广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3616号 上诉人(原审原告、反诉被告)：扈翠娥，女，汉族，1961年12月26日出生，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：吴军华，广西桂强律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：邹少波，男，汉族，1960年4月16日出生，住广西壮族自治区桂林市七星区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：黄璟玮，女，汉族，1961年4月19日出生，住址广西壮族自治区桂林市七星区。 上诉人邹少波、黄璟玮共同委托诉讼代理人：邹煜，广西中纬律师事务所律师。 上诉人扈翠娥因与上诉人邹少波、黄璟玮房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2019）桂0323民初1113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人扈翠娥的委托诉讼代理人吴军华，上诉人邹少波、黄璟玮的共同委托诉讼代理人邹煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 扈翠娥上诉请求：1、撤销广西壮族自治区灵川县人民法院（2019）桂0323民初1113号民事判决第一项，改判两被上诉人共同向上诉人返还定金30000元和支付律师费3000元，合计33000元；2、本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：首先，双方签订的《房地产买卖居间合同》违反了法律的效力性强制性规定，属于无效合同，被上诉人应当承担返还定金和承担律师费的责任。其次，即便《房地产买卖居间合同》是有效的，原审判决认定事实错误，导致适用法律错误。第一、被上诉人在签订《房地产买卖居间合同》时并未如实告知上诉人涉讼房屋已经被查封和拍卖流拍的事实；第二、上诉人在得知涉讼房屋已经被法院查封、拍卖流拍的情况下，中止向被上诉人支付第二笔款项是依法行使抗辩权；第三、上诉人方中止支付第二笔款项后，被上诉人试图提供却没有提供担保，也没有恢复履行能力，上诉人要求其返还定金合法有据；第四、被上诉人及中介方故意隐瞒涉讼房屋以32万元拍卖仍流拍的事实，是对上诉人知情权及相关合法权利的故意损害，使得上诉人在签订合同时对房屋价款作出了错误的意思表示。综上所述，被上诉人联合房屋中介恶意隐瞒涉讼房屋被法院查封、拍卖流拍等事实，与上诉人签订合同，罔顾上诉人的合法权益以实现自身不当利益，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审依法改判。 邹少波、黄璟玮上诉请求：1、撤销广西壮族自治区灵川县人民法院（2019）桂0323民初1113号民事判决第二项，依法改判被上诉人向上诉人赔偿违约损失125000元；2、本案一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。被上诉人的违约行为直接导致上诉人再无售卖可能，最终涉案房屋被桂林市七星区人民法院执行局以上诉人无力自行处理为由，裁定以资抵债。由此可见，上诉人对于涉案房屋的可得利益已无法再实现，而这部分实际损失正是由于被上诉人严重违约行为所致，存在直接的因果关系。上诉人主张合同约定购房款445000元减去房屋以物抵债冲抵债务320000元的差额，即125000元为实际损失，该数额并没有超出双方订立合同时能够预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。二、一审适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条第二款的相关规定，本案上诉人实际损失已无法被定金覆盖，由定金来赔偿上诉人损失显示公平。上诉人主张定金与违约赔偿同时适用于法有据。上诉人的实际损失125000元与被上诉人的违约行为存在直接的因果关系，依法应得到支持。 扈翠娥向一审法院起诉请求：1、依法判决两被告共同向原告双倍返还定金60000元；2、依法判决两被告共同向原告支付律师费3000元；3、本案案件受理费及相关诉讼费用由两被告承担。 邹少波、黄璟玮向一审法院提起反诉请求：1、请求依法判令反诉被告向反诉原告赔偿因其严重违约而造成的损失共计人民币125000元（赔偿损失计算为合同约定购房款445000元一房屋以物抵债冲抵债务320000元）；2、请求依法判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年4月24日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房地产买卖及居间合约》，该合同约定（节录）：“原告（反诉被告）作为买方，委托代理人王郁。