广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终1202号上诉人（原审被告）：陈柳红，女，汉族，1986年12月19日出生，住广东省云浮市云安区**************。身份证号码：445************92X。被上诉人（原审原告）：郭连生，男，汉族，1977年3月3日出生，住河南省平舆县*******委大赵庄。身份证号码：412************071。上诉人陈柳红与被上诉人郭连生房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初1148号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈柳红、被上诉人郭连生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈柳红上诉请求：一、撤销云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初1148号民事判决，改判陈柳红返还定金2万元给郭连生，驳回郭连生要求陈柳红赔偿违约金2万元的诉讼请求。二、判令郭连生承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，应予撤销。2019年4月13日前，郭连生没有依约支付首期购房款18万元给陈柳红，构成根本违约。一审判决却认定是陈柳红不提供账户给郭连生，导致其无履行支付首期购房款18万元的义务，实属错误。郭连生没有任何证据证实其于2019年4月13日前向陈柳红索取账户并支付首期购房款的主张。二、一审判决适用法律错误，应予撤销。陈柳红与房地产公司的工作人员微信聊天记录可进一步证明郭连生逾期支付首期购房款18万元，构成根本违约的事实。房地产公司工作人员与郭连生串通，为达到收取不当佣金目的，该工作人员及郭连生于2019年4月16日才表示支付首期购房款，此时郭连生支付首期购房款的日期已超过2019年4月13日的约定。且该工作人员提供的微信聊天记录，属于非法证据，依法不应采信，但一审判决反而采信该证据认定陈柳红违约并判决陈柳红赔偿违约金给郭连生，明显属于适用法律错误。综上，上诉人的上诉理由成立，请依法支持。郭连生辩称：陈柳红陈述的不是事实，其与郭连生双方在房管局时已经谈好涉案房屋的房款、付款方式，且约定房款分三期支付完毕。陈柳红在中介处（房地产公司）收取郭连生2万元定金，事后郭连生多次催促中介通知陈柳红领取首付款18万元，但陈柳红一直都不出现收取首付款。郭连生向一审法院起诉请求：一、被告陈柳红退回所收20000元房屋定金，并赔偿20000元违约金给原告，合计40000元；二、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：坐落于云浮市市区****************（证号：粤房地权证云字第0000021640号）及第十层1003号房（证号：粤房地权证云字第0000021642号）的权属人为陈柳红。2019年4月4日，易房联房地产公司（乙方）与陈柳红（甲方）签订一份《房地产委托代理协议》，约定委托事项：现有甲方委托乙方代理介绍推荐客户购买属甲方拥有的坐落于云浮市市区***************、第十层1003号房及杂物房壹间，乙方介绍客户与甲方交易成功的，即视为乙方代理成功，按本协议收取佣金；甲方要求乙方按委托人价格587100元或该价格以上推荐介绍客户购买以上房地产；甲方委托乙方为该房地产的独家代理商，同意乙方有转委托权并以多种方式介绍客户购买该房地产物业，由乙方代销，委托人自行售出也需付佣金给乙方。协议还对其他相关事宜进行了约定。郭连生通过易房联房地产公司和中信房地产公司的介绍，有意向陈柳红购买上述房屋。郭连生、陈柳红经协商，上述房产陈柳红以603800元卖给郭连生。2019年4月9日，郭连生支付了定金20000元给陈柳红，由黄月娥书写了一张《收据》给郭连生收执，载明：“今收到郭连生（412************071）交来购买云浮市市区************************及地下室第34号车库金额贰万元（¥20000）定金款。该房地产权属证号为：粤房地权证云字第0000021640号、0000021642号、0000021645号。该房地产总房价成交价为：陆拾万叁仟捌佰元整（小写¥603800），双方协定于2019年4月13号前支付首期购房款壹拾捌万元整（¥180000）并签订买卖合同。所有转户税费由购买方支付。”