江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0505民初7603号原告：张惠，女，1989年5月29日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：刘志耘，江苏仁海方舟律师事务所律师。被告：苏州中润丽丰置业有限公司，住所地苏州高新区横塘镇金苑路**。法定代表人：蔡丽萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐娟，该公司员工。原告张惠与被告苏州中润丽丰置业有限公司（以下简称中润丽丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张惠的委托诉讼代理人刘志耘、被告中润丽丰公司的委托诉讼代理人唐娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张惠向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2018年8月1日起至2019年11月14日止（共计471天），以2059591元为本金，按每日万分之五计算的逾期交房违约金485033.68元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月27日，原告张惠与被告中润丽丰公司签订《苏州市商品房买卖合同》共七份，约定原告向被告购买位于苏州高新区房屋。原告按约于2014年12月27日前向被告付清了全部购房款共计2059591元。合同约定被告定于2016年8月31日前向原告交付这七套房屋。合同第二十条约定，如被告逾期交房的，从交房期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付己交付房价款万分之5的违约金。后因被告迟迟不予交房，原告于2018年5月24日向贵院提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金，经贵院调解，原告作出让步后，双方达成了(2018)苏0505民初2449号民事调解书，就2018年7月31日之前的逾期交房违约金作了了结。2019年11月15日，被告终于向原告交付了上述七套房屋。现因被告不愿按合同约定向原告支付2018年8月1日之后的逾期交房违约金，原告于无奈之际，只好诉其于法院，要求被告承担违约责任。被告中润丽丰公司辩称，原告主张的交房时间，我司认为应按照2019年10月31日，该时间是住建局确定的交付时间，原告就本案所涉七套商品房签订了《丽丰时代商业广场》委托经营管理合同，原告同意将其所购房屋自交付之日起三年又三个月无偿提供给商场使用，进行统一招商和经营管理，可见原告自房屋交付之日起三年又三个月内并没有任何经济损失，故我方无需向原告支付任何违约金，请求法院驳回原告诉请。如上述理由不能为法院所采纳，即使计算违约金，标准也过高。商品房买卖合同中第27页的补充条款第11条约定，买受方同意如出卖方逾期交房三个月内，买受方同意出卖方无需支付逾期违约金；出卖方如逾期交房超过三个月的，超过三个月部分时间的违约金按每日万分之三赔付。如与主合同第20条逾期约定不一致的，以本条款约定为准。相应补充协议最后也做了特别提示，是当事人的真实意思表示自愿签订，且本案涉及的是商业房屋买卖，具有投资性质而非消费性质，被告应当作为商事主体看待，合同约定不受消法调整，故应当根据合同法诚实守信原则来处理，补充协议为双方另行打印形成，主合同为标准格式合同，应当以补充协议为准。故违约金比例不应按照原告诉状中所述的万分之五计算。另外，我司认为每日万分之三标准的违约金比例过高，请求法院酌情予以核减。根据最高院相关司法解释规定，迟延付款的可以参照银行贷款利息标准计算损失，而迟延交房的应当参照同地段相类似房屋租金标准计算经济损失，故我司请求法院对本案所涉房屋同地段相类似房屋的租金标准进行鉴定，请法院予以准许，从而作为调整违约金标准是否过高的参考依据。涉案房屋为商铺，目前市场平均投资回报率不超过年8%，本案双方之间也曾约定三年收益率为19%，如果按照日万分之五计算年回报率。即租金水平将达到18%左右，三年为54%左右，远超过其实际经济损失，五年左右几乎可以收回房屋成本，违约金标准明显过高。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月27日，被告中润丽丰公司作为出卖人与作为买受人的原告张惠签订《苏州市商品房买卖合同》七份，约定由原告向被告购买位于苏州高新区房屋，房屋总价款2059591元。合同第十七条“房屋交付条件”约定，出卖人定于2016年8月31日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外，本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。