被告（反诉原告）作为卖方。第一条第3款、买卖双方确认权属现状为下述[B]：（抵押有查封），该物业处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款并承诺在产权转移登记日期之前还清贷款，承担所产生的违约金、罚息等手续费用，不得故意拖延及隐瞒其他债权债务及银行信用等情况，办好注销抵押登记等相关手续，买方愿意待卖方物业注销抵押后再办理过户手续；第五条合约违约责任。1、买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后的继续履行。自违约行为发生之日起超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发生即日起七个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方可解除交易或本合约自动解除，违约方按下列约定承担赔偿责任。2、如卖方违约的，须在三个工作日内无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方。如卖方不依约退还及违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止。3、如买方违约的，须在三个工作日内赔偿卖方应支付给经纪方的服务费外，同时卖方有权没收买方已付定金与追究其未支付定金，且卖方有权将该物业另行出售，如买方不依约支付违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给卖方作为罚息赔偿，至支付全部违约款项为止。4、卖方未按约定期将该物业交付买方使用的，每逾期一天，按该物业成交价的万分之四向买方支付逾期交房违约金；买方未按约定支付房价款的，每逾期一天，须按所拖欠房价款的万分之四向卖方支付违约金。第九条成交价及付款方式。1、该物业成交价为人民币（大写）肆拾肆万伍仟元整（小写）￥445000.00，如物业存在有加建面积的，此价不因测绘面积的变化而变化，并按套定价出售，此成交价包含该物业卖方交付前已开通的杂费（包括但不限于煤气管道、有线电视、电话初装费、物业维修基金等入住费用及约定随房出售的设施物品等），交易所产生税费不计入成交价款，买卖双方在全产过户时应如实申报成交价格。1、买方付款方式种类为现金付款。如委托经纪方代为办理按揭手续及权证过户手续，交易双方应在经纪方通知的规定期限内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并配合在[办理过户前]/[公积金贷款为过户后]到指定的银行配合签署按揭文件支付贷款所需要费用，买方向银行所申请按揭贷款金额与贷款年限最终以银行批准的结果为准，卖方须无条件配合买方提交代理所需材料。1、第一部分房款[定金款]：人民币叁万元整（￥30000.00元），支付方式为[A]项：[A]签订当天买方须向卖方一次性支付上述定金，并转为购房款，卖方应在经纪方通知下配合进行产权查档。注：本定金为履约定金，任何一方签署合约后如拒付拒收定金或不配合查档的，且经书面通知后仍未配合履约的，将视为违约。1、第二部分房款[首期款]：人民币肆拾万零伍仟元整（￥405000.00元），支付方式为[D]项：[D]其他支付方式：[签订本合同之日起计算，十五个自然日内]支付给卖方。9、其他约定买方支付房款肆拾叁万伍仟元（￥435000.00）的第二日起计算，十个工作日内卖方负责办理完毕银行解押，并从银行拿回房产证，在七个工作日内，中介方协助办理撤押登记，如卖方未在十个工作日约定时间内办理完毕解押，每逾期一天，违约金按成交价万分之四计算，买方从壹万元尾期房款中扣除，壹万元扣除完仍未办妥解押，本合同中止，按第五条违约责任处理，买方不要的家具卖方负责清理。 另查明，登记在邹少波名下所有的位于桂林（产权证号：灵川县房权证；灵川镇字第20070311）已被桂林市七星区人民法院采取执行措施。 一审法院认为，本案的争议焦点是一、被告（反诉原告）是否应向原告（反诉被告）双倍返还定金60000元及支付律师费 3000元；二、原告（反诉被告）是否应向被告（反诉原告）赔偿损失共计125000元。 一、关于被告（反诉原告）是否应向原告（反诉被告）双倍返还定金60000元及支付律师费3000元的问题。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房地产买卖及居间合约》系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自义务。