广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0704民初1994号原告（反诉被告）：江门市江海区*******民委员会，住所地：广东省江门市江海区南山乡灵中里**。法定代表人：伍某1。委托诉讼代理人：谢场兴，广东东方大卫律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈国富，男，1947年9月13日出生，汉族，住广东省江门市江海区****办事处蕉地6巷1号，公民身份号码：440************316。委托诉讼代理人：邝日勇，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健进，广东五邑律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）江门市江海区*******民委员会（以下简称南山村委会）与被告（反诉原告，以下统称被告）陈国富宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年4月24日作出（2018）粤0704民初1831号之一民事裁定。南山村委会不服，提起上诉。江门市中级人民法院于2019年7月17日作出（2018）粤07民终2204号民事裁定，裁定：撤销本院（2018）粤0704民初1831号之一民事裁定，指令本院审理该案。本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。南山村委会的委托诉讼代理人谢场兴、陈国富及其委托诉讼代理人邝日勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南山村委会向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告以135468元购买位于南山南岗新村二巷2号、3号两块宅基地371.8平方米（每块135平方米）的行为属于无效法律行为；2.判决支持原告收回被告购买南山南岗新村二巷2号、3号两块宅基地371.8平方米（每块135平方米），由原告退还135468元给被告。事实和理由：陈国富于1999年9月1日付款100000元和2009年2月25日付款35,468元，共以135468元向南山村委会前任班子成员购买位于南山南岗新村二巷2号、3号两块宅基地371.8平方米。由于陈国富居住在江海区外海街道直冲村蕉地六巷1号已经拥有村民宅基地。陈国富不属于江海区外海街道南山村村民，其向南山村委会前任班子成员购买371.8平方米涉案宅基地行为，不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和第六十三条的强制性规定，属于无效行为，依法不受法律保护。南山村委会的前任班子成员在未经村民会议或授权的村民代表会议讨论决定，在南山村民宅基地紧缺的情况下，私下买卖南山村集体宅基地的行为，严重违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和第六十三条，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第（六）款的强制性规定，也是属于违法行为，依法应当撤销。被告陈国富辩称：被告合法拥有南山南岗新村二巷2号、3号建设用地的使用权（下称“涉案土地”），不存在原告所称无效情形，理由如下：一、本案的案由，被告认为不是宅基地使用权纠纷，而是土地使用权（建设用地）纠纷。故本案应先经政府处理，原告并没有诉权。根据江海区外海国土所1998年3月15日批准的《建设用地许可证》证明涉案土地是建设用地，依照我国土地供应法第十六条的规定，本案属于土地使用权争议，依法应当先交由外海街道办处理，这是一个法定的前置程序。二、被告合法取得涉案土地的使用权，在1996年原告经过高新区政府批准在该村规划建设用地后，公开对外销售建设工地。涉案土地所在的区域至少有三十多家是非原告村民购买的土地，被告是在1997年向原告购买涉案建设用地，共支付135468元，取得涉案土地使用权。而后被告于1998年3月15日经外海镇国土所批准取得涉案土地《建设规划许可证》。经外海镇建委批准，取得《江门市外海镇城市建设建筑许可证》《施工准许证》，有权依法在涉案土地上兴建房屋，所以被告是涉案土地的合法使用权人。三、被告对涉案土地使用权取得的程序合法，有效。外海镇国土所批准给被告的《建设规划许可证》和外海镇建委批准给被告的《江门市外海镇城市建设建筑许可证》《施工准许证》都符合当时的法律规定，也符合广东省高级人民法院关于人民法院处理房地产开发纠纷案件中几个问题的座谈纪要第三条的规定，被告合法取得涉案土地使用权的行为应受法律保护。四、原告的诉讼请求依法已经超过法定最长诉讼时效，根据本案涉案土地交易的时间发生在1997年的事实，至原告起诉的时间已经超过法定最长20年的诉讼时效规定，依法应丧失胜诉权。在长达20年之中原告从来提出任何异议，现任的法定代表人利用其职务便利，动用公权为其与涉案土地相邻的私人住宅欲行侵占涉案土地。请法院查明事实，依法驳回原告的起诉和诉讼请求。被告陈国富向本院提出反诉请求：1.如果涉案土地转让行为被确认无效，则请求判令原告返还135468元购地款和占用款项期间的利息（自收款之日起按年利率24%计算至返还之日止），并判令原告赔偿经济损失3718000元给被告陈国富；2.请求判令原告南山村委会承担本案全部诉讼费用（含本诉和反诉的受理费）。事实和理由：原告于1997年在南山南岗新村规划建设用地，公开向社会销售（含本村村民和非本村人士，但适用不同的地价标准）。据了解，当时有大约70多宗地由非原告的村民购买建房。被告1980年代就在南山村委会投资设厂经营，为南山村委会做出了应有的贡献。经当时村集体领导多次动员，为支持南山村集体的建设，被告决定向原告购买涉案土地的使用权，并向原告交纳了135468元购地款。