广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初1574号原告：陈洁芝。委托诉讼代理人：陈胜元，广东鹏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志坚，广东鹏港律师事务所律师。被告：刘元海。被告：张绪军。被告：深圳市中亨贸易有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗街道同乐社区深汕路374号建材市场104号档口。法定代表人：陈少港。被告：惠东县稔山镇盐灶背村民委员会，住所地广东省惠州市惠东县稔山镇盐灶背村民委员会。法定代表人：黄芝广。委托诉讼代理人：黄守柱，系村总支部副书记。原告陈洁芝与被告刘元海、张绪军、深圳市中亨贸易有限公司（以下简称中亨公司）、惠东县稔山镇盐灶背村民委员会（以下简称盐灶背村委）合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告陈洁芝的委托诉讼代理人陈胜元、刘志坚，被告刘元海，被告盐灶背村委的委托诉讼代理人黄守柱到庭参加诉讼，被告张绪军，中亨公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈洁芝向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告与被告签订的合同无效；2.被告对原告的购房款项220000元承担连带返还责任；3.本案原告为维权所支付的相应费用，包括律师费、担保费、保全费、诉讼费等由被告承担事实与理由：2016年10月26日惠东县稔山镇盐灶背村民委员会以响应国家建新农村的号召为由，擅自改变集体土地使用用途，批准村民在惠东县××盐灶××村小盐田（以下简称涉案土地）进行建房的申请。随后村民与非本集体成员的本案刘元海签订《合作建房协议书》：约定以刘元海出资，村民出地的方式在涉案土地进行建房。后刘元海又授权张绪军代理涉案楼房的销售事宜。至此，上述被告成为涉案土地特定部分的合作开发商。后被告方将筹建商品房命名为“海岸居”，并通过多种渠道对外销售宣传。2017年7月10日，张绪军据以刘元海的授意与原告签订了《合作建房合同》，双方约定以刘元海出地，原告出资的方式，建造“海岸居”5栋第7层701房，原告享有涉案房产的70年产权。原告将房款陆续付给被告张绪军、被告中亨公司。广东长航律师事务所律师梁海玲以广东长航律师事务所的名义于同日，对双方上述合同签订的合法性与真实性出具了《见证书》。2018年4月12日，“海岸居”因被认定为违建被县政府下达文件进行强制拆除，造成原告的重大经济损失。原告的损失应当由4被告共同承担，理由如下：一、张绪军据以刘元海的授意与原告签署的《合作建房合同》实质为房屋买卖合同。从合同约定的内容来看，双方的真实目的是一方提供资金并分配建成后固定数量的房屋，另一方提供土地使用权取得房屋的增值及其他利益，符合《国有土地使用权纠纷司法解释》第25条规定的名为合作实为买卖的情形；刘元海在合作的过程中，并未将原告介绍给其他的合伙人，也未组织与其他合伙人商讨合伙事宜，原告也未参与土地的整合、平整、房屋施工等各项工作，也不清楚各项费用开支，原告与刘元海之间应当认定为房屋买卖关系，原告是购买人，刘元海是出售人；刘元海未获取涉案土地兴建商品房的相关资质而与原告签订的买卖合同属于无效合同，据以《合同法》的相关规定，刘元海应当返还原告支付的合同款项。二、刘元海与张绪军就《海岸居》合建楼房的相关事项签订了授权委托书，授权张绪军作为代理人，有权与购房者签订《合作建房协议书》并收取房款，现原被告之间的《合作建房协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效，原告所支付的房款理应由刘元海进行返还，又因刘元海与张绪军明知海岸居未有任何报建手续仍坚持向原告出售，根据《民法总则》的规定：代理人知道被委托代理的事项违法仍然坚持进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。故张绪军应对返还原告购房款承担连带责任。三、被告中亨公司为开发商的实际收款单位，据以《合同法》规定的履行治愈规则，原告与被告中亨公司之间在本案中系存在买卖合同关系；即使原告与被告中亨公司之间不存在直接的买卖合同关系，但被告中亨公司的收款行为，已表明其知晓该款项的来源及所依附的合同事项，作为代为收受房款的主体，其代理行为已符合《民法总则》第一百六十七条之规定。综上，无论被告中亨公司系作为《合作建房协议书》的实际卖方，还是仅作为收取房款的代理方，都应对返还原告的购房款与其他被告承担连带责任。四、虽然根据我国《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定：村委会是基层群众性自治组织，实行民主选举、决策、管理、监督等职能。但涉案土地已经经过省国土局和市国土局批准转为国有建设用地，并完善了征地手续，属于国有土地，即被告盐灶背村委对涉案土地已经无自治管理职能，但其在明知的情况下还超越职权在《村民建房申请书》上加盖公章，导致本案其他被告以此份同意建房申请作为其“官方合法性”的外衣，在建造的几年间对外进行大肆的宣传。可以说建房申请是诱导原告签订合同进而遭受重大损失的极大诱因。因村委不属于行政主体，根据《民法总则》的96、101条规定村民委员会作为基层群众自治组织为特别法人，其具有民事活动的资格。即村委的行为是民事行为，又根据权利义务相统一的原则，其具有承担民事责任的主体资格。