广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1173号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广西佛子房地产开发有限责任公司，住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇西南大道**，统一社会信用代码91450400664840002T。 法定代表人：邓少新，董事长。 委托诉讼代理人：毕诗明，该公司律师。 委托诉讼代理人：林清萍，该公司员工。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李鸿达，男，1995年10月17日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。 委托诉讼代理人：陈建平，广西建梧律师事务所律师。 上诉人广西佛子房地产开发有限责任公司（以下简称“佛子公司”）因与被上诉人李鸿达商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2019）桂0406民初394号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人佛子公司上诉请求：1.改判一审判决第二项为：被上诉人李鸿达向上诉人支付违约金84703.2元；2.改判一审判决第三项为：上诉人无需向被上诉人退还购房款（直接用以冲抵违约金）；3.本案的一审诉讼费、反诉费及二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决混淆了涉案《梧州市商品房买卖合同》里关于逾期交房违约金、逾期付款违约金、协商解除合同违约金、严重违约解除合同违约金的约定。涉案《梧州市商品房买卖合同》对双方当事人的各种违约行为及违约责任均进行了约定，双方责任一致，不存在不对等的情况。2018年12月被上诉人已经知道银行拒贷的情况下，就应当按照上诉人的要求变更付款方式支付剩余购房款，但其直至现在仍未能履行合同约定，属于严重违约，在此期间上诉人多次给予被上诉人补救措施，但被上诉人均置之不理，所以其应当承担涉案买卖合同约定的违约金，即总房款的20%。一审判决将逾期交房的违约责任与严重违约解除合同违约金进行比较，得出双方责任不对等、显失公平的结论是与客观事实不符的，应当予以纠正。涉案《梧州市商品房买卖合同》并非由上诉人提供，而是梧州市房产管理局提供的标准版本，上诉人不属于提供合同的一方，所以该合同不属于格式合同。上诉人在涉案《梧州市商品房买卖合同》的履行过程中不存在任何过错，案涉违约金产生的原因完全是由于被上诉人的原因造成。一审判决认定违约条款显失公平和标准过高无事实依据。2.适用法律错误。涉案《梧州市商品房买卖合同》非格式合同，违约条款亦非格式条款，不适用《中华人民共和国合同法》第四十条关于加重对方责任条款无效的规定。负有举证责任的当事人未能提供证据的，应当根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，自行承担不利后果。上诉人与被上诉人在涉案合同中已经明确约定了违约金的计算方法，如被上诉人认为违约金过高，应当承担举证责任。而一审法院擅自调整，缺乏事实依据，也违背当事人的真实意思表示。3.被上诉人应当依据涉案《梧州市商品房买卖合同》第七条的约定承担违约责任，上诉人已收取的首期房款可直接冲抵被上诉人应当承担的违约金，不予向被上诉人退还。本案中，上诉人无任何过错并已经全面履行义务，上诉人由于被上诉人的严重违约行为已经产生实际经济损失。一审法院随意调整违约金，违反了意思自治原则。4.上诉人已经收取的房屋首付款应当用以冲抵违约金，不需要退还给被上诉人。综上，请求二审法院判如所请。 被上诉人李鸿达辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，程序合法，判决正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人李鸿达向一审法院起诉请求：1.判令解除原告李鸿达与被告佛子公司于2018年3月21日签订的《梧州市商品房买卖合同》；2.判令原告李鸿达向被告佛子公司支付违约金4108.1元；3.被告佛子公司向原告李鸿达返还已支付的房价款85516元；4.案件受理费由原告承担。 上诉人佛子公司向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告与反诉原告签订合同编号WZ2018084730的《梧州市商品房买卖合同》于2019年3月30日解除，反诉被告协助反诉原告办理编号桂（2018）梧州市不动产证明第0012741号《不动产登记证明》撤销手续;2.