广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3784号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈英杰，男，1965年10月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************。上诉人（原审原告、反诉被告）：黄仙梅，女，1979年6月5日出生，汉族，住广东省佛冈县*************。上列上诉人的共同委托诉讼代理人：邵清龙，广东广和（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：佛冈凤凰山庄有限公司，住所地：广东省。法定代表人：姚x达，该公司总经理。委托诉讼代理人：张睿，该公司员工。委托诉讼代理人：万祥，该公司员工。被上诉人（原审被告）：佛冈仕豪国鑫置业有限公司，住所地：广东省。法定代表人：桂x秀，该公司董事长。破产管理人：广东宸韬律师事务所。委托诉讼代理人：罗君，系广东宸韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐可明，系广东宸韬律师事务所律师。上诉人陈英杰、黄仙梅与上诉人佛冈凤凰山庄有限公司（以下简称凤凰山庄公司）、被上诉人佛冈仕豪国鑫置业有限公司（以下简称仕豪国鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市佛冈县人民法院（2018）粤1821民初300号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈英杰、黄仙梅上诉请求：一、依法撤销广东省佛冈县人民法院作出的（2018）粤1821民初300号民事判决；二、依法改判认定涉案合同《龙泉半岛项目合作开发协议》之性质为房屋买卖合同而非预约购房合同；三、判决仕豪国鑫公司、凤凰山庄公司向陈英杰、黄仙梅返还房屋预付款共计人民币2316768元以及相应利息（利息以2316768元为基数，从2013年6月2日起按照中国人民银行同期间类贷款利率计算至付清款项之日止）；四、判决仕豪国鑫公司、凤凰山庄公司向陈英杰、黄仙梅赔偿损失6954x.62元（{损失以现房屋价格（20000元）-当时预售房屋价格（10478.96元）}×房屋面积3xx.2㎡×2＝69x67.62元）；五、判决仕豪国鑫公司、凤凰山庄公司向陈英杰、黄仙梅承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任即2316768元。六、本案诉讼费由仕豪国鑫公司、凤凰山庄公司承担。事实与理由：本案存在两项争议焦点：一是，涉案合同《龙泉半岛项目合作开发协议》到底是预约购房合同还是房屋买卖合同；二是，仕豪国鑫公司、凤凰山庄公司是否存在违约行为。陈英杰、黄仙梅认为，认定涉案合同属于房屋买卖合同有充分的法律依据及事实依据，但原审法院认定涉案合同为预约购房合同，明显属于事实认定错误、法律适用错误；仕豪国鑫公司、凤凰山庄公司未按双方签订的协议之约定履行交房义务，当然属于违约行为，原审法院认为仕豪国鑫公司、凤凰山庄公司不存在违约行为，明显属于事实认定错误、法律适用错误。理由如下：一、无论从法律规定还是从涉案合同内容及双方签订涉案合同之目的来看，涉案合同在性质上都属于房屋买卖合同。首先，自2005年8月1日起施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第xx条明确规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”具体到本案中，双方在涉案合同中就明确约定，陈英杰、黄仙梅只要按照协议约定缴纳合作资金给被上诉人即可，陈英杰、黄仙梅只提供资金参与项目开发，陈英杰、黄仙梅享有的权利即为在项目正式开盘时以双方约定的价格购买30号、31号房屋。陈英杰、黄仙梅认为，该情形当然符合上述法律规定，涉案合同之性质依法应认定为房屋买卖合同。其次，原审中陈英杰、黄仙梅提交的收据、银行流水清单以及龙泉半岛内部认购意向书等证据均能充分证明陈英杰、黄仙梅与仕豪国鑫公司、凤凰山庄公司合作的目的其实就是为了买房，涉案合同之性质当然属于房屋买卖合同。最后，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条之规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备商品房买卖合同的主要内容且出卖人已经按照约定收受购房款的，协议应当认定为商品房买卖合同。因此，即便认为涉案合同具有预购买房的性质，但由于涉案合同已经具备了商品房买卖合同的主要内容且被上诉人已经实际收到陈英杰、黄仙梅按约定交付的款项[原审法院对陈英杰、黄仙梅交付款项这一事实已经予以认定，详见（2018）粤1821民初300号民事判决书xx页]，因此涉案合同也应该认定为房屋买卖合同，而非预购合同。