河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终5963号上诉人（原审原告、反诉被告）：商丘市鑫胜房地产开发有限公司，住所地：河南省商丘市梁园区民主西路北中原车城B1-B2幢1-2层，统一社会信用代码：91411400055951305J。法定代表人：余进军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志英，河南君盟律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐腾飞，男，1988年9月24日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：王晓一，河南宇言律师事务所律师。上诉人商丘市鑫胜房地产开发有限公司（以下简称商丘鑫胜公司）与上诉人徐腾飞商品房销售合同纠纷一案，双方均不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初4213号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人商丘鑫胜公司之委托诉讼代理人王志英、上诉人徐腾飞及其委托诉讼代理人王晓一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商丘鑫胜公司向本院提出上诉请求：1、撤销原审判决第一项关于利息的判项，依法改判徐腾飞以剩余购房款90000元为基数，向商丘鑫胜公司支付利息，按月息2分计算，自2013年6月16日计算至实际清偿完毕之日止；2、撤销原审判决第二项关于利息的判项，依法改判徐腾飞向商丘鑫胜公司支付利息，按月息2分计算，自商丘鑫胜公司缴纳土地出让金、人防建设费之日至实际清偿完毕之日止；3、本案一、二审诉讼费由徐腾飞承担。事实和理由：一、关于利息计算的起始时间问题。1、2008年12月5日徐腾飞购买郑州合立置业有限公司（以下简称郑州合立公司）开发的“和谐家园”小区10号楼2单元4楼东户住房一套，总购房款157375元，徐腾飞仅向郑州合立公司交纳购房款67375元，剩余购房款90000元一直拖欠至今，而郑州合立公司当年就向徐腾飞履行了交房义务。2013年6月16日郑州合立公司与商丘鑫胜公司签订转让协议，约定郑州合立公司将“和谐家园”项目以2250万元的价格整体转让给商丘鑫胜公司，以此抵偿郑州合立公司所欠商丘鑫胜公司的款项，该标的为项目总体转让。至此，郑州合立公司与房屋买受人等合同相对人的权利、义务一并转移给商丘鑫胜公司，因此剩余购房款90000元的利息应从2013年6月16日开始计算。2、郑州合立公司当初在开发案涉项目时，不但土地性质为划拨用地，而且未取得任何建设审批手续。上诉人受让该项目后，于2013年11月1日缴纳土地出让金17008000元，并于2014年1月20日取得该项目国有土地使用权证；2014年6月23日缴纳人防建设费4006563.67元，并于次日取得民用建筑项目履行人民防空义务证书。上述费用实为包括徐腾飞在内的小区业主利益所必须交纳的费用，该费用应从商丘鑫胜公司实际缴纳之日开始计算利息。二、关于上述款项利息的利率计算问题。对于上述两笔款项，均按中国人民银行同期贷款利率计算，不但适用法律错误，而且明显低于徐腾飞逾期付款而给商丘鑫胜公司造成的经济损失，商丘鑫胜公司主张按月息2分计算利息，完全符合现行法律规定，且合情合理。徐腾飞未提交书面答辩意见，二审庭审中答辩称：1、剩余购房款没有支付的原因系原开发商至今没有履行义务，违约在先，剩余购房款没有达到支付条件，支付利息更无从谈起；2、土地出让金包含在房价中，商丘鑫胜公司提起此项请求没有依据，主张利息更无依据。徐腾飞向本院提出上诉请求：1、撤销原审判决，驳回商丘鑫胜公司的诉讼请求；2、本案诉讼费由商丘鑫胜公司承担。事实和理由：一、原审法院对本案无管辖权却强行管辖，且在上诉人提出管辖权异议时，原审法院在开庭审理前就确定了判决结果，采用了倒置式的审理程序。二、原审法院没有查清本案基本事实，支持商丘鑫胜公司诉讼请求的理由没有丝毫依据，极其牵强。1、徐腾飞购房时已经依约支付了首付款，还缴纳了契税、维修基金、公积金等多项费用，郑州合立公司在售房时声称五证俱全，在售楼部张贴有各种售房证件，并承诺办理房产证。这些信息完全可以证明郑州合立公司在售房时是按大产权商品房出售的，房价中必然包含土地、建设等所有建设成本及利润，徐腾飞的购房款中包含这些费用；2、按照商丘鑫胜公司的说法，其从郑州合立公司获得案涉项目时，地上建筑物的评估价是3546.94万元，但取得项目的合同总价是2250万元，少收的1300万元必然是郑州合立公司通过交易价格的调整将土地出让金补交和办理房产证的义务转移给了商丘鑫胜公司，徐腾飞不应再支付土地出让金等费用；3、商丘市中级人民法院（2018）豫14民终3328号生效民事判决认为商丘鑫胜公司截至目前仍未取得案涉房屋的所有权登记，不享有案涉房屋的所有权，原审法院置该生效判决于不顾，认为商丘鑫胜公司依法取得了地上建筑物的所有权错误；4、徐腾飞的债权债务相对人郑州合立公司向商丘鑫胜公司转让债务的行为，作为权利人的徐腾飞对此转让行为一直拒绝同意，因此郑州合立公司与商丘鑫胜公司之间的交易对徐腾飞不发生效力，商丘鑫胜公司不具备诉讼主体资格。