江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0191民初1668号 原告：南京东方实华置业有限公司（统一社会信用代码91320115733176425H），住所地在南京市江宁经济技术开发区经三路。 法定代表人：张景春，董事长。 委托诉讼代理人：刘杰，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：朱国祥，国浩律师（南京）事务所律师。 被告：南京艺华控美医疗美容诊所有限公司（统一社会信用代码91320115MA1UTEN84U），住所地在南京市江宁区双龙大道**江宁金鹰购物中心****。 法定代表人：林苍林，执行董事。 委托诉讼代理人：沈宇偲，江苏君赞律师事务所律师。 被告：南京馨彤健康产业发展有限公司（统一社会信用代码91320115MA1ML3P86A），住所地在南京市江宁经济技术，住所地在南京市江宁经济技术开发区天元中路**诚基大厦****tyle="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 法定代表人：林苍林，执行董事。 委托诉讼代理人：王**，男，1977年8月14日生，住南京市雨花台区。 原告南京东方实华置业有限公司（以下简称东方实华公司）与被告南京艺华控美医疗美容诊所有限公司（以下简称艺华公司）、被告南京馨彤健康产业发展有限公司（以下简称馨彤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东方实华公司的委托诉讼代理人刘杰，被告艺华公司的委托诉讼代理人沈宇偲，被告馨彤公司的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东方实华公司向本院提出诉讼请求：1.被告一支付2019年7月1日至7月22日期间的租赁费用17694.63元、物业管理费2545.12元，合计20239.75元以及逾期付款违约金(2019年6月1日至2019年8月1日期间违约金为6274.32元，以20239.75元为基数按照每日千分之五的标准计算；此后违约金以20239.75元为基数，按每日千分之五的标准计算至该款实际付清之日止)；2.被告一支付装修期租赁费用24465.24元；3.被告一赔偿《房屋租赁合同》提前解除的违约金73995.21元；4.被告一承担律师费10000元；5.被告二对被告一的上述债务承担连带责任；6.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月4日，其将景枫中心写字楼21楼01室房屋出租给被告馨彤公司，双方就租赁事宜签订《房屋租赁合同》。前述合同对于装修期、租赁费用、支付方式、违约责任等事项进行了约定。2018年10月29日，其（甲方）与馨彤公司（乙方）、被告艺华公司（丙方）签订《主体变更补充协议》，约定：自2018年10月10日起，由丙方取代乙方并承接原合同中乙方的权利义务，丙方应按原合同约定的各项费用计算标准及支付方式向甲方支付相关费用。在原合同履行期内，丙方基于原合同，因履行不能而对甲方发生的全部债务由乙方承担连带责任。其依约于2018年6月1日交付房屋。2019年5月22日，艺华公司以“经营不善，无力支付下一季度费用为由”向其申请退租，并在未经其同意的情况下，于2019年5月31日擅自搬离房屋。2019年6月11日，其书面回复艺华公司不同意提前退租申请。2019年7月17日，由于艺华公司未按约定于2019年6月1日前支付2019年7月1日至2019年9月30日的租赁费用73995.72元、物业管理费10643.22元，其发函解除《房屋租赁合同》，该函件因艺华公司拒绝签收于2019年7月22日被退回。被告拖欠租赁费用、物业管理费的行为已严重违约，依照合同约定，其有权解除合同并要求被告继续支付合同解除前即2019年7月22日前的租赁费用以及逾期付款违约金，补足装修期租赁费用，赔偿违约金及律师费。故诉至法院，提出上述诉请。 被告艺华公司辩称：1.双方间房屋租赁合同以及物业管理合同因双方协商一致于2019年5月31日解除，其亦于当日搬出，截止当日其并未拖欠租赁费用、物业管理费等相关费用，原告东方实华公司主张的2019年7月1日至7月22日期间的租赁费用、物业管理费以及逾期付款违约金没有依据。