山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终6147号 上诉人（原审被告）：杨伟强，男，1973年1月29日出生，汉族，住昌邑市。 委托诉讼代理人：李晶，山东衡明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：昌邑市汇海置业有限公司。住所地住所地昌邑市交通街506号1幢。 法定代表人：刘恺，职务经理。 委托诉讼代理人：王吉庭，山东恒昶律师事务所律师。 上诉人杨伟强因与被上诉人昌邑市汇海置业有限公司（以下简称汇海置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院(2019)鲁0786民初934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨伟强上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人主张的购房款诉讼时效已过。诉讼时效应从2014年1月19日（合同签订日）起算，现被上诉人主张支付购房款的请求已过诉讼时效。二、一审应对“借条”事宜进行阐明，否则上诉人将存在被二次起诉索要借款的风险。三、判决上诉人支付该笔购房款的时间应为被上诉人交房之日，而不应该赋予被上诉人“随时主张”的权利。四、被上诉人房屋质量不合格，现已逾期交房四年多，且至今仍未确定交房时间，上诉人有权行使不安抗辩权。 被上诉人汇海置业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 汇海置业公司向一审法院起诉请求：1、判令杨伟强偿付欠款169438元及违约金66385.8元（计算至2019年3月25日以后按每日万分之二计算至付清为止）；2、诉讼费用由杨伟强承担。 一审法院认定事实：2014年1月18日，汇海置业公司与杨伟强签订《商品房预售合同》，合同约定，杨伟强购买汇海置业公司公园道一号小区第16幢一单元1601号住宅及储藏室056号，该商品房已由昌邑市房产管理服务中心批准预售，预售许可证号为（2013）房预售证13030号，用途为商业服务、储藏室、住宅，商品房总价款为540008元，付款方式及期限约定：双方签订本合同时交纳首期款，首期款共占全部房款的63%（340008元），余款计200000元买受人采用按揭贷款方式支付。逾期付款违约责任约定：杨伟强未按照约定时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行。合同第9条约定出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得建筑工程竣工验收备案表、取得面积实测技术报告书，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还对其他方面做了约定。另查，杨伟强于2012年11月8日向汇海置业公司交认购金20000元（该两万元后期转为购房款），2013年11月11日交付房款150570元，2014年4月3日贷款200000元打入汇海置业公司账户，以上共计370570元，尚欠169438元。 本案争议的焦点：一、杨伟强欠汇海置业公司款项的性质；二、汇海置业公司是否已经超过诉讼时效及其主张的违约金是否应当支持。 关于第一个争议的焦点：杨伟强欠汇海置业公司169438元款项性质。 汇海置业公司主张杨伟强实际付款370570元（170570元+房贷200000元），房屋全款540008元，欠付169438元购房款，提交收据一份（载明金额为170570元）及《商品房买卖合同》一份。 杨伟强质证，对以上证据无异议，但房款实际已经全部交付，欠付的169438元并非是购房款而是杨伟强向汇海置业公司的借款，当时写过一个借条，借条约定2015年5月30日还款。提交杨伟强贷款时汇海置业公司出具的收款收据复印件一份（载明金额为340008元），该收款收据载明杨伟强已经全部交付了首期款共计340008元，再加贷款200000元，杨伟强已经全部履行交房款义务。如汇海置业公司认为该收据是假的，汇海置业公司可能构成骗取银行贷款罪，杨伟强对贷款情况不知情。 一审法院认为，双方对杨伟强尚欠汇海置业公司169438元无争议，但双方对该欠款性质是购房款还是借款有争议，因双方的基础法律关系是买卖合同关系，杨伟强未提交双方存在借贷关系的证据，对杨伟强主张欠付的169438元是借款不予支持；汇海置业公司、杨伟强签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。汇海置业公司要求杨伟强支付购房欠款169438元事实清楚，证据确实充分，予以支持。 关于第二个争议的焦点：诉讼时效及违约金争议。 汇海置业公司主张，提交购房合同一份，在双方签订合同时，杨伟强当时称付不清首付，因此愿意支付违约金，汇海置业公司并未急于向杨伟强索要首付，在此后汇海置业公司要求杨伟强付清购房款时杨伟强只是说临时没有钱，过一段时间再交，直到起诉前杨伟强直接拒付，因此汇海置业公司才提起诉讼。 杨伟强质证，对合同条款约定没有异议，据汇海置业公司陈述和合同约定杨伟强付款时间为2014年1月19日，该诉讼时效于2016年1月19日已过诉讼时效，因杨伟强主张是借款而非欠付房款，故不应当支付违约金。 一审法院认为，双方对2014年1月18日签订的《商品房预售合同》无异议，对该证据予以采信，根据双方的合同约定，杨伟强应在合同签订之日交纳首期款340008元；余款计200000元，买受人采用按揭贷款方式支付。而事实是杨伟强未按合同约定在规定的时间完全支付首付款，但因汇海置业公司协助顺利办理了房贷，以上行为应视为双方认可对首付款付款方式及时间的变更，因双方未对变更后的付款方式约定付款时间，汇海置业公司可就杨伟强欠付的房款随时主张，故对杨伟强主张已过诉讼时效及汇海置业公司主张的逾期违约金均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杨伟强偿还昌邑市汇海置业有限公司房款169438元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回昌邑市汇海置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4837.36元，由昌邑市汇海置业有限公司负担1148.6元，由杨伟强负担3688.76元。 本院二审期间，上诉人提交了录像、照片等证据，主张涉案房屋至今无法达到交房标准。经质证，被上诉人认为仅凭照片、录像无法证明是否为涉案房屋，对以上证据不予认可。 经二审审理查明的其他事实与一审认定的基本一致。 本院认为，本案争议的焦点是杨伟强欠汇海置业公司169438元款项是房款还是借款。汇海置业公司与杨伟强签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应依照合同约定履行义务。依据查明的事实，双方对杨伟强尚欠汇海置业公司169438元并无争议，但双方对该欠款性质是购房款还是借款存有争议，因双方的基础法律关系是买卖合同关系，杨伟强主张该欠付的169438元系借款，但其未提交双方存在借贷关系的证据，对该主张，本院不予采信；一审法院认定杨伟强应支付购房欠款169438元，事实清楚，本院予以支持。关于诉讼时效问题，依据查明的事实，杨伟强未按合同约定在规定的时间完全支付首付款，但因汇海置业公司协助其顺利办理了房贷，以上行为应视为双方认可对首付款付款方式及时间的变更，因双方未对变更后的付款方式约定付款时间，汇海置业公司可就杨伟强欠付的房款随时主张权利，故上诉人杨伟强主张涉案款项已过诉讼时效与查明的事实不符，本院不予支持。 综上所述，上诉人杨伟强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3688.76元，由上诉人杨伟强负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  贾元胜 审判员  李玉信 二〇二〇年二月十七日 书记员  褚诗舒