四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终798号 上诉人（原审原告）：朱正田，男，1967年1月27日出生，汉族，住湖南省双峰县。 委托诉讼代理人：李波剑，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何雪，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:成都银行股份有限公司金牛支行，住所地四川省成都市沙湾路258-7。 法定代表人：张勋，行长。 委托诉讼代理人：廖敏，北京天铎（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾梦丽，北京天铎（成都）律师事务所律师。 原审第三人：成都金土源投资有限公司,住所地四川省成都市武侯祠大街******。 法定代表人：吴培林。 原审第三人:四川省金穗融资担保有限公司，住所地，住所地四川省成都市青羊区白丝街**（省棉麻大厦**）iv> 法定代表人：陈林。 原审第三人:四川三星房地产开发有限责任公司，住所地四川，住所地四川省广汉市湖南路**> 法定代表人：王丽琴。 原审第三人：四川美盛房地产开发有限公司,住所地四川省成,住所地四川省成都市武侯区桐梓林北路******** 法定代表人：刘展春，执行董事。 原审第三人：涂红，女，1970年1月7日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 原审第三人：刘丹，男，1980年10月9日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 原审第三人：曾蜀，男，1966年8月5日出生，汉族，住四川省双流县。 原审第三人：涂冬梅，女，1968年3月31日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 原审第三人：黄**仙，女，1977年9月1日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原审第三人：刘展春，男，1976年1月18日出生，汉族，住湖南省双峰县。 原审第三人：李向红，女，1968年5月12日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 原审第三人：吴培林，男，1965年8月18日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 上诉人朱正田因与被上诉人成都银行股份有限公司金牛支行（以下简称成都银行金牛支行）及原审第三人成都金土源投资有限公司（以下简称金土源公司）、四川省金穗融资担保有限公司（以下简称金穗融资公司）、四川三星房地产开发有限责任公司（以下简称三星房产公司）、四川美盛房地产开发有限公司（以下简称美盛房产公司）、涂红、刘丹、曾蜀、涂冬梅、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都市中级人民法院（2018）川01民初3571号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月28日公开开庭进行了审理，上诉人朱正田的委托诉讼代理人何雪、李波剑，被上诉人成都银行金牛支行的委托诉讼代理人廖敏、曾梦丽到庭参加诉讼，原审第三人金土源公司、金穗融资公司、三星房产公司、美盛房产公司、涂红、刘丹、曾蜀、涂冬梅、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 朱正田的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判确认位于四川省成都市双流区××街道××路××段××号××幢××单元××楼××号房屋归朱正田所有；2.停止对四川省成都市双流区××街道××路××段××号××幢××单元××楼××号房屋的执行；3.本案一、二审诉讼费用由成都银行金牛支行承担。 朱正田主要的上诉理由为：一、基于金穗融资公司为包括争议房屋在内的18套房屋所有权的权利人作出的查封裁定、执行异议裁定和一审判决都是错误的，均应当撤销。一审审理过程中已经查明，包括争议房屋在内的18套房屋的商品房买卖合同备案在金穗融资公司名下，系提供反担保，而非真实的房屋买卖；且根据《中华人民共和国物权法》的规定，商品房买卖合同的登记备案不同于预告登记，合同登记备案不是物权意义上的所有权登记，仅具有债权合同公示效力，不发生物权公示效力。金穗融资公司不是争议房屋的所有权人，美盛房产公司才是。