河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1426民初5082号原告：班颖，女，汉族，1971年10月5日出生，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：班自权，商丘市夏邑县立信法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：杨建，男，汉族，1970年11月25日出生，住所地河南省夏邑县。被告：商丘市盛汇房地产开发有限公司。住所地河南省商丘市民主西路**。统一社会信用代码：914114006780523819。法定代表人：魏永杰，该公司经理。委托诉讼代理人：李民玉，商丘市夏邑县立信法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：河南省祥森置业有限公司。。住所地河南省商丘市夏邑县蓝波湾**楼****统一社会信用代码：91410100060001603N。法定代表人：王新备，该公司执行董事兼总经理。被告：河南亿洲实业集团有限公司。住所地。住所地郑州市金水区北环路****楼****会信用代码：91410100MA45AQEG4P。法定代表人：林在图，该公司执行董事兼总经理。被告：李强，男，汉族，1974年6月18日出生，住所地河南省，住所地河南省夏邑县原告班颖与被告杨建、商丘市盛汇房地产开发有限公司（以下简称盛汇地产）、河南省祥森置业有限公司（以下简称祥森置业）、河南亿洲实业集团有限公司（以下简称亿洲集团）、李强拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后裁定变更为普通程序并依法组成合议庭，两次公开开庭进行了审理。原告班颖及其委托诉讼代理人班自权、被告杨建、被告盛汇地产委托诉讼代理人李民玉到庭参加了诉讼，被告祥森置业、亿洲集团、李强经本院传票传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告班颖向本院提出诉讼请求：各被告连带承担向原告履行拆迁安置补偿的合同义务，固定具体的安置房或者进行货币补偿。事实和理由：2011年8月8日，被告杨建作为实际控制人的盛汇地产与原告签订一份《旧房改建置换合同》，约定原告将原住宅交给盛汇地产开发建设住宅小区，盛汇地产承诺给原告安置住房总面积为392.41㎡。后该完成拆迁的建设用地，被同为杨建实际控制的郑州祥森置业有限公司作为开发商，取得了建设用地使用权。但该公司并未实际建设。2018年9月26日与被告亿洲集团、李强签订《项目转让合同书》，亿洲集团、李强承诺履行相应的安置义务。但经协商，原告应得的安置房至今未能得到落实，为此向本院提起诉讼。被告杨建辩称，其履行公司职务的行为，个人不应承担责任，据此认为应当驳回原告对其个人的起诉。被告盛汇地产辩称，原告应得到的补偿面积分别是219.2㎡、89.37㎡、40㎡，合计348.57㎡，被告已在东盛丽都小区1号楼16层3单元给原告安置东西两户的两套住房，面积分别为139.8㎡和158.9㎡，合计298.7㎡，尚欠原告49.87㎡没有安置。本案的其他被告均与原告不存在合同关系，均属诉讼主体错误，应当驳回相应的起诉。同时，应补偿的其中40㎡只能补偿给原告原夫程凯的法定继承人，不能直接补偿给原告。被告祥森置业、亿洲集团、李强未答辩。原告为支持其诉讼请求，向本院提供的证据材料有：1.原告班颖与被告盛汇地产于2011年8月8日签订的《旧房改建置换合同》和被告杨建签名、盛汇地产盖章的《补偿证明》各一份，证明上述二被告应在拆迁的原址补偿给原告商品房392.41㎡。2.