广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初15937号原告：辛建国，男，汉族，1970年10月24日出生，住广东省珠海市。委托诉讼代理人：佘旭湘，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张幼山，广东玉成律师事务所律师。被告：珠海市双辉房地产投资咨询有限公司，住所地：珠海市。法定代表人：余莫春，总经理。委托诉讼代理人：韩力均，广东仁基律师事务所律师。被告：陈华略，男，汉族，1979年4月3月出生，户籍地广东省遂溪县。第三人：陈浩渊，男，汉族，1982年8月3日出生，住广东省珠海市。原告辛建国与被告珠海市双辉房地产投资咨询有限公司（以下简称双辉公司）、陈华略居间合同纠纷一案，本院受理后在审理过程中追加陈浩渊为第三人并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告辛建国的委托诉讼代理人佘旭湘、张幼山，被告双辉公司的委托诉讼代理人韩力均，被告陈华略到庭参加诉讼。第三人陈浩渊经依法传唤未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告辛建国提出的诉讼请求庭审时明确如下：一、被告双辉公司赔偿原告房屋差价损失20万元及利息损失（以20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2019年5月14日起计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止）；二、被告双辉公司支付原告房屋价款余款53000元及利息损失（以53000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2019年5月14日起计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；三、被告陈华略对被告双辉公司上述债务承担连带清偿责任；四、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2019年4月14日，经双辉公司居间，原告与陈浩渊及卢娟夫妻二人就购买原告名下的位于珠海市香洲区前山高奇街2号13栋X房（以下称X房)的交易达成意向。双辉公司故意在同一时间安排两名不同员工分别与原告和购房人进行洽谈，有意对双方隐瞒了各自的价格。双辉公司告知原告购房人出价是120万元，但告知购房人的信息是原告的出售价是140万元。整个交易过程中，双辉公司也没有安排三方共同签署同一份三方协议，而是安排双方在两份文本上分别单独签字。合同订立后，购房人陈浩渊通过自己的账户向陈华略转账共28万元，卢娟通过银行贷款方式向原告支付112万元。但最终原告实际收到的款项仅为1147000元。付款完成后，在办理房屋过户手续时，买卖双方才见面。经双方事后沟通交流，原告才得知购房价款实为140万元，其余款项由被告收取后据为己有。买卖双方决定共同向珠海市房地产经纪人行业协会投诉被告双辉公司，并要求被告按照140万元交易价格全额向原告支付。经行业协会调查处理，被告拒不退还。被告双辉公司辩称，一、原告没有损失，其要求赔偿损失的主张没有依据。2019年4月14日，原告与本公司签署《成交确认书》，确认案涉房产交易总价120万元、佣金2.4万元。最终，经过本公司的努力促成交易，房产已经于2019年7月初成功过户至新业主名下，除去赎楼费用、佣金等后，原告已经收齐全部房款，没有损失，无权向本公司主张赔偿。需要说明的是，案涉房产以120万元的价格交易，确实低于市场价（银行评估价为162万)，主要原因为原告将案涉房产抵押给珠海三佳商务服务有限公司（法定代表人肖洪初，以下简称三佳公司)，从该处借款90多万元，约定按月还款，但原告自2018年下半年开始已欠款9个多月，急于筹钱还款并欲出售房屋。在委托本公司前，该房源信息已在其他中介公司挂牌出售三个月左右，一直无人问津。三佳公司欲以90多万元的价格将案涉房产出售以偿债。原告在非常紧迫状况下委托本公司出售该房，愿意以120万元的价格出售。本公司得知该房有90多万元的抵押，需找融资公司借款赎楼，一般购房者不愿意承担这么大风险。陈华略从其他中介公司处获取房源信息，愿意以120万元价格购买该房并立即向原告支付定金，因为他相信自己可以找到融资公司办理赎楼。因为户口的原因，陈华略担心无法顺利过户到自己名下，本公司建议陈华略将该房转让给陈浩渊。陈浩渊是本公司老客户，几次买房、卖房都是委托本公司办理。