贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初15777号原告:刘振华，男，1974年9月23日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：曹琼（特别授权），二人系夫妻关系。原告:曹琼，女，1977年1月15日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被告：贵州翰林置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心1层，统一社会信用代码91520000587288487K。法定代表人：彭跃，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王妍（特别授权），贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权），贵州锐驰律师事务所律师。原告刘振华、曹琼与被告贵州翰林置业有限公司（以下至判决主文前简称“翰林置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘振华、曹琼及被告翰林置业委托诉讼代理人刘力铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘振华、曹琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书所产生的违约金人民币22801.842元（暂计）。违约金的计算时间从2016年12月31日起至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。2、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实及理由:2014年7月24日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于贵州省毕节市七星关区，建筑面积53.38平方米，套内面积41.16平方米，房价总款201990.00元。原告按照合同约定支付了该商品房首付款、契税等款项，银行贷款支付。被告承诺向原告在2016年12月31日办理该商品房不动产权登记证书，证书编号:国用（2013）毕节市不动产权第1472号。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定:“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”及“约定日期起180日以内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理”、“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。在此期间，原告多次催促被告履行合同义务，将该商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告均以各种借口拖延。直至2019年11月28日，被告才取得该商品房不动产权登记证书，已构成违约，故被告应支付原告逾期交付该商品房转移的有关文书所产生的违约金人民币22801.842元（暂计）。违约金的计算从2016年12月31日起计算至2019年11月28日。综上，被告未依约履行《商品房买卖合同》约定，根据《合同法》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关法律法规的规定，原告请求贵院依法判令被告履行合同义务，赔偿原告损失，以维护原告的合法权益。特此具状，恳请人民法院依法支持原告的诉请。被告翰林置业书面辩称,第一、答辩人开发的项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，根据业主单位与施工单位的合同约定，原定于2015年4月底全面完成高压线的迁改工程直至2016年5月29日才拆除完毕,严重影响答辩人工程建设，已形成不可抗力因素，答辩人不应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。2014年至2016年期间，涉案项目在推进过程中受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，已开挖好的电缆沟本已可以进行混泥土铺设打底，但一直未能实施，施工处于停工状态。答辩人于2015年5月8日、2015年5月27日、2015年7月28日、2015年9月10日、2016年2月25日5次向七星关区人民政府反映该情况，寻求解决高压线迁改工程的滞后问题。2014年4月18日上午，时任七星关区人民政府副区长周祖华在区行政办公中心八三会议室主持召开会议，专题研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜，形成《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》(七星府专议[2014]90号)文件，载明:“毕节远航商贸物流城市综合体作为全省5个100工程是省项目观摩会的观摩点之一，该项目在推进过程中受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，对该高压线实施迁改已刻不容缓。德溪公司要按照区政府的有关要求，编制完善高压线迁改方案，并积极对接毕节供电局进一步修改完善后按程序报审。市郊供电局、城区供电局要配合德溪公司协调毕节供电局及时对已上报的迁改方案进行审定，便于尽快实施迁改，推动项目建设。”2015年3月21日下午，时任七星关区人民政府副区长周祖华在毕节远航七星万象城会议室主持召开会议，专题研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜，形成《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》(七星府专议[2015]47号)文件，会议议定:“该项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，严重影响项目建设进度。由于鸭池镇甘海子村上甘海子组地处远航七星万象城低洼区域，雨季来临时，有形成堰塞湖的安全隐患，为消除隐患，毕节市德溪建设开发有限公司与区房屋征收管理局密切配合，进一步加大力度，确保4月底前全面完成房屋及土地征收安置补偿工作。