山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁17民终3925号 上诉人（原审被告）：张潘文，男，1963年5月5日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。 上诉人（原审被告）：张铁梁，男，1967年10月27日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：闫德兵，山东晟韵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王绪超，男，1976年2月22日出生，汉族，市民，住菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：桑希广，山东陆直律师事务所律师。 上诉人张潘文、张铁梁因与被上诉人王绪超房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2019）鲁1702民初2880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张潘文、张铁梁上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，上诉费由被上诉人负担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律不当，判决明显不公。第一，原审法院认定涉案房屋为违章建筑的主要证据不足。双方的买卖合同成立于2017年，上诉人已经把房屋交付给被上诉人两年之久了，现在已被政府拆迁，拆迁之后被上诉人是否得到补偿，得到的补偿是多少，还是自己翻建房屋，这些事实均未查清。第二，原审法院认定该合同无效没有事实根据和法律依据，根据民法总则和合同法的相关规定，双方之间的合同自签字认可之日成立，没有法律依据不得轻易认定为无效。该案中，即便涉案房屋没有规划证或房产证，也不能因此认定房屋买卖合同为无效合同，而且双方在签订合同时对房屋的现状(无房产证等)都是明知的，被上诉人购买房屋的目的是为了获得拆迁补偿。合同是双方自愿签署，一审法院认定合同无效适用法律不当。（2019）鲁1702民初29号民事判决驳回了买受人请求确认合同无效的诉讼请求，该案中被拆的房子和本案中被拆的房子仅一墙之隔，同样的地块、同样的土地性质，买受人也是外来户，判决结果也应一样。第三，即使认定合同无效，被上诉人对合同无效承担的责任应是最大的。被上诉人在购买涉案房屋时对房屋的情况是明知的，其明知自己不是本集体经济组织成员，在本村购买了不止一套房屋，目的是为了获得拆迁补偿，其应承担相应的风险。如果认定合同无效，涉案房屋在被上诉人手中灭失，被上诉人也应赔偿上诉人的损失。一审法院（2019）鲁1702民初1580号民事判决认定合同无效，买受人存在一定过错，出卖人按购房款的50%返还给买受人。基于以上事实，一审判决与前述判决司法不统一，严重错误，对上诉人有失公允。 王绪超辩称，二上诉人明确认可了涉案房屋已被政府拆迁，其在原审庭审中也承认登记的被拆迁权利人是张铁梁的儿子张亚坤，事实清楚，因此房屋被征收后是否得到补偿及补偿多少，被上诉人不得而知，也与本案无关，原审无需查明。根据物权法第30条的规定，涉案房屋没有取得建设规划许可证或房产证，并非合法建造，所以自始便不发生物权效力，基于涉案房屋所签订的买卖合同当然无效，并且二上诉人自始便以未通水电，待接通水电后再交付为由没有交付涉案房屋，退一步讲，无论涉案房屋是否系违章建筑，以及是否交付，被上诉人并非牡丹区北城办事处田苑社区集体经济组织成员，根据2015年全国民事审判会议工作纪要第35条之规定，涉案房屋买卖合同也应认定为无效合同。涉案房屋所在的牡丹区2016-19号地块中，既有国有土地上房屋，也由集体土地上房屋，这一事实已被（2019）鲁17行初306号生效判决确认，该判决也确认了牡丹区人民政府统一依据国有土地上房屋征收与补偿条例的相关规定作出征收决定的行政行为违法。原审法院调取的涉案房屋所占用土地的现状图足以证明涉案房屋建造时所占用的土地性质为林地，而非建设用地，故二上诉人所述的另外两个案件的事实虽与本案类似，但并非与本案完全相同，另外两个案件之间的事实也各有不同，否则牡丹区人民法院对该两个案件不会作出两个截然不同的判决结果，并非司法不统一。如前所述，涉案合同应属无效合同，根据合同法第58条规定，二上诉人应当返还其并无异议的305000元购房款，并且根据2015年全国民事审判会议工作纪要第35条之规定，被上诉人可以要求二上诉人以305000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，支付自2017年4月13日起至实际履行完毕之日止的利息。涉案房屋已经拆除，在拆迁指挥部登记的权利人仍是张铁梁的儿子张亚坤，因此，被上诉人并没有因涉案合同取得任何财产，不存在任何返还义务。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，请求依法驳回二上诉人的上诉请求。 王绪超向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与两被告签订的《房屋转让协议》。