云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初968号原告（反诉被告）：张荣芳，女，1985年6月4日出生，白族，住云南省大理市。委托诉讼代理人：郭兆龙，云南谦恒律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李衍延，云南谦恒律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：岳群，女，1968年4月1日出生，汉族，户籍住址广州市天河区。委托诉讼代理人：刘致煌，广东广开律师事务所律师，特别授权代理。原告张荣芳与被告岳群租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张荣芳及其委托诉讼代理人郭兆龙、被告岳群的委托诉讼代理人刘致煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张荣芳向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《大理才村苍岳观海客栈租房协议》；2、判令被告立即退还原告租金1,373,757元；3、判令被告立即支付原告经营性补偿531,873元；4、判令被告赔偿四楼玻璃屋顶改建费用6,150元、添置供水系统和增压器费用12,640元、水暖系统改造费用13,050元、化粪池7级排污改造投资26,830元，合计58,670元；5、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2015年10月23日，原告与被告签订《大理才村苍岳观海客栈租房协议》，约定：原告租赁被告所有的苍岳观海客栈；租赁期限为8年，自2015年12月18日起至2023年12月18日止，每年租金为800,000元，租金采取三年一交的方式（第七年开始付两年）；租赁物的面积约为3600平方米。合同签订后，原告一次性缴纳了2015年至2018年的租金2,400,000元。合同履行过程中，自2017年4月1日起，由于政府政策调整、洱海保护等原因，原告租赁的客栈被迫停业至今，且被政府列入征收补偿范围。被告与征收部门签订了《征收补偿协议》，作为对经营性客栈的损失补偿，征收部门为经营者提供了一笔“经营性补偿”，补偿标准为25元／㎡／月，一次性补偿36个月。涉及到的征收补偿款在签订协议之日起7至10天汇入被征收人指定账户。租赁房屋因政府行为和征收行为，导致协议无法履行，根据原被告签订的《租房协议》，被告应当无条件全额退还租金并终止《租房协议》，且应当将属于原告的“经营性补偿”支付给原告，经多次协商，被告均以各种理由推诿，拒不履行支付款项的义务，已严重违反了合同约定，依法应当承担相应的法律责任。被告岳群辩称，一、对于原告诉讼请求1，原告未能依据租赁合同如期完整的缴纳租赁费用，已构成违约，同意解除双方签订的《大理才村苍岳观海客栈租房协议》。二、原告的诉讼请求2不予认可，理由：原告没有依照合同约定，在合同签订后第一年一次性支付2,400,000元租金，现有的证据足以证明原告至今只支付租金1,700,000元，因此原告要求按照租金总额2,400,000元退还无依据。按照合同法有关租赁的规定，承租方使用被告的租赁物就应该按照实际使用时间支付租赁费，原告说使用时间至2017年4月1日不符合实际情况，事实上是双方2018年12月11日正式签订租赁物移交手续，因此原告实际占有租赁物期限截止2018年12月11日。虽然2017年4月1日大理市相关政府发出停业通知，但是原告没有依据法律规定通知被告，事实上2017年4月1日后原告一直继续使用租赁物，且不是被告的行为导致原告不能使用租赁物。三、原告诉讼请求3无事实和法律依据，不符合双方的租赁合同约定，依据合同第11条第1项，双方没有约定政府导致租赁终止的意见，因此拆迁补偿费用无条件归被告所有。按照政府补偿规定，该项经营性补偿与原告无关，依据拆迁补偿协议约定，政府对经营性补偿是基于对拆迁建筑面积每平方的租金核定，是租金的损失，建筑物是归属被告所有，政府征收的也是建筑物，导致被告的建筑物租金经营性无法实现，才给予被告经营性补偿。原告没有提供证据证明该经营性补偿应该归其所有。双方已经在2018年12月11日终止了租赁协议，从这天起原告对该租赁物已经不享有任何的权利，租赁物的拆迁是在租赁合同终止之后，拆迁费是政府给予被告的补偿。原告未能如期交付租金，构成违约，被告有权解除合同，原告的违约行为要承担违约责任，原告无权就租赁物主张任何权利。四、原告的诉讼请求4，被告不同意，理由：依据租赁协议第7条6项，原告没有证据证明已经征得被告同意，该费用的发生金额及数额也没有经过被告同意及事后追认，租赁合同是双方真实意思表示，原告在租赁期间发生的任何费用，包括租赁物设备的更新改造费用均由原告自行承担。本案事实清楚，合同的解除被告不存在任何违约行为，因此无需承担任何违约责任，包括因合同解除原告自述的财产损失。