广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初1616号原告：陈佳良。委托诉讼代理人：陈胜元，广东鹏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：连家兴，广东鹏港律师事务所律师。被告：方军。委托诉讼代理人：杨国兴，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈颖，广东华商律师事务所律师。被告：刘元海。被告：惠东县稔山镇盐灶背村民委员会，住所地广东省惠州市惠东县稔山镇盐灶背村民委员会。法定代表人：黄芝广。委托诉讼代理人：黄守柱，系该村委副书记。被告:广东吉径律师事务所，住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道金运花园2栋商铺215。负责人：陆志一。委托诉讼代理人：杜加恩，广东吉径律师事务所律师。原告陈佳良与被告方军、刘元海、惠东县稔山镇盐灶背村民委员会（以下简称盐灶背村委）、广东吉径律师事务所（以下简称吉径律所）合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告陈佳良的委托诉讼代理人陈胜元，被告方军及其委托诉讼代理人杨国兴，被告刘元海，被告盐灶背村委的委托诉讼代理人黄守柱，被告吉径律所的委托诉讼代理人杜加恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈佳良向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告方军签订的合同无效；2.判令被告方军、刘元海、盐灶背村委对原告的购房款项255815元，承担连带返还责任；被告吉径律所承担补充退款责任；3.判令被告吉径律所返还原告见证费1000元；以上共计256815元；4.本案原告为维权所支付的相应费用，包括担保费、保全费、诉讼费等由4被告共同承担。事实与理由：2016年10月26日惠东县稔山镇盐灶背村民委员会以响应国家建新农村的号召为由，擅自改变集体土地使用用途，批准村民在惠东县××盐灶××村小盐田（以下简称涉案土地）进行建房的申请。随后村民与非本集体成员的本案被告刘元海签订《合作建房协议书》：约定以被告刘元海出资，村民出地的方式在涉案土地进行建房。被告刘元海又凭借上述协议书与被告方军签订新的《合作建房协议书》：约定被告刘元海负责提供土地，被告方军出资。至此，上述被告成为涉案土地特定部分的合作开发商。后被告方将筹建商品房命名为“海岸居”，并通过多种渠道对外销售宣传。2017年8月26日，原告与被告方军签订了《合作建房协议书》，双方约定以被告方军出地，原告出资的方式，建造“海岸居”6栋B单元第15层1502房，原告享有涉案房产的70年产权。原告将房款陆续付给被告方军。广东吉径律师事务所律师陆志一以广东吉径律师事务所的名义于同日，对双方上述合同签订的合法性与真实性出具了《见证书》。2018年4月12日，“海岸居”因被认定为违建被县政府下达文件进行强制拆除，造成原告的重大经济损失。原告的损失应当由4被告共同承担，理由如下：一、原告与被告方军签署的《合作建房合同》实质为房屋买卖合同。从合同约定的内容来看，双方的真实目的是一方提供资金并分配建成后固定数量的房屋，另一方提供土地使用权取得房屋的增值及其他利益，符合《国有土地使用权纠纷司法解释》第25条规定的名为合作实为买卖的情形；被告方军在合作的过程中，并未将原告介绍给其他的合伙人，也未组织与其他合伙人商讨合伙事宜，原告也未参与土地的整合、土地平整、房屋施工等各项工作，也不清楚各项费用开支，原告与被告方军之间应当认定为房屋买卖关系，原告是购买人，被告方军是出售人；被告方军未获取涉案土地兴建商品房的相关资质而与原告签订的买卖合同属于无效合同，据以《合同法》的相关规定，被告方军应当返还原告支付的合同款项。二、根据以上所述，刘元海与以黄志强为首的7个村民签订《合作建房协议》后，又与方军签订《合作建房协议》，可见方军、刘元海及以黄志强为首的7个村民实质上同为涉案土地的开发商。