重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0116民初9565号原告:恒大地产集团江津有限公司,住所地重庆市江津区双福工业园区，统一社会信用代码91500116790724352D。法定代表人：彭善荣，执行董事。委托诉讼代理人：范远旺，原告工作人员，一般代理。被告：张芳凯，男，汉族，1985年11月18日出生，户籍地河南省濮阳市濮阳县。原告恒大地产集团江津有限公司与被告张芳凯商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员吴昌华担任审判长，与人民陪审员马恩平、马嗣跃依法组成合议庭，于2020年1月10日公开开庭审理了本案。原告恒大地产集团江津有限公司的委托诉讼代理人范远旺到庭参加诉讼，被告张芳凯经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告恒大地产集团江津有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》于2019年4月19日解除，要求被告返还恒大金碧天下房屋。2、判令被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权），注销网签。3、被告支付原告代偿的费用40253.41元[包括代偿利息（正常息、罚息、复利）、案件受理费]。4、被告向原告支付违约金46205.6元（总房款的10%）。5、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年1月27日，原、被告签订了CQYJ-523657《重庆市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定被告购买原告开发建设的恒大金碧天下房屋，总价款462056元，被告采取按揭付款方式支付房款。被告于2015年1月27日前支付首期房款，与中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行（以下简称按揭贷款银行）签订《个人购房借款/担保合同》（以下简称个人贷款合同），采取按揭付款方式支付余款，被告有义务按期足额清偿按揭贷款。因被告怠于履行个人贷款合同，按揭贷款银行起诉要求被告偿还借款本金、利息、罚息、复利，并承担诉讼费，原告承担连带清偿责任。重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初12866号民事判决书生效后，被告未主动履行生效判决，原告于2019年3月7日向按揭贷款银行支付342336.07元。原告认为，买卖合同真实有效，双方均应切实履行，被告采取按揭付款方式支付房款，但其怠于履行个人贷款合同，致使原告承担了担保责任，原告有权按买卖合同补充协议第二条第二款第5项约定解除买卖合同，并要求被告承担违约金，追偿已垫付款项，有权要求被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权），解除网签。现原告依法提起诉讼，请求判如所请。本院经审理认定如下事实：2015年1月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订CQYJ-523657《重庆市商品房买卖合同》（合同编号......），约定“被告张芳凯地址重庆市九龙坡区，联系电话......，由其购买原告开发建设的重庆市江津区房屋，建筑面积81.80平方米，总成交金额为462056元，2015年1月27日前支付首期房款139056元，余款323000元被告采取按揭贷款方式支付。原告自本合同签订之日起10日内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，在办理预售合同登记备案后90日内申请办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记等”，附件五《合同补充协议》第二条第（二）款第5项约定：“在《房地产权证》办理完毕前，乙方未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了保证责任，甲方享有下列权利：5.1如经银行通知，乙方未在期限内偿还贷款的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，乙方所交的全部款项不予退还。同时乙方必须在甲方履行保证责任后30天内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续。5.2有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。”第十六条约定：“（一）关于通知的约定：1、乙方确认本《商品房买卖合同》正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为甲方向乙方发出书面通知的送达地址，乙方不填写地址的，有关书面通知则视为乙方所提供的身份证地址为通讯地址。如出现乙方提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由乙方承担。如乙方通讯地址变更，须在五日内书面通知甲方，否则，甲方按照上述地址发出通知，即视为已送达乙方。2、甲方按照乙方所提供的通讯地址寄出信件，即视为甲方已经履行了通知义务。如因乙方提供的地址有误或未及时通知地址变更造成信件退回的，由此造成的责任由乙方承担……”买卖合同签订后，被告按约支付了首期房款139056元。遂后，原告（保证人）、被告（借款人、抵押人）与中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，贷款323000元支付原告其余房款。前述合同约定“贷款人同意向被告发放个人一手房贷款，金额为323000元，贷款期限为20年。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。还款方式为按月等额本息还款法，每月1日为还款日。被告未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率基础上加收30%确定。被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年等”。此外，原告在房地产交易登记机构就案涉房屋办理了网签、预购商品房买卖合同登记备案、土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权）。2015年2月12日，中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行按约发放借款323000元。另查明：由于被告未按时足额偿还贷款，中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行向重庆市九龙坡区人民法院起诉，该院于2018年8月28日作出（2018）渝0107民初12866号民事判决：“一、被告张芳凯应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行借款本金302082.66元、截止2018年7月9日的利息17563.46元、罚息472.71元及复利692.51元；二、被告张芳凯应于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行2018年7月9日之后的罚息（以未付本金为基数，按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率上浮5%再上浮30%计算至付清之日）、复利（以未还利息17563.46元为基数，按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率上浮5%再上浮30%计算至付清之日）；三、被告恒大地产集团江津有限公司对前述第一、二项债务向原告中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行的其他诉讼请求……本案案件受理费减半收取为3034元，由被告张芳凯、恒大地产集团江津有限公司负担。”