广东省湛江市赤坎区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0802执异7号 异议人（被执行人）：湛江市赤坎区五金交电化工总公司，住所地湛江市赤坎区北桥路二巷**。 法定代表人：陈秋梅，经理。 申请执行人：湛江市友源房地产开发有限公司，，住所地湛江市赤坎区潮州塘小区**楼首层**商铺 法定代表人：陈上友，总经理。 被执行人：湛江市赤坎区五金交电化工总公司批发部，住，住所地湛江市赤坎区和平路**/div> 法定代表人：陈秋梅。 被执行人：湛江市赤坎区五金交电化工总公司经营部，住所，住所地湛江市赤坎区中山二路**div> 法定代表人：陈秋梅。 本院在执行申请执行人湛江市友源房地产开发有限公司（以下简称友源公司）与被执行人湛江市赤坎区五金交电化工总公司（以下简称五交化公司）、湛江市赤坎区五金交电化工总公司批发部（以下简称五交化公司批发部）、湛江市赤坎区五金交电化工总公司经营部（以下简称五交化公司经营部）金融借款合同纠纷一案中，被执行人五交化公司对执行标的位于湛江市赤坎区北桥二巷16号两宗土地及地上建筑物的《房地产估价报告》结果不服，于2020年2月14日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 异议人（被执行人）五交化公司称:贵院裁定拍卖我司名下的土地及房屋，其中位于湛江市××号的两块土地使用权及地上建筑物经广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司评估，价值总额为2588900元，我司认为该评估报告作价过低。目前市内土地最低价都要6000元一平米，未含建筑物，因这块土地是市内并连接在一起的，利用价值较大，我司认为该土地的价格最低按市价6000元一平方的价格的6成计算，都要每平米3600元。为此向贵院提出广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司对我司的土地评估价偏低不合理的异议，请贵院给予支持。 我司是一个国有商业老企业，历史遗留的纠纷和职工安置的问题较多，现有在册职工49人，其中在职1人，退休48人，每月还需要为职工缴交社保、医保等费用，留守4人处理公司及化解公司历史遗留的债权债务等纠纷问题。目前我司已列入赤坎区国有“僵尸企业”出清范围，公司仅剩下此宗物业，准备用来解决拖欠职工和退休工人及下岗人员的工资及自垫社保、医保医药费等历史遗留的问题，此笔金额需要110万元才能解决。如果此宗物业被拍卖，我司将无法进行国有“僵尸企业”的出清工作。另建华村的被拍卖住户其中有一户是残疾人居住的，还有1户是职工垫支4.2万元，但至今无法办到房产证。这些历史遗留问题如不解决，将无法稳定职工及退休工人的情绪，为此，我司要求贵院对我司的土地和房屋暂缓拍卖，避免国有资产的流失，以保障我司及职工的合法权益不受侵害。特提出执行异议，请求贵院暂停对我司土地和房屋的拍卖。 异议人（被执行人）五交化公司向本院提交了如下证据：1、（2019）粤0802执恢496号之一通知书；2、五交化公司的营业执照、法定代表人身份证明书及身份证；3、两份房地产估价报告。 经审查查明：原告友源公司与被告五交化公司、五交化公司批发部、五交化公司经营部金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月18日作出（2014）湛赤法民三初字第359号民事判决书，判决：一、限被告五交化公司批发部于本判决生效之日起十日内偿还借款本金2540000元及利息2292477元给原告友源公司。二、限被告五交化公司经营部于本判决生效之日起十日内偿还借款本金600000元及利息541530元给原告友源公司。三、被告五交化公司在其提供抵押的房产价值范围内对五交化公司批发部和五交化公司经营部的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告友源公司的其他诉讼请求。该判决于2014年10月15日生效。后本院根据申请执行人友源公司的申请，先后以（2014）湛赤法执字第340号、（2018）粤0802执恢212号、（2019）粤0802执恢496号案件立案执行。 在执行过程中，本院查封了被执行人五交化公司名下的房地产，并依法委托了广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司对被执行人五交化公司名下的不动产价值进行评估。2019年9月16日，广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司作出两份《房地产估价报告》【报告编号：粤千福田房估字[2019]B537号、B538号】，评估结论为：位于湛江市赤坎区××号××房之一房屋的评估价值为41600元，位于湛江市赤坎区××号××房之一房屋的评估价值为41600元，位于位于湛江市××××号106房屋的评估价值为178200元，位于湛江市赤坎区北桥路二巷**建筑面积为104.88平方米的房屋及土地使用权（宗地面积185.80平方米）评估价值为556000元，，位于湛江市赤坎区北桥路二巷**建筑面积为15739平方米的房屋及土地使用权（宗地面积729.39平方米）评估价值为2032900元。2020年1月2日，本院作出（2019）粤0802执恢496号之二执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人五交化公司名下位于湛江市赤坎区北桥路二巷16号两块土地使用权[宗地编号：20180862、20180861号，土地使用权面积分别为：185.80平方米、729.39平方米，尚未办理土地使用权证]及地上建筑物[房产分户编号分别为：F0002、F0003，建筑面积分别为：104.88平方米、157.39平方米，尚未办理产权证]；位于湛江赤坎××号××房之一[产权证号：房4297710，房屋建筑面积：13.42平方米]房产；位于湛江赤坎××号××房[产权证号：1716353，房屋建筑面积：57.51平方米]房产；位于湛江赤坎××号××房之一[产权证号：房4297709，房屋建筑面积：13.42平方米]房产，以所得价款偿还本案债务。后本院已于2020年1月7日向五交化公司送达上述两份《房地产估价报告》及拍卖裁定书。被执行人五交化公司遂向本院提出执行异议。 本院认为，异议人（被执行人）五交化公司认为广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司对其名下位于湛江市××号两块土地使用权及地上建筑物的评估价值过低，因而提出执行异议请求暂停拍卖涉案房地产。关于异议人不服评估机构对涉案房地产评估价值过低的救济途径问题。本院依法委托广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司对上述涉案房地产的价值进行评估而形成的《房地产估价报告》属于评估机构作出的专业技术报告，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”的规定，法院对评估报告异议的审查事项仅限于上述条款所列举的几项情形，并不包括异议人认为涉案房地产评估价值过低而提出的异议。同时，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论或者责令原评估机构予以补正。”的规定，当事人若对评估报告结果有异议，其正确救济途径是在法定期限内向法院执行实施部门提出书面异议，由执行实施部门责成评估机构对当事人的异议作出书面答复，故异议人不服评估机构对涉案房地产评估价值过低而请求暂停拍卖不属于执行异议受理范围。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。”的规定，异议人五交化公司的执行异议不符合立案条件，依法应予驳回异议申请。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款的规定，裁定如下： 驳回异议人（被执行人）湛江市赤坎区五金交电化工总公司的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向湛江市中级人民法院申请复议。 审判长  陈志荣 审判员  黄 勤 审判员  何清琳 二〇二〇年二月二十四日 法官助理刘敏英 书记员刘晨曦 附：相关法律条文及司法解释 《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》 第二十三条当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论或者责令原评估机构予以补正。 当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。 执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。 异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。