福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初4221号 原告（反诉被告）：钱江和，男，1981年9月17日出生，汉族，住江西省吉安市青原区。 委托诉讼代理人：陈郑凡，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘毅，福建建达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：曾灵，男，1973年10月21日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：周爱芹，福建信得律师事务所律师。 第三人：方余敏，女，1977年9月13日出生，汉族，住福州市晋安区。 原告(反诉被告)钱江和与被告(反诉原告)曾灵、第三人方余敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告(反诉原告)曾灵在法定期限内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。原告(反诉被告)钱江和的委托诉讼代理人陈郑凡、被告(反诉原告)曾灵的委托诉讼代理人周爱芹、第三人方余敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钱江和向本院提出诉讼请求：1.判令曾灵向钱江和退还押金83700元并支付利息（以押金83700元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起至还清款项之日止）；2.本案所有诉讼费用由曾灵负担。事实与理由：2013年5月15日，曾灵以肖传友（系曾灵妹夫）名义向方余敏承租晋安区鼓山镇福兴投资区后屿路远西村标准厂房三层，后原、被告于2017年5月15日就前述厂房第三层1395平方米转租事宜签订《厂房租赁合同》，约定：钱江和向曾灵租赁前述房屋，租赁期限一年，自2017年5月15日至2018年5月14日止，租金每月30760元，押金83700元，双方同时对租赁关系其他权利均做出约定。前述《厂房租赁合同》签订后，钱江和积极履行合同义务，向曾灵缴纳押金83700元并逐月支付租金,曾灵亦向钱江和出具相应收据。2018年3月13日，方余敏书面告知钱江和已解除与曾灵的租赁合同关系，故原、被告转租合同关系亦随之终止，曾灵应依合同约定向钱江和退还租赁押金83700元，但钱江和多次向曾灵主张该款项，均无果。曾灵未履行诉争租赁合同约定的义务，已损害钱江和的合法利益，故提起诉讼。 曾灵辩称，钱江和的诉讼请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。理由如下： 一、钱江和违反双方合同约定拒不向曾灵支付案涉厂房租金，曾灵依约有权不予退还钱江和支付的租赁押金。原、被告于2017年5月15日签订《厂房租赁合同》，承租曾灵从方余敏处承租的案涉厂房，租期一年，自2017年5月15日至2018年5月14日止。根据前述《厂房租赁合同》第九条约定：乙方（钱江和）有以下情况之一的，甲方（曾灵）可以终止合同收回厂房，三个月押金不退，其中第3项明确约定：乙方长期拖欠租金的。而本案中,钱江和至今未向曾灵支付2018年3月至5月期间的租金、水电费、卫生费及维修费等费用，拖欠至今已长达一年半之久，曾灵依约有权不退回钱江和支付的租赁押金。 二、钱江和在本案中提供的证据并不能证明其已实际支付租赁押金83700元给曾灵，应承担举证不能的法律后果，其诉求亦不应被支持。原告钱江和在本案中提供的证明其支付押金的证据是其转账给郑某人的款项，没有注明用途，金额也与本案讼争金额不符，亦没有相应的收款收据予以佐证，无法证明其有实际支付83700元押金给曾灵。故钱江和的诉求没有事实及法律依据，依法应予驳回。 三、曾灵与方余敏之间的厂房租赁合同并没有依法解除，钱江和拒不向曾灵支付租金的行为已构成根本违约。我国《合同法》第九十六条明确规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，方余敏并没有发函通知或以其他有效方式通知曾灵或是肖传友解除其双方于2013年5月签订的《厂房租赁合同》。钱江和在本案中提供的2018年3月13日的通知，落款只有手印没有签名，并不能确定系方余敏签发，并且该份材料根本没有送达肖传友本人，不能作为认定肖传友与方余敏已解除合同的依据，该份证据即便不是钱江和单方伪造，钱江和亦应当承担没有尽到审慎核实义务的法律后果。退一步讲，就算曾灵与方余敏之间的合同解除，原、被告之间的合同未经合法解除程序并不因此而一并解除，根据合同相对性原则，钱江和仍应履行向曾灵支付租金的合同义务。钱江和拒不向曾灵支付租金的行为已构成根本违约，无权要求曾灵退回其支付的租赁押金。 曾灵向本院提出反诉请求：1.判令钱江和向曾灵支付2018年3月至5月的租金58674元并按月利率2%计收迟延支付滞纳金直至款项付清时止（其中29337元自2018年3月11日开始计付、29337元自2018年4月11日开始计付），暂计至2019年1月31日为11930.38元，合计70604.38元；2.判令钱江和向曾灵支付2018年3月至5月的水电费、卫生费、维修费等费用；3.