广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5321民初2223号原告（反诉被告）:梁杰彬，男，1970年7月28日出生，汉族，居民，住新兴县水台镇水台圩镇政府宿舍水台圩32号。委托诉讼代理人:黄嘉明，广东翔浩律师事务所律师。被告（反诉原告）:梁容华，男，1972年3月18日出生，汉族，居民，住新兴县**************。委托诉讼代理人:苏志聪、顾华亨，广东浩捷律师事务所律师。原告梁杰彬与被告梁容华房屋租赁合同纠纷一案和反诉原告梁容华反诉被告梁杰彬房屋租赁合同纠纷一案，本院依法立案受理后，于2019年12月24日适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）梁杰彬（下称:梁杰彬）及其委托诉讼代理人黄嘉明,被告(反诉原告)梁容华(下称:梁容华)及其委托诉讼代理人苏志聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁杰彬向本院提出诉讼请求:1.判令解除梁杰彬与梁容华之间的《房屋租赁合同》，梁容华立即搬离涉案房屋,并把房屋完整交还给梁杰彬;2.判令梁容华向梁杰彬支付拖欠的水费90元;3.判令梁容华支付至合同解除之日所拖欠的租金（暂计至2019年8月为4500元）；4.判令梁容华支付至合同解除之日起至搬离房屋之日止按照75元/天标准计算的房屋占用费;5.判令梁容华按每天1%的标准向梁杰彬支付延迟缴纳租金的滞纳金（暂计至2019年8月31日为1597.5元）；6.判令梁容华向梁杰彬支付违约金45000元；7.判令梁杰彬已收取的4500元押金不予退还给梁容华;8.本案的诉讼费用全部由梁容华承担。事实与理由：梁杰彬与梁容华于2011年2月27日签订《房屋租赁合同》1份，合同主要约定：甲方（梁杰彬）将座落在新兴县水台圩镇的房屋首层第二卡至第五卡租赁给乙方（梁容华）经营使用；租赁期限为10年，从2011年3月1日至2021年3月1日止；乙方向甲方缴交房屋租金每月2250元，并商定每月10日前缴纳清；如有乙方超期不付租金，按每天交付10%滞纳金，1个月期限不交租金和滞纳金，由甲方终止合同；乙方已向甲方交纳租赁押金4500元，待合同期满后，在没有违约的情况下，甲方按原额退给乙方，不计利息;违约责任：甲、乙双方自违反上述任何一条都属违约，违约方要向守约方赔偿押金10倍的违约金，守约方并有权变更合同条款或终止合同。在合同履行中,梁容华以多种理由迟延交租或不交租,截至目前,梁容华拖欠梁杰彬2019年7月、8月租金共4500元和2019年1-5月水费90元。梁容华的行为已构成违约，为维护梁杰彬的合法权益，特向法院提起诉讼。梁杰彬为证明其主张事实,向本院提供的证据材料:证据1:梁杰彬身份证复印件1份，证明梁杰彬的身份信息及梁杰彬具备诉讼主体资格;证据2:梁容华身份证复印件1份，证明梁容华的身份信息及梁容华具备诉讼主体资格;证据3：房屋租赁合同1份，证明2011年2月27日，梁杰彬为甲方、梁容华为乙方签订了1份《房屋租赁合同》，对租金、滞纳金、违约金等进行具体约定，梁容华已违反合同约定，构成违约，应承担相应的责任；证据4:收据1份，证明梁容华拖欠2019年1月至5月的水费90元;证据5:房地产权证复印件1份，证明梁杰彬对涉案房屋具有所有权;证据6:新兴县人民法院（2017）粤5321民初999号民事判决书复印件1份，证明梁容华经常以多种理由迟延交租或不交租。被告梁容华辩称，一、梁杰彬于2019年5月10日关停了梁容华的用水，擅自将梁容华使用的水表外接水给他人使用，让梁容华额外承担水费，从2019年6月30日开始关停了梁容华的用水至同年7月8日仍未开通，已严重妨碍梁容华对承租房屋的正常使用，即导致房屋租赁合同的目的不能实现，构成根本违约。梁容华于2019年7月8日向梁杰彬发出解除合同通知书，同时通知梁杰彬于同年7月10日交接房屋，梁杰彬于2019年7月9日收到该通知书，至此即产生合同解除的效力，梁容华自此不需要再交纳租金和占用费。梁杰彬在收到以上通知书后，既未前来交接房屋，亦一直没有对解除合同事宜提出异议，也应视其已认可合同已解除和房屋已交付;二、涉案租赁合同梁容华于2019年7月9日以书面的形式告知梁杰彬，解除双方的租赁合同关系。