广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1631号 上诉人（一审被告、反诉原告）：黄泳安，男，1994年10月22日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：苏成宝，广西杜坤律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：李宁，女，1971年2月8日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：周航程，广西通途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋歆迪，广西通途律师事务所律师。 上诉人黄泳安因与被上诉人李宁租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初498号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月14日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人黄泳安不服一审判决，上诉请求：一、请求撤销一审判决第一、二、三项，维持第四项判决;二、改判确认上诉人与被上诉人于2017年8月13日签订的《灏景商铺租赁合同》于2019年1月15日解除;三、改判上诉人应向被上诉人支付租金为19144.9元；四、改判被上诉人向上诉人退还物业费233元;五、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、上诉人与被上诉人经过友好协商并经过被上诉人同意后解除租赁合同，上诉人不存在违约的情形。上诉人于2018年11月份就向被上诉人提出终止《灏景商铺租赁合同》，被上诉人于2018年12月27日至2019年1月份多次征求上诉人的意见是否确定终止合同，上诉人也明确答复被上诉人确定终止合同了，上诉人与被上诉人多次见面协商，根据被上诉人的要求，上诉人于2019年1月15日前已将承租的商铺腾空，上诉人从2019年1月15日后不再使用和占用该商铺，但由于被上诉人认为上诉人尚未付清租金、水电费、物业费，多次以在外地或繁忙等理由不肯与上诉人见面交接，所以导致上诉人不能及时将商铺钥匙移交给被上诉人。既然被上诉人与上诉人双方已达成终止租赁合同的一致意见，并且上诉人按双方协商结果于2019年1月15日前已腾空商铺给被上诉人，所以双方签订的《灏景商铺租赁合同》于2019年1月15日已解除。这也是双方协商的一致意见，上诉人不存在违约情形。二、一审法院对租金核算存在错误，与实际产生的租金不符。1.虽然上诉人与被上诉人在合同约定2018年9月1日至2019年8月31日期间的每个月租金为13709元，但由于上诉人承租该商铺后生意惨淡，上诉人已向被上诉人提出2018年9月1日后的租金仍按每月12902元的标准计付，被上诉人也已同意，所以2018年9月份后的租金应按每月12902元每月计付。2.被上诉人认为上诉人从2018年11月份起不再交付租金与事实不符。上诉人已将2018年11月份的租金12902元交付给被上诉人，上诉人尚欠付的租金为2018年12月份租金12902元，2019年1月1日至15目的租金6242.90元，合计为19144.9元。3.上诉人在签订租赁合同前根据被上诉人的要求先支付1000元订金给被上诉人，加上2017年8月13日支付的37900无，上诉人向被上诉入支付的第一个月租金和履约保证金共为38900元，所以一审法院认为上诉人没有依据合同约定足额支付2017年12月的租金1002元给被上诉人是错的。三、上诉人不存在违约的行为，被上诉人要求上诉人支付违约金的主张不应得到支持。上诉人与被上诉人在合同中对违约责任有明确约定，先由上诉人向被上诉人交付26000元的履约保证金，合同期满或合同未期满但经双方达成协议解除本合同后，该保证金(无息)在清算时退还，如被上诉人违约的，须双倍返还履约保证金给上诉人，如上诉人违约，则保证金不予退还，所以合同约定的违约责任是承担支付26000元履约金的责任，而不是一审法院认定的77412元(六个月租金)。上诉人与被上诉人解除合同是双方在友好协商基础上达成一致的意见，所以上诉人无须向被上诉人支付违约金。被上诉人应将履约金26000元如数退还给上诉人。四、2019年1月15日后产生的水电费、物业费应由被上诉人承担。上诉人与被上诉人于2019年1月15日已终止租赁合同，所以2019年1月15日后产生的水电费、物业费由被上诉人承担。上诉人预交的2019年1月物业，管理费451.6元，由被上诉人退还233元给上诉人。