广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0111民初33404号 原告（反诉被告）：聂汉松，男，1964年10月20日出生，汉族，身份证住址广州市白云区， 委托诉讼代理人：叶俊希，广东为峰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广州市宏宪房地产开发有限公司，住所地广州市广花二路**首层。 法定代表人：孔宪桥。 被告：广州市白云区港城房产开发有限公司，住，住所地广州市广花二马路**/div> 法定代表人：孔宪桥。 被告：孔宪桥，男，1966年5月29日出生，汉族，户籍地址广东省广州市白云区， 三被告共同委托诉讼代理人：梁伟生，广东红棉律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：杨天柱，广东红棉律师事务所实习人员。 被告：广东长城建设集团有限公司，住所，住所地广州市越秀区寺右新马路**之8div> 法定代表人：何绍文。 第三人：广州市白云区白云湖街大冈经济联合社，住所，住所地广州市白云区白云湖街大冈村div> 法定代表人：李伟康。 委托诉讼代理人：刘伟生，广东红棉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨天柱，广东红棉律师事务所实习人员。 原告（反诉被告）聂汉松与被告（反诉原告）广州市宏宪房地产开发有限公司（以下简称宏宪公司）、被告广州市白云区港城房产开发有限公司（以下简称港城公司）、被告孔宪桥、被告广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）、第三人广州市白云区白云湖街大冈经济联合社（以下简称大冈经济社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）聂汉松的委托诉讼代理人叶俊希，被告（反诉原告）宏宪公司、被告港城公司、被告孔宪桥、第三人大冈经济社的共同委托诉讼代理人梁伟生、杨天柱到庭参加了诉讼。被告长城公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）聂汉松向本院提出诉讼请求：1.判令四被告协助原告办理广州市白云区石井榕溪花园K座二梯八层五楼502单元的房屋产权过户登记手续；2判令四被告向原告支付逾期办理过户登记手续违约金，以122715元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自1995年12月19日起计算至涉案房屋产权过户登记手续实际办理完毕之日止；3本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：1994年6月1日，原告与被告港城公司、长城公司在广州市白云区公证处公证下，签订《合资建房合同》，约定原告向被告港城公司、长城公司购买涉案房屋，总价122715元原告已支付完毕。原告于1995年9月19日收楼入住，但至今被告均未为原告办理涉案房屋的产权过户登记手续，严重违约。经查，被告港城公司、宏宪公司已被吊销，被告孔宪桥是被告港城公司、宏宪公司的股东及法定代表人，被告宏宪公司也同为涉案房屋所在小区“榕溪花园”的开发商，曾作为该小区开发商的名义实施民事行为。请求人民法院依法判如所请。 被告（反诉原告）宏宪公司答辩并提起反诉称：1994年6月1日，原告与长城公司、港城公司签订《合资建房合同》，合同第四条双方责任第2款乙方责任第f项约定：“乙方入住后若须办理该房产登记手续由甲方负责办理，一切费用由乙方负责。”2001年8月20日，宏宪公司（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定：“二、甲方代乙方借款交付该房屋的土地出让金及税费。三、乙方必须于领取房产证之日一次性向甲方缴交办证费。五、自甲方通知乙方领取房地产证之日起十日内，乙方必须前来领取并按380元/㎡缴交办证费，否则每延迟一天按办证总款的2‰计付滞纳金给甲方。根据上述约定，原告入住后若须办证，由甲方办理，但是必须符合以下条件：①乙方提出办证申请，要求甲方办证；②缴交380元/平方米的办证费用；③提供办证所需的资料。但是，原告并没有履行上述约定的义务，既没有向被告提出办证申请，也没有缴交办证费用，更没有提交办证所需的材料。涉案的榕溪花园项目，是由村集体出地、开发商投资建设，由各方分享收益的集资房性质的项目。由于其集资房性质，涉案项目需要缴交高额的土地出让金才能办理房产证。因此，被告在办理房屋产权证时，每户业主都是反复通知其办证，因为办证的人越多，平摊下来的土地出让金等费用就越低。涉案的榕溪花园J、K栋共246户业主，已经办证的237户，尚未办证的仅有9户，已经办证的比例达到96%以上。而包括本案原告在内的9户业主之所以没有办证，原因在于他们不愿意多交一笔办证费用，认为办证没有什么作用，故当时自行选择不办证。而现在原告起诉办证，原因是办证后，房屋价值翻一番以上，能够更好地转让出去并且赚取更高的收益。因此，造成本案房产证至今未能办理到原告名下的原因在于原告自己，只有其按照约定缴交380元/平方米的办证费用并支付相关的滞纳金给原告，并承担办证过程中新产生的税费等一切费用，被告才能为原告办理房产证。故提起反诉诉讼请求如下：1.