福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初4815号 原告：平潭自由贸易区两岸发展有限公司。住所地：平潭县澳前镇对台小额商品交易市场16号楼一层。 法定代表人：王耿。 委托诉讼代理人：魏铭冬，福建国富律师事务所律师。 被告：福建精信建设工程有限公司（原名福建平潭自贸区精信建设工程有限公司）。住所地：平潭综合实验区北厝镇金井二路台湾创业园19号楼2层A区。 法定代表人：曾杉。 原告平潭自由贸易区两岸发展有限公司（以下简称平潭两岸公司）与福建精信建设工程有限公司（以下简称精信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告平潭两岸公司的委托代理人魏铭冬到庭参加诉讼，被告精信公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 平潭两岸公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除平潭两岸公司与精信公司于2017年6月30日签订的《平潭台湾创业园房屋租赁合同》；2.判令精信公司将位于平潭综合实验区北厝镇金井二路台湾创业园19号楼2层A区的租赁房屋腾空并交还两岸公司；3.判令精信公司向平潭两岸公司支付拖欠的租金39230元、物业费2989元、水电费1358.1元及逾期付款违约金（以拖欠的租金39230元为基数，按月利率2%自2017年11月1日起计算至付清所有欠款之日止；以拖欠的物业费2989元为基数，按月利率2%自2019年6月1日起计算至付清所有欠款之日止；以拖欠的水电费1358.1元为基数，按月利率2%自2019年3月1日起计算至付清所有欠款之日止），暂计至起诉之日的违约金为18357.2元，以上合计61934.3元；4.判令平潭两岸公司有权没收精信公司的履约保证金19616元。事实与理由：2017年6月30日，平潭两岸公司与精信公司签订《平潭台湾创业园房屋租赁合同》，将位于平潭综合实验区北厝镇金井二路台湾创业园19号楼2层A区的房屋出租给精信公司使用，房屋总面积373.64平方米，租赁时间为2017年6月30日至2020年6月29日，共计36个月。合同签订后，精信公司向平潭两岸公司支付履约保证金19616元，平潭两岸公司依约将房屋交付精信公司使用。租赁期间，精信公司一直拖欠租金、物业费、水电费，仅向平潭两岸公司支付部分费用，截止2019年7月31日，精信公司拖欠租金39230元、物业费2989元、水电费1358.1元，共计43577.1元。精信公司拖欠相关费用的行为构成违约，理应按合同约定支付违约金，直至精信公司付清所有欠款本息。但根据合同约定，拖欠租金的违约金金额=35元÷30天×373.64m2×延迟付款天数。根据该公式计算出的违约金为941236.5元。该违约金数明显超出法律规定的最高标准，基于公平原则和诚实信用原则，两岸公司主动降低违约金标准。此外，因精信公司违约，依照合同约定，平潭两岸公司有权没收精信公司缴纳的履约保证金19616元。请求法院判如所请。 平潭两岸公司围绕诉讼请求依法提交了平潭台湾创业园房屋租赁合同、关于催缴租金、水电费和物业费的函等证据，精信公司经合法传唤未到庭应诉，视为放弃质证权利，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2017年6月30日，平潭两岸公司作为甲方（出租方）、精信公司作为乙方（承租方）共同签订《平潭台湾创业园房屋租赁合同》，合同约定：1.将位于平潭县，总面积373.64ｍ2的房屋出租给乙方使用。2.租赁时间为2017年6月30日至2020年6月29日，共计36个月。3.履约保证金19616元（35元×租用面积×租用年限÷2），若乙方违约，甲方有权全部或部分扣除或没收乙方履约保证金。4.租金、物业费从合同签订之日起30日后开始计算，每三个月缴交一次，需提前一个月缴交，其中租金首次缴交时间在本合同签订之日起30日内；租金每次缴纳的租金总额＝7元×办公用房面积×3个月＝7846元。物业费2018年12月31日前按照4元／ｍ2／月收取，每次缴交的物业费总额＝4元×租用总面积×3个月＝4484元；水电费从本合同签订之日起开始计收取，以乙方专用水电表记录数据为准，乙方每月向甲方缴交一次水电费，具体缴交时间为甲方向乙方发出缴费通知之日起5日内。5.