上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初92123号原告：上海美特斯邦威服饰销售有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：余建勇，总经理。委托诉讼代理人：袁金宗，上海市郑传本律师事务所律师。委托诉讼代理人：张豪杰，上海市郑传本律师事务所律师。被告：上海永乐街企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨彬，董事长。委托诉讼代理人：方向东，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：申琳，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海美特斯邦威服饰销售有限公司与被告上海永乐街企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告上海美特斯邦威服饰销售有限公司的委托诉讼代理人张豪杰，被告上海永乐街企业发展有限公司的委托诉讼代理人方向东、申琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海美特斯邦威服饰销售有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2.判令被告返还原告履约保证金人民币(以下币种同)941,722元。事实与理由：2018年3月28日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告向被告承租上海市浦东新区康桥镇上南路XXX号XXX楼XXX、XXX楼XXX单元房屋(以下简称系争房屋)，用于经营时尚服饰；原告应于合同签订后三日内一次性支付被告履约保证金941,722元；被告应于2018年4月1日前交付系争房屋，房屋所在商场应在2018年7月至8月择机开业。签约后，原告按约向被告支付了履约保证金941,722元，但被告未能按时交付系争房屋，其承诺的至迟应在2018年8月开业的商场也一直迟迟未开业，直至原告起诉之日，商场仍未开业，无任何商户经营。原告认为，被告理应按约完成商场的开业工作，但其一再延期开业，致使原告的合同目的无法实现，导致原告严重损失，为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼，望判如所请。被告上海永乐街企业发展有限公司辩称：一、原、被告对系争房屋交付日期作了特别约定。原、被告签订《租赁合同》时，系争房屋所在的周浦永乐广场(该名称为推广名，规划名为“双秀西园商业广场”)在建，尚未竣工，故合同第3.3条约定交付条件为工程竣工验收合格。另外结合合同第3.4条以及附件五的约定得出，被告最迟可在2018年10月1日交付系争房屋，且不承担任何违约责任。二、原告未按期办理房屋交接手续，构成严重违约，被告有权终止租赁合同并没收原告的履约保证金，《租赁合同》已于原告收到被告2019年8月1日发出的《解除通知》之日解除。2018年5月25日、2018年5月29日，周浦永乐广场分别通过竣工验收和消防验收。2018年9月20日，被告向原告快递寄送《租赁房屋交付使用通知》，要求原告及时办理房屋交接手续，并支付相关费用，但原告并未按此履行。2018年12月3日、2019年1月3日、2019年5月27日，被告又三次发出《租赁房屋交付催告通知》，原告最终仍未办理交接手续。综上，原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求依法驳回。本院经审理确认如下事实：2018年3月28日，原告(承租人、乙方)与被告(出租人、甲方)就系争房屋租赁事宜签订《租赁合同》。该合同第3.1条约定，该房屋租赁期限、免租期、交付及开业日期见本合同附件五。第3.3条约定，乙方应按甲方的通知，在约定的交付日期前与甲方到现场办理该房屋的交接手续，并支付所有相关费用，交付的条件为房屋工程竣工验收合格。