广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初25076号原告：黄艳，女，1976年3月3日出生，壮族，住广东省英德市下镇灯塔村委会蕉头坝组**，公民身份号码452************361。委托诉讼代理人：陈柏泉，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家荣，广东刘志均律师事务所律师。被告：中山市神马房地产开发有限公司，住所地广东省中山市************卡，统一社会信用代码91442********091XY。法定代表人：孙通文，董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，女，员工。被告：林育凯，男，1998年12月4日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区*************，公民身份号码445************958。委托诉讼代理人：彭福生，广东威格信律师事务所律师。原告黄艳诉被告中山市神马房地产开发有限公司（以下简称神马公司）、林育凯商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄艳的委托诉讼代理人黄家荣，被告神马公司的委托诉讼代理人王翠琴，被告林育凯的委托诉讼代理人彭福生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄艳向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告于2018年6月13日签订的《认购书》；2.判令两被告退还原告购房款543917元及支付利息（利息计算标准自2018年6月13日起至实际退还全部房款之日止，以年利率6%计算，暂计至2019年6月13日为32635元）。事实和理由：被告神马公司与被告林育凯于2018年1月6日签订旭日品萃园认购书（NO：0000170），约定被告林育凯认购被告神马公司开发的位于广东省中山市****************的物业。后经原告与两被告协商一致，变更由原告向被告神马公司认购上述物业，认购价格为543917元。原告与两被告于2018年6月13日重新签订认购书，由于涉案物业的购房款已由被告林育凯向被告神马公司全额支付，原告遂于签订认购书当日径直向被告林育凯的父亲林杰龙全额支付购房款547000元，被告神马公司向原告出具收款收据。认购书签订后，原告多次向被告神马公司催告，要求被告神马公司与原告签订正式的中山市商品房买卖合同，但被告神马公司均以各种理由拖延。后原告向中山市国土局网上信访，中山市住建局/中山市自然资源局答复因涉案的土地被法院查封，涉案房屋暂不能办理网签合同备案登记。原告认为，由于被告神马公司的原因，导致涉案房产的所在土地被法院查封，涉案房屋不能办理网签合同备案登记，致使原告不能实现合同目的，取得涉案物业的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”之规定，原告有权要求解除认购书，并要求两被告共同向原告退还购房款项。被告神马公司辩称，1.原告是向被告林育凯购买的涉案商品房，并由原告向被告林育凯支付了相应的购房款，根据合同相对性原则以及被告林育凯在申请更名时同意如因此产生纠纷，由其负责并承担，故，原告的相关诉求应向被告林育凯主张，与被告神马公司无关。2.就涉案商品房而言，被告神马公司与原告之间不存在商品房买卖合同关系，原告未向被告神马公司支付过任何购房款，原告要求被告神马公司承担责任没有事实和法律依据。3.涉案商品房所属土地使用权的查封是不包括已出售部分的，故有关本案的更名并不存在履行上的不能。综上，请求法院驳回原告对被告神马公司的诉讼请求。被告林育凯辩称，1.被告林育凯与被告神马公司签订了认购书，之后由原告和被告神马公司、被告林育凯共同商定将涉案房屋转让给原告，当时三方重新签订了认购书，原告也同意在被告神马公司发出更名通知后支付所有购房款，而且该购房款项已经全部履行完毕，交付标的物涉案房屋是被告神马公司应履行的义务。2.被告神马公司既然同意将涉案房屋更名为原告，又出具了相关的收款收据，则被告林育凯的原合同权利义务应当由原告承接，不应当再由被告林育凯承担本案不能实际履行的还款义务。被告林育凯只是代收了购房款，不能交付房屋的过错不在被告林育凯，不应由被告林育凯承担责任。同时，原告称涉案房屋被法院查封，但没有证据显示涉案合同是履行不能还是迟延履行。综上，请求法院驳回原告对被告林育凯的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2018年1月6日，林育凯与神马公司签订旭日品萃园认购书（NO：0000170），约定由林育凯认购神马公司开发的位于广东省中山市****************的物业，认购楼价为735098元，于2018年1月6日前一次性付清。