广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初33118号原告：深圳市鸿燊实业有限公司，住所地广东省深圳市福田区金田路美华大厦16楼办公室，统一社会信用代码91440300745170573T。法定代表人：郑锡强。委托诉讼代理人：唐佳，广东广和律师事务所律师。被告：黄某玲，女，汉族，1988年2月28日出生，住址广东省汕头市上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月25日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人唐佳、被告本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2014年2月28日签订了《租赁合同书》，并于2014年3月1日签订了《补充协议》，合同约定原告将位于深圳市房产（建筑面积约为650平方米，使用率为60%)租赁给被告。根据《补充协议》约定，租赁期限从2014年5月1日起至2019年4月30日止；房租按年度支付，第一年度租金为624000元，租金自第二年起每年递增5%，以此类推，直至合同期满，合同保证金为104000元。被告应当在协议签订之日一次性支付合同保证金，当年的租金和相关费用等应于每年第一个月的10日前支付;若被告逾期支付租金和相关费用，原告有权向被告收取滞纳金，滞纳金按逾期未付总金额每日千分之五计算，自应付款项到期之日起计至实际支付日止。合同签订后，原告依约将涉案房产交付给被告租赁使用，但合同履行过程中，被告并未于2018年5月10前缴纳当年度租金，仅于2018年4月23日向原告支付5楼及6楼的租金共计8万元【其中4万元已在原告与被告的（2017）粤0304民初51730号房屋租赁纠纷案件中抵扣5楼租金】。2018年7月2日，被告与原告办理了场地交接手续，但并未向原告支付2018年5月1日至7月2日期间的剩余租金。截止到2019年3月20日，仍有租金90490.49元未支付。经原告多次面谈、电话通知催告均无果，根据合同及协议的约定，被告已经构成严重违约，侵犯了原告的合法权益。据此，诉至本院请求判令：1、被告向原告支付2018年5月1日至2018年7月2日期间欠付的租金90490.49元及滞纳金142070.07元（自逾期之日即2018年5月1日起按日万分之七计算至付清租金之日止，暂计至2019年3月20日）；2、原告有权没收被告交纳的合同保证金104000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告明确，诉请的滞纳金计算标准应为日千分之五。被告答辩称：一、原告与被告之间不存在真实租赁关系，原告要求被告支付租金是没有事实依据的。原告不曾将其位于深圳市房产交付给被告，被告也从未接收、使用原告房产，也不曾支付过原告任何租金，也未从原告房产取得任何利益。本案原告与被告签订的《租赁合同书》及其《补充协议》（以下统称为“合同”）是被告原所在单位（领导）与原告达成意向的租赁关系之后，被告临时受原单位领导口头指派，代为在租赁合同上签字的。合同签订后，原告并未将合同房产交付给被告。原告房产真实租赁双方为原告和被告原单位（领导），与被告无关，原告从未将合同房产交付给被告使用，原告所履行的出租义务的对象不是被告，原告对此知悉。因此，被告与原告之间并不存在真实租赁关系，现原告却要求被告承担原告房产租赁租金及其滞纳金是没有事实依据的，是不合理的，这对被告非常不公平，损坏了被告的合法权益。二、原告与被告签订的《租赁合同书》及其《补充协议》并非被告本着在平等、公乎、自愿情况下签订的，合同条款对被告应没有效力。上述合同并非是被告自愿签的，该合同是原告与被告原单位（领导）商定达成之后，原告将拟定好的合同文书直接送至被告原所在单位（领导）的。被告对合同内容并不知情，因原告催促签约，被告临时受到原单位领导的口头指派，在合同上代为签字交给原告带走。当时被告作为底层新职工，普通的打工者，初来乍到，迫于工作及生存压力，不敢反抗单位领导的话语权，只能先签字交给原告。此，上述合同的签订及履行违背了平等、公平、自愿的原则，被告仅为单位基层员工，毫无实际支付能力，也并非合同房产承租人，纯粹是临时受到单位领导指派，迫于工作及生活压力下签字交付给原告带走，非被告自愿签订的，且原告从未合同标的房产交付给被告，原告与被告自始自至终不存在真实租赁关系，该租赁同对被告应无效。三、原告自称与被告有多次面谈、进行电话通知催收。这也与事实不符。被告自始至终（即自合同商谈签订至被告原单位领导搬离合同标的房产日），从未与原告有过任何面谈及电话往来。2019年4月，被告原单位因经营不善，遣散所有员工（包括被告）之后，被告原单位（领导）也搬离原告房产。之后被告接到原单位（领导）通知，因原告场地清场流程上的方便，原告向被告原单位（领导）提出由被告到现场代为办理场地移交。