广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终27970号上诉人（原审被告）：郑新发，男，1977年10月15日生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：陈志超，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王会，北京市京都（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：林松，男，1969年4月12日生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：许岩，广东金唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莞纯，广东金唐律师事务所实习律师。上诉人郑新发因与被上诉人林松房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初9335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑新发上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并改判被上诉人退还上诉人租赁保证金人民币32000元；2．判令本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人在2012年5月13日签订的《房屋租赁合同》无效，原审法院认定该合同有效，事实不清、证据不足，适用法律错误。原审法院以涉案房屋所在建筑取得建设工程规划许可证为由，认定《房屋租赁合同》的签订未违反法律、法规的强制性规定，适用法律错误。首先，被上诉人并非涉案房屋产权人，产权人为案外人兰某松；其次，涉案房屋并未取得房地产权证；再次，涉案房屋虽取得建设工程规划许可证，但却未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。涉案房屋的建设工程规划许可证载明房屋建设位置位于布吉镇水××石头××、××号，建设规模为一幢3层半380㎡。事实上，该地块建成的房屋为地下一层、地上**。仅上诉人承租的涉案房屋面积就达800㎡，对此，上诉人向原审法院提交的房屋租赁凭证（登记（备案）号：龙ＡＱ××）载明，上诉人承租的房屋石头背，租赁面积为800㎡，该备案文件足以证明涉案房屋所在建筑建设规模已严重超规划，事实上该房产的建设规模达2500平方米。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。二、因上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效，按无效合同的处理原则，被上诉人应退还上诉人租赁保证金人民币32000元。三、上诉人未及时缴纳租金（房屋占用费）系被上诉人未能排除妨碍所致，被上诉人应向侵权人主张租金损失赔偿。双方签订的《房屋租赁合同》约定，上诉人承租房屋做商业用途使用，上诉人将租赁的房屋交由上诉人投资并担任负责人的深圳市××时代网络科技有限公司××娱乐分公司经营ＫＴＶ，被上诉人作为涉案房屋的出租方，有义务保障租赁房屋的使用可以实现上诉人商业使用的合同目的，或在涉案房屋因第三人原因致使合同目的不能实现时，积极参与维权排除妨碍，以便保障合同目的的实现。但事与愿违，被上诉人在上诉人租赁的涉案房屋遭受案外人深圳招商××投资发展有限公司（以下简称招商××）断桥封路的侵权时，并未积极维权排除妨碍。更甚者，在上诉人与招商××协商赔偿过程中，招商××多次要求被上诉人一起参与协商，均遭到被上诉人拒绝配合。因被上诉人拒不配合，上诉人与招商××协商赔偿未果，加之上诉人经营场所因侵权所致停止经营而无任何收入，致使上诉人资金链断裂，无法支付房屋租金，对此被上诉人应承担不可推卸的责任。被上诉人不应以此为由要求解除租赁合同要求上诉人承担违约责任，并要求上诉人返还租赁场所，而应积极排除妨害后由上诉人继续经营，最大限度减少上诉人的损失。因招商××公司侵权导致被上诉人未收到租金，其损失也可向招商××公司主张。四、原审法院判决上诉人向被上诉人支付水电物业管理费合计40277元，事实不清，证据不足，判决有失公允，刻意偏袒被上诉人，损害上诉人的合法权益。关于被上诉人主张的水电费、物业管理费，原审法院仅凭被上诉人提交的《请款通知书》据认定上诉人应支付2018年8月至2019年5月期间发生的水电费30277元、2018年9月至2019年6月的物业管理费10000，合计40277元，明显证据不足。被上诉人提交的《××豪苑请款通知书》系其单方制作，被上诉人该请款通知书所载明的水电费数额也并未有其他证据来加以证明，上诉人对此请款通知书记载的数额并不认可。因上诉人于2018年遣散大部分员工，仅保留两名留守人员，且上诉人租赁的涉案房屋已无法正常营业，每月不可能产生数千元的水电费。原审法院也未要求被上诉人就水电费已实际使用的读数提供相应的证据加以佐证，比如要求被上诉人前往相关的水电部门调取已使用的水电读数等等，但原审法院并未要求被上诉人补足证据，而径自采纳被上诉人单方制作的数据要求上诉人支付水电费，恶意偏袒被上诉人，损害上诉人合法权益。