广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终15820号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨莉，女，汉族，1975年11月9日出生，住广东省惠州市惠城区××××××××，公民身份号码:141××××××××××××106。上诉人（原审被告）：杨翔，男，汉族，1990年1月10日出生，住广东省东莞市南城区×××××××××××××××××，公民身份号码：141××××××××××××158。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：邓开明，广东信而立律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何炜宁，女，汉族，1989年1月26日出生，住广东省东莞市南城区×××××××，公民身份号码：441××××××××××××722。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹新新，男，汉族，1990年10月16日出生，住河北省邯郸市成安县×××××××××××，公民身份号码：130××××××××××××418。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：李春宏，广东佑德律师事务所律师。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：李静兰，广东佑德律师事务所律师。原审第三人：东莞市柯林房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××元美村方中元美广场119号铺（集群注册），统一社会信用代码：91441900MA4UH5454B。法定代表人：陆某1。上诉人杨莉、杨翔因与被上诉人何炜宁、曹新新，原审第三人东莞市柯林房地产经纪有限公司（以下简称柯林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初34749号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。何炜宁、曹新新起诉请求：1.杨莉、杨翔向何炜宁、曹新新返还定金100000元；2.杨莉、杨翔向何炜宁、曹新新支付违约金235000元；3.杨莉、杨翔向何炜宁、曹新新支付中介费18900元；4.本案原审所有诉讼费均由杨莉、杨翔承担。杨莉反诉请求：1.确认何炜宁、曹新新未按合同及调解协议履行付款义务构成根本违约；2.何炜宁、曹新新向杨莉支付违约金180000元；3.原审诉讼费由何炜宁、曹新新负担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、杨莉、杨翔应于判决发生法律效力之日起三日内向曹新新、何炜宁返还定金100000元；二、杨莉、杨翔应于判决发生法律效力之日起三日内向曹新新、何炜宁支付中介费9450元；三、杨莉、杨翔应于判决发生法律效力之日起三日内向曹新新、何炜宁支付违约金55000元；四、驳回曹新新、何炜宁其他诉讼请求；五、驳回杨莉的全部反诉请求。本案原审受理费6608.5元、保全费1520元（何炜宁、曹新新已预交），反诉费1950元（杨莉已预交），由何炜宁、曹新新负担3777元，杨莉、杨翔负担6301.5元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初34749号民事判决书。杨莉、杨翔不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.确认曹新新、何炜宁未按合同及调解协议履行付款义务构成根本违约；3.判令曹新新、何炜宁向杨莉支付违约金180000元。主要事实与理由：一、杨翔并非案涉《房屋买卖合同》及调解协议的相对方，原审认定杨翔是案涉房屋买卖合同的当事人，属认定事实及适用法律错误。案涉《房屋买卖合同》是杨莉与何炜宁、曹新新及柯林公司签订，杨翔虽然是案涉房屋的共有人，但不是该合同的当事人，该合同对杨翔没有法律约束力，杨翔也不是民事调解书的当事人，该调解书未规定杨翔应向何炜宁、曹新新履行相应法律义务。二、双方达成调解协议后，案涉房屋转让方不存在继续履行合同的障碍，案涉《房屋买卖合同》无法继续履行的原因是案涉房屋受让方无能力支付购房款，原审认定曹新新、何炜宁不构成违约，属于认定事实及适用法律错误。1.双方达成调解协议后，杨莉的义务是协助曹新新、何炜宁在调解协议签订后十个工作日内向银行申请按揭贷款，并在银行同意曹新新、何炜宁贷款申请后的三个工作日内将案涉房屋过户登记至曹新新、何炜宁名下，杨莉作为案涉房屋的转让方，不存在继续履行合同的障碍。2.双方达成调解协议后，曹新新、何炜宁无法按约定支付购房款，案涉《房屋买卖合同》无法继续履行，曹新新、何炜宁应承担违约责任。曹新新、何炜宁没有稳定的工作及收入，不具备购买案涉房屋的能力，不符合银行的贷款条件，其无法获得银行贷款是自身原因所致。曹新新的个人信用报告显示其存在贷记卡逾期记录。银行按揭贷款的发放条件基本相同，曹新新、何炜宁不具备购买案涉房屋的能力，再向其他银行申请贷款，也不可能获得批准。中国银行股份有限公司、广发银行股份有限公司均查询了曹新新、何炜宁的征信记录，曹新新、何炜宁向广发银行股份有限公司、中国银行股份有限公司申请贷款均未获批准可证明曹新新、何炜宁不符合银行的贷款条件。3.