请求法院依法判决原告向被告支付办证费用20725.2元及新产生的税费、杂费、律师费1万元；2.本案反诉费用由原告承担。 被告港城公司、被告孔宪桥共同辩称：同意被告宏宪公司的答辩意见。 被告长城公司未答辩。 第三人大冈经济社述称：在原告足额支付原约定的办证费及其滞纳金给宏宪公司，并承担新产生的税费、杂费等一切费用的情况下，我社愿意配合原告办理房产证。 针对宏宪公司的反诉，原告聂汉松辩称：1.宏宪公司主张办证费、违反法律规定，无事实和法律依据。实际上办证费根本没有发生，而且任何开发商假借“办证费”名义收取高额非法费用、虚设收费项目，都是违反法律规定的行为。2.土地出让金不是办证费，购房人也不是土地出让金的交纳义务主体。土地出让金与办证费是不同的收费项目，宏宪公司混淆概念只为虚设收费项目，达到牟利目的。出让金缴纳主体并非购房人，宏宪公司将土地出让金缴纳义务强加给原告没有事实和法律依据，即使存在类似约定，也将因违反国家法律规定而无效。3.即使日后发生一定的办证费，宏宪公司主张的办证费明显虚高，该办证费与总房款的占比已高达16.89%，显失公平，且违背了市场规律。4.宏宪公司主张办证费的债权，已过诉讼时效，依法不受法律保护。5.宏宪公司并非《合资建房合同》的合同相对方，根据合同相对性，宏宪公司主张办证费缺乏请求权基础。 当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，被告长城公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证和质证的权利。本院对当事人提交的《公证书》（含《合资建房合同》、《合同证明书》）、《关于付款方法的补充协议》、收款收据、《确认书》、《业主收楼证明书》、地址、地址证明产登记查册表予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下： 1994年6月1日，聂汉松作为乙方，广州市白云区港城房地产咨询公司、广东长城建设总公司综合处房地产开发部共同作为甲方，双方签订《合资建房合同》，约定：乙方参与广州市石井榕溪花园K座二梯八层框架结构五楼502单元进行投资，建筑面积54.54㎡（竣工时按实量计算），本单元为二房一厅，一厨，一厕的建筑，于一九九五年五月三十日前完工（完工当日起计壹个月至三个月内通水电交付使用）。乙方以建筑面积每平方米2250元作为该楼东南方向502单元的结算价，先按图上量出的面积计算分期预付合建款，共计122715元。甲方必须保证乙方房屋权益的合法定性，即办政府有关部门发给的证件（如公证书、合建合同书公证每单眼壹个宅基地使用证），乙方入住后若须办理该房产登记手续，由甲方负责办理，一切费用由乙方负责。本案合同自双方签订后乙方交付定金之日起生效，于房屋交付乙方使用，甲方为乙方办妥公证书及政府部门发给的有效使用证时终止。该《合资建房合同》中甲方处盖有广东长城建设总公司综合处房地产开发部的章，孔宪桥在法定代表人处签章。1994年6月1日，双方办理《合资建房合同》公证证明书。 《合资建房合同》签署后，聂汉松已经向广东长城建设总公司综合处房地产开发部付清全部购房款，并已于1995年9月19日收楼入住涉案房屋。现涉案房屋地址为广州市白云区榕茵路154号502房。 2001年8月20日，宏宪公司（甲方）与聂汉松（乙方）签署了《补充协议》，约定：甲乙双方已就榕溪花园J座二梯502单元房屋签订了《房屋合建合同》，按合同甲方已履行合同制定的条款，负责给乙方办理房地产权证，经甲乙双方协商，就办理房产证一事，双方达成如下协议：一、由乙方向甲方提供办理该单元房产证结案的有关资料：该单元业主的相片3张、身份证复印件、户口簿复印件、合同复印件。二、甲方代乙方借款交付该房屋的土地出让金及税费。三、乙方必须于领取房产证之日一次性向甲方缴齐办证费。四、若乙方逾期缴交办证费则按银行同期贷款利率计算利息给甲方，计算时间为甲方补交该栋楼的土地出让金之日起至甲方通知缴交办证费之日止。五、自甲方通知乙方领取房地产证之日起十日内，乙方必须前来领证并按380元/㎡缴交办证费，否则每延迟一天按办证总款的2‰计付滞纳金给甲方。六、该协议为合同正本的有效组成部分，具有同等法律效力，若与原合同有冲突之处，本协议为准。七、首期3092.20元于2001年12月31日前支付，余下办证费分两期支付，半年一期，即于2002年7月30日前付10000元，余下50%于2003年1月30日前付清。等等。该合同乙方签章处签字为“刘金梅代”，聂汉松确认刘金梅系其妻子，聂汉松称签字笔迹看起来像刘金梅的签字，不需要进行笔迹鉴定。聂汉松并称其并未按照《补充协议》的第一条的约定向宏宪公司提交办证资料。 涉案房屋所在的榕溪花园由广州市白云区港城房地产咨询公司、广东长城建设总公司（现名称为长城公司）投资与广州市白云区石井镇大冈村民委员会合作开发，白云区榕茵路142号、144号、146号、148号房屋现登记产权人为广州市白云区石井镇大冈村民委员会。广州市白云区港城房地产咨询公司将榕溪花园项目权利义务转给宏宪公司，聂汉松对于上述权利义务转让并无异议。涉案房屋分配给宏宪公司，广州市白云区石井镇大冈村民委员会因体制改革，由大冈经济社承接其权利义务。 诉讼期间，宏宪公司表示已通知业主签领房产证，绝大部分业主已签领房产证，榕溪花园的一切权利义务已转由宏宪公司承受。