北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初38375号原告：北京方锦酒店管理有限公司，住所地：北京市西城区广莲路甲5号1幢1层109、2层210、3层、11层-17层。法定代表人：敬子辉，执行董事。委托诉讼代理人：王德，男，1987年10月7日出生，北京方锦酒店管理有限公司法务经理。委托诉讼代理人：左洪磊，男，1987年7月29日出生，北京方锦酒店管理有限公司法务部职员。被告：北京亚太智通铁路科技有限公司，住所地：北京市西城区百万庄大街16号1号楼7层1712室。法定代表人：陈强，该公司总经理。原告北京方锦酒店管理有限公司（以下简称方锦酒店公司）诉被告北京亚太智通铁路科技有限公司（以下简称铁路科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方锦酒店公司的委托诉讼代理人王德、左洪磊，被告铁路科技公司的法定代表人陈强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方锦酒店公司向本院提出诉讼请求:1.请求法院确认双方签署的《建设大厦租赁合同》于2019年7月30日正式解除；2.请求法院判令被告向原告支付2018年10月16日至2019年7月30日期间共欠缴的租金127051.3元；3.请求法院判令被告向原告支付逾期付款违约金共计30492.30元（期限：2019年4月16日至2019年7月30日，租赁合同约定千分之五过高，原告主张按欠租金总额的百分之二十四）；4.请求法院判令被告按照日租金的两倍向原告支付2019年8月10日至实际搬离之日止的房屋占用费；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年9月29日，原告与被告签订《建设大厦租赁合同》，约定被告承租原告所有的坐落于北京市西城区广莲路甲5号1幢8层其中两间房屋，建筑面积127平方米，租期自2018年10月16日起至2020年10月15日止，房屋日租金单价为5.50元/平方米/天，签约时乙方（被告）一次性应支付8个月的租金，其中包含两个月的房租作为押金，租金按照半年支付。同时合同约定，乙方（被告）不按约定的数额、期限交付租金的，逾期超过三十天（不含三十天），除应补交相应的租金外，迟延期间的违约金为每天千分之五；逾期超过三十天（含三十天），乙方（被告）除应补交相应的租金并承担违约金外，同时甲方（原告）有权解除合同并收回租赁房屋。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，但被告未按正确金额支付第一笔租金、房屋押金及后续房屋租金。截止至原告起诉之日，被告仍未支付任何租金，签约后被告仅支付了第一期租金及押金共计116434元，未按正确金额支付半年租金及两个月房屋押金169968.30元，截止至2019年7月30日，被告仍未补齐第一期欠缴租金押金共计53534.30元（应缴169968.30元减去实际支付116434元）及2019年4月16日至2019年7月30日应缴的租金73517元，加上第一期被告欠缴的租金53534.30元，共计人民币127051.30元。被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。现诉至法院，望判如所请。被告铁路科技公司辩称，原告所述的情况与事实不符。双方签订的租赁合同约定年租金为174652元，我方于2018年9月30日按合同约定已经缴纳半年租金87326元和押金29108元。原告在2018年10月11日给我方开具了87326元的增值税专用发票和押金收据。2018年10月18日开始，我方开始要求原告提供办理经营执照地址变更的资料证件，原告至今没有提供，造成我公司营业执照地址无法变更，而被工商管理部门列入异常注册的地址名录，导致我公司无法营业和参与项目投标，给我公司造成重大的经济损失。