江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0206民初2599号 原告:无锡市西漳工贸有限公司，统一社会信用代码91320206703550930W，住所地无锡市惠山区北环路938号。 法定代表人：堵维昌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：殷元政，江苏神阙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兵，江苏神阙律师事务所律师。 被告：无锡华润万家生活超市有限公司，统一社会信用代码913202005810753X4，住所地无锡市滨湖区梁青路600号。 法定代表人：张华文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张虎，江苏法舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈培嘉，江苏法舟律师事务所律师。 原告无锡市西漳工贸有限公司（以下简称工贸公司）与被告无锡华润万家生活超市有限公司（以下简称华润公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告工贸公司的委托诉讼代理人殷元政、李兵，被告华润公司的委托诉讼代理人张虎、陈培嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付提前解除合同给原告造成的空置期损失2762789.58元（月租金460464.93元＊6个月）、免租期损失5272323.45元（月租金460464.93元＊12个月）；2、判令被告赔偿原告对涉案房屋承担的改造费4759294.94元（以2008年10月1日至2019年3月15日租金差额计算的装修费、安装空调系统及电梯费用8930541.73元、涉案房屋加固设计及施工费用763000元、路面改造费用282273元，合计9975814.73元＊114.5个月剩余租期／240个月约定租期）；3、判令被告承担印花税损失47202.29元（98939.3元＊114.5个月剩余租期／240个月约定租期）；4、判令被告承担原告给予的租赁期租金优惠损失2367115.74元（系租赁双方在商谈扩租第三层时给予的租金优惠3元／㎡，6287.16㎡＊3元／㎡＊125.5个月）；5、判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2006年1月27日，原告与江苏华润万家超市有限公司（以下简称江苏华润）签订《租赁合同》一份，约定由江苏华润承租原告所有的位于无锡市惠山区，合同约定了物业移交日期、免租期、租金标准、原告承担改造费用、支付方式、违约责任等内容。 2006年9月6日，原告与江苏华润又签订了《无锡西漳项目扩租三层的补充协议》，约定扩租第三层，并对《租赁合同》中关于物业移交日期、租金标准、原告承担改造费用等内容作出重新约定。 2011年，原告与江苏华润、被告签订三方协议，约定江苏华润在上述两份合同中的权利义务整体转移给被告。 2018年3月15日，江苏华润与被告联合给原告发出了《租赁合同终止通知函》，告知因其连续两年经营亏损，根据《租赁合同》第11.2条约定，提前十二个月通知原告通知期满后终止租赁合同。即上述两份合同于2019年3月15日提前终止，被告实际使用租期为10年5.5个月（不含两年免租期）。 原告认为，被告提前解除合同，给原告造成了巨大的经济损失，根据《租赁合同》第10.4条约定“本合同根据第十一条的规定终止后，违约方应当赔偿另一方因其违约遭受的损失”，原告有权要求被告赔偿损失，包括原告为江苏华润和被告租赁需求对租赁房屋的改造费用、空置期费用、免租期损失、租金优惠损失等。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告华润公司辩称：被告根据《租赁合同》第11.2条约定享有合同的单方解除权，在被告两年经营亏损的情形下，被告已经明确告知原告其连年亏损的情形，原告对这一事实也是知晓的，在双方沟通无果的情况下，被告根据《租赁合同》第11.2条约定按约向原告发出了《租赁合同终止通知函》及《审计报告》，也当面将《租赁合同终止通知函》交付给了原告的项目负责人堵巍罡，堵巍罡在函上签字确认。被告已依约解除了租赁合同，原告对合同解除的事实也予以确认，被告不存在违约情形，因此不承担原告主张的违约产生的相应赔偿。