福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初2655号 原告：吴申乐（反诉被告），男，1976年12月22日出生，汉族，住所地福州市台江区。 委托诉讼代理人：潘祥勇，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：庄小强，北京中银（福州）律师事务所实习律师。 被告：陈秀惠（反诉原告），女，1949年10月15日出生，汉族，住所地福州市仓山区，现住福州市仓山区。 委托诉讼代理人；林丰夏，福建通亨律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人；苏林晓，福建通亨律师事务所执业律师。 原告吴申乐（反诉被告）诉被告陈秀惠（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴申乐（反诉被告）的委托诉讼代理人潘祥勇及被告陈秀惠（反诉原告）及委托诉讼代理人林丰夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴申乐向本院提出诉讼请求：1、确认原告吴申乐与被告陈秀惠签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》已于2019年5月24日解除；2、判令被告陈秀惠向原告吴申乐支付违约金人民币30万元；3、判令被告陈秀惠向原告吴申乐支付律师代理费人民币1.6万元；4、判令被告陈秀惠承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费、保全费）。事实与理由：2019年4月20日，原告吴申乐为甲方，被告陈秀惠为乙方，案外人福州中正联合房产代理有限公司为居间方、福州中联立信房产代理有限公司为交易服务方，签订了《房屋买卖合同》、《交易服务合同》、《居间服务合同》，前述合同约定：原告吴申乐将位于福州市台江区群升国际Ｈ地块Ｈ2＃楼901单元房产转让给被告陈秀惠；房屋按套计价，甲乙双方约定成交价格为：人民币（大写）贰佰伍拾伍万元整（￥2550000.00），该价格包含该房屋的房价款、该房屋附属配套设施、固定装修、与该房屋一并转让的家电家具；甲乙双方约定乙方购买该房产的房款支付方式为一次性付款，具体支付方式及该房产的交易流程依据双方确定的合同附件进行；乙方应在本合同签订当日支付购房履约保证金人民币壹拾伍万元整（￥150000.00）；产权权属过户登记前的违约责任约定为：1、自违约行为发生之日起违约方应按日以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付延迟履行违约金，迟延履行违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之日的继续履行。自违约行为发生之日起超过7日的，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，2、签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币（大写）叁拾万元整（￥300000.00），以及产生的居间服务费、交易服务费、交易过程中产生的其他费用、及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等；该《房屋买卖合同》补充协议第5条约定：经甲乙双方协商约定，乙方在本合同正式生效当日内先支付部分购房履约保证金人民币壹万元整（￥10000.00）给甲方，甲方收到该款项后出具收条给乙方；乙方于2019年5月5日前再将剩余履约保证金人民币壹拾肆万元整（￥140000.00）给甲方。附件1《一次性付款交易流程确认函》第一条约定：乙方应在2016年6月5日前将全额购房款（除履约保证金外）转入丙方指定的银行账户无息监管等内容。2019年4月21日，原告吴申乐与被告陈秀惠签订《补充协议》约定：原合同约定乙方须于2019年6月5日前将全额购房款（除履约保证金外）转入福州中联立信房产代理有限公司的银行账户无息监管。现经甲乙双方协商约定变更为乙方须于2019年6月15日前将全额购房款（除履约保证金外）转入福州中联立信房产代理有限公司的银行账户无息监管等内容。前述合同、补充协议生效后，原告吴申乐依约将福州市台江区群升国际Ｈ地块Ｈ2＃楼901单元房产的权属证书交由交易服务方保管，但被告陈秀惠仅向原告吴申乐交付了履约保证金10000元，剩余购房履约保证金人民币140000元未依约交付。因此，原告吴申乐于2019年5月13日委托福州中联立信房产代理有限公司向被告陈秀惠发出《履约通知函》，要求被告陈秀惠依照《房屋买卖合同》、《补充协议》的约定于收到《履约通知函》之日起三个工作日内联系福州中联立信房产代理有限公司工作人员并办理相关手续。