上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初88462号原告：上海中威建筑工程有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇官山路********，实际经营地上海市浦东新区三林路**。法定代表人：朱振华，总经理。委托诉讼代理人：杨跃辉，上海安盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳启明，上海大驰律师事务所律师。被告：婷珈文化传播(上海)有限公司，住所地上海市浦东新，住所地上海市浦东新区三林路**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：柳俊，执行董事。委托诉讼代理人：唐云，上海市中广律师事务所律师。委托诉讼代理人：史忠伟，上海市中广律师事务所律师。原告上海中威建筑工程有限公司(以下简称中威公司)与被告婷珈文化传播(上海)有限公司(以下简称婷珈文化公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案受理，依法适用简易程序。案件审理期间，婷珈文化公司向本院提起反诉，本院受理后将本诉与反诉合并于2019年1月15日、2019年5月16日公开开庭进行了审理，反诉原告婷珈文化公司于2019年5月16日撤回反诉请求，本院再行于2020年1月14日公开开庭进行了审理。中威公司的委托诉讼代理人杨跃辉、岳启明，婷珈文化公司的法定代表人柳俊及委托诉讼代理人唐云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中威公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方间的《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)；2.判令被告婷珈文化公司向原告中威公司支付2018年5月1日至2019年12月15日期间的租金人民币1,314,127.81元(以下币种相同，按每月67,391.17元标准计算)；3.判令被告婷珈文化公司向原告中威公司支付2018年2月1日起至2019年12月15日期间的物业管理费47,272.50元(按每月2,101元标准计算)；4.判令被告婷珈文化公司向原告中威公司支付逾期付款违约金(以(67,391.17+2,101)*3为本金的日千分之三的标准，从2018年5月1日算至2019年12月15日止；以(67,391.17+2,101)*3为本金的日千分之三的标准，从2018年8月1日起算至2019年12月15日；……依此类推每三个月计算一次，最后一期为以(67391.17+2101)*3日为本金的日千分之三的标准，从2019年11月1日算至2019年12月15日；以2,101*3为本金的日千分之三标准，从2018年2月1日算至2019年12月15日)。事实和理由：2017年11月1日，原、被告签订租赁合同，约定由原告向被告出租上海市浦东新区三林路XXX号中建筑面积为382平方米的仓库(以下统称系争房屋)，租赁期限自2017年11月1日至2027年10月31日，装修免租期为三个月；双方约定租金和物业费标准，为每三个月支付一次，先付后用；同时，双方还约定，报告如逾期支付租金及相关费用的，应支付迟延履约金，按照日千分之三的标准计算，并承担合同总额的10%的违约金。租赁合同签署后，原告如约交付房屋给被告，被告也支付了扣除免租期后的三个月租金，但之后就一直拖欠租金及物业管理费至今，原告数次向被告催讨，被告均以各种理由推诿不付。为此，原告向法院提起诉讼，诉如所请。被告婷珈文化公司辩称，上海市浦东新区三林路XXX号房屋根据查询为集体土地上的工业用地，房屋使用用途与性质不相符，被告承租的系争房屋在产证上无法对应，认为是违章搭建，由此订立的合同应为无效。因房屋无法继续使用，在案件审理期间，被告于2019年12月15日已将房屋向原告予以返还。