山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初12175号原告：济南市物业综合服务公司，住所地济南市历下区南新街32号。法定代表人：韩志宏，总经理。委托诉讼代理人：张泽军，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏文杰，山东京鲁律师事务所律师。被告：张迎，女，1975年6月15日出生，汉族，住济南市市中区。原告济南市物业综合服务公司诉被告张迎物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济南市物业综合服务公司法定代表人韩志宏的委托诉讼代理人张泽军、苏文杰，被告张迎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告济南市物业综合服务公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告向原告支付物业服务费14431.50元（自2015年9月1日至2019年11月1日）及滞纳金9623.19元。2、本案法院受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告自2010年起为鲁润名商广场提供物业服务，被告系鲁润名商广场A-1-401房产业主。被告委托其丈夫马劲代为办理房产交接及物业服务协议等事宜，2010年4月27日，原告与被告丈夫马劲签订《鲁润名商广场前期物业管理服务协议》，协议第二条约定：物业管理服务费每三个月缴纳一次，标准为1.18元每平方米。协议第五条第4款约定：乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳物业管理服务费和有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按日对应缴纳费用加收滞纳金千分之三。2014年11月1日，原告公告《上调物业费公告》，自2015年1月1日起鲁润名商广场A、C栋物业费价格均上调0.4元每平方米，B栋物业费价格上调0.5元每平方米。原告张贴公告后，与小区其他业主均另行签订了《物业管理服务协议》。但被告一直未签订物业服务管理协议，也未缴纳物来管理服务费。原告一直催要，但被告仍拒绝缴纳，原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告张迎辩称，原告擅自提高物业服务标准于法无据。1、根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）第七条第二款规定：“普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价，由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。”本条第三款规定：“非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。”涉诉小区至今没有成立业委会。答辩人的房屋所有权证记载的房屋性质系“住宅”。被答辩人与建设单位在前期物业管理服务协议中约定涉诉住宅物业费是1.18元/月/平方米。该物业是二级资质，按照《济南市住宅小区物业服务等级收费标准》二级多层住宅0.50－0.70元。小高层、高层等住宅0.80－1.20元标准，基本符合物业资质收费标准，被答辩人在2015年1月1日前一直按此物业服务标准按时缴纳物业费。根据《办法》第五条第三款：“甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退多收费及利息。”根据该条规定，即使被答辩人欲调整物业服务费，也应当与全体业主协商一致。否则属于乱收费的行为。经业主代表征求小区业主意见，超过七成的业主均不同意无理由上调物业服务费。因此，被答辩人擅自提高物业服务收费标准违反上述《办法》的相关规定。二、答辩人对迟延缴纳物业服务费及其相应的滞纳金无过错。针对被答辩人擅自提高物业服务费的行为，答辩人及小区的绝大部分业主对此持有异议。2014年底，答辩人始终同意仍然按原物业服务标准缴纳服务费，但被答辩人予以拒绝，同时拒绝收取答辩人按原标准缴纳的物业服务费。根据《民法通则》第一百零六条规定，答辩人对迟延缴纳物业服务费的行为无过错，不应承担相应的担滞纳金。被答辩人的主张与法不符。三、被答辩人的诉讼请求已经超过诉讼时效。被答辩人主张2015年4月至今的物业费及滞纳金已经超过法定三年的诉讼时效，对超过诉讼时效的部分不应当予以支持。