江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1283民初6481号原告：周平建，男，1973年6月28日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：孙小林，江苏紫罗兰律师事务所律师。被告：泰兴市海睿装饰工程有限公司，统一社会信用代码91321283323808944Q，住所地泰兴市城东高新科技产业园区戴王路西侧。法定代表人：严荣海，总经理。委托诉讼代理人：刘保清，江苏兴知律师事务所律师。被告：严荣海，男，1973年11月25日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：刘保清，江苏兴知律师事务所律师。原告周平建与被告泰兴市海睿装饰工程有限公司(以下简称海睿公司)、严荣海租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周平建的委托诉讼代理人孙小林、被告海睿公司、严荣海的共同委托诉讼代理人刘保清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周平建向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2014年11月28日所签《泰兴中南会所健身部承包协议》无效；2、判令二被告连带返还原告周平建租金35万元、保证金20万元；3、判令二被告连带支付原告周平建固定资产折价款199348.57元；4、判令二被告连带赔偿原告周平建宣传费90834元；5、判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月24日，泰兴市中南世纪城房地产发展有限公司（以下简称中南地产公司）作为甲方，与泰兴市乐天投资管理有限公司（以下简称乐天公司，注：后更名为泰兴市海睿装饰工程有限公司，即被告海睿公司）作为乙方签订《委托管理运营合同》1份，合同主要内容为甲方将其所拥有的泰兴市中南世纪城会所负一层、二层总计面积约3500平方米，委托乙方进行运营管理，委托期限暂定为一年。2014年11月28日，被告海睿公司法定代表人严荣海以个人名义与原告周平建签订《泰兴中南会所健身部承包协议》1份，将中南地产公司委托其运营的部分项目即中南会所二楼健身部承包给原告经营，承包期为5年。合同签订后，原告周平建按约支付了第一年租金47万元、押金20万元，并且为经营需要采购了部分健身器材等固定资产，价值209840.6元，同时为了长久经营还花费了90384元进行宣传推广。但会所一直存在用水、用电等问题，更重要的是会所一直没有通过消防验收，无法领取营业执照，不能正常经营，双方多次交涉均不能解决问题。再加上原告后来得知海睿公司与中南地产公司的合同只有1年期限，中南地产公司已要求海睿公司撤场，原告根本不可能经营5年，遂于2016年1月撤场。撤场时，原告与被告严荣海口头约定，所有的固定资产按原价打95折给被告。泰州市中级人民法院于2019年4月25日作出二审生效判决，认定中南地产公司与海睿公司于2014年11月24日所签订的《委托管理运营合同》，因违反法律、行政法规的强制性规定而导致无效。那么，建立在此之上的《泰兴中南会所健身部承包协议》也必然无效。被告严荣海为了非法占有原告的承包费，未能向原告提供符合法律规定的物业，并可以隐瞒和中南地产公司的合同时间，故意和原告签订了五年的承包协议，导致原告投入了大量的宣传费及采购了固定资产。协议无效的过错在被告一方，根据合同法相关规定，被告应返还原告的租金、押金，并赔偿损失。因中南地产公司将中南会所租赁给海睿公司，海睿公司的法定代表人又将二楼西侧的一部分出租给原告周平建。被告海睿公司系自然人独资公司，被告严荣海以其个人名义与原告签订合同，并且所有款项都是以个人名义接收。二被告的公司和个人的人格混同，应承担连带责任。被告海睿公司、严荣海共同辩称，一、被告严荣海的主体不适格，原因：1.乐天公司于2014年11月28日设立，而被告严荣海作为公司发起人，对外与原告签订合同，所产生的权利义务应当由公司承担。案涉合同签订后次日，即2014年11月29日，乐天公司领取了营业执照，故被告严荣海签订案涉合同的行为应当认定为职务行为。原告以严荣海个人作为本案被告，显然系被告主体错误；二、原告要求确认2014年11月28日双方所签《泰兴中南会所健身部承包协议》无效，是确认之诉，与原告所主张的返还财产之诉非同一法律关系，不能在同一案件中处理，原告应另行诉讼；三、案涉《泰兴中南会所健身部承包协议》并非当然无效。