云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初5286号原告：陈锡，男，1961年10月20日生，汉族，云南省文山市人，住文山市。原告：李敬晖，女，1967年12月28日生，汉族，云南省文山市人，住文山市。二原告的委托诉讼代理人：张才恒，云南博引律师事务所执业律师（特别授权）。被告：文山市西华水韵小区业主委员会，住所地文山市西华水韵小区。负责人：刘成，系文山市西华水韵小区业主委员会业主委员会主任。委托诉讼代理人：范云松，云南壮乡苗岭律师事务所执业律师（特别授权）。原告陈锡、李敬晖与被告文山市西华水韵小区业主委员会（以下简称西华水韵业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈锡、李敬晖及其委托诉讼代理人张才恒、被告文山市西华水韵小区业主委员会的委托诉讼代理人范云松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈锡、李敬晖向本院提出诉讼请求：1.判决撤销西华水韵业委会于2019年4月26日作出的《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》；2.判决由西华水韵业委会承担本案诉讼费。事实及理由：二原告系文山市西华水韵小区业主，小区共有业主196户，西华水韵业委会于2019年4月26日作出“西华水韵(文溪岭）小区第三次业主大会决议”。首先，该决议未按照法律规定的程序召开业主大会并进行表决；其次，从业委会提供书面征求意见来看，能够看出同意决议内容并签字的业主只有41家，其余的签字全部是在没有内容的空白纸上进行的签字，没有决议内容也看不出是否同意。根据《物权法》第76条规定“业主决定建筑区划内重大事项及表决权。下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第5项和第6项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，而西华水韵业委会作出的决议未经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，违反强制性规定，应当依法撤销；再次，决议内容违反法律规定，侵害了二原告的合法权益，理由如下：1.依照《物业管理条例》的规定，第1条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例；第2条本条例所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区城内的环境卫生和相关秩序的活动；第32条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格；物业服务只能由具有独立法人资格的物业服务企业从事，业主委员会无权自营物业，无权收取物业服务费；2.决议中“物业管理服务费收取采用两种方式：（1）继续以土地使用权证面积计算，按每平方米0.9元/月支付物业管理费；（2）已经办理房屋产权证的，以土地面积和建筑面积相加的平均数计算，按每平方米0.9元/月支付物业管理费，业主可自主决定采取任何一种方式支付物业管理费，在每年7月10日前一次性支付，业主委员会收取后出具相应收据，逾期支付的从逾期之日起按2元/天计算违约金”，该规定以维护土地面积小的住户权益为目的，侵犯了土地面积多的住户的合法权益，物业服务的收费应该实行一个标准，按建筑面积计算费用，决议违反《云南省物业服务收费管理实施办法》第14条“物业服务收费按照《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积计算。尚未取得《房屋所有权证》的，以购房合同中房屋建筑面积或者房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。物业服务收费按每月每平方米建筑面积计算，自物业交付业主之日开始计收，以月、季、半年或一年为交费时限。房改售房、公有住房等房屋按同区域、同类别、同结构的商品住房的建筑面积计收物业服务费。车库（车位）的物业服务收费可按车库（车位）的数量计收，也可按法定产权面积计收”的规定，侵犯了二原告的合法权益。决议由业主委员会收取物业管理费，并单方约定违约金违反法律规定。小区既然选定了保安保洁服务公司，应当与保安保洁服务公司签订合同，由保安保洁服务公司收取相应费用，并约定相应的权利义务，违约条款。业主委员会负责督促合同的执行。业主委员会不是物业服务企业，没有服务资质，无权向业主收取物业管理费。综上所述，西华水韵业委会作出的“西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议”程序、内容均违反法律规定，且侵犯了二原告的合法权益，应当依法予以撤销。西华水韵业委会辩称，1.西华水韵业委会是经文山市西山社区居民委员会、文山市开化街道办事处、文山市住房管理中心审核并同意批准成立，经过文山市住房管理中心登记，并接受其指导、监督和管理的组织，是一个常设的进行物业自治管理的业主自治机构，属于独立的非法人组织，其主体的产生程序合法。2.《西华水韵(文溪岭）小区第三次业主大会决议》(以下简称：《业主大会决议》）作为小区管理规约，制定程序及实体合法，对小区全体业主具有约束力，理由如下：2019年4月26日，文山市西华水韵小区通知全体业主196户召开第三次全体小区业主大会，大会经过全体小区业主集体讨论并投票表决制定了《业主大会决议》作为小区管理规约，并有小区业主142户（过半数）在《业主大会决议》上签字确认，经过全体小区业主集体讨论并投票表决制定的《业主大会决议》作为小区管理规约，制定程序及实体合法，对小区全体业主具有约束力。