成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初9838号 原告：成都菲克城商业管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段**********。 法定代表人：杨杰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡绍志，上海市汇业（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王俊钦，上海市汇业（成都）律师事务所律师。 被告：成都旭和盛房地产开发有限公司，住所地成都，住所地成都市武侯区金雁路********> 法定代表人：颜旭，执行董事。 委托诉讼代理人：周勇峰，男，系公司员工。 原告成都菲克城商业管理有限公司（以下简称菲克城公司）与被告成都旭和盛房地产开发有限公司（以下简称旭和盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日受理后，本院依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 菲克城公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令旭和盛公司退还菲克城公司支付的履约保证金132464元；2.判令旭和盛公司支付补偿款2419104.88元；3.判令旭和盛公司支付违约金300万元；4.判令旭和盛公司以前述共计款项为基数，以银行同期贷款利率向菲克城公司支付资金占用利息；5.旭和盛公司承担因本案产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费）。事实与理由：2015年6月30日，菲克城公司法定代表人杨杰与旭和盛公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：旭和盛公司将坐落于成都市武侯区××街道××村××组“金楠·缤纷”1栋1、2、3、4层商铺租赁给杨杰用于“最Ｉｎ菲克城”经营使用。合同记载了租赁物的用途、租赁期限、租赁保证金及租金的支付方式、双方的权利义务关系等事项。菲克城公司作为经旭和盛公司及菲克城公司法定代表人杨杰确认的第三方承接了前述《房屋租赁合同》中有关承租人的全部权利义务关系，签订了《主体变更协议书》。2018年9月28日，旭和盛公司因自身经营需要，主动提出需要提前解除合同，经双方协商签订《关于提前解除〈房屋租赁合同〉补偿协议书》，并就租赁房屋搬离、退还履约保证金、补偿等事宜进行了明确约定，还约定了违约责任等事项。协议书签订后，旭和盛公司未按照协议书约定按时退还履约保证金、足额支付提前解除合同补偿价款。 旭和盛公司辩称，旭和盛公司和邓辉、吴文奎于2018年7月19日签订房地产转让协议，后因邓辉、吴文奎经营需要与菲克城公司协商好退出后，旭和盛公司受其委托与菲克城公司签订房屋租赁解除协议和补偿协议，应等旭和盛公司和邓辉、吴文奎的案件解决后再处理本案，本案应中止审理；诉讼请求第1-3项与补偿协议一致，不认可第4-5项。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下：2015年6月30日，菲克城公司法定代表人杨杰（承租方、乙方）与旭和盛公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将成都市武侯区××街道××村××组【金楠·缤纷】项目1栋1-4层商铺出租给乙方；建筑面积4588.29㎡；房屋交付日为2015年9月30日，自交付日起12个月免租期；租赁期限为5＋3年，前5年租期自2016年4月1日至2021年3月31日，租金为每平方米每月28.87元，后3年自2021年4月1日至2024年3月31日，租金为每平方米每月30.61元；乙方应于本合同签订后10天以内向甲方支付租赁保证金132464元；乙方交还甲方房屋后，乙方无违约或欠费，甲方30日内一次性无息全额退还。后旭和盛公司与杨杰、菲克城公司签订《主体变更协议书》，约定将上述租赁合同中杨杰的权利义务转让给菲克城公司。 2018年9月28日，旭和盛公司（出租方、甲方）与菲克城公司（承租方、乙方）签订《关于提前解除补偿协议书》（以下简称《补偿协议书》），约定：因甲方经营需求，需提前解除《房屋租赁合同》，要求乙方提前撤场搬离租赁房屋，双方确认《房屋租赁合同》于2019年1月31日解除，乙方于2019年1月31日前搬离租赁房屋；乙方撤场后，应按房屋现状返还给甲方，甲方自行负责房屋恢复原状；乙方已缴纳履约保证金132464元，甲方应于2019年1月20日前无息退还；甲方应支付乙方补偿款280万元，抵扣乙方应付租金 280895.12元后，甲方应分别于本协议签署之日起2日内、2019年1月20日之前向乙方支付首笔补偿款10万元、剩余补偿款2419104.88元；甲方按约按时、足额履行支付义务后可要求乙方搬离租赁房屋，否则甲方则向乙方支付违约金300万元，且乙方有权不按本协议约定时间搬离租赁房屋，并不支付2019年1月31日至甲方向乙方全额支付完上述款项期间的租金；合同解除日期自动顺延至甲方向乙方支付全额款项及违约金之日；若甲方如约履行支付义务后，乙方未按约定时间撤场，应向甲方支付违约金300万元。协议签订后，旭和盛公司向菲克城公司支付了10万元补偿金，剩余款项至今未付。 另查明，1.菲克城公司主张已实际撤离涉案房屋，仅派人看守房屋，随时可以向旭和盛公司返还。2.旭和盛公司与案外人邓辉、吴文奎签订《房地产项目转让协议》及其补充协议，将涉案房屋转让给二人，载明《补偿协议书》系二人的真实意思表示，旭和盛公司在《补偿协议书》中的权利、义务由二人承担。3.菲克城公司为本案保全支付诉讼保全责任保险费5552元。 上述事实，有房屋租赁合同、主体变更协议书、补偿协议书、《房地产项目转让协议》及其补充协议、发票等证据及当事人陈述在案佐证。 菲克城公司为证明其实际损失，还提交与装修方、供货方等签订的协议、付款银行回单、工商登记信息、社保证明等。旭和盛公司质证不予认可。经审查，本院对真实性予以确认，关联性及证明力将结合全案证据和事实综合评判。 本院认为，菲克城公司与旭和盛公司签订的《主体变更协议书》、《补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。菲克城公司请求旭和盛公司返还履约保证金、支付补偿款，符合双方约定，本院予以支持，菲克城公司应向旭和盛公司返还涉案房屋。 关于违约金300万元和未付款资金利息的诉讼请求。按照《补偿协议书》约定，旭和盛公司因自身原因提前解除租赁合同关系，应向菲克城公司支付280万元的补偿款，若旭和盛公司逾期付款，应承担300万元的违约金。违约责任应以守约方的损失补偿为主、对违约方的惩罚为辅，按照公平和诚实信用原则，综合全案证据和合同履行情况，本院酌定违约金为150万元。 关于诉讼保全责任保险费。因该费用系菲克城公司在诉讼过程中申请财产保全需提供保全担保而发生，合同中未对此费用作出约定，亦不属于必然发生的法定费用，故本院对该项主张不予支持。 旭和盛公司辩称应追加邓辉、吴文奎为当事人并中止审理。本院认为，邓辉、吴文奎与菲克城公司并未建立租赁合同关系，旭和盛公司与邓辉、吴文奎的房屋转让合同关系不能对抗菲克城公司，故基于合同相对性原则，本院不予准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都旭和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告成都菲克城商业管理有限公司返还履约保证金132464元； 二、被告成都旭和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告成都菲克城商业管理有限公司支付补偿款 2419104.88元； 三、被告成都旭和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告成都菲克城商业管理有限公司支付违约金150万元； 四、驳回原告成都菲克城商业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50661元，减半收取计25330.50元，保全费5000元，共计30330.50元，由原告成都菲克城商业管理有限公司负担8190.50元，被告成都旭和盛房地产开发有限公司负担22140元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 欢 二〇二〇年二月二十一日 书记员 周粲鑫