广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0112民初8510号原告:天音通信有限公司，住所地深圳市福田区深南中路1002号新闻大厦26层。法定代表人：黄绍文，董事长。委托诉讼代理人：邓永忠，该公司工作人员。委托诉讼代理人：过春华，该公司工作人员。被告：广州盈锦物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区港湾路516号1401之自编1415A单元。法定代表人：罗杰明。委托诉讼代理人：张昆红，广东威戈律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖远新，广东威戈律师事务所实习人员。被告：广东佰平人才培训有限公司，住所地广州市越秀区东川路东川一街10号2-7层。法定代表人：刘万良，总经理。委托诉讼代理人：杨小云，广东威戈律师事务所律师。被告：深圳航华国际船务代理有限公司广州分公司，营业场所广州市黄埔区荔香路10号908、909室。负责人：屈静。委托诉讼代理人：丁科，该公司工作人员。委托诉讼代理人：魏梓程，该公司工作人员。被告：广州诚贵知识产权服务有限公司，住所地广州市黄埔区大沙东路6号1206房法定代表人：周银。被告：广州腾贵商务秘书有限公司，住所地广州市黄埔区大沙北路8-12号204房。法定代表人：袁贵。原告天音通信有限公司（以下简称天音公司）诉被告广州盈锦物业管理有限公司（以下简称盈锦公司）、广东佰平人才培训有限公司（以下简称佰平公司）、深圳航华国际船务代理有限公司广州分公司（以下简称航华公司）、广州诚贵知识产权服务有限公司（以下简称诚贵公司）、广州腾贵商务秘书有限公司（以下简称腾贵公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告天音公司的委托诉讼代理人邓永忠、过春华，被告盈锦公司的委托诉讼代理人张昆红、肖远新，被告佰平公司的委托诉讼代理人杨小云，被告航华公司的委托诉讼代理人丁科，被告诚贵公司的法定代表人周银，被告腾贵公司的法定代表人袁贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天音公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告盈锦公司停止侵害原告天音公司的物权，停止出租广州市黄埔区港湾路516号12层物业；2.判令被告盈锦公司向原告天音公司返还从2018年7月1日至被告盈锦公司返还涉案房产之日止12层整层的租金（暂计至2019年6月30日被告盈锦公司应返还的租金合计673608元）及未返还2018年7月1日至2019年10月31日的租金的利息（利息以应返还租金为本金，以年利率6%的标准计算，从2018年7月1日起计至实际返还之日止）；3.判令被告盈锦公司、佰平公司、航华公司、诚贵公司、腾贵公司向原告天音公司归还各自所占用的原告天音公司的房产；4.判令被告盈锦公司承担本案全部诉讼费用、保全费用。案件审理过程中，天音公司申请撤回第一项诉讼请求。事实和理由：天音公司通过司法程序，于2018年6月26日取得了原属广州市金佳信通信产品发展有限公司（以下简称金佳信公司）名下位于广州市黄埔区港湾路516号1201房（12层整层，建筑面积864.62平方米）的房产所有权。天音公司的不动产证书编号为：粤（2018）广州市不动产权第06203682，证书签发日为2018年6月26日。盈锦公司是黄埔区港湾路516号（新裕港大厦）整幢的物业管理公司，向整幢客户（含12层）提供物业服务。因产权变更，天音公司取代原金佳信公司提供此房产的租赁服务。2018年7月4日，天音公司的员工邓永忠等一行四人到盈锦公司处沟通并当场送达书面通知函、不动产证复印件及广州市黄埔区人民法院作出的(2017)粤0112执3004号执行裁定书复印件，充分履行了法定告知义务。盈锦公司当天洽谈代表关永亚等3人，认可了天音公司新业主的身份，双方口头达成12层4租户租金从2018年7月1日起由天音公司直接收取，而4租户物业费直接由盈锦公司收取的口头合作协议，并且双方约定争取在7月中旬重新签署物业委托合同。同日，天音公司又向12层的4租户送达书面通知函、不动产证复印件及(2017)粤0112执3004号执行裁定书复印件，函中要求从2018年7月1日起，4租户应直接与天音公司重新洽谈租约并按合约缴纳房租，4租户当天都已在通知函上签字确认并同意从2018年7月1日起向天音公司缴纳房租。但盈锦公司第二天突然变卦，撕毁口头协议，拒不履行法定义务，拒接电话，天音公司多次上门也找不到盈锦公司的负责人，并且盈锦公司通过断水、断电的非法方式逼迫12层4租户继续向盈锦公司缴纳房租。