2007年签订的物业服务合同，合同期限为三年，之后未再签订物业合同。四、被答辩人的物业服务不到位，应当承担相应的违约责任。1、物业进入小区后物业经理态度蛮横、管理混乱，服务十分不到位。2007年11月底，入住第一个月因小区还未完全施工完成，小区还未封闭式管理，供暖还没有的情况下，小区物业孙经理安排周五下午五点给我们家断电，我们立即到物业协调，服务人员说经理安排，我们所要经理电话始终不给，导致孩子冻感冒。自2007年-2017年底院内杂草丛生，道路坑洼不平，消防车道一直被小区车辆占用，垃圾随处可见，电梯经常损坏，有一年春节期间长达一个多月未修好，本楼道居民多次被困、被夹电梯内，有一次对象马劲晚上被夹电梯内，找物业找不到管理人员，物业经理更是不留电话，不理不睬，最后拨打110后，119后，被困近一小时电梯又自动打开才出来。这些服务长达十年未有改进。2、2007年-2017年长达十一年在院内东头长期占用居民绿化用地违法私搭乱建，违规收取房租，账目从未公开，将违法建筑长期租赁给饭店、物流、食堂等，长期噪声扰民，无证经营，不仅不管理还用大院作为掩护，协助餐厅和饭店无证经营，建议法院及税务部门调取物业2007年-2017年财务账目进行查证。院内居民苦不堪言，越是中午休息时间，越是人员嘈杂，晚上经常喝酒唱歌严重影响居民正常生活。楼上居民多次拨打12345政府热线，所租用业户也曾经对业户进行恐吓威胁。居住此处备受煎熬，人心惶惶，一度因物业服务太差想到卖房子，但房屋性质一直未落实，办不了房产证不能买卖，有条件的业主都另又买房，将此处出租。3、物业在没有依据的情况乱涨价后，居民意见很大，很多居民都是在不了解合同具体内容的情况下签字的，因当时是物业人员工作时间拿合同直接到各家签字，很多家中只有老人，根本对合同内容不了解。后居民了解情况后集中多次到居委会、物价局、房管局、12345政府热线、多家电视台媒体等反映，区房管局、物价局答复小区因住房性质未确定，可等房屋产权性质决定后再缴纳物业费。现住房合同和房管局调取权属证明为住宅。4、小区物业收费、广告费收入、对外出租费用等十几年从未公开过一次，居民对小区意见非常大。根据物权法第73条的规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第74条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。由此可知，土地使用费收费的法律依据是物权法，收费主体是业主。而《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。物业部仅未征求过业主意见，还把一楼大厅为居民提供娱乐的活动室私自对外出租当物流仓库，严重损害了业主权利。物业在未有任何整改的情况下私自涨物业费，是居民不能接受的，要求所有收入公开，并将公共收入归还业主。5、物业未协助成立业主委员会。小区自入驻以来，居民就迫切要求成立业主委员会，物业不仅不协助支持，还多次个别做业主工作，致使开始推荐几名业主代表自动退出。2015年私自擅自涨价后，居民意见更大，多次投诉后，由办事处司法所、居委会联合组织到物业进行座谈，司法所听取居民意见后，责令物业进行就管理混乱、私搭乱建、服务不到位等问题进行整改，并协助业主成立业委会。多年过去未有任何整改。居委会也未尽到相关职责。6、最为严重的情况物业自进驻以来，从未将物业公司等级服务标准、收费标准、物业管理办法、停车收费情况、广告收支情况等任何收支情况进行过公开，使居民无法了解账目情况，居民要求按照《物业法》定期公开各类收支情况。而且存在停车不按车位收费，小区院内20个左右车位，但每家几乎都收取了停车费。存在一个车位多租情况。因从未公开收费明细，居民无法查证，建议查收费记录，无证据证明物业可以上调费用，故不同意上涨物业费。综上，被答辩人违反《办法》规定，擅自提高物业服务收费标准，降低物业服务水平，其主张超过正常标准收取物业服务费的行为于法无据。被答辩人的诉讼请求部分超过诉讼时效。请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告张迎系济南市市中区鲁润名商广场A-1-401号业主，其房屋建筑面积为166.07平方米。2010年4月27日，原告与被告张迎签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告为鲁润名商广场提供物业管理服务，约定A、C栋为商用、住宅，每月每平方米1.18元，每三月缴纳一次，首月的5日前交清。