广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终21964号上诉人（原审被告）：深圳市卓尔尚品商贸有限公司，住所地深圳市罗湖区清水河街道清水河一路腾邦大厦A栋6楼西面，统一社会信用代码91440300MA5EGG9QXR。法定代表人：马德芬。被上诉人（原审原告）：深圳市宏济医疗技术开发有限公司，住所地深圳市罗湖区清水河一路腾邦大厦A栋6B，统一社会信用代码914403003059314716。法定代表人：胡济凡。委托诉讼代理人：朱爱新，广东卓科律师事务所律师。上诉人深圳市卓尔尚品商贸有限公司（以下简称卓尔公司）因与被上诉人深圳市宏济医疗技术开发有限公司（以下简称宏济公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初872号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。被上诉人宏济公司向一审法院起诉请求：1、判令解除卓尔公司与宏济公司签订的《房屋转租补充合同》；2、判令卓尔公司向宏济公司支付拖欠的房屋租金27300元（包含2018年10、11月份期间的租金、2017年10月至2018年9月份的水电费6439.9元及房屋押金13000元。3、判令卓尔公司向宏济公司支付非法侵占的104平方米场地占用期间的使用费19900元。（非法侵占期间为2018年1月1日至2018年4月11日）。4、判令卓尔公司向宏济公司支付违约金26000元。5、判令卓尔公司交还租赁房产。6、判令本案诉讼费用由卓尔公司承担。一审法院审理查明：1、位于深圳市罗湖区××路××大厦××层，房屋的所有权人为案外人腾邦物流集团股份有限公司。2、2016年10月28日，深圳市腾邦物流股份有限公司与宏济公司签订《房屋租赁合同》，约定深圳市腾邦物流股份有限公司将腾邦大厦5-8楼房屋租赁给宏济公司，房屋建筑面积为4449.9平方米，租赁期限自2016年11月1日至2021年10月31日；合同第9.1条约定，宏济公司需事先征得深圳市腾邦物流股份有限公司书面同意，方可在租赁期限内将房屋部分或全部转租给他人。3、2017年6月1日，宏济公司作为转租方（甲方），卓尔公司作为受转租方（乙方），双方签订《房屋转租补充合同》，约定宏济公司将腾邦大厦1栋6楼西面（250平方米）房屋（已征得房屋出租人同意）出租给卓尔公司，房屋建筑面积为1271.4平方米；房屋于2017年6月1日交付卓尔公司使用；租赁期限自2017年6月8日至2021年10月30日。合同第4.1条约定，甲乙双方约定，该房屋第一个月按照一半的租赁方式租用，租金人民币7000元，第二个月的租金人民币13000元，每一年递增5%，租金由乙方直接付给宏济公司。乙方应于每月1日前向甲方支付当月租金及管理费，逾期支付的，每逾期一日则乙方需按日租金的1%支付违约金。合同第5.2条约定，第2个月支付两个月的押金，即人民币13000元。合同第9.2条约定，乙方逾期不支付租金及管理费等累计超过2个月的，宏济公司可通知卓尔公司解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金。上述合同签订之后，2019年1月，宏济公司以卓尔公司拖欠租金为由向法院提起本案诉讼，要求解除合同及支付违约金等。卓尔公司在收到本案的应诉材料后，于2019年2月19日向宏济公司支付了2018年10月、11月、12月及2019年1月、2月的租金及拖欠的部分水电费。4、宏济公司在本案中主张，卓尔公司还另行侵占了腾邦大厦A座6楼靠货梯边的部分场地，面积为104平方米，侵占日期为2018年1月1日至2018年4月11日，卓尔公司应当支付该期间的房屋占有使用费19900元。卓尔公司对此予以否认，认为上述房产与卓尔公司想另行承租的位置不一致，卓尔公司也没有同意承租，且亦没有使用。