贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民终831号上诉人（原审被告）：贵州安顺峰源药业有限责任公司，住所地：贵州省安顺市西秀区南门外大关口蓝天花园，统一社会信用代码：915204002156505375。法定代表人：童安文，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：邰晓可，贵州宏贯律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安顺搏力商务信息咨询有限公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区西航路土桥加油站旁，统一社会信用代码：91520400590790101X。法定代表人：郭祥，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：邰晓可，贵州宏贯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区东关办贵黄公路**,统一社会信用代码：91520400745720125H。法定代表人：陈明。诉讼代表人：贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司管理人。负责人：唐薇。委托诉讼代理人：寇满超，贵州蕴诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜继铠，贵州蕴诚律师事务所律师。上诉人贵州安顺峰源药业有限责任公司（以下简称“峰源公司”）、安顺搏力商务信息咨询有限公司（以下简称“搏力公司”）因与被上诉人贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司（以下简称“鼎城房开”）一般取回权纠纷一案，不服贵州省安顺市中级人民法院（2019）黔04民初27号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。峰源公司上诉请求：1.撤销（2019）黔04民初27号判决第三项：“贵州安顺峰源药业有限责任公司于生效之日起15日内向贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司支付2间商铺租金148800元和地下停车场租金631470元”；2.驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一、被上诉人诉讼主体不适格，本案地下停车场租金存在其他权利人，被上诉人无权主张他人利益。1.涉案停车场涉及97个车位，已对外出售86个，仅11个车位为被上诉人的自有车位，被上诉人诉求97个车位的租金超出了权利范围。2.根据《物权法》第三十九条、《民法总则》第三条规定，对外出售的86个车位事实上已归案外人所有。被上诉人无权主张其他所有权人可能获得的租金。二、上诉人在使用停车场过程中已为被上诉人及案外人代为支付了物业管理费。根据《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，应按时交纳物业服务费用”，但是《房屋拆迁补偿及过渡搬迁协议》并未约定在上诉人使用停车场期间的物业管理费由上诉人承担，该物业服务费应系被上诉人承担的法律义务，如被上诉人仍然主张97个车位的租金既得利益，那么应当结合上诉人缴纳物业管理费的总数进行相应扣减方才合理。三、在未确定权利归属的前提下，一审法院对地下停车场的租金计算方式明显不当。1.以3957.59计算70%平方的租金实属不当，因为在未规划停车位的情况下，2800平方系他人停车位，无法确定剩余的被上诉人11个车位是否包括在内。即使将3957.59平方按97个车位平均计算，每个车位约等于41平方，上诉人使用的2800平方仅为68个车位，未必使用了被上诉人的车位。2.在合同约定的使用期限届满后，上诉人使用停车场已与其他车位所有权人达成一致并支付补偿费，该补偿费用实际属于租金。3.为确保各方权益不受侵害，本案应当在被上诉人及其他停车位所有权人确定产权归属、车位面积、应当享受租金补偿的权利人名单后再行起诉。上诉人筹措近220万元资金由搏力公司代付给被上诉人以建造新仓库，但被上诉人违反合同契约精神，不顾诚实信用原则，未偿还借款和为上诉人建造新仓库。其违约在先仍主张不切实际的诉讼请求，使上诉人雪上加霜。搏力公司上诉请求：1.撤销（2019）黔04民初27号判决书第一项：“安顺搏力商务信息咨询有限公司于判决生效之日起10日内搬离并向贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司返还‘蓝天花园’2单元5号楼5-1、7-1、7-2号住房”；2.