成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初9338号 原告：成都兴天龙数码办公设备有限公司，住所地成都市武侯区人民南路四段9号9栋1单元附38号。 法定代表人：许弟木，总经理。 委托诉讼代理人：文登会，成都市武侯区川信法律服务所法律工作者。 被告：邓新科，男，1995年11月22日出生，汉族，住成都市天府新区。 第三人：张盛敏，女，1972年9月16日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告成都兴天龙数码办公设备有限公司（以下简称兴天龙公司）与被告邓新科、第三人张盛敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，邓新科于2019年9月2日提起反诉，本院受理后依法合并审理，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告兴天龙公司的委托诉讼代理人文登会，被告邓新科，第三人张盛敏到庭参加了审理。本案现已审理终结。 兴天龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令邓新科立即腾空并搬离位于成都市武侯区人民南路四段9号9栋1单元附38号（即武侯区一环路××号）铺面退还给兴天龙公司；2.判令邓新科立即支付自2019年4月1日起至搬离铺面时的租金。事实与理由：2018年8月10日，兴天龙公司与邓新科就成都市武侯区人民南路四段9号9栋1单元附38号（武侯区一环路××号）的铺面租赁事宜签订《房屋出租合同》，约定租房使用期限，用途，租金标准及交纳方式，违约责任等。合同签订后，兴天龙公司将空铺一间交给邓新科，邓新科也支付了从2018年8月10日至2018年12月31日的房租。合同期满后，双方未续签合同，但邓新科在2018年12月24日又用微信支付了三个月房租。2019年1月，武侯区一环路南二段16号附74号宜宾燃面店发生火灾，中国科学院成都生物所就要求兴天龙公司和其他承租方整改，要求所有与餐饮有关的铺面全部关闭并搬离，邓新科铺面也在搬离范围内。兴天龙公司通过微信协商，也亲自到铺面多次要求其搬离，但邓新科以各种理由不搬，故兴天龙公司诉至法院。兴天龙公司当庭增加诉讼请求，请求解除与邓新科之间的不定期租赁关系。 邓新科针对本诉辩称，2019年3月7日开始采取强制措施搬离，无法正常使用该铺面。合同明确约定兴天龙公司不能擅自转租。而且已经在2019年6月初归还房屋，2018年12月24日支付了房屋租金，已经支付租金至2019年12月31日。兴天龙公司交付的铺面面积只是一部分面积，价格不合理。 邓新科向本院提起反诉请求：1.撤销与兴天龙公司的房屋租赁合同；2.兴天龙公司退还押金5600元；3.兴天龙公司退还租金42600元；4.兴天龙公司赔偿信赖利益损失100000元。事实与理由：邓新科通过案外人陈福军转让租得案涉商铺，与兴天龙公司于2018年8月10日签订房屋出租合同，租赁期限为2018年8月10日至2018年12月31日，支付租金26100元及押金5600元。后经双方协商续租了该房屋，但未签订书面租赁合同，2018年12月24日支付租金16500元，但兴天龙公司未按合同约定将房屋完整交付给邓新科使用，一直占用该商铺大部分面积，也一直未按合同约定出示该商铺与其有关的合法手续，导致邓新科无法办理营业执照，商铺无法投入合法经营，导致合同目的无法实现。2018年12月27日，中国科学院在例行检查中告知邓新科房屋所有权人是中国科学院成都分院，房屋不允许二次转租。2019年3月7日，中国科学院在安全隐患整改通知书中注明案涉商铺不能用于经营餐饮，此后多次采取当面告知、断电、报警等行为妨碍邓新科的正常使用。兴天龙公司也要求邓新科尽快腾房，并多次设置障碍物、报警等行为，妨碍邓新科使用商铺。 兴天龙公司针对反诉辩称，双方未续签合同是基于不能续签，要搬离房屋，邓新科一直占用铺面应当支付使用费，没有签订合同故也不存在损失，合同中没有约定损失，违约损失的条件并不具备。 张盛敏述称，代表兴天龙公司与邓新科签订租赁合同，中国科学院在2018年12月底要求收回房屋。与案外人的所有交接并未参与，不清楚情况。租金并未支付到2019年12月31日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、兴天龙公司自2015年1月1日起至2020年12月31日期间，每年与中国科学院成都生物所签订有《房屋租赁合同》，租赁该所自有的位于成都市临街商铺，面积46㎡；兴天龙公司自接到该所解除合同通知书之日起3日内，应当返还房屋；若兴天龙公司擅自将房屋转租他人，该所有权终止合同，收回房屋。 二、2018年1月22日，兴天龙公司出具授权委托书，委托张盛敏处理登记在中国科学院成都生物研究所名下位于成都市武侯区（即成都市武侯区一环路××号）房屋出租、租金收取、转租及房屋腾退所涉事宜，并有权委托诉讼代理人代为诉讼。 2018年4月1日，兴天龙公司法定代表人许弟木与案外人陈丽梅签订《房屋出租合同》，将人民南路四段九号十栋附38号铺面的20㎡出租给案外人陈丽梅使用，租期从2018年4月1日至2019年4月1日，并收取了陈丽梅租房押金5600元。 