江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初8807号原告：江苏佳润投资发展有限公司，住所地无锡市广益镇锡沪路2号桥北侧。法定代表人：蒋佳争，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈杰，江苏金易律师事务所律师。被告：无锡睿恒文化传播有限公司，住所地无锡市梁溪区广南路388号京东广场206-207。法定代表人：王付娥，该公司总经理。委托诉讼代理人：张虎，江苏法舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：方燕红，该公司股东。被告：陈裕花，女，1978年12月24日生，汉族，住上海市黄浦区。原告江苏佳润投资发展有限公司（以下简称佳润公司）与被告无锡睿恒文化传播有限公司（以下简称睿恒公司）、陈裕花房屋租赁合同、物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳润公司的委托诉讼代理人陈杰，被告睿恒公司的委托诉讼代理人张虎、方燕红到庭参加诉讼。被告陈裕花经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳润公司向本院提出诉讼请求：1、睿恒公司支付租金196728元（自2019年2月1日起至2019年2月28日止结欠租金16394元；自2019年3月1日起至2019年9月30日止结欠租金180334元;）、租金迟延履行违约金29593元【2019年2月：284天（2018年12月20日-2019年9月30日）*16394元*1‰=4656元；2019年3月：284天（2018年12月20日-2019年9月30日）*25762元*1‰=7316元；2019年4月、5月、6月：194天（2019年3月20日-2019年9月30日）*25762元*1‰*3=14994元；2019年7月：102天（2019年6月20日-2019年9月30日）*1‰*25762元=2627元；合计29593元】、物业费262309元（自2019年2月1日起至2019年2月28日止结欠的物业费21859元；自2019年3月1日起至2019年3月31日结欠物业费34350元；自2019年4月1日起至2019年9月30日止结欠物业费240450元；）、物业费迟延履行违约金39455元【2019年2月：21859元*1‰*284天（2018年12月20日-2019年9月30日）=6208元；2019年3月：34350元*1‰*284天（2018年12月20日-2019年9月30日）=9755元；2019年4月、5月、6月均为：34350元*1‰*194天（2019年3月20日-2019年9月30日）=6664元；2019年7月：34350元*1‰*102天（2019年6月20日-2019年9月30日）=3500元；合计为39455元】。2、陈裕花对睿恒公司上述债务承担连带责任。3、诉讼费由两被告承担。事实和理由如下：2017年7月17日，佳润公司与陈裕花签订《京东广场租赁合同》（以下简称租赁合同），约定陈裕花承租佳润公司物业京东广场二楼F206、F207号商铺（以下简称案涉商铺），租赁期限5年，面积616平方米，并对租金、物业费、违约金等进行了约定，同时，双方约定陈裕花应当在合同签订的30日内在承租的房屋上设立具备法人资格的经营主体，具备法人资格的经营主体（即睿恒公司）设立完成后自动替代陈裕花成为租赁合同的承租人，且陈裕花对睿恒公司的债务承担连带担保责任。租赁合同签订后，佳润公司于2018年8月30日交付了案涉商铺，睿恒公司于2018年7、8月左右在租赁合同上盖章。现睿恒公司仅支付了至2019年1月31日的租金和物业费，自2019年2月1日起的租金、物业费未支付，故请求判如所请。被告睿恒公司辩称：睿恒公司并非案涉商铺的承租方，承租人系陈裕花。睿恒公司系代上海凯贝教育科技有限公司（以下简称上海凯贝公司）代为支付京东店的员工社保，睿恒公司未在此处经营，睿恒公司在租赁合同上盖章系为了消防验收，故睿恒公司不承担责任。对佳润公司主张的租金、物业费、迟延履行违约金计算方式无异议，但违约金计算标准过高，应不超过日万分之三。另佳润公司于2019年8月21日收到了陈裕花、凯贝公司寄送的解除租赁合同通知。被告陈裕花辩称：凯瑞宝贝是凯贝公司开的，其是上海凯贝公司的股东，凯瑞宝贝原经营地址在广益哥伦布广场，后搬到京东广场，搬到京东广场后，第一年由方燕红经营，第二年由上海凯贝公司接手经营，对租赁合同无异议，同意对睿恒公司的债务承担连带责任。本院经审理认定事实如下：佳润公司系无锡市广南路388号房屋所有权人。2017年7月17日，佳润公司（甲方）与陈裕花（乙方）签订租赁合同，约定：甲方是位于无锡市广场内购物中心的建设单位，甲方同意在商业广场建设完成后将案涉商铺出租给乙方使用，建筑面积616平方米，租赁期限为60个月，自约定的开业日开始计算，即2017年10月1日起至2022年9月30日止，租金标准为：第一年1.5元/平方米/天，第二年1.5元/平方米/天，第三年1.71元/平方米/天，第四年1.71元/平方米/天，第五年2元/平方米/天；物业费标准均为2元/平方米/天，为甲方经营，2017年10月1日-2018年9月30日期间租金优惠为252945元，物业费优惠为337260元；2018年10月1日-2019年9月30日期间租金优惠为309155元，物业费优惠为412207元。首期租金为计租日起至第3个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准的乘积计算，除首期租金外，其他交租期租金均按每3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金；乙方在该房屋内经营品牌为凯瑞宝贝，经营项目为儿童游泳、儿童水上乐园、儿童感统训练培训，并应接受和服务物业服务公司的统一经营管理，乙方应当是在该房屋所在地（无锡市崇安区）设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构，该具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方、该经营主体应共同与甲方签订主体变更协议，且乙方对该经营主体履行本合同承担连带保证责任。