成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初8748号 原告：许桂华，女，1962年1月14日出生，汉族，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：任智杰，四川贞固律师事务所律师。 被告：成都市浩林实业发展公司，住所地：成都市武侯区紫藤路“紫藤花园”。 法定代表人：罗琳，总经理。 委托诉讼代理人：罗兵，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：蔡利平，女，系公司员工。 第三人：成都银行股份有限公司西御支行，住所地：成都市西御街16号14楼、26楼。 负责人：富强，行长。 委托诉讼代理人：朱珂，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：程思，女，系公司员工。 原告许桂华与被告成都市浩林实业发展公司（以下简称浩林公司）、第三人成都银行股份有限公司西御支行（以下简称成都银行西御支行）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2018年11月5日受理后，于2018年12月21日作出（2018）川0107民初11518号民事判决书。成都银行西御支行不服提起上诉，成都市中级人民法院于2019年5月30日裁定撤销原判决，发回本院重审。后本院依法适用普通程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告、被告及第三人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许桂华向本院提出如下诉讼请求：1.确认许桂华与浩林公司签订的《商品房买卖合同》（编号ＪＬ4-3-1201）合法有效；2.判令浩林公司及成都银行西御支行办理位于成都市武侯区房屋的预告登记注销手续；3.判令浩林公司及成都银行西御支行依法解除案涉房屋的合同备案；4.判令浩林公司协助许桂华办理《商品房买卖合同》案涉房屋的不动产登记证书；5.判令浩林公司支付逾期办理不动产登记证书的违约金271608.90元（自应当取得商品房所有权证书届满之次日起至实际取得该商品房所有权证书之日止，按日计算向许桂华支付已付房款万分之一的违约金，暂计算至2018年10月31日）；6.本案诉讼费由浩林公司承担。事实与理由：2011年7月22日，许桂华与浩林公司签订《商品房买卖合同》，约定许桂华购买浩林公司开发的案涉房屋，面积148.5平方米，总价1185030元。合同签订后，许桂华支付了全部房款，浩林公司出具了收据并开具发票。后浩林公司交付房屋，浩林公司依约应在2012年7月21日前办理完毕房屋权属证书，但一直未予办理，直至起诉日，累计逾期办理时间2292天，构成严重违约，应向许桂华支付违约金。案涉房屋登记备案在成都银行西御支行名下，且办理了预告登记手续。 浩林公司辩称，第一，许桂华与浩林公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方实际履行了合同义务，许桂华支付了购房款，浩林公司按照合同约定交付房屋，许桂华收房后一直占有使用案涉房屋；第二，案涉房屋因浩林公司与成都银行西御支行的债权债务备案在成都银行西御支行名下，现双方就债务清偿问题进行协商，在债务清偿后将为许桂华办理产权证；第三，逾期办证违约金应当从2012年7月23日起计算，许桂华关于违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，请予以驳回。 成都银行西御支行述称，浩林公司与成都银行西御支行因债权债务在法院主持下达成执行和解协议，将包括案涉房屋在内的房屋抵偿给成都银行西御支行，先备案在成都银行西御支行名下，成都银行西御支行委托浩林公司销售房屋，收取的售房款用于抵偿成都银行西御支行的债权，协议系对到期债务的清偿而非担保，将债权转化为购房款。因案涉房屋的购房款成都银行西御支行没有收到，债务没有清偿，因此成都银行西御支行对该房屋的备案和预告登记合法有效。许桂华应当要求浩林公司承担不能办理产权证的违约责任，而不能要求成都银行西御支行予以配合，成都银行西御支行对浩林公司有正当的债权主张，成都银行西御支行的合法权益应受保护。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月22日，许桂华与浩林公司签订《商品房买卖合同》（合同编号ＪＬ4－3－1201），约定许桂华购买浩林公司开发位于成都市武侯区住房，测绘建筑面积148.5平方米，房屋价款1185030元；浩林公司应在2011年7月22日前交付商品房；合同第十九条产权登记第（二）项转移登记约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得该商品房所有权证书之日止，按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 同日，浩林公司向许桂华出具了收据，备注为“原邓华、赵波4-3-1201更名”，并向许桂华交付了案涉房屋，许桂华开始占有该房屋并交纳物业服务费。许桂华和浩林公司签订的《房号确认书》确认原合同房号和房管局编号4栋3单元12层1号的案涉房屋，现派出所编号为4栋3单元12层3号。 2014年6月10日，浩林公司向许桂华出具了《销售不动产统一发票（自开）》。但许桂华至今未取得所购房屋所有权证书。 2017年5月17日，浩林公司向许桂华出具了《承诺书》一份，载明浩林公司承诺于2017年6月30日前为其办理完毕4栋3单元1203号房屋的备案手续。 另查明，1.成都银行西御支行的上级机构成都市银行股份有限公司（以下简称成都银行）与浩林公司及其它公司存在借款合同关系，成都市中级人民法院作出的民事判决生效后，成都银行依法申请强制执行。2009年11月18日，成都银行与浩林公司及其它公司签订《执行和解协议》，约定浩林公司愿意以其开发建设的“金林·俊景”项目的商品住宅和商业用房用以抵偿所欠成都银行的债务本金，抵偿房产在1年内通过委托浩林公司销售的方式变现；商品住宅的抵偿价格按6900元／平方米计算，抵偿房产确认后由成都银行西御支行与浩林公司签订抵偿房产《商品房买卖合同》，并备案和预告登记到成都银行西御支行名下，浩林公司根据合同约定的房价向成都银行出具收据冲抵债务本金；成都银行委托浩林公司对抵偿房屋进行销售，委托期限一年，销售款项进入指定账户。