广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1971执异25号 案外人:东莞市宝地投资有限公司，住所地：广东省东莞市寮步镇西溪村金兴路**松湖大厦，统一社会信用代码：9144190032326684XW。 法定代表人：唐云枢。 委托代理人：刘芬芳，女，系该公司员工。 申请执行人：梁振宇，男，汉族，1983年10月29日出生，住广东省东莞市莞城区。 委托代理人：区思源，广东智顺律师事务所律师。 委托代理人：袁敏惠，广东智顺律师事务所律师。 被执行人：东莞市海悦实业投资有限公司，住，住所地：广东省东莞市南城区鸿福路**第一国际汇一城**办公楼**一社会信用代码：91441900787986116Y。 法定代表人：曾汉容。 本院在执行申请执行人梁振宇与被执行人东莞市海悦实业投资有限公司（以下简称“海悦公司”）之间的（2019）粤1971执11765号案件过程中，案外人东莞市宝地投资有限公司（以下简称“宝地公司”）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人宝地公司称，异议人因（2019）粤1971执11765号查封公告得知，法院将东莞市XX镇富竹山XX花园XX商住小区XXX阁商铺101号（房产证号：18××56）、东莞市XX镇富竹山XXX花园XX商住小区XX阁商铺201号（房产证号：18××54）、东莞市XX镇富竹山XX花园XX商住小区XX阁商铺201（房产证号：18××58）进行查封，并拟对该房产进行评估拍卖。异议人认为法院所查封的上述房产，不属于可以采取执行措施的财产范围。理由如下：一、异议人与被执行人东莞市海悦实业投资有限公司于2017年12月28日签订《房屋买卖合同》，合同约定案外异议人向被执行人购买9套房产，包含上述的3套房产，总转让款为15000万元。现异议人已按合同约定支付保证金以及相关装修招商费用。二、现法院将该房产进行查封并拟对该房产进行评估拍卖的行为已严重损害异议人的合法权益。为此，异议人作为有利害关系的第三人提出异议，请求撤销（2019）粤1971执11765号通知书，解封东莞市XX镇富竹山XX花园XX商住小区XX阁商铺101号（房产证号：18××56）、东莞市XX镇富竹山XX花园XX商住小区XX阁商铺201号（房产证号：18××54）、东莞市XX镇富竹山XX花园XX商住小区XX阁商铺201（房产证号：18××58）的房产，并确认上述房屋的所有权归属于案外异议人。具体请求为：1、请求法院撤销（2019）粤1971执11765号通知书关于东莞市XX镇富竹山XX花园XX商住小区XX阁商铺101号（房产证号：18××56）、东莞市XX镇富竹山XX花园XX商住小区XX阁商铺201号（房产证号：18××54）、东莞市XX镇富竹山XX花园XX商住小区XX阁商铺201（房产证号：18××58）的执行；2、请求法院解除对东莞市XX镇富竹山XXX花园XX商住小区怡心阁商铺101号（房产证号：18××56）、东莞市寮步镇富竹山XX花园XX商住小区XX阁商铺201号（房产证号：18××54）、东莞市XX镇富竹山XX花园XX商住小区XX阁商铺201（房产证号：18××58）的查封;3、请求法院确认东莞市XX镇富竹山XX花园XX商住小区XX阁商铺101号（房产证号：18××56）、东莞市XX镇富竹山XX花园XX商住小区XX阁商铺201号（房产证号：18××54）、东莞市XX镇富竹山XX花园XX商住小区XX阁商铺201（房产证号：18××58）的所有权属于异议人。 申请执行人梁振宇辩称：异议人宝地公司提出的执行异议不能成立，异议人宝地公司并非权利人，不具有排除执行的权利，其异议请求与理由缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回其全部异议请求。具体理由如下：一、东莞市XX镇富竹山XX花园XX商住小区XX阁商铺101号（房产证号：18××56）（下称“怡心阁101号”）、东莞市XX镇富竹山XX花园XX商住小区XX阁商铺201号（房产证号：18××54）（下称“怡心阁201号”）、东莞市XX镇富竹山XX花园XX商住小区XX阁商铺201号（房产证号：18××58）（下称“君悦阁201号”）的登记权属人及实际权属人均是海悦公司，异议人宝地公司并未取得上述三处房产的所有权，并非权利人，不具有排除执行的权利。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”,本案案涉三处房产的所有权一直以来都登记在海悦公司名下，从未发生任何变更，并非登记在异议人宝地公司名下。本案执行异议发生之前，异议人宝地公司从未提出过任何异议，也反证出异议人宝地公司所提出的理由并非事实。