广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10347号原告：罗广，男，汉族，1979年5月28日出生，居民身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：邹强，广东鑫霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄粮倩，广东鑫霆律师事务所实习人员。被告：广州悦利房地产开发有限公司，住所广东省广州市番禺区兴南大道**华南新城倚山路**。法定代表人：陈静，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢志诚，男，该公司工作人员。第三人：邓小娇，女，汉族，1984年10月29日出生，居民身份证住址湖北省房县。原告罗广与被告广州悦利房地产开发有限公司（以下简称悦利公司）、第三人邓小娇房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗广及其委托诉讼代理人邹强、黄粮倩，被告悦利公司的委托诉讼代理人谢志诚到庭参加诉讼。第三人邓小娇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗广向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告房屋定金10万元及利息（自2019年4月23日起算，利率按中国人民银行同期贷款利率的两倍）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2018年12月25日在被告处签订了《楼宇认购书》，该认购书的买受方是原告和第三人，原告和第三人系夫妻关系，在第三人不在场的情形下，被告要求原告代替第三人签字，被告处工作人员没有核实原告是否有代理权，也未查看原告与第三人的结婚证，事后第三人对代签行为提出异议，被告未予理会。原告当天交付了10万元定金及首期购房款304745元，签订合同时被告工作人员没有向原告出示预售许可证、土地使用权证及正式的买卖合同，双方不存在协商一致的情况。《楼宇认购书》第九条明确规定，“该合同经甲方经办人、审核人签字并加盖销售专用章和乙方签字盖章齐备后生效。”但该合同没有公司合同印章确认，且是由被告处工作人员单方在内部隔间签完名之后，再由原告单方签名，从头至尾被告处只有一名工作人员与原告签订合同，且未对合同重要条款予以解释说明，显然不存在双方协商一致的情况。《楼宇认购书》中约定双方的权利义务也不对等，被告在仅签订认购书的情况下，收取了原告10万元定金及首期购房款304745元，原告多次要求被告退还定金及首期购房款，但被告要求原告将认购书原件和收据原件都上交被告才退还首期购房款304745元，所以至今为止被告仍未退还原告404745元。原告与第三人于2010年10月18日登记结婚，第三人至今不同意买房，被告明知原告有婚姻关系而未进行审查核实，在此情况下签订的合同具有不可能履行的情况，未经第三人同意也无法办理正式合同签订和贷款手续，被告承担完全过错责任。被告悦利公司辩称，第一，2018年12月20日被告已取得涉案房屋的预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，被告的预售行为合法有效。第二，《楼宇认购书》是双方真实意思表示，双方均已签字盖章，该认购书未违反法律行政法规等强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。且原告与第三人是夫妻关系，原告在购买金额较大的房屋时，按常理应与第三人商量，基于原告与第三人的特殊关系，被告在签订《楼宇认购书》时有理由相信原告有权代签及购买房屋。根据《中华人民共和国合同法》第十九条规定，被告有理由相信原告代理第三人签订《楼宇认购书》的行为有效，作为被代理人的第三人对原告的代理行为应承担民事责任。第三，因原告未按《楼宇认购书》约定履行义务，原告已构成违约，被告有权根据《楼宇认购书》的约定解除认购，没收原告支付定金10万元。《楼宇认购书》第四条已明确约定了付款计划，第五条约定了违约条款，原告未按认购书的约定支付购房款，原告的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定以及《楼宇认购书》的约定，因原告的违约行为，被告有权没收原告支付的定金10万元，并解除《楼宇认购书》。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人邓小娇书面述称，第三人对原告购房交定金事宜自始至终不同意，首先原告没有与第三人商量过买房的问题，原告自己签了认购书，在第三人不知情的情况下交了定金，原告在签认购书时确有给第三人打过电话通知，但第三人当时立即表示不同意，第三人认为家庭的还贷压力过大，现在买房还太早。