河北省灵寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0126民初1643号 原告（反诉被告）：齐俊海，男，1971年3月14日出生，汉族，个体，户籍地：黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯区，现住河北省新乐市。 委托诉讼代理人：赵静璞，河北世纪联合律师事务所律师（实习律师刘宁协助）。 被告（反诉原告）：贾文平，男，1962年8月1日出生，汉族，农民，户籍地：河北省石家庄市正定县，现住河北省灵寿县。 委托诉讼代理人：刘丽娜，河北汪**律师事务所律师。 原告齐俊海与被告贾文平租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，被告贾文平在举证期内提起反诉，本院审查后受理了该反诉，决定与本诉合并审理，并依法适用普通程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）齐俊海委托诉讼代理人赵静璞、刘宁，被告（反诉原告）贾文平及其委托诉讼代理人刘丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告齐俊海向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方签订的《合同书》；2.判决被告立即向原告返还已付租金10.99万元；3.判决被告立即向原告支付安装设备、采购原材料等损失共计434642元；4.判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2018年9月5日签订了《合同书》，约定：位于灵寿县凯元食品厂东厂区由被告负责厂房建设以及装修和隔断等，待厂房建设、装修完成之后出租给原告生产使用；被告负责东厂区认证及相关费用等。2018年12月中旬，被告建成厂房后，交付原告租用，原告按照经营所需进行了装修、设备采购、安装后，准备经营。在2019年6月1日，灵寿县三圣院乡政府以该厂房建设无相关建设行政审批手续为由，向被告作出行政处罚决定书，并将厂房予以强制拆除。之后原告得知被告并未取得建设厂房的行政审批手续，而为了与原告签订《合同书》谎称手续齐全，原告基于此才对厂房进行装修，装修支出达到434642元。因被告故意隐瞒未取得厂房建设的用地审批手续，导致所建厂房被依法强制拆除。原被告签订《合同书》约定的租赁厂房目的不能实见，应当予以解除，被告应立即向原告返还已付租金10.99万元。原告基于《合同书》约定对厂房进行装修、安装设备及采购原材料等，造成损失共计434642元，亦系被告隐瞒厂房建设无相关手续的过错行为所致，亦应由被告予以赔偿。综上，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求贵院判令如请。 被告（反诉原告）贾文平答辩并提出反诉，1.同意解除原、被告双方于2018年9月5日签订的《合同书》。2.被告不应当返还原告租赁费及其他费用，原被告双方签订的合同明确约定租赁期限自2018年9月8日至2026年9月8日，年租金27.5万元，截止到2019年6月1日原告已经实际占用使用厂房9个月，应当支付租赁费为20.63万元，而被告实际收到的费用为10万元。因此，原告还应当向被告支付实际占用期间的租赁费10.63万元。合同书中明确厂房的装修、隔断、锅炉安装等费用都是被告负责，因此原告根本不存在装修、安装设备的损失，原告的其他主张在厂房被拆时，都已经由原告拆除并转移，因此并没有任何损失。即便有损失，也不应当由被告承担。3.原、被告在洽谈并签订合同书之前，已经到厂房的实际建设地进行了实际查勘，签订合同书时建设厂房的地块上没有任何建筑物，并且原告对于地块的属性也已经明确了解，在此情况下原被告双方签订的合同书。由原告提供图纸，被告按照原告的图纸进行建设的厂房，在合同履行的过程中被告没有隐瞒原告任何事项也没有任何过错。对原告诉状中所述的签订合同的时间、厂房的交付时间及厂房拆除的时间认可。被告（反诉原告）贾文平提出反诉请求：1.解除原、被告签订的《合同书》；2.判令反诉被告支付反诉原告租赁费10.6万元；3.