江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣05民初357号原告：林全沛，男，1959年11月14日生，汉族，住浙江省文成县。原告：熊耀根，男，1958年2月15日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：李恭瑶，北京大成（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁慕耀，江西华兴律师事务所律师。被告：江西腾达科技有限公司，住所地江西省南昌市东湖区南京西路277号。法定代表人：董晓红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨伟，男，1995年5月16日生，汉族，该公司职员，住河南省息县。委托诉讼代理人：谢新华，男，1987年9月21日生，汉族，该公司职员，住江西省南昌市东湖区。被告:腾达电器有限公司，住所地江西省新余市劳动南路。法定代表人：傅志杰，该公司董事长。诉讼代表人：腾达电器有限公司破产清算组。委托诉讼代理人：邓成洪，江西姚建律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨铭，江西姚建律师事务所律师。原告林全沛、熊耀根诉被告江西腾达科技有限公司、腾达电器有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日受理后,依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告林全沛、熊耀根（下称林全沛二人）的委托诉讼代理人李恭瑶、余慕瑶，被告江西腾达科技有限公司（下称腾达科技公司）的委托诉讼代理人杨伟、谢新华到庭参加诉讼，被告腾达电器有限公司（下称腾达电器公司）的委托诉讼代理人杨铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林全沛二人向本院起诉请求：1.确认林全沛二人与腾达科技公司、腾达电器公司签订的《三方协议》无效；2.判决腾达科技公司返还林全沛二人2015年6月1日至2016年5月30日期间的房屋租金62万元；3.本案诉讼费由腾达科技公司与腾达电器公司承担。事实和理由：2011年3月15日，熊耀根与腾达电器公司（原名江西渝州腾达电器有限公司）控股的奉新腾达电器有限公司（奉新渝州腾达电器有限公司）签订了《房屋租赁合同书》，从腾达电器公司处租赁了坐落于奉新县祥和商厦一层房屋，押金20万元，租赁期限十年，自2011年3月1日至2021年2月29日。该租赁合同属于转租合同，在合同顺利履行约四年的过程中，案涉房屋产权人对转租行为亦未提出任何意义，且于2012年9月18日双方书面沟通增加了林全沛作为共同承租人。2015年5月，腾达电器公司告知林全沛二人，已将出租权转让给腾达科技公司，并要求林全沛二人将合同租金支付给腾达科技公司，林全沛二人遵照其要求将2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金62万元支付给腾达科技公司，由腾达科技公司负责人刘洪范账户收取。案涉房屋产权人王迪文、张冰颖、刘功旺、詹美寿得知腾达电器公司将出租权转让给腾达科技公司后提出异议，双方为此产生纠纷且协商未果，案涉房屋产权人诉至法院，经两审终结，确认腾达科技公司与腾达电器公司之间签订的《房屋转租合同》无效。同时该案在审理过程中，腾达科技公司认可收到林全沛二人租金款项62万元，鉴于林全沛二人与腾达科技公司、腾达电器公司签订的《三方协议》也应无效，腾达科技公司据此协议收取的62万元租金理应返还林全沛二人。腾达科技公司辩称，一、林全沛二人并未将案涉房屋租金支付给腾达科技公司，根据合同相对性原则，不应由腾达科技公司向林全沛二人返还租金。案涉租金62万元，林全沛二人支付至腾达科技公司负责人账户，而非支付给腾达科技公司，腾达科技公司不应向林全沛二人返还租金。二、腾达科技公司依据宜春市中级人民法院的判决，向案涉房屋产权人支付了占用费，故林全沛二人也应按照双方签订合同的约定支付占用期间的占用费。三、即使《三方协议》无效，林全沛二人一直将案涉房屋用于经营活动，依法也应支付占用费。故林全沛二人主张返还房屋租金的主张依法无据，应予驳回。腾达电器公司辩称，一、腾达电器公司与腾达科技公司之间的《转租合同》无效，并不影响《三方协议》的效力。法律仅赋予了房屋所有权人主张转租合同无效的权利，林全沛二人作为次承租人并无主张《三方协议》无效的权利。《三方协议》系双方自愿协商达成，不违反法律效力性强制规定，合法有效。二、林全沛二人返还房屋租金的诉请与腾达电器无关。三、林全沛二人诉请腾达电器公司承担本案诉讼费于法无据。请求驳回林全沛二人的诉讼请求。