在无法直接沟通情况下，天音公司于2018年7月6日向盈锦公司快递通知函（关永亚本人签收），8月15日天音公司员工邓永忠等3人向盈锦公司办公室现场送达要求停止侵权的公函，8月17日天音公司向盈锦公司的法定代表人罗杰明快递要求停止侵权的公函，但盈锦公司拒不履行法定义务，继续非法侵权向12层4租户强收租金。从2018年7月1日起至2019年6月30日，非法强收取租金达673608元，且拒不归还给天音公司，严重侵害了天音公司的合法权益。为维护天音公司的合法权益，故提起本案诉讼，请求判如所请。被告盈锦公司辩称，一、不同意天音公司的全部诉讼请求，盈锦公司是合法取得租赁权的。2017年7月10日，盈锦公司与广州猎人坊房地产开发有限公司经过核算，金佳信公司拖欠广州猎人坊房地产开发有限公司租金和管理费两千多万元，广州猎人坊房地产开发有限公司将该债权转让给盈锦公司，盈锦公司与金佳信公司签订了租赁和以租抵债的转让协议，租赁期限截至2037年7月31日止，其中2025年7月31日前的租金用于抵偿上述债务。2017年7月21日后金佳信公司向各租户开具通知书，载明其与租户签订的房屋租赁合同中金佳信公司的权利与义务全部转让给盈锦公司，自7月21日起由盈锦公司代替金佳信公司享有房屋租赁合同中出租方的全部权利和义务，并请各租户配合盈锦公司交租金，并配合盈锦公司签订新的房屋租赁合同。因此盈锦公司是从金佳信公司处取得的合法租赁权，其租赁关系应受法律保护。二、天音公司取得的拍卖权不应该影响盈锦公司的租赁权，其也不应该消灭租赁权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，天音公司并没有就涉案房屋向人民法院主张查封，因此在租赁合同期间，盈锦公司当然取得合法的租赁权。三、涉案大楼年久失修，盈锦公司在2017年7月份接收该物业后，该大楼无论是水电、电梯以及外墙均存在严重破损，无法正常运作，而作为原所有者金佳信公司没有进行任何修缮维护，盈锦公司如果要将该大楼重新运作，则需要承担巨额的修缮和维修费用，在此情况下，盈锦公司与各租户协商约定将管理费与租金分开收取，提高管理费同时降低租金，管理费除用于日常开支外均用于涉案大楼的维修中。从2017年9月1日至2019年7月30日，盈锦公司向涉案大楼投入的维修费、维保费等共计4478244元，如果按19层分摊，每层分摊的数额是235697.05元，如果再加物业公司的运作费698996.84元，合计每层应分摊934693.89元。鉴于此情况，对于发生的费用盈锦公司保留对天音公司追讨的权利。综上所述，盈锦公司是合法取得租赁权，天音公司提出的诉讼请求无理，请法院在依法查明的情况下，驳回天音公司的诉讼请求。被告佰平公司辩称，一、佰平公司与金佳信公司签订租赁合同后，金佳信公司同意由盈锦公司将涉案物业出租并直接收取涉案物业的租金、管理费、水电费，因此佰平公司在2017年9月1日与盈锦公司签订物业租赁合同，租赁期限至2021年8月31日，后在2018年1月17日签订补充协议书，调整了租金的单价以及租赁范围。二、佰平公司承租的物业是裕港大厦12层02、04、05、07、08、09、10、11、12、16房，面积合计487.47平方米。三、佰平公司已足额向盈锦公司缴纳租金，佰平公司因为经营困难，每月缴纳租金的时间不相同，有时是将租金单独缴纳，有时是将租金与管理费、水电费一起缴纳，在佰平公司向盈锦公司缴纳完租金、管理费、水电费后，盈锦公司向佰平公司开具相应的发票。四、2018年7至8月的月租金标准为19913元，佰平公司共向盈锦公司缴纳租金39826元;2018年9月至12月，月租金标准为21833元，佰平公司共向盈锦公司缴纳租金87332元;2019年1月至8月，月租金标准为20424元，佰平公司共向盈锦公司缴纳租金163392元。因此，从2018年7月至2019年8月，佰平公司共向盈锦公司缴纳租金290550元（含税25561.95元），此后的租金佰平公司尚未缴纳。按照合同约定租金标准是每年一调，故从2019年9月1日开始月租金调整为43.69×487.47=21297元。五、佰平公司占用涉案房产是由于有合法有效的租赁关系，现佰平公司向盈锦公司缴纳租金，不存在侵害物权的说法，天音公司既要求佰平公司支付未缴纳的租金又要求佰平公司返还占用的房产相互矛盾。六、佰平公司在涉案物业已经经营十几年，为不影响经营，在现有租赁合同条件不变的情况下，佰平公司愿意继续缴纳租金以及其他费用，但关于租金的收取，天音公司称会与盈锦公司协商，盈锦公司也称将租金缴给盈锦公司即可，因此佰平公司认为租金的收取应当由天音公司与盈锦公司协商，佰平公司已经向盈锦公司缴纳租金，天音公司就应当向盈锦公司追索。