浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初8160号 原告（反诉被告）徐永权，男，1976年10月23日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 原告（反诉被告）闻细梅，女，1972年1月18日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 上列二原告（反诉被告）共同委托代理人陆云飞，浙江杰嘉律师事务所律师，特别授权代理。 上列二原告（反诉被告）共同委托代理人曾海飞，浙江杰嘉律师事务所实习律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）陈德路,男,1978年12月23日出生,汉族，住浙江省苍南县。 被告（反诉原告）章成大,男,1981年10月9日出生,汉族，住浙江省苍南县。 上列二被告（反诉原告）共同委托代理人肖环、甘尧，浙江鼎和律师事务所律师，特别授权代理。 原告（反诉被告）徐永权、闻细梅诉被告（反诉原告）陈德路、章成大房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法由审判员吴晓蓉独任审判，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐永权、闻细梅的委托代理人陆云飞、曾海飞，被告（反诉原告）陈德路、章成大的委托代理人肖环到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告徐永权、闻细梅诉称，徐永权、闻细梅与陈德路、章成大于2013年3月28日签订《房屋租赁合同》，合同约定，陈德路、章成大将坐落在杭州市江干区三区14排42、43、45、46号共12间房屋二层至三层及43号东一楼2间店面出租给徐永权、闻细梅，租赁期10年。徐永权、闻细梅依约支付了租金，并对案涉房屋进行了装修。2017年因陈德路、章成大拖欠房屋所有人的租金被起诉至法院，后法院做出了（2017）浙0104民初7400号生效判决，案涉房屋被收回。为维持经营，徐永权、闻细梅只能按照市场价格重新与房屋所有人签订了新的《房屋租赁合同》，为此遭受了巨大的经济损失。按照合同约定，陈德路、章成大的行为已构成了违约，应按照合同约定赔偿徐永权、闻细梅损失，故诉至法院，请求判令：一、双方于2013年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年的1月23日解除；二、陈德路、章成大共同赔偿徐永权、闻细梅违约金196650元；三、陈德路、章成大共同赔偿徐永权、闻细梅实际损失1517145.06元（其中装修损失为267145.06元，房屋差价损失为125万元）；四、陈德路、章成大共同返还保证金16700元；五、陈德路、章成大共同承担本案的诉讼费及财产保全费。 被告陈德路、章成大辩称，1、双方解除《房屋租赁合同》的时间应当确定为2018年6月6日，该日期为陈德路、章成大向徐永权、闻细梅发送解除合同的律师函，徐永权、闻细梅签收的日期。2、本案首先违约的是徐永权、闻细梅，其应当于2017年4月15日前向陈德路、章成大支付租金，但其未支付，间接导致了陈德路、章成大无法按时、按约向案外人大房东支付租金。3、徐永权、闻细梅要求赔偿装修损失、承担相应的租金差价损失没有事实及法律依据。徐永权、闻细梅从2013年租赁房屋装修开始，一直处于自行经营的状态，合同解除后，徐永权、闻细梅仍与案外人大房东直接签署《房屋租赁合同》，案涉的房屋装修持续是由徐永权、闻细梅在使用的，因此不存在装修损失的问题。即使存在装修损失，也是由于其自身违约行为导致，不应由陈德路、章成大来承担违约金及损失。