重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初14209号原告：重庆市南岸区竞地溯源居业主委员会，住所地重庆市南岸区南湖路23号。负责人：李开明，主任。委托代理人：广江鹏，重庆钜沃律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：唐明兰，重庆钜沃律师事务所律师（特别授权）。被告：重庆竞地实业有限公司，住所地重庆市渝中区大坪大黄路6号，统一社会信用代码915001036219077055.法定代表人：侯建，总经理。委托代理人：杨展，重庆汇博律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：张兰，重庆汇博律师事务所律师（一般代理）。原告重庆市南岸区竞地溯源居业主委员会（以下简称“溯源居业委会”）诉被告重庆竞地实业有限公司（以下简称“竞地实业公司”）所有权确认纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告溯源居业委会的负责人李开明及委托代理人广江鹏、被告竞地实业公司的委托代理人杨展、张兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告溯源居业委会的诉讼请求：1、确认竞地溯源居小区内9幢第负1层1-1号到15号（建筑面积589.6平方米）系物业服务用房并属于全体业主共有；2、确认竞地溯源居小区会所内设备用房2个房间、发电机1个房间、中控室1个房间，游泳池（室内）包括配套的更衣室属于全体业主共有；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：原告系依法成立的重庆市南岸区竞地溯源居小区业主委员会，重庆市南岸区竞地溯源居小区系由被告开发建设，并于2004年陆续交付业主使用，其中小区内第9幢1-1至15号房屋自小区房屋交付之日起一直作为物业服务用房由重庆竞地物业服务有限公司使用。2018年1月31日，溯源居业委会根据相关法律通过多次业主大会投票下选聘龙湖物业进驻小区。在物业公司移交物业服务用房过程中，被告以争议房屋系其所有为由拒绝交付，并强制在小区物管用房、监控室等处贴上重庆竞地实业有限公司封条不允许物业公司及原告使用。原告认为，争议房屋已事实作为小区物业管理用房存在多年，且小区内无其他场所作为物业服务用房场地、小区会所内设备、发电机用房、游泳池属于小区公众设施及公共场所，根据物权法相关规定，该房屋应当属于业主共有。另根据物业管理条例相关规定，被告作为小区开发商应当为小区无偿配备必要的物业服务用房，被告以争议房屋为其所有为由拒绝交付违反相关法律规定，故原告诉至本院，提出前述诉请。被告竞地实业公司辩称：1、业主委员会不是本案的适格原告。业主委员会应当依法在业主大会或业主大会决议的授权范围内行使职权。本案涉及共有权利，根据《物权法》的规定该项权利应当由业主共同行使，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会并没有相关决议授权其处理相关事宜，其不是本案的适格原告。2、9栋负一层1-1号到1-15号房屋不是物业管理用房，是属于被告所有的商场门面。被告是9栋负一层的合法产权人，依法在重庆市国土资源和房屋管理局办理登记，取得了产权证，且产权证上明确9栋负一层为商场，不是物业管理用房。3、法律未强制规划物业管理用房，且9栋在规划时是商场不是物业管理用房。溯源居建设期间法律并未强制规划物业管理用房，据此被告获取许可的规划中没有物业管理用房，9栋负一层在规划中是商场不是物业管理用房，是被告所有，并不是全体业主共有。4、被告已经在其所有的会所内无偿提供100多平的物业管理用房多年，但该物业管理用房的产权目前仍应归被告所有，如原告需要被告继续提供，被告可以有偿提供。溯源居建设期间法律虽没有强制规划物业管理用房，根据当时的法律规定，被告是有偿提供物业管理用房。被告为解决历史遗留问题，在重庆竞地物业管理有限公司托管溯源居期间，愿意在其合法享有所有权的会所内无偿提供部分房屋作为物业管理用房，作为溯源居的中控室、发电机房、厕所，约为100平米，但明确了产权归被告所有。现竞地物业已经不再管理溯源居，被告有权不再无偿提供上述房屋作为物业管理用房。如业主需要继续使用可以，且认为面积不符合规定，竞地公司愿意在会所内有偿提供300平米（包括中控室、发电机房、公共厕所）房屋作为物业管理用房，在用大修基金冲抵工程造价后可以归全体业主所有。5、被告合法享有会所的产权，被告只是将会所内的部分物业借给竞地物管公司作为发电机房及室内游泳池，原告所称的发电房和游泳池应当属被告所有，不是业主共同所有。综上所述，9栋负一层是被告合法拥有的商业门面，发电机房及游泳池是被告所有的会所的组成部分，应当归被告所有，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：南岸区竞地溯源居小区于2018年进行了第三届业委会第三次业主大会，对以下事项进行表决：1、授权业委会起诉要求重庆竞地实业有限公司交付原物业服务用房或以同等面积和功能的空置物业替换、交还设备用房，同时对上述物业产权进行转移登记。2、授权业委会起诉要求重庆竞地实业有限公司归还小区共用设施。3、授权业委会起诉要求重庆竞地实业有限公司赔偿因未提供物业服务用房、设备用房和小区共用设施给业主造成的损失。4、授权业委会通过诉讼向重庆竞地物业管理有限公司追讨侵占的公共收入和赔偿破坏小区共用设施的损失。5、授权业委会使用小区公共收入支付上述诉讼相关费用（包括诉讼费、保全费、保全担保费、律师费等）。以上五项表决事项均双过半通过。2002年1月11日，重庆市规划局向报送《重庆市规划局关于报请审批重庆市“竞地·溯源居”住宅小区（一期）规划方案的请示》，载明：“竞地·溯源居”住宅小区（一期）是一个以居住为主，配套实施完善的居住小区。