云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终379号上诉人（一审原告）：刘琼芳，女，1950年9月16日生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：王兴念、王太熙，北京盈科（昆明）律师事务所律师。上诉人（一审被告）：昆明正基房地产有限公司，住所地云南省昆明市春城路**证券大厦主楼****。法定代表人：万多稳，董事长。委托诉讼代理人：周张悦、彭俊伟，云南海合律师事务所律师。上诉人刘琼芳、昆明正基房地产有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初8147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日受理此案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘琼芳不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：一审判决对于违约金的裁判适用法律错误，不符合现房销售的法律规定。适用三年的诉讼时效错误。综上，请求二审法院查清事实依法改判。昆明正基房地产有限公司答辩意见与其上诉意见一致。上诉人昆明正基房地产有限公司亦不服一审判决向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：未能办理产权证的原因在于政府行为，被上诉人至今仍未向上诉人提交授权委托书等办证资料是不能办证的直接原因，上诉人没有违约行为不应承担违约责任。办证系政府行政行为，上诉人没有办证义务。一审对诉讼时效的认定错误。综上，请求支持其上诉请求。刘琼芳答辩意见与其上诉意见一致。刘琼芳向一审法院提出诉讼请求:1、请求判令被告继续履行《商品房购销合同》，向产权登记部门报送办理昆明金水湾小区14幢第2单元第1层102号房产权登记手续所需的全部资料，并办理产权证；2、请求判令被告向原告支付以已付购房款210956元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算自2006年10月16日起至2019年4月16日止的违约金100000元；3、案件受理费等合理费用由被告承担。一审法院经审理确认的本案事实:2006年，原告刘琼仙、王自友（乙方）与被告昆明正基房地产有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》，双方作出如下约定：原告购买被告开发的位于昆明市五华区小康大道399号金水湾小区14幢第2单元第1层102号房屋，购房总价210956元；委托代办：甲方（被告）自接到乙方（原告）提供的完备资料后，及时上报产权登记机关审核验证办理产权登记，甲方90个工作日内产权证办理完毕。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款，并于2006年5月1日办理了接房手续，被告至今未上报产权登记机关登记所需材料，原告房屋产权证未能办理，王自友于2012年8月6日去世。另查明，云南冶金集团于2003年9月26日取得银河片区B-1-10号地块的国有土地使用权，净用地为178亩。2004年9月为支持昆烟技改项目，市委、市政府决定对片区的规划进行调整，将冶金集团在建项目的地块调给昆明卷烟厂，将原地块置换到银河大道东侧，置换后土地面积为171亩。土地置换后，在开发建设过程中，存在在项目东侧修建盘江西路占用11亩用地、项目南侧新规划道路需占用4亩用地、项目沿街违建商项目面积超建的情况，经云南冶金集团与市政府各部门多次协调，现涉案“金水湾”小区已经具备办理不动产权证书的条件。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告刘琼仙、王自友与被告昆明正基房地产有限公司签订的《商品房购销合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告按照合同的约定向被告交付购房款，被告按照合同约定履行合同义务，构成违约，应承担相应的违约责任。王自友于2012年8月6日已去世，原告刘琼芳单独作为本案诉讼主体。庭审中，被告辩称涉案房屋未办理房屋产权证的原因系政府行政行为及原告未能提交完备的办证资料所致，其不应承担逾期办证的违约责任。一审法院认为，对于被告关于产权证不能办理系政府原因所致的主张，根据已查明的案件事实，涉案房屋在建设过程中确实存在政府要求置换在建土地的情况，置换土地后需要重新办理相关行政审批手续，并且置换后的土地面积减小，政府也因修建道路征用了部分土地，上述情形不然影响被告开发建设土地及办理相应审批手续，进而影响涉案房屋权属证书的办理，并且上述情形的产生不可归责于被告一方，但在开发过程中发生的违建商铺情形系被告自身违规行为所致，由此产生的后果应由被告自行承担。对于被告关于原告至今未向其提交办理房屋权属登记的《授权委托书》等手续，故不能办理房产证的责任在原告一方的抗辩，一审法院认为，原告在2006年5月1日以前已经将办理权属证书所需的契税、工本费、配套费交付给了被告，表明其愿意由被告代为向产权登记机关申办房屋权属证书，且被告未提交证明本案存在其在合同约定的办证期限内曾催告原告签署办证授权委托书等手续而原告拒绝的情形，故对于被告的该抗辩理由一审法院不予支持，对于原告的请求继续履行双方签订的《商品房购销合同》，并要求被告向产权登记部门报送办理昆明金水湾小区14幢第2单元第1层102号房屋房产权登记手续所需的全部资料，并办理产权证的诉讼请求，一审法院予以支持。关于逾期办证违约金的计算标准，原告主张以已付购房款为基数，按照中国人民银行计收逾期贷款利率标准进行计算，一审法院认为，如前所述，涉案房屋产权证至今未能办理系多种因素导致，且部分因素不可归责于被告一方，一审法院在综合考虑原告的实际损失、合同履行情况、被告的过错程度以及原告应得到的预期利益的基础上，根据公平和诚实信用的原则，判决被告向原告支付已已付购房款为本金，按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。