广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初26773号原告：余秋英，女，1978年7月30日出生，汉族，住广东省揭东县***************，居民身份证号码******************。委托诉讼代理人：吴顺昌，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘婉仪，广东广捷律师事务所律师。被告：伍桂谦，女，1966年5月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*******************，居民身份证号码******************。委托诉讼代理人：黄胜，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：何伟锋，广东海迪森律师事务所律师。第三人：佛山市乐有家房产经纪有限公司，住所地广东省佛山市禅城区湖明街**首层**。法定代表人：潘育成。委托诉讼代理人：李杰，女，1995年12月30日出生，系第三人的员工。委托诉讼代理人：区韵嫦，女，1993年8月16日出生，系第三人的员工。原告余秋英与被告伍桂谦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，本院依原告的申请通知佛山市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家经纪公司）作为第三人参加本案诉讼。本院于2019年12月25日、2020年1月16日两次公开开庭审理本案，原告及其委托诉讼代理人吴顺昌、佘婉仪、被告及其委托诉讼代理人黄胜到庭参加了两次庭审，被告的委托诉讼代理人何伟锋到庭参加了第一次庭审，第三人乐有家经纪公司经本庭合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余秋英向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》《二手房买卖合同补充协议》于被告收到起诉状之日解除；二、判令被告向原告双倍返还定金600000元；三、判令被告向原告赔偿按揭费用8700元；四、判令被告向原告赔偿担保费1500元、律师费25000元；五、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：在第三人的居间下，原告与被告于2019年4月4日签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将其所有的位于佛山市顺德区****************号房屋出售给原告，房屋总成交价为1650000元。合同签订后，原告已向被告支付300000元购房定金。之后，原告与被告于2019年6月13日签订《二手房买卖合同补充协议》，约定被告收齐定金后须于2019年10月7日前解除案涉房屋上设立的所有抵押登记，否则视为被告违约。经查，被告至今仍未解除案涉房屋上设立的抵押登记。此外，案涉房屋已被佛山市顺德区人民法院依法查封，案涉房屋买卖合同已无法履行，被告已构成根本违约。根据双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》第十条第1款之约定，原告可解除合同，被告应向原告双倍返还定金600000元。另外，被告还应向原告赔偿按揭费用、担保费、律师费、诉讼费等损失。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告伍桂谦答辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求，主要事实以及理由如下:一、原告明知涉案房屋存有抵押仍购买，其主观上存在过错，不宜适用定金罚则。2019年4月4日，原告与被告签订《二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》时，被告已提供不动产登记信息查询结果表以证明涉案房屋存有抵押情况，原告在明知的情况下仍购买案涉房屋，并且同意承担第三人提供过桥资金所产生的利息，其主观上存在过错。被告自始至终均同意按合同约定出售房产给原告，原告在本案中不存在任何实际损失，如法院判决被告双倍返还定金，原告会因此获得丰厚利润，对诚信交易造成错误的导向，因此本案不宜适用定金罚则，原告无权主张双倍返还定金。二、根据合同及补充协议的约定，卖方仅需返还买方所交的全部定金300000元，不再承担其他责任。被告与原告在2019年4月4日签订的补充协议中约定原告应支付定金300000元，原告于签订合同当天支付30000元，于卖方办理赎楼手续时支付265000元，预留5000元作为交房保证金；如因卖方无法正常赎楼导致买卖双方无法办理过户手续的，双方协商解除合同，卖方退还买方所交全部定金，互不追究责任。该补充协议的第5条约定，原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。该份补充协议不违反法律和社会公共利益，且符合意思自治原则，应属合法有效且应当具有优先适用的效力，因此，原告主张解除合同，被告仅需退还原告所交的全部定金300000元，无需双倍返还定金。