夏邑县文化广电旅游局（以下简称夏邑县文广局）与祥森置业于2011年5月16日签订的《合同书》一份，证明盛汇地产拆迁的原告土地将由祥森置业具体负责拆迁和建设，签订合同的二被告应向原告进行补偿。3.祥森置业与亿洲集团、李强签订的《项目转让合同书》一份，用以证明案涉的旧房改建项目已整体转让，按照转让合同约定，所涉两被告亿洲集团和李强，应向原告履行拆迁安置补偿的义务。4.夏邑县文广局出具的各拆迁户应摊安置面积与申报户型统计表，证明被告应向原告安置房屋及具体面积的事实。5.形成于2018年12月21日的[2018]9号《夏邑县人民政府常务会议纪要》一份，证明被告亿洲集团应向原告等不愿接受异地安置的拆迁户进行原址安置或货币补偿；6.原告与程凯的结婚证一份，证明程凯生前与原告系夫妻关系。7.原告之父班俊民到庭提供的证人证言，用以证明证人系被告盛汇地产开发建设的东盛丽都小区的拆迁户，根据其与开发商签订的拆迁安置补偿合同，证人除可享受安置的住房外，还可以20%的优惠价另外购买一套，其即购买了位于东盛丽都小区1号楼16层3单元西户（房号1602）的一套住房给了原告班颖；将其应得的安置总面积191㎡扣减其已接受安置的一套住房158.8㎡后剩余的32.2㎡，用在了1602号住房；开发商违约应当支付给证人的10万元违约金，用于抵销1602号住房相应的购房款；经与开发商共同计算后双方确认尚欠购房款102240元，由原告本人用现金全部付清，并取得了开发商开具的收款收据。8.证人吴某、谢某1的证明一份，内容为程彬现居住的东盛丽都1号楼1601号房，系程凯生前于2016年7月经证人等共同与杨建协商，用其在夏邑县文广局旧址应得的拆迁安置部分面积置换所得，该房面积139.8㎡；证人经手交付给杨建现金2万元。9.程凯父母程丕寅、赵玉莲自书的证明各一份，证明其对程凯应得补偿的房屋放弃继承权，都归班颖所有。被告盛汇地产提交的证据材料为程彬自书的证言一份，内容为证人现居住的东盛丽都1号楼1601号房，系由程凯生前安排盛汇地产安置所得，面积139.8㎡。经庭审质证，被告杨建、盛汇地产对原告提交证据材料的真实性未提出异议，但认为原告计算的补偿面积不准确；程凯的法定继承人有权分得案涉财产；班俊民系原告之父，其所参与的拆迁安置不应与本案合并处理；夏邑县文广局出具的统计表，不应作为原告本案诉讼请求的根据。被告祥森置业、河南亿洲集团、李强未到庭参加诉讼，本院视为其放弃对证据的举证、质证权和对争议事实的抗辩权。本院对于到庭当事人均无异议且与本案有关联的证据材料予以采信并在卷佐证。对于有争议的事实和证据，本院认定如下：1.关于原告应得安置面积的证据，《旧房改建置换合同》约定了“置换标准”：住宅占地面积（含楼房一层）的置换标准为1∶1.2，故原告的该部分安置面积应为263.04㎡，并非被告庭审抗辩只按1∶1计算得出的219.2㎡；被告杨建出具的补偿证明所载面积，并非单独的拆迁安置补偿关系，与本案系同一法律事实，故其不能单独成立民事权利；且该民事权利应系程凯与班颖基于夫妻关系而当然享有的共有权利，原告班颖作为共有人诉讼主张，依据充分，理由正当，应予支持；被告关于应与本案分别处理的质证意见，于法于情无据，不予采纳。2.夏邑县文广局出具的统计表，是该局根据与祥森置业签署的《合同书》第10条“甲、乙方派人共同组建临时拆迁办公室，负责家属区的拆迁调查和拆迁户的……思想稳定工作”和第17条“甲方负责协调处理与土地有关的拆迁户关系……”之内容，履行与拆迁相关的工作职责形成的阶段性结果以及今后相关安置工作的依据，并非证人证言，应系公文书证，在无充分证据证明其属虚假的情况下，其应作为处理拆迁相关问题的依据，被告质疑其来源及其与原、被告之间的拆迁合同法律关系的相对性，理由不能成立，本院不予采纳，确认其在本案中具有诉讼证据的效力。3.