原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条认定涉案合同为预约购房合同，明显属于事实认定错误、法律适用错误。二、由于涉案合同属于房屋买卖合同，仕豪国鑫公司、凤凰山庄公司未按约定向陈英杰、黄仙梅履行交房义务，当然属于违约行为。如上所述，在涉案合同中双方已经明确约定，在项目正式开盘时陈英杰、黄仙梅可以双方约定的价格购买到号30、31号房屋，这对于陈英杰、黄仙梅而言是权利，于被上诉人而言却是义务。陈英杰、黄仙梅认为，取得房屋预售许可证及按时向陈英杰、黄仙梅交付约定的30号、31号房屋是仕豪国鑫公司、凤凰山庄公司的职责义务，至于仕豪国鑫公司、凤凰山庄公司未能取得预售许可证这一情形，与陈英杰、黄仙梅无关；而且这也不属于不可控因素，仕豪国鑫公司、凤凰山庄公司不能以此免除己方违约责任。综上所述，陈英杰、黄仙梅与仕豪国鑫公司、凤凰山庄公司签订的《龙泉半岛项目合作开发协议》无论从事实层面还是法律层面而言，均为房屋买卖合同，仕豪国鑫公司、凤凰山庄公司未按双方签订的协议之约定向陈英杰、黄仙梅履行交房义务，属于违约行为。但原审法院错误认定涉案合同之性质，且认为仕豪国鑫公司、凤凰山庄公司不存在违约行为，显属事实认定错误、法律适用错误。请二审法院撤销原审判决，支持陈英杰、黄仙梅的上诉请求。凤凰山庄公司答辩称，一、案涉协议的性质为预约合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的提供资金当事人不承担风险只分配固定数量房屋的合作开发房地产协议是房屋买卖合同的前提是该合作开发协议的提供资金当事人以合作开发之名行变相买房之实，这时需要法院穿透现象看本质，但本案除协议名称叫合作协议外其他所有的协议内容都是关于直接买卖房屋的，没有任何合作开发的具体约定，甚至还直接约定了在一定条件成就时再签订正式的商品房买卖合同，因此，案涉协议双方对案涉合同是预约买房合同的认识是没有异议的，本案不适用关于合作开发房地产协议的司法解释。根据《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：……（二）商品房基本状况；……（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；……”案涉协议并未对前述内容作详细约定，不具备商品房买卖合同的主要内容，因此不属于商品房买卖合同。二、案涉协议未约定凤凰山庄公司交付房屋的义务，凤凰山庄公司已履行协议约定的义务，不存在违约行为如上所述，案涉协议并非商品房买卖合同，而是预约合同。根据协议约定，陈英杰、黄仙梅的义务是向凤凰山庄公司支付案涉协议款项，凤凰山庄公司的义务是为二人保留房源，并在开盘时签订商品房买卖合同。凤凰山庄公司已履行协议义务，一直保留案涉房屋房源，未与他人就案涉房屋签订预约购房协议。协议并未约定凤凰山庄公司的交付房屋义务，同样的，协议也只是约定陈英杰、黄仙梅支付案涉款项，但该款项也并非案涉房屋的全额购房款，陈英杰、黄仙梅在未足额支付购房款的情形下要求凤凰山庄公司先履行交房义务显然是违背常情常理，也不符合公平公正原则。三、凤凰山庄公司尚未取得案涉房屋的预售许可证，无法出售、交付房屋，案涉协议履行不能，陈英杰、黄仙梅未向凤凰山庄公司支付协议款项，已构成违约，凤凰山庄公司有权依据协议收回房源，并要求支付违约金。由于凤凰山庄公司资金不足，案涉房屋无法竣工，导致无法达到申领商品房预售许可证的条件，因此凤凰山庄公司未获得案涉房屋的预售许可证，无法出售案涉房屋，案涉协议已履行不能。综上所述，案涉协议为预约合同，交房不是凤凰山庄公司的义务，凤凰山庄公司已履行协议义务，不存在违约行为。案涉房屋不具有预售许可证，案涉协议履行不能。因此，陈英杰、黄仙梅的上诉请求和理由没有事实、法律依据，请贵院依法驳回陈英杰、黄仙梅的上诉请求并支持凤凰山庄公司的上诉请求。凤凰山庄公司上诉请求：1、请求撤销广东省佛冈县人民法院作出的（2018）粤1821民初300号民事判决书第二项判决，即撤销判令凤凰山庄公司向陈英杰、黄仙梅返还房屋预付款2316768元以及利息（从2018年2月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款项之日止）；2、依法改判陈英杰、黄仙梅向凤凰山庄公司支付违约金10万元；3、依法改判诉讼费用的承担比例。一、凤凰山庄公司与仕豪国鑫公司是互为独立的法人，不存在人格混同，仕豪国鑫公司收取款项的行为与凤凰山庄公司无关，凤凰山庄公司并未实际收到案涉款项。《公司法》第二条第一款、第十四条第二条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”“公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。”