河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初7977号 原告：高某某，女，1958年4月19日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：薛少培，河北天捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：集晓哲，系原告之子，1990年9月27日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被告：康某某，女，1944年9月2日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：杨建国，河北球衡律师事务所律师，亦系第三人张某某的委托诉讼代理人。 委托诉讼代理人：李彦军（系第三人张某某丈夫），1978年10月22日出生，汉族，住石家庄市长安区，亦系第三人张某某的委托诉讼代理人。 第三人：张某某，女，1979年5月8日出生，汉族，住石家庄市长安区。 原告高某某与被告康某某、第三人张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高某某及其委托诉讼代理人薛少培、集晓哲，被告康某某的委托诉讼代理人杨建国、李彦军，第三人张某某及其委托诉讼代理人杨建国、李彦军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高某某向本院提出诉讼请求：一、确认涉案房屋买卖合同合法有效；二、判决被告及第三人配合原告将名下石家庄市长安区丰收路188号奥北公元小区A区4栋1单元603号不动产过户至原告名下，原告支付被告房款7.5万元；三、请求法院依法判决被告承担50%的过户所产生的税费（税费50%暂估5000元）；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年10月30日，原告与被告康某某签订《协议书》，原告购买被告康某某房产一套，并按照约定在当天支付20万房款，2011年5月30日支付房款7.5万元，被告均出具收条。2014年12月20日，被告康某某要求房价涨价2万，并签订了补充协议，原告按约定在被告2014年12月20日交付钥匙、房产等物业后，原告支付了被告康某某2万元，被告康某某出具了房款29.5万元的收条，被告康某某的女儿张某某也在场，并作为见证人在协议上签字，但在大约2019年6月被告取得涉案不动产产权证后，原告要求支付剩余房款，被告却拒绝配合原告将不动产过户原告名下，并故意将不动产登记在其女儿张某某名下，严重损害了原告的合法权益。综上所述，原被告之间签订的房屋买卖合同真实有效，原告已经支付了29.5万元房款，并要求被告支付剩余房款7.5万元和配合办理过户手续，但被告却以各种理由拒绝办理过户手续，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院判如所请。 被告康某某、第三人张某某辩称，康某某与原告于2010年10月30日所签订的协议书未成立也未实际履行，不存在继续履行问题。1、康某某不是涉案房屋的产权人，不具有对外处分房屋的物权权利，合同主体不适格。涉案房产系北翟营村城中村改造拆迁安置房屋，因老宅院（宅基地）登记在康某某名下，根据村委会的拆迁安置补偿办法，在签订拆迁安置补偿协议时只能由康某某和与村委会签订，但宅基地上房屋产权为康某某和张荫凯（康某某丈夫）共同财产，康某某无权单方处分共同财产，张志广不是权利人，故康某某和张志广无权处分房产。所以康某某与原告所签订的协议是不成立的，即便成立也是无效的。2、双方之间不存在房屋买卖的真实意思表示，2010年10月份涉案房屋尚未建造，更不存在产权，并且该房产建成后也未登记在康某某名下，康某某自始至终从未取得过该房产的所有权，所以康某某没有处分该房产的权利，且康某某从未收到过原告的房款，仅凭原告提供收到条而没有相应的转款记录，不能认定原告履行了支付涉案房款的义务。合同从未履行，双方根本不存在买卖房屋的合意。3、涉案房产的产权人为张某某，在其产权登记未被注销前，任何人不能否认其法律效力，因此，原告的主张是不成立的。4、据了解，张志广生前欠付别人的赌债，此案不排除以房屋抵偿赌债之可能，因赌债是不受法律保护的，所有双方之间的房屋协议也是无效的。5、如果张志广欠付原告款项，原告应通过向张志广的继承人在继承其财产范围内主张权利，而不能向被告主张权利。二、原告要求被告承担过户费用没有依据，应不予支持。