所以，被告盐灶背村委应当为其超越职权过错出具《村民建房申请书》的行为与其他被告对原告的损失承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的全部诉请。被告刘元海辩称，1、我方与原告实质是房屋买卖关系，在合同签订时双方均存在过错；2、我方与原告签订的合作建房协议可以看出原告对涉案房屋的属性是明知的，并且愿意以远低于市场价格与原告进行房屋买卖，本案涉案房屋的均价是2000多元/平方米，大概是周边市场价格的五分之一，说明原告是自愿承担相关风险的，签合同时，原告未要求被告向其出示房地产开发相关手续及证件，双方均存在过错，依据合同法的规定，双方因各自过错造成的损失由双方各自承担。3、涉案地块是村民提供，并在协议中明确涉案地块的相关手续由村民负责，涉案地皮无产纠纷，最后该房屋落成后共享收益。再者，房屋修建时、竣工后我方并未受到任何相关地块的行政处罚或告文件，我方对涉案地块的手续问题并不知情，且依据各方签订的协议，该地块由七位村民，我方始终不存在恶意。4、针对原告第四项诉请，原告没有就相关费用提供相关的合同及发票，没有事实依据。原被告双方没有就款项的承担进行约定，也没有相关法律固定，是没有法律依据。被告张绪军、中亨公司未到庭应诉，未向本院提交答辩状。被告盐灶背村委辩称，一、答辩人回复《村民建房申请书》并非原告所称的超越职权的过错行为。答辩人所任对村民黄志强等提交的申请书进行了盖章和签注，但根据该申请书的内容可知，答辩人仅对将“我们几户村民自愿组合，将剩余一点相邻宅基的土地联合建房”的申请进行回复，且回复的范围已依法限定在“村民自愿组合”、“宅基地建房”的范畴内，并没有违反法律、法规的禁止性、强制性规定。二、本案所涉的建房、买卖等违法行为与《村民建房申请书》无任何法律上的因果关系。答辩人在申请书上的盖章及签注的行为并没有任何同意或许可违法用地、违法建设、违法买卖的意思表示。答辩人更没有预料到后来发生的大规模“小产权房”的建设和销售的违法行为，故两者之间无法律上的因果关系。原告要求答辩人以此为由承担连带退款责任毫无依据。上述申请书能够让任何普通购房者知悉土地性质并非城镇建设用地，所见房屋也并非合法的商品房，也能够告知和警示作用，但原告为贪便宜，自愿购买不合法小产权房。原告不应随意无过错答辩人，请求法院驳回原告诉请。原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1.合作建房合同；2.授权委托书、村民建房申请；3.合作建房协议书；4.收款收据；5.银联卡签购单。被告刘元海、张绪军、中亨公司、盐灶背村委均未向本院提交证据。本院依职权调取了如下证据：1.国土行政部门对涉案土地的性质情况的相关函件；2.国土行政部门对涉案建筑物的拆除通知书及县政府会议纪要。本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的事实和证据，本院予以采信并在卷佐证。根据当事人的质证意见、庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月3日，案外人黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强七人（甲方）与被告刘元海（乙方）签订《合作建房协议书》（以下简称第一份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方提供位于惠东县××盐灶××村小盐田13000平方米的宅基地，并负责协助乙方顺建十六层半以上，乙方负责全部资金并负责承建六至八栋楼房达到实际使用标准（总建筑面积约10万平方米）。2、合作期限为70年，70年后无偿归还甲方。3、具体产权分配：建好的六至八栋楼房，其中两栋占地面积各约900平方米的十六层半楼房归甲方所有，栋号分别为肆栋和柒栋；其他楼房产权全部归乙方所有，其能建的楼层高度不受甲方限制。4、归属乙方所有楼房的使用及处置不受甲方限制，同理归属甲方所有楼房的使用及处置也不受乙方限制，即双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。二、甲乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系；负责工地道路畅通、水电表安装到工地；本工程由乙方自备材料、自行建筑、甲方必须配合乙方不受当地垄断所有材料干扰。2、乙方负责该六至八栋楼房的全部建设资金筹集；负责全部楼房的规划、设计；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均各自清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，合作期间如因其他原因（包括但不即于乙方承建期间发生的政府部门干预或不可抗力的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算。2017年4月25日，被告刘元海（委托人）与被告张绪军（被委托人）签订授权委托书，内容，“本人刘元海（身份证号码：）兹授权委托张绪军先生（身份证号码：）全权代理惠东县××盐灶××村小盐田《海岸居》B栋、C栋、5#楼、10#楼合建楼房的相关事宜（包括签订合同及收款）。委托人在权限范围内签署的一切有关文件，我均承认。由此所造成的一切责任均由本人承担。”