浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初6121号 原告：杨丽平，女，汉族，1972年11月28日出生，户籍地：浙江省诸暨市。 委托代理人：杨献艺，浙江海浩律师事务所律师。 被告：杭州元茂实业投资有限公司，住所地：浙江省杭州市萧山区金城路1177号银通大厦1幢西单元2205室。统一社会信用代码：913301097338062126。 法定代表人：黄欣。 被告：杭州恒丰置业有限公司，住所地：浙江省杭州市滨江区长河街道仁苑11幢商铺56号501室。 法定代表人：黄欣。 被告：杭州萧山地方建设发展有限公司，住所地：浙江省杭州萧山区北干街道金惠路139号。 法定代表人：黄欣。 三被告委托代理人：方丽，浙江商琪律师事务所律师。 原告杨丽平与被告杭州元茂实业投资有限公司（以下简称元茂公司）、杭州恒丰置业有限公司（以下简称恒丰公司）、杭州萧山地方建设发展有限公司（以下简称萧建发展公司）房屋买卖合同纠纷一案，杨丽平于2019年11月7日向本院起诉，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告杨丽平的委托代理人杨献艺，被告元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司的委托代理人方丽到庭参加诉讼，本案已审理终结。 杨丽平向本院提出诉讼请求：1、确认三被告解除于2011年4月签订的关于购买位于杭州市滨江区商铺的《合作开发协议》的行为无效。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为购买位于杭州市滨江区商铺的房屋，于2012年4月与元茂公司签订《合作开发协议》，恒丰公司、萧建发展公司为保证方。协议第二条约定，原告于2011年1月30日前向元茂公司投资953600元，用于“省属滨江区块”省直专用房项目（仁苑小区）开发建设；第3条约定原告在被告的投资及回报待项目建成后被告以实物方式返还原告；鉴于项目用地通过行政划拨方式取得，按现行政策规定项目建成后尚需通过国有部门复核验收，办理国有土地有偿使用手续，补交土地出让金后方取得商铺的预售许可证，项目公司在办理国有土地有偿使用手续时补交的该商铺土地出让金及由此增加的销售税金，规费，由原告另行承担，并在被告通知之日起二十日内结算清楚。协议订立后，原告如约支付了投资款。而被告向原告交付约定的商铺后，未按国家法律法规规定，及时向国土部门申请办理国有土地有偿使用手续，补交土地出让金。迟至2016年7月29日才向原告发来《关于仁苑临街商铺补缴土地出让金的通知书》，要求原告将相应的土地出让金费用在2016年8月19日前打入其指定账户。可被告又在2016年8月12日又向原告发来《关于延迟办理土地出让金补缴手续的函》，以原有评估报告未明确分类评估结果为由停止执行。因被告的迟延履行导致应补缴的土地出让金额外增加，且之后的评估报告将其自身综合楼的一部分土地出让金转嫁到由包括原告在内的商铺购买者承担。被告作为违约方，不据实向原告承担迟延履行的违约责任原告，只是一味地给原告发律师函要求补缴由其单方面确定的土地出让金，有违诚实信用原则。双方当事人对履行合同产生纠纷后，先由双方平等协商解决，协商不成，由主张权利方提起诉讼，而不是被告将自己的意志强加到另一方当事人。被告也曾向法院提起诉讼，要求商铺购买者支付土地出让金，这是正当的程序，原告也会提出自己的抗辩理由，但不知被告为何又撤诉，在没有法定或约定的合同解除权情形下，于2019年5月22日向原告提出解除合同，没有法律依据。 被告元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司共同辩称：一、1、因为被告不清楚何时可以办理土地出让手续，所以在签订协议时，对办理土地出让金的时间并未作约定。2、在签订合作开价款不明的合同不能认定是商品房买卖合同，不能按商品房销售的相关适用商品房预售制度的法律规定的时间限制。3、在被告与国土部门签订土地出让合同，并交纳土地出让金及相关税费的具体金额后，可以根据相关法律规定，认定合作开发协议为房屋买卖合同。二、在认定原、被告之间的合作开发协议实质上转变为房屋买卖合同的前提下，因原告未履行大部分的合同义务，在催告后，原告未在合理期限内履行，故被告送达解除合同的通知，符合法律规定。三、被告无违约行为。被告未承诺过办理土地出让金的时间和金额。被告的工作人员自2012年就开始向有关部门申请办理手续，不存在是因为被告的违约行为导致土地出让手续一直拖延。因多种原因，原告进行了多次上访，除原告在内的7间商铺外，其余商铺业主均与被告签订了谅解备忘录，并办理了国有土地出让手续。故请求驳回原告的诉讼请求。 