广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4029号上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市顺源实业发展有限公司，住所地广东省中山市东区起湾道富竹街20号。法定代表人：鄞荣源，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏影飞，广东邦仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市英联置业有限公司，住所地广东省中山市古镇新兴中路72号首层。法定代表人：吴金泽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赖福庆，广东宪鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝恩，广东宪鼎律师事务所律师。上诉人中山市顺源实业发展有限公司（以下简称顺源公司）因与被上诉人中山市英联置业有限公司（以下简称英联公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初17263号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。顺源公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回英联公司的所有诉讼请求；二、确认顺源公司与英联公司于2015年5月1日签订的地块租赁合同已经解除；三、英联公司退回顺源公司租赁保证金26000元。事实和理由：一、顺源公司多次通知英联公司解除合同，自顺源公司通知之日起，涉案合同已经解除。顺源公司在2018年5月已经通知英联公司解除合同，之后也通过书面通知方式告知英联公司，解除合同的通知自送达之日起，双方签订的租赁合同依法已经解除。二、一审法院将应属于政府履行的义务强加给顺源公司并据此认定租赁合同不能解除，属于法律适用错误。和美顺府小区规划的出入口是规划的新银湾南路修建道路，修建道路属于政府应尽的责任，但政府迟迟未能修建道路，责任在于政府。顺源公司在开发和美顺府小区过程中，已经按照有关规定缴齐了城市基础设施配套费、公建配套费等报建费用和其他各项税费，已经履行了作为开发商应尽的义务，政府的不作为所产生的责任应由政府自行承担。三、顺源公司本着造福小区居民，耐心配合政府完善通路，已经付出了巨大的代价，仅临时道路顺源公司就额外付出了500多万元的沉重代价，顺源公司实在无力继续负担。在顺源公司已经按照有关规定缴齐了城市基础设施配套费、公建配套费等报建费用和其他各项税费并额外承担了500多万元的临时道路的费用的情况下，若政府一直不修路，有关的费用不应一直由顺源公司承担。四、退一万步讲，即使顺源公司与英联公司的租赁合同解除，在政府没有修建规划道路前，根据民法相邻权有关的法律规定，和美顺府小区仍然享有相应的通行权，不因租赁合同的解除而丧失通行权，一审法院忽视了相邻权的问题，导致作出错误判决。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予以改判。英联公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、顺源公司称2018年5月通知英联公司解除合同与事实不符。英联公司没有收到顺源公司的解除合同通知。二、和美顺府小区由顺源公司开发建设，作为开发商有义务为涉案小区业主提供通行道路，但顺源公司将该义务推卸给政府，没有法律依据。如果由顺源公司解除与英联公司的租赁合同，由此导致和美顺府小区的业主无法通行，必然引发小区业主群体事件，英联公司实际无法收回涉案租赁土地。顺源公司不能按照合同约定将该租赁物交还给英联公司，所以顺源公司不能单方解除合同。三、顺源公司认为其就道路问题付出了沉重的代价，是因为政府导致没有修路。这属于顺源公司与政府的矛盾，不能将此矛盾强加给英联公司。四、顺源公司曾经试图打通临界银湾南路，但是被村民阻止，并且引发严重的群体事件、冲突，之后被强行围闭顺源公司的围墙。顺源公司有义务提供小区业主的通行必须要经过英联公司的地块，这个属于顺源公司的义务。本案租赁合同因涉及到公众的利益，具有其特殊性。在没有解决银湾南路的通行的情况下，顺源公司的解除合同条件无法成就。综上，请求二审法院驳回顺源公司的上诉请求，维持原判。