辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初12689号原告：彭海涛，男，1981年1月15日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。被告：沈阳金融商贸开发区瀚华科技小额贷款有限公司，住所地沈阳市沈河区友好街10-1号新地中心15层（电梯楼层18层）01+02单元。法定代表人：罗小波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨帆，该公司员工。原告彭海涛与被告沈阳金融商贸开发区瀚华科技小额贷款有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭海涛，被告沈阳金融商贸开发区瀚华科技小额贷款有限公司委托诉讼代理人杨帆均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告彭海涛向本院提出诉讼请求：1、请求确认《房屋租赁（房屋转租）合同》有效；2、请求判决被告继续履行租赁合同，原告继续使用案涉房屋，直至2020年10月19日合同期满为止；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告彭海涛与案外人李浩签订《房屋租赁（房屋转租）合同》是双方真实意思表示，合法有效，原告签订合同前对李浩与被告之间的债权债务纠纷并不知情，在原告入住并实际使用房屋后，很长时间也没有人通知原告。所以原告认为，李浩与被告之间的债务纠纷与原告毫无关系，不应认定原告彭海涛与案外人李浩签订的《房屋租赁（房屋转租）合同》无效，应当继续履行。故，原告提起诉讼。被告沈阳金融商贸开发区瀚华科技小额贷款有限公司辩称，答辩人已获取争议房屋的所有权。沈阳北重机器制造有限公司2013年9月23日向答辩人借款120万元，李浩为该笔贷款提供连带责任保证，并将其名下位于浑南新区.86平方米房产抵押给答辩人，并办理了房屋他项权证(他项权利证号:沈房他证中心字第××号)。2015年答辩人对沈阳北重机器制造有限公司、李浩提起诉讼，2015年8月10日沈阳市沈河区人民法院作出[2015]沈河民四初字第00579号《民事判决书》，判令沈阳北重机器制造有限公司偿还答辩人本金1193200元及相关息费，李浩承担连带赔偿责任。判决生效后，答辩人申请执行，并对李浩的抵押房产提出拍卖申请，2018年7月25日沈河法院作出(2018)辽0103执恢173-1号《执行裁定书》，裁定拍卖上述房产，因无人竞买流拍，答辦人申请接收上述房产。沈河法院于2019年1月31日作出(2018)辽0103执恢173-2号《执行裁定书》，将上述房产交付答辩人抵偿债务。原告与原房主签订租赁合同时，该房产已处于抵押及查封状态，原告应对该房产的瑕疵承担责任。另不排除原告与原房主恶意串通，我司有权另案对原告提起诉讼。沈河法院于2019年1月31日作出(2018)辽0103执恢173-2号《执行裁定书》，将上述房产交付答辩人抵偿债务。沈河法院于2019年5月7日发布(2018)辽0103执恢173号公告，责令李浩及房屋实际居住人将上述房屋腾空，原告提出异议，经沈河法院审理，法院认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。原告与李浩签订的房屋租赁合同时间在本院查封房屋之后，其异议理由不符合上述规定，故裁定驳回了原告的异议请求。综上,原告的行为侵犯了答辩人的合法权益，答辩人请求法院在查明本案事实后判决驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月20日，原告彭海涛与案外人李浩签订《房屋租赁（房屋转租）合同》一份，李浩作为出租人，彭海涛作为承租人，约定李浩将位于沈阳市浑南新区住宅出租给彭海涛，租赁期限自2018年10月20日至2020年10月19日，共计2年，租金标准及支付方式为：每年24000元，签订合同后两年房租一次性交付现金共计48000元，合同第六条约定“1、本出租房屋为李浩所有，无其他关系人，由于本房屋所产生的债权债务及其他纠纷与承租人无关，如由纠纷使乙方不能正常居住而造成的损失由甲方负责赔偿。2、房屋交付使用时应确保房屋建筑结构安全可靠，门、窗完好，上、下水通畅，供电正常”。签订合同后，原告以现金方式交付了租金48000元，并实际居住所承租房屋，庭审中，原告提供了载有“李浩”签字的收取租金《收据》以及水、电费缴费凭证。另查，位于沈阳市浑南新区，建筑面积163.86平方米的房屋原所有权人为案外人李浩，因案外人沈阳北重机器制造有限公司向沈阳金融商贸开发区瀚华科技小额贷款有限公司借款，李浩以上述房产作为借款的抵押担保，并于2013年10月29日办理了抵押权登记，沈阳金融商贸开发区瀚华科技小额贷款有限公司为抵押权人。