二、异议人宝地公司所主张的包含本案案涉三处房产在内的九套房产的房产买卖交易发生在本案案涉三处房产已办理抵押登记之后，由此也可反证异议人宝地公司所主张的所谓的包含本案案涉三处房产在内的9套房产的房产买卖交易是不真实的。海悦公司早已于2017年9月22日将怡心阁101号抵押给另案申请执行人曾卓瑜，于2017年9月22日将怡心阁201号抵押给被异议人梁振宇，于2017年11月8日将君悦阁201号抵押给被异议人梁振宇。而宝地公司与海悦公司所签订的《房地产买卖合同》的签署时间是2017年12月28日，即异议人主张的9套房产的房产买卖交易发生在案涉三处房产已办理抵押登记之后。由此也可反证9套房产的房产买卖交易是不真实的。三、异议人宝地公司根本就没有向海悦公司足额支付《房地产买卖合同》所约定的全部转让款人民币15000万元，其所提交的证据也不足以证明其已足额支付《房地产买卖合同》所约定的全部转让款人民币15000万元，其应承担举证不能的法律后果。从异议人宝地公司所提交的证据显示，异议人宝地公司所提交的证据第7至9页显示收款人是东莞市广源实业有限公司，第10页显示收款人是曾汉容，第11至12页则是所谓的服务费，自第17页开始则全部是宝地公司所谓的招商支出。由此可见，宝地公司所提交的证据根本与《房地产买卖合同》所约定的全部转让款没有任何关联。四、案涉民间借贷纠纷案件的一审阶段已根据梁振宇的财产保全申请查封了本案案涉三处房产，截止至今，宝地公司并没有实际占有本案案涉三处房产，且被宝地公司所提交的证据也不足以证明其在人民法院查封本案案涉三处房产之前已经实际占有包含本案案涉三处房产在内的9套房，其应承担举证不能的法律后果。五、异议人宝地公司所提出的异议理由明显不符合常理。正如前所述，异议人宝地公司所主张的所谓的包含本案案涉三处房产在内的9套房产的房产买卖交易发生在本案案涉三处房产已办理抵押登记之后。据我方所知，除了本案案涉三处房产早已办理了抵押登记之外，海悦公司也于《房地产买卖合同》签署之前早已将其余6套房产抵押给银行。同时，包含本案案涉三处房产在内的9套房产的房地产权证的原件均交由抵押权人保管。在9套房产都早已办理了抵押登记的情况下，该9套房产根本就无法办理不动产权变更登记手续，而异议人宝地公司在没有看到房地产权证原件的情况下竟然仍向海悦公司购买该9套房产，且转让总额高达人民币15000万元，明显不符合常理。六、宝地公司与海悦公司之间的包含本案案涉三处房产在内的9套房产的房产买卖交易明显是为了规避法律，逃避执行，二者的行为已经构成恶意串通，且严重损害了梁振宇及其他执行案件申请执行人的合法权益，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《合同法》第五十二条的规定，应认定为无效。同时，异议人宝地公司不属于无过错，更不属于善意第三人，人民法院可以继续查封并处置案涉三处房产。综上所述，异议人宝地公司并非案涉三处房产的所有权人，其不具有排除执行的权利，无权要求法院撤销执行、解除查封，请求法院依法驳回其全部异议请求。 被执行人海悦公司未向本院提交任何书面答辩意见或证据。 经审查查明，本院在审理（2019）粤1971民初27219号、27220号等梁振宇与海悦公司民间借贷纠纷案件，以及（2019）粤1971民初27222号曾卓瑜与海悦公司民间借贷纠纷一案的过程中，于2018年9月13日对登记在海悦公司名下的东莞市XX镇富竹山XX花园XX商住小区XX阁商铺101号（房产证号：18××56，以下简称“怡心阁101号”）、东莞市XX镇富竹山XX花园XX商住小区XX阁商铺201号（房产证号：18××54，以下简称“怡心阁201号”）、东莞市XX镇富竹山XX花园XX商住小区XX阁商铺201号（房产证号：18××58，以下简称“君悦阁201号”）分别予以首封和轮候查封。后上述案件生效后，本院依梁振宇的强制执行申请，立（2019）粤1971执11764号、11765号、11766号等案件予以执行，上述财产保全查封措施转为执行查封措施。根据房产登记信息，案涉三处房产均为海悦公司单独所有，建筑面积均为两千余平方米，用途为“商业服务”，存在抵押登记，其中：怡心阁101号的抵押权人为曾卓瑜，抵押金额为1000万元，抵押登记于2017年9月22日；怡心阁201号的抵押权人为梁振宇，抵押金额为1000万元，抵押登记于2017年9月22日；君悦阁201号的抵押权人为梁振宇，抵押金额为1000万元，抵押登记于2017年11月8日。本院目前对案涉三处房产进行网络询价，拟进行拍卖处置。 宝地公司主张其为案涉三处房产的实际权属人，为证明其上述主张向本院提交了相关证据。其主张与举证情况如下： 一、关于房屋买卖合同签订情况。宝地公司主张其与海悦公司签订了合法有效的房屋买卖合同，并提交了房地产买卖合同为证。