苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初6758号原告：张延敏，男，1985年5月1日生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：顾昕怡，江苏李杏珍律师事务所律师。被告：丁伶妹，女，1979年10月30日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告：丁俊浩，男，2000年10月1日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。两被告共同委托诉讼代理人：张娟，江苏信贤律师事务所律师。原告张延敏与被告丁伶妹、丁俊浩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日受理后，依法由审判员王惠适用简易程序于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告张延敏及其委托诉讼代理人顾昕怡，被告丁伶妹、丁俊浩的共同委托诉讼代理人张娟到庭参加诉讼，后因案情复杂，组成合议庭适用普通程序于2019年8月23日、2020年2月27日公开开庭进行了审理，原告张延敏的委托诉讼代理人顾昕怡，被告丁伶妹、丁俊浩共同委托诉讼代理人张娟到庭参加以上二次庭审，原告张延敏到庭参加上述第二次庭审。本案现已审理终结。原告张延敏向本院提出诉讼请求：1、要求解除原被告签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、被告丁伶妹、丁俊浩退还原告定金100000元，并承担违约责任，违约金为1480000元，两项金额共计1580000元；3、本案诉讼费用由被告丁伶妹、丁俊浩承担。事实和理由：2019年4月13日，原、被告通过苏州丽丽房产经纪有限公司，签订房屋买卖合同，约定位于吴江区房屋出售给原告，当时被告丁俊浩有事离开，由其母即被告丁伶妹代为签订合同，签订合同后原告当日向被告丁伶妹支付了10万元定金。根据合同第五条第二款约定，双方于2019年5月13日前过户和进行资金托管，同时第六条第五款约定违约金为房屋成交价格的20%，现原告多次要求被告丁伶妹和被告丁俊浩根据合同履行义务，被告丁伶妹和被告丁俊浩置之不理。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告丁伶妹辩称：1、被告丁俊浩系诉争房产的产权人，被告丁伶妹在未取得授权的情况下，与原告签订房屋买卖合同系无权代理，因被告丁俊浩拒绝追认，合同不成立。故原告依据合同中的违约金条款，主张违约责任，于法无据。2、被告丁伶妹在2019年4月13日下午16:00与原告签订房屋买卖合同，原告明知房屋系被告丁俊浩所有，合同签订后都放在中介处，等待产权人即被告丁俊浩签字确认。在被告丁俊浩拒绝追认后，被告丁伶妹于2019年4月14日上午9:00即通知原告合同不能履行，仅一夜之隔，时间短暂，对原告没有造成实际损失。3、原告在订立合同时明知被告丁伶妹无权代理，仍与之订立合同，主观上亦存在过错，应当自行承担责任。被告丁俊浩辩称：被告丁俊浩从未授权被告丁伶妹处置房产，对被告丁伶妹和原告之间订立的房屋买卖合同并不知情，亦未进行追认。故原告起诉被告丁俊浩，属于主体不适格，应予以驳回。经审理认定如下事实：2019年4月13日，张延敏与丁伶妹签订了房屋买卖合同一份，合同载明售房人（甲方）为丁俊浩，购房人（乙方）为张延敏，居间方（丙方）为苏州丽丽房产经纪有限公司，约定乙方向甲方购买苏州市吴江区同里镇同肖西路266号中粮本源北区436幢，房型英伦独栋，面积大约513平方米，房价款740万元，2019年4月13日向甲方交付定金10万元，甲乙双方须在2019年5月13日之前提供相应原合法的证件并进行资金托管，否则视为违约；甲方承诺过户前腾空该房屋并交该房屋钥匙交于乙方；任何一方解除合同或者拒绝履行合同，或发生合同约定的违约现象，均由违约方向另一方支付合同确定的房屋成交价格20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；付款方式：一次性付款，余款730万元于过户前1天付清。甲方签章处由丁伶妹签署丁俊浩的名字，并在下方注明“丁伶妹代”。当日，张延敏通过银行转账10万元到丁伶妹的帐户。2019年4月14日，丁伶妹通过中间人告知张延敏无法履行合同。2019年4月16日，张延敏通过江苏李杏珍律师事务所向丁俊浩发出律师函，要求在十个工作日内继续履行房屋买卖合同，否则将追究违约责任。2019年5月8日，丁伶妹向张延敏及其律师发出通知函，明确该房屋买卖未取得产权人丁俊浩的同意，本人于2019年4月14日通知中介与你解除房屋买卖合同，及时告知帐号信息，以便资金退回。