福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5716号 上诉人（原审被告）：石狮市自然资源局，住所地福建省石狮市八七路公务大厦四楼，统一社会信用代码11350581MB1957875Q。 负责人：蔡晓智，该局局长。 委托诉讼代理人：黄文卫，福建协进律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：汇丰置业（中国）有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海宝山社区，统一社会信用代码91350500793795834K。 法定代表人：蔡子宜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑淑红，福建师友律师事务所律师 原审被告：石狮市人民政府，住所地福建省石狮市八七路公务大厦，统一社会信用代码11350581003862888B。 负责人：黄春辉，该市市长。 委托诉讼代理人：黄文卫，福建协进律师事务所律师。 原审第三人：泉州建汇房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市九二东路石狮市产品质量检验综合办公楼3层306-312室，统一社会信用代码91350581077406383J。 法定代表人：赵呈闽，该公司负责人。 上诉人石狮市自然资源局（以下简称“石狮资源局”）因与被上诉人汇丰置业（中国）有限公司（以下简称“汇丰公司”）及原审被告石狮市人民政府（以下简称“石狮市政府”）、原审第三人泉州建汇房地产开发有限公司（以下简称“建汇公司”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院(2018)闽0581民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 石狮资源局上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，并由汇丰公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审关于《协议书》约定的“宗地项目上乙方发生的前期投入费用”的性质、范围认定错误。首先，汇丰公司诉求判令石狮市政府和石狮资源局立即连带支付建汇公司为履行八份《国有建设用地使用权出让合同》而投入的前期投入费用。在一审诉讼中汇丰公司变更诉求为连带支付建汇公司项目宗地上发生的前期投入费用。显然其诉求特指主体为建汇公司投入费用，范围为前期投入费用，已明确不包含石狮政府与汇丰公司签订投资意向书所产生费用，同时也不包括就解除事项进行约定的《协议书》之后产生后续费用，一审超出汇丰公司诉求范围进行审理并认定错误。 其次，《协议书》约定的“宗地项目上乙方发生的前期投入费用，另行协商补偿”已确定解除合同后纠纷处理性质为补偿非赔偿，且为发生的前期投入费用。双方于2014年7月29日经协商签订的《协议书》第三条约定的“宗地项目上乙方发生的前期投入费用，另行协商补偿”，故双方协商确定方式为补偿非赔偿，且为前期投入费用，因此下列期间不属于补偿范围：1.建汇公司于2013年8月29日工商登记设立前（含2013年8月27日签订《国有建设用地使用权出让合同》之前）发生的费用不属于补偿范围。建汇公司于2013年8月29日才工商登记设立。石狮资源局与汇丰公司于2013年8月27日签订《国有建设用地使用权出让合同》,签订之前建汇公司不存在,故签订之前不存在建汇公司项目宗地上发生的前期投入费用。故2013年8月27日之前发生的金额不属建汇公司项目宗地上发生的前期投入费用的范围。2.终止《国有建设用地使用权出让合同》之后（2014年7月29日）发生的费用不属于补偿范围。双方于2014年7月29日就解除《国有建设用地使用权出让合同》签订《协议书》,已明确补偿的范围为前期投入费用，系协商一致签订，故2014年7月29日之后发生的费用不属于约定前期投入费用,不属补偿范围。 二、一审关于《协议书》约定的“宗地项目上乙方发 生的前投期投入费用”的金额认定部分错误，应予纠正。首先，一审关于双方对支出具体项目和金额并无异议认定错误。双方于2014年7月29日经协商签订的《协议书》第三条约定的“宗地项目上乙方发生的前期投入费用，另行协商补偿，乙方负责提供相关凭证，甲方组成专门小组进行核实”，故收到相关凭证，还须核实，一审认定双方对支出具体项目和金额并无异议显然错误。 其次，关于列支范围、时间、主体、划转由建汇公司承担费用、竞争性方案竞赛支出、开发商自身需要发生的费用认定错误：1.关于列支范围、时间、主体，根据汇丰公司变更诉求及条款约定应为八份《国有建设用地使用权出让合同》，主体为建汇公司，时间在《国有建设用地使用权出让合同》之后，《协议书》之前,范围为前期投入费用。2.划转由建汇公司承担费用，非建汇公司自身承担,且无法取证是项目产生费用，除考虑支出关联性及必要性,同时应考虑合理性、合法性。3.竞争性方案竞赛支出，除考虑支出关联性及必要性,同时应考虑合理性、公平性。4.开发商自身需要发生的费用,除考虑支出关联性,同时应考虑必要性及合理性。 再次，具体项目与金额，认定宗地项目上乙方发生的前 投期投入费用的金额为9225760.37元错误：1.贝尔高林公司设计费的税费43838.94元，为贝尔高林公司负责缴纳税费，替其缴纳，应不予认定。2.雷力之星地形图测量费50244.15元，发生在2013年8月27日之前，属竞得土地前发生的费用，非履行《国有建设用地使用权出让合同》发生费用，不属本案诉求及补偿范围，属商业风险。