江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0281民初2856号 原告：江阴兰博汽车用品有限公司，统一社会信用代码913202810502302939，住所地江阴市临港新城申港滨江西路555号。 法定代表人：黄耀，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈栋、缪媛媛，江苏天奕律师事务所律师。 被告：江阴市要塞佳尚企业管理服务部，统一社会信用代码92320281MA1P6FY361,住所地江阴市人民东路1091号。 经营者：黄兴荣，男，1974年5月28日生，汉族，住江阴市。 委托诉讼代理人：姚燕，北京市京师（上海）律师事务所律师。 原告江阴兰博汽车用品有限公司（以下简称兰博公司）诉被告江阴市要塞佳尚企业管理服务部（以下简称佳尚服务部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月18日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年6月21日再次公开开庭进行了审理。原告兰博公司委托诉讼代理人陈栋、缪媛媛，被告佳尚服务部委托诉讼代理人李嵩（参加第一次庭审，已撤销委托）、姚燕（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰博公司向本院提出诉讼请求：一、依法解除双方于2017年12月5日签订的《壹号新城商铺租赁合同》；二、判令佳尚服务部返还已付租金362500元及利息（自2017年12月7日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、判令佳尚服务部承担由于违约造成重新寻找租赁场地造成的损失241000元（两个月租金）；四、判令佳尚服务部赔偿造成的实际损失851669.39元。诉讼过程中，兰博公司变更第四项诉讼请求为：判令佳尚服务部赔偿造成的实际损失501669.39元。事实与理由：2017年12月5日，兰博公司与佳尚服务部签订《壹号新城商铺租赁合同》，佳尚服务部将位于江阴市人民东路1091号第一层110号商铺出租给兰博公司，该商铺内场建筑面积5780平方米，租赁期限10年，前三年租金1450000元/年。合同签订后，兰博公司按约预付房屋租金362500元，同时多次要求佳尚服务部出具商铺的具体落位图，但佳尚服务部以各种理由拒不交付。之后兰博公司在动工装修过程中发现佳尚服务部交付的商铺面积与合同约定不符，根据消防图纸的记载，兰博公司租赁的商铺实际面积仅为4004平方米，比合同约定的面积缩小了1776平方米，兰博公司于2018年4月27日起诉要求撤销合同，同时要求佳尚服务部赔偿损失，该案审理中，经委托鉴定，商铺面积仅为4040.56平方米，在该案审理过程中佳尚服务部已将商铺另行出租给第三人。兰博公司认为，佳尚服务部交付的商铺面积与合同约定严重不符，在双方合同尚未解除前即将案涉商铺出租给第三方，已经严重违约，导致兰博公司合同目的无法实现。故向法院起诉，请求法院依法判决。 被告佳尚服务部第一次庭审中辩称，兰博公司主张佳尚服务部违约缺少事实和法律基础，兰博公司不得以佳尚服务部根本违约为由单方解除合同，兰博公司主张赔偿不当、证据不足，请求驳回。第二次庭审中辩称，佳尚服务部承租案涉1-3层裙楼后，让有资质的策划设计公司参考主楼得房率（70%）规划设计，一层整层规划设计布局公共门厅等公共区域面积占30%左右，其余70%面积设计成30套商铺，兰博公司承租的110号商铺建筑面积5780平方米，套内建筑面积4018平方米，合同约定的建筑面积5780平方米包含了分摊面积，佳尚服务部交付的商铺面积符合合同约定，不存在违约事实。兰博公司未按照合同约定在2018年5月1日前付款483333元构成违约，佳尚服务部有权依据合同约定单方解除合同，不退回剩余租金。兰博公司于2018年4月8日发函给佳尚服务部要求解除合同、赔偿损失、返还租金，合同即日起解除。兰博公司于2018年4月27日以佳尚服务部存在欺诈为由诉至法院请求撤销合同也表明其不愿意再履行合同义务，本着止损原则，佳尚服务部于2018年9月20日将商铺另行出租，故租赁合同已于2018年9月20日解除。