江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1283民初9928号原告：泰兴市新能源昌建商业管理有限公司，住所地泰兴市东润路**。法定代表人：侯娟娟，总经理。委托诉讼代理人：李飞，江苏律园律师事务所律师。被告：何晟，男，1991年9月20日生，汉族，住泰兴市。被告：陈小庆，男，1992年9月6日生，汉族，住泰兴市。被告：泰兴市慕云火锅店，住所，住所地泰兴市国庆东路**（昌建广场**楼****）div>经营者：何晟。三被告共同委托诉讼代理人：张**，江苏卓为律师事务所律师。原告泰兴市新能源昌建商业管理有限公司(以下简称昌建公司)与被告何晟、陈小庆、泰兴市慕云火锅店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昌建公司之委托诉讼代理人李飞、被告何晟、陈小庆、泰兴市慕云火锅店共同委托诉讼代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昌建公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2017年9月签订的商铺租赁合同和商铺物业服务协议；2、判令三被告给付原告租金202312.5元（截止到2019年10月31日），其中装修期间54天的租金为30601.8元，其中17001.05元自2018年9月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止，其中34002.1元自2018年12月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止；其中51003.15元自2019年3月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止，其中51003.15元自2019年6月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止，其中18701.16元自2019年9月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止；3、判令三被告给付原告物业费、招商运营服务费9891.52元（截止到2019年10月31日），其中7418.64元自2019年6月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止，其中2472.88元自2019年9月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止；4、判令三被告将承租的泰兴昌建广场2#3层301、302、303号商铺返还原告，并自2019年11月1日起按567元/天支付房屋占有使用费至实际腾房之日止；5、本案诉讼费由三被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，将诉讼请求中第4项变更为支付自2019年11月1日起至2020年2月11日止的房屋占有使用费58370.1元。事实和理由：2017年9月，原告与第一、二被告及黄某签订商铺租赁合同一份，并于同月与第一、二被告签订了商铺物业服务协议一份，租赁合同约定第一、二被告承租了位于泰兴昌建广场2#楼3层301、302、303号商铺用于经营火锅店（第三被告）。租赁合同第三条约定原告作为商铺所在商场的招商运营及管理主体，本合同项下黄某的全部权利和管理权限均由原告代为行使，另租赁合同第二十三条第四项约定，被告迟延缴纳租金及其他费用超过30日的，原告有权解除合同，被告须按照欠费金额5‰/天承担延迟履行违约金。合同签订后，被告未按照合同约定支付租金及物业费等费用，原告多次催要未果，故诉至法院。三被告辩称，1、原告所说的计租面积是按照建筑面积计算的，我们认为应当按照套内建筑面积计算；2、被告方之前交纳的相应的租金是依据309.11平方米计算的，是因为被告不了解真实的套内建筑面积，所以原告认为被告交纳该款项视为认可的观点不能成立，且原告并未按照合同约定出具相应的发票给被告方，我们要求原告出具相应的发票以证明其主张的租金的起始时间、计算方式、金额等；3、原告所说的违约金的组成、计算方式是按照合同约定的，我方认为该违约金过高，应当以实际损失为限，结合昌建广场目前的经营状况，被告认为没有任何违约损失，且原告也认可收取被告方7418.64元的保证金，原告对该款的性质也认可系违约金；4、原告方陈述自2018年9月被告拖欠房租，根据合同约定的内容，原告方可在30日内解除合同，但原告方至今才提起解除合同，我方认为原告方有意扩大损失，且被告方实际经营的时间为2019年6月24日，故我方认为原告提出的租金、物业等费用部分主张不属实，应当予以扣减；5、原告方所说的其物业收费标准是按照双方签订的商铺物业服务协议来收取的，首先原告在物业服务等方面存在瑕疵，另其并未提供根据该物业协议收费标准相具备的商业物业等级，我方请求法院结合实际物业服务来判断原告方的物业等级；6、原告主张的租金的起算时间应当按照实际违约之日起计算，且本金应当扣除我方交纳的履约保证金17001.05元；7、我方于2019年6月25日要求腾房，因为原告方保安的阻止，我方还有5万元左右的财物在原告处，我们要求一并处理。综上，被告已经于2019年6月25日停止营业，已经告知原告方，所以原告的诉讼请求不成立，且其违约金计算没有依据，并且其要求被告给付的物业费、招商运营费也没有证据证明，不应得到支持。经审理查明，2017年9月15日，原告昌建公司与被告何晟、陈小庆及黄某签订商铺租赁合同一份，并于同月与被告何晟、陈小庆签订了商铺物业服务协议一份，租赁合同约定被告何晟、陈小庆承租了位于泰兴昌建广场2#楼3层301、302、303号商铺用于经营火锅店（被告泰兴市慕云火锅店），租赁合同约定原告作为商铺所在商场的招商运营及管理主体，本合同项下黄某的全部权利和管理权限均由原告代为行使。另，租赁合同约定，该房屋的租金按照计租面积计付，每月每平方米55元，以三个月为一个交租期，承租方应在每个交租期最后一个月的20日前向出租方一次性足额支付下个交租期租金。合同还约定，被告何晟、陈小庆设立的泰兴市慕云火锅店（该店为个体工商户，经营者为何晟）自动成为本合同的承租人，何晟、陈小庆对泰兴市慕云火锅店履行本合同承担连带保证责任。