陈浩渊得知信息后，当即同意以140万元从陈华略手上受让该房,在本公司努力下，这一宗交易圆满完成。本案房产交易是多方共赢的局面：解决了原告的燃眉之急，偿还了债务，否则，房产被债权人低价处理，原告一分钱都不剩；陈浩渊以140万元的低价购得该房；本公司付出努力，取得了收益；原告的债权人追回欠款；陈华略利用自己的资源，大胆出资出力。交易的成功，各方利益的满足，离不开陈华略的付出，他得到一定的回报，合情合理。二、本公司不应为被告。本公司没有收取原告主张的所谓房屋差价等款项，本公司仅收取了2%的佣金，原告并未对佣金提出主张。本案案由不应是居间服务合同纠纷。三、交易各方均为完全民事行为能力人，应当对自己的行为负责。原告提供的证据显示，除银行贷款外，原告收取房款均是由陈华略转付，陈浩渊（卢娟）均是将房款支付给陈华略，各方均非常清楚：陈华略是转卖方。在交易过程中，各方均清楚陈华略的购房价与陈浩渊的购房价存在价差，但是具体是10万还是20万，谁都没有问，陈华略也没有义务讲。正如，平常我们去购物，销售方没有义务告知顾客他赚取了多少利润。房屋出售方因为受让方再转让赚了价差，就认为自己有损失，这很荒谬，也违背了法治社会和诚信社会的基本精神。原告的诉请完全没有依据，依法应予以驳回。被告陈华略辩称，**网老乡陈华平介绍**给本人。当时，本人觉得120万元价格适合。2019年4月14日，本人到现场看房，看到原告和他债主在场，原告主动添加了本人微信。当晚，原告约本人到夏湾商谈房产一事，谈好价格为120万元。双方在拱北华润万家附近签了合同，是以个人名义所签，本人缴纳了2万元定金。本人告诉原告，因为本人不是珠海户口，不符合购房条件，要等配偶办理入户后才能进行下一步交易。原告同意本人变更买主，且口头上说本人赚多少是本人的事。2019年4月15日，本人回到家门口复印的时候，双辉公司业务员胡松柏说陈浩渊想买房，让本人变更买主给陈浩渊。本人告诉陈浩渊房子的相关情况，又打电话通知原告开门，由胡松柏带陈浩渊去看房。陈浩渊看后同意以140万元跟本人购买，但前提是由本人承担买房风险，所以陈浩渊的定金和首付是直接交给本人。后来两个多月，原告未能解除房屋的抵押，期间陈浩渊想退房，本人答应，如果陈浩渊不买，本人可以买。原告看到本人将事办妥后心理不平衡，主要原因是：2019年7月12日跟原告结算时，本人漏了2019年4月22日委托同学林巧云转给原告的4万元。至于房屋价款差额5.3万元包括了本人代原告向双辉公司支付的佣金2.4万元、因赎楼向珠海万通投资担保有限公司支付的融资利息27300元以及本人帮原告代付的餐饮费1800元。如果法律法规不允许本人多收这部分钱，本人认为不应该退给卖方。卖方口头同意本人赚差价，也签了120万元的委托合同，而原告拖欠三佳公司的借款三个月未还，也知道房子的瑕疵。第三人陈浩渊表示，对于原告的诉讼请求、事实和理由没有意见。即便存在差价，本人也不主张权利并提出请求，由原、被告双方自行处理。本人不参与此纠纷，不要求分配差价。经审理查明：2019年4月14日，原告辛建国（委托方、甲方）与双辉公司（受托方、乙方）签订《成交确认书》，主要内容包括：甲方所委托出售X房，乙方于2019年4月14日已销售成功，总价为120万元，本人同意以上述价格成交并于办理过户手续销售以上物业；上述价格为各付各税，佣金为总价2%即24000元；甲方保证委托出售的房产产权清晰，若发生与甲方有关的债权、债务、产权纠纷等由甲方全权负责……甲方同意买方以按揭付款方式购买此房，并协助乙方及买方办理过户、更名等相关更名手续；甲方同意将该房于收到全部房款30天内交付买方使用。该确认书第十一条附注事项以手写条款备注：1、代理费按1.5%收取；2、违约按定金3倍支付；3、自合同之日起20工作日办理完银行按揭手续。该确认书签订当日，陈华略向原告转账支付两笔合计20000元。2019年4月15日、4月22日、5月9日、6月5日、7月4日，陈华略陆续向原告转账五笔，合计159000元，其中包括4月22日陈华略委托林巧云支付40000元。2019年6月18日，原告收到银行转来的买方购房贷款112万元。同年7月12日，原告向陈华略转账152000元。2019年4月15日，第三人陈浩渊（委托方、甲方）与双辉公司（受托方、乙方）签订《购买物业独家代理委托书》，主要内容包括：甲方独家委托乙方购买X房；甲方委托乙方（或乙方指定人员）代为签署上述物业的《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，签署合同登记价为140万元（各付税）；乙方（或乙方指定人员）就甲方的委托购买价钱与卖方（业主方）成功商定后，可按约定转交洽谈金给卖方，甲方应在三个工作日内补足定金10万元；甲方委托乙方（或乙方指定人员）到国土局等相关部门提交所需材料，交纳上述物业之税费等。