河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12560号上诉人（原审原告）：蒋轶伦，男，1996年12月16日出生，回族，住河南省民权县。委托诉讼代理人：沈丽媛、王圣哲（实习），河南针石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：褚类，男，1978年4月28日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：丁岩、马成，河南言理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：樊卫莉，女，1976年3月22日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：河南德之嘉商贸有限公司，住所地郑州市二七区二七路200号B座20F。法定代表人：樊卫莉，总经理。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：李长军，河南路德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南新康桥物业服务有限公司（现康桥悦生活服务集团有限公司），住所地郑州市二七区大学路80号9号楼24层2421号。法定代表人：戴卫。委托诉讼代理人：单婷、郭学献，公司法律顾问。上诉人蒋轶伦因与被上诉人河南新康桥物业服务有限公司（以下简称康桥公司）、樊卫莉、褚类、河南德之嘉商贸有限公司（以下简称德之嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初4947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法采取独任审理方式进行了审理。本案现已审理终结。蒋轶伦上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，上诉人和被上诉人早已实际履行了双方签订的《租赁合同》，该合同真实有效，对双方有约束力。二、原审法院一方面不认可《租赁合同》的真实性，另一方面又认可装修免租期，对案件事实的认定存在矛盾之处。三、上诉人在原审中提交了被上诉人损坏房屋设备的视频，原审法院对此不予认可错误。褚类辩称，一、褚类没有签署涉案房屋租赁合同，亦没有授权任何人代为签署该合同。二、褚类在对涉案房屋租赁合同不知情的情况下，事后并未对合同效力予以追认。三、上诉人没有证据证明褚类为房屋的实际使用人。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，褚类并非本案适格被告。上诉人要求褚类承担责任无任何事实和法律依据。请求二审法院查明事实，维持原判。德之嘉公司、樊卫莉辩称，被上诉人樊卫莉、德之嘉公司从未授权委托任何人与上诉人签订书面房屋租赁合同。双方是口头不定期租赁合同关系。因此上诉人的上诉理由不能成立，为此恳请贵院依法驳回上诉。康桥公司辩称，康桥物业非原告租赁合同相对方也非侵权行为人，依法不应承担责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应维持一审判决。蒋轶伦向一审法院起诉请求：1．判令被告支付原告房屋租金16993元、电费155.4元及违约金20000元；2．判令被告赔偿原告因其毁坏房屋而给原告造成的损失20000元；3．判令被告支付原告律师费10000元；4．一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月15日，樊卫莉、德之嘉公司承租原告所有的位于郑州市××××号金博大城3号楼24层01处的房屋用于办公经营。樊卫莉通过银行转账方式分别于2018年1月15日向原告的母亲白琳账户支付10000元，于2018年2月15日支付房租31479元（备注：金博大办公室租金费用），于2018年5月22日支付房租31479元（备注：转账），于2018年8月17日支付房租31479元（备注：办公室8.21-11.20租金），于2018年11月19日支付房租31479元（备注：2401房租11.21-2.20），于2019年3月6日支付房租31479元（备注：办公室2.21-5.20租金），于2019年5月21日支付房租31479元（备注：2041房租），于2019年10月10日支付房租14486元（备注：2041（8.21-10.30号）租金）。后因涉案房屋租金交纳问题原告方与樊卫莉及德之嘉公司产生争议，德之嘉公司于2019年10月25日搬离涉案房屋，并将涉案房屋的入户门拆除搬走。原告为安装新的入户门产生费用3900元。