广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终105号上诉人（原审被告）：肇庆市金汇丰投资有限公司，住所地广东省肇庆市端州区端州四路3号3幢B第二层B202写字楼4室，统一社会信用代码91441200584680053K。法定代表人：梁文浩。委托诉讼代理人：罗子均、区秋仪，分别是广东西江律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：黄连枝，男，1968年8月11日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市郁南县东坝镇大坪村委横岗村8号。委托诉讼代理人：麦嘉文，广东德锐律师事务所律师。上诉人肇庆市金汇丰投资有限公司（以下简称金汇丰投资公司）因与被上诉人黄连枝商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初4984号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人金汇丰投资公司的委托诉讼代理人罗子均、区秋仪以及被上诉人黄连枝的委托诉讼代理人麦嘉文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金汇丰投资公司上诉请求：1.撤销一审判决（不服金额：7465.33元）；2.案件诉讼费均由黄连枝负担。事实和理由：一、一审判决认定的逾期交楼的时间有误，金汇丰投资公司逾期交楼的天数为120天。金汇丰投资公司开发的楼盘御城茗轩已于2019年4月30日通过综合验收，达到交房条件，金汇丰投资公司当天便通过电话通知的形式告知黄连枝可以收楼，之后通过书面、短信的方式通知黄连枝可以前往收楼，金汇丰投资公司已经履行了合同约定的交付义务，但因对方出于自身原因不配合收楼，责任完全在于对方。因此，金汇丰投资公司的实际交付时间应截止至2019年4月30日，即逾期交楼天数为120天（2019年1月1日-2019年4月30日）。二、一审判决认定的逾期交楼违约金有误，违约金应为617.82元（514850元×120天×0.01‰）。《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等、协商一致的情况下签订的，是双方真实意思表示，合同已经成立生效，对合同双方具有同等约束力。根据合同第十二条的约定，逾期交楼违约金计算标准应以万分之0.1计算，自2019年1月1日起计算至实际交付日止。一审判决不予认可上述双方当事人关于违约金计算标准的约定，支持对方违背合同约定的诉请，是对对方违反诚实信用行为的认可，违反了合同约定优先的原则，对金汇丰投资公司极其不公平，应依法予以撤销。综上，一审判决认定事实不清，判决结果有误，请求依法予以撤销并改判。黄连枝辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决，请求维持原判，驳回金汇丰投资公司的上诉请求。按照商品房买卖合同的约定，金汇丰投资公司应当采取邮政送达的方式通知收楼，由于其采取的是顺丰快递送达，导致黄连枝无法及时收到收楼通知，因此没有及时收楼并非黄连枝原因。一审法院已经根据合同法相关规定对违约金的标准予以调整，该标准已经符合同地段、同类型房屋租金标准，故对方的上诉请求没有事实和法律依据。黄连枝向一审法院请求：1.判令金汇丰投资公司向黄连枝支付逾期交楼违约金11944.52元（以购房款总数514850元为基数，按每日万分之一从2019年1月1日暂计算至2019年8月20日）；2.本案诉讼费由金汇丰投资公司承担。一审法院认定事实：2017年5月22日，黄连枝与金汇丰投资公司肇庆市金汇丰投资有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》（编号2017054875），约定黄连枝购买金汇丰投资公司开发的位于肇庆市端州区端州七路与龙塘路交汇处东北角（19区）御城茗轩D-303房，建筑面积104.01平方米，套内建筑面积81.99平方米，建筑面积单价为每平方米4950元，房屋总价款514850元。合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告的条件，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条“交付时间和手续”约定，（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）以出卖人向买受人发出交付使用通知确定可以交付之日起满30日即视为出卖人已向买受人交付了合格的商品房，该商品房的一切风险及物业管理即自该视为交付之日起转移买受人承担。合同第十二条“逾期交付责任”约定，（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。合同签订后，黄连枝依约付清房款514850元。涉案御城茗轩ABC、DEF幢及一期地下室于2019年4月30日办理工程竣工验收备案，后金汇丰投资公司以快递方式按照《商品房买卖合同（预售）》黄连枝的通讯地址向黄连枝寄送《御城茗轩收楼通知书》，快递回单显示邮件于2019年5月8日派送，后邮件退回，原因一栏备注为“拒收”。2019年9月12日，黄连枝以金汇丰投资公司逾期交楼为由向该院提起诉讼。