浙江省杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初8882号 原告：宓沛荣，男，1941年9月13日出生汉族，住（户籍地）杭州市拱墅区董家新村6幢16单元503室，现住（居住地）杭州市江干区。 委托诉讼代理人：宓蔚嫣（系宓沛荣女儿），女，1972年10月16日出生汉族，住杭州市西湖区。 被告：杭州爱家物业服务有限公司，住所地杭州市西湖区莫干山路533号。 法定代表人：岳波，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：吴苏华、梅云佳，该公司职员。 原告宓沛荣与被告杭州爱家物业服务有限公司（以下简称爱家物业）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月18日向本院起诉，经诉前调解未果，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。当事人诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宓沛荣向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告向原告发出的解除双方签订的《房屋出租托管合同》的通知无效；2.判令被告继续（履行）《房屋出租托管合同》，并向原告支付拖欠的房屋托管租金13092元(按每月租金3273元计算，自2019年3月30日起暂计至2019年6月30日)，违约金2946元(暂计算至2019年6月30日止)，共计16038元整；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2018年7月18日，原告与被告签订的编号为XW3043043《房屋出租托管合同》，合同，约定原告将坐落于杭州市拱墅区董家新村6幢16单元503室的房屋交予被告出租托管，出租托管期限为2018年8月10日至2021年8月9日止，租金为每月3273元，按照月度支付租金，出租托管期间原告给予被告免租期90天，首期付款日为2018年9月30日等。合同签订后，原告将房屋的钥匙交给被告并完成了交房手续，积极履行了合同约定的义务，期间原告应被告要求更换了部分家电、燃气热水器和抽水马桶，之后双方均按合同约定履行。 2019年3月27日，被告发函要求原告限期修复房屋渗水部位并以市场行情不好，委托价格过高为由口头要求原告要么降低委托租金，要么终止合同。鉴于原告曾于2019年1月委托被告维修房屋渗水问题并承担维修费900元(从2019年1月份应收租金中扣除)，原告在收到函件后即与被告客服进行交涉，要求被告继续履行合同，后于2019年4月13日书面回函给被告，再次明确渗水已经修复，不同意被告单方解除合同的意见，并要求被告按期支付租金。 2019年4月18日，被告以委托价格过高，难以出租为由致函原告，要求赔付原告违约金(2个月租金)提前解除合同，并单方通知扣除原告2019年3月31日-2019年4月7日房租，且要求原告于2019年4月19日前办理解约手续。2019年4月19日，原告再次致函被告，明确不同意解除合同。 2019年4月28日，2019年5月29日，2019年6月27日原告多次书面催缴房租，被告至今未支付。 综上，原告认为，《房屋出租托管合同》合法有效，被告应全面履行合同义务。被告方以市场行情差，委托价格过高难以出租为由单方解除合同的行为，不仅有违诚实信用的原则，丧失商业信誉，更是一种严重的违约行为。为及早维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。 审理中，原告宓沛荣变更其诉讼请求为：1.依法确认被告向原告发出的解除双方签订的《房屋出租托管合同》的通知无效；2.本案诉讼费用由被告承担。 被告爱家物业辩称：2018年7月18日，答辩人与原告就物业地址为杭州市拱墅区董家新村6幢16单元503室房屋签订《房屋出租托管合同》。合同履行至2018年11月底，案涉房屋因房屋顶部及外墙渗水导致墙皮脱落，严重影响租客正常居住。鉴于该维修项目涉及面广，维修过程会破坏案涉房屋原有结构，答辩人无法代为维修，答辩人第一时间反馈原告，但原告迟迟没有解决，答辩人无奈于2019年3月27日书面发函敦促原告于2019年3月30日前维修完毕。然原告未在约定时间内维修完毕，租客亦因此于2019年3月31日搬离案涉房屋，案涉房屋自此空置至今。2019年4月7日，原告通知答辩人案涉房屋渗水问题已维修完毕。2019年4月16日，基于市场行情，答辩人书面函告原告解除合同，并愿意按合同约定支付违约金。事后，鉴于原告一直不配合办理物业交割等解约手续，答辩人于2019年7月24日将案涉房屋钥匙通过快递形式寄给原告。 基于上述事实，答辩人认为： 第一，基于合同自愿原则及合同履行费用等综合因素的考虑，合同应解除。 首先，2019年4月16日，答辩人书面告知原告解除合同的行为已构成根本违约，合同目的于此时无法实现。虽然我国未明文规定在单方违约解除情形下，合同解除的节点，但是根据公平、自愿原则，赋予违约方合同解除权存在一定的必要性及正当性。