贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔27民初111号 原告：贵州金龙置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县雍阳办事处河滨社区金龙豪城6栋2单元附一层，统一社会信用代码91522725709692673Y。 法定代表人：朱隆夫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：程剑，贵州契正律师事务所律师。 被告：瓮安县赵浩淋医院，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县雍阳街道办事处金龙豪城10号楼，统一社会信用代码91522725780175230W。 法定代表人：赵浩淋，该医院院长。 委托诉讼代理人：赵福兴，贵州众吉律师事务所律师。 原告贵州金龙置业有限公司（以下简称金龙置业公司）与被告瓮安县赵浩淋医院（以下简称赵浩淋医院）合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金龙置业公司法定代表人朱隆夫及委托诉讼代理人程剑，被告赵浩淋医院法定代表人赵浩淋及委托诉讼代理人赵福兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告金龙置业公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《关于金龙豪城10号楼赵浩淋医院订做商购协议》、《订做商购协议》；二、判令被告立即向原告返还依《关于金龙豪城10号楼赵浩淋医院订做商购协议》、《订做商购协议》所取得的房屋，具体为：1、位于瓮安县××××新区金龙豪城10号楼、面积3201.04平方米（价值16500000元）；2、位于瓮安县××××新区金龙豪城11号楼、建筑面积1278.46平方米和10号楼12号、13号、14号门面、建筑面积214．81平方米（价值9951508元）；3、判决被告向原告支付违约金 2645150.8元；4、诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年3月28日，原、被告签订《关于金龙豪城10号楼赵浩淋医院订做商购协议》，第二条约定“被告订购原告修建的位于瓮安县××新区金龙豪城10号楼部分房屋面积3201.04平方米，总价格1650万元，原告按照被告的要求订做”，第二条“商购条件”约定：“房屋竣工验收后即交付被告使用，五年后被告须按协议履行购房责任；房屋交付被告使用后的五年内，为表示购房诚意，被告必须在2014年12月20日前支付65万元意向保证金，以后每年6月30日前必须向原告支付意向保证金65万元；五年期满时，被告必须按合同约定履行购房责任，行使购房权，所交意向保证金可以转作房款，如不履行购房责任，所交意向保证金不予退还，同时被告必须按合同规定价格交纳20%违约金；房屋交付被告使用的五年内，被告实际占用原告资金1650万元；每年须向原告交纳资金占用费35万元，以后每年6月30日前给付”。合同还对其他相关事项进行了约定。 2015年5月30日，双方对原告修建的位于瓮安县××新区金龙豪城1l号楼和10号楼12号、13号、14号门面，建筑面积1728.46平方米，总价格995.1508万元房屋再次签订《订做商购协议》，内容与《关于金龙豪城10号楼赵浩淋医院订做商购协议》约定的内容基本一致。上述两个合同签订后，原告依约修建房屋，并向被告进行了交付使用，被告至今也一直占有使用上述房屋。但被告收到上述房屋后，不按照约定支付意向保证金和房屋实际占用费，仅给付至2016年6月前。为此，原告曾于2018年1月15日向瓮安县人民法院提起诉讼，瓮安县人民法院审理后认为原、被告签订的协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，并作出(2018)黔2725民初283号民事判决，判决支持原告要求被告给付2016年7月至2017年6月意向保证金114万元和房屋占用费56万元的请求。判决生效后，被告一直未履行生效判决确定的义务，现2017年7月至2018年6月的意向保证金和房屋占用费又已经到期，被告也未履行给付义务。原告认为，双方签订的合同真实有效，被告应按合同的约定全面履行义务，被告一直拖延、拒绝履行义务的行为已经表明其不可能继续履行合同，已构成根本性违约，原告有权依法解除双方签订的合同、要求返还因合同取得的财产，并按约定承担违约金，但鉴于本案的实际情况，原告自愿将合同约定20%的违约金调减为10%。 