呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初3433号原告：任丘市宏旺采暖设备有限公司呼和浩特分公司，住所地呼和浩特市玉泉区昭君路玉泉政府北侧玉泉南郡项目西区2号商铺,统一社会信用代码:91150104MA0Q7WABXD。负责人：王恒辉,经理。委托诉讼代理人：白喜文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：布乃文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被告:杨文宇,男,现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李文平，内蒙古经纬天融律师事务所律师。原告任丘市宏旺采暖设备有限公司呼和浩特分公司（以下简称宏旺公司）诉被告杨文宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案。2019年11月14日依法适用普通程序公开开庭进行了审理,原告宏旺公司的诉讼代理人布乃文，被告杨文宇及其诉讼代理人李文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏旺公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告的租赁关系；2、判令被告返还房屋租金64000元、双倍定金2000元,合计:66000元;3、判令被告承担自原告要求返还租金64000元之日起至实际给付日的逾期付款利息(按年利率6%),从2019年1月11日起暂计算至2019年7月18日止为1977.86元，以上共计:67977.86元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月4日原告向被告支付租金，欲租赁位于呼和浩特市玉泉区昭君路玉泉政府北侧玉泉南郡项目西区6号商铺。原告委托吕心维通过工商银行账(6222020605009131646)转账64000元给杨文宇,并通过高国云交付定金1000元。原告支付上述款项后,得知被告的房屋因为物业费问题仍未取得房屋钥匙,影响原告公司正常经营,所以在支付租金后在未交付租赁房屋的情况下,高国云以微信方式直接告知被告,解除租赁关系,要求退还租金,但是被告拒不退还,现特向贵院提起诉讼,请依法支持原告诉讼请求。被告杨文宇辩称，一、被告同意解除原被告双方已经形成的租赁合同关系；二、原被告双方于2018年12月5日约定由原告租赁被告涉案房屋，租赁期为从2018年12月5日为期一年，租金65000元，自2019年1月4日原告先后交付1000元定金及64000元的租金，按双方约定租赁期间的物业费及采暖费由原告承担，2019年1月6日被告将涉案房屋交付原告李经理，原告于2019年1月11日12日向被告提出没有正当理由单方要求不租赁房屋，解除租赁合同关系，事实上，被告的房屋是由被告本人和其儿子共同购买的，他们二人之间没有权属争议，且自2019年1月7日被告交付了之前的物业费及采暖费，与物业公司也不存在纠纷，所以被告作为该房屋的完全所有人，有权利自主出租房屋，与物业公司没有任何关系，原告提出解除合同关系显然不能成立，按照合同法94条及最高院房屋租赁合同司法解释第八条规定，原告请求解除合同关系不具有上述法律规定的法定情形，请求驳回原告请求中的第二、三项。原告围绕诉讼请求提交了下列证据：1、微信转账记录、电子回单、证明、微信聊天记录，拟证明2018年12月5日，原告委托高国云向被告支付1000元定金，预租赁被告××区商铺。2019年1月4日，原告委托吕心维替原告向被告支付租金64000元。双方未签订书面合同，亦未约定原告提前解除合同的后果及违约金等，因此原被告之间的租赁合同属于不定期租赁合同，原告有权随时解除。且2019年1月11日，原告已经在微信上明确告知被告，不再租赁涉案房屋，解除租赁关系，要求被告退还租金。原告向被告支付租金后，被告并未向原告交付钥匙及房屋。后原告从物业处得知涉案房屋并未交付，被告房屋存在欠付物业费、房屋消防未验收合格等情形。违反了《消防法》15条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第8条的规定，且要求原告支付取暖费，严重违反双方约定由被告承担取暖费的约定，基于上述理由，原告认为原告有权解除双方之间的租赁关系；2、物业费收费项目明细，拟证明被告并未达到交付房屋的条件，应承担相应的过失责任。被告杨文宇提交了下列证据：1、认购协议书、购房款收据，拟证明位于呼和浩特市玉泉区昭君路玉泉政府北侧玉泉南郡项目西区6号离铺属于被告所有，被告有权自行出租；2、物业费及采暖费的收款收据，拟证明被告于2017年10月以出卖人呼和浩特市蒙海汇和房地产公司接收了该商铺，且交付了相应的暖气费、物业费等费用，与物业发生不存在纠纷；3、微信聊天记录、短信记录，拟证明原告没有任何理由向被告提出解除双方已达成的房屋租赁合同关系，原告的行为不符合合同解除的条件；4、微信聊天记录，被告于2018年12月22日向原告提出签订合同，被告催促原告签订房屋租赁合同，而原告不签订，责任在于原告；5、庭后补交杨东升身份证复印件、户口本复印件、情况说明，拟证明杨东升对其父亲杨文宇出租房屋收取租金的行为同意并认可。