江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初6651号原告：昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司，住所地江苏省昆山市锦溪镇邵泉路，统一社会信用代码91320583791081731C。法定代表人：於全元，该公司总经理。委托诉讼代理人：尤宏波，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈童刚，江苏六典律师事务所律师。被告：邓文辉，男，1950年10月6日出生，住台北市。被告：昆山昶福资产管理有限公司，住所地江苏省昆山市锦溪镇百胜路西侧，统一社会信用代码91320583588419928W。法定代表人：邓文辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈焕青，江苏传承律师事务所律师。委托诉讼代理人：王依，江苏传承律师事务所律师。第三人：闵六兰，女，1980年11月8日出生，汉族，住江西省九江市永修县。原告昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司与被告邓文辉、昆山昶福资产管理有限公司及第三人闵六兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案，依法适用普通程序，于2020年2月24日公开开庭进行了审理。原告昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司委托诉讼代理人陈童刚、被告昆山昶福资产管理有限公司委托诉讼代理人王依到庭参加诉讼。被告邓文辉及第三人闵六兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付房屋租金1503元(日租金根据租赁合同及补充协议约定的租金标准每月每平方米10元即每日每平方米0.33元计算，租赁物面积为31.43平方米，自2015年6月1日计算至2015年10月23日，共计145天)；2、判令二被告向原告支付逾期腾房占用使用费45438元(自2015年11月24日起至2017年12月31日止，共计769天，按每年每平方米686元即每日每平方米1.88元，租赁面积31.43平方米计算)；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与被告邓文辉于2011年12月23日签订《房屋租赁协议》，协议约定被告邓文辉租用原告投资建设的万丰邻里中心房屋X、X#楼。全部租金共计预付现金叁仟万元整加按照原告提供的改建图纸进行改建、装修等投资款(以下简称“改建款”)，租赁期自2012年1月1日起算，租赁期限以预付租金加审计确定的改建款除以确定的单位面积的出租价计算。后因被告邓文辉未能履行《房屋租赁协议》第四条约定的支付租金叁仟万元等条款，给原告工作造成严重影响并且产生了严重的经济损失，之后经多次磋商，双方于2013年1月13日签订《补充协议》，房屋租赁的终止期调整为第一批2015年5月30日，第二批E104、E105、E107、E108、E109租赁期至2015年12月31日。原告与被告邓文辉签订了上述协议后，被告邓文辉未经原告书面同意，擅自以被告昆山昶福资产管理有限公司的名义与第三人签订了房屋租赁合同，将S栋一楼的商铺转租给了第三人，租赁物面积为31.43平方米，租期至2017年12月31日。原告于2015年10月16日委托律师发函要求被告清理返还包含第三人占有的房屋在内的于2015年5月30日到期的房屋，然而被告再次违约，回函明确表示无力处理此事，于是原告为减少自身损失，根据合同约定，再次委托律师于2015年11月12日向被告发函解除与被告房屋租赁协议及补充协议。基于被告多次违约，原告已经与其解除了房屋租赁协议及补充协议，之后原告多次要求被告向其返还房屋，然而被告一直以房屋被第三人占有，无力清退为由拒绝履行返还义务也未向原告支付房屋租金及占用费。之后原告之上级主管部门昆山市锦溪镇人民政府委托昆山市锦溪强村联合发展投资有限公司与第三人协商，要求其在符合消防、安全、环保等验收条件的情况下，继续其使用涉案房屋，其直接向强村公司支付租金。原告认可强村公司于2018年1月1日已经与第三人达成的租赁协议，即认可原告已经于2017年12月31日通过自己的努力将涉案房屋收回。根据与本案相关的由苏州市中级人民法院案号为(2018)苏05民终3524号判决书、(2018)苏05民终3533号判决书、(2018)苏05民终3532号判决书、(2018)苏05民终3530号判决书等判决书中可以确认，原告与被告于2011年12月23日签订的《房屋租赁合同》及于2013年1月13日签订的《补充协议》已经于2015年10月23日解除。因此二被告应当向原告支付拖欠的房屋租金以及2015年11月24日至2017年12月31日之间的房屋占有使用费。综上所述，被告多次违约，给原告造成了巨大的经济损失，且至今不向原告返还房屋不支付相关费用的行为严重违反了合同法相关规定，使原告遭受巨大经济损失，因此为了维护自身的合法权利，特诉至法院。被告昆山昶福资产管理有限公司辩称：一、本案涉案的房屋的租金计算标准并无异议。二、本案涉案的房屋的占用使用费标准无法确定。本案涉及的房屋占用使用费，并无依据不足。原告根据4份民事判决书中所涉及的房地产估价报告，笼统的将4份评估报告的评估价格总和一起再除以4得出的平均价格，作为本案的房屋占用使用费的标准（605+380+910+850/4=686)，该标准是不客观的。