杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初11013号 原告（反诉被告）：潘小山，男，1965年8月5日出生，汉族，住杭州市建德市。 原告（反诉被告）：聂美君，女，1967年9月29日出生，汉族，住杭州市建德市。 委托诉讼代理人：潘小山，系聂美君丈夫。 被告（反诉原告）：中节能绿建（杭州）科技发展有限公司，住所地杭州市西湖区三墩镇西园路9号A308室。 法定代表人：张国洪，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈嘉仪，该公司员工。 委托诉讼代理人：曹换，该公司员工。 原告潘小山、聂美君诉被告中节能绿建（杭州）科技发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，被告提出反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘小山、聂美君，被告（反诉原告）中节能绿建（杭州）科技发展有限公司的委托诉讼代理人陈嘉仪、曹换到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告重新铺设杭州市X幢X单元X室客厅、餐厅大理石地板；2.被告支付原告逾期交房违约金214110元（按每日万分之一，自2017年11月1日暂计至2018年10月17日，此后按610元/天计至实际交房之日止）；3.被告支付原告逾期交付不动产产权证（土地、房屋权属证书）违约金159210元（按每日万分之一，自2018年1月29日暂计至2018年10月17日，此后按610元/天计至实际交付相应证书之日止）；4.诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年2月21日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于杭州市西湖区XXX房屋，总价款为610万元，其中包含装修款357840元。该合同约定，若被告逾期交房，应自双方约定的交付期限第二日起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；原告委托被告办理该商品房转移登记，若被告未能在双方约定的期限交付权属证书，被告自约定日期起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。同日，原、被告签订一份《关于调整商品房交付时间等事宜的补充协议》，该协议约定：被告应于2017年10月31日前将商品房交付给原告，于2018年1月29日前取得土地、房屋权属证书并交付给原告。但至今，被告未将房屋权属证书及符合合同约定的房屋交付给原告，故被告应按合同约定承担相应的违约责任。关于被告房屋交付的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告交付的房屋应属精装修的房屋。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议（二）约定，原告所购房屋系被告销售展示建造的实景展示样板房，在被告交付房屋时，该房屋的地板、墙纸在交付时重新铺设，被告应在重新铺设前通知原告到场确认。原告于2017年10月26日接到被告的收房通知，对房屋进行验收时，发现房屋装修存在诸多问题，房屋内窗玻璃破裂、厨房移门未安装、墙纸气泡、客厅及餐厅的大理石地板破裂且未重新铺设等。之后，被告陆续进行了整改，但对客厅及餐厅的大理石地板未予整改、重新铺设。被告提出，《商品房买卖合同》补充协议（二）载明地板重新铺设，仅指木地板铺设，不包括大理石地板。对此，原告不予认可，与被告多次协商亦无果。原告认为，首先，补充协议（二）未约定地板仅指木地板，按照常人理解，应包括房屋所有地板，即包括大理石地板，且该份协议属被告拟定的格式合同，对相关文义发生歧义的，应作不利于被告的解释。其次，补充协议（二）约定，被告交付房屋时应将案涉房屋的装修状态与小区其他房屋状态保持一致。案涉房屋属精装修的样板房，原告免费提供给被告展示，在意向购房者进屋参观时，必然会对房屋设施，特别是地板、墙纸等造成一定程度的损害，故补充协议（二）才特别约定地板、墙纸要重新铺设。该处“地板”包含房屋内所有木地板、大理石地板，将其全部更换，符合双方签订该补充协议的本意，也更符合该协议约定的被告交付房屋时应将案涉房屋的装修状态与小区其他房屋状态保持一致的要求。