成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初9499号 原告：祝磊，男，汉族，1992年10月10日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：郑旻，四川高扬律师事务所律师，一般授权。 被告：成都市首信置业有限公司，住所地成都市成华区龙潭路33号2栋9楼。 法定代表人：卞民庆。 委托诉讼代理人：钟洁，女，系公司员工，一般授权。 原告祝磊与被告成都市首信置业有限公司（以下简称首信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月21日受理后，适用简易程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告祝磊的委托诉讼代理人谭潇仪、郑旻，被告首信公司的委托诉讼代理人钟洁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告祝磊向本院提出请求：1．判决被告向原告支付损失14,000元（以每月2,000元为标准，从2018年7月1日计算至2019年1月31日止）；2．判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年，原告和被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买位于成都市成华区长融东三路155号由被告开发的香山长岛17-1-901的商品房，房屋总价819,806元。原告依照约定支付房款后，被告为原告办理了预售合同备案。按照双方签订的合同第十八条第（一）款，出卖人（被告）应在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，但被告在2019年1月31日才通知原告收房。因被告逾期交房，直接导致原告延长在外租房时间，致使多付租金。原告曾向成华区人民法院起诉要求被告支付违约金，法院作出判决认定双方就逾期交房没有约定违约金，被告存在逾期交房事实，但并没有就逾期交房的期限进行认定，原告现依据合同法第107条、113条主张实际损失。综上，原告为维护合法权益诉至法院，故请求依法判决。 被告首信公司辩称，一、我方不存在逾期交付房屋的情况，我方完全按照商品房买卖合同约定在可延期交房范围内，被告已履行对原告的通知和告知义务，不存在违约问题。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第18条交付时间和手续以及与委托中腾建筑公司签订的《改造协议》，说明是在交房时间以内；二、出卖人在2018年6月30日向买受人提供了通知证明、交房公告，商品房买卖合同约定，有以下原因需要延期交付商品房的，出卖人会提前书面通知买受人：1、不可抗力；2、法律政策变动的限制，红线外市政配套变化的交付条件不具备。合同第17条约定买受人允许出卖人在90个工作日内予以整改，如在该整改期间内，整改人未达到标准的，出卖人应当自90个工作日期限届满之日起，至实际达到上述条件之日止，每逾期一天出卖人支付万分之零点一的违约金，但买受人以此拒收房屋，且出卖人不承担逾期交房的法律责任。被告与第三方签订的3、4、5、15、16、17号楼委托改造协议，并发函致我司。在合同第2条，在房屋符合交房条件时，贵司通知本人收房，本人如未在5日内办理房屋交付手续，本人应得到确认，贵司直接通知本人委托的改造单位四川中腾建筑工程有限公司进场对房屋进行改造，改造期间为我司通知后90个工作日内，改造期间不视为本人对房屋已经完成验收。同时贵司也不构成逾期交房，本人在贵司通知交房90个工作日内，自行前往贵司办理房屋交付手续，逾期则自贵司通知之日起视为房屋已经交付，被告按照原告确认书要求通知原告委托方并在约定时间完成了交房移交，且按照原告通知原告委托方要求进行整改，实际交房时间在原告约定实际交房时间内，由此答辩人认为，被告已经履行了告知义务，不存在违约，综上所述，本案延期是由于不可抗力以及90个工作日的委托改造、90个工作日的修复期造成的，且在约定整改时间内，被告已经履行了对原告的告知义务，不存在违约，不应当承担任何责任。三、针对原告起诉损失赔偿标准2,000元/月过高，无事实法律依据；四、退一万步讲案涉房屋在交付时为清水房，若法院支持原告诉请，也应该按照清水房的租金来计算，而不应当按照原告在繁华地段已装修的房屋租金计算。 经审理查明，2016年10月2日，原告祝磊和被告首信公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于成都市成华区，建筑面积90.36平方米，房屋总价款为819806元。第十五条商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件：（一）基础设施设备1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，雨、污水排放纳入城镇雨、污水排放管网；具体交付标准以买受人的合理使用需求为准，但非因出卖人原因导致的，出卖人不承担责任；车位、商铺不单独提供供水排水设施。