无论法院认定合同有效，被告亦同意解除，但认为合同的解除是原告提供了不符合使用要求的房屋，其行为构成违约。对原告主张的租金和物业费标准、计算起始点均无异议，但不同意支付，原告提供的租赁物不符合使用目的，因为房屋交付后在装修过程中一直漏水，不能正常使用，原告修理了几次，均无法修复，被告于2018年10月7日起不再使用。之前的经营状态因为房屋漏水及无法办理与租赁房屋一致的营业执照致使办不出卫生许可证，也不正常。逾期付款违约金被告不同意承担，合同未能履行不是被告违约造成，且原告于2018年10月给被告的租赁合同上不是被告备案的印章，被告没有在租赁合同上签字盖章过，条款不能约束被告，即使抗辩未被法院采纳，认为逾期付款违约金标准也过高。经审理查明，上海市浦东新区三林镇三林路XXX号房屋的权利人登记为上海浦东新区三林轻工机械厂，土地性质为集体，用途为工业，土地总面积为4,808平方米，房屋建筑面积为3,382.57平方米；根据交易中心调取的不动产登记簿，上海市浦东新区三林镇三林路XXX号中存在1-9幢厂房，分别为：1幢，641.01平方米，房屋结构混合2，一层；2幢，8.76平方米，房屋结构为混合2，一层；3幢，1,072.56平方米，房屋结构混合2，二层；4幢，279.23平方米，房屋结构混合2，一层；5幢，302.54平方米，房屋结构钢，钢混，一层；6幢，349.88平方米，房屋结构混合2，三层；7幢，481.51平方米，房屋结构混合2，一层；8幢，222.76平方米，房屋结构混合2，一层；9幢，24.32平方米，房屋结构混合2，一层。根据原告中威公司提供材料显示，2014年由上海瑞霖机械设备工程有限公司与上海浦东新区三林轻工机械厂订立房屋租赁协议，租期从2014年3月1日至2024年2月28日；2016年由上海瑞霖机械设备工程有限公司与中威公司签署《转让协议书》，在该协议书中记载，现工业用地及地上建筑物基本情况为现有建筑面积为972.04平方米，上海瑞霖机械设备工程有限公司表示向中威公司转让承租权和地上现有建筑及设备；并描述上海瑞霖机械设备工程有限公司因响应老街改造文创中心，把原集体厂房3,382多平方米，和其投资改造的厂房3,000多平方米拆除；现有厂房1,000平方米左右，拆除后文创中心搁置，本欲自行改造及做停车场，现因中威公司更好的开发创业园，同意由中威公司支付500万元补偿，今后由中威公司自主经营。2016年11月，由上海浦东新区三林轻工机械厂为甲方、上海瑞霖机械设备工程有限公司为乙方与中威公司为丙方，约定2017年1月1日解除甲、乙租赁关系，原租赁协议承租方变更为中威公司，中威公司继续履行原协议条款;在三方办理交接时共同确认的“轻工机械厂建筑面积地形图”中显示现有的建筑为一个四层的办公楼，面积606.04平方米，厂房366平方米。本案审理中，中威公司提供一份租赁合同，其中出租方为中威公司(甲方)、婷珈文化公司为承租方(乙方)，该合同中约定：甲方出租给乙方的房屋位于上海市浦东新区三林路XXX号仓库，该房屋出租建筑面积约382平方米(包含部分公摊面积)，房屋性质为工业厂房，结构为框架砖混；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为茶吧使用，租赁期为10年，租期自2017年11月1日至2027年10月31日，装修免租期为3个月，2017年11月1日起至2018年1月31日，双方约定租金每日每平方米为5.80元，出租建筑面积约382平方米，每月租金为67,391.17元；第一期为3年，租金不变，自2017年11月1日起至2020年10月31日止，……；每三个月支付一次，先付后用；乙方应于2017年11月10日前向甲方支付2018年2月1日至2018年4月30日的租金，租赁存续期间，乙方应提前10天向甲方支付下一期租金；乙方应按合同约定的期限，及时支付租金及相关费用，逾期支付的，应向甲方支付延迟履约金，延迟履约金按未支付总金额的日千分之三计算，并承担合同总金额10%的违约金，超过一个月未支付的，甲方有权单方面解除合同；该房屋租赁保证金为134,782.34元；该房屋的物业管理费每月每平方米5.50元，每月物业管理费为2,101元，先付后用，乙方每三个月支付一次，乙方直接向所属物业公司支付或由甲方代收代支；双方应在签署合同后2天内进行房屋验收，并签署房屋交付使用确认单；在租赁存续期间，该房屋及所属设施的维修由乙方直接向物业公司报修，乙方也可向甲方提出，由甲方协助乙方向物业公司提出维修要求；……。