判令反诉被告向反诉原告支付违约解除合同的违约金84703.2元（423516元×20%）；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2018年3月21日，原告李鸿达与被告佛子公司签订合同编号为ＷＺ2018084730《梧州市商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的位于梧州市龙圩区出售给原告，销售单价为3670.62元／㎡，建筑面积115.38㎡，总售价为423516元；原告在签订合同当天向被告支付首期房价款85516元，余款338000元由原告到被告指定银行或者住房公积金管理中心办理余款按揭手续，并支付相关费用；如原告已经向银行提供办理按揭所需全部材料，但按揭申请不能通过银行审批的，原告应另行选择一次性付款或分期付款，并在接到被告或者银行通知后ｌ5日内到被告处办理相关手续，如上述期限内原告未能选定新的付款方式并与被告签订协议的，视为原告违约，被告有权解除合同，并要求买受人支付合同总价款20%的违约金；如被告逾期交付商品房的，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金等内容。合同签订后，原告向被告支付了首期房价款85516元，并缴纳了房屋维修基金10384元、契税及印花税，并向被告指定的银行提交了申请贷款全部的材料，银行于2018年12月9日告知原告因其不符合银行发放贷款的条件，无法为其办理房屋的按揭贷款，原告将其不符合银行发放贷款的条件，银行无法为其办理房屋的按揭贷款告知被告并向被告表示没有能力一次性付清剩余的购房款，要求解除《梧州市商品房买卖合同》，同时认为合同约定原告逾期付款按合同总价款的20%向被告支付违约金，与被告逾期交房按原告支付已交房款日万分之一向原告支付违约金的约定对比，显失公平和明显过高，请求减少其承担本案的违约金，并参照被告逾期交房向原告支付违约金的标准计付违约金4108.1元（423516元×97日×0.0001）给被告，扣减违约金后，由被告将原告已支付的购房款返还给原告，并愿意协助被告办理桂撤销（2018）梧州市不动产证明第0012741号《不动产登记证明》，不同意按原告已付房款20%的标准支付违约金给被告。原告与被告确认涉案房屋目前市场销售单价4300—4500元／㎡。原告愿意承担本诉部分的诉讼费。被告确认与原告签订合同编号为ＷＺ2018084730《梧州市商品房买卖合同》，将其开发位于梧州市房出售给原告，房价款423516元，原告已首付20%房价款85516元，余款338000元由原告向银行按揭贷款支付，被告依约为上述房屋办理了桂（2018）梧州市不动产证明第0012741号《不动产登记证明》均是事实。2018年12月9日，因原告个人征信不符合银行发放贷款的条件，银行拒绝为原告购买的房屋办理按揭贷款，原告与被告未能就支付余下购房款达成协议，原告不能按时付款的行为构成了违约，原告应按照合同的约定向被告支付总房款20%的违约金84703.2元给被告，并提出上述反诉请求。 一审法院认为，原告李鸿达与被告佛子公司签订《梧州市商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定行使权利和履行义务。虽然原告向被告支付了首期房价款85516元，缴纳了房屋维修基金10384元、契税及印花税，并向银行提交了申请贷款全部的材料，但因其自身的原因不符合银行发放贷款的条件，致使银行无法为其向被告购买的房屋办理按揭贷款，于2018年12月9日将原告不符合银行发放贷款的条件告知原告后，原告没有能力一次性付清剩余的购房款，也未能就支付余下购房款与被告达成协议，根据合同的约定，原告逾期支付购房款的行为构成了违约，应承担相应的违约责任。关于原告承担违约责任及支付违约金问题：原告与被告作为平等的民事主体签订《梧州市商品房买卖合同》，而被告作为涉案商品房的开发商和《梧州市商品房买卖合同》的提供方，应本着平等、公平的原则制订商品房买卖合同和确定双方的权利义务，但在本案的《梧州市商品房买卖合同》第七条的买受人逾期付款违约责任与第九条的出卖人逾期交房违约责任在违约金计算比率上对买受人和出卖人作出不同的规定（即原告违约应按照合同的约定向被告支付总房款20%的违约金，被告逾期交付商品房的，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金），畸轻畸重，存在明显不对等，违反了《中华人民共和国合同法》平等原则，属于明显加重消费者（即原告）责任的格式条款，属无效条款，且涉案房屋目前的市场销售单价比原告购买时的单价有了较大幅度的提升空间，对因原告违约而解除合同给被告造成的损失予以适当弥补，原告提出合同约定双方的违约条款显失公平和标准过高，请求参照被告逾期交房向原告支付违约金的标准计付违约金给被告的诉讼主张，公平合理，符合法律规定，理据充分，一审法院依法予以支持。由于原告在接到银行告知其不能办理按揭贷款通知后l5日内未能与被告达成付款协议，原告支付逾期付款违约金，应从其接到银行通知后的第16日起（即2018年12月24日），以合同总价款的日万分之一计算违约金至双方确认合同解除之日止（即2019年3月30日）。