撤销（2019）黔04民初27号判决书第三项：“安顺搏力商务信息咨询有限公司于判决生效之日起15日内向贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司支付3套住房租金148800元”；3.驳回被上诉人的全部诉讼请求；4.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：2012年11月1日上诉人向被上诉人送达《关于原“贵州黔中医药有限公司”房地产现已转到“安顺搏力商务信息咨询有限公司”名下》的情况说明，被上述人知悉并认可由上诉人承继原黔中医药公司的房地产。此后，因被上诉人资金链断裂，为协助其履行《房屋拆迁补偿及过渡搬迁协议》，2012年11月1日双方签订了《关于医药仓库后续工程垫资协议》（以下称“垫资协议”），该协议第二条约定被上诉人提供位于蓝天花园小区商铺房一间、住房**给上诉人作为借款抵押。一审法院认定上诉人应当返还三套住房，且不返还住房的法律性质属于“违约”，该事实认定错误。一、《垫资协议》中未约定由上诉人承租或占有、使用“抵押”的住房，“使用物”仅系“蓝天花园”的地下停车场，涉案住房不属于“使用物”，不存在上诉人应当返还涉案住房的合同基础，上诉人无需承担返还住房或赔偿租金损失的违约责任。对上诉人而言具有返还义务的仅为地下停车场，结合一审调查的事实，上诉人已如约搬离地下停车场。二、被上诉人向上诉人未交付涉案住房，上诉人也未在事实上占有、使用房屋。1.涉案住房至今未由主管部门进行备案验收，未形成竣工验收报告，在法律及事实上无法达到交付标准，不符合《建筑法》第六十一条规定。签订《垫资协议》时，被上诉人提供涉案住房钥匙，但没有一把可以打开涉案房屋，未形成交付的法律关系。一审法官到涉案住房查看现状，该住房处于毛坯房状态，水、电、燃气都未安装，根本无法达到交付使用或正常使用条件。2.上诉人一直未对涉案住房实行占有、使用。涉案房屋未产生水、电、燃气费用，各项水、点、燃气的记录均为零，体现涉案住房未被上诉人使用。涉案住房系名义上“抵押物”，但未办理抵押登记，上诉人无权对抵押住房进行占有、使用。被上诉人错将“抵押”理解成“占有、使用”，住房空置是被上诉人对自有财产的处分，无权要求上诉人承担租金损失。三、一审法院在没有合同约定的前提下认定“违约”，在认定“违约”情况下认定没有法律关系并适用“不当得利”作为赔偿的法律支撑，属于认定事实、法律关系错误。上诉人与被上诉人既无合同约定也无占有事实，所以本案既无法使用违约责任也无法使用不当得利之法律规定。四、一审法院未查证被上诉人是否拥有涉案住房以及权利归属。根据《物权法》第六条的规定，被上诉人建设“蓝天花园”项目是事实，但其未出示《不动产登记证书》住房权利证明文件，且现处于破产状态，不排除涉案住房是否存在其他权利人，在涉案房屋处于权利瑕疵的状态下人民法院不应粗略地定性和处分。上诉人向被上诉人借款的220万元资金未归还，且迟延交付为上诉人建造的新仓库，导致了上述人承担了多项损失。被上诉人在尚欠我方债务的情况下，主张没有合同基础、法律约定的赔偿违反了诚实信用原则。鼎城房开二审中答辩称：1.答辩人主张地下停车位租金主体适格。峰源公司依法应返还其占用的地下停车场并支付占用期间的租金损失。答辩人庭审过程中提交的“蓝天花园”预售许可证、安国用（2007）第××号国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、规划建设工程竣工测量成果质检报告,足以证实答辩人系“蓝天花园”开发建设方。该工程建成后投入使用,未形成竣工验收报告，项目整体尚未竣工验收，并不影响答辩人系蓝天花园项目整体的物权所有人，答辩人的部分销售行为并不影响答辩人仍属地下停车场整体的物权所有人。加之，答辩人主张的租金是按照拆迁补偿约定应返还时间（2013年11月11日）起算的（实际仅要求自2014年1月起算），并没有主张他人权利之嫌。正是由于峰源公司的强行占用行为导致广大业主至今无法正常使用地下停车场，纷纷上访。为维护广大业主利益，管理人也依法向其发送过取回财产的通知，要求其返还作为破产企业的债务人财产。2.由于答辩人将地下停车位改造用于峰源公司和搏力公司使用的仓库占用面积约为2800平方米,停车场总面积为3957.59平方米,设计车位为97个,但均未实际予以划分区别，故以其占用面积比例计算占用期间租金并无不当。3.峰源公司诉称向蓝天花园业主委员会缴纳物业费，庭审过程中并未见任何支付凭证证明，且物业管理费的缴纳情况与本案争议的占用期间的租金并无关联。4.