江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0111民初7933号 原告：明发集团南京房地产开发有限公司，住所地在南京市江北新区浦东北路**总部商务广场**。 法定代表人：黄焕明，董事长。 委托诉讼代理人：杜振道，江苏东恒（江北新区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王琛，江苏东恒（江北新区）律师事务所实习律师。 被告：吴杰，男，1988年6月17日生，汉族，住南京市高淳区。 原告明发集团南京房地产开发有限公司（以下简称明发房地产公司）与被告吴杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告明发房地产公司的委托诉讼代理人杜振道、王琛、被告吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明发房地产公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁合同及补充协议已于2019年8月6日解除；2、判令被告支付2019年3月10日至2019年8月6日期间的房屋租金1190271.80元及滞纳金（按每日迟延部分万分之五的标准计算至实际给付之日止）；3、判令被告支付解约后的房屋占用费（自2019年8月7日起计算至被告实际交还涉案房屋时止）；4、判令被告承担违约金71566.5元（保证金抵扣后）；5、判令被告承担本案诉讼、保全费用。事实和理由：原、被告自2016年6月6日起陆续签订四份租赁合同及二份补充协议，约定被告承租明发滨江新城外滩广场29栋104、1311、1313、1316号、249栋二层部分区域、249栋四层部分区域（靠东侧露台处）、249栋四层部分区域（靠中间露台处）、249栋一层部分协议区、249栋四层部分协议区，面积合计4613.16平方米。上述合同签订后，原告按约交付了租赁场地。自2018年起，被告反复长期拖欠原告租金，并分别于2018年3月5日、2019年3月22日签订承诺书及还款承诺。但上述承诺均未能实际履行，原告催要未果，遂于2019年7月31日书面通知被告解除合同。因被告至今仍拖欠原告租金、房屋占有使用费等未予支付，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告吴杰辩称：不同意解除合同及补充协议，自我承租涉案房屋后，249幢4层租赁区域的电梯在将近8个月时间内一直处于维修状态，维修频率达一百多次，导致整个四楼区域将近3000平方米区域无法正常经营，我多次给物业发告知函，要求维修电梯并赔偿我损失，但一直没有结果，直至2019年4月电梯才正式进入可以使用阶段，这也是我欠付租金的原因。原告主张欠付租金的数额属实，因双方均存在违约行为，故我不同意承担违约金。 本院经审理认定事实如下：原告明发房地产公司（甲方）与被告吴杰（乙方）自2016年6月6日起先后签订四份明发滨江新城外滩广场项目租赁合同及两份补充协议，约定原告将位于浦口区明发滨江新城249-250栋104号、1311号、1313号、1316号、249栋2Ｆ部分区域、249栋4Ｆ部分区域、249栋4Ｆ协议区、249-250栋4Ｆ部分区域及249-250幢1层部分区域租赁给被告使用，租赁面积合计4613.16平方米。 上述租赁合同及补充协议对各租赁区域的租赁期限、租金等约定如下： （一）249-250栋104号、1311号、1313号、1316号商铺，面积1256.62㎡，租赁期限5年，自2016年6月10日起至2021年6月9日止；104号商铺面积479.73㎡,租金第1年按建筑面积计1.35元/㎡/天，第2年按建筑面积计1.89元/㎡/天，第3年按建筑面积计1.9845元/㎡/天，第4年按建筑面积计2.08372元/㎡/天，第5年按建筑面积计2.18791元/㎡/天；1311号商铺面积188.74㎡，租金第1年按建筑面积计1.2元/㎡/天，第2年按建筑面积计1.68元/㎡/天，第3年按建筑面积计1.764元/㎡/天，第4年按建筑面积计1.8522元/㎡/天，第5年按建筑面积计1.94481元/㎡/天;1313号商铺面积242.44㎡，租金第1年按建筑面积计1.5元/㎡/天，第2年按建筑面积计2.1元/㎡/天，第3年按建筑面积计2.205元/㎡/天，第4年按建筑面积计2.31525元/㎡/天，第5年按建筑面积计2.4310125元/㎡/天;1316号商铺面积345.71㎡，租金第1年按建筑面积计1.5元/㎡/天，第2年按建筑面积计2.1元/㎡/天，第3年按建筑面积计2.205元/㎡/天，第4年按建筑面积计2.31525元/㎡/天，第5年按建筑面积计2.43101元/㎡/天；以上店铺的综合管理费按建筑面积计人民币3元/㎡/月。 （二）249栋2F部分区域，面积1210.82㎡，租赁期限5年，自2016年12月10日起至2021年12月9日止，店铺租金第1年按实际面积计1.2元/㎡/天，第2年按实际面积计1.68元/㎡/天，第3年按实际面积计1.764元/㎡/天，第4年按实际面积计1.8522元/㎡/天，第5年按实际面积计1.94481元/㎡/天；以上店铺的综合管理费按建筑面积计人民币3元/㎡/月。 （三）249栋4F部分区域，面积70.1㎡，租赁期限5年，自2017年1月7日起至2022年1月6日止，店铺租金第1年按实际面积计1.35元/㎡/天，第2年按实际面积计1.89元/㎡/天，第3年按实际面积计1.9845元/㎡/天，第4年按实际面积计2.083725元/㎡/天，第5年按实际面积计2.187911元/㎡/天；以上店铺的综合管理费按建筑面积计人民币4元/㎡/月。 （四）249-250幢4层部分区域（协议区），面积40.99㎡，租赁期限暂为4年281天，自2017年4月1日起至2022年1月6日止，店铺租金第1年按实际面积计1.65元/㎡/天，第2年按实际面积计1.89元/㎡/天，第3年按实际面积计1.9845元/㎡/天，第4年按实际面积计2.08373元/㎡/天，第5年按实际面积计2.18791元/㎡/天；该区域的综合管理费按实际面积计人民币4元/㎡/月。 （五）249-250栋4F部分区域，面积2008.58㎡，租赁期限8年，自2017年11月27日起至2025年11月26日止，租金第1年按建筑面积计0.8元/㎡/天，第2年按建筑面积计1.26元/㎡/天，第3年按建筑面积计1.323元/㎡/天，第4年按建筑面积计1.38915元/㎡/天，第5年按建筑面积计1.458608元/㎡/天，第6年按建筑面积计1.531538元/㎡/天，第7年按建筑面积计1.608115元/㎡/天，第8年按建筑面积计1.688521元/㎡/天。 （六）249-250幢1层部分协议区区域，面积26.05㎡，租赁期限暂为5年，自2016年6月10日起至2021年6月9日止，店铺租金第1年按实际面积计1.35元/㎡/天，第2年按实际面积计1.89元/㎡/天，第3年按实际面积计1.9845元/㎡/天，第4年按实际面积计2.08373元/㎡/天，第5年按实际面积计2.18791元/㎡/天；该协议区的综合管理费按实际面积计人民币3元/㎡/月。 双方同时约定：乙方在签订合同时应向甲方交纳履约保证金，在合同履行期间，对乙方拖欠甲方承租费、水电费、空调费等及滞纳金、违约金或因乙方违约、过失给甲方造成的损失，甲方有权即时从相应保证金中扣除，在甲方向乙方出具正式书面通知后15个工作日内，乙方应补足扣除部分的保证金，合同履行期间，因乙方原因，单方提前终止合同，以上保证金不予退还；提前终止合同或合同期满时，乙方应在终止合同（包括双方协商提前终止本合同之日起和甲方按本合同约定有权单方终止本合同通知送达之日起）或合同期满5年内及时清场，并将承租店铺及其设施恢复至原始状态或甲方认可的状态，将其以该房屋为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更的证明提交甲方备案，每逾期一日，乙方需向甲方缴纳滞纳金（相当于最后一个租赁年度租金标准2倍的租金及综合管理费），逾期超过十五日，乙方将被视为自动放弃租赁店铺内的设备设施、装修及留存物品的所有权，甲方有权单方就此做出处理（包括变卖）收回店铺，并不再另行书面通知乙方；乙方未能在合同约定的期限内缴纳承租费及其他费用（水电费等）每逾期一日，甲方有权向乙方收取所拖欠租金及其他费用之0.3%的滞纳金。当拖欠租金或其他费用累计达30天，乙方仍未按期缴款时，甲方有权断水断电、并终止本合同，履约保证金冲抵欠款不足部分甲方有权向乙方追偿；合同签订生效后，因一方违约致使另一方依据法定或约定主张解除合同的，违约方除应按照合同其他条款承担违约责任外，还应向守约方支付当个租赁年度3个月的租金作为违约金。 