综上所述，佰平公司按期缴纳租金，合法占有涉案房产，天音公司要求佰平公司停止侵害物权没有事实和法律依据。被告航华公司辩称，航华公司在2017年9月1日与金佳信公司签订了最后一份租赁合同，航华公司承租的物业是裕港大厦1203房，期限是2017年9月1日至2018年8月31日，期间出租方变更为盈锦公司。在2018年8月航华公司收到天音公司的通知，要求航华公司与天音公司签订租赁合同，航华公司同意，但要求签署书面合同，天音公司因没有管理权不敢与航华公司签订书面的合同，所以双方没有签订合同，盈锦公司因为没有房屋的所有权也没有与航华公司签订合同。基于此情况，航华公司口头向盈锦公司提出搬走，并于2018年12月31日搬走。航华公司于2017年11月9日一次性向盈锦公司缴纳年租金98424元，其中包括2018年7月至8月的租金。2018年9月至2018年12月的租金盈锦公司于每月25日前缴纳，每月缴纳的租金为4721.44元、管理费4842.56元，2018年9月至2018年12月合计缴纳租金和管理费38256元（9564×4）。被告诚贵公司辩称，一、腾贵公司大约在2016年与金佳信公司签订租赁合同，承租的物业是裕港大厦1206、1213房，面积合计143平方米，但实际由诚贵公司使用及支付租金，只是以腾贵公司的名义签订合同。金佳信公司同意由盈锦公司将涉案物业出租并直接收取涉案物业的租金、管理费、水电费，因此诚贵公司在2017年9月7日、2018年9月与盈锦公司签订过两次物业租赁合同，租赁期限分别为2017年9月10日至2018年9月9日、2018年9月10日至2020年9月9日。二、2018年7月开始诚贵公司每个月向盈锦公司缴纳租金，租金（包括管理费）标准没有变化，每月的租金是5396.22元，管理费是5116.51元，每月租金合计10512.73元。诚贵公司按上述标准向盈锦公司缴纳租金至2019年10月份。诚贵公司每月缴纳租金的时间不固定。被告腾贵公司辩称，腾贵公司于2016年与金佳信签订了书面的租赁合同，承租的物业是裕港大厦1206、1213房，面积合计143平方米，但只是以腾贵公司的名义签订合同，实际由诚贵公司使用及支付租金，此后也是由诚贵公司直接与盈锦公司签订租赁合同，腾贵公司没有使用涉案物业。经审理查明，本院于2017年6月20日作出的（2017）粤0112民特12号《民事裁定书》查明“2016年6月30日，天音公司（甲方、债权人、抵押权人）与广州市金佳信通信产品发展有限公司（乙方、债务人、抵押人，以下简称金佳信公司）签订了《房地产抵押合同》，约定乙方将其拥有合法处分权的房地产抵押于甲方，作为债权人与债务人在2016年6月29日至2018年6月30日期间签署的业务合同（包括但不限于双方签署的合作协议及购销合同、订单）项目债务人债务履行的担保。抵押物为金佳信公司所有的位于广州市黄埔区港湾路516号1201的房产，最高担保数额为19500000元。2016年7月7日，双方到广州市不动产国土资源和规划委员会办理了最高额抵押登记。”2017年5月23日，天音公司向本院提起申请实现担保物权诉讼，本院作出（2017）粤0112民特12号《民事裁定书》，裁定准许拍卖、变卖金佳信公司名下位于广州市黄埔区港湾路516号1201的房产，天音公司在最高额19500000元债权抵押范围内，对上述抵押物折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。天音公司依据（2017）粤0112执3004号《协助执行通知书》申请对广州市黄埔区港湾路516号1201房进行登记，并于2018年6月26日取得（2018）广州市不动产权第06203682号《不动产权证书》，该产权证书登记坐落于广州市黄埔区港湾路516号1201房的权利人为天音公司，房屋建筑面积为864.62平方米，房屋总层数为19层，房屋所有权取得方式为裁定。2018年6月29日，天音公司向涉案物业的租户发出《通知》，要求各租户从2018年7月1日起直接向天音公司重新洽谈租约并按合约缴纳房租。诚贵公司、佰平公司、航华公司均于2018年7月4日在《通知》上盖章确认收到上述通知。盈锦公司主张其与金佳信公司存在债权债务关系，因金佳信公司无力偿还债务故以涉案房屋的租金抵偿债务，盈锦公司提交中国广州仲裁委员会（2018）穗仲案字第27617号《裁决书》拟证实其上述主张。该裁决书查明以下事实：2017年7月10日，盈锦公司与广州猎人坊房地产开发经营有限公司（以下简称猎人坊公司）签订《债权转让协议》，载明因德味公司拖欠猎人坊公司租金、管理费及相应滞纳金共20003058.36元。