3.电磁场监测强度测定费20000元，汇丰公司于2013年8月20日支付该费用，发生在2013年8月27日之前，属竞得土地前发生的费用，非履行《国有建设用地使用权出让合同》发生费用，不属本案诉求及补偿范围，属商业风险。4.立丹行150000元，系2013年4月、6月支付的费用，发生在2013年8月27日之前，属竞得土地前发生的费用，非履行《国有建设用地使用权出让合同》发生费用，不属本案诉求及补偿范围，属商业风险。5.博能设计费430000元，系2013年6月、8月支付的费用，发生在2013年8月27日之前，及8月28日开票，9月3日付款，属竞得土地前发生的费用，非履行《国有建设用地使用权出让合同》发生费用，不属本案诉求及补偿范围，属商业风险。6.一宏地型模型14000元，系2013年8月支付的费用，在2013年8月27日之前支付，属竞得前发生的费用，非履行《国有建设用地使用权出让合同》发生费用，不属本案诉求范围,属商业风险。7.上海济景规划设计费480000元，系2013年8月20日开票，并于2013年9月3日付款，属竞得前发生的费用，非履行《国有建设用地使用权出让合同》发生费用，不属本案诉求范围，属商业风险。8.上海谷地模型设计4000元，系2014年7月29日之后开票付款。9.光与影户外灯光设计30000元，系2014年7月29日之后开票付款，且合同无签订日期。10.水景喷泉450000元，系2014年7月29日之后开票付款，且合同无签订日期。11.广州科美景观概念设计230000元，系市民广场景观概念重复设计费，与贝林同。12.闽武施工图设计费1638312元，系上述费用重复设计费，与贝林同，应不予认定。13.水石方案设计1050000元，系项目重复设计费，与佰地同，且其中390000元系在2014年7月29日之后开票付款。14.保安费14400元、46800元，按照权责发生制属于2014年7月29日之后费用，其中，14400元在2014年7月29日之后付款，46800元已于2014年7月10日支付（7-9月份保安费），上述费用8月至9月份属终止后雇佣保安费用应不予认定。15.喜登广吉布展服务费11766元，系在2014年7月29日之后付款开票。16.尼克户型底座制作费用18000元，系在2014年7月29日之后发生付款开票。17.前期咨询顾问合同费150000元，系2013年4月、6月支付的费用，发生在2013年8月27日之前，属竞得土地前发生的费用，非履行《国有建设用地使用权出让合同》发生费用，不属本案诉求及补偿范围，属商业风险，且是开发商一方自身需要而发生的费用。18.水石景观概念设计费230000元，系市民广场景观概念重复设计费，与贝林同，上述费用重复设计费，与贝林同，应不予认定，根据合同中标后予以抵减，不应补偿。19.万达装修工程897343元、消防改造工程188221元，属于开发商内部事务，且装修费摊销已列管理费用，余额和本项目无再关联，而且此项目列入公司长期待摊费用核算，按会计年限摊销，未摊完余额不能计入项目费用，若项目正常开发，按会计年限摊销，因截至2014年7月29日起项目停止开发，无法持续收益，未摊余额应确认项目损失。20.集团划转建汇承担五险一金783524.43元、工资230879.36元、人工费356272.86元、合计1370686.64元，其中，五险一金783524.43元属于集团费用与本项目无关，工资230879.36元属于股东费用，和本项目无关，建汇公司自身每月的工资已列支确认。人工费356272.86元、属于股东费用，和本项目无关，建汇公司自身每月的工资已列支确认。21.建汇计提外派人员工资448022.79元，属于补计提工资，未支付，和本项目无关。22.建汇管理人工费723990.11元，该费用系2014年7月29日之后产生的费用，由汇丰支付工资等费用，无法取证是项目产生费用。23.管理及办公费834013.41元，其中263270.11元无法取证是项目产生费用、属于股东费用，其它办公费543215.21元（办公经费142751.59元、折旧70600.25元、差旅费30993.1元、汽车费47803.01元、摊销20528.09元和98961.26元、办公耗材9245元，合计420882.3元）为2014年7月29日之后的费用、装修摊销费20528元巳摊销入建造成本，计入长期摊销。24.财产保险费1983.33元，系在2014年7月29日之后的费用。 三、一审根据合同法第113条规定,认定石狮资源局提前解除合同,已构成违约,应承担违约责任、赔偿损失,损失赔偿额应当相当于因违约所造成损失,含合同履行后可以获得的利益损失错误。本案双方经协商签订《协议书》,解除八份《国有建设用地使用权出让合同》,八份《国有建设用地使用权出让合同》约定的权利义务终止,故不属于合同法第113条规定的“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失”情形，即合同义务的履行，才产生违约责任,而既然当事人双方经协商解除八份《国有建设用地使用权出让合同》,即不产生该合同义务是否履行的违约责任,故一审认定含合同履行后可以获得的利益损失错误。且双方签订《协议书》已经约定特定事项的补偿，即宗地项目上汇丰公司发生的前投期投入费用，故超出部分损失应不予补偿。 综上，一审法院关于《协议书》约定的“宗地项目上乙方发生的前投期投入费用”的性质、范围上认定错误,金额认定存在部分错误，作出错误判决,故依法请求发回重审的或在查清事实的基础上依法改判。 