经核算，原告计算的违约金4108.1元，符合规定，应予认定。原告应支付给被告的违约金与原告已支付的购房款扣减后，被告应退还购房款81407.9元给原告。对被告提出的反诉请求问题：基于前述理由，因合同约定原告违约应按照合同的约定向被告支付总房款20%的违约金，属于明显加重消费者（即原告）责任的格式条款，属无效条款，被告提出反诉请求原告按总房款20%支付违约金的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。鉴于原告与被告均有解除双方签订的《梧州市商品房买卖合同》的意愿，反诉原告提出解除与反诉被告签订合同编号为WZ2018084730《梧州市商品房买卖合同》，符合法律规定，一审法院予以支持；原告作为合同付款的义务人和违约方，其提出解除双方签订的合同，理据不足，一审法院不予支持；合同解除后，原告同意协助被告办理撤销桂（2018）梧州市不动产证明第0012741号《不动产登记证明》，有利于纠纷的解决，一审法院予以照准。原告愿意承担本诉部分的诉讼费是其处分民事权利，应予准许。为维护当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条第一款第四项、第九项，《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第四十条、第六十条、第九十二条、第九十四条第一款第二项、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除反诉原告（被告）广西佛子房地产开发有限责任公司与反诉被告（原告）李鸿达于2018年3月21日签订合同编号为WZ2018084730《梧州市商品房买卖合同》；二、原告（反诉被告）李鸿达在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）广西佛子房地产开发有限责任公司支付违约金4108.1元；三、被告（反诉原告）广西佛子房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还给原告（反诉被告）李鸿达购房款81407.9元；四、原告（反诉被告）李鸿达在本判决发生法律效力之日起十日内协助被告（反诉原告）广西佛子房地产开发有限责任公司办理撤销桂（2018）梧州市不动产证明第0012741号《不动产登记证明》手续；五、驳回原告李鸿达的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告广西佛子房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1020元（原告已预交），反诉费959元（反诉原告已预交），合计1979元，由原告李鸿达负担1020元，由被告广西佛子房地产开发有限责任公司负担959元。 二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。 本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，涉案《梧州市商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第一条第（三）款第5点约定：“如银行要求买受人提供其它个人相关资料或银行批准的按揭金额低于买受人所申请的按揭金额的，买受人须在接到出卖人或银行通知后10日内向银行提交资料及向出卖人补齐首期款差额。逾期不交资料或不补齐款项，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按合同总价款的万分之一支付违约金；逾期超过20日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款20%的违约金。”该补充协议第四条第2点约定：“《合同》签订后，若买受人要求退房，在出卖人同意退房的情况下，买受人应按照房款总价的15%向出卖人支付违约金。同时买受人有义务在退房申请获批之后15日内配合出卖人到产权登记机关注销《合同》的备案登记和预告登记，出卖人在《合同》备案登记和预告登记注销手续完成后30日内，与买受人结算应退还房款（扣除违约金后无息退还）；如出卖人不同意退房的，则双方继续履行本《合同》。对于出卖人已交房的，买受人应在结算应退房款前将房屋恢复至出卖人交房时原状后归还出卖人。”第3点约定“《合同》签订后，若出卖人要求解除《合同》，且买受人同意解除的，买受人应在其同意解除合同后15日内配合出卖人到产权登记机关注销《合同》的备案登记和预告登记，《合同》备案登记和预告登记注销手续完成后30日内，出卖人按照房款总价的15%向买受人支付违约金并结算应退还房款（无息）。如买受人不同意退房的，则双方继续履行本《合同》。”涉案房屋未交付给被上诉人李鸿达。 