重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初17537号原告：重庆鼎诺物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区南湖路69号2栋物管用房，信用代码91500108668930494T。法定代表人：张泽云，总经理。委托代理人：陈思杏，重庆维祯律师事务所律师。被告：刘君学，男，1968年3月12日出生，住重庆市巴南区。原告重庆鼎诺物业服务有限公司（以下简称“鼎诺公司”）诉被告刘君学物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员张敏担任审判长，与人民陪审员肖良秀、杨诩鹏组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鼎诺公司的委托代理人陈思杏到庭参加了诉讼，被告刘君学经本院公告送达开庭传票和起诉状副本，期限届满未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鼎诺公司诉称：原告系重庆南岸区某小区的物业管理单位，且至今一直为该小区提供服务，被告系该小区×号房屋业主，于2011年8月11日接房，并于2011年8月15日进场装修。被告享受了原告提供的物业服务，却未按时交纳物业费。截至2019年4月，被告尚欠原告物业服务费5745.70元、公摊水电费291.30元及上述资金的占用费。上述费用经原告催收未果，请求判令被告立即向原告交纳拖欠的从2012年12月至2019年4月期间的物业服务费5745.70元、公摊水电费291.30元；同时支付上述费用的资金占用损失（以拖欠的金额为基数，从欠费次日起按年利率4.75%计算至所有款项付清之日止）；本案诉讼费由被告承担。被告刘君学未到庭参加诉讼，也无书面答辩意见。经审理查明，原告系南岸区某小区的前期物业服务企业。2009年12月5日，原告与重庆康恒置业有限公司签订《前期物业服务合同》，随后该小区×号房共同所有人之一卢辉梅以业主及使用人身份与原告签订《前期物业服务协议业主临时管理规约》，约定内容包括：被告同意接受原告对该小区提供物业服务，服务期限三年（自2009年12月23日起至2012年12月22日止），若合同期满未成立业主大会或业主委员会，则应在合同届满后三个月内继续履行该合同；物业服务费实行包干制，按建筑面积计算，高层住宅为1.30元/月·平方米，业主共用部位、共用设施设备的用水、用电费用，按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前交纳当月物业服务费及其他应交之费用；逾期将按日交纳应交费用总额3‰的滞纳金。合同签订后，原告一直为该小区提供物业服务至今，期间该小区成立业主委员会，但又于2017年9月3日由南坪镇人民政府作出通知确认原业主委员会已不复存在。原业主委员会于2013年5月16日与重庆瑞庭物业管理有限公司签订了《物业服务合同》、2016年2月10日又签订了上述合同的《补充协议》，但该《物业服务合同》、《补充协议》经本院（2016）渝0108民初12278号民事判决书予以撤销，原业主委员会不服，提出上诉。重庆市第五中级人民法院以（2017）渝05民终3530号民事判决书对该小区原业主委员会上诉请求予以驳回，对本院一审判决予以维持，该本院一审判决现已生效。被告与卢辉梅系该小区×号房共同所有人、业主，该房屋建筑面积57.58平方米，被告于2011年8月11日接房，签收房屋验收交接表，并于2011年8月15日向原告申请后进场装修。2012年12月起被告未再交纳物业服务费，其中2012年12月当月因其账户有余额，抵扣后欠物业服务费56.80元。以上事实，有原告提交的该小区二期前期物业服务合同、前期物业服务协议及业主临时管理规约、交房流程确认表、房屋验收交接表、装修申请表、房屋登记信息查询证明、南岸区南坪镇南塘苑居民委员会证明、电梯维保合同、巡查记录表、水电公摊缴费凭证及明细、催收函及邮寄回执等证据及当事人的当庭陈述在卷为证，本院予以确认。本院认为，原告与重庆恒康置业有限公司就涉案小区签订前期物业服务合同，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法受法律保护且已经生效判决认可其效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此该前期物业服务合同对全体业主包括被告均具有约束力，原告依据前期物业服务合同与被告签订《前期物业服务协议业主临时管理规约》也是双方真实意愿表示，内容不违反法律规定，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。2012年12月22日前期物业服务合同到期后，原告自愿按照原物业服务合同的约定继续为该小区提供物业服务至今。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同履行期限已自动延续，小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。现原告要求被告支付2012年12月至2019年4月期间拖欠的物业服务费，符合法律规定。经核算，被告2012年12月至2019年4月期间欠物业服务费为5745.70元（1.30元/月·平方米×57.58平方米×76个月+56.80元）、公摊水电费为291.30元。本院对以上金额予以确认并支持。对于原告请求的逾期支付物业服务费、水电公摊费的资金占用损失，被告逾期支付的行为已给原告造成了损失，原告要求资金占用损失的请求并无不当，双方合同约定每日3‰的标准过高，现原告自愿降低标准按年利率4.75%计算，不违反法律规定，本院予以支持，以当时欠费金额为基数，从欠费次日（每月26日）起按年利率4.75%计算资金占用损失至全部款项付清时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款之规定，判决如下：被告刘君学于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鼎诺物业服务有限公司从2012年12月至2019年4月期间的物业服务费5745.70元、水电公摊费291.30元；同时从欠费次日(每月26日)起，以当时欠费金额为基数，按年利率4.75%计算并支付资金占用损失至欠款付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费600元，由被告刘君学承担（此款已由原告垫付，被告支付上述款项时一并支付原告，本院不作清退）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张 敏人民陪审员  肖良秀人民陪审员  杨诩鹏二〇二〇年二月二十八日书 记 员  王忆枫