广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初9029号原告：江门良和物业服务有限公司，所在地广东省江门市蓬江区岭江一品华府**首层。法定代表人：邓健乐，该公司物业总经理。委托诉讼代理人：吕慧珊，该公司员工。被告：唐书兰，女，汉族，1979年2月15日出生，身份证登记地址广东省江门市蓬江区，原告江门良和物业服务有限公司（以下简称良和物业公司）诉被告唐书兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年2月12日公开开庭进行了审理。原告良和物业公司的委托诉讼代理人吕慧珊到庭参加诉讼，被告唐书兰经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告良和物业公司诉称：原告是江门市蓬江区岭江一品华府的物业管理服务单位，被告是岭江一品华府5幢1603的业主。原、被告就涉案物业签订了《前期物业服务协议》，并对物业服务管理进行了约定，岭江一品华府物业管理服务费为住宅2.4元/平方米/月，前三年按2元/平方米/月计算。涉案物业交付日期为2017年3月28日，物业管理服务费按2元/平方米/月计算，建筑面积为91.27平方米，每月应缴纳物业管理费182.54元。原告依约向被告提供全面的物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理服务费用，原告经多次催收无果，遂向法院提起诉讼。现请求法院依法判令：1、被告立即支付2018年1月至2019年9月的物业管理费3833.34元；2、被告立即支付违约金1237.60元（以182.54元为基数，按每日千分之一计算，自2018年1月20日起暂计至2019年9月10日），此后继续计算至清偿之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。原告良和物业公司为其起诉提供如下证据：1、原告的营业执照；2、被告的身份证；3、资质证书；4、《商品房买卖合同（预售）》；5、房屋交接单；6、《前期物业服务合同》（与开发商签订）；7、《前期物业服务合同补充协议》；8、《前期物业服务协议》（与业主签订）；9、《关于催缴物业服务费用的函》；10、邮寄单；11、邮寄进度单；12、上门送达照片；13、《物业服务费欠费统计表》；14、《违约金统计表》。被告唐书兰无应诉、无答辩，在举证期限内没有提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审中保证其提供的证据真实、合法，并愿意承担相应的法律责任，被告经本院合法传唤，未到庭对原告的起诉及证据提出异议，视为被告放弃行使应诉、举证及质证权利，应予确认原告所举证据内容的真实性，确认原告所举证据与陈述的事实相关联。经审理查明：原告良和物业公司是有限责任公司，具有三级物业服务资质，于2007年12月27日登记成立，经营范围包括物业代理、管理、租赁；物业投资策划和咨询；停车场管理；家政服务；游泳场（馆）经营等。2017年3月28日，江门良骏兆业发展有限公司（甲方）与原告良和物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》（编号LHWY/2017/006），约定：甲方聘请乙方对岭江一品华府实行全面的物业服务；合同期限三年，自2017年3月28日起至2020年3月27日止，如在上述合同期内，业主委员会依法成立，则本合同在业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效后终止；合同期满后，如双方对合同合作事宜均未提出异议，且本物业业主委员会尚未依法成立，则原合同期限自动延续一年，如此类推。签订上述《前期物业服务合同》后，原告良和物业公司进驻岭江一品华府小区，为涉案小区业主提供物业管理服务至今。涉案的江门市蓬江区岭江一品华府5幢1603室房屋规划用途为住宅，建筑面积91.27平方米，由被告唐书兰购买所得，被告购房后于2017年3月23日与江门良骏兆业发展有限公司签署《房屋交接单》确认收楼。