苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初10776号 原告：张峰，男，1975年3月5日出生，汉族，住苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：董开贵，江苏友为律师事务所律师。 被告：顺利集团有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇西环路188号。 诉讼代表人：王亚丽，该企业管理人负责人。 委托诉讼代理人：王亚丽，江苏辰海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：惠志勤，江苏辰海律师事务所律师。 原告张峰与被告顺利集团有限公司（以下简称顺利集团）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理，由审判员徐倩适用简易程序于2019年9月10日公开开庭进行审理。原告张峰及其委托诉讼代理人董开贵，被告顺利集团的委托诉讼代理人王亚丽到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2019年10月22日依法裁定转为普通程序并组成合议庭，于2019年11月28日公开开庭进行审理。原告张峰的委托诉讼代理人董开贵，被告顺利集团的委托诉讼代理人王亚丽、惠志勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告将原告预付但未履行完毕的租金123899元及保证金10000元，合计133899元，确定为被告的破产共益债务，在被告的破产财产中优先受偿；2、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年2月8日签订书面《房屋租赁合同》，约定租期为2014年2月16日至2023年2月15日，共9年，租金共284706元一次性付清，另水电费保证金5000元，诚信经营保证金5000元，物业费按年缴纳。原告于2014年2月向被告指定账户进行了全额支付，被告确认收到款项。苏州市吴江区人民法院于2017年7月10日作出(2017)苏0509民破21号民事裁定书，裁定被告顺利集团破产清算，并指定江苏辰海律师事务所担任破产管理人。2017年7月10日后，原告与被告的破产管理人就房屋租赁后续事宜不断进行协商，但始终未达成一致。直至2019年3月25日，苏州市吴江区人民法院作出(2018)苏0509破46号之二民事裁定书，案涉房屋经拍卖给了第三人，原告与被告的租赁关系事实上得以终止。根据最高人民法院答复湖南省高级人民法院《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》[(2016)最高法民他93号答复函]的答复意见：租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还。同时，根据《中华人民共和国破产法》第四十二条第三款的规定，因债务人不当得利所产生的债务应当系共益债务。因此，原告预支付的2019年3月25日以后的租金123899元(47月/108月*284706元)及保证金10000元，应系共益债务，在被告的破产财产中优先受偿。截至目前，原告虽已申报，但被告及其管理人未将原告的该未履行完毕的预付租金确认为共益债务，损害了原告的权益。故诉至贵院，请求支持原告的诉请。 顺利集团辩称：第一,对原告主张的付款的真实性不予认可,原告并未将款项支付给顺利集团而是支付给他人。第二，原告主张的共益债务不能认定。根据破产法第十八条、五十三条之规定，本案所涉租赁合同已经于2017年9月10日解除。原告因此受的损失应申报普通债权，原告申报共益债务没有法律依据。综上，请求驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案房屋“顺商01幢109、110号”，面积158.17㎡，位于苏州市吴江区，所有权人为顺利集团，房产证号02××85。 2014年2月7日，张峰通过农业银行账户向谢冬华转账304753元。 2014年2月8日，甲方顺利集团与乙方张峰签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方同意将位于院内的顺商01幢109、110号房屋，建筑面积158.17㎡。房屋租赁期限9年，自2014年2月16日至2023年2月15日。租金共计284706元。乙方向甲方交纳保证金5000元，诚信经营保证金5000元。物业费一年付款共计2847元，此后在下一年度开始前提前一个月支付下年租金和物业费。同日，双方另签订《补充说明》1份，载明，电表度数均为0，水表吨数各是1200元/年，只有公共用水，每月100元，一年一次收清。房屋状况：2台空调，3年使用费一次性付清共6000元。 