上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0115民初22319号 原告：上海剑宇实业有限公司，住所地上海市青浦区。 法定代表人：陆民，董事长。 委托诉讼代理人：王浩君，上海尊源恒律师事务所律师。 被告：上海家懿投资咨询有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区康桥镇康桥东路XXX号XXX号楼XXX层XXX区。 法定代表人：赵家树，执行董事。 委托诉讼代理人：马云松，男。 委托诉讼代理人：金一昕，上海海德安达律师事务所律师。 原告上海剑宇实业有限公司(以下简称剑宇公司)诉被告上海家懿投资咨询有限公司(以下简称家懿公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告剑宇公司的委托诉讼代理人王浩君到庭参加诉讼。被告家懿公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告剑宇公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金人民币(币种下同)1,277.26万元；2.被告向原告支付违约金1,277.26万元。事实及理由：系争房屋的权利人系案外人上海汇海船舶设备有限公司(以下简称汇海公司)，于2008年3月出租给原告。2008年4月，被告法定代表人赵家树以上海家恒实业有限公司名义向原告承租系争房屋，盖章的系上海家鑫投资发展有限公司，但经原告查询，该两家公司均未注册，故双方签署了终止协议，另以被告为承租人签约。2009年11月19日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，约定由被告承租坐落于上海市浦东新区上南路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积5200平米，租期自2008年4月15日起至2018年2月28日，年租金139万元，自第四年起每三年递增5%。合同签订后，原告按约交付房屋。然被告仅支付2008年7月16日至次年7月15日期间的租金139万元及保证金11万元。之后，被告分别于2011年1月28日支付15万元、2013年4月28日支付5万元、2013年5月13日支付5万元、2013年12月29日支付7万元、2014年4月23日支付5万元、2014年4月25日支付2万元、2014年4月27日支付3万元，共计42万元。此后，被告一直拖欠租金，原告几经催讨无果。原告曾于2012年、2017年、2018年起诉被告，均因被告无偿还能力而撤诉。现租赁期限已届满，被告仍未能付清租金。自2009年7月16日至2011年7月15日的应付租金为278万元，2011年7月16日至2014年7月15日的应付租金为437.85万元，自2014年7月16日至2017年7月15日的应付租金为459.74万元，自2017年7月16日至2018年2月28日的应付租金为143.67万元，减去被告的已付租金，余款为1277.26万元。因合同到期后被告仍占用房屋，故房东汇海公司起诉要求被告迁出并支付合同到期后的房屋使用费，获得了支持。为维护原告合法权益，故诉如所请。 被告家懿公司辩称：一、原告部分诉请已过诉讼时效。原告分别于2017年8月15日、2018年5月18日提起诉讼，后撤诉，因此原告主张2015年5月18日前的租金的已过诉讼时效。二、被告自2008年4月9日向原告承租系争房屋，约定的租期为2008年4月15日至2018年2月28日，然彼时房屋尚未办出房地产权证、被告要求退款。此后，原告表示可以办出房地产权证，故双方于2009年11月签订房地产租赁合同。被告支付的139万元租金是预付款，应待办出产证后再开始计算租金。而且，被告花费巨资对系争房屋进行装修，但由于原告交付的房屋无房地产权证，导致被告装修完毕后一直未正式经营。三、原告主张的违约金过高且系原告违约在先。根据合同约定，违约金的上限为三倍的月租金，显然，原告主张的违约金远超合同约定。合同另约定，原告应配合被告提供相关手续并协助被告在申照过程中办理相关事宜。然合同签订后，原告一直未能提供系争房屋的竣工报告或房屋产权证，导致被告租赁房屋用于开设养老康复院的合同目的无法实现。