江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初16913号 原告：江苏金信达置业有限公司，统一社会信用代码913213220552486014，住所地沭阳县南湖街道上海南路体育馆对面。 法定代表人：张元贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿耿，江苏德沛律师事务所律师。 被告：李爱娟，女，1981年7月20日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：徐浩，男，1974年12月8日出生，沭阳县人，居民，住址同上。 第三人：魏江涛，男，1985年5月19日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人：朱爱国，男，1978年3月3日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告江苏金信达置业有限公司（以下简称金信达公司）与被告李爱娟、第三人魏江涛、朱爱国排除妨害纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周妮独任审判，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告金信达公司的委托诉讼代理人刘洋、被告李爱娟的委托诉讼代理人徐浩、第三人魏江涛、朱爱国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金信达公司向本院提出诉讼请求：被告李爱娟清理、搬迁出其占有的沭阳县水木清华小区7号楼3单元1002室，排除被告李爱娟对原告经营的妨碍。事实和理由：原告在沭阳县南部城区开发建设“水木清华”小区项目。第三人于2013年10月份挂靠江苏双固建设有限公司合伙承建该小区1号楼的土建和水电工程，在施工过程中，第三人与原告约定意向以包括本案所涉房屋在内的部分房屋抵付工程款。因第三人在工程施工过程中资金缺乏需向被告借款，第三人为达到借款的目的，将原告所有的该小区7号楼3单元1002室抵押给被告。2017年1月24日，原告、第三人魏江涛及江苏双固建设有限公司签订协议书，协议书确认水木清华小区1号楼工程实际施工人为第三人魏江涛，1号楼工程三方确认最终结算价为4536万元，按此结算价核算，第三人魏江涛同意把魏江涛抵房未备案明细中的14套房屋的购房收据全部退回给原告并办理退房手续，以用来处理实际甲方多支付给第三人的工程款；其中对该明细表中的案涉房屋退房手续在2017年4月19日前办理完毕；协议还对其它方面的权利义务进行了约定。在前述协议签订后，第三人并未在协议约定的时间内将房屋手续退还原告，且经原告对房屋进行查看，案涉房屋不知何时已由被告擅自抢占并对房屋进行了装修使用。原告认为，原告与第三人魏江涛签订的协议书合法有效，依据该协议，案涉的该房屋仍属于原告所有。第三人在未能合法购房且不具备真实购房目的情况下，即使其持有本案所涉房屋的购房收据，擅自占有该房屋也没有任何合法依据，被告占有房屋的行为严重妨碍了原告的经营，应当搬迁出占有的房屋。在多次协商无果后，为维护原告合法权益，特在此提起诉讼，请求人民法院依法判决。 被告李爱娟辩称，2015年12月份，我以低价从第三人朱爱国处购买的案涉房屋，当时朱爱国说房屋是因开发商欠其工程款抵来的。当时直接将购房款交付给朱爱国的，然后朱爱国带我到原告公司的财务室开具的房款收据。然后我又找到原告公司负责人，他们也同意把房屋交付给我，我就于2016年4月27日交纳了维修基金、物业费等费用，拿到房屋后就进行了装修。 第三人魏江涛陈述，我是帮朱爱国打工的，因为朱爱国不方便出面签订合同，就由我出面签合同的，我在水木清华小区施工现场负责管理。 第三人朱爱国陈述，魏江涛是我表弟，负责出面帮我签订合同以及施工现场管理。2013年我承建水木清华小区工程，2014年年底房屋不好出售，开发商也没有资金支付工程款，于是在2014年12月30日左右开发商就开具了60套房屋给我用于抵充工程款。然后我们就通过亲戚朋友找人买房，另外在承建工程过程中因为资金问题对外借款，承建结束后用抵充工程款的房屋低价出售给他人，用于抵充借款，并且都带他们到开发商财务处办理手续的。2017年1月24日，我们与开发商进行结算时因为当时抵充工程款时预算工程款5200万元左右，所以开发商开具了60套房屋给我们，后来经过结算工程款为4500万余元，等于当初多开具了十几套房屋，我们就同意退房的，也确实退了一部分，但是案涉房屋于2016年6月份，在我们不知情的情况下，原告从开发商处缴纳了维修基金、物业费等已经办理了房屋交付并进行了装修，导致无法向开发商退房。