我公司在2019年4月支付下半年房租时，原告以更改合同单位名称为由，将我公司租赁合同原件收走，至今未还我公司。原告要求我公司重新与北京方锦基业房地产开发有限公司签订合同，在未经我公司同意的情况下，原告还擅自变更了合同中的年租金金额，超出原租赁合同约定的金额80300.50元。我公司对此不认同，原告提供的合同文本落款处写错了我公司的名字。经过多次与原告交流未果，我公司未在新的合同上盖章签字。为此，原告于2019年5月26号开始对我公司采取停电措施，原告提出在我公司签订新的合同，按照新的租金标准付款并补交上半年租金差额后，方可恢复送电。因原告给我公司断电后，我公司处于瘫痪状态，造成我公司无法正常运营，我公司无奈在2019年6月7号搬离涉案房屋。原告的行为构成严重违约，损害了我公司的合法权益，给我公司造成重大的经济损失。我公司要求原告按原合同约定，由原告承担因无法提供给我公司办理经营所需证照资料而导致我公司所受的损失。原告不得收取房间的房租租金并应赔偿我公司全部经济损失，包括退还已交的租金和押金116430元、装修保证金4000元、装修赔偿金50000元、搬家费5000元，违约金及造成损失100000元。我公司的业务主要是在铁路内部。因为该房屋地址比较合适，我公司才搬迁至涉案房屋。在后期合作期间，原告的管理混乱。职工业务素质底，频频导致错误事件发生。原告不在自身建设上提高，不在自身问题上修正，而是一味的推卸责任，把损失一再转移到我公司，此行为实在令人不解。现在因为原告的合同不履行及起诉行为，造成我公司被纳入了异常名录企业、征信记录里有房屋纠纷的不良信息，作为一个刚刚起步的科技公司，这就如一记猛拳，使我公司措手不及。现在我公司又是搬迁，又是跑工商及各部门处理异常，包括来法院进行维权辩护，都是因为原告管理混乱的错误导致。综上所述，原告的诉讼请求与事实不符，没有法律依据。肯请法庭查明事实，公正审理，维护我公司的合法权益及正常经济秩序，杜绝浪费国家服务资源的事件再次发生，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月6日，北京市建设工程专业劳务发包承包交易中心、北京市建设工程发包承包交易中心、北京建设大厦酒店管理有限责任公司作为出租方（甲方）、北京方锦基业房地产开发有限公司（以下简称方锦基业公司）作为承租方（乙方），签订《北京建设大厦租赁合同》，约定甲方同意向乙方出租本合同所述北京建设大厦（地址：北京市西城区广莲路甲5号）所有的房屋地上地下总面积44384.86平方米，其中租赁面积39197平方米，自留办公用房5187.32平方米；租赁面积含地下面积6713平方米，地下人防面积1642.67平方米（未计入租赁面积）；租赁用途为办公及酒店；租赁期限为10年承租期。2015年7月1日，方锦基业公司向原告出具《授权书》，授权原告对外出租并管理上述房产，与意向承租方签署《租赁合同》等多项权利。2018年9月29日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订《建设大厦租赁合同》（以下简称原合同），约定：第一条租赁房屋座落于北京市西城区广莲路甲5号1幢8层其中两间，建筑面积127平方米，该房屋作为办公用途。第二条租赁期共计2年，2018年10月16日至2020年10月15日。第三条租金与支付方式及押金说明1、租金：（1）、该房屋日租金单价为人民币5.5元/平方米/天，该房屋租金由甲方收取，该房屋年租金为174652元整，租金按建筑面积计算；租金中包含物业管理费、供暖费、制冷费，包含发票。2、租金支付方式及递增：（1）、签约时乙方一次性支付8个月的租金，租金金额为174652元，其中包括2个月的房租作为押金。（2）、租金按半年支付，乙方于每半年末前7天向甲方预缴下一租金。（3）、双方同意合同有效期2年内无递增。