在双方当事人签订的合同中，已经载明涉案房屋现状处于有抵押有查封的事实，由此可知，原告（反诉被告）对涉案房屋现状处于有抵押有查封的事实是明知的，原告（反诉被告）在依约向被告（反诉原告）支付3万元的购房定金后，未依约支付剩余的购房款，导致双方签订的合同无法履行，原告（反诉被告）的行为已构成违约，应承担违约责任，按照合同的约定，被告（反诉原告）有权没收原告（反诉被告）已付的定金，故原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）双倍返还定金60000元及支付律师费3000元的主张，与事实不符，该院不予支持。 二、关于原告（反诉被告）是否应向被告（反诉原告）赔偿损失125000元的问题。本案中，双方当事人签订合同时，涉案房屋已被法院采取执行措施，涉案房屋最终被以物抵债给银行，是被告（反诉原告）另案债务所致，与本案原告（反诉被告）的违约行为无关。且原告（反诉被告）已承担了相应的违约责任。故对被告（反诉原告）诉请原告（反诉被告）赔偿损失125000元的主张，与事实不符，无法律依据，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）扈翠娥的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）邹少波、黄璟玮的诉讼请求。本诉案件受理费1375元，减半收取687.5元，由原告（反诉被告）扈翠娥负担；反诉案件受理费2800元，减半收取1400元，由被告（反诉原告）邹少波、黄璟玮负担。 二审期间，当事人没有提交新的证据。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，本案二审审理的争议焦点是：一、邹少波、黄璟玮是否应当返还扈翠娥定金30000元及支付律师费3000元；二、扈翠娥是否应当赔偿邹少波、黄璟玮违约损失125000元。 本院认为，一、关于邹少波、黄璟玮是否应当返还扈翠娥定金30000元及支付律师费3000元的问题。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第48条规定“被执行人申请对人民法院查封的财产自行变卖的，人民法院可以准许，但应当监督其按照合理价格在指定的期限内进行，并控制变卖的价款。”本案邹少波、黄璟玮在与扈翠娥签订房地产买卖合同将涉案房屋出售给扈翠娥时，是在债权人及执行法院准许邹少波、黄璟玮可自行变卖被查封的房产以履行债务的期限内，其与扈翠娥签订《房地产买卖及居间合同》出售涉案房屋的行为是合法有效的，并不违反法律的规定，因此，扈翠娥认为双方签订的《房地产买卖及居间合同》违反法律关于被查封的财产不得转让的效力性强制性规定，属于无效合同的理由不成立，本院不予支持。扈翠娥在《房地产买卖及居间合同》上签字前已阅读了合同内容，其作为房屋买受人，应当负有对合同内容谨慎审查的注意义务，且扈翠娥在签订合同的第二天即与对方一起到七星区法院找到执行法官了解涉案房屋办理解封的相关事宜，此时，扈翠娥并没有提出因在签订合同时不知道房屋存在查封的事实而不愿意购买的意见，而是在经过一段的时间考虑后才明确表示不愿意购买。因此，从扈翠娥的行为看，不能认定扈翠娥在签订合同时不知道合同上写有“抵押有查封”的字样，而是将合同拿回家后才发现该字样的事实。对涉案房屋曾经经过拍卖且流拍的事实不属于房屋出卖人在出售房屋时法定应当告知买受人的事项。所以，扈翠娥在与邹少波、黄璟玮签订《房地产买卖及居间合同》并交付定金30000元后，是自己出于对涉案房屋交易风险的考虑而不愿意继续履行合同，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的规定，扈翠娥要求邹少波、黄璟玮返还定金及支付律师费3000元的理由不成立，本院不予支持。 关于扈翠娥是否应当赔偿邹少波、黄璟玮违约损失125000元的问题。涉案房屋虽然后来被以物抵债的方式冲抵邹少波、黄璟玮所欠银行债务320000元的数额比其与扈翠娥签订的《房地产买卖及居间合同》约定的房屋交易价格405000元减少了125000元，但造成涉案房屋被以物抵债的后果主要还是邹少波、黄璟玮拖欠银行债务无法偿还的原因所造成，在扈翠娥应当依据定金法则承担违约责任的的情况下，邹少波、黄璟玮要求扈翠娥赔偿其违约损失125000元的主张无充分的事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人扈翠娥及上诉人邹少波、黄璟玮的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人扈翠娥预交二审案件受理费625元，由上诉人扈翠娥负担；上诉人邹少波、黄璟玮预交二审案件受理费1400元，由上诉人邹少波、黄璟玮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  容 艳 审 判 员  陆建华 审 判 员  唐 勇 二〇二〇年二月二十五日 法官助理  龙艳祥 书 记 员  谢 云