宏济公司为证明卓尔公司侵占上述房产，提交了《致函》，该《致函》载明“深圳市宏济医疗技术开发有限公司：贵公司已承诺将腾邦大厦A栋六楼西南面的部分空置厂房租给我公司使用，双方已量好面积划好界，同时承诺将会按我司要求间隔好租给我们办公使用。昨天突然收到贵司的通知函要求我们把东西搬离，原先双方协商好租给我们使用的地方租给另一方，我们不接受。贵司明知我司办公地方是不够用也承诺租给我们一部分的。鉴于此，我们提出两点意见：一、按原计划租给我们丈量计算好的面积；2、贵公司非要全部租给另一方，造成我方场地太小公司无法正常运作，我方择日搬迁，但贵方需赔偿由此造成的损失包括现在办公场所的所有装修、临时找办公室、找办公室期间公司无法正常运作的损失费以及搬迁费用共计人民币20万元整。特此函告！深圳市卓尔尚品商贸有限公司2017年12月21日”。卓尔公司认为该《致函》不能证明宏济公司主张侵占上述房产。5、关于租赁发票。卓尔公司主张宏济公司没有向其出具2017年10月份之前的租金发票，该行为是卓尔公司拖欠部分租金的原因。宏济公司则称，其已经按照卓尔公司的要求向卓尔公司出具了全部发票。6、关于水电费。卓尔公司与宏济公司双方确认卓尔公司在2017年10月份安装了独立电表。卓尔公司在本案中主张，宏济公司在2017年10月份之前向其收缴的电费标准不合理；宏济公司则主张，2017年10月份之前是按照租赁的房产面积分摊电费的，不存在不合理。7、关于租赁押金。宏济公司于2017年6月1日将房产交付卓尔公司使用至今。卓尔公司主张其向宏济公司支付了19500元押金；宏济公司则主张卓尔公司仅向其支付了13000元的押金。宏济公司主张，根据租赁合同第5.2条的约定，卓尔公司应当支付共26000元的押金，因卓尔公司仅支付了13000元押金，故要求卓尔公司另行支付13000元押金；卓尔公司则主张，卓尔公司向宏济公司支付前述押金是经得宏济公司同意的。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。卓尔公司与宏济公司签订的《房屋转租补充合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。根据租赁合同约定，卓尔公司应于每月1日前缴纳租金，卓尔公司迟至2019年2月19日才向宏济公司缴纳2018年10月至2019年2月期间的租金，卓尔公司该行为构成违约。根据租赁合同约定，卓尔公司拖欠租金超过两个月的，宏济公司有权要求解除合同，故宏济公司要求解除双方的租赁合同的诉讼请求，符合合同约定，故予以支持。卓尔公司抗辩称宏济公司存在电费收费不合理、没有提供足额的租金发票、另外出租的场地不能正常使用等情况，但卓尔公司在本案中均没有提交相应的证据予以佐证。依约缴纳租金是卓尔公司租赁合同的主要义务，即使上述抗辩主张成立，卓尔公司亦不得据此拖欠租金。卓尔公司抗辩称，宏济公司应向其支付发票差额、装修费用等，因卓尔公司在本案中未提起反诉，故不作处理，卓尔公司可另循法律途径解决。租赁合同解除之后，卓尔公司应将租赁场地退还宏济公司，故宏济公司要求卓尔公司交还租赁场地的诉讼请求，予以支持。卓尔公司在2019年2月19日已向宏济公司补交了包括2018年10月、11月的租金，故宏济公司要求卓尔公司支付2018年10月、11月租金的诉讼请求，不予支持。卓尔公司在向宏济公司缴纳部分押金之后，宏济公司未及时提出异议，且将租赁场地交付卓尔公司使用，应视为双方在租赁合同履行期间变更了租赁押金的数额，故宏济公司要求卓尔公司补交租赁押金的诉讼请求，不予支持。宏济公司在本案中主张，卓尔公司在2018年1月1日至2018年4月11日期间侵占了案外104平方米的场地，卓尔公司对此予以否认，而宏济公司提交的《致函》不足以认定卓尔公司在上述期间使用了该场地，故宏济公司应承担举证不能的法律后果，宏济公司要求卓尔公司支付上述场地使用费19900元的诉讼请求，不予支持。水电费应据实结算，卓尔公司在本案中称其已向宏济公司缴清了2019年2月19日之前的水电费，而宏济公司提交的电费通知单，不足以认定卓尔公司租赁涉案房产应承担的电费数额，宏济公司应承担举证不能的法律后果，故宏济公司要求卓尔公司支付2017年10月至2018年9月水电费6439.9元的诉讼请求，不予支持。