广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0405民初1256号 原告：梧州市长洲区龙新村民委员会，住所广西梧州市长洲区龙新村。 负责人：卢武林，该村村委主任。 委托诉讼代理人：杨昭丽，广西扬尘展程律师事务所律师。 被告：岑溪市三业房地产开发有限责任公司，住所广西岑溪市滨江三路78号。统一社会信用代码：91450481796819723R。 法定代表人：梁楚敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘克汉，广西金狮律师事务所律师。 原告梧州市长洲区龙新村民委员会（以下简称龙新村委会）与被告岑溪市三业房地产开发有限责任公司（以下简称三业公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年5月17日作出（2018）桂0405民初1329号民事裁定，原告龙新村委会不服该裁定，向梧州市中级人民法院提起上诉。梧州市中级人民法院于2019年8月8日作出（2019）桂04民终1105号民事裁定，发回重审。本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙新村委会的负责人卢武林及其委托诉讼代理人杨昭丽，被告三业公司的委托诉讼代理人刘克汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙新村委会向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2010年8月28日签订的《房地产合作开发合同》；2.判令被告支付违约金（罚款）5450000元给原告；3.判令被告支付押金利息111000元给原告（利息从2013年7月1日计至2019年9月1日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年，原告准备开发座落于梧州市福兴大酒店西侧的回留地块共16.3亩。原告在向市住建委办理好规划设计条件等手续后，于2010年7月通过广西中意招标造价咨询有限公司发出《房地产合作开发招标公告》向社会进行招标，被告中标。2010年8月28日，原、被告签订了一份《房地产合作开发合同》，合同约定原告协助被告将该土地证办到被告名下，并从签订协议时起至工程全部竣工完毕时止，办好土地证，三年半内将房产及车库交给原告，过期不交楼每天罚款3000元（施工期从签订协议日起），如四年半不交楼则每天罚款1万元整；另外，被告需交保证金600万元到原告处，在办好土地证、交土地出让金后退90%，其余10%在交楼验收合格办理手续后退回；双方还就利益分成、权利义务等进行了约定。合同签订后，被告向原告交付了600万元保证金。2010年12月29日，被告以建筑材料上涨为由，提取了500万元的保证金作为周转金，双方约定被告每月向原告支付利息1500元，利息支付至被告办理和交清出让金时止。 合同签订后，原告要求被告办理设计图纸、土地证、到住建委办理前期开发手续等一系列手续，因在合同签订时双方没有约定具体的土地证办证时间，故被告一直拖延不办理土地证，也不办理开发房地产所需要的前期手续。此外，被告还于2011年7月将涉案地块出租给案外人韦耀生及李锦波，为此，原告于2013年2月5日要求梧州市停止审批开发建设的前期手续，并发出书面通知要求与被告解除合同，但被告不同意解除合同并向梧州市中级人民法院起诉要求继续履行合同。2014年2月14日，梧州市中级人民法院判决继续履行合同。之后，原告为尽快将合作项目履行下去，于2014年3月5日向市住建委发出了一份要求继续给予被告办理合作项目手续的报告，同时向被告发出了《告知函》，告知被告继续到梧州市办理开发项目的相关手续。2014年3月25日，原告出具了一份《委托书》，督促被告去住建委办理开发项目手续，并于当日原告向梧州市也出具了一份《委托书》，以告知梧州市原告委托被告办理开发讼争项目的相关手续。经过原告的上述合理催告，被告仍没有积极履行合同约定的义务，一直到本案起诉时止，被告均没有去办理开发项目的任何手续，且原告也无法联系到被告的法定代表人，原告曾多次直接或通过他人通知被告的负责人，要求被告的负责人出来与原告商讨开发事宜未果。现合作开发项目也搁置长达八年，原告认为，被告怠于履行合同，且被告从行为上已经明确表示其不愿意履行合同，故被告构成了明示违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告可依法解除合同。另外，因涉案的土地为原告村的回留地，而村里的土地已经大部分被征收，失地农民指望开发涉案土地以获得分红。