山西省永济市人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0881民初785号原告：黄文社，男，汉族，1955年3月15日出生，住永济市。委托代理人：周军峰，山西蒲坂律师事务所律师。被告：永济市诚源机械配件加工有限公司，住所地。法定代表人：程建全，执行董事。委托代理人：刘卫东，天津启乾律师事务所律师。被告：永济市长江合成材料制造有限公司，住所地永济市。法定代表人：胡锦元，执行董事。原告黄文社与被告永济市诚源机械配件加工有限公司（简称诚源公司）、永济市长江合成材料制造有限公司（简称长江公司）执行异议之诉一案，本院于2019年3月25日立案后，根据原告方申请并经诚源公司同意，将本案与其他1案(原告不同、被告相同、案由相同)合并进行了审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告诚源公司的委托代理人到庭参加了诉讼,被告长江公司经依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法撤销（2018）晋0881执异20号执行裁定书，恢复原告对被告长江公司所有的位于永济市黄河大道36号的办公楼及宿舍楼的执行；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：本案所涉位于永济市黄河大道36号的办公楼及宿舍楼，是被告长江公司在其租赁的永济市城西街道庄子村委会所有的土地上建造的，并未进行物权初始登记，在二被告签订房屋转让合同后，亦未办理不动产登记手续，根据物权法第三十一条的规定，应办理登记而未办理的，不发生物权效力，故诚源公司不能仅因房屋买卖合同而取得不动产物权。即使按被告所说在2013年7月6日签订有房屋转让合同，但不动产物权（所有权）和依据房屋买卖合同享有的债权是两个不同的法律概念，依据房屋转让合同取得的债权，只是取得房屋所有权的途径和方式之一，并不能直接等同于房屋本身的所有权。因此，被告诚源公司因房屋买卖合同而取得的仅是债权，而非不动产物权，不是案涉不动产的所有权人。被告诚源公司与长江公司的房屋转让合同是无效合同，不具有合法性。永济市人民法院（2018）晋0881执异20号执行裁定书依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条作出裁判属认定事实不清，适用法律错误。案涉不动产系长江公司财产，公司以其资产对外承担债务，如公司因经营困难，资不抵债时，应通过破产程序进行清算，而长江公司却将其资产出售给诚源公司，显然是恶意串通、逃避债务，损害其他债权人利益的行为，该房屋转让合同应属无效。该《规定》第28条适用的是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的情形。本案中，案涉不动产并未进行初始登记，事实上也不能登记在被执行人名下，未经登记的不动产不得转让，故该转让行为本身不存在合法性，并不符合适用该28条的情形。综上，原告认为本案所涉位于永济市黄河大道36号的办公楼及宿舍楼仍为被告长江公司所有，且被告长江公司与诚源公司签订的房屋转让合同无效。永济市人民法院（2018）晋0881执异20号执行裁定书认定事实错误，应当予以撤销，恢复对长江公司案涉不动产的执行，故原告依法提起诉讼，望能判如所请。被告诚源公司辩称，1、法院在查封时并无确凿证据证实查封的标的物属于长江公司所有；2、我公司在长江公司大门口看到另一个案子（孟晓与长江公司案,简称孟案）的查封公告后，于2018年8月22日提出执行异议，在向长江公司准备公告送达时，我们关注天眼中又发现黄文社与长江公司的执行案（简称黄案），于2018年10月10日又提出了第二个执行异议，2个案子都分到同一个法官手里，故对长江公司发出了一致的手续，2个案子2个公告，符合法律规定，至于胡锦元本人是否知道不予考虑，作出的2个裁定书（2018）晋0881执异20号案号一致，我们也不知道，都是法院下达的，没办法作出解释；3、我公司和长江公司于2013年达成查封标的物的买卖协议并且同时将买卖标的物转移占有，我们使用占有多年，5年后才得知法院采取了查封措施；4、我们取得标的物支付了相应的对价，为代替长江公司承担了债务；5、我们与长江公司达成的协议是真实的，对标的物的实际占有和使用也是客观存在的，原告怀疑我们和长江公司恶意串通，不是客观事实，原告无证据证实；6、我们和长江公司的标的物买卖没有违反法律规定，故原告认为我们的买卖合同无效没有法律依据；7、本案的标的物不是不动产，是特殊产物，为集体土地上所建立的厂房办公楼，不属于物权法及其不动产概念所涵盖的规定。