广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初5711号原告：广州南沙资讯科技园有限公司，住所地广州市南沙区环市大道南2号，统一社会信用代码91440115732977394L。法定代表人：邝小明，职务总经理。委托诉讼代理人：赖志萍，广东联合发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁碧芸，广东联合发展律师事务所律师。被告：广州驭蓝驿站工程技术有限公司，住所地广州市南沙区环市大道南2号广州南沙资讯科技园有限公司会议中心孵化工作坊之111-3A房，统一社会信用代码91440115340111129B。法定代表人：郭忠录。原告广州南沙资讯科技园有限公司（以下简称为南沙资讯公司）与被告广州驭蓝驿站工程技术有限公司（以下简称为驭蓝工程公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日受理后，依法适用普通程序，于2020年2月12日公开开庭进行审理。南沙资讯公司的委托诉讼代理人梁碧芸到庭参加诉讼。驭蓝工程公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告南沙资讯公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告驭蓝工程公司支付拖欠的广州南沙资讯科技园会议中心孵化工作坊之111-3A房2017年4月23日至2017年12月31日期间的租金1124.27元、管理费3364.53元；2.判令被告驭蓝工程公司腾空交还广州南沙资讯科技园软件南楼3002-3房；3.判令被告驭蓝工程公司支付拖欠的广州南沙资讯科技园软件南楼3002-3房2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金840元、管理费2124元以及自2019年1月1日起至交还之日止的占用费、管理费（其中占用费按照每月70元、管理费按照每月177元的标准计算）；4.判令被告腾空交还广州南沙资讯科技园7号宿舍楼415房；5.判令被告支付拖欠的广州南沙资讯科技园7号宿舍楼415房自2017年4月1日起至交还房屋之日止的占用费、管理费（其中占用费按照每月810元、管理费按照每月50元的标准计算）及水费112.66元、电费1927.97元、服务费40元；6.判令被告支付孵化工作坊之111-3A房欠付租金、管理费的违约金（分别以每月租金136元、每月管理费407元为本金，按照年利率24%的标准支付，违约金从2017年5月1日开始计付，各月的违约金分别从当月16日开始计算至实际付清之日止）、广州南沙资讯科技园软件南楼3002-3房的欠付租金、管理费的违约金（分别以每月租金70元、每月管理费177元为本金，按照年利率24%的标准支付，各月的违约金分别从当月16日开始计算至实际付清之日止）、广州南沙资讯科技园7号宿舍楼415房的水费、电费、服务费的违约金（水费以112.66元为本金，按照年利率24%的标准，从2018年4月16日计算至实际付清之日止；电费以1927.97元为本金，按照年利率24%的标准，从2018年7月16日计算至实际付清之日止；服务费以40元为本金，按照年利率24%的标准，从2017年12月16日计算至实际付清之日止）；7.判令被告支付因原告追索被告所欠费用所发生的律师费20000元；8.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告是广州市南沙区环市大道南2号南沙资讯科技园会议中心孵化工作坊之111-3A房、软件南楼3002-3房、7号宿舍楼415房（以下分别统称为案涉111-3A房、3002-3房、415房）的所有权人。2015年4月23日，原、被告就案涉111-3A房签订《科技孵化工作坊租约》（以下统称为《111-3A房租约》），约定：租期自2015年4月23日至2016年4月22日，每月租金136元、管理费407元。2015年4月27日，原告交付了111-3A房。后被告提出续约申请表，租期延长至2017年12月31日。后因111-3A房所在的会议中心需要改造，被告搬迁至3002-3房，双方于2017年12月22日达成《科技孵化器租约》（以下统称为《3002-3房租约》），约定：租期自2008年1月1日起至2018年12月31日止，每月租金为70元、管理费为177元。同时，2015年8月15日，双方就案涉415房签订《宿舍楼租约》，约定：租期自2015年8月15日起至2016年2月14日止，每月租金为810元、管理费50元；水电费由被告承担。之后，被告提交续约申请表，延期至2017年2月14日，并于2017年11月24日要求原告更换洗手间灯管而发生服务费40元。