现被告在签订涉案的《房地产合作开发合同》后长达八年不办理涉案项目的建房手续，也不建房，致使合同目的已经无法实现，严重损害了原告方的利益。因被告不履行合同，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条的规定，被告应承担其违约给原告所造成的损失。根据原、被告双方签订的《房地产合作开发合同》第四条：“三年半内将房产及车库交给甲方，过期不交楼每天罚款叁仟元（施工期从签订协议日起），如四年半不交楼则每天罚款壹万元整”的约定，从2010年8月28日签订协议至2018年8月28日，已经8年，期间扣除住建委停止办理手续的1年以及1年的办理土地证和住建委办理前期手续的合理时间，被告已经延期交楼6年，从约定的4年半不交楼则每天罚款1万元计算，罚款应为545万元。由于合同约定的“罚款”性质为违约金，故没有超出法律规定追偿违约金的规定，依法应得到支持。另外，因被告于2010年12月29日以建筑材料价格上涨为由提取了500万元的保证金作为周转金，且被告自愿每月支付利息1500元给原告，利息计至被告办理交清出让金为止，因此被告应按约定支付保证金的利息给原告，利息从被告未支付利息之日即2013年7月1日起计至2019年9月1日止为111000元。综上，原告为维护其合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及相关法律的规定，诉至法院，请求法院判如所请。 被告三业公司辩称，一、原告与被告于2010年8月28日签订的《房地产合作开发合同》是合法、有效的，原告无权违法随意解除。2013年6月18日，原告向被告发出《解除合同通知》后，被告向梧州市中级人民法院提起诉讼，2014年2月该院作出（2013）梧民一初字第11号民事判决，判决原告向被告发出的《解除合同通知》无效，双方应继续履行合同。生效的法律文书已确认双方继续履行合同，现在原告又要求解除合同，显然是不符合法律规定的。二、原告诉称被告怠于履行合同，构成违约的事实不成立，原告要求被告支付545万元违约金没有任何事实依据及法律依据。理由如下：1.原告多次申请变更项目的规划设计条件，导致项目审批迟延。（2013）梧民一初字第11号民事判决书作出后，原告考虑到城市发展的变化及自身的利益，要求调整项目的规划设计条件，增加建筑面积和高度，为此被告按程序分别于2014年12月18日、2015年6月8日、2016年2月1日、2016年11月23日分四次向长洲区政府、梧州市请示要求调整项目的规划设计条件，直到2017年1月3日梧州市才以梧建设（2017）1号《关于红岭、龙新片区ＬＳ-01-08地块规划设计条件通知书》同意调整项目的规划设计条件。而该通知书明确建筑高度要遵守梧州飞机场通知所要求的控制高度。根据我国法律规定及房地产开发的流程，规划设计条件未确定的，设计方案也不能确定，就无法办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，项目就不能开工建设。由此可见，涉案项目迟延是因原告要求调整项目的规划设计条件，相关政府部门审批迟延所造成的，而并非被告怠于履行合同造成；2.原告没有履行合同第三条提供土地使用权的义务，申请把集体用地变成建设用地的义务，把合作开发的土地变性为国有土地并把土地使用权证变更登记到被告名下。本案中，由于原告提供的涉案留用地块属于集体土地性质，按照法律规定原告必须向国土资源局提出申请把此地变性为出让地，交纳土地出让金才能进行房地产开发。然后再根据原、被告双方签订的《国有建设用地使用权转让合同》把土地变更到被告名下；最后由被告持登记在自己名下的国有土地使用权证到住建委办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，方能开工建设，否则都是违法开工，属于政府禁止或取缔的行为。根据法律规定以及双方的约定，原告应与梧州市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，被告代原告以原告的名义缴交土地出让金。但时至今日，原告也不能举证证明其已经与梧州市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》并将该合同及缴交国有土地使用权出让金通知书交给了被告，从而致使被告至今也无法取得国有土地使用权证。由此可见，被告并没有怠于履行合同；3.涉案土地的《国有建设用地使用权转让合同》签订需要原、被告一起到国土局办理，单凭被告是无法办理好土地证，但原告一直没有配合被告办理相关手续，致使被告至今也无法取得国有土地使用权证，导致项目无法按约定进行；4.原告不配合被告施工。2013年开始原告把被告花几十万元安装的围墙拆除，私自在被告平整出来的土地上搭建临时铺面出租，每月收取租金，不配合被告办理项目报建手续，也不配合被告所请的施工队开挖涉案土地的基础土方；5.