江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0724民初3698号原告：金达中，男，1978年12月26日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：金达华，男，1977年2月26日生，汉族，居民，住灌南县。被告：灌南顺昌房地产开发有限公司，住所地灌南县新安镇威海北路西侧水岸名苑**。统一社会信用代码91320724755867227E。法定代表人：毛顺连，董事长。委托诉讼代理人：王灌连，江苏灌江律师事务所律师。原告金达中与被告灌南顺昌房地产开发有限公司（以下简称顺昌公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金达中及其委托诉讼代理人金达华，被告顺昌公司的委托诉讼代理人王灌连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金达中向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告履行《报告》中约定的义务，若不履行应承担违约责任，并赔偿原告经济损失324300元，被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告在商业广场南侧地块原有自建房。2010年该地块拆迁，顺昌公司当时为该地块的投资开发商，因原告不同意拆迁方案，顺昌公司和政府为了加快拆迁进度共同研究出台了拆迁购房方案，由顺昌公司在拆迁地块建商品房给拆迁户购买，拆迁后顺昌公司不与原告签订商品房认购协议，经过多方协商，由灌南县新安镇新东村村民委员会（以下简称新东村委会）调解原告与顺昌公司达成调解意见，即原告同意土地征用、房屋拆迁，顺昌公司同意向原告优惠出售商品房一套。2011年9月23日，新东村委会根据调解意见出具《报告》，对商品房的基本情况进行了约定。拆迁后由顺昌公司的控股子公司嘉泰房地产开发有限公司（以下简称嘉泰公司）进行开发。现嘉泰公司已建成商品房出售，并有部分房屋交房，业主已经入住，原告多次要求被告和嘉泰公司根据《报告》履行义务，与原告签订商品房买卖合同，均遭到拒绝。原告履行同意拆迁的义务，而被告拒绝履行《报告》义务，致使原告丧失了按照《报告》约定的房屋价格与他人另行签订购房合同的机会。被告违约给原告造成的损失应根据涉案小区或周边小区现行的商品房价格和《报告》中购房价格予以确定。原告要求两被告履行《报告》中选房购房等义务，并签订商品房买卖合同，否则应承担违约责任，赔偿原告经济损失324300元。被告顺昌公司辩称，1、原告没有按被告要求履行涉案《报告》，构成违约。2010年拆迁时，被告根据拆迁指挥部建议，同意给予拆迁户优惠价回购房屋，拟定了认购协议书发到各拆迁户手中，并要求购房拆迁户在2010年5月1日前至被告售楼中心交付住宅认购保证金5万元。2011年9月23日，新东村委会按照《商品房认购协议书》出具报告给被告，同日被告同意了该《报告》，被告该行为属于发出要约，但原告一直没有承诺，原告没有履行交纳5万元保证金的义务。2、原告诉讼请求不能成立。原告违约在先，被告也不同意履行。《报告》中的房价是当时让利回购或优惠行为，原告不得强迫被告现在履行。原告诉求的损失是请求可得利益，而原告失去的是信赖利益，即原告丧失了以优惠价签订合同机会的利益，至今被告仍同意按《报告》中房价与当时市场房价差额250元／㎡给予优惠购房，而不是原告主张的以房屋市场价计算损失赔偿。3、原告诉讼已过诉讼时效，且现在起诉明显带有恶意。被告2011年9月23日同意新东村委会报告，原告现在主张要求被告承担责任，时间过去8年，早过诉讼时效。原告延误至今已8年多，灌南房地产市场发生了巨大变化，房价已从2011年的每平方米2000元左右增至5000元左右，原告现在要求履行《报告》或按现行房价赔偿损失明显存在恶意。原告仅凭《报告》，在没有交纳房款情况下即获得利益，既有失公允，又没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告在商业广场南侧地块原有自建房。2010年，该地块拆迁，被告顺昌公司当时为该地块的投资开发商。因原告不同意拆迁方案，后经多方做工作同意拆迁。2011年9月23日，新东村委员会、顺昌公司共同出具《报告》一份交由原告收执，报告约定：“因城东商业广场南侧地块征地拆迁，经多方协商拟对拆迁户金发成安排商品房一套，面积不低于100㎡，该房位于安排拆迁房的区域内，房价为第一层1600元/㎡；第二层1650元/㎡；第三层1690元/㎡；第四层1660元/㎡；第五层1580元/㎡，该房在小区综合验收前交房并按相关程序办理商品房产权证（相关费用自理），该房可自行处置，该户可优先选房和车库”。被告顺昌公司于同日在上述《报告》上盖章确认，并注明“同意新东村村委会意见”。被告取得该地块使用权后，将该地块交由其子公司嘉泰公司开发建设，嘉泰公司在该地块上开发嘉泰御景城小区，该小区部分楼盘现已开盘预售。后原告要求与被告签订《商品房买卖合同》，遭被告拒绝，为此诉来本院。本案审理中，被告仍不同意与原告签订《商品房买卖合同》。另查明，原告选定的嘉泰御景城27号楼1单元504室，该房面积112.80㎡，销售备案价为4823元／㎡，总价544034元。原告诉求的损失金额计算方法为:（选定房屋备案价-报告可选价）×100平方米－未支付购房款的可得利息收入。本院认为，本案争议的焦点是1、本案是否超过诉讼时效；2、被告出具《报告》给原告是否属于要约行为；3、原告要求被告承担违约责任赔偿损失能否予以支持。关于焦点1，被告主张其《认购协议书》发到各拆迁户手中，并要求购房拆迁户在2010年5月1日前至被告售楼中心交付住宅认购保证金5万元，但未提供证据证明，原告对此不予认可。2011年9月23日被告出具给原告的《报告》中未告知原告选房的期限，且《报告》发出后也未向原告发出限期办理的通知。故对被告提出本案已过诉讼时效的辩解，本院不予采信。关于焦点2，涉案《报告》系新东村村委会和被告共同出具，是为推进拆迁工作实施的购房优惠方案，原告是享有优先选房的拆迁户，《报告》的内容对原告可以优先选房和车库及所选商品房的区域、大致面积、房屋单价、交房时间等作了初步约定，《报告》交由原告收执，应视为原告对《报告》内容的认可，该《报告》具有预约合同性质，原、被告之间形成预约合同关系。关于焦点3，被告不同意按《报告》约定向原告提供房屋供其选购，违背诚实信用原则，对原告造成的损失，其应承担违约赔偿责任，预约的违约损失在总体上相当于本约的信赖利益损失，但应考虑扣除原告未支付购房款的利息收入。对该利息，本院酌定以158000元为基数（1580元/㎡*100㎡），从出具《报告》之日（即为2011年9月23日）按年利率6%计算至起诉（2019年8月5日）之日止，即为74465元（1580元×7.855×6%），扣除该利息之后，本约的信赖利益损失为249835元[（4823-1580）×100-74465元]，原告主张被告顺昌公司赔偿其损失324300元，超出有关法律规定，对超出部分的主张，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：一、被告灌南顺昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告金达中损失249835元。二、驳回金达中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6165元，由原告负担1165元，被告灌南顺昌房地产开发有限公司负担5000元，（原告已预交，被告在兑现上述款项时一并给付原告。）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时向该院预交上诉案件受理费6165元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  周四新人民陪审员  杨 春人民陪审员  杨永英二〇二〇年二月十八日书 记 员  王 彬法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。