山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民初984号 原告（执行案外人）：阎风春，男，1961年5月12日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：陈黎，山东鼎海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕振华，山东鼎海律师事务所律师 被告（申请执行人）：威海市商业银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市市**山东路****楼****。 负责人：赵晓博，行长。 第三人（被执行人）：青岛三杰房地产开发有限公司，住，住所地青岛市黄岛区隐珠街道办事处云海路**/div> 法定代表人：王世兰，总经理。 第三人（被执行人）：青岛金福祥珠宝有限公司，住所，住所地青岛市市**山东路**div> 法定代表人：李琳，总经理。 第三人（被执行人）：周宗德，男，1958年9月26日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 原告阎风春与被告威海市商业银行股份有限公司青岛分行（以下简称威海银行青岛分行）、第三人青岛三杰房地产开发有限公司（以下简称三杰公司）、第三人青岛金福祥珠宝有限公司（以下简称金福祥公司）、第三人周宗德案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月5日立案后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阎风春的委托诉讼代理人陈黎、吕振华先后到庭参加本案证据交换、法庭审理，威海银行青岛分行的委托诉讼代理人姜颖、赵旭东到庭参加本案证据交换，未到庭参加法庭审理。三杰公司、金福祥公司、周宗德经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告阎风春向本院提出诉讼请求：1.确认威海银行青岛分行申请执行的三杰公司名下位于青岛市山东路7号丙-3（房地产权证号：市××号）555.47平方米的房屋归阎风春所有，停止对上述房屋的执行；2.诉讼费用由威海银行青岛分行负担。事实与理由：2011年6月30日，阎风春与三杰公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定阎风春向三杰公司购买位于青岛市山东路7号丙-3中555.47平方米的房屋，总房款为900万元。合同签订当日，阎风春依约将全部购房款支付给了三杰公司。2012年3月20日，三杰公司将上述房屋实际交付给了阎风春，但一直未将房屋过户到阎风春名下。2013年6月20日，在阎风春不知情的情况下，三杰公司将阎风春购买的房屋一并抵押给威海银行青岛分行，为金福祥公司的借款提供担保。后威海银行青岛分行与三杰公司、金福祥公司、周宗德达成调解，由青岛市中级人民法院出具（2014）青金商初字第836号民事调解书。因三杰公司、金福祥公司、周宗德未履行该调解书，青岛市中级人民法院在执行过程中对上述房屋采取查封措施并张贴公告，阎风春始得知上述事实。阎风春认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，阎风春享有排除威海银行青岛分行对该房屋强制执行的权利。 威海银行青岛分行辩称，阎风春不享有对执行标的足以排除强制执行的民事权益，应依法驳回阎风春的诉讼请求。威海银行青岛分行对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权，生效调解书认定威海银行青岛分行对阎风春提出异议房产享有优先受偿权。 第三人三杰公司、金福祥公司、周宗德未作陈述。 本院经审理查明： 威海银行青岛分行与金福祥公司、周宗德、三杰公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月20日作出(2014)青金商初字第836号民事调解书，内容为：一、金福祥公司于本调解书生效之日起30日内偿还威海银行青岛分行借款本金人民币39567432.42元和利息811132.36元（已计算至2014年9月21日，此后的利息按照合同约定计算至本金清偿之日止；二、金福祥公司于本调解书生效之日起30日内支付威海银行青岛分行律师代理费人民币1022400元以及案件受理费121846.5元、保全费5000元计126846.5元；三、周宗德对上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任；周宗德在履行担保责任后，有权向金福祥公司追偿；四、如金福祥公司未在本调解书指定的期限内履行上述第一、二项付款义务，威海银行青岛分行有权就三杰公司所有的位于青岛市市南区山东路7号丙-3号房地产（房地产权证号：市××号）就拍卖、变卖所得价款在本判决第一、二项义务范围内优先受偿；三杰公司履行担保责任后，有权向金福祥公司追偿。