山东省莒县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1122民初2636号原告（反诉被告）：莒县娃娃乐幼儿园，住所地莒县青年路**莒县图书馆院内。组织机构代码：56254753-4。法定代表人：赵凤香，该园园长。委托诉讼代理人：赵凤梅，女,住莒县。委托诉讼代理人：周夫峰，山东文心正律师事务所律师。被告（反诉原告）：莒县图书馆，，住所地莒县青年路**组织机构代码：55223050-9。法定代表人：王瑞峰，该馆馆长。委托诉讼代理人：吴海龙，山东聚祥律师事务所律师。原告（反诉被告）莒县娃娃乐幼儿园与被告（反诉原告）莒县图书馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。莒县娃娃乐幼儿园的委托诉讼代理人赵凤梅、周夫峰，莒县图书馆的法定代表人王瑞峰及其委托诉讼代理人吴海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。莒县娃娃乐幼儿园向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告损失550000元；2.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2006年5月1日，原、被告双方签订《房屋租赁建设合同》，约定被告将图书馆院内二层楼、办公楼东2间平房和二层楼后8间平房给原告使用，并可以改造建设，租赁期限至2021年5月1日止。原告租赁期间无任何违约行为。2015年，被告提起诉讼，要求收回涉案房屋。案经一审、二审判决书认定原被告签订的房屋租赁合同无效，原告返还场地。原告投入大量资金进行建设，累计达550000元，由于被告的过错导致合同无效，被告应承担赔偿责任。莒县图书馆辩称，1.原告诉称的2006年5月1日的房屋租赁合同被告不知情，即使该合同是真实的，该合同涉及的也顶多是二层楼西办公楼东二间二房和二层楼后8间平房，不涉及其他建筑物其他场地；2.原、被告之间的租赁合同纠纷涉案租赁合同中的东二间平房及二层楼后8间平房已经进行法院认定是无效合同；3.原告主张要求被告赔偿建设损失没有任何事实和法律依据，而且原、被告之间租赁合同案件已生效，原告至今未借还租赁的房屋和场地；4.被告不存在过错不承担任何的赔偿责任。另外对于原告占用被告房屋及场地，被告提出反诉，要求原告支付相应的占用费用。莒县图书馆向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告莒县娃娃乐幼儿园向莒县图书馆支付房屋及场地占用费用230000元；2.反诉费由莒县娃娃乐幼儿园承担。事实和理由：原、被告签订房屋租赁合同，莒县图书馆将位于莒县图书馆院内的楼房租赁给莒县娃娃乐幼儿园使用，后莒县娃娃乐幼儿园租赁、占用莒县图书馆院内的北二层楼、北二层楼东侧平房、北二层楼北侧平房、西侧平房及相关院内场地，莒县图书馆自2014年6月1日即不再收取租赁费，后因租赁合同纠纷，莒县图书馆起诉至贵院，案经一审、二审判决，判令莒县娃娃乐幼儿园搬出涉案房屋及土地，莒县娃娃乐幼儿园一直未搬出。莒县娃娃乐幼儿园为证实其请求向本院提供如下证据：1.莒县娃娃乐幼儿园的办园许可证，用以证明原告系适格主体；2.赵凤梅（莒县娃娃乐幼儿园）于2002年5月与莒县图书馆签订的房屋租赁合同复印件一份，用以证明莒县娃娃乐幼儿园租赁莒县图书馆院内北二楼用于幼儿园经营的事实，合同期限为2002年6月1日至2011年6月1日共计9年；3.赵凤梅（莒县娃娃乐幼儿园）与莒县图书馆于2006年5月1日签订的房屋租赁建设合同复印件一份，用以证明莒县图书馆将坐落在莒县图书馆二层楼西办公楼东2间平房和二层楼后8间平房租赁给莒县娃娃乐幼儿园使用，并约定幼儿园可以对原有房屋根据需要进行投资改造，继续由幼儿园使用，幼儿园建设需要经过莒县图书馆同意，房屋产权归莒县图书馆所有，幼儿园可使用15年，每年缴纳房屋租赁费1500元，到期后无条件将使用权交给莒县图书馆，合同履行期限为2006年5月1日至2021年5月1日；4.本院作出的（2015）莒民初字第3196号民事判决书；5.日照市中级人民法院作出的（2016）鲁11民终1105号民事判决书；以上两份证据用以证明原告提供的证据3中的房屋租赁建设合同经法院确认无效，莒县图书馆应当承担全部或者主要责任。莒县图书馆对莒县娃娃乐幼儿园提供的证据1、2、4、5的真实性没有异议，对证据3认为合同只是涉及二层东办公楼东二间平房和二层楼后8间平房，并没有涉及北二层楼或其他建筑。