广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初27054号原告：陈樑，男，1979年11月2日出生，汉族，身份证地址江西省丰城市。委托诉讼代理人：张耀玮，广东深港律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建彩，广东深港律师事务所实习律师。被告：深圳市万厦居业有限公司港湾丽都花园物业管理处，住所地：深圳市南山区前海路港湾丽都花园****，统一社会信用代码：914403007542891702。法定代表人：温庆信，管理处主任。被告：深圳市万厦居业有限公司，住所地：深圳市福田区莲花北村吉莲大厦****，统一社会信用代码：91440300192176245U。法定代表人：王于斌，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：崔文臻，广东万諾律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：岳世亚，广东万諾律师事务所律师。第三人：深圳市大新实业股份有限公司，住所地：深圳市南山区桃园西路**，统一社会信用代码：9144030019241037XW。法定代表人：周继培。委托诉讼代理人：韩喜斌，广东君强律师事务所律师。第三人：深圳市宝润置业有限公司，住，住所地：深圳市宝安区西乡街道建安二路河东综合市场****公场所），统一社会信用代码：91440300585645559N。法定代表人：陈慧。委托诉讼代理人：周麟岢，男，1980年6月11日出生，汉族，系公司员工。原告陈樑诉被告深圳市万厦居业有限公司港湾丽都花园物业管理处（以下简称港湾丽都管理处）、被告深圳市万厦居业有限公司港湾丽都花园（以下简称万厦居业公司）、第三人深圳市大新实业股份有限公司（以下简称大新实业）、第三人深圳市宝润置业有限公司（以下简称宝润置业）排除妨害纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，于2019年12月25日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张耀玮、刘建彩，两被告的共同委托诉讼代理人崔文臻、岳世亚，第三人大新实业的委托诉讼代理人韩喜斌，宝润置业的委托代理人周麟岢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告港湾丽都管理处赔偿原告租金损失434000元（2019年2月至2019年8月租金）；2、各被告不得妨碍原告在租赁商铺对应后墙安装室外空调外机；3、被告向原告公开道歉；4、被告万厦居业公司对被告港湾丽都管理处承担连带赔偿责任；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2019年1月2日与第三人大新公司签订房屋租赁合同，合法承租位于深圳市南山区商铺开办牙科诊所，建筑面积228.31平方米,租赁期限为4年，自2019年2月1日起至2023年1月31日止，租金每月62000元。为尽快实现承租商铺的商业功能，原告取得承租商铺使用权后即开始对其进行了装修，原告在2019年3月15日完成对承租商铺的装修及空调安装，但是2019年3月27日被告港湾丽都管理处将原告的空调主机予以拆除并藏匿，原告向南山公安分局南头派出所报警后，被告港湾丽都管理处于2019年8月30日才将空调主机返还给原告，原告为了减少经济损失将空调主机临时安装在具有安全隐患的商铺前遮阳棚上面，一直拖延到2019年9月8日诊所才开始营业，直接造成原告租金损失434000元。被告港湾丽都管理处是港湾丽都花园住宅物业的物业管理处，第三人宝润置业是港湾丽都花园商业物业的物业管理处。原告认为，首先，租户与住宅业主对建筑物外墙的利用应依法享受同等的权利。租户与业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，是合理的。在专有部分相对用的外墙安装空调外机是每一位住户的基本需要，也是依法享有的权利。绝大多数住户在专有部分对应的外墙已经安装了空调外机的事实下，被告港湾丽都管理处强行拆除原告在承租商铺外墙安装空调外机的行为，违反公平原则，并侵害了原告的合法权益。其次，原告在商铺外墙安装空调外机并无额外加重对小区环境的污染。原告所承租的商铺自交付使用开始一直有在该位置安装空调使用，空调工作时所产生的噪音和热气与其他住户使用空调的后果是一样的，更何况原告所安装的空调外机位置与小区行人道路中间有绿化带及铝合金护栏作隔挡，空调与小区路面的距离约5米，空调工作时所排放的热气不会直接影响行人，并无损害他人的合法权益。