被告以实际行动积极履行合同约定的义务。2016年被告按《房地产合作开发合同》的约定向梧州市住房和城乡建设委员会提交了规划文件，2017年1月3日梧州市住房和城乡建设委员会下发了《关于红岭、龙新片区ＬＳ-01-08地块规划设计条件通知书》，2016年1月21日双方共同协商决定引进梧州市中隆商贸投资有限公司合作，聘请施工队进行桩基础、土建、消防、水电等工程的施工，说明被告是按合同约定开展工作，并不是原告所说的怠于履行合同。三、本案中，原、被告约定的被告交付房屋、车库给原告的起算日期尚未能确定，计算被告交付房屋、车库期限的起算条件尚未成就，故不存在被告逾期交付房屋、车库，构成违约的事实。根据2010年8月28日双方签订的《房地产合作开发合同》第四条的约定，被告交付房屋、车库的时间是办好土地证之日起三年半，因用作合作开发的土地尚未将土地办理到被告名下，因此计算被告交付房屋、车库期限的起算条件还未成就。四、开发项目地段特殊，处于梧州原飞机场的喇叭口，梧州飞机场搬迁前，被告无法满足原告要求建一幢13层高约44.4米的综合楼，导致项目迟延。根据梧州住房和城乡建设委员会梧建（2010）25号和（2017）1号文件，以及梧州市2014年5月8日给被告的答复（见梧建函［2014］191号），都规定开发项目的建筑高度自南向北≤60.43米-62.63米（黄海高度），地块建设高度不得超过45米，待飞机场搬迁后或取得机场同意超出机场净空控制外的建筑部分方可建设。五、2018年前政府部门对农村回留地合作开发房地产的出让金收费标准没有对应的政策。原告也一直没有提供出让金的交付办法给被告。因此，是多方面原因造成合作项目进展缓慢，并非被告单方造成的，原告诉称的被告怠于履行合同，构成违约的事实不成立。六、对于押金利息9300元，被告同意支付。被告有存款100万元在原告账户，同意原告扣除或者原告可在梧州市中级人民法院（2013）梧民一初字第11号案中被告预付的诉讼费中扣减。七、被告中标后依约和原告签订了合作合同，并为原告购买了2辆价值30多万元的车辆，开展了平整场地、运输土方垃圾、建围墙、铺道路、安装水电、请人进行了总平、立面图的设计，后又根据原告的要求申请规划条件的变更，修改设计方案，并经原告的同意，聘请施工队开展基础土方工程开挖和准备开展桩基础、土建、消防、水电等工程的施工，为此被告前后开支了巨额的费用。项目施工迟延是多种原因导致，并非被告不履行合同、有意拖延。希望法院依法判决双方继续履行合同，争取以最快的速度完成项目，实现双方的合同目的。 经审理查明，2010年7月19日，原告委托广西中意招标造价咨询有限公司对其位于梧州市福兴大酒店西侧回留用地的房地产合作开发项目进行公开招标。同年8月17日，被告中标。次日，广西中意招标造价咨询有限通知被告，被告所交的保证金10000元已转为履约金，并将款项汇入原告账户。同年8月25日，被告将合作开发项目的保证金5990000元交给原告。同年8月28日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了一份《房地产合作开发合同》，合同第三条约定：由原告提供土地使用权16.3亩，并协助被告办理国有土地使用权证；被告则承担土地出让金、建设开发资金、房地产的设计、施工、销售等。合同第四条约定：“合作时间自签订本协议之日起至工程全部竣工日止。办好土地证，三年半内乙方将9830.6平方米房产及1000平方米车库交给甲方，过期不交楼每天罚款叁仟元整（施工期从签订协议日起）；如四年半不交楼则每天罚款壹万元整。如有不可抗力的自然灾害和其他特殊情况经甲方同意时间顺延”。合同还约定了利益分成及双方的权利义务。同年12月29日，双方签订了一份《补充协议》，约定被告将押在原告账户的600万元押金，提取500万元作资金周转，被告每月付给原告利息1500元，利息收到被告办理交清出让金为止。2011年6月3日，双方再次签订了一份《补充协议》，约定如一方违约则要向对方支付1000万元违约金。2011年7月25日，原告提出龙新村综合大楼设计方案，2012年11月5日，原告委托被告到梧州市住房和建设城乡委员会办理增加商业使用面积的变更手续，同年12月18日，原告向梧州市住房和建设城乡委员会请示，认为经村民代表大会决定，对预留地块的规划设计条件应进行适当调整。2013年2月5日，原告发函给梧州市住房和建设城乡委员会，认为时任村委领导未召开村民代表大会，与被告签订开发合同是违规的，现村委决定终止与被告的开发合同，与市商投公司合作开发农贸市场，因此，请求梧州市住房和建设城乡委员会停止审批被告在该地块办理的前期手续。2013年2月1日，梧州市委梧阅（2013）7号会议纪要记载：原则同意商投公司在海骏达、××、××及××等地新建和改造升级农贸市场。