其次，双方签订的《房屋租赁合同》并未约定被上诉人有权收取物业费，被上诉人也没有物业管理和收取物业费的资质许可，被上诉人收取管理费无事实和法律依据。在签订租赁合同后初期，被上诉人通过停电、雇佣黑社会人员胁迫等手段，逼迫上诉人每月额外支付1000元，上诉人为了能够正常营业，迫于无奈便向被上诉交纳该笔费用。上诉人曾向被上诉人缴纳过物业费的行为并不意味着上诉人收取物业费合理合法。五、即便上诉人须向被上诉人缴纳租金，原审法院判决按月利率2%计付违约金，显失公平，上诉人无须支付违约金。上诉人迟延交付租金系招商××侵权导致上诉人经营困难所致，且被上诉人也有不可推卸的责任，即便上诉人须向被上诉人支付租金，也不应承担违约金。被上诉人林松辩称，一、原审认定租赁合同有效，符合诚实信用和公平原则。二、房屋租赁合同并未违反法律效力性强制规定。三、从保护交易完全、考量违法行为的法律后果以及强制性规定所保护的法益类型等角度考量，不应当认定房屋租赁合同无效。四、被上诉人认为一审判决认定郑新发长期拖欠租金和其他费用，其行为构成根本违约，从而承担违约责任，事实认定有据，法律适用得当，二审法院应当维持。林松向一审法院起诉请求：1.确认被告与原告的租赁合同于2019年1月22日解除；2.判令被告返还租赁房屋；3.判令被告支付2019年1月22日前的房屋租金人民币86658元；4.判令被告支付拖欠租金的滞纳金人民币7800元（以86658元为基数，按月3%计算，自2018年11月1日起计，暂时算至2018年1月31日，应计算至被告付清租金之日为止）；5.判令被告支付2018年12月31日前的水电费、物业管理费等人民币27914元；6.确认原告不退还被告租赁保证金32000元；7.判令被告承担房屋占用费42142元及水电费等相关费用（房屋占用费按月18400元计算，自合同解除之日起计，应计至返还租赁房屋之日，暂时算至2019年3月31日；水电费等按实际发生计算）；8.被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：经审理查明，2012年5月13日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙岗区乙方使用，租赁期限十年，自2012年5月20日起开始计租，月租金为16000元，乙方逾期不交租金，甲方按拖欠日乘以月租金的2%收取滞纳金；乙方需付甲方房屋保证金32000元；租赁期间乙方负责支付房屋的水电费；乙方在租赁期间不得拖欠应缴租金和其他费用，如拖欠超过一个月，甲方有权终止所签合同并收回出租房屋，不予退还乙方所交一切费用。合同尾部，双方另行约定了以下附加条件：1.卫生费、管理费由村委收取（乙方自付）；2.甲方必须提供房屋的正式租赁合同基于办理营业执照用（费用由乙方自付）；3.从第四年开始，房屋租金上涨15%。合同签订后，被告支付了租赁保证金32000元，原告将房屋交付被告使用，被告在涉案房屋经营ＫＴＶ场所，并注册成立了深圳市××时代网络科技有限公司××娱乐分公司。合同履行至2018年8月，被告开始拖欠租金、费用，仅于2018年11月14日支付了2018年8月的租金及水电费27540元，2018年8月之后的租金、费用至今未付。原告于2019年1月20日向被告邮寄《解除租赁合同通知书》，被告于2019年1月24日收到该通知书。另查，涉案房屋所在建筑已取得建设工程规划许可证。原告主张每月均向被告开具请款通知书，通知被告于每月10日前缴纳当月的租金、物业管理费及上月的水费、电费，并附上相应的已使用读数及收款账号，提交了2018年9月至2019年6月的请款通知书，显示2018年9月至2019年6月期间租金每月为18400元（根据合同约定从第四年开始按18400元计算）、物业管理费每月为1000元，2018年8月发生的水电费为7391元、2018年9月发生的水电费为6081元、2018年10月发生的水电费为3960元、2018年11月发生的水电费为3278元、2018年12月发生的水电费为2204元、2019年1月发生的水电费为900元、2019年2月发生的水电费为70元、2019年3月发生的水电费为2546元、2019年4月发生的水电费为1792元、2019年5月发生的水电费为2055元，合计水电费30277元，被告辩称租金应从每月20日计算至次月19日，其原来是拒绝缴纳管理费的，后被原告胁迫才支付的。被告为证明其停交租金、费用系由于被案外人侵权所致，提交以下证据：1.照片、信访投诉信息及相关政府部门的答复函，显示2018年4月中旬开始，被告陆续向相关行政部门投诉案外人深圳市招商××投资发展有限公司（以下简称招商××公司）在没有取得占道许可证和施工许可证的情况下将三联村联布北路桥头处的通道封堵、挖掘，造成周边商户无法经营、居民出行不便；其中深圳市交通运输行政执法支队龙岗大会回复“已要求建设单位做好安全防范措施，文明施工，尽快还畅通道路给市民”，深圳市龙岗区环境保护和水务局回复“我局于2014年5月12日向深圳招商××投资发展有限公司出具了《深圳市龙岗区环境保护和水务局关于布吉街道××片区水系改造工程初步设计的审查意见》，同意该公司报来的布吉街道××片区水系改造工程初步设计成果……我局批复的项目范围为塘径水及三联水库排洪渠，未对‘计划街道三联社区联布北路××ＫＴＶ路段桥梁’施工进行批复”。2.