江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初9407号原告：刘婷，女，1990年5月26日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托代理人：邬志勇，系江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601200610305386。委托代理人：周露露，系江西求正沃德律师事务所实习律师，实习律师证书证号：36001809210105。被告：胡启罡，男，1970年12月9日生，汉族，住江西省南昌市新建区。被告：徐国花，女，1973年7月22日生，汉族，住江西省南昌市新建区。第三人：江西省鸿基房产置换有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区广场东路125号，统一社会信用代码：91360100612656027H。法定代表人：辜国华,职务：总经理。委托代理人：张代路，男，1983年9月27日生，汉族，住江西省南昌市南昌县，系该公司员工。原告刘婷诉被告胡启罡、徐国花及第三人江西省鸿基房产置换有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘婷及其委托代理人邬志勇、周露露，第三人江西省鸿基房产置换有限公司的委托代理人张代路到庭参加诉讼，被告胡启罡、徐国花经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。原告刘婷诉称：2017年2月21日，原告与被告胡启罡及第三人江西省鸿基房产置换有限公司三方自愿签订了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定：原告购买被告胡启罡与被告徐国花共同所有的南昌市红谷滩新区九龙大道1177号绿地国际博览城二期307#住宅楼（底层架空）一单元2704室房屋，房价款为126万元；合同对房屋过户手续的办理、违约责任等均作了明确的规定。原告于合同签订日向被告胡启罡支付了购房定金5万元，该定金由第三人代管。被告于2017年2月22日按合同约定办理了委托公证至第三人工作人员名下。同日，原告通过中国银行向被告胡启罡支付6万元。2017年3月7日原告通过中国银行向被告胡启罡支付房价款837500元，及原告预先帮被告胡启罡垫付中介费2500元，双方约定抵扣房款用。2018年11月中旬，原告取得上述房产钥匙，并开始装修房屋，装修共计花费107134.11元。其中包括原告为该房屋缴纳物业费预存款4538.11元，装修履约保证金2000元，门槛石及窗台石费用6420元，地漏费500元，房屋暖墙改造费7000元，凤铝断桥110型窗纱一体费用及3扇窗费用18630元，瓷砖费用12946元，装饰装修工程费用55100元。直至2019年1月份，原告在装修过程中才发现该房屋于2017年7月7日已被南昌市东湖区人民法院查封，导致合同不能继续履行。原告依法向执行法院提出书面执行异议，但执行法院裁定驳回异议请求。第三人江西省鸿基房产置换有限公司对被告出卖的房产未尽到审慎审查的义务，在被告的房产未取得产权证的情况下，第三人依旧极力促成原告与被告签订房屋买卖合同，致使原告遭受财产损失，第三人与本案具有法律上直接的利害关系。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除合同，被告胡启罡返还原告已支付的房价款90万元，并向原告支付房款总价30%的违约金即378000元。2、被告胡启罡返还原告装修房屋的装修款共计107134.11元。3、被告徐国花对上述款项（共计：1385134.11元）承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费、保全费等费用由二被告共同承担。被告胡启罡、徐国花经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未递交书面答辩意见。第三人江西省鸿基房产置换有限公司述称：我司并非房屋买卖合同的当事人，无需承担任何责任。由我司代管的购房定金5万元已经退还给原告。经审理查明：2015年2月12日，被告胡启罡购买南昌绿地申博置业有限公司开发的南昌市红谷滩新区绿地国际博览城二期307#住宅楼（底层架空）一单元2704室房屋一套。2017年2月21日，原告刘婷与被告胡启罡、第三人江西省鸿基房产置换有限公司签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定：被告胡启罡将上述房产出售给原告，房价总额为126万元；合同签订之日，原告向被告胡启罡支付购房定金5万元，由第三人代管；原、被告双方的任何一方违约，则需赔偿守约方房款总额的30%作为违约金。合同签订后，原告于2017年2月22日通过银行汇款向被告胡启罡支付购房款6万元，3月7日汇款支付购房款837500元。原告另支付购房定金5万元给第三人（已返还）。原告收房后对房屋进行了装修。另查明，涉案房屋系被告胡启罡、徐国花夫妻共有财产，双方于2017年2月22日至南昌市东湖公证处办理（2017）赣洪东证内字第2928号委托公证，全权委托陶夏艳、辜国平、刘玮琪三人对涉案房屋代办过户等相关事项。2017年7月7日，因被告与案外人存在债务纠纷，案涉房屋被法院依法查封。2019年1月3日，本院作出（2018）赣0102执4442号之一执行裁定书，裁定：拍卖登记于被执行人胡启罡名下红谷滩新区绿地国际博览城二期307#住宅楼（底层架空）一单元2704室房产。2月22日，原告向本院提出书面异议，5月6日，本院作出（2019）赣0102执异3号执行裁定书，驳回对刘婷的异议申请。执行过程中，经本院委托江西大信诚信资产评估有限责任公司作出赣诚信评字（2019）第276号资产评估报告书，评估结论：上述房产的公允价值为76535元。2019年9月2日，原告以被告构成根本违约为由诉至本院。审理中，原告提交成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司专用收据，证明原告支付案涉房产物业管理费4538.11元。上述事实，有原告提交的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》、公证书、银行交易流水、收条、定金收据及原告、第三人的当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：原告与被告胡启罡及第三人江西省鸿基房产置换有限公司签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》系当事人的真实意思表示，且未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告依约向被告胡启罡支付购房款897500元，但涉案房屋由于被告原因被法院查封并执行拍卖，致使原告的合同目的不能实现，被告胡启罡的行为构成根本违约，原告可以解除合同。现原告请求解除合同、被告退还购房款，于法有据，应予支持。但原告主张帮被告胡启罡垫付的中介费2500元，无举证，本院不予支持。原告按照合同约定主张被告胡启罡支付违约金378000元（126万元×30%），符合法律规定，本院予以支持。装修履约保证金2000元并非必然产生的损失，本院不予采纳。本案中综合考虑守约方的房屋差价损失情况、合同的履行利益及违约方订立合同时对损失的预见情况等，结合资产评估报告书的评估结论，本院依法确认被告胡启罡应赔偿原告装修、物业费损失合计81073.11元（76535元+4538.11元）。签订合同时两被告系夫妻关系，涉案房屋是夫妻共有财产，双方共同在南昌市东湖公证处办理了委托公证手续，可证实被告徐国花知悉并同意案涉房产的出售，故本案债务属于夫妻共同债务，被告徐国花对上述款项应承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘婷与被告胡启罡、第三人江西省鸿基房产置换有限公司签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》。二、限被告胡启罡于本判决生效后十日内一次性支付原告刘婷购房款897500元及违约金378000元。三、限被告胡启罡于本判决生效后十日内一次性支付原告刘婷物业费、装修损失81073.11元。四、被告徐国花对上述第二、三项款项承担连带清偿责任。五、驳回原告刘婷的其他诉讼请求。如果被告胡启罡、徐国花未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告刘婷预交的案件受理费17270元，由被告胡启罡、徐国花承担15000元，原告刘婷承担2270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  戚荣剑人民陪审员  张桂荣人民陪审员  万国珍二〇二〇年二月二十六日书 记 员  熊 芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（1）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（1）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（1）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（1）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国婚姻法》第四十一条离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿;协议不成时，由人民法院判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。