三、虽然根据我国《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定：村委会是基层群众性自治组织，实行民主选举、决策、管理、监督等职能。但涉案土地已经经过省国土局和市国土局批准转为国有建设用地，并完善了征地手续，属于国有土地，即被告盐灶背村委对涉案土地已经无自治管理职能，但其在明知的情况下还超越职权在《村民建房申请书》上加盖公章，导致本案其他被告以此份同意建房申请作为其“官方合法性”的外衣，在建造的几年间对外进行大肆的宣传。可以说建房申请是诱导原告签订合同进而遭受重大损失的极大诱因。因村委不属于行政主体，根据《民法总则》的96、101条规定村民委员会作为基层群众自治组织为特别法人，其具有民事活动的资格。即村委的行为是民事行为，又根据权利义务相统一的原则，其相应就具有承担民事责任的主体资格。所以，被告盐灶背村委应当为其超越职权过错出具《村民建房申请书》的行为与其他被告对原告的损失承担连带责任。四、被告广东吉径律师事务所律师陆志一在对涉案合同进行见证时，未按照律师见证规则的相关规定运用其本身的专业知识，对涉案合同的真实性、合法性予以审查或者进行风险提示。签订“合作建房协议”的双方共同委托被告律师事务所进行见证，其根本目的在于委托该律师事务所从法律专业角度对该协议是否受法律保护进行审查，即《律师见证业务工作细则》所规定的合法性证明，律师事务所称该所仅对协议的签名真实性予以见证，于法无据，另外，该见证书只有陆志一一个律师见证，也不符合工作细则关于律所接受委托后指派两名律师进行见证的规定。根据深圳市司法局深司[2009]221号《关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务的通知》及广东省司法厅《关于规范我省律师从事合同见证业务的通知》的规定，被告广东吉径律师事务所在明知涉案标的物“海岸居”为违法建筑，不能买卖，且业内也统认不能对“海岸居”进行见证，却仍然在利益的驱使下对涉案合同进行了见证，对原告的损失具有明显的过错，乃至于是故意，其理应承担补充退款责任。综上，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的全部诉请。被告方军辩称，一、答辩人同意原告关于本案涉案合同为无效合同的主张。二、本案涉案标的物“海岸居”6号楼（刑事案卷的鉴定中标示为2号楼）己经被政府强制拆除，土地将交还给被告盐灶背村，而本案需要处理的因无效合同产生的后果包括因建造6号楼投入的资金，包括原告在本案中的163670元，以及被告方军的投资款；被告方军的投资款包括：1、前期订立合同时的投入，即被告方军与被告刘元海签订的合作建房协议书第七条约定的66万元；2、建设6号楼的投资款。根据“刘元海、洪炯虎、方军、黄守疆非法倒卖土地使用权”刑事案中的审计鉴定报告显示，被告方军涉案6号楼的建筑成本为62034388元（首次审计报告为57107484元，补充审计报告增加4926904元），被告方军收取包括本案原告在内的83户投资人的投资款合计22238913元，两者相减，被告方军的净投入40455475元，每平方投入1312元（审计报告审计6号楼的建筑面积30833.28)。因此，涉及到本案被告方军的净投入为72606元。因此，本案涉案投资损失（未计算设备、欠薪等损失）为236276元；三、被告方军在本案中也是受害人，他是从被告刘元海中分包部分工程承建，因受被告刘元海的口头、书面承诺（双方签订的合作建房协议书），以及被告盐灶背村的证明文件，还有就是被告吉径所的法律层面的见证行为，被告方军作为普通公民，因以上的合同承诺、保证，对该投资的合法性、安全性有了信心。本案答辩人申请追加为被告的七位原村民非法转让土地也是造成本案受害人（原告和答辩人）重大经济损失的主要原因。因此，对本案涉案损失，被告刘元海、被告盐灶背村及七位原村民应当承担全部责任，被告吉径所应当承担补充退款责任。原告对合同的性质后果是知情的，对后果也要承担一定的责任。被告刘元海答辩称，1、本案为合作合同纠纷，我方并非合作合同的相对方，并非本案适格被告。2、合同系原告与方军自愿签订，且依据合同内容以及参考周边的房屋价格，可以认定原告对房屋现状是知情的，原告对合同的解除或无效本身存在巨大过错。