广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初1631号原告：陈容好，女，1963年1月25日出生，香港特别行政区居民，A)。委托诉讼代理人：陈胜元，广东鹏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：马锐，广东鹏港律师事务所律师。被告：洪炯虎，男，1987年10月10日出生，汉族，户籍地广东省海丰县。委托诉讼代理人：周文月，广东深誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玢，广东深誉律师事务所律师。被告：刘元海，男，1974年7月8日出生，汉族，户籍地湖北省阳新县。被告：陈世军，男，1970年5月1日出生，汉族，户籍地湖北省阳新县，被告：深圳市惠标城贸易有限公司，住所地深圳市龙岗区吉华街道上水花园41栋401。法定代表人：刘秀连，总经理。委托诉讼代理人：陈少凤，广东深誉律师事务所律师。被告：惠东县稔山镇盐灶背村民委员会，住所地广东省惠州市惠东县稔山镇盐灶背。法定代表人：黄芝广。委托诉讼代理人：黄守柱，系村总支部副书记。原告陈容好与被告洪炯虎、刘元海、陈世军、深圳市惠标城贸易有限公司（以下简称惠标城公司）、惠东县稔山镇盐灶背村民委员会（以下简称盐灶背村委）合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告陈容好的委托诉讼代理人陈胜元、马锐，被告洪炯虎及其的委托诉讼代理人周文月、被告刘元海、被告惠标城公司的委托诉讼代理人陈少凤、被告盐灶背村委的委托诉讼代理人黄守柱，被告陈世军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈容好向本院提出诉讼请求：1.判定原告与被告洪炯虎签订的合同无效；2.被告对原告的购房款项105000元承担连带返还责任；3.本案原告为维权所支付的相关费用，包括：律师费、担保费、保全费、诉讼费等由被告承担。事实与理由：2016年10月26日惠东县稔山镇盐灶背村民委员会以响应国家建新农村的号召为由，擅自改变集体土地使用用途，批准村民在惠东县××盐灶××村小盐田（以下简称涉案土地）进行建房的申请。随后村民与非本集体成员的本案刘元海签订《合作建房协议书》：约定以刘元海出资，村民出地的方式在涉案土地进行建房。刘元海又凭借上述协议书与洪炯虎签订新的《合作建房协议书》：约定刘元海负责提供土地，洪炯虎出资，洪炯虎又授权陈世军代理涉案楼房的销售事宜。至此，上述被告成为涉案土地特定部分的合作开发商。后被告方将筹建商品房命名为“海岸居”，并通过多种渠道对外销售宣传。2017年3月18日，原告与洪炯虎签订了《合作建房协议》，双方约定以洪炯虎出地，原告出资的方式，建造“海岸居”9栋第13层1302房，原告享有涉案房产的70年产权。原告将房款陆续付给被告惠标城公司、陈世军。2018年4月12日，“海岸居”因被认定为违建被县政府下达文件进行强制拆除，造成原告的重大经济损失。原告的损失应当由五被告共同承担，理由如下：一、原告与洪炯虎签署的《合作建房合同》实质为房屋买卖合同。从合同约定的内容来看，双方的真实目的是一方提供资金并分配建成后固定数量的房屋，另一方提供土地使用权取得房屋的增值及其他利益，符合《国有土地使用权纠纷司法解释》第25条规定的名为合作实为买卖的情形；洪炯虎在合作的过程中，并未将原告介绍给其他的合伙人，也未组织与其他合伙人商讨合伙事宜，原告也未参与土地的整合、平整、房屋施工等各项工作，也不清楚各项费用开支，原告与洪炯虎之间应当认定为房屋买卖关系，原告是购买人，洪炯虎是出售人；洪炯虎未获取涉案土地兴建商品房的相关资质而与原告签订的买卖合同属于无效合同，据以《合同法》的相关规定，洪炯虎应当返还原告支付的合同款项。二、根据以上所述，刘元海与以黄志强为首的7个村民签订《合作建房协议》后，又与洪炯虎签订《合作建房协议》，可见洪炯虎、刘元海及以黄志强为首的7个村民实质上同为涉案土地的开发商；被告惠标城公司、为开发商的实际收款单位，据以《合同法》规定的履行治愈规则，原告与被告惠标城公司之间在本案中系存在买卖合同关系；即使原告与被告惠标城公司之间不存在直接的买卖合同关系，但被告惠标城公司的收款行为，已表明其知晓该款项的来源及所依附的合同事项，作为代为收受房款的主体，其代理行为已符合《民法总则》第一百六十七条之规定。