该合同尾页处盖有中威公司印章，在承租方处盖有“婷珈文化传播(上海)有限公司”字样的印章，合同签约日期显示为2017年11月1日。被告婷珈文化公司表示其手中也持有该份租赁合同，是原告中威公司于2018年10月提供，当时被告并未仔细看过合同，后来发现合同签约日期时被告公司尚未成立，印章也不是被告备案的印章，2017年10月时，双方尚有部分条款协商沟通，但没有结果，也未签署过合同。2017年11月，原告中威公司向被告婷珈文化公司交付系争房屋，2017年11月7日，婷珈文化公司通过吴丽纳向中威公司转账支付202,173.51元，双方共同确认为2018年2月1日至2018年4月30日期间租金；次日再行转账支付134,782.34元，双方共同确认该款为租赁保证金。在装修免租期内，被告婷珈文化公司对系争房屋进行装修。2018年1月，被告在装修期间向原告报修，提出房屋中存在漏水，原告派人查看，发现存在漏水，但无法判断原因。2018年5-6月，被告再次提出系争房屋有漏水，原告派人员查看，没有找到漏水点，原告采取在屋面瓦楞屋顶接缝处填灌防水胶，但仍然漏水，漏水原因不明。后被告又数次报修，原告也委派人员修复，但仍存在局部渗漏情况。双方共同确认，2018年10月7日，婷珈文化公司不再经营使用系争房屋。婷珈文化公司确认，未支付过物业管理费；2018年5月1日起，也未再支付过租金。2018年8月3日，婷珈文化公司向中威公司发送联络函，表示从2017年12月到当前，发现系争房屋屋顶有漏水，且问题一直未得到解决，该情况影响了被告正常经营，中威公司提出整体修复屋顶方案，工期需要15天左右，婷珈文化公司表示同意修复，但修复期间的损失希望在房租中进行减免。当日，中威公司收到该联络函，注明“文件已收，待商榷”。2018年9月3日，婷珈文化公司再行向中威公司发送联络函，表示因房屋漏水问题，中威公司一直没有给出合理的解决方案，由此，后续租金暂未支付，但为表示履约诚意，愿意先搁置问题，支付租金，但希望对以下合理要求给予解决：1、提供双方签订的租赁合同原件，签约后，中威公司提及签署合同内容有问题，要将两份合同进行修改，但至今未将修改后的合同给婷珈文化公司；2、要求提供租赁房屋的产证复印件，以便后续变更经营地址等使用；3、要求中威公司开具已缴纳租金、押金及水电费的发票和收据；4、对漏水问题给予维修方案及造成婷珈文化公司损失的补偿方案。中威公司表示2018年9月5日收到联络函，并记载“针对贵司以上问题，我司会以书面形式正式回复贵司，且事实内容需双方明确”。2018年9月6日，中威公司向婷珈文化公司出具“关于《联络函》的复函”，表示双方已行签订租赁合同，系双方一致意思，如需要补充相关条款，可以协商一致签订补充协议；就系争房屋产证复印件，曾向承租方提供过，现正在更新原有产证，现尚未收到，收到后第一时间提供；对已收费用，会按规定出具相关发票或收据；至于租赁房屋漏水问题，双方可于2018年9月7日当面商谈，并签订补充协议；同时，还表示婷珈文化公司拖欠房租物业费已是违约行为，其以漏水为由拖欠费用，损害了出租方的利益，先要求2018年9月10日前将欠付费用予以缴清。因双方协商无果，2018年10月底，中威公司向本院提交诉状。案件审理期间，婷珈文化公司申请对系争房屋漏水原因进行鉴定。经本院委托，上海源正科技有限责任公司对此出具司法鉴定意见书，表示系争房屋漏水原因为外墙、屋面防水处理不当导致局部渗漏。对该鉴定意见，双方均不持异议。根据鉴定人员现场检查，发现漏水部位分别为平面示意图中：8线，房屋东山墙部位；D列4、6线，休息区域，有椅子及沙发摆放；B-C列5、6线，为转到二楼楼梯下方的击剑练习区为一个剑道；B-C列4线，为上楼的楼梯口处；A-B列2-4线是办公或休息区，有沙发和电脑。