上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初71216号原告：上海乐骥投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：俞燕邦，执行董事。委托诉讼代理人：张惠民，男。委托诉讼代理人：沈亮，上海市锦天城律师事务所律师。被告：杨会，男，1974年2月2日生，汉族，住黑龙江省。委托诉讼代理人：臧清源，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春蕾，上海市捷华律师事务所律师。第三人：上海树不子教育信息咨询有限公司，住所地上海市嘉定工业区叶城路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：杨会(即被告)，校长。委托诉讼代理人：臧清源，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春蕾，上海市捷华律师事务所律师。原告上海乐骥投资管理有限公司(以下简称“乐骥公司”)与被告沈亮、第三人上海树不子教育信息咨询有限公司(以下简称“树不子公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈亮、张惠民(参加第二次庭审)，被告杨会(参加第二次庭审)，被告及第三人共同委托诉讼代理人王春蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐骥公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、判令被告支付原告2019年6、7、8、9月租金人民币(以下币种相同)10万元；3、判令被告支付原告违约金87.5万元；5、被告承担本案诉讼费。事实及理由：原、被告于2017年7月11日签订了《房屋租赁合同》，被告向原告租赁上海市浦东新区东方路XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，房屋先付后住，每月租金2.6万元(后调整为每月2.5万元)，租金支付日为每月25日前。并约定，若被告提前退租，须按未履行租赁期限总金额的6倍向原告支付违约金。被告自2019年6月始拒付租金，并擅自搬离部分系争房屋内物品。经原告多次催讨，被告至今未付租金。原告认为被告的行为已经严重违反双方的《房屋租赁合同》，故诉至法院。被告杨会辩称，第一，其不是本案的适格被告，合同相对方是第三人而不是被告。2017年5月8日原告与第三人签订了一份《房屋租赁合同》，2017年7月11日原告与被告又签订了一份《房屋租赁合同》，两份合同内容除签订主体不同，其余完全相同，但是7月11日的这份合同并未实际履行，只是用于办理第三人的营业执照而签订。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条第(三)款，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，合同均为有效的情况下，成立在先的是履行合同的承租人，因此系争房屋的承租人是第三人。第二，系争房屋被原告改造楼梯，改造后无法办理消防验收合格证明，违反国家强制性规定，应认定合同无效。第三，即使认定合同有效，根据微信聊天记录，解除合同的时间也应该是2019年6月26日。现被告对解除《房屋租赁合同》无异议，但解除的原因并非被告违约，而是系争房屋消防验收不合格，无法开办学校。被告于2019年6月17日搬离系争房屋，没有支付6月的租金，因此只同意支付6月的租金2.5万元，不同意支付7、8、9月的租金。且由于不是被告违约，不同意支付违约金。第三人树不子公司述称，原、被告之间履行的是2017年5月8日签订的《房屋租赁合同》，签署该合同的目的是为了办理教育培训公司，但是由于消防验收不通过，第三人当时无法办理执照并开始经营。本院经审理认定事实如下：沪房地浦字(2006)第021640号《上海市房地产权证》载明上海市浦东新区东方路XXX号大楼权利人为案外人第一太平置业公司。2016年4月18日，第一太平置业公司作为甲方与原告作为乙方签订《授权书》，约定自2016年5月1日至2026年4月30日，甲方委托乙方对上海市浦东新区东方路XXX号大楼进行全面管理。2017年5月8日，由原告乐骥公司作为甲方(出租方)，第三人树不子公司作为乙方(承租方)，双方签订了《房屋租赁协议书》，合同落款处乙方由被告杨会签名并加盖第三人印章。其中第一条约定，甲方将上海市浦东新区东方路XXX号301、302、303、304室租赁给乙方作为教育培训使用，乙方必须从事合法的经营活动，经营过程中发生的一切事故、债权、债务和其他经济纠纷与甲方无关，由乙方自行负责。第二条第1款约定，甲方租赁给乙方的房屋租赁期为5年，自2017年5月8日起至2022年5月7日止。第二条第2款约定租赁期间甲方不参与乙方任何经营活动。唯乙方有下列情形之一，甲方可以单方提前终止合同，收回房屋，押金不再退还，并由乙方承担全部违约责任：...(4)乙方拖欠租金累计达15天(包括甲方给予之宽限期在内)，乙方另须承担违约金，按每天2,000元计算。第三条第1款约定，上述房屋的租金为含税价每月2.6万元(租金每两年递增5%)；第2款约定，房屋先付后住，租金支付日期为每月25日前乙方以转账形式一次性缴纳。如乙方遇到特殊情况，甲方可给予乙方5天的宽限期，从第6天开始甲方有权向乙方按每天2,000元加收违约金。乙方拖欠租金累计超过15天，作乙方违约自动放弃租赁权处置，乙方放弃申辩权益，甲方有权对乙方采取停电等处置方式；第3款约定，本协议签订后，乙方应在签约当天缴纳押金5.2万元及首期租金5,200元(甲方同意2017年5月9日至2017年6月24日作为给予乙方的免租装修期，故首期租金计算日期为2017年6月25日，两项合计57,200元)。第六条第2款约定，租赁期限未满，甲方违反合同约定提前收回出租房屋的，须按未履行租赁期限租金金额的6倍向乙方支付违约金。