上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初94983号原告(反诉被告)：安徽三星树脂科技有限公司，住所地安徽省蚌埠市。法定代表人：周家付，董事长。委托诉讼代理人：潘亮，男。委托诉讼代理人：庄敏，安徽振固律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海择鑫置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陶力，董事长。委托诉讼代理人：张瑾，上海市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚晨，上海市金石律师事务所律师。原告安徽三星树脂科技有限公司(以下简称三星树脂公司)诉被告上海择鑫置业有限公司(以下简称择鑫公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用普通程序。2020年1月16日，择鑫公司提起反诉，本院于当日公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)三星树脂公司的委托诉讼代理人潘亮、庄敏，被告(反诉原告)择鑫公司的委托诉讼代理人张瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)三星树脂公司向本院提出诉讼请求，要求判令撤销双方于2019年9月10日签订的《房地产买卖意向书》。庭审中，三星树脂公司认可涉案意向书有效，并表示合同撤销后，双方可就房屋买卖继续协商，本案中不要求对500万元定金处理。事实和理由：根据公司发展需要，三星树脂公司经友人介绍于2019年9月10日与择鑫公司签订《房地产买卖意向书》，约定择鑫公司有意向将位于上海市浦东新区南汇汇技路XXX号XXX幢整幢房地产(以下简称涉案房屋)出售给三星树脂公司，建筑面积为6386.01平方米，交易单价6800元/平方米，交易总价43,424,868元；本意向书生效后当日，三星树脂公司支付给择鑫公司500万元作为购买该房地产的定金，于2019年11月30日前支付8,027,500元作为首期款等。意向书签订后，三星树脂公司立即进行购置款筹措，在筹措过程中，三星树脂公司所在地金融机关因贷款原因至涉案房屋考察，发现择鑫公司出售宣传材料与楼盘所售情况不客观真实，同时发现涉案房屋已向银行进行了抵押，并办理抵押登记，故对三星树脂公司贷款申请不予受理。三星树脂公司认为，择鑫公司出售房地产时隐瞒抵押事实，导致三星树脂公司违背真实意思签订合同，择鑫公司构成销售欺诈，依照《合同法》第五十四条、《担保法》第四十九条规定，特提起本案诉讼。被告(反诉原告)择鑫公司辩称，一、房屋抵押属公开信息，择鑫公司未向三星树脂公司作出过涉案房屋无抵押的虚假承诺，且意向书未约定何时办理抵押注销登记，择鑫公司只需按正常流程配合三星树脂公司就第三期房款申请贷款时注销即可。三星树脂公司认为择鑫公司隐瞒抵押事实构成欺诈不成立，意向书合法有效。二、《担保法》第四十九条应理解为未经抵押权人同意不发生抵押物转让的物权变动效力，而不应理解为未经抵押权人同意，当事人所签订的转让抵押物的合同无效，即物权变动行为不能成就，并不必然权变动合同无效。三、三星树脂公司应于2019年11月30日前支付首付款，择鑫公司是为逃避付款义务才提起本案诉讼。择鑫公司提起反诉，要求判令双方于2019年9月10日签订的《房地产买卖意向书》于2020年1月9日解除。庭审中，择鑫公司表示合同解除后，定金予以没收。事实与理由：根据双方签订的《房地产买卖意向书》第四条约定，如因三星树脂公司原因未按约定签订房地产买卖合同或按本意向书约定付款的，每逾期一日，应按未付款额的万分之五支付违约金，逾期付款超过三十日的，择鑫公司有权解除意向书，没收定金。意向书签订后，择鑫公司积极为履约做准备，但三星树脂公司于2019年11月12日向择鑫公司发函，以银行临近年底没有贷款规模为由，商请第二、三笔首付款延迟至2020年7月支付。择鑫公司收函后未予准许并及时进行了答复。2020年1月9日，择鑫公司向三星树脂公司发出解除函。经审理，三星树脂公司对择鑫公司提供的四份来往函件、择鑫公司对三星树脂公司提供的《房地产买卖意向书》、付款凭证、上海市不动产登记簿的真实性均无异议。对双方确认真实性的证据，本院以证据本身反映的内容及与案件关联性认定本案事实。对三星树脂公司提供的《〈房地产买卖意向书〉补充协议》，因该协议无择鑫公司印章，择鑫公司亦不认可，该证据不予认定。