广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1323民初5281号原告：蔡赐孟，男，1987年6月25日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，委托诉讼代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。被告：洪炯虎，男，1987年10月10日出生，汉族，户籍地广东省海丰县，委托诉讼代理人：周文月，广东深誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玢，广东深誉律师事务所律师。被告：刘元海，男，1974年7月8日出生，汉族，户籍地湖北省阳新县，委托诉讼代理人：庞春政，广东冠豪律师事务所律师。被告：广东吉径律师事务所，住所地深圳市龙岗区布吉街道中兴路金运家园2A-214/215。负责人：陆志一。委托诉讼代理人：陆志一，广东吉径律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜加恩，广东吉径律师事务所律师。原告蔡赐孟与被告洪炯虎、刘元海、广东吉径律师事务所（以下简称吉径律所）合同纠纷一案，原告列洪炯虎、刘元海、黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强、吉径律所为被告向本院提起诉讼，本院于2018年9月12日立案受理。诉讼期间，原告申请撤回对被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强的起诉，本院口头裁定予以准许。本案依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理，原告蔡赐孟的委托诉讼代理人谢佛鹏，被告洪炯虎及其委托诉讼代理人周文月、被告刘元海及其委托诉讼代理人庞春政、被告吉径律师的委托诉讼代理人杜加恩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蔡赐孟向本院提出诉讼请求：1、判令被告洪炯虎返还购房款238950元及利息，利息以238950元为基数、按银行同期贷款利率从2017年8月6日计算至付清时止。2、被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强、刘元海、广东吉径律师事务所对上述债务承担连带责任。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告以合作建房名义出售广东省××市××县××盐灶××村小盐田《海岸居》房屋。2017年8月6日，原告与被告洪炯虎签订《合作建房协议书》。该协议第二条，被告保证已合法取得该地使用权，并依法办理完毕建设手续，且该地权利不受法院、政府的任何不当限制，也不存在第三人权利及受第三人权利不当限制，如出现与前述保证不符的任何情形，由被告负责。在此情形下，原告出资238950元购买海岸居9#楼第十五层1501号房（三房二厅），建筑面积约113.79平方米（以国土部门测量为准）毛坯房。2017年8月6日，原告分别支付238950元给被告洪炯虎。《合作建房协议书》经过了广东吉径律师事务所陆志一律师见证，原告相信协议书合法有效。各被告之间的关系。被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强共7人合作建设海岸居，这7人与刘元海合作，7人出地，刘元海出资建设。刘元海与洪炯虎合作。洪炯虎与原告签署合同，将涉案违建房屋销售给原告。2018年4月12日，惠东县相关部门以海安居是违法建筑为由进行拆除。南方都市报等媒体进行了报道。依据法律规定，被告洪炯虎销售违建房屋给原告，洪炯虎应返还售楼款给原告，被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强7人与刘元海合作进行非法建设，是共同建设方，与原告损失有因果联系，应当承担连带责任。被告洪炯虎辩称，1、洪炯虎与原告实质是房屋买卖关系，在合同签订时双方均存在过错；2、洪炯虎与原告签订的合作建房协议可以看出原告对涉案房屋的属性是明知的，并且愿意以远低于市场价格与原告进行房屋买卖，涉案房屋的均价是两千多元/平方米，大概是周边市场价格的五分之一，说明原告是愿意承担相关风险的，签合同时原告未要求被告向其出示房地产开发相关手续及证件，双方均存在过错。依据合同法的规定，双方因各自过错造成的损失由双方各自承担；3、涉案地块由村民提供，并在协议中明确涉案地块的相关手续由村民负责，涉案地皮无产权纠纷，该项目由刘元海统一承接后分包给洪炯虎，最后该房屋落成后共享利益。再者，房屋修建时，竣工后我方并未收到任何关于相关地块的行政处罚或者告知文件，洪炯虎对涉案地块的手续问题并不知情，且依据各方签订的协议，该地块由七位村民及刘元海作保，洪炯虎始终不存在恶意。