安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终10584号 上诉人（原审原告）：孟俞鑫，男，1996年11月8日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。 委托诉讼代理人：王宏权，安徽同川律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：闫腾达，男，1990年6月10日出生，汉族，住安徽省长丰县。 上诉人孟俞鑫因与被上诉人闫腾达房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2019）皖0121民初2481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孟俞鑫上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：双方签订的《店面转让协议书》明确约定转让房屋建筑面积为两层244平方米，但闫腾达实际交付的房屋仅为约定面积的一半即一层，二层仍由第三方实际占用。孟俞鑫在转让协议签订时并不知晓二层被闫腾达转租的事实，闫腾达亦未明确告知二楼转租合同约定的租赁期限，孟俞鑫一审提交的微信聊天记录可以佐证。现涉案房屋二层被第三方占用，孟俞鑫签订《店面转让协议书》承租涉案房屋经营的合同目的无法实现，闫腾达构成严重违约，应赔偿损失，返还转让费。且二楼转租合同的合同相对人是二层次承租人与闫腾达，孟俞鑫非该合同当事人，其无权向二层次承租人主张租金权利。 闫腾达辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回孟俞鑫的上诉请求。 孟俞鑫向一审法院起诉请求：1.闫腾达退还孟俞鑫部分转让费100000元；2.闫腾达承担孟俞鑫无法经营期间交纳的租金与水电费及其他费用（即二楼六个月租金21000元、水电费和物业费1000元）；3.本案诉讼费用由闫腾达承担。 一审法院认定事实：2018年11月27日，孟俞鑫与闫腾达签订了一份《店面转让协议书》，协议约定甲方即闫腾达将位于长丰县转让给乙方即孟俞鑫使用，建筑面积为244平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利和义务。同时约定：店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；乙方在2018年11月27日向甲方支付转让费共计人民币290000元整。双方签订协议后，孟俞鑫于2018年11月27日前支付了转让费计284500元。后双方因二楼租户发生纠纷，故孟俞鑫诉讼至法院。另，闫腾达已告知孟俞鑫二楼出租给他人的事实，但双方转让前孟俞鑫未看到书面的租赁合同。 一审另查明，协议书第五条约定：乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接收后的一切营业行为及产生的债权、债务由乙方负责。2017年12月25日，闫腾达作为出租方与宋睿签订了《商铺租赁合同》，约定闫腾达将上述涉案商铺二楼出租给宋睿使用。 一审法院认为，孟俞鑫与闫腾达于2018年11月27日签订的《店面转让协议书》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护，且双方之间的合同已经履行完毕，而从庭审陈述得知：孟俞鑫对二楼已出租给他人是知晓的，其在闫腾达未出具二楼的租赁合同时即与闫腾达签订协议，说明孟俞鑫对二楼租赁事宜予以认可，同时，双方在签订转让协议时，并未有明确的详细数额，故对于孟俞鑫要求闫腾达退还部分转让费100000元的请求，考虑合同已履行且系不可分割，而孟俞鑫亦未提供证据证实二楼转让费的数额及依据，依法不予支持。 关于闫腾达承担孟俞鑫无法经营期间交纳的租金与水电费及其他费用（即二楼六个月租金21000元、水电费和物业费1000元）的问题。本案中，双方协议书第五条约定：乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接收后的一切营业行为及产生的债权、债务由乙方负责。根据此条约定，二楼的承租方为宋睿，从孟俞鑫接收后该店铺的租金应由孟俞鑫负责收取，但收取的相对方应为承租方宋睿，故上述费用应由宋睿交纳，孟俞鑫可另行诉讼。 一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回孟俞鑫的诉讼请求。案件受理费2300元减半收取1150元，由孟俞鑫负担。 二审中，孟俞鑫向本院提交《情况说明》、不动产权证书、《店面租赁合同》、银行交易明细清单及委托付款说明，证明孟俞鑫转租涉案房屋经产权人张春同意，并向张春缴纳了2019年2月至2019年12月的房屋租金。闫腾达质证认为真实性无异议，其当时转租房屋系经产权人张春同意。 对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明，2018年11月27日，双方签订《店面转让协议书》前，孟俞鑫实际查看了涉案房屋的使用情况。闫腾达将涉案房屋转租孟俞鑫已经产权人张春同意，但未将转租事实及时告知二楼次承租人宋睿。涉案房屋2018年11月27日至2019年2月4日期间的租金由闫腾达支付，并计入290000元转让费中，此后租金由孟俞鑫实际向产权人张春缴纳至2019年12月27日。 2017年12月25日，闫腾达与宋睿就涉案房屋二楼签订《商铺租赁合同》约定租赁期间为2017年12月25日至2020年12月25日，租金标准为3500元/月，第二年每年房租递增8%。截至一审庭审日即2019年6月17日，涉案房屋二楼仍由第三人宋睿实际占有使用。 本院认为，关于孟前鑫主张的返还10万元转让费和损失问题。根据《店面转让协议书》的约定，闫腾达将自己位于泉阳北路尚之品超市店铺转让给乙方使用，建筑面积为244平方米，并保证孟前鑫享有闫腾达在原有房屋租赁合同中享有的权利和义务；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，营业设备等全部归孟前鑫；由孟前鑫向闫腾达支付转让费29万元整。从现在的履行情况来看，孟前鑫在案涉转让协议订立后与房屋的出租人订立了整体房屋租赁合同，并实际接收使用了闫腾达转让的一层超市经营权及物品，但因案涉房屋中原由闫腾达转租的二层使用问题，孟前鑫及闫腾达发生争议。孟前鑫主张闫腾达应及时交付二审房屋由孟前鑫实际使用，而闫腾达则主张已告知孟前鑫合同到期时间为2020年由孟前鑫直接向转租人接受租金而完成交付。而针对该项事实，双方在合同中未作约定，亦缺乏其他证据证实，基于闫腾达作为交付义务人对其完成交付应承担举证责任，而现有证据不足以证明双方存在指示交付及确认交付完成的事实，故孟前鑫主张闫腾达承担就此产生的损害赔偿责任，具有法律依据，应予以支持。关于赔偿数额问题，因合同中对于该项违约责任未作约定，故该项数额以孟前鑫实际损失为限，因孟前鑫支出转让费对应取得案涉二层房屋的收益权，而孟前鑫同时主张返还转让费及支付租金收益存在重复计算问题，故本院基于案涉房屋二楼截至一审庭审日即2019年6月17日仍由第三人宋睿占用，孟俞鑫未实际使用该房屋的事实，对于孟前鑫主张该期限内租金收益损失21000元（3500元/月×6个月）予以支持。关于孟俞鑫主张的水电费和物业费1000元，其并未提供证据予以证明，本院不予支持。 综上，孟俞鑫的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省长丰县人民法院（2019）皖0121民初2481号民事判决； 二、闫腾达于本判决生效之日起十日内支付孟俞鑫租金损失21000元； 三、驳回孟俞鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1150元，由孟俞鑫负担952元，由闫腾达负担198元；二审案件受理费2300元，由孟俞鑫负担1904元，由闫腾达负担396元。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 沈 静 审判员 陆建群 二〇二〇年二月十七日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。