江苏省启东市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0681民初4683号 原告：宋迪，女，1979年7月10日生，满族，现住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：**勇，上海伟创律师事务所律师。 被告：启东鑫华置业有限公司，住所地江苏省启东市寅阳镇恒大海上威尼斯会议中心一楼北。 法定代表人：艾冬。 委托诉讼代理人：顾彬菁，该公司职员。 委托诉讼代理人：崔玉荣，该公司职员。 原告宋迪与被告启东鑫华置业有限公司（以下简称鑫华置业）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序由审判员王圣飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告宋迪及委托诉讼代理人**勇,被告鑫华置业的委托诉讼代理人顾彬菁、崔玉荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 宋迪向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房的违约金70212.16元，诉讼中变更为115495.57元；2、被告将恒大海上威尼斯项目中312幢3层01号房屋楼顶墙面/墙体防水工程修复至满足建筑防水要求；3、被告将恒大海上威尼斯项目中312幢3层01号房屋楼顶墙面、墙体防水工程修复至满足建筑防水要求后，按照交房的标准将墙体/墙面予以刷白；4、被告将恒大海上威尼斯项目中312幢三层01号房屋内的洁具和卫浴乐净更换为合同约定的伊奈或TOTO品牌；5、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉请，对部分损失要求赔偿11万元。 事实和理由，2016年6月30日，原、被告签订商品房买卖合同（预售）[合同编号X0024146],合同约定：被告将位于启东市寅阳镇寅兴垦区外侧南部（项目名称为：恒大海上威尼斯）项目中的312幢3层01号（建筑总层数为3层，其中地上3层，地下1层）房屋出售给原告，建筑面积为250.37平方米，房屋总价款为2287041.00元，该房款将采用分期支付。 合同约定被告应于2018年7月31日前将该商品房交付给原告。并约定，出卖人逾期交付房屋超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算买受人支付全部房款万分之一的违约金。 合同第十六条第二款约定：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。第三款约定：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用的材料质量必须符合国家强制性标准及双方约定的标准。 合同第十七条约定，该商品房实行保修制度。附件七屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限不低于5年。 合同中附件六中约定，客厅墙身应采用高级防水防霉乳胶漆。而被告在客厅等墙体的装修并非所约定的乳胶漆粉刷，以及墙体的颜色未按约予以粉刷。 截止今日，出卖人未通知买受人查验、办理交付手续。因此，被告应当按约承担逾期交付房屋的违约责任。 2018年底，原告按照合同约定至实地查验后知，被告出售给原告的房屋，室内墙面具有开裂情况，室内渗水、漏水现象较为普遍，渗水区域致使墙面起皮等多种严重影响原告正常居住的现象。 因该房屋室内渗水的原因致使隐藏在墙体内电线出现部分短路故障，致使室内灯管出现接触不良等影响正常居住现象。同时，因气候等原因在遇到梅雨季节或遇暴雨时，原告再次至该房屋内发现，室内的卧室以及客厅甚至出现滴水现象。上述情况，均已严重影响原告日后在该房屋内的正常居住。 综上所述，为维护原告合法权益，原告根据《民事诉讼法》及相关规定，诉至贵院，望贵院判如所请。 鑫华置业辩称，一、鑫华置业不存在逾期交楼的情形。按照合同补充附件11的补充协议第三条第三款，若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期。买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无需承担任何违约责任。原、被告双方在2018年5月17日达成民事调解书，原告应于2018年8月20日前支付逾期房款，后原告并未履行。双方在法院执行局的调解下，2019年5月底原告才将剩余房款全部付清。基于双方的信任鑫华置业在2019年的4月4日已经向原告发送收楼通知书，已显示原告签收。二、原告提供照片是去年的照片，去年台风暴雨所导致。现在已经具备了收楼条件，只是外墙的涂料现在还需进行修补。我方是愿意进行维修的。同时，按照合同补充条款25页第五条第一款，如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能按照约定向出卖人支付全部到期款项包括违约金税费等，出卖人可据实予以延期交付。 本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，以鑫华置业为出卖人，宋迪为买受人，签订商品房买卖合同（预售）[合同编号X0024146],合同约定：出卖人将位于启东市寅阳镇寅兴垦区外侧南部（项目名称为：恒大海上威尼斯）项目中的312幢3层01号（建筑总层数为3层，其中地上3层，地下1层）房屋出售给买受人，建筑面积为250.37平方米，房屋总价款为2,287,041.00元，房款将采用分期支付。 合同第十一条“交房的时间和手续（一）出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10天（不少于10日）将查验房屋的时间，办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件资料的通知书送达买受人。……。交付房屋时，出卖人应当出示满足第九条的证明文件。出卖人不能出示证明文件或者出示不齐全，不能满足第九条的约定条件的，买受人有权拒绝接收。……（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该房屋进行查验，出卖人不得以缴纳税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验该商品房存在下列除地基和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人应该按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。⑴、屋面、墙面、地面渗漏或者开裂等。（2）……第十二条逾期交房的责任……1.