广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初12833号原告：上海车享家汽车科技服务有限公司，住所：中国（上海）自由贸易试验区业盛路188号A-858B室，统一社会信用代码：913101153509668923。法定代表人：夏军，总经理。委托诉讼代理人：简璐云，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓赴会，广州金鹏律师事务所律师。被告：珠海君倚实业有限公司，住所：珠海市横琴新区宝华路6号105室-22264（集中办公区），统一社会信用代码：91440400MA4UX5H89E。法定代表人：顾睿，执行董事兼经理。原告上海车享家汽车科技服务有限公司诉被告珠海君倚实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭、适用普通程序公开开庭进行了审理。原告上海车享家汽车科技服务有限公司委托诉讼代理人简璐云到庭参加诉讼。被告珠海君倚实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方《租赁合同》于2019年8月11日实际解除；2.判令被告返还租金58265.16元（未使用期间即2019年8月11日-2019年11月30日，共计112天）及相应逾期利息（从2019年8月12日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日，暂计至2019年8月31日为人民币211.21元）；3.判令被告返还定金27400元，并支付一倍定金赔偿27400元；4.判令被告承担租赁期限内（即2016年11月25日-2021年11月30日）所有租金总额20%的违约金[189876.6元15207*24(Y1-Y2)+15967.35*24(Y3-Y4)+16766.55*12(Y5)=949383*20%=189876.6元]；5.判令被告承担原告遭受的装修损失，按剩余租期限的折旧计算为166801.59元[1208天（剩余租赁天数）/1830天（租赁期总天数）*252687.84元（装修费用）=166801.59元]；6.判令被告向原告支付搬迁费9870元；7.判令被告向原告支付因本案诉讼支出的律师费人民币25000元；8.由被告承担本案诉讼费、保全费。以上第二至第七项暂合计为504824.56元。事实与理由：第一，被告是通过向产权人魏志伟、周振宇、彭嘉伟（下称“产权人”）承租涉案商铺后再行转租，而产权人已于2019年6月18日通知被告解除《商铺租赁合同》，被告于2019年6月22日已丧失转租权。1.被告与产权人签署关于涉案房屋的一手《商铺租赁合同》及《转租同意书》。被告与原告上海车享家汽车科技服务有限公司（下称“车享家公司”）在2016年11月签署转租《租赁合同》，被告向车享家公司出租（转租）位于珠海市香洲××、××号房屋。2.《租赁合同》签署后，车享家公司依约向被告支付27400元定金。承租后，车享家公司一直按约定使用房屋，截止至解约前最后一期租金189882元亦如期支付，已付租金对应的租期至2019年11月30日；3.因被告逾期未支付产权人租金，2019年6月18日通知被告解除《商铺租赁合同》，被告于2019年6月22日已丧失转租权。被告在丧失一手承租权的情况下，已不具备转租权。基于被告已丧失转租权的事实，车享家公司于2019年7月23日向被告发出《解除租赁合同通知函》，确认与被告解除《租赁合同》。第二，被告应返还已支付但未实际发生的租金58265.16元，并返还双倍定金，承担租赁期限内（即2016年11月25日-2021年11月30日）所有租金总额20%的违约金189876.6元，及承担车享家因此遭受到的损失，包括装修损失、搬迁费用及律师费。1.根据前述事实，合同提前解除，其责任完全在被告一方。车享家公司已于2019年7月23日已通知被告解除租赁合同，并于2019年8月11日实际撤出房屋，将房屋交接给产权人。在此之前，车享家公司已支付2018年12月01日至2019年11月30日所对应的租金189882元，但合同并不能实际履行至租金对应日，因此，被告应返还超付部分的租金，即2019年8月11日-2019年11月30日，共计112天，计为58265.16元。2.根据《租赁合同》第四章第4.3条的规定，被告应退还定金27400元，并支付一倍定金赔偿27400元。3.根据《租赁合同》第十章第10.5条、第十五章第15.2条的规定，被告应承担租赁期限内（即2016年11月25日-2021年11月30日）所有租金总额20%的违约金189876.6元，及承担车享家因此遭受到的损失，包括装修损失166801.59元（按未剩余租期折旧计算）、搬迁费用9870元及律师费25000元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》等相关条款的规定，被告违反合同约定，应承担相应的民事责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请！