云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初2234号原告：吴峥翔，男，1973年4月4日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：段合宁，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：屈华彩，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。被告：李跃虎，男，1955年9月14日出生，白族，住大理市。被告：李建雄，男，1981年10月27日出生，白族，住大理市。二被告共同委托诉讼代理人：李彬，大理市湾桥镇法律服务所法律工作者，特别授权代理。二被告共同委托诉讼代理人：杜又江，大理市湾桥镇法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告吴峥翔与被告李跃虎、李建雄租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴峥翔的委托诉讼代理人段合宁、屈华彩、被告李跃虎及二被告共同委托诉讼代理人李彬、杜又江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴峥翔向本院提出诉讼请求：一、原告按合同约定享有房屋拆迁及装修附属设施等补偿款共计2283734元（评估报告中两户房屋建筑部分属于原告部分379056元、两户室内装修部分属于原告的1041010元、两户附属设施属于原告的863668元）;二、原告享有征收补助及奖励中的经营补偿费、空房奖励费、搬家费、过渡期补助等共计757510.36元（两户经营补偿费共计619047元（687.83平方×25元×36）、搬家费、移机费、数字电视费共计6400元、空房奖励费82539.60元、过渡期补助49523.76元）；三、判令被告退还原告剩余2年（2018年11月1日至2020年10月30日）租金76000元及加收的租金120000元及非法索要的92800元，共计288800元；四、判令被告返还擅自拿走原告的各种物品价值466625.9元；五、被告承担全部诉讼费。事实和理由：原、被告于2010年9月17日签订《租赁合同》，被告将位于大理市建筑物及院落租赁给原告投资改建“云渡客栈”。租赁期限15年，合同特别对原告投资建盖的客栈及地上附属物附着物等作了明确的约定：“租赁期间因国家建设或政府部门征用其租赁物，至合同解除时甲方应对乙方投资部分给予补偿，补偿金额根据政府部门当时的补偿和当时的现状及租赁物签订合同时的状态而定”。后原告依合同约定投入巨额资金建盖客栈，依法领取了营业执照并照章纳税。2018年大理市为保护洱海生态环境，原告所建客栈也在洱海治理“三线划定”范围内，被列为拆迁范围，合同自然终止。原告的客栈、地上建筑物、附着物部分及室内外装修等经专门的鉴定机构评估，并进行拆迁补偿。原告在2010年10月30日将10年（2010年11月1日至2020年12月31日）的房租380000元全部支付给被告，被告出具了收据。现原告仅经营了8年的时间，剩余2年的租金共76000元被告应当退还。同时，被告还多次违反合同的约定从2016年起至2018年三年擅自加租120000元，自2018年8月份起被告又擅自增加“房间补贴”，其每天守在原告的前台强行翻看住宿登记，原告每售出一间房就强行抽100元。被告擅自加租、增加合同未明确由原告缴纳的费用，其行为违反合同约定和法律规定，属不当得利，依法应由被告退还。被告李跃虎、李建雄辩称，一、国有土地使用证、宗地图均记载在答辩人名下，土地和房屋属于答辩人所有。答辩人涉及洱海保护生态搬迁，政府应当根据法律规定，依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、附属设施补偿费、房屋拆迁补偿费，保障被征收人的居住条件，维护被征收人的合法权益。双方签订的房屋租赁合同属于答辩人在自己物权上设立的用益物权，用益物权人不得损害所有权人的权益。二、关于出租前答辩人自建房屋的情况，评估报告中李跃虎的房屋1＃幢1层、1＃幢2层、1#幢3层，合计建筑面积为363.56㎡，评估价为742,371元属于李跃虎所有；评估报告中李建雄的房屋1＃幢1层、1＃幢2层，评估价为1,236,307元属于李建雄所有。