本院(2014)青金商初字第836号民事调解书发生法律效力后，因金福祥公司、周宗德、三杰公司未自觉履行还款义务，依照威海银行青岛分行的申请，本院依法立案执行，执行案号为(2015）青执字第433号。2014年12月3日，本院向青岛市房地产登记中心送达(2014)青金商初字第836号民事裁定书和协助执行通知书，轮候保全查封三杰公司名下位于青岛市山东路7号丙-3房产（房地产权证号：市××号）。阎风春在（2015）青执字第433号执行程序中提出执行异议，主张其对涉案房屋享有实体权利，要求排除执行。我院以（2019）鲁02执异88号执行裁定书，裁定：驳回案外人阎风春的异议请求。 庭审中，阎风春为证明其主张，提交证据如下： 证据一、《青岛市商品房预售合同》。证明2011年6月30日，阎风春与三杰公司签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定：阎风春购买三杰公司开发建设的位于青岛市山东路7号乙《中央国际》三层（现更名为：7号丙-3）面积为555.47平方米的房屋，房屋总价款为900万元，于合同签订当日付款，2011年12月31日前交付房屋。合同附件二标明了阎风春购买房屋的明确位置。 威海银行青岛分行认为，证据一系阎风春与第三人签订，真实性无法确认。1、正常情况下阎风春应与三杰公司办理网签手续，阎风春的行为一方面证明合同的真实性，存在高度可疑，另一方面证明阎风春自身对合同不予备案存在主观过错，阎风春的异议不符合法律规定；2、涉案房屋未经登记，阎风春自身存在过错。阎风春提交的合同签订日期为2011年6月30日，交付日期为2011年12月31日，但直至涉案房产被查封前，阎风春未能提交任何要求三杰公司办理过户登记的证据，亦未能提交提出执行异议之前向开发商主张权利的证据。对不能办理房屋登记手续的过错是明显的；3、阎风春所购房屋规划用途为商业，不是用于居住。 证据二、委托书一份。证明三杰公司向青岛圣亚达投资有限公司出具代为收取案涉房屋房款的委托书，收款方青岛圣亚达投资有限公司向阎风春出示了该委托书原件，并复制盖章出具给阎风春，以证明青岛圣亚达投资有限公司系三杰公司授权委托代收房款的单位。 证据三、指示付款委托书三份、情况说明三份。证明阎风春购买案涉房屋的购房款900万元，系分别委托高雪梅、徐宜英、青岛中投典当有限公司向收款单位青岛亚圣达投资有限公司账户付款，并且合同约定的案涉房款已全部支付完毕。 证据四、中国民生银行个人汇款业务凭证一份、建设银行转账凭证一份、招商银行进账单回单一份、收条一份。1、证明2011年6月30日，阎风春通过高雪梅、徐宜英、青岛中投典当有限公司的账户向执行人三杰公司授权的青岛亚圣达投资有限公司账户支付购房款共计900万元；2、证明2011年6月30日，三杰公司收到阎风春支付的案涉房屋购房款900万元。 威海银行青岛分行对证据二、三、四均不予认可，认为阎风春主张全部房款900万均通过第三人委托支付，如此高额房款均通过第三人向三杰公司支付不符合正常的交易习惯。从形式上看，存在串通造假的高度可能，不排除阎风春与委托方、受托方存在其他债权债务关系，不能据以说明阎风春支付全部房款。阎风春在执行异议中曾提交的编号为2204523收款收据也与阎风春主张的本案涉案房款支付均是通过银行转帐不符。 证据五、《房屋交接书》《情况说明》及房屋照片视频一宗。1、证明2012年3月20日，三杰公司已将案涉房屋实际交付给阎风春，阎风春在接收房屋后、法院查封前已将属于自己的房屋面积区域进行围挡上锁，并实际占有至今。2、证明案涉房屋所在的一至四层网点的基础设施均不具备正常经营使用的条件：水表、电表尚未分户、电梯未安装，一至四层网点至今无人经营使用。未交水电物业费用并非阎风春方面的原因。3、证明其他网点部分区域也被其他业主进行了围挡，该围挡业经三杰公司认可，已形成各业主实际占有的特殊方式。 威海银行青岛分行对《房屋交接书》不予认可，认为房屋交接书的开具具有随意性和可变造性，不能作为认定房屋交接的凭证，更不能以此作为阎风春证明占有房屋合法及明确占有时间的效力。照片不能证明阎风春合法占有涉案房产。 证据六、照片一宗。证明案涉房屋所在的一至四层网点至今未由三杰公司统一进行分割间隔，并进行测绘，故不具备给每户业主办理小产权证的条件。对此，阎风春无过错。 