宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初4908号原告：贺兰祥龙物业服务有限公司，统一社会信用代码。法定代表人:赵某。委托诉讼代理人：郑某，宁夏瀛智律师事务所律师。被告：宁夏永祥泰酒店（有限公司），统一社会信用代码。法定代表人：吴某1。被告：吴某1，宁夏回族自治区中宁县人，群众，现住宁夏回族自治区银川市。被告：吴某2，宁夏回族自治区中宁县人，个体户，群众，现住宁夏回族自治区银川市。被告：吴某3，宁夏回族自治区中宁县人，个体户，群众，现住宁夏回族自治区银川市。四被告共同委托诉讼代理人：马某，宁夏永川律师事务所律师；马鹏波，宁夏丰安律师事务所律师。原告贺兰祥龙物业服务有限公司与被告宁夏永祥泰酒店（有限公司）、吴某1、吴某2、吴某3物业服务合同纠纷一案，本院2019年8月2日立案，依法追加被告吴某2、吴某3参加诉讼，适用简易程序进行了审理，现已审理终结。原告请求判令：1.四被告支付原告自2014年2月28日至2019年6月30日的原告物业费114990元，违约金34497元，共计149487元;2.判令被告承担本案全部诉讼费用。审理过程中，原告增加诉请：要求四被告支付自2014年2月28日至2019年6月30日的物业费128229元，违约金38648元，共计166698元。被告答辩要点：原告与被告之间没有签订物业服务合同，原告没有向被告提供过物业服务，原告的诉请没有依据，请求判决驳回原告的诉讼请求。查明的事实本院确认如下事实：2006年12月,宁夏宁房房地产开发有限公司与其子公司宁夏宁房物业服务有限公司签署了前期物业合同（实为管理规约），后因宁房物业公司拖欠员工工资，致使小区无人服务管理、秩序混乱。2014年2月18日，贺兰县物业管理中心作出[2014]004号批复：同意贺兰县祥龙物业服务有限公司接管居安苑东区物业服务的，期限自2014年2月28日至2014年12月31日。2014年2月19日原告贺兰祥龙物业服务有限公司登记成立。2014年12月11日贺兰县物业管理中心再次作出[2014]020号批复：同意贺兰县祥龙物业服务有限公司正式接管居安苑东区物业服务，期限自2015年1月1日至2016年12月31日。2017年1月1日至2020年12月31日，原告继续为该小区提供物业服务并在贺兰县物业管理中心进行了备案登记，物业费收费标准为0.4元/㎡/每月。2012年4月23日，被告吴某1、吴某2、吴某3购买贺兰县居安苑东区15号楼商业用房5008.96㎡，吴某1名下2243.3㎡、吴某2名下2239.31㎡、吴某3名下526.35㎡。2018年4月16日，三被告共同成立宁夏永祥泰酒店（有限公司），被告吴某1占股50%、吴某2占股30%、吴某3占股20%，涉案商业用房由三被告用于酒店实际经营,仍登记于上述三被告名下，未对涉案商业用房所有权进行变更。另查明，2014年1月9日，原告企业名称经贺兰县工商行政管理局预先核准。被告宁夏永祥泰酒店（有限公司）现因加盟连锁酒店名称变更为维也纳三好酒店银川贺兰店，但未进行工商变更登记。2019年2月3日，被告宁夏永祥泰酒店（有限公司）向原告转账支付物业费5000元。判决的理由与结果本院认为，贺兰县物业管理中心作为行政区域内物业管理活动的监督管理部门，在原物业公司无法继续提供物业服务后，为了保障物业服务区域内广大业主的公共利益，作出[2014]4号、[2014]020号批复，委托原告正式接管贺兰县居安苑东区并提供物业服务，对四被告产生拘束力。四被告虽辩称与原告未签订物业服务合同，但《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”，四被告共有的××县其他业主所有的房屋紧密相连不可分割，是物业服务区域的一部分，四被告并未提交充分的证据能够证明其可分割于小区之外独立存在，原告实际为该小区提供了物业服务，四被告应当向原告缴纳物业费，故四被告辩称与原告未形成合同关系，原告未向四被告提供物业服务的抗辩意见，本院不予采信。同时，原告应当向被告提供符合约定的物业服务，同时收取的物业费应当质价相符。按照2019年1月1日，原告与建筑开发商签订并备案登记的《前期物业服务合同》第三条：“在物业管理区域内，乙方（本案原告）应当提供的其他服务包括以下事项：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆的停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理”。