英联公司向一审法院起诉请求：顺源公司向英联公司支付2018年5月至8月土地租金52000元及逾期付款违约金（计算方法：其中5、6月租金26000元自2018年5月6日起计算，7、8月租金26000元自2018年7月6日起计算，均以年利率24％分段计算至清偿之日止）。诉讼中，英联公司变更诉讼请求为：顺源公司向英联公司支付2018年5月至9月的租金为65000元及逾期付款违约金（计算方法：其中5、6月租金26000元自2018年5月6日起计算，7、8月租金26000元自2018年7月6日起计算，9月的租金从2018年9月6日起计算，均以年利率24％分别计算至清偿之日止）。顺源公司向一审法院反诉请求：1.确认顺源公司、英联公司于2015年5月1日签订的地块租赁合同已解除；2.英联公司向顺源公司退回租赁保证金26000元。一审法院认定事实：涉案土地坐落于中山市××村，土地证号为中府国用（2011）第21XX0号，土地使用权人为英联公司。2015年5月1日，英联公司（甲方）与顺源公司（乙方）签订地块租赁合同，约定：甲方将位于中山市××、××号的地块东面一部分（面积约170平方米）租给乙方临时使用；地块的租用期为从2015年5月1日起至市政道路开通为止或甲方因特殊原因有权单方面解除此合同；甲乙双方承诺，若开发需要，可以改变道路的位置，但应当保证顺府江南小区有道路可以正常出入，双方约定地块的使用情况由乙方向顺府江南小区业主进行公示以及解释说明；乙方租用该地块用来作为顺府江南小区业主的进出临时通道，乙方负责租用路段的一切维护及安全责任，如发生安全和责任事故，乙方承担一切的经济损失及法律责任；租金为13000元/月（不含税），租金每两个月付款一次，乙方在交租当月的5日前将两个月的租金如数交给甲方，甲方提供收款收据给乙方（若乙方需要开发票，税金应由乙方负责），逾期交租，则甲方有权当乙方违约论处，收回地块使用权和没收乙方合同定金；经甲乙双方协商同意租用地块的当天，乙方须付给甲方两个月定金及两个月的租金，即首付两个月合同定金共26000元及两个月租金共26000元，采用先交租后使用方式进行租用，到租用期满后，乙方应即时将该地块交回，逾期归还地块的，乙方每日按其日租金的3倍，即1299元/日作为违约金交付给甲方；乙方租用地块位置的产权不属于乙方所有，乙方只作临时道路通行，不得将该租用地块实行转租、转让、转借给任何第三方使用，不得与任何第三方合作或共同使用，否则视为乙方违约，甲方有权终止合同，并没收乙方的合同租赁保证金；逾期交租的，每天罚款500元及还需支付租金，直到乙方要求解除合同及办理好相关手续为止。该合同还约定了其他事项，并由英联公司、顺源公司盖章确认。合同签订后，顺源公司向英联公司支付保证金26000元，英联公司向顺源公司交付土地修建出行道路，顺源公司有交纳至2018年4月的租金，从2018年5月开始未交纳租金。对于合同的效力、支付保证金以及顺源公司从2018年5月起欠付租金等情况，英联公司及顺源公司均无异议。英联公司认为顺源公司从2018年5月起欠付租金，已构成违约，顺源公司应向英联公司支付拖欠的租金，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。顺源公司认为，其已于2018年5月口头通知英联公司解除合同，并于2018年9月通过书面通知书的形式告知英联公司解除合同，遂在本案中提起反诉，主张前述反诉实体权利。诉讼中，一审法院依法开展现场勘查，经勘查：涉案土地位于中山市××江南小区旁边，顺府江南小区为顺源公司开发建设。顺府江南小区出入口西边有一条双向两车道的道路，路旁有商铺一排，该条道路的尽头为起湾经联社的商铺背面，且没有其他道路可以通往起湾经联社内。顺府江南小区正面（南面方向）有一条双向两车道的道路通往孙文东路，涉案土地位于该条道路的西面，土地目前为空置状态，没有加盖建筑物。涉案土地是其中的一块，另一块土地是另一产权人。除该条道路可通往孙文东路以外，目前暂无其他道路可由顺府江南小区通往孙文东路。顺府江南小区入住率已达60%-70%，因与起湾经联社相邻，之前顺府江南小区就道路通行问题曾与起湾经联社社员发生冲突，暂无法通过借道起湾经联社内道路通往外围道路。顺源公司称，其之所以主张解除合同，是因为修设道路是政府应当做的事情，顺源公司为了让顺府江南小区业主有通行的道路，在无可奈何之下才与英联公司签订地块租赁合同，这些租赁的费用本来应该是由政府承担的。几年来，顺源公司已经花费了几百万元让业主通行，现在已无力负担，顺源公司本来没有支付该些费用的义务，顺源公司是替政府承担了义务。出行的道路应该由政府规划、出资建设，但是政府没有落实，故责任应由政府承担。