综上，无论被告惠标城公司系作为《合作建房协议书》的实际卖方，还是仅作为收取房款的代理方，都应对返还原告的购房款与其他被告承担连带责任。三、洪炯虎与陈世军就《海岸居》合建楼房的相关事项签订了授权委托书，授权陈世军作为代理人，有权与购房者签订《合作建房协议书》并收取房款，现原被告之间的《合作建房协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效，原告所支付的房款理应由陈世军进行返还，又因洪炯虎与陈世军明知海岸居未有任何报建手续仍坚持向原告出售，根据《民法总则》的规定：代理人知道被委托代理的事项违法仍然坚持进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。故洪炯虎与陈世军应对返还原告购房款承担连带责任。四、虽然根据我国《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定：村委会是基层群众性自治组织，实行民主选举、决策、管理、监督等职能。但涉案土地已经经过省国土局和市国土局批准转为国有建设用地，并完善了征地手续，属于国有土地，即被告盐灶背村委对涉案土地已经无自治管理职能，但其在明知的情况下还超越职权在《村民建房申请书》上加盖公章，导致本案其他被告以此份同意建房申请作为其“官方合法性”的外衣，在建造的几年间对外进行大肆的宣传。可以说建房申请是诱导原告签订合同进而遭受重大损失的极大诱因。因村委不属于行政主体，根据《民法总则》的96、101条规定村民委员会作为基层群众自治组织为特别法人，其具有民事活动的资格。即村委的行为是民事行为，又根据权利义务相统一的原则，其具有承担民事责任的主体资格。所以，被告盐灶背村委应当为其超越职权过错出具《村民建房申请书》的行为与其他被告对原告的损失承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的全部诉请。被告洪炯虎辩称，1、我方与原告实质是房屋买卖关系，在合同签订时双方均存在过错；2，我方与原告签订的合作建房协议可以看出原告对涉案房屋的属性是明知的，并且愿意以远低于市场价格与原告进行房屋买卖，本案涉案房屋的均价是两千多元/平方米，大概是周边市场价格的五分之一，说明原告是愿意承担相关风险的，签合同时原告未要求被告向其出示房地产开发相关手续及证件，双方均存在过错，依据合同法的规定，双方因各自过错造成的损失由双方各自承担。3、涉案地块由村民提供，并在协议中明确涉案地块的相关手续由村民负责，涉案地皮无产权纠纷，该项目由刘元海统一承接后分包给我方，最后该房屋落成后共享利益，再者，房屋修建时、竣工后我方并未收到任何关于相关地块的行政处罚或者告知文件，我方对涉案地块的手续问题并不知情，且依据各方签订的协议，该地块由七位村民及刘元海作保，我方始终不存在恶意。4、我方开具的收据金额与协议金额不一致，相差一万元。5、针对原告的第四项诉讼请求，原告没有就相关费用提交相关的合同及发票，没有事实依据。原被告双方也没有就款项的承担进行约定，也没有相关的法律规定，是没有法律依据的。被告刘元海辩称，1、本案为合作合同纠纷，刘元海并非合作合同的相对方，并非本案适格被告；2、合同系原告与洪炯虎自愿签订，且依据合同内容以及参考周边的房屋价格，可以认定原告对房屋现状是知情的，原告对合同的解除或无效本身存在巨大过错;3、刘元海只是地块上的施工人，施工中所需的一切手续以及用地均系由七位村民负责办理；4、七位村民积极参与并分享了收益，应当为本案被告；5、房屋由洪炯虎与原告合作建房，收益均由洪炯虎分享，刘元海并未分享任何收益；6、工程开工后一直未收到任何政府的处罚文件或被采取行政强制措施等，在监管上存在过错；7、合同约定的利益共享与风险共担应为合作合同纠纷；8、合同通过律所见证，对合同的效力以及是否违法的情形由律所控制风险，特别是周围普遍存在着农民房情形且该情形已存在多年；9、原告并未举证证明房屋系违法的。综上，我方认为从合同本身而言，我方并非合同相对人。从合同效力而言，并无任何证据证明合同无效。从合同的收益方而言，我方并未收取任何的收益。从合同的无效或解除过错责任而言，原告本身存在重大过错，其应承担合同无效或解除的最主要责任。被告陈世军未到庭应诉，未向本院提交答辩状。被告惠标城公司辩称，1、从本案的合同及收据等证据可以证实，本案合同交易双方为洪炯虎与原告，惠标城公司不是本案的合同相对人，因此根据合同相对性原则，本案案由为合同纠纷，原告应当向洪炯虎主张权利。