广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初268号原告：黄嘉颖，女，2010年5月27日出生，汉族，住清远市清新区**************队79号。公民身份号码：441************083。法定代理人：曾四枚，女，1966年12月20日出生，汉族，住清远市清新区**************队79号。公民身份号码：441********2207445。黄嘉颖母亲。被告：清远市鼎丰房地产开发有限公司。住所地：清远市新城三号区********面。法定代表人：肖某1。委托诉讼代理人：徐淑图，广东飞来湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁杰，广东飞来湖律师事务所律师。原告黄嘉颖诉被告清远市鼎丰房地产开发有限公司（下称鼎丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代理人曾四枚、被告委托诉讼代理人徐淑图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄嘉颖向本院提出诉讼请求：1、鼎丰公司开具购房发票；2、提交位于清远市清新区**********金品名居C梯804、904号房屋权属登记需由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案，协助办理该房屋产权登记；3、鼎丰公司支付逾期交楼违约金（2015年10月1日起按已付购房款284000元按照日万分之一的标准计算至实际交楼之日止，至2020年1月13日为42685.2元）；4、鼎丰公司支付逾期办证违约金（2015年12月30日起按已付购房款284000元按年利率6%的标准计算至涉案房屋的办证资料报产权登记机关备案之日止，至2020年1月13日为18000元）；5、由鼎丰公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年9月20日，与鼎丰公司签订两份《广东省商品房买卖合同》约定，购买鼎丰公司位于清远市清新区**********金品名居C梯804、904号房屋，购房款共284000元。2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格的商品房交付使用。逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，鼎丰公司按日向黄嘉颖支付已付房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，黄嘉颖有权解除合同。黄嘉颖解除合同的，鼎丰公司应当自黄嘉颖解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按黄嘉颖累计已付款的1%向黄嘉颖支付违约金。黄嘉颖要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，鼎丰公司按日向黄嘉颖支付已交付房价款万分之一的违约金。交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，不退房的，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金。依约支付全部购房款后，鼎丰公司未将房屋交付使用，应按照合同的约定支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止。至今，鼎丰公司没有开具购房发票，未将办理涉案房屋权属证所需的资料报产权登记机关备案。因没有购房发票和房屋权属证书，失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益。约定逾期办证违约金为己付房价款的0.1%，与鼎丰公司违约的时间长短无任何关联，在鼎丰公司长期未履行义务的情形下，该违约金难以实现其设立的初衷，明显过低，依照公平原则，应调整为按己付房款284000元按照年利率6%的标准，从2015年12月30日计至将办理房地产权证所需提供的资料报登记机关备案之日止。被告鼎丰公司答辩称：一、涉案楼盘于2018年10月11日办理竣工验收备案。《广东省商品房买卖合同》第八条约定交楼时间为2015年9月30日前，黄嘉颖至2020年1月13日提起诉讼，2017年9月30日之前的违约损失已经超过2年诉讼时效，逾期交楼违约金应从2017年10月1日起计算至2018年10月11日止。二、根据两份《广东省商品房买卖合同》，应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋已于2018年10月11日完成竣工验收备案，具备交楼条件。逾期办证违约金应从2019年1月9日起计。黄嘉颖要求从2015年12月30日起计算逾期办证违约金与要求逾期交房违约金重合，违反了法律关于诉讼时效的规定和合同的约定。即使违约，双方已在合同中约定了逾期办证违约金的计算方法，黄嘉颖要求调整逾期办证违约金为以已付购房款为基数，按年6%计算明显不合理。原告黄嘉颖围绕诉讼请求向本院提交的证据：1、身份证、企业登记资料，拟证明诉讼主体资格和代理人身份信息；2、《广东省商品房买卖合同》，拟证明双方的权利和义务；3、首付款收据、税收完税证明、办房产证费用收据，拟证明己履行了合同义务，支付购房款及缴纳相关税款；4、《律师函》，拟证明发送律师函主张权利，诉讼时效中断。被告鼎丰公司提交的证据：竣工验收备案表，拟证明涉案房屋于2018年10月11日竣工验收备案。本院组织双方进行了证据交换及质证。被告鼎丰公司对原告黄嘉颖提交的证据1、2、3、4没有异议,原告黄嘉颖对被告鼎丰公司提交的证据没有发表意见，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实本院认定如下：被告鼎丰公司没有提交证据证明办理竣工验收之后通知原告黄嘉颖收楼，认定庭审之日即2020年2月20日被告鼎丰公司通知原告黄嘉颖收楼。经审理查明，本院认定事实如下：2014年9月20日，黄嘉颖与鼎丰公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，黄嘉颖购买鼎丰公司位于清远市清新区**********金品名居C梯804号商品房，购房款共141000元；签订合同当日，黄嘉颖支付首期房款70500元，2015年3月20日前付房款35250元，剩余房款35250元于2015年9月20日前付清；鼎丰公司应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的房屋交付黄嘉颖。逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，鼎丰公司按日向黄嘉颖支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，黄嘉颖有权解除合同。黄嘉颖解除合同的，鼎丰公司应当自黄嘉颖解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按黄嘉颖累计已付款的1%向黄嘉颖支付违约金。黄嘉颖要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，鼎丰公司按日向黄嘉颖支付已交付房价款万分之一的违约金；鼎丰公司应于房屋交付使用后90日内将办理权属由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案，因鼎丰公司责任，黄嘉颖不能在规定期限内取得房地产权证书的，黄嘉颖不退房，鼎丰公司向黄嘉颖支付已付房款0.1%的违约金。同日，黄嘉颖与鼎丰公司签订另一份《广东省商品房买卖合同》约定，黄嘉颖购买鼎丰公司位于清远市清新区**********金品名居C梯904号商品房，购房款143000元；签订合同当日，黄嘉颖支付首期房款71500元，2015年3月20日前付房款35750元，剩余房款35750元于2015年9月20日前付清；鼎丰公司应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的房屋交付黄嘉颖。逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，鼎丰公司按日向黄嘉颖支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，黄嘉颖有权解除合同。黄嘉颖解除合同的，鼎丰公司应当自黄嘉颖解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按黄嘉颖累计已付款的1%向黄嘉颖支付违约金。黄嘉颖要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，鼎丰公司按日向黄嘉颖支付已交付房价款万分之一的违约金；鼎丰公司应于房屋交付使用后90日内将办理权属由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案，因鼎丰公司责任，黄嘉颖不能在规定期限内取得房地产权证书的，黄嘉颖不退房，鼎丰公司向黄嘉颖支付已付房款0.1%的违约金。合同签订后，黄嘉颖依约履行合同义务。2018年5月31日，黄嘉颖委托广东易之堃律师事务所律师杨腾造按照合同约定的地址给鼎丰公司寄送律师函，要求鼎丰公司支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。2018年10月11日，涉案房屋办理竣工验收备案。至今，鼎丰公司未通知黄嘉颖办理收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。鼎丰公司与黄嘉颖签订的两份《广东省商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、发票。按交易习惯，黄嘉颖支付款项后，鼎丰公司应开具发票。黄嘉颖请求鼎丰公司开具发票，予以支持。三、逾期交房违约金。1、交房时间。庭审之日（2020年2月20日）鼎丰公司通知黄嘉颖收楼，鼎丰公司通知黄嘉颖收楼之后应给予黄嘉颖合理的时间办理收楼手续，结合本地实际情况及房屋交付习惯，鼎丰公司交付房屋的时间为2020年3月2日。2、违约金。合同约定，在2015年9月30日前交付房屋，是鼎丰公司的责任。鼎丰公司没有履行，应承担违约责任。鼎丰公司应按照合同约定从2015年10月1日起以已付购房款为基数，按照日万分之一的标准计算逾期交房违约金至实际交付房屋之日。3、诉讼时效。从2015年10月1日黄嘉颖知道权利受到侵害，至2017年10月1日未超过2年诉讼时效，适用诉讼时效期间为3年。2018年5月31日，黄嘉颖委托律师按照合同约定的地址给鼎丰公司寄送律师函，要求鼎丰公司支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，诉讼时效中断，重新计算。至2020年1月13日提诉讼，未超过诉讼时间3年。综上，鼎丰公司应支付黄嘉颖逾期交房违约金45837.6元（从2015年10月1日起至2020年3月2日止，以284000元为基数按日利率万分之一计算）；四、不动产权证及逾期办证违约金。鼎丰公司未交房，黄嘉颖要求鼎丰公司提交位于清远市清新区**********金品名居C梯804、904号房屋权属登记需要由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案及支付逾期办证违约金，与合同约定不符、计算逾期交房违约金存在重合，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百三十六条的规定，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告清远市鼎丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内开具涉案房屋的购房发票给原告黄嘉颖；二、被告清远市鼎丰房地产开发有限公司应付原告黄嘉颖逾期交房违约金45837.6元，于本判决生效之日起10日内付清；三、驳回原告黄嘉颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1318元，减半收取659元，由被告清远市鼎丰房地产开发有限公司负担498元，原告黄嘉颖负担161元。此款，原告黄嘉颖已预交，被告清远市鼎丰房地产开发有限公司负担部分，本院不作退回，由被告清远市鼎丰房地产开发有限公司在履行上述判决时付给原告黄嘉颖。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 陈兆平二〇二〇年二月二十日法官助理 宾 涛书 记 员 杨丹娜附有关法律条文：一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。三、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。