四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19790号 上诉人（原审被告）：蒋宁，男，1969年11月14日出生，汉族，住成都市锦江区。 被上诉人（原审原告）：雍滔，女，1969年11月17日出生，汉族，住成都市武侯区。 被上诉人（原审原告）：陈远鸣，男，1971年2月21日出生，汉族，住成都市武侯区。 原审第三人：王东华，男，1976年12月13日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 上诉人蒋宁因与被上诉人雍滔、陈远鸣、原审第三人王东华房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初7145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，雍滔、陈远鸣与王东华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 蒋宁上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回雍滔与陈远鸣一审的全部诉求。事实和理由：1、一审中蒋宁已经出具了2018年3月29日最后一次案涉房屋的交费收据，按照常理，之前有欠费物业中心会要求结清，并不开具收据，所以蒋宁没有提交之前的交费收据。2、一审中雍滔与陈远鸣提交的2018年1月1日到2018年4月10日的交费收蒋宁无从查证，可能是雍滔与陈远鸣重复交付，但二审中蒋宁提交的收据能证实其已经向物业中心缴纳过相关费用。 雍滔未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 陈远鸣未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 王东华未到庭参与诉讼，亦未提交书面答辩状。 雍滔与陈远鸣向一审法院起诉请求：1．蒋宁向雍滔、陈远鸣赔偿恢复案涉房屋原状（包括拆除房屋装修、改造的设施及修复房屋）所花费的费用30,369元；2．蒋宁向雍滔、陈远鸣支付自2018年4月1日至2018年5月13日的房屋占有使用费8,000元；3．蒋宁支付雍滔、陈远鸣恢复案涉房屋入户指纹密码锁的费用3,850元及雍滔、陈远鸣拆除、搬运案涉房屋内家具费用1,200元；4．蒋宁支付雍滔、陈远鸣垫付的物业服务费、水费、生活垃圾处置费等共计1,901.2元；5．本案诉讼费由蒋宁承担。庭审中，雍滔、陈远鸣明确房屋占有使用费从2018年4月1日计算至2018年5月13日，参照同类房屋市场价格7,500元/月主张；所主张的垫付物业费等费用1,901.2元为2018年4月1日前，蒋宁尚未支付的费用；王东华与蒋宁就雍滔、陈远鸣为恢复房屋原状所花费的费用按照过错程度共同分担。 一审法院经审理查明：2013年3月1日，雍滔、陈远鸣向王东华出具了《房屋出租授权委托书》，该授权委托书载明：雍滔、陈远鸣委托王东华代为出租位于成都市锦江区房屋（权1XXX7，房屋用途为住宅），授权事项：1．代为办理该房产租赁登记、税务登记及与之有关的一切手续；2．代为签署与房屋租赁交易相关的合同文件等；3．代为办理收取房屋租金相关的一切手续。委托期限自签字之日起至上述事项办理完成为止。 同日，王东华作为雍滔、陈远鸣的受托代理人（甲方）与蒋宁（乙方）及经纪方四川伊诚房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：1．甲方将位于成都市锦江区租给乙方使用，用途为住宅；2．租期为60个月，自2013年4月1日至2018年3月31日止；3．月租金为1,250元，租金每6个月交付一次，首次租金7,500元于合同签订之日起4日内付清，第二次租金于2013年8月31日之前付清，2014年4月1日至2018年3月31日租期内的租金为年付；4．乙方于合同签订之时交纳押金2,000元，租期届满，房屋及设施若无损坏遗失且水电气费、电话费、物管费等费用结算完后，甲方当日将押金退还给乙方；5．租赁期满，乙方应按时迁出。若要继续租用，乙方须提前一个月向甲方提出续租申请，经重新签约后方可继续租用，甲方在同等条件下应优先考虑乙方的续租；6．房屋租期结束后，屋内装修固定的不搬走，能搬走的可折旧卖给房东，也可以搬走；7．房屋可分租出去。