安徽省灵璧县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1323民初6739号原告：周艳华，女，1964年11月9日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县灵城镇灵西居委会，现住灵璧县。委托诉讼代理人：杨西武，男，1965年9月12日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县，与原告系夫妻关系。被告：灵璧县茂和商贸有限责任公司，住所地安徽省宿州市灵璧县灵城南关广场，统一社会信用代码9134132355329546XR。法定代表人：丁近贤，该公司经理。被告：颜宾贤，男，1950年6月21日出生，汉族，住江苏省盱眙县。以上被告共同委托诉讼代理人：罗飞，安徽鑫光律师事务所律师。以上被告共同委托诉讼代理人：田思凡，安徽鑫光律师事务所实习律师。原告周艳华与被告灵璧县茂和商贸有限责任公司（以下简称茂和公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周艳华及其委托诉讼代理人杨西武，被告茂和公司和被告颜宾贤的共同委托诉讼代理人罗飞、田思凡，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周艳华向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金5000元及服装降价处理损失253266元。2、判令被告继续履行原合同。3、本案诉讼费及可能涉及的评估费、司法鉴定费由被告承担。事实与理由：2016年10月22日，原被告双方签订了《租赁协议》，合同约定，被告将位于灵璧县茂和生活广场（超市）入口处内东侧的摊铺租赁给原告独家经营服装，租期为2016年11月24日至2019年11月24日止，后被告将租赁期开始时间在《收据》上变更为：开业时间（被告超市开业时间为2016年11月26日），即租赁期为2016年11月26日至2019年11月26日止。租赁期未到，被告于2019年7月15日书面通知原告将商品降价处理，并通知原告超市于2019年9月26日全面歇业，原因是被告早已在本合同期内将超市以每年260万的价格租给他人经营服装，被告并于2019年9月30日向灵璧县工商行政管理局注销了灵璧县茂和商贸有限责任公司第一分公司（以下简称茂和第一分公司）。综上所述，由于被告的恶意违约行为，使原告无法正常经营，给原告造成巨大经济损失。由此产生的责任应由茂和公司和颜宾贤共同承担。根据《中华人民共和国合同法》第107条和原被告签订有效合同第十条、第十一条之规定，被告应按合同约定赔偿原告一切损失，并向原告支付违约金、诉讼费、继续履行合同。为维护合同法的严肃性，做到有法可依、有法必依的原则，原告为保障自己的合法权益不受损害，特具状起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告茂和公司和颜宾贤辩称，颜宾贤在租赁协议上签字只是其作为茂和第一分公司的负责人的职务行为，所以，颜宾贤不是涉案合同的相对方，不是本案的适格被告。茂和公司在租赁协议履行期间并不存在任何违约行为，原告要求被告支付违约金以及服装降价处理的损失没有事实和法律依据。原被告之间的租赁协议至2019年11月9日已经到期，该租赁协议自动终止，原告要求茂和公司在租赁合同终止后继续履行该租赁合同，没有任何事实和法律依据。综上，颜宾贤不是本案的适格被告，茂和公司在租赁合同履行期间没有任何违约行为，请依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月22日，由颜宾贤作为茂和第一分公司（甲方）的代表或经办人，与原告（乙方）签订“租赁协议”，没有加盖茂和第一分公司的公章。协议约定，茂和第一分公司将茂和生活广场入口处东侧租赁给原告经营服装，面积220平方米。租金为每年190000元，三年内不递增。租期三年，即2016年11月9日至2019年11月9日止（该协议为电脑打印件，被告持有的一份上日期没有改动，原告持有的一份上的“9日”被手写改为“24日”）。乙方自主经营，甲方应保证除乙方外其他人不得经营服装。除不可抗拒的自然灾害和国家政策外，甲方应保证乙方合同期内正常经营。违约责任：甲乙双方平等守护的原则应共同履行本合同的各项条款，如有违约应赔偿对方一切损失并处罚违约金5000元。协议还约定了其他事项。2016年11月9日，原告向茂和公司缴纳了190000元的租金，茂和公司向原告出具了收据，加盖了茂和公司的财务专用章，在收款事由中注明，“租金、日期见合同”，但是颜宾贤又在“租金、日期见合同”下方注明“开业时间计算”。该超市于2016年11月26日开始营业。实际履行过程中，除第一年按照190000元收取租金外，后两年均按160000元收取。2019年7月15日，被告向原告发出书面函，内容为：“周秀梅女士：我们从二Ｏ一一年在茂和生活广场合作以来已近八年了，楼上五年、楼下三年的合作我们互相尊重、互相理解、十分融洽。我们对你的关照你应该十分清楚；楼上五年租金一降再降，楼下三年第一年补贴三万，第二、第三年至今还欠6万租金未能全额履行合同；楼下三年合同已近限期，目前我公司面临诸多困境。公司决定2019年9月26日全面歇业，洽谈有关事宜，调整经营格局，改变商超模式，再进行一次更新装修。我们从7月12日和7月14日晚的两次沟通比较愉快，相互体谅。今天第三次通知望你在这两个多月中做好商品降处理工作，有缘我们再合作！”原告在收到该函的次日，在该函上签署“我不同意”。