成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初8691号 原告：罗媛，女，1974年10月17日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：侯炎，四川蜀航律师事务所律师。 被告：四川置都房地产开发有限公司，住所地成都市双流区东升街道迎春路一段173号。 法定代表人：肖淼，执行董事。 委托诉讼代理人：杨章强，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原告罗媛与被告四川置都房地产开发有限公司（以下简称“置都房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗媛及其委托诉讼代理人侯炎、被告置都房地产公司的委托诉讼代理人杨章强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗媛向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除罗媛与置都房地产公司之间的编号为ＪＸ：370103的《商品房买卖合同》；2.请求判决置都房地产公司退还罗媛支付的位于双流区的购房首付款395020元。事实和理由：2013年10月11日，罗媛与置都房地产公司签订《商品房认购协议》，约定罗媛购买置都房地产公司开发的位于成都市双流区，房屋建筑面积270.97平方米，房屋总价2599600元。罗媛采取分期付款方式支付购房款，2013年10月底前支付500000元，2013年4月底前支付700000元，2014年2月底前支付700000元，2014年4月底前支付699600元，协议签订时罗媛支付了定金100000元。2013年10月31日，罗媛与置都房地产公司签订编号为ＪＸ：370103的《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议》，签订当日罗媛向置都房地产公司支付了400000元，加上已支付的定金100000元，共计支付了500000元，置都房地产公司出具了收据。后由于罗媛资金出现问题未能如约支付第二期在内的三笔购房款。但是置都房地产公司并未按照《商品房买卖合同》第九条的约定向罗媛发送解除合同通知书，并在罗媛不知情的情况下将房屋出售给了案外人。罗媛随即要求置都房地产公司按照《商品房买卖合同》第九条的约定，在扣除违约金104980元后退还剩余房款395020元。置都房地产公司称500000元首付款均已充作逾期付款的违约金，拒不退还。为维护罗媛合法权益，特向法院提起诉讼。 置都房地产公司辩称，1.根据双方的合同约定，罗媛应在2014年4月30日前支付完毕全部购房款，逾期超过60日罗媛自动放弃房源，我方有权解除合同，并有权按照商品房买卖合同及分期付款协议的约定计收违约金，两项违约金分别是未付款总额的5%和按日千分之一计算；2.在没有按约付款并经我方催告的情况下，罗媛自愿承诺在2014年11月30日前支付完毕全部款项，如果再违约则自愿承担约定的两项违约责任并自动放弃房源由我方另行销售；3.罗媛没有按照承诺履行，我方发函解除合同并计收违约金，违约金总额为556394元；4.距离罗媛出具承诺书至今已经超过5年，距离双方解除合同至今已经超过5年，罗媛以没有收到解除通知才知道我方把房屋销售给他人为由提起诉讼是没有事实和法律依据的，要求退款是超过了诉讼时效的。 本院经审理后认定事实如下：2013年10月11日，罗媛（乙方）与置都房地产公司（甲方）签订了《商品房认购协议》，约定罗媛购买置都房地产公司开发的锦玺37幢1层03号房屋，房屋总价2599600元。协议签订后，罗媛支付了定金100000元。 2013年10月31日，罗媛与置都房地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：“……第九条逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款违约金是指依照第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，应照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定……”。《商品房买卖合同》中罗媛留存的通讯地址为“成都市双流木城天府景秀16-1402”，联系电话为“150××××1761”。 同日，双方还签订了《分期付款协议》，约定“买受人向出卖人支付的首付款为人民币伍拾万元（含已付认购定金）。其余部分的购房款人民币贰佰零玖万元整由买受人采用分期付款方式进行支付。1、一期付款：2013年12月31日还款700000元……2、二期付款：2014年2月28日还款700000元……3、三期付款2014年4月30日还款699600元……双方同意对上述房款付款方式及期限，乙方仔细阅读后签字同意以下特别约定（非格式条款）：1、乙方未能按照上述任一期付清应缴房款金额，或截止约定分期期满之日未付清全部房款，或利息、违约金等，甲方对该套房屋不予备案，甲方有权不予交付。2、若乙方未能按照上述约定期限（任意一期）支付房款，逾期不满30日的，每逾期一日，则按照未付款金额的万分之五支付违约金，逾期超过30日（含30日）的，每逾期一日，则按未付金额的千分之一支付违约金。3、乙方对上述房款付款期限虽延迟，但在60日内（含60日）对上述房款及相应的利息和违约金全部已结清的，甲方应对该套房屋予以备案，并对该套房屋予以交付，甲方不承担由此引起的迟延交付责任及产生的经费。4、若任意一期付款日期逾期超过60日（61日起）的，甲方有权以书面方式通知乙方解除本合同（甲方以挂号信的方式告知乙方，挂号地址为甲乙双方签订的《商品房买卖合同》通讯地址，自挂号信寄交回执日期之7日后视为通知到达乙方），自通知送达之日起本合同自动解除，甲方可对该套房屋另作它售，由此造成的一切经济损失及法律责任由乙方自行承担。”