苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0591民初12790号原告：中新苏州和乔物业服务有限公司，法定代表人：傅华，总经理。委托诉讼代理人：陈敏，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘淑颖，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。被告：亚萨合莱自动门系统（苏州）有限公司，法定代表人：MOGENSAHRENSJENSEN，董事长。委托诉讼代理人：马志华，北京达辉（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐炜俊，北京达辉（上海）律师事务所律师。原告中新苏州和乔物业服务有限公司（以下简称和乔物业）与被告亚萨合莱自动门系统（苏州）有限公司（以下简称亚萨合莱公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月16日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈敏，被告委托诉讼代理人马志华、唐炜俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和乔物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业管理费957155.36元（自2017年8月1日起至2019年11月30日止应支付的金额）；2、判令被告支付上述物业管理费的迟延支付违约金1000元（以各结算周期应付费用为基数，按每日千分之三标准，自逾期之日起计算至实际支付之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费。案件审理过程中，原告变更诉讼请求2的迟延支付违约金计算标准为按照同期银行贷款利率计算。事实和理由：被告系苏州工业园区星龙街428号苏春工业坊23号厂房的租户，与中新苏州工业园区置地有限公司（以下简称中新公司）签订了《苏春工业坊租赁合约(续)》，约定将8546.03平方米厂房出租给被告使用，物业管理费由被告按时足额缴纳，物业费4元/平方米/月。另，中新公司与原告签订了《苏春工业坊物业管理委托合同》，委托原告对苏春工业坊实行物业管理，对物业费缴纳标准、支付期限、逾期违约责任等均进行了明确约定。原告积极履行物业管理的义务，为被告提供了物业管理服务，而被告却拖欠物业管理费，故原告诉至法院。被告亚萨合莱公司辩称，租赁合同双方系被告与中新公司，原告并非合同主体，故其主体不适格；原告在火灾后未向被告提供过任何物业管理服务；租赁合同已于2017年10月解除，原告无权要求被告支付合同解除后的物业管理费；原告主张的违约金没有合同依据且违约金数额过高。综上，请求驳回原告诉请或驳回起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏州工业园区星龙街428号23幢的厂房产权人为中新公司。2016年10月，中新公司（业主/甲方）与被告亚萨合莱公司（承租人/乙方）签订《苏春工业坊租赁合约（续）》，双方达成如下协议：业主同意承租人拥有遵照本租约中的各条款和条件租用厂房单元的权益。厂房单元是指：在苏州工业园区的苏春工业坊标准厂房第（23A&B&C&D&E）单元建筑面积为8546.03平方米以及任何在厂房单元内的业主的装置。租赁期限为3年，自2016年12月1日至2019年11月30日。物业管理费按照建筑面积以每月每平方米4元计算。物业管理费在整个租期应予以支付，即除了首付物业管理费支付给业主外，其余物业管理费按季度在租赁期限内每年一月、四月、七月、十月的第一天支付102552.36元，物业管理费用支付至和乔物业的账号。根据本租赁合约，业主应提供相应的物业管理服务，服务项目详见附件二，同时承租人应当根据租赁合约支付物业管理费。对于任何租赁合约内规定日期应付款项逾期未付的，承租人应按付款日当天中国银行苏州分行颁布的一年期贷款利率另加2%的利息付款，直至付清所有的应付款项给业主。合同附件二“业主的物业管理服务”中约定物业管理服务范围为处理物业区内的公共场所、屋顶、人行道、下水道、车道和停车场的清洁服务；定期清洗物业内的公共区域；清除垃圾筒内的生活垃圾（工业垃圾及建筑垃圾除外），并送至垃圾场；定期疏通下水道，保持畅通；每日检查公共区域的设备并保持所有的电、机械装置与设备处于正常运行状态；按计划安排月度、季度、年度对工厂的设备测试与维护；定期检查与测试公共区域的防火设备，即水龙管、消火栓等；提供在产业区内公共区域的安全巡逻（不包括承租人厂房单元内的安全服务）；提供24小时的紧急情况热线联系；保养物业区内的绿化区域，包括定期剪草，修剪树枝与更换树木；向承租人的装修计划提出建议，并协助其向有关机构提交申请；定期由业主整修与改造建筑物，即屋顶翻修、外墙粉刷等；提供维修公共区域卫生装置与管道服务。中新公司（委托方/甲方）与原告和乔物业（受托方/乙方）签订《苏春工业坊物业管理委托合同》，约定：甲方将苏春工业坊委托于乙方实行物业管理，物业为坐落于苏州工业园区星龙街428号的工业厂房，乙方提供服务的受益人为本物业的全体承租人及物业使用人，本物业的全体承租人及物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下车库等房屋建筑公用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），包括不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、照明、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等物业管理区域市政设施和房屋共用设施的运行、维护、养护和管理，供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理。