汇丰公司辩称，一、石狮资源局、石狮市政府提前解除与汇丰公司就涉案8宗土地签订的《国有建设用地使用权出让合同》，应当根据合同约定及《合同法》规定赔偿建汇公司造成因合同提前解除而遭受的全部损失。涉案8宗土地的《国有建设用地使用权出让合同》，系由原石狮市国土资源局、石狮市政府提前解除，石狮市政府于2014年7月29日与汇丰公司、建汇公司、石狮迎宾馆投资管理有限公司（以下简称“迎宾馆公司”）签订的《协议书》第一条载明：“甲方决定收回本协议书8宗地块国有建设用地使用权”，该条款确认了石狮资源局单方提前解除合同的事实。当事各方签订《协议书》是为解决《国有建设用地使用权出让合同》提前解除而产生的宗地归还、土地出让金、税费退还，以及宗地前期费用投入赔偿等问题。石狮资源局主张《国有建设用地使用权出让合同》是由当事双方协商解除，违背事实。 根据《国有建设用地使用权出让合同》第二十条约定：受让人依法使用国有建设用地使用权，在合同约定的使用年限届满前，出让人不得收回建设用地；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回建设用地的，出让人应当补偿受让人损失。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”石狮资源局应当赔偿建汇公司因提前解除土地使用权出让合同给建汇公司造成的一切损失。 二、《协议书》约定的“宗地项目上乙方发生的前期投入费用”补偿范围包括汇丰公司、建汇公司等开发主体履行《石狮迎宾馆项目投资建设意向书》所发生的，以及《国有建设用地使用权出让合同》履行过程中发生的、合同解除后基于履行《国有建设用地使用权出让合同》产生的后续费用。 1.《协议书》第三条约定：“项目宗地上乙方发生的前期投入费用，甲、乙方另行协商补偿，乙方负责提供相应凭证，甲方组成审计小组进行核实。”根据该约定，补偿针对的是项目宗地发生的前期投入费用，涉案8宗土地使用权规划、开发建设所支出的费用均在补偿范围。 2.《石狮迎宾馆投资意向书》第三条约定汇丰公司应在协议签订后3个月内报送项目规划设计方案，第七条对于汇丰公司竞得项目地块后的开工时间、项目完工时间进行明确约定，并约定石狮资源局必须设立项目公司作为开发主体进行报建等工作。《意向书》对于汇丰公司履行《意向书》，以及《国有建设用地使用权出让合同》均作出安排，由此可见，涉案8宗项目的规划、土地使用权出让、项目建设权利义务是一个整体，汇丰公司及项目相关开发主体因履行《意向书》及《国有建设用地使用权出让合同》产生的费用，均在《协议书》约定的补偿范围。 3.《国有建设用地使用权出让合同》解除后，汇丰公司及建汇公司需对项目终止开发而产生的后续事务进行处理，包括但不限于解除与案外人已签订的各项设计合同、建设施工合同、支付各项应付款、宗地、已完成工程移交等各项工作，以上各项工作及由此产生的费用，均与项目宗地有关且为必要费用，应当列入宗地前期投入。 4.《石狮迎宾馆投资意向书》第七条“乙方义务”第2项：“参与甲方的项目土地挂牌出让，在竞得项目地块后在石狮分别成立项目公司，负责办理项目建设审批手续。”根据该约定，汇丰公司在竞得项目宗地后，相应权利义务由项目公司承接，权利义务归属于项目公司。汇丰公司设立建汇公司负责项目宗地的开发，并得到原石狮市国土资源局、石狮市政府的认可，建汇公司成立前在项目宗地上发生费用，经建汇公司及费用发生主体的认可，进入建汇公司账册，相关权利由建汇公司一并承担，有合同依据。建汇公司所提交经由石狮资源局的账册，包含划转建汇公司承担的各项费用，石狮资源局将账册作为历次审计依据，账册上所列的各项费用，均属于《协议书》约定的补偿范围。 因此，一审对于《协议书》约定的“宗地项目上乙方发生的前期投入费用”的性质、范围认定正确，石狮资源局主张《国有建设用地使用权出让合同》签订前、解除后的费用不能计入补偿范围，并将费用支出主体限定于建汇公司，违背《协议书》的约定及当事人的真实意思表示，不能成立。 三、一审认定的9225760.37元均为建汇公司实际承担或支出的项目宗地上发生的前期投入费用，属于《协议书》约定的补偿范围，石狮资源局应当支付该费用。1.贝尔高林设计费税费43838.94元应当计入设计成本。建汇公司与贝尔高林国际(新加坡)私人有限公司对规划配套的市民广场进行景观设计，双方签订的《景观概念设计合同》(合同编号：QZ石狮项目C2-XS-2014009)第六条明确约定：合同项下的设计费不含税，费用结算时，建汇公司应当提供中国税务缴纳凭证，即该合同项下的税费由建汇公司承担。虽然我国税收相关法律对于各项应税项目的纳税主体予以规定，但对于税费的实际承担，仍允许当事人通过合同形式进行约定。根据前述合同条款的约定，贝尔高林应在中国境内缴纳的税费由建汇公司承担，建汇公司由此支出的税费43838.94元应当计入设计成本，并列入项目前期投入费用，且审计报告对此亦认可。2.雷力之星地形图测量费50244.15元，该费用是石狮迎宾馆项目的地形测量费用，是为完成《意向书》约定的规划设计方案发生的，属于涉案8宗地块的规划开发项目的直接成本费用，且审计报告亦认可。3.电磁场监测强度测定费20000元，该费用发生于《意向书》签订之后，汇丰公司作为《意向书》及《国有建设用地使用权出让合同》的当事人，为项目开发支付的开发费用属于项目直接成本。4.立丹行“市场调研、开发方案顾问费”150000元，该费用发生于《意向书》签订之后，是为了确定项目开发方案而支出的必要费用，属于项目开发成本，且审计报告亦认可。5.博能设计费430000元，该费用发生于《意向书》签订之后，是石狮迎宾馆项目的直接成本，属于宗地项目前期投入费用，且审计报告亦认可。