广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初2809号原告：中山市利和置业有限公司，住所地广东省中山市古镇镇七坊裕豪新村四大街**首层C3，统一社会信用代码91442000050654XX。法定代表人：欧炳维，总经理。委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王柳燕，广东中亿律师事务所实习律师。被告：王瑜，女，1985年8月30日出生，汉族，住河南省辉县。原告中山市利和置业有限公司（以下简称利和公司）与被告王瑜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利和公司的委托诉讼代理人欧阳艳君、王柳燕到庭参加诉讼，被告王瑜经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和公司向本院提出诉讼请求：1.解除利和公司与王瑜签订的合同编号为ＧＺＲＳ-2017-017《中山利和广场商铺租赁合同》、《中山利和广场商铺租赁合同补充协议》、《中山利和广场商铺租赁合同补充协议（二）》；2.王瑜向利和公司支付2017年11月1日至合同解除之日的租金，暂计至2018年12月31日为36443.4元（2017年11月1日至2017年12月31日月租金按260.31元计，2018年1月1日至2018年4月30日月租金按520.62元计，2018年5月1日至2018年5月31日、2018年7月1日至2018年8月31日月租金按2603.10元计，2018年6月1日至2018年6月30日、2018年9月1日至2018年12月31日月租金按5206.2元计）及违约金暂计至2018年12月31日为4920.38元（分段计算，按日千分之一，暂计至2018年12月31日）；3.王瑜向利和公司返还租赁期内已享受的折扣优惠46855.8元；4.确认利和公司有权没收王瑜已交的租赁保证金10412.40元；5.王瑜向利和公司赔偿另寻租户损失15618.6元；6.王瑜于上述合同解除之日起七日内按合同约定恢复商铺原状至毛坯状态，否则应按每月租金5206.2元的200%向利和公司支付占用使用费（自逾期之日起至实际恢复毛坯状态之日止）；7.王瑜承担律师费1500元。诉讼过程中，利和公司明确要求确认案涉租赁合同及其补充协议、补充协议二于2019年4月26日解除；诉求2租金计至2019年4月26日，明确每月租金的违约金自欠付租金之日即每月6日起计至清偿之日止；诉求3计至2018年8月31日；诉求5金额变更为1701.24元，自2019年4月26日计至2019年5月6日，按每月5206.2元标准计算；撤回诉求6。事实和理由：利和公司与王瑜于2017年6月22日签订ＧＺＲＳ-2017-017号《中山利和广场商铺租赁合同》，约定：一、王瑜承租利和公司位于中山市用作商业经营；二、租赁期限为2017年8月1日至2020年7月31日，其中2017年8月1日至2017年9月30日为装修期；三、租金为每月5206.20元，但利和公司为扶持王瑜，给予本金折让，租金2017年8月1日至2017年10月31日为1735.40元、2017年11月1日至2018年6月30日、2018年9月1日至2019年6月30日为5206.20元、2018年7月1日至2018年8月31日为2603.1元……租金应于每月5日前向利和公司支付，每延迟一日，则按欠费总额1‰计付迟延履行金，延迟超过30日的，利和公司有权解除合同；四、若因王瑜原因导致合同提前终止，则王瑜应于合同解除之日起7日内向利和公司补交装修期和以其他方式已享受的租金等优惠金额；五、合同因王瑜违约而提前终止的，利和公司有权没收王瑜已交纳的租赁保证金；六、因王瑜未履行持续经营义务而解除合同的，腾退房屋及另寻租户期间的损失由王瑜承担；七、若合同终止或提前解除的，王瑜应于合同终止之日或提前解除之日起7日内，将商铺交还利和公司，交还期届满之日次日起，王瑜按合同终止时商铺租金标准的200%向利和公司支付占用费。2017年11月1日签订的《中山利和广场商铺租赁合同补充协议》约定：一、利和公司同意王瑜在原合同约定的租金折扣基础上享受自2017年10月1日至2017年10月31日的全额租金折扣5206.20元，在王瑜每月应交的折后实交租金（如有）的50%抵减。《中山利和广场商铺租赁合同补充协议（二）》约定：在王瑜履行合同约定的条件下，利和公司同意在王瑜原合同约定的租金折扣基础上，利和公司再给予王瑜享受总额26031元的租金折扣优惠，折扣方式为：在2017年11月1日至2018年10月31日期间内，自王瑜欠费之日起，由利和公司在每月原实应收租金中直接给予90%折扣优惠，直至抵减完为止。利和公司已按合同约定向王瑜交付商铺，王瑜向利和公司交纳租赁保证金10412.4元，但2018年12月5日，王瑜在未经利和公司同意的情况下，擅自闭店，极大的影响了利和公司整个购物广场的商业氛围。截至2018年12月31日，王瑜已拖欠利和公司租金36443.40元，及违约金4920.38元未付（详细计算方式见附表）。利和公司已向王瑜发函要求改正违约行为，但王瑜均未履行。王瑜的行为已严重违反《租赁合同》的约定，利和公司有权解除合同并要求王瑜按合同约定承担违约责任。