福建省漳州市芗城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0602执异12号 案外人：胡跃辉，男，1965年8月6日出生，现住福建省漳州市芗城区。 申请执行人：吕炜，男，1995年7月22日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被执行人：漳州市芗城新马贸易有限公司，住所地漳州市芗城区东南商贸城B区9-13号店面，统一社会信用代码91350602156609453Q。 法定代表人：蒋彬辉，总经理。 被执行人：蒋彬辉，1971年4月28日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被执行人：陈婕纯，女，1973年6月11日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被执行人：杨拓夫，男，1963年10月19日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被执行人：王瑞玲，女，1967年4月17日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 本院在执行申请执行人吕炜与被执行人漳州市芗城新马贸易有限公司、被执行人蒋彬辉、被执行人陈婕纯、被执行人杨拓夫、被执行人王瑞玲金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人胡跃辉对本案执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人胡跃辉称，请求撤销要求腾空芗城区×××店面的公告，保护胡跃辉的租赁权。事实与理由：2013年10月31日，胡跃辉与杨拓夫、王瑞玲夫妻签订租赁合同一份，双方约定：由胡跃辉向杨拓夫夫妻承租上述三间店面，每年租金175000元，租期16年，自2013年11月1日至2029年10月31日止，租金一次性支付。合同签订后，胡跃辉依约通过银行转账给杨拓夫夫妻，并实际执掌三间店面至今（现已转租）。2019年11月22日，芗城区人民法院到上述店面张贴公告，要求案外人于2019年11月22日前腾空房屋。胡跃辉认为，“买卖不破租赁”，其与杨拓夫夫妻签订的租赁合同真实合法有效，依法应受法律保护，故提出执行异议，请求保护其合法的租赁权益。为证明自己的主张，胡跃辉提供：1、房屋（店面）租赁合同一份；2、银行转账凭证一份。 吕炜称，胡跃辉提供的证据不能证明存在真实的租赁关系，不能依据“买卖不破租赁”要求撤销腾空房屋的通知。首先，根据胡跃辉提供的转账凭证，转账人并非胡跃辉，该笔转账也没有注明是用于支付胡跃辉租赁房屋的租金，因此该笔转账凭证不能证明已经真实支付租金。其次，如果租赁关系真实存在，胡跃辉应当有缴纳水电费用的票据，但胡跃辉并未提供真实有效的水电费缴纳凭证，不能证明其所称实际执掌三间店面的事实。第三，2011年12月20日，王瑞玲将华港花园1幢107、108、109的房屋出租，租赁期限为2011年12月21日至2016年12月20日。根据胡跃辉提供的租赁合同，签订时间为2013年10月31日，尚在2011年签订的租赁合同租期内。即便出租房要提前收回，根据2011年签订的合同约定，也需在第三年租赁期满后方可，2013年10月31日尚在第二年租赁期内，并未满足提前收回的条件，使用权尚未收回，不具备再行出租的条件。综上，在不能证明存在真实租赁关系的情况下，胡跃辉执行异议的理由不能成立。为证明自己的主张，吕炜提供落款日期为2011年12月20日、王瑞玲与他人签订的租赁合同一份。 本院查明，原告福建省闽投资产管理有限公司与被告漳州市芗城新马贸易有限公司、被告蒋彬辉、被告陈婕纯、被告杨拓夫、被告王瑞玲金融不良债权追偿纠纷一案，本院于2018年1月12日作出（2017）闽0602民初2482号民事判决：一、被告漳州市芗城新马贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告福建省闽投资产管理有限公司借款本金4000000元及截止至2016年12月31日止的利息1454819.34元，合计5454819.34元；并支付原告福建省闽投资产管理有限公司自2017年1月1日起至全部借款本息还清之日止按合同约定计算的利息、罚息及复利；二、被告漳州市芗城新马贸易有限公司不履行上述债务时，原告福建省闽投资产管理有限公司有权以拍卖、变卖被告杨拓夫、被告王瑞玲提供抵押的址于漳州市芗城区的店面（以漳房他证芗字第××号的《房屋他项权证》记载为准）所得的价款在5890000元的最高余额内优先受偿；三、被告蒋彬辉、被告陈婕纯、被告杨拓夫、被告王瑞玲对上述债务承担连带清偿责任；四、被告蒋彬辉、被告陈婕纯、被告杨拓夫、被告王瑞玲在承担了担保责任后，有权向被告漳州市芗城新马贸易有限公司追偿；案件受理费49984元，由被告漳州市芗城新马贸易有限公司负担。该案查明，2012年12月4日，杨拓夫、王瑞玲提供其址于漳州市芗城区的店面为所负债务提供抵押担保。抵押登记时间为2012年12月5日。该案判决生效后，因上述被告未自动履行判决所确定的义务，2019年3月29日，福建省闽投资产管理有限公司向本院申请强制执行，本院予以立案。2019年4月2日，本院作出（2019）闽0602执1555号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人应当履行义务部分的存款；扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入；查封、扣押被执行人应当履行义务部分的财产；限被执行人自财产被查封、扣押之日三日内履行生效法律文书所确定的还款义务，逾期予以拍卖或变卖。 另查明，福建省闽投资产管理有限公司将包括本执行债权在内的债权资产依法转让给吕炜，吕炜向本院申请变更为本案的申请执行人。2019年10月23日，本院作出（2019）闽0602执1555号之一执行裁定书，裁定变更吕炜为本案申请执行人。 又查明，因漳州市中级人民法院在审理原告中国农业银行股份有限公司漳州分行与被告漳州市凯福工贸有限公司、漳州市山江印务有限公司、漳州市翊辰工贸有限公司、张炳顺、杨拓夫、欧田雨、张燕娟、李阿明金融借款合同纠纷一案中，对上述房产采取诉讼保全措施，漳州中院为上述查封房产的首封法院。因芗城区×××房产系本案抵押物，2019年11月19日，漳州市中级人民将上述查封房产移送本院一并执行。2019年11月22日，本院张贴公告，责令被执行人杨拓夫、王瑞玲及现占用人在2019年12月22日前从芗城区×××房屋内腾出。 本院认为，首先，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。被执行人未履行生效判决所确定的义务，本院裁定查封、扣押、冻结、拍卖、变卖上述被执行人应当履行义务部分的财产，并轮候查封登记在杨拓夫名下址在漳州市芗城区店面并无不当。该房产系本案抵押物，漳州市中级人民法院将（2015）漳执字第137号一案移送我院一并执行，符合法律规定。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定,承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。胡跃辉提供的证据不足以证实其与杨拓夫、王瑞玲的租赁关系真实有效，其主张享有对该不动产的租赁权依据不足。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。案涉房产作为抵押物，抵押登记时间为2012年12月5日，胡跃辉据以主张占有的租赁合同签订于2013年10月31日，在抵押登记之后，该租赁合同不得对抗申请执行人。综上，胡跃辉的异议理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条规定，裁定如下： 驳回胡跃辉的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄东标 审判员  曾陈斌 审判员  张苏丹 二〇二〇年二月二十四日 书记员  刘巧玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。