被告刘元海辩称，1、本案为合作合同纠纷，刘元海并非合作合同的相对方，并非本案适格被告；2、合同系原告与洪炯虎自愿签订，且依据合同内容以及参考周边的房屋价格，可以认定原告对房屋现状是知情的，原告对合同的解除或无效本身存在巨大过错;3、刘元海只是地块上的施工人，施工中所需的一切手续以及用地均系由七位村民负责办理；4、七位村民积极参与并分享了收益，应当为本案被告；5、房屋由洪炯虎与原告合作建房，收益均由洪炯虎分享，刘元海并未分享任何收益；6、工程开工后一直未收到任何政府的处罚文件或被采取行政强制措施等，在监管上存在过错；7、合同约定的利益共享与风险共担应为合作合同纠纷；8、合同通过律所见证，对合同的效力以及是否违法的情形由律所控制风险，特别是周围普遍存在着农民房情形且该情形已存在多年；9、原告并未举证证明房屋系违法的。综上，我方认为从合同本身而言，我方并非合同相对人。从合同效力而言，并无任何证据证明合同无效。从合同的收益方而言，我方并未收取任何的收益。从合同的无效或解除过错责任而言，原告本身存在重大过错，其应承担合同无效或解除的最主要责任。被告吉径律所辩称，（一）诉请没有法律和事实依据，依法应予驳回。1、原告诉状陈述虚假。原告在见证前已与见证人以外的被告签订《合作建房协议》，但除了另案原告庞丽娟外，其余原告、被告为抹杀签约时即明知合建（买卖）违法，恶意串通，以损害国家、案涉集体土地利益为代价，谋取非法暴利的事实而未提交第一份《合作建房协议》。2、诉状说原告签订了前述协议，并付完购房款后，被告为打消原告疑虑，才要求再次签订经见证的《合作建房协议》，并同时将被告此前与其他合建人签订的若干《合作建房协议》提供给原告，违背事物发展规律。3、紧邻案涉房屋的碧桂园的房价非常透明，两边的价格有天壤之别，原告不可能不知道；4、如为合建，签订第一份《合作建房协议》时，被告未向原告提供（出示）土地使用权证、建设、施工、规划审批手续，也没有见证的“误导”。5、关于法律适用。民法关于“恶意”的认定，即明知违法仍为之；作为完全民事行为能力人，任何人不得以不知为由而违法；域外自然人在本国进行诉讼，应适用本国法律。基于本案相关原告支出巨额购房（合建）款和交易过程漫长的事实，其应研究过案涉法律，推定其明知法律规定，符合事实和法律。根据民法通则、民法总则的规定，双方已获取或拟获取的财产利益应返还国家或案涉集体，双方因违法遭受的损失各自承担，原告无权要求任何人赔偿。（二）关于见证，见证不是本所及律师所为。1、从形式上分析，见证文件没有本所盖章、律师签字；2、本所、律师执业证复印件来源、见证印章问题。（1）本所对外签订顾问合同，都要向顾问企业提供本所及承办人执业证复印件；（2）本所对外签委托合同，都要向委托人提供承办人执业证复印件；（3）本所向国家机关（机构）申请、查询、参与行政听证等，都要向该机关（机构）提供承办人执业证复印件；（4）本所参与诉讼、仲裁、调解，都要向法院、仲裁委及相应调解机构提供承办人执业证复印件；（5）本所系公开合法执业机构，所的执业证随时悬挂于前台显眼处，委托人、潜在委托人和咨询者随时可以拍照，所拍照片在大多数打字复印店、广告制作店都可复制得跟原件基本一致；（6）律师名片发无数张，其上记载了律师电话、执业证号。3、从见证文书分析，《合作建房协议》并无见证人审阅、保证、确认证件、文件真实、合法的内容，但《见证书》上却记载“基于《合作建房协议》的约定，见证人已审阅文件、证件，各方共同保证、确认证件、文件真实、合法”，简直是前言不搭后语，不可能是律师制作。综上，本所、律师执业证复印件可能来源于任何渠道，见证印章可根据律师执业证复印件、名片私刻，原告提供的见证文书、本所、律师执业证复印件、见证印章不能证明本所、律师进行案涉见证。4、即使存在见证，本案为被告与原告的合同纠纷，见证人非合同相对人，也不是本案适格被告。5、根据法律规定，见证人在此类案件中也不应承担连带和补充责任。原告围绕其诉讼请求，提交了以下证据：1、原告与洪炯虎签订的《合作建房协议书》；2、吉径律师见证书；3、刘元海与洪炯虎签订的《合作建房协议书》；4、黄志强等人的《村民建房申请书》；5、建房申请书；6、收据；7、被告吉径律所名片。被告洪炯虎、刘元海、吉径律所均未向本院提交证据。本院在另案中依职权调取的证据：1、国土行政部门对涉案土地的性质情况的相关函件；2、国土行政部门对涉案建筑物的拆除通知书及县政府会议纪要；3、深圳市律师协议会调取深律纪处字第（2018）46号处罚决定书。本院组织当事人进行证据交换及质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷为据。对当事人有争议的事实和证据，结合当事人的质证意见、庭审陈述和经审查确认的证据进行综合认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院认定事实如下：2016年10月26日，案外人黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强七人出具《村民建房申请书》，内容为:为了借碧桂园十里银滩旅游开发的春风，响应国家建设新农村奔小康的号召，积极配合对园区旅游客的服务，我们几户村民自愿组合，将剩余一点相邻宅基的土地联合建房，具体位置：桥头小盐田上。除自家居住外，用于谋取生活来源，服务于园区游客，特向组、村委会提出申请。2016年10月26日，案外人惠东县稔山镇盐灶背村民委员会在“情况属实，同意申请”上盖章。2016年11月3日，案外人黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强七人（甲方）与被告刘元海（乙方）签订《合作建房协议书》（以下简称第一份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方提供位于惠东县××盐灶××村小盐田13000平方米的宅基地，并负责协助乙方顺建十六层半以上，乙方负责全部资金并负责承建六至八栋楼房达到实际使用标准（总建筑面积约10万平方米）。