前述《履约通知函》发出后，被告陈秀惠仍未按照合同约定向原告吴申乐支付剩余购房履约保证金。2019年5月23日，原告吴申乐向陈秀惠、福州中联立信房产代理有限公司发出《解除合同通知函》决定解除与陈秀惠的《房屋买卖合同》、《交易服务合同》，并取回福州中联立信房产代理有限公司监管权属材料，保留追究陈秀惠违约责任的权利，该《解除合同通知函》的ＥＭＳ寄件面单显示于2019年5月24日他人代收。 原告认为各方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《交易服务合同》、《居间服务合同》真实、合法有效，原、被告均应按照合同全面履行合同的义务，但被告陈秀惠未依约履行合同义务，经原告催促后在合理期间内仍未履行，原告依据《中华人民共和国合同法》以及《房屋买卖合同》约定解除合同并要求被告支付违约金、赔偿律师费损失，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。 被告陈秀惠辩称，被告没有违约，是原告拒绝履行《买卖合同》，系原告构成违约。 反诉原告陈秀惠原向本院提出反诉请求：1、依法判决确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》有效。2、依法判令反诉被告继续履行与反诉原告签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》。庭审中反诉原告变更反诉请求，改为：1．依法确认吴申乐拒绝继续履行双方房屋买卖合同的行为构成合同根本违约，并依法判决解除双方买卖合同关系。2、依法判决吴申乐赔偿陈秀慧合同约定的违约金30万元及1万元预付款。3、依法判令反诉被告承担该案诉讼费。反诉事实与理由：2019年4月20日，陈秀慧与吴申乐签订《房屋买卖合同》，并于2019年4月21日签订《补充协议》，向吴申乐购买位于福州市台江区群升国际Ｈ地块Ｈ2＃楼901单元房产。后吴申乐于2019年5月6日到交易服务方处大吵大闹要求收回房产权证，并于当日晚约23点报警要求警方协助收回房权证，之后又向法院起诉要求解除与陈秀惠的房屋买卖合同。2019年7月11日陈秀惠发函要求继续履行合同，吴申乐于2019年7月13日回复不同意继续履行。鉴于吴申乐上述拒绝继续履行双方买卖合同行为，陈秀惠请求依法认定吴申乐拒绝继续履行双方房屋买卖合同行为构成合同根本违约，并依法判决解除双方房屋买卖合同关系，同时依法判决吴申乐赔偿陈秀惠合同约定的违约金30万元。 反诉被告吴申乐辩称，1、反诉原告庭审中变更的反诉请求与原反诉请求的内容完全相反，也超出期限；2、双方签订合同后陈秀惠违约，经交易服务方于5月13日催告后仍未履约。反诉被告于2019年5月23日向反诉原告发出解除合同通知函，反诉原告于2019年5月24日收到解除函后，买卖合同已经解除。2019年7月11日反诉原告发函要求继续履行合同，对此反诉被告在2019年7月13日已经回函称双方纠纷由法院裁判。本案买卖关系反诉被告吴申乐不存在违约，所以反诉原告反诉主张不应得到支持。 原告（反诉被告）围绕诉讼请求向本院提交《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《居间服务合同》、《房屋买卖合同》（自行保管）、《交易服务合同》及附件1《一次性付款交易流程确认函》、《补充协议》、《履约通知函》及该函EMS邮件查询、EMS寄件回单、EMS快递查询单和《解除合同通知函》及该函EMS寄件回单、EMS邮件查询、EMS快递查询单，以及《委托代理合同》、发票、《房屋买卖合同》（中介方保管）、《中国工商银行网上银行电子回单》、手机短信截图、中联立信房产代理人限公司证明及附件、EMS快件详情单、被告告知函、原告回复函及EMS快件详情单、EMS快件查询单．用以证明原被告签订《买卖合同》、《补充协议》、《交易服务合同》、《一次性付款交易流程确认函》对购房价款、履约保证金支付、产权权属过户登记前的违约责任等进行了约定；被告陈秀惠未按约定履行向原告支付剩余履约保证金人民币14万元，构成违约，经催告后仍未履行，原告已于2019年5月23日通过交易服务方通知解除买卖合同，并委托律师代理诉讼，支付律师费16000元等事实。 被告（反诉原告）陈秀惠向本院提供《告知函》、EMS快递单，证明陈秀惠邮寄吴申乐告知函，要求继续履行《房屋买卖合同》，并申请调查令向派出所调查调查报警相关材料。 本院调查令调取到原告(反诉被告)2019年5月7日凌晨10分报警登记表，确认吴申乐报警内容为：“纠纷、房产证被公司人扣押”。 此外被告申请证人唐某出庭作证，证明系原告不愿购买房子，要求收回产权证。证人出庭证实2019年5月6日其应被告要求，随同被告一起去中介公司，当时原告要求拿回产权证，陈秀惠要求收回定金10000元，经中介协商退还陈秀惠5000元，给付原告5000元，因太晚了，中介说等明天汇款，房产证也没有退还原告，原告大骂一定要当天收回产权证，并报警，因此其与陈秀惠就先回去了。 