五、一审法院适用法律错误，被上诉人要求上诉人支付违约金，但一审法院以被上诉人方的损失作为违约金的基准，并不是按照双方约定的26000元作为计算违约金的基准，因此上诉人认为一审法院适用法律错误。 被上诉人李宁辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。 李宁向一审法院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金、水电费、物业管理费、违约金共计140357.24元（其中租金56450元、水电费1201.64元、物业管理费451.6元，违约金82254元）及利息（利息自原告起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。 黄泳安向一审法院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《灏景商品租赁合同》于2019年1月15日解除；2.反诉被告向反诉原告退还履约保证金26000元；3.反诉被告向反诉原告退还物业费233元；4.反诉被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告李宁是梧州市西堤三路28号第7幢一层5号商场的所有权人。2017年8月13日，原告李宁（出租方）与被告黄泳安（承租方）签订《灏景商铺租赁合同》，双方约定：一、商铺位置为梧州市西堤三路28号第7栋一单元商场5号，租赁期限自2017年9月1日起至2020年8月31日止。二、履约保证金：被告向原告交纳履约保证金26000元，合同期满或合同虽未满期但经双方达成协议解除合同后，该保证金（无息）在清算时退还。三、租赁费用：第一个租赁年度（自2017年9月1日-2018年8月31日）每月租金12902元，原告给予被告三个月的免租赁费使用期，即第一年租赁费用从2017年12月1日开始计收；第二个租赁年度（自2018年9月1日-2019年8月31日）每月租金13709元；第三个租赁年度（自2019年9月1日-2020年8月31日）每月租金14515元。四、水电费：每月水电费及分摊的公用水电费由被告黄泳安支付，按月存入原告李宁指定的账户，其他第三方收取的物业管理费、卫生费等由被告支付。五、被告黄泳安于每月3号前交付当月租赁费用，付款方式采用银行转账。六、承租方责任：1、租赁期间，如被告不按照本合同约定的金额和期限交付租金和费用，每逾期1日应支付欠交金额的0.1%作为违约金给原告，如被告超过30天未按合同约定的金额和期限向原告交付租金和费用，原告有权解除合同，收回商铺，被告已投入的装修及保证金归原告所有不予退回。2、被告不得将商铺转租给第三方，如被告黄泳安确因特殊情况需退租的，必须提前90天书面告知原告，经双方协商原告书面同意方可解除合同。否则商铺内不可移动的装修无偿归原告所有，保证金归原告所有不予退回，另外须赔偿半年租金弥补原告损失。被告黄泳安承租西堤三路28号第7幢一层5号商场用于经营梧州市长洲区金豪斯酒类经营部，该经营部于2017年9月12日注册，于2019年2月14日注销登记。双方签订合同后，被告黄泳安于2017年8月13日向原告李宁转账支付37900元，其中包括履约保证金26000元、2017年12月租金11900元。之后，被告分别于2018年1月22日、2月7日、3月6日向原告支付2018年1月至2018年3月租金每月12902元，分别于2018年4月11日、5月7日、6月6日、7月6日、8月14日、9月4日、10月15日、11月9日向原告支付2018年4月至11月租金每月12900元。另外，被告黄泳安于2019年1月17日向承租商铺的物业公司即广西梧州市粤成物业管理有限公司支付1393.1元，其中包括2018年11月至2019年1月物业费1354.8元、2018年7月至12月消防维护费38.3元。广西梧州市粤成物业管理有限公司灏景尚都客服中心于2019年3月11日发出《催缴款通知》，向7#一层5号铺业主催收2019年2月至3月物业费903.2元。原告的商铺自2018年10月至2019年2月期间产生电费1094.26元，自2018年12月至2019年2月期间产生水费107.38元，原告已垫付水电费共1201.64元。2018年12月之后，被告不再继续向原告支付租金。双方通过微信、短信进行联系。其中，2018年12月，被告提出将商铺转租给第三人。2019年1月7日，原告向被告发出信息，要求被告尽快决定是否退租，原告需要另找租客。2019年1月30日，原告向被告发出信息，询问被告是否提前退租，并要求被告付清拖欠的租金等费用；被告回复称“我们早已经决定提前退租了，1月15日我们就清理了我们的东西腾空商铺给你了；原告回复称“你们是答应1月15日把商铺交还给我，但是15日之后，我打了几个电话，你都说没拿到锁匙……至今锁匙还在你们那。”