北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初43185号原告（反诉被告）：易视界（北京）文化传媒有限公司，住北京市西城区车公庄大街乙5号3幢6层607室。法定代表人：黄素珍，执行董事。委托诉讼代理人：赖景亮，北京大铭律师事务所律师。被告一（反诉原告一）：网智汇信（北京）科技有限公司，注册地北京市西城区车公庄大街乙5号6幢6层611室。法定代表人：刘喆，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：张津津，女，1983年10月5日出生，汉族，该公司职工。被告二（反诉原告二）：北京德胜华恒科技有限公司，住北京市西城区西直门外大街18号楼一单元738（德胜园区）。法定代表人：蔡锦青，执行董事。被告三：北京网智天元大数据科技有限公司，住北京市海淀区天秀路10号中国农大国际创业园2号楼5069。法定代表人：蔡锦森，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：孟维勋，男，1986年12月20日出生，汉族，该公司职工。原告（反诉被告）易视界（北京）文化传媒有限公司（以下简称易视界公司）与被告（反诉原告一）网智汇信（北京）科技有限公司（以下简称网智汇信公司）、被告（反诉原告二）北京德胜华恒科技有限公司（以下简称德胜华恒公司）、被告北京网智天元大数据科技有限公司（以下简称网智天元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易视界公司的委托诉讼代理人赖景亮，被告网智汇信公司的委托诉讼代理人张津津，被告德胜华恒公司的法定代表人蔡锦青，被告网智天元公司的委托诉讼代理人孟维勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易视界公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告一签订的《房屋租赁合同》及原告与三被告签订的《房屋租赁合同补充协议》，并将租赁房屋返还原告。2、判令被告二支付自2019年9月1日起至实际返还租赁房屋之日止按每日5981.43元计算房屋占有使用费；截止至2019年9月20日为119628.6元。3、判令被告二支付免租期的占用使用费215331.48元。4、判令被告二支付违约金485160.43元。5、判令被告一、被告三就上述2、3、4项诉讼请求承担连带责任。6、判令三被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2017年5月31日，原告与被告一签订《房屋租赁合同》（合同编号：YISHIJIEHT20170531）一份，合同约定被告一承租原告位于北京市西城区X号XX大厦7楼B办公区，面积637平方米，租赁期限自2017年6月1日起至2022年5月31日止，免租期自2017年6月1日起至2017年8月31日，其中2017年9月1日至2019年8月31日，租金为每日每平方米5.8元，2019年9月1日至2021年8月31日，租金为每日每平方米6.26元，每6个月为一个计租期。合同签订后原告依约将房屋交付被告一使用。2019年3月1日，被告一将上述房屋转租给被告二，为确保原《房屋租赁合同》继续履行，被告一与被告三对转租行为提供担保，承诺如被告二提前退租，则被告三继续按原合同执行被告一相关权利和义务，直至原合同到期。各方于2019年3月8日就转租事宜签订了《房屋租赁合同补充协议》。根据《房屋租赁合同补充协议》约定，被告二应在2019年8月17日支付下计租期（2019年9月1日－2020年2月29日）租金727740.65元。然而，约定的支付期限届满，被告二总以各种理由推脱，虽经原告多次催讨，但至今三被告均以各种理由拒绝支付。各被告拒绝支付租金的行为严重侵犯了原告的合法权益，已构成根本违约。故诉至法院。网智汇信公司辩称，第一项诉求我们不认可，请求驳回，我们主张涉案租赁合同无效，因为第七层是加盖的，没有产权证。关于第二项、第三项我们没有任何理由承担连带的担保责任，因为涉案租赁房屋本身就属于违法建筑。第四项违约金问题无从谈起。其他诉讼请求都要求予以驳回。原告提的诉讼请求第二项、第三项要求的是房屋占有使用费，并未提到租赁事宜，说明原告清楚涉案房屋系违法建筑。