诉讼费由反诉被告承担。 针对被告（反诉原告）贾文平的反诉，原告（反诉被告）齐俊海辩称，1、我方不予认可，首先，该合同目的不能实现，原告租用厂房的目的是为了长期经营食品厂，该厂房属于违章建筑，并不能够保证原被告按照合同的约定长期用于生产经营至2026年9月8日，原告短期租赁厂房没有任何意义，支付租金基础不存在；2、被告也承认厂房是2018年12月中旬建成的，2019年5月20号被告就收到了限期拆除的通知，房屋实际建成时间仅5个月，并非被告主张的实际使用9个月，要求驳回被告的反诉请求。 原告为证实其主张，提交证据如下： 1、原、被告于2018年9月5日签订的《合同书》； 2、2018年3月31日张某微信转账记录，拟证明原告通过张某向被告微信转账9900元，该款是租金； 3、农业银行短信通知，拟证明原告于2018年9月10日向被告转账租金10万元； 4、营业执照、食品生产许可证、食品生产许可品种明细表以及现金缴纳单据2页，证明证照是原告自己办理的，费用是自己出的； 5、原告与石家庄市盐阜制冷设备有限公司于2018年9月13日签订的《工矿产品买卖合同》及补充协议，王红侠名下中国农业银行2018年10月9日向王毅转账25000元的记录，2018年10月22日向王毅转账12万元的记录，拟证明原告购买制冷设备花费14.5万元； 6、2018年12月13日《诸城市汇隆机械有限公司产品加工承揽合同》、王红侠名下农行2018年12月16日向张友和转账5万元的记录，拟证明原告购买机械设备花费20万元； 7、2018年12月16日诸城市安泰机械有限公司出具3万元设备款收款收据一张，王红侠名下农行2018年12月16日向刘晓光转账22000元的记录，拟证明原告购买安泰机械的设备花费52000元； 8、2019年3月28日原告与王科签订的《租车协议书》一份，拟证明原告租用冷藏车支付一个月租金6000元； 9、2018年12月27日《加工承揽合同》，庭后提交微信聊天记录，拟证明原告从诸城市惠尔包装有限公司预定包装费用53642元，已支付版费8094元、定金2000元； 10、照片，拟证明拆迁之前及拆迁之后厂房、设备情况。 被告为证实其主张，提交如下证据： 1、合同书一份，证明双方约定租赁起始时间是2018年9月8日，2019年5月20日下发拆除通知，6月1日被拆除，原告使用土地和厂房共计9个月，一年的租赁费是27.5万元，按照原告实际占用期间9个月计算，原告应当支付的租金是20.63万元，原告实际支付10万元，剩余租金10.6万元原告应当支付； 2、厂房设计图一份，证明双方在签订合同书以后被告是按照原告提供的图纸进行的建造，并且诉状中原告自认已经实际接收使用厂房； 3、被告与三圣院乡同下村委会于2006年2月6日签订的《占地合同》； 4、同下村村委会于2019年5月20日出具的关于贾文平租地情况的说明，证明涉案土地是企业用地； 5、杨红喜、张喜贵、杨风国出具证明，证明被告让原告看过被告与大队签的合同； 6、2019年12月10日贾文平与梁杰通话录音光盘，证明土地所梁杰已通知原告拆迁。 本院依职权从灵寿县三圣院乡人民政府调取责令限期拆除违法建筑通知书（存根）一份，从灵寿县自然资源和规划局调取涉案土地利用总体规划图一张，显示贾文平被拆除厂房所占土地为一般耕地，不符合土地利用总体规划，未占用基本农田。原、被告对此均无异议。 经现场勘验，现存放在原告处的设备有：冷库设备压缩机2台（标签为风冷冷凝器，嵊州市星宏制冷设备有限公司）、写有雪梅字样的压缩机1台（没有产品标签）、夹层锅3台（标签诸城市同泰食品机械有限公司）、吊篮5个（无标签）。 本院经审理认定事实如下：2018年9月5日，原告齐俊海（乙方）与被告贾文平（甲方）签订《合同书》，约定：一、甲方提供灵寿县凯元食品厂东厂区地一块，长52米，宽31米，面积1612平方米，供乙方生产使用。二、租赁期限为8年，自2018年9月8日至2026年9月8日年租金为27.5万元，于每年12月1日前交付租金。三、甲方负责厂房建设以及内在装修和隔断，负责水、电到位及锅炉按（安）装，如水电不够用，甲方负责增容、增量，甲方负责环评、安监、消防等工作做好，与官方处理关系所产生的费用由乙方负责。甲方东厂区认证由甲方负责一切费用。