内蒙古自治区包头市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内02民初303号 原告（反诉被告）：吴月嫦，女，1964年10月27日出生，住澳门特别行政区。 委托诉讼代理人：丁沙沙，福建乾领律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许萱萱，福建乾领律师事务所律师。 被告（反诉原告）：包头市环球置业有限公司。 法定代表人：倪文永。 委托诉讼代理人：陈韦羲，浙江墨恒律师事务所律师。 原告（反诉被告）吴月嫦与被告（反诉原告）包头市环球置业有限公司（简称环球公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁沙沙、被告委托诉讼代理人陈韦羲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴月嫦向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即协助原告办理不动产权登记证书；2、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:被告系房地产开发商，其与原告配偶林永伟于2011年10月31日共签订了两份《德盛苑订购协议书》，分别约定林永伟认购被告位于包头市××旗（912.17㎡)、2层201-213号（927.13㎡）的房产（以下统称“讼争房产”)，总价23910900.00元。林永伟当日即支付了全款房款，被告与林永伟已建立房产买卖关系，且林永伟已履行支付房款义务。2016年2月5日，林永伟死亡。原告作为林永伟生前存续期间的合法配偶，依据《中华人民共和国继承法》及其相关规定已依法继承了林永伟所有遗产，其中包括讼争房产。原告多次要求被告协助办理讼争房产的不动产权权属登记手续，但均未果。在本案第一次开庭后，吴月嫦又将原诉讼请求第一项变更为:请求判令被告向原告返还2390万元。事实和理由：吴月嫦诉包头市环球置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，在诉讼过程中，被告提出涉案房产之前抵押给内蒙古土默特右旗商业银行股份有限公司，因为无法偿还抵押贷款，已被转移至内蒙古土默特右旗商业银行股份有限公司名下，并提供了相关的证据作为佐证房屋已被拍卖。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证书的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。鉴于被告的违约行为导致讼争房产客观上已无法过户到申请人名下，故申请人申请变更原诉讼请求。 环球公司辩称，1、原告没有提供银行汇款凭证，证实已将高达2391万余元的巨款交付给环球公司。高达几千万元的款项，当然不可能是现金交付。2、原告仅提供了一份收款收据，但真实性无法确认。环球公司历经股东、高管及其他工作人员的数次变更、离职，目前，公司未能查到林永伟已于2011年10月31日支付23910900元认购款的财务记录或银行凭证，现在的公司工作人员也不清楚林永伟认购案涉房屋的相关事项。因此，原告仅提供收款收据不足以证实该等款项已经交付的事实。3、从时间看，林永伟是在2011年10月31日订立两份《德盛苑定购协议书》，之后不到二个月时间，在2011年12月20日环球公司就取得了案涉房屋的预售许可证，环球公司提供的证据显示，同时期的其他购房户陆续在2011年底、2012年初与环球公司订立正式的《商品房买卖合同》，开具房屋销售发票，办理预告登记。但林永伟却从未要求环球公司订立正式的《商品房买卖合同》，如果林永伟确实已全额付清2390万余元的购房款，正常情况下应该是早就要求环球公司订立正式的商品房买卖合同，办理登记手续。假如环球公司拒绝订立合同，林永伟也早已向法院起诉以维护自身合法权益，怎么可能多年无动于衷。这就说明，原告主张的房款实际上没有支付。4、原告系林永伟的配偶，其认可只是一个家庭妇女，林永伟生前每月给其一万多元的生活费，并没有参与订立案涉房屋定购协议、也没有向环球公司支付房款，对林永伟生前关于购房的情况并不了解。5、2011年12月20日环球公司就取得了案涉房屋的预售许可证，原告没有证据证明林永伟生前向原告主张权利、要求订立正式的商品房买卖合同，林永伟于2016年2月5日死亡。自2011年12月20日到2016年2月份5日，期间长达4年多时间，已超过诉讼时效期间，法律不再保护其权利。 环球公司反诉请求：1、判决解除2011年10月31日，反诉原告与反诉被告吴月嫦的丈夫林永伟签订的两份《德盛苑定购协议书》。