文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初10210号原告:重庆融创凯旋置业有限公司，住所地重庆市江**锦嘉国际**，统一社会信用代码91500103084696358E。法定代表人:李景申，总经理。委托诉讼代理人：万霏，女，公司员工。被告：王瑾，女，1985年3月6日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆融创凯旋置业有限公司（以下简称:凯旋置业公司）与王瑾房屋租赁合同纠纷一案，本院适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯旋置业公司的委托诉讼代理人万霏，被告王瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯旋置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告于2017年5月4日签订的《商铺租赁合同》于2018年8月8日已解除;2、请求法院依法判决被告向原告支付拖欠的租金共计:79852元;3、请求法院依法判决被告将20953元履约保证金作为违约金支付给原告，同时被告向原告另行支付损失赔偿金共计:75398元;4、请求法院依法判决被告向原告支付自2018年8月16日起2018年9月25日期间的商铺占用费13968元;5、本案诉讼费由被告予以承担。事实和理由：原告与被告于2017年5月4日签订了《商铺租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定被告承租原告位于重庆市渝中区白象街258号“融创白象街”南区商业街区项目A区L2层25、26、27、28、29、30、31号商铺(以下简称“租赁商铺”)，租赁期限为2017年5月1日至2022年7月31日，租赁用途为经营文化类奇幻森林儿童书屋品牌。自交付日起，首年租金为5238.2元/月，第二年租金为6984元/月，租赁费支付方式为租赁合同签订之日起10日内缴纳首期租赁费、物业服务费以及保证金等费用，后续在每月15日前支付下一租金月度应付的租赁费等费用。租赁合同签订后，原告于2017年5月27日向被告交付了租赁商铺，但自租赁商铺交付之日起，被告一直未按租赁合同约定向原告缴纳租赁费用，经原告多次催告仍不缴纳，被告已构成根本违约。原告根据租赁合同约定于2018年8月7日向被告书面邮寄了《解除合同通知书》，被告于2018年8月8日收到，同时于2018年9月18日再次公证发函催告被告办理后续腾退租赁商铺、结清租赁费等费用手续，但被告仍置之不理，原告于2018年9月25日进行了公证收铺。基于上述事实，被告的违约行为给原告造成了巨大的损失，为了维护原告的合法权益，依据原被告双方之间签订的租赁合同约定以及《合同法》、《民事诉讼法》等相关规定，特向人民法院提请诉讼，望判如所请。被告王瑾辩称：2016年下旬，在渝中区团区委、区教委、区文化委等部门的支持下，作为“书香中国”活动配套社会公益项目，我方计划打造重庆唯一的公益儿童书屋。融创招商团队在得知该思路后积极与我方联系希望该项目落户在融创白象街商业街区内，经我方考察，该商业街区外部主干道为配合街区建设在准备封闭扩建，并不符合儿童公益项目的安全要求。在融创招商团队与我方多轮沟通后，对方承诺在2017年8月左右街区及外部道路施工结束，并且同年内会建设完工推荐选址楼层与主干道对面相连的人行天桥，以确保后期公益活动的人行疏散工作。我方相信对方作为一个大型房地产企业的承诺，于2017年5月4日和融创签订租赁合同。在进场装修准备阶段，我方发现街区外部环境并未得到任何改善，对方的解释是10月前一定会完工。因同年9月内里开学季有活动计划，我方在不得已的情况下与6月2日开始进场装修。于8月底装修结束，因外部道路封闭施工无法达到公益活动安全要求，我方不得不终止所有工作开展。时至今日，对方当初承诺的条件依然没有达成，作为融创白象街商业街区的临街部分，在临街道路封闭施工时，我方无法在保证安全的前提下开展社会公益活动，导致项目直接夭折。我方项目所在临街A区早期入驻的商家80%以上都是已受到应向停业撤场，融创没有提供任何解决思路，只是单方面的催缴房租甚至解约，我方愿在融创能解决实际问题的前提下继续开展合作，不让公益做的寒心。另外，原告承诺的便于疏散人群的天桥，到现在也没有建成。另外，我方履约保证金为20953元外还有一笔13968元，还支付了装修保证金10000元，我方并没有收到催款函、告知函。