山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁07民终7168号 上诉人（原审原告）：王营涛，男，1987年3月24日出生，汉族，住河南省安阳县。 委托诉讼代理人：赵连强，山东鲁潍同心律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：潍坊十地置业有限公司，住所地：潍坊高新区清池街道永春社区健康东街6899号东方昌大广场3号办公楼808室。 法定代表人：项凤，总经理。 委托诉讼代理人：阎新来、王艳云，山东奥凯律师事务所律师。 上诉人王营涛因与上诉人潍坊十地置业有限公司（简称十地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院(2019)鲁0791民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王营涛上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求；2、诉讼费由十地公司负担。事实和理由：一审法院以2014年9月22日勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位同意通过竣工验收的时间作为涉案房屋符合交付条件的时间存在错误，以2015年3月22日其收到所谓的交房通知的时间作为房屋交付时间更是错误，因为双方签订的《商品房预售合同》虽然约定经竣工合格作为交付条件，但开发商交付房屋不仅要满足合同约定的条件，更要满足相关法律规定的交付条件。根据法律规定，如合同约定的交付条件低于综合验收标准，则以综合验收标准为交付条件标准；同时交房时开发商需取得“五证二书三表”，其中“三表”中包括竣工验收备案表。通过十地公司提交的《竣工验收备案表》看，涉案小区房屋竣工验收备案时间为2017年8月17日，也就是说2015年3月22日十地公司通知其来交房时，十地公司尚未通过竣工验收备案，且十地公司亦未说明涉案房屋综合验收合格时间。因此，一审法院在未审查涉案房屋综合验收时间的情况下，仅根据双方合同约定的交付条件，来认定涉案房屋交付时间错误，应根据涉案房屋综合验收标准和取得“五证二书三表”的最后时间认定为符合交房条件的时间，并在此基础上认定十地公司应承担的违约责任并依法赔偿其经济损失。 十地公司辩称，1、合同第八条明确约定房屋交付条件为经竣工验收合格，一审中提交的竣工验收备案表明确载明竣工验收时间为2014年9月22日，所以9号住宅楼竣工验收合格时间为2014年9月22日，王营涛称2017年8月17日是相关行政部门收到备案文件资料的日期，不是竣工验收合格的日期，二者不能混淆。2、根据国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定，在国务院取消的行政审批目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体开发项目竣工综合验收的行政审批，因此城市房地产开发经营管理条例第17条、18条规定不再是效力性、强制性规定。商品房买卖双方可以在合同中约定房屋交付的标准，买卖双方可以对房屋交付条件进行约定，本案双方选定合同中载明的第一种条件即该商品房经竣工验收合格的约定是符合法律规定的。3、合同中对房屋价款交付条件等相关事宜均有明确约定，王营涛在签订合同前已经仔细阅读合同，其对合同内容知晓并愿意受合同条款约束，王营涛在合同中签字确认是其真实意思表示，房屋买卖合同是市场行为，应当尊重合同双方意思自治，双方应当诚信履约，如果王营涛的恶意违约行为被支持，是对十地公司不公平的，且给房屋买卖交易市场作出错误示例，引来其他购房者的效仿，将严重侵害十地公司的合法权益，同时也有违公平原则和诚实信用原则。 十地公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费由王营涛负担。事实和理由：1、王营涛主张十地公司支付2015年3月30日至2018年1月30日期间的逾期交房违约金，一审法院确认十地公司已于2015年3月22日履行交房义务，故应驳回王营涛的该项诉讼请求，但一审法院将违约金的计算期限调整为2014年10月30日至2015年3月22日，超出王营涛的诉讼请求，程序违法；2、双方在合同中约定违约金的计算标准是以房款总价为基数，按照日万分之零点三计算，但一审法院在王营涛没有申请对违约金进行调整的情况下，主动调整为按照年息6%计算，程序违法；3、对于王营涛主张的经济损失，王营涛并未提交证据予以证明，一审法院应对该主张不予确认，但一审法院假以公平原则支持王营涛的该项诉求，严重侵害十地公司的合法权益；4、王营涛提交的证据不足以证明已缴纳全部购房款，一审法院认定王营涛缴纳全部购房款，证据不足。 