四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1703民初4495号 原告：胡祥，男，汉族，生于1975年12月3日，住所地四川省大竹县。 原告：江燕，女，汉族，生于1975年10月5日，住所地四川省大竹县。 委托诉讼代理人：杨朝兵，男，汉族，生于1973年12月2日，住所地四川省大竹县，系胡祥、江燕之姐夫。 被告：四川嘉阳房地产开发有限公司，住所地达州市达川区翠屏街道康乐巷286号石化南苑底层21-29号。 法定代表人：程伟，董事长。 统一社会信用代码：915117035707377417。 委托诉讼代理人：程翔禹，四川博立信律师事务所律师。 原告胡祥、江燕与被告四川嘉阳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡祥、江燕的委托诉讼代理人杨朝兵，被告四川嘉阳房地产开发有限公司委托诉讼代理人程翔禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡祥、江燕向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原被告2018年3月26日签订的《商品房买卖合同》；2.依法判决被告退还原告全部房款446748元；3.依法判决被告赔偿原告2018年3月26日至2019年11月25日共20个月的贷款利息36484.42元、违约金44674.8元；4.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。庭审中，原告对第三项诉讼请求变更为：依法判决被告赔偿原告2018年3月26日计算至全部清偿（实际履行完毕）之日止的利息（损失），现暂计至2019年11月15日共600天的贷款利息损失36484.42元、违约金44674.8元。事实及理由：2018年3月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于四川省达州市达川区的商品房一套，房屋总价款446748元，原告依据约定当天付清了所有房价款。被告应于2018年12月30日交付房屋，至2019年11月25日，房屋已经延期二十个月还未达到合同约定的交付条件。依据《商品房买卖合同》第十九条第（一）款第1项第（2）目中的约定，延迟交房三十日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全房价款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。同时，原告于2019年10月20日以挂号信的方式向被告邮寄了解除合同的申请，被告至今没有履行合同约定的义务。 被告四川嘉阳房地产开发有限公司辩称，1.根据商品房买卖合同19条第一款第1项，利息约定不明，没有证据表明被告与原告达成了利息支付的约定，原被告之间没有就解除合同时的利息进行约定；2.根据原告的诉讼请求，利息是侵权行为造成的损失，违约金是债权请求权，两者的法律性质规定不一致，根据合同法约定，在侵权责任与违约责任竟合的情况下，原告只能主张一种法律关系；3.延期交房是因为环保和供货商工厂停工断货及政府行为等客观原因所致，延期交房的责任不在出卖人，被告并无过错；4.被告按合同约定向原告出具了延期交房告知书，原告知道被告不能在2018年12月30日前交房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，原告行使合同解除权的法定期限是3个月，故原告应在2019年4月1日前提起诉讼，原告的诉讼超过该期间，其请求应不予得到支持。 原告为支持其诉讼请求，向本庭提交了下列证据，1.《商品房买卖合同》复印件，拟证明双方的房屋买卖关系及相关约定；2.购房票据和大修基金缴费票据，拟证明原告向被告支付购房款442292元及大修基金4456元；3.达州市达川区生态环境局关于申请政府信息公开的复函复印件一份，拟证明被告未因环保原因禁止施工；4.达州市达川区住房和城乡建设局关于申请政府信息公开的回函复印件一份，拟证明被告未向住建局申请验收，未达到验收标准；5.达州市达川区不动产登记中心关于杨朝兵信访回复的函复印件一份，拟证明被告未申请房屋登记。 对原告提交的证据，被告质证意见为：1、对证据1的真实性无异议，但对解除合同的利息没有填写，视为对利息约定不明；2.对证据2无异议；3.对证据4、5、6的真实性及内容没有异议，但与原告主张的诉讼请求没有关联性。 被告为支持其诉讼主张，向本庭提交了《告知书》，拟证明被告已向原告告知交房时间从2018年12月30日延至2019年5月1日。 对被告提交的证据，原告的质证意见为：被告提交的告知书没有法律支撑，系被告公司行为，不是政府正式文件，不具备合法性，故不予认可。 根据原、被告陈述及举证、质证，本院认定如下事实：2018年3月26日，原告胡祥、江燕与被告四川嘉阳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于达川区住房一套，建筑面积74.26平方米，房屋总价款为442292元，交房时间为2018年12月30日。同日，原告向被告支付购房款442292元及大修基金4456元，被告向原告出具收据两份。 同时，《商品房买卖合同》第十九条约定：逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（和不作累加）.....