济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初1944号原告（反诉被告）：山东大众报业（集团）有限公司，住所地济南市。法定代表人：梁国典，董事长。委托诉讼代理人：田治勇，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，山东舜翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘亚，女，1979年1月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈宾，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高明阳，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。原告（反诉被告）山东大众报业（集团）有限公司（以下简称大众报业集团）与被告（反诉原告）刘亚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。大众报业集团的委托诉讼代理人田治勇、王强，刘亚的委托诉讼代理人陈宾、高明阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大众报业集团向本院提出诉讼请求：1.确认大众报业集团2018年11月22日向刘亚所发解除房屋买卖合同《通知函》的效力，判决双方签订的《大众传媒大厦买卖合同》以及该11层房间号分别为1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112的12套《济南市商品房买卖合同》于2018年11月22日解除；2.判令刘亚支付30日内的逾期付款违约金45990元（15329999元×30天×1/10000/天），支付30日后至大众报业集团向刘亚送达《通知函》之日的逾期付款违约金2743663.83元[（15329999元×839天×2/10000/天）+（13329999元×45天×2/10000/天）+(12829999元×20天×2/10000/天)]，此两项计2789653.83元；3.判令刘亚支付解除合同后应向大众报业集团支付的违约金780982.64元[（12829999元+2789653.83元）×5%]；4.判令刘亚支付迟延腾房的违约金以及房屋占用费用1537144.4元（合同价款30742888元×100天×5/10000/天）；5.判令刘亚向大众报业集团支付律师费200000元；6.案件受理费由刘亚承担。事实与理由：2015年3月17日，大众报业集团与刘亚签订《大众传媒大厦买卖合同》，约定刘亚购买大众报业集团所有的大众传媒大厦11层房屋，同时刘亚给大众报业集团出具《客户刘亚的付款保证书》。合同签订后，刘亚向大众报业集团支付首期款项15412889元，大众报业集团于2016年4月22日向刘亚出具了该11层共12套房屋购房收据，并与刘亚签订房间号分别为1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112的12套《济南市商品房买卖合同》。该合同对逾期付款的违约责任、合同解除的违约责任、迟延腾房的违约责任以及律师费等实现债权追索的费用作了不同性质的明确约定。对于第一项诉讼请求：大众报业集团于2015年4月13日向刘亚交付大众传媒大厦11层房屋。截止起诉前，因刘亚违背承诺，大众报业集团多次催要欠款。期间，刘亚虽承诺到期不支付剩余购房款，依据原购房合同处罚条款执行，也于2018年9月7日付款200万元、11月2日付款50万元，但远远不能满足付款需要，而且时间久拖不决。为维护合法权益，大众报业集团遂于2018年11月22日向刘亚发出解除合同《通知函》，依法解除《大众传媒大厦买卖合同》（11层），限期要求大众报业集团返还房屋并腾房。发函后距今超出三个月，刘亚置之不理。故大众报业集团请求法院判决确认解除合同函的效力，判决确认诉求中所列12套房屋买卖合同全部解除。对第二项诉讼请求：合同依据是《大众传媒大厦买卖合同》第六条、12套《济南市商品房买卖合同》第七条、刘亚承诺按照合同处罚条款执行的《承诺函》之约定。（1）具有短期利息损失性质的30日内的逾期付款违约金。按照首付款之后的应付款总额15329999元×30天×1/10000/天=45990元。时间按照《济南市商品房买卖合同》附件五“合同补充协议”第3.1.2之约定，自2016年4月22日之次日起第7天之次日起即2016年5月1日起计算30天。（2）具有长期利息损失性质30日之后的逾期付款违约金。