西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终11576号上诉人（原审原告）：陕西佳翔置业有限公司。住所地：西安市阎良区前进东路68号。法定代表人：袁正学，该公司总经理。委托诉讼代理人：高涛，西安市阎良区148法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：陈光，男，1984年2月11日出生，汉族，现住西安市阎良区。委托诉讼代理人：张玲侠，陕西凯特律师事务所律师。上诉人陕西佳翔置业有限公司（以下简称佳翔公司）、上诉人陈光房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服西安市阎良区人民法院（2019）陕0114民初286号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。佳翔公司上诉请求：一、依法撤销阎良区人民法院(2019)陕0114民初286号民事判决或改判被上诉人按照《拆迁安置补偿协议》支付上诉人房屋面积差价319272.71元并支付逾期利息(利息以319272.71元为基数，从2014年10月22日起，按照年利率18％计算至实际清付之日止)；二、依法改判被上诉人按照《拆迁安置补偿协议》约定返还已领取的房屋过渡费33652.08元(按照合同第四条、第七条约定计算)；三、鉴定费4100元由被上诉人承担；四、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定部分在审判认定核心部分存在查漏。首先，上诉人与被上诉人签订的《拆迁安置补偿协议》、经西安市阎良区人民法院判决的上诉人与被上诉人相关的案件，案件号为(2018)陕0114民初86号民事判决(已生效并履行完毕)在原审法院质证中，双方对其真实性均无异议，结合《拆迁安置补偿协议》第四条第2项第(5)、(6)款的约定及该份判决认定的交房时间(2014年10月22日)，被上诉人显然已经严重违背《合同法》诚实守信原则及合同的意思自愿，已经构成根本违约。然一审法院仅对上诉人与被上诉人签订的《拆迁安置补偿协议》约定的主文内容予以阐述，虽明确，但客观上已经造成上诉人利益的受损。其次，基于上述上诉人的认为，对于房屋单价的定性标准，被上诉人在一审中予以否认，按照相关法律规定，结合《拆迁安置补偿协议》条款约定，应严格的按照起诉时市场评估标准的价值计算，即每平方米7507元计算，应当按照合同约定对于房屋面积差价同等条件处理，而非依然按照合同约定的被上诉人继续享有约定的成本价格计算；同时，基于房地产开发相关管理条例规定，上诉人在开发中因客观条件向社会其他人员进行有偿融资，结合上诉人在原审中提供的借款合同等，被上诉人以各种途径进行迟延履行协议约定的责任和义务，在主观上存在恶意，客观上对上诉人造成巨大的经济损失，应当承当过错的赔偿责任，应按照上诉人实际向第三方支付的利息计算，即年利率18％。第三，被上诉人虽已经在案件号为(2018)陕0114民初86号民事判决(已生效并履行完毕)得到上诉人对其安置费用的补偿，但本案属于另案，被上诉人的违约约定返还义务，不能基于上诉人在另案中对于补偿来进行抗辩，显然属于认定错误。第四，关于鉴定费的问题，上诉人认为，本案因被上诉人的违约导致，且结合《拆迁安置补偿协议》及被上诉人在一审中无法客观的与上诉人对于房屋面积单价达成一致，故按照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，应通过鉴定程序进行认定，所导致花费的费用，应由违约方即本案的过错方被上诉人承担。陈光辩称，请求驳回佳翔公司的上诉请求。拆迁安置补偿协议中对超出安置房屋面积的价款有两种约定，根据双方之间签订的拆迁安置合同及房管部门测量的面积，其安置面积与实际面积差额为1.76㎡，应当按照区房管所确定的价格作为依据，截止今天上诉人也未出示房管所确定的价格，上诉人主张要求陈光支付房屋价差没有合法依据，上诉人应当承担举证不能的后果，应当驳回上诉人的上诉请求。关于利息上诉人一审主张的是按照同期银行贷款利息计算，一审按照年利率12%计算错误，上诉人在二审中要求按照年利率的18%计算超出一审诉请，且陈光不应当承担该利息，过错方属于上诉人，上诉人主张的利息没有依据应当予以驳回。对上诉人主张的返还房屋过渡费属于原一审判决上诉人的义务，该判决上诉人没有上诉视为其认可，上诉人现要求返还于法无据。