因此，基于金穗融资公司作为房屋所有权人作出的查封裁定、执行异议裁定和执行异议之诉判决都是错误的，应当撤销。错误的裁定、判决撤销后，执行案件应基于美盛房产公司是被执行人同时为争议房屋的所有权人作出查封裁定，朱正田再作为买受人提起执行异议，这样程序才是合法的。且因为查封裁定涉及到超标的查封，如果（2016）川01执1271号查封裁定不被撤销，届时处置所得的价款归还成都银行金牛支行后剩余的部分将分配给金穗融资公司，这将损害美盛房产公司的合法权益。二、就朱正田是否享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定的足以排除强制执行的民事权益，一审法院认定事实及适用法律错误。1.双方虽然签订的是《“弗客水岸”商品房认购书》，属于预约合同，但该认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，且已经按照合同的约定支付了购房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购协议应当认定为商品房买卖合同。一审法院适用法律错误，认定事实错误。2.朱正田满足人民法院认可的可以以工程款抵扣房款的条件。2013年，成都格式典雅装饰工程有限公司的实际控制人是朱正田，且朱正田以该公司名义与美盛房产公司签订了《“弗客水岸”总平及景观绿化工程（铺装、绿化）施工合同》和《装饰装修工程施工合同》，朱正田是实际承包人和施工人，签订了真实的建设工程承包合同。四川省双流县人民法院（2015）双流民初字第6686号民事判决已判决美盛房产公司应当支付成都格式典雅装饰工程有限公司工程款1633344.85元，可知工程款的清偿期已经届满，且工程款足以抵偿约定的购房款。且从常理推断，如果双方没有进行房屋验收和交接，朱正田是无法交物业费、安装水电的，是无法对案涉房屋进行占有使用的。因此，朱正田用工程款抵扣房款是符合双方约定的，一审法院认定事实错误。3.一审判决认定朱正田提交的证据资料中的印章与该院正在审理的其他系列案件中案外人提交的商品房买卖合同等材料上的印章不完全相符，从而怀疑案涉房屋交易的真实性是错误的。首先，其他案件的资料未经质证不应作为本案的证据使用。其次，印章属于美盛房产公司所刻，朱正田作为购房人没有能力及义务对印章进行检查，不应承担印章不同的后果。最后，朱正田提交的《“弗客水岸”商品房认购书》、定金收据均形成于2012年，当时美盛房产公司经营良好，不可能在未收到购房款的情况下出具收款收据和交房，从合理性角度分析，案涉房屋的交易是真实的，并已经完成。综上，请求支持朱正田的上诉请求。 成都银行金牛支行辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，朱正田未提交能够证明其对争议房屋享有足以排除强制执行民事权益的证据，请求驳回上诉，维持原判。理由是：第一，成都银行金牛支行申请执行时，金穗融资公司和美盛房产公司均是被执行人，无论案涉房屋是属于金穗融资公司所有，还是属于美盛房产公司所有，为了防止财产被转移均可以作为被查封的标的，且查封裁定并不是确权判决，也未影响朱正田对执行标的提出异议。第二，朱正田没有提供其已经支付购房款的任何有效证据，不能排除人民法院的强制执行。 原审第三人金土源公司、金穗融资公司、三星房产公司、美盛房产公司、涂红、刘丹、曾蜀、涂冬梅、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林未作答辩。 朱正田向一审法院起诉请求：1.确认位于四川省成都市双流区××街道××路××段××号××幢××单元××号房屋归朱正田所有；2.停止对位于四川省成都市双流区××街道××路××段××号××幢××单元××号房屋的执行。 一审法院认定事实： 一、案涉房屋交易情况 2012年8月6日，朱正田与美盛房产公司签订《“弗客水岸”商品房认购书》，约定朱正田认购美盛房产公司开发的位于四川省成都市双流区××街道××路××段××幢××单元××楼××号房屋，建筑面积99.84平方米，单价6757元／㎡，朱正田选择一次性付款，总房款为607157元。该认购书约定，朱正田在交纳定金之日起七日内即2012年8月13日，须携带相关证件到“弗客水岸”销售中心与美盛房产公司签署《商品房买卖合同》及《补充协议》，……如买受人未能按前述规定签约，该认购书自动失效，美盛房产公司有权自行处理前述房屋，所收定金不予退还；该认购书还约定，未作约定的有关房屋的买卖事宜，如：质量标准、交付时间、违约责任等，双方同意以签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》为准；该认购书仅为确定双方交易行为预定形式契约，不能以此代替《商品房买卖合同》而完成双方的交易。