3、我方只是地块上的施工人，施工中所需的一切手续以及用地均系由七位村民负责办理。4、七位村民积极参与并分享了收益，应当为本案被告。5、房屋由被告方军与原告合作建房，收益均由被告方军分享，我方并未分享任何收益。6、工程开工后一直未收到任何政府的处罚文件或被采取行政强制措施等，在监管上存在过错。7、合同约定的利益共享与风险共担应为合作合同纠纷。8、合同通过律所见证，对合同的效力以及是否违法的情形由律所控制风险，特别是周围普遍存在着农民房情形且该情形已存在多年。9、原告并未举证证明房屋系违法的。综上，我方认为从合同本身而言，我方并非合同相对方，从合同效力而言，并无任何证据证明合同无效。从合同的收益方而言，我方并未收取任何的收益。从合同的无效或解除过错责任而言，原告本身存在重大过错，其应承担合同无效或解除的最主要责任。被告盐灶背村委辩称，一、答辩人回复出具《证明》并非原告所称的超越职权的过错行为。答辩人虽然对村民黄志强等人提交的《村民建房申请书》进行了盖章及签注，但根据该申请书的内容可知，答辩人仅是对将“我们几户村民自愿组合，将剩余一点相邻宅基的土地联合建房”的申请进行回复，且回复的范围已依法限定在“村民自愿组合”、“宅基地建房”的范畴内，并没有违反法律、法规的禁止性、强制性的规定。二、本案的所涉的建房、买卖等违法行为与《村民建房申请书》无任何法律上的因果关系。答辩人在《村民建房申请书》上盖章及签注的行为并没有任何同意或许可违法用地、违法建设或违法买卖的意思表示，答辩人更没有预料到后来发生的大规模“小产权房”的建设和销售的违法行为，故此，两者之间没有法律上的因果关系，原告要求答辩人以此为由承担连带退款责任毫无依据。恰恰相反，上述《村民建房申请书》完全能够让任何一个普通的购房者知悉其所购房屋的土地性质并非城镇建设用地，所建房屋也并非合法的商品房，能够起到告知和警示作用，但遗憾的是，原告为了贪图便宜，自愿购买不合法“小产权房”，对此，原告理应反省自身错误，并依法追责，不应随意迁怒于毫无过错的答辩人。原告及其他众多购房者对我村的诉讼行为已给村里造成了很大的诉累，最终损害的是全体村民的共同利益，请求法院驳回原告诉请。被告吉径律所答辩称，原告诉请没有法律和事实依据，依法应予驳回。原告明知合建（买卖）违法，涉案交易系原告与被告方军恶意串通，以损害案涉国家、集体土地利益为代价，谋取非法暴利的行为，不受民法调整，亦不受法律保护。1、从原告提交的证据可知，原告与被告方军的整个交易过程中，被告方军未向原告提供（出示）土地使用权证、建设、施工、规划审批手续（合建用）；“五证”、“二书”（买卖用），证明原告明知交易违反法律、法规“禁止买卖违法建筑，禁止违法合建房屋”的强制性规定，但为谋取非法暴利，仍恶意串通，损害国家、案涉集体（此时原告是否知道已批准征收不确定）土地利益。2、据原告提供的证据，转账时间远早于经见证的协议以及见证书的事实，证明原告在见证前已与主被告就交易事项达成一致，原告已经和被告方军达成合意并转款，签订《合作建房协议》及见证该协议，应是原告为便于售出（此时的后手才是真正被骗）其购买（合建）的案涉房屋（基于原告大部分是外地甚至香港人的事实，购买（合建）多为投资，而非刚需），要求被告方军进行的，这更进一步显露了原告恶意串通，以损害国家、案涉集体土地利益为代价，谋取非法暴利的企图。3.紧邻案涉房屋的碧桂园的房价非常透明，两边的价格有天壤之别，原告不可能不知道。4.关于法律适用(1)民法关于“恶意”的认定，恶意就是明知违法仍为之；(2)法律生效之日，推定作为本国公民（对参与过程漫长的本次交易的成年香港公民同样适用）的完全民事行为能力人知道法律规定，任何人不得以不知为由而违法。综上，原告与主被告是双方恶意串通，以损害国家、案涉集体的土地利益为代价，谋取非法暴利的关系。根据有关规定，双方已获取及拟获取的财产利益应返还国家或案涉集体，双方因违法遭受的损失各自承担，原告无权要求任何人赔偿。双方民事活动因违反法律、法规“禁止买卖违法建筑，禁止违法合建房屋”的强制性规定而产生纠纷的，依法不受保护，也不属于民事法律调整的范畴，原告诉请依法应予驳回。如支持原告的非法诉请，即是纵容原告类似的人大肆参与违法建筑的合建和买卖，将导致他们因投资无法律风险而蜂拥合建、购买违法建筑，更为违建及其销售推波助澜，判决的社会效果与判决的追求相悖。