各方当事人围绕诉讼请求，分别向本院提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。其中：林全沛二人的第1组证据（林全沛二人的身份证复印件及腾达科技公司的企业登记信息）、第4组证据（江西省宜春市中级人民法院（2018）赣09民终1113号民事判决书）、第5组证据（林全沛二人与案涉房屋产权人签订的《房屋租赁合同》）；腾达科技公司提交的证据（江西省宜春市中级人民法院（2018）赣09民终1113号民事判决书）；腾达电器公司提交的证据（新余市中级人民法院（2016）赣05民破1-1号民事裁定书、新余市中级人民法院（2016）赣05民破1-2号决定书），各方当事人对上述对方提交的证据三性均无异议，本院予以采信。对各方当事人有争议的证据，本院分别认定如下：林全沛二人的第2组证据：①案涉房屋产权人与腾达电器公司于2010年12月26日签订的《房屋租赁合同》；②奉新渝州腾达电器有限公司与熊耀根分别于2011年3月15日签订的《房屋租赁合同书》和2012年8月24日签订的《补充协议书》，拟证明：林全沛二人向奉新渝州腾达电器有限公司租赁房屋的民事行为合法有效，林全沛二人根据合同约定向奉新渝州腾达电器有限公司支付押金20万元。腾达科技公司质证称，2011年房屋租赁合同的真实性有异议，该合同没有尾页，不完整，盖章处没有正式公章只有张守斌个人签字，不足以达到证明目的。腾达电器公司质证称，三性没有异议，上述合同合法有效，林全沛二人诉请的租金由腾达科技收取，与腾达电器公司无关。本院认为，案涉合同的当事人腾达电器公司与熊耀根均认可上述合同的三性，腾达科技公司并非上述合同的当事人，其不认可2011年房屋租赁合同的真实性，缺乏依据，故本院对上述材料予以采信。林全沛二人的第3组证据：①2015年5月22日转账回单一份；②林全沛与林加里出具的情况说明一份；③江西省南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102刑初389号民事判决书一份，拟证明：林全沛实际支付租金62万元（租期2015年6月1日至2016年5月31日）至腾达科技公司负责人刘洪范银行账户，刘洪范受到上述款项后占为己有，被判职务侵占，且该款已返还腾达科技公司。腾达科技公司质证称，情况说明真实性有异议，有倒签的存在，其他无异议。腾达电器公司质证称，三性无异议，能够反映案涉期间的租金由腾达科技公司收取，与腾达电器公司无关。本院认为，上述材料的真实性可以确定，且与本案争议事项相关联，本院予以采信。经审理查明，2010年12月26日，江西渝州腾达电器有限公司（腾达电器公司前身）与案涉房屋产权人董贯臣、王迪文、张禹胜、占美寿、刘功旺签订了一份《房屋租赁合同》。案涉房屋产权人将宜春市奉新县祥和商厦一至二楼全部房屋出租给江西渝州腾达电器有限公司经营使用，期限自2011年3月1日起至2021年2月29日止，租赁费为65万元／年。2011年3月15日，奉新渝州腾达电器有限公司（腾达电器公司的全资子公司）与熊耀根签订了一份《房屋租赁合同书》，奉新渝州腾达电器有限公司将奉新县祥和商厦一层出租给熊耀根经营使用，期限从2011年3月1日起至2021年2月29日止，租金为前5年每年租金58万元，后5年每年租金为68万元，合同签订之日，熊耀根向奉新渝州腾达电器有限公司支付20万元作为租赁保证金。2012年8月24日，奉新渝州腾达电器有限公司与熊耀根签订《补充协议书》一份，约定：因通道及楼梯问题未能解决，双方口头约定每年租金3万元，实交房租56万元／年，自2012年10月1日起，通道及楼梯问题可得到圆满解决，双方一致同意，从该日起，每年租金62万元，原合同的后5年，每年租金71万元。2012年9月18日，熊耀根、林全沛函告奉新渝州腾达电器有限公司，案涉房屋由熊耀根与林全沛合伙经营。2015年4月30日，腾达电器公司、林全沛二人及腾达科技公司三方签订了一份《三方协议书》，约定：三方均同意自2015年5月1日起，腾达电器公司将其在奉新县祥和商厦一层的权利义务转让给腾达科技公司，自转让日起，由林全沛二人与腾达科技公司继续履行原合同的相关约定，三方均同意，自转让日起，乙方于2011年3月15日交付给腾达电器公司的押金20万元，视为林全沛二人向腾达科技公司交付的押金。2015年5月22日，林全沛二人向腾达科技公司负责人刘洪范转款62万元，该款为案涉房屋2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金。2016年6月11日，林全沛与案涉房屋产权人王迪文、张冰颖、刘功旺、占美寿就案涉房屋的出租事项签订了一份《房屋租赁合同》，租期为2016年3月1日起至2021年2月29日，年租金71万元。