河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初5986号原告：蒋亚娟，女，1972年10月2日出生，汉族，住河南省郑州市金水区，现住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：何超，河南并智律师事务所律师。被告：郭华，女，1988年10月15日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：王静一，河南森鼎律师事务所律师。被告：李刚，男，1971年3月23日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。被告：许昌印象信阳菜馆，住所地许昌市前进路东段顶秀清溪小区门面房。投资人：张建华，任总经理。原告蒋亚娟与被告郭华、被告李刚、被告许昌印象菜馆房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋亚娟的委托诉讼代理人何超，被告郭华的委托诉讼代理人王静一到庭参加诉讼。被告李刚、被告许昌印象信阳菜馆经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋亚娟向本院提出诉讼请求：1．被告支付尚欠原告的房屋租金141,150.24元；2．本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年4月27日，原告与郭华签订房屋租凭协议书一份，原告将自己所有的位于许昌市前进路东段顶秀清溪小区的门面房（400平方米）租给郭华使用，双方签订了租房协议书一份，约定了租期、租金标准、违约责任、管辖等事宜。同时约定，在租期期间，承租方可转租，但口头约定，转租要事先通知原告，并由原告与承租方重新签订租房合同，由原告收取费用。但被告违反约定，转租没有通知原告，房屋租金交止2017年9月，尚欠2017年10月份至2019年3月份共18个月的租金141,150.24元，进而形成本案纠纷。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。郭华辩称，本案原告诉郭华欠租金的请求无事实及法律依据，应当驳回起诉。1．本案被告从未与蒋亚娟签订租金，本案诉讼主体有误。2．从时间上看已经超过主张租金的诉讼时效，原告主张2017年至2019年3月18个月的租金，已经超过两年多没有向被告主张过权利，已经超过诉讼时效，不应当支持。李刚、许昌印象信阳菜馆未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院对本案事实认定如下：2010年4月27日，原告将其名下位于许昌市东城区紫云路顶秀清溪二期C幢1层东起第一间，2层东起1间的商业用房出租给郭华使用，双方签订了租房协议书。协议书载明：“甲方（房主）：蒋亚身份证：41100219721002XXXX乙方（承租人）：郭华……一、甲方将位于前进路东段门面房租给乙方用于经营酒店使用。二、租期为九年，从2010年8月1日起到2019年7月31日为止，其中每三年为一个租赁阶段。三、租金支付方式：每半年支付租金费用。具体租金支付方式和数额为：第一个三年租赁阶段，月租金为15元/平方，面积400平方，合计￥6,000元（大写陆仟元整）；第二个三年租赁阶段，月租金为18元/平方，合计人民币￥7,200元……第三个三年租赁阶段，月租金为22元/平方，合计人民币￥8,800元……四、在承租期间，乙方……可转让，改变用途……本协议一式贰份，甲乙双方各持一份……注：以后，持房产证上面积为准，计算房租，多退少补”。上述合同文本注有“面积大概：356.44平方”内容。租房协议签订后，原告依约交付涉案房屋；郭华承租该房屋用于经营许昌印象信阳菜馆。2014年5月8日，郭华委托其父亲郭启友（甲方）与案外人张涛（乙方）签订转让协议一份，约定郭华将前进路东段顶秀清溪门面房信阳印象菜馆整体转让给张涛使用、经营。诉讼中，郭华提供葛艳丽的书面证言一份，证明其于签订转让协议当天以电话方式征得原告同意。原告对该证据真实性无异议，但认为转让行为系郭华的个人经营行为，与本案诉讼请求无关。郭华主张，其于上述转让协议签订当日以电话形式通知原告解除租赁合同，但未向本院提供证据证明，原告亦不予认可。郭华转让许昌印象信阳菜馆后，案外人张涛、被告李刚及许昌印象信阳菜馆均未与原告签订房屋租赁合同。根据郭华提供的收到条显示，租房协议书签订后，郭华于2010年5月1日至2013年7月25日分五次向原告支付租金，租金支付至2014年7月30日。被告主张其协议转让许昌印象信阳菜馆后即由受让方张涛向原告支付租金。原告自认涉案房屋租金支付至2017年9月，并述称2014年7月30日之后的租金由许昌印象信阳菜馆相关人员至原告经营的公司以现金或刷pos机形式缴纳，但不了解付款方与郭华之间的关系。