再次，被告港湾丽都管理处作为港湾丽都花园的物业服务单位，应为业主、租户提供合理、公平的服务，被告港湾丽都管理处拆除原告空调主机的行为已经严重侵害了原告的合法权益。被告万厦居业公司作为被告港湾丽都管理处的开办单位，应该对被告港湾丽都管理处的行为承担连带赔偿责任。综上所述，原告有权依照我国民法、物权法等相关法律的规定要求被告排除妨碍、赔偿损失并赔礼道歉,为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请！两被告共同辩称：1、本案的被告的诉讼主体不适格。万厦居业公司以及港湾丽都管理处不应列为被告，两被告与原告无租赁合同关系也无物业合同关系。所以原告将万厦居业公司和港湾丽都管理处列为本案的被告既无合同依据，也无法律依据。承租的物业即使不能正常使用，也应当向出租方去协商处理，或者通过法律途径去解决，而不是无端的要求两被告承担相应的责任。另外，第三人大新公司作为物业的业主应当共同的维护小区的合法劝我，不应当为了出租自己的房产与承租人共同侵犯其他全体业主的合法权益。2、在实体方面，原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，首先，造成原告财产损失的行为，没有证据证明，其实际损失的情形或者金额。其次，即使原告不能正常经营，也是由于原告自身的违法行为造成的。根据物权法第七十条以及最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷的相关司法解释第三条的规定，商铺的后墙属于全体业主，共同所有共同收益，不属于原告的或者第三人大新实业公司的个人财产。原告的使用应当按照法律规定的程序合法的使用。但本案原告在未经全体业主同意的情况下，擅自使用，并对小区的绿植和人身安全造成了。严重的影响，侵犯了全体业主的合法的财产权益，应当承担赔偿责任，并承担相应的法律后果。而不是要求物业公司赔偿损失。3、两被告实际上不存在任何破坏原告财产的行为，也不存在任何妨碍原告正常合法使用租赁物业的行为，原告诉求被告不得妨碍原告在后墙安装空调室外机的请求，属于没有任何法律依据的无理要求。商铺的后墙，是属于全体业主的共有财产。原告违法擅自使用，属于侵犯全体业主财产的违法行为。所以原告的破坏小区业主财产权益的行为，物业公司有权制止。综上，原告对被告的起诉以及诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求法庭驳回原告对被告一和被告二的起诉。第三人大新公司陈述称：一、原告有使用权。根据《物权法》第七十条、七十一条、七十二条，《民法总则》第一百一十四、一百三十条的规定，大新公司对自己拥有产权的物业享有专有部分的所有权和对共有部分共同管理权。二、港湾丽都管理处实施拆除空调外机行为构成侵权，依法应予承担赔偿损失等民事责任。1、港湾丽都管理处是大新公司所在小区的物业服务机构，其职能是为小区的业主提供物业服务，不具备行政执行部门的职权，所以2019年3月27日被告港湾丽都管理处拆除原告空调外机并藏匿，是不法侵权行为。2、因为港湾丽都管理处的侵权行为，依法应承担赔偿损失、排除妨碍等民事责任。港湾丽都管理处2019年4月17日向宝润置业致函，要求包括涉案物业在内的小区内所有一楼、二楼商铺后墙不得安装空调外机、打孔、开创、开门，将墙面恢复到开发商建造的墙面效果，该函可证港湾丽都管理处阻碍权利人（业主或承租人）行使物权，构成妨碍。2019年7月1日第三人宝润置业出具的联系函回复称，商户近期因合法安装受阻，承担着巨大社会负担和精神压力，证实了由于港湾丽都管理处阻止安装的妨碍行为，导致不能正常使用承租的物业，致使包括大新公司在内的商户造成经济损失，大新公司2019年2月1日承租后开始装修，直到9月8日才开始营业，造成停业数月、租金等损失，应由港湾丽都管理处承担责任。三、被告万厦居业公司应承担连带责任。港湾丽都管理处未经工商登记，不具备承担民事责任的权利能力，万厦居业公司是港湾丽都管理处的出资、开办单位，应由法人即万厦居业公司承担连带责任。综上，因为被告港湾丽都管理处实施妨碍行为，给原告造成了损失，应由其承担赔偿责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告港湾丽都管理处系被告万厦居业公司的分公司。被告万厦居业公司于2013年12月12日与深圳市南山区港湾丽都花园业主委员会（以下简称港湾丽都业委会）签订《物业管理服务合同》，为港湾丽都花园提供物业管理服务。位于深圳市南山区，于2004年6月28日核准登记在第三人大新公司名下，建筑面积4262.48平方米。