广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初8117号 原告：韦理强，男，1980年6月5日出生，壮族，住南宁市良庆区。 原告：潘云香，女，1979年12月14日出生，壮族，住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：谭曜光，广西广来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦艳玲，广西广来律师事务所律师。 被告：广西南宁赛源置业有限公司，住所地：南宁市西乡塘区相思湖东路**骋望郦都居住小区******，统一社会信用代码：91450100587101192U。 法定代表人：赖锦健，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张磊，北京市中闻（南宁）律师事务所律师。 原告韦理强、潘云香与被告广西南宁赛源置业有限公司（以下简称“赛源公司”）合同纠纷一案，本院于2019年11月18日受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告韦理强、潘云香及其委托诉讼代理人谭曜光，被告赛源公司的委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦理强、潘云香向本院提出诉讼请求：1、解除两原告与被告于2014年9月22日签订的《锦钰国际商贸城合作建房合同》；2、被告偿还两原告合作建房款78264元；3、被告支付两原告资金占用费（以78264元为基数按年利率6%计算，从2014年9月22日计至偿清时止，暂计至2019年9月21日共60月，资金占用费为23479.2元）、违约金（以78264元为基数按每日万分之二计算，从2016年10月1日计至偿清之日止，暂计至2019年11月1日共计1125日，违约金共计17609.4元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月22日，原被、告双方签订了《锦钰国际商贸城合作建房合同》（以下简称《合同》），合同中表明被告取得三塘国际商贸广场［现定名］锦钰国际商贸城的开发权和使用权，原、被告同意以合作建房的模式，原告以出资比例确定享有位于南宁市兴宁区南面的锦钰国际商贸城Ａ区8层08号套房（以下简称该套房）50年的使用权（从2016年9月30日至2066年9月30日止）：原告以分期付款的方式支付建房款：《合同》约定交房期限在2016年9月30日前被告应将该套房交付给原告使用；《合同》第十一条规定:“甲方逾期交房违约责任（三）逾期超过180日，乙方有权单方面解除本合同，乙方解除合同的，自甲方接到乙方申请解除本合同之日起，在60天后退还全部己付建房款及利息（按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算违约金）给乙方”。原、被告签订合同后，原告按《合同》约定于2014年9月22日交付第一期建房款96632元，于2015年12月30日交付第二期建房款96632元，但被告方无法按约定的进度建房，直到2017年10月被告都无法将该套房交付给原告使用，原告于2017年10月9日向被告申请退款，退款单写明：退款金额193264元，申请原因：本协议合同交房日期已超一年，未能按时交房，现在另外它处申购房屋，需要申请退房。（注交房时间原定2016年9月30日前）被告方总经理林雪冰签字同意原告退款申请后，被告仅偿还115000元，之后就没有履行退款义务。 被告赛源公司答辩称：原告诉请解除双方签订的涉案合同没有事实和法律依据，涉案合同已于2017年10月9日根据两原告申请予以解除。被告对诉请2无异议。被告对诉请3有异议，根据原被告双方签订的涉案合同第十一条约定，原告解除合同已提交申请，被告也已同意，同时明确退还房款及利息，利息按中国人民银行同期活期存款利率计算违约金，该计算方式为年利率0.35%，因此两原告诉请3没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月22日，原告韦理强、潘云香（乙方、合作方）与被告赛源公司（甲方）签订《锦钰国际商贸城合作建房合同》，约定：三塘国际商贸广场【现定名】锦钰国际商贸城座落于南宁市兴宁区南面的三塘坡农民产业用地内，由甲方与南宁市兴宁区三塘镇三塘村三塘坡村民以合作经营的方式取得该地块的开发权和使用权；甲方依据乙方合作建房的出资比例和约定合作建房，确定乙方享有50年使用权的套房面积；该楼房位于广西南宁市兴宁区南面的三塘坡农民产业用地上；乙方所得的自选套房位于南宁市兴宁区南面的锦钰国际商贸城Ａ区8层8号房，总合作建房款为322108元。此外，该合同还就其他事项进行了约定。合同签订当天，两原告向被告交纳了96632元。2015年12月30日，两原告向被告交纳了96632元。2017年10月9日，因被告未按期交房，两原告向被告申请退款。之后，被告向两原告退还了115000元。两原告主张被告至今未退还剩余房款，遂诉至本院，诉请如前。 