文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初24806号原告：康业物业管理（中山）有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路奕翠园内，统一社会信用代码91442000745532271N。法定代表人：叶少存，董事长。委托诉讼代理人：何泳仪，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉婷，广东凯行律师事务所律师。被告：杨静洪，男，1973年8月28日出生，汉族，住广东省中山市东区，被告：欧丽杰，女，1975年4月8日出生，汉族，住广东省中山市东区，原告康业物业管理（中山）有限公司（以下简称康业公司）与被告杨静洪、欧丽杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康业公司委托诉讼代理人何泳仪、陈玉婷，被告杨静洪、欧丽杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康业公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付2018年1月至2019年6月期间共18个月的物业管理费7614元及违约金（违约金计算方法：每月物业管理费为423元，以每月累计应付物业管理费为基数，自逾期之日起加收违约金，该违约金自应付之日起至实际支付之日止，每日按中国人民银行同期同类贷款基准利率最高4倍计算至清偿之日止，暂计至2019年7月9日为1129.74元）；2.两被告承担原告支出的律师费3000元。事实和理由：两被告系中山市××××房业主，原告为该小区提供物业服务。两被告的物业面积为132.08平方米。两被告自2018年1月起至2019年6月期间一直未交物业管理费及相关费用。原告多次追缴未果，遂诉至法院，请求依法判决。被告杨静洪、欧丽杰辩称，一、原告是非法进驻本小区的物业公司，根据物业管理法，原告未经招投标而非法进驻涉案小区，故不是本案的适格主体。二、由于原告非法进驻涉案小区，故前期物业管理服务协议无效。另外原告利用自己的优势让业主签订不公平的霸王的格式条款合同，前期物业管理合同涉及到霸王格式条款，请求法院判令以下条款无效：1.协议中违约金条款，该条没有约定若甲方违约也需支付违约金，违反了合同法的平等公平性；根据广东省住房和城乡建设厅出具粤建房函（2010）606号的前期物业服务合同范本第三十三条及发展公司与原告于2014年7月23日签订的前期物业服务合同第三十三条都约定了原告管理服务达不到标准需支付业主违约金，而前期物业管理服务协议没有相应条款；2.前期物业管理服务协议第八条免除了原告应有的保管责任；3.第十条单方面说明乙方已经接受全部条款，剥夺了乙方对条款提出异议的权利，并且该条款也没有注明“奕翠园临时管理规约已公示于销售部大堂和让乙方已阅读和知悉”。三、临时管理规约没有按广东省住房和城乡建设厅粤建房函（2010）606号文和中山市住房和城乡建设局中建通[2017]5号文要求编制，从制定程序和规约内容都属违法。现就临时管理规约请求法院判令以下条款无效：第六章6.1.（4）、第六章6.2、第六章6.2（16）、第六章6.2（26）（i）、第六章6.2（26）（ii）、第六章6.2（26）（iv）、第六章6.5、第七章7.1（10）（iii）、第七章7.2（2）（i）、第七章7.2（4）、第七章7.3（1）、第四章4.1（2）、第四章4.1（8）、第四章4.1（19）、第四章4.2、附录二承诺书。四、原告未能按照前期物业管理服务协议约定提供全面、适当的服务，服务未达标、服务水平低、管理质量差、小区存在严重的安全隐患，原告违约在先。1.原告对违规装修、违建行为未能履行制止并及时向有关行政管理部门报告的义务，是不作为，导致严重影响被告的通风权，采光权以及居住品质；2.原告违反合同约定，违法违规收费、拒不执行中山发改委要求停止收费的决定；3.原告未尽安保义务，管理水平低下，日常保安没有加强巡逻，对闲杂人士没有加强管理，造成经常由闲杂人士到被告家骚扰；4.原告未尽保洁义务，卫生意识薄弱，小区卫生堪忧，电梯经常不搞卫生；5.车辆乱停乱放、严重影响交通；6.原告未经全体业主2/3以上同意，擅自破坏楼梯原有结构，严重阻碍业主出入。五、原告未经业主同意，擅自对外出租广告位、摊位、出租车位，侵占全体业主公共收益，公共收益应归全体业主所有；现因涉案小区未成立业委会，故被告要求原告公开共有部分经营所得的收支账目，并将此收益返还全体业主或补充专项维修资金。