分为三个时间段，第一个时间段自2016年6月1日起，至刘亚于2018年9月17日付款200万元之日，期间逾期付款为15329999元×839天×2/10000/天=2572373.83元；第二个时间段自2018年9月18日至刘亚向大众报业集团于11月2日又付款50万元，期间逾期付款违约金13329999元×45天×2/10000/天=119970元；第三个时间段自2018年11月3日至大众报业集团于2018年11月22日向刘亚送达《通知函》之日，期间逾期付款违约金12829999元×20天×2/10000/天=51320元。此两项计2789653.83元。对第三项诉讼请求：合同依据是《大众传媒大厦买卖合同》第六条、12套《济南市商品房买卖合同》第七条、刘亚承诺按照合同处罚条款执行的《承诺函》之约定。具有赔偿性质的解除合同的违约金为累计应付款本金12829999元+长短期利息损失2789653.83元的总和乘以5%[（12829999元+2789653.83元）x5%=780982.64元]。对第四项诉讼请求：合同依据是12套《济南市商品房买卖合同》的附件五“合同补充协议”第9.4之约定。迟延腾房违约金为按照合同总价款30742888元乘以每天5/10000，天数自大众报业集团于2018年11月22日送达《通知函》之日，顺延30天之次日起，即时间从2018年12月23日起计算，暂时按照100天主张，计算至2019年3月23日（合同价款30742888元×100天×5/10000/天=1537144.4元），之后迟延交房违约金根据实际迟延天数另行主张。对第五项诉讼请求：合同依据是《济南市商品房买卖合同》的附件五“合同补充协议”第9.2之约定、大众报业集团与代理单位山东舜翔律师事务所的代理合同以及付款凭证。被告刘亚辩称，未全额支付购房款系因大众报业集团未依据相关规定为刘亚办理所购房产的登记备案及网签手续，导致刘亚未能依据合同约定，及时办理购房按揭贷款所致，即刘亚未付款的责任应由大众报业集团承担，刘亚已在本案中提出反诉，要求大众报业集团立即为刘亚办理所购房产的登记备案及网签手续，故大众报业集团所诉各项主张均不成立，无事实依据，请求法庭驳回大众报业集团的诉讼请求。反诉原告刘亚向本院提出反诉请求：1.判令大众报业集团为刘亚购房办理网签备案，并协助办理银行贷款等相关手续；2.本案全部诉讼费用由大众报业集团承担。事实与理由：大众报业集团与刘亚于2015年3月27日签订了两份《大众传媒大厦买卖合同》，约定刘亚向大众报业集团购买其建设的大众传媒大厦10层、11层的房产，2015年3月30日刘亚支付了首批房款1570万元。其后，双方就购房事宜做了协商变更，刘亚不再购买10层房产，只购买11层房产，并以银行按揭贷款方式支付后期购房款。基于前述变更情况，双方就刘亚所购买的11层的12套房产分别签订了12份《济南市商品房合同》，刘亚购买大众传媒大厦1101-1112室，并在每份合同的第六条均约定了付款方式为银行按揭付款。上述12份《济南市商品房买卖合同》签署后，大众报业集团一直未按规定办理购房合同的网签及备案手续，但银行要以房屋交易主管部门网签备案的购房合同作为审核依据。因此，刘亚迟迟未能办理银行按揭贷款，导致一直未能完成购房价款的支付。为维护刘亚的合法权益，特提起反诉，望判如所请。反诉被告大众报业集团辩称，首先刘亚所提诉求事实是关于付款方式的争议问题，本案中根据刘亚于2018年3月18日向大众报业集团提供的《关于房款支付的说明及承诺》以及同年8月30日所提供的《关于支付购房款的承诺》两份材料，证明刘亚对付款方式已明确为一次性付款，之后基于刘亚没有完成约定的付款义务，应承担违约责任，基于该违约责任大众报业集团向刘亚发出解除合同通知函，合同已于通知到达时解除，现刘亚诉求办理网签，并协助办理银行贷款，已没有法律上的实质意义。其次，根据双方所签订的商品房买卖合同第6条第3款，关于银行按揭付款的约定，大众报业集团没有明确的合同约定的办理网签义务，相反，该合同约定了出卖人不应协助买受人或按揭银行而承担任何责任，况且，办理网签的前提，是刘亚及其近亲属（特别是配偶）的征信符合要求，本案中，刘亚并没有证据证明刘亚及其丈夫具有办理银行按揭贷款的征信条件。此外，本案大众报业集团的目的是得到购房款，从常理上讲，大众报业集团不可能故意不让刘亚获得银行贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月27日，大众报业集团（出卖人）与刘亚（买受人）签订《大众传媒大厦买卖合同》，刘亚购买大众报业集团开发建设的大众传媒大厦11层房屋，建筑面积1577.22平方米，总价款29340614元。合同第五条约定付款方式及期限以客户付款保证书为准。