该商铺装修期为2017年9月25日至2017年11月17日，因承租方违约而提前终止合同的，出租方有权没收本合同项下的履约保证金，还有权向承租方收取装修期内的租金，承租方迟延缴纳租金及其他费用超过30日的，原告有权解除合同，被告须按照欠费金额5‰/天承担延迟履行违约金。物业服务协议约定，承租人按照承租商铺的计租面积交纳物业服务费，标准为每平方米5元，招商运营服务费为每平方米3元。另查明，涉案商铺房产证面积分别为：泰兴昌建广场2#楼3层301号面积为160.4平方米、302号面积为66.12平方米、303号面积为82.59平方米，合计面积为309.11平方米。再查明，承租方2018年6月29日之前租金已结清（装修期限内除外）。上述事实，有商铺租赁合同一份、商铺物业服务协议一份、涉案商铺房产证复印件一份、营业执照复印件一份、缴款通知单一份及原被告当庭陈述在案证实，本院予以认定。本案争议的焦点，一是被告辩解，租赁合同中约定，该房屋建筑面积为309.11平方米，如该房屋交接后一方认为前述约定套内建筑面积与实际套内建筑面积误差超过±3%，应自行承担费用，委托具备国家法定资质的测绘机构进行测绘。被告方认为该三套商铺实际套内建筑面积只有约230平方米，要求按照该面积计算房租。本院认为，该租赁合同的套内建筑面积应当认为是该商铺房产证上的建筑面积，包括了一些分摊的面积在内，另，签订合同时该商铺房产证尚未办理，且合同上约定的面积与房产证上标明的建筑面积是一致的。结合实际营业中商铺租金的计算交易习惯为房产证上标明的面积，且被告在租赁使用和交付租金过程中，对该面积从未提出质疑，故本院对被告该辩解不予支持。二是被告欠付租金计算期限，被告方提交证据证实其已经提出解除租赁合同，根据被告提交的相关证据，没有证据证实原告方已同意解除及减免租金。考虑到被告违约，且尚有部分物品存放在承租处，被告仍在占用原告的承租房，故原告主张租金计算期限截止时间为2020年2月11日，本院予以支持。截止2020年2月11日租金合计260682.6元（含装修期间54天的租金30601.8元及自2019年11月1日起至2020年2月11日止的租金58370.1元），其中17001.05元自2018年9月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止，其中34002.1元自2018年12月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止，其中51003.15元自2019年3月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止，其中51003.15元自2019年6月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止，其中18701.16元自2019年9月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止；其中装修期间54天的租金为30601.8元及自2019年11月1日起至2020年2月11日止的租金为58370.1元，原告未主张迟延履行违约金。物业服务费、招商运营费9891.52元（截止到2019年10月31日），其中7418.64元自2019年6月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止，其中2472.88元自2019年9月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告昌建公司与被告何晟、陈小庆及黄某于2017年9月15日签订商铺租赁合同及物业服务协议，是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议。当事人应当按照约定履行自己的义务。现被告欠付租金，其行为已构成根本性违约，应承担本案纠纷的民事责任。原告要求解除合同并将诉争房屋腾清交付给原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告泰兴市新能源昌建商业管理有限公司与被告何晟、陈小庆签订的商铺租赁合同和商铺物业服务协议；二、被告何晟、泰兴市慕云火锅店于本判决生效后十五日内将承租原告受托经营的泰兴昌建广场2#3层301、302、303号商铺腾清并交付给原告；三、被告何晟、泰兴市慕云火锅店于本判决生效后十五日内向原告泰兴市新能源昌建商业管理有限公司支付截止到2020年2月11日的租金260682.6元及迟延履行违约金（其中17001.05元自2018年9月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止，其中34002.1元自2018年12月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止，其中51003.15元自2019年3月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止，其中51003.15元自2019年6月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止，其中18701.16元自2019年9月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止）；四、被告何晟、泰兴市慕云火锅店于本判决生效后十五日内向原告泰兴市新能源昌建商业管理有限公司支付截止到2019年10月31日的物业服务费、招商运营费9891.52元及迟延履行违约金（其中7418.64元自2019年6月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止，其中2472.88元自2019年9月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止）；五、被告陈小庆对以上债务承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4484元，减半收取2242元，由三被告连带负担（此款原告已垫付，由三被告履行义务时一并加付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  陈新建二〇二〇年二月十二日书记员  周 莉