首先，中南地产公司与海睿公司签订的《委托运营管理合同》虽然被认定为无效，但该合同与案涉合同并非主从合同关系，故不能直接认定案涉合同当然无效；四、在案涉合同的效力不能确认的情况下，本案应中止审理，待合同效力确认再恢复审理；而且，原告在本案中要求被告返还已交租赁费用及承租期间的消费支出，而被告海睿公司已于2019年3月依法提起诉讼，要求本案原告周平建支付租赁费用、工资补贴等，法院立案受理（案号为（2019）苏1283民初1923号）后已经两次开庭，仍在审理中。本案与（2019）苏1283民初1923号案件属于相同性质、相同内容的案件，因此，应当在1923号案件审理终结后，再审理本案；五、无论案涉合同效力如何，原告在案涉场地经营过程中，如果有投入或消费支出，也是为了经营而进行的花费，将来产生的收益也归于原告，因此原告所主张的各项费用的返还不应当由被告承担。综上，请求依法驳回原告的诉求。本院经审理认定事实如下：一、乐天公司系被告严荣海投资设立的一人有限责任公司（注：2017年4月18日，乐天公司经有权部门核准变更名称为海睿公司）。2014年11月24日，案外人中南地产公司（委托方，甲方）与乐天公司（受托方，乙方）签订《委托管理运营合同》一份，约定：甲乙双方就甲方所拥有的中南会所管理经营合作达成以下条款：一、委托标的标的物：中南会所负一层、二层，总计面积3500平方米，委托物业平面区域图及委托物业设施设备等资产以双方签订合同时的资产移交清单为准（详见附件一）。二、委托方式甲方就其拥有的中南会所负一层、二层的全部资产委托乙方进行管理运营，由乙方在法律规定的范围内进行合法运营管理，乙方保证全面开展专业有效的运营，提升被委托的项目的行业地位、品牌地位及市场价值。三、委托期限委托期限暂定为一年（注：以装修完毕交付使用之日起开始计算，截止日期以具备办理营业执照之日为准）。四、委托事项1、全面制定经营方案，引进先进的市场管理理念、模式、方法；2、承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准。……此后，中南地产公司向原乐天公司交付合同约定物业及资产。二、2014年11月28日，被告海睿公司法定代表人严荣海（甲方）与原告周平建（乙方）签订《泰兴中南会所健身部承包协议》，将中南会所二楼西侧健身区承包给原告经营。并约定：一、承租费：第一年叁拾伍万元（30万+5万），其中伍万为甲方保证乙方最低消费。二、总承租时间暂定五年，从2015年1月1日至2019年12月31日。承租费由协议签订第二年开始，在前一年的基础上递增伍万，直至协议终止。五年合计乙方要付甲方承租费贰佰贰拾伍万元，甲方要保证最低营业额贰拾伍万。三、乙方要服从甲方的统一管理，并配合甲方会所的各项活动。四、关于会员费的分配，细则如下：1、甲方给予乙方最低每年伍万元会费，超出部分按乙方给予会员的最低折扣收取75%；2、在乙方处办理的会所其他部门的会员费，乙方收取介绍费10%。五、自协议签订三日内，乙方要一次性支付甲方设备保证金贰拾万元整。六、在运营过程中乙方如若要自行增加设备器材，须甲乙双方协商同意签字认可后由乙方自行购买。该部分器材，在甲乙双方合同期满后由甲方按每年15%折旧进行回收，乙方亦可自行处理。……八、乙方在甲方规定的经营区域内所产生的水、电、人工工资以及其他经营消耗的费用由乙方自理。……十、保洁、前台、保安等会所共同使用人员由甲方统一招聘和管理，乙方按每月2000元补贴甲方相应工资费用。……协议签订后，被告于2014年11月20日、12月8日、12月10日分别向严荣海银行卡转账46万元、10万元、36万元，合计92万元。严荣海向被告出具落款日期为2014年11月19日的借条一张，载明向被告借款100万元，并约定还款时间为2015年11月20日前还清。三、2015年1月至2015年4月期间，海睿公司多次通过工作联系单对运营过程中发现、存在的问题向中南地产公司提出整改、维修的要求。此后双方产生矛盾，对此相互发函就有关费用给付、返还委托资产及后续合作等事宜商谈处理未果。海睿公司法定代表人严荣海在“泰兴市中南世纪城会所负一层、二层物业、资产盘点清单”中签名，清单载明：2016年11月28日开始，海睿公司将中南会所负一层、二层内资产、物品进行清理，2016年12月1日搬移完毕。后中南地产公司以海睿公司未能按期返还委托物业，搬移其相关物品及支付相关费用等为由于2017年4月24日诉至本院，并提出如下诉讼请求：1.海睿公司立即将遗留在中南会所负一层、二层的物品整理后搬离；2.海睿公司向中南地产公司支付水费暂定69395.76元、电费343378.4元（最终以合同签订之日起至实际搬离之日止此段期间内发生的数额为准）;3.海睿公司向中南地产公司支付保洁费用120750元；4.海睿公司向中南地产公司支付逾期腾房占有使用费用暂定400万元（最终以司法鉴定结果为准）;5.海睿公司向中南地产公司支付游泳健身会员卡费用余额269637元；6.海睿公司向中南地产公司支付违约金300822元；7.海睿公司向中南地产公司支付公证费800元;8.海睿公司承担本案诉讼费用。本院以（2017）苏1283民初3613号案件立案审理。