江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初5914号原告：盐城市力拓房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320902695479504B，住所地在江苏省盐城市亭湖区。法定代表人：徐华飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨梅琴，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：刘咏桦，江苏零距离律师事务所律师。被告：严蓉蓉，女，1990年1月2日生，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：潘云春、高善殿，江苏朗宁律师事务所律师。原告盐城市力拓房地产开发有限公司（下称力拓公司）与被告严蓉蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，依法由审判员陈艳红适用简易程序，于同年11月1日公开开庭进行了审理。原告盐城市力拓房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨梅琴、刘咏桦，被告严蓉蓉的委托诉讼代理人潘云春到庭参加诉讼。后因案件复杂，本案依法适用普通程序并组成合议庭，于同年12月16日公开开庭审理了本案。原告盐城市力拓房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨梅琴、刘咏桦，被告严蓉蓉的委托诉讼代理人潘云春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告力拓公司向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判令被告支付所欠原告购房款59万元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系盐城市力拓倾城小区的开发商。被告购买了原告开发的力拓倾城花园9幢1004室房屋及车库。迄今被告尚欠原告购房款59万元，根据双方合同约定，逾期按未付款金额的日万元之六承担违约金。原告为上述款项催要数次未果。为维护原告权益不受侵害，特向贵院诉讼，请求依法支持原告上述诉讼请求！被告严蓉蓉辩称：原被告双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系，本案中之所以出现2014年4月25日签订的商品房买卖合同，是因为原告作为开发商将建设工程发包给江苏安业建设工程有限公司施工，其欠付施工单位工程款，所以将包含涉案房屋在内若干套商品房折抵给施工单位，因施工单位无法办理产权登记，故在实际操作时，首先由买房人在原告抵给施工单位的房屋中选定具体房屋，再由施工单位出具收款收据或抵账凭证等手续给原告，继而由原告与购房人签订商品房买卖合同并开具发票，协助购房人办理网签备案等手续，最终办妥产权登记事宜，房屋的真实买卖行为发生在施工单位和购房人之间，但因产权的登记的需要，故出现了由原告和购房人之间形成了名义上的买卖合同。本案9号楼1104号房屋真实的买卖行为发生在吉某和被告之间，涉案房屋折低价是966973元，其中房款850520元，汽车位8万，储藏室36453元，因吉某通过抵账的方式领取了几套房子，不便再以自己的名义登记房产，遂与其亲戚成茂英协商请其代持，2013.11.6日施工单位与原告办理了涉案房屋的结算手续，继而又与成茂英签订了房屋买卖合同，开具全额房款的发票。本院经审理查明事实如下：案外人吉某与江苏安业建设工程有限公司有债权债务关系，江苏安业建设工程有限公司承接了力拓公司的相关工程，双方有债权债务关系。2013年11月，原告将案涉盐城市**号车库抵给江苏安业建设工程有限公司，江苏安业建设工程有限公司将该房屋抵给其债权人吉某，吉某将该房屋挂名在其亲戚成茂英名下。2013年11月6日，力拓公司与成茂英签订了《商品房买卖合同》一份（编号3076044020131106），约定将其开发的力拓倾城9幢1104室、9-56号自行车车库以886973元和82-1-2车位以80000元出卖给成茂英，款项的交付是以江苏安业建设工程有限公司的工程款966973元予以抵扣。原告向成茂英出具了发票，并于2013年12月份向成茂英邮寄了交房通知书。