6.一宏地型模型14000元，该费用发生于《意向书》签订之后，是石狮迎宾馆项目的直接成本，属于宗地项目前期投入费用，且审计报告亦认可。7.上海济景规划设计费480000元，该费用因对宗地项目建设的详细规划设计而产生，发生于《国有建设用地使用权出让合同》履行期间，属于宗地项目开发的直接开发成本，且审计报告亦认可。8.上海谷地模型设计4000元，该模型设计发生于《国有建设用地使用权出让合同》解除之前，相关设计费在合同解除前即已发生，虽费用发实际支付于合同解除之后，但属于对项目应付款的清偿，相关费用属于项目成本，且审计报告亦认可。9.光与影户外灯光设计30000元，该设计发生于《国有建设用地使用权出让合同》解除之前，相关设计费在合同解除前即已发生，虽费用发实际支付于合同解除之后，但属于对项目应付款的清偿，相关费用属于项目成本，且审计报告亦认可。10.水景喷泉450000元，该设计发生于《国有建设用地使用权出让合同》解除之前，相关设计费在合同解除前即已发生，虽费用发实际支付于合同解除之后，但属于对项目应付款的清偿，相关费用属于项目成本，且审计报告亦认可。11.广州科美景观概念设计230000元，石狮资源局及建汇公司为保证项目开发品质，建汇公司委托多家设计单位根据规划项目需求设计方案，并对方案进行对比论证，择优选用。该设计费用的发生与宗地规划项目直接相关，属于宗地项目开发直接成本，且审计报告亦认可。12.闽武建筑设计院施工图设计1638312元，该设计合同及设计均发生于《国有建设用地使用权出让合同》签订后、解除前，设计内容为规划项目，属于宗地项目开发直接成本，且审计报告亦认可。13.水石方案设计1050000元，该设计合同及设计发生于《国有建设用地使用权出让合同》解除之前，相关设计费在合同解除前即已发生，虽部分费用发实际支付于合同解除之后，但属于对项目应付款的清偿，相关费用属于项目成本，且审计报告亦认可。14.保安费14400元、46800元。15.喜登广告布展服务费11766元，该广告服务发生于2014年7月29日合同解除之前，属于项目应付款，应列入前期成本。16.尼克户型底座制作费用18000元，该服务发生于2014年7月29日合同解除之前，属于项目应付款，应列入前期成本。17.前期咨询顾问合同费150000元，属于合同签订前费用。18.水石景观概念设计费230000元，此为竞赛性设计费用，为履行建设用地使用权出让合同的必要支出。根据建汇公司与水石景观设计公司签订的合同“中标后概念设计费予以抵减”条款，若因设计方案中标设计费用减少，抵减部分从应支付的后续发生设计费扣除，其结果是后续设计费应付款的减少，不是实际支付的减少，如概念设计费23万元，后续设计费100万元，用概念设计费23万元抵减，后续设计费实际支付的是77万元。该案设计费用的发生都是以实际发生为标准，而不是应付款项为标准，不存在重复计算的问题。况且，水石景观设计公司的方案未中标，无后续设计费用可抵扣的情形。19.万达办公室装修工程897343元、消防改造工程188221元，该两项工程是为专项落实项目开发装修办公室而发生的投资费用，属于项目投资专项费用，因项目建设取消，该费用无法从收益中回收，亦无其他渠道回收，应列为项目建设的成本费用。20.集团划转给建汇公司承担的五险一金783534.43元、工资230879.36元、人工费356272.85元，为完成涉案宗地规划项目的开发、建设，建汇公司的股东汇丰公司、汇丰置业(石狮)有限公司、建发集团均派驻有经验的员工到建汇公司任职，参与梧园片区项目的开发建设，故该些人员的“五险一金”、工资、人工费等也应列入建汇公司的成本。21.建汇公司计提外派人员工资448022.79元，该费用已由派出员工的股东公司实际支付给员工，并划转由建汇公司承担，建汇公司需结算给股东公司，因此该费用应认定为建汇公司的员工工资费用。股东公司于2013年12月结算的2013年外派人员工资被确认为建汇公司成本，并为石狮市政府认可且已支付相关费用，2014年派驻人员工资448022.79元应列入项目成本，并于项目结算时一并结算。22.建汇公司管理人工费723990.11元，该费用属于项目开发的间接成本，应当列入前期投入费用，且审计报告认可该费用。23.管理-办公费834013.41元，(1)管理-办公费263270.11元，该费用是建汇公司股东、项目开发公司汇丰置业(石狮)公司为完成项目宗地开发而支出的费用，属于项目开发成本，且已由建汇公司承担，并在建汇公司账上列支，应当计入宗地项目开发成本；(2)其他办公费用543215.21元，一审认定的该部分费用为420882.3元，该费用均发生于《国有建设用地使用权出让合同》签订后、解除前，与项目开发相关，属于间接管理费用，原始账册可以体现发生时间，且发生时间、金额、费用性质均为审计报告所认可，应当计入宗地项目开发成本。24.财产保险费1983.33元，该费用是《国有建设用地使用权出让合同》解除前，建汇公司为项目资产投保产生的费用，与项目开发直接相关，应列入项目成本。 综上所述，原审认定《协议书》约定的“宗地项目上乙方发生的前期投入费用”金额为9225760.37元，有充分的事实和合同依据，上诉人的上诉请求不能成立，请求依法驳回其上诉请求，维持原判。 石狮市政府陈述称，对石狮资源局的上诉请求无异议。 建汇公司未作陈述。 