连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初7315号原告（案外人）：王永华，女，1957年7月14日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：姚志祥，连云港市海州区板浦法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：中国银行股份有限公司连云港分行，统一社会信用代码91320700839005798T，住所地连云港市海州区海连中路**。负责人：周一青，该行行长。委托诉讼代理人：房忠东、张倩，江苏公善民律师事务所律师。第三人（被执行人），樊银成，男，1958年5月20日出生，汉族，住连云港市海州区。第三人（被执行人），汪红，女，1958年3月2日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：樊银成，男，1958年5月20日出生，汉族，住连云港市海州区。第三人（被执行人）：连云港市华宝房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320700789949888H,住所地连云港市海州区板浦镇南马路**。法定代表人：樊文安，总经理。委托诉讼代理人：樊银成，男，1958年5月20日出生，汉族，住连云港市海州区。原告王永华与被告中国银行股份有限公司连云港分行（以下简称中行连云港分行）、第三人樊银成某汪红、连云港市华宝房地产开发有限公司（以下简称华宝公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王永华及其委托诉讼代理人姚志祥、被告中行连云港分行委托诉讼代理人房忠东、第三人樊银成某第三人汪红、华宝公司共同委托诉讼代理人樊银成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永华向本院提出诉讼称，1.我与第三人华宝公司于2013年4月29日起至2016年12月30日止共发生三笔借贷关系，华宝公司共欠我往来借款本金和利息25万元。由于华宝公司无力偿还我的借款本金和利息，经协商双方于2017年1月22日自愿达成《代建房屋协议书》，第三人华宝公司于2017年1月25日将海州区板浦镇银城佳园小区10号楼3单元402室钥匙交付给我。由于案外人陈长林的因素，上述交付房屋被案外人陈长林霸占，无奈通过协调，第三人华宝公司于2017年2月27日将原10号楼3单元402室房屋调换成现10号楼2单元802室。2.我与第三人华宝公司双方于2017年1月22日自愿达成《代建房屋协议书》符合相关法律规定并且海州区人民法院在另案处理相同案件中已得到支持，因此本案理应得到支持。3.根据《城市房地产管理法》第51条，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。省高院执行异议和执行异议之诉案件审理指南（二）中的第五条第16款的部分规定精神：案外人提起执行异议之诉，请求对案涉房屋停止执行的，应根据双方之间合作联建的基础合同法律关系审理，区分以下情形予以处理：（1）联建合同已明确约定案外人应分得的建筑物的具体部位、楼层或者房屋的部分，不得执行。4.本案被告中行连云港分行于2013年10月10日与华宝公司第三次签订《最高额抵押合同》，合同中约定土地使用权价值：990万元，房产证权利价值：10万元，并且双方在国土部门办理了土地、房屋抵押权登记（套贷）。起初双方于2011年10月10日第一次签订《最高额抵押合同》时，在国土部门办理了土地、房屋抵押登记的房产为原灌云县水泥厂报废厂房、立窑和办公住宅用房，因此房屋抵押权利价值为10万元。2012年10月10日双方第二次签订《最高额抵押合同》时，在国土部门办理了土地、房屋抵押权登记的房产仍为原灌云县水泥厂报废厂房、立窑和办公住宅用房，但是上述抵押登记房屋已被华宝公司扳掉，那么第二次第三次原抵押登记的房产不复存在，所以被告中行连云港分行与华宝公司双方于2013年10月10日签订的《最高额抵押合同》违反担保法相关法律规定为无效合同。请求1.依法判令停止对海州区板浦镇银城佳园小区10号楼2单元802室的评估、询价、拍卖、变卖、抵债的决定并停止执行。2.判令被告承担本案诉讼费用和相关损失费用。被告中行连云港分行辩称，原告所述无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人樊银成某汪红、华宝公司辩称，请求支持原告的诉讼请求。经审理查明，2015年10月13日，本院对中行连云港分行诉华丰公司、樊银成某汪红、华宝公司金融借款合同纠纷一案作出(2015)海商初字第01561号民事判决：1、华丰公司向中行连云港分行支付借款本金9999246.06元及利息（计算至2015年6月9日为356264.33元，自2015年6月10日起至实际给付之日止的利息，按合同约定利率计算）、律师代理费20万元。2、樊银城、汪红对上述款项承担连带给付责任。3、华丰公司不履行上述债务时，中行连云港分行有权以华宝公司名下的位于连云港市海州区的土地使用权及房屋的折价或者拍卖、变卖该财产的价款在最高额1000万元范围内优先受偿。案件受理费83930元，保全费5000元，共计88930元，由四被告连带承担。该民事判决书确认以下事实：2013年10月10日，中行连云港分行与华宝公司签订了一份最高额抵押合同，华宝公司自愿以其名下的位于连云港市海州区的土地使用权及房屋所有权为中行连云港分行的债权设立抵押，双方就上述抵押的土地使用权及房屋所有权分别签订土地使用权抵押合同、房地产抵押合同各一份，并办理了抵押登记。在诉讼过程中，中行连云港分行于2015年7月30日向本院申请诉讼保全，本院于2015年8月4日作出（2015）海商初字第01561号民事裁定：1、对华丰公司位于连云港市海州区板浦镇永平村房产（丘号09013088）、海州区板浦镇永平村204国道西房产（丘号09012144）、华宝公司名下的位于连云港市海州区房产（丘号09012150）予以查封。查封期间该房屋可以使用，但不得买卖、转让、抵押。