广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0203民初132号原告：霍英，女，1975年1月31日出生，汉族，住韶关市浈江区**********。被告：杨炳辉，男，1940年8月20日出生，汉族，住韶关市武江区*******************。委托诉讼代理人：杨曼君，女，1969年10月5日出生，汉族，住韶关市浈江区***********，系被告杨炳辉的女儿。委托诉讼代理人：何浪，男，1962年11月15日出生，汉族，住韶关市浈江区***********，系被告杨炳辉的女婿。原告霍英与被告杨炳辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告霍英，被告杨炳辉的委托诉讼代理人杨曼君、何浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍英向本院提出诉讼请求：1、支付违约金3万元；2、支付因被告违约、欺瞒导致本人在解决户口、房屋漏水等问题而产生的直接开销约6000元；3、支付因被告违约、欺瞒导致本人在解决户口、房屋漏水等问题而产生的误工费8500元；4、支付相关诉讼费。事实和理由：被告故意隐瞒甚至欺骗原告在房屋交易过程中该套房产的户口问题，造成原告本人及孩子的户口无法正常及时迁入。在户口问题上被告构成违约事实（欺瞒、未按合同约定期限办理），并给原告带来损失。本人急于为了孩子读书入户口问题，于2019年4月14日通过中介看了***********房，有购买意向。并通过中介询问卖家，该房有无产权纠纷、质量问题，并且求证在房屋产权过户之后，买方的户口可以马上迁入？卖方（被告）均承诺没有问题。在此前提下，本人于4月16号在中介的组织下与卖方见面，再次与卖方当面确认以上事项，卖方均承诺没有问题，于是签订了房屋买卖协议。并且在后续办理房屋过户手续、交房款的过程中，多次向卖方求证户口事宜，卖方均保证该套房产上没有户口，买方的户口在房屋产权过户之后可以立马迁入。为此本人于4月23日还专门去该房屋所在派出所查询该房户口问题，户籍警在调出该户卷宗后，说必须持有该房户口本才可告知。为此，本人又联系中介及卖方求证，他仍然说没有问题。但是在2019年4月30号，本人拿到了该套房产的不动产权证之后，带齐所有资料满心欢喜的到派出所办理过户手续之时，却被告知该套房产上还有三人的户口在上面，造成本人及孩子的户口无法迁入。并且出于隐私保护原因，派出所不能告诉我这三人的具体姓名等信息。由于本人买这套房子之初主要目的就是为了解决孩子的户口问题，以便孩子能够顺利按照片区划分原则有入读公办的北江中学的资格。而由于卖方的故意隐瞒、欺骗，导致本人及孩子的户口无法在第一时间迁入该套房产，孩子将没有入读公办的北江中学的资格，而民办中学费用高昂，这将给本人及家庭带来极大的经济和精神损失。本想及时解决户口问题就算了，本人第一时间联系了卖方可否帮忙查询该套房产上户口是谁的，以便解决问题。但卖方自始至终不肯告诉我该三人的姓名及联系方式，使得本人无法与之前户口上的人员进行协商以解决问题。而且卖方也不愿意就户口问题的解决进行沟通与协商。而该房屋上原来三人的户口不迁出，我和孩子的户口是无法迁入的。在本人多次往返市公安局及所辖派出所，并请朋友多方协助的情况下，派出所的户籍民警最终才同意按照公示60天之后，我和孩子的户口才能迁入的方式来解决。在此期间，所有交通费、茶水费、误工费、精神损失费均是本人及家庭承担，问题的解决也是我本人及家人在处理。二、该套房屋存在严重的质量问题，卖方一直刻意隐瞒。购房前，卖方承诺房屋无质量问题。本人在办理了房屋过户手续后（4月底）才正式拿到钥匙，后来才发现主人房的灯具取下后，有渗水痕迹，而卖方说没有渗水问题。但是到六月时，因为刚下完大雨，有次再取下灯具罩子，发现里面全是积水，经过询问物业及邻居，才知房屋漏水问题一直有，而且严重。