广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初25326号原告：梁树佳，男，1973年7月19日出生，汉族，住被告：陈国华，男，1970年11月22日出生，汉族，住被告：潘瑞和，男，1984年8月5日出生，汉族，住。被告：潘凤英，女，1976年10月14日出生，汉族，住原告梁树佳与被告陈国华、潘瑞和、潘凤英租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，于同年12月5日公开开庭进行了审理，原告梁树佳、被告陈国华到庭参加诉讼，被告潘瑞和、潘凤英经本院合法传唤未到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告陈国华于2018年1月16日签订的《租赁合同书》；2.被告陈国华、潘凤英腾退位于南海区大沥镇黄岐岐西新村二巷25号的房屋予原告；3.被告陈国华、潘凤英向原告支付自2019年8月1日起至2019年11月30日止每月欠付的租金差额12000元、从2019年12月1日起至实际腾退租赁物之日止的租金；4.被告陈国华、潘凤英向原告支付逾期缴纳款项违约金，违约金以每月应付未付租金为本金自2019年8月的每月9日起按日万分之六的标准计算至实际清偿之日止；5.被告潘瑞和对被告陈国华、潘凤英上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告与被告陈国华于2018年1月16日签订《租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定被告陈国华向原告承租位于佛山市南海区**************的房屋，租赁期限2018年1月8日至2023年1月7日，合同前两年租金每月13000元，后三年租金为每月13650元，被告陈国华须在每月8日前缴纳当月租金，逾期按每日5%支付违约金，合同期内，被告陈国华自行承担水电费、电讯费、物业管理费及租赁费用等。合同签订后，原告向被告陈国华交付了房屋，被告陈国华也一直按合同约定向原告交租。2019年*月开始未足额缴纳租金等费用。原告诉至南海法院，于2019年8月6日法院作出（2019）粤0605民初12443号民事判决，后原告通过强制执行收到2019年5月至7月的欠款。2019年8月至11月被告分别支付了10000元租金予原告，每月尚欠3000元租金未付，合计12000元。被告潘瑞和作为担保人在该合同上签名。潘瑞和自愿承担涉讼合同的保证责任，潘瑞和应就原告诉请承担连带责任。被告陈国华与潘凤英为夫妻关系。被告陈国华的行为已构成严重违约，根据合同有关规定，被告应承担违约责任，故提起本案诉讼。被告陈国华辩称，第一，被告陈国华不同意解除涉讼合同。被告陈国华对涉讼租赁物投入了二十多万元，陈国华曾有意以十七至十八万元的转让费将涉讼租赁物转让给案外人，并同意补偿原告10000元，但原告不同意，故陈国华现不同意解除涉讼合同。第二，不同意原告主张的租金标准，被告认为是原告的故意刁难，根据原租赁合同的约定，租赁物的租金为12000元/月，后原告强行增加至13000元/月，被告经营困难，无力向原告缴纳租金每月13000元。被告潘凤英、潘瑞和没有答辩。原告在诉讼中举证如下：1.原告身份证复印件、三被告身份证复印件1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.租赁合同书原件1份，用于证明原告与被告陈国华存在租赁合同关系；3.粤房地权证字第**00456608号房地产权证复印件1份，用于证明涉讼租赁物已办理房地产权证。被告陈国华在诉讼中举证如下：1.合同书原件1份（乙方：方鹏惠）、收款收据原件1份（2013.11.9）、补充协议原件1份（承租人：方鹏惠）、租赁合同补充协议原件1份（乙方：梁春华）、租赁合同补充协议原件1份（乙方：何田清），用以证明原告与各案外人就涉讼租赁物都曾签订过合同或补充协议，被告也是从案外人处受让了涉讼租赁物的使用权，涉讼租赁物存在多次转租的情况，但原告不同意陈国华转租，故被告认为原告是故意刁难，且第一手承租人方鹏惠缴纳了36000元的押金予原告，原告出具收款收据，被告从上一手承租人受让涉讼租赁物使用权时向上一手承租人支付了该笔押金36000元，但在涉讼合同中原告确认收到的押金数额仅为26000元；2.租赁合同补充协议原件1份（2018.11.26），用以证明原告与被告陈国华于2018年11月26日签订补充协议，约定月租金为12000元。两被告未到庭参加诉讼，也未提交书面证据、质证意见，视为其放弃质证与举证的权利。原告及被告陈国华围绕其诉讼请求及主张的事实，提交了证据材料，本院经审理后确认其真实性并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年1月13日，位于佛山市南海区***************屋办理不动产权登记。2018年1月16日，原告（出租方，甲方）与被告陈国华（承租方，乙方）签订一份《租赁合同书》，约定：甲方将位于佛山市南海区************屋出租给乙方作住宿出租使用；期限5年，从2018年1月8日起至2023年1月7日止；2018年1月8日至2020年1月7日期间每月租金13000元，2020年1月8日至2023年1月7日期间每月租金13650元；乙方必须在每月8号前向甲方缴清当月租金，逾期缴纳每日按5%收取迟延履行违约金；合同签订之日乙方应向甲方交纳26000元作为合同履约保证金；甲方在租赁期间非因本合同约定或法律规定可提前终止的原因而单方面提前解除合同的，视为甲方违约，甲方应向乙方返还合同保证金，并按合同保证金数额的一倍向乙方支付违约金；乙方拖欠应付甲方租金（含部分）超过10日的，构成违约，甲方有权解除合同、收回租赁物及附属物，没收保证金；等等。被告潘瑞和在合同上以担保人名义签名。2019年5月30日，原告起诉被告陈国华、潘瑞和租赁合同纠纷，原告要求解除涉讼合同、两被告腾退涉讼租赁物、支付拖欠的租金及计付违约金等。