文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初11668号原告（反诉被告，以下简称原告）：吴进。原告（反诉被告，以下简称原告）：张燕。二原告的共同委托诉讼代理人：温宏蕾，苏州市吴江区梅堰法律服务所法律工作者。被告（反诉原告，以下简称被告）：吴江金虹房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路88号（盛泽广场国际大厦）24-102。法定代表人：郭见高，该公司总经理。委托诉讼代理人：周有星，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。原告吴进、张燕与被告吴江金虹房地产开发有限公司（以下简称金虹房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，本院于2019年11月18日依法裁定将本案转为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴进、张燕的共同委托诉讼代理人温宏蕾，被告金虹房产公司的委托诉讼代理人周有星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴进、张燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将位于苏州市吴江区房屋交付给原告并支付逾期交房违约金503700元（以92万元为基数，自2014年10月28日起至2019年10月27日止，共计1825日，按每日万分之三计算）；2、被告立即为原告办理上述房屋的房地产产权证书；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年5月6日，原、被告签订商品房买卖合同，由原告向被告购买位于苏州市吴江区房屋一套，合同约定房屋价款为92万元，被告于2014年10月28日前交房，随后办理产证。原告购房当日支付了购房款28万元，余款64万元向银行按揭贷款支付。但是，被告未按约交房，亦未为原告办理产权证书，被告的行为已构成违约，原告为维护合法权益，特起诉至法院。被告金虹房产公司辩称：1、原告违约在先，原告办理了按揭贷款，贷款金额为64万元，年限30年，原告仅归还了1年的房贷就下落不明，导致被告为原告代偿本息共计637554.56元。被告支付的代偿款性质实际上就是原告的购房款，原告逾期未归还贷款，主观上存在恶意拒付房款的行为；2、原告自签订商品房买卖合同后，便下落不明无法联系，原告也一直未到被告处协商处理购房款事宜；3、原告已被苏州市吴江区人民法院列为失信被执行人，原告在苏州市工业园区人民法院也有未履行完毕的执行案件，涉案房屋已被苏州市工业园区人民法院预查封，故涉案房屋目前无法交付原告，相应的产权证也无法办理；4、根据商品房买卖合同的约定，被告享有解除商品房买卖合同的权利。即便合同无法解除，在原告违约在先且拒绝支付购房款的情况下，原告要求办理过户及赔偿损失，有违诚信原则。被告金虹房产公司提出反诉请求：1、解除原被告于2013年5月6日签订的编号为Y2013006876的《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还购房款282445.44元（920000元-637554.56元）；3、反诉费用由原告承担。事实和理由：2013年5月6日，原被告签订《商品房买卖合同》及附件，原告向被告购买乌桥水岸花园3幢804号房屋，房屋总价款92万元，原告支付首付款28万元，剩余64万元由原告办理银行按揭贷款。2013年6月6日，原被告与中国农业银行股份有限公司吴江分行（以下简称农行吴江分行）签订《个人购房担保借款合同》，原告向农行吴江分行借款64万元用于购买涉案房屋，原告以其购买的涉案房屋作为借款担保的抵押物，被告为原告的借款提供阶段性保证担保。借款合同签订后，农行吴江分行将贷款发放给原告。2014年6月17日，因原告未按期向农行吴江分行归还借款本息，农行吴江分行向被告发出《担保人履行责任通知书》，要求被告履行担保责任，原告于2014年6月23日向农行吴江分行支付了637554.56元代偿款。根据《商品房买卖合同》附件四补充协议的约定，原告逾期归还贷款导致被告代偿的，被告有权解除合同，现被告提出反诉，请求解除原被告双方的房屋买卖合同。经审理本院认定事实如下：2013年5月6日，吴进、张燕与金虹房产公司签订《吴江市商品房买卖合同》一份，合同约定：吴进、张燕向金虹房产公司购买位于苏州市吴江区房屋一套，房屋建筑面积136.48平方米，房屋总价92万元。买受人于2013年5月6日付清首付款28万元，剩余房款64万元于2013年5月6日办理银行按揭手续。出卖人应当在2014年10月28日前，将该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案并取得《商品房交付使用通知书》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖方按日向买受人支付已交款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖方按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四：合同补充协议第三条第六款约定，在抵押权证办好之前，如买受人三个月不归还按揭贷款或因其不归还按揭贷款而造成按揭银行要求出卖人承担责任的，出卖人有权自行选择以拍卖、变卖、另行销售等方式处理此房屋，由此造成的一切损失及发生的费用均由买受人承担。