济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初4298号原告：山东润之国际物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴艳梅，总经理。委托诉讼代理人：高广明，男，1985年11月1日出生，汉族，该公司员工。被告：胡冬，男，1965年11月7日出生，汉族，住济南市。原告山东润之国际物业管理有限公司（以下简称润之国际物业公司）与被告胡冬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告润之国际物业公司的委托诉讼代理人高广明到庭参加诉讼。被告胡冬经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润之国际物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告胡冬支付物业费70.8平方×0.92×48＝3126.5元；2、本案诉讼费由被告胡冬承担。事实和理由：2015年1月1日，原告与济南市槐荫区机车新村业主委员会签订物业管理合同，合同约定，由原告为被告所在的物业管理区域内全体业主和物业使用人提供服务，在协议第三条约定物业费的计算方式及缴费时间。被告自2015年1月1日起至2018年12月31日所欠缴的物业服务费为3126.5元。原告按照合同约定向被告所在物业区域提供了优质服务，但被告拒绝交纳物业费，经原告多次催要未果。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。胡冬未作答辩。润之国际物业公司围绕诉讼请求依法提交了核对无异的如下证据：1、2015年1月1日至2018年12月31日四年四份《物业管理委托合同》；2、济南市槐荫区住房保障和房产管理局于2017年11月3日，向济南市槐荫区机车新村新区业主委员会发出的济槐荫业会备第2017003号《济南市业主委员会成立（换届）备案通知书》1份；3、向济南市业主胡冬发出的《关于缴纳物业管理费的通知》。对当事人提交的证据，经本院审查，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，济南市槐荫区机车新村业主委员会（以下简称机车新村业委会、甲方）与润之国际物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：第一条，物业管理内容：一、甲方将位于机车新村新区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。三、管理事项包括：1、房屋建筑本体共用部位的维护保养、使用、管理。2、共用设施、设备的维护保养、运行和管理。3、附属建筑物、构筑物的维护保养和管理。4、共用绿地、花木、建筑小品、体育设施等维护与管理。5、公共环境卫生。6、对物业内交通与车辆停放秩序进行管理。7、协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序。8、对业主和物业使用人违反《业主临时规约》的行为进行劝阻。9、装饰装修管理服务。第三条，物业管理费用、服务期限：物业管理费按照住宅0.92元/月/平方米收取。付款方式：每半年支付一次物业费，1月5日前支付1-6月份物业费；7月5日之前支付7-12月份的物业管理费。本合同委托管理期限为1年，自2015年1月1日-2015年12月31日。双方还对其他事项进行了约定。合同生效后，润之国际物业公司对机车新村新区范围内的物业提供了服务，但胡冬没有交纳该年度的物业服务费。2015年12月31日物业服务合同到期后，于2016年1月1日，机车新村业委会（甲方）与润之国际物业公司（乙方）签订了至2016年12月31日的《物业管理委托合同》，合同内容与第一份基本相同。合同生效后，润之国际物业公司对机车新村新区范围内的物业提供了服务，胡冬也未交纳该年度的物业服务费。2016年12月31日物业服务合同到期后，于2017年1月1日，机车新村业委会（甲方）与润之国际物业公司（乙方）签订了至2017年12月31日的《物业管理委托合同》，合同内容与第一份基本相同。合同生效后，润之国际物业公司对机车新村新区范围内的物业提供了服务，胡冬也未交纳该年度的物业服务费。2017年12月31日物业服务合同到期后，于2018年1月1日，机车新村业委会（甲方）与润之国际物业公司（乙方）签订了至2018年12月31日的《物业管理委托合同》，合同内容与第一份基本相同。合同生效后，润之国际物业公司对机车新村新区范围内的物业提供了服务，胡冬也未交纳该年度的物业服务费。原告提交济槐荫业会备第2017003号《济南市业主委员会成立（换届）备案通知书》，证明新成立的业主委员会提交的备案资料收悉，符合备案条件，准予备案。原告提交2018年年底，向济南市业主胡冬发出的《关于缴纳物业管理费的通知》，载明：润之国际物业公司将要对未缴纳的2015年、2016年、2017年、2018年物业费的业主，依法提起诉讼进行追缴，否则除支付物业费外，还应承担从2018年12月31日起按每天应交物业费的千分之三累计的违约金。但胡冬至今未交纳自2015年1月1日-2018年12月31日的物业管理费。另查明，原告计算的胡冬拖欠的物业费为：胡冬购买房屋建筑面积70.8平方米，胡冬共拖欠物业费48个月，按0.92元/月/平方米标准计算，合计3126.5元。本院认为，机车新村业委会作为济南机车新村新区范围内全体业主依法投票选出的业主委员会，是代表业主行使权利的业主委员会，有代表全体业主与其招标、投标选聘的物业服务公司签订物业服务合同的权利。《物业管理条例》第十五条第（二）项规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”因此，机车新村业委会与润之国际物业公司分别于2015年1月1日、2016年1月1日、2017年1月1日、2018年1月1日签订的《物业管理委托合同》，应是代表全体业主真实意思的表示，合法有效，全体业主应当共同遵守，并坚决执行。《物业管理条例》第七条第（五）项规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。胡冬作为小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用。物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄以物业管理企业提供的服务存在一般瑕疵为由拒交全部物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，胡冬未交纳自2015年1月1日起至2018年12月31日止期间的物业费（此期间其仍然接受着物业服务）事实清楚，证据确实充分。而小区其他多数业主均按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也不公平。因此，胡冬应向润之国际物业公司支付物业费。经计算胡冬实际拖欠润之国际物业公司2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费为：70.8平方米×48个月×0.92元/月/平方米=3126.5元，润之国际物业公司诉讼请求属实，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告胡冬于本判决生效之日起十日内支付原告山东润之国际物业管理有限公司物业服务费3126.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告胡冬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  丁 哲人民陪审员  张乐菊人民陪审员  李善勇二〇二〇年二月二十八日书 记 员  周明霞