上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初3861号原告(反诉被告)：上海惠硕储运有限公司,住所地上海市奉贤区柘林镇胡桥社区农交路**第****。法定代表人：邱立江,执行董事。委托诉讼代理人：徐次文，上海宝淳律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海龙振密工贸有限公司，住所地，住所地上海市嘉定区iv>法定代表人：龙如凯，执行董事。委托诉讼代理人：廖兵先。委托诉讼代理人：滕锦林，江苏六典律师事务所律师。被告：嘉定区徐行镇曹王村村民委员会，住所地，住所地上海市嘉定区iv>法定代表人：高青，书记。委托诉讼代理人：李强，上海宏腾律师事务所律师。原告(反诉被告)上海惠硕储运有限公司(以下简称惠硕公司)与被告(反诉原告)上海龙振密工贸有限公司(以下简称龙振密公司)、被告嘉定区徐行镇曹王村村民委员会(以下简称曹王村村民委员会)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)惠硕公司法定代表人邱立江及委托诉讼代理人徐次文，被告(反诉原告)龙振密公司委托诉讼代理人廖兵先、滕锦林及被告曹王村村民委员会委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)惠硕公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认惠硕公司与龙振密公司间签订的《厂房仓库租赁合同》无效；2、要求龙振密公司退还2018年9月5日至2018年11月10日期间的租金578,630元；3、要求龙振密公司退还押金26万元；4、要求龙振密公司、曹王村村民委员会赔偿装修损失643,189.53元；5、要求龙振密公司、曹王村村民委员会支付搬迁费862,100元；6、要求龙振密公司、曹王村村民委员会支付修路费2万元。事实和理由：2016年12月25日，惠硕公司与龙振密公司签订《厂房仓库租赁合同》，约定惠硕公司承租位于上海市嘉定区徐行镇曹王村西巷村民小组(果园路东侧)的厂房用以仓储、物流及办公，租期6年，自2017年2月10日起至2023年2月9日止。合同签订后，惠硕公司按约向龙振密公司支付了租赁押金和租金并对承租厂房进行装修后投入使用。2018年9月4日，曹王村村民委员会向惠硕公司与龙振密公司送达告知书，告知承租厂房为无证违章建筑并要求惠硕公司于2018年9月30日搬离承租厂房。之后，惠硕公司自2018年9月5日起开始实施搬离，搬离后，惠硕公司多次联系龙振密公司要求将承租厂房交付并协商退还押金、租金及损失承担等事宜，但因龙振密公司拒绝协商而未果，故惠硕公司诉至法院。被告(反诉原告)龙振密公司辩称，惠硕公司承租的厂房虽未取得房屋产权证，但该厂房系经政府审批后同意建造的，故惠硕公司与龙振密公司间关于该厂房签订的《厂房仓库租赁合同》应属有效；惠硕公司在2018年9月5日至2018年11月10日期间占有使用了承租厂房，故无权要求返还该期间的租金，且惠硕公司尚未将承租厂房返还也未结清租金，故不同意返还租赁押金；3、惠硕公司的装修行为未经龙振密公司同意，故相应的装修损失应由其自行承担，所谓的搬迁费、修路费等均不予认可。据上，龙振密公司提出反诉请求，要求：1、惠硕公司支付2018年10月11日至2019年1月17日期间的租金586,116元；2、惠硕公司支付2019年1月18日至实际返还之日的房屋占有费(按使用面积为1,000平方米为21,600元/月的租金标准计算)3、惠硕公司支付逾期付款滞纳金17,583.48元；4、惠硕公司对其承租期间造成房屋损坏部分进行维修并恢复原状。被告曹王村村民委员会辩称，惠硕公司要求其承担装修损失、搬迁费、修路费等均无法律依据，故不同意惠硕公司的诉请。针对龙振密公司的反诉，惠硕公司辩称，2018年9月底已将房屋返还，故不应支付龙振密公司反诉主张的租金、使用费及逾期付款滞纳金；且惠硕公司在承租期间未损坏房屋，故不同意维修及恢复原状的反诉请求。经审理查明：2016年12月25日，惠硕公司与龙振密公司签订《厂房仓库租赁合同》1份，约定：龙振密公司将位于上海市嘉定区徐行镇曹王村西巷村民小组(果园路东侧)的厂房(其中包括2栋厂1栋、1栋办公楼及空地，以下简称为系争厂房)出租给惠硕公司用以仓储、物流及办公使用，租期为6年(2017年2月10日起至2023年2月9日止)，租金为320万元/年(按季提前一个月支付)，租赁押金为26万元。上述合同签订后，惠硕公司支付了押金26万元，并将系争厂房部分转租给上海前圣贸易有限公司(以下简称前圣公司)使用，另部分装修后自用。2018年9月4日，曹王村村民委员会向系争厂房的使用人惠硕公司与前圣公司发出告知书，告知系争厂房属“五违四必”整治范围及有存放危险物品的现象，故要求惠硕公司与前圣公司于2018年9月30日前搬离系争厂房。