海南省保亭黎族苗族自治县人民法院   民事判决书   （2019）琼9029民初885号   原告：吴某，男，1960年3月21日出生，汉族，辽宁省辽阳市人，住辽宁省辽阳市。   委托诉讼代理人：邓某，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。   被告：石某1，男，1969年3月8日出生，满族，黑龙江省哈尔滨市阿城区人，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。   被告：石某2（与被告石某1系父子关系），男，1994年10月19日出生，满族，黑龙江省哈尔滨市阿城区人，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。   被告：王某（与被告石某1系夫妻关系），女，1969年7月19日出生，汉族，黑龙江省哈尔滨市阿城区人，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。   原告吴某诉被告石某1、石某2、王某房屋买卖合同纠纷一案，原告吴某于2019年11月1日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，本案适用简易程序于2019年12月10日公开开庭进行了审理，原告吴某委托诉讼代理人邓某，被告石某1到庭参加诉讼，被告石某2、王某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告吴某向本院提出的诉讼请求有：1、判令被告继续履行原告与被告之间的房屋转让合同，向原告吴某支付购房款人民币1900000元；2、判令被告石某1向原告吴某支付购房款违约利息，2017年10月21日至2018年10月21日期间按年利率10%计算利息（计算方式：1900000元×10%=190000元）；2018年10月22日至2019年10月22日期间按年利率20%计算利息（计算方式：1900000元×20%=380000元）；2019年10月23日起按年利率6%计算违约利息，直至本息还清之日止，上述违约利息小计570000元；3、判令被告石某2、王某对上述付款义务共同承担连带偿还责任；4、本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：2017年4月10日，被告石某1经地产中介商介绍，原告吴某与被告石某1签署房屋转让合同，约定被告石某1向原告吴某购买位于海南省××县两处房产，总价格为320万元。2017年4月23日，原告吴某与被告石某1双方签署《房屋转让合同补充协议书》，约定被告石某1应于2017年6月10日向原告吴某支付100万元定金，原告吴某于2017年10月1日向被告石某1交付房屋，但被告石某1未履行支付款项约定。经原告吴某催促，被告石某1向原告吴某支付130万元购房款，仍剩余190万元购房款未支付。2017年10月20日原告吴某同被告石某1双方再次签署《房屋转让合同补充协议》，约定被告石某1应于2018年6月1日前向原告吴某支付剩余购房款190万元，若一年内被告石某1无法支付，则按剩余购房款的10%计算违约利息，第二年按20%计算违约利息。期间，虽然被告石某1未向原告吴某履行上述支付义务的情况下，但原告吴某基于对被告石某1的信任，仍将涉案房屋按被告石某1口头指示过户至被告石某1儿子石某2名下，但2017年10月20日至今，被告石某1及被告石某2未向原告吴某支付剩余购房款及违约利息，原告吴某多次催促无果。原告吴某已按被告石某1指示履行房屋过户的义务，被告石某1拖欠剩余购房款的行为已对原告吴某造成了严重损失。被告石某2作为本案涉案房屋中，被告石某1指定过户的受益人，在没有任何法律关系情况下，未付出任何对价而获得巨大利益，导致原告吴某利益受损，应属于不当得利。其应当对涉案房屋拖欠购房款及违约利息承担连带偿还责任。被告王某与被告石某1系夫妻关系，在婚姻存续期间购买原告吴某的房产，曾向原告吴某支付购房款，且该房屋一直作为被告石某1、石某2、王某家庭成员共同使用，应当认定被告王某系共同购买人，本案剩余购房款及违约利息应当属于夫妻关系存续期间的共同债务，应当承担连带偿还责任。   被告石某1辩称，购买涉案房屋最开始是双方协商贷款购买，由于开发商的原因，办理不了贷款，原告吴某应该是知情的，所以责任不在被告石某1。原告吴某的利息计算日期不对，被告认为计息日期应从2018年6月1日开始。   被告石某2、王某未到庭发表答辩意见，也未向本院提交书面答辩状。   