山东省莘县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1522民初3507号 原告：莘县华佳置业有限公司，住所地：莘县东鲁街道办事处郑庄村西首。 法定代表人：**忠，总经理 委托诉讼代理人：杨振，系莘县华佳置业有限公司法律顾问。 委托诉讼代理人：杨洪好，莘县华佳置业有限公司经理。 被告：邹温凯，男，1982年11月3日出生，汉族，住莘县。 委托诉讼代理人：焦利杰，山东鲁阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐利华，山东鲁阳律师事务所律师。 原告莘县华佳置业有限公司与被告邹温凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莘县华佳置业有限公司（以下简称华佳公司）的委托诉讼代理人杨振、杨洪好、被告邹温凯及其委托诉讼代理人焦利杰、徐利华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华佳公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告2017年5月27日签订的《协议书》于2019年5月21日解除，并自2017年9月21日起按照每月5000元支付房屋使用费至邹温凯交付房屋为止；2.判令邹温凯支付违约金87951元；3.判令邹温凯将涉案房产莘县温州商贸城项目A2幢楼101、102、114、113、一单元301、401、二单元301恢复原状。3.诉讼费由邹温凯承担。事实和理由：2017年5月27日原被告双方签订《协议书》，邹温凯购买华佳公司开发的莘县温州商贸城项目A2幢楼101、102、114、113、一单元301、401、二单元301，购买面积732.49平方，付款方为：分段支付。合同签订后，邹温凯按照协议约定支付第一阶段的房款783579元，2019年3月原被告约定的第三阶段付款条件具备后，华佳公司通知邹温凯签署购房合同，并办理按揭贷款，但邹温凯在接到通知后以各种理由推脱，不予办理，邹温凯的违约行为导致协议无法履行，华佳公司于2019年5月21日通知邹温凯解除双方签订的《协议书》，并限邹温凯接到通知后15日内将房屋恢复原状。华佳公司送达解除合同通知后，邹温凯至今未将涉案房屋交付华佳公司，其行为侵犯华佳公司的合法财产权，给华佳公司造成了严重的经济损失，为维护华佳公司的合法权益，现特具此状，请人民法院查清事实，依法判决支持华佳公司的诉讼请求。 邹温凯辩称，华佳公司诉状所述与事实不符，本案的事实为2017年5月27日答辩人和华佳公司签订了《协议书》一份，答辩人和孙金俭、王利军、邹爱丽四人共同购买了华佳公司开发的莘县温州商贸城项目A2幢全部房产，其中答辩人购买的房号为A2幢101、102、114、113、一单元301、401，二单元301，总面积为732.49平方米，双方约定房款分段支付。签订协议书当日答辩人即按照协议约定向华佳公司支付了第一阶段的房款，此后答辩人又分四次向华佳公司支付第二阶段的房款叁拾伍万元整，华佳公司也向答辩人交付了房屋。答辩人在居住期间，发现房屋有质量问题，多次找到华佳公司负责人，要求华佳公司方解决，华佳公司均无期限拖延。不但如此，答辩人按照协议约定向华佳公司支付了第二阶段绝大部分房款，了解到华佳公司已具备办理按揭的条件后，答辩人督促华佳公司，要求华佳公司按照双方签订的协议书扣除答辩人购买的A2幢101、102、114、113、一单元301、401，二单元301房产相关的税费时，华佳公司明确拒绝。同时答辩人了解到，共同购买人孙金俭已经全部向华佳公司支付第二阶段的房款，孙金俭要求和华佳公司签订正式商品房买卖合同，并按照协议第四条的约定承担其购买的房产税费时，华佳公司也明确拒绝，故答辩人不敢向华佳公司支付第二阶段尾款。答辩人和孙金俭、王利军、邹爱丽四人在和华佳公司协商未果后，答辩人曾向贵院提起了诉讼，只因答辩人无力承担高额的诉讼费用，贵院按答辩人撤诉处理。答辩人在本案中从未违约，是华佳公司违约在先，华佳公司无权解除协议书，更无权要求答辩人支付违约金，请贵院查明事实，驳回华佳公司的诉讼请求为盼。 邹温凯向本院提起反诉，请求判令被反诉人继续履行和反诉人签订的《协议书》，并依照签订的协议书和反诉人签订正式的商品房买卖合同，为反诉人办理房屋按揭贷款手续。