德胜华恒公司辩称，答辩内容详见答辩状，主要内容如下：一、合同标的房屋为无合法产权的违建房屋，且原告隐瞒该事实。签约时原告故意隐瞒合同标的房屋为违建房，该标的房屋无合法产权，无法保障承租人的使用权，原告明知房屋为违建房的前提下仍然在无告知的情况下将房屋出租给答辩人及本案被告一，并且伪造房产证号迷惑答辩人及被告一所签署的合同应为无效合同。答辩人向原告多次要求提供房屋产权证明，原告均无法提供。二、原告与答辩人及被告一签约时涉合同欺诈。1、原告在明知标的房屋为无合法产权的违建房的情况下，伪造房产证号迷惑答辩人及被告一，将答辩人及被告一的合法权益因原告的欺诈行为而暴露在不确定中，随时面临违建拆除的风险中，且答辩人投资的新公司因无法注册导致直接经济损失；2、原告欺诈虚报房屋面积，虚报多报154平方米的房屋面积。三、原告应支付答辩人赔偿金489027元，无权请求违约金。因原告虚报154平方米的房屋面积导致答辩人多支付163009元房租（计算方式：5.8元/天/平米×154平米×182.5天），原告应三倍赔偿答辩人的损失，即原告应赔偿答辩人489027元。四、答辩人有权中止支付租金。由于原告未如实告知房屋为无权违建房，答辩人的房屋使用权无法得到保障，北京市拆除违建政策趋于严格，随时可能因为拆违建而使得答辩人的合法权益受损，在原告排除该种不确定性之前，答辩人基于不安抗辩权，有权中止支付房屋租金。五、答辩人有权拒绝支付虚报的房屋租金。原告在签约时隐瞒实际使用面积只有483平方米的事实，在未告知答辩人的情况下虚报房屋面积为637平方米，虚报154平方米的房屋面积，答辩人有权拒绝支付该部分房屋租金。法律依据：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定原告与答辩人签订的房屋租赁合同无效；根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，答辩人有权中止履行合同义务。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十条及第五十五条等法律法规对合同欺诈行为做了严格的规定，严惩合同欺诈行为，原告应三倍赔偿答辩人的损失，即原告应赔偿答辩人489027元。综上所述，请求法院驳回原告全部诉讼请求。其中原告诉讼请求第一项诉求有误，两份合同都是无效合同；诉讼请求第二项计算金额有误且在原告排除答辩人行权障碍前，答辩人有权中止支付房租；诉讼请求第三项所述免租期不存在，答辩人仅享有10天免租期，该诉求于理于法都无根据；诉讼请求第四项于法无据，原告欺诈行为及标的房屋的无权状态使得答辩人有权中止支付房租，并且合同为无效合同，答辩人无违约，原告应承担全部诉讼费用。网智天元公司辩称，第一，请求判决原告和被告签订的租赁合同及补充协议无效，租赁房屋所在楼宇七层在房产证上是没有记录的，是违法建筑。第二，担保合同是主合同的从合同，主合同无效担保合同无效。补充协议中网智天元公司对外提供担保，未经公司股东会董事会等公司机关的授权，属于越权担保，因此请求法庭认定该担保无效。依据为九民会议纪要中关于公司法第六条的规定。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。德胜华恒公司向本院提出反诉请求：1、判令涉案合同（合同编号：YISHIJIEHT20170531）及补充协议无效。2、原告赔偿我方赔偿金489027元（计算方式为5.8元/天/平米×154平米×182天×3）。3、原告承担本案全部诉讼费用。反诉事实和理由：原告提供的房屋系违法建筑，故租赁合同系无效合同，且原告虚报房屋面积154平方米。针对反诉，易视界公司辩称，不同意被告二的反诉请求。我们认可被告所述租赁房屋没有产权证的理由。涉案租赁房屋没有规划许可以及产权证。因为历史原因，房产证很长时间都没有审批下来，这是一个历史的遗留问题。涉案房屋所在楼宇有一个大产权证，我们从上家中国印刷总公司租来的时候，产权人就是中国印刷总公司（以下简称印刷公司），印刷公司提供的房产证是六层的产权证。涉案房屋系在六层的基础上加盖一层，即涉案租赁房屋系该楼宇第七层。但不管是否有房产证。原告实际交付了租赁房屋，被告一使用一年多，被告二使用一年，现在仍在使用。