安徽省泗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1324民初3237号 原告：刘军，男，1975年11月10日出生，汉族，住泗县。 委托诉讼代理人：郑良付，安徽郑良付律师事务所律师。 被告：付军，男，1965年9月15日出生，汉族，住泗县。 委托诉讼代理人：蔡震，安徽玉金律师事务所律师。 第三人：刘刚，男，1976年10月1日出生，汉族，现服刑于安徽省白湖潜川监狱第一监区。 原告刘军与被告付军、第三人刘刚案外人执行异议之诉一案,本院于2019年6月5日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告刘军委托诉讼代理人郑良付、被告付军委托诉讼代理人蔡震、第三人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘军向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对原告购买的位于泗县的强制执行，并解除对上述房产的查封、拍卖。二、判决确认原告与被告刘刚之间房屋买卖合法有效，并确认位于泗县归原告所有。三、案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年2月原告与被告刘刚双方协商，约定被告刘刚将位于泗县以人民币91000元的价格出售给原告，并约定协助原告办理产权登记手续。原告装修后居住至今。原告一直不知道涉案房产登记在刘刚名下，被告刘刚也一直未能为原告办理产权登记手续。 2016年4月18日，被告付军与被告刘刚因民间借贷纠纷一案涉诉，根据被告付军的申请泗县人民法院作出（2016）皖1324民初1775号民事裁定书，裁定将原告购买的登记在被告刘刚名下位于泗县予以查封。被告付军与被告刘刚之间的民间借贷纠纷，泗县人民法院已于2016年12月27日作出（2016）皖1324民初1775号民事判决书，目前该判决书已生效。执行期间，泗县人民法院于2018年1月23日作出（2017）皖1324执578号执行裁定书，裁定将被告刘刚名下位于泗县证号为房地权证皖泗第××号房产进行拍卖。2019年4月原告依法向泗县人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封拍卖，并中止对上述财产的执行。2019年5月16日，泗县人民法院作出（2019）皖1324执异46号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。 综上，原告与被告刘刚达成的房屋买卖是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，协议合法有效，同时原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权登记，但是原告已依约定占有标的物至今。为此，根据《民事诉讼法》第227条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条诉至贵院，请求依法支持诉请。 被告付军辩称：一、被答辩人称涉案房屋是2012年2月与第三人刘刚以91000元购房款购买与事实不符，该房屋一直在刘刚名下，有房产证和土地证；2016年答辩人起诉第三人于2016年4月19日泗县人民法院对该房屋进行了保全，且现场已张贴查封公告，没有任何人提出异议；被答辩人在提出执行异议申请时已说没有与第三人签订房屋买卖合同，也没有付清房款的凭证，且被答辩人称91000元购买，其价格远远低于市场价格，与事实严重不符；该房屋查封长达3年之久，被答辩人提供的只是一张欠砂石款的欠条，双方只是砂石买卖纠纷，并不是房屋买卖，刘军与刘刚之间没有正式房屋买卖合同，房款收条也没有，更没有办理房屋产权登记，刘军提供的村委会证明，没有负责人或经办人签字存在虚假。 二、根据物权法规定，不动产实行登记制度，以登记为准，现在该涉案房屋至今仍登记在刘刚名下，如果第三人在查封期间恶意转移、变卖财产，被答辩人帮助其恶意转移、变卖财产，应依法承担法律责任。 综上所述，本案涉案房产登记在刘刚名下已长达七年之久，泗县人民法院作出（2016）皖1324执1775号民事裁定书、（2017）皖1324执578号民事裁定书有事实与法律依据，被答辩人现在提出来，很显然为刘刚逃避债务。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列条件情形且其权利能力配出执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同……”。本案中，被答辩人异议涉及的房屋至今没有签订合法有效的书面买卖合同，被答辩人诉求不能得到法院的支持，故请求法院驳回被答辩人执行异议诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 第三人刘刚辩称：认可原告所述事实。 经审理查明：第三人刘刚曾在泗县大杨乡赵集村进行房地产开发，在开发房屋期间，原告刘军向其供应沙子、石子等，后于2012年元月19日进行结算，刘刚共欠刘军砂石款91000元，并向刘军出具欠条一张。2012年2月，双方口头达成以房抵债协议，即刘刚将位于泗县以人民币91000元的价格折抵给原告刘军，并已实际交付，原告刘军装修后居住至今。2016年4月18日，付军与刘刚因民间借贷纠纷诉讼来院，根据付军的申请，泗县人民法院作出（2016）皖1324民初1775号民事裁定书，裁定将上述涉案房屋（产权证号为：00××60）予以查封。后泗县人民法院于2016年12月27日作出（2016）皖1324民初1775号民事判决书。判决书生效后，在执行期间，泗县人民法院于2018年1月23日作出（2017）皖1324执578号执行裁定书，裁定将上述房屋进行拍卖。2019年4月，原告依法向泗县人民法院提出执行异议，要求解除查封拍卖，并中止对上述财产的执行。2019年5月16日，泗县人民法院作出（2019）皖1324执异46号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。刘军对执行异议裁定不服，于2019年6月5日向本院提起执行异议之诉。 另查明：第三人刘刚原拥有泗集用（2011）第11009号集体土地使用权转化为泗国用（2012）第1340号国有土地使用证，后第三人刘刚又将集体土地上的房屋证号为（集体）房权证皖泗字第××号变更登记为涉案的房地产证，房屋由住宅转化为商住；后泗县自然资源和规划局根据第三人刘刚的申请，注销其00016042号房屋所有权证，重新颁发了房地权皖泗字第××号房地权证。 在刘军提起执行异议之诉期间，刘军同时向泗县人民政府自然资源和规划局提起行政复议申请，请求撤销位于泗县大杨乡赵集街证号为房地权皖泗字第××号房地产权证。泗县人民政府于2019年8月5日作出行政复议申请决定书，以泗国有（2012）第1340号国有土地使用证没有地籍档案被撤销为由，决定撤销皖泗字第00××59号房地产权证。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：原告刘军与本案查封的房屋有无利害关系，是否足以排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中原告刘军虽然在人民法院查封房屋之前与第三人刘刚没有签订书面房屋买卖合同，但其以以房抵债的形式取得了该房屋，且占有使用该房屋多年，此种购房形式也符合农村老百姓朴素的购房习惯；原告刘军并不知涉案房屋已登记在第三人刘刚名下，且刘刚拥有的泗国有（2012）第1340号国有土地使用证没有地籍档案，该证及皖泗字第00××59号房地产权证均因此被泗县人民政府撤销，故没有办理涉案产权过户登记也不是因为刘军自身原因造成的。综上，原告与本案查封的房屋有利害关系，足以阻却查封、排除执行，原告要求立即停止对原告购买的位于泗县的强制执行，并解除对上述房产的查封、拍卖，有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人执行异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”刘刚不反对案外人刘军提出的执行异议之诉，原告将刘刚列为被告应变更为本案第三人。因刘刚的房地产权证被泗县人民政府撤销，原告要求确认原告与刘刚房屋买卖合法有效，确认房屋产权归原告所有的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、停止对位于泗县的强制执行，并解除对上述房产的查封、拍卖； 二、驳回刘军的其他诉讼请求。 案件受理费1040元，由原告刘军负担520元、被告付军负担520元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判长  房强 审判员  陈珊 审判员  李梅 二〇二〇年二月六日 书记员  张恒