辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初14605号原告：曾艳，女，1983年4月11日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王雪春，辽宁紫鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶，辽宁润理律师事务所律师。被告：辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区中山路339号。法定代表人：曲波，该公司董事长。委托诉讼代理人：王兴权，辽宁盛恒律师事务所律师。原告曾艳与被告辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾艳委托诉讼代理人王雪春、张晶，被告辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司委托诉讼代理人王兴权均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告曾艳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿违约金人民币673279元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在2015年7月30日前注意到辽沈晚报及“格林木棉花”楼盘项目宣传单等多种渠道对本案涉及的商品房所处的地理位置、交通、学区房、配套等所做的广告宣传，考虑到孩子将来的入学问题，并基于对被告及辽沈晚报的信任，原告决定购买涉案房产。被告为原告出具承诺书一份，承诺原告购买涉案房产，原告子女能够进入沈阳市实验学校中海城小学就读。故原告按被告指示分别于2014年11月9日至2015年9月2日分批付清了全部房款人民币673279元，并于2015年10月17日签订了商品房买卖合同，约定原告购买位于沈阳市于洪区，总价款人民币673279元。2018年初原告着手为孩子的9月份入学做相应的准备工作，当原告来到沈阳市于洪区教育局才了解到“格林木棉花”小区的适龄儿童不属于沈阳市实验学校中海城小学适格入学生源，被告之前所宣传的该小区适龄儿童所属学区属于沈阳市实验学校中海城小学没有任何依据。因此原告立即找到被告询问此事，被告也答复称确实“格林木棉花”的学区不属于沈阳市实验学校中海城小学学区，因此无法为原告的儿子办理进入沈阳市实验学校中海城小学就读。为了维护原告的合法权益，原告诉至本院。请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司辩称，原告举证的《承诺书》无效；原、被告双方于2015年10月17日签订《商品房买卖合同》，合同第23条约定：本合同自双方签订之日起生效。双方在附件4:合同补充协议中第7条约定：买卖双方确认合同及本补充协议系双方就房屋买卖所达成的唯一合同，本合同生效后双方在此之前有关该房屋及相关设施或配套等所有口头或书面协议、同意、承诺、允许或说明等，均对双方无约束力。即双方明确否认了2015年10月17日前的《承诺书》等文件效力，原告举证的2015年7月30日2份《承诺书》无效。《承诺书》的真实意思表示是退房、退款。承诺书的用语虽然不够规范，但从一般常识可以理解，其真实意思为“退房退款”。退房是退款的隐含前提，退款不是独立的，而是与退房并存的。承诺书中的退款是以原告退房为前提的，且被告的代理销售人员在与原告沟通时也明确表示如业主家适龄儿童不能入读中海城小学，开发商将给业主办理退房、退款。《承诺书》的真实意思表示是如被告违反孩子入读中海城小学的约定，则被告给原告退房。如原告要求并同意退房，被告可以给原告退房并全额退还原告支付的购房款。因教育行政部门政策变化引发原告孩子未能入读中海城小学，属于不可抗力因素所致，应免除被告的责任；2014年木棉花小区所在的沈阳市于洪区未实行小学学区划分，沈阳市于洪区教育局实行适龄儿童就近入学政策，2015年木棉花园区确实有适龄儿童入读了中海城小学，故被告向有学区要求的购房人出具了《承诺书》。2017年后因教育局划分学区时未将木棉花小区纳入中海城小学学区范围，导致木棉花园区儿童不能再入读该学校学习。因教育行政部门政策变化属于不可抗力因素，故应免除被告责任。原告积极促成其孩子不能入读中海城小学的事实成就，被告不应承担违约责任。被告就原告孩子入学问题曾经多次向原告表示可以协调将其孩子送到中海城小学读书，但原告明确表示孩子不想去中海城小学读书了，现在学区学校挺好的，这一点从原告本次诉讼的目的仅要求违约金便可而知。考虑到学区变化系不可抗力因素，且原告客观行为促成了其孩子不能入读中海城小学的事实，故被告不应承担任何违约责任。原告诉求没有法律及事实依据，请求法院驳回原告诉讼请求。因《承诺书》无效，双方又未以任何方式约定学区、违约责任方式及数额。根据法律规定，如需确定违约责任，首先应有相关约定。确定违约责任数额则应以违约方给守约方造成的实际损失为限。如认定原告违约，原告所述的学区损失无法衡量，故法院应驳回原告的诉讼请求。退一步讲，即使《承诺书》有效，原告故意将承诺退房曲解为违约赔偿，既与事实不符，也无法律依据。有关孩子入学的承诺只是商品房买卖合同的附随义务，就算被告未能履行承诺并承担违约赔偿责任，其责任的大小与退賠全额购房款也毫无对等性可言。