贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初3872号原告（反诉被告）：马小枫，女，回族，1997年8月28日生，户籍地宁夏中宁县，现住贵阳市白云区。委托诉讼代理人：章海波、漆斌，贵州一韦律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈小丽，女，汉族，1978年9月3日生，住所地广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：王赟，北京德和衡（成都）律师事务所律师。原告（反诉被告）马小枫与被告（反诉原告）陈小丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马小枫及其委托诉讼代理人章海波，被告陈小丽的委托诉讼代理人王赟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马小枫向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还保证金100000元；2、判令被告向原告支付原告向恒大中央公园物业管理处缴纳的物业管理费及保证金等费用共计89969.6元；3、判令被告向原告支付筹备期间的员工宿舍与筹备处租房与筹备处装修费用合计68832元；4、判令被告向原告支付违约金258801.6元；5、本案的诉讼费用全部由被告承担。原告在庭审中将第二项诉讼请求变更为24002.60元，相应违约金减少到192832.60元。事实及理由：原、被告于2018年6月1日签订了《房屋租赁合同》，约定被告将其位于贵阳市观山湖区金朱路399号中渝第一城的商铺租赁给原告用于经营健身、游泳。合同签订后，原告依约向被告支付了保证金100000元，向恒大中央公园物业管理处缴纳了物业管理费用水用电保证金等共89969.6元，并找到装修人员准备进场装修。然被告于2018年6月27日寄给原告合同解除通知，无任何理由要与原告解除合同，后又于2018年6月29日发了通知。后原告同意与其解除合同，被告亦对违约事宜做了承诺，愿意于2018年6月29日起七个工作日内支付赔偿金额，超时将双倍赔偿原告已交付的保证金及已缴纳的物业管理费用。现被告并未向原告按时支付上述费用，原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出诉请如前。被告陈小丽辩称，案涉租赁合同并非原告与被告签订，因此本案原告不具备诉讼主体资格，被告没有从原告处收到过租赁保证金，其他费用也与被告无关，案涉租赁合同的实际违约方为原告，请求法院驳回原告全部诉讼请求。反诉原告陈小丽向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告马小枫立即支付租金人民币60855元；2、判令反诉被告给付违约金121710元；3、判令本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2018年6月1日签订了租赁合同，约定签订合同当日支付租赁保证金及首期租金共计人民币304275元，但反诉被告至今未支付上述费用，由于反诉被告的严重违约行为，反诉原告依法解除了双方的租赁关系。反诉被告的行为严重侵害了反诉原告的合法权益，反诉原告诉至法院，提出诉请如前。反诉被告马小枫辩称，对于双方签订的租赁合同，双方已经协议解除，且就相关的赔偿事宜达成了双方协议，且就相关的赔偿事宜达成了协议，是反诉原告不履行双方达成的协议。我方已向反诉原告支付了10万元前期租金，且反诉原告也出具了收据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了庭审质证，结合当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月1日，原告马小枫与被告陈小丽签订了《房屋租赁合同》，约定被告将其位于贵阳市观山湖区金朱路399号中渝第一城的商铺租赁给原告用于经营健身、游泳，租赁期限2018年6月1日至2025年10月30日止。具体租金按50元／平方米计算。本合同签订当日，原告应向被告支付2018年6月1日至2018年8月30日的首期租金共182565元及保证金121710元。双方还对房屋交付、权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告向原告交付了租赁房屋，原告向被告支付了保证金100000元，向恒大中央公园物业管理处缴纳了物业管理费用水用电保证金等共89969.6元，后退还了68977.00元。原告还为筹备经营为员工租用宿舍等产生了三笔房租分别为8400元、7800元及11576元。2018年6月29日，被告陈小丽向原告发送了《通知》，内容为“根据2018年6月27日寄予你方的合同解除通知办理善后事宜如下：一、你方于2018年6月1日交付我方的100000元可退回。