2、合作期限为70年，70年后无偿归还甲方。3、具体产权分配：建好的六至八栋楼房，其中两栋占地面积各约900平方米的十六层半楼房归甲方所有，栋号分别为肆栋和柒栋；其他楼房产权全部归乙方所有，其能建的楼层高度不受甲方限制。4、归属乙方所有楼房的使用及处置不受甲方限制，同理归属甲方所有楼房的使用及处置也不受乙方限制，即双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。二、甲乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系；负责工地道路畅通、水电表安装到工地；本工程由乙方自备材料、自行建筑、甲方必须配合乙方不受当地垄断所有材料干扰。2、乙方负责该六至八栋楼房的全部建设资金筹集；负责全部楼房的规划、设计；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均各自清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，合作期间如因其他原因（包括但不即于乙方承建期间发生的政府部门干预或不可抗力的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算。2016年11月12日，被告刘元海（甲方）与被告洪炯虎（乙方）就合作兴建位于惠东县××盐灶××村小盐田“海岸居”小区规划图中的9栋和10栋事宜签订《合作建房协议书》（以下简称第二份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方负责提供地皮，乙方负责出资并建设，楼房分配为：“海岸居”小区规划图中的9栋占地面积约1200平方米，规划图中10栋占地面积约800平方米，双方按3:7比例对已建成的楼房面积分配（9栋的产权归乙方所有，不足分配面积在10栋5楼以上按好差搭配补给乙方，其他全部产权归甲方所有）。甲方负责关系协助乙方顺建至十六层半以上。2、合作期限为70年。3、双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。4、乙方必须在2018年2月前全部竣工，否则乙方应承担违约责任。二、甲乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系……2、乙方负责楼房的全部建设资金筹集；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均各自清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，合作期间如因其他原因（包括乙方承建期间发生的政府部门干预或发生不可抗力的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算。七、本协议甲乙双方签字后，乙方在两天内向甲方支付660000元费用后生效。2017年8月6日，被告洪炯虎（甲方）与原告（乙方）签订《合作建房协议书》（以下简称第三份协议），主要约定：双方决定以甲方出地、乙方出资的形式，在甲方拥有的位于广东省××市××县××盐灶××村小盐田《海岸居》9#楼合作建房。一、甲方保证已合法取得该地使用权，并依法办理完毕建设手续，且该地权利不受法院、政府的任何不当限制，也不存在第三人权利及受第三人权利不当限制，若出现与前述保证不符的任何情况，由甲方负责。二、甲方负责设计、施工、工程质量、产权证照办理。三、房产分配：乙方出资238950元整，第十五层1501号房，建筑面积约113.79平方米毛坯房归乙方所有。四、付款方式为一次性付清。五、乙方付清合作建房款后，乙方享有该房产70年产权，该房的所有权（即出租、转让、赠送与继承等权利，包括征收、拆迁等与乙方房屋对应的补偿），享有与该房关联的公共利益，承担相应义务（及时缴交水电费、物管费等）。六、本协议经双方签字后生效，双方对协议的内容、性质及各自的权利义务均充分了解，且理解一致，任何一方违约，应承担违约责任。七、为节约签约、履约成本，简化交易手续，并基于双方的信任，决定委托律师为签订本协议提供见证。2017年8月6日，被告洪炯虎出具内容为“今收到蔡赐孟交来海岸居9#楼1501房合作建房款238950元”的《收据》交原告收执。原告蔡赐孟主张上述第三份协议经被告吉径律所见证，提交2017年8月6日的《见证书》，该《见证书》内容载：一、委托人声明1、基于《合作建房协议书》的约定，《合作建房协议书》记载土地、房屋涉及的文件、证件已提交见证人及委托人审阅，其真实性由各方确认、保证。二、见证事项1、双方相貌是否与其出示的身份证上的相片相符；2、双方签名是否与其出示的身份证上的记载相符；3、《合作建房协议书》是否双方亲自签署。三、见证意见1、双方相貌与其出示的身份证上的相片相符；2、双方签名与其出示的身份证上的记载相符；3、《合作建房协议书》是双方亲自签署。四、见证人申某，基于《合作建房协议书》的约定，《合作建房协议书》记载土地、房屋涉及的文件、证件已提交见证人及委托人审阅，其真实性由各方确认。