天津市和平区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0101民初8172号原告（反诉被告）：蔡胜，男，1984年1月2日出生，住天津市河西区。委托诉讼代理人：郝宏伟，北京市正合律师事务所律师。被告（反诉原告）：王凯华，男，1988年7月1日出生，户籍地天津市蓟州区，现住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：甄建飞，天津朗文律师事务所律师。第三人：天津明宇金坤房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区洞庭路与怒江道交口西北侧美年广场2号楼-605。法定代表人：赖土生，总经理。委托诉讼代理人：雷德才，男，该公司河西区洞庭路美年广场店店长。原告（反诉被告）蔡胜与被告（反诉原告）王凯华、第三人天津明宇金坤房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡胜及委托诉讼代理人郝宏伟（第二次开庭到庭），被告（反诉原告）王凯华及委托诉讼代理人甄建飞，第三人天津明宇金坤房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人雷德才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡胜向本院提出诉讼请求,1、请求法院解除蔡胜与王凯华之间签订的《房产交易合同》；2、判令王凯华返还蔡胜订立合同支付的定金100000元；3、判令王凯华向蔡胜支付违约金100000元；4、判令王凯华向蔡胜赔偿已付的中介居间费用30000元。事实及理由：2019年10月，蔡胜经第三人中介公司介绍，与王凯华签订《房产交易合同》，王凯华名下坐落于天津市和平区的商铺欲向蔡胜出售，商铺建筑面积47.83平米。在蔡胜本人看房时，目测实际面积大于产权证载明的面积，且存在租户，王凯华向本人告知此处商业房产，实际面积与产权载明的面积略有偏差，目前租户使用的店面均为房产证载明的面积，租金为180000元，本人逐与王凯华及第三人签订《房产交易合同》、《经纪服务合同》，同时，本人向王凯华支付定金100000元，向第三人经纪公司支付居间佣金30000元。后本人与王凯华对房产进行评估、过户手续，在评估拍照时发现房产的实际面积应为三处商铺房产而非一处，经本人及第三人经纪公司再三向王凯华确认，王凯华遂坦白其隐瞒拆改房屋的事实，本人所见商铺房屋系由王凯华私自拆改，将毗邻的三处商铺房产中间的隔墙拆除向租户出租，总租金为400000元而非180000元。本人随即表示要求王凯华依据《房地产交易合同》第六条第二款，将该房产拆改部分恢复原貌后再进行交易，被告明确表示不配合。现因王凯华的欺诈行为，致使《房产交易合同》无法实际履行，以上事实均有证据予以证明，希望贵院依据《房产交易合同》第六条第一款、第二款确认对方欺诈产生的违约责任，支持本人的诉讼请求，依法裁决。王凯华辩称，同意蔡胜第一项诉讼请求，请求法院驳回蔡胜第二项至第四项的诉讼请求。依据《房产交易合同》，我方是守约方，蔡胜单方违约，故我方向人民法院提起反诉。基于蔡胜的本诉，王凯华向本院提出反诉请求：1、请求解除蔡胜与王凯华签订的《房产交易合同》；2、判令王凯华不予退还蔡胜定金100000元；3、判令蔡胜支付王凯华违约金310000元；4、本案诉讼费及反诉费由蔡胜承担。事实与理由：2019年10月，蔡胜与王凯华签订《房产交易合同》约定，王凯华将其名下房屋出售给蔡胜，合同签订前，王凯华已经向蔡胜如实说明房屋的所有情况。但在约定给付房款时，蔡胜反悔，并将王凯华诉至贵院。综上所述，蔡胜的行为给王凯华造成巨大的经济损失，为维护王凯华的合法权益，特向贵院提起反诉，望贵院判如所请。蔡胜对王凯华的反诉辩称，双方于2019年10月24日签订《房产交易合同》约定，蔡胜购买王凯华所有的坐落于天津市和平区。蔡胜依约向王凯华支付定金10万元；定金支付后，王凯华带领蔡胜实际查验房屋时，在查验过程中，蔡胜提出房屋实际面积大于房产证载明面积，后咨询物业和查看聊天截图得知，所查验的房屋其实是三间房屋的总和，所售房屋两侧隔墙均被拆除。