广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初12454号原告：林积善，男，汉族，1965年2月27日出生，住广东省化州市。委托诉讼代理人：李水东，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑怡欣，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告：熊华龙，男，汉族，1973年5月18日出生，住广东省中山市。原告林积善诉被告熊华龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林积善的委托诉讼代理人李水东到庭参加诉讼。被告熊华龙经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告林积善向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即向原告腾退并交付位于珠海××××号的房屋；2.判令被告向原告支付自2019年6月至2019年7月的租金人民币42000元；3.判令被告向原告支付以拖欠的租金为基数，每月按2%计算，自应付日起至款项付清之日止的违约金（暂计至2019年8月20日为1708元，最终以实际付清之日为准）；4.判令原告不用返还租赁保证金40000元人民币；5.判令被告按每月人民币35000元的标准，向原告支付自2019年8月1日之日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占用费，暂计70000元。2～5项暂计：153708元。6.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2017年6月20日，原告与被告签订了一份租赁合同书，约定：被告向原告租赁位于珠海市香洲区前山街道南溪村金福街55号房屋的二至八层用于经营宿舍，租赁期限从2017年8月1日至2018年7月30日；原告按每月人民币20000元向被告收取租金，被告交付人民币40000元履约保证金给原告，合同期满，被告交清所有租金，水电费等费用，以及抵充合同约定被告承担的费用后，妥善交回租方赁物给原告时，原告不计息退回剩余保证金给被告；合同期满属被告添置的家具、电器等设备，由被告负责搬走，由被告增加的装修（包括新增固定隔墙、窗、灯具、风扇、电线等）无偿归原告所有，被告不得拆除；被告如逾期交纳租金和逾期交纳每月的用水、用电及电视、电信、治安、消防、卫生等费用，逾期一天，按拖欠租金额百分之三计付违约金给原告，逾期七天仍未交清，则原告有权终止本合同，除收回赁物及追究违约金外，被告所交保证金不予返还；合同期满，原告有权收回该宿舍楼，被告应如期归还，并保证相关设施、设备的完好，否则原告有权要求被告赔偿损失。合同还对其它事项作了约定。2018年7月30日合同履行完毕后，被告向原告提出继续租赁原告的房屋一年，按原合同约定的条款履行，每月租金调整为21000元，原告同意。此后至2019年5月，被告一直按双方的约定履行，被告每月向原告交纳租金21000元。2019年5月，原告向被告提出要收回房屋，但被告要求租到7月底，让其有时间去重新找房屋。2019年7月31日，双方约定的合同期限已满，原告要求收回房屋并结清费用，但被告予以拒绝。原告认为，被告不按约定支付租金以及返还房屋的行为，已构成违约，并严重损害了原告的合法权益。根据合同约定以及相关法律规定，原告有权要求被告支付违约金，故向法院提起诉讼，请判如诉请。在诉讼过程中，原告补充如下：被告于2019年10月1日已经将案涉的房屋交还给原告，故撤回第一项诉讼请求；变更第二项诉讼请求为：判令被告向原告支付自2019年6月租金21000元、7月租金21000元、10月的租金6000元，并且要求被告支付由原告返还给实际租户的押金人民币21000元；明确第五项诉讼请求为：因被告未能按照合同约定返还案涉房屋，因此造成原告2019年8月至2019年9月的租金损失人民币70000元（案涉房屋案外人同意以每月人民币35000元承租，因此该两月的损失以每月人民币35000元的标准计算）。原告林积善向本院提交如下证据：1.商铺合同书；2.短信、微信聊天记录；3.公安户籍查询结果；4.账户明细查询。被告熊华龙在法定期间内没有提交书面答辩意见和证据。经审理查明，2016年7月20日，原告林积善作为出租方（甲方）与承租方被告熊华龙（乙方）签订一份《租赁合同书》，约定：甲方将位于珠海市香洲区南溪金福街55号房屋出租给乙方用于经营宿舍，宿舍楼共二-八层；租赁期限从2017年8月1日至2018年7月30日；甲方按每月人民币20000元向乙方收取租金，乙方每月六号前缴交当月租金；合同签订时，乙方向甲方交付人民币40000元的履约保证金，合同期满后，乙方交清所有租金、水电费等费用以及冲抵合同约定乙方承担的费用后，妥善交回租赁物给甲方时，甲方不计息退回剩余保证金给乙方；合同签订时，甲方交付宿舍楼给乙方使用，甲方提供全楼的基本水电设施，其余由乙方负责；宿舍楼的用电、水、电视、电信、治安、消防、卫生等费用乙方应于次月六日前交清给甲方，由甲方统一代缴，如因拖欠或逾期缴交产生的责任由乙方承担；乙方承租后不得擅自改变甲方房屋结构、布局等；乙方承租上述宿舍楼期间，不得擅自将租赁物转租或以合作名义变相转予他人使用；合同期满后，乙方添置的家具、电器等，由乙方负责搬走，乙方增设的装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除；乙方逾期交纳租金和逾期交纳每月的用水、用电、电视、电信、治安、消防、卫生等费用，每逾期一天，按拖欠金额3%计付违约金给甲方；逾期七天仍未交清，甲方有权终止合同，除收回租赁物及追究违约金外，乙方所交保证金不予返还；乙方擅自解除合同，除保证金外乙方还需要赔偿甲方因此而造成的一切经济损失；合同期满，甲方有权收回宿舍楼，乙方应如期归还，并保证相关设施、设备完好。