天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初83265号原告：天津市宏大伟豪资产管理有限公司，住所地天津自贸试验区（东疆保税港区）亚洲路**金融贸易中心**1-1-22-16。法定代表人：徐多伟，执行董事。委托诉讼代理人：潘峰，北京东卫（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋鹏，北京东卫（天津）律师事务所律师。被告：天津（河北）海运有限公司，住所，住所地天津市滨海新区塘沽水线路div>法定代表人：戚国华，总经理。委托诉讼代理人：赵春华，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨磊，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。原告天津市宏达伟豪资产管理公司诉被告天津（河北）海运有限公司返还原物纠纷一案，本院作出（2018）津0116民初82688号民事判决后，被告天津（河北）海运有限公司不服，上诉至天津市第二中级人民法院，该院于2019年6月20日作出（2019）津02民终4027号民事裁定书，裁定撤销该判决，发回本院重审。本院重新组成合议庭依法适用普通程序程序公开开庭进行审理。原告天津市宏达伟豪资产管理公司的委托诉讼代理人潘峰、宋鹏，被告天津（河北）海运有限公司的法定代表人戚国华、委托诉讼代理人赵春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告将天津经济技术开发区第五大街72号房地产腾空并交付原告；2、判令被告支付自起诉之日至实际交付房屋之日止的房地产占有使用费（按照每天每平方米2元的标准计算）。事实与理由：2018年5月12日，原告通过司法拍卖的方式取得了坐落于天津开发区地产的所有权。2018年5月23日，天津市宁河区人民法院依法出具执行裁定书，确认诉争房地产所有权已转移至原告，原告可持裁定书办理产权过户手续。但诉争房地产被被告占有使用，经原告告知，被告拒绝向原告交付房屋。故原告起诉，请判如所请。被告辩称，我们与涉诉房地产的的原所有权人存在租赁合同关系，合同期限到2026年12月31日合同到期，并且明确约定了年租金20万元，故不同意原告诉请，请求驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明的事实如下：天津市滨海新区开发区第五大街72号的房地产（包括3944.4平方米的国有建设用地使用权/建筑面积为1984.98平方米的房屋所有权）原属于案外人天津豪发船务有限公司（以下简称“豪发公司”）所有。2014年9月18日，豪发公司与天津农村商业银行股份有限公司宁河中心支行（以下简称农商宁河支行）签订借款合同，约定豪发公司向农商宁河支行借款14950000元，同时，双方还签订了抵押合同，豪发公司以上述诉争房地产提供抵押担保，并办理了他项权登记。此后，农商宁河支行发放了贷款，但豪发公司未能依约还款。农商宁河支行于2015年7月14日起诉豪发公司，天津市宁河区人民法院于2016年9月30日作出（2015）宁民初字第2526号判决，判令：豪发公司偿还农商宁河支行借款本金14450000元及利息，农商宁河支行在抵押权权利价值14950000元范围内对诉争房地产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。此后，该院在执行该案中，对该诉争房地产进行拍卖。2018年5月12日，原告竞得该房产。2018年5月23日，天津市宁河区人民法院出具执行裁定，确认诉争房地产归原告所有。2018年10月15日，原告取得诉争房地产的不动产权证。诉争房地产目前被被告占有使用。被告主张系诉争房地产的承租方。庭审中，被告提供了房屋租赁协议、船舶委托管理合同、收据、维修费发票、判决书等，用以证明：被告于2007年1月4日与案外人豪发公司就诉争房地产签订租赁协议，租期自2007年1月1日至2026年12月31日，年租金20万元。