广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初9859号原告：朱铪铭，女，1988年4月2日出生，汉族，住广西藤县。委托诉讼代理人：陈峰，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被告：广州市金池小镇市场发展有限责任公司，住所地广州市黄埔区荔红二路9号香雪城南商贸A区首层。法定代表人：刘世良，该公司总经理。委托诉讼代理人：文兵，该公司员工。原告朱铪铭与被告广州市金池小镇市场发展有限责任公司（以下简称“金池小镇公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱铪铭的委托诉讼代理人陈峰、被告金池小镇公司的委托诉讼代理人文兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱铪铭向本院提出诉讼请求：1.判决被告马上向原告交付出租商铺（黄埔区荔红二路9号香雪城南商贸A区首层178号商铺）并无条件协助原告办理好工商营业执照手续；2.判决被告赔偿原告违约金10000元（按照原告已经交租金金额2500元每天3%计算，从2017年10月1日起算至交付商铺之日止，暂计算至诉讼立案日）；3.判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年10月22日，原告经朋友介绍及被告的广告宣传推广，与被告签订了农贸商铺租赁合同，商铺编号178号。合同约定租赁期限从2017年10月1日至2018年9月30日止，月租金共2500元。合同租赁后，被告在合同约定期限提供商铺给原告进行装修，原告投入了资金装修及交付了合同约定的租赁款。但是，被告从2017年11月至今拒不协助原告办理工商营业执照进行商贸经营，被告在2017年8月9日已经取得了涉诉商贸市场的营业执照，经营范围是商务服务业，经营期限至长期。被告的违约行为己经严重损害了原告的合法权益，原告为了保护自己的合法权益，现依据《民法总则》《合同法》的有关规定特向法院提起诉讼，恳请法院尽快判决并支持原告的诉讼请求。被告金池小镇公司辩称，被告不同意原告的全部诉请。理由：对于原告的第一项诉讼请求，其实被告在涉案纠纷发生前已经尽了义务去协助原告办理工商营业执照手续，是因为政策变化才发不了证。根据广州市黄埔区市场和质量监督管理局2018年4月11日作出的埔市监群告[2018]9号《关于罗伟霞等人来访事项的答复》、广州开发区国土资源和规划局广州市黄埔区国土资源和规划局2017年9月21日作出的穗开国规（2017）90号《关于开展香雪汽配城地块收储工作的通知》、广州开发区国土资源和规划局广州市黄埔区国土资源和规划局2017年11月16日作出的穗开国规函（2017）1433号《关于核查香雪城能否经营农贸市场信访事项的答复意见书》，这三份文件均由原告在（2019）粤0112民初1879号提交，已经说明了办不了证照的原因，被告不是不协助，而是已经协助了，原告办不了证与被告无直接关系，是因为政府原因才办不了证。在本案之前2019年5月3日原告还诉有一案，是西区法庭受理的，案号为（2019）粤0112民初1879号，原告起诉后又撤诉了，现在又再次起诉。前述的两份文件被告和对方都曾提交过给法院，这两份文件说明办不了的原因为政府收储、政策变化。签订合同前没有前述的政策。刚开始和业主签合同、包括前期被告自己办理大证（被告的营业执照）都不知道这个政策，即不知道涉案场地不能开设农贸市场的规定。是被告协助原告去工商办证时，工商局才告知涉案场地不能办证，因为涉案地块不能办市场，这件事原告等人也是知道的。知悉不能办证的情况后，被告和原告等小业主也进行过协商，曾达成过协议，协议约定退回所有原告所缴纳款项给原告，并约定先退30%即8535元，原告缴纳的全额为28450元，实际也于2017年12月23日通过银行转账退了30%的钱给小业主，剩余款项一直尚未退还给原告，因为被告与原告一直未谈成，故原告不接受剩余70%的退款（不来现场签字确认），所以被告一直没有转账。