广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初2092号 原告：黄樟仁，男，汉族，1963年1月11日出生，住广西桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：唐伟恒，男，汉族，1965年2月7日出生，住广西灵川县。 被告：龚国金，男，汉族，1961年6月20日出生，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：潘昌漓，桂林市桂滨法律服务所法律工作者。 原告黄樟仁与被告龚国金确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月31日公开开庭进行了审理。原告黄樟仁及其委托代理人唐伟恒，被告龚国金及其委托诉讼代理人潘昌漓已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄樟仁向本院提出诉讼请求：1、请求判定原告与被告龚国金于2013年9月9日签订的“合伙建房协议书”无效、2013年9月15日签订的“合伙建房协议”无效；2、被告承担本案诉讼费。事实及理由：根据《土地管理法》第63条：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农建设。《城市房地产管理法》第8条：城市规划区内的集体土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让（该案的土地仍为集体土地，没有转为国有土地）。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发［1999］39号）规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地证和房产证。由此可见，农村集体土地上的房地产不得进入交易市场，农村房屋的买卖只能在本农村集体内部进行。依据上列法律，被告在农村集体土地上从事经营行为是违法的，其作为城市居民在农村合伙建设住宅并买卖房地产是非法的，其与原告签订的二份协议（附证据一：二份协议）是违法的，是无效的。依据证据二（集体土地承包证）第10页表明该案地块权属人为原告，建莲花塘7层大楼经过村委同意（附证据三：证明），因此该案莲花塘大楼实际合法拥有人是原告，原告有权处置该栋楼的房屋，被告龚国金提出在其他涉该案大楼的案件中的诉讼请求根本没有法律依据，其提交的证据正好表明承建该楼大楼的是他人，承建人表示，被告龚国金没有出资，是其将别人建好的房屋出售获取资金再给付部分工程款，从中获取暴利。综上，原告请求法院依据国家法律和事实依法判决，准允原告的请求。 被告龚国金辩称，1、我们也认为合同无效，但是原告应当依法返还财产；2、因为本案实际已经卖了很多房子出去，原告应当尊重卖房的事实，以后原告自行承担法律后果；3、原告也应当知道卖房的行为违法，被告投资建房以后原告要求解除合同从情感上说是一种背信弃义的行为；4、本案诉讼费由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据和庭审记录，本院确认以下法律事实： 2013年9月9日，作为甲方的原告黄樟仁与作为乙方的被告龚国金签订了一份《合伙建房协议书》并签字捺手印，合同约定：甲乙双方经友好协商，一致同意由乙方出资，在甲方承包的大河乡××组680平方米土地上合作建楼房，具体协议条款如下：1、建楼所需土地位于；四至界为东黄某1，南黄某2、黄某3，西黄某4、黄某5，北路、黄某6；土地面积--；土地承包人为---。2、甲方出地、乙方投资共同建楼，（见设计图）该楼占地面积300平方米，该楼建成后第一层和第二层、第三层归甲方，甲方获得房产面积为900平方米；其余的房产，无论建多少层，全部都归乙方所有。3、该楼以甲方名义建设，甲方应尽到保密义务，不得对外宣称该楼是与乙方合作建房以及合作内容细节，甲方负责解决该楼建设时与村民委员会，村民小组及村民邻居的所有纠纷和排水。供水、供电（水电费由乙方支付）。4、乙方负责建设该楼，包括建楼资金，组织建设施工人员，购买建设材料等。5、楼房交付条件为：通水通电（明装）、安装门约300元/个，铝合金窗、刮腻子、贴瓷砖……。2013年9月15日，作为甲方的原告黄樟仁与作为乙方的被告龚国金又签订了一份《合伙建房协议书》并签字捺手印，合同约定：甲乙双方经友好协商，一致同意由乙方出资，在甲方承包的大河乡××组680平方米土地上合作建楼房，具体协议条款如下：1、建楼所需土地位于；四至界为东黄玉城，东黄某1，南黄某2、黄某3，西黄某4、黄某5，北路、黄某6；土地面积---；土地承包人为---。2、甲方出地、乙方投资共同建楼，（见设计图）该楼占地面积300平方米，该楼建成后第一层和第二层、第三层归甲方，甲方获得房产面积为900平方米；其余的房产，无论建多少层，全部都归乙方所有。3、该楼以甲方名义建设，甲方应尽到义务，该楼是与乙方合作建房以及合作内容细节，甲方负责解决该楼建设时与村民委员会，村民小组及村民邻居的所有纠纷和排水。供水、供电（水电费由乙方支付）。4、乙方负责建设该楼，包括建楼资金，组织建设施工人员，购买建设材料等。5、楼房交付条件为：通水通电（明装）、安装门约300元/个，铝合金窗、刮腻子、贴瓷砖……。2019年10月29日，原告黄樟仁向本院提起诉讼，请求确认上述两份合同无效。庭审过程中，被告龚国金认可两份合同无效。 另查明，原告黄樟仁为涉案土地的承包方，发包方为大河乡大村村委员会下村村民小组，涉案土地性质为集体土地，集体土地承包使用证（桂林市叠彩区统一证号：），涉案楼房建在原告黄樟仁承包的集体土地上。 本院认为，本案案涉集体土地承包使用证（桂林市叠彩区统一证号：）的地块系农村集体所有的土地，按法律规定只允许使用权人黄樟仁在该地块上建造房屋，而使用权人不得非法出租、买卖或变相买卖。原告与被告之间签订的《合伙建房协议书》中约定，由原告出地被告出资进行建造房屋的方式合作，原告获得房产面积900平方米，其余部分房产归被告所有。由此可见，原、被告双方实际上是非法变相购买房产，其行为违反《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第一款的规定：农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。原、被告的行为违反国家关于农村土地管理的相关法律法规，应认定为无效。故本院对原告黄樟仁要求确认双方的《合伙建房协议书》无效的诉讼请求予以支持。被告抗辩称，原告应当返还财产，被告此项抗辩理由不属于本案案由审理的范围，且被告未提出反诉，故关于财产部分，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条之规定，判决如下： 原告黄樟仁与被告龚国金于2013年9月9日、2013年9月15日签订的两份《合伙建房协议书》无效。 本案案件受理费14250元，由原告黄樟仁负担7125元，被告龚国金负担7125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费14250元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  邓 智 人民陪审员  张苏良 人民陪审员  刘金莲 二〇二〇年二月十八日 书 记 员  杨均祥 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发 农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。