各方于同日签订了《关于合同（编号：ZXXX1）的补充协议》，其中约定：甲方在承租期满后不得将地板、门、窗及固定设施搬走，需无条件留在屋内。 此后，蒋宁按照约定向王东华支付相应房屋租金及押金，王东华也出具了相应《收条》、《收据》，其中2014年4月1日至2018年3月31日之间的年租金，蒋宁于每年的3月3日或6日支付，其中2015年度的租金直接支付至雍滔的银行账户，其他年度租金支付至王东华的账户。 2018年4月10日，雍滔在案涉房屋向租客贴出告示，告示载明：我是本房屋房东，因我与蒋宁合同到期，现需与您重新沟通，如看到告示，请与我电话联系。 2018年9月12日，陈远鸣与成都平贤装饰工程有限公司签订《合同协议书》载明双方就成都市锦江区房拆除及防水修复工程达成协议，合同总价30,369元。同日，成都平贤装饰工程有限公司出具《收据》载明收到陈远鸣房屋拆除及防水修复款30,369元。 雍滔、陈远鸣提交的四川省国嘉物业服务有限公司出具的缴费单显示，2017年12月25日，雍滔、陈远鸣缴纳案涉房屋2018年1月1日至2018年1月31日的物业服务费263.31元，2017年9月29日至2017年11月30日的代收水费387.88元，物管费预存款526.62元及生活垃圾处置费预存款24元，共计1,201.81元；2018年3月29日，雍滔、陈远鸣缴纳案涉房屋2018年4月1日至2018年4月30日的代收生活垃圾处置费8元及物业服务费263.31元，2017年11月30日至2018年2月28日的代收水费281.79元，生活垃圾处置费预存款16元，共计569.10元；2018年6月3日，雍滔、陈远鸣缴纳案涉房屋2018年2月28日至2018年4月30日的代收水费130.29元。蒋宁于2018年3月16日缴纳案涉房屋燃气费261元。 雍滔、陈远鸣从物业公司处获得的《装修申报表》载明，2013年3月4日，蒋宁向物业公司申请对案涉房屋进行装修，王东华在“业主”处进行了签字捺印，但并未填写任何意见。蒋宁出具的《装修申报表》在“业主意见”处则写明：装修内容：1．厨房、卫生间粘贴墙砖和地砖；2．一楼卫生间增加一个蹲位；3．用石膏板分隔房间；4．铺装木地板。蒋宁陈述该装修内容系蒋宁和王东华商量好后由蒋宁填写。 一审法院另查明，蒋宁因与雍滔、陈远鸣房屋租赁合同纠纷于2018年5月3日向一审法院提起诉讼，诉称其与雍滔、陈远鸣的代理人王东华于2013年3月1日签订房屋租赁合同，租期为2013年4月1日至2018年3月31日。2018年3月合同期满前，王东华通知蒋宁继续支付下一年度租金15,000元，蒋宁于2018年3月13日向王东华转款15,000元表明愿意继续租赁房屋。后雍滔、陈远鸣于2018年4月10日张贴告示表明与蒋宁合同到期，不再继续出租房屋，但又不退还租金给蒋宁且非法占用蒋宁在房屋内的家具家电等设施，故蒋宁起诉要求雍滔、陈远鸣退还蒋宁于2018年3月13日支付的房租15,000元及退还房屋押金2,000元并支付资金占用利息，且原物返还蒋宁投资在案涉房屋内的家具家电等设施。一审法院经审理认定蒋宁与雍滔、陈远鸣于2018年4月1日起建立续租法律关系，但因雍滔、陈远鸣明确向实际承租人宣告与蒋宁的租赁合同已到期，并将蒋宁添置的家具家电进行清理，导致租赁合同难以继续履行，蒋宁亦要求解除续租法律关系，故支持了蒋宁要求雍滔、陈远鸣退还续租租金15,000元及押金的诉请。雍滔、陈远鸣对一审法院一审判决不服提起上诉，成都市中级人民法院立案受理后，经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，并另查明，蒋宁在一审中陈述，同意解除合同，解除时间为雍滔、陈远鸣贴出告示的2018年4月10日。成都市中级人民法院认定蒋宁在租赁合同期限届满前向王东华转款下一年度租金15,000元，对方回复收到，双方据此已按原合同形成新的租赁合同关系并已开始履行。在新的租赁合同履行中，蒋宁已履行支付全年租金的义务且无其他导致合同解除的违约行为，后雍滔、陈远鸣通过张贴告示和搬离物品的行为表明不再履行合同，故蒋宁作为守约方有权解除合同，因其在一审中明确同意在2018年4月10日解除合同，故蒋宁与雍滔、陈远鸣新的租赁合同于2018年4月10日解除，因合同在2018年4月1日至10日期间的权利义务得到实际履行，故蒋宁应支付这一期间的租金416元（1,250元÷30天×10天），扣除该金额后，雍滔、陈远鸣应向蒋宁返还租金14,584元及押金2,000元。 