上述合同均约定，被告应当在每月15号前缴纳当月的租金、管理费、自用水电费及其他费用，如到期未缴纳的，原告有权按照所欠金额的1%按日收取滞纳金；若因被告欠费而导致的一切追讨之法律费用，由被告承担并向原告偿还。被告一直使用案涉3002-3房、415房至今，但被告拖欠了如诉讼请求中的租金、管理费、水电费和服务费用。原告为追讨上述欠费而提起本案诉讼，支出律师费2万元，请求判如诉请。被告驭蓝工程公司未到庭未答辩。原告南沙资讯公司围绕诉讼请求依法提交了证据，包括：房地产权证、科技孵化工作坊租约、房屋出租交接单、续约申请表、续约申请表、科技孵化器租约、宿舍楼租约、房屋出租交接单、续约申请表、续约申请表、水费清单、证明、水费发票、电费清单、电费发票、特约服务（维修）单、委托代理合同及律师费发票、建设工程规划许可证及建设工程规划验收合格证、催款通知、手机短信截图。被告驭蓝工程公司经本院合法传唤未到庭也未对证据发表质证意见，视为其放弃对证据进行质证的权利。本院在核实上述证据原件并结合庭审情况，认定本案事实如下：南沙资讯公司是案涉的111-3A房、3002-3房、415房的所有权人，就上述房屋的租赁事宜，南沙资讯公司与驭蓝工程公司分别于2015年4月23日、2017年12月22日、2015年8月15日签订了三份合同，该三份合同均约定了：租客须在签约时接管该单位，并向业主缴交当月租金及管理费，其后的租金、管理费、自用水电费及其他应付费用，租客在租期内每月的十五号前缴交（遇节假日顺延或提前缴交），水电费的收费按该单位的水、电表的计量并按南沙当地水电供应部门的标准收取；租客若不依约定期缴交租金、管理费、属租客自负的水电费等费用，拖欠逾二十个日历天，或违反及不履行本租约有关租客须遵守之条例时，业主有权随时终止本租约并收回该单位，因此而引致业主的一切损失，由租客承担，业主并有权向租客追偿；租约期满，如不续约，业主无须另行通知，租客应于约满时迁出，倘继续滞留于该单位而引起业主有任何损失时，租客须负责赔偿；租客如到期未缴付租金、管理费等费用时，业主有权依据租客所欠金额的1%按日收取滞纳金，直至全部欠款结清为止。如因租客欠费，而引致一切追讨之法律费用，概由租客全部负责，并偿还于业主。同时，三份合同约定的租金、管理费及租期、交付、续租情况分别如下：1.《111-3A房租约》约定：租期自2015年4月23日起至2016年4月22日止，租金为136元/月、管理费为407元/月。双方于2015年4月27日办理了111-3A房的交接手续，后分别于2016年4月11日、2017年4月23日就2016年4月23日至2017年12月31日按照原租约进行续约达成一致。2.《3002-3房租约》约定：租期自2018年1月1日起至2018年12月31日止，租金为70元/月、管理费为177元/月。3.《宿舍楼租约》（约定的承租房号为412房、415房）约定：租期自2015年8月15日起至2016年2月14日止，租金为1620元/月（810元/间）、管理费为100元/月（50元/间），该管理费已包含了电梯使用费、网络使用费、物业维修费等费用。双方于2015年8月13日办理415房的交接手续，在交接单中明确写明“房门钥匙叁把（业主未留钥匙）”。后双方分别于2016年2月15日、2016年4月20日就2016年2月15日至2017年2月14日按照原租约进行续约达成一致。广州南沙粤海水务有限公司南沙供水分公司出具证明，证明南沙资讯科技园共安装有一个总水表，园区各租户的水费均由南沙资讯公司向其支付。南沙资讯公司为证明案涉415房的水、电费，向本院提交了：1.2017年4月至2018年12月的水费清单，显示水费共计112.66元，分别为：2017年4月至6月为17.30元、2017年10月至12月为72.66元、2018年1月至3月为22.70元，其他月份的用水量均为0；2.电费清单，显示2017年3月至2018年6月电费共计1927.97元，上述期间均有电费发生；3.相应月份整个园区的水费、电费发票。南沙资讯公司提交了一张出具时间为2017年1月24日的特约服务（维修）单，记载案涉415房“洗手间灯不亮”而更换7瓦LED灯2只共40元，记载了联系人和联系电话，但“用户确认维修项目及计费签名”处没有签名。南沙资讯公司提交了其与广东联合发展律师事务所（地址为广州市珠江新城华强路3号富力盈力大厦南塔717房）签署的《委托代理合同》及律师费发票。其中，《委托代理合同》于2019年8月1日签订，内容为委托参与第一审程序，其中对于律师费的约定如下：“六、甲方按以下约定向乙方支付律师费：自本合同签订之日起3日内支付20000元整。”律师费发票于2019年8月2日开具，记载的内容为“鉴证咨询服务*法律顾问费”，金额为20000元。南沙资讯公司为此向本院提交了一份“工作清单”，供法院参考。