三、被告未按时解除抵押登记是第三人及原告故意造成的。被告因急需资金而出售有抵押的房产，三方在协商时约定由第三人提供过桥资金解除抵押手续，第三人迟迟没有为被告提供解除抵押的资金，也没有提供原告的联系方式，原告也没有向被告提供其本人的联系方式，也没有直接向被告主张权利，第三人处理房产买卖事宜，既不提供解押资金，又不提供原告联系方式的行为就是创造成就被告违约的条件，原告与第三人的目的就是让被告因逾期而承担违约责任。四、原告主张的律师费、按揭费用、担保费等没有依据。被告没有违反合同约定，未能按时解押的原因主要是第三人造成，被告不应支付律师费。原告聘请律师，产生按揭费用及担保费也不是本案必然产生的费用，不应由被告承担。综上，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人乐有家经纪公司陈述称，2019年4月4日，原告余秋英与被告伍桂谦在第三人居间下，在确认产权有抵押、无查封状态后，签订了《二手房买卖及居间服务合同》及相关补充协议，约定被告将位于佛山市顺德区****************号的房屋出售给原告，房屋总成交价为1650000元。同日，双方签署第一份《二手房买卖合同补充协议》，约定交易定金为300000元，其中定金30000元托管在第三人处，双方一致同意在“买方书面同意、查档确认产权清晰、有抵押无查封”的情况下，第三人可直接将上述托管定金划入被告账户，剩余定金270000元则由原告在被告办理赎楼手续时支付265000元，另外5000元转化为被告的交房保证金。若因被告无法赎楼导致买卖双方无法办理过户手续的，双方协商解除合同，被告退还原告所交全部定金，互不追究责任。2019年4月9日，根据原告申请，第三人将上述托管定金30000元已支付给被告。第三人处现已无任何托管款项。2019年4月20日，买卖双方签署第二份《二手房买卖合同补充协议》，约定原告在2019年4月20日提前支付定金30000元给被告，剩余240000元定金在买卖双方签署完按揭申请并经银行审批通过后支付给被告，卖方须于2019年4月20日前签署完按揭申请资料并配合评估公司拍摄房源照片，买方须于2019年5月10日前支付定金240000元给被告，若超过2019年5月12日支付定金的，则案涉房屋因二次抵押借款产生的利息由买方负责，若因卖方个人原因导致银行无法正常审批按揭资料、后续手续拖延的，买方不承担利息。2019年4月25日前后，买方向银行申请按揭贷款。2019年6月13日，买卖双方签署第四份《二手房买卖合同补充协议》，明确补充协议内容有冲突的均以签约时间较后的为准，并同时约定:卖方自担赎楼费用，买方支付剩余240000元定金后，卖方须在2019年10月7日前解除案涉房屋上设立的全部抵押登记，并将房产证交由第三人保管，否则视为卖方违约。同日，双方签署《放弃资金监（托）管声明书》，声明明确知晓并自愿承担“放弃办理该房产交易中的定金托管服务”的风险。2019年9月17日，第三人及原告得知案涉房屋被查封。2019年10月22日，第三人协助原告向被告发函，催告其须于该函签发之日起7日内办理赎楼及注销抵押登记手续，无果。2019年11月15日，因银行同贷书已过最后时间节点，第三人协助原告向被告发函，催告其配合重新办理按揭贷款手续，无果。综上，第三人在本次交易中已充分履行查明与告知义务，多次积极协助买卖双方沟通协商，第三人诚挚地希望双方能协商解决本案争议。诉讼中，原告、被告及第三人分别向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交广州**按揭服务有限公司大良分公司的企业信用信息公示资料打印件一份、房贷顾问陆某的名片复印件一份、微信转账记录截图打印件一份、收款收据原件一份，证明其委托广州**按揭服务有限公司大良分公司代为办理银行按揭贷款支付案涉的购房款，原告向广州**按揭服务有限公司大良分公司支付了8700元的费用。被告质证认为，无法确认上述证据的真实性及关联性，该费用也不是完成案涉交易必然会产生的费用，故对该组证据的真实性、关联性均不予确认。经质证，本院认为，原告提交了付款的原始凭证，结合双方在庭审中均确认原告的按揭贷款申请已经银行审批通过的事实，本院对该组证据的真实性、关联性、合法性予以确认。2.被告提交其与第三人乐有家经纪公司的员工李某1之间的微信聊天记录截图打印件一组，拟证明案涉交易是由第三人乐有家经纪公司居间磋商，卖方不能直接与买方进行联系，而乐有家经纪公司承诺提供解除抵押的资金却又因原告在外不能及时办理，从而导致被告未能如期解除抵押，即该组证据证明被告并不存在过错。原告认为，被告当庭提交的该组证据已超过法院指定的举证期限且无正当理由，上述证据与本案的审理没有关联性，请求本院不予采信。经质证，本院认为，被告逾期提交上述证据且没有正当理由，上述证据也与本案的基本事实无关，本院对被告提交的该组证据不予采纳。经审理，本院对以下事实予以确认：原告作为买方，被告作为卖方，第三人乐有家经纪公司作为居间方，三方于2019年4月4日签订《二手房买卖及居间服务合同》一份，合同约定卖方将其所有的位于佛山市顺德区****************号房屋出售给买方，房屋总成交价为1650000元。