江西省浮梁县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0222民初818号原告（反诉被告）：景德镇大学生陶瓷创业孵化园发展有限公司。住所地：江西省景德镇市浮梁县湘湖镇古田村高岭大道。统一社会信用代码：91360222056436954P。法定代表人：王珂，该公司总经理。委托诉讼代理人：查旗营、楼祎。江西法烁智律师事务所律师。被告（反诉原告）：李泽靖，男，汉族，1963年5月26日出生，住江西省景德镇市昌江区。委托诉讼代理人：骆剑明、王红。江西华镇律师事务所律师。原告景德镇大学生陶瓷创业孵化园发展有限公司（以下简称“大创园公司”）与被告李泽靖租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理，被告李泽靖于2019年11月8日依法提起反诉，本院一并予以受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大创园公司委托诉讼代理人查旗营、楼祎到庭参加了诉讼。被告李泽靖及其委托诉讼代理人骆剑明、王红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告大创园公司向本院提出以下诉讼请求：1、解除原告与被告之间的不定期租赁合同关系；2、判令被告搬离大学生陶瓷创业孵化基地，向原告返还全部租赁物；3、判令被告向原告支付欠付租金378000元（计算至2019年7月31日）并按9000元/月标准支付实际占用租赁物租金使用费至返还租赁物为止；4、承担本案诉讼费。事实和理由：2014年7月8日，原告与被告签订了房屋租赁合同，被告向原告承租了位于景德镇市梭式窑及相应设备。双方之间签订的合同中约定的租赁期限为三年，从2014年8月1日至2017年7月31日止，约定租金9000元／月。被告如未及时支付租金，原告可以解除合同。同时被告向原告支付了27000元租赁物押金。合同期满后，经原告检查租赁物无损坏后退还押金。合同履行中，双方在2015年1月16日签订了房屋租赁补充协议一份。双方约定原告给予被告三个月的装修期并免除15个月房屋租金，同时被告另一次性支付房屋管理押金18000元。被告租赁时间从2014年8月1日至2019年7月31日，合计60个月，减去免租期15个月、装修期3个月。被告应支付租金378000元［（60个月-15个月-3个月）×9000元／月］。除了被告支付了45000元押金外被没有支付过任何租金费用。合同期满后被告仍然使用租赁物，故双方之间形成不定期租赁合同。在不定期租赁期间被告应按月支付租金至租赁物返还时止。本诉被告李泽靖答辩如下：1、被告与原告之间的租赁合同关系在2016年5月31日时事实上因原告将租赁物交给他人使用而导致解除，不存在“不定期租赁合同”关系，租赁物因他人使用，也不存在返还；2、原告起诉的租金计算不属实，因租赁物原告实际上已经交租赁物交付他人使用，原告已经违约。故应返还被告支付的押金27000元。反诉原告李泽靖向本院提出以下诉讼请求：1、确认被告与原告之间签订的合同在2016年5月31日已经解除；2、判令被告返还押金27000元整；3、承担本案的反诉诉讼费。事实和理由：反诉原告与反诉被告在2014年7月8日签订了房屋租赁合同。合同约定原告将位于大学生陶瓷创业园孵化基地四号厂房两间培训教室、一间拉坯操作室、气窑房、梭式窑及相应设备交付给被告使用。租赁期限从2014年8月1日至2017年7月31日，约定租金为9000元/月。反诉被告同意免除反诉原告第一个季度的租金，同时反诉原告应向反诉被告支付27000元押金。合同期满后，财物未损坏，反诉被告将押金退还反诉原告。2015年1月16日双方签订了补充协议。补充协议约定，给予反诉原告三个月的装修期，一年免租期，租金从2016年4月1日起计算，同时约定反诉原告向反诉被告另支付押金18000元。补充协议与原协议具有同等效力。2016年初，反诉被告引进景德镇满意陶发展有限公司，占用了反诉原告培训中心的场所和设备并在当年6月份举行了入驻仪式。反诉被告已经实际上将租赁物交由他人使用，故双方之间的合同在2016年5月底实际上已经无法履行，反诉被告已违约，应承担违约责任。故需支付反诉原告押金27000元且2016年5月31日以后因租赁物他人占有使用，反诉原告无法使用租赁物，故后期租金无需支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人就本诉原告大创园公司、反诉原告李泽靖的诉讼请求一并进行了证据交换和质证。