河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0811民初4362号原告：金春芳，女，1971年2月16日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：谢全海，河南国昌律师事务所律师。被告：河南亿祥置业有限公司，住所地：焦作市山阳区人民路东段****。法定代表人：王海港，总经理。委托诉讼代理人：裴和平，系该公司法务部工作人员。委托诉讼代理人：闫全喜，金研律师事务所律师。原告金春芳与被告河南亿祥置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，于2019年11月13日依法适用简易程序第一次公开开庭进行了审理。原告金春芳及其委托诉讼代理人谢全海，被告的委托诉讼代理人闫全喜到庭参加诉讼。于2019年11月28日依法适用简易程序第二次公开开庭进行审理。原告金春芳及其委托诉讼代理人谢全海，被告的委托诉讼代理人裴和平到庭参加诉讼。于2019年12月6日依法适用普通程序第三次公开开庭进行了审理，原告金春芳及其委托诉讼代理人谢全海，被告的委托诉讼代理人裴和平到庭参加诉讼。于2019年12月24日依法适用普通程序第四次公开开庭进行了审理，原告本人及被告的委托诉讼代理人裴和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即为原告办理并取得位于山阳区人民路××楼××和××号商铺房地产权属证书；2.依法判令被告承担支付不能按期为原告办理取得该房地产权属证书的违约金537.77元；3.判令被告在判决后30日内立即为原告办理取得该房地产权属证书，如果在法院判决后30日内被告仍不能让原告取得该房地产权属证书，被告承担逾期办证违约金计算标准应调整为已付房价款5377728元（参照金融机构同期同类贷款利率的标准计算）；4.本案的诉讼费用由被告承担。原告变更第二项、第三项诉讼请求为：将第二项、第三项诉讼请求合并为判令被告赔偿损失1357330元。事实和理由：2011年4月26日，原、被告签订商品房买卖合同，合同关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告早已将房款全部结清，被告却至今没有给原告办理该房地产权属证书，被告理应承担不能按期为原告办理取得该房地产权属证书的违约金537.77元。另，本案涉及的办证违约金的约定为格式条款，该约定无效。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提示对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，被告签订合同时并未提示及告知关于延期办证违约金只为已交总房款的0.01%，关于延期办证被告应当承担的违约责任，如果按照合同约定，不论是违约一天还是十年，还是永久的违约下去，被告只需承担已付房款0.01%，即五百多元的违约金，如此约定显然不公平，也不符合法律的规定，被告拟定的格式条款减轻自己的责任，加重原告的责任，严重违反《消费者权益保护法》的公平原则，该约定显然无效，应依法予以调整。本案经判决后的违约责任应参照金融机构同期贷款利率的标准计算被告应承担的逾期办证违约金。办理产权证书双方约定被告应在2012年4月26日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报房产权属登记部门备案并办理房产权属登记证书手续。但时过八年多，被告仍不能履行其办证义务。但合同约定的违约金明显过低，不足以弥补原告损失，仅督促被告积极履行合同义务不利于原告合法权益的保障，所以应将违约金予以增加。原告从买房到现在多年来实体权利得不到任何保障，给原告造成了损失。没有产权证原告无法自主买卖交易。不能将房产抵押贷款，原告急用钱时只能高息使用民间借贷，给原告造成高息等损失，原告的损失有些是可用金钱衡量的，有些则无法衡量，该损失具有不确定性。若按双方约定的已付房价款的0.01%为标准计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，将不能更好地促使被告履行义务，不利于原告实现其对涉案房地产所享有的完整权益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。根据上述法律规定，违约金主要是补偿性的，但也可以兼具一定的惩罚性。如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方的损失，或不足以促使原告违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。所以原告诉请判决后违约金计算标准应调整为已付房价款5377728元，参照金融机构同期同类贷款利率的标准计算。原告当庭增加、补充事实理由部分：根据原告提供的证据足以证明被告先收款后签合同，利用售房优势，将合同实际面积627平方米填写为360.63平方米（两套房屋），导致原告在使用上述商业用房面积只能按合同填写的360.63平方米收取房租，造成损失1357330元，该损失明显大于被告在格式合同上填写的逾期办证的违约责任的0.01%违约金的数额，根据审判实践合同法的规定，应由被告赔偿原告1357330元的实际损失。综上，原告为维护自己的合法权益，依据《民事诉讼法》之规定，诉至本院，望判如所请。被告辩称，1.原被告签订商品房买卖合同的事实存在。2.被告没有按期为原告办理备案登记的事实也存在，但其原因是因焦作市人民政府要求对亿祥东郡周边三条路进行修缮，之后予以办证，因政府拆迁原因，导致道路不能修缮，所以亿祥东郡房屋不能报备。所以延期办证的原因不是亿祥置业的过错。3.该房屋买卖合同签订至今已八年之久，根据民诉法的规定，其提起诉讼部分已超过诉讼时效。4.双方签订的合同是河南省房地产厅统一印制合同，其关键部位属手工填写，故其并不是消费者权益保护法所支撑的格式合同的要件，所以该合同是双方真实意思表示，应当合法有效。5.房地产公司只有对该房屋的报备义务，没有办证义务，办理房产证是产权人与房产机关之间的关系，与房地产公司没有关系，故原告的第一项诉讼请求是没有依据的，我们只有报备义务。6.原告所主张的赔偿损失，已超出房屋买卖合同的范畴，买卖合同约定的数额是房屋价款的万分之一，是一次性违约金，不涉及到损失赔偿，况且，商品房的属性是实际居住使用，房屋交付以后，原告已实际占用使用受益，不存在有损失，其方式为按揭办理贷款，其所谓的损失是根本不存在。其诉讼请求不能得到法律的认可和人民法院的支持。被告请求人民法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2011年4月26日，原、被告签订商品房买卖合同，合同关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告将房款全部付清。原告因未办理房产证诉至法院，双方形成纠纷。诉讼中，被告协助原告办理了该房地产权属证书为本案事实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，房地产公司只有对该房屋的报备义务，没有办证义务，办理房产证是产权人与房产机关之间的关系，与房地产公司没有关系，原告的第一项诉讼请求在诉讼中已经办理，故本院不再处理。虽然被告是报备义务，但被告一直未能报备，致使原告未能及时办理房产证，被告应当按照合同约定承担违约责任，对此本院予以支持。至于被告要求赔偿损失，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告于本判决生效之日起十日内向原告支付不能按期办理取得该房地产权属证书的违约金537.77元。驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17016元，由原告金春芳负担14000元，由被告河南亿祥置业有限公司负担3016元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  汤四新人民陪审员  姜丽洁人民陪审员  韩红亮二〇二〇年二月十三日书 记 员  吴 莉