毕节市德溪建设开发有限公司会同毕节供电局城区分局，按照《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》(七星府专议[2014]90号)的相关要求，加快项目区高压线迁改进度，确保4月底前全面完成。”2015年11月22日上午，时任区人民政府副区长周祖华在区政府第二会议室主持召开会议.专题研究远航七星万象城建设有关事宜，区政协主席吴坚出席会议.经与参会人员充分讨论，形成一致意见，纪要如下:“为保障远航七星万象城建设顺利推进，南源科技有限公司作为德溪片区高压线迁改的施工单位，务必倒排工期，加强施工组织，确保高压线迁改工作2015年12月20日前完成，并将施工计划表报德溪新区建设投资有限公司。德溪新区建设投资有限公司作为该高压线迁改工程的业主单位，要督促南源科技有限公司按照施工计划，保质保量如期完成该高压线迁改工程。”据此，原告在工程建设过程中，积极解决项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，但直至2016年5月29日高压线迁改工程才拆除完毕，答辩人开发的项目内高压线迁改工程施工进度缓慢，严重影响答辩人工程建设，该高压线迁改工程为公共设施，需由业主单位出具拆改报告并由施工单位即南源科技有限公司进行拆改，答辩人已多次向七星关区人民政府反映解决，无法采取其他的补救措施，已发生了《商品房买卖合同》订立时不可预见、不能避免的不可抗力因素，故答辩人应当依法免除承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。第二、答辩人已将涉案商品房交付给被答辩人占有、使用，被答辩人未遭受任何损失，故答辩人不应当承担违约责任。被答辩人向答辩人付清购房款后，答辩人已将涉案商品房交付给被答辩人占有使用，被答辩人并未遭受任何的损失，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”据此，鉴于被答辩人并未遭受任何的损失，且答辩人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的根本原因系不可抗力因素所致，原《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金条款更不应继续适用，应根据公平原则和诚实信用原则，兼顾答辩人不存在过错的条件下作相应调整，免除答辩人的违约责任。综上所述，被答辩人的主张不应得到支持，恳请贵院明镜高悬，依法判决，维护答辩人的合法权益为谢!上述事实有原、被告的陈述以及原告提交的证据：《远航七星万象城商品房买卖合同》、置业预算表、商品房预售合同备案登记表、收据3张（定金、房款、办证费）、不动产权证书；被告提交的证据：营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》（七星府专议[2014]90号）、《关于研究毕节远航七星万象城建设有关事宜的专题会议纪要》（七星府专议[2015]47号）、《关于研究远航七星万象城建设有关事宜的专题会议纪要》（七星府专议[2015]221号）、毕节德溪新区35KV高压线路迁改工程竣工资料、房屋记载表、短信截屏（办证通知）、业主通知名单，上述证据已经举证质证，并收集在卷为凭。本院经审理认定事实如下：2014年8月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于贵州省毕节市七星关区，房号为Ｃ811；建筑面积为53.38平方米，套内建筑面积41.16平方米；商品房总价款为201990.00元；交付时间：2015年6月30日前。转移登记：（一）被告承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；（二）被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；2、约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由原告承担。合同还约定了其他事项。原告按合同约定向被告支付了购房总款201990.00元。同时，被告代收办证费8746.00元。被告于2019年8月7日取得涉案房屋的初始登记，于2019年11月12日通知原告办证，于2019年12月10日办理完毕涉案房屋不动产权证书并将该证书交付给原告。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未按约定期限履行，构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告诉请的违约金，合同中约定被告承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至2019年8月7日才取得涉案房屋所在楼栋的初始登记，具备办理转移登记的条件，构成违约，应按约定向原告支付违约金。因被告违约已超过180日，故违约金以原告已付购房款201,990.00元为基数，按日万分之一的标准计算，从约定日期之次日，即2017年1月1日起计算。对于该违约金的截止时间，原告同意委托被告办证，则被告没有将办理转移登记的有关文书交付原告的必要，但被告在具备办理转移登记的条件后还负有向原告履行披露的义务。被告在具备办理转移登记的条件后，于2019年11月12日通过向原告发送短信的方式通知原告提交办证资料，表明被告已尽到了披露义务，故该违约金计算至2019年11月12日。即原告诉请的违约金，以原告已付购房款201,990.00元为基数，按日万分之一的标准，从2017年1月1日起计算至2019年11月12日止（1046天），具体计算为201,990.00元×0.01%×1046天=21,128.20元。对于被告提出的办证不能是不可抗力因素导致的抗辩主张，因被告所举证据不能证明本案系不可抗力，无事实依据，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘振华、曹琼逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金21,128.20元；二、驳回原告刘振华、曹琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币185.00元（已按简易程序减半收取），由被告贵州翰林置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇二〇年二月十二日书记员  李长江