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持，因此，我们认为，即便如此，二被告实际使用了租赁房屋，他就应该按照双方签订的合同约定的租金标准支付占有使用费。因为被告二不认可七层过道及楼梯的公摊面积，因此认为我方存在虚报情况。针对反诉，网智汇信公司、网智天元公司辩称，同意德胜华恒公司的反诉请求。网智汇信公司曾向本院提出反诉请求：1、原告返还154平米的租金487687.2元（共计546天，从租赁第一天至转租第一日）。2、原告返还押金224754.83元。3、反诉费由原告承担。但网智汇信公司未能于法定期限交纳反诉受理费，按其自动撤回反诉处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2017年5月31日，易视界公司（出租方、甲方）、网智汇信公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（编号为：YISHIJIEHT20170531，以下简称租赁合同），约定：甲方将坐落于北京市西城区X号XX大厦7楼B办公区，产权证为京房权证西国字第XXXX号，建筑面积637平方米的房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方办公使用。租赁期自2017年6月1日至2022年5月31日。免租期自2017年6月1日至2017年8月31日。租金标准：2017年9月1日至2019年8月31日按每日平方米5.8元计租，24个月租金为：2697058元。2019年9月1日至2021年8月31日按每日每平方米6.26元计租，24个月租金为2910962.6元。双方签署本合同5日内承租方向出租方支付相当于2个月的平均租金（224754.83元）作为押金。2019年3月8日，易视界公司（出租方、甲方）、网智汇信公司（原承租方、乙方）、德胜华恒公司（现承租方、丙方）、网智天元公司（担保方、丁方）签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），就涉案房屋租赁事宜约定如下：经甲方同意，乙方将该房屋转租于丙方使用，房屋租金、水电等费用均由丙方自行承担。房屋用于办公，面积为637平方米。房屋转租期限为2019年3月1日至2022年5月31日。其中2019年3月1日至2019年3月10日为免租期。免租期内丙方免于支付相应租金，如丙方无故提前解除合同，丙方需向甲方支付免租期期间的房屋费用。租金标准，2019年3月11日至2019年8月31日按每日每平方米5.8月计租，2019年9月1日至2021年8月31日按每日每平方米6.26元计租。本次房屋转租，丙方无需向甲、乙双方支付押金，但丙方在转租期限到期之前不得以任何理由退租，否则须向乙方支付届时月租金的2倍金额作为违约金。如丙方提前退租，则由丁方继续按照原合同执行乙方的而相关权利和义务，直至原合同到期。关于租赁合同的履行情况，网智汇信公司、德胜华恒公司按照租赁合同及补充协议约定的租金标准向易视界公司交纳租金至2019年8月31日。网智汇信公司如约向易视界公司交纳押金224754.83元。关于后续未能支付租金的原因，二被告称涉案房屋系违章建筑且存在虚报房屋使用面积的情况，故租赁合同及补充协议均为无效协议。经询，原告认可涉案房屋没有产权证及规划许可证的事实，但主张涉案房屋系其从产权人处承租取得，系历史原因造成涉案租赁房屋无法办证。德胜华恒公司为证明涉案房屋使用面积为483平方米，比合同约定637平方米建筑面积减少154平方米的情况，提交2019年8月23日易视界公司、德胜华恒公司以及网智汇信公司工作人员谈话录音一份用于证明，该录音主要内容显示：网智汇信公司工作人员认可涉案房屋使用面积为483平方米，但该面积仅为使用面积，楼道、地下大堂等位置存在公摊面积，故合同约定的建筑面积并无不妥之处。德胜华恒公司工作人员认可房屋使用面积为483平方米，并主张违章建筑不存在公摊问题。易视界公司对该录音证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，主张网智汇信公司在签订租赁合同时对于房屋现状是知情的，且在履行过程中从未提出过异议。涉案房屋显然不仅包括套内面积，还应包括楼道、电梯等公摊面积。