江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初7941号原告（反诉被告）：范永祥，男，1951年11月4日生，汉族，住连云港市云台山风景区。委托诉讼代理人：范素清，女，1980年3月18日生，汉族，住连云港市云台山风景区。原告（反诉被告）：范素清，女，1980年3月18日生，汉族，住连云港市云台山风景区。被告：李婷婷（反诉原告），女，1988年11月22日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：高玉春、嵇永根，连云港市海州区朐阳法律服务所法律工作者。被告：梁飞（反诉原告），女，1982年7月24日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：杲先亮，江苏永信律师事务所律师。原告范永祥、范素清诉被告李婷婷、梁飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。被告李婷婷、被告梁飞提起反诉，本院依法合并审理。原告范素清（反诉被告）、被告李婷婷（反诉原告）的委托诉讼代理人嵇永根、高玉春、被告梁飞（反诉原告）及其委托诉讼代理人杲先亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范永祥、范素清向本院提出诉讼请求：1、判令被告李婷婷赔偿经济损失25800元；2、判令被告梁飞支付逾期腾房占有使用费19000元；3、判令被告梁飞在判决生效后三日内向原告交付所占有的房屋，清除妨碍；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月16日，原告和被告李婷婷签订《房屋租赁合同》，合同约定，将原告所有的房屋租给被告李婷婷，租期为2016年3月17日起至2019年3月16日止。租期届满后承租人续租，应在租赁期限届满前30天通知出租人，并重新签订新的租赁合同，逾期不租，出租人有权收回房屋。2017年3月16日，被告李婷婷将上述商业用房转租给被告梁飞，并签订了转租合同。2019年2月中旬，原告多次找被告李婷婷告知租赁合同到期，如果需要续租，需要重新签订合同，被告李婷婷表示不续租。2019年3月17日，原告找到被告梁飞，要求重新签订合同，否则应腾房。3月18日-22日，原告和被告多次沟通要求协商续租的事宜，并强调被告梁飞如果续租应按照68000元的房租收取。3月22日，被告梁飞向原告转账15000元后仍然拒绝和原告签订租赁合同，也不支付占有使用费。2019年8月12日原告向被告梁飞发出通知要求续签租赁合同，否则应在2019年9月2日之前腾房并交纳占有使用费。现被告梁飞拒不腾房，侵害原告合法权益，故诉至本院，请求依法判处。被告李婷婷答辩称，1、被告认真履行了合同的全部义务。被告在合同租赁期间内，因其他原因不详再继续干下去后经原告房东同意，将承租的房屋的剩余二年的使用权转租给被告梁飞，梁飞支付转让费50000元，并按照原告和答辩人签订的合同第8条履行，原告收到转让好处费6000元，并于2017年6月11日打收条一张，至此，涉案房屋的实际承租人是被告梁飞，且一直至合同结束未拖欠原告任何房租。合同到期前原告就是和梁飞商谈续租事宜，被告梁飞也支付了15000元的续租费用，续期期间的纠纷和答辩人无关。2、租赁期间，原告收取被告李婷婷的押金5000元要求予以退还。被告梁飞答辩，1、本案起因是原告将自己所有的房屋在出租时巧立名目收取了李婷婷3.8万元所谓的转让费。所谓转让费应当是租金以外的房屋基于装修投资或者市场环境、回头客等可能带来的或有利益。但是原告将自己的房屋出租时是不应当向第一个租客收取转让费的。同时原告又与被告李婷婷约定如果被告李婷婷转让的价格超过3.8万，超过部分应当与原告平分。当李婷婷转让给梁飞时，实际的转让费是9万，李婷婷为了少分给原告，和梁飞商量写了5万转让费，另外4万以装修费名义收取。原告获得了44000元的不正当利益，要求原告退回。租期到期前梁飞也可以通过转让房屋来弥补自己的损失，但是原告不同意梁飞转让，想把房屋收回。如果梁飞继续续租就必须按照6.8万每年的租金，这个租金显著高于同地段同面积的商户租金价格。反诉原告李婷婷提出反诉请求：请求反诉被告返还房屋租房押金5000元，并由反诉被告承担反诉费用。事实和理由，李婷婷一致履行合同的约定，没有不付房租的违约行为，租房押金5000元应退还。反诉原告梁飞提出反诉请求：请求判令反诉原告范永祥、范素清直接向反诉原告梁飞返还涉案房屋转让费44000元或者反诉原告将44000元返还给李婷婷，再由李婷婷返还给梁飞。反诉费用由范永祥和范素清承担。事实和理由，房屋租赁合同和房屋转租合同到期后，范永祥和范素清不同意梁飞转让房屋，意图收回房屋或者以68000元的租金续租，该租金水平显著高于同区位同面积的商铺租金，给梁飞造成损失。范永祥和范素清作为房东，出租自己房屋，收取转让费，导致梁飞成为转让费的最终承担者。反诉被告范永祥和范素清答辩称，1、同意退还李婷婷的房租押金5000元，但反诉费用不承担。2、不同意退还44000元，因为这是装修使用费，等于是精装修卖给了李婷婷，该44000元都是当事人签字确认的，反诉费用不承担。经审理查明，2016年3月17日，出租房（甲方）范永祥、范素清和承租方（乙方）被告李婷婷签订《房屋租赁合同》，约定将范永祥所有的位于连云港市海州区房屋出租给被告李婷婷。租期从2016年3月17日起至2019年3月16日止。该房屋第一年租金为人民币伍万伍仟元（55000元），第二年租金为伍万捌仟元（58000），第三年租金为伍万捌仟元（58000），乙方即被告李婷婷应向甲方缴纳叁万捌仟元（38000）转让费。签订合同时，乙方应向甲方交纳伍仟元（5000）作为履约保证金。乙方收取第三方的转让费超出叁万捌仟元以上的费用应与甲方平分。如需续租提前30天和甲方协商，若逾期不续租，甲方有权收回房屋。