另外,梁杰彬在收到寄件前，梁容华已经搬离涉案房屋，梁容华以实际的行为腾退涉案房屋给梁杰彬，梁杰彬也有房屋的钥匙，所以租赁合同关系在2019年7月9日已经解除。房屋在2019年7月份已经完成腾退给梁杰彬，所以应驳回梁杰彬的第1项诉求;三、对第2项诉求无意见，但是该90元水费是按年度缴费的,并不是梁容华刻意拖欠;四、2019年7月份，梁容华已经腾退房屋给梁杰彬，不存在拖欠租金问题，请法院驳回第3项诉求；五、同上理由,梁杰彬主张的占用费不成立,应予驳回；六、梁容华没有拖欠租金，其第5项请求不成立;梁杰彬请求按每天1%计算滞纳金属于过高，法院可适当调整；七、1.梁杰彬通过非正当的手段进行停水，强迫梁容华进行搬离房屋，已构成违约在先；2.请求45000元违约金属于过高，且违约金与押金不能一并请求;另外,结合本案的实际情况，涉案合同至合同期满还有3个月，按照正常继续履行,梁容华再支出的仅是3个月的租金，故梁杰彬请求45000元的违约金过高;八、因为违约责任在于梁杰彬，其应当退押金给梁容华；九、本案受理费由梁杰彬负担。综上，请求法院驳回梁杰彬的诉求。梁容华为证明其抗辩及主张的事实,向本院提供的证据材料:证据1:房屋租赁合同1份,证明:梁杰彬与梁容华之间的房屋租赁权利义务,其中在没有违约的情况下,押金4500元需要退还梁容华,违约方要赔偿10倍押金给守约方;证据2:短信息打印件1份,证明:梁杰彬于2019年5月5日告知梁容华不能使用水、电表,梁容华明确提出断水断电是根本违约行为,但梁杰彬于同月10日关停了梁容华的用水;证据3：视频资料1一段、照片打印件2张,证明:原告于2019年5月10日将一直以来仅提供给梁容华的用水,在未经梁容华同意的情况下,擅自接上二楼供他人使用,构成违约;证据4:视频资料2二段,证明:梁杰彬于2019年6月30日关停了梁容华的用水,至2019年7月8日仍未开通；证据5:非诉讼委托合同1份、通知书1份、快递单复印件1份、邮件全程跟踪查询结果打印件1份,证明:梁容华于2019年7月8日委托广东浩捷律师事务所的陈来昌律师处理其与梁杰彬的房屋租赁合同事宜,梁容华以梁杰彬2次擅自关停梁容华用水,将梁容华使用的水表擅自接到二楼以上供他人使用为由,要求解除与梁杰彬的房屋租赁合同,由陈来昌律师将梁容华签署的解除合同通知书以EMS的方式送达梁杰彬,梁杰彬于次日收到通知书(注通知书中的“2019年6月3日”是笔误,应为“2019年6月30日”)；证据6:证明1份,证明:双甲自来水厂按年度向用户收取水费,梁杰彬提供的收据中所载“二兄饲料店拒交2019年1月至5月3日水费”的内容,是梁秀锋按照梁杰彬的意思所写,不是梁秀锋的真实意思表示,梁容华不存在拒交水费的情况;双甲自来水厂在2019年5月至7月,没有停止过梁容华的用水；证据7:(2019)粤53民终117号民事判决书复印件1份(来源云浮中院),证明:涉案房屋租赁合同的违约责任应按照实际经济损失1.3倍计算。反诉原告梁容华向本院提出反诉请求：1.确认梁容华与梁杰彬于2011年2月27日签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月9日解除；2.判令梁杰彬退还押金4500元给梁容华；3.判令梁杰彬赔偿违约金45000元给梁容华;4.案件诉讼费用由梁杰彬承担。事实与理由:梁容华与梁杰彬在2011年2月27日签订《房屋租赁合同》,约定:梁杰彬将位于新兴县水台圩镇的房屋首层2-5卡面积约240平方米房屋租赁给梁容华,期限10年，从2011年3月1日至2021年3月1日止；租金2250元/月;梁容华交纳押金4500元给梁杰彬,在没有违约的情况下，待合同期满不计息退还;违约方需要向守约方赔偿押金10倍的违约金等等。合同签订后,梁容华依约交纳了押金4500元给梁杰彬,梁杰彬按照梁容华使用房屋的要求,在第3卡房屋处挖掘了1个1米×1米的坑给梁容华安装拌料机后,将房屋交付给梁容华使用,梁容华其后一直按时交纳租金,但梁杰彬在后期一直刻意妨碍梁容华履行合同义务和使用房屋;1.将一直收取现金的交纳租金方式变更为银行账户收取,以利用梁容华文化水平不高的劣势,增大交纳租金的难度;2.