兰博公司违约单方解除合同，其主张的损失无事实和法律依据，不应得到法院支持。 本院经审理认定事实如下： 江阴市东外环路410号、人民东路1087号、1091号等房屋系可域酒店置业管理江阴有限公司（以下简称可域公司）开发建设。2014年2月20日，江苏省江阴市房产测绘有限公司受可域公司委托，依据《房产测量规范》（GB17986-2000）及锡房产（2007）59号《无锡市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》，对江阴市东外环路410号、人民东路1087号、1091号等房屋进行了实测并出具了测绘报告，根据测绘报告，人民东路1087号1-3层套内面积23946.68平方米，分摊面积2172.70平方米，建筑面积26119.38平方米。 2017年2月17日，可域公司与周爱华签订《物业租赁协议》，约定由周爱华承租可域公司位于江阴市，租赁期限自2017年3月1日起至2027年2月28日，双方对其他租赁事项进行了约定。同日，周爱华与佳尚服务部签订《房屋租赁合同》，周爱华将坐落于人民东路1087号房屋（建筑面积26119平方米）租赁给佳尚服务部，租赁期限自2017年2月17日至2027年2月16日止，年租金7620000元，合同还约定了其他事项。 之后，佳尚服务部委托江苏迪森建筑设计有限公司对租赁的商业裙楼进行了规划设计，将1层规划设计商铺30套，该公司出具的《壹号新城1F面积一览表》记载110号商铺建筑面积约5780平方米、实际面积（得房率70%）4018平方米，《1F商铺平面图》标明110号商铺规划为生活超市、5780平方米。 2017年12月5日，兰博公司与佳尚服务部签订《壹号新城商铺租赁合同》一份，约定：佳尚服务部同意出租及兰博公司同意承租位于江阴市人民东路1091号壹号新城第一层110号商铺，商铺的经营范围仅限于超市及相关配套，商铺内场建筑总面积约为5780平方米，租赁期限10年，从2017年12月5日起至2028年10月31日止，其中装修免租期为2018年5月1日前，经营免租期为6个月（另双方特别约定免租经营期从佳尚服务部开业率达到80%开始计算，佳尚服务部承诺商场一楼公共区域装修在2018年5月1日前完工，如未按时完工并达到开业率，兰博公司原享受的免租期保留并顺延，另增加一个月免租期，如兰博公司未按时装修完工并在2018年5月1日前开业，兰博公司原享受的免租期同样减少1个月），前三个租约年每年分摊2个月，前三个租约年每年租金1450000元，为保证合同有效履行，兰博公司需支付履约保证金120833元，兰博公司缴纳租金期限为半年付，首年半年租金为725000元，兰博公司于签订合同之日预先支付362500元，余款483333元于超市开业前（即最迟不超过2018年5月1日）一次性支付，以上逾期不付视为违约；双方约定每期房租金至少提前30日支付下一期租金，下一期租金支付时间为2018年9月30日前，兰博公司未按时足额支付履约保证金、租金及所有应付费用的视为兰博公司违约及自动放弃承租权；佳尚服务部最迟于2017年12月10日前将商铺交付给兰博公司；佳尚服务部未按照合同约定条款单方面终止履行合同或延迟交付租赁商铺达60日，兰博公司有权单方书面通知解除合同并要求承担违约责任；本合同租赁期满或者被解除后各方权利义务提前终止时，兰博公司应于15日内将其所属物品全部搬离商铺，兰博公司的装饰装潢及其他全部装修设施均不得抵付租金，亦不得抵付物业管理费和水电费，且不得向佳尚服务部主张经济损失，否则即被视为已经放弃其在该物品中享有的权益，且佳尚服务部有权处置该物品，如兰博公司逾期交还商铺，则每逾期一天应支付原日租金3倍的违约金，双方其他违约行为给对方造成损失的，应当予以赔偿；合同还约定了其他事项。审理中，佳尚服务部陈述合同文本由其提供，但与兰博公司协商一致。兰博公司陈述在合同签订当日得到了电子版《1F商铺平面图》。 合同签订后，兰博公司于2017年12月7日支付租金362500元。 佳尚服务部将房屋交付后，兰博公司即开始装潢施工，至双方就商铺面积产生争议时，已经进行了敲墙、砌墙、水电布线排管等工作。 2018年3月，兰博公司发现交付商铺面积与合同约定不符，并向佳尚服务部提出了该问题。 