二、关于见证，见证不是本所及律师所为。1、从形式上分析，见证文件没有本所盖章、律师签字。2、本所、律师执业证复印件来源、见证印章问题。(1)本所对外签订顾问合同，都要向顾问企业提供本所及承办人执业证复印件；(2)本所对外签委托合同，都要向委托人提供承办人执业证复印件；(3)本所向国家机关（机构）申请、查询、参与行政听证等，都要向该机关（机构）提供承办人执业证复印件；(4)本所参与诉讼、仲裁、调解，都要向法院、仲裁委及相应调解机构提供承办人执业证复印件；(5)本所系公开、合法执业机构，所的执业证随时悬挂于前台显眼处，委托人、潜在委托人和咨询者随时可以拍照，所拍照片在大多数打字复印店、广告制作店都可复制得与原件基本一样；(6)律师名片发出无数张，其上记载了律师电话、执业证号。3、从见证文书分析，《合作建房协议》并无见证人是否审阅的内容，但《见证书》上却记载“基于《合作建房协议》的约定，见证人未（已）审阅文件、证件……”简直是前言不搭后语，不可能是律师制作。综上，本所、律师执业证复印件可能来源于任何渠道，见证印章可根据律师执业证复印件、名片私刻，原告提供的见证文书、本所、律师执业证复印件、见证印章不能证明本所、律师进行案涉见证。4、即使存在见证，本案为被告方军与原告的合同纠纷，见证人非合同相对人，也不是本案适格被告。5、根据见证委托自愿的原则，见证内容是委托人决定的，委托人未将其不要求见证人见证的内容有关的证据交付见证人审查，见证人无权审查，更无权强制见证委托人未要求见证的内容，因此，即使见证存在，根据原告提供的见证文书，见证人也无过错，无需承担任何责任。6、根据原告提交的材料，其交易开始时间远远早于见证时间，见证前原告已经支付大笔房款，也没有证据证明原告见证前对涉案交易有任何疑问，见证与否并不影响原告和被告方军交易的履行，所谓的见证导致原告损失的说法没有事实依据。7、根据法律规定，见证人在本案中也不应承担连带和补充责任。原告陈佳良围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1.见证书（律师执业证、三份合作建房协议书及一份村民建房申请书）；2.收据（2张）。被告方军、刘元海、盐灶背村委、吉径律所均未向本院提交证据。本院依职权调取了如下证据：1.国土行政部门对涉案土地的性质情况的相关函件；2.国土行政部门对涉案建筑物的拆除通知书及县政府会议纪要；3.深圳市律师协议会调取深律纪处字第（2018）46号处罚决定书。本院组织当事人进行证据交换及质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并予以佐证。根据当事人的质证意见、庭审陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2016年10月26日，案外人黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强七人出具《村民建房申请书》，内容为:为了借碧桂园十里银滩旅游开发的春风，响应国家建设新农村奔小康的号召，积极配合对园区旅游客的服务，我们几户村民自愿组合，将剩余一点相邻宅基的土地联合建房，具体位置：桥头小盐田上。除自家居住外，用于谋取生活来源，服务于园区游客，特向组、村委会提出申请。2016年10月26日，被告盐灶背村委在“情况属实，同意申请”上盖章。2016年11月3日，案外人黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强七人（甲方）与被告刘元海（乙方）签订《合作建房协议书》（以下简称第一份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方提供位于惠东县××盐灶××村小盐田13000平方米的宅基地，并负责协助乙方顺建十六层半以上，乙方负责全部资金并负责承建六至八栋楼房达到实际使用标准（总建筑面积约10万平方米）。2、合作期限为70年，70年后无偿归还甲方。3、具体产权分配：建好的六至八栋楼房，其中两栋占地面积各约900平方米的十六层半楼房归甲方所有，楼房栋号分别为肆栋和柒栋；其他楼房产权全部归乙方所有，其能建的楼层高度不受甲方限制。