（2）逾期在30日（该期限与本条第款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金（违约比率不低于本条第(一）款第1项第目中的比率）。2.一次性及按揭付款的买受人；逾期在60日（该期限与本条第款第1项第（1）目中的期限相同）。 因该房不能按期交房，2018年11月28日，被告四川嘉阳房地产开发有限公司向购房户发出《告知书》，将交房时间延期至2019年5月1日。2018年12月11日，杨朝容（杨朝兵姐姐）在该告知书签字并领取。2019年5月，被告通知原告接收房屋，原告以该房不具备接房条件拒绝验收。2019年9月16日，原告胡祥、江燕向我院提起诉讼，要求被告承担延期交房的责任并赔偿损失及违约金，10月23日撤回起诉。2019年10月20日，原告以挂号信方式向被告提出解除合同。2019年11月22日，原告向我院提起诉讼，要求解除合同，退还购房款446748元，并赔偿其购房款利息损失36484元及违约金44674.8元。 本院认为，一、关于原、被告《商品房买卖合同》的解除问题。原告胡祥、江燕与被告四川嘉阳房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违背国家禁止性法律规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告已按《商品房买卖合同》约定缴纳了全部购房款442292元及大修基金4456元，但被告未按合同约定在2018年12月30日前向原告交付所购房屋，且原告在2019年10月20日以挂号信方式向被告提出解除合同。故，按照《商品房买卖合同》第十九条“逾期在30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人”之约定，原告要求解除《商品房买卖合同》、退还购房款442292元及大修基金4456元的诉讼请求依法成立，本院予以支持。 被告辩称原告行使合同解除权的法定期限是3个月，故原告应在2019年4月1日前提起诉讼，原告的诉讼超过该期间，其请求应不予得到支持。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，被告未提供证据证明其向原告就解除合同进行了催告，故其辩称理由不能成立。 二、关于被告是否承担违约责任的问题 《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中，被告辩称因环保和供货商工厂停工断货及政府行为等客观原因导致其未能按期交房，但未提供相关证据予以证明。且庭审中，原告已提交达州市达川区生态环境局关于申请政府信息公开的复函，证明未因环保原因禁止施工。同时，被告向购房户出具的延期交房告知书系被告单方行为，不能证明原、被告就房屋交付时间另行进行约定并达成一致协议。故被告辩称理由不能成立，应按合同约定承担违约责任。 三、关于本案违约金的认定问题 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”《最高人民法院关于司法解释二》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。根据前述两条规定，对违约金适用“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金是对实际损失的一种补偿。如果计算的损失高于违约金，其实质是为了调高违约金，可以按计算的损失确定违约金；如果计算的损失低于违约金，应按照约定的违约金确定，但过分高于损失的除外。因此，对同一违约事实不能同时主张违约金和损失赔偿。故本案中，原告同时主张损失及违约金二项诉讼请求，本院不予支持。结合原告主张的贷款利息损失为36484.42元，违约金为44674.8元，违约金高于贷款利息损失，本院认定被告应承担因违约责任向原告支付违约金，违约金计算方式为442292×10%=44229.2元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于司法解释二》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告胡祥、江燕与被告四川嘉阳房地产开发有限公司2018年3月26日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告四川嘉阳房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告胡祥、江燕购房款442292元、大修基金4456元，合计446748元，逾期按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清时止； 三、被告四川嘉阳房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告胡祥、江燕违约金44229.2元，逾期按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清时止； 四、驳回原告胡祥、江燕的其他诉讼请求。 案件受理费4540元，由被告四川嘉阳房地产开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  谭亚琳 二〇二〇年二月十一日 书记员  刘 娟