山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初11831号原告：孙凤云，女，1954年8月10日出生，汉族，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：田喜玲，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。被告：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路786号，现经营地济南市市中区共青团路25号绿地中心33层。法定代表人：金成发，董事长。委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晖，山东齐鲁律师事务所律师。原告孙凤云与被告绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称绿地西河置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙凤云的委托诉讼代理人田喜玲、刘彪、被告绿地西河置业公司的委托诉讼代理人王晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙凤云向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告逾期交房违约金51428.74元（房屋自2018年4月1日，车位自2019年1月1日，至2019年10月31日）。2、请求法院判令被告赔偿原告逾期交房违约金（自2019年11月1日至本判决生效之日止）3、判令本案全部的诉讼费、保全费等费用均由被告承担。事实和理由：2015年11月11日，原、被告双方签订《济南市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告开发的绿地新都会广场小区的房屋一套。合同签订后，原告按照合同的约定支付了购房款。根据合同约定，被告应于2017年6月30日之前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的房屋交付原告使用，但被告至今未按照合同的约定履行有效交房的义务。为维护原告的合法权益，现特依据民诉法的相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法公正裁判。绿地西河置业公司辩称，一、新都会项目在整个开发、建设及销售过程中，严格遵守国家法律法规及相关政策规定，是依法建设的项目。根据我国房地产法律法规及相关政策，我国实行商品房预售许可制度，房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门提交各项资料，申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。新都会项目自获得立项批复后，在整个开发、建设及销售过程中，严格遵守法律法规及相关政策规定，先后取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，商品房预售许可证，是依法建设的项目。二、答辩人未能在合同约定期限内向业主交付符合合同约定的房屋，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因导致已经完工的楼盘无法办理《分期综合验收备案证明》，该情形符合商品房买卖合同中约定的可据实顺延交房日期的情形。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付条件为取得分期综合验收备案证明。但答辩人未能在合同约定期限内向业主交付取得《分期综合验收备案证明》的房屋，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因导致。涉案项目未进行综合验收备案的最主要原因是高压线未落地和教育用地未拆迁。新都会项目存在高压线未落地而且斜穿绿地新都会项目上空的情形，这不仅导致高压线下的楼栋无法开工建设，已单体竣工验收的楼宇也无法通过分期综合验收。涉案项目同时存在教育用地地块未拆迁问题，关于这一点，包括被答辩人在内的广大业主是知悉的。教育用地的拆迁，是政府及相关职能部门的责任，并非作为土地使用权受让方的答辩人所能左右。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，才导致了已完工的楼盘未能进行综合验收备案。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；以及补充协议第三条第5款，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。本案中恰恰出现了与该房屋所在项目相关联的工程干线（高压线未落地）未完工，以及政府作为不及时（教育用地拆迁不及时）的情形，因此出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。也就是说，答辩人有权利顺延交房日期至政府将教育用地拆迁完毕之时。三、退一步讲，假设法院不能认定上述理由为顺延交房的理由，按照《商品房买卖合同》的约定，非答辩人自身原因造成的逾期交房的情形，答辩人无需向被答辩人支付违约金。依据《商品房买卖合同》补充协议第三条第7款约定，答辩人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付被答辩人的，答辩人应按日向被答辩人支付已交房款万分之一的违约金。即，只有答辩人因自身原因未能按照合同约定交付房屋的，答辩人才应按照合同约定支付违约金。否则，答辩人不应承担任何违约责任。本案中，前述已提到，该项目未能办理《分期综合验收备案证明》主要是因为高压线及教育用地拆迁问题。高压线落地问题是济南市电力等市政能源部门的职责范围，不能落地并非是答辩人自身原因造成的；关于教育用地地块未拆迁问题，答辩人确实与政府签订了土地出让合同，但按照现行法律规定，拆迁的主体为政府相关职能部门，并非作为受让方的答辩人。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，导致已完工的楼盘未能进行综合验收备案，这也并非答辩人自身原因导致。在高压线问题以及教育用地拆迁问题并非答辩人原因导致的事实前提下，如法院最终认定由答辩人承担相应违约责任，则该种认定对答辩人既不公平，也不公正。答辩人请求贵院综合考虑本案存在的特殊情形。四、现行的《城市房地产开发经营管理条例》已将住宅小区等群体房地产开发项目竣工需综合验收的条款删除，新都会项目2号楼目前已取得建筑工程竣工验收报告，已通过了水电气暖等市政配套设施验收，涉案房屋已具备居住条件。按照《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》的相关规定已经具备交付条件，答辩人已通知业主办理房屋交接手续，因业主自身原因未能办理房屋交付手续的，答辩人不应承担逾期交房的违约责任。2011年1月8日修正版的《城市房地产开发经营管理条例》要求住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收后才能交付使用，济建发7号文（关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知），正是基于2011年1月8日修正版的《城市房地产开发经营管理条例》的相关内容。《济南市商品房买卖合同》系济南市建设委员会、济南市工商行政管理局共同制订的制式合同，其中，将取得《分期综合验收备案证明》作为房屋交付的条件也是基于上述法规、文件内容。但是现行的《城市房地产开发经营管理条例》已经将原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除，依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。而《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。而建设工程竣工验收中最主要的材料是有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。本案中，涉案项目2号楼已经取得了建筑工程竣工验收报告。