2019年3月22日，被告出具还款承诺，载明：“2016年6月起吴杰（明发集团南京房地产开发有限公司）签订了四份《‘明发滨江外滩广场项目’租赁合同》及二份补充协议，约定承租明发外滩广场249区域1楼、2楼、4楼部分店铺，合同中约定租赁期限、租金标准、交付时间、保证金、违约责任等。其后，贵司按约定交付房屋，一直正常经营。后由于经营业绩下滑，多次拖欠租金，贵司虽多次催告，仍无法缴纳。因资金周转困难，为表达履约诚意，特承诺按以下期限付款。1、本人承诺2019年3月22日支付20万元；2019年3月27日前支付40万元；2019年4月3日前支付32万元。2019年4月10日支付32万元；2019年4月17日前支付32万元；2019年4月31日前支付32万元；其后按租赁合同约定，提前15日支付租金，先付后用。本人将严格遵守以上付款节点，逾期贵司可解除合同收回租赁场地；本人根本违约，将按《租赁合同》承担所有违约责任”。 原告于2018年11月30日、2019年2月21日两次向被告寄送催告函，催告被告支付租金，被告分别于2018年12月4日、2019年2月23日收到上述函件。2019年7月31日，原告发出解约通知书，书面通知被告解除四份《“明发滨江外滩广场项目”租赁合同》及二份补充协议，被告于2019年8月6日签收该通知。 庭审中，原、被告对以下事实予以确认：1、合同签订后，被告共向原告交纳履约保证金637972元；2、截止2019年8月6日被告尚拖欠原告租金1190271.80元（其中249幢104、1311、1313、1316号商铺计算至2019年9月9日共计拖欠租金及综合管理费491558.8元；249幢2F部分区域计算至2019年9月9日共计拖欠租金及综合管理费206635元；249幢4F部分区域计算至2019年8月26日共计拖欠租金及综合管理费461873元；249幢4F协议区计算至2019年9月30日共计拖欠综合管理费984元；250幢4F部分区域计算至2020年1月6日共计拖欠租金及综合管理费28752元；250幢1F协议区计算至2019年12月9日共计拖欠综合管理费469元）；3、被告已向原告支付房屋占有使用费200000元。另，被告提交微信聊天记录、电梯维修记录单等证据，证明涉案房屋在租赁期内多次出现电梯损坏的情况。原告认为上述证据无法证明被告在答辩中陈述的电梯维修频率及损坏程度，不能构成被告欠付房租的理由。 以上事实，有原、被告的当庭陈述、租赁合同及补充协议、还款承诺、催告函及邮寄凭证、解约通知书、微信聊天记录、电梯维修记录单等证据在卷证明。 本院认为，原告明发房地产公司与被告吴杰签订的《“明发滨江新城外滩广场项目”租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。 关于原告的诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁合同及补充协议已于2019年8月6日解除。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告未按合同约定的期限给付租金，经原告催告后仍未履行，原告据此主张解除与被告所签物业租赁合同符合法律规定，本院予以支持。关于合同解除时间，原告已于2019年7月31日作出解约通知书，被告认可于2019年8月6日收到该解除通知书，故双方之间的租赁合同及补充协议应于2019年8月6日解除。 2、判令被告支付2019年3月10日至2019年8月6日期间的房屋租金1190271.80元及滞纳金（按每日迟延部分万分之五的标准计算至实际给付之日止）。关于租金，因庭审中被告对欠付原告租金的事实及数额均不持异议，故对原告该项诉讼请求本院予以支持。关于滞纳金，本院认为，通过被告庭审中提交的证据，涉案租赁商铺的电梯确实存在多次维修的情况，电梯损坏虽不能成为被告拖欠租金的理由，但确实对被告使用租赁商铺造成一定影响，在此情形下，原告主张被告支付滞纳金有违合同的公平原则，本院不予支持。 3、判令被告支付解约后的房屋占用费（自2019年8月7日起按最后一个租赁年度租金标准的2倍计算至被告实际交还涉案房屋时止）。本院认为，原、被告所签房屋租赁合同及补充协议于2019年8月6日解除后，被告仍占有、使用涉案房屋，故原告主张被告支付房屋占有使用费符合法律规定，本院予以支持。 