广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0883民初3232号原告：梁秋，男，汉族，1985年6月13日出生，住广东省吴川市**********，公民身份号码：440************51X。委托诉讼代理人：谭海玲，广东冠方律师事务所律师。被告：吴川市新国基房地产开发有限公司，住所地吴川市***********,统一社会信用代码914************729。法定代表人：任剑峰，总经理。委托诉讼代理人：李亚保，男，汉族，1965年6月23日出生，住广东省吴川市*********，公民身份号码440************013。原告梁秋诉被告吴川市新国基房地产开发有限公司（以下简称新国基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁秋的委托诉讼代理人谭海玲、被告吴川市新国基房地产开发有限公司的法定代表人任剑峰及其委托诉讼代理人李亚保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁秋向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金129385.35元[其中逾期交房违约金从2014年7月1日起计至2018年8月2日按已付房价款万分之二计算为116587.28元（390185元×0.0002×1494天）]，违约金从2018年8月3日起计至2019年6月26日按已付房价款万分之一计算为12798.07元（390185元×0.0001×328天），两项合计129385.35元给原告；2.被告退还代收办证费用2855元[2945元（代收办房产证费）-80元（实际不动产办证费）-10元（工本费）]给原告；3.被告退还代收契税费5853.2元[11706元（代收契税费）-390185元×1.5%（应交契税）]给原告；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年在与被告签署了《商品房买卖合同》（合同编号为：碧海园0049），购买位于吴川市*********背岭大坡碧海园住宅小区5号楼704号房，建筑面积为：96.82㎡。购房总价为390185元。该合同约定出卖人应当在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。出卖人如未按合同规定期限内将该房屋交付给买受人使用，出卖人应按照《商品房买卖合同》第九条2项的方法处理，即逾期超过玖拾日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，直至出卖人将房屋交给买受人之日止，约定交付日期过后，被告一直都没有通知原告收楼。原告因客观原因于2018年8月自行到被告处收楼，但是涉案房屋一直没有经过验收合格，未取得竣工验收备案表，直到2019年6月27日，涉案房屋才竣工验收备案。根据合同约定，被告应于2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用，由于被告自身的原因导致逾期交房，被告应按合同约定每逾期一日向原告支付合同总价款万分之二的逾期交房违约金，虽然原告已经在2018年8月收了楼，但涉案房屋未取得竣工验收备案表，被告并未将符合合同约定的房屋交付给原告，被告的违约行为一直持续到2019年6月27日，根据公平原则，被告也应承担2019年6月27日前的违约责任，按合同总价款万分之一的逾期交房违约金。此外，根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改[2016]2559号）之规定，商品房办理不动产权证登记费为80元，向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元，契税应以总房款的1.5%来缴纳。被告于2013年6月16日向原告收取办理涉案房屋办证费2945元、契税费11706元，根据相关规定，被告应将多收取的办证费2855元、契税5853.2元退还给原告。因此，被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益。原告一直要求被告履行逾期交房的违约责任及将多收取的办证费、契税费退还给原告，但被告一直不予理会。综上所述，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告新国基公司答辩称，2013年，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，购买吴川市*********背岭大坡碧海园住宅小区********商品房一套，约定交房时间为2014年6月30日。原告确于2018年8月3日入住，但是自行入住的，我方没有正式交房。原告尚欠被告房款70000元，当时原告没有交够首付，我方提供70000元用以银行走账。由于原告尚欠房款70000元，所以我方不交房不构成违约。原告的起诉缺乏事实和法律的依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。如果是多收的代收契税费、办证费用，我方退还是无异议的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，新国基公司是依法登记成立的有限责任公司，其经核准从事的经营范围为房地产开发经营。位于吴川市*********背岭大坡“碧海园住宅小区”项目的商品房属于新国基公司开发。原告梁秋与被告新国基公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号为：碧海园0049）及附件，约定原告向被告购买位于吴川市*********背岭大坡碧海园住宅小区5号楼704号房，该房屋的建筑面积96.82平方米，房屋总价款为390185元，签订合同时交首付款120185元，余款270000元申请贷款支付，并约定于2014年6月30日前交房。该合同的第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1（1）2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过玖拾日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰违约金，合同继续履行；……2.