浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初9940号 原告：纪红爱，女，1980年12月26日出生汉族，住浙江省宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：翁琦琦、章宇文，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波新大利置业有限公司（统一社会信用代码为913302125579726673），住所地浙江省宁波市鄞州区邱隘镇人民南路200号。 法定代表人：郭金波，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑伟，浙江同舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐露科，浙江合创律师事务所律师。 原告纪红爱与被告宁波新大利置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂，本院转为普通程序继续审理。本院依法组成合议庭，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告纪红爱及其委托代理人翁琦琦、章宇文，被告宁波新大利置业有限公司委托代理人郑伟、徐露科到庭参加诉讼。经庭外和解60日无果后，本案现已审理终结。 原告纪红爱向本院提出诉讼请求：一、判令被告宁波新大利置业有限公司支付原告延期交房违约金23392.78元；二、判令被告宁波新大利置业有限公司支付原告延期交付不动产权证违约金1146.7元；三、判令被告宁波新大利置业有限公司赔偿原告房屋差价损失201000元；上述三项金额共计225539.48元。四、判令被告修缮锦楠府业主共同共有部分漏水、漏电、墙面脱落、钢筋及电线外露的房屋质量问题；五、判令被告消除锦楠府建筑内消防安全隐患、完善消防通道及消防器材直至锦楠府建筑工程通过消防主管部门审核；六、判令被告拆除机械车位，恢复机械车位占用的业主共有部分的小区道路及绿化；七、判令被告在锦楠府业主共同共有绿化区域内按照已备案绿化图纸的植物种类、分布及数量标准种植小区绿化；八、判令被告按照住宅电梯技术标准等电梯行业技术标准更换1号楼1、2号电梯及2号楼3、4号电梯，共四部电梯；九、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2015年7月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号2015017300030），由原告向被告购买位于宁波市鄞州区邱隘镇沈家村的预售商品房锦楠府第2幢1101号房，合同约定，被告应当在2016年12月31日前，将符合条件的商品房交付原告使用。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告除了提供合同第九条规定的证明文件，并且还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单，否则原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。同时合同约定，被告逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付不小于第一项比率的违约金（即日万分之二）。合同还约定，被告承诺于2017年5月20日前取得土地、房屋权属证明并交付给原告，被告不能在该期限内交付权属证书的，延期交付180日内的，被告按照已付房价款的千分之一承担违约责任；延期交付180日以后的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。然而，约定交房期限届满，被告拖至2017年4月2日才通知原告交房，要求原告于2017年4月8日至2017年4月12日期间办理交房手续。原告即在该期限内配合办理了交房手续，截至实际交房日，被告已延期交房102日，同时，原告实际取得不动产权证书的日期为2017年7月17日，自被告承诺交付房屋权属证明的期限清算，房屋权属证明的交付已延期交付58日。房屋交接后原告发现，业主共同共有部分的商品房区域内存在多处管道漏水、电梯间漏电、电线及钢筋外露、墙面未涂层或涂层脱落、公共区域照明设施不通电等严重威胁原告及家人正常居住、小区内活动及出入安全的情形。更有甚者，由于被告私自改变消防通道用途，以致2019年3月小区内发生一起火灾时消防车辆无法进入锦楠府小区、楼道内消防栓无法出水导致火情扩大险些危及原告在内的其他业主的生命财产安全。被告还擅自改变锦楠府设计规划，占用小区内部道路及绿化面积私自建造需由专人操作的机械车位，并将其荒置至今，严重降低原告在小区的居住环境质量，并存在安全隐患。同时，被告未按照经备案的绿化规划建设小区绿化，锦楠府小区内实际绿化情况与经备案的绿化规划中的植物种类、分布及数量严重不符，大大降低了原告在小区内的居住质量。被告交付的电梯噪音很大，且四部电梯多次出现电梯事故，业主们多次被困电梯，经反复检修后仍然不能排除电梯故障，被告提供的电梯不能满足原告及小区内集体业主的基本居住、使用需求，继续使用现有电梯将使得原告及其他业主的生命、健康安全受到严重威胁。