广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初25989号原告：顺德区大良明家房地产中介服务部，经营场所广东省佛山市顺德区大良云良居委会新桂中路君御花园**商铺之一。经营者：林结娴，女，1969年3月8日出生，住广东省佛山市顺德区。原告：佛山市龙利房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良近良居委会延年路顺德雅居乐花园**商铺之一。法定代表人：吴碧杏。两原告共同委托诉讼代理人：李程灏，广东顺晖律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈铭豪，广东顺晖律师事务所实习律师。被告：陈浦军，男，1978年8月5日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县。委托诉讼代理人：梁刚垣，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁刚培，广东聚理律师事务所律师。第三人：李彩英，女，1962年8月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。第三人：冯茵，女，1987年9月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。第三人：冯靖，女，1992年12月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告顺德区大良明家房地产中介服务部（以下简称明家服务部）、佛山市龙利房地产中介有限公司（以下简称龙利公司）与被告陈浦军居间合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明家服务部和龙利公司的共同委托诉讼代理人李程灏、陈铭豪、被告陈浦军的委托诉讼代理人梁刚垣到庭参加诉讼。后本院依法通知李彩英、冯茵、冯靖作为第三人参加诉讼，再次公开开庭进行了审理。原告明家服务部和龙利公司的共同委托诉讼代理人李程灏、被告陈浦军的委托诉讼代理人梁刚垣到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付佣金123900元及违约金（以佣金123900元为本金从起诉之日起按年利率24%计至清偿完毕为止）；2.判令被告承担本案诉讼费，原告预交的诉讼费由法院直接退回给原告。事实和理由：2019年6月13日，第三人（卖方）李彩英、冯茵、冯靖、被告（买方）以及原告（中介方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定第三人李彩英、冯茵、冯靖在将其名下共有的位于佛山市顺德区**************号的房屋出售给被告，该房屋总成交价413万，签订合同当天被告应支付定金40万元，余下房款373万元于2020年1月12日前出卖方与买方办理过户手续时支付完毕。合同签订后，若被告没有按时支付款项视为违约，逾期10日的视为被告严重违约，出卖人有权解除合同没收定金且被告应承担违约金。另合同约定：合同卖方和卖方双方应在合同签订当日分别向原告各支付61950元佣金，如若一方违约导致房屋不能买卖交易成功的，违约方须向原告支付全部佣金123900元。但合同签订后，被告仅支付了10万元的定金，经出卖人及原告多次催讨仍不支付剩余30万元定金。2019年7月19日，出卖人委托广东奇才律师事务所发了一份《律师函》给被告，要求其五日内支付剩余定金，被告收到后仍拒绝履行支付义务。之后，出卖人再次在2019年8月7日委托广东奇才律师事务所再发了一份《律师函》给被告，告知被告案涉《房屋买卖合同》解除并没收定金10万元。原告认为，被告的违约行为导致案涉房屋买卖交易无法完成，按照《房屋买卖合同》约定，被告应当全部承担案涉房屋交易的佣金123900元。被告辩称，原告龙利公司不是房屋买卖合同的中介机构，没有提供房地产中介服务，也无在合同中盖章，所以原告龙利公司不是本案适格主体。房屋买卖合同签订后原告明家服务部与被告签订买方佣金确认书，双方变更合同佣金为50000元，其中佣金25000元在合同签订当日支付，余下佣金25000元在办妥房屋交易过户手续后支付，由于被告与业主产生纠纷，导致本案房屋交易未能成功，故原告明家服务部在本次房屋交易过程中仅促成双方签订合同，无需协助办理房屋交易过户等手续，因此请求法院结合佣金确认书的约定及原告明家服务部实际履约的情况判决被告支付佣金25000元。合同约定违约方需向原告支付全部佣金的条款无效，因合同已注明买卖双方分别向中介方支付佣金，对于房产产权人是否已向原告明家服务部支付佣金，被告并不知情，若房屋产权人已支付佣金，则被告也不可能重复支付，即使产权人没有支付佣金，则根据合同相对性原则，原告明家服务部也应向房屋产权人追索佣金，与被告无关。第三人没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对当事人提交的证据作如下认证：原告提交的证据1-3，被告对真实性无异议，本院予以采信。证据4，被告确认收到两张律师函的照片，本院对证据真实性予以采信，认定被告已收到该律师函；确认书由第三人出具，第三人没有表示异议，本院予以采信。证据5，被告确认与原告进行聊天的微信是其微信，本院对真实性予以采信。证据6，虽然证明人并未出庭接受质询，但原告龙利公司认可证明人的身份及其代表原告龙利公司签订案涉房屋买卖合同的行为，且第三人对证明人的身份亦无异议，本院对真实性予以采信。