被告曾于2010年3月19日发函要求原告提供相关手续，并履行先履行抗辩权。据此，原告将不合法建筑交付被告，系原告违约在先，原告主张违约金于法无据。四、原告庭审中自认系争房屋没有产权证和其他合法手续，故双方之间的租赁合同应属无效。综上，原告未交付合法房屋，导致被告合同目的无法实现，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下： 沪集建(南汇)字第3156号集体土地建设用地使用证载明，土地使用者上海汇海船舶设备有限公司，地址太平村二队，用地面积11636平米，其中建筑占地850平米，用途为工厂。沪汇建(96)197号建设工程规划许可证载明，建设单位汇海公司，建设项目名称为综合楼，层数四层，建设位置为南汇县康桥镇太平村，建设规模为总建筑面积4188平米。2008年4月17日，上海市公安局浦东分局康桥派出所出具证明，兹有上海汇海船舶设备有限公司地址坐落于南汇区康桥镇太平村二队，现门牌编定为南汇区康桥镇上南路XXX号。 2008年3月8日，甲方汇海公司(出租方)与乙方剑宇公司(承租方)签订《房地产租赁合同》一份，约定，甲方自愿将坐落在上海市南汇区上南路XXX号的房屋建筑面积5100平方米，附属场地面积11000平方米，出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁用途为建材加工及出售和宾馆等，乙方承租后可自行经营。租赁期限自2008年3月1日起至2018年2月28日止。房地产年租金(不含水、电、暖、煤气、设备等费用)为85万元。租金按半年结算，乙方于每年3月1日前交纳上半年租金；每年9月1日前交纳下半年租金。…… 2008年4月9日，甲方剑宇公司(出租方)与乙方上海家恒实业有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方自愿将坐落在上海市南汇区上南路XXX号的房屋建筑面积约5200平方米出租给乙方使用。乙方已对甲方所出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。租赁用途为宾馆、娱乐，乙方承租后必须在营业执照核准的经营范围内经营，不得擅自改变用途或整体转借第三方。租赁期限自2008年4月15日起至2018年2月28日止。租赁房屋年租金为100万元。乙方落款处法定代表人为赵家树，委托代理人处由上海家鑫投资发展有限公司盖章及赵家树的签名。 2009年11月19日，甲方剑宇公司与乙方家懿公司签订《终止合同》一份，约定，甲方剑宇公司与乙方上海家恒实业有限公司于2008年4月9日签订有关上海市南汇区上南路XXX号租赁合同，租赁期限2008年4月15日至2018年2月28日。双方协商于2009年11月19日终止本合同。现有剑宇公司与家懿公司重新签订租赁合同。乙方落款处由家懿公司盖章及赵家树签名。 2009年11月19日，甲方剑宇公司(出租方)与乙方家懿公司(承租方)签订《房地产租赁合同》一份，约定，甲方自愿将坐落在上海市南汇区上南路XXX号的房屋建筑面积5200平方米出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁用途为宾馆、娱乐、老年公寓、康复院，乙方承租后必须在营业执照核准的经营范围内经营，不得擅自改变用途或整体转借第三方。第三条租赁期限约定：(一)本合同租赁期限为2008年4月15日起至2018年2月28日止。到期可续租10年。(二)甲方于2008年4月15日之前向乙方交付合法的房屋，2008年4月15日至2008年7月15日为装修免租期共90天。但在装修期间发生的水费、电费、煤气费、电话费等均由乙方承担。第四条租金及支付方式约定：(一)双方约定，租赁房屋之年度租金为139万元整。年度租金系指免租期满之月起向后推算12个月为一个租赁年度。(二)该房屋租金三年不变，从第四年起，即从2011年7月15日起每三年环比递增5%，以此类推。(三)双方商定按先付后租原则，每年度租金由甲方分两次向乙方平均计收，每次支付租金为695,000元。每年1月、7月的15日前支付下一期六个月的租金。(四)本合同一经签字生效，乙方需向甲方支付第一年的租金同时付一个月的租金的保证金，即租金139万元，保证金11万元。租赁关系终止时，如无违约和争议，在结清所有费用后，保证金由甲方无息归还乙方。