据此，本院查明如下事实：涉案房屋权利人为被告，该房屋上设定有抵押权人为中国光大银行上海市西支行的抵押权登记。2019年9月，三星树脂公司(乙方)与择鑫公司(甲方)签订《房地产买卖意向书》，约定甲方同意按照法律规定的程序将其合法拥有的涉案房屋(建筑面积6386.01平方米)转让给乙方，交易总价43,424,868元。其中该意向书第三条“付款与交付情况”约定：1、本意向书生效后当日，乙方支付给甲方500万元作为定金；2、2019年11月30日前支付8,027,500元作为首付款；3、于2019年12月20日前网签正式房地产买卖合同，乙方于双方网签正式房地产买卖合同前支付8,684,934元；4、于2020年3月31日前去上海市浦东新区房地产交易中心送件，在送件之前，乙方将剩余房款即21,712,434元直接支付甲方/完成甲方确认的银行按揭付款手续(如乙方未能在其贷款银行全额获得剩余房款的贷款，则不足部分由乙方在送件前支付给甲方)。第四条中约定，如因乙方原因，未按约定时间办理下列情形之一手续的：签订该房地产买卖合同、按本意向书或房地产买卖合同约定付款及房地产权利转移，每逾期壹日，应按未付款额(即总房款与乙方已付房款的差额)的万分之五支付违约金，逾期付款超过30日的，甲方有权解除本意向书，没收定金，余款无息返还乙方。当日，三星树脂公司支付择鑫公司定金500万元。2019年11月12日，三星树脂公司向择鑫公司发出《商请函》，称由于临近年底，当地银行已经没有贷款规模，故商请允许第二、三笔首付款延迟至2020年7月份一次性支付(正好与22号楼目前已经抵押贷款的解压时间同步)。2019年11月20日，择鑫公司向三星树脂公司发出《回复函》，表示不同意三星树脂公司的延迟付款申请。2019年12月23日，择鑫公司向三星树脂公司发出《催款函》，要求三星树脂公司收函后根据《房地产买卖意向书》约定尽快安排付款。2020年1月9日，择鑫公司向三星树脂公司送达《合同解除函》，告知双方签署的《房地产买卖意向书》解除，定金500万元不予退还。本院认为，择鑫公司、三星树脂公司签订的《房地产买卖意向书》系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，当事人均应全面、切实履行。涉案房屋是否存在抵押权登记属公开信息，没有证据表明择鑫公司签约时故意隐瞒抵押的事实或向三星树脂公司作出虚假承诺，诱使三星树脂公司作出错误意思表示。相反，三星树脂公司发送给择鑫公司的《商请函》中，称“由于临近年底，当地银行已经没有贷款规模，故商请允许第二、三笔首付款延迟至2020年7月份一次性支付(正好与22号楼目前已经抵押贷款的解压时间同步)”，上述内容一方面反映了三星树脂公司无法筹措首付款的原因，另一方面反映出其对涉案房屋存在抵押事实是知晓的。三星树脂公司认为其所在地金融机关因贷款原因至涉案房屋考察才发现抵押事实，未提供证据佐证，亦与《商请函》相关内容矛盾。三星树脂公司以择鑫公司隐瞒抵押事实构成欺诈为由，依照《合同法》第五十四条、《担保法》第四十九条之规定，请求撤销合同的诉请，没有事实依据，本院不予支持。合同约定，三星树脂公司应于2019年11月30日前支付首付款8,027,500元；如逾期付款超过30日的，择鑫公司有权解除本意向书，没收定金。本案中，三星树脂公司未按约支付首付款，经择鑫公司催告后仍未履行，且已超过合同约定的宽限期限，择鑫公司于2020年1月9日通知三星树脂公司解除合同并要求没收定金的主张，符合合同约定，择鑫公司的反诉请求，本院予以支持。综上，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)安徽三星树脂科技有限公司与被告(反诉原告)上海择鑫置业有限公司于2019年9月10日签订的《房地产买卖意向书》于2020年1月9日解除；二、驳回原告(反诉被告)安徽三星树脂科技有限公司要求撤销《房地产买卖意向书》的诉讼请求。本诉案件受理费258,924元,由原告(反诉被告)安徽三星树脂科技有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计40元，由原告(反诉被告)安徽三星树脂科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政审 判 员  张 凡人民陪审员  刘天行二〇二〇年二月十九日书 记 员  朱晓晨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。