重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初21733号原告：龚和勇，男，1966年8月1日出生，汉族，住福建省罗源县。委托诉讼代理人：许奥林，重庆洛书律师事务所律师。被告：冉小平，男，1982年1月7日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：唐国玲，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。原告龚和勇与被告冉小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告龚和勇的委托诉讼代理人许奥林，被告冉小平及委托诉讼代理人唐国玲到庭参加了诉讼。2019年10月28日，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龚和勇的委托诉讼代理人许奥林，被告冉小平到庭参加了诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告龚和勇及委托诉讼代理人许奥林，被告冉小平到庭参加了诉讼。因原告龚和勇变更诉讼请求，本案依法适用普通程序于2020年1月14日再次公开开庭进行了审理。原告龚和勇的委托诉讼代理人许奥林，被告冉小平到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告龚和勇向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的租赁合同，责令被告搬离并清空房屋；2、判令被告立即向原告支付截至2019年9月4日拖欠的租金等款项共计59099元，并每日按照年租金117804元的万分之二向原告支付滞纳金，直至付清时止；3、判令被告按照327.23元/日的标准向原告支付自2019年9月5日起至搬离并清空房屋止的房屋占用使用费；4、判令被告支付原告违约金50000元。事实和理由：原、被告于2016年11月7日签订《写字楼租赁合同》，将位于重庆市渝北区X房屋出租给被告作办公用途，租赁期间为2015年5月1日至2020年4月30日止，租期五年，约定租金的支付方式为每三个月支付一次。至今，被告已经拖欠租金数月，经原告多次催要无果。被告冉小平辩称，1、不同意解除合同，因为合同未到期，虽然支付租金有延迟，但经过了原告的同意，原告默许了偶尔的拖延；2、原、被告之间达成口头协议，租金按7775元/月的标准进行计算，未按合同约定递增，故原告起诉的租金金额有误；3、被告投入了装修费大概100多万元，如果原告提前解除合同，势必造成被告损失，故要么继续履行合同，要么由原告赔偿被告装修损失；4、原告起诉的违约金、滞纳金过高，并且重复计算，如果判决解除合同，请求调整违约金和滞纳金；5、原告取得涉案房屋产权的时间为2016年11月8日，在签订合同时并未取得房产证，违反了《重庆市城镇房地产交易管理条例》的有关规定，故本案合同属于无效合同。本院经审理认定事实如下：原告龚和勇系X号房屋的产权人，于2016年11月8日取得产权。2016年11月7日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《写字楼租赁合同》一份，约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于重庆市渝北区X办公2；2、出租房屋面积共129.59平方米（建筑面积）；3、此房为清水状态出租，户内无装修和办公设施；4、租赁期共5年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止，2015年2月3日至2015年4月30日为装修免租期，甲方免收乙方租金，免租期间所产生的物管费、电费、装修费等由乙方自行承担，租期期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期归还；5、租金60元/平方米/月，第二年开始递增6%，第三年在第二年的基础上递增6%，依次计算，第一年净月租金为7775元，第二年净月租金为8242元，第三年净月租金8737元，第四年净月租金9261元，第五年净月租金9817元，每三个月支付一次租金，每期租金需于下一付租日前10天交付甲方，甲方提供相关房屋租金收据；6、乙方需向甲方支付保证金7775元，支付时间为2015年2月5日前，待合同终止履行时，乙方无拖欠租金和破坏房屋结果等违法行为的，甲方应于五日内将保证金退还乙方，保证金不计利息，乙方若于租赁期内违反本合同规定，致使甲方未能如期收取租金或因乙方未足额交纳应由房屋使用人承担的物业管理费等而发生费用，甲方可以按实际损失金额从保证金中扣除，若保证金不足以抵付有关费用，乙方需按接到甲方付款通知书十天内补足；7、房屋租赁期间，乙方拖欠房屋租金累计1个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；8、经双方协商一致同意本合同内规定的违约金为50000元，乙方拖欠房屋租金累计1个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付违约金；9、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按年租金的万分之二支付滞纳金；10、备注：附件有甲方身份证复印件一份、房产证复印件一份（如若房产证未办理下来，提供购房合同复印件一份，后补房产证）、乙方营业执照复印件一份、法人身份证复印件一份、代理人身份证复印件一份；11、乙方在租赁期内，有权转租该物业，如需转租，必须将该物业转租出去至五年合同期满为止，租赁期内，甲方按原租赁合同收取租金。