2019年3月7日，原告向被告发出信息，要求其下午两点四十开门让人看铺；被告回复请原告过来拿钥匙。2019年3月20日，原告向被告发出信息，要求被告给钥匙开门。2019年4月11日，原告向被告发出信息，告知被告：因原告多次询问被告商铺内物品是丢弃还是未搬走，被告都不回复，被告若本月11日前你再不搬走就当垃圾处理。原告认为，被告黄泳安没有足额支付2018年9月至10月租金，从2018年11月起不再支付租金、水电费并单方退租，故诉至该院成讼。在庭审过程中，原告确认双方于2019年2月底解除《灏景商铺租赁合同》。原告代理人陈述，被告的经营部于2019年2月14日注销登记，原告当月要求被告腾空商铺并返还商铺钥匙，截至2019年3月20日，被告没有向原告返还商铺钥匙，商铺内仍存放有被告的物品。被告代理人陈述，被告于2018年10月向原告提出退租，2019年1月期间双方多次协商，原告口头同意终止合同并要求被告于2019年1月15日前腾空商铺；2019年1月15日，被告单方搬走商铺内的物品；2019年2月20日左右，被告向原告返还商铺钥匙，但双方没有办理书面交接手续。 一审法院认为，原告李宁与被告黄泳安签订《灏景商铺租赁合同》，双方成立租赁合同关系。该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。本案的争议焦点为：一、原告(反诉被告)与被告(反诉原告)是否已经解除《灏景商铺租赁合同》？二、被告是否拖欠原告租金、水电费、物业管理费？三、被告是否应当向原告支付提前解除合同的违约金？四、反诉被告是否应当向反诉原告返还履约保证金及物业费？关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原、被告约定《灏景商铺租赁合同》的租赁期限至2020年8月31日止，被告自2018年12月开始拖欠租金。经原告询问后，被告于2019年1月30日在短信中表示决定提前退租。被告在租赁期限尚未届满前要求退租，原告明确表示同意才产生解除合同的效力。被告主张原告口头同意解除合同，被告于2019年1月15日已搬离商铺，双方签订的《灏景商铺租赁合同》自2019年1月15日已解除。对此该院认为，根据原、被告的短信内容，原告于2019年1月30日仍在询问被告是否退租；而被告一直没有与原告办理商铺交接手续，至2019年3月20日仍未将商铺钥匙交还给原告。故被告提供的证据并不能证明原告于2019年1月15日前表示同意解除《灏景商铺租赁合同》，双方的行为也未终止该合同，《灏景商铺租赁合同》自2019年1月15日尚未解除。原告在庭审过程中表示确认双方签订的《灏景商铺租赁合同》于2019年2月底解除，符合法律规定，该院确认原告与被告签订的《灏景商铺租赁合同》于2019年2月28日解除。关于第二个争议焦点。合同约定，从2017年12月1日开始计收租金，至2018年8月31日每月租金为12902元；自2018年9月1日至2019年8月31日，每月租金为13709元。被告于2017年8月13日开始支付2017年12月的租金，其中支付了2017年12月的租金11900元，以及2018年9月、10月、11月租金各12900元。被告没有依据合同约定足额支付2017年12月的租金1002元，以及2018年9月、10月、11月租金2427元，合计3429元，被告也没有提供证据证明原告同意变更租金的金额，故被告应当支付2018年9月至11月尚欠的租金3429元。2018年12月后，被告没有继续支付租金。被告应当支付至双方解除合同之日止，即自2018年12月至2019年2月28日的租金41127元。以上合计，被告拖欠原告租金44556元(41127元+3429元)。另外，合同约定，租赁期间产生的水电费、物业管理费由被告承担。双方在解除合同前，被告拖欠原告租金44556元、水电费1201.64元、物业管理费451.6元，构成违约。因此，被告应当向原告支付租金44556元、水电费1201.64元、物业管理费451.6元，合计46209.24元及逾期付款利息。利息计算，从原告起诉之日，即2019年4月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率，计至被告实际清偿之日止。关于第三个争议焦点。原、被告约定《灏景商铺租赁合同》的租赁期限至2020年8月31日止，被告作为承租方在租赁期限尚未届满前单方提出解除合同，构成违约，造成原告预期的租金损失，应当承担相应的违约责任。合同约定，被告提前退租须赔偿半年租金作为违约金。