《租赁合同》第11.2条第（4）款，在合同上下文并无明确约定为违约情形及约定赔偿，该条款为特殊约定，系双方平等协商后及各自对风险预估下，为承租方设定一个合理的单方解除合同的条件，条款本意即不依条件解除为违约，依条件解除就不违约。综上，被告的提前解约不是违约行为，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2006年1月27日，甲方出租方工贸公司和乙方承租方江苏华润签订了《租赁合同》，约定甲方出租给乙方建筑物，包含地下层、一层部分和二村，一层面积6250㎡、二层面积6300㎡、地下层500㎡，租赁期限自购物中心开业起20个租约年。租赁物业移交日为2006年7月1日，自移交日起至购物中心开业日止的期间为装修期，装修期内乙方将对租赁物业进行设备安装等工作；自物业移交之日起24个月的期限为免租期；乙方将自免租期结束后的第一天起支付租金。具体租金如下：地下部分0元；地上部分租金2008年7月1日至2011年6月30日，每月每平米18元；2011年7月1日至2014年6月30日，每月每平米21元；2014年7月1日至2017年6月30日，每月每平米24元；2017年7月1日至2020年6月30日，每月每平米27元；2020年7月1日至2023年6月30日，每月每平米30元；2023年7月1日至2026年6月30日，每月每平米33元；2026年7月1日至2027年6月30日，每月每平米36元。乙方每季支付一次租金，每季首月15日前向甲方支付当季租金。从合同签订之日起15个工作日，乙方在收到甲方等额的银行保函时支付100万元作为合同履约订金。甲方同意乙方可将本合同项下的全部权利和义务转让给任何乙方的关联方，包括但不限于乙方的子公司、乙方的母公司、乙方的母公司下属的子公司及其子公司的控股公司等任何与乙方或其母公司有直接或间接的股权关系的公司等内容。合同由双方盖章，甲方签署人由堵巍罡签字。 《租赁合同》第十条违约责任第10.3条除合同另有规定外，如一方不履行本合同项下及附件中规定的义务或违反本合同项下及附件中的规定，应当赔偿另一方因此所遭受的损失；第10.4条本合同根据第十一条的规定终止后，违约方应当赔偿另一方因其违约所遭受的损失。 《租赁合同》第十一条合同终止第11.2条单方有权终止本合同的情况，除本合同另有规定外，（4）如乙方连续2年经营亏损，并经由甲方及国家认可的第三方权威机构确认后，从租赁期限的第三年起，乙方应有权提前12个月书面通知甲方终止本合同（通知应按照本合同第12.3条的规定进行）；通知期满，本合同即告终止。第11.3条合同终止后的效力，（1）如本合同因本条规定而终止，则终止方应无需再履行本合同项下的任何义务；（2）本合同终止时，甲方应全额返还乙方已支付给甲方租金余额和其他费用余额。 2006年9月6日，双方签订《无锡西漳项目扩租三层的补充协议》，约定乙方扩大经营面积，增加租赁物业第三层，面积6300㎡，新增区域的租赁期限与原合同一致；原合同区域与新增区域的移交日均变更为2006年10月1日，新增区域的免租期与原合同一致。具体租金如下：地下部分0元；地上部分租金（一、二层）2008年10月1日至2011年9月30日，每月每平米18元；2011年10月1日至2014年9月30日，每月每平米21元；2014年10月1日至2017年9月30日，每月每平米24元；2017年10月1日至2020年9月30日，每月每平米27元；2020年10月1日至2023年9月30日，每月每平米30元；2023年10月1日至2026年9月30日，每月每平米33元；2026年10月1日至2028年9月30日，每月每平米36元。新增部分租金2008年10月1日至2011年9月30日，每月每平米9元；2011年10月1日至2014年9月30日，每月每平米12元；2014年10月1日至2017年9月30日，每月每平米15元；2017年10月1日至2020年9月30日，每月每平米19.5元；2020年10月1日至2023年9月30日，每月每平米22.5元；2023年10月1日至2026年9月30日，每月每平米25.5元；2026年10月1日至2028年9月30日，每月每平米28.5元。新增租赁区域的交付标准，消防系统、货梯由甲方按照约定标准完成，并承担费用；自动人行坡道由乙方负责结构改造、购置、安装，总费用甲方承担250万元，包括1-3层总的自动人行坡道梯，其中设备购置、安装费用预计200万元，结构改造的施工费预计50万元，以上费用先由乙方垫支，从乙方正式向甲方支付租金时，逐期抵扣，直至抵扣完毕；空调机通风排烟系统乙方自行设计、购置、安装空调系统，甲方承担等内容。