广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初26093号原告：周睿，男，1984年3月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********************，公民身份号码440************21X。被告：张红，女，1974年11月9日出生，汉族，住湖南省洞口县************，公民身份号码432************129。被告：何炳旺，男，1970年5月27日出生，汉族，住广东省广州市白云区*************，公民身份号码442************310。原告周睿与被告张红、何炳旺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序于2019年12月10日公开开庭进行了审理，原告周睿，被告张红、何炳旺到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告赔偿原告厨房、餐厅和客厅三处的天花渗水位置修复的费用2000元；2.两被告赔偿原告重做厨房吊柜、地柜、天花的费用6000元；3.两被告赔偿原告修复沙发靠墙的墙面的修复费用2000元；4.两被告退回原告购房款50000元；5.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告以实收168万元的价格将房子卖给原告,比当时该小区二手房每平方均价2万还高出1000元，原告属于溢价买入该有瑕疵房产。2018年底，原告准备装修时，发现四处漏水渗水位置：一是房屋沙发后面墙壁与隔壁505房出现漏水现象；二是厨房天花板上面不断漏水下来，拆开后发现天花板与606厨房的地板出现漏水现象；三是餐厅位置天花板上面出现渗水现象；四是客厅位置天花板上面出现渗水现象。被告在交房时，未尽到义务告知原告这四处漏水渗水位置的相关情况。原告发现漏水渗水位置后，通知物业协助联系相关业主，505业主已经做出了修复处理。但是目前606业主没有处理，对原告的生活居住带来较大影响。同时，原告花费了大量时间和金钱在和物业、邻居协调，付出了较大的成本。由于漏水渗水现象没有解除，导致原告转手出售该房产的价格出现较大的折价，进而使原告出现亏损的风险。原告认为，被告在出售房产的同时，没有明确告知原告该房产存在漏水渗水的现象，违反了合同法中的诚实信用原则。同时，房屋质量有瑕疵。依据《合同法》第六条诚实信用原则：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《合同法》第一百一十一条瑕疵履行：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。故提起诉讼，要求被告承担维修、赔偿损失并承担本案的诉讼费。两被告辩称，一、原告称交楼时已存在渗漏，这完全不属实。房产交易时间是2018年4月18日签订买卖合同，2018年8月初交楼，具体日期可查阅房产证。被告出售的房屋通风采光非常良好，南北对流，不存在阴暗潮湿的地方，不存在漏水现象。二、原告签订买卖合同前多次查看房屋，未发现渗漏，并清楚了解该物业的所有情况，而且无异议。如果当时有渗漏痕迹，原告不可能购买，交易不可能顺利完成。原告提供的图片、视频材料不真实，不是交楼时的状况，交楼时根本没有这些现象。这些材料显示，原告最早发现漏水的时间是2018年12月23日，也就是说交楼后4个多月才开始漏水，根据原告提供的信息，可以推断漏水原因可能是楼上606房埋藏在地板下的水管渗漏，导致厨房、餐厅天花漏水。邻居505房埋藏在墙体的水管渗漏，导致沙发背面的墙体漏水。被告认为所出售的房屋不存在固有渗漏缺陷，房屋没有瑕疵。因为不管谁的房子，只要楼上埋藏在地板或墙体上的水管出现渗漏，都会导致楼下房屋漏水。即使是地板和墙体都做过防水处理的房屋，也只能防止积水的渗漏，不能防止水管的渗漏造成的漏水，水管内的水有压力，渗漏的水会沿着缝隙流向各处，而且会持续渗漏。不像顶层房屋漏水，雨天漏，晴天不漏。三、原告现在描述的4个漏水点，分别是沙发背后墙体、客厅天花、餐厅天花、厨房天花。原告描述与实际情况不符。（一）沙发背后墙体曾经在2018年初渗漏，但导致渗漏的505房业主已对其卫生间的水管进行维修，在出售时渗漏问题已解决，交楼时没有渗漏问题，如之后确有渗漏也是新的渗漏。原告看房前3个多月，当时我将房屋出租给租户，租户反映沙发底有水渗出，本人查看后发现是505房埋在墙体的水管渗漏所致，沙发背后墙体有较大面积批灰松散脱落，之后通过物管联系505房业主对其那边墙体维修好，维修后没有再渗漏，涉案房屋沙发背后墙体干爽，不再有漏水，批灰松散脱落现象不会再加重，只要重新批灰刷漆即会新净如初。之后我放盘出售。原告看房时我主动告知此事，原告移开沙发查看，看到沙发背后墙体有较大面积批灰松散脱落，但是墙体干爽。原告仔细查看后没有异议。我已将墙体曾经渗漏情况如实告知原告，不存在隐瞒。当时中介公司的职员亦在场听到我告知原告上述内容。原告现称在2018年12月23日又联系物业反映墙体漏水，说明505房的水管再次发生漏水所致。（二）原告诉称的另外三处漏水点，在交楼前也不存在漏水或曾经渗漏现象。楼上一直有人居住，水管照常使用。如有水管渗漏，一定会造成楼下漏水，而且会持续不断的漏水，无法隐瞒的。房屋是2008年装修，已有10年，使用年限较长，而且一直是出租使用，维修保养不完善，出售时天花墙面较陈旧，但不存在滴水或挂水滴或渗漏痕迹的现象。原告看房时已了解该物业情况。如果被告想掩饰，完全可以翻新后再出售。至于厨房天花橱柜同样没有发现漏水现象，橱柜完好。因此可以说明漏水现象是交楼多月后才发生的。四、原告收楼后从未通过任何方式跟被告联系反映房屋漏水，直到收到法院的传票，被告才知晓原告称房屋渗漏。一般人在交楼时有渗漏，肯定第一时间联系卖家协商，而不是完全不联系卖家，维修完后导致原来痕迹全部看不到，才直接起诉要求赔偿。原告这不正常的举动可以证明在交楼时不存在客厅天花、餐厅天花、厨房天花的渗漏痕迹，沙发背后墙体渗水痕迹是原告买房时已知晓。五、房屋在出售时已经约定装修家私家电是附送的，不管出于什么原因，需要维修或翻新都与被告无关，被告不承担任何维修费用。