山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初438号 原告：威海某某经营管理有限公司 法定代表人：刘某，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李某，系该公司职工。 委托诉讼代理人：吴晶，北京市君合（青岛）律师事务所律师。 被告：威海某某汽车销售股份有限公司 法定代表人：张某，经理。 委托诉讼代理人：董保胜，山东章泽律师事务所律师。 原告威海某某经营管理有限公司与被告威海某某汽车销售股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海某某经营管理有限公司之委托诉讼代理人吴晶、被告威海某某汽车销售股份有限公司之委托诉讼代理人董保胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 威海某某经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付提前解除合同的违约金630913.58元；2.本案诉讼费、保全费3770元由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年5月17日签订《房屋及设备租赁合同》，约定原告将坐落于威海市某某汽博城内、原某某4S店经营场所出租给被告使用，租赁期限6年，自2017年7月3日起至2023年7月2日，合同租金总额为6309138.81元，其中，第一、二年的租金均为1000000元，其他年度租金分别为1030000元、1060900元、1092727元、1125508.81元，被告应在新年度租期开始前一个月内预付下一年度租金。合同同时约定，原告违约提前收回房屋的，按照合同总租金的10%支付违约金；合同期内，除不可抗拒自然因素或政府征用土地外，任何一方不得无故提前解除合同。合同签订后，原告依约向被告交付租赁房屋和设备，但被告于2019年6月应缴纳下年度房租时擅自解除上述租赁合同，致租赁房屋自2019年7月至今一直空置，给原告造成了严重的经济损失。按照合同约定，被告应向原告给付违约金，原告多次催告，被告一直未予支付，为维护自身权益，原告起诉至法院，要求处理。 威海某某汽车销售股份有限公司辩称，1.双方签订的租赁合同已于2019年5月25日之前，原告方丛某某、被告方张某两人通过微信聊天口头协商解除（自2019年5月份，原告公司丛某某和被告公司法人张某口头协商过支付96390元物业费及扣除20000元设备押金后双方解除合同，而且原告也未给被告提供任何物业服务，单凭这一点，是原告违约在先），当时原告同意被告支付所欠全部物业费用96390元并在扣除被告设备押金20000元后解除租赁合同，属于双方自愿平等达成的口头协议，2019年7月份，双方办理完房屋交接手续，原合同已解除，如果被告存在违约，原告会在当时起诉，但事隔七个月后起诉，前后矛盾；2.因双方自愿平等协商达成口头协议解除了合同，被告没有义务支付违约金，即便违约，也是原告违约在先，原告没有提供正常条件的房子给被告使用，原告房子漏雨漏水现象严重导致合同目的不能实现，被告几次要求原告履行维修义务，原告以种种理由推脱，合同目的不能实现，被告只能另行寻找经营地点；3.双方协商解除合同的行为不违反法律规定，合法有效。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年5月30日，被告将名称由威海正麒汽车销售股份有限公司变更为威海某某汽车销售股份有限公司。2017年5月17日，原告与被告签订房屋及设备租赁合同，合同约定，原告将其所有的坐落于威海市某某汽博城内，原某某4S店经营场所租给被告使用，土地面积7500平方米，建筑面积4126平方米（一层3443平方米，二层683平方米），整体租赁，包含场地平面图内的建筑物、停车场、辅助道路，建筑物内的监控设施、空调设施、维修车间内的机械设备包含在租赁范围，租赁期满后，被告移交给原告时，除正常损耗外，被告要确保设施、设备等处于正常使用和保养良好状态，否则由被告负责维修、更新或照价赔偿；租赁期限为6年，即自2017年7月3日至2023年7月2日止；租赁范围的场地及房屋租金按照年租金计算；自2017年7月3日至2019年7月2日的年租金为1000000元,2019年7月3日至2020年7月2日的年租金为1030000元，2020年7月3日至2021年7月2日的年租金1