山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初10463号原告：王金金，女，1984年10月5日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：李寅旭，山东常春藤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，山东鲁公律师事务所律师。被告：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370100MA3CDNET3M。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：宋**，山东睿扬（北京）律师事务所。委托诉讼代理人：马延轲，山东睿扬律师事务所。原告王金金与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿鲁公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王金金的委托诉讼代理人李寅旭，被告绿鲁公司的委托诉讼代理人宋**、马延轲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王金金向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令撤销王金金与绿鲁公司签订的《储藏室认购协议书》，绿鲁公司返还捆绑销售的储藏室款项；2.请求依法判令王金金、绿鲁公司签订的《车位认购协议》无效，绿鲁公司返还王金金捆绑销售的车位款项。上述储藏室、车位款项共计504120元及利息（储藏室款项利息以204120为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年10月31日至实际支付之日；车位款项利息以30万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年12月20日至实际支付之日）；3.本案的诉讼费用由绿鲁公司承担。事实和理由：1.王金金与绿鲁公司签订的《储藏室认购协议书》显失公平。2017年10月29日王金金与绿鲁公司签署《住房认购协议》，王金金购买绿鲁公司开发的绿地山东国际金融中心项目B10地块5号楼1单元1301室，但在购房过程中绿鲁公司捆绑销售10地块5号楼1单元207地下室给王金金,储藏室价格为18000元每平方米。绿鲁公司的行为是在用恶意提高储藏室、车位价格的方式来突破政府对于预售房屋价格25000元每平米的限制，从而达到谋取暴利的非法目的。王金金近期得知绿鲁公司及周边房屋地下室的价格仅为5000元左右，绿鲁公司当时销售的价格均远超出市场价的数倍，显失公平，根据《合同法》第五十四条第二款规定的情形，王金金有权申请撤销该合同。2.王金金与绿鲁公司签订的《车位认购协议》无效。王金金在购房时绿鲁公司捆绑销售车位，双方签订了《车位认购协议》，王金金购买了B10-R369号车位，但该车位属于人防工程，根据《人民防空法》第二条“人民防空是国防的组成部分”和《物权法》第五十二条“国防资产属于国家所有”的规定，人防工程产权属于国家所有，绿鲁公司违法销售的行为符合《合同法》第五十二条的规定，双方签订的《车位认购协议》属于无效协议，绿鲁公司应当返还车位款。综上所述，绿鲁公司通过捆绑强卖天价储藏室、车位来突破政府对预售住宅限价的规定，从而达到其谋取暴利的目的，这种行为明显违法。为维护王金金合法权益，特诉至法院，请求判如所请。绿鲁公司辩称，一、王金金与绿鲁公司签订的《储藏室认购协议书》并不存在显示公平的情况。本案中，首先王金金与绿鲁公司签订的《住房认购协议》和《储藏室认购协议书》系相互独立的两个协议，绿鲁公司并不存在捆绑销售的情况。王金金也并未举证证明绿鲁公司存在捆绑销售行为。并且，签订《储藏室认购协议》后，王金金已向绿鲁公司支付储藏室的款项，说明其购买储藏室时态度积极，王金金在签订认购协议时，对储藏室的价格系明知的，其在签订协议时可以选择不买，绿鲁公司并未强迫其购买储藏室，即其在购买储藏室时系自愿的。并且本案中并不存在显示公平的情况。显失公平是指一方当事人利用优势或者对方没有经验,致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则的,可以认定为显失公平。在司法实践中，根据最高法公报案例“家园公司诉森得瑞公司合同纠纷案”，认定显失公平可以从两方面来考察：1.考察合同对一方当事人是否明显不公平，并结合双方当事人权利义务是否对等、一方获得的利益或另一方所受损失是否违背法律或者交易习惯等方面综合衡量；2.考察合同订立中一方是否故意利用其优势或者对方轻率、没有经验。所谓利用优势，是指一方利用其在经济上或其他方面的优势地位，使对方难以拒绝对其明显不利的合同条件；所谓没有经验，是指欠缺一般生活经验或者交易经验。显失公平的合同中，利益受损的一方往往因为无经验，或对合同的相关内容缺乏正确认识的能力，或者因为某种急迫的情况而接受了对方提出的合同条件。涉案买卖合同关系中，王金金与绿鲁公司系平等的交易主体，权利义务对等，绿鲁公司在房地产开发行业并不处于垄断地位，涉案楼盘并非王金金购房的唯一选择，绿鲁公司也并未利用自己的优势提出使王金金难以拒绝对其明显不利的合同条件，并且王金金作为购房者，在签订认购协议前已经对涉案及周边的楼盘进行了详细的了解，并不存在欠缺一般生活经验或者交易经验的情况。