广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初8459号 原告：周孝语，女，壮族，1992年5月23日出生，住广西上林县。 委托诉讼代理人：彭洪，广西广来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王开锐，广西广来律师事务所律师。 被告：南宁市金瀚房地产开发有限公司，住所地：南宁市兴宁区南梧大道**瀚林山水源A地块**地下室商业地下****，统一社会信用代码：91450100561550192C。 法定代表人：余则钗，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋利娜，南宁市金瀚房地产开发有限公司职员。 原告周孝语与被告南宁市金瀚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告周孝语的委托诉讼代理人彭洪、王开锐，被告南宁市金瀚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蒋利娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周孝语向本院提出诉讼请求:一、判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金10469.18元(违约金以总房款523459元为基数乘以2%)。二、判令被告在本案判决生效之日起三十日内将原告办理权属登记所需全部资料提交不动产登记机关备案。三、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于南宁市兴宁区X号房，总金额523459元整。原告按约定己支付完全部购房款。同时第十七条合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定，第3款(1)买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。第4款(2)买受人不退房的、出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%。被告实际交房的时间为2015年4月18日，但一直未能办理不动产权属证书。故被告逾期办理不动产权属证书的时间应从2017年4月19日起算至2019年11月1日，被告逾期办证时间共926天，按每迟延一日20元计算，违约金为18520元。但是约定“违约金累计不超过总房款的2%”，只能是523459*2%=10469.18元。本案中因被告未能在约定期限内办理不动产权属证书。因此，被告已构成违约。被告应承担逾期未能办理不动产权属证书所造成的损失。故原告这一诉请合理合法。为维护原告的合法权益，现向贵院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告南宁市金瀚房地产开发有限公司辩称：原告要求被告承担房屋延迟办证违约责任无事实和法律依据：1、所购买的涉案商品房先前无法办理不动产权证登记的主要原因是未能通过南宁市规划局的规划验收。而未能通过规划验收的主要原因，是由于原告等商品房买受人在装修过程中的违规行为所导致的，最主要表现在对被告赠送的阳台、入户花园等空间进行封闭作为室内空间使用，导致建筑面积增加。因存在上述行为，导致被告在南宁市规划管理局申请规划验收时，被规划局予以退件。2、根据商品房买卖合同第六条、附件六补充协议第15条的约定，房屋具备办理不动产权证的条件后，在买受人付清面积差异款前，出卖人有权暂不予办理不动产权证，且不视为出卖人违约。房屋面积差异款系合同价款的一部分，支付该价款是买受人在买卖合同中的主要义务，亦是合同的先履行义务。被告有权要求原告在办理不动产权证之前支付全部房款；另外，超出的面积部分应有对应的部分契税发票，而该发票系办理不动产权证的必需材料。在原告等买受人未补交房屋面积差价款、缴纳契税并将税票原件交付被告的前提下，即使涉案房屋具备办证条件，被告在客观上无法为其办理不动产权证。综上，由于被告未能按合同约定及时办理产权证是由于原告自身的原因所致，应由其承担责任。因此，原告主张要求被告支付延期办证的违约金是没有依据的，依法应当予以驳回。3、原告无实际损失。原告按照约定交付符合质量标准的房屋，并通过与教育部门协商解决了孩子上学问题，原告未因办证的迟延而产生任何实际损失。4、关于办理不动产权证的问题，需要强调的是：被告作为涉案商品房的开发商，从没有回避办理产权证的义务，一直以来也都在与规划局、城管局、房管局等部门就此事进行沟通过程当中。由于南宁市普遍存在商品房买受人在装修时将开发商赠送的阳台等进行封闭变成房间的情况，南宁市房地产协会也就该问题向市政行文，要求政府统一来协调解决此事。根据与政府相关部门沟通的情况，有两种解决的方案：第一种是，需要已经进行装修的商品房买受人将商品房结构恢复到规划图纸的状态，即将封闭装修成房间的阳台、飘窗等打掉，让其重新恢复成为阳台和飘窗。第二种是，就将阳台、飘窗封闭变成房间，导致面积增加的问题进行罚款处理。