贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终607号上诉人（一审被告）：杨中海，男,1977年12月23日出生，汉族，贵州省遵义市人,户籍地遵义市红花岗区。上诉人（一审被告）：曾长群，女，1977年3月8日出生，汉族，贵州省遵义市人，户籍地贵州省遵义市红花岗区。上诉人之委托代理人：何锴，贵州乾锋律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：文清发，男，1967年11月5日出生，汉族，贵州省遵义市人，户籍地遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：殷俊，新蒲新区虾子镇法律服务所法律工作者。上诉人杨中海、曾长群因与被上诉人文清发房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初9109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。杨中海、曾长群上诉请求：撤销一审判决主文第三、四、五项，维持第一、二、六项。事实和理由如下：政府征收上诉人的还房面积为784平方米（684平方米+50.16平方米），回购上诉人的面积500平方米，2019年7月30日政府交付80.31平方米，尚有154.53平方米未交付，双方签订的房屋买卖协议仍然可以履行，文清发诉请解除房屋买卖协议，上诉人已同意，不能视上诉人根本违约，更不可能存在资金占用费，200平方米对应的房屋价值并非440000元，在上诉人未违约的情形下，文清发诉请解除房屋买卖协议，只应返还文清发的购房款。文清发向一审法院起诉请求：1.判决解除双方于2016年9月9日签订的买卖房屋协议书；2、判决杨中海、曾长群返还其购房款148000元，并赔偿因双方解除“买卖房屋协议书”给其所造成的经济损失292000元，支付违约金50000元，共计490000元，同时以440000元为本金，从2017年2月9日起按年利率6%支付其资金占用费至款项全部付清之日；3、判决杨中海、曾长群支付其过渡费（临时补偿安置费）22400元（每平方米每月8元计算，共计28个月，截止到2019年8月）；4、本案诉讼费由杨中海、曾长群承担。一审法院认定事实：2016年9月9日，文清发与杨中海、曾长群签订《买卖房屋协议书》。该协议载明，1、杨中海、曾长群将政府尚未交付的还房出售贰套给文清发；2、出售房屋面积为200平方米；3、出售房屋价款为148000元；4、2017年4月30日以后的200平方米还房（出售房屋）产生的政府补偿的过渡费由文清发领取。5、违约金为50000元以及其他内容。当日，文清发向杨中海、曾长群付清了购房款148000元。2017年2月6日，杨中海、曾长群向遵义市红花岗区虾子镇人民政府申请，同意政府以每平方米2200元的回购价回购500平方米的还房，并于同年3月领取了回购款1100000元（2200元／平方米×500平方米）。2017年11月15日，杨中海、曾长群向文清发支付了过渡费7000元。2019年7月30日，新蒲经济开发区还房回迁办公室向杨中海、曾长群交付了80.31平方米的还房，尚有154.53平方米还房未交付。双方至今未对买卖房屋进行备案登记和过户登记。2019年8月21日，文清发以杨中海、曾长群未诚实履行合同义务为由提起诉讼。一审法院认为，文清发与杨中海、曾长群于2016年9月9日签订的《买卖房屋协议书》系双方真实意思表示，未违反国家效力性禁止性法律规范，合法有效。双方应当全面诚实履行合同。文清发已经诚实履行了支付购房款148000元的义务。被告杨中海、曾长群将出卖还房向遵义市红花岗区虾子镇人民政府申请以每平方米2200元回购并领取了回购款440000元（2200元／平方米×200平方米），无房屋交付，致合同履行不能，文清发请求解除与杨中海、曾长群于2016年9月9日签订的《买卖房屋协议书》，有事实和法律依据，且杨中海、曾长群亦同意解除，应予支持。双方签订的《买卖房屋协议书》载明杨中海、曾长群系附条件交付房屋，即政府还房后交付，在现行法律体系下，政府一定会还屋，即该条件一定会成就，杨中海、曾长群向遵义市红花岗区虾子镇人民政府申请将出卖还房以每平方米2200元回购并于2017年3月领取了回购款440000元，阻断了交付房屋条件的实现，该行为系杨中海、曾长群见利起意而有意所为，视为交付房屋条件成就，同时双方未对买卖房屋进行备案登记和过户登记，既不是杨中海、曾长群的原因，更不是文清发的原因，系政策性因素所致，杨中海、曾长群应当将购房款148000元以及所出售还房产生的利益292000元（440000元－148000元）于2017年3月支付给文清发。杨中海、曾长群未将440000元支付给文清发，对文清发务必造成经济损失，杨中海、曾长群应当以440000元为本金，从2017年4月1日起按年利率6%支付文清发资金占用费至款项付清之日。关于违约金，合同约定了违约金为50000元，文清发请求杨中海、曾长群支付违约金50000元，证据充分，理由充足，应予支持。关于过渡费，双方约定2017年4月30日以后的所出售还房（200平方米）产生的政府补偿的过渡费由文清发领取，杨中海、曾长群已于2017年3月领取该还房的回购款，不再产生过渡费，文清发关于过渡费的请求无事实和法律依据，不予支持。文清发其余诉讼请求，证据不足，不予支持。杨中海、曾长群关于文清发损失部分的辩称事由，理由不足，不予采信。