六、被告拒交违约金属于行使瑕疵、先履行抗辩权。因前期物业管理服务协议是格式合同，被告在收房时被强制签署。原告在履行合同中存在管理不当、服务不到位、不同被告沟通解决问题的违约责任，是导致被告迟延缴纳物业服务费的原因，因此被告不应当支付违约金。若法院判决被告需支付违约金，请求对原告主张的违约金进行调整。七、原告主张的律师费，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.2014年7月23日，中山市新地桃苑房地产开发有限公司（以下简称新地房地产公司）作为甲方与康业公司作为乙方签订前期物业服务合同，双方约定：甲方选聘乙方对中山奕翠园4C-1期实施前期物业管理服务。物业管理区域内物业服务收费采包干制，由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，具体标准为高层住宅3.2元/月/平方米；业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费，物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月5日前交纳；合同期限自2014年8月1日起至2017年7月31日止。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。合同还约定了其他事项。2.杨静洪、欧丽杰与新地房地产公司于2015年7月8日签订中山市商品房买卖合同及补充协议，约定杨静洪、欧丽杰购买位于中山市××××房房产，建筑面积132.08平方米[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0097942、粤（2017）中山市不动产权第0097943，登记时间为2017年5月24日，建筑面积132.32平方米]；买受人同意在业主大会聘任物业服务机构之前，由出卖人选聘的康业公司提供给物业管理服务，买受人确认和同意接受并遵守出卖人与物业管理公司签订的中山奕翠园前期物业管理合同，有关物业服务的内容、质量、服务费标准及相关权利义务均以该合同约定为准。根据前述合同约定，杨静洪、欧丽杰每月应交物业服务费为423元（132.08平方米×3.2元/平方米）。杨静洪、欧丽杰于2016年11月8日办理上述物业收楼手续后，未支付2018年1月至2019年6月期间的物业服务费。临时管理规约制定者为新地房地产公司，其中第七章物业服务费用及专项维修资金第7.2交付时间及滞纳金（2）载明如业主未能按公约于应付款项的到期日前支付应付的物业服务费用及其他费用，管理者有权加收滞纳金，该滞纳金自应付之日起至实际支付之日止每日按欠缴金额千分之一计算；（4）物业管理者有权申请拍卖欠款人的单元以偿还所欠之款项、赔偿及有关的费用及开支，包括律师费及物业管理者作为一方当事人的费用。杨静洪、欧丽杰于附录二承诺书中签字确认，声明已详细阅读并同意遵守公共契约。康业公司未举证在杨静洪、欧丽杰签署承诺书时，其方已采取合理措施提醒杨静洪、欧丽杰注意临时管理契约关于双方权利义务的约定。3.2016年11月8日，康业公司作为甲方与杨静洪作为乙方签订前期物业管理服务协议，约定物业管理服务内容以前期物业服务合、奕翠园临时管理规约及其附件和补充协议等的约定为准。乙方逾期支付物业服务费的，自逾期之日起加收违约金，该违约金自应付之日起至实际支付之日止，每日按中国人民银行同期同类贷款基准利率最高四倍计算至清偿之日止计付违约金给甲方。4.庭审中，康业公司、杨静洪、欧丽杰一致确认案涉小区尚未成立业主委员会，未签订新的物业服务合同，一直由康业公司提供物业服务。杨静洪、欧丽杰称康业公司违法违规收取物业费，并致电12345投诉。康业公司为此提交中山市物价局出具的中山市物价局关于东区奕翠园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函，该函反映同意康业公司按物业服务和车辆停放保管服务收费备案表所列标准收费，其中备案表注明四期高层住宅（带电梯）3.2元/平方米/月。杨静洪、欧丽杰称其系行使不安抗辩权才拒交物管费，因康业公司未尽安保、保洁、管理义务，并擅自对外出租广告位等侵占全体业主公共收益，并提供了相关视频及照片予以佐证。康业公司据此提交日常巡查登记表、清洁验收表、温馨提示、通告，反映其已为奕翠园小区提供了清洁卫生、设备维护、对涉嫌违建业主及时劝阻等物业服务。5.