文书内容广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5302民初351号原告：欧梅仙，女，汉族，1952年10月30日出生，住广东省云浮市云城区。原告：任彩颜，女，汉族，1981年11月5日出生，住广东省云浮市区。上述两原告共同委托诉讼代理人：黎石贤，广东石国律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：黄忠勇，广东石国律师事务所律师。被告：陈达安，男，汉族，1952年6月10日出生，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：谢东文，男，1970年10月6日出生，住广东省广州市花都区。原告欧梅仙、任彩颜与被告陈达安租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。后原告申请追加云浮市阳光假日旅业有限公司（以下简称“阳光旅业公司”）为共同被告参加诉讼，本院予以准许。诉讼过程中，阳光旅业公司办理了注销登记，该公司唯一股东为陈达安，因需向被告陈达安公告送达传票等，本案依法转为普通程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人黄忠勇、被告陈达安的委托诉讼代理人谢东文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧梅仙、任彩颜向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈达安赔偿原告166581元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告申请追加云浮市阳光假日旅业有限公司为共同被告，与陈达安共同赔偿166581元给原告。本院予以准许，但阳光旅业公司后来办理了注销登记手续，已不具备诉讼主体资格。事实和理由：2006年，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，由原告将位于云浮市河南东路XXX号包屋段（原吴泽电器楼房）主楼四至八层出租给乙方。合同约定了租赁期限为自2006年11月22日至2018年11月22日止；合同第五条还约定，被告租赁原告房屋后，有权对租赁物进行改建，租赁期满后被告投资的可移动设备有权搬走，但是不可移动部分，如灯饰装修、花岗岩、水电等，不得拆走。租赁期届满后，在被告搬出涉案租赁场地后，原告收到被告已全部搬出场地的通知就立即到涉案租赁场地查看，发现被告对双方合同所约定租赁期满后属于原告所有的不可移动的相关物品进行了损坏。原告致电被告要求赔偿就没有为被告出具完整移交租赁场地的凭证。因此，场地损坏是被告的责任，被告应当承担赔偿损失的义务。被告毁坏了实木复合门、门锁、洗手盆、沐浴房、马桶等不可移动物件，经原告委托广东市华盟价格事务所有限公司对毁坏的不可移动物件损失和清理人工费进行评估，评估价值为161581元，原告支付评估费5000元。就该损失赔偿问题，原、被告多次协商无果，为维护自身合法权益，原告遂起诉至法院，并提出上述诉讼请求。原告为证实其主张，提供以下证据：1、陈达安身份证，证明被告主体资格；2、粤房地共证字第03XXX**房地产权共有（用）证、粤房房地证字第55XXXX**地产权证（加盖房地产档案室印章的复印件），证明案涉不动产为两原告共同共有；3、房屋租赁合同，证明被告承租原告的不动产；4、穗华价估（云浮）[2018]208号价格评估报告（原件），证明被告损坏原告的不动产；5、公证书，证明被告损坏原告物品的现场。被告质证意见：对证据1-3真实性合法性关联性无异议。对证据4证明内容和评估依据、项目、数量有异议，被告没有损坏被告的不动产；根据评估报告第3页第4点的标准，被告酒店经营了12年，远超使用年限的规定，装修没有任何利用、使用价值，装修也是由被告出资装修的；对如下评估项目有异议：1.第2项是被告的生产经营设备，并不是装饰装修物；2.第3-5项是可移动的卫浴设备；3.第1项的数量不予认可，评估报告及公证书均没有涉及复合门，且数量不能确定；4.所有的项目均属于被告的生产经营可移动财产，且数量不予确定，从图片上看被告只拆除了门禁，并没有对门进行破坏；5.原告并没有对合同约定的不可移动部分灯饰、花岗岩、水电等作出鉴定，对被告所有的财产进行鉴定并索取赔偿是不可能的，没有依据。证据5的真实性由法院依法认定，对其证明内容不予认可，被告没有损坏原告的物品。被告陈达安答辩称，阳光旅业公司租赁涉案房屋时为毛坯房，没有任何装修装饰物，签订《房屋租赁合同》后，经原告同意装修，经营旅店。租赁期满后，由于需要搬离租赁场地，搬走生产经营设施，不是对酒店经营权的转让，没有对合同约定的物品如灯饰装修、水电等造成损坏，没有造成房屋安全结构问题，没有对原告造成任何损失。因此不存在原告起诉的事实，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告陈达安未提供证据到庭。