涉案房屋自2019年10月8日至2019年11月4日期间产生电费131.6元、水费23.8元。因向被告索要房屋租金、水电费及损失赔偿未果，原告诉至原审法院。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点为，其一，房屋租赁合同关系的相对方。原告诉称由褚类签订书面房屋租赁合同，但无法证明该合同的真实性，且未提交证据证明褚类实际承租使用了涉案房屋，因樊卫莉定期向原告方支付房屋租金，其经营的德之嘉公司实际使用涉案房屋，故本案房屋租赁合同关系的相对方为原告与被告樊卫莉、德之嘉公司，对于原告主张的损失，褚类不承担责任。其二，樊卫莉、德之嘉公司是否应当因退租而向原告承担违约责任。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原告未提交其与樊卫莉、德之嘉公司之间的书面租赁合同，双方为不定期租赁关系。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。故原告要求被告承担违约金20000元，缺乏事实依据，原审法院不予支持。其三，樊卫莉、德之嘉公司是否拖欠原告房屋租金。樊卫莉于2018年1月15日支付原告10000元，并于之后每三个月支付一次租金31479元，具有规律性，故其辩称该10000元系押金，2018年1月15日至2月15日为双方口头约定的免租期，符合商业交易惯例及生活常识，原审法院予以采信。樊卫莉已按期向原告支付租金至2019年8月20日，就2019年8月21日至被告2019年10月25日实际搬离涉案房屋以每月10493元计算的房屋租金共计22385元，樊卫莉于2019年10月10日支付了租金14486元，樊卫莉支付的10000元押金冲抵房租后合计24486元，已超出实际租金数额，故樊卫莉、德之嘉公司并不拖欠原告房屋租金。原告要求被告樊卫莉、德之嘉公司支付2019年8月20日至11月20日拖欠的房租16993元，于法无据，原审法院不予支持。其四，关于原告要求樊卫莉、德之嘉公司支付水电费155.4元、赔偿损失20000元、律师费10000元的诉讼请求。因樊卫莉、德之嘉公司拖欠水电费155.4元未支付，应予支付。樊卫莉、德之嘉公司认可在搬离涉案房屋时拆除了入户门，辩称该门系由其安装，但未提交证据予以证明，故应向原告支付安装新的入户门产生的费用3900元。原告请求的其他损失及律师费，缺乏依据，原审法院不予支持。综上，樊卫莉、德之嘉公司应支付给原告的费用共计4055.4元，原告应退还给樊卫莉、德之嘉公司的费用计2101元（24486元-22385元）。合同法第九十九条规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。因此，樊卫莉、德之嘉公司仍应向原告支付1954.4元。原告请求过高部分，原审法院不予支持。原告要求被告新康桥物业公司承担责任，缺乏依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告河南德之嘉商贸有限公司、樊卫莉于判决生效之日起十日内支付原告蒋轶伦水电费及损失1954.4元；二、驳回原告蒋轶伦的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1479元，减半收取739.5元，由原告蒋轶伦负担717.5元，由被告河南德之嘉商贸有限公司、樊卫莉负担22元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，上诉人未能提供证据证明其与被上诉人褚类签订了书面房屋租赁合同，亦未提交证据证明褚类实际承租使用了涉案房屋，故其要求被上诉人褚类向其支付租金及赔偿损失没有事实及法律依据，本院不予支持。根据租金支付情况及房屋使用情况，可以认定本案房屋租赁合同关系的相对方为上诉人与被上诉人樊卫莉、德之嘉公司。双方之间并无书面租赁合同，当事人可以随时解除合同。因樊卫莉已按期向上诉人支付租金至2019年8月20日，就2019年8月21日至被上诉人2019年10月25日实际搬离涉案房屋以每月10493元计算的房屋租金共计22385元，樊卫莉于2019年10月10日支付了租金14486元，樊卫莉支付的10000元押金冲抵房租后合计24486元，已超出实际租金数额，故樊卫莉、德之嘉公司并不拖欠上诉人房屋租金，上诉人要求樊卫莉、德之嘉公司支付租金并承担违约责任的诉求本院不予支持。综上所述，蒋轶伦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1479元，由蒋轶伦负担。本判决为终审判决。审判员  蒋德军二〇二〇年十月十四日书记员  李苗苗