为此，盈锦公司与猎人坊公司约定，猎人坊公司同意按转让价款1000万元向盈锦公司转让上述标的债权。2017年7月11日，猎人坊公司与德味公司（谢志东）、金佳信公司、盈锦公司签订《备忘录》，德味公司（谢志东）确认截至签订本备忘录之日德味公司拖欠猎人坊公司租金、管理费及相应滞纳金、违约金共20003058.36元，金佳信公司作为关联企业，同意对德味公司的上述债务承担向猎人坊公司承担连带清偿责任。各方同意，盈锦公司向猎人坊公司受让猎人坊公司对德味公司（谢志东）享有的上述债权后，由盈锦公司与金佳信公司签署《物业租赁合同》，金佳信公司将其所有的裕港大厦负一层、二至十五层物业租赁给盈锦公司，租赁期限截止至2037年7月31日止。其中2025年7月31日前的租金用于抵偿上述债务，2025年8月1日后的每月租金按租赁合同约定由盈锦公司按时向金佳信公司支付。2017年7月13日，盈锦公司与金佳信公司签订了《物业租赁合同》，针对上述《备忘录》中议定的内容进行了约定。盈锦公司接收涉案物业后，将其出租给以下承租人，并由盈锦公司收取租金和管理费，具体租赁情况为：（一）2017年9月1日，盈锦公司（甲方、出租方）与佰平公司（乙方、承租方）签订三份《新裕港大厦物业租赁合同》，约定盈锦公司将广州市黄埔区港湾路516号新裕港大厦12层02/04/05/07/08/09/10/11/12单元物业出租给佰平公司使用。其中，02/04/05/07单元建筑面积为208.27平方米，租期自2017年9月1日起至2021年8月31日止，2017年9月1日至2018年8月31日租金单价为78.75元/㎡/月，月租金为16401元，2018年9月1日至2019年8月31日租金单价为82.69元/㎡/月，月租金为17221元，2019年9月1日至2020年8月31日租金单价为86.82元/㎡/月，月租金为18082元；08/09/11单元物业建筑面积为164.12平方米，租期自2017年9月1日至2021年8月31日止，2017年9月1日至2018年8月31日租金单价为78.75元/㎡/月，月租金为12924元，2018年9月1日至2019年8月31日租金单价为82.69元/㎡/月，月租金为13571元，2019年9月1日至2020年8月31日租金单价为86.82元/㎡/月，月租金为14249元；10/12单元物业建筑面积为115.08平方米，租期自2017年9月1日至2021年8月31日止，2017年9月1日至2018年8月31日租金单价为78.75元/㎡/月，月租金为9063元，2018年9月1日至2019年8月31日租金单价为82.69元/㎡/月，月租金为9516元，2019年9月1日至2020年8月31日租金单价为86.82元/㎡/月，月租金为9991元。上述三份合同均约定乙方应缴纳的管理费按该物业建筑面积计算为4元/㎡/月，管理费分别为833元/月、656元/月、460元/月。2018年1月17日，盈锦公司与佰平公司签订《房屋租赁补充协议书》《补充协议书》，约定双方同意自本协议生效后的次月，将佰平公司承租的裕港大厦1202、1204、1205、1207、1208、1209、1210、1211、1212、1216房的第一年租金调整为42.75元/㎡，第二年租金调整为43.69元/㎡，第三年租金调整为45.82元/㎡，第四年租金调整为48.16元/㎡，将第一年管理费调整为30元/㎡，第二年管理费调整为33元/㎡，第三年管理费调整为35元/㎡，第四年管理费调整为37元/㎡，除物业管理费外，佰华公司还需每月向盈锦公司支付设备检测费10元/㎡。（二）2017年9月1日，盈锦公司与航华公司签订《新裕港大厦物业租赁合同》，约定盈锦公司将广州市黄埔区港湾路516号新裕港大厦12层03单元出租给航华公司使用，建筑面积为121.06平方米。租期自2017年9月1日起至2018年8月31日止，租金单价为63.75元/㎡/月，月租金为7718元/月。乙方应缴纳的管理费按该物业建筑面积计算为4元/㎡/月，共计484元/月。2017年11月15日，盈锦公司与航华公司签订《房屋租赁补充协议书》《补充协议书》，约定双方同意自本协议生效后的次月，将航华公司承租的裕港大厦1203房的租金调整为27.75元/㎡，将管理费调整为30元/㎡/月，除物业管理费外，航华公司还需每月向盈锦公司支付设备检测费10元/㎡。（三）2017年9月7日，盈锦公司与诚贵公司（乙方）签订《新裕港大厦物业租赁合同》，约定盈锦公司将广州市黄埔区港湾路516号新裕港大厦12层06单元物业出租给诚贵公司使用。建筑面积为90平方米。租期自2017年9月10日起至2018年9月9日止，租金单价为67.5元/㎡/月，月租金为6075元。