其中，“工作清单”属于广东联合发展律师事务所向南沙资讯公司提交，但没有加盖律师事务所的公章或签名，南沙资讯公司也没有予以确认。该清单记载本案采取按时收费，收费标准为1000元/小时，预计时间为20小时，具体为：1、对本案的案件材料进行初步审查及分析，预计3小时；2、与公司沟通并制定诉讼策略，预计3小时；3、起草民事起诉状、编制证据清单及证据整理，预计4小时；4、对本案进行立案，预计4小时；5、参加案件庭审，预计5小时；6、起草代理词，预计1小时。2020年2月14日，本院组织对案涉租赁场地进行现场勘验，南沙资讯公司参加。经勘踏，案涉415房的房门关闭，无法打开；3002-3房房门打开，房内仅有一张办公桌。南沙资讯公司表示，3002-3房内的办公桌为其公司的物品，驭蓝工程公司承租该房主要作为注册地址之用，因驭蓝工程公司至今未将其注册地址从该房迁出而导致其无法另行出租。本院认为：南沙资讯公司与驭蓝工程公司就承租案涉的111-3A房、3002-3、415房而签订了三份租约，对双方的权利义务作出了明确约定。该三份租约均为当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于南沙资讯公司的诉讼请求，本院依据事实和法律规定作评判如下：一、关于案涉3002-3房、415房的腾空交还问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”案涉3002-3房、415房的租约分别于2018年12月31日、2017年2月14日到期，双方在没有续约的情况下，驭蓝工程公司应当将房屋腾空交还给南沙资讯公司。一般而言，为避免纠纷，租赁双方就租赁物的腾空交还应当签署书面的移交材料，但判断租赁物是否已经腾空交还的标准主要还是在于出租方是否已重新对租赁物享有事实上的控制权。为此，本院就案涉415房、3002-3房进行现场勘察。根据现场勘察的情况，案涉415房处于关闭上锁状态，无法看到屋内的状况；而根据交接单的记载，房屋钥匙已经全部交给了驭蓝工程公司，即该房屋依然处于驭蓝工程公司的控制之下，故本院对于南沙资讯公司主张腾空交还的诉讼请求予以支持。案涉3002-3房一直处于打开状态，唯一的物品（即办公桌）也属于南沙资讯公司所有，且据南沙资讯公司所称，驭蓝工程公司承租该房屋主要作为登记注册地址之用，但根据工商资料显示，驭蓝工程公司亦没有将其注册登记地址变更至该房屋地址。因此，南沙资讯公司早已在事实上控制了涉案房屋，故其再行主张腾空交还，与事实不符，本院不予支持。二、关于租金、管理费、水电费和服务费及其相应违约金的问题。1.依据双方所签订的上述三份租约第三条的约定，在租期内，驭蓝工程公司应当在每月十五号前缴交租金、管理费、自用水电费及其他应付费用。因此，本院对案涉111-3A房2017年4月23日至12月31日的租金和管理费4488.8元（543元/月÷30×8天+543元/月×8个月）、案涉3002-3房2018年1月1日至12月31日期间的租金和管理费2964元（247元/月×12个月）、415房2017年4月至2018年12月的水费112.66元和2017年3月至2018年6月的电费1927.97元，合法有据，本院予以支持。2.关于更换415房洗手间LED灯的服务费40元。特约服务（维修）单记载因房屋洗手间的灯不亮而更换了LED灯两只，但“用户确认维修项目及计费签名”处没有签名。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，在双方对于由谁承担租赁期间的维修义务没有明确约定的情况下，更换415房洗手间LED灯属于南沙资讯公司应当履行的维修义务，其主张由驭蓝工程公司支付服务费及相应延付的违约金于法无据，本院不予支持。3.关于迟延付款的违约金问题。三份租约均约定：“租客如到期未缴付租金、管理费等费用时，业主有权依据租客所欠金额的1%按日收取滞纳金，直至全部欠款结清为止。”依据该约定，南沙资讯公司主张案涉111-3A房、3002-3房的租金和管理费的违约金符合合同约定，本院予以支持。驭蓝工程公司未及时依约支付上述费用，构成违约，故应当承担相应的违约责任。上述约定为每日1%，南沙资讯公司主动调整至年利率24%，属于对其权利的处分，本院予以准许。据此，确定违约金的计算方式为：1.111-3A房2017年5月至12月各以每月欠缴的租金和管理费543元为本金，按照年利率24%的标准，分别从当月16日开始计算至实际付清之日止，每月租金和管理费的违约金以当月欠付的本金为限；2.3002-3房2018年1月至12月各以每月欠缴的租金和管理费247元为本金，按照年利率24%的标准支付，分别从当月16日开始计算至实际付清之日止，每月租金和管理费的违约金以当月欠付的本金为限。