交纳租金方式选择：租金单价为5.5元/平方米/天；半年租金总额为87326元整。乙方向甲方支付租金时，甲方应向乙方开具相应金额的正式租金发票。3、押金说明：（1）、甲乙双方在签订本房屋租赁合同时，乙方向甲方支付相当2个月租金标准的29108元作为押金。该押金仅作为乙方严格按本协议约定履行义务的保证，不得由乙方自行将该押金抵作租金使用。（2）、本租赁合同期满时，如乙方已把本合同规定应付的所有租金及其他款项支付完毕，且没有违背合同或不遵守或不履行其义务，待房屋清点记录完好移交给甲方后，甲方在五个工作日内将上述押金（不计利息）如数退还乙方。第五条声明与承诺1、甲方是依照中华人民共和国法律设立的企业法人，依据中国法律有租赁的资格。甲方对出租房屋享有合法使用权，并有权将房屋向乙方出租，保证该出租房屋之上不存在权利争议，影响乙方对房屋的使用。……7、乙方办理经营有关手续的过程中，甲方应积极向乙方提供相应证件、资料等。该手续的办理及责任与甲方无关。第八条解除合同4、乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权解除本合同，并有权扣除乙方已支付的全部押金作为违约金，要求乙方赔偿因此而造成的一切经济损失。（1）、违反中华人民共和国法律法规进行不法经营活动。（2）、未经甲方许可擅自改变租赁房屋的用途。（3）、未经甲方许可擅自以其他租户的名义经营租赁房屋。（4）、装修过程中对租赁房屋主体结构造成严重损坏。6、特别约定：租赁期限届满或提前终止或解除本合同后10日内，乙方需将自己的所有财产与设备、物品搬出租赁房屋，因乙方拆除、搬迁等原因而导致租赁房屋主体结构或设备遭受损坏时，乙方应负责修复原状或赔偿相应损失，若本合同期满或提前终止与解除合同后10日内，乙方仍未将其全部或部分私有财产和自置设备，物品搬出租赁房屋，则视作乙方放弃对前述财产和物品的处理权力，届时甲方有权委派人员将乙方的前述财产与物品予以处理，并无需给予乙方任何补偿。第九条违约责任1、租赁期满，乙方应如期房屋。乙方逾期交还，则每逾期一日乙方应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，该滞纳金的支付，不影响甲方向乙方主张相应的房屋占用费。2、乙方不按约定的数额、期限交付租金的，逾期未超过三十天（不含三十天）除应补交相应的租金外，迟延期间的违约金为每天千分之五；逾期超过三十天（含三十天），乙方除应补交相应的租金外，乙方还应向甲方支付相当于个月租金的违约金，同时甲方有权解除合同并收回租赁房屋。……5、若因甲方原因，如无权出租房屋，或者提供乙方办理经营所需证照的资料证件不完整不及时，导致乙方受损失的，甲方不得收取期间的房屋租金，并赔偿乙方全部损失。6、特别约定：除非乙方出现根本违约，甲方不得采取停止向乙方租赁房屋供应水、电、暖、空调和禁止进入租赁房屋等的措施。在乙方没有清偿各项租金、费用或没有约定承担违约责任的情况下，甲方有权依法对乙方的财产、物品进行抵偿。第十一条其他条款3、乙方同意由北京方锦酒店管理有限公司物业部对租赁房屋进行物业管理，并接受（《物业管理委托合同》/《管理规约》）所约定的管理内容。上述合同签订后，被告于2018年9月30日分两笔共向原告转账支付房租87326元，另转账支付押金29108元，原告于2018年10月11日为被告出具了87326元的租金发票一张和29108元的押金收据一张。2019年4月，被告未按合同约定时间向原告支付第二期租金。原告于2019年7月30日向被告送达《解除租赁合同的函》：“北京亚太智通铁路科技有限公司：双方于2018年9月29日签署建设大厦租赁合同，合同明确约定租赁面积127平方米，单价5.5元/平方米/天。合同签署后我司依约将租赁房屋交付贵司使用，但贵司仅支付了租金押金共计116434元，未按约定全额支付租金及押金，截止至2019年7月30日，贵司仍未补齐第一期欠缴租金押金共计53534.3元及2019年4月16日前应缴的第二期租金127476.25元。