虽然仕豪国鑫公司在案涉协议签订时是凤凰山庄公司的全资股东，但不代表两公司之间的行为就可以混为一谈。凤凰山庄公司与仕豪国鑫公司均为具有法人资格的公司，因此两公司之间的行为互不相关，独立承担民事责任。只有当两公司之间发生人格混同，凤凰山庄公司才应当对仕豪国鑫公司的债务承担连带责任。仕豪国鑫公司的收款行为能否视同为凤凰山庄公司收款，应考察凤凰山庄公司与被上诉人二是否存在人格混同。根据最高人民法院于2013年公布的指导案例15号，当关联公司之间表征人格因素（人员、业务、财务等）高度混同，导致各自财产无法区分，丧失独立人格的，构成人格混同。指导案例15号的裁判理由明确写道：“公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保证，公司的独立人格也突出地表现在财产的独立上。当关联公司的财产无法区分，丧失独立人格时，就丧失了独立承担责任的基础。”说明财务独立、不混同是认定一个公司人格独立的着重点，也是决定关联公司之间是否对债务承担连带责任的关键点。财务混同是指公司财务核算缺乏独立性，如使用共同账户、账户中资金及支配无法证明已作区分。凤凰山庄公司不属于一人有限责任公司，无需自证人格独立，而陈英杰、黄仙梅未提供证据证明凤凰山庄公司与仕豪国鑫公司之间存在财务混同，则应认定凤凰山庄公司与仕豪国鑫公司之间不存在人格混同，仕豪国鑫公司收取案涉款项的行为与凤凰山庄公司无关。二、凤凰山庄公司从未授权或默许他人代收案涉款项，股东行为不能不经过一定程序或公司认可就径直代表公司。两公司人格独立前提下，凤凰山庄公司既未授权股东代收，又未默许股东代收案涉款项，原审法院未经审查就贸然认定仕豪国鑫公司的收款行为是股东对公司的行为，视为陈英杰、黄仙梅已向凤凰山庄公司支付了款项，这实际就是直接认定凤凰山庄公司与仕豪国鑫公司存在人格混同或凤凰山庄公司已授权或凤凰山庄公司默认允许（凤凰山庄公司未接到任何通知情况下，是不可适用默认意思表示的），在证据不足的情况下，原审法院判决显然错误。另外，凤凰山庄公司想强调，原审法院一句“股东对公司行为”就让凤凰山庄公司承担返还款项责任是明显适用法律错误，其意思是股东行为效力自然及于公司，其在无任何证据情况下就判定凤凰山庄公司无独立意思表示或不能独立意思表示。实际上，即使是100%股权股东，其对公司为何行为也需要经过一定程序或形式，如股东大会、会议纪要等等。而不是股东的决定就自然而然适用于公司，100%股权股东虽在公司经营。四、原审法院混淆了返还案涉款项的责任主体，陈英杰、黄仙梅未向上诉人支付案涉款项，未履行协议义务，凤凰山庄公司无需返还款项及利息根据《合同法》第97条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行。”陈英杰、黄仙梅从未向凤凰山庄公司支付过案涉款项，陈英杰、黄仙梅实际未履行协议义务。案涉协议解除后，陈英杰、黄仙梅终止履行即可，凤凰山庄公司从未收到案涉款项，不可能无中生有返还款项。原审法院直接判令凤凰山庄公司返还款项并支付利息是强人所难，也有悖常情常理。如上所述，案涉款项的性质无从得知，退一步讲，即使案涉款项是案涉协议项下的合作资金，案涉款项全部由仕豪国鑫公司收取，凤凰山庄公司与仕豪国鑫公司本是两个独立的法人主体，凤凰山庄公司却要为仕豪国鑫公司的行为“买单”，在分文未收的情况下反而要额外向陈英杰、黄仙梅支付案涉款项，仕豪国鑫公司收取案涉款项却无需承担任何责任，原审法院的判决完全违反社会公平正义。综上所述，还请二审法院能够撤销原审判决，支持凤凰山庄公司的上诉请求，以确保凤凰山庄公司的合法权益不被侵犯。陈英杰、黄仙梅答辩称，原审判决查明事实清楚，凤凰山庄公司作为责任连带者有事实依据。凤凰山庄公司主张答辩人没有向其支付相关款项构成违约没有事实和法律依据。原审判决认定赔付200多万元不正确，涉案合同是买卖合同，涉及违约，要根据损失来赔偿才公平公正，原审判决只认定为预约合同不正确，请求二审法院支持答辩人的上诉请求。仕豪国鑫公司答辩称，对本案上诉人的上诉，坚持原审答辩意见。陈英杰、黄仙梅向原审法院提出诉讼请求：1、判令凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司履行陈英杰、黄仙梅与凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司于2013年6月2日签订的《龙泉半岛项目合作开发协议》，依约定将位于佛冈县汤塘镇黄花湖（土地使用权证编号为佛国用（2010）第xx6至002x，建设用地规划许可证号为地字第20xx，建设工程规划许可证号为建字第2011-49至54）的30、31房屋交付给陈英杰、黄仙梅，标的价值2316768元；2、判令本案诉讼费用由凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司承担。