庭后，郭华向本院提供收到条一张显示案外人张涛于2017年5月8日向原告支付2017年3月至4月的租金15,684元。提供河南亚鼎物业管理有限公司于2018年7月31日出具的收款收据一张，证明张涛按蒋亚娟提供账号于该日以刷卡方式支付租金15,000元。原告对收款收据的真实性无异议，但认为系支付2017年10月之前的租金。原告述称，其于2019年4月发现涉案房屋已腾空，并自认于当月回收房屋并出租他人。另查明，根据许昌印象信阳菜馆的企业信用信息公示报告显示，该菜馆为个人独资企业，成立于2010年9月7日，原负责人为郭华，于2014年8月14日变更为李刚，于2017年12月25日变更为张建华。上述事实，有租房协议书、房屋所有权证、企业信用信息公示报告、中原银行变更银行结算账户申请书、转让协议、收到条、郭华与郭启友的父女身份关系证明、委托证明书、书面证言、收款收据及当事人陈述在卷为证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。关于本案原告主体是否适格的问题。郭华辩称，涉案租房协议书出租方为“蒋亚”而非本案原告蒋亚娟。但该协议书记载的出租方身份证号码与原告蒋亚娟一致，且原告持协议书原件提起诉讼，故应认定本案原告与协议书所载“蒋亚”系同一人。原告主体适格。郭华的相关答辩意见，与有效证据不符，本院不予采纳。关于本案房屋租赁合同承租方应如何认定的问题。郭华辩称，其于2014年5月8日将许昌印象信阳菜馆转让案外人张涛，已终止了与原告的房屋租赁关系。对此，本院认为，原告与郭华签订的租房协议书系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方房屋租赁合同关系成立。根据庭审中查明的事实，郭华转让许昌印象信阳菜馆后，原告并未与张涛或许昌印象信阳菜馆协商订立有新的房屋租赁合同，郭华也未提供证据证明其已与原告协商解除涉案房屋租赁合同。同时，郭华提供的葛艳丽的书面证言也显示其转让菜馆时就房屋转租事宜而非合同解除事宜向原告履行了通知义务。涉案房屋2014年7月30日之后的租金虽通过张涛支付，但属其与郭华之间的协议内容，并不导致租赁合同主体的变更。综上，郭华将涉案房屋转租给案外人张涛后，其与原告之间的租赁合同继续有效，应依约履行租金支付义务。郭华的相关答辩意见，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告起诉是否超过诉讼时效期间的问题。根据有效证据，张涛于2018年7月31日仍在向原告支付租金，原告有理由相信承租人承认并履行相关债务。原告于2019年8月6日向本院提起诉讼，不超过诉讼时效期间。郭华关于原告起诉超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。关于郭华拖欠原告租金数额的认定问题。根据郭华提供的收到条显示，其支付租金至2014年7月30日。原告自认租金支付至2017年9月，从其主张。关于原告于2018年7月31日收取的15,000元租金，其虽主张系付2017年10月之前的房屋租金，但未提供证据证明，根据房屋租赁合同交易习惯，该金额应认定为支付后期租金从郭华拖欠租金数额中扣除。根据双方合同约定，涉案房屋2017年至2019年月租金为22元/平方，涉案房屋面积356.44㎡，原告自认于2019年4月收回房屋。故郭华共计拖欠房屋租金为356.44㎡×22元/月/㎡×18月（2017年10月至2019年3月）-15,000元=126,150.24元。综上，原告要求郭华支付房屋租金126,150.24元的请求符合法律规定，本院予以支持；诉请过高部分，本院不予支持。关于许昌印象信阳菜馆和李刚的责任问题，根据有效证据，原告并未与该二被告签订房屋租赁合同，故该二被告并非涉案房屋租赁合同承租方。根据合同相对性原则，该二被告不应负租金支付义务。原告要求该二被告承担付款责任的请求，不符合法律规定，本院不予支持。诉讼中，郭华要求原告退还涉案房屋燃气开口费或折抵租金，但未在法律规定的期限内提起反诉，对其相关请求，本院不作处理。许昌印象信阳菜馆、李刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，属放弃自己的诉讼权利，但不影响本案的正常审理。综上所述，郭华拖欠蒋亚娟房屋租金不付，系造成本案纠纷的主要原因，郭华应当承担继续履行的违约责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告郭华于本判决生效之日起十日内支付原告蒋亚娟房屋租金126,150.24元；二、驳回原告蒋亚娟的其他诉讼请求。案件受理费3,468元，由蒋亚娟负担645元，由郭华负担2,823元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  丁 伟人民陪审员  杨永申人民陪审员  王建强二〇二〇年月二月三日书记员刘添