杨丽平为证明自己的主张，围绕诉讼请求提供的证据有：合作开发协议、关于仁苑临街商铺补缴土地出让金的通知书、关于延迟办理土地出让金补缴手续的函、关于终止仁苑商铺合作开发的函、录音光盘、政府信息告知书、律师函及快递面单、会议纪要、委托书、签到表、关于仁苑项目1－10幢临街商铺补缴土地出让金事宜的函、民事起诉状、民事裁定书、回函、意见书及EMS面单。元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司提供的证据有：杭州市国有建设用地使用权出让合同、关于仁苑项目1－10幢临街商铺补交土地出让金事宜的函、快递面单及签收信息、仁苑小区1－10幢临街商铺补缴土地出让金谅解备忘录、关于补交土地出让金的函、短信发送记录、快递面单及签收信息、杭州市国土资源局滨江分局《关于延期支付部分土地出让金的请示》的答复意见、滞纳金缴纳凭证。双方当事人对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认，因与本案有事实上的关联，本院对其关联性予以确认。 经审理查明：2011年4月，杨丽平与元茂公司签订《合作开发协议》，约定：杨丽平在2011年4月29日前向元茂公司投资953600元，用于“省属滨江区”省直专用房项目（仁苑小区）开发建设。杨丽平在元茂公司投资后，项目由元茂公司全权负责，杨丽平的投资及回报待项目建成后元茂公司以实物方式返还杨丽平，元茂公司在2011年9月30日前将“省属滨江区块”首直专用房项目（仁苑小区）滨盛路3147号建筑面积36﹒68平方米的商铺实物交付给杨丽平。鉴于项目通过行政划拨方式取得，按照现行政策规定项目建成后尚需通过国土部门复核验收，办理国有土地有偿使用手续、补交土地出让金后方可取得商铺预售许可证，在办理国有土地有偿使用手续时补交的该商铺的出让金及由此增加的销售税金、规费，由杨丽平承担。并在元茂公司通知之日起二十日内结算清楚。项目建成后的国土部门复核验收、办理有偿使用手续、商铺的预售许可证由项目恒丰公司统一办理，该商铺的买卖合同及相关权证的办理按有关规定执行，房价款由元茂公司与恒丰公司统一办理。恒丰公司、萧建发展公司为协议的保证方。协议签订后，杨丽平依约支付了款项953600元，元茂公司依约将位于杭州市滨江区商铺交付给杨丽平。 2016年7月29日，元茂公司、恒丰公司向杨丽平送达《关于仁苑临街商铺补缴土地出让金的通知书》，载明：恒丰公司已按政府有关规定完成补缴土地出让金的申请工作，土地评估价为楼面地价10336每平方米，并已获得杭州市国土局的批准，根据协议约定，楼面地价及税费另行承担，即补缴土地出让金的楼面综合单价为每平方米10930.32元。在办理权证时还应承担税费、规费和委托办证服务费。补缴的土地出让金直接缴纳给恒丰公司。 2016年8月12日，元茂公司、恒丰公司向杨丽平送达《关于延迟办理土地出让金补缴手续的函》，载明：接杭州市国土局通知，对于仁苑小区商业用房补缴土地出让金事宜，需对仁苑小区住宅底商及综合配套用房进行分类评估，原有评估报告未明确分类评估结果停止执行。 2017年5月12日，杭州市国土资源局滨江分局2017（1）号《签订土地使用权出让合同（或租赁合同、补充协议）通知书》，内容为：你（你单位）申请的仁苑1－10，请于2017年6月9日前签订土地出让合同。 2017年5月16日，元茂公司、恒丰公司向商铺业主送达《关于仁苑临街商铺补缴土地出让金的通知书》，在函中，确定补缴土地出让金的楼面综合单价为每平方米17437元。 2017年11月22日，仁苑商铺业主委托浙江浙经律师事务所律师发函给元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司，内容为：“根据委托人的陈述及其提供的材料，委托人作为你司的仁苑底商业主，仁苑底商已于2012年9月底前正式交付委托人使用，交付后，委托人多次以电话、短信、上门等形式催促你司办理补缴土地出让金等事宜，你司至今仍未履行补缴土地出让金及办理产权证的法定义务，时间长达4年之久。此行为已经严重违反国家的有关法律法规，直接导致委托人重大经济损失和承担未知的风险。鉴此，特函告如下：…要求你司在2017年12月18日前完成补缴土地出让金事宜（被缴完成后双方再另行协商产权证办理事宜），如在上述期限内未能完成补缴仁苑底商土地出让金事宜，你司及保证方须承担由此产生的一切法律责任及委托人的全部直接和间接的经济损失。” 因部分业主就土地出让金问题进行上访，2018年6月10日，元茂公司代表、恒丰公司代表与部分仁苑临街商铺的业主召开关于补缴土地出让金事宜的第一次协调会议，杨丽平未参加。 2018年7月30日，元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司与部分业主达成谅解备忘录，内容为：恒丰公司按照政府有关法律法规及国土部门的相关办理程序重新申请仁苑临街商铺补缴土地出让金事宜。