班俊民的证人证言，虽然证人与原告具有特定身份关系，但其证言与其持有的书证内容能相互印证，对其证言的真实性应予采信；被告所持两份拆迁安置补偿合同应属两个法律关系的质证观点，具有一定道理，但证人作为其合同关系的债权人，有权将其合同权利向本案原告转让，且父母子女间或者出资为对方买房、或者购买房屋向对方赠与，均属社会生活的正常现象，也不为法律所禁止，因此原告班颖现居住的东盛丽都1号楼1602号住房，无论是证人班某已购买房屋登记在班颖名下，还是出资为班颖买房，均不需要在本案中予以审查并认定；但对被告抗辩该房亦系其履行《旧房改建置换合同》而向原告进行的安置，则无证据予以支持，因此本院不能采纳。4.吴某、谢峰出具的证人证言，被告虽然认可其内容，但认为所涉2万元购房款与本案无关。本院认为，该款的交付与该房的安置系紧密相关的法律事实，被告既然主张该房的交付系其履行了安置义务，则无依据另收购房款，原告将该证言作为支付房款的证据，应予采信。5.程凯父母程丕寅、赵玉莲自书的证明，系为证明继承的相关事实。由于本案并不涉及继承纠纷，对与本案无关的案外事实及其相应的证据材料，本院不在本案中予以审查并认定。根据以上采信的有效证据和庭审当事人陈述，本院确认以下案件事实：原告与其原夫程凯原居住在夏邑县××局旧址××家属区。2011年8月8日，原告（乙方）与被告盛汇地产（甲方）签署《旧房改建置换合同》，约定：原告的一处住宅交由盛汇地产开发建设住宅楼，土地面积（含楼房一层）219.2㎡按照1∶1.2的比例，二层建筑89.37㎡按照1∶1的比例置换安置房；同日，盛汇地产另出一份《补偿证明》，内容为“坐落于广播电视局家属院原址，补偿给程凯三楼住宅，面积40平方米”。以上合计，原告应得安置总面积为392.41㎡。签约双方经手人为甲方张杰，乙方班颖。2011年5月16日，夏邑县文广局（甲方）与祥森置业（乙方）签署《合同书》，约定祥森置业对广电局旧址及相邻住宅区独立筹资开发建设，“对拆迁户置换房交房时间和置换房类型按乙方与拆迁户签订的《旧房改建置换合同》有关条款执行”。双方签约经手人为甲方吕慕宇，乙方杨建。后该宗土地经过相关程序，祥森置业取得了建设用地使用权。但开发建设的相关工作，没有实际进行。2018年9月26日，祥森公司及其两股东杨森、李奇祥与亿洲集团、李强签订《项目转让合同书》，约定祥森公司的全部股权、公司的在建项目等全部权益以及公司应当承担的拆迁安置等义务，概括转让给亿洲集团和李强，案涉的开发项目由受让方仍以祥森公司名义继续进行。原告原夫程凯生前，通过证人吴某、谢某2与杨建协商，用其应得的安置补偿部分权益，在东盛丽都小区获得一套安置住房，面积139.8㎡，交给了程彬居住至今，为了该房另向杨建付款2万元。原告之父班俊民，系东盛丽都小区的拆迁户，根据其与盛汇地产的拆迁安置补偿合同，其应得到安置房总面积为191㎡，其已实际获得一套安置房面积为158.8㎡，尚余32.2㎡。根据该合同，班俊民另以优惠价购买了1号楼1602号一套住房，面积158.9㎡。班俊民将其剩余的32.2㎡应得安置面积用于该房，又将其依据合同可得的10万元违约金用于购房款的抵销，经计算后，将尚欠的102240元购房款以现金付清，并取得了相应的购房款收据。另查明，祥森置业的法人名称已由郑州祥森置业有限公司变更为河南省祥森置业有限公司，公司法定代表人已由李奇祥变更为王新备，公司股东也全部进行了变更，并已完成了工商变更登记手续。又查明，原告原夫程凯已病故。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告班颖与被告盛汇地产签署的《旧房改建置换合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护。原告班颖已经按约履行了将房屋腾空交付被告拆除的义务，被告即应履行给原告安置补偿的义务。原告诉讼主张盛汇地产安置补偿，计算数额依据充分，诉讼理由依法成立，本院依法应予支持。