广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初字第33813号原告：深圳市章华台餐饮投资有限公司，住所地广东省深圳市南山区南头街道桃园路西海明珠E栋1607，统一社会信用代码91440300349581856P。法定代表人：方春。委托诉讼代理人：邵秋红，广东深坪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小利，广东深坪律师事务所实习律师。被告：苏宇，男，汉族，1993年10月21日出生，住址广东省深圳市龙岗中心城城市，委托诉讼代理人：张灏，广东品方律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵静，广东品方律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年12月5日对本案进行了公开开庭审理，原告委托诉讼代理人邵秋红、被告委托诉讼代理人赵静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2018年8月13日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于广东省深圳市福田区福华三路购物公园北区C栋3楼房屋转租被告，租赁期限共计7年，自2018年8月13日起至2026年4月1日；被告应于合同签订之日起向原告支付租房押金150万元、入场费75万元及水电押金10万元，月租金75万元自2018年9月7日起计算，于每月1日支付当月租金；逾期交纳租金的，按欠交租金总额的0.5%的标准按日收取滞纳金，逾期超过15天以上（含15天）的，原告有权解除合同并无偿收回房屋，被告所支付的履约保证金及各项押金均不予退还。合同签订后，因被告未按时足额交纳各项合同费用，后双方经过协商一致，于2018年1月26日签订补充协议，协议确认被告2019年1月前未付租金300万元，被告应在2019年2月12日前入场经营，并保证经营期限不少于一年，否则原告有权要求被告自2018年9月7日起交付租金。因被告一直拖欠租金，原告于2019年3月26日向被告发函要求解除合同，支付房屋租金及滞纳金等各项合同费用，但被告截至今日仍未履行上述义务。综上，被告的上述行为已构成违约，并严重损害原告的合法权益。因合同约定滞纳金的标准过高，原告自愿将滞纳金标准调整为每日0.3%。为维护原告自身合法权益，原告遂诉至本院请求判令：1、确认原、被告签订的《租赁合同》及补充协议于2019年3月26日解除;2、被告立即向原告支付2018年9月7日至2019年3月25日的租金4165000元及滞纳金1529760元（滞纳金以欠缴租金为基数，按日0.3%的标准，分别自欠缴之日计算至实际付清之日）；3、被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告将诉讼请求第二项变更为被告向原告支付2018年12月至2019年3月25日的租金2965000元及滞纳金2780925元，滞纳金以欠缴租金为基数按日千分之三的标准计至实际付清之日止。被告答辩称，被告对于原告解除房屋租赁合同及补充协议的诉讼请求没有异议，但对于原告基于被告欠租因而解除合同的理由不予认可，应驳回原告的第二项诉讼请求。1、被告并非适格被告。2018年6月，案外人朱世铿、沈卓灼与被告商议开酒吧并委托被告找租赁场地，被告通过房产中介中原（中国）房地产代理有限公司找到涉案房屋作为酒吧场地，对此朱世铿、沈卓灼均表示同意，从银行交易记录可以印证涉案款项有多笔为以案外人的名义转入，涉案租赁合同的签订并非被告个人行为。被告作为酒吧项目的受托人以个人名义与原告签订的房屋租赁合同约定房屋仅限于经营酒吧、餐饮，由此可见原告租赁给被告的房屋实则为酒吧即深圳露娜文化娱乐发展有限公司（以下简称露娜公司），因签署合同时露娜公司尚未注册成立，遂被告作为受托人以个人名义与原告签约，此实际上是职务代理行为而非个人行为，因此被告不是适格被告。2、如原告不能提供涉案房屋产权凭证及房屋所有权人准许转租的证据，涉案租赁合同应认定为无效。3、原告未向被告交付租赁房屋。原告在签订租赁房屋后从未交付涉案房屋，一直用于自身经营。另从原告提交的补充协议中可见2019年1月26日时仍未交付房屋，之后也未向被告交付房屋，因此原告不应当收取租金及滞纳金。4、被告及其公司保留对原告及其实际控制人饶均、苏文波请求返还全部已付款项不少于4775000元及赔偿损失的权利。被告及公司其他股东已向原告支付租金、保证金、进场费、佣金等不少于4775000元，且被告为了露娜公司顺利进场及开业，购买了酒吧用品、酒水、服装、音响设备并签订设计合同，但因原告一直未交付房屋，并不断提高准予进场条件，现又单方终止合同，导致原告的前述准备工作全部落空，给原告及其公司、股东造成了巨大的经济损失。