汇丰公司向一审法院起诉请求：原石狮国土局、石狮市政府立即连带支付建汇公司为履行8份《国有建设用地使用权出让合同》（下称8份合同）的前期投入费用14375146.94元，承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，汇丰公司变更诉讼请求为：石狮资源局、石狮市政府立即连带支付建汇公司项目宗地上发生的前期投入费用14375146.94元，承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：汇丰公司系建设经营泉州迎宾馆、酒店、客户、餐饮等项目的有限责任公司（台港澳与境内合资）。2012年11月29日，汇丰公司与石狮市政府就石狮迎宾馆项目的开发建设事宜，达成《石狮迎宾馆项目投资建设意向书》，约定项目用地位于福建省石狮市××镇梧园水库地段，西临学府路、东至双髻山、南至宝盖山、北至石锦路；项目可出让用地约800亩，具体地块面积以审定的方案为准；项目选址范围内另有水库、市民广场以及迎宾馆安全防护范围用地不列入出让范围，专项用于公建配套、景观绿化建设，由汇丰公司根据审定方案负责建设。2013年8月19日，汇丰公司通过挂牌方式竞得编号为石狮市2012-38-01号、2012-38-02号、2013-07-01号、2013-07-02号、2013-07-03号、2013-08-01号、2013-08-02号和2013-08-03号等8宗地块的国有建设用地使用权，并与原石狮国土局签订《成交确认书》，确认竞得土地总面积391943平方米，成交总价款108680万元。2013年8月27日，原石狮国土局作为出让人，汇丰公司作为受让人，双方就上述8宗地块分别签订8份《国有建设用地使用权出让合同》及补充协议，约定土地交付、价款缴纳、土地开发建设利用、违约责任等内容。2013年8月29日，汇丰公司与“汇丰置业（石狮）有限公司”共同投资设立建汇公司，作为从事房地开发与经营、房地产营销策划、物业管理、建筑工程设备租赁等业务的有限责任公司（外商投资企业与内资合资），汇丰公司系建汇公司的股东之一。建汇公司登记的主要人员有董事长及法定代表人施震，总经理李卫东，董事庄跃凯、苏丽娜、蔡子宜、吴小敏，监事黄友利。2013年11月25日，汇丰公司投资设立迎宾馆公司，作为对房地产业、酒店业、娱乐业等其他法律法规允许的行业及项目进行投资管理及投资业务的有限责任公司（外商投资企业法人独资）。建汇公司和迎宾馆公司设立后，具体负责石狮迎宾馆项目的开发建设。2014年7月29日，石狮市政府向汇丰公司、建汇公司、迎宾馆公司发出狮政综（2014）92号《石狮市人民政府关于撤销编号为石狮市2012-38-01号等八宗建设用地使用权（梧园片区）挂牌出让结果的决定》，决定撤销上述8宗地块的成交结果，解除各地块已签订的《国有土地使用权出让合同》，退还宗地原缴交土地出让金和土地出让环节已缴税费。同日，原石狮国土局向汇丰公司、建汇公司、迎宾馆公司发出狮国土资（2014）函114号《石狮市国土资源局关于撤销2012-38-01号等8宗土地成交结果的通知书》，载明经石狮市政府批准，决定撤销讼争8宗地块的成交结果，解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》（含成交确认书、补充协议）。同日，石狮市政府作为甲方，汇丰公司、建汇公司、迎宾馆公司作为乙方，共同签订《协议书》一份，载明：甲方决定回收8宗地块国有建设用地使用权，双方确认解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》（含成交确认书、补充协议）；乙方同意并交回原受让宗地的国有建设用地使用权；甲方退还乙方宗地原缴交土地出让金和土地出让环节已交税费，该款项在本协议签订之日起10个工作日内分两期（每期各50%）退还到乙方原缴款单位账户；项目宗地上乙方发生的前期投入费用，甲乙方另行协商补偿；乙方负责提供相关凭证，甲方组成专门小组进行核实；乙方于本协议签订之日起7日内向甲方退还成交确认书、国有土地使用权出让合同及其变更协议、国有土地使用证等相关材料；本协议经各方盖章签字之日起生效；等内容。2016年3月30日，汇丰公司分别向建汇公司及其董事会、监事发出《请求函》，要求建汇公司立即向人民法院提起诉讼，要求石狮市政府或原石狮国土局立即返还讼争8宗地块的前期投入费用及财务成本、全额退回土地出让环节已缴税费（包括耕地占用税、契税、印花税、土地使用税、土地登记费）及财务成本或赔偿无法退回已缴税费的损失等，以起诉方式维护建汇公司的合法权益。建汇公司的董事长及法定代表人施震于2016年4月6日签收该《请求函》；建汇公司的董事会成员蔡子宜、苏丽娜、监事黄友利于2016年3月30日签收该《请求函》。但建汇公司未在收到请求之日起三十日内提起诉讼。2017年1月23日，汇丰公司诉至一审法院，请求原石狮国土局、石狮市政府立即共同支付建汇公司在8份合同解除后未能全额退回土地出让环节已缴税费（包括耕地占用税、契税、印花税、土地使用税）的损失18520357.5元，承担本案全部诉讼费用。2017年3月15日，一审法院作出（2017）闽0581民初558号民事判决，判决如下：一、原石狮国土局应于判决生效之日起十五日内赔偿建汇公司已缴耕地占用税、契税、印花税、城镇土地使用税的损失18520357.5元；二、石狮市政府对原石狮国土局的上述债务承担共同偿还责任。现该判决已生效并履行完毕。针对因履行8份合同而投入的前期投入费用问题，汇丰公司自行委托“泉州市久益华瑞会计师事务所有限责任公司”进行审计，审计结果（扣除土地成本后）为39040919.26元。2016年7月16日，经原石狮国土局委托，“福建德润会计师事务所有限责任公司”出具闽德润专审（2016）440号专项审计报告，审计结果（扣除土地成本后）为26367661.23元。