江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10714号上诉人（原审被告）：周志良，男，1965年9月13日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：吴燕青，江苏海联海律师事务所律师。上诉人（原审被告）：龚木琴，女，1966年7月30日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：吴燕青，江苏海联海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶祥德，男，1953年12月26日出生，住江苏省昆山市，汉族。委托诉讼代理人：何晓聿,上海通解律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱福昌,上海通解律师事务所律师。原审第三人：昆山北区房产咨询有限公司环庆路店，住所地所江苏省昆山市玉山镇城北环庆路**，统一社会信用代码913205833238133137。法定代表人：乔红杰。上诉人周志良、龚木琴因与被上诉人叶祥德、原审第三人昆山北区房产咨询有限公司环庆路店（下称北区房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初3458号民事判决，向本院提起上诉。本院于二〇一九年十一月十八日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。周志良、龚木琴上诉请求：1.请求依法驳回江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初3458号判决第三项，依法改判；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、叶祥德与周志良、龚木琴对合同无法继续履行均存在缔约过错，是导致该合同无法履行的根源，叶祥德应自行承担相应损失。周志良、龚木琴无权处分涉案房屋，叶祥德在签订房屋买卖合同时是明知涉案房屋的所有权情况的，而其仍旧签订合同的行为是非善意的。现因案外人不同意卖房，导致合同无法继续履行，周志良、龚木琴与叶祥德均存在过错。叶祥德应自行承担相应损失。二、叶祥德存在严重违约行为，未履行合同的主要义务。根据三方于2015年12月6日签订的房屋买卖合同第3条的约定，叶祥德应当于2015年12月30日内首先将65万支付给周志良、龚木琴，而后由周志良、龚木琴协助叶祥德办理相关过户手续，这符合房屋买卖交易习惯。但叶祥德至今并没有将65万元支付给周志良、龚木琴。叶祥德这一行为属于根本违约。叶祥德至今只支付了一万元定金，一审无视叶祥德的缔约过错以及根本违约行为，简单以因叶祥德恶意拖延导致上涨的房屋价格与合同签订价之间的巨大差价来认定损失，并判定由周志良、龚木琴全部承担，不符合民事审判衡平原则及民事赔偿责任中的过错原则。三、一审计算房屋增值损失错误。双方发生纠纷以后，周志良、龚木琴于2016年9月26日在(2016)苏0583民初15547号案件审理中，明确表示不出售涉案房屋。此外，在(2017)苏0583民初7045号案件2017年8月24日的庭审中，法院已向叶祥德释明“是否变更诉讼请求为解除合同”，此时叶祥德理应知道此合同客观上无法履行，其应及时采取措施，防止损失扩大，否则不得就扩大损失要求赔偿。一审法院认为周志良、龚木琴提出的扩大损失是叶祥德基于自身认识与法院认定存在偏差所致，但却认为叶祥德此行为并非有意扩大损失自相矛盾，与法不符。一审法院无视周志良、龚木琴针对房屋价格评估时提出应按照上述两个时间点来评估房屋价格的申请，简单无视叶祥德无理拖延造成损失扩大之事实(评估时间点此时已离周志良、龚木琴明确提出无法履行合同近3年，离法院释明近2年)，此扩大损失理应由叶祥德自行负担。叶祥德答辩称，一、其无任何过错，周志良、龚木琴应当承担全部赔偿责任。根据房屋买卖合同约定，周志良、龚木琴明确向叶祥德承诺已经取得涉案房屋权利人的授权，有权出售房屋。而且周志良、龚木琴在房屋买卖合同中也向叶祥德保证，如出售房屋不实承担所有赔付责任。同时根据北区房产公司在（2017）苏0583民初7045号案件中的陈述可知，周志良、龚木琴向北区房产公司保证已经取得了房屋权利人之一杨丽珍的委托，因此北区房产公司也向叶祥德保证杨丽珍是同意出售房屋的，基于对周志良、龚木琴以及北区房产公司的信任，叶祥德才与周志良、龚木琴签订了房屋买卖合同，叶祥德是善意的，无任何过错。二、根据房屋买卖合同第三条的约定可知，叶祥德支付房款余额的时间是在过户当日，而且根据（2016）苏0583民初15547号民事判决北区房产公司的陈述可知，过户和支付房款须同时办理。叶祥德一直配合等待周志良、龚木琴办理过户手续。现因周志良、龚木琴拒不按约履行房屋过户义务，叶祥德支付房款的条件尚未成就，无需支付房款，叶祥德无任何违约行为。三、原审法院认定的房屋增值损失正确。具有充分的事实和法律依据。叶祥德向昆山市人民法院起诉要求周志良、龚木琴赔偿损失之前均严格遵守民事诉讼法之规定，向人民法院起诉、上诉、申请再审，要求按时按约交付房屋，不存在任何有意扩大损失的行为，而且周志良、龚木琴作为违约方自始至终不享有合同解除权，其提出不出售涉案房屋的主张不具有任何约束力。叶祥德向一审法院起诉请求：一、判决解除叶祥德与周志良、龚木琴于2015年12月6日签订的房屋买卖合同；二、判令周志良、龚木琴返还叶祥德定金10000元；三、判令周志良、龚木琴赔偿叶祥德房屋增值损失683500元；四、判令周志良、龚木琴赔偿叶祥德居间服务费6000元；五、判令周志良、龚木琴承担评估费12500元。一审法院认定事实：周志良、龚木琴于2008年4月15日登记结婚。2015年12月6日，叶英代叶祥德与周志良、龚木琴在第三人的居间下签订《房屋买卖成交合同》一份，约定：周志良、龚木琴将昆山市(建筑面积85.86平方米)以65万元出售给叶祥德，在签订合同时支付定金1万元；双方同意本合同生效之日起2015年12月30日内，叶祥德将65万元支付给周志良、龚木琴，购房定金在付款时冲抵，并经双方同意于2015年12月30日前办理过户手续，叶祥德一次性付款，在过户当日，叶祥德将房款余额支付被周志良、龚木琴，并办理过户手续。