对重新评估并经国土部门确定的仁苑临街商铺补缴土地出让金，双方一致同意土地出让金价格承担方式为：业主承担每平方米12000元，超过每平方米12000元部分由元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司承担。 2018年11月6日，恒丰公司与杭州市国土资源局签订《国用建设用地使用权出让合同》。 2018年11月21日，元茂公司、恒丰公司向商铺业主送达《关于仁苑项目1－10幢临街商铺补交土地出让金事宜的函》，内容为“对于与我司达成谅解备忘录的仁苑临街商铺合作人，按照已签订的谅解备忘录执行，即仁苑临街商铺合作人承担补交土地出让金每平方米12000元（含土地出让金税费），其余由我公司承担。对未与我公司达成谅解备忘录的仁苑临街商铺合作人，按照《合作开发协议》约定执行，即仁苑临街商铺合作人承担补交土地出让金每平方米15507元及10.65％”的税费。 2019年1月21日，元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司向杨丽平送达《关于补交土地出让金的函》，内容为：“根据我公司与你签订的仁苑项目临街商铺合作协议，你未在合作协议约定的交款期限支付补交土地出让金。…请你于2019年3月21日之前按照杭州市国有建设用地使用权出让合同确定的补交土地出让金（折算15507元每平方米）、应承担自2019年1月21日起延期支付每日加收延期款项0.1％的滞纳金及相应税费。” 包括杨丽平在内的部分业主未与元茂公司、恒丰公司就补缴土地出让金达成合意，元茂公司、恒丰公司于2019年4月向法院提起诉讼，案由为合同纠纷，要求部分业主履行缴纳土地出让金的义务。在审理过程中，元茂公司、恒丰公司撤回了起诉。 2019年5月22日，元茂公司、恒丰公司向杨丽平送达《关于终止仁苑临街商铺合作开发的函》，载明：根据2011年4月签订的《合作开发协议》以及2018年11月15日《关于仁苑临街商铺土地出让金缴款事宜的函》的约定，其应于2018年12月15日前支付仁苑小区滨盛路3147号商铺的土地出让金629717元。截至2018年12月17日中午12点前，未收到任何款项。于2019年1月21日再次发函《关于补交土地出让金的函》，应于2019年3月21日前缴纳出让金，但仍未收到任何款项，已构成根本性违约，元茂公司、恒丰公司决定解除《合作开发协议》，收回仁苑小区滨盛路3147号商铺，自发函之日起生效。 本院认为：杨丽平与元茂公司签订的《合作开协议》，虽名为投资，杨丽平对项目并不享受综上收益，也不承担风险，而是将涉案商铺实物交付给杨丽平，故双方之间实质上应为房屋买卖合同关系。在协议签订后，杨丽平履行了交付购房款的义务，元茂公司也履行了交付房屋的义务，双方之间已履行了合同的主要义务。双方之间的产生矛盾的主要原因，即本案的争议焦点：元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司是否存在迟延申请缴纳土地出让补偿金，是否因迟延缴纳而造成业主方损失的问题。涉案项目于2011年竣工验收并已交付业主使用，作为开发商在具备办理国有土地有偿使用条件时，应当按法律法规的规定，依照相关程序办理相关申请手续，补交土地出让金。恒丰公司于2016年申请办理补缴土地出让金，基于杭州市土地估价上涨的因素，因此申请办理土地估价基准日不同，对于土地估价结果必然产生影响。元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司未能提供证据证明迟延申请办理补缴土地出让金的原因，导致业主对增加的土地出让金的责任承担问题产生争议，并多次提出诉求，经多次协调会后，部分业主就土地出让金的承担问题达成调解协议。元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司并不能以与其他业主达成的调解协议来约束本案的业主。在土地出让金因申请节点不同而造成估价结果不同，对此元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司是否应当承担民事责任，尚应通过另案确认。另一方面杨丽平履行了支付购房款的义务，元茂公司亦履行交付房产的义务，双方已履行了合同的主要义务，元茂公司、恒丰公司要求解除协议，没有法律依据。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 杭州元茂实业投资有限公司、杭州恒丰置业有限公司、杭州萧山地方建设发展有限公司于2019年5月22日解除与杨丽平签订的《合作开发协议》的行为无效。 案件受理费减半收取40元，由杭州元茂实业投资有限公司、杭州恒丰置业有限公司、杭州萧山地方建设发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员 刘 清 二〇二〇年二月六日 书记员 陈亚琴