060900元；2021年7月3日至2022年7月2日的年租金1092727元；2022年7月3日至2023年7月2日的年租金为1125508.81元；被告向原告支付设备使用押金20000元，租赁期满，被告将符合移交条件的设备移交给原告后30日内，原告无息返还给被告；除第一年外，被告应在新年度租期开始前一个月内预付下一年度租金，逾期支付的，每逾期一日，被告应按年度应付租金额的日千分之三承担违约金；原告违反合同约定、提前收回房屋的，应按照合同总租金的10%向被告支付违约金，若支付的违约金不足以弥补被告的损失，原告还应承担赔偿责任；租赁期间，被告自行向物业管理公司交纳物业管理费，使用房屋所发生的水、电等费用由被告负担；被告拖欠租金超过2个月以上的，原告有权终止合同，收回房屋，被告应按照合同总租金的10%向原告支付违约金。 合同签订后，原告向被告交付了租赁场地及设备，2019年5月，被告与原告沟通退租事宜，被告方负责人通过微信告知原告工作人员“康正平台预计还的打造三年，我们还是先搬迁维持等待”，双方另就被告是否应交纳物业费、违约金进行了协商，被告于2019年5月26日向原告交纳了物业费96390元，双方未就违约金问题形成一致意见。2019年5月20日、5月29日，原告向被告发出房屋退租事宜沟通函，原告要求被告参照合同约定中关于原告提前收回房屋的责任条款，按照合同总租金的10%向原告支付违约金（约630913.58元）。2019年6月1日，被告予以回复，提出原告提供的房屋漏水严重，无法保障被告的正常生产经营，因原告违约在先，被告无需向原告支付违约金。2019年7月3日，双方进行了租赁房屋及设备的交接手续，确认了被告租赁期间，缺少资产的明细、价值，缺少资产总价17105.24元，从被告交纳的20000元设备押金中扣除，原告未将余款退还给被告，对此，被告称双方就退租事宜已形成一致意见，因此原告才配合被告办理了交接手续，双方口头约定了多余的押金不需退还，就此双方纠纷处理完毕，且被告之所以搬迁，是因为公司经营出现问题，资金紧张，职工工资发放困难，无力支付昂贵的租金，只能另搬迁至面积相对小的场地。但原告否认该意见，认为其公司是正规企业，在被告坚决退租的情况下，不会阻碍被告搬迁，配合被告进行交接不意味着原告放弃违约金的主张。 另查明，上述房屋至今未再租出。 本院认为，原、被告签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，原、被告双方均应严格履行。被告提出原告提供的房产漏水，影响其正常经营，是原告违约在先，但并未提供证据证实，且其负责人在与原告工作人员沟通退租时，也未提到房屋质量问题，故被告上述意见，证据不足，本院不予采纳。原、被告虽对租赁标的物进行了交接，但据交接清单所载明的内容、双方沟通的经过来看，原、被告对退租后的相关事宜并未解决，原告并未放弃要求被告赔偿损失的请求，而是明确要求被告支付违约金。合同中约定了原告提前解除合同的违约责任，以及被告拖延支付租金的责任，未明确约定被告提前退租的责任承担方式，但租赁标的物空置，确给原告造成一定的损失，该损失应得到一定的弥补。但标的物至今尚未租出，是受多种因素影响，如地理位置、面积、区域发展、承租方的综合实力等，何时再能租出并不确定，同时，考虑到被告搬迁新地点也是为企业发展所需，原告主张的违约金金额过高，应予适当调整。关于原告所受损失的计算标准，可参照原、被告双方约定的年租金计算。鉴于当今房屋租赁市场、社会经济形势、汽车销售行业的发展、原告房产面积大小及地理位置等诸多因素，根据公平原则，本院酌定被告给付原告租金损失515000元（2019-2020年度6个月的租金1030000/2），原、被告交接后，原告尚有2894.76元押金未退给被告，在本案中应一并扣除，即被告应给付原告租金损失512105.24元。 综上所述，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告威海某某汽车销售股份有限公司于判决生效后十日内给付原告威海某某经营管理有限公司经济损失512105.24元； 二、驳回原告威海某某经营管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5055元，原告负担952元，被告负担4103元；财产保全费3770元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  张雁飞 二〇二〇年二月二十日 书记员  程 城