本诉原告大创园公司向本院提交了以下证据：1、大创园公司统一社会信用代码、法定代表人身份证明，拟证明原告大创园公司是本案适格诉讼主体。2、景德镇市国有资产经营管理有限公司与景德镇市劳动就业服务局于2012年11月15日订立的书面《房屋租赁合同》、景德镇市劳动就业服务管理局出具的授权说明，拟证明原告对涉案的租赁物具有租赁权。3、书面《房屋租赁合同》、《补充协议》一份，拟证明原告向被告交付了位于景德镇市及相关设备。租赁期限从2014年8月1日至2017年7月31日，2017年8月1日起为不定期租赁，截至2019年7月31日被告欠原告租金378000元，原告有权解除双方之间的不定期租赁关系。4、2019年7月22日发出律师函一份，拟证明原告委托律师于2019年7月24日向被告致函，通知解除双方之间不定期租赁合同关系。对本诉原告提交的上述证据本院作如下说明：证据1双方无异议，本院予以确认。证据2景德镇市国有资产经营管理有限公司与景德镇市劳动就业局（后更名“景德镇市劳动就业服务管理局”）之间签订的书面《房屋租赁合同》一份、授权说明一份，拟证明协议约定将景德镇市高岭大道99号陶瓷创业孵化基地4号厂房租赁给景德镇市劳动就业服务管理局使用，用于大学生及各类创业人员创业、就业。后景德镇市劳动就业局再将该场地经营管理授权原告大创园公司的事实。本院认为，书面《房屋租赁合同》、授权说明内容不违反法律规定，应认定合法有效。原告大创园公司获得景德镇市劳动就业局的授权管理经营该场地。其有权在授权范围内经营、出租该厂房。该组证据予以确认。证据3书面《房屋租赁合同》、《补充协议》。其内容所载明的内容约定租赁物的使用范围、租金交付约定合法有效，原告获得景德镇市劳动就业局授权管理使用该厂房，可以与他人签订合同，该份租赁合同予以确认。《补充协议》系对原租赁合同的补充，合同中对于装修期、押金支付的约定内容予以确认。但该《补充协议》重新约定的厂房租赁时间从何时计算，被告提出异议。该补充协议中约定的厂房租赁计算起始时间与被告提供的另一份补充协议内容存在差异，不予确认。对于证据4律师函，以发函的方式提出过租金催收的事实予以确认，其陈述的内容缺乏证据支持，不予确认。反诉原告李泽靖向本院提交了以下证据：1、《租赁协议》、《补充协议》一份，拟证据反诉原告与反诉被告之间签订了租赁合同租期从2014年8月1日至2017年7月31日，《补充协议》约定的租金收取时间从2016年4月1日开始计算。2、中国农业银行股份有限公司现金缴款单二份，拟证明反诉原告向反诉被告支付了两笔押金，一笔是18000元，另一笔是27000元。3、租赁场所现场照片一组，拟证明反诉原告被景德镇市人社局、共青团委、市劳动就业局聘请为大学生创业指导老师的事实。4、景德镇满意陶文化发展有限公司入驻大创园使用反诉原告租赁场地图片一组，拟证明反诉被告交付的租赁物被他人使用的事实。5、景德镇满意陶文化发展有限公司与反诉被告签订的《合作协议》一份，拟证明双方就大创园公寓房的承租进行了约定。合同于2016年8月1日签订。6、图片一组，拟证明反诉被告仍然有大量场地被他人无偿使用的事实。对反诉原告提交的上述证据本院作如下说明：证据1《租赁协议》与反诉被告提供的内容一致，予以确认；《补充协议》与反诉被告提供的《补充协议》在租赁时间计算上有差异，庭审中反诉被告认可租赁时间从2016年4月1日计算。故对反诉原告该份《补充协议》主要内容予以确认，双方租赁时间依补充协议内容约定从2016年4月1日起计算。证据2对于交款的金额双方无异议，故反诉原告向反诉被告支付了两笔押金，一笔为18000元，另一笔为27000元。该事实予以确认。证据3、6与本案不具有关联性，不予确认。证据4、5证明该租赁场地为景德镇满意陶文化发展有限公司占有使用的事实及景德镇满意陶文化发展有限公司因培训人员住宿需要另租赁了大创园公寓房以解决培训人员住宿问题的真实性予以确认。为查明案件事实，经反诉原告申请，本院依法制作笔录二份。其内容如下：1、满意陈述（系景德镇满意陶文化发展有限公司法定代表人）一份。内容为：景德镇满意陶文化发展有限公司其公司登记营业场所在景德镇市雕塑瓷厂内，从事陶瓷培训，雕塑瓷厂内场地较小，后景德镇市劳动就业局为了把大学生创业园发展起来，在2016年8月份邀请满意入驻景德镇市大学生创业园，从事陶瓷培训交流。使用的培训场地系李泽靖租赁的培训场地。其和李泽靖之间不存在经济上的利益关系。场地至今一直使用并按期缴纳了电费。2、黄玉琳陈述（大创园公司工作人员）一份。