4、本案因徐永权、闻细梅自身违约行为造成，其要求返还保证金没有法律依据。 反诉原告陈德路、章成大诉称，2013年3月28日，徐永权、闻细梅与陈德路、章成大签订了《房屋租赁合同》，合同约定：陈德路、章成大（甲方）将杭州市三区14排42、43、45、46号共12间房屋二、三层及43号东一楼2间店面租给徐永权、闻细梅（乙方）开设宾馆、餐饮；租赁期限为10年，自2013年5月15日至2023年5月14日止；第一年至第三年的年租金均为35万元，第四年的租金为37.1万元，第5年的租金为39.33万元，此后逐年递增；前三年的租金为半年一付，后7年的租金为一年一付，租金提前一个月支付；另，双方对于违约责任明确约定，乙方拖欠租金半个月以上，甲方有权解除合同，乙方违反本合同规定，提前解除合同的，乙方投入的装修归甲方所有并支付本年租金10%的违约金，已交租金不予退还等内容。合同履行至2017年4月，徐永权、闻细梅按约应在2017年4月15日前支付第五个年度的租金39.33万元，但徐永权、闻细梅仅于2017年5月4日支付租金20万元，2017年5月31日支付租金18万元，余1.33万元未支付。2018年4月15日应付第六年租金41.69万元，亦超过半个月以上未支付。故陈德路、章成大于2018年6月4日通知徐永权、闻细梅于2018年6月6日解除合同。陈德路、章成大认为徐永权、闻细梅2017年4月未按期足额支付第5年的租金导致了陈德路、章成大未按期向案外人房东沈建华足额支付租金，从而导致了陈德路、章成大与房东沈建华之间的租赁合同被法院判决解除，也导致本案当事人的租赁合同解除，完全是因徐永权、闻细梅的未按约支付租金的违约行为导致，故陈德路、章成大有权要求徐永权、闻细梅支付违约金，并赔偿损失。另，根据陈德路、章成大与案外人沈建华之间的二审判决书，法院认定陈德路、章成大实际占有承租房屋至2018年9月1日，要求陈德路、章成大支付期间的房屋租金和占有使用费，而在此期间，房屋均由徐永权、闻细梅一直在占有使用，故徐永权、闻细梅应向陈德路、章成大支付至2018年9月1日的租金及占有使用费。由于徐永权、闻细梅未按约支付租金的违约行为导致了租赁合同解除，致使陈德路、章成大丧失了合同履行完毕后享有的收益，该部分损失也应当由徐永权、闻细梅予以赔偿。故请求判令：1、确认陈德路、章成大与徐永权、闻细梅签订的《房屋租赁合同》于2018年6月6日解除；2、徐永权、闻细梅向陈德路、章成大支付租金及房屋占有使用费134895元；3、徐永权、闻细梅向陈德路、章成大支付违约金41690元；4、徐永权、闻细梅向陈德路、章成大赔偿损失50000元；5、徐永权、闻细梅承担本案的全部诉讼费用。 反诉被告徐永权、闻细梅辩称，1、《房屋租赁合同》的解除时间应为2018年1月23日。2、徐永权、闻细梅无需向陈德路、章成大支付租金和占有使用费用。首先，徐永权、闻细梅已经与房屋所有人签订了《房屋租赁合同》，并足额支付了2018年5月15号起的租金，无需再向陈德路、章成大支付任何费用。其次，2018年1月23日以后，陈德路、章成大与房屋所有人的租赁关系实际已经终止，故陈德路、章成大与徐永权、闻细梅的租赁关系也已终止，陈德路、章成大无权向徐永权、闻细梅主张任何权利，徐永权、闻细梅无需向陈德路、章成大支付任何费用。3、徐永权、闻细梅在支付租金的过程当中，确实存在一定的瑕疵，但这不属于原则性的违约行为，无需支付违约金。徐永权、闻细梅支付过3万元的保证金，足以抵扣欠付的1.33万元租金造成的损失；根据合同约定，承租人拖欠租金超过半个月，并且是协商无果，或者说是不予纠正的情况下，出租人才有权终止合同。在此过程中，陈德路、章成大从来没有跟我方催讨、协商过，而是主动提起了反诉去跟房屋所有人解除了合同，徐永权、闻细梅不存在过错。且徐永权、闻细梅已经支付了一年的租金，但是使用时间却不到半年，陈德路、章成大就和房屋所有人解除了合同，陈德路、章成大的行为才是产生租赁关系终止的根本原因。