于2019年5月10日关停了梁容华的用水,不准其开启,直到梁容华报警而水台派出所派警到现场调处时才开通用水,同时从梁容华一直使用的水表另行接水供二楼以上用户使用,导致梁容华负担了他人用水的水费;3.从2019年6月30日开始关停了梁容华的用水,直至同年7月8日仍不给予开通,为此梁容华于同日向梁杰彬发出解除合同通知书,同时通知梁杰彬于同年7月10日交接房屋,梁杰彬已于次日收到该通知书,但其既没有前来交接房屋,亦一直没有对解除合同事宜提出异议。梁容华认为，梁容华使用承租房屋进行生产活动和生活必需用水，梁杰彬多次关停了承租房屋用水,擅自将梁容华使用的水表外接水给他人使用，让梁容华额外承担水费，均实际导致梁容华不能正常使用承租房屋,即导致房屋租赁合同的目的不能实现，构成根本违约。梁容华于2019年7月8日向梁杰彬发出解除合同通知书，依法即产生合同解除的效力。梁杰彬应退还押金给梁容华。为此，梁容华向法院提出上述反诉请求。反诉被告梁杰彬对梁容华的反诉辩称:一、合同解除的问题，虽然梁容华于2019年7月份寄送相关文书给梁杰彬，但由于梁容华违约在先，因此不存在解除合同的前提条件，梁容华无权解除合同，同时梁杰彬在2019年9月份通过向法院提供起诉提出异议；二、由于梁容华多次拖欠租金，已经构成了根本违约，根据合同约定，4500元押金应由梁杰彬进行没收，同时45000元违约金也都应当由梁容华向梁杰彬支付；三、针对本案的违约问题，首先根据合同的约定，涉案房屋的水、电、电话等都是由梁容华自行安装的，鉴于当时梁容华没有安装水，梁杰彬才暂时提供水给梁容华，梁杰彬也向梁容华提及其要自行安装水，同样在本案中的电也都是由梁容华自行安装的，无需要梁杰彬进行提供，关于停水的事情，梁杰彬于2019年5月5日和同年5月7日都再次提前告知梁容华应按合同的约定去自行安装水表，但梁容华一拖再拖，并没有及时安装水表，反而利用梁杰彬的好意施惠行为认为提供水，认为理所当然，因此梁容华主张梁杰彬的反诉行为，是没有任何依据的，梁杰彬不存在违约行为。反而梁容华恶意多次拖欠租金，依约构成了根本违约；四、本案租赁合同的期限是至2021年3月1日，并非梁容华所说的剩下3个月，同时梁容华没有搬离涉案的房屋，涉案房屋存在梁容华的物品，而且梁容华在使用房屋时所挖的机坑还没有修复，并没有完整交还房屋给梁杰彬。经开庭质证，梁容华对梁杰彬对证据1、2、5无意见；对证据3合法性有意见，合同的违约责任条款过高，其它无意见；对证据4，欠水费90元是事实，但没有故意拖欠；对证据6的关联性有意见，梁容华不存在拒交、迟延交租的情况。经审查，本院认为，梁容华对梁杰彬提供的证据1、2、5无意见,本院确认具有证据效力;证据3客观真实,与本案具有关联性，但梁杰彬主张的证明对象需结合案情综合评判;证据4、6客观真实,与本案具有关联性，具有证据效力。经开庭质证，梁杰彬对梁容华提供的证据1关联性有异议，因为梁杰彬没有违约不应按照合同约定赔偿给梁容华；梁容华提出违约金过高不存在,因梁容华的反诉请求违约金金额同样；对证据2关联性有异议，根据证据显示梁杰彬分别于2019年5月5日和同年5月7日提前告知梁容华应及时按合同的约定去自行安装好水表，因为梁杰彬要利用原有水表，不能再继续借用给梁容华，同时根据合同的约定，电话、水、电都是梁容华去自行安装的，并非由梁杰彬提供;因此,梁杰彬在提前告知的情况下，梁容华不予理睬，反而利用这一点主张梁杰彬违约，是没有事实依据的；对证据3的视频资料的关联性有异议，供水的问题只是梁杰彬基于好意施惠临时提供给梁容华使用，对于梁杰彬将水管接上二楼供他人使用的问题，只是梁杰彬合理依法使用水，并不构成违约；对证据4的关联性有异议，停水的原因并非是由梁杰彬的行为所导致的，而是由梁容华没有自行及时安装水表而导致停水；对证据5的关联性有异议，虽然梁杰彬收到相关的书面材料，但梁容华存在根本违约问题，而梁杰彬在并没有违约的情况下，梁容华向梁杰彬提出解除合同的行为，这并不符合解除合同的前提条件，梁容华不具有解除合同的权利，同时针对梁容华的违约行为，梁杰彬于2019年9月初向新兴县人民法院提出起诉，同时梁容华至今仍未搬离涉案房屋；对证据6的关联性有异议，对于水费的缴纳问题，梁容华向梁杰彬表示，其2019年的水费表示不予交纳，因为梁杰彬为了避免停水的行为，自行去供水部门交纳，对证据4的收据盖章的问题是由水厂老板亲自盖章的；对证据7的关联性有异议，首先本案与证据7的案件并非是同一个案件，对于违约责任的问题，应分别予以处理，同时该证据可以反映出梁容华存在迟交租、不交租的情形。