广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初7209号原告：广州鸿汇物业管理服务有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇汇美汇太东路79号901房（仅限于写字楼功能使用）。法定代表人：戴志华。委托诉讼代理人：韩东，该公司员工。被告：冯家坚，男，1968年8月3日出生，汉族，住广东省广宁县。原告广州鸿汇物业管理服务有限公司与被告冯家坚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州鸿汇物业管理服务有限公司（以下简称鸿汇物业公司）的委托诉讼代理人韩东到庭参加诉讼，被告冯家坚经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿汇物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付欠缴物业管理费2862元、电梯公摊电费151元、水泵公摊电费343.5元，本金共计3356.5元，违约金4548.1元（截止至2019年7月3日止），二项合计7904.6元；二、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2007年11月6日广州汇美物业发展有限公司（原告前身）与被告签署了《前期物业管理服务合同》，约定由原告为包括被告在内的全体小区业主提供物业管理服务，同时对物业管理费、水电费等费用缴纳标准及日期均做出了明确约定。自被告成为小区业主后，一直依约履行义务向原告按时缴纳物业管理费、水电费等费用。从2017年7月份开始，被告开始拒缴物业管理费、水费、排污费等；截止到2019年7月3日，被告物业管理费、水费、排污费等，本金合计3356.5元，违约金4548.1元，欠款共计7904.6元。原告多次催缴无果，无奈诉至法院。审理中，原告明确诉讼请求所主张费用的计算期间、主张的项目以及违约金的起算时间的依据是《欠费明细表》。被告冯家坚未作答辩。经审理查明：2009年9月11日，广州汇美物业发展有限公司将名称变更为广州鸿汇物业管理服务有限公司。位于广州市增城区新塘镇汇美金都路3号13座1701房的权属人为冯家坚。广州汇美物业发展有限公司与涉案房屋所在小区的业主签订的《前期物业管理服务合同》，载明：本合同所指物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；物业名称为汇美体育花园，坐落位置地址是增城市新塘镇汇美新村金都大道1号；第一条第二款乙方的权利义务包括乙方应按以下标准在每月20日前交纳当月以下费用：住宅管理费按每平方米1.15元/月收取；住宅区水费按0.97元/吨，排污费0.27元/吨，电费按0.72元/度；水电费如有调整按有关部门规定计算收取……第八条违约责任四、乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金……。审理中，原告提供《欠费明细表》载明了所拖欠费用的计算期间以及物业服务费逾期支付违约金从欠费当月的21日开始计算，其他费用从欠费次月的21日开始计算。另查明，本院于2019年5月21日作出（2019）粤0118民初251号《民事判决书》认定以下：本案为物业服务合同纠纷。本案中鸿汇物业公司具备物业管理资质，程飞作为业主自愿与原告签订《前期物业管理服务合同》，该《前期物业管理服务合同》合法有效。程飞作为汇美体育花园的业主，享受了鸿汇物业公司提供的物业服务，且双方在合同中约定了被告交纳物业管理费以及按有关部门规定的标准支付水费、排污费和电费等费用，因此，现鸿汇物业公司请求程飞支付2018年9月1日至2018年12月31日的物业管理费382.8元、2018年8月1日至2018年12月1日的水费114.9元、2018年8月1日至2018年12月1日的排污费62.8元，理据充分，予以支持。关于水损分摊费和排污损耗分摊费的问题。由于鸿汇物业公司和程飞签订的《前期物业管理服务合同》并未对水损分摊费和排污损耗分摊费如何计算进行约定，签订合同之后亦未对此问题进行协商。而根据鸿汇物业公司提交的证据显示自来水公司只负责向鸿汇物业公司收取涉案汇美体育花园所在的汇美新村的几个大水表的水费，对于汇美新村内的各用户的水费则由鸿汇物业公司代收，而鸿汇物业公司对于公摊的水损量以及各用水户分摊公共水损的比例的计算方法亦合理，且该计算方法适用于整个汇美新村的所有用水户。