广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初2260号原告：吴丹阳，男，1993年11月23日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区。委托诉讼代理人：王美舟、张丽，广东知章律师事务所律师。被告：广州市凯裕房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城新塘镇沙埔管理区巷口村南街社李园（土名）。法定代表人：卢慧娟。委托诉讼代理人：杨书洪，广东嘉茂律师事务所律师。原告吴丹阳与被告广州市凯裕房地产开发有限公司（以下简称凯裕公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴丹阳的委托诉讼代理人王美舟，被告凯裕公司的委托诉讼代理人杨书洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴丹阳向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付延迟办理产权登记违约金给原告（以总房款983336元为本金，每日按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，从2018年2月2日起计至被告办妥涉案房屋房地产权证并交付给原告之日止，暂计为40755元）。二、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年1月17日，原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买坐落于广州市增城区新塘镇港口大道北395号X幢XXX房。合同约定被告应在该房屋交付之日起210个工作日将房地产权证交付原告，逾期每日按照五十元的标准支付违约金给原告。原告收楼后，被告迟迟没有为原告办妥房地产权证并交付给原告。被告的行为构成违约，应承担违约责任。因合同约定延迟办理产权登记违约金标准过低，现请求调高为每日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，请求法院支持原告诉请。审理中，原告变更上述第一项诉讼请求为判令被告支付延迟办理产权登记违约金给原告（以总房款983336元为本金，每日按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，从2018年2月2日起计至房屋办证资料受理日止）。被告凯裕公司辩称：请求法庭依法驳回原告诉求。关于延期办证，我方并未违反合同约定，也不存在过错或者过失，不应当承担责任。1、办证包括办理整个楼盘房屋的初始登记及办理各业主的房产证，其中房屋初始登记是办理业主产权证的前提和必要条件，没有房屋的初始登记就不可能办理业主的房产证；2、涉案房屋房产证延迟办理的问题在于政府不予办理房屋初始登记，该结果并非被告不积极办理或违反约定，在办证问题上，被告一直在积极处理相关事项，并且提交的文件手续均符合法定要求，在2017年8月29日房屋验收备案之后，我方于2017年9月13日就提交了初始登记确权递件申请；3、合同当中并没有对房屋的初始登记时间、责任等作出明确的约定和处理，合同第二十一条关于产权登记有注明验收合格90日办理初始登记，但补充协议第十六条又将该约定删除；4、涉案房屋符合办证条件至今尚未达到100个工作日，在政府同意给涉案房屋办理初始登记后，被告积极地办理了涉案房屋的确权工作；5、原告主张的延期办证的违约责任也明显超出了合同约定，没有任何依据，房屋的确权问题对原告的利益和价值没有原告所主张的那么大，原告购买房屋的目的是使用，而房屋交付后完全不影响原告使用，确权登记仅仅是一种权属的确认，故被告认为，原告主张按照银行贷款利率计算的违约责任，与其实际损失明显不相符，也违反了合同约定，依法不应得到支持。经审理查明：2016年1月17日，吴丹阳（乙方、买方）和凯裕公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的时尚广场商业、住宅（SY-A、1#、3#）第港口大道北395号X幢X层XXX号房……。第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）983336元……。第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……。第二十一条产权登记甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……2、乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……2、乙方委托甲方办理产权登记的如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。”