因此，待《商品房买卖合同》签订时，该认购书自行终止并由美盛房产公司收回，双方转为履行《商品房买卖合同》之权利义务。当日朱正田按约支付2万元定金。在该认购书左上角空白处，有手写如下内容“此房购房款，同意在弗客水岸装修及园林工程款中支付，在工程完工办理结算后，为朱正田办理此房相关手续”，该字体上加盖有美盛房产公司公章及其法定代表人的私章。双方未办理物业交接手续。朱正田提交了其于2016年5月之后陆续交纳水费、燃气费、物业费等票据，证实其已经实际入住案涉房屋。 朱正田提交四川省双流县人民法院（2015）双流民初字第6686号民事判决，主张美盛房产公司以该判决确定的工程款的一部分抵偿房款，该案原告为成都格式典雅装饰工程有限公司，委托代理人为朱正田，被告为美盛房产公司，该案于2015年9月30日作出判决，判令美盛房产公司向成都格式典雅装饰工程有限公司支付工程款1633344.85元。成都格式典雅装饰工程有限公司出具证明确认朱正田是其项目经理，经三方同意，用工程款抵偿朱正田应支付的工程款587157元。 二、案涉房屋产权受限情况 2013年8月13日，金土源公司作为借款人，成都银行金牛支行作为贷款人，签订编号为Ｈ340101130813988的《借款合同》一份，约定：贷款金额为本金13000000元；贷款期限为1年，自2013年8月13日至2014年8月12日。同日，金穗融资公司作为保证人，成都银行金牛支行作为债权人，签订编号为Ｄ340130130813398的《保证合同》一份，金穗融资公司自愿为成都银行金牛支行与债务人依主合同所形成的债权提供保证担保；2013年8月24日，美盛房产公司将其开发的18套预售商品房备案到金穗融资公司名下。成都银行金牛支行于2013年8月27日向金土源公司发放贷款13000000元。《借款凭证》上载明的到期日期为2014年8月26日。2014年8月25日，三星房产公司、美盛房产公司、涂红、刘丹、涂冬梅、曾蜀、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林为金土源公司提供担保，成都银行金牛支行为该笔借款展期三个月。因金土源公司未偿还借款本息，成都银行金牛支行于2015年5月7日提起诉讼，要求金土源公司、金穗融资公司、三星房产公司、美盛房产公司、涂红、刘丹、曾蜀、涂冬梅、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林偿还借款本息，诉讼中，成都银行金牛支行向一审法院申请财产保全，并提交了“可保全资产分项限额的说明”一份，载明美盛房产公司提供的“弗客水岸”反担保的18套预售商品房清单，包括房号、面积、备案号、保全分项限额等内容。一审法院于2015年12月14日作出（2015）成民初字第1805号民事判决：一、金土源公司于判决生效之日起十日内向成都银行金牛支行归还借款本金12876115.38元并支付利息（利息以本金12876115.38元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮117.5%的利率标准自2014年11月27日起计算至本金清偿之日止，应扣除61.63元）；二、金土源公司于判决生效之日起十日内向成都银行金牛支行支付律师费15000元；三、金穗融资公司、三星房产公司、美盛房产公司、涂红、刘丹、曾蜀、涂冬梅、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林对判决第一、二项确定的金土源公司的债务承担连带清偿责任；四、金穗融资公司、三星房产公司、美盛房产公司、涂红、刘丹、曾蜀、涂冬梅、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内依法向金土源公司追偿；五、驳回成都银行金牛支行的其余诉讼请求。上述判决发生法律效力后，一审法院于2016年7月19日立案受理了成都银行金牛支行的强制执行申请，执行案号为（2016）川01执1271号。执行过程中，一审法院于2017年7月26日作出（2016）川01执1271号执行裁定：一、查封被执行人金穗融资公司所有的位于四川省成都市双流区××街道××路××段××号，备案号分别为：367255、367256、367258、367265、367268、367271、367278、367266、367269、367273、367253、367276、367281、367283、367284、367286、367288、367292项下房产。二、查封期限三年。自2017年7月26日起至2020年7月25日止。本案争议房屋在上述查封范围之内。2017年12月19日，一审法院作出（2016）川01执1271号之一执行裁定，终结本次执行程序。