2.判令二被告立即返还原告购房款305000元并支付自2017年4月13日起以305000元为基数按照银行同期同类贷款利率计算至实际履行完毕之日止的利息。3.本案一切诉讼费用由被告承担。后原告将诉讼请求第一条变更为依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效。事实和理由：原告为购买两被告共同建设的位于菏泽市牡丹区大学路××庄××村北地的一处房院，于2017年4月12日通过案外人田平交付给被告张潘文10000元购房定金。次日，即2017年4月13日被告张铁梁代表两被告与原告签订了《房屋买卖合同》，并指示原告将剩余295000元购房款支付给被告张潘文。合同签订后，原告依照约定将剩余295000元购房款转账支付给了被告张潘文，并由张潘文出具了房款已清的证明。后两被告以依照合同约定需等两被告接通水电后再交付为由，一直不按照合同约定履行交房义务。直至案涉房屋被政府征收、拆除，致使原告合同目的无法实现，原告便多次要求两被告返还购房款，两被告却以各种理由推拖，拒不返还。原告方在立案后在收集证据期间，了解到案涉房屋占用的土地为耕地，没有得到建设规划许可证，应系违章建筑，不发生物权效力。原被告签订的房屋买卖合同应属无效合同。 一审法院认定事实：2017年4月13日原告王绪超（乙方）与被告张铁梁（甲方）签订《房屋转让协议》一份，约定：一、乙方以现金方式出资购买甲方所属土地及房屋的所有权。二、甲方应保证该地块及房屋的来源合法性，并确保该地块及房屋产权无争议，以确保乙方购买后对该土地及房屋的绝对拥有权。三、地块及房屋位于北城田庄，东西约8米，南北约17米，永久转让给乙方，总价为305000元，乙方一次性付清，即日起，甲方永不反悔，本建筑及土地使用权、所有权归乙方所有。乙方永久拥有继承和转让的权利，甲方无权干涉等条款。2017年4月13日被告张铁梁与原告签订的《房屋转让协议》是代表的二被告张潘文、张铁梁签订的。原告在双方签订《房屋转让协议》前支付被告10000元，于签订《房屋转让协议》当日以银行汇款的方式支付给被告295000元，共计支付被告方购房款305000元，被告张潘文于2017年4月13日向原告出具“田庄独院房款已清”的证明。原告非二被告所在农村集体经济组织菏泽市牡丹区大学路××村的成员。案涉房屋系二被告合伙所建，但二被告没有取得案涉房产的建设施工许可证或者是规划许可证等相关审批手续。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原、被告签订的《房屋转让协议》的效力问题。二、原告要求二被告返还购房款305000元及利息是否应予支持的问题。关于焦点一，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“……，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；……”、第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；……”、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条“……加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。……”的规定,农村宅基地属于以村为单位的农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。本案中,原告非被告张潘文、张铁梁所属的菏泽市牡丹区大学路××村同一村集体经济组织的成员，案涉的房屋建造在菏泽市牡丹区大学路××村集体所有的土地上，二被告向其所属的农村集体经济组织成员以外的原告转让农村房屋并签订《房屋转让协议》,违反法律、法规强制性规定，故原、被告之间签订的《房屋转让协议》应属无效协议，故对原告要求确认其与二被告签订的《房屋转让协议》无效的诉讼请求,符合法律规定，予以支持。被告辨称已将案涉房屋交付给原告使用，故应为有效合同，无论房屋交付与否，因双方签订的《房屋转让协议》违反法律禁止性规定，对此主张不予支持。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方均有过错的,应当各自承担相应的责任。”的规定,本案中，被告张潘文、张铁梁得到的购房款是基于无效的《房屋转让协议》而取得的,协议确认无效后,二被告应当返还原告已交付的购房款,故原告要求二被告返还其已经支付给被告的购房款305000元的请求,符合法律规定，予以支持。关于利息，系原告的实际损失，原告要求二被告自2017年4月13日起至履行完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，符合法律规定，予以支持。但该损失的产生是因为二被告违反法律禁止性规定将集体所有的土地上建设的房屋转让给其集体经济组织以外的人员，且该房产的建设没有取得案涉房产的建设施工许可证或者是规划许可证等相关审批手续，存在过错；同时，原告在购买案涉案房产时亦没有尽到审慎义务,其自身也存在过错,故对于原告的利息损失，结合双方过错程度，原告和二被告各承担利息的50%为宜。