陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕08民终30号上诉人（原审被告）：陕西达昌房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区，现住所地陕西省榆林市榆阳区。法定代表人：陈强，系该公司经理。委托诉讼代理人：张庆民，系陕西东源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘娟娟，女，1986年10月19日出生，汉族，住定边县。上诉人陕西达昌房地产开发有限公司（以下简称达昌公司）因与被上诉人刘娟娟房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省定边县人民法院（2019）陕0825民初4726号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人达昌公司上诉请求：撤销原审判决第二、三项，改判上诉人不承担逾期交房违约金和逾期办理产权登记违约金，由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：逾期交房是因广大业主未按照上诉人与定边县森豪威油田钻井运输工程公司签订的《住房团购协议书》和广大业主签订的《认购协议》约定按期交纳购房款导致上诉人工程无法顺利进行，业主违约在先，上诉人不应承担违约责任。因国家法律调整原因，从出台到具体实施的过程导致上诉人在相应期限内无法提交相关材料进行登记，属于行政不可抗力。涉诉案件相关联案件较多，按照涉诉合同条款判决，会对上诉人权益造成巨大损害。刘娟娟起诉请求：1.请求人民法院依法确认刘娟娟、达昌公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.判决达昌公司支付逾期交付房屋产生的违约金12457.26元（531天×23.46元/天）；3.判令达昌公司给刘娟娟支付未按照约定期限办理房屋所有权证的违约金1173元；4.判令达昌公司给刘娟娟支付变更规划和设计的违约金（按照银行活期存款利息给刘娟娟支付利息）并消除进户门不能同时开启的安全隐患；5.请求依法判令达昌公司退还房屋补交款7038元，并承担收款之日起至退款日按照银行活期存款利息给刘娟娟支付利息；6.本案的诉讼费用由达昌公司承担。一审法院查明：2015年5月2日，刘娟娟与达昌公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同备案编号：20143523，双方约定，刘娟娟购买达昌公司开发的位于定边县西环路南段尚城小区1号楼1单元1404室房屋一套，房屋预测建筑面积为85平方米，每平方米价款为2760元，共计234600元。合同中约定达昌公司应当在2016年10月30日前向刘娟娟交付房屋，如果逾期超过90日后，刘娟娟有权解除合同，如果刘娟娟选择继续履行合同，达昌公司按日计算向刘娟娟支付房屋价款万分之一的违约金，同时约定，如买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人应按已付房价款0.5％向买受人支付违约金。刘娟娟在签订合同之前已向达昌公司缴纳购房诚意金50000元，2015年5月2日，向达昌公司交纳购房款84600元，于2015年11月18日在中国银行定边县支行办理按揭贷款100000元用于交纳其余购房款。达昌公司未在约定交付房屋时间内向刘娟娟交付房屋，直至2018年4月14日达昌公司向刘娟娟交付了所购房屋，同日达昌公司以所建房屋面积比预测面积大为由，又向刘娟娟收取房款7038元，故刘娟娟所购房款总价款实为241638元。由于涉案房屋于2018年4月14日实际交付，刘娟娟认为达昌公司构成违约，提起诉讼，要求达昌公司承担违约责任。一审法院认为，刘娟娟、达昌公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。本案刘娟娟按照合同约定履行了付款义务，而达昌公司未按照约定按时履行交付房屋的义务，违反了诚实信用原则，其行为已构成违约，应按双方约定承担违约责任。根据双方违约责任的约定，达昌公司应向刘娟娟承担房屋总价款每日万分之一的违约金，该约定符合法律规定，因此，刘娟娟诉请达昌公司按照每日房屋总价款万分之一支付违约金，予以支持。根据合同约定，该房屋的全部房款234600元，虽刘娟娟之后又补交了7038元，但该补交款是在达昌公司向刘娟娟交付房屋后所交，故对刘娟娟的损失应该按照234600元确定。按照合同约定，每日的违约金为23.46元。从2016年10月31日计算至刘娟娟接房之日2018年4月14日止，共计530日，达昌公司应承担违约金23.46元/天×530日=12433.8元。对于逾期办理产权登记，应当按照双方约定按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，故达昌公司应向刘娟娟承担因逾期办理房屋所有权证的违约金234600×0.5％＝1173元。对于刘娟娟主张要求达昌公司返还多缴纳的房款，因刘娟娟所购房屋还未在房屋产权登记部门进行不动产登记，还未最终确定刘娟娟房屋的面积，故刘娟娟可在办理不动产登记后，对该项诉讼请求另案主张，本案中不作处理。对于刘娟娟诉请消除进户门不能同时开启的安全隐患，刘娟娟仅提供照片一张，无法确定相关的安全隐患，故对该项诉讼请求，不予支持。关于刘娟娟请求达昌公司向刘娟娟支付变更规划和设计的违约金，但未提供相关证据佐证达昌公司变更规划和设计，对该项诉请不予支持。达昌公司辩称，达昌公司开发建设的尚城小区是团购房，由于绝大多数业主未按时交纳首付款，导致达昌公司资金链断裂，不能正常交房，该抗辩意见不能成立，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘娟娟、陕西达昌房地产开发有限公司于2015年5月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。二、由陕西达昌房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向刘娟娟支付逾期交房违约金12433.8元。三、陕西达昌房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内向刘娟娟支付逾期办理产权登记违约金1173元。四、驳回刘娟娟的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208元，由刘娟娟负担68元，陕西达昌房地产开发有限公司负担140元。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，故对一审判决认定事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》后，被上诉人依约履行了支付购房款的合同义务，上诉人未予按照合同约定交付房屋及办理房屋所有权证构成违约，应予按照合同约定支付相应的违约金，且约定的违约金计算方法在考虑以实际利益损失为基础，兼顾合同履行情况，计算被上诉人损失时，亦在被上诉人损失范围之内，上诉人亦未主张约定的违约金过高，因此，原审判决支持被上诉人诉请既符合法律规定，亦符合合同约定，应予维持。上诉人认为因涉案房屋小区业主未按期履行支付房屋价款义务原因导致上诉人不能顺利完成建设及未能如期交房、办证，并以此拒付违约金的理由，因上诉人自认被上诉人在支付房款过程中并无违约情形，其他业主付款情况属于上诉人自身经营风险，应由其自行承担，该上诉理由不能成立。上诉人认为上诉人与案外人定边县森豪威油田钻井运输工程公司签订的《住房团购协议书》对被上诉人具有约束力，团购中的大部分业主未按照《住房团购协议书》中约定的付款方式付款，构成违约，被上诉人作为业主应为团购协议的上诉人合同相对人，不能向上诉人主张违约责任，根据合同相对性原则及即使被上诉人虽原以《住房团购协议书》取得购房资格，但在签订《商品房买卖合同（预售）》后，应当以该合同作为最终确定权利义务履行的依据，故上诉人该上诉理由亦不能成立。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果处理适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由上诉人陕西达昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐晓炯审判员  白成钰审判员  吴凤凤二〇二〇年二月二十八日书记员  白婷婷