乙方未按合同约定缴交租金，应当向甲方支付违约金，违约金金额＝35元÷30天×租用面积×延迟付款天数；未按合同约定缴交物业费，违约金金额＝4元÷30天×租用面积×延迟付款天数；甲方有权在乙方的履约保证金中直接扣除乙方应付的违约金；逾期支付租金或物业费超过60日，甲方有权单方解除本合同；未按约定缴交水电费，甲方有权按水电管理机构的相关规定及标准向乙方收取滞纳金。合同签订后，平潭两岸公司依约将房屋交付精信公司使用。精信公司于2017年7月7日缴纳履约保证金19616元、三个月租金7846元、三个月物业费4484元，于2019年1月21日缴纳2017年11月1日至2018年8月31日物业费14947元，于2019年4月10日缴纳2018年9月1日至2019年5月30日物业费13452元，于2019年4月10日缴纳2018年11月1日至2019年4月28日租金15692元、2017年8月10日至2019年2月28日水电费7303.88元。嗣后，精信公司未再缴纳相关费用，平潭两岸公司催缴无果后，于2019年5月31日向精信公司法定代表人曾杉邮寄律师函，主张解除合同等，邮件于2019年6月1日签收。截止2019年7月31日，精信公司拖欠租金39230元、物业费2989元、水电费1358.1元，共计43577.1元。 本院认为，平潭两岸公司与精信公司签订的《平潭台湾创业园房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，精信公司逾期支付租金已满60日，双方约定解除合同的条件也已成就，平潭两岸公司有权主张解除合同，解除自通知到达精信公司时生效。合同解除后，精信公司应依法返还租赁物。精信公司截止2019年7月31日，精信公司尚拖欠租金39230元、物业费2989元、水电费1358.1元，应依约承担逾期付款违约责任。平潭两岸公司自愿将违约金计算标准降低至月利率2%，本院予以支持。关于平潭两岸公司主张同时适用履约保证金、违约金条款。本案中，履约保证金系精信公司为担保合同履行，单方面向平潭两岸公司提供金钱担保的行为，综合考虑本案实际履行情况，对精信公司负担过重，该节主张不予支持。关于电费的违约金以月利率2%计算，合同仅约定平潭两岸公司有权按水电管理机构的相关规定及标准向精信公司收取滞纳金，并未明确约定电费违约金计算标准，且平潭两岸公司并未向法院提供水电管理机构的相关规定及标准，依据不足，不予支持。 精信公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、平潭自由贸易区两岸发展有限公司与福建精信建设工程有限公司签订的《平潭台湾创业园房屋租赁合同》于2019年6月1日解除； 二、福建精信建设工程有限公司应于判决生效之日起十日内将平潭综合实验区北厝镇金井二路台湾创业园19号楼2层A区的租赁房屋腾空并交还平潭自由贸易区两岸发展有限公司； 三、福建精信建设工程有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还平潭自由贸易区两岸发展有限公司房屋租金39230元及其违约金(其中7846元自2017年11月1日起、7846元自2018年2月1日起、7846元自2018年5月1日起、7846元自2018年8月1日起、7846元自2019年5月1日起，按月利率2%标准计算至款项还清之日止)； 四、福建精信建设工程有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还平潭自由贸易区两岸发展有限公司房屋物业费2989元及其违约金(按月利率2%标准自2019年6月1日起计算至款项还清之日止)； 五、福建精信建设工程有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还平潭自由贸易区两岸发展有限公司代缴的水电费1358.1元; 六、驳回平潭自由贸易区两岸发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1348元，由福建精信建设工程有限公司负担917元、由平潭自由贸易区两岸发展有限公司负担431元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 李 维 人民陪审员 李 雄 人民陪审员 俞美华 二〇二〇年二月十日 法官 助理 韩 叙 书 记 员 翁 琴