广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初9849号原告（反诉被告）:张小卫，男，1991年7月12日出生，汉族，住河南省舞阳县，原告（反诉被告）:梁亚举，男，1990年1月12日出生，汉族，住河南省舞阳县，两原告共同委托诉讼代理人：范国茂、黄舒婷，广东合誉律师事务所律师。被告(反诉原告):伍世贤，男，1978年5月14日出生，汉族，住广州市花都区，被告(反诉原告):杜冠球，男，1957年2月23出生，汉族，住广州市花都区，两被告共同委托诉讼代理人：骆俊麒，广东广信君达（花都）律师事务所律师。原告张小卫、梁亚举与被告伍世贤、杜冠球房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理，被告伍世贤、杜冠球于2019年9月10日向本院提出反诉，本院经审查后予以准许，并将本诉与反诉合并审理，于2019年9月23日公开开庭进行审理。后因案情需要，本案转为普通程序组成合议庭于2020年1月16日公开开庭进行审理。原告梁亚举及原告张小卫、梁亚举（反诉被告，以下统称原告）的共同委托诉讼代理人范国茂，被告伍世贤、杜冠球（反诉原告，以下统称被告）及其共同委托诉讼代理人骆俊麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小卫、梁亚举向本院提出诉讼请求:1.请求判令两被告连带向两原告赔偿装修、维护、建设工程款项283318.7元（单据合计145345.7元+29518元+9500元+92000元+6955元，具体以评估鉴定为准）；2.请求判令两被告连带向两原告退还保证金28140元；3.案件受理费由两被告承担。事实与理由：两原告于2018年11月下旬开始向两被告承租位于花都区炭步镇××第四经济社蛤蚧岭部分厂房（面积为2010平方米）用于转租，双方就租赁事宜签订书面租赁合同，租赁面积为2010平方米，租金单价为14元/平方米。两原告故于2018年11月20日向被告杜冠球转账支付20000元，并于2018年11月22日转账支付36280元，即支付一个月的租赁保证金28140元及当月租金，之后两被告向两原告交付厂房（面积为2010平方米）。两原告为尽快转租便开始陆续装修。2019年4月1日两被告清空了厂房其他部分，并将整个厂房（面积为6734平方米）整体出租给两原告，四人商议重新签订租赁合同，故四人于2019年4月9日就整体厂房租赁事宜重新签订涉案《厂房租赁合同书》，原租赁合同对于面积为2010平方米部分的全部权利义务变更为《厂房租赁合同书》的约定，双方按照《厂房租赁合同书》履行。两原告于2019年4月底将厂房出租给他人用于生产布料、塑料管道等，但案外人在使用涉案厂房时发现断电，几经维修也不能继续生产。后经了解厂房原用于五金铸造，因污染大等原因已被关停，所以涉案厂房属于政府重点查处、整顿对象，故为避免五金铸造厂复工，涉案厂房使用超过3000度电就会被断电，现涉案厂房变压器等已被广州市供电局禁止使用。鉴于涉案厂房不能使用，两原告随后于2019年5月、6月陆续与案外人解除租赁合同。后两原告要求与两被告解除《厂房租赁合同书》，故两原告与两被告与2019年7月26日签订《合同解除文书》。双方解除《厂房租赁合同书》两原告已经撤离涉案厂房，但两被告没有退还两原告租赁保证金20000元。另两原告在涉案厂房中支出的装修款、维修款、工程款等两被告也没有赔偿。截至止2019年7月1日，被告伍世贤确认两原告自承租涉案厂房后进行的装修、维护及建设措施，包括铺水泥地1840平方米、1000KW变压器更换内芯、行吊车间围边、宿舍旁边车间围边做大门、车间及宿舍做防水墙、宿舍旁车间做流水沟、车间补水泥地面165.6平方米、行吊车间墙面拆除改建大门，以上装修维护及建设工程共花费283318.7元。两原告认为两被告出租前没有告知涉案厂房原使用情况以及用电限制等情况致使两原告不能实现合同目的，且两原告已经斥巨资进行装修、维护及建设，损失惨重，而两被告完全没有对两原告进行赔偿。