合同签订当日，吴进、张燕向金虹房产公司支付了首付款28万元。2013年6月6日，吴进作为借款人，农行吴江分行作为贷款人，金虹房产公司作为保证人，吴进、张燕共同作为抵押人，签订了《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：借款金额为64万元，借款用途为购买乌桥水岸花园3幢2单元804号房产，借款期限为360个月，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。本合同项下借款采用阶段性保证+抵押。由阶段性保证人金虹房产公司提供保证担保，由抵押人提供抵押担保。阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以借款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押物为乌桥水岸花园3幢2单元804号房产，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起180日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。办理购房按揭贷款后，吴进自2013年7月6日起按月归还借款本息至2014年5月6日。2014年6月17日，因吴进逾期归还按揭贷款，农行吴江分行向金虹房产公司发出《担保人履行责任通知书》，要求金虹房产公司履行担保责任。2014年6月23日金虹房产公司履行了担保责任，农行吴江分行出具《个人贷款结清证明》，言明借款人吴进于2013年6月6日向其借款64万元。借款人自2013年6月6日起逾期未还，联系电话全部中断，阶段性保证人金虹房产公司履行担保人责任于2013年6月23日办理上述合同项下贷款结清手续，至2014年6月23日，本金、利息、罚息、复利共计637554.56元。另查明，2014年8月11日，苏州市工业园区人民法院受理了中国民生银行股份有限公司苏州分行诉吴进、张燕、吴江市诗进纺织有限公司金融借款合同纠纷一案，诉讼中，苏州市工业园区人民法院依申请对吴进、张燕、吴江市诗进纺织有限公司名下财产进行了诉讼保全。因吴进、张燕、吴江市诗进纺织有限公司下落不明，经公告送达、开庭审理后，苏州市工业园区人民法院于2015年7月28日判决吴进、张燕偿还中国民生银行股份有限公司苏州分行借款本金428732.89元及利息、罚息、实现债权的费用等。2016年6月21日，苏州市工业园区人民法院出具执行裁定书，载明该院已预查封吴进、张燕名下涉案的乌桥水岸花园3幢804号房产。2018年12月28日，涉案的乌桥水岸花园3幢804号房屋继续被苏州市工业园区人民法院预查封。2018年2月9日，金虹房产公司开发建设的乌桥水岸花园1-4幢房屋通过商品房交付使用备案并取得商品房交付使用通知书。以上事实，有商品房买卖合同、首付款发票、购房担保借款合同、担保人履行责任通知书、个人贷款结清证明、（2014）园商初字第02060号民事判决书、（2016）苏0591执104号之一民事裁定书、不动产登记查询记录、吴江区商品房交付使用通知书以及当事人的陈述等证据在卷佐证。庭审中，被告金虹房产公司表示，如原告支付其为原告代偿的款项及相应利息，其愿意继续履行合同。原告认为其已履行了商品房买卖合同中约定的义务，待金虹房产公司交付房屋后，其再归还金虹房产公司为其代偿的款项。本案的争议焦点是：被告金虹房产公司能否要求解除涉案的商品房买卖合同？原告吴进、张燕认为，第一，原告自2013年7月6日起每月按期归还贷款，直至2014年6月6日原告忘记归还贷款，6月23日金虹房产公司就主动向银行履行担保责任，原告仅逾期十多天，尚不足以解除商品房买卖合同。第二，原被告之间的商品房买卖合同附件四第三条第六款并未明确约定出卖人有单方解除合同的权利，且商品房买卖合同及附件均是格式合同，按照法律规定，应作出不利于格式合同提供方即被告的解释。第三，被告即便享有解除权，自解除权发生之日即2014年6月23日起至2015年6月23日一年期间内，被告未行使解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，该解除权已消灭。第四，被告承担保证担保责任后，未在三年内向原告主张权利，被告的反诉请求已过诉讼时效。被告金虹房产公司认为，第一，被告是收到银行催款通知书后才履行了代偿义务，并非原告所述主动履行。第二，如原告所述仅是忘记归还按揭贷款，则原告之后也应该及时将贷款打入银行账户，但事实上原告既未继续归还按揭贷款，也一直未至被告处协商处理本案或要求继续履行合同。第三，本案系原告违约引起，被告为原告偿还的代偿款性质上仍为购房款，被告也同意原告付清房款及利息的前提下继续履行合同，但原告不仅拒绝支付房款，还要求交房、办证和赔偿损失，有违诚信原则。