山东省淄博市周村区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0306民初2880号原告：周国顺，男，1971年12月17日出生，汉族，淄博市公安局周村分局辖区居民，住淄博市周村区。被告：高娟娟，女，1972年1月5日出生，汉族，淄博市公安局周村分局辖区居民，住淄博市周村区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：石刚（被告高娟娟之夫），住址同上。被告：曲纪芬，女，1972年9月30日出生，汉族，淄博市公安局周村分局辖区居民，住淄博市周村区。第三人：淄博兰雁集团有限责任公司管理人，住所地周村区机场路**。负责人：韩桂芳，组长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：徐卫东，淄博兰雁集团有限责任公司管理人成员。委托诉讼代理人（特别授权代理）：毕研娟，淄博兰雁集团有限责任公司管理人成员。原告周国顺与被告高娟娟、曲纪芬、第三人淄博兰雁集团有限责任公司管理人（以下简称“兰雁管理人”）返还原物纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周国顺、被告高娟娟及委托诉讼代理人石刚、被告曲纪芬、第三人兰雁管理人委托诉讼代理人徐卫东、毕研娟到庭参加诉讼。经当事人申请，本院给予双方当事人两个月调解期限，在调解期限内双方未达成一致意见。本案现已审理终结。周国顺向本院提出诉讼请求：1.判令高娟娟、曲纪芬立即从周村区户房屋（以下简“系争房屋”）搬出；2.判令高娟娟、曲纪芬支付周国顺自2019年9月10日起至实际搬离系争房屋日止的房屋占有使用费（按每日30.00元的标准）；3.由高娟娟、曲纪芬承担诉讼费用。事实和理由：2019年9月3日周国顺与兰雁管理人签订房屋买卖合同购买系争房屋，合同约定房屋建筑面积为109.37平方米，价格为每平方米1950.00元，房屋价款为213271.50元。同日周国顺将213271.50元现金交至兰雁管理人财务处，兰雁管理人财务人员为周国顺出具收据，2019年9月10周国顺办理了不动产登记证书，证号：鲁（2019）淄博周村区不动产权第××号，但房屋一直由高娟娟、曲纪芬占有，周国顺多次交涉要求腾退返还房屋，高娟娟、曲纪芬均置之不理，故诉至法院，望判如所求。高娟娟、曲纪芬辩称，周国顺所诉与事实不符。系争房屋系高娟娟、曲纪芬享受兰雁职工福利分房待遇，分别集资1万元和1.5万元购买所得，自1997年和1999年居住使用至今，高娟娟、曲纪芬对该房屋享有所有权。该房屋不应作为企业破产资产处置，兰雁管理人应申请办理房改事项，不得出卖给社会其他人员。周国顺要求返还房屋、支付房屋占有使用费无事实及法律依据，请求依法驳回。兰雁管理人述称，系争房屋为兰雁集团北新街宿舍“两户一居”过渡房，属企业资产，非房改房性质。根据当时企业政策，凡符合选房条件的职工需先交纳1万元订金方取得选房资格，从住房之日起20年内不交房租，期满后按照当时国家规定交纳房租；如住户要求退房，扣除居住期间房租，退还本金。2015年8月法院裁定兰雁集团破产，指定兰雁管理人行使管理人职权，负责处理破产相关事项。为处置案涉“两户一居”房屋，管理人委托中介机构进行评估，采取广泛张贴、入户送达等方式，通知相关住户限定期限内购买或清退房屋，但无进展。后委托拍卖公司进行两次网上拍卖均流拍，才与购房户签订合同，出售房屋，程序公正合法。原住房职工放弃优先购买权，购房户合法权益应予保护。同意周国顺本案诉讼请求，并按照当时企业文件规定处理高娟娟、曲纪芬所交纳的款项。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年11月19日山东淄博织染厂改组为山东淄博兰雁纺织（集团）股份有限公司，1997年4月名称变更为兰雁集团股份有限公司，2006年10月23日淄博市人民政府函告：淄博兰雁集团有限责任公司是从兰雁集团股份有限公司转制并更改名称的大型民营企业集团，该企业承接原兰雁集团股份有限公司经营范围内的业务，承接一切债权债务，并安置了全部职工。2015年7月24日山东省淄博市中级人民法院指定了淄博兰雁集团有限责任公司等四家公司的管理人。同年8月14日山东省淄博市中级人民法院裁定终止淄博兰雁集团有限责任公司等四家公司重整程序，宣告淄博兰雁集团有限责任公司等四家公司破产。上世纪八十年代末、九十年代初为解决职工居住难问题，山东淄博织染厂在周村区北新街107号建造职工宿舍，其中2.4.6.8.10号楼房共计建造“两户一居”过渡房30套，包含系争房屋，即两户职工居住在同一套房屋内，每户单独使用两室，共用厨房、卫生间。1995年3月周村区北新街兰雁宿舍17幢房屋产权悉数登记于山东淄博织染厂名下，2001年房管部门统一换证，系争房屋所在4号楼房屋所有权人变更为兰雁集团股份有限公司，产权证号06-0034285。同时期北新街107号房屋土地使用人登记为淄博织染厂，证号为淄国用（2000）字第D01569号。1994年12月8日淄博市周村区人民政府制定《周村区出售公有住房暂行办法》，明确本区范围内的所有机关、团体、企事业单位向职工或城镇居民出售公有住房，坚持买卖自愿的原则，坚持分期分批、有计划地批准实施的原则。