北京市昌平区人民法院执 行 裁 定 书（2020）京0114执异469号案外人：内蒙古大伟房地产开发有限公司，住所地内蒙古呼和浩特市如意开发区如意和大街42号。法定代表人：洪峰，执行董事。委托诉讼代理人：张慧，北京市中伦文德律师事务所律师。申请执行人：王志强，男，1983年9月18日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吴楠，北京默鸣律师事务所律师。被执行人：周传琴，女，1971年10月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。本院在执行王志强与周传琴民间借贷纠纷一案[执行依据：（2018）京0114民初19916号民事调解书；执行案号：（2019）京0114执2498号]过程中，案外人内蒙古大伟房地产开发有限公司（以下简称大伟公司）对本院执行金泰丽湾XXXX房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。案外人大伟公司称，请求法院解除对涉案房屋的查封并立即终止执行该房屋。事实与理由：涉案房屋属于案外人所有，不是被执行人的财产。案外人与被执行人于2016年10月26日签订了《商品房买卖合同》，约定被执行人购买案外人开发的涉案房屋，案外人为被执行人向银行的按揭贷款提供阶段性连带责任保证。因被执行人未按期向贷款银行偿还按揭贷款导致案外人被贷款银行追究保证责任，案外人已经于2019年9月24日向呼和浩特赛罕区人民法院（以下简称赛罕区法院）起诉要求解除与被执行人的购房合同。申请执行人在与被执行人民间借贷纠纷一案中向贵院申请财产保全，贵院查封了涉案房屋，但产权未办理转移登记，涉案房屋产权仍在案外人名下，归案外人所有。根据相关法律规定，昌平法院目前的查封属于预查封，预查封针对的对象实际上仅是被执行人将要取得的财产，查封的是被执行人的预期物权，预查封不能限制购房合同不能履行时，基于正当合法的理由予以解除，当购房合同合法解除时，涉案房屋不再是预查封对象。现案外人已经提起解除与被执行人的购房合同，涉案房屋不再是被执行人将要取得的财产，被执行人已经丧失对涉案房屋的预期物权，预查封的事实基础已经不复存在，故请求法院解除对涉案房屋的查封并终止执行该房屋。王志强称，不同意案外人的异议请求，案外人对执行标的物不享有排除强制执行的民事权利，其申请事项缺乏事实及法律依据，应予驳回，执行程序应继续进行。一、周传琴对执行标的物享有预期物权，预查封的效力等同于正式查封。周传琴与案外人签订《商品房买卖合同》，并通过按揭贷款的方式向案外人付清了全部购房款，并已实际占有涉案房产，周传琴对执行标的物享有预期物权；二、案外人以起诉解除为由排除强制执行，不具有事实与法律依据。我方对周传琴享有金钱债权，昌平法院查封涉案房屋的时间是2018年10月9日，即使案外人现在取得了解除合同的执行依据，但该时间明显晚于查封事件，根据相关法律规定，案外人的请求权性质亦应属于债权请求权，不能排除执行；三、案外人逾期未给周传琴办理房屋产权登记手续。根据《商品房买卖合同》约定，案外人最迟于2019年5月25日前给周传琴办理产权登记备案手续，但案外人至今未给周传琴办理产权登记，其违约行为不应导致周传琴承担不利后果，从而导致申请执行人丧失可执行的标的物；四、案外人已经丧失《商品房买卖合同》项下的合同解除权，不具有解除《商品房买卖合同》的法定及约定依据。案外人未在约定期限内向周传琴送达解除合同通知书，其已丧失约定解除权，仍应继续履行《商品房买卖合同》，故请求法院驳回案外人的异议请求。本院查明，王志强与周传琴民间借贷纠纷一案，王志强向本院申请财产保全，保全过程中经本院查询，涉案房屋由大伟公司办理了初始登记，产权证号：呼房权证赛罕区字第XXXX号，本院于2018年10月9日预查封涉案房屋，并于2018年12月28日作出（2018）京0114民初19916号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告周传琴于2019年1月31日之前返还原告王志强借款本金600万元；二、被告周传琴于2020年1月31日之前支付原告王志强截至2019年1月31日之前的利息120000元，及自2019年2月1日起至实际付清之日止，以未偿还本金为基数，按月利率2%计算的利息；三、原告王志强放弃其他诉讼请求，双方就此事再无其他争议；四、诉讼费32150元、保全费5000元及保险费15000元由被告周传琴负担，于2020年1月31日之前直接支付给原告王志强。因周传琴到期未履行法律文书确定的义务，王志强向本院申请强制执行，本院以（2019）京0114执2498号立案执行，执行过程中，大伟公司向本院提出异议。另查，2016年10月26日，大伟公司与周传琴签订《商品房买卖合同》，约定周传琴自大伟公司处购买涉案房屋；涉案房屋总金额3179807元，采取按揭付款方式，周传琴于2016年10月26日前支付首付款（包含定金）即1599807元，余款为1580000元，由周传琴向银行申请银行贷款。该合同另约定有其他内容。2016年11月10日，中信银行股份有限公司呼和浩特分行（以下简称中信银行）与周传琴签订《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，同日，周传琴（借款人、抵押人）与中信银行（抵押权人）、大伟公司（保证人）签订《中信银行个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证），约定周传琴向中信银行借款1580000元用于购买涉案房屋；周传琴同意将涉案房屋抵押给中信银行，以作为周传琴偿还本合同项下贷款的担保，大伟公司提供阶段性连带责任担保。该合同另约定有其他内容。2016年12月9日，涉案房屋交付周传琴占有使用，2016年12月14日，大伟公司与周传琴就《商品房买卖合同》签订网签合同。因周传琴逾期未偿还贷款，中信银行将周传琴、大伟公司诉至赛罕区法院，赛罕区法院2020年7月10日作出（2019）内0105民初11331号民事判决书，判决周传琴偿还中信银行借款本金、利息、罚息、复利及律师费，大伟公司对上述债务承担连带付款责任。2020年12月1日，中信银行出具代偿证明，证明周传琴于2016年11月14日在中信银行办理的1580000元购房贷款，已由大伟公司代为偿还，该笔贷款已结清。再查，大伟公司与周传琴、中信银行房屋买卖合同纠纷一案，赛罕区法院于2020年12月2日作出（2019）内0105民初8394号民事判决书，判决解除大伟公司与周传琴签订的《商品房买卖合同》。上述事实有当事人陈述、（2018）京0114民初19916号民事调解书、《商品房买卖合同》《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》《中信银行个人购房借款合同》、（2019）内0105民初11331号民事判决书、（2019）内0105民初8394号民事判决书、代偿证明以及（2019）京0114执2498号执行案件卷宗材料等证据在案佐证。本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻却执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出异议。对于被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，人民法院可以进行预查封，预查封的效力是禁止被执行人擅自处分涉案房屋，但并不能因此而限制商品房买卖合同的相对人行使其合同权利，现大伟公司与周传琴签订的《商品房买卖合同》已经相关法律文书确认解除，周传琴对涉案房屋的物权变动请求权因合同的解除而消灭，大伟公司作为涉案房屋开发企业有权向法院申请解除对涉案房屋的查封，故大伟公司的异议请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止对呼和浩特市赛罕区XXXX房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  刘宝东审 判 员  谢 肖人民陪审员  郭自敏二〇二一年二月二日书 记 员  姜竹青