河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11598号上诉人（原审原告）：柴俊雷，男，1990年2月15日出生，汉族，现住郑州市经开区。委托诉讼代理人：许磊明，河南权辞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州港尚房地产开发有限公司，住所地郑州市航空港区祥瑞路南侧11号商业1号楼1-2层。法定代表人：王威，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张晓威，男，该公司员工。原审被告：河南豫发集团有限公司，住所地郑州市南乔家门路30号。法定代表人：王建勋，系该公司董事长。委托诉讼代理人：任孝华，男，系该公司员工。上诉人柴俊雷因与被上诉人郑州港尚房地产开发有限公司（以下简称港尚房地产公司）、原审被告河南豫发集团有限公司（以下简称豫发集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2020）豫0192民初452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柴俊雷上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人第一项诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实正确：被上诉人未将房屋处于腰线位置告知上诉人，并且上述房屋处于腰线层位置会对房屋价格产生影响，但是却低估了腰线层对房屋价值的影响，腰线层的房屋价值应与同小区的其他房屋相比。与其他房屋相比，涉案房屋采光少，影响美观，更加影响房屋价值，且本案房屋价值近70万元。而原审法院只认定腰线影响房屋每平方20元，共1400元，明显显失公平，严重低估了房屋的价值。综上，原审法院判决错误，应予以纠正，支持上诉人的上诉请求。港尚房地产公司辩称：一审法院认定被上诉人在告知方面存在一定的瑕疵，并非如上诉人所言未行告知。一审法院关于告知义务的认定错误。一审中被上诉人提交了多份证据材料，均显示四层处于腰线层，与其他楼层不一致。且上诉人在签订商品房买卖合同前去过施工现场，此时楼层已建至十层以上，可清晰看到四层与其他楼层的差异。被上诉人对一审判决数额不服，但为了解决问题、减少司法资源的浪费，愿意按照一审判决内容履行自身义务，并妥善处理其他业主同样的问题。豫发集团公司辩称：同港尚房地产公司的答辩意见。柴俊雷向一审法院起诉请求：1.判令被告港尚房地产公司支付因房屋存在腰线问题给原告造成的损失10116元；2.豫发集团公司在未实缴出资范围内承担上述损失；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月9日，柴俊雷与港尚房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：G180××××3298），由柴俊雷购买港尚房地产公司开发建设的豫发·15号院（豫发·白鹭源·春晓）项目中的航空港区长安路西侧、太湖路南侧7幢2单元4层403号房，建筑面积共71.84平方米，总金额674419元整。另，合同附件一显示为“房屋平面图”，合同附件三：“装饰、设备标准”中显示阳台为“非封闭阳台安装玻璃栏板”，合同附件四：“补充协议”中载明，“在签订合同及补充协议前，出卖人（港尚房地产公司）已经向买受人（柴俊雷）明示了《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及相关政策规定，以及该《商品房买卖合同》（含附件）、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》等资料。买受人（柴俊雷）对签署文件、合同等已仔细阅读并对条款表达之内容理解完全一致，买受人（柴俊雷）对房屋及周边环境的状况予以认可。”。2019年12月8日，港尚房地产公司为柴俊雷开具了金额为674419元的购房发票。经查明，柴俊雷所购房屋处于楼栋腰线层，根据原、被告举证显示，涉案房屋阳台安装有金属栏杆及玻璃栏板，另有约62厘米的砖混砌台围栏，同小区同一楼栋其他非腰线层的房屋阳台的砖混砌台围栏约16厘米左右。庭审中，被告港尚房地产公司提交豫发·15号院地块日照分析及指标复核项目图表一份，显示河南省城乡规划设计研究总院有限公司受港尚房地产公司委托，依据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）等文件，对豫发·15号院地块日照分析及指标复核项目的日照情况进行计算，经计算得出结论：“拟建15号地块1#-14#、住宅均满足大寒日累计日照时间＞2小时的要求”。另，依据《中华人民共和国国家标准民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019）以及《中华人民共和国国家标准建筑采光设计标准》（GB50033-2013）相关规定，民用建筑采光参考平面取距地面0.75m，侧面采光时，民用建筑采光口离地面高度0.75m以下的部分不应计入有效采光面积。