总之，（2018）晋0881执异20号文书适用法律正确，不存在错误，应驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：2017年12月3日本院（2017）晋0881民初1295号民事判决书；2018年9月13日（2018）晋0881执220号执行裁定书；2019年3月12日（2018）晋0881执异20号执行裁定书。被告诚源公司质证意见为：对原告提供的证据没有异议，原告所说的都属实。因长江公司有外债，当时要账的人比较多，胡锦元已经跑到了海南那边发展。诚源公司与长江公司没有直接的经济往来，经其他债权人促成并同意，将长江公司的资产转让给我公司，由我公司替长江公司支付债务，我们收回原借条并向债权人出具新的借据，至今部分债务没有归还。当时长江公司是同意的，没有签协议，后来我们和部分债权人去海南找到胡锦元签了协议。被告诚源公司提交的证据：1、落款日期为“2013年7月6日”由长江公司（甲方）与诚源公司（乙方）签字盖章的“房屋转让协议书”一份。主要内容有：甲方将其围墙内的一切财物包括厂房、办公楼、宿舍楼、库房、锅炉、变压器等以550万元出售给乙方，乙方向甲方出具同等数额的收据…；2、永济市城西街道庄子村村民委员会（土地所有权人）出具的证明；3、“王满红”为庄子村十组组长的证明，及收款人“王满红”自2016年后开始逐年向诚源公司收取土地租金的条据；4、永济市供电公司于2013年11月22日将用电户由长江公司过户为诚源公司的过户单及其后由诚源公司交纳的电费单；5、永济市裕和塑业有限公司出具的说明一份；6、2009年12月10日-2011年7月21日长江公司向案外人张伟民、程学斌二人借款的借据8份共计608.0662万元，每份借据中均加盖有长江公司的印章及“李鸣”签字，其中张伟民3笔152.2万元（有2笔的落款日期均系2010年12月31日），程学斌5笔455.8662万元（该5笔的落款日期均系2011年7月21日）；7、证人“李鸣”的证词及光盘一份。原告质证意见为：1、对“房屋转让协议书”的真实性有异议，该协议第一页无签字捺印盖章，第二页无正文只有盖章，段落行间距不标准，可以看出完全是拼凑，该协议不真实，签字明显可见系一个人所签而不是股东李志华本人的签字；该协议并未真实履行；该协议虽然规定了550万的转让对价，但是没有约定对价如何支付，而诚源公司没有任何证据证明向长江公司支付了该转让对价。2、对庄子村委会证明的真实性有异议，村委会证明不了二被告之间进行了转让，也没有权利证明资产转移，且与本案没有关联性，该证据没有负责人的签字，不符合法律的规定。3、租金收据不能证明该房产和设备属于诚源公司所有，与本案没有关联性，部分不是诚源公司所缴纳的，也不能证明本案争议的土地为长江公司的租赁款。租金收据未加盖公章，被告也没提供实际交付租金的转账凭证。从形式上来说，该证据中有部分票号连号，显然属于弄虚作假事后出具的，该证据不具有真实性。4、对电费票据真实性没有异议，但关联性有异议，不能证实二被告间存在买卖关系，也不能代表诚源公司取得本案所涉土地和房屋。5、裕和公司的证明不符合法律要件，该证据没有法律效力，同时也证明不了房屋和设备属于诚源公司；6、对借据真实性有异议。同一天向程学斌出具了5份借据，但没有提供程学斌已经向长江公司提供了借款的证据，该借据记载的内容均是现金，且借款数额有零有整，不符合交易习惯。同一天向张伟民出具2张借据，但也没有提供张伟民向借款人已经提供借款的证据，不符合交易习惯。如果以债务承担的方式支付转让价款，应当有债权人书面同意或者由债权人向二被告签订三方协议。因此原告认为上述借据的真实性无法核实，不好认定，不能证实双方之间存在真实的借贷关系，也不能证明诚源公司以债务承担方式支付案涉的转让价款，且约定的价款只有550万元，而票据高达600余万元，也与本案事实不符。即使借款真实成立，诚源公司无任何证据证明其向债权人承担了债务，在长达6年的时间里，诚源公司是否实际向债权人支付过相应的款项，诚源公司都没有提供，因此该协议及债务是不真实的，存在恶意逃避的情形。7、证人李鸣应当出庭作证。她以在北京打工为由不出庭作证不符合法律规定，也不符合提供书面证词的特殊情形，所以原告认为该书面证词不真实。且该书面证词的内容也和被告提供的程学斌借据存在矛盾。程学斌的借据是2011年的，李鸣的证词为2010年以后去海南，还不了程学斌等人的借款，即可看出二证据有一虚假或均虚假。总之诚源公司提供的证据不真实，不能证实合法取得长江公司的房屋设备。诉讼过程中，被告诚源公司申请对“房屋转让协议书”的签字时间进行鉴定，未果。在申请书中诚源公司称，“房屋转让协议书”形成于2013年7月6日。该文件形成后，因需和土地所有权人商谈变更承租人，所以日期是空白的。