乙方应缴纳的管理费按该物业建筑面积计算为4元/㎡/月，共计360元/月。同日，盈锦公司与腾贵公司签订《新裕港大厦物业租赁合同》，约定盈锦公司将广州市黄埔区港湾路516号新裕港大厦12层13单元物业租赁给腾贵公司使用，建筑面积为53平方米。租期自2017年9月10日起至2018年9月9日止，租金单价为75元/㎡/月，月租金为3975元。乙方应缴纳的管理费按该物业建筑面积计算为4元/㎡/月，共计212元/月。2017年11月17日，盈锦公司与诚贵公司签订《房屋租赁补充协议书》《补充协议书》，约定双方同意自本协议生效后的次月，将诚贵公司承租的裕港大厦1206房的租金调整为31.5元/㎡/月，将管理费调整为30元/㎡/月，诚贵公司还需每月向盈锦公司支付设备检测费10元/㎡。同日，盈锦公司与腾贵公司签订《房屋租赁补充协议书》《补充协议书》，约定双方同意自本协议生效后的次月，将腾贵公司承租的裕港大厦1213房的租金调整为39元/㎡/月，将管理费调整为30元/㎡/月，除物业管理费外，腾贵公司还需每月向盈锦公司支付设备检测费10元/㎡。2018年9月9日，诚贵公司与盈锦公司签订《新裕港大厦物业管理合同》，约定2018年9月10日-2020年9月9日每月管理费、设备检测费为5720元。双方还签订一份《裕港大厦物业租赁合同》，约定诚贵公司承租裕港大厦12层1206、1213单元物业，建筑面积143平方米，租期为2018年9月10日起至2020年9月9日，每月租金为5577元。天音公司要求盈锦公司返还2018年7月1日之后收取的租金，根据盈锦公司及承租人提交的发票、银行流水及承租人汇总的缴纳费用明细表等证据，佰平公司、航华公司、诚贵公司向盈锦公司缴纳租金、管理费情况如下：（一）佰平公司：盈锦公司于2018年8月17日开具发票，确认分别收到佰平公司缴纳的2018年7月-8月的月租金18102.91元（不含税）及管理费19267.74元（不含税）。2018年9月18日、11月21日、12月24日分别开具发票，确认收到佰平公司缴纳的2018年9月-12月的月租金19848.18元（不含税）及管理费19267.92元（不含税）。2019年2月22日、3月21日分别开具发票，确认收到佰平公司缴纳的2019年1月-2019年3月的月租金18567.27元（不含税）及管理费20597.17元（不含税）。2019年6月19日、8月2日、11月13日分别开具发票，确认收到佰平公司缴纳的2019年4月-2019年9月的月租金18737.61元（不含税）及管理费20597.17元（不含税）。2020年1月14日开具发票，确认收到佰平公司缴纳的2019年10月的租金20585.32元（不含税）及管理费20597.17元（不含税）。2019年9月之前的租金、管理费于本案庭审前已支付，2019年10月的租金、管理费于2019年11月21日支付。（二）航华公司：盈锦公司于2018年7月11日、8月17日分别开具发票，确认收到航华公司缴纳的2018年7月-8月的月租金3054.54元（不含税）及管理费4567.93元（不含税）。2018年9月21日、11月1日、11月13日、12月19日分别开具发票，确认收到航华公司缴纳的2018年9月-12月的月租金4292.22元（不含税）及管理费4568.45元（不含税）。上述租金、管理费于本案庭审前已支付。（三）诚贵公司：盈锦公司于2018年7月4日、8月17日分别开具发票，确认收到诚贵公司缴纳的2018年7月-8月的月租金4456.36元（不含税）及管理费5396.23元（不含税）。2018年11月6日、12月19日、2019年1月28日、2月22日分别开具发票，确认收到诚贵公司缴纳的2018年9月-2019年2月的月租金5070元（不含税）及管理费5396.23元（不含税）。2019年4月22日、5月17日、6月18日、7月17日、8月20日、9月24日、11月27日分别开具发票，确认收到诚贵公司缴纳的2019年3月-2019年10月的月租金5116.51元（不含税）及管理费5396.23元（不含税）。2019年9月之前的租金、管理费于本案庭审前已支付，2019年10月的租金、管理费于2019年11月21日支付。庭审中，天音公司与盈锦公司确认黄埔区港湾路516号1201房即为12层整层。盈锦公司、航华公司与天音公司确认，航华公司已于2018年12月31日搬走，盈锦公司确认1203房目前空置但由其实际控制。盈锦公司、佰平公司与天音公司确认，佰平公司于2019年10月30日退租了1209、1212房，目前佰平公司占有使用的是1202、1204、1205、1207、1208、1210、1211、1216房，盈锦公司确认1209、1212房目前空置但由其实际控制。