广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初22572号原告：广州市白云区江高镇郭塘村经济联合社，住所地广州市白云区江高镇郭塘村郭石路73号。法定代表人：李志炘。委托诉讼代理人：黄智鑫，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖育强，广东连越律师事务所律师。被告：中国石化销售股份有限公司广东广州郭雅加油站，住所地广州市白云区神山镇郭塘村郭雅路口。负责人:陈清水。被告：中国石化销售股份有限公司广东广州石油分公司，住所地广州市天河区广和路136号。负责人:黎锋。两被告委托诉讼代理人：卢春林，北京市隆安（广州）律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：潘俊杰，北京市隆安（广州）律师事务所律师。第三人：欧阳丽要，女，汉族，1968年11月1日出生，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：王伟深，广东弦正律师事务所律师。原告广州市白云区江高镇郭塘村经济联合社与被告中国石化销售股份有限公司广东广州郭雅加油站、中国石化销售股份有限公司广东广州石油分公司、第三人欧阳丽要物权保护纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，被告中国石化销售股份有限公司广东广州石油分公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于2019年7月25日依法裁定驳回，被告中国石化销售股份有限公司广东广州石油分公司不服上诉，广州市中级人民法院于2019年9月19日依法裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院于2019年11月28日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告广州市白云区江高镇郭塘村经济联合社（以下简称郭塘经济社）的委托诉讼代理人黄智鑫、廖育强，被告中国石化销售股份有限公司广东广州郭雅加油站（以下简称中石化郭雅加油站）、被告中国石化销售股份有限公司广东广州石油分公司（以下简称中石化广州分公司）的共同委托诉讼代理人卢春林、潘俊杰，第三人欧阳丽要及其委托诉讼代理人王伟深到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭塘经济社向本院提出诉讼请求：一、判令被告中石化郭雅加油站立即向原告郭塘经济社交还位于广州市白云区江高镇郭塘郭雅路口、登记在广州白云郭塘加油站名下的土地及该土地上的房产，即向原告郭塘经济社交还被告目前的加油站经营用地及该土地上的房产；二、判令被告中石化郭雅加油站按照加油站的同期市场租金水平向原告郭塘经济社支付2014年4月1日至实际归还土地之日的使用费，暂计至2019年3月31日为人民币18377364元；三、判令被告中石化郭雅加油站向原告郭塘经济社支付使用费利息，以18377364元为本金，从2019年7月11日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；四、判令被告中石化广州分公司就第二、三项诉讼请求与被告中石化郭雅加油站承担共同清偿责任；五、本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：1996年郭塘民委员会向上级部门申请在郭塘郭雅公路接口处申建加油站。1996年5月6日，当时的主管部门广州市白云区神山镇经济委员会作出批复，同意郭塘民委员会开办广州市白云郭塘加油站。1996年5月10日，广州市白云郭塘加油站经核准成立，企业性质为集体所有，经营范围为：汽油、柴油、润滑油、重油、汽车零部件。同年，郭塘民委员会在郭塘郭雅公路兴建了加油站，并以广州白云郭塘加油站的名义办理了房地产登记、取得了穗房地产证字第××号集体土地房产证。