云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终68号上诉人（原审被告）：杜皓宇，男，彝族，1995年4月21日生，大学文化，学生，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：李帅，云南滇中律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杜思良，男，汉族，1965年2月1日生，住云南省楚雄市，系杜皓宇父亲。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司楚雄州分行。住所地：云南省楚雄市鹿城东路47号。负责人：张人栋，该分行行长。委托诉讼代理人：黄晓玫，云南精益律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）:楚雄海弘房地产开发有限公司。住所地：云南省楚雄市开发区东盛东路清馨苑小区。法定代表人：高群，总经理。被上诉人（原审被告）:楚雄茂林房地产开发经营有限公司。住所地：云南省楚雄市开发区东盛东路杏林花园。法定代表人：李林海，总经理。被上诉人（原审被告）：楚雄茂林水电能源开发有限公司。住所地：云南省双柏县鄂嘉镇新厂村委会大河边。法定代表人：李林海，总经理。被上诉人（原审被告）：高群，女，彝族，1962年12月1日生，云南省禄丰县人，住云南省楚雄市开发区东盛东路清馨苑小区。被上诉人（原审被告）：李林海，男，汉族，1962年8月24日生，云南省禄丰县人，住云南省楚雄市开发区东盛东路清馨苑小区，系高群之丈夫。被上诉人（原审被告）：李林涛，男，汉族，1972年11月13日生，云南省禄丰县人，住云南省楚雄市开发区。被上诉人（原审被告）：罗继梅，女，汉族，1971年5月21日生，云南省禄丰县人，住云南省楚雄市开发区，系李林涛之妻。上诉人杜皓宇因与被上诉人中国银行股份有限公司楚雄州分行（以下简称中行楚雄州分行）、楚雄海弘房地产开发有限公司（以下简称海弘公司）、楚雄茂林房地产开发经营有限公司（以下简称茂林地产公司）、楚雄茂林水电能源开发有限公司（以下简称茂林能源公司）、高群、李林海、李林涛、罗继梅申请执行人执行异议之诉一案，不服云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2019）云23民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案于2020年1月14日进行法庭调查，上诉人杜皓宇及其委托诉讼代理人李帅、杜思良，被上诉人中行楚雄州分行的委托诉讼代理人黄晓玫，到庭参加了调查。本案现已审理终结。杜皓宇上诉请求：1、撤销一审判决，改判停止对楚雄彝族自治州中级人民法院（2014）楚中民保字第8号民事裁定及（2015）楚中执字第126-23号执行裁定涉及的执行标的：楚雄市开发区金色花园小区6栋S36号商铺（以下简称S36号商铺）的执行，并解除对该房屋的查封保全措施；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与海宏公司签订的《商品房购销合同》已经成立并生效，依法应受到法律的保护，本案应停止执行对上诉人购买的S36号商铺的执行和查封保全措施；二、上诉人的房屋买卖先于中行楚雄州分行的诉讼保全行为，上诉人作为房屋善意买受人不存在任何过错，合法权益依法应受到法律的保护。上诉人与海宏公司的房屋买卖发生在2013年8月28日，并于次日支付了首期购房款116000元、2014年2月11日支付全部购房尾款166588元。中行楚雄州分行的诉讼保全行为2014年9月11日在双方房屋买卖完成后；三、一审法院以上诉人购买的房屋未办理登记、在查封前未实际占有使用房屋为由，认为上诉人不享有足以排除涉诉房屋强制执行的权利，系事实认定错误、强人所难。本案中上诉人已实际接收房屋并使用，应依法停止对上诉人购买房屋的执行。根据本案的事实，时至今日所有购买金色花园商铺及住宅的业主均未取得商品房不动产登记证，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后方可交付使用。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”上诉人所购买的商铺在2014年9月11日未经施工方、业主方、监理方、消防、人防、质检部门验收合格取得《竣工验收备案登记表》，完全不具备交付的合法性。同时上诉人购买的商铺在2014年9月11日被查封时未做到三通一平，门前的道路一片泥泞并没有打通，不具备基本的交付条件。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款“以上诉人在查封前未合法占有该不动产为由”认定上诉人不享有足以排除强制执行的权利，系事实认定错误。把商品房被查封前是否交付上诉人作为本案排除执行异议的条件完全不公平，且是错误的。同时这样机械的认定也造成了本案上诉人和其他业主同样是购房业主，而且也付清了全部款项，且不存在任何过错的情况下，却不同判的尴尬局面。