广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初22171号原告：黄少刚，男，1963年3月25日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山市富湾房地产发展有限公司，住所地广东省中山市东区龙井街6-8号10卡，统一社会信用代码914420002821427783。法定代表人：阮宇忠,总经理。被告：中山火炬城建集团有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区同乐西路1号香晖园香滨阁（2、3层），统一社会信用代码91442000746264766M。法定代表人：苏锦洪，董事长。两被告的共同委托诉讼代理人：郑建威，广东中元（中山）律师事务所律师。原告黄少刚与被告中山市富湾房地产发展有限公司（以下简称富湾公司）、中山火炬城建集团有限公司（以下简称城建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄少刚的委托诉讼代理人赖初帆，被告富湾公司、城建公司的共同委托诉讼代理人郑建威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄少刚向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带向原告支付逾期交房违约金21899.7元（计算方式：以购房款481312元为基数，按每日万分之一的标准从2016年8月10日起计算至2017年11月8日止）；2.判令两被告连带向原告支付逾期办理证违约金41440.9元（计算方式：以购房款481312元为基数，按每日万分之一的标准从2016年8月10日起计算至2018年12月19日止）。事实和理由：2012年7月4日，原告和被告富湾公司签订了中山市商品房买卖合同，约定原告以481312元向被告富湾公司购买位于中山市火炬开发区嘉和苑二期2幢301房，被告富湾公司应当在2012年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告，被告富湾公司应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案;如因被告富湾公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告富湾公司自迟延之日起原告已付房价款按每日万分之一向原告支付违约金，违约金总额以已付房价款的3%为上限。合同签订后，被告富湾公司于2019年11月18日才向原告交付涉案房屋，于2018年12月19日才办理房屋权属证书。被告富湾公司没有在约定的时间内交房和办证明显违约，给原告造成了损失，应当承担违约责任。被告城建公司是被告富湾公司的唯一股东，一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，因此，被告城建公司应当承担连带责任。因合同约定的违约金明显过低，规定上限对原告极不公平，且与原告逾期付款的违约责任严重不对等，请求将违约金调整为不设上限计算。被告富湾公司辩称，一、被告富湾公司已经在合同约定的时间前后向原告交付了房屋。原告与物业管理公司签订物业服务合同的时间就是实际交房时间，但原告拒绝提交。原告认为被告富湾公司逾期交房和逾期办证，却未举证证明被告富湾公司存在逾期交房和逾期办证的事实，应承担举证不能的法律后果。二、中山市商品房买卖合同第十一条约定：“……因买受人未履行付清应付房价款、专项维修资金及办证费用等应付款，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理契证而无须承担违约责任……”本案中，原告仍未缴付专项维修资金，按照前述合同约定，在原告未缴付专项维修资金前，被告有权拒绝为原告办理契证，并顺延至原告缴付专项维修资金后才依约起算交房和办理契证的期限，因此被告富湾公司并未违约，无须承担违约责任。三、即便被告应承担违约责任，合同约定的交房期限为2012年12月31日前，原告主张逾期交房及逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼时效期间已于2014年12月31日届满，而原告于2019年8月才提起本案诉讼，已超过诉讼时效期间，依法应不予支持。被告城建公司辩称，虽然被告城建公司是被告富湾公司的唯一股东，但是两被告各自独立经营和管理，是两个相互独立的法人，被告城建公司已举证证明被告城建公司的财产独立于被告富湾公司，不存在两被告财产混同的情形，因此，被告城建公司对本案的债务无须承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2012年7月4日，黄少刚（买受人）与富湾公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以481312元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区嘉和苑二期2幢301房；买受人如未按本合同规定的时间付款,逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金;合同第八条约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将依照国家和地方人民政府的有关规定，经验收合格符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十一条第二款约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人逾期收楼的在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，并由该日之次日起算房屋的保修期及物业管理费，因买受人未履行付清应付房价款、专项维修资金、及办证费用等应付款，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理契证而无须承担违约责任，且自本合同第八条约定的交付期限届满后次日起算物业管理费，买受人付清所欠款后方可收楼；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起按买受人已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金，违约金总金额以已付房价款的3%作为上限，此外出卖人无需承担其它法律责任或赔偿买受人任何损失。