据最新的不动产登记查册表显示，土地性质及房屋所有权性质均为集体所有，土地上房屋的使用性质分别为：综合楼、门市部及加油亭，用地面积为3605.81平方米，建筑面积为587.19平方米。由此，郭塘民委员会以集体土地及自筹资金，开办了集体企业广州白云郭塘加油站。广州白云郭塘加油站经营至2000年，于2000年底经清算后便予以注销。广州白云郭塘加油站注销后包括土地所有权、土地上的建筑等一切资产，应属于郭塘集体所有，但上述土地及土地上建筑在广州白云郭塘加油站注销后便一直由被告方占用、经营。直至近日，原告方前往工商部门查询才得知，由郭塘委派的郭塘加油站负责人于2000年9月与中国石油化工股份有限公司广东石油分公司私下签订了《郭塘加油站转让合同》，约定将郭塘加油站（包括土地及土地上建筑物等一切资产）以260万的价格转让给中国石油化工股份有限公司广东石油分公司。因加油站及加油站所在的土地、建筑物属于郭塘集体所有，加油站的负责人无权转让，而受让方明知该转让合同无效，在根本无法履行股权转让手续及集体土地所有权变更的情况下，仍然用已注销的广州白云郭塘加油站在2004年出具的《土地使用证明》，在原址上新设了中国石油化工股份有限公司广东广州郭雅加油站，后变更为被告中石化郭雅加油站并一直经营至今。经原告委托评估机构对登记在广州白云郭塘加油站名下的集体土地及土地上建筑，按照加油站性质进行评估，其近五年的租金总额为18377364元，每年租金仅为三百多万元。由于这一金额是采用收益法评估所得，远远低于同类型的集体土地通过公开招投标进行交易的成交价格，通常这类作为加油站的集体土地，其通过公开招投标的成交价格多在一千万元到两千万之间。原告认为，涉案的土地及土地上房产至今仍登记在郭塘开设的集体企业名下，其产权属于郭塘集体所有是无可争议的。被告中石化郭雅加油站多年来无权占用进行经营，获利巨大。故被告中石化郭雅加油站除应交还土地，还应按照加油站的市场同期租金水平，向原告支付多年来的占用费，被告中石化广州分公司依法应当与被告中石化郭雅加油站共同清偿。被告中石化郭雅加油站、中石化广州分公司共同辩称：一、涉案加油站不是原告以自筹资金开办的集体企业，应为第三人欧阳丽要出资并挂靠在原告名下开办经营的“红帽子企业”。原告不是涉案加油站的产权人，原告起诉称，郭塘委会以集体土地及自筹资金开办了集体企业广州白云郭塘加油站，但该说法与其在另案庭审中的陈述及法院查明的事实不符。根据广州市中级人民法院(2000)穗中法经终字第1196号民事判决书中第五页第4行显示，郭塘委会认可郭塘加油站是谭燮燎、欧阳丽要夫妻挂靠村委会经营，村委会没有出资，也没有收取管理费，同时，法院查明，谭燮燎、欧阳丽要夫妻为郭塘加油站的实际经营人，曾向案外人戴勇军（该民事判决上诉人）借款用于投资建设加油站。其次，广州市白云区人民法院在(2003)云法民执字第3839号民事裁定中查明（第四页第3段落），广州白云郭塘加油站是由谭燮燎、欧阳丽要共同出资，挂靠郭塘民委员会，于1996年5月10日经工商部门核准成立。因此，广州白云郭塘加油站并不是原告出资成立的集体企业，而是名为集体企业，实为由私人投资经营，并以集体企业的名义注册登记，挂靠在集体之下的私人企业，即所谓的“红帽子企业”，这类企业的存在和发展是我国经济转型时期的历史现象，因而，也需要用历史的眼光来看待。1993年、1994年国家国有资产管理局分别颁布的《国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法》《集体企业国有资产产权界定暂行办法》均规定了产权界定应遵循“谁投资、谁拥有产叔”的原则，即从资产的原始来源入手，界定产权。《最高人民法院行政审判庭关于“红帽子”企业产权纠纷处理有关问题的意见》中也规定了处理相关纠纷应当尊重“谁投资谁所有”的原则。根据广州中院及白云法院生效裁判文书所查明的事实，欧阳丽要是广州白云郭塘加油站的出资人，该企业注销后，企业资产应归出资人所有，故欧阳丽要享有涉案加油站的产权，原告不是涉案加油站的产权人，欧阳丽要将加油站转让给被告后，原告无权要求被告交还加油站。