本院经审理后作出（2019）粤0605民初12443号民事判决，认定：原告与被告陈国华于2018年1月16日签订的《租赁合同书》为合法有效合同，因2019年5月至7月间陈国华未得到原告同意情况下每月实际缴纳租金仅10000元，每月少缴纳3000元租金的行为已构成违约，但未达到根本违约程度，本院对原告主张解除合同、返还租赁物的诉请不予支持，被告潘瑞和作为担保人在涉讼合同书承租人处签名，应承担连带保证责任，故本院判令陈国华支付拖欠的2019年5月至7月的租金9000元、按日万分之五的标准计付违约金、潘瑞和对上述债务承担连带清偿责任。该民事判决于2019年9月7日发生法律效力。被告陈国华与潘凤英为夫妻关系。2019年10月9日，原告提起本案诉讼。原告与被告陈国华陈述，合同签订后至2019年5月，被告陈国华均能按合同约定租金标准13000元每月足额支付，从2015年5月起每月只支付10000元租金。被告陈国华陈述，从2019年5月起因出租屋的空租率太高，被告经营困难故每月仅支付租金10000元。原告陈述，被告陈国华已缴纳的押金为26000元；被告陈国华或潘凤英在2019年8月12日、2019年9月12日、10月12日、11月12日，分别向原告转账10000元。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告陈国华于2018年1月16日签订的《租赁合同书》为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。根据涉讼合同约定，被告陈国华拖欠租金超过10日的，原告有权解除合同、收回租赁物并没收合同保证金。2019年8月至11月，被告陈国华每月实际缴纳租金10000元，其并未举证证明每月少缴纳3000元租金得到原告的同意，且经本院生效判决认定，陈国华应按涉讼合同约定租金标准每月13000元缴纳租金，但被告陈国华仍未按涉讼合同约定积极全面履行合同义务，其行为已构成根本违约，原告主张解除涉讼合同、被告陈国华补齐2019年8月至2019年11月租金12000元合法合理，本院依法予以支持。涉讼合同解除，被告陈国华应将涉讼租赁物返还予原告，本院对原告要求被告陈国华腾退涉讼租赁物的诉讼请求予以支持。合同自通知到达对方时解除，原告未举证证明在提起本案诉讼前已向被告发出解除合同通知，故涉讼合同以载有原告解除合同意思表示的民事起诉状送达被告陈国华之日即2019年11月2日解除。原告主张涉讼租赁物从2019年12月起由被告陈国华继续占有使用，被告陈国华未提出异议，故本院对原告主张被告陈国华自2019年12月1日起至实际腾退涉讼租赁物之日止按涉讼合同约定月租金13000元标准计付租金予原告予以支持。被告陈国华出示一份于2016年11月26日与原告签订的《租赁合同补充协议》以主张租金标准为该协议约定的每月12000元，但该份协议约定2018年起的租金标准需另行商议，且庭审中被告陈国华自认其自签订涉讼合同即2018年1月16日起至2019年4月止均按月租金13000元标准足额支付租金，故被告该项抗辩意见显然缺乏事实依据，本院不予采纳。根据涉讼合同约定，被告应于每月8日前向原告支付租金，逾期支付按日息百分之五计付迟延履行违约金。被告陈国华自2019年8月至2019年11月向原告支付了当月部分租金10000元，原告主张其应支付当月租金迟延违约金符合合同约定，但涉讼合同约定日息百分之五标准过高，原告自行调整为按日万分之六的标准计算没有违反法律规定，本院予以照准。经核算，被告陈国华应支付以13000元为本金分别从2019年8月至2019年11月的每月9日起至每月12日止、以3000元为本金分别从2019年8月至2019年11月止每月12日起至实际支付日止，均按日万分之六计算的迟延付款违约金予原告，原告请求超出部分本院不予支持。被告潘凤英与被告陈国华为夫妻关系，且通过其向原告支付租金的情况，可见其与被告陈国华共同经营管理涉讼租赁物，本案债务发生在两被告夫妻关系存续期间，依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，夫妻一方以个人名义所负债务应当按夫妻共同债务处理，故本院对于原告主张被告潘凤英与被告陈国华共同承担本案判决确定债务予以支持。被告潘瑞和作为担保人在租赁合同书承租人处签名，其应承担连带保证责任，原告请求其对被告陈国华的付款责任承担连带责任合法合理，本院依法予以支持。两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认梁树佳与陈国华于2018年1月16日签订的《租赁合同书》于2019年11月2日解除；二、陈国华、潘凤英应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退上述第一项合同项下位于佛山市南海区*************屋予梁树佳；三、陈国华、潘凤英应于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的2019年8月至11月期间的租金12000元，并从2019年12月1日起至上述第二项判决履行之日按每月13000元标准计付租金予梁树佳；四、陈国华、潘凤英应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以13000元为本金从2019年8月至2019年11月的每月9日起至每月12日止、以3000元为本金从2019年8月至2019年11月的每月12日起至实际支付日止，均按日万分之六计算的迟延付款违约金予梁树佳；三、潘瑞和对上述第三项、第四项判决确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回梁树佳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费11834元，减半收取计5917元（梁树佳已预交），由陈国华、潘凤英及潘瑞和按上述责任方式负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予梁树佳，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇二〇年一月十六日书记员  李 慧