天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初83087号原告（反诉被告）：韩冰，男，1982年6月18日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：杨靖，天津金傲胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙颖，女，1981年2月17日出生，住天津市。委托诉讼代理人：姜金玲，女，孙颖之母。委托诉讼代理人：李姜，男，孙颖之夫。被告（反诉原告）：李姜，男，1980年2月2日出生，汉族，住天津市河西区。原告韩冰与被告孙颖、李姜及反诉原告孙颖、李姜与反诉被告韩冰买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月29日作出（2018）津0116民初82814号民事判决后，孙颖、李姜不服一审判决提出上诉。天津市第二中级人民法院于2019年5月13日作出（2019）津02民终2638号民事裁定书，撤销本院上述一审判决，发回本院重审。本院重新组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。韩冰及委托诉讼代理人杨靖，孙颖及委托诉讼代理人李姜、姜金玲，李姜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韩冰向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法判令孙颖、李姜赔偿房屋差价损失1354400元；2.判令孙颖、李姜退还定金110000元；3.判令孙颖、李姜赔偿中介费损失9000元；4.判令孙颖、李姜承担本案诉讼费、保全费、评估费。事实与理由，韩冰与孙颖、李姜于2015年4月23日在天津全顺房地产信息咨询有限公司的居间介绍下，签署了《房屋买卖居间合同》，约定韩冰购买位于空港经济区房屋一套，建筑面积为87.53平米，总价款为97万元，定金4万元，韩冰依约交纳定金4万元后，4月24日双方又签订了附加条款，约定2015年9月15日韩冰协助孙颖还清贷款余额，还贷后重新签订一份买卖合同，韩冰要求将之前的定金及出资还贷款项共计11万元均视为定金，孙颖、李姜同意。双方又于2015年9月16日重新签订一份买卖合同，将定金约定为11万元。韩冰交纳相应定金，孙颖、李姜书面签收确认定金11万元，双方还约定在2015年10月30日前筹集首付款办理贷款及过户手续，孙颖、李姜保证提供真实有效的证件并配合办理房屋过户贷款手续。合同签订后，孙颖、李姜拒绝履约，并提出了涨价至125万元才愿意继续履行的要求，韩冰认为孙颖、李姜违约，于2015年10月15日向天津市滨海新区人民法院提起诉讼，要求孙颖、李姜继续履行合同并办理过户义务，同时申请保全诉争房屋。法院于2015年11月9日出具保全裁定书，并告知韩冰已采取保全措施，孙颖、李姜亦认可签收裁定且不申请复议。之后，孙颖、李姜借口韩冰违约提出反诉请求，又利用其已发出通知解除了合同为借口，意欲拖延诉讼。案件多次开庭后，历经一年时间，直到2016年12月底，孙颖、李姜才说出房屋已被其转卖的事实。法院后认定韩冰未违约，孙颖、李姜擅自涨价属于违约，且房屋已转卖给案外人，无法支持韩冰继续履行买卖合同的诉请，予以驳回，韩冰不服，提起上诉和再审申请，均被驳回。据此，韩冰认为孙颖、李姜的违约行为给我方造成了上述损失，故呈诉。针对韩冰的诉讼请求，孙颖、李姜辩称，针对第一项诉请，韩冰以2018年8月22日为基准日，申请评估，并以此确认差价损失，不符合法律规定。双方于2015年10月11日在中介的协调下重新达成的123.5万元的成交价格，故应以该日为起点，根据双方的责任，确定我方应承担的损失；关于退还定金11万元，没有异议。不同意承担诉讼费、保全费、评估费等费用。孙颖、李姜提出如下反诉请求：1.确认双方签订的房屋买卖居间合同于2015年11月3日解除；2.判令韩冰赔偿孙颖、李姜已支付的中介费4500元；3.