当时被告从原单位（领导）得知，原告与被告原单位（领导）的租赁租金已结清，于是于2018年7月2日协助原单位（领导）办理了场地移交，并在场地交接书上代为签字。被告在场代为办理场地交接时，原告也并未向被告提出任何异议。原告与被告原单位（领导）间关于逾期支付租金的催告情况及是否产生逾期被告并不知情，这也与被告无关。四、就原告与被告之间的（2017）粤0304民初51730号房屋租赁纠纷一案，被告既未与原告签订租赁合同，也未使用原告房产。该案件判决所认定事实，被告认为仍有待重新查实，望原告追求自身权利的同时也尊重被告的合法权利。综上，原告与被告之间不存在真实的租赁关系。对于原告与其房产真实承租人之间的租赁关系及租约情况，被告并不了解，这也与被告无关。现被告原单位早已经解散，被告也无法与原单位（领导）取得联系。为维护被告的合法权益，恳请法院查明事实，认定原告与被告签订的租赁合同及其补充协议无效，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年2月28日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定：租赁标的为深圳市房产，建筑面积约650平方米，使用率约为60%；租赁期5年，自2014年5月1日至2019年4月30日，甲方同意自2014年3月1日至2014年4月30日为乙方的装修期，装修期甲方免收租金，自2014年5月1日开始起租，并开始计算租金；乙方逾期交租达一个月的，甲方有权单方解除合同，没收保证金。2014年3月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《补充协议》，约定：协议期限从2014年5月1日起至2019年4月30日止；房租按年度支付，第一年度租金为624000元，以后按此优惠后价格为基数递增，自第二年起每年按上一年度租金基础递增5%，以此类推，直至协议期满；从租赁起始之日起计收租金和相关费用，支付方式为乙方应于每年第一个月10日前向甲方交纳当年度的租金及相关费用等；乙方应当在签订本协议之时一次性支付104000元作为履约保证金，以上履约保证金在合同期满且乙方无违约及其他抵扣事项的情况下，不计息如数退还给乙方，如协议期未满，乙方因经营调整须提前终止协议且经甲方同意的，甲方不予退还履约保证金；若乙方逾期支付租金和相关费用等，原告有权向被告收取滞纳金，滞纳金金额按逾期未付总金额的每日千分之五计算，自应付款项到期之日起计至实际支付日止。2018年7月2日，被告就其承租的美华大厦5楼半层和6楼整层与原告办理了交还物业手续，并签署了《场地交接书》。庭审时，原告确认：就涉案租赁物业即美华大厦6楼整层，截至2018年4月30日的租金已经结清。此外，2018年4月23日，被告委托案外人黄某亮向原告转账8万元，用于“预交美华大厦5楼半层、6楼租金”；原告主张该8万元中的4万元用于支付6楼整层租金。另查，原告与案外人陈某盛于2014年2月28日签订了《租赁合同书》并于2014年3月1日签订《补充协议》，约定由陈某盛向原告承租美华大厦5楼整层（面积约650平方米），包括租赁期限、租金金额、租金支付方式等在内的其余约定内容与本案所涉合同约定一致。本案被告经原告认可实际承租了美华大厦5楼整层的一半，并按原告与陈某盛之间的合同约定直接向原告支付租金。2017年11月9日，就美华大厦5楼整层物业的租赁纠纷，原告将陈某盛以及本案被告诉至本院并经立案受理，案号为（2017）粤0304民初51730号，原告在该案中的诉讼请求为：1、解除原告与陈某盛于2014年2月28日签订的《租赁合同书》以及于2014年3月1日签订的《补充协议》，并在解除合同之日起十日内搬离原告的物业并清空场地恢复原状；2、陈某盛向原告支付逾期支付租金所产生滞纳金4115024.55元；3、从2017年11月9日起，陈某盛应向原告支付诉讼请求第二项的滞纳金每日按银行同期贷款利率计算逾期缴纳滞纳金的利息，直至被还清本息之日止；4、陈某盛已交纳的租赁保证金104000元归原告所有；5、陈某盛支付2018年5月1日至7月1日之间的租金25457元；6、本案被告承担连带责任。经审理，本院作出（2017）粤0304民初51730号民事判决，其中认定：“除黄某玲欠交2018年5月1日至7月2日租金25457元外，租金已全部付清，其中陈某盛租赁的一半涉案物业租金付至了2019年4月30日”，“黄某玲租赁的一半涉案物业于2018年7月2日与原告交接，另一半尚由被告租赁”；判令：1、陈某盛向原告支付滞纳金269898元；2、本案被告向原告支付租金25457元；2、本案被告向原告支付滞纳金85934元；4、驳回原告其它诉讼请求。陈某盛和本案被告不服该一审判决，提起上诉。