杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0106民初9384号原告（反诉被告）：李文换，女，汉族，1986年9月7日出生，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：李小平，浙江麦迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁俊景，浙江麦迪律师事务所律师。被告（反诉原告）：侯乃榛，女，汉族，1993年11月21日出生，住浙江省杭州市下城区。委托诉讼代理人：卢浙晋，北京大成（杭州）律师事务所律师。被告：杭州华邦房地产代理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区红石中央大厦301室。法定代表人：滕皋明，董事长。委托诉讼代理人：蒋伟政，浙江斯玛特律师事务所律师。原告李文换诉被告侯乃榛、杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，侯乃榛在举证期限内提起反诉，本院合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李文换及其委托诉讼代理人梁俊景，侯乃榛及其委托诉讼代理人卢浙晋，华邦公司的委托诉讼代理人蒋伟政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李文换向本院提出诉讼请求：1.判令侯乃榛向李文换支付违约金400000元；2.判令华邦公司退还居间费20000元；3.本案诉讼费用由侯乃榛、华邦公司承担。事实与理由：李文换与侯乃榛在华邦公司居间服务下于2019年6月5日签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定甲方（卖方，侯乃榛）将位于杭州市西湖区房屋一套以总价200万元整转让给乙方（买方，李文换），合同约定了双方的权利义务及违约责任。2019年7月17日，《不动产权利证书》变更为李文换，李文换多次与侯乃榛沟通房屋交付事宜，但侯乃榛至今仍未按合同约定时间交房，也未在交房前解除原租赁合同和腾空房屋，且逾期交付远远超过合同约定的10天时间，侯乃榛已经严重违约，应向李文换支付违约金40万元。同时，李文换与侯乃榛、华邦公司于2019年6月5日签订《杭州市房地产经纪服务合同》、《经纪服务费确认书》。其中《杭州市房地产经纪服务合同》约定，甲（出让方，侯乃榛）、乙（受让方，李文换）双方自行办理交易房屋的物业交割手续（甲乙双方以签订《房地产买卖物业交接书》为认定完成交房手续的唯一凭证），丙方（代理方，华邦公司）陪同。但是经李文换与物业沟通得知，侯乃榛至今仍然未结清水费、电费、煤气费、物管费等费用，而华邦公司处存放的编号为0070609的《房地产买卖物业交接书》为不实合同，签名处系他人伪造李文换签字，侯乃榛持该份虚假伪造合同领取李文换与侯乃榛约定的银行第三方监管账户内的房屋转让款50万元。李文换认为，李文换与侯乃榛双方未办理交易房屋的物业交割手续，侯乃榛提交给华邦公司的《房地产买卖物业交接书》系伪造签名的虚假合同，侯乃榛的行为已经属于违法行为甚至是犯罪行为。华邦公司不仅未尽到居间人应尽到的基本审查义务，也未尽到最基本的陪同义务，属于严重失职，应该承担相应责任。为维护自身合法权益，故李文换诉至法院，要求判如所请。侯乃榛答辩称：1.本案中，李文换与侯乃榛约定由侯乃榛补偿李文换5000元未到期租金，等到十月份租期到期后租客再搬走，双方并就该5000元签订了《说明》。后因李文换反悔，要求租客必须立即搬走，在此情况下，侯乃榛协调租客最终于2019年8月31日搬走，并于2019年9月11日将房屋钥匙放在保安室，后李文换取走了房屋钥匙，故本案房屋交接已经完成，且即使李文换认为交接逾期，该责任也在于李文换自身。2.李文换诉请的40万元违约金的性质是合同解除违约金，并非逾期交付违约金。故即使侯乃榛逾期交付房屋也只能按照活期存款利率主张利息，其按照合同解除违约金标准进行主张显然过高，也没有事实和法律依据。3.目前案涉房屋已经过户到李文换名下，其亦已经拿到钥匙，且其在案涉房屋上设立了抵押，足以证明李文换已经实际使用案涉房屋，即事实上房屋交接已经完成。