合同第二条记载双方确认案涉房屋在签订合同时已设立了抵押登记，案涉房屋没有被查封；合同第四条约定买方应当支付定金300000元，于合同签订当天支付30000元，买卖双方同意将该定金交给居间方托管；合同第五条约定买方以按揭贷款的方式支付购房款；合同第八条约定买方支付定金时从定金或房款中预留5000元作为交房保证金由居间方托管；合同第九条约定买方应向居间方支付佣金28000元，卖方应支付佣金12000元；合同第十条约定如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。签订合同当天，买卖双方又达成一份《二手房买卖合同补充协议》，协议约定：买方应支付定金300000元，签订合同当天已支付30000元，剩余270000元于卖方办理赎楼手续（二押时）支付265000元，预留5000元作为交房保证金，买方协助卖方赎楼，卖方不得用于其他用途，如因卖方无法正常赎楼，导致买卖双方无法办理过户手续的，双方协商解除合同，卖方退还买方所交的全部定金，互不追究责任；本补充协议生效后成为原合同不可分割的一部分，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其它条款继续有效，原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。2019年4月20日，买卖双方签订第二份《二手房买卖合同补充协议》，协议约定：买方于2019年4月20日提前支付30000元定金给卖方，剩余240000元定金于买卖双方签署完按揭申请、银行审核通过后当日支付给卖方，卖方须于2019年4月20日前签署完按揭申请资料并配合评估公司拍摄房源照片，买方须在2019年5月10日前支付240000元定金给卖方，如超过2019年5月12日支付的，则案涉房屋因二次抵押产生的利息由买方负责；如卖方因个人原因导致银行无法正常审批按揭资料、后续手续拖延的，则买方不负责支付利息；本补充协议生效后成为原合同不可分割的一部分，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其它条款继续有效，原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。协议签订当天，被告出具收据，确认收到定金30000元。2019年5月10日，买卖双方签订第三份《二手房买卖合同补充协议》，约定：经买卖双方协商一致，卖方找赎楼公司或机构赎楼（赎回房产证），买方愿意承担卖方500000元的二次抵押贷款赎楼产生的全部利息；此前的补充协议约定买方需支付240000元给卖方的相关事宜失效，买方无需支付因卖方用房产作为贷款抵押产生的任何利息；买方配合卖方赎楼后，卖方须配合买方办理后续房产交易过程中的全部手续，如因卖方原因导致不能正常交易和相关业务延期办理而产生的任何问题以及给买方带来的损失均由卖方承担全部责任；本补充协议生效后成为原合同不可分割的一部分，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其它条款继续有效，原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。2019年6月13日，买卖双方签订第四份《二手房买卖合同补充协议》，协议约定：买方为了维护交易正常顺利进行，第三次迁就卖方对合同内容进行调整，每次合同内容的调整均以补充协议的形式对过往的合同或协议内容进行调整说明，内容有冲突的均以签约时间较后的为准；在本次补充协议之前的补充协议或合同中提到的买方需要为卖方支付500000元的二次抵押贷款产生的利息一事进行调整，调整之后为买方不需要为卖方支付任何的赎楼款、赎楼费用、赎楼利息，卖方抵押贷款的款项、费用、利息全部由卖方自己承担，买方支付240000元定金给卖方，卖方收到该款项后须于2019年10月7日前申请解除本次交易房产的所有抵押，于2019年10月11日前把解除所有抵押的房产证交由居间方确认是否已解除抵押，并将房产证交由居间方保管，否则均视为卖方违约；如果过户当日因为房产证原因导致过不了户的，则视为卖方违约；本协议约定的事项如任何一方出现违约，均按照原合同约定的违约处理办法进行处理；合同约定房屋成交价为1650000元，买方前期已支付定金60000元，于2019年6月13日支付240000元定金给卖方，按揭贷款金额为1560000元，超出的210000元卖方须全额退还给买方；本补充协议生效后成为原合同不可分割的一部分，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其它条款继续有效，原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。被告于2019年6月13日出具收据，确认收到原告支付的定金240000元。再查明，位于佛山市顺德区****************号房屋登记在被告名下，该房屋于2010年11月12日设立了第一次抵押登记，抵押权人为案外人中国**银行股份有限公司佛山顺德支行；于2019年2月3日设立了第二次抵押登记，抵押权人为案外人李某2。不动产登记信息查询结果显示，截止至2019年10月29日，案涉房屋上抵押权人为李某2的抵押登记仍未注销。