鉴定费应当由上诉人自行承担，且该鉴定结论不能作为定案依据，该鉴定结论有两个价格，本案对两种价格均不适用，合同是在2010年签订的，应当按照2010年同地段的房屋价格计算。陈光上诉请求：一、请求二审法院依法撤销阎良区人民法院（2019）陕0114民初289号民事判决书判决第一项，并将本案发回或改判为：驳回被上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院漏查的案件事实为：1、被上诉人对上诉人的拆迁补偿方式为：产权调换，调换房屋为“翔荷华府”新建住宅楼A座西单元十层西南户的房屋一套，建筑面积约为107.54平方米；2、涉案房屋是何时竣工验收的，是否有竣工验收资料；(3)、被上诉人是否向上诉人主张过要求支付超出面积的房屋差价。(4)被上诉人经阎良区人民法院强制执行，于2018年12月份通过法院将涉案房屋的钥匙交付给上诉人，但至今未向上诉人办理房屋交付验收手续，未向上诉人交付水、电、气卡，未给上诉人人办理入住手续。2、一审法院认定事实错误部分为：一审法院认定“（2018）陕0114民初86号民事判决书中认定办理房屋交接手续为2014年10月22日”，该事实认定明显错误。二、一审法院判决没有事实及法律依据，错误判决。1、《拆迁安置补偿协议》中未约定按1︰1的比例安置，亦未对超出被拆迁房屋面积的价款予以约定，因此，应认定被上诉人安置的产权调换后的房屋面积为107.54平方米。2、《拆迁安置补偿协议》第四条第2款第（5）项约定“乙方选择安置房超出面积及需要支付的费用：①：超出面积20%以内13.35平方米，按成本价格向甲方交清房款”。根据《合同法》关于格式条款的理解发生争议的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释的规定，故应按照上诉人对面积差的理解进行计算，产权置换房屋面积为107.54平方米，超出面积应为1.76平方米。3、一审法院判决对认定的该房屋成本价格缺乏事实依据。首先协议中约定的成本价格，应以区房务部门根据土地使用权费、住宅建造成本、住宅建造期间费用、税费等核算后的成本价格为依据，但一审直接按照被上诉人认为的成本价格为3450元/平方米计算，该成本价格缺乏明确的来源和详细的说明，一审法院予以采信错误。4、一审法院认定房屋市场价格无事实依据。本案不存在按市场价格计算的房屋面积，本案的市场价格的时间基准点也应是以《拆迁安置协议》签订时间基准点的市场价为计算依据。5、一审法院判决上诉人应向被上诉人支付的利息，没有法律依据及事实依据。上诉人与被上诉人之间的《拆迁安置协议》约定，房屋交付使用前，上诉人应向被上诉人付清面积差、楼层差价、相关费用等。被上诉人至今未向上诉人交付房屋，且至今被上诉人对该房屋都无法提供符合合同约定的面积差的计算依据，被上诉人无法提供有效的面积差依据，且不向上诉人交付房屋，其被上诉人为违约方，一审法院却要求上诉人承担违约责任，且合同并没有承担违约责任的方式，被上诉人亦未提供其损失的依据，一审法院予以支持判决不公。佳翔公司辩称，1、请求驳回上诉人陈光的上诉请求。2、根据双方签订的拆迁安置补偿协议的规定，佳翔公司交付的时间节点是2014年11月22日，且在拆迁安置补偿协议第4条第5项，超出面积13.35㎡，并非上诉人说的1.76㎡的差价，上诉人陈光的上诉请求没有事实法律依据，请求驳回其上诉请求。佳翔公司起诉至一审法院请求：1、依法判令陈光按照《拆迁安置补偿协议》支付其房屋面积差319272.91元并支付逾期利息（利息以319272.91元为基数，从2014年10月22日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清付之日止）；2、依法判决其按照《拆迁安置补偿协议》约定返还已领取的房屋过渡费33652.08元（按照合同第四条、七条约定计算）；3、本案诉讼费由陈光承担。一审法院经审理查明，2010年8月25日，佳翔公司（甲方）与陈光（乙方）签订《拆迁安置补偿协议》（以下简称协议），对安置补偿事宜进行了明确约定，其中：第三条1、拆除佳翔公司位于西安市阎良区，房号为1-4-西，砖混结构，建筑面积66.77平方米的房屋；第四条2（1）、甲方将位于西安市阎良区“翔荷华府”新建住宅楼A座西单元十层西南户的房屋壹套、建筑面积约107.54平方米，安置给乙方（安置房准确建筑面积以建成后房产测量事务所测量为准）；（5）乙方选择安置房屋超出面积及需要支付的费用：①超面积20%以内（含20%）13.35平方米，按成本价格向甲方交清房款②超面积20%以上部分（测量后确定），按市场销售价格向甲方交清房款。