案涉415房已经于2017年2月14日到期，南沙资讯公司在本案中亦主张该日之后的房屋占用费和管理费，而《宿舍楼租约》中对于合同到期后的迟延支付水费、电费没有作出约定，故南沙资讯公司再以合同约定来主张该日之后所发生的水费、电费的迟延付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。三、关于合同到期后的房屋占用费及相应违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”依据上述规定，因驭蓝工程公司在租约到期后，未按照约定交还案涉3002-3房和415房，故应当赔偿其占用房屋给南沙资讯公司造成的损失。南沙资讯公司主张合同到期后的房屋占用费和管理费即为其损失，故其主张符合上述规定，本院予以支持。南沙资讯公司主张按照合同约定的租金和管理费标准作为计付合同到期后的房屋占用费和管理费的标准，具有合理性，本院予以采纳。南沙资讯公司主张合同到期后的房屋占用费和管理费的迟延付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”依据上述规定，虽然驭蓝工程公司没有就交还案涉3002-3房与南沙资讯公司办理交接手续，但案涉3002-3房一直处于敞开状态，驭蓝工程公司没有在此存放任何物品，也没有南沙资讯公司主张的占用该房屋作为注册地址的情况，不存在影响南沙资讯公司在合同到期予以收回的情形。南沙资讯公司在驭蓝工程公司既没有提出续约申请，也没有按照约定支付租金和管理费的情况下，应当对案涉房屋予以及时收回，以避免其损失的扩大。但南沙资讯公司一直没有收回，故应当自行承担损失过大的责任。结合本案案情，本院酌情予以支持1个月的房屋占用费和管理费共247元。案涉415房处于关闭上锁状态，且驭蓝工程公司未有交还钥匙，故本院对南沙资讯公司主张由驭蓝工程公司支付该房屋自2017年4月1日起至实际交还之日止的房屋占用费和管理费予以支持，该费用以860元/月为标准计算。四、关于律师费的问题。本院酌情予以支持律师费9000元，理由为：一方面，因驭蓝工程公司拖欠租金、管理费等费用而发生本案纠纷，且《宿舍楼租约》中约定了“如因租客欠费，而引致一切追讨之法律费用，概由租客全部负责，并偿还于业主。”等内容，而南沙资讯公司就本案诉讼与广东联合发展律师事务所签订了《委托代理合同》，委托律师出庭诉讼，故南沙资讯公司要求驭蓝工程公司承担律师费符合合同约定，本院予以支持。另一方面，虽然南沙资讯公司提交了《委托代理合同》并提供了相应金额的律师费发票，但在驭蓝工程公司未明确表示同意该金额的情况下，不能以此作为认定驭蓝工程公司承担律师费金额的依据。因为在合同约定由违约方承担律师费的情况下，作为违约方是无法参与律师选择、律师收费的协商过程。故此，为了平衡当事人之间的权利义务，避免守约方利用合同约定故意增加律师费等导致的道德风险，法院应当对律师费的收费是否合理进行审查。《律师服务收费管理办法》（发改价格〔2006〕611号）第五条规定：“律师事务所依法提供下列法律服务实行政府指导价：（一）代理民事诉讼案件”；第六条规定：“政府指导价的基准价和浮动幅度由各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同同级司法行政部门制定。”依据上述规定，本案的律师收费应当实行政府指导价。而根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》（粤价[2006]298号）第七条“律师服务收费可以根据不同的服务内容，采取计件收费、按标的额比例收费和计时收费等方式。计件收费一般适用于不涉及财产关系的法律事务；按标的额比例收费适用于涉及财产关系的法律事务；计时收费可适用于全部法律事务。”以及第十条“办理涉及财产关系的民事案件时，委托人被告知政府指导价后仍要求实行风险代理的，律师事务所可以实行风险代理收费”之规定，本案适用的收费方式只存在按标的额比例收费、计时收费或风险代理收费三种。《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》（粤价[2006]298号）第十六条规定：“律师事务所收取律师服务费的有关事项应当在双方的委托代理合同或委托书中载明，明确收费项目、收费的方式、收费标准、收费数额、付款方式、时限、条件及争议的解决方法等。”而案涉的《委托代理合同》仅约定了律师收费的数额、付款方式、时限，没有约定收费项目、收费方式和收费标准，其不符合上述的规定，故不能以此作为确定收费方式的依据。因《委托代理合同》未约定计费方式，而南沙资讯公司起诉时的诉讼标的额为63370.4元（即第1-8项诉讼请求），依据现行有效的广东省律师服务政府指导价，按照“按标的额比例收费”方法计算律师费最高为10883.56元[（8000+13370.4×8%）×120%]；按照风险代理收费，律师费最高为19011.12元（63370.4元×30%）。