后因沈阳北重机器制造有限公司未依约偿还债务，沈阳金融商贸开发区瀚华科技小额贷款有限公司诉至本院，2015年8月10日，本院作出[2015]沈河民四初字第00579号民事判决书，判决“一、被告沈阳北重机器制造有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告沈阳金融商贸开发区瀚华科技小额贷款有限公司尚欠借款本金人民币1193200元；二、被告沈阳北重机器制造有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳金融商贸开发区瀚华科技小额贷款有限公司借款利息人民币56709.16元(載止到2014年9月23日，从2014年9月24日起至实际清偿之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算)；三、被告李浩、侯会友、袁丽楠、铁素荣、孙维民对上述第一、二项承担连带清偿责任；四、如被告沈阳北重机器制造有限公司逾期履行本判决书第一、二项，则原告沈阳金融商贸开发区瀚华科技小额贷款有限公司对被告李浩抵押登记的房产(沈阳市浑南新区三义街2-9号372，建筑面积为163.86平方米)享有优先受偿权；五、驳回原告沈阳金融商贸开发区瀚华科技小额贷款有限公司的其他诉讼请求”。判决生效后，李浩、侯会友、袁丽楠、铁素荣、孙维民均未履行生效的民事判决确定的义务，沈阳金融商贸开发区瀚华科技小额贷款有限公司向本院申请强制执行，本院于2018年10月25日作出(2018)辽0103执恢173号《执行裁定书》，查封被执行人李浩名下位于沈阳市浑南新区房屋。后本院又先后作出(2018)辽0103执恢173-1号、173-2号《执行裁定书》，将位于沈阳市浑南新区房屋交付沈阳金融商贸开发区瀚华科技小额贷款有限公司。2019年9月23日，沈阳金融商贸开发区瀚华科技小额贷款有限公司办理上述房屋的产权过户登记手续。2019年5月7日，本院发布(2018)辽0103执恢173号公告，责令李浩及房屋实际居住人将上述房屋騰空。2019年5月8日，原告彭海涛向本院提出执行异议申请，请求确认租赁合同有效，2019年8月2日，本院作出（2019）辽0103执异429号执行裁定书，认为“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干间题的规定》第三十一条规定:‘承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院査封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租入与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持’。本案中，案外人彭海涛与被执行人李浩签订的房屋租赁合同时间在本院查封房屋之后，其异议理由不符合上述规定。故对案外人提出的阻止移交占有的请求，本院不予支持”，遂裁定驳回彭海涛的异议请求。现原、被告因租赁问题产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。本案中，因案外人沈阳北重机器制造有限公司向沈阳金融商贸开发区瀚华科技小额贷款有限公司借款，李浩已将原为其所有的位于沈阳市浑南新区建筑面积163.86平方米的房屋作为借款的抵押担保，抵押给沈阳金融商贸开发区瀚华科技小额贷款有限公司，并于2013年10月29日办理了抵押权登记，后沈阳金融商贸开发区瀚华科技小额贷款有限公司于2019年9月23日办理了上述房屋的产权过户登记手续。而原告彭海涛与李浩签订《房屋租赁（房屋转租）合同》时间为2018年10月20日，抵押权早在房屋出租前设立，因抵押权人沈阳金融商贸开发区瀚华科技小额贷款有限公司实现抵押权发生了所有权变动，彭海涛作为承租人请求房屋受让人沈阳金融商贸开发区瀚华科技小额贷款有限公司继续履行原租赁合同，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：驳回原告彭海涛的诉讼请求。案件受理费人民币1000元，由原告彭海涛负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  周 鹏人民陪审员  施璟云人民陪审员  赵 鑫二〇二〇年二月二十五日书 记 员  孙 皓本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第七条规定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。