合同由双方盖章，甲方签署人由堵巍罡签字。 另查明：2011年，甲方工贸公司和乙方江苏华润曾另签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋一层至三层及部分地下室出租给乙方开设商场，面积为18800.69㎡，其中一层为6279.04㎡，二层为6234.49㎡，三层为6287.16㎡。租赁期限为起租日后20年：2008年11月1日至2028年10月31日。租赁区域移交日为2006年11月1日。根据物业周边商业发展情况，甲方给予乙方商场装修、市场培育等免收租金期限为54个月，即自移交日起54个月乙方免交租金。免租期满开始交租金日，双方确定2011年5月1日为正式起租日。约定租金为，地下部分免交租金，地上1-3层租金为：2011年5月1日至2011年10月31日，期间租金为1622513.48元；2011年11月1日至2014年10月31日，年租金4058760.60元；2014年11月1日至2017年10月31日，年租金4735585.44元；2017年11月1日至2020年10月31日，年租金5525579.16元；2020年11月1日至2023年10月31日，年租金6202404.00元；2023年11月1日至2026年10月31日，年租金6879228.84元；2026年11月1日至2028年10月31日，年租金7556063.68元。本合同签订时，乙方需向甲方支付定金1000000元。乙方应每季支付一次租金，每季首月15日前向甲方支付当季租金等内容。合同由双方盖章，未签署日期。 双方还签订《的补充协议》，载明双方于2011年签署了《租赁合同》，是对原始合同个别条款的修订，即对租赁物业的交付日、起租日、免租期、租金等都做了具体修订，已经修订的条款按新修订的合同执行，未作修订的条款按原合同执行。由于甲方门厅需扩大，17-18轴间华润万家原租赁部分向北退4.5米，此变更仅限于一楼，乙方的租赁面积由此减少40.5㎡，现双方协商确定乙方按每天每平米1.2元价格计算扣减应付己方的租金，计算日期从2008年11月1日起算，即从2008年11月1日起，每年乙方付甲方租金时扣减租金17739元。合同由双方盖章，未签署日期。工贸公司陈述应为其合同上加盖的地税局印章内签署日期2011年8月15日。 2011年，甲方工贸公司、乙方江苏华润、丙方华润公司签订《三方协议》，约定甲乙双方签订的《房屋租赁合同》，乙方承租甲方位于无锡市惠山区堰桥镇陆巷村北环路以北凤翔路以东物业一至三层，面积为18800.69平米，现三方协商一致，自2011年11月1日起，将上述合同中的乙方的权利义务整体转移给丙方，丙方取代乙方成为承租人。合同由三方盖章，未签署日期。 2016年，华润公司出具《房屋租金支付方式变更函》给工贸公司，载明根据集团公司审计要求，自即日起租金支付均调整为按月度支付，华润公司于每个自然月的1日前支付当月租金，贵方提前10天提供足额发票。签署日期为2016年8月8日。工贸公司在《回执》上盖章，载明同意自2016年11月起租金按月支付，华润公司于每个自然月的1日前支付当月租金，己方提前10天提供足额发票。 又查明：自2011年8月至2019年2月，华润公司实际支付自2011年5月1日至2019年3月租金35479049.94元。其中自2011年5月1日起至2016年10月31日的租金按季度支付；自2016年11月至2019年3月的租金按月支付；支付金额及期限与2011年《租赁合同》、《的补充协议》及《房屋租金支付方式变更函》的约定相符。工贸公司曾于2011年8月一次性支付印花税98939.3元。 又查明：2006年9月至12月，工贸公司为涉案房屋进行加固改造工程，向施工方支付设计费用150000元和改造费用613000元。 另，2015年9月至10月，工贸公司对涉案房屋室外道路进行维修，并于2018年7月委托江苏普信工程项目管理有限公司对道路维修进行结算审核，2019年1月，该公司出具结算审核报告及工程结算审定单，审定价为282273元，工贸公司向施工方支付了该款。 