以上事实的认定有当事人提交的与原件核对无误的身份证复印件、《房屋租赁合同》、《房屋出租授权委托书》、《关于合同（编号：ZXXX1）的补充协议》、《合同协议书》、《收据》、缴费清单、《装修申报表》、《收条》、支付宝转账电子回单、告示照片、短信记录以及当事人的庭审陈述、一审法院依职权查明的事实等证据在案为证。关于雍滔、陈远鸣提交的房屋装修改造及损坏照片，因该照片无法确定拍摄时间，故一审法院不予采纳；雍滔、陈远鸣提交的《成都承信锁业有限公司专用收据》未加盖公司盖章，无法确认系该公司出具，故一审法院不予采纳；雍滔、陈远鸣提交的《收条》，收款人杨吴韬并未出庭接受询问，也无其他证据证明雍滔、陈远鸣实际支付了该笔款项，故一审法院不予采纳；蒋宁提交的《送货单》与一审法院纠纷无关联，一审法院不予采纳。 一审法院认为，合法的法律关系受法律保护。本案综合双方的诉辩情况，双方的争议焦点主要为：一、雍滔、陈远鸣主张蒋宁支付恢复案涉房屋装修费用有无依据；二、雍滔、陈远鸣主张房屋占有使用费有无依据；三、雍滔、陈远鸣主张物业费、水费、生活垃圾处置费有无依据；四、王东华是否应承担责任。对此，一审法院分述如下： 一、关于雍滔、陈远鸣主张蒋宁支付恢复案涉房屋装修费用有无依据的问题。从本案查明事实看，案涉房屋出租时为清水房，且双方的《房屋租赁合同》约定房屋可以分租出去，蒋宁此后也将房屋进行了分租，故案涉房屋必然涉及到装修问题。后蒋宁欲对房屋进行装修，王东华在业主处进行签字，但未明确装修内容，蒋宁在其持有的《装修申报表》上填写相应装修内容，表明王东华知晓案涉房屋装修事宜，在长达五年的租赁期间内，雍滔、陈远鸣均未提出过异议，表明其认可蒋宁对房屋装修事宜。雍滔、陈远鸣诉称蒋宁在未经雍滔、陈远鸣同意的情况下擅自将案涉房屋进行装修改造，且造成房屋部分房间漏水、墙面破损、卫生间铝合金窗损坏及入户密码锁损坏，而根据蒋宁填写的装修内容显示其在进行房屋装修时仅在厨房和卫生间粘贴了墙砖、地砖，在卫生间增加了一个蹲位，用石膏板分割房间及铺装木地板，以上房屋装修均未改变房屋建筑主体和承重结构。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，本案中，双方对合同结束后屋内装饰装修物的处置进行了明确约定，后合同到期，雍滔、陈远鸣明确表示不再续租，并将房屋收回。虽雍滔、陈远鸣将房屋收回并对房屋重新进行了装修，产生了一定费用，但根据双方的约定及法律规定，该费用应由雍滔、陈远鸣自己承担。故对雍滔、陈远鸣要求蒋宁赔偿恢复房屋原状所产生的费用30,369元，更换密码锁花费的费用3,850元，拆除、搬运家具产生的费用1,200元的诉请，一审法院不予支持。 二、关于雍滔、陈远鸣主张房屋占有使用费有无依据的问题。根据本案查明事实，雍滔、陈远鸣与蒋宁于2018年4月1日起建立新的租赁合同关系，蒋宁已支付2018年4月1日至2019年3月31日的年度租金15,000元，履行了合同义务，具有占有使用案涉房屋的合法依据。后雍滔、陈远鸣于2018年4月10日贴出告示并将蒋宁购置的物品搬离表明不再继续履行合同。在雍滔、陈远鸣与蒋宁的另案诉讼中，经成都市中级人民法院二审审理认定双方于2018年4月10日解除合同，且判决蒋宁向雍滔、陈远鸣支付2018年4月1日至10日期间的租金416元，现雍滔、陈远鸣未提供证据证明2018年4月10日合同解除后至2018年5月13日，蒋宁仍占有使用案涉房屋。故对雍滔、陈远鸣要求蒋宁支付2018年4月1日至2018年5月13日的房屋占有使用费，一审法院不予支持。 三、关于雍滔、陈远鸣主张的物业费、水费、生活垃圾处置费有无依据的问题。根据雍滔、陈远鸣提交的物业公司出具的收据显示，雍滔、陈远鸣缴纳了案涉房屋2017年9月29日至2018年4月30日期间的物业费、水费、生活垃圾处置费等费用，其中物业费、生活垃圾处置费为固定费用，物业费每月263.31元，，生活垃圾处置费每月8元。雍滔、陈远鸣于2018年3月29日缴纳案涉房屋2018年4月份的物业费263.31元及生活垃圾处置费8月，并预存了此后两个月的生活垃圾处置费16元，于2018年6月3日缴纳了2018年3月至4月份的水费共130.29元。因双方的原租赁合同于2018年3月31日到期，新的租赁合同于2018年4月10日解除，故前述费用应计算至2018年4月10日。