商铺未封闭，也装修好了，也通知了原告等业主可以去开张，原告可以随时进场，但被告没有书面证据证实被告已经将商铺交付原告使用。原告自己有进入商铺进行装修，故被告认为被告已经交付商铺给原告，具体时间在2017年9月份，因为当时原告已经进场装修。被告取得的营业执照载明经营范围为市场经营管理、摊位出租，该市场就是经营名称载明的广州市金池小镇市场发展有限责任公司。涉案商铺至今尚未开业，因至今未取得营业执照。被告认为被告已经完成交付，只是无法协助原告办理营业执照。对于原告的第二项关于违约金的诉讼请求，被告不同意支付，被告认为原告交纳的所有费用，被告已经于2017年12月23日退回了30%给原告，只是现在双方一直未就金额的具体数字达成一致意见，被告一直是有态度要处理这件事的。本院经审理认定事实如下：2017年10月22日，朱铪铭（乙方、承租方）与金池小镇公司（甲方、出租方）签订一份《租赁合同（香雪城金池生活小镇）》，约定甲方将位于广州市黄埔区荔红二路9号香雪城南商贸A区首层178号商铺（台档）（以下简称“涉案商铺”）租予乙方经营干货，租赁期限自2017年10月1日至2018年9月30日，每月场地使用费2500元、市场管理费200元、垃圾处理费200元。乙方按月交付的场地使用费应于每月1日至8日前全部交付甲方。该合同第四条第（五）款约定，乙方在签约之日须向甲方一次性缴付25000元作为租赁经营的履约保证金和卫生、安全保证金。协议期满，乙方在无违约且无欠费的情况下，甲方在协议期满后三十天内无息如数退还给乙方。乙方不能以该保证金抵场地使用费和其他费用。如乙方未履约或自行提前退场，则保证金不退。第六条约定，合同到期后，甲方有权对市场进行改建、改造，同时可以根据市场物价等实际情况重新招商，另行签订合同。第九条约定，甲方按现状向乙方交付经营场地。第十四条约定，乙方在进场经营期间，按政府有关规定自行办理相关证照，并积极配合政府部门的安全消防检查、食品卫生、环境卫生检查等。第二十条甲方的权利和义务约定，甲方应按本协议约定将经营场地交付乙方使用并按规定收取租金和各项费用。第二十一条乙方的权利和义务约定，本协议签订后，乙方按规定办理有关营业执照，完成应缴费用后，有权在本协议所指定的档（铺）位和经营范围内开展合法经营活动。本协议签订后，乙方有权要求甲方协助乙方办理有关证照。第二十二条违约责任约定，（一）任何一方未能履行本协议，另一方有权提出提前终止协议，并提出赔偿；（二）乙方无违约，甲方单方终止协议，甲方需向乙方作出经济赔偿；（十）乙方必须遵守国家工商行政管理、税务、食品卫生、食品安全、食品准入、环境保护、公共安全的法律法规，并按时向有关部门办理有关证照和缴交有关管理费用或税费，乙方违反有关法律法规和政府管理部门规定的，由乙方负全部责任，乙方由此引起的一切责任和损失由乙方自负。第二十三条免责条件约定，因不可抗拒因素例如因国家政策变化、指令性计划变化、城市建设、市政建设需要或房屋被征用或拆除或产权因素及市场开办条件因素造成本协议不能履行，甲乙双方不负违约责任，互不承担、互不追究不能履行本协议的责任，乙方预交款项不退还。合同对其他事项也作了相关约定。双方均确认以下事实：1.朱铪铭于2017年10月22日向金池小镇公司支付押金25000元、杂费50元、广告费500元、2017年10月租金2500元、垃圾处理费200元、市场管理费200元，上述费用共28450元;2.2017年12月23日，金池小镇公司通过银行转账方式向朱铪铭退回了上述款项的30%即8535元，余款16915元至今未退;3.涉案商铺现在空置无人使用。庭审时，金池小镇公司认为包括涉案房屋在内的租赁场地已经被相关部门通知做收储工作，不能开设农贸市场的政策变化导致朱铪铭无法办理营业执照，其在签订合同前并不知道该政策的变化，在其协助原告去工商部门办理营业执照时才知道，并提交以下证据予以证实：1.穗开国规（2017）90号《关于开展香雪汽配城地块收储工作的通知》，载明：2017年9月21日，广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局向开发区土地开发储备交易中心发出通知，要求该中心尽快开展香雪汽配城地块的收地、管线迁改等土地收储工作。