文书内容湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民初316号原告：湖南商银投资控股集团有限公司，住所地长沙市雨花区万家丽中路一段318号西子商业中心（西子花苑）B、C栋裙楼二楼。法定代表人：王世君。诉讼代表人：北京市炜衡律师事务所与湖南云天律师事务所联合体，系湖南商银投资控股集团有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：李忠伟，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔天悦，湖南云天律师事务所律师。被告：孙圣龙，男，1957年11月30日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：任珊，湖南竞茂律师事务所律师。被告：湖南博超置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区远大路附1号1304房。法定代表人：胡涛。诉讼代表人：常德新希望清算事务所有限责任公司，系湖南博超置业有限公司破产管理人。诉讼代表人负责人：聂喜保，男，1961年12月10日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。原告湖南商银投资控股集团有限公司（以下简称商银公司）与被告孙圣龙、湖南博超置业有限公司（以下简称博超公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告商银公司委托诉讼代理人李忠伟、孔天悦，被告孙圣龙委托代理人任珊，被告博超公司诉讼代表人负责人聂喜保到庭参加诉讼。在本案诉讼过程中，湖南慧源文化艺术发展基金会请求作为第三人参与诉讼，本院经审查认为，湖南慧源文化发展基金会不属于必须参与诉讼的主体，故对湖南慧源文化发展基金会的申请不予准许。本案现已审理终结。商银公司向本院提出诉讼请求：1.确认商银公司为凤鸣朝阳项目合同编号为93850、93851、93852、93853、93561、93599、93614、93600、93601、93602、93603、94604、93605、93570、93573等104套房屋的《商品房买卖合同》的实际买受人；2.判令孙圣龙将93850、93851、93852、93853、93561、93599、93614、93600、93601、93602、93603、94604、93605、93570、93573等《商品房买卖合同》项下104套房屋交付给商银公司并协助办理房屋所有权变更登记手续；3.判令孙圣龙承担本案全部诉讼费用、保全费用；4.确认商银公司为凤鸣朝阳2400平方米地下车库的使用权人。事实和理由：孙圣龙系商银公司聘请的副总经理级管理人员，2014年6月至8月，商银公司投资4655万元购买博超公司开发建设的位于澧县凤鸣朝阳项目的104套房产和地下一层车位，因商银公司系公司，不能在澧县房地产部门办理房屋买卖的网签和备案登记手续，只能将所购房屋办理登记到个人名下，商银公司原法定代表人王世君安排孙圣龙代表商银公司与博超公司签订了104套房屋的《商品房买卖合同》，商银公司法定代表人王世君安排公司的出纳王荣瑕自2014年6月到2015年5月分34笔支付购房款4655万元，博超公司在对账单上签字盖章予以认可。2015年2月7日，商银公司与博超公司就104套房屋及地下车位签订了《商品房买卖合同》确认商银公司为凤鸣朝阳项目104套房屋及车位的实际买受人，2015年2月10日，商银公司与博超公司就凤鸣朝阳地下一层车位签订《商品房买卖合同》，博超公司将地下一层按照2400平方米作价1200万元出卖给商银公司，2015年5月10日，博超公司再次书面确认商银公司已支付4655万元购买凤鸣朝阳项目的104套房屋及地下车库2400平方米的车位，2014年7月31日，澧县房屋登记主管机关将凤鸣朝阳88套房屋预告登记至孙圣龙名下，但房号为409-424的16套房屋仍未办理预告登记手续。2018年6月7日，王世君等因非法吸收公众存款罪被湖南澧县人民法院（2017）湘0723刑初274号《刑事判决书》判处有期徒刑八年，《刑事判决书》根据王世君的供述及孙圣龙、王荣瑕、尹胜蓝、尹德平等的证言、湘天正鉴定（2017）第2号《司法鉴定报告》和相关书证认定：商银公司向博超公司分34笔共计出资4650万元购房款。综上，孙圣龙与博超公司签订多份《商品房买卖合同》项下的凤鸣朝阳104套房屋的实际购买人为商银公司，且由商银公司支付了全部购房款，商银公司是凤鸣朝阳104套房屋的合法所有权人，请判如所请。在诉讼过程中，商银公司申请追加博超公司为共同被告，并增加诉讼请求：1.判令博超公司继续履行凤鸣朝阳项目合同编号为93850、93851、93852、93853、93561、93599、93614、93600、93601、93602、93603、94604、93605、93570、93573等104套房屋的《商品房买卖合同》，以及2015年2月7日签署的《商品房买卖合同》和2015年2月10日签署的《房屋买卖合同》，确认凤鸣朝阳104套房屋所有权（含4楼409-424共计16间房屋）归商银公司所有，将凤鸣朝阳104套房屋交付给商银公司并协助办理房地产权证登记手续。2.判令博超公司继续履行2015年2月7日签署的《商品房买卖合同》，将凤鸣朝阳2400平方米地下车位交付给商银公司。孙圣龙辩称，一、孙圣龙与博超公司签订的合同，与商银公司与博超公司签订的合同是两份完全独立的合同，商银公司主张的由商银公司出资安排孙圣龙购房与事实不符。二、澧县人民法院（2017）湘0723刑初字274号《刑事判决书》的认定印证了孙圣龙的主张，该刑事案件围绕王世君等自然人个人犯罪，尽管王世君为推脱非法吸收公众存款的责任，自辩所有行为均是商银公司的单位行为，相关人员也为其作证，但其观点未得到澧县检察院和澧县人民法院的支持。既然王世君作为单位法人代表的各种行为都未被认定是单位行为，故孙圣龙的个人购房行为也不是单位行为。