包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初7375号原告：包头市昆区文化图书城业主委员会。业委会主任：于洪。委托诉讼代理人：周蓉霞，女，1971年11月25日出生，汉族，无固定职业，系包头市昆区文化图书城业主委员会候补委员，住包头市昆都仑区钢铁大街二十五号街坊3栋201号。委托诉讼代理人：于满春，女，1964年5月4日出生，汉族，无固定职业，系包头市昆区文化图书城业主委员会委员，住包头市昆都仑区友谊大街19号街坊一区24栋57号。被告：李志远，男，1962年11月23日出生，汉族，无固定职业，住包头市。委托诉讼代理人：魏宏文，内蒙古瑞安律师事务所律师。被告：贺建亭，男，1985年12月8日出生，汉族，无固定职业，住包头市。原告包头市昆区文化图书城业主委员会（以下简称图书城业主委员会）与被告李志远、贺建亭确认合同效力纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告图书城业主委员会的委托诉讼代理人周蓉霞、于满春、被告李志远的委托诉讼代理人魏宏文、被告贺建亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。图书城业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告李志远与被告贺建亭签订的租赁合同中第一条关于主楼外立面广告位的内容无效；2、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2004年内蒙古光大洲房地产开发公司在出售钢26号街坊图书城项目合同中以物业公司身份称，为了集中使用商城外墙面做广告，要求业主将外墙面的使用权委托给该公司统一经营，收益用于商城，所以在李志远为法人的原光大洲公司与业主在商品房买卖合同第十七条第一款中约定的“该商品房所在的楼宇的外墙面使用权出卖方所有”的条款。2018年12月6日被告李志远仍以原购房合同中的约定为由与被告贺建亭签订广告租赁合同，业主方知光大洲公司法人李志远一直非法使用出租本应属于全体业主的外墙广告获益，严重侵犯了全体业主的合法权益。被告李志远的光大洲公司早于2016年9月12日已经注销，其出租广告位的行为无效。故诉到法院望判如所请。李志远辩称，原告诉讼请求无事实及法律依据，应当依法驳回。首先，其系原光大洲公司的法定代表人，该公司注销后，公司的财产由其承继，2014年光大洲公司作为开发商在图书城商品房销售时从未与商品房买受人或者业主委员会约定外墙面的使用权系委托其公司经营，按照商品房买卖合同第十七条“该商品房的所在楼宇的屋面、外墙面使用权归出卖方所有；楼宇及小区的命名权归出卖方所有”约定，光大洲公司即其本人系涉案商品房屋面及外墙面的合法使用权人；其次，自2004年房屋出售至今，从未有业主及业主委员会主张过墙面的使用权及收益且原告对于被告从2013年将外墙面使用权转让给他人经营的事实完全知晓。2010年3月17日，原告与“京荣胜”公司就图书城负一层至四层签订十年租赁合同，2013年，光大洲公司也与该公司就图书城主楼立面及立面楼顶签订合同，由该公司按广告位用途进行建设并使用至今。故原告所述2018年12月6日方知外墙面出租并非事实，原告与贺建亭之间因盘活图书城产生纠纷，从而引发原告与其及贺建亭之间的一系列行政及民事诉讼，致使图书城现处于停业状态。贺建亭辩称，2018年12月6日，与被告李志远签订广告位租赁合同，签订租赁合同时审查了业主的购房合同，按照约定广告位确实属于李志远；2019年8月17日，原告擅自将其广告撤下，换成了原告自己的广告，请求法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。原告提交的证据1、2004年商品房买卖合同复印件1份、租赁合同复印件1份，证明商品房买卖合同内容仅约定了使用权未约定出租权，租赁合同第一条内容约定的出租权不包含在商品房买卖合同的使用权内，根据相关法律规定，外墙立面属于全体业主所有，光大洲房地产有限公司没有处分权，该条内容无效。被告李志远对真实性认可，认为该合同第17条约定楼宇的外墙面使用权是光大洲公司，而非业主或者业主委员会，同时合同中并未约定买受人委托光大洲公司经营外墙面。对租赁合同真实性认可，证明目的不认可，该租赁合同真实合法有效，光大洲公司注销后，由股东李志远作为权利人行使外墙立面广告位的使用权，使用权内容包括出租给他人使用，该合同不存在无效的事实和违法情形。被告贺建亭对该证据的质证意见同被告李志远一致。本院认为，庭审中，原告自认其所提交的房屋买卖合同能代表全体业主的合同，该合同第十七条明确约定了合同所涉商品房的楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归出卖方即李志远时任法定代表人的内蒙古光大洲房地产开发有限公司，由此，内蒙古光大洲房地产开发有限公司取得了上述区域的合法使用权，故对于原告房屋买卖合同中约定的是使用权而非出租权的证明目的不予采信。租赁合同中出租人李志远作为原光大洲房地产开发有限公司法定代表人，在该公司注销后，其作为股东有权承继与公司有关的相关权利，故其作为出租人有权与被告贺建亭签订广告位租赁合同，对原告的证明目的不予采信；证据2、企业信用信息公示报告1份，证明现在的光大洲公司非售房时的光大洲房地产开发有限公司，光大洲公司的原法定代表人李志远无权对外墙立面进行处分。