湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0903民初620号原告：冷德光，男，1964年2月19日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托代理人：夏伟中，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：广东华维德商业服务有限公司益阳分公司，住所地益阳市赫山区益阳大道**世纪嘉苑第****。法定代表人：张裕良。委托代理人：彭文科，湖南公言律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托代理人：郭艳平，湖南公言律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。原告冷德光（以下简称原告）与被告广东华维德商业服务有限公司益阳分公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人夏伟中和被告的委托代理人彭文科均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《租赁经营合同》；2、请求判令被告赔偿原告两个月租金2976元；3、判令被告双倍返还原告保证金20832元；4、判令被告赔偿原告装修损失671907.14元；5、判令被告赔偿原告工资损失280000元；6、判令被告支付原告搬迁费用损失281549元；7、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告系从事家具生产、销售的经营者，被告系益阳顺德城综合商贸区业主。2018年1月31日，原告应被告“工厂加卖场”的招商邀请进驻顺德城综合商贸区，租赁了顺德城南区1栋226-231、126-131、209-214、109-114号及南区12栋112、201-208、212-216、201a-206a、301-308、312-316、301a-306a共3398平方米商铺用于家具生产及展厅展示，双方签订了《租赁经营合同》。合同签订后，原告按约支付了租金及保证金，并进场装修。但原告刚刚开业，2018年5月21日便接到益阳市公安局龙岭派出所的消防整改通知书，原告这才知道被告出租的商铺没有通过消防验收、没有进行消防竣工备案，根本不具备使用条件，更不具备安全生产经营条件。被告多次与消防部门协商未果，被责令停业整顿。被告于2018年8月10日向原告发出《通知函》，以原告加工厂存在消防隐患，会导致消防不能通过验收环节为由，要求原告于2018年9月15日前搬离加工厂。原告多次与被告交涉，提出原告已投入大量资金和人力物力用于装修、生产，一旦搬迁会造成巨大损失，同时原告本身就是生产销售一体，如果只搬离工厂部分，造成工厂与展厅分离，高额的运输成本会给原告造成巨额亏损，被告要求原告搬离加工厂等于提前解除合同，要求被告给予赔偿。但被告对原告的诉求不理不睬。为达到逼迫原告搬离的目的，2018年9月1日开始，被告停止整个商业区的三相供电，导致原告等租赁商户无法加工生产，原告的生产部分被迫停工，工人处于待工状态。因生产无法开工，原告无法向客户按时交货，原告支付了高额的违约金，给原告造成了巨大的经济损失。原告认为，被告以“工厂、卖场、物流、电商”一体的经营模式招商引进原告入驻顺德城生产经营，但被告出租的场地没有通过消防验收，不具备安全生产条件，导致原告与被告签订的《租赁经营合同》无法履行，导致原告不能实现合同目的，原告有权要求解除合同。原告为经营场地投入的高额装修费、搬迁费及设备安装费，面临血本无归，被告应当给予赔偿。原告为维护自身权益，诉至法院。被告辩称：1、造成本案纠纷的主要原因是原告违反了合同约定的商铺用途，被告出租的商铺仅用于展示和销售，不用于生产加工；2、原告在违约改变商铺用途的同时，加工生产过程也存在重大安全生产及消防隐患，是造成本案纠纷的根本原因；3、本案中无论是公安派出所的日常消防安全监督检查记录、整改通知以及安监部门的整改责令书和社区关于加强消防工作的函均能相互验证原告在经营过程中存在的消防安全生产隐患，并由此导致被告相应的被安监部门整改及处罚，在此情况下，被告依据政府职能部门的整改要求以及合同约定对原告的违约行为提出整改要求，合情合理合法合约；4、被告并未解除合同，也未影响到原告依照合同约定的经营，原告并未向被告交还商铺钥匙以及办理商铺交接手续，双方的租赁合同也并未解除，被告保留另案诉讼索赔的权利；5、租赁经营合同已经明确约定了在被告擅自终止合同的情况下承担责任的方式，本案中，被告依法不应承担责任，即使假设承担，也应当按照合同的约定进行处理，原告的各项诉求明显过高，不具备事实和法律依据，不应支持。