三、在商银公司破产之前，商银公司已以多种形式确认孙圣龙对涉案房屋的权利。四、孙圣龙对涉案房产的权利已在博超公司破产案中确认。博超公司进入破产程序后，孙圣龙向博超公司管理人申报了债权，经债权人会议确认，对孙圣龙申报的债权4055万元性质为购房款，同时在商品房买卖合同清查统计表中对孙圣龙所购房屋中已办理预告登记的部分予以确认但未注明价款。五、商银公司和孙圣龙所持两份合同只是博超公司一房两卖，博超公司破产程序中已确认商银公司的普通债权，如商银公司有异议应当在博超公司破产案中提出异议而不是起诉孙圣龙。综上，请求依法驳回商银公司诉讼请求。博超公司辩称，一、涉案商品房及地下车库属于博超公司的破产财产，商银公司或孙圣龙对案涉财产仅享有合同权利而没有物权权利。二、按照破产法的规定，对于破产财产的处置以及分配有严格的法定程序，商银公司要求博超公司交付财产并办理手续不符合破产法的规定。三、商银公司和孙圣龙均是博超公司破产程序中的债权人，博超公司管理人对商银公司以及孙圣龙的债权均作出了相应的认定，按照破产法的规定，债权人对债权认定不服的应向管理人提出异议，在管理人不予解释或者调整的情况下应向受理博超公司破产案件的常德中院提出债权确认之诉。四、商银公司对博超公司的诉求实际上是要求博超公司的管理人对商银公司的债权进行个别清偿，违反了破产法的公平清偿原则。五、商银公司不属于消费者购房人，不具有消费者购房人的优先受偿权。六、商银公司或者孙圣龙支付的4055万元的购房款不包括地下车库，商银公司不能确认为地下车库的使用权人，综上，请求依法驳回商银公司对博超公司的诉讼请求。根据原、被告诉辩主张以及各方当事人举证质证情况，本院确认以下事实：2014年6月18日，孙圣龙（甲方）与博超公司（乙方）签订《合作协议书》，约定：乙方出卖给甲方房屋位于其开发项目，楼层、房号及面积为：（一）1楼的106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、124号房屋；（二）4楼的409、410、411、412、413、414、415、416、417、418、419、420、421、422、423、424号房屋；（三）6楼的609、610、611、612、613、614、615、616、617、618、619、620、621、622、623、624号房屋；（四）7楼的709、710、711、712、713、714、715、716、717、718、719、720、721、722、723、724号房屋；（五）8楼的809、810、811、812、813、814、815、816、817、818、819、820、821、822、823、824号房屋；（六）9楼的909、910、911、912、913、914、915、916、917、918、919、920、921、922、923、924号房屋；（七）12楼的1209、1210、1211、1212、1213、1214、1215、1216、1217、1218、1219、1220、1221、1222、1223、1224号房屋。乙方出卖给甲方的房屋共计107间，总面积约4736.87平米（最终面积以房管部门颁发产权证确定为准）。2014年6月至7月，孙圣龙与博超公司签定编号为93850、93851、93852、93853、93561、93599、93614、93600、93601、93602、93603、94604、93605、93570、93573的《商品房买卖合同》，购买1楼的106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、124号房屋；6楼的609、610、611、612、613、614、615、616、617、619、620、621、622、623、624号房屋；7楼的709、710、711、712、713、714、715、716、717、718、719、720、721、722、723、724号房屋；8楼的809、810、811、812、813、814、815、816、817、819、820、821、822、823、824号房屋；9楼的909、910、911、912、913、914、915、916、917、919、920、921、922、923、924号房屋；12楼的1209、1210、1211、1212、1213、1214、1215、1216、1217、1218、1219、1220、1221、1222、1223、1224号房屋；共计88套房屋，并于2014年7月31日，上述房屋在澧县房地产管理局办理了预购商品房预告登记（具体情况详见附件）。2015年2月7日，商银公司与博超公司签订编号为20150205-01888的《商品房买卖合同》，购买商品房为第1幢第一层大厅（即现在的售楼部的全部面积）106、107、108、109、110、111、112、113、114、115号门面；第4层409、410、411、412、413、414、415、416、417、418、419、420、421、422、423、424（以下表述为409-424、其他楼层下同）号房，面积共计753.18平方米；第5层509-524号房，面积共计753.18平方米；第6层609-624号房，面积共计753.18平方米；第7层709-724号房，面积共计753.18平方米；第8层809-824号房，面积共计753.18平方米；第9层909-924号房，面积共计753.18平方米；第10层1009-1024号房，面积共计753.18平方米；第11层1109-1124号房，面积共计724.01平方米；第12层1209-1224号房，面积共计724.11平方米；地下负一层及相关道路等配套设备、设施，面积按为2140平方米（如果实际面积大于2140平方米，同样按照2140平方米计算面积）；第13层按照251平方米计算面积。商银公司应支付给博超公司的总价款为63899400元。2015年2月10日，商银公司与博超公司签订《房屋买卖合同》，购买凤鸣朝阳地下一层及相关道路等配套设备、设施。