山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初4104号原告（反诉被告）:王咸坤，男，1945年1月12日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：郑乔，山东康桥（烟台）律师事务所律师。被告（反诉原告）：烟台天安置业有限公司，住所地烟台市芝罘区卧龙中路**。法定代表人：孙福建，董事长。委托诉讼代理人：王建文，山东鼎然律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华顺，山东鼎然律师事务所律师。原告（反诉被告）王咸坤诉被告（反诉原告）烟台天安置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及其委托诉讼代理人郑乔，被告（反诉原告）委托诉讼代理人王建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告躲迁费暂计56700元（具体数额以截至判决时实际欠付的数额为准）；2、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第1项诉讼请求变更为：被告支付躲迁费60200元、违约金18060元、采光通风差价3500元。事实和理由：2008年3月20日，原、被告签订《房屋拆迁补偿协议》，约定被告将原告位于烟台市芝罘区房屋（下称被拆迁房屋）拆迁，临时过渡期限自2008年3月20日起，被告支付3个月临时安置费，安置小高层住宅的躲迁期为24个月，逾期临时安置费加倍支付给原告。原告于2008年3月20日腾迁，至2010年10月8日仍未被安置。后，2010年6月原、被告又在协议书中约定，在原告高层回迁房躲迁期满24个月后至抓阄分房前被告向原告发放躲迁费，标准为10元/平方米。被告按该协议书向原告支付躲迁费700元/月至2015年9月，欠付原告躲迁费60200元。故被告应支付30%的违约金18060元，采光通风差价3500元。被告（反诉原告）辩称，（一）被告为原告之女王倩安置小高层建筑面积70平方米，但该安置面积系以拆迁房屋的院子面积置换，根据拆迁方案不应有躲迁费。（二）因规划调整，被告将安置的小高层调整为安置高层，故原、被告协议书明确约定在高层躲迁时间满24个月后至抓阄分房前被告按照10元/平方米发放躲迁费，被告于2015年10月通知原告11月抓阄分房，但原告拒绝抓阄，被告仅欠付原告2015年9月至11月共3个月的躲迁费2100元，且该费用及违约金已过诉讼时效。原告主张按两倍计算躲迁费没有依据，故不应支持。（三）原告主张采光通风差价没有依据。综上应驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）烟台天安置业有限公司向本院提出反诉请求：1、原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付超面积投资款291850元；2、原告（反诉被告）承担诉讼费。事实和理由：原、被告约定，被告为原告安置小高层70平方米，实际安置面积大于面积在10平方米以内的，小高层按3700元/平方米投资，10平方米以外的按市场价格投资。2018年11月25日，被告为王倩安置的房屋建筑面积为108.10平方米，超出套内面积换算为高层建筑面积为26.99平方米，其中10平方米应按3700元/平方米交纳投资款37000元，其余16.99平方米应按2018年市场价15000元/平方米交纳投资款254850元，共计291850元。