后利和公司补充称，起诉后，双方调解不成，于2019年4月26日约定解除合同，其已经收回商铺。王瑜已交的首月租金已按合同及两份补充协议的约定用于抵扣2017年8月1日至2017年10月31日的租金。王瑜未作答辩。本院经审理认定事实如下:2017年6月22日，利和公司（甲方）与王瑜（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于中山市，经营品牌为英树，建筑面积86.77㎡，租赁期限为2017年8月1日至2020年7月31日，其中2017年8月1日至2017年9月30日为装修期；作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方或物管公司交纳的约定金额的款项，包括履约保证金（租金保证金、物业服务费保证金及宣传推广费保证金）、水电费周转金及质量保证金；第五条租金标准和支付：每月租金5206.2元，其中2017年8月1日至2017年10月31日每月租金折扣3470.8元，实交租金1735.4元；2018年7月1日至2018年8月31日、2019年7月1日至2019年8月31日、2020年6月1日至2020年7月31日每月租金折扣2603.1元，实交租金2603.1元；其余时间每月实交租金5206.2元；如乙方有违反或不履行本协议的行为导致本合同提前终止，则乙方须向甲方补偿本租金折扣；租金按自然月支付，在公历每月第5日前支付本月租金，但首年首月租金应与租赁保证金同时支付；第七条保证金：7.1合同签署当日，乙方应向甲方支付相当于两个月基本租金的租赁保证金10412.4元；开业日暂定为2017年10月1日；第十八条乙方的进一步保证：18.1因乙方不开门营业而造成经营区域的环境气氛影响周边租户正常经营及因乙方未履行持续经营义务而解除租赁合同、本协议、腾退房屋及寻找租户期间的损失，由乙方承担；第二十三条违约责任：23.3合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金；合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金；23.4乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方或物管公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权解除合同；23.8乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第五条项下租金折扣优惠的前提；如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7天内补交装修期和第五条项下或其他方式已享受的租金等优惠金额；第二十五条该商铺的交还和交还期：25.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方；25.2在第25.1款所述交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的商管或物管资料和工程资料的任何原件或复印件，并使该商铺符合本合同附件2的各项标准要求，经甲方验收确认符合约定后交还给甲方；25.5无论任何原因，第25.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第25.2款要求的该商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费；第二十七条通知：27.1甲方和乙方按以下列明地址发送文件、信函：甲方广东省中山市古镇镇同兴路98号，乙方中山市古镇镇六坊花园Ｂ2-3Ａ04室，收件人王瑜，电话137××******；27.3以特快专递方式发出的，以文件、信函交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证等内容。合同签订后，利和公司已向王瑜交付上述商铺，王瑜已交纳租赁保证金10412.4元及首月租金5206.2元，并对上述商铺装修后进行营业。2017年11月1日，双方签订《补充协议》，约定利和公司同意王瑜在原合同约定的租金折扣基础上享受自2017年10月1日至2017年10月31日的全额租金折扣5206.20元，在王瑜每月应交的折后实交租金（如有）的50%抵减，直至抵减完为止等内容。2018年3月30日，双方签订《补充协议（二）》，约定双方已签订的上述合同及补充协议（以下简称原合同），王瑜自本协议签订之日起7日内向利和公司交清该商铺的欠费（如有），包括但不限于租金等费用；在王瑜免费提供总额15618.6元的代金券供利和公司使用的前提下，利和公司同意王瑜在原合同约定的租金折扣基础上，利和公司再给予王瑜享受26031元的租金折扣优惠；折扣方式为：在2017年11月1日至2018年10月31日期间内，自王瑜欠费之日起，由利和公司在每月原实应收租金中直接给予90%折扣优惠，直至抵减完为止；王瑜单方终止原合同或单方撤场、存在拖欠费用等违约行为导致利和公司终止／解除合同的，利和公司有权取消给予王瑜的所有折扣优惠条件，本协议约定的租金折扣优惠等为免异议，王瑜提供的代金券不作任何冲抵且利和公司无论任何时候均不须向王瑜作任何赔偿／补偿；因王瑜原因（包括但不限于违反本协议约定）导致利和公司提起诉讼或牵涉到相关诉讼之中的，就利和公司聘请律师所产生的律师费等费用均由王瑜全部承担等内容。