2013年3月10日，被告就梧阅（2013）7号会议纪要中红岭龙新村回留地开发决定内容部分向梧州市委申请复议，2013年6月7日，梧州市住房和建设城乡委员会对被告提出的问题进行答复：答复认为，梧州市福兴大酒店西侧地块是龙新村的回留地，土地使用权人可自主开发或合作开发，因龙新村委要求住建委停止审批开发地块的前期手续，因此住建委将按照龙新村委的要求暂停办理。2013年6月18日，原告向被告发出《解除合同通知书》，并在梧州日报刊登通知，同月20日，被告答复不同意解除合同。 2013年8月12日，被告向梧州市中级人民法院提起诉讼，请求法院确认原告于2013年6月18日向被告发出的《解除合同通知书》无效，并判决原、被告继续履行双方签订的《房地产合作开发合同》。2014年2月11日，梧州市中级人民法院作出（2013）梧民一初字第11号民事判决，认为2010年8月28日，原、被告签订的《房地产合作开发合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的规定，是合法有效的合同……原告向被告发出《解除合同通知书》，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的条件，因此不产生解除合同的效力。故判决确认原告龙新村委会于2013年6月18日向被告三业公司发出的《解除合同通知书》无效，双方继续履行合同。 2014年4月15日，被告向梧州市住房和城乡建设委员会提出《关于咨询梧州市长洲区龙新村村民委员会回留用地建筑高度的函》，咨询龙新村回留地即原福兴大酒店西侧地块拟建设一座一层高6米，总高度45米（13楼层）居住兼商业性质的商品房，是否符合梧州市城市规划建设及飞行管控要求? 2014年5月8日，梧州市住房和城乡建设委员会向被告出具《关于岑溪市三业房地产开发有限责任公司要求明确红岭福兴时代广场西侧龙新村回留用地建筑高度问题的复函》，该复函载明：根据梧州市长洲岛机场净空控制要求，位于红岭福兴时代广场西侧的龙新村回留用地建筑高度须控制在黄海高程60.13米以下，未经机场管理部门同意或变更，取消梧州长洲岛机场净空控制要求之前，该地块建筑物的绝对高度不得超过27.6米。 2014年12月18日，原告龙新村委会向梧州市长洲区人民政府提出《关于调整龙新村村民委员会预留用地有关经济技术指标的请示》，请示调整其村座落于梧州市福兴大酒店西侧预留地块的规划设计条件。 2015年6月8日，原告龙新村委会向梧州市城乡和建设规划委员会提出《关于申请龙新村村民委员会预留用地（福兴大酒店西侧地块）规划设计条件的请示》，请示就座落于梧州市福兴大酒店西侧地块按以下用地使用强度（按净用地面积计算）提供规划设计条件：用地性质：商业、服务业用地；容积率≤3.5，（请求参照周边相邻地块容积率给我村，西边及南边亨利房地产地块容积率为3.5，东边福兴房地产容积率为3.5，北边海骏达房地产地块容积率也是3.5），建筑密度≤50%，绿地率≥20%。 2016年2月1日，原告龙新村委会向梧州市住房和城乡建设委员会提出《关于按规划建设退线的请示》，请示主要载明：梧州市长洲区龙新村在金辉汽车站斜对面的回留地块，东至玫瑰湖大酒店，西至亨利玫瑰城，北至新兴三路，南至亨利玫瑰城住宅楼，面积16.3亩。现我村对该地块进行设计报规划，由于四边退线没有贵委的明确指示，所以现请示贵委按有关规定指导我村进行退线。 2016年11月23日，原告龙新村委会向梧州市住房和城乡建设委员会提出《关于申请龙新村民委员会预留用地（福兴大酒店西侧地块）规划设计条件的请示》，请示主要载明：由于原梧建设[2010]25号关于梧州市福兴大酒店西侧地块规划设计条件通知书已逾期无效，并且已不符合目前社会形势的发展，根据实际情况，现申请按原用地使用强度（按净用地面积计算）不变，用地性质：商业、服务业用地；1.8≤容积率≤2.5，建筑密度≤70%，绿地率≥20%。原建筑设计要求商业建筑面积占总建筑面积≤5%，现申请变更为全商业建筑。 2017年1月3日，梧州市住房和城乡建设委员会出具了梧建设〔2017〕1号《关于红岭、龙新片区LS-01-08地块规划设计条件通知书》，提出了涉案地块详细规划条件。 现原告以被告怠于履行合同及被告从行为上已明确表示不愿意履行合同，构成明示毁约为由诉至本院，要求解除其与被告于2010年8月28日签订的《房地产合作开发合同》，同时要求被告支付违约金（罚款）以及押金利息。 另查明，2014年12月18日原告向梧州市长洲区人民政府提出的《关于调整龙新村村民委员会预留用地有关经济技术指标的请示》、2015年6月8日原告向梧州市城乡和建设规划委员会提出的《关于申请龙新村村民委员会预留用地（福兴大酒店西侧地块）规划设计条件的请示》、2016年2月1日原告向梧州市住房和城乡建设委员会提出的《关于按规划建设退线的请示》、2016年11月23日原告向梧州市住房和城乡建设委员会提出的《关于申请龙新村民委员会预留用地（福兴大酒店西侧地块）规划设计条件的请示》，该四份请示中所载的地块就是涉案地块。