胡松柏作为双辉公司代表在上述委托书上签字并加盖公司印章。同日凌晨1时32分，陈浩渊向陈华略名下账户转入定金10万元。同年5月14日，陈浩渊向陈华略名下账户转入首付款18万元。同年7月4日，陈浩渊向双辉公司支付代理费、评估费合计26800元。以上款项均由胡松柏作为经手人向陈浩渊开具了收款单位为双辉公司的收据。2019年5月16日，原告、案外人卢娟（陈浩渊妻子）办理了网签手续。之后，案涉X房办理权属登记至卢娟名下。2019年8月1日，原告辛建国和陈浩渊共同向珠海市房地产经纪人行业协会投诉双辉公司吃差价，要求该公司将交易差价20万元返回给出卖人辛建国。关于案涉房产的交易经过。原告辛建国表示，2019年4月14日晚上10点，陈华略接本人出来谈买房的事。在大西洋西餐厅，陈华略说有客户要买房，让本人跟他签一份代理合同。因大西洋西餐厅要关门，两人又转到绿茵阁西餐厅并签订一份双辉公司代理合同。陈华略说有人去看房，让本人叫租客开门。客户看房之后，陈华略转给本人2万元。次日，陈华略又转给本人2.5万元。后来，陈华略说客户以120万元购房，给了5万元定金，等贷款办下来之后再把尾款给本人。2019年6月底左右，本人与陈浩渊去登记中心过户，陈华略找到万通公司帮本人过桥赎楼。过户当天，因为本人的租客继续租房，所以本人向陈浩渊续租，双方就留了微信。后来，陈浩渊问本人房屋售价时才得知其是以140万元购买案涉房屋，但双辉公司告诉本人是以120万元价格出售给陈浩渊的，所以本人找律师起诉；本人收到114.7万元，差价5.3万元，陈华略说是扣除交易税费和过桥费用。第三人陈浩渊表示，2019年4月，双辉公司胡松柏向本人介绍X房。4月14日晚上到次日凌晨，本人与胡松柏商谈买房。晚上10点左右，胡松柏带本人和卢娟看房，当时业主不在，由租客开门。看房后，本人回到中臣花园住处，谈妥以140万元的价格购买X房，当晚转款10万元定金给陈华略，由胡松柏开具了收据。2019年5月14日，本人转款18万元给陈华略。过户前本人去建行办理按揭，但未见到业主。2019年7月到登记中心办理过户时，本人才见到业主辛先生。因为辛先生要租房，所以双方留了微信，之后聊天，本人才知道业主售价为120万元。之后本人协助辛先生向房地产经纪协会投诉，并向其提供了《物业独家代理委托书》、定金以及首付款收据、付款凭证等。被告陈华略称，案涉房屋过桥费用为3.3-3.5万元；原告应负担的税费为200元左右；其代原告向双辉公司支付佣金2.4万元，偿还信用卡6000元，垫付餐费1700元。根据陈华略提供的相关微信记录显示，陈华略于2019年6月5日向万通控股金融林焕立转账支付17300元。原告辛建国表示，陈华略未告诉本人过桥费用的金额，应以万通公司的合同和实际支付为准；本人认可税费200元；当时双方谈好原告应付佣金为2万元左右；本人认可陈华略代本人偿还信用卡6000元，但不同意本案抵扣处理，不存在陈华略为本人垫付餐费1700元。另查，根据原告提供的工商登记资料显示，双辉公司成立于2009年3月，法定代表人为余莫春，公司股东包括陈华民、余莫春；2014年5月28日，该公司召开股东会，决议由陈华略担任公司秘书，并于次日办理备案手续。庭审时，陈华略表示余莫春系其妻子，陈华民系其弟弟，其本人有参与公司经营，帮公司做业务，但未担任公司职务。此外，根据原告提供的中国执行信息公开网查询信息显示，2016年12月29日，双辉公司在本院（2016）粤0402执6675号执行案件中被列为失信被执行人。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原、被告双方争议的焦点在于：一、双辉公司是否存在赚取差价的情形；二、双辉公司是否尚欠原告房款；二、陈华略是否应当承担相应责任。对此，本院作如下分析：一、双辉公司是否存在赚取差价的情形。根据原告辛建国与双辉公司签订的《成交确认书》、第三人陈浩渊与双辉公司签订的《购买物业独家代理委托书》及房款收付情况，并结合各方陈述来看，原告对案涉房屋的报价为120万元（各付各税），而陈浩渊的实际成交价为140万元（各付各税）。在2019年4月14日晚间至次日凌晨案涉房产交易期间，在买卖双方未见面的情况下，双辉公司在促成交易时故意向买卖双方隐瞒了对方的真实报价，意图从中赚取差价，损害了委托人利益，与中介机构作为居间方应当如实报告交易信息的法定义务相悖。