湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0481民初11010号 原告：刘支龙。 委托诉讼代理人：谢勇，湖南湘德律师事务所律师。 被告：耒阳市三鑫房地产开发有限公司，住所地耒阳市灶市街街道办事处彭桥居委会五一中路121号，统一社会信用代码：91430481576553118Y。 法定代表人：刘海波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：严皓，湖南丹阳律师事务所律师。 被告：严球森。 被告：毛新国。 委托诉讼代理人：文瑞成，湖南楚章律师事务所律师。 被告：李佐从。 被告：梁艳。 被告：梁慧。 原告刘支龙与被告耒阳市三鑫房地产开发有限公司（以下简称三鑫公司）等房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，由审判员龙柁雅于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告刘支龙及其委托诉讼代理人谢勇、被告三鑫公司的委托诉讼代理人严皓、被告严球森、李佐从、梁艳、梁慧、被告毛新国的委托诉讼代理人文瑞成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原、被告签订的两份《商品房买卖合同》，价值231408元；2、五被告连带退还原告已支付的房款179670元；3、五被告连带向原告支付利息47613元；4、五被告连带向原告支付违约金1800元； 5、五被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告三鑫公司与被告严球森、毛新国、李佐从以及被告梁艳、梁慧之父梁瑞华合作开发上河新城项目。被告以商业广告招徕顾客，2012年4月7日，被告严球森以三鑫公司上河新城项目部的名义与原告签订商品房买卖合同。原告当天向被告交付1万元，2012年4月16日，原告再次向被告交付房款39670元，因被告不能按时交房，双方协议对合同条款进行调整，双方销毁旧合同后，于2015年7月6日重新签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将该项目3栋1单元501室以总价192908元的价格卖给原告，合同还约定了交房期限以及违约金的计算方式，原告再次向被告交付了110000元，总计向被告支付了159670元。合同再次约定2015年12月30日内向原告交房。2013年3月3日，被告又以三鑫公司上河新城项目部的名义与原告签订一份购买煤房的《商品房买卖合同》，原告当天按合同约定向被告支付20000元。交房日期满后，被告以种种理由推迟交房，但2019年中秋节，原告发现原告所购房屋被装上门，被告严球森说房子已作为安置房赔偿给了被拆迁人。现被告不能也不肯履行与原告卖房的合同，已经构成了根本违约，根据法律和合同的约定，原告有权解除合同，梁瑞华夫妇已经过世，财产由被告梁艳与被告梁慧继承，故该两名被告应当作为梁瑞华继承人承担连带退款与赔偿责任，原告为维护合法权益特具诉状，望判如所请。 被告三鑫公司辩称，该项目不是被告三鑫公司所开发，从土地开发到办理相关手续，被告三鑫公司均不知情，本公司也没有参与该项目的管理，更没有与原告签订任何买卖合同，所以不存在买卖合同关系，被告三鑫公司没有义务承担责任，涉案房屋也不属于被告三鑫公司所有，故被告三鑫公司与本案无关。 被告严球森辩称，原告买房是事实，但是把涉案房屋赔付给拆迁户纯属无稽之谈，原告的房屋总房款是332800，原告并没有付满，所以才没有交付房屋。之后经双方协商，被告也同意退款，要求原告写委托书，以免造成被告一房两卖。原告不同意出具该委托书，才导致该起诉讼。 被告毛新国辩称，原告于2012年4月7日签订合同时，被告毛新国并未入伙，所以原告在2012年4月7日交纳的10000元和2012年4月16日交纳的39670元并不属于被告毛新国合伙期间的债务；原告购买的是3号楼，并非各合伙人退伙时以房抵本的楼房，同时被告毛新国退伙后，个人合伙的财产能够清偿原告诉请的债务，所以在被告严球森接手后，其财产能够清偿原告的债务，故应由被告严球森负责清偿，因此建议法庭驳回原告对被告毛新国的诉请。 被告李佐从辩称，从原告提供的起诉状与证据可知，被告以前收款的房屋是603，涉案房屋是501，所以本案与被告无关，建议驳回原告对被告的诉请。 被告梁艳、梁慧辩称，被告在2014年5月8日已经签订了撤股协议，所以本案与被告无关。 经审理查明，2012年4月，原告与被告三鑫公司达成协议，要求购买被告三鑫公司位于耒阳市五一南路上河新城项目3栋二单元603号房。2012年4月7日，原告向被告三鑫公司的上河新城项目部交纳了1万元购房款，2012年4月16日再次交纳39670购房款。2013年3月3日，原告与被告三鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定：1、乙方（原告刘支龙）购买甲方（被告三鑫公司）位于耒阳市五一南路上河新城5栋26号煤房；2、建筑面积15.55平方米，单价2475.88元/平方米，总金额38500元；3、签订《商品房买卖合同》时,首付总房款50%即20000元；该楼栋完成所购层时，付总房款40%即15000元；该栋楼验收合格交付乙方时，付清剩余10%即3500元；4、甲方于2013年12月30日前，将本合同约定的商品房交给乙方使用。5、甲方未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过60日后，乙方有权解除合同，解除合同时，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。