关于提前退租违约金的确定，应当以出租方免租期的租金损失作为依据。本案中，原、被告在合同中约定租赁期间的前三个月为免租期，如果双方均按合同约定履行合同，原告预期可取得33个月的租金收入。《灏景商铺租赁合同》自2019年2月28日提前解除，合同解除前，被告仅需支付15个月的租金，而原告在解除合同后将商铺再次出租，同样需要给予新承租方一定期限的免租期，在免租期间原告并没有租金收入。因此合同约定以半年的租金作为被告提前退租的违约金，并没有过份高于原告造成的损失。因合同约定租金每年递增，双方没有明确约定半年租金以哪年为准，故该院以最低的租金标准计算违约金。因此，被告应当向原告支付提前解除合同的违约金77412元(12902元×6个月)。关于第四个争议焦点。双方在签订合同时，反诉原告黄泳安向反诉被告李宁支付26000元履约保证金。该保证金除作为合同履行的担保以外，亦作为反诉原告承担违约责任的方式。虽然双方在合同中约定，反诉原告提前退租的，反诉被告有权没收履约保证金。但反诉被告已要求反诉原告按半年租金支付提前解除合同的违约金，如果反诉被告同时获得没收反诉原告保证金的赔偿，已过份高于反诉被告造成的损失。因此，反诉被告李宁应当向反诉原告黄泳安返还履约保证金26000元。反诉原告黄泳安支付物业管理费至2019年1月，因双方签订的《灏景商铺租赁合同》自2019年2月28日才解除，反诉被告仍需承担2019年1月期间的物业管理费。现反诉被告要求反诉原告返还2019年1月的物业管理费233元，没有法律依据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决：一、确认原告(反诉被告)李宁与被告(反诉原告)黄泳安签订的《灏景商铺租赁合同》于2019年2月28日解除；二、被告黄泳安应向原告李宁支付租金、水电费、物业管理费合计46209.24元及逾期付款利息(利息计算，从2019年4月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率，计至被告实际清偿之日止)；三、被告黄泳安应向原告李宁支付提前解除合同违约金77412元；四、反诉被告李宁应向反诉原告黄泳安返还履约保证金26000元；五、驳回反诉原告黄泳安的其他反诉诉讼请求。 二审期间各方当事人没有向本院提供新的证据材料。一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案的租赁合同应认定于何时解除？2、上诉人是否存在违约行为？3、上诉人应向被上诉人支付的各项费用是什么？数额是多少？ 涉案的租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应严格依约履行。现有证据表明上诉人在2018年11月后不再支付租金，并在被上诉人询问后，单方明确提出解除涉案的租赁合同，没有证据证明双方是协商一致解除合同，一审法院以被上诉人庭审过程中表示确认涉案租赁合同的解除时间来认定涉案租赁合同于2019年2月底解除符合法律规定，本院予以确认。如上所述，涉案租赁合同的解除是由于上诉人单方提出且不再支付租金所致，合同解除前，上诉人应按合同约定向被上诉人支付相应租金和水电费等各项费用，一审法院判决上诉人向被上诉人支付尚欠租金、水电费、物业管理费合计46209.24元及逾期付款利息合理合法，计算准确，本院予以确认。上诉人在租赁合同期满前提出解除合同是违约，应承担相应的违约责任。关于违约金应如何确定的问题，合同约定了如果上诉人违约，履约保证金归被上诉人所有不予退回，另外须赔偿半年租金弥补被上诉人损失，一审综合被上诉人的诉讼请求及考虑被上诉人的预期收益、已给予上诉人三个月免租期、上诉人未到期提出解除合同造成租赁物收取租金空窗期等情形，以合同内最低的月租金计算六个月确定违约金，判决上诉人向被上诉人支付提前解除合同的违约金77412元合理合法，本院予以支持。上诉人认为合同是双方协商一致解除、自身没有违约不应该支付违约金等主张没有提供充足的证据予以证实，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人黄泳安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费3107元（上诉人黄泳安已预交），由上诉人黄泳安负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黎江玲 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年二月二十日 法官助理 韦钦仁 书 记 员 覃 烯 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。