乙方在每年必须按时足额交纳租金，乙方如有违约，甲方有权停水、停电，乙方应爱护厂区内的一切设施，不得损毁，如有损坏，乙方应负责修复。四、如遇不可抗力如地震、拆迁，由甲方负责。五、工作中如有其它问题，双方协商解决，本合同一式贰份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，本合同自甲乙双方签字之日起生效。合同见证人张某在合同上签字。庭后经调查，张某称合同内容是其拟定，合同中约定的租金是指厂房租金，称没有见过《占地合同》，原、被告签合同时被告也未出示过。 合同签订时，土地系空地，有围墙。合同签订后，原告于2018年9月10日向被告支付租金10万元。另查明，2018年3月31日，原告通过张某向被告微信转账9900元，原、被告均称该款是原告委托被告购买锅炉的定金，后锅炉购买未果。原告称因后期合同约定锅炉由被告购买，被告同意将该款转为租金，被告不认可，原告没有提交证据。 被告建设厂房并安装锅炉后于2018年12月中旬将厂房交付原告使用。2019年5月10日，灵寿县自然资源和规划局联合灵寿县三圣院乡人民政府向被告贾文平发出《责令限期拆除违法建筑通知书》，内容：“现根据《石家庄集中整治违法用地违法建设工作方案》的要求，依据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，限你于2019年5月14日自行拆除你在三圣院同下村所建建筑物食品厂，恢复土地原状。如在规定期限内未自行拆除到位，将组织相关部门进行强制拆除。”后涉案厂房于2019年6月1日被强制拆除，双方因此发生纠纷，原告遂向本院提起诉讼，要求被告返还租金，并赔偿损失434642元，具体包括：1、购买安装冷库的费用14.5万元；2、购买加工设备花费20万元、购买安泰机械设备花费52000元；3、预定熟食包装费用53642元；4、租用运输用的冷藏车一辆支付一个月租金6000元。被告反诉要求原告支付拖欠租赁费，并称自身也有损失，但其认为各自损失各自承担，故就其损失不提起反诉。 另查明，被告称涉案土地系其从三圣院乡同下村村委会承包土地的一部分，被告提交其于2006年2月6日与三圣院乡同下村村委会（甲方）签订的《占地合同》，约定：一、甲方将村东地承包给乙方，乙方搞建筑，面积为东西长36米，南北长57.6米，折3.11亩，每年每亩小麦700斤，玉米700斤。未搞建筑面积为东西长37.8米，南北长57.6米，折3.26亩。未搞建筑的每年每亩320元，如果以后搞建筑按双700斤计算。二、承包时间：自2006年1月1日起到乙方不占时为止。三、承包费计算：已搞建筑面积的每亩每年小麦700斤，玉米700斤计算，未搞建筑面积的每亩每年320元。四、交款办法……六、乙方与村民发生纠纷，甲方负责协商解决…… 经本院向灵寿县自然资源和规划局调查，涉案厂房所占土地为一般耕地，不符合土地利用总体规划，未占用基本农田。 原告称《工矿产品买卖合同》中约定价款14.5万元仅包括玻璃钢库板、6台压缩机、7台风机及冷库安装、地面保温，不包括电柜、库灯、电缆线等配件，配件是原告自己购买并安装。原告称厂家提供的压缩机八成新，单价1万元左右，风机八成新，7台风机总价4.2万元左右，现存3台压缩机，每台现值七、八千，其余压缩机及所有风机均在拆迁时损毁在厂房内。 庭审中，本院依法向原、被告释明，原、被告签订《合同书》可能因违反法律法规强制性规定被认定无效，经释明后，原告将第1项诉求变更为：要求确认合同无效，其他诉讼请求不变。被告仅主张第2项反诉请求。 本院认为，关于《合同书》效力，根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的规定，“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等”，第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。涉案厂房因违法占地已被强制拆除，厂房所占土地为耕地，至今未办理土地审批手续，故原、被告签订的《合同书》因违反法律强制性规定，应认定无效。合同无效后，因合同取得的财产应予返还，故原告要求被告返还已支付10万元租金，本院予以支持。