被告提交的证据1，原告对真实性无异议，本院予以采信。第三人没有提交证据。经审理查明：2019年6月13日，李彩英、冯茵、冯靖作为卖方，陈浦军作为买方，明家服务部和龙利公司作为中介方签订《房屋买卖合同》，约定：卖方自愿把坐落于佛山市顺德区***************号房屋出售给买方，成交总价为413万元，买方于签订合同当天向卖方支付购房定金40万元，买卖双方办理房屋过户手续时买方向卖方支付373万元；若买方没有按时支付款项或办理相关手续的视为违约；买卖双方应分别向中介方支付房屋成交价的1.5%作为佣金，即61950元，于签订合同当天一次性付清，如买卖双方签订合同后其中一方或双方违约，该房屋不能交易成功的，违约金需向中介方支付全部佣金123900元，逾期支付按逾期付款金额1%每日作为违约金支付给中介方。明家服务部在合同落款处盖章，龙利公司的工作人员李伟刚在落款处签名。上述合同签订当天，陈浦军向李彩英、冯茵、冯靖支付定金100000元，双方约定剩余定金300000元于2019年6月16日一次性付清。但陈浦军没有支付余下的定金及房款。2019年6月13日，明家服务部与陈浦军签订《买方佣金确认书》，约定：陈浦军确认若以本人名义与明家服务部成功签订买卖合同，则确认向明家服务部支付50000元作为佣金，佣金于签订合同当天付50%，买卖双方办理房屋的过户手续完毕即一次性付清余款。但陈浦军至今未支付过佣金。李彩英、冯茵、冯靖委托广东奇才律师事务所向陈浦军发送律师函，载明：截至本函发送之日，陈浦军仅于2019年6月16日支付定金100000元，已构成违约，请于收到本函后五日内付清定金，否则李彩英、冯茵、冯靖将解除合同、没收定金并追究相关违约责任。后李彩英、冯茵、冯靖再次委托广东奇才律师事务所向陈浦军发送律师函，载明：陈浦军仍未履行合同义务，故解除《房屋买卖合同》并没收定金100000元。两份律师函均由明家服务部通过微信方式发送给陈浦军。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，本案系居间合同纠纷。关于原告龙利公司的诉讼主体是否适格。虽然原告龙利公司在《房屋买卖合同》中没有盖章，但认可李伟刚的工作人员身份及代为签名的行为，根据庭审查明的事实，原告龙利公司是第三人的中介，而第三人对于原告龙利公司的中介行为并无异议。虽然被告和第三人是分别在不同的中介公司居间下达成房屋买卖的合意，但两原告是以共同居间人的身份签订《房屋买卖合同》，因此在案涉的房屋买卖过程中，两原告对于被告和第三人来说共同享有居间合同的权利，承担居间合同的义务，因此原告龙利公司是本案的适格主体。《房屋买卖合同》关于佣金的约定虽然是原告提供并打印的，但包含在整份《房屋买卖合同》中，对于房屋买卖交易来说，使用打印的合同非常正常，而且房屋买卖是大额交易，买卖双方一般来说必定会对合同内容多番商讨，才能最终确定，被告作为具有完全民事行为能力人，应对合同内容充分了解并同意才会签订合同，合同中关于佣金的约定没有加重被告的义务或减轻原告的责任，不属于格式条款，该约定合法有效，合同各方应遵照履行。合同约定如一方违约使房屋交易不成功，则违约方需支付买卖双方的佣金。被告没有按照合同的约定支付定金及购房款，第三人已向被告发送律师函表示被告违约且要求解除合同，被告在本案中未能提供证据证明其迟延付款的合理性，因此被告应属违约，原告主张被告支付买卖双方的佣金合理，本院予以支持。关于被告应支付的佣金金额。原告在庭审中确认收取被告的佣金调整为50000元，本院予以确认。但没有证据证明原告对第三人的佣金予以减免，因此第三人应支付给原告的佣金应按《房屋买卖合同》的约定，共61950元。虽然原告确实促成了《房屋买卖合同》的签订，但在一般的房屋买卖过程中，中介方除了促成签订买卖合同，还需完成协助办理银行贷款、协助办理产权过户手续、协助办理抵押登记等的后续义务。本案中，这些后续义务原告尚未履行，且已没有必要履行了，因此如果要求被告支付全额的佣金未免有失公允。但是，原告在促成房屋买卖合同签订、在被告与第三人发生矛盾时沟通协调中确实付出了劳动，综合本案的案情，本院酌定被告应向两原告支付买卖双方的佣金共70000元。关于违约金。《房屋买卖合同》约定逾期支付佣金按每日1%支付违约金，虽然原告与被告后来签订了一份《确认书》对佣金金额进行了变更，但确认书的内容没有涉及违约金，因此违约金应按照《房屋买卖合同》的约定。原告没有证据证明被告违约对其造成的损失，即使原告将合同中对违约金的约定调整为年利率24%亦明显高于原告受到的损失，本院认为应自起诉之日即2019年11月6日起按年利率6%计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陈浦军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告顺德区大良明家房地产中介服务部、佛山市龙利房地产中介有限公司支付佣金70000元及违约金（违约金自2019年11月6日起按年利率6%计算至被告实际清偿之日止）；二、驳回原告顺德区大良明家房地产中介服务部、佛山市龙利房地产中介有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1389元（已减半收取并由原告顺德区大良明家房地产中介服务部、佛山市龙利房地产中介有限公司预交），由原告顺德区大良明家房地产中介服务部、佛山市龙利房地产中介有限公司负担604元，被告陈浦军负担785元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  宁瑞红二〇二〇年二月十八日书记员  梁秀雯