按照康某某与高某某2010年10月30日、2014年12月24日签订的协议书及原告的诉讼请求可以印证，双方已经对原来各承担一半过户费进行了实际变更。一则原告在诉请中明确提出要支付剩余购房款7.5万元与协议约定的从剩余房款中抵扣相冲突即表明原告已经认可不再从剩余房款中扣除，不再要求对方承担过户费；二是补充协议中第三条只是约定康某某配合过户取消了承担过户费的约定，因此，原告现主张被告承担过户费没有依据，应不予支持。综上，虽然高某某与康某某签订了购房协议，但因康某某的出售行为属于无权处分，并且高某某也没有提供充分证据证明其已支付了购房款项，所以高某某不能因此取得房屋的物权权利。张某某已通过合法手续取得该房产所有权，高某某也没有法律依据将本属于张某某的房产过户到自己名下，所以请依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告高某某提交落款日期为2010年10月30日的《协议书》一份，主要内容如下：“甲方：康某某……乙方：高某某……一、甲方在北翟营村××改造房××套，由乙方购买。购买后，乙方对甲方改造房享有所有权、使用权和收益权。二、此改造房若属于村证房价每平米2750元，若属于市证房价每平米3500元。首付款20万元，剩余款在甲方向乙方交房钥匙时，由乙方一次性付给甲方。三、乙方购买的改造房，无论涨价还是降价双方均不得反悔，若甲方反悔应双倍返还乙方首付款，乙方反悔甲方不退首付款。……五、在建房过程中，甲方应配合乙方办理一切与该房产有关的手续并配合乙方过户，因甲方的原因致使乙方不能过户，甲方承担违约责任。（过户包括在北翟营村委会或房管部门变更手续）。过户费用甲乙双方各承担一半。甲方应承担的一半费用，由乙方交甲方剩余房款时从中扣除。……甲方：康某某（签名并捺印），乙方：高某某（签名并捺印），见证人：解某1（签名并捺印）、齐某（签名并捺印）。”原告及证人解某2均称，该《协议书》落款处的甲方、乙方、见证人的签字及捺印均系本人所签、所捺。被告康某某称，年纪大了记不清了，对该协议书的真实性不认可。2010年10月30日，原告高某某丈夫集志艳名下中国银行尾号为6969的账号取款20049.6元，河北银行尾号为8418的账号取款33135.94元，河北银行尾号为9846的账号取款20000元，河北银行尾号为8442的账号取款39546.48元，河北银行尾号为8435的账号取款15337.50元。原告高某某称，上述五笔取款是其夫妇因购买涉案房屋所进行的大额取款。原告高某某提交落款日期为2010年10月30日的《收到条》一张，内容如下：“今收到高某某现金人民币20万元整（贰拾万元）整。张志广（签名并捺印）、康某某（签名并捺印）”。原告高某某提交落款日期为2011年5月30日的《收到条》一张，内容如下：“今收到高某某购房款7.5万元（柒万伍仟元整）。张志广（签字并捺印）、康某某（签字并捺印）。”被告康某某对上述两张《收到条》的真实性认可，但称，没有实际收到房款。 2014年12月20日，原告高某某与被告康某某签订《协议》，内容如下：“在原有合同的基础上，考虑双方的情况，现就奥北公元回迁房西区（4号楼603房间）买卖一事达成以下共识：第一、房价按每平方3700元，共370000元（叁拾柒万元整）经康某某、高某某同意，康某某给高某某钥匙时，由高某某付康某某20000元（贰万元整）。第二、剩余房款75000元（柒万伍仟元整）在办理房产证过户时，由高某某一次性付清康某某。第三、在办理房产证过户时，康某某要积极配合。第四、双方协议一式两份，不得反悔。高某某（签名并捺印），康某某（签名并捺印），见证人：张某某（签名并捺印）。”被告康某某对该《协议》的真实性认可，但称，恰恰证明了双方改变了过户费的承担，其只是配合，不再承担过户费。原告高某某及证人解某2均称，该《协议》落款处高某某、康某某、张某某的签名和捺印均系本人所签、所按。第三人张某某称，其的签名自己签的，手印是不是其按的，记不清了，并称，被告康某某的签名像是她本人签的，手印不清楚。2014年12月20日，被告康某某出具《收到条》，内容如下：“今收到高某某现金贰拾玖万伍仟元整（29.5万元）房款（奥北公元）4号楼603室西区。收到人康某某（签名并捺印）”。原告高某某、第三人张某某均称，被告康某某当时将向其交付了涉案房屋的钥匙。2015年5月31日至2019年4月24日期间，原告高某某夫妇将涉案房屋分别出租给案外人王静、张蕊、袁静、贾谊、杨子明，并提交2015年至2018前期间水费、电费、燃气费、暖气费、物业费的票据、租赁合同，用于证明涉案房屋由其实际占有、使用。