贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初9990号原告（反诉被告）:姜萍，女，1969年5月28日出生，汉族，住贵阳市。委托代理人：张渭娟（特别授权）、刘安静（一般授权），、实习律师。被告（反诉原告）：韦铁，男，1984年9月20日生，汉族，住本省道真仡佬族苗族自治县。委托代理人（特别授权）：韦皞迅，男，1981年8月16日生，仡佬族，住本省道真仡佬族苗族自治县，系韦铁的胞兄。被告（反诉原告）：任文杰，男，1992年5月26日生，汉族，住本市南明区。二被告委托代理人（特别授权）：胡卫东，贵州黔鹰律师事务所律师。原告（反诉被告）姜萍诉被告（反诉原告）韦铁、任文杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜萍及委托代理人张渭娟、刘安静、被告（反诉原告）韦铁的委托代理人韦皞迅、被告（反诉原告）韦铁、任文杰的共同委托代理人胡卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜萍诉称：2018年6月2日，原、被告签订《公寓租赁合同》，约定：原告将位于贵阳市南明区房屋（建筑面积39.79㎡）出租给被告使用；租赁期限为7年，被告承担租赁期间的物业、水电及其他相关费用；2018年6月2日至2019年6月30日期间，每月租金为42元／㎡，之后每两年递增5%；被告应提前30日支付下次租金；被告不按约定支付租金达15日的，原告有权要求被告支付1个月房租作为违约金并单方解除合同，收回房屋。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，但被告从2019年2月起就未向原告按约支付租金。根据合同法及其司法解释之相关规定，被告未按约履行合同的行为已严重违约，损害原告的合法权益。请求判令：1、解除原、被告于2018年6月2日签订的《公寓租赁合同》；2、被告将位于贵阳市南明区房屋返还原告；3、被告向原告支付租金5013.54元（租金暂计算至2019年5月2日），并按照约定租金标准继续支付租金至实际向原告返还房屋之日止；4、被告结清电费公摊、公寓物业费、租户水电费总计763.89元（电费公摊、租户水电费暂计算至2019年3月，公寓物业费暂计算至2019年4月），直至实际向原告返还房屋之日止；5、被告向原告支付一个月房租1671.18元作为违约金；6、被告承担本案全部诉讼费用。被告韦铁、任文杰辩称：原告在被告支付租金期间，没有通知被告，其自行锁门，并停水、停电违约在先；被告在原告强行锁门收回房屋后，被告不再支付租金的行为，属于行使同时履行抗辩权，不是违约行为；原告违约强行收回租赁房屋，断电、断水给被告造成了较大的经济损失，被告已提起反诉。反诉原告韦铁、任文杰反诉称：2018年6月2日，反诉原、被告签订《公寓租赁合同》，约定：反诉被告将其上述房屋出租给反诉原告使用；租期7年；租期内，若出租人在承租人无根本违约的情况下单方解除合同，应按照每月每套房屋赔偿人民币6000元的标准向承租人支付违约金。2019年3月1日，反诉被告在反诉原告已经支付租金的合同履行期限内，未经任何协商，通过锁门的方式将反诉原告承租的涉案公寓强行收回。反诉原告第一时间报警，有现场锁门视频、报警记录为证。反诉被告的行为已经严重违约，损害了反诉原告的合法权益。请求判令：1、反诉被告继续履行双方签订的《公寓租赁合同》；2、反诉被告向反诉原告支付违约金24000元（反诉被告从2019年3月1日起违约，违约期限暂计算至反诉之日即4个月，按6000元/月标准计算）；3、反诉被告承担全部诉讼费用。反诉被告姜萍针对韦铁、任文杰的反诉辩称：反诉原告称反诉被告违约，本案实际是反诉原告没按合同约定支付租金，反诉原告经多次催促仍不交纳，违约方系反诉原告；双方签订合同约定违约责任的适用前提条件是反诉被告存在根本违约情况，但本案是反诉原告违约，不适用合同关于违约的条款；违约金在过分高于损失的情况，结合在本案中反诉被告没有违约，不应当支付违约金，本案系反诉原告为逃避责任提出反诉，产生的诉讼费用应由反诉原告承担。反诉原告提出的反诉请求没有事实及法律依据，应当驳回。