云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初3849号原告：刘纡杉，女，1978年3月8日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：杨灿菊，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。被告：赵迁（又名赵谦），男，1957年1月9日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：郝丽娟，云南孙剑飞律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘七辉，男，1981年11月1日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被告：刘普辉，男，1983年3月16日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被告：杨琴芬，女，1982年2月20日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被告：张艳情，女，1984年4月8日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。原告刘纡杉与被告赵迁、刘七辉、刘普辉、杨琴芬、张艳情房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘纡杉的委托诉讼代理人杨灿菊，被告赵迁的委托诉讼代理人郝丽娟，被告刘七辉、刘普辉到庭参加诉讼，被告杨琴芬、张艳情经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘纡杉向本院提出诉讼请求：1、请求解除租赁合同；2、判令被告立即归还剩余租金1875000元并支付自2019年1月1日起至实际归还完毕租金之日止以未付款项为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期资金占用费，暂算至2019年7月21日为45539.06元，以上共计1920539.06元；3、本案诉讼费、保全费、律师费、交通费等费用均由被告承担。事实及理由：原告与被告于2013年4月10日签订《租赁合同》，约定被告将其共有的位于大理市房屋及院内天井租给原告，租期20年，年租金115000元，共计2300000元，租金分两期付清，原告支付第一期租金1300000元（含定金200000元），被告出具收款确认书，确认收到第一期租金，并在其后90天内将租赁物腾空；原告交付第二期租金1000000元给被告，被告交付租赁物给原告使用，自确认后至2013年12月31日为原告建设期，不计入租赁期。合同签订后，截止2013年4月18日原告支付了第一期租金1300000元。但在合同履行期间，被告违约要求增加租金，2015年10月18日，原告与被告签订《补充协议》，在2300000元房屋租金的基础上再增加200000元的租金，该补充协议第二条约定：剩余人民币1000000元租金及200000元分三次付清（第一次，原告于2015年10月18日支付给被告400000元，甲方收到后开始搬出租赁房屋，并承诺三日内清空租赁房屋，最迟10月25日将租赁房屋交付给原告管理使用；第二次，当被告交出租赁房屋使用权时，原告支付给被告500000元，第三次，由于原告所租房屋的审批手续还未办理下来，被告需配合原告办理相关手续，待原告所有手续齐全后再向被告支付剩余房屋租金300000元）。截止2016年9月28日原告将全部租金2500000元向被告交付完毕。但直到2018年12月才办理完毕租赁房屋的相关建造手续，拿到准建证。正当原告准备对租赁房屋进行拆除重建时，大理州政府为加强洱海的保护治理及生态环境修复出台了一系列文件，决定对包括租赁房屋在内的相关集体土地进行征收，政府不允许原告重建租赁房屋，双方的租赁合同已经无法继续履行，根据《租赁合同》第十二条第2项之约定：租赁期间因国家建设需要或政府部门征用本合同所涉及的租赁物，本合同所涉及的租建筑物第一层和宅基地使用权获得的补偿归被告所有，其余部分建筑物获得的补偿归原告所有，同时，被告应当退还租赁期未满的剩余年限租金。