三、关于院落内承租人新建的钢架房屋，李建雄的房屋评估报告中1＃幢3层钢架玻璃房评估价为13,193元，1＃幢3层钢结构评估价为115,594元，合计128,787元，所有权属于答辩人，且已经租赁使用了8年，结合被答辩人的实际投入及已使用的租赁年限，答辩人愿意给被答辩人20％作为实际投入补偿，答辩人享有103,029.60元。四、关于房屋装修及附属设施，两份评估报告中共计2,232,598元所有权为答辩人，被答辩人只是在答辩人原有建筑装修装饰的基础上作了必要的改造，如果没有被改造、拆除，在此次搬迁补偿安置中，答辩人仍然可以得到合理的补偿，其中李跃虎户评估附属设施中，鹅卵石地面、青砖地面、毛石围墙、台阶石条、水泥地坪、钢架楼梯混泥土、钢筋混泥土桥、钢筋混泥土化粪池、毛石混泥土基础属于出租前已经建设好，评估价337,822元属于答辩人李跃虎所有。净化污水处理系统，原先只有一套，经双方同意，由评估方评估为2套，当时双方已经同意给李跃虎一套，评估价为114,000元。李建雄评估报告的附属设施中，保墙、筏板钢筋混泥土、污水池、回填方、梨树、桃树、石榴树、曼陀罗、桂花树、叶子花树、青瓦砖混挑檐、女儿墙、水井、外墙机理乳胶漆墙面、水池、钢管护栏、铁护栏、电缆线、笼竹、叶子花、牡丹花、金竹、灯笼花，评估价共计409,082元属于答辩人所有。其余1,371,694元中，基于被答辩人的实际投入，结合已经使用的租赁年限，答辩人愿意补偿给被答辩人50%，计685,847元。五、关于签约奖励费、空房移交费、搬家费、数字电视费、电话移机费、宽带移机费、过渡期补助费，《搬迁补偿安置指导意见》明确属于被搬迁人即答辩人所有，以上各项共计258,463.36元。六、土地占用补偿费共计186,447元属于答辩人所有。七、关于经营性补偿619,047元，答辩人出租房屋也属于经营活动，双方的经营行为有竞合，答辩人要求分50%，计309,523.50元。八、被答辩人主张的擅自增加120,000元房租不是事实，该款是被答辩人给予答辩人日常管理、照顾、办理营业证照、协调关系支付的报酬，其主张的答辩人非法索要92,800元也不是事实，是被答辩人给予答辩人协调关停期间偷开客栈的报酬。九、擅自拿走原告的物品不属实，其物品被评估后，属于拆迁部门管理的财物，不属于原告的财物。答辩人应得的补偿资金共计3,640,521.46元，且有物证、书证等相互应证。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定本案法律事实如下：被告李跃虎和李建雄是父子关系。李跃虎和李建雄两户是居住于大理市的农村居民户，两户于2000年12月30日经大理市土地管理局审批分别获得面积为286.8㎡、334.6㎡的划拨住宅用地［大国用（2001）字第5454号、5453号］，被告方在该土地上建盖有：坐西朝东二层半砖混结构房屋一幢、院子南边和北边的石棉瓦顶红砖简易房、北边的大门、东边的围墙。2010年9月17日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订一份《租赁合同》，主要约定：甲方将位于大理市上述院落整体出租给乙方，租赁物占地面积621.4平方米、房屋共15间；租赁期限为15年，自2011年1月1日至2025年12月31日，甲方应于2010年11月1日前将租赁物腾空并交付乙方使用；租金为每年38000元，15年总租金为570000元，分两期交纳，第一期380000元，于甲方交付房屋后5天内付清，第二期190000元，于2021年1月1日前5天内缴纳；甲方同意乙方在保证房屋主体结构安全的前提下对房屋重新改造、装修，甲方同意乙方可在场地内拆除厩房和其他建筑，乙方建造固定设施或其它永久性建筑物，租赁期满后留给甲方；租赁期满后，乙方可以将添置的可移动设施搬走，并保证不影响房屋的完好及正常使用，但新建的固定建筑物、装修、装饰部份不能拆除，租赁期满后，乙方将房屋交还甲方；租赁期间因国家建设需要或政府部门征用租赁物，至合同解除时，甲方应对乙方投资部分给予补偿，补偿金额根据政府部门当时的补偿和租赁物当时的现状及租赁物签订合同时的状态而定，因上述原因终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。此外，合同还对双方的相关权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约支付了第一期租金380000元，被告按约将租赁物整个院落交付给原告使用。原告接收租赁物后，进行了改造和装修：拆除了大门、围墙、简易房和部分主房，新建了部分建筑物和附属设施，办理了营业执照，在此开设经营“云渡客栈”。