广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初21491号原告（反诉被告）陈文平，男，汉族，1982年7月5日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，统一社会信用代码441621198207053518。委托代理人何佳宾，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人何晓铭，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）郑金坪，男，汉族，1963年4月5日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人陈强宇，广东淳锋律师事务所律师。被告深圳市宏发物业服务有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道育才路云熙谷****（办公场所），统一社会信用代码914403007451947782。法定代表人赖坚义。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告陈文平诉讼请求：1、确认原告与被告郑金坪签订的《房屋租赁协议书》无效；2、两被告共同返还原告租赁保证金人民币92000元；3、两被告共同赔偿原告装修现值损失、附着物损失，暂计人民币2049600元；4、本案的诉讼费、保全费、鉴定评估费等费用由两被告承担。原告庭前将第二项请求变更为：两被告共同返还原告租赁保证金人民币172000元。被告郑金坪反诉请求：1、原告向被告支付拖欠的租金和房屋占用费人民币620934.09元；2、原告向被告支付代偿付第三人租赁保证金人民币225700元；上述费用共计人民币846634.09元；3、原告承担本案的反诉费。被告庭前增加诉讼请求：原告向被告支付拖欠的3、4楼房屋占用费直至被告收回3、4楼房屋为止（该房屋占用费暂从2018年1月计算至2018年12月共计人民币316561.79元）。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人何佳宾、何晓铭、被告郑金坪委托代理人陈强宇到庭参加诉讼，被告深圳市宏发物业服务有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。本案相关事实2014年7月30日，郑金坪（甲方、出租方）与陈文平（乙方、承租方）签订编号为达叁2014019《房租租赁协议》，约定甲方将位于深圳市光明新区公明办事处红花路1号达叁工业区A栋三至七楼房屋租赁给乙方使用，期限自2014年8月1日至2017年12月31日止，月租金46000元，2015年11月1日开始至2016年10月31日租金为49680元，2016年11月1日至2017年10月31日为53654元，2017年11月1日至2017年12月31日为57964元。乙方于协议签订之日向甲方支付租赁保证金92000元。协议还约定，租赁房屋由甲方委托深圳市宏发物业服务有限公司进行物业管理。乙方经甲方同意装修添附的设施可由其自行处理，但不可拆除的固定设施，乙方不得拆除，无偿归甲方所有。协议第十一条约定，租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁房屋全部或部分转租，且任何情况下，转租期限不得超过本协议约定的租赁期限。双方在租赁协议上签字捺印。2016年3月16日，双方签订编号为达叁2016003《房屋租赁协议》，约定甲方将位于深圳市光明新区公明办事处红花路1号达叁工业区A栋一至二楼房屋租赁给乙方使用，期限自2016年3月1日至2017年12月31日，月租金4万元。乙方于协议签订之日支付租赁保证金8万元。2016年12月9日，被告郑金坪向原告发出通知书，载明双方签订的《房屋租赁协议》（编号为达叁2016003），因你方未经我方同意，擅自将房屋全部对外转租且超出我方租赁期限，构成根本性违约，现通知你方，我方将于2016年12月9日解除双方签订的上述租赁协议，你方应在收到本通知三日内办理清场手续，否则我方将采取强制措施收回租赁房屋。后被告郑金坪又于2017年2月16日再次向原告陈文平发出解除合同通知书两份，分别载明因原告自2016年12月起及2017年1月起拖欠租金等相关费用，超过30天期限，根据租赁协议约定，解除双方签订的上述两份房租租赁协议，并没收保证金92000元及80000元。另查，案涉租赁物业未取得建设工程规划许可证。原告主张2016年12月9日，被告郑金坪突然致函原告，单方解除租赁协议，禁止其再进入租赁场所，亦未向其退还保证金及赔偿损失，被告郑金坪系深圳市宏发物业服务有限公司员工，受该公司指示签订租赁协议，应共同承担原告损失，遂向本院提出诉讼。原告提交了其与深圳市立捷装饰设计工程有限公司签订的装修工程施工合同、银行转账记录以及深圳市立捷装饰设计工程有限公司出具的已收工程款证明等予以证明装修款支出情况。已收工程款证明记载已收到原告装饰装修工程款2049600元。被告不予认可，辩称其交付租赁物业时已进行部分装修，且原告将物业转租给第三人时系第三人进行装修，此外，原告提交的银行转账记录系支付给装修公司个人账户，金额与该公司出具的已收款数额亦不相符。被告提交了部分转租户出具的情况说明，其中叶林出具的《情况说明》载明一楼大堂、三至四层酒店装修及消防设施设备、三至七楼消防工程及楼面设施均由其出资装修及安装。诉讼过程中，本院委托深圳市中锋资产评估有限公司就物业二次装修价值进行评估，评估价值为1392295元，其中无争议部分价值1341682元、有争议部分价值50613元、有独立争议部分价值18523元。原告认为评估报告列明的评估项目未就其提交的装修工程项目进行全部评估，遗漏评估项目775503.15元，且重置价亦比实际价格低，应以原告提交的装饰装修项目予以赔偿。被告认为评估报告列明的无争议部分项目中，评估价值315664元项目系存在争议的部分，并非无争议，对该部分项目，被告不予确认。经比对，原告主张的评估报告所遗漏项目逾半项目属于水泥砂浆找平项目及陶粒回填项目，而被告对大部分项目均不予确认，至于原告提出的其他遗漏项目为拆除部分墙体及垃圾外运费用，不属于附合的装饰装修物，不在应当赔偿的损失范围之内，故该评估报告不存在明显遗漏评估重大项目的情形，故无需另行评估。