该案审理过程中，海睿公司提交了1份“健身区固定资产表”，载明为完成中南地产公司的委托事项，添置了价值209840.6元的物品。中南地产公司、海睿公司双方于2018年1月12日对委托物业区域内健身房的健身器械等进行了清点，海睿公司遂于2018年1月13日搬移了相关物品。关于海睿公司搬移委托物业区域内其他相关物品的时间问题:中南地产公司认为，海睿公司将负一层和二层办公室的物品搬移的时间是在中南地产起诉后的2017年4月30日。海睿公司认为，上述相关物品在2016年9月20日之后至2016年年底已经陆续全部搬移。同时，根据中南地产公司的申请，本院委托江苏经纬资产评估房地产土地估价有限公司对中南会所负一层、二层场地占用租金进行了评估咨询。该公司于2018年6月13日出具了中南会所负一层、二层场地占用租金资产评估咨询报告书，评估咨询结果为人民币1779121元，具体：1、负一层建筑面积2770.28平方米，占用时间自2016年1月7日起至2017年4月30日止，共479天，租金单价0.7元每平方米/天，租金评估总值955414元。2、二层西侧区域建筑面积705.62平方米，占用时间自2016年1月7日起至2017年4月30日止，共479天，租金单价0.96元每平方米/天，租金评估总值324470元。3、二层东侧区建筑面积705.62平方米，占用时间自2016年1月17日起至2018年1月13日止，共737天，租金单价0.96元每平方米/天，租金评估总值499237元（含装潢设施）。该案判决分析认为，（一）、关于合同效力。根据合同约定，中南地产为提升行业地位、品牌地位及市场价值将其拥有的中南会所负一层、二层的全部资产委托海睿公司进行管理运营，由海睿公司开展游泳、健身、足浴、棋牌等服务业务。中南地产以委托海睿公司管理运营的名义，实质是将其拥有的会所部分资产发包给海睿公司进行相关的服务业务的经营，而合同签订时及海睿公司进行管理运营过程中，中南地产的会所并未领取营业执照，也未取得消防、卫生、公安等职能部门颁发的相关许可证。因此，该合同因违反法律的强制性规定而应认定为无效。（二）、关于二层健身器械等物品的搬移时间。双方于2018年1月12日进行清点，海睿公司于2018年1月13日搬移相关物品，对此本院予以确认。并于2018年9月6日判决确认：1、海睿公司于本判决生效之日起十日内给付中南地产水电费用100000元，保洁费用120750元，逾期交付物业的占有使用费用356529.15元，合计577279.15元。2、驳回中南地产的其他诉讼请求。因中南地产不服，提起上诉。2019年4月25日，泰州市中级人民法院以（2019）苏1283民终585号民事判决书判决确认：驳回上诉，维持原判决。四、就严荣海向周平建出具的落款日期为2014年11月19日的借条所涉借款，周平建于2019年1月22日诉至本院要求严荣海偿还借款本金100万元，并承担相应利息。本院于2019年5月27日以(2019)苏1283民初1115号案件立案调解达成调解书，双方一致确认借款本金为92万元，并由严荣海分期偿还借款本息。2019年2月21日，海睿公司诉至本院，请求：1、判令周平建支付原告承包费、补贴工资等共计121.95万元；2、判令周平建承担诉讼费、保全费，本院以（2019）苏1283民初1923号立案审理。在该案审理过程中，双方当事人一致确认前述92万元不再作为周平建向海睿公司支付的租金，并确认除此以外，周平建另给付了租金47万元。为此，海睿公司变更诉讼请求，要求：1、请求判令周平建支付原告租金73.31万元（租赁期限为2014年11月28日至实际搬离日期即2018年1月12日，合计3年1个月18天）；2、工资补贴等费用7.52万元；合计80.83万元。本院认为，一、虽然与原告周平建签订《泰兴中南会所健身部承包协议》时由严荣海签字，但当时市场监督管理部门已受理以严荣海作为法定代表人的原乐天公司设立登记，并于2014年11月29日领取营业执照，原乐天公司依法从事经营活动，并于2017年4月18日经市场监督管理部门核准公司名称变更登记为海睿公司。故应认定系被告海睿公司与原告周平建因《泰兴中南会所健身部承包协议》而形成权利义务关系。二、关于案涉《泰兴中南会所健身部承包协议》的性质及效力。根据中南地产公司与海睿公司合同约定，由中南地产公司将有关物业及资产委托海睿公司运营管理，由海睿公司自主经营，收益归海睿公司所有，海睿公司系有偿接受委托，应认定为中南地产公司与海睿公司的合同性质为委托合同，该合同经人民法院审理确认无效。海睿公司又与周平建签订协议，将接受委托运营管理的物业、资产中一部分“承包”给被告经营，双方的协议名义为承包，但从协议的主要内容看，是将涉案的房屋（中南会所二层）及有关设备租赁给被告从事健身经营活动，并收取相应的租金，因此该协议实质为租赁合同。