王营涛辩称，1、王营涛已经全部缴纳了购房款，其提交的证据足以证明已付清合同约定的购房款，否则，十地公司不会为其办理备案手续，更不可能通知其进行所谓的交房。2、涉案房屋竣工验收备案时间为2017年8月17日，2015年3月22日十地公司通知其交房时，涉案房屋并不符合合同约定的交付条件。双方签订的合同第八条约定，十地公司应当在2014年11月30日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收并符合本合同约定的商品房交付王营涛使用。合同第十一条还约定，十地公司还应当出示本合同第八条规定的证明文件，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接。合同第十四条还约定水电在交房时能够达到使用条件，出卖人发出入住通知时通讯、有线电视、天然气相关设施预埋到位。然而2015年3月22日十地公司通知王营涛交房时，经王营涛了解涉案房屋并没有经过竣工验收备案，十地公司也没有出示房屋通过竣工验收的证明文件，更没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，小区的水电设施和通讯、有线电视、天然气也不符合合同约定的条件。在这种情况下，王营涛有权拒绝接受不符合合同约定的房屋。3、2015年3月22日十地公司通知王营涛交房时，涉案房屋也不符法律规定的交付条件。相关法律明确规定，开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明，未经验收并备案的，不得交付使用。相关法律规定有：《潍坊市城市商品房预售管理办法》第二十九条、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》（鲁建发〔2009〕11号）第七条、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》（鲁建房字34号）第十二条、第十三条、《山东省房屋建筑和市政工程质量监督管理办法》第三十七条、《山东省商品房销售管理条例》第十七条、第四十条、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条等。本案涉案房屋竣工验收备案时间为2017年8月17日，十地公司在2015年3月22日即通知王营涛前来交房，明显违反了上述法律规定，因此王营涛依法有权拒绝接受不符合法律规定的房屋。4、应当以2017年8月17日作为涉案房屋符合交房条件的时间，以十地公司实际交房之日计算逾期交房违约金，支付逾期办房产证的违约金，并依法对王营涛的经济损失（即房租损失）进行司法鉴定。 王营涛向一审法院起诉请求：1、依法判决十地公司继续履行合同约定的交房义务；2、依法判决十地公司支付逾期交房违约金19171元；3、依法判决十地公司支付逾期交房期间给王营涛造成的经济损失45600元；4、依法判决十地公司支付逾期办理房屋产权登记的违约金553元；5、诉讼费由十地公司负担。 一审法院认定事实：2013年10月10日，王营涛与十地公司签订《商品房预售合同》，约定王营涛购买十地公司位于潍坊高新区，建筑面积142.42平方米，房屋总价款合计553276元。合同第八条约定，王营涛在足额支付合同总价款和相关费用后，十地公司应在2014年11月30日按照相关规定，将经竣工验收合格的房屋交付王营涛使用。合同第九条约定，十地公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付王营涛使用，逾期超过120日后，王营涛有权解除合同，王营涛要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，十地公司按日向王营涛支付已交房价款万分之0.3的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，十地公司应当电话或书面通知王营涛办理交接手续，十地公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，王营涛有权拒绝交接；由于王营涛的原因未能按期交付的，十地公司按王营涛提供的通讯地址将交接通知发出后10日内，王营涛或其委托人不来办理交接手续，所提供的通讯方式又联系不上的，或王营涛未能书面说明拒绝接受交付的理由，则视为已交接。