苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初2782号原告：项云，女，1972年9月7日生，汉族，住苏州。被告：苏州港龙茶城市场经营管理有限公司，住所地苏州市吴中区苏蠡路**。法定代表人：周陈香，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁艳辖、张晓忠，该公司员工。原告项云诉被告苏州港龙茶城市场经营管理有限公司（以下简称港龙茶城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告项云，被告港龙茶城公司委托诉讼代理人袁艳辖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告项云向本院提出诉讼请求：判令被告支付第六年租金28933.36元；判令被告支付逾期违约金781.2元，如12月30日还未支付，请求判决解除合同；判令被告提供每次交税的完税发票，提供不出请退还已扣除的税金10970.4元，2018年的请正常缴费，否则因未及时缴纳而产生的一切费用由港龙茶城公司承担。后，原告放弃最后一项诉讼请求。事实与理由：2011年4月16日，其与被告签订《苏州港龙国际茶城委托经营管理合同》共4份，将位于苏州港龙国际茶城1栋5065、5066、5067、5068号房屋交付给被告经营。后，被告依约向其支付过部分租金，但第六年租金至今未付。据此，其诉至法院，请求判如所请。被告港龙茶城公司辩称，首先，原告的租金金额应以整个商场的实际收益进行分配。其次，根据其与业主代表签订的《关于港龙茶城租金拖欠事宜的协议书》的约定，其每期应向原告支付房屋租金3667.13元；且其已履行了2期，相应的逾期违约金也因其已履行了2期而应自2019年8月1日起算。经审理查明，2011年4月7日，项云（委托方，甲方）与港龙茶城公司（受托方，乙方）签订《苏州港龙国际茶城委托经营管理合同》4份，记载：委托经营标的为财智商务广场1#-2#楼商业裙楼【苏州港龙国际茶城（暂定名）】1幢5065、5066、5067、5068号房屋；委托经营管理期限为10年，自该项目开业之日起算；委托方式为甲方将该商铺在委托经营管理期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方；为保障市场的兴旺，甲方同意将商铺自开业之日起三年的使用权无偿提供给乙方进行统一招生和经营管理以培育市场；从开业之日起第四年至第五年，乙方每年固定按30111元（5065号房屋）、24144元（5066号房屋）、24386元（5067号房屋）、31022元（5068号房屋）支付租金给甲方，租金半年一付，在每半年度的第一个月内支付；从开业之日起算第六年至第十年，双方按实际租金收益9:1分成，即商铺实际租赁收入的90%归甲方，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配；乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。审理中，项云与港龙茶城公司一致确认租金的起算时间为2012年10月1日。后，港龙茶城公司分别于2019年5月21日、6月3日（6月4日到账）、7月3日、7月31日（8月1日到账）、11月15日向项云支付3050.27元、3667.13元、3074.7元、3667.13元、3667.13元。审理中，项云称，上述款项均是对2017年10月1日至2018年9月30日房屋租金的支付；除此之外，港龙茶城公司还分别于2019年2月1日、4月3日向项云支付4575.41元、3078.81元，其认为也都是对2017年10月1日至2018年9月30日房屋租金的支付。港龙茶城公司称，2019年2月1日、4月3日、5月21日、7月3日的款项是2019年度的房屋租金。另查明，位于苏州市吴中区的房屋为项云单独所有。又查明，港龙茶城公司与诸多业主有房屋租赁合同纠纷诉讼，其中在徐方男、陈红与港龙茶城公司房屋租赁纠纷案件中，双方一致确认苏州港龙国际茶城所有商铺共计615户为整体委托港龙茶城公司经营管理，由港龙茶城公司统一装修、招商运营；截至该案审理结束尚无单独业主与港龙茶城公司解除合同。审理中，项云明确其诉请为：第六年房屋租金即2017年10月1日至2018年9月30日的租金共计28933.36元（实际金额为28934.77元，但仍按28933.36元主张），计算方式为五楼的总房屋租金1028200元/五楼的总面积3683.18平方米×案涉四套房屋的面积115.16平方米×0.9；逾期违约金的计算方式为以28933.36元为基数，自2017年11月1日起按每日万分之三分段计算至支付之日止。对此，港龙茶城公司则称案涉房屋在2017年10月至2018年10月的租金金额应分别为5034.4元（5065室）、4037.08元（5066室）、4077.47元（5067室）、5186.7元（5068室），共计18335.65元。