判令韩冰给付孙颖、李姜2015年5月1日至2015年12月31日房屋租金9600元；4.判令韩冰给付孙颖、李姜违约金3880元。事实与理由：双方于2015年4月23日就涉诉房屋签订了《房屋买卖居间合同》和附加条款，合同签订后，我们将房屋钥匙等交给中介，但韩冰未经我们同意，便私自改变房屋状态，且未按约定于2015年10月30日办理过户手续，故我们认为其以行为的方式表明了拒绝继续履行合同，违约在先，于2015年11月3日向对方寄送了《解除合同通知书》，韩冰拒绝签收，我们又以手机短信的方式送达对方，故其应当承担相应违约责任。针对孙颖、李姜的反诉请求，韩冰辩称：孙颖、李姜提出的诉请没有事实和法律依据，其是案涉合同的违约方，我方并不存在其所主张的违约行为。适当程度的使用房屋系基于购买房屋的合理期待，并不构成违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙颖为甲方、韩冰作为乙方，双方于2015年4月23日在天津全顺房地产信息咨询有限公司居间下，签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定房屋价款为97万元，其中定金4万元，乙方应于2015年10月30日前筹齐首付款并办理贷款及过户手续，并于2015年9月15日协助甲方还清贷款余额。甲方同意乙方在不改变房屋现有状态的前提下，短期使用房屋。合同的补充条款约定：1、乙方实际看房，认可该房屋现状，2、甲方保证该房屋无欠费无纠纷，3、经甲乙双方协商，如在交易过程中产生20%税费约68000元，乙方承担5万元，甲方承担18000整，如税费超出20%，双方协商；4、如该房屋没有实际成交，乙方应从2015年5月1日支付该房屋租金至乙方协助甲方办理还贷手续，若该房屋正式成交，甲方不收取乙方任何租金，甲、乙双方协商，若没有实际成交，租金按每月1200元算，其他约定见《附加条款》。在该份《房屋买卖居间合同》中，李姜作为经手人签署名字；在《附加条款》中，李姜作为受托人签署了名字。同日孙颖签署了授权委托书，委托李姜代为处理房屋买卖事宜。2015年4月24日，双方签订上述合同的附加条款，条款约定，1、由于房屋已过五年，根据国家政策应免除营业税或个人所得税，如本合同交易中存在营业税或个所税，双方协商解决，若不能达成意见一致，双方免责解除合同，退还原数定金，中介退还中介费。2、若乙方违约，自违约之日起十日内，双倍返还定金；3、甲方不按约定日期办理过户或交付房屋，乙方不按约定日期给付约定房款，均向对方支付逾期违约金每日千分之一，逾期超过两个月，对方有权解除合同，如乙方逾期违约，所付款归甲方，甲方违约，双倍返还所有乙方已付款。4、乙方不得破坏该房屋结构，如乙方损坏乙方参照房屋租赁合同修复赔偿；5、经甲乙双方协商，于2015年9月15日乙方协助甲方还清贷款余额；6、还贷后重新订一份买卖合同；7、该房屋成交价格包括地下车库一个车位。上述合同签订后，韩冰支付了孙颖定金4万元，孙颖将房屋钥匙等交给中介，由中介转交借用给韩冰，同时孙颖支付中介费4500元，韩冰支付中介费9000元。2015年9月16日，孙颖为甲方、韩冰为乙方，在天津全顺房地产信息咨询有限公司居间下，再次签订《房屋买卖居间合同》。合同约定的定金为11万元。合同约定，乙方购买现时为甲方所有的、位于空港经济区的房屋。房屋建筑面积为87.53平方米，价款为97万元。合同约定，乙方于本合同签订之日支付给甲方定金人民币11万元，乙方需在2015年10月30日前筹齐首付款并办理贷款及过户手续。甲方须在2015年5月1日前将该房屋交予韩冰使用。合同亦约定，本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知其他方，并征得对方的同意后，在约定的时限内签订补充协议。该合同补充条款约定：1、乙方实际看房，认可该房屋现状，甲方保证该房屋无欠费无纠纷，2、定金计算入房款内；3、如乙方逾期违约，所付定金房款归甲方，甲方违约自违约之日起十日内返还定金，并双倍赔偿所有乙方已付定金房款作为赔偿金。