广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29056号原告：佛山市南海恒源物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区*****************，统一社会信用代码914***********798L。委托诉讼代理人：黄钻芳，女，公司员工。委托诉讼代理人：何嘉欣，女，公司员工。被告：孔敬全，男，1973年5月10日出生，汉族，佛山市南海区**************，公民身份号码440************051。委托诉讼代理人：邓金嫦，广东骏道律师事务所律师。原告佛山市南海恒源物业管理有限公司诉被告孔敬全租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄钻芳、何嘉欣及被告孔敬全的委托诉讼代理人邓金嫦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.立即解除原告与被告于2016年7月22日签署的《租赁合同》，将租赁物交还原告；2.将租赁物恢复原状（即拆除被告安装的排烟管）；3.原告没收被告交纳的合同保证金27000元；4.被告立即向原告支付自2019年8月1日起至2019年11月30日止的租金20160元及利息（以每月租金为本金，按日息5‰计算从2019年8月11日起，自每月11日起至实际清偿之日止）；5.被告向原告支付从2019年12月1日起至办理变更工商住所登记实际之日及场地交还之日止按5040元每月计算占用费及实际产生的水电费；6.本案所有诉讼费全部由被告承担。事实与理由：原被告双方于2016年7月22日签订了《租赁合同书》，约定原告将位于佛山市南海区**********/原振兴商场出租给被告作经营使用，租赁物面积为162.7平方米，租期从2016年7月22日至2021年7月2日。合同第三条约定租赁物首年每月租金4500元，每三年递增12%。租金不包括物业管理费用，物业管理费用由被告自行承担。签订合同当日，被告应向原告支付27000元作为被告履行合同的保证金。租赁合同书约定被告应在每月10日前向原告缴清当月租金，逾期支付的按日千分之五支付滞纳金，逾期超过30天的，原告有权解除合同，无偿收回租赁物及新建、改建建筑物及其附属物，并收回保证金，同时要求原告付清所欠租金及费用。原被告于2016年7月22日签订了《租赁物移交确认书》，确认原告依约按现状将租赁物移交给被告使用。签订合同后，被告支付租金至2019年7月，从2019年8月1日起开始拖欠租金，至2019年11月30日拖欠租金合计为20160元。原告认为，被告逾期交租远超过30日，已构成根本违约，损害了原告的合法权益。原告为此诉诸贵院，望判如所请。被告辩称，一、被告于2019年8月9日就申请退回租赁物，且在2019年9月17日前也确实已经清空搬离涉案租赁物，同日被告将租赁物钥匙退回给原告的管理人员陈伟权，被告提出退回租赁物后，原告也未在合理时间内提出异议，且自此之后，原告也未曾向被告主张过租金，应视为原告同意退租，原告在收到被告退租的明确意思表示后未及时采取合理措施造成损失扩大，应自行承担。二、原告主张请求没收合同保证金明显过高。保证金作为合同履行的一种担保形式，为债务人未依约履行合同义务的情况下用以赔偿债务人对债权人早还曾的损失。被告每月租金才4500元，原告主张没收六个月租金27000元作为违约金明显过高。结合一般商铺租赁周转空置期为三个月到六个月，因此法院将没收保证金调整到三个月租金即13500元较为合理。三、被告于2019年9月17日就已将租赁物及钥匙交还给原告，且清空搬离租赁物。在原告收到租赁物和钥匙后的一定时间也无异议，按原告管理人员陈伟权的意思，原告同意了退租，几个月后才来起诉。被告应该支付2019年8月1日至2019年9月17日期间的租金，共计7896元，该部分租金可以在已经收取的保证金里面抵扣。自2019年9月17日以后被告再无占用租赁物，租赁物业已经由原告实际控制，原告要求支付至2019年11月30日的租金无事实和法律依据。即使存在拖欠租金的事实，原告请求没收保证金又主张延迟履行利息的，属于重复请求不应得到支持。