深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初1365号原告邱美芸，女，汉族，1979年4月16日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人赵俊，广东宽和律师事务所律师。委托代理人郑嘉炜，广东宽和律师事务所律师。被告敬光怀，男，汉族，1964年12月12日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，被告杨文，女，汉族，1968年1月13日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，两被告共同委托代理人贺娟红，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。两被告共同委托代理人王丽媛，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原告邱美芸诉被告敬光怀、杨文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告邱美芸及其委托代理人赵俊和郑嘉炜，两被告共同委托代理人贺娟红和王丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2015年3月25日在双方中介见证下签订房产买卖合同，被告将拥有100％产权位于龙华××××路旁江南华府l栋2号楼25B房产出售给原告，原告已按照合同的约定给付被告定金100000元，并于2015年4月10日将首期款存入银行做资金监管，原告购房剩余楼款银行贷款也已获批准，现因被告2015年5月4日从委托的担保公司取回担保赎楼的相关资料，不按约履行合同，致使合同履行中断。原告经与被告多次沟通未果。原告自签订房屋买卖合同后，已做了从北京搬迁回深圳发展的准备，辞职的辞职，转学的已申请转学，如被告不履行合同，原告和原告家庭将陷入尴尬境地。原告还委托律师发函进行沟通要求被告履行合同，但被告仍不按约履行，要求原告在原有的成交价格上加价1100000方同意继续履约。原告请求法院判令：1、被告继续履行房屋买卖合同，并将涉案房产过户至原告名下；2、被告赔偿原告迟延履行违约金，从2015年5月4日起计算到合同履行完毕之日止；3、被告赔偿原告交通费，误工费10000元；4、被告承担本案诉讼费用及律师费20000元；5、第三人兴业银行股份有限公司深圳分行协助原告偿还涉案房产银行抵押贷款，并协助办理涉案房产的抵押权注销手续。本案审理过程中，原告诉称，涉案房产已被被告以价款724万元出售予温冠君，并已过户至温冠君名下，继续履行合同已无实际可能，要求两被告承担违约责任。因本次房产买卖合同中两被告的违约行为，原告遭受重大经济损失。请求法院判决：一、解除双方签订的房屋买卖合同；二、被告赔偿原告损失298万元；三、被告赔偿原告交通费、误工费100000元；四、由被告承担本案诉讼费用和担保费。被告辩称，被告不卖房的根本原因，是涉案房产系被告家庭唯一住房，被告敬光怀签署合同后，家庭情况发生实质性变更仍需居住，与现今因房价上涨而反价或转卖他人获取高额升值利益的其他恶意违约行为存在本质区别，不应强行要求被告继续履行合同卖房。被告唯一女儿敬薇瑾、女婿张瑞予原在上海工作，被告敬光怀原出卖房产的初衷是考虑和配偶杨文退休移居上海，与女儿女婿同住，但是，在敬光怀签署买卖合同后不久，女儿女婿的工作出现变动，需经常到深圳、香港两地工作，涉案房产是被告家庭的唯一住房，女儿女婿现需常回来居住，两被告移居上海的打算只好变动，被告提交的女儿女婿的工作证明、工作单位简介、社保缴交记录、往返深沪两地机票等证据，证明被告所述的家庭情况出现情势变更属实，继续居住的需要并非违约的借口。另外，被告提供的涉案房产国土局成交价查询单和网络查询单证明，涉案房产因其特性的环境和地理位置，现价比被告卖予原告的价格更低，与现今普遍共识的飞涨的龙华房价存在本质区别，没有证据表明被告有追逐高额升值利益的想法和可能，被告并非恶意违约，原告在未提供任何证据证明被告在追逐高额升值利益的情况下，以现今楼市交易存在的追逐高额升值利益的其他卖家的行为来揣度被告的行为，对被告极为不公。被告杨文是涉案房产的实际管理人，被告敬光怀在隐瞒配偶杨文的情况下擅自出售家庭唯一住房，侵犯了杨文作为房屋共有人的处分权，法庭应充分尊重共有权人的意愿，判决解除合同，驳回原告的诉讼请求。被告敬光怀趁杨文出国之机私自处置房产，事先并未与杨文协商，更未征得其同意，而当其回国并知悉出卖行为后，到中介处取回买卖材料，说明事后亦未得到杨文的追认。根据《物权法》的相关规定，处分共有的不动产，应当经全体共有人同意。被告敬光怀将不动产转让给原告，在原告并未善意取得的情况下，杨文作为共有人有权追回涉案房产，并且涉案房产长久以来都是杨文在管理（购买、按揭、支付月供等），杨文的名字虽不在房产证上，但其共有权应得到法律的尊重和保护。