本院经审理查明的事实如下：2017年5月4日,凯旋置业公司与王瑾签订了《商铺租赁合同》(以下简称“租赁合同”)双方在租赁合同中约定由出租人将位于重庆市渝中区白象街258号“融创白象街”南区商业街区项目A区L2层25、26、27、28、29、30、31号商铺(以下简称“租赁商铺”)及其设施设备交由于承租人使用，套内建筑面积291.01平方米，租赁期限为2017年5月1日至2022年7月31日，租赁期限自商铺交付之日起算，租赁用途为经营文化类奇幻森林儿童书屋品牌。合同约定乙方应于2017年8月1日前完成装修并开业，但甲方另有通知的除外，街区开业日期为2017年5月1日（最终以甲方正式通知的时间为准）。自交付日起，首年租金为5238.2元/月，第二年租金为6984元/月，租赁费支付方式为租赁合同签订之日起10日内缴纳首期租赁费5238.2元、物业服务费以及保证金等费用，后续在每月15日前支付下一租金月度应付的租赁费等费用。自2017年5月1日至2017年7月31日期间，物业服务费按套内建筑面积12元/月〮平方米计算，即该租赁商铺在此期间应该缴纳月度物业服务费为3492元；自2017年8月1日至2020年4月30日期间的物业服务费按套内建筑面积0元/月〮平方米计算，即该商铺在租用期间应该缴纳月度物业服务费为0元；自本合同签署之日起10日内乙方应向物业服务公司缴纳公用事业费押金，缴纳标准为按照每平方米套内建筑面积人民币12元收取，共计人民币3492元。乙方应向甲方缴纳合同履约保证金20953元。乙方应于租赁期满日或本合同提前解除终止之日7日内向甲方交还该商铺，乙方逾期不交还该商铺，乙方应按当期租赁费标准的1.5倍缴纳商铺占用费，同时，乙方还应承担该商铺在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任，同时甲方有权停止商铺能源供应，由此造成的一切损失由乙方承担，乙方如在租赁期限满或本合同提前解除终止之日起7日内未交还商铺的，甲方有权封闭商铺、腾空商铺，或在不另行通知乙方的情形下，采取必要的措施（包括但不限于采用破坏性、强制性的方法）接管并控制本协议项下的商铺，届时，乙方遗留在该商铺内的物品将视为乙方的抛弃物，甲方有权根据其意愿自行处置该等物品，或者，将乙方留置物品清点后转移至库房保存，并收取乙方物品仓储费，甲方对因此而造成的损坏不负任何赔偿或补偿责任，甲方依前述约定行使权利而发生的包括但不限于律师费。公证费等在内的一切费用由乙方承担。关于违约责任，合同中约定乙方有以下任一种违约情形，则甲方有权书面告知乙方后终止本合同，乙方应在收到终止合同的通知书之日起15（十五）天内结清所欠甲方费用，除履约保证金作为违约金支付给甲方外，乙方还应赔偿甲方因此遭受的损失，乙方对甲方的损失赔偿总额为合同解除当年12个月租赁费之和，但如上述费用不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿，同时甲方有权停止商铺能源供应，由此造成的一切损失由乙方承担；乙方违反本合同约定，未在约定期限内全额缴纳租赁费、物业服务费等其它各项费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，若乙方迟延缴纳前述款项超过30日的，甲方有权终止本合同；在租赁期内，若乙方拖欠甲方租赁费、保证金、物业服务费、水电气等任一费用或拖欠滞纳金，或因乙方违约或由于乙方的过错给甲方造成损失，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下从保证金中扣除相关费用，乙方应在上述费用发生之日起十日内补足所扣除部分，若乙方未按期补足保证金超过30日时，甲方除有权向乙方追缴应交租赁费等相关费用，并依据本合同约定征收滞纳金外，同时甲方有权单方解除本合同，收回商铺且不退还保证金，乙方还应赔偿甲方因此遭受的损失，乙方对甲方的损失赔偿总额为合同解除当年12个月租赁费之和，但如上述费用不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿，同时甲方有权停止商铺能源供应，由此造成的一切损失由乙方承担。合同另约定：任何文件、通知以邮寄方式送达的，邮递机构投递到该地址后出现被签收、或因无人签收被退回的、或地址不详导致无法投递等情形的，均视为已送达对方，邮递机构的邮件发送记录将作为有效证明；如以传真方式，则发出之日视为送达，发出报告单将作为有效证明；如以当面递交方式，则发至指定地址之日视作已送达，对方的签收文据将作为有效证明。