福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民终1772号 上诉人（原审被告）：黄远华，男，1979年6月5日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 上诉人（原审被告）：修晓红，女，1984年4月21日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：熊俐华，福建义恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：钟梅兰，女，1985年4月29日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 原审被告：武平县幸福来敲门房产中介中心，注册号 350824600182171，住所地福建省武平县平川街道环城西路百斤税33号。 经营者：林菊英。 原审第三人：丘美东，男，1973年6月7日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 上诉人黄远华、修晓红因与被上诉人钟梅兰、原审被告武平县幸福来敲门房产中介中心（以下简称幸福房产中介）、原审第三人丘美东房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省武平县人民法院(2019)闽0824民初2224号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄远华及其与上诉人修晓红的共同委托诉讼代理人熊俐华，被上诉人钟梅兰到庭参加诉讼。原审被告幸福房产中介、原审第三人丘美东经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄远华、修晓红上诉请求：撤销武平县人民法院（2019）闽0824民初2224号民事判决，改判驳回被上诉人钟梅兰诉讼请求的公正裁判。事实和理由：一、上诉人与被上诉人在签订《房产买卖合同》过程中，上诉人不存在欺诈被上诉人的情形，原审法院认定上诉人具有欺诈被上诉人的行为无事实依据和法律依据，该认定属认定事实错误。1.上诉人没有故意隐瞒涉案房屋的质量问题。从庭审过程中查明的事实可知，被上诉人及其家人在签订房屋买卖合同之前，已到实地察看了涉案房屋的现状，被上诉人及其家人对房屋现状表示满意，才决定签订房屋买卖合同的。2.没有证据证实上诉人在签订房产买卖合同时故意隐瞒房屋状况的情形。武平县住房和城乡建设局在2019年5月安全隐患排查中才发现涉案房屋墙体出现裂缝，此时距签订合同已有5个月之久。3.作为购房者的被上诉人，购买房屋前，有义务慎重勘察涉案房屋的现状，是否存在房屋质量等问题。被上诉人本科毕业，从年龄、心智、知识等方面均有辨别能力，由于被上诉人自己的原因导致其没有认真察看房屋现状，也没有向涉案房屋的相邻业主了解房屋状况，导致其没有了解到房屋存在漏水等问题，不能因此推定上诉人具有隐瞒房屋质量的行为。4.上诉人没有告知涉案房屋存在改造、有裂缝等情况的行为不构成欺诈，原审法院据此认定上诉人构成欺诈无法律依据。（1）最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。（2）合同法第54条第2项所规定的基于欺诈的撤销，学说上几乎毫无例外地认为行为人所实施的欺诈行为就是指故意告知对方虚假情况或者隐瞒真实情况，同时需要行为人具有欺诈的“故意”。（3）原审法院以上诉人没有全面告知涉案房屋的状况，属消极不作为，因此认定欺诈，是认定事实错误。二、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法、有效，内容不违反法律法规强制性规定。在签订合同前，被上诉人在中介人员带领下查看了涉案房屋，充分了解了涉案房屋的结构、质量，被上诉人对房屋质量没有提出任何异议，在对房屋的现状表示满意情况下才决定购买的，并签订房屋买卖合同的，其后被上诉人已支付了全部购房款，且涉案房屋过户至被上诉人名下，双方已全面履行了合同义务，合同义务已履行完毕。综上所述,请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 钟梅兰辩称，一、被答辩人诉称：“上诉人与被上诉人在签订《房产买卖合同》过程中,上诉人不存在欺诈被上诉人的情形”是明显与事实不符的，该上诉理由依法不能成立。1.