地下一层按照2400平方米计算面积，总价款为12000000元。湖南省澧县人民法院（2017）湘0723刑初274号刑事判决书事实查明部分载明:“证人孙圣龙证言：我于2013年4月在商银控股集团工作，2014年4月16日经批准升级为湖南商银控股集团……公司主要经营的是吸纳民间资金起中介作用介绍给需要资金的人。具体如何吸纳我不清楚。澧县分公司刚开业前是用的我的名字为借款人吸纳资金，后来集团公司为了合法化，用了李强的公司、余长国的丰茂农业、甘恩红的红太阳超市、王荣暇的实体的名义用于吸纳民间资金。澧县分公司与投资人签订分借款合同，借款人是我的情况我不清楚。资金去向我知道的就只有集团公司在澧县凤鸣朝阳小区投资了4655万元；2015年11月，王世君安排我以锐意置业法人的身份与谭慧渊签订股权转让协议时，我知道集团公司在长沙金霞投资了1250万元。但我没有参与。2015年4月，澧县凤鸣朝阳小区的开发商胡定喜出现一房多卖的现象，为了保证公司投资的收益，王世君就想将104间房和地下停车库网签到集团公司名下，但到澧县房产部门办理时，要求只能迁到私人名下，王世君就将房产迁到了我的名下……。商银公司与澧县博超公司（凤鸣朝阳项目）资金往来明细相关书证证实：商银公司向澧县博超公司分34笔共计投资4650万元。”2015年12月29日，湖南省常德市中级人民法院作出（2015）常破（预）字第2号民事裁定书，裁定受理吴学军、陈克新对博超公司的破产清算申请。并于2015年12月29日作出（2015）常破字第2-1号决定书指定常德新希望清算事务所有限公司担任博超公司破产管理人。博超公司进入破产程序后，商银公司和孙圣龙均就涉案房屋向博超公司管理人申报了债权，商银公司于2016年5月26日向博超公司管理人提交申请书载明：因孙圣龙本人已申报“物权”，因此，我公司撤回原“物权”申报。2018年12月13日，博超公司破产管理人向孙圣龙出具《债权确认通知书》载明：你在博超公司进入破产程序后，向管理人申报债权46550000元，经管理人审核确认债权40550000元。债权性质为：购房款。博超公司管理人于2019年1月28日编制的《湖南博超置业有限公司第二次债权人会议债权表》确认孙圣龙系以下房屋的购买人：1楼的106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、124号房屋；4楼的409、410、411、412、413、414、415、416、417、418、419、420、421、422、423、424号房屋；6楼的609、610、611、612、613、614、615、616、617、619、620、621、622、623、624号房屋；7楼的709、710、711、712、713、714、715、716、717、718、719、720、721、722、723、724号房屋；8楼的809、810、811、812、813、814、815、816、817、819、820、821、822、823、824号房屋；9楼的909、910、911、912、913、914、915、916、917、919、920、921、922、923、924号房屋；12楼的1209、1210、1211、1212、1213、1214、1215、1216、1217、1218、1219、1220、1221、1222、1223、1224号房屋。2018年3月19日，本院作出(2018)湘01破申1号民事裁定书，裁定受理龚光新、杨仁平、王筱菊、黄生菊、曾凡仲、关军章对商银公司的破产清算申请。并于2018年7月24日，指定北京市炜衡律师事务所与湖南云天律师事务所联合体担任商银公司破产管理人。以上事实有孙圣龙与博超公司签订的《合作协议书》、《商品房买卖合同》，商银公司与博超公司签订的《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》，湖南省澧县人民法院（2017）湘0723刑初274号刑事判决书、商银公司向博超公司管理人出具的《确认书》，博超公司管理人出具的《债权确认通知书》、《湖南博超置业有限公司第二次债权人会议债权表》及当事人陈述等证据佐证。综合本案双方当事人的诉辩主张，结合查明的事实，本案的争议焦点为：一、商银公司是否为涉案104套房屋的实际买受人。二、商银公司是否为凤鸣朝阳小区地下2400平方米车库的使用权人。三、对于商银公司提出的关于要求博超公司继续履行博超公司与孙圣龙签订的《商品房买卖合同》以及博超公司与商银公司分别于2015年2月7日和2015年2月10日签订的《商品房买卖合同》和《房屋买卖合同》的主张在本案中一并予以处理是否妥当。关于争议焦点一。湖南省澧县人民法院（2017）湘0723刑初274号刑事判决书认定商银公司向博超公司分34笔共计投资4650万元。根据该判决书采信的孙圣龙的证言，为保证投资收益，商银公司法定代表人王世君授意孙圣龙与博超公司签订商品房买卖合同购买房屋104套，并将房屋预告登记在孙圣龙名下。经查，博超公司收到购房款后，将合同约定的88套房屋办理预告登记至孙圣龙名下（详见附表），另有16套未办理预告登记。博超公司管理人对于该事实予以确认。据此，从本案所争议的104套房屋的购房款来源、购房经过以及孙圣龙与商银公司的关系等事实来看，孙圣龙系受商银公司的指派购买上述房屋，其仅为名义购买人，上述房屋的实际购买人为商银公司。商银公司在本案中提出确认其为该104套房屋的实际购买人依据充分，本院予以确认。对于已经办理房屋预告登记手续的88套房屋，孙圣龙应协助商银公司办理相关房屋变更登记手续。对于上述104套房屋，商银公司有权以实际买受人的身份向出卖人博超公司主张相应权利。关于争议焦点二和争议焦点三。孙圣龙与博超公司签订的《合作协议》中所购买的标的物并不包括2400平方米地下车库，且未就地下车库办理相关登记手续。经查，双方争议的地下车库部分系商银公司与博超公司签订的一系列房屋买卖合同的合同标的，现博超公司已进入破产程序，其就该部分合同权益应按照破产债权申报程序向该公司管理人进行申报，如对破产债权审核确认结果存在异议，其可另行通过提起破产债权异议之诉予以确认。