成本价经区房产管理所核算后确定。房屋交付使用以前，乙方必须付清面积差价、楼层差价、相关费用等。2019年1月23日，佳翔公司以陈光未按协议约定支付房屋面积差价为由诉至一审法院，并要求支付利息损失。庭审中，佳翔公司表示涉案房屋的成本价格为3450元/平方米，后因双方意见分歧较大，致调解不成。诉讼过程中，佳翔公司申请对位于西安市阎良区“翔荷华府”新建住宅楼A座西单元十层西南户的房屋价格进行司法鉴定，2019年5月14日，陕西中大房地产评估有限责任公司作出陕中大房估字[2019]XZ023号《房地产估价报告书》，估价结果：市场价值总额为人民捌拾贰万零伍佰壹拾伍元整（RMB820515元），折合建筑面积单价7507元/平方米；经估价师查询有关文件并对估价对象周边房屋调查，2014年10月估价对象的房屋单价为4900-5400/平方米。另查，2014年9月，西安市阎良区房产测量事务所出具《房屋面积实测测量报告》，载明涉案房屋建筑面积为109.3平方米。2018年1月10日，陈光将佳翔公司诉至一审法院，要求佳翔公司向陈光交付安置房屋并支付过渡补助费，后一审法院（2018）陕0114民初86号民事判决对上述请求已经处理，判决中认定办理房屋交接手续为2014年10月22日，现该判决已生效且陈光已向一审法院申请强制执行。一审法院认为，佳翔公司与陈光签订的《拆迁安置补偿协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。按照合同约定：房屋交付使用以前，乙方必须付清面积差价、楼层差价、相关费用。故陈光应按协议约定向佳翔公司支付安置房屋面积差价，但双方对于涉案房屋的面积、房屋的价格均存在争议：1、关于房屋面积。2014年9月，西安市阎良区房产测量事务所出具《房屋面积实测测量报告》，载明涉案房屋建筑面积为109.3平方米，经查，该测量结果由具有相关测绘业务范围的部门作出，以项目竣工现状及委托方提供的规划、设计等相关资料为依据，陈光不认可该结论，但并未向法庭提交足以推翻该结论的相关证据，亦未在知晓该结论后要求原测量单位复测或委托具有相关资质的测量机构重新测量，故涉案房屋面积为109.3平方米；2、关于房屋价格。（1）根据佳翔公司与陈光《协议》约定，“超面积20%以内（含20%）13.35平方米，按成本价格向甲方交清房款”，即双方均认可超面积20%以内（含20%）的面积为13.35平方米，庭审中，佳翔公司自认成本价格为3450元/平方米，结合本地当时的实际情况，该成本价格标准较为合理，故超面积20%以内（含20%）13.35平方米应向佳翔公司支付面积差额为3450元/平方米×13.35平方米=46057.5元。（2）根据佳翔公司与陈光《协议》约定，超面积20%以上部分（测量后确定），按市场销售价格向甲方交清房款。测量后确定涉案房屋建筑面积为109.3平方米，被拆迁房屋建筑面积为66.77平方米，超面积20%以内（含20%）的面积为13.35平方米，故剩余面积29.18平方米的面积差额陈光应按上述约定向佳翔公司支付。关于市场价格的确定，（2018）陕0114民初86号民事判决查明，佳翔公司、陈光办理房屋交接手续时间为2014年10月，根据协议约定，“房屋交付使用以前，乙方必须付清面积差价、楼层差价、相关费用”，说明在该时间段陈光应向佳翔公司支付面积差额，以该时间段的房屋价格计算剩余29.18平方米的面积差较为客观。经鉴定，2014年10月房屋单价为4900-5400元/平方米，本案涉案房屋2014年1月至7月备案合同价格4710-4970元/平方米，依陈光购买置换房屋时的价格4930元/平方米，对应与2014年10月鉴定的房屋价格的比例关系，酌定以5300元/平方米计算较为适宜，故超面积20%以上部分29.18平方米应向佳翔公司支付面积差额为5300元/平方米×29.18平方米=154654元。综上，陈光应向佳翔公司支付的房屋面积差价为46057.5元＋154654元＝200711.5元。对于佳翔公司请求陈光支付逾期利息的诉讼请求。陈光因逾期向佳翔公司支付房屋面积差价，已构成违约，应承担相应的违约责任，由陈光向佳翔公司赔偿违约期间的资金占用费，结合佳翔公司在建设楼盘期间在第三方有借款行为，根据相关法律精神，酌情支持陈光向佳翔公司支付以200711.5元为基数，按年利率12%计算，自2014年10月22日至实际给付之日止的利息。对于佳翔公司请求陈光返还已领取的房屋过渡费33652.08元的诉讼请求。