山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初9877号 原告：薛兴荣，男，1950年10月26日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：王美，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：张俭福，男，住济南市,系原告的女婿。 被告：李庆良，男，1966年12月13日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：朱贤斌，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：杨智，山东齐鲁律师事务所律师。 原告薛兴荣与被告李庆良土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，本院依法适用简易程序，于2019年12月17日、2020年1月13日两次公开开庭进行了审理。薛兴荣的委托诉讼代理人王美、张俭福，李庆良及其委托诉讼代理人朱贤斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛兴荣向本院提出变更后的诉讼请求：一、解除薛兴荣与李庆良于2009年7月20日签订的土地《租赁合同》。二、支付拖欠薛兴荣截止到2019年7月20日的房屋租金4500元及截止到2019年12月20日的拖欠土地租金16666.7元，共计21166.7元。三、请求李庆良腾出租赁土地，清除租赁土地上的附着垃圾，范围包括三个厂房、一排平房屋，恢复土地原状。四、因本案产生的律师费、诉讼费、送达保全费、邮寄差旅费由李庆良承担。事实与理由：薛兴荣系历城区杨北村村民，多年前承包本村位于杨北村酒厂东侧的涉案土地，是从事多年的养牛专业户。由于多年前口蹄疫疫情原因，养牛损失巨大。后来，李庆良找到薛兴荣，租赁了薛兴荣的该养牛场所，与薛兴荣签订了土地租赁合同。双方所签订合同约定：租期十年，租金采用一年为周期提前支付的方式。2019年6月20日至7月20日期间，李庆良未按合同约定支付下一周期租金。7月24日以后，薛兴荣方多次向李庆良催讨属于薛兴荣方的四间房屋的租金，李庆良以种种理由推脱，一直拒绝支付。由于本合同期限为2009年7月20日至2019年7月20日，合同早已届满过期，村里响应政府拆除临时房屋、违建房屋的号召，要求薛兴荣恢复该养牛场所，继续从事养牛专业，拆除李庆良的违法临时建筑房屋。根据合同法第107条与土地法、农村土地承包法、济南市关于拆除违法建筑的规定，为维护国家法律尊严，维护薛兴荣的合法权益，故请求法院依法支持薛兴荣方的诉讼请求。 李庆良辩称，1.双方于2009年7月20日签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，合法有效。李庆良一直严格按照涉案租赁合同诚信履约，涉案土地租金标准为3万元每年，李庆良严格按照合同约定向薛兴荣支付租金，不存在薛兴荣所谓的不按合同约定支付租金的违约行为。2.本案争议完全是由于薛兴荣拒绝接受下一周期租金，单方要求提高租金，且漫天要价，超出了李庆良的承受能力，其无理诉求依法不应予以支持。自租赁合同签订以来，薛兴荣无视合同约定的租金标准，经常以种种借口刁难李庆良要求提高租金。李庆良为了维持生意经营，一直退缩忍让，息事宁人，不和薛兴荣斤斤计较，自2013年7月至今向薛兴荣实际支付的租金均超过双方合同约定标准，其中2013年7月至2016年7月期间均按35000每年的标准实际支付，2016年7月至2019年7月期间的租金军均按4万元每年的标准实际支付。2019年7月23日，李庆良安排工作人员从银行取出现金4万元作为下一周期租金并安排工作人员孙衍稳、严玉光交付给薛兴荣，但薛兴荣拒绝接收租金，并要求将租金提高到40万元每年，由此引发争议，后经杨北村村委会多次协调未果。涉案租赁合同下一周期租金未支付成功的原因在于薛兴荣拒绝接收，只要薛兴荣同意接受，李庆良可以随时支付。3.双方租赁合同约定的租赁期限尚未届满，薛兴荣单方诉请解除合同无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。涉案租赁合同约定的租赁期限为2009年7月20日起至涉案土地统一规划或征收时为止，截至目前，涉案土地尚未统一规划或被征收，双方约定的租赁期限尚未届满，李庆良不存在任何违约行为，薛兴荣单方诉请解除合同不符合双方合同约定，无合同依据，如薛兴荣违约单方解除涉案合同，将严重损害到李庆良的合法权益。