广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂04民终9号 上诉人（一审被告）：梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司，住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇龙城西路********。统一社会信用代码91450400799737651P。 法定代表人：吴伟宁，董事长。 委托诉讼代理人：吴承钟，广西顺景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周耀鑫，广西顺景律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告）：吴远剑，男，1987年7月24日出生，汉族，医生，住广西梧州市龙圩区。 原告：宋思华，女，1994年4月11日出生，汉族，护士，住广西梧州市龙圩区。 上诉人梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司(以下简称金鼎公司)因与被上诉人吴远剑、宋思华商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2019）桂0406民初1151号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人金鼎公司上诉请求本院：1.撤销一审判决，发回一审法院重审；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人在一审中抗辩提出，购房者在付清购房款后开发商未能按期交房的，其损失应当为资金占用利息或者购房者未能接收房屋使用而产生的租房租金。因被上诉人在一审时未提供其因租房而实际支出的具体证据，上诉人向一审法院申请对同地段同类型房屋的租金进行评估，一审法院未予准许评估申请。在被上诉人未提供租房支出证据，一审法院也未对同地段同类型房屋的租金进行评估的情况下，法院未能查明被上诉人实际损失，即一审法院认定事实不清。综上，上诉人认为一审法院对被上诉人的实际损失认定事实不清，应当按涉案房屋同地段同类型的租金进行评估后与同期同类贷款利率相比较，以较低者作为判决的理由和依据，计算最终的违约金金额。 吴远剑、宋思华答辩认为，一审判决按年利率6%计算违约金不当，应按合同约定每日万分三计算违约金，请求本院驳回上诉，或者按照每日万分三重新计算违约金支付方式。 吴远剑、宋思华向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金156,038元（违约金计算：以719,401元为基数，按已付房款日万分之三，从2017年7月23日起至2019年7月16日，之后的违约金计算至实际交房日止）；2.判令被告返还装修保证金5,000元及利息；3.判令被告补偿房屋贬值费30,000元；4.案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年5月11日，原告与被告金鼎公司签订合同编号为WZ2016061576《梧州市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于梧州市龙圩区，建筑面积236.22㎡，总房款719,401元。买受人于签订合同后5日内向出卖人支付首期款180,401元，余款539,000元由买受人向住房公积金管理部门及银行申请组合按揭贷款支付给出卖人；出卖人于2017年7月23日将取得建设工程质量竣工验收意见书验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人延期交房的违约责任：被告逾期交房超过120日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金；被告逾期交房超过120日后，原告应从超过120日后的30日内作出是否退房的决定并以书面形式通知被告，如该期限内原告不以书面形式通知被告解除合同的，视为原告要求继续履行合同；若原告逾期付清购房款或逾期接收可交付的商品房，被告免除逾期交房违约责任。买受人逾期付款的违约责任：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；合同补充协议约定买受人选择银行按揭贷款付款方式的：买受人应当在签署本合同之日起七日内将办理银行按揭贷款所需的全套申请材料提供给由出卖人指定的贷款银行，并在接到出卖人或者贷款银行通知后的3个工作日内到贷款银行办理完贷款所需的全都手续（包括但不限于签订贷款合同和关联合同，以及签字等其他所有相关手续）；逾期不提供申请材料或者逾期不办完贷款所需全部手续的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人应按商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过15日，出卖人有权解除合同并有权要求买受人按商品房总价款的百分之十支付违约金等内容。合同补充协议约定买受人选择住房公积金贷款付款方式的：买受人必须在出卖人向房屋登记机构办理完该商品房买卖合同登记备案的次日起60天内办完所有的公积金贷款手续，并取得公积金贷款支付至出卖人的账户，逾期视为买受人违约，每逾期一日，买受人应按商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过15日，出卖人有权解除合同并有权要求买受人按商品房总价款的百分之十支付违约金等内容。 诉讼中，被告对原告要求继续履行合同表示无异议，并确认至庭审结束涉案房屋尚未达到交付条件。本案中，原告采用公积金+商业贷款的付款方式进行付款，原告于2015年10月17日、12月27日分别向被告支付10,000元、170,000元购房款。原告提供梧州市住房公积金管理中心出具的受理通知书证明中国工商银行苍梧县支行于2017年5月8日受理原告的贷款申请，中国工商银行苍梧县支行于2017年8月3日、8月9日通过转账支付商业按揭购房款219,000元、公积金贷款320,000元到被告账户。被告于2017年2月24日出具广西增值税普通发票给原告，确认原告支付首期购房款180,401元。梧州市市政和园林管理局、梧州市信访局、梧州市住房和城乡建设局分别于2018年11月15日、2019年2月26日、2019年4月23日对涉案房屋的部分业主信访反映被告延期交房的情况。被告于2019年3月20日作出承诺其开发的吉祥大厦工程于2019年7月1日完工。被告于2019年9月24日提出申请，要求对涉案房屋的同地段同类型房屋的租金进行评估。 2016年5月11日，被告金鼎公司出具《收据》收取了原告购买涉案房屋的装修保证金5,000元，原告要求被告返还；被告认为原告请求返还装修保证金的条件尚未成就。