甘肃省庆阳市西峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘1002民初6353号 原告：庆阳逸荣安物业管理有限公司。 法定代表人：文武。 委托诉讼代理人:窦青峰。 被告：付亚萍。 原告庆阳逸荣安物业管理有限公司诉被告付亚萍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庆阳逸荣安物业管理有限公司的法定代表人文武及委托诉讼代理人窦青峰、被告付亚萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告庆阳逸荣安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费用5745元、水费424.4元、热损费601元，合计6770.4元；2、判令被告支付物业费用违约金13850.22元；3、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2012年11月26日，被告付亚萍入住碧晖高地小区6号楼X单元XXX室，并与庆阳逸荣安物业管理有限公司签订了《物业服务管理协议》，但被告付亚萍拖欠物业费：2015年度1524元，2016年度1524元，2018年年度1524元，2019年1-9月份1173元，计5745元。水费65.3㎡，计424.4元。热损费2016年601元，以上合计6770.4元。根据双方签订的协议约定，不按约定收取标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。现请求法院支持原告的诉讼请求。 被告付亚萍辩称，一、答辩人对被答辩人所述双方签订《物业服务管理协议》及拖欠物业费3048元的事实无异议；对于被答辩人要求支付热损费的请求应予驳回；二、答辩人2015年度物业费已经交纳，2016年、2018年两年的物业费3048元未交纳，2019年已交给中发物业公司，本小区采用预充式用水，拖欠水费不属实。事实与理由：答辩人与原告签订的《物业服务管理协议》中，并未约定热损费的项目。虽然《庆阳市西峰区城区集中供热管理办法》中规定了按照年度采暖费的30%支付过热费，但该收费项目缺乏合法前提。被告作为采暖用户按照规定对供热阀门申请锁闭后，无须再交纳所谓热量损耗费用，原告作为物业公司更无权要求答辩人向其交纳。三、原告提供的物业服务质量不合格，答辩人有权拒绝支付下欠全部物业费用。被答辩人系本小区开发商的前期物业，实际受开发商的控制，小区10多年了，开发商挪用契税、维修基金，逍遥法外，房产证未办理。现已实际解除与物业服务合同，业主委员会已经另行选聘物业公司为小区提供物业管理服务。双方签订的《物业服务管理协议》只对甲方的服务内容做说明，并未将服务要求达到什么标准具体说明，对甲方的义务和违约责任协议很少，是一份不平等协议。在原告服务期间，物业人员服务态度差，脸色难看，经常和业主发生争执，影响恶劣。在未告知业主的情况下，乱涨物业费，公摊电费、垃圾费；四、请求驳回原告要求被告承担违约金的诉讼请求；五、答辩人不承担本案诉讼费用。 本院经审理认定事实如下：庆阳逸荣安物业管理有限公司系碧晖高地小区前期物业公司。2012年11月26日，庆阳逸荣安物业管理有限公司与付亚萍签订《物业服务管理协议》，约定付亚萍入住碧晖高地小区后，由庆阳逸荣安物业管理有限公司为其提供物业服务，物业管理费0.22元/㎡/月，交纳时间从本协议签字之日起开始交纳，每次交纳费用时间为每月上旬。水、电费价格围绕自来水公司和电管所的价格，另加损耗及公摊费用，居民用水价暂按5元/m3，绿化用水按实际量分摊，居民用电暂按0.58元/度执行；付亚萍不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，庆阳逸荣安物业管理有限公司有权要求其补交并自逾期之日起按每日0.3％交纳违约金。签订合同后，付亚萍按照合同约定向庆阳逸荣安物业管理有限公司交纳物业费。后因付亚萍对庆阳逸荣安物业管理有限公司的服务不满意，便拒绝交纳之后的物业费。庭审中，庆阳逸荣安物业管理有限公司提出付亚萍2015年、2016年、2018年、2019年度的物业费未交纳，拖欠水费424.4元及2016年度的热损费未交纳。经质证，付亚萍提出2015年度的物业费已经交纳，但票据丢失；2019年度的物业费交纳给了新的物业公司。因为未出现过停水现象，故并未拖欠过水费。 上述事实，有原、被告陈述、庆阳市西峰区物价局文件、收费明细表、《物业服务管理协议》、水表明细、甘肃省物业管理办法、碧晖高地小区业主委员会解聘通知、庆阳市西峰区城区集中供热办法、欠费通知、照片等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。庆阳逸荣安物业管理有限公司与付亚萍签订了《物业服务管理协议》，双方意思表示真实，合同内容合法，故对双方当事人均具有法律约束力。双方应当按照协议履行各自的义务。庆阳逸荣安物业管理有限公司提供了物业服务，付亚萍作为该小区业主，应按约交纳物业费。庭审中，付亚萍对拖欠2016年、2018年的物业费无异议，故其应当予以交纳。对于2015年度的物业费，付亚萍提出已交纳，但其并无证据证明。故2015年度的物业费付亚萍亦应当予以交纳。对于2019年度的物业费，付亚萍提交票据证实其已经交纳给了新的物业公司。关于水费问题，付亚萍提出其家中未出现过停水现象，故未拖欠过水费。根据近几年的城区小区住户管理情况，水费大部分小区均采用预收制，付亚萍也并未提交证据证明水费已经全部交清。故其应当及时交纳水费。关于热损费，应由热力公司收取，故原告的该项请求不予支持。关于庆阳逸荣安物业管理有限公司要求付亚萍支付违约金的请求，因庆阳逸荣安物业管理有限公司所提交的《物业服务管理协议》中对违约金的约定不明确，且其提供的物业服务亦存在一定的瑕疵，故对此请求不予支持。关于付亚萍辩称未与庆阳逸荣安物业管理有限公司签订《物业服务管理协议》，其无证据证实，亦未申请进行笔迹鉴定，且付亚萍入住碧晖高地小区多年，期间享受庆阳逸荣安物业管理有限公司提供的物业服务，双方形成合法有效的物业服务管理关系，故对其辩解意见不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告付亚萍向原告庆阳逸荣安物业管理有限公司支付2015年度、2016年度、2018年度物业费，合计4572元；水费424.4元； 二、驳回原告庆阳逸荣安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述给付内容限判决书发生法律效力后10日内履行完毕。 如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费316元，减半收取158元，由被告付亚萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判员  郑亚妮 二〇二〇年二月二十七日 书记员  司 洁 本案引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。