广东省广州市天河区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0106民初3836号原告：汤柳珍，女，1942年9月22日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：王宁，女，1970年5月28日出生，汉族，住广州市天河区，系原告女儿。被告：汤永康，男，1968年4月14日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。第三人：汤洁梅，女，1944年3月23日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：甘崇德，女，1984年11月21日出生，汉族，住广州市黄埔区，系汤洁梅女儿。第三人：汤慧明，女，1954年5月1日出生，汉族，住广州市海珠区。原告汤柳珍诉被告汤永康，第三人汤洁梅、汤慧明房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汤柳珍及其委托诉讼代理人王宁，被告汤永康，第三人汤洁梅及其委托诉讼代理人甘崇德，第三人汤慧明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤柳珍向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告之间就“广州市天河区XX路XX巷XX号”的房屋签订的买卖合同无效；二、判令被告归还原告地址为“广州市天河区XX路XX巷XX号”房产证原件（房产证编号：《广州市集体土地房产证》，穗集地证字第XXXXXXX号）；三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是原告的堂弟，十几年前从广西来到广州打工，因无处居住，原告一直让其免费住在原告的位于广州市天河区XX路XX巷XX号的房子里，并且从未收过租金。2014年12月21日，原告以15万元将该房产卖给了被告。广州市天河区XX路XX巷XX号（混合及砖木结构，1-1/4层），用途是住宅用地，用地面积52.33平方米，建基面积52.33平方米，总建筑面积65.99平方米，属于集体土地性质。原告后来购买位于广州市天河区XX花园的房屋时，因名下已经有上述房产，广州市房屋交易登记中心认定再购买的房屋属第二套房，要求按第二套房缴纳了契税。同时告知原告，上述房屋属集体土地性质，不能买卖，不允许变更房产证上的名字。由于法律不承认原告与被告之间的买卖行为，签订的合同属无效合同。经原告多次追讨房产证原件，被告不肯归还，故诉至法院，请求判如所请。被告汤永康辩称：一、就原告诉请广州市天河区XX路XX巷XX号房屋(下称争议房产）签订的相关合同无效一项答辩如下：1.现被告居住之争议房产，该址土地属集体所有，但该房产是由汤柳珍之父母汤卓勋、梁杏容于1976年向当地村民购入，汤卓勋和梁杏容均为城镇居民，而当时国家政策并未有限制宅基地房屋买卖的规定。就现在国家对于农村宅基地买卖的政策精神，是为了保护农村集体土地资源，但该房产早于1976年己经脱离XX村农村集体所有，一直是由城镇居民所拥有，按照“地随房走”原则，地上建筑物所有权转移后,其土地使用权一并转移，因此，争议房产的实际情况并不符合国家对于宅基地政策的规定。2.争议房产签订的相关合同协议，并非一般的房产买卖合同，而是亲属间房屋转让的协议。首先，该合同约定的转让金额，并无参考房屋市场价格，纯属签约人商讨确定的金额。其次，现争议房产签订的相关合同协议，相关的人员均为直系和三代以内的旁系血亲，因此该转让合同应认定为同一集体内的转让，未违反国家对于宅基地买卖的相关规定，而且承接房屋产权的汤永康己经在该房屋居住超过二十年，因此本次转让也不会产生诸如集体土地资源流失等情况。3.争议房产由汤卓勋和梁杏容于1976年购入，汤卓勋于1983年去世后，房屋产权100%归属梁杏容所有，汤永康为汤卓勋和梁杏容的亲侄子，自1989年起己经居住在此址，一直与梁杏容同住并照顾其日常起居，至后来梁杏容搬至老人院居住，仍然安排汤永康继续居住此争议房产，相反汤柳珍作为女儿，早于七十年代末搬出该住址，并多年无在该址居住。根据原业主梁杏容的意愿，争议房产交由汤永康继承，此情况梁杏容之女儿汤柳珍、汤洁梅、汤慧明均可确认。无奈2001年前社会对于立遗嘱的认识太少，也没有相关的支持政策，并且梁杏容是在健康正常的情况下突然离世，并未立遗嘱，因此该房产按照一般继承的规定，由梁杏容的三个女儿继承了。而争议房产签订的转让合同，就是在这样一个前提下，由汤柳珍、汤洁梅、汤慧明、汤永康各方协议谈妥并签订的，原意是为了遵从原业主梁杏容的遗愿。4.关于汤柳珍提出由于房产未办理过户手续而产生的二套房契税情况，必须说明：争议房产的转让协议签订为2014年，该年度广州市二套房的契税政策和现在的政策是一样的，二套房按成交价3%征收契税，即该协议签订时各方均了解到签订后将遇到的各种情况及有可能要承担的费用，并非至2019年才知道二套房契税的问题。5.综上所述，争议房产的转让协议，在遵从合同法的原则下建立并且根据实际情况并未违反国家对宅基地买卖的规定，因此,请求判定该协议为有效合同。二、汤柳珍诉求汤永康归还争议房产的房产证原件一项答辩如下：1.汤柳珍、汤永康签订的房产转让协议含三份文件：《房产物业转让收据及说明》《房产物业管理授权委托书》《房产物业转让交接清单》。其中《房产物业转让交接清单》中明确约定争议房产的三本房产证原件均交汤永康保管，并且汤永康已经履行《房产物业转让收据及说明》上的约定，给予汤柳珍15万人民币作为转让款，因此保有其房产证原件为汤永康应享之权利，汤柳珍的诉求违反合同规定，应不予接纳。