江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初3848号原告：钱智伟，男，1970年12月4日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：钱锋，江苏金匮律师事务所律师。被告：无锡东进锻造有限公司，住所地无锡市新吴区鸿山街道后宅杨家浜。法定代表人：唐炳元，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈泰、邵振华，江苏法略律师事务所律师。原告钱智伟诉被告无锡东进锻造有限公司（以下简称东进公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理。后裁定转为普通程序于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告钱智伟的委托诉讼代理人钱峰及被告东进公司的委托诉讼代理人陈泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱智伟向本院提出诉讼请求：1、判令东进公司退还租金18333元；2、判令东进公司支付拆迁补偿款475793元；3、判令东进公司赔偿生产损失50000元；4、判令东进公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年9月1日，双方签订了《土地租赁协议》，约定东进公司将其所有的厂区内的荒地（约800平方米）出租给钱智伟使用，使用年限为15年。钱智伟可在荒地上浇制混凝土、搭建车间及房屋。若东进公司在租赁期内收回土地，则需赔偿钱智伟所建车间、房屋及搬迁费等损失，另需赔偿钱智伟生产损失费50000元。合同签订后，钱智伟按约履行了合同义务，并在租赁的荒地上搭建车间、添置设备用于生产经营。2019年3月15日，政府拆迁部门拆除了东进公司的厂房（包括钱智伟搭建的车间），并向东进公司支付了拆迁补偿，但东进公司未将拆迁补偿款中属于钱智伟的部分支付给钱智伟。钱智伟多次要求东进公司支付拆迁补偿款、退还租金并赔偿损失，但东进公司均借故推诿，钱智伟遂诉至本院。东进公司辩称，同意退还钱智伟租金18333元。关于拆迁补偿款，钱智伟并不是被拆迁人，缺乏要求东进公司支付拆迁补偿款的身份，故应驳回该项的诉请。钱智伟主张的生产损失50000元缺乏事实和法律依据，也应予驳回。经审理查明：2011年9月1日，钱智伟与东进公司签订了《土地租赁协议》。协议载明，东进公司将其所有的荒地约800平方米出租给钱智伟，租期15年，租金每年20000元，先付后用，于每年9月1日前支付，东进公司同意钱智伟在荒地上浇制混凝土及搭建车间、房屋。在租赁期内，东进公司不能随意收回土地，如强行要求钱智伟迁出，东进公司则需赔偿钱智伟所建车间、房屋及搬迁费等损失，另东进公司赔偿钱智伟搬迁过程中所造成的生产损失费50000元。2018年8月30日，东进公司向钱智伟出具一份收据，收据载明收到钱智伟房租费40000元。该收据的收款事由一栏括号内另言明如拆迁时多返少补。2019年4月25日，东进公司与无锡市新区鸿山街道办事处集体资产管理委员会（以下简称鸿山集体资产管理委员会）签订了《新吴区鸿山街道非住宅房屋拆迁补偿协议书》（集土部分），协议载明，鸿山集体资产管理委员会拆迁东进公司的房屋，因此次拆迁，鸿山集体资产管理委员会支付东进公司补偿款总价为1650000元。2019年8月21日，钱智伟依法申请追加无锡市新吴区人民政府鸿山街道办事处（以下简称鸿山街道办）为本案被告，要求鸿山街道办支付钱智伟拆迁补偿款711639元。鸿山街道办于2019年9月18日的庭审中向本院提供了《新吴区鸿山街道非住宅房屋拆迁补偿协议书》（集土部分）、复核报告、拆迁补偿费用表、房地产评估报告等证据证明其仅与东进公司存在法律关系，与钱智伟之间并无任何关系。2019年10月30日，钱智伟向本院申请撤回对鸿山街道办的起诉，本院于同日裁定准予钱智伟撤回对鸿山街道办的起诉。另查明，新区鸿山街道房屋拆迁管理办公室曾委托江苏安瑞土地及房地产评估有限公司出具了案涉房屋的《房地产估价报告》、无锡市新吴区审计局曾委托无锡长江资产评估咨询事务所有限公司出具了案涉房屋的《复核报告》，根据两份报告，案涉房屋中由钱智伟搭建的房屋（相应房屋报告中载明为JW3、JW4）在此次拆迁过程中的价值分别为437854元及37939元。上述事实有土地租赁协议、收据、新吴区鸿山街道非住宅房屋拆迁补偿协议书、房地产估价报告、复核报告等证据在卷证实。钱智伟向本院陈述，双方签订的土地租赁协议明确约定，租赁的场地为荒地，且东进公司允许其在荒地上进行浇制混凝土、搭建车间及房屋。