山东省胶州市人民法院民 事 裁 定 书（2019）鲁0281民初4052号原告：况作安，男，1945年9月2日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：李梦晗，山东荣真律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴振义，山东荣真律师事务所律师。被告：潘振喜，男，1965年2月6日生，汉族，住莱阳市。第三人：彭冬冬，男，1987年12月7日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：张奎国，山东华政律师事务所律师。第三人：胶州市国土资源局，住所地胶州市行政服务中心东楼。法定代表人：姜鹏，职务局长。原告况作安与被告潘振喜、第三人彭冬冬、第三人胶州市国土资源局确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告况作安的委托代理人李梦晗、第三人彭冬冬的委托诉讼代理人张奎国到庭参加了诉讼。被告潘振喜、第三人胶州市国土资源局经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告况作安向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告之间签订的《售房协议书》无效；2、依法撤销被告潘振喜与第三人彭冬冬之间的涉案房屋买卖合同；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2004年7月27日签订《售房协议书》，约定将原告自有的住房六间（以房产证为准）转让给被告潘振喜，成交价4.2万元。合同签订后，双方履行了付款交付义务，但双方一直未办理房屋变更登记手续，现得知被告将该房屋转让给第三人彭冬冬。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》系行政法规，根据该规定禁止本集体土地卖给本集体经济组织以外的人的。依照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，原告与被告潘振喜签订的《售房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，被告潘振喜并非胶州市村民，涉案房屋买卖合同无效，在连环交易中，因第一手买受人潘振喜不是房屋所在地集体经济组织成员，转让房屋后导致宅基地使用权的非法流转，损害了集体经济组织的权益，农村房屋买卖合同均应当认定为无效合同。因原告在《农村宅基地土地使用证》变更时没有签字确认，第三人胶州市国土资源局变更登记存在错误，本案第三人彭冬冬不构成善意第三人，原告依法享有撤销权。为维护原告合法权益，特诉至本院。被告潘振喜未答辩。第三人彭冬冬述称，原告请求本案的案由为确认合同无效纠纷，当事人应为合同相对方，第三人彭冬冬并非涉案协议的合同相对方，因此彭冬冬作为本案的第三人参加诉讼，没有事实依据和法律根据。原告与被告潘振喜于2004年7月签订的《售房协议书》系双方的真实意思表示，该协议签订后，被告潘振喜交清购房款，原告亦向潘振喜交付房屋，该卖房协议已经实际履行完毕，潘振喜购买涉案房屋后一直占有、使用多年，现原告以潘振喜为非本村集体经济组织成员及该卖房协议违反法律强制性规定为由，主张双方签订的卖房协议无效，没有事实依据和法律根据，原告在《民事起诉状》中援引的《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条等条文内容，并没有对合同效力做出明确的规定，原告在《民事起诉状》中援引的《国务院办公厅关于严格执行有关农村建设用地法律和政策的通知》属于政策规定，不属于《立法法》规定的法律、行政法规形式，根据《民法总则》、《中华人民共和国合同法》的规定，该政策不能作为认定合同效力的法律依据。原告的第一项诉讼请求已超过诉讼时效，请求法院不予支持。原告在本案中主张的案由为确认合同无效纠纷，因此在本案中不应审理被告潘振喜与第三人彭冬冬之间协议的撤销权，原告应当另案诉讼，但原告对被告潘振喜与第三人彭冬冬之间协议的撤销权不具有诉权。即使法庭在本案中审查被告潘振喜与第三人彭冬冬之间协议的撤销权问题，本案被告潘振喜将涉案房屋转让给第三人彭冬冬，且双方之间权利义务已履行完毕，被告潘振喜作为非该集体经济组织成员却拥有该村宅基地的非法状态已经消除，且从被告潘振喜与第三人彭冬冬的农村房屋买卖这一市场交易的过程看，不存在恶意串通损害国家、集体或者个人合法权益的主观意念或客观后果，第三人彭冬冬作为该集体经济组织成员，有权在本村内购买宅基地房屋，其支付了合理对价后，即取得了该诉争宅基地的使用权及院落范围内的房屋所有权，正好符合了《土地管理法》第八条、第六十二条及《国务院办公厅关于严格执行有关农村建设用地法律和政策的通知》的规定，该市场交易行为理应受法律保护，故，从维护市场交易安全、当事人合理预期以及维护诚实信用原则和善意第三人合法权益的初衷出发，对原告的第二项诉讼请求依法应予驳回。被告潘振喜未答辩。