福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5324号 上诉人（原审原告）：厦门厦禾物业管理公司，住所地厦门市思明区故宫路****。 法定代表人：钟武春，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林涛、赖健美，福建知圆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市旧城保护开发有限公司，住所地，住所地厦门市思明区湖滨西路**亿力大厦**iv> 法定代表人：张光强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴婷婷、陈香凝，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门厦禾物业管理公司（以下称厦禾物业公司）因与被上诉人厦门市旧城保护开发有限公司（以下称保开公司）物权确认纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初9722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 厦禾物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：首先，上诉人对讼争房屋的经营管理权来自于厦门市厦禾路旧城改造指挥部办公室《关于抓紧筹办“城市花园”小区幼儿园的通知》，对讼争房屋的管理属于有权管理。2004年8月18日的协议书系属于三方协议书，该协议书上虽涉及到讼争房屋，但自始至终未收到任何通知该协议的内容，上诉人并不知晓讼争房屋是否已经移交。因此，上诉人作为国有企业，秉承对国有资产不流失的理念对讼争房屋进行经营管理是符合要求的，原审法院对此未查明就认定上诉人未举证证明在就旧改指挥部移交房屋后未取得相关部门的同意继续经营管理明显是错误的。 其次，虽然被上诉人在2015年9月1日取得对思明区直管公房的经营管理权，但此前上诉人未知晓房屋移交情况，而且房屋性质是否属于直管公房并未获得明确。原审法院对前述事实未查明的情况下即作出驳回上诉人的诉求明显是错误的。 再次，上诉人自2002年6月17日与嘉裕幼儿园签订协议，合作开办阳光幼儿园，合作期限至2020年8月1日，不仅解决了城市花园幼儿园入托的问题，而且为该小区的稳定起到积极的作用。但被上诉人仅仅只是在2019年1月4日委托发律师函要求上诉人腾空房屋。但幼儿园属于民生项目，腾退房屋势必造成幼儿无法上学，被上诉人不顾客观情况要求腾退势必引起小区幼儿住户的恐慌和不满情绪，甚至造成大规模的信访事件。而且，上诉人也是阳光幼儿园的举办者，办学许可证期限至2020年7月13日。上诉人起诉确认至2020年8月1日前对讼争房屋享有使用权和收益权有事实和法律依据。但原审法院直接驳回上诉人的请求而未考虑实际情况，可能引发社会问题。 保开公司辩称，一、讼争房屋属直管公房之事实系依据《厦门市人民政府关于同意撤销厦禾路旧城改造指挥部的批复》《厦禾路旧城改造指挥部管理的土地房屋移交协议书》等文件作出的移交决定。自移交后，厦禾物业已丧失对讼争房屋的经营权，故厦禾物业对讼争房屋既无所有权，又无经营管理权，其无权享有2020年8月1日前的使用权及收益权。 二、旧城公司就移交协议涉及的三套房屋向思明法院提起诉讼，请求厦禾物业返还房屋并支付占用费，厦门市思明区人民法院及厦门市中级人民法院经审理后均支持旧城公司的诉讼请求，确认移交协议具有法律效力，厦禾物业无权依据移交协议前厦禾旧改指挥部的委托管理主张有权管理已移交房屋包括讼争房屋，且判令厦禾物业按市场评估价向旧城公司支付自2015年9月1日至实际腾退之日止的占用费，厦禾物业亦已实际向旧城公司支付了占用费。故厦禾物业无权主张其享有移交协议涉及讼争房屋2020年8月1日前的使用权与收益权。 三、旧城公司于2015年9月1日全面承接思明区市直管公房的经营管理权，自承接后多次与厦禾物业、幼儿园来往函件、会议沟通等，并非无原因要求厦禾物业于2019年1月14日腾退。旧城公司多次与现幼儿园负责人沟通，如何最大利益保障就读幼生的利益，幼儿园负责人亦同意协商与旧城公司重新签订租赁合同，且就上述问题，三方多次进行交谈，绝非厦禾物业所称其并不知情房屋已移交，也非不顾民生项目，会影响幼儿园的举办问题。 四、厦禾物业无权以与嘉裕幼儿园的承诺协议为由要求法院确认其对讼争房产享有2020年8月1日前的使用与收益权。该承包协议实则租赁合同，嘉裕幼儿园需向其支付房租、房屋使用费。厦禾物业已丧失了经营管理权，已无权利再进行收租。 五、厦禾物业系以物权确认提起本案诉讼，要求法院确认权属问题。然厦禾物业已承认旧城公司系讼争房产的经营管理者，系相关权利人，即意味着双方之间对物权归属并无异议。