此后，邓新科与案外人陈福军签订《乌泷磨子桥店品牌及店铺转让合同》，约定由邓新科受让案涉铺面的设施设备以及品牌加盟授权，转让门面现有装修及其乌泷品牌在转让后归邓新科所有，邓新科向陈福军支付转让费100000元，费用包括装修、装饰，设备及乌泷品牌及其他相关费用。 2018年8月10日，张盛敏（出租方，甲方）与邓新科（承租方，乙方）签订《房屋出租合同》，约定甲方现有20㎡商铺，位于一环路××号，出租给乙方使用，租期从2018年8月10日至2018年12月31日，月租金5600元，半年一付。2018年12月24日，兴天龙公司收取邓新科支付的房租16500元。 邓新科提供的案涉商铺照片显示，一环路××号被分隔成两间房屋，其中一间为兴天龙公司作为复印机专卖店，另一间为“乌泷”品牌店铺使用。 三、2019年1月24日起，张盛敏通过微信方式，告知邓新科须尽快搬离案涉商铺。但邓新科明确表示不会搬离。2019年3月7日，中国科学院成都生物研究所向兴天龙公司发出安全隐患整改通知书，其中案涉铺面因作为餐饮经营，被要求在2019年3月20日前完成整改。 2019年5月15日，张盛敏在案涉铺面向邓新科送达书面《腾房通知》，因双方租赁期限已经届满，故决定收回案涉商铺，张盛敏从2019年1月初已经通过口头和微信方式多次要求其腾房，但邓新科一直置之不理，故再次要求其在2019年5月25日前腾空并办理商铺。2019年5月22日，张盛敏再次向邓新科发出书面《腾房通知》，要求其在2019年5月25日搬离商铺。 四、本院于2019年11月13日到中国科学院成都分院社区居委会调查核实，位于成都市武侯区成都分院。同日，本院到中国科学院成都生物研究所基建处调查核实，中国科学院成都生物研究所位于成都市武侯区，与成都市武侯区一环路南二段16号属于同一地址，都归属于成都分院统管区域，由于历史原因，中国科学院成都地区各研究所房屋产权均统一办理在中国科学院成都分院名下，但该房屋实际产权人为中科院成都生物研究所；该院确认邓新科于2019年8月15日向该所交还案涉铺面的钥匙一把、电卡一张。庭审中邓新科确认放弃遗留在案涉商铺内的物品的所有权，可由出租方自行处理。 本院认为，张盛敏作为兴天龙公司的受托人对外出租案涉商铺，与邓新科签订《房屋出租合同》，该行为系代理行为，合同的签订主体实际应为兴天龙公司和邓新科，对兴天龙公司和邓新科产生约束力。该《房屋出租合同》是兴天龙公司和邓新科双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。邓新科提出兴天龙公司违反与中国科学院成都生物研究所之间的租赁合同约定，擅自对其进行转租，请求对双方签订的合同予以撤销。本院认为，承租人未经出租人同意与次承租人签订租赁合同，不属于法律规定的可撤销合同的情形，同时，根据现有证据显示，中国科学院成都生物研究所对兴天龙公司的转租行为系明知，且并未提出任何异议。因此，邓新科请求撤销合同缺乏依据，本院不予支持。 在兴天龙公司与邓新科签订的《房屋出租合同》约定的租赁期届满后，双方虽未续签书面的租赁合同，但兴天龙公司仍在继续收取邓新科的租金，邓新科也在继续使用租赁商铺，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。因此兴天龙公司与邓新科之间构成不定期租赁，兴天龙公司可以随时解除合同。兴天龙公司自2019年1月起，多次向邓新科提出腾退房屋的要求，即向邓新科表明了解除双方不定期租赁合同关系的意思表示，且给邓新科提供了合理的搬离期限，邓新科实际于2019年8月15日将案涉商铺的钥匙交还给中国科学院成都生物研究所，故本院认为双方的租赁合同关系于2019年8月15日实际解除。同时，因邓新科实际已经完成了房屋的交接，且明确放弃该房屋内遗留物品的所有权，故无须再行要求其承担腾退房屋的责任。对兴天龙公司主张腾退房屋的请求本院不再予以支持。 因邓新科实际返还房屋的时间为2019年8月15日，故其应当继续支付租金至房屋返还之日止，因此对兴天龙公司主张的租金，本院对截止2019年8月15日的租金25200元予以支持。 对邓新科的反诉请求，因邓新科未提供其向兴天龙公司支付押金5600元、租金42600元的凭证，故对上述两项费用的返还请求本院不予支持。对其主张的信赖利益损失100000元，因邓新科支付的100000元是向案外人陈福军支付的转让费用，费用内容包含装修、装饰，设备及乌泷品牌及其他相关费用。因双方没有续签租赁合同，邓新科无法继续使用案涉商铺，故并非因兴天龙公司违约导致了邓新科的损失，故其向兴天龙公司主张损失缺乏法律依据，本院亦不予支持。 据此，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认成都兴天龙数码办公设备有限公司与邓新科的租赁合同关系于2019年8月15日解除； 二、邓新科于本判决生效之日起十日内向成都兴天龙数码办公设备有限公司支付租金25200元； 三、驳回成都兴天龙数码办公设备有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回邓新科的反诉请求。 本诉案件受理费640元，减半收取计320元，由邓新科负担。反诉案件受理费1632元，由邓新科负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨 奕 人民陪审员  刘发根 人民陪审员  周轶佳 二〇二〇年二月四日 书 记 员  杨钦钦