截止目前上诉人现已实际接收房屋并出租他人使用，实际上接收并占有了房屋，应依法停止对上诉人购买房屋的执行；四、上诉人诉请解除对涉案房屋的保全停止执行有充分的事实依据和法律依据，请二审法院依法查明本案事实，并予以改判。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款，并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”由此可见，该条规定实则对物权公示公信原则作了例外性规定。上诉人不存在任何过错，符合排除强制执行的规定。被上诉人中行楚雄州分行答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应以维持。其他被上诉人未进行答辩。中行楚雄州分行向一审法院提出诉讼请求：1、撤销楚雄彝族自治州中级人民法院（2019）云23执异18号执行裁定书，支持中行楚雄州分行对楚雄市开发区金色花园小区6幢S36室价值282588元商铺的查封、执行。2、由杜皓宇承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2013年8月28日，海弘公司与杜皓宇签订了《商品房购销合同》，将其开发的位于楚雄市开发区出售给杜皓宇。合同约定：“房屋总价款为282588元，乙方（杜皓宇）于2013年8月28日全部付清总房款；甲方（海弘公司）应于2014年5月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。乙方交清该套商品房所有购房款、专项维修基金、相关税费、设施配套费、办证费及其它相关费用，并出具合法有效的产权登记所需全部的相关资料后由甲方代办产权登记，甲方必须在365个工作日内提交相关部门办理。乙方在规定时间内未交齐所需办证资料，则由乙方承担相关责任……”，合同签订后，杜皓宇于2013年8月29日向海弘公司支付购房款116000元，于2014年2月11日支付购房尾款166588元。2018年2月24日，杜皓宇接收了涉诉房屋。杜皓宇已交纳完毕涉诉房屋维修基金、办证费、配套费、契税等相关费用并已实际使用涉诉房屋。2013年6月19日，海弘公司与中行楚雄州分行签订了《借款合同》，约定海弘公司向中行楚雄州分行借款120000000元，借款用途为用于金色花园项目建设，借款期限24个月；同日，海弘公司、茂林地产公司与中行楚雄州分行签订了《共同还款协议》，茂林能源公司与中行楚雄州分行签订了《质押合同》及《应收账款质押登记协议》，高群、李林海、李林涛、罗继梅与中行楚雄州分行签订了《最高额保证合同》，约定茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅对海弘公司不能归还借款本息及全部损失承担连带保证责任。同日，海弘公司与中行楚雄州分行签订了《抵押合同》，约定海弘公司将坐落于楚雄经济开发区云机四厂南侧62805.81平方米的土地使用权抵押给中行楚雄州分行，抵押期限为2013年6月21日至2015年6月21日，2013年6月21日办理了楚他项（2013）第017号《土地他项权利证书》。贷款发放后，海弘公司未按约定支付利息及归还借款，茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅也未承担保证责任。中行楚雄州分行向一审法院申请诉前财产保全并提起诉讼。2014年9月11日，一审法院作出（2014）楚中民保字第8号民事裁定，裁定对海弘公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅所有的共计价值99940000元的财产进行冻结、查封，其中包含了杜皓宇购买的位于楚雄市开发区。中行楚雄州分行诉海弘公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅金融借款合同纠纷一案，经一审法院审理后作出（2014）楚中民初字第81号民事判决书，经云南省高级人民法院二审审理后于2015年5月27日作出（2015）云高民二终字第107号民事调解书，双方达成调解协议：海弘公司于2015年8月31日前分四次偿还中行楚雄州分行本金92850802.31元，利息6363396.91元；茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅自愿对海弘公司承担的借款本息的偿还责任承担连带清偿责任。因一审法院依据已发生法律效力的（2015）云高民二终字第107号调解书责令被执行人海弘公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅履行调解书确定的义务，七被执行人仅履行了部分义务，一审法院于2015年9月5日作出的（2015）楚中执字第126-23号执行裁定，裁定对此前已冻结、查封的被执行人的银行账户、土地、房屋、商铺、车库续行冻结、查封。杜皓宇得知其所购买的Ｓ36号商铺将被查封后，向一审法院提出执行异议申请，认为其与海弘公司签订了《商品房购销合同》，按合同付清了购房款，一审法院对涉诉房屋的查封不合法，请求解除查封。