合同第十五条约定，十地公司应当在商品房交付使用后且王营涛提供所有办理房屋产权证所需资料和费用之日起365个工作日，将办理权属登记需要由十地公司提供的资料报产权登记机关备案，如因十地公司责任不能办理房产权属证书的，在王营涛不退房的情况下，按照已付房价款的0.1%支付违约金。合同还约定了保修责任等其他事项。 合同签订后，王营涛向十地公司缴纳了全部购房款。十地公司已经为涉案房屋办理了备案手续。十地公司主张，涉案的盛春花园小区在交房日之前已经竣工验收合格，在交房日前几天，十地公司曾电话通知王营涛交房，但是王营涛一直没来，涉案房屋已经视为交付。王营涛主张涉案房屋未交付。 关于逾期交房违约金问题，王营涛主张逾期交房违约金19171元的计算标准为：自2015年3月30日（合同约定交房时间经过120天）计算至2018年1月30日，以房款总价553276元为基数，按照日万分之零点三计算。 关于逾期办理房屋产权登记违约金问题，王营涛主张逾期办理产权登记违约金553元的计算标准为：根据合同约定，按照总房款553276乘以0.1%计算得出。十地公司主张，王营涛没有提交相关的办理产权登记的材料，房产证不能办理的责任在于王营涛。王营涛主张，其没有收到十地公司要求提交办理房产证材料的任何通知，故其没有将办理涉案房屋产权登记所需的材料交付给十地公司。 对当事人有争议的证据和事实，法院认定如下： 1、王营涛提供2018年1月29日的律师函1份、邮寄单封面复印件1份，证明王营涛向十地公司要求交房并且索要违约金，王营涛一直没有间断的向十地公司要求交房及索要违约金，王营涛的诉讼请求未过诉讼时效。经质证，十地公司主张证据因系复印件，均不认可，十地公司没有收到上述律师函，诉讼时效应该按照两年计算。经审查，根据王营涛提供的上述证据，结合案件的实际情况，能够认定王营涛积极向十地公司要求交付涉案房屋，对上述证据的该项证明力，本院予以确认。 2、关于涉案小区的竣工验收问题，王营涛提供告业主书复印件1份，证明截止到2015年3月31日，涉案的盛春花园小区并未经过竣工验收。十地公司对告业主书的真实性提出异议，主张与本案无关。十地公司提供竣工验收备案表1份，证明涉案的盛春花园小区于2014年9月22日通过竣工验收。王营涛对该份备案表的真实性无异议，对关联性有异议。经审查，十地公司提供的竣工验收备案表来源合法，内容真实，且与本案有关，能够证明涉案的盛春花园小区于2014年9月22日通过竣工验收的事实，确认为有效证据；王营涛提供的《告业主书》系复印件，十地公司对其不予认可，对该份证据的真实性和证明力，法院均不予确认。 3、十地公司提供2015年3月22日的顺丰快递单1份、中国人民解放军71677部队函件《关于我部军人王营涛同志在贵部购房事》1份，证明2015年3月中旬，十地公司给王营涛邮寄书面交房通知1份，王营涛在收到交房的书面通知后，给十地公司回函称2015年3月22日书面交房通知已收到，因小区绿化进展缓慢拒绝交房，十地公司已按照商品房买卖合同第十一条的约定对王营涛视为交房。该函件载明：“山东省潍坊市十地置业有限公司：我部军人王营涛同志于2013年11月份购买贵公司商品房住房一套，根据双方签订的购房合同期限于2014年11月30日交房，但迟迟未接到交房通知。直到2015年3月22日接到书面交房通知，但经过了解贵公司楼盘未经相关建设部门验收，属于违规交房，因此拒绝办理交房手续。……”经质证，王营涛对上述证据的真实性无异议，对证据的关联性提出异议，主张根据规定，十地公司应提交综合验收报告等相关材料，十地公司通知交房后，王营涛发现该小区不符合法律规定和合同约定的交房标准，十地公司也拒绝向王营涛提交上述相关材料。经审查，上述证据相互印证，能够证明王营涛于2015年3月22日接到十地公司的交房通知，以及王营涛以涉案楼盘未经相关部门验收等为由拒绝办理交房手续的事实，对上述证据的该项证明力，法院予以确认。 4、王营涛主张十地公司逾期交房期间给其造成的经济损失45600元，该损失按照每月租金1200元乘以38个月计算得出，对此，王营涛未提供相应证据予以证实，十地公司对此不予认可，应由王营涛承担举证不能的法律后果，对王营涛主张的逾期交房损失45600元，法院不予确认。 一审法院认为，根据本案的现有证据，结合案件的实际情况，能够认定王营涛就涉案房屋的交付问题积极向十地公司主张权利，不存在怠于行使权利的情形，王营涛的起诉未超过法律规定的诉讼时效，对十地公司关于本案已过诉讼时效的抗辩，法院不予采纳。