天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初37165号原告：李增强，男，1979年9月6日出生，汉族，天津市滨海新区公安局交通管理分局港北大队民警，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：曹传帅，河北衡泰（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田增清，河北衡泰（天津）律师事务所律师。被告：张义军，男，1957年3月3日出生，汉族，中国银行退休职工，户籍地天津市滨海新区，现住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王春华，天津安拓律师事务所律师。被告：天津市永乐汇房地产经纪有限公司，住所地天津市滨海新区融科心贻湾8-1-101号，实际经营地天津滨海高新区塘沽海洋科技园宝山道1798-1号，统一社会信用代码91120116690687355A。法定代表人：李国江，男，1982年10月7日出生，汉族，天津市永乐汇房地产经纪有限公司总经理，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘川，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳会，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。原告李增强与被告张义军、天津市永乐汇房地产经纪有限公司（以下简称“永乐汇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序审理于2019年12月27日公开开庭进行审理。原告李增强及其委托诉讼代理人曹传帅，被告张义军的委托诉讼代理人王春华，被告天津市永乐汇房地产经纪有限公司的法定代表人李国江、委托诉讼代理人刘川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李增强向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令被告张义军支付原告违约金413000元；3、判令被告张义军、永乐汇公司连带承担违约责任向原告返还定金100000元；4、判令被告永乐汇公司向原告返还中介费用（中介费41300元、办件费1400元、评估费16500元）合计59200元；5、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年8月26日，原告与被告张义军在被告永乐汇公司居间介绍下签订《房屋买卖居间合同》，合同约定原告（买方）购买被告张义军（卖方）所有的天津市滨海新区房屋，购房价款4130000元。签约当天，双方约定买方预付定金100000元，并于2018年9月20日前缴存首付款，剩余款项为按揭贷款（按银行实际放款日）。根据本买卖合同条款约定，卖方于收到买方贷款款项（即2230000元）后3个工作日内，将该房屋交付买方，交付标志为卖方将该房屋的钥匙交付买方，并对物业管理费、水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算确认无欠费。签约当日，永乐汇公司工作人员再三保证该房屋违建“小院”部分已经拆除，可以过户交易，故三方约定“买卖双方经协商假如房屋涉及拆违建部分露台情况下，双方无条件认可配合；在打协议当日，因为违建无法进行下一步，双方解除合同，卖方定金不予退还，买方找中介负责退还定金100000元及中介费用59200元（中介公司收费41300元、办件费1400元、评估费16500元）”。根据合同约定，如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则卖方须返还定金予买方，并且卖方应向买方支付该房屋实际成交价的10%作为违约金。合同签订后，三方依约到不动产登记中心办理签约手续，被告知该房屋已列入限制转让范围无法办理转让手续。且卖方附加条件要把首付款全部交给他之后才予以协助拆除违建。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效。被告张义军明知其名下房屋被列入限制转让范围，且未做到无条件配合拆除违建，已构成违约。永乐汇公司因违建问题无法履行中介义务构成违约。经原告多次与被告协调未果，故依据相关规定向法院提起诉讼。被告张义军辩称，不同意原告的诉讼请求，被告要求原告继续履行合同。房屋买卖合同是三方当事人在平等自愿的基础上签订，当时在原告要购买该房屋时，被告基于考虑原告的经济条件，从4500000元降价至4130000元。现在房价下跌给被告造成了经济损失，损失是因有违建要拆原告不想购买造成的，对于被告的损失，原告应承担赔偿责任，如原告不能赔偿，被告要求必须履行合同。针对房屋存在违建的问题，被告已经告知原告及中介机构，原告也到现场看了房屋，被告没有隐瞒违建的事实，在合同履行期间也积极配合原告及中介机构，被告不存在违约情形，也不存在支付原告违约金的问题。被告同意拆除违建，并多次因违建问题与原告及中介机构协商，这些在原告二审期间提供的录音也足以能证明双方正在协商过程中。因违建问题导致无法过户时，被告曾同意原告先支付部分房款进驻该房屋，待能过户时再办理相关手续，这足以证明被告是在积极履行合同。