重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初7326号原告：刘奎，男，1984年8月13日出生，汉族，住重庆市开州区。原告：付光竹，男，1963年7月26日出生，汉族，住重庆市开州区。原告：徐世财，男，1975年7月5日出生，汉族，住四川省万源市。三原告共同委托诉讼代理人：雷志江，重庆四方律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：李明，重庆四方律师事务所律师。被告：廖代友，男，1946年3月15日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：明舜，男，1969年7月14日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：黎玲，女，1981年11月1日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：开州区廖代友诊所，住所地重庆市开州区XX街道安康社区月潭街116号，统一社会信用代码92500234MA5XG5E06K。经营者：廖代友，男，1946年3月15日出生，汉族，住重庆市开州区。四被告共同委托诉讼代理人：李勇，重庆言民律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：李正英，重庆言民律师事务所律师。第三人：重庆市开州区供销社社有资产经营管理有限责任公司，住所地重庆市开州区XX街道安康社区XX路412号，统一社会信用代码91500234711671716P。法定代表人：孙宁，总经理。委托诉讼代理人：李幼霖，重庆唐颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐汉成，重庆唐颂律师事务所律师。第三人：雷必文，男，1975年12月11日出生，汉族，住重庆市开州区。原告刘奎、付光竹、徐世财与被告廖代友排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了第一次审理，三原告的共同委托诉讼代理人雷志江、被告廖代友及其委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼。2019年9月27日，三原告申请追加明舜、黎玲、开州区廖代友诊所为本案被告，本院于2019年10月24日将本案转为普通程序，并于2019年10月25日追加了明舜、黎玲、开州区廖代友诊所为本案被告，还追加了重庆市开州区供销社社有资产经营管理有限责任公司(以下简称开州区供销社资产管理公司)为本案第三人，之后依法适用普通程序于2019年11月20日公开开庭进行了第二次审理，三原告的共同委托诉讼代理人雷志江、被告明舜、黎玲和四被告的共同委托诉讼代理人李勇、第三人开州区供销社资产管理公司的委托诉讼代理人唐汉成到庭参加诉讼。2019年11月21日，本院追加了雷必文为本案第三人，依法适用普通程序于2019年12月11日公开开庭进行了第三次审理，三原告的共同委托诉讼代理人李明、被告明舜、黎玲和四被告的共同委托诉讼代理人李勇、第三人开州区供销社资产管理公司的委托诉讼代理人唐汉成到庭参加诉讼，第三人雷必文经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘奎、付光竹、徐世财向本院提出诉讼请求：1.被告立即将其使用的门市(供销联社大楼XX门市)返还交付给原告；2.被告向原告支付该房屋占用费用20万元；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年2月22日，开州区供销社资产管理公司将其自有的坐落在重庆市开州区XX街道XX路房屋（产权证号：312房地证2008字第0XXXX号）出租给开县XX百货商场，该商场经营者为雷必文。