广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初11813号原告：徐闯，男，1980年6月20日出生，汉族，住湖北省通山县，委托诉讼代理人：马吉兵，广东鹏吉律师事务所律师。被告：伍宝林，男，1985年6月15日出生，汉族，住湖南省祁阳县，委托诉讼代理人：刘明，湖南人和（东莞）律师事务所律师。原告徐闯与被告伍宝林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告徐闯的委托诉讼代理人马吉兵，被告伍宝林的委托诉讼代理人刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐闯向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还租赁押金246000元，并自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止支付利息；2．判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年9月23日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告承租位于广州市花都区狮岭镇芙蓉新庄工业园区89号厂房。2019年9月25日，原告支付押金246000元，合同签订后，原告经核实得知被告租赁给原告的厂房系违章建筑，双方订立的租赁合同应依法认定无效，自始不产生法律效力，被告所收取的租赁押金应依法退还。虽经原告多次催要，被告均以各种理由予以拒绝。现诉至贵院，恳请贵院在查明事实的基础上，正确适用法律并作出公正判决，以切实维护原告的合法权益。被告伍宝林辩称，1.原告自2019年9月23日开始实际占有并使用被告所出租的厂房，虽然至今为止并没有交还给被告，但其实际已经占有使用并产生相应水电费，所以原告应当承担占有使用期间的相关费用，包括租金、水电费，直至2019年11月27日。2.本案的租赁物实际上是被告的原承租方彭志萍直接转租给原告，原告现场看过场地并了解租赁物的实际情况，被告不存在欺诈或胁迫行为，双方的约定对双方应当存在一定的约束力。3.原告的起诉所要求的利息缺乏事实和法律依据，是原告主动提出终止双方的租赁关系，应当由原告承担一定的租赁费。经审理查明:2019年9月23日，伍宝林（出租方、甲方）与徐闯（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定：一、甲方将位于广州市花都区狮岭镇芙蓉新庄工业园区89号的租赁物租给乙方使用。二、1.租赁期从2019年9月23日至2031年1月30日。2.无免租期。三、1.租赁物每月租金实收总计82000元，租金不含税。2.租金按月缴交，每月10日前缴清当月租金，乙方于本合同签订之日，需一次性向甲方缴交相当于3个月租金为押金，共246000元和预缴计租期第一个月租金82000元，两项合计328000元。3.甲方只为乙方提供水电。水、电费的收费标准为：水6元/立方，电费1.2元/度。4.水费、电费、管理费、治安费等由乙方缴纳。5.合同期满，乙方必须按照甲方要求清扫、清洁所有场地的卫生，并清空厂房所有设施、设备。在乙方付清租金等经营费用后，甲方将押金无息退还乙方。四、1.甲方将租赁物以现状交付给乙方使用。六、甲方同意乙方在合同期内分租给第三方，如确定要分租必须经得甲方的书面同意。手写体：在符合法律法规的前提下甲方同意乙方对该物业转租。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，徐闯向伍宝林支付押金246000元。徐闯认为承租后发现涉案建筑物的面积不到5000平方米，与当时口头约定的6000平方米存在较大差距，徐闯表示其承租涉案物业是用于转租，面积与当时约定的相差太大会导致亏损，且涉案建筑物系违章建筑，故要求退还已付押金。伍宝林确认涉案建筑物未取得规划报建手续，但认为徐闯应支付占有涉案建筑物期间的占有使用费、水电费，抵扣之后剩余的押金同意退还给徐闯。伍宝林表示涉案建筑物的原承租人为彭志萍，该人利用涉案建筑物注册经营广州碧格建筑系统科技有限公司（以下简称碧格公司），彭志萍为该公司的法定代表人。