2018年6月2日，陈英杰、黄仙梅将第一项诉讼请求变更为：判令凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司向陈英杰、黄仙梅返还房屋预付款共计人民币2316768元以及利息2780121.6元（利息以2316768元为基数，按照月息2%计算，从2013年6月2日起暂计至2018年6月1日，实际应计至全部购房款返还给两陈英杰、黄仙梅之日止）；同时凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司应当向两陈英杰、黄仙梅赔偿损失（{损失以现房屋价格（20000元）-当时预售房屋价格（10478.96元）}×房屋面积365.2㎡×2=xx.62元）；以及请求凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司向陈英杰、黄仙梅承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任即2316768元；三项合计人民币14xx825.2元。凤凰山庄公司向本院提出反诉请求：1、判令解除销售龙泉半岛项目30、31号房屋的《龙泉半岛项目合作开发协议》；2、判令陈英杰、黄仙梅向凤凰山庄公司支付违约金100000元；3、判令本案诉讼费用由担。原审法院经审理认定事实如下：原审法院已生效的（2018）粤1821民初913号民事判决确认：2005年3月29日，凤凰山庄公司成立，仕豪国鑫公司持有凤凰山庄公司100%股权，2014年9月10日，仕豪国鑫公司将其持有凤凰山庄公司的100%股权转让给姚永达。陈英杰、黄仙梅提交的两份于2013年6月2日签订《龙泉半岛项目合作开发协议》，协议书写的甲方均为仕豪国鑫公司，乙方均为陈英杰、黄仙梅，仕豪国鑫公司均没有在合同尾部的甲方盖章栏加盖公章，而是由凤凰山庄公司加盖公章。两份协议约定的内容：（一）第一条均约定，本项目位于清远市佛冈县汤塘镇黄花湖，甲方已为该处商品房开发领取的土地使用权证编号为佛国用（20xx00，建设用地规划许可证号为地字地2011-42至45，建设工程规划许可证呈为建字第2011-49至54，商品房预售许可证尚待申领。（二）第二条均约定，乙方投入合作总资金1158384元，于2013年6月2日已投入资金310000元，剩余部分848384元于2013年6月12日前投入。（三）本项目开发所有工作由乙方债权负责，乙方有权了解项目的开发进程；乙方参与开发的目的是为在该项目正式开盘时购得30号、31号房屋，乙方不以合作名义要求享受其他权益；乙方如按本协议约定的时间缴纳合作资金，甲方同意在正式开盘时以10478.96元/平方米的价格将30号、31号房屋出售给乙方，若未按约定时间缴清相关款项，则视为自动放弃购买权，甲方有权回收房源另行处理，并扣除独栋100000元、双拼50000元作为违约金，乙方已付的剩余款项，甲方在10个工作日内返还（不计利息）。如仍需认购其他房源，则不享受以上价格；甲方有义务为乙方保留所选房源，直至乙方与甲方签订《商品房买卖合同》；双方约定在开盘时，将已投入的合作款转为购房款，乙方同意在接到甲方签约通知之日起7天内按相关规定办理购房手续，逾期不办理，视为自动放弃购买权，甲方有权回收房源另行处理，并扣除独栋100000元、双拼50000元作为违约金，乙方已付的剩余款项，甲方在10个工作日内返还（不计利息）；本项目开盘前，允许乙方单方面退出合作开发，甲方自收到乙方正式书面解除合作协议申请后10个工作日内返还乙方已付的款项（不计利息）；本协议书至双方签订《商品房买卖合同》之日或解除合同时终止。协议签订后，陈英杰、黄仙梅按约定分别于2013年6月2日、2013年6月5日、2013年6月13日向仕豪国鑫公司支付了620000元、1000000元和696768元，共计2316768元。涉案30号、31号房屋为凤凰山庄公司开发建设，凤凰山庄公司因资金周转问题，没能取得商品房预售许可证，因而一直未能与陈英杰、黄仙梅签订《商品房买卖合同》。原审法院认为：本案系房屋买卖合同。本案的争议焦点如下：一、《龙泉半岛项目合作开发协议》是与仕豪国鑫公司签订还是与凤凰山庄公司签订。经查，《龙泉半岛项目合作开发协议》协议书写的甲方均为仕豪国鑫公司，但其没有在协议甲方盖章栏加盖公章，而是由凤凰山庄公司加盖公章。仕豪国鑫公司在签订协议时是凤凰山庄公司的唯一股东，协议签订后收取了陈英杰、黄仙梅按约定支付的款项，仕豪国鑫公司的收款行为是股东对公司的行为。凤凰山庄公司在协议上加盖了公章，庭审时也认为是该公司与陈英杰、黄仙梅签订的协议，涉案的30号、31号房屋也是凤凰山庄公司开发建设的，因此，《龙泉半岛项目合作开发协议》应认定是凤凰山庄公司与陈英杰、黄仙梅签订的。双方签订的《龙泉半岛项目合作开发协议》，意思表示真实，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应全面履行各自义务。二、《龙泉半岛项目合作开发协议》是否可以解除。