反之，如租赁期未满，乙方不按合同约定自行提前搬离退租的，须按未履行租赁期限租金总额的6倍向甲方支付违约金；第3款约定，因乙方原因提前退租的，则除应继续履行协议第六条第2款之规定外，原甲方给予乙方的免租装修期予以收回，甲方将从乙方缴纳的押金中抵扣。2017年7月11日，由原告乐骥公司作为甲方(出租方)，被告杨会作为乙方(承租方)，双方签订了《房屋租赁合同》。合同内容除承租方从第三人变为被告外，其余内容和原告与第三人签订的《房屋租赁协议书》完全一致。同日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订一份《补充协议》，其中约定，根据乙方的要求，原甲、乙双方于2017年5月8日签订的房屋租赁协议书第一条款原教育培训变更为教育科技，变更后由乙方按照国家的法律法规进行经营活动，并承担相应的责任。其他租赁条款不变。另查明，原告已收取合同约定的押金5.2万元，以及自合同签订起至2019年5月底的租金。上述租金及押金通过被告杨会妻子张琴个人银行帐户支付给原告，至2019年6月起的租金，被告至今未支付。2019年7月12日，原告向本院递交民事起诉状及证据副本，被告于2019年8月17日收到本院寄送的本案民事起诉状副本、证据副本、应诉通知书及举证通知书等诉讼材料。2019年10月16日，原、被告完成系争房屋交接手续，被告将系争房屋返还给原告。再查明，被告系第三人树不子公司的法定代表人，第三人成立于2017年7月31日，注册地址为本案系争房屋所在地，目前处于正常经营状态。庭审中，原告乐骥公司向法庭陈述，已将违约金从合同约定的剩余租期租金6倍下调为1倍来主张，剩余的租期是35个月；合同解除后诉请中的租金可以认定为使用费，使用费标准同租金；合同解除后，不同意返还押金，因被告提前退租，按照合同约定，原告可以抵扣免租期，即使返还押金也应抵扣免租期一个半月再返还。被告陈述，违约金过高，原告并无实际损失，请求法院酌情调整；对押金抵扣免租期不予同意，双方并未作约定。庭审中，被告杨会向法庭举证了民办非企业单位名称申请表和系争房屋现场照片，拟证明系争房屋楼梯经过原告改造，导致系争房屋无法通过消防验收，致合同目的无法实现。原告称被告证据与本案缺乏关联性，双方实际履行的是第二份合同，承租人为被告个人，不存在消防验收问题。被告又向法庭陈述，6月下旬被告即通知原告解除合同，但原告不愿接收钥匙，于是口头告知原告钥匙已经放在地垫下；对此被告均未举证。原告称均不存在上述情况。被告再陈述，2019年6月下旬被告在拆除系争房屋中的空调时，遭到原告阻拦。原告称被告之前已经陆续搬空系争房屋，但原告毫不知情，直至拆除空调时才得知，而被告尚欠付租金，故阻止被告拆除空调搬离的行为。本院认为，民事行为应遵守诚实信用原则，依法成立的合同受保护。被告在第三人未设立时先后与原告就系争房屋签订了两份内容相同的租赁合同，且根据原、被告签订的《补充协议》，表明双方实际履行的系原、被告之间的租赁合同，而非由设立后的第三人承担合同权利义务，故原告现以被告作为合同相对人主张权利于法有据。现因被告未按约支付租金，原告要求解除合同，本院予以支持，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》自被告杨会收到民事起诉状副本之日即2019年8月17日解除。被告辩称因原告擅自改建系争房屋楼梯，致消防验收不合格，致合同目的不能实现，但未提供足以采信的证据，须承担举证不利的后果，本院不予采信。至于原告主张的未付租金，本院认为，被告未支付2019年6月至9月租金属实，虽被告于2019年6月拆除空调搬离系争房屋的行为不符合合同约定的解除条件或法定解除条件，其搬离行为具有单方解除合同的效力；但原告作为守约方在此情况下亦负有减损义务，其已于2019年7月诉至法院要求解除合同后，应及时采取合理措施防止房屋长期空置，故本院对合同解除后扩大的租金损失根据双方的过错程度予以适当酌减，酌减后被告仍应支付原告2019年6、7、8、9月租金和房屋占有使用费共计9万元。对原告主张的违约金，因被告拖欠缴纳租金已经超过15天，根据合同违约条款，应承担违约责任。被告提出违约金过高要求法院调整，由本院根据双方合同履行情况、原告损失、被告过错程度等因素进行调整，现违约金调整为10万元。同理，对原告主张收回免租期约定并以被告交付的押金进行抵扣的诉请，本院根据上述因素，酌定被告赔偿免租期损失2万元，根据合同第六条第3款约定，从押金5.2万元中抵扣后，剩余部分押金3.2万元应返还给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海乐骥投资管理有限公司与被告杨会签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年8月17日解除；二、被告杨会应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海乐骥投资管理有限公司2019年6月1日至2019年9月30日的租金及房屋占有使用费共计9万元；三、被告杨会应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海乐骥投资管理有限公司违约金10万元；四、原告上海乐骥投资管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还被告杨会押金3.2万元(已与被告杨会应赔偿的免租期损失2万元相抵)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,050元，减半收取计6,525元，由原告上海乐骥投资管理有限公司负担5,044元，被告杨会负担1,481元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇二〇年二月十八日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行状况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。