二、原告不是涉案油站的所有权人，无权行使返还原物请求权。本案为物权保护纠纷，原告的诉讼请求应当以拥有诉争标的所有权为基础。原告提供的《不动产登记查册表》显示，涉案加油站建筑所有权人为广州白云郭塘加油站，并非原告，根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，原告不享有诉争标的的所有权，故没有行使返还原物请求权的法律依据。退一步讲，即使涉案加油站公司为原告投资建设，加油站公司注销后，公司财产归原告所有，但物权变更亦应当按照《物权法》的规定，以变更登记为物权变更的生效要件，涉案加油站房产所有权人未变更登记为原告之前，原告无权行使物权相关权利，更何况涉案加油站并非原告投资建设形成。三、不动产登记查册表、房地产证不能完整地反映涉案加油站目前的权属状况，被告与欧阳丽要签订的转让协议合法有效，被告已依法受让涉案土地使用权及地上建筑物、构筑物及设施设备。原告提供的广州市不动产登记查册表、房地产证显示，涉案土地为建设用地，土地用途为加油站，加油站土地使用权及地上建筑物均登记在广州白云郭塘加油站名下，但该企业早已注销，因此该不动产登记、房地产证不能完整地反映目前涉案加油站的权属状况。本案中，欧阳丽要以挂靠经营的方式开办广州白云郭塘加油站，并依法办理了相关手续，取得了房地产证。广州白云郭塘加油站注销后，根据《公司法》的相关规定，公司财产应向股东分配，欧阳丽要作为白云郭塘加油站的实际出资人，依法取得加油站的财产并有权作出处分。广州市白云区人民法院(2003)云法民执字第3839号民事裁定查明（第三页），欧阳丽要与中国石油化工股份有限公司广东石油分公司签订《郭塘加油站转让合同》，约定以260万元的价格转让包括加油站地上建筑物、构筑物及一切附属设备设施的所有权……广东石油分公司已支付转让金共计240万元，剩余20万元通过代广州白云郭塘加油站、欧阳丽要承担债务的形式支付，其转让价格已超过油站价值，不存在恶意传统串通、损害第三人利益，该协议有效。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第6条规定，集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。根据前述规定，欧阳丽要将加油站地上建筑物、构筑物及设施设备转让给被告的同时，加油站所占用范围内的集体土地使用权随之转让。因此，被告已依法受让涉案土地使用权及地上建筑物、构筑物及设施设备。四、原告对于加油站已由被告受让的事实早已知悉并认可，自2003年起至2019年从未提出异议，现否认转让事实，有违诚实信用原则。被告提供的证据4显示，原告于2003年10月28日曾向被告发函，称：贵公司收购的郭塘加油站，位于我郭塘委会辖内，油站占用的土地，原是我村委会已实用地每亩13万元及公路退缩每亩5万元价格转让给广州市居民欧阳丽要办厂使用的，油站总占用土地面积为5.02亩（其中实用地为4.79亩，公路退缩为0.23亩），欧阳丽要一共要支付给郭塘委会的土地使用款为634200元；欧阳丽要自1996年1月征用该土地使用后，郭塘总共收到欧阳丽要35万元的土地使用款，（分别是于1996年4月收到15万，于2000年12月收到15万，于2001年11月收到5万），至今，欧阳丽要尚欠郭塘委会土地使用款284200元。由此可知，原告至迟应于2003年10月28日便知悉加油站已转让，且书面发函确认原告将涉案加油站土地使用权转让给欧阳丽要开办加油站使用以及被告收购该加油站的事实。现原告又称加油站是自筹资金开办，直至近日才得知油站已转让等说法明显是虚假陈述，原告的诉讼行为有违诚实信用原则。五、原告主张2014年4月1日至2016年6月10日期间的使用费、租金及利息等已超过法定诉讼时效，依法应予驳回。原告主张被告支付占用其加油站所产生的租金、使用费属于债权请求权，依法应适用诉讼时效的相关规定。因原告于2019年6月10日向被告邮寄律师函主张使用费，根据《民法总则》及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的相关规定，原告所主张的2014年4月1日至2016年6月10日期间的使用费、租金及利息等已超过法定诉讼时效，依法应予驳回。