四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初5089号 原告：成都蔚蓝卡地亚投资有限公司，住所地成都市天府新区。 法定代表人：陈国境，总经理。 委托诉讼代理人：胡锋，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：郑立秋，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：许卓韬，男，1983年6月4日出生，汉族，住成都市高新区。 原告成都蔚蓝卡地亚投资有限公司（以下简称蔚蓝卡地亚公司）与被告许卓韬商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔚蓝卡地亚公司的委托诉讼代理人胡锋、郑立秋到庭参加诉讼。被告许卓韬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 蔚蓝卡地亚公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除蔚蓝卡地亚公司与许卓韬签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.判令许卓韬立即向蔚蓝卡地亚公司返还“蔚蓝阁”XXX幢XXX单元XXX层XXX号房屋；3.判令许卓韬协助蔚蓝卡地亚公司注销“蔚蓝阁”XXX幢XXX单元XXX层XXX号房屋的商品房买卖合同备案登记；4.判令许卓韬向蔚蓝卡地亚公司支付违约金663802.6元；5.判令许卓韬向蔚蓝卡地亚公司支付蔚蓝卡地亚公司向中信银行股份有限公司成都分行支付的全部代偿款项（暂计至2019年9月24日为40544.43元，最终以实际代偿金额为准）及其自代偿之日起至许卓韬实际清偿全部代偿款项之日止按人民银行同期同档贷款利率计算的利息；6.判令蔚蓝卡地亚公司在许卓韬协助注销“蔚蓝阁”XXX幢XXX单元XXX层XXX号房屋的商品房买卖合同备案登记后将前述房屋购房款在扣除应由许卓韬向蔚蓝卡地亚公司支付的代偿款项及其利息、违约金及其他费用后的余额无息退还许卓韬；7.判令许卓韬承担本案律师费150000元。诉讼过程中，蔚蓝卡地亚公司提交申请，撤回前述第6项关于“判令蔚蓝卡地亚公司在许卓韬协助注销“蔚蓝阁”XXX幢XXX单元XXX层XXX号房屋的商品房买卖合同备案登记后将前述房屋购房款在扣除应由许卓韬向蔚蓝卡地亚公司支付的代偿款项及其利息、违约金及其他费用后的余额无息退还许卓韬”的诉请，本院予以准许。事实与理由：2017年9月16日，蔚蓝卡地亚公司与许卓韬签订合同自编号为HYCF3-XXX的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下统称“购房合同”），约定许卓韬购买蔚蓝卡地亚公司开发的“蔚蓝阁”XXX幢XXX单元XXX层XXX号房屋，建筑面积183.3平方米，总价款3319013元,其中首付款1019013元，剩余2300000元房款由许卓韬向中信银行股份有限公司成都分行按揭支付。若因许卓韬原因导致蔚蓝卡地亚公司向中信银行股份有限公司成都分行承担全部或者部分担保责任的，蔚蓝卡地亚公司有权解除购房合同并追究许卓韬的违约责任。随后蔚蓝卡地亚公司、许卓韬与中信银行股份有限公司成都分行签订了《中信银行个人借款合同》，约定许卓韬作为借款人向中信银行股份有限公司成都分行贷款人民币2300000元整，用于购买“蔚蓝阁”XXX幢XXX单元XXX层XXX号房屋，蔚蓝卡地亚公司作为保证人为前述借款提供阶段性连带保证责任担保。上述购房合同签订后，许卓韬向蔚蓝卡地亚公司支付了首付款1019013元并以按揭方式支付了购房款2300000元，合计3319013元。许卓韬在中信银行股份有限公司成都分行发放按揭贷款后，连续三期未能依约履行还本付息的义务，致使蔚蓝卡地亚公司于2019年9月24日被迫向中信银行股份有限公司成都分行代偿40544.43元，且仍将继续履行代偿义务。许卓韬的行为违反了购房合同的约定，应当向蔚蓝卡地亚公司承担违约责任。同时根据购房合同约定，蔚蓝卡地亚公司有权解除与许卓韬签订的购房合同，要求其返还“蔚蓝阁”XXX幢XXX单元XXX层XXX号房屋并协助蔚蓝卡地亚公司注销商品房买卖合同备案登记。综上，蔚蓝卡地亚公司为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 许卓韬未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2017年9月9日，蔚蓝卡地亚公司与许卓韬签订《房屋认购书》，确定了房屋基本情况，签订正式合同时间及许卓韬应支付定金100000元。2017年9月16日，蔚蓝卡地亚公司（出卖人）与许卓韬（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），合同约定：许卓韬购买蔚蓝卡地亚公司开发的“蔚蓝阁”XXX幢XXX单元XXX层XXX号房屋，建筑面积183.3平方米，房屋总价款3319013元。付款方式为贷款方式付款，买受人于2017年9月16日前支付首期房价款人民币1019013元，余款人民币2300000元贷款支付。合同第二十四条约定：“无论本合同因何种原因解除、终止的，买受人均应在本合同解除、终止后10日内配合出卖人办理商品房预售合同登记备案注销手续，否则，每逾期一日，买受人应按总房款万分之二的标准向出卖人支付违约金。且在注销备案前，出卖人有权暂不予退还相关购房款。”