内容为：其来大创园公司工作时，代公司收取电费，本案涉案租赁物场地的电费一直是满意缴纳的，从什么时候缴纳的记不清楚了。对于上述笔录，反诉原告认为，该两份陈述笔录内容能够证明租赁场地的实际使用情况为他人使用。反诉被告大创园公司认为，证据1三性均有异议，证据2不能说明满意与大创园公司之间存在租赁关系。本院认为，满意的陈述内容关于“其开始在景德镇雕塑瓷厂从事陶瓷培训，后由于景德镇市劳动就业局为了把大学生创业园发展起来，在2016年8月份邀请满意入驻景德镇市大学生创业园，其使用的场地系李泽靖租赁的场地，电费由其一直缴纳”的陈述，与反诉原告在第一次庭审中出示的证据4、证据5以及黄玉琳陈述内容之间能够相互吻合，互相印证，故对于该两份笔录陈述内容客观真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：为了给大学生创业、就业提供良好的社会实践和就业场所，景德镇市劳动就业局（后更名“景德镇市劳动就业服务管理局”）与景德镇市国有资产经营管理有限公司在2012年11月15日双方签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定，景德镇市国有资产经营管理有限公司将景德镇市高岭大道99号陶瓷创业孵化基地4号厂房租赁给景德镇市劳动就业局，用于大学生创业、培训、实习。为有效促进陶瓷创业孵化基地的发展，景德镇市劳动就业局将该租赁场地授权原告大创园公司使用、管理。为进一步促进该大学生创业孵化基地的培训工作，原告大创园公司与被告李泽靖经平等协商，双方在2014年7月8日签订书面《房租租赁合同》一份。合同约定，原告将位于景德镇市展厅及相应设备租赁给被告李泽靖用于大学生的培训实习。合同约定的承租期从2014年8月1日至2017年7月31日，租金9000元／月。合同签订后原告同意免除被告第一季度的租金，同时被告需向原告支付27000元租赁物押金。合同期满后租赁物无损坏的，押金退还（也可以抵扣最后一个季度的租金）。合同签订后因原告未能及时交租赁物给被告，双方经协商在2015年1月16日另行签订了《补充协议》一份。内容约定，原告给予被告三个月的装修时间，2015年4月1日至2016年3月31日租金免除，确定原告向被告收取租金的时间从2016年4月1日开始计算。免租时，被告需一次性再缴纳房屋管理押金18000元。后被告按照约定向原告支付了该两笔押金，其中一笔18000元押金冲抵了房租租金。被告在使用上述租赁场地后不久，景德镇市劳动就业局为了进一步促进大学生创业孵化基地的发展，提升大学生创业园的人气，创造良好的创业、就业、实习环境，在2016年8月份将景德镇满意陶文化发展有限公司引进了大学生创业孵化基地，所使用的场地为被告所承租的培训室和场地。景德镇满意陶文化发展有限公司进驻该场地时，景德镇市劳动就业局也派人参加了入驻仪式。其后该租赁场地由景德镇满意陶文化发展有限公司使用、进行学生培训，同时电费也一直由景德镇满意陶文化发展有限公司支付。现原告依据双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》的约定，提出要求被告支付欠付拖欠未付租金378000元，返还租赁物，同时支付占用租赁物至返还物期间实际发生的租金并解除租赁合同。上述事实，有当事人出示企业统一社会信用代码、法定代表人身份证明、《房屋租赁合同》、书面说明、《补充协议》、中国农业银行股份有限公司现金缴款凭证、租赁场所现场照片、《合作协议》以及当事人法庭陈述等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。本案双方之间的争议焦点:一、原告与被告在签订合同后，履行合同时被告是否存在违约行为、合同是否存在法定终止情形？本案中，原告与被告之间签订的书面《房租租赁合同》协议内容系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。双方签订合同后原告与被告双方均应按照合同履行义务。即原告有按约交付租赁物并保证租赁物的合理使用状态，被告有如约支付租金并善意使用租赁物的义务。后来双方就租赁物的交付和租金收取情况双方再次签订《补充协议》一份，该协议内容亦合法有效。在被告使用合同约定的承租物期间，因景德镇市劳动就业局引进景德镇满意陶文化发展有限公司使用本案诉讼争议标的（即租赁物）是否导致本案合同解除？本院认为，委托行为系单方法律行为，受托人（管理人）的权限来源于委托人，也可因委托人单方行为而发生变更或终止。