福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初5677号 原告：蔡志成，男，汉族，2001年11月1日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：孟麦娟，福建知望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方建钗，系原告蔡志成的母亲，汉族，1978年1月20日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被告：福建福晟房地产开发有限公司，住所地福州市鼓山镇前屿街职工培训中心，统一社会信用代码：91350000761784843Y。 法定代表人：潘伟明，董事长。 委托诉讼代理人：欧嫔，系公司法务。 委托诉讼代理人：傅丽萍，系公司法务。 原告蔡志成与被告福建福晟房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依原告蔡志成申请，本院依法于2019年12月17日作出民事裁定书对被告福建福晟房地产开发有限公司相关财产采取保全措施。本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告蔡志成的委托诉讼代理人孟麦娟、方建钗，被告福建福晟房地产开发有限公司的委托诉讼代理人欧嫔、傅丽萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 蔡志成向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年7月22日签订的《【福晟·钱隆大第】商品房定购协议书》2、判令被告福建福晟房地产开发有限公司立即向原告蔡志成返还购房款450万元并支付利息（利息分别以10万元、215万元、225万元为基数，按年利率6%，分别自2018年7月22日、2018年7月30日、2018年8月7日起计算，计至被告福建福晟房地产开发有限公司付清所有款项之日止）；3、判令被告福建福晟房地产开发有限公司向原告蔡志成支付违约金10万元；4、判令被告福建福晟房地产开发有限公司按已付购房款的一倍赔偿原告蔡志成的损失450万元；5、本案的诉讼费、保全费用由被告承担。 事实和理由：2018年7月22日，原告蔡志成与被告福建福晟房地产开发有限公司签订了《【福晟•钱隆大第】商品房定购协议书》，协议书约定：原告向被告购买坐落于福州市晋安区福晟钱隆大第5#楼2402单元房产，在签订协议书时原告对涉案房产有抵押的情况是知晓的，对于解押的具体日期并无明确约定。房屋优惠后总价款450万元。2018年7月22日，原告向被告支付定金10万元。2018年7月30日，原告向被告支付购房款215万元，2018年8月7日，原告向被告支付购房款185万元和40万元，原告共计向被告支付450万元。在原告支付了全部购房款之后，被告不仅不履行合同义务，而且于2018年7月22日至2018年8月11日期间被告在原告不知情的情况下将涉案房产原有的抵押解除后再次抵押给第三人，且被告至今仍未将设定在涉案房屋上的抵押权消除。 原告与被告签订《商品房定购协议书》并支付全部购房款后，被告不仅不履行合同义务，且在未告知原告的情况下再次将涉案房屋抵押给第三人，且至今未将抵押权消除，致使原告无法实现商品房买卖合同的目的，依法原告有权单方解除合同且要求被告赔偿损失并承担不超过一倍的赔偿。其中违约金10万元是依据订购协议中的定金罚则主张。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，请法院依法予以判决。 福建福晟房地产开发有限公司辩称：1、双方签订的《商品房定购协议书》第四条，已明确告知该房屋抵押的事实，约定了在解押完成前双方无法签订《商品房买卖合同》，待解押后通知原告签订《商品房买卖合同》等条款。被告不认可《商品房定购协议书》在非填写区域增加文字的效力，双方并未对房屋的解押及签订《商品房买卖合同》的时间做出具体的约定，因此不能适用商品房买卖合同司法解释双倍赔偿之说。双方签订的《商品房定购协议书》尚未达到解约条件，不能予以解除且不适用定金罚则。2、双方签订的《商品房定购协议书》属于预约合同的性质，其目的在于将来订立《商品房买卖合同》，房屋目前虽处于抵押状态，但目前并无抵押权人就该房产处置的任何举措，即便将来房屋抵押权人处置该房产，原告也已经支付购房全款，其完全可以依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条对抗抵押权人。因此，房屋目前虽处于抵押状态，但不必然导致双方在将来订立《商品房买卖合同》的目的无法实现。即便原告认为答辩人违约致使合同目前无法实现的，也应适用《合同法》第一百一十五条所规定的定金罚则，即双倍返还定金，而非原告主张的已付房款的一倍及按年利率6%支付利息。3、据被告了解，被告已于2018年年底将涉案房屋钥匙交给原告，但双方并未留有任何交接手续，原告也将家具搬进该房屋，原告已实际居住及占有讼争房屋。