河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终203号上诉人（原审被告）：驻马店市新天地房地产开发有限公司，住所地驻马店经济技术产业集聚区。法定代表人：李艳红，该公司董事长。委托诉讼代理人：李超，河南华珠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟令志，男，1975年12月4日出生，汉族，住河南省正阳县。上诉人驻马店市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）因与被上诉人孟令志商品房预售合同纠纷一案，不服驿城区人民法院（2019）豫1702民初11965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新天地公司的委托诉讼代理人李超、被上诉人孟令志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新天地公司上诉请求：撤销驿城区人民法院（2019）豫1702民初11965号民事判决，改判驳回孟令志的诉讼请求。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第二条约定，××除合同约定的房价款外还应交纳契税，维修基金，以及暖气、天然气初装费等相关费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付使用并不承担逾期交房责任。孟令志未依约交纳契税以及暖气、天然气初装费等费用，按照合同约定上诉人不应承担违约责任。孟令志辩称，新天地公司在交钥匙前从未通知其交纳购房款之外的费用，其在领取钥匙时已经按照新天地公司的要求交纳了相关费用，而且涉案房屋在合同约定的交房日期也没有完工，不符合交付条件。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。孟令志向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房违约金13898元；2、判令被告支付30年土地使用损失费约34000元。一审法院认定事实：2014年1月6日，原告孟令志（××）与被告新天地公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于高××××大道西段，出让证号为：驻市国用（2013）第8862号。该地块土地面积为：33600平方米，规划用途为普通商品住房、其他商服，土地使用年限2013年6月28日至2083年6月27日止。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：新天地?未来城；第二条、商品房销售依据。××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为驻马店市住房管理中心，商品房预售许可证号为驻房字第**；第三条、××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第6号楼909号房。该商品房的用途为公寓。该商品房预测建筑面积共39.55平方米；第四条、计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4565.99元，总金额壹拾捌万零伍佰捌拾伍元整……第六条、付款方式及期限。××按下列第1种方式按期付款：1、一次性付清：××于2013年12月29日前一次性付清总房款，人民币￥180585元……第八条、交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格；第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知达到之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金……等条款。合同下方出卖人处加盖有“驻马店市新天地房地产开发有限公司合同专用章”及法定代表人“李艳红印”印章，××处有“孟令志”署名。该合同的附件四：合同补充协议第二条、××除合同约定的房价款外还应缴纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付使用并不承担逾期交房责任：1、契税；2、维修基金；3、暖气、天然气初装费；4、宽带、电话、有线电视初装费；5、水网改造费；6、国家规定的有关税费及办理产权和其他相关手续应由××承担的费用。2019年7月12日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》一份：原合同约定预购商品房建筑面积39.55平方米，现房地产登记机关测定的实际面积39.79平方米。每平方米价格保持不变。房价款总金额原合同180585元、实测后181681元。原告依约向被告交纳了房款，被告于2019年3月19日向原告出具了180585元的增值税普通发票、于2019年7月12日向原告出具了1096元的增值税普通发票。原告于2019年7月29日交纳了购房契税6923.27元及滞纳金6950.96元。2017年2月5日，被告向原告交付了涉案房屋，现原告尚未办理不动产权证。诉讼中，原告提交了1、被告与杨宇航的《商品房买卖合同》，显示：杨宇航购买被告新天地?未来城6幢8层806号房；该商品房的用途为住宅。2、乔华的豫（2019）驻马店市不动产权第0018455号不动产权证书，显示：乔华的房屋坐落于新天地?未来城6号楼8层801号房国有建设用地使用权2013年6月18日起至2053年6月17日止。3、驻马店市工商行政管理局经济开发区分局《告知书》，显示：孟令志投诉新天地公司在销售未来城楼盘6#楼商品房时，涉嫌欺诈行为。该局对新天地公司作出罚款10000元的行政处罚。原告用以证明：同一幢楼邻居商品房用途为住宅，而其商品房用途为公寓。合同约定的土地使用年限为70年，而邻居办理的不动产证土地使用年限为40年，被告涉嫌销售欺诈，故其要求被告支付30年土地使用损失费约34000元。被告对此质辩称，合同所标明的70年土地使用年限是最高使用年限、原告购买涉案房屋时知道是公寓。一审法院认为，原告孟令志与被告新天地房地产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方合同约定：“出卖人应在2014年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给××”，本案中，原告依约已全部支付了购房款，完全履行了自己的合同义务，被告未依约将诉争房屋在合同约定期限即2014年12月31日前交付给原告，构成违约。故原告请求被告支付逾期交房违约金，于法有据，应予支持。关于逾期交房期间，2017年2月5日，原告从被告处接收，原、被告双方对此均无异议。逾期交房期间应为2015年1月1日至2017年2月5日，共计765日。关于逾期交房违约金数额，双方合同约定：“××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金”，原告为购买该房共计向被告交付181681元，其中1096元系2019年7月补交，而原告接收房屋在2017年2月5日，故计算逾期交房违约金应按当时已交房价款180585元的万分之一计算。综上，被告应支付原告逾期交房违约金13815元（180585元×日万分之一×765天）。关于原告诉请判令被告支付30年土地使用损失费约34000元。一审法院认为，原告尚未办理涉案房屋的不动产权证书，涉案房屋的土地使用年限未确定为70年还是40年，且原告主张30年土地使用损失费约34000元亦没有相关证据，故原告此项诉请，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告驻马店市新天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孟令志支付逾期交房违约金13815元；二、驳回原告孟令志其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行付款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费499元（已减半收取），由被告驻马店市新天地房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，双方当事人争议的焦点是上诉人驻马店市新天地房地产开发有限公司应否向被上诉人孟令志承担逾期交付房屋的违约责任。首先，双方在《商品房买卖合同》附件四中虽然约定了被上诉人应当交纳契税、维修基金以及暖气、天然气初装费等相关费用，但是并未约定交纳上述费用的时间，双方事后亦未就此另行达成协议。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，对于上述费用，上诉人可以随时向被上诉人主张，但是应当给被上诉人必要的准备时间。本案中，上诉人未能提交证据证明其在交付房屋前向被上诉人主张过契税、维修基金以及暖气、天然气初装费等相关费用，故上诉人以被上诉人未按合同约定交纳费用为由主张其不应承担违约责任的上诉理由不能成立。其次，上诉人一审提交的结构（主体）工程验收报告显示涉案房屋所在的6号楼于2014年12月4日验收合格，但是该验收报告并非竣工验收报告，不能证明涉案房屋在合同约定的期限即2014年12月31日前经验收符合交付条件。综上，被上诉人已经依约支付了全部房款，但是上诉人未将涉案房屋在合同约定期限交付给被上诉人，一审判决认定上诉人应当承担逾期交房的违约责任并无不当。综上所述，上诉人驻马店市新天地房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费990元，由上诉人驻马店市新天地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王富显审判员  王胜利审判员  杨振松二〇二〇年二月二十七日书记员  董福林