因此，虽被告已通知原告进行收房，但其交付的房屋不符合约定，故原告拒绝收房理由正当，应当视为被告未交付房屋。被告违约，应承担相应责任。 被告答辩称：一、原告主张重新铺设客厅、餐厅的大理石地面，缺乏合同依据。原告与被告签署的《〈商品房买卖合同〉补充协议（二）》第三条中约定：“该房屋交付时，甲方确保空调、厨卫电器、洁具、龙头等电器设施或装饰装修与本小区其他房屋之状态保持基本一致；该房屋的地板、墙纸在交付时重新铺设，甲方应在重新铺设前3天通知乙方到场确认，因乙方逾期到场确认或其他乙方原因导致铺设延期的，与甲方无涉。”地板，一般指的就是“木地板”，客餐厅的地面为石材，不属于地板，因此被告无义务更换客厅、餐厅的大理石地面。另外，《商品房装修协议》附件二房屋装修标准表中关于地面有非常明确的约定：客厅、餐厅地面为石材；房间地面为实木复合地板；厨房、卫生间、阳台地面均为品牌地砖。根据《合同法》第125条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”合同解释应贯彻体系解释原则，结合房屋装修标准表，《补充协议（二）》约定的“地板”仅指房间内的地板，并不包括客厅、餐厅的大理石石材。此外，该小区其他房屋客厅及餐厅均是大理石地面，被告房屋客厅及餐厅为大理石地面亦与本小区其他房屋之状态保持基本一致。二、被告不存在逾期交房的情形。首先，被告开发的项目河滨之城水澜轩于2016年8月23日取得竣工验收备案表，被告也于2017年10月26日通知原告前来办理交付手续。其次，原告不存在拒绝收房的理由。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十二条的规定，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该司法解释第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”原告所购买的房子仅存在墙砖破损、木饰面污染破损等问题，上述轻微质量瑕疵问题不能成为原告拒绝收房的理由。综上，被告开发的项目河滨之城水澜轩已达到交付条件且已通知原告前来办理交付手续，最终未完成交房手续的原因是原告因房屋存在轻微质量瑕疵问题拒绝收房，因此被告不存在逾期交房的情形。三、被告不应承担逾期交付不动产产权证的责任。被告已于2018年8月28日将办理产权证的相关资料（包括不动产登记表、合同及发票）交与原告指定的中介机构，因原告未收房，未能形成有效的房屋交接书，所以无法将房屋交接书交给原告。依据《商品房买卖合同》第五条、第十二条约定，当房屋达到交付标准时，原告应于被告书面通知的时间来办理交付手续并交纳物业专项维修资金。原告至今未办理收房手续且未交纳物业专项维修资金，存在违约行为。《商品房买卖合同》附件八第12条约定：“买受人拖欠购房款或垫付款的，或存在其他未纠正违约事项的，出卖人可延期配合办理该商品房的合同备案、所有权预告登记及产权转移登记等手续”。合同法第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被告未提供房屋交接书，具有合同依据，也符合法律规定，被告不应承担逾期交付不动产产权证的责任。综上，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告向本院提出反诉请求：1.原告按被告的相关程序办理房屋交接手续并缴纳物业专项维修资金共11635元；2.原告承担本案诉讼费用。 事实和理由：原、被告签订的合同约定，原告购买被告位于杭州市西湖区XXX的商品房，总房价为611万元。该房屋已于2016年8月23日竣工验收。依据《商品房买卖合同》第五条、第十二条约定，当被告所开发的房屋达到交付标准时，原告应于被告书面通知的时间来办理交付手续并交纳物业专项维修资金。原告按被告通知的时间来交付现场，但未办理收房手续，且拒绝交纳物业专项维修资金。故被告提出反诉，望判如所请。 原告针对被告的反诉，答辩称：原告接被告通知，于2017年10月28日，来到交付现场。被告并未依约出示有关《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的证明文件。原告在查验房屋时，发现该房屋存在诸多问题：墙纸有多处开裂、气泡，小卫生间的花洒漏水，厨房的挂件未安装，门框边缘有多处空隙，厨房的两扇门套磨损严重，电视背景墙表面磨损严重，多处瓷砖断裂，客厅墙板有划痕，主卧卫生间的墙砖空心，客厅的大理石地板未重新铺设；厨房移门当时并未固定，随时可能倒塌，卫生间的窗玻璃破裂，客厅的移门玻璃碎裂，阳台的玻璃有裂痕，均是严重的安全隐患，远未达到交付标准。