即使支持，逾期履行的年息不应超过6%。四、原告要求被告自2019年12月1日起按月5040元的标准支付占用费及实际产生的水电费无事实和法律依据。首先，被告在2019年9月17日已将租赁物控制权交回原告，被告并未实际占有租赁物，其次，佛山市茗景餐饮管理有限公司因经营场所无法取得联系的原因被佛山市南海区**监督管理局于2018年6月13日列入经营异常名录，这种情况是不影响另外商户在本租赁物地址进行登记注册的，最后，佛山市南海大沥新煮意餐饮店的经营者于2019年12月27日办理个体工商户注销申请登记。因此在租赁物已经返还情况下，且未办理注销登记的商户不影响原告再次出租其他商户登记注册，原告主张所谓的占用费无事实依据。补充：同意拆除原告提交的图片中显示的排烟管。对于原告主张的5040元每月租金标准无异议。同意将被告所交的27000元保证金用于抵扣欠款。被告承租案涉场地后先转租给茗景公司经营，后又转租给新煮意公司经营。2019年8月8日或9日新煮意公司已清空撤场，9月17日被告返还钥匙予原告员工陈伟权。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、被告身份证各1份复印件，证明原被告的主体资格。2.《租赁合同》原件1份，3.竞投租赁成交确认书复印件1份，证据2-3证明原被告签订案涉合同约定原告将案涉房屋租赁给被告及相关权利义务关系。4.进账单、收据原件各1份，证明原告已收取被告保证金27000元。5.房屋所有权证原件1份，证明案涉租赁物所有人是盐步房管所。6.关于镇属单位出租物业实行统一管理的通知原件1份、盐步分公司出租房产交接表复印件1份、盐步分公司出租房屋移交明细表复印件2份，证明案涉租赁物的出租管理人是原告。7.情况说明复印件1份，证明关于镇属单位出租物业实行统一管理的通知中“佛山市南海恒原物业管理有限公司”为笔误，实际应是佛山市南海恒源物业管理有限公司，即原告。8.催款通知书原件1份，证明原告已履行催款义务但被告一直不支付租金。9.照片打印件2张，证明原告已将催款通知书张贴在案涉商铺。10.佛山市茗景餐饮管理有限公司、佛山市南海大沥新煮意餐饮店企业信用信息公告报告打印件各1份，证明被告仍占用案涉租赁物的地址作工商登记地。11.外观照片打印件2张，证明被告未经同意擅自加建排烟管。被告举证如下：1.微信聊天记录截图打印件3页(出示手机核对)，证明被告在2019年8月就和原告人员陈伟权沟通退还租赁物事宜，2019年9月17日被告清空并搬离租赁物，将钥匙交还给原告，自此被告不再占用租赁物，租赁物由原告实际控制。2.证明原件1份，证明大沥镇石碣社区已出具证明，佛山市茗景餐饮管理有限公司已于2017年11月20日结业，被市场监管局列入异常经营名录。3.行政服务中心项目办理表复印件1份、核准个体工商户注销登记通知书原件1份，证明佛山市南海大沥新煮意餐饮店已于2019年12月27日办理注销登记。对当事人无异议或真实性无异议的，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.被告提交的证据2，被告庭后提交了原件，原告未予推翻，本院对证据2的真实性予以确认。本院综合当事人陈述及采信的证据，确认以下事实：涉案商铺位于佛山市南海区**********（原振兴商场）已办理房屋产权登记，登记权属人为盐步房管所。大沥镇资产管理办公室于2006年8月24日作出通知，通知包括涉案商铺在内的原盐步片所属的镇房产管理所的出租物业委托原告负责日常出租业务。2016年7月22日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同书》（下简称“涉案合同”），约定：甲方将涉案商铺出租给乙方作经营使用,建筑面积162.7平方米,租赁期限从租赁物移交乙方之日起计算5年租期,从2016年7月22日起至2021年7月21日止。租金首年每月为4500元,每满三年在上一期租金基础上递增12%。甲方给予乙方免租装修期从租赁物移交乙方使用之日起为7日。以上租金均不包括物业管理费用，物业管理费用由乙方自行承担。乙方须于每月10日前向甲方缴清当月租金，逾期缴付的，甲方有权自逾期之日起，每日按日息千分之五向乙方收取逾期缴纳部分的延迟履行违约金。