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定以及《厂房租赁合同书》的约定，两被告应当依法承担相应赔偿责任以及退还租赁保证金28140元。两原告为维护自身合法权益，特具此状向贵院起诉，望在查清事实的基础上依法支持两原告诉请。被告伍世贤、杜冠球辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。具体理由如下：一、原、被告房屋租赁关系的订立、履行、解除情况。涉案厂房所在土地由被告伍世贤的父亲伍向平于2010年4月向炭步镇民主村第四经济社承租。后伍向平在土地上建设厂房6000多平方米，用于广州市问鼎金属制品有限公司（以下简称“问鼎公司”，该公司由伍世平弟弟伍世业担任法定代表人）的生产经营。后由于问鼎公司从2018年底开始逐步停产，经伍向平和问鼎公司同意，厂房由两名被告实际经营使用。2018年11月，原、被告约定将问鼎公司厂房中的2010平方米部分，按照每平方米14元的租金出租给原告，再由原告转租给其他次承租人。及后，原、被告在每平米租金14元不变的基础上先后两次约定变更了租赁面积：一是2019年1月下旬增加至2830平方米；二是2019年4月增加至6734平方米，即将问鼎公司厂房整体出租。后由于次承租人使用问鼎公司厂房经营期间存在违反国家环保政策规定的情形而被政府部门查处，于是原告向被告要求提前终止租赁合同关系。2019年7月26日，原、被告签订协议解除合同，原告于当天向被告交还厂房，现厂房处于空置状态。二、被告在履约期间没有违约行为。租赁关系续存期间，被告直按照法律规定和合同约定履行义务，不存在任何违约情形。特别是在厂房用电方面，原告一直向被告提供必要供电设备，保障被告及次承租人生产经营之用，不存在所谓的“厂房用电超过3000度就会断电，涉案厂房变压器被广州市供电局禁用”的情形。三、原告存在过错系导致造成合同权利义务终止的原因。原、被告于2019年4月9日签订的租赁合同第二条约定：租赁期限自2019年4月1日开始，为期19年8个月；第十三条约定：原告不得利用厂房进行非法活动和违法经营。但是，由于次承租人因环保问题被政府部门查处，所以在2019年5月开始陆续与原告解除厂房转租合同。于是原告没有按照合同关于租赁期限的约定，提前向被告要求解除合同。被告考虑到原告的实际困难，不但没有追究其提前终止合同、使用厂房进行违法活动的违约责任，还在解除合同时免收其2019年6月1日至7月26日的租金，以方便原告处理善后事宜。四、原告在租赁期间对厂房的装修、维护费用，不应由原告承担。一方面，厂房的装修和维护两部分费用的承担问题，应适用不同规范进行调整：一是厂房装修方面：由于导致合同解除的原因系原告违约，且原告装修厂房的目的是用于转租给他人进行污染大的生产活动，今后被告难以在继续使用此部分装修，因此按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，原告主张用于厂房装修的费用不应由被告承担。二是在厂房维护方面：原、被告于2019年4月9日签订的租赁合同第七条约定：厂房平时维护、维修和保养由原告负责所有费用，因此原告主张用于厂房维护的费用不应由被告承担。另一方面，原告证据没有对厂房装修和维护两部分的工程内容进行区分，其提交的单据、合同等证据亦不能证明所用材料和产生费用与厂房装修或维护工程的实际情形具有关联关系。综上，由于原告的主张既不符合司法解释规定和合同约定，其举证亦存在瑕疵，因此其诉讼请求应予驳回。被告伍世贤、杜冠球反诉称：1.请求判决原告向被告支付租金使用费54656元;2.请求判决原告向被告支付电费63660.91元;3.请求判决原告向被告支付迟延支付利息（以上述两项请求金额合计90176.91元为本金，按照年利率6%，自反诉之日起计算至实际付清全部款项之日止）；4.本案诉讼费用由原告承担。诉讼中，被告将第一项反诉请求变更为：1.请求判决原告向被告支付租金使用费26516元。