峰源公司要求驳回全部诉讼请求明显属无理要求。针对返还商铺及地下停车场，在庭审过程中峰源公司并未提出异议，曾承诺过于2019年年底返还，提出上诉也未就此提出任何反驳的依据。现以地下停车场“产权归属不明”为由上诉要求驳回全部诉讼请求，明显是故意拖延时间，增加诉累。5.由于搏力公司的阻碍导致答辩人对涉案房屋无法进行正常销售和使用，实际已经造成答辩人的损失。综上，被答辩人已向管理人申报债权，现经管理人确认并经人民法院裁定确认，债权性质为普通债权，将根据法律规定依法清偿。被答辩人不能以债权未得到清偿为由，影响“蓝天花园”业主的车库使用权利，阻碍答辩人破产案件的进程，现已造成了不可估计的直接损失、间接损失，影响及后果均非常严重。被答辩人的上诉请求无任何法律依据和事实依据，明显属增加诉累，浪费诉讼资源，请求人民法院驳回被答辩人的上诉讼请求，维持原判。鼎城房开向一审法院诉请：1.峰源公司、搏力公司停止侵权，10日内腾空位于安顺市西秀区两个，并交还鼎城房开。2.判令峰源公司、搏力公司连带赔偿鼎城房开自2014年1月至2019年2月的损失共计2176200元（住宅每套每月1000元，为1860000元；地；地下停车场97个个每月300元计算，为1804200元；商铺每个每月1500元，为186000元）。3.诉讼费由峰源公司、搏力公司负担。一审法院查明：2009年3月20日安顺市人民政府形成安府专议（2009）17号专题办公会议纪要，主要内容为尽快完成黔中医药公司仓库搬迁工作，选定原西秀区粮油公司厂址作为该公司仓库选址，明确各部门配合帮助该公司尽快取得仓库建设用地，转让费用由鼎城房开负担等。2010年1月26日，安顺市优化发展环境督查办公室形成安市发展督办专议（2010）1号专题会议纪要，会议决定尽快落实黔中医药公司仓库异地搬迁建设用地事宜，尽快完成临时过渡性仓库改造，选定“蓝天花园”地下停车场作为过渡性仓库，并由鼎城房开按照要求改造后交付该公司使用。2010年2月3日，鼎城房开与黔中医药公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定黔中医药公司提供位于贵黄公路A-12地块内的房屋所有权证和土地使用权证，新仓库选址暂定为安顺市开发区原西秀区粮油公司厂址，面积为4000平方米左右，施工由鼎城房开负责，黔中医药公司在新仓库竣工验收和通过GSP认证后10个工作日内从过渡仓库搬离。同时约定，鼎城房开用“蓝天花园”约4000平方米地下停车场作为黔中医药公司过渡性仓库，改造费用由鼎城房开负担，过渡期限约定为从取得新仓库地块之日起10个月的工作日计算，如遇不可抗力造成工期延误，或者其他原因造成设备不能正常使用的，双方协商可顺延，该过渡仓库交由鼎城房开拆除等内容。该协议于同年2月5日经黄果树公证处公证，并由该处作出（2010）黔安市黄证经字第111号公证书。随后，鼎城房开对“蓝天花园”地下停车场进行改造后交付黔中医药公司使用。2010年4月13日，鼎城房开又与颐蓉公司签订《房屋拆迁补偿及过渡搬迁协议》，约定由鼎城房开提供“蓝天花园”地下停车场给颐蓉公司使用，新仓库即黔中医药公司选定的仓库建成后搬离，并约定该协议作为颐蓉公司办理相关手续使用。2012年11月1日，鼎城房开与搏力公司签订《关于医药仓库后续工程垫资协议》，约定由搏力公司借款177万元给鼎城房开以完成黔中医药公司新仓库建设，鼎城房开提供“蓝天花园”商铺一间、住房**作为抵押，但未办理抵押登记。2013年3月26日，鼎城房开与搏力公司又签订《关于医药仓库附属工程垫资的补充协议》，约定因部分设施尚需资金，该部分由搏力公司组织施工并由鼎城房开签章确认。同年9月10日，双方再签订《关于医药仓库附属工程垫资的补充协议二》，约定因新仓库部分设施及垃圾清运，由搏力公司再借款10万元给鼎城房开完成以上项目建设。2011年5月30日，黔中医药公司向颐蓉公司借款210万元，双方陈述该借款系因前述建设需要，由搏力公司借款后转借给鼎城房开。颐蓉公司成立于2004年，于2015年9月11日更名为本案峰源公司。黔中医药公司于2011年6月22日更名为国药公司，搏力公司于2012年9月13日成为国药公司的股东，并承继原黔中医药公司的债权债务和相应财产，后续涉及黔中医药公司的事宜均由搏力公司与鼎城房开签订。因颐蓉公司与黔中医药公司属关联企业，故该公司使用黔中医药公司营业场所共同经营，即原黄果树大市场。后因黔中医药公司签订拆迁补偿协议，颐蓉公司便一同搬至“蓝天花园”地下停车场过渡，并使用2间商铺（蓝天花园1单元2号楼1-1、1-2号）作为办公地点至今。2013年7月19日，鼎城房开代建的新仓库通过竣工验收。同年11月1日，搏力公司开始搬迁至新仓库，但仍使用“蓝天花园”2单元5号楼5-1（140㎡）、7-1（128㎡）、7-2（128㎡）号住房3套至今。