广东省肇庆市端州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤1202民初6889号 原告：吕冲，男，1993年3月20日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区******。 委托诉讼代理人：王耀武，系广东瀛肇律师事务所律师。 被告：黄**锋，男，1977年1月9日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区*********。 第三人：肇庆市世华房地产代理有限公司，住所地广东省肇庆市星湖大道嘉湖新都市美湖居**（E1-E4）3E-01号商铺之二，统一社会信用代码91441200MA4UJHEE5T。 法定代表人：赵汝迪。 原告吕冲诉被告黄**锋、第三人肇庆市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年12月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年2月10日公开开庭进行了审理。原告吕冲的委托诉讼代理人王耀武到庭参加了诉讼。被告黄**锋、第三人世华公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕冲向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告以及第三人于2019年2月1日签订的《房屋买卖合同》；2．判令被告归还原告已支付的购房款280000元；3.判令被告赔偿因违约造成原告支付的中介服务费15750元；4.判令被告支付原告违约金105000元；5.本案的诉讼费用、财产保全担保费由被告承担。 事实和理由：原、被告及第三人于2019年2月1日签订一份《房屋买卖合同》,被告将其所有的位于肇庆市端州区*******************卖与原告，合同约定：房价款为1050000元，付款方式为原告签订合同时支付定金60000元；首付款220000于2019年2月28日前支付给被告，剩余770000元原告按揭贷款支付。合同第四条第一项约定：卖方应在办理交易过户手续前将有关物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买房无需对上述事项负责。卖方保证对该物业享有完整的处分权，保证该房产没有被司法机关查封，且出售该物业没有侵犯第三人的权利，由于卖方原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。合同第四条第二项约定：如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。合同第四条第三项约定：卖方不能按照本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。 合同签订后，原告依约支付了60000元现金作为定金，并于2019年2月25日转账支付了220000元的首期款，并依约向第三人支付中介服务费15750元。原告支付首期款后一直催促被告尽快办理房产证，并按约定解除抵押完成房屋买卖交易，但被告总是以种种理由推脱，迟迟不予办理。直到2019年11月1日，原告收到第三人发出的《告知书》才知道，被告位于肇庆市端州区*******************被端州区人民法院预查封，查封文号：（2019）粤1202民初4630号，查封时间：2019年9月9日。因该物业已被法院预查封，导致无法完成交易，建议原告通过诉讼解决纠纷。因被告的违约导致原、被告及第三人于2019年2月1日签订一份《房屋买卖合同》已经无法履行，为保障原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 庭审中，原告吕冲明确诉讼请求如下：第一项诉讼请求中要求解除房屋买卖合同是因为合同履行期间，涉案房屋已被端州区人民法院查封，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，故要求单方解除合同。第二项诉讼请求中要求被告归还购房款280000元，包含定金60000元，首期购房款220000元。第三项诉讼请求中要求对方支付中介费15750元的依据是基于合同约定，实际于2019年2月25日以现金方式向经纪方支付15750元作为咨询和中介服务费，我方提供了中介公司收到的付费收款收据予以证明中介费用已经支付，无法提供发票。第四项诉讼请求要求被告支付违约金105000元的依据是基于房屋买卖合同第四条第3项约定，按照物业成交价的10%收取违约金，本案物业的具体成交价为1050000元。第五项诉讼请求中主张的财产保全担保费是1000元，担保费用的产生是原告维护自身权利的必要支出，应当由被告支付因其违约造成的原告诉讼阶段支付的必要费用，并提供由中顺盈腾融资担保有限公司开具的发票予以证明该费用已经实际产生。 被告黄**锋没有到庭参加诉讼，亦没有提交延期开庭申请，但庭后提交了书面答辩意见并接受法庭询问：一、确认收到原告吕冲给付的定金60000元和首期房款220000元，定金收条中收款人张莹莹是答辩人的配偶。但答辩人又支付了40000元给第三人世华公司作为办理过户登记的手续费，应当扣减。二、答辩人没有违约，房屋交易不成是因为原告希望得到更多赔偿而不予协助过户造成，而不是答辩人的过错，所以不同意支付中介服务费15750元，因为合同约定是由原告方支付。同样，答辩人也不同意支付财产保全担保费1000元，该费用与答辩人无关。三、同样，答辩人不同意赔偿违约金105000元，原告主张违约金没有依据，此次交易没有给原告造成任何损失，且原告主张的违约金金额过高。之前与原告方协商，答辩人已经同意降价50000元将涉案房屋卖给原告，以便清偿其他债务，是原告不愿意继续履行合同，不愿意购买涉案房屋，要求答辩人降价150000元再购买涉案房屋。 第三人世华公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦没有提交延期开庭申请和相关书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年2月1日，原告吕冲(买方)与被告黄**锋(卖方)、第三人世华公司（经纪方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告黄**锋将位于肇庆市端州区*******************以总金额1050000元出售给原告吕冲，其中原告吕冲于签订合同当日向被告黄**锋支付定金60000元（定金自动转为房款），首期房款220000元(不含定金)在2019年2月28日前付清，剩余房款770000元于完成交易过户及按揭贷款审批后由贷款银行直接拨入被告黄**锋银行账号，银行实际贷款额与原贷款额间差额由原告吕冲在过户当日以现金支付给被告黄**锋。其中合同第三条第一项约定：三方约定于解押注销后到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续，交易中心受理测绘鉴证之日起十五个工作日内买卖双方到税局办理纳税申报手续。合同第四条约定：1.卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责。……卖方保证对该物业享有完整的处分权，保证该房产没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利……由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。2.经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付15750元作为咨询及中介服务费……如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。3.卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金……卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该成交价的10%作为违约金。在上述《房屋买卖合同》中，原告吕冲在买方处签名按手印，被告黄**锋在卖方处签名按手印，世华公司在经纪方一栏盖章确认。 合同签订后，原告吕冲于2019年2月1日支付现金60000元给被告黄**锋作为定金，后又于2019年2月25日以电子银行转账方式支付首期房款220000元给被告黄**锋。2019年2月25日，世华公司出具收据言明收到原告吕冲交来的购买名城星岸3幢602房购房服务费15750元。此后，由于被告黄**锋一直没有依约办理注销抵押登记手续，且涉案房屋被法院予以预查封，无法办理过户手续，原告吕冲遂诉至本院，并因申请财产保全向中顺盈腾融资担保有限公司支付担保费1000元。 又查明，据肇庆市端州区不动产登记中心于2019年12月27日出具的《不动产登记资料查询结果证明》所载，肇庆市端州区*********************************的权利人为黄**锋，产权类型为预告，登记时间是2017年3月29日，此房产已抵押给债权人中国建设银行股份有限公司肇庆市分行，权利种类为预告抵押，抵押方式为“预售商品房抵押权预告登记”，设定期限为2017年4月12日至2037年4月12日，该房屋于2019年9月9日被人民法院以(2019)粤1202民初4630号民事裁定予以预查封，查封终止日期为2022年9月5日。此外，根据原告吕冲的申请，本院亦以（2019）粤1202民初6889号民事裁定对该房屋予以查封，登记时间2019年12月24日，属于轮候预查封。 本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。被告黄**锋、第三人世华公司经本院传票合法传唤，既不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作缺席审理。原告吕冲与被告黄**锋，第三人世华公司于2019年2月1日签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，且合同的主要内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方均应依约全面履行，违反约定的一方，应承担相应的违约责任。 关于原告吕冲要求解除其与被告黄**锋、第三人世华公司于2019年2月1日签订的《房屋买卖合同》的请求。合同签订后,原告吕冲已依约支付了定金和首期购房款,但由于被告黄**锋始终未能注销抵押登记，且在合同履行过程中，涉案房屋已被法院预查封，至今未能解封，导致涉案房屋无法办理过户手续，致使原告吕冲不能实现合同目的。被告黄**锋的行为已构成根本违约,应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，原告吕冲要求解除其与被告黄**锋、第三人世华公司签订的《房屋买卖合同》，有明确的事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告吕冲要求被告黄**锋返还购房款280000元的请求。原告吕冲在庭审中明确主张的购房款280000元，包含定金60000元，且合同约定定金自动转为房款。被告黄**锋庭后亦明确表示收到原告吕冲给付的购房款合计280000元。根据三方签订的《房屋买卖合同》第四条的约定以及合同解除的法律规定，原告吕冲要求被告黄**锋返还购房款280000元，理据充分，本院予以支持。被告黄**锋提出其支付40000元给第三人世华公司应予扣减的抗辩意见，属于居间合同纠纷，因与本案属于不同法律关系，本案不作处理，被告黄**锋应另寻法律途径解决。 关于要求被告黄**锋赔偿违约金的认定。本案涉案房屋未能依约办理过户，被告黄**锋存在过错，属于违约方。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本院认为，应以实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。本案涉案房屋约定的成交价为1050000元，根据当事人意思自治原则以及《房屋买卖合同》第四条约定，原告吕冲要求被告黄**锋赔偿违约金金额105000元的请求，符合合同约定和法律规定，故本院对原告吕冲主张105000元违约金的诉请予以支持。被告黄**锋主张违约金金额过高的抗辩意见，缺乏理据，本院不予采纳。 关于要求被告黄**锋支付中介服务费以及财产保全担保费的认定。本案中，原告吕冲因购买涉案房屋实际支付中介服务费15750元，根据合同第四条约定，该费用应由违约方承担，故对原告吕冲的该项诉请，本院予以支持。对于原告吕冲因申请查封涉案房屋支付财产保全担保费1000元，因缺乏主张的依据，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第四项、第九项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、解除原告吕冲与被告黄**锋、第三人肇庆市世华房地产代理有限公司于2019年2月1日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告黄**锋应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕冲返还购房款280000元； 三、被告黄**锋应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕冲赔偿违约金105000元； 四、被告黄**锋应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕冲支付中介服务费15750元； 五、驳回原告吕冲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取7125元，财产保全申请费2570元，两项合计9695元(原告已预交)，由原告吕冲负担7元，被告黄**锋负担9688元。被告黄**锋应负担的诉讼费用9688元应在本判决生效后的十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。 审 判 员  郑 君 二〇二〇年二月二十八日 法官助理  陈俞廷 书 记 员  王 莹