广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29093号上诉人（原审被告）：深圳市展恒实业有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区龙城街道五联将军帽路**，统一社会信用代码91440300MA5EC4KF59。法定代表人：李尚华，总经理。委托诉讼代理人：黄志妙，广东法广律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何国平，男，汉族，1960年6月19日出生，，住所地广东省深圳市龙岗区委托诉讼代理人：张宝松，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾娅，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：戴伏生，男，汉族，1963年7月14日出生，，住所地江西省九江市永修县委托诉讼代理人：戴慧娟，广东喻宝律师事务所律师。上诉人深圳市展恒实业有限公司（以下简称展恒公司）、何国平因与被上诉人戴伏生房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。展恒公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认戴伏生与展恒公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、何国平于本判决生效之日起三日内返还戴伏生租赁押金人民币102600元（以下货币均为人民币）、宿舍押金6000元，水电押金50000元，合计158600元；3、驳回戴伏生的其他诉讼请求。事实和理由：一审法院部分事实查明不清。1、展恒公司于2018年5月底就已经离开涉案的厂房，并与所有的租户（包括戴伏生）及何国平交接好相关事宜，何国平接手涉案厂房的所有租赁事宜。所有的租户（包括戴伏生）均知悉并同意。2、戴伏生在知悉展恒公司与何国平签订的协议的前提下，按照《通知》要求向何国平交付了2018年6月后的所有租金及费用，其以自己的行为同意与展恒公司因租赁所产生的一切权利义务由何国平承担。3、涉案厂房于2018年8月21日被查封，戴伏生于2019年9月5日才搬离厂房，而在戴伏生搬离厂房前，从没有向展恒公司主张过任何权利，都是同意所产生的责任由何国平承担的。何国平上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法驳回戴伏生对于何国平的全部诉讼请求；2、一审、二审的诉讼费用由戴伏生与展恒公司连带共同承担。事实和理由：1、何国平与戴伏生之间不存在租赁合同关系，根据合同相对性原则，戴伏生无权对何国平提起诉讼，何国平不是适格的被告。2、何国平与展恒公司构成债务转移法律关系。3、何国平与戴伏生仅是代为履行法律关系。4、租赁押金102600元、宿舍押金6000元，水电押金50000元的收取人、搬厂损失费等的直接责任主体是展恒公司，而非何国平。5、本案不存在共同侵权的法定情形，也无法定连带责任的法律依据。针对展恒公司的上诉，何国平辩称：与上诉意见一致。针对何国平的上诉，展恒公司辩称：与上诉意见一致。针对展恒公司、何国平的上诉，戴伏生辩称：一审认定展恒公司承担退还押金等责任，以及何国平承担连带责任，判决正确，请求维持一审判决。戴伏生向一审法院起诉请求：1、确认戴伏生与展恒公司于2017年3月27日签订的《房屋租赁合同》无效；2、展恒公司、何国平赔偿戴伏生经济损失1671260元；3、展恒公司、何国平承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年3月27日，戴伏生与展恒公司签订了《房屋租赁合同书》，约定戴伏生向展恒公司承租面积约3000平方米的涉案厂房，租金51300元／月，租赁期限为十年，自2017年6月1日至2027年6月1日止，从2017年6月1日起计算租金。合同约定后，戴伏生向展恒公司支付了租赁押金102600元、宿舍押金6000元、水电押金50000元，合计158600元。其后，戴伏生对涉案厂房进行了装饰装修，并按合同约定向展恒公司支付租金和水电费。2018年5月28日，展恒公司与何国平签订协议书，因展恒公司无能力付给何国平租金，自愿将涉案厂房交回何国平管理。2018年6月2日，展恒公司向租户发布通知，自6月份起要求租户将租金支付至钟仕有的银行账户。2018年8月2日，因涉案厂房存在火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全，经深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队作出《临时查封决定书》（深公龙消封字［2018］第18746号），对涉案厂房进行查封，查封期限自2018年8月2日至2018年9月1日。戴伏生于2018年8月27日搬离涉案厂房。另查，涉案房产无建筑规划许可证。根据《临时查封决定书》（深公龙消封字［2018］第18746号）显示，涉案厂房系何国平经营管理的物业。一审法院认为，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方订立的租赁合同无效。