广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3081号 原告：玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司，经营场所：北海市上海路，统一社会信用代码：9xxxxxxxxD。 负责人：林勇，总经理。 委托诉讼代理人：赵万虎，广西先导联合律师事务所律师。 被告：乔志刚，男，汉族，1979年1月19日出生，住黑龙江省牡丹江市东安区。 原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司与被告乔志刚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月22日受理后，依法组成由审判员莫雪芳担任审判长，人民陪审员赖海平、罗传晖参加的合议庭，于2020年1月15日公开开庭进行了审理，书记员李秋丽担任法庭记录。原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司的委托诉讼代理人赵万虎到庭参加诉讼，被告乔志刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付自2017年2月起至2018年2月28日止的物业管理费、水费等各项物业管理费用共计2348.3元以及因拖欠物业管理费用产生的违约金3517.87元（违约金按欠费总额日3‰计，暂从2017年2月计至2018年12月31日止，以后另计），两项合计5866.2元。事实和理由：被告是北海市海城区上海中18号星海名城28栋3单元1101号房屋业主，2012年12月28日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定自签订之日起生效。在协议约定期间，原告积极履行了约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告于2017年2月起未缴纳物业费、水电费等费用，截止2018年2月28日，被告欠缴物业费1036元，水费273元，垃圾处理费117元，电梯电费166.2元，绿化水、路灯、公摊费117元，电梯维护费390元，增压费260元，小计2348.3元。根据协议约定，业主不按约缴纳相关费用的，物业公司有权要求业主从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。经原告多次催促被告仍未缴纳相关费用，已构成违约，原告遂提起诉讼。 被告乔志刚未作答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 被告乔志刚系北海市海城区上海中18号星海名城28栋3单元1101号房屋业主，房屋建筑面积88.59㎡。 2012年12月28日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对上述物业实施物业管理服务，期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，物业管理服务费按住宅建筑面积每月每平方米0.9元收取，交纳费用时间为每月8日前交纳上一个月的费用，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应补交从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。 2016年11月17日，原告与涉案房屋开发商北海市广源房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：原告为星海名城二期24幢、25幢、26幢、27幢住宅提供前期物业服务，物业管理服务费按住宅建筑面积每月每平方米1.8元收取（暂时按0.9元收取），业主与开发商签订合同约定的交房日期起算（对已经交房部分统一从2016年12月1日起，其余的按开发商交房时间计算），电梯年检、维保费用（不含电梯电费、配件更换费用）每户每月35元，公共用水每户每月2元，公共用电每户每月7元，二次供水费每户每月20元，向5层以上用户收取，装修垃圾清运费300元每户，电梯用电按实际耗电量分摊，物业服务费应于当月10日前交纳，逾期交纳的，应自逾期之日起每日按应缴费用的3‰交纳违约金。业主自用部位所发生的水费系委托原告代收代缴，原告没有为欠水费业主（用户）垫付义务。对故意拖欠物业服务费、水费，拒不改正的用户，原告有权停止供水服务。 被告自2017年2月起未按约交纳物业费用。截止2018年2月28日，被告已拖欠物业费1036元、水费273元、电梯电费166.2元、绿化用水和公共路灯公摊费117元、电梯维护费390元、用水增压电费260元，合计2242.2元。 庭审中，原告主张原被告虽于2012年12月28日签订了《前期物业管理服务协议》，但被告于2017年2月份才实际收房。 以上事实，有《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》、欠费明细、催费通知单及庭审笔录在卷证实。 本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》及原告与涉案房屋开发商北海市广源房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。原告依约为涉案房屋提供了物业管理服务，被告作为涉案房屋业主，应当向原告支付物业管理服务费用，故对于原告主张按照合同约定收取相应的物业服务费等费用，合理有据，本院予以支持。被告欠缴物业服务费用的时间及数额，因其未到庭进行抗辩，本院按原告陈述予以认可，故原告主张被告支付2017年2月至2018年2月28日期间的物业服务费、水费、电梯电费、绿化用水和公共路灯公摊费、电梯维护费、增压费共计2242.2元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的垃圾处理费105.6元，因双方对该费用的缴纳未进行约定，且原告亦未能举证证明其实际代缴该垃圾处理费的事实，故本院对原告的该主张不予支持。被告未按时足额交纳物业服务费及相关费用的行为已构成违约，根据合同约定，应从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，但依据该标准计算违约金过高，本院调整为：2019年8月19日之前的违约金按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算；2019年8月20日起的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告乔志刚支付2017年2月至2018年2月28日期间的物业服务费、水费、电梯电费、绿化用水和公共路灯公摊费、电梯维护费、增压费共计2242.2元及违约金（违约金计算：以每月应交费用为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准，从欠缴费用当月的次月9日起计至2019年8月19日止；以每月应交费用为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准，从2019年8月20日起计至付清款项之日止）给原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司； 二、驳回原告玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，公告费260元，合计310元，由被告乔志刚负担（该费用原告已向本院预交，被告应在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费50元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  莫雪芳 人民陪审员  赖海平 人民陪审员  罗传晖 二〇二〇年二月二十一日 法官 助理  覃静燕 书 记 员  李秋丽