贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2301民初454号 原告：马定飞，男，1986年10月18日出生，回族，贵州省安龙县人，住贵州省安龙县。 委托诉讼代理人:李春贵，兴义市黄草法律服务所法律工作者,特别授权代理。 委托诉讼代理人:胡春燕，兴义市黄草法律服务所法律工作者,特别授权代理。 被告：颜红，女，1957年12月21日出生，汉族，贵州省兴义市人，户籍地贵州省贵阳市云岩区，现住贵州省贵阳市观山湖区。 原告马定飞与被告颜红房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，由审判员廖应国于2020年2月6日公开开庭进行了审理。原告马定飞的委托诉讼代理人胡春燕、李春贵，被告颜红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马定飞向本院提出诉讼请求：1、判决解除马定飞与颜红于2019年6月18日签订的房屋租赁协议（此项诉请系在诉讼中增加）；2、判决由颜红返还马定飞租赁房屋押金1000元；3、判决由颜红赔偿马定飞违约金24000元；4、本案诉讼费用颜红承担。 事实及理由：马定飞与颜红于2019年6月18日签订《房屋出租协议》，协议中马定飞为乙方、颜红为甲方。该合作协议约定:一、甲方自愿将坐落于黔西南州兴义市坪东大道31号(公路局宿含)4栋1单元402，房屋使用面积158.43平方米出租给乙方使用；乙方对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋；二、租期为一年，该房屋租期自2019年7月1日起至2020年6月30日止。该房屋租金总金额为人民币12000元，押金人民币1000元，租赁到期后，在不损坏房屋及家具家电以及交清租期内水电费及物业管理费后，甲方全额退还乙方所交押金；三、付款方式:半年一付，在本协议签订之日起，乙方向甲方支付房屋租金和押金共计人民币7000元整，后半年租金共计人民币6000元整定于2020年1月31日前一次性付清，若乙方逾期不向甲方支付后半年租金，则视为违约，租赁合同终止，甲方有权收回该房屋，并不退还所交押金；租期内房屋及家具家电有损坏的，由乙方照价赔偿，合同有效期内所产生的水电费及物业管理费由乙方自理，逾期不交，所产生和滞纳金由乙方承担，所收款项以收据或转让凭证为准……；协议第七条约定:甲、乙双方签订的协议不得反悔，若因甲、乙方中途退租，需赔偿对方经济损失为成交价的两倍(除房屋拆迁中遇到不可抗拒的力量)……。协议签订后，乙方即交付半年租金及押金共计7000元并搬入该房屋居住至今。2019年年底颜红将马定飞租赁的房屋出卖他人，在办理完过户手续后才告知马定飞此租赁房屋已出卖他人，让马定飞搬出租赁房屋。颜红在租赁房屋期限未到将房出卖他人，应当履行先行告知义务，马定飞除有优先购买的权利外，还可以提前准备另租房屋居住。颜红在未协商和处理好该租赁合同后续问题前将出租房屋对外出售，并在马定飞没有准备的情况下让买主搬空入住马定飞租赁的房屋，为此产生纠纷，并向公安机关报警处理未果。 综上所述，生效的合同受法律保护，颜红在租赁房屋租期未满的情况下，不履行提前告知义务并处理好该租赁关系前将房屋出卖他人，导致本协议无法继续履行的事实客观存在，其行为违反了协议的约定，系违约行为。颜红应当返还马定飞押金并对马定飞进行赔偿。马定飞的主张符合事实与法律依据。据此依据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持马定飞的诉讼请求，以维护马定飞的合法权益。 被告颜红辩称，同意解除租赁合同，马定飞起诉所称不是事实，案涉房屋系颜红委托兴义市贵兴房地产信息服务中心出售，并说明如果房屋不好卖，在没有出售之前可临时出租，出租时中介公司口头告知马定飞该房屋仅仅为临时租赁，若有人购买，房屋出卖后提前通知承租人搬家，经中介公司协调促成每年12000元出租给马定飞，当初签订合同时，颜红未在兴义，中介公司通知电话与沟通，同意后委托亲家赵平贵代签字。