聂汉松提交的不动产登记查册表显示，已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从1996年12月6日起，涉案房屋现不存在查封、抵押登记。宏宪公司还明确《合资建房合同》约定的380元/㎡办证费包含土地出让金、税费等。 本院认为：聂汉松与广州市白云区港城房地产咨询公司、长城公司签订的《合资建房合同》实为农村“集资房”买卖合同，但涉案房屋所在的土地已办理土地征用手续转为国有土地，且涉案房屋所在项目已办理确权，双方合同的法律障碍已经消除，故上述《合资建房合同》应认定为有效合同。聂汉松已履行了给付全额房款的合同义务，并使用涉案房屋，根据合同约定，长城公司、广州市白云区港城房地产咨询公司有义务协助其办理涉案房屋产权登记手续，现广州市白云区港城房地产咨询公司将榕溪花园项目权利义务转给宏宪公司，聂汉松对于溪花园项目权利义务转给宏宪公司并无异议，宏宪公司同时作为涉案房屋所在项目的投资开发方，大冈经济社作为涉案房屋所在项目登记产权人应协助聂汉松办理产权过户登记手续，故聂汉松要求长城公司、宏宪公司、大冈经济社协助办理涉案房屋产权过户登记手续的诉讼请求合理合法，本院予以支持。孔宪桥、港城公司并非《合资建房合同》的当事人，聂汉松要求孔宪桥、港城公司承担协助其办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求本院不予支持。 2001年8月20日，聂汉松的妻子刘金梅代理聂汉松与宏宪公司签署《补充协议》，由于夫妻因日常家庭事务与第三人为一定法律行为事具有相互代理的权利，故该《补充协议》对聂汉松和宏宪公司具有约束力。根据《补充协议》的约定，宏宪公司反诉要求聂汉松支付每平方米380元的办证费用符合《补充协议》的约定，该约定是当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《合资建房合同》中约定涉案房屋建筑面积54.54㎡，故聂汉松应当向宏宪公司支付办证费用20725.2元，宏宪公司的该项反诉请求本院予以支持。因宏宪公司还明确《合资建房合同》约定的380元/㎡办证费包含土地出让金、税费等，故在聂汉松按380元/平方米的标准向宏宪公司支付办证费后，办证过程中产生的税费应当由宏宪公司承担，故宏宪公司主张反诉要求聂汉松承担办证过程中新产生的税费、杂费，以及宏宪公司主张的律师费10000元的反诉请求缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。聂汉松抗辩称宏宪公司主张办证费已经超过诉讼时效的意见，根据《补充协议》第七条的约定，聂汉松应当于2003年1月30日前付清办证费，由于聂汉松未按照《补充协议》的约定向宏宪公司提交办证资料，也未在合同约定的期限内付清办证费，宏宪公司有权拒绝为聂汉松办理涉案房屋产权证，现聂汉松要求宏宪公司为其办理涉案房屋产权证，宏宪公司表示同意在聂汉松支付办证费后为其办证，故宏宪公司要求聂汉松支付办证费并未超过诉讼时效，聂汉松的该项抗辩意见本院不予采纳。 对于聂汉松主张的逾期办理过户登记手续的违约金，首先聂汉松与长城公司、宏宪公司之间实际为集资房买卖而非商品房买卖合同，双方合同中并未约定逾期办理过户登记的违约金，聂汉松要求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定主张逾期办证违约金缺乏事实和法律依据。其次，根据《补充协议》，聂汉松应当于2003年1月30日前付清办证费，但聂汉松未能按照约定支付办证费，故其现主张逾期办证违约金依据不足。据此，聂汉松的该项诉讼请求本院不予支持。 被告长城公司经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起三日内，聂汉松向广州市宏宪房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司支付办证费20725.2元； 二、在聂汉松向广州市宏宪房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司支付办证费20725.2元之日起十日内，广州市宏宪房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司、广州市白云区白云湖街大冈经济联合社共同协助聂汉松按照国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定办理广州市白云区榕茵路154号502房（合同地址榕溪花园K座二梯八层五楼502单元）的产权过户登记手续；办证过程中产生的税费由广州市宏宪房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司、广州市白云区白云湖街大冈经济联合社负担； 三、驳回聂汉松的其他诉讼请求； 四、驳回广州市宏宪房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费476元，由聂汉松负担376元，广州市宏宪房地产开发有限公司、广东长城建设集团有限公司负担100元；反诉费284元，由广州市宏宪房地产开发有限公司负担124.93元，聂汉松负担159.07元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  王丽美 人民陪审员  徐韶生 人民陪审员  曾秋萍 二〇二〇年二月六日 书 记 员  林嘉仪