故在签订租赁协议后，其为生产经营在租赁场地上搭建了相应厂房并添置办公、生产设施。后因拆迁，相关厂房及设施均被拆除。其搭建的厂房的面积、位置及拆迁时的成新均与房地产评估报告中的JW3、JW4的房屋记载情况相吻合。拆迁时JW3、JW4的房屋评估价格分别为437854元和37939元，根据谁投资谁受益的原则，故该两处厂房的拆迁受益应归其所有，因该两处厂房的拆迁补偿款已被东进公司领取，故应由东进公司向其支付。对此，钱智伟向本院提供了通话录音、案涉厂房拆迁前后的照片予以证明，东进公司对通话录音、照片不予认可。东进公司向本院陈述，关于钱智伟诉请中的生产损失50000元，合同中约定的是东进公司不得随意收回土地，如强行收回土地才需赔偿生产损失50000元,但东进公司并未要求收回土地，故不适用该条款，东进公司无需承担赔偿生产损失的责任。关于案涉房屋的所有权问题，应以物权登记为准。评估报告中涉及的JW3、JW4房屋确系坐落于钱智伟租赁的土地上，并有多次建造，建筑主体也搭建在东进公司的砖混水泥围墙上,但东进公司并不清楚房屋具体是谁。关于拆迁补偿款，因钱智伟搭建的厂房系违章建筑，故不应获得任何拆迁补偿。本案系土地租赁合同纠纷，并不涉及房屋损失赔偿，即使需要赔偿，也不应该根据拆迁中形成的评估报告作为赔偿依据，而应根据钱智伟的搭建的建筑造价，扣减折旧率和东进公司代缴25%的税收后计算房屋价格。对此，东进公司未提供证据。本院认为：钱智伟与东进公司签订的土地租赁协议合法有效。现因客观原因导致双方租赁协议无法履行，对于未到期的租金18333元，双方均认可，且东进公司同意退还，故对钱智伟主张退还房屋租金18333元的诉讼请求，本院予以支持。关于钱智伟主张的赔偿生产损失50000元，双方租赁合同的解除并非出自租方东进公司的主观意愿，系因案涉土地因政府拆迁导致合同无法继续履行，双方在拆迁之前均已明知案涉土地即将面临拆迁，存在导致合同无法继续履行的可能，在沟通协调过程中，钱智伟亦并未明确提出要求东进公司赔偿生产损失50000元。故对钱智伟主张赔偿生产损失50000元的诉讼请求，本院不予支持。关于案涉厂房，双方一致确认当时的租赁物为荒地，且东进公司同意钱智伟在租赁的土地上进行浇筑混凝土、搭建房屋。钱智伟已举证证明其在租赁的土地上搭建了厂房，且该厂房即为评估报告中涉及的JW3、JW4房屋，东进公司虽不认可上述厂房为钱智伟所有，但并未举证证明该厂房系他人搭建，故本院对案涉厂房为钱智伟搭建的事实予以确认。就赔偿金额，虽然钱智伟建造的房屋未取得相应的许可，亦未办理物权登记，但不能就此否认钱智伟对其享有占用使用并据此获得收益的权利，根据谁投资谁受益的原则，案涉房屋的拆迁补偿款应由钱智伟享有，虽钱智伟非被拆迁人，但东进公司作为被拆迁主体，与政府部门签订的拆拆协议中已包含了钱智伟建造的房屋，故案涉房屋的拆迁补偿应由东进公司支付给钱智伟。东进公司虽主张案涉房屋为违章建筑不应获得拆迁补偿，即使需要补偿也应按建造成本，在扣减折旧和代缴的税费后计算价格，但东进公司与政府部门签订的拆迁补偿协议中，已明确案涉厂房的补偿标准为评估报告及复核报告中最终确定的价格475793元，钱智伟对该标准亦予以认可，故本院对东进公司的抗辩意见不予采纳，东进公司应支付钱智伟案涉房屋拆迁补偿款475793元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、无锡东进锻造有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还钱智伟租金18333元。二、无锡东进锻造有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿钱智伟房屋损失475793元。三、驳回钱智伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9486元，保全费3470元，合计12956元（此款已由钱智伟预交），由钱智伟负担1570元，由无锡东进锻造有限公司负担11386元（钱智伟同意其预交案件受理费由无锡东进锻造有限公司向其直接支付，本院不再退还，由无锡东进锻造有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内将其应负担的案件受理费11386元支付给钱智伟）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  孙东飞人民陪审员  周金生人民陪审员  邹玉芬二〇二〇年二月七日法官 助理  张新武书 记 员  张玉琼本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。