乙方如需续约应提前三个月与甲方协商重新签订租赁合同；同等条件下，乙方享有优先承租权；等等。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用。合同期满后，双方没有续签合同，但是被告继续承租原告的房屋。2019年5月14日，原告通过微信告知被告，要求被告尽快腾退房屋，原告将于5月底收回房屋。被告微信回复原告，希望原告能让被告承租至7月底，给予一定的时间寻找新的地方搬迁。在庭审中，原告陈述2018年8月之后，双方经过协商每月的租金为人民币21000元，提交一份杨根凤于2019年5月6日向原告转账支付21000元的银行交易流水，并陈述杨根凤为被告熊华龙的妻子。另外，原告在庭审中还向本院陈述，被告向原告返还房屋的时间是2019年10月1日，被告返还房屋时已经向仍居住在房屋内的次承租人收取了10月份的租金人民币6000元，因此被告应将其已经收取次承租人的租金人民币6000元返还给原告。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃当庭抗辩及举证质证的权利，应当承担相应的法律后果。据此，本院根据原告的陈述及证据审查认定本案事实。原告林积善与被告熊华龙签订的《租赁合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性，为有效合同，各方均应恪守。双方合同约定案涉房屋的租赁期限自2017年8月1日起至2018年7月30日止，租赁期限届满后，被告熊华龙仍然继续使用租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故原告有权可以随时解除租赁合同，但应当在合理期限之前通知被告。2019年5月14日，原告通过微信要求被告腾退案涉房屋，即明确的向被告作出其解除案涉合同的意思表示，被告收到上述通知，并表示希望原告给予一定的时间搬离，要求能承租至2019年7月底。对于被告的上述要求，原告不持异议，即双方对于合同解除达成合意。租赁合同解除后，被告应当将租赁物交还给原告，在诉讼过程中原告确认被告已经将案涉租赁物交还，撤回要求被告腾退房屋的诉讼请求，是其自行处分诉权的行为，符合法律规定，本院予以准许。被告熊华龙继续承租原告的房屋，但是未能按照合同约定支付2019年6月、7月的租金，构成违约，原告认为每月租金双方经协商调整为21000元，提交一份杨根凤于2019年5月6日向原告转账支付21000元的银行交易流水，该交易流水仅证明杨根凤向原告转账的事实，但是无法证明该笔款项为支付案涉房屋的租金，且亦没有提交证据证明杨根凤与被告熊华龙之间的关系，故原告提出租金调整为每月人民币21000元，本院不予采信。被告应按照租赁合同约定每月租金人民币20000元的标准支付欠付的2019年6月、7月的租金共计人民币40000元。关于原告请求被告支付已经收取案涉房屋次承租人2019年10月的租金人民币6000元以及支付由原告代被告返还给实际租户的押金人民币21000元，但是没有提交相应的证据予以佐证，应自行承担举证不能的法律后果，原告的该部分请求，本院不予支持。关于原告请求被告支付欠付租金的违约金、没收押金的问题，违约金、没收押金在性质上均属于违约金，明显已经超过了原告的实际损失，兼顾本案中合同的履行情况、被告的违约程度以及原告的合同预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定原告收取被告的押金40000元不予退还，被告自合同解除的次日起，以欠付租金总额为基数，按照每日万分之五的标准向原告支付违约金。关于原告请求被告逾期返还房屋造成其2019年8月、9月的租金损失人民币70000元，但是没有提交相应的证据予以佐证，应自行承担举证不能的法律后果。被告在2019年10月1日才将案涉房屋交还给原告，故应当按照合同约定的租金标准向原告支付场地占用费，被告应向原告支付2019年8月、9月的场地占用费共计人民币40000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告熊华龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林积善支付拖欠的租金人民币40000元；二、原告林积善收取被告熊华龙交付的押金人民币40000元不予退还；三、被告熊华龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林积善支付欠付租金的违约金（自2019年8月1日起计算至付清之日止，以欠付租金人民币40000元为基数，按每日万分之五计算）；四、被告熊华龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林积善支付2019年8月、9月的场地占用费共计人民币40000元；五、驳回原告林积善的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币8106元，由被告熊华龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  张念波人民陪审员  曾祥云人民陪审员  梁 军二〇二〇年二月二十一日法官助理闫岩书记员李洁仪