合同签订后，被告李婷婷向原告交纳2016年3月17日至2017年3月16日的一年的租金共计55000元。原告收到被告李婷婷交纳的转让费38000元，收到李婷婷租房押金5000元。2017年6月6日，转租方（甲方）李婷婷和承租方（乙方）梁飞签订《房屋转租合同》，约定将原房主范永祥、范素清所有的坐落于连云港市海州区宝利中街A幢32号房屋转租给乙方即被告梁飞，转租时间是两年，从2017年3月17日至2019年3月16日止。租金共计116000元壹拾壹万陆仟元整，每年租金58000元伍万捌仟元整，合同签订时交第一年租金。乙方向甲方缴纳转让费5万元五万元整，合同签订时一次性交于甲方。合同签订时，乙方向甲方缴纳保证金5000元。合同还约定了其他事项。2017年6月5日，被告李婷婷收到被告梁飞海州宝利中街A幢一层32号转让费用50000元（伍万元整），及房屋装修、房屋内服装包括所有物品另加房租（10个月）共16万3仟（壹拾陆万叁仟元整）。2017年6月11日，原告范素清收到被告李婷婷宝利中街A幢32号房屋转让好处费6000元整，并出具了收条一张。原告也全部收取了三年的房租费用。另查明，被告梁飞在租赁期满后向原告范素清交纳租金15000元。庭审过程中，原告称，自己将装修好的商铺出租给李婷婷后，李婷婷又对该商铺进行了装修，转租后梁飞未进行装修，李婷婷和梁飞的转让费应该是9万元。其同意被告梁飞继续承租或者转租涉案房屋，只是租金没有达成一致，如果被告梁飞不交租金就应该退出房屋。现在涉案房屋由被告梁飞占有使用。被告李婷婷称，转租给梁飞的转让费是5万元而非9万元，多出的钱是自己对商铺进行了装修还有商铺内的所有物品的钱。被告梁飞称，从李婷婷转租的转让费是9万元，是和李婷婷商量好的，为了少分转让费给原告，才写转让费5万元。以上事实有原、被告的当庭陈述及提交的房屋租赁合同、房屋转租合同、租金收条、转让费收条、押金收条等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告范永祥、范素清和被告李婷婷签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。经原告同意，被告李婷婷和被告梁飞签订的《房屋转租合同》，是是双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于转让费的问题。反诉原告梁飞诉求反诉被告范永祥和范素清作为房屋所有权人多收取的44000元不正当利益应返还，本院认为，本案当事人之间签订的合同，是双方意思自治，不违反法律强制性规定，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。范素清和李婷婷签订的租赁合同中明确约定了转让费是38000元，李婷婷和梁飞签订的房屋转租合同中也明确约定了转让费是50000元，从本案的证据上来看，李婷婷按照合同约定支付范素清转让费38000元，梁飞也按照合同约定支付李婷婷转让费50000元，且李婷婷在给梁飞的收条上也明确写明涉案房屋的转让费用是5万元，扣除10个月的房租剩余款项也明确写明是房屋装修、房屋内服装包括所有物品的费用，庭审中，范素清也认可李婷婷对涉案房屋进行了再装修。梁飞对此提出是名义上的装修费，实则是转让费，是为了少分钱给房东并未提出证据予以证实，故李婷婷转租给梁飞的房屋转让费应是5万元。反诉原告梁飞的反诉请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。被告李婷婷和原告签订房屋租赁合同后，向原告支付了转让费、租金和房屋押金等费用后，经原告同意，又将涉案房屋转租给被告梁飞，在租赁期间内，被告梁飞按照合同约定交纳了房租，转让费等费用。被告李婷婷已经按照合同约定，向原告范永祥和范素清交清了房租、转让费等，现在房屋租赁期间已经届满，范永祥和范素清应将房屋押金5000元退还给李婷婷，对此范永祥和范素清也表示同意，故对反诉原告李婷婷诉求的要求反诉被告退还押金的反诉请求，本院依法予以支持。关于原告提出的被告李婷婷应返还2万元的转让费和赔偿其经济损失的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。《房屋租赁合同》和《房屋转租合同》约定租赁期限于2019年3月16日届满，虽然被告梁飞向原告交纳了15000元，但原告因租金等事宜和被告梁飞未谈妥，要求被告梁飞腾退房屋并支付占用期间的使用费，符合法律规定，本院予以支持。关于占用期间的使用费，参照租赁合同约定的租金标准，确定为按照每年租金58000元计算，被告梁飞已支付的15000元可予以冲抵。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告梁飞于本判决生效之日起十日内向原告范永祥和范素清交付连云港市海州区宝利中街A幢32号房屋并支付占用期间的使用费。（从2019年3月17日起开始至交付房屋之日止，按照每年租金58000元计算。）二、反诉被告范永祥和范永清于本判决生效之日起十日内返还反诉原告李婷婷房租押金共计5000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告梁飞的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费920元（原告已预交），由原告自行承担220元，被告梁飞承担700元。反诉原告李婷婷案件受理费25元（已预交），由反诉被告范永祥和范素清承担。反诉原告梁飞的案件受理费450元（已预交），由反诉原告梁飞自行承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。（此页无正文）审 判 长  王 敏人民陪审员  汪素琴人民陪审员  朱国跃二〇二〇年二月二十一日法官 助理  张 睿书 记 员  张海云法律条文附录（一）、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99