2、本案惠标城公司并非洪炯虎的代理人，原告与洪炯虎的交易行为都是由双方自行完成，洪炯虎仅仅是使用了惠标城的pos机进行收款，该行为并不构成惠标城对洪炯虎的代理。原告要求按照民法总则167条的规定承担连带责任没有事实依据。3、本案原告与洪炯虎的合同因双方违法买卖房屋导致合同无效，双方因根据各自的错误承担责任。原告作为成年人，应当知道合法的房屋应具备五证齐全，并且价格3000元在惠州买房是不可能的，双方还采取合作建房协议进行房屋买卖可以证明原告是清楚该房屋是没有产权证的。其还进行购买，其对合同无效及各方的损失是存在过错的，应当对此负责。综上，原告要求惠标城承担责任没有事实和法律依据。被告盐灶背村委辩称，一、答辩人回复《村民建房申请书》并非原告所称的超越职权的过错行为。答辩人所任对村民黄志强等提交的申请书进行了盖章和签注，但根据该申请书的内容可知，答辩人仅对将“我们几户村民自愿组合，将剩余一点相邻宅基的土地联合建房”的申请进行回复，且回复的范围已依法限定在“村民自愿组合”、“宅基地建房”的范畴内，并没有违反法律、法规的禁止性、强制性规定。二、本案所涉的建房、买卖等违法行为与《村民建房申请书》无任何法律上的因果关系。答辩人在申请书上的盖章及签注的行为并没有任何同意或许可违法用地、违法建设、违法买卖的意思表示。答辩人更没有预料到后来发生的大规模“小产权房”的建设和销售的违法行为，故两者之间无法律上的因果关系。原告要求答辩人以此为由承担连带退款责任毫无依据。上述申请书能够让任何普通购房者知悉土地性质并非城镇建设用地，所见房屋也并非合法的商品房，也能够告知和警示作用，但原告为贪便宜，自愿购买不合法小产权房。原告不应随意无过错答辩人，请求法院驳回原告诉请。原告围绕其诉讼请求，提交了以下证据：1、合作建房合同（原告与被告陈世军）；2、村民建房申请书；3、合作建房协议书（被告刘元海与村民；4、合作建房协议书（被告刘元海与被告洪炯虎）；5、授权书；6、付款凭证。被告洪炯虎、刘元海、惠标城公司、陈世军均未向本院提交证据。本院依职权调取了如下证据：1、国土行政部门对涉案土地的性质情况的相关函件；2、国土行政部门对涉案建筑物的拆除通知书及县政府会议纪要；3、深圳市律师协议会调取深律纪处字第（2018）46号处罚决定书。本院组织当事人进行证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院认定事实如下：2016年10月26日，被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强七人出具《村民建房申请书》，内容为:为了借碧桂园十里银滩旅游开发的春风，响应国家建设新农村奔小康的号召，积极配合对园区旅游客的服务，我们几户村民自愿组合，将剩余一点相邻宅基的土地联合建房，具体位置：桥头小盐田上。除自家居住外，用于谋取生活来源，服务于园区有课，特向组、村委会提出申请。2016年10月26日，案外人惠东县稔山镇盐灶背村民委员会在“情况属实，同意申请”上盖章。2016年11月3日，案外人黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强七人（甲方）与被告刘元海（乙方）签订《合作建房协议书》（以下简称第一份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方提供位于惠东县××盐灶××村小盐田13000平方米的宅基地，并负责协助乙方顺建十六层半以上，乙方负责全部资金并负责承建六至八栋楼房达到实际使用标准（总建筑面积约10万平方米）。2、合作期限为70年，70年后无偿归还甲方。3、具体产权分配：建好的六至八栋楼房，其中两栋占地面积各约900平方米的十六层半楼房归甲方所有，栋号分别为肆栋和柒栋；其他楼房产权全部归乙方所有，其能建的楼层高度不受甲方限制。4、归属乙方所有楼房的使用及处置不受甲方限制，同理归属甲方所有楼房的使用及处置也不受乙方限制，即双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。二、甲乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系；负责工地道路畅通、水电表安装到工地；本工程由乙方自备材料、自行建筑、甲方必须配合乙方不受当地垄断所有材料干扰。