伍宝林表示涉案建筑物从2019年9月23日起交付给徐闯使用，徐闯一直未将场地交还，伍宝林在2019年11月27日自行撬锁进入收回厂房，因此要求徐闯支付2019年9月23日至2019年11月27日期间的占有使用费以及该期间的水电费，其中水费：2019年9月300元、10月792元、11月30元，为此提交收据三张予以佐证；电费：2019年9月20572.80元（17144度×1.2元/度）、10月12615.60元（10513度×1.2元/度）、11月10875.60元（9063度×1.2元/度），为此提交三张广州供电局有限公司电费通知单及缴费发票予以佐证，其中通知单户名为碧格公司，发票纳税人名称为碧格公司，地址：花都区狮岭镇芙蓉新庄村工业区，规格型号：普通工业，电费发票金额分别为：2019年9月：13070.15元，10月：8327.83元，11月：7223.76元。伍宝林还提交其员工与徐闯之间的微信对话记录予以佐证，其中9月28日，徐：“伍总，你好，那边仓库的证件复印件现在发给我一下吧，谢谢。”员工：“发送证明等两份材料。”徐：“收到。”10月8日，徐：“伍总，我这边有个客户他想要镇里给出个这边仓库工业用地的证明，是否可以呢？员工：这个证明没人会盖章。”徐：“好的。”10月10日，徐：“伍总，我这边想分租，在后面开门可以的吗？”员工：“后面有个门。”10月14日，徐：“伍总，那个十月租金的收据你没给我的，公司这边也要做账。”员工：“你那天只交了押金，没有付租金吧。”徐：“那个租金是詹总那边代我们交的呀，我们公司这边要做账呀。”员工：“十月是免租期。”徐：“我们公司要做账，可以开个收据凭证吗？”员工：“这个合同上有体现的。这个月底需要交11月的租金。”徐：“好的。”10月17日，徐：“伍总，现在有个情况想跟你沟通一下意见：最近我们公司也带了不少客户看厂房，前两天跟客户一起把厂房总面积测量了一次整个厂房面积包括办公、宿舍一起才4300平方，这个厂房我们是通过中介介绍租的，因为在拿这个厂房之前中介报的面积是5050平方米，空地800几平方米，通过这次的实际测量面积整整相差这么多，你们也是做物业的，这样的价格我们公司基本没办法做了，所以你看能否商量下把价格给我们降一降，不然我们真的无法做下去。”员工：“徐总，你好，这个厂房中介和你怎么说的我不知道，我租给詹总都是他看了后，讲打包价的，所以这个问题，中介和你说的，你应该找下中介和詹总看下你们当时怎么谈的。”徐：“我们公司没说是你们的原因，只是现在已经发生这个问题了，你看能不能和你们协商下，毕竟确实这个方数和市场行情我们真的没法做。”员工：“价钱确实没法少。”10月21日，员工：发送11月租金收据，请于10月25日前支付，谢谢。”徐：“户名？”员工：“伍宝林。”10月22日，徐：“伍总，今天我们公司股东提出因为我这次租的你们公司这个厂房价格过高，经公司股东商量决定提前与贵公司终止租赁合同，你看约下时间我们做个交接工作。”员工：“好，我安排。”10月27日，员工：“徐总，今天下午有时间吗？徐总，今天27号了，租金什么时候能付？”10月28日，徐：“仓库租金太高，要求退租，不是发信息你了吗？”员工：“意思说你自动放弃，违约不交租金了？”10月30日，员工：“徐总，今天是这个月最后一天了，如果今天租金不到位。我们公司将视你违约，我们公司将租赁物收回。”徐：“不是已经告知你们终止租赁合同了吗，你看那个押金怎么退回我们公司。”员工：“不存在这个事，所有一切按合同来的，所以请你理解。”徐：“那么价格有得谈吗？”员工：“明天下午，我们到新庄面谈。”徐：“我来武汉办事了，这个礼拜不在广州。”员工：“不管怎么样，假如要的话，租金要交，不交租就等于你放弃不要了，我不可能一直去等你是吧。希望理解。”徐闯对上述微信对话记录予以确认，但认为伍宝林提交的电费金额属于制造型企业使用产生的电费，但徐闯承租后并未使用过涉案建筑物，不存在水电费问题，徐闯认为伍宝林提交的证据不属实，且认为当时彭志萍找到徐闯承租涉案物业，彭志萍自愿承担10月的租金，根据伍宝林提交的微信对话记录可知其中10月是免租期，伍宝林亦从未向徐闯主张过10月的租金，微信对话提及的詹总即彭志萍的丈夫，因此，不同意抵扣任何费用。伍宝林认为涉案物业交付给徐闯后其是用作生产经营，具体用途不清楚，并认为徐闯并未支付10月的租金，微信对话称10月免租是伍宝林的员工的误解，至于徐闯与彭志萍之间如何约定是二人之间的内部事宜。关于涉案建筑物的规划报建情况及其所在土地的性质、权属情况，本院发函广州市规划和自然资源局花都区分局调查，该局函复本院称，涉案物业所在土地为集体土地，涉案建筑物未能查询办理建设工程规划许可证的记录。诉讼中，徐闯向本院提出保全申请，本院审查后依法作出（2019）粤0114民初11813号民事裁定，裁定：查封伍宝林的银行存款246000元或查封等值的其他财产。后本院依法采取了查封措施，为此徐闯预缴了保全费1750元。