云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初5901号原告曲靖市麒麟区圣庭花屿小区第一届业主委员会。住所地：曲靖市麒麟区圣庭花屿小区。负责人杨锐。委托代理人陶毅杰，云南靖嘉律师事务所律师，特别授权代理。被告曲靖圣庭物业服务有限公司。统一社会信用代码：915303026885902204。住所地：曲靖市麒麟区圣庭花屿小区。法定代表人速小娜。委托代理人刘学玉，云南东新律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人速磊，公司员工，特别授权代理。被告昆明嘉渡物业管理有限公司。统一社会信用代码：9153010079720414911。住所地：曲靖市麒麟区圣庭花屿小区。法定代表人李荣贵，系该公司总经理。委托代理人刘绍英，云南东新律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人梅春平，公司员工，特别授权代理。原告曲靖市麒麟区圣庭花屿小区第一届业主委员会（以下简称圣庭花屿小区业委会）诉被告曲靖圣庭物业服务有限公司（以下简称圣庭物业公司）、昆明嘉渡物业管理有限公司（以下简称嘉渡物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月19日开庭进行审理。原告圣庭花屿小区业委会委托代理人陶毅杰，被告圣庭物业公司委托代理人刘学玉、速磊，被告嘉渡物业公司委托代理人刘绍英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圣庭花屿小区业委会诉称，曲靖市圣庭花屿小区由曲靖圣庭房地产开发有限公司于2010年完成建设，于2010年10月交付业主使用。该小区交付业主后，曲靖市圣庭房地产开发有限公司将小区的物业服务交付给被告圣庭物业公司，两公司的股东均为刘文贵、速小娜。圣庭花屿小区业主在接房时与被告圣庭物业公司签订了《圣庭花屿前期服务协议》，该协议未约定服务期限。被告圣庭物业公司在小区的物业服务过程中，未按照合同约定履行其与业主签订的前期服务协议约定的义务。2018年5月，被告圣庭物业公司在收取绝大部分业主水电费的情况下，欠交供电局和自来水公司数十万的水电费，致使小区多天断水断电。后被告圣庭物业公司在业主不知情的情况下，违法将圣庭花屿小区内的全部物业管理直接转包给被告嘉渡物业公司。被告嘉渡公司在圣庭花屿小区的物业服务管理过程中，也未尽到应尽的管理职责和义务，在小区业主95%以上交纳了水电费的情况下，截止2019年6月26日欠自来水公司水费404166.3元。曲靖市圣庭花屿小区业主根据物权法、物业管理条例等法律法规的规定，在社区和住建局的指导下于2019年1月22日成立了曲靖市圣庭花屿小区第一届业主委员会。业委会成立后，通过入户收集、业委会及业主代表开会讨论等方式，确定了圣庭花屿小区依照法律规定以公开招投标的方式选聘物业管理企业，招标代理公司邀请了被告嘉渡物业公司，但嘉渡公司明确表示不参与投标。2019年5月14日通过公开招投标确定了云南宇辰物业管理有限公司，并与该公司签订了《物业管理合同》。但合同签订后，被告嘉渡物业公司继续对小区进行管理，迄今不将小区物业管理相关资料移交给业委会。被告的上述行为，严重损害了小区广大业主的合法权益，也影响了业主的正常生活。为维护原告的合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除业主与被告曲靖圣庭物业服务有限公司之间的物业服务合同。2、两被告移交：⑴竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，⑵设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；⑶物业质量保修文件和物业使用说明文件；⑷物业管理所必须的其他资料，并且结束对曲靖圣庭花屿小区的物业管理工作。3、两被告承担本案诉讼费及其他费用。被告圣庭物业公司辩称，2018年6月23日，公司根据小区情况召开了业主协调大会，会议的主题是解决由沿江供电所发的停电通知，到会人员有200户业主，公司对会议过程进行了录像。开会过程中，业委会成员带领其他业主打砸会议现场，扰乱了会议秩序。会后，公司也请求水寨社区等协商解决问题，但也一直无果。物业公司资金来源是物业费，但是在包括业委会成员在内的部分业主拖欠物业费，才导致公司无法继续垫付水电费。后在业主的介绍下公司与被告嘉渡物业公司取得联系并将小区情况告知被告嘉渡物业公司，被告嘉渡物业公司同意对小区进行管理，2018年7月1日公司便正式退出小区，相应资料也转交给被告嘉渡物业公司，并用通知形式告知业主、街道等，因此公司于2018年6月30日已和全部业主解除了合同。被告嘉渡物业公司辩称，原告诉称95%以上住户交纳水电费，但截止2019年6月26日仍欠自来水公司水费404166.3元系违背事实。截止开庭电费已全部交清，水费仅欠交一个月，另五位业主代表下欠水电费、物管费。原告诉称招投标过程中邀请了被告，说明被告是信誉良好的物业公司。中标的云南宇辰公司从公司信息显示，涉及众多诉讼，注册资本500万元，行政处罚四件，但被告嘉渡公司没有涉及众多诉讼，也没有行政处罚，注册资本1000万元。