广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终14630号上诉人（原审被告）：黄浩庭，男，汉族，住湖南省衡南县。被上诉人（原审原告）：李少芬，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：黄金堂，广东高裕律师事务所律师。原审第三人：佛山市同进房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：郑晓琴，女，公司员工。上诉人黄浩庭因与被上诉人李少芬、原审第三人佛山市同进房地产中介有限公司（以下简称同进公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初10030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。黄浩庭上诉请求撤销一审判决第二项。事实与理由：一、根据涉案《补充协议》第四条，只有黄浩庭未能在2019年10月31日前办理过户手续，黄浩庭才需支付违约金。二、虽然黄浩庭未能依约向李少芬支付约定的定金，但根据涉案《补充协议》第三条，黄浩庭同意向李少芬支付未付款项的利息。三、根据《中华人民共和国合同法》第十一条的规定，违约金不能高于实际损失。本案中，双方是于2019年3月19日签订《补充协议》，约定支付定金的时间为2019年3月31日，因黄浩庭于2019年3月31日未依约支付定金，合同已自动失效。因此，黄浩庭给李少芬造成的损失也仅有12天的损失。四、因黄浩庭迟迟未收到应收款项，且事先约定提供贷款的案外人不给黄浩庭贷款，导致黄浩庭违约。黄浩庭是因客观因素而违约，在主观上没有违约的意图。黄浩庭愿意与李少芬协商解决问题，但李少芬却想单方解除合同。李少芬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回黄浩庭的上诉请求。同进公司辩称，同意一审判决。李少芬向一审法院起诉请求：1.解除李少芬与黄浩庭、同进公司于2018年10月23日签订的《房地产买卖合同》及李少芬与黄浩庭于2019年3月19日签订的《补充协议》；2.黄浩庭向李少芬支付违约金320000元；3.黄浩庭向李少芬支付律师费30000元；4.黄浩庭承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于广东省佛山市南海区*******************于2008年9月9日办理房地产权证，登记权属人为李少芬。2018年10月23日，李少芬（卖方）与黄浩庭（买方）及同进公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》，约定卖方将涉案房屋出售予买方，房屋建筑面积为109.07平方米，成交价1070000元；定金3000元，买方须在签署本合同当天支付给卖方；定金余款47000元，买方须在2018年11月4日前支付卖方；按揭贷款，买方应于2019年1月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；首期房款（含定金）320000元在房管部门受理交易递件当天买方支付；尾期房款即申请贷款额750000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择解除合同,解除合同时违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理咨询服务费，守约方应向违约方发出解除合同通知书；守约方选择继续履行合同时，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金；等等。同日，黄浩庭向李少芬支付定金3000元。2019年3月19日，李少芬（甲方）与黄浩庭（乙方）签订一份《补充协议》，约定：购房定金变更为180000元，乙方已于2018年10月23日向甲方支付3000元，定金余款177000元，乙方应于2019年3月31日向甲方支付107000元，于2019年4月15日前支付70000元；首期房款320000元（含定金)，余款140000元，乙方应于办理交易过户当天支付给甲方；购房余款750000元，甲方同意乙方指定黄某1、黄某2、胡某某、谢某四人中的其中一人名义办理银行贷款。如银行批准的贷款金额少于乙方应付金额的，乙方应将二者差额在办理交易过户当天补足；若乙方未能在2019年10月31日前办理过户手续的，《房地产买卖合同》自动解除，甲方可自行处理房屋，乙方需向甲方支付320000元违约金（已付款项可与违约金相冲抵）。若甲方违约，甲方需要向乙方支付320000元违约金；如乙方未能按时付款，甲方为维护自身权益而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、评估费、律师费等费用)，应由乙方承担；等等。2019年4月20日，李少芬（甲方）与广东高裕律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定甲方因与黄浩庭房屋买卖合同纠纷一案，聘请乙方提供法律服务；甲方于本案一审开庭前三日内向乙方支付律师费30000元；等等。另查明，2018年11月4日，黄浩庭通过微信向李少芬发送信息，“由于甲方公司没能按期支付工程款,造成定金不能如期支付给您希望能谅解！”。2019年3月30日，黄浩庭向李少芬发送短信，告知“我计划4个人给我贷款，3个是90后，怕压力，不愿意。只有胡某某开始愿意给我贷，现在也不想给我贷款，她昨天又买了辆奔驰车，贷了16万3，现在只有我自己贷款，我想先租您房子2-3年，（等我征信过了污点再贷款）这期间如果有人买，您也可以卖，这是唯一的办法了，实在不行，也只能请求你们谅解！”，李少芬回复“请按协议办”。2019年5月7日，李少芬提起本案诉讼。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。李少芬、黄浩庭及同进公司三方签订的《房地产买卖合同》及李少芬、黄浩庭签订的《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，当事人应依合同约定全面履行各自的义务。