广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终104号上诉人（原审被告）：肇庆市金汇丰投资有限公司，住所地广东省肇庆市端州区*********第二层B202写字楼4室，统一社会信用代码914***********053K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：罗子均、区秋仪，分别是广东西江律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：陈智强，男，1985年11月23日出生，汉族，身份证登记住址广东省罗定市*************。委托诉讼代理人：麦嘉文，广东德锐律师事务所律师。上诉人肇庆市金汇丰投资有限公司（以下简称金汇丰投资公司）因与被上诉人陈智强商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初2800号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人金汇丰投资公司的委托诉讼代理人罗子均、区秋仪，被上诉人陈智强及其委托诉讼代理人麦嘉文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金汇丰投资公司上诉请求：1.撤销一审判决（不服金额：7537.86元）；2.案件诉讼费均由陈智强负担。事实和理由：一、一审判决认定的逾期交楼的时间有误，金汇丰投资公司逾期交楼的天数为120天。金汇丰投资公司开发的楼盘御城茗轩已于2019年4月30日通过综合验收，达到交房条件，金汇丰投资公司当天便通过电话通知的形式告知陈智强可以收楼，之后通过书面、短信的方式通知陈智强可以前往收楼，金汇丰投资公司已经履行了合同约定的交付义务，但因对方出于自身原因不配合收楼，责任完全在于对方。因此，金汇丰投资公司的实际交付时间应截止至2019年4月30日，即逾期交楼天数为120天（2019年1月1日-2019年4月30日）。二、一审判决认定的逾期交楼违约金有误，违约金应为603.02元（502524元×120天×0.01‰）。《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等、协商一致的情况下签订的，是双方真实意思表示，合同已经成立生效，对合同双方具有同等约束力。根据合同第十二条的约定，逾期交楼违约金计算标准应以万分之0.1计算，自2019年1月1日起计算至实际交付日止。一审判决不予认可上述双方当事人关于违约金计算标准的约定，支持对方违背合同约定的诉请，是对对方违反诚实信用行为的认可，违反了合同约定优先的原则，对金汇丰投资公司极其不公平，应依法予以撤销。综上，一审判决认定事实不清，判决结果有误，请求依法予以撤销并改判。陈智强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决，请求维持原判，驳回金汇丰投资公司的上诉请求。按照商品房买卖合同的约定，金汇丰投资公司应当采取邮政送达的方式通知收楼，由于其采取的是顺丰快递送达，导致陈智强无法及时收到收楼通知，因此没有及时收楼并非陈智强原因。一审法院已经根据合同法相关规定对违约金的标准予以调整，该标准已经符合同地段、同类型房屋租金标准，故对方的上诉请求没有事实和法律依据。陈智强向一审法院请求：1.判令金汇丰投资公司向陈智强支付逾期交楼违约金至实际交付房屋之日止（以购房款总数502524元为基数，按银行同期贷款利率4.35%的1.3倍计付违约金,从2019年1月1日暂计算至2019年5月22日为11055.67元）；2.本案诉讼费由金汇丰投资公司承担。一审法院认定事实：2016年11月23日，陈智强（买受人）与金汇丰投资公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定陈智强购买金汇丰投资公司开发的位于肇庆市端州区********交汇处东北角（19区）御城名轩C-1101房，预测建筑面积101.52平方米，套内建筑面积82.77平方米，总金额为人民币502524元。在《商品房买卖合同》中，陈智强、金汇丰投资公司对商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理等进行了约定。其中合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告的条件，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条“交付时间和手续”约定，（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点……（三）查验房屋……3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）以出卖人向买受人发出交付使用通知确定可以交付之日起满30日即视为出卖人已向买受人交付了合格的商品房，该商品房的一切风险及物业管理即自该视为交付之日起转移买受人承担。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.10的违约金（该违约金比率应当不多于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第1项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.10（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，陈智强依约付清房款502524元。涉案御城名轩ABC、DEF幢及一期地下室于2019年4月30日办理工程竣工验收备案，备案文件包括《单位工程（子单位）竣工验收备案表》《单位（子单位）工程竣工报告》《建筑工程施工许可证或开工报告》《施工图设计审查合格书》《市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料》《勘察质量检查报告》《设计质量检查报告》《单位质量检查报告》《规划验收合格证》《消防验收合格意见书或备案文件》《环保验收认可文件或者准许使用文件》《建筑工程质量保证书》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《单位工程（子单位）质量竣工验收记录》《单位（子单位）工程竣工验收报告》等。此后，陈智强以金汇丰投资公司逾期交楼为由，于2019年6月10日向该院提起诉讼。诉讼中，金汇丰投资公司提供快递运送单认为其于2019年5月12日以快递方式按照《商品房买卖合同（预售）》买受人通讯地址广东省罗定市*************向陈智强寄出收楼通知书和协议书模版。该快递运送单显示：运单号为465973915922，收方客户C-1101陈智强，取件日期2019年5月12日，至2019年5月13日收方客户拒收快件，快件退回。