蔡胜当即要求恢复原状，王凯华予以拒绝。蔡胜认为房间存在拆改，且王凯华拒不配合恢复原状，导致《房产交易合同》无法履行，其根本原因是由王凯华导致。因此，王凯华的反诉请求不应得到支持。而由于王凯华的原因，导致合同不能履行的后果应由王凯华承担，应当返还双倍的定金给支付给蔡胜。综上所述，请法院予以支持，保护蔡胜的合法权益。第三人天津明宇金坤房地产经纪有限公司述称，蔡胜的诉讼请求很合理，当时签订《房产交易合同》时，确实王凯华没有说明三间房屋已经拆改，蔡胜也问王凯华，商铺房屋现状是否同房本权属一致，王凯华没有明确的表示。对于王凯华的反诉请求，第三人称，房产交易合同约定有两项，在合同期内来解决，不是合同期外解决，只能主张一项。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2019年10月24日,蔡胜经第三人天津明宇金坤房地产经纪有限公司居间介绍，蔡胜与王凯华签订《房产交易合同》约定，王凯华所有的坐落于天津市和平区，商业用房，建筑面积47.83平米。租赁至2020年10月24日，王凯华在签署本合同前已取得承租人放弃优先购买权的书面证明。该房地产成交价为人民币3100000元整，蔡胜于签订本合同之时，向王凯华支付定金人民币100000元整，该笔定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。蔡胜、王凯华须于2019年11月10日前亲自到该房地产所述辖区房管局或第三人指定地点签署《天津市存量房屋买卖合同》，并依约定办理买卖手续。除定金外的剩余房款人民币3000000元整，王凯华须于2019年11月10日前将剩余房款存入王凯华账户。关于违约责任，第6.6.1条约定，蔡胜交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求王凯华返还定金；王凯华收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给蔡胜。第6.6.4条约定，王凯华未按约定注销抵押权的，蔡胜未按约定付款的，蔡胜、王凯华双方违反本合同第六条第三项或本合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1%作为违约金；若一方逾期超过15日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。第6.6.5条约定，在合同履行期限届满之前，蔡胜、王凯华任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。蔡胜应向第三人一次性付清全部佣金，未能依照约定支付居间报酬的均视为违约，每逾期一日，违约方应向第三人支付应付款项的0.5‰作为违约金。当日，蔡胜与第三人签订天津市房地产经纪服务合同（房产承购）。蔡胜委托第三人购买河西区、和平区房产。按房产交易合同中房价款的百分之一，支付第三人经纪服务费，第三人与蔡胜对蔡胜应支付给第三人佣金31000元书面予以确认。《房产交易合同》签订的当日，蔡胜依据房产交易合同的约定，银行转账支付给王凯华合同定金100000元；支付给第三人中介佣金30000元，第三人给蔡胜开具房屋中介专用收据，载明购买天津市和平区,中介费。天津市和平区，王凯华于2019年8月27日通过阿里司法拍卖竞得。蔡胜、第三人在签订房产交易合同购置商铺之前，前往现场实地勘验。商铺房产不动产权属凭证，记载面积47.83平米、权利人王凯华、单独所有、其他商服用地／非居住、所在层：一层；商铺房产不动产权属凭证图纸显示一间商铺房产，与实际勘验实况一致；但在双方办理过户评估时，蔡胜及第三人发现，该处商铺存在拆改，将分属不同三家，三间商铺约150平米，拆改为一间商铺，一起对外出租。现因王凯华隐瞒商铺拆改情况，欺诈蔡胜，拒不配合恢复原状，导致《房产交易合同》无法履行，故蔡胜起诉王凯华，要求解除《房产交易合同》；返还蔡胜支付的定金100000元；支付违约金100000元；王凯华向蔡胜赔偿支付的中介居间费30000元。