2018年4月8日，兰博公司向佳尚服务部发出律师函，主张佳尚服务部存在未按期交付商铺、采用虚假宣传等欺诈方式、交付商铺面积与合同约定严重不符等情形，兰博公司要求佳尚服务部及时履行返还已支付租金及赔偿损失要求合理合法，要求佳尚服务部于2018年4月15日前与兰博公司协商有关赔偿事宜。佳尚服务部于2018年4月9日收到该律师函。 2018年4月27日，兰博公司向本院起诉，认为佳尚服务部在招商过程中采用虚假宣传方式、故意隐瞒商铺实际面积，诱使兰博公司作出错误意思表示，其行为构成欺诈，要求判令撤销双方于2017年12月5日签订的《壹号新城商铺租赁合同》、判令佳尚服务部返还已付房屋租金362500元及利息、赔偿各项损失1209944.5元。该案【案号（2018）苏0281民初6331号】审理中，兰博公司申请对案涉110号商铺建筑面积进行鉴定。本院委托的江苏铭诚土地房地产评估测绘工程咨询有限公司于2018年7月13日出具的建筑面积测绘报告载明：双方指认房屋范围1建筑面积4102.71平方米，双方指认房屋范围2建筑面积4040.56平方米。 （2018）苏0281民初6331号案件审理过程中，黄兴荣与孟建文于2018年9月签订《壹号新城商铺租赁合同》，约定将位于江阴市壹号新城第一层110-1-2号商铺出租给孟建文用于开设零售超市，建筑面积约1541平方米，含公共区域面积公摊30%，黄兴荣最迟于2018年9月20日将商铺交付孟建文，合同还约定了其他事项。庭审中，佳尚服务部对该份合同无异议，并表示已将原出租给兰博公司的商铺全部出租给他人，出租前未书面通知兰博公司，双方也未对兰博公司已装璜部分进行确认。 2018年12月21日，兰博公司撤回（2018）苏0281民初6331号案件的起诉。 本案审理中，兰博公司主张签订合同后因装潢施工、策划设计等产生的费用为：1、支付刘兵敲墙费用30000元（网银转账）；2、支付张进忠水电费用15000元（微信转账）；3、支付杨志强砌墙费用72000元（微信转账10000元、网银转账32000元、现金30000元）；4、支付江阴市西石桥振兴五金商店电缆等材料款166569.39元，江阴市西石桥振兴五金商店开具的增值税专用发票金额为166569.39元；5、支付钱进动画设计费2000元（微信转账）；6、支付陈鸿祥策划费150000元（现金100000元、网银转账50000元）；7、支付尚品广告制作中心设计费20000元（现金）、招商喷绘和展架3800元（1600元现金、2200元微信转账）；8、吴霞钰（兰博公司法定代表人黄耀妻子）代表兰博公司与江阴合众物业管理有限公司签订《物业服务协议》，黄耀代表兰博公司与江阴合众物业管理有限公司签订《装饰装修管理服务协议》，约定的装饰装修工程的实施期限为2018年3月5日至2018年5月。兰博公司共支付装潢垃圾清理费17000元、预收电费5000元、装修保证金20000元、出入证押金300元。兰博公司就其主张的上述损失提供了转账凭证、收条、收款收据、增值税专用发票、《策划合同设计书》等证据。 对于兰博公司主张的损失，佳尚服务部质证认为:1、敲墙费用30000元没有异议；2、水电费用15000元没有异议；3、砌墙费中转账部分认可，对于现金支付部分不予认可；4、江阴市西石桥振兴五金商店出具的收款收据中有一笔5000元为定金，该款不应计算在内，开票金额166569.39元与实际金额不符，相差9224.89元，采购后最终是否用于110号商铺装修无法确认；5、兰博公司主张的策划费中已包含设计费，动画设计费2000元系重复计算，不予认可；6、《策划设计合同书》中主体不存在，陈鸿祥个人以不存在的主体从事商超策划项目不符合规定，对策划费150000元的真实性有异议，并且在陈鸿祥未完成全部工作内容即支付全部款项也违反了合同约定，故150000元策划费损失不具有真实性；7、个人不具备收费资格，策划费中已经包含设计费，系重复计算，也未开具正规发票，对设计费20000元、招商喷绘和展架3800元均不予认可；8、对潢垃圾清理费17000元、预收电费5000元、装修保证金20000元、出入证押金300元没有异议，应由江阴合众物业管理有限公司退还。 审理中，本院向杨志强、陈鸿祥、吴文彬进行了调查，杨志强确认收到兰博公司砌墙费用总计72000元；陈鸿祥确认实际收到兰博公司现金及转账共计149000元，在2018年1月18日出具了150000元的收条；吴文彬陈述在2018年3月起，兰博公司向江阴市西石桥振兴五金商店购买五金材料，货款已经结清，2018年11月28日统一开具了发票，开票金额166569.39元。 