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉请求辩称：原告已于2018年按照要求交纳了投资款，被告的反诉请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证如下：2007年12月24日，被告及烟台市同兴房屋拆迁安置有限公司、烟台市芝罘区卧龙园区初家居委会共同发布《初家居委会拆迁补偿安置计划及方案》（下称拆迁方案），载明：拆除居民持有合法产权证明的房产按建筑面积拆1还1，调换安置相等建筑面积的新建多层住宅楼房；按土地使用证记载的宅基地面积减去房产证面积调换安置相等建筑面积的新建小高层楼房；房屋安置多层的，躲迁期为18个月，安置小高层的躲迁期为24个月，躲迁费按原房证建筑面积每平方米10元/月，按实际躲迁时间计算，不足月按满月计发，超过躲迁期限躲迁费加一倍计发。被拆迁房屋登记在原告王咸坤名下，房屋建筑面积162.71平方米，宅基地面积284.55平方米。2008年3月20日，原告与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》（下称拆迁协议），约定被告拆除被拆迁房屋，该房屋建筑面积162.71平方米、宅基地面积284.55平方米，应安置原告多层住宅建筑面积162.71平方米，实际安置69平方米，应安置小高层住宅建筑面积29.55平方米，小于应安置建筑面积29.55平方米；原告同意转给其女儿王倩院内面积70平方米，转给其儿子王宜江房证面积93.71平方米、院内面积22.29平方米合计116平方米。后，被告根据原、被告上述约定，为原告安置了山水龙城02-1号中单元301号房屋，为原告之子王宜江安置了山水龙城A区5号楼1单元1401号，对上述两套房屋原、被告双方并无争议。2008年3月20日，原告以其女王倩的名义与被告签订了拆迁协议，约定被告为王倩安置小高层住宅建筑面积70平方米一套，协议第六条约定，临时过渡期自2008年3月20日起，被告支付3个月临时安置费／元，回迁区域障碍物拆除含原告但不仅限于原告障碍物拆除后，安置多层住宅的躲迁期为18个月，安置小高层住宅的躲迁期为24个月，逾期临时安置费加倍支付。后因规划变更，被告将拟安置的小高层安置变更为高层。2010年6月11日，原告、王宜江及王倩作为乙方，与被告作为甲方，共同签订了协议书。该协议书第二条约定：根据拆迁方案和拆迁协议规定，宅基地空院面积调换安置的住宅不享受躲迁费，但考虑到躲迁时间的延长给乙方造成的困难，双方经过协商同意调整原协议，在乙方高层回迁房躲迁时间满24个月后至抓阄分房之前，甲方向乙方发放躲迁费，标准为10元/平方米，但乙方投资面积及货币补偿面积除外，计算公式为（土地使用面积-房证建筑面积）×10元×（躲迁月数-24个月）。将多层躲迁费调整为在乙方多层回迁房满18个月后至抓阄分房之前，按双倍标准向乙方支付躲迁费；上述约定是解决双方躲迁费争议的一揽子方案，双方再无其他纠纷。第三条约定，躲迁费三个月一发放，每次发三个月数，抓阄分房之前截止（抓阄分房以甲方书面通知为准）。第五条约定，甲方应在本协议签订后按现有躲迁费发放模式及时进行发放，若未发放应向乙方承担躲迁费金额30%的违约金。协议签订后，被告就由原告院内面积置换而安置给王倩的70平方米面积按每三个月2100元向原告发放躲迁费至2015年9月。诉讼中，原告之女王倩表示，因被拆迁房屋由原告所有，由原告躲迁，故躲迁费应由原告主张，其不主张该躲迁费。2015年10月，被告书面通知各拆迁户于2015年11月抓阄分房，原告未去抓阄。2018年11月25日，原告与王倩共同接收被告安置的山水龙城D区4号楼2单元603号房屋，建筑面积为108.10平方米，原告向被告交纳了面积投资款136904元，被告为其出具了收款收据。对当事人有争议的事实和证据，本院依法认定如下：（一）关于原告主张的躲迁费60200元、违约金18060元原告主张，尽管安置给王倩的70平方米是院内面积置换，但根据拆迁协议第六条，院内面积仅在3个月临时安置期内没有躲迁费，所以被告用笔划掉，但未划掉“小高层住宅过渡期为24个月，逾期临时安置费加倍支付”的内容应为有效，故院内面积有躲迁费；并且，2012年因小高层调整为高层，被告出具了《初家小高层村民问题处理办法》（下称处理办法），承诺在J区选择安置2014年11月回迁完毕，超期回迁的院内面积享受双倍补偿。