根据原被告提供的有效证据、证人证言和庭审调查，本院认定以下事实：2019年4月20日以原告吴申乐（反诉被告）为卖方（甲方），被告陈秀惠（反诉原告）为买方（乙方），双方签订了一份《房屋买卖合同》及《补充协议》。同日原被告共同与丙方（居间方）福州中正联合房产代理有限公司签订一份《居间服务合同》，与福州中联信房产代理有限公司（交易服务方）签订一份《交易服务合同》及附件１《一次性付款交易流程确认函》。《房屋买卖合同》约定：甲方将坐落于台江区群升国际Ｈ地块Ｈ2＃楼901单元房产转让给被告陈秀惠；房屋按套计价，成交价格为：人民币（大写）贰佰伍拾伍万元整（￥2550000.00）,该价格包含该房屋的房价款、该房屋附属配套设施、固定装修、与该房屋一并转让的家电家具；房款支付方式为一次性付款方式，具体支付方式及该房产的交易流程依据双方确定的合同附件进行；除因房屋交易需要将该房屋权属材料（包括但不限于该房屋的相关证件、票据、登记受理单据以及相关合同、协议等，下同）原件提交至相关银行、行政机关的期间，在签订本合同时起至该房屋所有权过户登记至乙方名下期间，该房屋的权属材料原件均应由交易服务方保管，作为房屋交易的保证。乙方应在本合同签订当日支付购房履约保证金人民币壹拾伍万元整（￥150000.00）；产权权属过户登记前的违约责任约定为：1、自违约行为发生之日起违约方应按日以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付延迟履行违约金，迟延履行违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之日的继续履行。自违约行为发生之日起超过7日的，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，2、签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币（大写）叁拾万元整（￥300000.00），以及产生的居间服务费、交易服务费、交易过程中产生的其他费用、及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等。合同第十一条通讯地址；甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准．因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此而产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担（交易服务方保管的《买卖合同》落款处除原被告签名盖手印外，下方还留存原被告通讯地址及电话号码，原告所留地址为福州市台江区河下街同心欧花园6座804，电话号码：136××××5521；被告陈秀惠所留的通讯地址为：福州，电话号码为136××××0530）。双方《补充协议》第4条约定：“经甲乙双方协商约定，乙方可在2019年4月21日内选择无条件解除本合同，若乙方在2019年4月21日内对本合同未提出异议，则本合同在2019年4月22日00:01分起正式生效。”；第5条约定：“经甲乙双方协商约定，乙方在本合同正式生效当日内先支付部分购房履约保证金人民币壹万元整（￥10000.00）给甲方，甲方收到该款项后出具收条给乙方；乙方于2019年5月5日前再将剩余履约保证金人民币壹拾肆万元整（￥140000.00）直接支付给甲方。甲方收到该款项后出具收条给乙方。交易服务方已告知乙方提前支付钱款的风险，乙方已知悉。”。附件1《一次性付款交易流程确认函》第一条约定：“乙方应在2016年6月5日前将全额购房款（除履约保证金外）转入丙方指定的银行账户无息监管（甲方或乙方须将应付给丙方的居间服务费及交易服务费支付给丙方）。”。2019年4月21日，原告吴申乐与被告陈秀惠签订《补充协议》对原合同进行如下变更：“一、原合同约定乙方须于2019年6月5日前将全额购房款（除履约保证金外）转入丙方福州中联立信房产代理有限公司的银行账户无息监管。现经甲乙双方协商约定变更为乙方须于2019年6月15日前将全额购房款（除履约保证金外）转入丙方指定的银行账户无息监管。”。 前述合同、补充协议生效后，吴申乐依约将福州市台江区群升国际Ｈ地块Ｈ2＃楼901单元房产的权属证书交由交易服务方保管，但陈秀惠仅向吴申乐交付了履约保证金10000元，剩余购房履约保证金人民币140000元陈秀惠未依约于2019年5月5日前交付交易服务方监管。2016年5月6日，双方在交易服务方处协调未达成一致意见，各方对退款及退还产权证问题存有争议，当晚零点10分吴申乐报警茶亭派出所，报警登记内容：纠纷，房产证被公司人扣押。