在此情况下，原告未能按时收房和缴纳物业专项维修资金。被告于2018年12月6日寄给原告一份催告函。限原告于2018年12月31日前到河滨之城水澜轩-融创保修服务中心15-306号商铺办理交付手续，并缴纳物业专项维修资金。然而在期限尚未届满之时，被告又提起反诉。被告的行为与理、法相违背。原告也希望能够早日收房入住，从2017年10月28日开始，至2018年9月24日，原告曾多次前去收房，但每次都失望而归。原告同意交纳物业专项维修基金，被告的其他反诉请求应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的证据，本院认证如下：《浙江省商品房买卖合同》《〈商品房买卖合同〉补充协议（二）》《商品房装修协议》《西溪河滨之城水澜轩5号楼房屋改造施工协议》《关于委托实施毛坯验收的函》、短信记录、微信聊天记录、照片、收款收据、《权证代办》、大理石地面照片，本院均予以确认。对被告提交的证据，本院认证如下：《竣工验收备案表》《住宅工程质量分户检验记录》《交付验收单》《客户验房问题维修确认单》《维修工作处理登记表》、照片（2019年1月25日）、材料交接记录登记表、《关于调整商品房交付时间等事宜的补充协议》，本院均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月，杭州市西溪河滨之城水澜轩房屋经竣工验收合格并备案。 2017年2月21日，原告向被告购买位于杭州市XXX房屋（精装修样板房）。双方签订了《浙江省商品房买卖合同》，其中约定：501室、502室的建筑面积分别为89.46平方米、89.54平方米；按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修基金的，首期交纳标准为65元／平方米，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取；出卖人应当在2017年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路、排污等具备商品房正常使用的基本条件；除因不可抗力、行政因素等特殊情况以外，出卖人如未按约定的期限将商品房交付买受人使用的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人承诺于2017年9月28日前，取得初始登记的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，逾期超过90日后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同附件八《补充协议》中约定：除非出现房屋地基基础、主体结构质量经核验确属不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，该商品房出现的建筑工程质量通病（主要指观感性的、非结构性的、不影响主要功能或不威胁人身安全的常见质量瑕疵），不属于买受人拒绝收房的理由；买受人拒收期间，不视为出卖人逾期交付该商品房，但不能免除出卖人的维修责任，前述维修期间不适用逾期交房的约定。同日，双方签订《关于调整商品房交付时间等事宜的补充协议》，将商品房交付时间变更为2017年10月31日前，将交付土地、房屋权属证书的时间变更为2018年1月29日前。 双方签订《〈商品房买卖合同〉补充协议（二）》（以下简称《补充协议（二）》）一份，其中约定：乙方所购房屋在交付前将作为样板房对外持续展示，在甲方按约交付之前，乙方不干涉甲方对外宣传样板房及引导购房意向人参访等行为；该房屋交付时，甲方确保空调、厨卫电器、洁具、龙头等电器设施或装饰装修与本小区其他房屋之状态保持基本一致；该房屋的地板、墙纸在交付时重新铺设，甲方应在重新铺设前3天通知乙方到场确认，因乙方逾期到场确认或其他乙方原因导致铺设延期的，与甲方无涉；房屋装饰装修、地暖、空调机其他电器类的保修期限与本小区其他房屋保持一致。 双方签订《商品房装修协议》一份，该协议附件二《房屋装修标准表》中约定：客厅、餐厅为“石材”，房间为“实木复合地板”，厨房、卫生间、阳台为“品牌地砖”。 2017年10月28日，原告根据被告的通知前去收房，提出房屋的部分玻璃、电视背景墙、厨房拉门、墙纸等存在质量问题，要求被告修复，并拒绝签署房屋交接书。