经审理查明：2006年11月22日，陈达安（乙方）与被告欧梅仙、任彩颜（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将云浮市河南东路XXX号包屋段（原昊泽电器楼房）主楼四至八层及楼顶租给乙方使用，用途为旅业，房屋租赁期限为壹拾贰年（2006年11月22日至2018年11月22日止）；2006年11月22日至2009年11月21日租金为每月人民币5000元，2009年11月22日起按每年租金递增6%；乙方缴付租赁按金20000元，租赁期满后，甲方将按金退回乙方；乙方所租赁的主楼从右边数起一、二、三卡铺面、楼梯、大堂、走火通道、停车场与一至三层使用人共同无偿使用；乙方租赁甲方房屋后，有权对租赁面积进行改建，租赁期满后乙方投资该场所可移动设备（如空调、电视机音响器材、台椅）有权搬走，但不可移动部分（如灯饰装修、花岗岩、水电等）不得拆走。双方当事人在合同中对其他权利、义务也进行了约定。陈达安与被告欧梅仙、任彩颜均在合同签名捺印。当日，陈达安即支付押金20000元给被告欧梅仙。阳光旅业公司称一直是欧梅仙与其沟通联系，主张合同相对方是欧梅仙，不是任彩颜。合同签订后，双方一直按合同履行双方权利、义务。原告支付上述合同租金至合同期满之日即2018年11月22日。原告主张合同到期后其对涉案租赁场所进行验收时发现被告擅自损坏了涉案租赁场所的物品。原告为此举证一份广东省云浮市石都公证处于2018年12月7日出具的《公证书》到庭，主要载明“申请人任彩颜、欧梅仙于二〇一八年十一月二十八日来到我处,向本处提出公证申请，请求办理保全证据公证。任彩颜、欧梅仙称：我们共有的坐落于云浮市市区河南东路XXX号第四至八层【房地产权证》编号为粤房地证字第55XXXXXX号】于二〇〇六年十一月二十二日租赁给了陈达安,并于当日签署了《房屋租赁合同》,租赁用途是旅业,租赁合同到期日是二〇一八年十一月二十二日,但在合同到期后,我们接收房屋的时候发现陈达安将房间里的卫浴、洗手盆、马桶、门等拆除了,拆除后拿走了一部分,还有一部分破坏掉了，根据合同的约定,拆除和破坏的物品属于不可移动部分,是不能够拆走的，因此我们准备就陈达安违约的行为进行诉讼，特此申请办理保全证据公证。申请人提供了身份证、户口簿、房地产权证、房屋租赁合同等材料，经本公证员审核后，认为符合受理条件，本处于当日受理了该公证申请。根据《中华人民共和国公证法》和《公证程序规则》的规定，我处指派本公证员和公证助理何一夫于二〇一八年十一月二十九日上午来到云浮市云城区河南东路XXX号，进行了如下证据保全工作：一、当日九时零八分，本公证员与助理何一夫到达云城区河南东路XXX号，看到“河南东路125”的门牌标识，楼房的正面有“阳光假日酒店”的标牌。何一夫用我处已检查过清洁性的相机将上述现场情况拍摄下来。见附表第1页。二、在申请人邀请的在场人陈建开指引下，上述人员进入该楼房标识有“5F”的楼层，分别进入标识有“501、502、布草房、503、505、506、507、508、509、510、511、512、513、515、516”房间、一间无标识房间、508”房间，见到上述房间的卫浴设施不同程度上被拆除，有部分卫浴设施损坏，何一夫对上述现场状况进行拍照。见附件第2-22页。三、进入该楼房标识有“6F”的楼层，分别进入标识有“机房、601、602、603、605、606、607、608、609、610、611、612、613、615、616、617、618”房间，见到上述房间的卫浴设施不同程度上被拆除，有部分卫浴设施损坏，何一夫对上述现场状况进行拍照。见附件第23-40页。四、进入该楼房标识有“7F”的楼层，分别进入无标识房间、标识有“701、702、703、705、706、707、708、709、710、711、712、713、715、716、717、718”房间,见到上述房间的卫浴设施不同程度上被拆除，有部分卫浴设施损坏，何一夫对上述现场状况进行拍照。见附件第41-58页。五、进入该楼房标识有“8F”的楼层，分别进入标识有“801、802、803、805、806、807、808、809、810、811、812、813、815、816、817、818”房间，见到上述房间的卫浴设施不同程度上被拆除，有部分卫浴设施损坏，何一夫对上述现场状况进行拍照。见附件第59-76页。六、进入该楼房标识有“9F”的楼层，分别进入标识有“901、902、903、905、906、907、908、909、910、911、912、913、915、916、917、918”房间，见到上述房间的卫浴设施不同程度上被拆除，有部分卫浴设施损坏，何一夫对上述现场状况进行拍照。见附件第77-97页。七、上述保全过程于十一时十分结束。兹证明上述保全证据过程公证员张伟、公证助理何一夫全程在场，并证明与公证书相粘连的照片共289张（共97页），为何一夫在上述保全现场拍摄取得，内容与实际情况相符。该《公证书》附照片共289张（共97页）。中华人民共和国广东省云浮市石都公证处（加盖广东省云浮市石都公证处印章）；公证员：张伟（加盖签章）。二〇一八年十二月七日”。本院查看了所附照片，查明：实木复合门除了被拆走感应门锁外并未造成其他损坏，洗手盘部分被拆走、部分被拆除水龙头，淋浴房玻璃纤维隔离板大多被拆走，马桶大多被拆走，感应门锁被拆走。现场杂物较多，确需要进行清理清洁。为证实上述物品的损失价值，原告举证一份广州市华盟价格事务所有限公司于2018年12月20日出具的委托人为欧梅仙、任彩颜的《关于云浮市市区河南东路XXX号第四至第八层损坏的不可移动物品价值及清理人工费价格评估结论书》，载明：一、价格评估标的。