反诉原告岳群向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付拖欠的租金681,643.58元及700,000元租金的滞纳金435,750元（从2015年10月25日起计，暂计至2019年3月28日）;2、判令被反诉人赔偿“苍岳观海客栈”的房屋设备设施损失费217,580元；3、被反诉人承担全部诉讼费。事实和理由：双方于2015年10月13日签订一份《大理才村苍岳观海客栈租房协议》，约定由被反诉人承租反诉人拥有的约3600平方米的“苍岳观海客栈”，租期自2015年12月18日起至2023年12月18日止共8年；租金为每年800,000元，交租方式为三年一交，第四年开始每年12月12日前交下一次房租的全款；被反诉人应对反诉人的设备设施爱惜使用，因被反诉人经营管理不善造成反诉人房屋设施物品等损坏的，由被反诉人修复或按照市场价赔偿。协议签订后，反诉人依约在2015年11月将客栈庭院客房及设施设备等交付给被反诉人。被反诉人截止本案诉讼之日仅向反诉人支付租金1,700,000元。按照每年租金800,000元计算，每日租金为2,191.78元，被反诉人交付的1,700,000元租金相对应的租用日期为776天，而被反诉人实际向反诉人交还租赁物的日期是2018年12月11日，被反诉人实际使用涉案租赁房屋的期间为1087天。被反诉人未付租金日期为311天，未付租金为681,643.58元。依据协议约定，被反诉人第一年应一次性交付三年租金2,400,000元，而被反诉人在2015年10月24日止支付了1,700,000元，尚欠700,000元，其拖欠租金1250天的行为构成违约，应按银行同期贷款利率向反诉人赔付滞纳金。此外，被反诉人在交还租赁房屋及设备设施时，经与反诉人核对，有部分设备设施损坏，依约定被反诉人应按市场价赔偿217,580元。反诉被告张荣芳辩称，一、答辩人已向反诉人支付完毕2400000元租金，不存在反诉人所称的仅支付1700000元租金的情况。签订协议后，答辩人依约向反诉人支付了400000元租金，同时通过合伙人谢灿向反诉人支付了1100000元租金，通过答辩人合伙人杨晟源向反诉人支付了500000元租金，答辩人合计支付租金2000000元，对剩余的400000元租金，经双方协商，由反诉人以民间借贷的方式借款给答辩人，借款月利率为8厘（即每月3200元），答辩人也依约支付给反诉人利息（该借款属于另一法律关系，不应在本案中处理）。至此，答辩人从2015年12月18日起至2018年12月18日止，三年租金合计2400000元已经全部支付给反诉人，无权要求答辩人支付滞纳金。二、本案停止计算租金的期限应当从租房协议客观上无法履行之日起（2017年4月1日）开始，故反诉人所称的拖欠租金情况根本不存在。虽然反诉人与“三线划定指挥部”签订《环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程安置用地补偿协议书》的时间为2018年12月10日，但这个时间节点是根据洱海保护的整体推进措施及“三线划定指挥部”的工作安排设定的。《租房协议》无法履行的时间节点应当确定为2017年3月27日大理州人民政府《大理白族自治州人民政府关于划定和规范管理洱海流域水生态保护区的公告》发布之日。因为自该公告发布之日起，包括答辩人所经营的客栈在内、属于“三线”整治范围内的所有客栈被正式封停。公告发布之后直至客栈被政府部门征收，该客栈就未开门营业过。自该日期开始，反诉人应当停止收取答辩人租金，针对答辩人已支付的、未履行完毕的剩余租期内租金，反诉人应当返还答辩人，更不存在答辩人还拖欠租金的情况。三、反诉人所主张的房屋设备设施损失没有法律依据，依法应当予以驳回。虽然双方清点归还房屋设施设备时，有部分物品缺失，但这些物品均为易耗品，属于自然损耗、正常损耗，清点交接时反诉人对此也进行了确认，答辩人不应承担赔偿责任，而且反诉人对正常损耗物品的价格确认也没有法律依据，应当由其承担举证不能的不利法律后果。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原告身份证，证明原告的身份信息；2、《大理才村苍岳观海客栈租房协议》原件一份，证明双方签订合同的内容；3、银行流水原件二份，证明原告支付被告租金2,400,000元的事实（其中400,000元是向被告借款）；4、《项目合伙协议》原件一份，证明原告与其他四人合伙经营案涉客栈；5、《临时税务登记证》复印件一份，证明双方签订合同时客栈不具备合法经营的必备条件；6、《宅基地使用证》复印件、《税务登记证》原件、《大理市洱海流域服务业经营审批表（住宿业）》复印件、《规划报建建筑图》原件、《营业执照》原件各一份、现场图片原件11张，证明原告出资办理了客栈经营必需的各项证照，对玻璃屋顶进行改建、添置供水系统、增压器、改造水暖系统、化粪池7级排污改造等；7、大理州政府公告（第21号）复印件、《大理市洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈关停登记表》复印件各一份、《税务事项通知书》原件二份、《关于中经营性房屋一次性补助的补充通知》复印件一份，证明客栈停业的事实及停业后经营性补偿的标准；8、微信截图原件、被告微信回复电子文档原件各一份，证明原告通过微信与被告协商，被告拒绝；9、收条原件一份，证明原告投资改造化粪池发生的费用；10、2018年12月11日的《苍岳观海物品清单》一份，证明双方对客栈中的物品进行清点的事实。