被告康某某、第三人张某某提交新奥燃购气卡、电卡、2015年1月12日603室有限电视费收据、2019年7月1日603室物业费收据、2019年7月11日电费结算协议，用于证明第三人张某某为房屋产权权利人。 2018年11月6日，原告高某某与石家庄客有家公寓管理有限公司签订《房屋托管服务合同》，将涉案房屋进行托管。 2018年12月15日，第三人张某某（丙方）与石家庄市长安区长丰街道北翟营社区居民委员会（甲方）、石家庄荣泰房地产开发有限公司（乙方）签订《北翟营城中村改造拆迁安置补偿协议》，约定乙方为丙方建造住宅100.51平方米一套，乙方将上述房屋施工完毕验收合格后交付甲方，甲方根据丙方所选房号将房屋分配给丙方。丙方挑选房号为：长安区丰收路188号奥北公元小区A区4号住宅楼01-603。 2018年12月21日，石家庄市长安区长丰街道北翟营社区居民委员会出具《证明》，内容如下：“兹证明，我辖区居民原宅基地房主康某某，将此房更名于张某某，身份证号码：1301061979××××××××，本人原宅基地位于石家庄市长安区，因原宅基地上无房屋，无法出具评估单。” 2019年3月13日，位于石家庄市长安区登记在第三人张某某名下。 另查，原、被告均称，案外人张荫凯系被告康某某的丈夫。案外人张荫凯身份证上记载的住址为“河北省石家庄市桥东区平安南大街20号1栋1单元103号”。 本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。原告高某某提交落款日期为2010年10月30日的《协议书》、落款日期为2014年12月20日的《协议》及《收到条》三张，用于证明其向被告康某某购买涉案房屋，并支付29.5万元的事实，被告康某某虽称年纪大了记不清了，但结合原告高某某已实际占有房屋、原告高某某丈夫集志艳的银行取款记录、证人解某2的证人证言、第三人张某某的陈述等情况，本院对此予以采信。原、被告双方在签订购房协议时，被告康某某将涉案房屋及占用的村集体土地使用权转让给非本集体组织成员，属于无权处分。在涉案房屋作为商品房进行备案登记时，被告康某某取得涉案房屋所有权及占用土地的使用权。涉案房屋买卖合同，即原、被告双方签订的《协议书》、《协议》合法有效，本院予以支持，双方应当按照约定履行合同。被告康某某与第三人张某某系母女关系，第三人张某某在原、被告双方签订《协议》时，作为见证人在落款处签字并捺印，亦对涉案房屋的交付情况明知。在此情况下，被告康某某与第三人张某某将已卖予原告高某某的涉案房屋更名登记在第三人张某某名下，其行为侵犯了原告高某某的合法权益。原告高某某依据双方签订的《协议书》、《协议》，主张被告康某某、第三人张某某协助原告将涉案房屋过户至其名下，其支付被告康某某房款7.5万元，于法有据，本院予以支持。原、被告双方签订的《协议书》第五条约定：“在建房过程中，甲方应配合乙方办理一切与该房产有关的手续并配合乙方过户，因甲方的原因致使乙方不能过户，甲方承担违约责任。（过户包括在北翟营村委会或房管部门变更手续）。过户费用甲乙双方各承担一半。甲方应承担的一半费用，由乙方交甲方剩余房款时从中扣除”。双方签订《协议》第三条约定：“在办理房产证过户时，康某某要积极配合”。被告康某某虽对《协议》的真实性认可，但称，恰恰证明了双方改变了过户费的承担，其只是配合，不再承担过户费，根据双方协议的内容变更及交易习惯等因素，本院予以采信。原告高某某主张被告康某某承担50%的过户所产生的税费，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下： 一、原告高某某与被告康某某于2010年10月30日签订的《协议书》及于2014年12月20日签订的《协议》合法、有效。 二、原告高某某于本判决生效后十日内支付被告康某某房款7.5万元；被告康某某、第三人张某某于收到原告高某某房款7.5万元后十日内协助原告高某某将位于石家庄市长安区丰收路188号奥北公元小区A区4栋1单元603号房屋过户至原告高某某名下。 三、驳回原告高某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800元，保全费1995元，由被告康某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内按不服判决的数额预交上诉费，同时将缴费凭证一并递交我院，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  牛艳梅 人民陪审员  平彩云 人民陪审员  张秀萍 二〇二〇年二月二十日 书 记 员  张秋月