2009年11月20日，浩林公司与成都银行西御支行签订《商品房买卖合同》并于同日办理了合同签约备案（合同签约备案号975288），于2009年11月28日办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人是成都银行西御支行（预告登记时地址为武侯区武阳大道一段338号4栋3单元12层1201号，成房预中心城区字第××号）。 2010年12月22日，成都银行与浩林公司签订《延期委托销售协议》，将委托销售期限延长至2011年5月31日，在剩余抵偿价格的基础上按日增长率=8.4%/360天计算相应的房产增值额；浩林公司应保证委托销售房产在预告登记有效内实现销售，在预告登记失效前10天内，成都银行有权将剩余房产过户至自己名下。 2.案涉房产原由浩林公司以房冲抵应付工程款的方式抵偿四川省兆华装饰工程有限责任公司1185030元，双方于2010年2月6日签订了《协议》，约定由邓华、赵波就抵偿房屋签订《商品房买卖合同》。浩林公司向邓华、赵波出具了收据，备注为“工程款抵房”。2011年7月22日，刘登富向赵波转账支付131万元。许桂华称从中介处购买的案涉房屋，并不知晓房屋在赵波名下、已经办理合同备案和预告登记等情形；刘登富系其女儿的朋友，由其帮忙代办了购房事宜，赵波的账户系浩林公司指定的收款账户。 3.2013年8月12日，案涉房屋登记到浩林公司，地址变更为晋阳路17号4栋3单元12层1203号（监证3683399）。 上述事实，有商品房买卖合同、房号确认书、银行明细、收据、发票、房屋交接验收记录表、执行和解协议、延期委托销售协议、协议、房屋预告登记证、网签合同信息查询记录、房屋登记信息及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，许桂华与浩林公司就现在地址为成都市武侯区商品房签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。许桂华支付了全部购房款，浩林公司向许桂华交付房屋，但是至今未按约定为许桂华办理案涉房屋的不动产权属登记证明，许桂华要求浩林公司继续履行合同义务，协助其办理不动产权证，有事实和法律依据，本院予以支持。因浩林公司与成都银行西御支行已就案涉房屋办理商品房备案登记和预告登记，故双方应协助办理其注销手续。 关于逾期办证违约金，案涉房屋于2011年7月22日交付，按照合同约定逾期办证违约金的诉讼时效应当从2012年7月23日起计算，虽然许桂华提交了浩林公司在2017年向其出具的《承诺书》，但是其内容仅涉及关于案涉房屋的合同备案，未有逾期办证违约金的内容，故对许桂华关于违约金的起算时间从起诉之日起三年内的部分予以支持，根据公平和诚实信用原则，结合全案事实和合同履行情况，本院将违约金的计算标准酌情调整为已付房款×万分之一×20%×天数，即浩林公司应向许桂华支付从2015年11月5日起按1185030×万分之一×20%×天数计算的违约金至许桂华实际取得之日止。 成都银行西御支行主张许桂华与浩林公司签订的《商品房买卖合同》、许桂华是否支付房款存疑。本案中，许桂华举示了刘登富向赵波的转账凭证主张其已支付了房款，浩林公司予以认可并向许桂华出具了收取房款的收据、发票，同时浩林公司还举示了其与四川省兆华装饰工程有限责任公司签订的关于以房抵工程款的《协议》、向邓华和赵波出具的收据予以佐证，而且房屋已经交付给许桂华使用的情况下，成都银行西御支行认为该行为非许桂华与浩林公司真实意思表示，但并未举示相应的证据，故许桂华与浩林公司之间的房屋买卖合同关系具有高度可能性，该合同真实有效且已实际履行，对成都银行西御支行的该项主张本院不予采信。 成都银行西御支行主张因未收到抵偿款，有权不配合办理案涉房屋的商品房备案登记和预告登记注销手续。本院认为，成都银行与浩林公司等达成的和解协议系以房抵债，同时成都银行委托浩林公司对抵偿房屋进行销售，办理商品房买卖合同备案登记和预告登记系为了保障委托浩林公司销售房屋的购房款用以偿还债务。本案中，虽然许桂华购买涉案房屋时已超过委托销售期限，但涉案房屋于2013年8月12日起登记在浩林公司名下，成都银行西御支行并无证据证明曾要求浩林公司办理房屋过户手续，《中华人民共和国物权法》第二十条“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，浩林公司和成都银行西御支行应协助办理合同备案和预告登记的注销手续。浩林公司未按照约定将售房款用于向成都银行偿还债务，成都银行可另案讼争。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、确认许桂华与成都市浩林实业发展公司于2011年7月22日签订《商品房买卖合同》（合同编号JL4－3－1201）合法有效； 二、成都市浩林实业发展公司、成都银行股份有限公司西御支行于本判决生效之日起十日内协助办理位于成都市武侯区房屋的预告登记注销手续； 三、成都市浩林实业发展公司、成都银行股份有限公司西御支行于本判决生效之日起十日内协助办理位于成都市武侯区买卖合同备案登记的注销手续（合同备案号975288）； 四、成都市浩林实业发展公司于本判决生效之日起十日内协助许桂华办理位于成都市武侯区房屋的不动产权证； 五、成都市浩林实业发展公司于本判决生效之日起十日内向许桂华支付逾期办理房屋产权证的违约金（以1185030元为基数，以每日万分之一的20%从2015年11月5日起计算至至许桂华实际取得不动产权证之日止）； 六、驳回许桂华的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5374元，由成都市浩林实业发展公司负担780元，许桂华负担4594元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李 欢 人民陪审员  潘丹丹 人民陪审员  周轶佳 二〇二〇年二月五日 书 记 员  郑天涯