福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初5071号 原告：张洪，女，1974年2月18日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：池建伟、吴亚娟，福建名仕律师事务所执业律师。 被告：陈翠斌，女，1971年12月8日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济开发区。 委托诉讼代理人：吕寅生，福建三瑞律师事务所执业律师。 第三人：福建麦田房产经纪有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道望龙路**海西金融大厦****。统一社会信用代码：91350100MA3481D3XD。 法定代表人：缪寿建，公司总经理。 委托诉讼代理人：徐聪龙、徐国栋，公司职员。 原告张洪与被告陈翠斌、第三人福建麦田房产经纪有限公司（以下简称“麦田公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张洪的委托诉讼代理人池建伟、吴亚娟、被告陈翠斌的委托诉讼代理人吕寅生、第三人麦田公司的委托诉讼代理人徐聪龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张洪向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付违约金130万元；2.案件受理费等诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2018年12月31日，原告为甲方、被告为乙方，双方签订《房屋买卖合同》，约定原告将坐落于福州市台江区鳌峰街道鳌江路8号（江滨中大道北侧、曙光路东侧）福州金融街万达广场二期C1-C4连接体1层087商铺，2层087商业辅助用房转让给被告，成交价650万元。同日，原、被告与第三人签订《交易服务合同》，第三人作为上述房屋买卖的交易服务方。《房屋买卖合同》补充协议第二条约定：“甲方解除抵押权所用方式为：乙方提前支付部分购房款为甲方解除抵押权……”第九条第一款约定：“房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币壹佰叁拾万元整（¥1,300,000），本合同另有约定的从其约定”。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告却迟迟未按合同约定履行相关手续并支付部分购房款用于解除讼争房屋抵押权。第三人麦田公司应原告要求于2019年7月15日、7月24日分别发函督促被告及时履行前述义务，原告亦于2019年8月27日委托律师向被告发出《律师函》，但被告始终置之不理。因被告于2019年9月8日前仍未履行前述义务，根据《律师函》的催告，原、被告签订的《房屋买卖合同》自2019年9月9日即告解除。原告有权依据《房屋买卖合同》的约定，要求被告支付违约金130万元。 被告陈翠斌辩称，首先，原、被告签订《房屋买卖合同》时存在欺诈，双方订立的合同依法应予撤销，被告的行为不构成违约。原告在与被告签订合同时宣称，讼争商铺系旺铺，每月可获得高额租金且铺面升值空间很大，并称已有很多人向其表示购买讼争商铺的意愿，被告如不尽快签约，恐错失商机。被告在原告的鼓吹和哄骗之下仓促与原告订立合同。后被告多方联系到商铺租户后得知，讼争商铺每月租金并没有原告描述的那么可观，租户承租后生意比较清淡，且周边商铺租金均有下调。被告当初签订《房屋买卖合同》是希望可用商铺租金抵扣购买商铺的按揭贷款，由于实际租金较原告出售房屋时宣称的金额相距甚远，导致被告根本无法继续履行合同。被告因原告订立合同过程中存在欺诈为由要求解除合同，但原告坚持要求被告必须严格履行合同，不得解除。根据合同法第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。故本案中的《房屋买卖合同》因原告方存在明显的欺诈行为，依法应当予以撤销，被告拒绝履行存在欺诈的合同，不应当认定为违约。其次，协议中约定的违约金明显畸高，远远超过原告的损失。根据合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，补偿为主、惩罚为辅。而过高的违约金会使合同一方因不正当的方式获取暴利，这与设置违约金的目的是相悖的。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案，因合同没有履行且原告也已解除合同，原告并没有什么实际损失，且原告方也没有提供任何证明其遭受损失的证据；即便原告真的存在损失，双方约定的违约金130万也远远超出可能存在的损失数额，故本案讼争合同中约定的违约金明显畸高，不符合实际情况，应当依法予以降低。请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。 第三人麦田公司陈述，首先，本案所涉《房屋买卖合同》、《交易服务合同》均为合法有效合同，各方应按照合同约定履行相应义务。其次，被告出现违约行为后，其公司已按照合同约定履行了相应的义务，分别于2019年7月16日、7月24日向被告发出《告知函》、《履约通知函》。且在其公司向被告发出上述函件前，被告已向居间方明确表示不愿意继续履行合同。 本院经审理查明事实如下：2018年12月31日，原告张洪（甲方）与被告陈翠斌（乙方）在第三人麦田公司居间下签订《房屋买卖合同》，约定原告张洪将其所有的坐落于福州市台江区鳌峰街道鳌江路8号（江滨中大道北侧曙光路东侧）福州金融街万达广场二期C1—C4连接体1层087商铺、2层087商业辅助用房出售给被告陈翠斌，单元面积70.51+70.2平方米，成交价格陆佰伍拾万元（¥6,500,000元）；被告应在合同签订时支付购房保证金叁拾叁万元整（¥330,000元）；房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金壹佰叁拾万元整（¥1,300,000元）。补充协议第二条约定：“甲方解除抵押权所用的方式为：乙方提前支付部分购房款为甲方解除抵押权，甲乙双方就甲方返还乙方提前支付的购房款的义务向相关担保方申请担保……”合同签订后，被告将购房保证金33万元汇入第三人麦田公司账户。2019年4月，原告就讼争房屋解押事宜向福建福清汇通农村商业银行股份有限公司申请提前还款。2019年7月15日，第三人向被告陈翠斌发出《告知函》，载：“该解押担保业务已获得批准且抵押权人已告知可还款，您应按相关担保方要求支付人民币叁佰叁拾万元整用于解除该房屋抵押权。我司工作人员已多次致电您，催促办理上述手续，但您至今未予以办理。为此，我司特发此函，望您在收到本函件后即行与我司联系，并办理上述手续”。2019年7月24日，第三人再次向被告发出《履约通知函》。2019年8月27日，原告向被告发出《律师函》，要求被告“于2019年9月8日前履行支付购房款义务；若未按以上时间履行付款义务，则双方签订的《房屋买卖合同》自该期限届满之日起即告解除”，并要求被告承担130万元违约金及其他相关费用的违约责任。后至《律师函》指定期限届满，被告仍未履行支付购房款义务。现原告以被告未依约履行合同义务为由诉至本院，请求判如所请。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。被告陈翠斌辩称合同签订时原告存在欺诈行为缺乏证据支持，本院不予采信。现被告陈翠斌于合同约定的付款期限内未支付购房款，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。被告提出双方约定的违约金130万元过分高于原告实际损失的辩解，本院认为，主张违约金过高方应当对违约金是否过高承担举证责任。现被告未能举证证明其主张，且双方在《房屋买卖合同》中约定的违约金130万元不违反法律规定，故原告诉请要求被告支付违约金130万元于法有据，本院予以支持。鉴于被告已将履约保证金汇入第三人账户中暂为保管，为减少三方讼累，被告已支付的履约保证金33万元可抵扣违约金，由第三人麦田公司直接支付给原告张洪，另被告陈翠斌还应支付给原告张洪违约金97万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告陈翠斌应于本判决生效之日起十日内一次性向原告张洪支付违约金97万元； 二、第三人福建麦田房产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内将原、被告双方于2018年12月31日签订的《房屋买卖合同》项下履约保证金33万元一次性支付给原告张洪。 若未按本判决指定之期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16500元，适用简易程序减半收取8250元，由被告陈翠斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  杨静 二〇二〇年二月十二日 书记员  林洲 附本案相关法律条款内容： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。