合同的附件七补充协议约定，“……十四、《商品房买卖合同》第二十九条关于通知的约定，甲方通知乙方收楼的方式包括但不限于电话、邮寄、报纸公告等，通讯方式均以《商品房买卖合同》上载明的联系方式进行联系。乙方逾期未能在合同约定的交楼时间内前往办理收楼手续的，视为甲方已将该商品房交付给乙方，该商品房的风险责任自交付之日起由乙方承担。……十六、甲乙双方一致同意删除《商品房买卖合同》第二十一条关于“产权登记”、第二十二条关于“延迟办理产权登记的违约责任”的约定，双方就产权登记的办理方式以及延迟办理产权登记的违约责任变更为：1、现就乙方所购商品房产权登记，乙方自愿委托甲方办理下列事宜：（1）办理乙方所购商品房的预告登记；（2）办理乙方所购商品房的抵押权预告登记；（3）办理乙方所购商品房的《房地产权证》；（4）领取乙方所购商品房的《房地产权证》；（5）申办乙方所购商品房的《房地产他项权证》；2、乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后无需将该商品房的预告登记证明书交付给乙方，且甲方在下列条件同时具备之日起的210个工作日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属资料送交房地产登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：（1）乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）等相关费用；（2）按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）；（3）乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。（4）按地税管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理缴纳契税所必须的一切文件和本人协助。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。3、甲方仅负责乙方所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房地产权属证书的时间由登记机关确定，与甲方无关，甲方对此不负责任。4、因办理本协议第一条约定的事项而乙方须承担的税费，乙方同意只是预付给甲方，由甲方向有关部门代缴，在本协议书约定的期限内的任何阶段如遇政府部门变更收费标准或增加新的收费项目的，乙方均应按政府部门的有关规定缴交，如乙方不按规定缴交而引起的任何后果均由乙方自行承担。5、本协议书第二条第2项约定的文件若在甲方办理时政府部门有变更或要求增加新文件的，乙方均应按政府部门的有关规定履行，如乙方不履行而引起的任何后果均由乙方自行承担。6、因乙方原因导致房地产权证无法按约定期限办理或延误交付的，由此引起的法律责任由乙方承担。7、若因乙方的原因（如按揭供款因有未按时还款记录银行不移交商品房买卖合同给甲方办证、面积差异乙方不及时签署补充协议等）导致不能如期取得房地产权属证书，甲方不承担任何责任。十七、《商品房买卖合同》中条款与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。”签订上述合同后，吴丹阳依约支付合同约定的购房款。2017年4月3日，吴丹阳办理了收楼手续。2019年1月2日，广州市增城区地方税务局出具涉案商品住房买卖契税完税证明。2019年3月20日，广州市增城区不动产登记中心受理凯裕公司增城区新塘镇港口大道北365-393号（单号）、397、399、403、407、409号、395号1幢、3幢、405号之一至405号之六十五号，汇太西路10-28号（双号）单位新建（含商品房、经济适用房等）初始登记。2019年3月28日，广州市增城区不动产登记中心向凯裕公司出具《广州市不动产首次登记告知通知书》，载明对于涉案房屋所在楼宇的不动产首次登记，予以立案受理，现已核准登记并已记载于不动产登记薄。凯裕公司于2019年4月6日向广州市规划和自然资源局增城区分局申请信息公开，征询直至2019年3月初不同意办理涉案房屋所在项目的房地产权属登记的原因及补缴土地出让金的相关情况。2019年4月12日，广州市规划和自然资源局增城区分局向被告作出穗规划资源增函[2019]555号《市规划和自然资源局增城区分局关于广州市凯裕房地产开发有限公司补缴土地出让金相关申请事项的复函》，载明“……一、关于不同意办理房屋初始登记的事项。