厦禾物业纯粹以合同未履行完毕认为其享有2020年8月1日前的使用、收益权无法律依据。 厦禾物业公司向一审法院起诉请求，确认厦禾物业公司在2020年8月1日前对厦门市思明区汇文路59号101室、102室、201室、301室、夹层享有使用权和收益权。 一审法院认定事实：2000年4月，旧改指挥部办公室决定将厦门市“城市花园”配套幼儿园交予厦禾物业公司（当时名称为厦门市厦禾旧城改造物业管理公司）进行经营管理，幼儿园配套及其他所需投资由厦禾物业公司自理，旧改指挥部不再拨款。该幼儿园的开办地点为讼争房屋。 2002年6月17日，厦禾物业公司（作为甲方）与嘉裕幼儿园（作为乙方）签订一份《厦门市开元区阳光幼儿园经营承包协议书》，约定：甲方将厦门市开元区阳光幼儿园（开办地点为讼争房屋）交由乙方承包经营，实行双方共同投资，各占50%股份，采取乙方独立经营管理的办园模式，承办期限自2002年8月1日起至2020年8月1日止；甲方向乙方移交阳光幼儿园园舍及其附属财产，乙方在承包期限内对该物业拥有使用权，甲方不得擅自转让园舍的使用权；乙方按合同约定标准向甲方缴交园舍使用费。根据阳光幼儿园的《民办学校办学许可证》记载，该幼儿园的举办者为厦禾物业公司、嘉裕幼儿园，有效期限自2017年7月13日至2020年7月13日。 2004年2月12日，厦门市人民政府作出《厦门市人民政府关于同意撤销厦禾路旧城改造指挥部的批复》，载明同意撤销旧改指挥部及其办公室，从2004年3月1日起停止对外办公，由市建设局与管理局牵头、市财政局及市土房局（即厦门市国土资源与房产管理局）配合成立移交工作小组，负责办理资产、档案等移交工作；指挥部撤销后，土地移交市土房局管理，财务移交市财政局管理，其他资产由市财政局商建设与管理局提出处理意见；指挥部自建安置房的物业管理暂由厦禾物业公司负责，所报指挥部直管公房划归市土房局管理。 2004年8月18日，旧改指挥部善后工作协调小组（作为移交方、甲方）与厦门市国土资源与房产管理局（作为接收方、乙方）签订了一份《厦禾路旧城改造指挥部管理的土地房屋移交协议书》，约定：根据《厦门市人民政府关于同意撤销厦禾路旧城改造指挥部的批复》精神，原旧改指挥部管理的土地房屋于2004年3月起开始移交乙方，现已经完成移交，为完备移交手续，甲方双方经协商签订本移交协议书；移交的土地面积93961.043平方米；移交的非住宅房屋（空房）及其附属物建筑面积45323.97平方米，包括幼儿园教学用房建筑面积4127.67平方米（即在讼争房屋开办的城市花园幼儿园）；移交的直管公房住宅2130套。该合同移交方落款处加盖有“厦门市厦禾路旧城改造指挥部财务专用章”，厦门市财政局亦作为见证方盖章。 2011年7月5日，厦门市国土资源与房产管理局向市国资委发送一份《关于协助处理厦禾物业管理公司非法占用我局房产的函》，载明“根据《厦禾路旧城改造指挥部管理的土地房屋移交协议书》，……城市花园幼儿园（4128平方米）、希望大厦地下室（3972平方米）、金祥大厦地下室（4254平方米）等五处房产2005年应移交我局管理，几年来我局多次电话和书面通知厦禾物业公司将非法占用出租的房屋移交我局，但厦禾物业公司置若罔闻，为了防止国有资产流失，请市国资委加强对厦禾物业公司的监管，责令厦禾物业公司尽快将上述国有房产移交我局管理。” 2015年8月31日，厦门市人民政府办公厅发出《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》，将思明辖区内各类直管公房的经营管理权移交保开公司具体经营管理，经营管理权移交基准日为2015年8月31日。次日，厦门市人民政府在厦门日报上公告了该事项。 2019年1月4日，保开公司向厦禾物业公司发出一份《律师函》，其内容为“根据《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》（厦府办[2015]171号文）以及《厦门市人民政府关于思明辖区内直管公房经营管理权移交的公告》，保开公司于2015年9月1日起已全面承接厦门市思明区辖区内厦门市直管公房的经营管理权。保开公司自接管经营管理权后多次与厦禾物业公司协商移交讼争房屋事宜，但厦禾物业公司始终未予履行。现保开公司要求厦禾物业公司在2019年1月15日前腾空返还讼争房屋并按市场租金评估标准支付自2015年9月1日至实际腾退之日的占用费。” 另查明，2017年8月25日，本院作出（2017）闽0203民初9948号民事判决，认为“《厦禾路旧城改造指挥部管理的土地房屋移交协议书》虽仅加盖了‘厦门市厦禾路旧城改造指挥部财务专用章’，但旧改指挥部在该协议书签订前已被撤销，故旧改指挥部善后工作协调小组使用财务专用章签订该协议，并不影响该协议书的效力。