云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初1512号原告：吴某某，男，汉族，1988年7月12日出生，职业经商，身份证住址福建省邵武市，现住云南省瑞丽市。委托诉讼代理人：杨某某（系吴某某妻子），女，汉族，职业经商，1992年12月15日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，现住云南省瑞丽市，代理权限为特别授权代理。被告：陈某某，男，汉族，1984年3月25日出生，职业经商，身份证住址福建省邵武市，现住云南省德宏州瑞丽市。第三人：陈某芳，男，汉族，1979年4月6日出生，职业经商，身份证住址福建省莆田市荔城区，现住云南省瑞丽市。原告吴某某与被告陈某某、第三人陈某芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某某向本院提出诉讼请求：一、依法确认原被告签订的房屋买卖合同合法有效;二、判令被告协助原告办理不动产过户手续；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年9月10日，被告购买了位于瑞丽市房屋，支付首付款11万元，剩余房款办理按揭贷款。后由于被告无力偿还贷款，原被告经协商签订商品房转让合同。因该房屋办理按揭贷款，且开发商还未进入办证程序，无法办理产权转移手续，但原告还是按照约定支付了被告13万元现金，贷款由原告继续偿还，截至2019年08月，原告己偿还贷款近20万元。2015年，原告花费近15万元对房屋进行装修，并于2015年7月正式入住至今，该事实有多名证人可以证实。2018年年初，开发商为华盛广场业主办理不动产产权证，原告要求被告协助办理不动产权转移手续时才得知该房产因被告不归还第三人借款，己被瑞丽市人民法院查封。原告认为：一、原被告签订的商品房转让合同是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，系合法有效的合同应予以保护，且该行为发生在被告与第三人民间借贷发生以前，不存在转移财产的行为。二、商品房转让合同签订后，原告已依约履行支付房款的义务，在产权转移前还支付了按揭贷款，并实际占有房屋至今。因此，该不动产实际所有人应为原告。三、未能及时办理产权转移手续，并非原告怠于行使权利，而是因为该不动产办理了按揭贷款，依据政策无法办理备案变更登记。综上，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告陈某某口头辩称，原告说的都是事实，同意原告的诉讼请求，但现在房屋已被法院保全。第三人陈某芳口头述称，其不同意原告的诉讼请求，被告之前欠其借款，房子在被告名下，其肯定要申请财产保全，原被告之间是什么情况其不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的被告与瑞丽市华盛房地产开发有限公司签订的商品房购销合同复印件，本院（2016）云3102民初865号原告陈某芳与被告陈某某民间借贷纠纷民事判决书、（2018）云3102执异9号案外人吴某某与申请执行人陈某芳、被执行人陈某某执行异议执行裁定书复印件各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告吴某某提交的证据：1、原被告签订的商品房转让合同复印件1份（原件当庭核对后予以退还），欲证明原被告于2013年5月7日签订转让合同；2、证人李某、罗某、陈某1、杨某某、陈某2、艾某共同出具的房屋证明书原件1份，欲证明多名案外人能够证明原被告签订的商品房转让合同的真实性；3、富滇银行个人活期存款交易明细打印件5页，欲证明从2013年5月涉案房屋的按揭贷款由原告偿还；4、原告乔迁之喜挂礼簿复印件2页（原件当庭核对后予以退还），欲证明2015年7月12日原告在勐卯宴举办乔迁之喜并邀请第三人，第三人参加并挂礼；5、证人李某证言，李某陈述称其与原被告及第三人都有玉石方面的生意往来，被告系其表哥，原告及第三人与其是朋友关系，原被告因生意往来有经济纠纷，后被告把其名下房屋卖给原告，原告还转过钱给被告，双方去律师事务所签协议，其作为见证人签字，原告装修涉案房屋时其到过装修现场，2015年原告搬进涉案房屋后其去喝过喜酒。原告欲证明其与被告于2013年达成涉案房屋买卖协议。经质证，被告对原告提交的上述5组证据均无异议。第三人对证据1表示不清楚原被告之间的转让情况；对证据2表示不清楚，不认可；对证据3表示看不懂，不清楚；对证据4表示不清楚该情况，其可能挂过礼，但没有去做客，作为朋友发个红包很正常；对证据5不认可，认为证人与原告是老乡，有利害关系。本院认为，原告提交的证据1、3、4、5能够相互应证形成证据链证明本案待证事实，本院予以采信；证据2系书面证人证言，违反证人作证个别进行的原则，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月22日，陈某某（乙方）与瑞丽市华盛房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》，合同载明乙方向甲方购买其开发建设的瑞丽市建设路西侧的华盛商业广场Ｅ-10号商品房，建筑面积88.27㎡，总价款389709元，付款方式为签订合同时支付总房款30%的首付款即119709元，余款270000元通过办理银行按揭贷款进行支付。2013年5月7日，吴某某（乙方）与陈某某（甲方）签订《商品房转让合同》，见证人李某同时在合同上签名，合同载明甲方将华盛商业广场Ｅ-10号房屋转让给乙方，转让价格包括乙方应当支付给甲方的13万元购房款和购买该房屋的银行按揭贷款，付款方式由乙方于2013年4月支付13万元购房款给甲方（该付款甲方已经实际收到），剩余的银行按揭贷款由乙方从2013年5月开始定期按时代甲方向银行偿还。合同签订后陈某某即将房屋交付吴某某，吴某某于2015年对房屋进行装修后入住至今。吴某某从2013年5月起即按月将银行按揭贷款所需还款金额从其名下尾号为2379的银行账户转至陈某某名下尾号为5539的银行账户。2016年11月17日，陈某芳因与陈某某民间借贷纠纷向本院提起诉讼，2017年2月3日，本院做出（2016）云3102民初865号民事判决书，判决陈某某归还陈某芳人民币568600元。该案执行过程中，2018年4月3日，本院作出（2017）云3102执370号之一民事裁定书，裁定对登记在陈某某名下的瑞丽市建设路14-Ｅ-10号房地产【不动产登记证号为：云（2018）瑞丽市不动产权第××号】予以查封。2018年5月10日，吴某某向本院提出书面异议，请求撤销该查封。2018年5月14日，本院做出（2018）云3102执异9号执行裁定书，裁定驳回吴某某的异议请求。并在裁定书中告知如对裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内提起诉讼。吴某某于2018年5月15日签收该执行异议裁定后未向本院提起执行异议之诉，直至2019年9月9日才另行以房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：原被告签订的《房屋转让合同》效力如何，被告应否协助原告办理不动产过户手续。本院认为，原被告经协商一致签订的《房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”双方未办理过户登记手续，不影响合同效力，但合同的成立生效并不必然发生物权变动的效果。涉案房屋在原告起诉前已因被告与第三人的民间借贷纠纷执行案件中被本院依法查封，现尚未解除。原告本可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”之规定对自身权利进行救济，但本案中，原告在对涉案房屋提出的书面异议被驳回后，并未于法定期限内提起执行异议之诉，现其另行以《房屋转让合同》有效为由要求被告协助其办理不动产过户手续，不符合上述法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告吴某某与被告陈某某签订的《房屋转让合同》合法有效；二、驳回原告吴某某的其他诉讼请求。案件受理费7146元，由原告吴某某负担3573元，被告陈某某负担3573元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。并预交上诉费7146元；若有新证据，与上诉状一并提交。审 判 长 杨剑审判员杨丽君人民陪审员 彭      慧二〇二〇年二月十八日法官助理杨元霜书记员刘妍莹附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。