王金金称购买的储藏室价格为18000元/平方米，而近期周边房屋地下室价格仅为5000元/平方米，但市场交易价格根据供求关系而决定，王金金购买房屋时正逢房地产市场最火爆时期，而近期市场萧条，王金金拿两个时期的价格对比无任何意义，交易价格的涨跌属于商业交易风险，而非显示公平。综上，王金金与绿鲁公司签订认购协议时符合公平、等价有偿的原则，并未造成双方利益失衡，不构成显失公平。即使构成显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第54条规定，订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《合同法》第55条规定：“具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消失”。王金金系在2017年10月29日与绿鲁公司签订《储藏室认购协议》，截至王金金起诉之日已超过行使撤销权的法定除斥期间，王金金亦无权行使撤销权。二、涉案《车位认购协议》合法有效。首先，王金金与绿鲁公司签订的《住房认购协议》和《车位认购协议书》系相互独立的两个协议，绿鲁公司并不存在捆绑销售的情况，王金金也并未举证证明绿鲁公司存在捆绑销售行为。并且，签订《车位认购协议》后，王金金已向绿鲁公司支付车位的款项，说明其购买车位时态度积极，绿鲁公司并未向其捆绑销售车位。王金金在与绿鲁公司签订认购协议时，对车位的价格系明知的，其在签订协议时可以选择不买，绿鲁公司并未强迫其购买，即其在购买车位时系自愿的。其次，王金金与绿鲁公司签订的《车位认购协议书》第三条第2款约定，王金金应当在本协议签订后，携相关资料至绿地山东国际金融中心售楼处与绿鲁公司签订《车位购买协议》或《车位使用权转让协议》。事实上，绿鲁公司开发的绿地山东国际金融中心项目中即有人防车位（无产权车位），也有产权车位（可以办理产权登记的车位），在绿地国金中心车位销控表展板中，为区分人防车位和产权车位，在对车位进行标记时，人防车位编码均以R字母为首。王金金在选取车位时可以选择有产权的车位，价格为33万元/个起，也可以选择无产权车位（即人防车位），价格为30万元-33万元/个。本案中，王金金购买车位号为B10地块R369号，价格为30万元，结合上述内容，绿鲁公司所售人防车位及产权车位区别明显，王金金在购买涉案车位对车位系人防车位是明知的。《人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《国家人民防空办办公室关于颁布的通知》第三条规定：“人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”根据上述法律规定，绿鲁公司对人防车位享有使用及收益权。因绿地山东国际金融中心项目中既有人防车位，也有产权车位，且绿鲁公司与业主签订的《车位认购协议书》为制式合同，因此在《车位认购协议书》中明确约定业主根据认购协议及所购车位具体情况与绿鲁公司签订《车位转让协议》或《车位使用权转让协议》。即若业主购买的车位系产权车位，其应依约与绿鲁公司签订《车位转让协议》；若业主购买的车位系人防车位，则应与绿鲁公司签订《车位使用权转让协议》。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，绿鲁公司与王金金签订的《车位认购协议书》属于预约合同，王金金在认购绿鲁公司的人防车位后，双方应依照上述合同的约定签订《车位使用权转让协议》。综上，王金金与绿鲁公司签订的《车位认购协议书》系双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，属有效合同，王金金以涉案车位系人防车位为由主张《车位认购协议》无效，无事实及法律依据。综上所述，王金金的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回王金金的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年10月29日，王金金与绿鲁公司签订《绿地山东国际金融中心购房协议书》（储藏室），约定王金金购买济南市绿地山东国际金融中心项目B10地块5号楼1单元207储藏室，建筑面积为11.34平方米，购买单价为18000元╱平方米，总价为204120元。王金金应在接到绿鲁公司通知之日起的7日内携带相关资料至绿鲁公司绿地山东国际金融中心项目售楼处与绿鲁公司签订《商品房买卖合同》，并按双方签订的《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房价款。当日，王金金交纳储藏室购房款1万元，并于2017年10月31日交纳剩余购房款194120元。2017年12月20日，王金金与绿鲁公司签订《绿地山东国际金融中心车位认购协议书》，约定王金金购买济南市绿地山东国际金融中心项目B10地块5号楼1单元B01车位，停车位编号为：B10-R369，认购总价为30万元。当日，王金金交纳车位款30万元。该车位系人防车位。2018年9月29日，王金金与绿鲁公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定王金金购买绿鲁公司开发的绿地山东国际金融中心B10-5号楼1单元1301号，该商品房单价为18000元，金额2295540元，该价格仅为部分价格，该商品房最终综合价（含装修设计费）为3188250元。