因此，对于程飞提出鸿汇物业公司计算的水损分摊费和排污损耗分摊费不合理，理据不足，不予采纳。为此，对于鸿汇物业公司请求被告支付2018年8月1日至2018年12月1日的水损分摊费61.6元、排污损耗分摊费33.6元，理据充分，予以支持。关于滞纳金问题。在《前期物业管理服务合同》明确约定了违约金从逾期之日起按每天3‰计算。程飞抗辩认为其已预交了管理费按金和水电周转金故鸿汇物业公司可在预交的费用中扣减。对此，鸿汇物业公司认为管理费按金和水电周转金不是预交的水电费和管理费，而只是押金，故程飞可以另行要求退还。本院认为，程飞确实存在拖延交纳物业服务费、水费、排污费、水损分摊费、排污损耗分摊费的行为，违反《前期物业管理服务合同》约定，故现鸿汇物业公司主张计算至2018年12月29日止的滞纳金107.1元，符合合同约定，予以支持。据此，该判决书判决如下，程飞于本判决发生法律效力之日起十日内向鸿汇物业公司支付2018年9月1日至2018年12月31日的物业管理费382.8元，2018年8月1日至2018年12月1日的水费114.9元、排污费62.8元、水损分摊费61.6元、排污损耗分摊费33.6元以及截止至2018年12月29日的滞纳金107.1元。根据鸿汇物业公司提供的《缴费通知单》显示，被告拖欠2017年7月1日至2019年2月28日的物业服务费2862元、2016年11月1日至2018年1月1日的电梯分摊电费151元、2017年6月1日至2018年1月1日的水泵公摊电费343.5元。在本案审理过程中，鸿汇物业公司陈述双方并未签订《前期物业管理服务合同》，冯家坚是涉案房屋的二手业主。本院认为，虽然鸿汇物业公司与冯家坚之间并未签署《前期物业管理服务合同》，但鸿汇物业公司作为具备物业管理资质的公司，为涉案小区提供了物业服务，冯家坚作为小区的房屋业主，应向鸿汇物业公司缴纳物业服务费以及支付鸿汇物业公司代为向相关部门缴纳的费用。冯家坚作为涉案小区的业主，享受了鸿汇物业公司提供的物业服务，应向鸿汇物业公司交纳物业服务费以及按有关部门规定的标准支付电梯分摊电费和水泵公摊电费等费用，现原告请求被告支付物业服务费2862元、电梯分摊电费151元、水泵公摊电费343.5元，理据充分，本院予以支持。关于违约金问题。因双方并未签署《前期物业管理服务合同》，鸿汇物业公司亦未提供其他证据证明冯家坚缴纳违约金的计算依据，因此鸿汇物业公司主张要求从逾期之日起按照每天3‰计算，并无依据。因冯家坚确实存在逾期缴纳上述费用的行为，故违约金宜按照按利息予以计算，以当月欠费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利息计算，物业服务费从欠费当月21日起计算至2019年7月3日止，电梯分摊电费和水泵公摊电费从欠费次月21日起计算至2019年7月3日止，每月违约金以当月欠付费用为限，违约金总额以3356.5元为限。原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，被告冯家坚经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告冯家坚于本判决生效之日起十日内向原告广州鸿汇物业管理服务有限公司支付2017年7月1日至2019年2月28日的物业服务费2862元、2016年11月1日至2018年1月1日的电梯分摊电费151元、2017年6月1日至2018年1月1日的水泵公摊电费343.5元，上述费用合计3356.5元；以及支付上述费用截止至2019年7月3日的违约金（以当月欠费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，物业服务费从欠费当月21日起计算至2019年7月3日止，电梯分摊电费和水泵公摊电费从欠费次月21日起计算至2019年7月3日止，每月违约金以当月欠付费用为限，违约金总额以3356.5元为限）；二、驳回原告广州鸿汇物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告冯家坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈少梗人民陪审员  张积权人民陪审员  黄建华二〇二〇年二月二十五日书 记 员  陈雪冰