上述证据符合客观性、合法性、关联性的要求，能够相互佐证，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：双方于2019年1月4日关于原告租赁被告位于呼和浩特市玉泉区昭君路玉泉政府北侧玉泉南郡西区6号商铺达成合意，原告此前已于2018年12月5日预付定金1000元，又于该日支付一年租金64000元，约定原告租赁被告房屋一年，暖气费由原告负担，被告于2019年1月6日向原告交付了使用房屋。2019年1月11日，原告工作人员通过微信告知被告要求解除租赁关系，被告微信回复原告房子可以转租，被告收取转租费用后才可退还原告租金，双方就此发生争议，引发本诉。另查明，被告多次要求原告签订书面房屋租赁合同，原告一直未配合。又查明，本案出租房屋系杨文宇及其儿子杨东升共有，杨东升出生于2001年1月29日，其对父亲杨文宇出租房屋收取租金的行为同意并认可。本院认为，经法庭归纳双方确认，本案争议焦点为：1、被告是否存在合同法94条第四、第五项规定的违约情形；2、被告是否应返还原告租金64000元及利息；3、被告是否应返还双倍定金2000元。对此，本院分析如下：关于被告是否存在合同法94条第四、第五项规定的违约情形一节，原告主张被告收取租金后一直未取得房屋钥匙未履行交付房屋的义务，但根据原告提交的微信聊天记录，1月11日原告方工作人员陈述“你房子1月5号才拿到钥（匙）”，结合庭审中被告陈述“2019年1月6日下午向原告方李经理交付房屋并带其进屋查看”后，原告未答复法庭李经理是否是原告工作人员及相关情况，可以确认被告已履行交付房屋义务。原告提交的物业费收费项目明细系照片打印件，被告亦不认可，通过该证据不足以证明被告不具备向原告交付租赁房屋的条件，故本院不予采纳。关于原告主张双方未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁原告随时可解除合同一节，原被告虽未签订书面租赁合同，但双方对于租赁期限一年的事实均认可无争议，且通过微信聊天记录可看出被告多次催促原告签订租赁合同，原告均未签订，未签订书面租赁合同的原因在原告，故原告主张其享有随时解除权，本院不予支持。关于原告主张租赁房屋消防未经验收，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条第三项的规定，原告有权解除合同一节，因该条款适用前提系因下列情形导致租赁房屋无法使用，现原告自认并未使用该房屋，亦无法证实消防未验收导致租赁房屋无法使用，故以此为由要求解除合同本院不予支持。关于原告主张租赁房屋系被告杨文宇及其儿子杨东升共有，租赁一事杨东升未追认一节，因杨东升系2001年1月29日出生，截止2019年1月4日仍未满18周岁，故其父亲杨文宇作为监护人有权代其签订合同，无需杨东升追认，且杨东升庭后出具了情况说明，表示对其父亲杨文宇出租房屋收取租金的行为均认可，故原告该意见本院不予支持。综上，被告在履约过程中不存在原告主张的法定解除权违约情形，故原告主张被告违约，本院不予采纳。关于被告是否应返还原告租金64000元及利息一节，原告于2019年1月4日支付一年租金64000元后，于1月11日即通知被告不再租赁要求解除合同，该解除虽违反双方约定，但因双方未约定提前解除合同的后果，故原告应按照实际造成的违约后果承担违约损失，被告虽主张原告系违约解除合同，但未就造成损失进行举证，另被告作为完全民事行为能力人，在知晓原告要求解除合同后也应该与原告积极确认沟通或采取其他方式从而减少损失才符合交易习惯和基本生活经验，故依照公平原则，综合考虑原告该违约行为可能导致被告再次出租困难，再次出租亦需要期限等情况，本院酌情按照三个月租金的标准确定原告的违约责任，即64000元÷12个月×3个月≈16000元，其余已付租金48000元被告应退还原告。关于利息是否支付的问题，被告占用原告资金期间必然导致原告产生利息损失，原告主张从2019年1月11日起，按照年利率6%支付利息偏高，本院依法调整为按照年利率4.25%（参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算。关于被告是否应双倍返还原告定金2000元一节，双方对2019年12月5日支付的1000元系定金性质均无异议，原告主张被告需双倍返还定金应提供证据证明，现原告提交的证据不足以证明被告违约，故原告应承担举证不利的后果，原告该项诉讼请求本院不予支持。综上，原被告达成的租赁合意系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行义务，原告提前要求解除合同虽违反约定，但因期限较短未给被告造成较大损失，故应结合实际损失及公平原则酌情承担违约责任。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、被告杨文宇于本判决生效后十日内退还原告任丘市宏旺采暖设备有限公司呼和浩特分公司48000元及利息（以48000元为基数，按照年利率4.25%，从2019年1月11日起计算至实际退清之日止）；二、驳回原告任丘市宏旺采暖设备有限公司呼和浩特分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1499元，由被告杨文宇负担1106元，由原告任丘市宏旺采暖设备有限公司呼和浩特分公司负担393元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 其木格人民陪审员 宋 义人民陪审员 韩 萍 二○二○年二月二日书 记 员 侯俊连附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应该履行债务。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。