湖北省保康县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0626民初18号原告：保康县福康城物业服务有限公司(以下简称福康城物业公司)，住所地:湖北省保康县城关镇河西路。统一社会信用代码:91420626582458926K。法定代表人：张勇，福康城物业公司经理。委托诉讼代理人：罗军，男，生于1976年6月17日，汉族，福康城物业公司职工，住保康县。被告：唐超，男，生于1979年3月6日，汉族，住保康县。原告福康城物业公司与被告唐超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福康城物业公司的法定代表人张勇及其委托诉讼代理人罗军,被告唐超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福康城物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告唐超支付2014年12月31日至2019年12月31日的物业服务费8360元、生活垃圾处理费300元，合计8660元；2.判令被告唐超从逾期之日起按每月2%交纳违约金（滞纳金）直至结清全部物业管理费；3.由被告唐超承担本案诉讼费用。事实及理由：被告于2013年3月购买、入住原告所在小区的房屋，并与湖北星河房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，该协议约定：“被告房屋建筑面积共139.33平方米，应按照业主拥有的物业建筑面积每月交纳每平方米1元的物业管理费……”。同时，原告接受湖北星河房地产开发有限责任公司委托，负责全面管理星河福康城小区的物业管理服务，并接受环卫所的委托对小区的住户按本县规定收取生活垃圾处理费，但被告从2014年12月31日至2019年12月31日对物业管理费和生活垃圾处理费一直拖延交纳。为此，请求人民法院支持原告诉讼请求。被告唐超辩称，因我常年不在家居住，物业费及垃圾处理费应当交，但是原告前期物业服务没有到位，反映的情况没有及时处理。一是我装修房屋运材料时,原告不许我们使用电梯运，我们自行从阳台吊运材料，导致阳台变形;二是几个窗台外飘雨漏水，导致仿瓷、乳胶漆脱落。另外,原告的资质是否符合该收费标准。本院经审理认定事实如下：2013年3月，被告唐超与湖北星河房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买位于小区××单元××号房屋一套，该房屋建筑面积为139.1平方米。合同第八条约定，出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。该合同附件五“前期物业服务合同的有关内容”对物业服务费用的约定：本物业管理区域物业服务费用，按照业主拥有的物业建筑面积交纳，暂定为住宅每月1元/平方米，物业服务费用按季度交纳，物业服务费应当自业主签署的商品房交房日期之日起按时交纳；逾期按业主临时公约和前期物业服务合同的约定办理；服务期限自前期物业服务合同生效之日起至本物业业主大会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止。合同签订后至今，该小区未成立业主委员会。2014年9月1日，湖北星河房地产开发有限责任公司和福康城物业公司签订《物业管理委托合同》，合同约定福康城小区由福康城物业公司提供前期物业服务，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，代收代缴的卫生费、水电费等；物业管理服务费按建筑面积每月1元/平方米向业主或物业使用人收取；委托管理期限为十年，自2012年3月1日至2022年3月1日止。被告唐超正式入住福康城小区1幢1单元2204号房屋后，已分别于2013年8月7日和2014年7月9日二次向原告福康城物业公司交纳了2013年4月1日至2014年12月30日前的物业费2411.00元，但未与福康城物业公司签订《星河·福康城前期物业管理服务协议》。被告唐超的房屋建筑面积为139.1平方米，每月应付物业费为139.10元，2014年12月31日至2019年12月31日期间被告唐超应付物业费8346.00元。根据相关文件及保康县环境卫生管理所的委托，城市生活垃圾处理费按年60元/户收取，2015年至2019年，被告唐超应付城市生活垃圾处理费300元。上述物业费和垃圾处理费,经原告福康城物业公司向被告唐超多次催收无果，诉至本院。本案庭审中，关于被告唐超辩称的理由：其一、提出其装饰材料不能用电梯，由其从阳台吊运材料，导致阳台变形的事宜。原告福康城物业公司称其不存在恶意刁难不让被告一户将其封装阳台材料禁止用电梯，因为封装阳台材料是半成品，且体积过大，电梯容纳不了，对电梯损害严重，经公示后,所有装修户都为此由其自行从阳台吊运材料。是否因吊运材料及其未尽注意义务而导致阳台变形，与原告无关。其二、窗台外飘雨漏水，导致部分墙体仿瓷、乳胶漆脱落事宜。原告福康城物业公司称被告当庭所举局部照片之证据，不能证实属其房屋受损的事实。即使房屋漏水是房屋质量问题，不属于原告的应尽义务，应由被告申报，原告转达有关部门和单位进行维修。原告也曾转达有关部门和单位对被告的飘雨漏水部位进行了维修，之后是否还有类似情况，被告可再申报，现无证据证实被告之后又申报。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。福康城物业公司与湖北星河房地产开发有限责任公司签订了《物业管理委托合同》，成为涉案福康城小区的前期物业服务单位。被告唐超与福康城物业公司之间虽未签订书面的物业服务合同，但福康城物业公司已按合同约定为该小区提供物业服务至今，被告唐超也已按其签订的《商品房买卖合同》之约定交纳了部分物业费,故原、被告双方即形成了事实物业服务合同关系。因此，被告唐超作为业主，应当向原告福康城物业公司交纳物业费及相关费用。被告唐超提出的辩称理由，不能说明原告福康城物业公司未能履行合同义务或有违约行为。其以原告福康城物业公司不完全履行服务职责为由拖欠物业费，对其主张无充分证据加以证实，同时其抗辩主张亦不属法定正当理由，且其拖欠物业费的行为也不利于小区整体物业服务的提升。故被告唐超提出的上述辩称理由，本院不予支持。被告唐超与湖北星河房地产开发有限责任公司签订的合同中约定，物业服务费应当自业主签署的商品房交房日期之日起按时交纳；逾期按业主临时公约和前期物业服务合同的约定办理。原告福康城物业公司未提交其与被告唐超签订该合同约定了逾期交纳物业服务费按每月2%交纳违约金的标准之证据，故对该违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限于本判决生效之日，被告唐超向保康县福康城物业服务有限公司支付2014年12月31日至2019年12月31日期间的物业费8346.00元；二、限于本判决生效之日，被告唐超向保康县福康城物业服务有限公司支付2014年至2018年城市生活垃圾处理费300元；三、驳回原告保康县福康城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告唐超负担，限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件的案件受理费50元，款汇户名：湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司襄阳市万山支行，账号：17×××56。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。审判员  尚万宝二〇二〇年二月十三日书记员  宦仁超