若由于乙方的原因未能于约定的交付日期前与甲方办理该房屋的交付手续，则自约定的交付日至乙方实际办理交付手续之日的天数将在乙方免租期(如有)和租赁期中扣减。若乙方超过15日仍未前往办理验收、交接手续，则甲方有权提前终止本合同，没收乙方履约保证金。第3.4条约定，若因甲方原因未能在本合同附件五初定的交付日期前交付该房屋，但逾期不超过六个月的，甲方不承担责任；若逾期超过六个月的，乙方有权以书面形式通知甲方解除本合同。若乙方通知甲方解除本合同的，甲方应将乙方支付的履约保证金和预付的租金退还给乙方，并按乙方已付款金额计付同期贷款利息。第6.2条约定，本合同的履约保证金数额、支付期限详见本合同附件六。附件五约定，租赁期限：含约定的免租期为102个月，具体为自2018年4月1日起至2026年9月30日止。免租期：起租日后的6个月，自2018年4月1日起至2018年9月30日止。交付日期：定于2018年4月1日前交付(但乙方未全额支付本合同约定的保证金的除外)，若由于商场建设进度，交付日期可以调整，具体以甲方通知为准。开业日期：商场初定在2018年7月至8月择机开业(具体时间以甲方通知)，若由于该商场建设进度原因，商场开业时间可以调整，除另有约定外，商场开业时，乙方应开始营业。在商场开业前乙方已完成装修，乙方可提前营业。商场开业时商场整体招商签约率须达到70%以上，商场开业时若招商签约率低于70%，乙方也需配合开业经营，但在项目招商签约率达到70%之前，乙方无需向甲方支付租金，仅需支付物业管理费及乙方因自身经营产生的水、电等费用。附件六约定，本合同的履约保证金为941,722元，乙方应在本合同签订后三日内一次性支付。2018年4月20日，原告向被告转账支付保证金941,722元。系争房屋所在的双秀西园商业广场于2018年5月25日竣工验收合格、2018年5月29日消防验收合格、2018年9月28日获得《建设工程竣工验收备案证书》。2018年9月20日，原告市场开发工作人员与被告招商工作人员张娜通过微信沟通，原告工作人员提出见面，张娜予以同意并表示正在发交房通知，要求原告提供地址，同时将《租赁房屋交付使用通知》拍照发在微信中，该通知要求原告于2018年9月25日10时前往办理交房手续，并支付相关费用。2018年9月25日，被告向原告寄送了上述《租赁房屋交付使用通知》。2018年10月19日，原告向被告寄送《关于ME&CITY品牌上海周浦永乐广场的沟通函》，该函载明，经多次实地考察评估，认为商场肯定无法在2018年12月31日开业，故要求被告在2018年10月31日前退还保证金941,722元。同时，原告工作人员也将该沟通函在微信中发给了张娜。2018年10月23日，张娜在微信中发了回函，针对回函，原告工作人员称“……意向金不退我无法交代啊？你按意向书是9月下旬通知我收房，但这个收房逻辑是错的，收房代表进场装修就要开业，你明年4、5月开业现在让我收房算什么呢……”2018年12月3日、2019年1月3日、2019年5月27日，被告三次向原告寄送了《租赁房屋交付催告通知》，均要求原告抓紧到上南路XXX号办理系争房屋交接手续。2019年6月25日，原告向被告寄送《关于ME&CITY品牌上海周浦永乐广场的不合作沟通函》，该函载明，被告一再延期开业，最近一次称2019年9月开业，被告的出尔反尔造成原告各项安排上产生很大损失，现原告确认不再与被告合作周浦永乐广场项目，要求被告在2019年6月30日之前归还原告履约保证金941,722元，逾期将追索利息。2019年8月1日，被告向原告寄送《解除通知》，载明因原告未按被告2018年9月的交房通知办理系争房屋交接手续，且经被告三次催告，原告仍未交接，也未有回应，已严重违约，故通知解除双方之间的《租赁合同》、没收原告支付的履约保证金。2019年8月5日，原告前台签收该通知。原、被告除通过往来函件沟通之外，原告工作人员和张娜亦在通过微信不断沟通。2018年11月6日，张娜发送《告知函》，载明周浦商业广场开业时间定为2019年5月1日左右，统一开业时，请原告同步开业，但周浦商业广场未能按时开业的，则自实际开业之日至开业率达80%之前免除原告的租金。