2、乙方负责该六至八栋楼房的全部建设资金筹集；负责全部楼房的规划、设计；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均各自清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，合作期间如因其他原因（包括但不即于乙方承建期间发生的政府部门干预或不可抗力的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算。2016年11月12日，被告刘元海（甲方）与被告洪炯虎（乙方）就合作兴建位于惠东县××盐灶××村小盐田“海岸居”小区规划图中的9栋和10栋事宜签订《合作建房协议书》（以下简称第二份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方负责提供地皮，乙方负责出资并建设，楼房分配为：“海岸居”小区规划图中的9栋占地面积约1200平方米，规划图中10栋占地面积约800平方米，双方按3:7比例对已建成的楼房面积分配（9栋的产权归乙方所有，不足分配面积在10栋5楼以上按好差搭配补给乙方，其他全部产权归甲方所有）。甲方负责关系协助乙方顺建至十六层半以上。2、合作期限为70年。3、双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。4、乙方必须在2018年2月前全部竣工，否则乙方应承担违约责任。二、甲乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系……2、乙方负责楼房的全部建设资金筹集；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均各自清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，合作期间如因其他原因（包括乙方承建期间发生的政府部门干预或发生不可抗力的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算。七、本协议甲乙双方签字后，乙方在两天内向甲方支付660000元费用后生效。2017年3月18日，被告陈世军（甲方）与原告（乙方）签订《合作建房合同》（以下简称第三份协议），主要约定：一、甲、乙双方合作统筹兴建的合作项目位于惠东县××盐灶××村小盐田，占地面积13000平方米，占地可建筑面积约6000平方米，楼名定为《海岸居》，高约15层，二、经审核，乙方应分担房屋建造费人民币21万元以收据为凭。建好后分得9#第13层02房（二房二厅），建筑面积约80.47平方米的所有权和使用权。三、本合同签订之日，乙方须先付定金2000元，项目做好一层框架付至全款的50%，计：105000元（包括定金）；做好九层框架付全款30%，计：63000元；框架封顶付全款20%，计：42000元。甲方收到全部建房款后乙方对上述房屋拥有七十年所有权和使用权，在使用期限内，乙方有权对该套房产进行出租、转让、抵押、赠送、继承、继承等，甲方无权干涉。”2017年3月12日，被告陈世军出具收据内容为“今收到陈容好交来海岸居9#楼1302房合作建房定金人民币和2000元”。2017年3月18日，被告陈世军出具收据内容为“兹收到陈容好交来海岸居9#楼1302房前期进度款103000元”。原告通过刷卡支付给被告惠标城公司103000元。庭审中，原告称，前后共支付105000元，2000元定金是现金支付，103000元是刷卡。被告陈世军、惠标城公司称听从洪炯虎的指令，收到款后支付给洪炯虎或洪炯虎指定的第三人。被告洪炯虎称，收到房款，惠标城是洪炯虎实际控制的公司。被告刘元海称，我只是一个工头，案涉地块的相关手续都是当地村民负责的，我只负责规划，不清楚土地的性质；“海岸居”一共有十一栋，已经建好了十栋，其中1、2、3、5栋是我自己直接建的，我与洪炯虎合作建设了第9、第10栋，收益按比例和协议分配，9栋归洪炯虎，10栋由我和村民分。案涉房产所在的“海岸居”因涉及违法用地、违法建设已于2018年4月12日被行政职能部门启动整体清拆程序，“海岸居”楼盘在原告陈容好提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。另查一，另案[(2019)粤1323民初1533号]原告提交的见证材料中附有2017年1月9日，被告洪炯虎（授权人）与被告陈世军（被授权人）签订《授权书》，主要内容：本人洪炯虎兹授权委托陈世军先生全权代理惠东县××盐灶××村小组《海岸居》9#楼合建楼房的销售事宜。