陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终14421号上诉人（原审被告）：陕西金地家宜置业有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区书香路与西部大道十字金地西沣公元9号楼2单元101室物业管理服务中心。法定代表人：朱克亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：李媛，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兰，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李玥，女，1992年11月7日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：刘海兵，陕西天地行律师事务所律师。上诉人陕西金地家宜置业有限公司（以下简称金地家宜公司）因与被上诉人李玥商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14693号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金地家宜公司的上诉请求为：l、请求依法撤销原审判决，判令依法驳回被上诉人全部诉讼请求；2、请求判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用、保全费用。事实与理由：原审法院认定事实及适用法律错误。1、涉诉房屋已经具备了交付条件，被上诉人无权要求解除合同。2018年6月21日，上诉人与被上诉人签署《商品房买卖合同》。该合同第九条约定：商品房交付条件为：取得(1)建设工程竣工验收备案证明文件；(2)房屋测绘报告。上诉人于2018年2月取得涉案房屋《房屋测绘成果报告》，于2019年3月26日取得涉案房屋《竣工验收备案表》。至此，涉案房屋已具备合同约定的交付条件，被上诉人提出解除合同无事实及法律依据，原审法院判决支持被上诉人解除合同的请求明显错误。2、被上诉人当庭认可发出解除通知前已知晓涉案房屋具备交付条件，一审法院未对该事实予以认定。一审庭审中被上诉人已经认可在其向上诉人提出书面解除通知前已知晓涉案房屋取得了建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，具备了交付条件，但一审法院对此事实未予以认定，而以上诉人在涉案房屋具备交付条件后未向被上诉人履行通知义务，判决上诉人承担不利后果于法不公。李玥辩称：1、上诉人无视自己的违约行为，双方在买卖合同中已经明确约定了，如果上诉人严重违约我们有权要求解除合同，我们是按照合同约定行使解除权。2、一审法院认定事实清楚适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉维持原判。李玥向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认李玥与金地家宜公司2018年6月21日签订《商品房买卖合同》（合同登记号为Y18108815）于2019年6月6日解除；2、请求判令金地家宜公司向李玥返还购房款3109733元及利息（按4.35%计算从2018年6月23日至实际返还全部购房款之日）；3、请求判令金地家宜公司向李玥支付违约金3109.733元；4、本案诉讼费、保全费等所有费用由金地家宜公司承担。一审法院经审理查明，2018年6月21日，李玥与金地家宜公司签订《商品房买卖合同（预售）》（编号为6822952,合同登记号为Y18108815），约定金地家宜公司将坐落于西安市雁塔区沣经三路以东、西部大道以北的城中村综合改造项目DK-B（西沣公元商品房项目）的5幢2单元1层20104号房出卖给李玥，预测面积共92.73平方米，房屋总价款为3109733元，李玥应在2018年6月21日前一次性支付该商品房的全部价款。商品房交付条件：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。同时对商品房相关设施设备交付条件进行了约定。金地家宜公司应于2018年7月22日前向李玥交付商品房。该商品房达到交付条件后，金地家宜公司应在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应携带的证件材料的通知书面送达李玥。李玥未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，金地家宜公司有权通过报纸公告和邮寄送达的方式告知李玥办理交房手续。金地家宜公司向李玥发出书面《入伙通知书》（或登报声明）之日起第3日即为送达。交付商品房时，金地家宜公司应出示约定的证明文件。金地家宜公司不能出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，李玥有权拒绝接收。由此产生的逾期交付责任由金地家宜公司承担。逾期交付责任为除不可抗力外，金地家宜公司未按照约定交付商品房的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，金地家宜公司按日计算向李玥支付全部房价款万分之0.1的违约金。逾期超过90日后，李玥有权解除合同，李玥解除合同的，应当书面通知金地家宜公司。金地家宜公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还李玥已付全部房款，并自李玥付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。金地家宜公司分别于2018年6月10日向李玥出具金额为10万元的收据；于2018年6月15日向李玥出具60万元的收据；2018年6月20日向李玥出具1509733元的收据；2018年6月23日向李玥出具90万元的收据，以上共计3109733元。