案涉房屋于2019年9月5日被本院在另案中查封，双方在庭审中陈述该房屋于2019年11月20日被解除查封。原告于2019年11月13日向本院提起诉讼，本院于2019年11月23日将起诉状副本送达给被告。原告为主张本案债权，委托广东广捷律师事务所代为诉讼，已支付律师费25000元。原告在本案中向本院申请财产保全，深圳市富昌融资担保有限公司为原告向本院提供担保，原告因此支付给深圳市富昌融资担保有限公司1500元。本院认为，原告与被告之间签订的《二手房买卖及居间服务合同》以及四份《二手房买卖合同补充协议》是双方当事人经平等协商后达成的合意，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有拘束力。本案争议焦点为:被告在履行合同过程中是否存在违约行为；如果被告违约，应当如何承担法律责任。本院分述如下：被告是否存在违约行为的问题。首先，原告与被告之间的权利义务内容应当以双方于2019年6月13日签订的《二手房买卖合同补充协议》的约定为准，该份补充协议明确记载双方确认“每次合同内容调整均以补充协议的形式对过往的合同或协议内容进行调整说明，内容有冲突的均以签约时间较后的为准”，同时，该份补充协议亦明确对双方之前签订的补充协议或合同中提到的“买方需要为卖方支付50万二次房产抵押赎楼产生的利息一事”进行调整，该补充协议明确调整后的内容为：买方不需要为卖方支付任何的赎楼款、赎楼费用、赎楼利息，卖方抵押贷款的款项、费用、利息全部由卖方自己承担；买方支付240000元定金给卖方，卖方收到该款项后应于2019年10月7日前申请解除本次交易房产的所有抵押，于2019年10月11日前把解除所有抵押的房产证交由居间方确认是否已解除抵押并由居间方保管；如卖方没有按期解除抵押并将已注销抵押登记的房产证交给居间方保管的，则视为卖方违约；卖方的违约责任根据双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》予以确定。被告确认原告已按照第四份补充协议的约定支付了全部定金300000元，被告最迟应当于2019年10月7日注销案涉房屋上设立的两次抵押登记，截止至2019年10月29日，以李某2为抵押权人的抵押登记仍未注销，而且案涉房屋还于2019年9月5日被本院在另案中查封，直至原告起诉之时，房屋仍处于被查封状态。被告抗辩称第三人乐有家经纪公司没有履行承诺为被告提供清偿债务的资金导致未能注销抵押登记，不应认定被告违约，对此，本院认为，合同并没有约定原告除支付300000元定金之外还需要为被告提供注销抵押登记所需的资金，被告的抗辩理由不成立，根据2019年6月13日的补充协议的约定，被告的行为已构成违约。被告的违约责任如何确定的问题。根据2019年6月13日的《二手房买卖合同补充协议》的约定，被告违约的，违约责任适用双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》中的违约责任条款，而《二手房买卖及居间服务合同》第十条约定如卖方未按合同约定期限履行义务，逾期超过十五个工作日的，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。本案中，截止至法庭辩论终结，被告仍未注销案涉房屋上设立的抵押登记，已逾期超过十五个工作日，原告依合同约定有权解除合同；同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照该法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告以起诉的方式主张解除合同，本院于2019年11月23日将起诉状副本送达给被告，因此，本院确认案涉《二手房买卖及居间服务合同》及四份《二手房买卖合同补充协议》于2019年11月23日解除。案涉合同因被告违约而解除，原告请求被告双倍返还定金合计600000元符合合同约定和法律规定，本院予以支持；对原告主张的律师费，根据合同约定，应由违约方承担，原告也实际支付了律师费25000元，被告应当予以赔偿；对原告主张的按揭费用8700元、担保费用1500元，双方并没有特别约定该两项损失由被告承担，且本院已支持原告要求被告双倍返还定金的请求，被告向原告双倍返还定金即为被告承担违约责任的方式，亦系对原告损失的弥补，因此，对原告主张的按揭费用、担保费用，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告余秋英与被告伍桂谦于2019年4月4日签订的《二手房买卖及居间服务合同》以及四份《二手房买卖合同补充协议》于2019年11月23日解除；二、被告伍桂谦于本判决生效之日起十日内向原告余秋英双倍返还定金600000元；三、被告伍桂谦于本判决生效之日起十日内向原告余秋英赔偿律师费25000元；四、驳回原告余秋英的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费减半收取为5076元，财产保全费1020元，合计6096元（原告已预交），由被告伍桂谦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  冯清华二〇二〇年二月十日书记员  罗 莉