广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初1487号 原告：贺州市八步区和元农庄饭店，住所地：贺州市贺州大道南路3号（综合楼）。 经营者：植玉林。 委托诉讼代理人：卢红平，广西汇豪律师事务所律师。 被告：贺州天利房地产开发有限公司，住所地：贺州市八步区建设东路186号1幢401号商铺。 法定代表人：郑阿福，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：梁红霞，广西桂东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何立武，广西桂东律师事务所律师。 第三人：贺州市自然资源局，住所地：贺州市八步区建设中路2号。 法定代表人：庞姚明，该局局长。 委托诉讼代理人：梁倜铭，广西灵丰律师事务所律师。 第三人：广西贺州市矿业投资集团有限公司，住所地：贺州市贺州大道南段规划商住用地64、65、66、67号。 法定代表人：张建斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：白杰德，广西众望（富川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟沐辰，广西众望律师事务所实习律师。 原告贺州市八步区和元农庄饭店（以下简称和元农庄）与被告贺州天利房地产开发有限公司（以下简称天利公司）、第三人贺州市自然资源局、广西贺州市矿业投资集团有限公司（以下简称贺州矿投）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告和元农庄的经营者植玉林及其委托诉讼代理人卢红平，被告天利公司的委托诉讼代理人梁红霞、何立武，第三人贺州市自然资源局的委托诉讼代理人梁倜铭，第三人贺州矿投的委托诉讼代理人白杰德、钟沐辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和元农庄向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房屋保证金30000元；2、判令被告向原告支付违约金360000元；3、判令被告向原告支付安置费30000元；4、判令被告赔偿原告装饰装修损失1427294.78元；5、判令被告赔偿原告逾期利润损失1920303.03元；6、判决被告赔偿原告酒店家具损失383040元；7、判决被告赔偿原告厨具损失566988元；8、判决被告赔偿原告食品损失128029元；9、本案诉讼费、鉴定费88000元由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年9月27日签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告将坐落于贺州市（嘉宝大厦）地上一层（共用部分除外）至三层出租给原告，租赁期限自2018年10月1日至2024年9月30日，租金第一年为30000元每月，每满两年递增10%，租金支付方式为每季度缴纳一次，以银行转账形式支付到王永江的桂林银行贺州分行账户，水电费等其他费用按合同约定各自承担。原告于签订合同后的2018年10月9日支付给被告租赁押金30000元。另双方约定在租赁期内，甲方提前收回房屋的，应按年租金360000元赔偿原告，如该数额不足以抵付损失的还应该继续赔偿损失。原告按照约定花了1948498元对租赁房屋进行装修、购置设施设备，后开始经营饮食服务和酒类零售业务。2019年3月7日，原告在租赁房屋外墙看到了《贺州市国土局关于尽快清场移交管理使用的通知》，这才得知被告已经将整栋大楼卖给了贺州市国土资源局（现为贺州市自然资源局）作为办公楼。原告立即询问被告的负责人是否属实，被告答复确实将整栋大厦销售给了贺州市国土资源局并要求原告腾退房屋给贺州市国土资源局使用。贺州市国土资源局2019年3月7日向被告发出通知，要求被告移交嘉宝大厦，而被告于2019年3月11日通知贺州市桂源水利电业公司停电，停电导致原告无法营业且食品严重腐烂，停电当日至今原告一直无法营业。贺州矿投于2019年4月2日和17日则催告原告搬迁租赁房屋。后原告询问贺州市国土资源局，贺州市国土资源局购买了被告的整栋嘉宝大厦。按照合同的约定和法律规定，被告违约应该赔偿原告的装修、设施设备及经营损失并承担违约责任，同时被告应该退回原告的押金及补偿安置费等。因双方就赔偿事宜协商未果，故原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。 天利公司辩称：一、关于保证金。根据租赁合同第五条第（一）款约定，原告缴纳的30000元保证金，在合同终止后若原告无违约行为或应付款项予以无息如数退还，因此原告要求支付利息没有依据。且因本案中在第三人贺州市自然资源局收购涉案房屋及土地后，原告未按被告要求及时撤离返还房屋，存在违约行为，保证金也不应返还。二、关于违约金。本案合同解除是因政府城市规划调整需要收购涉案土地和建筑物，并非被告违约。根据租赁合同第九条第（一）款约定，双方互不承担责任。根据被告提交的录音证实，签订合同之前，被告即告知涉案房屋要被政府收储的事实，但原告说能经营多久是多久。三、关于安置费。原告无证据证明有该项费用。本案提前收回房屋是政府行为，合同已经约定这种情况双方都没有责任。原告明知涉案房屋被收储，不定时会被收回的情况下，仍然要租赁，即使有该项费用也应当由其自行承担。四、关于装修损失。原告明知涉案房屋在签订房屋租赁合同前第三人贺州市自然资源局就已经对房屋和土地进行了评估，被告也明确告知不要装修了，是原告一意孤行。被告不认可原告装修的项目和金额，房屋本来就是装修好的饭店，里面用作餐饮的设备设施完好，一应俱全，不需要装修也可以直接使用，原告装修的实际项目也没有那么多，就是敲掉了一堵墙壁，做了一个海鲜池。装修合同和鉴定结论都没有区分原告装修前后的情况，不认可装修全部都是原告的新装修。五、利润鉴定必须要有点菜单和缴费银行记录及发票才能够作为检材，因此逾期利润的数额不客观不真实。