黄连枝提供的证据如下：《商品房买卖合同（预售）》（编号2017054875）、购房款发票、贷款凭证《交接书》。金汇丰投资公司肇庆市金汇丰投资有限公司的提供的证据如下：《单位(子单位）竣工验收备案表》、顺丰快递单、《御城茗轩收楼通知书》、《御城茗轩迟延违约金通知书》、手机短信。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。黄连枝金汇丰投资公司于2017年5月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同,双方均应依约全面履行。黄连枝依约支付了购房款，金汇丰投资公司依约应在2018年12月31日将商品房交付黄连枝，但金汇丰投资公司直至2019年4月30日才办理竣工验收备案手续，因此金汇丰投资公司存在逾期交楼的事实，应承担逾期交楼的违约责任。本案中，涉案商品房于2019年4月30日符合交付条件，金汇丰投资公司提供快递运送单主张于2019年5月8日按照合同所载的通讯地址向黄连枝寄出《御城茗轩收楼通知书》。该快件因黄连枝拒收被退回，因此黄连枝未能收到收楼通知的责任不在金汇丰投资公司，金汇丰投资公司向黄连枝寄送收楼通知书之日应视为金汇丰投资公司已向黄连枝送达收楼通知。根据合同第十一条约定，如因买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意以出卖人向买受人发出交付使用通知确定可以交付之日起满30日即视为出卖人已向买受人交付了合格的商品房。因此，黄连枝最迟应于2019年6月7日前收楼，逾期交楼违约金应计算至2019年6月7日。从2019年1月1日计算至2019年6月7日，逾期交楼共157天。对黄连枝逾期交房时间的主张，该院不予支持。对金汇丰投资公司逾期交房时间的主张，该院也不予采纳。黄连枝提出约定的逾期交房违约金低于造成的实际损失，请求按银行同期利率计算违约金，结合该院审理的同楼盘的其他同类案件，对黄连枝主张按照每日万分之一的违约金标准计算，该院予以支持。结合逾期交楼的天数，金汇丰投资公司应承担逾期交楼违约金为8083.15元（总房款514850元×每日万分之一×逾期交楼天数157天）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（九）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、金汇丰投资公司在判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交楼违约金8083.15元给黄连枝；二、驳回黄连枝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取49元（黄连枝已预交）,由黄连枝承担15元，金汇丰投资公司负担34元（金汇丰投资公司承担的受理费在判决发生法律效力之日起七日内迳行支付给黄连枝）。二审中，双方当事人均没有提交新证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.金汇丰投资公司逾期交楼天数的确定；2.金汇丰投资公司逾期交楼违约金是否予以调整。关于争议焦点一，本案中，合同约定的交付时间为2018年12月31日，即逾期交楼的起算时间应为2019年1月1日，双方对此并无异议。涉案商品房于2019年4月30日符合交付条件，金汇丰投资公司于2019年5月8日向黄连枝寄出收楼通知书，但该邮件因黄连枝要求自取而未去取被退回，因此没有收到收楼通知书的责任在于黄连枝，而非金汇丰投资公司。虽黄连枝抗辩须采取邮政送达，但涉案合同未对此进行约定，黄连枝又未提供证据证实其抗辩，应不予采纳。根据涉案合同第十一条的约定，如因买受人的原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意以出卖人向买受人发出交付使用通知确定可以交付之日起满30日即视为出卖人已向买受人交付了合格的商品房，即黄连枝最迟应于2019年6月7日前收楼，违约金应计算至2019年6月7日。从2019年1月1日计算至2019年6月7日，逾期交楼共157天。一审对此认定正确，本院予以维持。涉案商品房于2019年4月30日才满足交付条件，并非意味着满足交付条件之日即视为交楼之日，金汇丰投资公司请求逾期交楼时间计算至2019年4月30日，理据不足，应不予支持。关于争议焦点二，金汇丰投资公司请求以合同约定的违约金标准计算违约金（即出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.10的违约金），而黄连枝认为约定的违约金低于造成的实际损失请求增加违约金。在此情况下，一审法院结合审理的同楼盘其他同类案件，对黄连枝主张按照每日万分之一的违约金标准计算予以支持，该标准也较为符合黄连枝因迟延收楼所造成的实际损失，故一审法院的处理并无不当，本院予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，金汇丰投资公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98元，由肇庆市金汇丰投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 陈卓杰二〇二〇年二月二十五日法官助理 范小敏书 记 员 彭娟琦