上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初36460号原告：上海长发购物中心有限公司。法定代表人：李瑞寒，董事长。委托诉讼代理人：潘海燕，女，上海长发购物中心有限公司工作。被告：蒋志东。原告上海长发购物中心有限公司与被告蒋志东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月7日、12月24日公开开庭进行了审理。原告上海长发购物中心有限公司的委托诉讼代理人潘海燕，被告蒋志东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海长发购物中心有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年5月7日签订的《店铺/专柜租赁合同》于2018年8月2日解除；2.判令被告支付履约保证金欠款51,600元（人民币，下同），以及因逾期支付履约保证金所应承担的违约金，违约金以51,600元为基数，自2018年5月7日起，按每日1%的标准计算至实际支付之日止；3.判令被告支付装修管理押金欠款2,000元，自2018年6月6日起，违约金以2,000元为基数，按每日1%的标准计算至实际支付之日止；4.判令被告支付2018年6月21日至2018年8月2日合同解除之日的租金共计13,285.16元，以13,285.16元为基数，自2018年6月21日起，按每日1%的标准计算至实际支付之日止；5.判令被告支付自2018年6月6日至2018年8月2日合同解除之日的物管费共计20,404.74元，以20,404.74元为基数，自2018年6月6日起，按每日1%的标准计算至实际支付之日止；6.判令被告支付自2018年6月21日至2018年8月2日合同解除之日的广告促销费共计335.48元，以335.48元为基数，自2018年6月21日起，按每日1%的标准计算至实际支付之日止；7.判令被告支付自2018年6月6日至2018年7月29日的水电费欠款3,683.84元，以3,683.84元为基数，自2018年6月6日起，按每日1%的标准计算至实际支付之日止；8.判令被告支付场地占用使用费，自2018年8月3日至今，使用费按照每月租金加物管费的标准计算至实际支付之日止。审理中，原告撤回第2项、第3项诉讼请求；增加诉请为：1.要求收回上海市吴中路1218号租赁区域编号为N10的商铺；2.被告已付履约保证金24,000元作为违约金予以没收；变更第7项诉讼请求为：判令被告支付自2018年6月19日至2018年7月19日的水电费欠款2,943.06元，自2018年7月19日至2018年8月19日的电费欠款1,370.11元，两项合计4,313.17元，及以4313.17元为基数，自2018年6月6日起，按每日1%的标准计算至实际支付之日止的违约金；变更第8项诉讼请求为：判令被告支付自2018年8月3日至2019年11月30日止的场地占用使用费，使用费按照每月租金加物管费的标准计算。事实和理由：原、被告双方于2018年5月7日签订了《店铺/专柜租赁合同》，约定原告将位于上海市租赁区域编号为N10、面积约60平米的铺位租赁给被告，租期自2018年6月6日起至2020年8月31日止，其中2018年6月6日至2018年6月20日为装修免租期。租赁合同签订后，原告即按照约定期限提供了铺位，被告也按约入驻、开业。但自被告入驻以来，一直无故逾期拖延支付履约保证金、租金、物管费、水电费等各项费用，后经原告发函催款后，被告也仅支付了部分欠款24,000元，并继续拖欠后续产生的各项费用，后虽经原告多次催讨，被告仍持续拖延付款。被告长期拖延付款的行为已构成根本违约，致使原告收取租金等收益的目的无法达到，因此原告依据租赁合同第十四条之1和4的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条之规定，已于2018年8月2日书面通知被告解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》之相关规定，以及租赁合同第六条第2款、第七条第2款、第3款、第5款及第9款、第十四条第1款和第4款之约定以及第十五条之约定，向原告支付上述应付未付的逾期欠款、违约金、赔偿金，以及因乙方违反本合同约定或相关法律规定而使甲方遭受的全部损失及相关费用。