山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0786民初1576号 原告：昌邑市盛合供销有限公司，住所地：昌邑市围子街道围子村。 法定代表人：张寿儒，董事长。 委托诉讼代理人：于鹏，山东大本律师事务所律师。 被告：谢保杰，男，1972年10月21日出生，汉族，昌邑市人，现住昌邑市。 委托诉讼代理人：任国芹，山东潍州律师事务所律师。 原告昌邑市盛合供销有限公司（以下简称“盛合供销公司”）与被告谢保杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告盛合供销公司的委托诉讼代理人于鹏，被告谢保杰及其委托诉讼代理人任国芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛合供销公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告付清购房款29万元及利息；2、由被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2007年5月1日原被告签订购房协议，约定被告购买原告门头房，总价款54万元。后被告只支付了部分购房款，剩余款项至今未付。被告的行为侵犯了原告的合法权益，为此特向法院具状，请依法判决。 被告谢保杰辩称：第一、原告起诉与事实不符，被告已经付清涉案房屋全部购房款39万元，不欠其购房款。第二、原告的起诉已超过法定诉讼时效，请求法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，足以证明以下基本案件事实： 2007年5月1日，原告盛合供销公司（甲方）与被告谢保杰（乙方）签订《协议书》，内容为“甲方将宋庄超市沿街北头3间三层门头房一次性出售给乙方，面积270平方米，售价为每平方米2000元，总计金额为伍拾肆万元整，乙方一次性向甲方交纳现金叁拾万元整，剩余贰拾肆万元整，利息按农村信用社同期贷款月得率9.02%计算。在一年内本息一次性结清。”上述《协议书》由甲方法人代表张寿儒捺印加盖公司公章，乙方代表谢保杰签字。 2008年1月10日，原告盛合供销公司（甲方）与被告谢保杰（乙方）签订《商住房买卖协议》，协议“一、乙方购买的商住楼房位于区址，下小路以西，该房3间1-3层，面积约285㎡，价格为1320元／㎡，共计人民币376200元，大写叁拾柒万陆仟贰佰元整，乙方已付楼房款376200元，还欠甲方楼房款／元，大写／元。二、乙方楼房确权证由甲方负责办理，所需费用由乙方每户负担3000元，剩余部分甲方全部负担，乙方交清房款后，甲方发给房产证，楼房确权为乙方所有。三、……”该协议还对其他方面作出约定。上述买卖协议由甲方盛合供销公司加盖公章，乙方谢保杰捺印。 2008年6月27日，昌邑市信诚房地产评估有限公司作出昌信诚评（2008）字第2401号房地产转让评估结果通知单，该通知单记载“委托人谢保杰，原产权人盛合供销公司，房屋座落，建筑面积293.86㎡，评估价人民币叁拾捌万柒仟”。该通知单加盖评估有限公司公章及昌邑市自然资源和规划局不动产登记信息查询专用章。 2008年9月2日，原告盛合供销公司为被告谢保杰开具税务机关代开统一发票（地税），付款方谢保杰，收款方盛合供销公司，品目销售建筑物或构筑物超市楼房，金额387000元。同年9月4日，昌邑市地方税务局围子分局开具中华人民共和国契税完税证，纳税人谢保杰，纳税人代码×××3930，房地产位置，税目房屋买卖，面积293.86㎡，计税金额387000元，税率3%，实纳金额11610元，该第四联为通知房地产管理部门凭此办理产权过户手续。 同年9月24日，原、被告双方签署房地产买卖契约，包括《红契》由房地产交易管理机关签发和《白契》由双方当事人共同填写，其中《红契》中记载“房屋坐落于镇区下小路西、建筑面积293.86㎡、房屋用途商业、产权来源购买……上述房地产业经买卖双方商妥，审查无讹买卖成立，特发此约。一、买方已将房地产价款人民币叁拾柒万陆仟贰佰元如数付给卖方。二、卖方已将座落于围子区的房地产房屋建筑面积贰佰玖拾叁点捌陆平方米卖交给买方。