三、原审法院引用合同法关于买卖合同的条款，明显是对本案性质及法律关系的错误认识，适用法律错误。1、即使商丘鑫胜公司主体适格，其主张权利也应是基于债权转让合同，而非房屋买卖合同；2、即使原审法院引用法律正确，同时假定所购房屋价款中不包含土地出让金，土地出让金也应当按照订立合同时履行地的市场价格履行。徐腾飞购房时间为2008年，商丘鑫胜公司补交土地出让金的时间为2013年，原审法院直接以2013年的价格判令2008年的费用没有依据。商丘鑫胜公司答辩称：1、徐腾飞在原审时对本案管辖权提出异议，两级法院经审查后均认为其异议不能成立，裁定驳回其管辖权异议，本案审理不违反法定程序；2、徐腾飞2008年12月5日购买郑州合立公司案涉房屋时，不但土地性质为划拨用地，而且未取得任何项目建设审批手续，因此徐腾飞购房时实际交纳的购房款67375元显然不可能包括土地出让金及人防费用，商丘鑫胜公司缴纳的土地出让金和人防建设费实为包括徐腾飞在内的小区广大业主利益所必须交纳的费用，因此原审判决徐腾飞支付商丘鑫胜公司土地出让金、人防建设费及利息并无不当；2、徐腾飞所称的原审判决适用法律错误的观点依法不能成立。商丘鑫胜公司向原审法院起诉请求：1、依法判令徐腾飞向商丘鑫胜公司支付剩余购房款90000元及逾期付款利息125400元（按月息2分暂计算至起诉之日）合计215400元；2、依法判令徐腾飞支付商丘鑫胜公司为其垫付办理房权证所必须缴纳的土地出让金32205元、人防建设费6441元等费用及利息（按月息2分计算至徐腾飞实际履行之日止），合计38646元；3、本案诉讼费由徐腾飞承担。徐腾飞向原审法院反诉请求：1、判令商丘鑫胜公司立即为徐腾飞办理房屋产权登记证；2、本案诉讼费由商丘鑫胜公司承担。原审法院认定事实：2008年12月5日，徐腾飞购买郑州合立公司在商丘市××路西侧××“××港湾”小区××楼××单元××楼东××住房××套，建筑面积为107.35平方，总购房款157375元，折合每平方米价格1466元。徐腾飞支付首付购房款67375元、契税3148元、维修基金3148元、交易费645元、代收代存住房公积金1716元、地下室款9192元，共计85224元，剩余房款90000元未支付。该项目建设所占土地原为商丘市天宏建筑工程有限责任公司使用的部分国有建设用地，土地性质为划拨用地，不具备商品房开发出售条件。商丘市天宏建筑工程有限责任公司未经批准，擅自改变土地用途，商丘市国土资源局于2008年7月15日和2009年12月31日分别对该公司进行了行政处罚。2011年5月11日经《商丘市人民政府关于收回商丘市天宏建筑工程有限责任公司部分建设用地使用权的批复》（商政文[2011]80号）批准依法收回。2013年6月16日郑州合立公司与商丘鑫胜公司签订转让协议，以22500000元将“居易港湾”一期建筑工程整体转让给商丘鑫胜公司，抵偿其所欠商丘鑫胜公司欠款，商丘鑫胜公司取得该项目的所有权益及承担相应的义务。后商丘鑫胜公司将该项目更名为“和谐家园”。2013年9月12日商丘鑫胜公司在商丘市国土资源局挂牌出让活动中竟得该宗土地使用权，2013年9月23日商丘市国土资源局出具“挂牌成交确认书”，竞得土地出让面积23846.901平方米（折合35.770亩），出让年限为70年，成交单价为每平方米712.88元，总价款1700万元。2013年9月24日商丘鑫胜公司对商丘市天宏建筑工程有限责任公司评估价为3546.94万元的地上建筑物，全部补偿到位。至此，商丘鑫胜公司取得该宗土地的使用权及土地上建筑物的所有权益。徐腾飞购房后，自2008年入住至今。商丘鑫胜公司未给徐腾飞办理房屋登记手续，双方形成纠纷。原审法院认为，房地产开发是开发商在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。从事房地产开发企业必须首先取得土地使用权并支付相应的土地出让金及应当支付的各项费用后，在符合城市规划等基本要求后，方能进行开发利用土地。郑州合立公司与商丘市天宏建筑工程有限责任公司在没有取得相关法律手续的情况下擅自在商丘市天宏建筑工程有限责任公司划拨土地上进行开发的行为，两次受到商丘市国土资源局的行政处罚，其建筑物属于违法建设，不受法律保护。郑州合立公司基于欠商丘鑫胜公司款项于2013年6月16日与商丘鑫胜公司签订项目转让协议，将该项目整体转让给商丘鑫胜公司，商丘鑫胜公司将原“居易港湾”更名为“和谐家园”。