合同由被告三鑫公司加盖三鑫公司上河新城项目部合同专用章，原告刘支龙签名。同日，原告交纳了煤房款2万元。2015年7月6日，被告三鑫公司与原告就已付部分款的河新城项目3栋二单元603号房进行变更，签订了《商品房买卖合同》约定：1、乙方（原告刘支龙）购买甲方（被告三鑫公司）位于耒阳市五一南路上河新城3栋1单元501号住房；2、建筑面积138.02平方米，单价1397.68元/平方米，总金额192908元；3、一次性付款，签订《商品房买卖合同》时付总房款90%即159670元；余款33238元交房时付清；4、甲方于2015年12月30日前，将本合同约定的商品房交给乙方使用。5、甲方未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过60日后，乙方有权解除合同，解除合同时，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。合同由被告三鑫公司加盖三鑫公司上河新城项目部合同专用章，原告刘支龙签名。同日，原告向被告三鑫公司交纳了购房款11万元。加上前述交纳的购房款，原告共交纳住房款159670元、煤房款2万元。此后，被告三鑫公司未将住房及煤房交付原告。 另查明，2012年8月12日，被告严球森、李佐从、毛新国与梁瑞华签订合股协议，共同开发耒阳市灶市居委会河边街棚户区改造项目暨上河新城项目；2014年5月8日，被告严球森、李佐从、毛新国、梁艳、梁慧（梁瑞华已病故，梁艳、梁慧系其女儿）签订退股协议，约定被告李佐从、毛新国、梁艳、梁慧自愿放弃对该项目的后续投资及后续管理，由被告严球森一人接管，协议签订之日起由其行使项目投资及管理主权，承担项目一切收支及债权债务，并负责后期的盈亏责任。 以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的三鑫公司企业登记信息、(2018)湘0481民初1006号案卷材料、耒阳市商品房买卖合同、收据、工商银行存折、工商银行储蓄存款利息清单、工商银行个人业务凭证、工商银行流水、现场照片、收据照片、微信截图、微信语音录音，被告三鑫公司提供的情况说明，被告毛新国提供的入伙协议、退伙协议、被告李佐从、梁艳、梁慧提供的收据、退股协议等证据予以证实，上述证据经庭审质证属实，均予以认定。 本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告与被告三鑫公司签订商品房买卖合同时，被告三鑫公司未取得商品房预售许可证，且至今未取得。被告三鑫公司尚未取得商品房预售许可证，即向原告预售涉案住房和煤房，不符合法律规定，双方为此签订的买卖合同为无效合同，自始没有法律效力，无须撤销。涉案合同既已被确认为无效合同，被告三鑫公司依据该合同取得原告交付的购房款应予返还，且造成涉案合同无效的责任在于被告三鑫公司，被告三鑫公司还应赔偿原告的利息损失。原告要求被告三鑫公司返还购房款179670元，并赔偿利息损失，符合法律规定，予以支持，但利息应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。原告请求的逾期交房违约金1800元，因涉案合同已被认定为无效合同，相关的违约责任约定对双方无约束力，不予支持。被告严球森、毛新国在合同上均系项目部代表人，是被告三鑫公司的工作人员，其履行职务的行为所带来的法律责任应由被告三鑫公司承担。被告李佐从、梁艳、梁慧只是项目的合伙人，且在原告与被告三鑫公司签订住房买卖合同时已退伙，根据合同的相对性原则，三被告不是本案的适格被告，不承担本案的民事责任。被告三鑫公司关于涉案项目不是其公司开发和管理不应承担责任的主张，不符合法律规定，不予采纳。被告毛新国、李佐从、梁艳、梁慧关于不承担本案责任的主张，符合法律规定，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《最高人民法院》第二条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 一、被告耒阳市三鑫房地产开发有限公司返还原告刘支龙购房款179670元，并按中国人民银行同期同类贷款利率以本金1万元为基数从2012年4月7日起、以本金39670元为基数从2012年4月16日起、以本金2万元为基数从2013年3月3日起、以本金11万元为基数从2015年7月6日起计算利息至2019年8月19日止；2019年8月20日以后的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际履行之日为止； 二、驳回原告刘支龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。(自觉履行的，可将标的款汇至耒阳市人民法院标的款帐户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户;帐号83350311000001366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号) 本案案件受理费5512元，减半收取2756元，由被告三鑫公司负担。原告已垫付2756元，被告应在执行中清偿。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  龙柁雅 二〇二〇年二月十五日 代理书记员  廖 倩                            校对责任人：龙柁雅 打印责任人：廖倩