江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初2739号 原告（反诉被告）：谢作展，男，1976年7月12日生，汉族，住浙江省平阳县。 原告：徐海华，女，1979年10月26日生，汉族，住浙江省平阳县。 委托诉讼代理人：李永刚（代理上述两原告），江苏诚茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨利琴（代理上述两原告），江苏诚茂律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴宇铭（曾用名李明凯），男，1995年8月27日生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：吴锶淇，系吴宇铭母亲。 委托诉讼代理人：郭建成，江苏纵通律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴锶淇（曾用名吴亚），女，1975年9月21日生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：郭建成，江苏纵通律师事务所律师。 原告谢作展、徐海华诉被告吴宇铭、吴锶淇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案，后被告依法对原告谢作展提起反诉，本院依法受理并将本诉与反诉合并进行审理。本案依法适用简易程序于2019年6月13日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序并于2019年12月11日公开开庭进行了审理，原告谢作展、徐海华的委托诉讼代理人李永刚、被告吴锶淇及两被告委托诉讼代理人郭建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢作展、徐海华向本院提出本诉诉讼请求：1、判令解除原被告之间的租赁协议；2、判令被告退还房租金24200元(110*220)；3、判令被告退还押金3000元；4、判令被告返还原告租赁房内的两台空调，如返还不能则赔偿原告损失3000元；5、判令被告按照和赁合同标的的30%向原告承担违约责任；6、诉讼费由被告负担。审理中，原告撤回了第一项诉讼请求。事实和理由：2016年3月3口之前，两原告就一直承租常熟市湖苑一区103幢104室。因被告购买上述房屋，故2016年3月3日后，原告则改为同被告签订租房协议。协议约定租期三年，从2016年3月8日起至2019年3月7日止，年租金四万元，同时支付押金3000元。协议签订后，原告按时缴纳租金。2018年2月5日，原告又缴纳2018年3月至2019年3月的租金4万元。2018年7月30口，常熟市湖苑一区103幢104室被停水、停电，原告询问原因，被告知准备对常熟市湖苑一区103幢104室进行装修，装修期十天左右，装修结束后原告就可继续使用。原告信以为真，暂停营业静等装修结束。被告装修结束后，原告准备使用房屋，但是被告此时才告知原告常熟市湖苑一区103幢104室不再租赁，准备做儿子婚房使用。原告告知被告如果其不再租赁，剩余未用租期内的租金及押金应该退还，属于原告的两台空调应该返还，但是被告亦拒绝原告合理的要求。被告中途单方的违约，导致原告在很长一段时间内不能继续营业且要支付员工工资，这部分的损失均是被告违约造成，鉴于租赁合同双方未对损失赔偿及违约金作出明确规定，因此，原告依据《合同法》规定主张本案的违约金。在多次沟通无果、报警请求帮助无果的情况下，原告只好诉至法院，请求法院依法予以裁决! 被告吴宇铭、吴锶淇辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原告租赁的房屋一直正常使用，使用至租期届满；至于原告停止营业的过错在于其自身，因其私自将出租屋隔成多间，属于违章搭建，根据租赁合同5条第二项规定属违约行为。因此其无权主张退还租金。相反其将出租房屋私自改造，造成了被告一定的经济损失，也应该由原告承担赔偿责任。 被告吴宇铭、吴锶淇向本院提出反诉请求：判令原告谢作展赔偿损失5万元。事实和理由：2016年3月3日我将湖苑一区103幢104室房屋租给谢作展作为住房使用，谢作展将房屋另转租他人使用并用木材将院子里隔成一个个小包厢当成足浴房营业性房屋使用，因违反了三合一整治要求，在2018年7月被政府要求拆除用木头做的包厢，后我的墙砖和地砖全部被破坏，后重新装修，原告违反了合同约定，应按照约定赔偿我损失。 原告谢作展针对被告吴宇铭、吴锶淇的反诉辩称：反诉原告所诉的不是事实，反诉被告并没有将房屋另租给他人，也没有将房屋隔成多间，实际上租赁的时候已经存在违章搭建。当时签订租赁合同的时候103幢104室连同院子里面的违章搭建一起租赁下来的。反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：常熟市湖苑新村一区103幢104房屋自2015年9月29日起登记权利人为李明凯。吴宇铭的曾用名为李明凯，吴锶淇的曾用名为吴亚。2016年3月3日，吴宇铭、吴亚（甲方、出租方）与谢作展（乙方、承租方）签订《租房协议》一份，约定：“经甲、乙双方协商，为明确甲、乙双方租赁的权利和义务，达成如下协议：一、甲方将湖苑一区103幢104室房屋出租给乙方，作为住房，租期3年，从2016年3月8日到2019年3月7日止。年租金为4万元，第一次乙方须于2016年3月7日前付房租4万元，第二次乙方须于2017年3月7日前付房租金四万元给甲方，提前一个月付房租金，以此类推，先付后住。二、自租用之日起水费、电费等费用由乙方负担，乙方向甲方预付水电费及设备押金3000元。