因当事人双方未能协商达成一致，经石狮市交通和城市建设局委托，2017年8月15日、2017年8月16日，“福建华达会计师事务所有限责任公司”和“福建德健会计师事务所有限责任公司”分别出具闽华达专审字（2017）第Ａ015号专项审计报告和德健专审字（2017）第250号专项审计报告，对“福建德润会计师事务所有限责任公司”2016年7月16日作出的闽德润专审（2016）440号专项审计报告进行复核，确认可增补偿金1361383.8元和3215112元。2017年8月28日，石狮市政府召开“梧园片区项目前期工程经费退还工作专题会议”，会议明确同意在双方已确定“福建德润会计师事务所有限责任公司”的审计结果26367661.23元的基础上扣除“石狮市城北投资建设有限公司”于2014年10月24日拨付汇丰公司2000万元，尚需支付636.766123万元。但当事人双方仍未能最终达成一致，汇丰公司于2018年1月8日就前期投入费用中当事人双方无争议部分26367661.23元和有争议部分14375146.94元分别诉至一审法院。诉讼过程中，汇丰公司承认石狮市政府已于2014年10月24日通过“石狮市城北投资建设有限公司”账户支付建汇公司前期投入费用2000万元，同意相应扣除。2018年8月23日，一审法院作出（2018）闽0581民初425号民事判决，判决如下：一、原石狮国土局应于判决生效后七日内支付建汇公司为履行8份合同的前期投入费用6367661.23元；二、石狮市政府对原石狮国土局的上述债务承担共同偿还责任。现该判决已生效并履行完毕。 诉讼过程中，针对当事人双方有争议部分的前期投入费用，一审法院委托“泉州东南有限责任会计师事务所”进行专项审计。2018年12月26日，该所作出泉东专审字[2018]第12108号专项审计报告，审计结果为“成本费用合计13068283.47元，其中和本项目直接相关的成本费用4531361.09元，间接相关的成本费用1261832.71元，无关的成本费用7275089.67元”。 另查明，2015年6月，原石狮市国土资源局、原石狮市住房和城乡规划建设局的部分职能整合，组建原石狮市国土规划和房产管理局。2019年1月14日，原石狮市国土规划和房产管理局机构变更为石狮市自然资源局。 一审法院认为，本案争议焦点主要在于《协议书》约定的“宗地项目上乙方发生的前期投入费用”的性质、范围和金额。对此，一审法院进一步予以审查、分析和认定。一、关于《协议书》约定的“宗地项目上乙方发生的前期投入费用”的性质、范围。经审查，当事人双方对于签订投资意向书、8份合同及其附件、协议书的主体和内容等事实并无异议，其中：投资意向书由石狮市政府与汇丰公司签订，就石狮迎宾馆项目的项目范围、建设规模、项目用地出让、双方义务等事项进行了约定；8份合同分别由原石狮国土局与汇丰公司签订，就建设用地使用权出让事宜中的土地交付、出让价款、土地开发建设利用、期限届满、违约责任等事项进行了约定；协议书由石狮市政府与汇丰公司、建汇公司、迎宾馆公司共同签订，就解除合同事宜进行了约定。从上述订约过程可知，合同主体一方为石狮市政府及其职能部门即原石狮国土局，一方为汇丰公司及其投资设立的建汇公司、迎宾馆公司；合同内容包括整个建设用地使用权转让合同，属于一揽子协议，其中既包括投资意向书的内容，也包括8份合同的内容，以及后续可能签订的其他合同；协议书的内容系针对投资意向书和8份合同在内的整个建设用地使用权转让合同的解除以及解除后的合同清理进行了约定，应视为当事人双方关于解除合同的框架合同。因此，根据权利义务对应与合同主体对应原则，由于石狮迎宾馆项目并未正式开工建设，协议书约定的“宗地项目上乙方发生的前期投入费用”的性质和范围，实际上包括了除原缴交土地出让金、土地出让环节已缴税费以外的其他前期投入费用，既包括因履行投资意向书产生的费用，也包括因履行8份合同产生的费用，还包括2014年7月29日后因履行建设用地使用权出让合同产生的后续费用。汇丰公司的诉讼请求金额为14375146.94元，实际上已经完整包括上述费用在内。石狮市政府、原石狮国土局关于“汇丰公司的诉讼主张超出当事人双方的约定”、“2013年8月27日签订8份合同之前发生的费用不属于补偿范围”、“终止8份合同之后即2014年7月29日就解除8份合同签订《协议书》之后发生的费用不属于补偿范围”等抗辩意见，缺乏事实和法律根据，不予采纳。 二、《协议书》约定的“宗地项目上乙方发生的前期投入费用”的金额。经审查，由于迎宾馆公司并未实际支出费用，汇丰公司、建汇公司已向原石狮国土局提供相关凭证，原石狮国土局亦确认收到相关凭证，当事人双方对支出的具体项目和具体金额本身并无异议，汇丰公司请求金额为14375146.94元，应当首先扣除重复调减的策划推广876046元、税费430817.47元，计为13068283.47元。对此，一审法院根据“泉州东南有限责任会计师事务所”2018年12月26日作出的泉东专审字[2018]第12108号专项审计报告鉴定意见所列项目和金额，结合当事人双方自行委托的鉴定意见进行认定。鉴定意见的本质是言词证据，是个人对某事某物的看法，同其他证据享有同等的效力，应当经人民法院审查确认方可作为定案证据。本案中，针对前期投入费用，“福建德润会计师事务所有限责任公司”、“福建华达会计师事务所有限责任公司”、“福建德健会计师事务所有限责任公司”、“泉州东南有限责任会计师事务所”分别出具专项审计报告，分别得出了不尽相同的结论，其分歧和原因主要在于：列支范围包括对整个合同，还是只包括8份合同；列支时间包括投资意向书、8份合同、协议书以及协议书以后，还是只包括8份合同至协议书期间；列支主体是否仅限于建汇公司的前期投入费用，划转的股东费用应否列支；竞争性“方案竞赛”支出应列支几个方案产生的费用；开发商为争取项目而发生的费用应否列支；开发商因自身需要而发生的费用应否列支。