峰源公司继续使用地下停车场作为药品仓库，并使用“蓝天花园”1单元2号楼1-1（42㎡）、1-2（67.41㎡）号商铺作为办公地点。另查明，鼎城房开于2007年12月28日取得安顺市西秀区南门外大关口安国用（2007）第××号国有土地使用权，并在该土地上开发建设案涉“蓝天花园”项目，该工程建成后投入使用，但未形成竣工验收报告。2010年鼎城房开与案外人刘家淑签订车位销售合同，将“蓝天花园”地下停车场车位共计66个出卖给刘家淑，价款总计为4488000元。同时，鼎城房开又向“蓝天花园”其他业主出售车位20个，剩余11个车位尚未出售。改造用于峰源公司和搏力公司使用的仓库占用面积约为2800平方米，停车场总面积为3957.59平方米，设计车位为97个，但均未实际予以划分区别。再查明，因“蓝天花园”部分业主无法使用地下停车场，经与峰源公司协商，峰源公司于2018年向案外人李晶、严宪国等7人分别支付3000元至10800元不等的补偿费用。2015年12月11日，鼎城房开管理人分别向峰源公司、搏力公司送达（2015）安鼎破管字第17号、（2015）安鼎破管字第18号通知书，载明其依据《中华人民共和国企业破产法》第十七条的规定，要求峰源公司、搏力公司返还案涉财产，峰源公司、搏力公司于当日签收。一审法院认为，本案争议焦点为：峰源公司、搏力公司的行为是否构成侵权；诉请返还商铺、住房及地下停车场是否具备请求权基础；峰源公司、搏力公司应否赔偿损失。第一，据查明事实，峰源公司、搏力公司使用案涉地下停产场、住房和商铺，系由拆迁安置引起，并与鼎城房开签订了过渡协议。峰源公司即原颐蓉公司虽不属拆迁安置补偿对象，但因其与搏力公司一同使用原黄果树大市场共同经营，鼎城房开也与其签订了拆迁补偿安置协议，并在实际履行中允许其使用“蓝天花园”地下停车场等建筑物。以上事实，可以认定鼎城房开与峰源公司、搏力公司之间具有合法的拆迁安置补偿法律关系，双方均应严格依照该协议履行。根据鼎城房开与搏力公司签订的《拆迁补偿安置协议》第七条过渡期限的约定，在新仓库竣工验收具备使用条件后，搏力公司应当在10日内搬离，并将建筑物返还鼎城房开。故一审法院认为，合同履行期限届满或双方约定条件成就之时，该协议终止履行，而交还使用物系该合同终止履行之后的约定义务，搏力公司在上述条件具备之后仍继续使用案涉建筑物的情形，应属违约而并非侵权。同理，对于峰源公司继续使用案涉建筑物的情形，也应当认定为合同履行期限届满之后，拒绝履行合同义务的违约行为。第二，据前述，在鼎城房开代建的新仓库竣工验收之后，搏力公司和峰源公司均应依照合同约定搬离并交还使用物。峰源公司、搏力公司行为虽不属侵权，但属违约，鼎城房开可向其主张继续履行返还标的物的合同义务，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条已有规定。同时，根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条第一款“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。”的规定，企业法人进入破产程序后，管理人有权向债务人的债务人或财产持有人主张返还财产，而本案鼎城房开之管理人已于2015年12月11日发出了取回财产的通知，故本案纠纷性质应为一般取回权纠纷。无论是基于拆迁补偿安置协议的合同履行请求权还是破产管理人之取回权，鼎城房开的诉请均应支持，即峰源公司、搏力公司应立即搬离并向鼎城房开返还尚在使用的住房、商铺及地下停车场，同时不得对标的物造成损坏。第三，对于鼎城房开所主张的损失，峰源公司、搏力公司在合同履行期限届满之后仍继续使用标的物，其应当支出的租金未予支出，即其财产发生了消极性增加；且因合同已经终止，其占有该租金利益无法律上的原因，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”的规定，该利益应属不当得利，峰源公司、搏力公司应予返还。据查明事实，搏力公司与案外人亚东公司签订搬家合同，搬家时间为2013年11月1日，双方安置补偿协议第7条约定应在10日返还标的物，故其仍使用的3套住房应自2013年11月11日起算不当得利，峰源公司使用的地下停车场及商铺两间，也应自此时起算租金。对于住房租金，因案涉房屋系毛坯房，鼎城房开主张的每月1000元过高，本院酌定每月800元，酌定商铺为每月1200元为宜。对于地下停车场，因实际占用面积约为2800平方米，建筑面积为3957.59平方米，占比为70%，故酌定按照设计车位97个的70%计算租金，每个车位按150元计算，故地下停产场租金为每月10185元。