江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3715号上诉人（原审原告）：张明亮，男，1956年11月28日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张斐斐，女，1982年8月23日生，汉族，住徐州市云龙湖风景区，系原告张明亮之女。被上诉人（原审被告）：张玉珍，女，1965年8月10日出生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：田树洲，男，1963年11月24日出生，汉族，住徐州市泉山区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王强，江苏法德东恒（徐州）律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：宋歌，江苏法德东恒（徐州）律师事务所实习律师。原审第三人：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主路163号。法定代表人：王广备，该公司总经理。上诉人张明亮因与被上诉人张玉珍、田树洲，原审第三人徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力创展公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初4948号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。张明亮上诉请求：撤销（2018）苏0303民初4948号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人享有位于徐州市房屋（以下简称涉案房屋）的优先权，该权利应依法得到保护。上诉人在原审中的举证可以证实，上诉人已经实际购买涉案房屋，按照正常的购房流程网签了《商品房买卖合同》并支付了全部购房款，上诉人作为购房消费者的购房行为不存在任何过错，《商品房买卖合同》的备案手续对外具有公示及预告登记的效力，上诉人实际享有了涉案房屋的准物权，该权利具有排他性，应受到保护。二、上诉人的主张具有相应的法律依据。根据《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》的规定，作为买受人的上诉人对涉案房屋的优先权既可以对抗承包人的优先受偿权，也可以对抗抵押权人。而被上诉人仅是同力创展公司的普通债权人，其权利效力在承包人及抵押权人之下，更无法对抗上诉人的权利。该批复对买受人的优先权范围进行了明确解释，既包括在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也包括在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。上诉人在本案中要求解除查封及排除执行，就是在行使买受人房屋交付请求优先权的体现。批复中并未限制买受人购买房屋的性质，故不能因涉案房屋为商铺性质而剥夺上诉人作为购房消费者的优先权利。三、本案的判决不应与网签备案制度相抵触。本案的裁判将对其他民事纠纷案件具有示范效应。如今，买房人网签《商品房买卖合同》后全款购房的情况非常普遍，现有网签备案制度本身就是有预防开发商一房二卖、抵押等可能侵犯买房人权利的作用，如果开发商的普通债权人仍可以执行已经办理网签销售的房产，那么网签备案制度则形同虚设，众多买房人的权益将无法保障。张玉珍、田树洲答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的，对消费者生存权优先保护的立法原则。在适用中应对其范围予以严格的限制，不宜做扩大解释。消费者购房应视为满足生活居住需要，而非用于经营，而本案上诉人所购商品房的性质为商服，不是用于居住。根据消费者权益保护法规定，消费者是为生活消费需要购买使用商品，或接受服务。商铺属于经营投资性质，不是生活消费品，购买商铺不应认定为消费行为，因此原审法院以涉案房屋用途为商服，认为上诉人不能阻却法院强制执行是正确的。二、涉案房屋至今没有进行竣工验收。因此上诉人在查封之前不能合法占有涉案房屋，不符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定。《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》第二条规定工程价款优先受偿权不得对抗买受人的权利。该批复的立法本意是保护购房者的居住权，而上诉人所购买的房屋用途为商服，是用于投资而非居住，故原审法院适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定是正确的。三、涉案房屋仅办理了网签手续，并没有办理预告登记，不能阻却法院的强制执行。网签仅属于行政管理，不具备物权效力和准物权效力，根据《执行异议复议规定》第二十五条第一款的规定，涉案房屋的权利人应为同力创展公司。同力创展公司未到庭亦未提交书面意见。经审理查明，2016年6月27日，原审法院对田树洲、张玉珍诉同力创展公司民间借贷纠纷一案作出(2016)苏0303民初1059号民事判决：一、同力创展公司于本判决生效之日起十日内偿还张玉珍、田树洲借款本金765万元，并自借款到期日（其中480万元自2014年1月27日，190万元自2014年1月30日，95万元自2014年2月7日）起按照年利率20%的标准支付利息至本息实际还清之日止。二、驳回田树洲、张玉珍其他诉讼请求。