经审查，本院认为，梁容华提供的证据1客观真实,与本案具有关联性，但梁容华主张的证明对象需结合案情综合评判;证据2、3、4客观真实，因合同约定:“乙方对该租赁房屋可自行装修，自费安装水、电等。”故梁容华以梁杰彬对涉案出租房屋停水为由主张梁杰彬已构成根本违约，属证据不足，本院不予支持；证据5客观真实,与本案具有关联性，具有证据效力；证据6与本院有关联，证明对象需结合案情综合评判;证据7客观真实,与本案具有关联性，具有证据效力。本院经审理认定事实如下：2011年2月27日，梁杰彬作为甲方与梁容华作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，该合同主要约定如下：1.甲方同意将其位于新兴县水台镇圩镇的房屋首层第二卡至第五卡租赁给乙方经营使用;2.租赁期限10年，从2011年3月1日至2021年3月1日止，乙方向甲方缴交房屋租金每月2250元，并商定每月10日前缴纳清；如有乙方超期不付租金，按每天交付10%滞纳金，1个月期限不交租金和滞纳金，由甲方终止合同;3.乙方已向甲方交纳租赁押金4500元，待合同期满后，在没有违约的情况下，甲方按原额退给乙方，不计利息。4.本合同履行期间，乙方不得将租赁房屋转租给他人；乙方对租赁房屋可自行装修（不得改变原结构）；自费安装水、电、电话等；乙方要保护好房屋完整，不得损坏，否则要负责赔偿或维修；至于修理房屋的卷闸、门、窗自然残损等归乙方负责修理。5.违约责任：甲、乙双方违反上述任何一条都属违约，违约方要向守约方赔偿与押金的违约金十倍，守约方并有权变更合同条款或终止合同；因不可抗拒的自然灾害（如台风、大暴雨、地震等）或政府征用地，不属于违约，各自经济损失各自负担。6.注：甲方不要干涉乙方合法经营项目。此外，租赁合同还约定了其他权利义务内容。合同签订后，梁容华依约交付押金4500元给梁杰彬，梁杰彬将房屋交付给梁容华使用，之后梁容华在租赁房屋经营饲料销售。梁杰彬于2019年5月5日和同年5月7日采用手机短信方式通知梁容华应按合同的约定去自行安装水表；同年7月8日，梁容华通过EMS向梁杰彬发出1份《通知书》，该通知主要告知梁杰彬如下内容:……你在2019年5月10日擅自停租赁房屋的用水,后经派出所处理才恢复通水,同时我发现你又将我的用水接驳给楼上租户使用,而你又在2019年6月3日又擅自停租赁房屋的用水至今,已实际令我无法正常使用租赁房屋,致使合同目的不能实现,你也构成根本的违约,为此特通知你:解除我于2011年2月27日与你签订《房屋租赁合同》,你退还押金4500元给我。请你在2019年7月10日，联系我交接租赁房屋，逾期则视我已交付的租赁房屋且符合约定，我仍保留追究你违约的相关责任等内容。2019年7月9日，梁杰彬收到该通知书，同年11月12日，梁杰彬以梁容华拖欠2019年7、8月租金，已构成违约为由诉至本院。庭审中，梁杰彬确认涉案房屋因二楼需要用水施工，曾于2019年5月10日停水，但对同年6月30日停水的情况，其不知道，同时认为，梁容华在水台圩邮政局对面处新建的房屋于2019年3月新屋入伙，梁容华于同年4月开始搬离涉案租赁房屋，但房屋机坑没有修复好，且房屋内有部分物品，12月份还有人出入。梁容华认为梁杰彬于2019年5月10日、6月30日对涉案出租房屋停水，想提前解除房屋租赁合同；梁容华于2019年7月8日将房屋腾退完毕，同时以书面形式通知梁杰彬要求交接手续，但梁杰彬不理睬；对水费90元同意支付。另查明，2018年12月28日，本院作出（2017）粤5321民初999号民事判决，判决认定：关于梁容华应否清空租赁房屋并配合梁杰彬对房屋下沉地面进行维修工作的问题。梁杰彬将房屋租赁给梁容华使用，作为承租人，梁容华有义务妥善保管租赁物，因此，若租赁房屋出现需要维修的情况，梁容华有必要配合梁杰彬对租赁房屋进行维修。