以上事实，由建设工程施工许可证、测绘报告、《物业租赁协议》、《房屋租赁协议》、《壹号新城1F面积一览表》、《1F商铺平面图》、《壹号新城商铺租赁合同》、平面图、《物业服务协议》、转账凭证、收条、《策划设计合同书》、民事起诉状、（2018）苏0281民初6631号案件庭审笔录、工作笔录以及当事人在法庭上的陈述等在卷予以佐证。 本院认为，兰博公司与佳尚服务部签订的《壹号新城商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，但双方约定的租赁期限超过了佳尚服务部剩余租赁期限，故超过部分的约定无效，其余部分不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应按约履行，否则应承担相应的违约责任。 关于佳尚服务部交付商铺内场建筑面积是否符合合同约定问题。 本院认为，综合全案事实，应认定佳尚服务部交付的商铺内场建筑面积不符合合同约定，理由是：一、《房产测量规范》中关于建筑面积的术语为：房屋的建筑面积（房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和）；房屋的套内建筑面积（房屋套或门范围内由单个所有权人占有和使用的面积）；房屋的使用面积（房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算）；房屋的共有建筑面积（各产权主共同占有或共同使用的建筑面积）。本案中双方在合同中约定的是“商铺内场建筑面积”，从字面文义理解，“商铺内场建筑面积”显然与“房屋建筑面积”不是同一概念，无法得出合同约定的“商铺内场建筑面积”为“房屋建筑面积”的结论，比照《房产测量规范》中的术语，“商铺内场建筑面积”应是房屋套内建筑面积。二、合同文本是佳尚服务部提供，即使双方存在对“商铺内场建筑面积”是房屋套内建筑面积或是房屋建筑面积的争议时，也应当作出对佳尚服务部不利的解释，认定为房屋套内建筑面积。三、江阴市房产测绘有限公司实测案涉商业裙楼1-3层套内面积23946.68平方米，分摊面积2172.70平方米，建筑面积26119.38平方米，根据该测绘结果，分摊到1层的分摊面积肯定不可能达到1700平方米以上，但佳尚服务部主张110号商铺包含30%分摊面积约为1762平方米，故佳尚服务部主张的110号商铺30%分摊面积不是江阴市房产测绘有限公司测绘的分摊面积。事实上，根据佳尚服务部陈述，其陈述的分摊面积实际是其自行对1层进行规划设计时分摊至每个商铺的1层公共部分的面积，并非一般人所理解的房屋分摊面积。因此，在110号商铺未领取不动产记证书的前提下，佳尚服务部主张110号商铺5780平方米面积中包含30%分摊面积，必须在与兰博公司签订合同之前向兰博公司明确说明并在合同中予以明确，但佳尚服务部未提供证据证明其已经向兰博公司说明，反而在其提供的合同文本中约定为“商铺内场建筑面积”，作为兰博公司来讲，其基于对佳尚服务部的信任，结合其看到的平面图以及合同的约定，完成有理由相信110号商铺套内建筑面为5780平方米。四、事实上，黄兴荣与孟建文的《壹号新城商铺租赁合同》中合同条款已经表述为“建筑面积约1541平方米，含公共区域面积公摊30%”，表明佳尚服务部已经意识到原合同条款表述存在的问题。综上，合同约定的110号商铺内场建筑面积5780平方米应认定是商铺套内建筑面积，佳尚服务部实际交付的110号商铺套内建筑面积仅4000余平方米，显然是不符合合同约定的。 关于兰博公司与佳尚服务部签订的《壹号新城商铺租赁合同》是否应予解除问题。 本院认为，兰博公司的合同目的是承租套内建筑面积为5780平方米的商铺开设超市，佳尚服务部实际交付的商铺套内建筑面积为4000余平方米，相差比例约30%，兰博公司的合同目的已经不能实现，其可以解除合同。2018年4月8日兰博公司委托律师向佳尚服务部发出律师函要求返还租金、赔偿损失，其实质就是要求解除合同，故在该律师函于2019年4月9日被佳尚服务部接收即应认定解除合同通知到达佳尚服务部，双方签订的《壹号新城商铺租赁合同》自即日起解除。合同解除后，兰博公司无需再向佳尚服务部支付应在2018年5月1日前支付的租金，佳尚服务部关于兰博公司未按约付款构成违约的辩解理由本院不予采信。