盈锦公司与天音公司确认1213房虽由腾贵公司签订租赁合同，但实际是由诚贵公司实际使用并交纳租金。盈锦公司与天音公司确认新裕港大厦12楼目前仅有佰平公司、诚贵公司在使用。天音公司表示由于各承租户向盈锦公司支付各月租金的时间均不同，为方便计算，其主张盈锦公司向其支付利息的起算点从本案庭审之日即2019年10月29日起算。天音公司与盈锦公司、佰平公司均确认盈锦公司收取佰平公司缴纳的2018年7月至2019年10月期间的租金（不含税）、管理费（不含税）合计625890.19元;天音公司与盈锦公司、航华公司均确认盈锦公司收取航华公司缴纳的2018年7月至2018年12月期间的租金（不含税）、管理费（不含税）合计50687.62元;天音公司与盈锦公司、诚贵公司均确认盈锦公司收取诚贵公司缴纳的2018年7月至2019年10月期间的租金（不含税）、管理费（不含税）合计166604.48元。关于应返还租金的计算标准问题，盈锦公司表示应按开具的发票中的租金金额计算，其理由是认为其接收涉案物业后，为维持正常运行，投入大量资金对涉案房屋的外墙、消防设施、电梯等公共区域进行装修和维护，为此，其还提交《装修合同》《消防设施维保合同》《电梯保养合同》《消防维修施工合同》、发票、收据等证据材料拟证实其上述主张。盈锦公司还称其为弥补前期投入，与租户签订上述《房屋租赁补充协议书》和《补充协议书》，约定租户在总支付金额不变的情况下，提高物业管理费金额，降低租金金额。天音公司则主张《补充协议书》内容及价格与广州正常的租赁市场的租金及管理费存在太大的差异，明显违背正常物业费标准，盈锦公司系恶意逼迫租户与其签订上述补充协议，且租户反映实际并未执行该补充协议，故该补充协议是无效的，不能对抗房屋受让人，但鉴于盈锦公司提供了物业管理服务，管理费按盈锦公司与各租户最初签订的合同约定的4元/平方米/月确定，天音公司认为应根据盈锦公司开具给各租户的发票中载明的租金（不含税）+管理费（不含税）-物业管理费（4元/平方米/月标准×合同约定的建筑面积）确定盈锦公司应返还的租金金额。还查明，天音公司向本院提出诉讼保全申请，要求查封、扣押、冻结盈锦公司价值714024.48元的财产。2019年9月12日，本院作出（2019）粤0112民初8510号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结被申请人盈锦公司价值714024.48元的财产（冻结银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产的期限为三年）。上述事实，有《不动产权证书》《新裕港大厦物业租赁合同》《新裕港大厦物业管理合同》《房屋租赁补充协议书》《通知》《通知函》、发票、《装修合同》《消防设施维保合同》《电梯保养合同》《消防维修施工合同》、公司登记资料、收据、诉讼保全申请书、（2017）粤0112民特12号《民事裁定书》、（2019）粤0112民初8510号《民事裁定书》、（2018）穗仲案字第27617号《裁决书》等及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，本案为物权保护纠纷。本案争议的焦点在于：一、盈锦公司与金佳信公司签订的《物业租赁合同》是否受法律保护的问题；二、盈锦公司是否应当向天音公司返还所收取的2018年7月之后的租金；三、关于应返还租金的利息的计算。焦点一：关于盈锦公司与金佳信公司签订的《物业租赁合同》是否受法律保护的问题。其一，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，租赁合同是出租人获得租金、承租人取得房屋使用权的合同。而本案中，盈锦公司与金佳信公司在《物业租赁合同》中约定盈锦公司在2025年7月31日之前收取的租金用于抵偿金佳信公司所欠的债务，上述《物业租赁合同》名为租赁合同，但实质上是盈锦公司与金佳信公司之间的抵债协议，双方之间并无房屋租赁合同关系，盈锦公司也并非承租人，不适用“买卖不破租赁”的相关规定。其二，退一步说，即使双方之间系租赁关系，但上述《物业租赁合同》签订于2017年7月13日，而涉案物业于2016年7月7日已抵押给天音公司，涉案房屋发生所有权变更是因抵押权人实现抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，盈锦公司与金佳信公司签订的《物业租赁合同》亦不受法律保护。天音公司于2018年6月26日取得涉案房屋的权属证书，系涉案房屋的合法权属人，有权对涉案房屋行使占有、使用、收益、处分的权利，天音公司要求占用人返还所占用的物业于法有据，本院予以支持。