（不仅主人房，该套房子的阳台也严重漏水）。这时本人才反应过来卖方欠缴近十年物业费的原因原来在此。再跟卖方沟通此事，卖方不正面回应此事，并推脱说他一直这样往着。为了解决漏水问题，本人及家人花费了不应该付出的大量的时间与精力，而且造成了本人的经济损失，这都是卖方有意隐瞒房屋质量造成的。三、卖方在该套房产涉及物业等费用清理方面，不按约定时间及时处理，在我方一再要求下，还一拖再拖，超出了合约规定的时间，构成违约事实。在我取得该套房屋不动产权证后也不让我与物业接触，从而无法及时了解房屋漏水等质量问题。按照购房合约（第六条），卖方收齐楼款当天（4月28日），应交付该物业给买方，并在交付该物业前必须付清一切有关该费用，否则视为违约。但是关于物业费部分，我多次催促中介及卖方要结清所欠将近十年的物业费4万多元，不行可以押金抵扣，但中介与卖方一直拖着，最后一直拖到5月9号才结清卖方所欠物业费。在此过程还多次责怪我操之过急，不让我与物业接触，免得影响卖家与物业讲价。应该4月28号之前结清的费用，为何一直拖欠？4月30号我取得该房不动产权证后，还不让我跟物业接触，是何原因？而因为卖方一直欠缴物业费，关于房屋漏水的质量等问题，物业也以未缴清欠费之前，拒绝为我提供任何有关该房屋的信息，从而让我无法及时了解房屋漏水等问题，并一再拖延解决问题的时间，给我在时间、精力、经济等多方面带来损失。按照合同法第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责饪。按照合同法第一百一十一条，质量不符合约定的，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。按照合同法第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。按照合同法第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。按照合同法第一百一十九条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。综上所述，正是由于卖方在房屋交易过程中的故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、并提供虚假情况，导致我在房屋交易中困难重重，不但花费了不应该付出的大量的时间与精力，而且造成了本人的经济损失，因此我方认为卖方应承担由此给本人带來的各项损失，及违反合同约定而产生的违约金。被告杨炳辉辩称，一、本人于2009年通过中介购买***********房，后一直在此居住。2019年4月，通过中介将此房卖予霍英。从本人购买该房至卖出该房，本人未将户口迁入此房，因此也并不知道该房有未迁出的户口。签约当晚霍英也没有要求我和中介一定要查清楚此房有无户口。霍英购买后办理迁户手续时，才知道原房东有户口未迁出此房。对于我的上手房东有户口在该房屋，答辩人是不知情的，否则答辩人也不会让原房东的户口挂在该房十年之久。当霍英告知这件事后，答辩人心里也非常着急，并积极地给予配合解决，先是通过多方寻找原房东的熟人打电话给原房东，希望他能尽快迁出，但原房东一口回绝。随后答辩人又通过中介给原房东打电话，也遭到拒绝。为了能顺利办好原告户口迁入问题，答辩人又找到派出所，得到答复会尽快办理后，答辩人马上和中介说明了情况，通知霍英尽快去办理。在答辩人的沟通指导下，霍英才顺利地办好了户口迁入手续。答辩人也才从中介处拿回了押金，房屋交易顺利完成。针对原告诉答辩人违约一说，答辩人认为是毫无道理的，因为答辩人一直无户口在此房，因此也不存在答辩人户口迁出问题。原告与答辩人双方签订的合同，仅针对双方合意的各项事宜，并无法约束第三方。合同所说的出卖人应将户口迁出，也是指答辩人的户口迁出，就此答辩人并不存在违约。之后是因为第三方的原因才使得户口迁入出现了麻烦，此情况已超出了双方合意时可以预见的情形。