2.其申请提前解约已得到东方实华公司同意，其已将租赁费用、物业管理费付至2019年6月30日，预付未到期的前述费用已留给东方实华公司补偿装修期租赁费，足以弥补东方实华公司的损失，东方实华公司主张的装修期租金以及提前解除违约金没有依据；合同约定的违约金标准过高，请求调整。3.合同约定的胜诉方律师费由败诉方承担，系格式条款，东方实华公司未采取合理方式提醒其注意该条款内容，属于无效条款，且该约定不明确，律师费不属于必然发生的费用，对该项费用不予认可。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告馨彤公司辩称：同意被告艺华公司的答辩意见；其已非涉案房屋的承租方，房屋租赁保证金73996元以及物业管理保证金7095元，已由其与艺华公司结算完毕，本案中该两项费用由原告东方实华公司与艺华公司结算。 本院经审查认定事实如下：原告东方实华公司系南京市江宁区双龙大道1698号景枫中心07幢2101室房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2018年5月4日，东方实华公司（甲方）与馨彤公司（乙方）签订《南京景枫中心写字楼房屋租赁合同》（编号：景枫中心写字楼——20180004），与本案相关的约定如下：2.1甲方同意将涉案房屋出租给乙方作为办公使用。租赁面积详见附件三《租赁条件书》中的“租赁面积”。3.1本合同租赁期限包括装修期、经营期。4.1本合同所称“租赁费用”由装修期租金与经营期租赁费用构成。4.3经营期租赁费用由租金与经营综合管理费构成。5.1乙方于签订本合同当日向甲方支付租赁押金，具体金额详见附件三。5.2本合同终止或解除，且乙方以房屋为注册地址或营业场所的各类证书执照已注销或变更(如有)，并返还甲方房屋及甲方开具的租赁押金收据原件后，乙方交纳的租赁押金在乙方无违约行为或虽有违约行为但已向甲方承担违约责任的情况下，经甲方书面确认后一周内退还乙方(不计利息)。若乙方有违约行为或应向甲方承担赔偿责任的，甲方有权直接从租赁押金中扣除相应费用(如违约金、损害赔偿金及其他未结清费用等)。6.2物业管理保证金：具体标准及金额参照附件三，乙方应在办理房屋交接手续时一次性支付。6.4本合同到期后不再续签或合同被解除、终止，乙方返还甲方开具的物业管理保证金收据原件后，乙方交纳的物业管理保证金在乙方无违约行为或虽有违约行为但已向甲方承担违约责任的情况下，经甲方书面确认后一周内退还乙方(不计利息)。若乙方有违约行为或应向甲方承担赔偿责任的，甲方有权直接从物业管理保证金中扣除相应费用(如违约金、损害赔偿金及其他未结清费用等)。6.6甲方已将租赁物业委托给南京景枫物业管理有限公司进行具体的物业服务管理，但所有与物业管理相关的费用均由乙方支付至本合同第4.6条约定的甲方银行账户中。10.2乙方有下列情况之一的，甲方有权解除本合同。合同解除后，乙方应按首年度经营期租赁费用标准补足装修期租赁费用，甲方已收取的乙方提前预付的尚未履行部分的租赁费用、租赁押金、物业管理费、物业管理保证金以及与物业管理相关的费用均不予退还，且乙方还应按合同解除当年月平均经营期租赁费用的3倍向甲方支付违约金。前述违约金不足以弥补甲方损失的，甲方仍有权向乙方追偿：(1)未经甲方书面同意，擅自将承租房屋转租、转让或变相转租、转让、转借他人或调换使用或交与第三方承包经营；(2)未经甲方书面同意，擅自变更本合同第二条约定之房屋用途的；(3)未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋的；(4)乙方在房屋内违法违规经营被新闻媒体曝光的；(5)乙方利用承租房屋进行违法活动的；(6)乙方逾期支付全部或部分租赁费用、租赁押金(含扣款后需补足金额)、物业管理项下任何费用超过30天的；(7)乙方违法违规经营被相关政府职能部门处以停业整顿、吊销许可证或执照之行政处罚的，或乙方违法违规经营并收到甲方发出的限期整改通知书后未及时整改的；(8)其它违约(包括但不限于房屋、公共设施、设备等损坏、不服从甲方整改要求、不配合物业管理要求等)给甲方造成重大损失的；(9)未按约定时间办理房屋交接手续累计超过30日的；(10)本合同约定和法律、行政法规规定的其它情形。