西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终12192号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张晓东，男，1992年11月17日出生，汉族，住陕西省宝鸡市渭滨区。 委托诉讼代理人：仝刚，陕西西虢律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵家鑫，男，1952年2月17日出生，汉族，住陕西省宝鸡市渭滨区。 委托诉讼代理人：王天，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑婷，陕西海普睿诚律师事务所律师。 原审第三人：西安银行股份有限公司城南支行。住所地：西安市南关正街1号。 法定代表人：李培林，行长。 委托诉讼代理人：马炜平，男，1969年3月20日出生，汉族，该行职员，住西安市未央区。 委托诉讼代理人：贺西乾，男，1964年5月26日出生，汉族，该行职员，住西安市莲湖区。 原审第三人：郭红利，女，1969年1月21日出生，汉族，住宝鸡市渭滨区。 原审第三人：张惠兰，女，1957年5月24日出生，汉族，住宝鸡市金台区。 委托诉讼代理人：王天，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑婷，陕西海普睿诚律师事务所律师。 上诉人张晓东与被上诉人赵家鑫、原审第三人西安银行股份有限公司城南支行（以下简称西安银行城南支行）、郭红利、张惠兰房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初441号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张晓东上诉请求：1．依法撤销(2019)陕0112民初441号民事判决，依法改判并驳回一审原告的诉讼请求。2．本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中的《转让协议》违背上诉人真实意愿，应当无效。而一审法院认定其系有效协议，违背客观事实，损害上诉人合法权益。本案的客观事实为：被上诉人赵家鑫与第三人郭红利、张惠兰系合作关系，从事承兑汇票生意，不存在借贷关系(一审庭审中上诉人提交的宝鸡市人民检察院不起诉决定书、张惠兰询问笔录均可以证明)。因为合作方杨骞涉嫌刑事犯罪被抓导致生意失败后，被上诉人认为投资失败损失不应由其一人承担，将上诉人母亲(第三人郭红利)控制后强行让郭红利书写了借条并签订了转让协议，之后被上诉人找到上诉人，以其母亲郭红利涉嫌犯罪为由强迫其在协议书上签字。被上诉人与第三人张惠兰等人串通，恶意隐瞒合伙生意事实，通过虚构借贷的方式和威逼利诱的手段，迫使上诉人违背真实意愿，骗取上诉人在转让协议上的签名，其行为违反法律规定，协议应属无效，而一审法院置客观事实不顾，轻信被上诉人、第三人张惠兰的串通之词，认定转让协议有效，损害了上诉人的合法权益。二、一审法院认定第三人郭红利与张惠兰之间存在借贷关系，证据不足，致使判决显失公正。第三人郭红利与张惠兰之间不存在债务关系，一审法院仅依据“借条”就认定双方存在借贷关系，第三人张惠兰庭审中未出具当日向郭红利支付借款的证据，或者其他能够证明借贷关系存在的证据。双方无借贷合意，借条也是第三人郭红利在被逼迫的情况下书写的，所以一审法院认定上诉人与被上诉人基于借贷关系才签订的以房抵债协议，根本不存在债务，也就不存在抵债的事实基础，协议当仍无效。 赵家鑫辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1、涉案房屋转让协议不违法法律法规强制性规定，系各方真实意思表示，协议有效应当全面履行。按照转让协议约定，答辩人支付房款分两部分，其中500262.26元从郭红利借张惠兰款项中扣除，协议由上诉人张晓东、第三人郭红利、张惠兰签字确认，证明各方均知晓郭红利与张惠兰之间的借贷关系，根据2018年3月18日郭红利向张惠兰出具的借条显示，债权数额也进行了调整，协议约定的该部分付款义务已经完成。剩余房款按照约定，由答辩人自2016年7月开始支付，支付方式是银行按揭房贷分期付款，答辩人亦按约定履行合同义务。上诉人称郭红利与案外人张骞的交易，与本案房屋买卖合同关系无关。