贵司的行为已构成根本违约，严重侵害了我司的合法权益。综上所述，我司为维护自身合法权益，依据租赁合同第九条第二款，我司正式函告贵司：解除与贵司之间签署的建设大厦租赁合同，限贵司10日内将贵司自己的所有财产与设备、物品搬出租赁房屋，10日内仍未将其全部或部分私有财产和自置设备搬离，我司将向贵司收取每天1000元的房屋占用费，超过一个月贵司仍未搬离的，我司将有权委派人员予以处理，并无需给予贵司任何补偿。同时我司将通过诉讼手段向贵司主张贵司欠缴的租金、违约金、房屋占用费等。”被告接收此函此后未履行向原告支付租金的义务。现原告诉至本院，1.请求法院确认双方签署的《建设大厦租赁合同》于2019年7月30日正式解除；2.请求法院判令被告向原告支付2018年10月16日至2019年7月30日期间共欠缴的租金127051.30元；3.请求法院判令被告向原告支付逾期付款违约金共计30492.30元（期限：2019年4月16日至2019年7月30日，标准按欠租金总额的百分之二十四计算）；4.请求法院判令被告按照日租金的两倍向原告支付2019年8月10日至实际搬离之日止的房屋占用费；5.判令被告承担本案诉讼费。庭审中，被告陈述其在2018年10月18日向原告提出申请，要求原告提供办理公司地址迁址手续的证明文件，原告拒绝提供，致使该公司未能成功迁址，因此被工商行政管理部门列入经营异常企业，使其不能正常开展经营活动。2019年4月支付第二期租金时，原告以变更出租方主体为由，将其持有的原合同原件收回，要求与其签订出租方为北京方锦基业房地产开发有限公司（以下简称方锦基业公司）的新合同，用以更换原合同。原告还将新合同中的年租金和押金数额做了调整，较原合同约定的数额有所增加。因其不同意原告的要求，原告便于2019年5月26日对涉案房屋采取了停电措施，其被迫于2019年6月7日搬离了涉案房屋。被告针对上述主张向本院提交了如下证据：1、出租方为方锦基业公司的《建设大厦写字楼租赁合同》（以下简称新合同），该合同首页中出租方为方锦基业公司，承租方为被告公司，约定的租赁房屋地址仍为涉案房屋（建筑面积为127平方米），租赁期限为2018年10月16日至2020年10月15日，租金标准为5.5元/平方米/天，年租金总计为254952.50元，乙方签约时一次性支付8个月的租金为169968.30元，其中2个月的房租作为押金。租金按半年支付，乙方于每半年前7天向甲方预缴下一半年租金。交纳租金方式约定为：租金单价为5.5元/平方米/天，半年租金总额为127476.20元。押金说明：甲乙双方在签订本房屋租赁合同时，乙方向甲方支付相当于2个月租金标准42492元作为押金。该押金仅作为乙方严格按本协议约定履行义务的保证，不得由乙方自行将该押金抵作租金使用。该合同其他条款较原合同条款基本一致。合同落款处甲方加盖了方锦基业公司的公章，乙方处名称为亚太智通设计有限公司（未加盖公章），落款日期为2018年9月29日。该合同文本的所有字迹均为打印形成。原告对新合同的真实性认可。原告主张被告于2019年2月底向其提出申请，要求其提供产权证明用于办理工商登记迁址手续，其向被告提供了房屋产权证明。由于被告拒绝支付租金，该公司因此未向被告继续提供其他证明材料。新合同变更主体为方锦基业公司也是应被告要求作出的，目的是配合被告办理工商登记迁址手续时使用。与此同时，该公司发现原合同中约定的年租金、8个月租金和押金数额计算错误，便在新合同中将错误的数据进行了更正，其将新合同提交被告之后，被告不同意将租金金额变更为正确的数额，未在新合同上加盖公章，双方为此发生纠纷，其因此扣留了被告持有的原合同。原告认可被告在办理工商执照迁址手续时向工商部门提交房屋产权证明、原合同的同时，还需要提交方锦基业公司出具的委托授权被告管理涉案涉案房屋的证明；或提交房屋产权证明、被告与方锦基业公司之间签订的租赁合同亦可。