被告赵浩淋医院当庭答辩称：1、本案是债权纠纷，物权已经交付使用，不应该解除合同，只应该是欠付房款的事宜。理由是，原告的诉状上已经认可该房屋形成了买卖，该房屋已经交给被告实际使用，被告已经实际花费巨资装修为医院，在正常营业，物权应该受法律保护，原告只能主张债权，不能主张解除合同。2、没有支付房款的原因是原告的两个大股东，朱隆夫和林红梅（音同）入股被告，掌控了被告的全部财产和权利，他们没有用医院的资产来支付房款，是原告造成的，不是被告造成的。3、原告主张的违约金过高，原告也未举证被告给其造成多大的损失。基于前述违约的原因，应该减轻被告的违约责任，被告只应按银行同期贷款利率来承担违约责任。4、本案买卖合同合法有效，已经被瓮安县人民法院判决认定，并作出有效判决，原告已经向瓮安县人民法院申请强制执行，可以看出，本案是债务关系，请求人民法院驳回原告的第一条诉讼请求，对原告的第二条诉讼请求，被告要求降低为同期银行存款利率承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2014年3月28日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《关于金龙豪城10号楼赵浩淋医院订做商购协议》，约定：第一条：乙方确定购买房产的具体位置以及面积和价格。（一）乙方以下列条件确定按达成的条件在房产移交后五年内购买甲方座落于瓮安县××××新区金龙豪城10号楼（具体位置和房号见附图）、面积3201.04平方米（以实测为准），总价格1650万元房地产。（二）该房产按乙方要求订做，甲方在原设计基础上按乙方要求修改，修改产生的所有工程费用由乙方承担。具体修改内容由乙方书面提交给甲方，在甲乙双方签字确认测算修改及恢复所需费用后，甲方动工按乙方要求修改。如果乙方在修改中或者修改后不按本协议履行购房规定，乙方除承担修改该房产的工程费用外，还必须承担恢复费用以及赔偿相关损失，并支付违约金。 第二条：商购条件。（一）自该房产峻工验收移交给乙方使用起算五年内，乙方有权按乙方自有资产管理规定实施管理使用权。（二）自该房产峻工验收移交给乙方使用起算五年内，乙方司“以按自己的资金周转能力预交房款，但是为保护甲方基本权益不受严重侵害，乙方在来交清全部价款前不办理产权过户手续，直至交清后才能办理产权给乙方，并且必须交意向保证金。（三）……（四）为表示购房诚意，乙方必须在2014年12月20日前首先交65万元意向保证金，以后每年6月30日前必须支付给甲方购房意向保证金65万元，五年共支付意向保证金325万元。（五）五年期满时，乙方必须按本合同规定履行购房责任，期满时乙方行使本协议规定的购房权，乙方所交意向保证金可以转作房款。如果乙方不履行本协议的购房规定，乙方所交意向保证金甲方不予退还给乙方，同时乙方必须按本合同规定价格交纳20%的违约金给甲方，若乙方不执行本条违约责任规定，甲方有权扣留乙方资产包括医疗器械和医疗设备。（六）自该房产峻工验收移交给乙方使用起五年内，乙方实质占用了甲方资金1650万元，因此乙方必须每年向甲方交纳资金占用费35万元（年利率约2%，远低于银行年基准利率6%）。乙方应在2014年12月20日前首先交35万元资金占用费，以后每年6月30日前交清。（七）为激励乙方到期履行本协议的购买房规定并付清款项，甲乙双方达成如下优惠条件和限制条款。1、优惠条件：（1）若乙方按时履行签订正式购房协议并付清房款的规定，意向保证金325万元可以转作为房款，同时房产证可按乙方要求分户办理。(2)若乙方按时履行本协议规定，不论市场价格怎样变动，购房房价在总价1650万元基础上降低至1466万元，降低幅度约11.2%。（3）若乙方在五年期满时购房，甲方同意办理按揭贷款，如果差房款必须两年内交清，若两年交不清，乙方同意甲方扣押乙方资产。限制条件：(1)若五年期满时，乙方不履行签订正式购房协议并付清房款的规定，首先执行本协议规定的违约条款，所交意向保证金不能再转作房款只能作为违约金。(2)五年期满时，乙方不履行购房规定，年金占用费调整为该房产总价1650万元的7.5%即123.75万元，以后每年在7.5%资金占用费率的基础上递增20%，资金占用费交款时间为每年6月30日前，同时乙方每年6月30日前还必须支付给甲方房款100万元以上，直到付清房款为止，并且不享受本协议规定的购房优惠条件。（八）本协议自甲乙双方签字之日起生效，甲乙双方不得违约，违约金为房价的20%……。 