房屋租金或者占用使用费应当根据房屋所处的地段、位置、楼层、装修、使用状况等诸多因素综合考虑确定的，而非简单的总和平均得出的。三、答辩人仍有部分款项2974694.88元被原告扣留，可以用于抵扣租金及占地使用费。1、补充协议已解除，违约条款对答辩方不具有约束力。答辩人同意在补充协议中加入违约条款的初衷是可以预见承租户无法及时有效的腾退。该违约金是作为支付租金和占地使用费的。原告与答辩人之间的房屋租赁协议及补充协议解除时间为2015年10月23日。既然补充协议已经解除，并未对合同里的违约条款另行进行明确约定，所以该违约条款对答辩人不再具有约束力。2、补充协议第3条，在租赁期结束后，未能全部收回承租户，原告将拒付第三期40％的款项。以上未付款项作为答辩方支付给原告的直接或间接经济损失，损失金额为双方签约时明确预见并进行确认的。本案中原告已经向答辩人主张了租金及占地使用费，原告不存在间接或直接损失，且双方也并无书面确认存在任何经济损失。故该款项原告并无合法的理由予以扣留，原告应当予以退还或作为租金及占地使用费予以抵扣。3、如果原告既主张了租金及房屋占用使用费，又将上述款项予以扣留不予退还或抵扣，则极大损害了答辩人的合法权益，同时有悖于合同法公平合理的原则。被告邓文辉未作答辩。第三人闵六兰未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：原告系昆山市锦溪镇百胜路316号2号房房屋所有权人，建筑面积13923.49平方米。2011年12月23日，原告（出租方、甲方）与被告邓文辉（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：“甲方出租位于昆山市.27平方米及3#楼约6133.41平方米的房屋，乙方租用房屋用于员工住宿、部分配套商业用房。全部租金共计3000万元及装修款，每月租金的数额暂定为10元/平方米，作为乙方应向甲方支付的租金数额。根据乙方的《切结承诺书》，租金3000万元于2012年3月31日前支付1500万元，尾款1500万元于2012年5月31日前支付完毕；乙方投资该二幢房屋的装修费用约2200万元（最终以甲方提供的图纸审计为准），作为乙方的预付租金，并入租期计算；租赁期限以租金加审计确定的装修费用除以确定的单位面积的出租价；因乙方一次性支付租金3000万元及装修费用，第1年至第10年租金为10元/平方米，以后每5年调整一次，第11年至第15年为12元/平方米，第16年开始为15元/平方米。房屋租赁期限根据新确定的租金单价进行相应调整；租赁期限自2012年1月1日起算，租期届满时，若乙方继续租用，双方另订租赁协议，同等条件下乙方有优先承租权…”。2013年1月13日，原告与被告邓文辉签订《补充协议》，约定：“鉴于甲乙双方于2011年12月23日签订《房屋租赁协议》乙方未能履行协议第四条约定的支付租赁款项等原因，双方协商1、原协议第四条，乙方的租赁期调整为第一批三年零五个月，自2012年1月1日起至2015年5月30日止；第二批E104、E105、E107、E108、E109租赁期调整为四年，自2012年1月1日起至2015年12月31日。2、在租赁期结束后，乙方对外出租的房屋必须全部清理收回后归还甲方，甲方同意乙方的预付租金(乙方所投资的房屋改造装修工程经第三方审计后确定的造价另加乙方已支付给甲方的现金)，扣除乙方二批承租房租赁期内的租金，由甲方归还给乙方。第一期：2013年1月，预付320万元；第二期：2013年6月底前付30%，10月底前付30%；第三期：2015年6月底，乙方第一批承租房退还给甲方后付20%，12月底乙方第2批承租房退还给甲方后付20%。乙方承租期结束后，退还给甲方的房屋应保持根据甲方提供的设计图改造装修后的实样，损坏部分出乙方负责。3、如果乙方在租赁期结束后未能全部收回承租户，甲方将拒付第三期40%的款项。以上未付款项作为乙方违反《房屋租赁协议》及《补充协议》给甲方造成的直接或间接经济损失，损失金额为双方签约时明确预见并进行确认的。4、本《补充协议》一式4份，与第三方工程造价审计报告、《锦溪第二邻里中心1号楼商铺租赁现况表》一起作为原《房屋租赁协议》附件”。因被告邓文辉未按租赁协议及补充协议约定将第一批承租房屋归还原告，原告于2015年10月16日向被告邓文辉发出律师函，要求其履行归还房屋的义务，否则承担相应的违约责任。2015年10月28日，邓文辉及昆山昶福资产管理有限公司回函。因被告邓文辉未按补充协议约定到期归还第一批房屋的约定，原告于2017年6月28日向本院分别起诉被告邓文辉及第三人宋晓华[（2017）苏0583民初11859号]、第三人朱文虎[（2017）苏0583民初11862号]、第三人张薇[（2017）苏0583民初11864号]、第三人赵丽宏[（2017）苏0583民初11866号]（以上第三人均系实际承租人），要求解除其与邓文辉签订的房屋租赁协议及补充协议、确认昆山昶福资产管理有限公司与第三人签订的租赁合同中超期部分无效、邓文辉及第三人返还涉案房屋、邓文辉及昆山昶福资产管理有限公司支付租金及房屋占有使用费等。本院于2018年2月12日分别作出（2017）苏0583民初11859号、（2017）苏0583民初11862号、（2017）苏0583民初11864号、（2017）苏0583民初11866号民事判决，上述四判决认定以下事实：“一、原、被告之间的房屋租赁协议及补充协议约定第一批承租房屋租赁期限的终止日期为2015年5月30日，案涉房屋系第一批承租房屋，租赁期限届满后，被告继续使用租赁房屋，原告亦未提出异议，故原房屋租赁协议及补充协议继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时解除合同；虽然原告于2015年11月12日发函被告明确通知解除房屋租赁合同，但原告于2015年10月16日已发函要求被告返还租赁房屋（被告签收时间为2015年10月23日），租赁物的返还当然意味着合同的解除，故本院认定原被告之间房屋租赁协议及补充协议的解除时间为2015年10月23日。