广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初22740号原告（反诉被告)：黄锦秀，女，1974年10月12日出生，汉族，住广东省徐闻县，委托诉讼代理人：潘凡，广东瀛凯邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁联福，男，1962年8月6日出生，汉族，住广东省中山市，被告（反诉原告）：胡伍妹，女，1959年6月17日出生，汉族，住广东省中山市，被告（反诉原告）：梁少群，女，1986年10月11日出生，汉族，住广东省中山市，被告（反诉原告）：梁少茹，女，1997年10月11日出生，汉族，住广东省中山市，上列四被告共同委托诉讼代理人：赵春森，广东威格信律师事务所律师。原告（反诉被告）黄锦秀与被告（反诉原告）梁联福、胡伍妹、梁少群、梁少茹确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄锦秀及其委托诉讼代理人潘凡，被告（反诉原告）梁联福、胡伍妹、梁少群、梁少茹及其共同委托诉讼代理人赵春森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄锦秀向本院提出诉讼请求：1.确认原告与四被告于2017年4月10日签订的合作建房协议无效；2.四被告向原告返还43万元及利息（从2017年4月10日起至款项还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实与理由：2017年4月10日，原告与四被告签订合作建房协议，约定：双方就中山市××××号合作建房。合同签订后，原告依约向被告梁联福交付43万元。后因该合作建房方案违反相关法规定，导致涉案房屋无法拆除重建，原告多次催促四被告返还43万元及利息，四被告均以各种理由拒绝。被告梁联福、胡伍妹、梁少群、梁少茹辩称，合作建房协议系在律师见证下签署的，与村里另外几户签署的合作建房协议相一致，且不存在法律规定合同无效的情形，因此该协议合法有效。被告已按该协议履行，并不存在导致房屋无法拆除的情形。协议有效，原告的违约责任不应由四被告承担。原告支付的43万元包含了中介费30000元，该费用是支付给梁美好的，与四被告没有关系。原告的行为已经严重超出协议约定的26个月的建设期限，故其已支付的款项无权要求收回，相应的违约金也应由原告承担。被告梁联福、胡伍妹、梁少群、梁少茹向本院提出反诉请求：原告向四被告赔偿房屋水电安装损失6500元（13间×500元/间）、房屋装修损失5200元（13间×400元/间）、拆除锌铁棚损失24000元（80平方米×300元/平方米）、出租房睡床损失6500元（13间×500元/间）、房屋租金损失108000元（12间×300元/间×30月）、商铺及配套出租房损失30000元（1间×1000元/间×30月）、临时搭建锌铁棚损失18000元（60平方米×300元/平方米）、搭建锌铁棚土地租金15000元（500元/月×30月）；上述合共213200元。事实与理由：原告与被告梁联福经房产中介梁美好介绍相识，认为梁联福房屋的地段、位置均适宜原告开发发展。原告与四被告协商以原告已建好但还未装修的英利街117号房屋（即梁联福房屋右边300米处）为模式，与四被告合作建房。2017年4月10日，原告与四被告签订合作建房协议，协议签订后，被告依约清退租客、拆除楼顶及房屋后的锌铁棚、清理出租方房的配套睡床、拆除水电、租赁土地搭建临时居住锌铁棚。2018年3、4月份，原告办理报建手续，但拆迁施工毫无进展，经被告屡次催促，原告均以各种理由推脱，进而以合作建房协议无效为由，将被告诉至法院。原告黄锦秀对被告梁联福、胡伍妹、梁少群、梁少茹提出的反诉请求辩称，1.根据相关法律规定，任何单位与个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地。本案中，原告不具有坦洲镇七村村民资格，与被告梁联福订立宅基地合作建房协议，系变相使用集体分配给村民的宅基地，违反法律规定，故合作建房协议无效。2.对被告主张清退房屋租客、出租房睡床所造成的损失真实性不予确认。关于拆除房屋水电，据原告了解，被告一直在该房屋内居住，原告并未要求拆除，且原告为涉案房屋安装了一个380-25伏三相电表。原告并未要求被告拆除涉案房屋后面的锌铁棚，且锌铁棚属于违法建筑物，不受法律保护。本院经审理认定事实如下：案涉房地产位于中山市××××号，地类用途为住宅用地，使用权类型为批准拨用宅基地，使用面积为203平方米的土地，使用权人为梁联福，土地所有权人为中山市××村社区居民委员会等农民集体所有。2017年4月10日，梁联福、胡伍妹、梁少群、梁少茹（甲方）与黄锦秀（乙方）签订合作建房协议，约定：双方就位于中山市××××号集体建设用地合作建房的相关事宜达成协议，该宅基地是甲方享有使用权的集体建设用地，甲方用来与乙方合作建设房屋；合同签署后，甲方应配合乙方申请三相电表，配合协助乙方提交报建资料，乙方负责拆除旧屋，拆卸的值钱物品归甲方；乙方负责出资兴建，乙方同时保证建造使用的所有材料品质全部达到国家标准，否则，视为乙方违约、乙方负担因此造成的全部后果，建设期限26个月，若因乙方的问题导致逾期不建、甲方有权收回土地、不退已收款项；甲方与乙方合作兴建一栋十三层为准、十五层以下框架结构的房屋，如在十三层的基础上加建、乙方每加一层应向甲方补贴5万元；房屋建好后，第一层至第四层房屋全部面积产权及使用权由甲方进行自用分配或