安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1622民初3296号原告（反诉被告）：蒙城宝业投资有限公司,住所地蒙城县经济开发区管委会办公楼,统一社会信用代码91341622598667570Q(1-1)。法定代表人：高君，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁毅，安徽东屹漆园律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵文龙,男,1989年3月27日出生,汉族,户籍地蒙城县,现住蒙城县城南新区、11号商铺。委托诉讼代理人：徐凤民，安徽百舜律师事务所律师。第三人：孙玉莲，女，1970年8月28日出生，汉族，住蒙城县。原告（反诉被告）蒙城宝业投资有限公司（以下简称宝业公司）与被告（反诉原告）赵文龙、第三人孙玉莲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁毅、被告赵文龙及其委托诉讼代理人徐凤民、第三人孙玉莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝业公司向本院提出诉讼请求：1.判令赵文龙支付房屋租赁费39061元及违约金；2.判令赵文龙承担案件诉讼费。事实和理由：宝业公司、赵文龙于2016年9月1日签订《宝业逍遥街房屋租赁合同》（逍遥人家万州烤鱼）(以下简称租赁合同)。租赁合同约定：赵文龙承租宝业公司的“宝业逍遥街”D区一层10.11号的商铺作为“逍遥人家万州烤鱼”使用。租赁期限5年，自2016年9月1日至2021年8月31日止。房屋租赁费按不同年度分别计算，在合同中均作了详细约定。同时对违约责任也约定明确。然而赵文龙仅支付了首期租赁费，其余到期房租39061元（截止2018年7月10日）未予支付。宝业公司曾以不同的方式催告支付，但赵文龙置若罔闻，拒不履行合同义务。赵文龙答辩兼反诉称：赵文龙没有违反双方签订的租赁协议不构成违约，原告起诉的租金起始点及截止日期，房屋已经出售给孙玉莲，且赵文龙与孙玉莲已经重新签订租赁协议，双方不存在租赁关系。并提出反诉请求：1.判决宝业公司退还履约保证金30000元及逾期退款的银行利息（自2017年9月5日起，按中国人民银行贷款利率计算）；2.判令宝业公司赔偿因违约造成的经济损失5590.5元；3.本案诉讼费由宝业公司承担。孙玉莲向本院提出诉讼请求：1.判令赵文龙给付租金61167元及违约金57252元（从2017年9月1日起至2018年7月10日止，以租金61167元为基数，按每日3‰计算312天。事实和理由：2017年9月5日，孙玉莲与宝业公司签订商品房买卖合同，购买了“宝业逍遥街”D区一层10.11号的商铺。赵文龙与宝业投资公司在2016年9月1日签订租赁合同，租赁了孙玉莲所购买的商铺作为“逍遥人家万州烤鱼”使用，租赁期限5年。孙玉莲购买后就与宝业公司的销售经理徐经理一起找到赵文龙，告知该商铺已经由孙玉莲购买，孙玉莲就与赵文龙重新签订了房屋租赁合同，约定租赁期限与赵文龙与宝业投资公司约定的租赁期限一致，重新约定了每年的租赁费，其中2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金为71558元，从2017年9月1日以后的租金由赵文龙给付第三人，因赵文龙与宝业公司有纠纷，至2018年7月10日赵文龙搬离商铺，赵文龙一直未给付租金。宝业公司对孙玉莲提出的诉讼请求答辩称：对于孙玉莲参与诉讼的主体资格无异议，但其主张从2017年9月1日至2018年7月10日的房屋租金全部属于其享有，缺乏事实和法律依据。虽然双方房屋买卖合同签订于2017年9月5日，但该房屋的交付日期为2018年5月31日，因此孙玉莲应当自交房之后享有租金的收益权。对于其租金的标准可以按照孙玉莲与赵文龙签订的合同租金标准。赵文龙对孙玉莲提出的诉讼请求答辩称：孙玉莲申请书中称从2017年9月1日至2018年7月10日的房屋租金为71558元，该费用包括每年管理费26834元，以及每年的租金44724元，赵文龙与宝业公司签订的房屋租赁合同以及商业运营管理费之和，所以房租租金应当按照年44724元计算，不应按照71558元计算。2018年7月10日赵文龙搬离商铺是因为与宝业公司和孙玉莲因租金发生纠纷，孙玉莲要求赵文龙搬离商铺，赵文龙无法确定租金到底给谁，且时间点无法确定，双方因此解除了合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2016年9月1日，宝业公司（甲方）与赵文龙（乙方）签订宝业·逍遥街房屋租赁合同，约定宝业公司将位于宝业·逍遥街D区一层10.11号商铺租赁给赵文龙使用，租期自2016年9月1日至2021年8月31日，2016年9月1日至2017年8月31日租金为26089元、2017年9月1日至2019年8月31日租金为44724元，以后每年租金分别为47407元、50252元。房租每六个月支付一次，以先支付后使用为原则。合同签订之日乙方应向甲方支付履约保证金3万元。