广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初47261号原告深圳市皇庭房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路350号岗厦皇庭大厦27A5单元，统一社会信用代码91440300764989728U。法定代表人郑康豪，总经理。委托诉讼代理人张黎明、邱鸿鹏，均系上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被告珠海贝尔摩德投资管理有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-2538，统一社会信用代码9144040033802275X2。法定代表人刘婷，经理。原告深圳市皇庭房地产开发有限公司（以下简称皇庭公司）与被告珠海贝尔摩德投资管理有限公司（以下简称贝尔摩德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告皇庭公司委托诉讼代理人张黎明到庭参加了诉讼，被告贝尔摩德公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告皇庭公司向本院提出诉讼，请求：1、判令原被告双方于2017年10月13日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及其2018年1月13日签订的补充协议于2018年8月2日解除；2、判令被告向原告支付2018年7月1日至2018年8月3日的租金人民币419220元及违约金410330.07元（7月违约金以382230元为基数按照每日千分之三为标准，自2018年7月6日起，计算至实际偿清之日止，暂计至2019年5月31日为人民币377261.01元；8月1日至8月3日违约金以36990元为基数按照每日千分之三为标准，自2018年8月6日起，计算至实际偿清之日止，暂计至2019年5月31日为人民币33069.06元）以上共计人民币829550.07元；3、判令被告承担本案律师费人民币22591元；4、判令原告没收被告的租赁保证金人民币764460元及管理费保证金72910元；5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017牟10月13日，原被告双方签订《深圳市房屋租赁合同书》及其补充协议（以下共称“《租赁合同》”），约定原告将位于深圳市福田区××大厦××ＡＦＧＨ的房屋（以下称“租赁房屋”）出租给被告办公使用，租赁期限自2017年10月13日至2022年10月12日。《租赁合同》中约定了被告应于每月5日前向原告支付租赁房屋的当月租金、管理费，如被告逾期支付达5天，则应向原告按照欠付金额千分之三每日的标准向原告支付违约金。同时，双方约定如因被告未按期履行租金、管理费等支付义务造成原告损失，则被告应向原告承担损失赔偿责任，包括承担诉讼费、律师费等各项费用。2018年1月13日原被告双方签订《深圳市房屋租赁合同书》补充协议，约定被告名称由珠海市横琴润楚投资有限公司变更为珠海贝尔摩德投资管理有限公司，租赁合同约定的权利义务由更名后的公司承担。在租赁期间，因被告屡次拖欠租金等，原告向被告多次发送催款通知。2018年7月30日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，要求被告于2018年8月3日前搬离租赁房屋，并向原告支付拖欠租金等费用及违约金。但截至起诉之日，被告仍未向原告支付所拖欠的租金及违约金。综上，被告的行为已构成根本违约，严重侵犯原告合法权益。为维护原告自身利益，现原告根据《租赁合同》以及《中华人民共和国合同法》之规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告贝尔摩德公司未作答辩。经审理查明，原告皇庭公司（甲方）与珠海市横琴润楚投资有限公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》及补充协议，约定甲方将位于深圳市福田区××大厦××ＡＦＧＨ的房屋（均已取得不动产权证书）出租给乙方使用。租赁房屋建筑面积共计1104.71平方米，2017年12月13日至2019年12月12日，月租金总额为382230元。乙方于每月5日前向甲方交付租金。租赁期限为2017年10月13日至2022年10月12日止。免租期2个月，乙方于2017年10月13日前交付首期租金234270元（2017年12月13日至2017年12月31日止）。甲方交付租赁房屋时向乙方收取租赁保证金764460元及管理费保证金72910元。如乙方逾期支付租金或其他费用达5天，乙方应从逾期之日起按拖欠金额的千分之三向甲方支付违约金，甲方有权单方面解除合同且保证金不退还乙方，不予退还保证金的行为不免除乙方支付已发生租金、物业管理费、水电费及违约金等费翔的义务。双方约定了通知和文件的送达地址。2018年1月13日，原告皇庭公司与被告贝尔摩德公司签订了《深圳市房屋租赁合同书》补充协议，约定由被告贝尔摩德公司承接珠海市横琴润楚投资有限公司在原租赁合同中的权利义务。