后被告于1998年3月15日经江门市江海区外海镇国土所批准，取得涉案土地《建设用地许可证》，经江门市江海区外海镇建设委员会批准，取得《江门市外海镇城市建设建筑许可证》《施工准许证》，依法被告合法取得涉案土地使用权，有权在涉案土地上兴建房屋。被告购买涉案土地使用权经过原告同意，且经过江门市江海区外海镇国土所及江门市江海区外海镇建设委员会的审批后，已经合法取得涉案地块的使用权。因此被告一直以合法使用权人的名义使用涉案地块长达20年，且原告在此期间从未提出过任何异议。原告现任法定代表人伍某1与被告的地块相邻，伍某1为了霸占被告合法拥有的土地使用权，在利益的驱动下，未经合法程序利用其职务之便，以其涉案土地转让行为违反了《中华人民共和国土地管理法》中第六十二条、第六十三条的强制性规定为理由起诉，要求法院确认涉案土地转让行为无效。原告出尔反尔的行为明显违反诚实信用原则。如果因为被告非原告的村民而认定土地转让行为无效，则原告应当对转让行为的无效承担完全的过错责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定，如被告与原告之间关于涉案土地使用权转让的行为被法院判决无效，被告有权要求原告返还135468元购地款和占用款项期间的利息，并有权要求原告因其全部过错导致转让行为无效而应赔偿被告的损失。被告取得涉案地块（面积为371.8平方米）至今长达20年，随着涉案土地价值不断飙升，如涉案土地因原告的全部过错责任而被贵院确认转让行为无效并由原告收回，则原告应当赔偿被告因土地升值而受到的巨大损失。参照江门市同期同区域征收土地标准10000元/平方米计算，被告所受到的损失为3718000元（371.8平方米×10000元/平方米）。因此，依法原告应当赔偿被告的损失3718000元。原告南山村委会对被告陈国富的反诉辩称：根据原南山村党支部书记伍润才的问话笔录证实，1996年以前南山本村村民购买南山南岗新村宅基地的价格为18万元一亩，折合为每平方米宅基地的价格为270元/㎡（18万元÷666.67平方米）；从1997年开始，南山本村村民购买南山南岗新村宅基地的价格为26万元一亩，折合为每平方米宅基地的价格为390元/㎡（26万元÷666.67平方米）；而非南山本村村民购买南山南岗新村宅基地的价格为30万元一亩，折合为每平方米宅基地的价格为450元/㎡（30万元÷666.67平方米）。陈国富承认其于1999年9月1日付款100000元和2009年2月25日付款35468元，共分两次付款，以135468元向江海区外海街道南山村民委员会前任班子成员购买位于南山南岗新村二巷2号、3号宅基地371.8平方米。根据陈国富的条件，应当是按照每平方米宅基地的价格为450元/㎡支付购买南山南岗新村二巷2号、3号宅基地宅基地371.8平方米计算；陈国富应当向原告支付的购地款为167309.16元（371.8平方米×450元/㎡）；陈国富分别于1999年9月1日付款100000元和2009年2月25日付款35468元，共分两次付款135468元，至今还欠原告的购地款31842元未付清。从陈国富与南山村委关于涉案宅基地371.8平方米的货物买卖角度去理解，货款全部付清货物所有权发生转移这是一个亘古不变定律。根据《合同法》第四十四条和一百三十四条规定，和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定，陈国富至今因还没有付清购买南山南岗新村二巷2号、3号宅基地371.8平方米的购地款，还不能取得该宅基地的使用权，更谈不上陈国富一直合法使用涉案地块长达20年的说法。由于陈国富至今没有付清购地款，其没有在该宅基地上的使用和收益的权利，请求驳回其反诉请求。陈国富在江海区外海街道直冲村蕉地六巷1号已经拥有村民宅基地，不属于南山村村民，其向南山村委会前任班子成员购买涉案宅基地的行为不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和第六十三条的强制性规定，属于无效行为，依法不受法律保护。南山村委会的前任班子成员在未经村民会议或授权的村民代表会议讨论决定，在南山村民宅基地紧缺的情况下，私下买卖南山村集体宅基地的行为，严重违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和第六十三条，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第（六）款的强制性规定，也是属于违法行为，依法应当撤销。所以，陈国富购买涉案宅基地的行为属于无效行为，不受法律保护。请求法院判决驳回陈国富的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、1999年9月1日，南山村委会出具《江门市郊外海镇财政所企事单位统一收据》，载明收到陈国富“购南山南岗屋地二巷二号三号地预交款100000元”。2009年2月25日，南山村委会出具《收据》，载明“今收到陈国富南岗新村二巷2-3号屋地款找尾35468元”。二、江集有（2012）第300160号集体土地所有权证载明，位于外海南山村地号为440704005012JA00001、总面积55.1858公顷的集体土地所有权人为江门市江海区****办事处南山股份合作经济社联合社农民集体。2018年10月30日，江门市江海区********办事处于出具证明，确认南山村委会和江门市江海区****办事处南山股份合作经济联合社（以下简称南山经济社）属于南山村组织架构，属于一套人马两块牌子的自治管理组织，均根据村民委员会组织法由全体村民选举产生，任期相同。另查明：三、陈国富不是南山村委会村民，其户籍住所地为江门市江海区****办事处蕉地6巷1号。四、1998年3月15日，江门市江海区外海镇国土所向陈国富出具《建设规划许可证》，准许陈国富在外海南山南岗新村二巷2、3号100㎡的宅基地上兴建住宅。同日，江门市江海区外海镇建设委员会向陈国富出具《江门市外海镇城市建设建筑许可证》《施工准许证》，准许陈国富在外海南山南岗新村二巷2号3号兴建框架住宅一栋（建筑面积415㎡），施工期限为1998年3月15日至1998年9月15日。