经当庭质证，被告对原告提交的第1、2、5、6、10组证据三性无异议；对证据3真实性无异议，对其中的三笔款项有异议---杨晟源2015年10月27日支付的款项被告确实收到，但是杨晟源没有当庭作证说明是支付租金。杨晟源2015年10月13日支付的两笔各50,000元，是发生在双方签订租赁合同之前，无法证明该两笔款与涉案合同有关系。原告支付5笔3,200元的款项给被告属实，但是该400,000元是原被告之间的借贷关系，原告没有证据证明该款是用于支付租金的，与本案无关；认为证据4是原告与其他合伙人内部关系，被告对该合伙不知情，原告与其他人的合伙关系与房屋租赁无关，原告强调杨晟源是合伙人，杨晟源支付了租金，协议中有5个合伙人，并没有杨晟源；对证据7中的公告真实性无异议。认为《大理市洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈关停登记表》是复印件，形式要件不合法，该登记表下面有自行封停的表述，原告是自行封停客栈的，要对此行为承担后果。两份《税务事项通知书》中的复印件形式要件不合法，无法证明真实性；原件的真实性无异议，但是与被告无关。《关于（大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见）中经营性房屋一次性补助的补充通知》一份当庭未发表意见；对证据8真实性不认可，是否是与被告的聊天无法确认；对证据9真实性不认可，收条签订人没有出庭作证，化粪池费用由原告自行承担，与被告无关。被告提交了如下证据：1、借记卡账户历史明细清单原件一份，证明原告实际支付租金1,700,000元；2、《苍岳观海物品清单》原件二页，证明原告租赁期间损坏及丢失客栈的物品及价值；3、2015年10月31日移交租赁物及附属设施设备苍岳观海物品清单原件一份，证明双方交接租赁物时的物品。原告的质证意见为：证据1三性无异议，但认为明细清单不完整，遗漏了2015年10月13日支付100,000元、2015年10月27日支付200,000元的流水，其中2015年10月13日付款人杨晟源是原告合伙人黄婷婷的丈夫；证据2形式要件不合法，三性不认可；证据3中由原告本人签字的一页三性认可。本院组织双方当事人进行了质证。对双方所提交的证据，本院认定如下：原告提交的第1、2、3、5、6、7、8、10组证据形式合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采信；原告提交的第4组证据与本案无关、第9组证据系单方制作，不予采信。被告提交的第1组证据真实合法，与本案有关联，予以采信；第2、3组证据系双方共同签署，但被告在第2组中单方添加了物品的价格，形式不合法，第3组仅有图片，均不能证明其主张的原告损坏或丢失物品的事实，本院不予采信。审理过程中，经原告申请，本院依法向大理市大理镇人民政府调取了被告户搬迁安置的相关材料，并组织双方当事人进行质证，双方对该组证据均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2015年10月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《大理才村苍岳观海客栈租房协议》，主要约定：甲方将自己拥有的位于大理市1社的“苍岳观海客栈”（面积约3600平方米）出租给乙方；该客栈现有装修及设施设备、物品见图片和清单（用附件）；承租客栈18间客房，1楼大厅，4楼北是私人空间，不在承租范围；协议签订后，甲方对移交给乙方的客栈的财产、物品、配套设施进行确认；租赁的用途为经营客栈，营业执照登记为甲方名字，客栈名字保持“苍岳观海”；营业执照等证照交由担保人张统、张荣芳全权负责；租期共8年，自2015年12月18日起至2023年12月18日止；租金为每年800000元，第一年乙方主动一次性交三年租金，第四年开始，一次性付后三年房租，第七年开始再付两年房租；第四年开始每年12月18日前交下一次房租的全款，如逾期15日内还未交款的，甲方默认为乙方自动放弃合约，甲方有权收回房屋，视同合同终止；乙方应对甲方的设备设施爱惜使用，做好日常维护，因乙方经营管理不善造成甲方房屋设施物品等损坏的，由乙方主动修复，重大损害无法修复的，按照市场价赔偿；因拆迁、政府行为、国家法律政策变动等因素，导致协议不能履行，本协议自行终止，甲方无条件全额退还租金，合同终止。