2015年5月30日，原告（甲方）、被告（乙方）再次签订《订做商购协议》，约定，第—条：乙方确定购买房产的具体位置以及面积和价格。（一）乙方以下列条件确定按达成的条件在房产移交后五年内购买甲方座落于瓮安县××××新区金龙豪城11号楼和10号楼12号、13号、14号铺面（具体位置和房号见附图），建筑面积分别为1278.46平方米、214.81平方米（以实测为准），总价格为9951508元）房地产（具体见价格表）。……（四）为表示购房诚意，乙方必须在2015年6月15日前首先交49万元意向保证金，以后每年6月l5日前必须支付给甲方购房意向保证金49万元，五年共支付意向保证金245万元。……（六）自该房产峻工验收移交给乙方使用起五年内，乙方实质占用了甲方资金9951508元，因此乙方必须每年向甲方交纳资金占用费21万元（年利率约2%，远低于银行年基准利率6%）。乙方应在2015年6月15日前首先交21万元资金占用费，以后每年6月15日前交清。（七）为激励乙方到期履行本协议的购买房规定并付清款项，甲乙双方达成如下优惠条件和限制条款。1、优惠条件：（1）……(2)若乙方按时履行本协议规定，不论市场价格怎样变动，购房房价不变。（3）……2、限制条件。(1)若五年期满时，乙方不履行签订正式购房协议并付清房款的规定，首先执行本协议规定的违约条款，所交意向保证金不能再转作房款只能作为违约金。(2)五年期满时乙方不履行购房规定，每年资金占用费调整为该房产总价995万元的7.5%，即75万元，以后每年在7.5%资金占用费率的基础上递增20%，资金占用费交款时间为每年6月15日前，同时乙方每年6月15日前还必须支付给甲方房款70万元以上，直到付清房款为止，并且不享受本协议规定的购房优惠条件。 第三条、其他事项。（一）签订本协议当天，乙方支付给甲方10万元，作为定金10号楼第12号、13号、14号铺面的定金，如乙方履行本协议，此定金转为购房款。如乙方在2015年6月15日前不能按约交纳70万元保证金和资金占用费，则此协议无效。（二）甲方同意出售3#商业楼地下室2号车位给乙方（具体位置见附图），总价为25万元，乙方使用该车位时，将该车位总款一次性付清给甲方。（三）本协议自甲乙双方签字之日起生效，甲乙双方不得违约，违约金为房价的20%。……。该《订做商购协议》约定的其他事项与原、被告2014年3月28日签订的《关于金龙豪城10号楼赵浩淋医院订做商购协议》的内容基本一致。 合同签订后，被告分别于2014年12月18日向原告支付意向保证金65万元，于2015年5月30日支付10号楼商铺定金10万元，于2015年7月2日支付意向保证金和资金占用费计171万元，于2017年1月5日支付意向保证金和资金占用费计171万元。原告按约修建房屋后，将所建房屋及门面交付被告使用至今，原告交付被告的房屋及门面分别为：一、金龙豪城10号楼（合同明确的总建筑面积为3201.04m2，以下所列房屋及门面的建筑面积均为合同中明确的面积），包括：1、10-1-2-1号（建筑面积为93.63m2）；2、10-1-2-2号（建筑面积94.05m2）;3、10-2-2-1号（建筑面积94.05m2）；4、10-2-2-2号（建筑面积93.63m2）；5、10-10号（建筑面积42.98m2）；6、10-2-1号（建筑面积48.55m2）；7、10-2-2号（建筑面积343.75m2）；8、10-3-1号（建筑面积429.54m2）；9、10-3-2号（建筑面积367.26m2）;10、10-4-1号（建筑面积429.54m2）;11、10-4-2号（建筑面积367.26m2）；12、10-5-1号（建筑面积429.54m2）；13、10-5-2号（建筑面积367.26m2）。14、10-12号门面（建筑面积62.24m2）；15、10-13号门面（建筑面积62.24m2）;16、10-14号门面（建筑面积90.33m2）。二、金龙豪城11号楼（合同明确的建筑面积为1278.46m2），包括：1、11-1号前（建筑面积28.15m2）；2、11-1号后（建筑面积33.27m2）;3、11-6号前（建筑面积35.34m2）;4、11-6号后（建筑面积50.33m2）；5、11-7号（建筑面积68.88m2）；6、11-13号（建筑面积29.44m2）;7、11-2-1号（建筑面积290.97m2）;8、11-2-2号（建筑面积451.11m2）;9、11-2-3号（建筑面积290.97m2）。