福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初4028号 原告：福建恒成房地产发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区福新路中段**江盛大楼**。 法定代表人：林宏修，职务董事长。 委托诉讼代理人：高冰清，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏丽珠，福建谨而信律师事务所律师。 被告：王林波，男，1984年8月12日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 第三人：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住，住所地福建省福州市台江区江滨中大道**/div> 负责人：刘丽华，职务行长。 委托诉讼代理人：毛国槟，系该行工作人员。 委托诉讼代理人：张艇，系该行工作人员。 原告福建恒成房地产发展有限公司与被告王林波、第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告福建恒成房地产发展有限公司的委托诉讼代理人高冰清到庭参加诉讼，被告王林波经公告传票传唤、第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行经合法传票传唤均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告福建恒成房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订合同编号为ＦＺ1501ＸＪ002831的《商品房买卖合同》；2.被告立即向第三人返还剩余按揭贷款本息（具体以还款当日第三人确认金额为准，该款由原告在被告已付购房款中直接返还），并应立即配合原告办理上述《商品房买卖合同》的合同备案登记及预购商品房预告登记的注销手续；3.被告立即将位于晋安区东侧融侨悦城一期6＃楼1403单元商品房交还原告重新处置，并按10000元的标准向原告支付另行销售费用；4.被告按购房总价30％向原告支付解除合同违约金559478.4元，并直接在被告已付购房款中扣减；5.被告应立即向原告支付被第三人扣划的代偿款225597.06元以及至被告还清代偿款之日止的利息及违约金（利息按日万分之四计算、违约金按日万分之五计算）。6.被告赔偿原告因本案所支出律师代理费10000元以及承担本案诉讼费；7.在办理完成上述《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记注销手续，且扣减第2-6项诉请应由被告承担款项之后7日内由原告将剩余款项（若有）无息退还给被告。 事实与理由：2015年1月25日，原、被告签订备案编号为ＦＺ1501ＸＪ002831的《商品房买卖合同》（下称合同），约定被告向原告购买坐落福州市晋安区东侧融侨悦城一期（恒宇国际城一期）6＃1403单元房屋，建筑面积为104.16㎡，总价款为1864928元。合同第六条约定被告应于2014年12月28日内支付购房款564928元，于2015年6月3日前付商业贷款1300000元。合同附件六合同补充协议第四条第七项约定被告承诺在获得贷款后严格按照《个人住房借款合同》之约定按期归还贷款本息，在原告保证期内，如因被告未及时还本付息或其他属于被告的原因而导致贷款银行要求原告承担保证责任的（形式不限，包括但不限于贷款银行书面通知原告要求原告承担保证责任或贷款银行从原告账户直接扣划保证金以代被告偿还按揭贷款本金的或贷款银行解除与被告签订的借款合同并要求原告承担保证责任的任何形式），原告均有权解除合同及补充协议，被告应按合同总价的30%向原告支付违约金，若因此造成原告另售他人的差价损失的，被告还应据实赔偿，且被告还应按照10000元的标准向原告支付另行销售费用，被告尚欠银行的按揭贷款本息余额由原告直接从被告已付购房款中扣减并代被告偿还给按揭贷款银行。若原告被贷款银行要求承担保证责任并直接从原告银行账户中扣划款项以代被告偿还贷款本金及利息的，原告除有权根据前述合同约定行使合同解除权并追究被告的违约责任外，被告还应当于原告发出还款通知书之日起10日内到原告处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到被告归还之日期间的利息（按日万分之四计算），在前述约定时间内如仍未归还的，除按照前述约定支付利息外，被告还应按扣划金额的日万分之五的标准向原告支付违约金并赔偿原告因此发生的包括律师费、差旅费等费用在内的支出。合同附件六合同补充协议第四条第九项约定，因被告违约导致原告根据约定行使合同解除权的，原告因此发生的律师费、诉讼费、邮寄费、公告费等一切费用由被告承担，原告有权从被告已付房款中抵扣原告代为偿还银行的款项（包括但不限于按揭贷款的余额及贷款利息、滞纳金、违约金等款项）、被告应支付给原告的款项（包括但不限于违约金、赔偿金、另行销售费用等款项）以及原告因行使合同解除权所发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、邮寄费、公告费等费用）,剩余房款在合同预告登记及抵押权预告登记注销办理完成后7日内退还被告。合同附件六合同补充协议第四条第十项约定商品房在合同解除前已交付给被告使用的，被告应在合同解除后15天内腾退该商品房并将该商品房交还给原告，被告已装修的部分无偿归原告所有，原告不予任何赔偿等。 被告在约定的期限内付清购房款首付款584928元。2015年1月29日，原告办理了讼争房屋的预告登记（榕房预FZ购15002818号）。后被告及其配偶李益静、第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行以及原告共同签订《个人住房借款合同》，约定被告以讼争房屋为抵押向第三人借款1300000元，原告为被告的借款提供阶段性连带责任保证担保。