经审理，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终23754号民事判决，该判决对一审判决查明的事实予以确认，并最终判决：1、维持（2017）粤0304民初51730号民事判决第一项；2、撤销（2017）粤0304民初51730号民事判决第三、四项；3、变更（2017）粤0304民初51730号民事判决第一项为：陈某盛向原告支付滞纳金202423元；4、驳回原告的其它诉讼请求。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同书》、《补充协议》合法有效，对双方具有约束力。在合同履行过程中，原告与被告于2018年7月2日办理了物业交接手续，涉案租赁合同经双方合意提前终止。对于合同终止前的租金，原告有权要求被告继续予以支付。原告自认被告已付清截至2018年4月30日的租金，故被告应继续支付2018年5月1日至2018年7月2日期间的租金计：2018年5月1日至2019年4月30日期间的年租金758475.90元÷12个月×（2个月＋2天/31天）=130490.49元。被告于2018年4月23日支付的用于“预交美华大厦5楼半层、6楼租金”的8万元，根据涉案物业的租金约定以及前述生效判决认定的被告拖欠5楼半层租金的金额，在被告未提交反驳证据的情况下，原告主张该8万元中的4万元系用于支付本案所涉6楼整层租赁物业的租金，合法有据，本院予以认可，据此，扣除该4万元，则被告仍应继续支付2018年5月1日至2018年7月2日期间的租金为90490.49元（130490.49元-4万元），原告关于被告支付租金的诉请成立，本院予以支持。关于滞纳金。1、对于滞纳金标准。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”被告逾期支付租金所致原告损失摘要为资金占用损失，其性质与买卖合同的逾期付款损失并无差异，依法可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条第三款关于逾期付款损失的规定予以计算。合同约定滞纳金按日千分之五计算，明显高于前述计算标准，原告亦未举证证明存在其他损失，而被告否认原告诉讼请求的成立可视为同时对滞纳金计算标准提出的异议，故本院参照上述司法解释将滞纳金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）上浮50%计算，对原告诉请的过高部分，本院不予支持。2、对于滞纳金起算时间。《补充协议》约定，“从租赁起始之日起计收租金和相关费用，支付方式为乙方应于每年第一个月10日前向甲方交纳当年度的租金及相关费用等”，据此，就2018年5月1日开始产生的该年度租金应于2018年5月10日前支付，故滞纳金应自支付期限届满的次日即2018年5月11日开始计算，原告主张自2018年5月1日开始计算，依据不足，本院予以纠正。关于租赁保证金，涉案《租赁合同书》约定，“乙方逾期交租达一个月的，甲方有权单方解除合同，没收保证金”；《补充协议》并未否定前述条款约定，且约定：“以上履约保证金在合同期满且乙方无违约及其他抵扣事项的情况下，不计息如数退还给乙方”，而本案中，至合同提前终止之日，被告已拖欠租金两个月，原告据此有权不予退还租赁保证金，对原告的第二项诉请，本院予以支持。被告辩称其系应案外人要求而代为签订合同及相关租赁文件，合同并非其本人真实意思表示，其亦未实际租赁使用涉案物业，但被告对此未举证证明，且与生效判决认定的事实不符，被告亦未能提供证据足以推翻该认定事实，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。若被告与案外人就此存在争议，被告应另寻合法途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄某玲应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市鸿燊实业有限公司支付2018年5月1日至2018年7月2日期间的租金90490.49元以及相应的滞纳金（滞纳金以90490.49元为基数，自2018年5月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算至2019年8月19日，之后按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至实际清偿之日止）；二、确认原告深圳市鸿燊实业有限公司有权没收被告黄某玲支付的租赁保证金104000元；三、驳回原告深圳市鸿燊实业有限公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6345元（已由原告预交），由原告负担2570元、被告负担3775元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张凌炜人民陪审员  梁梅玲人民陪审员  胡 卫二〇二〇年二月十二日书 记 员  赵雅雯