山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0828民初4218号原告：金乡县惠锋物业服务有限公司，住所地金乡县城百兴街。统一社会信用代码：91370828068707993Q。法定代表人：李兴旺，经理。委托诉讼代理人：张英利（特别授权），山东缗城律师事务所律师。被告：武之俊，男，1988年10月9日出生，汉族，居民，住金乡县。原告金乡县惠锋物业服务有限公司与被告武之俊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金乡县惠锋物业服务有限公司的委托诉讼代理人张英利、被告武之俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金乡县惠锋物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告武之俊支付原告物业服务费2533.50元、违约金410.02元（以2018年物业费1366.75元为基数，按月息2分，从2018年6月19日计算至2019年9月18日）及二次供水加压费100元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系金乡县黄金海岸小区物业管理公司，被告系该小区13号楼1单元402室业主。被告应于每年6月份缴纳物业服务费，现被告已拖欠原告2018年1月份至2019年12月份物业费2733.50元未交，逾期未缴纳还应支付违约金。原告多次向被告催要，被告拒不缴纳。为此，特提起诉讼，请求判如所请。被告武之俊辩称，1、被告及同楼层的邻居在2018年6月份至2019年11月份多次去原告物业公司要求维修自来水水压问题，在此期间原告未维修，被告没有享受到自来水正常水压的用水，原告未尽到责任。2、小区内多处墙体电线裸露，存在安全隐患。3、小区内消防设施不完善，灭火器没有配备齐全。消防通道被占用。4、当时签订的物业合同收费标准不一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告金乡县惠锋物业服务有限公司为支持其诉讼主张，提供了以下证据材料：证据1.《海润＊黄金海岸前期物业管理服务协议》、《海润＊黄金海岸业主临公约承诺书》。证明：原告系黄金海岸物业服务公司，被告作为该小区业主应按约定履行缴纳物业费的义务；被告未按协议约定缴纳物业费，应每天按欠费总额4‰支付违约金；证据2.业主档案登记表。证明：被告系金乡县黄金海岸13号楼1单元402室业主；证据3.缴费催款通知书。证明；因2018年度、2019年度被告未缴纳物业费，原告向被告进行催款的事实；证据4.金乡县物价局、金乡县房产管理局联合下发的金价字[2014]27号文件及金乡县黄金海岸小区物业收费标准申请表。证明：原告依法收取物业服务费1.30元/㎡/月（带电梯）；证据5.照片一张。证明：原告对物业收费标准进行了公示，原告未按照1.30元/㎡/月收取，而是按照1.25元/㎡/月收取；证据6.金乡县城市住宅小区物业管理办公室2016年、2017年、2019年度物业服务汇总表。证明：原告物业服务质量达到了标准；证据7.金乡县房产管理局、金乡县城市住宅小区物业管理办公室出具的《关于二次加压设施运行费用的解释说明》。证明：为了绝大多数业主公共利益，原告代为收取二次供水加压费合理、合法；证据8.（2016）鲁0828民初404号民事判决书、（2017）鲁0828民初2581号民事判决书、（2019）鲁0828民初3321号民事判决书、济宁市中级人民法院（2019）鲁08民终2879号民事判决书。证明：因本小区其他业主未缴纳物业费，原告曾向法院提起诉讼，法院判决业主应当缴纳物业服务费及二次供水加压费，并按月息2分支付违约金；原告按政府指导价收费标准收取物业费已经获得行政主管部门的批准，是合法的。被告对证据1、2、3、4、6、8无异议。对证据5真实性无异议，但认为：开发商与原告金乡县惠锋物业服务有限公司签订的《黄金海岸物业委托合同》约定，物业管理服务费是按住宅建筑面积1.00元/㎡/月（其中一楼的物业管理服务费按0.70元/㎡/月）收取，商业用房按1.50元/㎡/月向业主收取。对证据7真实性无异议，但认为：二次供水加压费系原告物业公司代收，但是从2018年6月份至2019年11月份，被告多次要求原告维修被告的自来水水压问题，原告未予解决，原告未尽到责任。本院认为，被告对证据1、2、3、4、6、8无异议，对证据5、7真实性无异议，本院对证据1—8真实性予以确认。被告武之俊为支持其答辩主张，提供了以下证据材料：证据1.照片2张。证明：小区内多处墙体电线裸露，存在安全隐患；消防通道被占用；证据2.2012年10月8日新余市家和物业管理有限责任公司与案外人张丽萍签订的《海润＊黄金海岸前期物业管理服务协议》。