2014年4月11日，成茂英与原告共同向盐城市不动产登记中心提出撤销编号为3076044020131106的《商品房买卖合同》，盐城市不动产登记中心审查同意并撤销了上述合同。2014年4月，被告严蓉蓉与吉某协商购买盐城市**号车库。2014年4月25日，被告严蓉蓉与原告力拓公司签订了《商品房买卖合同》一份，出卖人：盐城市力拓房地产开发有限公司，买受人：严蓉蓉。与本案有关的条款：第四条计价方式及价款。第11、跃层（层）1104号房：出卖人与买受人约定按（建筑面积）方式计算该商品房价款：该商品房单价为4920元/平方米房款合计（大写）捌拾伍万零伍佰贰拾元整，（小写850520元），币种为人民币。第六条付款方式及期限。买受人按其他方式按期付款：其他方式：买受人在2014年4月25日首付房款人民币贰拾陆万零伍佰贰拾元整（￥260520），余款590000元由买受人办理银行按揭贷款，必须在7日内提供银行按揭贷款资料并办理完毕银行按揭贷款手续，负责按第七条违约处理，买受人需符合银行按揭条件，买受人因不符合银行按揭条件的，风险由买受人承担。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的6%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全款支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之6（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已经付款的差额；采分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.无。2014年5月29日，原告力拓公司向被告严蓉蓉出具力拓倾城花园9号楼1104室购房款260520元和力拓倾城花园9号楼车库56#36453元的发票一份。原告在与江苏安业建设工程有限公司的账目中冲回了抵充款590000元。后被告严蓉蓉并未取得案涉房屋的银行按揭贷款。关于购房款的交付，被告严蓉蓉陈述：“当时是说86万，我父亲打了30万给吉某，后来我跟在银行工作的我父亲同学朱晓萍借了40万让朱晓萍直接转账给吉某的，我父亲答应朱晓萍五星小区房子已经卖了但是买方在办手续钱就借几天就还给她。当时朱晓萍和吉某不认识，没有经济往来。大概过了十几天我父亲就转账还给了朱晓萍。还有5万就是我父亲工行信用卡转给吉某的，有现金给了8万和3万。”被告严蓉蓉父亲严涛的账目显示，2014年3月29日严涛分别向吉某转账200000元和100000元。2014年8月21日，朱晓萍向吉某转账300000元，2014年10月13日，朱晓萍向吉某转账50000元和50000元。关于按揭贷款未成功办理，原、被告是否进行了协商，被告严蓉蓉父亲严涛陈述：“钱给了吉某后，我已经搬进去住了，找了力拓卖房子的（具体我也认不得了我也找不到了），我说开全款的发票，他说随时来开，说开要交税，我说那就等等开。就一直没开。2015年下半年，我找了售楼部一次，售楼部让我找了郭君（江苏安业建设工程有限公司股东），我也不认识郭君，找不到郭君，后来我上新疆去了这个事情就搁置了。今年收到力拓发的通知后来收到传票的。”案涉房屋现已被被告严蓉蓉装修入住。在庭审过程中，被告严蓉蓉申请证人吉某到庭作证，吉某当庭陈述：“我和被告父亲是师兄弟，我和安业建筑公司郭君是朋友，郭君是该公司负责人。我借钱给郭君，郭君没钱还，就把房子抵债给我，有好几套，我借了几个亲戚的身份证，放在他们名下，因为被告父亲跟我说要买房，我答应卖他一套86万，郭君把房子给我的时候，发票都是全额付款的，发票、合同本身都有原件，但是因为房子转卖给被告，我就把发票、合同原件都给了被告父亲，被告到力拓换名字就好了。86万付款有付款，有十万、20万也有5万的，也有朱晓萍的账转给我的，但是确实给了我86万。我把几个身份证给郭君，郭君给我交付了发票、房屋买卖合同。签合同人也不要去，名字是谁签的，我也不知道。不是我亲戚签的，也不是我签的。”在审理过程中，本院通知江苏安业建设工程有限公司郭君到庭说明情况，其陈述：“我是股东之一，实际控制人，我跟法定代表人是夫妻关系。我将房子抵给了吉某，全款抵给他，跟力拓有手续。