2018年12月10日，李建雄户（甲方）与大理市大理镇人民政府（乙方）、大理市大理镇龙龛村民委员会第二村民小组（丙方）共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》（以下简称《安置协议书》），约定甲、乙双方同意按照《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》的要求，对甲方本户使用的土地、所属房屋和其他附着物进行腾退搬迁补偿安置。甲方退出合法有效面积0.5019亩，甲方自愿按宅基地补偿方式进行补偿。本次拆除房屋建筑面积324.27平方米，经昆明正序房地产土地资产评估有限公司到现场对甲方的建筑物、构筑物、林果木及附属设施等进行评估，评估总价格为1,767,170元。就搬迁补助，乙方确认给予甲方搬家费2,000元、过渡期补助费23,347.44元、经营搬迁补助费291,843元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、签约奖励费60,000元、提前移交空房奖励费38,912.40元。2018年12月15日，李跃虎户（甲方）与大理市大理镇人民政府（乙方）、大理市大理镇龙龛村民委员会第二村民小组（丙方）共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》（以下简称《安置协议书》），约定甲、乙双方同意按照《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》的要求，对甲方本户使用的土地、所属房屋和其他附着物进行腾退搬迁补偿安置。甲方退出合法有效面积0.4577亩，甲方自愿按宅基地补偿方式进行补偿。本次拆除房屋建筑面积363.56平方米，经昆明正序房地产土地资产评估有限公司到现场对甲方的建筑物、构筑物、林果木及附属设施等进行评估，评估总价格为1,830,522元。就搬迁补助，乙方确认给予甲方搬家费2,000元、过渡期补助费26,176.32元、经营搬迁补助费327,204元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、签约奖励费60,000元、提前移交空房奖励费43,627.20元。2018年12月29日，案涉房屋被整体拆除。李跃虎户于2018年12月28日领取了搬迁安置补偿款2,380,618.52元，李建雄户于2019年2月1日领取了搬迁安置补偿款1,500,000元。庭审中原告认可下列房屋和附属设施系被告在双方签约前修建：李跃虎户的《房地产估价报告》中的1#幢2层房屋（评估价215,889元）、1#幢3层房屋（评估价190,766元）、一层厨房水磨石地面（评估价10,162元）、一层大厅外过道水磨石地面（评估价3,362元）、毛石混凝土基础（评估价145,829元），该部分搬迁补偿款合计566,008元；李建雄户的《房地产估价报告》中的1#幢2层房屋（评估价214,999元）、一层2号住房水磨石地面（评估价5,080元）、一层3号住房水磨石地面（评估价5,080元）、一层4号住房水磨石地面（评估价5,080元）、青瓦女儿墙（评估价1,465元）、回填方（评估价118,997元）、梨树（评估价450元）、桃树（评估价3,000元）、石榴树（评估价800元）、青瓦砖混挑檐（评估价8,804元）、水井（评估价2,470元），该部分的搬迁补偿款合计366,225元。庭审中，原告还提交了下列证据：1.工商银行电子回单7份，拟证明被告向原告加收的租金120000元、非法索要92800元的事实；2.《大理云渡酒店被房东取走的物件清单明细》一份，拟证明被告擅自拿走原告物品的事实。经质证，被告对第1组证据真实性无异议，对证明方向不认可；对第2组证据不认可。本院认为，原告提交的第1组证据真实合法，但不能证明款项系被告加收租金或非法索要的主张，不能证明与本案的关联性，不予采信；第2组证据系单方制作，形式不合法，不予采信。本院认为，原告与被告李跃虎、李建雄签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告按约向原告交付了标的物，原告交付了租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。本案在合同履行过程中，因不可归责于双方当事人的事由，致使合同不能继续履行，合同目的已不能实现，双方均认可合同已实际终止，本院对此予以确认。关于租金返还的问题，依据合同约定：“租赁期限为15年，自2011年1月1日至2025年12月31日，租金为每年38,000元。”租赁合同的履行期限起始日期为2011年1月1日。