2、供电：交付时纳入城镇供电网络并正式供电；达到使用条件，因项目分期建设在交付时可能暂未达到一户一表标准；商业、车位（不单独提供照明及户表）、办公用房不提供一户一表。3、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；仅规划用途为住宅的物业提供燃气，其他用途物业不提供燃气；4、电话通信：交付时线路敷设到户；5、有线电视：交付时线路敷设到户；6、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2项由出卖人负责安装、办理开通手续并承担相关费用；第3、4、5、6项由出卖人安装并承担相关费用，买受人自行办理开通手续。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1、规划的绿地率：2018年6月30日达到使用条件；2、规划的非市政道路：2018年6月30日达到使用条件；3、规划的车位、车库：2018年6月30日达到使用条件；4、规划的物业服务用房，2018年6月30日达到使用条件；5、配置的电梯、消防、安防等设备设施：2018年6月30日达到使用条件。第十七条基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责约定：（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人允许出卖人在90个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到的，出卖人应当自90个工作日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每逾期一天，出卖人支付万分之零点一的违约金，但买受人同意不以此为由拒收房屋且出卖人不承担逾期交房的法律责任。（二）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（二）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按照以下方式处理：第1、2、3、4、5项未按时达到交付使用条件的，买受人允许出卖人在90个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到的，出卖人应当自90个工作日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每逾期一天，出卖人支付10元／天的违约金，但买受人同意不以此为由拒收房屋且出卖人不承担逾期交房的法律责任。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人；1、不可抗力；2、法律政策变动的限制、红线外市政配套延误导致的交付条件不具备；3、因买受人原因房屋被查封。（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前3日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。……买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付时间届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。《补充协议》约定：出卖人通知买受人交付的通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信、本地报纸公告等形式，出卖人可选择上述通知方式的一种或者多种。出卖人采取邮寄方式通知的，合同中列明的买受人通讯地址或买受人身份地址为送达地址。 同日，祝磊（甲方）与四川中腾建筑工程有限公司（乙方，以下简称中腾公司）签订的《17号楼委托改造协议》载明，甲方已与乙方达成一致，案涉房屋乙方进场改造时间将在该房屋竣工验收合格以后，具体进场改造时间由甲方或开发商代甲方通知乙方，乙方在收到甲方或开发商通知后，可自行确定进场时间，无须另行通知甲方，乙方应在进场后90个工作日内完成全部改造工程。同日，祝磊向首信公司签署《确认书》一份，就房屋交付、改造等事宜确认如下：“一、在房屋符合交付条件时贵司通知本人收房，本人如未在5日内办理房屋交付手续的，本人确认贵司直接通知本人委托的改造单位进场对房屋进行改造，改造期间为贵司通知后90日内，改造期间不视为本人对房屋已经完成验收，同时贵司也不构成逾期交房。本人在贵司通知交房后95日内自行前往贵司办理房屋交付手续，逾期则自贵司通知之日起视为房屋已经交付……”。同日，原告祝磊按照约定向被告首信公司足额支付购房款。 2018年7月20日，被告首信公司取得案涉小区竣工验收报告。2018年7月25日，被告首信公司向中腾公司出具的通知函，其上载明我司开发的香山长岛项目已达到改造条件，请贵司于2018年7月26日到现场勘验，勘验后如无异议请进场改造施工。2018年10月27日，被告首信公司和中腾公司签署《移交确认书》，其上载明“经甲乙双方共同踏勘现场，甲方将香山长岛小区项目正式移交给乙方进行改造工作，甲方已按照乙方要求完成全部整改内容，乙方需按照改造施工图进行改造工作。甲方移交时间为2018年9月30日，乙方需在甲方移交后的90日内完成改造工作”。