2.穗开国规函[2017]1433号《关于核查香雪城能否经营农贸市场信访事项的答复意见书》，主要内容为：2017年11月16日，广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局答复，“香雪城”地块为公开出让的商业用地，根据地块出让时的土地条件，并结合其所在区位条件和城市管理要求，该局认为不宜在该地块上开设农贸市场。庭审时，朱铪铭亦确认上述两份证据其在另案[案号：（2019）粤0112民初1879号]中也作为证据提交给法院。庭审时，朱铪铭确认金池小镇公司在2017年10月1日将涉案商铺及钥匙交给朱铪铭进行装修，为证实其支付了装修费用，朱铪铭提供货架照片及收据，收据显示以下内容：“2017年11月9日，今收到货架10组，1480×10＝14800元，交来运费1200元，总价16000元”，该收据上有“北京宏伟恒业货架有限公司财务专用章”字样印章。以上事实，有《租赁合同（香雪城金池生活小镇）》、收据、穗开国规（2017）90号《关于开展香雪汽配城地块收储工作的通知》、穗开国规函[2017]1433号《关于核查香雪城能否经营农贸市场信访事项的答复意见书》等证据及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，《租赁合同（香雪城金池生活小镇）》是朱铪铭与金池小镇公司的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依约履行。朱铪铭依约向金池小镇公司缴纳了押金、杂费、广告费、2017年10月的租金、垃圾处理费、市场管理费，履行了相应的合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。金池小镇公司至今未按照合同约定交付符合经营条件的租赁物给朱铪铭，其行为违反合同约定，已构成根本性违约，应承担违约责任。朱铪铭要求金池小镇公司向其交付至今尚不具备合同约定的经营条件的涉案商铺并办理营业执照的诉讼请求，不符合法律规定及涉案合同约定，本院不予支持。因金池小镇公司违约，守约方朱铪铭要求金池小镇公司支付违约金符合相关法律规定，本院予以支持。关于违约金的支付标准问题，因双方在涉案合同中对出租方金池小镇公司未依约交付租赁物的违约金的支付标准没有约定，朱铪铭要求按涉案合同第二十二条约定的承租方逾期支付租金的违约金的支付标准计算违约金无据，本院不予采信。朱铪铭仅提交其购买货架的收据，未提交其付款的凭证证实其实际支付了购货架款，而且，即使朱铪铭已出资购买了货架，该货架也并非附着于涉案商铺的不可拆除的物品，可以搬走另作他用，不属于朱铪铭的实际损失。现朱铪铭未提交证据证实其因金池小镇公司未依约交付涉案商铺的违约行为对其造成的实际损失金额，鉴于金池小镇公司的上述违约行为导致朱铪铭的合同目的无法实现，本院酌情确定金池小镇公司向朱铪铭支付违约金5000元。涉案商铺的租赁期限已于2018年9月30日届满，故涉案合同已于2018年9月30日终止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市金池小镇市场发展有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱铪铭支付违约金5000元；二、驳回原告朱铪铭的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由朱铪铭负担25元，由被告广州市金池小镇市场发展有限责任公司负担25元。朱铪铭已预缴的案件受理费本院不予退还，由被告广州市金池小镇市场发展有限责任公司在履行本判决时向朱铪铭迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  臧玉林人民陪审员  饶记平二〇二〇年二月二十四日书 记 员  张若玫