广东省肇庆市端州区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020）粤1202执异24号 案外人：王倩帆，女，1984年7月13日出生，汉族，身份证住址****，现住****。 申请执行人：肇庆市端州区润泽小额贷款股份有限公司，住所地广东省肇庆市端州区****，统一社会信用代码914****08L。 法定代表人：黄某。 被执行人：李文敏，女，1981年9月4日出生，汉族，居民身份证住址广东省***。 被执行人：肇庆昊天房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区***，统一社会信用代码914****002。 法定代表人：叶某1。 被执行人：广东昊天地产集团有限公司，住所地广东省云浮市****，统一社会信用代码9144****386。 法定代表人：叶某2。 被执行人：湖北昊天投资有限公司，住所地湖北省咸宁市咸安区***，统一社会信用代码914****506。 法定代表人：叶某3。 被执行人：叶灿方，男，1963年8月4日出生，汉族，身份证住址广东省***。 被执行人：叶灿明，男，1969年9月2日出生，汉族，身份证住址广东省****。 被执行人：叶金松，男，1937年6月1日出生，汉族，身份证住址广东省***。 被执行人：肇庆市端房开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区****，统一社会信用代码914****20Y。 法定代表人：叶某4。 被执行人：湖北锦绣房地产开发有限公司，住所地湖北省襄阳市***，统一社会信用代码914****18P。 法定代表人：叶某5。 本院在执行申请执行人肇庆市端州区润泽小额贷款股份有限公司与被执行人李文敏、肇庆昊天房地产开发有限公司、广东昊天地产集团有限公司、湖北昊天投资有限公司、叶灿方、叶灿明、叶金松、肇庆市端房开发有限公司、湖北锦绣房地产开发有限公司借款合同纠纷一案【案号：（2018）粤1202执1785号】，案外人王倩帆提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人王倩帆提出异议申请称：请求中止对襄阳市樊城区大庆西路11号锦绣数码城1幢B座单元7层3室、4室房屋的执行。事实与理由：2017年4月14日，广东省肇庆市端州区人民法院向襄阳市房管局送达（2016)粤1202民初3079号民事裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人湖北锦绣房地产开发有限公司名下的共计21套房屋。案外人购买的襄阳市樊城区大庆西路11号锦绣数码城1幢B座单元7层3室、4室房屋在上述被查封的房屋之列。案外人认为贵院的对案外人已经购买的房屋进行查封不当，理由如下：2008年2月2日，案外人与被执行人湖北锦绣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并于2009年3月27日将房屋交付给案外人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在贵院查封之前，案外人已经与被执行人湖北锦绣房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，向该公司支付该套房屋全部房款，该公司也将房屋交付案外人，因被执行人湖北锦绣房地产开发有限公司的原因未能办理过户登记。案外人的情形完全符合上述司法解释的规定，案外人对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，依法应当中止执行。综上，为维护案外人合法权益，特向贵院提出申请，请贵院依法支持案外人的异议请求。 申请执行人肇庆市端州区润泽小额贷款股份有限公司向本院提交了书面的答辩意见称：一、本案执行标的为商品房，案外人因商品房买卖关系而提起执行异议，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。执行标的登记权属人为湖北锦绣房地产开发有限公司，湖北锦绣房地产开发有限公司作为房地产开发企业，案外人向湖北锦绣房地产开发有限公司购买商品房，为商品房消费者。从立法本意出发，最高人民法院针对商品房买卖纠纷有特别规定（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》），故商品房买卖有异于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定涉及的一般不动产的买卖，本案的处理应特别适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案外人对执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益。