网智汇信公司、网智天元公司对于该录音的真实性及证明目的均予以认可。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，可以支持当事人按照合同约定的租金标准主张房屋使用费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案租赁房屋系没有规划及产权证明的违章建筑，故涉案租赁合同及补充协议应属无效协议。合同无效后，网智汇信公司、德胜华恒公司作为合同相对方有义务协助将涉案房屋返还易视界公司。房屋返还行为不影响其他行政管理部门对于房屋性质的认定及处理。关于2019年9月1日后房屋占用费一节，德胜华恒公司系涉案房屋实际使用方，故德胜华恒公司应向易视界公司支付其占用房屋期间的使用费。因违章建筑不存在合法建筑中“公摊”的概念，原合同以建筑平米数计算租金的方式显然不妥，考虑到涉案房屋位于楼宇顶层，使用房屋必然存在使用建筑物公用通道部分（电梯、楼道等）的情况，本院根据公平原则，以483平方米使用面积为基础，综合本案实际情况，认定涉案房屋综合使用面积为555平方米（483×1.15），并对于房屋占用费的数额予以酌定。关于免租期占用费一节，根据补充协议的内容来看，易视界公司与网智汇信公司已提前终止了原租赁协议的履行，德胜华恒公司承租涉案房屋时，双方另行约定了免租期，故网智汇信公司、德胜华恒公司应当分别承担其合同履行期间对应的免租期使用费。免租期费用金额应当根据实际使用期间与合同约定的租赁期间的比例，并结合上述分析的占用费计算标准予以酌定计算，故易视界公司要求网智汇信公司、德胜华恒公司承担连带责任缺乏合同依据，本院对易视界公司诉讼请求中的合理部分予以支持。关于本诉违约金及其他连带责任一节，缺乏法律依据，本院不予支持。关于德胜华恒公司反诉赔偿损失诉讼请求，本质上系因房屋面积不实所产生的租金损失。基于上述分析的法律原因，本院仍秉持公平原则，以酌定后的房屋占用费标准，酌情对于反诉请求中的合理部分予以支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认易视界（北京）文化传媒有限公司与网智汇信（北京）科技有限公司就北京市西城区X号XX大厦7楼B办公区签订的《房屋租赁合同》无效。二、确认易视界（北京）文化传媒有限公司与网智汇信（北京）科技有限公司、北京德胜华恒科技有限公司、北京网智天元大数据科技有限公司就北京市西城区X号XX大厦7楼B办公区签订的《房屋租赁合同补充协议》无效。三、自本判决生效之日起十五日内，网智汇信（北京）科技有限公司、北京德胜华恒科技有限公司将北京市西城区X号XX大厦7楼B办公区腾空交易视界（北京）文化传媒有限公司收回。四、自本判决生效之日起七日内，网智汇信（北京）科技有限公司支付易视界（北京）文化传媒有限公司自2017年6月1日至2017年8月31日免租期期间房屋占用费193140元。五、自本判决生效之日起七日内，北京德胜华恒科技有限公司支付易视界（北京）文化传媒有限公司自2019年3月1日至2019年3月10日免租期期间房屋占用费27204元。六、自本判决生效之日起七日内，北京德胜华恒科技有限公司给付易视界（北京）文化传媒有限公司自2019年9月1日起至本判决第三项腾房义务履行完毕止的房屋占用费（按每日3474元计算）。七、自本判决生效之日起七日内，易视界（北京）文化传媒有限公司赔偿北京德胜华恒科技有限公司2019年3月11日至2019年8月31日租金损失87510元。八、驳回易视界（北京）文化传媒有限公司的其他诉讼请求。九、驳回北京德胜华恒科技有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6001元，由网智汇信（北京）科技有限公司负担1413元（自本判决生效之日起七日内交纳），由北京德胜华恒科技有限公司负担708元（自本判决生效之日起七日内交纳），由易视界（北京）文化传媒有限公司负担3880元（已交纳）；反诉案件受理费4318元，由易视界（北京）文化传媒有限公司负担773元（自本判决生效之日起七日内交纳），由北京德胜华恒科技有限公司负担3545元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  高 磊二〇二〇年二月十四日法官助理  姚 岚书 记 员  张晓奕