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，双辉公司作为居间人，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害委托人利益，不得要求支付报酬，理应承担向委托人退赔房屋差价的责任。鉴于陈浩渊与原告在向行业协会投诉时要求双辉公司将差价返还给原告，本案中亦表示放弃主张相应权利且对原告的诉讼请求并无异议，故原告要求双辉公司向其退赔房屋差价20万元并从公司收到陈浩渊首付款之日即2019年5月14日起计算利息，合法有据，本院予以支持。至于双辉公司、陈华略辩称案涉X房是由陈华略个人向原告购买后再转卖给陈浩渊，且原告亦口头同意陈华略赚取相应差价，但两被告对此并未提供充分证据予以证实，也与原告和陈浩渊提供的相关合同、收据等证据所反映的事实不符，本院不予采纳。二、双辉公司是否尚欠原告房款。根据陈浩渊与双辉公司签订的《购买物业独家代理委托书》及支付房款情况，陈浩渊共支付房款140万元，包括双辉公司开具收据并由陈华略实际收取的定金、首付款共28万元以及银行贷款112万元，但原告最终仅收取114.7万元。对于房款差额5.3万元，被告庭审时主张包括赎楼费用、原告应负担的税费以及陈华略代付的佣金、信用卡欠款、餐费。结合现有证据，本院认为，对于原告应负担的卖方税费200元，双方均无异议，本院予以确认；对于赎楼费用，陈华略提供的微信记录显示转账金额17300元，其主张的现金支付部分缺乏支付凭证，本院不予采纳；关于佣金，虽然原告与双辉公司签订的《成交确认书》第二条以及第十一条分别约定佣金（总房价的2%）以及代理费（按1.5%收取），但如前所述，双辉公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，导致买卖双方不能根据真实信息进行交易，损害了委托方利益，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，双辉公司不得要求支付报酬，即佣金或代理费；至于陈华略主张为原告偿还的信用卡欠款以及垫付的餐费，与本案并非同一法律关系，原告不认可垫付餐费的事实且不同意将代还信用卡欠款在本案中一并处理，故陈华略可另寻途径解决。综上，结合陈浩渊的付款以及原、被告之间的款项往来情况，双辉公司尚有房款35500元（53000元-17300元-200元）未付，应向原告支付该款并酌情从起诉之日即2019年11月5日起支付利息。三、陈华略是否应当承担相应责任。首先，根据原告提供的工商登记资料显示，陈华略系双辉公司法定代表人余莫春的丈夫，陈华略从2014年5月起担任该公司秘书。庭审时，陈华略亦明确承认其有参与公司经营。其次，案涉X房交易由陈华略以及双辉公司的业务员胡松柏具体经手。陈华略以个人账户收取、占用房款，而以双辉公司名义对外出具收据。陈华略个人与双辉公司的财产之间未作区分，两者利益难以分清，财产存在混同。双辉公司在本院相关执行案件中亦被列为失信被执行人。陈华略作为案涉房款的实际收取人，原告要求其对双辉公司的前述债务承担连带责任，理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告珠海市双辉房地产投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告辛建国退赔房屋差价200000元并支付利息（以200000元为基数，自2019年5月14日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率计付利息；自2019年8月20日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息）；二、被告珠海市双辉房地产投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告辛建国支付房屋余款35500元并支付利息（以35500元为基数，自2019年11月5日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息）；三、被告陈华略对被告珠海市双辉房地产投资咨询有限公司应负担的上述债务承担连带责任；四、驳回原告辛建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2600元、保全费1820元，合计4420元，由原告辛建国负担620元，由被告珠海市双辉房地产投资咨询有限公司、陈华略连带负担3800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 谢 光二〇二〇年二月十日书记员 张景民曾淑莹