又查明：经华润公司申请，无锡华夏中诚会计师事务所（以下简称华夏中诚所）于2018年3月15日出具华夏中诚专审字（2018）057号《审计报告》，载明经审计后，无锡华润万家生活超市有限公司西漳店2015-2017年度的经营收入总额为185708371.83元，经营支出总额为2246158137.29元，经营收支净额为-38907465.46元，附表为： 项目 2015年 2016年 2017年 合计 收入总额 62366266.71 64643117.43 58698987.69 185708371.83 支出总额 73742704.76 78199748.74 72673383.79 224615837.29 收支净损益 -11376438.05 -13556631.31 -13974396.10 -38907465.46    又查明：2018年3月15日，江苏华润和华润公司共同向工贸公司出具《租赁合同终止通知函》，载明双方于2006年1月签订的租赁合同及补充协议，自2007年1月17日开业以来已连续多年亏损，亏损巨大，按照合同第11.2（4）条约定，十二个月的通知期满，本合同即告终止，华润公司已按要求委托华夏中诚所进行了财务审计，报告随后送达；2015年1月1日至2017年12月31日期间，每个年度亏损额均超1000万元，因此致函，提请终止租赁合同，双方就合同终止及物业移交事宜进行沟通确认，以减少损失。华润公司工作人员于2018年3月15日将该函交给堵巍罡签名。 另，江苏华润提交的EMS特快专递留存联显示其于2018年3月27日将《租赁合同终止通知函》和《审计报告》邮寄给堵巍罡，邮寄地址为无锡市惠山区惠山大道88号明都大厦25楼。邮件查单显示，该邮件与2018年3月29日妥投，他人收同事。 又查明：甲方工贸公司与乙方华润公司曾签订《租赁物业移交确认书》，载明2018年12月26日乙方向甲方移交租赁物业，物业移交时，甲方代乙方支付水电费10500元，乙方代甲方租户垫付水电费49718元，甲方应于物业移交后15日内向乙方支付水电费39218元（或自应付租金中扣除）。 另，无锡市惠山区市场监督管理局的《特种设备使用单位过户信息登记表》显示，工贸公司为江苏华润进场所准备的特种设备电梯，已经移交给工贸公司使用。 又查明：网络招商网页显示，工贸公司曾于2018年12月11日就涉案房屋发布招租信息。 再查明：工贸公司就涉案房屋具有集体土地使用权租赁权证书及房屋所有权证。 庭审中，双方确认工贸公司为涉案房屋支出安装空调系统5750000元、电梯费用2720076.8元、房屋加固设计及施工763000元、路面改造282273元，合计9515349.8元。 以上事实，由工贸公司提供的2006年租赁合同及补充协议、三方协议、租赁合同终止通知函、租金发票及支付凭证、印花税完税凭证、加固设计改造费用合同及支付凭证、道路改造费用审计报告及发票、土地使用权证、房屋所有权证、2011年租赁合同，由华润公司提供的租赁合同终止通知函及邮寄凭证及查单、审计报告、租赁物业移交确认书、租金发票及支付凭证、2011年租赁合同及补充协议、特种设备使用单位过户信息登记表、工贸公司招商网页、租金支付方式变更函及回执，及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为：本案工贸公司和华润公司之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。经合同相对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，本案中原租赁合同承租方江苏华润经工贸公司同意，将其在租赁合同中的权利义务一并转让给华润公司，与法并无不合，本院予以确认。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中2006年《租赁合同》第11.2条第（4）款的内容为承租方的单方解除权约定，约定承租方权在条件成就时有权单方解除合同。但根据合同第10.4条的通常理解，合同根据第11.2条的约定解除后，并不当然免除违约方需承担违约责任的法律义务。因第11.2条第（4）款约定的导致合同终止的原因为承租方的单方原因，即因承租方的单方原因导致合同不继续履行合同，符合合同法规定之违约特征，即承租方基于第11.2条第（4）款的约定行使单方解除权致合同解除后，并不免除其承担因违约不继续履行合同产生的相应违约责任。本案中华润公司委托第三方会计师事务所进行审计确认其连续两年经营亏损，但华润公司因自身经营亏损为由主张解除合同，工贸公司对此解除原因并无过错，故华润公司应当为其违约给工贸公司造成损失进行赔偿。 