后来原告回家告诉第三人已经签了认购书，不是正式合同，并且现场已刷卡缴费10万元（当时第三人和原告都不知道这是定金，直到后来原告想退房被告销售才告知这定金，不能退），认购书在销售要求下原告代第三人签了名，所以第三人从来没有签订认购书也不认可认购书上的签名。后原告与被告因首付比例等原因发生纠纷，原告多次交涉但被告不肯退还定金。购房是家庭的重大事项，本应当夫妻过去面签不应由一方代理签署，特别是销售人员在明知第三人不同意的情形下仍然让原告代替其签字，现因购房问题第三人夫妻感情也受到很大影响。认购书签订的主体和程序都不合法，请法院判决被告返还10万定金及退还房屋首期款304745元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：罗广与邓小娇于2010年10月18日登记结婚。2018年12月20日，广州市住房和城乡建设委员会颁发编号为穗房预（网）字第××号广东省广州市商品房预售许可证，该证记载开发企业为悦利公司，项目名称为X湾（6、7、13栋），预售房屋为372套住宅，土地使用权证号及用途为粤（2018）广州市不动产权第07208958号住宅，预售房屋栋号及层数为6栋32层、7栋32层，发证时各栋已建层数为6栋25层、7栋24层，以上所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。2018年12月25日，悦利公司作为发展商（甲方）与罗广、邓小娇作为认购方（乙方）签订《楼宇认购书》（下称认购书），约定：一、认购单元情况。认购单元为X湾G4（6栋）2105号住宅（下称案涉房屋）。双方确认预售许可证等政府部门批准的文件、图纸（包括“五证一书”、“四图”等）、《商品房买卖合同》所有条款（包括附件及附图等）、《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》等全部文件已在销售现场公示，乙方确认已收到《认购须知》、《按揭须知》。在签订本认购书前，乙方已查阅前述全部文件并由甲方作出详细说明，双方不存在任何歧义和误认。乙方在清楚了解前述文件全部内容和现行的相关限购、限贷政策及该政策对其购房可能产生的影响的基础上同意按甲方公示的合同条款签订《商品房买卖合同》。二、单元价格。认购单元原价格为4479520元，乙方选择按揭二套（5成）付款方式，获9.04折优惠，优惠后总房价（含增值税价）为4047445元，其中不含增值税房价3679496元，增值税税额367949元，增值税税率10%。折后单价42122元/㎡（建筑面积）。如乙方未能按本认购书约定按时履行与甲方签署买卖合同等义务的，甲方有权取消优惠，调整价格。除有特别说明，本认购书所提及的总房价、定金、房款、余款、首期房款等均为增值税价。三、乙方需承担除增值税以外的其他税费。四、付款计划。乙方应于签署本认购书时交付10万元作为定金，于签署《商品房买卖合同》时缴纳住宅专项维修基金、产权综合费用、预告登记费，其余税费及相关费用乙方应按政府规定按时交纳。乙方交付的定金在按期付清首期房款时抵作房款；于2018年12月31日前交付房款304745元（总房价的7.53%）；于2019年1月25日前交付房款809489元（总房价的20%）；于2019年3月25日前交付房款413211元（总房价的10.21%）；余款242万元（总房价的60%）向工商银行办理按揭贷款；乙方未按时付清首期房款的，甲方有权解除本认购书，没收乙方已缴纳的定金并将本物业另行出售。上述付款计算如有错误，甲乙双方同意在《商品房买卖合同》中更正。五、签订《商品房买卖合同》暨网上备案。乙方应按时付款，提交按揭资料取得《按揭资料初审回执》（乙方选择以按揭贷款支付剩余房款的），并凭第四条所有首期房款交款凭证和《按揭资料初审回执》于2019年4月9日前到广州市番禺区兴南大道163号华南新城倚山路141号按甲方公示的合同条款签署《商品房买卖合同》暨办理网上备案，乙方逾期履行上述任一项的，甲方有权不通知乙方而随时解除所有购房合约、没收乙方已付定金，并将该物业另行出售；若甲方同意继续履行本认购书的，乙方应按总房款的千分之一按日向甲方支付违约金。……七、更名、换房或改变付款方式。认购书一经签订即不得更改，认购书的相关内容将作为即将签署的《商品房买卖合同》的依据。乙方如要求更名（加名、减名或换名）、换房或改变付款方式的，需提出书面申请并获得甲方同意，交回原认购书且向甲方支付手续费。……九、其它。1.本认购书与《商品房买卖合同》具同等法律效力；2.本认购书一式四份，甲方三份，乙方一份，经甲方经办人、审核人签字并加盖销售专用章和乙方签字盖章齐备后生效；3.乙方确认在签订前已仔细阅读认购书并已由甲方对相关条款内容作出必要的解释说明；乙方对认购书内容已清除了解不存在异议，并在此基础上签订本认购书；4.