广西壮族自治区隆林各族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1031民初1995号 原告：岑英像，男，1964年2月6日出生，壮族，个体户，住广西隆林各族自治县。 原告：黄秀逢，女，1969年4月24日出生，壮族，个体户，住广西隆林各族自治县。 两原告委托诉讼代理人：颜世曦，贵州心达律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：曾雯，贵州心达律师事务所律师。 被告：隆林华昌投资有限公司，住所地：广西隆林各族自治县新州镇民权街财富广场2号楼五楼。统一社会信用代码：9145103108364605X8. 法定代表人：周玉明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王永杰，广西金狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗婷婷，女，1983年6月1日出生，该公司业务经理，住广西田阳县。 原告岑英像、黄秀逢与被告隆林华昌投资有限公司（以下简称华昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岑英像、黄秀逢的委托诉讼代理人颜世曦、曾雯，被告华昌公司的委托诉讼代理人王永杰、罗婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 岑英像、黄秀逢向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《广西隆林财富广场A0001号商铺售卖产权转移后续租赁三方协议》；2.判令被告返还原告购房款1150万元并支付资金占用费（资金占用费计算至被告返还之日止，暂计算至起诉时的金额为488164元）；3.判令被告赔偿原告办理房屋产权登记所产生的费用334187.42元；4.本案诉讼费、保全费等全部由被告承担。 事实与理由：被告系隆林县财富广场的开发商，其在所开发商业房屋的销售过程中，被告首先将本案所涉房屋出租给中国移动通信集团有限公司百色分公司(以下简称“移动百色分公司”)，租期五年，每年租金109.6万元，五年租金合计548万元。在本案所涉房屋出租后，被告据此进行促销。2017年7月，在被告出示了本案涉案房屋出租合同及百色移动公司确实入住该商铺的情况下，原、被告双方协商本案所涉房屋的买卖事宜，在被告保证移动公司将严格履行出租合同，并且由被告向移动公司出具增值税发票的前提下，原告经充分核算后，认为以1150万元购买本案所涉商铺能够取得合理回报。经多次协商后，原、被告双方于2017年7月28日签订《商品房买卖合同》及《广西隆林财富广场A0001号商铺售卖产权转移后续租赁三方协议》，以确保原告一次性付款1150万元购买本案所涉案商铺后，能够在此后的4年内稳定收回租金438.4万元，并且租金由被告直接支付给原告，且所涉及税金全部由被告承担。原告于签约当日将1150万元全部支付给被告。在办理房屋产权的过程中，原告又支付了334871.42元产权登记费用。但，原告仅于2018年收到被告支付的第一年租金109.6万元。2019年的租金原告至今未收到，并且移动公司已经于2019年6月与被告解除租赁合同并搬离本案所涉商铺。经原告多方了解，才得知因被告未出具增值税发票给承租人移动公司，导致承租人拒付租金并与被告解除合同。被告的违约行为，已经严重违反了双方买卖房屋时的约定，并且致使原告购买涉案房屋的合同目的不能实现，已经给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉请。 被告华昌公司辩称，1、双方在签订房屋买卖合同时候已经经过双方充分协商，所以，双方签订的商品房买卖合同中不存在威胁、欺骗或者其他影响合同效力的情形，是在自愿、合法情况下签订的，该协议合法有效。被告也将房屋产权交给原告方，双方买卖合同已经成立，在该合同中并没有存在可撤销、可变更的法律条件，原告要求解除合同是不能成立的；2、原告提出房屋已经出租给移动公司，事实上在被告出售房屋的时候，三方都表示认可，根据合同法相关规定，租赁物发生变动的不影响租赁合同效力，租赁合同有效，租赁后续租金应该由承租人向新的房主支付，该租赁合同并不影响买卖合同效力，原告以该理由作为解除合同是不能够成立的；3、关于原告所称看到预期利益后才购买的商品房，本身投资是有风险的，原告以不达到自己的预期利益为理由要求解除合同也不能成立。 综上，在没有存在法律规定可撤销、可变更的情况下原告要求解除商品房买卖合同并且要求返还房款的诉请没有法律依据。 