阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初12号原告：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地及确认的送达地址：阳江市江城区******、185号。负责人：邢益玲，该行行长。委托诉讼代理人：谭乃忠，该行职员。委托诉讼代理人：王日派，该行职员。被告：敖道奎，男，1985年12月26日出生，汉族，户籍所在地：阳江市江城区平冈镇黄村村委会黄村西区****；现住址：阳江市江城区**********2*1******。公民身份号码：441************211。被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市*******1-6号商铺。法定代表人：陈周回，该公司负责人。原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行诉被告敖道奎、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人谭乃忠到庭参加了诉讼，被告敖道奎、锦绣名城公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告敖道奎、锦绣名城公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********713）；二、判令被告敖道奎立即偿还借款本金192389.36元及利息4943.93元（利息计至2019年12月8日止，从2019年12月9日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）；三、判令原告在处置被告敖道奎所有的坐落于阳江市江城区**********2*1******的房产抵押物价款中优先受偿；四、判令被告锦绣名城公司承担连带保证责任；五、判令两被告负责本案诉讼费用。事实和理由：被告敖道奎因向被告锦绣名城公司购买房屋，于2015年*月4日在原告处借个人住房贷款23万元，期限17年，年利率6.19500%，还款方式为等额本息还款法，并用其所有的坐落于阳江市江城区**********2*1******的房地产作借款抵押及锦绣名城公司承担连带保证责任，且三方协商一致于2015年4月27日签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********713），于2015年4月29日在阳江市住房和城乡规划建设局正式办理了《房地产预告登记证明》【粤房地产预登阳预押字第0100037906号】，原告于2015年*月4日依约借款23万元给被告敖道奎（借款凭证号码：440********0821），敖道奎依约清偿了48期本息，偿还本金37610.64元，利息46177.78元，但自2019年6月*日至2019年12月7日止连续7期没有清偿本息，违反了原告与其所签订的《个人购房担保借款合同》第9页第十条的约定，同时被告锦绣名城公司违反《个人购房担保借款合同》第15页第三十五条的约定，未为被告敖道奎承担连带保证责任。计至2019年12月8日止，被告敖道奎尚欠原告借款本金192389.36元及利息4943.93元，合计197333.29元（利息计至2019年12月8日止，从2019年12月9日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。原告为了维护其的合法权益，故向法院起诉，盼予支持。被告敖道奎、锦绣名城公司没有答辩，在指定的举证期限内亦未向本院提供证据。经审理查明：2015年4月13日，被告敖道奎以购买坐落于阳江市江城区**********2*1******的房产为由，向原告申请借款230000元，并签订了《个人信贷业务申请表》，约定以上述房屋提供抵押担保。2015年4月27日，原告与被告敖道奎、锦绣名城公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********713），主要约定：借款本金为230000元；借款期限204个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率：以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之伍后确定；还款方式：等额本息还款法；违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人于贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；保证担保范围：包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损坏赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押担保范围：包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；保证方式为阶段性保证+抵押，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止；合同还约定了其他相关条款。被告敖道奎分别在借款人和抵押人一栏签字捺印确认；原告、被告锦绣名城公司分别在合同的贷款人（抵押权人）、保证人一栏盖章确认。2015年5月4日，原告将贷款230000元划入了被告敖道奎指定的账户，履行了合同约定义务，有《借款凭证》（凭证号：440********0821）证实，《借款凭证》注明借款日期为2015年5月4日，到期日期为2032年5月3日，执行年利率为6.19500%。放款后，被告敖道奎依约偿还本息，从2019年6月5日起未依约按时还款。截至2019年12月8日止尚欠原告借款本金192389.36元及利息4943.93元。原告经向被告敖道奎催收无果，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。另查明，涉案房产于2015年4月29日在阳江市住房和城乡规划建设局正式办理了权利人为原告的《房地产预告登记证明》【粤房地产预登阳预押字第0100037906号】，但至今尚未取得不动产权利证，亦未办理正式的抵押登记手续。以上事实有原告提供的借款人身份证、户口簿、未婚证明、《个人信贷业务申请表》、《房地产预告登记证明》、商品房买卖（预购）登记证明书、商品房买卖合同、个人借款凭证、《个人购房担保借款合同》、个人贷款凭证查询（机读资料）、个人贷款逾期查询、账户流水、营业执照、企业机读档案登记资料、法定代表人证书、组织机构代码证、上门催收照片和本案庭审笔录证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告敖道奎、锦绣名城公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********713），是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。原告与敖道奎之间形成了借款合同和抵押合同关系，与锦绣名城公司之间形成了保证合同关系。签订合同后，原告依约履行了发放贷款的义务，但被告敖道奎多期逾期未按时足额偿还借款本息，截至2019年12月8日止尚欠原告借款本金192389.36元及利息4943.93元，其行为已构成违约。根据原告与敖道奎、锦绣名城公司签订的《个人购房担保借款合同》的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，现原告请求解除与被告敖道奎签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********713），并要求被告敖道奎立即偿还尚欠借款本金192389.36元及利息4943.93元（上述款项计至2019年12月8日止，2019年12月9日起至付清款项之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。关于原告对处理抵押物所得价款是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，因此即使涉案房屋办理了抵押权预告登记，该抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告和被告敖道奎双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，原告就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于锦绣名城公司是否应当对敖道奎所欠的借款本息承担连带清偿责任问题。《个人购房担保借款合同》明确约定，锦绣名城公司为本案债务作担保，保证方式为阶段性连带责任担保，保证期间为借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止。涉案房地产至今未办理权利人为原告的抵押登记手续，被告锦绣名城公司应对本案债务承担连带清偿债务，故原告请求被告锦绣名城公司对被告敖道奎的本案债务承担连带清偿责任，合法合理，本院予以支持。被告锦绣名城公司承担保证责任后，有权向敖道奎追偿。被告敖道奎、锦绣名城公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告敖道奎、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********713）；二、限被告敖道奎在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金192389.36元及利息4943.93元（上述款项计至2019年12月8日止，2019年12月9日起至付清款项之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；三、被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司对上述判决第二项所确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告敖道奎追偿；四、驳回中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4247元，由被告敖道奎、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  林瑞瑜人民陪审员  郑运兴人民陪审员  施秋娜二〇二〇年二月十三日书 记 员  莫杏消附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。