被答辩人在订立合同的过程中确实存在故意隐瞒涉案房屋的质量问題。在答辩人提交的“与丘美东的哥哥商谈处理楼板黑斑（2019-01-26上午）”的电话录音中可知，涉案房屋早在2017年就出现了质量问题，而且被答辩人也知道这一情况。在原审庭审过程中，被答辩人已承认自己未将房屋加层、拆改采光井墙体，扩建阳台、楼板漏水等重要信息告知中介，中介就不可能在带领答辩人实地看房的过程中将这些信息告知答辩人。而且双方签订的《房产买卖合同》第五条约定：甲方交付房产应保持房屋原有的现状不变,无结构性破坏,门窗及配套水、电、管道等应当完好。在签订《房产买卖合同》过程中,被答辩人既未遵循签订合同最基本的诚实信用原则，又违背了合同的有关约定。2.答辩人一审提交的证据已充分证实了被答辩人在签订《房产买卖合同》时存在故意隐瞒房屋状况的情形。在原审庭审查明的事实可知，2019年1月,二楼房东即第三人告知答辩人三楼楼板漏水严重,可能是被答辩人装修时拆掉了采光井的承重墙导致水管破裂,而且四五层很多裂缝也可能是这个原因。这说明裂缝并不是在2019年5月武平县住房和城乡建设局进行安全隐患排查中才出现的。而且从《福建省房屋安全隐患自査排查记录表》也可以看到，加层、扩建、拆改主体结构等但未经有资质设计单位设计是导致危房的重要因素。此外，被答辩人与第三人签订的《住房买卖合同》的第八条对房屋改造有特别约定，且约定条款有效性一直延续买受人。在签订《房产买卖合同》时，被答辩人从未向答辩人提到过其与第三人的合同及约定。3.被答辩人作为卖房者，有尽责告知义务，对于房屋的使用年限、改造情况、与第三人的约定等关系到购房者切身利益的事项，应作出真实的说明。在被答辩人未告知的情况下，答辩人作为普通购房者,即使再认真仔细，也无法通过肉眼察看来判断房屋是否经过改造、是否存在第三人。而且答辩人是通过中介购房的，在看完房付定金时，中介出具的《购房定金收条》上有特别约定：若卖方对房屋事实有所隐瞒，则无条件将定金退还给买方。这个约定让答辩人充分相信被答辩人已经将房屋有关事实告知中介，答辩人继而才会去签订《房产买卖合同》。4.被答辩人还和中介串通隐瞒了真实的房屋交易信息，构成了价格欺诈。在原审庭审查明的事实可知，被答辩人和中介另行达成了协议，实收房屋31.8万，中介赚多少算中介的。答辩人实际支付了34.8万的房款，扣除合同约定的各项费用后，答辩人实际多支付了13800元。5.被答辩人故意隐瞒了房屋改造情况、房屋漏水及有裂缝等质量问题、与第三人的纠纷及真实的房屋交易信息，这些行为已构成了欺诈，原审法院的认定具有法律依据。被答辩人的行为符合欺诈的构成要件，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。二、答辩人是通过中介购房的，中介出具的《购房定金收条》明确约定被答辩人对房屋事实没有隐瞒，在这个前提下，答辩人才与被答辩人签订了《房产买卖合同》，而且合同约定被答辩人保证房屋无结构性破坏、水电管道完好。自2018年12月13日原告付清房款交房之后，房子出现漏水、第三人、被排查为“危房”等意料之外的状况。答辩人付了30多万，却一直不敢搬进去住，也不能出租出售，给答辩人带来了极大损失。一审判决认定答辩人不够谨慎，要求答辩人承担第一次过户产生的过户费8625元、评估费600元、办证费80元。相对于被答辩人的过错恶劣程度，一审的判决对被答辩人已是非常宽容了。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 幸福房产中介未进行答辩。 丘美东未进行答辩。 钟梅兰向一审法院提出诉讼请求：1.判令撤销钟梅兰和黄远华、修晓红及幸福房产中介于2018年12月13日签订的《房产买卖合同》；2.判令黄远华、修晓红向钟梅兰返还购房款338000元；3.判令幸福房产中介向钟梅兰返还合同外收取的10000元。 一审法院认定事实：由丘美东所建的位于武平县船尾坑的房屋共五层，房屋结构为混合结构，其中，第一二层建于2007年，第三四五层建于2009年。2009年7月31日，丘美东将第三层卖给修晓红，双方签订了《住房买卖合同》。2018年9月19日，幸福房产中介在“58同城网”发布黄远华、修晓红位于平川街道××东村船尾坑××层房屋的房源信息，载明产权为70年商品房。2018年10月31日下午，钟梅兰在幸福房产中介工作人员带领下查看房屋，并交了10000元定金。2018年11月2日，黄远华及修晓红（甲方）、钟梅兰（乙方）、幸福房产中介（丙方）签订了《房产买卖合同》。2018年11月7日，钟梅兰取得不动产权证书，载明“国有建设用地使用权至2050年8月9日止”。