江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民再1号原审原告：范雷，男，汉族，1981年12月19日生，住安徽省宿州市萧县。原审原告：周迎，女，汉族，1984年8月1日生，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：赵伟（受范雷、周迎共同委托），安徽省宿州市萧县龙城镇法律服务所法律工作者。原审被告：江阴兰星房地产开发有限公司，住所地江苏省江阴市璜土镇镇澄路3882号，统一社会信用代码91320281730705264E。法定代表人：钱建东，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋雄，江苏大桥律师事务所律师。原审原告范雷、周迎与原审被告江阴兰星房地产开发有限公司（以下简称兰星公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日作出（2018）苏0281民初17783号民事判决书，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会会议讨论决定，本院于2019年12月4日作出（2019）苏0281民监487号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭审理本案，原审原告范雷及范雷、周迎的委托诉讼代理人赵伟,原审被告兰星公司的委托诉讼代理人蒋雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范雷、周迎称，范雷、周迎与兰星公司于2013年6月27日签订商品房买卖合同后，范雷、周迎按合同规定期限和金额支付了全部房款482975元，兰星公司未在合同约定的交房日2015年3月30日按期交房。根据合同约定，兰星公司应承担自最后交付期限第二日起至实际交付之日止按照已缴房款每日万分之五计算的违约金。再审庭审中，范雷、周迎提出变更原审诉讼请求中违约金的数额，变更为要求兰星公司承担自2015年3月31日起计算至2019年12月31日止的违约金共计412930.8元，后表示对于增加诉讼请求部分，如不能在本案再审中调解，范雷、周迎将另行主张。兰星公司辩称，范雷、周迎与兰星公司签订商品房买卖合同后，因兰星公司资金链断裂等原因导致未能按期交房，后在江阴市见证下，双方与江阴市华厦建设工程有限公司于2017年12月15日共同签订了《江阴兰星房产接盘事宜一揽子协议》，根据协议，各方均同意对交房时间顺延至协议后二个月内，范雷、周迎在领取房屋钥匙时放弃60%违约金，领取不动产权证时放弃40%的违约金。兰星公司认为，范雷、周迎通过签署《一揽子协议》已经放弃了违约金，请求法院依法驳回。范雷、周迎向本院起诉请求：1.判令兰星公司承担违约金20000元；2.判令兰星公司履行合同交付房屋；3.兰星公司承担诉讼费。本院原审认定案件事实：2013年6月27日，范雷、周迎（买受人）与兰星公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定范雷、周迎购买兰星公司开发的位于江阴市。该房屋的商品房预售许可证号为（2012）预销准字第056号。合同约定：建筑面积97.72平方米，每平方米4942.44元，总计房屋价款为482975元。合同第八条约定的交付期限为出卖人应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.非出卖人所能控制的相关法规政策规划调整影响工程的；3.因其他人力不可抗拒的事件导致延期交付的，出卖人提供有效证明文件的，此类其他事件包括施工中因天气等异常困难影响，重大技术改动等。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。合同附件四补充协议约定了不履行合同的违约责任：合同生效后任何一方无正当理由不履行合同，应当向对方支付房款百分之五的违约金。合同签订后，范雷、周迎向兰星公司支付购房款482975元，兰星公司分别于2013年6月27日向范雷、周迎开具了金额为152975元的发票。2013年7月5日，中国建设银行股份有限公司常州延陵路支行将范雷在该行的贷款330000元支付给兰星公司。贷款后，范雷、周迎已付清全部购房款。本院原审认为，兰星公司经本院依法送达应诉材料、开庭传票后未到庭参加诉讼，且未提供证据，怠于行使自己的诉讼权利，由此产生的法律后果由兰星公司承担，本院按范雷、周迎提供的证据认定案件事实。范雷、周迎与兰星公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按合同的约定履行自己的义务。按照合同约定，兰星公司应于2015年3月30日前交付房屋，但兰星公司至今未通知交房，现已超过约定交房日期30天，也未提出延期交房的正当理由，范雷、周迎要求兰星公司承担自2015年3月31日起计算至2017年7月6日的违约金200000元，符合合同约定，予以支持。关于范雷、周迎要求兰星公司限期交付龙城福第第6号6单元14层1401号房屋的诉请，截至判决前，上述房屋还未验收合格，尚未达到合同约定的交付条件，故本院对范雷、周迎上述诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、江阴兰星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付范雷、周迎违约金200000元（从2015年3月31日至2017年7月6日）。二、驳回范雷、周迎其他诉讼请求。案件受理费减半收取5314元，由范雷、周迎负担3758元，由兰星公司负担1556元。本院再审认定事实如下：范雷、周迎与兰星公司签订商品房买卖合同及交付房款等事实与原审认定事实一致。另查明：2017年12月15日，范雷与兰星公司、江阴市华厦建设工程有限公司（以下简称华厦公司）在江阴市见证下签订《江阴兰星房产接盘事宜一揽子协议》（以下简称《一揽子协议》）1份。根据协议内容，兰星房产开发的江阴市璜土镇龙城福第项目因资金链断裂已处于停工状态，兰星公司所涉债务巨大，濒临破产。为最大限度维护业主权益，现由华厦公司接盘，经协商，各方权利义务约定如下：……三、乙方（业主）同意接盘方案对交房时间的顺延，在约定时间内接盘方公告可领取钥匙的前提下，乙方（业主）需及时领取钥匙同时放弃60%购房合同项下的所有违约金，领取不动产权证时则同意放弃剩余违约金；四、6号楼的交房时间为正式签订接盘协议后二个月内（范雷、周迎购买的房屋为6号楼），办理产权证时间在现有综合验收和办理产权证的相关规定不变动的前提下，接盘方承诺在交房后二年内办理，如若不能按上述时间约定，则按有关法律规定承担违约责任。2018年2月7日，璜土镇政府、兰星公司、华厦公司签订《项目接盘协议》，2018年3月7日，周迎签收了涉案房产的钥匙、电梯智能卡及相关文件资料等。上述事实，有《江阴兰星房产接盘事宜一揽子协议》、《项目接盘协议》、龙城福第小区业主入住文件资料物品签收单、龙城福第小区业主登记表、范雷的陈述等证据予以佐证。本院再审认为，双方通过签署《一揽子协议》已对原商品房买卖合同中关于房屋交付、违约责任的约定作出变更，且《一揽子协议》系双方自愿签署，合法有效，对合同各方当事人均有约束力。兰星公司、华厦公司在《一揽子协议》约定的期限内向范雷、周迎履行了交房义务，按照《一揽子协议》的约定，范雷、周迎领取房屋钥匙应视为放弃60%原购房合同项下的违约金，同时办理不动产权证书还未届履行期，兰星公司、华厦公司尚未构成违约，故对于范雷、周迎要求兰星公司承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于范雷、周迎提出的范雷、周迎文化水平较低、《一揽子协议》违反了原商品房买卖合同中关于逾期交房违约金条款的辩解，无事实和法律依据，本院不予采纳。本院经审判委员会会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）苏0281民初17783号民事判决书。二、驳回范雷、周迎的全部诉讼请求。原审案件受理费减半收取5314元，由范雷、周迎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院。审判长  陈忠宇审判员  曹海英审判员  刘响雷二〇二〇年二月十日书记员  高雅静本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《中华人民共和国合同法》：第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。