福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民终3170号 上诉人（原审被告）：林锦富，男，1966年3月26日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 被上诉人（原审原告）：莆田市安和物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区海丰路中街800号龙腾东方小区2号楼一层，统一社会信用代码91350304574701543Q。 法定代表人：翁志远，总经理。 委托诉讼代理人：王茶英、韩兰梅，福建凌龙律师事务所执业律师。 上诉人林锦富因与被上诉人莆田市安和物业管理有限公司（以下简称安和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初4129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林锦富上诉请求：1.撤销一审判决；2.安和物业公司应退还林锦富水电周转金400元，电梯维修费262.5元，垃圾清运费160元；3.判令安和物业公司清算2014年至2018年代收代缴的各种费用，不应裁定准许安和物业公司撤回关于林锦富支付水费和公摊部分的水电费的部分诉讼请求；4.判令《福建省前期物业服务合同》无效；5.本案一审、二审诉讼费由安和物业公司承担。事实和理由：1.《福建省前期物业服务合同》不符合相关规定，签订日期与物业服务期间存在偏差，安和物业公司有欺诈行为。2.安和物业公司严重违反《福建省物业管理条例》，不具物业管理服务资质，物业管理服务不到位，财务混乱，乱收费。综上，一审认定事实错误，判决错误。 安和物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，林锦富的上诉请求没有依据，依法应予驳回。林锦富在上诉状中请求退回的款项，在一审中并未提起反诉，而且本案中，该小区的公共用电截止到2019年6月30日以及该小区各户主的用水截止2019年9月30日均是由安和物业公司垫付，至今林锦富均未与安和物业公司结清该费用，林锦富尚欠的费用远远高于其诉求的费用，所以该部分的上诉请求没有依据，不应当予以支持。 安和物业公司向一审法院起诉请求：1.判令林锦富支付拖欠自2018年7月1日起至2019年4月30日止的水费、公摊水电费694元和自2018年12月1日起至2019年4月30日止的物业管理费1401元，共计2095元；2.本案诉讼费用由林锦富负担。 一审法院认定事实：安和物业公司与林锦富签订《前期物业管理服务协议》二份，约定：林锦富将其所购置的位于莆田市城厢区的物业委托给安和物业公司管理。住宅部分物业管理服务费为每平方米1.6元／月，公共水电周转金为二次加压供水的每户400元。其中：一份合同约定：林锦富所购房屋基本情况：6座1703号，单元建筑面积为89.16平方米；另一份合同约定：林锦富所购房屋基本情况：3座901号；单元建筑面积为138.39平方米。该二份合同均未载明签订时间。安和物业公司又与莆田市城厢区人民政府龙桥街道办事处签订《福建省前期物业服务合同》一份，双方约定：本物业名称：龙桥直街改造房；物业类型：高层住宅基；坐落位置：莆田市城厢区龙桥街道明阳路55号；期限为3年，自2013年12月1日起至2016年12月30日止；安和物业公司按照《莆田市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的壹级物业服务标准，高层住宅物业管理服务费为每平方米1.2元／月。该合同只有安和物业公司有载明落款时间为“2016年7月3日”。合同签订后，安和物业公司每套按400元向林锦富收取公共水电周转金。2018年12月7日，安和物业公司在该小区公告栏处张贴《关于龙桥直街改造房物业费政府补贴到期后开始收取物业费的通知》，通知龙桥直街改造房全体业主：物业管理费补贴期限为2013年12月1日至2018年11月31日；按照公司成本测算，此后的物业管理服务费收费标准高层住宅按每平方米1.3元／月向业主收取，若有不同意见，以书面形式向物业管理处反馈。2019年5月27日，安和物业公司向林锦富邮寄《缴费通知书》，内容为：房号：3＃楼901单元；收取月份：2018.12-2019.4.30；物业服务费143.68×1.2×5＝862元；代收水费：上月读数184吨，本月读数251吨，金额202元；公共用电分摊：电梯电费149元、广场安防路灯电费94元、水泵用电分摊67元、公共用水分摊4元，合计1382元。同月28日，安和物业公司向林锦富邮寄《缴费通知书》，内容为：房号：6＃楼1703单元；收取月份：2018.12-2019.4.30；物业服务费89.84×1.2×5＝539元；代收水费：上月读数148吨，本月读数222吨，金额219元；公共用电分摊：电梯电费124元、广场安防路灯电费94元、水泵用电分摊74元、公共用水分摊4元、维修费8元，合计1062元。2019年5月1日，安和物业公司宣布停止对龙桥直街安置房的物业管理服务工作。在本案诉讼过程中，安和物业公司向一审法院申请撤回请求支付公摊部分的水电费的诉讼请求，一审法院已口头裁定予以准许。 一审法院认为，安和物业公司与林锦富签订的《前期物业管理服务协议》和安和物业公司与莆田市城厢区人民政府龙桥街道办事处签订的《福建省前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且没有违反法律法规强制性规定，是合法有效的，双方应当按照合同约定履行各自义务。安和物业公司为莆田市城厢区（含龙桥直街改造房）的业主提供物业服务，林锦富作为该片区的业主应依约缴纳物业服务费等相关费用。