2017年11月11日，原告发现之前提出的问题尚未被处理完毕。2017年12月30日，原告发现客厅的门玻璃、卫生间南面玻璃仍未更换，同时其向被告提出：厨房挂件未安装，客厅墙面装饰破裂口及色差明显，门板像旧板，门板及门套磨损严重，水龙头漏水且难以打开，要求被告尽快修复。2018年1月2日，被告告知原告：儿童房花洒修好了，厨房吊钩已安装，门的问题尚未处理。2018年4月12日，原告向被告提出：卫生间的玻璃是破裂的，要求更换。2018年7月30日，原告向被告询问墙纸及门套是否已更换。2018年8月3日，被告告知原告：门套快到了，换好后联系原告。2018年8月11日，被告告知原告，上述问题已全部修复。 2018年8月28日，原告委托杭州易而安房地产营销策划有限公司代办不动产证。被告向该公司提供了办证所需的相关材料，但因原告未签署房屋交接书，故无法办证。 本院认为，根据《补充协议（二）》，“该房屋的地板、墙纸在交付时重新铺设”。对于此处“地板”，原告认为应当包含大理石，被告则认为仅指木地板而不包括大理石。本院认为，首先，《补充协议（二）》系双方所签一系列合同之一，对于其中的文义，应结合其他合同进行分析。《商品房装修协议》的附件《房屋装修标准表》中约定了地面的装修材料，房间为“实木复合地板”，客厅餐厅为“石材”，厨房为“品牌地砖”。仅房间一项使用了“地板”，与“石材”“品牌地砖”明显有别。《补充协议（二）》中的“地板”，与《房屋装修标准表》中的“实木复合地板”的表述更为接近，故不应理解为既包含房间的地板又包含石材。第二，从《补充协议（二）》的订立目的来看，原告所购买房屋系精装修样板房，需供购买意向人参观，实木复合地板因其材质的原因，容易产生损耗，故双方有必要对此作特别约定，即对地板予以更换。但大理石相对于地板而言，材质更为坚硬耐磨，样板房展示期间对该房屋的使用，并不足以造成明显的损耗，无更换之必要。第三，原告数次查验房屋，针对房屋装修提出了诸多意见，但现有证据并未显示原告对大理石的更换问题提出意见，亦可从侧面印证双方签订《补充协议（二）》时原告所理解的“地板”并不包括大理石。综上所述，《补充协议（二）》中所约定的“地板”仅指房间地板，原告依据该约定要求被告更换大理石，与约定内容不符，本院不予支持。 被告在交房期限内通知原告前来收房，已是在履行交房义务。该房屋符合《浙江省商品房买卖合同》约定的交付时应达到的要求。该房屋存在的一些装修质量问题，尚不属于影响房屋主要功能或威胁人身安全等严重影响正常居住的质量问题，不构成原告拒绝收房的正当理由。故被告已履行交房义务，原告拒绝接收导致未能交付完成，被告并无逾期交房的违约行为。原告要求被告支付逾期交房违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。 虽然双方约定被告应于2018年1月29日前向原告交付土地、房屋权属证书，但该些证书仅系用于原告办理不动产证。原告于2018年8月26日才委托代办机构办证，而被告于当日即将上述权属证书交付代办机构。被告已经恰当履行了合同义务。原告不能办证的原因在于其自身拒绝签署房屋交接书，被告在原告未签署房屋交接书及未委托代办机构之前未交付权属证书，并未对原告造成任何损害。故对原告主张逾期交付权属证书的违约金，本院不予支持。 双方合同对于房屋交付仅约定被告具有向原告交付房屋的义务，至于采取何种程序、办理何种手续，在双方无约定的情况下，被告无权向原告主张。对被告要求原告按被告的相关程序办理房屋交接手续的请求，本院不予支持。 被告要求原告支付物业专项维修资金，原告表示同意，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、潘小山、聂美君于本判决生效之日起十日内支付中节能绿建（杭州）科技发展有限公司专项维修资金11635元； 二、驳回潘小山、聂美君的诉讼请求； 三、驳回中节能绿建（杭州）科技发展有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6900元，由潘小山、聂美君负担。反诉案件受理费45元，由潘小山、聂美君负担。 中节能绿建（杭州）科技发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；潘小山、聂美君于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  饶端洁 人民陪审员  童桂香 人民陪审员  胡雄伟 二〇二〇年二月二十一日 书 记 员  宋莎菲