4、徐永权、闻细梅无需承担任何的赔偿责任。陈德路、章成大在收到各次承租人（包括徐永权、闻细梅在内）的租金以后，逃避履行其应当履行的付款义务，仅向房屋所有人支付了35万元的租金，而仅徐永权、闻细梅向陈德路、章成大支付的租金都不止35万元，加上徐永权、闻细梅有保证金交付给陈德路、章成大，故陈德路、章成大提出因徐永权、闻细梅未足额支付租金的原因才导致了其未足额向房屋所有人交付租金的意见理由不足，请求驳回陈德路、章成大的全部反诉请求。 原告（反诉被告）徐永权、闻细梅就本诉向本院提交的证据有： 1、陈德路、章成大与徐永权、闻细梅签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明双方间存在租赁关系，并约定了违约责任的事实； 2、收款收据一份，拟证明徐永权、闻细梅按照合同约定支付保证金3万元的事实； 3、徐永权、闻细梅与沈伟民、沈洁、张阿平、周亚利签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明原告与房屋所有人签订《房屋租赁合同》的事实； 4、（2017）浙0104民初7400号、（2018）浙01民终8962号民事判决书各一份，拟证明法院判决陈德路、章成大与房屋所有人之间的租赁关系在2018年1月23日解除，房屋内不可移动的固定装修归房屋所有人所有，且徐永权、闻细梅应当立即腾退的事实； 5、杭州银行个人业务账务回单4页、微信转账记录截屏打印件1页、杭州银行个人业务凭证4页，拟证明徐永权、闻细梅向出租人（即房屋所有人）支付租金70万元的事实； 6、布丁酒店的部分装修收据124页，7、客房部分人工费、材料费的清单一份（徐永权、闻细梅自书）、消防设施费用清单一份（徐永权、闻细梅自书），证据6、7拟共同证明徐永权、闻细梅在承租案涉房屋时投入装修费用的事实。 上述证据，经庭审质证，本院对徐永权、闻细梅提供的证据1、2、4认为真实合法，且与本案有关联，本院予以确认。对于徐永权、闻细梅提供的证据3的真实性及其中有关徐永权、闻细梅与沈伟民、沈洁、张阿平、周亚利于2019年2月20日签订《房屋租赁合同》，向沈伟民、沈洁、张阿平、周亚利承租杭州市三区14排42、43、45、46号共12间房屋二、三层及43号东一楼2间店面，租赁期限自2018年5月15日至2023年5月14日的相关事实与本案有关联，本院予以确认。证据5中，发生日期在2018年6月27日之前发生的金额476900元，因涉及徐永权、闻细梅承租房屋的第六年租金，与本案有关联，本院予以确认。微信转账记录截屏打印件真实性无法确认，2019年发生交易，与本案无关，本院均不予确认。证据6因陈德路、章成大有异议，且其真实性与关联性均无法确认，本院不予认定。证据7系徐永权、闻细梅自书，陈德路、章成大有异议，本院不予确认。 被告（反诉原告）陈德路、章成大对本诉部分未提供证据，对反诉向本院提供如下证据： 1、陈德路、章成大与徐永权、闻细梅签订的《房屋租赁合同》复印件一份、拟证明双方之间的租赁权利、义务约定以及证明2017年5月15日至2018年5月14日期间的租金，徐永权、闻细梅按照约定应于2017年4月15日之前支付的事实； 2、个人业务财务回单三份，拟证明徐永权、闻细梅延迟半个月后才分期付租金且未足额付清的事实； 3、律师函（复印件）、邮寄面单（复印件），邮局查询底单各一份，拟证明徐永权、闻细梅违约以及陈德路、章成大发函通知徐永权、闻细梅于2018年6月6日解除租赁合同的事实； 4、（2017）浙0104民初7400号、（2018）浙01民终8962号民事判决书各一份（均为复印件），拟证明1、陈德路、章成大与房东沈建华约定的租金支付方式和支付时间与徐永权、闻细梅应付租金的时间一致。