事实和理由：2017年5月27日反诉人和被反诉人签订《协议书》一份，反诉人和孙金俭、王利军、邹爱丽四人共同购买了被反诉人开发的莘县温州商贸城项目A2幢全部房产，其中反诉人购买的房号为A2幢101、102、114、113、一单元301、401，二单元301。签订协议书当天反诉人即按照协议约定向被反诉人支付了第一阶段的房款，此后反诉人又分四次向被反诉人支付第二阶段的房款叁拾伍万元整，后因被反诉人房屋存在质量问题以及被反诉人违反合同约定，拒不承担反诉人购买的房产相关的税费，双方多次协商未果，反诉人基于不安抗辩，才未继续交付被反诉人房款，请贵院查明事实，做出合理合法的判决。 华佳公司辩称，邹温凯的反诉没有事实依据，请法院依法驳回邹温凯的反诉请求。原被告双方的合同已经于2019年5月21日解除，并且华佳公司已经将解除合同的通知送达邹温凯，根据原被告双方签订的协议书，华佳公司享有单方解除权，在邹温凯违约拒不支付房款和办理按揭贷款手续的情况下，在华佳公司催告后仍拒不履行，根据合同法相关规定自解除合同通知送达对方之日合同解除，综上，请法院依法驳回邹温凯的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：邹温凯和案外人孙金俭、王利军、邹爱丽四人共同购买华佳公司开发的莘县温州商贸城项目A2幢全部房产，2017年5月27日，甲方华佳公司、乙方邹温凯、丙方**忠、杨洪好签订协议书一份，甲乙双方就甲方向乙方分阶段转让房产相关事宜，协议如下：一、转让标的：甲方转让给乙方的房产位于甲方开发的莘县温州商贸城项目A2幢全部房产，该房产总面积为1579.02平方米。如有误差按房管局测定为准。受让人邹温凯购房房号为101、102、114、113、一单元301、401，二单元301。购房面积732.49平方米。二、转让价格：经充分协商，甲方以680万元的总价格将上述房产转让给乙方，其中邹温凯占总房款2665236元。三、付款方式：乙方分三阶段向甲方支付上述房款：第一阶段:于本协议签订时，乙方须一次性向甲方支付预付款200万元，其中邹温凯占预付款783579元(柒拾捌万叁仟伍佰柒拾玖元)。账户指定黄兴旺，开户银行:中国建设银行聊城莘县支行振兴街分理处;账号:62×××12;户名:黄兴旺;以黄兴旺收到款为准。第二阶段：2017年8月8日，该房产所涉及的租赁户租赁期限届满时，甲方督促租赁户及时搬出，在一个月内按双方商议分格四块。届时(甲方可正式书面通知乙方)乙方须将340万元的首付款支付完毕，即再行向甲方付款140万元，按邹温凯应付比例人民币549039元，甲方将A2幢其中房号为101、102、114、113、一单元301、401、二单元301交付乙方使用。第三阶段:客观条件成熟，甲方可以对乙方办理按揭房款时，双方再行签署购房合同书，乙方以银行按揭方式支付完毕剩余房款(340万元整)。四、转让税费：因该房产转让所产生的所有税费在约定的680万以内均由甲方承担，超出部分按国家税率由乙方负担。五、违约责任1、如甲方故意不能向乙方转让上述房产，应向乙方支付391789元违约金(不可抗力原因除外)。2、甲方可以完备对乙方办理按揭房贷时，在一个月内完全办理手续。如果乙方不配合办理房管局和有关部门手续以及银行信用问题，甲方将每日收取340万元(其中邹温凯剩余房款1332618元)，违约金的千分之一(不可抗力原因除外)。3、如乙方未执行以上条款，甲方有权收回房屋买卖协议。六、如果甲方无法履行转让协议，由担保方承担责任。七、本协议未尽事项，双方另行约定。甲乙丙三方分别盖章、签名。签订合同当天，邹温凯按照合同约定交纳第一阶段房款783579元。后邹温凯于2018年1月17日、2018年1月22日、2018年4月9日、2018年4月11日交纳第二阶段房款150000元、70000元、80000元、50000元，共计350000元。至此，邹温凯交纳首付款1133579元，尚欠首付款199039元和按揭款1332618元。华佳公司于2017年9月20日、27日先后向邹温凯交付了案涉房屋。 2019年3月15日，华佳公司取得包括涉案房屋在内的温州商贸城A1、A2幢楼的商品房预售许可证。2019年3月27日，华佳公司向邹温凯邮寄一份公函，华佳公司在公函中表明其已具备办理按揭手续的资质，要求邹温凯收到公函后尽快履行协议，交纳第二阶段剩余房款199657元。