2019年5月13日吴申乐委托福州中联立信房产代理有限公司按照服务方保管的《买卖合同》上所留陈秀惠的地址福州和电话号码136××××0530向陈秀惠发出《履约通知函》，要求陈秀惠收到函件三日内联系服务方，办理相关手续，否则卖方有权依原合同追究违约责任等。但之后陈秀惠仍未按照合同约定向吴申乐支付剩余购房履约保证金。2019年5月23日，吴申乐又通过服务方同样按照《买卖合同》上述所留陈秀惠地址和电话号码向陈秀惠发出《解除合同通知函》，告知决定解除《房屋买卖合同》、《交易服务合同》，并取回福州中联立信房产代理有限公司监管权属材料，保留追究陈秀惠违约责任的权利，若陈秀惠女士及福州中联立信房产代理有限公司对解除合同有异议请收到此函后直接向有管辖权的法院提起诉讼等。该《解除合同通知函》的ＥＭＳ寄件面单显示于2019年5月24日他人代收。2019年5月30日吴申乐与北京中银（福州）律师事务所签订《委托代理合同》约定由律师事务所指派潘祥勇为吴申乐的代理人，由吴申乐在合同签订后三日内向律师事务所支付前期一审律师费人民币16000元。该款吴申乐于2019年5月29日已支付。次月11日原告诉至本院，并向本院申请财产诉讼保全，预付申请费2100元。 本院认为，原被告双方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《一次性付款交易流程确认函》均系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规范，因此合法有效。在合同履行过程中，吴申乐依约履行了合同约定的义务；将产权证、土地证交由交易服务方监管，但陈秀惠仅支付履约保证1万元，未按合同约定的时间于2019年5月5日前将剩余保证金14万元转入福州中联信房产代理有限公司的银行账户监管，因此已构成违约。诉讼中，陈秀惠主张吴申乐2019年4月28日即到中介门店吵闹不卖房了缺乏依据，不予采信。根据陈秀惠逾期未汇款的事实及证人证言证实2019年5月6日陈秀惠要收回履约保证金1万元，吴申乐要收回产权证件，中介调解仅退还陈秀惠5000元的事实，可证实陈秀惠违约在先，且之后陈秀惠未继续履约，故吴申乐于2019年5月23日通过交易服务方按陈秀惠所留的地址向陈秀惠邮寄送达解除合同函，该函于2019年５月24日送达后，合同依法即已解除，对此本院予以确认。合同解除，不影响合同结算和清理条款的效力。现原告吴申乐请求被告陈秀惠依约支付违约金人民币30万元、律师费16000元，符合合同约定，予以支持；原告申请财产保全支付的保全费2100元，依照诉讼费交纳办法规定，应由原告自行承担；反诉原告陈秀惠请求判决确认反诉被告吴申乐拒绝履行买卖合同的行为构成合同根本违约，并判决解除合同缺乏事实和法律依据，不予支持。反诉原告陈秀惠要求反诉被告吴申乐退还已交付的履约保证金10000元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告吴申乐与被告陈秀惠于2019年4月20日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》于2019年5月24日解除。 二、被告陈秀惠应在本判决生效之日起十日内，支付原告吴申乐违约金人民币300000元，并赔偿原告吴申乐支付的律师费16000元。 三、反诉被告吴申乐应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告陈秀惠履约保证金10000元。 四、驳回反诉原告陈秀惠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费27200元，反诉案件受理费13600元,由被告陈秀惠(反诉原告)负担;诉讼保全费2100元由原告吴申乐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  刘清华 人民陪审员  梁瑞芳 人民陪审员  刘行秀 二〇二〇年二月十三日 书 记 员  李焱鑫 本案适用的主要是法律条款： 《中华人民共和国合同法》 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的 和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自 己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限 内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使 不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和 清理条款的效力。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付