河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终108号 上诉人（原审被告、反诉原告）：魏振梅，女，1953年10月6日出生，汉族，个体，群众，住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：张建合，河北正扬时代律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：周建华，女，1963年4月30日出生，汉族，退休职工，群众，住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：姚艳丽，邢台市桥西区昌达法律服务所法律工作者。 上诉人魏振梅因与被上诉人周建华房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初2223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人魏振梅及其委托诉讼代理人张建合，被上诉人周建华及其委托诉讼代理人姚艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏振梅上诉请求：1、请求二审法院撤销河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初2223号民事判决书。2、请求二审法院判决上诉人魏振梅与被上诉人周建华于2002年4月28日签订的《房屋使用权转让协议》无效。3、请求二审法院判令被上诉人周建华将位于邢台市桥西区的房产返还给上诉人魏振梅。4、请求二审法院判令被上诉人周建华赔偿上诉人魏振海的经济损失（或者支付房屋使用费）114000元。5、请求二审法院驳回被上诉人周建华的诉讼请求。6、一审诉讼费、保全费、二审诉讼费均由被上诉人周建华承担。事实和理由：一、涉案房产属于金属公司的公房，其所占用范围内的土地性质为邢台市人民政府划拨的土地。1993年魏振梅与金属公司签订《公有住房租赁合同》，用于家庭生活居住。同年，邢台市人民市政府对涉案房产实施房改房，魏振梅与郭万祥共同出资购买了涉案房产60％份额的产权，其余40％份额的产权仍归金属公司所有。邢台市人民政府发布的《邢台市房改房首次上市出售管理暂行办法》第五条规定，房改房未过渡到全部产权的，不得上市交易。金属公司也规定、职工个人不得转让涉案房产。2002年4月28日，魏振梅未经郭万祥、金属公司的书面同意，私自与被上诉人周建华订立了《房屋使用权转让协议》。约定周建华取得涉案房产100％的产权和魏振梅与周建华就是否过户须达成一致意见作为上诉人魏振梅负有协助过户义务的条件。在订立协议时，魏振梅告知周建华，涉案房产为金属公司的公房，属于房改房，自己为有限产权，土地使用权归金属公司。由于郭万祥对协议不知情且其本身也不同意转让涉案房产以及金属公司也规定职工个人不得转让涉案房产，魏振梅与郭万样共同申请补办了房产证。二、应当支持上诉人魏振梅的上诉请求。1、协议是无效的。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条等法律的规定，涉案房产系金属公司的公房，属于邢台市，涉案房产属于建在划拨土地上的公房，不可以上市交易。邢台市人民政府发布的《邢台市房改房首次上市交易出售管理暂行办法》第五条也规定，房改房未过渡到全部产权的不得上市交易。协议未经涉案房产共有人郭万祥、金属公司的书面同意。魏振梅的行为属于无权处分，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。综上，协议是无效的。2、周建华对造成协议无效应承担完全的过错责任。3、因协议是无效，周建华应当将涉案房产返还给魏振梅。周建华应赔偿上诉人魏振梅的该项经济损失。4、应驳回周建华的诉讼请求。理由如下：由于协议是无效的，周建华依据无效的协议要求过户不应当得到支持。假设协议是有效的，协议对魏振梅协助周建华过户约定了周建华取得涉案房产100％的产权和魏振梅、周建华就是否过户须达成一致意见的两个条件。现两个条件一个都不具备，魏振梅不负有协助过户的义务。三、原审判决认定事实不清，适用法律错误，损害国家利益，损害案外人合法权益，应予撤销。四、原审判决适用法律错误。本案为房屋买卖合同纠纷，应优先适用《中华人民共和国城市房地产管理法》等特别法，《全国法院民事审判工作会纪要》（法（2019）254号）对协议是否合法有效也有明确的规定。但原审判决并无遵守法律适用的规则，属于适用法律错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，损害国家利益，损害案外人合法权益，应当予以撤销。魏振梅的上诉请求具有充分的事实依据和法律依据，望二审法院支持魏振梅的上诉请求。 周建华辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，应予以维持。 周建华向一审法院起诉请求：一、依法判决被告履行2002年4月28日《房屋使用权转让协议》的义务，将坐落于邢台市桥西区金属公司家属院4号楼2单元1号房产过户给原告；二、依法判决被告支付房屋过户手续一半的费用；三、本案诉讼费由被告全部承担。 魏振梅反诉请求：1、请求人民法院依法宣告反诉人魏振梅与被反诉人周建华于2002年4月28日签订的《房屋使用权转让协议》无效；2、判令被反诉人周建华将位于邢台市桥西区的房产返还给反诉人；3、本案反诉费用由被反诉人承担；4、判令被反诉人周建华赔偿反诉人魏振梅的经济损失（或者支付房屋使用费）114000元。 一审法院认定事实：争议房产坐落于邢台市桥西区。在1993年8月13日魏振梅与邢台市金属材料实业总公司签订了邢台市公有住宅向职工出售契约，该契约的第3条规定：五年后允许个人出售，但原售房单位有优先购买权。出售的增值部分，个人只应得购房时实付购房款占综合造价比例部分，其余部分由原售房单位收回等。