关于商银公司提出要求博超公司继续履行其与孙圣龙签订的《商品房买卖合同》以及博超公司与商银公司分别于2015年2月7日和2015年2月10日签订的《商品房买卖合同》和《房屋买卖合同》的主张，基于本案主要是对商银公司与孙圣龙之间的内部法律关系进行审查，不宜将孙圣龙与博超公司以及商银公司与博超公司之间的房屋买卖合同关系杂糅在本案中进行处理。同时，博超公司亦已进入破产程序，商银公司应按照《中华人民共和国企业破产法》规定的程序向博超公司主张。据此，商银公司在本案中对博超公司提出的上述诉讼请求不宜与本案一并进行审理，本院将另行裁定驳回其对博超公司的起诉。综上，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告湖南商银投资控股集团有限公司为涉案104套房屋（详见附件）的实际买受人；二、湖南商银投资控股集团有限公司有权要求被告孙圣龙协助办理本判决第一项所涉房屋的权属变更登记手续；三、驳回湖南商银投资控股集团有限公司的其他诉讼请求。本案受理费80元，由被告孙圣龙负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  黄 琦二〇二〇年二月十七日法官助理梁盼书记员杨念附：涉案房屋列表            涉案房屋列表                  序号              房号              备案合同编号                  1              106              93850                  2              107              93851                  3              108              93852                  4              109                  5              110                  6              111              93853                  7              112                  8              113                  9              114                  10              115                  11              124              93561                  12              4-409              4楼的房屋均未办理预告登记                  13              4-410                  14              4-411                  15              4-412                  16              4-413                  17              4-414                  18              4-415                  19              4-416                  20              4-417                  21              4-418                  22              4-419                  23              4-420                  24              4-421                  25              4-422                  26              4-423                  27              4-424                  28              4-609              93599                  29              4-610                  30              4-611                  31              4-612                  32              4-613                  33              4-614                  34              4-615                  35              4-616                  36              4-617                  37              4-619              93614                  38              4-620                  序号              房号              备案合同编号                  39              4-621              93614                  40              4-622                  41              4-623                  42              4-624                  43              4-709              93600                  44              4-710                  45              4-711                  46              4-712                  47              4-713                  48              4-714                  49              4-715                  50              4-716                  51              4-717                  52              4-718                  53              4-719              93601                  54              4-720                  55              4-721                  56              4-722                  57              4-723                  58              4-724                  59              4-809              93602                  60              4-810                  61              4-811                  62              4-812                  63              4-813                  64              4-814                  65              4-815                  66              4-816                  67              4-817                  68              4-819              93603                  69              4-820                  70              4-821                  71              4-822                  72              4-823                  73              4-824                  74              4-909              93604                  75              4-910                  76              4-911                  77              4-912                  78              4-913                  79              4-914                  80              4-915                  序号              房号              备案合同编号                  81              4-916              93604                  82              4-917                  83              4-919              93605                  84              4-920                  85              4-921                  86              4-922                  87              4-923                  88              4-924                  89              4-1209              93570                  90              4-1210                  91              4-1211                  92              4-1212                  93              4-1213                  94              4-1214                  95              4-1215                  96              4-1216                  97              4-1217                  98              4-1218                  99              4-1219              93573                  100              4-1220                  101              4-1221                  102              4-1222                  103              4-1223                  104              4-1224