广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初1931号原告：钟运红，女，1985年1月24日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：潘健欢，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李芷晴，广东古谷律师事务所律师。被告：钟振标，男，1985年11月17日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：杜紫明，广东富颂达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄荣江，广东富颂达律师事务所实习律师。原告钟运红与被告钟振标排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，分别于2019年6月14日、2020年1月21日两次公开开庭进行审理，原告钟运红的委托诉讼代理人潘健欢、李芷晴，被告钟振标的委托诉讼代理人杜紫明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟运红向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾退广州市花都区狮岭镇狮岭国际皮革皮具城贵丽北八街2号及4号两间房屋，将房屋交还给原告；2.被告按每间房屋5000元/月的标准支付自2018年11月9日起至交还房屋期间的占用费；3.被告承担本案的诉讼费。诉讼中，原告将第二项诉讼请求变更为：被告按照每月6950元的标准支付自2018年11月17日至上述房屋交还之日止的占有使用费。事实与理由：原告于2018年11月7日依法在京东网拍卖竞得黄永池位于广州市花都区狮岭镇狮岭国际皮革皮具城贵丽北八街2号及4号的房产。广州市花都区人民法院于2018年11月8日作出（2018）粤0114执恢501号之三、之四《执行裁定书》，裁定所涉房产所有权及相应的其他权利归原告所有。2012年3月14日，黄永池将涉案房屋抵押给中国民生银行股份有限公司广州分行。2015年12月29日，黄永池、邱爱茹与被告钟振标签订《商铺租赁合同》并办理了公证，黄永池将涉案房屋租赁给钟振标使用至今。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。涉案房屋是黄永池抵押给民生银行后才租赁给钟振标的，该房屋被法院依法强制拍卖后抵押权已实现，黄永池、邱爱茹、钟振标依法应当将房屋交还给原告。原告为此已将法院的裁定房屋过户文书张贴在涉案房屋显眼处，履行告知义务，但被告至今未向原告交还房屋，也未支付占用费，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告钟振标辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一、被告钟振标作为合法的承租方，有权继续使用涉案房屋。被告钟振标与黄永池、邱爱茹于2015年12月29日签订的《商铺租赁合同》经花都公证处公证，是真实有效的合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。双方签订的《商铺租赁合同》约定，黄永池、邱爱茹将涉案房屋出租给被告钟振标使用，租期为15年，从2015年12月29日起至2030年12月29日止，15年租金总额为800000元，按一次性全额方式付清。合同签订后，被告钟振标已按约向黄永池、邱爱茹一次性付清了800000元租金，黄永池、邱爱茹亦从2015年开始将涉案房屋交付被告钟振标使用至今。二、原告在购买涉案房屋时，是明知涉案房屋带租约且不交吉方式交付，其获得的产权实际上是有负担租赁权的不交吉房屋，房屋对价也并非交吉房屋，因此，原告应当承受涉案房屋所附着的租赁权，被告钟振标有权继续使用涉案房屋。三、被告钟振标继续使用涉案房屋，没有损害他人的权益，若因为房屋存在租赁负担，不交吉变卖，存在所谓的损害利益，这也是执行案中的申请执行人，绝不是低价购买的原告，原告在此没有任何利益损害可言。原告是以不交吉、远低于评估价购买涉案房屋，涉案房屋由于带有租约，经过多次降价拍卖流拍后，最终是以变卖方式处置成功，原告最终分别以不交吉的价格620000元、604800元购买涉案的2号和4号房屋，该价格分别低了评估价的480000元、425200元，该变卖成交价足以弥补原告15年的租金损失，原告现试图以不交吉价买受的标的物获取交吉价的房屋，这严重违背了诚信原则、等价有偿原则。四、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“买卖不破租赁”的法律规定，被告钟振标的合法租赁权、居住权应依法受到法律保护。我方也无须支付占有使用费。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇狮岭（国际）皮革皮具城贵丽北八街2号以及4号商铺（以下简称2间商铺），建筑面积分别为182.9平方米、188.94平方米，原登记产权人为黄永池，黄永池于2012年3月14日将涉案2间商铺抵押给中国银行股份有限公司广州分公司，于2018年12月25日登记于钟运红名下。因黄永池、邱爱茹未能履行生效民事判决确定的义务，权利人中国民生银行股份有限公司广州分行向本院申请强制执行，本院以（2018）粤0114执恢501号立案执行。该案执行过程中，本院依法委托京东网司法拍卖网络平台对涉案房屋进行拍卖。2018年11月7日，钟运红以620000元竞得2号商铺，以604800元竟得4号商铺。2018年11月8日，本院分别做出（2018）粤0114执恢501号之三、（2018）粤0114执恢501号之四执行裁定书，裁定涉案2间商铺的所有权及相应的其他权利归钟运红所有，涉案2间商铺的所有权自上述裁定书送达钟运红时起转移。本院于2018年11月17日将上述两份执行裁定书送达给钟运红。