同日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），第三条第（五）项约定：“出卖人如为买受人贷款提供阶段性担保的，在担保期内，如因买受人逾期还款导致出卖人承担代偿责任的，出卖人有权要求买受人立即归还出卖人代还款项，并按中国人民银行公布的银行同期贷款利率支付代还款期间的利息以及代还金额20%的违约金；如买受人逾期还款导致贷款机构解除与买受人的借款合同（提前收贷），并要求出卖人承担代偿责任的，出卖人有权向买受人追偿，买受人应承担总房价款20%的违约金。因买受人逾期未足额还贷连续超过3期，或者累计超过6期，或者因其他原因导致贷款机构向出卖人发出书面通知要求承担担保责任的，出卖人有权拒绝为买受人办理房屋产权证并有权解除合同。出卖人解除合同的，除有权要求买受人承担总房款20%的违约金外，买受人还应就给出卖人造成的其他损失（包括因主张权利发生的诉讼费、公告费、公证费、鉴定费、按诉请5%计算的律师代理费……）进行赔偿。在发生出卖人代偿的情况下出卖人并可在合同解除后从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项、违约金和其他损失。出卖人解除商品房买卖合同的，买受人应在合同解除后10日内将商品房返还出卖人，并配合注销商品房买卖合同备案登记、预告登记以及抵押权预告登记等手续，否则视同买受人同意出卖人在合同解除后10日内收回并处置该商品房，出卖人可以出租、转卖、拍卖、申请强制执行等方式进行处置。”第十三条约定“……2.任何一方基于合同约定解除合同且出卖人须退还买受人已付房价款的，若因买受人违约而被解除的，出卖人有权在扣除违约金和相关费用后予以返还，且无需支付已付房款的利息。3.买受人以贷款方式支付房款的，出卖人在扣除买受人应当向银行支付的所有款项（包括但不限于未归还贷款本金、利息、罚息、违约金等）以及买受人应当向出卖人支付的代还贷款、违约金（如有）、各种损失后，剩余部分返还买受人。此外，合同解除时任何一方均有权要求解除担保贷款合同，在此情况下出卖人返还买受人已付首付款和已归还贷款机构的本金部分，未归还贷款机构的部分由出卖人直接返还给贷款机构。” 签订合同当日许卓韬支付了首付款（包含定金在内）1019013元。之后，许卓韬与案外人中信银行股份有限公司成都分行签订了《中信银行个人借款合同》，约定许卓韬作为借款人向中信银行股份有限公司成都分行贷款人民币2300000元整，用于购买“蔚蓝阁”XXX幢XXX单元XXX层XXX号房屋。2017年11月22日，案涉商品房取得备案登记。 2018年1月2日，中信银行股份有限公司成都分行向许卓韬发放的贷款2300000元汇入蔚蓝卡地亚公司账户。 2019年9月18日，中信银行股份有限公司成都分行向蔚蓝卡地亚公司发出代偿通知书，载明：“我行于2018年1月2日根据《中信银行个人借款合同》向许卓韬发放贷款人民币2300000元，借款期限360个月，该笔借款由贵公司提供阶段性保证。因借款人严重逾期，截止至2019年9月18日，借款人共计逾期本金10655.70元，逾期利息43139.47元，以上共计53795.17元。根据前述借款合同约定，鉴于目前抵押房屋仍然没有办理他项权证，贵公司应当对上述借款承担连带保证责任，请贵公司在收到本通知后15日内代为清偿相应借款本息。” 2019年9月24日，蔚蓝卡地亚公司向中信银行股份有限公司成都分行转账40544.43元。 2019年9月25日，中信银行股份有限公司成都分行出具代偿证明，载明蔚蓝卡地亚公司已经代许卓韬清偿了贷款本息40544.43元。 2019年,蔚蓝卡地亚公司（甲方）与国浩律师（成都）事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方委托乙方律师担任其与许卓韬商品房预售合同纠纷一案的诉讼代理人，同年11月20日，蔚蓝卡地亚公司向国浩律师（成都）事务所转账50000元，用途为律师费。 另查明，2017年4月21日，蔚蓝卡地亚公司（保证人、甲方）与案外人中信银行股份有限公司（债权人、乙方）成都分行签订了合同自编号：（2017）信蓉银最保字第XXX号《最高额保证合同》，约定主合同为在2017年4月至2027年4月期间，乙方与主合同债务人就其购买按揭项目房屋向乙方申请贷款所签署的形成债权债务关系的一系列合同、协议及其他法律性文件；担保债权为乙方依据与主合同债务人在2017年4月至2027年4月期间所签署的主合同而享有的一系列债权；保证方式为连带责任担保，如具体借款合同项下债务人在担保阶段未依照具体借款合同约定按时偿还贷款本息或相关费用的，乙方均有权直接要求甲方承担保证责任；担保阶段为自具体借款合同生效且贷款发放之日起至甲方办妥该债务人所购房屋的分户产权及乙方与具体债务人办妥该套房屋抵押登记手续之日止。 认定上述事实，有《房屋认购书》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《中信银行个人借款合同》、收据、《代偿通知书》、《代偿证明》、《委托代理合同》、电子转账凭证以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，蔚蓝卡地亚公司与许卓韬签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案中，蔚蓝卡地亚公司主张许卓韬在合同履行过程中未按约偿还案涉房屋的按揭贷款，致使贷款机构因许卓韬的违约行为按照约定向蔚蓝卡地亚公司行使了保证担保权利，而蔚蓝卡地亚公司也据此实际为许卓韬的按揭贷款承担了保证担保责任，许卓韬经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃当庭答辩的权利，并依法承担相应的不利后果。