原告要求被告及中介机构承担返还定金的责任无法律依据，因违建问题是原告看到要拆除违建故不想购买，原告存在违约，故其无权要求返还定金。且三方合同明确约定因违建无法继续交易时，双方解除合同，被告定金不予退还，原告找中介机构负责退定金及中介费用。合同第四条约定原告应于2018年9月20日前将首付提交给资金监管中心，但因原告违反合同约定未能交首付导致合同无法履行。且在合同履行期间，原告在没有解除原房屋买卖合同时又购买了其他房屋，因要拆违建原告不想履行合同故购买了其他房屋，其违约行为很明显。综上，如双方不能调解，被告保留对原告反诉或另诉的权利。被告永乐汇公司辩称，同意随时向原告退还办件费1400元和评估费16500元，不同意原告对被告永乐汇公司的其他诉讼请求。原告的诉请自相矛盾，违约责任和定金是两种不同性质的款项，被告永乐汇公司并没有收取定金100000元，自不承担退还责任。被告永乐汇公司已经履行了居间服务合同约定的各项义务，并非被告原因导致房屋买卖交易未能完成，被告不存在违约行为，被告在该交易中收取居间服务费40000余元，原告对被告的诉请显然超出被告基于合同获得的利益。交易未完成是因为被告张义军违约造成，被告认为张义军存在严重违约，现该房屋买卖合同已不具备继续履行条件。被告作为居间方，主要义务是提供居间服务，房屋存在违建且未在网签之前消除过户限制不是被告能够控制的，被告张义军甚至都没有做过拆除违建、使房屋具备过户条件的尝试和努力，并且在原审中当庭表示拒绝拆除。被告张义军未向被告如实披露因房屋存在违建而被限制过户的情形，属于张义军故意隐瞒，并非被告可以预见和控制。被告张义军在交易过程中只表示房屋存在违建，但未说明因为违建房屋已经被不动产登记部门限制交易，张义军违背了合同义务和诚实信用原则，不应当由被告承担违约责任。根据被告调取的不动产信息登记簿查询证明显示，该房屋并无不能交易的情形，也就是说这种限制交易作为居间方通过登记机关的查询是无法得知的，故被告不存在过错。合同约定的原告找中介负责退还定金100000元，本意是首先由卖方退还，如卖方不退还，被告协助买方找卖方追索，而非被告负责退还，被告认为该定金系由张义军收取，张义军在履行合同过程中存在严重违约，应将收取的定金100000元返还原告。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院经审查依法予以确认并在卷佐证。依据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张义军系天津市滨海新区房屋的所有权人，该房屋的不动产登记簿查询证明显示该房屋为张义军单独所有，建筑面积301.08平方米，无抵押权及查封登记等信息。2018年8月26日，原告（作为买方）与被告张义军（作为卖方）及被告永乐汇公司（作为居间方）共同签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告张义军名下塘沽美韵家园2-5号房屋，成交价格为4130000元。约定卖方需向居间方交纳服务费41300元，买方需向居间方交纳服务费41300元，买方需向居间方交纳过户服务费800元，如采用银行贷款方式购买房屋买方需向居间方交纳代办贷款服务费600元。约定买方于2018年8月26日交付给卖方100000元作为定金，并作为第一部分房款。第二部分房款4030000元，买方须于2018年9月20日前将首付款筹齐按资金监管机构代收代付手续的规定存入该机构，卖方同时将已收的定金一同存入该机构办理代收代付手续。合同违约责任处约定：如买方未能履行本合同条款以致合同不能顺利完成，买方应向卖方支付房屋知己成交价的10%作为违约金；如卖方未能履行本合同条款以致合同不能顺利完成，则卖方需返还定金予买方，并且卖方应向买方支付该房屋实际成交价的10%作为违约金（以上内容均为打印）。三方共同在合同末尾备注处通过手写方式特别约定以下事项：1、卖方承诺该房屋无任何债权债务纠纷问题及附属设施欠费；2、买卖双方经协商认可如该房屋涉及拆违建部分露台的情况下，买卖双方无条件认可配合；3、卖方收到全款的金额以评估值为准，剩余部分买方须打协议当天作为差额房款交于卖方；4、在打协议当日因为违建无法进行下一步，双方解除合同，卖方定金不予退还，买方找中介负责退还100000元定金及中介费用。5、买卖双方（除违建原因）卖方不卖或买方不买的话，中介费用不予退还。合同签订后，原告向被告张义军支付定金100000元，张义军出具定金收条，内容为：今收到李增强交来美韵家园2-5房屋定金100000元整，如若中途李增强不买了，定金不退。被告永乐汇公司收取原告中介信息服务费41300元，办件费1400元，永乐汇公司人员郭玲收取李增强评估费16500元。原告提交的中国建设银行个人活期账户交易明细载明2018年8月27日时原告名下银行账户余额为1930000余元。原告提交的《限制房地产转让告知函》载明，天津市滨海新区人民政府新北街道办事处（以下简称“新北街办事处”）于2018年5月25日认定案涉房屋附有违法建筑并作出告知函，请求天津市滨海新区不动产登记第一中心（以下简称“不动产登记中心”）限制该房地产转让并于同日送达不动产登记中心。后三方在房屋交易过程中，因房屋存在违建问题未能解决，不动产登记部门不予办理网签过户手续，故各方未能在合同约定的2018年9月20日前办理网签手续，且至今无法办理后续买卖手续。