1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利足够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的商品房；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人并未举证证明该商品房为其唯一住房，且案外人的身份证住址与涉案商品房地址不一致，故涉案商品房并非案外人的唯一住房，案外人的异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项规定的情形，不能排除本案对涉案商品房的执行。2、案外人提供的《销售不动产统一网络发票》并不能证明案外人已支付购房款，因在实践中，既有先付款后开具发票的情形，也有先开具发票再付款的情形，因此，发票一般不能单独作为支付价款的证据，发票的证明效力，应综合合同约定、商业惯例和交易习惯等因素来加以认定。本案案外人提交的《商品房买卖合同》约定，商品房购房款总金额为512072元，且约定一次性付清全款，该笔款项并非小数额，一般不会通过现金支付，而是通过银行转账方式支付，但案外人并未提供转账凭证材料证明其已支付价款。发票并不能成为证明付款事实的直接证据，异议人仅凭《销售不动产统一网络发票》而无相关的价款转账凭证，无法证明已经向湖北锦绣房地产开发有限公司支付涉案商品房的价款。如不严格查实付款情况，将增加被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。故案外人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（三)项规定的情形，不能排除本案对涉案商品房的执行。三、案外人在涉案商品房被查封多年后至今才提出异议，不符合常理。涉案商品房查封至今将近三年之久，案外人在查封期间均向查封法院提出异议，反而在查封法院拟将涉案商品房进行拍卖处置时才提出执行异议，有意拖延执行程序、妨碍执行，其异议请求应予驳回。综上所述，案外人的异议请求没有事实和法律依据，请贵院依法驳回其异议，以维护申请执行人的合法权益。 本院审查查明，申请执行人肇庆市端州区润泽小额贷款股份有限公司与被执行人李文敏、肇庆昊天房地产开发有限公司、广东昊天地产集团有限公司、湖北昊天投资有限公司、叶灿方、叶灿明、叶金松、肇庆市端房开发有限公司、湖北锦绣房地产开发有限公司借款合同纠纷，因上述被执行人逾期未履行本院已生效的(2016)粤1202民初3079号民事判决的法律义务，申请执行人肇庆市端州区润泽小额贷款股份有限公司向本院申请执行。在案件审理期间，本院于2017年4月14日以（2016）粤1202民初3079号民事裁定书查封了登记在湖北锦绣房地产开发有限公司名下的襄阳市樊城区大庆西路11号锦绣数码城1幢B座单元7层3室、4室房屋（以下简称涉案房屋）。 另查明，2008年2月2日，王倩帆和湖北锦绣房地产开发有限公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，约定案涉房屋总房款为512072元，在双方签订合同时一次性付清，房屋在2008年10月1日前交付使用。2009年3月27日，案外人缴纳了案涉房屋相应的契税及维修基金。2016年3月23日，湖北锦绣房地产开发有限公司开具相应的《销售不动产统一网络发票》，发票总金额512900元。2020年1月17日，王倩帆以涉案房产属于其所有为由，向本院提出书面异议，请求本院撤销查封。 听证中，王倩帆称案涉房屋交付使用后，前期其进行了装修及自用，后期租给他人使用，物业费、水费、电费等都由租户直接向物业公司缴纳。 本院认为，因被执行人湖北锦绣房地产开发有限公司逾期未履行生效法律文书确定的法律义务，依照申请执行人肇庆市端州区润泽小额贷款股份有限公司的申请及本案实际，本院对登记在湖北锦绣房地产开发有限公司名下的襄阳市樊城区大庆西路11号锦绣数码城1幢B座单元7层3室、4室房屋进行查封，符合法律规定。在本案中，案外人王倩帆与湖北锦绣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，足额支付了购房款项，并已实际占有涉案房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案外人王倩帆的异议理由成立，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十九条的规定，裁定如下： 一、中止对湖北省襄阳市樊城区大庆西路11号锦绣数码城1幢B座单元7层3室、4室房屋的执行； 二、解除本院以（2016）粤1202民初3079号民事裁定书对湖北省襄阳市樊城区大庆西路11号锦绣数码城1幢B座单元7层3室、4室房屋的查封。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  蒙婉珊 审判员  林 达 审判员  覃丽珍 二〇二〇年二月十八日 法官助理廖颖君 书记员杜爱怡