双方约定，作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费，物业服务费收费标准为2元/平方米/天，按照房屋计租面积计算，每月物业费为37474元，首期物业服务费为计租日起至第3个月最后一日期间的物业服务费，除首期物业服务费外，其他交费期物业服务费均按每3个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个缴费期交纳，乙方应当在每个缴费期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交费期物业服务费。乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同。乙方应与商业广场签署物业管理服务协议，乙方在物业管理服务协议项下义务和责任（物业费金额与租赁合同约定一致）也构成对甲方单方承诺，甲方有权直接援引向乙方主张权利。合同签订后，佳润公司于2017年8月1日将案涉商铺交付陈裕花，无锡睿宸教育咨询有限公司（以下简称睿宸公司）于2018年7、8月左右在租赁合同上盖章。另查明，睿宸公司于2018年6月20日将注册地址迁至无锡市梁溪区广南路388号京东广场206-207，并于2019年9月19日更名为睿恒公司，法定代表人由方燕红变更为王付娥，注册地址未变更。诉讼中，佳润公司认可其于2019年8月21日收到陈裕花、上海凯贝公司寄送的解除租赁合同通知，但称认为租赁合同主体为睿恒公司，陈裕花、上海凯贝公司均无权解除。诉讼中三方亦一致确认直至2019年8月29日案涉商铺仍在经营。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方对租赁合同的真实性无异议，本院予以确认，该合同未违反相关法律法规规定，合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点为：睿恒公司是否系案涉商铺的承租方，是否应向佳润公司支付租金、物业费。本院认为，首先，根据租赁合同的约定，陈裕花应当在租赁合同签署后在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构，该具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替陈裕花成为本合同的承租人，睿恒公司的注册地为案涉商铺地址，系具备法人资格的经营主体，亦在租赁合同中盖章确认，可见睿恒公司接受其作为承租人承继租赁合同的权利义务；其次，睿恒公司主张其仅负责代上海凯贝公司为凯瑞宝贝京东店员工交纳社保，并非实际经营者，本院认为睿恒公司在租赁合同盖章后即按租赁合同约定成为案涉商铺的承租人，其承租商铺后自行经营或交由第三人经营均由其自行决定，睿恒公司、凯贝公司、陈裕花之间的约定不能对抗第三人，现佳润公司亦称对睿恒公司的主张不知情、不认可，故本院认定案涉商铺的承租人为睿恒公司，对睿恒公司该节辩称意见本院不予采信。关于睿恒公司辩称的陈裕花于2019年8月18日向佳润公司提出解除租赁合同一节，佳润公司认可于2019年8月21日收到，但认为陈裕花无权解除租赁合同，且不同意解除，双方亦一致确认案涉商铺在2019年8月29日仍在经营，本院认为租赁合同的主体（承租人）为睿恒公司，陈裕花无权解除租赁合同，故双方的租赁关系并未解除，睿恒公司应按租赁合同约定承担支付租金、物业费、迟延履行违约金的合同义务。陈裕花同意对按合同约定对睿恒公司的债务承担连带责任的意见，本院予以确认。现佳润公司要求睿恒公司支付自2019年2月1日起2019年9月30日的租金196728元、物业费262309元符合租赁合同的约定，睿恒公司、陈裕花均未持异议，故对佳润公司的诉请本院予以支持；关于睿恒公司主张延迟履行违约金过高主张调整一节，本院认为佳润公司主张按照日千分之一计算违约金过高，调整为按年利率24%计算为宜，违约天数、计算基数符合约定，本院予以采纳，故租金迟延履行违约金为19459元（16394元*24%/365天*284天+25762元*24%/365天*284天+25762元*24%/365天*194天*3+25762元*24%/365天*102天）、物业费迟延履行违约金为25946元（21859元*24%/365天*284天+34350元*24%/365天*284天+34350元*24%/365天*194天*3+34350元*24%/365天*102天）。陈裕花应对睿恒公司的前述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、无锡睿恒文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏佳润投资发展有限公司租金196728元、租金迟延履行违约金19459元、物业费262309元、物业费迟延履行违约金25946元。二、陈裕花对本判决主文第一条确定的无锡睿恒文化传播有限公司的债务承担连带清偿责任。三、驳回江苏佳润投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9204元、保全费4020元，合计13224元，由江苏佳润投资发展有限公司负担354元，无锡睿恒文化传播有限公司、陈裕花负担12870元，该款由江苏佳润投资发展有限公司预交，无锡睿恒文化传播有限公司、陈裕花于本判决生效之日起十日内将该款直接给付江苏佳润投资发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 长  刘 坚人民陪审员  潘万才人民陪审员  袁玉珠二〇二〇年二月一日法官 助理  王荣荣书 记 员  万 杏本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。