邹温凯认可收到该公函，但主张第二阶段应交款项为199039元，也不认可华佳公司已具备办理房屋按揭贷款的资质。华佳公司提交了2019年5月9日其与山东省莘县农村商业银行股份有限公司新华路支行签订的商品房贷款合作协议，以证明其已为购房人提供可按揭贷款的银行，邹温凯不予认可，后经本院与山东省莘县农村商业银行股份有限公司新华路支行核实，上述商品房贷款合作协议并未实际履行。 华佳公司称2019年5月21日向邹温凯邮寄解除通知书一份、2019年6月19日华佳公司通过其工作人员黄兴旺的手机向邹温凯尾号6766的手机号发送彩信打印件一份，拟证明华佳公司已在上述时间向邹温凯送达解除通知。邹温凯质证称未收到华佳公司的上述邮件及彩信。 另查明，邹温凯曾先后于2019年5月9日、2019年6月4日向本院提起诉讼，诉求为请求判令华佳公司依照双方签订的协议书签订正式的商品房买卖合同并为邹温凯办理房屋按揭贷款手续。事实和理由部分提到：邹温凯按照协议约定已向华佳公司支付第二阶段大部分房款，了解到华佳公司已具备办理按揭条件，邹温凯督促华佳公司，要求华佳公司按照双方签订的协议书扣除邹温凯购买的A2幢101、102、114、113、一单元301、401，二单元301房产相关税费时，华佳公司明确拒绝。经了解，共同购买人孙金俭已支付完第二阶段房款，孙金俭要求与华佳公司签订正式房屋买卖合同，并按协议书第四的约定承担其购买的房产税时，华佳公司也明确拒绝，故邹温凯不敢向华佳公司支付第二阶段尾款，特向法院提起诉讼，要求华佳公司核算清楚后再支付尾款，并签订正式的商品房买卖合同，办理房屋按揭手续。 本院认为，华佳公司与邹温凯就涉案房屋签订买卖合同（协议书）时，尚未取得商品房预售许可证，但本案诉讼前华佳公司已经取得涉案房屋的商品房预售许可证，故该协议应认定为合法有效。围绕本案的诉讼请求、事实理由和答辩意见，双方争议的焦点为：一、邹温凯是否收到华佳公司的解除合同通知书及其解除的效力。二、华佳公司主张的房屋使用费、违约金及房屋恢复原状有何依据，是否应予支持。 关于邹温凯是否收到华佳公司的解除合同通知书及其解除的效力问题。华佳公司称2019年5月21日向邹温凯邮寄解除通知书一份，邹温凯质证称未收到华佳公司的该邮件，因华佳公司提交的邮寄单上未能显示邮寄的文件名称及签收人，故本院无法确认华佳公司邮寄的是否为解除通知及是否由邹温凯签收。华佳公司又提交了2019年6月19日通过其工作人员黄兴旺的手机向邹温凯尾号6766的手机号发送彩信打印件一份，内容为解除合同通知书照片。邹温凯质证称未收到该彩信，华佳公司也未提交发送该彩信的原始载体，故本院无法确认邹温凯已收到该信息。因华佳公司的现有证据不足以证明其已将解除合同通知书送达给邹温凯，华佳公司的解除合同通知对邹温凯不发生效力，故华佳公司诉请确认涉案协议书已经解除的主张不能成立，不予支持。另，即使华佳公司向邹温凯邮寄了解除通知书，华佳公司以邹温凯迟延履行支付房款义务为由要求解除合同，须举证证明邹温凯迟延履行主要合同义务，且经催告后，在合理期限内仍未履行的事实。本案中，华佳公司向邹温凯送达催收首付款尾款的公函后，邹温凯因协议书约定的税费条款等问题与华佳公司产生分歧，故而未支付剩余首付款，并先后提起诉讼，但邹温凯已完成支付第一、二阶段大部分首付款的义务，不属于迟延履行主要义务的情形，故不属于法定解除的情形。另，涉案房屋已交付邹温凯使用两年有余，华佳公司提起本案诉讼后，邹温凯不同意退房，并明确表示支付剩余首付款，从维护交易的稳定性上，涉案房屋买卖合同也不宜解除。 关于华佳公司主张的房屋使用费、违约金及房屋恢复原状的诉求，因华佳公司诉请确认涉案协议书已经解除的主张不能成立，故华佳公司上述诉讼请求也不予支持。但对于华佳公司因邹温凯逾期支付第二阶段房款而造成的经济损失，华佳公司可待证据充分后另行主张权利。 另，邹温凯虽就本案诉讼提起反诉，但其并未在指定的期限内预交案件受理费，故对其反诉的请求，本案不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回莘县华佳置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费28121元，减半收取计14061元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。 审判员  孙晓辉 二〇二〇年二月二十七日 法官助理范晓婷 书记员孙瑞红