合同第六条约定了买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的拾%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自买卖合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍（该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金。同时，如遇出卖人价格调整，出卖人有权要求买受人按调整后的价格支付应付款项。合同第七条约定的交房时间为2015年12月31日前。2015年5月25日，刘亚向大众报业集团及山东传媒大厦物业公司发出《告知函》，其中载明“我于2015年3月购得山东传媒大厦所属楼房10层、11层，于2015年4月初入驻”。后经双方协商，刘亚仅购买大众传媒大厦11层房屋12套，大众报业集团（出卖人）与刘亚（买受人）于2016年4月22日就大众传媒大厦第11层1101室至1112室12套房屋分别签订了12份《济南市商品房买卖合同》。上述12份合同共同约定房款支付方式为银行按揭付款，买受人应于本合同签订之日起7日内向出卖人交清贷款银行要求的首付款，剩余款项办理银行贷款按揭；买受人应于本合同签订之曰起7日内按照银行要求向银行交齐贷款资料(贷款资料交齐日期以银行人员签字签收日期为准），并负责贷款资料的真实和完整。在买受人办理按揭贷款的过程中，相关费用及责任由买受人自行承担，出卖人可以予以协助办理，但出卖人不因协助买受人或按揭银行而承担任何责任。办理银行按揭付款是买受人付款的义务，买受人应按照银行的要求和流程自行办理贷款手续。买受人应在银行审批贷款流程规定的期限内自行到银行查询贷款是否审批通过，并于银行审批通过后（以银行批件日期为准）两日内到银行办理签字、交费等手续。按揭款项足额到达出卖人指定账户后，视为买受人支付房款。如买受人未在约定期限内按银行要求提交完整贷款资料，或未按约定及时查询贷款审批情况，或未在银行审批通过后两日内办理签字、缴费等手续，均视为逾期付款，出卖人有权按照本合同第七条及相关的约定要求买受人承担逾期付款的违约责任。买受人承诺在签订《商品房买卖合同》时，已经充分了解到个人房屋抵押贷款的办理条件、程序及需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行按剩余房款金额发放贷款的条件，提交的相关文件、资料能够符合贷款银行的要求。买受人须于签订本合同7日内提交办理银行按揭贷款手续所需要的全部资料，后续10日内办理完毕预抵押登记及银行按揭贷款手续。如因买受人原因造成贷款申请被银行拒绝，买受人应在接到出卖人通知后15日内一次性向出卖人交齐全部购房款。如果买受人申请贷款额度与银行批准额产生差额，或者国家调整按揭政策，买受人应在出卖人向其送达付款通知之日后15日内自行付清差额部分，或者在按揭银行公布新政策之日起15日内补足按揭所需的首期房款及其余房款，以获得按揭银行按揭款的发放，否则视为买受人付款违约，买受人应按本合同约定承担违约责任。如买受人违反上述约定，未按时提交办理银行按揭贷款手续所需要的全部资料，或者未按时办理银行按揭贷款手续或者贷款申请被银行拒绝后未在出卖人指定的期限内一次性交清全部购房款的，每逾期一日，买受人均应按申请办理银行按揭贷款全额的万分之壹向出卖人支付违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应在解除通知到达日起15日内办理合同解除手续及商品房预售登记备案撤销手续，若买受人逾期不办理合同解除手续及商品房预售登记备案撤销手续，则买受人应向出卖人支付购房款总额每日万分之贰的违约金，出卖人有权从买受人已付房款中扣除。……银行按揭贷款及抵押事宜应由银行与买受人协商确定。上述12份合同共同约定了买受人逾期付款的违约责任，合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金。本条中的逾期付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。合同第八条约定了房屋交付时间为2016年8月31日前。上述12份合同共同对合同终止、解除进行了特别约定：如因买受人原因导致买卖合同解除或终止的，出卖人因签署买卖合同及补充协议而承担的全部税费、销售佣金、诉讼费、签约律师费、出租费等实现债权的费用以及因此发生的其他费用均由买受人承担。出卖人有权在退还买受人购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税费先行予以扣除。买受人购房款不足以抵扣违约赔偿金和前述税费的，出卖人有权继续向买受人追偿。