北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初20903号原告北京香禾谷美餐饮管理有限公司，住所北京市朝阳区霄云路21号1幢3层（麦子店孵化器0128号）。法定代表人白庆宇，经理。委托代理人赵明赫，北京观妙律师事务所律师。被告北京东宇兴餐饮管理有限公司，住所北京市朝阳区南沙滩66号院1号楼商业1-2-（2）B区a713号。法定代表人胡光会，总经理。委托代理人代国华，北京理瀚律师事务所律师。第三人北京创新物业管理有限责任公司，住所北京市东城区建国门南大街5号3号楼3层3305室。法定代表人李强，董事长。委托代理人郭亮，男，汉族，1984年1月31日生，北京创新物业管理有限责任公司职员，住址北京市东城区。委托代理人翟立美，女，汉族，1985年6月19日生，北京创新物业管理有限责任公司职员，住址北京市朝阳区。第三人芜湖恒一投资中心（有限合伙），主要经营场所芜湖市镜湖区长江中路92号雨耕山文化创意产业园内思楼三楼320。法定代表人郑华昕。委托代理人问元，北京市丰友律师事务所律师。委托代理人徐一辉，北京市丰友律师事务所律师。原告北京香禾谷美餐饮管理有限公司（以下简称香禾公司）诉被告北京东宇兴餐饮管理有限公司（以下简称东宇兴公司）、第三人北京创新物业管理有限责任公司（以下简称创新公司）、芜湖恒一投资中心（以下简称芜湖中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。香禾公司的委托代理人赵明赫、东宇兴公司委托代理人代国华，创新公司委托代理人郭亮、翟立美，芜湖中心委托代理人徐一辉、问元均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。香禾公司诉称：2018年7月份，我们通过案外人朱某认识一个创新公司叫陈权（音）的领导，陈权从中撮合，我们才接触到了东宇兴公司，当时东宇兴公司经营的也不好，双方就开始协商，由我们支付东宇兴公司330万元把场地盘下来，同时租金由我们支付给东宇兴公司，东宇兴公司再转交给创新公司。在签约之前东宇兴公司出示了他们同创新物业之间的合同，但是我们没有见过场地的产权证，场地被评估拍卖的事情我们不清楚。只是去了现场，当时现场是很破旧的。2018年7月16日，我公司与东宇兴公司签订了管理合作协议，双方约定东宇兴公司将其经营的鑫食汇美食城（位于北京市朝阳区裕民路12号中国国际科技会展中心地下，除江南居饭店部分。以下简称涉案场地）交由我公司管理，管理期限为2018年7月15日起至2023年7月31日止，我公司支付东宇兴公司330万元管理费用。合同签订后，我公司股东洪法于2018年7月16日、2018年8月14日向东宇兴公司指定的账户分别转账人民币200万元、人民币1187468元，其余部分以东宇兴公司已经收取的部分商户租金、押金抵扣。东宇兴公司于2018年8月15日确认收到上述款项。2018年8月13日，我公司依据合同约定代东宇兴公司向创新公司支付了2018年9月15日至2019年3月14日期间的承包费人民币32.5万元。同时，我公司委托北京宇冲建筑装饰工程有限公司于2018年7月15日至2018年9月15日对美食城餐厅进行了装修，共计花费装修费用人民币2287300元；装修完成后，我公司即开始招募商户，对美食城餐厅进行经营管理，分别与11家商户签订了租赁合同，约定该11家商户可在美食城餐厅内进行经营，每份合同均约定违约方须支付违约金每户5000元并赔偿相应损失。合同签订后，商户即开始装修，展开经营；2018年12月19日，芜湖中心向美食城餐厅商户发出房产催收通知，称通过拍卖取得会展中心房地产所有权及相应土地使用权，并于2019年12月28日在楼内张贴房产催收通知，限期1月内搬离。我公司在收到通知后即与芜湖中心进行沟通，得知美食城餐厅所在房产即朝阳区裕民路12号房产及土地（中国国际科技会展中心）在我公司与东宇兴公司的合同签订前已经被北京市第一中级人民法院查封，且合同签订时仍在查封中，我公司后进行查询，得知在合同签订前此处房产及土地正在京东司法拍卖平台进行公开拍卖。随即，我公司即与东宇兴公司、创新公司沟通，均未得到满意答复。2019年1月28日，芜湖中心对我公司场地进行了查封回收，导致我们不能继续经营。东宇兴公司在和我公司签订合作协议的时候没有告知我方涉案场地已经被法院查封和拍卖，在拍卖之前，拍卖方已经看过现场了，我们这个协议是在拍卖方看过现场之后由东宇兴公司和我们签订的。