以上事实，有项云提供的房产证及土地使用权证、委托经营管理合同、建设银行交易明细，以及本院调取的（2019）苏0506民初2525号民事判决书及本案的开庭笔录、询问笔录等证据在卷证明。审理中，项云为证明其主张还提供了录音一份，录音中，港龙茶城公司的姚经理称5楼的租户是从2013年开始的，第一年租金为97万元，此后每三年递增6%；至于租金收益的分配方式是以各业主的面积还是购房时的投资金额为准以及是五楼的按五楼来算还是一楼至五楼统算，尚未确定。项云据此主张第六年五楼的总租金为1028200元，并就五楼业主按面积进行分配。经质证，港龙茶城公司对证据的真实性无异议，但认为不能证明项云的证明内容。另，港龙茶城公司为证明其主张还提供了2019年3月21日的《关于港龙茶城租金拖欠事宜的协议书》，抬头处记载甲方为港龙茶城公司，乙方为港龙茶城全体业主；主要内容为：1、港龙茶城公司原拖欠的5400000元左右的租金分五期向业主支付分成租金：第一期于2019年5月31日前向各业主支付至租金金额的20%；第二期于2019年6月30日前向各业主支付至租金金额的20%；第三期于2019年7月31日前向各业主支付至租金金额的20%；第四期于2019年8月31日前向各业主支付至租金金额的20%；第五期于2019年9月30日前向各业主支付至租金金额的20%及总欠款的违约利息。2、为保证协议的正常履行，港龙方以手里的27套商铺的租金收益优先保障业主的权益；如27套商铺产生销售行为，在扣除销售税金归还银行贷款即销售费用后的销售收益来保障业主权益。3、违约利息最终以法院判决或调解结果的标准为支付依据，计算时间自2018年10月1日至2019年5月31日，余下利息按未还部分计算。经质证，项云称其未签过字，对协议书的形成也不清楚，也不知道有业主代表。本院认为，项云与港龙茶城公司签订的《苏州港龙国际茶城委托经营管理合同》不违反法律强制性规定，当属合法有效，应由双方按约履行。虽项云提供的录音中有涉及港龙茶城5楼租赁合同的租金金额，但并确认项云所主张的分配方式，故项云所诉请主张的租金金额，依据不足，难以认定。然，港龙茶城公司认可案涉房屋在第六年度租金金额共计为18335.65元，本院对此予以认定。另，港龙茶城公司分别于2019年2月1日、4月3日、5月21日、6月3日、7月3日、7月31日、11月15日向项云支付4575.41元、3078.81元、3050.27元、3667.13元、3074.7元、3667.13元、3667.13元。对此，港龙茶城公司主张其中的2019年6月3日、7月31日、11月15日的款项是对2017年10月至2018年10月租金的支付；其余款项系对2018年10月至2019年10月租金的支付。项云则主张所有款项均系对2017年10月至2018年10月租金的支付。因未见有双方对此有明确约定，而港龙茶城公司又作出对其自己不利的自认，本院对此予以认定。由此，经核算，港龙茶城公司还应支付第六年度租金7334.26元。至于滞纳金，根据双方间的合同约定，应自2018年11月1日起分段计算。经核算，截至2019年11月15日的滞纳金共计1791.02元，此后以7334.26元为基数按每日万分之三计算至实际支付之日止。另，关于项云有关如在12月30日未支付则请求解除合同的主张。根据另案中的业主与港龙茶城公司的一致确认及港龙茶城公司与业主代表签订的《关于港龙茶城租金拖欠事宜的协议书》等可认定案涉商铺与苏州港龙国际茶城其他商铺在利用上具有整体性、不可分割性，故案涉《苏州港龙国际茶城委托经营管理合同》的解除与否涉及众多业主相关权益能否实现。据此，根据建筑物区分所有权涉及业主共同利益及共同管理事项由业主民主表决原则，与港龙茶城公司的《苏州港龙国际茶城委托经营管理合同》是否解除应由全体业主共同决定。由上，项云有关如12月30日未付即解除案涉《苏州港龙国际茶城委托经营管理合同》的主张，本院不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判决如下：一、被告苏州港龙茶城市场经营管理有限公司于本判决生效之日起支付原告项云房屋租金7334.26元及相应的滞纳金（截至2019年11月15日计1791.02元，此后以7334.26元为基数按每日万分之三计算至实际支付之日止）。二、驳回原告项云其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币817元，由原告项云负担767元，被告苏州港龙茶城市场经营管理有限公司负担50元；其中被告苏州港龙茶城市场经营管理有限公司负担部分于本判决生效之日十日内支付给原告项云，原告项云已预交的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  江 伟人民陪审员  段莹玉人民陪审员  陆洪明二〇二〇年二月二十五日书 记 员  张凤娟