福福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽05民终6336号 上诉人（原审被告）：张秧，女，1928年3月3日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：林传茂，福建泉秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄棍，福建泉秀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张日达，男，1969年5月17日出生，汉族,住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：吴俊猛，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玉琴，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柯长平，男，1951年4月13日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：吴俊猛，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玉琴，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：叶丽泉，男，1964年4月4日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被上诉人（原审被告）：蔡淑宝，女，1966年2月2日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人张秧因与被上诉人张日达、柯长平、叶丽泉、蔡淑宝房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初7402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张秧上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回张日达、柯长平的一审诉讼请求。事实和理由：一、诉争房屋所在的土地是20世纪80年代，叶声兰以家庭名义申请的宅基地，房屋是2003、2004年左右由叶丽泉、叶丽福等人共同出资以家庭名义共同基建的，故诉争房屋系张秧家庭的共同财产。二、叶丽泉已确认《房屋买卖补充协议书》中“甲方签名”处的“张秧”并非张秧所签并捺手印，系其根据张日达、柯长平要求而签名并捺手印的。张秧虽然委托叶丽泉代签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，但并未委托叶丽泉出卖诉争房屋。《房屋买卖补充协议书》是建立在《房屋买卖协议书》基础上的，叶丽泉在《房屋买卖补充协议书》的签字是代表其自己，并不能代表张秧。若张秧确实知悉并同意出卖诉争的房屋，鉴于张日达系张秧的侄儿，平时往来甚密，完全可以由张秧自签，无需他人代理。因张秧并非《房屋买卖协议书》《房屋买卖补充协议书》的当事人，而是第三人，故一审适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条是错误的。三、诉争房屋系张秧家庭的共同财产，张日达系张秧侄子，对诉争房屋情况是知悉的，在明知叶丽泉、蔡淑宝无权单独处分的情况下还与其二人签订上述两份协议书，且未告知其他共有权人，系恶意串通，损害张秧的合法权益，应认定为合同无效，且应追加叶丽福等共有权人参与诉讼，一审遗漏诉讼主体，程序违法。 张日达、柯长平辩称，一、诉争房产系叶丽泉、蔡淑宝于2003、2004年所建，并一直由其夫妻实际掌管，当时张秧年近八旬，并无经济能力和行为能力参与基建，叶丽福也没有任何出资，对该事实，叶丽泉、蔡淑宝、张秧及叶丽福等均予以确认，从未提出异议，对房屋买卖一事，上述几人也是完全知情的，从未提出异议。二、2007年12月中旬，诉争房屋面临拆迁，因叶丽泉称房屋的土地来源于其母亲张秧及父亲叶声兰之前的土地使用申请表，故才以张秧作为被拆迁人签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，但所有拆迁安置手续都是由叶丽泉代理，张秧出具相应的委托书给叶丽泉，叶丽福则出具放弃房屋权利的《继承、分家析产协议书》。