2019年7月27日、8月5日，颜宾贤又通过微信与原告沟通，想让原告提前撤场，如果原告坚持按合同就按合同。2019年11月11日，被告再次向原告发出书面通知，内容为：“周艳华：2016年10月22日，你与茂和公司签订‘租赁协议’，约定由你承租茂和生活广场220平米的场地经营服装，租赁期限为三年，至2019年11月9日，租赁合同约定的履行期限已经届满，请你在2019年11月15日之前清理租赁场地内的所有物品并向茂和公司交还租赁场地，逾期造成的损失均由你自行负担；因为你逾期没有交还租赁场地给茂和公司造成其他损失的，茂和公司将依法（此处无下文）特此通知二Ｏ一九年十一月十一日”。至2019年11月15日，该超市内大部分商铺已经撤场，原告于11月19日彻底撤场。根据原告提供的销售报表，自2019年7月至11月间，原告有服装降价销售的记录。另查明，周艳华和周秀梅为同一人。2019年9月30日，茂和第一分公司被注销。诉讼过程中，原告申请对2019年7月15日至11月15日期间，因被告通知服装降价处理所造成的损失进行评估，由于降价的原因和降价幅度受多种因素影响，并无统一绝对的标准，无法进行评估，故本院不予评估。本案法庭辩论结束后，原告申请增加诉讼请求，要求判令被告如果不能继续履行合同，则赔偿原告房租费5238元、货柜损失93519元、货物损失235000元，合计333847元。因该请求发生在法庭辩论结束后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，不予合并审理。以上事实，有身份证、企业信息查询单、租赁协议、通知、微信截屏、收据、谈话录音、视频、工资表、经营报表、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。原告与茂和第一分公司签订的合同，虽然没有加盖公章，存在瑕疵，但双方均予以认可且已经履行，该协议也不违反法律规定，属于合法有效的协议，本院予以认定。由于茂和第一分公司是茂和公司的分支机构，且已经注销，其相关权利义务应当由茂和公司承担。颜宾贤只是该公司的工作人员，履行的是职务行为，原告租赁的并不是颜宾贤个人的房屋或场地，故原告起诉要求颜宾贤个人承担相关责任，没有法律依据，本院不予支持。关于被告是否违约问题，根据双方签订的租赁协议，租赁的起始时间本来是2016年11月9日，被改动为24日，因双方均不能证明是谁所改，也未得到双方的共同认可，故对租赁起始时间为11月24日不予认定。根据颜宾贤在原告持有的收据上注明的“开业时间计算”，结合原告提供的工人工资表，能够证明该超市的开业时间为2016年11月26日，故租赁起始时间应为2016年11月26日，截止时间应为2019年11月26日。然而被告书面通知原告明确要求原告于11月15日前搬出超市，在租赁期限上被告存在违约行为，鉴于原告直到19日才彻底搬出，距离合同期满仅差7天，故被告的违约情节并不严重。对被告在2019年11月11日之前发给原告的通知以及微信等，被告确实是想让原告提前撤场，被告对此并不否认，但因原告不同意，被告并未强求，也未实际履行，仅属于洽谈磋商的性质，不属于违约行为。关于被告通知原告降价处理的行为，本院认为，双方的合同已经接近尾声，被告也未承诺合同期满后仍然继续租赁给原告，即使被告不向原告发出书面通知，原告自己也要对经营策略、进货多少、销售价格等方面进行调整和考虑，被告通知原告应当属于善意提醒，并无恶意也无不当，并且是否降价以及降价幅度大小都由原告自己做主，被告没有强制力，不属于违约行为。关于原告的损失数额问题，销售经营是一项复杂系统的工作，其销售量的大小以及盈亏多少受多种因素的影响，降价并不等于亏损，有时降价还会导致销量增加，反而是一种营销模式，故原告仅以降价为由主张造成其损失253266元，证据不足，理由不能成立。但是，原告当初租赁被告的场地，并不是独立的门面，原告看中和依托的是整个超市的经营环境，然而，合同的最后三四个月，被告反复多次要求原告提前撤离超市（第一次通知原告2019年9月26日全面歇业，海报广告11月10日全面撤场，第二次通知原告2019年11月15日之前交还场地），造成原告无法安心经营，并在超市内张贴海报，广告歇业，势必会影响超市的人脉、客流量等经营环境以及原告正常的经营活动，必然对原告的经营效益产生或多或少的影响，但因双方对此情节没有具体约定，也无法进行评估，本院酌情支持由被告赔偿原告26666元（两个月租金）。综上，被告具有部分违约行为，应当支付给原告违约金5000元，并适当赔偿原告部分损失26666元，合计31666元。鉴于双方签订的租赁协议已经期满，且双方又不能达成新的协议，故原告要求双方继续履行原合同的主张，既不现实也无依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告灵璧县茂和商贸有限责任公司于本判决生效后10日内赔偿原告周艳华31666元；二、驳回原告周艳华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5174元，适用简易程序减半收取2587元，原告周艳华负担2277元，被告灵璧县茂和商贸有限责任公司负担310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（并预交上诉费5174元），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  盛怀君二〇二〇年二月二十八日书记员  李雨晴附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。