其后续未向被告提供方锦基业公司出具的委托授权其管理涉案房屋的证明是因为被告不同意补交租金和更改合同中的错误。被告表示其从未收到过原告提供的房屋产权证明文件，也未要求变更合同主体。原告明知其作为出租方签订的合同不能办理工商登记迁址手续使用，仍以自己名义与其签订原合同，存在明显恶意。原告未按合同约定提供办理工商登记迁址手续的资料证件，构成违约，其有权按照合同约定拒付第二期租金。关于租金数额问题，被告主张原合同中虽然约定了5.5元/每平方米/天的租金单价，但双方在合同中也同时约定了年租金、8个月租金和押金的具体数额，该具体数额虽然和按照5.5元/每平方米/天的租金单价计算出的127平方米相应的年租金、8个月租金和押金的数额不一致，但应以双方在合同中明确约定的年租金、8个月租金和押金的数额为实际履行依据，实际履行的租金和押金数额是原告给予该公司的优惠价格。其在实际支付优惠后的租金和押金后，原告为其开具了租金发票和押金收据，原告并未提出异议。原告否认给予被告租金和押金优惠的事实，原告主张原合同中确定的年租金、8个月租金和押金的具体数额是该公司工作人员工作失误造成的计算错误，该公司直到2019年2月底才发现这个错误，此后，该公司与被告交涉更改错误时，遭到被告拒绝。关于停电与房屋交付问题，双方在庭审中亦存在分歧，被告主张原告于2019年5月26日给涉案房屋断电，其被迫于2019年6月7日搬离涉案房屋，被告对此未提交证据加以证明。原告认可给被告断电的事实，但主张断电时间是在2019年8月1日，因为此时其已向被告发出了解除合同通知，被告认可的收房时间为2019年9月20日，但未出示双方办理房屋交接的证据。2、启信宝网页截图、国家企业信用信息公示系统截图：企业名称显示为被告公司，有自身风险的提示4条，包括：本案开庭公告（警告）、经营异常（提示），其中经营异常列入原因：通过登记的住所或者经营场所无法联系的、裁判文书2条。被告主张该证据可以证明因为原告没有提供办理公司迁址手续的证明文件，该公司迁址不成功造成其无法开展正常的经营活动。经查询，被告被工商部门列入经营场所异常名录的时间为2019年8月30日，被告对该时间予以认可。原告对上述证据的真实性认可，但认为与本案争议无关。本院认为，依法成的合同受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。关于合同解除问题，双方在原合同中约定，被告办理经营有关手续的过程中，原告有积极向被告提供相应证件、资料的义务；若因原告原因，如无权出租房屋，或者提供被告办理经营所需证照的资料证件不完整不及时，导致被告受损失的，原告不得收取期间的房屋租金，并赔偿被告全部损失。涉案合同签订后，原告依约向被告交付了出租房屋，被告按照合同中约定的87326元和29108元履行了向原告支付第一期租金和押金的义务。被告主张其在2018年10月18日即要求原告提供用以办理该公司迁址手续的证明遭到原告拒绝，但被告未提交证据证明其在上述时间向原告提出了该项申请，而原告自认被告是在2019年2月向其提出的申请，原告主张因被告拒绝补交租金差价并签订新的合同，其因此未向被告提供相关手续。对于上述争以问题，本院认为，被告是按照合同约定的数额向原告支付的第一期租金和押金，原告如认为该租金和押金数额计算有误，亦应通过合理、合法的途径解决双方之间就租金数额的争议，而不应以拒绝履行己方合同义务的方式进行对抗。事实上，在原告自认的被告向原告提出提供办理公司迁址手续证明文件的时间仍在被告支付的第一期租金期限之内，此时，被告并无违约行为，而原告拒绝履行自身合同义务，导致被告因此不能将其营业执照迁入涉案房屋，原告构成违约。但因被告提交的证据不能证明其因此受到实际损失，故被告仍负有向原告继续支付租金的义务。