本院审理后查明事实如下：原告（反诉被告）姜萍向贵阳宏益房地产开发有限公司购买贵阳市南明区房屋（建筑面积39.79㎡）后，于2018年6月2日作为出租方（甲方），与被告（反诉原告）韦铁、任文杰作为承租方（乙方）订立《公寓租赁合同》约定：甲方将上述房屋出租给乙方使用；租赁期限7年，自2018年6月2日至2025年4月29日止；租赁期间内，乙方自行承担物业服务费、水电费及其他一切相关费用；租金及押金，2018年6月2日到2019年6月30日止，每月租金为42元／㎡，之后每两年递增5%，支付时间为半年支付，付款方式为乙方需提前30日内向甲方支付下次房租（未约定押金具体内容）；乙方有下列情形之一，甲方有权要求乙方支付一个月房租作为违约金并单方解除合同，收回该房屋：不按照约定支付租金达15日的…；乙方可对承租房屋进行装修，但不应该破坏房屋主体结构，租赁期满，装修残值按乙方不拆除装修，装修残值归甲方所有；违约责任，在租赁期内，若甲方在乙方无根本违约的情况下单方解除合同，甲方应赔偿乙方所有装修款及经济损失，并且甲方按解除合同之日起到合同约定租赁期限到期日止，期间每月每套房屋赔偿人民币6000元的标准向乙方支付违约金，在本合同签订之日后，若乙方在甲方无根本违约的情况下，单方解除本合同，按乙方解除合同之日起到合同约定租赁期间到期之日止，期间每月每套房屋赔偿人民币6000元的标准向甲方支付违约金；乙方按时向甲方缴纳租金，每逾期一天，乙方按月租金的3‰向甲方支付违约金。双方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，原告（反诉被告）姜萍将该房交付被告（反诉原告）韦铁、任文杰使用。被告（反诉原告）韦铁、任文杰使用原告（反诉被告）姜萍及其他出租人的房屋经营“兰朝廷体验式酒店”；被告（反诉原告）韦铁、任文杰（有时由其财务人员王俊凤）于2018年6月1日、6月9日、7月1日、8月1日、9月1日、10月1日、11月13日、12月10日及2019年1月21日，按月分9次支付原告（反诉被告）姜萍在2018年6月2日至2019年3月2日期间9个月租金，原告（反诉被告）姜萍对被告（反诉原告）韦铁、任文杰按月支付其租金未提出异议。其间，被告（反诉原告）韦铁曾于2018年11月1日、12月1日、12月9日、2019年1月15日向原告（反诉被告）姜萍等出租人发了4次信息“各们业主，您好！我是租房韦铁，由于最近酒店生意欠佳，不能按时给您打房租，我在这里承诺本月7号之前一定打上。给您带来困扰，在此我非常对不起，希望您能理解和支持，非常感谢您！（如没有收到短信的请相互转告，谢谢！）”、“各们业主，您好！我是租房韦铁，因为房租还未凑齐，不能按时给你打房租，给您带来不便敬请谅解。我在这里承诺本月7号左右打上。给您带来困扰，在此我非常抱歉，希望您能理解与支持，非常感谢您！”、“您好，业主，非常抱歉，给您带来不便。我们由项目上周转资金过来于本周一给您打上，麻烦相互转告一下，谢谢！”、“各位业主，您好！很抱歉拖欠了你们应有的租金，因为酒店生意不好，再加上房租高导致经营难的问题所以拖欠了一段时间的租金。我们一直从工程上周转钱过来支付房租，因为接近年关办手续复杂，就拨款晚了些，我就最近几天收款后尽快给您们处理，望多理解，谢谢！”。被告（反诉原告）韦铁、任文杰于2019年1月21日支付原告（反诉被告）姜萍最后一次租金后，于同年2月2日、2月22日又向原告（反诉被告）姜萍等出租人发了2次信息“各位业主，你好，因为酒店入不敷出，最近几个月都是用工程款周转。而我现在我都在凯里催款，民工的工资都是问题，今年确实困难。不是我不讲诚信，诚信的前提是有条件来支撑，希望你能理解一下。”、“各位房东，你好！房租还差三万才够，最近两天给你们打上，确实生意不好，每个月我们都是亏，不信你们来了解一下，再加上去年项目没有收到款。有钱我肯定提前给你们，我也要口碑。”但被告（反诉原告）韦铁、任文杰未在2019年3月2日前支付原告（反诉被告）姜萍等出租人在2019年3月2日后的租金，姜萍等出租人于2019年3月2日将租赁房屋上锁，断水、断电，阻止被告（反诉原告）韦铁、任文杰使用房屋后。原告（反诉被告）姜萍诉至本院，提出如前诉请。诉讼中，被告（反诉原告）韦铁、任文杰向本院提起反诉，提出如前反诉请求。另查明，2019年7月9日，原告（反诉被告）姜萍向贵州宏立城物业服务有限公司缴纳上述案涉房屋从2019年2月至5月期间的电费及从2019年2月1日至6月30日期间的物业管理费共计1070.9元。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同备案登记表》、《公寓租赁合同》、欠费明细、银行交易明细及回执、短信记录、业主告知书及邮寄凭证、视听资料、出警记录等证据证明，经原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在庭审中举证、质证，本院予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告（反诉被告）姜萍与被告（反诉原告）韦铁、任文杰订立的《公寓租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，属有效合同，对双方具有法律约束力，双方应按约履行各自合同义务。