尽管这样，答辩人还是积极解决，最终才能使户口问题顺利的解决了。至于户口迁入的时间是当地派出所处理，我无权限定时间。现如今原告却倒打一耙，诉答辩人违约，简直是无稽之谈。在双方谈买卖之初，并没有提及孩子上学问题，还说他们四月底比较忙，要轮着出差，如四月办不好只能等五月了，还说如果到时申请贷款都够时间了，因当时说好是现金支付的,答辩人说不能改才作罢了。二、原告诉答辩人隐瞒房屋的质量问题。该房屋是旧房三手买卖，双方达成买卖意愿之前，中介已多次带原告到房屋现场勘察，了解情况，并根据合同第一条，买方对卖方拟转让的该物业已作充分了解，并愿意购买该物业，在确认没有严重质量问题的情况下才决定购买此房的。况且，此楼是2004年竣工交付使用的，现今已十多年过去了，到原告为止，已三易其手。原告对此房的质量布局一目了然，而且说的渗水的房间是楼上住户的房间，并不是天面，不存在下雨就渗水的现象，答辩人也是一直这么居住的。阳台边的水渍也是摆在那里看得见的，不存在隐瞒问题，再说这栋楼使用了十多年了，保修期也早过了，二手三手楼盘总会有这样或那样的小问题出现，但这并不影响居住，更不是“严重质量问题”。三、关于物业费的问题。是答辩人和物业之间的问题，在买卖前的所有物业费是由答辩人承担，之后的由原告承担，双方是很清楚明确的，当时答辩人也押付了超过物业费用的押金在中介处，是能保证物业费的缴交的。答辩人欠交、缴交物业费对原告使用房屋是一点影响也没有的。答辩人和物业之间的所有费用不用原告出一分钱，能对原告造成影响吗？况且答辩人也是结清了物业费，最后等到原告入了户口，办理好所有关于买卖的手续后才到中介处拿回了押金，做到了仁至义尽。综上，原告起诉理由全部不能成立，人民法院应予驳回。当事人围绕诉讼请求及抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2019年4月16日，原告霍英（作为买方）、与被告杨炳辉（作为卖方）、韶关市易淘居置业顾问有限公司（作为经纪方）签订一份《房地产买卖预约（居间）合同》，约定卖方将位于韶关市武江区*****************房转让给买方，转让价款为845000元；买方在签订本合同的当天，需向卖方支付定金人民币3万元，过户时定金用作房款;2019年5月10日前，买卖双方必须到市不动产登记中心办理该房产过户手续，如因国家政策国土权籍，或不动产登记中心流程变动以及银行流程变更导致交易延迟，则交易时间相应顺延。过户当天收件后买方立即支付人民币815000元给卖方等内容。同时合同第六条约定卖方交付该物业给买方使用日期为卖方收齐楼款当天。交付时不得破坏装修，保持配套设备的完成，卖方在交付该物业前必须付清一切有关该费用（如水电费、煤气费、管理费等）。卖方于2019年5月10日前负责将该物业所有户口迁出，否则将视为违约。买方或卖方（包括代理人）不得违反本合同规定，否则视为违约。此时,守约方有权解除合同，并追究违约方法律责任。1、如卖方违约，卖方应在违约之日起三天内将所收定金退还买方，另赔偿买方所交定金的一倍的违约金，买方所得违约金的50%归经纪方作为房地产咨询、买卖代理服务费。（如卖方是代理人，由卖方代理人承担违约责任，赔偿违约金）。2、如买方违约，则买方所交定金不予退回，违约金的50%归卖方所有，其余50%在违约之日起三天内归经纪方作为房地产咨询、买卖代理服务费……。合同签订当日，原告向被告支付定金3万元，并于2019年4月28日将剩余房款815000元支付给被告。随后双方于2019年4月29日将涉案房屋过户至原告名下,被告于2019年5月9日向涉案房屋的物业公司补交了2010年3月至2019年4月的物业费用。原告诉称，被告未在2019年5月10日前将所有户口迁出，导致原告及其子女未能及时入户，影响原告子女入学。其次，原告于2019年4月14日及签订合同后看房时未发现房屋质量问题，但2019年5月准备装修时发现房屋存在漏水问题，因被告未及时缴纳物业费，物业公司以此拒绝将房屋情况告知原告，导致原告未能及时发现房屋存在漏水的质量问题。