基于叶丽泉、蔡淑宝是房屋的基建人，张秧、叶丽福没有出资也没有参与房屋建造，且张秧于2008年时已年满80岁，所有拆迁安置补偿事宜亦全部由叶丽泉代理，故张日达、柯长平完全有理由相信叶丽泉具有代理权，双方签订的补充协议合法有效。在补充协议签订后，叶丽泉将拆迁补偿协议书、选房证等相关手续原件交给张日达、柯长平，且由张日达、柯长平领取相应的过渡费，张秧、叶丽泉、蔡淑宝、叶丽福等人均未提出异议。三、张日达、柯长平是完全按市场价向叶丽泉、张秧购买诉争房屋并支付相应款项，故不存在恶意串通的情形。本案之所以会在10年后再产生纠纷，完全是因为房价上涨，叶丽泉、蔡淑宝反悔致使无法办理相关手续所致。叶丽泉的行为严重违反诚信原则和公序良俗，破坏交易安全，且张秧作为91岁高龄的老人委托律师并进行相应的抗辩及上诉，完全可能是叶丽泉在背后操纵。综上，应驳回上诉，维持原判。 叶丽泉、蔡淑宝辩称，张秧有委托叶丽泉签订拆迁补偿安置协议，但没有委托卖房，是叶丽泉自己将房屋出卖，叶丽泉的姐姐也全部不知道。 张日达、柯长平向一审法院起诉请求判决：一、确认张日达、柯长平与叶丽泉、蔡淑宝于2007年6月19日签订的《房屋买卖协议书》及张日达与张秧于2008年元月6日签订的《房屋买卖补充协议书》合法有效；二、确认张日达、柯长平对《房屋买卖协议书》及《房屋买卖补充协议书》项下址在城东办事处东星社区后园2-030、原产权人为张秧的房产因被拆迁而衍生的补偿权益（包括安置面积、房屋增购权、拆迁补偿款）享有188.24平方米的全部权益。 一审法院认定事实：2007年6月19日，张日达、柯长平与叶丽泉、蔡淑宝签订一份《房屋买卖协议书》，约定叶丽泉、蔡淑宝将址在××街道××区后园的一处拟拆迁房屋的实际安置面积出售给张日达、柯长平，面积按不少于100平方米计算，价格按2100元／平方米支付；协议签订时支付首期款60000元，于2007年7月底前支付第二期款50000元，其余款项在张日达、柯长平与拆迁指挥部签订拆迁协议时的2天内，按实际平方结算后全额支付清楚；被拆迁时，指挥部对该宗发给补偿安置奖励金，由双方各分享50%，指挥部对该宗给予其它货币补贴、其他补偿及选房的优惠措施由张日达、柯长平享有；叶丽泉、蔡淑宝如无法为该宗办理以张日达、柯长平独立签订的被拆迁协议书，该宗补偿安置面积日后应办理过户手续，过户费用由双方共同承担；等等。协议签订后，张日达、柯长平支付前两期款项共计110000元，叶丽泉于2007年6月19日出具《收条》，确认收到上述款项的事实。2007年12月10日，叶声兰、张秧作为被拆迁人，与泉州市城建国有资产投资有限公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，对东星社区后园2-030的房屋的拆迁安置补偿进行了约定：该房屋占地面积119.9平方米，总建筑面积239.8平方米；持有合法产权证件或有关行政部门批准的有效文件的房屋建筑面积119.9平方米；认定为违章建筑面积119.9平方米，违章建筑按57%给予补偿，即68.34平方米；房屋拆迁补偿选择房屋产权调换方式；等等。叶丽泉代张秧签署了上述协议，张秧对叶丽泉代签行为予以认可。2008年1月6日，叶丽泉以张秧代理人的名义，以张秧为出售方，与购买方张日达、柯长平签订一份《房屋买卖补充协议书》，约定2007年6月19日双方签订的《房屋买卖和协议书》所列的内容由于甲方变更业主、增加建设面积等情况，且该幢房屋已由张秧与拆迁指挥部签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，双方对原协议进行修该和补充，即：原“甲方（卖方／业主）为叶丽泉、蔡淑宝”，修改为“卖方业主为张秧，叶丽泉、蔡淑宝为代理人”；面积修改为以指挥部协议书的补偿安置面积188.24平方米为准，总购房价修改为400000元；付款办法修改为2007年7月前付房款110000元，收到指挥部房屋拆迁补偿安置协议书（业主为张秧）后的2天内付至总房款的95%约380000元，张日达、柯长平先付至280000元，余100000元至交房前还清，另有20000元待双方过户手续办结后付清；等等。上述协议叶丽泉代张秧签字捺印，同时叶丽泉在代理人一栏签字捺印。至2009年1月24日，张日达、柯长平已依约共支付购房款380000元。另查，叶声兰、张秧是叶丽泉的父母，叶声兰于2000年左右过世。叶丽泉、蔡淑宝陈述，房屋所在的土地是叶声兰申请的，房子则是其盖的。张秧陈述，房子所在的土地是70年代由叶声兰以家庭的名义申请，房子则是在2003年、2004年左右基建。 