招商××公司向××街道办事处出具的《关于××股份合作公司门前桥梁道路不通的说明》，记载“我司于2010年与深圳市××股份合作公司签订了‘旧改合作意向书’，启动片区更新改造工作。2012年，项目取得专项规划批复文件。根据规划，将对贯穿内部的污水河道进行截弯取直……2014年5月，我司获得区环保水务局关于项目水系改造初步设计的审查批复，因城市更新项目复杂，项目施工被迫延期，直至2018年才具备施工条件。且因此次改造实施范围仅是水系改造的一部分，不具备办理施工许可的条件，改为签订《龙岗区涉河建设项目施工管理协议》即可……解决当务之急的民生福祉问题，在相关部门的大力协调下，我司加快施工启动工作，边施工边申报……基于上述原因，我司河道改造桥梁路面恢复工作被迫推延。现今在保障安全施工的前提下，我司正加紧督促施工单位增加机械和人力，加班加点推进施工进度，减少施工工期……我司对因桥梁围挡施工而造成一定影响的经营商户××ＫＴＶ、进行沟通，表示愿意提供一定经济补偿，却因对方利益诉求远超合理范畴而双方无法达成一致共识”。庭审中，双方确认通往涉案承租场地的其中一条主要道路被挖断，但是还有另外一条路可以通往涉案房屋，但被告主张另一条道路须绕行较远。原告陈述租金一直按自然月收取，从其请款通知书上记录的计费时间可以证明，且被告之前一直按通知书上记载的金额支付款项，不存在被告所称的胁迫。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，依法受法律保护，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。关于被告能否以涉案租赁房屋旁的一条道路被阻断为由拒绝支付租金的问题，首先，该道路阻断、挖掘并非原告的原因所致，系案外人所进行的水系改造工作，其次，被告仍可正常使用涉案房屋，亦确认有其他道路通向房屋，故被告以此拒付租金，缺乏依据，一审法院不予采纳。被告长期拖欠原告租金以及费用，其行为已构成根本违约，原告据此向被告发出解除合同通知书，合法有据，被告于2019年1月24日收到该通知，故一审法院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于该日解除。合同解除后，原告请求被告返还涉案房屋以及不予退还保证金32000元，符合合同约定，一审法院予以支持。关于原告主张的租金及房屋占有使用费，双方对每月租金的缴费区间存在异议，但根据原告提交的请款通知书上记载的计费区间以及通知缴费的时间，一审法院采信原告关于租金按自然月计算的主张，即被告已支付租金至2018年8月，其应自2018年9月1日起按每月18400元的标准继续支付租金，并在合同解除后继续按上述标准支付房屋占有使用费至判决确定的交还涉案房屋之日。关于原告主张的水电费、物业管理费，提交了情况通知书予以证明，记载了截至一审辩论终结时尚欠2018年8月至2019年5月期间发生的水电费30277元、2018年9月至2019年6月的物业管理费10000元（1000元×10个月），被告虽对该费用不予确认且抗辩物业管理费系受胁迫缴纳，但均未提交证据予以证明，一审法院不予采信，原告请求被告支付上述费用合计40277元，合理有据，一审法院予以支持，对于一审辩论终结后的费用因未实际发生且具体数额不清楚，一审法院不作处理，待实际发生后，原告再另案主张。对于原告主张被告拖欠2018年9月1日至2019年1月22日期间租金的滞纳金，实为逾期付款违约金，原告主张按月利率3%的标准计算，明显过高，而被告在本案中系以其不构成违约而进行免责抗辩，应视为提出调整的请求，一审法院根据公平原则酌情调整为按月利率2%的标准计算，至于违约金的计算起始日期，根据原告的情况通知显示，当月租金应在当月10日前支付，而原告均主张违约金从2018年11月1日起算，故一审法院确定其中2018年9月、10月租金的违约金从2018年11月1日起算，2018年11月租金的违约金从2018年11月11日起算，2018年12月租金的违约金从2018年12月11日起算，2019年1月租金的违约金从2019年1月11日起算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认原告林松与被告郑新发签订的《房屋租赁合同》于2019年1月24日解除；二、被告郑新发于判决生效之日起五日内向原告林松返还位于深圳市龙岗区房屋；三、原告林松无须退还被告郑新发租赁保证金32000元；四、被告郑新发于判决生效之日起五日内按每月18400元的标准向原告林松支付从2018年9月1日至判决确定的交还涉案房屋之日止的租金及房屋占有使用费；五、被告郑新发于判决生效之日起五日内向原告林松支付逾期付款违约金（其中2018年9月租金18400元的违约金从2018年11月1日起算，2018年10月租金18400元的违约金从2018年11月1日起算，2018年11月租金18400元的违约金从2018年11月11日起算，2018年12月租金18400元的违约金从2018年12月11日起算，2019年1月租金13058元的违约金从2019年1月11日起算，均按月利率2%的标准，计至款项还清之日止）；六、被告郑新发于判决生效之日起五日内向原告林松支付费用40277元；七、驳回原告林松的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4230元，因适用简易程序，减半收取2115元（原告已预交），由被告负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，涉案房屋建设工程规划许可证载明建设规模为一幢3层半380㎡，而上诉人承租301、401房的《房屋租赁凭证》记载租赁面积800㎡，涉案房屋建设工程消防设计备案表显示涉案房屋为地上5层、地下**，总建筑面积为2500㎡。