广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28078号上诉人（原审被告）：深圳市聚作照明股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道1006号深圳国际创新中心A栋5楼。法定代表人：肖灵，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈康康，男，汉族，1989年2月1日出生，户籍地址广东省深圳市福田区深南大道6008号特区，系深圳市聚作照明股份有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：周玉霞，女，汉族，1980年11月6日出生，户籍地址广东省深圳市福田区，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：深圳市多利科技发展有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区宝龙街道宝龙工业城多利工业厂区研发楼一楼。法定代表人：肖景琦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨文，广东业晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳威，广东业晟律师事务所实习律师。上诉人深圳市聚作照明股份有限公司因与被上诉人深圳市多利科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初9357号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人深圳市聚作照明股份有限公司上诉请求撤销一审判决第二、三、四、五项，依法改判。其上诉理由是：上诉人与被上诉人于2011年6月3日签署五年期厂房租赁合同，租赁厂房、宿舍总面积为21500平方米，约定厂房租金15元／月，宿舍16元／月。双方在第一个合同期内未出现任何未解决争议，合同义务正常履行完毕。该合同履行完毕之际，双方又于2016年5月30日达成新的第二个五年期厂房租赁合同，租赁厂房宿舍总面积为15128.9平方米，约定厂房租金22元／月，宿舍20元／月。在第一个租赁合同期内，上诉人公司是被上诉人所属整个多利工业园的第一家入住和最大的租赁方，被上诉人提供的厂房仅仅完成土建工程，其他的电力设施、消防设施、环保设施、室内装修等，均是上诉人另外投入1000多万元完成。整个五年期合同，上诉人需要向被上诉人缴纳的租金、管理费等超过2800万元人民币。在此情况之下，双方签署租赁合同时，由业主给与租赁方几个月的装修免租期和优惠条件，是非常符合常理的，是第一个合同签署的前置条件之一，也是双方当时诚意的表达。合同五年履行完成，没有出现任何影响和改变这一事实的情形。第一个五年租赁期合同顺利完成之后，双方才有可能就第二个五年合同进行协商。如果出现未决争议，显然难以继续租赁。第二个五年租赁合同，名义上是第一个租赁合同的补充协议，其实是双方对于不同的租赁厂房条件达成的新的租赁合同，新的租赁合同面积减少了约40%，每平方米租金增加了约50%。被上诉人于2019年4月9日便发出关于解除租赁合同的通知，被上诉人所说的逾期一个月租金等损失，是发生在2019年4月4号之后，这事件发生在第二个合同实际履行期内，如何能影响到数年之前第一个合同的装修免租期问题。对于违约后利息补偿责任，在第一个合同履行期内没有违约事项，在第二个合同期内违约责任并没有约定以高息支付赔偿。关于保证金问题，虽然因为被上诉人未提出诉求，龙岗区人民法院对该部分不予处理，但实际情况是，被上诉人事实上未将约两个月租金的保证金退还上诉人，被上诉人停止使用租赁房产后，自然应当退还保证金，或者以该保证金冲抵到期租金。被上诉人深圳市多利科技发展有限公司辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。