2、由反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：反诉原告包头市环球置业有限公司在接到本诉的应诉通知书、民事起诉状副本及吴月嫦提交的证据材料后得知：吴月嫦诉称，其丈夫林永伟生前曾于2011年10月31日与包头市环球置业有限公司签订两份《德盛苑定购协议书》，分别认购位于包头市××镇房产，总价款23910900元，林永伟当日付清全款，林永伟于2016年2月5日死亡；林永伟的其他继承人放弃继承，吴月嫦诉请包头市环球置业有限公司协助办理案涉房屋的不动产登记证书。由于包头市环球置业有限公司历经股东、高管及其他工作人员的数次变更、离职，目前，包头市环球置业有限公司未能查到林永伟已于2011年10月31日支付23910900元认购款的财务记录或银行凭证，现在的公司工作人员也不清楚吴月嫦诉称的关于林永伟认购案涉房屋的相关事项。鉴于上述事实，因包头市环球置业有限公司至今未曾收到林永伟支付的认购款，多年来，林永伟也从未向包头市环球置业有限公司主张要求继续履行《德盛苑定购协议书》，事实上也无法履行；故为维护自身合法权益，现提出反诉，请求解除吴月嫦诉称的林永伟于2011年10月31日与包头市环球置业有限公司签订两份《德盛苑定购协议书》。 吴月嫦辩称，《订购协议书》包括了房屋坐落、支付方式等违约责任，具备商品房买卖合同的要件，其已经付清了全部购房款，如果没有付清全部购房款，被告公司不会出具一份收到全额购房款的收据，并加盖财务专用章。出具收条行为是收款行为，出具收条代表对方已经收到款项。本案是物权请求权不受诉讼时效的约束，同时原告也多次向被告公司主张权利。对于反诉状的事实理由，在查询被告公司的工商基本情况的时候，公司确实存在变更，数次变更未能查询是被告的原因，财务数据不准确是被告的原因，被告的原始记账凭证应该有该笔款，这是大额的收款，所以我们认为被告公司应该提供前后三年的股东变更、内部账目等相关记录，因为这笔款没有交付的话应是应收账款，而不是一句查不到抛给原告，事实上房地产公司都有三本账，内账、外账、给银行的账本，这些都可以查得到案争房款的情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 吴月娥向本院提交了以下证据。第一组证据为国家企业信用信息公示系统公示的环球公司的企业登记信息，证明环球公司系适格的被告。环球公司认可该份证据的真实性。本院对该份证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。第二组证据包括：编号为土国用（2008）第211号的《国有土地使用证》、发证机关为土默特右旗建设局发放的编号为（2009）第141号《建设工程规划许可证》、编号为2010（090630）施21号《建设工程施工许可证》，证明环球公司合法享有诉争房产的土地使用权、工程施工权，且其有权出售诉争房产。环球公司对上述证据的真实性予以认可，称当时房屋没有建成，没有办理预售许可证，不能合法销售，所以原告主张被告有权出售房屋是不能认可的。本院对以上证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。第三组证据《德盛苑订购协议书》二份，证明林永伟向被告购买诉争房产的事实。环球公司认可以上二份房屋订购协议书的合法性，但是对该证据与本案关联性不认可。其对协议中甲方财务专用章真实性认可；合同落款处代表人的签字，是不是本人所签不能确认，因为该代表人已经离开公司；对原告的证明目的不认可，该协议是订购协议书，不是房屋买卖合同，仅能证明原告认购房屋意向，不能证明双方存在买卖房屋关系，协议中也写明房屋总价要房管局测绘后计算，且合同第7条约定，在签订正式买卖合同后本协议收回，所以这份协议是预约不是本约。对原告的举证目的不认可。第四组证据为《收据》一张，证明林永伟已经支付诉争房产全部房款，履行了支付义务。环球公司对财务专用章的真实性认可，其余的真实性无法确认，并称被告公司确实没有收到该笔巨款，原告的主张与事实不符，仅用收据就证明款项收到了，应由原告举证证明被告收到款项，这么大一笔款以收据的形式与被告的一贯做法也不符，对该证据的证明目的不认可。本院对以上二组证据的真实性及与本案的关联性予以确认。第五组证据包括：《林永伟中华人民共和国居民身份证》、广州市公安局出具的《户口注销证明》《林永伟澳门特别行政区永久性居民身份证》、澳门特别行政区政府身份证明局出具的NO.FP01717/2016《证明书》，证明林永伟大陆身份证与澳门身份证系同一人信息。第六组证据包括：广东省广州市荔湾公证处出具的（2016）奥广荔湾第1945号《公证书》、广东省公证处出具的（2004）奥公证澳字第00362号《公证书》、由广东省公安厅、广州市公安局多宝街派出所加盖户口专用公章的《户口簿》、澳门特别行政区政府身份证明局出具的NO.FP07724/2016《证明书》、广东省广州市海珠公证处出具的（2016）奥广海珠第23570号《公证书》、中国法律服务（澳门）公司出具的（2016）中法澳证字第3540号《公证书》，证明林永伟已经死亡的事实，林永伟与吴月嫦系夫妻关系，且吴月嫦享有继承权。