广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终57号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：蒋睦南，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈茂荣，男，1969年12月4日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：梁洪鸳，女，1976年9月2日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区，现住广东省阳江市江城区。上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈仪，阳江市江城区南恩街道法律服务所法律服务工作者。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人陈茂荣、梁洪鸳商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司无需支付违约金3147.59元；二、撤销一审判决第二项关于利息支付的判决内容，改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、二审案件受理费由陈茂荣、梁洪鸳承担。事实与理由：丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证存在多重原因，一审法院将目前未能办妥产权证原因全部归咎于丰怡公司并判决丰怡公司承担违约责任不当，请求二审法院予以纠正。一、本案存在特殊性，即丰怡公司与陈茂荣、梁洪鸳签订《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，丰怡公司收取包括陈茂荣、梁洪鸳在内部分业主的办证费存在被前任法定代表人和董事挪用情况，导致未能及时为陈茂荣、梁洪鸳办理产权证。丰怡公司新任命的法定代表人在2018年1月12日接管公司前对涉及产权证的办理情况并不知悉，这是丰怡公司内部原因。尽管如此，丰怡公司新法定代表人本着对包括陈茂荣、梁洪鸳在内的部分业主负责任的态度，自接管丰怡公司以来，认真核对未办理产权证及欠业主办证费情况，并着手研究分批次为业主办理产权证事宜。因丰怡公司暂时缺乏办证资金，导致部分业主产生不安情绪，提出退还办证费等诉求。目前，丰怡公司高层正在研究部署如何为业主办理产权证事宜。二、丰怡公司为业主办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司能确定。陈茂荣、梁洪鸳没有证据证明是丰怡公司单方面原因导致办证延误。基于上述客观原因，一审法院判决丰怡公司向陈茂荣、梁洪鸳支付违约金欠妥。三、涉案《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办理产权证和如何支付代收办证费利息作出相关约定，一审判决丰怡公司支付代收办证费利息给陈茂荣、梁洪鸳没有合同依据。退一步而言，如果法院认定丰怡公司应退还办证费及支付利息，但由于之前双方没有约定，陈茂荣、梁洪鸳也从未正式向丰怡公司提出要求，即使现在提出，也应以陈茂荣、梁洪鸳起诉时间作为退还办证费利息的起算时间。陈茂荣、梁洪鸳辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，应予维持。丰怡公司的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。双方签订的合同是双方真实的意思表示，丰怡公司没有在合同约定的时间内协助陈茂荣、梁洪鸳办理房产证，应支付占用办证税费的利息和违约金。陈茂荣、梁洪鸳向一审法院起诉请求：一、丰怡公司支付逾期办证违约金3147.59元给陈茂荣、梁洪鸳；二、丰怡公司退还办证税费15278.24元及利息（以15278.24元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年1月30日起计至还清该款时止）给陈茂荣、梁洪鸳；三、本案的诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2015年8月6日，陈茂荣、梁洪鸳（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b房出售给陈茂荣、梁洪鸳，合同约定建筑面积共170.14平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为629518元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署合同当日支付该商品房总房价款的52%即329518元作为首付房款，余款300000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2015年11月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；第九条关于逾期交房违约责任的约定：除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。丰怡公司与陈茂荣、梁洪鸳均在合同上签名盖章予以确认。签订合同当日，陈茂荣、梁洪鸳支付了代收代缴办证税费37856元给丰怡公司，其后付清全部购房款共629518元给丰怡公司。丰怡公司于2015年10月30日交付涉案商品房给陈茂荣、梁洪鸳使用，于2017年9月6日为陈茂荣、梁洪鸳办理了不动产权证书，权利人是陈茂荣、梁洪鸳。一审庭审中，丰怡公司主张代陈茂荣、梁洪鸳缴交了办证费用合共22577.76元，应退还办证费为15278.24元，并提供相关票据佐证。陈茂荣、梁洪鸳对此无异议。一审法院认为，陈茂荣、梁洪鸳与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。根据合同第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，陈茂荣、梁洪鸳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向陈茂荣、梁洪鸳支付违约金。本案中，丰怡公司于2015年10月30日交房给陈茂荣、梁洪鸳，丰怡公司未能举证证明其在合同约定交房之日后的90天内，即2016年1月28日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，构成违约，应按已付房价款的0.5%向陈茂荣、梁洪鸳支付逾期办证违约金3147.59元（629518元×0.5%）。