事实与理由：2018年11月下旬，原告向被告承租位于花都区炭步镇××第四经济社蛤蚧岭部分厂房用于转租之用。出租厂房面积为2010平方米，每平方米月租金为14元，每月总租金为28140元。原告通过其关系人梁亚飞、魏存存的银行账户于2018年11月20、22日向被告支付56280作为2018年12月和2019年1月租金。2019年2月开始，原告向被告在原承租基础上额外承租820平方米厂房。自此，原告按照总面积2830平方米及月租金14元的标准，通过自己和关系人银行账户向被告支付月租金39620元。后因原告经营需要，双方于2019年4月9日签订《厂房租赁合同书》，自4月1日开始将出租面积扩大厂房全部范围。经双方实地测量，确认出租面积为6734平方米，每平方米月租金为14元，每月总租金为94276元。同时，双方约定原告就增加面积部分厂房享有30天免租期，且租赁期间产生的电费由原告承担。根据双方在涉案厂房出租的历次约定，原告在租赁期限内应向被告支付租金合计269416元，但原告仅实际支付214760元，故原告尚欠被告租金54656元。同时，至双方于2019年7月26日交接涉案场地，解除双方租赁合同为止，反诉被告尚欠反诉原告2019年6月1日至2019年7月26日电费共计63660.91元。为维护伍世贤、杜冠球合法权益，特向贵院提起反诉，恳求贵院判如所请。被告、原告双方从2018年11月订立房屋租赁合同时，约定电费由原告承担。在双方后来增加租赁面积时，仍然按照该约定处理电费承担问题。但在双方订立合同后，问鼎公司仍然使用部分厂房进行生产直至2019年1月才完全停产，加上2019年2月系春节假期停工等原因，所以在2018年11月至2019年2月，被告没有要求原告支付电费。2019年3月开始，原告向被告指定的王钰飞（伍世贤小舅）银行账户支付电费。由于原告为方便将厂房分租而设立多个分电表，所以原告按照分表计算用电量并支付电费（该情况通过厂房次承租人周标、贾文磊、张恒于2019年6月28日向王钰飞转账支付电费可予证明）。因此也产生了总电表电费与实际收取电费出现轻微差距的情形。由于原告在2019年7月26日撤场之前一直实际占有使用厂房，因此应承担期间产生的电费。按问鼎公司总电表计算，原告至今尚有2019年6月1日至7月26日电费63660.91元未支付。由于原告提交房产租赁合同第6条约定30天免租期，2018年12月的租金是免租的，所以减去该月租金28140元，所以我方变更第一项诉请金额。原告张小卫、梁亚举针对反诉辩称，1.原被告之间已经签订解除文书，约定2019年6月1日至7月26日是免租，按照常理，之前的已经交付租金，没有拖欠；2.关于电费问题，原告与第三方黄凯寅签订解除合约，约定原告与第三方关于电费支付问题是由第三方直接向被告支付的，如果第三方没有支付该款项，可以要求第三方直接向被告支付。经审理查明：涉案厂房位于广州市花都区炭步镇××第四经济社土名“蛤蚧岭”。两被告认为涉案厂房所在土地是由伍世贤的父亲伍向平向民主村第四经济社承租，该地原为铸造厂，在1993年办理建设用地规划许可证，伍向平在该土地兴建厂房，并将其中6000平方米的土地在2015年分租给广州市问鼎金属制品有限公司，2019年春节期间，问鼎公司已停产，问鼎公司使用的6000平方米的场地由伍世贤及杜冠球实际经营使用并对外转租，为此，两被告提交租赁合同、民主村第四经济社户主会议记录、集体土地所有权证、建设用地规划许可证、伍向平及问鼎公司出具的确认书等予以佐证。两被告确认涉案厂房未办理规划报建手续。2018年11月22日，杜冠球（甲方）与梁亚举（乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将位于将军谭第四经济社地块的厂房出租给乙方作为生产工业厂房使用，一、面积2100平方米，二、租期从2019年1月1日至2039年1月1日，三、1.租金每月每平方米14元总租金28140元。2.租金按月收取，先交租后使用，乙方在每个月10号前向甲方交纳当月的租金，如逾期缴纳租金，按每日百分之三缴纳滞纳金。3.