三、协议期满需要续租应提前30天向甲方办理续租手续，乙方中途退房，甲方所收取的房屋租金不予退还，合约期满，乙方结清应付的费用时，甲方当及时退还乙方所付的押金。四、租房期间乙方不得擅自改造房屋的结构与用途，乙方因故意或过失造成租用房屋和配套设备的损毁应负恢复房屋原样或赔偿经济损失，租房期间下水道由乙方负责疏通。五、乙方有下列情形之一的，甲方可以终止协议，收回房屋，租金不退。1乙方擅自将房屋转租、转让、转借或联营的；同意转让或出租但甲方协商另签合同由甲方签。2乙方利用房屋进行违反法律规定的活动，一切后果由乙方承担，与甲方无关。3乙方逾期未付房租费超过7天，以及水电费拖欠累计达500元，甲方有权终止协议，并视乙方留在房屋内物品为废弃物处理。六、租用期内乙方必须保证用水、用电、防火及防盗等安全，否则一切责任由乙方负责。租用期内因不可抗拒的自然灾害及国家政策拆迁，协议无条件终止。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效，甲方不负责办理营业执照。八、附交记录：电320.15度，水108吨。房屋内设施空调1个、油烟机1个、热水器1个、机顶盒1个、晾衣架1个、全套窗帘。”次日，谢作展向被告吴锶淇支付房屋租金4万元、押金3000元。2017年2月20日，谢作展向被告吴锶淇支付租金4万元。2018年2月5日，徐海华为案涉房屋向被告吴锶淇支付租金4万元。 原告谢作展租赁上述房屋后，房屋产权证登记的房屋部分用于居住，房屋外面搭建的院子用作门面房，从事足浴经营。2018年7月30日，租赁房屋被常熟市琴川街道三合一和群租房消防隐患专项整治办公室贴了封条，房屋内被停水停电，原告离开了租赁房屋。2018年8月9日，原告徐海华与被告吴锶淇因租赁问题发生纠纷，被告当时报警并称“租客不让房东进行整改”。后常熟市人民政府琴川街道办事处综合执法部门认定案涉租赁房屋存在违章搭建，分别于2018年8月15日、9月26日向被告送达了《责令停止违反城市管理行为通知书》，要求其进行整改。被告吴锶淇叫工人许永奎等拆掉了门面房内的小隔间，并对门面房进行了改造。2018年10月29日，原告谢作展与被告吴锶淇又因租赁问题发生冲突，被告吴锶淇报警。 庭审中，被告吴锶淇表示：购买案涉房屋后，其对房子进行了装修，将外面院子用泡沫板封顶，安装了吊顶、灯和空调，当时是一通间，后来原告隔成了一小间一小间……政府不允许住宅用房做门面房，院子因为违反了三合一，政府发了整改通知，我才对院子进行了装修，这期间原告一直在使用房屋，直到2019年三、四月份的时候，原告将自己的东西拿走了……2019年二、三月份房子里才来水来电，之前的装修是从别处接电的，其还买了一个发电机，想自己发电。原告谢作展、徐海华表示：其在2014年起就住在租赁房屋内，原房东将房屋卖给了被告，其就与被告签订了租赁协议，其租下来后门面房就是一小间一小间的，2018年7月30日被停水停电，被告说要装修，所以其就离开了，但是一直没有搬，之后就没有回去过……2018年10月份，其找被告要回剩余的租金，因为被告不退租，双方发生纠纷后报警。 本院认为，原告谢作展与两被告签订的《租赁协议》合法有效，根据合同的相对性，该租赁合同的承租方应为谢作展，至于谢作展与徐海华内部的关系，应由其另行处理。根据合同约定，租赁期限已于2019年3月7日届满，故原告谢作展要求被告退还押金3000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告退还租金24200元的诉讼请求，由于原、被告在租赁期内虽有纠纷，但一直未解除合同，原告亦未与被告办理房屋交还手续，现租期已届满，被告亦收回了房屋，考虑租赁房屋因违章搭建被查封、停水停电，随后被告进行装修整改，事实上妨碍了原告对租赁房屋的使用，基于公平及诚实信用原则，原告要求被告退还租金24200元的诉讼请求，本院部分支持，本院酌情确定被告退还原告谢作展租金7000元。关于租赁房屋内的空调，原告谢作展未提供证据证明相关事实，被告对此不予认可其主张返还空调或赔偿损失的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。被告作为房屋所有权人，将院子封闭成门面房出租，违反了相关部门“三合一”的规定，被告存在过错。原告作为承租方，在租赁协议中约定租赁用途是作住房，却违反协议约定及相关部门的规定，在院子搭成的门面房内从事经营活动，原告亦存在过错。以上皆是案涉房屋在“三合一”整治中被查封的原因。故原告谢作展要求被告按租赁合同标的的30%承担违约责任的诉讼请求本院不予支持，被告反诉要求原告谢作展赔偿整改装修损失5万元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）吴宇铭、吴锶淇于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）谢作展押金3000元、租金7000元，合计10000元。 二、驳回原告（反诉被告）谢作展的其他诉讼请求。 三、驳回原告（反诉被告）徐海华的诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）吴宇铭、吴锶淇的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费555元，由原告（反诉被告）谢作展、徐海华负担505元，被告（反诉原告）吴宇铭、吴锶淇负担50元并于本判决生效之日起十日内直接支付原告（反诉被告）谢作展、徐海华。反诉案件受理费525元，由被告（反诉原告）吴宇铭、吴锶淇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  谢蓉蓉 人民陪审员  刘树英 人民陪审员  强 洪 二〇二〇年二月二十七日 书 记 员  万根华