合同解除后，佳尚服务部应当将收取的租金362500元返还兰博公司并赔偿相应的利息损失，兰博公司的该项诉讼请求本院依法予以支持，但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自此之后裁判贷款利息的基本标准应该为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 关于兰博公司主张的装潢等其他损失认定以及佳尚服务部是否应承担赔偿责任问题。 本院认为，佳尚服务部在将商铺另租出去之时（2018）苏0281民初6631号案件尚在审理中，但其对于兰博公司已经进行的装潢部分既未与兰博公司进行协商确认也未就另租事宜向法院进行报告，导致本案中对兰博公司主张的装潢等损失无法通过评估程序予以确定，故本院依据兰博公司提供的证据对相关损失认定如下：一、敲墙费用30000元、水电费用15000元佳尚服务部没有异议，本院予以确认；二、砌墙费72000元有收条、转账凭证、杨志强陈述等予以佐证，本院予以确认；三、江阴市西石桥振兴五金商店出具的收款收据合计金额为162344.5元，虽然之后开具的增值税专用发票金额为166569.39元，但兰博公司对此未作出合理解释，故本院按照收款收据金额认定该项损失为162344.5元，至于佳尚服务部提出的定金5000元应予扣除问题，经查该费用为黑油漆定金，而黑油漆并未包含在其余部分收款收据载明的货物明细中，故该笔费用仍应作为兰博公司的损失，本院对佳尚服务部的此项辩解理由不予采信；四、动画设计费2000元有转账记录为证，佳尚服务部抗辩该费用已包含在策划费之中无证据予以证明，该费用本院依法予以认定；五、虽然陈鸿祥出具的收条为150000元，但根据陈鸿祥向本院陈述，其实际收到策划费为149000元，故本院认定该项费用为149000元；六、尚品广告制作中心并未到庭接受调查，故本院仅依据转账凭证认定其中2200元；七、装潢垃圾清理费17000元、预收电费5000元、装修保证金20000元、出入证押金300元系兰博公司向江阴合众物业管理有限公司交纳，该费用首先应当由兰博公司与江阴合众物业管理有限公司进行结算，结算后其实际承担的费用才能作为其损失，现兰博公司尚未进行结算，故本案中对该费用不予理涉；八、兰博公司主张佳尚服务部违约后重新寻找租赁场地造成损失241000元，但庭审中兰博公司也陈述事实上并未重新寻找租赁场地，故本院对兰博公司主张的该项损失不予支持；据此本院认定兰博公司的损失合计为432544.5元。上述损失均系佳尚服务部违约产生，应当由佳尚服务部承担。 综上，兰博公司的诉讼请求本院部分予以支持，黄兴荣作为佳尚服务部经营者，应当对佳尚服务部的债务承担无限连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 一、江阴兰博汽车用品有限公司与江阴市要塞佳尚企业管理服务部于2017年12月5日签订的《壹号新城商铺租赁合同》于2018年4月9日解除； 二、江阴市要塞佳尚企业管理服务部应于本判决发生法律效力之日起10日内返还江阴兰博汽车用品有限公司租金362500元及利息（362500元自2017年12月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、江阴市要塞佳尚企业管理服务部应于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿江阴兰博汽车用品有限公司各项损失合计432544.5元； 四、驳回兰博公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18066元（兰博公司已预交），由兰博公司负担8091元，佳尚服务部负担9975元。佳尚服务部应负担部分于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付兰博公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  沈金锋 人民陪审员  胡翰刚 人民陪审员  袁春萍 二〇二〇年二月十四日 书 记 员  蒋敏绮 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。