2019年1月2日，原告（承租方、乙方）与第三人大新公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区商铺（涉案商铺）出租给乙方使用，商铺建筑面积共计228.31平方米；租赁期限4年，自2019年2月1日其志2023年1月31日止；及其他内容。2019年4月17日，被告港湾丽都管理处向第三人宝润置业出具《关于禁止私占港湾丽都花园共有墙面的告知函》，内容为：因港湾丽都小区商户擅自在商铺后墙打孔、开窗、开门等事项多发，大部分业主对此强烈反对，引发了多次群体性矛盾事件，对小区原本稳定的公共秩序造成了不良干扰；据了解本小区XX商铺、XXX商铺现正在装修，且5栋1楼商户已擅自将空调安装在后墙上并打孔接了电源，对此，本小区多次强烈要求商户立即拆除空调并将墙面恢复原状；现通知宝润置业，请贵司充分履行商业管理职责，督促本小区XX商铺于2019年4月21日17:30将商铺后墙上安装的空调外机拆除，并将墙面恢复至原开发商建造的墙面效果；自今日起，以后所有本小区一、二楼的商铺在未经与其他共有权业主协商一致的前提下，不得再擅自占用业主共有的商铺后墙，包括但不限于在后墙上挂置空调外机、打孔、开窗、开门等。2019年7月1日，第三人宝润置业向港湾丽都管理处和港湾丽都业委会出具《联系函》，内容为：近段时间，商业商户因空调安装问题迟迟未能得到解决，造成了不必要误解，期望双方重新回到协调会，共同商讨解决方案；自今年3月的协调会，空调时间虽未达成共识，但也充分了解到各业主的忧虑，从4月至今经多次通过万厦物业联络业委代表，但多次邀约均被拒绝；商户近期因合法安装受阻，承担巨大租金重负和精神压力，希望各方积极参与协商，若迟迟不予协商，商户将按历史遗留位置以直接安装的方式以避免损失进一步扩大。2019年7月13日，港湾丽都业委会向宝润置业出具《联系函》，内容为：经业委会研究决定，同意在7月15日至17日之间召开座谈会；请与港湾丽都管理处联系，选定具体见面时间，回复业委会。为证明被告港湾丽都管理处阻止原告及第三人使用共有墙面安装空调等，原告提交了视频、照片光盘、报警回执予以证明。两被告对报警回执的真实性予以认可，对视频、照片不予认可。两被告提交其于2019年3月6日向深圳市南山区物业科出具的《关于协调港湾丽都花园一楼商铺将空调安装在花园住宅内一楼外墙业主矛盾的请示》以及2019年3月21日关于商铺将空调安装在小区内业主矛盾的协调会签到表、会议纪要等，以证明两被告为解决空调安装问题，积极组织召开协调会并向相关部门反映问题，且从会议纪要内容可以看出，大部分业主认为在共有外墙面安装空调会产生不良影响。原告对前述证据的真实性予以认可，对会议纪要的内容不予确认。庭审中，原告表示空调现已安装在商铺前的走廊天棚上，天棚是临时性的，具有不安全因素。被告表示原告现在安装的空调是在商铺门口走廊上方，是本身设计安装的空调位置。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，建筑物共有部分包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等。因此，建筑物的外墙属于小区业主的共有部分，如利用共有部分，需经过小区全体业主的同意。本案中，两被告作为涉案小区的物业管理单位，有权对物业管理区域内属于物业管理的事项进行监督和管理，原告拟将空调安装在外墙，因涉及公共区域，会影响房屋的外观和其他业主的利益，故两被告有权进行管理和规范。原告提交的证据仅能证明两被告并不允许原告将空调外机安装在商铺对应的后墙，不能证明被告存在强行拆除、藏匿原告空调外机的行为；而且，被告不允许安装空调外机的行为亦不违反法律的相关规定，而原告亦已在其他位置安装了空调外机，故对于原告要求被告赔偿租金损失、不得妨碍原告在商铺对应后墙安装空调外机、公开道歉的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，两被告作为涉案小区得物业管理单位，应在法律法规规定的范围内履行相关职责，不得侵犯业主或租户的合法权益；同时，原告、第三人作为涉案小区商铺的租户和业主也应明晰自身的权利和义务，积极配合业委会及物业公司的日常物业管理工作，对于相关问题和矛盾，各方应积极协商以寻求解决方案，共同为小区的和谐建设贡献力量。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告陈樑的全部诉讼请求。案件受理费3905元，由原告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本四份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇二〇年二月十九日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。