后因国有建设用地使用权期限与房源信息不符的问题，经三方协商同意降价2万元后，黄远华及修晓红（甲方）、钟梅兰（乙方）、幸福房产中介（丙方）于2018年12月13日重新签订了《房产买卖合同》，约定黄远华、修晓红将座落于平川街道红东村船尾坑的房产出售给钟梅兰，成交价为338000元，此价包含一切费用（过户费、办证费、中介费、代办费、评估费）；甲方交付房产应保持房屋原有的现状不变，无结构性破坏，门窗及配套水、电、管道等应当完好；等等。2019年1月，二楼房东即丘美东告知钟梅兰三楼楼板漏水严重，可能是黄远华、修晓红装修时拆掉了采光井的承重墙导致水管破裂，而且四五层很多裂缝也可能是这个原因。2019年5月，经武平县住房和城乡建设局组织房屋安全隐患排查专家排查，案涉房屋墙体因出现斜裂缝、竖向裂缝、水平裂缝，被认定为具有安全隐患，要求加固。另查明，至2018年12月13日，钟梅兰已支付购房款338000元，其中，过户费8625元，中介费6900元，评估费600元，办证费80元，代办费1000元，黄远华、修晓红从幸福房产中介处收到购房款318000元。钟梅兰的父亲在合同外支付给幸福房产中介林菊英10000元。签署《房产买卖合同》前，黄远华、修晓红、幸福房产中介均未向钟梅兰告知房屋结构、房屋采光井扩建拆除承重墙、墙体出现裂缝、楼板漏水等情况。还查明，钟梅兰得知所购房屋被改造、有裂缝、漏水等情况后，一直寻找黄远华、修晓红、幸福房产中介协商退房事宜，也一直未搬入该房居住。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.黄远华、修晓红在签订《房产买卖合同》过程中是否具有可得撤销的欺诈行为；2.钟梅兰的撤销权是否已消灭；3.钟梅兰的诉讼请求是否可以支持。法院予以分析认定。 一、关于黄远华、修晓红在签订《房产买卖合同》过程中是否具有可得撤销的欺诈行为。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院予以撤销。欺诈可表现为积极行为，亦可表现为消极行为，告知对方虚假情况和隐瞒真实情况均系欺诈行为的表现形式。本案中，黄远华承认其对案涉房屋的采光井进行改造及案涉房屋有裂缝，亦承认未将房屋结构、房屋改造、有裂缝、漏水等真实情况告知幸福房产中介及钟梅兰。同时，幸福房产中介也承认其不知道房屋结构、房屋改造、有裂缝、漏水等情况，在带领钟梅兰看房时亦未发现房屋有改造、有裂缝、漏水等。黄远华、修晓红作为卖方，明知案涉房屋结构比较特殊、有改造、有裂缝等，本应秉持诚实信用原则，毫无隐瞒地将房屋现状告知买方以保障买方的知情权，却未告知买方及中介，任由钟梅兰陷入认为案涉房屋属商品房、未经改造、不存在危险隐患的错误认知。黄远华、修晓红在本案的房屋买卖行为中，隐瞒房屋结构特殊、已改造、有裂缝等真实情况，系消极不作为，可认定为欺诈行为。钟梅兰因黄远华、修晓红隐瞒房屋结构特殊、已改造、有裂缝等真实情况这一欺诈行为，陷入了认为案涉房屋为商品房、未经改造、不存在危险隐患的错误认知，且因这一错误认知作出了愿意购买案涉房屋并签订《房产买卖合同》的意思表示。若黄远华、修晓红未隐瞒房屋已改造、有裂缝的真实情况，则钟梅兰不会购买案涉房屋及签订《房屋买卖合同》。综上，黄远华、修晓红隐瞒房屋真实情况的行为，构成可得撤销的欺诈行为。黄远华、修晓红辩称其在买卖房屋过程中没有隐瞒房屋质量存在的瑕疵，与事实不符，法院不予认定。武平县住房和城乡建设局组织房屋安全隐患排查专家对案涉房屋进行排查，发现案涉房屋墙体出现斜裂缝、竖向裂缝、水平裂缝，认定案涉房屋具有安全隐患，法院对武平县住房和城乡建设局的意见予以采纳。对黄远华、修晓红辩称该意见并非有资质的专业机构出具的有技术性的意见，不能认定房屋存在质量缺陷和安全隐患，法院不予认定。 二、关于钟梅兰的撤销权是否已消灭。 因国有建设用地使用权期限的问题，三方当事人已协商并重新签订了《房产买卖合同》，即本案中不存在对国有建设用地使用权期限的重大误解。钟梅兰的撤销权系基于黄远华、修晓红的欺诈行为而取得的，且钟梅兰主张撤销权未超过一年，因此，钟梅兰的撤销权未消灭。黄远华、修晓红辩称钟梅兰撤销权已消灭，无事实和法律依据，法院不予认定。 三、关于钟梅兰的诉讼请求是否可以支持。 黄远华、修晓红收到的购房款318000元应当返还钟梅兰，对钟梅兰要求黄远华、修晓红返还购房款338000元的诉讼请求，法院予以部分支持。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用，不得低价收进高价卖出房屋赚取差价。