2、由于徐永权、闻细梅未按约定足额支付租金从而导致陈德路、章成大亦无法按约向房东沈建华按约支付租金，进而引发了房东与陈德路、章成大解除租赁合同的事实。3、法院认定案涉租赁物实际交付占有、使用的时间是2018年9月1日止，出租人沈建华申请执行时的房屋占有使用费亦计算至2018年9月1日的事实。4、租赁物一直由徐永权、闻细梅占有，故徐永权、闻细梅应支付陈德路、章成大的租金及房屋占有使用费亦应当计算至2018年9月1日止的事实。 上述证据经庭审质证，本院对陈德路、章成大提供的证据1、2、4认为真实合法，且与本案有关联，本院予以确认。证据3中律师函、邮寄面单系复印件，徐永权、闻细梅有异议，仅凭邮局查询底单无法证明其欲证明的事实，本院不予确认。 针对反诉部分，反诉被告徐永权、闻细梅提供了（2017）浙0104民初7400号生效民事判决书原告沈建华、汤雪峰、沈伟民、王欣作为申请人向法院申请强制执行申请书及附件、执行案件受理通知书、告知书，拟证明执行款中不包含陈德路、章成大2018年5月15日之后应付的租金和占有使用费，此后徐永权、闻细梅已向房屋所有人缴纳租金的事实。 该证据，经庭审质证及本院向沈伟民、汤雪峰所做的询问笔录，能证明徐永权、闻细梅欲证明的事实，本院予以确认。 本院经审理查明的事实为：2013年3月28日，徐永权、闻细梅（乙方）与陈德路、章成大（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将杭州市江干区三区14排42、43、45、46号共12间房屋二至三层及43号东一楼2间店面租给乙方开设宾馆、餐饮；租赁期限为10年，自2013年5月15日至2023年5月14日止；第一年至第三年的年租金均为35万元，前三年租金不变，第四年开始租金每年递增6%，具体为第四年租金37.1万元，第五年的租金39.33万元，第六年的租金41.69万元等；第七年租金44.19万元,第八年租金46.84万元,第九年租金49.65万元,第十年租金52.63万元;前三年的租金为半年一付，后7年的租金为一年一付，须提前一个月支付；双方对于违约责任约定为：乙方拖欠房屋租金半个月以上（经协商无果），甲方有权终止本合同并收回房屋使用权；乙方违反本合同规定，提前解除合同的，乙方投入的装修归甲方所有并支付本年租金10%的违约金，已交租金不予退还；乙方支付甲方房屋租赁保证金人民币叁万元，合同终止时扣除乙方应承担的费用外，无息退还乙方等。合同签订后，陈德路、章成大将房屋交付徐永权、闻细梅使用。徐永权、闻细梅将房屋进行装修后，开设布丁酒店。2016年5月15日，陈德路、章成收到徐永权、闻细梅交付的保证金3万元。徐永权、闻细梅向陈德路支付了前四年的租金。第五年的租金39.33万元，徐永权、闻细梅于2017年5月4日通过杭州银行卫应台账户向陈德路账户支付租金20万元，2017年5月31日通过杭州银行卫应台账户向陈德路账户支付租金11万元、7万元，欠1.33万元租金未付。 另查明：2017年9月27日，沈建华、汤雪峰、沈伟民、王欣作为原告向本院起诉陈德路、陈德仲、章成大房屋租赁合同纠纷一案，审理过程中，陈德路、陈德仲、章成大提起反诉。本院于2018年9月12日作出（2017）浙0104民初7400号民事判决书，该判决查明：“2013年1月31日，原告沈建华、汤雪峰、沈伟民、王欣（甲方）与被告陈德路、陈德仲、章成大（乙方）在杭州市江干区村委员签订《房屋租赁合同》，约定四原告将杭州市江干区三区14排42、43、45、46号共12间房屋出租给三被告开设宾馆、餐饮或其他营业用房。租赁期为10年，自2013年5月15日至2023年5月14日止。租金前五年为每年69万元”；“支付方式为前三年租金半年一付，后七年房租为一年一付”；“三被告支付了2017年5月14日之前的租金，又于2017年5月支付租金35万元作为2017年5月15日至2018年5月14日的房屋租金”。