本院经审理认定事实如下，被告依法取得了隆林各族自治县新州镇兴隆路、城中果菜、土产、农资公司片区开发权，用于开发建设商住一体综合楼，名称为隆林财富广场，于2015年2月4日取得商品房预售许可证，境内预售建筑面积为42298平方米，其中住宅121套，商业用房为21579平方米。 2016年12月27日，被告(甲方)与移动百色分公司（乙方）签订了一份《隆林分公司手机卖场房屋租赁合同》，约定：移动百色分公司租用被告的财富广场1单元1层A001号商铺，建筑面积为291.33平方米作为手机卖场。租赁期限自2017年1月1日至2021年12月31日止，共5年，年租金为1096000元，五年租金共计5480000元，租赁期间甲方不得以任何理由任意调整租金。年租金按一年一付，由被告出具与租金相关的增值税发票及承担税费，租金支付方式为先由被告出具合格的增值税发票5个工作日内移动百色分公司将租金给付被告等。 2017年7月28日，被告与原告签订了一份《商品房买卖合同》（预售），将已租赁给移动公司的财富广场1单元1层A001号商铺，建筑面积为291.33平方米，以每平方米39474.14元的价格,总价共计为11，500，000元出卖给原告。同日，原告岑英像作为甲方与被告华昌公司作为乙方及将移动百色分公司列为丙方拟制了一份《广西隆林财富广场A001号商铺售卖产权转移后续租赁三方协议》(以下简称三方协议)，约定：“本协议本着公平、公正、自愿、合法的原则就隆林华昌投资有限公司将财富广场A001号商铺售卖给甲方，鉴于该铺位自双方签订正式《商品房买卖合同》后产权发生了改变，但前期乙方已将该商铺租赁给了丙方共计5年整(2017年1月1日起至2021年12月31日止)，为了保证不改变该商铺现有状态，同时也保证三方利益故达成以下协议条款：1、在甲方购买该商铺后，甲方放弃2017年8月1日至2017年12月31日期间的租金；2、至2018年1月1日起至2021年12月31日至该商铺的每年租金1096000元共计四年，租金总额为4384000元由乙方在收到丙方租金后直接支付给甲方。(备注：每年支付一次)；3、至2018年1月1日起至2021年12月31日至期间共计四年的丙方需要的增值税发票由乙方开具，并且税费由乙方承担。(以实际甲方开具的发票的税费为准)；4、甲方购买该商铺成功之后，丙方(中国移动通信集团广西有限公司百色分公司)与乙方(隆林华昌投资有限公司)签订的租赁合同由乙方积极配合将该租赁协议转签给甲方所有(备注：中国移动通信集团广西有限公司百色分公司将该商铺的装修完毕开始营业即由甲乙双方配合办理租赁合同的转签流程和手续)；5、在签订本协议同时甲方须一次性支付乙方房款11500000元；6、丙方与乙方签订的租赁合同与该协议作为甲方签订的《商品房买卖合同》附属合同，具有同等法律效力；7、本协议一式两份甲乙双方各执一份具有同等法律效力，并且乙方承诺已经告知丙方该商铺的实际状态变化情况，如有欺瞒乙方愿承担甲方的一切损失。(备注：甲乙双方完成租赁协议的转签后该协议自动终止)；8、在甲乙双方未完成与丙方的租赁转签合同之前，甲方必须履行乙方与丙方的所签订的租赁合同，不得改变该商铺的现有状态；9、甲、乙、丙三方完成了租赁合同的转签过后，乙方(隆林华昌投资有限公司)一次性按照甲方所开具的实际增值税发票金额将2018年1月1日至2021年12月31日止,共计四年的税费一次性支付给甲方；10、甲乙双方签订该协议后对各自的利益均保留向当地仲裁委员会提出仲裁的权利”。该三方协议原告岑英像在甲方签字代表处签字，被告由龚方俊乙方签字代表处盖个人私章并加盖了被告华昌公司的公章。移动百色分公司没有在该三方协议签字、盖章。 原、被双方签订了《商品房买卖合同》（预售）和《广西隆林财富广场A001号商铺售卖产权转移后续租赁三方协议》后，原告依约于2017年7月31日一次性向被告支付了11500000购房款。2019年1月14日，原告向隆林各族自治县税务局第一税务分局交纳了房屋买卖契税328571.42元，印花税5750元，共计334321.42元。2019年1月21日向隆林各族自治县国土资源局交纳了非住宅不动产登记费用550元，于2019年1月21日取得了财富广场1单元1层A001号商铺不动产权利，证号为：桂2019隆林各族自治县不动产权第0000258号《不动产产权证书》，使用期限为2013年11月12日起2053年11月12日止。移动百色分公司正常在该商铺正常营业。并支付了2018年度的租金，被告按约定将2018年度租金1096000元转支给了原告。2019年4月1日，移动隆林分公司向被告发出《开票通知》，内容为：根据《隆林分公司手机卖场房屋租赁合同》，移动百色分公司租赁财富广场1单元1层A001号，建筑面积为291.33平方米商铺作为手机卖场。