无论何种原因导致的买卖合同解除后或终止，合同解除前，出卖人已将该商品房交付买受人的，合同解除或终止后，买受人须在出卖人发出腾退房通知之日起30日内，将该商品房恢复至交付前的状态，解除该商品房所设定的任何权利负担（包括并不限于他项权利、房屋租赁等），并将该商品房交还给出卖人。如买受人未在前述期限内完成前述事项，除应继续承担前述责任，并承担因买受人原因导致的合同解除应承担的责任外，还需向出卖人支付每逾期一天，合同价款万分之五的违约金以及房屋占用费用。出卖人有权在退还买受人购房款之前先行扣除前述违约金及相关费用。买受人在前述期限内未腾退、交还该商品房的，则表示买受人同意双方不办理该商品房及设施等的交接手续，由出卖人自行接管该商品房及设施，买受人并放弃该商品房内所有留存物品、设施、装修等的全部权利，由出卖人自行处置。买受人不因出卖人自行接管该商品房向出卖人提出任何要求和主张。因处置、清除该商品房内留存物品、设施、装修等所需费用及产生的责任，均由买受人承担；买受人未按约定腾退、交还该商品房的，出卖人也有权采取断电断水等措施，并有权采取其他合法的措施，腾空该商品房内买受人的物品，收回该商品房，由此造成的责任和产生的费用，均由买受人负责并承担。刘亚与大众报业集团签订的12份《济南市商品房买卖合同》首付款共计15412889元（其中1101室的合同中注明的首付款为16222830元，但该合同总价款仅为3242830元，存在明显笔误，实际应为1622830元），2016年4月22日，大众报业集团向刘亚分别开具了大众传媒大厦1101室至1112室的12张收据，12套房屋购房款共计15412889元。2016年11月7日，大众报业集团出具收款收据，该收据显示交款人为刘亚，交款金额为287111元，交款事由备注2015年3月交传媒大厦购房款1570万元，其中15412889元作为第11层预交款，剩余287111元。山东兆尊商贸有限公司于2018年9月17日向大众报业集团转账付款200万元，于2018年11月2日向大众报业集团转账付款50万元，转账备注均为大众传媒大厦11层购房款。大众报业集团提交了署名为“刘亚”的《客户刘亚的付款保证书》，内容为“客户刘亚于2015年3月27日拟认购大众传媒大厦第10、11层写字楼，共计建筑面积3297.08平米，其中第10层建筑面积为1719.86平米，单价为21163元/㎡，总价为36397397元，优惠后单价为19239.74元，总价33089659元，第11层建筑面积为1577.22平米，单价为20513元/㎡，总价为32353514元，优惠后单价为18602.74元/㎡，总价为29340614元，共计总价62430273元（以上建筑面积以最终实测面积为准）。客户刘亚约定于2015年3月27日前付清总房款的约25%，合计人民币1570万元，于2015年6月30日前付清总房款的约25%，合计人民币1570万元，于2015年9月30日前付清总房款的约25%，合计人民币1570万元，于2015年12月31日前付清总房款的约25%，合计人民币15330273元，共计人民币62430273元，若能在约定的时间内按时付款，则执行以上价格优惠，若逾期付款则不享受上述优惠，同时房源可另行销售，逾期付款的违约责任按签订的大众传媒大厦买卖合同第六条执行”。大众报业集团提交的署名为“刘亚”、落款时间为“2018-03-18”的《关于房款支付的说明及承诺》载明“我方于2015年3月27日认购大众传媒大厦第十一层写字楼，合同建筑面积1577.22平方米（以产权登记面积为准），单价18602.74元/平方米，购房总价贰仟玖佰叁拾肆万零陆佰壹拾肆元整（￥29340614.00元）。已支付房款壹仟伍佰柒拾伍万元整（￥15700000.00元），尚欠余款壹仟叁佰伍拾肆万零陆佰壹拾肆元整（￥14540614.00元）。关于剩余房款支付等情况做如下说明：1、因我方与山东兖煤日照港储配煤有限公司（以下简称兖储煤公司）买卖合同纠纷，兖储煤公司在日照市中级人民法院提起诉讼，日照中院查封了我方购买贵公司以上房屋的合同权益。在案件处理过程中，我方与兖储煤达成了以房产抵偿货款债务的《协议》，该《协议》已经进入落实阶段，相关工作正在按规定程序进行，我们正加大工作力度，争取早日办结。届时，法院会解除针对该房产的相关保全措施。2、为保证贵公司的权益，我方承诺：至2018年5月31日，无论我方与兖储煤的案件是否处理终结，我方都将按照合同约定支付房款。若未能如期履行承诺，我方愿意承担相应违约责任”。大众报业集团提交的署名为“刘亚”、落款时间为“二〇一八年八月三十日”的《关于支付购房款的承诺函》载明“山东大众报业（集团）有限公司：我于2015年3月27日认购大众传媒大厦第十一层写字楼，建筑面积1652.6平方米，单价18602.74元/平方米，购房总价30742888.00元（叁仟零柒拾肆万贰仟捌佰捌拾捌元整）。