根据合同法第94条第三款之规定，只有符合当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的法定情形，当事人才可以依法要求解除合同。退一步讲，即使李庆良逾期不支付下一周期租金，薛兴荣必须依法催告李庆良在合理期限内支付租金，李庆良经催告后在合理期限内仍不支付的，薛兴荣才可以诉请解除合同。本案中薛兴荣未依法履行催告义务直接起诉要求解除合同，无法律依据，应依法驳回其诉讼请求。关于薛兴荣要求支付房屋租金4500元，因双方不存在房屋租赁关系，薛兴荣要求支付房屋租金无事实和法律依据。关于腾退土地、清除垃圾、恢复原状问题，因为涉案土地内的房屋系李庆良自建，经村委会确认所有产权房屋属于李庆良个人所有，在合同履行期内应由李庆良依法经营，不存在恢复土地原状的问题。李庆良要求继续履行合同。综上薛兴荣的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法院依法作出公正的审理。 薛兴荣围绕诉讼请求提交了以下证据：《场地租赁协议》一份、《租赁合同》一份、解除合同通知书一份、快递单一份。李庆良提交以下证据：租金收条十张、证明一份、银行交易明细一份、证人孙衍稳、严玉光的证言。经庭审查证，本院予以确认并在卷佐证，根据以上证据和当事人的陈述，本院认定以下事实： 2009年7月18日，薛兴荣（承租方、乙方）与济南市村民委员会（以下简称杨北村村委会、出租方、甲方）签订《场地租赁协议》一份，协议约定：甲方将原氿厂院东侧（办公楼以东）金鲤鱼场院西侧，院内场地约5市亩，出租与乙方临时使用；因该场地处于“田园新城”规划范围内，故系临时性租用，租期自2009年7月20日至“田园新城”项建设占用止；甲、乙双方服从“田园新城项目规划”，田园项目占用，随时终止该协议，双方互不承担赔偿责任；租金为每年壹万伍仟元正，两年一次，兑现三万元正，以先缴款后使用为原则……。薛兴荣自述其按约每两年向村委会支付租金3万元，最近一次于2018年7月支付了2018年7月至2020年7月租金3万元。 2009年7月19日，薛兴荣向李庆良出具收到条一张，载明收到李庆良租赁费叁万元整（壹年租金）。 2009年7月20日，薛兴荣（出租方、甲方）与李庆良（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，载明：经甲乙双方协商一致，甲方现将已租赁的大队酒厂东侧的院落一处租给乙方使用。第一条院落坐落在王舍人镇杨北村西北，酒厂东侧，南从马路至北墙（含北墙），南北长约80多米，东西宽约70米。第二条甲方从2009年7月20日起将院落交给乙方使用，乙方在此期间可使用和分租，直至统一规划或征收时为止。第三条年租金合人民币3万元整，十年不变，十年以后租金发生改变，可根据村委上调款数乙方支付。以每年一付，先交钱后使用的方式，在上一期租金到期的30天内将下一年的租金以现金的方式付给甲方。逾期不支付，甲方有权解除合同。第四条租赁期间，乙方有权在此院落内建造建筑物和存放物品等。第五条因政府占用、规划等非甲乙双方原因造成合同终止的，双方均应无条件终止合同，地上建筑物补偿归乙方所有。租金未用完的部分由甲方退还。第七条院落南侧乙方需建大门、传达和工人住房，在建成后东侧1-4间房屋义务提供给甲方（房屋北窗南门），如期间发生拆迁，1-4间补偿归甲方所有；如发生自然灾害或甲方自身原因造成的一切后果与乙方无关。第八条如乙方不建，院落南侧现有平房由甲方继续使用；如需建设，甲方无条件将所有建筑物拆迁。……第十一条甲乙双方均不得无故终止合同。甲方或乙方如果对本合同进行变更或终止，需经过双方协商后解决。 上述合同签订后，李庆良在涉案院落内建了三个厂房和一排平房，用于建筑材料仓储。李庆良分别于2010年7月19日、2011年7月11日、2012年8月3日、2013年8月5日向薛兴荣以现金方式支付租赁费3万元，于2014年8月2日、2015年8月3日支付租赁费3.5万元，于2016年7月21日、2017年7月30日、2018年7月31日支付租赁费4万元。 2019年7月23日，李庆良从其济南农商银行卡中支取4万元现金。2019年7月24日，李庆良安排其外甥严玉光、员工孙衍稳向薛兴荣交付租金4万元，薛兴荣拒绝接收。经核实薛兴荣本人，其认可因其要求上调租金而拒绝接收7月24日李庆良派人交付的4万元租金。薛兴荣要求李庆良按照每年20万元租金支付，李庆良不同意，双方协商不成引起本案诉讼。 在本案审理过程中，薛兴荣于2019年12月16日向李庆良邮寄了《解除合同通知书》一份，该通知书主要载明，因李庆良未按期缴纳2019年租赁费，薛兴荣于即日起通知解除与李庆良于2009年7月20日签订的《租赁合同》，请您于收到本解除合同通知书起3日内，停止经营活动、腾空院落、清理垃圾、恢复土地原貌，并支付所欠租金。 