成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初11272号 原告：郑茗文，女，1983年9月28日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。 原告：宋军，男，1967年10月28日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 上列原告共同委托诉讼代理人：张显兴、杜林，四川应天缘律师事务所律师。 被告：柳林，男，1963年3月11日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：黎肇玉，女，1969年7月18日出生，汉族，住四川省南部县。 第三人：罗福英，女，1970年11月2日出生，汉族，住四川省仁寿县。 第三人：成都铁路地产置业有限公司，住所地：成都市金牛区二环路北三段**院内右侧裙楼**。 法定代表人：张勇，董事长。 委托诉讼代理人：宁小林，男，1972年6月13日出生，汉族，住成都市金牛区。系该公司员工。 原告郑茗文、宋军诉被告柳林、黎肇玉、第三人罗福英、成都铁路地产置业有限公司案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑茗文、宋军的共同委托诉讼代理人杜林，第三人成都铁路地产置业有限公司的委托诉讼代理人宁小林到庭参加了诉讼。被告柳林、黎肇玉、第三人罗福英经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告郑茗文、宋军向本院提出诉讼请求：1.不予强制执行位于成都清水路苑45栋1单元16楼2号房屋，并解除对该房屋的查封措施；2.确认原被告双方的买卖合同关系于2014年3月3日成立、生效，确认原告为青羊区黄田坝清水路苑45-1-1602房屋所有权人；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：二原告系夫妻，二被告系夫妻，被告柳林系成都铁路局成都地区职工。2014年1月，被告柳林以职工身份购得位于成都市清水苑45栋1单元16楼2号职工安居住房一套，面积142.5平方米，单价3820元／平方米。2014年3月3日，被告在取得购房资格后与原告郑茗文签订了《房屋买卖合同》，约定：被告将其以职工身份购买的位于青羊区房屋出售给原告，按套计价，总价800000元；签订合同时原告支付定金20000元，被告通知收房时支付750000元，同时定金转为首付款，尾款30000元于过户时支付；被告在拿到产权证十日内配合原告办理房屋过户登记。其后，二被告与成都铁路地区旧城改造中心签订《商品房买卖合同》，购得位于青羊区，并于2014年5月13日办理了签约备案。2014年5月13日，原被告办理了《预约合同》公证，载明：被告以800000元出售案涉房屋，价格不受市场价格变化影响。同日，原告宋军为代被告柳林预交房款、维修基金、契税而通过银行转账方式分两次向成都铁路地区旧城改造中心账户转账共计629244.6元（606994.6元、22250元），通过银行转账方式向被告柳林账户转款114790元，并向被告柳林支付现金6000元。被告柳林向原告出具了770000元房款收据，并将案涉房屋交付原告占有、使用。2014年12月12日，二被告与成都铁路地区旧城改造中心签订《地下车位预售合同》，约定被告购买位于清水路苑一组团1142号车位。原被告商定该车位款由原告支付，车位由原告所有。同日，原告代被告支付了车位款及税费74200元。2018年，原告因案涉房屋及车位产权办理问题向法院提起诉讼，诉讼过程中发现案涉房屋已于2014年6月5日被成都市金牛区人民法院查封。原告向成都市金牛区人民法院提起执行异议，该院以原被告间的《预约买卖合同》不属于正式买卖合同，原告不能取得案涉房屋的物权期待权为由裁定驳回。原告认为，案涉《预约买卖合同》明确约定了价款、履行方式、交付时间，且原告已支付了几乎全部房款，且案涉房屋已经交付，原被告间买卖合同关系已经成立并实际履行；不动产查封期限不得超过三年，成都市金牛区人民法院于2014年6月5日作出查封裁定至今并无续封措施，查封期限已经过，该查封不应再限制原告依法取得案涉房屋所有权。综上，为了维护原告合法权益，特起诉至法院。 被告柳林、黎肇玉未答辩。 第三人成都铁路地产置业有限公司诉称，原告诉求与第三人无关，请求法院依法判决。 第三人罗福英未陈述。 经审理查明，2014年1月24日，被告取得位于成都地区清水路苑组团45栋1单元16楼2号职工安居住房购买资格。其后，被告与成都铁路地区旧城改造中心签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买成都铁路地区房屋，总价款606994.6元，一次性付款。2014年3月3日，原告郑茗文与被告柳林签订《房屋买卖合同》，约定：原告购买位于成都市青羊区房屋，总价款800000元；原告于签订合同时支付定金20000元，于被告通知收房时支付首付款750000元，剩余30000元于房屋办理过户登记时支付；被告拿到产权证十日内配合原告办理过户登记。2014年5月13日，原告郑茗文与被告再次就购买位于成都市青羊区房屋事由签订《预约合同》，并办理公证，该合同约定：总价款800000元，原告向被告支付履约保证金770000元，剩余30000元房款于房屋办理过户登记时支付；被告拿到产权证十日内配合原告办理过户登记。同日，原告宋军通过银行转账方式向第三人成都铁路地产置业有限公司转款606994元，向被告柳林银行账户转款114790元，被告向原告出具《收据》，载明:收到原告宋军购买成都市青羊区清水路苑45栋1单元1602号房屋房款770000元。其后，案涉房屋交由原告占有、使用。2014年6月5日，本院作出（2014）金牛执字第1089号裁定书，裁定查封案涉房屋。2014年12月19日，本院再次作出执行裁定，查封案涉房屋。因第三人罗福英依据（2013）金牛民初字第5304号《民事调解书》向本院申请强制执行，原告向本院提出书面执行异议，请求中止执行并解除查封案涉房屋，本院于2019年8月21日作出（2019）川0106执异151号《执行裁定书》，裁定驳回原告请求。2019年9月4日，原告不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。成都铁路地区旧城改造中心于2017年12月20日变更为成都铁路地产置业有限公司。 以上事实有身份证信息、工商信息、《准予购买通知书》、《成都西货场保障性住房基本情况确认表》、《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、《公证书》、《收据》、银行流水、《网签合同信息查询记录》、《清水路苑温馨提示》、《清水路苑消防安全责任书》、（2019）川0106执异151号《执行裁定书》、庭审笔录等在案印证。 本院认为，原被告于2014年3月3日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。因案涉房屋已于2014年6月6日被本院依法查封，且第三人申请强制执行案涉房屋，现原告向本院申请不予强制执行并解除查封案涉房屋，本院认为，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，……（四）非因买受人原因未办理过户登记”、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，结合审理查明的事实，案涉房屋虽未办理房屋过户登记，但原告已向被告支付了大部分房款，已实际占有、使用案涉房屋，且原被告签订案涉合同时间、原告占有案涉房屋时间均先于案涉房屋被查封时间；又因案涉房屋被查封时被告尚未取得产权，即案涉房屋未办理过户登记非系原告之因。综上，原告享有对案涉房屋的所有权，其享有的民事权益可以排除法院对案涉房屋的执行，原告的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百三十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十条,最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条,最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、确认原告郑茗文、宋军与被告柳林、黎肇玉于2014年3月3日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、确认位于成都市青羊区清水路苑45栋1单元1602号房屋属于原告郑茗文、宋军所有； 三、停止对位于成都市青羊区清水路苑45栋1单元1602号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封措施。 案件受理费100元，由被告柳林、黎肇玉负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘 洋 人民陪审员  陈永进 人民陪审员  冯宣志 二〇二〇年二月二十一日 书 记 员  唐柯祎