水费、电费、管理费、出租税、房产税用等均由乙方负责。甲方负责提供给乙方1315千瓦其中变压器为1000千瓦还有一个315千瓦变压器，电费对公元/度，水费对公元/方。在承租合同签订同时，乙方向甲方缴纳保证金28140元。六、在承租合同签订后，甲方提供30天装修、搬迁期给乙方，该期间不收租金。七、租赁期间厂房财产的维修保养，在租赁期内，甲方以厂房的现状出租给乙方使用，平时维护、维修和保养归乙方负责和所有费用。八、乙方如因工作需要，将租赁财产转让给第三方承租使用，本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。十五、乙方如需改变厂房结构、增建，需书面征得甲方同意。增建改建部分，合同满后无条件归甲方所有。合同还就双方其他权利义务进行了约定。签订合同后，两原告对涉案厂房投入装饰装修，分别是铺水泥地、变压器更换内芯、行吊车间围边、宿舍旁车间围边做大门、车间、宿舍做防水墙、宿舍旁车间做流水沟、车间补水泥地面及行吊车间墙面拆除改建大门等，关于投入的装修，两原告提交伍世贤在2019年7月1日签字确认的《炭步镇民主村第四经济社蛤蚧岭厂房内部建设清单》、承包工程合同、统计表、单据及银行流水予以佐证。承租后，两原告将部分厂房分租给案外人黄凯寅及周建。在使用过程中，两原告需扩大涉案厂房的承租面积，2019年4月9日，杜冠球、伍世贤（甲方）与张小卫、梁亚举（乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定：一、厂房面积6734元；二、期限从2019年4月1日至2039年1月1日；三、租金每月每平方米14元，总租金94276元；四、保证金95000元。合同其他条款约定的内容与2018年11月22日签订的租赁合同的条款一致。两原告表示在合同履行过程中，因供电部门禁止涉案厂房使用变压器，涉案厂房无法继续经营，梁亚举（乙方）与杜冠球（甲方）于2019年7月26日签订《合同解除文书》，约定甲方已收回原合同，厂房已交还甲方，甲、乙双方合同解除，甲、乙双方权利义务解除，2019年6月1日至2019年7月26日免乙方租金。关于租金的支付情况，原、被告双方确认2018年12月至2019年7月26日期间，两原告共支付214760元（包括两原告主张的保证金28140元），应付租金为269416元，尚欠租金26516元。两被告认为两原告在2019年6月1日至2019年7月26日期间拖欠电费63660.91元，为此提交供电部门出具的电费通知单及之前两原告支付电费的汇款记录予以佐证。两原告确认在使用涉案厂房过程中尚欠电费63660.91元，但两原告认为与案外人周建及黄凯寅解除租赁合同时约定黄凯寅及周建使用过程中产生的水电费由黄凯寅及周建直接与杜冠球、伍世贤对接，故两原告认为电费应由次承租人支付，对此，两原告提交其与周建及黄凯寅解除租赁合同的两份协议予以佐证。两被告认为这是两原告与案外人之间的约定，与两被告无关。两被告确认两原告在使用厂房期间投入装修，但认为涉案合同因两原告转租他人进行污染环境的生产活动涉嫌环保问题才被政府查处，因此涉案合同解除的过错在于两原告，且两原告部分装饰装修属于对厂房的维护，根据合同约定，厂房的维护、维修及保养问题由两原告负责所有费用，且两原告提交的单据无法证明其投入装修的金额。为此，两原告就其投入的装修损失申请司法评估，本院摇珠确定广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，该公司经过现场勘察等程序后，于2019年12月31日出具评估结论书，载明：因双方对部分彩钢板围栏的权属存在争议，根据两原告的主张，全部装修损失金额为165169元，根据两被告的主张，全部装修损失金额为163575元。为此，两原告预缴评估费8000元。两被告认为在两原告交还厂房后，两原告投入的装修损失并未利用，故坚持不同意向两原告赔偿装修损失。诉讼中，本院向双方行使释明权，若涉案合同无效是否变更诉讼请求，两原告表示不变更诉讼请求，两被告表示将租金变更为占有使用费，其他诉讼请求不变更。