上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初91771号原告：上海金涛物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：沈剑峰，执行董事。委托诉讼代理人：王沛浩，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：肖晶婕，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被告：张玉书，男，1974年12月12日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：厉烨，上海市天寅律师事务所律师。原告上海金涛物业管理有限公司与被告张玉书房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月13日公开开庭审理。原告上海金涛物业管理有限公司的委托诉讼代理人王沛浩，被告张玉书的委托诉讼代理人厉烨到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，但未能达成一致方案。本案现已审理终结。原告上海金涛物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，判令被告：1.确认双方所签商业用房租赁合同于2019年10月8日解除；2.将本区陈春路200－204号房屋(204号底楼除外，以下至判决主文前简称“系争房屋”)返还原告；3.支付2019年9月1日至2019年10月8日租金106,861.32元；4.支付房屋使用费(按600元/日，自2019年10月9日起计算至实际迁出之日)；5.支付租金滞纳金(按56.24元/日，自2019年9月1日起计算至实际付清之日)；6.支付物业管理费(按33.28元/日，自2019年9月1日起计算至实际迁出之日)；7.支付物业管理费滞纳金(按12.65元/日，自2019年9月1日计算至实际付清之日)；8.支付解约违约金265,607.75元。事实与理由：自2013年9月起，双方多次签订租赁合同，原告将系争房屋出租给被告。2018年9月，双方再签租赁合同，对租期、租金、物业管理费、滞纳金、使用费、违约金等作了约定。被告应于2019年9月1日前支付该日至2020年8月31日的租金，但未按时支付，经催讨后仍未支付，据此原告通知于2019年10月8日解除租赁合同。之前被告均按原告要求，将租金支付给案外人。现诉至法院，请求判如所请。被告张玉书辩称，被告之前确实将租金支付案外人，但毕竟是案外人，且金额较大，考虑到法律风险、原告一直未给开具发票，故此次未作支付。同意原告请1、4、6。涉及装修款等，故不同意诉请2。诉请3的租金标准应为2,739.72元/日。诉请5和7实为违约金，标准过高，请求调低。不认可诉请8，且标准过高，请求调低。经审理查明，双方之前多次签订租赁合同，约定由被告向原告租赁系争房屋。2018年9月1日，双方再签商业用房租赁合同，约定由被告租赁系争房屋，作餐饮使用；租期2018年9月1日至2020年8月31日，楼上与楼上合计468.69平方米，年租金1,026,431元(实付100万元整)、代收物业管理费12,148元，第二年租金、物业管理费合计1,012,148元须于2019年8月内支付；被告应在本合同届满后15日内返还房屋，每逾期一日，应按600元/日支付使用费；逾期不支付租金累计超过1个月，原告可通知解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金3倍支付违约金；被告逾期交纳物业管理费，应按应缴纳费用总额的1%，按日支付滞纳金；被告逾期支付租金，应按日租金的2%，按日支付滞纳金等。被告已支付保证金112,486元。被告已支付2018年9月至2019年8月的租金，未支付之后的租金。2019年9月初，原告发函催缴租金。2019年10月初，原告发出合同解除通知函，以被告未支付第二年租金、物业管理费为由，通知自2019年10月8日起解除租金合同。另查明，2014年1月7日的上海市房地产权证载明，陈春路198－212号(双)房屋权利人为上海北蔡房地产发展有限公司。该公司2019年6月1日出具情况说明，载有：自2013年9月1日起，我公司将陈春路198－204号商铺租赁给原告，同意原告在租赁存续期间内转租等。以上事实，由商业用房租赁合同、律师函、合同解除通知函、上海市房地产权证、情况说明，以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，原告经产权人同意，将系争房屋转租给被告，双方签订的商业用房租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。按该合同约定，被告应于2019年8月支付第二年的租金，实际未予支付。根据双方陈述，被告之前均将租金直接支付给案外人，现被告不再同意按此方式支付依据不足。被告未按约支付租金、物业管理费，构成违约，应当按上述合同约定承担违约责任。就原告诉请1，被告认可，本院予以确认。就诉请2，因系被告违约导致合同解除，被告提出的不同意返还房屋的理由不成立，该诉请本院予以支持。就诉请3，根据合同约定的标准，被告应付2019年9月1日至2019年10月8日租金104,109.59元。就诉请4，被告认可，本院予以确认。就诉请5，合同约定的标准尚可，被告应按54.79元/日，支付2019年9月1日至实际付清之日的租金滞纳金。就诉请6，符合合同约定，被告亦认可，本院予以确认。就诉请7，现原告主张的计算标准尚可，被告应按12.65元/日，支付2019年9月1日至实际付清之日的物业管理费滞纳金。就诉请8，系因被告违约而解除合同，被告应当支付解约违约金。结合被告过错程度、可能给原告造成的损失情况等，本院酌定由被告支付违约金166,667元。扣除保证金112,486元后，被告仍应支付原告违约金差额54,181元。依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、原告上海金涛物业管理有限公司与被告张玉书于2018年9月1日签订的商业用房租赁合同于2019年10月8日解除；二、被告张玉书于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区陈春路200－204号房屋(204号底楼除外)返还原告上海金涛物业管理有限公司；三、被告张玉书于本判决生效之日起十日内支付原告上海金涛物业管理有限公司2019年9月1日至2019年10月8日租金104,109.59元；四、被告张玉书于本判决生效之日起十日内支付原告上海金涛物业管理有限公司房屋使用费(按600元/日，自2019年10月9日起计算至实际迁出之日)；五、被告张玉书于本判决生效之日起十日内支付原告上海金涛物业管理有限公司租金滞纳金(按54.79元/日，自2019年9月1日起计算至实际付清之日)；六、被告张玉书于本判决生效之日起十日内支付原告上海金涛物业管理有限公司物业管理费(按33.28元/日，自2019年9月1日起计算至实际迁出之日)；七、被告张玉书于本判决生效之日起十日内支付原告上海金涛物业管理有限公司物业管理费滞纳金(按12.65元/日，自2019年9月1日起计算至实际付清之日)；八、被告张玉书于本判决生效之日起十日内支付原告上海金涛物业管理有限公司违约金差额54,181元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6,810.27元，减半计3,405.14元(原告已预交)，由原告上海金涛物业管理有限公司负担607.60元，由被告张玉书负担2,797.54元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  孟高飞二〇二〇年二月十九日书记员  顾培菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。