华邦公司答辩称：本案系房屋买卖合同纠纷，而李文换和华邦公司之间系居间关系，故华邦公司不是本案适格被告。华邦公司在整个合同履行过程中不存在任何过错，请求法院驳回李文换对华邦公司的所有诉讼请求。侯乃榛向本院提出反诉诉讼请求：1.判令李文换支付侯乃榛欠付的购房款60000元；2.判令李文换支付侯乃榛购房款逾期付款利息45.69元；3.判令李文换返还侯乃榛垫付的税费8574.18元；4.本案诉讼费用均由李文换承担。事实与理由：李文换与侯乃榛于2019年6月5日签订《杭州市房屋转让合同》，约定侯乃榛以合同价200万元向李文换出售位于杭州市西湖区房屋。同日，双方签订《补充协议》一份，明确了房屋交易真实价格为240万元。合同约定首期购房款150万元付款截止日期为2019年6月27日，余款50万元付款截止日期为2019年7月19日，差价款40万元付款截止日期为2019年6月28日。合同签订后，李文换实际向监管账户的付款时间为2019年6月29日支付40万元，2019年7月1日分两笔支付共计110万元，2019年7月22日支付50万元。对于差价款40万元，李文换实际仅于2019年7月3日通过银行账户转账34万元，剩余6万元至今未支付。因此，李文换应向侯乃榛支付欠付购房款6万元，并应当按活期存款年利率0.35%向侯乃榛支付逾期付款利息。《补充协议》第二条约定“甲、乙双方就该房产交易过程涉及的税费按1,2,3条约定执行。1.由乙方承担，按实际缴纳多退少补，相关税票由乙方持有。2.若税务部门最低计税价格高于合同价导致税费增加，则由乙方承担，并在接到中介方通知之日起3个工作日内支付给中介方。甲、乙双方同意约定的过户时间作相应顺延。3.若在办理产权过户前因政策变化导致税费增加的，则由乙方承担。”该补充协议第五条约定“本协议作为《杭州市房屋转让合同》的补充协议，如本协议与《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房地产经纪服务合同》条款内容有冲突的，则以本协议为准。”本次交易按照合同价200万元预估的税费为4万元（个税2万元，契税2万元），而实际上经税务部门核算后应缴纳的税款为49574.18元（个税24787.09元，契税24787.09元），其中税款增加部分中有8574.18元由侯乃榛于2019年7月15日垫付，李文换至今未予支付。综上，李文换应当向侯乃榛支付欠付购房款60000元，返还垫付税款8574.18元，并承担相应的逾期付款利息、资金占用利息，故侯乃榛诉至法院，要求判如所请。李文换针对反诉答辩称：1.不存在欠付购房款之说，李文换已经支付全部购房款。2.不存在垫付税费之说，更不存在返还之说。请求驳回侯乃榛的反诉请求。双方当事人为证明自己的主张，向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的下列证据，本院予以确认并记录在卷。李文换提交的证据：《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》、《杭州市房地产经纪服务合同》、浙江增值税电子普通发票、电子缴税付款凭证、说明、不动产权证书、收条、证明、录音光盘。侯乃榛提交的《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》、华邦公司收据（编号：HB0117113）、支付宝转账凭证、华邦公司收据（收据编号：HB0117842）、POS机持卡人存根、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、中国建设银行个人活期账户交易明细、收条、中国建设银行网上银行电子回执、中国人民银行文件（银发【2015】325号）、《房产转让补充协议》、浙江增值税电子普通发票及个税缴付凭证、支付宝转账凭证及电子回单、《房屋租赁合同》、说明。对双方当事人有异议的证据，本院认证如下：李文换提交的证据：交易流程提醒单、一次性或分期付款流程图，不能证明本案事实，不予确认。李文换与徐天宠、陈琯、与侯乃榛丈夫的微信聊天记录，内容不完整，不能证明本案事实，不予确认。侯乃榛提交的侯乃榛与租客微信聊天记录截图内容不完整，不能证明本案事实，不予确认。