基于涉案商品房的大部分业主已经装修入住，重新改变装修恢复阳台、飘窗将给业主生活带来重大影响，因此，被告接受以缴纳罚款的形式来解决该问题，在被告缴纳罚款近900万元之后，涉案商品房通过规划验收，现已完全具备办证条件。被告与原告签订补充协议，对办证时间进行了变更。被告按变更后的约定履行了办证义务，原告要求被告承担逾期办证违约责任，无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南宁市兴宁区瀚林山水源项目由被告开发建设，被告于2012年11月30日取得该项目6号楼的商品房预售许可证。2014年1月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买X号房，购房总价为523459元。该合同第九条约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经过建设、施工、设计、勘察、监理五方联合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十七条第3款约定：双方同意选择按第（1）种方式办理房屋所有权登记，（1）买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；合同第十七条第4款约定：因出卖人过错，导致本条规定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（1）、（2）、（3）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人按每延迟一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%；（3）因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定期限内取得产权证书，由买受人承担全部责任，由此造成出卖人损失的，还应承担相应责任。此外，该合同还就其他事项进行了约定。签订合同后，双方办理了合同登记备案，原告支付了全部购房款，并已接收房屋。 2019年10月19日，原、被告签订《补充协议》，该《补充协议》第一条约定：双方对原合同“房屋所有权登记的约定”变更为：被告应当在签订本《补充协议》之日起100天内，收集办理房屋所有权所需要的完整材料，并在约定的该期限内向房屋登记机构申请办理标的房屋的不动产权证，且取得房屋登记机构出具的收件回执供原告查阅；否则，视为被告构成违约，被告应当向原告承担逾期办证的违约责任，但原告未按要求及时提交办证所需材料或提交材料不完整的除外。在约定的100天期限内，被告取得房屋登记机构出具的房屋办理所有权登记的回执的，视为被告已履行原合同约定的办证义务，原告无权再向被告主张违约责任；《补充协议》第四条约定：本补充协议的约定与原合同有冲突的，以本补充协议的约定为准；补充协议的未尽事宜，双方可另行协商确定。此外，该协议还就其他事项进行了约定。 另查明，2019年6月18日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局作出南兴执法规监决字[2019]第[293]号《行政处罚决定书》，内容为：因被告分别于2011年、2012年办理了位于南宁市南梧路6号1-12号楼共12个项目的《建设工程规划许可证》后，擅自未按照建设工程规划许可证的规定建设上述项目，存在将飘窗改建成落地窗、空调隔板改建成卫生间、漏空部分改建成生活阳台、加建楼梯间等违法建设行为，12个项目违法建设建筑面积合计19036.88平方米，建设工程总造价178788202.88元，对被告处建设工程总造价（¥178788202.88元）百分之五的罚款，共计8939411元。被告于2019年6月20日缴纳了上述罚款。 2019年10月24日，涉案房屋在房屋登记机构完成登记并发放电子证。本案在审理过程中，原告亦认可被告已为原告办好房屋的不动产权证书。 本院认为：原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，上述合同及协议的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方成立合法有效的商品房预售合同法律关系。根据原、被告签订的《补充协议》，双方对《商品房买卖合同》第十七条中的“房屋所有权登记的约定”进行了变更，现被告已在《补充协议》中约定的期限内为原告办理了涉案房屋的不动产权证书，原告提出的第二项诉讼请求已实现。按照双方签订的《补充协议》中第一条的约定，被告已履行原合同约定的办证义务，原告无权再向被告主张违约责任，故原告提出要求被告承担逾期办证的违约责任的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。对于原告提出其与被告签订的《补充协议》应属无效的意见，因未能提供相应的证据证实，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告周孝语的诉讼请求。 案件受理费31元，由原告周孝语负担。 本判决为终审判决。 审判员  孙焕谢 二〇二〇年二月十一日 书记员  黄佳夏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。