连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0706民初7236号 原告（案外人）：连云港市华隆纺织有限公司，住所地连云港市海州区板浦镇永平村204国道西。 法定代表人：周华昌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：成殿军，该公司员工。 原告（案外人）：陈**龙，男，1963年5月12日生，汉族，住江苏省响水县。 原告（案外人）：罗宁来，男，1963年1月22日生，汉族，住江苏省响水县。 以上三原告共同委托诉讼代理人：成殿举，灌云县同兴法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：中国银行股份有限公司连云港分行，统一社会信用代码91320700839005798T，住所地连云港市海州区海连中路**。 负责人：周一青，该行行长。 委托诉讼代理人：房忠东、张倩，江苏公善民律师事务所律师。 被告（被执行人）：华丰纺织（连云港）有限公司，统一社会信用代码9132070075793963Y,住所地连云港市海州区板浦镇南马路。 法定代表人：杨春学，该公司董事长。 被告（被执行人）:樊银成，男，1958年5月20日出生，汉族，住连云港市海州区。 被告（被执行人）:汪红，女，1958年3月2日出生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：樊银成，男，1958年5月20日出生，汉族，住连云港市海州区。 被告（被执行人）：连云港市华宝房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320700789949888H,住所地连云港市海州区板浦镇南马路**。 法定代表人：樊文安，总经理。 委托诉讼代理人：樊银成，该公司副总经理。 原告连云港市华某纺织有限公司（以下简称华某公司）、陈**龙、罗宁来与被告中国银行股份有限公司连云港分行（以下简称中行连云港分行）、华丰纺织（连云港）有限公司（以下简称华丰公司）、樊银成、汪红、连云港市华宝房地产开发有限公司（以下简称华宝公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华某公司委托诉讼代理人成殿军、三原告共同委托诉讼代理人成殿举、被告中行连云港分行委托诉讼代理人房忠东、被告樊银成、被告华宝公司委托诉讼代理人樊银成到庭参加诉讼。被告华丰公司、汪红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理，本案现已审理终结。 原告华某公司、陈**龙、罗宁来向本院提出诉讼称，1.华宝公司在开发房地产过程中，向原告筹借大量资金，后经结算共计1004.445万元。华宝公司及其实际控制人樊银成因开发建设需要，不断向陈**龙筹借资金数百万元，之后三原告与华宝公司商议，由华宝公司代建房屋，用作华某公司职工宿舍，遂借款逐渐增多。2012年11月22日，陈**龙向樊银成出借100万元（江苏农村合作银行汇出），2013年6月15日，樊银成又向陈**龙借款20万元，2013年8月5日，借款100.468万元，2013年8月31日、9月5日和9月10日，又分别借款50万元、50万元和192.002万元，2013后的上述款项大都经过陈**龙的中国农业银行汇出。这期间樊银成及华宝公司还向罗宁来借款150多万元，此外，2014年6月、7月间，樊银成还通过其控制的华丰公司向华某公司借款用于开发建设共计约500多万元。2016年11月10日，樊银成方面与三原告进行了结算，确认截止该月，樊银成方面欠罗宁来158.8万元、利息27.8万元；欠陈**龙354.9万元、利息70.9万元，欠华某公司324.330787万元、利息64.8万元，合计1001.5万元。该款于2016年11月15日转化成代建房成本。2.三原告与华宝公司及樊银成所签订的《代建房屋协议书》合法有效，三原告对房屋的所有权能应该受到法律的保护。为解决所借款项进行代建房屋问题，2015年10月26日，华宝公司及樊银成作为甲方，与作为乙方的三原告，经协商签订了房屋代建及还款协议书，约定，对于甲方所借乙方款项总额约1000万元，双方同时在小区规划图上对于代建房屋进行了明确标注，签字盖章，并将该图纸作为协议附件附后。