广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终54号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：蒋睦南，该公司员工。被上诉人（原审原告）：冯计羡，男，1974年10月9日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区，现住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：麦志娟，女，1974年7月23日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人冯计羡、麦志娟商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司在2020年3月30日前将位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b房的所有权转移登记至冯计羡、麦志娟名下；二、撤销一审判决第二项关于利息支付的判决内容，改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、撤销一审判决第三项，改判丰怡公司无需支付违约金2577.39元；四、二审案件受理费由冯计羡、麦志娟承担。事实与理由：一、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证存在多重原因，一审法院将目前未能办妥产权证原因全部归咎于丰怡公司并判决丰怡公司承担违约责任不当，请求二审法院予以纠正。（一）本案存在特殊性，即丰怡公司与冯计羡、麦志娟签订《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，丰怡公司收取包括冯计羡、麦志娟在内部分业主的办证费存在被前任法定代表人和董事挪用情况，导致未能及时为冯计羡、麦志娟办理产权证。丰怡公司新任命的法定代表人在2018年1月12日接管公司前对涉及产权证的办理情况并不知悉，这是丰怡公司内部原因。尽管如此，丰怡公司新法定代表人本着对包括冯计羡、麦志娟在内的部分业主负责任的态度，自接管丰怡公司以来，认真核对未办理产权证及欠业主办证费情况，并着手研究分批次为业主办理产权证事宜。因丰怡公司暂时缺乏办证资金，导致部分业主产生不安情绪，提出退还办证费等诉求。目前，丰怡公司高层正在研究部署如何为业主办理产权证事宜。（二）丰怡公司为业主办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。冯计羡、麦志娟没有证据证明是丰怡公司单方面原因导致办证延误。基于上述客观原因，一审判决丰怡公司向冯计羡、麦志娟支付违约金欠妥。（三）涉案《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办理产权证如何支付代收办证费利息作出相关约定，一审判决丰怡公司支付代收办证费利息给冯计羡、麦志娟没有合同依据。退一步而言，如果法院认定丰怡公司应退还办证费及支付利息，但由于之前双方没有约定，冯计羡、麦志娟也从未正式向丰怡公司提出要求，即使现在提出，也应以冯计羡、麦志娟起诉时间作为退还办证费利息的起算时间。二、一审判决丰怡公司在三十日内协助冯计羡、麦志娟办理涉案商品房的房地产权属证书，按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限时间至2020年3月30日前办理。冯计羡、麦志娟辩称：丰怡公司的上诉没有任何法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，应予维持。双方签订的合同是双方真实的意思表示，故丰怡公司应在一审判决规定的期限内协助冯计羡、麦志娟办理房产证，丰怡公司没有在合同约定的时间内协助冯计羡、麦志娟办理房产证，应支付占用办证税费的利息和违约金。冯计羡、麦志娟向一审法院起诉请求：一、丰怡公司在十天内协助将位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b号房屋不动产权证办理到冯计羡、麦志娟名下；二、丰怡公司返还办证税费30276元及利息（利息从2014年12月21日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给冯计羡、麦志娟；三、丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金2577.39元；四、本案的诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2014年12月20日，冯计羡、麦志娟（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：丰怡公司将位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b房出售给冯计羡、麦志娟，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字20××6号，该房建筑面积共127.91平方米，其中套内建筑面积105.37平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.54平方米，按套内建筑面积计算，每平方米4892.07元，总价款为515477元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付155477元，余款360000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。其中合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。冯计羡、麦志娟按合同约定付清了全部购房款给丰怡公司。合同签订当日，丰怡公司还收取了冯计羡、麦志娟的办证费用30276元。丰怡公司于2016年2月23日将商品房交付给冯计羡、麦志娟使用，但丰怡公司未能在合同约定的期限内为冯计羡、麦志娟办理房地产权属证书。冯计羡、麦志娟所购商品房于2017年8月24日办理了初始登记，产权人是丰怡公司。丰怡公司在收取冯计羡、麦志娟的办证费用中代冯计羡、麦志娟交付了维修基金9657元和初始登记费用80元。一审法院认为，冯计羡、麦志娟与丰怡公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，双方应恪守合同义务。冯计羡、麦志娟已依约付清购房款，丰怡公司负有将经验收合格的商品房交付冯计羡、麦志娟使用及协助冯计羡、麦志娟办理涉案商品房的权属登记义务，因此，冯计羡、麦志娟请求丰怡公司协助其办理涉案商品房的不动产权登记至自己名下，应予以支持。