江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3801号上诉人（原审原告）：杨木，男，1969年3月18日生，汉族，住徐州市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：张玉珍，女，1965年8月10日出生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：田树洲，男，1963年11月24日出生，汉族，住徐州市泉山区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王强，江苏法德东恒（徐州）律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴磊，江苏法德东恒（徐州）律师事务所实习律师。原审第三人：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主路163号。法定代表人：王广备，该公司总经理。原审第三人：徐州市泉山区人民政府，住所地徐州市泉山区解放南路延长段26号。法定代表人：庄红，该政府代理区长。委托诉讼代理人：徐启伟，徐州市泉山区人民政府奎山街道办事处工作人员。委托诉讼代理人：吴学东，泉山区司法局工作人员。上诉人杨木因与被上诉人张玉珍、田树洲，原审第三人徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力创展公司）、徐州市泉山区人民政府案外人执行异议之诉纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初4785号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人杨木上诉请求：撤销（2018）苏0303民初4785号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案源于田树洲与同力创展有限公司的经济纠纷，而此案件存在众多疑点，购房人已经准备好材料依据审判监督程序，以案外人的身份申请再审。2.原审法院已经认定上诉人与同力创展公司签订的《商品房买卖合同》，同力创展公司也开具了购房款收据，按照法律规定，上诉人全款购买位于徐州市房屋（以下简称涉案房屋）的事实成立。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定建设工程施工人的优先权不能对抗买受人，明确了商品房买受人实际享有的优先权，本案应适用该规定。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《关于建设工程价款优先受偿权的批复》）及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（以下简称《针对彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》），应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。3.买房人在整个过程中是无过错方。上诉人系基于同力创展公司已取得预售许可证，符合对外销售的法定条件下与同力创展公司签订商品房买卖合同，并支付了所有房款，办理了网签合同备案手续，对未能按照约定时间交付和完成产权登记或预登记并无任何过错。同时结合最高人民法院与国土资源部、建设部共同颁布的有关规定，涉案房屋不应视为出卖人名下财产，不能采取执行措施。买受人无法合法占有，是原审第三人徐州市泉山区人民政府三年间工作的疏漏造成的，整个过程买房人无过错。4.原审判决存在诸多法律、法规、逻辑上的悖论。徐州市房管局、不动产登记登记制度对买房人的法律保障形同虚设；最高院司法解释关于优先受偿的次序形同虚设；逻辑上以买房人的财物替开发商还款是悖论，也违背法律公平原则。5、田树洲并不是普通的债权人，田树洲2003因贪污受贿被判刑，2011年出狱。2012-2014年出狱后短短三年内不仅名下有巨额房产，还有4900余万借给王广备，短期内获得6000余万巨额还款后，依然认为同力创展公司欠他巨额债务，其声称的巨额欠款可疑。本案源于田树洲与同力创展有限公司之间的法律纠纷，如果其借款有疑点的，本案应该停止审理，并查清田树洲与同力创展有限公司之间的金钱往来才是本案的前提。原审法院没有引用《中华人民共和国合同法》关于保护交易安全的相关规定，错误理解《中华人民共和国物权法》第九条的规定，在原审判决中适用的另外两部司法解释，均不能对抗上诉人的诉讼请求。本案的波及面也会很广，同样都是债权人，不能用老百姓的血汗购房款替疑点重重的所谓债权人还款。张玉珍、田树洲答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的，对消费者生存权优先保护的立法原则。