原告认为其涉案房屋的外墙没有粘贴瓷砖，且外墙掉漆、涂料开裂等问题，要求被告赔偿房屋贬值费30,000元，被告认为其按图纸施工，双方的权利义务应以合同约定为准，不同意补偿该费用。被告认为原告主张的违约金超出其实际损失，应予以降低，并申请对涉案房屋同地段同类型房屋的租金进行评估；同时认为其存在合同约定延期交房的事由共485天，应予扣减，其中2016年和2017年高考4天（2016年6月7日、8日，2017年6月7日、8日），梧州市房建和市政工程施工作业停工8天（2017年2月17日至2017年2月24日），合同期内因天气原因停工18天（2016年5月11日至2017年7月23日），原告贷款逾期455天（2016年5月11日至2017年8月9日）。原告对被告主张因梧州市房建和市政工程施工作业而停工8天无异议；原告对被告主张因高考而停工4天有异议，表示只认可停工2天；原告对被告主张因天气原因而停工18天不予认可，并表示只有大暴雨的天气才认可停工。 该院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定行使权利和履行义务。关于原告请求被告支付逾期交房违约金和被告请求扣除延期交房的时间问题：原告对被告提出因高考（4天）及梧州市房建和市政工程施工作业停工的天数（8天）影响其施工无异议，予以确认；被告提供了与原告签订合同后气象部门出具的下雨天数，对被告的施工具有一定影响，应予扣减。经核算，扣减因客观因素而延期交房的天数共30天。根据原告与被告签订的合同补充协议约定原告应当在签署本合同之日起七日内将办理银行按揭贷款所需的全套申请材料提供给由被告指定的贷款银行，而原告选择贷款的中国工商银行苍梧县支行于2017年5月8日受理原告的贷款申请，此时间应视为原告完成申请贷款的时间，原告申请按揭贷款存在逾期354天（2016年5月11日至2017年5月8日）应予扣减。由于被告没有按照合同约定的2017年7月23日将取得建设工程质量竣工验收意见书验收合格的商品房交付给原告使用，至本案庭审结束时涉案房屋仍未能通过竣工验收，扣减被告因客观因素和原告逾期申请贷款的时间而延期交房时间384天后，对涉案房屋的交付，被告仍构成违约，被告应从2018年8月14日起向原告支付逾期交房违约金。由于原告与被告均存在违约和客观因素延期交房的情形，且涉案房屋尚未能确定交付使用的具体时间，结合本案的实际情况，原告请求被告支付的违约金应按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率（年利率6%）计算较为适宜，且支付违约金的总额不超过原告已付总房款的30%。经核算，2018年8月14日至2019年11月11日期间被告应支付的违约金为53,452.47元（719,401元×6%÷365×452天），故对原告请求被告支付逾期交房违约金合理部分的诉讼请求，予以支持；不合理部分，不予支持。对被告提出扣除延期交房法定事由和原告违约付款的时间的合理部分辩解意见，予以采纳。关于原告请求被告返还装修保证金及计付利息问题：由于涉案房屋至本案庭审结束未能交付使用，且双方在合同中也没有约定可提前收取装修保证金，被告在与原告签订合同时收取原告装修保证金，缺乏事实和法律依据，被告应将装修保证金返还给原告，并按中国人民银行规定的银行同期贷款利率（年利率6%）计付资金占用费给原告。故对原告请求被告返还装修保证金及利息的诉讼请求，理据充分，予以支持。关于原告请求被告补偿房屋贬值费问题：被告承建的涉案房屋是根据规划、设计等有关部门审核批准按图纸进行施工，若被告不按照图纸设计要求对外墙进行施工，应由相关部门依照有关规定对其进行处理，并不必然影响原告对房屋的使用和贬值，故对原告此项诉讼请求，证据不足，理由不成立，不予支持。对被告提出驳回原告请求支付房屋贬值费的辩解意见，理由成立，予以采纳。由于被告逾期交房已是客观存在的事实，双方在合同均约定了逾期交房计算违约金的方法，被告申请对涉案房屋的同地段同类型房屋的租金进行评估，作为其抗辩原告主张违约金的理由和计付逾期交房违约金的依据，理由不成立，不予准许。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条第一款第四项、第八项、第九项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告吴远剑、宋思华逾期交房违约金53,452.47元；二、被告梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告吴远剑、宋思华装修保证金5,000元及资金占用费（资金占用费计算：以5,000元为基数，按中国人民银行规定的银行同期贷款利率，从2016年2月2日起至本案生效判决规定履行期限最后一日止）；三、驳回原告吴远剑、宋思华的其他诉讼请求。案件受理费2,060元（原告已预交法院），由原告吴远剑、宋思华负担1,430元，被告梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司负担630元。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交法庭。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。 本院根据双方当事人争议的事由，归纳本案争议焦点是：一审判决违约金额是否正确。 本院认为，上诉人与被上诉人在逾期交房中约定，违约金按已交付房价款每日万分之三计算。被上诉人一审起诉是按已交房款每日万分之三计算违约金，而上诉人答辩认为被上诉人主张违约金过高，应予以降低，一审法院综合考虑本案各方面因素及根据违约金具有惩罚性的性质，酌情判决由上诉人按被上诉人已支付的房价款年利率6%支付违约金，并无不妥。由于一审判决后，被上诉人没有提出上诉，视为服判，按照“不诉不理”的原则，对被上诉人答辩认为应按已交付房价款每日万分之三计算违约金的意见，本院不予审理。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适合法律正确，程序合法，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4120元（上诉人梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司已预交），由上诉人梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘志安 审 判 员 任 军 审 判 员 李 勉 二〇二〇年二月一十八日 法官助理 陈淑君 书 记 员 周 柔 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。