关于租金，被告以豪发公司应支付的船舶管理费抵扣了2010年之前的租金，实际向豪发公司支付了2010年、2011年、2012年的租金，以对诉争房地产的维修费用抵扣了2013年、2014年的租金，并以抵扣借款的方式交纳2015年至合同期满的所有租金。对以上证据，原告不予认可。案件原审过程中，本院向农商宁河支行调取了《租房协议》、《承租人声明》等材料。《租房协议》显示，被告于2011年1月20日与豪发公司签订租房协议，约定租期与被告转卖豪发公司时的合同约定租期一致，租金每年20万；承租人声明显示，被告于2014年8月29日向农商宁河支行出具声明，确认知晓该房地产抵押事项，并承诺在借款人没有按期履行债务，农商宁河支行在处分该抵押物时，自愿搬出租赁房屋并放弃优先受偿权，无条件配合银行处分抵押物。该声明加盖了被告的公章。对于租房协议，被告表示尽管该协议内容与其提交的协议不一致，但二者并不矛盾，该协议是对被告所提交协议的补充，是被告和豪发公司之后重新签订的协议。对于该协议约定的租期，被告解释称豪发公司原来是被告设立的公司，后来被出卖，对于租期，未具体说明；对于声明书，被告不予认可，不认可公章的真实性，并申请对公章真实性鉴定。此外，本院还向天津市宁河区人民法院调取了涉及农商宁河支行与豪发公司执行卷宗中房屋租赁协议、执行笔录、评估报告等卷宗材料。执行笔录显示执行过程中，执行法官分别于2017年2月28日、2017年6月22日询问被告的法定代表人戚国华，向其了解诉争房地产的情况，并告知其拍卖事宜、询问被告相关意见。在2月28日的笔录中，关于租赁情况，戚国华陈述称“租房大概有10多年了，从2003年、2004年左右就开始租了”，关于租赁何时到期，其陈述“我来了以后就很少接触了，好像18年”，关于租金，其陈述“每年租金10万”，关于豪发公司情况，其陈述“人都找不到了...”，对于拍卖意见，其表示“有意向参与竞拍”，对于执行法官询问的“拍卖如果你们买不到，是否同意腾房”，其答复“那没问题，如果我们没拍上，会及时腾房”，同时表示无法联系豪发公司的负责人。在6月22日的笔录中，戚国华陈述“没有租赁合同，租期大约2005年开始，不知结束日期...会参与竞买...联系不到豪发公司...”，在执行法官提出“如果竞买不到，须配合法院搬离此地，交付买受人，愿意配合吗”，其回答“愿意”。此后，被告向宁河法院提交房屋租赁协议，该协议载明，租赁期限自2007年1月1日至2026年12月31日，签订日期为2007年1月4日。对于该份租赁协议，原告表示该协议与被告向农商宁河支行提交的协议内容不一致，被告提交的证据不能证实其向豪发公司支付了租金，租赁期限也无法确定；对于执行笔录，原告认为被告已向执行法院明确表示如未竞拍成功，自愿腾房，原告的竞买行为正是基于该承诺，被告应遵守该承诺。被告对以上证据无异议，认为被告在执行笔录中所表示的愿意腾房是指租赁合同到期后腾房，而非在竞拍后即腾房。天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司受天津市宁河区人民法院委托出具的报告书载明评估价为806万（建筑物价值为549万元，土地使用权价值为人民币257万元）。并在不相一致假设中注明由于案情原因，委托方未能提供估价对象租赁合同等相关租赁资料，故本次估价结果未考虑承租人权益权益价值对估价对象市场价值的影响。原告通过淘宝司法拍卖网络平台竞价取得涉诉房地产产权，成交价格为17760000元。被告称其也参与竞拍，最后出价到15500000元。天津市宁河区人民法院在拍卖公告中注明瑕疵说明：房屋有抵押，有查封，有租赁（有书面租赁合同），房屋讯在优先购买权人；拍卖法院在本次拍卖中不负责认定占用拍卖物或租用拍卖物的实效问题，且不负责腾房、清除妨碍等。本院认为，本案的争议焦点在于被告所主张的租赁权是否能够对抗原告通过竞买所取得的所有权。对此，本院作如下分析：关于被告主张的租赁关系认定问题。