2018年1月15日，广东通大旭日集团内部审批通过“通大旭日项目工程款购房兑数申请表”，同意购房兑数人林育凯以735098元的金额购买旭日品萃18-1001（即涉案房屋），购房兑数施工类型为晟荟5、6、7、11栋铝合金门窗工程款，工程队公司全称为中山市******林绿化工程部，兑数项目为旭日晟荟园商住楼土建施工及水电安装工程款（8-15、17栋及二期地下室）。2018年4月9日，神马公司出具收款收据，确认收到林育凯交付的涉案房屋的购房款543917元，并备注“抵恒佳园林晟荟园土建及水电工程款”。2018年5月31日，黄艳与林育凯、案外人林杰龙签订双方收款协议，约定“今转让方林育凯将旭日品萃园18幢1001房总价伍拾伍万同意转到黄艳名下，定金为壹拾万元整，尾款肆拾伍万元在通大旭日旗下神马房地产开发有限公司发出更名为黄艳的收款收据认购书当日付清。以上所有房款由林育凯爸爸林杰龙，收款银行：工行张家边豪头支行，账号：622*************788收款”。林育凯与黄艳并向神马公司提交了涉案房屋的更名申请。2018年6月12日，黄艳作为认购方与神马公司签订认购书（NO：认购字第0000107号），约定由黄艳认购神马公司开发的位于广东省中山市****************的物业，认购楼价为543917元，于2018年6月18日前一次性付清。2018年6月13日，神马公司出具收款收据，确认收到黄艳交付的涉案房屋的购房款543917元，并备注“林育凯转名换收据”。同日，林育凯出具字据一张，内容为“本人同意将品萃园18幢1001房转名黄艳，由此产生的纠纷由本人承担”。黄艳向林杰龙在收款协议中指定的银行账号先后转账10万元、44.7万元，合计54.7万元。2019年7月18日，黄艳向“旭日品萃郭JIERU（微信名）”询问涉案房屋的网签和收楼时间，均未得到明确的答复。2.涉案房屋目前登记权利人为神马公司。涉案房屋所在的土地使用权处于查封状态。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。神马公司在与黄艳签订认购书后的合理时间内经催告仍然没有与黄艳签订正式的商品房买卖合同，且对签订正式的商品房买卖合同、交付房屋以及办理不动产权证的时间均无法确定，致使黄艳购买涉案房屋的合同目的落空，黄艳据此请求解除认购书，理据正当充分，本院予以支持。涉案购房款虽非神马公司直接收取，但从神马公司提供的证据以及出具的收款收据内容来看，应视为神马公司认可黄艳已向其支付涉案房屋的全部购房款的事实；故，根据合同相对性，认购书解除后，神马公司负有返还购房款543917元的义务。关于利息损失。因黄艳与神马公司签订的认购书中未就签订正式的商品房买卖合同的时间进行明确约定，故利息损失应当自黄艳主张权利之日也即提起本案诉讼之日起计算，利率标准本院酌情确定为年利率4.3%。关于林育凯应否承担还款责任。本院认为，涉案预约合同的缔约方系黄艳和神马公司，林育凯并非合同相对方，根据合同相对性原则，黄艳主张林育凯承担还款责任之理据不足，本院不予支持。尽管林育凯出具字据承诺“本人同意将品萃园18幢1001房转名黄艳，由此产生的纠纷由本人承担”，但此处“由此产生的纠纷”不应当进行扩大解释。本案中，林育凯主要的责任义务在于协助黄艳与神马公司签订认购书，完成认购书的权利义务转让，在其已经协助黄艳与神马公司签订认购书并完成收款收据的转化后，应当认定林育凯已经履行了其应尽的义务；此后神马公司不能及时与新买受人黄艳签订正式的商品房买卖合同、不能及时交付涉案房屋等产生的法律责任应当由神马公司承担，林育凯并非责任主体，如认定由林育凯承担法律责任则显然有违合同公平对等原则。故，神马公司之抗辩理据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告黄艳与被告中山市神马房地产开发有限公司签订的认购书（NO：认购字第0000107号）；二、被告中山市神马房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄艳返还购房款543917元及支付利息（以543917元为基数，自2019年9月20日起按年利率4.3%的标准计算至款项实际付清之日止）；三、驳回原告黄艳对被告林育凯的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9565.52元，减半收取4782.76元，由原告黄艳负担270.76元，被告中山市神马房地产开发有限公司负担4512元（该款原告已预交，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年一月二十三日书记员 黎宗明王静