本案本诉、反诉案件受理费、财产保全费等费用均由钱江和负担。事实和理由：2013年5月，曾灵向方余敏承租位于福兴投资区厂房3996平方米，租期五年，即自2013年5月15日至2018年5月14日止。2017年5月15日，曾灵与钱江和签订《厂房租赁合同》，将曾灵向方余敏承租的晋安区鼓山镇远西村标准厂房三层厂房第三层1395平方米转租给钱江和用于加工生产。2018年3月份，反诉原、被告双方签订的《厂房租赁合同》及曾灵与方余敏之间的租赁合同均在有效期内，且钱江和继续使用租赁场地的情况下，却拒不向曾灵支付2018年3月至5月期间的租金、水电费、卫生费及维修费等费用。依据反诉原、被告双方签订的《厂房租赁合同》第二条明确约定：本合同租期一年，自2017年5月15日至2018年5月14日止；第三条明确约定：厂房租金每月30760元，月租金不含税成交额，租金按月于每月10日前缴纳，逾期每日按千分之三缴纳滞纳金……；第九条第3点明确约定：乙方（钱江和）长期拖欠租金的，甲方（曾灵）可以终止合同收回厂房，三个月房租的押金不退。钱江和的行为严重违反双方合同约定，构成根本违约，曾灵不仅有权不退还押金，并有权要求钱江和支付欠缴租金及各项费用。 钱江和对曾灵的反诉辩称，一、曾灵不具有转租诉争房屋的权利。本案中，曾灵自称自方余敏处承租诉争房屋，后向钱江和转租诉争房屋，但事实上诉争房屋为肖传友自方余敏处承租，该租赁合同关系发生于方余敏与肖传友之间，与曾灵无关（即使曾灵向第三人支付租金，亦为代肖传友支付，不能证明其为实际承租人），故曾灵无权向钱江和转租诉争房屋，钱江和自2018年3月知悉该事实后，不应继续向曾灵支付租金。二、方余敏已解除与肖传友的租赁合同关系。方余敏为诉争房屋的原出租人，根据其2018年3月在租赁房屋处粘贴的公告可知，肖传友（或曾灵）至2018年3月，已逾期支付租金超过1个月，原租赁合同约定的合同解除条件成就，方余敏解除原租赁合同，前述公告及钱江和提供的证据微信、短信聊天均可证明，该解除已通知肖传友及曾灵，即肖传友（或曾灵）自该时起已非诉争房屋承租人，也无权转租诉争房屋。三、曾灵消极回避纠纷，且已承诺部分承租人退还押金。根据钱江和的补充证据微信、短信聊天记录可知，自2018年3月后钱江和多次向曾灵问及本案纠纷，甚至钱江和提出将与其他承租人一并提起诉讼后，曾灵仍消极回避，由此可知曾灵明确知悉第三人解除合同的事宜，且消极回避纠纷。曾灵于2018年3月20日微信告知钱江和向方余敏支付租金方式为“房租交一个月，只按原合同给，递增退房算”、“按二十/一平”，并于2018年5月22日后（即钱江和已向第三人支付租金2个月后）明确承诺向钱江和退还押金。由此可知曾灵明确告知钱江和自2018年3月以后向方余敏支付租金，并承诺退还押金。故请求驳回曾灵的全部诉讼请求。 方余敏述称，涉案厂房属于远西村委会所有，厂房面积3900平方米左右，其通过竞标中标后，进行登报招租。2013年5月，其与肖传友签订一份《租赁合同》，约定：租期5年（2013年5月到2018年5月），租赁房屋约定不能转租。直至2018年2月曾灵未及时支付租金，其到租赁场所才知道曾灵把涉案房屋一到三层转租给11个租户，并把厂房进行改造、水电线路混乱，存在安全隐患。合同签订后肖传友一直通过曾灵以转账的方式向其支付租金，其并不知道曾灵和肖传友是什么关系，签合同时曾灵在场，出租厂房都是曾灵与其进行交接，故其认为曾灵是肖传友的雇员。2018年2月-5月，因曾灵没有向其交付租金，导致其无法向村委会交租金，村委会将厂房断水断电无法生产，其一直向曾灵电话、短信催缴租金，有2018年2月短信记录为证。2018年3月，其与村委会协调停水停电之事，2018年3月-4月，11户租户中部分人向其支付租金，其再交纳租金给村委会，村委会才恢复店面的正常使用。2018年5月，其与村委会的合同到期，故没有再代收租户的租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。钱江和提交2017年5月15日其与曾灵签订的《厂房租赁合同》、方余敏与肖传友签订的《厂房租赁合同》、企业信用信息公示报告，被告曾灵及第三人方余敏对上述证据的真实性均无异议，经审查均与原件核对一致，故本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。被告曾灵提交2017年5月15日其与钱江和签订的《厂房租赁合同》、银行转账凭证，钱江和及方余敏对上述证据的真实性不持异议，且均与原件核对一致，本院对真实性予以确认并在卷佐证。第三人提交的其与远西村委会签订的《厂房租赁合同书》及远西村电费结算单，原被告均对真实性不持异议，且均与原件核对一致，故本院对真实性予以确认并在卷佐证。钱江和提交的《银行交易明细流水》，证明其向曾灵缴纳押金83700元,曾灵对此不予认可,该转转交易方系转账给郑某的款项，没有注明用途，且金额也与本案押金金额不符，亦没有相应的收款收据予以佐证，不能证明其有实际支付83700元押金给被告曾灵,本院对该证据不予采信。曾灵提交的2018年2月房租及水电费《结算单》，虽然是其单方制作，但钱江和确认其2018年2月缴纳房租的金额与该结算单一致，且与银行转账凭证一致，故本院对该证据予以采信并在卷佐证。钱江和及方余敏共同提交的方余敏向肖传友发出的《通知》及照片，因没有具体的拍摄时间及粘贴时间，不能证明第三人发出的解除通知已送达肖传友或曾灵，不能证明其待证事实，本院对此不予采信。