该判决于2018年10月18日生效后，被告未按判决指定期限自觉履行义务，中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行于2019年2月11日向原告发出《通知函》，载明“恒大地产集团江津有限公司：我行与贵司、张芳凯金融借款合同纠纷一案，由重庆市九龙坡区人民法院于2018年8月28日作出（2018）渝0107民初12866号民事判决书，且该判决已于2018年10月18日生效。该民事判决书判决张芳凯在本判决生效后十日内向我行偿还借款本息及案件受理费，并由贵司对张芳凯的付款义务向我行承担连带清偿责任。其中，截止2019年2月11日，张芳凯尚欠我行借款本息339302.07元、案件受理费3034元，共计342336.07元；但截止我行出具本通知函之日，张芳凯并未向我行偿还任何款项。鉴于此，请贵司收到本通知之日起三日内向我行连地清偿上述全部借款本息339302.07元、案件受理费3034元，共计342336.07元等。”原告于2019年3月7日，通过转账支票向中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行支付342336.07元。2019年4月16日，原告向被告发出《关于解除的通知》，主要载明“按照买卖合同约定，我司此函通知你：一、解除您与我司签订的CQYJ-523657《重庆市商品房买卖合同》。二、此通知送达三日内，你须向我司支付承担保证责任所付的费用（含借款本金、利息、复利、罚息、律师代理费、案件受理费、保全费、公告费、迟延履行利息、执行费等）及赔偿资金占用损失。否则我司有权向您追偿。三、您所交的全部款项不予退还。四、此通知送达五日内，您须配合我司办理完毕解除买卖合同相关一切手续，包括但不限于注销买卖合同备案登记、网签、房屋所有权预告登记/预购商品房预告登记等，您须承担相关费用。否则，将由您承担相关一切责任及赔偿损失。五、此通知送达十五日内，您须按我司向您交付房屋时的原状向我司交还恒大金碧天下房屋。”该通知于2019年4月19日退回妥投。原告于2019年7月26日起诉来院提出其诉讼请求。本院认为：原告恒大地产集团江津有限公司与被告张芳凯签订的CQYJ-523657《重庆市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定和公序良俗，合法有效，双方均应严格按约履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。合同履行中，因被告未按时足额偿还中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行贷款，该行提起诉讼经法院判决原告对被告应付的各种款项承担连带清偿责任，判决生效后被告未自觉履行义务，导致原告承担连带责任支付该行各种款项共计342336.07元，根据附件五《合同补充协议》第二条第（二）款第5项（以下简称附件五第5项）5.1及第十六条第一款第1、2项的约定，原告有权单方解除CQYJ-523657《重庆市商品房买卖合同》。原告于2019年4月16日向约定的被告通讯地址发出《关于解除的通知》，而该通知于2019年4月19日退回妥投，意味着原告解除合同的意思表示于该日到达被告，则CQYJ-523657《重庆市商品房买卖合同》于该日解除。CQYJ-523657《重庆市商品房买卖合同》解除后，被告应返还原告案涉房屋，再根据附件五第5项5.1的约定，被告应当协助原告办理案涉合同的有关注销手续。故原告请求确认原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》于2019年4月19日解除，要求被告返还恒大金碧天下房屋，协助其注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记、办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权）、注销网签的理由成立，本院予以支持。原告因承担连带责任支付中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行的各种款项共计342336.07元，根据附件五第5项5.2的约定，有权向被告追偿。又根据附件五第五项5.1的约定，原告解除CQYJ-523657《重庆市商品房买卖合同》，被告所交的全部款项不予退还，原告认可该约定属于违约金条款，因被告已向原告交付了全部房款462056元，如该全部房款不予退还则明显过分高于原告遭受的损失，而原告自愿降低违约金金额，按被告已交付房款462056元的10%主张违约金46205.6元，系其对自己权利的处分，本院予以确认。故原告请求被告支付其代偿的费用40253.41元[包括代偿利息（正常息、罚息、复利）、案件受理费]，本院支持其中的388541.67元（342336.07元＋46205.6元），其余金额本院不予支持。案涉合同解除后，原告依法也应将其收取被告的房款462056元返还被告。被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩，本院依法缺席判决。综上所述，为了保护当事人的合法权益，维护公平诚信的市场交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条,《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告恒大地产集团江津有限公司与被告张芳凯签订的CQYJ-523657《重庆市商品房买卖合同》（合同编号HDJBTX03136）于2019年4月19日解除。二、被告张芳凯在判决生效后十日内将位于重庆市江津区房屋返还原告恒大地产集团江津有限公司。三、被告张芳凯在判决生效后十日内协助原告恒大地产集团江津有限公司注销CQYJ-523657《重庆市商品房买卖合同》（合同编号HDJBTX04509）网签、备案登记、预告登记。四、被告张芳凯在判决生效后十日内支付原告恒大地产集团江津有限公司为其代偿银行的各种款项342336.07元。五、被告张芳凯在判决生效后十日内支付原告恒大地产集团江津有限公司违约金46205.6元。六、驳回原告恒大地产集团江津有限公司其他诉讼请求。七、原告恒大地产集团江津有限公司在判决生效后十日内返还被告张芳凯房款462056元。上述第四、五、七项品迭后，原告恒大地产集团江津有限公司在判决生效后十日内返还被告张芳凯房款73514.33元。如果原告恒大地产集团江津有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1962元，由被告张芳凯负担，限判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  吴昌华人民陪审员  马恩平人民陪审员  马嗣跃二〇二〇年二月十六日法官 助理  陈予波书 记 员  朱 凤