自1992年11月始山东淄博织染厂、山东淄博兰雁纺织（集团）股份有限公司相继就企业职工住房出售、分配事项出台文件，涉及上述“两户一居”住房的，有（1995）淄兰雁字第8号文件“4、售、分房办法：凡符合选房条件的职工需先交预（予）订金后方取得选房资格，按本公司95年房改办法处理。未参加房改的职工选新房交20000.00元，选旧房交15000.00元，选两家一户交10000.00元”规定，另兰雁字（1999）第49号“关于搬迁新居倒出住房的集资分配意见”：三、集资办法：1.所有参加分房的干部、职工，在规定期限内一次交清规定的集资额，取得选房资格。2.符合条件的职工，选房前，先报名填表，后公布积分，再依次公开分房。3.选房定位后，根据上级有关房改政策，参加房改，办理产权证。四、集资数额：北厂宿舍区原两户住一户的成套住房，每户按40000.00元收取。1995年2月17日制定的《山东淄博兰雁纺织（集团）股份有限公司出售自管公有住房的暂行办法》规定未出售的住房仍按市政府房改提租补贴规定执行。高娟娟、曲纪芬原为淄博兰雁集团有限责任公司职工，1997年4月1日高娟娟向公司交纳1万元，1999年11月24日曲纪芬向公司交纳1.5万元（含原告已交纳的1万元），两份收款收据均加盖“房屋集资”字样。高娟娟、曲纪芬家庭分别自1997年和1999年起在系争房屋居住。2015年8月淄博兰雁集团有限责任公司宣告破产，移交给兰雁管理人的前述“两户一居”住房尚有26套，涉及职工24户。为处置该批房屋，2018年2月兰雁管理人委托房地产评估有限公司就房产进行市场价值评估，研究决定在评估价格基础上每平方米下调300.00元，作为兰雁集团职工购买价格。2018年5月兰雁管理人为处置北新街107号部分“两户一居”房屋，采取在小区内张贴通知、入户送达等方式，广而告之，通知相关住户限定期限内购买或清退住房。2018年5月24日因系争房屋无人，兰雁管理人工作人员在该房屋单元门、房屋入户门外墙等处张贴通知，此后高娟娟、曲纪芬未有购房或退房的意思表示。兰雁管理人委托山东金正拍卖有限公司拍卖处置包括18套“两户一居”房屋在内的住宅，于2018年6月28日及7月16日在《淄博晚报》发布拍卖公告，同年7月13日及31日在点拍网网络拍卖平台举行拍卖会，该18套房屋均流拍。2019年9月3日兰雁管理人作为出卖人（甲方）与买受人周国顺（乙方）订立《房屋买卖合同》，约定：甲方将价值213271.50元的系争房屋出卖给乙方，房屋现未办理不动产分户登记手续，由高娟娟、曲纪芬居住；乙方于协议签订之日起3日内一次性向甲方支付购房款，乙方负责房屋的清房事宜；甲方负责房屋职工集资款项的清退事宜。合同签订同日周国顺足额支付兰雁管理人购房款。2019年9月10日诉争不动产权利人登记为周国顺，为鲁（2019）淄博周村区不动产权第××号。至2019年10月案涉兰雁北新街107号“两户一居”房屋已售出15套。本案争议焦点为双方当事人对系争房屋所主张的权利是否真实存在，周国顺能否依据其所主张的所有权排除高娟娟、曲纪芬所主张先前已存在的对系争房屋的居住权。本院认为：1994年12月始本区出售公有住房，坚持买卖自愿原则。系争房屋因两户职工居住在同一套房屋内，作为特定历史条件下的特殊产物，产权单位当时无法将其出售，产权仍属于企业，此不违反法律规定及国家政策。根据当时企业文件规定，高娟娟、曲纪芬分别交纳1万元和1.5万元房屋集资款未产生购买系争房屋的后果，高娟娟、曲纪芬主张其已取得房屋所有权，证据不足。2015年8月法院裁定兰雁集团破产，指定兰雁管理人行使管理人职权，负责处理企业破产的相关事项，即兰雁管理人有权对包括系争房屋在内的“两户一居”房屋进行处置。后兰雁管理人履行房地产价值评估，通知住户优先购买，委托公开拍卖手续，在住户未有优先购买的意思表示、二次拍卖均流拍后，将系争房屋公开出卖与周国顺，并无不妥，故兰雁管理人与周国顺所订立的《房屋买卖合同》不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，依法成立有效。周国顺已办理过户手续，取得不动产权证，应认定该房屋已发生了物权变动的法律后果，周国顺依法对诉争房屋享有直接支配和排他的权利，故对其要求高娟娟、曲纪芬腾退返还系争房屋的诉讼请求，本院予以支持。周国顺签订合同购买系争房屋时，即明知房屋由高娟娟、曲纪芬居住，承诺自行清户，现其以租房标准要求高娟娟、曲纪芬支付占有使用费，证据不足，本院不予支持。同时，兰雁管理人应按照前述《房屋买卖合同》约定，履行清退系争房屋原住户集资款项的义务，依据企业文件规定并兼顾目前状况，妥善处理后续问题。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告高娟娟、曲纪芬于本判决生效之日起三十日内从坐落于周村区户房屋（不动产权第××号）及院落中迁出，将房屋并院落返还原告周国顺；二、驳回原告周国顺其他诉讼请求。案件受理费减半收取计50.00元，由被告高娟娟、曲纪芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  尚铁钢二〇二〇年二月十四日书记员  蔡 蕾