对于借用起湾经联社内道路的问题，起湾经联社内道路属于政府公共道路，是可以用于公共通行的，不能因为社员的阻止就不能使用，可以印证涉案的通行道路并非顺府江南小区的唯一通道，政府应当出面协调起湾经联社，不能把责任强加给顺源公司。英联公司称，顺府江南小区曾经尝试打通通往起湾经联社的通道，借道起湾经联社内的道路，但被社员阻止，引发严重的群体事件，政府相关部门亦就此进行处理。起湾经联社有权处分其所有的集体土地。在土地被政府征用之前，顺府江南小区无权使用起湾经联社的土地，顺府江南小区门前的道路并不通往起湾经联社内道路。一审法院认为：本案为土地租赁合同纠纷。英联公司与顺源公司签订的地块租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容及形式不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，双方当事人均应恪守履行。结合该合同的条款、本案的实际案情以及现场勘查的情况，英联公司与顺源公司签订该合同的背景是，由于地理位置所限，顺府江南小区的建成之时，并没有道路通往外围道路，市政道路亦没有开通，顺府江南小区的开发商即顺源公司需要协调小区门前的两块土地的产权人（其中一块土地产权人即为英联公司），通过向两名产权人租赁部分土地的方式，建成一条临时道路供顺府江南小区居民正常出入。而且，该合同中亦有明确约定租用的期限是“从2015年5月1日起至市政道路开通为止或甲方因特殊原因有权单方面解除此合同”。这些条款的约定并不存在加重任意一方义务的情形。《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”，第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，这表明，合同当事人除了要秉持《中华人民共和国合同法》第三、四、五、六条所相对应的平等原则、合同自由原则、公平原则、诚实信用原则之外，还应该秉持遵纪守法原则以及依合同履行义务原则。本案中，涉案的临时通道暂时是顺府江南小区居民通往外围道路的唯一通道，如果顺源公司一意依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项之规定，认为自身可以通过口头形式、书面形式或自己的行为明确表明不履行主要义务并解除合同，将会扰乱社会秩序，损害社会公共利益，阻碍顺府江南小区业主出行。修建政府公共道路并非一蹴而就，顺源公司通过与英联公司签订地块租赁合同的方式表明愿意解决小区业主出行的问题，既是顺源公司立足于小区的实际情况解决自身地理位置上的不足的真实意思表示，亦是顺源公司作为房地产开发企业履行社会职责的具体表现。在地块租赁合同约定的解除条件未成就之时，顺源公司拒绝交纳租金以及要求解除合同，无合同依据以及法律依据。本案中，关于英联公司的请求，双方对于顺源公司从2018年5月开始欠付租金的事实无异议，基于前述，顺源公司暂无权单方要求解除合同，故顺源公司仍应向英联公司支付2018年5月至9月的租金合共65000元（13000元/月×5个月）。至于逾期付款违约金，由于顺源公司确存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，顺源公司除应承担继续履行的义务外，还应承担赔偿损失的违约责任。英联公司主张违约金的计算方式为5、6月租金26000元自2018年5月6日起计算，7、8月租金26000元自2018年7月6日起计算，9月的租金从2018年9月6日起计算，均以年利率24％分别计算至清偿之日止并未超出合同约定以及法律规定，亦予支持。关于顺源公司的反诉请求，基于前述，顺源公司主张解除合同以及退还保证金，无事实依据以及法律依据，亦会存在扰乱社会秩序，损害社会公共利益的可能性。因此，对于顺源公司的反诉请求均不予支持。综上所述，英联公司诉求合法有据，予以支持；顺源公司诉求理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、顺源公司于判决发生法律效力之日起七日内向英联公司支付2018年5月至9月的租金共65000元及违约金（违约金的计算方式为：5、6月租金26000元自2018年5月6日起计算，7、8月租金26000元自2018年7月6日起计算，9月的租金从2018年9月6日起计算，均以年利率24％分别计算至清偿之日止）；二、驳回顺源公司的反诉请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1476元（英联公司已预交），由顺源公司负担（顺源公司于判决发生法律效力之日起七日内迳付英联公司）；反诉案件受理费250元，由顺源公司自行负担（顺源公司于判决发生法律效力之日起七日内向法院缴纳）。