综上，被告嘉渡物业公司入驻小区以来，绝大多数住户按时交纳费用，也业主的认可。个别业主对被告嘉渡物业公司提出质疑不代表广大业主。原告为支持其诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：第一组证据：关于圣庭花屿小区第一届业主委员会予以备案的通知、业主委员会备案申请表、业主委员会会议记录，用于证明原告的主体资格适格。第二组证据：圣庭物业公司登记信息、嘉渡物业公司公司登记信息，用于证明两被告主体资格适格。第三组证据：备案申请，用于证明圣庭花屿小区专有面积业主人数；第四组证据：圣庭花屿小区更换物业意见统计情况表及签名明细，用于证明要求更换物业公司的业主专有面积、人数均超过1/2。第五组证据：圣庭花屿小区代收费收款收据、通知，用于证明被告嘉渡物业公司对圣庭花屿小区进行物业管理。第六组证据：1、圣庭花屿前期服务协议，2、小区垃圾杂物无人清理照片，3、小区水管主管漏水、水表、阀门无人管理维修，被告未按时交纳水电费导致小区停水，业主委员会买水救济照片，4、小区植被病虫害、枯萎照片，5、小区车辆乱停乱放，消防车难以进入小区救援照片，6、小区公共管理混乱，野狗成群、随意堆放杂物、保安随意晾晒衣物，喷水池无人管理照片，7、公共部分电路无人检修、线路裸露、表箱破损照片，8、小区单元门、消防指示标牌、应急照片灯破损、油烟管道破损、油烟随意排放照片，用于证明原被告之间的权利义务；被告未按照合同约定履行其对小区的物业管理服务义务，小区物业管理混乱不堪，因物业管理公司不按时交纳税费导致数次断水、停电，小区业主无法正常生活。第七组证据：自来水公司水费统计表、2019年6月26日自来水公司收费截屏照片，用于证明圣庭花屿小区水费欠交情况。第八组证据：业主委员会会议纪要、中标通知书，用于证明业主委员会招投标合法有效。第九组证据：曲靖圣庭花屿小区物业服务合同，用于证明业委会与中标企业签订了物业服务合同。第十组证据：通知，用于证明圣庭花屿业主委员会通知圣庭物业公司终止前期服务协议，并向业委会移交物管相关资料。经质证，被告圣庭物业公司对原告提交的第一组证据中的关于圣庭花屿小区第一届业主委员会予以备案的通知、业主委员会备案申请表三性无异议，对会议记录三性不予认可。第二组证据的三性无异议。第三组证据中人数不清楚，不发表质证意见。第四组证据无法核实是否是业主真实签名，故三性不予认可。第五组证据系复印件，三性不予认可。第六组证据中的前期服务协议是空缺的格式条款，没有当事人；照片没有摄影地点、时间、拍照人姓名，不能判断是否是被告服务不到位。断水断电时因业主没有缴纳水电费，公司只是代收费用。第七组证据中的来水公司水费统计表不予认可，因不在欠费；2019年6月26日自来水公司收费截屏照片只是截屏，三性不予认可。第八、九、十证据与本案不具有关联性。被告嘉渡物业公司对原告提交的第一组证据中的会议记录不明确时间、地点、是内部资料对外没有约束力。第二、三组证据三性予以认可。第四组证据三性不予认可。第五组证据也说明小区业主对被告嘉渡物业公司的认可。第六组证据中的前期服务协议时空白协议，没有合同向对方签字；照片不能证明原告欲证明的目的。第七组证据三性不予认可。第八组证据中的会议纪要属于内部资料，对外无约束力，中标通知书与本案无关。第九组证据与本案无关。第十组证据与本案无关。本院认为，原告提交的第一、二、三、四、五、八、九、十组证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；第六、七组证据虽客观真实，但与本案没有关联性。被告圣庭物业公司为支持其抗辩，依法向本院提交以下证据：第一组证据：2018年6月23日视频资料一份，用于证明业委会成员当天在会议现场扰乱会议秩序。第二组证据：业委会代表延迟交费情况复印件73页，用于证明业委会成员为了业委会备案才于2018年7月23日交纳2016年、2017年的物管费，故业委会起诉被告并不是处于考虑小区利益而是扰乱社会治安。经质证，原告对被告圣庭物业公司提交的第一组证据三性不予认可，因2018年6月23日业委会还未成立。第二组证据三性予以认可，该证据证明业委会成员交纳的物管费时截止2018年10月，但是被告圣庭物业公司在2018年6月30日已经撤出小区。被告嘉渡物业公司对被告圣庭物业公司提交的两组证据三性予以认可。本院认为，被告圣庭物业公司提交的两组证据与本案没有关联性，本院不予认可。被告嘉渡物业公司为支持其抗辩，依法向本院提交了云南宇辰物业公司的工商信息、判决书一份，用于证明该物业公司信誉度、服务质量没有被告嘉渡公司好。经质证，原告对被告嘉渡物业公司提交的云南宇辰物业公司的工商信息三性无异议；判决书与本案无关，无法证明被告嘉渡物业公司的证明目的。被告圣庭物业公司对被告嘉渡公司提交的证据三性无异议。本院认为，被告嘉渡物业公司提交的证据与本案没有关联性，本院不予采信。经庭审和质证，本院确认以下法律事实：被告圣庭物业公司成立于2009年6月2日。原告圣庭花屿小区业委会所在圣庭花屿小区于2010年10月交付使用，业主在房屋交付后便与被告圣庭物业公司签订了《圣庭花屿前期服务协议》，由被告圣庭物业公司对上述小区进行物业管理服务。2018年6月30日，因被告圣庭物业公司无力经营，便将圣庭花屿小区转包给被告嘉渡物业公司。2018年7月1日，被告嘉渡物业公司正式进入圣庭花屿小区进行物业管理服务。