被授权人在权限范围内签署的一切相关文件，均代表授权人，由此所造成的一切责任均由本人承担。另查二，被告刘元海、洪炯虎因涉嫌非法转让土地使用权罪、合同诈骗罪，惠东县人民检察院于2018年10月9日向本院提起公诉，本院于2020年1月17日作出（2018）粤1323刑初720号刑事判决书，以非法倒卖土地使用权罪，依法判处刘元海有期徒刑六年，以非法倒卖土地使用权罪，依法判处洪炯虎有期徒刑三年零三个月。截至本案判决作出之日，该刑事判决尚未发生法律效力。本院认为，涉案第三份协议书虽由被告陈世军以其本人名义与原告陈容好签订，但从《授权书》的内容可知，被告陈世军系经被告洪炯虎授权委托代为签署相应的合同文件，属于履行职务行为，被告陈世军的行为后果应由委托人即被告洪炯虎承受。故，本院认定该协议书的合同主体为原告陈容好与被告洪炯虎。本案原告陈容好与被告陈世军签订的《合作建房合同》，虽然被告刘元海主张为合作建房关系，但从合同内容却是将案涉“海岸居”9#楼第13层1302号这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告洪炯虎之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）涉案《合作建房合同》的效力；（二）被告洪炯虎、刘元海、惠标城公司、陈世军、盐灶背村委应否向原告返还购房款；。关于涉案《合作建房合同》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《合作建房合同》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，原告陈容好与被告陈世军签订的《合作建房合同》应为无效合同。关于被告洪炯虎、刘元海、惠标城公司、陈世军、盐灶背村委应否向原告返还购房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告诉请确认其与被告洪炯虎签订的涉案《合作建房协议书》无效并要求被告洪炯虎105000元返还购房款，理由充分，本院予以支持。被告刘元海与被告洪炯虎合作建设涉案“海岸居”9#楼房产，双方系个人合伙关系，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。据此，被告刘元海应对其与洪炯虎的合作之债即涉案105000元购房款的返还承担连带责任。被告惠标城公司由被告洪炯虎实际控制，且涉案购房款均系付至被告惠标城公司账户，被告洪炯虎及惠标城公司均辩称原告支付的购房款已由洪炯虎实际使用，但使用的具体金额、款项是否有剩余，被告惠标城公司未提交相关证据予以佐证，故被告惠标城公司应在其收取的款项范围内即103000元向原告连带返还购房。被告洪炯虎与陈世军签订授权书，陈世军作为洪炯虎的代理人收取款项，审委会讨论认为根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”规定，陈世军收取款项的行为应当由被告洪炯虎承担，对原告要求被告陈世军返还购房款，本院不予支持。被告盐灶背村委并非涉案第三份协议的相对方，亦未获取利益，原告诉请被告盐灶背村委承担连带还款责任本院不予支持。综上，本案经审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告陈容好与被告陈世军（被告洪炯虎）于2017年3月18日签订的《合作建房协议书》无效。二、被告洪炯虎、刘元海于本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈容好连带返还购房款105000元。三、被告深圳市惠标城贸易有限公司于判决发生法律效力之日起10日内对上述第二判项中的103000元向原告陈容好承担连带返还责任。四、被告广东吉径律师事务所于本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈容好返还见证费1000元。五、驳回原告陈容好的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元（经批准缓交），由被告洪炯虎、刘元海、深圳市惠标城贸易有限公司连带负担。如不服本判决，原告陈容好可在判决书送达之日起三十日内，各被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  黄新娣审判员  王雪良审判员  罗晓燕二〇二〇年二月十日法官助理李思颖书记员陈威权