2019年5月27日，李玥委托陕西锦园律师事务所向金地家宜公司书面通知解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，并要求金地家宜公司支付相应违约金。金地家宜公司于2019年6月6日签收该函件。另查，金地家宜公司于2018年2月取得涉案房屋的《房屋测绘成果报告》、2019年3月26日取得涉案房屋的《竣工验收备案表》。庭审中，金地家宜公司出具报纸一份，刊登有《入伙公告》，载明：金地西沣公元二期1、2、3、5、6#楼业主：您购买我公司开发的金地西沣公元二期，兹定于2018年4月30日开始正式交付。我公司已将《入伙通知书》以特快专递的形式邮寄给您，请您按照预约的入伙日期，携带相关资料及费用赴西沣公元二期交房中心办理入伙手续。日期为2018年4月15日。庭审中，金地家宜公司主张涉案房屋于2019年3月26日达到交付条件，李玥亦对此表示认可。但金地家宜公司表示口头通知李玥收房，李玥对此并不认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，李玥与金地家宜公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李玥已经依约足额支付了房款，故金地家宜公司应按期交付房屋。双方合同约定交房日期为2018年7月22日，金地家宜公司出卖的房屋于2019年3月26日才符合交付条件，已经构成违约。至于金地家宜公司提供报纸公告证明其于2018年4月15日向李玥通知交付房屋，时间在双方合同签订之前，且刊登日期房屋尚未达成交付条件，公告内容亦不足以表明是对涉案房屋的交付通知，其主张不予采纳。另金地家宜公司辩称房屋达到交付条件后，其对李玥进行了口头通知，但金地家宜公司未能提供任何证据进行佐证，故对该辩称不予认可。根据双方合同约定，逾期交房超过90日后，李玥有权解除合同，李玥于2019年5月27日向金地家宜公司发出解除合同的书面通知，金地家宜公司于2019年6月6日在该函件上签字。故该《商品房买卖合同（预售）》已经于2019年6月6日解除，李玥要求确认《商品房买卖合同（预售）》（编号为6822952,合同登记号为Y18108815）已经解除的诉讼请求，应予以支持。合同解除后，李玥有权要求金地家宜公司返还购房款，故李玥主张金地家宜公司返还购房款3109733元的诉讼请求予以支持。至于利息及违约金一节，鉴于金地家宜公司逾期交房，已构成违约。根据双方在合同中的约定，逾期交房超过90日后，金地家宜公司应当自李玥付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。上述约定并未超过法律规定的上限，故金地家宜公司应向李玥支付违约金3109.73元及逾期利息以3109733元为本金，以4.35%为年利率，自2018年6月23日计算至实际返还全部购房款之日，对于李玥的此项诉讼请求予以支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告李玥与被告陕西金地家宜置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同登记号为Y18108815）于2019年6月6日解除。被告陕西金地家宜置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李玥返还购房款3109733元。被告陕西金地家宜置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李玥支付逾期利息（以3109733元为本金，以4.35%为年利率，自2018年6月23日起计算至实际清偿之日止）。被告陕西金地家宜置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李玥支付违约金3109.73元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费32785元，保全费5000元，由被告陕西金地家宜置业有限公司承担。因原告已预交，故被告陕西金地家宜置业有限公司应在支付上述款项时一并支付给原告。二审中，双方当事人均无新证据提交。经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，李玥与金地家宜公司2018年6月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，且没有违反国家法律法规的内容，为合法有效的合同。根据该合同约定金地家宜公司未按期交付房屋，逾期超过90日后，李玥有权解除合同。虽然金地家宜公司在2018年4月15日通过刊登报纸的形式通知收房，但该通知发出时涉案房屋未取得《竣工验收备案表》，金地家宜公司所发出的收房通知并不产生法律效力。根据金地家宜公司取得涉案房屋的备案手续的时间，其逾期交房已经超出90日，李玥向金地家宜公司发出书面解除合同通知，符合双方合同约定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就是，解除权人可以解除合同；第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。金地家宜公司在收到李玥的解除合同通知后至今未向人民法院或仲裁机构提出异议，故根据上述法律规定，该解除通知发生法律效力，一审予以确认并无不当。金地家宜公司上诉称其并未收到李玥所发出的解除函，但未提供相应证据，且一审中李玥已经提供相应证据证明其发出且金地家宜公司已经收到，故金地家宜公司该上诉理由不能成立。综上一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32785元（陕西金地家宜置业有限公司已预交），由陕西金地家宜置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  邹守鸣审判员  杨晓昱审判员  张 楠二〇二〇年二月六日书记员  郑 瑜