广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初18705号原告：惠州市名家物业管理有限公司，住所地：惠州市惠城区******************。法定代表人：徐某1。委托诉讼代理人：曾一鸣，系广东建议律师事务所律师。被告：杨淑霞，女，汉族，1953年2月22日出生，公民身份号码：442************026，户籍所在地：惠州市惠城区*****。委托诉讼代理人：曾彬，系广东伟伦（仲恺）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗燕琴，系广东伟伦（仲恺）律师事务所实习律师。原告惠州市名家物业管理有限公司与被告杨淑霞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩原告惠州市名家物业管理有限公司起诉称，原告是惠州市惠城区******名家花园的物业管理公司，原告受聘于开发商惠州市基斯房产开发有限公司于2009年进驻名家花园，为该花园提供物业管理服务至今，开发商与原告签订的物业服务合同及原告向物价管理部门备案的物业管理收费标准为每平方米每月人民币1.1元，水电公共分摊费用按实结算。被告于2008年11月20日通过开发商购得名家花园楼盘11套房屋，具体情况为：1、2栋1101房，面积190.95平方米；1、2栋1102房，面积190.95平方米；1、2栋1103房，面积166.51平方米；1、2栋1105房，面积190.95平方米；1、2栋1106房，面积190.95平方米；5、6栋1103房，面积174.04平方米；5、6栋1105房，面积171.33平方米；5、6栋1106房，面积168.51平方米；7、8栋1101房，面积246.39平方米；7、8栋1102房，面积244.65平方米；7、8栋1106房，面积213.05平方米。原告入驻后按物价部门的备案价每平米每月1.1元收费至今。被告因自身原因未与原告签订物业服务合同。被告与开发商的购房合同约定自愿委托原告负责物业管理。原告与其他业主签订的物业服务合同均约定未按时支付物业费，按拖欠金额按日千分之一计算滞纳金。被告于2015年收楼，应于2015年2月16日开始缴纳物业管理费，然而，经原告多次催收，被告至今未缴纳过物业管理费用。至2019年9月30日止，被告已拖欠物业管理费人民币131068.5元、公共分摊费人民币20198.2元。原告已按约定提供了物业管理服务，被告为该小区的业主，原告有权依照《中华人民共和国物业管理条例》之规定，向被告收取物业管理费、公摊费用，被告并应按小区统一的物业管理合同约定按拖欠金额按日千分之一支付滞纳金给原告。滞纳金暂计至2019年9月30日为人民币122797元。为维护原告合法权益，原告特此向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告诉请。一、判决被告立即支付2015年2月16日至2019年9月30日止的物业管理费人民币131068.5元、公共分摊费人民币20198.2元给原告，并从拖欠之日起分别以每月拖欠的物业管理费、公共分摊费总金额为基数按日千分之一计付滞纳金给原告直至款项付清之日止。（滞纳金计算基数：2015年2月：1310.0元、2015年3月：2573.1元、2015年4月：2575.3元，2015年5月：2575.3元、2015年6月：2576.4元、2015年7月：2577.5元，2015年8月：2597.3元、2015年9月：2578.6元、2015年10月：2579.7元，2015年11月：2577.5元、2015年12月：2578.6元、2016年1月：2579.7元，2016年2月：2580.8元、2016年3月：2794.2元、2016年4月：2792.0元，2016年5月：2792.0元、2016年6月：2798.6元、2016年7月：2792.0元，2016年8月：2792.0元、2016年9月：2797.5元、2016年10月：2794.2元，2016年11月：2883.3元、2016年12月：2789.8元，2017年1月：2649.0元、2017年2月：2930.6元、2017年3月：2789.8元，2017年4月：2776.6元、2017年5月：2767.8元、2017年6月：2770.0元，2017年7月：2756.8元、2017年8月：2754.6元、2017年9月：2753.5元、2017年10月：2745.8元、2017年11月：2745.8元，2017年12月：2742.5元、2018年1月：2761.2元、2018年2月：2742.5元、2018年3月：2748.0元、2018年4月：2750.2元、2018年5月：2748.0元、2018年6月：2750.2元、2018年7月：2752.4元，2018年8月：2748.0元、2018年9月：2742.5元、2018年10月：2737.0元、2018年11月：2743.6元、2018年12月：2745.8元、2019年1月：2741.4元、2019年2月：2756.8元、2019年3月：2759.0元、2019年4月：2759.0元、2019年5月：2757.9元、2019年6月：2761.2元、2019年7月：2763.4元，2019年8月：2764.5元、2019年9月：2763.4元）。滞纳金暂计至2019年9月30日为人民币122797元。（详见《名家花园杨淑霞欠费情况表》。以上合计人民币274063.6元。二、诉讼费用由被告承担。被告杨淑霞辩称，一、被答辩人与案外人惠州市基斯房地产开发有限公司(以下简称“基斯公司”)私下签订的《委托物业管理合同》(2011年）违反法律规定，为无效协议，该协议约定的内容对答辩人不产生效力。开发商基斯公司未根据《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”之规定，通过招投标选聘前期物业服务企业，而是私下与被答辩人协议签订前期物业服务合同，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第二条：“关于物业服务合同无效的认定与处理4具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：（1）建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的”之规定，其私下签订的前期物业服务合同应属无效。二、案涉房屋未实际交房，也从未办理收房手续，甚至部分房房屋至今未达到收房条件。