五、陈国富承认南山南岗新村二巷2、3号两块宅基地上至今无加建房屋。六、2008年9月23日，江门市江海区****办事处南山股份合作经济联合社获准成立。本院认为：本案属宅基地使用权纠纷。本案争议的焦点是：一、被告购买位于南山南岗新村二巷2号、3号两块宅基地的行为是否属于无效法律行为、涉案的土地使用权是否可以由原告收回？二、若原告收回涉案的土地，应当返还被告的经济损失金额多少？一、关于第一个争议焦点。宅基地使用权是作为集体成员的农民依法对其所属集体所有的土地占用和使用的权利。涉案宅基地位于南山村委会范围内，不动产管理部门于2012年颁发的集体土地所有权证载明南山村55.1858公顷的集体土地属南山经济社农民集体所有，而南山经济社于2008年成立，与南山村委会一样均由全体村民根据村民委员会组织法选举产生，同属于南山村组织架构，属于一套人马两块牌子的自治管理组织。南山村委会于1999年、2009年先后收取陈国富用于购买涉案宅基地使用权的款项共计135468元，而陈国富并非南山村村民。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。又无论是1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》还是2019年修订的《中华人民共和国土地管理法》，其第六十三条均规定了农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让用于非农业建设。根据法律规定，宅基地的所有权归农民集体，宅基地使用权不得出卖、转让或抵押。宅基地使用权的主体是农村居民，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。被告作为非原告集体经济组织成员不具备申请取得所争议宅基地的资格，故涉案宅基地的买卖行为违反法律的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律的强制性的合同无效，依法应认定原、被告双方的土地买卖为无效行为，涉案宅基地应予返还南山村委会，并由南山村委会返还南山经济社。二、关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，双方因此买卖行为而取得的财产应予返还，南山村委会将涉案宅基地使用权出让给非本组织成员的陈国富用作住宅用地，双方对买卖行为的无效均存在过错，应承担相应的责任。南山村委会收取的135468元应返还陈国富，涉案宅基地后至今没有进行加盖房屋加以使用，陈国富的损失应为135468元及其被占用款项期间的利息损失，陈国富主张原告赔偿经济损失3718000元，没有相关证据佐证，应负举证不能的法律后果。陈国富主张占用款项期间的利息自收款之日起计算至返还之日止，合理合法，应予支持；但其主张按年利率24%计算明显过高，本院酌情按银行同期人民币贷款利率上浮50%计算，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。因此，本案被占用款项期间的利息计算为2019年8月20日之前的利息应按中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮50%计算；之后的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。陈国富反诉请求超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》（2019年修订）第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈国富于1999年9月1日向原告（反诉被告）江门市江海区*******民委员购买位于江门市江海区*****山南岗新村二巷2号、3号地（两地块面积共371.8平方米）宅基地使用权的行为无效；二、被告（反诉原告）陈国富于本判决发生法律效力之日起十日内将南山南岗新村二巷2号、3号两块宅基地（两地块面积共371.8平方米）退还原告（反诉被告）江门市江海区*******民委员；三、原告（反诉被告）江门市江海区*******民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内退还135468元及相应利息（利息计算为：1.分别以100000元为基数从1999年9月1日起、以35468元为基数从2009年2月25日起，按中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮50%计算至2019年8月20日止；2.2019年8月21日起以135468元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至本判决确定付清款项之日止）给被告（反诉原告）陈国富；四、驳回被告（反诉原告）陈国富的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3010元（江门市江海区*******民委员会已预交），由原告（反诉被告）江门市江海区*******民委员会负担2960元，被告（反诉原告）陈国富负担50元。反诉费减半收取18814元（陈国富已预交），由原告（反诉被告）江门市江海区*******民委员会负担542元，被告（反诉原告）陈国富负担18272元。本诉、反诉诉讼费用合计，被告（反诉原告）陈国富多预交的反诉费492元由本院予以退回，原告（反诉被告）江门市江海区*******民委员会应向本院补缴反诉费492元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  黎成继人民陪审员  陈家好人民陪审员  李光健二〇二〇年一月二十日法官 助理  伍步阳书 记 员  郭佳频