2016年10月30日，三原告又以陈**龙作为代表，与华宝公司签订了《代建房屋协议书》，对2015年10月26日所签订的协议进行了进一步明确和细化，约定，按照2450元/平方米的价格，银城佳园8#楼3单元302、602、702室及3单元车库4、5、6、12、13、14号代建价127.71万元给原告；10#楼1单元501、601、701、102、202、402、502、602、702室，10#楼2单元101、201、501、601、701、502、602、702室以及10#楼1、2单元的所有大小车库，代建价684.735万元给原告。12#楼5单元401、501、601、701、602、702室，及12#楼5单元2号车库，代建价192万元给原告。2016年11月15日，华宝公司向陈**龙为代表的原告出具了数额为1004.445万元的收据1张，双方间债务结清。以借款用作代建房款，行为合法有效，且双方已实际履行完毕。本案中，华宝公司及樊银成已将房屋交付给原告，只是暂时未具备办理房产证的条件。3.（2019）苏0706执异250号执行裁定书查明的相关事实不符合事实，故所作出的裁定结论缺乏事实和法律依据，是错误的，应该撤销对华宝公司名下的银城佳园10#楼相关的房屋所作出的拍卖执行措施。故请求依法判决停止对银城佳园小区10号楼一单元601、701、102、202、402、502、602、702、二单元101、201、501、601、701、502、602、702室房屋（价值500万元）的执行，并确认上述房屋归原告共同所有；本案诉讼费用由被告承担。 被告中行连云港分行辩称，原告所述无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告樊银成、华宝公司辩称，我认为上述房屋不应当被执行。 被告华丰公司、汪红未到庭答辩。 经审理查明，2015年10月13日，本院对中行连云港分行诉华丰公司、樊银成、汪红、华宝公司金融借款合同纠纷一案作出(2015)海商初字第01561号民事判决：1、华丰公司向中行连云港分行支付借款本金9999246.06元及利息（计算至2015年6月9日为356264.33元，自2015年6月10日起至实际给付之日止的利息，按合同约定利率计算）、律师代理费20万元。2、樊银成、汪红对上述款项承担连带给付责任。3、华丰公司不履行上述债务时，中行连云港分行有权以华宝公司名下的位于连云港市海州区板浦镇南马路的土地使用权及房屋的折价或者拍卖、变卖该财产的价款在最高额1000万元范围内优先受偿。案件受理费83930元，保全费5000元，共计88930元，由四被告连带承担。该民事判决书确认以下事实：2013年10月10日，中行连云港分行与华宝公司签订了一份最高额抵押合同，华宝公司自愿以其名下的位于连云港市海州区板浦镇南马路的土地使用权及房屋所有权为中行连云港分行的债权设立抵押，双方就上述抵押的土地使用权及房屋所有权分别签订土地使用权抵押合同、房地产抵押合同各一份，并办理了抵押登记。在诉讼过程中，中行连云港分行于2015年7月30日向本院申请诉讼保全，本院于2015年8月4日作出（2015）海商初字第01561号民事裁定：1、对华丰公司位于连云港市海州区板浦镇永平村房产（丘号09013088）、海州区板浦镇永平村204国道西房产（丘号09012144）、华宝公司名下的位于连云港市海州区板浦镇南马路房产（丘号09012150）予以查封。查封期间该房屋可以使用，但不得买卖、转让、抵押。2、对华丰公司位于连云港市海州区板浦镇永平村土地使用权[连某（2011）字第HZ000010号、连某（2013）字第HZ000032号、连某（2013）字第HZ000031号]、华宝公司名下的位于连云港市海州区板浦镇南马路土地使用权[连某（2010）字第HZ000127号]予以查封。查封期间该土地使用权不得转让、抵押。3、对华丰公司、樊银成的银行存款1000万元予以冻结。华丰公司不服上述判决提起上诉，二审期间经合法传唤无正当理由拒不到庭，连云港市中级人民法院按华丰公司自动撤回上诉处理。 根据中行连云港分行的申请，本院于2016年5月13日立案强制执行，案号为（2016）苏0706执1683号。在本案执行过程中，本院于2016年10月20日作出执行裁定，冻结、扣划被执行人银行存款人民币1400万元或查封、扣押其等值财产。