二审调查期间，上诉人向本院提交涉案房屋钥匙、邮寄回单以及《关于退还房屋的情况说明》《交接房屋告知函》，称其已腾空涉案房屋，并发函给被上诉人，通知其于2019年12月22日办理交接手续，邮寄回单显示未投递成功。2020年1月15日，本院组织双方进行法庭调查，期间被上诉人称其未收到上述告知函，但同意接收钥匙，并表示还须双方确认房屋交接时的状态。之后，本院联系被上诉人代理人，其确认上述钥匙是涉案房屋钥匙，并已到现场查看。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。因此，双方就未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋签订《房屋租赁合同》，属于法定无效情形，原审认定《房屋租赁合同》合法有效，有误，本院予以纠正。在确定本案合同无效后财产返还范围时，标的物返还与价款返还互为对待计付，双方应当同时返还，故在认定上诉人向被上诉人返还涉案房屋的同时，上诉人主张被上诉人应退还租赁保证金32000元，符合合同无效处理原则，本院予以支持。被上诉人作为出租房在涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设的情况下对外出租，上诉人在签订《房屋租赁合同》以及长期使用涉案房屋过程中,未对涉案房屋相应的合法性资料进行必要的审查，没有对自己权利尽相应的注意义务，最终双方签订的《房屋租赁合同》无效,不能实现《房屋租赁合同》签订的目的，双方均有过错。在上诉人使用涉案房屋经营KTV场所期间，该房屋门口道路因案外人进行水系改造施工而被阻断、挖掘，势必会给上诉人实际经营娱乐场所业务带来一定的影响，因实际情况的变化致上诉人占有使用收益受到影响，故本院结合双方过错程度和上诉人收益减损的情况，参照《房屋租赁合同》约定的租金标准数额，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，酌定从2018年9月1日起房屋占有使用费为每月14000元，直至双方于2020年1月15日交接涉案房屋钥匙之日止，共计231000元。上诉人以被上诉人拒绝配合其与案外人协商维权为由，主张被上诉人应就租金损失向案外人主张，进而要求免除上诉人支付占有使用费的责任，理据不足，本院不予支持。关于被上诉人主张的水电费、物业管理费，其中水电费依据的是被上诉人单方制作的《××豪苑请款通知书》，上诉人二审表示之前曾经按照该通知书载明的金额按期缴纳水电费，事实上2018年9月以前也按期缴纳物业管理费，经查被上诉人主张的2018年8月至2019年5月期间水电费、2018年9月至2019年6月期间物业管理费金额合理，属于上诉人使用涉案房屋期间的必要开支和经营费用，原审予以支持，并无不当。上诉人所述其在被胁迫情况下缴纳物业费，缺乏事实依据，本院难以采信。至于被上诉人主张的逾期付款违约金，因双方过错导致本案《房屋租赁合同》无效，被上诉人针对被上诉人迟延支付租金提出的违约赔偿请求，与法不符，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律有误，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初9335号民事判决第六项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初9335号民事判决第一项、第二项、第五项、第七项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初9335号民事判决第三项为：被上诉人林松应于本判决生效之日起十日内退还上诉人郑新发租赁保证金32000元；四、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初9335号民事判决第四项为：上诉人郑新发于本判决生效之日起五日内向被上诉人林松支付房屋占有使用费231000元；五、驳回被上诉人林松的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4230元，因适用简易程序，减半收取2115元（被上诉人林松已预交），由上诉人郑新发负担1057.5元（于本判决生效之日起五日内向法院缴纳），被上诉人林松负担1057.5元（多预交的1057.5元由法院退回）。二审案件受理费4230元（上诉人郑新发已预交5420元），由上诉人郑新发负担2115元（上诉人郑新发多预交的3305元由本院退回），被上诉人林松负担2115元（被上诉人林松于本判决生效之日起五日内向本院缴纳）。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇二〇年二月十七日书记员 赵怡欣附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。