吉某将房子卖给严蓉蓉，严蓉蓉去做按揭贷款，要我公司参与配合换据，我们就协商先抵充力拓欠我们的首付款，然后贷款到力拓的账上再转到我公司再抵剩下的款项完善这个收据，其实是为了配合吉某卖房给严蓉蓉，后来贷款没贷到，我公司这个账没做，我们实际也就抵了力拓首付款。这个账应该在我公司头上。应该由我来负责偿还。这个钱应该由我来还给力拓。吉某的账在我这也抵了。”2016年5月30日，原告力拓公司向严蓉蓉寄送了《关于限期支付剩房款的函》，载明：“关于限期支付剩房款的函严蓉蓉：2014年4月25日，你我双方签订了一份《商品房买卖合同》，依据该合同约定由你向我司购买盐城市力拓倾城9幢1104室房屋一套。按照合同约定，你至今尚有房款59万元未付，我司为此多次向你催要未果。现再次书面通知你，望收件后七日内付清差欠的房款，逾期，我司将依双方合同约定处理，追究你的违约责任。特此函告！盐城市力拓房地产开发有限公司二0一六年五月三十日”。2018年6月25日，原告力拓公司委托的律师向严蓉蓉寄送了《关于限期办理按揭或支付房款的律师函》，载明：“严蓉蓉：由你购买的盐城市力拓房地产开发有限公司（下称力拓房产）开发的力拓倾城9幢1104室房屋，迄今为止你尚有590000元房款未付，因当时约定该笔款项有你办理按揭贷款，但你至今未能未能办妥按揭贷款。你的行为已经严重违反了合同的约定。力拓房产为此数次通知你，要求你办理按揭贷款未果。本律师系力拓房产公司的常年法律顾问，受该司委托，现书面致函于你，望收件后七日内办妥银行按揭贷款付清所欠房款590000元，并按照合同约定承担相应的利息。逾期，该司将依法追究你的违约责任！同时本律师代力拓房产告知你，在你房款未付清欠，力拓房产将不向你交付房屋，由此产生的责任由你自行承担！特此函告！江苏零距离律师事务所律师：刘咏桦二0一八年六月二十五日附：本所地址：盐城市解放南路80号联系电话：139××××7348”以上事实，有原、被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、发票、记账凭证、银行交易明细、谈话笔录、EMS快递回单等证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，受到国家法律保护。本案中，案外人吉某用成茂英名义以原告差欠江苏安业建设工程有限公司的工程款作为购房款购买了原告的房屋。后双方又撤销了双方签订的合同解除了双方的合同关系。原告与被告严蓉蓉重新签订了《商品房买卖合同》，由被告严蓉蓉购买案涉原告所有的房屋。双方签订的合同约定款项的交付为被告在2014年4月25日首付房款人民币贰拾陆万零伍佰贰拾元整（￥260520），余款590000元由买受人办理银行按揭贷款。被告严蓉蓉以上述成茂英合同中原告差欠的江苏安业建设工程有限公司的工程款支付了首付款和车库款合计296973元，对未予抵充的余款590000元，原告退回了江苏安业建设工程有限公司，原告提交的收款收据予以证实，江苏安业建设工程有限公司的股东郭君亦对款项的退回予以认可。后因被告严蓉蓉案涉房屋的按揭贷款并未办理，其未向原告支付双方合同约定的剩余款项，而江苏安业建设工程有限公司与原告的账目中对于590000元的款项也未予抵充。被告严蓉蓉在房屋按揭贷款并未办理的情况下，明知合同约定工程款只冲抵购房首付款，并未就上述购房款590000元的交付方式与原告达成一致意见的情况下，其陈述其将剩余款项支付给案外人吉某，致使原告实际并未收到剩余的购房款也未与江苏安业建设工程有限公司进行该笔款项的抵充。原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，被告按约仅支付了首付款，而未向原告支付剩余购房款590000元，因此原告力拓公司要求被告支付购房款59万元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百六十一条之规定，判决如下：被告严蓉蓉应于本判决生效之日起十日内向原告盐城市力拓房地产开发有限公司支付购房款590000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9700元，由被告严蓉蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈艳红人民陪审员  张福桂人民陪审员  周志勇二〇二〇年二月二十八日法官 助理  孙 倩书 记 员  徐 鑫附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。