广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0921民初2549号 原告：区华云，男，1965年7月7日出生，汉族，住广西容县。 原告：李梅，女，1965年4月19日出生，汉族，住广西容县。 委托诉讼代理人：赖娟，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 被告：广西容县家圆置业投资有限公司，住所地广西容县容州镇城西大道三宝厂路口（富康豪庭**铺）。 法定代表人：梁世武。 委托诉讼代理人：钟辉，广西五行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭达钊，男，1979年7月20日出生，汉族，该公司客服经理，住广西容县。 原告区华云、李梅与被告广西容县家圆置业投资有限公司（以下简称家圆投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖娟，被告家圆投资公司的委托诉讼代理人钟辉、彭达钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告区华云、李梅向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2017年9月1日至2019年10月1日的逾期交房违约金人民币25188.45元（逾期天数760天）、2019年10月2日至容县三宝幸福里家园5幢取得建设工程竣工验收备案证明文件之日止的违约金，以购房款331427元为基数，按日万分之一计算；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及相关附件，由原告向被告购买被告开发位于容县容州镇城西大道三宝厂路口容县三宝幸福里家园第4幢2单元1002号商品房。根据合同的约定，房屋销售价格为331427元，被告应于2017年8月31日前，将取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付给原告，并向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同订立后，原告依约付清了全部购房款。但合同约定的交房期限届满，被告所建的房屋尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。因此，被告交付给原告的房屋不符合合同第九条约定的交付条件，也不符合法律法规的强制性规定。原告认为，双方在附件十一《补充协议》第二条第1款约定；“买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字同意接受房屋或领取钥匙视为房屋已经验收和交接”的条款属于格式条款，应认定无效：1、该格式条款是被告凭借自己掌握相关法律、专业技术、信息交易知识、从事房地产开发的经验、格式合同的拟定主体等方面的优势，对交房条件、逾期交房的违约责任有预期判断，为免除自身责任、排除原告主要权利而制定的，该条款与《商品房买卖合同》第9条、11条相冲突；2、被告作为提供格式条款的一方，在制定该格式条款时，没有与原告协商。签订时也没有采取合理的方式提请原告注意免除或限制其责任的条款，直接将《补充协议》与《商品房买卖合同》装订在一起，导致原告在不知情的情况下签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》。原告为解决被告所交付房屋达不到交房条件和办理不动产产权证的问题，多次找被告协商，但被告一直拖延未解决。2019年8月26日，被告通过书面答复，认可原告所购买的房屋，尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件（建设工程竣工验收备案表）。因此，被告的行为已构成违约，应按照合同第十二条的约定承担违约责任。 被告家圆投资公司辩称，一、交房时是否需经综合验收或办理竣工备案手续，关键在于当事人对交房条款的协商约定。本案的《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应认定为合法有效。《补充协议》第二条第1款约定：“买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字同意接受房屋或领取钥匙视为房屋已经验收和交接”构成对交房条件的变更，双方均应信守。原告于2018年3月15日签署了装修申请表并缴纳了装修押金1000元，领取钥匙接房装修，符合《补充协议》第二条第1款的交房约定，实际交房日期应按2018年3月15日计。原告居住使用案涉房屋已有1年多，从未提出过房屋存在质量问题，这表明房屋在交付时已符合质量标准，是否取得竣工备案证明不影响房屋的使用。因此，竣工备案证明不是本案商品房交付的必要前提。此外，原告也没有证据证明因未取得竣工备案证明文件，对原告造成了实际损失。原告愿意在未取得竣工备案证明前接收房屋，是其对自己权利的处分。基于诚信原则，原告不能既已收房又主张逾期交房日应计至取得竣工备案证明文件之日。二、虽然被告存在未能按合同约定期限交房的事实，但被告构成逾期交房违约的天数，应以逾期交房的天数抵减按常理可延迟交房的中雨以上天气、中高考、停水停电、政府通知停工、国家法定节假日等的天数为标准确定。根据合同约定，到期交房日为2017年8月31日，开始计算逾期交房日为2017年9月1日，截止实际交房日为2018年3月15日，逾期天数为196天，抵减上述可延迟交房天数110天后，实际逾期天数为86天。综上所述，请求法院驳回原告超出实际逾期交房天数部分的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告是持有房地产开发经营营业执照的有限公司，是“三宝幸福里”住宅小区的建设开发商。