福建省霞浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0921民初3074号 原告：薛从发，男，1964年7月30日出生，汉族，住福建省福清市。 原告：陈学柱，男，1973年6月30日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告：林孝昌，男，1974年7月15日出生，汉族，住上海市普陀区。 共同委托诉讼代理人：孙瑞木，福建本瑞律师事务所律师。 被告：游宝俤，男，1950年6月14日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：林峰，福建智君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭珠萍，福建智君律师事务所律师。 第三人：王嘉宇，男，1988年3月25日出生，汉族，住福建省霞浦县。 第三人：福建省霞浦县北方房地产开发有限公司，住所地福建省霞浦县松城街道目海路**公众农贸市场****。 法定代表人：刘开基，执行董事。 原告薛从发、陈学柱、林孝昌与被告游宝俤、第三人王嘉宇、福建省霞浦县北方房地产开发有限公司（下称北方房地产公司）执行异议之诉一案，本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告薛从发、陈学柱、林孝昌的共同委托诉讼代理人孙瑞木，被告游宝俤的委托诉讼代理人林峰到庭参加诉讼，第三人王嘉宇、北方房地产公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 薛从发、陈学柱、林孝昌向本院提出诉讼请求：1、请求解除（2018）闽0921民初143号民事裁定书中对北方房地产公司名下坐落于霞浦县北侧长溪豪庭小区西侧“东旭首府”项目1幢101号、105号，2幢110号、116号、120号房产的查封；2、本案的诉讼费用由游宝俤承担。事实与理由：2013年10月13日案外人薛忠与王嘉宇签订《合作开发协议书》，约定薛忠投资4700万元入股北方房地产公司，占北方房地产公司30%的股权；王嘉宇占北方房地产公司70%的股权。协议签订后，薛忠在2013年6月至12月期间陆续将4700万元投资款出资到位。后因开发项目容积率未能审批通过，薛忠认为该项目无法达到预期利润，经协商退出合作，由王嘉宇收购相应的公司股份，薛忠的投资款转为王嘉宇向薛忠的借款，并由北方房地产公司、宁德东旭混凝土制品有限公司、王兴旭对上述债务及利息承担连带责任。上述借款的实际债权人是薛从发、陈学柱、林孝昌及案外人汪孝城、林云英。2016年12月9日，根据霞浦县房地产管理所备案的合同编号为20161200120号《商品房买卖合同》约定，北方房地产公司将“东旭首府”项目1幢101号，建筑面积34.36平方米的商品房出售给陈学柱，合同总价为515400元；合同编号为20161200121号《商品房买卖合同》约定，北方房地产公司将“东旭首府”项目1幢105号，建筑面积107.51平方米的商品房出售给陈学柱，合同总价为1612650元；合同编号为20161200115号《商品房买卖合同》约定，北方房地产公司将“东旭首府”项目2幢110号，建筑面积73.49平方米的商品房出售给林孝昌，合同总价为1102350元；合同编号为20161200117号《商品房买卖合同》约定，北方房地产公司将“东旭首府”项目2幢116号，建筑面积107.47平方米的商品房出售给薛从发，合同总价为1612050元；合同编号为20161200118号《商品房买卖合同》约定,北方房地产公司将“东旭首府”项目2幢120号，建筑面积34平方米的商品房出售给薛从发，合同总价为510000元。上述5份《商品房买卖合同》（预售）已经网签并且办理备案手续。2017年12月12日在“东旭首府”项目建设单位福建省永泰建设工程有限公司见证下，薛忠代表上述债权人与北方房地产公司签订了《以房抵债协议书》，协议约定：北方房地产公司开具借款本金为2200万元相对应的购房发票给购房人，则视为借款本金2200万元义务己履行完毕。北方房地产公司分别于2017年12月18日、12月19日向薛从发、陈学柱、林孝昌出具了包括本案争议的5套商品房在内的27套商品房销售发票。据此，薛从发、陈学柱、林孝昌已经支付了包括本案5套商品房的全部购房款。