原告及其股东饶均具有诸多规避法律、不诚信的行为，其对本案纠纷的发生具有不可推卸的责任。经审理查明，2018年8月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：乙方向甲方承租位于广东省深圳市福田区福华三路购物公园北区C栋3楼338、339室商铺（以下简称涉案房屋）；乙方租赁该房屋仅限于经营酒吧、餐饮；租赁期限为7年，自2018年8月31日起至2026年4月1日，从2018年9月7日起开始计租；月租金75万元，乙方需于每月1日（遇休息日、法定节假日提前支付）向甲方支付当月租金，如逾期未交，甲方将按乙方所欠租金总额0.5%/天收取滞纳金，逾期15天以上（含15天）的，甲方有权解除本合同并无偿收回该房屋，乙方所支付的履约保证金及各项押金均不予退还，签订租赁合同当月的租金乙方于签订本合同之日起30日内支付；乙方应于合同签订之日向甲方支付租房押金150万元，租赁期间如乙方存在尚未结清费用，甲方有权在租房押金中直接扣除；除房屋租赁押金外，乙方应于本合同签订之日一次性向甲方支付入场费75万元，入场费为乙方根据商业惯例自愿向甲方支付的款项，不作为本合同项下乙方应付款项（如月租金、租房押金等）的扣减，无论合同解除或终止，甲方均全部无需返还；乙方未能付清入场费的，甲方有权迟延交付房屋并不承担任何违约责任;水电押金为10万元，合同期间如因乙方原因提前终止合同，则甲方无需向乙方退还已支付的履约保证金/押金，该履约保证金归甲方所有；如乙方逾期未缴纳租金等各项费用达15天以上的，甲方可即时无条件解除本合同，收回该房屋并追究乙方的违约责任；合同中指定甲方收款账户为案外人饶均在招商银行深圳南山支行开立的账户；合同并对其他的权利义务进行了约定。2019年1月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，就前述《租赁合同书》有关事宜补充约定如下：根据原合同，乙方应当在2018年8月13日前支付租赁保证金150万元、入场费75万元、水电押金10万元，租金标准为75万元每月，计租日期自2018年9月7日起算；现双方一致确定，乙方须在2019年1月26日前向甲方支付款项达到300万元，并在2019年3月1日前支付2019年3月份的租金，且保证以后正常按月交付租金，交付时间为每月1日前支付当月租金；鉴于原合同签订后乙方未能按约定支付合同项下费用，为保证本协议签订后合同能够正常履行，经双方协商，乙方需在进场装修前支付一笔租赁保证金75万元（已包括10万元水电押金），该保证金分两个时间付清（第一笔35万元支付时间为2019年2月14日，第二笔40万元支付时间为3月12日）；甲方交场时间为2019年2月1日，乙方自2019年2月12日起正式计租，原租金每月75万元现双方协商给予乙方计租月起前三个月租金每月减免10万元整（即2019年2月12日至2019年5月11日每月租金65万元）；因原合同签订时间为2018年8月13日，至2019年1月五个月期间全部租金300万元乙方均未支付，乙方最迟应该在2019年2月12日前入场经营，并保证正常经营期限不少于一年即至2020年2月11日，否则甲方有权要求乙方支付该五个月的违约租金以及入场后减少的租金30万元。2018年8月1日至2019年1月28日期间，被告或其他案外人共向原告指定账户支付租赁涉案房屋各项款项共计2625000元，其中分别为（如未特别注明汇款人，即为被告本人支付）：2018年8月11日由案外人刘武汇款10万元、2018年8月13日分两笔汇款共计65万元、2018年8月27日汇款30万元、2018年9月14日分四笔汇款20万元、2018年10月8日汇款15万元、2018年10月24日汇款15万元、2018年11月17日由案外人朱世铿分两笔汇款共计10万元、2018年12月30日由案外人朱世铿汇款4万元、2019年1月21日汇款5万元、2019年1月22日汇款45万元、2019年1月25日汇款10万元、2019年1月26日汇款335000元；2019年1月的四笔汇款均备注为“代苏宇转款购物公园个斑马铺位部分租金”。庭审时，原告陈述，上述2625000元中包括了租赁押金150万元、水电费押金10万元以及入场费75万元，剩余275000元为租金；被告对原告该陈述予以确认。此外，被告于2019年10月10日及2019年10月29日向案外人苏文波分别转账100万元、20万元共计120万元，原告确认为起诉后被告交付的租金。2019年3月26日，原告委托广东深坪律师事务所向被告发出律师函，函告：原、被告之间签订的租赁合同及补充协议自律师函发出之日起解除，被告已支付的履约保证金及各项押金均不退还，并要求被告支付相应未付租金、押金及滞纳金等。