而且东宇兴公司出示给给我们的所谓与创新公司业之间的合同是不真实的。我们认为东宇兴公司跟我们签订合同的时候隐瞒了重要的事实，属于合同欺诈。现诉至法院，请求判令1、撤销我方与东宇兴公司之间的管理合作协议；2、东宇兴公司退还我方已经支付的管理费330万元；3、东宇兴公司赔偿我方装修损失2287300元；4、东宇兴公司退还我方已经支付的2019年1月28日至2019年3月14日的承包费81250元。东宇兴公司辩称：不同意香禾公司的全部诉讼请求以及事实理由。通过创新公司的陈权撮合，我们才得以与香禾公司接触。当时香禾公司的合伙人宣志贤同我方、陈权三方坐在一起谈，由于这个场地所在的大厦是二次流拍，我方当时把这个情况告诉香禾公司了，香禾公司觉得有利可图，所以在签订合同时，在合同第六条已经专门约定了，如果房屋被拍卖，导致合同不能履行的，我方不承担责任。双方之间的合同本质上是转让协议，因为我公司从创新公司处租赁涉案场地的时候明确约定了使用权是不能转让的，只能由我们自行使用这个场地。为了规避这个约定，我们才同香禾公司签订了这份名为管理合作协议的文件。实际内容是将我公司在这块场地的装修等投入统一作价330万元，将这个场地转让给香禾公司使用，香禾公司向我们支付租金，我们再把租金转给创新物业。香禾公司付我们租金的金额和我们向创新物业支付的金额一样，只是维持表面上的我公司和创新物业之间的租赁关系，所以才采取这个形式。我方与香禾公司签订合同之后，收到了2018年7月15日至2023年7月23日的管理费330万元，香禾公司一共支付了我公司管理费3187468元，之所以香禾公司没有按照330万元支付，是因为在管理合作协议签订之前，我们的场地已经交付给了一些小商户去经营，并且签订了租赁合同，我们还收了人家押金，香禾公司进场之后，押金我们就不退商户了，由香禾公司将来负责去退，所以折抵了一部分转让费。此外，我方要求香禾公司支付了2018年9月15日至2019年3月14日的管理费32.5万元，这笔钱我们没有直接收取，而是直接要求香禾公司替我方向创新公司付了一部分租金32.5万元，这笔钱本来是应当由我方直接支付给出租人创新公司的。合同签订之后香禾公司就进场了，干到了2019年1月28日，因为芜湖中心催收，香禾公司2019年1月27日撤场了，是他们自行撤场的。关于香禾公司的装修问题，大型的装修是一定要向物业公司报备的，但是据我们了解，香禾公司没有进行这方面的工作，只是简单的刷了刷墙，把柱子包了一下，实际上我们将场地交付给香禾公司的时候是已经装修好的场地。我公司也在场地进行了很多装修，现在同芜湖中心还有纠纷没有解决。香禾公司主张的承包费实际上是包含在32.5万元里面的，我们本来应该收取香禾公司32.5万元的承包费，但是我们没有收，而是直接让香禾公司交给了创新物业，这里面确实包含了2019年1月28日至2019年3月14日的承包费81250元，数额无误。我们不同意赔偿给香禾公司，如果法庭判决我们承担退还的责任，我们保留对创新公司主张的权利。我们认为香禾公司主张的欺诈的理由是不成立的，芜湖中心让香禾公司走的时候该公司没有通知我们任何一方，是自行离开的。而且我们认为买卖不破租赁，香禾公司现在完全可以向芜湖中心继续主张承租场地。创新公司述称：我公司曾经是涉案场地的物业单位，与产权单位签署过物业合同，但是2012年的时候因为出现一些纠纷，一些人非法侵占了涉案场地，2012年年底的时候我们变更了印鉴。所以之后我们就没有再实际管理过这个场地的物业，我们也没有出租、转让这个场地的权限，没有和东宇兴公司签订过合同，没有收到过东宇兴公司的任何费用。香禾公司的情况我们不清楚。我方没有和香禾公司签订房屋租赁合同，所以我方也不同意承担责任。我方作为被告主体不适格。东宇兴公司所谓员工餐厅经营合同中的印章不是我公司的印章。我们没有任何义务告知香禾公司这个场地司法拍卖的情形。芜湖中心述称：这个涉案场地原来的所有人是北京北辰创新高科技发展有限公司（以下简称北辰公司），这个公司欠中国建设银行的钱，通过法院判决之后中国建设银行把这个债权整体转让给中国长城资产管理有限公司呼和浩特办事处，转让之后，我中心把这个债权又从中国长城资产管理有限公司呼和浩特办事处买过来了。此时这个案件已经进入到执行阶段了，我们向法院申请将申请执行人变更为我们，法院准许了。