二、原、被告的房屋租赁补充协议已明确表明原告对被告的转租行为是明知且认可的，但双方的租赁协议并未约定承租人转租时可超出原租赁协议约定的期限，故原告请求确认转租合同中有关超出原被告双方租赁合同期限的约定无效的主张有相应的法律依据，本院应予支持；但基于合同相对性的原理，第三人可以依据转租合同向转租人即被告主张违约责任。三、原、被告之间房屋租赁关系于2015年10月23日解除，故原被告之间不定期租赁合同的租赁期间为2015年6月1日起至2015年10月23日止；因不定期租赁合同关系存续期间，原租赁合同继续有效，故租金计算标准应按原被告之间原租赁协议及补充协议约定的租金标准计算，即每月每平方米10元，原告主张参照被告与第三人之间的租金约定进行计算无法律依据，本院不予支持。四、关于原告诉请占有使用费计算期间的认定。合同解除后，承租人继续占有使用租赁物的，租金计算标准应按市场价格进行计算，被告认为应按原租赁协议约定标准进行结算的辩称无法律依据，本院不予采信；因各方当事人对评估报告的真实性与合法性均无异议，故应按评估报告确定的价格即每年每平方米850元[（2017）苏0583民初11866号]/每年每平方米605元[（2017）苏0583民初11859号]/每年每平方米910元[（2017）苏0583民初11862号]/每年每平方米380元[（2017）苏0583民初11864号]进行占有使用费的结算。被告转租第三人且并未实际从第三人处收回租赁物，被告虽交付了钥匙或书面及口头通知原告办理交接手续，但因租赁物仍由次承租人即第三人实际占用使用，亦为被告间接占有中，且合同解除并不免除承租人交付租赁物的义务，故被告所称已交付租赁物的辩称无事实依据与法律依据，本院不予采信，即占有使用费计算期间的截止期限应为被告实际返还租赁物之日；根据法律规定，出租人解除不定期租赁合同的，必须给予承租人合理的准备期间，结合原被告双方于房屋租赁补充协议中关于合同到期后一个月内返还租赁房屋的约定，本院认定占有使用费计算的起算日期为2015年11月24日…”。上述四判决书判决：“一、确认原告昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司与被告邓文辉于2011年12月23日签订的《房屋租赁协议》及于2013年1月13日签订的《补充协议》于2015年10月23日解除。二、确认被告昆山昶福资产管理有限公司与第三人之间的租赁合同中关于2015年11月16日之后租赁期间的约定无效。三、被告邓文辉、昆山昶福资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内共同向原告昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司支付租金X元。四、被告邓文辉、昆山昶福资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内共同向原告昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司支付逾期腾房占有使用费（自2015年11月24日起至本院判决确定之日止，按每年每平方米850元（605元/910元/380元）、租赁面积X平方米计算）。五、第三人于本判决确定之日起三十内向原告昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司返还租赁房屋座落于锦溪镇第二邻里中心一号楼编号X号商铺，被告邓文辉、昆山昶福资产管理有限公司对第三人的腾房义务负有协助义务。六、第三人未能在前款确定的期限内及时腾房的，应向原告昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司支付逾期腾房占有使用费…”。上述判决作出后，被告邓文辉不服，向苏州市中级人民法院提出上诉。苏州市中级人民法院经审理后于分别作出（2018）苏05民终3524号、3530号、3532号、3533号民事判决，四判决在二审中查明：“昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司确认2018年1月1日，次承租人已经与锦溪镇人民政府委托的昆山市锦溪强村联合发展投资有限公司重新签订了房屋租赁合同，昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司对此认可；同时确认邓文辉、昆山昶福资产管理有限公司于2017年12月31日将涉案房屋返还。上述四判决最终判决：“一、撤销江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初11859号（11862号/11864号/11866号）；二、确认昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司与邓文辉于2011年12月23日签订的《房屋租赁协议》及于2013年1月13日签订的《补充协议》于2015年10月23日解除；三、确认被告昆山昶福资产管理有限公司与第三人之间的租赁合同中关于2015年11月16日之后租赁期间的约定无效；四、被告邓文辉、昆山昶福资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内共同向昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司支付租金X元。