而该四份请示均是原告盖章后，由被告去办理的。 上述事实，有原告提供的《房地产合作开发合同》、《补充协议》二份、（2013）梧民一初字第11号民事判决书复印件、银行进账单复印件、《收条》复印件、广西中意招标招造价有限公司招标文件复印件、《中标通知书》复印件、广西中意招标造价咨询有限公司房地产合作开发招、投标文件复印件、梧政规[2018]1号梧州市人民政府文件复印件、《关于梧州市福兴大酒店西侧地块规划设计条件通知书》复印件、建设项目选址意见书复印件及梧州市福兴大酒店西侧地块设计条件附图复印件、解除合同通知书复印件，被告提供的《关于调整龙新村村民委员会预留用地有关经济技术指标的请示》、2015年6月8日的《关于申请龙新村村民委员会预留用地（福兴大酒店西侧地块）规划设计条件的请示》、《关于按规划建设退线的请示》、2016年11月23日的《关于申请龙新村民委员会预留用地（福兴大酒店西侧地块）规划设计条件的请示》、《关于红岭、龙新片区LS-01-08地块规划设计条件通知书》、委托书复印件、龙新村综合大楼设计方案、《关于咨询梧州市长洲区龙新村村民委员会回留地建筑高度的函》、《关于岑溪市三业房地产开发有限责任公司要求明确红岭福兴时代广场西侧龙新村回留用地建筑高度问题的复函》及庭审笔录在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告于2010年8月28日签订的《房地产合作开发合同》已经被梧州市中级人民法院于2014年2月11日作出的生效法律文书即（2013）梧民一初字第11号民事判决书确认为合法有效，故原、被告双方均应按照约定履行各自的合同义务。原告在上述合同签订后于2013年6月18日向被告发出《解除合同通知书》，经梧州市中级人民法院判决，原告于2013年6月18日向被告发出的《解除合同通知书》无效，双方继续履行合同。现原告在本案中以被告怠于履行合同及被告从行为上已明确表示不愿意履行合同，构成明示违约为由，要求解除双方签订的涉案《房地产合作开发合同》，同时要求被告支付违约金（罚款）。对原告的此项主张，被告不予认可，并认为其不存在怠于履行合同和违约的行为，不同意解除合同，而原告也未能提供证据证明被告有怠于履行合同和违约行为。被告于2014年4月15日向梧州市住房和城乡建设委员会咨询涉案地块所建楼房高度是否符合城市规划及飞行管控要求。同年5月8日，得到梧州市住房和城乡建设委员会的回复。且原、被告双方均确认原告于2014年12月18日向梧州市长洲区人民政府提出的《关于调整龙新村村民委员会预留用地有关经济技术指标的请示》及于2015年6月8日向梧州市城乡和建设规划委员会提出的《关于申请龙新村村民委员会预留用地（福兴大酒店西侧地块）规划设计条件的请示》、于2016年2月1日向梧州市提出的《关于按规划建设退线的请示》、于2016年11月23日向梧州市住房和城乡建设委员会提出的《关于申请龙新村民委员会预留用地（福兴大酒店西侧地块）规划设计条件的请示》是原告盖章后由被告拿去办理。此外，梧州市住房和城乡建设委员会于2017年1月3日才就涉案土地的规划条件出具梧建设［2017］1号《关于红岭、龙新片区ＬＳ-01-08地块规划设计条件通知书》。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，因在梧州市中级人民法院作出的现已生效的（2013）梧民一初字第11号民事判决书确认原告于2013年6月18日向被告发出的《解除合同通知书》无效，双方继续履行合同之后，现原告亦未能提供新的事由和证据证明被告有怠于履行合同和违约行为，且在梧州市中级人民法院作出上述判决书后，就涉案项目被告也有将原告申请的上述四份请示拿去办理。据此，原告的诉请因证据不足，本院不予支持。 至于原告要求被告支付押金利息111000元的诉请，因与本案不属于同一法律关系，故在本案中不作处理，原告可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告梧州市长洲区龙新村民委员会的诉讼请求。 案件受理费50601元，由原告梧州市长洲区龙新村民委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  杜 洁 人民陪审员  邓培生 人民陪审员  黎平山 二〇二〇年二月十二日 法官 助理  韦宇铃 书 记 员  曾伟兰 附适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。