本院认为，综合上诉人佛子公司及被上诉人李鸿达的诉、辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人李鸿达是否应当向上诉人佛子公司支付违约金84703.2元；上诉人佛子公司是否需要向被上诉人李鸿达退还购房款81407.9元。上诉人佛子公司与被上诉人李鸿达签订的涉案《梧州市商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，且从该合同所约定的违约责任条款来看，合同所涉的违约责任条款对双方各自的违约行为以及相应的违约责任均进行了明确约定，不存在明显加重被上诉人李鸿达一方的责任、免除上诉人佛子公司责任、排除对方主要权利的情形，故一审法院认定涉案《梧州市商品房买卖合同》第七条的违约责任条款为无效条款不当，本院予以纠正。涉案《梧州市商品房买卖合同》为有效合同，上诉人佛子公司与被上诉人李鸿达均应按照该合同的约定履行各自义务。被上诉人李鸿达由于自身的原因未能按照合同约定办理购房按揭贷款，亦未能依约向上诉人佛子公司交纳剩余的购房款，导致涉案《梧州市商品房买卖合同》无法继续履行，被上诉人李鸿达已经构成违约，其应依法承担相应的违约责任。本案各方当事人对一审法院判决解除涉案《梧州市商品房买卖合同》均无异议，故本院予以维持。对于违约金的确定问题，上诉人佛子公司主张被上诉人李鸿达应按照涉案《梧州市商品房买卖合同》的约定，以总房款20%的比例承担违约责任。被上诉人李鸿达则抗辩认为，涉案《梧州市商品房买卖合同》约定的该项违约金过高，应参照该合同约定的逾期交房违约责任条款确定违约金，即按照总房款的日万分之一计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定。本案中，经双方当事人确认，涉案房屋目前的市场价值已经明显高于合同约定的价格，且该房屋尚未交付给被上诉人，故解除该合同并不会造成上诉人佛子公司的房屋价值损失。此外，上诉人佛子公司虽然主张其因被上诉人李鸿达的违约行为造成了相关经济损失，但其并未能举证证实。因此，涉案《梧州市商品房买卖合同》约定以总房款20%的比例计算违约金明显过高。上诉人佛子公司的上诉主张缺乏理据，本院不予采纳。本院根据案件的实际情况依法酌定，本案的违约金以全额购房款423516元为基数，按照年利率6%，从2018年12月24日起至2019年3月30日止计算。经核算，被上诉人李鸿达应向上诉人佛子公司支付违约金6846.84元（423516元×6%÷360日×97日）。一审法院参照合同约定的逾期交房违约条款，认定被上诉人李鸿达按照总房款的日万分之一向上诉人佛子公司支付违约金4108.1元不当，本院予以纠正。鉴于涉案《梧州市商品房买卖合同》已经解除，因此，上诉人佛子公司对于被上诉人李鸿达所交纳的购房款85516元依法应予退还。上诉人佛子公司主张其不需要向被上诉人李鸿达退还购房款，没有事实和法律依据，本院不予采纳。一审法院判决上诉人佛子公司需要向被上诉人李鸿达退还购房款81407.9元，显属错误，本院予以纠正。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 维持广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2019）桂0406民初394号民事判决第一项、第四项； 撤销广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2019）桂0406民初394号民事判决第五项、第六项； 变更广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2019）桂0406民初394号民事判决第二项为：被上诉人李鸿达于本判决生效之日起十日内向上诉人广西佛子房地产开发有限责任公司支付违约金6846.84元； 变更广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2019）桂0406民初394号民事判决第三项为：上诉人广西佛子房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人李鸿达退还购房款85516元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院申请执行。 一审案件受理费1020元（被上诉人李鸿达已预交），反诉费959元（上诉人广西佛子房地产开发有限责任公司已预交），合计1979元，由被上诉人李鸿达负担1020元，由上诉人广西佛子房地产开发有限责任公司负担959元。二审案件受理费3540元（上诉人广西佛子房地产开发有限责任公司已预交），由上诉人广西佛子房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱卓慧 审 判 员 李庆春 审 判 员 黄 俊 二〇二〇年二月二十五日 法官助理 覃楚楚 书 记 员 刘 莉 附：本判决适用的法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。