另查，2015年12月29日，黄永池、邱爱茹（出租方、甲方）与钟振标（承租方、乙方）签订商铺租赁合同，约定甲方将涉案2间商铺出租给乙方，租期15年，自2015年12月29日至2030年12月29日。租金按一次性全额付清15年租金的方式支付，即租金金额合计800000元。物业管理费、水电费、维修费由乙方缴纳。合同还对其他事项进行了约定。当天，双方对上述商铺租赁合同进行了公证。之后，双方又签订一份补充协议，约定乙方将上述租金支付到甲方指定的邱丽萍的账户。2016年1月5日、1月6日，钟振标向邱丽萍的账户共计转账800000元。钟运红认为钟振标与黄永池、邱爱茹约定的租赁方式、租金支付方式不符合正常的租赁习惯，而且租金支付至案外人的名下，黄永池、邱爱茹也没有提供发票，没有进行租赁登记备案，说明钟振标与黄永池、邱爱茹之间不存在真实的租赁关系。还查，本院在涉案商铺张贴拍卖公告后，钟振标亦在商铺门口张贴一张公示：此物业业主欠本人70万元正，经业主本人同意将此物业交由本人实际使用，并于公证处公正，谁拍得此物业，此笔欠款将由新业主负责归还本人！再查，钟振标于2016年10月12日、2016年12月12日分别以法院拍卖上述商铺严重影响其使用为由，提出执行异议，请求中止对上述商铺的执行。本院分别以(2016)粤0114执异86号、(2016)粤0114执异113号立案审查，经审查钟振标的执行异议，理由不成立，于2016年10月19日、2016年12月15日分别作出裁定驳回钟振标的异议请求，并已发生法律效力。诉讼中，钟振标称其通过他人与黄永池认识，2015年黄永池急需资金周转，就考虑一次性出租涉案2间商铺，由于涉案2间商铺是相邻相通的，钟振标认为一次性付款比较优惠，且价格也合适，故签订了上述商铺租赁合同，签订合同时，公证员告知了钟振标涉案2间商铺存在抵押的情况。诉讼中，钟运红向本院申请对涉案房屋自2018年11月9日至2019年7月29日的占有使用费进行评估。本院依法摇珠选定广州德高价格评估有限公司进行评估。该公司依法作出价格评估结论书，评估结论为：涉案2间商铺2018年11月9日至2019年7月29日的月租金单价为18.73元/月.㎡，合计占有使用费为60243元。钟运红为此支付评估费4500元。钟振标认为由于2019年7月29日之后的占有使用费未进行评估，应参照房管部门公布的同期同地段租金参考价。钟运红表示2019年7月29日之后的占有使用费标准由法院认定。双方均确认涉案商铺所在地段为广州市花都区狮岭皮革皮具城五期。其中，2018年度该地段的租金参考价为20元/月.㎡。诉讼中，钟振标提交了2017年7月至2019年4月的物管费、水电费收据以及营业执照，拟证明其自2015年开始一直占有使用涉案商铺。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”钟振标为证明其与黄永池、邱爱茹之间存在真实的租赁合同关系，提交了公证书、补充协议、付款凭证、收据、营业执照予以证明。对此，本院认为，第一，商铺租赁合同约定15年的租赁期限，租金一次性支付，不符合房屋租赁市场的交易习惯。第二，钟振标提交的收据所载明最早的起始时间为2017年7月份，营业执照中商行注册日期为2016年6月23日，因此，钟振标认为其2015年开始占有使用涉案商铺的依据不足。第三，钟振标在涉案商铺中张贴的启示自称“此物业业主欠本人70万元正，经业主本人同意将此物业交由本人实际使用”，也说明钟振标占用涉案商铺系因为黄永池欠其款项。综上，鉴于上述诸多有悖租赁交易常识之处，钟振标均不能作出合理的解释，故本院认为其提交的上述证据并不足以证明钟振标与黄永池、邱爱茹之间存在真实的租赁合同关系。退一万步讲，即使钟振标与黄永池、邱爱茹之间存在真实的租赁合同关系，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”因抵押权人中国银行股份有限公司广州分公司对抵押物享有优先受偿权，不论哪一方债权人申请执行，抵押权人均有权行使优先受偿权，因此本案拍卖所导致的房屋所有权变动属于因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形，故钟振标基于租赁合同享有的权利不能对抗买受人钟运红。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”钟运红通过参加司法拍卖的方式取得涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，钟运红要求钟振标腾空交还涉案2间商铺及支付占有使用费的主张依据充分，本院予以支持。关于占有使用费，根据评估公司的评估结论，涉案2间商铺的租金单价为18.73元/月.㎡，即每月的租金标准为6965元，钟运红于2018年11月17日收到执行裁定书，因此涉案商铺的占有使用费应从2018年11月17日开始按照6965元计算至交还场地之日止。钟振标认为评估公司对于2019年7月29日之后的占有使用费并未进行评估，认为此后的占有使用费应参照同期同地段的租金标准计算，对此，本院认为，由于2019年度的租金参考价尚未公布，而且评估公司通过市场比较法作出的评估单价更加符合市场行情，因此2019年7月29日至交还场地之日止的占有使用费亦参照评估公司的评估单价计算更公平合理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告钟振标自本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市花都区狮岭镇狮岭（国际）皮革皮具城贵丽北八街2号（以下简称2号商铺）以及4号商铺腾空交还给原告钟运红；二、被告钟振标自本判决发生法律效力之日起十五日内，以每月6965元的标准向原告钟运红支付从2018年11月17日起至实际搬出上述商铺之日止的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、评估费4500元，均由被告钟振标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  何 丹人民陪审员  曾桂妹人民陪审员  徐伟欣二〇二〇年二月十一日书 记 员  刘 赟方琢华陈晓敏