原告为其诉称向本院提交如下证据：1.《租赁合同》；2.2016年5月24日一手《商铺租赁合同》；3.2016年11月20日一手《转租同意书》；4.《建筑装饰工程施工合同》、《建筑装饰工程施工合同补充协议1》、上海市建设工程竣工结算价确认单、发票及中国工商银行网上银行电子回单、招商银行付款回单；5.收据；6.招商银行付款回单；7.2019年06月18日《关于与珠海君倚实业有限公司终止租约的函》；8.2019年7月23日《解除租赁合同通知函》及寄件凭证及顺丰快递信息；9.交接确认书；10.搬迁费用发票；11.《民事委托代理合同》及发票。被告并未向本院提交答辩状及相关证据。本院经审理认定事实如下：原告与被告签署《租赁合同》。被告将位于珠海市香洲××、××层房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给原告，用于汽车销售、服务类业务。租赁期限自2016年11月25日至2021年11月30日止。第一年至第二年的租金为每月13700元、第三年至第四年的租金为每月14385元、第五年租金为每月15105年，租金按照每12个月为一个支付周期。合同第4.3条约定，出现以下情况，原告有权书面通知被告立即解除本合同，被告应双倍返还定金，赔偿原告因此受到的损失：……b）被告虽向原告交付租赁房产，但因被告或租赁房产其他权利人及其他非原告的原因，导致原告无法实际控制或者使用房产，或者根据合同判断即使延长免租期期限，原告仍无法实际控制或使用租赁房产，导致原告实际无法或者可能无法在原定免租期届满后60日内正常开业的。合同第4.4约定，原告向被告支付27400元作为定金，在免租期届满且原告实际正常开业后，定金转为履约保证金。合同第7.7条约定，任何第三人对租赁房产主张权利，原告在接到第三人主张权利的通知后，应当及时通知被告，被告负责与权利主张人交涉并依法承担一切法律后果，由于该等情形导致原告无法正常使用租赁房产的，原告有权单方终止本合同，且有权要求被告承担租赁期限内所有租金总额20%的违约金，由此导致原告损失的，被告还应予以赔偿。合同第10.5约定，有下列情形之一，原告有权提前终止本合同，且有权要求被告承担租赁期限内所有租金总额20%的违约金，并要求被告赔偿其遭受的损失：……c）被告因任何原因不再作为该租赁房产合法产权人或合法授权的出租权人，或其出租权产生争议的。合同第15.2约定，合同所述之损失，还应包括但不限于一方为实现合同权利而需对外承担的诉讼费用、公证费用、差旅费用、律师费用、查询费用等一切合理费用。其后，原告与被告签署《租赁合同补充协议书》，租金调整如下：第一年至第二年的租金为每月15207元、第三年至第四年的租金为每月15967.35元、第五年租金为每月16766.55年，租金按照每12个月为一个支付周期。被告于2016年11月30日向原告出具《收据》，载明收到原告交来的涉案房屋租房押金27400元。此外，根据招商银行转账凭证显示，原告于2018年10月26日向被告转账支付189882元，备注为“珠海翠景路店房租18.12-19.11”。原告与珠海市星建装饰设计工程有限公司签署《建筑装饰工程施工合同》及补充协议，约定珠海市星建装饰设计工程有限公司承保涉案房屋的装饰装修工程，工期为2016年12月2日至2017年1月7日，工程造价合计262919元。2017年9月15日，双方就工程竣工结算确认价为245328元。根据珠海市星建装饰设计工程有限公司出具的发票和转账凭证，原告支付装修款情况如下：2016年12月26日150000元、2017年2月28日39000元、2017年10月11日51053元、2018年3月12日12634.84元。原告另提交了一份魏志伟、周振宇、彭嘉伟与被告签署的《商铺租赁合同》以及魏志伟、周振宇、彭嘉伟出具的《转租同意书》。其中内容显示魏志伟、周振宇、彭嘉伟为涉案房屋的产权人，其同意被告将承租的涉案房屋转租给原告经营汽车零配件销售、保养、洗车、维修。2019年6月18日，涉案房屋产权人魏志伟、周振宇、彭嘉伟出具《关于与珠海君倚实业有限公司终止租约的函》，载明被告直至2019年6月18日仍未交纳2019年5月和6月的租金，声明如2019年6月22日前仍未受到上述欠付租金，魏志伟、周振宇、彭嘉伟将收回商铺并终止租约。2019年7月23日，原告向被告出具《解除租赁合同通知书》，载明其收到了涉案房屋产权人魏志伟、周振宇、彭嘉伟发出的《关于与珠海君倚实业有限公司终止租约的函》，根据双方的合同约定，《租赁合同》提前终止，被告应向原告归还已支付但未到期费用合计110764.5元，并归还保证金27400元。2019年8月11日，产权人魏志伟出具《交接确认书》，载明收到原告退还的涉案房屋。2019年8月19日，广州市广翰装饰设计工程有限公司出具发票，载明原告向其支付建筑服务、设备拆装费用9870元。根据原告和广州金鹏律师事务所签署的《民事委托代理合同书》及广州金鹏律师事务所出具的发票，原告委托广州金鹏律师事务所代理本案诉讼事宜，原告支付相应律师费25000元。