在租赁期内，雷必文没有按照双方约定支付租金，并违反合同约定擅自将租赁房屋分楼层违法转租，为此开州区供销社资产管理公司依法诉至法院，当时开县XX百货商场已经注销，最终人民法院组织双方进行调解并于2016年12月9日作出（2016）渝0234民初5574号民事调解书，但调解过后，雷必文一直没有按照调解书的约定履行支付租金及返还租赁物的义务，按该调解书的约定，开州区供销社资产管理公司与开县XX百货商场签订的租赁合同于2017年8月2日解除，调解书生效后开州区供销社资产管理公司向法院申请强制执行，在执行过程中，经法院协调，原告方与开州区供销社资产管理公司达成协议，由原告方代雷必文清偿欠付开州区供销社资产管理公司的租金，并按照每年75万元和租赁时间执行到租赁期满（即2027年8月21日止）。2019年7月8日，开州区供销社资产管理公司与原告方签订《房屋租赁合同》，约定开州区供销社资产管理公司将其自有的坐落在重庆市开州区XX街道XX路房屋（产权证号：312房地证2008字第0XXXX号，建筑面积为12082.27平方米）出租给原告方作为综合性商业使用，租赁期限自2017年8月22日起至2027年8月21日止。经查，被告一直没有与开州区供销社资产管理公司或者原告方签订租赁合同，也没有向原告和开州区供销社资产管理公司支付任何房屋租金，只是雷必文的次承租人，雷必文的租赁合同已经从法律上解除，更不用说雷必文的转租行为没有得到开州区供销社资产管理公司的同意，属于违反合同约定的转租，所以次租赁合同显然无效。三原告与开州区供销社资产管理公司签订的租赁合同第15条中约定对违法占用的房屋由原告方依法主张使用权。四被告一直无故占用原告方已经租赁的房屋，并在其门市内进行诊疗活动，其占用行为无法律或合同依据，严重侵害了原告方对涉案房屋的使用权。原告是基于2019年签订的租赁合同取得涉案房屋的使用权，物权法第三十五条规定的权利人包含占有权人、使用权人、收益权人、处分权人，而不能仅仅理解为所有权人，原告属于用益物权人，系本案适格原告，故原告有权要求四被告停止对房屋的占有使用，将房屋的使用权交还给原告使用。被告从2015年开始占有房屋，一直未支付相应租金，故被告应支付原告从2015年起至起诉之日止的房屋占用费用，按照原告与开州区供销社资产管理公司签订的代为清偿协议及租赁合同约定的相应款项，结合被告占有涉案房屋面积的比例予以计算。现原告方为维护自己的合法权利，特依法起诉至法院，望判如所请。被告廖代友、明舜、黎玲、开州区廖代友诊所辩称：一、按照原告起诉的法律关系，原告不是适格主体。(一)物权法第三十五条规定的权利人是指物权所有人，本案三原告不属于涉案房屋的所有人，也不属于涉案房屋的用益物权人，那么无权就物权被侵害提起诉讼。（二）物权法第二百四十五条是对占用妨害排除请求权的保护，所保护的是基于占用被侵害，对事实状态的一种保护，而并非是保护的一种权利。三原告取得的是债权，在事实上也没有对涉案房屋进行过占有及使用。既然还没有取得实际上的占有权，那么就谈不上占有权被侵害一说，无权要求法院来保护原告的占有权。本案原告和被告本同属于涉案房屋等房屋的次承租人，在承租人雷必文怠于履行租金给付义务的情况下，本应当由原、被告协商代偿后享受相应的权利，但三原告觉得有利可图，在被告廖代友、明舜、黎玲和另外的次承租人不知情的情况下进行了代偿，并重新与房屋所有人签订租赁合同，那么可以说明的事实是三原告在做出代偿行为以及重新签订租赁合同时明知涉案房屋已经被被告等次承租人因租赁行为占有多年。原告自始至终均没有取得涉案房屋的占有权，原告所取得仅仅是一个合同权利，这种权利叫债权。若原告因合同的签订未能实现签订合同的目的，三原告只能选择以债权纠纷诉讼合同的相对人，而本案原告的诉讼，明显违背了债权合同相对性原则。二、本案被告廖代友、明舜、黎玲也不属于排除妨害的适格被告，对于该事实，原告在起诉书的最后一段表述得很清楚，涉案房屋的占用是取得主管部门资质的被告开州区廖代友诊所，原告起诉被告个人明显错误。