该合同还约定了其他事项。被告承租上述房屋后，向原告支付了2019年2月28日之前的租金。因被告从2019年3月1日起未向原告支付租金，原告于2019年8月21日向本院提起诉讼。本院于2019年9月4日向被告送达了起诉状副本。审理中，原、被告对租金标准有争议，原告要求按照合同约定的标准计算；被告称租金标准一直为7775元/月，并举示了2018年12月至2019年2月的银行转账记录及其与原告的通话录音为证；银行转账记录显示该三个月内共支付租金23325元，通话录音中原告陈述“我们的租金也是以前那样的租金”；原告对上述证据的真实性无异议，但称双方从未对租金标准进行过变更，即使被告在2019年3月1日之前是按照7775元/月支付，也只能说明被告未足额支付租金，且原告在通话录音中陈述的意思是按原租赁合同收取租金，并不是原告同意按照7775元/月的标准收取租金。原告在庭审中另说明：保证金7775元同意在欠付的租金中扣除；第二项诉讼请求中的租金标准为：2019年3月1日至2019年4月30日按照9261元/月计算，2019年5月1日至2019年9月4日按照9817元/月计算；滞纳金的计算方式为：从2019年3月1日起，每日按照第四年年租金的万分之二计算至付清之日；第三项诉讼请求中327.23元/日的计算方式为第五年的月租金除以30日。上述事实，有产权查询信息、写字楼租赁合同、中国建设银行转账凭证、微信聊天记录、录音、当事人陈述、庭审笔录等随案为据，足以认定。本院认为，原、被告签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告辩称原告在签订合同时未取得房产证、违反了《重庆市城镇房地产交易管理条例》的有关规定、本案合同无效，因本案合同的备注处明确约定如若房产证未办理下来，提供购房合同复印件一份，后补房产证，且原告在双方签订合同的次日就取得了本案房屋的产权，故原告有权与被告签订合同，对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。被告承租原告的房屋后，理应按照合同约定按时足额支付租金。被告从2019年3月1日未付租金，根据合同约定，被告拖欠房屋租金累计1个月以上的，原告有权解除合同，收回出租房屋，故对原告要求解除本案合同、要求被告搬离并清空本案房屋的诉讼请求，本院予以支持，解除合同的时间为本院将起诉状副本送达给被告之日，即2019年9月4日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告应当支付原告2019年3月1日至合同解除之日即2019年9月4日的租金及合同解除后直至被告搬离并清空本案房屋之日的房屋占有使用费。对于租金，尽管被告举示了2018年12月至2019年2月的银行转账记录及其与原告的通话录音以证明租金标准为7775元/月，但银行转账记录不能证明原告同意租金一直按照7775元/月计算，在通话录音中原告亦未明确说明租金按照7775元/月计算，且原告在庭审中要求按照合同计算，故本院认为租金标准应当按照合同计算；原告同意将被告交纳的保证金7775元从欠付租金中抵扣，故被告应支付的租金为51323.93元（欠租期从2019年3月1日起至2019年9月4日止，其中2019年3月1日至2019年4月30日按照9261元/月计算，2019年5月1日至2019年9月4日按照9817元/月计算，再扣除7775元），本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。对于房屋占有使用费，原告主张按照第五年的月租金标准9817元除以30日计算每日的房屋占有使用费，该标准符合合同约定，故被告应按每日327.23元的标准，向原告支付从2019年9月5日起直至被告搬离并清空本案房屋之日的房屋占有使用费。对于滞纳金，合同约定每逾期一日按年租金的万分之二计算，被告辩称过高，未提供证据予以证明，本院不予采纳；原告说明滞纳金从2019年3月1日起，每日按照第四年年租金111132元（9261元/月×12个月）的万分之二计算至付清之日，符合合同约定，本院予以支持。对于违约金，因被告支付的上述滞纳金已经能够弥补原告的损失，故本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告龚和勇与被告冉小平签订的《写字楼租赁合同》于2019年9月4日解除，被告冉小平在本判决生效之日起十五日内搬离并清空位于重庆市渝北区X房屋；二、被告冉小平在本判决生效之日起十五日内支付原告龚和勇2019年3月1日至2019年9月4日的租金51323.93元，并从2019年3月1日起，以111132元为基数，每日按照万分之二的标准支付原告龚和勇滞纳金至51323.93元的租金付清之日止；三、被告冉小平在本判决生效之日起十五日内支付原告龚和勇房屋占有使用费（从2019年9月5日起，每日按照327.23元的标准计算至被告冉小平搬离并清空位于重庆市渝北区X房屋之日止）；四、驳回原告龚和勇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1670元，由原告龚和勇负担587元，被告冉小平负担1083元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  张晓华人民陪审员  徐玉凤人民陪审员  周小梅二〇二〇年二月十七日书 记 员  刘明哲