本院认为：“被告（反诉原告）应在2017年4月支付69万元，但被告仅于2017年5月支付了35万元，该租金支付并不符合合同约定”；“由于被告（反诉原告）拖延房屋租金半个月以上，应认定被告（反诉原告）存在违约行为”遂判决：“一、原告（反诉被告）沈建华、汤雪峰、沈伟民、王欣与被告陈德路、陈德仲、章成大（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》于2018年1月23日解除。二、被告陈德路、陈德仲、章成大于本判决生效后十日内腾退杭州市江干区三区14排42、43、45、46号房屋。三、被告陈德路、陈德仲、章成大于本判决生效后十日内支付原告沈建华、汤雪峰、沈伟民、王欣自2017年12月24日起至实际腾退之日止按每日1890元计算的租金及房屋占用费。四、杭州市江干区三区14排42、43、45、46号房屋内不可移动的固定装修部分归原告沈建华、汤雪峰、沈伟民、王欣所有”等。判决后，陈德路不服该判决，提起上诉。2019年1月31日，浙江省杭州市中级人民法院作出（2018）浙01民终8962号民事判决书，判决：“维持原判”。同时该判决书本院认为部分还认定：“案涉房屋中的1间陈德路、陈德仲、章成大于2018年9月1日返还，陈德路、陈德仲、章成大应支付该间房屋自2017年12月24日起至实际腾退之日-2018年9月1日止按每日1890元计算的租金及占有使用费”。判决生效后，沈建华等四人作为申请人于2019年4月12日向本院申请执行，案号：（2019）浙0104执1990号，执行标的413116元，要求被申请人陈德路、陈德仲、章成大支付自2017年12月24日起至实际腾退之日止按每日1890元计算的租金及房屋使用费（详见附件），违约金69000元，公告费300元及加倍支付迟延履行期间的债务利息。沈建华等四申请人出具的附件情况说明及计算清单载明：布丁酒店（43号一楼东面一小、中间一大间、二楼、三楼全部房间）均向四申请人缴纳了自2018年5月15日起的房屋租金。租金及房屋占有使用费计算清单中费用1：2017年12月24日至2018年5月14日，三被执行人应支付四申请人租金及房屋占有使用费268380元（计算公式：1890／天＊142天＝268380元，布丁酒店全年的房屋租金为41.69万元，除布丁酒店之外的房间全年租金及房屋占有使用费69万元-41.69万元＝27.31万元；费用2：9682元；费用3：19629元；费用4：46125元；费用1＋2＋3＋4＝343816元。在费用2、3、4中均未涉及徐永权、闻细梅承租的房屋在2018年5月15日至2018年9月1日间的房屋占有使用费。该执行案件，因被申请人陈德路等人履行了付款义务，已执行完结。 还查明：2019年2月20日徐永权、闻细梅与案外人沈伟民、沈洁、张阿平、周亚利签订《房屋租赁合同》，向沈伟民、沈洁、张阿平、周亚利承租杭州市三区14排42、43、45、46号共12间房屋二至三层及43号东一楼2间店面，租赁期限自2018年5月15日至2023年5月14日。2017年12月21日-2018年6月27日期间，徐永权、闻细梅陆续向房屋所有人沈建华支付租金476900元。 本院认为，徐永权、闻细梅与被告陈德路、章成大签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 针对本案的争议焦点一，双方签订的《房屋租赁合同》解除的时间。根据（2017）浙0104民初7400号民事判决书及（2018）浙01民终8962号民事判决书，被告陈德路、章成大与房屋所有人沈伟民等四人之间签订的《房屋租赁合同》于2018年1月23日解除，该《房屋租赁合同》的解除，直接导致了陈德路、章成大的转租权利同时丧失，徐永权、闻细梅与陈德路、章成大签订的《房屋租赁合同》亦无法继续履行，转租关系终止，因此本案所涉《房屋租赁合同》的解除时间应当是2018年1月23日。