4、归属乙方所有楼房的使用及处置不受甲方限制，同理归属甲方所有楼房的使用及处置也不受乙方限制，即双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。二、甲乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系；负责工地道路畅通、水、电表安装到工地；本工程由乙方自备材料、自行建筑、甲方必须配合乙方不受当地垄断所有材料干扰。2、乙方负责该六至八栋楼房的全部建设资金筹集；负责全部楼房的规划、设计、建筑并达到建筑行业要求；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，故双方经慎重讨论并约定：合作期间如因其他原因（包括并不限于乙方承建期间发生的政府部门干预或不可抗力的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算(即：甲方提供的土地按3000元/平方米折算，乙方按照实际成本进行核算)。2016年11月9日，被告刘元海（甲方）与被告方军（乙方）就合作兴建位于惠东县××盐灶××村小盐田“海岸居”小区规划图中的6栋和7栋事宜签订《合作建房协议书》（以下简称第二份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方负责提供地皮，乙方负责出资并建设，楼房分配为：《海岸居》小区规划图中的7栋占地面积约900平方楼房产权归甲方所有，楼房高度为十六层半；规划图中6栋占地面积约1500平方米，楼房产权归乙方所有，楼房高度不受甲方限制。甲方负责关系协助乙方顺建至十六层半以上，若因政府部门等原因导致停工，在盐灶背村本地只要有一栋楼房未停工，甲方要无条件配合乙方继续施工。2、合作期限为70年。3、双方约定：归属乙方所有楼房的使用及处置不受甲方限制，同理归属甲方所有楼房的使用及处置不受乙方限制，即甲、乙双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。4、乙方必须在2018年2月前全部竣工，否则乙方应承担违约责任。二、甲乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系……2、乙方负责楼房的全部建设资金筹集；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均各自清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，合作期间如因其他原因（包括乙方承建期间发生的政府部门干预或发生不可抗力的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算。七、本协议甲乙双方签字后，在两天内乙方向甲方支付660000元费用后生效。2017年8月26日，被告方军（甲方）与原告陈佳良（乙方）签订《合作建房协议书》（以下简称第三份协议），主要约定：甲方全权负责位于广东省××市××县××盐灶××村小盐田《海岸居》6号楼的开发建设，经双方平等协商，以乙方出资的形式，就《海岸居》6号楼进行合作建房，为明确双方的权利义务，签订本协议。一、甲方保证已合法取得该地使用权，并依法办理完毕建设手续，且该地权利不受法院、政府的任何不当限制，也不存在第三人权利及受第三人权利不当限制，如出现与前述保证不符的任何情况，由甲方负责。二、甲方负责设计、施工、工程质量、产权证照办理。三、房产分配：乙方出资255815元整，B单元第十五层1502号房（二房二厅），建筑面积约71.56平方米（以国土部门测量为准）毛坯房归乙方所有。四、付款方式：一次性付清（收据凭甲方收据）。五、乙方付清合作建房款后，乙方享有该房产70年产权，该房的所有权（即出租、转让、赠送与继承等权利，包括征收、拆迁等与乙方房屋对应的补偿），享有与该房关联的公共利益，承担相应义务（及时缴交水电费、物管费等）。六、本协议经双方签字后生效，双方对协议的内容、性质及各自的权利义务均充分了解，且理解一致，任何一方违约，应承担违约责任。