该协议书中约定的汇文路57号103室房屋的经营管理权自2015年9月1日起移交保开公司具体经营管理；厦禾物业公司凭借旧改指挥部在签订该协议书前的委托管理，主张有权经营管理该房屋，理由不能成立”，并判决厦禾物业公司将汇文路57号103室房屋腾空交付给保开公司并支付自2015年9月1日起的占用费。该民事判决已发生法律效力。 一审法院认为，厦禾物业公司要求确认其在2020年8月1日前对讼争房屋享有使用权和收益权，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。具体理由如下：首先，在案生效民事判决已经认定《厦禾路旧城改造指挥部管理的土地房屋移交协议书》有效。根据该协议书，讼争房屋已至迟在2014年8月18日移交给原厦门市国土资源与房产管理局。厦禾物业公司并未举证证明，在旧改指挥部移交讼争房屋后，相关部门仍然同意厦禾物业公司继续经营使用讼争房屋至2020年8月1日前。其次，虽然厦禾物业公司与嘉裕幼儿园之间的《厦门市开元区阳光幼儿园经营承包协议书》签订于2002年6月17日，约定的承办期限至2020年8月1日止。但该合同约定的履行期限尚未届满，并不是厦禾物业公司主张其在2020年8月1日前对讼争房屋享有使用权和收益权的合法根据。第三，根据在案证据，保开公司自2015年9月1日起承接了讼争房屋的经营管理权，故厦禾物业公司在此之前是否享有讼争房屋的使用权和收益权，与保开公司无关。第四，保开公司作为讼争房屋的经营管理人，已明确表示不同意厦禾物业公司享有讼争房屋自2015年9月1日起至在2020年8月1日前的使用权和收益权。最后，阳光幼儿园的存续问题并不能作为厦禾物业公司主张其在2020年8月1日前对讼争房屋享有使用权和收益权的合法根据，而保开公司亦表示其已同相关当事人积极沟通、协调处理幼儿园使用讼争房屋的事宜。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回厦门厦禾物业管理公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由厦门厦禾物业管理公司负担。 二审中，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，双方均未提交新证据。 本院认为，讼争房屋为嘉裕幼儿园的开办地点。2000年4月，旧改指挥部办公室决定将厦门市“城市花园”配套幼儿园交予厦禾物业公司进行经营管理，幼儿园配套及其他所需投资由厦禾物业公司自理。2004年2月12日，厦门市人民政府作出《厦门市人民政府关于同意撤销厦禾路旧城改造指挥部的批复》，同意撤销旧改指挥部及其办公室，从2004年3月1日起停止对外办公；指挥部撤销后，土地移交市土房局管理，财务移交市财政局管理，其他资产由市财政局商建设与管理局提出处理意见；指挥部自建安置房的物业管理暂由厦禾物业公司负责，所报指挥部直管公房划归市土房局管理。2004年8月18日，旧改指挥部善后工作协调小组（移交方、甲方）与厦门市国土资源与房产管理局（接收方、乙方）签订的《厦禾路旧城改造指挥部管理的土地房屋移交协议书》约定：原旧改指挥部管理的土地房屋于2004年3月起开始移交乙方，现已经完成移交，其中，移交的非住宅房屋（空房）及其附属物建筑面积45323.97平方米，包括幼儿园教学用房建筑面积4127.67平方米。2015年8月31日，厦门市人民政府办公厅发出《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》，将思明辖区内各类直管公房的经营管理权移交保开公司具体经营管理，经营管理权移交基准日为2015年8月31日。因此，讼争房屋的经营管理权因政府政策原因，自2015年8月31日起移交给保开公司经营管理。保开公司于2019年1月4日向厦禾物业公司发出一份《律师函》，要求厦禾物业公司在2019年1月15日前腾空返还讼争房屋并按市场租金评估标准支付自2015年9月1日至实际腾退之日的占用费。故厦禾物业公司自2015年8月31日起即丧失对讼争房屋的经营管理权，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。 综上，厦禾物业公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元，由厦禾物业公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （刘文珍） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （胡林蓉） 二〇二〇年二月二十五日 代书记员（ 韩沁 娟） 附本案适用的法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。