幸福房产中介承认未经钟梅兰同意在合同外收取了钟梅兰父亲10000元，且黄远华否认收到幸福房产中介的该款项，亦无证据证明幸福房产中介有向黄远华、修晓红支付该笔款项，因此，幸福房产中介应当返还该笔款项。对钟梅兰要求幸福房产中介返还合同外收取的10000元的诉讼请求，法院予以支持。房地产经纪机构与委托人签订房屋出售经纪服务合同，应当查看委托出售的房屋及房屋权属证书。幸福房产中介作为房地产经纪机构，应当查看案涉房屋，充分了解案涉房屋现状，以保障买方的合法权益。但幸福房产中介在本案的房屋买卖过程中，未充分查看、了解案涉房屋现状，导致买方钟梅兰无从得知案涉房屋已改造、有裂缝的现状，可认定幸福房产中介在本案房屋买卖中具有一定过错。钟梅兰作为买方，在房屋买卖过程中应当谨慎细心，但其过于信任幸福房产中介及卖方黄远华、修晓红，仅通过网上介绍、一次查看就认为房屋结构不具有特殊性，房屋不具有改造、裂缝等瑕疵，可认定其在本案房屋买卖中亦有一定过错。综上，根据黄远华、修晓红的欺诈行为，幸福房产中介以及钟梅兰的过错程度，由钟梅兰承担第一次过户产生的过户费8625元、评估费600元、办证费80元；由黄远华、修晓红承担第二次过户产生的过户费（以实际发生的费用为准）；幸福房产中介退还钟梅兰合同外收取的10000元及中介费6900元、代办费1000元，并负责办理案涉房屋的第二次过户手续为宜。 综上所述，钟梅兰的诉讼请求，法院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十八条、第一百五十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、撤销原告钟梅兰、被告黄远华及修晓红、被告武平县幸福来敲门房产中介中心于2018年12月13日签订的《房产买卖合同》。二、被告黄远华、修晓红应于本判决生效之日起十日内返还原告钟梅兰购房款318000元。三、被告武平县幸福来敲门房产中介中心应于本判决生效之日起十日内返还原告钟梅兰合同外收取的10000元、中介费6900元、代办费1000元，合计17900元。四、被告武平县幸福来敲门房产中介中心应于本判决生效之日起十日内负责办理房产过户手续，过户费（以实际产生为准）由被告黄远华、修晓红承担。被告武平县幸福来敲门房产中介中心垫付的过户费可以向被告黄远华、修晓红追偿。五、驳回原告钟梅兰其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6520元，减半收取计3260元，由原告钟梅兰负担1630元，由被告黄远华、修晓红负担1630元。 本院二审期间，黄远华、修晓红未向本院提供新的证据。钟梅兰向本院提供《购房定金收条》复印件一张，以证明签订购房合同前，卖方承诺对房屋事实没有隐瞒。黄远华、修晓红质证认为，不能确定《购房定金收条》的真实性，对该证据的证明内容有异议，不能证明钟梅兰的主张。本院经审核认为，对该证据的真实性予以认定。 本院二审诉讼中，黄远华、修晓红、钟梅兰对原审判决查明认定的事实均无异议。本院对原审判决查明认定的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。具体到本案，根据本案有效证据和黄远华、修晓红、钟梅兰对原审判决查明的均无异议的事实，黄远华、修晓红在向钟梅兰出让涉案房屋的过程中，黄远华、修晓红未告知钟梅兰、幸福房产中介其对涉案房屋的采光井曾进行改造，也未将房屋结构、房屋改造、有裂缝、漏水等真实情况告知钟梅兰及幸福房产中介。导致钟梅兰错误签订涉案《房产买卖合同》，作出购买涉案房屋的错误行为。而且经武平县住房和城乡建设局组织房屋安全隐患排查专家对案涉房屋进行排查，亦发现案涉房屋墙体出现斜裂缝、竖向裂缝、水平裂缝，认定案涉房屋具有安全隐患。原审判决所认为的“黄远华、修晓红隐瞒房屋真实情况的行为，构成可得撤销的欺诈行为”理由正确，符合上述法律规定，本院予以认同。综上，黄远华、修晓红的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，黄远华、修晓红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6520元，由黄远华、修晓红负担；一审案件受理费3260元，按一审判决计收。 本判决为终审判决。 审 判 长  吕 敏 审 判 员  谢 勇 审 判 员  刘彬辉 二〇二〇年二月十七日 法官助理  陈聪聪 书 记 员  陈 倩