根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条“……合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。……”的规定，本案中，二被告系合伙共同建设案涉房产，故依法应由二被告共同承担清偿责任，并互负连带责任。 综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定,判决如下:一、原告王绪超与被告张潘文、张铁梁于2017年4月13日签订的《房屋转让协议》无效。二、被告张潘文、张铁梁共同偿还原告王绪超购房款305000元及50%的利息（以305000元为基数，自2017年4月13日起至履行完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算），二被告互负连带责任。限于判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原告王绪超的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6328元，保全费2750元，由被告张潘文、张铁梁共同负担。 二审中，上诉人提交（2019）鲁1702民初29号、（2019）鲁17民终2097号、（2019）鲁1702民初1580号判决书复印件各一份，拟证明以上判决内容事实部分与本案中的房屋购买情况是一致的，均是买受人非房屋所在地集体经济组织成员，但终审判决书驳回了买受人确认合同无效的请求，另一份判决书认定合同无效，但双方各自均有责任，返还购房款时按50%承担各自责任。经质证，被上诉人认为，该案之所以驳回了原告的诉讼请求，是因为原告举证不能而承担了不利的法律后果，且据被上诉人了解，该案涉及房屋被征收权利人为原告刘宝兰及曹平，因此根据物权法的相关规定，该案原告的物权权利已被政府的征收行为所确定，与本案的事实有天壤之别，不应当作为本案判决的参考意见。对（2019）鲁1702民初1580号判决书，该判决书没有生效证明，不能作为有效证据使用。本院经审查认为，以上案件与本案案情不同，不能作为本案判决的参考，对该证据的证明力，本院不予确认。被上诉人未提交新证据。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案买卖合同是否有效；二、上诉人是否应返还被上诉人购房款及利息。首先，本案中,被上诉人并非涉案房屋所在的菏泽市牡丹区大学路××村集体经济组织成员，涉案房屋占压的土地性质是集体土地，根据法律规定，集体经济组织以外的人员不得购买集体土地上的房屋，故上诉人向被上诉人转让涉案房屋，双方签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。其次，上诉人不能证明其对涉案土地具有合法权属，在未取得建设工程施工许可证和规划许可证等行政许可的情况下，在集体土地上建设房屋，明知被上诉人不是本集体经济组织成员，仍将涉案房屋出售给被上诉人，导致合同无效，存在较大过错。被上诉人在签订涉案合同时未仔细审查上诉人是否取得建设工程施工许可证、规划许可证等行政许可和涉案土地的性质，购买房屋未尽到合理的注意义务，对导致合同无效存在一定程度的过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方均有过错的,应当各自承担相应的责任。”基于上诉人未提供证据证明其已将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人已实际使用的事实，且涉案房屋在拆迁指挥部登记的被拆迁权利人仍为上诉人之子张亚坤，结合双方当事人的过错程度，本院认定上诉人应返还被上诉人已交付的购房款，对于购房款的利息损失，被上诉人因其自身存在一定过错应自行承担。一审法院认定双方对利息损失各承担50%的责任不当，本院予以纠正。另外，上诉人主张被上诉人应返还该院落或赔偿院落灭失的损失，但未提供证据证明其已将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人对该院落占有的事实，且涉案房屋在拆迁指挥部登记的被拆迁权利人为上诉人张铁梁之子张亚坤，上诉人张铁梁之子张亚坤对涉案房屋享有拆迁权益，故上诉人该主张不成立。 综上所述，上诉人张潘文、张铁梁的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省菏泽市牡丹区人民法院（2019）鲁1702民初2880号民事判决第一项、第三项； 二、变更山东省菏泽市牡丹区人民法院（2019）鲁1702民初2880号民事判决第二项为：上诉人张潘文、张铁梁共同返还被上诉人王绪超购房款305000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6328元，保全费2750元，二审案件受理费6328元，均由上诉人张潘文、张铁梁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 路凤娟 审 判 员 侯圣春 审 判 员 李 兴 二〇二〇年二月十六日 法官助理 赵永芝 书 记 员 邓 璐