福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初20号 原告:龙岩安鹏物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区中城解放北路味精厂生活区7栋104，统一社会信用代码91350800MA2Y9E519N。 法定代表人：江秋华，总经理。 委托诉讼代理人：王金凤，女，1987年5月10日出生，汉族，公司员工，住龙岩市新罗区。 被告钟晓东，男，1971年10月10日出生，居民，汉族，住龙岩市新罗区。 原告龙岩安鹏物业管理有限公司（以下简称“安鹏公司”）与被告钟晓东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安鹏公司的委托诉讼代理人王金凤、被告钟晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安鹏公司向本院提出诉讼请求：判令钟晓东给付从2018年11月至2019年10月物业服务费2499.2元。事实与理由：原告安鹏公司与龙岩市新罗区龙御天下业主委员会订立《物业管理服务合同》，管理龙御天下小区物业。钟晓东从2018年11月至2019年10月欠物业费1319.5元，水费287.4元，抽水公摊31.8元，照明公摊51.5元，电梯公摊89元，2#车位管理费720元，经多次催讨，钟晓东拒付，请求法院判如所请。 钟晓东辩称，该物业公司在提供物业服务过程中存在违反国务院物业管理条例的行为，对物业服务合同中约定的委托事项未尽管理义务，具体如下：1、违反物业服务合同，未经业主同意擅自撤走原来放置于各楼层用于收集垃圾的垃圾桶，大门处也未设置足够数量的垃圾桶，造成每层楼道都堆积垃圾且无任何遮挡，脏乱差的环境造成蚊蝇滋生，影响居住环境。另外，物业服务企业不顾业主反对，在大门进出的主要通道上违规设置了广告牌，紧急情况下阻挡消防车辆进出，造成火灾隐患。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维护、养护、管理和维修义务，业主请求物业企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予以支持。相关条例：《物业管理条例》第十一条，制定和修改管理规约，有关共有和共同管理权力的其他重大事项需经业主共同决定。2、违反物业服务合同中关于公共秩序与保安管理的约定，当班保安未着装上岗，未履行物业服务本合同中服务质量承诺职责，对外来人员未实行登记、核实工作，保安当班时间打瞌睡，门岗形同虚设，未按合同约定实行小区大门和道闸全封闭管理，大门长期处于开门状态，人员和车辆随意进出，存在重大安全隐患。3、违反物业服务合同中关于车辆停放与车辆管理的约定。未按照合同约定配足保安人员，地下车库无人值守，未按合同约定建立物业档案，造成无关人员和未能备案的车辆随意进出地下车库，卫生状况不佳，停放次序混乱，多次发生业主车位被无关车辆占用的情况，也发生车辆被偷的情况，目前地下停车场属于无人值守，无序停放，无序收费（据其他业主反映物业并未收取其停车费）状态。存在重大安全隐患，也侵害了业主的合法权益。相关条例：《物业管理条例》第四十六条，物业服务企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作。雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。4、国务院物业管理条例和物业服务合同中约定均明确：对公用设施不得擅自占用和改变使用功能，物业管理服务合同也明确了地下人防工程车位以开发商提供的图纸为准，但该物业公司在物业的使用与维护过程中擅自占用物业管理区域内的道路、场地（地下车库过道等）收取费用，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，损害业主共同利益，存在明显的违法事实。地方人民政府房地产行政主管部门对此类违反行为也明文规定应限期整改及警告，处以罚款。根据《物业管理条例》第三十五条、第四十条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，因此，我们认为该物业公司存在侵害业主权益，提供的物业服务存在较大瑕疵，相应的物业收费上应予以体现。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由抗辩的，人民法院应予以支持。相关条例:《物业管理条例》第五章物业的使用与维护第四十九条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。第五十条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第六十三条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共有部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定的行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有欠款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。 本院经审理认定事实如下：2018年10月28日，安鹏公司与龙御天下业主委员会订立《物业管理服务合同》，该合同主要约定：由安鹏公司为龙御天下小区提供物业服务，物业服务费高层住宅物业费按0.8元/月/平方米、车库服务费60元/月的标准计算，实行每季末收费一次，合同期限自2018年10月31日起至2021年12月31日止，并对管理事项、费用收取等一并作出约定。合同签订后，安鹏公司按合同约定向龙御天下小区业主提供物业服务。钟晓东系龙御天下小区802室房屋及C2人防车位的业主，房屋面积为137.45平方米。从2018年11月至2019年10月止，钟晓东拖欠物业费1319.5元，水费287.4元，抽水公摊31.8元，照明公摊51.5元，电梯公摊89元，车位管理费720元。为此，安鹏公司诉至本院，请求判如所请。 上述事实，有安鹏公司提供的《物业服务合同》、欠费明细表、不动产登记信息证明等证据及安鹏公司、钟晓东的庭审陈述在案佐证。 本院认为，安鹏公司与龙岩市新罗区龙御天下业主委员会签订《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。安鹏公司根据约定向包括钟晓东在内的业主提供了物业管理服务，钟晓东在接受前述服务后，应按合同约定按期向安鹏公司交纳物业服务费、车位服务费等费用。本案系物业服务合同纠纷，物业服务属比较特殊的民事法律关系，它面对的不像一般民事法律关系的单独个体，而是群体即成百上千的业主，每个业主对物业服务的需求不同等原因，物业公司提供的服务难免存在不到位与瑕疵，如果业主均以此拒付物业管理费，受损的是双方，尤其是业主本身。而原告即使存在服务不到位或存在瑕疵情形，其应承担的责任系限期整改并终止合同。因此，钟晓东不能以此为由拒付物业管理费等费用，其抗辩主张，理由不能成立，本院不予采纳。物业公司与业主应相互理解、相互支持，共同创造宜人的居住环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下： 钟晓东应于本判决生效之日起五日内支付龙岩安鹏物业管理有限公司从2018年11月至2019年10月的物业费1319.5元、水费287.4元、抽水公摊31.8元、照明公摊51.5元、电梯公摊89元、车位管理费720元，合计2499.2元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由丘文英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈    颖 二〇二〇年二月十四日 书记员 陈红连（代） 附注： 附注： 一、引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3.中华人民共和国国务院《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。