被告应依约退还租赁期未满的剩余年限原告已支付的租金1875000元，为此，原告多次与被告索要未果，原告为维护合法权益，特提起诉讼，希望法院支持原告的诉讼请求。被告赵迁辩称：原告在诉状中所述部分内容违背事实，2013年4月10日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将其位于云南省大理白族自治州大理市房屋及院内天井出租给原告用于客栈经营。被告的房屋占地面积合计501.3平方米，房屋共有12间（西边5间房屋全部装修好，有1个楼梯间，北边二层楼房屋合计4间，南边有2间），房屋面积约300平方米，院内天井面积约100平方米。原、被告双方约定租赁期限为20年，从2014年1月1日起至2033年12月31日止，租金为人民币2300000元，同时约定被告同意原告对现有房屋按照原告的用途所需进行整屋拆除重建、扩建及装修，且原告需保证重建后的房屋建筑面积不少于原有建筑面积。之后，双方又签订了《补充协议》。此期间，被告都一直催促原告尽快将原房屋拆除重建，但原告却迟迟不动工，原因是原告要将与被告相邻户的房屋也一并承租过来，然后将两个地块一起规划重建，故对重建事宜一拖再拖。为此，原告自愿向被告支付人民币200000元作为补偿。二、按照《租赁合同》的约定，被告无需向原告退还剩余租金。原告在诉状中阐述：“大理州政府为加强洱海保护治理及生态环境修复出台了一系列文件，决定对包括租赁房屋在内的相关集体土地进行征收，政府不允许原告重建租赁房屋，双方的租赁合同已经无需继续履行。”对此事实，被告也不持异议，被告的宅基地也确系被政府征收，依据双方的《租赁合同》第十二条免责条件第1项的约定：“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失，甲、乙双方互不承担违约责任，甲方收取的租金不予退还，本合同继续履行直至合同期满为止。”鉴于政府征收行为属于不可抗力因素，依据上述约定，被告依约无需向原告退还租金。三、原告未按《租赁合同》将房屋重建已构成违约，依法还应向被告承担违约责任，并就被告由此受到的损失予以赔偿。原、被告签订的《租赁合同》第八条甲方、乙方的其他权利及义务第1项内容明确约定“乙方保证重建建筑面积不少于原有建筑面积”但事实上，由于原告租赁房屋后迟迟不动工重建，从而导致被告的房屋被原告拆除后无法重建便被政府征收，所获的补偿款也因为房屋的灭失而大大减少，倘若被告的房屋仍然存在或是原告没有拖延，在承租房屋后就依约重新建盖，那么，在政府征收房地时，被告也就不会因房屋的灭失而导致存在补偿损失的情况。因此，鉴于原告未按《租赁合同》约定，将被告房屋拆除后履行房屋重建的义务，原告应就其行为向被告承担违约责任，并向被告支付实际损失人民币600000元。综上所述，鉴于被告户的房地被政府征收，系不可抗力因素，依据双方的《租赁合同》约定，被告无需向原告退还所收租金，为维护被告的合法权益不受损害，恳请法院在查明本案事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。被告刘七辉、刘普辉均辩称：同意被告赵迁的答辩意见。被告杨琴芬、张艳情未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、《租赁合同》原件1份、宅基地使用权证复印件1份，以证明原、被告存在合法有效的房屋租赁合同关系以及双方约定的权利义务；2、《补充协议》原件1份，以证明原、被告对《租赁合同》进行补充约定，在原租金2,300,000元的基础上一次性再补偿200,000元，房屋租金为固定价格，不随市场的变化而做任何浮动；3、收条5份、中国银行客户回单3份、工商银行个人业务凭证1份、中国银行付款通知单1份、工商银行转账凭证1份，以证明原告截止到2016年9月28日已预付20年租房租金共计2,500,000元的事实；4、案件受理费复印件1份，证明因被告拒绝按合同约定退还原告未到期租金行为导致原告产生本案诉讼费22,085元，原告的该项损失依法应该由被告承担；5、大理市洱海保护管理局大理市洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程项目资格预审公告、征收补偿方案（征求意见稿）及征收补偿安置方案复印件各1份，以证明本案涉案房屋被列入大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程项目征收的范围，自2017年以来就无法再履行原租赁合同，双方间的租赁合同因政府征收而被终止，因此，原告支付租金应该截止到政府确定征收该涉案房屋之日，即2017年资格预审公告之日（2017年2月15日）；2018年10月19日，大理市国土资源局公布大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程涉及集体建设用地征收补偿方案，涉案房屋因政府征收不能继续履行。