广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0606民初4012号原告：黄某，女，1939年10月4日出生，汉族，住广东省江门市江海区。原告：廖某1，女，1964年12月25日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。原告：廖某2，女，1967年6月5日出生，汉族，住广东省江门市江海区。原告：廖某3，女，1969年10月24日出生，汉族，住广东省江门市江海区。原告：廖某4，男，1972年1月2日出生，汉族，住广东省江门市江海区。五原告共同委托诉讼代理人：卢泓，广东广顺律师事务所律师。被告：廖某5，男，1963年4月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：谭智峰，广东广立信律师事务所律师。被告：廖某6，男，1952年9月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：廖某7，女，1950年10月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告廖某6、廖某7共同委托诉讼代理人：卢肖艳，广东泛邦律师事务所律师。被告廖某6、廖某7共同委托诉讼代理人：姚春玉，广东泛邦律师事务所律师。第三人：廖某8，男，1949年11月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：廖家扬，男，系廖某8的儿子。第三人：廖某9，男，1952年10月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：廖家扬，男，系廖某9的侄子。第三人：廖某10，男，1957年12月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：廖家扬，男，系廖某10的侄子。第三人：廖某11，女，1961年9月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：廖家扬，男，系廖某11的侄子。第三人：廖某12，男，1963年6月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：廖家扬，男，系廖某12的侄子。第三人：陈某，男，1983年2月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：廖家扬，男，系陈某的表弟。原告黄某、廖某1、廖某2、廖某3、廖某4与被告廖某5、廖某6、廖某7及第三人廖某8、廖某9、廖某10、廖某11、廖某12、陈某法定继承纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理，依法适用简易程序，于2019年4月3日、2019年5月5日、2020年1月19日三次公开开庭审理。第一次开庭时，原告廖某4及五原告的共同诉讼代理人卢泓，被告廖某5及其诉讼代理人谭智峰，被告廖某7，被告廖某6及廖某7的共同诉讼代理人卢肖艳、姚春玉，第三人的共同诉讼代理人廖家扬到庭参加了诉讼；第二次、第三次开庭时，原告廖某4及五原告的共同诉讼代理人卢泓，被告廖某5的诉讼代理人谭智峰，被告廖某6，被告廖某6及廖某7的共同诉讼代理人卢肖艳、姚春玉，第三人的共同诉讼代理人廖家扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。五原告共同向本院提出诉讼请求：1.确认廖某5、廖某6、廖某7、廖某13、廖某14于1991年4月26日签订的《房屋分析协议》合法有效；2.确认位于佛山市顺德区的不动产（拆迁后遗留的部分，原土地房产所有证号为顺南字第XXXX号）71.68%的产权由三被告共同继承，28.32%的产权由五原告共同继承；3.确认佛山市顺德区不动产（在拆迁安置宅基地上建设的不动产）拆迁安置地的81.77%的产权由三被告继承，18.23%的产权由五原告共同继承；4.被告廖某6就擅自处分拆迁后遗留部分的不动产向五原告赔偿226560元；5.