本院认为：两原告及两被告签订的《厂房租赁合同书》虽是双方当事人的真实意思表示，但涉案租赁物在一审庭审辩论终结前并未取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故上述《厂房租赁合同书》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案的出租方及承租方在签订租赁合同之前均未审查涉案建筑物是否具备合法的规划报建手续，二人对于涉案合同无效存有同等的过错。关于投入的装修损失金额，两原告已提供工程合同、单据、付款凭证予以佐证，并已申请司法评估，司法评估过程依法进行，故本院对司法评估结论予以采信。司法评估结论中因双方对于彩钢板围栏存有争议，但因伍世贤签字确认的装修清单中包含围边工程，在两被告未能提交相反证据予以反驳的情况下，本院采纳两原告的主张，即全部装修损失金额为165169元。两被告应按其过错程度向两原告赔偿装修现值损失82584.50元（165169元×1/2），两原告主张超出上述部分的其他损失，依据不足，本院不予支持。虽然涉案合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据本案查明的事实以及两原告的自认，计算双方约定的免租期及抵扣保证金后，两原告仍拖欠租金26516元，故两被告要求两原告支付占有使用费26516元及利息，合理有据，本院予以支持。关于利息，以拖欠的26516元为本金，从反诉之日即2019年9月10日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清款日止，超出部分，本院不予支持。两原告主张的保证金实际在其拖欠的占有使用费中予以抵扣，故两原告要求返还保证金28140元，缺乏事实依据，本院不予支持。关于两原告使用厂房期间的电费，理应由两原告承担，两原告与次承租人之间关于水电费的约定属于双方的内部约定，对两被告不具有约束力，故两被告要求两原告支付拖欠的电费63660.91元及利息，合理有据，本院予以支持，利息以拖欠的63660.91元为本金，从反诉之日即2019年9月10日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清款日止，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告伍世贤、杜冠球于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张小卫、梁亚举赔偿装修损失82584.50元；二、原告张小卫、梁亚举于本判决发生法律效力之日起十日内向被告伍世贤、杜冠球支付拖欠的占有使用费26516元及利息，利息以26516元为本金，从2019年9月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清款日止；三、原告张小卫、梁亚举于本判决发生法律效力之日起十日内向被告伍世贤、杜冠球支付拖欠的电费63660.91元及利息，利息以63660.91元为本金，从2019年9月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清款日止；四、驳回原告张小卫、梁亚举的其他诉讼请求；五、驳回被告伍世贤、杜冠球的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5972元，由原告张小卫、梁亚举负担4389.42元，由被告伍世贤、杜冠球负担1582.58元；反诉案件受理费1333元，由原告张小卫、梁亚举负担1016元，由被告伍世贤、杜冠球负担317元；评估费8000元，由原告张小卫、梁亚举负担4000元，由被告伍世贤、杜冠球负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  吴海萍人民陪审员  曾桂妹人民陪审员  段纯惠二〇二〇年二月二十七日书 记 员  邓国靖