康业公司因本案委托广东凯行律师事务所代理，为此产生律师费3000元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”康业公司是建设单位新地房地产公司选聘为中山奕翠园4C-1期提供物业管理服务的物业公司，且签订了前期物业服务合同，杨静洪、欧丽杰作为案涉物业的业主，其在签订中山市商品房买卖合同时亦同意由出卖人选聘的康业公司提供给物业管理服务，确认和同意接受并遵守出卖人与物业管理公司签订的中山奕翠园前期物业管理合同，故前期物业服务合同对杨静洪、欧丽杰具有约束力。杨静洪、欧丽杰辩称康业公司不是本案适格主体依法无据，本院不予采信。杨静洪、欧丽杰与康业公司签订的前期物业管理服务协议是双方当事人真实意思表示，均应恪守履行。康业公司为案涉物业提供了物业管理服务，杨静洪、欧丽杰所举证据不足以证明康业公司在履行物业管理过程中存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，或违规擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的情形，杨静洪、欧丽杰作为上述物业的业主，未按时交纳物业服务费已构成违约，应按《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条的规定及物业服务合同约定，应当承担向康业公司支付物业服务费的违约责任。康业公司主张涉案物业以合同约定的132.08平方米计算物业服务费，是其对自身权利的处分，本院予以照准。经核算，杨静洪、欧丽杰应向康业公司支付2018年1月至2019年6月期间的物业服务费为7614元（423元/月×18个月）。关于律师费的问题。康业公司主张其为本案支付律师费3000元，并按照临时管理规约约定要求杨静洪、欧丽杰承担，但临时管理规约系由建设单位新地房地产公司单方制定，本质上是由建设单位单方拟定的格式条款，康业公司未举证在杨静洪、欧丽杰签署承诺书时，已采取合理方式提请杨静洪、欧丽杰注意，故临时管理规约中关于律师费负担条款对杨静洪、欧丽杰不发生法律效力，且律师费损失亦非杨静洪、欧丽杰违约必然产生的费用，故康业公司该诉求理据不足，本院不予支持。关于违约金的问题。杨静洪、欧丽杰未支付物业服务费已构成违约，康业公司有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条的规定，主张杨静洪、欧丽杰支付违约金。康业公司主张违约金按中国人民银行同期同类贷款利率四倍自欠费之日起计算，对比康业公司因杨静洪、欧丽杰违约所造成的损失，该标准明显过高，本院依法予以调整为年利率6%。故本院确定违约金的计算方法为：分别从2018年1月至2019年6月的6日起，以每月所欠物业服务费423元为基数按年利率6%计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《物业管理条例》第二十二条、第二十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨静洪、欧丽杰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告康业物业管理（中山）有限公司支付2018年1月至2019年6月期间的物业服务费7614元及违约金（违约金分月计算：从2018年1月至2019年6月的6日起，以每月所欠物业服务费423元为基数，按年利率6%计算至清偿之日止）；二、驳回原告康业物业管理（中山）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元（原告康业物业管理（中山）有限公司已预交），由原告康业物业管理（中山）有限公司负担24元，被告杨静洪、欧丽杰负担70元[两被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告康业物业管理（中山）有限公司]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。            审  判  长    李劲松      人民陪审员    李美忠      人民陪审员    谢雪清                                                                                                                                   二〇二〇年二月十八日                                                     书  记  员   孙婉霞      杨莉芳