同时，因被告交付的商品房，不符合设计和施工规范，存在严重质量问题和重大安全隐患，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，要求被告赔偿因履行合同义务不符合约定所造成的原告的逾期利益损失，即锦楠府小区存在的严重质量问题造成的与该小区同类地段同类商品房的差价损失。综上，原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，被告未按合同约定期限交付房屋与不动产权属证明，应按照合同约定承担违约责任。同时，原告和被告签订购房合同是基于被告销售宣传时向原告展示的具体用地规划、建筑外观的合理期待，并根据该合理期待签订合同并支付对价，被告作为商品房开发商及出卖人应当按照合同及备案规划对小区进行建设，并依约向原告提供安全且宜居的商品房。但是被告偷工减料导致原告购买的商品房公共区域存在诸多安全隐患、实际共有区域缩水一半等影响正常居住的情形，原告曾为维护自身权利联合其他业主多次向被告反应并要求修缮，但被告置若罔闻。现原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，要求支持原告诉讼请求。 被告宁波新大利置业有限公司答辩称，双方签订的合同补充协议约定的交付期限为2017年3月31日，被告交付时间为2017年4月2日，实际仅延期一天，且在交付的同时已向原告进行了支付，原告也予以确认。双方在合同中约定的权证交付系初始登记证明，被告亦于2017年5月12日取得了涉案房产的初始登记，被告仅系代办产权证，不存在违约。被告交付的房屋经过质量验收，符合标准。消防也经过了验收，并进行了备案，符合交房条件。交付的电梯也符合质量要求，对存在的问题也进行了维修，不需要进行更换。原告要求被告赔偿房屋差价无事实和法律依据，不应支持。 原告为证明其诉讼请求，向本院提供以下证据： 1．《商品房买卖合同》，用以证明原被告于2015年7月13日签订合同，合同约定被告应当分别于2016年12月31日及2017年5月20日前交付房屋及不动产证明、逾期交付需承担违约责任的事实； 2．交房短信及《交房通知书》，用以证明被告于2017年4月通知原告在2017年4月8日至2017年4月12日期间办理交房手续的事实； 3．不动产权证及发票，用以证明原告于2017年7月17日才取得合同项中商品房产权证，以及原告支付房价款1146705元的事实； 4．质量照片及整改方案，用以证明被告交付的房屋存在漏水、漏电、墙面脱落、钢筋及电线外露的房屋质量问题； 5．火灾照片及检测意见书，用以证明2019年3月23日小区内发生火灾及被告消防设施存在隐患的事实； 6．机械车位现场照片、建设规划图纸及审批表，用以证明被告违反建设规划私自在小区空地建设有安全隐患的机械车位的事实； 7．小区实际绿化照片及经备案的绿化规划图纸，用以证明被告未按照规划的植物种类、分布及数量建设小区绿化的事实； 8．销售现场沙盘照片、总用地规划图纸及宣传单，用以证明被告在销售期间展现给原告的锦楠府规划及竣工效果的事实； 9．《宁波锦楠府迅达电梯运行状况报告》，用以证明被告交付的电梯未达到质量标准的事实； 10．转让协议及小区价格照片，用以证明原告因被告提供的房屋存在质量问题产生的房屋差价损失； 11．《前期物业服务合同》，用以证明涉案小区并未进行机械车位的规划； 12．《协议书》，用以证明被告提供的房屋存在严重质量问题的事实； 被告宁波新大利置业有限公司向本院提供以下证据： 1．《商品房买卖合同》及附件、不动产权证、交房通知、房屋流转单、《情况说明》，用以证明双方对交房的时间确认变更为2017年3月31日、被告于2017年5月20日前向原告交付了登记在被告名下的不动产权证、被告通知原告于2017年4月2日起开始办理交房手续及原告对被告逾期交房及违约金等进行了确认的事实； 2．修理照片，用以证明被告已派员对锦楠府的墙体、墙面及电线外露等问题进行了修缮； 3．《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》，用以证明锦楠府的消防经宁波市消防支队鄞州区大队检查是合格的； 4．《浙江省建设工程规划核实确认书及图纸》，用以证明锦楠府的机械车位是在规划图纸范围内，被告并未占用小区道路及绿化； 5．《鄞州区建设项目绿地面积备案单》，用以证明锦楠府的绿化面积是符合要求的； 6．《电梯维保函件》，用以证明被告交付的电梯符合质量要求。 上述证据经庭审出示，对原告提交的证据，证据1、2，被告对上述证据的真实性无异议，但对原告证明目的有异议，本院认为，因被告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；证据3，被告对该份证据的真实性无异议，但认为被告于2017年5月12日已经取得涉案房产的初始登记，不存在违约行为，本院认为，因被告对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认；证据4、12，被告对其形式真实性没有异议，但认为被告方交付的房屋符合质量要求，且已对存在的瑕疵进行了积极维修，本院认为，因被告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