庭审中，张延敏陈述：涉案房屋的房产证，我没有看见过，但是我看过同户型的房产证原件，我知道涉案房屋的产权人是丁俊浩，当时说丁俊浩在上学，丁伶妹是丁俊浩的母亲，说这个事情可以做主，替丁俊浩卖的，双方谈价格的时候，丁伶妹的丈夫在的，签合同的时候，丁伶妹的丈夫出去了，丁伶妹签字之后，我再签字；丁伶妹看上去比较年轻，我认为她的小孩也就十几岁，因此，丁伶妹是能做主的，在买房子过程中，我没有见过丁俊浩；2019年6月，我就在尚林华城购买了自住房，在绿地中心购买了4套办公用房；我的实际损失就是房屋差价损失，2019年7月8日第一次开庭时，涉案房屋的市场价就在900万元到1000万元左右。审理中，本院向张延敏释明，询问其是否变更诉讼请求，主张损失，张延敏表示坚持原来诉讼请求。张延敏申请对涉案房屋价格进行评估（基准日为2019年5月28日），后因未缴纳鉴定费用，鉴定机构退回案卷。另查明：同里镇同肖西路266号中粮本源北区436幢登记于丁俊浩名下，建筑面积513.1平方米，登记日期为2015年7月31日。2019年5月28日，松陵镇芦荡路1299号尚林华庭5幢301登记于张延敏、张本会名下。以上事实，由原告提供的《房屋买卖（居间）合同》、转账凭证，被告提供的通知函、EMS回单、房产证复印件，原被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，本案争议焦点一，被告丁伶妹的代理行为是否属于无权代理。被告丁伶妹以被告丁俊浩的名义与原告张延敏签订房屋买卖合同，原告未能提供证据证明被告丁伶妹代理被告丁俊浩签订房屋买卖合同的行为得到了被告丁俊浩的授权，故被告丁伶妹属于无代理权。本案争议焦点二，被告丁伶妹的行为是否对被告丁俊浩发生法律效力。在订立合同过程中，原告张延敏仅凭相关陈述，未要求行为人提供进一步材料进行查验，便签订了房屋买卖合同，主观上存在一定过失，未对被告丁伶妹的代理权进行充分审查，未尽到审慎注意义务，不符合表见代理构成要求。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生法律效力。本案中,被告丁伶妹的代理行为属于无权代理,也不构成表见代理,且被告丁俊浩事后拒绝追认,因此被告丁伶妹的代理行为对被告丁俊浩不发生法律效力,被告丁俊浩无需在本案中承担民事责任。本案争议焦点三,被告丁伶妹属于无权代理,其应当承担何种民事责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款规定行为人实施的行为未被追认的,善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿,但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。被告丁伶妹的行为在被告丁伶妹与原告张延敏发生法律效力，被告丁伶妹应向原告张延敏承担相应法律责任。原告张延敏要求解除涉案房屋买卖合同，返还定金10万元的诉讼请求，本院予以支持。涉案《房屋买卖（居间）合同》于被告丁伶妹签收本案诉状等应诉材料之日，即2019年5月30日解除。涉案房屋买卖合同明确违约金为房屋价款的20%，但被告丁伶妹于签订合同之后的第二天就通过中间人告知原告张延敏不再履行合同，原告张延敏在2019年5月、6月购买了其他房产，并于2019年5月20日向本院提起诉讼，综合以上情形，原告张延敏的实际损失显然小于上述违约金。审理中，二被告表示不申请对涉案房屋价格进行评估，原告张延敏申请对涉案房屋价格进行评估，但拒绝支付相关鉴定费用，双方均应承担相应法律后果。综合以上情形，本院酌情将违约金调整为74万元。原告张延敏在签订买卖合同之前，明知被告丁伶妹并非产权人，未对被告丁伶妹代理人的权限进行审慎审查，存在一定过错，被告丁伶妹在未获得被告丁俊浩同意的情况下与原告单方面签订买卖合同，存在一定过错。考虑到双方的过错，本院酌情认定被告丁伶妹应支付原告张延敏违约金37万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告张延敏与被告丁伶妹以丁俊浩名义签订的《房屋买卖（居间）合同》于2019年5月30日解除。二、被告丁伶妹于本判决生效之日起十日内返还原告张延敏10万元。三、被告丁伶妹于本判决生效之日起十日内支付原告张延敏37万元。四、驳回原告张延敏的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63600元，由原告张延敏负担35600元，被告丁伶妹负担28000元，被告丁伶妹负担之数于本判决生效之日起十日内交至本院，原告张延敏预交的诉讼费63600元，本院于本判决生效之日起十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  王 惠人民陪审员  仓公鼎人民陪审员  戴秀英二〇二〇年二月二十八日书 记 员  马 晶附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损失请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自过错承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。