新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）新4002民初1212号 原告（反诉被告）：张亚丽，女，1990年9月17日生，汉族，个体工商户，住伊宁市。委托诉讼代理人：文新，男，1985年4月28日生，汉族，个体工商户，住伊宁市，系张亚丽丈夫。委托诉讼代理人：刘德林，新疆弓月律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄赞，男，1986年1月3日生，汉族，无固定职业，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张海峰，新疆天和律师事务所律师。原告（反诉被告）张亚丽与被告（反诉原告）黄赞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张亚丽及其委托诉讼代理人文新、刘德林、被告（反诉原告）黄赞的委托诉讼代理人张海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张亚丽向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的商铺租赁合同；2、被告赔偿原告装修损失80万元；3、被告赔偿原告可得利益损失（以评估为准）；4、本案诉讼费、评估费由被告承担。事实与理由：2014年4月，被告将其位于伊宁市合作区金茂世界城商xx地下室xx商铺出租给原告，租期为5年。因被告擅自改建扩大商铺面积，造成商铺漏水，导致原告所租商铺不能正常使用，双方发生纠纷。2015年12月18日，双方协商一致，签订补充协议，约定被告同意修复7.25透水区域原位，不再发生类似事故，因修缮不当造成原告财产损失，由被告承担全部责任。补充协议签订不久，被告修缮过的地方仍然漏水，原告按约多次通知被告来伊犁解决未果，影响了原告的正常经营，故原告以拒付租金要求被告来伊解决商铺漏水问题。2017年，商铺漏水严重，致使原告的商铺装修大面积损坏，原告再次电话告知被告，并要求被告来伊解决，但被告仅让其朋友至现场看看，再无回音，因此，原告向公证处申请证据保全，并将公证内容电话告知被告，要求答复、解决。2018年春，雪水融化导致商铺原漏水处继续漏水，原告再次打电话给被告，被告称得先付欠付的租金再解决，为此，原告申请公证处对当时的漏水情况进行公证，后催促被告解决，但被告推诿拖延至今，故诉至法院。被告（反诉原告）黄赞辩称并反诉称，我同意解除商铺租赁合同。原告所述我擅自扩大商铺面积，而面积应以双方签订的租赁合同和房产证面积为准。2014年4月，双方签订商铺租赁合同属实，合同签订后，我依约向原告交付房屋投入使用，原告未按约给付自2016年4月24日至2017年4月23日止的租金，故我于2017年向伊宁市人民法院提起给付租金之诉，现在执行程序当中，原告本次诉讼是为了继续拖延给付租金；原告拒绝履行其合同义务，故原告的诉求不具有合理性，其第2、3、4项诉讼请求应自行承担；双方签订补充协议后，我已对商铺漏水问题进行了修复，原告所述后期漏水问题，具体原因不明，且原告尚欠2017年度和2018年度租金至今未付，故提起反诉，请求判令：1、解除原、被告双方签订的商铺租赁合同；2、反诉被告支付自2017年4月24日至2018年4月23日止的房屋租金197,950元及违约金（自2017年5月8日至实际给付房屋租金197,950元之日止，按日万分之六计算）、支付自2018年4月24日至2019年7月5日止的房屋租金211,830元及违约金（自2018年5月8日至实际给付房屋租金211,830元之日止，按日万分之六计算）；3、本案诉讼费由反诉被告承担。庭审中，被告（反诉原告）黄赞放弃主张第1项反诉请求。原告（反诉被告）张亚丽针对反诉答辩，双方于2015年12月18日签订的补充协议第二条约定：被告承诺免收2015年6月6日至2016年7月5日即13个月的房租作为补偿，故房租应从2016年7月5日之后计算，被告从2017年4月24日计算租金是错误的，双方未续签协议，被告要求我支付自2017年4月24日至2019年7月5日止的租金与合同约定不符。补充协议约定被告应保证商铺不再发生漏水事故，如发生，应通知被告，被告前来友好协商，但在补充协议签订后，被告出租的商铺继续漏水，我多次电话通知被告修缮，至今未解决，给我造成巨大损失，故我有理由行使不安抗辩权，拒付租金，不属于违约。我向被告支付租金至2016年10月15日，之后的租金未付。