广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终14138号上诉人（原审原告）：谭振宏，男，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：黎婉君，广东捷顺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市北极熊电脑城物业服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：熊某1。委托诉讼代理人：麦转笑，广东至高律师事务所律师。原审第三人：谢珍妹，女，住广东省佛山市禅城区。上诉人谭振宏因与上诉人佛山市北极熊电脑城物业服务有限公司（下称北极熊公司）、原审第三人谢珍妹房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初16146号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谭振宏上诉请求：1.改判北极熊公司向谭振宏支付滞纳金69322.5元(从逾期付款之日起，以未付租金总额为本金按照日千分之五的标准暂计付至2019年5月31日，往后滞纳金按照上述标准计付至实际清偿之日止)；2.判令北极熊公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、案件背景:2009年10月29日，谢珍妹与北极熊公司签订《租赁合同》，由谢珍妹把其拥有的位于佛山市禅城区案涉商铺出租给北极熊公司，租赁期限从2009年11月1日到2021年10月31日止。《租赁合同》对租金标准、违约责任等进行了相应的约定。2017年5月，谢珍妹把案涉商铺出让给谭振宏，双方于2017年5月26日办理了产权变更登记，案涉商铺变更登记至上诉人名下。谢珍妹确认，从2017年6月1日起，谭振宏承继《租赁合同》项下的相关权益。从2017年6月起，谭振宏多次催促北极熊公司向其支付租金，北极熊公司一直不予配合。北极熊公司称其不承认谭振宏是案涉《租赁合同》的出租人。所以，2017年6月1日到2018年8月31日的租金，北极熊公司均支付至谢珍妹账号，由谢珍妹转支给谭振宏。但2018年9月1日开始，北极熊公司就开始长期拖欠租金，谭振宏多次催告，均未果。2019年4月30日，谭振宏以EMS快递、在案涉商铺张贴公示的方式向北极熊公司送达了《交付场地催告函》，催促北极熊公司交付租金及交还场地。函件送达后，北极熊公司仍对欠租事实置之不理。二、一审判决认为租赁保证金确认归谭振宏所有，足以弥补谭振宏损失错误。首先，《租赁合同》第四条明确约定，逾期交纳租金的，从逾期之日起，按日加收千分之五的滞纳金。合同约定的内容，在合法范围内的，应当依据合同约定执行。其次，租赁保证金仅为16200元，但北极熊公司至今已经拖欠谭振宏租金达1年1个月，保守估计到二审结束，北极熊公司拖欠的租金将达一年半。如果北极熊公司不主动履行生效判决，不主动归还商铺的，我方的损失将一直持续。周边同类型商铺的租金已经远远高出案涉商铺的租金标准，我方每月的实际损失根本无法通过租赁保证金得到弥补。如果北极熊公司不用承担滞纳金支付义务，则我方的权益将就诉讼时间的延长、强制执行的时长而不断扩大。最后，北极熊公司一直霸占案涉商铺，继续转租给第三方，赚取租金收益，该租金收益远远高出租赁保证金的金额。北极熊公司不但不用支付租金，还能通过拖延诉讼的策略，赚取更多的租金收益。北极熊公司则通过拖延诉讼非法获利，更是对谭振宏的不公平。综上，我方认为，一审法院判令北极熊公司无须支付滞纳金的判决显失公平，严重损害谭振宏的合法权益，请求贵院依法改判。北极熊公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判租赁合同继续履行、2018年9月至12月租金应按应付金额的86.5%计算、北极熊公司无需返还商铺给谭振宏、租赁保证金16200元作为履约保证金继续由北极熊公司保管至合同期限结束；2.本案一审、二审诉讼费用由谭振宏承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，谢珍妹与北极熊公司于2009年10月29日签订的《租赁合同》继续有效，北极熊公司不存在故意拖欠租金违约的情形，不符合合同约定的解除条件，北极熊公司无需返还场地，双方应当继续履行租赁合同。北极熊公司与谢珍妹签订的《租赁合同》手续齐全，北极熊公司开始是以转账的方式向北极熊公司支付租金，后改为谢珍妹上门现金收取的方式支付租金。后谢珍妹将案涉商铺转售给谭振宏，但在转售前没有以任何形式告知过作为承租人的北极熊公司，故北极熊公司按照原合同约定，继续以现金支付的方式将租金支付给谢珍妹至2018年8月。到2018年8月后，谢珍妹则未再上门收取租金，故后期无法支付租金并非北极熊公司原因，不存在北极熊公司故意拖欠租金的事实，不符合合同约定的解除条件，双方应当继续履行合同。二、北极熊公司不存在违约的事实，北极熊公司支付的履约保证金应由谭振宏继续保管至合同结束。