广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初16456号原告：汪丽君，女，汉族，1986年9月20日出生，住重庆市万州区**************，公民身份号码：500************520。委托诉讼代理人：缪亚峰，广东亚太时代律师事务所律师。被告：珠海维佳斯投资管理有限公司，住所地：珠海市**************，统一社会信用代码：914************486。法定代表人：梁燕媚，董事长。被告：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所地：珠海市**************，统一社会信用代码：914***********923J。法定代表人：郑雪融，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：陆星州，广东非凡律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张小磊，广东非凡律师事务所律师。原告汪丽君诉被告珠海维佳斯投资管理有限公司（以下简称“维佳斯公司”）、珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称“卡都海俊公司”）合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪丽君及其委托诉讼代理人缪亚峰、被告维佳斯公司与被告卡都海俊公司的委托诉讼代理人张小磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令二被告连带向原告支付商业物业（商铺）经营收益金人民币198750元（2016年4月至2017年1月期间，2017年6月、7月，2018年2月、4月、5月部分的及从6月暂计至2019年11月止）；2.请求判令二被告连带向原告支付延迟付款违约金人民币37936元（暂算至2019年11月10日，请求判至付清为止）；3.请求判令二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年9月24日，原告与被告卡都海俊公司签订《商业物业（商铺）认购书》及《商业物业（商铺）认购书补充协议》，原告认购了卡都海俊公司开发的香洲区前山心海州凤祥路28号203商铺，价款1500000元，商铺于2016年3月31日交付。卡都海俊公司在该《补充协议》中承诺，在原告商铺交予维佳斯公司统一经营期间，卡都海俊公司将协助并监督维佳斯公司履行《委托经营协议》相关义务，若维佳斯公司未按时付款（即未按时返利），则由卡都海俊公司代为向原告支付收益。当日，原告与维佳斯公司签订《委托经营协议》，《委托经营协议》约定，原告实际成交合同总额为人民币1500000元，商铺于2016年3月31日由卡都海俊公司交付后，原告将该商铺交予维佳斯公司统一经营8年，第一年度至第八年度约定收益分别为维佳斯公司实际成交合同总额的5%、5%、6%、6%、6%、7%、7%、7%，维佳斯公司延迟支付收益金应按每日万分之三计算，并且约定本协议具有租赁合同性质本合同。2017年1月6日，原告与卡都海俊公司按照认购书内容签订了《商品房买卖合同》。在上述合同、协议签订后，原告已经全面履行了合同义务，并取得认购商铺的不动产权证。据原告与维佳斯公司签订的《委托经营协议》约定，维佳斯公司根据《委托经营协议》的约定从2016年4月开始向原告支付了收益，但其中2016年4月份至2017年1月份被告未支付收益31250元，2017年6月份和7月份未支付收益12500元，2018年未支付2月份和4月份收益13750元，5月份的仅支付了当月20%的收益1250元，还有6250元未支付，且从2018年6月份开始至今的收益维佳斯公司均未支付。在此期间，原告多次催促被告将2016年4月至2017年1月50%的收益金以及多支付的750元的印花税尽快支付给原告，虽然被告同意支付，但仅退回多支付的750元印花税，而2016年4月至2017年1月50%的收益金，一直没有支付。原告认为，维佳斯公司未依约向原告支付上述商铺的收益，已经对原告构成违约，维佳斯公司除了立即向原告支付上述商铺的收益外，还应依据《委托经营协议》第八条第5款之约定，按未付收益的每日万分之三向原告支付违约金。并且卡都海俊公司在该认购书《补充协议》中承诺若维佳斯公司未按时付款，则由卡都海俊公司代为向原告支付收益，故卡都海俊公司应对维佳斯公司上列收益欠款及迟延付款违约金承担连带支付责任。综上所述，二被告未按合同约定支付收益金，侵犯了原告的合法权益，特提起本诉讼。原告提供了如下证据：1.《商业物业（商铺）认购书》及补充协议；2.《委托经营协议》;3.《商品房买卖合同》；4.不动产权证；5.银行流水明细；6.微信聊天截屏。两被告辩称：本案案由应为合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。首先，《合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”由此可知，委托合同是一种有名合同。而本案，原告与被告维佳斯公司签署的合同名称为《委托经营协议》，该合同名称已经清楚表明双方之间的合同性质为委托经营合同而非房屋租赁合同。