被告提出反诉，称原告长期拖欠租金并在未取得其同意的情况下将房租转租给第三方，违反了双方约定，故提出解除双方的租赁协议，但被告直至2017年12月21日才陆续将占有的房屋返还，请求原告支付拖欠的租金及代偿付给第三方的租赁保证金损失。裁判理由及结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因当事人既不能提供涉案房屋的所有权登记证明，也不能提供该房屋系经建设工程规划许可所建设的证据，涉案房屋租赁有违《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款关于建设工程规划许可的强制性规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案租赁协议因违反法律强制性规定而应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告请求被告返还租赁保证金172000元，本院予以支持。关于被告反诉主张的占用费问题，主要包括：1、2016年12月至2017年2月16日期间拖欠的占用费用130824.57元，被告确认原告已付2016年12月占用费70000元，2017年1月占用费40000元；原告辩称1-2楼费用已支付至2016年12月，3-7楼已支付至2016年11月，本院认为，原告作为承租方，其虽辩称于2016年12月9日已未再进入租赁物业，但因部分租赁物业由其转租，无证据证明此时其已将房屋全部交还被告或办理房屋交接手续，故被告主张原告应支付占用费用至2017年2月16日，本院予以采纳。2016年12月至2017年2月16日期间，按双方约定的租金标准计算，占用费用为234135元（93654元×2.5个月），扣减原告已支付的110000元，还需支付124135元。2、物品堆放费用，被告主张原告7楼的物品堆放于605室，占用面积为95.88㎡，应按单价10.28元/㎡支付自2017年2月17日至2017年12月的占用保管费用，提交了物资清点表予以证明，清点表下方载明2017年12月21日移交，原告对物资清点表不予认可，但确认于2017年12月21日接收被告退还的物品，接收地点为案涉物业仓库，未占用被告物业；另，原告电梯组件堆放于仓库内，应按月租金2000元自2017年8月起计付占用费，两项合计20278.88元。本院认为，被告未就实际占用的面积及地点举证证明，应承担举证不能的法律后果，鉴于原告确认2017年12月21日前仍留存物品于被告处，故本院参照物资清点表所列明的物品数量，酌定由原告支付被告物品占用保管费用5000元。3、2017年2月17日至2018年12月31日期间3-4、7楼场地占用费，本院认为，因被告2017年2月16日前已单方通知原告解除双方租赁协议，无证据证明原告此后仍继续占用原告物业，且3-4楼由案外人使用，故被告要求原告承担此期间占用费，本院不予支持；4、抵扣次承租人租金，被告主张因原告擅自停梯，导致其无法向转租的租户收取租金，因被告未就此提出充分证据证明，且该请求涉及第三方租户权益，转租户非本案当事人，故本案中不作处理，当事人权益人可另诉解决。关于被告请求原告代偿付第三方租赁保证金225700元问题，被告称其代原告偿还了其收取的转租户的房屋押金，才陆续收回部分房屋，该部分款项应由原告偿还。本院认为，该请求涉及第三方租户权益，转租户非本案当事人，且原告对此不予确认，本案中不作处理，相关权益人可另诉解决。关于原告诉请的装修损失、附着物损失2049600元问题，本院认为，根据相关司法解释规定，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。据此，原告主张装修全额损失缺乏依据，本院不予支持，原告就装修的具体项目负有举证义务，其提交的分部分项工程量清单计价表所列项目，被告不予认可，且从原告支付的工程款数额亦不能证明工程已全部完成，本院不予采纳。根据评估机构作出的评估报告记载，无争议部分价值1341682元、有争议部分价值50613元、有独立争议部分价值18523元。被告辩称评估机构出具的报告列明的无争议部分中的315664元应为有争议部分，因被告提出的争议部分确实在评估前已提出，故对于有争议部分，因原告未能提交充分证据证明争议部分确实进行了装修，依法应承担举证不能的法律后果，本院均不予确认。故本院参照评估报告中无争议部分价款1341682元，扣减被告异议的部分315664元，酌情认定原告装修损失为1026018元。原告作为承租方，未核实租赁物的合法性，即投入大量资金进行装饰装修，应自行承担部分损失，被告作为出租方，将尚不具备合法产权的物业对外出租，对原告的损失亦存在一定过错。故本院认定上述损失由原、被告各承担50%，即被告应赔偿原告装修现值损失513009元。被告深圳市宏发物业服务有限公司仅为案涉物业管理单位，并非租赁合同当事人，原告诉请其与郑金坪共同承担责任缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈文平与被告郑金坪签订的案涉《房屋租赁协议》无效；二、被告郑金坪于本判决生效之日起十日内退还原告陈文平押金172000元；三、被告郑金坪于本判决生效之日起十日内支付原告陈文平装饰装修现值损失513009元；四、原告陈文平于本判决生效之日起十日内支付被告郑金坪房屋占有使用费129135元；五、驳回原告陈文平其他诉讼请求；六、驳回被告郑金坪其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23933元、反诉受理费7634元、保全费5000元，由原告陈文平负担20527元，被告郑金坪负担16040元。多收取的反诉费4632元，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 梁 俊 辉人民陪审员 杨 银 枝人民陪审员 陈 笑 珍二〇二〇年二月十七日书 记 员 肖蓉（兼）书 记 员 何 孝 剑附本案相关法律条文如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。