且在刑事卷宗中，郭红利的询问笔录其也承认与张惠兰之间是借贷关系，一审中答辩人也提供银行流水证明转账的存在，因此郭红利与张惠兰之间的借贷关系真实存在，上诉人认为无效不能成立。2、上诉人称被强迫签约没有事实依据，协议签订后涉案房屋的接受、还贷、物业费缴纳、出租等事项均有上诉人配合完成，上诉人均未提出异议。答辩人已经按照约定支付大部分房款，并已实际占有使用涉案房屋，上诉人理应按照转让协议约定配合答辩人办理涉案房屋的过户登记手续。上诉人称其是别逼迫签订转让协议并无事实依据。 西安银行城南支行表示，双方之间的债务形成与否与我行无关不发表意见，我行在法院确认相关权利人后配合解押手续。 郭红利称，2014年7月至2015年其和赵家鑫、张慧兰以合作的方式做承兑汇票生意，他们出资金其负责找票，按照当日的汇票金额扣除利润，票给一个月后返还给赵家新的账户。2015年12月后杨倩出事之后张慧兰找到其，其被逼无奈只能把张晓东的房子给了他们，其是被逼无奈写的条子，他们说跟其之间的借贷不是事实。 张惠兰表示，认可赵家鑫的全部意见，答辩人与郭红利之间是到期还本付息的借贷关系，并没有任何合作关系，没有约定共享利润共担风险。 赵家鑫向一审法院起诉请求：1、请求判令其与张晓东签订的《转让协议》有效；2、请求判令张晓东立即配合其办理西安市浐灞生态园区欧亚大道666号欧亚国际一期第1幢1单元14层11416号房过户手续，为其办理房产证；3、因本案产生的相关诉讼费用由张晓东承担。张晓东提起反诉，反诉请求：1、确认其与赵家鑫签订的《转让协议》无效；2、判令赵家鑫向其返还西安市浐灞生态园区欧亚大道666号欧亚国际一期第一幢1单元14层11416号房产及与之相关的《商品房买卖合同》、房屋交款收据两张、公证书、银行借款合同、西安银行银行卡壹张；3、判令赵家鑫向其支付自2016年12月3日至实际返还房产之日止的房屋占用费13.75万元；4、本案诉讼费及其他费用由赵家鑫承担。 一审法院认定事实：张晓东于2015年4月23日购买了西安东广房地产开发有限公司开发建设的位于西安市浐灞生态区（暂定名为欧亚国际一期）1幢1单元14层11416号房屋一套，建筑面积：103.23㎡，房屋总价为882112元整，首付442112元，剩余房款44万元整向第三人西安银行城南支行做按揭贷款，贷款期限10年，每月应还贷款金额为4759.16元。2016年6月30日，张晓东、郭红利作为转让人与转入人即赵家鑫签订《转让协议》，约定：将张晓东所有的位于西安市，转让给赵家鑫，房屋价款为人民币882112元。房屋已实际付款500262.26元，剩余房款381849.74元从2016年7月份由赵家鑫支付（支付方式为银行按揭房贷分期付款）。转让房屋价款人民币500262.26元从郭红利借张惠兰款项中扣除。转让手续附带：商品房买卖合同、房屋交款收据、公证书和银行借款合同、西安银行银行卡一张。办理房产证过户手续到赵家鑫或赵家鑫指定人名下，办理过程由张晓东与赵家鑫一同办理。第三人张惠兰在该协议上签字。《转让协议》签订后，2016年12月3日，赵家鑫之子赵鹏辉签署房屋交接验收表，接收涉案房屋。并且在收房后，赵家鑫交纳了自2017年3月至2018年9月的物业费、水电费、垃圾费、电梯费7笔，共计8920.68元。赵家鑫自2016年7月19日至2018年7月17日，支付该房屋25个月银行贷款，合计119040元。赵家鑫在收房后对房屋进行装修，并对外出租至今。后2018年8月因张晓东不配合赵家鑫办理涉案房屋过户登记手续，并自行归还银行贷款，赵家鑫遂诉至一审法院，形成诉讼。庭审中，张晓东承认购买房屋时其不具备购房能力，该房屋系其父母出资购买。审理中，经赵家鑫申请，一审法院调取了案外人杨骞和第三人郭红利涉嫌非法经营罪中相关材料。查明第三人郭红利与张惠兰之间系借贷关系，2015年郭红利向张惠兰借款，金额为690万元，2018年3月18日经双方对账尚欠640万元未还，第三人郭红利重新向张惠兰出具借条。本案审理过程中，赵家鑫申请对涉案房屋进行诉讼保全，一审法院已于2019年1月10日对涉案房屋进行了查封。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。赵家鑫与张晓东、郭红利、张惠兰之间签订房屋转让协议，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，系各方真实意思表示，协议有效应继续履行。