七、为节约签约、履约成本，简化交易手续，并基于双方的信任，决定委托律师为签订本协议提供见证。同日，被告方军出具内容为“今收到陈佳良（先生）255815元缴付海岸居6号楼B单元1502号房合作建房款。金额已付清。”的《收据》交原告收执。庭审中，被告方军确认收到上述款项，并称收到的款项已用于楼房建设，6号楼由其建设并出卖收取购房款。原告陈佳良主张上述第三份协议经被告吉径律所见证，提交2017年8月26日的《见证书》，该《见证书》内容载：一、委托人声明1、基于《合作建房协议书》的约定，《合作建房协议书》记载土地、房屋涉及的文件、证件已提交见证人及委托人审阅，其真实性由委托人确认、保证。2、基于前述，见证人无需对双方前述确认及在《合作建房协议书》中的保证和确认，以及相关文件、证件的真实性进行审核。二、见证事项1、双方相貌是否与其出示的身份证上的相片基本相符；2、双方签名是否与其出示的身份证上的记载相符；3、《合作建房协议书》是否双方亲自签署。三、见证意见1、双方相貌与其出示的身份证上的相片基本相符；2、双方签名与其出示的身份证上的记载相符；3、《合作建房协议书》是双方亲自签署。四、见证人申某，基于《合作建房协议书》的约定，《合作建房协议书》记载土地、房屋涉及的文件、证件未提交见证人审阅，其真实性、合法性由委托人确认、保证。见证人处加盖长方形印章“广东吉径律师事务所执业律师：陆志一执业证号：14403201110141529”。原告于当天支付1000元律师见证费，律师见证费《收据》经手人处加盖“中国注册执业律师陆志一”印章。庭审中，被告刘元海称：我只是一个工头，案涉地块的相关手续都是当地村民负责的，我只负责规划，不清楚土地的性质；“海岸居”一共有十一栋，已经建好了十栋，其中1、2、3、5栋是我自己直接建的，我与方军合作建设了第6、7栋，我负责与村民沟通，没有利润，6栋归方军，购房款也是方军获取，7栋给村民。案涉房产所在的“海岸居”楼盘因涉及违法用地、违法建设已于2018年4月12日被行政职能部门启动整体清拆程序，“海岸居”楼盘在原告陈佳良提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。另查一，另案[(2019)粤1323民初1588号]原告付青青在该案庭审中陈述称：其与另案原告付桂仙、陈萍、黄怀壁、陈佳良五人系在中介许传汕的带领下直接到深圳市龙岗区布吉街道金运家园2栋商铺215号进行律师见证的，该地点悬挂广东省吉径律师事务所的招牌，并且见到陆志一律师本人。另查二，被告吉径律所系于2011年11月14日注册成立的有限合伙企业，负责人为陆志一。在被告吉径律所陆志一律师2016年6月26日为案外人吴某琴与案外人钟某林的《房屋转让协议书》见证中，该见证书的“广东吉径律师事务所骑缝章”与涉案见证书的“广东吉径律师事务所骑缝章”肉眼辨识是一致的。2018年12月21日，深圳市律师协会对陆志一律师作出深律纪处字[2018]46号处分决定书，认为陆志一律师在上述《房屋转让协议书》见证业务中，仅对双方签字行为进行见证，违反《律师见证业务工作细则》的规定，为非商品房转让提供律师见证服务的行为也违反了深圳市司法局印发的《关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务的通知》的规定，对陆志一律师予以“通报批评”处分。另查三，被告方军、刘元海因涉嫌犯非法转让土地使用权罪，惠东县人民检察院于2018年10月9日向本院提起公诉，本院于2020年1月17日作出（2018）粤1323刑初720号刑事判决书，以非法倒卖土地使用权罪，依法判处刘元海有期徒刑六年；判处方军有期徒刑四年六个月。截至本案判决作出之日，该刑事判决尚未发生法律效力。本院认为，本案原告陈佳良与被告方军签订的《合作建房协议书》，虽然被告刘元海主张为合作建房关系，但从合同内容却是将案涉“海岸居”6#楼B单元第15层1502房这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告方军之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）涉案第三份协议即原告陈佳良与被告方军签订的《合作建房协议书》的效力；（二）被告方军、刘元海、盐灶背村委应否向原告连带返还购房款；（三）被告吉径律所应否返还见证费并对购房款承担补充返还义务。