因鼎城房开仅主张2014年1月至2019年2月期间共62个月的损失，故计算如下：1、三套住房租金为800元×3×62=148800元；2、两间商铺租金为1200元×2×62=148800元；3、地、地下停产场租金为10185元×62=631470元/div>综上，贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司诉请部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国企业破产法》第十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、安顺搏力商务信息咨询有限公司于判决生效之日起10日内搬离并向贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司返还“蓝天花园”2单元5号楼5-1、7-1、7-2号住房；二、贵州安顺峰源药业有限责任公司于判决生效之日起10日内搬离并向贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司返还“蓝天花园”1单元2号楼1-1、1-2号商铺以及地下停车场；三、安顺搏力商务信息咨询有限公司于判决生效之日起15日内向贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司支付3套住宅租金148800元；贵州安顺峰源药业有限责任公司于本判决生效之日起15日内向贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司支付2间商铺租金148800元和地下停产场租金631470元；四、驳回贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费24240元，由贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司负担12000元，安顺搏力商务信息咨询有限公司负担2540元，贵州安顺峰源药业有限责任公司负担9700元。本院二审期间，峰源公司、搏力公司提交如下证据：第一组：两份业主委员会《证明》，拟证明案涉房屋并没有实际交付，上诉人也未对案涉住房进行占有使用或收益，上诉人在使用停车场的过程中有为被上诉人代缴和应承担的物业管理费，物业管理费作为我方为被上诉人代缴债权，在本案中主张债权权利时应当予以扣减抵扣。第二组：2019年8月21日“蓝天花园”小区地下停车场、案涉住房现状及房屋水电使用情况照片，拟证明：1.案涉住房未实际交付，上诉人未对案涉住房占有使用或收益，案涉住房使用现状为毛坯且未安装水电，若对住房进行使用不可能不进行装修改造；2.案涉停车场并非上诉人完全控制或独立使用，其中可见多个车辆使用停放，上诉人并非该租金的权利支付主体。鼎城房开对峰源公司、搏力公司提交的以上证据质证如下：对第一组证据《证明》,认为达不到对方的证明目的，鼎城房开销售房屋过程中因搏力公司实际占有住房对我方造成了损失。蓝天花园业主委员会是否存在需要核实，缴纳物业费没有任何凭证，只有业主委员会的印章，不应予以抵扣。对第二组证据：1.地下停车场现状照片证实顺峰公司、搏力公司占用蓝天花园地下停车场情况，且我方只主张了70%，大约68个车位。2.搏力公司强行占用“抵押物”，涉案住房并没有办理抵押登记。由于搏力公司的阻碍导致鼎城公司对涉案住房无法进行正常销售和使用，实际已经造成鼎城公司的损失。3.水电照片与本案关键争议焦点无关联，相反证实搏力公司的阻碍导致鼎城公司对涉案房屋无法进行正常销售和使用，造成鼎城公司损失。住房确实是毛坯房，但是对方阻止我方对三套房屋的销售、使用，一审中主张占有使用费时我方已经考虑了是毛坯房，且三套住房并没有进行抵押登记，但三套住房的钥匙在搏力公司手上。鼎城房开二审中无证据提交。二审调查中，峰源公司、搏力公司提交其支付车位业主补偿费收条原件核对。其中，支付的李晶3000元，冯晓东6000元，王清山10800元，李萍10800元，崔哲10800元，危荣其10800元补偿费，有购车位合同及车位费支付凭据以及鼎城房开载明的《蓝天花园地下车位销售情况》佐证以上人员系车位业主。而支付给杨春10800元，严宪国7800元，胡琴10800元补偿费，因没有购车位合同及车位费支付凭据佐证，且鼎城房开的《蓝天花园地下车位销售情况》表中亦未载明以上名字。另，峰源公司、搏力公司、鼎城房开二审调查中均认可涉案商铺、住房系基于垫资协议，是为了保护抵押行为而产生。峰源公司、搏力公司对一审判决查明事实中关于搏力公司仍使用三套住房部分持有异议外，对其余事实没有异议。鼎城房开对一审判决查明事实部分无异议。