因此，2014年11月至2015年9月被告仅支付了单倍躲迁费，应双倍按补足为7000元（70平方米×10元/月/平方米×10个月）；2015年9月至2018年11月应双倍支付躲迁费为53200元（70平方米×10元/月/平方米×38个月×2），以上共计60200元。为此，原告提交了一份处理办法佐证，该办法载明：物业费、取暖费一次性补偿5000元/套；村民问题五：原小高层户型图纸70平方米为东户，73平方米为西户，现改造户型的图纸96.52平方米为东户、81.96平方米为西户，当初是按小高层图纸体现的东、西户面积作为参考签订的协议，现如今改造户型的位置发生变化，怎么处理？处理意见：原小高层70平方米为东户调整高层后为西户的问题，可以参考K区商品房定价的原则（同一楼层房屋的采光及通风标准进行定价，基本上差价范围在30元/平方米之50元/平方米之间，在此价格差范围内可适当考虑对原东户调整为西户进行补偿（具体定价需总公司确定）；备注：1、若在J区选择安置，2014年11月回迁分配，逾期院内面积享受双倍补偿标准（20元/平方米），2、若在C区安置回迁时间定为2013年10月16日，逾期院内面积享受双倍补偿标准（20元/平方米）。被告认可该处理办法的真实性，但辩称：首先，原告提交的该办法是2012年10月下发的征求意见稿，并无拘束力，后2012年10月31日经被告与初家居委会研究再次形成了一份处理办法，该办法仍属于征求意见稿，但将物业费取暖费补偿标准由5000元变更为6000元，纠正J区回迁时间为2015年12月、C区为2014年12月，拒绝村民提出的自2012年3月20日开始计算20元，明确房屋建好后该抓阄抓阄、不同意的分别解决，这些内容均在实践中予以采用。其次，按照拆迁方案，院内面积没有躲迁费，因此在原告以王倩名义签订的安置协议中3个月临时安置费没有约定；2010年6月11日原、被告之间的协议书才约定了躲迁费，这是因长期躲迁被告妥协的结果，并明确躲迁费的截止日期为抓阄分房前，并没有双倍的约定，且原告在被告通知后拒绝抓阄，故躲迁费应截至发放至2015年11月。第三，被告欠付原告2015年9月至11月的躲迁费2100元，已过诉讼时效期间。第四，无论是原告还是被告提交的处理办法，被告并未盖章，村民也未同意，故均没有约束力，且明确载明了只有选择在J区和C区安置，逾期院内面积才能享受双倍躲迁费，但原告选择在D区安置。为证明其反驳主张，被告提交了2012年10月31日处理办法佐证。原告质证称，原告从未见过被告提交的处理办法，且被告答辩状中明确认可原告提交的处理办法的真实性，但被告庭后又称该处理办法不是最终的，且编造了一份假证据提交，该证据没有原告签字确认，不应采信。关于抓阄分房的时间。原告认可被告2015年10月通知其抓阄选房，但因供抓阄的房屋是中间的房屋，而根据处理办法村民意见五应给原告安置的是高层的西打头，故原告就没去抓阄，被告也同意了；后来被告通知原告选了很多次房，但原告选的房屋被告都说别人留下了，原告想要东、西打头，但是没有，最后无奈选择了D区中间的房屋。被告则辩称，J区的高层设计是一梯四户，分东打头、东户、西户、西打头，东户和西户不通透、东打头和西打头通透，而小高层的东户和西户是通透的，因此处理意见才对于原小高层70平方米为通透的东户调整为不通透的西户，给予通风和采光补偿，而西打头南北通透不补偿，原告认为处理意见中的西户是指给其安置西打头是理解错误，故不去抓阄应自行承担相应后果。（二）关于采光通风差价3500元原告主张，根据其提交的处理办法，村民问题五，70平方米在小高层的时候是东户，后来调整为高层时一层四户，被安排在西户，故应参考K区商品房同一楼层房屋的采光及通风标准的定价进行补偿，故被告应向原告支付采光通风差价50元/平方米×70平方米。被告则称，原告选择在D区安置，该房屋南北通透，不存在因为采光和通风问题，故原告要求补偿没有依据。