支付宝转账凭证及电子回单、杭州磐石物业服务有限公司统一收款收据、物业费交付凭证系原件，李文换无相反证据反驳，予以确认。房产现场照片、《水电表记录》照片，无法证明本案事实，本院不予确认。华邦公司提交的房地产买卖物业交接书，李文换没有证据证明其签名系伪造，该证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月5日，侯乃榛（甲方）与李文换（乙方）在华邦公司居间下签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号2019转让0548070）一份。合同约定：房屋基本情况：甲方房屋坐落于杭州市西湖区，建筑面积87.07平方米，用途为住宅。房屋租赁情况，该房屋月租金5000元，租赁期限为2019年6月5日至2019年10月1日。甲方须于交房前解除租赁合同和腾空房屋。房屋转让价格为200万元。付款方式：乙方于本合同签订之日起23天内支付首期款150万元至双方约定的第三方监管账户，待款项到账后转付给甲方。2019年7月19日前支付余款50万元至双方约定的第三方监管账户，待新不动产权证书办出且交房完毕后转付给甲方。交房方式：余款到账且新不动产权证书办出后3个工作日内，甲方将房屋交付给乙方。违约责任：乙方逾期付款，甲方有权要求乙方以累计应付款项按银行活期存款利率计算违约金，逾期超过10天，甲方有权要求乙方支付违约金40万元，双方合同终止。甲方逾期交房，乙方有权要求甲方以乙方实际已付款项按银行活期存款利率计算违约金，逾期超过10日。乙方有权要求甲方支付违约金40万元，双方合同终止。同日，双方签订《补充协议》、《房产转让补充协议》各一份。《补充协议》约定：买方李文换与卖方侯乃榛就文三路465号404室转让合同签订达成如下约定：本房屋总价原值成交是240万元，双方为配合避税，将总价款做低到200万元，将差价的35万元在2019年6月28日前打入卖方账户。《房产转让补充协议》约定：乙方同意首付款用于偿还甲方的抵押借款，甲方于本协议签订后3个工作日内向银行申请提前还款。甲方承诺在取得抵押注销材料后3个工作日内办理抵押注销手续。房产交易过程中的税费由乙方承担，按实际缴纳多退少补，相关税票由乙方持有；若税务部门最低计税价格高于合同价导致税费增加，则由乙方承担，并在接到中介方通知之日起3个工作日内支付给中介方，甲、乙双方同意约定的过户时间作相应顺延；若在办理产权过户前因政策变化导致税费增加的，则由乙方承担。甲方同意将已经收到的5万元购房定金于领取首付款当日交给中介作为乙方应缴纳的税费。甲乙双方若其中一方不履行本协议，违约方应向守约方支付违约金40万元。本协议作为《杭州市房屋转让合同》的补充协议，如本协议与《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房地产经纪服务合同》条款内容有冲突的，则以本协议为准。上述合同签订后，李文换于2019年6月29日向监管账户付款40万元，2019年7月1日分两笔支付共计110万元，2019年7月22日支付50万元。李文换于2019年7月2日向侯乃榛转账4万元。2019年7月3日向侯乃榛转账34万元。当天，侯乃榛将5万元转入华邦公司账户，用于支付经纪费用及缴纳税费。2019年7月3日，李文换与侯乃榛签署《收条》一份，主要内容为：案涉房屋的转让款为240万元，双方签订的合同交易价格为200万元，差价款40万元由买方转入卖方个人账户，现卖方已收到该差价款。2019年7月3日，华邦公司将150万元支付给侯乃榛。2019年7月17日，上述房屋的不动产权属证书登记至李文换名下。2019年8月6日，侯乃榛、李文换与华邦公司共同签署了房屋交接书。2019年8月7日，华邦公司将50万元转入侯乃榛账户。2019年7月3日，李文换、侯乃榛签署《说明》一份，主要内容为双方约定交付房屋之日，卖方支付未到期部分租金5000元，后因为李文换不同意该方案，侯乃榛未将该款项支付给李文换。李文换、侯乃榛、华邦公司于2019年6月5日签订的《杭州市房地产经纪服务合同》、《经纪服务费确认书》约定，案涉房屋的经纪服务费共计2万元，由李文换承担。李文换与侯乃榛签字确认的《杭州个人房产交易税费预算清单》载明，案涉房屋交易税费为4万元，该款项由李文换承担。