原告要求被告返还9900元，该款系本合同签订之前双方因购买锅炉所产生纠纷，不能证明与本案合同的关联，本院不予处理。原告称9900元已转为租金，被告不认可，原告未提交证据，故本院不予采信。 关于原告的损失，1、原告主张建冷库花费14.5万元，有买卖合同及打款记录相互佐证，本院予以采信。关于冷库损失的认定，冷库是为涉案厂房定制，现冷库因拆迁已损毁，厂房拆除后，冷库无法用于其他场合，已无实际使用价值，但冷库中的设备仍可继续使用，设备的价值不因合同无效而全部丧失，14.5万元价款中包含压缩机、风机的价值，应予扣除，同时考虑现存3台压缩机的闲置损失，应予补偿，本院酌定冷库损失为60000元。因原告称拆迁前十五六天就已得知厂房拆迁的消息，且原告当时已使用厂房，因原告未采取积极措施造成设备损毁的损失，本院不予支持。2、原告主张购买诸城市汇隆机械公司设备花费20万元，合同虽缺少定做方信息，但合同约定本合同自定金到账之日起生效，原告提供2018年12月16日转账记录显示向张友和（系公司委托代理人）转账5万元，可以证实原告支付定金的情况，原告因购买设备支付定金的损失，应予以支持。3、原告主张预定熟食包装费53642元，但根据原告提交加工承揽合同和微信聊天记录，可以证实原告已支出包装版费8094元、定金2000元，该部分损失应予以支持。4、原告主张租赁冷藏车花费6000元，有双方签字的租车协议书，该费用是原告为履行涉案合同支出的合理费用，本院予以认定。故原告以上损失共计126094元。 庭审时原告主张购买诸城市安泰机械有限公司设备价款52000元，庭后又称该合同价款为30000元，其仅提交3万元收款收据及向刘晓光转账22000元的记录，原告证据不足，不能证明其实际损失，本院不予支持。 被告作为出租者，理应清楚出租厂房及所涉土地的情况并应如实告知对方，但被告庭审中称不知道土地性质，且一直未办理土地审批手续，所建厂房亦未取得建设工程规划许可证，导致涉案厂房因违法用地被强制拆除，对于原告的损失，被告应承担主要责任，同时，原告在订立合同时也应该对厂房建设、土地利用的相关规范有所了解，但其仍订立该合同，未尽到注意和审慎的审查义务，亦应对合同无效承担一定责任。原告称被告欺诈，隐瞒相关事实，没有证据提交，本院不予采信。故被告应赔偿原告损失88266元（126094元*70%=88266元）。 关于反诉请求一节，因双方签订的《合同书》无效，故被告要求原告支付拖欠租赁费10.6万元的反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。本案中，因原告认可被告已于2018年12月中旬交付厂房，截至2019年5月10日发出限期拆除通知书，原告已实际使用厂房5个月左右，虽因合同无效无须支付租金，但考虑原告实际使用的情况，原告应按照一定标准向被告支付占用期间的占有使用费，可参照合同约定的租金标准，本院酌定为11.45万元。故原告应支付被告实际占有使用费11.45万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）齐俊海与被告（反诉原告）贾文平于2018年9月5日签订的《合同书》无效； 二、被告（反诉原告）贾文平返还原告（反诉被告）齐俊海已支付租金100000元； 三、被告（反诉原告）贾文平赔偿原告（反诉被告）齐俊海各项损失共计88266元； 四、原告（反诉被告）齐俊海支付被告（反诉原告）贾文平占有使用费114500元； 五、驳回原告（反诉被告）齐俊海其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）贾文平的其他反诉请求。 以上第二、三、四项自本判决生效后七日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9245元，减半收取计4623元，由原告齐俊海负担2590元，由被告贾文平负担2033元；反诉案件受理费2420元，减半收取计1210元，由反诉原告贾文平负担1128元，由反诉被告齐俊海负担82元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  刘 梅 审 判 员  李 静 人民陪审员  姚乐乐 二〇二〇年二月五日 书 记 员  辛 峰