山东省威海经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1092执异34号 案外人：威海双一暖通空调有限公司，住所地威海市高区金沙国际B座1306室。 法定代表人：王强。 委托诉讼代理人：李佳，北京市京师（威海）律师事务所律师。 申请执行人：邹朋利,男，汉族，1987年6月25日出生，住威海市环翠区。 委托诉讼代理人：龙海，山东德衡（威海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王传辉，山东德衡（威海）律师事务所律师。 被执行人：威海市盛元房地产开发有限公司，住所地威海市高区仁泰花园8号。 法定代表人:林乐建，经理。 委托诉讼代理人：林国华，男，该公司职工。 本院在执行申请执行人邹朋利与被执行人威海市盛元房地产开发有限公司债权转让合同纠纷一案中，案外人威海双一暖通空调有限公司对本院查封威海市仁泰旅游度假花园-2号904室、-2号2601室、-7号503室房产不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人请求：中止对威海市仁泰旅游度假花园-2号904室、-2号2601室、-7号503室房产的执行并解除查封。事实和理由：2006年4月17日案外人与威海市盛元房地产开发有限公司签订合同，由案外人承建威海市盛元房地产开发有限公司的消防工程，工程施工完毕后，经决算工程总价款6971199元。2017年6月7日案外人与威海市盛元房地产开发有限公司签订协议，对工程价款进行了确认，并将案涉房屋作价给案外人抵顶工程款，并实际交付案外人占有使用。后案外人授权股东王强与威海市盛元房地产开发有限公司签订商品房预售合同，虽未办理房产过户手续，但原因不在案外人。故请求法院中止对案涉房屋的执行并解除查封。 申请执行人称，1、2013年2月7日，阮彦博与被执行人威海市盛元房地产开发有限公司签订了借款合同，约定威海市盛元房地产开发有限公司因经济经营周转需要，向阮彦博借款人民币400万元。同日双方就案涉房屋签订了商品房预售合同，办理了网签备案手续，支付了住房专项维修基金。2018年8月24日，阮彦博对威海市盛元房地产开发有限公司的债权转让给申请执行人邹朋利，2018年8月27日邹朋利向经区法院提起诉讼，要求威海市盛元房地产开发有限公司清偿债务，双方达成（2018）鲁1092民初1839号民事调解书，因威海市盛元房地产开发有限公司未按调解书的约定事项履行，本案立案执行。依据申请执行人的申请，法院依法查封了案涉房产，查封时不动产登记信息显示的产权人为阮彦博；2、案外人作为施工企业，自称在2017年6月7日与威海市盛元房地产开发有限公司签订协议书，约定以房抵顶工程款，应当知道案涉房产的网签登记备案情况，案涉房产已经登记在阮彦博名下，且未撤销的情况下，威海市盛元房地产开发有限公司不可能将房屋再出售给他人，双方基于以房抵债签订房屋买卖合同，案外人也并未实际支付购房款，以房抵债的行为也是为了消灭建设工程债务而发生，案外人并非房屋的真正买受人；3、案外人自2006年就开始进行消防施工，据了解案涉房产项目在2010年就已经竣工，截止到双方自称的2017年签订抵顶协议。距施工时间已经超过11年，在如此长的时间内才进行结算，从工程建设领域的结算通常做法来说明显不合理，且开发商不支付任何现金，全部以房抵顶工程款的做法更不合理。因此对2017年结算协议书，预售合同的真实性、合法性均不认可。综上，案外人既未与被执行人签订合法有效的书面买卖合同，也未支付房屋价款，无权要求排除对涉案房屋的强制执行，请求驳回其异议请求。 被执行人称，对案外人的异议无意见。 经审查，本院认定如下事实： 案涉威海仁泰旅游度假花园-2号904室、-2号2601室、-7号503室房屋系威海市盛元房地产开发有限公司开发、现网签备案预售登记在阮彦博名下。2019年7月19日，本院以（2019）鲁1092执674号执行裁定书，查封了案涉房屋。 2013年2月7日，阮彦博与威海市盛元房地产开发有限公司签订《借款合同》，约定威海市盛元房地产开发有限公司因经营周转需要，向阮彦博借款人民币400万元。2013年2月7日，阮彦博与威海市盛元房地产开发有限公司关于案涉房屋签订《商品房预售合同》，并办理了网签备案手续，当日交付了住宅专项维修资金，四套房屋住宅专项维修资金专用收据皆显示业主姓名为阮彦博。2018年8月24日，阮彦博对被执行人的债权转让给邹朋利。2018年8月27日，邹朋利向本院提起诉讼，双方当事人于2019年3月6日达成（2018）鲁1092民初1839号民事调解书，确定威海市盛元房地产开发有限公司于2019年4月10日前偿还邹朋利借款390万元及利息等。因威海市盛元房地产开发有限公司未履行付款义务，本案立案执行，执行中本院查封了案涉房屋。 2006年4月17日，案外人威海双一暖通空调有限公司与威海市盛元房地产开发有限公司签订《建设工程施工合同》，约定由案外人承建威海市盛元房地产开发有限公司仁泰旅游度假花园的相关消防工程。2017年6月7日案外人与威海市盛元房地产开发有限公司签订协议书，约定将案涉房屋作价给案外人抵顶工程款。当日，威海市盛元房地产开发有限公司与威海双一暖通空调有限公司股东王强分别就案涉三套房屋签订《威海市商品房预售合同》，但未办理网签手续。 本院认为，本案的争议焦点为案外人就案涉房产是否享有足以排除强制执行民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需同时满足上述条件才可排除强制执行。 本案案涉房屋系被执行人公司开发，案外人股东王强就案涉房屋与被执行人亦签订了书面买卖合同，但案外人股东王强并非案涉房屋的真正的买受人，其与被执行人基于以房抵债协议而签订房屋买卖合同，并未支付过购房款，案外人主张的以物抵债属于消灭债务为目的的履行方式，并不形成优先于其他债权的权利；案涉房屋于2013年已网签备案在阮彦博名下，案外人作为从事建设工程的相关企业，明知房屋买卖交易流程，其在2017年与被执行人签订以房抵款协议书时，应当知道首先应确定案涉房屋的产权及限制情况，故案外人和被执行人对案涉房屋已网签在阮彦博名下的情况应当知道，且应当知道如不撤销预售给阮彦博的备案手续，不可能办理将案涉房屋出售给其他人的相关手续，且不动产登记查询结果显示案涉房屋产权人为阮彦博、住宅专项维修资金专用收据显示业主姓名为阮彦博，二份证据皆证明从物权公示的角度，阮彦博是案涉房屋的权利人，故案外人就案涉房屋与被执行人所签订了书面买卖合同不符合“合法有效的书面买卖合同”的条件；案外人所述因被执行人恶意隐瞒导致案外人对案涉房屋已网签备案在阮彦博名下且被法院查封的事实不知情，直到法院开始对案涉房屋进行拍卖后才得知相关情况，并称房屋预售合同签订后未要求办理网签备案手续的原因是为了房屋再次转让时少交税款，即使案外人所述属实，从房屋预售合同签订后到案涉房屋进入拍卖程序，长达数年时间，案外人怠于查询并办理相关手续，明显存在过错。 综上，案外人的异议，不符合法律规定，其请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人威海双一暖通空调有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  程 军 人民陪审员  徐海良 人民陪审员  鞠鸿钧 二〇二〇年十月十六日 法官 助理  朱晓文 书 记 员  侯媛媛