陈英杰、黄仙梅将要求凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司继续履行协议的请求变更为要求凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司返还房屋预付款，是解除协议的意思表示。凤凰山庄公司反诉请求解除协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，双方均表示解除协议，该协议可以解除。三、双方是否存在违约。（一）陈英杰、黄仙梅是否违约。凤凰山庄公司认为，陈英杰、黄仙梅签订协议后，未依约付款，致使因其公司资金周转出现问题而造成涉案房屋迟迟达不到预售要求，陈英杰、黄仙梅的行为已违约。根据《龙泉半岛项目合作开发协议》约定，陈英杰、黄仙梅参与凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司项目开发的目的是为了在该项目正式开盘时购得30号、31号房屋，不以合作名义要求享受其他权益，只要按协议约定的时间缴纳合作资金给凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司，就可以在正式开盘时与凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司签订《商品房买卖合同》以双方约定的价格购买30号、31号房屋，若未按约定时间缴清相关款项，则视为自动放弃购买权，甲方有权回收房源另行处理。因此，该协议名为合作开发协议，实为预约购房合同，陈英杰、黄仙梅的义务就是按协议约定支付款项给凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司。现陈英杰、黄仙梅已按协议约定的时间支付了约定的款项给仕豪国鑫公司，仕豪国鑫公司在签订协议时是凤凰山庄公司的唯一股东，其收款行为是股东对公司的行为，视为陈英杰、黄仙梅向凤凰山庄公司支付款项。故陈英杰、黄仙梅已履行协议约定的付款义务，没有违约。（二）凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司是否违约。陈英杰、黄仙梅认为两份协议表面是合作协议，实为房屋买卖合同，协议签订过去四年多，凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司没有向陈英杰、黄仙梅通知项目开盘，更没有将该地块上的3x屋交付给陈英杰、黄仙梅，凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司已违约。如上所述，双方签订的协议名为合作开发协议，实为预约购房合同。根据协议约定，凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司应履行的义务是开发建设涉案30、31号房屋项目，收到陈英杰、黄仙梅按协议约定支付的款项后，在项目正式开盘时与陈英杰、黄仙梅签订《商品房买卖合同》以双方约定的价格将30号、31号房屋售给陈英杰、黄仙梅。协议签订后，凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司进行开发建xx屋项目，但至起诉xx号房屋仍没有取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，起诉前，陈英杰、黄仙梅与凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司仍不具备签订《商品房买卖合同》的条件。另外，协议没有约定明确的签订《商品房买卖合同》的期限，因此，本案中，仕豪国鑫公司收取了陈英杰、黄仙梅的款项后，未能与陈英杰、黄仙梅签订《商品房买卖合同》，不宜认定凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司违约。陈英杰、黄仙梅与凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司签订的开发协议是属于预约购房合同，不是房屋买卖合同，凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司没有交付30号、31号房屋给陈英杰、黄仙梅的义务，因此，陈英杰、黄仙梅以凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司没有交付30号、31号房屋为由认为凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司违约，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于陈英杰、黄仙梅的诉讼请求及凤凰山庄公司的反诉请求。