三、本案原告徐世财系原转租合同的出租人，在本案中又作为原告起诉向他租房子的人来排除妨害，不论徐世财的身份地位经过何种变化均不能改变徐世财作为涉案房屋的房主，将涉案房屋在2015年已进行过出租，那么根据现有证据看如果徐世财在2015年根本没有享有租赁的权利，或者没有相应的处分权利，而将涉案房屋出租给他人并收取重大金额的租金，那么被告认为其行为涉嫌诈骗。四、从2015年承租涉案房屋后，被告廖代友、明舜、黎玲合伙开办开州区廖代友诊所，开州区廖代友诊所实际由被告廖代友、明舜、黎玲合伙共同经营，并于2015年12月在涉案房屋的门头树立“廖代友诊所”标牌。第三人开州区供销社资产管理公司对于该情况是知晓的，并且在被告树立“廖代友诊所”标牌后曾经到诊所进行过走访，但第三人开州区供销社资产管理公司均没有对被告提出过任何异议。第三人开州区供销社资产管理公司与第三人雷必文签订的房屋租赁合同中房屋面积为12000余平方米，包括但不限于本案涉案房屋，该合同第二条第3项明确约定租赁用途为综合性商业使用，从该合同不难看出，将如此庞大面积的商业房屋出租给雷必文用于打造综合性商业使用，由此说明第三人开州区供销社资产管理公司与第三人雷必文缔结合同时明知第三人雷必文将如此巨大面积的房屋承租后要找多个租户使用打造商圈，第三人雷必文不可能一人完成。在被告使用标牌对外公示后，第三人开州区供销社资产管理公司也没有在法定期限6个月内向被告提出任何异议，被告的占用是善意、等价、合法的。被告认为涉案房屋的所有人在法律规定的期限内，知道或者应当知道房屋转租的事实，而没有将次承租人列为当事人，所以原告认为转租行为无效在本案中明显缺乏事实依据。所有人在知道转租协议后6个月内没有提出异议，那么以该事实提出转租行为无效，根据法律规定人民法院不应支持。且转租行为的效力属于他案应解决的范畴，不能在本案中一并处理。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人开州区供销社资产管理公司述称：一、第三人开州区供销社资产管理公司已与承租方雷必文解除合同。二、第三人开州区供销社资产管理公司于2019年7月8日将该涉诉房屋出租给本案原告租赁时间是2017年8月21日至2027年8月21日。三、第三人开州区供销社资产管理公司与原告的租赁合同中对本案涉案房屋的实际情况进行了明确约定。四、被告举示的几份租赁合同均是转租给次承租人，且合同没有任何一条约定承租人享有转租的权利，故不能达到证明其占有使用涉案房屋合法的目的。被告方运用推论在涉案房屋有门牌就误认为第三人开州区供销社资产管理公司知道或者应当知道转租的情况，这一抗辩不能成立。第三人开州区供销社资产管理公司与第三人雷必文的合同没有明确第三人雷必文或者是开县XX百货商场有转租权，因此被告没有取得合法的租赁使用权，相反本案原告与第三人开州区供销社资产管理公司签订了合法有效的租赁合同，是本案适格原告。根据物权法第三十五条规定，物权的正确含义包括占用、使用等权利，不是被告所认为的独立的使用权。因此，原告提出排除妨害请求权是建立在合法租赁下的占用使用，依法应当得到法律的支持。综上，请求人民法院支持原告的所有诉讼请求。第三人雷必文未作陈述。根据原、被告及第三人开州区供销社资产管理公司的陈述、举证、质证以及本院的认证，现确认以下法律事实：2012年2月22日，第三人开州区供销社资产管理公司(合同中名称为开县供销社社有资产经营管理有限责任公司、甲方)与开县XX百货商场（乙方）签订《租赁合同》。第一条约定：出租房屋基本情况1.甲方出租给乙方的房屋位于重庆市开州区XX街道月潭街116号“渝东北联佳百货购物中心”主体楼。2.出租房屋结构为框架结构，共计建筑面积约12000平方米（最终面积以房产证面积为准）。3.甲方出租给乙方的房屋的地下车库，甲方留除约1000平方米自用。第二条约定：租赁期限及用途1.该房屋租赁期共计15年（即180个月）从2012年8月22日至2027年8月22日止。2.免租期及起租日：（1）免租期……（2）起租日2012年8月22日。甲方从起租日开始计算租金。3.该物业乙方租赁用途为综合性商业使用。第八条约定：房屋的转让与转租除本合同约定外，未经甲方同意乙方不得转租、转借所承租房屋给第三方。