王金金提交业主与绿鲁公司职业顾问通话录音，证明绿鲁公司捆绑销售地下室、车位，但无法证明通话双方的身份，且录音不完整，本院对该录音不予采信。王金金提交的楼盘价格表也未载明楼盘名称，无法证明与本案的关系，本院对该价格表不予采信。济南电视台曾采访有关人士，其陈述绿鲁公司捆绑销售，但仅为其单方陈述。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(二)在订立合同时显失公平的。王金金主张其与绿鲁公司签订的《绿地山东国际金融中心购房协议书》（储藏室）涉嫌捆绑销售，且价格明显高于市场价，显失公平，应予撤销。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态，缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。”合同撤销权中的显失公平，是指一方当事人不是出于自己的真实意愿签约，对方当事人因此获得不正当利益而导致的利益失衡，而不是仅指价格与价值之差。合同撤销权是否成立应当从主、客观两方面的构成要件进行考察和认定：一是主观上，是否存在一方当事人利用了对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，使对方在违背真实意思的情况下订立合同；二是客观上，是否造成当事人之间在给付与对待给付之间严重失衡或利益严重不平衡。根据现有证据，绿鲁公司并不存在利用王金金危困状态，在王金金缺乏判断能力时迫使其违背真实意思签订合同;其次，王金金与绿鲁公司是平等的民事主体。储藏室认购协议是王金金与绿鲁公司双方作为具有完全民事行为能力的主体在自由协商的基础上，分析并权衡各种情况后，对自身权益作出的处分。该单价是双方基于当时房屋的实际情况进行谈判协商的结果，不能得出单价严重偏离市场价，造成双方利益严重失衡的结论。根据民法的诚实信用和全面、正确履行的原则，双方应依约履行合同。法律对显失公平认定并不对交易结果的公平性进行抽象性的、一般性的评价，而是在存有法律所不允许的恶意行为的情形时，对于恶意当事人所获得的不当利益予以剥夺，综合本案证据，并不存在这种情况。因此储藏室认购协议不符合法律规定可予撤销的构成要件，对王金金的该项诉讼请求，本院不予支持。王金金主张涉案《车位认购协议》无效，本院认为，当事人订立的合同，必须遵循法律规定。违反法律行政法规禁止性规定的合同，为无效合同。《中华人民共和国人民防空法》第二条规定，人民防空是国防的组成部分。国家根据国防需要，动员和组织群众采取防护措施，防范和减轻空袭危害。第十八条规定，人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。国防资产属于国家所有。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施，不得进行买卖，因此王金金与绿鲁公司签订的《车位认购协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案协议无效，绿鲁公司应当返还王金金交纳的车位款30万元。王金金主张利息损失，本院认为，绿鲁公司明知该车位系人防车位而对外出售，给王金金造成损失，应当对其过错承担相应责任。对王金金主张利息赔偿的请求，本院予以支持。该利息为：以30万元为基数，自2017年12月20日交纳之日2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际退付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。绿鲁公司主张王金金在购买时明知涉案车位系人防车位，但是未提交证据证明，本院对其辩称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国人民防空法》第二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告王金金与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司签订的《绿地山东国际金融中心车位认购协议书》无效；二、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王金金车位款30万元；三、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王金金利息损失（以30万元为基数，自2017年12月20日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际退付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告王金金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8840元，减半收取计4420元，由王金金负担2000元，绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担2420元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  闫秋芹二〇二〇年二月十日书记员  张 琦