一审法院认为，《协议书》约定的“宗地项目上乙方发生的前期投入费用”，应当包括因石狮迎宾馆项目开发建设需要，建汇公司[含汇丰公司、汇丰（石狮）公司划转由建汇公司承担的部分]在8宗使用权出让的土地上实际投入的和确定仍应继续投入的合理费用，扣除非宗地项目必需的、缺乏合理性的、重复计算的、未实际投入的费用。具体而言，关于列支范围、列支时间、列支主体，应当包括建汇公司以及汇丰公司、汇丰（石狮）公司为履行投资意向书、8份合同、协议书而实际投入的费用；关于划转由建汇公司承担的费用，应当考虑支出与宗地项目的关联性以及支出的必要性；关于竞争性“方案竞赛”的支出，应当考虑与宗地项目的关联性以及支出的必要性；关于开发商为争取项目而发生的费用，由于支出发生于合同订立以前，不应列支；关于开发商因自身需要而发生的费用，应当考虑支出与宗地项目之间的关联性。依此，属于《协议书》约定的“宗地项目上乙方发生的前期投入费用”，具体包括：贝尔高林国际（新加坡）私人有限公司设计费的税费43838.94元，福州雷力之星探测技术有限公司泉州分公司的地形图测量费50244.15元，福建省辐射环境监测站“电磁场强度测定费”20000元，博能（福建）建筑规划设计有限公司“设计费”430000元，泉州市一宏建筑模型设计有限责任公司“石狮迎宾馆地形模型”14000元，上海济景建筑设计有限公司“石狮梧园水库片区项目修建性详细规划设计费”480000元，上海谷地建筑设计咨询有限公司“石狮御山湖项目8区营销效果图的模型设计”4000元，广州光与影照明设计有限公司“石狮梧园地块市民广场配套管理用房A户外灯光设计”30000元，北京中科水景科技有限公司“水景喷泉”450000元，广州科美都市景观规划有限公司“石狮市梧园片区地块项目市民广场及销售展示区景观概念设计”230000元，福建省闽武建筑设计院有限公司“石狮市梧园片区市民广场配套用房A、B、B区、F区1号楼建筑施工图设计”1638312元，上海水石建筑规划设计有限公司“石狮市梧园片区地块市民广场公共配套用房A、F区1号楼方案设计”1050000元，石狮市保安服务公司“保安费”14400元、46800元，厦门喜登广告有限公司“石狮项目外展点布展”11766元，深圳市尼克艺术设计有限公司“石狮项目外展点沙盘及户型底座制作”18000元。关于中国瑞林工程技术有限公司厦门分公司“石狮市迎宾馆及配套区概念规划设计”162800元，属于开发商为争取项目而发生的费用，不属于前期投入费用，应由开发商自行承担。关于厦门市立丹行置业有限公司“市场调研、开发方案顾问费”150000元，该费用系签订投资意向书以后，开发商为宗地项目而实际支出的、与项目直接关联的费用，应予列入。关于上海水石建筑规划设计有限公司“石狮市梧园片区地块项目市民广场及销售展示区景观概念设计”230000元，属于开发商应甲方要求而实际支出的、与宗地项目有直接关联的、必需支出的费用，应予列支。关于厦门兴宏星装饰设计工程有限公司“万达广场办公室装修工程”897343元和福建省茂荣建设工程有限公司“万达广场办公室消防改造工程”188221元，属于项目投资必需支出的专项费用，因项目合同解除造成装修费用摊销亦无法填补的损失，应予列支。关于汇丰（石狮）公司注册资本印花税2500元，属于汇丰（石狮）公司的内部事务，与宗地项目无关，不应列支。关于汇丰公司捐款500000元、建汇公司捐款20000元，虽与宗地项目的建设有一定的关联性，但不属于必要的、合理的费用，不应列支。关于集团划转给建汇公司承担的“五险一金”783534.43元、工资230879.36元、人工费356272.86元，合计1370686.64元，虽建汇公司自身每月已列支，但系对社保关系在建汇公司的员工列支，宗地项目建设工作并非建汇公司独立实施，需要集团派员配合实施，与宗地项目有关联，系宗地项目所必需，划转由建汇公司承担具有一定的合理性，应予列支。关于建汇公司计提外派人员工资448022.79元，属于补计提外派人员的工资，“未支付”是指建汇公司未实际支付，而实际已由股东公司支付，划转由建汇公司承担具有一定的合理性，应予列支。关于建汇公司2014年7月29日后发生管理费用-人工费816679.72元，其中8月份398949.90元、9月份319876.08元、10月份97853.74元，虽发生于合同解除后，但属于建汇公司履行合同后续义务而产生的费用。其中2014年10月份补计提的工会经费52965.49元、职工教育经费39724.12元与宗地项目无关，其他人工费723990.11元，与宗地项目有关，属于合理支出，应予列支。关于管理费用-办公费用834013.41元，包括集团划转给建汇公司承担的管理费用-办公费263270.11元、其他办公费用543215.21元、购车费7000元、办公室装修费摊销20528.09元。其中，集团划转给建汇公司承担的管理费用-办公费263270.11元虽属于2013年8月27日至2014年7月29日期间的股东费用，但属于为完成宗地项目建设需要而支出的费用，划转由建汇公司承担具有一定的合理性，应予列支。办公经费142751.59元、固定资产折旧70600.25元、差旅费30993.10元、汽车费用47803.01元、办公室装修费摊销20528.09元和98961.26元、办公耗材9245元，合计420882.30元，与宗地项目有关，属于合理支出，应予列支。至于招待费用90806元、购入固定资产52055元、购车款7000元，合计149861元，与宗地项目无关，不应列支。