本院认为：徐闯与伍宝林签订的《厂房租赁合同书》虽是双方当事人的真实意思表示，但涉案租赁物在一审庭审辩论终结前并未取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故上述《厂房租赁合同书》为无效合同。根据合同无效的法律后果，伍宝林应向徐闯返还押金246000元。本案争议焦点为应在押金中抵扣的具体金额？一方面，关于占有使用费，虽然涉案合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”涉案物业已于2019年9月23日交付给徐闯使用，根据微信对话记录可知，伍宝林的员工明确2019年10月是免租，并在2019年10月仅向徐闯主张2019年11月的租金，该微信对话记录的证据由伍宝林提交，伍宝林认可该微信对话记录的其他内容但仅认为其中关于10月免租的陈述属于误解，伍宝林该抗辩明显是对该微信对话记录作选择性确认，且伍宝林并未举证证明10月免租是其员工的误解，因此，伍宝林该抗辩意见依据不足，本院不予采纳。根据该微信对话记录，伍宝林已确认徐闯无须支付2019年10月的租金，之后，虽然徐闯于2019年10月22日提出终止合同，但伍宝林并未同意，双方亦未办理物业交接手续，故本院认定涉案物业于2019年11月27日才交还给伍宝林，即徐闯应承担2019年9月23日至2019年9月30日期间以及2019年11月1日至2019年11月27日期间的占有使用费，经核算，该期间的占有使用费金额为95667元（82000元/月×1个月5天）。另一方面，关于水电费，伍宝林在本案提交的电费通知单及电费发票，用电户名为涉案物业的上一手租户彭志萍经营的公司，用电地址位于涉案物业所在的工业区，根据该用户名及用电地址，本院采信伍宝林提交的电费发票是涉案物业产生的电费，由徐闯占有使用涉案物业期间产生的水电费应由其自身负担，虽然徐闯认为其并未使用涉案物业，伍宝林已提交电费通知单、发票、水费收据等证据予以佐证，在徐闯未能提交相反证据予以反驳的情况下，本院采信伍宝林提交的电费发票、水费收据的证据。涉案物业于2019年9月23日才交付给徐闯使用，伍宝林提交的水费收据及电费发票无法区分2019年9月当月23日之前及之后的费用，故伍宝林要求徐闯承担2019年9月整个月的水电费，依据不足，本院不予采纳；关于2019年11月1日至2019年11月27日期间的水电费，虽然伍宝林未能区分该月27日之前及之后的水电费，但徐闯在11月占有涉案物业27天，结合本院对徐闯在2019年9月23日至30日占有使用物业期间产生的水电费未予计算的事实，本院对于伍宝林要求徐闯承担2019年11月整个月的水电费的意见，予以采纳。双方在合同约定电费按1.2元/度的价格计算，该约定是双方当事人的真实意思表示，伍宝林主张电费按该标准计算，合理有据，本院予以采纳。综上，抵扣徐闯在占有使用涉案物业期间的占有使用费95667元，2019年10月、11月水、电费24313.20元（792元+30元+12615.60元+10875.60元）之后，伍宝林应返还给徐闯的押金为126019.80元（246000元-95667元-24313.20元），因此，徐闯要求伍宝林返还剩余押金126019.80元及从起诉之日即2019年11月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至付清款日止的利息，合理有据，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告伍宝林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐闯返还押金余款126019.80元；二、被告伍宝林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐闯支付上述押金余款126019.80元的利息，利息计算标准：以126019.80元为本金，从2019年11月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至付清款日止；三、驳回原告徐闯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2495元，由原告徐闯负担1217元，由被告伍宝林负担1278元；保全费1750元，由原告徐闯负担854元，由被告伍宝林负担896元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  吴海萍二〇二〇年二月三日书记员  邓国靖