而南沙资讯公司主张的律师费高达20000元，显然与上述两种法定收费方式不符。南沙资讯公司主张本案是按照计时收费方式进行收费，关于计时收费的问题，《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》（粤价[2006]298号）第八条规定：“计时收费是指律师事务所根据其提供法律服务耗费的有效工作时间，在规定的标准范围内，按确定的每小时收费标准向委托人收取律师服务费的计价方式。采用计时收费的，在结案后，律师事务所必须向委托人出具工作清单。计时收费的计算规则由省律师协会另行制定，报省物价局、司法厅核准后执行。”对于计时收费的计算规则，现行有效的是《广东省律师计时收费计算规则（试行）》，该规定中明确规定“律师采用计时收费时所属的价格区间和价格水平，在一年内不得变动，经律师协会备案并进行公示（第十一条）”“律师在工作的过程中应有完整的工作记录（第十二条）”“在律师采用计时收费时，对承办律师有以下要求：1.承办律师必须在每天工作后详细如实的填写日工作时间记录单。2.律师办结法律事务后，应填写《律师工作时间清单》，并连同该法律事务的业务档案，报律师事务所审核。（第十四条）”等，而南沙资讯公司提交的“工作清单”中记载的时间均为“预计”而非实际发生，且不符合上述规定的要求。综上分析，本院对南沙资讯公司主张的律师费金额不予采纳。根据本案纠纷的性质、难易程度，本院酌定因本案诉讼而合理产生的律师费为9000元。根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，驭蓝工程公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广州驭蓝驿站工程技术有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州南沙资讯科技园有限公司支付广州南沙资讯科技园会议中心孵化工作坊之111-3A房2017年4月23日至12月31日的租金和管理费共4488.8元及违约金（违约金的计算方法为：2017年5月至12月各以每月欠缴的租金和管理费543元为本金，按照年利率24%的标准，分别从当月16日开始计算至实际付清之日止，每月租金和管理费的违约金以当月欠付的本金为限）；二、被告广州驭蓝驿站工程技术有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州南沙资讯科技园有限公司支付广州南沙资讯科技园软件南楼3002-3房2018年1月1日至12月31日的租金和管理费共2964元及违约金（违约金的计算方法为：2018年1月至12月各以每月欠缴的租金和管理费247元为本金，按照年利率24%的标准支付，分别从当月16日开始计算至实际付清之日止，每月租金和管理费的违约金以当月欠付的本金为限）；三、被告广州驭蓝驿站工程技术有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州南沙资讯科技园有限公司支付广州南沙资讯科技园软件南楼3002-3房的房屋占用费和管理费247元；四、被告广州驭蓝驿站工程技术有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内腾空交还广州南沙资讯科技园7号宿舍楼415房给原告广州南沙资讯科技园有限公司；五、被告广州驭蓝驿站工程技术有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州南沙资讯科技园有限公司支付广州南沙资讯科技园7号宿舍楼415房2017年4月至2018年12月的水费112.66元、2017年3月至2018年6月的电费1927.97元以及房屋占用费和管理费（房屋占用费和管理费以860元/月为标准，自2017年4月1日开始计算至实际腾空交还房屋之日止）；六、被告广州驭蓝驿站工程技术有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州南沙资讯科技园有限公司偿付律师费9000元；七、驳回原告广州南沙资讯科技园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1384元，由原告广州南沙资讯科技园有限公司负担242元，被告广州驭蓝驿站工程技术有限公司负担1142元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 何彤文审 判 员 陈 健审 判 员 王 健二〇二〇年二月二十日法官助理 廖活年书 记 员 谢芝华