广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0233民初908号原告：欧阳敏仪，女，汉族，1987年3月20日出生，住广东省新丰县************，公民身份号码：441************722。委托诉讼代理人：钟美钢，广东丰磊律师事务所律师。被告：李名正，男，汉族，1986年12月4日出生，住广东省新丰县*********，公民身份号码：440************033。委托诉讼代理人：东方晓，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓诗祎，广东合拓律师事务所律师。第三人：黄志标，男，汉族，1994年1月17日出生，住广东省新丰县************，公民身份号码：440************039。原告欧阳敏仪诉被告李名正房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，在审理过程中依法追加黄志标作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告欧阳敏仪及其委托诉讼代理人钟美钢、被告李名正委托诉讼代理人东方晓、邓诗祎、第三人黄志标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳敏仪向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间签订的位于新丰县*******田螺下段六层02房《购房合同》；2、要求被告返还原告为购买房已支付的款项共计170000元；3、要求被告向原告支付总房款人民币360000元的30%的违约金108000元；4、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月1日，原告欧阳敏仪与被告李名正签订了一份《购房合同》，约定被告将位于新丰县*******田螺下段六层02房以人民币叁拾陆万元（360000元）出售给原告。双方在合同第三条约定付款方式及期限。合同签订后，原告向被告交付了购房款人民币壹拾柒万元（170000元），原告按合同依约履行了购房款的给付义务，余款人民币壹拾玖万元，原告须在被告办妥房产证后一个月内，到被告指定的银行办妥银行按揭；合同中第四条还约定交付期限：“出卖方须在2018年5月30日前交付楼房主体给买受方使用。出卖方约在2018年6月30日前办理好水电入户手续。”合同第五条约定了违约责任，第2项“出卖方不按时交付该房（主体），按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过三十日后，买受方有权解除合同。如买受方解除合同的，出卖方须退回已交购房款和向买受方支付总房价30%的违约金。”双方签订上述《购房合同》后，原告向被告支付了房款人民币壹拾柒万元整（170000元），余款办理银行按揭，并约定在2018年5月30日前交付楼房主体给原告使用，经原告多次催促被告办理，但被告却以诸多理由予以拖延该房屋的交付，时值今日，被告仍未将房屋交付原告使用，同时被告也未在约定的时间前办理好水电入户手续给原告。因此，被告的行为已构成违约，遂诉请法院支持原告诉求。被告李名正辩称，一、本案被告在没有取得土地使用权证书和未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订的购房合同是无效合同，原告诉请解除依法不能成立；二、原告诉请返还17万元购房款，经过二次庭审，已经充分证明缺乏事实依据，且被告不同意，故不能成立；三、合同无效的法律后果有法律明确约定，在本案中原告陈述是经中介德信地产购买房屋，故合同无效的法律后果由其承担；四、就本案而言，即便是抛开合同的效力，仅就原告并未依照合同支付款项，构成迟延履行合同义务，原告也不取得主张违约金的请求权，同时30%的违约金明显过高，原告没有就其损失举证证明，在合同无效的情况下，30%的违约金条款当然也就无效。综上，原告的诉讼请求不能成立，请依法判决驳回全部诉讼请求。第三人黄志标述称，涉案房屋所在这栋楼是德信地产公司法定代表人潘健强与张俊英两人所承包销售的，是开发商李名正委托潘健强与张俊英销售该楼的，每套房为330000元，双方约定套房卖高部分作为佣金，当时黄志标是德信地产公司的工作人员，该楼601房是黄志标经手的，而涉案房屋602房的款项是转交给了德信地产公司潘健强，不是交给了李名正。原告欧阳敏仪围绕其诉讼请求提交了以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体身份；2、被告身份证复印件，证明被告主体身份；3、购房合同，证明原告向被告购买房屋的事实；4、三份收据，证明原告已按合同约定支付了房款，第一份是2018年1月1日支付款项50000元，收款人是李名正；第二份是2018年1月21日支付款项50000元，收款人是黄志标；第三份是2018年6月26日支付款项70000元，收款人是黄志标，总共是170000元；5、黄志标向原告出具证明一份，证明两笔款项是黄志标收到款项后交给了李名正。经质证，被告对证据1、2的身份证复印件的三性没有异议；对证据3购房合同的三性均有异议，认为签名的真实性不代表内容的真实性，涉案房屋的土地使用权并非被告，且尚未竣工，未取得预售许可证，属于无效合同；对证据4，2018年1月1日的收据，是被告签收了款项，其余的2018年1月21日、2018年6月26日两张收据收款人并非被告，被告没有收到原告诉称的款项；对证据5，该证明原告未在举证期限内提出，应不予采纳，且没有证据证明被告通过黄志标收到原告诉请的款项，不认可其真实性。第三人对上述原告提交的日期为2018年1月21日、2018年6月26日两张收据没有异议，表示是其本人所写，但已转交给了德信地产公司法定代表人潘健强。本院认为，对上述当事人有争议的证据3被告的质证意见不符合证据认定规则，不予采纳，对此证据本院予以确认。被告李名正未提交证据，其申请本院向新丰县*******和新丰县住房和城乡建设管理局调取购房合同中的房屋不动产登记、竣工验收情况。经本院调查，该政府职能部门函复：至今没有李名正办理涉案房屋的相关资料，也无不动产登记情况。