佰平公司目前仍占有使用1202、1204、1205、1207、1208、1210、1211、1216房，诚贵公司仍占有使用1206、1213房，天音公司基于物权返还请求权要求实际占用人搬离涉案房屋，于法有据，本院予以支持。空置的1203、1209、1212房处于盈锦公司的实际控制下，因此，盈锦公司应向天音公司返还1203、1209、1212房。天音公司确认航华公司、腾贵公司目前未占有使用涉案房屋，故天音公司要求航华公司、腾贵公司返还所占用的涉案房屋，缺乏事实依据，本院予以驳回。焦点二：关于盈锦公司是否应当向天音公司返还2018年7月之后收取的租金问题。天音公司自2018年6月26日取得涉案房屋的权属证书后即为涉案房屋的合法权属人，有权对涉案房屋行使收益权利。盈锦公司并非涉案房屋的权属人或合法占有人，亦无天音公司的委托或授权，其收取涉案房屋2018年7月之后的租金无理据，应当予以返还。天音公司主张盈锦公司返还收取的2018年7月1日至实际返还房屋之日止的租金，但截至本案开庭之日盈锦公司仍未将房屋返还给天音公司，此后盈锦公司是否收取租户的租金及收取租金的金额尚不确定，如将应返还的租金计算至实际交还涉案房屋之日具有不确定性，也不利于执行，因此本院认为应计算至本案庭审当月为宜，故支持盈锦公司向天音公司返还2018年7月至2019年10月的租金，此后盈锦公司如继续收取租金，天音公司可另行主张权利。关于返还租金的标准问题。盈锦公司主张其对涉案房屋外墙、电梯、消防等公共区域进行了维修，故与租户签订补充协议，在租金总金额不变的情况下，提高管理费缴纳标准至30元/月以上。对此本院认为，盈锦公司主张其对涉案房屋进行了修缮，但该事实与本案处理无关，其因修缮物业产生的费用可另行向受益人主张权利。盈锦公司通过与租户分别签订《房屋租赁补充协议书》《补充协议书》，将租金拆分为房租与物业管理费、设备检测费，《房屋租赁补充协议书》约定的房租标准远低于盈锦公司最初与租户签订的合同约定的租金标准，亦低于同地段市场平均租金价格，《补充协议书》约定的物业费标准又远高于广州市办公楼物业收费指导价，而且维修房屋是出租人的义务，盈锦公司将维修房屋产生的费用分摊在物业管理费中，亦不合理。因此，盈锦公司关于租金金额按照《补充协议书》约定的标准计算明显损害了房屋所有权人即天音公司的利益，本院对盈锦公司的上述主张不予采纳。鉴于前后签订的合同约定的租金、物业管理费总金额一致，即佰平公司、航华公司、诚贵公司每月实际缴纳的租金和物业费总额与盈锦公司与租户签订的第一份租赁合同约定的租金及物业费总额一致，而盈锦公司收到款项后向各承租户开具了发票，发票中载明了租金、管理费及相对应的税费，故本院以发票中载明的租金（不含税）及管理费（不含税）总额减去第一份租赁合同约定的物业管理费（4元/平方米/月×合同约定的建筑面积）计算盈锦公司应向天音公司返还的月租金金额。据此，盈锦公司应当返还给天音公司的租金计算如下：（一）佰平公司：根据2018年7月至2019年10月期间盈锦公司开具的发票及各方的陈述，上述期间佰平公司共缴纳租金（不含税）及管理费（不含税）合计625890.19元，扣减物业管理费31184元（1949元/月×16个月），盈锦公司应向天音公司返还2018年7月-2019年10月收取的佰平公司的租金594706.19元（625890.19元-31184元）。（二）航华公司：航华公司于2018年12月31日搬离涉案房屋，故仅计算2018年7月至2018年12月期间航华公司缴纳的租金。根据上述期间盈锦公司开具的发票及各方的陈述，航华公司缴纳租金（不含税）及管理费（不含税）合计50687.62元，扣减物业管理费2904元（484元/月×6个月），盈锦公司应向天音公司返还2018年7月-12月收取的航华公司的租金47783.62元（50687.62元-2904元）。（三）诚贵公司：根据2018年7月至2019年10月期间盈锦公司开具的发票及各方的陈述，上述期间诚贵公司共缴纳租金（不含税）及管理费（不含税）合计166604.48元，扣减物业管理费9152元（4元/平方米/月×143平方米×16个月），盈锦公司应向天音公司返还2018年7月-2019年10月收取的诚贵公司的租金157452.48元（166604.48元-9152元）。综上，盈锦公司应当退还天音公司收取的上述租金共计799942.29元（594706.19元+47783.62元+157452.48元）。焦点三：关于利息的计算。盈锦公司在天音公司已取得所有权后其无权收取上述期间的租金，其占有租金应向天音公司支付利息，天音公司主张逾期返还上述款项的利息从本案庭审之日即2019年10月29日起计至实际返还之日止未违反法律规定，本院予以准许。