因游宝俤与北方房地产公司、王嘉宇股权转让合同纠纷一案，霞浦县人民法院作出（2018）闽0921民初143号民事裁定书，裁定将薛从发、陈学柱、林孝昌购买的案涉5套房屋予以查封。薛从发、陈学柱、林孝昌依法提出书面执行异议申请，要求解除查封。2019年6月28日霞浦县人民法院作出（2018）闽0921执异19号《民事裁定书》，裁定驳回薛从发、陈学柱、林孝昌的执行异议请求，并明确告知可在15日内提起诉讼。薛从发、陈学柱、林孝昌认为，其与北方房地产公司签订的5份《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规强制性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”由于“东旭首府”项目尚在建设中，不存在查封之前合法占有的可能性，更不存在办理交易过户的可能性。因此，根据“东旭首府”项目的实际情况，薛从发、陈学柱、林孝昌认为其权利能够排除执行。首先，北方房地产公司已与薛从发、陈学柱、林孝昌签订了包括5套商品房在内的27套商品房买卖合同，该合同合法有效。其次，薛忠与北方房地产公司签订的《以房抵债协议书》，是双方真实意思表示，该协议书未违反法律、行政法规强制性规定，应当认定合法有效。再次，薛忠与北方房地产公司同意将部分借款2200万元合法债权抵偿包括5套商品房在内的27套商品房购房款，该抵偿行为合法有效。并且，北方房地产公司已经向薛从发、陈学柱、林孝昌出具了案涉5套商品房的购房发票。因此，应当认定本质上符合《执行异议和复议规定》第二十八条中规定的情形。另根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行的若干问题的通知》，法发（2004）5号文件第十五条（一）规定：“作为被执行人的房地产开发企业，己办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋”人民法院可以查封，但本案争议的5套商品房是北方房地产公司已出售给薛从发、陈学柱、林孝昌，并且已经支付了相应购房款。据此，霞浦县人民法院对5套商品房查封也不符合法发（2004）5号文件规定。综上，请求解除对案涉5套商品房的查封，以维护其合法权益。 游宝俤辩称，薛从发、陈学柱、林孝昌的诉请不符合《执行异议和复议规定》的法定要件，其诉请依法不应得到支持。首先，薛从发、陈学柱、林孝昌提供的（2017）沪02民初423号民事调解书及以房抵债协议书均无法证明其三人为本案债权人或北方房地产公司的隐名股东，原告主体不适格。其次，本案诉争5套房屋属商用店铺，并非居住房，且诉争房屋并非薛从发、陈学柱、林孝昌的唯一住房，案涉房屋亦未交付，不符合《执行异议和复议规定》第二十八、二十九条的规定情形。再次，其申请查封诉争5套房屋时，诉争房屋产权仍登记在北方房地产公司名下。最后，法律规定对不动产提起执行异议之诉的申请条件为房产必须具备交付条件，而在查封时诉争5套房屋并不具备交付的情形。综上，请求驳回薛从发、陈学柱、林孝昌的起诉或全部诉讼请求。 王嘉宇、北方房地产公司未作答辩。 薛从发、陈学柱、林孝昌围绕诉讼请求提供下列证据：1、薛从发、陈学柱、林孝昌的身份证，证明身份及主体资格；2、商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同备案信息表，证明2016年12月9日北方房地产公司以“东旭首府”项目1幢101号、105号，2幢110号、116号、120号商品房抵偿给薛从发、林孝昌、陈学柱，并签订商品房买卖合同，且该合同已经霞浦县房管局办理备案登记；3、增值税普通发票，证明北方房地产公司分别于2017年12月17日、2017年12月18日、2017年12月19日开具商品房购房发票，购房款已全额支付；4、以房抵债协议书，证明2017年12月12日在“东旭首府”项目建设单位福建省永泰建设工程有限公司见证下，薛忠代表薛从发、陈学柱、林孝昌与北方房地产公司签订了《以房抵债协议书》，北方房地产公司开具商品房发票给薛从发、陈学柱、林孝昌，相应的债务已抵偿履行完毕；5、“东旭首府”店面抵押明细，证明第三人福建省霞浦县北方房地产开发有限公司将1号楼101号、105号，2号楼110号,116号、120号商品房分别抵偿给薛从发、陈学柱、林孝昌；6、（2017）沪02民初423号民事调解书，证明王嘉宇欠薛忠（含薛从发、陈学柱、林孝昌等人）的借款，北方房地产公司等人承担连带保证责任。