根据被答辩人提交的证据《商品房买卖合同》（证据7）第十一条可知，在案涉房屋达到交付条件后，开发商基斯公司应当书面通知答辩人办理交付手续，而开发商并未以符合《合同法》第十一条规定的任一书面形式通知答辩人收房。而且案涉房屋中有部分房屋至今未达到《商品房买卖合同》第十四条关于基础设施正常运行的承诺及相关交房条件（如7、8栋1101号，具体见答辩人提交的证据），根据《物业服务收费管理办法》第十六条关于“因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”之规定，该部分房屋所欠的物业费被答辩人应向案外人即开发商基斯公司主张，而不应由答辩人承担。三、被答辩人主张滞纳金无事实和法律依据，主张物业管理费、公共公摊费过高，而且部分已超过诉讼时效。1、答辩人从未与被答辩人签订过物业服务合同，根据《合同法》相对性原则，被答辩人与其他业主签订的合同条款不对答辩人产生法律效力。而且，滞纳金通常由国家法律、法规明文规定的主体收取，个人和其他团体无权私设，被答辩人不具有收取滞纳金的主体资格。因此，被答辩人亦无权向答辩人主张滞纳金。2、被答辩人主张的物业管理费、公共公摊费亦过高。被答辩人签订物业合同时并未取得当时法律规定的三级物业资质，依法无权承接案涉小区物业服务业务。其私下承接名家花园小区的物业服务业务的行为，不仅违反《物业管理企业资质管理办法》第八条第三项法律规定，而且未具有三级物业服务资质即按照相关标准向业主收取物业服务费，亦对答辩人不公平。3、被答辩人从未以书面或其他形式向答辩人催缴过物业费，主张的物业管理费、公共公摊费部分已经超过诉讼时效。根据法律规定，每期物业管理费、公共公摊费作为在合同履行过程中不断产生的定期给付债务，履行期限届满后均为独立债务，诉讼时效期间自每一期债务履行期限届满之日起分别计算。因此，被答辩人主张的2017年10月1日之前的物业管理费、公共公摊费、滞纳金等已经超过的两年诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条规定，对该部分超过两年诉讼时效的费用依法应不予支持。综上所述，请贵院在准确认定事实的基础上支持答辩人主张，依法核减物业费、公共公摊费，不支付滞纳金，切实维护答辩人的合法权益，促进社会和谐，避免业主和物业的矛盾进一步激化。本院查明的案件事实经审理查明，原告是惠州市惠城区******名家花园的物业管理公司，于2008年8月30日受聘于开发商惠州市基斯房地产开发有限公司。原告向物价管理部门备案的物业管理收费标准为每平方米每月1.1元，物业投入使用时间为2009年8月12日，资质等级为暂定三级。原告于2012年2月17日取得三级资质证书。被告于2008年11月20日与开发商惠州市基斯房产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购得名家花园11套房产（1、2栋11层01房，面积190.95平方米；1、2栋11层02房，面积190.95平方米；1、2栋11层03房，面积166.51平方米；1、2栋11层05房，面积190.95平方米；1、2栋11层06房，面积190.95平方米；5、6栋11层03房，面积174.04平方米；5、6栋11层05房，面积171.33平方米；5、6栋11层06房，面积168.51平方米；7、8栋11层01房，面积246.39平方米；7、8栋11层02房，面积244.65平方米；7、8栋11层06房，面积213.05平方米）。《商品房买卖合同》约定被告在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。原告自愿委托惠州市名家物业管理有限公司负责物业管理。惠州市基斯房产开发有限公司于2015年1月23日在报刊上刊登了《交楼通知》，通知：本公司开发的惠州市惠城区******的名家花园1-8号楼已竣工验收合格具备交楼条件，定于2015年1月26日至2015年2月16日办理交楼手续，并交付使用。敬请各位业主带齐身份证及购房合同到惠州市********办理收楼手续。另查明，原告提供了与杨淑霞儿子-平的微信聊天记录，予以证明在2017年10月24日、2017年11月13日向被告催缴物业费一事。原告提供了《不动产登记结果》，予以证明被告房产已于2016年3月份办理房产证。裁判理由和结果本院认为，原告作为名家花园的物业管理公司，已按约定提供了物业管理服务，被告作为涉案房屋的业主，自收楼（2015年2月16日）以后就一直在接受原告提供的各项物业管理服务，被告自2015年2月16日起未按期向原告缴纳物业服务费，其行为已经构成违约，应当承担相应的法律责任。被告从2015年2月16日至2019年9月30日拖欠物业服务费为131068.5元，公共分摊费20198.2元，共计151266.7元。原告诉请滞纳金按日千分之一计，显示过高，本院予以调整为自2015年2月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日和2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告与惠州市基斯房地产开发有限公司签订的《委托物业管理合同》，根据当时的政策，涉案小区属于5万平方米以下的小区，不需要通过招标的方式签订物业管理合同，《委托物业管理合同》已在政府部门进行备案，双方签订《委托物业管理合同》是合法有效的。关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。原告分别于2017年10月24日、2017年11月13日已向被告催缴物业费，未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告杨淑霞应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市名家物业管理有限公司支付2015年2月16日至2019年9月30日拖欠物业服务费为131068.5元，公共分摊费20198.2元，共计151266.7元及滞纳金（以物业服务费、公共分摊费151266.7元为基数，按照自2015年2月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日和2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至上述物业服务费、公共分摊费151266.7元清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2705元（原告已预交），由被告杨淑霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 蓝诗祥二〇二〇年二月十七日法官助理 叶丽伟书 记 员 彭蕙雯