被告廖某5按拆迁安置宅基地土地评估价值的10%补偿给五原告；6.本案诉讼费用由五原告承担21.87%，三被告共同承担78.13%。事实和理由：廖某13与廖某14是亲兄弟，房产证号为顺南字第**的不动产由两人的父亲兴建，赠与给两人。原告黄某是廖某13的配偶，原告廖某1、廖某2、廖某3、廖某4是廖某13与原告黄某的子女，廖某13与原告黄某无其他子女。被告廖某5、廖某6、廖某7是廖某14与郭某（廖某14的配偶）的子女，廖某14与郭某无其他子女。1955年，以廖某13、廖某14、郭某、廖某6、廖某7的名义领取了土地房产所有证（证号为：顺南字第XXXX号）。当时该不动产土地使用权面积为104.5平方米，1990年时拆迁了51.88平方米，拆迁后遗有52.62平方米，拆迁部分由政府补偿安置土地51.88平方米，补偿款由三被告收取。1991年4月26日，三被告、廖某13、廖某14就拆迁后遗留的不动产、拆迁安置宅基地、拆迁补偿款的处理签订了《房屋分析协议》，协议内容为：廖某13、廖某14、郭某、廖某6、廖某7共有房屋一间，坐落于顺德县（原址三元坊），土地房屋所有证号为顺南字第XXXX号；廖某14与郭某是夫妻关系，均已先后死亡，廖某14与郭某在上述房屋中的份额由其子女共同继承；现因公路建设拆迁51.88平方米，余下51.12平方米；廖某7自愿放弃继承廖某14与郭某的份额，同意由廖某5、廖某6继承，将自己所占有的该房屋的五分之一份额无条件转授给廖某5、廖某6；廖某6同意将拆迁安置部分的宅基地使用权转移给廖某5；上述房屋拆迁余下部分52.62平方米由廖某13分的14.9平方米（即西便房间），廖某5、廖某6共同分的37.72平方米（即大厅及东便房间），拆迁房屋的中墙归廖某13、廖某5、廖某6共有；廖某13自愿只使用拆迁安置宅基地8平方米，其余的43.88平方米归廖某5使用；廖某13根据本协议第四条的内容，将8平方米宅基地使用权转移给关系人廖某14；上述房屋拆迁补偿款全部归廖某5所有。该《房屋分析协议》经顺德县法律服务所见证。廖某14、郭某在《房屋分析协议》签订前已去世，廖某14于1996年去世，廖某14的配偶邓某于2000年去世，廖某13于2005年6月26日去世。廖某14与邓某共生育了八个子女，为其中长子、三子、长女均已去世，且长子、三子没有子女，次子廖某8、四子廖某9、五子廖某10、六子廖某12、次女廖某11健在，长女廖某15生育了一子陈某。《房屋分析协议》签订后，廖某14与邓某没有向廖某13或其继承人支付上述8平方米的土地使用权转让款，故该部分土地使用权仍属于五原告所有。2018年12月，被告廖某6在未告知五原告的情况下擅自办理了拆迁预留部分房产的旧证更换手续，领取了新的不动产权证，并在未告知五原告的情况下将该房屋以800000元的价格出售他人（转让的各项费用已由买方承担），且被告廖某6已按《房屋分析协议》约定的比例向被告廖某5支付了280000元［（52.61-14.9）平方米÷2÷52.61平方米×800000元≈280000元］，可见被告廖某5、廖某6已实际履行了《房屋分析协议》。按照《房屋分析协议》，五原告应分得房屋出售价款的28.32%（14.9平方米÷56.61平方米），即226560元（28.32%×800000元）。被告廖某5在拆迁安置的土地上建设了三层楼房并领取了不动产权证，房屋占地面积为80平方米，其中的8平方米属于五原告的份额，故应按拆迁安置土地价值的10%补偿给五原告。庭审中，五原告撤回了第3项、第5项诉讼请求。被告廖某5辩称，1.三被告及廖某13得知勒流镇人民政府将于1991年5月拟对顺德县（土地面积为104.5平方米）宅基地及地上建筑物（顺南字第XXXX号）进行征收拆迁，其中征收面积为51.88平方米，剩余52.62平方米宅基地及地上房屋保留原址使用，因此四人于1991年4月26日在勒流镇法律事务所的见证下签订了《房屋分析协议》。2.1991年5月4日，被告廖某5与勒流镇人民政府拆迁安置办公室签订协议，约定拆迁安置办公室向被告廖某5补偿土地43.88平方米用于建房，同时被告廖某5以1444元／平方米的价格购买了36.12平方米土地，合计80平方米，该土地坐落于佛山市顺德区。