的性质，且双方均认可双方系租赁合同关系。综上，本案双方签订协议虽名为仓储合作协议，但实质关系系租赁合同关系。关于第二个争议焦点，如前所述，原被告双方实际系租赁合同关系，仓储合作协议及补充协议在实际履行过程中实际已转变为租赁协议。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。根据房地一体原则，结合租赁物状态，本案中原告将国有划拨土地及土地上附属房屋出租给被告，未经相关部门批准，违反了法律、行政法规的强制性规定，扰乱了国家关于土地利用的宏观政策和秩序，因此双方实际形成的租赁合同无效。原告主张解除的《合作协议》、《商品车仓储合作协议补充协议》为无效合同，故对其主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。关于第三个争议焦点，租赁合同无效，被告再继续占有使用租赁物无合同和法律依据，故被告应将其占有使用的位于北辰区的涉案场地和房屋予以腾退。此外，根据法律规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。结合本案，虽然诉争合同为无效合同，但原告请求参照合同约定标准（月租金37500元）支付占有使用费，本院依法予以支持。庭审中双方均认可被告自2019年1月起未再向原告交纳租赁费用，被告对原告主张的2019年1月1日至2019年6月18日期间的租金21万元的计算标准无异议，本院依法予以确认。因被告至今仍占用使用涉案租赁物，故对原告主张的按照每月37500元标准支付自2019年6月19日至实际腾退场地、房屋之日止的占有使用费，本院亦予以支持。关于原告主张的被告逾期交款违约金，根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告作为出租人，其有义务保证出租的租赁物符合相关规定，其出租给被告的涉案土地系国有划拨土地，出租行为未经相关部门批准，另被告在承租时对涉案租赁物亦未尽合理的审查义务，故对于合同无效的后果，双方均应承担相应的责任，且结合双方实际履行的情况，本院对原告主张相应违约金的请求，不予支持。庭审中被告抗辩称原告未履行口头约定，即未允许被告进行充电桩二期建设、小型足球场建设以及原告保安诋毁被告等情况，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告提交的证据不足以证实其抗辩主张，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津阔恩仓储有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将其占有使用的坐落于北辰区（宗地号为12××00）的涉案场地和房屋予以腾退；二、被告天津阔恩仓储有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告天运通（天津）物流有限公司自2019年1月1日至2019年6月18日期间的场地及房屋占有使用费21万元，并按照每月37500元标准向原告支付自2019年6月19日起至实际腾退场地和房屋之日止的占有使用费；三、驳回原告天运通（天津）物流有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2353元，由原告天运通（天津）物流有限公司负担177元，被告天津阔恩仓储有限公司负担2176元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 李 猛二〇二〇年二月十四日书记员 冯赵岩附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。