其余事实与一审查明事实基本一致。根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.鼎城房开是否有权主张“蓝天花园”小区地下停车场租金损失？若有权主张，应否扣除已缴纳的物业管理费和补偿费？2.鼎城房开主张搏力公司返还三套住房及支付相应租金的事实和理由是否成立？关于焦点一，对于地下停车场车位租金，峰源公司上诉主张鼎城房开诉讼主体不适格，地，地下停车位已经出售城房开仅剩11个车位，不应按97个车位的70%计算租金，一审计算租金方式错误；且其已向业主委员会缴纳的206666元物业管理费、已向车位买受人支付的车位补偿费应予抵扣。对此，本院认为，鼎城房开虽尚未办理“蓝天花园”小区住房、商铺、地、地下停车位产权登记其提供的“蓝天花园”小区预售许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、规划建设工程竣工测量成果质检报告,足以证实鼎城房开系“蓝天花园”开发建设方，系物权所有人。地。地下停车位虽已出售并未划线并交付车位业主使用，亦未办理物权变更登记，地，地下停车位的所有权仍属于鼎城房开源公司使用的仍是鼎城房开的地下停车场，因此，鼎城房开诉请峰源公司归还地下停车场及支付租金损失，主体适当，一审以峰源公司实际占用地下停车位面积比例计算租金亦并无不当，本院予以维持。至于物业管理费，即使该笔费用峰源公司已向业主委员会缴纳，因双方对物业管理费的承担并无约定，该笔费用与本案无关，不应抵扣停车场租金损失。至于补偿费，由于鼎城房开出售车位系客观事实，因此，鼎城房开主张的地下停车场使用租金损失应扣减峰源公司已向车位买受人支付的车位补偿费。经查，峰源公司提交的证据能证明李晶、冯晓东、王清山、李萍、崔哲、危荣其系实际购买车位业主，不能证明杨春、严宪国、胡琴系购买车位业主，故峰源公司向李晶等六人支付的车位使用补偿款共计52200元应当予以抵扣地下停车场租金损失，对于杨春等三人的补偿费不予扣减。一审全部未予扣减不当，本院予以纠正。经计算，峰源公司应支付的地下停车位租金损失为631470元-52200元=579270元。关于焦点二，搏力公司上诉主张其未实际占用三套住房，不存在返还房屋和支付租金。本院认为，关于返还住房，因涉案住房系双方基于借款关系而产生，目的在于以占用住房的形式保证借款按时归还，搏力公司对涉案用于抵押的住房的占有系合法占有，故鼎城房开基于物权所有权法律关系主张住房返还理由不成立，不予支持。但双方基于借款抵押而占有住房系另一法律关系，鼎城房开如对其偿还借款后房屋返还问题持有异议的，可通过借贷法律关系另行提起诉讼。关于支付住房租金损失，搏力公司虽合法占有住房，但并未实际使用、收益，鼎城房开主张住房租金损失无事实和法律依据，一审以不当得利判决搏力公司支付租金损失不当，应予纠正。综上，安顺搏力商务信息咨询有限公司、贵州安顺峰源药业有限责任公司的上诉请求部分成立。一审判决认定部分事实不清，适用法律部分错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市中级人民法院（2019）黔04民初27号民事判决第二项；二、撤销贵州省安顺市中级人民法院（2019）黔04民初27号民事判决第一项、第四项；三、变更贵州省安顺市中级人民法院（2019）黔04民初27号民事判决第三项为“贵州安顺峰源药业有限责任公司于本判决生效之日起15日内向贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司支付2间商铺租金损失148800元和地下停产场租金损失579270元”；四、驳回贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回贵州安顺峰源药业有限责任公司的其余上诉请求；六、驳回安顺搏力商务信息咨询有限公司的其余上诉请求。一审案件受理费24240元，由贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司负担15240元，贵州安顺峰源药业有限责任公司负担9000元。贵州安顺峰源药业有限责任公司预交的二审案件受理费24240元，由贵州安顺峰源药业有限责任公司负担24000元，贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司负担240元；安顺搏力商务信息咨询有限公司预交的二审案件受理费24240元，由贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何陆坤审判员  张 文审判员  陈 荣二〇二〇年二月七日法官助理杨胜英书记员蔡芳