广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13304号上诉人(原审原告)：赖憬琛，男，汉族，1986年10月20日出生，住广东省博罗县。委托诉讼代理人：张涛，北京乾成（广州）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：深圳市房多多网络科技有限公司，住所地广东省深圳市南山区。法定代表人：段毅，该公司总裁。委托诉讼代理人：刘嘉敏，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：佛山铂晟置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：陈志华。委托诉讼代理人：高阳鑫，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张越，男，该公司员工。上诉人赖憬琛因与被上诉人深圳市房多多网络科技有限公司（以下简称房多多公司）、佛山铂晟置业有限公司（以下简称铂晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初20228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赖憬琛上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令房多多公司立即向赖憬琛返还违规收费50000元及支付相应利息(按人民银行同期贷款利率计，从2018年10月3日计算至清偿之日止)；3.判令铂晟公司对房多多公司上述责任承担连带责任；4.一、二审诉讼费由铂晟公司、房多多公司承担。事实和理由：赖憬琛支付的5万元，房多多公司未支付给铂晟公司，并非房款，又非佣金，系典型的价外收费，从性质上来讲应归为违法收费。房多多公司与赖憬琛之间并无服务与被服务的关系。赖憬琛独自前往销售现场看房，在铂晟公司的销售带领下填好选房确认单，铂晟公司员工也签字确认，将5万元转账给其提供的账户。在此期间，从未有任何人告知该5万元系房款之外的费用，房多多公司也一直否认该费用为佣金。根据《关于加强商品房销售管理严惩违规销售行为的通知》第一条第(五)项、《商品房销售管理办法》第二十八条、《房地产经纪管理办法》第十八条之规定，房产经纪机构未向价格主管部门申报并取得同意的所有房价外收费项目，均属于违法收费。在有明令禁止的情况下，房多多公司仍明目张胆收取该费用，属违法行为。赖憬琛一直以为该5万元是购房定金，而非支付给房多多公司的电商费，付给房多多公司并非赖憬琛的真实意思表示。根据合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定所达成的合同无效，房多多公司应当返还该违法收费5万元给赖憬琛。房多多公司收取的费用即使被认定为佣金，那么，房多多公司也应当提供与5万元等值的中介服务。然而，房多多公司不仅没有提供任何服务，甚至连书面中介协议也不予提供，更没有出具发票、收据。房多多公司提供《团购合作销售合同》，声称为“绿地未来城”的项目进行了大量的推广、宣传，在此过程中投入了大量的人力、物力。赖憬琛认为，根据合同相对性的原则，房多多公司应当要求铂晟公司支付相应对价，而非赖憬琛。另外，赖憬琛购买涉案房屋价款总计37万余元，房多多公司收取高达5万的佣金显属不合理。赖憬琛是否享受优惠，可以从赖憬琛支付的房款和实际市场价格看出，也可以从赖憬琛支付的房款和铂晟公司在房管局进行备案的价格看出，而不是通过房多多公司与铂晟公司签订的《中介进场合作确认函》《团购合作销售合同》来认定。一方面，由于在同地段并没有相同类型的公寓，加上绿地未来城的业主都被要求支付该电商费，因此无法通过市场价格得出赖憬琛是否享受优惠；另一方面，铂晟公司在房管局进行备案的价格与房屋买卖合同中的价格一致，均为373833元。由此可以得出，赖憬琛并没有享受任何实际优惠。