被告在合同履行过程中未支付2019年4月16日之后租金，构成违约，原告享有合同解除权，原告于2019年7月30日向被告送达了解除合同通知，应认定双方租赁合同应于2019年7月30日解除，对原告要求确认与被告之间签订的房屋租赁合同于2019年7月30日解除的请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付租金、违约金和使用费的请求，关于被告支付租金和房屋使用费的期间，被告主张原告于2019年5月26日采取停电措施，其被迫于2019年6月7日搬出涉案房屋，原告主张其收回涉案房屋的时间是2019年9月20日，双方均对各自主张的收房和交房时间未提交相关证据加以证明。对于上述争议，本院认为，双方租赁合同的解除时间为2019年7月30日，被告提交的证据不能证明其已于合同解除之前将房屋交还原告，被告应向原告支付截止到合同解除日的租金。双方合同解除之后，被告继续占用房屋应当向原告支付房屋使用费，原告在庭审中表示从合同解除后10日内给被告10天的搬家时间，其不主张收取2019年7月31日至2019年8月9日期间的房屋使用费，本院对此不持异议。按照合同约定，如被告在解除合同后10日内未搬出租赁房屋的，原告有权处理被告在屋内的物品收回房屋，并无需给予被告任何补偿。按照上述约定，原告在与被告解除合同后10日内应及时履行收房权利，根据原告的陈述，其实际收房的时间为2019年9月20日，应认定为原告怠于行使收房的权利，对于因此而扩大的损失，原告应自行承担责任，对原告要求被告支付2019年8月10日至9月20日期间的房屋使用费的请求，本院不予支持。关于支付租金的标准，双方合同约定房屋租金5.5元/平方米/天是双方当事人共同认可的租金标准，在合同中约定的半年租金87326元和两个月的租金作为押金29108元明显与该标准不符，被告主张合同中半年租金数额和押金数额的约定是原告给予其的优惠。本院认为，就一般租赁合同的约定而言，出租方给予承租方价格优惠一般是通过给与承租方一定期限的免租期来实现，或在合同履行过程中，出现了影响承租方正常使用租赁房屋的情况，出租方再根据实际情况给与承租方一定数额的租金减、免，但不会在租赁合同签订之初即不加任何限制的将租期内年租金数额无条件降低、将保证承租方履行合同的押金给予优惠。如果原告确有给予被告全部租期内价格优惠之意，双方在签订合同之初直接将租金单价约定到位，应当是更为合理和可信的操作方式，而不是约定两个存在明显差异的单价和数额，使双方对于租金价格产生歧义。综合上述分析，本院认为被告所述价格优惠之说法缺乏证据证明，原合同中对于年租金、8个月租金及押金数额的具体约定，应属于计算错误，而不是双方当事人对于租金、押金数额达成的合意。被告应当按照5.5元/平方米/天的标准向原告支付2018年10月16日至2019年7月30日期间的租金。现原告要求被告支付上述期间租金的请求正当，但其主张的数额有误，本院对其此项诉讼请求的合理部分予以支持。由于双方当事人对于租金的支付数额存在争议，同时原告未向被告出具办理公司迁址手续的证明文件，被告未支付后期租金亦属事出有因，对原告要求被告支付逾期支付租金的违约金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本院确认原告北京方锦酒店管理有限公司与被告北京亚太智通铁路科技有限公司于二〇一八年九月二十九日签订的《建设大厦租赁合同》于二〇一九年七月三十日解除。二、自本判决生效之日起七日内，被告北京亚太智通铁路科技有限公司给付原告北京方锦酒店管理有限公司房屋租金114540.50元。三、驳回原告北京方锦酒店管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1725元，由原告北京方锦酒店管理有限公司负担471元（交纳），由被告北京亚太智通铁路科技有限公司负担1254元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩进红二〇二〇年二月十一日书记员  白指洋