如逾期超过玖拾日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之贰的违约金，直计至出卖人将房交给买受人之日止”及附件四《合同补充协议》：“买受人应缴交如下费用（1）办理房产证费用（人民币）￥2435元。（签订合同时缴交），（2）房产交易契税由买受人按国家规定缴交（人民币）￥11706.00元（签订合同时缴交）”。2013年6月16日，原告向被告支付办理房产证费用2945元、房产交易契税11706元，被告开具两张《收据》给原告收执，两张《收据》上均载明“以政府相关部门收费为准，多退少补”。被告分别于2013年10月9日和2014年3月4日开具金额为120185元、270000元的两张发票给原告收执，并注明款项性质为房款。2018年8月3日，原、被告签订《碧海园前期物业服务协议》，双方均确认原告当日入住。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原、被告就商品房的预售签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方真实意思表示，且该合同内容没有违反法律法规的强制性规定，合同依法成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……”和第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方应恪守履行。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点如下：一、被告逾期交房应否承担违约责任；二、原告请求被告支付违约金的诉请应否得到支持；三、被告应否退还办证费用2855元；四、被告应否退还房产交易契税5853.2元。关于被告逾期交房应否承担违约责任的问题。在被告对原告提供的房款发票真实性无异议的情况下，被告辩称原告尚欠房款70000元，但未能提供充分证据予以证明，且被告关于房款交付情况庭审陈述前后不一，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，对被告该辩称不予采信。被告以此主张先履行抗辩权，依据不足，故不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定以及原、被告的约定，被告逾期交房的行为已构成违约，应承担违约责任。关于原告请求被告支付违约金的诉求应否得到支持的问题。在被告基于逾期交房的行为承担违约责任的情形下，被告主张其仍未正式交房，原告主张被告交房日期为2018年8月3日，并未损害被告的利益，且被告对原告于2018年8月3日入住无异议，故对原告主张的交房日期予以认可。被告向原告交付房屋时，原告明确知道被告未向其提供建设工程竣工验收备案证明文件，其有权依约定拒绝接收房屋，并要求被告承担违约责任。但原告实际接收房屋，这属于对自己权利的处分，现原告又以被告没有提供该备案证明文件，房屋不具备交付条件为由，要求被告承担交房后逾期交房的违约责任，于法无据，故对原告要求被告支付2018年8月4日至2019年6月26日的逾期交房违约金的请求不予支持。因此，根据原、被告合同约定，涉案商品房逾期交房违约金计算的起止时间应为：从约定的交房之日的次日即2014年7月1日起至实际交付房屋之日即2018年8月3日止，共计1495天。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定及涉案合同第十二条的约定，原告请求被告按全部房价款的每天万分之二支付2014年7月1日起至2018年8月2日止按1494天计付逾期交房违约金，合法合理，故予以支持。故该时间段的逾期违约金为390185元×万分之二/天×1494天=116587.28元。依照涉案合同第十二条的约定，逾期交房违约金应按房款的每天万分之二计算，现原告请求按房款的每天万分之一计算2018年8月3日的逾期交房违约金，系其对自身权利的处分，故予以支持。故2018年8月3日的逾期违约金为390185元×万分之一/天×1天=39.02元。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金116587.28元+39.02元=116626.3元。关于被告应否退还办证费用2855元的问题。根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规[2016]2559号）规定，商品房办理不动产权证登记费为每件80元，向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。本案中，被告收到买受人办理房产证费用2945元，原告请求被告退还多收取的办证费用2855元（2945元-80元-10元），合法有理，故予以支持。关于被告应否退还房产交易契税5853.2元的问题。根据《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。涉案房屋建筑面积为96.82㎡，该房屋契税应按1.5%的税率计算。本案中，被告收到买受人房产交易契税11706元，原告请求被告退还多收取的房产交易契税5853.2元（11706元-390185元×1.5%），合法有理，故予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告吴川市新国基房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告梁秋支付逾期交房违约金116626.3元；二、限被告吴川市新国基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁秋退还多收取的办证费用2855元；三、限被告吴川市新国基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁秋退还多收取的房产交易契税5853.2元；四、驳回原告梁秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费1530.94元，由原告梁秋负担141.94元，被告吴川市新国基房地产开发有限公司负担1389元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 占国锐二〇二〇年二月十七日法官助理 周 莹书 记 员 李 超附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。