对于工贸公司主张的提前解除合同造成的自2019年3月15日至9月15日的空置期损失2762789.58元，本院认为，双方在第11.2条第（4）款中约定了承租方提前十二个月书面通知出租方终止合同，华润公司于2018年3月15日将《租赁合同终止通知函》交给工贸公司的工作人员，函中明确载明基于合同第11.2条第（4）款解除合同，在12个月的通知期满，合同即解除，即通知合同于2019年3月14日解除；收到通知函后，工贸公司并未提出异议，并已经于2018年12月发布了招租信息，而华润公司在发出通知函后继续缴纳租金至2019年3月14日，故本院认为，工贸公司已经提前一年知晓解除合同，并已经在合同解除日之前三个多月发布招租信息，其虽陈述至一审辩论终结前尚未出租涉案房屋，但不排除系正常的经营风险，并不能直接推定为因合同解除导致必然产生之损失，故对于工贸公司另行主张自2019年3月15日至9月15日的空置期损失，本院不予支持。对于工贸公司主张的免租期租金损失，本院认为，从履行的租金缴纳时间及金额，双方履行了2011年《租赁合同》、《的补充协议》约定内容，租赁期限为起租日后20年即2008年11月1日至2028年10月31日，租期共计240个月，免租期从2008年11月1日至2011年4月30日，共计30个月；而实际租期自2008年11月1日至解除之日2019年3月14日，共计148.5个月；本案双方并无其他对于该免租期原因的特殊约定，按照双方在2011年《租赁合同》中的约定内容的通常理解为双方在约定长期合作前提下出租方的让利，故因承租方原因导致提前解除合同，出租方主张免租期租金损失符合常理，但期限应当按照实际租赁时间与约定租赁时间比例计算为缩短免租期，经计算给予18.5个月免租期较为合理，即酌情减少11.5个月免租期，即应由华润公司赔偿工贸公司自2010年5月15日至2011年4月30日（在2011年约定北退面积之前）的租金损失为宜，因2011年《租赁合同》和《的补充协议》对该期间约定为免租，故该免租期的租金损失标准按照2006年《租赁合同》、《无锡西漳项目扩租三层的补充协议》约定的该期间租金标准计算，为一二层每月每平米18月，三层每月每平米9元，按照面积计算共计租金为281827.98元/月，计免租期租金损失为3241021.77元。对于工贸公司主张的自2008年10月1日至2019年3月15日的以租金差额计算的装修费损失8930541.73元，主张计入损失由华润公司赔偿无事实及法律依据，本院不予支持；主张的房屋加固设计及施工费763000元、路面改造费282273元，双方无相关约定，通常理解系出租方为履行租赁合同之确保交付房屋符合正常使用要求的维护费用，在双方解除合同之后仍为工贸公司所有的涉案房屋的增值部分，且除当事人另有约定外，出租人应当履行租赁物的维修义务，故工贸公司主张计入损失由华润公司赔偿无事实及法律依据，本院不予支持。主张的安装空调系统及电梯费用损失，双方在合同中约定由华润公司改造设计，费用由工贸公司承担，虽然在双方解除合同之后相关设施设备也留存在涉案房屋内为涉案房屋的增值部分，但并不必然能被继续完全充分直接使用，而至一审辩论终结前工贸公司尚未出租涉案房屋，但如判决其在产生该项损失后再次起诉不仅增加当事人的诉累，且将不利于引导当事人基于“绿色原则”更大可能地充分继续利用现有设备，故在也按照实际租赁时间与约定租赁时间比例计算差额后，酌情认定其中50%的金额为工贸公司方损失，共计2620430.01元由华润公司予以赔偿。工贸公司在庭审结束后撤回对印花税损失47202.29元的诉讼请求。工贸公司主张的在扩租第三层时给予的租金优惠损失2367115.74元，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十条之规定，判决如下： 一、无锡华润万家生活超市有限公司应于本判决生效后10日内赔偿无锡市西漳工贸有限公司免租期租金损失3241021.77元。 二、无锡华润万家生活超市有限公司应于本判决生效后10日内赔偿无锡市西漳工贸有限公司改造费损失2620430.01元。 三、驳回无锡市西漳工贸有限公司其他部分的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费112665元，由工贸公司负担69243.85元，由华润公司负担43421.15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  王 臻 人民陪审员  黄晓青 人民陪审员  肖冠东 二〇二〇年二月十九日 书 记 员  司林林