见证人处加盖长方形印章“广东吉径律师事务所执业律师：陆志一执业证号：14403201110141529”。《见证书》附件内容包括第一份协议、第二份协议、第三份协议、村民建房申请书、陆志一律师的执业证复印件。同时，该《见证书》并加盖“广东吉径律师事务所骑缝章”。原告于当天支付1000元律师见证费，律师见证费《收据》经手人处加盖“中国注册执业律师陆志一”印章。庭审中，原告称涉案款项时签订协议当天刷卡一次性支付。被告洪炯虎称，有收到房款，是分三期支付，之前已经有一份合作建房协议，按建房的比例支付，收到的房款用于建设工程费用支出。被告刘元海称，其只是一个工头，案涉地块的相关手续都是当地村民负责的，其只负责规划，不清楚土地的性质；“海岸居”一共有十一栋，已经建好了十栋，其中1、2、3、5栋是自己直接建的，与洪炯虎合作建设了第9、10栋，收益按比例和协议分配，9栋归洪炯虎，10栋由其和村民分。案涉房产所在的“海岸居”因涉及违法用地、违法建设已于2018年4月12日被行政职能部门启动整体清拆程序，“海岸居”楼盘在原告蔡赐孟提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。另查一，被告吉径律所系于2011年11月14日注册成立的有限合伙企业，负责人为陆志一。在被告吉径律所陆志一律师2016年6月26日为案外人吴某琴与案外人钟某林的《房屋转让协议书》见证中，该见证书的“广东吉径律师事务所骑缝章”与涉案见证书的“广东吉径律师事务所骑缝章”肉眼辨识是一致的。2018年12月21日，深圳市律师协会对陆志一律师作出深律纪处字[2018]46号处分决定书，认为陆志一律师在上述《房屋转让协议书》见证业务中，仅对双方签字行为进行见证，违法《律师见证业务工作细则》的规定，为非商品房转让提供律师见证服务的行为也违反了深圳市司法局印发的《关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务的通知》的规定，对陆志一律师予以“通报批评”处分。另案[(2019)粤1323民初1588号]原告付青青在该案庭审中陈述称：其与另案原告付桂仙、陈萍、黄怀壁、曾建红五人系在中介许传汕的带领下直接到深圳市龙岗区布吉街道金运家园2栋商铺215号进行律师见证的，该地点悬挂广东省吉径律师事务所的招牌，并且见到陆志一律师本人。另查二，被告刘元海、洪炯虎因涉嫌犯非法倒卖土地使用权罪，惠东县人民检察院于2018年10月9日向本院提起公诉，本院于2020年1月17日作出（2018）粤1323刑初720号刑事判决书，以非法倒卖土地使用权罪，依法判处刘元海有期徒刑五年；判处洪炯虎有期徒刑三年三个月。截至本案判决作出之日，该刑事判决尚未发生法律效力。本院认为，本案原告蔡赐孟与被告洪炯虎签订的《合作建房协议书》，虽然被告刘元海主张为合作建房关系，但从合同内容却是将案涉“海岸居”9#楼第十三层1501号这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告洪炯虎之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）涉案第三份协议即原告蔡赐孟与被告洪炯虎签订的《合作建房协议书》的效力；（二）被告洪炯虎、刘元海应否向原告连带返还购房款；（三）被告吉径律所应否返对购房款承担连带返还义务。关于涉案《合作建房协议书》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《合作建房协议书》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，上述《合作建房协议书》应为无效合同。关于被告洪炯虎、刘元海应否向原告连带返还购房款的问题。被告洪炯虎作为无效合同的相对方，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告诉请要求被告洪炯虎返还238950元购房款，理由充分，本院予以支持。被告刘元海与被告洪炯虎合作建设涉案“海岸居”9#楼房产，双方系个人合伙关系，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。据此，被告刘元海应对其与洪炯虎的合作之债即涉案238950元购房款的返还承担连带责任。关于利息，原告未尽合理审慎义务，原、被告对合同无效均负有过错，原告诉请计付利息本院不予支持。原告蔡赐孟诉请被告吉径律所连带返还购房款，本案是以合同纠纷，被告吉径律所非涉案合同主体，亦未收取涉案购房款，原告的该项诉请，于法无据，本院不予支持。综上，当事人诉辩意见，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。本案经审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告洪炯虎、刘元海于本判决发生法律效力之日起10日内向原告蔡赐孟连带返还购房款238950元。二、驳回原告蔡赐孟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4884元（原告蔡赐孟已预缴），由被告洪炯虎、刘元海连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  黄新娣审判员  罗晓燕审判员  王雪良二〇二〇年二月二十七日法官助理叶璐书记员陈建丽