2018年5月25日，一审法院恢复对该案的执行，执行案号为（2018）川01执恢126号。经查，金穗融资公司不能提供证据证实其履行了支付案涉房屋房款的义务，金穗融资公司也未与美盛房产公司或者前期物业公司办理案涉房屋的交房手续，未实际占有案涉房屋。 另查明，美盛房产公司是四川省成都市双流区××街道××路××段××号“弗客水岸”房产项目开发商，取得房屋建设及商品房预售合法手续，因美盛房产公司自身原因，“弗客水岸”房产项目未办理产权分户手续。 一审法院认为，本案的争议焦点是朱正田对案涉被查封的四川省成都市双流区××街道××路××段××号××幢××单元××号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案是在金钱债权执行中，案外人朱正田对案涉房屋主张所有权，并要求依照《执行异议复议规定》第二十八条排除强制执行。 根据《执行异议复议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，首先，就朱正田与美盛房产公司书面买卖合同的订立情况来看，双方于2012年8月6日签订了《“弗客水岸”商品房认购书》，该认购书属于预约合同，并不具备商品房买卖合同的主要条款，该认购书约定双方于七日内签订书面的商品房买卖合同，但朱正田并未在约定的期间与美盛房产公司签订书面商品房买卖合同，故朱正田提交的证据无法证实双方“签订合法有效的书面买卖合同”；其次，朱正田主张以工程款抵房款587157元，应当具备以下条件：1.朱正田是建设工程的承包人或实际施工人；2.朱正田与美盛房产公司之间存在真实的书面建设工程承包合同；3.朱正田与美盛房产公司之间的工程款清偿期已经届满；4.朱正田享有的工程款足以抵偿约定的债务。本案中，朱正田提交的四川省双流县人民法院（2015）双流民初字第6686号民事判决，仅能证实美盛房产公司与成都格式典雅装饰工程有限公司存在工程款债权债务，且《“弗客水岸”商品房认购书》亦载明“在工程完工办理结算后，为朱正田办理此房相关手续”，但美盛房产公司、成都格式典雅装饰工程有限公司在诉讼直至执行阶段，均未提出抵扣朱正田的购房款，且朱正田也未提交物业交接单、收款收据等证据证实以工程款抵付了房款且实际办理了案涉房屋交接手续。同时，朱正田提交的《“弗客水岸”商品房认购书》等相关证据上美盛房产公司加盖的印章与一审法院正在审理中的其他系列案件中加盖的同种类印章不完全相符，难以排除对案涉房产交易真实性的合理怀疑，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，朱正田英承担不利的后果，一审法院对朱正田主张已经通过现金方式一次性支付购房款587157元的事实不予确认。朱正田主张依据《执行异议复议规定》第二十八条的规定对案涉房屋排除强制执行的请求，依据不足。因朱正田对案涉房屋要求排除强制执行的主张于法无据，故其要求对案涉房屋确权的诉讼请求，一审法院亦不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《执行异议复议规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决驳回朱正田的诉讼请求。一审案件受理费9872元，由朱正田承担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本案各方当事人对一审判决查明的案件事实均无异议，本院予以确认。 二审另查明： 1.一审法院查封包括案涉房屋在内的18套房屋后，朱正田向一审法院提出书面执行异议，一审法院于2018年9月10日作出（2018）川01执异1447号执行裁定，驳回朱正田的异议请求。朱正田对该执行裁定不服，遂提起本案执行异议之诉。 2.四川省双流县人民法院（2015）双流民初字第6686号民事判决查明：装饰装修及园林绿化施工合同签订后，成都格式典雅装饰工程有限公司按约完成合同义务，并于2013年9月通过验收、交付。后双方于2014年10月2日就“弗客水岸”小区1、3号楼的电梯前室、公共走道和电梯间的装饰装修工程以及该小区总平及景观绿化工程（铺装、绿化）进行了结算审核，一致确认了工程总价款为6822380.77元。 本院认为，根据当事人的上诉主张和答辩理由，本案争议的核心问题是：朱正田就案涉房屋所主张的权利，能否阻却成都银行金牛支行申请人民法院继续强制执行。 朱正田在本案中明确主张其作为案涉房屋买受人符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，能够排除强制执行。因此，应当判断朱正田是否符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的四个条件。