原告吴某为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：   证据1、《房屋转让合同》一份，证明2017年4月10日，被告石某1向原告吴某购买位于海南省××县房产，成交价格为220万元；   证据2、《房屋转让合同》一份，证明2017年4月10日，被告石某1向原告吴某购买位于海南省××县房产，成交价格为100万元；   证据3、《房屋转让合同补充协议书》一份，证明2017年4月23日，双方约定被告石某1应于2017年6月10日向原告吴某支付100万元定金，原告吴某于2017年10月1日向被告石某1交付房屋；   证据4、《房屋转让合同补充协议》一份，证明2017年10月20日，双方约定被告石某1应于2018年6月1日前，向原告吴某支付完剩余购房款，若一年内被告无法支付，则按剩余购房款的10%计算违约利息，第二年按20%计算违约利息；   证据5、《银行流水凭证》，证明被告石某1自与原告吴某签署购房合同之日起，至今向原告吴某支付了130万元购房款，仍剩余190万元购房款未向原告支付；   证据6、《不动产权证书》，证明原告吴某按被告石某1口头指示，于2018年4月27日，已将本案所涉房屋登记于本案被告石某2（即被告儿子）名下；   证据七、《情况说明》一份，证明本案所涉房产证中介商出具的说明，该房屋交付后一直由本案被告石某1、石某2、王某家庭成员使用。   被告石某1对原告吴某提交的证据质证意见为：没有异议。被告石某1未向本院提交证据。   被告石某2、王某未到庭发表质证意见，且未向本院提交书面质证意见及证据。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经当事人举证、质证、和本院认证，查明本案事实如下：   2017年4月10日，原告吴某与被告石某1双方协议签订《房屋转让合同》，约定被告石某1（乙方）向原告吴某（甲方）购买保亭县城区保兴东路南侧庄园豪都二期2幢101号房屋，建筑面积86.51平方米住宅，房屋成交价格为人民币2200000元。双方补充约定，原告吴某（甲方）同意被告石某1（乙方）贷款购买此房，购房款分三次付款：1、被告石某1于2017年4月20日前将定金壹佰万元交给原告吴某（银行转账）；2、到银行审批贷款办下来直接打到原告吴某账户，暂定日期为2017年8月底前；3、除了定金和贷款部分，剩余房款在办理完更名过户手续后，一次性打给原告吴某，时间约定在2018年春节前付清。建设银行收款账号：×××。双方还约定在合同履行中出现任意一方违约时，如果甲方违约，甲方付给乙方定金双倍违约金给乙方，如果乙方违约时，定金甲方不退。同日，原、被告双方签订第二份《房屋转让合同》，约定被告石某1（乙方）向原告吴某（甲方）购买保亭县城区保兴东路南侧庄园豪都二期2幢102号房屋，建筑面积42.31平方米住宅，房屋成交价格为人民币1000000元。违约责任同第一份《房屋转让合同》约定一致。2017年4月23日，就该两份合同约定的两套房屋，双方签订《房屋转让合同补充协议书》，补充条款约定：1、签订该协议次日，被告石某1（乙方）向原告吴某（甲方）交纳定金人民币700000元，在2017年6月10日被告石某1再向原告吴某交纳定金人民币300000元，两次共交款人民币1000000元，作为购买两处房产的定金。如违约，按定金不退或双倍返还处理。被告石某1将定金汇入原告吴某的邮政银行借记卡（银行卡号：×××）；2、原告吴某将以上两处房产内的家具及设施完好的留给被告石某1，不再另算费用，原告吴某只带走随身物品及小件物品；3、如原告吴某两处房产到2018年春节还办理不了贷款，被告石某1再向原告吴某交纳购房款的尾款人民币700000元，其余款项人民币1500000元等贷款下来后一次性补齐，多退少补；4、原告吴某在2017年10月1日前把两处房产交付给被告石某1。2017年10月20日，由于开发商土地证未办理完毕及国家政策等原因，贷款暂时不能办理，经原、被告双方共同协商决定再次签订补充协议：1、签订补充协议之日，被告石某1补交人民币100000元房款，原告吴某将房屋交付给被告石某1使用并将所有费用结清；2、被告石某1于2017年12月31日前再补交人民币200000元；3、被告石某1于2018年春节前再补交700000元房款；4、双方共同协商决定于2018年6月1日前，无论贷款能否办成，被告石某1必须将剩余全部房款付清，如果一年到期被告石某1未按约定付清全部房款，需要支付利息，利息按10%年利率计算，第二年按20%年利率计算；5、在被告石某1办理贷款更名过户过程中，需原告吴某积极配合，被告石某1预留伍万元，待全部手续办理完毕后付给原告吴某。被告王某通过银行转账分五次向原告吴某支付购房款，2017年4月26日转账人民币700000元、2017年6月14日转账人民币300000元、2017年10月20日转账人民币100000元、2017年11月27日转账人民币150000元、2017年12月31日转账人民币100000元，共计人民币1350000元。