另查明，港尚房地产公司注册资本为10000000元整，法人类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）。2017年1月13日，豫发集团公司向港尚房地产公司出资10000000元。一审法院认为，柴俊雷与港尚房地产公司签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。在合同附件三中，双方约定阳台为“非封闭阳台安装玻璃栏板”，而对于砖混围栏的高度并没有进行明确约定。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款规定，当事人就有关合同内容约定不明确且不能达成补充协议的，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行。庭审中，港尚房地产公司认可案涉房屋处于楼房腰线层，基于楼房整体设计因素，案涉房屋阳台现有的砖混围栏高度约62厘米有别于其他非腰线楼层的约16厘米。本案双方争议焦点在于腰线层房屋的阳台是否构成违约并对原告是否造成实质性损害及损害大小。根据在案证据显示，案涉房屋在采光以及日照时长方面并不违反相关国家标准，且阳台结构均存在砖混围栏，并无本质差异，案涉房屋砖混围栏的高度设定虽与同楼栋其他非腰线层有所不同，却并未影响到房屋居住的基本功能，也未给原告造成实质性损害。但结合生活常理推断，处于同一楼栋的房屋结构、外观等因素对于购房人的购买意愿以及愿意支付的房屋价格均会产生一定影响。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。庭审中，港尚房地产公司认可，在《商品房买卖合同》中对腰线层与非腰线层房屋阳台的约定一致，且定价上并未加以区分，然而实际交付的腰线层与非腰线层房屋阳台确有一定差异。对此事实，港尚房地产公司作为房屋出售方在缔约过程中应当严格遵循诚实信用原则，向购房人如实履行告知义务。现有证据证明港尚房地产公司作为具有专业优势的一方，在与柴俊雷签订案涉房屋买卖合同时，在明知案涉房屋阳台结构与其他楼层房屋存在不一致的情况下，在向业主履行告知义务方面存在一定瑕疵，从而存在腰线层的差异对原告客观上造成一定影响。故结合涉案房屋阳台的相对差异程度以及房屋定价参考因素等，该院酌定房屋价格按照每平方米酌减20元为宜。对于原告主张的损失，该院酌定按照1436.8元（20元／㎡×71.84㎡）予以支持。关于原告对豫发集团公司的诉请，在案证据显示港尚房地产公司系豫发集团公司独资且豫发集团公司已实缴出资到位，故原告请求豫发集团公司在未实缴出资范围内承担赔偿责任，该院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第六十二条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州港尚房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内支付原告柴俊雷损失1436.8元；二、驳回原告柴俊雷的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费52元，由被告郑州港尚房地产开发有限公司负担。本院二审期间，港尚房地产公司、豫发集团公司均未向本院提交新证据。柴俊雷向本院提交微信聊天记录三页，称系其与售楼部置业顾问杨聚林的聊天记录。拟证明：柴俊雷在购买房屋时对房屋处于腰线位置不知情，且销售人员明确称腰线层与其他层窗户等都一样。港尚房地产公司质证认为：杨聚林原来是港尚房地产公司的置业顾问，目前已经离职。关于证据的真实性，请法院依法查明。该证据形成于2019年9月份，应在一审提交，不属于新证据，应承担相应不利后果。豫发集团公司质证意见同港尚房地产公司的质证意见。本院对柴俊雷二审提交证据的真实性予以确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉房屋在采光以及日照时长方面不违反相关国家标准，阳台结构存在的砖混围栏的高度设定虽与同楼栋其他非腰线层有所不同，但并未影响到房屋居住的基本功能，也未给柴俊雷造成实质性损害。一审法院以港尚房地产公司在向业主履行告知义务方面存在一定瑕疵为由，结合案涉房屋阳台的相对差异程度以及房屋定价参考因素等，对房屋价格按照每平方米20元酌减作为对柴俊雷的补偿，已经充分考虑到了案涉腰线层房屋与其他非腰线层房屋的差异。鉴于港尚房地产公司并未提出上诉，故本院对一审法院确定的该项标准不予调整。柴俊雷上诉称腰线层的存在影响了房屋价值，但其提交的证据不足以证实其该项主张，其起诉所参照的另案裁判文书，与本案情况不同，不具有可参照性，故本院对柴俊雷的上诉请求不予支持。综上所述，柴俊雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52元，由柴俊雷负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年十月十六日书记员  李志琳