四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初5641号 原告：四川筑鼎投资有限公司，住所地四川省资阳市雁江区外环路中段158号凯旋国际1号楼二层，统一社会信用代码915120006922874947。 法定代表人：文敏。 委托诉讼代理人：李佳佳，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林华溢，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：姚仕良，男，1974年9月1日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：卢小琼，女，1974年4月2日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 二被告共同委托诉讼代理人：唐勇军，男，1977年8月19日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告四川筑鼎投资有限公司（以下简称“筑鼎公司”）与被告姚仕良、卢小琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理，依法适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告筑鼎公司的委托诉讼代理人李佳佳、林华溢与被告姚仕良、卢小琼的共同委托诉讼代理人唐勇军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告筑鼎公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方签订的《商品房买卖合同》与附件及《商品房买卖合同补充协议书》；2．判令被告协助原告办理撤销商品房买卖合同网上签约备案手续；3．判令被告向原告支付违约金47,570.7元，代偿的贷款本息344,158.92元，上述费用与原告应退还被告的388,283元购房款品迭计算；4．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原、被告于2014年2月20日签订编号为（2014）0200734的《商品房买卖合同》及附件，《商品房买卖合同补充协议书》。按照合同约定，被告购买原告开发的筑鼎·凯旋国际一期8幢1单元1号房屋，建筑面积92.78平方米，房屋总价款475,707元。根据《商品房买卖合同》第六条、《商品房买卖合同补充协议书》第一条第三款约定，合同签订时被告需付清首付款145,707元，申请按揭贷款33万元整。被告于2014年2月14日支付58,283元，尚欠首付款87,424元。银行按揭贷款发放33万元。原告与中国工商银行股份有限公司资阳分行签订有《按揭贷款业务合作协议》、《个人购房借款／担保合同》，约定原告为被告提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。被告未按合同约定偿还贷款本息，工商银行向原告发放个人逾期贷款催收通知书，导致原告代被告偿还逾期贷款本息共计344,158.92元。被告不按时支付足额的首付款项，同时不按时向银行偿还贷款本息，导致原告承担连带保证责任代其偿还全部贷款本息，属于严重违约行为，根据《商品房买卖合同》第十条、《商品房买卖合同补充协议书》第一条第三款第四点约定，原告有权单方面解除《商品房买卖合同》，并要求被告支付购房总款10%的违约金。为维护原告合法权益，提起诉讼如诉讼请求。 被告姚仕良、卢小琼共同辩称，双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》后，被告支付了部分首付款，原告诉称是实，现在请求协商解决。 本院经审理认定事实如下：被告姚仕良与被告卢小琼系夫妻关系。2014年2月20日，原告筑鼎公司与被告姚仕良、卢小琼签订编号为（2014）0200734的《商品房买卖合同》及附件，《商品房买卖合同补充协议书》，主要约定：1、二被告购买原告开发的筑鼎·凯旋国际一期8幢1单元1号房屋，建筑面积92.78平方米，单价为每平方米5,127.26元，房屋总价款475,707元；2、合同签订时二被告需付清首付款145,707元，申请按揭贷款33万元整；3、买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；4、《商品房买卖合同补充协议书》第一条第三款第四点约定，在买受人所购商品房的房屋所有权证办理完毕前，买受人未按照银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，并要求被告支付购房总款10%的违约金。当日，双方就案涉房屋进行了备案登记，备案登记号为201402200000958。二被告于2014年2月14日支付58,283元，尚欠首付款87,424元。2014年4月1日，被告姚仕良、卢小琼共同与中国工商银行股份有限公司资阳分公司签订《个人购房借款／担保合同》，原告筑鼎公司作为保证人在该借款合同签章，姚仕良、卢小琼向中国工商银行股份有限公司资阳分公司借款330,000元用于向原告支付购房款。