第六条约定：乙方必须自行办理营业执照，并根据国家工商、税务等有关规定自行缴纳有关费用，在经营期内，如发生违章违纪，债权债务均由乙方自行负责，与甲方无关。第八条租赁期内乙方的权利和义务约定：(二)义务，1.租赁期内，乙方保证按双方约定如期足额支付租金，逾期支付一日，则乙方须支付应付租金额3‰的违约金。第十条违约责任约定：(一)任何一方如有违约行为，守约方有权向违约方发出书面通知要求其纠正，违约方应在收到书面通知后的10天内采取有效措施予以更正；逾期未改正的，违约方应承担1-3个月租金额的违约金，造成经济损失的，守约方有权要求违约方另行给予经济赔偿，直至提前终止合同。(二)若乙方逾期支付租金达一个月的，则视为严重违约，甲方有权立即终止本合同，并采用停水、停电等措施，或收回出租房屋。对于房屋内的物品限期搬清，逾期视作乙方放弃，由甲方自行处置。乙方另行承担三个月租金的违约金。 2010年3月19日，被告委托律师向原告发送律师函，主要内容为，由于系争房屋没有建筑质量监督管理部门出具的竣工验收合格报告及房地产权证，家懿公司在申办营业执照无法获得核准。根据合同约定，剑宇公司应积极协助家懿公司在申报营业执照的过程中提供相关手续文件。由于剑宇公司至今未能提供相关文件手续，造成家懿公司在房屋装饰工程结束后，无法办理营业执照，不能达到租赁房屋的目的。为此，特告知剑宇公司自2009年起暂不支付租金。待剑宇公司提供相关文件手续后，并能按申办营业执照始支付租金。如剑宇公司在一个月内仍未提供相关文件手续(如房屋竣工报告等)，我方将追究违约责任。剑宇公司表示其未收到上述律师函。 2010年7月6日，甲方家懿公司与乙方剑宇公司签订协议一份，载明：甲方承租乙方上南路XXX号合同中，乙方承诺支付一半的电力扩容费，现甲乙双方商定在这次电力扩容到400KV的工程中，同意由上海信常电力安装工程有限公司电力扩容双包价446,000元，另加3万元甲方垫资融资费。先由甲方全额垫资完成，乙方在今后的租金中扣除承诺的476,000元工程款的一半238,000元。 原、被告双方一致确认，被告付清了2008年7月16日至2009年7月15日期间的租金139万元及保证金11万元。之后，被告于2010年7月、10月、11月及2011年10月分四次向原告支付电力扩容工程费用37.6万元，2011年至2014年间陆续向原告支付租金42万元。 审理中，原告提供廖炳生(原告方工作人员)与马云松(被告代理人)之间于2015年3月至2017年4月17日的手机通话录音27份，其中，2015年3月18日廖炳生要求支付房租；2015年3月24日，廖炳生要求先付一部分；2015年5月27日，廖炳生提出被告已欠租700万元，要求起码先付一半，被告垫付的电力费的一半可以扣除；2015年10月10日、30日，廖炳生要求付租金，再谈其他的事；2016年8月2日，廖炳生要求解决租金的支付问题，不能再拖；2016年10月25日，廖炳生催要租金；2017年4月，廖炳生向马云松指出，被告一次次地不付租金，只能去起诉；以证明原告于2014年至2017年期间多次向被告催讨租金。被告确认通话录音中系被告方马云松与原告方的谈话，但辩称需待产权证办出后才支付租金。 另查，原告于2014年12月25日起诉来院，要求被告家懿公司支付2008年7月16日至2015年1月15日期间的租金(扣除已付款182万元，余款为XXXXXXX.5元)，并支付逾期付款违约金25万元，后于2015年3月19日撤诉。2017年8月15日，原告又起诉，后于2017年9月15日撤回起诉。2018年5月18日原告又起诉，要求被告支付自2008年4月15日至2018年2月28日所欠的租金及使用费1276.16万元，并支付违约金1276.16万元，后于2018年10月23日撤回起诉。 2018年5月3日，汇海公司起诉至本院，要求家懿公司搬离系争房屋并按每月11.58万元支付自2018年3月1日起至实际办理之日止的房屋使用费。本院经审理查明，系争房屋产权人为汇海公司，认定汇海公司有权要求家懿公司搬离并支付使用费。2018年9月13日，本院作出(2018)沪0115民初32672号民事判决：一、上海家懿投资咨询有限公司应于判决生效之日起三十日内腾空并搬离上海市浦东新区上南路XXX号；二、上海家懿投资咨询有限公司应于判决生效之日起三十日内向上海汇海船舶设备有限公司支付房屋使用费(按每月11.58万元，自2018年3月1日起计算至实际搬离日止)。