2014年2月9日，江苏顺利投资有限公司（以下简称顺利投资公司）向张峰出具收款收据1张，载明收到顺商01幢109、110房屋，物业管理费（2014年2月16日至2015年2月15日）2847元，水费（2014年2月16日至2015年2月15日）1200元，空调使用费（2014年2月16日至2017年2月15日）6000元。 2014年2月16日，顺利集团向张峰出具收款收据2张，载明收到顺商01幢109、110房屋租金（2014年2月16日至2023年2月15日）284706元；水电表保证金5000元，诚信经营保证金5000元，以上共计1万元。 经苏州亨通担保投资有限公司的申请，本院于2017年7月10日裁定受理顺利集团破产清算一案，并指定江苏辰海律师事务所担任管理人。管理人接管顺利集团财产后，经调查发现张峰占有涉案房屋。在破产清算受理后的两个月内，管理人未向张峰通知继续履行租赁合同，张峰亦未催告管理人答复是否继续履行合同。期间，张峰一直占有涉案房屋。为了维护顺利集团房地产的正常使用，自2017年8月20日起，管理人聘请了留守职工负责日常的保安和保洁工作，其中保安8名，保洁5名。在上述物业人员工作期间，管理人支付了相应的工作报酬。 2019年3月8日，顺利集团名下位于的房产经拍卖由案外人买受获得。2019年3月21日，顺利集团管理人与买受人进行了资产交接，签署了交接协议，约定自2019年3月15日（含当日）起往后租期内的租金、物业费等收益由买受人所有，2019年3月15日（不含当日）前的租金、物业费等收益仍归顺利集团所有。资产交接之后，管理人与留守的物业人员解除了临时聘用手续。 2019年7月20日，张峰向顺利集团管理人申报共益债务133000元。2019年8月7日，管理人向张峰回函，不予认可其申报共益债务的主张。 又查明：谢冬华系顺利集团法定代表人谢时顺的妹妹，2005年曾持有顺利集团13.89%的股权，后谢冬华于2014年2月24日将上述股权全部转让给谢时顺。顺利集团经本院受理破产清算后，本院曾向谢冬华询问相应的破产事宜，谢冬华陈述在顺利集团并不担任任何职务。 再查明，顺利投资公司于2008年6月11日登记成立，股东为顺利集团、谢时顺、谢时利、谢冬华。2014年2月24日，顺利投资公司经股东会决议，顺利集团、谢时顺、谢时利将其所持有的公司股权全部转让给谢冬华，公司类型变更为一人有限公司（自然人独资），同时选举谢冬华为执行董事及法定代表人。2014年4月17日，顺利投资公司又经历了第二次股权转让。 本院认为，租赁合同关系是指承租人就租赁物与出租人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物。其中出租人的主要合同义务就是提供符合条件的房屋供承租人使用,承租人的主要合同义务是按约定支付房租。就本案而言，张峰与顺利集团于2014年2月8日就涉案房屋签订了房屋租赁合同，上盖有顺利集团的公章。但是张峰并未履行承租人的付款义务，主要基于以下几个理由：1、张峰主张先付租金后签合同，这与房屋租赁市场的常理明显不符；2、承租人已经一次性支付完房租后，租赁合同中一般会载明已履行的情况，而涉案合同中并未体现；3、从租金支付的对象来看。张峰将涉案租金等款项直接支付给谢冬华，但是其并未提交谢冬华具备收款权限的证据。从商业风险的角度来考虑，张峰系与顺利集团签订的租房合同，其理应支付给顺利集团，双方也未在合同中约定指示支付给谢冬华。且同一笔款项分两个主体开具收据，房租以及保证金均由顺利集团开具收据，而物业费、水费、空调使用费由顺利投资公司开具收据，也存在极大的不合理之处；4、从租金标准来看。涉案合同的租金为200元/㎡/年，显著低于所在区域同类房屋的租金水平；5、从租金支付的时间来看。按照一般市场交易习惯，工业用途厂房租赁，尤其是租金较大的情况下，大多一年一付，视情况而调整租金。涉案合同中就租金支付情况，系在物业费方面约定，具体为“此后在下一年度开始前提前一个月支付下年租金和物业费”。本案中，张峰主张一次性付清了所有房租，且租金数额较大，既与合同约定不符，也明显不符合一般常理；6、从占有使用方面来说。从张峰的陈述以及提交的收据来看，2014年2月16日至2015年2月15日的物业费、水费已经交纳，但是此后的物业费、水费均未提交证据证明。目前顺利集团管理人认可，在接管以后发现张峰占有涉案房屋的事实。但对于2015年2月至2017年7月之间房屋的占有使用情况，张峰并未提交任何证据证明。 综合前述因素，本院认定张峰并未履行支付租金的义务，对于其要求将剩余款项确定为共益债务的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条之规定，判决如下： 驳回原告张峰的诉讼请求。 案件受理费2978元，由原告张峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将交纳上诉费的凭证提交本院。 审 判 长  徐 倩 人民陪审员  张伟荣 人民陪审员  孙佩耘 二〇二〇年二月二十七日 书 记 员  张肖肖 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。