合同又约定“租赁期间因国家建设需要或政府部门征用租赁物……因上述原因终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。”被告方与相关部门签订《安置协议书》的日期为2018年12月10日、15日，此时可确定合同已不能继续履行，此前租赁物由原告实际管理使用，租金应由原告负担。原告已交付租金380,000元，审理过程中，双方均认可被告应当返还原告两年的租金76,000元，符合合同的约定，本院予以确认。关于搬迁补偿款的归属问题。如前所述，原告已认可李跃虎户的《房地产估价报告》中评估价566,008元、李建雄户的《房地产估价报告》中评估价366,225元的房屋和附属设施归属被告，符合本案实际，本院予以确认。院落内的其他房屋和附属设施已经混同，无法区分，应当依照合同约定予以划分。对此合同约定：“租赁期间因国家建设需要或政府部门征用租赁物，至合同解除时，甲方应对乙方投资部分给予补偿，补偿金额根据政府部门当时的补偿和租赁物当时的现状及租赁物签订合同时的状态而定。”该项约定较为笼统，并未就补偿款的数额或分配比例予以明确，属约定不明。合同又约定：“乙方建造固定设施或其它永久性建筑物，租赁期满后留给甲方；租赁期满后，乙方可以将添置的可移动设施搬走，并保证不影响房屋的完好及正常使用，但新建的固定建筑物、装修、装饰部份不能拆除，租赁期满后，乙方将房屋交还甲方。”该项约定明确合同到期后不动产归属被告，现房屋已被拆除，本院确认该部分补偿款合计2,665,459元[（1,830,522元-566,008元）+(1,767,170元-366,225元)]应结合合同已实际履行的租期占整个租期（15年）的比例予以分配，鉴于合同租期已实际履行2905天（租期起始时间2011年1月1日至合同不能继续履行之日2018年12月15日）的实际情况，该部分补偿款由被告享有1,414,275.50元[计算公式为：2,665,459元×（2905天÷5475天）]，原告享有1,251,183.50元。关于搬迁补助费的分配问题，本院认为，依据《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》（大市政发〔2018〕76号）文件精神，搬家费是针对需要从案涉房屋中搬离的对象（本案原告）给予的补助；三项移机费是针对设备购置及缴费主体（本案原告）给予的补助；提前移交空房奖励是针对需要在规定时限内提前从案涉房屋中搬离的对象（本案原告）给予的奖励；经营搬迁补助是针对持有经营证照的对象（本案原告）给予的补助；过渡期补助费是针对房屋及土地被拆除占用需给予“货币安置”或“异地安置”的对象（本案被告）给予的补助；签约奖励费是针对在规定时限内与政府部门、村民小组签订《安置协议书》的对象（本案被告）给予的奖励，故本院确认上述项目中应由原告享有的为：搬家费2,000元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、经营搬迁补助费619,047元、提前移交空房奖励费82,539.60元，合计704,786.60元。因被告方已领取了搬迁补偿款3,880,618.52元，上述归属原告的款项由被告支付给原告。原告主张的被告向其加收租金120,000元、非法索要款项92,800元，属另一法律关系，不属本案处理范围；原告主张的被告擅自拿走其价值466,625.90元的物品，未能举证予以证明。本院对原告该两项诉请均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李跃虎、李建雄于本判决生效之日起十日内返还原告吴峥翔租金76,000元。二、就被告李跃虎、李建雄两户位于大理市院内房地产被搬迁安置一事，由原告吴峥翔享有房屋、室内装修及附属设施补偿款1251183.50元、搬家费2000元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、经营搬迁补助费619047元、提前移交空房奖励费82539.60元，合计1955970.10元。该款由被告李跃虎、李建雄于本判决生效之日起十日内支付原告吴峥翔。三、驳回原告吴峥翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37,167元，由原告吴峥翔承担19,167元，被告李跃虎、李建雄承担18,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长  冯晓丽审判员  马 泽审判员  董 琼二〇二〇年二月十二日书记员  陈晓蓉