至于原告要求退回5万元购房款更是无理取闹，房价经过双方多次商议，一致同意，不存在任何争议。就算现在房子在交楼后出现瑕疵，也是交楼后发生的。六、退一万步来说，即使由于被告没有保留证据，没有保护好自己，以致法院认定房子在交楼时存在瑕疵，这些瑕疵也不是重大的缺陷，是可以修复的。而且这些如果是因为505业主和606业主侵权导致，原告亦应向他们协商或通过诉讼确定渗漏原因，主张赔偿，要被告赔偿及退回部分购房款没有依据。综上所述，如果房屋确实发生渗漏，被告同情原告的处境，但是与被告无关，交楼时房屋确实不存在任何渗漏，原告要求被告赔偿没有任何理由，请法院驳回原告诉讼请求，判令原告承担本案的全部诉讼费。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，用以证明原告诉讼主体资格。2.房地产买卖合同复印件1份，3.不动产权证复印件1份，4.光盘1张，证据2-4用以证明原告在向被告购买涉讼房屋时，两被告并未如实告知原告房屋存在漏水等问题。两被告没有提供证据。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉讼房产位于佛山市南海区***********************。2018年4月18日，两被告（卖方）与原告（买方）、佛山市红阳房地产中介有限公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：卖方将涉讼房产作价1680000元出售予买方，以现状出售，买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议，物业现状是指附带家私电器、附租约；为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，查验后双方签妥《物业交接确认书》、卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有的标志；买方须在签合同当天支付定金20000元给对方，买方须在2018年4月20日前支付定金余款30000元给对方；卖方应在签订合同后10天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行发出还贷通知之日起5天内还清贷款，卖方承担还贷之一切手续费用；买方须在合同签订后30天到银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供协助；买方于递件成功当天支付首期楼款450000元予卖方；贷款银行批准按揭的金额在办妥交易过户及抵押登记后由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内；等等。后涉讼房产转移登记至原告名下。2018年12月23日，原告告知“物业管家服务～颐尚生活方俊杰”涉讼房屋沙发后面墙壁漏水，要求其联系505业主。2019年1月1日，原告告知“物业管家服务～颐尚生活方俊杰”涉讼房屋厨房漏水,要求到606查看;对方查看后告知原告是水阀问题。原告提供的客厅天花照片创建时间为2019年1月16日，显示有乳胶漆掉皮现象；原告提供的餐厅天花照片创建时间为2019年4月22日，显示有水印痕迹，原告主张已重新粉刷。诉讼中，两被告陈述：涉讼房屋放盘时厨房、餐厅、客厅的天花没有渗水情况，这三处地方没有漏过水，被告也没有找过楼上的业主；关于沙发靠墙位置漏水，经过与505房沟通，漏水没有再发生，被告在原告看房时移开沙发展示过给原告看；涉讼房屋在2018年8月5日前交付。原告陈述：原告在看房时并非被告主动告知沙发靠墙位置渗水，是原告主动询问的；涉讼房屋于2018年8月上旬交付，在交楼时原告有看见与505房相邻的墙体有潮湿的情况，没有看见厨房天花、餐厅天花、客厅天花有渗水情况，有看见乳胶漆掉皮；2018年12月原告通过物业沟通让505房的业主换了水管，后没有再发生漏水；2019年4月左右原告起诉了606房业主，后双方达成调解，606房业主赔偿了原告2000元粉刷费用、更换了厨房的水龙头，厨房没有再漏水；但餐厅和客厅的漏水原因没有找到，606房业主认为是605房导致，606房的业主撬开两块地砖一两个月后涉讼房屋的天花干了；606房业主告诉原告，在原告未购买涉讼房屋前也曾出现过漏水的情况，当时也找到606房业主；原告在涉讼房屋交付后的那个月去了2、3次，9-11月没有去过，至12月将涉讼房屋沙发拖出来、厨房天花拆下后才发现渗水情况。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告及经纪方于2018年4月18日签订的《房地产买卖合同》是签约当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。原告主张两被告未告知其涉讼房屋沙发靠墙位置漏水、厨房天花漏水、餐厅天花渗水、客厅天花渗水的情况，应承担违约责任，即赔偿修复费用、退回部分房款。对此，本院具体分析认为：两被告于2018年8月将涉讼房屋交付予原告，原告也进行了查验、接收，而原告于2018年12月23日发现涉讼房屋沙发靠墙位置漏水、于2019年1月1日发现涉讼房屋厨房天花漏水，均在涉讼房屋交付后几个月，原告也未能举证证实其主张的漏水渗水问题在涉讼房屋交付前已发生，故原告应承担举证不能的相应法律后果。两被告辩称原告主张的漏水发生在涉讼房屋交付之后，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，涉讼房屋交付之后的毁损、灭失风险由原告承担。因此，原告诉请两被告赔偿修复费用4000元、重做厨房吊柜地柜和天花的费用6000元、退回购房款50000元，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：驳回原告周睿的全部诉讼请求。本案以简易程序结案，案件受理费1300元，减半收取650元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年二月十八日书记员  余宝儿