我们就申请继续执行北辰公司名下的财产，后来通过拍卖流拍了，所以通过以物抵债将涉案场地整体性地抵给了我们。涉案场地我们已经接收了，香禾公司也已经不在现场了。东宇兴公司也不在现场了。2018年7月27日，法院的执行裁定书下发之后，我们就入场了，入场之后我们发现场地被北辰公司出租给其他公司了，我们就发了公告，要求实际使用的各方单位同我方进行协商，以便开展后续事宜。香禾公司跟我们公司确实也接触了，但是我们认为香禾公司没有经过合法的承租手续，没有同原产权单位建立任何关系，同时香禾公司租赁的时间正好是我们这个楼的拍卖期间，所以我们认为这种合同是无效的。我们跟香禾公司沟通之后，香禾公司就自行搬离了。经审理查明：涉案场地原系北辰公司所有。创新公司曾作为该场地的物业管理服务单位。2018年7月16日，东宇兴公司作为甲方同乙方香禾公司签订管理合作协议，约定甲方将涉案场地交付乙方管理，2018年7月15日到2033年7月31日的管理经营权给予乙方，乙方交付甲方管理费用330万元。合同签订先付200万元，剩余130万元一个月内付清。如到期未付清视为自动放弃，合同失效，首付款不退。乙方在此协议经营过程中，负责整个美食城的经营，自负盈亏。乙方在经营过程中遵纪守法，安全生产，严格遵守甲方与大厦签订的合同中所有条款，不得违反，并了解甲方和大厦管理方签订的合同，自愿与甲方合作，在经营过程中如出现所有问题及责任由乙方负责。出现一切问题和责任由乙方负责，与甲方无关。甲方负责协助乙方的正常经营，协调与大厦的一些证照使用，甲方有权监督乙方经营，发现有违反合同规定的可立即让乙方停止，整改。乙方在经营过程中负责按时缴纳房租、水电费、垃圾清运费、保洁费、电话网络费，以大厦出示单据为准。如未按时缴纳以上等费用，甲方有权收回管理权，协议立刻终止，且不退所有费用。合作期间如遇政府有关部门命令（包括不限于地震、火灾，拆迁，大厦产权方被拍卖等）致使本协议无法续约履行，导致本协议提前终止，甲方不承担任何责任。如遇大厦有偿终止合同，所有赔偿归乙方所有，甲方配合与大厦方协调。当日，香禾公司股东洪法向东宇兴公司指定账户转账200万元，2018年8月14日又转账1187468元。2018年8月15日，东宇兴公司确认全部合同款项已打入指定账号。另查，2012年7月23日，北京市高级人民法院向北京市朝阳区房管局出具（2007）高民初字第237号协助执行通知书，要求协助继续查封北辰公司名下位于位于北京市朝阳区裕民路12号1号楼中国国际科技发展中心全部未办理预售登记和转移的房产，查封期限一年。2015年3月2日，北京市第一中级人民法院向北京市国土资源局出具（2008）一中执字第2033号执行协助通知书，要求协助继续查封北辰公司名下位于北京市朝阳区裕民路12号（一号地1号楼）的土地使用权及地上建筑物。查封期限三年。2017年3月，杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司接受北京市第二中级人民法院委托，对涉案场地所在的北京市朝阳区裕民路12号1号楼部门综合用途房地产，即建筑面积为94754.93平方米的房屋所有权及相应分摊的剩余土地使用年限为31.26年的国有建设用地使用权在2017年3月24日的市场价值进行评估。2018年2月2日，该公司出具房地产估价报告，结论为评估对象在价值时点的市场估值为317599万元，折合单位建筑面积平均价值约为33518元每平方米。北京市第二中级人民法院依据已经发生法律效力的北京市高级人民法院(2008)高民初字第1038号民事判决和北京市高级人民法院(2018)京执恢1号执行裁定，于2018年3月14日立案，对芜湖中心申请执行北辰公司一案进行执行。在执行过程中，该院依法对被执行人北辰公司名下位于北京市朝阳区裕民路12号1号楼部分综合用途房地产进行了评估，发布了竞买公告和竞买须知，载明拍卖标的物已被该院查封，拍卖标的的C座现为北京北辰实业集团有限公司北辰辰鑫国际酒店实际经营使用，在买受人买受上述房产后，可与其商谈，不成则北京北辰实业集团有限公司北辰辰鑫国际酒店会在合理期限内办理交接手续。拍卖标的的A座、B座经法院现场调查了解走访核实，与大厦物业、承租方、占有人、实际使用人等沟通，本次拍卖标的物的物上占有、使用及租赁等行为皆产生于法院查封后。北京市第二中级人民法院分别于2018年4月26日和2018年5月20日在“京东网”司法拍卖专栏进行了两次网络司法拍卖，皆因无人竞买流拍，第二次拍卖保留价为人民币2429632350元。