经质证，被告赵迁、刘七辉、刘普辉对原告提交的第1、2、3证据三性无异议；第4组证据三性无异议，对证明方向不认可；第5组证据三性均不予认可。本院认为，原告提交的第1、2、3组证据到庭被告对三性无异议，本院予以确认；第4组证据不属于本案证据范围，案件受理费的承担由法院依法裁判；第5组组证据属于复印件，来源不清楚，形式要件不合法，对其证明方向本院不予确认。被告赵迁为证明自己的答辩主张，向本院提交以下证据：1、身份证复印件，以证明被告的诉讼主体资格；2、《租赁合同》原件1份，以证明合同约定的双方权利义务；3、云南省大理市宅基地使用证复印件1份（被告赵迁说明：因为政府征收原件已交回了政府），以证明涉案地块的基本情况；4、《补充协议》（原告与被告赵迁签订）原件1份，以证明双方签订了《补充协议》，其中200,000元系补偿金而非原告主张的租金；5、《补充协议》（案外人赵培稳与杨萍签订）复印件1份，以证明原告与被告邻居签订了租房《补充协议》，原告对涉案土地拖延不动工的原因系原告承租了被告邻居的土地，原告欲将两个相邻地块的房屋一起规划重建。经质证，原告对被告赵迁提交的第1、2、4组证据三性无异议，对第3组证据真实性认可，第5组证据三性均不予认可。被告刘七辉、刘普辉对被告赵迁提交的证据均无异议。本院认为，被告赵迁提交1、2、3、4组证据真实、合法，与本案有关联，本院予以确认；第5组证据不具备合法性、关联性，本院不予确认。被告刘七辉、刘普辉未提交证据。在本案诉讼期间，本院向大理市银桥镇人民政府调取了《大理市洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁安置协议书》二份（刘七辉户1份、赵迁户1份）。经质证原告、被告赵迁、刘七辉、刘普辉对本院调取的证据均无异议，本院予以确认。被告杨琴芬、张艳情未到庭参加诉讼，视为其二人对举证、质证的权利的放弃。根据上述举证、质证、认证，以及当事人陈述一致的内容，本院确认本案法律事实如下：被告赵迁（又名赵谦）系被告刘七辉、刘普辉之父，被告杨琴芬是被告刘七辉前妻，被告张艳情是被告刘普辉之妻，被告赵迁是云南省大理市银桥镇磻溪第十社北磻溪村163号院内房屋的产权人之一。该户在163号院内西边建盖有坐西向东砖混结构一层房屋5间以及1间楼梯间，北边建盖有坐北朝南砖混结构两层房屋一栋房屋4间，在院内坐南向北建盖有2间石棉瓦顶简易房2间，大门在院内西南角，院内东边修建有围墙。2013年4月10日，原告（乙方）与被告赵迁（甲方）签订了《租赁合同》，约定甲方将前述院落内的房屋，占地面积共计501.3平方米（建筑面积300平方米），有房屋共12间，房屋建筑面积约300平方米，院内天井100平方米，该房屋的租赁期为20年，自2014年1月1日起至2033年12月31日止，租金2,300,000元，年租金115,000元。租金分两期支付，乙方支付第一期租金1,300,000元（含定金200,000元）给甲方后，甲方出具收款确认书，并在其后90天内将租赁物腾空；乙方交付第二期租金1,000,000元给甲方，甲方交付租赁物给乙方使用，乙方验收并接收租赁物，甲方交付租赁物给乙方后至2013年12月31日为乙方建设期，不计入租赁期。甲方同意乙方对现有房屋按乙方需要进行整屋拆除重建（水平高度需由甲方确定），扩建（拆除、重建、扩建过程中的一切安全责任由乙方自行承担），装修，乙方保证重建建筑面积不少于原有建筑面积，修建卫生间等并可在房屋内添置设施及装修，费用由乙方承担。甲方同意乙方可在场地（院心）内拆除厩房和其他建筑（拆除的门窗归还甲方，台坎石若不继续进行使用则由甲方搬出。其他拆除的材料由乙方支配），乙方建造的固定设施和其它永久性建筑物（含装修、装饰部份）租赁期满后无偿留给甲方。乙方自甲方腾空房屋起三年内，如果乙方不进入动工，合同自然终止，甲方有权收回租赁房屋，且不退还已收取的租金。