当日，银行按揭贷款发放33万元至原告筑鼎公司账户。2013年9月30日，原告与中国工商银行股份有限公司资阳分行签订有《按揭贷款业务合作协议》、《个人购房借款／担保合同》，约定原告为被告提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。二被告未按合同约定偿还贷款本息，2016年6月15日，2017年9月19日，2017年11月3日，中国工商银行股份有限公司资阳分行向原告筑鼎公司发放个人逾期贷款催收通知书，告知借款人未按约定还款，要求原告督促被告还款或者承担连带保证责任或其他第三方担保责任。后原告于2016年6月30日、2016年12月30日、2017年6月30日、2017年12月21日代二被告偿还逾期贷款本息共计344,661.29元，结清了二被告在中国工商银行股份有限公司资阳分行的借款。2019年10月11日，原告通过邮寄方式向二被告发出解除合同通知函。 另查明，原告开发的筑鼎·凯旋国际一期8幢1单元1号房屋已经竣工，房屋未交付给二被告。 上述事实有当事人陈述、原告工商营业执照复印件、法人身份证明、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》、《按揭贷款业务合作协议》、《个人购房借款／担保合同》、收款收据2张、借款凭证1张、个人逾期贷款催收通知书、业务回单、解除合同通知函及送达证明材料等证据在卷佐证，并经本院审查，可以采信。 本院认为，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》及附件，《商品房买卖合同补充协议书》和二被告与中国工商银行股份有限公司资阳分公司签订《个人购房借款／担保合同》均未违反法律、法规的禁止性规定，系双方真实的意思表示，应属合法、有效的合同。原告与被告均应遵循诚实信用原则履行合同约定的义务。二被告未能按照合同约定支付购房首付款，也未如期如数偿还银行按揭购房款，致原告带二被告偿还了按揭贷款本息344,661.29元。二被告逾期付款时间超过了《商品房买卖合同》约定的30日，二被告的行为属违约行为，应依法承担违约责任，同时也构成了合同约定的解除条件。故原告请求解除《商品房买卖合同》及附件和《商品房买卖合同补充协议书》，以及要求被告协助原告办理撤销商品房买卖合同网上签约备案手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；关于原告代二被告偿还按揭款的金额问题，原告实际代偿借款本息金额为344,661.29元，原告诉讼主张为344,158.92元，多出部分原告未主张，被告亦认可原告的诉讼主张，故本院支持原告要求二被告支付其代偿款344,158.92元的主张；关于违约金问题，《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议书》约定的违约责任有冲突，《商品房买卖合同补充协议书》约定按照购房总款10%计付违约金加重了买受人责任，应以《商品房买卖合同》约定的按解除合同时累计逾期未付款的10%计付违约金。故本院对原告要求被告按照房屋总价款10%计付违约金的请求不予支持，本院确定按照《商品房买卖合同》约定的逾期未付款的10%计付违约金，即43,158元〔（逾期首付款87,424元＋逾期代偿贷款本息344,158.92元）×10%﹦43,158元〕。原告应退还二被告购房款扣除被告拖欠的首付款、原告代偿的按揭贷款本息、违约金后的余额为966.08元（475,707元-87,424元-344,158.92元-43,158元﹦966.08元）。 综上，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告四川筑鼎投资有限公司与被告姚仕良、卢小琼于2014年2月20日签订的签订编号为（2014）0200734《商品房买卖合同》与附件及《商品房买卖合同补充协议书》； 二、被告姚仕良、卢小琼于本判决生效之日起十日内协助原告四川筑鼎投资有限公司办理撤销商品房买卖合同网上签约备案手续（该房屋位于资阳市雁江区筑鼎·凯旋国际一期8幢第一层8（Ｚ）1-1-1号，合同备案号201402200000958）； 三、被告姚仕良、卢小琼应向原告四川筑鼎投资有限公司支付违约金43,158元，原告四川筑鼎投资有限公司应向被告姚仕良、卢小琼退还购房款475,707元，两项品迭并扣除被告逾期未付首付款87,424元、原告四川筑鼎投资有限公司代偿款344,158.92元后，由原告四川筑鼎投资有限公司于本判决生效后十日内向被告姚仕良、卢小琼退还购房余款966.08元； 四、驳回原告四川筑鼎投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9034元，减半收取4517元，由被告姚仕良、卢小琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  伍建波 二〇二〇年二月七日 书记员  甘宇帆