山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁13民终35号上诉人（原审被告）：山东百联房地产开发有限公司，组织机构代码91371300672231960c，住所地山东省临沂市北城新区天津路北城名居**。法定代表人：陈居铨，董事长。委托诉讼代理人：陈少军，山东登高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董淑玉，女，1966年1月6日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：王**，山东坤都律师事务所律师。上诉人山东百联房地产开发有限公司因与被上诉人董淑玉房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初2912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东百联房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人不构成交房违约而驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费均由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人于2016年3月28日同上诉人签订《山东省新建商品房买卖合同》第13条约定，在上诉人向被上诉人交付涉案房屋时，应当提供房屋测绘报告。但涉案合同签订于2016年3月28日，测绘报告形成于2016年10月10日，显然在签订合同时不能向被上诉人提供测绘报告。同时，涉案合同约定的房屋交付时间为2017年12月31日。在交付房屋之前，上诉人已向被上诉人告知了实测面积与合同载明的预测面积存有差值，需要被上诉人补交房屋平方米差价款。同时，上诉人方的销售单位已向被上诉人发出交房通知和面接差额款补交通知，可被上诉人却迟迟没有补交差额款，也没有按照通知时间办理交房手续。因此，造成本案房屋至今未交付的原因不在上诉人。二、涉案房屋已被司法查封，在所涉查封案件的诉讼中，被上诉人系上诉人的被告。上诉人据此不向被上诉人交付涉案房屋，显然也不构成违约。被上诉人董淑玉答辩称，上诉人没有按合同约定时间向被上诉人交付房屋，已构成违约。上诉人查封涉案房屋的案件与被上诉人无关，上诉人已撤回了起诉，山东省临沂市兰山区人民法院作出了（2019）鲁1302民初8839号民事裁定书。请求驳回上诉，维持一审判决。董淑玉向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告立即向原告交付百联华府6号楼1单元102号房屋（房屋购买价款为115万元）；2.被告向原告支付自2018年1月1日起至2019年2月21日逾期交房违约金14,386.5元；并支付之后的违约金（自2019年2月22日起，每日按115万元的万分之0.3计算至实际交付房屋之日止）；3.被告协助原告办理房屋所有权转移登记；4.依法判决被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金（自2018年4月1日起按日支付房价款115万元的万分之0.3，计算至2019年2月22日止），之后违约金就按至交付房地产权证书之日止；5.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月28日，原告（买受人）董淑玉与被告（出卖人）百联公司签订了《山东省新建商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于临沂市兰山区××号楼××单元××层××号房，房屋面积127.16平方米，每平方米9043.72元，总价款为1150000元。第七条、付款方式及期限。（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取贷款方式付款：买受人应当于2016年3月24日前支付首期房价款230000元，占全部房价款的20%，余款920000元申请贷款支付。第十一条、交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条、逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3的违约金。第十三条、面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测数据与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；第二十条、房屋（不动产）登记。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约缴纳了购房首付款230000元并至上海浦东发展银行申请了银行按揭贷款920000元。后原、被告因房屋交付问题发生争议，原告诉至一审法院。庭审中，被告向一审法院提交了临沂市房地产测绘院于2016年10月10日出具的实测成果计算书复制件一份，证明涉案房屋实测面积为1127.26平方米，多于预售合同0.1平方米，根据合同约定需要补交差额款904元，因原告至今未补交差额款，所以被告拒绝向其交付房屋。经原告质证认为该证据系复印件，不具有真实性。如果房屋面积有误差需要有补交房款的通知。因此，被告陈述原告欠其房款是不属实的。被告向一审法院提交了临沂市兰山区法院作出的（2019）鲁1302财保408号之一民事裁定书及查封信息反馈单一份，证明涉案房屋因他案诉讼已被司法查封，且他案的申请人又是本案的被告，所以，被告不能向原告交付涉案房屋。一审法院认为，董淑玉与百联公司签订的《山东省新建商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。庭审中，被告主张未交付房屋的原因系涉案房屋的实际测绘面积大于合同约定面积，原告未补交房屋差价导致未能交付房屋。但合同第十三条面积差异处理约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。”现被告未提交证据证实其已向原告出示房屋测绘报告，庭审中被告向一审法院提交的测绘报告亦系复印件，原告不予认可，对其主张，不予采信。合同约定被告应当于2017年12月31日前将涉案房屋交付原告使用。现原告已按合同约定缴纳购房首付款230000元并办理了银行按揭贷款920000元，已履行完合同的付款义务，被告未按约定将涉案房屋交付原告使用，构成违约，应当承担相应的违约责任。双方合同约定：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3的违约金。”被告应当按每日34.5元（1150000元×0.00003）向原告支付逾期交房的违约金。现原告要求被告交付涉案房屋并支付自2018年1月1日至2019年2月21日的违约金14386.5元及自2019年2月22日至实际交付房屋之日止的违约金，符合法律规定的部分，予以支持。合同第二十条约定：“买受人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。”现涉案房屋未达到办理所有权转移登记手续条件，对原告主张要求被告协助原告办理房屋所有权转移登记；被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告山东百联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于临沂市兰山区××号楼××单元××层××号房屋交付原告董淑玉；二、被告山东百联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告董淑玉逾期交房的违约金14352元（自2018年1月1日起至2019年2月21日止，按每日34.50元计算）；三、被告山东百联房地产开发有限公司支付给原告董淑玉逾期交房的违约金（自2019年2月22日起至交付房屋之日止，按每日34.50元计算）；四、驳回原告董淑玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15280元，由被告山东百联房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。另查明，山东省临沂市兰山区人民法院于2019年12月23日作出民事裁定准许上诉人撤回对被上诉人董淑玉等的起诉。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。本案被上诉人董淑玉未提起上诉，视为服判息诉。上诉人山东百联房地产开发有限公司主张已向被上诉人发出交房通知和差额款补交通知，未提交证据证实，故称被上诉人未补交差额款违约不能成立。上诉人对被上诉人提起民事诉讼并申请保全涉案房屋在应交付房屋之后，且该案已撤回起诉，故上诉人以涉案房屋被采取保全措施为由主张无法交付不能成立。综上所述，山东百联房地产开发有限公司未按合同约定时间交付房屋构成违约，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15280元，由上诉人山东百联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨华雁审判员  陈 芳审判员  范宗芳二〇二〇年二月二十四日书记员  李晨露