通过现有证据，能够认定被告与豪发公司的租赁关系在诉争房地产被设定抵押时已经存在，但从两份租赁协议来看，被告表示两份租赁协议并不矛盾，第二份协议是对第一份协议的补充，但本院认为，被告提交的协议是在宁河法院执行人员向被告法定代表人就腾房事宜进行询问之后提交的，且内容与其法定代表人在接受执行人员询问中的陈述严重不一致，此外，该份协议标注的签订时间为2007年1月4日，远远早于本院向农商行宁河支行调取的《租房协议》的签订时间即2011年1月20日，被告未能就其没有在2014年9月豪发公司自农商行宁河支行办理贷款时提供2007年1月4日签订的租赁协议，做出合理解释，又未能提供其他证据予以证实该份协议的效力，对于2007年1月4日签订的租赁协议的效力，本院不予认定。故而应以2011年1月20日协议来认定租赁期限等问题，然被告对于该协议中所约定的“租期与被告转卖豪发公司时的合同约定租期一致”未能进行具体的、针对性陈述，也未能提供相应证据予以证实其抗辩。同时，从租金支付情况来看，被告主张以各种费用抵扣自2013年起至租期届满（2026年12月31日）的全部租金，但其提供的证据亦不足以证实其主张。故被告关于租赁期限至2026年12月31日的抗辩，本院不予采信。综上，被告不能证实在原告通过竞拍取得诉争房屋所有权时，其和豪发公司的租赁关系仍存续。对此，被告应承担举证不能的后果。此外，被告公司法定代表人在天津市宁河区人民法院执行笔录中作出的相应承诺，系代表公司，对公司发生效力。对于该承诺内容的理解，无论是从被告法定代表人在笔录中的具体表述，还是从执行笔录的谈话背景、上下文意思表示，被告的意思显然是在竞拍人取得诉争房地产所有权后即同意配合腾房。被告所辩称的合同到期后腾房与事实不符，难以成立。该承诺系被告在人民法院执行过程中作出，承诺内容系放弃对诉争房地产的占有权，故退一步讲，即便租赁期限未到期，亦因被告对相应权利做出了放弃的意思表示，无法对抗原告要求其腾房的权利。综上分析，被告以租赁权对抗原告所有权的主张不能成立，其应将诉争房地产腾空并交付原告。对原告的该请求，本院予以支持。关于被告在设定抵押阶段的声明，被告虽对该公章的真实性不予认可，并在原审中申请鉴定，但综合考虑本案的全部情况，本院认为无必要启动鉴定程序，对此亦不予受理。关于原告主张的占有使用费，在法院作出执行裁定书，确认诉争房地产转移至原告时，原告即取得诉争房地产的所有权。被告此后一直占有诉争房地产，其应向原告支付相应使用费。原告主张自起诉之日给付使用费，并无不当，本院予以照准。关于使用费的标准，应结合涉诉房地产的工业用地用途，本院酌情以2017年度相关区域非住宅租金指导价格每月26元每平方米为标准，以建筑面积1984.98平米，计算使用费每月为51609.48元。故被告应自起诉日，即2018年6月19日至实际腾空交还原告之日止，按照每月51609.48元的标准，向原告支付使用费。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告天津（河北）海运有限公司于本判决生效之日起十日内腾空天津市滨海新区开发区第五大街72号的房地产（包括3944.4平方米的国有建设用地使用权/建筑面积为1984.98平方米的房屋所有权），并将该房地产交付原告天津市宏大伟豪资产管理有限公司；二、被告天津（河北）海运有限公司于本判决生效之日起十日给付原告天津市宏大伟豪资产管理有限公司的房屋占有使用费（按照51609.48元/月的标准，自2018年6月19日起至被告实际交付房屋之日止）；三、驳回原告天津市宏大伟豪资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9834元，由原告负担5572元，被告负担4262元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  司 媛审 判 员  姜传明人民陪审员  孙建霞二〇二〇年二月十八日书 记 员  张宗芳