海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初12111号   原告：中国人民解放军海军海口房地产管理处，住所地海南省海口市美兰区五指山路43号。   负责人：杨某，该处助理员。   委托诉讼代理人：戴某，国浩律师（海南）事务所律师。   被告：杜某，男，1984年8月15日出生，汉族，现住海口市。公民身份号码：×××。   第三人：海南永安时代物业管理有限公司，住所地海南省海口市机场路民生集贸市场东侧。统一社会信用代码：91460000721231386G。   法定代表人：吕某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：马某，男，该公司办公室主任。   委托诉讼代理人：甘某，男，该公司总经理。   原告中国人民解放军海军海口房地产管理处与被告杜某及第三人海南永安时代物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戴某、被告杜某、第三人的委托诉讼代理人马某、甘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告中国人民解放军海军海口房地产管理处向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告之间的租赁关系已解除；2.判决被告向原告支付拖欠的房屋租金2841元(自2016年6月11日至2016年6月30日期间产生的租金)；3.判决被告向原告支付违约金852元(从2016年7月1日起，暂计100天为852元，实际支付金额计算至实际支付之日止)，租金及违约金合计3693元；4.判决原告有权对被告遗留在租赁物内的财产进行处置；5.判决被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告称其要求确认原、被告之间的租赁关系于2016年6月30日解除。事实与理由：2015年8月1日，原、被告双方先后就承租万华路18号76平方米军队房地产事宜签订了《军队房地产租赁合同》。合同约定：租赁期限自2015年8月1日起至2015年12月31日；年租金为51072元，租金按季度结算，被告应于每季度的前十日内交付租金；被告未履行合同约定义务的，原告不退还房地产租赁保证金，同时原告有权要求被告另行支付违约金；被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金；逾期60日，视为被告放弃其在原告处财产，同时原告有权向被告收取所欠租金及滞纳金。2015年底合同到期后双方未再续签合同，但被告仍占用该处房产，双方已形成不定期租赁合同关系。2016年2月18日，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，明确要求合同到期项目必须立即停止。原告于2016年6月29日向被告送达一份《解除租赁关系通知书》，正式通知被告解除双方的不定期租赁关系，要求被告立即停止经营活动并结清租金、水电费等，移交房地产及相关设施设备。自2016年5月1日起，原告委托第三人向承租户代收租金。在租赁期间，被告支付了部分租金，至2016年6月30日被告拖欠租金2841元，经原告与第三人多次催收仍拒绝缴纳。因此，根据我国《合同法》第八条、第二百三十六条等规定，原被告双方在合同期满后虽未续签合同，但被告继续占有和使用涉案房产并缴纳部分租金，双方已形成不定期租赁合同关系。现双方的租赁合同关系已经解除。被告应按原合同约定缴纳拖欠的租金。由于被告未按原合同约定按期全额缴纳租金已构成违约，给国家、军队资产造成损失，根据《合同法》第一百零七条的规定，被告应承担违约责任，应按双方合同约定支付违约金，即每逾期一日按逾期金额的千分之三计算，从2016年7月1日起暂计100天，违约金为852元。综上所述，原告诉至法院，请求判如所请。   被告杜某辩称，我停止经营时间是2016年6月10日，租赁物在停止营业之后已经全部清空。我大概在2016年6月份已经将全部租金付清给第三人。请求驳回原告的诉讼请求。   第三人海南永安时代物业管理有限公司述称，我司并未收到杜某支付的涉案租金2841元。我司是根据原告的委托向被告收取租金的，原告与我司于2016年4月27日签订一份物业服务协议，并且原告于2016年5月18日发出一份公告，委托我司代为收取租金等。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告提交的《永安家私第二广场物业服务协议》，被告及第三人对其真实性、合法性、关联性及证明力没有异议，本院予以确认。原告提交的《关于永安家私第二广场代收租金和费用支出情况统计》（其后附《未代到永安家私第二广场业主租金明细表》），该表中载明被告拖欠租金合计2841元，虽被告对其真实性有异议，但被告没有提交反驳证据，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性、证明力予以确认。原告提交的《解除租赁关系通知书》，被告对该证据的真实性、合法性、关联性、证明力没有异议，本院予以确认。被告及第三人未提交证据。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2016年4月27日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订一份《永安家私第二广场物业服务协议》，其中约定：乙方接受甲方委托为甲方提供物业管理服务，物业名称为永安家私第二广场，房屋基本情况为部分出租的商业物业，类型为一层砖混结构，坐落于海口市××区，建筑面积为10415平方米；该物业按租赁合同的约定使用期间由2016年5月1日起至实际撤场日；甲方委托乙方向承租户代收租金，自2016年5月1日起，乙方每月代收并向甲方转交代缴租金，乙方将收取的租金于每月10日前上交甲方指定账户；甲方是本物业向承租户收取租金的唯一合法权利人；等等。自2016年5月1日起，第三人接受原告的委托，代原告向被告收取租金。被告在2016年5月1日至2016年6月30日期间租赁使用坐落于海口市××区永安家私第二广场一层32区的房屋。2016年6月29日，原告向被告发出《解除租赁关系通知书》，要求解除双方的租赁关系并要求被告结清截止至2016年6月30日前所有的租金等费用。被告于2016年7月1日收到上述《解除租赁关系通知书》后，停止使用并搬离租赁房屋。被告拖欠原告租金2841元至今未支付。原告因本案纠纷，于2019年8月28日向本院提起诉讼。   在庭审过程中，原告还述称，其曾经与被告签订过书面的租赁合同，但因档案管理出现问题，无法找到租赁合同。被告则称，其不记得是否与原告签订过书面的租赁合同。被告还辩称，其没有遗留物品在涉案房屋内。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。原告于2016年6月29日向被告发出《解除租赁关系通知书》，要求解除双方的租赁关系，被告于2016年7月1日收到该通知书后没有提出异议，故本院确认原、被告的租赁关系于2016年7月1日解除。原告提交的《关于永安家私第二广场代收租金和费用支出情况统计》可以与第三人的陈述相互印证，证明被告拖欠租金2841元未支付给原告。原告要求被告支付租金2841元，本院予以支持。因原告既没有证据证明其与被告约定了违约金，也没有证据证明租赁关系解除后其曾经向被告主张权利，故本院认定被告应当向原告支付的违约金计算方法为：自原告起诉之日即2019年8月28日起至债务清偿之日止，以2841元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告主张的违约金超过本院认定范围的部分，依据不足，本院不予支持。因被告辩称其没有遗留物品在涉案房屋内，原告没有证据证明被告有遗留物品在涉案房屋内，故原告要求其有权对被告遗留在租赁物内的财产进行处置，本院不予支持。被告辩称其已将全部租金支付给第三人，没有证据证明，本院不予采信。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、确认原告中国人民解放军海军海口房地产管理处与被告杜某之间的租赁关系已经于2016年7月1日解除；   二、被告杜某应当于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告中国人民解放军海军海口房地产管理处支付租金2841元及违约金（计算方法：自2019年8月28日起至债务清偿之日止，以2841为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；   三、驳回原告中国人民解放军海军海口房地产管理处的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费50元（原告已预交），由原告中国人民解放军海军海口房地产管理处负担11元，由被告负担39元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 彭豫梅   人民陪审员 黄亚六   人民陪审员 伍仁壮     二〇二〇年二月十日   书记员 林 丽   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。