对冯计羡、麦志娟请求丰怡公司退还办证费用30276元及利息问题，由于丰怡公司存在逾期为冯计羡、麦志娟办理房屋权属证书的违约行为，现冯计羡、麦志娟请求丰怡公司返还办证费用，应予以支持。本案扣除丰怡公司已代为冯计羡、麦志娟支付的维修基金9657元和初始登记费用80元，丰怡公司应退还办证费用20539元（30276元-9657元-80元）给冯计羡、麦志娟。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但丰怡公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，丰怡公司代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内。因此，丰怡公司应从逾期办证之日，即2016年5月29日起至退还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算该款项的利息给冯计羡、麦志娟。对逾期办证的违约责任问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，冯计羡、麦志娟不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向冯计羡、麦志娟支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2016年2月28日前，丰怡公司未能举证证明其在最后交房之日后的90日内，即2016年5月28日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，构成违约，应按已付房价款的0.5%向冯计羡、麦志娟支付逾期办证违约金2577.39元（515477元×0.5%）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助冯计羡、麦志娟到阳江市不动产登记中心办理位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b房的房地产权属证书；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费20539元及该款利息（利息从2016年5月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算计至还清之日止）给冯计羡、麦志娟；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2577.39元给冯计羡、麦志娟；四、驳回冯计羡、麦志娟的其他诉讼请求。一审案件受理费310元，由丰怡公司负担。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就丰怡公司的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费20539元给冯计羡、麦志娟，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。冯计羡、麦志娟与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题如下：一是一审判决确定丰怡公司协助冯计羡、麦志娟办理涉案商品房产权转移登记手续的时间应否调整；二是丰怡公司应否计付退还部分办证费的利息给冯计羡、麦志娟；三是丰怡公司应否支付逾期办证违约金给冯计羡、麦志娟。关于争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》载明：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人同意按买受人已付房价款的0.5%支付违约金。”该约定明确了丰怡公司应在交付涉案商品房后90日内协助冯计羡、麦志娟取得该商品房的房地产权属证书。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是冯计羡、麦志娟的合同目的之一，丰怡公司应按合同约定为冯计羡、麦志娟办理涉案商品房的房地产权属转移登记手续。现一审法院结合本案的实际情况，要求丰怡公司在判决发生法律效力之日起六十天内为冯计羡、麦志娟办理涉案商品房的权属转移登记手续并无不妥。因此，丰怡公司主张因其公司的实际状况，请求将协助冯计羡、麦志娟办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2020年3月30日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，虽然该办证费是冯计羡、麦志娟自愿预付的，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。丰怡公司自合同约定的办证期限届满后继续占有代办证费没有依据，丰怡公司应自逾期办证之日，即2016年5月29日起向冯计羡、麦志娟支付占用该款项期间的利息。一审法院判决丰怡公司从2016年5月29日起计付利息给冯计羡、麦志娟正确，本院予以维持。丰怡公司上诉主张不应计付和从起诉之日计付应返还办证费利息的理由不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点三，本案中，冯计羡、麦志娟已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给冯计羡、麦志娟，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司应按合同约定支付逾期办证违约金给冯计羡、麦志娟并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张在双方签订合同后，丰怡公司发生了“前任法定代表人和董事非法控制公司特殊情况，丰怡公司收取包括冯计羡、麦志娟在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用”的事实，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与合同双方的约定不符，也没有法律依据，本院不予采信。同时，至于丰怡公司主张延误办证的原因不能全部归咎于其，理据不足，本院不予采纳。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年二月二十四日法官助理  詹礼迪书 记 员  凌尤健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。