云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0181民初2726号原告：张志元，男，汉族，1949年9月3日生，云南省昆明市人，大专文化，退休干部，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：李静，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被告：安宁林源房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市百花东路（林源经贸公司内）。法定代表人：郭晓艳，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：梁腾云，云南东陆律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张静，云南东陆律师事务所实习律师，特别授权代理。原告张志元与被告安宁林源房地产开发有限公司（以下简称“林源房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。第一次庭审后，因案情复杂，转为普通程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。两次庭审原告张志元及其委托诉讼代理人李静，被告林源房地产公司的委托诉讼代理人梁腾云、张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志元向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即为原告办理首领公馆Ａ-××号房屋的所有权属证书；2.判令被告立即交付给原告购房发票；3.判令被告支付逾期交房的违约金14214.552元；4.判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约损失：（1）2015年4月11日至2019年9月25日204569.034元；（2）2019年9月26日起至被告提交给有关部门办理房屋所有权属证书、土地使用产权证合格资料时为止；5.判令被告支付原告所交的契税、印花税、代办费共计18725.7元的资金占用费，自2014年10月13日暂计算至2019年11月30日按照7.425%的利率计算并支付上述费用的资金占用费至不动产登记机构收到合格的申请材料之日止；6.依法判令被告承担本案案件受理费。事实与理由：原告与被告于2013年1月18日签订YJG-2003号《商品房购销合同》，约定：原告购买被告开发的首领公馆Ａ-××号房，该房套内建筑面积140.78平方米，按照套内建筑面积计算的价款为618024元，被告确定交房日期为2013年12月30日，并代为办理所售房屋的产权登记等义务。签订合同后原告支付了618024元全部购房款并依约缴纳产权代办费、契税等办理房产权属证书的相关费用及材料。但被告一直未按约定履行代办产权义务，致使原告无法行使房屋的买卖、抵押等固有功能，导致原告遭受重大经济损失。现依法起诉，请法院支持原告的全部诉讼请求。林源房地产公司辩称，被告开发的首领公馆项目系委托云南慧谷城市房地产经纪有限公司（以下简称慧谷公司）进行销售。本案当中原告张志元所述的案涉房屋正是慧谷公司销售，但因林源房地产公司实际未收到张志元交纳的相应的购房款，故被告对《商品房购销合同》的真实性以及交款收据的真实性不予认可，被告认为《商品房购销合同》是虚假合同；二、关于原告张志元要求办理房屋所有权证的请求，被告认为2014年11月24日国家颁布了《不动产登记暂行条例》，各级政府已经停止办理房屋所有权证，故被告在法律上和事实上已经不能为其办理所有权证；三、关于购房发票，因原告张志元未向林源房地产公司支付相应的购房款，故被告无义务向其开具购房发票；四、原告张志元主张支付逾期交房的违约金，因合同是虚假的，故被告无支付违约金的义务；五、原告张志元主张办理所有权证的违约损失，因系国家法律或者是事实上不能履行，是不可抗力的原因导致无法办理房屋所有权证，且该项诉讼请求没有法律依据；六、关于契税及印花税、代办费用等资金占用费相应的利息的诉求，亦无事实和法律依据，张志元的上述费用均不是林源房地产公司收取，是安宁滨兴物业管理有限公司收取，被告无义务返还及向其支付相应的利息。原告张志元提交如下证据：1、《商品房购销合同》；2、商品房买卖合同登记备案表（合同登记号AN2013051503683）；3、补充协议；4、林源房地产公司收款收据（购房款618024元）；5、产权代办费、契税、印花税、物业费、装修保证金维修基金收据；6、银行流水及转账支票复印件各二份。被告林源房地产公司提交如下证据：林源房地产公司与慧谷公司签订的《林源地产“首领公馆”项目销售代理合同》。本院认为，原告提交的证据相互印证，能够证实向被告购买房屋并付清房款总价618024元的事实，本院予以确认；被告提交证据形式合法，与本案有关联性，原告未提出相反证据，对被告提交证据本院予以采信。