广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终33号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******花园319房。统一社会信用代码：914******G。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：蒋睦南，该公司员工。被上诉人（原审原告）：莫金莲，女，汉族，1978年10月5日出生，住广东省阳江市******房。公民身份证号码：441702*******5。委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人莫金莲商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司应在2020年3月30日前协助将位于阳江市******房的所有权转移登记至莫金莲名下；二、撤销一审判决第二项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、二审案件受理费由莫金莲承担。事实与理由：一、丰怡公司至今未能办出涉案房屋的权属证书有多个原因，既有内在原因，也有客观外在因素。丰怡公司与莫金莲签订的《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，包括莫金莲在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，导致丰怡公司未能及时为莫金莲办理产权证,这是丰怡公司内部原因。丰怡公司新法定代表人自接管丰怡公司以来，已经着手研究分批次为业主办理权属证书事宜。二、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给莫金莲没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息。如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以莫金莲的起诉时间作为计付该利息的起算时间。三、按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限该办证时间至2020年3月30日。莫金莲辩称：丰怡公司的上诉请求没有任何法律依据。涉案合同是双方真实的意思表示，丰怡公司没有在合同约定的时间内协助莫金莲办理房产证，应支付占用办证税费的利息和逾期办证违约金给莫金莲。丰怡公司应在一审判决规定的期限内协助莫金莲办理房产证。请求二审法院驳回丰怡公司的上诉请求，维持原判。莫金莲一审起诉请求：一、依法判令丰怡公司在十天内协助将位于阳江市******号房屋不动产权证办理到莫金莲的名下；二、依法判令丰怡公司返还办证税费21408元及利息（利息从2016年1月27日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给莫金莲；三、依法判令丰怡公司支付逾期交房违约金15018.36元（按日已付房款的0.005%支付违约金）；四、依法判令丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金1787.90元；五、本案诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2016年1月26日，莫金莲（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市******号房出售给莫金莲，建筑面积共94.10平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为357580元；付款方式为按揭贷款，买受人于签署本合同当日支付该商品房总房价款的30%即107580元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款250000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条关于逾期交房责任的约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。莫金莲和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，莫金莲于2016年1月26日支付了代收代缴办证税费21408元给丰怡公司，并按合同约定付清全部购房款357580元给丰怡公司。丰怡公司已于2016年5月22日将涉案房屋交付给莫金莲。此后，莫金莲认为丰怡公司逾期交房且逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向一审法院起诉，请求如诉称。诉讼中，丰怡公司主张已在2016年4月18日通过挂号信的形式邮寄《房屋交付通知书》给莫金莲，通知莫金莲在2016年4月22日前办理房屋交付手续，并提供一份《房屋交付通知书》及国内挂号信函收据为证。而莫金莲称没有收到该通知，并主张丰怡公司一直没有通知其接收房屋。另查明，涉案房屋已办理了不动产权证书【粤（2016）阳江市不动产权第******4号】，权利人是丰怡公司。在诉讼中，丰怡公司提交了涉案房屋的住宅专用维修资金存折和收费票据，拟证明其代莫金莲缴交了房屋维修基金7105元、初始登记费80元，抵押登记费80元，合共7265元。一审法院认为：莫金莲与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房已办理初始登记，具备了办理商品房产权转移登记手续，现莫金莲请求丰怡公司协助办理不动产权证，一审法院予以支持。关于逾期交房违约金的问题。本案中，莫金莲已付清全部购房款，丰怡公司应按合同约定在2016年2月28日前交付涉案商品房给莫金莲，丰怡公司未能按约定期限将涉案房屋交付给莫金莲，其主张已通知莫金莲在2016年4月22日前接收涉案房屋，丰怡公司该主张有《房屋交付通知书》及国内挂号信函收据为证，一审法院予以采纳，但至丰怡公司通知莫金莲接收房屋之日已逾期54天，已构成逾期交房，其应依法承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。本案丰怡公司的逾期交房违约金应从2016年2月29日起计至2016年4月22日止，而莫金莲于2019年8月27日向一审法院起诉，根据上述法律规定，莫金莲的该项请求已超过三年的诉讼时效，为此莫金莲请求丰怡公司支付逾期交房的违约金，一审法院不予支持。关于莫金莲请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，莫金莲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向莫金莲支付违约金。丰怡公司于2016年5月22日将涉案商品房交付莫金莲使用，丰怡公司应在商品房交付使用后的90天内即2016年8月21日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案。而莫金莲于2017年8月14日才取得不动产权证书，已超过双方约定的办证期限，丰怡公司构成违约，丰怡公司应按合同约定承担逾期办理不动产权证的违约责任。而莫金莲于2019年8月27日向一审法院提起诉讼，要求丰怡公司承担逾期办理不动产权证违约责任，已超过了三年的诉讼时效，丰怡公司对此的抗辩，于法有据，一审法院予以采纳。莫金莲请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金1787.90元，一审法院不予支持。关于莫金莲请求丰怡公司返还办证税费及利息。莫金莲已支付了21408元办证税费给丰怡公司，丰怡公司主张已代莫金莲支付了办证税费用7265元，而莫金莲对丰怡公司所主张已支付办证税费用7265元没有异议，因此该款应从中扣减，丰怡公司应退还14143元（21408元-7265元）。至于该款的利息问题，虽然莫金莲是自愿交付该款项给丰怡公司，但根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司逾期办证后占用莫金莲的办证税费期间，丰怡公司应计付相应利息给莫金莲。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应在交付房屋（2016年5月22日）后的90天内即2016年8月21日前履行合同约定的办证义务，故丰怡公司应从2016年8月22日起至退还剩余办证税费时止，以14143元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息给莫金莲。综上所述，莫金莲请求丰怡公司协助办理不动产权证、返还办证税费及利息，一审法院予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。莫金莲请求丰怡公司支付逾期交房和逾期办理不动产权证的违约金、理由不成立，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助莫金莲到相关部门办理位于阳江市******号房屋的不动产权证；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证税费14143元，并支付该款的利息（以14143元为本金，从2016年8月22日起至实际付清时止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）给莫金莲；三、驳回莫金莲的其他诉讼请求。一审案件受理费377元，由莫金莲负担177元，丰怡公司负担200元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。莫金莲与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给莫金莲是否正确。本案中，丰怡公司负有为莫金莲办理涉案房屋权属登记的义务，亦预收了莫金莲的办证费，但丰怡公司没有按合同约定的期限为莫金莲办理涉案房屋的权属登记，已构成逾期办证的违约事实，丰怡公司继续再占有莫金莲该款项没有依据，莫金莲要求丰怡公司返还预收的办证费理据充分，一审判决丰怡公司在扣除了已代莫金莲支付的部分税费后返还剩余的办证费给莫金莲正确。虽然莫金莲自愿预付该办证费，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间，应自逾期办证之日，即2016年5月29日起向莫金莲支付占用该款项期间的利息。一审法院判决丰怡公司从2016年8月22日起计付利息给莫金莲不当，但莫金莲对此并未提出上诉，本院予以维持。丰怡公司上诉主张不应计付和从起诉之日计付应返还办证费利息的理由不能成立，本院不予采纳。至于丰怡公司主张因其公司的实际状况，请求将协助莫金莲办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2020年3月30日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年二月二十六日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》