本院经审理认定事实如下：一、2014年4月，原告张亚丽（承租人、乙方）与被告黄赞（出租人、甲方）签订商铺租赁合同，该合同约定甲方将其坐落于伊宁市开发区金茂世界城XX商铺（建筑面积524.68平方米）出租给乙方，租期共5年，自2014年4月24日至2019年4月24日；租金首年18万元、第二年18万元、第三年185,000元、第四年起以7%增长，第四年为197,950元，以此类推直至合约结束；首年预付9万元，六个月后即2014年9月24日前再付9万元，后年租金须一次性付清，即2015年4月24日前乙方一次性支付次年租金18万元；乙方必须按照约定向甲方交纳租金；乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须交清应交费用，乙方所交保证金无偿归甲方；若乙方拖欠租金3天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同等。2014年6月3日，原告与案外人方林勇签订室内装修合同，原告将该商铺的装修工程以包工包料的形式发包给方林勇，约定装修总价款为875,000元，工期为80天，即2014年6月3日开工，2014年8月23日竣工。2015年7月7日，原告取得营业执照，其将承租的商铺用于经营伊宁边境经济合作区闲来雅去休闲吧（以下简称闲来雅去休闲吧）。二、2015年，闲来雅去休闲吧作为原告将案外人新疆金茂实业有限公司、新疆金茂实业有限公司伊犁分公司、黄赞作为共同被告诉至本院，认为其承租的商铺于同年7月25日漏水造成财产损失系因黄赞对商铺进行了改造、新疆金茂实业有限公司及其伊犁分公司开发的房屋质量不合格所致。在该案诉讼过程中，闲来雅去休闲吧的经营者张亚丽（乙方）与黄赞（甲方）于2015年12月18日签订补充协议，该协议约定：一、双方同意维持原五年合同的有效性。二、甲方同意将第二年合同延期一个月并免收房屋租金，即2015年6月6日至2016年7月5日，十三个月的房租作为补偿乙方7.25透水事故造成的损失。三、乙方同意原合同中房租逐年递增7%的条款约定，即第三年房租为185,000元，第四年房租为197,950元，第五年房租为211,830元，合同终止期为2019年7月5日。四、甲方同意修复7.25透水区域，原位保证不再发生类似事故。因修缮不当造成乙方财产和经营损失，由甲方承担全部责任。五、乙方同意因无故不能按时交纳房租时，甲方可在资费期限15日后按每日万分之六的标准收取滞纳金。六、双方商定，因甲方原建筑设施故障而导致乙方不能正常经营或财产损失的，乙方应在第一时间告知甲方，经双方确认后友好协商解决，如果协商无果，双方均有权诉之法律解决。此协议一式四份，双方各执两份。七、因不可抗拒的力量，甲方不承担任何责任。后因该休闲吧未在本院指定的期限内交纳案件受理费，本院作出（2015）伊民初字第3369号民事裁定书，裁定该案按撤诉处理。原、被告签订补充协议后，被告对漏水处进行了修复，但未彻底修缮，该商铺至2016年5月再次发生漏水现象。在此期间，黄赞以张亚丽欠付自2016年4月24日至2017年4月23日期间的租金为由将张亚丽诉至本院。三、2017年11月，因原告经营的闲来雅去休闲吧屋顶漏水，故原告向伊犁哈萨克自治州公证处（以下简称伊犁州公证处）对屋顶漏水现状申请证据保全，该公证处为此作出（2017）新伊州民证字第xx号公证书。2018年3月，因该休闲吧屋顶持续漏水，原告再次向伊犁州公证处对屋顶漏水现状申请证据保全，该公证处为此作出（2018）新伊州民证字第xx号公证书。后原告多次联系被告处理商铺漏水事宜，被告均未予以解决。四、原告向本院提交书面鉴定申请，要求对其经营的闲来雅去休闲吧的装修残值损失、设备设施残值损失、自2017年11月10日至2019年7月5日期间的可得利益即经营损失进行评估鉴定，遂本院委托伊犁泽信价格评估有限责任公司进行评估鉴定，在评估鉴定过程中，原告提交书面申请，不要求对该休闲吧的设备设施残值损失进行评估，后伊犁泽信价格评估有限责任公司作出伊泽价估字（2019）xx号价格评估鉴定意见书，价格评估结论为闲来雅去休闲吧的装修残值损失为475,294元、自2017年11月10日至2019年7月5日期间的经营损失为976,248元。原告为此支出评估费29,000元。本院向原、被告送达该价格评估鉴定意见书后，原告予以认可，被告不予认可，但未申请重新鉴定。庭审中，原告明确其主张的可得利益损失实际是自2017年11月至2019年7月5日期间的经营损失，明确要求被告承担评估费29,000元。被告认可原告于2017年告知其商铺漏水，但其未维修。方林勇作为原告证人出庭作证，证实原告已付清全部装修款875,000元。经本院释明，原告认为被告主张的违约金过高，请求法院调整即从被告主张的租金之日起，按银行同期贷款利率计算。现原告以被告未修缮其漏水商铺，给其造成损失为由，诉至本院；被告以原告未按约付清房屋租金，已构成违约为由，提起反诉。