本院依职权向安宁市住房和城乡建设局调取案涉房屋登记备案情况及调查不动产权属证书办理情况，安宁市房地产交易管理所书面函复我院：“由安宁林源房地产开发有限公司开发的首领公馆项目，至今还未达到办理《不动产权证的条件》：从2017年1月1日起停发《房屋所有权证》，由不动产登记中心发放《不动产权证》。办理《不动产权证》首先须做完全籍调查，完成规划、质量、消防、绿化的验收工作，才能向房地产交易管理部门、不动产管理部门申请办证手续。目前为止，该公司未向我部门提交过规划、质量、消防、绿化的验收及其他办证手续”。本院经审理认定事实如下：原告欲购买被告在安宁市开发的“首领公馆”房地产项目两套房屋，原告通过昆明昆燕工贸有限公司于2013年以转账支票向被告支付200000元（100000＊2）定金。后双方通过签订《商品房购销合同》，商定购买一套房屋（Ａ-××号），房价约定为618024元，一次性付款。原告张志元于2013年2月19日通过银行转账268024元、取现后交付现金150000元，加上前述定金转房款。清款后，被告出具了收据确认原告所购房屋为坐落于安宁市湖公园旁的首领公馆Ａ-××号、房款一次性付款。落款时间书写为2013年1月19日。原、被告双方签订的《商品房购销合同》第七条关于交付期限的约定：“甲方应于2013年12月30日前经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”。第九条关于甲方逾期交房的违约责任约定：“甲方如未按合同第七条约定的时间交房，按下列（一）种方式处理：（一）自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止，30天内甲方按每天乙方已付款的0.01%向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列（2）种约定承担违约责任。…（2）甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”。第十二条关于产权登记的约定：“在以下四个条件均具备之日起180日内，甲方为乙方代办房屋权属登记手续。①.乙方已付清全部房款、设施配套费、契税、公共设施维修基金、印花税及办证等相关税费。②.甲乙双方已办理完房屋交接手续。③.乙方向甲方出具代理产权的书面委托。④.乙方提供办理产权所需的全部书面文件和材料。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行产权代办义务”。原、被告双方签订的合同于2013年5月15日在网上进行商品房买卖合同登记备案（合同登记号AN2013051503683）。2014年5月15日，被告林源房地产公司在报纸上刊登房屋交付公告，通知“首领公馆”房屋交付。2014年10月13日，向张志元交付了案涉房屋。交付房屋时，“首领公馆”物业管理由安宁滨兴物业管理有限公司（以下简称：滨兴物管）承担，张志元接房同日，向滨兴物管交纳了产权代办费、契税、印花税、物业费、装修保证金维修基金等费用。另查明，被告林源房地产公司与慧谷公司签订《林源地产“首领公馆”项目销售代理合同》，委托慧谷公司进行独家销售。《代理合同》第六章“双方责任”约定：甲方（林源房地产公司）职责，…（3）派专人到销售现场负责收款工作，该物业销售所收取的款项全部由甲方收取，且进入甲方指定的销售账户，并由甲方出具收款凭证…；乙方（慧谷公司）职责，…（4）进行各类销售合同的签订、备案、产权报件，银行按揭贷款及交房的相关手续。本院认为，原告张志元与被告林源房地产公司签订的《商品房购销合同》，系当事人真实意思表示，权利义务关系明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同，合同双方应按约定履行各自的义务。被告林源房地产公司提出的《商品房购销合同》为虚假合同，合同专用章及收款收据上的财务专用章与被告公司所使用的印章不一致，存在伪造可能的抗辩意见，与本院查清的被告林源房地产公司“派专人到销售现场负责收款工作”不一致，且张志元通过银行转账支付的部分房款，经本院核实，款项确已进入被告林源房地产公司账户；张志元主张通过现金交付的房款，被告未提出反驳的证据，故可确认张志元全部房款已付讫；案涉房屋已于2013年5月15日进行商品房买卖合同登记备案，证据形成完整锁链，足以证实《商品房购销合同》与收款收据的真实性、合法性、关联性，被告提出对合同专用章及收款收据上的财务专用章进行司法鉴定的申请事项，对诉争事项的裁量没有意义，对该鉴定申请本院不予准许；对被告的抗辩主张，本院不予采信。原告张志元主张被告交付购房发票，有事实及法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，原告张志元已于2013年2月19日付清全部购房款；原告张志元后又于2014年10月13日向房地产开发企业指定的前期物业管理企业滨兴物管付清全部产权代办费、契税、印花税、物业费、装修保证金维修基金等费用，因滨兴物管系房地产开发企业依据《物业管理条例》选聘的前期物业管理的服务企业，当事人并不能有效辨识收款人员的所属单位，故张志元凭借滨兴物管出具的收款收据，可以证实原告张志元已履行《商品房购销合同》第十二条的全部义务，被告理应按约定履行产权代办义务。