另查明，位于南宁市兴宁区南面的地块【桂（2015）南宁市不动产权第**，权利类型为集体建设用地使用权】的土地使用权人为南宁市兴宁区三塘镇三塘村委三塘坡，该土地用途为其他商服用地。被告的经营范围为房地产开发与经营（凭资质证经营）等。三塘国际商贸广场项目工程取得了建设工程施工许可证、建设工程规划许可证。 庭审中，被告自认涉案房屋所在的三塘国际商贸广场项目至今未取得预售许可证。经本院向原告释明合同效力，原告当庭变更其诉请为：一、确认两原告与被告于2014年9月22日签订的《锦钰国际商贸城合作建房合同》无效；二、被告偿还两原告合作建房款78264元；三、被告支付两原告资金占用费（以78264元为基数按年利率6%计算，从2014年9月22日计至偿清时止，暂计至2019年9月21日共60个月，资金占用费为23479.2元）；四、本案诉讼费由被告承担。 以上事实，有《锦钰国际商贸城合作建房合同》、收据、锦钰城客户退款、不动产权证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证及双方当事人陈述予以证实。 本院认为，合作开发房地产必须符合合资合作开发的三个特征，即共同出资、共享收益、共担风险。原、被告签订的《锦钰国际商贸城合作建房合同》,虽名为“合作建房”,但约定的是原告向被告支付固定数额的房款，被告交付特定房屋给原告使用，原、被告之间并不具备合作建房法律关系中共担风险、共享利润的本质特征，其交易外观符合房屋买卖合同法律关系的特征。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”之规定,原、被告之间签订的《锦钰国际商贸城合作建房合同》性质为房屋买卖合同。 被告将未竣工的房屋向公众发售时,应依法办理土地利用、规划、销售等手续。在本案中,被告将讼争房屋建设于三产安置用地上,并将未建设完毕的房屋向社会销售,损害了正常的房地产交易秩序,有损社会公共利益。并且,被告又在未取得商品房预售许可证的情况下即向原告出售房屋,且涉案项目至今未取得预售许可证，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项、第(五)项“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定,原、被告双方签订的《锦钰国际商贸城合作建房合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”的规定，现两原告诉请被告返还购房款78264元,符合法律规定，且被告无异议，故本院予以支持。 关于原告诉请的资金占用费问题。本案中，被告将未取得合法手续的房屋出售给两原告,存在重大过错；而合同中已明确载明了房屋所涉土地的性质及权属，两原告明知房屋权属存在瑕疵仍自愿出资购买,本身亦存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定，本院认定被告对于两原告的利息损失应承担60%的责任。因原、被告对于本案合同无效的法律后果均有过错，两原告基于该合同向被告交付房款的行为系出于双方合意的结果，在此前提下，两原告主张被告支付从收取房款之日至原告起诉至本院期间的利息，该部分的利息是基于本案合同所产生的损失，不应由被告负担。而两原告于2019年11月6日向本院起诉请求被告返还其已交付的房款，此时，被告不予退还两原告交付的房款形成资金占用的事实，两原告主张该期间被告占用资金费，属合理请求，本院予以支持。但两原告主张利息按年利率6%计算，并无依据，因此，被告应赔偿原告的利息损失计算方式为:以78264元为基数,自2019年11月6日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的60%分段计付。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第(四)项、第(五)项、第五十八条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定,判决如下: 一、确认原告韦理强、潘云香与被告广西南宁赛源置业有限公司于2014年9月22日签订的《锦钰国际商贸城合作建房合同》无效; 二、被告广西南宁赛源置业有限公司向原告韦理强、潘云香返还购房款78264元; 三、被告广西南宁赛源置业有限公司向原告韦理强、潘云香支付利息(利息计算方式为:以78264元为基数,自2019年11月6日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的60%分段计付)。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1344元，由原告韦理强、潘云香负担466元，被告广西南宁赛源置业有限公司负担878元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  刘孙丽 二〇二〇年二月十日 书记员  朱迪绯 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。