你司向我局申请办理新塘镇群星村大岭住宅区‘时尚广场’项目的新建（含商品房、经济适用房等）初始登记，经核查，因项目未缴清土地出让金，我局根据《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办规[2018]7号）的有关规定，要求你司补齐其已缴清土地出让金的材料后再行办理初始登记，但你司于2017年9月27日提出退件申请。因你司一直未来申办缴交土地出让金手续，为责成你司切实履行土地出让金缴纳义务，我局于2018年4月13日向你司发出《补缴土地出让金告知书》，并告知你司‘我局将暂停项目的相关审批业务，待涉及的的出让金缴清后予以恢复’。后为最大限度保障小业主的合法权益，维护社会秩序稳定，根据区政府工作部署，我局于2019年3月19日允许恢复办理欠缴出让金项目中已网签的小业主房屋登记手续业务。二、关于补缴土地出让金的标准及金额的事项。我局已向你司发出《补缴土地出让金告知书》（穗规划资源业务函【2019】2582号），该告知书中已明确计收土地出让金的标准及你司需补缴的土地出让金金额。……”。本院于2019年8月6日去函广州市规划和自然资源局增城区分局，征询凯裕公司何时提交办理涉案房屋《不动产权证》所需的权属登记材料等相关情况。2019年8月14日，广州市规划和自然资源局向本院作出穗规划资源协查[2019]651号《广州市规划和自然资源局关于广州市凯裕房地产开发有限公司59套房屋权属登记情况的复函》，载明“2019年4月至8月期间，广州市凯裕房地产开发有限公司和购房人共同向我局申请办理涉案的59套房屋的增量房转移登记，并提交了相关的材料。经核，上述申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式，我局已核准登记并以购房人名义核发了《不动产权证书》……”。其中，本案房屋权属登记的受理日期是2019年7月24日，出证日期是2019年7月26日。审理中，原、被告双方确认凯裕公司于2019年7月24日递件办理涉案房屋的《不动产权证》。吴丹阳作如下陈述：关于迟延办证违约金。合同补充协议第十六条的约定是格式条款，是无效的。被告滥用签约优势制定合同补充协议第十六条，设置了不合理的违约金起算前置条件，降低违约金标准，极大地损害原告利益，且没有特别提醒原告，所以这个条款是无效的。退一步讲，即便该条款有效，被告主张逾期办证违约金应从具备大确权起算缺乏合同依据。按照补充协议第十六条第二款约定，1、原告在实际交楼之日前已经付清房款、税费、抵押办证费等相关费用。2、身份证复印件在签买卖合同的时候已经交给被告，预告登记证明书已由被告持有，第二项要交什么资料也没有明确约定，且被告也没有通知原告交办证资料，且在被告取得房屋初始登记证明前，是否交办证资料与被告迟延办理原告房产证没有因果关系。3、原告已经收楼，对开放商的房子质量无异议，对收楼日期无争议。4、关于契税，首先在被告取得房屋初始登记证明前，原告是否缴纳契税不影响被告办理原告房产证。其次原告缴纳契税的前提是被告办妥涉案房屋的面积测绘，向原告提交分户图，原告凭分户图和发票到税务局办理契税缴纳手续，由于被告未办妥房屋初始登记，被告一直没有通知原告办理契税缴纳手续，也没有提供分户图和发票，在庭审之前的迟延办证的责任应由被告承担。被告在不具备大确权的前提下，约定逾期办证责任，从缴纳契税之日起210个工作日后起算，违反诚信原则。最后，应该按照实际交楼之日确定违约金起算日期。凯裕公司作如下陈述：关于迟延办证违约金。1、合同补充协议第十六条第二款第一项费用已经缴清，但是业主没有按照第四项缴清契税。契税是签合同要交的税，而非像原告说的要分户图之类的才能交，契税是签了合同就要交的；2、关于违约责任的起算点，一是完成房屋初始登记，二是要业主配合完成补充协议第十六条第二款所列明的事项之后210个工作日内，被告没有递交权属登记资料才要承担违约责任，不管初始登记有没有完成，原告均应履行合同约定的属于乙方的义务，没有履行列明事项则210个工作日的起算点就没有达到，不管原告因何原因没有缴纳契税，均不能作为起算点豁免的事由。3、被告在2017年8月17日将分户图移交给广东杰信律师事务所，后通知业主缴纳契税及相关费用，被告在取得房屋初始登记后通过电话通知业主交齐办证资料。被告提交原告出具的《承诺书》一份，载明“本人于2017年9月20日已领取时尚广场XXXX的办税资料。本人保证于领取办税资料之日起15日内、即2017年10月15日前办理好契税缴费手续，同时将‘中华人民共和国税收完税证明，第三联’原件交给杰信所办理办证手续。本人自愿承诺在上述期限内办理，如因本人未能及时缴交契税或未能提供完税证明资料给杰信所，造成办证批次顺延的，不予追究杰信所的任何法律责任。而且，因此造成不能如期办理不动产权证、收楼之日起的物业管理费等相关责任均由本人承担。”