同年，廖某14也获得了8平方米的土地，包含在佛山市顺德区的土地内，该土地现登记在廖某8的名下。因此被告廖某5没有占用该8平方米的土地，五原告要求被告廖某5补偿款项无依据。3.按《房屋分析协议》的约定，顺德县拆迁遗留部分52.62平方米土地及房屋由廖某13与被告廖某5、廖某6所有，其中廖某13占西边的14.9平方米，被告廖某5、廖某6共有剩余的37.72平方米。2018年7月末，被告廖某6拟将房屋整体出售，并告知被告廖某5已通知廖某4，房屋总售价为800000元（即被告廖某5应分得280000元）。2018年8月2日，在佛山市顺德区勒流天朗房地产物业代理公司及被告廖某6的指导下，被告廖某5将占有的18.86平方米部分出售给被告廖某6，并将协议和土地房产所有证原件交给中介公司，相关的房屋买卖合同由被告廖某6持有。合同签订当天，被告廖某5收到了被告廖某6支付的30000元定金，后被告廖某6陆续将剩余的250000元购房款支付给被告廖某5。被告廖某5没有擅自出售遗留不动产中廖某13的份额，故不应承担相关的赔偿责任。被告廖某6、廖某7辩称，1.被告廖某6、廖某7均没有在《房屋分析协议》中签名，不认同该协议的全部内容，该协议对被告廖某6、廖某7不产生法律效力。2.拆迁遗留部分的52.62平方米房屋及拆迁安置地51.88平方米的权属均为廖某14和郭某，而非廖某13、廖某14、郭某、廖某6、廖某7五人共有，五原告要求补偿没有事实及法律依据。现廖某14、郭某已经死亡，其遗产如何继承是被告廖某5、廖某6、廖某7之间的事情，与五原告无关。第三人意见：对五原告的诉请无异议。五原告、被告廖某5、被告廖某6依法提交了证据，被告廖某7没有提交证据，本院组织各方进行了举证和质证。当事人无异议的证据，本院予以采信；当事人有异议的证据，本院认定如下：一、五原告的证据1.江门市江海区江南街道桥南社区居民委员会出具的证明复印件，廖某14常住户口登记表复印件，勒流社区居民委员会出具的证明复印件，墓园管理费缴纳登记本复印件，陈伟章、陈某常住人口登记卡复印件，陈伟章身份证复印件、廖某15墓地证复印件，均有原件核对，本院予以采信；2.1991年4月26日的见证书复印件（含房屋分析协议），被告廖某5及第三人对真实性均无异议，被告廖某6、廖某7对签名不予确认，被告廖某6对其签名申请鉴定，被告廖某7未申请鉴定。经本院委托第三方鉴定机构对《房屋分析协议》中的签名进行鉴定，《房屋分析协议》的协议人处被告廖某6的签名由其本人书写，故本院对该组证据予以采信；3.1955年办理的土地房产所有证图片打印件，该打印件无原件核对，且其内容模糊不清无法辨认，五原告亦未向本院申请调取原件，本院对该证据不予采信；4.补漏费收据，租金收据图片打印件，卢秋彬身份证复印件，微信语音内容及聊天记录打印件（与被告廖某6的女儿廖某16），来源真实、形式合法，且有知情方被告廖某6对真实性的确认，本院对该组证据予以采信。二、被告廖某5的证据1.房屋拆迁安置补偿协议书复印件，内容与本院向不动产登记部门调取的证据一致，本院予以采信；2.微信聊天记录截图打印件（与被告廖某6的女儿廖某16），相对方即被告廖某6对真实性予以确认，本院对该组证据予以采信；3.定金收据复印件、天朗房产物业代理出具的收据复印件，有原件核对，本院对真实性予以确认。三、被告廖某6的证据1.不动产权证复印件，该证据的内容与本院向不动产登记部门调取的证据能相互印证，本院予以采信。四、因五原告已撤回涉及拆迁安置部分宅基地的第3项、第5项诉讼请求，故本院对第三人提交的证据不再审查。五、鉴定报告及本院调取的勒流街道XXXX号的房产档案材料，各方当事人对真实性均无异议，本院予以采纳。根据采信的证据，本院确认的案件事实如下：廖某13、廖某14、廖某14是同胞兄弟。原告黄某是廖某13配偶，原告廖某1、廖某2、廖某3、廖某4为廖某13与原告黄某的子女，廖某13与原告黄某无其他子女。三被告为廖某14与郭某的子女，廖某14与郭某无其他子女。第三人廖某8、廖某9、廖某10、廖某12、廖某11是廖某14与邓某的子女，第三人陈某是廖某14与邓某的外孙。佛山市顺德区房屋属于祖屋，起初没有办理房屋登记。