经税务部门审核，案涉房屋买卖实际应缴纳的税款为49574.18元，该款项由侯乃榛支付了8574.18元。根据案涉房屋的物业公司证实，该房屋的承租户于2019年8月底搬出案涉房屋。侯乃榛自述其于2019年9月11日将案涉房屋钥匙交给物业公司，并已经及将案涉房屋的物业费、水电费结清。李文换自述其于2019年10月1日从物业公司拿到钥匙。另，李文换曾于2019年6月1日支付给侯乃榛5万元购房意向金。2019年10月28日，李文换向本院起诉要求判如所请，侯乃榛随即提起反诉。本院认为，案涉的《杭州市房屋转让合同》及《房产转让补充协议》，系当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，均应认定为有效，各方当事人应依约履行。根据双方签订的协议，案涉房屋的实际交易价格为240万元，其中《杭州市房屋转让合同》约定的购房款200万元已全部支付。根据《补充协议》约定，差价款35万元由李文换于2019年6月28日直接支付给侯乃榛。该35万元款项加上李文换于2019年6月1日支付的5万元意向金，刚好40万元。但双方在同一天签订的《房产转让补充协议》又约定侯乃榛已经收到的购房定金（即原购房意向金）5万元交给华邦公司作为李文换应承担的应缴纳的税费，则李文换应向侯乃榛支付的余款应为40万元。后李文换实际于2019年7月2日支付给侯乃榛4万元，2019年7月3日支付给侯乃榛34万元，尚欠2万元未付，侯乃榛的该2万元诉请部分符合法律规定，本院予以支持。侯乃榛主张李文换尚欠购房款6万元与事实不符，本院不予采信。侯乃榛诉请的李文换逾期支付购房合同约定的款项的逾期付款利息问题，本院认为，李文换支付购房款确有延期二至三天的情形，因款项系支付至第三方监管账户，并非直接支付给侯乃榛，迟延支付二、三天并未造成侯乃榛损失，且双方当时正在协商交房期限过程中，侯乃榛对李文换延期支付购房款从未提出异议，故对侯乃榛的该部分诉请，本院不予支持。根据双方约定，如税费超出原预估的4万元，超出部分亦应由李文换承担，现侯乃榛垫付了超出部分的税费8574.18元，其诉请要求李文换支付该部分款项，符合法律规定，本院予以支持。侯乃榛没有证据证明其曾向李文换主张要求支付垫付款，故其主张该垫付款的利息损失的诉请，依据不足，本院不予支持。按照合同约定，侯乃榛应在余款到账且新的不动产权属证书办出后3个工作日内将房屋腾空交付给李文换。李文换实际支付余款50万元的时间为2019年7月22日，晚于不动产权属证书，则侯乃榛应于支付余款之日起三个工作日即2019年7月25日之前将案涉房屋交付给李文换。现双方虽然取得了房屋交接书，但实际并未交付房屋。侯乃榛自述其于2019年9月11日将钥匙交付给物业公司，该行为不能视作房屋交付。本院以李文换自认的2019年10月1日拿到钥匙之日为房屋实际交付时间，实际逾期67天。李文换诉请的逾期交房违约金40万元系解约违约金，本案双方合同并未解除，且李文换亦存在逾期付款的情形，双方就交房时间亦曾进行协商并达成一致意见，但之后未履行。本院对其诉请的违约金按照双方合同约定的银行活期存款年利率0.35%计算。本案中，华邦公司已经履行了居间合同，李文换要求华邦公司退还居间费用的诉请，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、侯乃榛于本判决生效之日起十日支付李文换逾期交房违约金1550元。二、李文换于本判决生效之日起十日内支付侯乃榛购房款20000元。三、李文换于本判决生效之日起十日内支付侯乃榛垫付款8574.18元。四、上述一、二、三项折抵后，李文换应当于本判决生效之日起十日内支付侯乃榛27024.18元。五、驳回李文换的其他诉讼请求。六、驳回侯乃榛的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3800元，由李文换承担3786元，侯乃榛承担14元；反诉案件受理费758元，由侯乃榛承担442元，李文换承担316元。侯乃榛于本判决生效之日起十五日内，向本院申请退费；李文换于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审判员  庞邦彩二〇二〇年二月二十七日书记员  周 瑾-8-