1993年11月23日魏振梅领取了该房的房屋所有权证（邢市字第032737号）。 2002年4月28日在中间人张敬波的见证下，魏振梅与周建华签订《房屋使用权转让协议》，该协议约定，一、房屋坐落于金属公司家属院内4号楼2单元1号，建筑面积79.86平方米，另带小房一间。二、甲乙双方商议，魏振梅以人民币陆万贰仟伍佰元卖于周建华，一次付清，自签约三日起支付。三、自周建华付款之日起，魏振梅将房屋产权证及房屋、小房交予周建华，魏振梅十日内将搬清屋内东西。四、自房屋交出之日起，以前所有费用由魏振梅个人承担，包括水电费取暖费。从周建华住入该房后的费用由周建华支付。五、本房屋产权魏振梅有60%，金属公司有40%，在房屋交于周建华后60%产权归周建华，魏振梅所有一切房屋行使权归周建华。六、如金属公司收剩余40%的产权费全部由魏振梅支付，交付后该房的所有产权归周建华。七、在产权归周建华后，双方如果办理过户手续，魏振梅给周建华提供一切所需的手续，其过户费由两方各支付一半。 同日周建华交付了房款，魏振梅将争议房屋及房产证交付周建华。 2010年7月28日魏振梅与其丈夫郭万祥以房产证被盗丢失为由申请补办该房产的房屋所有权证，郭万祥与魏振梅在邢台市房屋所有权登记申请审批书的申请人处签字，载明该房产证号为邢市房权证邢市字第××号，备注为房改售房有限产权丢失补证。 2012年10月30日魏振梅又申请房屋换证、补证。现该房产的房产证号为邢房权证桥西字第××号。 经了解本案争议房产所在的家属院中有其他房产已经过户。 一审法院认为，1993年魏振梅通过房改售房购买了争议房屋，2002年周建华与魏振梅签订了房屋使用权转让协议，周建华支付了房款，魏振梅将房屋和房产证交付周建华。邢台市公有住宅向职工出售契约中规定五年后允许个人出售，双方买卖房屋时是魏振梅购买该房的第九年。魏振梅提交的邢台市金属材料实业总公司情况说明与其在房管部门备案的邢台市公有住宅向职工出售契约约定明显不符，本院不予认可。郭万祥作为魏振梅的丈夫，即使双方签订协议时未经其同意，但周建华在争议房屋居住了十七年之久，其一直未提出异议，本院视为其同意该协议。至于该地块的土地性质不是本案审理的范围。转让协议第七条约定，在产权归周建华后，双方如果办理过户手续，魏振梅给周建华提供一切所需的手续，其过户费由两方各支付一半，魏振梅根据该约定提出双方需达成一致意见才能过户的主张，首先该协议并未如此约定，也不符合普通人对该约定的理解。综上，周建华与魏振梅签订的房屋使用权转让协议合法有效，魏振梅应当按照协议的约定配合周建华将该房屋过户，产生的过户费用由周建华和魏振梅按照协议约定每人负担一半，过户时如产生其他费用由周建华负担。 魏振梅与周建华签订协议转让了争议房产，距今已十七年之久，在能将房屋过户给周建华的情况下提出反诉，要求周建华返还房屋，支付租金，这既不符合法律的规定，也不符合公民应当诚实守信的要求，故魏振梅的反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、被告魏振梅在本判决生效之日起十日内协助原告周建华办理坐落于邢台市桥西区的房产（产权证号为邢房权证桥西字第××号）过户，产生的过户费用由原告周建华、被告魏振梅各负担一半。过户时如产生其他费用由原告周建华负担。二、驳回反诉原告魏振梅的诉讼请求。案件受理费80元、保全费2270元由被告魏振梅负担，反诉费2580元由反诉原告魏振梅负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本院围绕上诉请求的范围进行了审理。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵循公平原则确定各方的权利和义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。1993年魏振梅通过房改取得涉案房屋的60%产权，并办理了房屋产权证。邢台市公有住宅向职工出售契约中规定五年后允许个人出售，契约上有金属公司盖章、魏振梅签字。合同签订后，周建华按协议约定向魏振梅支付相应的房款，魏振梅也向周建华交付了房屋及房屋产权证，周建华居住至今。魏振梅与周建华签订《房屋使用权转让协议》时已超过契约规定的五年。魏振梅依据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条主张共有人金属公司不同意出售的理由与契约载明的约定相悖，本院不予采信。魏振梅在明知将房屋产权证已交付周建华情况下，魏振梅与其丈夫郭万祥在2010年7月仍以房产证被盗为由申请，明显违反了诚实信用原则，故魏振梅主张其丈夫不知情的理由，本院不予采信。魏振梅与周建华签订《房屋使用权转让协议》第五条约定“本房屋产权魏振梅有60%，金属公司有40%，在房屋交于周建华后60%产权归周建华，魏振梅所有一切房屋行使权归周建华”。第六条约定“如金属公司收剩余40%的产权费全部由魏振梅支付，交费后该房的所有产权归周建华”。根据双方签订的《房屋使用权转让协议》及本案案情，魏振梅、周建华之间并非对所涉土地的转让达成协议。双方签订协议的目的是取得涉案房屋，土地使用权性质并没有改变，并不影响合同的效力。魏振梅以涉案转让协议违反《城市房地产管理法》第三十二条、第四十条规定无效理由不能成立。双方签订的《房屋使用权转让协议》合法有效。综上，魏振梅要求办理过户的诉讼请求符合协议约定，也未侵害国家利益及第三人的利益，本院予以支持。关于案涉房屋的土地性质，不属于本案审理的范围，可另行处理。 综上所述，魏振梅的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2580元，由上诉人魏振梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕建军 审判员  邓永胜 审判员  武丽萍 二〇二〇年二月十八日 书记员  刘 静