莒县图书馆未提供证据。为查明案件事实，经原告莒县娃娃乐幼儿园及反诉原告莒县图书馆申请，本院委托日照信益达价格评估有限公司对莒县娃娃乐幼儿园自建及扩建部分价值（包括图书馆北二层楼后平房12间、院内东平房9间、园内硬化、洗手间1间及门卫平房3间、院墙、园内凉亭）；对自2014年6月至2019年5月31日莒县娃娃乐幼儿园占用的北二层楼房、东侧厕所2间及院落一处的占用费；对自2014年6月至2019年5月31日莒县娃娃乐幼儿园占用的其扩建部分的占用费进行评估。日照信益达评估有限公司经评估认定：1.莒县娃娃乐幼儿园自建及扩建部分房屋的建筑价值为166374元；2.2014年6月至2019年5月31日莒县娃娃乐幼儿园占用的北二层楼房、东侧厕所2间及院落一处的占用费为88263元（其中2014年6月1日至2016年1月1日占用费用25956元、2016年1月1日至2016年5月1日占用费5843元、2016年5月1日至2019年5月31日的占用费用为56464元）；3.2014年6月至2019年5月31日莒县娃娃乐幼儿园占用的其扩建部分的占用费为31353元（2014年6月1日至2016年5月1日占用费用11783元、2016年5月1日至2019年5月31日占用费用19570元）。该评估报告的建筑物清评估明细表中载明的第7—11项中关于车库的相关价值共计1708元，审理过程中车库已经拆除，且该车库不在双方约定的租赁物范围内；该评估报告的建筑物清评估明细表中载明的第26项人造草坪、第31项院内墙瓷、第32项墙画共计9315元系莒县娃娃乐幼儿园在2019年新建。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院经审查认定如下：赵凤梅原系莒县图书馆的工作人员，2001年参加单位轮岗后，成立莒县娃娃乐幼儿园。2002年5月1日，莒县图书馆与莒县娃娃乐幼儿园签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：莒县图书馆将座落在图书馆院内北二楼的楼房租赁给赵凤梅做幼儿园使用，租赁期限自2002年6月1日起至2011年6月1日止，共九年，租赁费每年9000元。合同签订后，赵凤梅使用租赁的楼房及楼房前面的场地用于开办莒县娃娃乐幼儿园。2003年6月份，莒县图书馆与莒县娃娃乐幼儿园约定，由莒县娃娃乐幼儿园在北二楼前东侧兴建平房，建成后由莒县娃娃乐幼儿园使用九年，期满后平房所有权归莒县图书馆所有。2006年5月1日，莒县图书馆与莒县娃娃乐幼儿园再次签订《房屋租赁建设合同》一份，合同约定：莒县图书馆将座落在图书馆院内二层楼西办公楼东二间平房和二层楼后八间平房租赁给莒县娃娃乐幼儿园使用，莒县娃娃乐幼儿园可以对原有房屋根据需要进行投资改造，建设方案需经莒县图书馆同意，产权归莒县图书馆所有，合同履行时间自2006年5月1日起至2021年5月1日止，每年交纳房屋租赁1500元，合同到期后莒县娃娃乐幼儿园无条件将使用权移交给莒县图书馆。合同签订后，莒县娃娃乐幼儿园对北二楼西二间平房和北二楼后八间平房进行了扩建和装修，亦用于幼儿园使用，该扩建部分未取得相关的建设规划许可。北二楼租赁到期后，原、被告没有续签书面的租赁合同，但莒县娃娃乐幼儿园仍继续使用该北二楼，莒县图书馆亦按原合同约定的标准每年9000元收取租赁费至2014年6月30日，对北二楼西二间平房和北二楼后八间平房，按每年1500元收取租赁费至2014年6月份。2015年5月底，莒县图书馆向赵凤梅发出解除租赁合同关系、限自接到通知之日起十五日内搬离租赁的房屋及场地的通知。后莒县图书馆以政府对办公用房进行清理、对涉案房屋另有用途为由，向本院提起诉讼，请求判令被告将其占用的北二楼及北二楼西侧平房、北二楼楼前东侧平房、北二楼北侧平房及院内场地返还。本院经审理认为本案莒县图书馆与莒县娃娃乐幼儿园订立的关于北二楼北侧平房和西侧平房的房屋因该房屋未取得建设规划许可，租赁建设合同无效，莒县娃娃乐幼儿园应将其基于该无效合同占有使用的北二楼北侧平房和西侧平房返还给莒县图书馆；双方之间对北二楼的房屋租赁合同到期后，莒县图书馆与莒县娃娃乐幼儿园未续签租赁合同，莒县图书馆亦未对莒县娃娃乐幼儿园继续使用该房屋提出异议，双方之间形成不定期房屋租赁合同关系，不定期租赁出租人可以随时解除合同，但应在合理期限前通知承租人，莒县图书馆提前通知莒县娃娃乐幼儿园后可解除租赁合同，本院于2016年4月7日作出（2015）莒民初字第3196号民事判决书，判令莒县娃娃乐幼儿园于判决生效后十五日内向莒县图书馆返还涉案北二楼、北二楼东侧平房、北侧平房、西侧平房及相关院内场地。