2013年9月23日，商丘鑫胜公司通过竞价取得折合35.770亩规划用地为住宅用地的使用权，使用年限70年，并对商丘市天宏建筑工程有限责任公司地上建筑物进行足额补偿，商丘鑫胜公司完全取得了在该宗土地进行房地产开发建设的权利。商丘鑫胜公司请求徐腾飞支付剩余购房款90000元，应认定商丘鑫胜公司对总房款的认可，其诉请理由正当，证据充分，该院依法予以支持。商丘鑫胜公司要求徐腾飞按照一期工程的建筑面积分摊比例支付土地出让金32205元、人防建设费6441元，合计38646元及利息的诉讼请求，该院综合分析认为，郑州合立公司当时开发的该项目属于违法建设，所收取的房款并不包括土地出让金及人防建设费，商丘鑫胜公司缴纳土地出让金、人防建设等费用后，依法取得了该宗土地的使用权和地上建筑物的所有权。故商丘鑫胜公司请求徐腾飞支付土地出让金32205元、人防建设费6441元，该院依法予以支持。商丘鑫胜公司要求徐腾飞支付的利息，因双方未约定，视为不支付利息，但经商丘鑫胜公司催要剩余购房款，徐腾飞未足额支付，给商丘鑫胜公司造成资金占用期间的利息损失，利息应自商丘鑫胜公司主张权利之日即自2019年4月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿完毕之日止。徐腾飞辩称，商丘鑫胜公司不具有诉讼主体资格、双方从未签订过房屋买卖合同、郑州合立公司签订的项目转让合同不能约束徐腾飞、徐腾飞所购房屋价格包含土地成本和人防费用、商丘鑫胜公司再次索要没有事实及法律依据、郑州合立公司至今没有充分履行合同义务、徐腾飞要求郑州合力公司或商丘鑫胜公司为徐腾飞办理房产证明并承担违约责任。该院综合分析认为，商丘鑫胜公司于2013年9月23日取得案涉土地使用权，于2013年9月24日取得地上建筑物所有权，且徐腾飞的反诉请求是要求商丘鑫胜公司立即为其办理房屋产权登记，从庭审中显示，虽然双方未签订过房屋买卖合同，但徐腾飞已实际居住至今，双方已形成事实上的房屋买卖关系。郑州合立公司建设时土地使用性质属划拨土地，不具备商品房开发条件。徐腾飞要求商丘鑫胜公司为其办理房产证，视为对房屋买卖行为的认可。商丘市中级人民法院(20l8)豫14民终3328号民事判决认为，商丘鑫胜公司未取得案涉房屋的所有权登记，其不享有案涉房屋的所有权，其主张与徐腾飞之间的房屋买卖合同无效，并请求判令将案涉房屋返还给商丘鑫胜公司的诉讼请求，无法律依据，故判决驳回了商丘鑫胜公司的诉讼请求。但同类案件，商丘市中级人民法院(20l8)豫14民终3091号、3093号民事调解书，已经确认商丘鑫胜公司的诉讼主体资格，且徐腾飞反诉认为郑州合立公司的义务应由商丘鑫胜公司继续履行。综上所述，商丘鑫胜公司具有诉讼主体资格。徐腾飞要求商丘鑫胜公司为其办理房产登记手续，应视为双方达成继续履行房屋买卖的合意，徐腾飞的反诉理由成立，该院依法予以支持。但双方应依法享有权利，履行各自的义务，积极配合，完善办理房产登记的必备材料。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第八条、第十条、第十六条、第二十七条、第三十九条、第四十条之规定，判决：一、徐腾飞支付商丘市鑫胜房地产开发有限公司剩余购房款90000元及利息（利息以90000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年4月8日起至剩余房款清偿完毕之日止）；二、徐腾飞支付商丘市鑫胜房地产开发有限公司土地出让金、人防建设费共计38646元及利息（利息以38646元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年4月8日起至38646元清偿完毕之日止）；上述一、二项于判决生效后十日内履行完毕；三、商丘市鑫胜房地产开发有限公司为徐腾飞办理房屋登记手续，于双方完善办理房产登记所必备的材料后九十个工作日内履行完毕；四、驳回商丘市鑫胜房地产开发有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费2555元，由商丘市鑫胜房地产开发有限公司负担1118元，徐腾飞负担1437元；反诉费100元，由商丘市鑫胜房地产开发有限公司负担。二审中，徐腾飞提交河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初3763号民事判决书一份和郑州合立公司销售案涉项目的广告宣传单一份，本院组织当事人进行了质证。本院认定如下：该3763号民事判决尚未生效，且已被本院予以撤销，本院不予采纳；郑州合立公司对案涉项目的广告宣传单，真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。本院经审理查明的事实除与原审法院认定的事实相同外，另查明：在销售案涉项目过程中，郑州合立公司于2010年初发布的广告宣传单显示房屋每平方米1229元起，房屋70年产权，一户一证，现房实景。