因被告未按照合同约定向原告支付“意向保证金和房屋资金占用费”，原告于2018年1月15日向瓮安县人民法院提起诉讼，请求：1、依法判令被告立即给付原告购房意向保证金114万元、资金占用费57万元，并按年6%计算从2017年6月16日起至实际付清之日止的资金占用损失；2、诉讼费由被告负担。瓮安县人民法院审理后作出(2018)黔2725民初283号民事判决，判决：限被告在判决生效后十日内向原告支付意向保证金114万元、资金占用费56万元，并驳回了原告的其余诉讼请求。该判决生效后，被告一直未履行，原告遂向本院提起诉讼。 另查明：原告原名贵州省瓮安县金龙房地产投资开发有限责任公司，成立于2000年5月18日，2016年3月30日，原告公司名称由“贵州省瓮安县金龙房地产投资开发有限责任公司”变更为“贵州金龙地产有限公司”，2016年4月26日，原告公司名称由“贵州金龙地产有限公司”又变更为现有名称。 上述事实，有当事人提交的证据材料及庭审陈述在卷佐证。本院予以确认。 本院认为：原告与被告签订的《关于金龙豪城10号楼赵浩淋医院订做商购协议》及《订做商购协议》均是双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行各自的合同义务。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”规定，本案双方签订的两份协议具有买卖预约合同的性质。被告主张双方已成立买卖合同的抗辩理由不能成立。被告未按照合同约定向原告支付“意向保证金和房屋资金占用费”，经原告向瓮安县人民法院提起诉讼，瓮安县人民法院作出生效判决后，被告仍未执行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”规定，被告的行为已构成根本违约，原告诉请解除与被告签订的上述协议，要求被告返还其依合同占有的房屋和门面并承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。对于原告关于违约金的诉请，本院认为，根据原、被告双方的合同约定，原告该诉请也在双方约定的违约责任范围，故本院对原告该项诉请亦予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百零八条规定，判决如下： 一、解除原告贵州金龙置业有限公司与被告瓮安县赵浩淋医院签订的《关于金龙豪城10号楼赵浩淋医院订做商购协议》及《订做商购协议》； 二、限被告瓮安县赵浩淋医院于本判决生效之日起十日内返还原告贵州金龙置业有限公司以下房屋及门面：金龙豪城10号楼中的：1、10-1-2-1号（建筑面积为93.63m2）；2、10-1-2-2号（建筑面积94.05m2）;3、10-2-2-1号（建筑面积94.05m2）；4、10-2-2-2号（建筑面积93.63m2）；5、10-10号（建筑面积42.98m2）；6、10-2-1号（建筑面积48.55m2）；7、10-2-2号（建筑面积343.75m2）；8、10-3-1号（建筑面积429.54m2）；9、10-3-2号（建筑面积367.26m2）;10、10-4-1号（建筑面积429.54m2）;11、10-4-2号（建筑面积367.26m2）；12、10-5-1号（建筑面积429.54m2）；13、10-5-2号（建筑面积367.26m2）房屋。14、10-12号门面（建筑面积62.24m2）；15、10-13号门面（建筑面积62.24m2）;16、10-14号门面（建筑面积90.33m2）。金龙豪城11号楼中的：1、11-1号前（建筑面积28.15m2）；2、11-1号后（建筑面积33.27m2）;3、11-6号前（建筑面积35.34m2）;4、11-6号后（建筑面积50.33m2）；5、11-7号（建筑面积68.88m2）；6、11-13号（建筑面积29.44m2）;7、11-2-1号（建筑面积290.97m2）;8、11-2-2号（建筑面积451.11m2）;9、11-2-3号（建筑面积290.97m2）房屋。 三、被告瓮安县赵浩淋医院于本判决生效之日起十日内支付原告贵州金龙置业有限公司违约金2645150.8元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费187283元，由被告瓮安县赵浩淋医院承担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省高级人民法院。 审判长 王 锦 审判员 李家荣 审判员 王天才 二〇一九年二月二十八日 书记员 龙 彪