10.3租赁期内，乙方需提前退租的，至少应提前三个月书面通知甲方，并应按该年度月平均经营期租赁费用的3倍向甲方支付违约金，且甲方已收取的乙方提前预付的尚未履行部分的租赁费用、租赁押金、物业管理费、物业管理保证金以及与物业管理相关的费用均不予退还。10.4租赁期内，甲方无正当理由需提前解除本合同的，至少应提前三个月书面通知乙方，并应按该年度月平均经营期租赁费用的3倍向乙方支付违约金，且甲方已收取的乙方提前预付的尚未履行部分的租赁费用、租赁押金、物业管理费、物业管理保证金应予退还。10.5乙方逾期支付全部或部分租赁费用、租赁押金(含扣款后需补足金额)、物业管理费、物业管理保证金(含扣款后需补足金额)、与物业管理相关费用等费用及本合同项下任何费用的，每逾期一日，乙方应按欠付金额的每日0.5%支付甲方违约金。11.4如乙方以该房屋为注册地址或经营场所设立具备法人资格的经营主体，实际代替乙方享有权利并承担义务和责任的，乙方应与该主体对本合同项下承租方债务承担连带责任。12.3因本合同发生争议，由该租赁房屋所在地人民法院诉讼解决。胜诉方律师费由败诉方承担。 前述合同附件三《租赁条件书》约定：交付日期2018年6月1日，租赁期限：装修期2018年6月1日至2018年6月30日、经营期2018年7月1日至2021年6月30日，租赁面积253.41平方米；装修期间租金200元/月，经营期每三个月的租赁费用为租金44397.43元、经营综合管理费29598.29元，合计73995.72元；房屋采取先付租赁费用后使用的原则，每三个月经营期租赁费用支付一次，甲方向乙方交付房屋之前，乙方付清首期经营期租赁费用，以后各期经营期租赁费用均须提前三十日预付；乙方于签订本合同当日向甲方支付租赁押金，金额为首年度三个月房屋经营期租赁费用73996.00元；物业管理费收费标准为14元/月/m²，每三个月支付一次，首期物业管理费乙方应在办理房屋交接手续时一次性支付，以后各期物业管理费均须提前三十日预付；该房屋物业管理保证金为二个月经营期内物业管理费7095元，乙方应在办理房屋交接手续时一次性支付。2018年6月1日，东方实华公司依约向馨彤公司交付涉案房屋。 2018年10月29日，东方实华公司（甲方）与馨彤公司（乙方）、艺华公司（丙方）签订《主体变更补充协议》，约定：自2018年10月1日起，由丙方取代乙方并承接原合同中乙方的权利义务，丙方应按原合同约定的各项费用(如租赁费用、物业管理费、与物业相关的其他费用等)计算标准及支付方式向甲方支付相关费用。在原合同履行期内，丙方基于原合同，因履行不能而对甲方发生的全部债务由乙方承担连带责任；乙方在转让日前基于履行原合同所享有的权利和承担的义务，在转让日后全部转由丙方享有和承担。 2019年5月22日，艺华公司向东方实华公司提交申请两份，载明：因经营不善无力支付下一季度费用申请退租，将于2019年5月31日前搬离涉案房屋，同意东方实华公司已收取的其提前预付的尚未履行的部分租赁费用、租赁押金、物业管理费、物业管理保证金以及物业管理相关费用均不予退还，希望东方实华公司免除补足装修期租赁费用以及月均经营期租赁费用3倍的违约金。2019年5月31日，艺华公司办理了《携带物品出门证明》，腾空搬离涉案房屋。2019年6月11日，东方实华公司向艺华公司发出《关于景枫中心2101室退租申请的回函》，并抄送馨彤公司，认为艺华公司未提前三个月书面通知单方解除租赁合同行为无效，要求艺华公司依照约定支付租赁费用、物业管理费以及逾期支付上述费用产生的违约金。馨彤公司收函后于2019年6月13日回函，认为东方实华公司在接到退租申请后要求于2019年5月31日前搬出，景枫物业查验并收回涉案房屋钥匙，应视为同意退租，不同意继续缴纳租赁费用以及支付违约金。2019年7月17日，东方实华公司向艺华公司发出《关于立即解除2101室的通知》，告知艺华公司因其多次向艺华公司催缴2019年6月1日前艺华公司应缴纳的租赁费用、物业管理费未果，自本函件送达之日，合同即解除；同时要求艺华公司继续支付截至函件送达之日的费用及违约金并返还涉案房屋。该通知于2019年7月22日被艺华公司拒收后退回。2019年8月，东方实华公司与国浩律师（南京）事务所签订《委托代理合同》，委托国浩律师（南京）事务所代理其与艺华公司、馨彤公司房屋租赁合同纠纷案，东方实华公司支付律师费10000元。