《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。 首先，根据一审查明的事实，朱正田与美盛房产公司于2012年8月6日签订《“弗客水岸”商品房认购书》，该认购书从性质讲属于预约合同，其内容虽包含关于价款的约定，但诸如质量标准、交付时间、违约责任等重要合同内容均无约定，认购书也载明双方需在七日内签订正式的商品房买卖合同，因此双方签订的该认购书并非书面的、正式的商品房买卖合同。该认购书右上方载明美盛房产公司同意此房购房款在装饰及园林工程款中支付，但认购书显示的签订时间为2012年8月6日，届时美盛房产公司尚未就装饰及园林工程与成都格式典雅装饰工程有限公司签订施工合同，美盛房产公司在认购书右上角的手书部分也未采取“房款在即将合作的工程款中抵扣”等类似表述，明显与朱正田关于双方已经达成装饰和园林工程的合作意向、预先约定房款抵扣工程款的解释不符。因此，朱正田并未提供证据证明其已于一审法院查封案涉房屋前与美盛房产公司签订了书面的商品房买卖合同，不符合《执行异议复议规定》第二十八条第一项的规定。 其次，从案涉房屋的交付及占有情况看，朱正田提供的广电网络安装协议、物业费水电费等交纳凭证仅能证明其已经实际占有案涉房屋，但实际占有并不等同于合法占有，朱正田并未提交美盛房产公司将案涉房屋交付其合法占有的相关证据。朱正田主张其于2013年即合法占有案涉房屋，但根据二审补充查明的事实，美盛房产公司与成都格式典雅装饰工程有限公司进行工程结算的时间是2014年10月2日，在美盛房产公司与成都格式典雅装饰工程有限公司尚未结算、是否差欠工程款尚未确定及工程款尚未抵扣房款的情况下，美盛房产公司就将案涉房屋交付朱正田不具有合理性；且美盛房产公司在认购书中载明的也是待工程完工办理结算后再与朱正田办理房屋相关手续。因此，朱正田举示的证据不能证明其在一审法院查封案涉房屋前已合法占有案涉房屋，不符合《执行异议复议规定》第二十八条第二项的规定。 再次，朱正田作为购房者，支付购房款是其最主要的合同义务，也是其最终取得房屋所有权的权利来源，朱正田支付购房款的情况成为其是否享有对抗强制执行的民事权益的重要条件。朱正田主张已一次性支付全部购房款共计587157元，除2万元定金系银行转账外，其余购房款均是抵偿工程款。但从朱正田提交的证据看，与美盛房产公司签订装饰装修工程和园林绿化工程施工合同的是案外人成都格式典雅装饰工程有限公司，四川省双流县人民法院的相关判决确定的工程款债权人也是成都格式典雅装饰工程有限公司，即使该公司向一审法院出具书面说明表明认可朱正田的购房款用美盛房产公司差欠的工程款抵扣，但该抵扣行为并未得到美盛房产公司的认可，美盛房产公司也未向朱正田出具收据认可收到购房款，因此朱正田提交的证据不能证明其已支付全部购房款，不符合《执行异议复议规定》第二十八条第三项的规定。 在《执行异议复议规定》第二十八条前三项规定的情形均不符合的情况下，是否因朱正田的原因未办理过户登记已无进一步审查认定的必要。朱正田的主张不符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，其不享有无过错不动产买受人物权期待权，不能对抗人民法院的强制执行。在案涉房屋的所有权未变更登记至朱正田名下之前，朱正田亦不享有所有权，其要求确认案涉房屋归其所有的主张也不成立。 此外，朱正田在本案中提出，美盛房产公司将包括案涉房屋在内的18套房屋的商品房买卖合同备案在金穗融资公司名下系提供反担保，美盛房产公司才是房屋所有权人，一审法院将18套房屋作为金穗融资公司的财产予以查封是错误的，应当撤销该查封裁定。对此，本院认为，本案是案外人执行异议之诉，审理的范围是朱正田对执行标的享有何种实体权利、能否阻却执行，朱正田提出的上述执行标的权属错误问题，本不属于本案审理范围；且本案中因美盛房产公司、金穗融资公司均为被执行人，即使如朱正田所言应将案涉房屋作为美盛房产公司的财产被查封，实质也不影响本案对朱正田享有的实体权利能否阻却执行问题的判定处理。现根据如前认定，朱正田享有的实体权利不能阻却人民法院的强制执行，朱正田提出的查封行为错误的该主张亦无需再在本案中进行审查。若执行法院的查封裁定确有错误，可由执行案件的当事人或利害关系人依法另行向执行法院提出。 综上，朱正田的上诉请求因事实及法律依据不足，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，处理结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9872元，由朱正田负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓长玉 审判员  许 静 审判员  李 莉 二〇二〇年二月十九日 书记员  向 静