原告委托诉讼代理人于庭审中陈述，原告实际使用涉案房屋的时间为2016年11月25日至2019年8月11日，其中2016年11月25日至30日为免租期。租金的支付周期为每年的12月1日至下一年的11月31日，根据合同约定该年度的租金应为191608.2元，但由于原告公司财务计算错误，因此原告实际支付的是189882元，差额1726.2元。大概在2018年年底，即原告向被告预付了2018年12月到2019年11月租金后，产权人上门告知被告的法定代表人被抓了，现有另外的一个人帮被告向产权人交租，但是情况非常不稳定，预计被告支持不了多久。在收到消息后，原告尝试联系被告的法定代表人，但电话无法接通，去了被告工商登记地址上门寻找，发现该地址是工商代办的挂牌点，根本无法找到被告，因此一直未能与被告取得联系。到2019年5月，产权人再次登门表示被告已经完全没有缴纳租金，要求原告撤离。原告在2019年7月23日向被告寄出解除租赁合同通知函，但没有成功送达。原告于2019年8月11日将涉案房屋交还给了产权人。关于装修款，由于原告和装修方对于送审价、结算价和工程量存在争议进行谈判，因此原告支付装修工程款的时间间隔拖延了一年多，而原告支付的装修工程款实为结算工程款的103%，其中3%为发票的税点。本院认为，原告与被告签署的《租赁合同》和《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方形成房屋租赁合同关系，双方均应按合同约定履行各自义务。原告于庭审中陈述，被告收取原告支付的租金后并未如约向产权人交纳，导致产权人收回涉案房屋无法继续履行租赁合同，被告明显违反了上述合同的约定。原告主张双方《租赁合同》于原告交还涉案房屋给产权日之日实际解除以及被告返还原告未使用涉案房屋期间（2019年8月11日至2019年11月30日合计112日）的租金有合理依据，本院予以支持。即被告应向原告返还租金58265.16元（189882元/365日×112日）。关于原告主张被告双倍返还定金的问题。根据双方合同第4.3和4.4约定，原告向被告支付定金27400元。但合同第4.3条约定的双倍返还定金条款应仅适用于原告未能如约正常开业的情形。在原告正常开业后，以上定金已转化为履约保证金，双倍返还定金的条款已失效，应适用合同后续的违约金条款。故在原告已正常开业并实际使用涉案房屋逾两年、但合同期限未履行届满的情况下，原告主张被告返还履约保证金27400元有合同依据，本院予以支持，但原告主张被告支付一倍定金赔偿已丧失合同基础，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金的问题。租赁合同第7.7条约定，出现涉案违约事由时被告应承担租赁期限内所有租金总额20%的违约金，原告主张被告支付按照以上标准计算的违约金189876.6元有合同依据，并未超过我国相关法律法规的规定，本院予以支持。关于原告主张被告支付应返还租金的逾期利息、装修损失和搬迁费问题。鉴于涉案租赁合同已正常履行超过了一半的租赁期限，且被告已如上论述应负担支付189876.6元违约金的责任，已足以弥补原告因此产生的实际损失，本院对于原告提出被告支付逾期利息、装修损失及搬迁费的主张不予支持。关于原告主张被告支付律师费的问题。涉案《租赁合同》中书面约定因被告违约引起的律师费由被告负担，故原告主张被告负担本案律师费25000元有合理依据，且律师费金额并未超过我国相关法律法规的规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海车享家汽车科技服务有限公司与被告珠海君倚实业有限公司之间的《租赁合同》于2019年8月11日解除；二、被告珠海君倚实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海车享家汽车科技服务有限公司返还租金58265.16元；三、被告珠海君倚实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海车享家汽车科技服务有限公司返还履约保证金27400元；四、被告珠海君倚实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海车享家汽车科技服务有限公司支付违约金189876.6元；五、被告珠海君倚实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海车享家汽车科技服务有限公司支付律师费25000元；六、驳回原告上海车享家汽车科技服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12776元，由被告珠海君倚实业有限公司负担10000元、原告上海车享家汽车科技服务有限公司负担2776元；保全费3044元，由被告珠海君倚实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  吴晓璐人民陪审员  吴宗达人民陪审员  曾祥云二〇二〇年二月十日书 记 员  梁 縉苏海婷