本院二审期间，英联公司没有提交新证据。顺源公司提交两组证据：1.顺府江南小区二期总平面图、建设工程规划许可证，基础设施配套缴费通知书两份，政府性基金发票两份，共同证明涉案小区规划小区出入口连接银湾南路，顺源公司已经按照政府要求交付数百万元的城市基础设施配套费，顺源公司已经履行了作为发展商应履行的义务，修路属于政府的义务，政府不作为的责任不应由顺源公司承担；2.中山市住房和城乡建设局政务网公告，证明涉案小区出入道路已经于2016年6月16日完成施工图设计、施工招标、办完施工许可证，并曾于2016年6月20日正式进场施工，但至今没有进展，政府的不作为不应当由顺源公司承担。英联公司确认顺府江南小区二期总平面图真实性，不确认关联性，其认为该平面图只能显示小区的设计的平面坐标，与本案通行道路没有关联性；确认建设工程规划许可证真实性，不确认关联性，该许可证是一期与二期的，也只能证明小区取得了政府的规划批准，仅仅针对小区的建筑而言；不确认基础设施配套费缴费通知书真实性；不确认政府性基金发票的真实性及关联性，顺源公司交纳城市基础设施配套费与其提供通行道路没有关联性；英联公司不确认中山市住房和城乡建设局政务网公告系网络打印件的真实性及关联性，从公告页面显示工程地址是中山市东区起湾片区银湾路大致称南北走向，起点孙文东路，终点接现状银湾路，此描述不能证明工程要修一条小区连接银湾路的道路，因为银湾路与起湾道是T字形的，小区在银弯路边上，无法证明政府要打通银湾路与顺府江南小区。对于顺源公司二审提交的顺府江南小区二期总平面图、建设工程规划许可证、政府性基金发票由于有原件予以核对，本院对其真实性予以确认；对基础设施配套缴费通知书，没有原件核对，真实性不予确认；对中山市住房和城乡建设局政务网公告，因是行政部门官方网站公布信息，本院对其真实性予以确认。顺源公司于2019年7月10日向本院提交律师调查令申请，申请向中山市住房和城乡建设局、中山市东区人民政府调查报建编号为2016XX9，施工许可证编号为442XX02《银湾路延长段（改造）工程（A段）工程》起点、途经点、终点、坐标、具体四至、工程计划开工时间、计划竣工时间、何时开工、目前是否停工、停工原因、该规划道路是否连接江南顺府小区（和顺美府小区）。本院于2019年7月15日作出（2019）粤20民调令45号、（2019）粤20民调令46号，准许顺源公司委托诉讼代理人广东邦仁律师事务所苏影飞律师向中山市住房和城乡建设局、中山市东区人民政府调取上述材料。2019年9月2日，中山市东区住房和城乡建设局向本院发出（2019）粤20民调令46号回执，载明不能提供律师调查令所列证明材料，原因是银湾路延长段（改造）工程（A段）由项目单位（市代建办）到市自然资源局、市住建局办理规划报建与施工报建，相关材料并未由中山市东区住房和城乡建设局所掌握或存档。2019年11月18日，中山市代建项目管理办公室向本院发出（2019）粤20民调令45号律师调查令回执，载明向本院提供立项、规划许可证、施工许可证、施工图审查合格书、银湾路延长段道路（改造）工程（A段）情况说明、设计说明、道路地理位置图、平面总体设计图。其中，中山市代建项目管理办公室作出的银湾路延长段道路（改造）工程（A段）情况说明载明：中山市代建项目管理办公室负责实施的银湾路延长段道路（改造）工程（A段）于2015年5月18日完成可研批复，总投资为1933万元，建设规模全长335米，规划红线宽24米，建设内容主要包括道路、排水、路灯、绿化、交通设施，项目概算为1904.51万元。由于存在征地拆迁及高压塔土地等问题分为Ⅰ、Ⅱ标段事实。Ⅰ标段从孙文东路口为起点（桩号KO+OOO-KO+150）的前段150米已于2016年4月21日已完成施工招标，中标金额为217.727万元，2016年6月16日已完成施工报建。但因施工用地问题，导致施工报建后至今仍无法施工。该道路占用开发商约6亩左右商住用地，征地工作由东区办事处落实。2015年6月东区办事处来函，该道路相关征地费用及补偿依据《关于中山市规划建设城市道路占用已出让用地补偿办法（试行）的复函》（中府办［2013］2XX号）文件内容进行容积率补偿，所以此项目概算中不含征地费用。2018年6月，东区办事处来函《关于审批银湾路延长段道路改造工程项目土地房屋征收与补偿方案的函》（东办函［2018］1XX号）要求采用货币补偿方式。