2017年5月13日，被告张绪军（甲方）与原告陈洁芝（乙方）就合作兴建位于惠东县××盐灶××村小盐田“海岸居”签订《合作建房合同》，主要约定：一、甲、乙双方合作统筹兴建的合作建房项目位于惠东县××盐灶××村小盐田，占地面积13000平方米，占地可建筑面积约6000平方米，楼名定为海岸居，高约二十一层。二、经审核，乙方应分担房屋建造费368888元以收据为凭。建好后分的5#第七层701房（3房2厅），建筑面积约117.54平方米的所有权和使用权。三、本合同签订之日，乙方一次性付清合作建房款（以甲方收据为准）。甲方收到全部建房款后乙方对上诉房屋拥有其实年所有权权和使用权。在使用期限内，乙方有权对该房房产进行出租、转让、抵押、赠送、继承等，甲方及甲方继承人物权干涉。……五、在政策条件允许情况下，甲方协助乙方办理产权证，但办理产权证所需一切费用（含补地价款）由乙方负责。……八、甲方保证上述物业没有抵押、贷款的行为，并不存在其他纠纷，否则由此产生后果由甲方承担。九、本楼房如遇政府或发展商征收、拆迁，乙方所属物业的补偿归乙方所有（或按乙方所占本栋楼房面积比例分配）……2017年5月13日，被告张绪军出具内容为“今收到陈洁芝交来海岸居5#楼701房合作建房款220000元”的《收据》交原告收执。原告提供3张向惠州市海洋建设有限公司刷卡的POS银联卡签购单，分别记载的金额为42000元、58000元、100000元及1张向被告中亨公司刷卡的POS银联卡签购单，金额为20000元。被告刘元海确认已收到上述款项，并表示系借用别人的POS机刷卡收款，收到的款项已经全部用于支付涉案房屋建设。庭审中，被告刘元海称：我只是一个工头，案涉地块的相关手续都是当地村民负责的，我只负责规划，不清楚土地的性质；“海岸居”一共有11栋，已经建好了10栋，第11栋的基础还没有建，其中第1、2、3、5栋是我自己直接建的；与洪炯虎合作建设了第9、第10栋，收益按比例和协议分配，9栋归洪炯虎，10栋由我和村民；方军建了第6栋和第7栋；柯美伦建了第4栋和第8栋。张绪军是我的外甥，他在工地做财务，很多事情我都委托他去办理。案涉房产所在的“海岸居”楼盘因涉及违法用地、违法建设已于2018年4月12日被行政职能部门启动整体清拆程序，“海岸居”楼盘在原告陈洁芝提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。另查，被告刘元海因涉嫌犯非法倒卖土地使用权罪，惠东县人民检察院于2018年10月9日向本院提起公诉，本院于2020年1月17日作出（2018）粤1323刑初720号刑事判决书，以非法倒卖土地使用权罪，依法判处刘元海有期徒刑六年。截至本案判决作出之日，该刑事判决尚未发生法律效力。本院认为，涉案《合作建房合同》虽由被告张绪军以其本人名义与原告陈洁芝签订，但从《授权委托书》的内容可知，被告张绪军系经被告刘元海授权负责合同签订及收款等事宜，属于履行职务行为，被告张绪军的行为后果应由委托人即被告刘元海承受。故，本院认定该合同主体为原告陈洁芝与被告刘元海。被告张绪军代被告刘元海与原告陈洁芝签订的《合作建房合同》，从合同内容看是将案涉“海岸居”5#楼第七层701号这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告刘元海之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）涉案《合作建房合同》的效力；（二）被告刘元海、张绪军、中亨公司、盐灶背村委应否向原告连带返还购房款。关于涉案《合作建房合同》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《合作建房合同》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，涉案《合作建房合同》应为无效合同。关于被告刘元海、张绪军、中亨公司、盐灶背村委应否向原告连带返还购房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告诉请确认其与被告刘元海签订的涉案《合作建房协议书》无效并返还220000元购房款，本院予以支持。被告张绪军受被告刘元海的委托与原告签订涉案《合作建房合同》，系履行职务行为，并非真正的合同主体，因此，原告诉请被告张绪军连带返还购房款，依据不足，不予支持。被告中亨公司非合同相对方，虽然原告通过中亨公司的POS机刷卡付款，但款项实际由被告刘元海收取；被告盐灶背村委亦非涉案合同的相对方，也未获取利益，故原告诉请被告中亨公司及被告盐灶背村委承担连带还款责任，本院不予支持。关于律师费问题。因是否聘请律师代理诉讼是原告意思自治的范畴，在未约定该费用由责任方承担的情况下，原告诉请各被告承担律师费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告陈洁芝与被告张绪军（被告刘元海）于2017年5月13日签订的《合作建房合同》无效；二、被告刘元海于本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈洁芝返还购房款220000元；三、驳回原告陈洁芝的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元（经批准缓交），由被告刘元海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  黄新娣审判员  罗晓燕审判员  王雪良二〇二〇年二月十日法官助理周柏如书记员赖丽娴