黄月娥在经办人处签名确认，陈柳红在卖方代表签名处签名盖指模确认，郭连生在买方代表签名处签名盖指模确认。庭审中，郭连生称黄月娥是中信房地产公司的员工。陈柳红称并不清楚黄月娥与中信房地产公司的关系，只是易房联房地产公司的员工刘海连叫陈柳红到中信房地产公司，但刘海连并未到场，因郭连生支付了定金给陈柳红，陈柳红亦收到定金，并未对黄月娥书写的收据提出异议。同日，陈柳红（甲方、卖方）与郭连生（乙方、买方）签订一份《关于购买云浮市市区*************************，证号粤房地权证云字第0000021640号和0000021642号，该房地产的权属人：陈柳红（445************92X）附加协议》（以下简称“《附加协议》”），约定：1、甲方委托代理人办理该房地产转户、按揭手续，甲乙双方要求在办理房屋过户申报纳税价格为350000元整，并按350000元整网签办理，最终以地税核准交易价格纳税开票。2、在办理好转让手续并核发新的《不动产登记证》时，乙方需在3个工作日内提供相关办理银行按揭所需的资料到银行办理贷款。如因乙方问题不能办理、贷款的，乙方要以现金的方式在核发新的《不动产登记证》之日起六十天内一次性付清购房余款，否则乙方需向甲方支付每天0.5%的逾期利息。……6、甲方需在收到乙方支付首期购房款45天内将上述房产的所有人员的户口全部迁移，并提供迁资移料给乙方确认。……9、甲方需和租客协商定在退房前须把房屋内客厅和房内复式楼梯墙壁重新扇灰，如租客没有翻新扇灰的，乙方有权不退回所保管的押金款。庭审中，郭连生称上述协议由中信房地产公司打印的，陈柳红收了定金即表示陈柳红愿意出卖房屋给郭连生，双方就房屋买卖的相关事宜进行了约定，所以签订了上述协议。陈柳红称上述协议由中信房地产公司打印的，注明对房屋的家私及翻新等问题，所以签订该协议，但该《附加协议》并非正式的买卖合同。郭连生支付定金给陈柳红后，至今并没有交付首期款180000元给陈柳红，双方亦未签订《房屋买卖合同》。对于首期款未能交付的原因，郭连生、陈柳红各持己见，郭连生称多次催陈柳红收首期款，陈柳红均没有收款，2019年4月13日晚，郭连生打电话联系中介，让中介联系陈柳红，但中介称陈柳红出差了，陈柳红没有来收取首期款、也没有签订合同，郭连生不可能向陈柳红要求提供银行账号支付首期款。陈柳红则认为郭连生和中介公司均没有问陈柳红拿银行账户，当时约定收取首期款后再签订合同，但郭连生并没有转款给陈柳红，亦没有签订合同，是郭连生未按约定时间交纳首期款。郭连生提供的易房联房地产公司的员工刘海连与陈柳红的《微信聊天记录》，显示：1、2019年4月16日下午1时20分，刘海连发信息：“你什么时候回来收首期？你能不能过两天就来办手续呢？”陈柳红回复：“过三四日吧。”2、2019年4月22日下午9时04分，刘海连发信息：“红，又一个星期了，你明天来收期款吧、你看看上午还是下午？买方等了那么多天很心急了。”3、2019年4月28日上午10时16分，刘海连发信息：“你收到回复我一下吧。”陈柳红回复：“你好连姐，我外出了，过两三天返来我联系她。”刘海连发信息：“买你金辉大厦的买家：郭连生等你回来收首期等了整整半个月了。”其后，刘海连再次发信息：“买家来公司问你究竟什么时候回来”、“打电话给你你也没接”、“现在客人要求你定金双倍退还”、“红，你找到买家谈完，明确了要你来和他继续交易，否则你要退回两万定金及赔偿40000元。”陈柳红回复：“我现在忙紧连姐，我之前早就同霞姐讲联系客户，把定金退还郭连生，因为我现在有债务纠纷不能卖，但霞姐个边就一直拖，无安排我同客户见面。我找他就是把情况告诉他，把钱退他的。既然解决不了，那他就通过法律吧。”一审法院认为：本案中，郭连生有意购买陈柳红所有的位于云浮市市区****************（证号：粤房地权证云字第0000021640号）及第十层1003号房（证号：粤房地权证云字第0000021642号），并支付了定金20000元给陈柳红，郭连生、陈柳红亦签订了《收据》、《附加协议》，陈柳红对该事实亦无异议，一审法院予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《附加协议》约定的事项并不具备买卖合同的主要条款，而定金《收据》约定郭连生在2019年4月13日支付首期购房款180000元，再签订买卖合同，可见，郭连生、陈柳红签订《收据》、《附加协议》时，双方的真实意思是需签订正式的商品房买卖合同，并最终明确双方之间的法律关系的具体内容，一审法院认定《收据》、《附加协议》并不属于房屋买卖合同。郭连生、陈柳红签订的《收据》、《附加协议》是双方以将来签订《商品房买卖合同》为目的而订立的意向性协议，具有预约性质，应认定为预约合同。