以上费用具体数额以实际发生数额为准。综上，被告逾期付款的行为已构成根本违约，原告为维护自己的权益，提起诉讼。被告蒋志东辩称，确认双方合同于2018年8月2日解除，同意原告收回商铺。对原告提出的其他诉讼请求意见为：一、被告对租赁合同有异议。被告通过朋友介绍，认识了负责招商专员夏某甲，经过磋商确定了租赁商铺，被告在未充分理解合同条款的情况下即被夏某甲催促着签字。事后，被告找专业人员看了合同，认为合同内容都是霸王条款，未能体现合约的公平公正性。合约中约定每月租金金额为9,504元，管理费为14,256元，被告有理由怀疑原告虚假抬高租客成本，同时为规避税收将管理费金额远高于租金金额。二、租赁期间，原、被告发生多次矛盾，双方无法协商，而非被告单方面不交房租。涉案商铺位于物业内部，原告有义务通水通电，然为了通水通电，原告还要求被告缴费6,000元，该情况在签订合同时未告知过被告。房屋漏水问题至今未解决。被告在试营业期间发生超市的人流并不能达到被告所称人数，每天营业均发生亏损。2018年7月26日，被告找到夏某甲的上司，要求降低房租，然尚未商量结束，被告即对商铺实施了拉电行为，造成被告冰柜内冻货全损，直接经济损失30,000元。停电后，被告找原告协商，无法达成一致意见。三、原告诉求没有基于事实的起因，枉顾事实。原告诉请的2018年7月28日以后的租金、管理费没有发生。原告诉请的履约保证金更不合理，在被告进场装修、试营业直到原告擅自拉电、漏水问题一直未能解决，对被告的正常试营业造成极大影响，在沟通过程中被告也表示过漏水问题修好后给付履约保证金。是原告的原因造成了矛盾升级。原告诉请的广告促销费及场地占用费也是霸权要求，商铺内部至今还囤放着属于原告的物品，原告已将商铺作为仓库使用，故不应要求被告支付场地占用费。装修管理押金更是歪曲事实，被告进场时已经支付过该押金，并在装修完成后收到原告退回押金。已支付的24,000元为租金，并非履约保证金。同意支付自2018年6月19日至2018年7月19日的水电费欠款2,943.06元，因原告在2018年7月28日已经采取了停电措施，故对原告主张的2018年7月19日至2018年8月19日期间的电费同意承担866元，对其余电费及原告主张的相应违约金均不予认可。本院经审理认定事实如下：2018年5月7日，原告上海长发购物中心有限公司（甲方）与被告蒋志东（乙方）签订《店铺/专柜租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于上海市的租赁柜台/铺位，租赁面积共计约60平方米，乙方承诺该租赁区域的用途为餐饮。租赁期限共24个月，自2018年6月6日起至2020年8月31日止。双方可在租赁期限内约定装修免租期，该租赁区域装修免租期自2018年6月6日起至2018年6月20日止（因乙方原因提前终止本合同的，应按比例[实际租赁期限/合同约定租赁期限]重新计算乙方实际应享受的免租期）。装修免租期不影响水电费、煤气费（如适用）及物管费的收取。如双方同意于装修免租期结束前提前开始计租或结束后延迟计租的，则以双方签署并加盖公章的《计租起始日确认书》上载明的计租起始日为准，并自计租起始日起算租金，经双方同意可在《计租起始日确认书》中对租金起算日与租赁结束日作相应调整。甲方购物中心开业时间延后的，乙方租赁期限可相应顺延，甲方不须向乙方另行支付补偿金。装修免租期满后第一日即为计租起始日，乙方应自计租起始日起正式营业。如乙方未按约定开始营业的（甲方原因除外），每迟延一天，乙方应按每日基本租金2倍的标准向甲方支付违约金，直至乙方开业为止。同时，乙方还应承担由甲方统一制作的本合同项下的租赁区域的围档（包括装饰喷绘等所有物料）的制作费用（如有）。