山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终41号 上诉人（原审被告）：寿光金天元酒店物业管理有限公司，住所地：寿光市迎宾路25号。 法定代表人：刘树永，执行董事。 委托诉讼代理人：李华伟，山东鸢都英合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：寿光市名门公馆小区业主委员会，住所地：寿光市迎宾路25号。 负责人：刘兴伍，主任。 委托诉讼代理人：葛树孟，山东德泽律师事务所律师。 原审被告：山东创嘉置业有限公司，住所地：潍坊综合保税区高新二路东管委会办公楼408室。 法定代表人:刘世波，董事长。 委托诉讼代理人：李华伟，山东鸢都英合律师事务所律师。 上诉人寿光金天元酒店物业管理有限公司（以下简称金天元物业公司）因与被上诉人寿光市名门公馆小区业主委员会（以下简称名门公馆业委会）、原审被告山东创嘉置业有限公司（以下简称创嘉置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2018）鲁0783民初8389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金天元物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、实行业主自治并不等同于授权业主委员会可以随意更换物业公司，决定解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意。被上诉人向业主发放的《征求意见表》仅就“是否同意业主自治”向业主书面征求意见，并未对“是否同意解聘前期物业服务企业”征求业主意见。多数名门公馆小区业主已与上诉人签订了物业管理服务协议，同意上诉人继续管理名门公馆小区。被上诉人未履行更换物业公司的法定程序，无权作出更换物业公司的决定。2、被上诉人提供的备案证据表明其系向居民委员会和物业管理办公室备案，物业管理办公室虽然负责全市物业管理行业的日常工作，但仅系寿光市住房和城乡建设局的内设机构，不具备出具备案证明的资格。社区居民委员会也不具有接受备案的资格。被上诉人未依法完成备案手续，也未在民政部门办理注册登记，不能证明其已合法成立，其起诉主体不适格。 名门公馆业委会未提交书面答辩意见。 创嘉置业公司未提交书面陈述意见。 名门公馆业委会向一审法院起诉请求：判令金天元物业公司、创嘉置业公司退出名门公馆小区物业，移交物业管理权，办理物业交接手续；向名门公馆业委会移交物业服务用房及相关设施、物业服务所必须的全部档案管理资料、代管的专项维修资金、水电暖交费系统；双方办理消防设施交接手续；诉讼费用由金天元物业公司、创嘉置业公司承担。 一审法院认定事实：涉案小区由创嘉置业公司建设并销售，金天元物业公司受创嘉置业公司的委托对涉案小区实施前期物业管理。2017年6月6日，名门公馆业委会成立，其组成人员为：主任刘兴伍、副主任张素芹、执行委员董效贞。同年6月9日，名门公馆业委会在寿光市物业服务中心（原寿光市物业管理办公室）登记备案。 涉案小区物业管理区域建筑物总面积为15188.27平方米，业主总人数为247人。2017年8月21日至同年8月28日，名门公馆业委会采用书面征求意见的形式召开业主大会，向198位业主送达征求意见表，收回征求意见表198份，对应物业管理区域内专有部分建筑物面积为11880平方米，占建筑物总面积的78%，参与人数占业主总人数的80%，该部分业主一致同意实行业主自治,并于同年8月30日形成业主大会会议决议，决定收回物业管理权，实行业主自治。名门公馆业委会遂要求创嘉置业公司、金天元物业公司移交物业管理事宜，双方发生纠纷。2018年12月19日，寿光市物业服务中心向创嘉置业公司发出物业管理违规行为限期整改通知书，要求创嘉置业公司向名门公馆业委会移交物业管理事宜未果后，名门公馆业委会诉至法院。 一审法院认为，业主委员会由业主选举产生，是业主行使共同管理权的组织，是业主大会的执行机构。名门公馆业委会依法成立并在相关部门依法登记备案，有其提供的业主委员会登记备案存根、物业管理违规行为限期整改通知书等证据证实，金天元物业公司与创嘉置业公司抗辩名门公馆业委会成立不符合法律规定，未提供反驳证据，不予采信，故名门公馆业委会作为起诉主体是适格的。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该法第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或其他管理人，业主有权依法更换。名门公馆业委会采用书面征求意见的形式召开业主大会，并经该小区专有部分占建筑物总面积78%，参与人数占业主总人数的80%的业主一致同意实行业主自治，并作出收回物业管理权，实行业主自治的决议，并无明显不当。故名门公馆业委会要求金天元物业公司退出涉案小区，移交物业管理权，办理物业交接手续，移交物业服务用房及相关设施、物业服务所必须的全部档案管理资料、水电暖交费系统，办理消防设施交接手续，事实清楚，证据充分，应予支持。其要求金天元物业公司交付代管的专项维修资金，金天元物业公司有异议，名门公馆业委会未提供证据证实，不予支持。创嘉置业公司已将涉案小区的前期物业委托金天无物业公司管理，名门公馆业委会要求创嘉置业公司承担责任，无相应依据，亦不予支持。金天元物业辩称名门公馆业委会诉讼请求没有事实和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条，《物业管理条例》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款、第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、寿光金天元酒店物业管理有限公司退出名门公馆小区物业服务区域,并与寿光市名门公馆小区业主委员会办理物业交接手续；二、寿光金天元酒店物业管理有限公司向寿光市名门公馆小区业主委员会移交物业服务用房及相关设施、物业服务所必须的相关资料、水电暖交费系统；三、寿光金天元酒店物业管理有限公司与寿光市名门公馆小区业主委员会办理消防设施交接手续；四、驳回寿光市名门公馆小区业主委员会的其他诉讼请求。以上一、二、三项，均于判决生效之日起十日内履行。案件受理费100元，由寿光金天元酒店物业管理有限公司负担。 二审双方当事人未提交新证据。二审另查明，针对名门公馆业委会行政备案登记一事，金天元物业公司曾以寿光住房和城乡建设局为被告，以寿光市人民政府圣城街道办事处、名门公馆业委会为第三人提起行政诉讼，后金天元物业公司自愿撤回该行政诉讼。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，从查明的事实看，名门公馆业委会已经成立并办理相应登记备案，金天元物业公司虽对名门公馆业委会成立及备案持异议，但提起行政诉讼后又自愿撤回，对金天元物业公司的该项异议，本院不予采信。金天元物业公司关于名门公馆业委会主体不适格的主张，本院不予支持。名门公馆业委会作为小区业主自治性组织，有权依据小区业主意愿依法更换小区前期物业管理企业。名门公馆业委会通过业主大会形式决定与金天元物业公司解除物业服务，一审法院予以支持并无不当。金天元物业公司虽主张该小区多数业主已与其签订继续服务协议，但未提交证据证明，本院不予采信。 综上，上诉人金天元物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人寿光金天元酒店物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二〇年二月二十五日 书记员  褚诗舒