如甲方违约，甲方应于合同解除或终止之日起60日内按本合同约定的当年月房屋租赁费的3倍标准作为违约金赔偿乙方，并归还履约保证金：1.租赁标的发生产权纠纷致使乙方不能对外营业连续超过30日的；2.因甲方原因未按时提供乙方营业用水电的，导致租赁标的在一个租赁年度不能对外营业连续超过30日的；3.甲方私自将租赁标的转租给第三方经营的。如乙方违约，乙方应于合同解除或终止之日起30日内支付所有应缴纳的费用，并按本合同剩余租期甲方预期收益的20%作为违约金赔偿甲方的损失，同时没收履约保证金：1.乙方应按本合同及时支付房屋租赁费或其他费用。如果乙方逾期支付超过30日的……。乙方逾期支付房屋租赁费，每逾期1日，按逾期额的千分之三支付违约金。合同签订后，赵文龙交给宝业公司履约保证金3万元。2017年9月5日，宝业公司与孙玉莲签订商品房买卖合同，将案涉租赁房屋出售给孙玉莲，孙玉莲支付首付款829000元（占全部房款的51%），余款80万元约定办理银行按揭贷款，因银行按揭贷款未能按期办理，孙玉莲于2018年5月31日支付全部余款。该处房产于2017年9月13日办理了网上备案登记，于2018年7月办理产权登记。2017年9月5日，在宝业公司销售人员带领下，孙玉莲与赵文龙签订房屋租赁合同，孙玉莲作为出租人将该处房产出租给赵文龙，租赁期限同原合同租赁期限，租金约定为2016年9月1日至2017年8月31日为41742元，2017年9月1日至2018年8月31日租金为71558元、2018年9月1日至2019年8月31日租金71558元，以后每年租金分别为75852元、80396元。房租的支付方式、违约责任等与原租赁合同约定一致。2016年9月1日，安徽宝业商业管理有限公司（甲方）与赵文龙（乙方）签订宝业·逍遥街运营管理合同，就乙方承租宝业·逍遥街商铺接受甲方管理，缴纳运营管理费及物业综合管理费等事宜达成协议,约定赵文龙租赁宝业·逍遥街D区一层10.11号商铺在租赁期限内交纳运营管理费，2016年9月1日至2017年8月31日为15653元，2017年9月1日至2019年8月31日为26834元，以后每年运营管理费分别为28445元、30144元。赵文龙每年需要交付给宝业公司的租赁费与需要交付的运营管理费的总额与每年需要给付孙玉莲的租赁费数额相等。赵文龙交付了第一年的租金和运营管理费，自2017年9月1日后的租金一直未付。后经孙玉莲催要，赵文龙未付租金，赵文龙于2018年7月10日搬离该商铺，孙玉莲收回该处商铺。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。宝业公司与赵文龙签订的租赁合同，自双方签字之日起生效；赵文龙与孙玉莲签订的租赁合同自双方签字之日起生效。赵文龙庭审中认可在与孙玉莲签订租赁合同后，已经与宝业公司解除了租赁合同，宝业公司认可孙玉莲可以按与赵文龙约定的租金标准收取租金，但认为应自孙玉莲交付全部的购房款之后，才能收取赵文龙的租金，对交付全部的购房款之前的租金应由宝业公司收取，说明宝业公司亦认可孙玉莲与赵文龙签订的租赁合同，只是对孙玉莲未全部给付购房款的情况下，认为租金不能给付孙玉莲。孙玉莲支付的购房首付款占全部购房款的51%，余款于2018年5月31日付清，对于2018年6月1日至2018年7月10日期间的租金，赵文龙应按合同约定将租金给付孙玉莲，该期间租金为7842元（71558元÷365天×40天），对于2017年9月1日至2018年5月31日期间的租金，孙玉莲应享有51%的权益，即27295.95元（71558元÷365天×273天×51%），宝业公司应按其与赵文龙约定的租金标准享有49%的权益，即16391元（44724元÷365天×273天×49%）；因宝业公司与孙玉莲对赵文龙应给付的租金发生争议，是赵文龙未能履行给付租金义务的原因之一，对要求赵文龙承担逾期给付租金的违约责任不予支持；赵文龙已经搬离该处商铺，宝业公司应退还赵文龙交付的保证金3万元；因赵文龙未给付租金，宝业公司未退还保证金，赵文龙请求支付逾期退还保证金的利息损失不予支持；赵文龙请求宝业公司赔偿其不能正常经营的损失559.5元，因赵文龙未提供证据证明有具体的损失，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、赵文龙给付蒙城宝业投资有限公司租金16391元；二、蒙城宝业投资有限公司退还赵文龙保证金30000元；三、赵文龙给付孙玉莲租金35137.95元，于判决生效之日起5日内履行；四、上述第一项与第二项款项互相折抵后蒙城宝业投资有限公司应给付赵文龙13609元，于判决生效之日起5日内履行；五、驳回蒙城宝业投资有限公司、赵文龙、孙玉莲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，减半收取387.5元，反诉费345元，第三人交付的诉讼费2668元，减半收取1334元，由蒙城宝业投资有限公司负担557.5元、赵文龙负担514元、孙玉莲负担995元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  孙鹏程二〇二〇年二月二十六日书记员  管成虎