乙方逾期超过30日不缴交租金（含部分）的，构成违约，甲方有权解除合同，无偿收回本合同项下租赁物及乙方在租赁物上新建、增建、改建的建筑物、构筑物及其附属物，并没收乙方已交付的合同保证金，同时乙方必须付清尚欠的租金及有关费用。自双方签订本合同之日起当日内，乙方应向甲方交纳27000元作为乙方履行本合同的保证金。等约定。同日，原被告双方签订《租赁物移交确认书》。同日，原告出具《收据》，确认收到被告支付的涉案商铺合同保证金。2019年9月12日，原告向被告送达《催款通知书》，向被告催收所欠租金及违约金。原告确认被告已于2019年9月17日交还涉案商铺钥匙，原告亦已于当日收回涉案商铺。另查明，被告承租涉案商铺后，将涉案商铺转租予他人经营佛山市茗景餐饮管理有限公司，该公司以涉案商铺地址作为住所进行了工商登记，后该公司于2018年6月13日被列入经营异常名录，但未办理注销登记；后，被告又将涉案商铺转租予他人经营佛山市南海大沥新煮意餐饮店，该餐饮店以涉案商铺地址作为住所于2018年6月26日进行了工商登记，已于2019年12月27日申报办理注销登记并被核准注销。本院认为，涉案商铺已办理房屋产权登记，合法适租，原被告签订的涉案合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。被告作为承租方应按双方约定按时足额支付租金予原告，被告确认2019年8月1日起未再向原告支付租金，根据合同约定，被告已构成根本违约，原告有权解除涉案合同并收回涉案商铺，被告已于2019年9月17日收回涉案商铺，涉案合同已于该日事实解除，原告另行主张解除涉案合同、返还涉案商铺，本院不再重复处理。原告主张被告拆除被告安装的位于涉案商铺外墙及房顶的排烟管，被告同意拆除，本院对原告的该主张予以支持。关于原告主张的没收合同保证金27000元，涉案合同虽约定被告违约原告可没收被告支付的合同保证金27000元，但结合涉案商铺的租金标准，在被告仅逾期支付一个多月租金的情况下，原告主张没收保证金27000元明显过高，本院酌定原告没收保证金13500元，对原告主张没收余下保证金13500元不予支持。原告确认已于2019年9月17日收回涉案商铺，届时，涉案商铺已由原告控制占有，原告主张2019年9月17日之后的租金理据不足，本院不予支持。被告应支付尚欠2019年8月1日至2019年9月17日期间的租金7896元（5040元/月×1个月+5040元/月÷30天×17天）予原告，该租金未超过上述余下保证金13500元，被告同意以保证金抵扣尚欠租金，原告可在余下保证金13500元中予以抵扣上述欠租7896元，故本院对原告的租金主张不再另行支持。原告主张的逾期支付租金的利息，该利息实际为资金占用损失，如上所述，原告持有上述余下保证金13500元的情况下，原告并不存在资金占用损失，本院对原告的利息主张不予支持。关于原告主张的占用费、水电费，原告已收回涉案商铺，2019年12月1日之后被告不可能产生使用涉案商铺的水电费，本院对该水电费主张不予支持；原告因涉案商铺尚存在工商登记向被告主张占用费，被告已举证证明以涉案商铺为登记住所地的佛山市茗景餐饮管理有限公司已被列入经营异常名录，其后,以涉案商铺为登记住所地的佛山市南海大沥新煮意餐饮店成功办理工商登记后又已注销登记。可见，上一用户被列为经营异常状态后并不影响下一用户的工商登记。在佛山市茗景餐饮管理有限公司已被列为经营异常状态、佛山市南海大沥新煮意餐饮店已注销登记的情况下，并不会影响原告占用使用或另行对外出租涉案商铺，本院对原告的占用费主张不予不支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告孔敬全支付的合同保证金13500元归原告佛山市南海恒源物业管理有限公司所有；二、被告孔敬全应于本判决发生法律效力之日起十日内拆除位于佛山市南海区**********（原振兴商场）商铺外墙及房顶的排烟管；三、驳回原告佛山市南海恒源物业管理有限公司其他诉讼请求。本案以简易程序结案，案件受理费2764.58元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二〇年二月二十八日书记员  蒋雪君