原告工作人员回复“……如果19年5月1日还开不了业怎么办，我司不可能一直拖下去，要么承诺5月1日开不了业，双倍退还保证金，或者现在就退还我保证金，要我现在收房装修也可以，但贵司必须承诺我装修完如果5月1日开业率低于80%，贵司承担我司装修费，行不行？……”2018年11月、12月，双方就系争房屋交付及商场开业等事宜草拟补充协议，但经反复磋商，最终未能达成一致意见而未签署任何补充协议。之后，原告要求被告退还履约保证金，被告则不予同意。审理中，原告称，系争房屋在2018年5月竣工验收合格，符合交房条件后，被告未及时通知原告，经原告多次催促后才于2018年9月通知，已经违反合同约定。因商场未开业、未完成招商基础工作，原告的合同目的无法实现，故原告不予收房。另，原告认为《租赁合同》于被告收到原告2019年6月25日的《关于ME&CITY品牌上海周浦永乐广场的不合作沟通函》之日解除。被告称，其整体承租了上海市浦东新区康桥镇上南路XXX号房屋，经该房屋产权人系上海周康房地产有限公司同意后，被告予以转租。以上事实，由《租赁合同》、保证金转账记录、双方往来函件、《建筑工程竣工验收报告》《建设工程消防验收意见书》《建设工程竣工验收备案证书》、微信聊天记录、解除通知、邮寄凭证等，以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据庭审意见，原、被告均认为《租赁合同》已经解除，故原告要求确认合同解除的诉讼请求，本院予以支持。现双方均认为对方根本违约，己方有权解除合同，据此原告诉请返还保证金、被告抗辩没收保证金。因此，本案争议焦点在于原、被告各自是否享有解除权。《租赁合同》约定了房屋的交付条件和交付期限。合同3.3条约定房屋交付的条件为竣工验收合格；合同附件五约定交房时间为2018年4月1日，但因商场建设进度，交付日期可以调整，具体以甲方通知为准；合同3.4条还约定因甲方原因未能在2018年4月1日前交付，逾期不超过6个月的，甲方不承担责任，逾期超过6个月的乙方有权解除合同。系争房屋实际于2018年5月验收合格，被告通知原告于2018年9月25日交房，并未超出上述约定的6个月期限，原告无权以被告逾期交房为由解除合同。此后，原告经被告多次催告，未按约前往办理验收、交接手续，其主要理由是商场不能按时开业。本院认为，双方《租赁合同》约定商场初定在2018年7月至8月择机开业(具体时间以甲方通知)，因商场建设进度原因，开业时间可以调整；商场开业时，乙方应开始营业，乙方也可在商场开业前完成装修后提前营业；此外还约定了商场开业时招商签约率不足70%的，乙方也应配合开业，但招商签约率达到70%前乙方不需要支付租金。可见，商场开业并非进行房屋验收、交接的前提条件，按合同约定原告应在商场开业前接收并装修房屋，并在商场开业的同时或提前开始营业。因此，原告以被告商场不能按时开业为由，拒绝接收房屋，并以无法实现合同目的为由解除合同，无事实和法律依据，其主张《租赁合同》在被告收到《关于ME&CITY品牌上海周浦永乐广场的不合作沟通函》之日解除，本院不予采纳。相反，《租赁合同》约定乙方超过15日仍未前往办理验收、交接手续，则甲方有权提前终止本合同，没收乙方履约保证金。现原告不按被告通知前往办理房屋交接手续，且延迟天数早已超过15日，被告依法享有解除权，《租赁合同》于原告收到被告的解除通知之日(2019年8月5日)解除。同时，合同因原告违约而解除，被告有权没收保证金，被告的抗辩意见成立，原告要求被告返还保证金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海美特斯邦威服饰销售有限公司与被告上海永乐街企业发展有限公司于2018年3月28日签订的《租赁合同》于2019年8月5日解除；二、驳回原告要求被告返还履约保证金941,722元的诉讼请求。案件受理费13,217元，减半收取计6,608.50元，由原告上海美特斯邦威服饰销售有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 张卓郁二〇二〇年二月二十日法官助理 许瑞芬书 记 员 陈倩茹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。