广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初9933号原告：广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司，住所地广东省江门市江海区。负责人：林倍汶。委托诉讼代理人：林永彬，系广东严冈律师事务所律师。被告：何顺好，女，1971年3月17日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司诉被告何顺好物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法由审判员林俊峰适用简易程序，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林永彬到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年11月至2019年6月的物业管理费共3939元；2.被告向原告支付自逾期支付物业管理费之日即2017年12月1日起至付清之日止的违约金1309元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月7日，原告与江门市蓬江区嘉悦名都?名校1号花园的业委筹备组及过半数业主/住户签订《临时物业管理委托合同》；2016年4月1日，原告与江门市蓬江区嘉悦名都?名校1号花园的业委会签订《物业服务合同》。2015年11月20日，原告接管对江门市蓬江区嘉悦名都?名校1号花园提供物业管理服务，并开始计收物业管理费。其中，《临时物业管理委托合同》第20条第1款约定住宅类按照1.3元/月/平方米（按建筑面积计算）收取物业管理费；第2款约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起按每天应交管理费的1‰交纳滞纳金；《物业服务合同》第13条约定住宅类按照（按建筑面积计算）收取物业管理费；第15条约定物业服务费用按月交纳，业主应当在当月的1日—30日履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，从欠逾期之日起按每日1‰收取违约金。被告作为江门市蓬江区嘉悦名都?名校1号花园3幢401、402室房屋所有权人（使用人），接受原告对江门市蓬江区嘉悦名都?名校1号花园的物业管理服务，依照《物业管理条例》第42条、《广东省物业管理条例》第47条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定，《临时物业管理委托合同》、《物业服务合同》的约定，被告应依法依约向原告交纳物业管理费。现经原告多次通过电话、EMS等形式向被告催缴物业管理费，截止到起诉之日被告均拒绝支付所欠缴的物业管理费。原告认为被告拖欠支付物业管理费的行为，不仅侵犯了原告的合法权益，还变相地侵犯了其他已经缴纳物业管理费用的业主的合法权益。现原告依据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，向法院起诉。原告在举证期限内提供的证据有：原告的《营业执照》、《资质证书》、《临时物业管理委托合同》、《物业服务合同》、《不动产登记查询结果》、《公证书》、《嘉悦名都小区选聘临时物业服务企业结果公告》、《公告》、《嘉悦名都名校一号小区首届业主大会投票结果公示》、《关于对广州荔盈物业管理有限公司入场我小区的情况说明》、《嘉悦名都业主物管费催缴单》、《物业管理费及违约金明细表》。被告未作答辩、亦未向本院提交任何证据。经审理查明：广州市荔盈物业管理有限公司具有三级物业服务资质，原告是广州市荔盈物业管理有限公司在江门市成立的分公司，于2009年12月24日登记成立，自2015年11月份开始对嘉悦名都?名校1号小区进行物业管理。2015年11月17日，原告作为乙方与江门市蓬江区嘉悦名都?名校1号业委筹备组及过半数业主（以下简称筹备组）作为甲方签订一份《临时物业管理委托合同》，主要约定：委托管理期限自签订临时物业管理委托合同之日起至成立业主委员会之日止；乙方有权向业主和物业使用人收取物业管理服务费，公用水电分摊，需要分摊的其他合理费用，其中物业管理服务费：住宅收取1.3元/月/平方米（按建筑面积计算）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的1‰/天支付滞纳金等条款。合同另外约定了双方的其他权利义务。2015年11月18日，江门市蓬江区环市街篁庄社区居民委员会（以下简称篁庄居委会）出具了一份《嘉悦名都小区选聘临时物业服务企业结果公示》以及《公告》，两份文件均向嘉悦名都全体业主说明经统计，原告通过双过半原则被选聘为涉案小区的临时物业服务企业。2016年2月3日，篁庄居委会出具一份《嘉悦名都名校一号小区首届业主大会投票结果公示》，该文件上显示经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，选举产生了江门市嘉悦名都?名校1号首届业委会委员，以及通过了一系列的业委会议事规章等。2016年4月1日，江门市蓬江区嘉悦名都?名校1号小区第一届业主委员会（以下简称业委会）作为甲方与原告签订了一份《物业服务合同》，约定管理期限为5年，自2016年4月1日至2021年3月31日，物业管理费用为1.5元/月/平方米（按建筑面积计算），业主应在当月的1日—30日履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，从欠费逾期之日起按每日1‰收取违约金，若业主恶意拖欠物业服务费或经过数次催收仍不缴纳的，乙方可向当地法院提起诉讼等内容。原告签订上述合同后，继续依约对嘉悦名都?名校1号小区提供物业管理服务。但自原告进驻涉案小区开始，被告未能按约交纳相关费用，原告称起诉前曾通过上门粘贴催款交费通知书进行催缴物业费用无果，遂向本院提起诉讼。再查明，被告所购买的涉案江门市蓬江区嘉悦名都?名校1号花园3幢401、402室房屋的建筑面积分别为51.66平方米、79.64平方米。还查明，2018年8月21日原告向江门市江海公证处申请证据保全公证，江门市江海公证处受理申请后，于2018年8月21日指派公证员彭某及公证人员杨某随同原告的代理人陈晓莹一并来到位于江门市××区××路嘉悦名都?名校1号小区，并对该小区现状情况包括周围环境、涉案楼宇的楼房外情况，电表、电梯大堂运行情况等进行拍摄及录像。经比对，上述过程中获得的照片、视频与实际情况相符。该公证书中的图片显示涉案楼宇中，部分业主现已入住。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告与筹备组签订的《临时物业管理委托合同》及原告与业委会签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；……（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；……（五）按时交纳物业服务费用；……”《物业管理条例》第十二条第四项规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中，《临时物业管理委托合同》、《物业服务合同》均约定由原告为涉案小区提供物业管理服务。被告作为业主，应当执行业主委员会的决定，在享受原告的物业管理服务后，应当按照等价有偿的原则，向原告支付物业管理服务费用。关于物业管理服务费的数额及计算标准问题。被告的涉案房屋蓬江区嘉悦名都?名校1号花园3幢401室建筑面积为51.66平方米，3幢402室建筑面积为79.64平方米，根据《物业服务合同》的约定，自2016年4月至2018年3月，对于住宅住户，原告按1.5元/月/平方米收取物业管理服务费，即被告每月就3幢401室应支付的物业管理服务费为77.49元（1.5元/月/平方米×51.66平方米），就3幢402室每月应支付的物业管理服务费为119.46元（1.5元/月/平方米×79.64平方米）。因此，被告自2017年11月至2019年6月期间应向原告支付物业管理费合计3939元[（77.49元+119.46元）×20个月]。关于被告是否应承担物业管理服务费的违约金问题。首先，原告按约提供了物业管理服务，被告从原告进驻后从未支付过物业管理服务费，已经构成违约，被告拒交物业管理费的行为确实会给原告带来一定的损失，应承担相应的违约责任。其次，虽然《物业服务合同》约定被告应以每日1‰的标准向原告支付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”的规定，原告要求违约金以每日1‰即相当于年利率为36.5%为计算标准显然过高，有失公平，本院酌情予以调整自2017年12月1日起按每月应交的物业管理服务费为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本院判决确定的履行期限届满之日止。综上，依照《物业管理条例》第七条、第十二条第一项及第四项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第五项、《中华人民共和国民法总则》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告何顺好应自本判决生效之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付物业管理服务费3939元及相应违约金（自2017年12月1日起按每月应交的物业服务费为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定的履行期限届满之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告何顺好负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  林俊峰二〇二〇年二月十四日法官助理李小红书记员关冬平