4、甲方不按约定日期办理过户或交付房屋，乙方不按约定日期给付首付，不立即申请购房贷款，均向对方支付预期违约金计日千分之一，逾期超过三个月，甲方有权提出解除合同。5、双方交易税金由乙方承担；6、双方交易税由乙方承担；7、该房屋成交价格包含地下车位一个。合同第十条第2款约定，甲乙双方有下列情形之一的属于违约：（1）无故违反本合同相关约定事宜或擅自解除合同的；（2）相互与他人串通，损害其他方利益的；（3）未按时办理该房屋各项买卖手续或未及时提供真实、合法、有效相关房产证件、文件、合同、身份证件等，致使居间方无法完成居间任务的上述合同签订后，韩冰又向孙颖支付7万元。另查明，孙颖与案外人张楠于2015年12月30日签订正式商品房合同，合同约定价款为133万元，实际价款为140万元，其中车位费7万元通过现金支付，2016年2月5日，诉争房屋产权人变更为案外人张楠。就韩冰与孙颖之间的房屋买卖纠纷，我院（2015）滨功民初字第3273号案件曾经进行审理，韩冰在该案中诉请要求继续履行合同，我院于2017年6月30日作出（2015）滨功民初字第3273号民事判决书，认定韩冰向孙颖支付的定金金额为11万元。同时认定孙颖在2015年10月初因市场行情原因欲对房屋进行涨价构成违约；韩冰的房屋改动行为系考虑房屋买卖继续履行的合理期待，并不构成违约；韩冰未按时办理过户手续的行为发生在孙颖违约之后，不构成违约。该判决最终认定因涉案房屋已经转卖善意案外人，无法继续履行，判决驳回了韩冰的全部诉讼请求。韩冰不服上述判决，向天津市第二中级人民法院提起诉讼，天津市第二中级人民法院于2017年9月26日作出（2017）津02民终5874号民事判决，依法驳回了韩冰的上诉，维持原判。韩冰就天津市第二中级人民法院作出的二审判决仍不服，向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院于2018年6月7日作出2018年津民申918号民事裁定，驳回了韩冰的再审申请。在本案的原审审理期间，韩冰向本院提出司法鉴定申请，我院接受委托后依法对涉案房屋的市场价值进行司法鉴定，韩冰请求以向法庭提出申请的2018年8月22日为评估基准日。天津方达房地产土地评估咨询有限公司接受我院委托，作出津方达房评字【2018】第242号《房地产估价报告》，确定估价对象于价值时点的市场价值为2324400元，单价为每平方米26556元。评估价格与韩冰、孙颖之间房屋买卖合同确定的销售价格之间差价为1354400元。本院于2018年12月29日作出（2018）津0116民初82814民事判决书，判决孙颖、李姜赔偿韩冰损失1354400元，驳回其他诉请，驳回了孙颖、李姜的反诉请求。孙颖、李姜不服，上诉至天津市第二中级人民法院，2019年5月13日，该院作出（2019）津02民终2638号民事裁定书，认为房屋涨跌的时间点应以违约方的违约行为确定之日为基础，结合其他相关因素确定，原审将韩冰申请的2018年8月22日为评估基准日，缺乏相应依据，即对于房屋涨跌差价时间点的认定依据不足，将本案发回重审。本院于2019年12月2日依职权向涉诉小区附近我爱我家、客居多等中介机构了解2015年10月份的相关价格相关机构表示开店时间较短，没有2015年10月份的相关数据，当日又去开店较久的大商地产了解，2015年10月份与2015年9月份相比房屋涨幅并不大，至该年年底时，涉诉房屋户型售价大约涨了二、三十万，在一百二、三十万左右。2016年开始大幅涨价。本院认为，双方签订的《房屋买卖居间合同》的效力以及导致合同不能履行的违约责任的认定已经（2017）津02民终5874号生效判决确认，故孙颖作为卖方，且系合同不能继续履行的违约方，应当承担因其违约行为给韩冰造成的可得利益损失即差价损失。本案的争议焦点亦在于差价损失的确定。房屋价格涨跌差价可以参照一下方式确定：1.双方能够协商确定的，从其约定；2.