乙方因自身的原因（包括但不限于没有按时接收租赁区域或不能按时完成装修）延迟开业超过七天的，甲方有权另行处置该租赁区域，并没收乙方已支付的履约保证金、开业推广服务费(若有)、首期租赁费用和物管费，甲方有权解除合同。第六条租赁区域进场条件与装修：1.乙方须于本合同签订日支付下列款项：开业推广服务费（若有）、广告促销费（若有）、首期租赁费用及物管费。2.乙方进场装修前应向甲方支付装修管理押金，共计为2,000元整。在取得甲方同意后，方可进入该租赁区域进行装修工作。乙方装修完毕经甲方及相关政府部门验收合格，并且在计租起始日起满一个月后，乙方凭装修管理押金收据（原始凭证）向甲方办理退款手续，甲方将该押金无息退还给乙方。第七条租赁相关费用及付款方式：1.自本合同约定的乙方计租起始日起算租赁费用。如乙方计租起始日不是当月1号的，则乙方计租起始日当月的基本租金=月基本租金/30×当月计租日数；乙方计租起始日当月的浮动租金以当月(自然月)乙方营业总额为基数计算。乙方计租起始日的下月租赁费用自1号起收取，双方租赁期限结束日不是当月最后一日的，参照前述方法计算当月租赁费用。2.租赁费用（含税）：甲、乙双方同意租赁费用如下计算：第一期：自2018年6月6日至2018年6月20日，每月租赁费用0元（不包括物管费）。第二期：自2018年6月21日至2019年8月31日，每月租赁费用9,504元（不包括物管费）。第三期：自2019年9月1日至2020年8月31日，每月租赁费用10,704元（不包括物管费）。3.物管费（含税）：物管费为甲方提供管理和服务而收取的服务费用，自租赁期限开始之日起收取。固定物管费为14,256元/月。物管费包括但不限于固定物管费，浮动物管费，在购物中心规定的营业时间内向公共区域提供中央空调的费用，以及向公共区域提供水、电、清洁、园艺、公共设施（厕所、电梯、停车场）等相关的费用。租赁区域内的管理、清洁和保安工作由乙方自行负责。5.广告促销费（含税）：乙方须每月向甲方支付广告促销费240元，此项费用与每月租赁费用一同缴交。甲方收到乙方费用后，将与该门店其他租户上交的广告促销费一并统筹使用。包括但不仅限于用于春节、国际劳动节、国庆节、中秋节、圣诞节及元旦等节假日的广告促销。乙方对甲方的广告促销有检查义务，如乙方认为甲方未完成上月广告促销服务的，乙方应在当月5号前书面向甲方提出，乙方未按时提出的，视为甲方已完成上月广告促销服务，双方不再另行确认。为简化管理,甲方有权销毁相关服务资料和证明。9.履约保证金（含商品质量保证金）：1）为确保乙方全面履行本合同及保证其提供商品和服务的质量，乙方应于合同签订前向甲方支付履约保证金（含商品质量保证金）计75,600元。乙方如超过本合同签订日支付履约保证金，则每延迟一天，乙方应向甲方支付应付款项百分之一的违约金，并按照本合同第十四条之规定承担违约责任。乙方应确保在本合同期限内甲方始终得以持有前述金额之履约保证金。2）履约保证金在合同有效期内不计利息。3）在租赁期内，履约保证金可以作为：a.甲方对乙方延迟支付租赁费用、物管费、租赁区域房屋修复保养费、违约金、或其他费用的扣款；b.其他扣款。甲方从履约保证金中扣除租赁费用及其他相关费用的，乙方仍应按本合同约定承担相应的违约责任。4）履约保证金被用于扣除上述款项后，乙方应在收到甲方通知的五天内，补足被扣金额。否则，每延迟一天，乙方应向甲方支付应付款项百分之一的违约金，并依照本合同第十四条规定承担违约责任。5）本合同终止后，乙方将无人占据的租赁区域交还甲方。履约保证金于乙方按本合同的规定退场三个月后，乙方对于甲方无任何债务责任时无息归还。如果乙方按本合同的规定退场时及/或退场后，乙方应承担任何根据本合同应由乙方承担的责任金额，乙方须将其应承担的责任金额提交甲方或由甲方在履约保证金中扣除，不足部分由乙方另行交付。如乙方不承担或丧失承担责任的能力，则甲方无需征得乙方的同意，可将履约保证金抵偿乙方按照本合同应承担的责任金额，并有权通过法律途径就履约保证金不足抵偿部分进行追偿。6）合同终止且乙方退场后，乙方仍应负责解决顾客因商品质量等问题提出的索赔要求，并承担商品三包规定和其他法律法规规定的销售者的责任，若乙方不承担该项责任或丧失承担责任的能力，则甲方无需征得乙方的同意，可自行解决顾客因商品质量等问题而提出的索赔要求，索赔款项则由乙方负责承担，甲方可从乙方已支付的履约保证金中支出。