3.西华水韵小区就物业管理方式、物业管理费的收取方式是经过业主大会全体业主集体讨论，过半数业主投票表决决定，并写入《业主大会决议》，业主委员会自行管理小区物业、收支物业管理费是履行本职义务，是在履行业主大会的决定，理由如下：业主大会以过半数业主表决方式作出新的《业主大会决议》，结合小区规模较小、业主数量不多、设备设施较简单等实际情况，对旧决议管理规约作出部分修改。业主大会新决议决定：小区自行进行物业管理、自营物业：改变物业管理费交纳方式等，显然，业主委员会自行管理小区物业、收支物业管理费，是经过大多数业主授权业主委员会执行，根据《物业管理条例》第35条“业主委员会履行以下职责：（1）执行业主大会的决定和决议；......（9）业主大会赋予的其他职责”，以及我国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第62条“业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则”，西华水韵业委会自行进行物业管理、自营物业，是在履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决议。二原告诉请无事实及法律依据，要求予以驳回。二原告针对其主张，向本院提供了以下证据：1.《中华人民共和国居民身份证》复印件二份、《中华人民共和国不动产权证》［产权证号：云（2019）文山市不动产权第0010799号］复印件一份、《中华人民共和国房屋所有权证》（产权证号：文山市房权证文房字第××号）复印件一份，证明二原告的身份情况，二原告系文山市西华水韵小区的业主，诉讼主体适格；2.《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》复印件一份，证明该决议违反法律强制性规定，且侵犯二原告的合法权益，应依法撤销。经质证，西华水韵业委会对二原告提供的第1组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，没有意见；对第2组证据的真实性、合法性、均予以认可，没有意见，但是对关联性不予认可，理由如下：1.业主大会经过全体小区业主集体讨论并投票表决，制定了《西华水韵(文溪岭）小区第三次业主大会决议》作为小区管理规约，并有小区业主142户（过半数）在《业主大会决议》上签字确认，决议规定：①小区自行进行物业管理、自营物业；②改变物业管理费交纳方式；③逾期支付物业管理费，按2元/天计算违约金；④对欠费业主提出诉讼追讨物业费所产生的必要费用由欠费业主承担。2.《西华水韵(文溪岭）小区第三次业主大会决议》制定程序及实体合法，对小区全体业主具有约束力。3.西华水韵小区就物业管理方式、物业管理费的收取方式是经过业主大会全体业主集体讨论过半数业主投票表决并签字确认，业主委员会就物业管理方式、物业管理费的收取，是在履行业主大会的决定，是在履行业主大会赋予的职责。本院认为，二原告向本院提交的第1组证据，客观、真实，且能证明本案法律事实，本院予以采信；第2组证据，虽客观、真实，但未能提供其他合法、有效的证据与之印证，《西华水韵(文溪岭）小区第三次业主大会决议》违反法律强制性规定，且侵犯了二原告的合法权益，其待证观点，本院不予采纳。西华水韵业委会针对其主张，向本院提交了以下证据：1.《文山市业主委员会备案登记表》复印件一份，证明西华水韵业委会是经文山市西山社区居民委员会、文山市开化街道办事处、文山市住房管理中心审核并同意批准成立，经过文山市住房管理中心登记，并接受其指导、监督和管理的组织，是一个常设的进行物业自治管理的业主自治机构，属于独立的非法人组织，其主体的产生程序合法；2.《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》复印件一份，证明（1）2019年4月26日，文山市西华水韵小区通知全体业主196户召开第三次全体小区业主大会，大会经过全体小区业主集体讨论并投票表决制定了《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》作为小区管理规约，并有小区业主142户（过半数）在《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》上签字确认，决议规定：①小区自行进行物业管理、自营物业；②改变物业管理费交纳方式（业主可以选择以《土地使用权证》登记面积计算或登记面积和建筑面积的平均数按0.9元／㎡任意一种方案交纳物业管理费）；③逾期支付物业管理费按2元／天计算违约金；④小区业主同意由业主委员会对欠费业主提起诉讼追讨物业管理费，所产生的费用包含但不限于违约金、诉讼费、律师费等由欠费业主承担；（2）经过全体小区业主集体讨论并投票表决制定的《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》作为小区管理规约，制定程序及实体合法，对小区全体业主具有约束力；（3）西华水韵小区就物业管理方式、物业管理费的收取方式是经过业主大会全体业主集体讨论，过半数业主投票表决决定，并写入《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》，业主委员会自行管理小区物业、收支物业管理费是在履行本职义务，是在履行业主大会的决定，是在履行业主大会赋予的职责；3.