在适用中应对其范围予以严格的限制，不宜做扩大解释。消费者购房应视为满足生活居住需要，而非用于经营，而本案上诉人所购商品房的性质为商服，不是用于居住。根据消费者权益保护法规定，消费者是为生活消费需要购买使用商品，或接受服务。商铺属于经营投资性质，不是生活消费品，购买商铺不用认定为消费行为，因此原审法院以涉案房屋用途为商服，认为上诉人不能阻却法院强制执行是正确的。二、涉案房屋至今没有进行竣工验收。因此上诉人在查封之前不能合法占有涉案房屋，不符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定。《针对彩石城山庄房屋买卖合同纠纷请示的答复》第二条规定工程价款优先受偿权不得对抗买受人的权利。该批复的立法本意是保护购房者的居住权，而上诉人所购买的房屋用途为商服，是用于投资而非居住，故原审法院适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定是正确的。三、涉案房屋仅办理了网签手续，并没有办理预告登记，不能阻却法院的强制执行。网签仅属于行政管理，不具备物权效力和准物权效力，根据《执行异议复议规定》第二十五条第一款的规定，涉案房屋的权利人应为同力创展公司。徐州市泉山区人民政府称，上诉人的诉讼请求有事实和法律依据，请法院依法裁决。同力创展公司未到庭亦未提交书面意见。经审理查明，2016年6月27日，原审法院对田树洲、张玉珍诉同力创展公司民间借贷纠纷一案作出(2016)苏0303民初1059号民事判决：一、同力创展公司于本判决生效之日起十日内偿还张玉珍、田树洲借款本金765万元，并自借款到期日（其中480万元自2014年1月27日，190万元自2014年1月30日，95万元自2014年2月7日）起按照年利率20%的标准支付利息至本息实际还清之日止。二、驳回田树洲、张玉珍其他诉讼请求。根据田树洲、张玉珍的申请，原审法院于2016年10月11日立案强制执行，案号为（2016）苏0303执2390号。在本案执行过程中，原审法院于2018年3月12日查封了预售单位为同力创展公司的位于徐州市房屋。案外人杨木针对本案执行标的即涉案房屋提出书面执行异议，原审法院经审查于2018年8月3日作出（2018）苏0303执异139号执行裁定：驳回杨木的异议请求。杨木不服上述裁定，向原审法院提起执行异议之诉称，杨木与同力创展公司在2014年3月20日签订商品房买卖合同，约定杨木购买同力创展公司开发的涉案房屋，总价为1575420元。杨木已支付了全部的房款，同力创展公司开具了发票（收据），该合同为网签合同，并通过了网上备案，同时填写了不动产预登记申请书，但徐州市区产权管理部门并未实际办理此类业务，故未受理涉案房屋的产权预登记。在签订合同后，因该公司资金链断裂，涉案房屋仅完成主体施工即陷入停滞，未能按照合同约定时间交付房屋。上诉人也无法实际占有、使用。杨木对未能按照约定交付和完成产权登记或预登记并无任何过错，同时结合最高人民法院与国土资源部、建设部共同颁布的有关规定，涉案房屋不应视为出卖人名下财产，不能采取执行措施。同时，根据最高法院有关司法解释，建设工程施工人的优先权不能对抗买受人。涉案房屋虽然登记在同力创展公司名下，但实际上同力创展公司仅完成了涉案房屋建设的一部分，其余均系徐州市泉山区人民政府投资建设，即徐州市泉山区人民政府系涉案房屋的实际施工人。综上所述，杨木应当享有涉案房屋的优先权（含物权、债权），该优先权可以排除法院的强制执行措施。请求：1.确认涉案房屋归杨木所有；2.解除对涉案房屋的强制执行措施。原审法院另查明，2014年3月20日，出卖人同力创展公司与买受人杨木签订商品房买卖合同一份，合同约定：杨木购买同力创展公司开发的橙黄时代.山水丽庭的第10幢1单元124号房，房屋建筑面积为37.51平方米，单价为42000元每平方米，总价款为1575420元，商品房用途为商服。合同约定出卖人应当在2014年9月30日前，将已竣工验收备案并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定了违约责任、产权登记等事项。上述合同于签订合同当日进行了商品房预（销售）合同网上登记备案。同力创展公司于2013年2月20日开具收据一份，载明交款单位上诉人、收款方式刷卡（中行），金额500000元，收款事由翡翠星座69号楼109-1号门面，于2014年3月20日开具收据一份，载明交款单位杨木、收款方式进账，金额1075420元，收款事由山水丽庭10#-1-124。涉案房屋至今尚未交付，涉案工程亦未经竣工验收，房屋亦未办理过户登记手续。原审法院认为，关于杨木主张的优先权排除执行的问题。《关于建设工程价款优先受偿权的批复》第一条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押人的抵押权，其目的在于优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的生存权。