钱江和提交的其与曾灵的微信聊天记录，曾灵对此不予确认，且没有其他证据相互印证，该微信聊天记录不符合证据的客观性、关联性和合法性特征，亦不能证明其所要待证的事实，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月3日，方余敏与福州市晋安区鼓山镇远西村民委员会（以下简称远西村委会）签订一份《厂房租赁合同书》，将位于福兴投资区厂房租赁给方余敏使用，约定租赁期限为五年（即从2013年5月15日起至2018年5月14日止）。同日，方余敏与肖传友就上述诉争厂房签订一份《厂房租赁合同书》，将上述厂房转租给肖传友，同样约定租期五年（即从2013年5月15日起至2018年5月14日止），合同签订后，方余敏与曾灵进行了厂房交接，此后均由曾灵向方余敏交付租金及租赁押金，方余敏未持异议。2017年5月15日，曾灵以自己的名义与钱江和签订一份《厂房租赁合同》，写明将曾灵向方余敏承租的晋安区鼓山镇远西村标准厂房三层厂房第三层1395平方米转租给钱江和用于加工生产。双方约定租赁期限为一年，即自2017年5月15日至2018年5月14日止；租金每月30760元，每月10日前缴纳房租，逾期支付按每日3‰收取滞纳金。同时合同第九条约定：乙方（钱江和）有以下情况之一的，甲方（曾灵）可以终止合同收回厂房，三个月押金不退，其中第3项明确约定：乙方（钱江和）长期拖欠租金的。双方还约定乙方（钱江和）应于合同签订之日交押金83700元，用于保证乙方全面履行本租赁合同，合同终止当日，在乙方结清一切租金、其他费用后，甲方向乙方退还押金。合同签订后，原、被告双方依约履行合同权利义务，钱江和向曾灵交纳租金至2018年2月止，双方确认2018年月租金调整为29337元。2018年3月起钱江和未向曾灵交纳租金及水电费，而是向方余敏交纳了2018年3月至5月两个月的房租及水电费。2018年5月15日，原告搬离诉争房屋。原、被告双方因租赁押金是否退还产生纠纷，钱江和遂诉至本院。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中案涉租赁厂房系方余敏向远西村委会承租而来，后与肖传友签订转租合同，但实际却与曾灵进行租赁场所交接，曾灵以自己的名义向方余敏交纳租金，并实际履行租赁合同义务，方余敏对此未提出异议。后曾灵以自己的名义与钱江和签订《厂房租赁合同》，是一种自愿为自己设定权利义务的负担行为，钱江和选定曾灵作为信赖相对人签订合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已实际履行合同的权利义务，无合同法规定的无效合同的情形，是为合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方在合同期限内，钱江和仍应按原租金标准向曾灵支付租金及水电费，但其却向方余敏交纳租金及水电费，其抗辩受被告指示向方余敏交纳租金没有证据证明，本院不予采信。根据合同的相对性原则，钱江和未向曾灵缴纳房租及水电费，已构成违约，根据合同约定，属于不予退还押金的情形。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告钱江和未能提供其缴纳押金的凭证，应由其承担举证不能的法律后果。原告钱江和没有提供其缴纳押金的凭证，不能证明其已实际履行交纳押金的义务，故其要求退还租赁押金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。曾灵反诉要求钱江和支付2018年3月至5月两个月的租金58674元，于法有据，本院予以支持。曾灵反诉要求钱江和支付迟延支付租金的滞纳金，有合同依据，且确实给曾灵造成资金利息损失，现曾灵自愿将滞纳金调整为按月利率2%计算，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。另曾灵要求钱江和支付2018年3月至5月的水电费、卫生费、维修费等费用，但未提供相关证据证明具体的欠费金额，缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回原告钱江和的诉讼请求； 二、反诉被告钱江和应于本判决生效之日起十日内向反诉原告曾灵支付2018年3月至5月的租金58674元，并按月利率2%计算迟延支付滞纳金至款项付清为止（其中29337元自2018年3月11日开始计付，另29337元自2018年4月11日开始计付）； 三、驳回反诉原告曾灵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1893元，由原告钱江和负担；反诉案件受理费1565.11元，减半收取计782.56元，由反诉被告钱江和负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林慧琴 人民陪审员  林 翔 人民陪审员  叶 鸿 二〇二〇年二月二十八日 法官 助理  林 楠 书 记 员  陈新建 附本案适用的主要法律条文和执行申请提示： 一、主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。