本案中，郭连生要求陈柳红退还定金20000元，陈柳红亦表示不再出卖涉案房屋给郭连生，同意退回定金20000元，即郭连生、陈柳红的真实意思表示为解除预约合同关系，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”郭连生、陈柳红的预约合同关系解除，双方已不存买卖关系，故郭连生要求陈柳红退还定金20000元，合理合法，一审法院予以支持。对于双方争议的未能签订商品房买卖合同的违约方是郭连生还是陈柳红的问题。《收据》约定郭连生于2019年4月13号前支付首期购房款180000元给陈柳红。对于首期未能交付的原因，郭连生、陈柳红各持己见，陈柳红认为是郭连生不按时交纳首期款，导致根本违约，郭连生认为是陈柳红不收取首期款，导致郭连生无法交纳首期款，违约方是陈柳红。一审法院认为，从郭连生举证的房地产公司的工作人员与陈柳红的微信聊天记录，该工作人员在2019年4月16日问陈柳红什么时候回来收首期款，陈柳红答复过三四日；在2019年4月22日，该工作人员再次催促陈柳红已过了一个星期，要求陈柳红明天来收款，买家等了那么天很心急，陈柳红在2019年4月28日回复过两三天回来再联系。通过上述互相的聊天反映出郭连生是通过房地产公司多次联系陈柳红，要求陈柳红收取首期款，陈柳红表示外出，要过几天再收取。可见，郭连生是按照《收据》约定的时间向陈柳红提出收取首期款，愿意履行《收据》约定的付款义务，因陈柳红的账户是由陈柳红本人持有，在陈柳红不提供的前提下，郭连生无法将款项转到陈柳红的账户，收付款属于郭连生、陈柳红之间的相互交付的行为，即使郭连生愿意交付首期款，陈柳红不收取或不提供收款的账号等，亦无法履行，为此，虽然首期款至今未交纳给陈柳红，但并非郭连生的行为导致，从微信聊天记录可见，是因为陈柳红的原因导致至今未能收取，为此，一审法院认定是陈柳红的违约行为导致双方未能签订商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……。”《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”如前所述，鉴于陈柳红的违约行为导致郭连生未能向陈柳红购买涉案房屋，导致双方未能签订商品房买卖合同，为此，郭连生主张陈柳红双倍返还定金，理据充分，一审法院予以支持，即除了退还定金20000元之外，陈柳红应赔偿20000元给郭连生。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：陈柳红于判决发生法律效力之日起五日内双倍返还定金40000元给郭连生。如果陈柳红未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费800元，适用简易程序审理，减半收取400元（该款郭连生已预交），由陈柳红承担。本院二审期间，陈柳红与郭连生均没有提供新的证据。本院查明的案件事实与一审法院认定的一致，予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：陈柳红是否应当双倍返还定金共计4万元给郭连生。郭连生、陈柳红签订的《收据》是双方以将来签订《商品房买卖合同》为目的而订立的意向性协议，为预约合同。根据郭连生提供的微信聊天记录可知，房地产公司工作人员于2019年4月16日催促陈柳红尽快收取首期购房款，且在2019年4月28日告知陈柳红“买你金辉大厦的买家：郭连生等你来收首期等了整整半个月了”。上述证据可以证实郭连生在约定的日期（2019年4月13日）前已通过房产中介公司工作人员联系陈柳红要求支付首期购房款，为积极履行预约合同做准备。陈柳红因自身债务纠纷等原因，没有按时收取首期购房款，导致双方未能签订《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”规定，陈柳红因自身过错未能收取首期购房款，存在违约行为，应相应的承担违约责任，即双倍返还定金共计4万元给郭连生。综上所述，陈柳红的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人陈柳红负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇二〇年二月十三日书记员  范欣健附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条【二审裁判】第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。