房多多公司的行为违反佛山市住建管理局、佛山市发展改革局、佛山市工商局、佛山市人民政府金融工作局《关于加强商品房销售管理严惩违规销售行为的通知》第一条第(五)项，属于房价外加收项目的一律禁止，未向价格主管部门申报并取得价格主管部门统一监制的所有房价外收费项目，均属于违法收费。房多多公司的行为违反民法通则第五十八条、第六十一条、合同法第五十二条，属于无效民事行为，应当将违法收取的5万元返还给赖憬琛。房多多公司未与赖憬琛签订书面房地产经纪服务合同，违反了明码标价制度，未提供任何中介服务，隐瞒真实房屋交易信息，低价收进高价卖出，违反了相关行业规定，不应收取佣金。根据民法总则第一百六十七条，被代理人知道或应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。本案中，铂晟公司一直清楚房多多公司的行为，认可并一直积极配合房多多公司收取团购费。因此，铂晟公司应当承担连带责任。二审法庭调查中，赖憬琛补充：1.房多多公司与赖憬琛之间没有服务与被服务的关系，赖憬琛是通过朋友介绍说绿地未来城有公寓出售，后于2018年10月2日到绿地未来城看房，目的是在看好房后签订预购书以及支付房款。铂晟公司销售告知有5万抵10万的团购活动，支付423833元就可以购得473833元的公寓，赖憬琛便按其要求支付了5万元，在此过程中，赖憬琛并无与房多多公司建立合同关系的意思表示，房多多公司也未向赖憬琛提供电话、宣传等服务，更无向赖憬琛明确5万元不包含在房款，否则赖憬琛不可能支付该费用。2.一审认定赖憬琛应于签订商品房买卖合同时提出异议，但赖憬琛被置业顾问告知是否享受优惠是按照佛山网站上确定，当赖憬琛查明备案价373388元后，便多次找置业顾问并提出异议。3.赖憬琛所购买涉案房屋的7号地已有大半年没有开工，目前只有砖厂，而铂晟公司官司缠身，一直未能妥善处理该事，交房日2019年12月31日近在咫尺，铂晟公司未能按时交房已成必然，甚至有烂尾的可能，如因铂晟公司违约，赖憬琛遭受巨大的损失。房多多公司辩称，一审法院审查事实清楚，适用法律正确，请求维持。首先，根据赖憬琛一审提交的《绿地未来城选房确认单》显示赖憬琛购买涉案房屋是经由房多多公司下属公司卓泰置业的工作人员陈某促成，这在赖憬琛的民事起诉状中有提及，因此，赖憬琛购买涉案房屋是经由房多多公司促成，房多多公司已经与赖憬琛形成事实上的合同关系，赖憬琛并非自行看房，而是通过房多多公司的中介人员陪同看房，并且选择合适的房源，从而支付了相关的服务优惠以及相关的房款。房多多公司无承诺5万元抵10万的优惠折扣，根据赖憬琛提供的证据也未能证实相关的陈述。房产交易属于价值较大的交易行为，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋进行考虑，对影响价格的因素进行磋商才决定，对于团购服务费，购房者有接受或不接受交易的权利，达成本次交易的合意并非一蹴而就，而是经过签订《绿地未来城选房确认单》交纳团购优惠服务费，签订认购书，交纳定金，再签署商品房买卖合同，因此，赖憬琛若对房款或团购服务费有异议，均可在上述的节点过程中提出并拒绝履行与铂晟公司签订房屋买卖合同，结合本案中的相关的收款收据，可以清楚反映赖憬琛所支付定金的金额，表明赖憬琛对于支付团购服务费用是其真实的意思表示，并且赖憬琛以其实际行为予以确认，是双方协商确定的结果，赖憬琛认为缴纳团购费并非其真实意思表示，缺乏依据。赖憬琛所提及的佛山市房地产网所显示的价格，该价格并非铂晟公司出售涉案房屋的备案价格，仅是铂晟公司与赖憬琛签定买卖合同的房屋价格，赖憬琛提出的涉案房屋至今未动工等情形，与本案并非同一法律关系，若赖憬琛认为其利益受损，应另案解决，并非在本案处理。铂晟公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案5万元是基于赖憬琛与房多多公司的服务关系产生，并最终由房多多公司收取，与铂晟公司无关，赖憬琛要铂晟公司承担连带责任缺乏依据。关于赖憬琛提出的房屋交付事宜，应根据双方签署的买卖合同的具体约定执行，现房屋交付日期并未届满，如因交付问题存在纠纷，应由赖憬琛另案主张相关权利，与本案无关。