后申请执行人芜湖中心向法院申请以上述保留价以物抵债，并于2018年7月20日将差价款交至法院。经审查以物抵债符合法律规定。2018年7月27日，北京市第二中级人民法院依法作出（2018）京02执201号之一执行裁定书，裁定“一、将被执行人北京北辰创新高科技发展有限公司名下位于北京市朝阳区裕民路12号1号楼部分综合用途房地产（94754.93平方米房产及相应国有土地使用权，清单附后）作价人民币二十四亿二千九百六十三万二千三百五十元交付申请执行人芜湖恒一投资中心（有限合伙）。北京市朝阳区裕民路12号1号楼部分综合用途房地产（94754.93平方米房产及相应国有土地使用权，清单附后）的所有权和相应的其他权利归申请执行人芜湖恒一投资中心（有限合伙）所有，上述房地产的财产权自本裁定送达申请执行人芜湖恒一投资中心—（有限合伙）时起转移。二、芜湖恒一投资中心（有限合伙）可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。”。2018年12月28日，芜湖中心向东宇兴公司发出房产催收通知，该通知被张贴在涉案场地，主要内容为：芜湖中心依据法院执行裁定书，已经取得涉案场地的所有权。你公司使用的房屋为芜湖中心所有房产，2018年12月19日已经向你公司发出房产接收通知，现正式通知你公司芜湖中心将于本函发出日，即2018年12月28日后一个月后正式收回本房产。请你公司按照此时间安排相关腾退工作。香禾公司看到该通知后于2019年1月27日自行腾退，搬离了涉案场地，现该场地已被芜湖中心接收并实际控制。庭审过程中，香禾公司为证明其装修损失提供了北京宇冲建筑装饰工程有限公司（以下简称宇冲公司）出具的中国国际科技会展中心B2美食广场装修清单及费用两页、宇冲公司出具的装修款项收据一张，同时申请宇冲公司工人漆壮志到庭作证。漆壮志到庭作证称：我是宇冲公司的工人。2018年7月份到8月底我在马甸会展中心地下二层干活，干土建和水电还有涂料。这个活儿是我个人承包的，我们公司的装修款是我收的，一共收了五六十万元，是给的现金，分批给的。装修清单及费用显示的总额是二百多万元，其余的钱都是香禾公司买东西了。我公司出具的装修清单及费用，其中第八项是香禾公司自行去采购的，没有开具发票。因为我们搞装修的不承担店里的设备、消防改造、排烟管道、空调改造，这些费用我们是不承担的。装修清单及费用中第七项、第九项、第十二项是存在的，多少钱我不清楚，反正不是我买的。我们和香禾公司没有签订合同，没有相关的施工图纸。香禾公司想到哪，就临时安排我们去干。东宇兴公司对上述证据的真实性、证明目的均不认可。创新公司质证称：不清楚具体情况，不发表质证意见。芜湖中心则称：不了解相关情况，不认可证据真实性。东宇兴公司也提供了证据证明其抗辩理由，包括1、北辰公司出具的说明一份，证明产权单位给创新公司授权出租涉案场地；2、补充协议一份，是创新公司同东宇兴公司签订的，证明东宇兴公司同创新公司就涉案场地签订了租赁合同，后又签订了一份补充协议，创新公司将涉案场地出租给东宇兴公司；3、收据一张，证明收取的香禾公司承包费全额转交给了创新公司。香禾公司质证称：1、真实性认可，证明目的不认可，该份说明不涉及东宇兴公司，无法确认东宇兴公司和创新公司之间是何种关系；2、真实性和证明目的均不认可；3、真实性不认可，证明目的不认可，东宇兴公司收了我方钱款之后无法确定他们把钱款交给了谁。创新公司表示：1、真实性不认可，经核实，北辰公司表示2012年他们就变更了印章，所以这个说明上的印鉴并不是北辰公司的合法印鉴；2、3真实性不认可，不是创新公司的印章，创新公司没有收到过东宇兴公司的任何款项。芜湖中心则称：我们不清楚相关的情况，所以不认可真实性。创新公司提供1、创新公司的印鉴留存卡二页，公安局刻制印章通知书一份，证明该公司在2012年变更了印章；2、北辰公司的印鉴留存卡一张，公安局刻制印章通知书一份，证明北辰公司在2012年变更了印章。香禾公司对创新公司的证据没有异议。东宇兴则称：创新物业的证据真实性和证明目的均不认可，在东宇兴公司提供的证据上，创新物业的印鉴才是真实的，因为创新物业的人员持印章在现场办公。后又表示现场真正的物业管理人员持有的是创新公司以前的印章，真正持有公章的不参与涉案场地的管理。芜湖中心质证称：创新物业的证据我们不清楚相关的情况，所以不认可真实性。