本合同终止且乙方按本合同的规定退场三个月之后，甲方在扣除因解决顾客投诉而支出的费用（如有）及损失赔偿费（若有）等相关费用后，将履约保证金无息退还给乙方。10.支付方式与收银方式：1）本合同签定日，乙方须向甲方支付物管费、开业推广服务费（若有）、广告促销费（若有），如计租起始日不是该月首日，则乙方应按比例向甲方支付物管费。否则甲方有权解除本合同。2）以后每月25日前，乙方向甲方支付下个月的租赁费用、物管费及广告促销费用（如按月支付），由乙方汇入前述甲方指定银行账户并到账。乙方如延迟支付租赁费用、物管费、开业推广服务费(若有)、广告促销费用（若有）或履约保证金，每延迟一天，应向甲方支付应付款项百分之一的违约金，并依照本合同第十四条的规定承担违约责任。3）收银方式：乙方自行收银方式。第八条其他费用：本合同签订后，乙方另须向甲方支付下列费用：……乙方必须按照甲方出具的收据，在每月25号前，向甲方支付租赁区域内当月发生的所有费用（包括但不限于物管费、POP费用)。浮动物管费包括但不限于乙方租赁期间内实际发生的公共事业费用。倘若乙方未能支付本合同规定的应付款项，包括但不仅限于租赁费用、物管费、履约保证金、开业推广服务费（若有）、广告促销费（若有）、逾期付款违约金、损害赔偿金等，乙方还应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用（如诉讼费、仲裁费用、律师代理费等）。第十三条变更和解除本合同的条件：1.本合同的变更：1）自乙方计租起始日起12个月后，如甲方因自身经营需要（包括但不仅限于甲方因经营结构调整需自用该租赁区域），需提前收回部分该租赁区域或变更租赁区域位置的，甲方应提前30天通知乙方，通知送达后，本合同相应地变更；2）自乙方计租起始日起12个月后，如乙方因有特殊原因，需提前退交部分该租赁区域的，乙方应提前30天以书面形式提出申请，经甲方同意，本合同相应地变更。2.本合同的解除：1）自乙方计租起始日起12个月后，甲方因自身经营需要（包括但不仅限于甲方因经营结构调整需自用该租赁区域），需提前收回全部该租赁区域的，必须提前30天通知乙方，通知送达后，本合同相应地解除，甲方无需双倍返还履约保证金，且不需支付其他违约金或赔偿金。本项所约定的期限，已充分考虑乙方的装修及其他投入等情况；2）自乙方计租起始日起12个月后，乙方因有特殊原因，需提前退交全部租赁区域的，必须提前30天提出书面申请，经双方协商一致后，本合同相应地解除。4.乙方有权解除本合同的其他：因出现非甲方可控制的情况，使租赁区域设施的正常运行或水、电的正常供应中断，且中断期连续超过30天，乙方认为严重影响正常使用租赁区域的，有权解除本合同，但甲方无需双倍返还履约保证金及其他违约金或赔偿金。5.甲方有权解除本合同的其他情况：1）乙方拖欠应付费用，拖欠超过10天未予纠正的；2）乙方违反本合同条款的约定，持续10天未予纠正的，或在收到甲方要求其纠正违约行为的通知后10天内未予纠正的（以先到为准）；3）乙方违反《管理手册》任一条款或条件，或给甲方购物中心的其他租户或承包商带来不良影响的任何行为，持续10天未予纠正的，或在收到甲方要求其纠正违约行为的通知后10天内未予纠正的（以先到为准）；4）乙方违反法律、法规或规章受到政府有关部门处罚或使甲方受到处罚的、或乙方侵犯第三人合法权益被法院裁判要求承担法律责任的，或因乙方的过错，根据法律、法规规定收回该租赁区域；5）乙方或乙方工作人员以乙方或个人名义向甲方任何员工私下直接或间接赠送礼金、物品、有价证券或采取其他变相手段提供不正当利益的；6）因政府原因。6.如甲方根据本条第5款1）-5）项的规定解除本合同后，乙方无权要求甲方返还履约保证金、开业推广服务费（若有）、广告促销费（若有）及预付的租赁费用和物管费，并不得要求甲方作任何赔偿；如甲方根据本条第5款6）项的规定解除本合同后，甲方仅返还履约保证金及乙方预付的租赁费用和物管费。