租赁合同明确约定，卓尔公司逾期支付租金累计超过2个月的，宏济公司有权要求卓尔公司支付两个月租金标准的违约金，故宏济公司要求卓尔公司支付违约金26000元的诉讼请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除宏济公司与卓尔公司签订的《房屋转租补充合同》。二、卓尔公司应于判决生效之日起十日内向宏济公司交还深圳市罗湖区清水河一路北腾邦大厦1栋6楼西面（250平方米）房屋。三、卓尔公司应于判决生效之日起十日内向宏济公司支付违约金26000元。四、驳回宏济公司的其他诉讼请求。本案受理费815元，由宏济公司承担222元，由卓尔公司承担593元。上诉人卓尔公司上诉请求：1、要求宏济公司开具2017年打入法人私账79421元的发票。开具2019年2月打入其公账的72024.98元(68250+3774.98)的发票，维护国家正常税收政策。2、退回卓尔公司2017年5月交的押金19500元，2017年11月12日多交的押金6000元，发票差额1560元，多收的电费1895元，合计28955元。3、退回房屋装修费102316元，物品损失费50000元，搬家费25000元，合计172316元。4、卓尔公司的法人马德芬，系武警医院现役正团职干部，转业后自主择业，遵纪守法，白手起家，努力创业。不想掉入宏济公司设计的房租圈套。恳请法院秉公执法，维护转业军人的正当权益,免受不公陷害。被上诉人宏济公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，请求驳回卓尔公司的全部上诉请求。经二审查明，卓尔公司向本院提交了银行转款记录和微信聊天记录，拟证明卓尔公司并没有拖延，没有缴纳租金的原因是因为要向宏济公司索要发票。宏济公司认可转账记录的真实性，但不认可聊天记录的真实性、合法性和关联性。此外，上诉人在二审中称深圳市卓悠科技发展有限公司也是其公司，上诉人曾与被上诉人商量可否以深圳市卓悠科技发展有限公司名称开具发票。被上诉人二审中称不同意以此名称开具发票。另查，原审查明的其他事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，卓尔公司与宏济公司签订的《房屋转租补充合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案中，卓尔公司上诉请求判决宏济公司开具2017年打入法人私账79421元的发票及2019年2月打入其公账的72024.98元的发票。在二审中，上诉人卓尔公司认可其曾让被上诉人以深圳市卓悠科技发展有限公司名称开具发票，被上诉人二审中称该要求违反税务制度并不予同意。本案中，上诉人主张被上诉人未提供足额的租金发票，但该主张并不能成为上诉人拒付租金的依据。另，上诉人在二审上诉请求中要求宏济公司退回卓尔公司2017年5月交的押金19500元、2017年11月12日多交的押金6000元、发票差额1560元及多收的电费1895元；要求宏济公司退回房屋装修费102316元、物品损失费50000元及搬家费25000元。但是，卓尔公司在一审中并未就上述诉求提出反诉，上述诉求未经过一审审理，亦与一审判决事项无关，卓尔公司直接就上述问题向二审法院提出上诉，不符合法律规定，故本院不予处理，卓尔公司可另寻法律途径解决。综上，上诉人深圳市卓尔尚品商贸有限公司的上诉请求均不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1630元，由上诉人深圳市卓尔尚品商贸有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 邓  亚  玲审判员 张  士  光二〇二〇年二月一日书记员 黄腾云（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。