双方当事人未能举证证明租赁合同签订时，案涉物业取得消防等职能部门颁发的相关许可证，该合同违反法律的强制性规定。同时，基于海睿公司与中南地产公司之间的委托合同，海睿公司享有的管理运营期限只有一年，却与周平建签订的租赁合同约定期限为五年，海睿公司对租赁期限的约定，系无权处分，且未得到中南地产公司追认。故认定本案案涉合同为无效。三、关于原告已付租金（保证金）应否返还。因原、被告之间的租赁合同为无效合同，对无效的形成，双方均存在过错。原告周平建应当赔偿实际占有使用租赁物给被告海睿公司造成的损失，给付合理、必要的租金。合同约定的租金数额，明显超过经法院判决确认由海睿公司向中南地产公司承担的物业占有所有费用，因此，应由原告周平建按实际使用相关物业的时间和实际使用面积承担占有使用费用。已经生效的中南地产公司与海睿公司委托合同纠纷一案审理中，有关评估机构对海睿公司超出委托合同期限而延期占用中南会所负一层、二层场地的占用租金进行了评估咨询，并出具了中南会所负一层、二层场地占用租金资产评估咨询报告书。具体为：二层西侧区域建筑面积705.62平方米，占用时间自2016年1月7日起至2017年4月30日止，共479天，租金单价0.96元每平方米/天，租金评估总值324470元；二层东侧区建筑面积705.62平方米，占用时间自2016年1月17日起至2018年1月13日止，共737天，租金单价0.96元每平方米/天，租金评估总值499237元（含装潢设施）。该案裁判时确认评估单位对以上二层东西两侧区域占用时间记载颠倒，但不影响该咨询报告书中对租金单价的认定，而且二层东西两侧区域面积相同，也不影响租金的计算。就本案而言，被告海睿公司租赁给原告周平建的场地就是二层西侧区域（即健身区），建筑面积705.62平方米，占用时间自2015年1月1日（双方约定的起算时间）起至2018年1月13日止，共1118天。关于租金数额，可参照以上评估的租金标准即单价0.96元每平方米/天计算确认，租金总值757327.83元。原告已支付的47万元，尚不足以支付应付租金费用，故对原告要求返还租金及保证金的诉讼请求，本院不予支持。四、关于原告主张被告返还的固定资产折价款。在本院（2017）苏1283民初3613号案件审理中，海睿公司提交了“健身区固定资产表”，确认健身区添置了价值209840.6元的固定资产。因海睿公司在与中南地产公司签订合同后，就将本案涉案的健身会所租赁给了原告周平建。因此，上述健身区固定资产表内的物品实际应为原告周平建添置。考虑到上述物品2018年1月13日后由被告海睿公司搬走，故由被告折价返还给原告更符合本案实际情况。参照《泰兴中南会所健身部承包协议》第六条约定的折旧标准，结合“健身区固定资产表”所载物品内容，本院酌情认定被告应返还原告的资产折价款为116000元。关于原告主张被告赔偿的宣传费用。因宣传费用是原告在经营健身部过程中的对外支出，并非因履行与被告海睿公司租赁合同而支付给海睿公司的费用，而且，原告对外宣传所带来的经营收益也归其所享有，与海睿公司无关，故原告要求被告海睿公司承担该部分费用，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。五、一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告海睿公司系被告严荣海投资设立的一人有限责任公司，且本案中原告的租金也是汇至被告严荣海的个人银行账户，在被告严荣海未举证证明公司财产独立于其个人财产的情况下，被告严荣海应对被告海睿公司的相关债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条规定，判决如下：一、确认原、被告于2014年11月28日签订的《泰兴中南会所健身部承包协议》无效；二、被告泰兴市海睿装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周平建支付固定资产折价款116000元。被告严荣海承担连带给付责任；二、驳回原告周平建的其他诉讼请求。被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12202元，由原告周平建负担9582元，被告泰兴市海睿装饰工程有限公司、严荣海连带负担2620元（原告已垫付2620元，本判决生效后十五日内退还2620元，被告应负担之诉讼费2620元，限于本判决生效后十五日内向本院交纳，户名：泰兴市人民法院，开户行：中国工商银行泰兴新区支行，账号：95×××64）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  刘世浩人民陪审员  林飞海人民陪审员  张黎民二〇二〇年二月十七日书 记 员  丁 晖附：本案引用有关法律规定：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。