2019年12月20日，杨北村村委会就涉案土地与薛兴荣重新签订了《院落空地租赁合同》，租金变更为每年3万元，合同期限为2009年7月20日至2029年7月20日。薛兴荣自述该合同实际自2019年7月20日起上调租金为3万元，其以现金形式向村委会缴纳租金差额，但未提交证据证实。经质证，薛兴荣对该合同的真实性不予认可，认为合同关于地上物补偿归薛兴荣所有、上调2009-2019年期间租金数额的约定均损害了李庆良的合法权益，保留通过法律途径予以救济的权利。 另查明，2020年1月9日，济南市国土资源局历城区分局王舍人国土资源管理所出具证明载明：涉案院落自2009年至今现状图和规划图均为杨家屯北村集体建设用地。 双方有争议的事实认定如下： 《租赁合同》中约定的租金支付期限。薛兴荣主张租金的支付期限应为每年的7月20日之前的30日内，李庆良辩称应为7月20日之后的30日内。经查，《租赁合同》中约定“租金以每年一付，先交钱后使用的方式，在上一期租金到期的30天内将下一年的租金以现金的方式付给甲方”，李庆良2009年至2018年交付租金和薛兴荣出具收条的时间均为上一年租金到期后的30日内，故本院认定双方以实际履行的方式确定每年租金支付期限为上一年租金到期后的30日内支付。 本院认为，薛兴荣与李庆良签订的《租赁合同》系双方真是意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同有效，双方当事人均应履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为明确表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行”；第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。《租赁合同》第三条约定“年租金合人民币3万元，十年不变，十年以后租金发生改变，可根据村委上调款数乙方支付……逾期不支付，甲方有权解除合同”。本案李庆良自《租赁合同》签订后，一直按照约定的时间和方式向薛兴荣支付租金，双方在履行过程中对租赁费进行了协商调整，李庆良自2014年按照年租赁费3.5万元支付，自2016年按照年租赁费4万元支付。薛兴荣自认李庆良在2019年7月24日安排人员向其交付4万元租金，因其要求上涨租金而拒绝收取，对此，本院予以确认。《租赁合同》约定十年后双方租金上调可根据村委会租金上调款数确定，薛兴荣提供的《院落空地租赁合同》显示村委会将年租金由1.5万元上调为3万元，李庆良当庭表示同意按照村委会上调的租金数额向薛兴荣支付，薛兴荣要求李庆良年租金上调为20万元，不符合合同约定。综上，李庆良并无无正当理由未支付或逾期支付租金的情形，薛兴荣以李庆良逾期支付租金为由要求解除与李庆良签订的《租赁合同》无事实及法律依据，本院不予支持。对薛兴荣主张李庆良清除租赁土地上的附着垃圾，范围包括三个厂房、一排平房屋，恢复土地原状的请求，亦无依据，本院不予支持。 对薛兴荣主张李庆良支付拖欠的土地租金16666.7元的请求，因李庆良继续租赁使用涉案院落理应支付租金，薛兴荣主张李庆良支付2019年7月20日至12月20日租金16666.7元（40000÷12×5），符合合同约定，本院予以支持。 对薛兴荣主张根据《租赁合同》第七条约定李庆良应支付4间房屋2019年租金4500元的请求，李庆良不予认可。经查，《租赁合同》第七条约定“院落南侧乙方需建大门、传达和工人住房，在建成后东侧1-4间房屋义务提供给甲方（房屋北窗南门），如期间发生拆迁，1-4间补偿归甲方所有；如发生自然灾害或甲方自身原因造成的一切后果与乙方无关。”双方在《租赁合同》中未对4间房屋另行支付租金进行约定，薛兴荣虽称每年收取李庆良4间房屋租金4500元但未提供证明证实，薛兴荣应就其主张双方存在4间房屋的租赁合同关系承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果，对薛兴荣要求李庆良支付房屋租金4500元的诉讼请求，本院不予支持。薛兴荣自愿放弃律师费，系对自己诉权的处分，本庭予以准许。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、李庆良于本判决生效之日起十日内支付薛兴荣租金16666.7元（2019年7月20日至12月20日期间）； 二、驳回薛兴荣的其他诉讼请求。 案件受理费165元，由薛兴荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 杨 华 二〇二〇年二月三日 书记员 李美霞