《分期付款协议》中罗媛留存的通讯地址为“成都市双流大成天府景秀16-1402”，联系方式为“150××××1761”。 合同签订后，罗媛向置都房地产公司支付了房款500000元，置都房地产公司于合同签订当日向罗媛出具《收据》载明“罗媛37-3锦镇首付款500000元”。 2014年8月12日，置都房地产公司向罗媛邮寄了《关于支付购房尾款的函告》，载明“尊敬的罗媛女士，您好！关于您未按约支付‘锦镇二期’购房尾款一事，现致函于您：您于2013年10月31日与四川置都房地产开发有限公司签订了‘锦镇’《商品房买卖合同》，购买了锦镇37栋1单元03号房屋（建筑面积为270.97平方米，总房款为2599600元整），已于2013年10月31日支付首付款人民币500000元整，剩余款项2099600元整，您仍未向我公司支付购房尾款，现已逾122天。按照贵我双方签订的合同约定，您已构成违约，且您对此无明确回复。我公司在此期间一直将您所签署的物业仍予以保留。本公司特此郑重通知您：请您务必于2014年8月15日前向我公司支付全部尾款，否则，我公司将有权解除合同，并对你所购物业予以另作他售，且保留如下权利：1、按《商品房买卖合同》第九条约定追究您逾期应付款项5%的违约责任，共计104980元，2、按《分期付款协议》第四条约定，因逾期122天，应承担共计256151.2元的逾期违约责任。” 2014年8月29日，罗媛出具《承诺书》载明“本人罗媛（身份证号：5101281974××××××××）于2013年10月31日签约分期购买锦镇二期37-3＃房源，签约总价2599600元，并于签约当日缴纳房款500000元，剩余房款2099600元约定于2014年4月30日前分三期付清，因本人资金问题，截止2014年8月30日，剩余房款2099600元仍未支付。经双方协商，就该房屋尾款支付问题，本人承诺如下：1、本人承诺于2014年11月30日前一次性付清尾款，共计2099600元；2、如本人在2014年11月30日前一次性付清尾款2099600元，则前期所签分期付款协议所约定的违约金予以免除；3、如本人未能在2014年11月30日前一次性付清尾款2099600元，则按商品房买卖合同及原分期付款协议所约定违约责任处理（即从2014年4月30日起计算违约金），同时，自动放弃认购该房源，该房源不予保留并由开发商另做他售。” 本院在受理本案后，于2019年12月3日向置都房地产公司送达了民事起诉状副本等材料。 以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、银行转款凭证、《收据》、《分期付款协议》、《承诺书》、《关于支付购房尾款的函告》等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，本案的争议焦点为：1.双方签订的合同是否已经解除；2.罗媛的主张退还购房款是否已经超过诉讼时效；3.置都房地产公司是否应当向罗媛返还购房款。对此，本院综合评议如下： 一、关于双方签订的合同是否已经解除的问题。虽然置都房地产公司称其于2014年12月1日按照合同约定的地址向罗媛邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》，但并未提供妥投证明，也未提供合同载明的“挂号信寄交回执”，故无法认定该邮件已经邮寄送达给了罗媛，对置都房地产公司主关于双方签订的《商品房买卖合同》已于2014年12月1日解除的抗辩本院不予采纳。罗媛主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，置都房地产公司仅对合同解除时间有异议，但对合同解除本身也无异议，故双方签订的《商品房买卖合同》应当予以解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，双方的合同自罗媛主张解除合同的民事诉状送达置都房地产公司之日（即2019年12月3日）解除。 二、关于罗媛主张退还购房款是否已经超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定……”之规定，由于罗媛与置都房地产公司签订的合同于2019年12月3日解除，罗媛主张退还房款的诉讼时效应当自该日起计算，故罗媛的主张并未超过诉讼时效，对置都房地产公司对于罗媛的主张已经超过诉讼时效的抗辩本院不予采纳。 三、关于置都房地产公司是否应当向罗媛退还购房款395020元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，置都房地产公司应当向罗媛退还购房款500000元。因置都房地产公司在本案中并未提出诉讼主张，罗媛应当承担的违约金金额并非本案审理的范围，但罗媛在本案中仅主张退还购房款395020元系对其权利的自由处分，不违反法律法规的禁止性规定，故对罗媛主张退还购房款395020元本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告罗媛与被告四川置都房地产开发有限公司签订的编号为JX：370103的《商品房买卖合同》于2019年12月3日解除； 二、被告四川置都房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗媛返还购房款395020元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3613元，由被告四川置都房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱盛林 二〇二〇年二月十日 法官助理 陈 妮 书 记 员 喻鸿凯