后廖某14、郭某死亡，该房屋因公路扩建需要部分拆迁，为厘清房屋权属，廖某13、廖某14与三被告于1991年4月26日在原顺德县法律服务所的见证下共同签署《房屋分析协议》一份，约定：廖某13、廖某14、郭某、廖某6、廖某7共有房屋一间，坐落于顺德县勒流镇（即现佛山市顺德区勒流街道）**，土地房屋所有证号为顺南字第**；廖某14与郭某是夫妻关系，均已先后死亡，廖某14与郭某在上述房屋中的份额由其子女共同继承；现因公路建设拆迁51.88平方米，余下51.12平方米（此处笔误，应为52.62平方米）；廖某7自愿放弃继承廖某14与郭某的份额，同意由廖某5、廖某6继承，将自己所占有的该房屋的五分之一份额无条件转授给廖某5、廖某6；廖某6同意将拆迁安置部分的宅基地使用权转移给廖某5；上述房屋拆迁余下部分52.62平方米由廖某13分的14.9平方米（即西便房间），廖某5、廖某6共同分的37.72平方米（即大厅及东便房间），拆迁房屋的中墙归廖某13、廖某5、廖某6共有；廖某13自愿只使用拆迁安置宅基地8平方米，其余的43.88平方米归廖某5使用；廖某13根据本协议第四条的内容，将8平方米宅基地使用权转移给关系人廖某14；上述房屋拆迁补偿款全部归廖某5所有；该协议从签字之日起生效，一式四份，廖某5、廖某13、廖某14、廖某6各一份。1991年5月4日，被告廖某5与原顺德县人民政府拆迁安置办公室签订了房屋拆迁安置补偿协议书，约定征用顺德县房屋半间（建筑面积20.38平方米），补偿同等的土地43.88平方米，并由勒南划拨36.12平方米；该协议还约定了拆迁期限、装修费补偿、桩基费补偿、搬迁费补偿、基地费、付款方式等事项。后该房屋进行了部分拆迁，拆迁面积为51.88平方米，遗留部分面积为52.61平方米（以不动产登记管理部门最终确认的面积确认）。2016年6月3日，被告廖某6以老屋补办登记的方式申请办理拆迁后遗留部分的房地产权证。佛山市顺德区国土城建和水利局经审核后于2018年9月30日同意该办理部分房屋的房产证，并于同年向被告廖某6发放了不动产权证［粤（2018）顺德区不动产权第××号］。该不动产权证登记确认的宗地面积为52.61平方米，房屋建筑面积52.61平方米，登记权属人为廖某6，登记共有情况为单独所有。被告廖某6在申请办理不动产权证时，提交了宗地图幅号为××-××，宗地号为××-××号的宗地图，该宗地图显示房产的北面为0.5米宽的走廊（当地称“冷”），东面为三元坊珠时巷横巷，南面为道路，西面0.99米宽的走廊（当地称“冷”）。再查明，拆迁后遗留部分中的西边房间一直由原告方进行管理和收益。2017年4月，因房屋漏水严重，被告廖某6的女儿廖某16通过微信与原告廖某4联系，要求五原告分担房屋屋顶翻修的费用，后翻修费共支出4158元，原告廖某4向廖某16支付了1386元。2017年9月15日，廖某16通过微信与原告廖某4协商，告知原告廖某4“旧屋办屋契的事，按正常手续根本办不了，所以要使点钱找人办，费用要3万元，每份1万元，我老豆（即被告廖某6）同四叔（即被告廖某5）都同意了，现在通知你，如果你都同意，我就照办。”2018年5月16日，廖某16向原告廖某4发微信“有关旧屋的事，现在办新证，出谁的名都不公平，但一直拖着也不是办法”，“现在有人出80万买了它，我们就按你们原来写的协议上每人占多少个方就分多少”，“分配就按你们当年写的来分配”，“我见四叔有一份协议上面写得好清楚，谁占多少的”。因对售价及分配比例有异议，五原告没有同意被告廖某6提出的分配意见。现原、被告一致确认粤（2018）顺德区不动产权第××号房屋已出售给案外人，出售价格为800000元，被告廖某6已向被告廖某5支付了280000元。审理过程中，依照被告廖某6申请，本院依法委托第三方机构对《房屋分析协议》中的签名进行鉴定，鉴定报告确认《房屋分析协议》中被告廖某6的签名为其本人书写，被告廖某6预付鉴定费用5800元。审理过程中，因房屋实际测量面积52.61平方米少于协议约定的52.62平方米，五原告同意以其占有14.89平方米来分配房屋出售价款。另，本院于2020年2月17日到佛山市顺德区进行实地查看，未找到标有佛山市顺德区四号的房屋，但经比照庭审中各方一致确认的拆迁后遗留部分房屋的现状图，该房屋于本院实地查看时已经拆除、正在重建，暂无门牌标识。