第三人雷必文系开县XX百货商场的执行董事，在合同的签约代表处签名。2015年5月9日，原告徐世财(甲方)与案外人胡丹丹（乙方）签订《租房合同》。约定：甲方将XX街道月潭街116号1楼门市出租给乙方作为日化、百货经营使用。租期5年，从2015年11月15日起到2020年11月14日为止，租金前4年不变，从第5年开始每年递增6%。年租金为85000元（作为甲方净收入）。原告徐世财在该合同甲方（房主）处签名，该处加盖了开县君莱商务酒店印章。2015年9月21日，被告明舜(甲方)与胡丹丹（乙方）签订《收据（转让协议）》，约定：乙方将开州区XX街道月潭街116号1楼门市经营权转让给甲方，转让的附属设施含摄像头（不含电脑）、货架及装修不变（射灯归乙方所有）。转让总金额188000元，此金额含押金10000元。2015年9月27日，第三人雷必文(甲方)与被告明舜、黎玲（乙方）签订《租房合同》。第一条约定：甲方将重庆市开州区XX街道月潭街116号1楼左侧门市面积约110平方米出租给乙方经营使用。第二条约定：租期12年，从2015年11月15日起到2027年8月22日止，总租金480000元。签本合同时，甲乙双方到原始房东单位（开县供销社社有资产有限公司）备案告知后，一次性付清12年租金（在租赁期内，甲方不得以任何理由加收租金）。如原始租赁单位在租赁期间收回该门市，造成的一切经济损失概由甲方负责。同日，第三人雷必文给被告明舜、黎玲出具收条一张，主要内容为：“今收到明舜、黎玲租赁月潭街116号1楼左侧门市12年租金合计480000元，以银行到账为准。其中明舜占264000元，黎玲占216000元。”被告明舜、黎玲承租上述房屋后与被告廖代友合伙使用该房屋经营开州区廖代友诊所。因第三人雷必文欠付房屋租金，第三人开州区供销社资产管理公司于2016年9月6日向本院起诉第三人雷必文，经本院组织调解，双方达成一致协议，本院作出(2016)渝0234民初5574号民事调解书，主要内容为：“一、截止2017年8月22日前，按双方原来的合同约定，被告雷必文应支付原告开县供销社社有资产经营管理有限责任公司房屋租金共计130万元，由被告雷必文在2017年2月28日前支付原告开县供销社社有资产经营管理有限责任公司房屋租金20万元，在2017年5月5日前支付原告开县供销社社有资产经营管理有限责任公司房屋租金30万元，在2017年6月28日前支付原告开县供销社社有资产经营管理有限责任公司房屋租金40万元，在2017年8月1日前支付原告开县供销社社有资产经营管理有限责任公司房屋租金40万元。二、若被告雷必文未在2017年2月28日前支付完第一笔房屋租金，则被告雷必文应在2017年3月15日前一次性支付上述第一项房屋租金130万元的剩余房屋租金。三、若被告雷必文未在2017年8月1日前支付完房屋租金130万元，则双方协议解除于2012年2月22日签订的《租赁合同》，同时，被告雷必文应将基于该合同取得的租赁物于2017年8月2日返还给原告开县供销社社有资产经营管理有限责任公司。逾期，除仍应支付原剩余的房屋租金外，对超期使用租赁物的，应由被告雷必文按2055元/天支付原告开县供销社社有资产经营管理有限责任公司租赁物使用费直至返还完毕时止。”2019年7月8日，原告刘奎、付光竹、徐世财(乙方)与第三人开州区供销社资产管理公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方自愿代第三人雷必文清偿欠甲方的租金，并同意继续按原合同的租赁金额每年750000元和租赁时间执行到租赁期满（即2027年8月21日止），2019年6月13日甲乙双方在开州区法院执行局的调解下达成了代为清偿协议。该合同第一条约定：甲方将自有的坐落在重庆市开州区XX街道XX路房屋（房屋产权证号：312房地证2008字第0XXXX号），建筑面积为12082.27平方米出租给乙方作综合性商业使用。第二条约定：租赁期共10年，自2017年8月22日起至2027年8月21日止。第三条约定：前五年甲方按每年750000元向乙方收取租金，后五年在上年基础上每年递增5000元……第十五条特别约定：1.