安徽省合肥市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）皖01民终418号 上诉人（原审原告、被告）：合肥城投房地产发展有限公司，住所地合肥市蜀山区小庙路**。 法定代表人:李国洪,该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘彦锦，安徽安泰达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、原告）：陆光明，男，1963年9月18日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：章天宇，安徽天禾律师事务所律师。 上诉人合肥城投房地产发展有限公司(以下简称合肥城投房产公司)因与被上诉人陆光明房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初10004号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。 合肥城投房产公司上诉请求：1.撤销一审裁定第一项；2.改判支持合肥城投房产公司的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由陆光明承担。事实和理由：1.一审法院认定合肥城投房产公司与陆光明之间不存在房屋租赁关系是认定事实错误。2013年1月1日至2013年12月31日，案涉房屋由合肥城投公司委托下属子公司合肥市方正物业管理有限责任公司（以下简称方正物业公司）代为管理出租，方正物业公司得到房屋所有人的授权作为出租人与陆光明签订租赁合同处置案涉房屋是合法有效的。2013年12月31日之后，方正物业公司与陆光明签署的房屋租赁合同期满，双方合同权利义务终止，方正物业公司非案涉房屋的所有权人，在没有得到授权的情况下无权与陆光明续签房屋租赁合同。故2013年12月31日之后，方正物业公司就不再是案涉房屋的出租方，也非一审法院认定的适格主体。2013年12月31日之后，合肥城投房产公司并未授权其他任何单位或者自己与陆光明签署书面房屋租赁合同。案涉房屋是合肥城投房产公司建设的，虽无房屋产权证，但规划许可证等其他材料能够证明权属关系。根据《物权法》第三十九条规定，陆光明占用合肥城投房产公司的房屋，合肥城投房产公司得以对自己的不动产向陆光明收取租金。实际上，合肥城投房产公司与陆光明经协商变更了案涉房屋的租金条款，协商确定后，陆光明也同意变更并就应补足的房租部分进行了补足。其后，由于公司人员变动，导致合肥城投房产公司未对房屋租金足额缴纳进行监督，导致陆光明自2014年10月31日后均未足额缴纳租金并拖欠至今。2.一审庭审中双方提供的证据均可以证明合肥城投房产公司为合法的出租人，即本案适格的诉讼主体，一审法院驳回合肥城投房产公司的起诉是认定事实和适用法律错误。合肥城投房产公司在一审中提交的《约谈工作记录表》明确记录了双方之间就案涉房屋租赁进行商谈的过程，并由合肥城投房产公司员工及陆光明本人签字确认。该证据可以证明陆光明明知合肥城投房产公司为房屋所有人、出租人，并一直按照合肥城投房产公司提供的账户缴纳房屋租金。合肥城投房产公司在一审中提交的2014年12月16日出具的收据，是原房屋租赁合同到期后合肥城投房产公司与陆光明经协商并补缴的房屋租金。陆光明提交的收据是2019年1月5日由合肥市房地产经营公司庐阳分公司出具的，该分公司为合肥城投房产公司的关联企业，该收款账户也是来自于合肥城投房产公司。由此可见，陆光明对案涉房屋的出租方是明知和确认的。从陆光明在一审中提交的（2002）中民一初字第646号民事判决书可以看出，案涉房屋为合肥市淮河路改造工程指挥办公室所有，即合肥城投房产公司的前身，故合肥城投房产公司在本案中是适格主体。双方在一审中提供的证据明确表明了双方的实际租赁关系，陆光明对此是明知的。 陆光明辩称，1.本案合肥城投房产公司并非涉案房屋的租赁合同的相对人，无权向陆光明主张索要合同约定的16平方米房产租金。2.合肥城投房产公司上诉主张要求超出16平方米以外28平方米的房屋租金，但是合肥城投房产公司并不是28平方米房屋的所有人，无权向陆光明索要租金，一审中陆光明提交的原合肥市中市区人民法院生效判决已经证实相关过道原属于公共面积，合肥城投房产公司无权基于此部分房产提出变更合同和增加租金的理由。3.从举证责任的分配角度来说合肥城投房产公司应对其享有28平方米享有所有权承担相应的举证责任，但是直到一审裁定作出，合肥城投房产公司并没有提供相应的材料。4.陆光明2020年的租金已经于2020年1月5日向原合同的相对方缴纳，合肥城投房产公司无权要求变更租金。5.合肥城投房产公司已经在本案一审庭审笔录中明确该合同的履行方系合肥市房地产经营公司，收取的相关费用也由该公司的财务收取。 合肥城投房产公司向一审法院起诉请求：1.判决陆光明立即将其所使用甲方的房产恢复原状并交还给甲方；2.判决陆光明支付拖欠房租62776元(暂计算至2019年9月30日),拖欠房租应继续计算至陆光明搬出之日止；3.本案诉讼费由陆光明承担。 陆光明向一审法院反诉请求：1.判令合肥城投房产公司立即返还多收的租金23408元及资金占用损失6924.8元（以23408元为基数，按年息6%自2014年12月16日起暂计算至2019年10月26日共1775天，实际至款清之日止），合计30332.8元；2.本案诉讼费由合肥城投房产公司承担。 一审法院认为，案涉房屋租赁合同是陆光明和方正物业公司签订的，虽然合肥城投房产公司称方正物业公司系其子公司，但是子公司亦是独立法人，合肥城投房产公司提起本案诉讼并未取得方正物业公司授权，其不是本案适格主体，应当驳回其起诉。由于案涉租赁合同的主体是陆光明和方正物业公司，陆光明与合肥城投房产公司之间不存在房屋租赁关系，陆光明提起的反诉与本案不属于同一法律关系，不宜在本案中一并审理，其可以另行起诉。因此，对于陆光明提起的反诉也予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第二百三十三条的规定，裁定:一、驳回合肥城投房地产发展有限公司的起诉；二、驳回陆光明的反诉。 二审期间，合肥城投房产公司向本院提交《情况说明》、《建设工程规划许可证》复印件，证明合肥城投房产公司是房屋的产权所有人，有权收取涉案房屋的租金。陆光明对《情况说明》的三性均有异议，对建设规划许可证形式上的真实性没有异议，但对关联性以及证明目的均有异议。 本院认为：方正物业公司是以自己的名义与陆光明签订的《房屋租赁合同》，基于此，陆光明开始占有案涉房屋。书面房屋租赁合同的到期并不当然导致房屋租赁关系的变更，陆光明也继续使用案涉房屋至今。陆光明主张其一直是向方正物业公司缴纳的房屋租金，合肥城投房产公司提供的现有证据也不足以说明其已经与陆光明直接建立了租赁合同关系。故根据合同相对性原则，一审法院认定合肥城投房产公司不是本案适格主体，并据此驳回其起诉并无不当，本院依法予以维持。综上，合肥城投房产公司的上诉请求不能成立，一审裁定适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年二月二十四日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。