因此，对陈茂荣、梁洪鸳该项请求，应予以支持。关于代缴办证税费及其利息的退还问题，由于丰怡公司存在逾期为陈茂荣、梁洪鸳办理房屋权属证书的违约行为，现陈茂荣、梁洪鸳请求丰怡公司返还办证费用，应予以支持。丰怡公司主张代陈茂荣、梁洪鸳缴交了办证费22577.76元，并提供相关票据证实，陈茂荣、梁洪鸳对此无异议，应予以采信。本案扣除丰怡公司已代陈茂荣、梁洪鸳支付的办证费用共22577.76元后，丰怡公司应退还办证费用15278.24元（37856元-22577.76元）给陈茂荣、梁洪鸳。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但丰怡公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，丰怡公司代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内。因此，丰怡公司应从合同约定逾期办证之日，即2016年1月30日至退还剩余办证费之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算该款项的利息给陈茂荣、梁洪鸳。陈茂荣、梁洪鸳请求超过上述核定数额的，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3147.59元给陈茂荣、梁洪鸳；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费15278.24元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2016年5月29日起计至退还剩余办证费之日止）给陈茂荣、梁洪鸳；三、驳回陈茂荣、梁洪鸳的其他诉讼请求。一审案件受理费187元，由陈茂荣、梁洪鸳负担58元，丰怡公司负担129元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就丰怡公司的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费15278.24元给陈茂荣、梁洪鸳，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。陈茂荣、梁洪鸳与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题如下：一是丰怡公司应否支付逾期办证违约金给陈茂荣、梁洪鸳；二是丰怡公司应否计付退还部分办证费的利息给陈茂荣、梁洪鸳。关于争议焦点一，本案中，陈茂荣、梁洪鸳已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给陈茂荣、梁洪鸳，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司应按合同约定支付逾期办证违约金给陈茂荣、梁洪鸳并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张在双方签订合同后，丰怡公司发生了“前任法定代表人和董事非法控制公司特殊情况，丰怡公司收取包括陈茂荣、梁洪鸳在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用”的事实，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与合同双方的约定不符，也没有法律依据，本院不予采信。同时，丰怡公司主张延误办证的原因不能全部归咎于其，亦理据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二，虽然该办证费是陈茂荣、梁洪鸳自愿预付的，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。尽管陈茂荣、梁洪鸳收房的时间比合同约定的最迟交房时间要早，但陈茂荣、梁洪鸳清楚涉案商品房在交付当时尚不具备可交付使用的法定条件而自愿收房，故丰怡公司计付应退办证费利息的时间不应因陈茂荣、梁洪鸳接受丰怡公司的瑕疵交房提前起算，即陈茂荣、梁洪鸳不能以其实际收房时间为节点请求计付应退办证费利息，丰怡公司仍应按合同约定的最迟交房时间计付应退办证费的利息。由于丰怡公司自合同约定的办证期限届满后继续占有代办证费没有依据，丰怡公司应自逾期办证之日，即2016年2月29日起向陈茂荣、梁洪鸳支付占用该款项期间的利息。结合中国人民银行贷款基准利率这一标准自2019年8月20日起已经取消，并改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。因此，丰怡公司应以其占有剩余的办证费15278.24元为基数，自2016年2月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给陈茂荣、梁洪鸳。一审法院判决丰怡公司从2016年1月30日起计付利息给陈茂荣、梁洪鸳不当，本院予以纠正。丰怡公司上诉主张不应计付和从起诉之日计付应返还办证费利息的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对丰怡公司退还办证费利息的处理不当，本院作相应调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7196号民事判决第一项及案件受理费负担部分；二、撤销阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7196号民事判决第三项；三、变更阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7196号民事判决第二项为：阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费15278.24元及该款利息（利息以15278.24元为基数，自2016年2月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给陈茂荣、梁洪鸳；四、驳回陈茂荣、梁洪鸳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年二月二十四日法官助理  詹礼迪书 记 员  凌尤健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。