安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初13231号 原告：陶余章，男，1977年12月25日出生，汉族，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：胡良寿，长丰县双凤法律服务所法律工作者。 被告：安徽欣天启企业营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区莲花路西，石门路北尚泽时代广场A5#楼126、127,统一社会信用代码91340100394083485W。 法定代表人：张计，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:宋月怡，安徽万舟律师事务所律师。 原告陶余章诉被告安徽欣天启企业营销策划有限公司（以下简称“欣天启公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶余章及其委托诉讼代理人胡良寿，被告欣天启公司的委托诉讼代理人宋月怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶余章向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告签订的《联华超市租赁合同》；2、判令被告退还履约保证金1万元；3、判令被告支付违约金3900元；4、判令被告支付违约损失赔偿316410元；5、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原、被告于2018年8月10日签订《联华超市租赁合同》，约定：欣天启公同（甲方）将联华超市（位于合肥星光天地商业中心负一层）的部分外租场地出租给陶余章（乙方）用于经营儿童娱乐，租赁期限为4年，自2018年8月30日起至2022年9月1日；租赁费用为乙方总营业额中扣除人员工资、水电费后的40％,甲方于每月15日根据乙方当月的销售额进行一次结账；乙方在签订本合同时，向甲方一次性交纳履约保证金1万元；合同另约定，如因甲方原因致使乙方无法正常经营超过30日的，乙方有权单方解除合同并要求甲方承担因此造成的损失赔偿责任；租赁期内，甲方因提前收回经营场地给乙方造成损失的，甲方应按乙方损失额给予赔偿，提前45日通知乙方，退还剩余租赁期对应的租赁费，并向乙方支付当年度三个月租赁费的违约金。上述合同签订后，陶余章按约支付了履约保证金并实际投入运营，但欣天启公司于2019年5月9日通知陶余章因超市停业整改须搬离所有儿童娱乐设备，具体开业时间待定。被告违约提前收回经营场地，已构成严重违约。 被告欣天启公司辩称：其并未违约，原告诉称欣天启公司提前收回出租场地不属实，从原告提交的通知函中可以看出欣天启公司是因超市内部装修陈旧，需要停业整改，故让原告搬离娱乐设施，待整改完成后由原告继续营业，欣天启公司并没有提前收回经营场地的做法和想法；鉴于原告没有继续履行合同的意愿，欣天启公司同意解除租赁合同，但因租赁期限未到，原告提前要求解除合同，构成违约，无权要求欣天启公司退还保证金及支付违约金；原告以当时购买设备的价格来主张损失无事实及法律依据，原告购买的设备设施是否都放在案涉经营场地及营业期间设备设施是否有变动均存疑；参照原告公证的设备设施，除原告自行搬走的以外，其余都在涉租场地内，原告可以随时取走。 经审理查明：2018年8月10日，欣天启公司（出租方，甲方）与陶余章（承租方，乙方）签订《联华超市租赁合同》一份，载明：“甲方将位于合肥星光天地商业中心负一层联华超市的部分外租场地出租给乙方用于经营儿童娱乐；租赁期限4年，自2018年8月30日起至2022年9月1日；租赁费用为乙方总营业额中扣除人员工资、水电费后的40％,甲方于每月15日根据乙方当月的销售额进行一次结账；乙方签订租赁合同时向甲方交纳履约保证金1万元；甲方于合同签订生效后30日内将场地按现状交付给乙方；甲方保证乙方租赁期间正常使用该超市场地，超市场地使用权因为甲方原因受到侵犯时，给乙方造成损失，按照损失价额赔偿；如因甲方原因，乙方无法正常经营超过30日的，乙方有权单方面解除合同，造成损失的甲方应承担损失赔偿责任；租赁期内，甲方需提前收回经营场地的，给乙方造成损失，按损失额给予赔偿，并应提前45日通知乙方，退还剩余租赁期租金，并向乙方支付当年度三个月租赁费的违约金等”。合同签订后，陶余章于当日支付履约保证金1万元，欣天启公司亦按约交付涉租场地，陶余章购置儿童游乐设施在涉租场地经营儿童乐园。 2019年5月7日，欣天启公司联华超市商管赵静静向陶余章出具《新光天地补充协议》一份，载明：“因内部装修时间不定，现需要业主搬离设备以防施工损坏，不可动设备自行做好防护措施，本超市有义务看护好儿童乐园设施，超市装修好确保儿童乐园继续营业，再次开业时间等通知”。 同年5月9日，欣天启公司向陶余章送达《通知函》一份，载明：“因联华超市内部装修陈旧，现停业整改，现要求儿童娱乐负责人陶余章搬离所有儿童娱乐设备，再次开业儿童娱乐仍由陶余章来继续使用，因与星光天地物业很多事情需要协商处理，所以具体时间待定等”。陶余章于当日停止儿童乐园经营至今。 庭审中，陶余章、欣天启公司均陈述：涉租场地所在的联华超市至今没有恢复营业。 庭审中，欣天启公司对陶余章依据合同约定的“如因甲方原因，乙方无法正常经营超过30日”的条款主张行使合同解除权，表示无异议，并同意返还1万元押金。 诉讼中，应陶余章申请，本院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对位于合肥市星光天地商业中心负一层部分外租场地（联华超市）内的儿童娱乐场地装修、电子设备、儿童娱乐、水电、监控、宽带等设备的投入损失进行评估，2019年12月31日，该评估机构作出皖中信评字（2019）AS-0237号《价格评估报告书》一份，评估结论：损失总额为74698元。 上述事实，有原告陶余章提供的《联华超市租赁合同》、收据、《新光天地补充协议》、《通知函》、《公证书》，本院委托评估机构作出的《价格评估报告书》及双方当事人陈述等证据在卷证明。 本院认为：原告陶余章与被告欣天启公司签订的《联华超市租赁合同》，系双方真实意思表示，合同的内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法有效。双方均应按约履行各自义务。经庭审查明，欣天启公司于2019年5月9日因对涉租场地所在的联华超市进行停业整改致陶余章在涉租场地经营的儿童乐园经营不能且导致乐园至今不能恢复营业，欣天启公司对其在租赁期间不能保证陶余章正常使用涉租场地的行为，应承担违约责任。因超市停业整改致陶余章在涉租场地经营的儿童乐园自2019年5月9日始至今不能恢复营业，故陶余章依约行使合同解除权，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。欣天启公司依法应向陶余章返还履约保证金1万元并赔偿陶余章因合同提前解除所造成的投入损失。陶余章诉请违约金主张与其损失赔偿请求，存在重复竞合，本院对其违约金请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陶余章与被告安徽欣天启企业营销策划有限公司于2018年8月10日签订的《联华超市租赁合同》予以解除； 二、被告安徽欣天启企业营销策划有限公司返还原告陶余章履约保证金1万元； 三、被告安徽欣天启企业营销策划有限公司赔偿原告陶余章经济损失74698元； 上述二、三项，于本判决生效之日起十日内一次付清； 四、驳回原告陶余章的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6256元，减半收取3128元，原告陶余章负担1128元，被告安徽欣天启企业营销策划有限公司负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  姜文强 二〇二〇年二月三日 书记员  李 静 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。