深圳市多利科技发展有限公司向一审法院起诉请求判令：1、被告立即将承租位于深圳市龙岗区宝龙街道宝龙大道与锦龙大道交汇处多利工业厂区的D栋厂房及宿舍B栋中的房号为B301-B328、B401-B428的56间宿舍交还原告；2、被告向原告支付自2019年3月5日起至2019年4月8日的拖欠费用533507.21元（其中租金376853.6元、管理费40243.27元、水费10319.48元，电费106090.86元）；3、被告向原告支付自2011年6月3日起至2011年9月24日免租期租金856668.21元；4、被告向原告支付逾期付款的违约金7239.14元（违约金按年24%计算，以拖欠的费用533507.21元为计算基数，从2019年3月1日起暂计至2019年4月8日，违约金应计至判决生效之日止）；以上款项合计1397414.56元；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告将第2项诉讼请求变更为“被告向原告支付自2019年3月1日起至2019年4月8日的拖欠费用533507.21元（其中租金376853.6元、管理费40243.27元、水费10319.48元，电费106090.86元）”，将第4项诉讼请求变更为“被告向原告支付逾期付款的违约金7239.14元（违约金按年24%计算，以拖欠的费用533507.21元为计算基数，从2019年3月1日起暂计至2019年4月8日，违约金应计至被告实际付清之日止）”，并增加一项诉讼请求为“确认原、被告双方的租赁关系于2019年4月9日解除”。一审法院认定事实，原、被告双方于2011年6月3日签订《深圳市房屋租赁合同书》及于2016年5月30日签订《深圳市房屋租赁合同书补充协议》。《深圳市房屋租赁合同书》约定：出租方（甲方）深圳市多利科技发展有限公司，承租方（乙方）深圳聚作实业有限公司。原、被告双方就被告承租原告位于深圳市龙岗区宝龙工业城宝龙大道与锦龙大道交汇处多利工业厂区的厂房、宿舍有关事宜达成如下共识条款，共同执行：一、租赁的厂房及宿舍。乙方同意承租厂房C栋和D栋，总租赁面积为21500平方米（包含公共摊分面积），乙方同意租赁宿舍B栋共56间宿舍（第三、四层楼），总面积（含公共分摊面积）为2531.2平方米。二、合同期限。从合同签订日至2016年6月3日，共60个月。三、装修期和计租日。厂房自签订合同日开始至2011年9月24日为装修期，于2011年9月25日开始计租。装修期内厂房及宿舍免收租金及物业管理费，但需要承担期间产生的水电等费用。四、1、租金、管理费及水电费。厂房每月租金单价15元/平方米，厂房租金合计每月322500元，宿舍每月租金单价为16元/平方米，合计每月40499.2元。厂房和宿舍每月租金合计362999.2元。厂房和宿舍租金每3年递增8%，即第4、5年厂房租金单价为16.2元/平方米，宿舍租金单价为17.28元/平方米。被告应在每月5日前向原告交付当月租金，甲方在收到租金的8个工作日内向乙方开具发票……。五、付款方式。1、乙方应于合同签订之日起六个工作日内以银行支票向甲方交纳相当于两个月厂房及宿舍租金（含管理费）的押金给甲方作为本合同履约保证金，金额为822123.2元……。4、被告逾期缴交租金、管理费或水电费，则按所欠金额每日5‰向甲方交违约金……。八、违约责任：在下列情形之一的，甲方有权解除本合同，没收履约保证金，造成的损失由乙方承担，包括甲方给乙方的免租装修期（按合同第一个月的租金计算）。2、乙方欠交租金或物业管理费超过1个月或乙方过错造成租赁物业严重损毁，甲方有权单方提前解除合同。《深圳市房屋租赁合同书补充协议》约定：被告租赁原告位于深圳市龙岗宝龙工业城锦龙一路九号多利工业区厂区的厂房D栋以及B栋部分宿舍。一、租赁的厂房、空场地及其租金。D栋租赁面积为12597.7平方米，租赁期限延长至2021年6月3日，厂房D栋从2016年6月4日起月租金为20元/平方米（含税），合计每月租金251954元。被告租赁原告的工业区宿舍B栋，B301房-B328房，B401房-B428房，共56间，租赁面积为2531.2平方米,租赁期限延长至2021年6月3日,宿舍B栋从2016年6月4日起为每月18元/平方米（含税），合计每月租金45562元。三、管理费。被告同意由原告提供管理服务，从2016年6月4日起管理费用按照2.1元/平方米（含税）计算，其中厂房每月管理费合计26455元，宿舍每月管理费合计5316元，被告应在每月10日前（遇到假日顺延至收假后3个工作日）将当月管理费交付给原告。四、水电费用。自来水费5.67元/立方米（含税，含损耗），热水费18.9元/立方米（含税，含损耗），电费1.31元/度（含税，含损耗）……。