合同落款时间为2017年12月28日，主要内容为：1、由海悦公司向宝地公司转让包括案涉三处房产在内的九处房产，九处房产转让价为15000万元，在付清转让款后三十日内双方办理过户；2、付款方式为以租代售，合同签订之日由宝地公司向海悦公司支付保证金100万元，此后海悦公司向宝地公司交付九处房产，由宝地公司自行装修改造及招商等；3、2018年1月1日至2019年3月30日为装修免租期，2019年3月30日起至转让款15000万元付清之前，宝地公司每月向海悦公司支付转让款利息90万元；4、2022年3月30日前宝地公司需向海悦公司付清全部转让款15000万元，款项支付完毕后所有房地产归宝地公司；5、如果宝地公司提前向海悦公司支付全部转让款15000元，则双方房地产使用权权利提前转让完成，海悦公司自转让款付清之日起不再向宝地公司收取利息。合同另就宝地公司有权转让九处房地产的相关情况等内容进行了约定。 二、关于购房款的支付情况。宝地公司主张其在2017年12月15日支付了100万元定金，为此提交了银行电子回单、借条、收条、借款合同为证，银行电子回单显示宝地公司的法定代表人唐云枢向东莞市广源实业有限公司于2017年12月15日转账20000元、45万元、50万元、30000元，备注为“支借东莞市广源实业有限公司尹锐勋借款”。宝地公司主张此款项原先用于出借给尹锐勋的借款，后与广源公司协商将100万元变为案涉购房合同中的转让款中的保证金100万元。借条、借款合同显示2017年12月15日唐云枢向尹锐勋出借100万元，收条显示海悦公司确认2017年12月28日收到唐云枢100万元。 三、关于占有使用情况。宝地公司主张已经依约立即进行招商、装修改造，支出了相关费用，为此提交了收条、业务凭证、房产证、招商办银行支出明细表、现金支出证明单、东莞银行网上交易凭证、电子回单、订货清单、收款收据、效果图制作协议、商品销售单等为证。上述证据显示，唐云枢或宝地公司从2018年2月开始，支付“海悦广场6栋铺位”的产权分割服务费，并产生了装修、办公、招商等费用支出等，上述大部分证据并未显示相关费用系用于何处房产。 以上事实，有宝地公司提交的房地产买卖合同、银行电子回单、业务凭证、收条、房产证、招商支出明细表、现金支出证明单、东莞银行网上交易凭证、电子回单、订货清单、收款收据、效果图制作协议、商品销售单、借条、收条、借款合同、海悦招商办2018年2月起至2019年7月部分支出明细等，以及梁振宇提交的不动产登记证明、房地产权证，以及本院相关执行案件材料等附卷为证。 本院认为，本案争议焦点为案外人宝地公司对案涉三处房产是否享有足以排除强制执行的权益。应审查案外人买受案涉房产是否符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的以下四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。分析如下： 首先，关于购房合同的签订与款项支付情况。根据宝地公司的举证情况，其主张以其他债权抵顶了其应向海悦公司支付的15000万元购房款中的100万元保证金。其并未举证证明其是否已支付完毕全部15000万元购房款。即便宝地公司主张的对案涉三处房产的装修改造招商引资等事宜属实，案涉购房合同也并未限制宝地公司在相关约定的期限截至前提前付清全部购房款，故本院认定宝地公司并未支付完毕全部价款，也不符合“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的情形。 其次，宝地公司主张其已经依约立即进行招商、装修改造，支出了相关费用，但其提交的证据不足以形成完整的证据链，无法有效证明宝地公司主张的在查封前已合法占有案涉三处房产的事实，故本院对于宝地公司该项主张不予认定。 再次，在宝地公司向海悦公司购买案涉时，案涉三处房产上已经存在抵押登记，宝地公司应知晓在未付清购房款前无法解除抵押、无法办理过户的情况，但其在购买案涉房产后并未积极支付剩余购房款以解除抵押。故其主张非因买受人自身原因未办理过户登记，本院不予采信。 综上所述，宝地公司未能有效举证其同时符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，无法证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对于其前两项异议请求，本院不予支持。对于其第三项请求确认案涉三处房产属于宝地公司所有的请求，不属于执行异议案件的审查范围，宝地公司应另寻其他法律途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下： 驳回案外人东莞市宝地投资有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 （本页无正文） 审判长  刘胡光 审判员  吴晓婷 审判员  谢 奕 二〇二〇年二月十七日 书记员  王 红