已按约定支付房款15412889.00元（壹仟伍佰肆拾壹万贰仟捌佰捌拾玖元整），尚欠余款15329999.00元（壹仟伍佰叁拾贰万玖仟玖佰玖拾玖元整）。我承诺：2018年9月15日前，再支付购房款8000000元（捌佰万元整）至10000000元（壹仟万元整）。剩余尾款于2018年9月30日前付清。如到期未付，依据原购房合同处罚条款执行”。2018年11月22日，大众报业集团出具《通知函》，载明：“致刘亚女士：您于2015年3月27日与我公司签订了《大众传媒大厦买卖合同》，认购传媒大厦第11层办公楼，并签订付款保证书，截止2018年11月20日，您未向本公司交清购房款，公司多次通知您及时按承诺付款，均未收到您的房款，您已构成多次违约，按照合同条约规定逾期超过30日，出卖方有权解除合同，并将房屋另行出售。现我公司郑重函告如下：1、你购买我公司位于泺源大街2号大众传媒大厦第11层办公楼的买卖合同，我公司已经解除，并可将上述房屋另行出售或出租，请您于接到该解除通知之日起5日内将房屋还原，搬离该办公场所。2、你应当向我公司支付房屋租金8245706。（自2015年4月13日入住起，租金按4元每平每天计算），违约金2934061元（合同额的10%），截止到目前的水电费物业费供暖费合计131109元，上述费用共计11310876元。3、如您未能在通知时间还原、搬离房屋，并支付房屋占用金，我公司将采取进一步法律措施追究你的法律责任，因此而发生的所有费用、损失和后果由您全部承担”。大众报业集团主张通过在刘亚涉案房屋门口张贴、微信及电话三种方式向刘亚送达了该通知函。刘亚申请对大众报业集团提交的《客户刘亚的付款保证书》中“刘亚”签名是否系刘亚本人书写、签名处的指纹是否系刘亚本人捺印进行鉴定；对大众报业集团提交的《关于房款支付的说明及承诺》中“刘亚”签名是否系刘亚本人书写、签名处的指纹是否系刘亚本人捺印进行鉴定；对大众报业集团提交的《关于支付购房款的承诺函》中“刘亚”签名是否系刘亚本人书写、签名处的指纹是否系刘亚本人捺印进行鉴定。大众报业集团申请对《关于房款支付的说明及承诺》与《关于支付购房款的承诺函》中“刘亚”签名是否系刘亚本人书写进行鉴定，样本为大众报业集团与刘亚2016年4月22日签订的12份《济南市商品房买卖合同》中第23条及最后一页买受人（签章处）刘亚的签名。我院委托烟台富运司法鉴定中心对大众报业集团与刘亚的上述申请进行鉴定。该鉴定中心于2019年12月13日作出《终止鉴定告知书》，以刘亚未缴纳费用为由，对刘亚提出的申请鉴定工作予以终止。2019年12月16日，烟台富运司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》（编号为：烟富司鉴[2019]文鉴字第350号），鉴定意见为：1、送检的标称日期“2018-03-18”《关于房款支付的说明及承诺》中“刘亚”签名不是刘亚所写；2、送检的标称日期“二〇一八年八月三十日”《关于支付购房款的承诺函》中“刘亚”签名不是刘亚所写。另查明，大众报业集团于2016年1月7日取得大众传媒大厦《商品房预售许可证》，该许可证有效期至2018年1月6日。大众报业集团2017年3月29日取得大众传媒大厦不动产权证书，证书编号为：鲁（2017）济南市不动产权第0063627号。大众报业集团为本案支出律师代理费20万元。2013年10月10日，山东齐鲁不动产有限公司（甲方）与刘亚（乙方）签订《大众传媒大厦认筹协议书》，约定：乙方自愿向甲方认筹大众传媒大厦第九层房屋，建筑面积为1579平方米，乙方向甲方预交房屋认筹金20万元，若乙方成功认购以上房源，在签订《大众传媒大厦认购协议》时享有20万元认筹金冲抵30万元购房款的优惠。截至本案开庭之日，大众报业集团尚未办理涉案房屋的网签手续。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是刘亚是否未按时支付剩余购房款。对于该焦点问题，首先从合同内容上看，双方签订的《大众传媒大厦买卖合同》约定的支付方式以付款保证书为准，大众报业集团向本院提交的《客户刘亚的付款保证书》中载明的付款方式为2015年3月27日至2015年12月31日期间分四次全款付清，双方签订的12份《济南市商品房买卖合同》中约定的付款方式为买受人支付首付款后办理银行贷款支付剩余购房款，大众报业集团提交的《关于房款支付的说明及承诺》中载明2018年5月31日前余款全部付清，大众报业集团提交的《关于支付购房款的承诺函》载明2018年9月30日前余款全部付清；其次从合同签订的时间来看，《大众传媒大厦买卖合同》的签订时间为2015年3月27日，12份《济南市商品房买卖合同》的签订时间为2016年4月26日，大众报业集团提交的《关于房款支付的说明及承诺》落款日期为2018年3月18日、《关于支付购房款的承诺函》落款日期为2018年8月30日。