对于我们欠开发商的款项，同意退还。被告是从我手里购买的房屋，当时购房款也是直接支付给我的。 本院经审理查明事实如下：金信达公司投资开发建设沭阳县水木清华小区，并于2013年3月15日取得该小区工程项目建设用地规划许可证。该小区1号楼由金信达公司发包给江苏双固建设有限公司，实际由魏江涛代表朱爱国实际施工。在施工过程中，因金信达公司未能如期支付工程款，2014年12月30日左右，金信达公司与第三人魏江涛达成以房抵工程款协议，约定金信达公司将水木清华小区约60套房屋出售给魏江涛用于抵充应付工程款。后朱爱国找到李爱娟丈夫徐浩商谈购买案涉水木清华小区房屋事宜，并达成协议，由李爱娟购买水木清华小区7号楼3单元1002室及车库。2015年1月1日，李爱娟根据朱爱国安排到金信达公司签订认购书，约定由其认购案涉水木清华小区7号楼3单元1002室，认购总价为655361元。后李爱娟陆续向朱爱国支付购房款。2015年12月25日，金信达公司向原告开具收据两份，分别载明系水木清华7-3-1002房款67850元及车库款19800元。2016年4月27日，李爱娟向金信达公司交纳维修基金2685.80元。2016年5月9日，李爱娟向金信达公司聘请的水木清华小区物业服务企业沭阳华信物业服务有限公司交纳物业费、二次增压费等费用，同时在沭阳华信物业服务有限公司领取业主公约手册并签署承诺书，承诺遵守小区的各项服务管理规定及各项业主公约和装修管理规定等内容。后李爱娟通过该物业服务公司领取案涉房屋钥匙并装修入住至今，且陆续交纳每年的物业费。 2017年1月24日，金信达公司（甲方）与江苏双固建设有限公司（乙方）、魏江涛（丙方）签订协议书一份，协议的主要内容为：确认丙方为水木清华小区**楼工程的实际施工人，丙方以乙方名义承揽该工程；三方确认1号楼依合同约定计算最终决算总价为4426万元，经相关管理部门协调，甲方同意在此基础上增付110万元，最终结算价为4536万元；丙方同意把魏江涛抵房未备案明细中的14套商品房的购房收据全部退回甲方并办理退房手续用来处理实际甲方多支付给丙方的工程款。甲方同意丙方魏江涛抵房未备案明细中序号1-6号的房屋退房手续在2017年4月19日前办理完毕，8-2-502和7-3-502两套房屋退房手续在2017年2月19日前办理完毕，其余的房屋退房手续必须在本协议签订两日内办理完毕等内容。案涉房屋即包含在魏江涛抵房未备案明细中，因李爱娟已经装修入住，不同意退还房屋，引发诉讼。 本院认为，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。本案中，案涉房屋系金信达公司开发建设并享有所有权，后金信达公司将案涉房屋以抵充工程款的方式抵给了项目施工人魏江涛。该以房抵工程款的事实，可以说明金信达公司与魏江涛之间建立了案涉房屋买卖合同关系。魏江涛系用其对金信达公司享有的工程款冲抵案涉房屋购房款的买受人，金信达公司为享有案涉房屋购房款对价的出卖人。根据魏江涛、朱爱国的陈述，魏江涛与金信达公司签订合同及各种文件，均系受朱爱国委托签订，法律后果应由朱爱国承担。后朱爱国将案涉房屋出售给李爱娟并收取李爱娟的购房款，并由金信达公司向李爱娟开具了房款收据，并且收取李爱娟交纳的维修基金，同时李爱娟与金信达公司聘请的案涉水木清华小区的物业服务企业签订了业主公约承诺书并从物业服务企业处缴纳物业费领取房屋钥匙，可以认定魏江涛、朱爱国又将请求交付案涉房屋等买受人享有的合同债权转让给了李爱娟，且得到了金信达公司认可。诚如金信达公司所称，案涉房屋物权自始至终并未发生改变，但请求交付案涉房屋等合同债权的权利人发生变化，李爱娟继而成为案涉房屋新的买受人，与金信达公司之间成立买卖合同关系。因此，李爱娟基于买卖合同关系的存在受领案涉房屋后，有权占有使用。故对于金信达公司关于李爱娟占用案涉房屋没有事实和法律依据的主张，本院不予支持。至于金信达公司所主张的其与魏江涛已于2017年1月24日协议取消案涉房屋抵款的事实，系另一法律关系，本案不予理涉。调解不成，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告江苏金信达置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告江苏金信达置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费80元。 审判员 周 妮 二〇二〇年二月十一日 书记员 程 跃 书记员 张琼月 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。