成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初8794号 原告：王光玉，女，1962年3月17日出生,汉族,住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：曾志云，四川法翼行律师事务所律师。 被告：范军，男，1970年3月19日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：李建平，四川蜀正律师事务所律师。 原告王光玉与被告范军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王光玉及其委托诉讼代理人曾志云、被告范军及其委托诉讼代理人李建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王光玉向本院提出诉讼请求：请求依法判令范军继续履行王光玉与范军于2001年11月11日签订的《房屋转让协议》，将位于原四川齿轮厂家属区22栋505室房屋登记至王光玉名下。在本案审理过程中，王光玉将诉讼请求变更为：1.请求判令解除王光玉与范军于2001年11月11日签订的《房屋转让协议》；2.请求判令范军退还购房款21000元；3.请求判令范军赔偿王光玉损失266000元。事实和理由：王光玉与范军于2001年11月11日签订了《房屋转让协议》，范军将位于原四川齿轮厂家属区22栋505室住房出售给王光玉，价款为30000元，支付方式为签订协议之日支付21000元，剩余9000元待范军将案涉房屋不动产登记变更至王光玉名下后再行支付。范军于签订合同当日向王光玉出具收到购房款21000元的收条一张，现房屋已达到过户条件，王光玉多次找到范军要求其履行过户义务，但范军均予以拒绝，且范军现已将房屋过户给案外人，导致合同目的不能实现，为维护王光玉合法权益，特向法院提起诉讼。 范军辩称，1.王光玉与范军在2001年11月11日签订的《房屋转让协议》无法律约束力。范军在2001年11月对该房产并无处分权，案涉房产系原四川齿轮厂房改房，享受该权利的人是范文勋，虽然范军与范文勋是父子关系，但不享有该房产处分权。范文勋并没有授权委托范军处置该房产，范军处分他人财产系无权处分行为，王光玉也未举证证明权利人范文勋有追认的意思表示，范军处分案涉房屋的行为为无效行为。王光玉并非善意第三人，善意第三人需具备3个要件，主观善意、支付对价、不动产已经过户，王光玉主观并非善意，因为王光玉明知权利人在世并且明知权利人并非范军，也明知范军无权代理，并且该不动产并没有过户登记，所以房屋买卖协议是无效协议，无效协议不产生物权变动的法律效果；2.双方串通的行为损害了第三人的合法权利，双方在2001年11月11日签订的房屋转让协议第3条陈述原房主范文勋已故多年，而事实上，范文勋是2002年6月19日因病去世，双方签订房屋转让协议时，原房主范文勋正瘫痪在床，双方虚构房主死亡的事实，行为人主观上均有恶意，该行为正是民法通则154条规定的行为人与相对人恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为，该法律行为无效，《民法通则》第58条第4款也规定，恶意串通损害国家、集体或第三人利益的行为无效，合同法第52条第2款规定，恶意串通损害国家、集体或第三人利益的行为无效。《民法总则》第155条规定，无效或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力；3.合同无效，王光玉诉请赔偿266000元无法律依据，无效行为不能产生一定的法律效果，王光玉诉请赔偿266000元因为双方《房屋转让协议》无效，所以该诉请没有合法依据，当然不能得到法律的支持，所以请求法庭依法驳回王光玉的诉讼请求。 本院经审理后认定事实如下：1992年12月20日，案外人范文勋（已故）与四川齿轮厂签订《双流县公有住房买卖协议书》，约定范文勋购买四川齿轮厂的住房第22幢3单元第5层505号房屋一套，总房价为7520.45元，优惠后实际付款3576.3元。 2001年11月11日，范军（甲方，系范文勋之子）与王光玉（乙方）签订《房屋转让协议》，约定:“1、原四川齿轮厂家属区22栋505室，在2000年中期以三万元价格转卖于乙方王光玉，乙方当时由本厂职工刘焕荣代办。2、原四川齿轮厂住房22栋505室，因当时的房屋户主原因，乙方只付给甲方人民币二万元整，还余下的六千元未付。3、现因甲方原户主范文勋已故多年，现户主范文勋之独子范军为户主。4、经过甲、乙双方协商，由现房屋乙方王光玉亲自和甲方经办。5、因房屋的房产户口是原甲方范文勋，现乙方王光玉补够房款余下六千元整，甲方在以后，有责任全力帮助乙方办转让房屋产权户口的责任。乙方已付给甲方二万一千元整，待产权办完后再付余款给甲方，此间甲方无权干涉乙方。”王光玉向范军支付了购房款21000元，范军于合同签订当日向王光玉出具《收条》载明“今收到王光玉付房屋购买款21000元（大写贰万壹仟元整），房屋地址：四川齿轮厂家属区22栋505室。”合同签订后，范军将案涉房屋交付给了王光玉。 