根据本院查明的事实及各方的陈述，佰平公司2018年7月-2019年9月的租金、航华公司2018年7月-2018年12月的租金、诚贵公司2018年7月-2019年9月的租金合计750768.06元【799942.29元-佰平公司2018年10月的租金39233.49元（41182.49元-1949元）-诚贵公司2018年10月的租金9940.74元（10512.74元-572元）】均于本案庭审即2019年10月29日前支付，故上述租金的利息应从2019年10月29日起计至实际返还之日止。佰平公司2018年10月的租金39233.49元于2019年11月11日支付，故该租金的利息应从2019年11月11日计至实际返还之日止，诚贵公司2018年10月的租金9940.74元于2019年11月21日支付，故该租金的利息应从2019年11月21日计至实际返还之日止。天音公司主张按照年利率6%标准计算利息缺乏依据，本院调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算利息，由于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率是浮动利率，天音公司请求以年利率6%计算利息，故上述利率以不超过年利率6%为限。综上，租金的利息分段计算为：以750768.06元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准（以不超过年利率6%为限），从2019年10月29日起计至实际返还之日止;以39233.49元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准（以不超过年利率6%为限），从2019年11月11日起计至实际返还之日止;以9940.74元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准（以不超过年利率6%为限），从2019年11月21日起计至实际返还之日止。另，天音公司申请撤回第一项诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州盈锦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天音通信有限公司返还已收取的2018年7月1日至2019年10月31日的租金799942.29元，并支付上述租金的利息【利息分段计算为：以750768.06元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准（以不超过年利率6%为限），从2019年10月29日起计至实际返还之日止;以39233.49元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准（以不超过年利率6%为限），从2019年11月11日起计至实际返还之日止;以9940.74元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准（以不超过年利率6%为限），从2019年11月21日起计至实际返还之日止】;二、被告广州盈锦物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告天音通信有限公司交还广州市黄埔区港湾路516号1203、1209、1212房;四、被告广东佰平人才培训有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告天音通信有限公司交还广州市黄埔区港湾路516号1202、1204、1205、1207、1208、1210、1211、1216房;五、被告广州诚贵知识产权服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告天音通信有限公司交还广州市黄埔区港湾路516号1206、1213房;六、驳回原告天音通信有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10940元、保全费4090元，均由被告广州盈锦物业管理有限公司负担。原告天音通信有限公司已经预交本案受理费，被告广州盈锦物业管理有限公司负担的受理费及保全费由其在履行本判决义务时迳付原告天音通信有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 王 梦人民陪审员 宋 伟人民陪审员 周芝兰二〇二〇年二月十三日书 记 员 张 敏张园