但在《城市房地产开发经营管理条例》修订后，政府相关部门却未按照该规定要求执行，仍然要求包括答辩人在内的房地产开发商取得《综合验收备案证明》后才能交付房屋，实则不合法地加重了答辩人的义务，等于是政府违法，企业买单。答辩人认为：在相关法律已经修订的情况下，双方合同约定的交付条件条款应自动适用法律规定，在本案中，鉴于综合验收程序已经被废除，政府还在做这项工作就是在违法行政，不应该将一个政府根本就不该办理的违法事项是否已经办理作为认定民事责任的依据，涉案住宅经过四方验收合格，答辩人通知被答辩人收房完全合法，答辩人不应承担违约责任。另外，在新都会项目已经具备实际居住条件，大多数业主已经收房并开始装修入住的情况下，答辩人已通知业主办理房屋交接手续，但因业主自身原因未能办理房屋交付手续的，答辩人也不宜再承担逾期交房的违约责任，否则，会导致更多的社会矛盾和诉累。本院经审理认定事实如下：2015年11月11日，原告孙凤云与被告签订编号为销售（字）201522129188的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于济南市房屋，房屋总价款为778170元，面积为87.89平方米，《商品房买卖合同》第八条约定了房屋交付时间为2017年6月30日前；商品房的用途为住宅。出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等）、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性××等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件《合同补充协议》。同日，孙凤云与绿地西河置业公司签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第三条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，绿地西河置业公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第7款约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。上述合同签订后，孙凤云依约支付住宅购房款778170元。但绿地西河置业公司至今未按约交付符合合同约定的房屋。2017年11月19日，原告孙凤云与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于济南市房屋（地下室），房屋总价款为76377元，面积为25.63平方米，《商品房买卖合同》第八条约定了房屋交付时间为2018年12月31日前。出卖人应当在2018年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等）、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性××等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件《合同补充协议》。同日，孙凤云与绿地西河置业公司签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第三条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，绿地西河置业公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第7款约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。上述合同签订后，孙凤云依约支付住宅购房款76377元。但绿地西河置业公司至今未按约交付符合合同约定的房屋。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《绿地新都会C1地块车位购买协议》一份，约定乙方自愿向甲方购买绿地新都会广场项目C1地块二期1-2141号车位1个，车位总价款133000元，于本协议生效当日向甲方一次性支付；在2018年12月31日前，甲方在该车位符合交付条件后以书面形式通知乙方，乙方在确定的交付日期到甲方指定地点办理车位交接手续，因乙方原因逾期未办理车位交接手续的，视为甲方已交付；如因甲方原因未按本协议规定的期限内将该车位交付乙方的，每逾期一日，甲方向乙方支付已交付车位价款万分之一的违约金，但本协议应继续履行。孙凤云已支付车位款133000元。涉案2号楼于2017年8月14日取得建设工程消防验收合格的验收意见书，于2017年11月1日取得济南建筑节能专项验收认可，于2017年11月19日取得建筑工程竣工验收报告，于2018年5月31日取得基本符合水务配套设施综合验收备案条件，于2018年6月6日取得燃气设施工程竣工验收备案，于2018年6月8日取得供热设施工程竣工验收备案。2018年4月4日，济南市城建档案馆接收了绿地西河公司移交的涉案2号楼建设工程档案。被告提交交房通知、邮件全程跟踪查询、EMS回单各一份，载明被告于2018年5月8日出具交房通知书，主要内容为：我司开发的绿地西河片区C1地块2号楼的房屋已通过质检、消防验收，具备入住条件。但因高压线迁移及教育用地拆迁问题暂不能办理规划核实手续，又因供电外线暂未接入小区无法进行供电验收，综上原因，未取得综合验收备案；我司现通知您可于2018年5月15日至5月17日自愿办理收房手续；办理时应携带合同原件（含储藏室、车位）、业主身份证及购房收据原件（含储藏室、车位）。邮件全程跟踪查询单显示被告于2018年5月9日向原告发出上述通知，该情详单显示收件人为原告家人收，邮寄文件为收房通知书，备注房屋坐落为C1地块2号楼2单元102室。本院认为，绿地西河置业公司与孙凤云签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《济南市商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，2018年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房（地下室）交付买受人使用，但至今为止，绿地西河置业公司建设的涉案房屋尚未取得开发项目《分期综合验收备案证明》。被告未提交证据证明其已通知原告前去收房，且在涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件的情况下，孙凤云有权拒绝收房。商品房通过消防等设施验收系法律规定的房屋交付使用的前置条件，但并不能以涉案房屋已通过消防等设施验收的前置条件即认定该房屋符合房屋买卖合同约定的交付条件。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。绿地西河置业公司主张涉案房屋至今未取得《分期综合验收备案证明》系因高压线未落地、教育用地未拆迁等非其自身原因造成，故其无需承担逾期交房违约责任，该主张于法无据，本院不予采信。综上，绿地西河置业公司逾期交房违约事实清楚。考虑到实现正常交房需要出卖人和买受人双方行为才能完成，同时，实际收房之日亦存在其他不确定性。据此，被告构成逾期交房违约，应当承担逾期交房违约责任。故，原告主张的逾期交付住宅房屋的违约金应自2018年4月1日起以购房款778170元为基数，按照日万分之一的标准支付至本判决生效之日；地下室的违约金应自2019年1月1日起以购房款76377元为基数，按照日万分之一的标准支付至本判决生效之日的诉求予以支持。针对涉案车位，已于2018年5月17日具备交付条件，且被告已经书面通知原告办理交付手续，故原告主张逾期交付车位违约金于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙凤云逾期交房违约金（以购房款778170元为基数，自2018年4月1日起至本判决生效之日止，按每日万分之一的标准计算；以购房款76377元为基数，自2019年1月1日起至本判决生效之日止，按每日万分之一的标准计算）。二、驳回原告孙凤云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1090元，减半收取545元，由被告绿地集团济南西河置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  许 毅二〇二〇年二月十七日代理书记员  潘建永