到2016年4月25日前后，村委会同意与我公司建立土地租赁关系，我公司才将空白日期填写为2013年7月6日。虽然如此，但实际书写时间仍在2018年的法院查封之前。对双方无争议的证据本院予以确认。根据双方的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：原告黄文社与被告长江公司等民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月3日作出（2017）晋0881民初1295号民事判决，判决长江公司归还黄文社23万元借款本金及利息。判决生效后，黄文社于2018年1月26日申请执行。在执行过程中，本院于2018年9月13日作出（2018）晋0881执220号执行裁定书，裁定将长江公司所有的位于永济市黄河大道36号的办公楼及宿舍楼予以查封。诚源公司得知后，以被查封标的物于2013年已由长江公司转让给诚源公司，诚源公司已占有使用多年，并支付了相应的对价，支付方式为代替长江公司清偿借款、收回借据的方式等为由，提出执行异议，本院于2019年3月12日作出（2018）晋0881执异20号执行裁定书，裁定中止对长江公司所有的位于永济市黄河大道36号的办公楼及宿舍楼的执行。黄文社遂提出执行异议之诉。长江公司（甲方）曾与诚源公司（乙方）签订“房屋转让协议书”，主要内容有：甲方将其围墙内的一切财物包括厂房、办公楼、宿舍楼、库房、锅炉、变压器等以550万元出售给乙方，乙方向甲方出具同等数额的收据…。对落款日期“2013年7月6日”，诚源公司自称为2016年4月25日前后所写。2013年11月22日，用电户由长江公司过户为诚源公司，此后由诚源公司交纳电费。2016年4月25日后，土地租金的交款人均署名为诚源公司。本院认为：对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，就案外人是否系权利人，对未登记的不动产，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；其他财产和权利，无登记的，按照合同等证明财产权属或权利人的证据判断。第二十八条规定：案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当提供充分的证据证实执行标的物在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；且已实际合法交付占有；并已支付了全部价款，或按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行；及非因买受人的原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，诚源公司虽提供了落款日期为2013年7月6日的“房屋转让协议书”，但又承认该协议系己方于2016年4月25日前后签字，双方签字时间相差约3年，且倒签时间，存在瑕疵。2013年11月22日，用电户由长江公司过户为诚源公司，并由诚源公司持续交纳电费，及自2016年4月25日后土地租金的交款人均署名为诚源公司，虽能证明该标的已由诚源公司实际使用，但“房屋转让协议书”约定售价为550万元，未约定以债权债务转让的方式抵顶售价，如此重要的内容，协议中不予约定，不合常理。虽然诚源公司提供了长江公司向张伟民、程学斌二人借款的8份借据，共计608余万元，但与约定售价550万元不符，且诚源公司承认尚未完全支付。该标的物系长江公司的楼房等，均未进行登记和变更登记，长江公司也未注销，也不足以证实该标的系诚源公司在取得所有权后的实际占有。综上，诚源公司提供的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故诚源公司提出的执行异议不能成立，应准许执行该执行标的。被告长江公司经合法传唤未到庭，可缺席判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定,判决如下:准许执行本院（2018）晋0881执220号执行裁定书，即对被告永济市长江合成材料制造有限公司所有的位于永济市黄河大道36号的办公楼及宿舍楼的查封。案件受理费2943.5元，由被告永济市诚源机械配件加工有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。本院（2018）晋0881执异20号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  杨俊杰人民陪审员  李雪琴人民陪审员  曹养贵二〇二〇年二月十二日书 记 员  姚晓宇