一审法院认为，张日达、柯长平与叶丽泉、蔡淑宝于2007年6月19日签订的《房屋买卖协议书》，系双方真实意思表示，其实质是对房屋拆迁安置后的权益进行转让，该协议未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然叶丽泉、蔡淑宝、张秧均主张原房屋所在的土地是叶声兰申请的，但不论叶丽泉、蔡淑宝在缔约时对标的物是否有所有权或处分权，并不影响该合同的效力。对于叶丽泉以张秧代理人的名义签订的《房屋买卖补充协议书》，张秧主张其没有签订该份协议且也没有委托叶丽泉出售房屋，但对于叶丽泉代其签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》并无异议，同时，叶丽泉、蔡淑宝主张房屋是其所建，张秧也确认房屋是在叶声兰过世之后基建，再基于签订协议书时张秧的年龄状况，张日达、柯长平有理由相信叶丽泉在代张秧签订《房屋买卖补充协议书》时是有代理权的，故本案的《房屋买卖补充协议书》合法有效。对于诉争房产因被拆迁衍生的补偿权益，张日达、柯长平主张享有188.24平方米的全部权益，并要求法院予以确认。根据《物权法》第四十二条第三款规定，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被拆迁人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。本案房屋拆迁选择产权调换方式进行安置，故拆迁补偿权益特别是安置权、房屋增购权均属于根据《物权法》规定，由原不动产物权衍生出来的物权权利，而上述物权权利专属于被拆迁人。因此，张日达、柯长平享有的是基于合同的债权请求权，其要求确认享有对诉争房产因被拆迁衍生的补偿权益，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认张日达、柯长平与叶丽泉、蔡淑宝于2007年6月19日签订的《房屋买卖协议书》以及叶丽泉代理张秧与张日达、柯长平于2008年元月6日签订的《房屋买卖补充协议书》合法有效；二、驳回张日达、柯长平的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于叶丽泉二审中提供的委托书，因该委托书主要内容是关于委托叶丽泉办理诉争房屋拆迁事宜，而张秧对其委托叶丽泉办理诉争房屋拆迁事宜亦予以认可，并认可了叶丽泉代其签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，故本案可以认定张秧委托叶丽泉代为办理诉争房屋拆迁相关事宜。对于张日达、柯长平于二审中提供的《继承、分家析产协议书》，因主要内容是将诉争房产确认归属张秧，且实际拆迁中，亦是由叶丽泉以张秧名义代为签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议书上亦有社区居委会印章及相关人员的确认，故本案可以确认诉争房屋在拆迁时将产权确认归属给张秧的事实。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，不管叶丽泉、蔡淑宝对诉争房屋是否享有处分权，就《房屋买卖协议书》本身来讲，因该协议合同仅是物权变动的原因行为，故对其效力的认定仍应由《合同法》予以判断。因该协议系双方的真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，故一审判决认定其合法有效是正确的。根据上述《继承、分家析产协议书》的分析认定及张秧对其授权叶丽泉以张秧名义签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》的认可，结合叶丽泉、蔡淑宝一审中所主张的房屋系其所建及张秧当时的年龄状况，以及诉争房屋拆迁后，叶丽泉将拆迁补偿协议、选房证等相关手续原件交由张日达、柯长平并由张日达、柯长平领取相应的过渡费，张秧、叶丽福等人在长达十年时间内均未提出异议的事实，一审判决认定张日达、柯长平有理由相信叶丽泉在代张秧签订《房屋买卖补充协议书》时有代理权是正确的。 综上所述，张秧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费元，由张秧负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇二〇年二月二十八日 法官助理 肖森华 书 记 员 陈文能 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。