云浮市市区河南东路XXX号第四至第八层损坏的不可移动物品价值及清理人工费。三、价格评估基准日：二〇一八年十一月二十二日。……六、评估方法。成本法。七、价格评估过程……3、重置价格的计算。各项目的重置价格=∑各项目的重置单价×数量。重置总价=∑各项目的重置单价=485270元（计算过程详见附表）。4、成新率的确定。该标的建成并投入使用，至评估基准日，共使用12年。根据广东省物价局文件《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（2013年）》中宾馆、饭店、商场、公共娱乐场所等装修使用年限为5年的规定，从2006年11月22日至评估基准2018年11月22日，装修使用时间已超过限定使用时间，但考虑该物业的物品没有明显破损且比较新，仍可以继续使用，经综合判断，确定其综合成新率为30%。……经现场勘查发现，租用场所的不可移动部分被拆除后，遗留了比较多的杂物需要清理。经现场统计，共有80间房间需要清理。……经比准调整后最终评估标的单价为200元/间，清理费用=数量×标的单价=16000元。（四）标的总评估价格=不可移动物品价值的评估价格+清理人工费=145581元+16000元=161581元。八、价格评估结论。云浮市市区河南东路XXX号第四至第八层损坏的不可移动物品价值及清理人工费为人民币161581元。附表：云浮市市区河南东路XXX号第四至第八层损坏的不可移动物品价值评估明细表。            序号              项目              规格              单位              数量              重置单价              重置价格              综合成新率（%）              评估价值                  1              实木复合门              900mm*2000mm              樘              78              1550              120900              30%              36270.00                  2              门锁              酒店刷卡智能              把              82              865              70930              30%              21279.00                  3              洗手盘              陶瓷              只              57              580              33060              30%              9918.00                  4              淋浴房              玻璃纤维              只              79              2550              201450              30%              60435.00                  5              马桶              惠东              只              71              830              58930              30%              17679.00                                合计                                                                      485270                            145581.00      原告遂诉至本院并提出上述诉讼请求。另查明：原告举证粤房地房地证字第C55XXXX**产权证，显示涉案位于云浮市市区河南东路XXX号第四至八层的租赁房屋登记在被告欧梅仙、任彩颜名下(粤房地证字第C55XXXXXX)，属共同共有。云浮市阳光假日旅业有限公司为台港澳自然人独资的有限责任公司，法定代表人及股东均为原告陈达安，于2007年5月9日成立，经营范围为旅业（接待国内旅客、港澳台胞、外国人）等，于2019年3月14日由云浮市市场监督管理局核准注销登记。云浮市阳光假日旅业有限公司于出具2019年2月28日出具《证明》一份，证明涉案签订的房屋租赁合同由该公司法人陈达安签订，属行使职务行为，权利义务由阳光旅业公司承担。租赁期限届满被告搬离涉案租赁场所后，该租赁场所现由原告继续用作经营旅业用途。本院认为，本案是租赁合同纠纷，而非财产损害赔偿纠纷，原告诉讼请求的依据是双方签订的《房屋租赁合同》，双方应为租赁合同关系。涉案《房屋租赁合同》是欧梅仙、任彩颜与阳光旅业公司的真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。