王凯华承认该处商铺系三间房屋拆通，一起对外出租；何时、何人拆改，本人不清楚，购买时商铺即是该现状，商铺房本不动产权属分成三间。商铺实际状况，蔡胜及第三人在签订合同之前，实地勘验，具体情况王凯华也都告知蔡胜及第三人，况且《房产交易合同》第1.1.5条明确商铺附带装修。蔡胜购置商铺房产不支付购房款项，不同意办理过户手续，显系违约，基于蔡胜向本院提起的本诉请求，王凯华反诉要求，解除双方签订的《房产交易合同》；不予退还蔡胜定金100000元；蔡胜支付王凯华违约金310000元。上述事实，有蔡胜、王凯华、第三人当庭陈述及相应的证据材料，附卷佐证，可以采信。本院认为，蔡胜经第三人介绍与王凯华签订《房产交易合同》，合同未违反法律的有关规定，合法有效，受国家法律保护。双方房产交易合同签订后，蔡胜依据签订的《房产交易合同》，将合同定金支付给王凯华。但在办理房产交接变更手续时，蔡胜发现商铺拆改，认为王凯华隐瞒商铺拆改实情，欺诈蔡胜，拒不恢复商铺原状，导致合同无法履行，随即要求解除《房产交易合同》；王凯华承担双倍返还定金的违约责任。王凯华否认自己有拆改商铺，欺诈蔡胜的情况，称商铺房产通过司法拍卖竞得，实际现状没有改变。房产交易前，蔡胜及第三人多次到商铺实地勘验后，才与王凯华签订房产交易合同，知道应当知道商铺的实际状况，况且合同签订时，王凯华已将商铺权属情况告知蔡胜，不存在隐瞒拆改商铺，欺诈蔡胜的事实。有鉴于蔡胜房产交易合同能履行而不履行，予以毁约，并向本院起诉要求解除《房产交易合同》。故王凯华反诉，同意解除房产交易合同，要求蔡胜承担违约责任。王凯华于2019年11月21日收到起诉书副本，同意解除与蔡胜签订的《房产交易合同》；故双方之间的《房产交易合同》，于2019年11月21日予以解除。关于蔡胜要求王凯华双倍支付合同定金，双方在合同签订后履行合同期间，蔡胜随即请求解除合同，认为王凯华存有违约拆改商铺，欺诈蔡胜的事实，王凯华应承担违约责任，支付双倍合同定金的请求；在蔡胜不能提供其它证据证明的情况下，王凯华的违约行为，没有事实存在及法律上的依据，故其主张，本院不予支持，予以驳回。因蔡胜不履行合同义务，拒绝办理过户手续，已经毁约；存在事实上的违约行为，依据双方《房产交易合同》约定，王凯华收取蔡胜合同的定金100000元，不再予以退回，故王凯华的主张，本院予以支持。蔡胜要求王凯华赔偿购房支付的中介费，蔡胜在办理评估过户时，认为王凯华隐瞒拆改，欺诈蔡胜，但不能提交王凯华拆改及欺诈蔡胜的相关证据予以证实；以其为由不履行合同义务，显系违约行为，其过错责任完全在于蔡胜一方，故蔡胜要求王凯华赔偿其购房中介费的主张，本院不予支持，予以驳回。蔡胜不履行房产交易合同，应承担违约责任。但王凯华既要求蔡胜支付的合同定金不予退还，又要求蔡胜依据合同支付违约金；鉴于蔡胜仅为签订房产交易合同后的毁约行为，其支付合同定金作为履约的担保，蔡胜无权要求王凯华返还定金。王凯华依合同约定，要求蔡胜支付该房地产成交价10%的违约金，鉴于蔡胜签订合同后随即表示无法履行，予以毁约，未能给王凯华造成其他实际损失；而就其蔡胜的毁约行为，给王凯华造成超出定金以外的因其违约所造成的损失，无法提供相应证据予以证明，故王凯华的主张，本院不予支持，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，判决如下：一、准许蔡胜、王凯华签订的《房产交易合同》于2019年11月21日予以解除；二、本判决生效后，蔡胜已支付给王凯华的合同定金100000元，王凯华不再退还给蔡胜；三、驳回蔡胜全部的诉讼请求；四、驳回王凯华其他诉讼请求。本案本诉受理费2375元，由蔡胜负担；本案反诉费3725元，由蔡胜负担2375元，王凯华负担1350元（本判决生效后十日内，蔡胜承担的反诉费2375元直接给付王凯华）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张华辉二〇二〇年二月三日书记员  王 琳附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。