上述区域木质屋面板上有水迹，地面、家具上有水迹。婷珈文化公司原基于合同继续履行提起反诉诉讼请求，后在案件审理期间，撤回反诉诉讼请求，要求确认合同无效或认同原告解除合同。由此，婷珈文化公司向本院就其系争房屋的装修申请造价评估，上海华瑞建设经济咨询有限公司接受委托后，对系争房屋内的装修造价出具鉴定报告，鉴定系争房屋的装修工程造价为537,291元。对该鉴定意见，中威公司对鉴定意见整体不持异议，但认为婷珈文化公司装修时，装修公司开具的为收据，没有出具正式正规的发票，于此应当从造价中扣减税金部分。婷珈文化公司对该鉴定意见不持异议。鉴定人员表示，工程造价是根据上海市建筑和装饰工程及安装工程预算定额的相关计价规则计算，其中包含了税金，至于工程中是否存在漏税问题不是鉴定范围。本院认为，税金是工程造价的构成部分，在实际工程款结算中，是否存在未向税务部门缴纳税金系行政管理范畴，由此本院确认鉴定单位所作出的造价结论。该鉴定意见出具后，原、被告双方自行于2019年12月15日办理了房屋交接手续。就双方建立租赁关系的房屋，中威公司表示系争房屋为产证中对应的第五幢房屋。婷珈文化公司对此不予认可，认为双方租赁面积记载约382平方米，房屋结构为砖混，但中威公司所表述的第5幢房屋产证面积约302平方米，房屋结构为钢、钢混，并不一致。中威公司对多出的面积表示为公摊面积被代：房屋应该是在“5”的上方，我的房屋的南面是空地，没有房屋的。我在这个图纸上标上房屋位置的示意图。另外双方均表示系争房屋的南面为空地，没有房屋。中威公司表示房屋南面本有房屋，后全部推平做了停车场。以上事实，有《房屋租赁合同》、中国建设银行网上银行电子回执、上海市不动产登记簿、房屋租赁协议、转让协议、补充协议、联络函及回复、上海源正科技有限责任公司司法鉴定意见书、关于三林路XXX号婷珈文化公司装修工程造价鉴定报告等及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案所涉的租赁合同形式无论是否得到被告婷珈文化公司的确认，根据双方履行的情况，明确已显示原、被告间就系争房屋建立了租赁关系，并实际予以履行，该履行中交付的标的物、租金、物业管理费、租赁保证金等均与租赁合同为一致，如依照婷珈文化公司所述，合同还在协商中从未签订过，那么婷珈文化公司在收到具有双方盖章的租赁合同时及之后的联络函中，未对合同的存在提出过质疑，现再提出未签署否认租赁合同，有悖常理，本院不予采信。现婷珈文化公司认为中威公司出租的房屋为违章建筑，双方租赁合同应为无效，中威公司表示系争房屋存有产权证，双方租赁合同应合法有效。根据审理查明，上海市浦东新区三林路XXX号原有房屋9幢，建筑面积共计为3,382.57平方米；中威公司与原承租人上海瑞霖机械设备工程有限公司订立转让协议并重新与权利人建立租赁关系，根据出租方、中威公司与原承租方共同确认，交付中威公司时上海市浦东新区三林路XXX号中存有的建筑物面积仅为972.04平方米，其中四层办公房606.04平方米及厂房366平方米；后原、被告建立的租赁合同中，对租赁系争房屋的描述为382平方米，房屋结构为框架砖混；庭审中，原告表示出租房屋为产权证中第5幢厂房，该面积为302.54平方米，房屋结构为一层的钢、钢混厂房；综合上述信息，本院认为，系争房屋的面积与结构同产权证上任何一幢房屋都不吻合，系争房屋与中威公司接收时的房屋面积也不一致，在产权土地总面积为4,808平方米上，根据原承租人的表述，除原有产权建筑面积，还搭建3,000平方米，拆除后剩余的房屋也无一与产权证原有房屋面积予以对应，中威公司虽提出租赁合同中建筑面积包含了公摊面积，但产证中的房屋均为独立的全幢，不存在公摊公用面积，也没有说明公摊的依据及位置，其接受的房屋与之后的房屋面积发生变化，说明其对房屋进行了相应的改造，而该改造也未提供相应允许改建改造的许可，由此在中威公司没有证据证明下，无法认定系争房屋为原先产证中的房屋，有相关合法的权利证明，故双方就系争房屋所建立的租赁合同关系应属无效。