如法院认为以房款全额确定违约金数额，则违约金过分高于实际损失，法院应调整违约金数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月、12月期间，被告辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司通过辽沈晚报宣传其开发建设的“格林木棉花”小区，其中有关学区的宣传用语为“皇姑北、二环旁65-130㎡重点学区房”。后原告有意购买并同被告进行磋商，并自2014年11月9日至2015年9月2日期间分批付清了全部房款人民币673279元。2015年7月30日，被告辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司出具《承诺书》，载明“格林木棉花项目学区事宜正在办理当中，目前本项目已与政府和相关学校达成一致，相关手续正在履行当中。因此本项目承诺，从2015年9月起，凡在本项目购房业主，家中适龄儿童均可入读沈阳市实验学校中海城小学，如未能按期入学，买受人有权按购房金额全额退款，特此承诺”。2015年10月17日，原、被告正式签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区西江街221-7号“格林木棉花”小区2-1-2，建筑面积88.38平方米房屋，购房款总额为人民币673279元。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第7条约定“买卖双方确认合同及本补充协议系双方就房屋买卖所达成的唯一合同，本合同生效后双方在此之前有关该房屋及相关设施或配套等所有口头或书面协议、同意、承诺、允许或说明等，均对双方无约束力”。签订《商品房买卖合同》后，被告向原告开具了销售不动产统一发票，并将房屋备案登记在原告名下。另查，2017年、2018年于洪区小学学区分配方案显示，沈阳市实验中学中海城小学对应的学区为中海城小区。原告曾艳儿子曾思宁于2012年1月14日出生，2018年9月进入沈阳市于洪区八家子小学就学。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案虽为房屋买卖合同纠纷，但双方争议焦点问题系学区房的赔偿问题。第一，关于被告辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司出具的《承诺书》效力问题，2014年11月、12月期间，被告辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司确通过辽沈晚报宣传其开发建设的“格林木棉花”小区，其中有关学区的宣传用语为“皇姑北、二环旁65-130㎡重点学区房”，且原告在未与被告签订正式《商品房买卖合同》前便已全部给付了购房款，《承诺书》的出具时间亦在房屋买卖合同签订之前，故，从合同的实际履行角度看，原告购买被告开发的房产主观动机中，学区确为考虑因素之一。虽《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第7条约定“买卖双方确认合同及本补充协议系双方就房屋买卖所达成的唯一合同，本合同生效后双方在此之前有关该房屋及相关设施或配套等所有口头或书面协议、同意、承诺、允许或说明等，均对双方无约束力”，但上述条款为被告作为开发商提供的格式条款，未采取合理的方式提请原告注意，免除其出具《承诺书》的责任，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，应认定该格式条款无效，《承诺书》有效。第二，关于《承诺书》内容的意思表示问题，《承诺书》载明“因此本项目承诺，从2015年9月起，凡在本项目购房业主，家中适龄儿童均可入读沈阳市实验学校中海城小学，如未能按期入学，买受人有权按购房金额全额退款，特此承诺”。从内容的表述上看，被告所承诺承担违约责任的范围为“全额退款”，而非“赔款”，一般意义上的法律理解应为解除合同，退款、退房，原告将购房款总额理解为“全款赔偿”，显然违反了被告出具《承诺书》时所承诺承担责任的意思表示。第三，关于被告是否应当承担责任问题，虽房屋买卖的原、被告双方主要义务为支付购房款、交付房屋，但被告在房屋销售过程中在媒体上进行了学区房的宣传并出具了购房业主子女入读沈阳市实验学校中海城小学的《承诺书》，因此，应认定入读中海城小学为合同签订、履行一个附加要素，但学区划分及是否能够入读中海城小学系教育行政部门的行政行为，且被告出具《承诺书》时原告孩子尚未达到入学年龄，日后原告孩子是否能够入读中海城小学非被告能够左右与控制，被告并不构成欺诈，仅需赔偿原告合理损失。第四，关于赔偿的具体金额问题，双方就赔偿问题并未达成书面约定，从《承诺书》表述内容看，原告作为房屋买受人“有权按购房金额全额退款”，在原告孩子未入读中海城小学后，被告表示可以退房、退款，但庭审中，原告表示不退房，仅要求赔偿违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，应以购房款总额的3%作为违约金即人民币20198.37元（673279元×3%）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告曾艳违约金人民币20198.37元；二、驳回原告曾艳其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10532元，由被告辽宁报业格林豪森房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 周 鹏人民陪审员 王 斐人民陪审员 孙向阳二〇二〇年二月二十五日书 记 员 孙 皓本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。