乙方在本认购书中填写地址为有效送达地址，甲方按此地址寄送邮件的第三日（以邮戳为准）视为送达日期。罗广持有的认购书落款甲方处有经办人和审核人签名，未盖章，乙方处由罗广签名及罗广代邓小娇签名。悦利公司持有的认购书落款甲方处加盖了悦利公司销售专用章。此外，认购书打印记载有罗广和邓小娇的身份证号码。庭审中，双方确认认购书签订时邓小娇不在场。悦利公司称，是罗广要求将邓小娇列为认购方，并由罗广提供认购方的身份信息，由于当天签售人员较多，其交付给罗广的认购书上未盖章，事后其通知罗广换取已经盖章的认购书，但罗广未换取。罗广确认认购方的身份信息由其向悦利公司提供，但是，罗广主张是悦利公司要求将邓小娇列为认购方，且悦利公司从未通知其换取盖章的认购书。罗广称，其于2018年12月24日案涉房屋开盘时去看过楼，因房价太贵，其当天没有认购，第二天销售人员致电其称昨天开盘销售超过十亿，已经出售七到八成，其看中20楼左右可能只剩下一两套，让其赶紧过去，当天其下班后赶到了售楼部，销售人员带其看了房，20楼左右只剩下两到三套可以选择，其在销售人员的推荐下认购案涉房屋，并交付10万元房款及签订了认购书，其在签订认购书过程中没有向悦利公司出示过包括其居民身份证、结婚证等证件原件，仅提供了其和邓小娇的身份证号码，销售人员将认购书交给其签名时，甲方处已经签了名，双方并非同时签名，其当日在四份认购书上签名，悦利公司要求保留三份，并称盖章后再寄一份给其，但之后其未收到盖章的认购书。就罗广签订认购书时有无向悦利公司出示过邓小娇的居民身份证原件和提供授权委托书，悦利公司经核实后未予明确，悦利公司也未向本院提供邓小娇的居民身份证复印件及授权委托书之类的文件。认购书签订当日，罗广通过其储蓄卡向悦利公司刷卡支付定金10万元（持卡人存根显示付款时间为17时21分42秒），悦利公司于当日向罗广出具了预售商品房预收款收据（记载购主为罗广、邓小娇；摘要为定金）。庭审中，罗广确认其收到认购书记载的《认购须知》和《按揭须知》，并称该两份须知其在签订认购书时予以签名。2018年12月31日，罗广通过其储蓄卡向悦利公司刷卡支付首期房款304745元，悦利公司向罗广出具了收款专用收据（记载备注共同权益人为邓小娇，交款人为罗广、邓小娇）。2019年4月1日、同年4月10日，悦利公司根据认购书记载的认购方通信地址向罗广、邓小娇邮寄《催款函》，邮寄详情单均记载有罗广和邓小娇的手机号码，两份《催款函》内容一致，悦利公司告知罗广、邓小娇如下：根据认购书约定，罗广、邓小娇应于2019年3月31日支付房款809490元，罗广、邓小娇未按约定履行义务，虽经多次催告，但罗广、邓小娇至今仍未支付上述款项，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，罗广、邓小娇未按照认购书的约定履行义务，已经构成违约，应承担逾期付款的违约责任，要求罗广、邓小娇尽快支付前述房款及相应违约金（自逾期之日起每日按应付未付房款的千分之一支付至实际支付之日止），如罗广、邓小娇在2019年4月7日前未付清上述款项，悦利公司将向罗广、邓小娇追究从逾期之日起至实际付清之日止的全部违约金，并保留解除合同、没收定金及（或）就逾期付款违约金提起诉讼的权利。上述邮件分别于2019年4月2日、同年4月11日被签收，本案中罗广也提供了上述《催款函》。悦利公司解释称，《催款函》记载付款时间和房款与认购书不一致的原因是，罗广要求延长付款时间，悦利公司做了相应顺延。罗广确认其曾要求悦利公司顺延付款时间。2019年4月23日，罗广、邓小娇（由罗广代签）向悦利公司递交《退房申请》，该申请记载案涉房屋已交付房款404745元，现申请退房，退房款404745元。2019年7月1日、同年7月15日，悦利公司根据认购书记载的认购方通信地址向罗广、邓小娇邮寄《解除认购书告知函》，邮寄详情单均记载有罗广和邓小娇的手机号码，告知罗广、邓小娇因经悦利公司多次催促，罗广、邓小娇仍未支付房款及履行其他相关义务，根据认购书中“若乙方未按时付清首期房款的，甲方有权解除本认购书，没收乙方已缴纳的定金并将本物业另行出售”的约定，通知罗广、邓小娇自该函寄出之日起，双方签署的认购书解除，罗广、邓小娇所交纳的定金不予退还，同时悦利公司有权不另行通知罗广、邓小娇而将房屋销售他人。上述邮件分别于2019年7月2日、同年7月16日被签收，本案中罗广也提供了上述《解除认购书告知函》。庭审中，罗广称，其和邓小娇在广州市均没有购房和贷款记录，其名下没有房产，邓小娇婚前在湖北省购置有一套房产及贷款，贷款已经还清，其二人具备购房资格。罗广和悦利公司确认双方没有签订《商品房买卖合同》。