广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初296号原告：潘小艳，女，1983年1月6日出生，汉族，身份证住址广东省高州市。委托诉讼代理人：张璇芬，广东国灿律师事务所律师。被告：林亚伟，男，1987年9月5日出生，汉族，身份证住址广东省高州市。原告潘小艳与被告林亚伟租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘小艳及其委托诉讼代理人张璇芬、被告林亚伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘小艳诉称：请求法院判令1.解除原被告签订的《合同书》；2.被告向原告退还押金27000元；3.被告向原告退还入场费8000元；4.被告向原告退还2019年10月18日至10月31日租金4000元；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年10月初，原告拟寻找店铺做海鲜生意，被告店铺在招租，双方开始协商，后一致同意入场费8000元，三押一付，月租9000元，押金为三个月租金27000元。2019年10月12日，原被告签订《合同书》，约定被告将本市白云区太和镇龙归农贸市场实惠水果店租给原告，合同期限两年半，合同生效日期是2019年10月18日，签订合同当日，原告向被告支付了入场费8000元和押金27000元以及2019年10月18日至31日的租金4000元，合计39000元。2019年10月18日，被告将店铺交给原告，原告开始装修，但仅开业几天就被市场管理处告知不允许经营海鲜和熟食，2019年10月24日原告被迫关店停止营业。被告非店铺所有权人，未经所有权人同意转租，现原告已经将店铺退还所有权人，并与被告协商解除合同、退款等，但被告不予处理，故诉至法院。被告林亚伟辩称：第一，我没有违约，是原告违约，所交费用不予退还。双方签订合同时是没有约定该店铺的经营范围，我于2019年9月把店铺出租给上一租客时，该店铺人员可以经营海鲜，并且原被告签订合同时并没有收到任何不可以经营海鲜的通知，原告诉称店铺所有人并不清楚我的转租行为也是不符合事实的。第二，原告无故解除合同，构成违约，给我造成严重的损失。双方签订合同时约定店铺租金为9000元/月，押金27000元，租期两年半，合同签订后，原告不仅没有按约定支付足额的租金和押金，还以市场管理处不允许该店铺经营海鲜和熟食为由要求解除合同，给我造成严重损失，原告所交费用不予退还。第三，合同签订后，原告向我支付19000元，现原告主张我退还押金27000元没有事实和法律依据，原告并未缴纳租金，还应向我支付占用期间的租金。我于2019年10月18日将店铺交原告使用至2019年11月5日，原告不仅没有向我缴纳任何租金，还占用该店铺，我要求原告支付占有使用的租金，原告要我退还租金4000元不符合情理。原告并未支付入场费，我也没有收到该款项，不应退还。原告提交的微信聊天记录截图只能证明双方订立合同并提到了入场费用的相关事宜，但是不能证明我有收取入场费的事实，且原告没有相应的支付凭证。补充一点，该店铺从2019年10月12日至2019年11月11日我是临时出租给他人，租金是600元/日，30天即18000元，水电费、卫生费、管理费、押金10000元，合计19500元，因为原告多次强烈希望长租，主动提出补偿上一承租方19500元，将上一承租人的承租期限让给原告使用，故我收取了原告19500元，但是这个款项和本案的合同是不存在任何的关联。综上，原告的诉讼请求是没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2019年10月5日，原告通过微信添加被告为好友，并告知被告想租赁店铺经营海鲜，双方针对租金、押金等事宜开始洽谈，被告告知原告租金每月9000元，需交纳三押两租，另外还要交纳进场费，被告要求原告交纳进场费10000元，后经原告商谈进场费降低为8000元。2019年10月18日，原被告签订《合同书》约定，被告将龙归市场实惠水果店出租给原告，原告要保证店铺完整，不得从事违法活动，租金9000元每月，押金为三个月租金27000元，租期自2019年10月18日至2022年4月17日，于每月1日前交清租金不得拖欠，并备注油烟炒菜不能经营。