曹新新、何炜宁不具备购买案涉房屋的能力，申请按揭贷款时提供不真实的银行流水，银行因此拒绝其贷款申请。4.曹新新、何炜宁提议支付首付款后办理房屋过户手续，然后在房屋过户之后二个月内付清购房款，违背案涉《房屋买卖合同》及调解协议约定，属于对合同的重大变更，给杨莉带来巨大的交易风险，杨莉有权不予接受。5.案涉《房屋买卖合同》约定如果银行贷款不足给楼价余款，则买方需现金补足给卖方，曹新新、何炜宁无法获得银行贷款时未按约定以自有资金向杨莉支付购房款，构成违约。何炜宁、曹新新辩称：一、杨翔是本案房屋买卖合同的当事人。在何炜宁、曹新新与杨莉签订案涉房屋买卖合同时，案涉房屋的共有人为杨莉、杨翔，且在签订合同、后续办理银行贷款时，杨莉均有向相关单位及何炜宁、曹新新、中介公司出具了杨翔的授权委托的公证书，证明了杨翔作为房屋的共有人，全权委托杨莉办理房屋买卖事宜。二、双方在法院达成调解协议后，何炜宁、曹新新积极寻找银行进行贷款，但杨莉多次以各种理由推托，消极并拒绝配合办理银行贷款手续，导致案涉房屋买卖合同无法继续履行。1.何炜宁、曹新新在签订房屋买卖合同后，支付了定金100000元及部分中介费18900元，也积极配合中介公司办理银行按揭贷款。2.杨莉在签订合同后，经常怠于履行相关配合义务，且在银行处理何炜宁、曹新新的按揭申请时，杨莉曾多次电话或现场要求或催促银行工作人员尽快给答复，导致银行退件。三、杨莉故意不配合何炜宁、曹新新办理银行贷款手续，并以各种理由拖延时间，并委托律师发出解除合同通知书后，迅速将房屋转卖并过户给第三方，可见杨莉本身即已存在违约的意思表示，本案属于杨莉违约。杨莉在履行合同过程中，对于多次与银行、中介公司及何炜宁、曹新新的电话沟通均有意识地录音，可推断杨莉早已有违约并单方解除合同的准备，且杨莉于2018年9月10日发出《解除合同告知函》后，随即迅速于2018年9月19日已将案涉房产过户转移给案外人，可见其对于违约解除房屋买卖合同早有准备，对于何炜宁、曹新新与杨莉在电话中沟通并提供的解决方案（完成过户后两个月内付完全款），杨莉不予理睬，说明杨莉早已不想继续履约。而且杨莉并未如合同约定在2017年9月下旬交付房屋给何炜宁、曹新新事先进行装修。柯林公司辩称：服从原审判决。二审期间，杨莉、杨翔、何炜宁、曹新新、柯林公司均未向本院提交新的证据。杨莉向本院提交申请书，请求：1.向广发银行股份有限公司东莞八达路支行、中国银行股份有限公司东莞分行调取何炜宁、曹新新贷款申请资料，并核实何炜宁、曹新新贷款申请被拒绝的原因；2.为杨莉的委托诉讼代理人邓开明律师出具律师调查令向中国银行东莞分行调取何炜宁、曹新新贷款申请资料，并核实何炜宁、曹新新贷款申请被拒绝的原因；3.责令何炜宁、曹新新提供按揭贷款申请资料。本院经审理对原审查明事实予以确认。另查明，杨莉、杨翔、何炜宁、曹新新确认东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初4767号民事调解书只约定了付款节点，未具体约定各项行为应在哪月哪天履行。在杨莉、杨翔提交的杨莉与柯林公司工作人员的微信聊天记录中，柯林公司的工作人员称“被退银行说的是因为你们这个合同到现在太久了，他们认定这个单子之前被其他银行退过”，“问题这个单子之前并没有提交过给其他银行审核的”，“广发那个只是递交了资料，是我们自己主动要求撤销的，也并没有走到审核那一步”，“前几天中行那边转告我他们退单的原因，并非是买家资质或者资料的问题”。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕杨翔、杨莉的上诉，本案二审的争议焦点在于：1.杨翔是否是案涉房屋买卖合同的当事人；2.案涉房屋买卖合同未能继续履行的原因。关于焦点一。杨翔作为案涉房屋的共有人，其已出具公证委托书授权杨莉出售案涉房屋，应视为对案涉房屋买卖合同的追认，故原审认定案涉房屋买卖合同对杨翔具有约束力并无不当，本院予以维持。关于焦点二。杨翔、杨莉提交的证据不能证明系因何炜宁、曹新新的过错导致无法获得银行贷款，且在杨翔、杨莉提交的杨莉与柯林公司工作人员的微信聊天记录中，柯林公司工作人员多次陈述非因何炜宁、曹新新自身原因未获得贷款审批，故对于杨莉的调查取证申请，本院不予准许。东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初4767号民事调解书和案涉房屋买卖合同均约定通过向银行贷款的方式支付部分房屋价款，但未约定银行出具同贷书的截止期限和向银行申请贷款的次数，在双方已多次尝试贷款申请仍未获得银行贷款审批的情况下，双方经多次协商仍未能就后续处理达成一致，原审认定案涉房屋买卖合同不能继续履行的原因不能归责于任何一方是妥当的，本院予以维持。至于违约金55000元，是杨莉在东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初4767号民事调解书中因之前的违约行为同意向何炜宁、曹新新支付的款项，因该笔违约金无法按该调解书约定在首付款中扣除，故原审认定杨莉、杨翔应向何炜宁、曹新新支付该笔违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。杨莉、杨翔的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费6466.75元，由杨莉、杨翔负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈天宇审判员  刘冬虹审判员  陈美苑二〇二〇年二月二十八日书记员  钟增荣