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、《售房协议书》一份，证明原告与被告潘振喜于2004年7月27日签订《售房协议书》，原告将其所有的位于胶州市间转让给被告潘振喜，售价为4.4万元，同日，原告将涉案宅基地及房屋的产权证给付被告潘振喜；证据二、潘振喜户籍证明一份，证明被告潘振喜户籍所在地为莱阳市，并非涉案土地集体经济组织成员，因此证据一《售房协议书》违反法律强制性规定，系无效合同，不具有法律效力；证据三、经申请法院调取的涉案土地登记档案材料一宗，证明涉案土地最终流转至第三人彭冬冬名下，但原告并未实际参与向第三人彭冬冬的转让，该转让实际系被告潘振喜与第三人彭冬冬之间的转让，原被告签订《售房协议书》时，已将房产证交付给被告潘振喜，且第三人彭冬冬在明知原告已转让涉案房屋的情况下，原告不可能再与其签订买卖合同，档案中的登记申请及原告与第三人彭冬冬的房屋买卖契约上的“况作安”字样均非原告本人签署，且该买卖契约系复印件，有涂改痕迹，不应视为有效证据，而且根据该档案材料，第三人彭冬冬登记时间为2013年，而档案上所谓的“买卖契约”时间为2009年，原告与第三人彭冬冬系同村村民，完全可以当年即办理变更登记手续，而实际上第三人彭冬冬却在四年后才登记，与常理不符，且本案庭审中已明确其与潘振喜之间存在买卖合同，因此第三人彭冬冬受让该房屋是基于第三人彭冬冬与潘振喜之间的买卖协议，该变更登记及“买卖契约”真实性存疑。故，第三人应当承担举证原告与第三人彭冬冬签署买卖契约及向原告支付购房款的举证责任，否则第三人应当承担举证不能的不利后果。第三人胶州市国土资源局未陈述意见。第三人彭冬冬对原告提交的证据发表质证意见称，对证据一真实性予以认可，通过该证据可以明显看出，原告已将涉案房屋转让给被告潘振喜，被告潘振喜已合法占有房屋并使用多年；对证据二真实性认可，但该证据无法认定原告与被告潘振喜之间的涉案协议无效；证据三与本案无关，因本案系确认合同无效纠纷，涉案合同系原告与被告潘振喜签订的，证据三并未涉及该协议书，与本案无直接关联性，不具有证据力。第三人彭冬冬为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、售购宅房协议书一份，证明2008年6月26日，被告潘振喜与案外人张俭签订买卖房屋协议，被告潘振喜将涉案房屋转让给案外人张俭，后第三人彭冬冬通过案外人张俭购买涉案房屋，并办理了变更登记手续；证据二、村委会证明一份，证明涉案房屋已于2018年5月份拆迁，房屋的权利人为彭冬冬；证据三、房屋买卖契约一份，证明2009年8月30日，案外人张俭将涉案房屋转让给第三人彭冬冬。原告对第三人彭冬冬提交的证据发表质证意见称：对证据一真实性无法确认，即使是真实的，该证据恰好证明案外人张俭从被告潘振喜处受让涉案房屋时，已明知被告潘振喜与原告之间的买卖合同以及被告潘振喜并非大屯三村村民，因此案外人张俭在明知涉案房屋的售房协议无效的情况下，仍与被告潘振喜签订售购宅房协议书，在此连环交易过程中，该房屋转让导致宅基地使用权的非法流转，已损害了集体经济组织的权益，且该农村房屋买卖合同均为无效合同，在法院调取的涉案房屋土地档案材料中，第三人彭冬冬办理房屋变更登记手续的程序是以原告名义转让给第三人彭东东的，而根据第三人彭东东提交的证据可知，原告与第三人彭冬冬及案外人张俭之间均无直接的买卖合同关系，因此该变更登记手续真实性存在疑问，原告并未参与变更登记，该登记为无效登记，而与原告形成合同关系的被告潘振喜，因其并非该集体经济组织成员，该房屋转让为非法转让，合同均无效；证据二是村委下达通知，对其真实性无法确认；对证据三真实性无法确认，即使是真实的，因第一手买受人潘振喜不是房屋所在地集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效，第三人彭冬冬的买卖合同亦应当无效。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于胶州市宅地基上正房六间（原房屋地号为H9-34277和H9-34258，现房屋地号为370281102204JC00225）。原告于2004年7月27日将该房屋转让给被告潘振喜。被告潘振喜于2008年6月26日将该房屋转让给案外人张俭。案外人张俭于2009年8月30日将该房屋转让给第三人彭冬冬。涉案房屋在2018年5月被征迁，第三人彭冬冬与拆迁部门办理相关征迁手续，并领取了全部拆迁补偿款。被告潘振喜的户籍所在地为莱阳市。案外人张俭的户籍所在地为胶州市。第三人彭冬冬的户籍所在地为胶州市。本院认为，涉案房屋系农村宅基地房屋。从本案相关事实看，原告于2004年将该宅基地房屋出卖给潘振喜后，其于2019年4月以潘振喜系非本村集体经济组织成员依法不享有宅基地使用权为由提起本案诉讼，请求确认双方房屋买卖合同无效，而第三人彭冬冬则辩称被告潘振喜已于2008年将该房屋转让给该集体经济组织成员张俭，同村村民彭冬冬于2009年从案外人张俭手中购得该房屋，并提交了相应证据予以佐证当事人各方之间的宅基地房屋买卖行为以及该房屋的四至情况。因此，本案各方当事人之间的纠纷实质上是因宅基地使用权发生的争议。依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条关于“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成，由人民政府处理”之规定，本案纠纷不属于人民法院民事诉讼受理范围，应依法驳回原告的起诉。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告况作安的起诉。驳回起诉案件不收取案件受理费。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  刘克艳审判员  管清娟审判员  臧辉艳二〇二〇年二月二十八日书记员  陈 震