六、原告委托评估机构作出的评估报告所得的数据不充分、结论不科学、不客观。原告提供的其他三个加油站与涉案加油站没有可比性，不具有参考价值。首先，该评估报告第七条第（二）项显示，因缺乏类似交易案例，不宜采用市场比较法评估，也不适宜采用成本法评估，故采用收益法进行评估。依据住房和城乡建设部发布的《房地产估价规范》GB／T50291-2015第4.1条，估价方法的选用应当陈述理由，但该报告并未进行完整陈述。其次，收益法评估需要减去估价对象的正常经营成本、税费和利润，以计算估价对象的毛利收入价值，该报告的数据依据为“委托方提供的资料”，但委托方提供的资料仅有“《成品油零售经营批准证书》、《危险化学品经营许可证》、《广州市不动产登记查册表》”三项，根本无法计算，且计算加油站的成品油销量每年波动大，至少应取近3-5年的平均销量计算，该评估报告仅凭2014年的销量进行计算，所得数据不充分，其评估结论不科学、不客观。再次，加油站价值主要受成品油销量影响，不同站点的销量又受油站地点、面积、加油枪数、车流量、附近是否有竞争油站等多种因素影响。原告选取其他地方的三个加油站与涉案加油站没有可比性，租金价格不具有参考价值。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，被告已合法受让诉争标的，原告不是诉争标的的权属人，无权行使物权返还请求权，原告的诉讼请求依法应予驳回。第三人欧阳丽要述称：原告已经将加油站49年的使用权转让给第三人。由于当时历史原因，个人不能建造加油站，所以只能挂靠集体来建造，土地是第三人花钱去购买49年的使用权，自筹资金建造。所以对于建筑物原告没有所有权。原告要求返还地上的房产，没有事实依据。原告出让了49年土地使用权给第三人，第三人已经支付转款，原告要求返还土地，缺乏事实和法律依据。本案是物权保护，如果原告对物权都不具有的情况下，原告要求支付使用费及利息没有依据。涉案土地是原告的，但是原告在土地使用权已经出让给第三人的情况下，开办加油站的投资及经营都是挂靠原告的名义，原告要求经营损失，理由不成立。经审理查明：一、广州市白云郭塘加油站于1996年5月10日经工商部门核准成立，注册资本80万元，法定代表人欧阳丽要，该加油站是欧阳丽要与其丈夫谭燮燎共同出资挂靠在郭塘委会经营，欧阳丽要担任站长。1998年11月17日，广州市白云郭塘加油站名称变更为广州白云郭塘加油站。2000年12月12日，广州白云郭塘加油站因经营不善经核准注销。上述事实有（2000）穗中法经终字第1196号民事判决书、（2003）云法民执字第3839号民事裁定书、工商资料等证据予以证实。二、欧阳丽要与谭燮燎共同出资于1996年在广州市白云区神山镇郭塘街郭雅路口兴建加油站，分别建有综合楼、门市部、油亭等三座建筑物，以广州白云郭塘加油站的名义办理了房地产证（穗房地证字第××号），房地产证记载用地面积3605.81平方米，建筑面积为587.19平方米，没有记载土地使用期限。以上事实有房地产证予以证实。三、2000年中国石油化工股份有限公司广东石油分公司（甲方、受让方）与欧阳丽要（乙方、转让方）签订《郭塘加油站转让合同》，约定：乙方将广州白云郭塘加油站转让给甲方，转让标的包括地上建筑物、构筑物和一切附属设备和设施的所有权，乙方无偿提供油站用地给甲方使用至油站土地使用权证土地使用年限届满之日止即2045年12月31日；转让价格260万元，合同生效之日起20日内支付定金52万元，接管油站之日起20日内，支付转让款52万元，在乙方为甲方办妥油站建筑物、设施设备的所有权过户手续及工商、税务等证照的变更登记手续，移交已办理变更登记的法律文件，并提供税务部门认可的转让发票后，甲方向乙方支付156万元；乙方不得将油站用地转让、出租或出借给第三人，或者对油站用地设置抵押、质押或其他形式的担保；等等。合同附件列明广州白云郭塘加油站的固定资产包括综合楼、门市部、加油亭等财产。