一、陈英杰、黄仙梅请求凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司返还房屋预付款共计人民币2316768元以及利息2780121.6元（利息以xx元为基数，按照月息2%计算，从2013年6月2日起暂计至2018年6月1日，实际应计至全部购房款返还给陈英杰、黄仙梅之日止）；同时凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司应当向两陈英杰、黄仙梅赔偿损失（{损失以现房屋价格（20000元）-当时预售房屋价格（10478.96元）}×房屋面积365.2㎡×2=69x7.62元）；以及请求凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司向陈英杰、黄仙梅承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任即2316768元；三项合计人民币14367825.2元。如上所述，陈英杰、黄仙梅与凤凰山庄公司签订的两份《龙泉半岛项目合作开发协议》可以解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，陈英杰、黄仙梅请求凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司返还房屋预付款2316768元以及利息，有事实和法律依据，原审法院予以支持。因双方没有约定利息，陈英杰、黄仙梅主张的利息应从起诉之日（2018年2月5日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款项之日止。陈英杰、黄仙梅主张从2013年6月2日起以月息2%计算利息，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。因凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司没有违约，陈英杰、黄仙梅请求凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司赔偿损失（{损失以现房屋价格（20000元）-当时预售房屋价格（10478.96元）}×房屋面积365.2㎡×2=6954167.62元）以及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任即2316768元，没有事实和法律依据，原审法院不予支持（二）凤凰山庄公司反诉请求：1、解除销售龙泉半岛项目30、31号房屋的《龙泉半岛项目合作开发协议》；2、判令陈英杰、黄仙梅向凤凰山庄公司、仕豪国鑫公司支付违约金100000元。如上所述，双方签订的两份《龙泉半岛项目合作开发协议》可以解除，凤凰山庄公司请求解除销售龙泉半岛项目30、31号房屋的《龙泉半岛项目合作开发协议》，有事实和法律依据，原审法院予以支持。因陈英杰、黄仙梅没有违约，凤凰山庄公司请求陈英杰、黄仙梅支付违约金没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除陈英杰、黄仙梅与凤凰山庄公司于2013年6月2日签订的两份《龙泉半岛项目合作开发协议》；二、凤凰山庄公司于判决生效之日起十五日内返还房屋预付款2316768元以及利息（从2018年2月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款项之日止）。三、驳回陈英杰、黄仙梅的其他诉讼请求。四、驳回凤凰山庄公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108007元，由陈英杰、黄仙梅负担90591元，凤凰山庄公司负担17416元；反诉费1150元，由凤凰山庄公司负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，凤凰山庄公司在原审庭审中陈述，案涉龙泉半岛项目由凤凰山庄公司与仕豪国鑫公司共同开发。本院认为，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。理由如下：涉案两份《龙泉半岛项目合作开发协议》约定：“乙方投入合作总资金1158384元......项目开发所有工作由甲方全权负责......乙方参与开发的目的是为在该项目正式开盘时购得30号、31号房屋......乙方同意不以合作名义要求享受其他权益.....甲方同意在正式开盘时以10478.96元/平方米的价格将30号、31号房屋出售给乙方。”从双方约定的内容看，陈英杰、黄仙梅投入项目的资金，目的是购买开发项目的30、31号两套房屋，不需要承担合作经营风险、不享受收益，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，双方之间的法律关系应为房屋买卖合同关系。