第十四条违约责任：1、乙方如违反本合同任何一条款或《管理手册》之规定应承担：1）如乙方未能在三天内纠正其违反本合同或《管理手册》中任何条款和条件的违约行为，则甲方有权中断该租赁区域的水、电、空调或其他服务设施的供应，或有权采取甲方认为适当的其他行为，直至乙方纠正其违约行为，乙方还应承担甲方因乙方违约行为而发生的全部费用（包括但不限于违约金、赔偿金以及重新恢复水、电、空调供应的费用）；2）延迟付款的，每延迟一天，应付款项百分之一的违约金（如有）；3）甲方有权按本合同单方面解除合同，乙方应立即撤柜/铺；4）乙方已缴纳之履约保证金和装修管理押金不予退还；5）甲方如有其他直接或间接损失的，乙方还应据实赔偿。2.甲方如违反本合同条款或《管理手册》之规定，应承担：延迟付款的，每延迟一天，应付款项百分之一的违约金（如有）。3.签订本合同时，乙方应自行办理租赁登记及营业执照。乙方保证已具备相关合法文件办理上述手续。本合同自甲乙双方加盖公章（乙方为个人的，则由乙方签字或盖章）后成立，自乙方申领营业执照之日起生效。如乙方在法律规定的期限内未办理出营业执照无法正常经营的，甲方有权解除本合同，甲乙双方互不承担责任，但乙方在场地占用期间，仍应按照本合同约定的租金标准及其他相关费用支付场地使用费。4.乙方同意：乙方因违反本合同约定或相关法律法规的规定而使甲方遭受的全部损失（包括但不限于与之相关的索赔、行政或司法的处罚、违约金等）及相关费用（包括但不限于律师费、法律服务费、诉讼费、保全费、执行费、公证费、专家费用、鉴定费、调查取证费、合理的差旅费用等）由乙方承担。第十五条合同终止或解除后的处理：1.本合同期满或被解除后双方权利义务提前终止时，乙方应于合同终止/解除日前将其所属物品全部搬离租赁区域并将租赁区域恢复原状，否则，甲方有权采取清场措施，并视为乙方已经放弃其对该物品所享有的权利且已授权甲方处置该物品。乙方应承担甲方为清除上述物品发生的费用以及将该租赁区域恢复原状的费用。如乙方延迟交还该租赁区域，每延迟一天，每天应按照相当于三倍原基本租金加物管费的标准向甲方支付违约金。乙方在清场过程中，不得以任何借口，妨碍甲方在租赁区域内进行招租活动。2.本合同期限届满、按约定提前终止或解除时，乙方无权要求甲方赔偿因装修该租赁区域而发生的费用。第十九条通知及送达：1.甲、乙双方发给对方的通知均须采用书面形式，并按本合同落款处地址以挂号信或特递的方式发出或由指定地址签收。任一方变更地址未及时通知对方、提供地址错误或拒收通知邮件的，对方按合同约定的地址发出的邮件视为有效送达，法律后果由该方自行承担，无论通知以“查无此人”、“无此地址”或“拒收”等原因退回。考虑到双方合作的实际情况，以下情形也视为甲方通知的有效送达：a.如乙方为个人或个体工商户的，甲方按乙方提供的身份证复印件上的地址送达的通知视为有效送达；b.甲方在乙方租赁区域或乙方门面旁醒目位置张贴的通知视为有效送达乙方；c.送达租赁区域内乙方人员的通知视为有效送达乙方。2.本合同落款处地址适用于包括双方非诉时各类通知、协议等文件以及就合同发生纠纷时相关文件和法律文书的送达，同时包括在争议进入仲裁、民事诉讼程序后的一审、二审、再审和执行程序。3.任何一方送达地址需要变更时应当履行通知义务，通过挂号信或特递向本合同落款处约定的地址向另一方进行通知；4.任何一方在仲裁及民事诉讼程序时，地址有所变更的，应当向仲裁机构、法院履行送达地址变更通知义务。2018年5月12日，被告蒋志东签署承诺书，载明：我司对贵司位于上海的全部情况均已知悉，现我司要求承租该店内编号为N10，面积为60平方米的租赁区域，并计划于2018年6月21日起开始营业，由于营业前尚有一些规定还未完成，故此在此声明并作出承诺如下：1.我司将于2018年9月21日前提供以该承租商铺为登记地址的营业执照或分支机构营业执照予贵司。2.若由于我司营业后出现任何政府部门追究责任（包括但不限于整改、行政处罚、名誉等）概由我司承担。如由此给贵司造成损失，我司愿意承担全部赔偿责任。3.若上述期限内我司尚未完成相关证照的办理，我司将主动即时歇业，歇业期间保持店面亮灯照明，直至符合租赁合同和政府有关规范、国家法律规定的开业条件才再行营业。我司同意歇业期间仍按时支付本合同约定的租金及其他费用。