2018年4月27日的不动产权证书[琼（2018）保亭县不动产权第0001506号]、[琼（2018）保亭县不动产权第0001507号]两份记载显示，坐落保亭县城区保兴东路南侧庄园豪都二期2幢101号、102号房屋归权利人石某2单独所有。原告吴某履行合同义务协助被告石某1将涉案两套房屋更名过户至石某1儿子即被告石某2名下，现就涉案两套房屋购房款被告石某1未付清等纠纷，原告吴某诉至本院。   本院认为，本案原告吴某与被告石某1双方签订的两份《房屋转让合同》以及两份《房屋转让合同补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反相关法律、法规的禁止性规定，依法成立的有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。1、原告吴某诉请被告石某1继续履行合同义务，向原告吴某支付剩余购房款人民币1900000元。根据两份《房屋转让合同》及补充协议的约定，以及《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”。本案合同约定涉案两套房屋合计总价为人民币3200000元，被告王某已通过银行转账向原告吴某支付购房款人民币1350000元，被告石某1尚欠原告吴某剩余购房款人民币1850000元（总房价款3200000元-已付房价款1350000元=1850000元），所以对于原告吴某诉请被告石某1支付剩余购房款人民币1850000元，本院予以支持。对于超出剩余购房款的范围，本院不予支持。2、关于迟延付款的违约利息计算。在2017年10月20日的《房屋转让合同补充协议》第四条约定，双方共同协商决定于2018年6月1日前，无论贷款能否办成，被告石某1必须将剩余全部房款付清，如果一年到期被告石某1未按约定付清全部房款，需要支付利息，利息按10%年利率计算，第二年按20%年利率计算。（1）该条款约定利率是否符合法律规定的问题。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”，故，协议中约定的年利率10%、20%均未超出法律规定的24%上限，本院予以支持。（2）关于起算截止时间的问题。年利率10%的计算应从2018年6月1日计至2019年5月31日止；年利率应20%从2019年6月1日至本判决确定履行给付之日止。以上起止时限的计算符合双方当事人对第四条约定的合同本意。3、关于被告石某2、被告王某是否共同承担连带偿还责任问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”来看，被告石某1在开庭审理过程中确认其与被告王某系夫妻关系，与被告石某2系父子关系。三被告之间系直系亲属家庭关系，且本案涉案两套房屋均更名过户至被告石某2名下，被告石某2系直接受益人，与被告石某1存在利害关系。被告王某与被告石某1系夫妻关系，且直接银行转账向原告吴某支付购房款，表明被告王某系知情且支持。被告石某1、石某2、王某对涉案两套房屋实际上是共同共有，《中华人民共和国物权法》第一百零二条：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。”对于原告吴某诉请被告石某2、王某与被告石某1承担购房款人民币1850000元及逾期付款利息共同连带偿还责任，本院予以支持。被告石某2、王某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼,系其对自身诉讼权利的处分,不影响本院在审理查明事实的基础上依法作出判决。   综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、被告石某1、石某2、王某应于本判决生效后十五日内向原告吴某支付购房款人民币1850000元并支付逾期付款利息（以购房款人民币1850000元为基数，自2018年6月1日起计算至2019年5月31日，按年利率10%计息；以购房款人民币1850000元为基准，自2019年6月1日起计算至本判决确定履行给付之日止，按年利率20%计息），且被告石某1、石某2、王某之间互负连带偿还责任；   二、驳回原告吴某的其他诉讼请求。   如果未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币13280元、财产保全费人民币5000元，由被告石某1、石某2、王某共同负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 刘家诚      二〇二〇年二月二十七日   法官助理 陈**桦   书记员 周 姝   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   《中华人民共和国物权法》   第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。