关于涉案《合作建房协议书》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《合作建房协议书》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，原告陈佳良与被告方军签订的涉案《合作建房协议书》应为无效合同。关于被告方军、刘元海、盐灶背村委应否向原告连带返还购房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告诉请确认其与被告方军签订的涉案《合作建房协议书》无效并要求被告方军返还购房款255815元，理由充分，本院予以支持。被告刘元海与被告方军合作建设涉案“海岸居”6#楼房产，双方系个人合伙关系，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。据此，被告刘元海应对其与方军的合作之债即涉案255815元购房款的返还承担连带责任。被告盐灶背村委并非涉案第三份协议的相对方，亦未获取利益，原告诉请被告盐灶背村委承担连带还款责任本院不予支持。关于被告吉径律所应否返还见证费并对购房款承担补充返还义务的问题。所谓律师见证，是指律师事务所接受当事人的委托或申请，以律师事务所及见证律师的名义，就有关法律事实或法律行为的真实性、合法性进行审查证明的一种律师非诉讼业务活动。我国律师法对律师见证并没有作为一项律师业务予以确认。案涉合同当事人之所以委托律师事务所进行见证，其目的系通过律师事务所提供专业法律服务，获取可期待的利益（购买房屋）。本案中，被告吉径律所在审核了双方当事人的主体资格等内容后，未能尽谨慎审查见证事项合法性及审查当事人提供材料的形式真实性义务，为当事人提供正确的法律服务意见。依据《律师见证业务工作细则》规定，承办律师在出具《律师见证书》前，应先对客户所要求见证的事项是否合法等内容进行审核。在案涉土地、房产缺乏相关证明材料及行政报建手续等只需形式审查即可发现存在缺陷的情况下，被告吉径律所仍进行见证并出具《见证书》，显然与律师见证所要求的专业法律知识及相关事项的审查要求不符，被告吉径律所未履行法律专业机构应尽的谨慎注意义务和基本风险提示义务，存在过错。故原告陈佳良基于《见证书》项下的无效合同诉请被告吉径律所退还律师见证费1000元，本院予以支持。对于原告要求被告吉径律所补充返还购房款的诉请，本院认为，原告在本案中是以合同纠纷提起诉讼，被告吉径律所非涉案合同主体，亦未收取涉案购房款，原告的该项诉请，于法无据，本院不予支持。关于原告诉请的维权所费用承担问题。因是否聘请律师代理是当事人意思自治的范畴，在无约定该费用由被告承担的情况下，原告的该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。至于担保费、保全费，因原告并未提出财产保全措施，原告的该请求无事实依据，本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告陈佳良与被告方军于2017年8月26日签订的《合作建房协议书》无效；二、被告方军、刘元海于本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈佳良连带返还购房款255815元；三、被告广东吉径律师事务所于本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈佳良返还见证费1000元；四、驳回原告陈佳良的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5152元（经批准缓交），由被告方军、刘元海连带负担5132元，由被告广东吉径律师事务所负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  黄新娣审判员  王雪良审判员  罗晓燕二〇二〇年二月十日法官助理柯嘉静书记员赖丽娴