云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初4774号原告：西双版纳告庄西双景物业服务有限公司。统一社会信用代码91532800568820706Q。住所地：云南省西双版纳州景洪市江北澜沧江边。法定代表人：王希，职务执行董事。委托诉讼代理人：杨飞（系原告法务），女，1993年7月26日出生，哈尼族，身份证住址云南省普洱市墨江县，特别授权代理。委托诉讼代理人：李微（系原告法务），女，1982年12月2日出生，傣族，身份证住址云南省西双版纳州景洪市，特别授权代理。被告：姜晓蓉，女，1970年3月19日出生，汉族，身份证住址上海市浦东新区。被告：张晓波，男，1968年10月26日出生，汉族，身份证住址杭州市西湖区。原告西双版纳告庄西双景物业服务有限公司（以下简称“告庄物业公司”）与被告姜晓蓉、张晓波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告告庄物业公司的委托诉讼代理人杨飞、李微、被告姜晓蓉到庭参加诉讼，被告张晓波经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告告庄物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费7425元以及逾期违约金3161.81元（自2017年12月24日至付清之日止，暂计算至2020年12月23日的金额为3161.81元）；2.判令被告承担原告为维护其合法权益而支付的诉讼费、保全费、律师费等全部费用。事实和理由：2016年12月24日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，由原告为被告所购景栋寨2栋2902商品房提供物业服务及垃圾处理费、水费、电梯维护分摊费等代收代缴收费服务。上述房屋面积为137.5平方米，商品房用途为住宅，物业费按1.5元/平方米收取。合同签订后，原告按照合同约定履行物业服务义务，被告在支付一年物业费和垃圾处理费后，就迟迟拖延缴纳。自2020年12月24日至2020年12月23日，被告共计拖欠物业费7425元、垃圾处理费432元。后被告于2021年1月13日交纳物业费3712.5元，予以扣减后尚欠物业费3712.5元。根据《前期物业服务协议》的约定，被告未按约定的收费标准和时间交纳相关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按拖欠费用的0.7‰交纳违约金。由于原告多次催收并发出律师函催缴无果后，现为维护自身合法权益，依法提起诉讼。被告姜晓蓉、张晓波共同书面辩称，1.原告提供的《商品房买卖合同登记备案表》显示备案时间为2018年7月6日，《入住手续书》和《业主手册》显示的时间是2016年12月4日，未备案的房屋不能交付使用，故物业管理费应于2018年7月6日开始计算。二被告于2016年12月24日缴纳的物业费2475元应视为2018年7月6日至2019年7月6日的费用，故二被告应缴未缴的期间为2019年7月6日至2020年12月31日，共计18个月，合计3712.5元，该款项已于2021年1月13日由被告姜晓蓉转账到原告账户。2.原告服务不到位，应当适当抵扣物业费予以补偿，这部分可以抵扣二被告迟延支付物业费产生的违约金。2018年被告来版纳小住，遇到电梯经常停运的情况，不得不爬29层楼梯，与原告多次交涉未果；2019年被告来版纳居住过冬，发现房屋断水断电，联系原告后被告知需缴纳物业费后才能开通水电，经交涉后才开通。原告无权以断水、断电的方式来威胁业主交纳不合理的物业费，涉嫌侵犯业主的合理居住权；根据《业主手册》的规定，高层按层设置垃圾桶，每日清运2次，但实际上没有一层设有垃圾桶。3.根据《物业服务管理办法》的规定，一般情况下，房屋空置时间超过6个月以上的，可以由业主与物业公司协商解决，按照物业费标准的70%缴纳。二被告每年在该房屋居住不超过3个月，一直与原告协商减免，但原告不同意。4.根据《民法典》的规定，建筑物及附属设施的收益分配，建筑单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主共有部分产生的收入，业主享有分配权。为此，要求原告依法公布地下停车场收费及电梯广告等收支情况。当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告向本院提交的证据：二被告身份证复印件、商品房买卖合同登记备案表、告庄西双景物业管理服务协议、入住手续书、物业管理费催收通知书、电梯保养服务费发票，印鉴齐全、来源合法，本院予以采信并在卷佐证；违约金统计表，系原告单方制作，本院不予采信。