环球公司对以上证据的真实性均予以认可。本院对以上二组证据的真实性、合法性及与本案的关联性均予确认。 环球公司为了证明其反诉请求向本院提交了以下证据。第一组证据为：《包头市环球置业有限公司工商登记信息》，证明环球公司法定代表人由许国富先后变更为宣纪刚、胡高勇、倪文永，股东由安吉六合盛房地产开发有限公司变更为包头市申吉贸易有限责任公司、包头市兆泰实业有限公司。吴月嫦认可该组证据的真实性。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。第二组证据为：（2011）包房字第0100号《包头市商品房预（销）售许可证》、环球公司分别与杨小平、弓亮、韩峰、弓永飞、李仙花、王文忠、张培雄、王智慧等人签订的《包头市商品房买卖合同》。证明：1.环球公司于2011年12月20日取得房屋预售许可，至此环球公司才具备签订商品房买卖合同、办理网签备案手续的权力，而林永伟、吴月嫦从未向环球公司要求签订商品房买卖合同，并办理网签备案手续。2.购房业主先向环球公司账户缴纳房款，环球公司向业主开具收款收据，业主付清房款后，环球公司向其开具不动产销售发票。吴月嫦在对环球公司2011年10月31日的记账收据质证后，认为环球公司私自把这笔账拿掉了，环球公司已经将案涉款项对应的房产出售，不在被告公司资产范围内。同时环球公司提供的其他购房人的收据，有一部分并未加盖财务专用章，而我们的证据里面有被告的财务专用章，所以被告公司的内账里面不可能没有我们的交款，被告提供的该组证据，对于盖有银行三角章的真实性认可，对于盖章的不动产的发票的真实性认可，对于没有盖章的不动产发票的真实性无法确认，证明被告销售其他房产的情况不能证明没有收到林永伟购房款。对以上证据的真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认。第三组证据为：《企业活期明细信息》，证明环球公司没有收到林永伟的房款。吴月嫦对该组证据的真实性认可，但不能证明被告公司主张未收到购房款的事实，被告公司可以有多种收款方式收款也可以有多个账户收款，单提供一个账号流水不能证明林永伟没有支付款项，也有可能用其他账户收款，也可能是现金收款。对以上证据的真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认。第四组证据为：内蒙古自治区土默特右旗人民法院（2015）土法执字第475号《协助执行通知书》、土默特右旗不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询结果证明》，证明涉案房屋已经被土右旗法院强制执行，并已经变更登记在其他人名下。吴月嫦对该份证据的真实性认可，但是之前去被告公司主张权利的时候，被告并未告知这一事实，对于房产已经过户给别人名下，请求法院应当给予吴月嫦足够时间，确保原告是否变更诉讼请求，保障原告的相关诉讼权利。 第一次开庭后，针对吴月嫦请求调取相关证据的申请，本院向相关取证单位出具了（2018）内02民初303号《律师调查令》。后吴月嫦向本院提交了如下律师调查证据：1、调取土右旗法院法庭审理笔录一份（复印件），第四页被告环球公司主张案涉房屋被保全的部分房屋出卖给他人，另一部分房屋抵押给银行，不存在没有出售的房屋。2、土右旗法院（2014）土民保字第295-2号民事裁定书。以上证据证明，案涉房屋出卖给他人。环球公司对庭审笔录真实性认可，但不认可关联性和证明目的。环球公司认为，从土右旗法院审理的案件内容看，该案发生在2015年，本案原告主张的请求是基于2011年发生的事实。土右旗法院审理的案件被告已经取得房屋产权证，表明林永伟与我方订购协议是不成立的，林永伟早应向我方主张办理房屋交付的手续。我方没有将房屋出售给对方，也没有收到房款，我方将房屋抵押，是我方合法处分财产，与原告无关。上述证据的真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认。 结合双方当事人提交的证据材料，本院确认事实如下：2011年10月31日，环球公司作为甲方与作为乙方的林永伟签订了二份《德盛苑订购协议书》。其中一份协议第2条约定，林永伟认购环球公司内蒙古自治区××区，暂测定建筑面积为927.13平米。第3条约定，乙方认购房屋单价为13000元／㎡，总价格暂定12052690元。该条第（1）项还约定，乙方选择一次性付款，乙方需在签订本合约之日，支付定金12052690元（人民币），并于2011年10月31日持本协议到甲方销售部支付总房款，定金直接冲顶房款。