但是，本案中，租赁房屋需要维修的部位是室内地面５～６×A～B区域地面，而梁杰彬请求梁容华清空租赁房屋内的货物，超过需维修范围，故本院对其该请求不予支持。关于梁容华应否承担租赁房屋下沉地面的维修费用及评估费用的问题。梁容华租赁房屋后，用作经营饲料，在室内均放置了玉米袋，属正常经营，正常使用。正如《房屋安全鉴定报告》所述“经现场检测结果表明：地面5～6×A～B、4～5×B～C、3～4×A～B、3～4×B～C区域均放置了玉米袋，但是仅有室内地面5～6×A～B出现明显下沉；原因主要是室内地面5～6×A～B区域地面回填土未压实严密，当堆放玉米袋后，地面受压出现下沉现象。”可见，地面回填土未压实严密，当堆放玉米袋后，地面受压出现下沉；而地面回填土压实严密，同样堆放玉米袋，不会出现下沉现象。因此，因原告梁杰彬无证据证明梁容华存在故意、不当使用导致地面下沉的行为，本院对其该请求不予支持。本院认为，梁杰彬与梁容华于2011年2月27日签订的房屋租赁合同,是双方当事人的真实意思表示,合同内容无违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应恪守履行。梁杰彬与梁容华均主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，故本院予以支持。争议焦点：1.合同解除时间、违约金、滞纳金如何确定？2.涉案房屋搬离交还问题;3.租金、占用费如何计算？4.押金4500元应否没收或退还?第1个焦点：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”及第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及第一百零八条规定:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，梁容华于2019年7月8日前搬离涉案租赁房屋，并于7月8日以梁杰彬断绝供水已构成根本违约为由，采用邮寄方式向梁杰彬送达书面解除合同通知，并告知梁杰彬于7月10日双方办理涉案租赁房屋交接手续，梁容华以自己的行为表明不履行租赁合同属于单方面违约解除租赁合同，故梁容华应根据租赁合同约定承担违约责任。本诉中，梁杰彬请求违约金为45000元，梁容华在反诉请求中亦主张违约金45000元，故梁杰彬、梁容华均认可违约金为45000元，这是双方真实的意思表示，且根据租赁合同:“违约方要向守约方赔偿与押金的违约金十倍。”的约定，故本院对违约金金额为45000元予以确认。违约金是否过高问题，本诉答辩中，梁容华认为梁杰彬通过非正当的手段进行停水，强迫梁容华进行搬离房屋，已构成违约在先;其请求45000元违约金属于过高，且违约金与押金不能一并请求。本案中,因梁容华违约导致租赁合同无法履行，造成梁杰彬余下房屋租赁期限（从2019年7月1日至2021年3月1日）内的租金预期收益42750元（2250元/月×19个月）损失。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”规定和公平原则和诚实信用原则,本院酌情支持违约金30000元。因此，梁杰彬请求梁容华支付违约金45000元过高，超出30000元部分，本院不予支持。梁容华认为梁杰彬断绝供水已构成根本违约问题，因租赁合同对水电约定:“乙方对该租赁房屋可自行装修，自费安装水、电等。”故梁容华提出梁杰彬对涉案出租房屋停水，已构成根本违约的主张，证据不足，本院不予支持。因此，梁容华请求梁杰彬支付违约金45000元的反诉主张，缺乏证据，本院不予支持。对滞纳金问题，滞纳金实际是逾期付款违约金，本案中，本院已支持了梁杰彬违约金的请求，其再请求滞纳金的主张，是重复请求。对此，本院不予支持。第2个焦点：涉案房屋搬离交还问题，梁华容于2019年7月8日前已搬离涉案房屋。梁杰彬认为,梁容华于2019年4月开始搬离涉案租赁房屋，但房屋机坑没有修复好,屋内还有部分物品，且12月份还有人出入该屋，是未完整交还。对房屋机坑没有修复的问题，本院（2017）粤5321民初999号民事判决中认为“租赁房屋需要维修的部位是室内地面５～６×A～B区域地面，而梁杰彬请求梁容华清空租赁房屋内的货物，超过需维修范围，故本院对其该请求不予支持。”