结合本案原告向法庭提交的证据以及庭后实地查勘,涉诉营业房现用于经营酒店服务，酒店正门位于小区外，面向西南开设，小区内留有后门，经营的部分客房在小区内开窗，与小区其他业主共用供电设施、市政管网、享受小区绿化，原告对小区内共用部位的维修养护和管理、电力设备维护、市政管网排污、小区绿化提供了符合合同约定的物业服务，四被告应当承担原告主张物业费的50%，涉案商品房自2014年2月28日至2019年6月30日的物业费经计算为128317元，原告要求四被告支付自2014年2月28日至2019年6月30日的原告物业费共计128229元的诉请不违反法律规定，本院依法予以支持64115元（128229元×50%）。对于原告主张的违约金，原告与被告之间未签订书面的物业服务合同，同时在原告提交的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》中对违约金条款均未做约定，故原告要求被告支付违约金38648元的诉请，本院依法不予支持。另，2018年4月16日之前,三被告吴某1、吴某2、吴某3对涉案商业用房（5008.96㎡）按份所有，物业费自2014年2月28日至2018年4月15日共计49631元（64115元×1507天÷1948天），应当由三被告按照对涉案房屋所有的面积各自承担，经计算由被告吴某1承担22228元（2243.3㎡÷5008.96㎡×49631元）、由被告吴某2承担22188元（2239.31㎡÷5008.96㎡×49631元）、由被告吴某3承担5215元（526.35㎡÷5008.96㎡×49631元）。自2018年4月16日之后，三被告吴某1、吴某2、吴某3共同成立宁夏永祥泰酒店（有限公司），被告吴某1占股50%、吴某2占股30%、吴某3占股20%，上述商业用房用于被告宁夏永祥泰酒店（有限公司）实际经营使用,仍登记于上述三被告名下，未对涉案商业用房所有权进行变更，被告宁夏永祥泰酒店（有限公司）作为实际使用人应当承担自2018年4月16日至2019年6月30日之间的物业费14484元（64115元-49631元），减去其已支付的5000元物业费，被告宁夏永祥泰酒店（有限公司）还应承担9484元，三被告吴某1、吴某2、吴某3同时应承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十条、第八十三条、第一百七十七条、第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《物业管理条例》第五条，判决如下：被告吴某1、吴某2、吴某3向原告贺兰祥龙物业服务有限公司支付自2014年2月28日至2018年4月15日的物业费49631元，由被告吴某1承担22228元、由被告吴某2承担22188元、由被告吴某3承担5215元，于本判决生效之日起十五日内付清；被告宁夏永祥泰酒店（有限公司）向原告贺兰祥龙物业服务有限公司支付自2018年4月16日至2019年6月30日尚欠的物业费9484元，被告吴某1、吴某2、吴某3对尚欠物业费9484元承担连带清偿责任，实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。驳回原告贺兰祥龙物业服务有限公司其他诉讼请求。如被告宁夏永祥泰酒店（有限公司）、吴某1、吴某2、吴某3未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1817元（已减半收取），由原告贺兰祥龙物业服务有限公司负担1118元，被告宁夏永祥泰酒店（有限公司）负担204元、被告吴某1负担222元、被告吴某2负担221元、被告吴某3负担52元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 毛文亮 二Ｏ二Ｏ年二月十四日书记员 梁 彬附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六十条法人以其全部财产独立承担民事责任。第八十三条营利法人的出资人不得滥用出资人权利损害法人或者其他出资人的利益。滥用出资人权利给法人或者其他出资人造成损失的，应当依法承担民事责任。营利法人的出资人不得滥用法人独立地位和出资人有限责任损害法人的债权人利益。滥用法人独立地位和出资人有限责任，逃避债务，严重损害法人的债权人利益的，应当对法人债务承担连带责任。第一百七十七条二人以上依法承担按份责任，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。第一百七十八条二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。连带责任，由法律规定或者当事人约定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。