该《承诺书》同时记载，“客户2019年4月26日已交齐契税，移交‘中华人民共和国税收完税证明，第三联’给杰信律师事务所办证用。”本院认为：一、《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件法律效力问题。吴丹阳分别在《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件上签名，该合同第一页商品房预售合同说明中明确本合同示范文本由广州市国土资源和房屋管理局制定，本合同中内容选择、空格填写及补充协议等，均应由双方当事人平等协商确定。合同正文亦明确约定本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件，本合同附件与正文具有同等法律效力。附件七本合同补充协议也明确约定《商品房买卖合同》中条款与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。故上述合同及附件是吴丹阳与凯裕公司双方的真实意思表示，内容合法，均是合同的组成部分。对于吴丹阳以该合同的补充协议属于明显减轻凯裕公司责任的格式条款，且凯裕公司对此未尽提示义务为由，主张该补充协议无效的抗辩，本院不予采纳。二、关于延迟办理产权登记违约金的问题。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七合同补充协议第十六条第二款约定，凯裕公司应在相应条件具备之日起的210个工作日内将办理该商品房《房地产权证》所需的权属资料送交房地产登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门。但该约定条件不明，且凯裕公司未能举证证明何时有效通知业主提交办证相关文件及取走办税资料，凯裕公司在通知业主交件的过错明显，若以所列条件同时具备之日起的210个工作日认定凯裕公司具备向房地产权登记机关递交办理涉案房屋权属登记资料的条件明显不公，故本院认为宜认定涉案房产自收楼之日起算210个工作日为办证期限。对于凯裕公司抗辩的造成逾期办妥房地产权登记的原因是政府行为，凯裕公司不应承担违约责任的问题，根据广州市规划和自然资源局增城区分局作出的《市规划和自然资源局增城区分局关于广州市凯裕房地产开发有限公司补缴土地出让金相关申请事项的复函》可知，涉案房屋所在项目未能办理房屋初始登记的原因在于凯裕公司未补缴土地出让金，且凯裕公司所需补缴的土地出让金计算标准是明确的。另外，凯裕公司于2017年9月27日提出退件申请，一直未申办缴交土地出让金手续。凯裕公司作为有资质、有经验的房地产开发企业，可以预见也应当预见其开发案涉房地产项目所可能存在的经营风险及办证过程中可能存在的障碍。综上，补缴土地出让金属凯裕公司可以预见、应当预见的事项，凯裕公司据此抗辩逾期办妥房地产权登记不可归责于被告，凯裕公司不应承担违约责任，理据不足，本院不予采纳。自吴丹阳于2017年4月3日收楼之日起计算，至2018年1月31日已达210个工作日。虽吴丹阳于2019年4月26日交回完税证明，但凯裕公司于2019年3月28日办妥涉案房屋初始登记手续，才具备办证条件。凯裕公司于2019年7月24日递件办理涉案房屋的《不动产权证》，已构成违约。自吴丹阳主张的2018年2月2日开始计算至2019年7月24日，共538天，扣减吴丹阳自凯裕公司办妥涉案房屋初始登记手续后延迟交回完税证明的29天（自2019年3月29日至2019年4月26日）时间，共计逾期509天。根据双方签订的合同补充协议中“每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金”的约定，核得凯裕公司应向吴丹阳支付的延期办理产权登记违约金为25450元（每日50元，计算509日）。吴丹阳认为约定的违约金标准过低，但未举证证明，故本院对此不予采纳。现吴丹阳主张被告支付迟延办证违约金，本院在25450元范围内支持吴丹阳的该项诉讼请求，对超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市凯裕房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴丹阳支付延期办证违约金25450元。二、驳回原告吴丹阳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费409元，由原告吴丹阳负担191元，由被告广州市凯裕房地产开发有限公司负担218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 靖二〇二〇年二月三日书记员 温晓迪张淋丽附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。