五、邓文辉、昆山昶福资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内共同向原告昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司支付逾期腾房占有使用费（自2015年11月24日起至2017年12月31日止，按每年每平方米850元（605元/910元/380元）、租赁面积X平方米计算）。六、驳回昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司其他诉讼请求…”。另查明，2016年12月27日，被告昆山昶福资产管理有限公司（甲方）与第三人（乙方）签订关于《合同书》，约定乙方租赁该房屋，建筑面积31.43平方米，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，租金25000元一年。本院认为，原告与被告邓文辉于2011年12月23日签订的《房屋租赁协议》及2013年1月13日签订的《补充协议》经生效判决认定于2015年10月23日解除。双方不定期租赁合同的租赁期间为2015年6月1日至2015年10月23日，该期间被告邓文辉仍应按原房屋租赁协议及补充协议约定的租金标准即每月每平方米10元的标准支付租金。根据第三人与被告昆山昶福资产管理有限公司签订的合同书，涉案房屋面积31.43平方米，故上述期间的租金为1503元。被告邓文辉系昆山昶福资产管理有限公司法定代表人，昆山昶福资产管理有限公司对租赁房屋实际经营管理并进行转租，实际享有合同权利，故昆山昶福资产管理有限公司与邓文辉均为原告的合同相对方，均应向昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司承担法律责任。合同解除后，被告邓文辉及昆山昶福资产管理有限公司应向原告返还涉案房屋。逾期未返还的，应当支付占有使用费。生效判决均已确认房屋占有使用费的起算日期为2015年11月24日、邓文辉及昆山昶福资产管理有限公司已于2017年12月31日将涉案房屋返还，故两被告应支付自2015年11月24日至2017年12月31日止的房屋占有使用费。关于占有使用费的标准，（2017）苏0583民初11859号、11862号、11864号、11866号四案件分别对原、被告之间房屋租赁协议所涉的四处房屋市场租金进行评估，价格分别为每年每平方米850元、605元、910元、380元，该评估所确定的价格为生效判决所认定。现原告主张对原、被告之间房屋租赁协议所涉房屋的占有使用费以上述四处房屋鉴定价格的平均价格即每年每平方米686元作为计算标准，本院认为，为避免当事人诉累，减少不必要的诉讼成本，本着公平原则，原告采取上述方式主张其他房屋占有使用费并无不当，本院予以支持，故2015年11月24日至2017年12月31日期间的房屋占有使用费共计45438元。被告邓文辉及第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项之规定，判决如下：一、被告邓文辉、昆山昶福资产管理有限公司于本判决生效后十日内共同向原告昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司支付2015年6月1日至2015年10月23日期间的租金1503元。二、被告邓文辉、昆山昶福资产管理有限公司于本判决生效后十日内共同向原告昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司支付2015年11月24日至2017年12月31日期间的房屋占有使用费45438元。（上述款项，如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行，账号：3220198643605151526037696）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费974元，公告费690元，合计1664元，由被告邓文辉、昆山昶福资产管理有限公司负担。其中，原告昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司预交的案件受理费983元，本院予以退还，被告邓文辉、昆山昶福资产管理有限公司应当负担的974元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811128589；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。原告直接交付第三方的公告费690元，被告邓文辉、昆山昶福资产管理有限公司应负担的690元直接支付给原告。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，被告邓文辉可在判决书送达之日起三十日内，原告昆山市锦溪镇集体资产经营有限公司、被告昆山昶福资产管理有限公司、第三人闵六兰可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  倪 琴人民陪审员  杨莉亚二〇二〇年二月二十五日法官 助理  王雅勤书 记 员  陈寅杰