综上所述，被告敬光怀出售家庭唯一住房的行为侵犯了杨文的共有权，在交易未完成的情况下，共有权人有权取回房产，并且被告在签署买卖合同后，家庭情况发生实质变化，请法院考虑被告家庭客观的情势变更，将被告的实际情况与现今市场上的恶意违约行为严格区别，请求法院在查明本案事实的基础上，公平裁决解除本案买卖合同，驳回原告诉讼请求，被告愿意承担合理的违约责任。本案庭审被告补充答辩意见：该案件经过一审、二审、高院再审驳回、检察院抗诉，深圳市中级人民法院重审，再到本次开庭，历时四年，涉案房屋已经卖给案外人，且原告已经得到足额赔偿和补偿的情况下，恳请合议庭综合整个案件情况，裁定驳回原告的起诉。理由：一、涉案房屋已经在（2015）深终法房终字第××号判决生效后卖出，过户时间为2018年2月6日，距离生效判决相隔两年之久，本案房屋买卖合同无论主观还是客观都不具备履行的条件；二、原告认可了二审判决的内容，并已履行完毕；原告于2018年3月26日向宝安区人民法院申请强制执行（2018）粤0306执5498号，宝安区人民法院于2018年6月将人民币850325元支付给原告，并于2018年8月22日作出（2018）粤0306执5498号之二《执行裁定书》，裁定（2015）深中法房终字第××号执行完毕，予以结案。三、原告作为守约方应自己做到避免损失扩大的义务，并且二审民事判决书中的违约金额也许足够赔偿在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经审理查明，2015年3月25日，原告邱美芸（买方）与被告敬光怀（卖方）经第三人冠之联公司居间服务签订一份《房产买卖合同》，约定被告将其位于深圳市龙华××西侧××华府××楼25Ｂ房屋（深房地字第××号，登记所有人敬光怀100%产权）转让予原告，转让成交价3550000元；买方应于合同签订之日起2日内支付定金100000元，并于合同签订之日起20日内支付首期楼款960000元，买方应在双方约定的首期楼款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请资料，并应按揭银行要求办理相关手续签署相关文件，卖方须无条件配合买方申请按揭手续；相关首期楼款视按揭银行审批后承诺贷款金额多退少补；卖方须于签署合同3个工作日内做全权公证委托赎楼，不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约，被告撤销该公证委托又不在撤销之日起30日内自行筹资还清银行贷款注销抵押登记的，视为根本违约；赎楼费用由买方于所委托担保公司出具保函起3日内支付担保公司，如因卖方之前还款逾期等信用问题导致担保公司赎楼费用增加的，多出费用部分由卖方自行负担；双方应于买方按揭楼款得到申请银行书面承诺、且卖方自行或委托担保机构向之前房产按揭银行还清欠款赎出房地产证原件并注销抵押登记3个工作日内到房产交易过户机关签订《深圳市二手房预约买卖合同及居间服务合同》、《深圳市二手房买卖合同》办理房产过户手续；房产转让所产生的过户税费由买方负担；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价的每日万分之五支付违约金，并继续履行合同，如买方逾期履行超过10日，卖方可解除合同并选择要求买方支付成交价的20%违约金承担违约责任或没收买方已付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价的每日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过10日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已付的定金；同时约定赎楼费短期利息由双方共同承担，各自负担50%，费用总款不超过20000元。2015年3月25日，原告向被告敬光怀支付定金100000元。2015年3月31日，原告与被告敬光怀签订《二手房交易资金监管协议》，约定双方授权北京银行股份有限公司深圳分行对涉案房产交易款项进行资金监管。原告向该资金监管账户存款970000元。2015年4月9日，原告与被告敬光怀、及其配偶杨文签订一份《担保协议》，约定授权深圳市中诚致信融资担保有限公司办理涉案房产的赎楼手续，原告、被告敬光怀、杨文均在该协议落款处签字加捺指模。2015年5月4日，被告杨文向该融资担保公司取回赎楼资料，撤销赎楼委托。被告主张以涉案房屋为其家庭唯一住房，其家庭成员女儿女婿工作变动原因需要居住涉案房屋，且共有权人杨文不同意出售房屋为由，不同意转让涉案房产。2015年5月11日，北京银行股份有限公司深圳分行向原告发放《个人购房按揭贷款承诺书》，对原告就涉案房产交易贷款申请作出承诺，贷款金额为2480000元，承诺书有效期3个月。2015年5月，因涉案房屋买卖合同纠纷，原告邱美芸提起诉讼，要求继续履行合同。2015年8月14日，本院作出（2015）深宝法民三初字第846号民事判决书，判令双方继续履行合同。