被告祥森置业虽然未与原告签署合同，但因其与夏邑县文广局签署的《合同书》中，明确表述其与拆迁户之间的安置补偿义务按照《旧房改建置换合同》的内容履行，且两公司均由被告杨建实际控制，据此本院认为祥森公司应当承担向原告履行拆迁安置补偿的义务，原告对其提起诉讼，理由和依据充分。被告所持其不具备被告诉讼主体资格的抗辩，本院依法不予支持。另，虽然案涉开发建设项目已由亿洲集团和李强受让，但因祥森置业概括转让涉及原告的《旧房改建置换合同》相关权利和义务时，并未征得原告同意，故该转让并不能对转让人产生免责效果。被告亿洲集团和李强作为《项目转让合同书》的受让人，承诺履行祥森置业已经存在的拆迁安置补偿义务，并以祥森公司的名义继续实施案涉土地的开发建设，故其应当承继向原告履行拆迁安置补偿的义务，应与盛汇地产、祥森置业共同承担连带责任。被告杨建系盛汇房地产、祥森置业的股东，其行为系履行公司职务行为，行为后果应由公司承受，故原告向杨建个人提出权利主张，本院不予支持。原告应得的安置面积，根据《旧房改建置换合同》计算，应为392.41㎡。现由程彬居住的东盛丽都小区1号楼1601号房，系由程凯生前经过协商接受的安置，由于程凯和原告对其共同可得安置的期待利益均享有平等的处分权，故应相应减少被告的安置义务139.8㎡，被告应当再为原告安置的房屋面积为252.61㎡。原告班颖对现居住的东盛丽都小区1号楼1602号房，已经举证证明了权利来源，并非被告诉讼主张的系由被告安置所得。被告虽然主张原告之父班俊民的合同权利不应当与本案发生关联，但不能否定班俊民的物权支配行为或者债权转让行为的现实结果，且未能够证明或者说明其对班俊民的拆迁安置补偿义务已经另行履行完毕；同时也未能够提供证据，证明双方经过协商，原告放弃了在广电局原址接受安置而同意了异地安置，接受该住房为安置房。据此，本院对被告的抗辩主张，不能采纳。被告抗辩部分置换面积应当安置补偿给程凯个人，因其违反婚姻法和物权法的物权共有基本原则而不应得到支持；被告主张因程凯另有法定继承人而不能向原告班颖履行安置补偿义务，是在虚构诉讼争议，本案并不存在继承权纠纷，其将假想、虚拟的事实作为抗辩依据，本院不予采纳。原告在诉讼过程中主张其接受现由程彬居住的东盛丽都1601号住房时交付给杨建2万元钱，应当相应扣减该房屋的安置面积，因其没有申请评估该房屋的价格，故该部分事实不清，本院对原告的该项主张不予支持。由于案涉置换的安置房尚未建设，故应留给被告一定的建设周期，本院酌定为一年时间。如果届期被告仍然不能安置住房，原告可以选择货币方式安置补偿，根据同类地段同型房屋的价格计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十九条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告商丘市盛汇房地产开发有限公司、河南省祥森置业有限公司、河南亿洲实业集团有限公司、李强在本判决生效后一年内给原告班颖安置住房面积为252.61㎡，确定具体的安置房位置；二、如果被告届期不能安置住房，原告有权选择货币方式要求被告安置补偿，补偿款额根据同类地段同型房屋的价格计算，被告应在住房安置期满后的一个月内付清补偿款；三、上述四被告承担连带责任。四、驳回原告班颖对被告杨建的诉讼请求。如果未按本院确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告商丘市盛汇房地产开发有限公司、河南省祥森置业有限公司、河南亿洲实业集团有限公司、李强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  崔永辉审判员  金景利审判员  黄舒林二〇二〇年二月二十四日书记员  司艺伟