；证据5，被告对其形式真实性没有异议，但认为火灾原因系由于用火不当，与被告方交付的房屋不存在关联，本院认为，因被告对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认；证据6、11，被告对其形式真实性没有异议，但认为机械车位经过了规划审批，被告系按照规划要求施工，本院认为，因被告对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认；证据7，被告对其形式真实性没有异议，但认为小区绿化符合标准，本院认为，因被告对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认；证据8，被告对其中宣传单的形式真实性无异议，对其他证据的真实性有异议，且认为销售宣传本来就有夸大成分，不能作为合同的依据，本院认为，上述证据经现场核实照片的原件，本院对上述证据的形式真实性予以认可；证据9，被告对其形式真实性没有异议，但认为电梯符合质量标准，本院认为，因被告对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认；证据10，被告对上述证据的真实性及关联性均不予认可，本院认为，因原告未提供转让协议的原件，本院对该份证据的真实性不予确认，对原告方提供的价格照片，该照片系房产交易网站打印截屏，经核实，本院对该价格照片的形式真实性予以确认。 对被告宁波新大利置业有限公司提交的证据1，原告认为附件八并非原告方的签名，对其他证据的形式真实性没有异议，但认为被告系延期交付，存在逾期交付房屋和不动产证，本院认为，原告并无提供充分证据证明附件八并非原告所签，本院对附件八及其他证据的真实性予以认可；证据2，原告对其形式真实性没有异议，但认为该组照片恰恰能够说明被告提供的房屋质量存在严重问题，本院认为，因原告对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认；证据3，原告对其形式真实性没有异议，但认为涉案小区消防仅仅经过备案，并无进行验收，存在严重的消防隐患，本院认为，因原告对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认；证据4、5，原告对上述证据的形式真实性没有异议，但认为上述证据恰恰证明了被告涉案小区不符合合同备案，本院认为，因原告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；证据6，原告对其形式真实性没有异议，但认为该份证据恰恰证明涉案小区电梯存在严重的质量问题，本院认为，因原告对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认； 本院经审理认定事实如下：2015年7月13日，原告纪红爱（买受人）与被告宁波新大利置业有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号2015017300030），合同约定原告向被告购买位于宁波市鄞州区邱隘镇沈家村的预售商品房锦楠府第2幢1101号房。合同第九条约定，被告应当在2016年12月31日前，将符合条件的商品房交付原告使用，该条件包括：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。同时合同第十条约定，出卖人若未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向原告支付不小于第一项比率的违约金。合同第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，同时还约定，出卖人承诺于2017年5月20日前取得上述土地、房屋权属证明，交付给买受人，出卖人不能在该期限内交付权属证书的，约定日期起180日内，出卖人按照已付房价款的千分之一承担违约责任；约定日期180日以后的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方于同日签署合同附件八，其中第八条约定，买受人同意出卖人在宽限期内2016年9月30日至2017年3月31日，含当日，具备交付条件并交付房屋而不视为逾期交房，且出卖人不承担违约责任，本合同继续履行；第十一条约定，无论何种原因导致出卖人实际交房时间迟延，双方同意出卖人交付土地、房屋权属证书的日期相应顺延。权属办结时间以政府产权登记部门办理时间为准；第十二条约定，该商品房交付时，以按揭方式购买的，其房屋产权登记及抵押手续必须由出卖人统一办理，费用由买受人自理，同时买受人必须在办理交付手续时预缴契税等相关税费，提供相关资料及缴纳相关费用，权证办理后结算。上述合同及补充协议签订后在被告交房前，原告支付了首付款及银行按揭款共计1146705元。2017年3月15日，宁波市鄞州区住房和城乡建设局作出《鄞州区建设项目绿地面积备案单》，认为被告建设的锦楠府项目实际绿地面积经测量，符合控制绿地率指标要求。2017年3月16日，涉案房屋所在小区取得宁波市公安消防支队鄞州区大队建设工程消防设计竣工备案。2017年3月28日，宁波市规划局作出（2017）浙规核字第0260041号建设工程核实确认书，涉案房屋所在小区取得竣工验收。