因此，戴伏生有权要求展恒公司、何国平返还租赁押金102600元、宿舍押金6000元，水电押金50000元，合计158600元，一审法院在此予以确认。关于装饰装修费。戴伏生提交自制损失统计清单，证明其对涉案厂房进行装饰装修花费了480000元。展恒公司、何国平均主张戴伏生关于装修费的诉求没有发票，也没有相关的装修合同，故不予认可。经查双方《房屋租赁合同》第六条第5项约定“乙方（即戴伏生）在出租物业投资装修、安装的可动产部分归乙方所有，不动产部分包括但不限于水电照明设施、消防设施、固定装修以及附着物等无偿归甲方（即展恒公司）所有，乙方不得拆迁或搬迁。甲方对乙方投入的装修财产不做任何赔偿，乙方也不得以其投入的装修安装的财产作抵押甲方的押金或各种费用。”一审法院认为上述合同条款约定系双方关于装饰装修的真实意思表示，故装饰装修可参照该约定处理，即戴伏生可将装修的动产收回，不动产及附着物归展恒公司所有。故对戴伏生请求的装饰装修费用，一审法院不予支持。关于搬厂损失费。戴伏生主张因展恒公司、何国平违约导致其被迫搬迁厂房，由此产生搬迁费用360000元应由展恒公司、何国平承担，并提交了自制统计清单为证。一审法院认为戴伏生向一审法院主张搬厂损失没有相关的合同、发票予以佐证，故一审法院对上诉证据的真实性不予认可，对搬厂损失费的诉求不予支持。关于营业损失费的问题。戴伏生提交“关于查封期间与搬厂造成的损失清单”证明其因展恒公司的厂房被查封，导致戴伏生不能生产，造成营业损失共计669660元。展恒公司、何国平辩称该证据为戴伏生自制统计表，没有相关合同、发票、转账记录予以佐证，故不予认可。因戴伏生主张的营业损失费没有提交具体的证据予以证明，理应承担举证不能的不利后果。故，戴伏生的诉讼请求一审法院不予支持。关于债务责任承担。展恒公司依据其与何国平签订的协议书，主张其已于2018年5月28日将涉案厂房交回何国平管理，故其不承担任何责任。一审法院认为，展恒公司与何国平签订的协议不得对抗戴伏生，展恒公司应承担因合同无效一审法院所确认的上述责任，对展恒公司的意见一审法院不予采纳；同时，根据展恒公司与何国平签订的协议，后者作为涉案物业的实际经营管理人，理应承担涉案物业纠纷所产生的责任。何国平作为涉案物业的实际经理管理人、受益方，对展恒公司的上述义务应承担连带责任，对其不承担责任的意见一审法院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、确认戴伏生与展恒公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、展恒公司于判决生效之日起三日内返还戴伏生租赁押金102600元、宿舍押金6000元、水电押金50000元，合计158600元；三、何国平对展恒公司上述义务承担连带责任；四、驳回戴伏生的其他诉讼请求。本案一审受理费19842元（戴伏生已预交），由戴伏生承担16370元，展恒公司、何国平连带承担3472元。二审另查明：1、何国平与展恒公司签订的协议书约定，展恒公司前期招商引进的客户全权由何国平接手管理，其后的一切事物包括客户押金及何国平在客户合同期内需要清场而产生的费用和纠纷与展恒公司无关；2、2018年6月2日展恒公司向租户发布通知的内容为“各租户：经公司决定，从2018年6月份起，各租户的租金转如下银行账号：账号……、开户行……、户名：钟仕有”，落款为展恒公司。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据各方当事人的上诉内容和答辩意见，本案二审的争议焦点为展恒公司和何国平是否应对戴伏生承担一审判决的责任。本院认为，根据展恒公司与何国平2018年5月28日签订的协议书，双方实际是债权债务的概括转让，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，展恒公司与何国平之间权利义务的转移应当经债权人及戴伏生的同意。但本案中，展恒公司2018年6月2日向租户发布的通知仅是通知戴伏生收取租金的对象发生了改变，并未告知合同的权利义务一并转移给了何国平，也无其他证据证明已经告知戴伏生相关合同权利义务的转让，根据民事证据规则，展恒公司应承担举证不能的不利法律后果，因此，展恒公司与何国平之间关于合同权利义务的转让对戴伏生不产生法律效力，展恒公司作为合同相对人仍应承担相应的责任，一审判决展恒公司承担相应的责任，处理正确，本院予以维持。何国平在和展恒公司签订的协议书中约定展恒公司前期招商引进的客户全权由何国平接手管理，其后的一切事物包括客户押金及何国平在客户合同期内需要清场而产生的费用和纠纷与展恒公司无关，因此，为避免累诉，一审法院判处何国平对展恒公司的相关合同责任承担连带责任，并无不妥，本院予以维持。综上，展恒公司和何国平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6944元，由深圳市展恒实业有限公司负担3472元，由何国平负担3472元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇二〇年二月二十日书记员 张济川(兼)附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。