经中山市代建项目管理办公室与东区协调，要求东区核定征地面积并根据《关于试行中山市规划建设城市道路占用已出让用地补偿办法的通知》的有关规定，报市政府批准。目前，该标段工程建设用地的征收已取得实质性进展，但由于工程停工已两年半，期间材料、人工、机械台班价格已大幅度上涨，施工单位按照原先的中介预算价继续做的话可能出现亏本的情况，因此双方协商解除合同，目前中山市代建项目管理办公室重新启动编制预算及招标工作。英联公司确认（2019）粤20民调令45号律师调查令中山市代建项目管理办公室提交的材料的真实性，但不确认关联性，英联公司认为中山市代建项目管理办公室提供的材料反映道路施工需要重新招投标，距离市政道路开通还有很长一段时间，顺源公司不能违背当初签订合同的初衷提前解除合同，目前顺源公司租赁的地块是顺府江南小区业主同行的唯一道路，英联公司将本应履行的合同义务推卸给政府，与地块租赁合同的宗旨初衷不符，若合同解除英联公司封闭地块，顺府江南小区业主无法通行，将会扰乱社会秩序，损害社会公共利益，故即使政府有规划修建道路，但在道路修建开通之前，顺源公司诉求解除合同没有合同及法律依据。顺源公司对中山市代建项目管理办公室关于（2019）粤20民调令45号律师调查令的回执及所附证明材料的真实性均予以确认。本院对中山市代建项目管理办公室向本院关于（2019）粤20民调令45号律师调查令的回执及所附证明材料的真实性均予以确认。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审庭审中，顺源公司明确其主张解除涉案租赁合同的依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项，即顺源公司已明确表示不再继续履行合同义务，不再交纳租金，其有权解除合同。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：顺源公司能否单方解除涉案租赁合同。顺源公司上诉称其已于2018年5月通知英联公司解除涉案租赁合同，双方所签订的租赁合同依法已经解除，并明确其解除涉案租赁合同的依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项，即：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。本案中，英联公司在签订租赁合同后已依约向顺源公司交付了土地，顺源公司并无证据证明在合同履行期间英联公司存在任何违约行为，顺源公司拒付租金和要求解除合同的理由仅是由于自身无力承担租金，以及认为修路连通小区出口的责任在于政府，故在本案中顺源公司是违约方，英联公司是守约方。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，一方面，一般情况下，违约方不享有单方解除合同的权利，顺源公司认为其解除通知到达对方之日合同已解除的理据不充分，该通知并不发生解除合同的效力。另一方面合同解除，必须符合法定或约定的解除条件，顺源公司解除合同的理由，不符合双方租赁合同关于解约条件的约定，亦不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条可行使法定解除权的情形，其要求确认解除合同的理据亦不充分，不予支持。故一审法院驳回顺源公司解除涉案租赁合同的诉讼请求正确，本院予以维持。基于顺源公司解除合同的请求不成立，其要求退还保证金的理由也一并不成立，同时，其还应依约履行交纳租金的义务。一审法院基于合同应继续履行，判令顺源公司支付租金并承担违约金的处理正确，顺源公司上诉认为应驳回英联公司的诉讼请求于法无据，不予支持。至于顺源公司上诉还称其已按有关规定缴齐了税费，已经履行了作为小区开发商的义务，修路连通顺府江南小区出口的责任在于政府，一审法院以此认定租赁合同不能解除是错误的问题。顺源公司无力承担租金或连接小区出口的市政道路未能修好，系顺源公司自身和案外人原因导致，均非由租赁合同相对方英联公司造成，而顺源公司却以此为由拒绝向合同守约方英联公司支付租金并要求解除双方租赁合同关系，无法律和事实依据，也明显有违公平原则，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。顺源公司的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1976元，由中山市顺源实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年二月十三日书记员  雷 媛