王营涛与十地公司签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，王营涛向十地公司支付了涉案房屋全部的购房款，履行了相应的合同义务。涉案房屋所在的楼盘已于2014年9月22日通过竣工验收，具备合同约定的交付条件。十地公司虽主张在合同约定的交房日前几天，十地公司曾电话通知王营涛交房，但未提供相应的证据予以证实，王营涛亦不予认可，应由十地公司承担举证不能的法律后果，对十地公司的该项主张，法院不予采纳。根据十地公司提供的证据，结合王营涛的陈述，法院认定十地公司于2015年3月22日通知王营涛，将经竣工验收合格的房屋交付王营涛使用，王营涛以涉案房屋所在的楼盘未经相关部门验收为由拒绝办理交房手续，根据合同约定，视为十地公司于2015年3月22日向王营涛交付涉案房屋，十地公司已于2015年3月22日向王营涛履行了交房义务，故王营涛要求十地公司继续履行合同约定的交房义务的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于逾期交房违约金问题，双方合同约定，十地公司交付房屋的时间为2014年11月30日，计算至2015年3月22日，十地公司逾期交房的时间为112天，十地公司未按照合同约定向王营涛交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。王营涛在要求十地公司支付逾期交房违约金的同时，要求十地公司支付逾期交房期间的经济损失，根据王营涛的实际损失情况，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，法院将王营涛在第二、三项诉讼请求主张的违约金和经济损失，一并调整为以房屋总价款553276元为基数，按照年息6%计算112天，计10186.34元。关于逾期办理房产证的违约金问题，王营涛在接到十地公司的交房通知后未接收房屋，未将办理房屋产权证所需资料交十地公司，因王营涛的原因导致涉案房屋未能按时办理房屋产权登记，王营涛要求十地公司支付逾期办理房产证违约金553元的诉讼请求，没有依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、潍坊十地置业有限公司支付王营涛逾期交房违约金和经济损失共计10186.34元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回王营涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1419元，由王营涛负担1196元，潍坊十地置业有限公司负担223元。 二审中，上诉人王营涛提交如下证据：一、在潍坊市不动产登记中心查询的涉案房屋竣工验收备案表，证明涉案房屋竣工验收时间为2014年9月22日，竣工验收备案时间为2017年8月17日。也就是说在2017年8月17日之前，十地公司尚未取得涉案房屋竣工验收备案的证明文件，无法按照合同第八条约定的“依照国家和地方人民政府的有关规定”和合同第十一条“出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件”“出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”等证明文件，因此王营涛有权按照合同第十一条“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接”的约定拒绝交房。二、2016年4月8日16时31分和16时39分，王营涛与潍坊市高新区建设工程质量监督站0536-8862255通话录音，证实，直到2016年4月8日涉案房屋也没有通过竣工备案，证明内容同上述证据一的证明内容。三、2019年9月12日，王营涛与潍坊12345市长热线的通话录音，证明市长热线的工作人员回复王营涛交房验收时间应当以房管部门的竣工验收时间为准，证明内容同证据一。上诉人十地公司质证意见为，对证据一真实性没有异议，涉案房屋已经于2014年9月22日经五部门确认验收，王营涛所称的2017年8月17日是备案文件收到时间，以此反推2017年8月17日之前没有验收合格是不合理的，也没有依据。对证据二、三，首先录音的来源不能确定，录音是否被篡改不能确定，是否完整也不能确定、接电话的人员、身份不能确定，且他们并不是相关建设行政部门或房管部门的工作人员，他们对具体的房屋验收环节及规定是不了解的，作出的答复是否可信不明确。 