协议约定转让款500262.26元从郭红利借张惠兰款项中扣除，说明各方当事人均知晓第三人郭红利与张惠兰之间的借贷关系，且根据2018年3月18日郭红利向张惠兰出具的《借条》显示，总债权数额已经从690万元调减为640万元，可证明50万元的债权债务已经完成抵销，协议约定的该部分付款义务已经履行。协议签订后，张晓东将涉案房屋相关资料交给赵家鑫，并将银行预留的被告手机号码变更为赵家鑫电话，系其自愿主动履行转让协议。赵家鑫亦按照协议约定自2016年7月19日起分期支付涉案房屋所欠银行贷款。赵家鑫依据《转让协议》，委托其子签署房屋交接验收表，接收房屋，并交纳了相关费用，对房屋进行了装修使用，已经实际占有涉案房屋，对此张晓东均知晓且并未提出异议。现赵家鑫已经依据约定支付了大部分房款并已实际占有涉案房屋，张晓东理应《转让协议》约定配合赵家鑫办理涉案房屋的过户登记手续。且赵家鑫同意一次性偿还剩余银行按揭贷款，第三人西安银行城南支行亦表示在贷款还清的情况下同意配合办理抵押涤除手续。故赵家鑫诉请张晓东依约履行配合过户义务，理由正当，于法有据，应予以支持。张晓东主张上述协议签订系被强迫签订，但其未提供证据；张晓东自愿与赵家鑫签订《转让协议》，以购买的价格将涉案房屋转让给赵家鑫，现又称其签订房屋转让协议时的房价明显超低于市场价认为协议无效，其主张不予支持。因双方签订的《转让协议》系有效协议，双方均应按照协议约定履行义务，故张晓东请求支付其房屋占用费的请求不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告赵家鑫与被告张晓东、第三人郭红利、张惠兰于2016年6月30日签订的《转让协议》合法有效。二、原告赵家鑫于本判决生效后十日内向第三人西安银行股份有限公司城南支行清偿位于西安市浐灞生态区房屋的全部贷款本息（以银行计算为准）。三、被告张晓东于本判决生效后三十日内，协助原告赵家鑫办理位于西安市浐灞生态区房屋的过户登记手续及房产证。三、驳回反诉原告张晓东的反诉请求。本诉诉讼费13732元（案件受理费8802元、保全费4930元），原告已预交，现由被告张晓东承担，于本判决生效后十日内给付原告。反诉案件受理费1525元，反诉原告已预交，现由其自行承担。 二审中，张晓东提供两份证据，其将款汇给谁，这是郭红利通知我汇的钱。张惠兰的质证意见同赵家鑫，同时认为在2017年7月17日之前都是被上诉人这边还款的，之后张晓东反悔给银行账户还款导致其无法还款。西安银行城南支行对还款记录的真实性认可，其他与其公司无关；郭红利认可以上证据的真实性和证明目的，表示在2018年6月张慧兰说他们不还房贷张晓东才还的，并不是张晓东恶意先偿还。经审理查明，原审认定事实属实。 本院认为，赵家鑫、张晓东、郭红利、张惠兰之间签订的房屋转让协议系各方真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力，双方均应依约行使合同权利并履行合同义务。张晓东称其母郭红利与赵家鑫之间不存在借贷关系，该房屋转让协议是胁迫所签，根据郭红利在公安局的陈述以及赵家鑫提供的借条可以认定郭红利与赵家鑫之间系借贷关系，支付的房款500262.26元为借款中的款项，故其主张赵家鑫与郭红利之间不是借贷关系不能成立。合同签订后张晓东亦将涉案房屋相关资料交给赵家鑫，并将银行预留的手机号码变更为赵家鑫的，赵家鑫亦按照协议约定自2016年7月19日分期支付涉案房屋所欠银行贷款，赵家鑫已经实际占有涉案房屋，并进行了装修使用多年，张晓东一直未提出异议，故张晓东主张该协议是胁迫所签依据不足，其主张合同无效不能成立。2018年8月张晓东不配合赵家鑫办理过户登记手续，并开始自行归还银行贷款，张晓东的行为构成违约，现赵家鑫同意一次性偿还银行按揭贷款，要求张晓东协助其办理涉案房屋过户登记手续及房产证理由正当，一审予以支持并无不当。至于在此期间张晓东已归还西安银行城南支行的款项，张晓东可另案向赵家鑫主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12621元，张晓东已预交，由张晓东承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邹守鸣 审 判 员 杨晓昱 审 判 员 张 楠 二○二○年元月日 法官助理 孙静文 书 记 员 郑 瑜