威海银行青岛分行认为，该证据与本案无关，不予质证。 证据七、执行裁定书一份，证明阎风春以案外人的身份对涉案房屋的执行提起执行异议，未获支持。 威海银行青岛分行对该证据的真实性及证明事项均无异议。 证据八、情况说明一份 威海银行青岛分行对该证据未发表质证意见。 威海银行青岛分行在诉讼中提交如下证据： 证据一、他项权证、民事调解书。证明威海银行青岛分行对阎风春提出异议房产享有优先受偿权，并经生效法律文书认定。 阎风春对他项权证及调解书的真实性均无异议，认为威海银行青岛分行对涉案房产享有优先受偿权不影响阎风春是否因享有物权期待权而阻止本案涉案房产执行的认定。 证据二、2019年7月16日拍摄房屋现状照片一组，三杰公司办理抵押时的评估报告。证明阎风春从未合法占有涉案房产。 阎风春对报告书的真实性有异议。认为，1、该评估报告的委托人系三杰公司，并非司法机关委托，不具备客观性。2、该报告书中的房地产权证载明房屋的坐落是7号丙-3，面积为4915.95平方米，可以看出该证是三杰公司对案涉房屋整层所办理的大证，并未进行分割。3、评估报告中所拍摄的照片并未与评估报告之前页形成统一有序的编码，有人为增加的可能，且勘察图片并未标明勘察时间，也无法明确看出该房产的具体拍摄位置。不能证明阎风春未占有。且评估报告所载明的附件中并未有所谓的现场勘察图片。对于所拍摄照片，通过照片可以看出，案涉房产进行了围挡间隔，也证明阎风春对房屋已占有的事实。同时，其中一张照片可以看出，一、二、三层均未实际投入使用，且都有围挡现象。 证据三、青岛市不动产登记信息。证明阎风春提出异议房产的性质为商业，而不是用于居住。 阎风春对证据三的真实性无异议，认为房屋性质为商业不影响法律对购房人权益的保证。 证据四、执行异议卷宗中阎风春提交的编号为2204523的收款收据，证明阎风春主张的通过转帐支付购房款与执行异议中所述不符。收款收据附注中描述现金162万元，而阎风春在诉讼中主张全部通过转帐支付。 阎风春质证，通过查阅执行异议卷宗笔录可以看出，阎风春并未将该收款收据作为证据提交。附注中明显看出的是代三杰公司收购房款，此款与三杰公司出具的收条为同一笔款项。该表述与阎风春所称的案涉房款是圣亚达公司代为收取表述一致。后面的“……现金162万”，该部分内容无法看清，也无法证明威海银行青岛分行的主张。 上述事实及证据，有双方当事人的陈述及提交的证据在案佐证。 本院认为，阎风春在执行程序中提起异议被裁定驳回后，起诉要求终止对涉案不动产的执行，本案案由应当认定为案外人执行异议之诉。威海银行青岛分行对涉案不动产享有抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定，“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”威海银行青岛分行对包含涉案不动产在内的房屋享有抵押权，三杰公司、金福祥公司、周宗德不履行付款责任，威海银行青岛分行有权要求拍卖涉案不动产，就相应价款享有优先受偿的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”涉案不动产登记在三杰公司名下，阎风春未取得涉案不动产的所有权，其依据房屋买卖合同对三杰公司享有的债权不能对抗威海银行青岛分行享有的担保物权，阎风春要求终止对涉案不动产的执行，必须符合法律、司法解释规定的情形。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合该条情形，房屋买受人始有权排除对被执行人名下房屋的执行。本案中，根据诉讼中阎风春提交的证据，涉案不动产水表、电表未分户，电梯未安装，尚未分割，即涉案不动产不具备交付的条件，阎风春主张其在房屋被查封前已合法占有该不动产的主张与涉案房屋不具备交付条件的事实相悖。此外，阎风春主张其已经全部支付三杰公司购房款，但其提交的转款记录均非由其账户支付，收款人亦非房屋出卖方三杰公司，双方收付款行为与一般房屋买卖行为不符，且阎风春提交的款项转出记录，转出方为民间借贷从业人员，阎风春提交的款项支付记录，不足以证明其已经支付涉案不动产购房款。故，阎风春依据房屋买卖合同主张终止对涉案不动产的执行，不符合司法解释要求的四项情形，阎风春要求终止执行的主张不能支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，判决如下： 驳回原告阎风春的诉讼请求。 案件受理费74800元，由原告阎风春负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  陈明明 审判员  孙 琦 审判员  马 喆 二〇二〇年二月二十日 书记员  于国英 书记员  胡浩东