如若我司违反上述承诺，我司同意贵司有权对该商铺采取停水停电之处理或终止租赁合同，贵司无须为此承担任何责任和赔偿。2018年5月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签署计租起始日确认书，载明：甲、乙双方现就乙方于吴中店内N10号商铺的正式营业日及针对该商铺双方签订之《店铺/专柜租赁合同》的租赁期限确认如下：乙方应于2018年6月21日（正式营业日）正式营业并计租，即装修免租期结束后起算租金，装修免租期于进场之日开始起算共15天，即2018年6月6日至2018年6月20日，装修免租期内不影响浮动物管费的收取，固定物管费为954元/月，装修免租期结束后，相关物管费仍根据双方合同中的约定来收取。《店铺/专柜租赁合同》项下的租赁期限：第一期：2018年6月6日起至2018年6月20日止。第二期：2018年6月21日起至2019年8月31日止。第三期：2019年9月1日起至2020年8月31日止。本确认书作为双方合同的补充，是合同不可分割的组成部分，与合同具有同等的法律效力。如本协议内容与合同内容冲突的，以本协议为准。合同履行期间，被告向原告支付款项24,000元。2018年7月7日，原告向被告微信发送催款函，被告答复“哎哟，兄弟，我跟你说我身上真没钱了，一点不骗你啊，那个。我叫什么，那个那个。蚂蚁借呗的钱，我正好还有个项目啊，还有饮食项目在做阿，昨天刚刚打掉十万块钱。”之后，被告仍未付款。且被告提出降低租金，双方未能协商达成一致意见。2018年7月26日，被告向夏某甲发送微信“小夏，昨天跟陈总聊的不错，他的意见是只要你们店长打申请，最低可以打到8折。刚才刘经理打电话给我，说要拉电，我在外面出差，如果你们实在等不及，就随他吧，如果能等，就等我回来妥善解决，麻烦你也转达一下，我最晚这周末就回上海了”。2018年7月29日，因原告对涉案店铺采取了停电措施，被告发微信给原告方恢复供电，原告要求被告尽快支付6月租金、6月水电、7月水电。然双方仍未能协商达成一致意见。停电后，被告未能再进入涉案店铺。除微信发送催款函之外，原告亦在涉案店铺外墙面上张贴了催款函。原告于2018年8月2日出具了解约函，该函件亦张贴于涉案店铺外墙面上。另查明，2018年6月，原告向被告发送微信“如果今天还没交进来，明天就暂停营业，我会联系蒋工，今天给你答复”。被告回复“什么时候弄好什么时候交钱，我也是讲道理的，押金先给你，不让你难做，但是租金一定等漏雨补好了外交，这是我的底线”。2018年7月24日，在被告的催促下，原告回复被告就这几天修理漏水。当日，原告向被告催款，被告回复“押金催完了催租金”、“水漏了两个月，我每天的营业额看了吗”。2019年12月29日，原、被告双方完成了房屋交接。还查明，涉案商铺所在的上海市闵行区房屋产权人系案外人某甲公司。原告系通过租赁的方式承租了上海市闵行区房屋，合同约定租赁期限至2029年6月30日。然因合同约定的租赁期限已超过法律规定的最长期限，故2019年12月1日起至2029年6月30日期间的租赁期限已由法院生效判决确认为无效。以上事实，由原告提供的《店铺/专柜租赁合同》、承诺书、计租起始日确认书、微信聊天记录、解约函及照片、店铺照片，民事判决书打印件、产权证、厂房及场地租赁合同、录音，被告提供的微信聊天记录、照片等证据及双方当事人的陈述予以证实。原告提供的水电费报表系原告单方制作，被告不予认可，本院不予采信。本院认为，原、被告就上海市闵行区的商铺签订的《店铺/专柜租赁合同》签订的合同系双方真实意思表示，除租赁期限自2019年12月1日起至2020年8月31日期间为无效外，其余部分均有效。合同履行过程中，被告未按约定支付租金，原告行使单方解除权解除合同符合法律规定，双方一致确认合同解除时间为2018年8月2日，本院予以确认。诉讼中，双方已经完成了房屋交接，故原告诉请要求被告返还商铺本院不再支持。对于合同期间被告支付的24,000元的性质，双方存在争议，原告认为系履约保证金，被告抗辩该24,000元系租金而非履约保证金。