据此，蒋宁应向雍滔、陈远鸣支付物业费、水费、生活垃圾处置费至2018年4月10日，其中物业费应支付：526.62元＋263.31元＋87.77元（263.31元÷30天×10天）＝877.70元，水费应支付：387.88元＋281.79元＋87.57元（130.29元÷61天×41天）＝757.24元，生活垃圾处置费应支付：24元＋2.67元（8元÷30天×10天）＝26.67元。前述各项费用共计1,661.61元。蒋宁辩称其已缴纳完毕前述各项费用，且雍滔、陈远鸣还应向其支付85.76元，提供其缴纳的燃气费支付凭证、收据及个人计算的各项费用结算情况一张，因蒋宁提供的支付凭证为燃气费的缴纳情况，不属于前述物业费、水费、生活垃圾处置费等列，其所提交的收据即为雍滔、陈远鸣提交的其中一张收据，故对蒋宁的前述辩称意见，一审法院不予采纳。蒋宁应向雍滔、陈远鸣支付至2018年4月10日的物业费、水费、生活垃圾处置费共计1,661.61元，对雍滔、陈远鸣多主张部分，一审法院不予支持。 四、关于王东华的责任承担问题。雍滔、陈远鸣诉称王东华在雍滔、陈远鸣没有授权的情况下同意蒋宁对案涉房屋进行装修，对雍滔、陈远鸣造成了损害，故要求王东华与蒋宁就雍滔、陈远鸣为恢复房屋原状所花费的费用共同承担责任。根据雍滔、陈远鸣向王东华出具的授权委托书载明委托王东华全权代表雍滔、陈远鸣签署与房屋租赁交易相关的合同文件等，而在王东华与蒋宁签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》中均明确租期结束后，屋内装修固定设施不搬走，能搬走的可折旧卖给房东或搬走。清水房租赁后对房屋进行装修入住为房屋租赁的组成部分，雍滔、陈远鸣不可能不知晓，且在房屋租赁期间，雍滔、陈远鸣均未提出反对意见。雍滔、陈远鸣要求王东华与蒋宁共同承担责任，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第二款“代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任”的规定，雍滔、陈远鸣应举证证明王东华与蒋宁存在恶意串通行为，根据其提交的现有证据无法达到其证明目的，其应自行承担举证不能的法律后果。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决：一、蒋宁于本判决发生法律效力之日起三日内向雍滔、陈远鸣支付物业费、水费、生活垃圾处置费共计1,661.61元；二、驳回雍滔、陈远鸣的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取438元，由雍滔、陈远鸣负担420元，蒋宁负担18元。 二审期间，蒋宁提交一组新证据：3张收据原件，拟证明蒋宁已支付过相关物业费费、水费、生活垃圾处置费1,661.61元，不应再向雍滔、陈远鸣支付。本院认为，3张收据均系原件且均为物业公司出具，本院对该组证据的三性予以认可，对其关联性将于实体评述中予以阐述。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方签订的租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。本案的争议焦点为：蒋宁是否应向雍滔、陈远鸣支付物业费、水费、生活垃圾处置费。现将该争议阐述如下： 蒋宁提交的收据载明的内容均为交纳物业费、水费、生活垃圾处置费，时间为2017年7月1日至2018年4月30日，因此蒋宁已向物业公司交付了2018年4月30日之前的物业费、水费与生活垃圾处置费，其无需再向雍滔、陈远鸣重复支付相关费用。 综上所述，蒋宁的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审中出现新证据，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、撤销成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初7145号民事判决。 二、驳回雍滔、陈远鸣的全部诉讼请求。 一审案件受理费减半收取438元，由雍滔、陈远鸣负担；二审案件受理费50元，由雍滔、陈远鸣负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 袁晟翔 审判员 赵 韬 二〇二〇年二月十二日 书记员 丁昱凡