庭审时，原告称该律师函因被告未签收被退回，被告称从未收到该律师函。关于涉案房屋的来源，原告提交了案外人钟文与案外人武晔慧于2016年6月23日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定租赁物业为涉案房屋，房屋权利人为钟文，租赁期限自2016年10月1日至2026年9月30日止。原告又提交其与案外人深圳市伊比沙餐饮管理有限公司（以下简称伊比沙公司）于2017年4月28日签订的《承包经营合同》，约定由伊比沙公司负责签订租赁涉案房屋的合同，由原告承包双方共同投资建设的餐饮项目并负责支付涉案房屋的租金、租赁税费经营税费和各项管理费，武晔慧在伊比沙公司签章处签字确认。关于涉案房屋是否实际交付，原告与被告之间存在争议。原告主张：签订合同当天就已交付，因为租赁房屋是敞开式的，不需要钥匙，房屋出租给被告后原告就带领被告去物业处办理了交接，并且被告还在涉案房屋处堆放了纸巾、矿泉水等物品，被告可随时出入涉案房屋，只是被告一直没有入场经营。被告则主张：原告一直未向被告交付涉案房屋，涉案租赁物业一直由原告控制的“个斑马”继续经营，原告不断提高被告的付款金额而拒绝交付物业，不同意被告入场装修；涉案房屋一直未交付而被告仍支付租金及相关费用的原因是被告想继续酒吧项目且不懂合同约定，于是就根据原告要求照做了，被告认为向原告支付300万元后才能交付物业，所以也就没有向原告要求交付物业。被告并提供原告及案外人深圳个斑马餐饮投资有限公司、深圳市探虾餐饮管理有限公司的商事主体登记及备案信息查询单，公司股东均包含案外人饶均、苏文波，以证明“个斑马”与原告存在利害关系，由原告控制经营。另查，为证明涉案房屋是被告代案外人露娜公司租赁，被告提交露娜公司商事主体登记及备案信息查询单，载明：露娜公司的成立时间为2019年9月25日，住所地位于福田区福田街道福安社区民田路138号城建购物公园北园339即涉案房屋，法定代表人为被告，许可经营范围为提供酒水、餐饮服务。此外，庭审时，原告作如下陈述：1、被告应付租金自2018年9月7日计算至2019年3月26日，其中2018年9月份租金为60万元，其余月份的月租金均为75万元；2、原告称涉案房屋在原告向被告发出解除合同通知之后就已退还给房东；3、涉案《补充协议》中所约定的“甲方交场时间”即被告入场经营时间。本院认为，本案争议焦点是被告的主体适格问题、涉案合同效力问题、涉案租赁房屋是否交付和违约认定问题，以及在前述分析的基础上对原告诉讼请求的认定。被告主体适格问题。被告作为涉案合同的签订主体，无论被告是否为设立公司而与原告签订合同，原告作为合同相对人有权要求被告承担相应的合同责任；且从事实查明来看，即使被告系作为发起人为设立露娜公司而签订涉案合同，但露娜公司成立于2019年9月25日，此时原告已要求解除合同并自认已将房屋退还房东，即露娜公司成立于合同实际终止之后，该公司既未对合同予以确认，亦未实际参与合同的履行，故本院对被告关于不是适格主体的答辩意见不予采纳，对原告申请追加露娜公司作为同案被告的请求不予准许并另行出具裁定。二．关于涉案合同效力问题。原告与被告签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原告已就涉案房屋的处分权初步举证，且原告对涉案物业是否具有所有权或处分权不影响合同效力，因此，被告主张涉案租赁合同无效，缺乏依据，本院不予采纳。三、涉案房屋交付时间及违约认定问题。本案中，关于涉案房屋的交付时间，双方存在争议，原告主张于合同签订之日即2018年8月13日已交付，被告主张一直未交付。对此，本院作如下分析：首先，交付租赁物业是原告作为出租人的合同义务，对于该义务的履行情况，应由原告承担相应的举证责任，但原告未提供证据证明具体交付物业情况；其次，涉案《房屋租赁合同书》载明，“乙方未能付清入场费的，甲方有权迟延交付房屋并不承担任何违约责任”，双方签订的《补充协议》也明确记载“合同签订后乙方（被告）未按约定支付合同项下费用”、“甲方（原告）交场时间2019年2月1日”及“乙方（被告）最迟应该在2019年2月12日前入场经营”，原告虽主张“交场时间”即被告的入场经营时间，但与上述约定内容并不相符，因此，本院根据双方合同的相关约定以及举证责任的分配，认定房屋实际交付时间应为2019年2月1日。涉案《房屋租赁合同书》签订后，虽被告未按合同约定支付全部款项，但原告也直至2019年2月1日才交付涉案房产，而双方签订的《补充协议》实际上是对涉案租赁合同的变更，重新确立了起租日期、月租金标准、交付条件、交付日期、入场经营时间等条款，因此依据《补充协议》约定确认新的起租时间及租金交纳时间符合当事人意思自治原则。