合同签订后，黄少刚按合同的约定向富湾公司支付了全部的购房款。2018年12月19日，涉案房屋的不动产权证书办出，权利人为黄少刚。2.富湾公司企业类型为有限责任公司（法人独资），股东为中山火炬城建开发有限公司。中山火炬城建开发有限公司于2019年5月27日经核准变更登记企业名称为城建公司。城建公司向本院提交了城建公司和富湾公司的2018年度财务报表审计报告。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系黄少刚与富湾公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案的争议焦点为：一、黄少刚主张逾期交房和逾期违约金是否已逾法定诉讼时效；二、黄少刚是否存在逾期缴纳专项维修资金的行为，富湾公司能否因此顺延交房和办证的期限；三、如富湾公司需承担违约责任，违约金的计算方式；四、城建公司是否应对富湾公司的债务承担连带责任。焦点一。本案中的逾期交房和逾期办证违约金的计算方式为按日持续累计计算，属于连续性债务，以按日形成的每个个别债权分别单独计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。黄少刚于2019年8月23日提起诉讼，则2016年8月23日前的违约金已超诉讼时效。焦点二。合同并未约定黄少刚付清专项维修资金的期限，富湾公司也没有提供证据证明其曾向黄少刚指定履行期限，因此，黄少刚不存在逾期缴纳专项维修资金的行为，富湾公司不能以此为由顺延交房和办证期限。焦点三。关于逾期交房违约金。黄少刚确认富湾公司已经交付房屋的事实，但双方对房屋的交付时间存在争议。本院认为，根据“谁主张谁举证”规则，黄少刚向富湾公司主张逾期交房违约金，则有义务举证证明富湾公司存在逾期交付房屋的事实，其未提供充分有效证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。进而述之，案涉商品房买卖合同的签订日期是2012年7月4日，约定的房屋交付日期是同年12月31日，时间间隔如此之短，以买受人想尽快占有使用房屋的心态而言，如出卖人未按时交付房屋，买受人理应会积极及时向出卖人主张权利并要求其承担违约责任，但本案中未有相关证据予以证实，黄少刚主张直至2019年11月18日才实际收楼，期间却未有任何维权行为，与常理不符。综上，本院对黄少刚主张富湾公司逾期交付房屋的事实不予认定，对其据此提出的逾期交房违约金不予支持。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，富湾公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因富湾公司的责任导致黄少刚不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，黄少刚不退房，富湾公司自迟延之日起按已付房价款每天万分之一支付违约金,违约金总金额以已付房价款的3%作为上限。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理产权证导致买受人的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，本院认为双方约定逾期办证违约金按已付房价款3%为上限支付，标准明显过低。综合考量被告逾期办证的过错程度，逾期办证违约金宜调整为以日万分之一的标准持续计算。至于逾期办证违约金的起算时间。本院认为，前述条款中商品房交付使用之日应指商品房实际交付之日或视为交付之日，本案中，因双方均无充分有效证据证明房屋的实际交付日，故本院将合同约定的交付日视为房屋交付日，富湾公司应从2012年12月31日起算720日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。因2016年8月23日前的违约金已逾诉讼时效，故逾期办证违约金应自2016年8月24日起计算至富湾公司递件之日止。涉案房屋的不动产权证书于2018年12月19日已办出，双方当事人未提供证据证明前述的富湾公司递件之日，鉴于产权登记机关办妥产权登记的期限一般为受理递件次日起5个工作日内，本院酌情认定富湾公司递件之日为2018年12月14日。依照上述计算方法，逾期办证天数为843日（2016年8月24日至2018年12月14日期间），富湾公司应向黄少刚支付逾期办证违约金40575元（481312元×843日×0.01%）。焦点四。城建公司提交了富湾公司和城建公司2018年度财务报表审计报告，黄少刚不申请审计，本院采信城建公司关于富湾公司和城建公司财产独立的抗辩，城建公司无须对富湾公司的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市富湾房地产发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄少刚支付逾期办证违约金40575元；二、驳回原告黄少刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1384元，减半收取为692元，由原告黄少刚负担249元，由被告中山市富湾房地产发展有限公司负担443元（原告已预付692元，被告中山市富湾房地产发展有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年二月二十二日书记员 黎宗明王静