现安和物业公司要求林锦富支付其未交纳的自2018年12月1日起至2019年4月30日止按每平方米每月1.2元计算的物业服务费符合法律规定及合同约定，予以支持；但其请求按面积（89.84＋143.68）平方米计算物业服务费缺乏依据，在其未能提供证据证明房屋实际建筑面积的情况下，应按合同约定的房屋面积（89.16＋138.39）平方米计算物业服务费，即：林锦富应支付物业管理费（89.16＋138.39）×1.2×5＝1365.3元。因安和物业公司每套按400元向林锦富收取公共水电周转金，其也同意该款用于抵扣水费和公摊部分的水电费，且林锦富应支付的水费金额少于其收取公共水电周转金，故其请求林锦富再支付水费缺乏依据，不予支持。至于抵扣水费和公摊部分的水电费后多出的公共水电周转金，因林锦富未提起反诉，故该部分不予处理，应由林锦富另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林锦富应在判决生效之日起十日内支付给莆田市安和物业管理有限公司物业服务费1365.3元；二、驳回莆田市安和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由莆田市安和物业管理有限公司负担10元，林锦富负担15元。 本院二审期间，林锦富提供的证据如下：1.安置房交房通知，欲证明2013年12月20日-12月25日才通知交房。2.物业服务的公告，欲证明安和物业公司于2019年4月15日停止服务。3.宣传手册第10-11页，欲证明物业服务费第一年免费，后每年按10%递增，期限十年。 经质证，安和物业公司认为，证据1，真实性由法庭确认，但这并不是物业公司通知林锦富交房的，是项目指挥部通知他们交房的，与物业公司没有关系，物业公司于2013年12月1日起就已经入住该小区，与龙桥街道办签订了协议就是从2013年12月1日起为该小区提供物业服务，该小区的政府补贴的物业服务5年，所以是截止到2018年11月30日。从2018年12月1日，该小区的物业费应当由业主自行承担。对证据2，真实性没有异议，但这个内容显示的是安和物业公司将要停止服务，在2019年4月9日公告之后，由业主和街道的工作人员与物业公司协商，最终确认在4月30日以前，物业公司继续提供物业服务，4月9日到30日期间由各方继续协商或者由小区的业主成立业主大会，或者由其聘请其他的物业公司与安和物业公司交接。最终，双方无法达成协议，所以安和物业公司至2019年5月1日正式退出该小区，但在物业公司退出该小区后，仍然没有其他物业公司来交接这个小区的物业，所以该小区的业主用水、公共用电仍然是由安和物业公司代垫，至今未进行结算。对证据3，三性都有异议，不能证明林锦富的主张。 安和物业公司提供的证据如下：公告照片、通知及照片共10张，欲证明安和物业公司于2019年5月1日正式退出安置房片区，林锦富主张的物业费计算到4月15日不能成立。在一审当中提供的与其他业主结算的收款收据能证实我方的物业服务是提供到2019年4月30日，且一审中林锦富也未提出异议。 经质证，林锦富认为，安和物业公司只负责到2019年4月14日，从4月15日起就是其自付自理了。 本院经审查认为，安和物业公司对林锦富提供的安置房交房通知、物业服务的公告没有提出异议，林锦富对安和物业公司提供的证据没有提出异议，本院对该证据的真实性予以采信。安和物业公司对林锦富提供的宣传手册第10-11页三性都有异议，认为不能证明林锦富的主张，该证据与本案无关，不予采信。 经审理查明，林锦富与安和物业公司对一审法院认定的事实均没有异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，林锦富与安和物业公司签订的《前期物业管理服务协议》及安和物业公司与莆田市城厢区人民政府龙桥街道办事处签订的《福建省前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且没有违反法律法规强制性规定，是合法有效的，双方应当按照合同约定履行各自义务。林锦富上诉请求判令《福建省前期物业服务合同》无效不能成立，不予支持。安和物业公司为莆田市城厢区的业主提供物业服务，在安和物业公司已经提供物业服务的情况下，林锦富作为该片区的业主应履行按时支付物业费的义务。《关于停止龙桥直街安置房物业服务的公告》虽有提到2019年4月15日起安和物业公司将停止龙桥直街安置房的物业服务工作，但安和物业公司于2019年6月13日向涉案小区业主发出《关于正式退出龙桥直街安置房物业服务的公告》，该公告载明安和物业公司于2019年5月1日才停止对安置房区域的卫生清理工作，其他的物业服务工作并没有立即停止。故一审判决由林锦富支付2018年12月1日至2019年4月30日止的物业费是正确的。安和物业公司一审中自愿撤回公摊水电费的诉讼请求，系其自行处分权利，一审裁定予以准许，并无不当。林锦富上诉称安和物业公司撤回该部分请求属于违规行为，于法无据，不予采信。林锦富上诉要求安和物业公司退还水电周转金等费用及清算代收代缴各种费用，因林锦富一审没有提起反诉，且一审法院已告知其另行主张权利，故对林锦富该诉求不予支持。 综上所述，上诉人林锦富的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费30元，由上诉人林锦富负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈利强 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇二〇年二月三日 书记员  翁丽芬 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。