经审理查明：益阳·顺德城系湖南顺德城家居产业股份有限公司（曾用名湖南省盛世合欣置业股份有限公司，以下简称顺德城公司）开发的“顺德城·益阳家居博览中心”项目，由被告代理项目的招租工作和租赁管理。被告在招商时采用了“工厂＋卖场”、“集生产、展览、销售、采购、研发、物流、仓储于一体的中部全家居产业链平台”等宣传标语。2018年1月31日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁经营合同》，合同约定甲方将位于湖南省益阳市赫山区顺德城综合商贸区南区1栋226-231、126-131、209-214、109-114号1488平方米范围的经营场地租赁给乙方，乙方承租的经营场地仅限于经营家具。乙方租赁甲方场地自2018年4月1日起至2021年3月30日止，为期36个月。接场日初步定在2018年1月8日，乙方承租的经营场地必须在2018年4月1日前装修出样结束。合同约定的经营场地租金为每月1488元，乙方租金预先支付三个月，其余部分由甲方担保，通过银行办理“租金及运营费分期按揭贷款”支付。签订合同时，乙方向甲方一次性付清约定的首次金额17856元，其他次数金额在上次付款金额使用完毕前10天内一次性付清。逾期视作乙方违约，甲方有权单方终止合同，收回乙方的租赁经营场地、没收乙方合同保证金。合同还约定为保证合同的全面履行，甲乙双方在签订本合同时乙方应向甲方缴付保证金10416元。合同约定甲方的义务为：1、甲方按合同第一条约定提供经营场地，甲方应保证有权出租该经营场地，且保证在合同履行期间不因出租权存在争议而影响乙方对经营场地的正常使用；2、甲方负责经营场地原有基础、主体结构、公共设施设备的维修与保养，且自行负担该等维护和保养的费用，但涉及乙方装修的除外；3、甲方应向乙方提供属于甲方应提供的相关证照和许可文件。合同约定乙方的义务有：1：乙方必须向甲方…；3、在本合同履行期间，未经甲方书面同意乙方不得单方面将租赁房屋全部或部分转租、分租、出借予他人或擅自调换使用及私自收取转让费，否则甲方有权提前单方解除本合同；4、未经甲方书面同意，乙方不得将租赁房屋擅自拆改或改变经营范围，且不得将租赁房屋和设施用于租赁房屋审批用途或双方当事约定之外的其他用途，否则甲方有权解除合同。合同还约定，合同有效期内，乙方违反工商、税务、物价、质监、卫生、消防、治安、环保等法律法规，经甲方书面警告仍不纠正或者被行政执法部门查处的，乙方擅自全部或部分出租、转让、转借、抵押、相互交换租赁经营场地（设施）或以任何方式变相为前述之行为的，甲方有权通知乙方解除合同，合同自甲方通知送达乙方之日起解除，乙方合同保证金不予以退还。合同有效期内，甲方擅自终止合同的，应退还乙方剩余租金，并向乙方赔偿二个月租金，合同保证金双倍返还，先行赔付质量保证金按合同约定处理。合同还对双方其他权利义务进行约定。合同签订后，原告交纳了保证金10416元及首次租金，原告将租赁的场地进行装修后一楼用于家具产品展览，二楼用于家具的加工生产。另原告陈述，经被告的招商经理莫言（真实姓名：莫雪梅）同意，原告从案外人胡洋处转租了南区12栋112、201-208、212-216、201a-206a、301-308、312-316、301a-306a总面积为1910平方米的铺面。原告与胡洋于2018年2月27日签订了转让协议，该转让协议上有莫言签名。另查明，2015年4月16日，益阳市公安消防支队出具《建设工程消防设计审核意见书》，意见书载明顺德城公司工程消防设计审核合格，此次审核同意的消防设计不得擅自修改，确需修改或进行室内外装修、建筑保温的应重新向益阳市公安消防支队申请消防设计审核，另外该意见还载明该工程竣工后，应向益阳市公安消防支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。2018年2月8日，益阳市公安消防支队向湖南顺德城家居产业股份有限公司出具《建设工程消防验收意见书》，意见书载明：1、综合评定该工程消防验收合格；2、投入使用后应落实各项消防安全措施及制度，对消防设施定期维修保养，确保完整有效；3、该工程如需改建（含室内外装修、建筑保温或用途变更）、扩建应依法向益阳市公安消防支队申请建设工程消防设计审核或备案；4、内部设置的公众聚集场所，投入使用、营业前应依法向益阳市公安消防支队申请消防安全检查。