广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终260号上诉人（原审被告）：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市***********锦标路口对面，统一社会信用代码91442********8647N。法定代表人：吴双燕，该公司经理。委托诉讼代理人：霍东华，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁校，男，1986年12月17日出生，壮族，住广东省佛山市顺德区***********宝翠庭2期20座6D。委托诉讼代理人：宋俊民，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕强，广东启源律师事务所实习律师。上诉人中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）因与被上诉人梁校商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初20863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3号立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。棕榈公司上诉请求：依法撤销一审判决，驳回梁校的全部诉讼请求。事实和理由：原审判决认定梁校在签订违约金支付协议书并收取相关款项后，仍有权要求棕榈公司继续承担逾期交房的违约责任，并判决棕榈公司应向梁校支付逾期交房违约金属于认定事实错误、适用法律不正确。一、违约金支付协议书第一条已明确约定“棕榈公司向梁校支付的违约金系作为棕榈公司根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任。”该约定已明确棕榈公司向梁校支付的逾期交房违约金系棕榈公司依约承担的全部逾期交楼违约责任，而非暂计至违约金支付协议签订之日的部分逾期交房违约责任。二、违约金支付协议书中的违约金为按照涉案商品房买卖合同约定的逾期交楼违约金上限所计算得出，梁校在依约收取达到上限的逾期交楼违约金后，无权再行要求棕榈公司支付逾期交楼违约金。三、违约金支付协议书从未约定梁校保留继续追究棕榈公司逾期交楼违约责任的权利，因此，梁校违背订立违约金支付协议的意思表示，再行向棕榈公司主张逾期交楼违约金缺乏事实及法律依据。原审判决棕榈公司应向梁校支付逾期交楼违约金存在明显错误。梁校辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.该协议名为支付协议书，目的和内容是对商品房销售合同交付时间逾期交付的本次支付行为及数额的确认，支付协议书没有明确放弃后续违约金追索权的意思表示，不能视为梁校后续追索权的放弃。2.支付协议书是棕榈公司为重复使用而预先拟定，未与梁校协商的格式合同，该协议书第一条的约定可以理解为作为已经领取金额部分的违约责任，或者截至到协议书签订之日止的违约责任。根据合同法第41条，对格式条款有2种以上解释，应作出不利于格式条款提供一方的解释。3.与本案案情基本一致的系列案，法院生效判决均确认棕榈公司支付从逾期之日起至综合验收之日止的违约金，商品房买卖合同格式条款违约金以房价的3%为限，为无效条款。该协议书与商品房买卖合同关于违约金的内容约定基本一致，本质是在对方继续违约的情况下对违约金数额的固定和限制，该协议书固定违约金金额与主合同一样，应认定为无效。4.梁校虽已经领取部分违约金，但由于对方的违约行为持续，该楼盘至今未达到收楼条件，长达3年。若以已领取的部分违约金视为延期交楼的全部违约责任，对购房业主显失公平。所以梁校有权按照合同约定的计算方式继续主张后续违约金。梁校于2019年8月14日向一审法院起诉请求：棕榈公司向梁校支付逾期交房违约金（以购房款280000元为基数，按每日万分之一的标准从2016年11月1日起计算至综合验收备案并实际交付之日止）。一审诉讼中，梁校将前述违约金的计算截止点变更为“涉案房屋取得中山市竣工验收备案登记证之日”。一审法院认定事实：1.2014年12月6日，梁校（买受人）与棕榈公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，由梁校向棕榈公司购买位于中山市**************皓玥花园1期1幢601房，购房总价为280000元；第八条约定，出卖人应在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件六合同补充协议第4.1条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按商品房买卖合同第九条承担的违约金不超过买受人累计已付款的3%。合同还约定了其他条款。2.2019年4月19日，梁校（买受人）与棕榈公司（出卖人）签订违约金支付协议书，协议载明，因出卖人未能根据商品房买卖合同约定日期向买受人交付商品房，现就逾期交楼违约金的支付事项，买卖双方经友好协商，达成本协议，以资共同遵守：（1）买卖双方一致同意，出卖人于本协议订立之日起二十个工作日内向买受人支付违约金8400元，作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任；（2）买受人收取前述违约金后，同意继续按照商品房买卖合同及补充协议继续履行。2019年5月13日，棕榈公司以银行转账的方式向梁校支付了违约金8400元。