双方在合同中虽提及押金，但未明确约定押金的具体内容，视为不支付押金。合同签订后，原告（反诉被告）姜萍将房屋交付被告（反诉原告）韦铁、任文杰使用，履行了合同义务；但被告（反诉原告）韦铁、任文杰未按合同约定的租金支付方式，提前30日内按半年一次支付原告（反诉被告）姜萍租金，其行为已构成违约；被告（反诉原告）韦铁、任文杰未按合同约定方式支付原告（反诉被告）姜萍截止2019年3月2日前的租金，原告（反诉被告）姜萍接收了租金，同时未提出异议，视其放弃2018年6月2日至2019年3月2日期间的合同解除权。原告（反诉被告）姜萍以被告（反诉原告）韦铁、任文杰未支付其2019年2月后的租金为由，于2019年3月2日将房屋上锁并断水断电，阻止被告（反诉原告）韦铁、任文杰使用该房，由于被告（反诉原告）韦铁、任文杰已支付2019年3月2日前的租金，依据《公寓租赁合同》约定“乙方（韦铁、任文杰）需提前30日内向甲方（姜萍等出租人）支付下次房租”。被告（反诉原告）韦铁、任文杰可在2019年3月2日支付原告（反诉被告）姜萍在2019年3月2日后的租金，故在2019年3月2日不存在逾期支付租金情形。同时，依据《公寓租赁合同》约定“乙方不按照约定支付租金达15日的，甲方有权要求乙方支付一个月房租作为违约金并单方解除合同，收回该房屋。”《公寓租赁合同》解除条件还未成就，姜萍的上述行为已构成违约。综上所述，原告（反诉被告）姜萍、被告（反诉原告）韦铁、任文杰在本案中均具有违约情形，但不构成根本违约。因双方在合同中约定的解除合同条件未成就，且被告（反诉原告）韦铁、任文杰要求继续履行合同，《公寓租赁合同》依法应当继续履行，本院为此驳回原告（反诉被告）姜萍要求解除合同的本诉请求，支持被告（反诉原告）韦铁、任文杰要求履行合同的反诉请求；同理，对于原告（反诉被告）姜萍诉请被告（反诉原告）韦铁、任文杰返还案涉房屋并支付违约金的请求，本院亦不予支持；对于原告（反诉被告）姜萍要求被告（反诉原告）韦铁、任文杰支付2019年2月起产生的租金的请求。因被告（反诉原告）韦铁、任文杰已支付截止至2019年3月1日止的租金，而原告（反诉被告）姜萍等于2019年3月2日将案涉房屋断水断电并上锁，导致被告（反诉原告）韦铁、任文杰从该日起未能使用案涉房屋，故对原告（反诉被告）姜萍的该诉请，本院不予支持；对于原告（反诉被告）姜萍要求（反诉原告）韦铁、任文杰结清电费公摊、公寓物业费、租户水电费总计763.89元（电费公摊、租户水电费暂计算至2019年3月，公寓物业费暂计算至2019年4月）的主张。因原告（反诉被告）姜萍的发票载明：电费331.46元（税额43.09元）、物业管理费656.93元（税额39.42元），备注栏载明：R1-5-1036,2019年2月-5月，2019年2月1日-2019年6月30日。而被告（反诉原告）韦铁、任文杰从2019年3月2日起未能使用案涉房屋，原告（反诉被告）姜萍又未能提交被告（反诉原告）韦铁、任文杰在2019年2月1日至2019年3月1日期间使用案涉房屋产生水电费及应交纳物业费具体金额的证据予以佐证，故对原告（反诉被告）姜萍的该主张，本院亦不予支持。至于被告（反诉原告）韦铁、任文杰主张违约金的前提条件是解除合同，由于合同未解除，其违约金请求不成立，本院依法予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）姜萍的全部本诉请求。二、原告（反诉被告）姜萍、被告（反诉原告）韦铁、任文杰继续履行双方于2018年6月2日就贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第5栋1单元10层36号房屋订立的《公寓租赁合同》；原告（反诉被告）姜萍在本判决生效后五日内开启上述房屋并同时开通该房水电，将该房交付被告（反诉原告）韦铁、任文杰使用。三、驳回反诉原告韦铁、任文杰的其余反诉请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告（反诉被告）姜萍负担；反诉费200元，由原告（反诉被告）姜萍负担25元，由被告（反诉原告）韦铁、任文杰负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年二月十六日书记员  张 毅