基于对消费者生存权优先保护的立法原则和司法精神，房屋买受人的权利包括了交付全部或大部分购房款的消费者依据购房合同产生的房屋交付请求权。《执行异议复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定在上述批复的基础上再次体现了对消费者生存权优先保护的立法原则和司法精神，也更加明确了关于消费者生存权的判断依据。本案中，杨木购买涉案房屋用途为商服，不宜认定杨木符合上述优先权规定情形。杨木以此主张停止执行，依法不予支持。另，《执行异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，结合涉案房屋在查封前没有交付等因素，杨木所提异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，其权利不能排除执行。关于杨木主张的其他情形排除执行问题。杨木主张同力创展公司仅完成了涉案房屋建设的一部分，其余均系徐州市泉山区人民政府投资建设。杨木该主张内容与其自身权利能否排除执行的问题系依据不同的法律关系，徐州市泉山区人民政府亦未单独主张权利，故对于杨木该项主张，依法不予理涉。本院二审期间查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，关于本案的法律适用问题。上诉人杨木主张本案应适用《关于建设工程价款优先受偿权的批复》及《针对彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》确认杨木对涉案房屋享有优先权并足以排除执行。上述两项规定均是基于对生存权的这一更高价值的保护，赋予商品房消费者以对抗建设工程优先受偿权和抵押物优先受偿权的优先权利，给予商品房消费者其这一特定主体以优先保护。《执行异议复议规定》第二十九条则是将对商品房消费者生存权的保护适用于执行异议之诉中，赋予作为案外人的商品房消费者足以排除强制执行的民事权益。以上规定中，无论购房者是在执行异议和执行异议之诉中主张排除强制执行亦或是在其他诉讼中主张对抗建设工程优先受偿权或抵押物优先受偿权，其身份均必须符合法律规定的商品房消费者，即购房人购买商品房必须是用于满足生活居住的需要，而不是用于经营或投资。本案作为上诉人杨木以商品房买受人身份提起的案外人执行异议之诉，能否适用上述规定，取决于上诉人是否为法律规定的商品房消费者。首先，涉案房屋的性质为商服，而非住宅。其次，上诉人在购买涉案房屋之时即知晓涉案房屋并非住宅，而为用于经营的门面房，并且涉案房屋的交易价格为42000每平方米，远高于本地住宅用商品房的销售价格。再次，《执行异议复议规定》第二十九条规定了“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”条件。根据已经查明的事实，除涉案房屋外，上诉人在本市内尚有其他用于居住房屋。因此，根据以上事实可以确认上诉人购买涉案房屋并非用于居住，不属于该规定中予以特殊保护的消费者。因此，本案不符合《关于建设工程价款优先受偿权的批复》、《针对彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》及《执行异议复议规定》第二十九条的适用条件。在此情况下，原审法院适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定作为判断上诉人是否具有排除执行的条件，并无不当。《执行异议复议规定》第二十八是关于除商品房消费者以外的一般房屋买受人排除执行的条件的规定。根据该规定，案外人以一般买受人身份主张排除执行必须符合以下条件：一是在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人虽然提交了其在涉案房屋被查封之前与同力创展公司签订的书面买卖合同及同力创展公司出具的购房款收据，但根据上诉人的陈述及已经确认的事实，同力创展公司其迄今为止并未向其交付涉案房屋，不论造成涉案房屋未能交付的原因为何，上诉人未合法占有涉案房屋的状态是和客观和真实的，故不符合《执行异议复议规定》第二十八规定的排除执行的条件。原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。关于上诉人提出的田树洲与同力创展公司之间的借款存在疑点的问题，不属于本案执行异议之诉的审理范围。综上，上诉人杨木的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各18978元，由杨木、徐州市同力创展房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王平华审判员  孙永军审判员  王 青二〇二〇年十月八日书记员  刘 迪