对于大众报业集团提交的上述《大众传媒大厦买卖合同》、《济南市商品房买卖合同》、《客户刘亚的付款保证书》、《关于房款支付的说明及承诺》、《关于支付购房款的承诺函》5份证据中，刘亚对《大众传媒大厦买卖合同》、《济南市商品房买卖合同》无异议，本院对《大众传媒大厦买卖合同》、《济南市商品房买卖合同》的证明效力予以认可；刘亚对《关于支付购房款的承诺函》、《关于房款支付的说明及承诺》的签名及捺印真实性均有异议，经鉴定《关于房款支付的说明及承诺》、《关于支付购房款的承诺函》中刘亚的签名并非刘亚所写，对于《关于房款支付的说明及承诺》、《关于支付购房款的承诺函》本院不予认可；刘亚对《客户刘亚的付款保证书》中的签名不予认可。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。大众报业集团未向本院提交相关证据证实该保证书的真实性，对于《客户刘亚的付款保证书》本院不予认可。大众报业集团提交的微信聊天记录亦无法与《客户刘亚的付款保证书》、《关于房款支付的说明及承诺》、《关于支付购房款的承诺函》相印证，即使《客户刘亚的付款保证书》真实有效，《济南市商品房买卖合同》的签订时间在《客户刘亚的付款保证书》之后，是双方对合同权利义务的最终确认，大众报业集团与刘亚签订的《大众传媒大厦买卖合同》及大众传媒大厦1101室至1112室12份《济南市商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，上述合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务，刘亚所购大众传媒大厦11层的房屋付款方式应以《济南市商品房买卖合同》所载明的为准，刘亚已按照合同约定支付了全部首付款，合同中仅对买受人向银行提交贷款手续的时间作出约定，对于何时支付剩余款项时间未作出明确约定，不能认定刘亚未按时支付剩余购房款。大众报业集团主张刘亚未按《客户刘亚的付款保证书》、《关于房款支付的说明及承诺》、《关于支付购房款的承诺函》中承诺的时间支付购房款理由不当，且无有效证据证实解除合同《通知函》已送达刘亚本人。大众报业集团以刘亚未按《客户刘亚的付款保证书》、《关于房款支付的说明及承诺》、《关于支付购房款的承诺函》中所约定的付款时间支付购房款为由解除与刘亚之间的房屋买卖合同，缺乏事实依据，故大众报业集团出具的解除合同《通知函》应属无效。大众报业集团要求解除与刘亚签订的12套房屋的《济南市商品房买卖合同》并支付违约金、律师费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。刘亚提出反诉，要求大众报业集团为刘亚购房办理网签备案、并协助办理银行贷款等相关手续。双方签订的涉案房屋买卖合同中并未对办理网签及大众报业集团协助刘亚办理银行贷款进行约定，刘亚的反诉请求没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告山东大众报业（集团）有限公司于2018年11月22日向被告刘亚所所作出的《通知函》无效；二、驳回原告山东大众报业（集团）有限公司要求与被告刘亚签订的《大众传媒大厦买卖合同》以及该11层房间号分别为1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111、1112的12套《济南市商品房买卖合同》于2018年11月22日解除的诉讼请求；三、驳回原告山东大众报业（集团）有限公司要求被告刘亚支付逾期付款违约金2789653.83元的诉讼请求；四、驳回原告山东大众报业（集团）有限公司要求被告刘亚支付违约金780982.64元的诉讼请求；五、驳回原告山东大众报业（集团）有限公司要求被告刘亚支付迟延腾房的违约金以及房屋占用费用1537144.4元的诉讼请求；六、驳回原告山东大众报业（集团）有限公司要求被告刘亚支付律师费200000元的诉讼请求；七、驳回反诉原告刘亚的反诉请求。案件本诉受理费188500元、案件保全费5000元，均由原告山东大众报业（集团）有限公司负担；反诉受理费94250元，由反诉原告刘亚负担；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  阮 斌人民陪审员  王桂荣人民陪审员  时文萍二〇二〇年二月二十四日法官 助理  李 欣书 记 员  耿 铭