被告于2017年4月2日发出通知，要求原告于2017年4月8日至4月12日期间办理交房手续。原告于2017年4月9日到被告处办理了交房手续，并支付了应付房款差额-108元（实际面积比合同面积少0.01平方米）、代收物业维修专项资金12058.8元、逾期交房违约金229元（扣除项）、代收税金18000元，共计29715.8元。2017年5月12日，宁波市国土资源局于作出涉案房屋的初始登记证书，产权人为宁波新大利置业有限公司。2017年7月17日，涉案房屋不动产变更登记在原告纪红爱名下。涉案房屋所在小区交付后，包括原告在内的多名业主对小区房屋质量、机械车位、小区绿化、消防隐患、电梯质量等存在的问题多次向被告及有关部门进行投诉。 本案的主要争议焦点为：一、被告方是否存在逾期交房，是否应当支付逾期交房违约金？二、被告方是否存在逾期交付不动产权书，是否应当支付违约金？三、被告方是否应当赔偿原告方差价损失？四、原告是否能以个人的名义针对小区房屋质量、消防隐患、电梯质量、机械车位、小区绿化等共有部分提起民事诉讼？ 关于第一个争议焦点，原告认为被告提供的合同附件八中第八条关于“延期交房”的补充约定系格式条款，且该内容明显加重了原告的义务负担，又未对原告方作出说明，因此该条款应属无效，被告认为在签订合同补充协议时已进行口头说明，且在交房时也支付了逾期交房违约金，双方当时已进行了确认，本院认为，该补充协议系由被告方提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”同时，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，被告在提供给原告的附件八补充协议中的第八条关于“延期交房”的约定，明显加重了原告的义务负担，应当予以明确的意思表示提醒原告予以注意，被告主张已进行口头告知无相应事实依据，本院不予认可；办理交房手续时被告虽然支付了部分逾期交房违约金（1天），但根据交房通知单、交房流转单等材料来看，被告并未向原告方明确告知被告方逾期交房及向原告支付逾期违约金的事实，再考虑到小区众多业主在该时期（2017年4月8日至12日）集体交房的情形，因此，原告方应当不知道所缴的费用中包含已收取的被告方支付的逾期违约金，本院对被告的主张不予支持。因上述格式条款无效，因此双方约定的交房时间仍为2016年12月31日，原告认为应计算至2017年4月9日实际交房当天，本院认为，被告方于2017年4月2日已向原告发出通知，要求其在2017年4月8日至12日期间来办理交房手续，即自2017年4月8日起便可办理交房，因原告方自身原因于2017年4月9日方去办理，因此对于2017年4月8日后的时间不宜再作逾期认定，综上，被告方应当向原告支付的逾期交房违约金为22475元（1146705元×98天×0.0002）-229元=22246元。 关于第二个争议焦点，原告认为其实际取得产权证时间为2017年7月17日，并要求以此计算被告延期交付产权证所产生的违约金，本院认为，关于附件八补充协议中的第十一条关于“延期交产权证书”的约定系格式条款，被告方未向原告明确予以告知注意义务，该条款应属无效。根据双方签订的购房合同第十六条的约定，被告方应当向原告方提供的产权证系初始登记证书，以便原告方办理产权过户登记。同时根据附件八补充协议中的第十二条的约定，原告办理银行按揭并在实际办理交房手续时亦委托被告方代办权属登记证书，且被告方实际上亦于2017年5月12日取得了涉案房屋的初始登记，因该期间属于被告代原告方办理涉案房屋权属登记，因此可以视为被告方已将该房屋的初始登记证书向原告方进行了交付，该日期并未超过双方购房合同约定的2017年5月20日前，因此本院对原告的该项主张不予支持。 关于第三个争议焦点，原告认为因被告提供的小区整体房屋质量、小区环境、绿化等因素导致房价下降，因此应当向原告赔偿差价损失，本院认为，房地产的价格受到市场多种因素的影响，原告方目前提供的证明并不能证明其房屋与周边小区房屋的价格差异系因被告方造成，因此本院对原告的该项主张不予支持。 关于第四个争议焦点，本案已作出（2019）浙0212民初9940号之三民事裁定书，本案不再重复审理。 原告要求被告承担本院保全费用，但未提供相应合同依据，本院对原告的该项主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告宁波新大利置业有限公司向原告纪红爱支付逾期交房违约金22246元，限于本判决生效之日起七日内履行完毕； 二、驳回原告纪红爱要求被告宁波新大利置业有限公司支付逾期交付不动产权违约金的诉讼请求； 三、驳回原告纪红爱要求被告宁波新大利置业有限公司赔偿原告房屋差价损失的诉讼请求； 四、驳回原告纪红爱要求被告宁波新大利置业有限公司承担保全费用的诉讼请求。 如被告宁波新大利置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费4683元，由被告宁波新大利置业有限公司负担462元，原告纪红爱负担4221元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  翟建超 人民陪审员  赵七楠 人民陪审员  周雪良 二〇二〇年二月二十日 代书 记员  郑勤燕