广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤15民终39号上诉人（原审原告）：吕学武，男，1965年6月3日出生，汉族，住广东省海丰县附城镇南湖住宅151号。委托诉讼代理人：黄汉真，广东文宗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海丰县附城中学，住所地：海丰县******。法定代表人：黎某1。委托诉讼代理人：陈疋，广东展业律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁远峰，广东展业律师事务所律师。上诉人吕学武因与被上诉人海丰附城中学（以下简称附城中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省海丰县人民法院(2019)粤1521民初号1138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1.依法改判被上诉人承担租赁物不能正常使用、收益的赔偿责任（赔偿损失30000元及补偿6个月的租金损失）；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定事实错误。首先，1.一审判决认为“被告经营的商铺所处路段被修建施工、封闭，是海丰县政府为城市规划、公共利益而实施的行为，并非对租赁商铺主张权利”属于认定事实错误。既然一审判决认为涉案“原告经营的商铺所处路段被修建施工、封闭”是事实，那么，致使上诉人承租的商铺，承租人不能对租赁物使用、收益的事实就确实存在。海丰县政府为城市规划、公共利益而实施的行为，导致该租赁的商铺经营活动无法进行，显然是被上诉人出租的商铺经营权受到侵害，出租人在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务将无法履行而构成违约，就应承担违约赔偿责任。2.一审判决认为“原告通过拍租己与被告续签了5年的租赁合同，且己交付第一年租金，原告请求被告再顺延6个月租期，补偿租金损失，及赔偿营业损失30000元，但原告并无提供证据证明其损失与被告存在关联性”是认定事实错误。上诉人已经向一审法庭提交了因海丰县政府为城市规划，上诉人等商户租赁经营的商铺所处路段被修建施工、封闭，导致涉案租赁商铺己无法经营，各商户联名要求业主依据公平合理、等价有偿的民法原则，解决租赁物不能经营使用、收益的问题的证据；上诉人也已经向一审法庭提交了因海丰县政府为城市规划，上诉人等商户租赁经营的商铺所处路段被修建施工、封闭，导致无法经营的相片等证据都直接证明了被上诉人出租的商铺已经无法经营的事实，双方也一直在协商解决之中。因此，一审判决认为“原告并无提供证据证明其损失与被告存在关联性”既违背事实，也违背法律。其次，根据我国法律规定，出租人有如下义务：1.交付出租物义务；2.在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务；3.物的瑕疵担保义务。即：出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益的状态，也即是说，交付的标的物须合于约定的用途；4.权利的瑕疵担保义务。即：出租人应担保不因第三人对承租人主张租赁物上的权利而使承租人无法依约对租赁物进行使用收益。由于租赁合同是继续性合同，在其存续期间，出租人有继续保持租赁物的法定或者约定品质的义务，使租赁物合于约定的使用收益状态。倘若发生品质降低而害及承租人使用收益或其他权利时，则应承担维护修缮，恢复原使用收益状态。因修理、恢复租赁物原使用收益状态或因第三人等主张权利而影响承租人使用、收益的，出租人应相应减少租金或延长租期。在本案中，涉案租赁商铺已不合于原约定的使用收益状态，也就是说，该商铺己处于完全无法经营的状态时，作为出租人的被上诉人已构成违约，依法、依理都应承担违约赔偿责任，一审判决却认为该租赁商铺己处于完全无法经营收益状态的情况与被上诉人不存在关联性，显然是认定事实错误。二、一审判决没有正确适用法律。1.一审判决表面上适用《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，但并没有根据该法律规定，确认双方的权利义务，分清是非责任，司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义，但由于一审判决在适用法律上存在错误，造成错判，请二审人民法院纠正。2.合同法第228条规定了第三人的原因致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不付租金。该条的立法意旨在于赋予承租人的瑕疵抗辩权，以保护承租人的租赁权利。本案中，因海丰县政府为城市规划，上诉人等商户租赁经营的商铺所处路段被修建施工、封闭，导致涉案租赁商铺确己无法经营，妨碍了承租人对租赁物的使用和收益是无可否认的事实，各商户联名多次要求业主依据公平合理、等价有偿的民法原则，解决租赁物不能使用、收益的问题，被上诉人久拖不决，才发生本案纠纷。人民法院应当根据法律的公平原则，兼顾各方当事人的合法权益，维护社会的公平、正义。但由于一审判决没有正确适用法律，偏袒一方，导致判决结果错误，请二审法院纠正。综上，被上诉人未能保证上诉人正常经营并实现合同目的的行为已构成违约，并且在上诉人无法经营的情况下“通知”被上诉人解决的行为证实其应该承担违约全部责任及纠纷期间铺面闲置造成的租金损失责任。上诉人诉讼事实法律依据充分，请求二审给予全部支持，以维护合法的市场秩序，保护租赁关系中的受害者。被上诉人附城中学辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。被上诉人已经按照合同约定将租赁物交付上诉人使用，被上诉人已经履行了合同约定的义务，不存在违约情形，因此，上诉人的上诉没有法律依据，依法应予驳回，并维持原判。上诉人吕学武向一审法院起诉请求：1.附城中学顺延承租期6个月以补偿吕学武租金损失。2.附城中学赔偿吕学武营业损失30000元；3.