陈德路、章成大认为合同解除时间为2018年6月6日，依据不足，本院不予采信。 争议的焦点二，徐永权、闻细梅所承租的房屋腾退时间及租金、房屋占有使用费支付问题。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故承租人徐永权、闻细梅应将承租房屋腾空归还出租人陈德路、章成大，并支付至房屋腾退之日止的租金及占有使用费。本案中因徐永权、闻细梅向陈德路、章成大承租的房屋来自于陈德路、章成大向房屋所有人沈建华、汤雪峰、沈伟民、王欣等人承租的房屋后再将其中二、三层及43号东一楼2间店面转租给徐永权、闻细梅，徐永权、闻细梅现又与房屋所有人沈伟民等人另行签订了《房屋租赁合同》，至今仍在租赁使用案涉房屋，不存在实际腾退的情况，虽中院在（2019）浙01民终8962号民事判决书本院认为部分认定：“案涉房屋中的1间陈德路、陈德仲、章成大于2018年9月1日返还，陈德路、陈德仲、章成大应支付该间房屋自2017年12月24日起至实际腾退之日-2018年9月1日止按每日1890元计算的租金及占有使用费”，但并未明确指出是承租房屋中的具体哪间，与徐永权、闻细梅承租的房屋是否有关，陈德路、章成大也未就此间房屋是否由徐永权、闻细梅使用至2018年9月1日进行举证，故本院对“案涉房屋中的1间陈德路、陈德仲、章成大于2018年9月1日返还”，该1间房屋与徐永权、闻细梅承租的房屋有关，不予认定。另，根据申请人沈伟民等人向本院申请执行的（2019）浙0104执1990号案件中执行标的413116元中所组成的费用来看，并不含2018年5月15日至9月1日期间徐永权、闻细梅需支付陈德路、章成大的房屋占有使用费，该执行案件也因陈德路等人履行了付款义务而执行完结，说明陈德路向沈伟民等人承担的租金及占有使用费并不包括2018年5月15日至9月1日期间徐永权、闻细梅需支付陈德路、章成大的房屋占有使用费。而陈德路、章成大以中院判决书确认的每日1890元的租金是以年租金69万元/365天=1890元计算所得，包含了徐永权、闻细梅向其承租的房屋，故徐永权、闻细梅应向其支付至2018年9月1日止的房屋使用费，与陈德路、陈德仲、章成大向沈伟民等四申请人支付的欠租情况不符，且徐永权、闻细梅也向房屋所有人支付了2018年5月15日之后一年的租金，故本院确定徐永权、闻细梅腾退房屋的时间是2018年5月14日。在2017年5月15日-2018年5月14日期间的租金及房屋占有使用费，徐永权、闻细梅仅欠陈德路、章成大1.33万元未付，该费用徐永权、闻细梅应支付陈德路、章成大。 争议焦点三，双方是否存在违约行为及违约责任的承担。 本案中，双方在《房屋租赁合同》约定的租金支付时间为一年一付，须提前一个月支付；另，双方对于违约责任明确约定，徐永权、闻细梅拖欠房屋租金半个月以上（经协商无果），陈德路、章成大有权终止本合同并收回房屋使用权，徐永权、闻细梅违反本合同规定，提前解除合同的，徐永权、闻细梅投入的装修归陈德路、章成大所有，并支付本年租金10%的违约金。《房屋租赁合同》中双方对于租金具体的支付时间未作约定，根据双方签订的《房屋租赁合同》中房屋租赁年度起始时间均为5月15日至次年5月14日，租金提前一个月支付，故本院认定第五年度2017年5月15日至2018年5月14日年租金39.33万元支付时间应为2017年4月15日前。徐永权、闻细梅实际于2017年5月4日支付20万元，2017年5月31日支付18万元，尚欠1.33万元未支付，拖延支付房屋租金半个月以上的事实可予认定，故徐永权、闻细梅存在违约行为。因徐永权、闻细梅违约在先，对其要求陈德路、章成大支付违约金196650元的请求，本院不予支持。 