现原告要求解除合同并要求二被告承担违约责任，被告张义军认为其不存在违约行为并主张继续履行合同，被告永乐汇公司认为系因张义军的违约行为导致合同无法继续履行故不应由其承担违约责任，各方经协商未果，故成诉。另，针对案涉房屋买卖合同纠纷，原告曾于2018年10月10日向本院提起诉讼，本院受理后依法适用简易程序审理后于2018年12月18日作出（2018）津0116民初31994号民事判决书，判决“一、解除原告李增强与被告张义军、天津市永乐汇房地产经纪有限公司签订的关于美韵家园2-5号房屋的《房屋买卖居间合同》；二、被告张义军于本判决生效之日起十日内给付原告李增强违约金60000元；三、被告天津市永乐汇房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李增强定金100000元、中介费41300元、办件费1400元、评估费16500元；四、驳回原告李增强的其余诉讼请求”。原、被告均不服判决提出上诉，天津市第二中级人民法院于2019年6月28日作出（2019）津02民终3532号民事裁定书，裁定撤销原判、发回重审。本院于2019年10月18日重新受理后，依法适用普通程序进行审理，后因原告经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，该案依法按撤诉处理。后原告又提起本案诉讼。本院认为，各方共同签订的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，各方均应当遵循诚实信用原则，全面履行各自的合同义务。针对原告主张的解除合同问题，本院认为鉴于各方对于房屋存在违法建筑且可能因此无法过户的事实有一定的合理预期，因此三方通过手写的形式对因违法建筑无法交易的违约责任作出特别约定，结合各方庭审中的确认和日常交易习惯，该手写约定的内容如与打印部分不一致时应以手写部分约定为准。该手写协议明确约定“在打协议当日因为违建无法进行下一步，双方解除合同”，因此原告现依据该约定要求解除合同，符合合同约定，应予支持。针对原告要求二被告承担违约责任的各项诉讼请求，本院认为通过本案查明的事实可以体现案涉房屋买卖合同是由于交易房屋存在违法建筑被不动产登记中心限制交易导致无法继续履行，虽然该行政限制并非各方当事人作出，但并不属于法定或约定的完全免责事由。实际上在该次交易过程中，为了实现最终的交易目的，被告张义军作为卖方有义务负责拆除或者整改从而使得房屋具备交易要求，但被告张义军并未积极履行该项合同义务，故应当认定其存在一定的违约行为，并应当承担与其违约行为相适应的违约责任。被告永乐汇公司作为房屋中介机构和本次房屋交易的居间方，相较于原告与被告张义军而言，对于房产信息的掌握以及房屋买卖流程的认知更具专业性，对于约定的内容和后果也更具有预见性，故其应当遵守合同约定并按照合同约定承担相应的民事责任。故对于各方的民事责任，本院认为应以双方特别约定的内容“买方找中介负责退还100000元定金及中介费用；5、买卖双方（除违建原因）卖方不卖或买方不买的话，中介费用不予退还”为基础，并结合公平原则和本案实际情况综合予以确定。关于原告要求被告张义军支付违约金的请求，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定被告张义军向原告赔偿违约金40000元。关于原告要求二被告连带返还定金100000元及要求被告永乐汇公司退还中介费用的请求，本院认为针对被告永乐汇公司的退款责任，合同中已经明确约定，被告永乐汇公司应当按照合同约定向原告退还定金100000元及中介费用。原告主张由被告张义军承担连带责任，缺乏合同依据。对于被告永乐汇公司向原告收取的办件费、代收评估费，被告永乐汇公司均同意随时退还，本院予以照准。综上所述，关于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告提出的其他诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李增强与被告张义军、天津市永乐汇房地产经纪有限公司于2018年8月26日针对天津市滨海新区房屋签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告张义军于本判决生效之日起十日内给付原告李增强违约金40000元；三、被告天津市永乐汇房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李增强定金100000元、中介费41300元、办件费1400元、评估费16500元；四、驳回原告李增强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4761元，由原告负担2619元（已交纳），由被告张义军负担400元，由被告天津市永乐汇房地产经纪有限公司负担1742元（原告已交纳，二被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。上诉人应向人民法院交纳上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  高铭延二〇二〇年二月十二日书记员  陈 荔附：法律释明《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。