山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初332号原告：宋宗国，男，1948年4月13日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：郭文军，山东昆嵛先锋律师事务所律师。被告：郐小平，男，1948年4月20日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：丛亚萍，女，1978年12月16日出生，汉族，住威海市文登区。原告宋宗国与被告郐小平占有排除妨害纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋宗国之委托诉讼代理人郭文军，被告郐小平及其委托诉讼代理人丛亚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋宗国向本院提出诉讼请求：依法判令被告搬离位于威海市文登区属于原告所有的五间房屋和被告放置该房屋的东西全部搬走。事实与理由：原告宋宗国于1986年购买位于威海市文登区属于郐成国所有的平房五间，郐成国协助原告办理房屋过户手续。当时文登县人民政府于1986年8月3日向原告发放了房产证（土地证号：小观镇集用91字第190040320号，房产证号：文房产证字第××号）。因此上述房屋的所有权属于原告，原告一家人于1994年搬到威海市文登区居住，近来发现一直闲置的房屋被被告非法占用，原告多次要求被告搬离，被告拒绝，故诉至法院，请求判如所请。被告郐小平辩称，一、案涉房屋系郐小平合法所有。案涉房屋是1994年郐玉文从林基凤（系郐成国妻子）处通过郐家村村委协商，以合理的市场价格3700元购买所得，郐玉文购买后对房屋进行了修缮后给儿子结婚居住，后郐玉文将案涉房屋卖给王某，王某又于2003年7月4日以1500元的价格出卖给被告郐小平，郐小平购买后一直居住至今，居住期间于2004年重新换梁、换瓦、盖院墙、打水泥院子、盖平房，故案涉房屋系郐小平合法购买所得，郐小平不存在占用原告房屋一事。二、案涉房屋原系郐成国夫妻所有，诉争房屋本就是郐成国所有，即使土地证、房产证登记在原告名下，也是因为1986年、1991年大规模统计房产信息时原告居住在郐成国所有的案涉房屋中，众所周知当时村委统计信息均是粗略统计，谁居住就登记谁的名字，故错误登记在原告名下，且原告不是郐家村村民，没有权利拥有郐家村房产，原告搬离郐家村后林基凤持有涉案房屋钥匙、土地证原件并一直管理使用房屋，对外一直声称案涉房屋系自己所有，郐家村村委及村民也均知道案涉房屋系郐成国所有的事实；三、按原来农村传统，买卖房屋都只是将房屋的土地证、房产证原件交付给买房人，房屋就算买卖了，没有到房管部门办理过户的习惯，谁持有房屋产权证件原件即是合法拥有该房屋，本案案涉房屋土地证原件经多次买卖后由被告持有。四、退一步讲，假设案涉房屋真如原告所述系自己从郐成国手中购买所得，但林基凤系原告亲嫂子，持有案涉房屋钥匙，管理使用案涉房屋且持有案涉房屋土地证原件，郐玉文从林基凤处购买涉案房屋经过郐家村村委，郐家村村委也认定案涉房屋系林基凤所有，故林基凤的卖房行为足以构成表见代理，郐玉文有理由相信林基凤有权出卖案涉房屋，林基凤出售房屋的法律后果也应由原告承担。且自1994年房屋卖给郐玉文开始至今已经25年之久，原告现居住地离郐家村很近，25年来原告从未对案涉房屋出卖提出异议，从未主张权利，也未对案涉房屋进行管理，原告行为均与常理不符，足见原告知道案涉房屋出售事实且案涉房屋系林基凤所有，与原告没有任何关系，现因涉案房屋面临拆迁，面对巨大利益，原告有悖诚实信用原则。五、本案已过诉讼时效，自1994年至今已远远超过法律规定的最长诉讼时效20年。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：原告宋宗国在威海市文登区间，房产证号：文房产证字第××号、集体土地使用证号：小观镇集用（91）字第190040320号。该房产证、土地证均登记在原告宋宗国名下。土地使用证原件由被告郐小平持有。