2018年9月1日，利和公司按合同约定的联系方式向王瑜寄送《要求限期改正违约行为的函》，要求王瑜于接函日后2日内支付租金41649.6元等。该函已被收悉。2018年12月4日，利和公司按合同约定的联系方式向王瑜寄送《要求限期改正违约行为的函》，要求王瑜于接函日后2日内支付租金26031元等。上述函件因收件人不接听电话而被退回。后上述商铺停业。2018年12月7日，王瑜以经营不善、严重亏损为由向利和公司提交撤场申请。2019年2月19日，利和公司诉至法院，提出前述诉请。另查明：2019年2月19日，利和公司（甲方）与广东中亿律师事务所（乙方）签订《民事案件委托代理合同》，约定乙方受甲方委托，指派律师罗春宝在其与王瑜租赁合同纠纷案一审、二审、执行（含听证）程序中担任甲方代理人，第一审律师代理费1500元等内容。该所于2019年1月30日向利和公司开具诉讼代理费金额为1500元的广东增值税普通发票。又查明：2019年4月26日，王瑜与利和公司确认解除租赁关系，王瑜向利和公司退还上述商铺。另利和公司提供GZRS-2019-007号《中山利和广场商铺租赁合同》复印件，用以证明上述商铺已于2019年5月7日重新出租。关于履约保证金、违约金的问题，利和公司认为保证金并非属于定金性质，应当与违约金一并作出实体判决，但若法庭认定保证金具有定金性质，其选择保证金这一诉求，放弃有关违约金的诉求，且保证金应与非违约金的诉求一并作出实体判决。本院认为,利和公司与王瑜签订的案涉租赁合同（以下均含补充协议、补充协议二）是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。利和公司主张王瑜从2017年11月1日起拖欠租金，王瑜没有提供任何证据予以反驳，故本院予以认定。王瑜拖欠租金，构成根本违约，应承担相应违约责任。利和公司有权解除案涉租赁合同，并追讨租金等。因双方在诉讼过程中约定于2019年4月29日解除案涉租赁合同，故本院予以确认。王瑜应按约向利和公司支付2017年11月1日至2019年4月26日的租金，其中2017年11月至2017年12月每月租金260.31元，2018年1月至2018年4月每月租金520.62元，2018年5月、7月至8月每月租金2603.10元，2018年6月、9月至12月、2019年1月至3月每月租金5206.2元，2019年4月1日至4月26日租金4512.04元（5206.2÷30×26），合计56574.04元。利和公司还要求王瑜补交租金折扣优惠46855.8元、支付迟延交租违约金，并没收保证金10412.4元。根据双方关于补交租金等优惠金额的约定，利和公司要求王瑜补交的租金折扣优惠46855.8元实为违约金。根据双方关于履约保证金的约定，履约保证金实为定金。现王瑜违约，导致合同提前终止。而针对拖延租金这一根本违约行为，双方既约定违约金，又约定定金，利和公司依法可以选择适用违约金或者定金条款。而利和公司已选择适用保证金即定金条款，故王瑜已交保证金10412.4元由利和公司予以没收，本院对利和公司上述其余诉请均不予支持。利和公司要求王瑜支付寻找租户期间的损失1701.24元，但没有提供其他充分证据予以佐证，且没收上述保证金已足以弥补其因王瑜违约造成的损失，故本院不予支持。利和公司要求王瑜支付律师费1500元的诉请有理，故本院予以支持。王瑜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对利和公司诉讼请求和事实理由抗辩的权利，本院依法作缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条，第一百一十四条、第一百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告中山市利和置业有限公司与被告王瑜签订的GZRS-2019-007号《中山利和广场商铺租赁合同》及其补充协议、补充协议（二）于2019年4月26日解除；二、被告王瑜于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和置业有限公司支付租金56574.04元；三、被告王瑜所交租赁保证金10412.4元由原告中山市利和置业有限公司没收；四、被告王瑜于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和置业有限公司支付律师费1500元；五、驳回原告中山市利和置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2616元，保全费1099元，合计3715元，由被告王瑜负担（该费用原告中山市利和置业有限公司已预交，本院不予退还，被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  陈玉珍审判员  郭晓琳审判员  朱 鹏二〇二〇年二月十一日书记员  胡冬娴