广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12856号原告：陈正陶，男，1984年2月5日出生，汉族，住中山市石岐区。委托诉讼代理人：谢永明，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹芳，广东弘力律师事务所实习律师。被告：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区中山六路**合生帝景苑****02卡，统一社会信用代码914420006682063752。法定代表人：林滔。委托诉讼代理人：蒋冬菊，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。原告陈正陶诉被告中山市合生宏景房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢永明、张丹芳，被告的委托诉讼代理人蒋冬菊、陈琪璋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即持办理位于中山市火炬开发区权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案；2.被告向原告支付自2016年7月5日起至被告将为原告办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止的逾期办证违约金（以1213119元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实与理由：2013年7月11日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同,约定：原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区，价款为1213119元。商品房交付期限为2014年12月31日前，被告应当在商品房交付使用后550日内持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年被告按已付购房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告付清全部购房款。根据合同约定，被告应于2016年7月4日前持商品房办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。但据原告了解，被告至今仍未履行上述备案手续。因合同约定的延期办证违约金过低，不足以弥补原告损失，也不能有效督促被告积极履行合同义务，因此原告要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。被告答辩称，一、因四期原来的规划设计方案不符合现行新的规划设计规范和政策规定要求，被告已经在2018年12月24日向中山城乡规划局火炬开发区分局申请变更合生帝景苑商住小区四期规划设计方案，该设计方案已经在2019年1月4日通过规划局的初审，出具《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》，在第四期入口处进行20个工作日的公示，相关权利人可以在此期间进行陈述、申辩或申请听证，但没有人在此期间提出上述请求，该规划变更已经生效，下一步即可办妥规划验收。但是，根据规划部门的意见，小区规划验收还要征询包括原告在内的三分之二的业主意见后方可办理，而原告等业主一方面通过反对规划验收以阻碍拖延项目的验收进程，另外一方面，却利用拖延验收进程的时间段作为延期办证时间索要高额违约金。在此种严重利益冲突的情况下，法院应免除因原告拒绝配合办理规划变更造成规划验收、竣备及产权登记迟延期间的违约责任，免责期间应从2019年1月4日开始计算至规划验收通过为止。二、1.原告主张计算的违约金，已经违反合同约定的总违约金不超过购房款5%。而且，根据合同约定，买受人逾期付款时，出卖人有权顺延交楼时间。补充协议一第二条也约定，买受人未按合同约定交清房款时，出卖人有权不通知买受人而按照累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房产证。根据合同第六条约定，第一笔款应于2012年12月31日支付，第二笔款应于2013年1月13日支付；第三笔款应于2013年1月23日支付。而原告第一笔款于2013年1月17日支付，第二笔款于2013年4月22日支付，第三笔款于2013年6月3日支付，原告累计延期付款天数为249天，被告有权顺延相应天数办理房产证。2.合同约定逾期办证违约金是已付购房款的1%每年，而非原告主张的按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。三、原告的两项诉求相冲突，因原告自身对办理产权证负主责，被告只是协助，逾期办证的责任应由原告自己承担。在原告自行办证的前提下，被告逾期办证违约金的计算应当自原告获得其自行办证权利之日终止，此后逾期办证责任应由原告自己承担。经审理查明：2013年7月11日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，由买受人以1213119元向出卖人购买位于中山市火炬开发区，买受人按一次性付款方式付款，其中第一笔363936元于2012年12月31日支付，第二笔363936元于2013年1月13日支付，第三笔485247元于2013年1月23日支付；如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；出卖人应当在房产交付使用后550日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人从逾期之日起，每满一年按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方还签订了补充协议，其中第2条约定：“收楼时以满足基本入住条件为准（水、电、门窗安装到位），买受人应依约定交清房款，否则，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房产证”，第4条约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外”，第7条：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金”。合同签订后，原告第一笔款于2013年1月17日付清，第二笔款于2013年4月22日付清，第三笔款于2013年6月3日付清。诉讼中，被告主张其于2014年通知原告收楼，约定于2014年12月31日交楼，但原告于2015年1月14日才收楼入住。原告称其忘记了具体的收楼时间，但其是在收到收楼通知书一个月左右办理的收楼手续。被告并提供了落款于2014年12月15日的交楼通知书为证，原告对该证据真实性予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:原告能否主张逾期办证违约金。合同约定：被告应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，被告每年按已付房价款的1%向原告支付违约金。本案中，对于被告主张的收楼时间，原告虽称记不清了，但其关于收到收楼通知书后一个月左右收楼的陈述与被告主张的通知及收楼情况吻合，故本院采信被告主张，认定原告于2015年1月14日收楼。因原告存在逾期付款累计247天的行为，故根据补充协议第2条的约定，被告办证期限相应顺延，则被告应自原告收楼之日起550日，同时顺延247日，即2017年3月21日前完成协助办证义务。被告现未能按合同约定履行上述义务，主张系由于原告等业主反对规划变更导致办证迟延。本院认为，征得业主同意方可进行规划变更是其法定也是合同约定的义务，其以此作为“利益冲突”的理由并要求免除部分期间的违约责任，无法律依据，本院对于被告此项抗辩主张不予采纳。现由于被告原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，其应当承担相应的违约责任。但办理权属登记备案手续，协助办证，需在涉案工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之后才能后续办理，因此，被告应于取得该登记证后7天内为原告履行前述合同义务。关于违约金计算标准问题。被告主张即使其存在违约，也应按总房价的1%每年计算违约金，且累计不得超过5%上限。原告请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算。双方对于违约金计算标准争议较大。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因被告原因导致无法在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年被告按已付购房款的1%向买受人支付违约金；而原告如未能按期付款的，则每日按应付款的万分之五标准支付违约金。首先，在主合同中对于双方违约责任约定并不对等，且相差较大（按日万分之五计则年利率超过15%）。其次，双方在补充协议第4条虽约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。”但第7条约定：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用。”也即签订补充协议亦未使得双方违约责任对等，被告通过补充协议“但书”的方式使得原告违约责任的上限突破了总房价的5%。从已查明的事实来看，被告逾期办证时间较长。如果按合同约定的逾期办证违约金的计算方法，在达到上限后，被告应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进被告履行义务，不利于原告实现其对涉案房屋所享有的物权权益，逾期办证违约金仅按年利率1%计算且设定上限的条款有失公允。在被告单方严重违约的情况下，作为非违约方的原告以约定违约金过低为由，请求将逾期办证违约金的计付方式调整为以总房价为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算合理，但2019年8月19日中国人民银行贷款基准利率已取消，故自2019年8月20日起，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于计算违约金的起止时间问题。由于被告应于2017年3月21日前持办理权属登记相关资料到产权登记机关备案，故起止时间应为自2017年3月21日起至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下:一、被告中山市合生宏景房地产有限公司于中山市火炬开发区所在建设工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》七天内，将办理前述商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助原告陈正陶办理不动产权证书；二、被告中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈正陶支付逾期办证违约金（以1213119元为基数，自2017年3月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15718元（原告已预交），由原告负担118元，由被告负担15600元（被告于本判决生效之日起七日内迳行支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳审 判 员  王 珊人民陪审员  朱伟强二〇二〇年二月三日书 记 员  郑诗琳