本院认为，徐腾飞提出的管辖权异议，已经原审法院和本院通过管辖权异议程序进行审理，不属于本案审理的范围，且在二审庭审中对徐腾飞进行了释明，徐腾飞对此亦无异议，因此对徐腾飞关于管辖权的上诉理由本院不再予以审理和评判。徐腾飞于2008年12月5日向郑州合立公司购买案涉房屋，支付了首付款、契税、维修基金等费用，郑州合立公司亦将案涉房屋交付徐腾飞使用多年。2013年6月16日，郑州合立公司与商丘鑫胜公司签订转让协议，将案涉项目整体转让给商丘鑫胜公司，虽然未经过徐腾飞的同意，但郑州合立公司已经将房屋交付徐腾飞使用，合同主要义务已经履行完毕，且商丘鑫胜公司接收该项目后，实施了缴纳土地使用权出让金和人防建设费、办理建设用地规划许可证等有利于徐腾飞办理房屋所有权证的行为，该转让行为并未损害徐腾飞的权利，因此徐腾飞认为该转让协议未经过其同意、商丘鑫胜公司不具备本案诉讼主体资格的理由不能成立。在徐腾飞已经实际使用案涉房屋多年以及本案双方当事人均要求继续履行合同的情况下，商丘鑫胜公司基于其与郑州合立公司的转让协议以及取得建设用地土地使用权等，有权向徐腾飞主张剩余购房款及利息，原审判决徐腾飞支付商丘鑫胜公司剩余购房款90000元，并自2019年4月8日商丘鑫胜公司起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计算利息并无不当。但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，本案利息应表述为：自2019年4月8日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起至剩余购房款90000元实际付清之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。徐腾飞认为不应支付剩余购房款及利息的理由不能成立。商丘鑫胜公司认为应从2013年6月16日开始计算利息，因未提交在该日期或者起诉前向徐腾飞主张过剩余购房款的相关证据，该理由不能成立；认为应按月息2分支付利息，没有事实和法律依据，理由亦不能成立。关于徐腾飞应否支付商丘鑫胜公司相应土地出让金、人防建设费的问题。首先，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律规定，土地出让金、人防建设费的缴纳主体是房地产开发企业，而非购房者，商丘鑫胜公司也未提交证据证明双方约定该部分费用应由徐腾飞进行分担；其次，郑州合立公司在销售房屋时在广告宣传中显示有“70年产权，一户一证”的允诺，该允诺具体确定，并对商品房合同的订立和价格的确定有重大影响，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该广告宣传的内容应视为要约，可以认定购房者交纳购房款后郑州合立公司允诺为购房者办理房屋产权证，而徐腾飞已经支付郑州合立公司首付款等费用、郑州合立公司也将案涉房屋交付徐腾飞使用，且徐腾飞的购买单价每平方米1466元亦在郑州合立公司广告宣传中的“每平方米1229元起”的范围内；最后，商丘鑫胜公司在与郑州合立公司签订转让协议时对郑州合立公司尚未缴纳土地出让金、人防建设费等是明知的，且在第二条中约定了“房屋办证及相关手续在标的转让后由乙方（商丘鑫胜公司）继续办理”。因此，商丘鑫胜公司请求徐腾飞支付相应土地出让金、人防建设费没有事实和法律依据，原审判决予以支持不当。综上所述，原审判决徐腾飞支付商丘鑫胜公司剩余购房款90000元及利息以及商丘鑫胜公司为徐腾飞办理房屋登记手续正确，但判决徐腾飞支付商丘鑫胜公司土地出让金、人防建设费不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初4213号民事判决第三项；二、撤销河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初4213号民事判决第一、二、四项；三、徐腾飞于本判决生效后十日内支付商丘市鑫胜房地产开发有限公司剩余购房款90000元及利息（2019年4月8日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起至剩余购房款90000元实际付清之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回商丘市鑫胜房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2555元，二审案件受理费4631元，共计7186元，由商丘市鑫胜房地产开发有限公司负担4640元，徐腾飞负担2546元；一审反诉案件受理费100元，由商丘市鑫胜房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  文志林审判员  闫文超审判员  段智明二〇二〇年二月十日书记员  时 淼