合同另外约定在签署合同前，甲方已明确告知乙方承租的商铺尚处于土地抵押/在建工程抵押过程中，乙方已知晓且无任何异议，愿意承租该商铺，乙方不得以此为由提前解除本合同或要求甲方给予任何形式的补偿或赔偿。合同另约定了其他事项。2017年5月27日，双方进行交接，并签订了《白象街-店铺设施设备移交清单》、《房屋验收表》，凯旋置业公司将案涉房屋交于王瑾，并对水表、电表等进行了记录。2017年6月28日，凯旋置业公司向其发出《催款函》，通知王瑾于2017年7月7日前缴纳尚欠租赁费共计11174.83元，并按照租赁合同相关约定支付滞纳金，若逾期未缴纳，将从已付的履约保证金中直接扣款，不足部分将采取司法途径主张权利，《催款函》以EMS方式按合同约定地址寄出（此后邮件均为按合同约定地址寄出，不再赘述），但未妥投。2017年7月25日，凯旋置业公司再次寄出《催款函》进行催告。2018年8月7日，凯旋置业公司寄出《解除合同通知书》，该邮件于2018年8月8日妥投（他人收）。通知书载明：由于王瑾在签署租赁合同后未按约履行缴付租赁费义务的行为构成根本违约，故解除双方签订的租赁合同，并告知王瑾在收到《解除合同通知书》三日内办理后续相关事宜，包括但不限于腾退承租商铺、结清租赁费、物业费、水电费或其他应缴费用等相关事宜，同时保留进一步追究乙方违约责任的权利以及保留继续主张租赁费及乙方拖欠的水电费、物业费等各项费用的权利。2018年9月16日，凯旋置业公司制作了《告知函》，内容为告知王瑾于2018年9月22日前办理租赁合同解除后的相关事宜，逾期仍未办理的，将强行收回并腾空租赁商铺，由此产生的一切后果和责任均由王瑾承担，且将继续保留进一步追究其违约责任的权利，同时凯旋置业公司保留继续主张租赁费及拖欠的水电费、物业费等各项费用的权利。2018年9月18日，凯旋置业公司对上述《告知函》内容及邮寄申请中华人民共和国重庆市公证处进行了公证，于当日寄出了《告知函》。2018年9月25日，凯旋置业公司申请公证人员到场，自行收回了租赁房屋。庭审中，被告陈述：道路封闭施工是在2017年3、4月份开始的，当时凯旋置业公司承诺8月份完工，因为要开街，但一直持续到2019年2月左右才部分拆开，后来又封闭了，一直到现在仍处于未开闭状态。未缴纳租金是由于项目的状况导致无法开业。被告并举示了照片6张，拟证明租赁房屋的一楼道路两侧均在封闭施工，二楼的人行天桥也没有修建开通，一楼的商家均未开业或者撤场，二楼商家已经全部撤场。原告对照片的真实性、合法性、关联性均不认可，认为照片系复印件，无法核实其拍摄地点及内容是否与本案有关，周围环境亦不能作为被告拒不支付原告租金的抗辩理由。被告还举示装修保证金收据一张，其收取主体为重庆融创物业管理有限公司。经本院要求，原告对道路封闭情况等作出了《情况说明》，其载明:解东路自2017年2月开始，分别由重庆供电公司、重庆燃气公司、重庆城投公司对其路面进行施工，因该施工行为属于政府行为，故施工进度我司无法控制。期间我司多次与政府沟通催促尽快完成，最终于2018年8月整体完成施工。被告在与我司签订租赁合同时已知晓该施工现状，且我司并没有亦无法对该施工进度进行任何承诺。为保障行人行走安全，解东路施工区域搭建围挡，但预留了人行安全通道，施工期间我司亦在施工围挡上多次制作商家导视、商家推广信息以此减少因施工对商家的影响。另外，进入被告书店店铺动线共计4个入口：1、可从车库进入，乘坐西7、西8、西9电梯直上2楼；2、主街入口进入（白象街街区主通道）；3、解东路汉堡王处、十七门处两通道进入，直接乘坐扶梯/直梯上2楼；4、长滨路沿着城墙可进入。以上四条动线均能到达店铺，不存在因解东路施工状态而无法进入店铺，且解东路施工已搭建围挡，行人行走不存在安全隐患。另我司与被告签订的租赁合同并未明确约定街区开业时间，但有约定被告若未在2017年8月1日前正式开业，需向我司承担违约责任，我司在商家未按约定开业的情况下会催告其开业。我司认为，街区不同于购物中心，没有整体开业的说法，只要有商家经营街区都是处于开业状态，且街区开业时间与被告应向我司支付租金二者没有必然关系。总之，被告以周围环境因素（道路施工、道路安全、商家是否开业等）来作为其拒付我司租金的理由不能成立。首先，被告在庭审中已明确签订租赁合同时已经知晓周围道路施工等现状，仍同意与我司签订租赁合同，且我司亦支付了合格的房屋给被告适用，被告应妥善履行租赁合同约定的租金等费用缴纳义务。