无效合同自始无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。合同无效后，中威公司表示参照合同解除主张房屋使用费及相关费用，违约金不再主张，即要求被告婷珈文化公司按每月67,391.17元标准向其支付2018年5月1日至2019年12月15日期间的使用费1,314,127.81元以及按每月2,101元标准支付2018年2月1日起至2019年12月15日期间的物业管理费47,272.50元，婷珈文化公司对上述费用主张的期间及标准本身不持异议，但认为系争房屋存在漏水状况，不符合使用目的，不愿支付；对此分析认为，第一、根据租赁合同记载，婷珈文化公司承租系争房屋的目的为经营茶吧，房屋在没有合法的权属证明下，对进一步办理经营所需的证照存在影响，作为出租方存在过错，而承租方在承租前未对租赁房屋性质尽到必要的谨慎注意义务，其自身亦存在过错；第二、房屋客观上从装修期间直至停止经营都存在漏水状况，漏水在本案审理鉴定时仍然存在，虽修理但未予修复，根据鉴定显示，房屋的漏水系房屋自身防水问题造成，漏水分布的部位客观上给被告的经营使用带来一定的影响；但至2018年10月7日停止经营前，婷珈文化公司并没有证据证明因上述因素影响，导致完全无法使用系争房屋，之后房屋长期的空置，也是双方各自责任导致，故被告应根据其责任适当支付相关费用。现中威公司再参照原先的租金标准及物业管理费标准要求婷珈文化公司承担并不合理，本院将根据双方的过错程度、房屋使用状况等因素酌情予以认定使用费及物业管理费的承担，即就2018年5月1日至2019年12月15日期间的使用费627,437元及2018年2月1日至2019年12月15日期间物业管理费26,000元部分，本院予以支持。合同无效后，对租赁保证金134,782.34元，婷珈文化公司要求返还，中威公司不持异议，并无不可，可予准许。婷珈文化公司在得到出租方的同意下为使用系争房屋进行了装修，目前双方已经就系争房屋办理了交接手续，合同无效下，本院将根据鉴定单位的装修工程造价537,291元结合房屋使用的情况以及双方在合同履行中的过错程度酌情认定中威公司承担装修损失38万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告上海中威建筑工程有限公司与被告婷珈文化传播(上海)有限公司就上海市浦东新区三林路XXX号房屋所建立的租赁合同关系为无效；二、被告婷珈文化传播(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中威建筑工程有限公司2018年5月1日至2019年12月15日期间的房屋使用费627,437元；三、被告婷珈文化传播(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中威建筑工程有限公司2018年2月1日至2019年12月15日期间物业管理费26,000元；四、原告上海中威建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告婷珈文化传播(上海)有限公司租赁保证金134,782.34元；五、原告上海中威建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告婷珈文化传播(上海)有限公司装修损失380,000元；六、驳回原告上海中威建筑工程有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计14,213元，鉴定费(漏水原因)30,000元，工程造价鉴定费39,000元，由原告上海中威建筑工程有限公司负担58,546元,被告婷珈文化传播(上海)有限公司负担24,667元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇二〇年二月二十七日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。