根据田树洲、张玉珍的申请，原审法院于2016年10月11日立案强制执行，案号为（2016）苏0303执2390号。在本案执行过程中，原审法院于2018年3月12日查封了预售单位为同力创展公司的位于徐州市房屋。案外人张明亮针对本案执行标的即涉案房屋提出书面执行异议，原审法院经审查于2018年8月3日作出（2018）苏0303执异141号执行裁定：驳回张明亮的异议请求。张明亮不服上述裁定，向原审法院提起执行异议之诉称，涉案房屋为张明亮购买，属张明亮所有。请求：1.确认涉案房屋归张明亮所有；2.解除对涉案房屋的查封并停止执行。原审法院另查明，2014年5月19日，张明亮与同力创展公司签订《商品房买卖合同》，约定张明亮购买同力创展公司开发的橙黄时代.山水丽庭10号楼1单元113号房，该商品房用途为商服，建筑面积为13.58平方米，单价为39764.36元每平方米，总金额为540000元。同力创展公司第三分公司于2013年5月14日开具收据一份，载明交款单位张明亮、收款方式换收据、金额500000元、收款事由翡翠星座19号楼P-10门面房；于2014年5月19日开具收据一份，载明交款单位张明亮、收款方式进账、金额40000元、收款事由山水丽庭10号楼1单元113号房。涉案房屋于2014年5月19日进行了商品房预（销售）合同网上登记备案。涉案房屋至今没有交付，亦未办理受让物权预告登记。原审法院认为，《执行异议复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定体现了对消费者生存权优先保护的立法原则和司法精神，也明确了关于消费者生存权的判断依据。本案中，涉案商品房用途为商服，不是用于居住，张明亮购买的涉案房屋亦没有交付，因此不宜认定符合上述优先权规定情形。张明亮以此主张停止执行，依法不予支持。另，《执行异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合涉案房屋在查封前没有交付等因素，张明亮所提异议亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定情形，其权利不能排除执行。经审判委员会研究，原审法院于2020年4月30日作出（2018）苏0303民初4948号民事判决：驳回张明亮的诉讼请求。本院二审期间查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，关于本案的法律适用问题。上诉人张明亮主张本案应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》确认上诉人对涉案房屋享有优先权并足以排除执行。该两项规定是基于对生存权的这一更高价值的保护，赋予商品房消费者以对抗建设工程优先受偿权和抵押物优先受偿权的优先权利，给予商品房消费者其这一特定主体以优先保护。《执行异议复议规定》第二十九条则是将对商品房消费者生存权的保护适用于执行异议之诉中，赋予作为案外人的商品房消费者足以排除强制执行的民事权益。以上规定中，无论购房者是在执行异议和执行异议之诉中主张排除强制执行亦或是在其他诉讼中主张对抗建设工程优先受偿权或抵押物优先受偿权，其身份均必须符合法律规定的商品房消费者，即购房人购买商品房必须是用于满足生活居住的需要，而不是用于经营或投资。本案作为上诉人以商品房买受人身份提起的案外人执行异议之诉，能否适用上述规定，取决于上诉人是否为法律规定的商品房消费者。首先，根据已经查明的事实，涉案房屋的性质为商服，而非住宅。其次，上诉人在购买涉案房屋之时即知晓涉案房屋为商服性质，且涉案房屋的单价为39764.36元每平方米，面积为13.58平方米，根据本地房地产市场情况及通常的生活经验，该交易价格远高于住宅用商品房的价格；房屋面积亦不符合居住的目的。再次，《执行异议复议规定》第二十九条规定了“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”条件。而除涉案房屋外，上诉人在本市内尚有其他用于居住房屋。因此，根据以上事实可以确认上诉人购买涉案房屋并非用于居住，不属于该规定中予以特殊保护的消费者。因此，本案不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》及《执行异议复议规定》第二十九条的适用条件。在此情况下，原审法院适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定作为判断上诉人是否具有排除执行的条件，并无不当。《执行异议复议规定》第二十八是关于除商品房消费者以外的一般房屋买受人排除执行的条件的规定。根据该规定，案外人以一般买受人身份主张排除执行必须符合以下条件：一是在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人虽然提交了其在涉案房屋被查封之前与同力创展公司签订的书面买卖合同及同力创展公司出具的54万元购房款收据，但根据上诉人的陈述，同力创展公司其迄今为止并未向其交付涉案房屋，不论造成涉案房屋未能交付的原因为何，上诉人未合法占有涉案房屋的状态是和客观和真实的，故不符合《执行异议复议规定》第二十八规定的排除执行的条件。原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。综上，上诉人张明亮的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各9200元，由张明亮、徐州市同力创展房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王平华审判员  孙永军审判员  王 青二〇二〇年十月八日书记员  孙 健