被告姜晓蓉向本院提交的证据：与物业的短信截屏、电话录音、电梯广告图片，无法确认与本案具有关联性，亦无法证明被告欲证明的内容，本院不予采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定的法律事实如下：二被告系西双版纳××号房的业主，房屋建筑面积为137.5平方米。2016年12月24日，原告（乙方）与被告姜晓蓉（甲方）签订《业主手册》，包括《西双版纳告庄西双景物业服务有限公司物业服务协议》（以下简称：物业服务协议）、《临时管理规约》、《承诺书》、《消防责任书》四部分内容。其中《物业服务协议》第二条第1项约定“乙方的权利义务：对房屋公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护修缮、服务与管理。”第五条第4项约定“物业服务费按如下标准收取：住宅物业按建筑面积1.50元／月／平方米。”第十一条第4款“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费、水费、电费、垃圾处理费等有关费用，乙方有权要求甲方补交上述费用，并从逾期之日起每天按照应缴费总额的万分之七交纳违约金，并赔偿乙方的全部经济损失（包括：诉讼费、保全费、律师费、公证费等全部费用）。乙方可依法向人民法院起诉，强制催缴。”《业主手册》还约定了其他内容。2016年12月24日，二被告办理接房并签署《入伙手续书》，入住初期，二被告依约支付物业管理费，但自2017年12月24日起开始拖欠物业管理费，后被告姜晓蓉于2021年1月13日支付3712.5元，现原告以二被告未付清物业费为由诉至人民法院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，原告与二被告受《业主手册》的约束，各自享有权利并负有义务，现原告按照合同约定履行了其提供物业服务的义务，二被告理应按照合同的约定按时支付物业管理费，二被告辩称房屋备案时间晚于交房时间，未备案房屋不符合交房条件，未备案期间不应当收取物业费，但房屋交付系基于商品房买卖合同法律关系产生，与本案不属于同一法律关系，原告作为物业服务企业，已依约提供物业服务，二被告作为房屋共有人应当共同按照约定支付物业管理费，故本院对原告主张二被告支付拖欠2017年12月24日起至2020年12月23日止的物业管理费元3712.5元（137.5平方米×1.50元/月/平方米×36个月-3712.5元）的主张予以支持。对于被告提出的原告在管理小区时存在服务不到位，出现电梯停运、恶意停水停电、未在楼层中设置垃圾桶、未公开业主共有部分收入等情况，鉴于物业服务具有公共性、不间断、全方位的特点，不仅设施使用、服务内容不是针对某个业主，而且服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，业主不交纳物业费势必影响物业服务企业的正常运转及服务质量。故法院在衡量是否对某个业主应交纳物业费时，不能仅依据某个或者某些业主的主观评价，更多的应当是考虑全体业主的整体利益，且被告提交的证据无法证明原告提供的物业服务实际存在上述问题，不构成其拒绝交纳物业费的理由，故法院对其上述抗辩意见均不予采纳。对于二被告提出超过六个月空置的房屋，应当减少收取物业费的主张，系其他省份的地方政府规章，仅适用于制定规章的省份，在本案并不适用，且二被告亦未提交证据证明实际居住期间，故本院对上述抗辩意见亦不予以采纳。对于违约金，本院认为，二被告未按时支付物业管理费的行为已经构成违约，理应承担一定的违约责任，虽合同对违约金的计算方式有约定，但双方约定的违约金过高，原告又未向本院举证证明其因被告拖欠物业费所造成的实际损失，本院将二被告拖欠物业费金额视为损失金额，并根据公平原则，本院酌情以二被告未支付的物业管理费3712.5元×10%，即371元判令二被告承担违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告姜晓蓉、张晓波于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳告庄西双景物业服务有限公司支付位于西双版纳××号房屋2017年12月24日至2020年12月23日期间的物业管理费3712.5元，违约金371元，共计4083.5元；二、驳回原告西双版纳告庄西双景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，由原告西双版纳告庄西双景物业服务有限公司负担14元，由被告姜晓蓉、张晓波负担50元。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  陶润仙人民陪审员  李 倩人民陪审员  玉温约二〇二〇年二月二十五日法官助理周婉婷书记员李晓莹