2018年8月1日，范军向双流公证处申请公证，该公证处出具《公证书》载明：“申请人范军因继承被继承人范文勋、邓绍华夫妻二人的遗产，于二〇一八年七月三十日向本处申请办理继承公证，并提供了以下证明材料……现查明事实如下：一、被继承人范文勋于2002年6月19日因病在家中死亡；被继承人邓绍华于2000年10月6日因病在家中死亡。二、继承人范军向本处申请继承被继承人范文勋、邓绍华遗留的下列财产（属被继承人范文勋、邓绍华夫妻二人共有的财产）：在镇五朵莲（《双流县公有住房买卖协议书》中该房屋地址：双流县）遗留有建筑面积为51.09平方米的房产一处［见：业务件号：权0141236、权证号：双新00×××××的《房屋信息摘要3》、《双流县公有住房买卖协议书》］，上述房产为被继承人范文勋、邓绍华夫妻二人的遗产……因此，兹证明被继承人范文勋、邓绍华夫妻二人遗留的上述遗产应由其儿子范军继承”。 另查明，案涉房屋于2019年8月27日登记至范军名下，登记原因：房改房购买（含房改部分产权完善）。2019年11月15日，范军陈述以380000元的价格将案涉房屋出售给了案外人蒋树勇、雷昕童并签订了《成都市存量房买卖合同》，2019年12月4日，案涉房屋登记至案外人蒋树勇、雷昕童名下。 本院在受理本案后，于2020年1月3日向范军送达了民事起诉状副本等材料。 以上事实，有双方当事人陈述、《成都市存量房买卖合同》、《房屋转让协议》、《收条》、房屋信息摘要3、《公证书》等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，本案争议的焦点为：1.范军与王光玉签订的《房屋转让协议》是否有效；2.若《房屋转让协议》有效，双方签订合同的解除权条件是否成就，范军是否应当向王光玉退还购房款并承担相应损失。对此，本院综合评判如下： 一、关于范军与王光玉签订的《房屋转让协议》是否有效的问题。本案中，范军陈述其与王光玉签订《房屋转让协议》时案涉房屋的产权人系其父亲范文勋，其对案涉房屋并无处分权，双方签订的《房屋转让协议》应当无效。对此，本院认为，在王光玉、范军签订《房屋转让协议》时，范文勋尚在世，案涉房屋并未发生继承，范军也未取得房屋的所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，范军以缔约时未取得房屋所有权为由主张合同无效无事实和法律依据。此外，范军辩称因签订合同时范文勋尚在世，双方恶意串通的行为损害了范文勋的利益，故合同无效，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”之规定，范军提供的证据不足以证明在签订合同时王光玉与其存在恶意串通的情形，范军作为范文勋的儿子明知其父亲在世仍然出售房屋，现又以其与王光玉恶意串通为由主张合同无效严重违反诚实信用原则，且虽然范军与王光玉签订了《房屋转让协议》并收取了王光玉的购房款，但该套房屋由于范文勋去世已经由范军继承，双方签订的协议并未损害范文勋的合法权益。综上，王光玉与范军签订的《房屋转让协议》不存在无效的情形，应属有效。 二、关于双方签订合同的解除权条件是否成就，范军是否应当向王光玉退还购房款并承担相应损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，因案涉房屋已过户至案外人名下，范军客观上已不能协助办理案涉房屋的交易过户手续，王光玉享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”之规定，双方签订的《房屋转让协议》于本院向范军送达民事起诉状副本之日即2020年1月3日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，范军与王光玉之间签订的《房屋转让协议》解除后，范军应当向王光玉返还购房款21000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，范军在取得案涉房屋的所有权后应当立即协助王光玉办理过户手续，但其恶意违约，立即将案涉房屋另行出售给他人，导致合同不能继续履行，应当承担违约责任；同时，签订合同时案涉房屋尚未取得权属证书、房屋的权利人范文勋尚在世，王光玉应当尽到审慎审查的义务。结合签订合同时房屋的状况、案涉合同实际履行情况（含房款支付情况、交付使用情况、房屋产权变动情况等）、范军的违约程度、双方的过错大小等因素，本院酌情认定范军向王光玉赔偿损失190000元为宜，对王光玉主张的超过该部分的损失本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告王光玉与被告范军签订的《房屋转让协议》于2020年1月3日解除； 二、被告范军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王光玉返还购房款21000元； 三、被告范军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王光玉赔偿损失190000元； 四、驳回原告王光玉的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2853元，诉讼保全费1520元，共计4373元由被告范军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱盛林 二〇二〇年二月十日 法官助理 陈 妮 书 记 员 喻鸿凯