综合原告、被告意见，本案争议焦点为：1、涉案《房屋租赁合同》的主体、法律效力及诉讼主体问题；2、涉案财物是否属于合同约定的租赁期满归原告所有物品；3、涉案归原告所有的不可移动部分的财物是否损坏至无法使用程度的问题；4、涉案财物损坏的责任应由谁负担，赔偿价值及金额为多少。一、涉案《房屋租赁合同》的主体及诉讼主体问题。2006年11月22日的《房屋租赁合同》系由阳光旅业公司的法定代表人陈达安与被告欧梅仙、任彩颜签订，押金收据载明付款人为阳光旅业公司，租金收据也载明是阳光旅业公司，以上证据可充分证实陈达安在签订合同时属履行职务行为，合同主体应为阳光假日公司与被告欧梅仙、任彩颜。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条第一款规定：“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持”。本案中，阳光旅业公司为台港澳自然人独资的有限责任公司，被告陈达安作为阳光旅业公司的唯一股东，是公司的法定清算义务人，被告陈达安明知公司可能承担赔偿责任，在诉讼过程中仍对阳光旅业公司进行注销登记，故被告陈达安依法应对阳光旅业公司的债务承担清偿责任。二、涉案财物是否属于合同约定的租赁期满归原告所有物品。原、被告双方对涉案争议财物属于被告装修装饰的事实并无异议，本院予以确认。涉案《房屋租赁合同》约定“租赁期满后乙方投资该场所可移动设备（如空调、电视机音响器材、台椅）有权搬走，但不可移动部分（如灯饰装修、花岗岩、水电等）不得拆走”。现双方争议的物品为实木复合门、感应门锁、马桶、淋浴房玻璃纤维、洗手盘是否属于合同约定的不可移动部分。本院认为实木复合门显然属于不可移动部分，而马桶、洗手盘符合合同约定的“水电”相关设施，应理解为合同约定的不可移动部分。被告为经营酒店安装的磁卡感应门锁系统，合同并没有明确约定属于不可移动部分，且按常理属于被告的经营生产设备且可重复使用，价值较大，本院认定属于被告可拆走的可移动生产经营设备。对于淋浴房的玻璃纤维隔离板，合同并没有明确约定属原告所有，其并不影响淋浴房的基本功能的使用，本院认定属于被告可拆走的物品。三、涉案归原告所有的不可移动部分的财物数量及是否损坏至无法使用程度的问题。《公证书》所附照片显示实木复合门除了被拆走感应门锁外并未造成其他损坏，故本院认定实木复合门并未被损坏至无法使用的程度。洗手盘部分被拆走、部分被拆除水龙头，明显无法使用，应由被告进行赔偿。马桶被拆走，导致原告无法使用，应由被告进行赔偿。现场杂物较多，确需要进行清理清洁，应支持清理费。对于上述财物的数量问题，现场经公证处进行拍照公证并出具《公证书》，并由评估机构进行清点，被告主张数量有误但并未举证证实，故本院对物品价值评估明细表中有关财物的数量予以确认。四、涉案财物损坏的责任应由谁负担，赔偿价值及金额为多少的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。被告主张其并未损坏涉案财物。本院认为，在涉案租赁场所交回给原告之前，被告负有保管租赁场所财物的合同义务，被告并未提供交接证明等材料证实其在公证处对租场所损坏的财物进行证据保全前已经将涉案租赁场所交回给原告，故被告对损坏的财物依法应承担赔偿责任。广州市华盟价格事务所有限公司是依法设立的具有价格评估及当事人委托的涉诉讼财物价格评估资质的机构，独立于本案当事人的第三方，其作出的《价格评估结论书》具有证明力，被告也为举证反驳该鉴定，本院予以采信。关于清理费的问题，虽然评估为16000元，但仅支持了部分物品损失，故公平起见应按支持的物品价值与评估物品的总价值比例计算清理人工费，故原告的损失应为：洗手盘17679元+马桶9918元+清理人工费为人民币16000元×（洗手盘17679元+马桶9918元）÷145581元=30630.03元。另外，原告为确定涉案损失价值而支出评估费5000元，依法应由被告陈达安负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈达安应于本判决发生法律效力之日起十日内支付赔偿款30630.03元、评估费5000元给原告欧梅仙、任彩颜。二、驳回原告欧梅仙、任彩颜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3632元（原告已预交1816元），由原告欧梅仙、任彩颜负担2941元，被告陈达安负担691元。公告费260元（原告已预交），由被告陈达安负担。公告费260元（原告已预交），由被告陈达安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  吴桂桃人民陪审员  林红佳人民陪审员  谭冰颜二〇二〇年二月十日书 记 员  黄雅欣附本判决相关适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十九条【未正当使用租赁物的责任】承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十二条【租凭物的保管】承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。