3.庭审中，棕榈公司确认涉案商品房尚未交付使用，未取得中山市竣工验收备案登记证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，双方的争议焦点为：一、梁校在签订《违约金支付协议书》并收取相关款项后，还向棕榈公司主张逾期交房违约金的理据是否充分；二、如认定棕榈公司应当承担逾期交房的违约责任，如何确定违约金的数额。焦点一。权利的放弃必须以明示的方式作出。梁校在与棕榈公司签订的违约金支付协议书中，并未承诺收取棕榈公司支付的逾期交房违约金后不再追究棕榈公司逾期交房的违约责任，棕榈公司在签订违约金支付协议的合理期限内未积极履行合同约定的交房义务，迄今无法确定涉案商品房何时能达到合同约定的交楼标准取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，违约情况较为严重，对梁校占有使用处分涉案房屋的权益造成一定损害。故，一审法院认为，梁校请求不受合同约定的违约金上限和已签订的违约金支付协议书的限制，要求棕榈公司继续承担逾期交房的违约责任，增加违约金，理据正当充分，应予支持。焦点二。涉案合同约定，棕榈公司应于2016年10月31日前将符合合同约定并取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付给梁校使用，若棕榈公司逾期交房，按日向梁校支付已交付房价款万分之一的违约金，但该违约金累计总额不得超过总房价款的3%。截至2019年4月19日，棕榈公司逾期交房的天数远超过300天，梁校选择与棕榈公司在该日签订违约金支付协议书并收取逾期交房违约金8400元，应视为梁校同意棕榈公司截止该时间点应承担的违约责任为按合同约定上限支付逾期交房违约金8400元（280000元×0.03）；梁校主张签订协议之前的逾期交房违约金，理据欠缺，一审法院不予支持。如从次日起算违约金，一审法院认为，亦有违双方签订该协议的初衷，因为签订协议的彼时，梁校已清楚知悉涉案商品房不具备合同约定的交付条件，而涉案商品房显然不可能次日即达到合同约定的交楼条件，梁校对棕榈公司之后一定时间内的违约行为是有预判的，在此情况下，梁校仍然选择与棕榈公司签订违约金支付协议书，并在协议中约定“作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任”，应视为其给予了棕榈公司合理的时间履行交楼义务；只有超过该合理时间，其方可再向棕榈公司主张逾期交房违约金。结合本案具体情况，一审法院酌定该合理期间为三个月。梁校主张逾期交房违约金按日万分之一的标准计算，符合合同约定，一审法院予以支持。故，棕榈公司应向梁校支付逾期交房违约金，计算期间从2019年7月19日起至涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：棕榈公司于一审判决生效之日起七日内向梁校支付逾期交房违约金（计算方法：以购房款280000元为基数，按日万分之一的标准自2019年7月19日起计算至位于中山市**************皓玥花园1期1幢601房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止）。如果棕榈公司未按一审判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费502元，减半收取为251元，由梁校负担244元，棕榈公司负担7元（该款梁校已预付，棕榈公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付梁校）。二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。故本案二审争议焦点为：梁校在签订违约金支付协议书并收取相关款项后，还是否有权再向棕榈公司主张逾期交楼违约金。对此，本院分析如下：其一，从违约金支付协议书载明内容看，并没有明确梁校在收取约定的违约金后，不再向棕榈公司主张逾期交楼违约金。反而在第二款中明确约定“买受人收取前述违约金后，同意继续按照商品房买卖合同及补充协议继续履行”。因此，违约金支付协议书并不能推断出梁校作出放弃追究后续违约金的意思表示。其二，从现查明的事实来看，棕榈公司逾期交楼已达三年多，签订违约金支付协议书后也有半年多，按违约金支付协议书约定的违约金，棕榈公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，且远低于梁校逾期付款可能产生的违约金数额，该约定显然不符合法律关于公平原则的基本要求。另涉案商品房至今仍未符合收楼条件，导致梁校何时收楼现仍处于不确定状态，直接影响到梁校不能完全享有涉案商品房的占有、使用、收益、处分权益，给梁校造成一定的损失，该损失客观存在且数额难以确定。在此情况下，若按违约金支付协议书约定的标准支付固定的违约金，将不能更好的促使棕榈公司履行义务，不利于梁校实现其对涉案房屋所享有的完整权益，有违公平原则和诚实信用原则。综上，本院认定梁校在签订违约金支付协议书并收取相关款项后，仍有权再向棕榈公司主张逾期交楼违约金。另，对双方当事人未上诉的部分，本院不予审查。综上所述，棕榈公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费502元（中山市棕榈物业投资管理有限公司已预交），由中山市棕榈物业投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  黎 妙审判员  刘 通二〇二〇年一月二十一日书记员  练慧琳