2018年6月12日，原告皇庭公司向被告贝尔摩德公司送达了6月份管理费、租金二次催缴单。6月19日，原告皇庭公司向被告贝尔摩德公司送达了6月份管理费催缴通知单。2018年7月30日，原告皇庭公司向被告贝尔摩德公司注册地址邮寄了《解除租赁合同通知书》，该通知书记载被告贝尔摩德公司自2018年5月1日起，未按照租赁合同的约定支付租金、管理费等款项，要求被告贝尔摩德公司于2018年8月3日前结清拖欠的全部款项，并于该日迁离人员，办理解除租赁合同备案。原告皇庭公司当庭确认该邮件并未妥投，已退回。2019年8月29日，原告皇庭公司因本案诉讼，与上海市锦天城（深圳）律师事务所签订了委托代理合同，约定本案支付律师费22591元。2020年1月10日，原告皇庭公司向上海市锦天城（深圳）律师事务所支付了包含本案在内的费用共计208133元。上述事实有原告提交的《房屋租赁合同》、深圳市房屋租赁合同书之补充协议、《深圳市房屋租赁合同协议书》补充协议、邮件投递单、《委托代理合同》、增值税专用发票及招商银行付款回单等证据予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，出租的房屋已依法取得不动产权证书，双方签订的房屋租赁合同合法、真实、有效，双方当事人均应按照合同约定忠实行使权利、履行义务。依据原告皇庭公司提交的证据，被告贝尔摩德公司自2018年5月1日起即未支付租金、管理费，原告皇庭公司在合理期限内进行了催告，被告贝尔摩德公司未提交相关证据证明已经履行了支付租金管理费义务，已构成根本违约，根据合同法相关规定，原告皇庭公司可以行使合同解除权，解除通知到达被告贝尔摩德公司时合同解除。本案中，原告皇庭公司在2018年7月30日邮寄《解除租赁合同通知书》虽未妥投，但因双方已在租赁合同中约定了送达地址，并约定文件退回之日视为送达之日，原告皇庭公司虽未提交邮件退回时间的相关证据，但未妥投邮件在投邮后3日左右退回符合邮件投递规律，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》及两份补充协议于2018年8月2日解除。被告贝尔摩德公司应当按照合同约定支付合同有效期内的房屋租赁、管理费等，双方合同虽于2018年8月2日解除，原告皇庭公司通知被告贝尔摩德公司于2018年8月3日之前搬离，搬离前被告贝尔摩德公司仍实际占有租赁房屋，故其请求被告贝尔摩德公司支付2018年7月1日至8月3日的租金，本院予以支持。经计算，被告贝尔摩德公司应支付2018年7月的租金382230元，2018年8月的租金36990元（382230×3/31）。被告贝尔摩德公司未及时足额支付，按照合同约定，还应支付违约金，但双方约定的违约金计算标准过高，本院依据公平原则，酌情按照日利率0.05%的标准予以调整。原告皇庭公司请求过高部分，本院不予支持。因被告贝尔摩德公司违约，依据双方合同约定，原告皇庭公司可不予退还已经收取的租赁保证金764460元和管理费保证金72910元。原告皇庭公司因本案支付的律师费用属于因被告贝尔摩德公司违约造成的损失，该费用数额合理且已实际发生，故本院对原告皇庭公司要求支付律师费的请求予以支持。被告贝尔摩德公司未作答辩，亦未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法应承担对其不利的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告深圳市皇庭房地产开发有限公司与被告珠海贝尔摩德投资管理公司签订的《房屋租赁合同》及其补充协议于2018年8月2日解除；二、被告珠海贝尔摩德投资管理公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭房地产开发有限公司支付2018年7月1日至2018年8月3日的租金419220元及违约金（其中2018年7月租金违约金以382230元为基数，按照日利率0.05%，从2018年7月6日起计算至实际清偿之日；2018年8月租金违约金以36990元为基数，按照日利率0.05%，从2018年8月6日起计算至实际清偿之日）；三、被告珠海贝尔摩德投资管理公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市皇庭房地产开发有限公司支付律师费22591元；四、原告深圳市皇庭房地产开发有限公司无需返还被告珠海贝尔摩德投资管理公司租赁保证金764460元及管理费保证金72910元；五、驳回原告深圳市皇庭房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20005.6元（已由原告深圳市皇庭房地产开发有限公司预交），由被告珠海贝尔摩德投资管理公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  徐之望二〇二〇年二月十八日书 记 员  叶连根附本判决所适用法律及司法解释：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。