被告提出请求追加滨兴物管为本案第三人，双方之间是否将张志元缴付的产权代办费、契税、印花税进行结算和移交，系被告与滨兴物管之间的合同纠纷，故被告提出请求追加第三人的申请，无事实及法律依据，对该申请本院不予准许。现被告未履行产权代办义务的客观情况为：未向安宁市房屋交易管理所提交规划、质量、消防、绿化的验收及其他办证手续，被告未履行合同约定的办证义务且无法定除外原因，被告提出“房屋所有权证”因新的法律实施已停办的意见，抗辩意见不成立，被告仍然应按现行有效的《不动产登记暂行条例》，配合购房者办理不动产权属证书。但因被告仍未向产权登记部门报送办理产权登记手续所需的全部资料，根据本案所查明的事实，涉案房屋现尚未进行相应验收，被告应报送的验收资料涉及其他行政机关的行政行为，在现有条件下本院不宜径行判决。关于原告张志元主张的逾期交房违约金，根据《商品房购销合同》第七条及第九条的约定，本院确定被告林源房地产公司应承担的逾期交房违约金为：自2013年12月31日起至2014年1月29日期间（30天），以618024元为基数，按照0.01%/天计算违约金为1854.07元；自2014年1月30日至2014年10月13日期间（256天），以618024元为基数，按照0.02%/天计算违约金为31642.83元，合计33496.90元。现原告仅主张逾期交房违约金14214.552元，系自行处分其权利，故本院依法支持原告张志元提出的逾期交房违约金14214.552元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案系由于被告的原因未履行协助办证义务，确已构成违约，其应当承担违约责任。本院支持按上述司法解释第十八条“当事人特殊约定：以下四个条件均具备之日起180日内”计算赔偿计算时间，房屋实际交付使用之日2014年10月13日起180日，即自2015年4月11日被告未按约代理办证构成合同违约。本案《商品房购销合同》并未就迟延办证约定违约金计算方式，本院认为，本案违约责任的承担应当与违约行为所造成损失基本相当，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。依据上述法律规范和本案中被告房屋的交付及办证情况，本案涉案交易房屋已实际交付原告使用，已体现交易的使用利益，本院结合本案实际情况，兼顾本案因合同违约的实际损失，酌情以交易房屋总价款按日0.05‰的标准计算违约金。被告林源房地产公司虽自2015年4月11日开始违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长。对违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告张志元在2019年11月4日起诉，超过办证期限届满三年，由于违约行为在起诉时仍在继续，故法院保护自起诉之日倒推三年的违约金。关于原告张志元主张的契税、印花税、代办费共计18725.7元的资金占用费，因缴纳该费用为张志元的合同义务，故被告林源房地产公司代为占有上述款项有合法依据，被告林源房地产公司未按合同约定及时代为办理不动产权属证，已承担了对应的违约责任，故本项资金占用费的诉讼请求系重复计算，对该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由安宁林源房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内向张志元开具安宁市连然镇“首领公馆”Ａ-××号房屋的增值税发票；二、由安宁林源房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内支付张志元逾期交房违约金14214.552元；三、由安宁林源房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内支付张志元逾期办理不动产权证的损失（以618024元为本金，自2016年11月5日起按每日0.05‰计算，直至申请人向不动产登记部门提交涉案房屋不动产登记申请所需材料，不动产登记部门出具收件凭据时止）；四、驳回张志元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4688.84元，原告张志元已缴纳，由被告安宁林源房地产开发有限公司负担（并入第二款执行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判或逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后，法律规定的期限内，向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  冯琳琳人民陪审员  白明红人民陪审员  姜竹珊二〇二〇年二月十四日书 记 员  袁佳芯