于2019年10月27日经兴义市上亿房屋产信息服务有限公司介绍，将案涉房屋出售给沈艳、张杰，房屋出卖后于2019年10月28日兴义市贵兴房地产信息服务中心通知马定飞搬家，马定飞答应尽快搬家，电话催马定飞几次并告诉他买房人已经看好搬家的日子，几次电话都没有动静，于是用微信与马定飞联系，告诉他如果能尽快搬家颜红会将没有住到12月底的租金及押金退还给他，事后，马定飞并没有搬家，反而提出无理要求，称必须补贴马定飞3000元及退还1000元的押金，为此，双方产生纠纷，于2020年1月2日颜红进家看见东西已基本搬完（只有几小袋衣服和一台电冰箱），又打电话请马定飞及时回兴义拿东西，于2020年1月3日见面时马定飞提出要求颜红补贴1000元，后经中介公司经理蔡将调解达成协议，由颜红退还马定飞押金1000元、支付搬家补贴马定飞500元（即一次性付马定飞1300元，其中1000元为退还的押金，剩余款项的由颜红替马定飞补交10－12月的物管费，实际物管费238.35元，一般都是按239元交，而且12月份的水电费都是沈艳、张杰支付）。马定飞诉请赔偿违约金24000元（所交租金的四倍）没有法律依据，且明显过高，出租期间，马定飞在没有经过颜红同意私自将房屋转租转借给他使用，不按时缴纳物业费，马定飞已构成根本违约，法院不应支持。综上所述，颜红不存在违规行为，而是有礼有节、和和气气的态度来处理此事，既然当事人不听调解要走法律程序，颜红也只好随从，相信法律是公正的，请求法院依法判决。 马定飞为证明自己的主张，向本院提交了以下三组证据： 第一组证据:马定飞的身份证复印件一份，第二组证据:《房屋出租协议》复印件一份，第三组证据:转账给中介公司租金及押金账单复印件1份，第四组证据:物业费收取表格复印件1份。 颜红为反驳马定飞的主张，向本院提交了以下七组证据： 第一组证据：颜红的身份证、退休证复印件各一份，第二组证据：电话通话记录打印件一份，第三组证据：微信聊天记录截屏打印件一份，第四组证据：微信转账、聊天记录截屏打印件一份，第五组证据：公路局住宅小区物业管理人员王祥合的证明材料一份，第六组证据：房屋买卖合同复印件（最后一页）一份，第七组：蔡将的证人证言。 经各方当事人确认，本院对各方当事人以下没有争议的证据：马定飞提交的身份证复印件一份，房屋出租协议复印件一份，转账给中介公司单租金及押金账单复印件一份，物业费收取表格复印件一份，及颜红提交的身份证、退休证复印件一份，微信聊天记录截屏打印件一份，微信转账、聊天记录截屏打印件一份，房屋买卖合同复印件一份，依法予以确认。 对双方当事人有争议的证据认证如下：对颜红提交的第二组证据，马定飞对该证据的真实性予以确认，本院仅就此真实性也予以确认，该证据不能反映卖房告知马定飞并征得了其同意的事实，故对其欲以证明的内容不予认定。对颜红提交的第五组证据，其形式不合法，证人未出庭作证，证人应当出庭作证，接受各方当事人的质询，故不予认定。对颜红提交的第七组证据，马定飞予以否认，系证人证言，该组证据仅能体现经中介公司主持调解，颜红曾向马定飞转款1300元，但马定飞拒收的事实，不能反映双方就房屋租赁全部事宜达成一致协议并履行的事实，故本院仅对“经中介公司主持调解，颜红曾向马定飞转款1300元，但马定飞拒收的事实”予以认定，其余事实不予采信。 本院经审理认定事实如下：2019年6月18日，在兴义市贵兴房地产信息服务中心促成下，颜红（甲方）委托赵平贵与马定飞（乙方）在兴义市签订了《房屋出租协议》，协议约定：一、甲方将坐落于兴义市坪东大道31号（公路局宿含）4栋1单元402，房屋使用面积158.42平方米，出租给乙方使用；二、租赁期限一年，该房屋租赁期自2019年7月1日起2020年6月30日止。