对于陈德路、章成大主张的因徐永权、闻细梅未按期足额支付租金的违约行为导致了陈德路、章成大未按期向房东沈伟民等人足额支付租金，从而导致了陈德路、章成大与房东沈伟民等人之间的租赁合同被法院判决解除,故陈德路、章成大有权要求徐永权、闻细梅支付违约金的意见,本院认为,徐永权、闻细梅确存在迟延支付租金的违约行为,但从其租金支付的情况来看,其拖延支付租金的时间较短，欠付租金金额较少，且有保证金30000元在押,徐永权、闻细梅未按约支付租金的违约行为，尚不构成根本性违约，与陈德路、章成大未按时足额向房屋所有人支付房屋租金34万元，导致法院判决解除陈德路、陈德仲、章成大与房屋所有人之间的《房屋租赁合同》亦无必然联系，故造成本案所涉《房屋租赁合同》因陈德路、陈德仲、章成大与房屋所有人签订的《房屋租赁合同》解除而无法继续履行，主要责任在于陈德路、章成大。对于徐永权、闻细梅的损失，其应承担相应赔偿责任。对于损失的金额，徐永权、闻细梅主张1517145.06元（其中装修损失为267145.06元，房屋差价损失为125万元），其中装修损失，徐永权、闻细梅提供的证据不足以证明，本院不予支持。房屋差价损失，因徐永权、闻细梅与房屋所有人沈建华等人签订的《房屋租赁合同》租金价格系两方协商结果，并未征得过陈德路、章成大的同意，租金差价由陈德路、章成大承担，依据不足，本院不予支持。对于陈德路、章成大主张的违约金41690元，因徐永权、闻细梅实际欠付第五年的租金为1.33万元，徐永权、闻细梅支付的保证金足以抵扣，不存在损失,而第六年的租金尚未到付款期限，房屋所有人已提起诉讼，且法院判决陈德路、陈德仲、章成大与房屋所有人沈伟民等人之间签订的《房屋租赁合同》于2018年1月23日解除，2018年5月15日之后的租金，徐永权、闻细梅亦有支付给房屋所有人，亦不再有徐永权、闻细梅应向陈德路、章成大支付第六年租金的需要，综合考虑双方在合同履行过程中的违约行为，本院对陈德路、章成大主张的违约金亦不予支持。 对于徐永权、闻细梅要求陈德路、章成大返还保证金16700元请求，徐永权、闻细梅交付过保证金30000元，《房屋租赁合同》约定，扣除徐永权、闻细梅应承担的费用外，无息退还徐永权、闻细梅，故本院对徐永权、闻细梅主张的扣除应付陈德路、章成大的租金后，余额16700元返还的请求予以支持。 关于陈德路、章成大要求徐永权、闻细梅赔偿损失50000元的请求，并无事实依据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十四条第五款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）徐永权、闻细梅与被告（反诉原告）陈德路、章成大签订的《房屋租赁合同》于2018年1月23日解除。 二、原告（反诉被告）徐永权、闻细梅应支付被告（反诉原告）陈德路、章成大房屋租金及房屋占有使用费13300元，被告（反诉原告）陈德路、章成大应返还原告（反诉被告）徐永权、闻细梅保证金30000元。两项折抵，被告（反诉原告）陈德路、章成大应返还原告（反诉被告）徐永权、闻细梅保证金16700元，于本判决生效后十日内付清。 三、驳回原告（反诉被告）徐永权、闻细梅及被告（反诉原告）陈德路、章成大的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的本诉部分案件受理费10187元，由原告（反诉被告）徐永权、闻细梅承担10078元，被告（反诉原告）陈德路、章成大负担109元。反诉案件受理费2349.50元，由被告（反诉原告）陈德路、章成大负担。 原告（反诉被告）徐永权、闻细梅可在本判决生效之日起十五日内向本院申请退还相应诉讼费。被告（反诉原告）陈德路、章成大应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 吴晓蓉 二〇二〇年二月二十七日 代书记员 王 程