2016年12月16日，原告与被告签订合同编号为2016120180号《商品房买卖合同（预售）》及附件。约定由被告向原告预售其开发位于容县容州镇城西大道三宝厂路口容县三宝幸福里家园第4幢2单元1002号商品房，房屋建设面积116.29平方米，房屋总价款331427元。合同第十一条约定，被告应于2017年8月31日前将具备交付条件的商品房交付给原告，该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了全部房屋价款和预付办证税费等费用。2018年3月15日，原告向三宝幸福里小区的前期物业公司北海江南物业服务有限公司容县城西分公司申请交付房屋装修并缴纳房屋装修押金1000元。2018年8月19日，被告在《玉林晚报》刊登交房公告，公告内容：“尊敬的业主，我公司开发的位于容县城西大道三宝幸福里家园项目1、2、3、4、5、6栋已通过有关部门验收合格，达到合同约定的交房条件……办理时间：2018年8月30日-2018年9月30日，上午9：00-下午5：30，办理地点：容县三宝幸福里家园物业服务管理中心（小区内7号楼一楼）。若于上述截止时间未办理收房的，将视同房屋已经交付……”。2018年8月31日，被告建设的“三宝幸福里”住宅小区由设计、勘察、监理、施工及建设等单位进行工程竣工验收，竣工验收结论：工程质量合格。2019年1月5日，原告领取三宝幸福里门禁IC卡钥匙，之后原告入住所购买的房屋。 另查明，合同附件十一补充协议第二条，原合同正文第十一条交接补充协议：1、除出卖人另有通知外，买受人应在本合同约定交房日期之日起10日内到出卖人本项目售楼部办理房屋验收和交接手续。买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字同意接受房屋或领取钥匙视为房屋已经验收和交接。本项目售楼部设在容县宝路口。2、出卖人或由出卖人委托物业管理公司按买受人提供的地址、电话通知买受人或在《玉林晚报》公告交房通知5日内，买受人必须按通知时间前来接受房屋，否则视为买受人已实际接收约定商品房。出卖人或物业管理公司按买受人提供的地址、电话无法通知到买受人的，出卖人和物业公司不承担逾期交房责任。被告至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，以及向原告交付房屋产权证。 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原、被告于2016年12月16日签订的《商品房买卖合同》（预售）及附件，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的权利和义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告对原告是否存在逾期交房行为，应否承担违约责任的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在2017年8月31日前，向买受人交付商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足该合同第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。本案中，虽然出卖人交付房屋时未提供《建设工程竣工验收备案证明文件》、《房屋测绘报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但是根据合同的约定，买受人有权拒绝接收房屋，并要求出卖人承担违约责任。但买受人已于2018年3月15日向出卖人申请交付房屋装修并缴纳房屋装修押金1000元，也符合双方签订的合同附件十一补充协议第二条，原合同正文第十一条交接补充协议：买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字同意接受房屋或领取钥匙视为房屋已经验收和交接的约定，买受人以自己的行为实际接收房屋，占有该房屋，属于对自己权利的处分。出卖人未能在2017年8月31日前交付房屋给买受人，构成了违约，应当承担违约责任。故逾期交房违约金应计算至原告实际接收房屋装修之日，即从2017年8月31日起至2018年3月15日止共196天。买受人又以出卖人没有提供上述证书，房屋不符合交付条件为由，要求出卖人承担逾期交房的违约责任至2019年10月1日，有违民法的公平和诚实信用原则，因此，买受人的该主张，本院不予支持。被告所建的“三宝幸福里”住宅小区于2018年8月31日通过设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位及建设单位验收合格，原告没有证据证明被告所承建的房屋存在质量问题，影响原告对房屋使用的情形。至于被告主张应抵减按常理可延迟交房的中雨以上天气、中高考、停水停电、政府通知停工、国家法定节假日等的天数，因原、被告双方在签订的《商品房买卖合同》中没有对上述情形进行约定，因此，对于被告主张本院不予采纳。按照合同第十二条约定，被告逾期交房需按日支付已交房价款万分之一的违约金，原告已支付房款为331427元，则被告应支付的逾期交房违约金为331427元×0.0001×196天=6495.97元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下： 被告广西容县家圆置业投资有限公司支付逾期交房违约金6495.97元给原告区华云、李梅； 驳回原告区华云、李梅的其他诉讼请求。 案件受理费215元(原告已预交），由原告区华云、李梅负担160元，被告广西容县家圆置业投资有限公司负担55元。 上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 员 覃振艺 二〇二〇年二月十九日 法官助理 陈 雷 书 记 员 朱 敏