该房屋出租总金额12000元，押金1000元，租赁到期后，在不损坏房屋及家具家电以及交清租期内水电费和物业管理费后，甲方全额退还乙方所交押金；三、付款方式：半年一付，在本协议签订之日起，乙方向甲方支付房屋租金和押金共计人民币柒仟元（￥7000.00元），后半年租金共计人民币陆仟元（￥6000.00元）定于2020年1月31日前一次性付清，若乙方逾期不向甲方支付后半年租金，则视为乙方违约，租赁合同终止，甲方有权收回该房屋，并不予退还所交押金；租期内房屋及家具家电有损坏的，由乙方照价赔偿，合同有效期内所产生的水电费及物业管理费由乙方自理，逾期不交，所产生的滞纳金由乙方承担。所收款项以及收据或转账凭证为准……七、甲、乙双方签订协议后不得反悔，若因甲乙双方中途退租，需赔偿对方经济损失为成交价的两倍（除房屋拆迁或遇到不可抗拒的力量），协议同时对双方的其他权利义务进行了约定。 合同签订后颜红按照合同约定向马定飞交付了案涉房屋，马定飞于2019年6月30日以微信转账的方式，向颜红支付了押金及租金共计7000元，并交纳了截止2019年12月底的物业管理费。 2019年10月27日，颜红将案涉房屋出售给沈燕、张杰。 2019年11月19日，颜红向马定飞发送微信，微信主要内容为：房屋的过户手续已经全部办理完毕，马定飞新租房子是否找到？如果马定飞租找到房屋，能在本月搬家，下个月的租金及押金颜红一并退还给马定飞。如果还没有落实请马定飞抓紧时间，买房人催颜红交房，对不起马定飞！事后，颜红同意退还马定飞交纳的押金1000元，双方因提前解除合同导致的赔偿损失问题产生纠纷，于2020年1月3日经兴义市贵兴房地产信息服务中心蔡将主持双方调解，调解后颜红向马定飞以微信转账的方式转款1300元，但马定飞拒绝接收。马定飞于2020年1月初将案涉房屋内属于自己的物品搬离完毕。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。马定飞与颜红签订《房屋租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，应当受到法律保护。 关于房屋租赁协议的解除问题，马定飞诉请解除与颜红签订房屋租赁协议，颜红同意解除，双方均有解除租赁合同的意思表示，即双方就解除合同事宜达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同，故对于马定飞要求解除与颜红签订的房屋租赁合同的诉请，予以支持。 关于押金的返还问题，押金是当事人双方约定，承租人向出租人给付一定数额的押金作为履行租赁合同的一种担保，承租人履行房屋租赁合同后，押金返还。在本案中，马定飞已支付了半年租金，并给付了承租期间物业管理费等费用，搬离了案涉房屋，履行了合同义务，出租人颜红应向马定飞返还押金，故对马定飞的此项诉请予以支持。 关于违约损失的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，本案中，颜红出卖租赁房屋时未通知马定飞，构成履行不当，应当承担赔偿损失等违约责任。虽然租赁协议约定若因甲乙双方中途退租，需赔偿对方经济损失为成交价的两倍，但颜红认为完全不合理，没有法律依据，不应支持，结合本案实情，以此计算违约金过高，应予适当调低，而租赁协议约定的租赁期限为一年，提前解除合同，重新租赁房屋也需要一定的时间，搬家也将产生费用等损失，因此，酌情支持违约损失2000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除马定飞与颜红于2019年6月18日签订的房屋租赁协议； 二、由颜红于本判决生效之日起十日内返还马定飞押金1000元，赔偿违约损失2000元，共计3000元； 三、驳回马定飞的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费426元，减半收取213元，由颜红承担75元，马定飞承担138元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  廖应国 二〇二〇年二月二十五日 书记员  陈贵芳