用地面积99542.52平方米，总建筑面积115357.784平方米，容积率1.1588，建筑密度25.95%，绿地率30%，停车位248辆，重庆市规划局认为方案符合重庆市总体规划和《重庆市规划管理条例》，满足规划设计条件，达到上报要求，现报请重庆市人民政府审批。2002年1月24日日，重庆市人民政府作出渝府【2002】7号《重庆市人民政府关于同意重庆市竞地·溯源居住宅小区（一期）规划方案批复》，同意重庆市规划局报送的规划方案，并强调要严格按照该规划方案确定的原则深化设计。根据重庆市南岸区城乡规划档案室的档案，该批复附有《总平面布置图》，在档案室存档的总平面布置图中，该小区未规划物业管理用房，其中九栋底层规划为商铺，会所处的规划为幼儿园。根据该规划，溯源居小区并未规划物业管理用房。原告提交了一份在重庆市南岸区城乡建设档案室复制出的一份19栋一层平面图，在该图中显示在19栋一层有一处物管中心，但该处已出售案外人。原、被告双方均认可在竞地物业公司管理期间，9幢第负1层1-1号到15号中的部分面积用作物业管理办公室，会所中有部分面积用作设备用房、发电机房、中控室，游泳池。该项目于2003年12月18日取得竣工验收备案登记证。重庆经开区南湖路23号第9幢第负1层1-1号到15号商场16个登记在竞地实业公司名下，建筑面积589.6平方米，用途为商场。重庆经开区南湖路23号·溯源居会所也登记在竞地实业公司名下，建筑面积1878.18平方米。在庭审过程中，原告明确诉讼请求，其请求确认的设备用房2个房间、发电机1个房间、中控室1个房间，游泳池（室内）包括配套的更衣室均在小区会所内。另查明，1999年4月1日起实施的《重庆市物业管理办法》第二十条规定，移交物业时，房屋出售单位按房屋总建筑面积5‰比例向该物业管理区域提供物业管理用房（最低不少于30平方米）。物业管理用房按建筑安装工程造价折算，以购房者应缴纳的住宅共用部分、共用设施设备维修基金冲抵。该管理用房属业主共有。2002年11月1日起实施的《重庆市物业管理条例》第七十六条规定，物业管理用房由建设单位或房屋售出单位按市人民政府规定比例提供，费用计入建筑成本。本条例实施以前已经出售的物业，其物业管理用房，由市人民政府另行规定。2018年1月31日，在溯源居小区业委会办公室，南岸区房管局、南坪镇人民政府、竞地实业有限公司、溯源居业委会作出《关于溯源居物业移交相关问题的决议》，其中约定竞地实业有限公司同意自即日起无偿提供9栋第负1层8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#房屋作为物业用房及9栋负1层公共厕所（其他房屋由产权人重庆竞地实业有限公司封存），提供期限3个月（2月1日至4月30日），3个月后为有偿提供，双方协商租金价格。溯源居业委会主任李开明在该协议上签字，但溯源居业委会称该决议中所处分的事项涉及全体业主的利益，未经业主大会表决不能代表全体业主的意思。另查明，在竞地实业公司与竞地物业管理公司签订的《前期物业管理服务合同》中及另案的审理过程中，竞地公司均表示同意提供9栋负一层的房屋给竞地物业管理有限公司作为物业用房使用。以上事实，竞地溯源居第三次业委会表决结果统计表、竣工验收备案登记证复印件、商品房使用说明书原件、保证书原件、溯源居小区19栋平面设计图、照片、房屋产权证、庭审笔录、前期物业服务协议、物业服务管理合同、《关于溯源居物业移交相关问题的决议》、规划验收许可证、规划图等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为：本案系确权之诉，而非给付之诉。首先，根据第三届业委会第三次业主大会对业委会的授权，1、授权业委会起诉要求重庆竞地实业有限公司交付原物业服务用房或以同等面积和功能的空置物业替换、交还设备用房，同时对上述物业产权进行转移登记。2、授权业委会起诉要求重庆竞地实业有限公司归还小区共用设施。以上两项授权均为给付之诉而非确权之诉。其次，即使以上授权系业主对法律相关知识的不同理解或者是诉讼策略的变更所致，就本案实体而言，原告溯源居业委会请求确认竞地溯源居小区内9幢负1层1-1号到15号（建筑面积589.6平方米）系物业服务用房并属于全体业主共有，小区会所内设备用房2个房间、发电机1个房间、中控室1个房间，游泳池（室内）包括配套的更衣室属于全体业主共有，根据该小区的总体平面布置图，9幢负1层为商铺，产权证上载明的亦为商铺，会所在平面布置图上标注的为幼儿园，产权证上载明的为会所，以上两处房屋不论是规划还是实际登记的房屋用途，均不是物业管理用房，原告亦无证据证明产权登记错误。竞地实业公司作为上述两处房屋的所有权人，有权对上述房屋的使用权进行处置，在龙湖物业管理公司进场前的十几年中，9幢负1层部分一直作为物业办公室使用，会所部分面积作为设备用房、发电机房、中控、游泳池使用，对于这一事实双方并无争议，竞地公司在与竞地物业管理公司之间签订的物业管理协议及另案中的陈述，系竞地公司作为所有权人对自己物权的支配，不动产不因使用而改变其所有权。至于在本案中，原、被告双方所争议的竞地公司作为溯源居小区的开发企业，是否应当提供物业管理用房，参照哪一部物业管理条例提供物业管理用房，应当提供什么样标准的物业管理用房，均因本案系确权之诉，在本案中不予评述。综上，对原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、第七十条之规定，判决如下：驳回原告重庆市南岸区竞地溯源居业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费40元，由原告重庆市南岸区竞地溯源居业主委员会承担。（已缴纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  叶竹芊人民陪审员  邹 亮人民陪审员  蒲昌元二〇二〇年二月三日书 记 员  马 晶