物业负责辖区内公共区域消防设施的日常维护、保养及安全检查。物业每月对客户的配电设施、排油烟等特殊设备、消防设施进行入户安全检查，发现问题及时向客户反馈同时抄报甲方或有关政府职能部门。委托管理期限为3年，自2016年1月1日至2018年12月31日止。本物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米4元向承租人或物业使用人预先收取半年物业管理服务费。上述收费标准由甲方与租户签订《房屋销售/租赁合同》时给予明确，租户不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求租户补交并从逾期之日起按欠缴金额每天千分之三缴纳违约金，必要时采取相应措施进行催缴，甲方协助乙方催缴。2017年7月18日，被告亚萨合莱公司租赁的案涉厂房发生火灾。苏州市公安消防支队工业园区大队于2017年8月29日出具了《火灾事故认定书》，对起火原因认定如下：此次火灾从东侧仓库首先起火，可排除遗留火种、外来火源引起火灾的可能，不能排除东侧仓库黑色薄膜包裹的镍氢电池组自然引燃仓库内可燃包装材料造成火灾的可能。2017年10月21日，被告亚萨合莱公司向中新公司发送《终止租赁合同告知函》要求终止租赁合同。火灾发生后，被告亚萨合莱公司搬离案涉厂房。中新公司于2017年12月1日向本院起诉，要求被告亚萨合莱公司赔偿房屋重建损失7783017.62元，2017年8月至房屋修复之日的租金损失、律师费。本院于2019年8月30日作出(2017)苏0591民初10285号民事判决，判决书中载明：“亚萨合莱公司于2017年10月21日向原告中新公司发送《终止租赁合同告知函》要求终止租赁合同，原告中新公司于2017年11月28日回函不同意被告以房屋发生火灾为由终止合同，且要求被告承担修复及赔偿责任。”亚萨合莱公司不服该判决，向苏州市中级人民法院提起上诉，二审案件尚在审理中。被告亚萨合莱公司向原告和乔物业支付了2017年7月底前的物业管理费，之后的物业管理费未支付。原告于2018年10月23日向被告亚萨合莱公司邮寄了《物业管理费缴款通知函》，要求被告于2018年11月30日前缴纳欠付物业管理费170920.6元至原告账户。另，原告和乔物业向被告亚萨合莱公司开具了2017年7月至12月的物业服务费发票，并交由被告工作人员签收。被告确认收到发票，但认为签收发票并不代表认可应向被告缴纳物业费。原告为证明被告明知原告为物业提供方，提交了其物业管理处照片、物业服务照片、绿化养护委托服务合同、垃圾清运委托服务合同补充协议、保洁委托服务合同、工程施工合同、维修单5张、巡逻打卡记录3张，显示原告分别委托案外人为案涉厂房提供绿化、垃圾清运、保洁等服务，并提供了维修、巡逻、清扫等物业服务。被告对此不予认可，认为物业提供方应为中新公司，向原告缴纳物业费仅是依据被告与中新公司的合同约定向原告账户支付。被告为证明火灾发生后，案涉厂房已无法使用，提交了火灾事故现场照片，被告认为其应该接受的物业服务范围应以其与中新公司签订的《苏春工业坊租赁合约（续）》为准，包含厂房内部的维护等内容，厂房已毁损，租赁合同解除，物业费不应支付。原告认为原告提供的物业服务范围应以其与中新公司签订的《苏春工业坊物业管理委托合同》为准，不涉及厂房内部经营场所，厂房内部的毁损不影响原告按约提供了物业服务，反而因火灾造成了服务内容增多，包含清理清运外围废物、加强安保、核查电路等。以上事实，由原告和乔物业提交的不动产登记信息、《苏春工业坊租赁合约（续）》、《苏春工业坊物业管理委托合同》、民事判决书、物业费发票、缴款通知函等，被告亚萨合莱公司提交的照片、火灾事故认定书、《终止租赁合同告知函》等证据以及当事人庭审中的陈述予以证实。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业可要求物业使用人支付物业费。由此可见，物业服务系针对房屋及配套设施、场地而进行的，物业使用人应依据其与业主的约定承担支付物业费的责任。本案中，中新公司委托原告向案涉厂房提供物业服务，被告作为承租人一直接受实际由原告提供的物业服务至2017年7月案涉厂房发生火灾无法使用，被告搬离案涉厂房，原告主张其继续提供物业服务，但物业服务的厂房已经无法正常使用，被告租赁厂房的目的无法实现，租赁合同无法继续履行，被告无法使用物业，故原告要求被告继续支付物业费，于法无据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告中新苏州和乔物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计6937元，由原告中新苏州和乔物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员  吴 婕二〇二〇年二月二十七日法官助理  李洁雯书 记 员  嵇洋洋附录：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……