三、本约签发后，如发生与卖方有关的房地产纠纷或者债权债务，概由卖方承担民事责任。因此给买方造成的经济损失，由卖方负责赔偿。”该《红契》出卖人由原告盛合供销公司加盖公章，承买人由谢保杰、高建屏签字捺印。审批机关昌邑市房地产管理局加盖公章。《白契》中记载“立契人甲方（出卖人）原告盛合供销公司加盖公章、乙方（承买人）谢保杰、高建屏签字，根据国家房地产法律法规和政策规定，并经双方商妥，就下列房地产买卖事宜自愿订立契约，共同遵守。一、甲方将座落在围子区的房地产贰佰玖拾叁点捌陆平方米出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币叁拾柒万陆仟贰佰元，（376200元）。……五、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。……十、本契约经双方签章并经房地产交易管理机关审查批准后生效。”上述《白契》由甲方盛合供销公司加盖公章，法定代表人张寿儒盖印，乙方谢保杰、高建屏签字并摁手印，审批机关昌邑市房地产管理局加盖公章。 2008年9月18日，谢保杰、高建屏向昌邑市房产局出具委托书，委托马文涛办理房产证有关事宜;2008年10月8日,马文涛在领证人一栏签字并领取房产证，该房屋所有权证号为昌房权证围子字第××号，房屋所有权人为谢保杰、高建屏。 通过原被告提供的以上证据，本案争议焦点为：被告是否付清涉案房款。 关于该争议焦点，原告提交2007年5月1日由原被告签订的《协议书》一份，该《协议书》约定由被告购买原告门头房一处，价款54万元，据此主张被告仅支付部分房款，尚欠房款未支付。 被告认可该《协议书》确是双方关于涉案房屋买卖的真实意思，但在协议履行过程中，因原告交付的房屋在8月份出现重大质量事故，后经双方协商一致，对房屋进行降价处理，双方于2008年1月重新签订《商住房买卖协议》，因在签订《商住房买卖协议》时被告已交付原告39万元房款，故双方在协议中特别注明被告已经付清全部的购房款。原告在核算扣除其税款、服务费等后，以1320元为单价估计房屋面积285平方米确定购房款为376200元，根据该《商住房买卖协议》，被告已经全部付清购房款，且双方已经按协议约定办理了房产证，该协议双方均已履行完毕。2007年5月1日签订的《协议书》事实上已经被该份《商住房买卖协议》替代，原告再以2007年签订的《协议书》起诉被告尚欠房款未付没有依据。被告为证实上述主张，提交了2008年1月10日原、被告双方签订的《商住房买卖协议》、昌邑市自然资源和规划局复制的办理被告房屋产权登记的相关手续一宗，房产证。 本院综合审查认为：原、被告双方关于涉案房屋签订的两份买卖协议，均系双方当事人的真实意思表示，但综观原被告双方提交的证据材料，双方当事人在昌邑市房管局办理房产证时提交的是2008年1月10日签署的《商住房买卖协议》，房管局工作人员在对双方提交的《商住房买卖协议》等文件依法审查后，原、被告按照该份《商住房买卖协议》的内容填写并签署《红契》、《白契》，红白契约中也明确记载“买方已将房地产价款人民币叁拾柒万陆仟贰佰元如数付给卖方”，并且原告已为被告开具全额购房款发票，被告亦顺利办理领取了房产证。可见，原、被告是根据2008年1月10日签订的《商住房买卖协议》的内容实际履行的，如若被告未支付全额购房款，原告是不会为其开具全额购房款发票并在房地产买卖契约中签字盖章，更不会协助被告办理房产证，反之，原告既已在协助被告办理房产证时签字并盖章，就表示其认可被告已按《商住房买卖协议》支付了全部房款。综上，2008年1月10日原被告双方签署的《商住房买卖协议》系涉案房产办理的最终意思表示，合法有效，本院予以确认。故原告主张被告尚欠其购房款，事实不清，证据不足，对其诉讼请求不能支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告昌邑市盛合供销有限公司的诉讼请求。 案件受理费5650元，由原告昌邑市盛合供销有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘永波 人民陪审员  翟晓天 人民陪审员  徐绍华 二〇二〇年二月十八日 书 记 员  王海燕