山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）鲁01民终686号上诉人（原审被告）：任维才，男，1992年6月4日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：李化云，男，1973年2月18日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：毕研永，男，1966年11月24日出生，汉族，住济南市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：崔鑫，山东崔鑫律师事务所律师。上诉人任维才因与被上诉人李化云、毕研永房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2019）鲁0116民初3767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任维才上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回李化云、毕研永的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李化云、毕研永承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，判决证据不足。一审法院认为涉案房屋未取得房产证非李化云、毕研永所能完全左右的，于法无据。李化云、毕研永负责将该房屋买卖，应当为任维才办理房产证，且当时双方签订合同时李化云、毕研永定的房屋的价格就是按大产权的价格定立的。合同的第三条约定是“房屋手续齐全后可办理贷款了，买房必须把剩余的房款交付给卖方”，这说明余款是附条件的，但至今已四年仍没有办证，李化云、毕研永明知不能办证，仍以欠款为基数蓄意的约定六个月一次付息，有欺诈之嫌疑，严重侵犯了任维才的合法权益。二、双方签订的《房屋买卖合同》不应受法律保护，因而双方的约定所产生的法律后果无法律支持。维持合同法的基础是契约自由原则，李化云、毕研永利用其优势，在任维才迫切想买房并缺乏经验的情况下与其签订了一份显失公平的合同，该合同应依法予以撤销或者变更。李化云、毕研永辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。理由：1.任维才上诉状中第一项上诉理由不能成立。李化云、毕研永并不否认应为任维才办理房屋产权证，但本案是因客观情况导致买卖当时尚不具备办理房产证的全部条件，何时能够办理双方也均不确定，对此双方在明知的情况下签订了涉案房屋买卖协议。协议约定“因手续还不齐全，临时无法办理分期付款，剩余房款按银行的分期利息，每6个月一次的形式付给卖方”，“房屋手续齐全后，可办理贷款了，买方必须把剩余的房款付给卖方”。协议中的约定既体现了买卖时房屋的客观情形，又体现了双方对该情形作出了合情合理的解决方案，即未能办理产权证之前卖方不得收取房屋余款，买方占用余款并占有使用房屋，买方向卖方支付相当于从银行贷款的利息。这一约定公平合理，且不违反法律规定。至今尚未办理产权证并非李化云、毕研永所能左右。涉案房产位于莱芜区书香美域25号楼高层住宅楼，系由山东建明置业有限公司开发建设，建设规模较大，由原莱芜市人民政府规划公示后建设。房屋买卖合同签订时，开发商尚未办理房产证。因房产证问题，业主曾向山东省政府反映要求办理，政府公开信息为：书香美域内的高层住宅楼，在2014年7月份进行了规划公示，因未缴纳土地出让金导致后续手续无法办理。20号、21号、23号、24号、25号楼因铁路噪音问题导致环评手续未能办理。目前山东建明置业有限公司正协调铁路方，计划在小区与铁路之间修建隔音设施，因整个书香美域项目缺少资金导致竣工验收进度缓慢。目前山东建明置业有限公司正积极筹措资金，配合相关部门的验收工作，尽快办理不动产权证。同时，冯家坡社区居委会、山东建明置业有限公司将对不动产权证办理进展情况及时公布，社区业主也可去冯家坡社区居委会办公楼二楼沟通交流。小区内绝大多数房产也已办理了产权登记，可见，涉案房产是可以办理产权登记证书的房产，只是因上述客观原因房屋开发商尚未办理，且该事由确非李化云、毕研永所能左右。2.任维才上诉所称其他理由不能成立。法律事由假使真实存在，也属可撤销的合同，但应在合同成立一年内行使撤销权，况且涉案合同是一份公平合理、合法有效的合同。首先，任维才按约支付利息是基于李化云、毕研永已经把房产完整交付给其占有使用、但其却欠付房款的事实。欠付的房款在欠付期间承担一定的利息公平合理，双方就此约定，不违反法律强制性规定，理应履行。其次，任维才占有使用房屋后、在没有办理产权证之前，即使从租房角度考虑，节省的租金与所付利息也存在价值对应关系。再次，任维才该项上诉理由是以假设李化云、毕研永故意永久不办产权证为前提的，但官方公告明确涉案房屋是可以办理产权证的，其假设不成立。李化云、毕研永向一审法院起诉请求：1.责令任维才支付利息49020元(以258000元为基数，按银行同期贷款利率自2015年5月27日起计算至2019年5月26日止)；2.本案诉讼费由任维才承担。一审法院认定事实：2015年5月26日，李化云、毕研永与任维才签订《房屋买卖合同》，合同载明“卖方：李化云、毕研永；买方：任维才，现有书香美域小区25#楼*单元*室房屋一套，总价为肆拾万零捌仟元整（408000.00）；1.