江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0505民初7478号原告：袁敏英，女，1975年11月27日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：方园，北京盈科（苏州）律师事务所律师。被告：陈华明，男，1979年12月19日出生，汉族，住苏州市虎丘区。被告：周赟，女，1979年11月29日出生，汉族，住苏州市虎丘区。原告袁敏英与被告陈华明、周赟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告袁敏英及其委托诉讼代理人方园，被告陈华明到庭参加诉讼，被告周赟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告袁敏英向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告物业费5655.6元及律师费45000元，共计50655.6元；2、判令被告承担因被告违约导致的房价上涨损失717333元（1813333元-1096000元），具体金额法院酌定；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年5月31日，原告袁敏英与被告陈华明、周赟签订了《房屋买卖居间合同》，约定被告将苏州市虎丘区鹿山雅苑5幢02室房产出售给原告，总房款为548万元。后由于被告违约，无法将苏州市虎丘区鹿山雅苑5幢02室房产过户给原告，原告于2019年8月15日向贵院提起诉讼要求被告偿还原告购房款，贵院于2019年11月4日作出了(2019)苏0505民初5271号判决书支持了原告的诉请。但原告在前述诉讼中并未将自己已支付的物业费、律师费和因被告违约行为导致的诉讼房屋房价上涨损失要求被告返还，心想只要能够要本金及违约金即可，立即在附近再买一套自住。最近得知被告竟然为了拖延诉讼时间就前述判决书向苏州市中级人民法院提起了上诉。为维护自身合法权益，原告只得诉至贵院，请求判如所请。被告陈华明辩称，之前已经判违约金了，所以不存在房价上涨损失了，属于重复的诉求，并且金额也太高了。对于物业费我是认可的，律师费法院定。被告周赟未答辩。经审查本院认定如下事实：2019年5月31日，被告陈华明、周赟（出售方、甲方）与原告袁敏英（买受方、乙方）签订《房屋买卖(居间)合同》一份，合同约定：甲方同意将本人坐落于苏州市高新区鹿山雅苑5幢02室房屋出售给乙方，甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币548万元，该房屋如有增值税及附加由甲方承担，如有个人所得税由买方承担，房屋产权登记的相关费用由买方承担，贷款的相关费用由买方承担，配套设施过户的相关费用由买方承担。乙方于2019年5月31日向甲方交付定金人民币6万元，首付款部分乙方于办理资金托管当日将房款人民币220万元存入资金托管账户。贷款部分乙方委托丙方办理人民币220万元贷款，实际贷款金额和年限以银行审批为准，甲乙双方于乙方贷款放款七日内办理过户手续。合同第六条第一款约定：甲方保证本合同第一条所述各项情况与事实完全相符，且对该房屋享有完整所有权或使用权，能完全支配处置，并保证已取得该房屋共有人或甲方配偶的同意。如该房屋存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜，影响合同正常履行的，应由甲方负责解决，并承担乙方、丙方或其他任意第四方由此所造成的一切损失。合同第六条第二款约定：乙方双方应按本合同约定积极配合办理网签、资金托管、贷款（若有）、过户、房屋交付、户口迁移等相关手续，提供交易所需的各种真实有效的书面证明材料，并及时支付各项税费。未按本合同约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金。逾期七日守约方有权选择即日解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。合同第六条第五款约定：本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一并承担。合同签订后，原告支付了相关费用。2019年6月10日，因苏州北辰旭昭置业有限公司与被告陈华明、周赟房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2019）苏0505民初2450号民事调解，该调解书确认：一、原告苏州北辰旭昭置业有限公司与被告陈华明、周赟继续履行编号为苏房商高新合同201712300023号的《苏州市商品房买卖合同》，被告陈华明、周赟于2019年6月30日前向原告苏州北辰旭昭置业有限公司支付房屋尾款310万元及违约金10万元，共计320万元（上述款项付至原告苏州北辰旭昭置业有限公司指定账户：户名苏州北辰旭昭置业有限公司、开户行中国建设银行股份有限公司苏州市高新技术产业开发区支行营业部、账号32×××09）。二、若被告陈华明、周赟未按上述方式履行，原告苏州北辰旭昭置业有限公司与被告陈华明、周赟签订的编号为苏房商高新合同201712300023号的《苏州市商品房买卖合同》自二被告逾期付款之日解除，且二被告应承担443104元违约金，原告苏州北辰旭昭置业有限公司在二被告已付房款中扣除443104元违约金后，于2019年7月30日前将剩余款项887936元退还二被告。