转让，乙方另补65万元给甲方，分二次支付，签合同当天乙方付给甲方40万元，乙方出资安装好三相电表，甲方15天内搬出，让乙方拆除旧屋，框架建到第十三框架层时，乙方付给甲方25万元，另加搬迁费5万元；第五层至最顶层归乙方所有、五层至以上层数至最顶的房屋全部面积产权及使用权由乙方自用、分配或转让；本协议房屋为永久性居住房屋（具体使用年限以国家法律规定年限为准，甲、乙双方的继承人有权继承各自本协议分配的房屋，各方有权自由处理各自本协议分得的房屋、有权居住、出租、抵押、转让、赠与等，甲方及其亲属不得干涉五楼以上的产权，本栋楼所有土地权属共享资源；本条所约定的房屋拆迁改造、征收（征用）或其他情形发生赔偿或补偿的，该赔偿由甲乙双方按照各自分配的房屋面积及补偿标准进行分配（宅基地补偿甲乙双方各占50%）；甲方必须保证所提供的203平方米地皮使用权为其所有；本协议分配执各方名下的房屋如具备办理不动产登记及相关法律见证条件的，甲方应无条件配合乙方办理，办理产权登记手续所需的相关费用由各方自行承担；合同还约定了其他事项。广东方源律师事务所出具见证书，确认合作建房协议上各方签名的真实性。合同签订后，黄锦秀通过银行转账方式向梁联福支付合作建房补偿款40万元、介绍费30000元。2017年4月11日，梁美好出具收款收据，记载：本人梁美好收到梁联福代黄锦秀支付合同中介款30000元。2018年7月4日，中山市城乡规划局出具中山市建设工程规划许可证，记载：申请人梁联福，项目名称为住宅楼，项目地点为中山市坦洲镇英利街61号，申请事项办理建设工程规划许可证_新建工程，不动产权证号粤（2018）中山市不动产权第0081614号，总建筑规模516.49平方米，审查意见为同意办理建设工程规划许可，经本局验线方可施工。本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。宅基地属于农村集体经济组织所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、买卖或变相买卖。梁联福、胡伍妹、梁少群、梁少茹与黄锦秀在合作建房协议中约定，由黄锦秀出资在宅基地上建设房屋，房屋建好后，一至四层房屋全部面积产权及使用权归梁联福、胡伍妹、梁少群、梁少茹所有，五层至顶层房屋全部面积产权及使用权归黄锦秀所有，房屋所用土地资源共享，宅基地补偿双方各占百分之五十，黄锦秀对分配所得的房屋可以进行出租、抵押、转让、或者赠与以及房屋如遇征收、拆迁改造得到的金钱补偿归其所有。双方的约定实质是由黄锦秀出资建设房屋以取得房屋的所有权及宅基地百分之五十的权益，合作建房协议的实质是房屋买卖合同。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。案涉土地为集体土地，系属于梁联福名下的宅基地，黄锦秀非该集体的成员，其签订合同的目的在于出资建造房屋后取得所有权，梁联福、胡伍妹、梁少群、梁少茹向集体经济组织之外的农村村民转让农村住房和宅基地，因违反了法律的强制性规定，合作建房协议应为无效。合同无效后，双方基于合同取得的财产应当相互返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。黄锦秀主张返还40万元及利息的诉求，理据充分，本院予以支持。利息以40万元为基数，从2017年4月10日起2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因30000元系黄锦秀支付给梁美好的介绍费，且梁美好已出具收款收据确认该款系由梁联福代为支付，故黄锦秀可另行主张权利。关于损失的赔偿问题。由于签订合同时，双方均知晓合同项下地块的性质是农村集体土地，因此双方对于合同无效负有同等的过错，损失应由双方平均分摊。黄锦秀的损失为利息，应由双方各承担一半。梁联福、胡伍妹、梁少群、梁少茹反诉主张的房屋水电安装、租金等损失，因合作建房协议约定黄锦秀负责拆除旧屋，但黄锦秀否认其在签订协议后拆除房屋，梁联福、胡伍妹、梁少群、梁少茹也没有提供证据证明系黄锦秀拆除案涉房屋的设施，因此梁联福、胡伍妹、梁少群、梁少茹反诉请求黄锦秀支付相关损失，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告黄锦秀与被告梁联福、胡伍妹、梁少群、梁少茹于2017年4月10日签订的合作建房协议无效；二、被告梁联福、胡伍妹、梁少群、梁少茹于本判决生效之日起七日内向原告黄锦秀返还40万元及利息（以20万元为基数，从2017年4月10日起2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告黄锦秀的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告梁联福、胡伍妹、梁少群、梁少茹的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8480元（原告已预交），由原告黄锦秀负担963元，被告梁联福、胡伍妹、梁少群、梁少茹负担7517元（被告梁联福、胡伍妹、梁少群、梁少茹于本判决生效之日起七日内迳付原告黄锦秀）；反诉案件受理费2249元（反诉原告已预交），由反诉原告梁联福、胡伍妹、梁少群、梁少茹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈 睿人民陪审员  何伟棋人民陪审员  何世俊二〇二〇年二月二十八日书 记 员  蔡文华李晓童