六、被告应于合同签订之日起三个工作日内，支付原被告双方签订的《深圳市房屋租赁合同书补充协议》续期而需增加的保证金120000元，本合同签订后，被告不履行本项合同义务，则原告有权不退还保证金和解除本合同。七、2、本补充合同是原、被告双方于2011年6月3日签订的《深圳市房屋租赁合同书》的补充合同，与《深圳市房屋租赁合同书》具有同等法律效力。庭审中，被告确认原告的第二项诉讼请求。但被告认为《深圳市房屋租赁合同书》第八条显失公平，原告应当退还保证金。另查，2019年4月9日，原告向被告送达《关于解除租赁合同的通知》，被告员工肖霞签名确认收到，并注明“收到以上通知转公司处理。肖霞。2019.4.9”。再查，根据原告提交的《房地产权证》、《不动产权资料电脑查询结果表》、《不动产抵押登记查询表》显示原告对涉案房产拥有合法权利。诉讼中，原告请求逾期付款违约金从2019年4月9日开始计算。以上事实有原告提交的《深圳市房屋租赁合同书》、《深圳市房屋租赁合同书补充协议》、《关于解除租赁合同的通知》、《房地产权证》、《不动产权资料电脑查询结果表》、《不动产抵押登记查询表》、《关于解除租赁合同的通知》及当事人陈述及庭审笔录为证。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，对于在订立时显失公平的合同，当事人一方有权请求变更或撤销。据此，合同是否构成显失公平，应以“订立合同时”为判断时点，并结合合同约定的权利义务、缔约背景、缔约目的等因素综合认定。《深圳市房屋租赁合同书》签订于2011年6月3日，在租赁期限即将届满时，原、被告于2019年5月30日补充签订了《深圳市房屋租赁合同书补充协议》，被告继续承租原告厂房及宿舍，因此，对于被告主张显失公平，不予采纳。原、被告双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《深圳市房屋租赁合同书补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法有效。关于解除《深圳市房屋租赁合同书》及《深圳市房屋租赁合同书补充协议》的问题。根据原、被告双方在《深圳市房屋租赁合同书》第八条的约定，被告拖欠租金或物业管理费超过1个月的，原告有权解除本合同。庭审中，被告确认拖欠原告2019年3月1日至2019年4月8日的租金、管理费、水费、电费合计533507.21元，并且拖欠金额至今未付。被告的上述行为已构成违约，符合《深圳市房屋租赁合同书》第八条约定解除合同的情形。现原告主张于2019年4月9日解除租赁关系，且原告提交的《关于解除租赁合同的通知》显示被告员工肖霞于2019年4月9日签收该通知。故认定原、被告双方的租赁关系于2019年4月9日解除。关于租金、管理费、水费、电费的问题。被告在庭审中确认原告的第二项诉讼请求即拖欠原告2019年3月1日至2019年4月8日的租金、管理费、水费、电费合计533507.21元（其中租金376853.6元、管理费40243.27元、水费10319.48元、电费10609.86元）。故，被告应支付原告2019年3月1日至2019年4月8日的租金、管理费、水费、电费合计533507.21元。关于被告违约导致免租期租金问题。根据原、被告双方在《深圳市房屋租赁合同书》中第八条的约定，被告在拖欠租金或物业管理服务费超过1个月的情况下，原告有权解除本合同，没收履约保证金，造成的损失由被告承担，包括原告给被告的免租装修期（按合同第一个月的租金计算）。原告主张被告因违约而向其支付免租期租金，予以支持。按《深圳市房屋租赁合同书》第一个月租金362999.2计算，因此被告需向原告支付2011年6月3日至2011年9月24日期间免租期租金共计1355197.01（362999.2元×2个月+362999.2元÷30天×28天+362999.2元÷30天×24天）。现原告仅主张被告支付2011年6月3日至2011年9月24日期间免租期租金856668.21元，是其对自身权利的处分，不违反法律法规的强制性规定，予以支持。故被告需向原告支付2011年6月3日至2011年9月24日期间免租期租金856668.21元。关于逾期支付租金等费用导致的违约金问题。因被告未按时向原告支付租金、管理费、水费、电费等费用，给原告造成利息损失，应当予以赔偿。根据原、被告双方在《深圳市房屋租赁合同书》中第五条第4点的约定，乙方逾期缴交租金，管理费或水电费，则按所欠金额每日5‰向甲方交违约金。