本院查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院认为，上诉人王营涛与上诉人十地公司签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，应予认定，合同双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，王营涛向十地公司支付了涉案房屋全部的购房款，履行了相应的合同义务。十地公司未按照合同约定的交房时间2014年11月30日向王营涛交付房屋，十地公司应承担逾期交房的违约责任。 关于本案涉案房屋符合交付条件的时间认定。王营涛与十地公司签订的《商品房预售合同》第八条约定涉案房屋交付的条件是经竣工验收合格，十地公司亦提供2014年9月22日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位同意通过竣工验收的《竣工验收备案表》，以此证明十地公司于2015年3月22日向王营涛交付涉案房屋符合双方合同约定的交付条件，但该《竣工验收备案表》只能证明涉案房屋所在的盛春花园9号住宅楼竣工验收的事实，根据相关法律规定，十地公司在向王营涛交付商品房时，应当向王营涛提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明，未经验收并备案的，不得交付使用，法庭亦向十地公司释明应提交涉案房屋所在小区总体验收的相关证据，但十地公司未如期提交，应视为涉案房屋在十地公司主张的交付时间未通过整体竣工验收，因此，应以涉案房屋竣工验收备案时间2017年8月17日为涉案房屋符合交付条件的时间，一审法院认定十地公司已于2015年3月22日向王营涛履行了交房义务不当。根据双方合同中关于逾期交房违约金的相关约定，十地公司应自2015年3月30日（合同约定交房时间2014年11月30日经过120天）至2018年1月30日（王营涛主张交房之日的次日），以房款总价553276元为基数，按照日万分之零点三向王营涛支付违约金共计19171元。 关于逾期办理房屋产权登记违约金问题。根据双方关于产权登记的相关约定，出卖人应当在商品房交付使用后且买受人提供所有办理房屋产权证所需资料和费用之日起365个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因买受人的责任，造成不能在规定的期限内取得房地产权属证书，责任由买受人承担；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。根据在案证据查明的事实，十地公司未依法依约将涉案房屋交付给王营涛使用，逾期办理房屋产权登记的责任在于十地公司，而非王营涛未提交相关办证材料，故十地公司应向王营涛支付总房款553276的0.1%的违约金553元。 关于逾期交房的经济损失认定问题。因十地公司存在逾期交房的客观事实，王营涛的经济损失应为客观存在，但王营涛应对其损失承担举证责任。本案中，王营涛主张其损失应按照每月租金1200元、按照38个月进行计算，但王营涛未提供相应证据予以证实，在一审中亦未对其经济损失提出司法鉴定的申请，故一审法院认定由王营涛承担举证不能的法律后果并无不当。王营涛可在证据充分的情况下另行主张权利。 综上所述，上诉人王营涛关于本案涉案房屋逾期交付的违约金和逾期办理房屋产权登记的违约金上诉主张，具有事实和法律依据，本院予以支持；上诉人王营涛关于逾期交房经济损失的上诉主张，证据不足，不予支持；上诉人十地公司关于本案涉案房屋逾期交付的违约金、逾期办理房屋产权登记的违约金和逾期交房经济损失的上诉主张均不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院(2019)鲁0791民初142号民事判决。 二、上诉人潍坊十地置业有限公司支付王营涛逾期交房违约金19171元和逾期办理房屋产权登记违约金553元共计19724元，于判决生效之日起十日内履行完毕。 三、驳回上诉人王营涛的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1419元，由王营涛负担1196元，潍坊十地置业有限公司负担223元。 二审案件受理费1419元，由上诉人王营涛负担419元，由上诉人潍坊十地置业有限公司负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年二月十八日 书记员  田 然