合同第二十条“逾期交付的违约责任”约定，出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：（1）逾期在60日之内，自本合同第十七条约定的房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起15日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的10%向买受人支付违约金，造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同第三十二条“合同的补充、附件及效力”约定，在本合同履行过程中出现没有约定，约定不明或约定不适用的情况下，双方当事人可协商订立补充条款或补充协议，经双方签字盖章的补充条款或补充协议与本合同具有同等效力，但出卖人合同附件中预先拟定的补充条款不得约定与本合同正文内容相冲突的、减轻或免除出卖人责任、加重买受人责任或排除买受人权利的条款，如有冲突，以本合同正文为准。合同《补充条款》第十一条“关于违约金和出卖方损失的补充”约定，考虑本项目为城市商业综合体，有其消防验收等特殊复杂性，买受方同意如出卖方逾期交房三个月内，买受方同意出卖方无需支付逾期违约金，出卖方如逾期交房超出三个月的，超出三个月部分时间的违约金按每日万分之三赔付，如与主合同第二十条逾期约定不一致，以本条款约定为准。因被告未按期交房，原告于2018年5月24日向本院提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金，2018年8月6日，因原告张惠与被告中润丽丰公司商品房销售合同纠纷一案，本院作出（2018）苏0505民初2449号民事调解，该调解书确认：一、被告苏州中润丽丰置业有限公司于2018年8月20日前向原告张惠支付截至2018年7月31日的逾期交房违约金314000元；二、若被告苏州中润丽丰置业有限公司未按上述方式付款，原告张惠可立刻就被告苏州中润丽丰置业有限公司的全部未付款项另加70000元违约金向法院申请一并执行；三、原告张惠放弃其他诉讼请求，双方就其订立的所有商品房销售合同截至2018年7月31日的逾期交房事宜再无其他纠葛；四、案件受理费9968元，减半收取4984元，由被告苏州中润丽丰置业有限公司负担，于2018年8月20日前直接支付原告张惠。上述调解书生效后，被告向原告履行了调解书内容。2019年11月15日，被告向原告交付了上述七套房屋房屋总价为2059591元，因原告向被告再次主张逾期交房违约金未果，故致本案诉讼。以上事实，由苏州市商品房买卖合同、购房发票、（2018）苏0505民初2449号民事调解书及本院庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告张惠与被告中润丽丰公司签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法、有效。被告中润丽丰公司未能按照合同约定在2016年8月31日前将涉案商品房交付给原告，被告的上述行为已构成违约，应承担相应的逾期交房违约责任。关于违约责任，原被告双方在主合同中约定逾期交房超过60日后，买受人不解除合同的，逾期交房违约金按照每日万分之五计算，但双方又在《补充条款》中根据项目为城市商业综合体的特殊性质，对逾期交房违约金重新做了约定，且明确与主合同不一致的，以《补充条款》为准。原被告双方在《补充条款》中的约定不违反法律规定，因此对双方均有约束力，逾期交房违约金按照每日万分之三计算。之后原被告又达成了调解协议，双方对于2018年7月31日之前的逾期交房产生的违约金事宜已经达成协议。后被告于2019年11月15日向原告交付了上述七套房屋，据此，被告中润丽丰公司应当向原告承担自2018年8月1日起，按每日万分之三计算至2019年11月14日的违约金。关于被告提出的“原被告在《补充条款》约定的每日万分之三的逾期交房违约金标准过高，请求法院酌情予以核减”的辩解，本院认为，原被告约定的逾期交房违约金并未明显高于或低于原告的损失，故对被告的上述辩解本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告苏州中润丽丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张惠逾期交房违约金（以2059591元为基数，自2018年8月1日起按每日万分之三计算至2019年11月14日）。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州新区支行商业街支行，账号：62×××64。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8576元，减半收取4288元，由原告张惠负担1455元，由被告苏州中润丽丰置业有限公司负担2833元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账户：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  邹懿二〇二〇年二月十九日书记员  周怡