《房地产买卖合同》及《补充协议》约定购房定金变更为180000元，黄浩庭已支付3000元，定金余款177000元黄浩庭应于2019年3月31日向李少芬支付，但履行期限届满后，黄浩庭未举证证明其已支付剩余定金177000元，且其在短信中已明确告知不能按约定办理贷款，黄浩庭的行为已构成根本违约。因李少芬、黄浩庭及同进公司三方签订的《房地产买卖合同》既包含买卖双方和同进公司之间关于居间合同关系的约定，也包含买卖双方关于房屋买卖事项的约定，是混合合同，李少芬并无举证证明同进公司存在违约情形，一审法院对李少芬诉请解除李少芬、黄浩庭及同进公司三方签订的《房地产买卖合同》项下围绕房屋买卖关系的约定及李少芬、黄浩庭签订的《补充协议》的主张予以支持，超出部分不予支持。黄浩庭的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。李少芬请求黄浩庭支付违约金320000元，经审查，虽然《补充协议》约定，“若乙方未能在2019年10月31日前办理过户手续的，《房地产买卖合同》自动解除，甲方可自行处理房屋，乙方需向甲方支付320000元违约金（已付款项可与违约金相冲抵）”，但该条款约定的是黄浩庭未能在2019年10月31日前办理过户手续的前提下才适用，而目前未到该履行日，不应适用该条款。因《房地产买卖合同》约定“解除合同违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金”，一审法院酌情调整违约金按房屋总成交价1070000元的10%计算，即107000元，黄浩庭应向李少芬支付违约金107000元，李少芬请求超出部分一审法院不予支持。虽然《补充协议》约定李少芬为维护自身权益而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、评估费、律师费等费用)由黄浩庭承担，但李少芬并未举证证明律师费已确实产生，考虑到黄浩庭已承担房款10%的违约责任，根据一审法院实际情况，一审法院对李少芬主张黄浩庭支付律师费30000元的诉讼请求不予支持。黄浩庭经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除李少芬与黄浩庭于2018年10月23日签订的《房地产买卖合同》、于2019年3月19日签订的《补充协议》中有关双方当事人权利义务的约定；二、黄浩庭应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金107000元予李少芬；三、驳回李少芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3275元（李少芬已预交8790元），由李少芬负担2055元，由黄浩庭负担1220元。黄浩庭负担的受理费1220元应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。李少芬多预交的6735元，自判决发生法律效力后，经李少芬向一审法院申请，一审法院予以退回。二审期间，黄浩庭、李少芬、同进公司均未向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。围绕着黄浩庭的上诉请求，二审争议焦点为：1.黄浩庭履行涉案合同过程中，是否构成根本违约，应否向李少芬承担违约责任；2.如应承担,一审判决关于黄浩庭违约责任认定是否合理。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”黄浩庭与李少芬就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》符合双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，依法对各方具有约束力。双方签订的《补充协议》中，已将原《房地产买卖合同》约定的购房定金变更为180000元，并确定黄浩庭应于2019年3月31日向李少芬支付定金余款107000元，于2019年4月15日前支付70000元。对于黄浩庭上诉提出的其未能付款，是因为案外人未依约支付应收款及放贷而违约，没有违约的主观故意，不应承担违约责任之事由。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，因第三人的原因造成违约，并不能免除黄浩庭承担违约责任，黄浩庭该抗辩缺乏理据，本院不予采纳。对于黄浩庭上诉提出的依照《补充协议》之约定，如其未能在2019年10月31日前办理过户手续才可支付违约金之事由。本院认为，案涉《补充协议》关于各方权利义务履行具有先后顺序，黄浩庭作为涉案房屋购买方，依约支付购房首期款，办理按揭贷款手续是合同主要义务。而在履行期限届满后，黄浩庭并未支付上述款项，且在履约期间通过短信明确告知李少芬不能按约定办理贷款，黄浩庭逾期付款之行为已违反先合同义务，构成违约。黄浩庭以此为由免除其违约责任承担缺乏理据，本院不予采纳。基于上述论析，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”李少芬享有法定的合同解除权，李少芬主张解除双方签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》，并要求黄浩庭承担违约责任的诉请有事实与法律依据，一审法院认定正确，本院予以维持。黄浩庭上诉主张无需承担违约责任缺乏理据，本院不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”依据涉案《房地产买卖合同》第六条约定“……解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金……”黄浩庭主张双方约定的违约金高于李少芬的实际损失，其在一审期间并未就违约金问题提出抗辩，且亦无证据证实其应承担的违约金过分高于其违约造成李少芬一方的实际损失，一审法院根据涉案《房地产买卖合同》的约定，判令黄浩庭应按房屋总成交价1070000元的10%即107000元向李少芬支付违约金合法有据，本院予以维持。综上，黄浩庭的上诉请求缺乏理据，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2440元，由上诉人黄浩庭负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 翁丰好审 判 员 潘伟丹二〇二〇年二月二十日法官助理 杨全欣书 记 员 周英洋