但原告租赁的场地在装修前，并未向益阳市公安消防支队申请建设工程消防设计审核或备案，营业前亦未向益阳市公安消防支队申请消防安全检查。因原告的加工区域无法通过日常消防监督检查，2018年8月10日，被告向原告发出“通知函”，通知原告因其加工厂存在重大消防隐患，导致消防不能通过验收，请原告在2018年9月15日前尽快搬离加工部分；2018年8月30日，益阳市公安局龙岭派出所对顺德城进行日常消防监督检查，检查认为顺德城存在堵塞消防车通道、损坏应急照明灯等消防安全隐患，要求其整改并发出了《责令改正通知书》；2018年9月1日，赫山龙岭工业集中区金沙社区对湖南顺德城家居产业股份有限公司发出了《关于加强安全生产、文明经商的工作函》，该工作函指出顺德城排铺（商贸中心）的加工区域存在有大量的安全生产隐患，应高度重视，积极排查，彻底消除各类安全生产隐患；2018年9月18日，赫山区安全生产监督管理局对湖南顺德城家居产业股份有限公司出具《责令限期整改指令书》，指令书上指出生产经营单位未及时发现并消除事故隐患，事故隐患排查治理情况未如实记录并向从业人员通报，责令对上述问题于2018年10月17日前整改完毕，整改期间应当采取措施，确保安全生产，对安全生产违法行为，将依法予以行政处罚。赫山区安全生产监督管理局于当日还对顺德城公司给予罚款800元的行政处罚。因原告没有达到消防整改及安全生产的要求，被告于2018年9月1日开始停止对原告加工厂部分供电，原告加工厂部分无法正常生产经营。本案在审理过程中，原告申请对所租赁房屋的装修价值及所需安装、搬迁费用进行司法鉴定，花费鉴定费6500元。2020年1月19日，湖南精算堂工程项目管理有限公司出具《工程造价司法鉴定报告》，该报告的鉴定意见为：1、原告在顺德城租赁房屋的装修价值为671907.14元（该部分价值包含从案外人胡洋处转租的部分）；2、踏勘现场时，由于部分家具成品和原材料已经搬迁，所需安装、搬迁的费用现场无法统计，建议按实际发生的费用凭证计算。根据湖南精算堂工程项目管理有限公司出具的补充说明，冷德光租赁的场地一楼装修价值为359510.05元，二楼加工区域装修价值为55087.78元，从案外人胡洋处转租的装修价值为257308.26元。因被告对鉴定结果有异议申请鉴定人员出庭作证，本院依法通知了鉴定人员丁玉球、周鹏程出庭作证。经过庭审问询，鉴定人员表示该鉴定意见是根据原告提供的装修设计图结合现场踏勘记录、装修承包合同等综合评定。原告提供的装修设计图并非原始的设计图纸，但鉴定人员进行了现场踏勘，确认原告提供的装修设计图与实际装修情况基本符合，再根据价值评估的行业标准予以综合评判。上述事实有原、被告身份信息、《租赁经营合同》、缴费清单、日常消防监督检查记录、通知函、工程竣工验收备案表、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、证人证言和原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反有关法律强制性规定，合法有效。合同签订后，因原告的加工区域无法达到消防、安监等部门的要求导致无法正常生产，合同目的已经无法完全实现，本案的争议焦点为：一、消防不达标导致合同无法履行的责任由谁承担；二、本案原告的损失如何确定。关于第一点，在双方租赁合同未明确约定消防责任承担的情况下，根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。原告租赁的场地位于建筑面积大于一万平方米的市场内部，属于人员密集场所，按照法律规定，应当由建设单位或者使用单位在营业前申请消防安全检查，即原告与被告均有义务在营业前向消防主管部门申请安全检查。根据益阳市公安消防支队对顺德城公司出具的《建设工程消防设计审核意见书》及《建设工程消防验收意见书》均明确告知如需进行室内外装修，应重新向该支队申请消防设计审核，内部设置的公众聚集场所投入使用营业前应依法向该支队申请消防安全检查。该二份由消防部门出具的文书都明示了被告方应当在室内装修前和营业前向消防主管部门申请审核和检查，由此被告对案涉场地应当办理相关消防手续的事实应当明知。无论租赁商户将承租场地用做商铺或加工生产，被告作为整个市场的管理运营方，其理应对租赁商户的消防设施建设负有提示、指导、协助和纠正等义务。而被告未积极地履行市场管理方应承担的责任，对原告的生产安全隐患采取放任态度，继而导致被相关部门责令关停，被告对合同的无法履行应承担一定的责任。