第四，原告未按约定归还购房按揭贷款，致其履行了阶段性担保责任，根据商品房买卖合同附件四的约定，其可以主张解除涉案的商品房买卖合同。本院认为，首先，原被告签订的商品房买卖合同及附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应依约行使权利履行义务。商品房买卖合同附件四第三条第六款约定：“在抵押权证办好之前，如买受人三个月不归还按揭贷款或因其不归还按揭贷款而造成按揭银行要求出卖人承担责任的，出卖人有权自行选择以拍卖、变卖、另行销售等方式处理此房屋”，该条款的表述蕴含了买受人如出现上述违约行为出卖人有权解除合同的意思表示。本案中，原告逾期归还按揭贷款，经农行吴江分行通知，被告履行了担保责任，被告有权依据商品房买卖合同附件四第三条第六款的约定向原告主张解除合同。其次，涉案房屋的购房款共计92万元，原告仅支付了28万元首付款和不到一年的按揭贷款，就不再归还贷款，在被告为其履行担保责任后，原告亦未向被告支付该笔款项，实质上原告为购买涉案房屋仅支付了约30%的款项。考量本案纠纷发生的背景，被告曾出现资金链断裂致涉案的乌桥水岸花园商品房出现烂尾现象，因被告管理等方面的原因而未及时行使合同解除权，但被告即便未及时采取法律措施亦不意味着原告可以一直持续其违约行为，本案中，考虑原告一直未支付剩余款项，其违约行为处于持续状态，一直到本案被告提出解除合同时，原告仍以诉讼时效及除斥期间等理由进行抗辩，而非以主动付款、赔偿损失等方式积极协商履行合同，故不宜认定被告行使合同解除权已经超过一年除斥期间。法律规定解除权的目的，在于避免一方因对方违约或其他特定事由，继续履行合同将产生更大的损失，从而维护守约方的合法权益。如果在近年来房价快速上涨的背景下，仍要求被告继续履行合同，不仅会给被告造成更大的损失，也使得违约方以极小的代价获得极大的利益，不利于诚信社会的建设。最后，关于预查封能否阻却当事人行使合同解除权。人民法院预查封涉案房屋限制的是原告对房产的处分权，并非直接针对被告的处分权利。从权利义务相一致的角度而言，案外人申请预查封涉案房屋，并不能获得原告在房屋买卖合同项下的权利，也不能冻结原买卖合同当事人在该合同项下的权利义务。否则，可能会促使一方当事人以人民法院查封为借口，作为其不继续支付购房款的抗辩理由，以及无论是否继续履行房屋买卖合同，都不需要承担违约责任，这显然是不公平的。在无法律明确规定或约定的情况下，预查封不能影响当事人之间关于合同权利义务的分配和履行。本案中，涉案房屋已经预告登记，但预告登记能否产生房屋所有权的变动，还需要依赖预告登记背后的原因行为即房屋买卖合同的履行情况来确定。由此，预查封涉案房屋实质上是固定了预告登记簿上的房屋登记状况，而商品房买卖合同明确约定了违约解除条款，被告现主张解除商品房买卖合同，并不受预查封的影响。综上所述,被告反诉诉请解除与原告签订的商品房买卖合同,本院予以支持。原告诉请被告交付房屋、配合其办理产权证书及支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告未提交证据证明其在本案诉讼前已通知原告要求解除涉案商品房买卖合同，故合同解除的时间点应以本案反诉状副本送达原告时为准。本院于2019年10月17日通过邮寄方式向原告送达反诉状副本等材料，故本院认定原被告之间的商品房买卖合同于2019年10月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告同意在扣除其为原告代偿的款项后，返还原告已付款项282445.44元，本院予以准许。此外，反诉案件受理费6500元被告已预交，该项诉讼费用应由原告负担，经被告同意由原告直接给付被告，故该项诉讼费用直接从被告应返还给原告的款项282445.44元中扣除后，被告还应返还原告275945.44元，被告已预交的诉讼费用本院不再退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、原告吴进、张燕与被告吴江金虹房地产开发有限公司签订的《吴江市商品房买卖合同》于2019年10月17日解除。二、被告吴江金虹房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴进、张燕返还已付款275945.44元（款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××65）。三、驳回原告吴进、张燕的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8838元，反诉案件受理费减半收取6500元，合计15338元，均由原告吴进、张燕负担。原告应负担的反诉案件受理费被告已预交，从被告应返还给原告的款项中直接扣除（已履行），被告已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账户：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审 判 长  陈唯华审 判 员  陈 蕾人民陪审员  程 芳二〇二〇年二月十四日书 记 员  钱颖娉附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。