2016年10月24日连云港市房屋产权管理中心协助查封华宝公司位于海州区房产（丘号09012150）、华丰公司位于海州区板浦镇永平村204国道西房屋（丘号09012152）、海州区板浦镇永平村204国道西房屋(丘号09013088)。因被执行人查封的财产暂无法处置，申请执行人未提供可供执行财产线索，该案于2016年10月21日终结本次执行程序。2017年3月10日，本院作出（2016）苏0706执1683号之一执行裁定书，裁定查封华宝公司名下的位于海州区的土地使用权及该土地上相关附属建筑物。但查封时原海州区抵押房屋已被实际拆除，华宝公司在2016年左右新建了包括海州区银城佳园小区10号楼一单元601、701、102、202、402、502、602、702、二单元101、201、501、601、701、502、602、702室在内多套房屋。但上述房屋并未取得建设工程规划许可证等相关建房手续。 2018年1月17日，经中行连云港分行申请，本案恢复执行，立执行案号（2018）苏0706执恢19号。2019年1月31日本院作出（2018）苏0706执恢19号执行公告，对海州区银城佳园小区10号楼一单元101室、201室、402室、502室、601室、602室、701室、702室、801室、802室；二单元101室、102室、201室、202室、301室、302室、402室、501室、502室、701室、702室、801室、802室；三单元101室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、502室、602室、702室、801室、802室；四单元202室、302室、402室、501室、502室、602室、701室、702室、801室、802室；五单元201室、202室、302室、401室、402室、501室、502室、601室、602室、701室、702室、801室、802室房屋进行评估、询价、拍卖、变卖、抵债。案外人华某公司、陈**龙、罗宁来向本院提起执行异议。2019年7月23日，本院作出（2019）苏0706执异250号执行裁定书，裁定驳回华某公司、陈**龙、罗宁来的异议请求。华某公司、陈**龙、罗宁来不服，向本院提起案外人异议之诉。 另查明，2012年11月22日原告陈**龙向被告樊银成出借100万元；2013年6月19日原告陈**龙向被告樊银成转账20万元；2013年8月31日原告罗宁来（原告陈**龙称该款系其出借）向被告樊银成转账50万元；2013年9月5日原告陈**龙向被告樊银成转账50万元；2013年9月10日原告陈**龙向被告樊银成转账192万元。2013年8月5日，被告樊银成向原告陈**龙出具借据1张，载明借到100.4680万元，利息已（承兑付现金）。2016年3月30日，被告樊银成向原告陈**龙出具借条1张，载明借款金额354.9万元，2.5分/月利息。诉讼中，三原告自认100.4680万元，实际由2012年11月22日原告陈**龙向被告樊银成出借100万元转化而来，中间付了一部分利息；354.9万元是192万元和20万元转化而来。2016年10月30日，被告樊银成、华宝公司确认欠原告陈**龙本金412万元，利息286万元。 2016年3月30日，被告华丰公司、樊银成向原告罗宁来出具158.8万元借条，该借条载明利息2.5分/月。2016年6月30日华丰公司借款明细显示，一、借款50万元（利息冲抵房屋租金不记往来）；二、借款（2015.12.30明细）3243307.87；三、垫付电费（2016.4.15）300000元；四、以上合计截止2016.6月30日华丰欠华某公司3243307.87+30万+息407910。注3243307.87利息为6个月389160,30万利息为18750。合计华丰公司欠华某公司一、150万元（借款利息抵租金）；二、借款395127.87元。合计华丰公司欠华某公司5451217.87元。但诉讼中，三原告称华丰公司向华某公司借款用于开发建设共计395万元（后归还100多万元）。2016年11月15日，被告华宝公司出具收据1004.445万元的收据给原告陈**龙（三原告自认该收据系出具三原告），收据载明冲抵陈**龙与樊银成之前所有债务。被告樊银成、华宝公司在庭审中表示认可三原告所举证据及所陈述事实，后向本院书面表示不认可所欠原告陈**龙、罗宁来本息数额。 2015年10月26日，华宝公司（甲方）与陈**龙、罗宁来、华某公司（乙方）签订了一份《房屋抵押及还款协议书》，协议约定甲方借乙方1000万元（以双方对帐为准），甲方将银成佳园小区10号楼、11号楼、8号楼、9号楼抵押给乙方，双方还对抵押价格、抵押房屋套数等内容进行了约定，上述抵押未办理抵押登记手续。