如被告逾期不交纳物业服务费，从逾期之日起按每日缴纳3‰的滞纳金。合同有效期为三年，自双方签订之日起生效。自2015年9月1日至2019年11月1日，被告张迎尚有14431.50元未向原告缴纳。原告提交上调物业费通知一份，拟证明自2015年1月1日起，物业费标准上调至1.58每平方米；提交其他业主的物业服务协议一宗，拟证明其他业主自2015年1月1日起执行上调物业费收费标准；提交物业公司发放的满意度调查表一宗，拟证明大部分业主对于物业的服务是满意的；提交部分业主的物业费交纳凭证一宗，拟证明该部分业主的物业费交纳均按照1.58元每月每平米。被告辩称其未见过原告提交上调物业费通知；其他业主的服务合同和缴纳情况与本案无关；对于满意度调查表的真实性不予认可。被告提交调查表5页，拟证明大多数居民不同意上调物业费；照片12张，拟证明小区违法锁车及管理混乱的情况，长期占用消防车道、污水横流、杂草丛生；提交自称他人与市中区物价局通话录音一份，拟证明在房屋性质未确定的情况下，可以先不交纳物业费；提交房屋买卖合同一份，拟证明房屋性质为住宅。原告对于调查表的真实性不认可，认为该调查表的来源无法确认且调查表上的人员并未出庭作证，物业根据调查表的名单整理出来一份表格，表格中的业主大部分已签订新的物业合同，部分未签订新的物业合同也按照新的标准交纳；对于照片真实性及证明目的均无法确认，另外被告主张的违法锁车及管理混乱是相互矛盾的，如果物业对违法停车及乱停车的情况不采取任何措施，反而会造成管理混乱；对于通话录音的真实性及证明目的均不认可，被告陈述房屋的性质问题与本案无关，被告因房屋性质不确定未能办理房产证，不能作为被告拒绝交纳物业费的前提及依据，同时物业向被告收取物业费的标准一直按照低标准的住宅收取，一开始是按照住宅的1.18元收取，本案当中也是按照1.58元住宅的标准收取并未按照商住宅的标准收取；房屋买卖合同与本案无关。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告所签订的前期物业服务协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。虽然原告未与被告签订新的物业服务合同，但原告持续在涉案建筑中提供物业服务，应当视为原告履行了物业服务合同义务，双方事实上形成了合法有效的物业服务合同关系。因原告持续向被告所在小区提供物业服务，即双方事实上的物业服务合同在持续履行中，故被告关于原告主张的部分诉求已超过诉讼时效的抗辩本院予以采信。关于被告提出的原告提供的物业服务不到位因此拒绝交纳物业服务费的问题。本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，原告提交的证据能够证实，涉案小区绝大多数业主均依照新合同约定按照每月每平方米1.58元缴纳物业费，且被告提交的证据不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，原告主张的被告应当按照每月每平方米1.58元缴纳物业费的诉求并无不当，故被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，原告向被告提供了物业服务，被告应按照约定及时交纳物业服务费，现原告要求被告支付自2015年9月1日至2019年11月1日止的物业服务费14431.50元，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，根据本院查明的事实以及本案中被告所提交的证据，可以证明原告提供的物业服务确有不足之处，在小区环境卫生、车辆管理等方面还需要进一步提升服务水平；同时，原告作为物业服务企业，应与业主及时沟通，和谐相处，对业主反映的小区内物业管理方面存在的问题及时进行整改，努力为小区业主提供更为优质的物业服务，创造优美的生活环境。综上，被告并非无故拒绝交纳物业服务费，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告张迎于本判决生效之日起十日内支付原告济南市物业综合服务公司自2015年9月1日至2019年11月1日止的物业服务费14431.50元。二、驳回原告济南市物业综合服务公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取200元，由原告济南市物业综合服务公司负担60元，由被告张迎负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 许 毅二〇二〇年二月十三日书记员 潘建永