违约责任的约定：租赁期间甲方有下列行为之一的，乙方有权终止合同，甲方应立即将已收租金退还给乙方，并应按照合同总租金的30%向乙方支付违约金和赔偿乙方对租赁物所有的投资，包括新建、改造及装修费：（1）甲方因不能提供本合同约定的租赁物而解除合同的；（2）甲方的原因致本合同无效或导致乙方无法正常租用该租物业；（3）甲方因租赁物权属瑕疵而导致合同无效。租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该租赁物，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金，并承担因乙方过失而给甲方造成的实际损失，甲方不再退还租金。（1）在租赁物内存放危险物品或进行违法犯罪活动而使甲方或租赁物受损的。（2）在经营过程中，因乙方原因或转租原因严重损坏租赁物，在甲方提出的合理期限内未修复，造成甲方严重损失的。（3）租赁期满，乙方及时将租赁物交还甲方，乙方每逾期交房一日，则每日应向甲方支付120元滞纳金。并承担因逾期交付给甲方造成的实际损失。关于免责条件约定：（1）因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担违约责任，甲方收取的租金不予退还，本合同继续履行直至合同期满为止。（2）租赁期间因国家建设需要或政府部门征用本合同所涉及的租赁物，本合同所涉及建筑物第一层和宅基地使用权获得的补偿归甲方所有，其余部分建筑物获得的补偿归乙方所有，同时甲方应退还租赁期未满剩余年限租金。在该合同甲方签名为被告赵迁，被告刘七辉、刘普辉、杨琴芬、张艳情在甲方直系亲属一栏签了名字。2015年10月18日，原告（乙方）与被告赵迁（甲方）又签订了《补充协议》，约定因在原合同履行过程中出现政策变化及其他原因，现一次性由乙方向甲方补偿200,000元。房屋租金为固定价格，不随市场的变化而作任何浮动。乙方已于2013年4月向甲方支付房屋租金1,300,000元，剩余的人民币1,000,000元房屋租金及一次性补偿金200000分以下三次付清：第一次，乙方于2015年10月18日支付给甲方400,000元，甲方收到后开始搬出租赁物房屋，并承诺三日内清空租赁房屋，最迟10月25日将租赁房屋交付乙方管理使用；第二次，鉴于甲方实际建新房困难，当甲方交出租赁房屋使用权时，乙方支付给甲方500,000元；第三次，由于乙方所租赁房屋的审批手续还未办理下来，甲方需配合乙方办理相关手续，待乙方所有手续齐全后再向甲方支付剩余的房屋租金300,000元。甲方在2015年10月25日之前未搬出房屋，并将房屋交付乙方管理使用的，乙方有权单方解除合同，并要求甲方将所收租金及一次性补偿金全部退还乙方，同时，甲方还需另向乙方支付合同总标的30%的违约金以及向乙方赔偿因其逾期交房给乙方所造成的实际损失。乙方在甲方搬出房屋后未支付500,000元，则视为乙方违约，甲方已收取的租金400,000元不予退回。在租赁房屋新建过程中，甲方必须协助乙方办理相应的各种手续，若甲方不予协助，则应承担相应的责任，对所造成的损失进行赔偿。在租赁房屋新建完成可以经营后，若因甲方问题发生影响经营，甲方应承担赔偿责任，按乙方投入总资金以每天0.2‰计算支付赔偿。本《补充协议》与原《租赁合同》内容有矛盾冲突的地方，以本《补充协议》内容为准。上述协议签订后，原告按约定向被告赵迁支付了2,300,000元房租以及200,000元补偿金，被告赵迁向原告出具了收条，被告赵迁按约将房屋交付原告。2016年9月，原告将上述承租院落内的所有房屋拆除。原告在案涉土地拟建房过程中，2017年3月31日，大理市人民政府发布《大理市人民政府关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告》。2018年11月27日，就案涉土地及地上设施被告赵迁、刘七辉分别与大理市银桥镇人民政府、大理市银桥镇磻溪村民委员会第10村民小组签订了《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》（以下简称《搬迁补偿安置协议书》）。至今，原告未在案涉土地上开展实际建设行为。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告赵迁签订的《租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行。