其次，对于诉讼时效，被告要求原告办理房屋产权证的请求权系物权请求权，不适用诉讼时效的规定，但被告要求原告承担逾期办证违约金的请求权系债权请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”之规定，应适用三年的诉讼时效。具体到本案中，因违约金系以日为单位累计计算，属于继续性债权，故应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告于2019年4月29日起诉，则被告应当向原告支付以210956元为本金，自2016年4月29日起至其履行完毕协助办证义务之日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。另，根据查明的案件事实，涉案房屋已经具备办理房产证的条件，故被告应当在本判决生效之日起三十日内履行协助原告办理不动产权证的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：一、被告昆明正基房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内向产权登记部门报送办理昆明金水湾小区12幢第3单元第5层501号房产登记手续所需的全部资料，并办理产权证；二、被告昆明正基房地产有限公司向原告刘琼芳支付已210956元为本金，自2016年4月29日起至其向产权登记部门报送符合办证要求的全部资料之日止按每日0.5‰的利率标准计算的违约金；三、驳回原告刘琼芳其余诉讼请求。二审中，昆明正基房地产有限公司提交以下证据：第一组、《关于“金水湾”小区住宅部分商品房买卖合同网签备案相关事宜的通知》、《关于“金水湾”小区住宅部分网签备案相关事宜的补充通知》，欲证实：昆明正基房地产有限公司按照合同约定及法律、政策规定积极履行证照办理的相关义务，在2019年向刘琼芳发出《关于“金水湾”小区住宅部分商品房买卖合同网签备案相关事宜的通知》、《关于“金水湾”小区住宅部分网签备案相关事宜的补充通知》，多次通知了包括刘琼芳在内的全体购房者按合同约定及政策要求提交《授权委托书》等办证资料。第二组、《不动产权证》，欲证实：首批交齐办证手续，提交完《授权委托书》的住户，已经陆续拿到了“金水湾”小区的产权证，刘琼芳一直不向昆明正基房地产有限公司提供办证手续是刘琼芳的产权证至今不能办理的直接原因。本院经审查认为，昆明正基房地产有限公司提交的两份《通知》均形成于2019年，不能证实其在此时间以前就已经多次通知刘琼芳要求其提交办证资料的事实，本院不予采信；昆明正基房地产有限公司提交的《不动产权证》仅能证实部分“金水湾”小区住户取得了不动产权证，不能证实昆明正基房地产有限公司所欲证明的内容，本院不予采信。双方对一审确认的案件事实均无异议，故本院对一审确认的事实依法予以认定。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：本案的违约责任应当如何认定？本院认为：本案中，首先，对于涉案房屋权属证书逾期办理的违约责任认定的问题，昆明正基房地产有限公司主张系政府原因及刘琼芳未提交办证资料导致，认为其不应承担逾期办证的违约责任，对此，对于昆明正基房地产有限公司关于房屋权属证书不能办理系政府原因所致的上诉主张，根据查明的案件事实，涉案房屋在建设过程中确实存在政府要求置换在建土地的情况，置换土地后需重新办理相关行政审批手续，并且置换后的土地面积减小，政府也因修建道路征用了部分土地，上述情形必然影响昆明正基房地产有限公司开发建设土地及办理相应审批手续，进而影响涉案房屋权属证书的办理，并且上述情形的产生不可归责于昆明正基房地产有限公司一方；但在开发过程中发生的违建商铺情形系昆明正基房地产有限公司自身违规行为所致，由此产生的后果应由昆明正基房地产有限公司自行承担。对于昆明正基房地产有限公司关于刘琼芳至今未向其提交办理房屋权属登记的《授权委托书》，故不能办理权属证书的责任在刘琼芳一方的上诉主张，本院认为，刘琼芳在2003年已经将办理权属证书所需的契税、工本费、配套费交付给昆明正基房地产有限公司，表明其愿意由昆明正基房地产有限公司代为向产权登记机关申办房屋权属证书。昆明正基房地产有限公司作为从事房地产开发的企业，对于办理房屋权属证书所需材料的内容应当是清楚知晓的，而刘琼芳作为购房人对此情况的知悉程度远远低于昆明正基房地产有限公司，客观上也不应要求刘琼芳对办理房屋权属证书所需材料内容的知悉程度与专业的房地产开发商一致，在此情况下，昆明正基房地产有限公司所承担的合同约定的协助办证义务应当包括在合同约定的办证期限内告知刘琼芳应提交的办证资料，并将其收取的资料移送办理房屋权属证书的行政机关，故在昆明正基房地产有限公司未能提交证据证实本案存在其在合同约定的办证期限内曾经催告刘琼芳签署办证授权委托书而刘琼芳予以拒绝的情形的情况下，昆明正基房地产有限公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。综上，根据现有证据并不能证实涉案房屋权属证书至今无法办理全部系不可归责于昆明正基房地产有限公司的因素导致，昆明正基房地产有限公司关于其不应承担逾期办证违约责任的上诉主张不成立，本院不予支持。其次，对于逾期办证违约金的认定问题，一审判决在综合考虑原告的实际损失、合同履行情况、被告的过错程度以及原告应得到的预期利益的基础上，根据公平和诚实信用的原则，认定以已付购房款为本金，按每日0.05‰的利率标准计算的违约金并无不当，本院依法予以确认。至于诉讼时效的问题，一审认定正确，且论述理由充分详尽，本院在此不再赘述依法予以确认。综上，两上诉人的上诉主张均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人刘琼芳承担1150元（其已预交2300元，应退还1150元），由上诉人昆明正基房地产有限公司承担1150元（其已预交2300元，应退还1150元）。本判决为终审判决。审判长  王思予审判员  刘昕光审判员  白 昱二〇二〇年二月二十一日书记员  杨雅婷