同日，被告唐书兰（乙方）与原告良和物业公司（甲方）签订了《前期物业服务协议》，就岭江一品华府5幢1603室房屋的前期物业服务达成协议：服务内容包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全、交通等项目进行养护、服务与管理；物业服务费自《商品房买卖合同》约定交楼之日起开始计算；住宅物业服务费按建筑面积计算，具体为2.40元/平方米/月（前三年为2元/平方米/月）；乙方应在每个季度末月的10日前缴纳下个周期的物业服务费，否则，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，甲方将按欠交金额的1‰向乙方收取滞纳金，直至乙方缴清欠费为止；乙方名下物业无论因何种原因造成空置，乙方均需按时向甲方全额交纳物业服务费及公共水电分摊费。被告接收涉案物业后，也按《前期物业服务协议》的约定交付过物业服务费至2017年12月，之后开始拖欠物业服务费至今。直至原告提起本案诉讼，被告累计拖欠2018年1月至2019年9月的物业服务费共计3833.34元及相应的滞纳金1237.60元。2019年10月18日，原告向本院提起本案诉讼，以被告拖欠物业服务费且经原告催收无果为由，要求被告支付2018年1月至2019年9月的物业服务费及相应的滞纳金，以及2019年9月之后相应的滞纳金。另查明，岭江一品华府小区至今未成立业主委员会。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。一、关于原告对涉案小区进行物业管理并收费的依据。原告与江门良骏兆业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》（编号LHWY/2017/006），以及原告与被告签订的《前期物业服务协议》，均是当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。根据《物业管理条例》第二十一条、第四十二条的规定，本案中，岭江一品华府小区在综合验收后未成立业主委员会，建设单位根据物业管理相关法律法规的规定，聘请了原告对岭江一品华府小区进行物业管理，并于2017年3月28日签订《前期物业服务合同》（编号LHWY/2017/006），作为原告良和物业公司管理小区的依据。被告作为业主与原告签订了《前期物业服务协议》，确认由原告对涉案被告所有的物业提供管理服务，故被告应当按照上述合同的约定，履行交纳物业服务费的义务。二、关于原告主张被告拖欠的物业服务费及计算标准的问题。如前所述，原告为岭江一品华府小区提供物业管理服务，被告作为该小区的业主，接受了原告提供的服务，应履行缴纳物业服务费的义务。现原告主张被告拖欠其2018年1月至2019年9月的物业服务费且经多次催收拒不支付，并提交了《前期物业服务协议》、邮寄催收和上门催收等证据予以证明，在被告没有提供证据证明其已履行了缴费义务的情况下，应由被告承担举证不能的不利后果，因此，本院对原告主张被告拖欠物业服务费的事实予以确认。原告起诉要求被告支付2018年1月至2019年9月期间所欠的物业服务费，其请求合法合理，本院予以支持。按照双方签订的《前期物业服务协议》约定，按2.40元/平方米/月（前三年为2元/平方米/月）标准计算，涉案房屋建筑面积为91.27平方米，被告2018年1月至2019年9月期间每月应支付的物业服务费为182.54元，合计3833.34元（182.54元/月×21个月）。三、关于原告主张的滞纳金应否支持的问题。根据双方签订的《前期物业服务协议》，在被告逾期付款的情况下，原告有权按每日1‰的标准向被告收取滞纳金。本案中，被告自2018年1月开始拖欠物业服务费，且经原告多次催收仍拒不支付，故被告应按照合同约定向原告支付拖欠物业服务费的滞纳金。现原告主张被告支付其2018年1月10日至2019年9月10日期间的滞纳金1237.60元，并自2019年9月11日起，以182.54元为基数，按每日1‰计算滞纳金至实际清偿之日止，合理合法，对此，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告唐书兰应于本判决生效之日起十日内向原告江门良和物业服务有限公司支付2018年1月至2019年9月期间的物业服务费3833.34元、滞纳金1237.60元，总计人民币5070.94元（其中:滞纳金暂计至2019年9月10日；自2019年9月11日起的滞纳金，以182.54元为基数，按每日1‰计算至实际清偿之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费人民币50元，由被告唐书兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  陈佩琴人民陪审员  吕少兰人民陪审员  梁德毅二〇二〇年二月十三日法官助理郭泽蓉书记员赵新民