证明：物业服务收费标准是1.00元/㎡/月。原告对证据1真实性、合法性和关联性均有异议，认为：证据1不能反映拍摄的时间；证据1所谓的墙体脱落、线头外露仅是在围墙内出现，不能证明存在安全隐患；关于消防通道，原告已经在小区内所有的消防通道张贴了警示标注“禁止占用消防通道”，如果小区业主将车辆停在消防通道处，原告也只能是进行劝阻或者通知其将车辆移开，原告没有权利拖走业主的车辆，原告已经尽到了应尽的义务。对证据2真实性无异议，但认为：证据2与本案无关联性，被告应当按照与原告约定的1.30元/㎡/月缴纳物业费；证据2签订的时间是2012年10月8日，甲方是新余市家和物业管理有限责任公司，而新余市家和物业管理有限责任公司系与黄金海岸小区第一期业主签订的前期物业服务协议，2013年9月份，新余市家和物业管理有限责任公司退出黄金海岸小区，同年9月12日开发商根据相关规定与原告签订了《物业委托合同》；2015年6月份，原告按照政府指导价向主管部门申请物业收费标准，政府主管部门同意原告按照政府指导价1.30元/㎡/月收取物业服务费，因此，证据2与本案无关联性。本院认为，证据1系被告所在小区的真实状况，本院对证据1真实性予以确认。原告对证据2真实性无异议，本院对证据2真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告金乡县惠锋物业服务有限公司是依法成立的物业服务公司，2013年9月12日起为金乡县黄金海岸小区提供物业服务；被告武之俊系黄金海岸13号楼1单元402室的业主，于2017年12月11日入住该小区。2015年5月6日，原告向金乡县物价局申请物业服务收费标准为1.25元/㎡/月。2015年6月3日，金乡县物价局审批意见为：严格按照星级内容进行服务并做好公示，按照四星级服务标准收取物业服务费，带电梯为1.3元/㎡/月。2017年12月11日，原告金乡县惠锋物业服务有限公司（甲方）与被告武之俊（乙方）签订《海润＊黄金海岸前期物业管理服务协议》，载明：武之俊作为业主，所购房产位于黄金海岸13号楼1单元402室，系高层住宅，建筑面积为84平方米；物业管理服务费标准：电梯住宅1.30元/㎡/月，商业用房1.50元/㎡/月；交费方式：物业服务费用按年度缴纳，收楼时，首次缴纳一年物业服务费，以后每年度交纳一次，交纳费用的时间为每一收费年度首月的30日前；本物业小区的公共水电（含二次供水费用）摊分按政府有关部门的规定执行，费用由乙方支付，甲方代收代缴；甲方违反本协议，未达到物业管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天4‰交纳违约金。另查明，被告武之俊已向原告缴纳物业费至2018年6月8日。金乡县黄金海岸小区至今未成立业主委员会。本院认为，原告与被告武之俊签订的《前期物业管理服务协议》意思真实，不违反法律规定，因此，合同依法成立并合法有效。原告按照《前期物业管理服务协议》的约定对黄金海岸小区提供了物业服务，应当按约定取得收益，被告武之俊作为业主实际也接受了服务，应该按约定承担交纳物业服务费及二次供水加压费的义务。被告应向原告缴纳2018年6月9日至2020年6月8日物业服务费2520元（1.25元/㎡/月×84㎡×24个月）以及二次供水加压费。原告主张被告按月息2分支付违约金，虽然低于合同约定的标准，但其主张的410.02元并未以物业费实际数额1260元进行计算，对于原告主张的违约金过高部分，应予驳回。业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，不仅损害了原告的权益，对小区内按时缴纳物业费的其他业主亦存在损害，如果业主认为物业公司存在其他不当行为，可依法另行主张权利；业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上所述，原告的诉求，合法部分应予支持；不合法部分，应予驳回。依照《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告武之俊于本判决生效之日起十日内支付原告金乡县惠锋物业服务有限公司物业服务费2520元、违约金378元(以1260元为基数，从2018年6月19日计算至2019年9月18日)及二次供水加压费100元。二、驳回原告金乡县惠锋物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告武之俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  王 岩人民陪审员  李成厂人民陪审员  宋庆龙二〇二〇年二月十七日书 记 员  李 耀附相关法律规定《物业管理条例》（2018年3月19日实施）第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。