上述事实，有当事人陈述、原告提交的商铺租赁合同、室内装修合同、营业执照、法庭笔录、补充协议、（2015）伊民初字第3369号民事裁定书、（2017）新伊州民证字第xx号公证书、（2018）新伊州民证字第xx号公证书、光碟、短信截屏、证人证言，被告提交的法庭笔录，伊泽价估字（2019）xx号价格评估鉴定意见书、新疆增值税电子普通发票在案佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同以及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告主张解除双方签订的商铺租赁合同，因补充协议已经明确约定合同终止期为2019年7月5日，现该期限已经届满，原告无需就解除合同进行主张，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；原告主张被告赔偿装修损失80万元及可得利益损失（以评估为准），经查明的事实，原告承租被告的商铺自2015年7月25日出现漏水问题后，被告对此进行维修，但自2016年至2018年期间该商铺仍然存在持续性漏水，原告多次告知被告，但被告作为出租人应当履行而未履行租赁物的维修义务，故理应承担相应的违约责任即赔偿原告因此受到的装修损失以及因房屋大面积漏水导致无法继续经营休闲吧而产生的经营损失，经评估鉴定，装修残值损失为475,294元、自2017年11月10日至2019年7月5日期间的经营损失即可得利益损失为976,248元，虽被告对该价格评估鉴定意见不予认可，但并未申请重新鉴定，故本院对上述装修残值损失475,294元、可得利益损失976,248元予以确认，本院认定被告应赔偿原告装修残值损失475,294元、可得利益损失976,248元，故对被告辩称商铺修复后再次漏水原因不明，不同意赔偿损失的抗辩意见，本院不予采纳；对于原告要求被告承担评估费，因原告为本次评估实际支出评估费29,000元，该笔费用为评估鉴定过程中所必须产生的费用，故本院认定被告应承担评估费29,000元。被告主张原告支付自2017年4月24日至2018年4月23日止的房屋租金197,950元、自2018年4月24日至2019年7月5日止的房屋租金211,830元，庭审中，虽原告称其因商铺漏水于2016年11月停止经营休闲吧，但并未当庭提供相应证据予以证实，结合2017年11月10日公证书中所附现场照片可以看出商铺多处漏水，因被告均未予维修，导致原告已无法实现其租赁合同目的，故被告不应再收取自2017年11月10日之日起至2019年7月5日期间的房屋租金，因此，本院认定原告应向被告支付自2017年4月24日至2017年11月9日止的房屋租金108,465.75元（计算方式：第四年房屋租金197,950元÷365天×200天=108,465.75元）；对于被告主张的自2017年5月8日至实际给付房屋租金197,950元之日止的违约金（按日万分之六计算）、自2018年5月8日至实际给付房屋租金211,830元之日止的违约金（按日万分之六计算），因原告经本院释明，认为被告主张的违约金过高，请求本院按照同期银行贷款利率调整降低，另因违约金的补偿性性质，且被告并未当庭提供证据证实原告未按约付清租金给其造成的损失，故本院认定利息为实际损失，以欠付的房屋租金108,465.75元为基数，按年利率4.35%计算，原告应向被告支付自2017年5月8日至实际给付房屋租金108,465.75元之日止1.3倍利息的违约金。原告辩称被告未修缮其漏水商铺，其拒付租金，行使的是不安抗辩权，但因原告未当庭提供证据证实其拒付租金符合不安抗辩权的法定情形，故对原告的该项抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄赞于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）张亚丽赔偿装修残值损失475,294元；二、被告（反诉原告）黄赞于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）张亚丽赔偿可得利益损失976,248元；三、被告（反诉原告）黄赞于本判决生效之日起十日内一次性向原告（反诉被告）张亚丽支付评估费29,000元；四、原告（反诉被告）张亚丽于本判决生效之日起十日内一次性向被告（反诉原告）黄赞支付自2017年4月24日至2017年11月9日止的房屋租金108,465.75元；五、原告（反诉被告）张亚丽于本判决生效之日起十日内一次性向被告（反诉原告）黄赞支付自2017年5月8日至实际给付房屋租金108,465.75元之日止1.3倍利息的违约金（利息以欠付的房屋租金108,465.75元为基数，按年利率4.35%计算）；六、驳回原告（反诉被告）张亚丽的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）黄赞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21,047元，减半收取计10,523.5元，由原告（反诉被告）张亚丽负担1892.5元、被告（反诉原告）黄赞负担8631元。反诉案件受理费7446元，减半收取计3723元，由原告（反诉被告）张亚丽负担985元、被告（反诉原告）黄赞负担2738元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判员 董 文 二〇二〇年二月九日 书记员 谢荣荣