陈智强否认收到金汇丰投资公司的收楼通知书，但在起诉时提供了协议书模版，该协议书版本加盖金汇丰投资公司公章，主要内容为买受人同意出卖人一次性给予18个月的物业管理费作为补偿（逾期违约金及额外补偿），即视为买受人确认出卖人因逾期交房而主动承担的责任已全部履行完毕。金汇丰投资公司确认该协议书模版为其寄送的材料之一，但认为这并不代表其强制买受人签署。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。陈智强、金汇丰投资公司于2016年11月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同,双方均应依约全面履行。一、金汇丰投资公司是否存在逾期交楼之情形。案涉合同签订后，陈智强已依约支付了购房款，金汇丰投资公司依约亦应在2018年12月31日将商品房交付陈智强，但金汇丰投资公司直至2019年4月30日才办理竣工验收备案手续，因此金汇丰投资公司存在逾期交楼的事实，应承担逾期交楼的违约责任。二、金汇丰投资公司逾期交楼天数的认定。合同第十二条的约定，逾期交楼期间应从最后交付期限届满之次日起计算。合同约定的交付时间为2018年12月31日，即逾期交楼的起算日应为2019年1月1日。对于截止日期，合同第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。本案中，涉案商品房于2019年4月30日符合交付条件，金汇丰投资公司提供快递运送单主张于2019年5月12日按照合同所载的买受人通讯地址向陈智强寄出收楼通知书和协议书模版。根据快递运送单所载，金汇丰投资公司确于2019年5月12日向陈智强寄送过快件，虽然快递运送单未显示寄送物件的名称，但从寄送时间、收方客户等信息可佐证金汇丰投资公司主张的事实，故该院采纳金汇丰投资公司的意见，确认金汇丰投资公司于2019年5月12日向陈智强寄送收楼通知书。该快件因陈智强拒收被退回，因此陈智强未能收到收楼通知的责任不在金汇丰投资公司，金汇丰投资公司向陈智强寄送收楼通知书之日应视为金汇丰投资公司已向陈智强送达收楼通知。根据合同第十一条约定，如因买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意以出卖人向买受人发出交付使用通知确定可以交付之日起满30日即视为出卖人已向买受人交付了合格的商品房。因此，陈智强最迟应于2019年6月11日前收楼，违约金应计算至2019年6月11日。从2019年1月1日计算至2019年6月11日，逾期交楼共162天。三、关于违约金的计算标准。合同第十二条约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.10的违约金。本案中，陈智强以实际行动选择继续履行合同，金汇丰投资公司按上述约定应支付违约金共814.09元（502524元×0.01‰×162天）。陈智强认为约定的违约金低于造成的实际损失请求按银行同期利率4.35%的1.3倍计算违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，陈智强请求增加违约金，该院应予以支持。参照同地段同类房屋租金标准，该院酌定逾期交楼违约金按照每日0.1‰计算。陈智强请求按银行同期贷款利率4.35%的1.3倍计付违约金，该院不予以支持。综上所述，金汇丰投资公司逾期交楼，显属违约，理应依约承担逾期交楼的违约责任。根据上述认定，逾期交楼违约金的计算标准应按0.1‰计算,即金汇丰投资公司应承担逾期交楼违约金为8140.88元（总房款502524元×0.1‰×逾期交楼天数162天）。陈智强要求金汇丰投资公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，其合理部分该院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（九）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决：一、金汇丰投资公司应在判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交楼违约金8140.88元给陈智强；二、驳回陈智强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38元、财产保全费130.55元，合计168.55元（陈智强已预交），由陈智强负担44.55元，金汇丰投资公司负担124元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.金汇丰投资公司逾期交楼天数的确定；2.金汇丰投资公司逾期交楼违约金是否予以调整。关于争议焦点一，本案中，合同约定的交付时间为2018年12月31日，即逾期交楼的起算时间应为2019年1月1日，双方对此并无异议。涉案商品房于2019年4月30日符合交付条件，金汇丰投资公司于2019年5月12日向陈智强寄出收楼通知书和协议书模板，但该邮件因陈智强要求自取而未去取被退回，因此没有收到收楼通知书的责任在于陈智强，而非金汇丰投资公司。虽陈智强抗辩须采取邮政送达，但涉案合同未对此进行约定，陈智强又未提供证据证实其抗辩，应不予采纳。根据涉案合同第十一条的约定，如因买受人的原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意以出卖人向买受人发出交付使用通知确定可以交付之日起满30日即视为出卖人已向买受人交付了合格的商品房，即陈智强最迟应于2019年6月11日前收楼，违约金应计算至2019年6月11日。从2019年1月1日计算至2019年6月11日，逾期交楼共162天。一审对此认定正确，本院予以维持。涉案商品房于2019年4月30日才满足交付条件，并非意味着满足交付条件之日即视为交楼之日，金汇丰投资公司请求逾期交楼时间计算至2019年4月30日，理据不足，应不予支持。关于争议焦点二，金汇丰投资公司请求以合同约定的违约金标准计算违约金（即出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.10的违约金），而陈智强认为约定的违约金低于造成的实际损失请求增加违约金。在此情况下，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，并参照同地段同类房屋租金标准，酌定逾期交楼违约金按照每日0.1‰计算，该标准也较为符合陈智强因迟延收楼所造成的实际损失，故一审法院的处理并无不当，本院予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，金汇丰投资公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76元，由肇庆市金汇丰投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 陈卓杰二〇二〇年二月二十五日法官助理 范小敏书 记 员 彭娟琦