蔚蓝卡地亚公司依照与许卓韬签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，行使合同解除权的条件已经成就，故对蔚蓝卡地亚公司解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议的主张，本院予以支持。因补充协议约定许卓韬有协同蔚蓝卡地亚公司办理注销案涉房屋买卖合同备案登记手续的义务，故对蔚蓝卡地亚公司的该项诉请，本院予以支持。 关于蔚蓝卡地亚公司要求许卓韬支付违约金663802.6元的请求，因许卓韬违约事实客观存在，应当按照合同约定向蔚蓝卡地亚公司支付违约金。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，因此，违约金应以实际损失为基础予以衡量，而蔚蓝卡地亚公司未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金50000元为宜。 对于蔚蓝卡地亚公司要求许卓韬支付其代偿款及利息的请求，本案中，截止2019年9月24日，蔚蓝卡地亚公司已代许卓韬偿还案外人中信银行股份有限公司成都分行欠付贷款本息40544.43元，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定及合同约定，蔚蓝卡地亚公司可以向许卓韬追偿。关于资金占用利息，由于蔚蓝卡地亚公司因许卓韬的违约行为承担代偿责任后，确实遭受了资金占用损失，故其主张许卓韬支付相应的资金占用利息于法有据。关于利息起算时间，许卓韬作为负有还款义务的主体，应及时履行支付义务，蔚蓝卡地亚公司亦可随时主张权利。但因蔚蓝卡地亚公司未能举证证明其在提起本案诉讼之前曾就案涉款项向许卓韬主张过权利，故本院对以实际代偿款为基数，自蔚蓝卡地亚公司提起本案起诉之日即2019年10月18日起以全国银行间同业银行拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的标准计算至实际清偿之日止的利息部分予以支持，超出部分不予支持。 对于蔚蓝卡地亚公司要求许卓韬承担律师费150000元的请求，因双方签订的补充协议明确约定“因买受人逾期未足额还贷连续超过3期，或者累计超过6期，或者因其他原因导致贷款机构向出卖人发出书面通知要求承担担保责任的，出卖人有权拒绝为买受人办理房屋产权证并有权解除合同。出卖人解除合同的，除有权要求买受人承担总房款20%的违约金外，买受人还应就给出卖人造成的其他损失（包括因主张权利发生的诉讼费、公告费、公证费、鉴定费、按诉请5%计算的律师代理费……）进行赔偿。”，结合本案中蔚蓝卡地亚公司已实际支付律师费50000元的事实，本院对律师费在50000元的部分予以支持，超出部分不予支持。 另，根据补充协议约定，在发生出卖人代偿的情况下出卖人可在合同解除后从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项、违约金和其他损失。故对于上述许卓韬应当向蔚蓝卡地亚公司支付的全部款项，双方当事人均可以在双方所有款项依法结算时相互直接予以品迭扣减和抵销。 此外，因案涉房屋尚未实际交付，故蔚蓝卡地亚公司要求许卓韬向其返还房屋的请求缺乏事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告成都蔚蓝卡地亚投资有限公司与被告许卓韬2017年9月16日签订的合同自编号为HYCF3-503的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告许卓韬于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告成都蔚蓝卡地亚投资有限公司向相关登记机关办理位于成都市天府新区买卖合同备案登记的注销手续； 三、被告许卓韬于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告成都蔚蓝卡地亚投资有限公司违约金50000元； 四、被告许卓韬于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告成都蔚蓝卡地亚投资有限公司律师费50000元； 五、被告许卓韬于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告成都蔚蓝卡地亚投资有限公司向中信银行股份有限公司成都分行代偿的款项（截止2019年9月24日为40544.43元，最终以实际代偿金额为准）及以实际代偿款为基数，从2019年10月18日起，以全国银行间同业银行拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的标准计算至实际清偿之日止的利息； 六、驳回原告成都蔚蓝卡地亚投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计20093元，由被告许卓韬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘晓云 二〇二〇年二月十日 法官助理 杭 赢 书 记 员 何梦婷