2019年11月5日，广州市夏良农贸综合市场经营管理有限公司（以下简称“夏良市场管理公司”）出具《证明》，证实被告出租给原告的实惠水果店铺不能卖海鲜和熟食。2019年11月7日，被告将涉案店铺另行出租给他人使用。庭审中，原告称签订合同时被告要求其交纳三押一租，即交纳三个月的租金27000元作为押金，另外交纳一个月的租金9000元，因被告是2019年10月18日才交付店铺给原告，故10月份租金实际收取4000元，同时，被告要求原告交纳进场费8000元，上述三项合计金额为39000元，由于原告是和其阿姨合伙租赁店铺经营，故向被告支付款项时，原告是以现金的形式给了被告19500元，另外19500元是原告的阿姨通过微信支付给被告，并提交了微信支付凭证为证。被告仅确认通过微信收取了原告19500元，否认有收取原告19500元现金，并辩称已收取的19500元是原告为了争取到店铺承租权同意补偿给被告上一手承租人的款项，被告已补偿给上一手承租人，但被告未举证证实。另，原告称其在2019年10月18日接收店铺后开始装修，21、22日店铺开张营业，25日收到夏良市场管理公司通知禁止经营海鲜，故停业并退还店铺。上述事实，有《合同书》《证明》、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。本院认为，原被告签订的《合同书》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以要求解除合同。本案中，被告作为店铺出租方，负有保障原告正常使用所租赁店铺的义务，现有证据证实被告出租给原告的店铺是不能用于经营海鲜，而原告在与被告签订租赁合同时，被告是知晓原告承租店铺的用途，无论被告是故意隐瞒店铺不能用于经营海鲜的事实亦或疏忽大意，被告对涉案合同不能继续履行均负有过错，现《合同书》的目的不能实现，原告要求解除《合同书》，合理合法，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告是在2019年10月18日交付店铺给原告，原告接收店铺后实际经营时间非常短暂，现涉案店铺已被被告另行出租给他人，因原告对店铺并未正常使用且导致合同解除的过错在被告，故原告要求被告全额退还交纳的款项，合理合法，应予以支持。关于被告应退款数额，被告仅确认收取了原告19500元且抗辩该款与本案无关，但若如被告所述原告所交纳的19500元是补偿给上一手承租人，依常理双方在商谈租赁事宜时理应有所提及，或者会在《合同书》中明确，但是双方提交的证据中均未提及补偿上一手承租人一事，被告也未提交证据证实其收取原告19500元与本案无关，故本院对被告的抗辩意见不予采信。虽原告现有证据并不能直接证明被告向其收取了押金27000元、租金4000元、进场费8000元，但是双方签订合同时明确约定了原告需向被告交纳押金27000元、首月租金9000元，这符合租赁市场的交易习惯，即在签署合同时承租人需向出租人交纳押金和租金，而双方签署合同时已是10月下旬，当月剩余租期不足半个月，被告仅收取原告4000元的首月租金，合情合理；对于进场费，根据双方的微信聊天记录显示，被告是一直要求原告交纳进场费，最初商谈时要求原告交纳10000元进场费，后经原告争取降低为8000元，故原告陈述被告有向其收取进场费也较为符合实情。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在，现原告提交的证据及庭审所述可以形成一个完整的证据链，达到高度盖然性，足以使本院相信原告实际是向被告交纳了押金27000元、首月租金4000元、进场费8000元，其中1/2款项转账支付，另外1/2款项现金给付，现涉案合同解除，原告诉请要求被告将收取的押金27000元、首月租金4000元、进场费8000元退还，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原告潘小艳与被告林亚伟于2019年10月18日签订的《合同书》；二、于本判决生效之日起三日内，被告林亚伟退还原告潘小艳押金27000元、进场费8000元、租金4000元，合计39000元。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费387.5元，由被告林亚伟负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 周 蕾二〇二〇年二月十七日书记员 何丽欣