谭振宏派人来北极熊公司谈及谢珍妹已将商铺转售给谭振宏本人，但当时谭振宏并没有出示任何证明文件原件，基于谨慎支付租金、维护谢珍妹及北极熊公司利益的原则，北极熊公司没有直接支付租金给谭振宏及其代表。三、一审过程中，双方均出示了北极熊公司员工吴小姐与谭振宏员工孔某安的微信聊天记录，双方均对没有开票的租金作了扣减达成一致协定，因此2018年9月至12月的租金按照86.5%计算。谭振宏向一审法院提出诉讼请求：1.解除谢珍妹与北极熊公司于2009年10月29日签订的《租赁合同》；2.北极熊公司立即向谭振宏交还位于佛山市禅城区案涉商铺；3.北极熊公司向谭振宏支付2018年9月1日到2019年5月31日租金105300元及2019年6月1日到北极熊公司实际向谭振宏交还商铺之日的租金（租金标准按照《租赁合同》约定的租金标准计付）；4.北极熊公司向谭振宏支付滞纳金69322.5元（从逾期付款之日起，以未付租金总额为本金按照日千分之五的标准暂计付至2019年5月31日，往后滞纳金按照上述标准计付至实际清偿之日止）；5.北极熊公司已经缴纳的租赁保证金16200元归谭振宏所有；6.案件诉讼费由北极熊公司承担。庭审中，谭振宏明确：变更第一项诉讼请求为：解除谭振宏与北极熊公司的租赁合同关系。一审法院查明：2009年10月29日，第三人谢珍妹作为甲方与北极熊公司作为乙方签订《租赁合同》，约定第三人将位于佛山市禅城区案涉商铺三号铺出租给北极熊公司做商业使用，面积89.58平方米，租赁期限从2009年11月1日到2021年10月31日止，其中2017年11月1日到2019年10月31日期间的租金标准为11700元/月。乙方在签订合同时需交付甲方16200元作为租赁保证金，如乙方违约，则保证金作为乙方的违约金，甲方不退回乙方，且后果由乙方承担。本合同生效后，乙方应在每月15号到20号缴纳当月租金，如逾期交纳，则从逾期之日起，按日加收千分之五的滞纳金。逾期超过一个月不交租金，视为乙方违约，甲方除追加乙方欠租和滞纳金外，有权将铺位收回。2017年5月26日，谭振宏取得佛山市禅城区案涉商铺三号铺的不动产权证，房屋取得方式为2017年5月购买。2017年6月22日，孔某安向北极熊公司工作人员“北极熊物管”微信发送《补充协议》，并就案涉商铺转让给谭振宏后租赁合同主体变更及相关事宜进行了协商。2018年12月14日，谢珍妹出具《确认函》，确认将上述房产出售给谭振宏，出售前租与北极熊公司，并声明该租赁合同从2017年6月1日起至2021年10月31日期间“出租方”的权利义务等均由谭振宏履行并承担。2019年1月31日，孔某安向北极熊公司工作人员“北极熊财务吴小姐”发送已登记至谭振宏名下的案涉商铺的不动产权证照片。2019年4月30日，谭振宏向北极熊公司邮寄发出《交还场地催告函》，督促北极熊公司于2019年5月10日前向谭振宏支付2018年9月1日到2019年4月30日前所欠的租金，且催告北极熊公司在收到函件三日内停止经营，在2019年5月10日前交还商铺。该邮件于2019年5月4日被签收。孔某安于2019年5月9日通过微信再次向北极熊公司工作人员“北极熊财务吴小姐”发送该《交还场地催告函》。谢珍妹未到庭参加诉讼，但于2019年9月4日接受法院询问，并陈述：谢珍妹于2017年2月通过电话告知北极熊公司的法定代表人，2017年3月左右谢珍妹与北极熊公司的法定代表人在华侨大厦的酒楼吃饭与其商量让其受让案涉商铺的事宜，在场人还有建筑设计院的何院长，当时谢珍妹想何院长进行协商，让北极熊公司法定代表人购买案涉商铺，但是北极熊公司的法定代表人称“不是我要的，是我朋友要的”，但是一直没有答复，后谢珍妹就将案涉商铺转让给谭振宏。谢珍妹于2017年5月左右去北极熊公司法定代表人的办公室告知商铺转让，并让北极熊公司将租金交给新业主，但是因为谭振宏与北极熊公司一直没有签订新的租赁合同，就让谢珍妹代收到2018年8月31日的租金，谢珍妹收到租金后立即转给谭振宏，之后就没有收取北极熊公司的租金，因为北极熊公司要求谢珍妹出具发票，但是案涉商铺已经不是谢珍妹的了，就没有开具发票和收取北极熊公司的租金了，据谢珍妹所知，北极熊公司要求谭振宏出具发票，但是谭振宏又要求北极熊公司先交租后开具发票，因此北极熊公司就一直没有交租了。谢珍妹也到税所询问是否可以由谢珍妹来开具发票，但是税所答复谢珍妹不是业主不能开具发票，应由新业主开具。谢珍妹与北极熊公司的租赁保证金16200元,谢珍妹已经于2019年1月29日转交给谭振宏，谭振宏亦出具收据。诉讼中，在回答“谭振宏要求解除合同有无向北极熊公司发出书面通知”时，谭振宏陈述:以诉讼为通知。另查明：法院于2019年6月29日向北极熊公司邮寄送达谭振宏起诉状副本等应诉材料。一审法院认为，案件为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”出租人的权利义务在房屋所有权变动之日概括转移给新的所有权人，因此，在谭振宏取得案涉商铺所有权后，取代原出租人，与北极熊公司成立租赁合同关系。关于合同解除。根据谢珍妹的陈述及查明事实，案涉商铺转让后，谭振宏及谢珍妹均已向北极熊公司告知所有权变动情况，北极熊公司自知悉之日起应向谭振宏履行案涉租赁合同的义务。