合同签订后，原告向被告赵迁支付了租金2,300,000元以及给予被告赵迁的补偿金200,000元，原告接手了案涉院落内的房地产，本案合同在履行过程中，因不可归责于双方当事人的事由，致使合同不能继续履行，经双方一致确认《租赁合同》已解除。至于除被告赵迁以外的其余被告仅是被告赵迁的家属身份在合同上签名，不属于《租赁合同》合同相对人，《租赁合同》、《补充协议》合同主体均为原告与被告赵迁。就原告要求被告赵迁返还租金的诉请。本院认为，本案中被告户与相关部门签订《搬迁补偿安置协议书》的日期为2018年11月27日，此时可确定原告与被告签订的《租赁合同》已不能继续履行，此日之前租赁物由原告实际管理使用，租金应由原告负担，此日之后合同不能继续履行，应由被告向原告返还相应租金，故本院对原告主张由被告返还2019年1月1日至2033年12月31日期间租金的诉讼请求予以支持。对于租金总额，《租赁合同》约定了2,300,000元，至于《补充协议》中200,000元已载明为补偿金，房屋租金为固定价格，故扣除原告2014年1月1日至2018年12月31日（共5年）期间的租金575,000元（计算公式为：2,300,000元÷20年×5年），被告应向原告返还租金的数额为1,725,000元（计算公式为：2,300,000元-575,000元）。在合同履行过程中，原告拆除案涉租赁地建筑以及附属设施后，未能及时重建，原告的行为已构成违约，且案涉租赁地建筑以及附属设施被纳入大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程项目范围内后，原告的违约行为致使被告赵迁的案涉地建筑以及附属设施未能得到全面补偿，因此原告还需向被告赵迁承担违约赔偿责任。原告与被告赵迁签订的《租赁合同》、《补充协议》对于原告在案涉地上的建房的约定为：甲方同意乙方对现有房屋拆除重建、扩建、装修，乙方保证重建建筑面积不少于原有建筑面积…乙方自甲方腾空房屋起三年内，如果乙方不进入动工，合同自然终止，乙方有权收还租赁房屋，且不退还已收取租金。但对于原告接收房屋并拆除租赁物后，未及时重建，遇政府征收导致被告赵迁未得到全面补偿时，原告应承担的违约责任双方约定不明。结合原告与被告赵迁签订的《租赁合同》、《补充协议》的合同条款，对于原告与被告赵迁在合同履行中任何一方违约，违约方应向守约方承担合同总租金30%的违约责任的约定，以及根据被告赵迁在答辩意见中要求原告承担违约责任，应向被告赵迁赔偿的实际损失为600,000元的主张，本院予以支持。为减少当事人诉累，本院在本案中一并作处理，该款在被告赵迁应返还原告的租金中予以扣除。综上，被告应当返还原告的租金为1,125,000元（1,725,000元－600,000元）。同时，案涉合同及补充协议并非基于被告赵迁原因导致不能继续履行，故本院对原告要求被告赵迁应支付租金利息的诉请不予支持。被告赵迁认为根据双方签订《租赁合同》第十二条第1款约定“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失，甲、乙双方互不承担违约责任，甲方收取的租金不予退还，本合同继续履行至合同期满为止。”被告不应当返还原告租金。本院认为，该条第2款同时约定：“租赁期间因国家建设需要或政府部门征用本合同所涉及的租赁物，本合同所涉及建筑物第一层和宅基地使用权获得的补偿归甲方所有，其余部分建筑获得的补偿归乙方，同时甲方应退还租赁未满的剩余年限租金”。因此被告赵迁不应当返还原告租金的理由不成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘纡杉与被告赵迁签订的《租赁合同》、《补充协议》已于2018年11月27日解除。二、由被告赵迁于本判决生效之日起十日内返还原告刘纡杉房屋租金1,125,000元。三、驳回原告刘纡杉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,085元，由原告刘纡杉承担9,148元，被告赵迁承担12,937元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  董 琼审 判 员  马 泽人民陪审员  石云华二〇二〇年二月二十八日书 记 员  李晓松