其次，道路施工问题并非由我司主导控制，我司亦努力协调政府部门尽快完工，并竭力协助保障施工安全以及商家的合法权益，被告不能以第三方因素拒绝履行其租赁合同义务。最后，道路施工并不影响被告使用其商铺，进入租赁房屋的路线有多条，租赁期间被告亦对商铺进行了装修使用，但期间没有支付过任何一期的租金，实为恶意拖欠。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告凯旋置业公司与被告王瑾签订《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，合同双方当事人均应依照合同约定全面履行其合同义务。原告凯旋置业公司于房屋租赁合同签订后依约将涉案房屋交付给被告王瑾使用，王瑾应按照合同约定按时足额向凯旋置业公司支付房屋租金、物业服务费、推广服务费等合同项下的费用。关于《商铺租赁合同》的解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；本案中，王瑾作为合同相对人，理应履行支付租赁费的义务，但自交付租赁房屋始，经原告凯旋置业公司多次催告，仍未履行支付租赁费的主要义务，构成根本违约，符合合同法规定的法定解除的条件，且其关于项目的状况造成无法开业的抗辩理由，由于项目在签订合同时已经开始，因此在订立合同时应当具有一定的时间预期，且被告未举示证据证明原告承诺过道路施工结束时间及人行天桥等事宜，因此对于此答辩理由本庭不予采信。双方在合同中约定，任何文件、通知以邮寄方式送达的，邮递机构投递到该地址后出现被签收、或因无人签收被退回的、或地址不详导致无法投递等情形的，均视为已送达对方，邮递机构的邮件发送记录将作为有效证明。因此本院认为《商铺租赁合同》自《解除合同通知书》到达被告时合同解除，即原告与被告于2017年5月4日签订的《商铺租赁合同》于2018年8月8日已解除。关于被告向原告支付拖欠79852元租金的诉讼请求。《商铺租赁合同》由于被告的违约行为而于2018年8月8日解除，王瑾应当支付解除前的租金79852元。关于原告要求被告将20953元履约保证金作为违约金支付给原告的请求，《商铺租赁合同》约定乙方有以下任一种违约情形，则甲方有权书面告知乙方后终止本合同，乙方应在收到终止合同的通知书之日起15（十五）天内结清所欠甲方费用，除履约保证金作为违约金支付给甲方外，乙方还应赔偿甲方因此遭受的损失，乙方对甲方的损失赔偿总额为合同解除当年12个月租赁费之和。原告这一请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于原告同时要求被告向原告另行支付75398元损失赔偿金的诉讼请求。结合本案，虽然由于被告违约行为致使合同解除，但考虑到道路施工及街区开业确实会对被告经营造成一定影响，且履约保证金亦能弥补部分损失，根据公平原则，本院不予支持。关于被告请求原告支付自2018年8月16日起2018年9月25日期间的商铺占用费13968元的诉讼请求。《商铺租赁合同》约定乙方应于租赁期满日或本合同提前解除终止之日7日内向甲方交还该商铺，乙方逾期不交还该商铺，乙方应按当期租赁费标准的1.5倍缴纳商铺占用费等费用。凯旋置业公司的该项诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持。关于被告方所称的另一笔履约保证金13968元，被告并未提供证据证明；关于装修保证金，其收取主体并非本案原告，如有争议可另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆融创凯旋置业有限公司与被告王瑾签订的《商铺租赁合同》于2018年8月8日解除;二、被告王瑾于本判决生效后十日内向原告重庆融创凯旋置业有限公司支付拖欠的租金79852元;三、被告王瑾已支付的20953元履约保证金作为违约金归原告重庆融创凯旋置业有限公司所有；四、被告王瑾于本判决生效后十日内向原告重庆融创凯旋置业有限公司支付商铺占用费13968元；五、驳回重庆融创凯旋置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告王瑾未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2052元，由被告王瑾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  唐晨峰二〇二〇年二月二十四日书记员  刘学燚