综上，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年7月22日，原、被告签订了《【福晟·钱隆大第】商品房定购协议书》，协议书约定原告确定购买福晟·钱隆大第5号楼24层2402单元商品房，建筑面积约118平方米；原告选择于2018年7月30日前付清总房款50%，2018年8月7日前再支付总房款50%，房屋优惠后总价为450万元；原告应于本协议签订当日向被告付清购房定金10万元；原告知悉该商品房已办理在建工程抵押，被告办理该单元的解押手续，被告在解押后通知原告签订《商品房买卖合同》；原告在签订本协议书之前已详细阅读双方拟签订的《商品房买卖合同》文本，原告已知悉合同文本的全部内容，并同意接受合同文本的全部条款等内容。在协议书尾部另行手写备注：“该房屋定购起壹年给予解押、网签手续。”。协议签订后，原告于2018年7月22日支付了定金10万元、2018年7月30日支付了215万元购房款、2018年8月7日支付了225万元购房尾款，至此原告付清全部购房款450万元。讼争房屋于2018年8月11日由被告抵押给中国民生银行股份有限公司福州分行，至本案庭审时，被告无法就案涉房屋与原告签订正式的《商品房买卖合同》。 上述事实，有原告提供的《【福晟·钱隆大第】商品房定购协议书》、中国建设银行转账存根、福建增值税普通发票、不动产登记信息查询结果及双方当事人当庭陈述为凭，本院予以确认。 本院认为，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同；商品房买卖合同应当明确商品房的状况、销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，供水、供电、供热等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任以及违约责任等。本案中，原告向被告订购案涉房屋时，双方虽未签订《商品房买卖合同》，但商品房定购协议书已经明确了商品房具体情况、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等主要内容，且福建福晟房地产开发有限公司也已收取了原告全部购房款，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认订、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，故应认定原、被告形成了商品房买卖合同关系。被告主张双方仅建立预约合同关系的答辩意见，本院不予采纳。 讼争定购协议书打印条款中虽未约定具体解押和签订商品房买卖合同的时间，但被告的工作人员在协议书尾部手写备注了“该房屋定购起壹年给予解押、网签手续。”的字样。被告虽主张该备注系公司销售个人行为，但作为负责与原告洽谈、签订合同的被告销售人员，其行为产生的后果应由被告负责。因此，本院认定该备注中的条款对双方均产生法律效力，双方实际约定的解押、网签商品房买卖合同最后期限为2019年7月22日。而被告在约定的时间内未能与原告签订商品房买卖合同，构成违约。原告主张解除定购协议书，符合法律规定，应予准许。定购协议书解除后，被告应退还原告购房款450万元并支付相应利息。现原告按年利率6%主张资金占用期间的利息，符合其实际损失，本院予以支持。原告同时还依据定金罚则主张了10万元违约金，则与上述利息损失相重复，不符合法律规定，本院不予支持。 关于原告主张的双倍赔偿问题。本院认为，依据双方协议书约定及原告自述，可以明确原告在签订合同时已知道讼争房屋系处于抵押状态，但解押时间不确定，且在之后也接受了被告给予的“定购起壹年给予解押、网签手续”的承诺。被告虽未按合同约定进行解押并与原告签订正式的商品房买卖合同，构成违约，但并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的“在商品房买卖合同订立后，未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。”的欺诈情形。因此，原告主张被告按已付购房款一倍赔偿原告损失450万元，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十五条规定，判决如下： 一、解除原告蔡志成与被告福建福晟房地产开发有限公司于2018年7月22日签订的《【福晟·钱隆大第】商品房定购协议书》； 二、被告福建福晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告蔡志成退还购房款450万元并支付相应的利息（利息分别以10万元为基数自2018年7月22日起、以215万元为基数自2018年7月30日起、以225万元为基数自2018年8月7日起，均按年利率6%计至被告福建福晟房地产开发有限公司付清所有款项之日止）； 三、驳回原告蔡志成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费77759元，由原告蔡志成负担35424元，由被告福建福晟房地产开发有限公司负担42335元。财产保全费5000元，由被告福建福晟房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  倪卫东 人民陪审员  洪八一 人民陪审员  王金芳 二〇二〇年二月十八日 书 记 员  危 艳 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。