关于集团划转给建汇公司承担的其他管理费用4634.33元，包括咨询顾问费2651元和财产保险费1983.33元，其中咨询顾问费2651元实际为汇丰（石狮）公司的验资费用，与宗地项目无关，不应列支；财产保险费1983.33元，系为项目资产投保产生的费用，与宗地项目有关，属于合理支出，应予列支。关于固定资产净值1690122.37元，因折旧已计入费用，固定资产净值不应计入项目成本，与宗地项目无关，不应列支。关于泉州市防雷中心石狮分中心“御山湖项目A1区及B区防雷装置施工质量跟踪检测”204369.12元和“御山湖项目A1区及B区建筑噪声排污费”341550元，因款项已退回，不应重复列支。关于“塔山水库管理用房重建”675980元，因未实际支付，不应列支。综上，《协议书》约定的“宗地项目上乙方发生的前期投入费用”的金额确定为9225760.37元，不属于“宗地项目上乙方发生的前期投入费用”的金额为3842523.1元。 综上，一审法院认为，汇丰公司与石狮市政府签订的《投资意向书》，通过挂牌方式竞得讼争8宗地块，宗地出让方案经石狮市政府批准，汇丰公司与原石狮国土局签订的案涉8份《国有建设用地使用权出让合同》，系当事人双方真实的意思表示，不违反法律规定，应当确认为合法有效。石狮市政府、原石狮国土局于2014年7月29日通知汇丰公司和建汇公司解除合同，汇丰公司、建汇公司、迎宾馆公司亦于同日在与石狮市政府签订的《协议书》中确认解除合同，故当事人双方的合同已经双方协商一致解除。汇丰公司和石狮市政府、原石狮国土局均确认汇丰公司、汇丰（石狮）公司设立建汇公司负责开发建设案涉8宗土地在内的地块并实际承接开发建设项目，因此支出前期投入费用。石狮市政府、原石狮国土局提前解除合同，已构成违约，建汇公司有权要求石狮市政府、石狮国土局承担违约责任、赔偿损失。原石狮国土局提前解除合同给建汇公司造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。建汇公司因宗地项目而支出的前期投入费用，系因原石狮国土局违约而实际产生的实际损失，汇丰公司要求原石狮国土局支付建汇公司前期投入费用9225760.37元，予以支持；超过该金额的部分，不予支持。汇丰公司以石狮市政府、原石狮国土局侵犯建汇公司合法权益、给建汇公司造成损失为由，要求建汇公司的董事会、监事向人民法院提起诉讼，建汇公司的董事会、监事自收到请求之日起三十日内未提起诉讼，汇丰公司作为建汇公司的股东有权为了建汇公司的利益以自己的名义直接向人民法院提起诉讼，是本案的适格原告。石狮市自然资源局承继原石狮市国土资源局、原石狮市住房和城乡规划建设局、原石狮市国土规划和房产管理局的部分职能，应当承担宗地项目产生的民事责任。石狮市政府与汇丰公司、建汇公司、迎宾馆公司签订《协议书》，承诺退还土地出让金、土地出让环节已交税费和前期投入费用，是对原石狮国土局应负债务的加入。因此，石狮市自然资源局和石狮市政府是本案的适格被告。汇丰公司要求石狮市政府对石狮市自然资源局应承担的上述债务承担共同偿还责任，不违反双方约定和法律规定，予以支持。据此，汇丰公司的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国公司法》第一百五十一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、石狮市自然资源局应于判决生效后十日内支付泉州建汇房地产开发有限公司项目宗地上发生的前期投入费用9225760.37元；二、石狮市人民政府对石狮市自然资源局的上述债务承担共同偿还责任。三、驳回汇丰置业（中国）有限公司其他的诉讼请求。案件受理费按判决金额计108050元，由汇丰置业（中国）有限公司负担31670元，石狮市自然资源局和石狮市人民政府共同负担76380元。 二审中，当事人未提交新的证据。经审查，一审认定事实清楚，应予确认。 本院认为，建汇公司系汇丰公司为进行案涉8宗土地的开发建设而设立，且建汇公司已依照8份《国有建设用地使用权出让合同》的约定投入大量人力物力对案涉8宗地块的进行项目设计及开发建设，原石狮国土局提前解除合同的行为，导致上述宗地项目无法实际进行开发建设，应根据案涉《协议书》的约定，补偿建汇公司因此而产生的实际损失即因宗地项目而支出的前期投入费用。因双方未在案涉《协议书》中就补偿项目及数额达成具体约定，此后亦未能就此达成一致意见，故一审法院依据查明事实，认定案涉《协议书》中“宗地项目上乙方发生的前期投入费用”的性质和范围，除原缴交土地出让金、土地出让环节已缴税费以外的其他前期投入费用，既包括因履行投资意向书产生的费用，也包括因履行8份合同产生的费用以及2014年7月29日后因履行建设用地使用权出让合同产生的后续费用，并在此基础上，结合在案的多份审计报告，充分考虑各项具体支出与宗地项目的关联性以及必要性，认定前期投入费用的具体项目与金额，并无不当，本院予以确认。石狮资源局与此相关的上诉请求，缺乏依据，不予支持。 综上所述，石狮资源局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费76380元，由石狮市自然资源局和石狮市人民政府共同负担（多预交的31670元予以退还）。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇二〇年二月二十日 法官助理 王佳森 书 记 员 陈斯煜 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。