关于房屋占有使用费的计算标准，庭审中原告陈述按最后一个租赁年度租金标准的2倍计算房屋占有使用费是依据双方关于逾期交付房屋滞纳金的约定。本院认为，首先，房屋占有使用费并非滞纳金，原告参照逾期交付房屋滞纳金的标准主张被告支付房屋占有使用费并无合同依据；其次，本案共涉及四份租赁合同及二份补充协议，租赁面积合计4613.16平方米，租赁区域分布于明发滨江外滩广场249-250幢的1-4层，即使被告存在逾期支付房租的违约行为，原告在行使合同单方解除权时也应给予被告合理的迁让时间；再次，被告租赁涉案房屋系用于经营，而根据被告提交的电梯维修记录，在被告租赁涉案房屋期间，电梯确实存在多次损坏的事实。因此原告作为涉案房屋的权利人，在收取被告租金及综合管理费的同时，亦不应由被告承担全部责任。综合考虑以上因素，本院认为双方在合同中约定的逾期交付房屋滞纳金具有一定惩罚性，并不适用于本案，故本院酌定按照双方合同约定的最后一个租赁年度承租费（含租金及综合管理费）标准计算房屋占有使用费。 关于房屋占有使用费的起算时间，双方虽对被告欠付租金数额1190271.80元不持异议，但根据合同约定，租金支付方式为先支付后使用，被告应按半年度支付承租费，当个租赁期限届满前15日交纳下期的承租费。结合原告庭审中提交的欠费明细，原告统计的截止2019年8月6日被告欠费金额中包含被告应当预交的租金数额，各租赁区域的租金计算期限亦不一致，因此房屋占有使用费的起算时间应从各租赁区域租金计算期限届满的次日开始计算，具体计算方式如下： （1）249幢104号商铺租赁面积479.73㎡，最后一个租赁年度租金为2.18791元/㎡/天，综合管理费为3元/㎡/月，承租费合计1096.92元/天（2.18791元/㎡/天×479.73㎡+3元/㎡/月×479.73㎡×12个月÷365天）；1311号商铺租赁面积188.74㎡，最后一个租赁年度租金为1.94481元/㎡/天，综合管理费为3元/㎡/月，承租费合计385.68元/天（1.94481元/㎡/天×188.74㎡+3元/㎡/月×188.74㎡×12个月÷365天）；1313号商铺租赁面积242.44㎡，最后一个租赁年度租金为2.4310125元/㎡/天，综合管理费为3元/㎡/月，承租费合计613.28元/天（2.4310125元/㎡/天×242.44㎡+3元/㎡/月×242.44㎡×12个月÷365天）；1316号商铺租赁面积345.71㎡，最后一个租赁年度租金为2.43101元/㎡/天，综合管理费为3元/㎡/月，承租费合计874.52元/天（2.43101元/㎡/天×345.71㎡+3元/㎡/月×345.71㎡×12个月÷365天）。上述商铺最后一个租赁年度承租费合计2970.4元/天（1096.92元+385.68元+613.28元+874.52元），承租费已计算至2019年9月9日，故被告应当自2019年9月10日起按2970.4元/天的标准向原告支付房屋占有使用费至实际交还上述房屋时止。 （2）249幢2F部分区域租赁面积1210.82㎡，最后一个租赁年度租金为1.94481元/㎡/天，综合管理费为3元/㎡/月，承租费合计2474.23元/天（1.94481元/㎡/天×1210.82㎡+3元/㎡/月×1210.82㎡×12个月÷365天），承租费已计算至2019年9月9日，故被告应当自2019年9月10日起按2474.23元/天的标准向原告支付房屋占有使用费至实际交还上述房屋时止。 （3）249幢4F部分区域租赁面积70.1㎡，最后一个租赁年度租金为2.187911元/㎡/天，综合管理费为4元/㎡/月，承租费合计162.59元/天（2.187911元/㎡/天×70.1㎡+4元/㎡/月×70.1㎡×12个月÷365天），承租费已计算至2019年8月26日，故被告应当自2019年8月27日起按162.59元/天的标准向原告支付房屋占有使用费至实际交还上述房屋时止。 （4）249幢4F协议区租赁面积40.99㎡，最后一个租赁年度租金为2.18791元/㎡/天，综合管理费为4元/㎡/月，承租费合计95.07元/天（2.18791元/㎡/天×40.99㎡+4元/㎡/月×40.99㎡×12个月÷365天），承租费已计算至2019年9月30日，故被告应当自2019年10月1日起按95.07元/天的标准向原告支付房屋占有使用费至实际交还上述房屋时止。 （5）250幢4F部分区域租赁面积2008.58㎡，最后一个租赁年度租金为1.688521元/㎡/天，综合管理费为/元/㎡/月，承租费合计3391.53元/天（1.688521元/㎡/天×2008.58㎡），承租费已计算至2020年1月6日，故被告应当自2020年1月7日起按3391.53元/天的标准向原告支付房屋占有使用费至实际交还上述房屋时止。 （6）250幢1F协议区租赁面积26.05㎡，最后一个租赁年度租金为2.18791元/㎡/天，综合管理费为3元/㎡/月，承租费合计59.57元/天（2.18791元/㎡/天×26.05㎡+3元/㎡/月×26.05㎡×12个月÷365天），承租费已计算至2019年12月9日，故被告应当自2019年12月10日起按59.57元/天的标准向原告支付房屋占有使用费至实际交还上述房屋时止。 4、判令被告承担违约金71566.5元（保证金抵扣后）。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未按合同约定的期限给付租金，构成违约，原告主张被告支付违约金符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于应支付的违约金数额，根据双方合同约定：“合同签订生效后，因一方违约致使另一方依据法定或约定主张解除合同的，违约方除应按照合同其他条款承担违约责任外，还应向守约方支付当个租赁年度3个月的租金作为违约金”。双方合同于2019年8月6日解除，2019年度各租赁区域租金合计232759.25元/月[（364862元+127598+204878+292148+779599元+50776元+29691元+923746元+19813元）÷12个月]，故被告应当向原告支付违约金698277.75元（232759.25元×3个月）。 关于被告向原告交纳的履约保证金637972元，根据双方合同约定，如被告拖欠原告承租费、水电费、空调费等及滞纳金、违约金，或因违约、过失给原告造成损失，原告有权即时从相应保证金中扣除。因此，原告主张在本案中用被告交纳的保证金直接抵扣被告欠付的违约金符合合同约定，本院予以支持。另，庭审中原告认可被告已交纳房屋占有使用费200000元，因被告尚未搬离涉案房屋，房屋占有使用费的数额尚不明确，为便于案件审理，本院在被告欠付的租金中直接扣除被告已支付的房屋占有使用费200000元。综上，被告应当向原告支付租金1190271.80元、违约金698277.75元，合计1888549.55元，扣除被告交纳的履约保证金637972元、房屋占有使用费200000元，被告还需向原告支付租金及违约金合计1050577.55元（1888549.55元-637972元-200000元）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告明发集团南京房地产开发有限公司与被告吴杰签订的四份《“明发滨江新城外滩广场项目”租赁合同》及两份补充协议于2019年8月6日解除； 二、被告吴杰于本判决生效之日起五日内给付原告南京明发集团南京房地产开发有限公司租金、违约金1050577.55元及房屋占有使用费（计算方式如下：249幢104号、1311号、1313号、1316号商铺自2019年9月10日起按2970.4元/天的标准支付至被告实际交还房屋时止；249幢2F部分区域自2019年9月10日起按2474.23元/天的标准支付至被告实际交还房屋时止；249幢4F部分区域自2019年8月27日起按162.59元/天的标准支付至被告实际交还房屋时止；249幢4F协议区自2019年10月1日起按95.07元/天的标准支付至被告实际交还房屋时止；250幢4F部分区域租赁自2020年1月7日起按3391.53元/天的标准支付至被告实际交还房屋时止；250幢1F协议区自2019年12月10日起按59.57元/天的标准支付至被告实际交还房屋时止）。 三、驳回原告明发集团南京房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21196元，由原告明发集团南京房地产开发有限公司负担4239元、被告吴杰负担16957元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费21196元。 审 判 长  王宠俊 人民陪审员  沈务霞 人民陪审员  李万斌 二〇二〇年二月十九日 书 记 员  孙 雪