但至庭审时，北极熊公司仍未向谭振宏支付2018年9月1日起的租金，已构成严重违约，根据合同约定，逾期超过一个月不交租金，谭振宏有权解除合同，且谭振宏已发函催促北极熊公司支付拖欠租金，北极熊公司在合理期限内仍未履行，亦符合法定解除的条件，故谭振宏主张解除与北极熊公司的租赁合同关系，合法有据，应予支持。至于解除时间，因谭振宏明确以诉讼为通知，即诉前发出的《交还场地催告函》不视为解除合同的意思表示，则应以诉讼为通知，并以案件诉讼材料送达北极熊公司之日即2019年6月29日为合同解除时间。关于返还商铺。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故谭振宏主张北极熊公司返还案涉商铺，合法有据，应予支持。关于租金及占有使用费。根据约定，2017年11月1日到2019年10月31日期间的租金标准为11700元/月，则谭振宏主张北极熊公司支付2018年9月1日至2019年5月31日的租金105300元，符合合同约定，应予支持。此后至北极熊公司实际返还商铺之日止的租金（占有使用费）以11700元/月的标准计付。关于保证金、滞纳金。根据合同约定，北极熊公司违约，谭振宏有权没收保证金，故谭振宏主张没收租赁保证金16200元，有合同依据，法院予以支持。考虑到支付违约金与没收保证金同属承担违约责任的方式，而法院已判令北极熊公司缴清拖欠租金并返回案涉房屋，且租赁保证金也已确认归谭振宏所有，足以弥补谭振宏损失，故法院结合案情，对谭振宏的违约金主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认谭振宏与北极熊公司之间的租赁合同关系于2019年6月29日解除；二、北极熊公司在判决发生法律效力之日起十日内，向谭振宏交还佛山市禅城区案涉商铺；三、北极熊公司在判决发生法律效力之日起十日内，向谭振宏支付2018年9月1日至2019年5月31日的租金105300元[2019年6月1日后至北极熊公司实际返还商铺之日止的租金（占有使用费）以11700元/月的标准计付]；四、确认北极熊公司的租赁保证金16200元归谭振宏所有；五、驳回谭振宏的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、支付迟延履行金。案件受理费2058元，由谭振宏负担748元，由北极熊公司负担1310元。二审期间，各方当事人未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉《租赁合同》应否解除及北极熊公司应支付的租金金额为多少；2.一审法院支持的违约金金额是否妥当。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，根据谢珍妹的陈述及谭振宏提交的证据显示，案涉商铺转让后，谢珍妹及谭振宏已向北极熊公司告知了所有权的变动情况，且双方还就签订新的租赁合同进行了协商，故北极熊公司应向谭振宏履行缴纳租金的义务。北极熊公司欠付自2018年9月1日起的租金已构成违约，根据《租赁合同》的约定，逾期超过一个月不交租金，出租人有权解除合同，且谭振宏已发函催促北极熊公司支付拖欠租金，但北极熊公司在合理期限内仍未履行，谭振宏主张解除案涉租赁合同关系符合合同约定，一审法院予以支持并无不当，本院依法予以维持。北极熊公司上诉主张逾期缴纳租金并非其个人原因造成，系因谢珍妹将案涉商铺转让予谭振宏时未告知北极熊公司，且谢珍妹自2018年9月后未上门收取租金所致。对此，本院认为，北极熊公司的上述陈述与本案查明的事实不符，且缴纳租金为承租人的主要义务，亦是其应积极履行的义务，其以谢珍妹未上门收取租金为由而拒绝缴纳理据不足，本院依法不予支持。关于租金的标准问题，由于原《租赁合同》继续有效，一审法院判令北极熊公司按原《租赁合同》的标准向谭振宏支付租金并无不当，本院依法予以维持。北极熊公司主张双方已协商一致变更租金标准，但其提交的证据仅能证明双方就此问题进行过协商，但无法证明双方就此达成最终一致意见或已实际履行。北极熊公司的该项上诉主张理据不足，本院依法不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，虽《租赁合同》约定逾期缴纳租金的，按日加收千分之五的滞纳金，但该违约金约定的标准过高，谭振宏的损失主要体现在租金未按时支付的利息损失，一审法院认为已没收的租赁保证金足以弥补谭振宏的损失，而对其请求北极熊公司另行支付滞纳金的请求不予支持，谭振宏并未举证证明其损失大于租赁保证金金额，其上诉主张北极熊公司支付滞纳金理据不足，本院依法亦不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。谭振宏、北极熊公司的上诉主张均理据不足，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2093元，由谭振宏负担1533元，佛山市北极熊电脑城物业服务有限公司负担560元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇二〇年二月二十五日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