后东方实华公司向本院提起本案诉讼。 另查明，2018年5月11日以及5月29日，馨彤公司分别向东方实华公司支付租赁保证金73996元以及物管费保证金7095元。馨彤公司、艺华公司已向东方实华公司支付涉案房屋租赁费用、物业管理费至2019年6月30日。 审理中，东方实华公司陈述：涉案房屋于2019年11月11日重新出租交付给新承租人，租赁费用为每三个月80932.82元，但就此未提交证据。 上述事实，有《南京景枫中心写字楼房屋租赁合同》、《主体变更补充协议》、《退租申请表》、《携带物品出门证明》、《关于景枫中心2101室退租申请的回函》、《说明》、《关于立即解除2101室的通知》、《委托代理合同》、发票、收据、回单及当事人陈述等证据材料证明。 本院认为，涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。关于涉案租赁合同解除的时间。被告艺华公司于2019年5月22日向原告东方实华公司提交申请要求提前解除租赁合同，并通知东方实华公司将于2019年5月31日前搬离涉案房屋，艺华公司在租赁期限远未届满时要求提前解除合同，且未能依照合同约定提前三个月书面通知，艺华公司应属违约。东方实华公司在收到艺华公司的申请后、艺华公司实际搬离前未对搬离提出异议，而其委托的提供物业服务管理的物业公司亦为艺华公司办理了出门证明，允许艺华公司搬离，应当视为作为委托人的东方实华公司对艺华公司于2019年5月31日搬离不持异议，可以认定双方租赁合同事实上于该日解除。合同解除且艺华公司已经于解除之日腾空搬出涉案房屋，东方实华公司主张的2019年7月1日至7月22日期间的租赁费用、物业管理费以及逾期付款违约金，没有依据，本院不予支持。 关于东方实华公司主张的装修期租金以及违约金。艺华公司违约致涉案租赁合同解除，应当承担相应的违约责任。对东方实华公司要求艺华公司补足装修期租赁费用24465.24元的主张，本院予以支持。同时，双方合同约定艺华公司提前退租应承担的责任为：补足装修期租赁费用，预付的尚未履行部分的租赁费用、租赁押金、物业管理费、物业管理保证金以及与物业管理相关费用不予退还，且还需支付月平均经营期租赁费用3倍的违约金，综合艺华公司的违约行为，东方实华公司在合同解除后未能采取合理措施止损，对于损失的扩大负有过错，以及东方实华公司未能提供证据证实涉案房屋在涉案合同解除后的实际空置期等因素，本院酌情对合同约定的违约责任承担标准予以降低，即艺华公司向东方实华公司已付的2019年6月1日至6月30日期间的租赁费用、物业管理费，以及在东方实华公司处的租赁押金73996元（3个月租赁费用）、物业管理保证金7095元（2个月物业管理费）不再退还，作为违约金支付给东方实华公司；对东方实华公司主张的超出上述金额的违约金部分，本院不予支持。 关于东方实华公司主张的律师费。合同约定胜诉方律师费由败诉方承担，艺华公司根本违约致涉案合同解除，双方就合同解除违约责任的承担未能达成一致意见，故东方实华公司提起本案诉讼，艺华公司作为违约方应当依照合同约定承担东方实华公司支出的律师费10000元。东方实华公司要求被告馨彤公司承担连带责任，符合《主体变更补充协议》的约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告南京艺华控美医疗美容诊所有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京东方实华置业有限公司支付装修期租赁费用24465.24元以及律师费10000元，合计34465.24元； 二、被告南京馨彤健康产业发展有限公司对被告南京艺华控美医疗美容诊所有限公司的上述第一项债务承担连带责任； 三、驳回原告南京东方实华置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案应收案件受理费2999元，减半收取1500元，财产保全费1195元，由原告东方实华公司负担案件受理费1117元、财产保全费890元；由被告艺华公司负担案件受理费383元、财产保全费305元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  张雨青 二〇二〇年二月二十一日 见习书记员  全 鑫