现原告主张被告应支付已拖欠的费用533507.21元为基数，按照年利率24%为标准从2019年4月9日计算至实际付清之日止，符合法律规定。被告应向原告支付以533507.21元为基数，按照年利率24%，从2019年4月9日起计算至实际付清之日止的违约金。关于保证金，虽庭审中被告认为原告应当退还保证金，但因原告未对该部分费用提出诉求，被告亦未对该部分费用提出反诉请求。保证金部分的费用，原、被告双方可另行主张，对该部分费用不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认原告深圳市多利科技发展有限公司与被告深圳市聚作照明股份有限公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《深圳市房屋租赁合同书补充协议》于2019年4月9日解除；二、被告深圳市聚作照明股份有限公司应于判决生效之日起五日内将承租位于深圳市龙岗区宝龙街道宝龙大道与锦龙大道交汇处多利工业厂区的D栋厂房及宿舍B栋中的房号为B301-B328、B401-B428的56间宿舍交还给原告深圳市多利科技发展有限公司；三、被告深圳市聚作照明股份有限公司应于判决生效之日起三日内向原告深圳市多利科技发展有限公司支付2019年3月1日至2019年4月8日的租金、管理费、水费、电费合计533507.21元;四、被告深圳市聚作照明股份有限公司应于判决生效之日起三日内向原告深圳市多利科技发展有限公司支付2011年6月3日至2011年9月24日期间免租期租金856668.21元；五、被告深圳市聚作照明股份有限公司应于判决生效之日起三日内向原告深圳市多利科技发展有限公司支付违约金（以533507.21元为基数，按照年利率24%，自2019年4月9日起计算至实际付清之日止）；六、驳回原告深圳市多利科技发展有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8688元（原告已预交），由被告深圳市聚作照明股份有限公司负担。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院确认一审法院查明的事实。本院认为,上诉人与被上诉人签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《深圳市房屋租赁合同书补充协议》合法有效，双方应依约履行。《深圳市房屋租赁合同书》签订于2011年6月3日，《深圳市房屋租赁合同书补充协议》签订于2019年5月30日，根据补充协议约定，补充合同系2011年6月3日签订的《深圳市房屋租赁合同书》的补充合同，据此可认定上述两份合同实质系一份合同的两个组成部分。上诉人主张《深圳市房屋租赁合同书补充协议》已取代《深圳市房屋租赁合同书》，该主张与事实不符，应不予采纳。上诉人确认拖欠被上诉人2019年3月1日至2019年4月8日的租金、管理费、水费、电费合计533507.21元，上诉人的上述行为已构成违约，被上诉人可要求解除租赁合同并要求上诉人支付上述拖欠款项。关于逾期支付费用需承担的违约金，租赁合同约定，逾期缴交租金、管理费或水电费，按所欠金额每日5‰交纳违约金，鉴于约定违约金过高，一审已根据被上诉人的主张调整为按照年利率24%为标准从2019年4月9日计算，一审确定的违约金在合理范围。根据租赁合同约定，上诉人拖欠租金或物业管理服务费超过1个月，被上诉人有权解除合同，没收履约保证金，造成的损失由上诉人承担，包括免租装修期租金，被上诉人要求上诉人支付免租期租金，该主张有合同依据，应予以支持。按照第一个月租金362999.2元计算，上诉人需支付被上诉人2011年6月3日至2011年9月24日期间免租期租金共计1355197.01。被上诉人仅主张支付2011年6月3日至2011年9月24日期间免租期租金856668.21元，以被上诉人主张的数额为准。关于保证金，上诉人主张退还保证金，并抵扣其应付被上诉人的款项，上诉人未对该部分费用提出反诉请求，双方对此亦无约定，故在本案中对该部分费用应不予处理，上诉人应另寻途径解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费17312元，由上诉人深圳市聚作照明股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁    媛审判员 刘  向  军审判员 叶    艳二〇二〇年二月二十五日书记员 刘振光（兼）