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。王嘉宇、北方房地产公司无正当理由，拒不到庭，视为自动放弃质证权利。 根据当事人陈述和经庭审审查确认的证据，本院查明事实如下： 2013年10月13日薛忠与王嘉宇签订《合作开发协议书》，约定薛忠投资4700万元入股北方房地产公司，占北方房地产公司30%的股权；王嘉宇占北方房地产公司70%的股权。后因故薛忠退出股份，由王嘉宇收购相应的公司股份，薛忠的投资款转为王嘉宇向薛忠的借款。因王嘉宇未能及时清偿借款，薛忠起诉至上海市第二中级人民法院，2016年8月15日经上海市第二中级人民法院调解，双方就剩余未还本金2200万元及利息达成分期还款协议，并由北方房地产公司、宁德东旭混凝土制品有限公司、王兴旭对上述付款承担连带保证责任。2017年12月12日薛忠与王嘉宇、北方房地产公司、宁德东旭混凝土制品有限公司、王兴旭达成《以房抵债协议书》，约定以北方房地产公司27套，其中薛从发13套、陈学柱7套、林孝昌2套、林云英3套、汪孝城2套（含涉案5套）商品房抵偿债务，并签订《商品房买卖合同》（预售），2017年12月17日、2017年12月18日、2017年12月19日北方房地产公司出具了购房发票。2018年2月游宝俤向本院起诉北方房地产公司、王嘉宇股权转让合同纠纷一案，经游宝俤申请，本院作出（2018）闽0921民初143号民事裁定书，查封了北方房地产公司坐落于霞浦县北侧长溪豪庭小区西侧“东旭首府”项目1幢101号、105号，108号、109号，2幢110号、116号、118号、120号房产（包括抵偿给陈学柱1幢101号、105号，林孝昌2幢110号，薛从发2幢116号、120号）。2019年6月20日薛从发、陈学柱、林孝昌对上述查封行为提出执行异议，本院于2019年6月28日作出（2018）闽0921执异19号民事裁定书，驳回薛从发、陈学柱、林孝昌执行异议请求。2019年7月12日薛从发、陈学柱、林孝昌收到裁定后，于2019年7月23日向本院提起执行异议之诉。 本案主要争议焦点是：一、薛从发、陈学柱、林孝昌的主体是否适格；二、薛从发、陈学柱、林孝昌是否有排除执行的权利。 针对焦点一，薛从发、陈学柱、林孝昌认为，薛忠与王嘉宇合伙投资开发地产，后因无法达到预期利润，薛忠退出合作。薛忠所享有的股份由王嘉宇收购，王嘉宇将薛忠的投资款4700万元转为相应借款，但实际债权人为薛从发、陈学柱、林孝昌及案外人汪孝城、林云英。薛忠代表其与北方房地产签订《以房抵债协议书》，2017年12月9日薛从发、陈学柱、林孝昌与北方房地产公司就案涉5套商品房签订了《商品房买卖合同》并办理了网签备案手续，且北方房地产已开具相应的全额购房发票给薛从发、陈学柱、林孝昌。据此，薛从发、陈学柱、林孝昌作为案涉房屋的所有人，在权利受到侵犯后，有权提起本案诉讼以维护自身权益，其作为原告主体适格。 游宝俤认为，原告认为其系以房抵债，主张权利的来源为（2017）沪02民初423号民事调解书及《以房抵债协议书》，但该两份证据载明的当事人均为案外人薛忠，无法证明薛从发、陈学柱、林孝昌为实际债权人或北方房地产的隐名股东，三原告的主体均不适格。 本院分析认为，本院（2018）闽0921民初143号民事裁定书，查封了北方房地产公司坐落于霞浦县北侧长溪豪庭小区西侧“东旭首府”项目1幢101号、105号，2幢110号、116号、120号房产。而薛从发、陈学柱、林孝昌提供的《商品房买卖合同》及购房发票能够证明其与北方房地产就查封的5套房屋存在以房抵债的事实，其与本案的执行标的物具有直接的利害关系，同时证明北方房地产公司认可薛从发、陈学柱、林孝昌等人实际债权人的身份。因此，薛从发、陈学柱、林孝昌提起本案执行异议之诉，作为原告的主体适格。 针对焦点二，薛从发、陈学柱、林孝昌认为，1、其与北方房地产公司所签订的案涉5份《商品房买卖合同》均是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，应属合法有效；2、本案的购房款系借款双方当事人充分协商签订《以房抵债协议书》，将借款转为已付购房款，同时北方房地产公司已开具对应增值税发票交由购房者，可以认定其购房款已全额支付；3、其购房的目的是用于居住使用；4、其已履行了商品房买卖合同中所负有的义务，而未按时交房及未及时办理不动产所有权过户手续的原因在于北方房地产公司，非其自身原因。