双方不能协商确定的，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价，无最相类似房屋可比照的，可以通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以违约方违约行为确定之日为基础，结合当事人主张权利之日，合同约定的履行期限届满之日，以及双方是否及时采取措施防止损失扩大，涉诉房屋的具体涨跌幅度合理确定。具体到本案中，双方不能就房屋涨跌差价协商一致，应按上述损失确定原则，由本院依法予以认定。而关于违约行为确定之日，韩冰认为应以（2017）津02民终5874号判决生效之日即2017年9月26日为准，孙颖、李姜认为应以2015年10月11日为判断差价损失的基准日，本院认为根据（2015）滨功民初字第3273号生效民事判决的认定，能够确定孙颖违约发生在2015年10月初，而韩冰亦于2015年10月15日向本院起诉要求继续履行，说明其明确知晓孙颖存在违约行为，依法行使权利，故违约时间点界定为2015年10月初，应以该时期的房屋价格为基础确定房屋涨跌差价。案件审理期间，经本院向韩冰释明，如果认定2015年10月初为违约行为确定时间，是否对该时间点的涉诉房屋市场价格申请评估，韩冰明确表示坚持以2017年9月26日为评估基准，故不同意以此时间点申请房屋市场价格评估。因此，本院确定以市场询价的方式确定涉案房屋的价格差。结合本院了解相关的市场行情，2015年10月初违约之日，涉案房屋的价格并未有较大涨幅，鉴于孙颖、李姜于2015年12月30日将涉诉房屋出售给张楠的价格（1400000元），该数额与向韩冰出售价格之间的差异为孙颖违约所得，即使该价格可能高于2015年10月初的市场价格，但本着诚实信用原则以及最大程度保护守约方的合法权益的角度，本院酌情认定，以孙颖将涉诉房屋出售给张楠的价格1400000元与本案双方约定的价格970000元之差430000元作为韩冰的可得利益损失，更为公平合理，故孙颖需赔偿韩冰房屋差价损失430000元。韩冰诉请超出部分，本院不予支持。关于返还定金11万元的诉请，该部分款项系韩冰交纳给孙颖的定金，因孙颖系合同的违约方，故其应当返还韩冰，且其对此亦无异议，故韩冰此项诉请，本院予以支持。关于李姜的责任承担，其作为涉诉房屋的共同所有人，参与了房屋的出让过程，且对韩冰主张其与孙颖承担共同责任并无异议，应视为其对孙颖所负债务的加入，应就孙颖上述赔偿、给付义务承担共同责任。关于要求孙颖、李姜承担中介费的损失，因韩冰交纳相关费用给第三方中介机构，并未先就此直接向中介机构主张返还，且本院认定房屋差价损失时，已考虑合同正常履行韩冰的可得利益损失，相关中介费损失不应再予考虑。故对此诉请，本院不予支持。关于评估费的诉请，因相关评估结论并未被本院采信，对此项诉请，本院不予支持。关于孙颖、李姜的反诉请求，因对于双方合同不能继续履行以及孙颖、李姜系违约一方已有生效判决认定，其再主张合同于2015年11月3日解除没有依据，本院不予支持。关于其主张的中介费损失、租金损失、违约损失等亦因生效判决认定韩冰无违约行为，本院不予支持。此外，关于孙颖、李姜申请追加相关中介人员为本案第三人的申请，本院认为其不属于本案利害关系人，对此申请，本院不予受理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下一、孙颖、李姜于本判决生效之日起十日内赔付韩冰房屋差价损失430000元；二、孙颖、李姜于本判决生效之日起十日内返还韩冰定金110000元；三、驳回韩冰的其他诉讼请求；四、驳回孙颖、李姜的全部反诉请求。如果孙颖、李姜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18742元、保全费5000元，共计23742元，由韩冰负担15465元，孙颖、李姜负担8277元，反诉诉讼费50元由孙颖、李姜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  司 媛审 判 员  姜传明人民陪审员  刘多潮二〇二〇年二月十三日书 记 员  张宗芳