然从该款的支付节点及其后的微信记录内容来看，该款应为履约保证金，被告实际未支付过租金。原告要求被告支付自2018年6月21日至2018年8月2日的租金符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。原告要求被告支付自2018年6月6日至2018年8月2日的物业管理费符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。原告要求被告支付自2018年6月21日至2018年8月2日的广告促销费符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。原告向被告主张租金、物业管理费、广告促销费相对应的违约金符合合同约定，本院予以支持。但对于原告主张的相应违约金，标准过高，本院酌情予以调整，对于违约金计算的起止日期，考虑到双方约定系按月支付租金，且房屋存在漏水的情况，双方也曾磋商过租金问题等因素，本院调整自2018年8月2日起算违约金，截止至本判决生效为止。原告向被告主张水电费，但没有提供相关的票据，现被告认可并同意支付自2018年6月19日至2018年7月19日的水电费2,943.06元及2018年7月19日至2018年8月19日期间的电费866元于法不悖，本院予以支持。但对于原告主张的水电费的违约金，因原告无法提供其已经代付的凭证，故原告主张的违约金的诉讼请求本院不予支持。合同解除后，被告仍占用涉案商铺，故应当支付相应的占有使用费，原告向被告主张占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。然本院注意到，因为原告采取了停电措施，导致被告无法进入商铺。且因双方均未能积极磋商处理合同解除的后果，导致涉案商铺一直无法使用，也无法及时收回，由此造成的损失原、被告均负有责任，本院酌情扣减相应期间的房屋占有使用费至合同标准的60%。因原告怠于支付租金等费用导致双方合同解除，原告按照合同约定没收履约保证金于法不悖，本院予以支持。原告撤回了要求被告支付履约保证金及相应违约金、装修管理押金及相应违约金不违反法律规定，亦不损害被告利益，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下:一、确认原告上海长发购物中心有限公司与被告蒋志东就上海市闵行区的商铺签订的《店铺/专柜租赁合同》于2018年8月2日解除；二、被告蒋志东于本判决生效之日起三十日内支付原告上海长发购物中心有限公司租金13,285.16元，及以13,285.16元为本金，自2018年8月2日起至本判决生效之日止，按每日万分之五计算的违约金；三、被告蒋志东于本判决生效之日起三十日内支付原告上海长发购物中心有限公司物业管理费20,404.74元，及以20,404.74元为本金，自2018年8月2日起至本判决生效之日止，按每日万分之五计算的违约金；四、被告蒋志东于本判决生效之日起三十日内支付原告上海长发购物中心有限公司广告促销费335.48元，及以335.48元为本金，自2018年8月2日起至本判决生效之日止，按每日万分之五计算的违约金；五、被告蒋志东于本判决生效之日起三十日内支付原告上海长发购物中心有限公司水、电费合计3,809.06元；六、被告蒋志东于本判决生效之日起三十日内支付原告上海长发购物中心有限公司自2018年8月2日起至2019年11月30日止，按每月14,256元的标准计算的占有使用费；七、被告蒋志东已经支付的履约保证金24,000元，由原告上海长发购物中心有限公司予以没收；八、驳回原告上海长发购物中心有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收2,082.74元，由原告上海长发购物中心有限公司负担1,041.37元，被告蒋志东负担1,041.37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇二〇年二月三日书记员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。