原审判决认定本案协议属于预约购房合同不当，本院应予纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但原审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点归纳为：1、凤凰山庄公司与仕豪国鑫公司是否应向陈英杰、黄仙梅返还购房款2316768元及从2013年6月2日起按中国人民银行发布的同期类贷款利率计算利息至付清款日止；2、凤凰山庄公司与仕豪国鑫公司是否应向陈英杰、黄仙梅赔偿损失6954167.62元及购房款一倍的赔偿金2316768元；3、陈英杰、黄仙梅是否应向凤凰山庄公司支付违约金10x0元。关于凤凰山庄公司与仕豪国鑫公司是否应向陈英杰、黄仙梅返还购房款及利息问题。根据查明的事实，签订涉案合同时，仕豪国鑫公司是凤凰山庄公司的唯一股东，合同约定开发的龙泉半岛项目，当时也是由仕豪国鑫公司与凤凰山庄公司共同开发，合同抬头甲方名称为仕豪国鑫公司，落款加盖了凤凰山庄公司的印章，合同签订后，陈英杰、黄仙梅将款项支付给仕豪国鑫公司长达四年多的时间，凤凰山庄公司对此没有提出异议，由此可见，仕豪国鑫公司与凤凰山庄公司共同享有与承担涉案合同约定甲方的权利义务，故因合同产生的民事责任，应由仕豪国鑫公司与凤凰山庄公司共同承担。涉案《龙泉半岛项目合作开发协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。本案诉讼中，双方当事人均要求解除合同，为此，本院对于解除合同的请求予以支持。涉案合同约定：“本项目开盘前，允许乙方单方面退出合作开发，甲方收到乙方正式书面解除合作协议申请后10个工作日内返还乙方已付的款项（不计利息）。”根据双方的约定，合同解除后，仕豪国鑫公司与凤凰山庄公司有义务向陈英杰、黄仙梅返还购房款2316768元。由于双方约定解除合同后，开发单位只返还已付款项，不计利息。所以，陈英杰、黄仙梅请求从2013年6月2日起计付利息，依据不足，本院不予支持。原审判决从陈英杰、黄仙梅起诉之日起计付利息，并无不当，仕豪国鑫公司与凤凰山庄公司应从2018年2月5日（起诉之日）起以2316768元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至判决确定付款之日止。关于凤凰山庄公司与仕豪国鑫公司是否应向陈英杰、黄仙梅赔偿损失问题。陈英杰、黄仙梅于2013年6月13日前向仕豪国鑫公司支付了款项共2316768元，凤凰山庄公司与仕豪国鑫公司却在长时间里未取得房屋销售许可证，不能履行交付房屋的情形下，其应当预见到合同继续履行存在障碍，按照常理，从保护自身利益出发，应当及时采取措施，防止损失的扩大。由于涉案合同没有约定项目开盘日期及签订房屋买卖时间，无法确定仕豪国鑫公司与凤凰山庄公司从什么时间节点构成违约，陈英杰、黄仙梅以其已支付款项长达四年多时间为由，要求仕豪国鑫公司与凤凰山庄公司承担违约损失，依据不足，本院不予支持。关于陈英杰、黄仙梅是否应向凤凰山庄公司支付违约金问题。如前所述，仕豪国鑫公司与凤凰山庄公司共同享有与承担涉案合同约定甲方的权利义务，因合同产生的民事责任，应由仕豪国鑫公司与凤凰山庄公司共同承担。陈英杰、黄仙梅已于双方约定的时间向仕豪国鑫公司支付了2316768元，陈英杰、黄仙梅没有违反合同约定，不存在违约行为，凤凰山庄公司该项请求，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，陈英杰、黄仙梅上诉理由部分成立，对其有理部分，本院予以支持；凤凰山庄公司的上诉理由，依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市佛冈县人民法院（2018）粤1821民初300号民事判决第一项、第四项；二、撤销广东省清远市佛冈县人民法院（2018）粤1821民初300号民事判决第二项、第三项；三、佛冈凤凰山庄有限公司与佛冈仕豪国鑫置业有限公司于本判决生效之日起十五日内共同向陈英杰、黄仙梅支付购房款2316768元，及从2018年2月5日起以2316768元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至判决确定付款之日止；四、驳回陈英杰、黄仙梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费按原审判决执行。二审案件受理费共134141元，由陈英杰、黄仙负担108007元，佛冈凤凰山庄有限公司负担26134元。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李慧玲审判员  邓洪政二〇二〇年二月十七日书记员  朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。