经质证，原告对调查结果的真实性和合法性没有异议，对于关联性，认为本案合同的相对人是被告李名正，李名正与原告签订合同明确约定了买卖房屋的地址还有不动产单元号；被告对调查结果的真实性和合法性没有异议，对于关联性，认为涉案房屋所签订的买卖合同根据相关法律规定应属无效合同，合同中出卖方不论是谁，均因为买卖房屋尚未取得不动产登记、商品房预售证以及尚未竣工验收而属于无效合同。第三人对调查结果没有异议。第三人为证明其诉讼主张提交了证据：第三人与张俊英微信聊天的截图及收据复印件，以证明涉案房屋整栋楼的销售是德信地产公司与李名正合作的，涉案房屋的款项已经交给了德信地产的潘健强。经质证，原告对第三人提供的证据表示不清楚，认为第三人收了原告的款项，之后转付给谁原告也不知道；被告对第三人提供的证据三性不予确认，认为不能证明原告在本案中所主张的事实。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，原告欧阳敏仪经中介人员第三人黄志标介绍，与被告李名正签订了一份《购房合同》,合同内容如下：第一条，买受方（原告）所购房屋（下称该房）位于新丰县*******田螺下段六层02房，南北朝向，不动产单元号为44023300602GB00062W00000000号，该房是新建楼房，框架结构，毛坯房，用途为住宅；第二条，该房按套计算，总价款为人民币360000元，公共设施费8000元，总计人民币368000元；第三条，签订本合同时，买受方须向出卖方（被告）交纳定金人民币50000元，做到该楼层时，买受方须向出卖方交纳人民币50000元。双方约好2018年6月30日前支付清剩余柒万元；余款人民币190000元，买受方须在出卖方办妥房产证后一个月内，到被告指定的银行办妥银行按揭；第四条，出卖方须在2018年5月30日前交付楼房主体给买受方使用……出卖方约在2018年6月30日前办理好水电入户手续；第五条，买受方不按时交付房款，逾期在十五日内，按日支付逾期应付款万分之八的违约金，逾期超过十五日后，出卖方有权解除合同，买受方须向出卖方支付总房价30%的违约金；出卖方不按时交付该房（主体），逾期在三十日内，按日向买受方支付已交房款的万分之五的违约金，逾期超过三十日后，买受方有权解除合同，出卖方须退回已交购房款和向买受方支付总房价30%的违约金；第八条，出卖方应在2019年6月15日前办妥房产证。合同签订后，原告欧阳敏仪于2018年1月1日支付人民币50000元，收款人李名正；2018年1月21日支付人民币50000元，收款人黄志标；2018年6月26日支付人民币70000元，收款人黄志标。另查明，被告李名正至今没有办理涉案房屋的相关手续。2019年10月14日，被告向本院提出管辖权异议申请，经本院审理后，于2019年10月16日作出民事裁定书驳回其异议申请,被告不服向韶关市中级人民法院提起上诉,韶关中级人民法院于2019年12月10日作出民事裁定书驳回上诉，维持原裁定。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。对合同的效力问题，原、被告所签订的《购房合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按《购房合同》约定行使权利，履行义务。被告提出涉案房屋未取得不动产登记、商品房预售许可证及房屋尚未竣工验收，根据城市房地产管理法及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，其双方所订立的《购房合同》属无效合同的抗辩意见，因本案所涉房屋是自建房，不属于商品房，不适用商品房买卖的相关法律规定，故被告此抗辩意见不予采纳。对支付购房款问题，能够确认的是原告于2018年1月1日支付被告李名正的50000元。原告分别在2018年1月21日、2018年6月26日支付50000元、70000元，收款人是第三人黄志标，被告在庭审中予以否定已收这两笔款项，因原告未提供相关证据证明这两笔款项是被告委托黄志标代收，且黄志标所提供的微信聊天截图的证据亦未能证明已将该两笔款项转交被告李名正，而其证明目的是该款已付给案外人潘健强。依据诉讼法规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，原告在本案对被告主张该款债权，缺乏事实依据，本院不予支持。关于购房合同解除问题。本院认为，从本案庭审中可知，原告清楚第三人黄志标是中介机构的工作人员，但原告在诉讼中未提出要求追加该中介机构作为第三人参加诉讼，也没有提供其与中介机构的有关合同、协议或者是单据，第三人黄志标亦没有出具相关证据证明其收取原告购房款是履行职务行为。因此，原告与中介机构、第三人与中介机构、中介机构与被告的关系本案无法查清，第三人提供中介服务是个人或代理身份不能确定。然而，原告已按购房合同的约定足额支付了期限内应交购房款，将购房款120000元交给第三人黄志标，原告履行合同行为存在瑕疵，同时被告也未提出及提供证据证明其向原告催告付款，因此在本案来说不能判断认定原告已对合同相对人即被告全面履行了合同义务。至庭审辩论结束前被告仍然没有办妥涉案房屋可以合法交易的相关手续，合同无继续履行的可能，原告签订合同的目的不能实现，现其诉请解除购房合同本院予以支持；原告要求被告返还购房款170000元诉讼请求本院部分支持，其中第三人黄志标收取的120000元不予支持，其可另行主张权利。关于违约责任问题。原告已经按合同约定的期间足额支付了当期购房款，第三人作为中介人员是原、被告的特定关系人，收到购房款有义务将款项交付合同的出卖方即被告，原告在本案中主张被告承担违约责任不能得到本院支持的原因就是第三人代收原告购房款及被告否认已收此款问题，被告有先履行抗辩权。因解除合同，原告的损失是实际存在的，本案中原告要求被告承担违约责任证据不足，原告此损失可依居间合同另行通过诉讼途径或者协商解决，故原告诉请被告按合同约定支付总房价30%违约金的要求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告欧阳敏仪与被告李名正签订的位于新丰县*******田螺下段六层02房的《购房合同》；二、被告李名正在本判决生效后五日内返还原告欧阳敏仪购房款50000元；三、驳回原告欧阳敏仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2735元，由原告欧阳敏仪负担547元、被告李名正负担2188元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  陈小华二〇二〇年二月二十七日书记员  陈振华