（三）关于被告反诉原告应支付超面积投资款291850元被告主张，根据拆迁协议，实际安置面积大于面积在10平方米以内的按3700元/平方米投资，10平方米以外按市场价格投资；安置给王倩的房屋建筑面积为108.10平方米，根据最小分摊系数0.180571折算，换算为高层，超出套内面积为26.99平方米，其中10平方米按3700元/平方米投资为37000元，其余16.99平方米应按2018年同小区市场价15000元/平方米投资为254850元，两项合计291850元。原告所缴纳的投资款的计算方式为，实际面积差为30.92平方米，其中18.24平方米按3700元/平方米投资，剩余面积按5500元/平方米投资，这是被告为息事宁人作出的巨大让步，现原告选择性的推翻已办结事项，故被告有权按照协议约定要求原告补交投资款。本院认为，（一）原告与被告之间的2008年3月20日拆迁协议、2010年6月11日协议书均系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原、被告认可一致，原告以其女王倩的名义与被告签订的拆迁协议中约定的应安置给王倩的70平方米，为原告所有的卧龙56号房屋的院子面积拆迁置换取得，而王倩亦表示其不主张躲迁费而应由原告主张，故原告主体资格适格。（二）关于原告主张的躲迁费。首先，根据拆迁方案，院子面积调换安置的房屋不享受躲迁费，原、被告之间2010年6月11日签订的协议书第二条“根据拆迁费和拆迁协议规定，宅基地空院面积调换安置的住宅不享受躲迁费”的内容亦对该政策予以明确，故原告关于按照拆迁协议第六条院子面积调换安置的小高层具有躲迁费且逾期应双倍支付的主张，理由不当。其次，根据2010年6月11日协议书第二条、第三条的约定，被告同意在原告高层回迁房躲迁时间满24个月后至抓阄分房之前院子面积亦按10元/月/平方米支付躲迁费。本案中，被告通知原告于2015年11月抓阄选房，对此原告亦予以认可，原告虽称系因抓阄的房屋不是应安置给其的西打头、后来多次选择的房屋都被别人留下，但未能举证证明，故在被告已通知抓阄选房的情况下原告系因自身原因未去选房，躲迁费应计算至2015年11月。本案中，躲迁费支付至2015年9月，故被告欠付原告2015年9月至2015年11月期间的躲迁费2100元（70平方米×3个月×10元/月/平方米），原告应在2018年9月前主张权利，但原告未能证明存在诉讼时效中断的情形，故该三个月的躲迁费及违约金已超过诉讼时效期间。第三，原告选择安置的房屋位于D区，且原、被告提交的处理办法均未加盖被告及初家居委会公章，无法认定上述两份处理办法具有约束力，故原告关于根据其提交的处理办法中“在J区选择安置，2014年11月回迁分配，逾期院内面积享受双倍补偿标准（20元/平方米）”的约定内容主张被告应补足2014年11月至2015年9月的躲迁费并在2015年9月之后按20元/月/平方米支付躲迁费，无事实和法律依据，本院依法不予采纳。（三）关于原告主张的通风采光的差价损失。原、被告双方提交的处理意见不能认定具有约束力，故原告依据其提交的处理意见主张通风采光差价损失3500元的主张，理由不当，本院不予支持。（四）关于被告主张的原告支付超面积投资款291850元的反诉请求。本案中，原告已按要求向被告支付了投资款136904元，有结算明细为证，且被告为其出具了收款收据并向其交付了安置房屋，故双方已结算完毕，现被告要求原告支付面积投资款291850元，理由不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）王咸坤的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）烟台天安置业有限公司的反诉请求。本诉的案件受理费1645元，由原告（反诉被告）王咸坤负担；反诉案件受理费2839元，由被告（反诉原告）烟台天安置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 伞  银  春人民陪审员 陈  泽  卿二〇二〇年二月三日书 记 员 郝经顺（代）