因房屋过渡费已在（2018）陕0114民初86号民事判决中处理，故本案中不应再行处理，对此，一审法院已向佳翔公司方释明。对于佳翔公司请求陈光支付鉴定费4100元的诉讼请求。因对房屋估价要求陈光支付房屋面积差系佳翔公司应承担的举证责任，故因此产生的费用应由佳翔公司自行承担。陈光的辩解意见，于法无据，不予采信。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陈光于本判决生效之日起10日支付原告陕西佳翔置业有限公司房屋面积差价200711.5元及逾期利息（逾期利息以200711.5元为基数，按年利率12%予以计算，自2014年10月22日起至实际给付之日止）；二、驳回原告陕西佳翔置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6090元，减半收取3045元，由原告负担1131元，由被告负担1914元，因该费用由原告预交，被告陈光于本判决生效之日起10日内给付原告1914元；其余3045元，由本院向原告退还。二审中，当事人均未提供新证据。经二审审理查明，一审法院认定事实属实。本院认为：佳翔公司与陈光签订的《拆迁安置补偿协议》系双方真实意思表示，且没有违反国家法律法规的内容，应为合法有效合同，对双方均产生法律约束力。该合同第四条第二项第五点乙方（陈光）选择安置房超出面积及需要支付的费用中约定：①超面积20%以内（含20%）13.35平方米，按成本价格向甲方交清房款。现陈光对该条的理解为此处的面积应为拆迁安置协议中约定的安置面积107.54平方米，但是以陈光的理解无法得出该条约定的13.35平方米，而佳翔公司认为此处的面积应为原安置房面积66.77平方米，按照此数额可以得出20%为13.35平方米，故佳翔公司的说法符合合同约定，陈光称其仅超出约定面积为1.76平方米不能成立。现双方对涉案房屋的成本价格和市场价格均有异议，本院认为，关于涉案房屋的成本价格，一审考虑到佳翔公司所陈述的3450元符合当地的实际情况予以认可，较为合理，并无不当，陈光认为该价格需经房地部门核算没有依据。关于市场价格，陈光认为应按协议签订的时间确定，因双方合同中约定不明，一审以安置时的市场价格确定合理，亦无不当。佳翔公司要求按照起诉时的市场价格确定亦不能成立。陈光未按照合同约定逾期支付房屋面积差价，构成违约，一审判令其支付违约金依法有据，因佳翔公司一审诉状中及庭审中的诉讼请求均为要求陈光按照同期中国人民银行贷款利率承担逾期利息，但一审按照年利率的12%判令陈光支付逾期利息，超出当事人请求，陈光上诉状中虽没有提出一审认定利息过高，但是其上诉主张其不应承担利息，并在庭审中认为一审没有按照当事人的请求进行判决，故本院对一审认定的该逾期利息的承担予以变更，按照佳翔公司所主张进行判决。二审中佳翔公司还要求陈光按照年利率18%承担逾期利息与其一审主张不一致，故本院对其请求不予支持。关于佳翔公司主张陈光退还所领取的33652.08元一节，因该款是生效判决判令的数额，故本案不应处理，一审未予涉及并无不妥。关于佳翔公司主张鉴定费应由陈光承担一节，因本案中房屋市场价格不明，佳翔公司作为原告理应提供相应证据，故一审认为其申请评估是其举证的责任，判令佳翔公司自行承担该费用依法有据。关于陈光上诉认为一审未对房屋的具体情况进行审查，因涉案房屋的交付所产生的纠纷已经生效判决处理，本案为超出面积的价格所产生的纠纷，一审对纠纷的相关事实已经查清，陈光认为一审事实不清的上诉理由不能成立。综上，佳翔公司、陈光的上诉均不能成立，但是一审判令陈光所承担的逾期利息不当，故应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持西安市阎良区人民法院（2019）陕0114民初286号民事判决第二项及诉讼费承担部分；二、变更西安市阎良区人民法院（2019）陕0114民初286号民事判决第一项为：陈光于本判决生效之日起10日支付陕西佳翔置业有限公司房屋面积差价200711.5元及逾期利息（逾期利息以200711.5元为基数，按同期中国人民银行同期贷款利率予以计算，自2014年10月22日起至实际给付之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费10922元（陕西佳翔置业有限公司已预交4955元，陈光已预交5967元），由陕西佳翔置业有限公司承担4955元，陈光承担5967元。本判决为终审判决。审判长  邹守鸣审判员  杨晓昱审判员  张 楠二〇二〇年二月××日书记员  郑 瑜