因此，梁杰彬以“房屋机坑没有修复好”为由认为梁容华未完整交付房屋的主张，缺乏证据，本院不予支持。第3个焦点：本案中，梁容华于2019年7月8日前搬离涉案租赁房屋，并于7月8日以梁杰彬断绝供水已构成根本违约为由，采用邮寄方式向梁杰彬送达书面解除合同通知，并告知梁杰彬于7月10日双方办理涉案租赁房屋交接手续，梁容华以自己的行为表明不履行租赁合同属于单方面违约解除租赁合同。梁杰彬确认于2019年7月9日收到梁容华解除合同通知书，同时知道梁容华通知其于同年7月10日双方办理涉案租赁房屋交接手续，本院据此认定梁杰彬、梁容华之间的租赁合同已在2019年7月9日解除即本案梁容华应支付2019年7月1日至9日期间租金675元（2250元/月÷30日×9日）给梁杰彬。梁杰彬知道梁容华通知其于同年7月10日双方办理涉案租赁房屋交接手续，但不予理睬，怠于收回租赁房屋造成扩大的损失应由梁杰彬自行承担，其请求支付至合同解除之日的租金2019年7、8月租金（暂计至2019年8月为4500元）过高，超出675元部分，本院不予支持。同理，因梁容华已于2019年7月8日前已搬离涉案房屋，梁杰彬请求从合同解除之日至搬离房屋之日的占用费的主张，缺乏证据，本院不予支持。第4个焦点：租赁合同押金的功能在于，一是担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，如果造成损害使出租人能够及时获得赔偿；二是由于租赁房屋在租赁期间所产生的水电费、卫生费、物业费等费用在合同中一般约定由承租人承担。本案中，租赁合同约定:“乙方已向甲方交纳租赁押金4500元，待合同期满后，在没有违约的情况下，甲方按原额退给乙方，不计利息。”该约定,未约定梁容华单方面提前解除租赁合同时梁杰彬有权没收租赁押金，且合同中对租赁押金并未作出没收和双倍赔偿的对等性约定，即本案中租赁合同押金并不具备定金性质。这与定金的功能显然不同，因此这里的押金也是为了担保承租人未拖欠上述费用。故梁杰彬请求没收押金4500元的主张,与合同约定不符,本院不予支持;梁容华请求退还押金4500元的主张,理据充足,本院予以支持,又因梁容华拖欠梁杰彬水费90元未付,故该押金应当先扣减水费90元后,余款4410元(4500元-90元)由梁杰彬退还给梁容华。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）梁杰彬与被告（反诉原告）梁容华于2011年2月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月9日解除；二、被告（反诉原告）梁容华应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付租金675元给原告（反诉被告）梁杰彬；三、被告（反诉原告）梁容华应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金30000元给原告（反诉被告）梁杰彬；四、原告（反诉被告）梁杰彬应于本判决发生法律效力之日起十五日内退还押金4410元给被告（反诉原告）梁容华；五、驳回原告（反诉被告）梁杰彬的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）梁容华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1192.2元,减半收取计596.1元，由原告（反诉被告）梁杰彬负担268.1元，被告（反诉原告）梁容华负担328元；反诉受理费518.75元，由被告（反诉原告）梁容华负担472.75元，原告（反诉被告）梁杰彬负担46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 员 陈钦儒二〇二〇年二月七日法官助理 甘海怡书 记 员 秦鸿彪附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第（二）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。