二、在恒大物业管理处交付的保证金及物业管理费，根据物业提供相关单据核实后按实际金额退回。以上事宜于2018年6月30日前协商一致，金额核实确认无误后，我方于7个工作日转账方式支付你方。注：如在2018年6月30人前未达成共识，我方将不再办理善后事宜。2018年6月29日，原、被告双方经协商手写了一份协议，内容为“关于恒大中央公园22栋04楼05号取消协议租赁合同协商事宜如下：（双方签订的相关合同及其他书面文件当日付款时全部销毁，如遗失的视为无效。）1、陈小丽退还马小枫在2018年6月？号支付10万。2、马小枫在恒大中央公园物业管理处交的物业管理费用以物业出示的单据为准，经核实无误，在七个工作日内退还马小枫。3、关于筹备处和员工集体诉讼的租金，以房东签订的合同为主，经房东同意后妥善处理好，经核实相关金额无误后陈小丽在七个工作日退还，马小枫（含水电正常合同的费用）按单据以上金额，经核实无误后在七个工作日内陈小丽支付马小枫以上总金额。原被、告在该协议尾部签字并捺印，其中陈小丽签名后注有：以上解除租赁四楼A22栋4-5号房屋合同本日终止，以上付款及相关事宜违约给予损失方双倍赔偿”。另，被告陈小丽对双方协商解除合同的手写协议尾部的签名提出异议，并提出鉴定申请，但在鉴定过程中由于其并未提交相应的比对材料，最终未能作出鉴定结论。上述事实，有原、被告的当庭陈述、当事人身份证复印件、《房屋租赁合同》、《通知》、协议、转账凭证、收据等证据在卷佐证,足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案的争议焦点为：原被告双方手写的协议是否真实有效，应否按照该协议履行。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，被告陈小丽否认其在协议上的签字，提出鉴定，但由于其未能提供相应的比对材料未能作出鉴定结论，其应当承担举证不能的不利后果。故本院对其主张协议并非其本人签署，不予采纳。双方应当按照协议内容履行，解除租赁合同，退还原告向被告支付的保证金100000元，并赔偿原告向物业管理公司缴纳的物管费及为经营筹备产生的相关损失费用。至于原告诉请的各项损失费用，1、物管费24002.60元，原告在庭审中提交的证据核算下来为20992.6元，本院予以支持；2、因筹备经营产生的损失68832元，经本庭核实，原告提交的证据仅能产生房租27776元，押金可退回，装修费用无证据证实，本院不予采信，故对原告为经营筹备产生的损失为27776元。3、违约金192832.60元，被告提出原告主张的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”的规定，被告在返还了原告支付的费用并赔偿原告为此支出的相关费用后，再赔偿总金额的一倍过分高于其给原告造成的损失，综合本案实际履行情况，当事人的过错程度以及原告经营的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对原告主张的违约金，本院酌情确定为原告为此支出的总金额的30%，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于反诉原告陈小丽主张系由于反诉被告马小枫未按时支付租金的违约行为导致其提出解除合同，要求反诉被告马小枫支付租金并赔偿违约金的诉讼请求，由于其提交的证据不足以证实其向反诉被告发出的解除通知系因原告违约，且双方协商解除合同的后续赔偿问题，亦未提到系因原告违约，反而是其退还反诉被告保证金及赔偿相关损失，结合反诉被告马小枫在本诉中提出的相关证据，本院对反诉被告主张双方对关于租金的支付双方在合同签订后另行作出了约定并且反诉原告提出解除合同后双方已协商好赔偿事宜的答辩意见，予以采纳。因此，反诉原告应承担举证不能的不利后果，对其提出的全部诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈小丽于本判决生效之日起五日内向原告马小枫返还保证金100000元并赔偿原告的相关损失48768.6元及违约金44630.58元，共计193399.18元；二、驳回原告马小枫的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告陈小丽的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8976元（原告马小枫已预交）；由被告陈小丽负担3354元，由原告马小枫负担5622元；反诉案件受理费1976元(反诉原告陈小丽已预交)，由反诉原告陈小丽负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  魏荣宇人民陪审员  张建湘人民陪审员  颜晓燕二〇二〇年二月二十四日书 记 员  冯倩莹