另一份协议第2条约定，林永伟认购环球公司内蒙古自治区××区，暂测定建筑面积为912.17平米。第3条约定，乙方认购房屋单价为13000元／㎡，总价格暂定11858210元。该条第（1）项还约定，乙方选择一次性付款，乙方需在签订本合约之日，支付定金11858210元（人民币），并于2011年10月31日持本协议到甲方销售部支付总房款，定金直接冲顶房款。二份协议还约定了其它事项。环球公司于2011年10月31日向林永伟出具了：“今收到林永伟C＃1楼101-113＃、2楼201-213＃交来商铺房款人民币（大写）贰仟叁佰玖拾壹万零玖佰元整”的收据一张，收款人落款：许，并加盖包头市环球置业有限公司财务专用章。之后双方当事人未签订房屋买卖合同。2016年2月5日，林永伟死亡。吴月嫦作为林永伟生前合法配偶，依据《中华人民共和国继承法》的规定，要求环球公司协助办理讼争房产的不动产权权属登记手续未果，遂诉至本院。 另查明，经内蒙古自治区土默特右旗人民法院判决，并经强制执行，案涉房屋的权属已经执行给了其他当事人。 本院认为，本案焦点问题有三个，一是案涉合同是否已全面履行；二是环球公司的反诉请求是否成立；三是本案吴月嫦诉请是否超过诉讼时效。 第一，关于案涉合同是否全面履行的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案吴月嫦依据林永伟与环球公司签订的二份《德盛苑订购协议书》及环球公司出具的房款收据向本院提起诉讼，但是环球公司抗辩未收到案涉房屋的购房款项，并称双方在之后五年内未签订正式房屋买卖合同，也未进行网签，故要求吴月嫦提交缴纳房款的证据，环球公司的该项说明和请求合理，本院予以支持。本案案涉款项23910900元，数额较大，且林永伟身在广东和澳门，携带大额现金的几率很低，故其用现金支付房款的可能性很小。二份《德盛苑订购协议书》的签订当天，环球公司就向林永伟出具了收到房款的收据，也不符合正常交易的习惯。首先，双方当事人未提交在签订订购协议之前，就案涉房屋买卖问题进行磋商的证据。其次，在双方未就房屋买卖提前进行磋商的情况下，订购协议签订后，一般来说开发商会给对方预留一定筹集房款的时间，尤其本案涉及的金钱数额较大，在没有签订正式房屋买卖合同的情况下，缴纳大笔定金订购期房，不符合房屋买卖的交易习惯，吴月嫦主张当天签订合同，当天支付大额房款，不合情理。在环球公司就房款是否缴纳问题作出合理说明，主张房屋买卖行为未实际发生的情况下，吴月嫦仍应就案涉房屋买卖关系的成立承担继续举证的证明责任，但吴月嫦未能向本院提交林永伟已经支付案涉房屋款项的相关证据，其应当承担举证不能的责任后果。故对吴月嫦的诉讼主张，本院不予支持。第二，关于环球公司的反诉请求是否成立问题。虽然环球公司对其向林永伟出具收到案涉房款的收据作出了合理说明，吴月嫦亦未能向本院提交林永伟已经支付案涉房屋款项的相关证据，但是鉴于林永伟已经死亡，吴月嫦不了解案涉房款缴纳的具体情况，应当给予吴月嫦继续收集证据，再行起诉的权利，故对环球公司关于解除其与林永伟签订的两份《德盛苑定购协议书》的反诉请求不予支持。第三，关于吴月嫦诉请是否超过诉讼时效问题。吴月嫦向本院提起的诉讼请求为请求判令被告立即协助办理不动产权登记证书，该请求为物权请求权，不受法律关于诉讼时效规定的约束。在本案第一次开庭后，吴月嫦才知道案涉房产已经转移，其诉讼请求无法实现，故变更诉讼请求为请求判令被告返还2390万元。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼期限为3年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道被侵害时起算。故本案诉讼时效应当从本案第一次开庭，即2019年3月7日，吴月嫦知道合同无法继续履行时起算。环球公司关于本案吴月嫦的起诉超过诉讼请求的答辩意见不成立，本院不予支持。 综上所述，吴月嫦的诉讼请求因证据不足应予驳回，环球公司的反诉请求因阻碍吴月嫦诉讼权利的再行主张同样应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回吴月嫦的诉讼请求； 二、驳回包头市环球置业有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费161300元，由吴月嫦负担；反诉案件受理费100元，由包头市环球置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。 审 判 长 侯官德 审 判 员 包杏花 审 判 员 王 伟 二〇二〇年二月十一日 法官助理 张 璐 书 记 员 张 蕾 附：本判决引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。