安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终469号 上诉人（原审被告）：林全松，男，1963年8月25日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被上诉人（原审原告）：合肥安海物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区芙蓉路南、松谷路西东海花园商铺Ｇ区Ｇ1-1室，统一社会信用代码91340100764754056Ｆ（1-1）。 法定代表人：贾成堂，总经理。 委托诉讼代理人：汪世东，安徽康盈律师事务所律师。 上诉人林全松与被上诉人合肥安海物业服务有限公司（以下简称安海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初6121号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林全松上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回安海物业公司的诉讼请求；2、安海物业公司承担本案的一、二审诉讼费用。 事实和理由：一、原审判决认定安海物业公司的诉请未超过诉讼时效，系认定事实与适用法律错误。原审判决认定林全松“未交物业费的情形一直持续至本案诉讼时”，故林全松辩称安海物业公司的诉请已超过诉讼时效的理由不能成立。林全松认为，原审判决对该节事实认定是错误的，理由是：民事诉讼时效自权利人知道或应当知道其权利受到侵害之日起计算。依据安海物业公司与东海花园业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》第19条约定的委托管理期限自2012年2月1日起至2015年1月31日止，结合安海物业公司在原审提交的“缴费通知书”载明的计算收费方式为每6个月收缴一次，故应认定安海物业公司自2015年2月1日起即知道其权利受到侵害，到2017年1月31日止诉讼时效期间届满。安海物业公司仅自2019年4月29日通过邮政快递的书面方式向林全松催收，显然超过诉讼时效期间，故其丧失对自2011年1月1日至2017年4月28日期间物业管理费的请求权的胜诉权，该期间的物业管理费共计21641.24元（170.78*1.44元／㎡*88个月），林全松不再负有给付义务。 二、原审判决认定安海物业公司已履行了物业服务的主要义务，系认定事实错误。安海物业公司自2011年1月1日起至今对林全松拒绝履行物业服务义务，主要表现为：其拒绝给林全松及其家人办理门禁卡，并拒绝林全松的车辆进入小区，给林全松及家人带来生活和工作上的不便；其数次采取破坏用电设备的方式对林全松的居所断电；其违反物业服务合同第15条、第23条第6款的约定，在林全松提出对自己房屋内的设施设备维修时，以未交物业费为由拒绝维修；其提供的物业服务并未达到其承诺业主满意率达80%的服务承诺，因此，原审判决认定安海物业公司已履行了物业服务的主要义务，缺乏证据证明，且与案件事实不符。此外，安海物业公司在2009年向林全松交付房屋时强行收取不应缴纳的物业费6000元，该项费用应从物业费中予以扣除。 综上，原审判决认定事实与适用法律错误，请二审法院依法改判，支持林全松的上诉请求。 安海物业公司辩称，第一，原审判决认定事实清楚，适用法律准确。请求依法驳回林全松的上诉请求。关于诉讼时效，我方不存在超过时效的说法。我方多次上门贴催缴单，我们一直在主张权利。二、林全松提出我方没有履行义务，与事实完全不符。三、关于2009年强行收取物业费，不符合事实，没有相关证据证明。 安海物业公司原审诉讼请求：1.判令林全松支付2011年1月1日至2019年6月30日的物业管理费25083.84元；2.林全松承担本案诉讼费用。 原审法院认定事实：林全松系合肥市经开区翠微路12号东海花园5栋10Ｄ室房屋（建筑面积170.78平方米）业主。2009年7月1日,合肥东海房地产发展有限公司（委托方、甲方）与安海物业公司（受托方、乙方）签订了一份《物业管理委托合同》。合同约定，甲方将合肥东海花园受托于乙方实行物业管理；委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理、公用设施、设备的维修养护运行和管理、市政公用设施和附属建筑物维修、养护和管理、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理、配属建筑和设施的维修、养护和管理、公共环境卫生等；物业管理服务费用，由乙方暂按建筑面积每月平方米1.44元向业主或物业使用人收取（最终以合肥市物价部门核定标准执行）；委托管理期限为2009年7月1日起至2010年6月30日止。2010年3月19日、2011年3月19日，合肥东海房地产发展有限公司（委括方、甲方）先后与安海物业公司（受托方、乙方）又签订了两份《物业管理委托合同》，将委托管理期限顺延至业主委员会成立时止，其余合同条款内容相同。2012年2月1日，东海花园业主委员会（委托方、甲方）与安海物业公司（受托方、乙方）签订了一份《物业管理服务委托合同》。