2015年8月12日，第三人发放按揭贷款1300000元，被告付清全部购房款。2016年12月31日，被告办理了讼争房屋交接手续。 因被告未按约履行偿还按揭贷款本息的义务，导致原告承担保证责任，第三人于2017年6月28日、2017年9月30日、2018年4月13日分别从原告账户扣划31021.79元、15399.38元、29784.93元。为此，原告先后于2017年7月6日、2018年5月4日向被告发出《还款通知书》，要求被告归还原告代偿的前述按揭贷款及利息等，但被告置之不理。此后，第三人又分别于2018年8月3日、2018年9月25日、2018年12月25日、2019年3月15日、2019年6月13日、2019年9月12日、2019年9月19日从原告账户中扣划24270.2元、17904.95元、26818.25元、26836.62元、26785.58元、17790.25元、8985.11元。截至2019年9月19日，原告为被告代垫按揭款合计225597.06元。原告认为，上述《商品房买卖合同》为合法、有效合同，双方均应严格按照合同约定履行。因被告未依约如期偿还按揭贷款本息，导致第三人向原告扣划前述款项用于代为偿还被告欠款，经原告多次催告，被告仍未偿还前述欠款的行为已构成严重违约，原告依约有权解除上述《商品房买卖合同》，要求被告配合办理合同备案登记及预购商品房预告登记的注销手续，并承担违约责任。 被告王林波未答辩。 第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告举证的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票（自开）、预购商品房预告登记证、《个人住房借款合同》，客户收付款入账通知、融侨悦城房屋交接验收表、建设银行个人贷款还款凭证、建设银行单位客户专用回单、还款通知书、邮寄凭证、不动产抵押查封状况、《委托代理合同》、律师费发票均有原件，真实性可以认定；本案购房款系以银行抵押贷款方式支付，第三人作为贷款银行，其举证的预购房屋抵押权预告登记证、贷款账户基本信息的真实性可以认定。上述证据本院予以确认，并在卷佐证。 根据庭审确认的证据及当事人陈述，本院对原告主张的事实予以确认，并另外认定事实如下： 讼争房屋于2015年7月24日办理预购房屋抵押权预告登记（榕房预ＦＺ押字第××号）。第三人确认截至2019年9月29日，被告尚欠借款本金1134375.45元、利息2901.42元。原告因本案诉讼花费律师费10000元。 本院认为，被告王林波经合法传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、答辩的权利。第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行经合法传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证、陈述的权利。本案《商品房买卖合同》依法成立并生效，对原、被告双方具有约束力，双方均应依约履行。被告未按时偿还按揭贷款致使原告向第三人承担保证责任，已经构成违约，《商品房买卖合同》约定的解除条件成就，原告请求解除该合同可以支持。合同解除后，被告应协助原告办理讼争房屋的合同备案登记及预告登记注销手续，并将讼争房屋交还原告。被告违约导致合同解除应当承担违约责任，但原告主张被告支付购房总价款30%的违约金过高，综合本地商品房买卖市场状况及被告的违约程度，在无证据显示原告实际存在高额损失的情况下，本院酌情调整违约金金额为合同总价款的10%，即186492.8元。原告请求被告偿还代垫的按揭款225597.06元，于法有据，应予支持。被告已经承担合同解除的违约金，且违约金数额足以弥补原告损失，原告再请求被告支付代垫按揭款的利息、违约金，不予支持。另行销售讼争房屋是否会导致损失尚不确定，原告请求被告支付另行销售费用10000元，不予支持。原告主张被告赔偿律师代理费损失10000元，有事实和合同依据，可以支持。代垫款实为银行贷款本息的一部分，原告请求直接从购房款中扣除该款，可以支持。原告主张以购房款直接抵扣被告应付的违约金、律师费无法律依据且可能涉及案外人的权利，本案不予处理。原告请求被告向第三人偿还剩余按揭贷款本息属于《个人住房借款合同》的履行问题，现作为该合同债权人的第三人未就此提出诉讼请求，本院对原告的该项请求不予审理。原、被告及第三人三方应在买卖合同解除后自行就《个人住房借款合同》及担保责任进行清理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告福建恒成房地产发展有限公司与被告王林波于2015年1月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为FZ1501XJ002831号）。 二、被告王林波应于本判决生效之日起十日内配合原告福建恒成房地产发展有限公司办理坐落福州市晋安区东侧融侨悦城一期（恒宇国际城一期）6＃1403单元房屋的合同备案登记及预购商品房预告登记的注销手续。 三、被告王林波应于本判决生效之日起十五日内将坐落福州市晋安区东侧融侨悦城一期（恒宇国际城一期）6＃1403单元房屋交还给原告福建恒成房地产发展有限公司。 四、被告王林波应于本判决生效之日起十日内支付原告福建恒成房地产发展有限公司代垫按揭款225597.06元、违约金186492.8元、律师费损失10000元。 五、驳回原告福建恒成房地产发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21584元，由被告王林波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李蓓蓓 人民陪审员  丁鸿燕 人民陪审员  陈 颖 二〇二〇年二月二十七日 书 记 员  郑倩雯 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。