（1）……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。” 合同第十六条“商品房质量……（二）其他质量问题该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。……（三）装饰装修及设备标准该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家强制性标准及双方约定的标准。” 合同第十七条“该商品房实行保修制度，商品房屋住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修制度。具体内容详见附件七。”“附件七,……屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为5年……”。合同中附件六关于装饰装修设施、设备的具体约约定……一、住宅室内装修：1、……3、客厅…墙身：高级防水防霉乳胶漆……7、卫生间…洁具：选用伊奈或TOTO名牌洁具；…… 合同附件十一补充协议“一、……三、……1、……3、……若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的时间，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋约买方，且卖方无须承担任何违约责任。……二十、本合同内容与本补充内容不一致的，以本补充协议为准。” 合同订立后，宋迪向鑫华置业分期交付了部分房款。 2018年4月9日，鑫华置业向本院起诉，要求宋迪支付房款664816元及违约金4726元。2018年5月17日，鑫华置业与宋迪经本院主持调解，宋迪于2018年8月20日前支付鑫华置业逾期房款664816元及违约金，并承担受理费5224元。 2019年4月鑫华置业向宋迪发出交房通知。 2019年5月29日，经本院执行局主持协商，宋迪一次性支付鑫华置业房款及违约金823733元（含诉讼费5224元）。 期间，买受人至该商品房屋内实地查验后知，出卖人出售给买受人的房屋，室内墙面具有开裂情况，室内渗水、漏水现象等质量问题。 2019年6月12日，宋迪因质量问题向本院提起诉讼。期间，鑫华置业就案涉房屋及装修等自行进行了修复处理。 审理中，为了查明案涉房屋质量问题，本院按规定委托盐城正平房屋安全司法鉴定所就质量问题进行鉴定，2019年8月6日，盐城正平房屋安全司法鉴定所向本院函告，因停止受理，退回本院。本院又委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司鉴定，2019年11月22日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司向本院发出退案函，因案涉房屋质量问题已修复，无法鉴定渗漏原因退案。 为了查明房屋质量，在无法鉴定的情况下，本院组织双方聘请专业人员去现场就房屋质量、品牌等现场勘验，经双方沟通，案涉房屋整体情况尚可，同时也存在不完善的地方，（1）地下室尚有大灯不亮、筒灯不亮，地下室与过道灯不亮；（2）地下室卫生二层卫生间的窗户，无法正常关闭；（3）室内有电线盒裸露在外；（4）涉案房屋内的灶具缺失；（5）案涉房屋厨房内水池使用非约定的美标品牌；（6）案涉房屋厨房间顶层尚有裂缝等。 对卫生洁具品牌，经现场勘验及查阅相关资料系约定品牌。 上述事实由当事人陈述及以下证据在卷佐证。 1、商品房买卖合同，证明原、被告之间存在房屋买卖合同法律关系。 2、室内漏雨图片9张复印件。 3、室内漏雨视频。 4、中介机构退卷函。 5、一组照片及视频资料。 6、洁具和卫浴室一组图片。 本院勘验笔录。 本院认为，原、被告订立合同是双方真实意思表示，应认定合法有效。双方应按照诚实信用的原则，全面履行合同义务。 关于原告要求被告支付逾期交房违约115495.57元。首先，被告支付违约金的前提是构成违约。合同约定“若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的时间，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无须承担任何违约责任。”因宋迪未按约及时支付部分房款，经鑫华置业提起诉讼，后经执行，宋迪2019年5月才交清房款。鑫华置业于2019年4月向宋迪发出了交楼通知，被告房屋虽有装修瑕疵，未影响交楼，故本院认为不存在逾期交房的事实存在，故鑫华置业无需承担本条的违约责任。 关于原告要求鑫华置业将恒大海上威尼斯项目312幢3层01号房屋楼顶墙面/墙体工程修复到满足建筑防水要求的请求。原、被告在履行商品房合同买卖中，鑫华置业作为出卖案涉房屋解决质量问题是鑫华置业应尽的保修义务，现鑫华置业已派人修整，但尚有不尽人意的地方（1）地下室尚有大灯不亮、筒灯不亮，地下室与过道灯不亮；（2）地下室卫生间、二层卫生间的窗户，无法正常关闭；（3）室内有电线盒裸露在外；（4）涉案房屋内的灶具缺失；（5）案涉房屋厨房内水池使用非约定的美标品牌；（6）案涉房屋厨房间顶层尚有裂缝等。本院支持由被告为原告所购房屋予以修复。 关于原告要求被告将恒大海上威尼斯项目中312幢3层01号房屋楼顶墙面、墙体防水工程修复至满足建筑防水要求后，按照交房的标准将墙体/墙面予以刷白的请求，案涉房屋被告已将墙体/墙面予以刷白，但经本院勘验，尚有瑕疵，故本院酌情对该请求支持由被告赔偿原告8000元。 关于原告要求被告将恒大海上威尼斯项目中312幢三层01号房屋内的洁具和卫浴乐净更换为合同约定的伊奈或TOTO品牌问题，经本院双方及专业人士到现场，对案涉卫生洁具勘验系符合合同约定，无需更换，故对原告该请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告启东鑫华置业有限公司为原告宋迪修复恒大海上威尼斯项目312幢3层01号房屋的瑕疵：（1）修复地下室内大、小灯具，地下室与过道灯具；（2）修复地下室卫生间、二层卫生间的窗户；（3）修复室内电线盒；（4）涉案房屋内的灶具按约定补齐，调试完好；（5）案涉房屋厨房内水池更换成约定的美标品牌；（6）案涉房屋厨房间顶层裂缝修复。 二、被告启东鑫华置业有限公司赔付原告宋迪损失8000元（宋迪个人银行账户：开户行：上海银行蓝村路支行，卡号：62×××31）。 三、驳回原告宋迪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1556元，依法减半收取778元（原告已预交），由原告宋迪负担253元，被告启东鑫华置业有限公司负担525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费预交上诉案件受理费1556元，（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。 审判员  王圣飞 二〇二〇年二月十三日 书记员  胡建娥