2016年11月2日，江西省南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102刑初389号刑事判决，认定刘洪范利用其为腾达科技公司连锁开发部经理之便，挪用单位资金62万元，上述资金系为林全沛二人向腾达科技公司支付的案涉房屋租金，刘洪范家属已代刘洪范向腾达科技公司返还了上述款项。2018年7月26日，江西省宜春市中级人民法院（2018）赣09民终1113号民事判决，腾达电器公司与腾达科技公司于2015年4月18日签订的《房屋租赁合同》无效，腾达科技公司向案涉房屋产权人支付自2015年2月1日至2017年4月16日期间的租金损失。另，2016年2月23日，江西省新余市中级人民法院（2016）赣05民破1-1号民事裁定：1.受理胡豪对腾达电器公司的破产清算申请；2.指定由新余市政府组织成立的腾达电器公司破产清算组为管理人。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.腾达电器公司、林全沛二人及腾达科技公司三方于2015年4月30日签订的《三方协议书》是否无效？2.林全沛二人要求腾达科技公司返还2015年6月1日至2016年5月30日期间租金62万元是否依法有据？就上述争议焦点，本院分别评述如下：关于焦点一，江西省宜春市中级人民法院于2018年7月26日出具的（2018）赣09民终1113号民事判决，已经生效，该判决认定腾达电器公司与腾达科技公司于2015年4月18日签订的《房屋租赁合同》无效，即腾达电器公司将案涉房屋转租给腾达科技公司的转租行为无效。而本案所涉腾达电器公司、林全沛二人及腾达科技公司三方于2015年4月30日签订的《三方协议书》，正是建立在腾达电器公司将案涉房屋转租给腾达科技公司的转租行为上，即腾达科技公司承继腾达电器公司在与林全沛二人租赁合同关系中的权利义务，鉴于腾达电器公司与腾达科技公司之间的转租行为无效，故而本案所涉的《三方协议书》亦无效。林全沛二人要求确认腾达电器公司、林全沛二人及腾达科技公司三方于2015年4月30日签订的《三方协议书》无效的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。关于焦点二，按照合同法的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还，应当折价补偿。《三方协议书》是一个双务合同，即腾达科技公司向林全沛二人出租案涉房屋，林全沛二人向腾达科技公司交付租金，《三方协议书》被确认无效，依法应相互返还各自取得的财产，但林全沛二人取得的是案涉房屋的使用权，且在2015年6月1日至2016年5月30日期间已实际使用了案涉房屋，该段期间的房屋占用费只能折价补偿。本院认为，双方在《三方协议书》中所确定的租金价格，是基于双方的合意，能够反映当时的市场行情，因此该段期间的案涉房屋占用费参照双方合同约定确定为62万元比较妥当，该款项冲抵林全沛二人就该段期间已付租金62万元，故林全沛二人要求腾达科技公司返还2015年6月1日至2016年5月30日期间租金62万元的理由，不能成立，本院不予支持。林全沛二人主张因其与案涉房屋产权人就案涉房屋于2016年3月1日签订了《房屋租赁合同》，故案涉房屋占用费应计算至2016年2月29日，而非2016年5月30日。本院认为，江西省宜春市中级人民法院（2018）赣09民终1113号民事判决中在计算腾达科技公司应向案涉房屋产权人支付占用费时，扣除了林全沛二人向房屋产权人直接支付的租金，扣除期间是从2016年6月1日起算，因此，2016年3月1日至2016年5月30日期间的占用费，亦由腾达科技公司向案涉房屋产权人承担了，故林全沛二人就此期间的占用费亦应向腾达科技公司支付。另查明，林全沛二人与案涉房屋产权人就案涉房屋签订《房屋租赁合同》的时间为2016年6月11日，而非2016年3月1日。林全沛二人要求扣除该段期间占用费的理由不能成立，本院不予支持。关于押金20万元，因案涉合同被确认无效，本应一并处理，但林全沛二人在诉状及庭审中均未提及，仅在其委托诉讼代理人庭后提交的代理词中有所涉及，关键是未向本院提交其已交纳20万元押金的相关凭证，故对该押金事项，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条规定，判决如下：一、腾达电器有限公司、江西腾达科技有限公司及林全沛、熊耀根三方于2015年4月30日签订的《三方协议书》无效；二、驳回林全沛、熊耀根的其他诉讼请求。案件受理费10000元，林全沛、熊耀根负担5000元，江西腾达科技有限公司负担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  甘致易审判员  赵卫珍审判员  艾力钊二〇二〇年二月二十五日书记员  杨 玲