被告李志远对真实性认可，证明目的不认可，光大洲房地产经纪有限公司其历史名称就是光大洲房地产开发公司，该公司已经注销，公司股东为李志远与李志刚。被告贺建亭对该证据的质证意见同被告李志远一致。本院认为，该证据与本案无关联，不予采信；证据3、照片打印件2张，证明因为李志远私自出租属于全体业主的广告位，贺建亭非法撕毁了业主委员会的招商广告，严重损害全体业主的经济利益。被告李志远对真实性、合法性、证明目的均不认可，原告无权对贺建亭承租的广告位行使权力，更无权对于广告位进行破坏，原告应承担侵权责任。本院认为，该证据不能证明原告的主张，不予采信；证据4、广告租赁合同复印件2份，证明由于李志远非法出租业主委员会的广告位，造成业主35万元的损失，必须承担损害赔偿责任。被告李志远不发表质证意见。被告贺建亭认为该合同系与其另外公司的租赁合同，该合同已经协议解除。本院认为，该证据与本案没有关联亦不能证明原告的主张，不予采信；证据5、租赁合同复印件1份，证明根据该合同第四条第七款、第八条约定，京荣胜公司2013年遗留的三翻广告属于业主委员会。被告李志远对真实性认可，证明目的不认可，认为该合同第八条约定的是商场内物品视为遗弃物，不包括涉及本案的广告位，第十二条第七小项约定内容不属于业主委员会应享有的权利，该权利主体为光大洲公司。被告贺建亭对该证据质证意见同被告李志远一致。本院认为，该合同系合同双方针对图书城负一层到四层进行整体经营租赁的约定，并未涉及到外墙面广告位的使用权，故对原告的证明目的不予采信。被告李志远提交证据1、租赁合同1份，证明2018年12月6日，李志远将昆区图书城主楼外墙面广告位出租给被告贺建亭，租期五年；证据2、2004年商品房买卖合同1份，证明2004年3月13日，光大洲公司将图书城二层B3号商品房出售给王烨，合同第十七条约定楼宇的屋面及外墙面使用权为出卖方光大洲公司所有。因该合同在市房管局备案，为制式合同，其他买受人合同文本相同，且第十七条约定内容均相同。原告对上述两组证据的质证意见为真实性认可，证明目的不认可。本院认为，上述两组证据能够证明被告李志远的主张，予以采信；证据3、租赁合同1份、证明2010年3月17日，原告将负一层至四层房屋以十年租期出租给京荣胜公司，但租赁物不包括主楼外墙面广告位；2013年3月17日，光大洲公司与京荣胜公司签订十年期主楼外墙李面广告位出租协议，证明在2013年3月17日后，原告就知道图书城主楼外立面广告位由京荣胜公司使用的事实。原告认为按照合同第四项第十三条第七款约定，全部装修、不可移动的物品均属于业主委员会，不属于开发商也不属于李志远。对“2010年3月7日”的协议书真实性及证明目的均不认可，该协议无落款日期、无法人签字，不符合订立合同的形式。被告贺建亭对上述证据的质证意见均为认可。本院认为，租赁合同及协议书能够证明被告李志远的主张，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年，以被告李志远为法定代表人的内蒙古光大洲房地产开发有限公司作为包头昆区图书城（商用）的开发商，与商铺买受人分别签订《商品房买卖合同》，合同第十七条约定，商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权及楼宇的命名权等归出卖方所有。2010年3月17日，原告将包头昆区图书城负一层至四层整体出租包头市京荣经营管理有限公司（以下简称京荣公司）经营，后内蒙古光大洲房地产开发有限公司将该图书城的主楼立面及立面楼项作为广告位出租京荣公司。内蒙古光大洲房地产开发有限公司更名为内蒙古光大洲房地产经纪有限公司，双方当事人均认可该公司现已注销。2018年12月6日，被告李志远与被告贺建亭签订租赁合同，李志远作为出租方将上述广告位租赁被告贺建亭使用。原告以图书城外墙广告位属于全体业主为由与二被告产生矛盾。包头图书商城共有业主512户，本届业主委员会成立于2017年1月11日。本院认为，本案涉争合同系租赁合同，出租人是否系所有权人并非是租赁合同是否有效的必要条件，出租人只要对租赁物享有合法的使用权便可以将其出租。本案中，原、被告均认可原内蒙古光大洲公司与原告所在商城全部业主在签订商品房买卖合同时明确约定该公司对本案所涉图书城楼宇的屋面及外墙面享有使用权，现该公司已经注销，则本案被告李志远作为该公司的股东对上述权利进行承继，有权对该外墙面进行出租使用。被告贺建亭作为承租人，其已经在订立租赁合同时对商品房买卖合同进行了必要审核，有理由相信被告李志远有权出租该外墙面并已经支付了相应的对价，被告贺建亭在订立及履行该租赁合同的过程中均系善意方，不存在过错，该租赁合同合法有效，故对原告主张的应认定李志远与贺建亭签订的租赁合同中第一条内容无效的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告包头市昆区文化图书城业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元（原告包头市昆区文化图书城业主委员会已预交），由原告包头市昆区文化图书城业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 陈 静 二〇二0年二月十四日书记员 王丽艳附：本判决书适用法律条文的具体内容《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。