之后，惠硕公司与前圣公司逐步开始搬离工作，因对押金、租金的结算及损失承担未能达成一致，惠硕公司、前圣公司、龙振密公司间遂产生纠纷，并诉至本院。另查明：1、系争厂房无产权证明，也未取得建设工程规划许可。2、惠硕公司、前圣公司间关于系争厂房的租赁合同纠纷，本院已于2019年7月23日作出(2019)沪0114民初2729号民事判决书，该生效判决确定惠硕公司应赔偿前圣公司其承租部分的装修损失158,476.6元。3、惠硕公司已向龙振密公司支付了截止2018年11月10日的租金(按照320万元/年的标准)，之后未再支付。4、2019年4月23日，惠硕公司与龙振密公司已确认系争厂房已全部可由龙振密公司接收处置。5、审理中，本院委托上海市建设工程监理咨询有限公司对惠硕公司自用部分的系争厂房装饰装修工程进行了造价鉴定，结论为总造价为484,712.93元。以上事实，有《厂房仓库租赁合同》、《告知书》、(2019)沪0114民初2729号民事判决书、工程造价鉴定意见书等及庭审笔录为证。本院认为：一、关于《厂房仓库租赁合同》的效力。系争厂房无产权证明，也未取得建设工程规划许可，故惠硕公司与龙振密公司基于该厂房签订的《厂房仓库租赁合同》违反相关法律法规，属无效。合同无效后，系争厂房应予返还，现双方已确认厂房已全部返还，故本案对此不再予以处理，而龙振密公司应将收取的租赁押金26万元返还惠硕公司。二、关于系争厂房的使用费。《厂房仓库租赁合同》虽无效，但占有、使用系争厂房期间的房屋使用费仍应由惠硕公司承担，本案中，虽然2018年9月4日惠硕公司就被要求搬离系争厂房，但在之后的搬离过程中，惠硕公司未与龙振密公司办理相关的交接手续，现考虑到系争厂房属拆违整治范围对惠硕公司正常使用的影响及搬离所需的合理期间，本院确认惠硕公司承担截止至2018年11月10日的使用费应属合理，故对惠硕公司要求退还2018年9月5日至2018年11月10日期间租金578,630元的诉请，本院不予支持，而对龙振密公司要求惠硕公司承担2018年11月11日之后的使用费及逾期付款滞纳金的反诉请求，本院亦不予支持。三、关于合同无效所致损失。租赁合同无效后，当事人可主张无效合同所致损失，本案中，惠硕公司自用部分的厂房装饰装修工程造价已经司法鉴定确定为484,712.93元，转租前圣公司部分厂房所致装修损失已经另案判决确定惠硕公司应承担158,476.6元，上述损失合计643,189.53元可作为无效合同所致损失并根据双方的过错责任分别予以承担，而龙振密公司出租无证系争厂房存有过错，惠硕公司承租、转租、使用无证系争厂房亦存过错，故本院确定上述损失中的450,232.67元由龙振密公司承担(应向惠硕公司支付)，其余损失部分192,956.86元由惠硕公司自行承担。另惠硕公司主张搬迁费862,100元，却未能提供充分依据，现本院考虑实际情况，酌情确定龙振密公司补偿惠硕公司搬迁费8万元，对惠硕公司主张的修路费，本院则不予支持，而龙振密公司要求惠硕公司维修及恢复原状的反诉请求，因无相应证据，本院不予支持。至于惠硕公司要求曹王村村民委员会赔偿装修损失、搬迁费用、修路费的诉请，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海惠硕储运有限公司与被告(反诉原告)上海龙振密工贸有限公司间签订的《厂房仓库租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海龙振密工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)上海惠硕储运有限公司装修损失450,232.67元；三、被告(反诉原告)上海龙振密工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)上海惠硕储运有限公司搬迁费8万元；四、原告(反诉被告)上海惠硕储运有限公司其余诉讼请求不予支持；五、被告(反诉原告)上海龙振密工贸有限公司的反诉诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25,711.36元，减半收取12,855.68元，由原告(反诉被告)上海惠硕储运有限公司负担9,972.12元，被告(反诉原告)上海龙振密工贸有限公司负担2,883.56元(应于本判决生效后7日内付至本院)；反诉受理费4,918元，由被告(反诉原告)上海龙振密工贸有限公司负担；鉴定费26,836元，由原告(反诉被告)上海惠硕储运有限公司、被告(反诉原告)上海龙振密工贸有限公司各半负担(上海龙振密工贸有限公司负担部分应予本判决生效后7日内给付上海惠硕储运有限公司)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张奚二〇二〇年二月二十八日法官助理 张浩书 记 员 王豪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。