2016年10月30日，原告陈**龙与被告华宝公司签订《代建房屋协议书》，双方同意将坐落于连云港市海州区板浦镇南马路6号（原灌云县水泥厂院内）银城佳园10号楼1单元501、601、701、102、202、402、502、602、702室，面积1143平方米，10号楼2单元101、201、501、601、701、502、602、702室，面积1008平方米，共计2151平方米，代建房屋达成协议如下：房屋价格2151平方米×总房款2450元/平方米，代建房费用总计5269950元；车库。房屋车库价格共计6847350元。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”。本案中，华宝公司用连云港市海州区板浦镇南马路的土地使用权及房屋所有权为中行连云港分行的债权设立抵押，且生效判决中明确判令“中行连云港分行有权以华宝公司名下的位于连云港市海州区板浦镇南马路的土地使用权及房屋的折价或者拍卖、变卖该财产的价款在最高额1000万元范围内优先受偿”，虽抵押房屋已经被拆除，但中行连云港分行有权请求执行华宝公司的案涉建设用地使用权，并从变现的价款中优先受偿。鉴于华宝公司已在案涉土地上建设了新的房屋，故本院有权根据上述法律规定，依照房地一体原则，将案涉土地上新增的房屋与建设用地使用权一并处分。因此，原告华某公司、陈**龙、罗宁来主张排除对银城佳园小区10号楼一单元601、701、402、502、602、702、二单元101、201、501、701、502、702号房屋的执行，无事实和法律依据，本院不予支持。但是中行连云港分行优先受偿的范围，仅及于案涉土地使用权，不及于处分新建的房屋所得价款。 在本院对新建房屋查封之前，虽然被告华宝公司已经与原告陈**龙签订了《代建房屋协议》，但该《代建房屋协议》实际上是以房抵债协议。被告樊银成、华宝公司明确表示不认可抵债数额，而根据三原告提供的收据、收条以及2016年6月30日华丰公司借款明细可以看出，三原告与被告华丰公司、樊银成、华宝公司约定的利息标准超过了法律规定的范围。三原告称涉案房屋已经实际交付，亦并未提供证据予以证实。综上，对于《代建房屋协议》本院依法不予确认，银城佳园小区10号楼一单元601、701、402、502、602、702、二单元101、201、501、701、502、702号房屋的拍卖款，不属于被执行人华宝公司的责任财产，被告中行连云港分行不享有依法受偿的权利。银城佳园小区10号楼一单元601、701、402、502、602、702、二单元101、201、501、701、502、702号房屋未取得建设工程规划许可证等相关建房手续，属于不合法建筑，原告华某公司、陈**龙、罗宁来不能依法取得该房屋的物权，因此，三原告主张判决该房屋归其所有的诉讼请求，依法不能成立，本院不予支持。对于10号楼一单元102、202、二单元601、602号房屋，因本院所作出的（2018）苏0706执恢19号执行公告并未涉及，故本院对此不予处理。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第二百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告连云港市华隆纺织有限公司、陈**龙、罗宁来的诉讼请求。 案件受理费46800元（原告已预交59731元，余12931元，本院依法予以退回），由原告连云港市华隆纺织有限公司、陈**龙、罗宁来承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送） 审 判 长  杜秀丽 人民陪审员  季建华 人民陪审员  汪素琴 二〇二〇年二月六日 书 记 员  沈 笑 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国物权法》 第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财 产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （三）《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。