租期内如果乙方不在规定时间内交纳房租，就视为违约，甲乙可以收回客栈。如果甲方在租期违约就赔偿原本合同的3倍租金。合同签订后，双方于2015年10月31日进行了交接，被告将客栈移交给原告，制作一份“苍岳观海物品清单”，原告支付被告租金2000000元，同时，双方认可将原告应支付被告的租金400000元按借款处理，视为原告已支付全部租金2400000元。2017年3月31日，大理市人民政府作出《大理市人民政府关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告》的第3号公告，对洱海流域水生态保护区核心区的餐饮、客栈经营户进行整治。此后原告经营的“苍岳观海客栈”即停业。2018年12月11日，双方对客栈内的物品进行了清点，并制作了清单。2018年12月11日，案涉房屋的宅基地使用权人岳家玲与大理市大理镇人民政府、大理市大理镇才村村民委员会第十一村民小组共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》，同时确认被告租用岳家玲的土地建设客栈，双方协商此次部分拆除所有补偿款归属被告岳群，并由被告领取了拆迁安置补偿款，其中经营补助款为531,873元。之后，案涉房屋被部分拆除。本院认为，原、被告签订的《大理才村苍岳观海客栈租房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告按约向原告交付了标的物，原告交付了租金2,400,000元，双方均按照合同约定履行了相应的义务。本案在合同履行过程中，因不可归责于出租人的事由，因合同标的物被拆迁，合同已不能继续履行，对此双方当事人均无过错。合同目的已不能实现，合同应予解除，故本院对原告要求解除合同的诉请予以支持。关于租金的承担问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“根据合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据合同约定：“租期共8年，自2015年12月18日起至2023年12月18日止。”租赁合同的履行期限起始日期为2015年12月18日。合同又约定“因拆迁、政府行为、国家法律政策变动等因素，导致协议不能履行，本协议自行终止，甲方无条件全额退还租金，合同终止。”被告方与相关部门签订《安置协议书》的日期为2018年12月11日，此时可确定合同已不能继续履行，此日之前租赁物由原告实际管理使用，租金应由原告负担，即由原告负担2015年12月18日至2018年12月11日的租金，应为2,386,850元（800,000元×2年+800,000元÷365天×359天），此日之后合同不能继续履行，被告应当依约返还原告租金13150元（800000元÷365天×6天）。关于经营搬迁补助款的归属问题，本院认为，依据《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》（大市政发〔2018〕76号）文件精神，经营搬迁补助是针对持有经营证照的对象（本案原告）给予的补助，故本院确认该项补助款应当归属原告。因被告已领取了该笔补偿款，应由被告支付给原告。关于原告主张的购置物品---四楼玻璃屋顶改建费用6,150元、添置供水系统和增压器费用12,640元、水暖系统改造费用13,050元、化粪池7级排污改造投资26,830元，合计58,670元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告未能提交证据证明其购置了前述物品，且被告并不存在违约行为，不应当承担赔偿责任，属原告举证不能，本院对原告该项主张不予支持。关于反诉成立与否的问题，如前所述，原告已按约交付了租金，并不存在违约行为，不应当承担违约责任，故反诉原告主张的租金和违约金无合同依据，不予支持。反诉原告主张的损失未举证证明，属举证不能，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张荣芳与被告岳群于2015年10月23日签订的《大理才村苍岳观海客栈租房协议》。二、被告岳群于本判决生效之日起十日内返还原告张荣芳租金13150元。三、被告岳群于本判决生效之日起十日内支付原告张荣芳经营搬迁补助款531,873元。四、驳回原告张荣芳的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告岳群的全部反诉请求。本诉案件受理费4,111元，由原告张荣芳承担2,911元，被告岳群承担1,200元。反诉案件受理费8,408元（已减半收取），由反诉原告岳群承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长  冯晓丽审判员  马 泽审判员  袁惠琼二〇二〇年二月十八日书记员  陈晓蓉