中国石油化工股份有限公司广东石油分公司于2000年12月6日在广州白云郭塘加油站原址申请设立中国石油化工股份有限公司广东广州郭塘加油站。2004年1月10日中国石油化工股份有限公司广东石油分公司在该地址申请设立中国石油化工股份有限公司广东广州郭雅加油站即中石化郭雅加油站，经营至今。以上事实有《郭塘加油站转让合同》、工商登记资料等证据证实。四、原告主张被告郭雅加油站按加油站同期市场租金标准支付自2014年4月1日至实际归还土地之日的使用费，委托广东腾业资产评估及土地房地产评估有限公司对郭雅加油站自2014年4月1日至2019年3月31日共5年的承包费包含经营权及土地使用权，即油站租金进行评估，2019年4月30日，广东腾业资产评估及土地房地产估价有限公司出具评估报告，经评估该期间的承包费为18377364元，评估采用收益法进行评估。被告对该证据三性不予确认，认为该评估报告选用收益法进行评估没有说明理由，其次，该报告的结论缺乏科学性、客观性。原告还提供其他油站交易情况，被告认为不具有参考价值。以上事实有资产评估报告书、大观中路新塘加油站交易公告及中标公示、粤潭加油站中标公告、里水镇洲村三横路1号加油站交易公告。五、涉案加油站所在的地块于2013年2月25日经国土部门核准属于广州市白云区江高镇郭塘上一经济社和东向合作社所有，2019年7月5日，两经济社出具情况说明，证实涉案地块郭塘委会已经支付土地使用款并确认郭塘委会有权就涉案加油站土地及地上建筑物以其自己名义对外主张权利。以上事实有宗地图及情况说明予以证实。六、广州市白云区神山镇郭塘民委员会于2003年10月28日向中国石油化工股份有限公司广东广州石油分公司发函，主要内容如下：贵公司收购的郭塘加油站所占用的土地是村委会转让给欧阳丽要办厂使用，欧阳丽要一共要支付给郭塘委会土地使用款634200元，欧阳丽要自1996年1月征用该土地后，郭塘委会共收到欧阳丽要35万元，至今尚欠284200元，请贵公司协助提供如下资料：油站土地的归属或产权证明、转让合同及转让费用、转让油站的有关证明等文件。本院认为，广州白云郭塘加油站是欧阳丽要与谭燮燎共同出资挂靠在郭塘委会名下开办并经营，郭塘委会没有出资也没有收取管理费，该事实有生效民事判决书、民事裁定书予以证实，原告否认挂靠关系缺乏事实依据，本院不予采纳。欧阳丽要和谭燮燎向郭塘委会支付土地出让款后出资兴建综合楼、门市部、油亭等建筑物并办理了房地产证，登记在广州白云郭塘加油站名下，欧阳丽要和谭燮燎作为广州白云郭塘加油站实际出资人和经营者，根据谁投资谁所有的原则，广州白云郭塘加油站的资产应属欧阳丽要和谭燮燎所有。欧阳丽要代表出资人将广州白云郭塘加油站资产转让给中国石油化工股份有限公司广东石油分公司并无不当。中国石油化工股份有限公司广东石油分公司支付相应的对价后取得广州白云郭塘加油站的资产包括本案争议的土地使用权及地上建筑物。1996年广州白云郭塘加油站在涉案土地上兴建房屋办理房地产证时，因当时法律规定集体建设用地不能转让、出租，因此，国土部门对涉案土地的使用年限未作出审批，鉴于原告及第三人均未提供证据证明当时第三人挂靠原告名下开办加油站时就所涉土地的使用年限进行了约定，本院认为可参照2005年10月1日实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：……（四）商业、旅游、娱乐用地四十年……。”之规定来确定涉案土地的使用期限，因所涉地块属于商业用地，使用期限应当为40年，因涉案建筑物于1996年兴建，土地使用期限也应当从1996年开始计算，至今尚未到期，原告主张收回土地及地上建筑物并要求被告支付使用费、利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广州市白云区江高镇郭塘村经济联合社的诉讼请求。案件受理费132064元，由原告承担（已缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张里活人民陪审员  卢丽思人民陪审员  胡影仪二〇二〇年二月十三日书 记 员  陈珊珊