该判决于2018年12月29日生效。 审理中，被告提交反诉状，要求确认双方之间的租赁合同无效，但未能在规定期限内交纳诉讼费，故本院已口头裁定按撤诉处理。 本院认为，《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告抗辩，系争房屋无合法建造手续，双方之间的租赁合同应属无效。本院认为，前述生效判决已确认汇海公司为系争房屋产权人，对房屋享有所有权，故对被告该抗辩意见本院不予采纳。 根据双方合同约定，租金先付后用，被告应于每年1月、7月的15日前支付下一期六个月的租金，逾期支付应承担违约责任。现被告支付租金至2009年7月15日，此后仅再支付42万元租金，故被告应支付所欠租金。被告抗辩称，原告未交付合法房屋，导致被告无法办出营业执照，合同目的无法实现，不应支付租金。本院认为，系争房屋系合法建筑，双方合同明确约定“被告必须自行办理营业执照”；并且，生效判决要求被告支付房屋产权人汇海公司使用费，因此，对被告该抗辩意见，本院不予采纳。被告抗辩2015年5月18日前的租金已过诉讼时效，本院认为，合同约定先付后用，每年的1月15日、7月15日支付半年租金，因此，2014年1月15日之前的租金在原告于2014年12月起诉时已经超过诉讼时效。2014年1月16日至2015年1月15日期间的租金因原告2014年12月起诉而中断，并自撤诉之日重新起算诉讼时效期间。之后，原告方不间断地催讨租金，故诉讼时效中断，至原告起诉时，未超过诉讼时效，被告应支付自2014年1月16日起至合同终止之日止的房屋租金。被告在2014年4月27日之前陆续支付的租金42万元，未明确指向支付的时间段，应计为2014年1月15日前的租金。被告抗辩称其支付的电力扩容费应扣除原告应承担部分，符合双方约定，但该款于2010年及2011年支付，已抵扣2014年1月15日之前的租金。对于原告诉求的违约金，被告又抗辩违约金过高，上限应为三倍月租金，本院认为，原告主张的系逾期支付租金的违约金，而非解约违约金，故被告该抗辩无合同及法律依据，本院不予采纳。但是，虽原告自愿将违约金调整至1277.26万元，然仍过分高于原告的实际损失，本院根据合同履行情况、欠租金额等酌情予以调整按日万分之五的标准计算。 因合同已到期终止，被告交纳的押金应予返还。 被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对自身权利的放弃，本院依法缺席判决。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告上海家懿投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海剑宇实业有限公司欠付租金6,332,861.72元； 二、被告上海家懿投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海剑宇实业有限公司逾期付款违约金(该款以729,750元为基数，按日万分之五，自2014年1月16日起计算至付款之日止，以766,237.50元为基数，按日万分之五，分别自2014年7月16日、2015年1月16日、2015年7月16日、2016年1月16日、2016年7月16日、2017年1月16日起计算至付款之日止，以804,549.38元为基数，按日万分之五，自2017年7月16日起计算至付款之日止，以201,137.34元为基数，按日万分之五，自2018年1月16日起计算至付款之日止)； 三、原告上海剑宇实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海家懿投资咨询有限公司押金11万元。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费169,502元，由被告上海家懿投资咨询有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  张卓郁 审 判 员  杨晓云 人民陪审员  张晓华 二〇二〇年二月十一日 书 记 员  袁颖丽 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。