该土地的东面为三元××巷，南面为佛山市顺德区勒流街道××××。本院认为，本案的争议焦点为：一、《房屋分析协议》是否有效；二、被告廖某6是否需要向五原告支付补偿款。对于《房屋分析协议》的效力问题。《房屋分析协议》由廖某13、廖某14及三被告共同签名且经当时的勒流镇法律服务所见证，各署名人的意思表示真实，内容亦无违反法律的强制性规定或损害国家、集体、他人的合法权益。故本院认定《房屋分析协议》合法有效。被告廖某5、廖某7辩称《房屋分析协议》中的签名不是本人签名，但被告廖某7未申请笔迹鉴定，本院对其该辩论意见不采纳；被告廖某6申请笔迹鉴定，但鉴定结论显示《房屋分析协议》中的签名为其本人签名，故本院对被告廖某6的该辩论意见同样不采纳。对于被告廖某6是否需要向五原告支付补偿款的问题。根据《房屋分析协议》的内容可知，原顺德县的房屋属于廖某13、廖某14、郭某、廖某6、廖某7共有。因廖某14、郭某死亡，为厘清各自在原顺德县的房屋拆迁后遗留部分中的份额，廖某13、廖某14及三被告签订了《房屋分析协议》，对各自占有的面积进行了确认，廖某13占有原顺德县的房屋遗留部分面积中的14.9平方米。后被告廖某6以拆迁后遗留部分房屋办理了粤（2018）顺德区不动产权第××号不动产权证并以800000元的价格出售，其应按各自占有的份额享有和分配房屋出售的价款。五原告为廖某13的第一顺位法定继承人，共同要求继承廖某13应分得的房屋出售款理据充分，本院予以支持。因房屋实际测量面积52.61平方米少于协议约定的52.62平方米，审理过程中五原告同意以其占有14.89平方米来分配房屋出售价款，故经核算，被告廖某6应向五原告支付的款项为226420.83元（14.89平方米／52.61平方米×800000元）。被告廖某6在庭审中辩称原顺德县拆迁后遗留部分的房屋与粤（2018）顺德区不动产权第××号房屋不是同一房屋，但根据其于房屋出售后支付给被告廖某5的280000元款项［与被告廖某5按协议应分得的价款286789.58元＝（52.61-14.89）平方米÷2÷52.61平方米×800000元差距不大］，以及宗地图显示和本院实地查看的四邻情况（东面为三元××巷，南面为建设西路），结合被告廖某6在第一次庭审过程中以粤（2018）顺德区不动产权第××号不动产权证的举证证明内容（被告廖某6拟以该证据证明原顺德县拆迁后遗留部分的房屋登记在其名下、来源于其父母、与五原告无关），本院认为原顺德县拆迁后遗留部分的房屋与粤（2018）顺德区不动产权第××号房屋属于同一房屋具有高度盖然性，且被告廖某6主张不是同一房屋却未充分举证说明存在两宗不同的不动产，故本院对被告廖某6的该意见不予采纳。对于五原告要求确认粤（2018）顺德区不动产权第××号房屋中28.32%的份额由其共同继承的诉请，因该房屋现已出售给案外人，物权已经发生变动，已无确认继承份额的必要，本院对该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认廖某5、廖某6、廖某7、廖某13、廖某14于1991年4月26日签订的《房屋分析协议》合法有效；二、被告廖某6应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄某、廖某1、廖某2、廖某3、廖某4支付226420.83元；三、驳回原告黄某、廖某1、廖某2、廖某3、廖某4的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍计付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为6150元（五原告已预付），由原告黄某、廖某1、廖某2、廖某3、廖某4负担4511.78元，被告廖某6负担1638.22元，被告廖某6应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄某、廖某1、廖某2、廖某3、廖某4支付，本院不另作收退。鉴定费为5800元（被告廖某6已预付），由被告廖某6负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈伟锋二〇二〇年二月十八日书记员  刘桂娴