赖憬琛向一审法院起诉请求：1.房多多公司、铂晟公司连带向赖憬琛退还违规操作收费5万元；2.本案诉讼费由房多多公司、铂晟公司承担。一审法院认定事实：2018年9月29日，铂晟公司向房多多公司出具《中介进场合作确认函》，主要内容：“佛山铂晟置业有限公司(甲方)，就绿地未来城项目甲方委托深圳市房多多网络科技有限公司(乙方)团购合作销售事宜达成以下共识：1.8项目地址：佛山市禅城区昌荣路与泰华路交汇处绿地未来城；2.合作房源：项目全部在售房源(不含车位)；3、委托期限自2018年10月1日至2018年10月7日止；4.乙方在合作期间有权整合第三方公司进行团购合作销售。乙方引荐的有效客户(包括乙方合作的第三方公司推荐的客户)销售促成成交的单位，甲方将在案场销售面价的基础上给予客户一定幅度的团购折扣优惠，且甲方承诺优惠后的销售价不高于非房多多平台导入客户的最终成交价。5.有效引荐：意向购买客户被引荐到访案场后，须于2018年10月22日前(含当日)成效，否则认定为引荐无效，甲方不再给予客户团购折扣优惠。6.成交界定：客户足额交纳首期房款并与甲方签署《商品房买卖合同》的，视为成交；7.乙方引荐客户在本合作期内签订《认购书》并缴纳定金，但在本合作期结束后15天内才达到成交的，视同本合作期内成交.....”2018年10月2日，赖憬琛与铂晟公司签订《绿地未来城选房确认单》，该确认单载明：“原总价：496250......折后成交价：381462+50000(团购优惠)。”同日，赖憬琛向房多多公司信用卡刷卡支付5万元。2018年10月5日，铂晟公司收到赖憬琛支付的购房定金2万元、首期款173833元。2018年11月2日，赖憬琛与铂晟公司签订《商品房买卖合同(预售)》，约定铂晟公司将禅城区某商品房售予赖憬琛，商品房总价款373833元，首付款193833元(含定金2万元)，余款18万元原告以银行按揭方式支付。2019年1月10日，铂晟公司向赖憬琛出具收据，确认收到涉案房款18万元。赖憬琛在诉讼中称：铂晟公司未按合同约定的流程销售涉案商品房信息，商品房买卖合同约定的房价应与备案一致，赖憬琛误认为其支付的5万元是购房定金；商品房买卖合同约定的房款是373833元，赖憬琛多支付的5万元应予返还；赖憬琛与铂晟公司签订商品房买卖合同，铂晟公司也未表明房多多公司是其代理商，且赖憬琛是在铂晟公司的销售现场支付的5万元，故铂晟公司应对涉案款项承担连带责任。铂晟公司在诉讼中称：根据《中介进场合作确认函》可知，涉案商品房成交在铂晟公司与房多多公司的委托期限内，且赖憬琛所购商品房系经房多多公司引荐并促成交易，涉案商品房买卖合同约定的房款是兑现优惠后的价格。一审法院认为，本案系合同纠纷。赖憬琛与铂晟公司签订的《绿地未来城选房确认单》《商品房买卖合同(预售)》，铂晟公司向房多多公司出具《中介进场合作确认函》均系各方真实意思表示，内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。涉案5万元系房多多公司实际收取，铂晟公司并未收取，故赖憬琛主张铂晟公司返还该款项无依据，一审法院不予支持。关于房多多公司是否需向赖憬琛返还涉案5万元，结合全案证据与当事人陈述，一审法院分析如下：首先，涉案5万元的性质。赖憬琛主张铂晟公司未向其表明房多多公司为其代理商，房多多公司在售楼现场虚假宣传，误导赖憬琛认为涉案5万元为购房定金，房多多公司系违规收款。经查，赖憬琛与铂晟公司签订《绿地未来城选房确认单》，约定“原总价：496250......折后成交价：381462+50000(团购优惠)”，后赖憬琛刷卡支付5万元，POS机小票注明商户名称为“深圳市房多多网络科技有限公司”，后赖憬琛又与铂晟公司签订《商品房买卖合同(预售)》，约定涉案商品房总价款为373833元。根据上述事实可知，赖憬琛在签订确认单并交纳涉案5万元时即应知道其参加了“团购优惠”的优惠活动，而5万元是作为团购优惠费支付给房多多公司，若其不认可团购优惠费性质与涉案商品房优惠后的价格为373833元，其应于签订商品房买卖合同时提出异议。