北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初13044号原告：王某，女，1976年2月27日出生。委托诉讼代理人：李景龙，北京市翔龙律师事务所律师。被告：刘某1，男，1986年12月6日出生。原告王某与被告刘某1农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人李景龙到庭参加诉讼。被告刘某1经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1、要求解除2013年3月25日，原告与被告签订的房屋买卖合同，或确定该合同无效。2、要求被告返还购房款150000元并按照年24%利率支付违约金。事实及理由：2013年3月25日，被告将位于北京市平谷区南独乐河镇某村某号（以下简称某号）宅院内房屋出让给原告，出让价格150000元，双方签订房屋买卖合同并加盖村委会公章确认。因被告无其他居所，故原告同意被告暂时居住在某号宅院内。此后，原告多次要求被告搬出，但均遭到被告拒绝。现原告购买房屋的目的无法实现，故要求解除双方签订的合同，被告应承担违约责任。被告刘某1辩称，我不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、2011年，我购买了诉争房屋，并投入资金建房。2013年，我因需要资金，故想借款150000元。此后，我通过李某介绍认识了原告，我与原告签订了买卖协议，且为原告出具了欠条，实际就是用涉案房屋抵押我的欠款。我与原告还约定月息8000元。2、原告及其丈夫将150000元直接交付给李某，我亦不同意将钱给李某，但原告表示钱在李某那里放心，将来也向李某主张还款。3、李某实际使用该笔款项，我要求李某将欠款返还给原告，但李某没有实际履行。4、涉案房屋未实际交付，且在双方签订买卖合同后我又对房屋进行了装修。本案经审理认定事实如下：1、原告向本院提供2011年4月4日，被告与案外人闫某1签订的买卖房屋契约。该契约显示：闫某1将某号房屋出让给被告，出让价格壹拾万元，款项笔下交清；东西有13．80米，南北有17．15米，均不含滴水，合236．67平米，合0．355亩；四至为东至官道，西至墙外15（公）分滴水，南至闫某4房檐滴水40公分，北至墙外40公分滴水；本契约自签字之日起所属一切使用权均归被告所有，永远为业，他人不得干涉，立字为据；如有反悔，所有的房屋建设双倍赔偿对方。该协议有见证人苗某（村委会干部）签字，并加盖村委会公章。原告表示该协议系被告为出让房屋交给原告保管的。原告向本院提供2013年3月25日，原告与被告签订的买卖房屋契约，该契约显示：被告将某号房屋出让给原告，出让价格壹拾伍万元，款项笔下交清；东西有13．80米，南北有17．15米，均不含滴水，合236．67平米，合0．355亩；四至为东至官道，西至墙外15公分滴水，南至闫某4房檐滴水40公分，北至墙外40公分滴水；本契约自签字之日起所属一切使用权均归原告所有，永远为业，他人不得干涉，立字为据；如有反悔，所有的房屋建设双倍赔偿对方。该协议有见证人李某签字，并加盖村委会公章。原告向本院提交李某书面证明，该证明显示了原告与被告就涉案房屋的买卖过程。经本院查找，李某因涉案在澳门特别行政区被羁押。庭审中，原告表示涉案房屋系经其前夫焦某（2009年3月9日协议离婚）介绍购买，房屋购买款于签订买卖契约当日自中国工商银行账户内支取400000元，将其中250000元存入中国农业银行，剩余150000元交由焦某，再由焦某转交给刘某1，但原告亦表示焦某转交钱款时的情况并不能详细描述。为此，原告提供银行流水明细。经本院向焦某调查，其表示涉案房屋系其通过李某介绍给原告购买的；购买房屋款系从银行支取，并在农业银行附近进行的钱款交接；钱款由焦某直接交给了被告刘某1；焦某否认涉案房屋系以债抵押房屋，亦否认被告刘某1向原告或自己出具过欠条。焦某表示与李某在澳门旅游时，李某被澳门司法部门采取强制措施。被告对于原告提供的其与案外人闫某1签订的买卖房屋契约及原告与被告之间签订的买卖房屋契约真实性予以认可，且认可将被告与案外人闫某1签订的买卖房屋契约原件交由原告保管之事实，但不认可证明目的。被告表示涉案房屋是以房抵押性质的借款问题，而非房屋买卖，但被告对此未提供证据予以证明。经本院向被告父母闫某2、刘某2调查，二人表示涉案房屋系闫某2、刘某2购买。为此，闫某2、刘某2向本院提供2011年4月4日，刘某2与案外人闫某1签订的涉案房屋转让协议。该协议显示闫某1将涉案房屋（四至为东至道、西至侯某东墙，北至闫某3、南至闫某4后山墙）转让给刘某2；闫某1宅基0．355亩，不含滴水，南北有17．15米，东西13．80米（均不含滴水），东至官道，西至墙外15公分含滴水，南至闫某4滴水40公分，北至墙外滴水40公分；转让费壹拾万元整，由刘某2一次性给付，该协议加盖了村委会公章。2、经本院向北京市平谷区某村委会及闫某1调查，均证实涉案房屋前期是与刘某2签订的协议，但刘某1以协议表述不清为由对协议重新打印，双方再次签字时购买房屋主体变为刘某1。某村委会亦证实，涉案房屋备案仅有刘某1签字确认的协议，无刘某2签字确认的协议，且认可两份协议加盖公章的真实性。经本院查找某村备案协议确认，备案协议与原告向本院提交的闫某1与刘某1签订的协议不完全一致，村委会备案协议中有手写标注：南至闫某4后檐滴水问题经双方商妥，闫某4房后滴水为60公分，闫某1滴水20公分，两家共80公分滴水，现墙已垒好。同时，闫某2、刘某2表示涉案房屋在2013年刘某1签订所谓出让房屋协议后，闫某2、刘某2还对涉案房屋进行了修建施工。3、庭审中，原、被告均认可原告未实际占有使用涉案房屋。经本院现场勘查，确认涉案房屋已上锁，门口处的门前三包责任牌责任人为闫某1。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告持被告提供的与原房主签订房屋买卖契约购买房屋，且该契约在村委会进行备案，故原告有理由相信涉案房屋系被告享有。现原告并非北京市平谷区南独乐河镇某村集体经济组织成员，无权购买涉案房屋。同时，原告始终未实际占有涉案房屋，故双方签订的房屋买卖协议应属无效。现原告未能实际占有涉案房屋，但原告提供的银行流水及双方在庭审中的陈述均可以证实原告向被告支付150000元款项，被告辩称仅占有其中的20000元，其余款项被案外人占有之陈述缺乏相关证据证明，且被告所述的问题应由被告与案外人另案解决，被告应该返还原告购房本金。至于违约损失问题，双方签订合同虽然约定违约处理方案，但该方案无具体评价标准，且双方均认可在签订涉案房屋买卖合同后，被告亲属仍对涉案房屋进行部分的装修工作，故本院按照原告支付本金的相应利息，并结合本案具体情况确定违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘某1于本判决生效后十五日内返还原告王某购房款150000元及利息（利息以购房款150000元为基数，自2013年3月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率2倍计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍计算）；二、驳回原告王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取计1650元，由被告刘某1负担（于本判决生效后十五日交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱政二〇二〇年二月四日书记员代 晓玉