因涉及印鉴真伪，本院向各方释明，要求明确是否申请评估鉴定。各方均不申请评估鉴定。上述事实，有（2018）京02执201号之一执行裁定书、管理合作协议、房产催收通知、业务凭证、当事人陈述等在案佐证。本院认为：香禾公司同东宇兴公司签订的管理合作协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从文本内容以及后续履行情况来看看，该协议属于租赁合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。签署这个协议实际上是东宇兴公司将涉案场地交付给香禾公司使用，收取出让使用权的收益，其约定名称并非租金，但性质与租金并无本质区别。香禾公司接手涉案冲抵后再行出租，并且要对次承租人承担相应的义务。如真是像东宇兴公司所述是把涉案场地交给香禾公司管理，则双方之间的合同性质应参照委托合同，香禾公司管理产生的法律后果应当由东宇兴公司承担，东宇兴公司向香禾公司支付相应的管理报酬。但这与实际情况完全不符。香禾公司同东宇兴公司的租赁合同系在法院查封，拍卖公示后签订，虽然并不因此导致合同无效，但不能对抗债权人。香禾公司认为东宇兴公司存在欺诈行为，据此要求撤销合同。本院不予认同。合同中明确约定了“合作期间如遇政府有关部门命令（包括不限于地震、火灾，拆迁，大厦产权方被拍卖等）致使本协议无法续约履行，导致本协议提前终止，甲方不承担任何责任”。且涉案场地查封、拍卖的相关情况均依法进行了公示，香禾公司也实地看过现场，作为专门的商业机构，仍表示对涉案场地被查封、拍卖的事实毫不知情，明显不合常理。因此香禾公司的理由不能成立。现芜湖中心作为新的产权单位已经张贴了腾退通知，香禾公司也已经在2019年1月将场地腾空搬离，香禾公司同东宇兴公司签订的管理合作协议从根本上已经丧失了继续履行的基础，应认定在2019年1月27日前述管理合作协议解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。管理费330万元对应的期间是2018年7月15日到2023年7月31日，而香禾公司实际使用场地截止至2019年1月27日，本院依据使用期间，结合案件具体情节和香禾公司实际交纳管理费的情况，确定由东宇兴公司退还香禾公司管理费3068631元。装修赔偿部分，前文已述，合同里已经约定了“合作期间如遇政府有关部门命令（包括不限于地震、火灾，拆迁，大厦产权方被拍卖等）致使本协议无法续约履行，导致本协议提前终止，甲方不承担任何责任”。这里的“不承担任何责任”，应是指因政府行为造成的损失赔偿责任，包括装修灭失、无法使用的损失。且香禾公司既不能提供装修合同，也无法提交施工图纸、正规装修费发票，本院无法认定该公司进行了与其主张的赔偿价值相应的大规模装修工作，即使不予赔偿该部分损失，也不会造成双方权利义务严重失衡，故本院对装修赔偿的主张不予支持。最后，针对2019年1月28日至2019年3月14日的承包费81250元，双方的协议书中没有明确约定，但确实就香禾公司代东宇兴公司向创新公司支付承包费32.5万元达成了一致，而2019年1月28日起，香禾公司已经搬离了涉案场地，与该场地相关的费用不应再由香禾公司负担，故该笔款项本院确认由东宇兴公司一并退还香禾公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的规定》第十一条第（四）项的规定，判决如下：一、被告北京东宇兴餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京香禾谷美餐饮管理有限公司管理费三百零六万八千六百三十一元。二、被告北京东宇兴餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京香禾谷美餐饮管理有限公司二〇一九年一月二十八日至二〇一九年三月十四日的承包费八万一千二百五十元。三、驳回原告北京香禾谷美餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万五千七百三十九元，原告北京香禾谷美餐饮管理有限公司负担一万零七百三十九元（已交纳），被告北京东宇兴餐饮管理有限公司负担一万五千元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇二〇年二月二十八日书记员  姚澍峥