2.虽然汤柳珍、汤永康签订的协议上未约定毁约相关条款，但遵从我国合同法的公平原则，汤柳珍取回房产证的行为可视为违约，法律应保障守约方的利益，在违约方并未给予相应赔偿之前，守约方的权利不应受到侵害。三、汤柳珍诉求汤永康承担本次诉讼费用一项答辩如下：本次诉讼的成因，是由于签订合同的其中一方汤柳珍，因其自身原因（金钱利诱、家庭意见）要求毁约，并且无就自身毁约行为提出赔偿方案，只要求守约方汤永康放弃正当权利，因而导致此合同纠纷。汤柳珍及其丈夫王庆友均为国土局退休干部、其女儿为国家海关在职公务员，并且三人都是共产党员，客观来说，她对于国家政策的掌握能力应该为签订协议的人之中最好的一个，不存在签订时被隐瞒相关政策信息的情况。并且，汤柳珍说是在今年购买二套房时才了解到国家对宅基地的规定的说法，是与事实不符的。在双方签订的《房产物业转让收据及说明》中己经提及“上述房产物业目前政策不能办理房产证转名，如政策有变更，出让方协助承接方办理房产证转名手续”，由此可见，汤柳珍在签订协议时己知悉国家相关政策。因此，本次诉讼绝不是由于才了解政策因此申请合同无效，而是由于其个人原因要求解约。就一般正常逻辑及维护守约方利益的角度出发，本次诉讼无论结果如何，诉讼费用均应由汤柳珍一方承担。汤洁梅述称：涉案的房屋是被告在居住，在原房主梁杏容在世时，曾和汤永康一直居住在涉案的房屋里，由汤永康照顾梁杏容，之后梁杏容去了老人院，也授权汤永康继续居住在涉案的房屋内，当时梁杏容有明确表达过过世之后，把房屋交给汤永康居住及管理。我方认为现有建立的转让受让的合同就是为了遵循原房主的意思，原房主去世比较突然，并没有立遗嘱，现约定的三份合同，是体现原房主的意思，当时拿着房产证的三人（原告及汤洁梅、汤慧明）均是同意这样的操作，把房产给汤永康使用及居住的，因此而签订了转让管理的协议，我方认为合同是在双方已同意也是遵循原房主的意思的基础上签订的，这是有效的合同。原告的起诉状所提及的合同签订时不清楚国家的规定是不存在的，《房产物业转让收据及说明》里已载明了“上述房产物业目前政策不能办理房产证转名”，我方认为该转让合同不存在原告所陈述的其不清楚国家的政策有相关的规定，甚至后续会导致原告在其他的房屋买卖时会产生契税方面的问题。原告称被告不肯归还房产证的原件，当时交接房产物业转让清单上已列明了汤柳珍房产的原件是交给汤永康管理，所以汤永康没有交还原告是遵循了交接清单，上面有三个女儿及汤永康的签名，这是双方达成一致的协议去操作，并不是不归还。第三人汤慧明：汤洁梅陈述的均属实，我认为涉案房屋是交汤永康居住及管理。经审理查明：广州市不动产登记查册表及广州市房地产档案馆提供的档案资料显示，广州市天河区XX路XX巷XX号房屋（以下简称案涉房屋）的土地性质为集体所有，建筑时间为1977年，建基面积为52.33平方米，建筑面积为65.99平方米，建筑结构及层数为“混合及砖木结构，1-1/4层”。该房屋的原权属人为梁杏容，于1999年取得穗集地证字第XXXXXXX号《集体土地房产证》（房地产平面附图显示房屋北墙长度为9.55米）。后梁杏容于2002年1月25日死亡，案涉房屋遂于2014年经继承登记于梁杏容所生三个女儿即原告汤柳珍、第三人汤洁梅、汤慧明三人名下，三人各占三分之一产权。庭审中，原告确认案涉房屋的房顶已由瓦顶更换为水泥顶，被告在阳台上搭建了铁棚。被告及两第三人主张房屋的三面墙已于2003年拆除后重建。原、被告及两第三人均确认案涉房屋的改建未办理相应的行政报建手续。为查明事实，本院组织现场查勘。查勘时，原告称案涉房屋的南墙西半部分及西墙均拆除重建，北墙未重建，只是加开了一个门。被告称案涉房屋于2004年进行了改建，南墙和北墙的西半部分、整面西墙以及西半部分的房顶全部拆除重建，西墙向内退缩了约25厘米。经现场测量并经原、被告确认，北墙长度为9.33米。原、被告确认南墙西半部分重建时向内退缩了约20厘米。本院认为：案涉房屋于1977年建设，并于1999年领取了房产证，但其后于2004年前后进行了改建，且根据当事人陈述及现场查勘可知，改建时对建筑面积、房屋结构均进行了改变，根据《中华人民共和国城市规划法》（１９９０年施行）第三十二条“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”的规定，应当向相关行政管理部门申请并取得建设工程规划许可证，但当事人均确认当时并未报建并取得上述证据，因此根据《中华人民共和国城市规划法》第四十条“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。”的规定，对未取得建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋，应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理，未经行政主管机关处理的，人民法院不予受理。其次，虽案涉房屋于2014年经过继承析产而重新登记于原告及两第三人名下并取得房地产权证，但该析产登记并非对案涉房屋合法性的确认。鉴上，本案所涉争议应在相应行政管理部门对案涉房屋处理完毕后，相关利害关系人方可提起民事诉讼。对于原告的起诉，依法应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国城市规划法》第三十二条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项及第二款的规定，本院裁定如下：驳回原告汤柳珍的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  伍建红人民陪审员  苏 琴二〇二〇年二月十三日法官助理滕悦书记员庞慧明王嘉蔚