对于原因，罗广在庭审中称，第一，其是在未征得邓小娇同意的情况下，根据悦利公司要求代邓小娇签名，邓小娇不同意购房；第二，其在广州市属于首套房，依据《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》规定，案涉房屋首付只需支付三成，悦利公司按照四成收取首付增加其负担，且起初销售人员告知首付四成，但签订认购书时又改成首付五成，销售人员只是告知其认购书不是正式合同，没有向其讲述认购书的内容，其也没有看认购书的内容，其一直以为是首付三成，其在签订认购书过程中也没有见到正式的《商品房买卖合同》和条款，双方并没有协商一致，悦利公司属于强买强卖。悦利公司称，认购书记载首付五成属于笔误，其一直按照认购书第四条“付款计划”约定收取房款，由于罗广、邓小娇未按认购书的约定履行付款义务，构成违约，其按照认购书约定解除认购书并没收定金10万元。双方确认，签订认购书至今，除上述定金10万元和首期房款304745元外，罗广没有向悦利公司支付过其他款项。诉讼中，悦利公司称，待其完成内部手续后将退还罗广交纳的首期房款304745元。本院认为，案涉房屋是预售商品房，故本案案由为商品房预售合同纠纷。案涉认购书约定买卖双方应于2019年4月9日前签订商品房买卖合同，且从认购书约定的内容看，认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故认购书尚不属于商品房买卖合同，而是作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同。关于认购书的效力。认购书约定买方为罗广和邓小娇，悦利公司出具的收款收据记载买方为罗广和邓小娇，故案涉房屋买受人为罗广和邓小娇。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，罗广在婚姻关系存续期间，购买价款高达四百多万元的房屋，应认定为非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，对此罗广和邓小娇应当平等协商取得一致意见，即不适用夫妻相互代理权，但同时为了保护善意第三人的利益，上述司法解释第二项规定了夫妻表见代理，故本案争议焦点在于，罗广代邓小娇签订认购书行为是否构成表见代理。所谓表见代理，是指虽无代理权，但表面上有足以使人信为有代理权而须由本人负授权之责的代理。即行为人虽无代理权，但因本人行为造成表面上使相对人相信行为人有代理权，并与其进行法律行为，该法律行为的后果直接由名义上的本人承担。表见代理的法律要件是，以本人名义为民事法律行为;行为人无代理权;须有使相对人信其有代理权的表征；须相对人为善意，即相对人在与行为人进行民事法律行为时，并不知其无代理权，且无从得知。具体到本案，根据悦利公司答辩意见可知，悦利公司在签订认购书时知悉罗广和邓小娇是夫妻关系，在邓小娇没有在场的情况下，悦利公司应当有义务审查罗广是否获得邓小娇授权，也可通过一定方式向邓小娇了解罗广购买房屋是否是其夫妻共同意思。然而，罗广主张其前后两次看房都是其一人，其签订认购书时没有向悦利公司提供过邓小娇的居民身份证和授权委托书等，两次付款都是以罗广储蓄卡刷卡支付，据此罗广并无使悦利公司信其有代理权的表征，显然，悦利公司未尽审查义务，只因罗广是邓小娇的丈夫就认为罗广有权代表邓小娇签订认购书，这种仅凭罗广和邓小娇系夫妻关系就认定罗广的行为构成夫妻表见代理不符合法律的规定。悦利公司如果有理由相信罗广代签邓小娇姓名为夫妻双方共同意思表示的，应当举证证明，悦利公司不能举证证明的，应当承担相应不利后果。再者，悦利公司向罗广、邓小娇发出《催款函》后，罗广向悦利公司递交《退房申请》的行为已表明邓小娇不同意购房，且邓小娇在答辩意见中主张其自始至终不同意购房，罗广也主张其在签订认购书现场致电邓小娇，邓小娇表示不同意购房，罗广已经将该情况告知了悦利公司。因此，根据本案现有证据，不足以认定罗广代签行为构成上述司法解释规定的表见代理。罗广所签认购书，事前未经邓小娇授权，事后邓小娇亦未追认，而认购书损害了夫妻财产共有人邓小娇的合法权益，故认购书无效。罗广要求悦利公司返还其定金10万元，本院予以支持。罗广无权代理是导致认购书无效的原因，罗广对此有过错，故罗广要求悦利公司支付利息损失，本院不予支持。至于罗广交纳的房款304745元，罗广未在本案中提出主张，本案不予调处，双方可另行解决。邓小娇经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告广州悦利房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗广返还定金10万元。二、驳回原告罗广本案其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元（原告罗广已预交），由被告广州悦利房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  吴春燕二〇二〇年二月七日书记员  何佳玲