2018年11月28日，原告向益宁街道、曲靖市麒麟区住建局提交了备案申请一份，对选举产生的业主委员会及成员向益宁街道、曲靖市麒麟区住建局申请备案。2019年1月30日，曲靖市麒麟区住房和城乡建设局向原告下发了《关于圣庭花屿小区第一届业主委员会予以备案的通知》，通知对原告予以备案并确定了原告的组成人员。原告成立后，通过入户收集的形式向小区业主征询了更换物业管理公司的意见，小区业主以专有部分占建筑物总面积过半数的业主及占总人数过半数的业主的同意。2019年5月14日，原告通过招投标的方式选聘了案外人云南宇辰物业服务有限公司对圣庭花屿小区进行物业服务管理，并签订了《曲靖圣庭花屿小区物业服务合同》。2019年6月20日，原告向被告圣庭物业公司送达了《通知》一份，通知载明圣庭花屿小区在1/2以上业主（该部分业主所占专有面积超过小区建筑面积1/2）同意后，采取招投标方式选聘了云南宇辰物业服务有限公司对小区进行管理，双方签订了《曲靖圣庭花屿小区物业服务合同》，依照《物业管理条例》的规定，通知被告圣庭物业公司移交：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。后原被告未能就涉案纠纷协商达成一致意见，原告遂向本院提起诉讼，判如所请。本院认为，原告圣庭花屿小区业委会系由圣庭花屿小区业主共同选举，并于2019年1月30日经曲靖市麒麟区住房和城乡建设局予以备案，是全体业主的代表，执行业主大会的决议，维护全体业主的合法权益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定:“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。”《中华人民共和国物权法》第七十六条:“下列事项由业主共同决定:（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。”原告所在小区业主大会作出解聘物业服务企业的决定、业主委员会请求解除该物业服务合同,符合上述法规、司法解释的规定。但被告圣庭物业公司2018年6月30日便将小区物业服务转包给被告嘉渡物业公司，且被告嘉渡物业公司已对圣庭花屿小区进行管理服务，另原告经招投标选聘了案外人云南宇辰物业服务有限公司对小区进行管理服务。因此根据《物业管理条例》第二十六条的规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。故业主与被告圣庭物业公司签订的《圣庭花屿前期服务协议》已终止，无需再解除。因此对原告诉请解除业主与被告圣庭物业公司签订的前期物业服务合同，本院不予支持。对原告诉请被告嘉渡物业公司结束对圣庭花屿小区的管理工作。根据《物业管理条例》第三十九条的规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将区域内的全部物业管理一并委托给他人。以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案被告圣庭物业公司违反物业管理条例的规定，将圣庭花屿小区的全部物业管理转包给被告嘉渡公司，属于无效合同。因此，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。针对原告诉请的两被告移交物业服务相关资料。根据《物业管理条例》第三十八条的规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。因此对原告该项诉讼请求，本院也予以支持。被告圣庭物业公司抗辩在承接圣庭花屿小区物业时，建设单位虽指定了物业管理用房，但该物业用房所有权系他人，对其他物业资料，其公司在进驻小区时并未进行严格的物业交接，因此不具备原告诉请的部分物业资料，另承接物业时的资料在转包时已全部移交给被告嘉渡物业公司。对此，被告圣庭物业服务公司并未举证证明在其进驻小区时建设单位向其移交的资料，以及在转包时将资料移交给被告嘉渡物业公司。被告嘉渡物业公司也未举证证明其在被告圣庭物业公司转包给其的时候，被告圣庭物业公司向其移交的资料，因此本院对两被告的抗辩不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十八条、第三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、被告昆明嘉渡物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退出圣庭花屿小区。二、被告昆明嘉渡物业管理有限公司、曲靖圣庭物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内依法向原告曲靖市麒麟区圣庭花屿小区第一届业主委员会移交《物业管理条例》第二十九条、第三十八条规定的物业资料。二、驳回原告曲靖市麒麟区圣庭花屿小区第一届业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告昆明嘉渡物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  张朝波人民陪审员  孙绍权人民陪审员  陈茜娟二〇二年二月五日书 记 员  崔 弘