同时，根据交易习惯，原则上默认承租人可通过支付违约金的方式单方解除合同。故答辩人作为承租人，有权以支付违约金的方式解除合同。 其次，明确告知要求解除合同、不支付房租、寄送钥匙的一系列行为均体现答辩人不愿按合同继续履行，要求解除合同的决心。若判决继续履行合同，同样也违背合同自愿原则。同时，合同至2021年8月9日才正常到期，而答辩人早已不愿继续履行，后期亦难以自愿的方式按合同继续履行，最终强迫答辩人继续履行合同还需依靠国家的强制力，且履行费用过高。 最后，解除合同并不影响双方的利益，虽答辩人单方解除合同的行为给原告造成了损失，但该部分损失可以通过违约金的方式来弥补，且答辩人愿意按合同约定承担责任。 第二，若最终法院判令继续履行合同，答辩人认为原告主张的金额过高。 首先，合同第七条第1款约定“如因甲方维修问题导致乙方租客不能正常居住的，甲方还应对维修期间内的房租予以免除”，结合本案，答辩人已于2018年11月27日通知原告要求维修房屋顶部及墙面，但原告却迟迟于2019年4月7日才维修完毕，答辩人认为该维修期间的房租应予以免除。 其次，答辩人已于2019年7月24日通过快递方式已将案涉房屋钥匙寄给原告，且快递信息查询显示该快递已于次日签收，即答辩人已于2019年7月25日失去对案涉房屋的占有权，故租金应计算至2019年7月25日。 综上，恳请法院查明事实后，依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对其所证明的事实予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院经审理查明的案涉事实与原告宓沛荣诉称之事实一致。 另查明：双方还于《房屋出租托管合同》第九条违约责任条款内规定“甲方（宓沛荣）发生下列违约行为的，乙方（爱家物业）有权提前解除合同：……（2）甲方拒绝承担其应负的维修责任，影响乙方对外出租或乙方租客无法正常居住的……” 2019年4月18日，宓沛荣收到爱家物业向其发出的《告知函》一份，告知函载明了以下主要内容：“根据目前的市场行情，因委托价格过高，难以出租，故我司愿按合同约定赔付你方违约金从而提前解除《房屋出租托管合同》。自本函发出之日起，解除与你方签订的《房屋出租托管合同》。”次日，宓沛荣向爱家物业发出《回函》一份，回函载明了以下主要内容：“基于重合同、守信用的原则，不同意贵司以‘根据目前的市场行情，委托价格过高’为由，单方解除《房屋出租托管合同》的要求，贵司应继续履行《房屋出租托管合同》，按期支付我租金。” 合同履行过程中，宓沛荣曾就房屋渗水问题委托爱家物业进行维修并承担了相应的维修费，并还就房屋公共部位的渗水积极向物业管理部门作了报修申请等。 本院认为，原告宓沛荣与被告爱家物业之间签订的《房屋出租托管合同》，系双方在平等自愿、协商一致的基础上达成，其意思表示明确、真实，内容不违反国家法律强制性规定，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定行使权利、履行义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由此可见，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条规定解除合同，应当遵守下列程序规定：一、必须具备法定解除合同的条件；二、行使解除权应当通知对方当事人。不具备解除合同条件的，一方当事人不经对方当事人同意，不能解除合同。本院认为，本案中宓沛荣在接到爱家物业解除合同的通知后，认为其不符合约定的或者法律规定的解除合同的条件，不同意解除合同，此种情况下，其有权请求人民法院确认能否解除合同。爱家物业以“因委托价格过高，难以出租”为由，要求解除与宓沛荣签订的《房屋出租托管合同》，并不符合法律规定解除的条件，且未经宓沛荣同意，故爱家物业依法不能解除案涉合同。因此，宓沛荣要求确认爱家物业向其发出的解除双方签订的《房屋出租托管合同》的通知无效之诉请，本院予以支持。另，关于宓沛荣对案涉房屋维修义务的履行能否导致合同解除的问题。本院认为，经查明的事实可知，宓沛荣曾就房屋渗水问题委托爱家物业进行维修并承担了相应的维修费，其还就房屋公共部位的渗水向物业管理部门作了报修申请等。审理中，爱家物业没有提供有效证据证明宓沛荣“拒绝承担其应负的维修责任”，合同约定的解除条件已成就。因此，宓沛荣对于案涉房屋维修义务的履行并无不当，没有构成违约，不属于合同约定解除的条件已成就，更不属于合同的法定解除情形，其行为不能导致合同解除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 确认杭州爱家物业服务有限公司向宓沛荣发出的解除双方签订的《房屋出租托管合同》的通知无效。 案件受理费80元，减半收取40元，由杭州爱家物业服务有限公司负担。 原告可于本判决书生效之日起七日内来本院退回预缴的案件受理费；被告应于本判决书生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙金林 二〇二〇年二月一十九日 法官助理韩瑞功 书记员张垚