合同尾部注明：出售该房屋，不实承担所有赔付责任。合同签订后，叶祥德支付了10000元定金。房屋买卖成交合同后附1999年10月15日《昆山市住宅建设开发公司房屋动迁协议书》一份，载明：。玉龙村号的动迁户杨丽珍、周志良。2000年涉案房屋完成交付。上述合同签订后，因杨丽珍不同意出售房屋，周志良、龚木琴未按约履行过户义务，故叶祥德起诉确认叶祥德与周志良、龚木琴于2015年12月6日签订的《房屋买卖成交合同》有效，一审法院于2016年12月20日判决支持其诉请。2017年4月10日，叶祥德起诉周志良、龚木琴要求判令被告将位于昆山市的房屋交付给叶祥德，一审法院于2017年8月28日判决驳回其诉讼请求。叶祥德不服提起上诉，2018年4月9日苏州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。后叶祥德向江苏省高级人民法院提出再审，2018年12月27日，(2018)苏民申4561号民事裁定书认定一、二审法院未予支持叶祥德要求继续履行合同的诉讼请求，并无不当。叶祥德就其损失，可另案向周志良、龚木琴主张违约赔偿，故裁定驳回叶祥德的再审申请。昆山北区房产咨询有限公司环庆路店起诉周志良、叶英、叶祥德居间费，后双方达成调解，一审法院出具(2017)苏0583民初14701号民事调解书，调解内容为：周志良支付昆山北区房产咨询有限公司环庆路店居间服务费4000元，叶英、叶祥德支付昆山北区房产咨询有限公司环庆路店居间服务费6000元。本案审理过程中，叶祥德申请对上述房屋市场价值进行评估。苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司于2019年5月15日出具房地产估价报告，确定上述房屋在2019年4月15日的房地产市场价值为133.35万元（含自行车库和室内不可移动装修）。鉴定费12500元。一审法院认为：叶祥德与周志良、龚木琴签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以认定。现因房屋共有人杨丽珍不同意出售房屋，造成本案合同无法继续履行，故一审法院对叶祥德要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。周志良、龚木琴应当返还叶祥德已经支付的定金10000元。因周志良、龚木琴不能继续履行合同，构成违约，应当承担违约责任，赔偿叶祥德的损失。关于损失，一审法院认定如下：一、房屋增值损失，因周志良、龚木琴不能继续履行合同，房价上涨，造成叶祥德购房成本增加，故周志良、龚木琴应当赔偿房屋增值损失，关于周志良、龚木琴抗辩的评估节点的问题，一审法院认为，叶祥德在经过一审二审再审后，向一审法院提出赔偿损失的诉讼请求，并非有意扩大损失，而系基于自身认识与法院认定存在偏差，其以申请评估的时间作为评估节点并无不当，故一审法院认定房屋增值损失为133.35万元-65万元即683500元。二、居间费6000元，因周志良、龚木琴违约导致合同无法继续履行，叶祥德支付的居间费亦为其损失，一审法院对该诉请予以支持。三、评估费12500元，此为叶祥德实际支出，一审法院予以支持。综上，周志良、龚木琴应当赔偿叶祥德房屋增值损失683500元、居间费损失6000元、评估费损失12500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告叶祥德与被告周志良、龚木琴于2015年12月6日签订的房屋买卖合同解除。二、被告周志良、龚木琴于本判决生效后十日内返还原告叶祥德定金10000元。三、被告周志良、龚木琴于本判决生效后十日内赔偿原告叶祥德房屋增值损失683500元、居间费损失6000元、评估费损失12500元。案件受理费12876元，由叶祥德负担1956元，由被告周志良、龚木琴负担10920元。其中，原告预交的案件受理费10920元，一审法院予以退还，被告应当负担的10920元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户帐号：32250198643600000811116905开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，一审法院将依法强制执行。二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与原审一致。本院认为，涉案合同第十条第（四）项明确约定，如果本合同所交易房产系共有财产，有部分共有人未能到场签字，在本合同上签字的共有人，自动视为向乙方作出承诺，保证其签署本协议已经取得未到场共有人的授权。如保证不实，由签字人按照本合同第四条规定条款承担违约责任。（2017）苏0583民初7045号案件中，北区房产公司经办人吴锦陈述，签订合同之前，其打电话给周志良，要求杨丽珍到场，但周志良说杨丽珍行动不便，就没有来签合同。因此叶祥德才与周志良、龚木琴签订了房屋买卖合同，叶祥德已尽其善意审慎义务。周志良、龚木琴主张叶祥德存在过错，应自行承担相应损失的上诉理由不能成立。涉案合同约定，双方同意于2015年12月30日前办理过户手续，叶祥德一次性付款，在过户当日，叶祥德将房款余额支付被周志良、龚木琴，并办理过户手续。现因周志良、龚木琴明示拒绝履行房屋过户义务，叶祥德支付房款的条件尚未成就，无需支付房款，叶祥德不存在违约行为。周志良、龚木琴主张叶祥德存在违约行为，一审判决的赔偿损失金额不符合民事审判衡平原则及民事赔偿责任中的过错原则的上诉理由不能成立。涉案房屋由周志良自2000年起一直由周志良对外出租至今。一审判决以叶祥德申请评估的时间作为评估节点，认定房屋增值损失，并无不当。周志良、龚木琴主张一审评估节点不当，叶祥德应自行承担扩大的损失的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12876元，由上诉人周志良、龚木琴负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年二月十八日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被0执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。