合同约定，甲方将合肥“东海花园”项目委托给乙方实行物业管理服务，委托服务管理事项为房屋建筑公用部位的日常维修、公用设施、设备的日常维修、协助相关部门实施市政公用设施和附属建筑物的日常维修、养护和管理、公用绿地、花木、建筑物的养护和管理、配属建筑和设施的日常维护和管理、公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理等；委托管理期限为2012年2月1日起至2015年1月31日；物业管理服务费用，遵照合肥市物价部门核定的本小区物业收费标准，由乙方按住宅房屋建筑面积每月平方米1.44元向业主或物业使用人收取。2010年5月27日，经合肥市物价局核准，自2010年5月起至2013年5月，东海花园高层住宅综合服务费为1.44元／平方米／月。合同签订后，安海物业公司在东海花园小区内提供物业服务至今。林全松自2011年1月1日至2019年6月30日期间欠付安海物业公司物业费25083.84元（170.78平方米×1.44元／平方米·月×102个月），安海物业公司向林全松催要物业费无果，遂诉至原审法院，要求判如所请。 另查明，2019年3月26日，合经区东海花园小区第二届业主委员会出具一份《关于安海物业公司对东海花园小区物业管理的情况说明》，证明：因东海花园小区情况较为复杂，物业服务合同暂时无法签订，目前东海花园小区一期、三期、四期、五期、25号楼及商铺范围内的物业服务是由安海物业公司负责。 原审法院认为，合肥东海房地产发展有限公司与安海物业公司签订的《物业管理委托合同》、东海花园业主委员会与安海物业公司签订的《物业管理服务委托合同》均系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、法规强制性规定，应为有效合同，对安海物业公司和东海花园小区全体业主发生法律效力。合同签订后，安海物业公司向包括林全松在内的业主提供物业服务，林全松理应承担支付物业费的责任。林全松辩称，安海物业公司拒绝为其提供物业服务，对此未提供充分证据证明，原审法院不予采信；林全松辩称安海物业公司主张的物业费的计算标准没有经过物价部门的核准，与事实不符，原审法院不予采信；因林全松未交纳物业费的情形一直持续至本案诉讼时，故林全松辩称安海物业公司的诉请已超过诉讼时效的理由不能成立，原审法院亦不予采信。本案中，结合双方庭审陈述情况，可以认定安海物业公司在东海花园小区内已履行了己方从事物业服务的主要义务，但在小区日常管理、设备维护和与业主及时沟通等方面存在一定瑕疵，故原审法院酌情减免部分物业费，林全松须向安海物业公司支付物业费22575.46元（25083.84元×90%）。 据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定判决：一、林全松应于本判决生效之日起十日内向安海物业公司支付物业费22575.46元；二、驳回安海物业公司的其他诉讼请求。案件受理费428元，减半收取计214元，由安海物业公司负担21元，林全松负担193元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院对原判认定的事实，予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对双方具有约束力。根据原审已经查明的事实，安海物业公司自2009年7月1日起至2015年1月31日止，分别与合肥东海房地产发展有限公司和东海花园业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，之后虽然没有签订物业服务合同，但根据东海花园第二届业主委员会出具的情况说明可以证实，至本案诉讼时，案涉小区仍然由安海物业公司负责提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。林全松作为案涉小区的业主，应当按合同约定按时足额缴纳物业费，其虽辩称安海物业公司拒绝为其提供物业服务，但上述主张除其个人陈述外，并没有提供相应的证据予以证明。因此，原审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，判决林全松支付所拖欠的物业费，符合合同约定和法律规定，并无不妥。 林全松关于本案物业费超过诉讼时效的上诉意见。本院认为，安海物业公司原审时已经提供物业费追缴通知单，林全松对此虽不认可，但并没有提供相反证据予以证明。同时，物业服务是一个连续的过程，所产生的物业费也属于连续的债权，诉讼时效应从最后一期债权确认之日起计算，因此，本案安海物业公司追索物业费，并未超过诉讼时效。 另，安海物业公司在本案中追索的物业费是自2011年1月1日至2019年6月30日期间林全松欠付安海物业公司的物业费，林全松主张扣除2009年的6000元物业费不属于本案的审理范围，当事人可另案解决。 综上，林全松的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费364元，由林全松承担。 本判决为终审判决。 审判长  程亚娟 审判员  古开利 审判员  马 莉 二〇二〇年二月十八日 书记员  刁春晖 附：相关适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。