首付款为壹拾伍万元整（150000.00）,剩余房款为银行办理分期付款；2.因手续不齐全，临时无法办理分期付款，剩余的房款按银行的分期利息每6个月一次的形式支付给卖方;3.房屋手续齐全后，可办理贷款了，买方必须将剩余的房款付给卖方；附加：首付150000元即日已付70000元，剩余80000元，2015年6月底付完。”同日，任维才为李化云、毕研永出具欠条一份，欠条载明“今欠到李化云、毕研永房款叁拾叁万捌仟元整（338000.00元）”。双方当事人在庭审中对于任维才已经在2015年6月支付给李化云、毕研永房款80000元（上述《房屋买卖合同》附加条款中载明的80000元）的事实无异议。综上，任维才共支付房款150000元，尚欠房款258000元，任维才支付70000元房款当日（2015年5月26日），李化云、毕研永将房屋交付给任维才，任维才称将涉案房屋装修后于当年11月份入住至今。涉案房屋由山东建明置业有限公司开发，有建设用地规划许可证。李化云、毕研永曾为山东建明置业有限公司干外墙保温的工程，为抵工程款，山东建明置业有限公司将涉案房屋折抵给李化云、毕研永。李化云、毕研永在庭审中称涉案房屋由于开发商的原因尚未办理出房产证，任维才应按照合同约定向李化云、毕研永支付欠房款利息，经李化云、毕研永多次催要，任维才拒付，故起诉至法院。另查明，合同签订当月即2015年5月中国人民银行发布的各项贷款（一至五年）的贷款基准利率为5.5％，同年8月份为5％，10月份为4.75％。一审法院认为，双方在签订《房屋买卖合同》时，对涉案房屋手续不齐全是明知的，任维才辩称李化云、毕研永承诺一年内办齐手续，但未提供证据证实，且房屋何时办证并非李化云、毕研永能够完全左右，房屋在买卖合同中亦未约定具体办证时间，故任维才上述辩解意见，一审法院不予采信。在案证据能够证实2015年5月26日的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合同第2条明确约定在房屋手续办齐之前，由任维才就剩余房款支付银行利息。合同签订后，李化云、毕研永按约将房屋交付任维才，任维才已装修入住4年左右，现李化云、毕研永要求任维才按合同约定支付剩余房款258000元4年半的利息，并无不妥。李化云、毕研永要求按照2015年中国人民银行发布的中长期（一至五年）贷款基准利率的最低标准年利率4.75％计算利息，既符合双方约定，亦不违反相关规定精神，一审法院予以采信，故李化云、毕研永要求任维才支付欠房款利息49020元（以258000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.75％，自2015年5月27日起计算至2019年5月26日止）的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：任维才于判决生效之日起五日内支付李化云、毕研永房款利息49020元（以258000元为基数，自2015年5月27日起计算至2019年5月26日止，按照年利率4.75％计息）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取513元，由任维才负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。任维才提交毕某于2020年1月16日出具的书面证明一份，拟证明李化云、毕研永承诺半年内办理完房产证等所有手续，利息只截止半年内。李化云、毕研永质证称，该证据属于证人证言，毕某应当出庭接受质询，对其真实性不予认可，同时该证明也不属实，双方对当时无法办证这一情况认识是长期的，所以双方约定未付款的利息每6个月一次支付给卖方，而不是仅有6个月。经审查，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。毕某未出庭接受质询，对其书面证言，本院不予采信。任维才二审中认可自2015年5月26日签订合同后未向李化云、毕研永主张过解除或撤销合同。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”根据该项法律规定，李化云、毕研永与任维才签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应根据合同约定履行各自义务。合同第二条明确约定“因手续还不齐全临时无法办理分期付款，剩余的房款按银行分期利息每6个月一次的形式付给卖方（李化云、毕研永）”，故双方对于涉案房产在签订买卖合同时手续尚不齐全系明知，任维才应当根据双方合同约定向李化云、毕研永支付利息，一审判决支持李化云、毕研永按2015年中国人民银行发布的中长期（一至五年）贷款基准利率的最低标准年利率4.75％计算利息的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”任维才上诉主张涉案合同存在欺诈并导致显示公平，但未提交证据证实李化云、毕研永的行为构成欺诈，且任维才庭审中自认自2015年5月26日签订合同至本案诉讼，其未向出卖方李化云、毕研永主张过解除或撤销合同，现任维才上诉主张涉案合同应予撤销，超出法律规定的撤销权一年行使期限，本院不予支持。综上所述，任维才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1026元，由上诉人任维才负担。本判决为终审判决。审判长  黄宏伟审判员  李莎莎审判员  尹 腾二〇二〇年二月十日书记员  李春月