租赁期限自2017年1月1日至2021年12月31日止（共5年），合同金额548万元，租金一年一付，年租金109.6万元，2019年1月应是支付第三年租金期限，我公司电话要求贵公司开具合法、有效的增值税专用发票交我公司报账，支付，但目前已过三个月，贵公司仍未能开具发票，严重影响我公司的预算及支付进度，根据合同约定“甲方应在接到乙方开票要求后开具发票，并须在开具发票之日起（5）个工作日内将增值税专用发票送达乙方”，请贵公司尽快开具合法、有效的增值税发票交于我公司报账，最迟2019年4月5日前完成。如因贵公司原因造成租赁费无法支付，一切后果由贵公司自行承担。 2019年5月1日，移动百色分公司又向被告发出一份《提前终止合同告函》，内容为：我公司于2016年12月27日与贵公司签订了《隆林公司手机实场房屋租赁合同》(移集团广西百色合同[201610404号)，租赁位于隆林各族自治县新州镇民权社区财富广场1单元1层A00号商铺作为隆林分公司手机卖场，合同期为2017年1月1日至2021年12月31日(共五年)，现基于以下原因，我公司向贵公司提出提前终止该份合同。 一、贵公司未按约向我公司开具租金发票，该行为已构成违约，导致我公司存在财务风险。根据合同约定：“甲方应在接到乙方开票要求后开具发票，并须在开具发票之日起（5）个工作日内将增值税专用发票送达至乙方”，自2018年12月起，隆林公司曾多次以电话提醒，并于2019年4月1日书面送达《开票通知》到贵公司，要求于2019年4月5日前开具发票报账，但截至2019年4月30日仍未能开具发票送达，贵公司的上述违约行为，严重损害了我公司利益，导致隆林公司存在不能按时完成财务预算等法律风险。 二、自行产权变更，存在产权纠纷风险。根据《合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”之规定，贵公司在租赁期限内于2017年7月25日，将租赁房屋出卖，我公司作为承租人，理应享有知情权和同等条件优先购买权，贵公司未通知我公司的情况下直接出卖房屋的行为，属干侵权行为，严重损害了我公司的知情权和同等件优先购买权，再根据《隆林分公司手机卖场房屋租赁合同》8.2“在租赁期间，甲方不得将出租房屋转租或抵押给任何第三者。甲方如出卖房屋须在3个月前通知乙方在同等条件下，乙方有优先购买权”之约定，贵公司的上述行为亦构成违约，侵害了我公司作为合同当事人依法享有的合同权利，同时由于贵公司未能及时开具租金发票报账，导致新的业主找到隆林分公司，要求进行变更合同，希望今后直接向其支付租金，亦给我公司带来了租金支付风险。基于以上贵公司的违约行为及侵权行为，贵公司已经非租赁房屋的所有权人，本合同事实上已经无法继续履行，故我公司决定提前终止《隆林公司手机卖场房屋租赁合同》。根据合同条款9.3中“乙方可以根据其生产经营实际情况提前终止或部分解除本合同，但应于1个月前书面告知甲方。”现我公司通过书面告知的方式正式通知贵公司：我公司决定于2019年6月10日提前终止《隆林公司手机卖场房屋租赁合同》，自2019年6月11日起不再履行合同义务。因贵公司未能按时开具发票报账的2019年共计6个月的租金，我公司将保留该部分预算直至2019年9月30日，逾期该部分预算将被上级公司收回，界时导致不能支付该部分租金后果由贵公司自付。根据合同条款10.1“任何一方未经对方书面同意，不得转让本合同项下的任何一项权利和义务。”贵公司出售该商铺后，三方主体未签署合同权利义务转让协议，但从法律意义上讲，岑英像、黄秀逢夫妇确实为该商铺的新的产权人，为避免沟通不畅产生纠纷，特请求岑英像、黄秀逢夫妇在该份告知书上签名确认。 移动公司百色分公司向被告发出上述两个通知后，被告未予以开具2019年度的租金增值税发票及答复，至原告向本院起诉之日止，原告未收到2019年度的租金。2019年11月14日，原告以被告未出具增值税发票给承租人移动百色分公司，导致承租人拒付租金并与被告解除合同。被告的违约行为，已经严重违反了双方买卖房屋时的约定，致使原告购买涉案房屋的合同目的不能实现，已经给原告造成了巨大的经济损失为由，向本院提起本案诉讼。 以上事实有原告提供的商品房买卖合同、广西隆林财富广场A001号商铺售卖产权转移后续租赁三方协议、付款凭据（发票）、隆林分公司手机卖场房屋租赁合同、不动产产权证、契税收据、开票通知、提前终止合同告函。被告提供的建设用地规划许可证、营业执照、商品房预售许可证及当事人在法庭上的陈述予以佐证。 综合双方诉辩意见，本案双方争议焦点为被告是否存在根本违约，致原告订立的合同的目的不能实现，导致合同解除权形成的情形。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《广西隆林财富广场A001号商铺售卖产权转移后续租赁三方协议》（以下简称三方协议），是在涉案的商铺被告已经租赁给案外人移动百色分公司使用的情况下签订的，虽然《三方协议》，移动百色分公司未签字确认，但《商品房买卖合同》和《三方协议》约定的内容是本案双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束，当事人应按约定各自履行义务。 