三、原告苏州北辰旭昭置业有限公司放弃其他诉讼请求，双方纠纷一次性了结。四、案件受理费42248元，减半收取21124元，由被告陈华明、周赟负担，于2019年6月30日前付至原告苏州北辰旭昭置业有限公司上述指定账户。原告支付了相关费用。另查明，苏州市高新区鹿山雅苑5幢02室房屋于2019年2月13日被苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初1359号案件预查封，之后于2019年9月11日被（2019）苏0505民初5217号民事案件轮候预查封。原告于2019年7月12日已知晓该房屋已被查封，后于2019年8月15日向本院起诉，要求：1、判令解除原被告双方签订的《房屋买卖(居间)合同》；2、判令被告立即返还原告已支付的购房款共计3359941元，以及相应利息损失从2019年6月19日计算至实际支付之日止；3、判令被告按照《房屋买卖(居间)合同》第六条第2款支付原告违约金1096000元。本院审查后认为原告主张的要求被告承担房屋成交价20%违约金的诉讼请求，涉案房屋于2019年2月13日已经被苏州市吴中区人民法院查封，同年4月19日，被告陈华明、周赟又被苏州北辰旭昭置业有限公司以涉案房屋为标的物进行起诉，而被告辩称其与原告在房屋买卖合同签订时对于房屋已经被查封的事实并不知情，但其做为房屋的所有权人对房屋的信息应当具有全面的了解义务，尤其是其作为被告已经被吴中区人民法院和虎丘区人民法院起诉，其应当预见到涉案房屋有可能被查封，仍与原告签订房屋买卖合同并通知原告至苏州北辰旭昭置业有限公司交付购房款，未告知原告涉诉事实，其对于即将出售的房屋应当尽到瑕疵担保义务，故被告应当对其过错承担责任，故对于原告要求被告承担房屋成交价20%违约金的诉讼请求本院予以支持，关于原告主张的要求被告承担已付购房款利息的诉讼请求，本院在认定被告应当赔偿的违约金损失中已经一并予以考虑，故对该诉请不再另行支持。2019年11月4日，本院就上述房屋买卖合同纠纷作出（2019）苏0505民初5217号民事判决，判决内容：一、原告袁敏英与被告陈华明、周赟签订的《房屋买卖(居间)合同》解除；二、被告陈华明、周赟于本判决生效之日起十五日内返还原告袁敏英房款3359941元；三、被告陈华明、周赟于本判决生效之日起十五日内向原告袁敏英支付违约金1096000元；四、驳回原告其他诉讼请求。因被告对该判决提出上诉，至今尚未裁判。原告遂致本案诉讼。又查明，2019年8月5日，原告向上海永升物业管理有限公司苏州分公司交纳涉案房屋的物业服务费5655.6元。又查，原告为实现债权，与北京市盈科（苏州）律师事务所签订《聘请律师合同》一份，委托该所指派律师进行诉讼，原告已付律师费为45000元。另原告向本院提供苏州市高新区鹿山雅苑同类型同面积房屋的价值为670万、698万、820万（网上挂牌价）。以上事实，有当事人提供的物业费发票、律师费发票、（2019）苏0505民初5217号民事判决书、房屋买卖(居间)合同、结婚证以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原告袁敏英与被告陈华明、周赟于2019年5月31日签订的《房屋买卖(居间)合同》，是对于系争房屋的买卖事宜达成的合意合法有效，双方当事人应按照《房屋买卖(居间)合同》约定履行各自义务。被告应当向原告返还物业服务费5655.6元。关于原告主张因被告违约导致的房价上涨损失717333元的诉讼请求，本院认为，对于原告该项诉讼请求本院已经在（2019）苏0505民初5217号民事判决中判决要求被告向原告支付违约金1096000元，该违约金中已经就原告的各项损失一并予以考虑，同时原告在2019年7月已知道房屋被查封的事实，在2019年8月第一次诉讼中仍然主张违约金损失，未对实际损失进行主张，现再次起诉要求违约金与实际损失之间的差额，本院认为主张赔偿损失方式可以通过主张违约金或主张实际损失来实现，原告已经通过主张违约金方式要求被告承担责任，现再次以主张实际损失方式要求被告再次承担责任，不符合相关规定，且原告举证的房屋差价与本院已判决的违约金损失之间的差额相差不多，综合本案实际情况对原告的该项诉讼请求本院不予支持，对被告的此辩解予以支持。关于原告主张的律师费损失45000元，因双方在合同中有明确约定，本院予以支持。另被告周赟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈华明、周赟于本判决生效之日起十五日内返还原告袁敏英返还物业服务费5655.6元。二、被告陈华明、周赟应于本判决生效之日起十日内向原告袁敏英支付律师费损失45000元。三、驳回原告其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：62×××64。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11480元，减半收取5740元，由被告陈华明、周赟负担533元，由原告袁敏英负担5207元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号10×××76。审判员  邹懿二〇二〇年二月十二日书记员  周怡