本案中原告大创园公司对租赁物的使用管理的权限源自景德镇市劳动就业局单方面委托授权，景德镇市劳动就业局有权将本案争议租赁物交付给他人使用，该行为导致了委托授权行为的终止，也导致本案被告无法正常使用租赁物，即原告不能将租赁物正常交付被告使用；其次，在租赁合同法律关系当中，承租人对租赁物的占用、使用权是其基本权利。本案中，因景德镇市劳动就业局作为原告大创园公司的授权管理单位，将租赁物交由第三方占有使用，原告也知晓，当然其也没有权限阻止。被告作为善意第三人，基于景德镇市劳动就业局与原告大创园公司之间管理与被管理或授权与被授权之间的关系未提出抗辩，应视为原告后期不能将租赁物交付被告使用而导致履约不能，导致合同终止，发生解除效力；再次，景德镇满意陶文化发展有限公司入驻该场地后，原告也一直收取了该公司的电费，其实际也知晓租赁物实际占用使用人。同时本案被告后来既不能使用租赁物，也没有从他人使用租赁物中获取收益。据“权利义务对等一致”原则，被告不能因他人使用租赁物未获利而自身财产发生损益。据此被告行为不构成违约。综上，本案因授权人将租赁物交由他人占有使用而导致原告与被告双方之间的租赁合同关系提前终止解除，双方之间也就不存在不定期租赁合同关系。二、原告与被告之间租赁合同终止日期及租金如何计算？本案中原告与被告签订了《房租租赁合同》、《补充协议》。约定了承租期从2014年8月1日至2017年7月31日，租金9000元/月。《补充协议》中约定房租从2016年4月1日开始计算。2016年8月份景德镇市劳动就业局引进景德镇满意陶文化发展有限公司入住该租赁场地从事培训。该公司入驻时间从其法定代表人满意的陈述，以及景德镇满意陶文化发展有限公司与原告签订的《合作协议》租赁大创园公寓房的时间（2016年8月1日签订）相吻合。故本院认定被告实际使用租赁物时间为2016年4月1日至2016年8月31日。应支付的租金为45000元（9000元/月×5个月），扣除已冲抵的一笔押金18000元，尚欠房屋租金27000元(45000元-18000元)。本案因原告在2016年8月31日以后不能将租赁物交付被告使用而导致合同履行不能，故租赁合同关系终止。被告提出双方之间的租赁关系在2016年5月31日就终止的主张因未向法庭提交相应的证据证实，不予支持。本院认为，依法成立的合同受法律保护。合同签订后双方当事人应全面善意履行合同所约定的义务。本案中，原告与被告签订的书面租赁合同应认定合法有效，受法律保护。在合同履行时，双方再次协商签订书面补充协议，其同样具有法律效力。在合同履行过程中，发生合同变更或其他事由导致合同解除终止的，双方应善意处理。本案在合同履行过程中原告不能将租赁物继续交付被告占用使用导致合同履约不能，双方应就租金及租赁物的使用情况妥善协商，避免发生争议。合同终止后被告对于实际占有、使用租赁物期间的租金应如实支付给原告，原告收取的押金应予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十四条、九十七条、九十八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、第三百九十六条、第四百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、本诉被告李泽靖于本判决生效之日起十日内支付本诉原告景德镇大学生陶瓷创业孵化园发展有限公司房屋租金27000元；二、反诉被告景德镇大学生陶瓷创业孵化园发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告李泽靖房屋押金27000元；三、驳回本诉原告景德镇大学生陶瓷创业孵化园发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李泽靖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费6970元，由本诉原告景德镇大学生陶瓷创业孵化园发展有限公司负担，反诉诉讼费238元，由反诉原告李泽靖负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  姚云平人民陪审员  杨尚才人民陪审员  孙航宇二〇二〇年二月十七日书 记 员  邹镇东附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够进行调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。