本案中，被告将涉案的财富广场1单元1层A001号商铺售卖给原告，原告支付了全部的购房款，被告已将商铺交付原告。原告已办理了不动产产权登记手续，取得了该商铺的不动产产权证书。双方订立《商品房买卖合同》的目的就已经实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告在未通知被告的情形下，向本院请求解除合同，不符合法律规定。原告没有证据证实被告在商铺交易过程中存在《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的商品房买受人有权解除购房合同的十二个法定理由情形，即1、不可抗力；2、先买后抵押的；3、一房两卖的；4、隐瞒无证售房事实的；5、隐瞒房屋抵押事实的；6、隐瞒房屋已出售事实的；7、隐瞒房屋为拆迁补偿安置房屋事实的；8、房屋存在严重质量问题影响正常居住使用的；9、房屋主体结构质量不合格的；10、房屋的产权面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%；11、过分迟延交付房屋的；12、过分迟延办理产权过户的。故原告请求要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院难予支持。 在《商品房买卖合同》签订过程中，双方同时签订的《三方协议》属原、被双方在《商品房买卖合同》合同成立后，对原来被告与移动百色分公司所签订的《隆林公司手机卖场房屋租赁合同》在涉案商铺产权变更后，对租赁物的处理而签订的附随合同协议。是原、被告真实意思表示。从协议内容看，在租赁合同转签给原告前，被告有协助原告收取剩余4年的租金、向承租人移动百色分公司出具增值税发票、负担税费、租赁所得租金转与原告、配合租赁合同转签等义务。根据《合同法》第九十二条“合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，是当事人根据诚实信用原则而应当履行的旨在维护给付效果或者妥善处理合同终止事宜的通知、协助、保密等义务，以维护给付效果或者妥善处理合同终止事务。2018年，被告已按约定将移动百色分公司支付的2018年度的租金1096000元转给原告。2019年4月1日，被告在收到承租方移动隆林分公司发出《开票通知》后，未按约定向移动百色分公司的出具2019年度增值税发票，导致移动百色分公司不能按时支付2019年度的租金，构成违约，造成原告利益受损，侵害了原告的合法权益，应承担赔偿责任。 综上，被告的违约行为造成原告损失的金额与整个合同之间的比例不大，对合同目标实现的影响程度较小，被告迟延履行的时间因素对原告应得的2019年的租金有一定的影响，但不至于导致整个《商品房买卖合同》的目的落空，对于该损害后果可以通过被告承担违约责任方式得以弥补。被告的违约行为属一般违约，不构成根本违约，为保护交易安全，维护、平衡双方当事人利益。原告要求解除《商品房买卖合同》，本院不予以支持。 至于2020年与2021年的租金，移动百色分公司2019年5月1日向被告发出提前终止《隆林公司手机卖场房屋租赁合同》后，被告未在法定三个月期间提出异议，也未向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，给原告的预期收益受到影响，但原告向本院起诉时，2020年与2021年的租金给付时间未到，是否造成原告预期利益损失属待定状况，目前本院不宜作出处理。为避免损失扩大，双方应在移动百色分公司解除租赁合同后，共同采取可行措施,妥善处理相关租赁事宜，以免损失进一步扩大。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、一百一十二条、第一百一十三条的规定，判决如下： 一、驳回原告岑英像、黄秀逢解除《商品房买卖合同》、《广西隆林财富广场A0001号商铺售卖产权转移后续租赁三方协议》的诉讼请求; 二、被告隆林华昌投资有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告岑英像、黄秀逢2019年租金损失1096000元； 三、驳回原告岑英像、黄秀逢其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费47870元，由原告岑英像、黄秀逢负担43613元，由被告隆林华昌投资有限公司负担4257元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  罗应培 二〇一九年一月十三日 书记员  何宛亭 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。