甲方在出租前已明确告知乙方，本合同项下租赁物在此次出租前未经甲方同意被原承租人雷必文违法转租，现房屋部分楼层被雷必文转租的次承租人实际占有；2.乙方知晓上述情况后，自愿承租本合同项下房屋；3.由乙方自行向违法占有房屋的次承租人主张房屋使用权，因此产生的一切法律责任与甲方无关；4.乙方在承租前已实际占有使用部分租赁物。另查明：312房地证2008字第0XXXX号产权证登记权利人为开县供销合作社联合社。第三人雷必文与被告明舜、黎玲签订的《租房合同》中的租赁物属于产权证号为312房地证2008字第0XXXX号房屋中的一部分房屋。上述事实，有原、被告及第三人开州区供销社资产管理公司的陈述，以及第三人开州区供销社资产管理公司与开县XX百货商场签订《租赁合同》、原告徐世财与案外人胡丹丹签订《租房合同》及收据、被告明舜与胡丹丹签订的《收据(转让协议)》、第三人雷必文与被告明舜、黎玲签订《租房合同》及收条、（2016）渝0234民初5574号《民事调解书》、原告刘奎、付光竹、徐世财与第三人开州区供销社资产管理公司签订的《房屋租赁合同》、312房地证2008字第0XXXX号产权证等证据在卷予以证明。前述证据经本院审查认定，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院依法予以采信。本院认为，本案中，三原告向四被告主张排除妨害，而四被告认为三原告并非物权权利人，也未实际占有租赁物，应当驳回三原告的诉讼请求。本院从以下几个方面评析三原告的诉讼请求能否成立。首先，三原告基于与第三人开州区供销社资产管理公司签订的《房屋租赁合同》取得的只是涉案房屋的承租权，属于债权。根据物权法定原则，承租权并不属于用益物权。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。该条是对物权保护请求权的规定，而三原告并未取得物权，不属于该条规定的权利人，故三原告以该条规定要求被告立即将其使用的门市返还(交付)给三原告的诉讼主张不能成立。其次，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”该条是对占有保护请求权的规定，占有保护请求权的基础是占有事实，是法律为保护占用的事实而特别赋予占有人的一种救济性权利，是对事实状态的一种保护。三原告与第三人开州区供销社资产管理公司签订《房屋租赁合同》后，第三人开州区供销社资产管理公司并未实际交付涉案租赁物给三原告，即三原告并未实际占有、使用过涉案租赁物。三原告在事实上没有对涉案房屋进行过占有及使用，故三原告不属《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定的占有人。最后，三原告与第三人开州区供销社资产管理公司签订的《房屋租赁合同》约定：“……由乙方自行向违法占用房屋的次承租人主张房屋使用权，因此产生的一切法律责任与甲方无关。”该约定只是第三人开州区供销社资产管理公司作为出租人告知承租人房屋的现状以及承租人要承担的风险，承租人同意自行向原次承租人主张房屋使用权。而并不属第三人开州区供销社资产管理公司将收回房屋的权利转移给三原告，且该权利不可能因为租赁合同而直接转移。综上，三原告并非物权权利人，且被告占用房屋的行为不存在侵害三原告的占有保护权，三原告要求被告返还（交付）门市及支付房屋占用费用的诉讼请求均不能成立，应当予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百一十七条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告刘奎、付光竹、徐世财的全部诉讼请求。案件受理费4300元，由原告刘奎、付光竹、徐世财负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  向 红人民陪审员  徐诗理人民陪审员  成 进二〇二〇年二月二十四日法官 助理  王兴佳书 记 员  陈 璐