附城中学承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：吕学武、附城中学于2016年9月30日签订《合同书》，约定：吕学武向附城中学承租南面临路门市从北至南第8间；租期自2016年10月1日至2019年9月30日止；年租金19200元。租用前一次性交清，第二年提前一个月交清租金。合同签订后，附城中学依约将上述商铺租赁给吕学武，吕学武已交清全部租金。2018年8月至11月，海丰县因“创文”建设，海丰县政府对涉案商铺前的道路施工；2019年2月至5月期间，海丰县********湖路段道路修建，涉案商铺前道路被封闭施工。合同到期前，附城中学对商铺招标拍租，吕学武与附城中学续签了5年的承租期，吕学武已交清第一年的租金。一审法院认为，吕学武、附城中学签订的租赁《合同书》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。吕学武依据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条主张城市道路施工造成其经营损失，出租方应承担租赁物的权利瑕疵担保责任。吕学武经营的商铺所处路段被修建施工、封闭，是海丰县政府为城市规划、公共利益而实施的行为，并非对租赁商铺主张权利。吕学武主张附城中学对其经营损失承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。吕学武通过拍租已与附城中学续签了5年的租期合同，且已交付第一年租金，吕学武请求附城中学再顺延6个月租期补偿租金损失，及赔偿营业损失30000元，但吕学武并无提供证据证明其损失与附城中学存在关联性，上述主张缺乏事实依据，一审法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：驳回吕学武全部诉讼请求。案件受理费550元，简易程序减半收取275元，由吕学武负担。二审中，上诉人吕学武提交了6张相片打印件（1张A4纸双面打印），拟证明2018年8月至11月和2019年2月至5月因政府部门创文和修路，导致上诉人不能正常经营，造成经济损失的事实。被上诉人附城中学对上诉人提交的证据真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该证据并不能证实上诉人无法经营，相反可以证明上诉人可以正常经营。对于上诉人提交的证据，经审查，该证据二审诉讼前已客观存在，并不属二审新证据的范围，且也无法达到上诉人拟证明的目的，故本院不予采信。一审判决认定的事实，双方当事人没有异议，本院予以确认。本院另查明，2016年9月30日，上诉人吕学武（乙方）与被上诉人附城中学（甲方）签订《合同书》，合同主要约定：乙方自愿向甲方租用南面临路门市从北至南第8间，门市面积28.2平方米，租期3年（2016年10月1日至2019年9月30日），年租金19200元。合同还就租金交纳方式、押金、乙方经营项目等事实作了约定，但对上诉人租赁期间，被上诉人是否应承担违约责任并未约定。二审询问时，双方对签订《合同书》的事实及效力没有异议。上诉人提出合同中虽对被上诉人是否承担违约赔偿责任没有作出具体约定，也不是双方签订合同时可以意料，但合同在履行过程中，因道路封闭致上诉人无法正常经营，上诉人与其他租户多次与被上诉人协商，而被上诉人知道后仍继续收取租金，又不解决问题，被上诉人的行为已构成违约侵权，理应承担上诉人的经济损失。被上诉人则认为其依据合同的约定已将租赁物交由上诉人使用，而上诉人也没有证据证实其造成损失，合同中双方也未约定。即使上诉人在经营期间因市政工程建设有造成损失，被上诉人也不应承担赔偿责任。本院认为,本案属房屋租赁合同纠纷。综合上诉人吕学武与被上诉人附城中学的诉辩意见，双方争议的焦点是：被上诉人附城中学是否应赔偿上诉人因租赁物不能正常使用所造成的经济损失30000元及补偿6个月的租金损失的问题。上诉人吕学武与被上诉人附城中学签订的《合同书》，是双方当事人的真实意思表示，合同对房屋租赁期限、租金数额等作出明确约定，合同内容没有违反法律、法规禁止性规定,属合法有效合同，对双方具有法律约束力。双方也已按合同的约定履行完各自的义务。本案中,上诉人在租赁最后1年期间因政府部门“创文”、修建道路影响经营所主张的经济损失，双方在合同中并没有约定应由被上诉人承担，现有的证据也无法证实被上诉人存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情形，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，上诉人以被上诉人知道道路封闭后影响上诉人正常经营，仍继续收取租金，不解决问题为由，主张被上诉人的行为构成违约并承担违约责任，明显缺乏合同和法律依据。况且上诉人提供的证据也不足以证实其所主张的经济损失的存在，以及与被上诉人的行为存在因果关系。如上，上诉人的上诉请求及主张，理由和依据不足，本院不予支持。一审法院判决驳回上诉人要求被上诉人附城中学赔偿其因租赁物不能正常使用所造成的经济损失30000元及补偿6个月的租金损失的诉求正确，本院予以维持。对于上诉人上诉提出一审判决适用法律错误的问题。上诉人主张本案应根据《合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”的规定，解决本案双方因租赁物不能使用、收益的问题，但该法律条文适用的前提是“因第三人主张权利”，而这种“权利”一般是指所有权或押抵权，而本案中并不存在这种“权利”。另，上诉人虽与被上诉人续签了5年的租赁合同，但其主张的经济损失系之前已履行终结的合同，本案并不存在上诉人一方明显不公平或者不能实现合同目的情形，因此，上诉人的上诉主张，依据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人吕学武的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人吕学武负担。上述费用吕学武已预交。本判决为终审判决。审 判 长 许少棠审 判 员 施伟强审 判 员 叶剑亚二〇二〇年二月二十八日法官助理 詹维敏书 记 员 黄思婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。