家具损失同样没有证据证明，被告提供的现场照片可以证实涉案房屋本来就是酒店，本来就有桌椅，桌椅可以重复使用，不存在损失。厨具也可以重复使用，不存在损失。食品损失没有证据证明。请求法院驳回原告的诉讼请求。 贺州市自然资源局述称：贺州市土地收购储备中心已经合法收回天利公司土地及地上房屋，天利公司应当及时交付房屋和土地。另外，天利公司是主动申请市人民政府收回其土地及房屋，但其在价值评估、拟定收回其土地和房屋方案的过程中，又在2018年9月27日将该房屋租赁给和元农庄，且并未将租赁事宜如实告知贺州市土地收购储备中心。贺州市土地收购储备中心与天利公司签订的收购合同也约定了由天利公司解除租赁合同并清退承租者，将土地及房产交付，由此引发的第三方损失应当由天利公司自行承担，与被告无关。请求法院依法判决。 贺州矿投述称：一、贺州矿投是涉案物业的所有权人，原告占据涉案物业拒绝搬迁没有事实和法律依据。二、原告占据物业拒绝搬迁已经损害贺州矿投的合法权益，贺州矿投已经另行起诉要求原告排除妨碍和赔偿损失。三、关于装修损失与被告天利公司意见一致，之前的装修部分以及原告重新装修的部分不应该列在一起作为总的损失。逾期利润无证据证实，其他意见与天利公司的意见一致。 经审理查明：2018年9月18日，天利公司向贺州市国土资源局（现更名为贺州市自然资源局）提出申请，收储其位于贺州市宗地[国有土地使用权证号为贺州国用（2011）第220096号]及地上建筑物。2018年9月27日，天利公司与和元农庄签订《房屋租赁合同》，天利公司将其位于贺州市宗地上的房屋[房屋所有权证号为贺房权证八步字第（2011）00046259号]二至三层（含一层交付时已有的厨房）出租给和元农庄使用，租赁期自2018年10月1日起至2024年9月30日止，每月租金为30000元，每满两年递增10%。合同约定乙方（即和元农庄）应向甲方（即天利公司）支付房屋租赁保证金30000元，作为乙方履行合同义务之保障，合同终止后若乙方无违约行为予以无息如数退还。同时约定了有下列情形之一的，合同终止且双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该房屋因社会公共利益被依法政府征用的……如政府征收或回购，并造成乙方无法继续经营，乙方租赁房屋内甲方交付后1-3层的全部装修补偿款、安置房及租赁期间的经营损失由乙方享有，由乙方与甲方协商一致，一并与征收部门签订补偿协议。合同签订后，天利公司按约将房屋交付和元农庄使用经营，和元农庄向天利公司交付房屋租赁保证金30000元。2018年11月27日，贺州市土地收购储备中心与天利公司签订《贺州市国有建设用地使用权收购合同》，收购天利公司上述宗地及房屋。后2019年1月18日至2019年1月30日在广西国土资源网上交易系统进行的贺州市2018年第34期国有建设用地使用权挂牌出让活动中，贺州矿投竞得位于贺州市地块，编号为HTC-2018-97）的国有建设用地使用权，并于2019年2月13日与贺州市国土资源局（现更名为贺州市自然资源局）签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同中载明“宗地上的建筑物、附着物一并挂牌出让”，亦交付了土地出让金总价款81230000元（每平方按4919.51元计算）。2019年2月19日，贺州矿投取得上述土地使用权及地上房屋所有权的权属证书[证号为桂（2019）贺州市不动产权第0003338号]。天利公司于2019年1月22日向和元农庄发送《联络函》，要求和元农庄于2019年2月10日前全部撤场，和元农庄未予理会。天利公司又于2019年3月1日邮寄《函告》，于2019年5月18日邮寄《解除租赁合同通知书》，告知和元农庄解除合同并返还案涉房屋。和元农庄认为天利公司在租赁期限未满的情况下解除合同、提前收回房屋构成违约，天利公司应承担违约责任、赔偿损失，和元农庄为维护其合法权益诉至本院。并向本院提出申请，要求对其装饰装修损失、预期利润损失进行司法鉴定。本院委托广西公明司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于2019年12月12日作出两份鉴定意见书，认定和元农庄预期利润损失为1920303.03元，装修工程已完工的工程造价为1427294.78元。和元农庄为此支出鉴定费88000元。 本院认为，原告和元农庄与被告天利公司于2018年9月27日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，双方均应按照约定全面履行自己的义务。贺州市土地收购储备中心与天利公司签订的《贺州市国有建设用地使用权收购合同》，证实了案涉房屋及土地已被政府回购收储，而根据和元农庄与天利公司签订的《房屋租赁合同》中第九条的约定，符合合同终止的情形，双方互不承担责任。故天利公司要求解除合同、提前收回案涉房屋不构成违约，无须承担违约赔偿责任。政府在出让国有建设用地使用权及地上建筑物、附着物时也没有装修款、安置费及租赁期间经营损失的补偿。因此，和元农庄请求天利公司支付违约金360000元、装饰装修损失1427294.78元、预期利润损失1920303.03元、酒店家具损失383040元、厨具损失566988元、食品损失128029元、安置费30000元及鉴定费88000元，不符合合同约定，本院不予支持。和元农庄请求天利公司退还房屋租赁保证金30000元，由于和元农庄在履行合同过程中并不存在违约行为，故对其该请求本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告贺州天利房地产开发有限公司退还原告贺州市八步区和元农庄饭店房屋租赁保证金30000元； 二、驳回原告贺州市八步区和元农庄饭店的其他诉讼请求。 案件受理费46269元（原告已预交），由原告贺州市八步区和元农庄饭店负担45991元，被告贺州天利房地产开发有限公司负担278元。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  于松贵 人民陪审员  黎琼珍 人民陪审员  张裕标 二〇二〇年二月十七日 法官 助理  杨 娟 书 记 员  钟亚燕 书 记 员  黎 洁