涉案商品房买卖合同明确约定了购房定金为2万元，现赖憬琛主张涉案5万元为购房定金无依据，一审法院不予支持。其次，关于涉案商品房是否享受团购优惠。根据《中介进场合作确认函》可知，铂晟公司委托房多多公司对涉案“绿地未来城”项目进行推广，铂晟公司亦确认已对支付团购优惠费的赖憬琛兑现了优惠。综上，涉案5万元为团购优惠费而非房款，赖憬琛实际向铂晟公司支付的购房款为商品房买卖合同约定的373833元，现赖憬琛以涉案5万元为房多多公司、铂晟公司违规操作收款为由主张返还，理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回赖憬琛的全部诉讼请求。一审适用简易程序，受理费减半收取525元，由赖憬琛负担。二审期间，双方均未向本院提交新证据。经审查，本院确认一审法院认定的事实。本院认为：综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：房多多公司、铂晟公司是否应向赖憬琛返还5万元。赖憬琛以其并未实际享受购房优惠、房多多公司未提供中介服务为由，主张房多多公司应退还5万元。从涉案房屋的交易流程来看，赖憬琛于2018年10月2日签订了《绿地未来城选房确认单》并于当天支付了5万元，该确认单上明确注明该5万元为团购优惠，赖憬琛支付该笔费用的刷卡单上载明商户名称为房多多公司。后赖憬琛于2018年10月5日签订了《绿地认购书》并按认购书的约定付款时间支付了定金和首期房款，而其支付定金和首期房款的刷卡单上的商户名称为铂晟公司。赖憬琛在知悉涉案房屋总价且该5万元已在认购书签订前支付完毕的情况下，却没有要求铂晟公司将该5万元在认购书的总房价中予以注明，亦没有要求在首期款或尾期款金额中予以扣减，反而根据认购书约定的支付时间和方式如期向铂晟公司支付了房款，赖憬琛的行为明显与其所称的5万元为房屋价款的主张相悖。而在《绿地未来城选房确认单》及《绿地认购书》中，均约定涉案房屋的售价为496250元，认购书上约定认购价为373833元，赖憬琛亦按该认购价与铂晟公司签订了房屋买卖合同并实际支付了房款373833元，可见赖憬琛已实际享受了购房优惠，其以没有享受购房优惠为由要求房多多公司退还5万元依据不足，本院不予支持。赖憬琛还主张其未接受房多多公司的服务、双方未形成居间合同关系而无需支付中介服务费。《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题解释(二)》第二条规定“当事人未以书面形式或者以口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第10条第1款中的‘其他形式’订立的合同”。本案中，赖憬琛陈述由陈某及其朋友带去看房，当时不清楚陈某是铂晟公司的人员还是中介公司的人员，而赖憬琛提交的《绿地未来城选房确认单》上有手写的“卓泰置业陈某:139XXXX****”字样,该确认单上“销售确认”一栏上签字的并非陈某，可见赖憬琛在签订该购房确认单的过程中，接受了两个不同主体提供的服务。不管赖憬琛当时是否知晓陈某的身份，赖憬琛的陈述与该确认单可证实陈某确实为其提供了服务。根据房多多公司与铂晟公司签订的《中介进场合作确认函》，双方达成团购合作销售，房多多公司负责向铂晟公司引荐客户，房多多公司确认现场为赖憬琛提供服务的陈某为其下属中介公司的员工，赖憬琛亦向房多多公司支付了5万元，故房多多公司与赖憬琛已形成事实上的居间合同关系，赖憬琛主张房多多公司未提供中介服务无权收取费用依据不足，本院不予支持。由于涉案5万元的收款方为房多多公司，无证据证明该费用由铂晟公司收取，故本院对赖憬琛诉请铂晟公司返还该费用不予支持。综上所述，赖憬琛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由赖憬琛负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇二〇年二月六日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