2016年2月2日，二审法院广东省深圳市中级人民法院作出（2015）深中法房终字第××号民事判决书，确认合同解除，判令两被告返还定金10万元，支付违约金71万元。二审判决生效后，原告向上级法院申请再审，广东省高级人民法院于2017年5月3日作出（2017）粤民申2883号民事裁定书，驳回再审申请。此后，原告继续申诉，广东省人民检察院核查后对此案提出抗诉。2018年12月29日，广东省深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民再250号民事裁定书，认定被告杨文对涉案房屋买卖行为知情并同意，原二审认定合同无法继续履行存在不当，裁定撤销原二审、一审判决，发回本院重审。此前，广东省深圳市中级人民法院（2015）深中法房终字第××号民事判决书已由本院强制执行完毕，两被告向原告履行判决指定的给付义务即返还定金10万元、支付违约金71万元。另查，被告敬光怀与杨文于1989年1月9日登记结婚，涉案房产于2007年2月3日购买，并于2008年12月16日办理产权登记。广东省深圳市中级人民法院（2015）深中法房终字第××号民事判决书生效且未被再审撤销期间，被告敬光怀与杨文于2018年2月6日将涉案房产转让、过户予案外人温冠君，不动产登记中心登记转让价款为5107572元，但经本院向按揭贷款银行调取《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，显示交易价款为724万元。由于涉案房产已出售案外第三人且履行完毕，涉案合同无法继续履行，原告申请变更诉讼请求，要求被告承担违约责任，赔偿损失，本院准予变更。以上事实，有《房产买卖合同》、《二手房交易资金监管协议》、《个人购房按揭贷款承诺书》、《担保协议》、《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、民事判决书、民事裁定书等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告敬光怀签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同。被告抗辩称房屋买卖未经共有人杨文同意，本院不予采纳，理由为杨文在《担保协议电子版卖方》处的签名，足以认定杨文知道并同意配偶敬光怀签订涉案房屋买卖合同。据查明事实，原告支付定金10万元，办理资金监管97万元，并于原审一审庭审中明确表示可一次性支付余款，本院确信涉案合同原符合继续履行的条件，直至两被告将房产过户并交付案外第三人。两被告拒不履行合同，最终导致合同无法履行，存在根本违约行为，应当承担违约责任。原告作为守约方，要求解除合同，并选择赔偿损失的方式主张权利，本院予以采纳。关于解除合同的时间。本院认为，涉案合同原符合继续履行的条件，原告作为守约方，要求继续履行，履行条件截至被告过户案外第三人之时不再具备，故本院确认双方于2018年2月6日解除合同。关于损失赔偿额的核定。本院认为，根据合同法相关规定，该损失赔偿额应当相当于原告因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。涉案合同截至2018年2月6日解除，原告若通过履行合同享有涉案房产的所有权，则该房产价值已达724万元。故被告应当按此额度计算原告的损失赔偿额，但是，考虑到由于被告违约，原告免于支付余款248万元，自应付之日起至解约之时期间，该笔款项的孳息实际是原告因被告违约而获有的利益，应予扣减。由于贷款并未实际发生，该笔获有利益无法核实，本院酌定被告按差额90%赔付原告。因此，扣减已付71万元外，被告尚应赔付原告：（724万元-355万元）×90%-71万元=2611000元。至于原告主张的交通费、误工费等损失，双方合同未明确约定，该项诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、第三十一条之规定，判决如下：一、确认原告邱美芸与被告敬光怀签订的涉案《房产买卖合同》于2018年2月6日解除。二、被告敬光怀、杨文于本判决发生法律效力之日起十五日内赔付原告邱美芸2611000元。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费35625元，由原告负担100元，被告敬光怀、杨文负担35525元；财产保全费5000元，由被告敬光怀、杨文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 柯    德人民陪审员 温    兰人民陪审员 王    静二〇二〇年二月二十四日书 记 员 潘嘉琦（兼）书 记 员 李  玉  婷附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。第三十一条买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。