由于东旭首府目前仍在建设中，不存在合法占有和办理过户的可能性。综上，其对案涉5套商品房享有物权期待权，符合《执行异议和复议规定》第二十八、二十九条中规定的任一情形即可排除执行。 游宝俤认为，1、案涉5套房屋的规划用途属于商用性质，并非居住房，且案涉房屋并非薛从发、陈学柱、林孝昌的唯一住房；2、其查封案涉房产时产权仍登记下北方房地产公司名下，未过户至薛从发、陈学柱、林孝昌名下，其有权申请查封北方房地产公司名下的财产；3、案涉5套房屋现并未交付薛从发、陈学柱、林孝昌占有使用。薛从发、陈学柱、林孝昌的主张既不具备《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，同时也不具备《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形。综上，薛从发、陈学柱、林孝昌均不具有排除执行的权利。 本院分析认为，1、《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条款异议指向标的须是房地产经营者所开发的商品房，目的在于保护房屋消费者的物权期待权。而本案虽签订的是商品房买卖合同，但该合同系基于以物抵债协议所签的购房合同，以签订商品房买卖合同并以案涉房产作为履行债权的担保标的，名为买卖实为借贷关系债务的履行，目的在于确保债权安全，并非纯粹的商品房买卖合同之债。故本案的当事人并非实质意义上的消费者，不应适用第二十九条的规定，而应适用第二十八条的规定。2、《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该法条所列的情形应是同时满足的关系，而并非择一选择的关系，本案薛从发、陈学柱、林孝昌虽与北方房地产公司签订商品房买卖合同，但未实际占有使用案涉5套房产，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二款的情形，并不享有足以排除执行的权利。3、即使适用《执行异议和复议规定》第二十九条，根据薛从发、陈学柱、林孝昌所提供的《店面抵押明细》可认定案涉5套房屋并非其唯一住房，且商品房的备案信息表亦载明案涉5套房屋均属于商用性质并非住宅性质，也不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二款规定的情形，同样不具有足以排除执行的权利。4、薛从发、陈学柱、林孝昌实际所享有的仍是普通的债权请求权，而非物权期待权，其所享有的债权相较于其他债权人的债权并不具有优先效力。综上，薛从发、陈学柱、林孝昌不享有足以排除执行的权利。 本院认为，案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回，案外人有权提起执行异议之诉。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。薛从发、陈学柱、林孝昌提供的证据不足以证明其对案涉5套商品房执行标的享有足以排除强制执行的权利，亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的排除执行的情形。因此，薛从发、陈学柱、林孝昌请求解除对北方房地产公司名下坐落于霞浦县北侧长溪豪庭小区西侧“东旭首府”项目1幢101号、105号，2幢110号、116号、120号房产的查封的诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。王嘉宇、北方房地产公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席审判。据此，依照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回薛从发、陈学柱、林孝昌的诉讼请求。 本案受理费100元，由薛从发、陈学柱、林孝昌共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。） 审 判 长  王 榕 人民陪审员  刘斯佳 人民陪审员  杨学松 二〇二〇年二月二十八日 书 记 员  陈芃根 附注：主要法律条文 《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。