《文山市西华水韵文溪小区业主委员会聘请保安人员合同书》复印件一份，证明西华水韵业委会一直在履行文山市业主大会赋予的职责的事实。经质证，二原告对西华水韵业委会提供的第1组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，理由是：业主委员会不具备独立法人资格，不能进行物业自治管理，更不能自营物业；对第2组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，理由是：（1）该决议未按法律规定的程序召开并进行表决，从书面意见来看，签字同意的业主只有41家，其余业主是在空白纸张上签字，不能证明其余业主同意该内容，违反《物权法》关于应当经专有部分占建筑面积过半数且总人数过半同意的强制性规定，应当依法撤销；（2）该决议由业主委员会自营物业，收取物业费违反法律规定，物业服务只能由具有独立法人资格的物业服务企业从事；（3）决议按土地面积收取物业费，侵害业主合法权益，违反《云南省物业服务收费管理实施办法》第14条关于按建筑面积计算物业费的规定；（4）决议由业主委员会收费，并单方约定违约金，侵害业主权益；对第3组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，理由是：该份合同未经业主大会同意，业主委员会无权私自对外签订合同，只能经业主大会通过后代表业主对外签订合同。本院认为，西华水韵业委会提供的第1、2、3组证据，客观、真实，且能证明本案法律事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：陈锡居住于文山市，李敬晖居住于文山市，均系文山市西华水韵（文溪岭）小区业主。2019年4月26日，文山市西华水韵（文溪岭）小区召开了第三次业主大会，文山市西华水韵（文溪岭）小区业主大会作出了《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》，文山市西华水韵（文溪岭）小区业主共有142户，在该决议的“小区业主同意者签字”一栏处签字按印，该决议的主要内容：小区施行自营物业；物业管理服务费收取采用两种方式（1.继续以《土地使用权证》面积（未办理《土地使用权证》的按购地面积）计算，按每平方米0.9元／月支付物业管理费；2.已经办理房屋产权证的，以土地面积和建筑面积相加的平均数计算，按每平方米0.9元／月支付物业管理费），业主可自主决定采取任何一种方式支付物业管理费。之后，陈锡、李敬晖两户业主认为文山市西华水韵（文溪岭）小区业主大会作出的《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》违反强制性法律规定，侵害了其业主的合法权益，起诉要求撤销该决议。另查明，原、被告双方陈述，文山市西华水韵（文溪岭）小区业主现有196户。另查明，文山市西华水韵小区业主于2017年5月25日申报成立文山市西华水韵小区业主委员会，文山市开化街道西山社区居民委员会、文山市开化街道办事处于2017年5月26日同意申报，文山市住房管理中心于2017年6月2日同意设立。另查明，陈锡、李敬晖两户均未在《西华水韵(文溪岭）小区第三次业主大会决议》的“小区业主同意者签字”一栏处签字按印。本院认为，业主撤销权纠纷是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益，依法要求予以撤销而产生的纠纷，而业主委员会是指由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求的业主大会执行机构，不具备独立法人资格，具有民事诉讼主体资格。本案中，文山市西华水韵小区业主（196户）于2017年5月25日申报成立的西华水韵业委会，经文山市开化街道西山社区居民委员会、文山市开化街道办事处于2017年5月26日同意申报，由文山市住房管理中心于2017年6月2日同意设立并作备案登记，具有合法的民事诉讼主体资格。2019年4月26日，西华水韵业委会在其小区主持召开第三次业主大会，并由该小区业主大会作出的《西华水韵(文溪岭）小区第三次业主大会决议》，共有文山市西华水韵（文溪岭）小区业主142户在该决议的“小区业主同意者签字”一栏处签字按印，作出该决议的程序合法，且该决议的内容均与该小区的物业管理有关，不违反法律、法规，代表了该小区全体业主的意愿和要求，法律予以保护。关于陈锡、李敬晖认为作出《西华水韵(文溪岭）小区第三次业主大会决议》的程序、内容均违反法律规定，且侵犯了作为涉案小区业主的陈锡、李敬晖的合法权益，应当依法予以撤销的诉讼请求，因未提交合法、有效的证据予以证明，本院不予支持。关于陈锡、李敬晖认为物业服务只能由具有独立法人资格的物业服务企业从事，业主委员会无权自营物业的诉讼主张，因业主委员会可按法律规定代表全体业主选聘和解聘物业服务企业，也可依据中华人民共和国住房和城乡建设部于2010年1月1日颁布施行的《业主大会和业主委员会指导规则》第62条规定“业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则”，就物业管理部分实行自营物业，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告陈锡、李敬晖的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈锡、李敬晖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长 吴 国 欣审 判 员 刘 胜 娟人民陪审员 欧阳月情二〇二〇年二月二十日书 记 员 向 文 局