2019年1月29日，被告首信公司出具《入伙交房通知书》一份，载明“尊敬的香山长岛小区业主：您好！非常荣幸地通知您，您所购买香山长岛小区17-1-901住宅已经竣工验收合格，达到交付使用条件。在2019年1月30日我公司正式办理入伙手续，同时我公司接受四川中腾建筑工程有限公司委托向您移交房屋……”。2019年1月30日，被告首信公司在成都商报刊登案涉小区收房公告，并于同日向祝磊邮寄入伙通知书、业主需携带资料、需缴纳款项、告知函等，祝磊的收件地址为“成都市金牛区一品天下C区1单元”。 另查明，2017年3月12日，祝磊（乙方、承租方）、案外人张小华（甲方、出租方）与成都迈成房地产经纪有限责任公司（丙方）共同签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其拥有的位于成都市金牛区房屋租给乙方作住宅使用，该房屋建筑面积为79㎡，租赁期限共12个月，自2017年3月15日至2018年3月14日止，该房屋月租金2000元，租金按半年支付。同日，祝磊向张小华支付首期租金12000元，其后，祝磊通过其配偶王燕向张小华支付房租。2018年3月15日，祝磊（乙方、承租方）、案外人张小华（甲方、出租方）再签订《房屋出租合同》一份，约定乙方继续租用甲方前述房屋，租期自2018年3月15日至2019年3月14日，月租金2000元；祝磊通过其配偶王燕向张小华支付房租。 还查明，2019年6月4日，祝磊作为原告向本院起诉首信公司，诉请被告向原告支付逾期交房违约金，本院于2019年6月24日作出（2019）川0108民初4616号民事判决书，认定“首信公司确实存在未在合同约定期限内履行交房义务的情形，属于逾期交房”，“而本案案涉合同中原告和被告共同选择的条款中并未明确约定逾期交房违约金，故尚不存在适用前述司法解释的前提和基础，故原告主张被告支付逾期交房违约金缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持”等，判决驳回祝磊的全部诉讼请求。该判决于2019年7月12日发生法律效力。 庭审中，首信公司提交照片复印件一份，显示张贴《交房公告》，该公告载明：“我司开发的香山长岛已具备合同约定的使用条件，为便于业主收房，我司定于2018年7月20日至2018年7月25日集中办理交房手续，请各位业主按要求携带相关资料，按时前往香山长岛客服中心办理房屋交接手续……成都市首信置业有限公司2018年7月15日”。 上述事实，有双方当事人身份信息，《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议及交费票据，《17号楼委托改造协议》、《确认书》，竣工验收报告，《移交确认书》，《入伙交房通知书》、收房公告报纸及快递单据，《房屋租赁合同》、收据、银行交易凭证、结婚证等证据，以及双方当事人当庭陈述在案为证。 本院认为，原被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按照其约定履行相应权利义务。被告未在合同约定期限内履行交房义务的情形，属于逾期交房，依法应承担相应违约责任。被告于2018年7月20日取得案涉小区竣工验收报告，故对于被告主张其已经于2018年7月15日发布交房公告之抗辩，本院不予采纳。根据本案现有证据，本院确认被告于2019年1月30日通知原告收房。 关于被告延期交房的具体期间。根据原被告双方合同约定，被告应于2018年6月30日前向原告交付房屋，但原告与中腾公司签订的《委托改造协议》约定中腾公司进场对房屋改造且中腾公司应在进场后90个工作日内完成全部改造，且原告向被告出具《确认书》明确由被告直接通知中腾公司进场改造，因中腾公司亦实际进场进行了改造，故本院确认，本案应扣除原告应当预见的90个工作日的改造期间（从2018年7月1日起算至2018年11月8日），综上，被告逾期交房时间为2018年11月9日至2019年1月29日。 关于原告祝磊主张的逾期交房损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，被告逾期交房给原告造成损失，应当对该部分损失向原告予以补偿。根据本案现有证据，原告在被告逾期之前已承租案涉房屋，并以该房屋地址作为其收件地址，其损失客观存在。现原告主张按照其租房所实际支出的租金标准2,000元/月计算，被告抗辩过高但未举证反驳，故本院予以确认。综上，被告首信公司应向原告赔偿2018年11月9日至2019年1月29日期间逾期交房损失5337.64元（2000元÷30天×22天＋2000元＋2000元/月÷31天×29天）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都首信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告祝磊赔偿逾期交房损失5,337.64元； 二、驳回原告祝磊的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，本院减半收取75元，由被告成都首信置业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  苑颖 二〇二〇年二月十七日 书记员  刘丽