后莒县娃娃乐幼儿园不服，上诉至日照市中级人民法院，日照市中级人民法院经审理作出(2016)鲁11民终1105号民事判决书，判决驳回莒县娃娃乐幼儿园的上诉，维持原判。后莒县娃娃乐幼儿园向山东省高级人民法院申请再审，再审过程中按莒县娃娃乐幼儿园撤诉处理。本院判决生效后，莒县娃娃乐幼儿园一直占用场地未予以返还，且莒县娃娃乐幼儿园在此期间又在院落内建造了人造草坪、刷墙画、院内墙瓷。本院认为：一、关于本诉部分：原告莒县娃娃乐幼儿园根据与被告莒县图书馆于2006年5月1日签订的《房屋租赁建设合同》对其租赁的房屋进行了扩建用于幼儿园经营，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”的规定，本案中原、被告虽约定租赁合同到期后，其扩建部分归被告莒县图书馆所有，但在合同期间内，莒县图书馆向本院起诉要求返还租赁物，且经本院审理认为莒县娃娃乐幼儿园扩建部分未取得合法建设规划许可，认定该合同无效，莒县娃娃乐幼儿园应返还租赁物，合同未履行至约定期限，莒县娃娃乐幼儿园主张莒县图书馆赔偿其因扩建部分的造价费，应予支持。莒县娃娃乐幼儿园在本院判决书确认涉案合同无效判令其搬出涉案房屋后新添附部分，不在双方合同约定范围内，系因其违反本院生效判决书而导致的损失扩大部分，其主张予以赔偿，本院不予支持。莒县娃娃乐幼儿园主张的车库相关的损失，该车库现已不存在，且该部分不在双方约定范围内，该主张无事实依据，本院不予支持。综上，本院确定莒县娃娃乐幼儿园扩建部分的价值为155351元。本案中，莒县娃娃乐幼儿园基于与莒县图书馆签订的租赁建设合同对房屋进行扩建，其扩建行为已经莒县图书馆同意，为维持幼儿园的长久经营进行了大量投资，结合莒县娃娃乐幼儿园对房屋的使用情况及建设当时的政策情况，被告莒县图书馆的过错较大，应承担较大的过错责任。综上，以被告莒县图书馆返还原告扩建部分价值的80%为宜，即被告莒县图书馆应返还原告莒县娃娃乐幼儿园扩建价值款124280.8元（155351元×80%）。二、关于反诉部分：反诉被告莒县娃娃乐幼儿园在经本院判决要求搬出涉案房屋后，仍未按照生效判决书的要求搬出，应当向反诉原告莒县图书馆支付占用费用。本案反诉部分争议的焦点为反诉被告莒县娃娃乐幼儿园应支付的占用费用的标准。反诉原告莒县图书馆主张的占用费用中包含两部分，一是莒县图书馆建设部分，该部分系因原合同到期，原被告之间基于事实租赁行为形成无固定期限租赁合同，租赁合同解除后承租人继续占用的，占用费用应参照市场行情进行计算；二是莒县娃娃乐幼儿园自建部分，该部分应于2021年5月1日到期，履行至2014年6月份之后莒县图书馆未继续收取租赁费用，该合同因未取得建设规划许可应为无效合同，合同期间内承租人的占用费用应参照双方约定的1500元/年进行结算。关于莒县图书馆建设部分经本院委托评估，自2014年6月至2019年5月31日莒县娃娃乐幼儿园对莒县图书馆建设部分应支付的占用费用为88263元；关于莒县娃娃乐幼儿园自建部分的房屋，参照双方合同约定的合同期限内参照1500元/年进行计算，据此2014年6月1日至2019年5月31日莒县娃娃乐幼儿园应支付的占用费用为7500元，鉴定机构对该该部分的鉴定意见不符合双方的合同约定，本院不予采信。综上，反诉被告莒县娃娃乐幼儿园应向反诉原告莒县图书馆支付的2014年6月至2019年5月31日的租赁费用为95763元。综上，原告请求有理部分，本院予以支持；反诉原告反诉有理部分，本院予以支持。案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四条之规定，判决如下：一、被告莒县图书馆于判决生效后十日内支付原告莒县娃娃乐幼儿园扩建房屋损失124280.8元；二、驳回原告娃娃乐幼儿园的其他诉讼请求；三、反诉被告莒县娃娃乐幼儿园于判决生效后十日内付给反诉原告莒县图书馆占用费95763元；四、驳回反诉原告莒县图书馆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费9300元，减半收取计4650元，由莒县娃娃乐幼儿园负担3599元，莒县图书馆负担1051元。反诉案件受理费4750元，减半收取计2375元，由莒县图书馆负担1386元、由莒县娃娃乐幼儿园负担989元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  张洪欣二〇二〇年二月十日书记员  牛培培