其次，《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可知：租赁合同的承租人只是享有对租赁物的使用、收益权，不享有对租赁物的经营管理权。而本案，《委托经营协议》第五条明确约定被告维佳斯公司对案涉商铺享有统一规划、自主招商、自主决定租赁协议的内容、全权催讨租金及交付、收回商铺等经营管理权。租赁合同的出租人收取的款项性质为租金，而本案，《委托经营协议》第三条明确约定被告维佳斯公司向原告支付的款项性质为经营管理收益。因此，从合同内容来看，案涉《委托经营协议》与房屋租赁合同也是有重大区别的。再次，珠海市香洲区人民法院审理的（2019）粤0402民初8547号及（2019）粤0402民初6933号案与本案属于同一系列案，三案的原告均是起诉要求支付经营收益及相应违约金，其中，（2019）粤0402民初8547号案，因涉及港澳人士，由珠海市香洲区人民法院移送至珠海横琴人民法院处理，（2019）粤0402民初6933号案已经出具一审判决，在判决书中明确将案由由房屋租赁合同纠纷改为合同纠纷。另外，南京市中级人民法院审理的（2015）宁民再终字第15号案与本案案情也极为类似，该案生效判决明确将案涉《委托经营合同书》认定为委托经营合同而非房屋租赁合同。这些案例也都表明将本案案由确定为合同纠纷更为准确。原告主张的延期支付经营收益的违约金明显过高，请求法院适当减少。本案中被告维佳斯公司迟延支付经营收益给原告造成的损失无非就是按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，除此之外，别无其他。另外，原告也没有举证证明确有其他损失的存在。那么，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二款的规定，《委托经营协议》中约定的按照每日万分之二及万分之三计算的违约金已经超过造成损失的30%（即按照年利率6.175%计算的利息），属于过分高于造成的损失，故请求法院予以适当减少。两被告没有提供证据。经审理查明，2015年9月24日，原告与被告卡都海俊公司签署《商业物业（商铺）认购书》，约定原告向被告卡都海俊公司认购位于珠海市香洲区***********，总价为1500000元。鉴于原告认筹情况及选择付款时间和方式，上述房价款中已给予扣减了认筹优惠20万元及折扣优惠267886元。认购商铺的交付使用时间、建筑面积及其他内容的约定以双方签订的《商品房买卖合同》为准。同日，原告与被告卡都海俊公司签署《商业物业（商铺）认购书补充协议》，约定原告同意由被告维佳斯公司统一运营管理成交的认购商铺，原告与被告维佳斯公司签订《委托经营协议》，被告卡都海俊公司将协助并监督、落实被告维佳斯公司履行《委托经营协议》，如被告维佳斯公司未按时付款，可由被告卡都海俊公司代为履行，本协议同时作为《商品房买卖合同》补充条款，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。2015年9月24日，原告（作为乙方）与被告维佳斯公司（作为甲方）签署《委托经营协议》，约定：乙方委托甲方经营管理位于凤祥路28号203商铺，商品房买卖合同约定于2016年3月31日交付乙方。乙方将物业委托甲方统一经营管理，期限为八年，自开发商将物业交予乙方次日起计算。乙方应于开发商交付物业的当日将该物业交付于甲方，并与甲方办理交接手续，自乙方向甲方交付物业之日起，由甲方根据本协议约定对物业享有占有、使用、收益等用益物权。在委托经营管理期限内，甲方享有对物业的自主经营权，甲方可以自己的名义或以乙方名义通过出租、转租、自用等方式经营物业并获得收益。八年经营管理期间，物业由甲方自主经营管理，甲方每年按固定金额向乙方支付约定经营管理收益，第一年度至第八年度约定经营管理收益分别为乙方实际成交合同总额的5%、5%、6%、6%、6%、7%、7%、7%，物业实际经营管理收益超过上述约定经营管理收益的部分归甲方享有，不足约定经营管理收益部分由甲方向乙方补足，每一年度为12个月，乙方实际成交合同总额指乙方依据《商品房买卖合同》实际支付的购房款总额。上述约定经营管理收益自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定经营管理收益。因甲方迟延向乙方支付经营管理收益，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付经营管理收益的万分之一违约金，逾期超过30日的部分，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付经营管理收益万分之二的违约金，逾期超过60日的部分，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付经营管理收益万分之三的违约金。2017年1月6日，原告与被告卡都海俊公司签署《商品房买卖合同（现售）》，约定原告向被告卡都海俊公司购买案涉商铺，总价款1500000元，案涉商铺的交付时间为2016年3月31日前。2017年1月17日，原告取得案涉商铺的不动产权证。2016年4月1日，被告维佳斯公司接收案涉商铺并开始经营管理。