原告经营家具生产加工，有一定的生产经验，应当知道家具加工厂正常经营应当取得相关消防验收的重要性和必要性。原告在进驻被告场地前，理应对场地进行现场查看并对能否安全生产进行预判评估。作为消防的直接责任人，原告在没有取得任何消防验收的情况下仍然开业经营，在消防部门提出整改意见后也未积极采取相应措施予以整改，而一味将责任推脱给被告，不合理亦不合法，其对合同无法履行应负有主要责任。综合前述的情况，本院酌情认定对合同无法履行的责任由原告承担70%，被告承担30%。关于第二点，原告提出了三项损失，装修损失、员工工资损失及搬迁费用损失。在本案审理期间，原告申请对装修价值进行鉴定，该鉴定的依据为原告提供的装修设计图纸结合鉴定人员的现场踏勘，根据行业标准计算得出。被告提出原告提供的设计图纸系单方制作且非原始图纸由此认为鉴定程序不合法，结论不可采信。图纸虽然由原告方单方提供，但是经过了鉴定人员的现场踏勘，将现场情况与设计图纸进行了比对核实，再结合行业标准得出的结论。被告认为部分工程量由被告完成，应提供证据证实，但被告仅在异议期间提出异议，并未提供相关证据，本院认为该鉴定结论合法有效，应予采信。根据《租赁经营合同》约定，转租需通过被告的书面同意。原告从案外人胡洋处转租了1910平方米场地，双方的转租行为未经过被告方的书面同意，莫言在转让协议上的签名行为无法代表被告公司对转租行为的认可，因此原告对该部分场地主张装修损失的请求，本院不予支持，对胡洋部分的装修价值257308.26元应在结论中予以剔除，剩余部分414598.88元才为原告的装修价值。原告的装修价值并非全然是原告的装修损失，原告在正常营业期间对装修的损耗应当由其自行承担。原告装修后正常营业5个月（2018年4月-2018年9月），双方约定的租赁期限为36个月，按照使用时间进行折抵，原告的装修损失为357015元。被告在招商广告中使用的“工厂+卖场”等信息引导原告等商户将产销一体作为营销模式，通过集群优势赢取商业利益，现原告的加工区域无法正常生产，导致原告的既定营销模式无法实施，租用被告一楼展厅进行家具展示已无法达到既定的商业目的，对被告抗辩一楼展厅区域可以正常经营，一楼装修费用不应纳入损失的意见，本院不予采信。关于原告主张的第二项员工工资损失，原告仅提供了工资发放表，但未提供工资发放凭证及员工社保购买记录等，原告提供的证据无法证实工资的实际损失情况，对该项诉讼请求，本院不予支持。关于第三项搬迁损失，原告仅提供了入驻被告场地时的合同及收据，未提供实际支付的发票，且该证据也不能反映原告搬出经营场地的费用情况，对该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，原、被告签订的租赁经营合同目的已经无法实现，对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。由于被告方对合同无法履行负有相应责任，根据前述的比例分摊原则结合原告的装修损失数额，被告应承担的部分为107105元。合同解除后，被告收取的保证金10416元应退还原告。被告已承担了赔偿损失的违约责任，原告还要求被告赔偿双倍租金及双倍返还保证金无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《建设工程消防监督管理规定》第十三条之规定，判决如下：一、解除原告冷德光与被告广东华维德商业服务有限公司益阳分公司签订的《租赁经营合同》；二、被告广东华维德商业服务有限公司益阳分公司于本判决生效后七日内支付原告冷德光装修损失款107105元；三、被告广东华维德商业服务有限公司益阳分公司于本判决生效后七日内退还原告冷德光保证金10416元；四、驳回原告冷德光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16890元，由原告冷德光承担14448元，由被告广东华维德商业服务有限公司益阳分公司承担2442元；财产保全费5000元，由原告冷德光承担3944元，由被告广东华维德商业服务有限公司益阳分公司承担1056元；鉴定费6500元，由原告冷德光承担4550元，由被告广东华维德商业服务有限公司益阳分公司承担1950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审 判 长  旷 杰人民陪审员  邱卫平人民陪审员  殷慧婷二〇二〇年二月二十七日书 记 员  曹君夏