根据《补充协议》约定，被告自2019年2月12日起正式计租，因《补充协议》未对2019年2月的租金交纳日期进行约定，故本院参照涉案租赁合同约定及一般交易习惯，以实际交付日期2019年2月1日作为首月租金交付日期。支付租金是被告作为承租人的主要合同义务。双方于庭审时确认：被告于原告起诉前支付的2625000元中包括了租赁押金150万元、水电费押金10万元以及入场费75万元，剩余275000元为租金；起诉后被告于2019年10月10日及2019年10月29日分别转账100万元、20万元，共计120万元用于支付租金。根据该支付租金情况，被告未能按照《房屋租赁合同书》及《补充协议》约定及时交纳租金，构成根本违约，原告有权依照约定解除《房屋租赁合同书》及《补充协议》并请求被告承担相应违约责任。四、对原告诉请的认定。关于解除《房屋租赁合同书》及《补充协议》的时间。因被告拖欠租金，构成违约，根据合同约定，原告据此有权要求解除合同。虽然原告于2019年3月26日向被告邮寄具有解除合同通知性质的律师函而因邮件被退回未实际送达，被告也否认收到该函件，但原告于庭审时自认其在发出上述律师函后即将涉案房屋退还给了房东，即原告以收回租赁物业的行为实际解除了合同，合同自此亦已无法继续履行，故本院认定涉案合同解除时间为2019年3月26日。关于原告主张的租金及滞纳金计算。1、租金。根据《合同法》约定，交付租赁物业是出租人的主要合同义务，而租金作为承租人使用、收益租赁房屋的对价，应以房屋交付作为前提。如前所述房屋交接时间应为2019年2月1日，因此对于2018年9月至2019年1月期间的租金不予支持。而对于房屋交接之后的租金问题，依补充协议约定起租时间为2019年2月12日，而合同于2019年3月26日解除，原告主张租金计算至2019年3月25日未超出其可主张权利的范围，本院予以支持，且因被告未按时支付租金，故依照约定仍应按每月75万元计租，因此，被告应支付的租金为2019年2月12日至2019年3月25日的租金计110万元【（75万元/月×1个月）+（75万元/月÷30日×14日）】，该租金扣除双方确认的被告起诉前已经支付的275000元租金、2019年10月10日支付的100万元及2019年10月29日支付的20万元，被告已支付完毕所欠租金，并剩余375000元（其中包含2019年10月10日剩余租金175000元及2019年10月29日剩余租金20万元），因此，对原告关于租金的诉请，本院不予支持。2、滞纳金。因被告超期支付租金构成违约，原告有权依合同约定主张滞纳金，被告逾期支付租金所致原告损失主要为资金占用损失，其性质与买卖合同的逾期付款损失并无差异，依法可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条第三款关于逾期付款损失的规定予以计算。合同约定滞纳金按日千分之五计算，明显高于前述计算标准，原告亦未举证证明存在其他损失，而被告否认原告诉讼请求的成立可视为同时对滞纳金计算标准提出的异议，故本院参照上述司法解释将滞纳金调整为按日万分之二的标准计算；而原告主张以欠缴租金为基数从欠缴之日计算至实际付清之日未超出其可主张权利的范围，本院予以照准。因被告2019年10月10日、2019年10月29日支付的租金扣除所欠租金后剩余部分应继续抵扣滞纳金，而被告应缴纳的滞纳金分段计算，即从2019年2月2日至2019年10月10日期间的滞纳金为37500元（75万元×250天×0.0002/天），从2019年3月2日至2019年10月10日期间的滞纳金为15540元（35万元×222天×0.0002/天），被告已支付的剩余租金375000元足以抵扣上述滞纳金，故对于滞纳金，被告也已履行完毕，因此，对原告关于滞纳金的诉请，本院不予支持。对于合同解除后除原告在本案中主张的租金和滞纳金之外的其它款项的处理问题，因被告未提出反诉并明确在答辩意见中表示保留权利，故本案不作处理，当事人可另循合法途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市章华台餐饮投资有限公司与被告苏宇于2018年8月13日签订的《房屋租赁合同书》及于2019年1月26日签订的《补充协议》于2019年3月26日解除；；二、驳回原告深圳市章华台餐饮投资有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费51663.30元、保全费5000元（均已由原告预交），由原告负担56613.30元，由被告负担50元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张凌炜人民陪审员  韦丽贤人民陪审员  叶 萍二〇二〇年二月二十六日书 记 员  赵雅雯