自2016年4月1日至2017年1月31日，被告维佳斯公司每月仅向原告支付了应付经营管理收益的一半，即每月3125元；自2017年2月1日至2017年5月31日，被告维佳斯公司每月足额向原告支付了应付经营管理收益，即每月6250元；自2017年6月1日至2017年7月31日，被告维佳斯公司未向原告支付任何应付经营管理收益；自2017年8月1日至2017年12月31日，被告维佳斯公司每月足额向原告支付了应付经营管理收益，即每月6250元；自2018年1月1日起，被告维佳斯公司于2018年2月2日支付了6250元，于2018年3月份支付了6250元，于2018年5月份支付了1250元后，即未再向原告支付经营管理收益。另查明，本案原立案案由为房屋租赁合同纠纷，但经本院审查，本案并非房屋租赁合同关系，本院据此重新确定案由为合同纠纷。本院认为，原告与被告维佳斯公司签订的《委托经营协议》、原告与被告卡都海俊公司签订的《商品房买卖合同》、《商业物业（商铺）认购书》、《商业物业（商铺）认购书补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律行政法规的强制性规定，合同成立并生效，签订各方应当按照合同约定和法律规定全面履行各自的权利义务。根据《委托经营协议》的约定，被告维佳斯公司应按月向原告支付约定的经营管理收益，被告维佳斯公司未按照约定按时支付经营收益，构成违约。两被告对于原告主张的欠付经营管理收益的本金予以认可，本院径行予以认定，确认被告维佳斯公司欠付原告计算至2019年11月份（含11月份）的经营管理收益198750元。对于2016年11月份及之前的经营管理收益25000元，两被告提出诉讼时效抗辩，但支付经营管理收益是一种持续性的行为，被告维佳斯公司在2016年12月份之后也继续向原告支付经营管理收益，原告也继续收取被告维佳斯公司支付的经营管理收益，可见，原告并未放弃收取经营管理收益的权利，被告维佳斯公司也继续向原告履行支付经营管理收益的义务，被告维佳斯公司最后支付经营管理收益的时间在2019年5月份，原告在本案中主张2016年11月份及之前的经营管理收益和相应的违约金并未超过诉讼时效，本院对于两被告提出的诉讼时效抗辩不予采纳，被告维佳斯公司应向原告支付欠付的全部经营管理收益198750元。关于违约金，原告与被告维佳斯公司在《委托经营协议》中明确约定被告维佳斯公司应当于每月10日前支付当月经营管理收益，若被告维佳斯公司未按约定时间支付经营收益则超过30天内的按每日万分之一收取违约金，超过30天至60天的按每日万分之二收取违约金，超过60天的按每日万分之三收取违约金。该违约条款为双方自愿签订，约定的违约金支付标准并不存在约定过高的情形，双方应当按照合同约定履行，两被告提出违约金标准过高的抗辩理由不成立，本院不予采纳，被告维佳斯公司应按照合同约定的上述违约金支付标准以每月拖欠的经营管理收益为基数分段计算应向原告支付的违约金。原告主张的违约金没有分段计算，故计算结果有误，本院予以纠正，截止至2019年11月10日，共产生违约金为26111.25元。对于自2019年11月11日起的违约金，也应分别计算，其中2019年9月30日前未付经营管理收益产生的违约金应以183750元为基数，按照日万分之三计算至付清之日止；2019年10月份的未付经营管理收益7500元，计算至2020年1月10日已产生112.5元，之后的违约金应以7500元为基数，按照日万分之三计算至付清之日止；2019年11月份的未付经营管理收益7500元，计算至2020年1月10日已产生67.5元，之后的违约金应以7500元为基数，按照日万分之三计算至付清之日止。故经以上计算，被告维佳斯公司应支付的违约金，截止计算至2020年1月10日为29598.75元，自2020年1月11日起，违约金应以198750元为基数，按照日万分之三计算至付清之日止。关于被告卡都海俊公司的责任问题，被告卡都海俊公司与原告签订的《商业物业（商铺）认购书补充协议》中约定，若被告维佳斯公司未履行《委托经营协议》并按时付款的，由被告卡都海俊公司代为履行。现被告维佳斯公司未按照合同约定向原告支付经营管理收益，原告要求被告卡都海俊公司代被告维佳斯公司清偿上述债务，符合合同约定，故对于原告请求被告卡都海俊公司就被告维佳斯公司上述债务承担连带责任的主张本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告珠海维佳斯投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汪丽君支付自2016年4月1日起至2019年11月30日止的未付经营管理收益人民币198750元；二、被告珠海维佳斯投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汪丽君支付违约金（计算至2020年1月10日为人民币29598.75元；自2020年1月11日起至实际付清之日止的违约金以人民币198750元为基数，按照每日万分之三的标准计算）；三、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司就被告珠海维佳斯投资管理有限公司的上述债务向原告汪丽君承担连带清偿责任；四、驳回原告汪丽君其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2425元，由原告汪丽君负担人民币121元，被告珠海维佳斯投资管理有限公司、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担人民币2304元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二〇年二月二十日书记员 卢燕婷