2、对华丰公司位于连云港市海州区板浦镇永平村土地使用权[连某（2011）字第HZ000010号、连某（2013）字第HZ000032号、连某（2013）字第HZ000031号、]、华宝公司名下的位于连云港市海州区土地使用权[连某（2010）字第HZ000127号]予以查封。查封期间该土地使用权不得转让、抵押。3、对华丰公司、樊银成的银行存款1000万元予以冻结。华丰公司不服上述判决提起上诉，二审期间经合法传唤无正当理由拒不到庭，连云港市中级人民法院按华丰公司自动撤回上诉处理。根中行连云港分行的申请，本院于2016年5月13日立案强制执行，案号为（2016）苏0706执1683号。在本案执行过程中，本院于2016年10月20日作出执行裁定，冻结、扣划被执行人银行存款人民币1400万元或查封、扣押其等值财产。2016年10月24日连云港市房屋产权管理中心协助查封华宝公司位于海州区房产（丘号09012150）、华丰公司位于海州区板浦镇永平村204国道西房屋（丘号09012152）、海州区板浦镇永平村204国道西房屋(丘号09013088)。因被执行人查封的财产暂无法处置，申请执行人未提供可供执行财产线索，该案于2016年10月21日终结本次执行程序。2017年3月10日，本院作出（2016）苏0706执1683号之一执行裁定书，裁定查封华宝公司名下的位于海州区的土地使用权及该土地上相关附属建筑物。但查封时原海州区抵押房屋已被实际拆除，华宝公司在2016年左右新建了包括海州区板浦镇银城佳园小区10号楼2单元802室在内多套房屋。2018年1月17日，经中行连云港分行申请，本案恢复执行，立执行案号（2018）苏0706执恢19号。2019年1月31日本院作出（2018）苏0706执恢19号执行公告，对海州区银城佳园小区10号楼一单元101室、201室、402室、502室、601室、602室、701室、702室、801室、802室；二单元101室、102室、201室、202室、301室、302室、402室、501室、502室、701室、702室、801室、802室；三单元101室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、502室、602室、702室、801室、802室；四单元202室、302室、402室、501室、502室、602室、701室、702室、801室、802室；五单元201室、202室、302室、401室、402室、501室、502室、601室、602室、701室、702室、801室、802室房屋进行评估、询价、拍卖、变卖、抵债。王永华以其为10号楼2单元802室所有权人向本院提起执行异议。2019年7月23日，本院作出（2019）苏0706执异247号执行裁定书，裁定驳回王永华的异议请求。王永华不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，2013年至2014年期间，王永华向樊银成出借款项合计20万元，约定月息壹分。因樊银成未能按期还款，2017年1月22日，王永华与华宝公司签订了一份《代建房屋协议》，协议约定座落于海州区6号（原灌云县水泥厂院内）银城佳园10号楼3单元402室面积126平方米给王永华，房屋代建费用总计25.2万元，协议还约定在1年内不卖该房，该房由王永华收回自己卖。王永华以华宝公司欠其借款冲抵购房款，2017年1月22日华宝公司出具房款收据给王永华。樊银成某华宝公司对于上述借款及利息均予以认可。2017年1月25日，华宝公司将10号楼3单元402室钥匙交给王永华。2017年2月27日，双方约定因10号楼3单元402室被案外人陈长林强行收回不让交接，双方同意将该房交接变更到10号楼2单元802室。2018年10月22日，华宝公司与王永华签订换房协议，约定华宝公司在不能将10号楼3单元402室给王永华时，10号楼2单元802室归王永华所有（不含阁楼）。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”。本案中，华宝公司用连云港市海州区的土地使用权及房屋所有权为中行连云港分行的债权设立抵押，且生效判决中明确判令“中行连云港分行有权以华宝公司名下的位于连云港市海州区的土地使用权及房屋的折价或者拍卖、变卖该财产的价款在最高额1000万元范围内优先受偿”，虽抵押房屋已经被拆除，但中行连云港分行有权请求执行华宝公司的案涉建设用地使用权，并从变现的价款中优先受偿。鉴于华宝公司已在案涉土地上建设了新的房屋，故本院有权根据上述法律规定，依照房地一体原则，将案涉土地上新增的房屋与建设用地使用权一并处分。因此，原告王永华主张停止对银城佳园10号楼2单元802室的执行，无事实和法律依据，本院不予支持。但是中行连云港分行优先受偿的范围，仅及于案涉土地使用权，不及于处分新建的房屋所得价款。在本院对新建房屋查封之前，华宝公司与原告王永华签订的《代建房屋协议》实际上是以房抵债协议，王永华实际出借了款项，且约定利息未超过法律规定范围，该协议约定银城佳园10号楼3单元402室给原告王永华，2017年2月27日双方同意将代建房屋协议中银城佳园10号楼3单元402室变更为10号楼2单元802室，王永华亦实际占有该房屋，因此，对于10号楼3单元301室房屋（不包含阁楼）的拍卖款，应当属于原告王永华所有，被告中行连云港分行无权受偿。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告王永华的诉讼请求。案件受理费5050元（原告已预交），由第三人樊银成、汪红、连云港市华宝房地产开发有限公司承担，于本判决生效后十日内给付原告王永华。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）审 判 长  杜秀丽人民陪审员  季建华人民陪审员  汪素琴二〇二〇年二月五日书 记 员  沈 笑法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国物权法》第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（三）《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。