一审法院于2019年3月19日作出（2019）云23执异18号执行裁定书，认为杜皓宇提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定：中止对楚雄市商铺的执行。中行楚雄州分行依法提起执行异议之诉。一审认为，本案争议焦点为：杜皓宇是否享有足以排除对涉诉房屋强制执行的民事权益。一审法院认为，本案中，在人民法院对涉诉房屋采取查封措施前，杜皓宇通过与海弘公司签订《商品房购销合同》，购买了S36号商铺，并支付了全部购房款。但由于海弘公司在出售涉案房屋后至今未进行商品房备案登记，导致涉诉房屋仍登记于海弘公司名下。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据法律规定，涉诉房屋因未经依法登记，故不发生变更、转让的效力，杜皓宇未合法取得S36号商铺的所有权。本案中，海弘公司在与中行楚雄州分行签订《借款合同》的同时与中行楚雄州分行签订了《抵押合同》，将其位于云机四厂南侧的62805.81平方米土地抵押给了中行楚雄州分行。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”故中行楚雄州分行对本案涉诉房屋及土地依法享有优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在人民法院对涉诉房屋采取查封措施前杜皓宇已与海弘公司签订了合法有效的《商品房购销合同》，且已付清了全部房屋价款，但人民法院系于2014年9月11日对涉诉房屋采取查封措施，根据杜浩宇提交的入住证明，其系2018年2月24日接收涉诉房屋，故在人民法院查封之前并未实际占有使用涉诉房屋，故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，杜皓宇依法不享有足以排除对涉诉房屋强制执行的民事权益。综上所述，中行楚雄州分行要求对涉诉房屋强制执行及查封的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，一审判决如下：准许执行楚雄彝族自治州中级人民法院（2014）楚中民保字第8号民事裁定及楚雄彝族自治州中级人民法院（2015）楚中执字第126-23号执行裁定涉及的执行标的楚雄市开发区金色花园小区6幢S36号商铺。案件受理费5539元，公告费300元，由海弘公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅承担。二审中各方当事人均无新证据提交。杜皓宇及中行楚雄州分行对一审法院确认的法律事实均无异议，本院对一审认定事实予以确认。二审另查明，中行楚雄州分行于2019年3月25日收到（2019）云23执异18号执行裁定书，2019年4月8日向一审法院提交了起诉状及相关证据材料。根据本案各方当事人的诉辩理由与主张，本案二审争议的焦点是：杜皓宇对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益？本院认为，本案中，杜皓宇在案涉房屋被查封之前签订了《商品房购销合同》、支付完毕全部价款，这两个条件符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第（一）、（三）项。但杜皓宇占有使用案涉房屋的时间为2018年2月24日，这一时间各方均无异议，而本案查封的时间系2014年9月11日，即杜皓宇没有在人民法院查封之前合法占有该不动产，不符合上述二十八条第（二）项规定。本案争议的房产系商铺，亦不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，杜皓宇依法不享有排除强制执行的权利。至于杜浩宇主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，享有排除强制执行的民事权益。由于该规定系2005年1月1日颁布实施，在时间上早于2015年5月15日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，在规定的内容上没有明确占有财产的具体时间，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》作为新法对此时间进行了明确的规定，根据法律适用从新的原则，且在旧规定不明确的情况下，应依据新规定执行。杜皓宇提出的本案与同小区其他判决不一致的情形，本院经审查认为，该小区的其他购房者，凡是符合上述二十八条规定情形的，即同时具备四个条件：在查封之前签订了合法有效的书面买卖合同、支付了价款、合法占有案涉房屋、非因本人的原因未办理过户登记，提出的排除强制执行的主张均得到支持。而杜皓宇的案件事实与其他得到支持的购房者存在占用房屋时间不一致的情形，这正是同一法律规定下根据不同的案件事实进行裁判的结果。因此本案不存在同案不同判的情况。综上所述，杜皓宇的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5539元，由上诉人杜皓宇承担。本判决为终审判决。审判长 崔艳审判员郭婷婷审判员邹倩二〇二〇年二月二十四日书记员 李     扬     杰