对有争议的证据，本院认定如下：被告为证实涉案房屋由被告合法所有，提交证据1、威海市文登区村委会证明两份，证明载明：兹有我村村民郐成国与林基凤系夫妻关系，郐成国与郐月仙系兄妹关系，郐月仙与宋宗国系夫妻关系；郐月仙与宋宗国于1985年为照顾郐月仙父母搬来我村郐成国的五间房屋居住，后于1991年全家搬离我村，郐月仙搬走后其原来居住的房屋一直由林基凤管理使用，后于1994年经过小观镇郐家村村委工作人员郐东清、郐成仁居中卖给郐玉文，双方签订了卖房协议，因多年保管不善丢失，林基凤收到3700元房款，将土地证交给郐玉文，郐玉文接手后将房屋翻新后给儿子结婚居住，2年后又将该房屋卖给了王某，王某于2003年又卖给郐小平，买后换梁、换瓦、盖院墙、打水泥院子、盖平房。证据2、王某与郐小平签订的《房屋买卖契约》一份，契约载明：卖主王某买主郐小平房屋间数正房5间结构石瓦房四至：西接建先有山有墙东有山有墙北有滴水檐南至墙外基房价1500元交房日期2003年7月4号交款日期2003年7月4号卖主王某与买主郐小平对上述事项当面议妥讲清确实自愿买卖恐后发生争执特立此约，以做凭证。证据3、证人郐玉文出庭作证称，1994年因儿子结婚没地方居住，证人村调解员郐东清的主持下花2700元在郐成国妻子林基凤那儿买了涉案房子，林基凤将土地证和钥匙给了证人，证人将门窗都换了，住了三年，后来儿子搬到文登居住，证人懒得收拾涉案房屋，就以3000元的价格卖给王某了。证据4、证人王某出庭作证称，证人老丈人系郐家村，1997年为伺候老丈人方便以3800元的价格买了诉争房屋，2003年房子快塌了就在村调解员郐东清、郐成仁的主持下以1500元的价格卖给了郐小平，郐玉文将土地证给了证人，证人卖房的时候就又给了郐小平。原告对证据1、2的真实性及证明目的有异议，认为该房屋的所有权是原告，原告授意林基凤管理权，林基凤才有该房屋的管理权。对证人郐玉文的证言有异议，认为该房屋是1994年林基凤卖给郐玉文的，而1994年之前该房屋的所有权属于宋宗国，林基凤没有权利处分该房屋。对证人王某的证言提出异议称，王某并非郐家村村民，其与郐玉文签订的房屋买卖合同无效。庭审中，原告陈述其1986年到1994年在郐家村居住，之后搬到小宋家村居住，搬离后曾去过郐家村，但是对涉案房屋的居住情况不清楚，近期办理房屋拆迁手续才知道房屋是被告在其中居住。本院认为，郐家村村委会的证明与王某、郐玉文的证言相一致，且宋宗国居住的小宋家村与郐家村并不遥远，其自1994年至今26年间也回过郐家村，其主张对涉案房屋的情况不知情明显不合常理，故本院对被告提交的证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：郐成国与林基凤系夫妻关系，郐成国与郐月仙系兄妹关系，郐月仙与宋宗国系夫妻关系；郐月仙与宋宗国于1985年为照顾郐月仙父母搬来郐家村郐成国的五间房屋居住，后于1991年全家搬离郐家村，郐月仙搬走后其原来居住的房屋一直由林基凤管理使用，后于1994年经过小观镇郐家村村委工作人员郐东清、郐成仁居中卖给郐玉文，双方签订了卖房协议，因多年保管不善丢失，林基凤收到3700元房款，将土地证交给郐玉文，郐玉文接手后将房屋翻新后给儿子结婚居住，2年后又将该房屋卖给了王某，王某于2003年又卖给郐小平，买后换梁、换瓦、盖院墙、打水泥院子、盖平房，其后一直由郐小平管理使用。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，涉案房屋原属于郐成国、林基凤所有，1985年至1991年由郐月仙、宋宗国居住，故1986年、1991年的房产证、土地证均登记在宋宗国名下，郐月仙、宋宗国搬走后涉案房屋一直由林基凤管理使用，郐玉文作为郐家村村民，在调解委员郐东清、郐成仁的主持下购买涉案房屋，其支付了合理的对价，郐玉文有理由相信林基凤有权代理宋宗国对涉案房屋进行处分，郐玉文系善意无过失的相对方，林基凤的行为构成表见代理，故宋宗国作为被代理人其与郐玉文达成的房屋买卖合同有效。郐玉文将房屋出卖给了王某，王某又将房屋出卖给了被告郐小平。虽然王某不是郐家村村民，但被告郐小平系郐家村村民，涉案房屋的宅基地并未因房屋的多次买卖而处于非本村村民手中，故郐玉文与王某、王某与郐小平的房屋买卖合同均为有效。原告宋宗国在房屋已经出卖26年后要求被告搬离，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告宋宗国要求被告郐小平从威海市文登区五间房屋搬走的诉讼请求。案件受理费50元，由原告宋宗国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  汪渤清二〇二〇年二月二十一日书记员  丛龙涵