原告主张其为解决子女入学及房屋漏水问题而产生交通费、误工费、修复费用等费用，被告应向其支付违约金及赔偿损失，遂起诉至法院要求解决。被告则辩称，涉案房屋内的户口属于前房东的家庭成员，其对此并不知情。双方签订房屋买卖合同前原告已经看过房屋，不存在质量问题。且其已向房屋中介缴纳押金5万元用以保证结清相关费用，并已在2019年5月9日付清了物业费，并未造成原告损失。另查明，原告提交一份内容为“温馨提示，祝婷婷（原韶关市武江区*****************房房主），你于2007年10月将该房出售给杨炳辉并搬出，现杨炳辉需将该房出售给霍英，经查询发现你户口一直未迁出，并于2019年5月多次与你联系户口迁出一事，但始终无法联系上你，导致现房主霍英一家人至今因你户口仍挂韶关市*****************房而无法将户口迁入，现请你速来我所办理，将户口迁出一事为盼”的公告，原告陈述办理户口迁入时，该公告内容由其草拟，并由派出所进行公告，其与子女最终在2019年7月才将户口迁入涉案房屋,其子女通过其他方式才得以解决入学问题。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产买卖预约（居间）合同》是双方真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，双方均应全面履行。合同约定卖方于2019年5月10日前负责将房屋所有户口迁出，双方签订买卖合同前，被告作为业主其有权利查询房屋的户口情况，但庭审中经本院询问，被告方表示其并没有核实房屋的户口情况。以致房屋过户至原告名下后发现其内尚有其他人的户口，原告的户口未能及时迁入涉案房屋内。此外，双方约定卖方收齐楼款当天为交付房屋的日期,在交付房屋前卖方须付清一切费用，原告交清房款的时间为2019年4月28日，被告于2019年5月9日才付清物业费。被告的上述行为构成违约。原告根据《房地产买卖预约（居间）合同》第六条第1点的约定要求被告支付违约金3万元，但该条款约定的定金罚则是在解除合同的情况下适用，现双方房屋买卖合同的主要内容已经履行，原告以此主张被告支付违约金3万元，依据不足，本院不予支持。但因被告签订合同前未核实房屋户口情况以致影响原告的户口迁入，被告应赔偿原告的损失，至于损失的数额问题，原告虽未提交相关的票据予以证明，但考虑到原告为办理户口迁入手续确会产生相关的交通费、误工费，本院根据本案实际情况，酌情确定被告应向原告赔偿交通费、误工费损失3000元。对于原告主张的因解决户口问题支出的律师费、餐费，原告未提交证据证明该费用与本案具有关联性，本院对此不予支持。其次，关于房屋质量问题，原告主张因被告未及时缴纳物业费,物业公司以此拒绝将房屋情况告知,导致其未能及时发现房屋存在漏水的质量问题，其至2019年5月才发现房屋存在漏水问题。本案中，原告在签订房屋买卖合同前后曾到涉案房屋查看，其当时对于房屋状况并无异议，且其提交的照片不足以反映房屋是否存在漏水问题，故本院对原告上述主张不予采信，对其主张的因解决房屋漏水问题产生的人工材料费用、误工费等费用均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告杨炳辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付3000元给原告霍英；二、驳回原告霍英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费912.5元，减半收取计456.25元，由原告霍英负担431.25元，被告杨炳辉负担25元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  谭谦悦二〇二〇年二月十四日书记员  陈宇静