综上所述，文清发的合理请求有事实和法律依据，应予支持；其余诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除文清发与杨中海、曾长群于2016年9月9日签订的《买卖房屋协议书》。二、杨中海、曾长群于本判决生效后10日内返还文清发购房款148000元。三、杨中海、曾长群于本判决生效后10日内将买卖标的物产生的已得利益292000元支付给文清发。四、杨中海、曾长群于本判决生效后10日内支付违约金50000元给文清发。五、杨中海、曾长群以440000元为本金，从2017年4月1日起按年利率6%支付文清发资金占用费至款项付清之日。六、驳回文清发的其余诉讼请求。案件受理费减半收取4465元、保全费3120元，计7585元，由杨中海、曾长群承担。本院二审期间，双方未提交新证据。本院对一审认定事实予以确认。另，杨中海、曾长群系夫妻关系。涉案《买卖房屋协议》二、交房约定还载明：2.虾子镇人民政府如还房于新田坝处有两套，须交一套给文清发，如还房五套（含五套以上），一次性将两套房给文清发；3.杨中海、曾长群出卖给文清发的两套还房，由文清发在杨中海、曾长群所得还房中选取90-110平方米的两套房屋。杨成富在文清发向杨中海、曾长群购买杨中海、曾长群的200平方米安置还房的同时，于2016年9月9日向杨中海购买200平方米的安置还房。本院认为，一审判决认定涉案《买卖房屋协议书》有效，符合法律规定，双方并无异议，依法应予确认。杨中海、曾长群在文清发依照该协议履行支付购房款义务后申请政府回购应安置734.84平方米中500平方米的还房，领取500平方米还房回购款，余下234.84平方米。由此，文清发不仅丧失了该协议赋予其享有杨中海、曾长群安置还房的选择权，同时杨中海、曾长群现有安置还房面积不能满足文清发、杨成富各自所购200平方米，共400平方米的安置还房面积。且杨中海、曾长群在一审中明确表示因政府回购，该协议已无法履行。因此，本案系因杨中海、曾长群在双方签订该协议后违约申请政府回购安置还房面积，导致其履行不能，文清发提起的解除该协议的诉讼，其理应承担该协议履行不能的违约责任。杨中海、曾长群向政府申请回购安置还房单价每平方米2200元，依据该协议文清发购买还房面积200平方米，杨中海、曾长群因政府回购于2017年3月所获利440000元，按政府回购单价计文清发损失440000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，杨中海、曾长群在该协议履行不能应解除的情形下，理应赔偿文清发的损失。因此，一审判决杨中海、曾长群向文清发赔偿440000元以及自2017年4月1日起按年利率6%向文清发支付440000元资金占用费至款项付清之日的利息，事实清楚，于法有据，本院予以维持。杨中海、曾长群关于其尚有200多平方米的安置还房面积，该协议不存在履行不能，双方系合意解除，政府回购单价并非该协议履行不能文清发的损失的上诉理由不充分，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款虽然规定了“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”但合同设立违约金条款的目的在于保证合同的全面履行，当发生违约情形时，守约方得到相应的损失赔偿。本案中，在杨中海、曾长群原因导致该协议履行不能的情形下，一审已依据文清发的诉请，判决杨中海、曾长群向文清发返还购房款并赔偿所购房屋面积所产生的利益损失。虽然涉案《买卖房屋协议》损失条款与违约金条款同存，但两条款具有包含与重叠关系，在一审判决杨中海、曾长群赔偿文清发的损失已远超该协议约定违约金的情形下，再判决杨中海、曾长群向文清发支付该协议约定违约金50000元不恰当，本院予以纠正。杨中海、曾长群关于不应再承担50000元违约金的上诉理由成立，本院予以采纳。综上所述，杨中海、曾长群关于撤销一审判决其承担违约金判项的上诉请求成立，应予支持；其他请求不成立，应予驳回；一审判决双方解除《买卖房屋协议》，杨中海、曾长群限期返还购房款并赔偿损失的判项，事实认定清楚，适用法律正确，应予维持，但一审判决违约金判项的事实认定以及法律适用错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初9109号民事判决主文第一项即“一、解除原告文清发与被告杨中海、曾长群于2016年9月9日签订的《买卖房屋协议书》。”、第二项即“二、被告杨中海、曾长群于本判决生效后10日内返还原告文清发购房款148000.00元。”、第三项即“三、被告杨中海、曾长群于本判决生效后10日内将买卖标的物产生的已得利益292000.00元支付给原告文清发。”、第五项即“五、杨中海、曾长群以440000.00元为本金，从2017年4月1日起按年利率6%支付文清发资金占用费至款项付清之日。”；二、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初9109号民事判决主文第四项“四、被告杨中海、曾长群于本判决生效后10日内支付违约金50000.00元给原告文清发。”、第六项即“六、驳回文清发的其余诉讼请求。”；三、驳回文清发的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半案件受理费收取4465元、保全费3120元，二审案件受理费8930元，共计16515元，由杨中海、曾长群负担15000元；文清发负担1515元。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 令狐荣强审判员 李 成 波二〇二〇年二月二十五日法官助理杨颜穗书记员罗然