福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初4921号 原告（执行案外人）：福州顶斌置业有限公司，住所地福建省福州市马尾区马尾镇儒江西路60号中建海峡商务广场2#楼12层01研发室01单元（自贸试验区内）。 法定代表人：谢常科，总经理。 委托代理人：吴天韵，女，公司员工。 被告（申请执行人）：福建平潭农村商业银行股份有限公司城北分理处，住所地福建省平潭县潭城镇桂山庄1区4号。 负责人：林辉，行长。 被告（被执行人）：罗玉岛，男，1971年4月19日出生，汉族，住福建省福清市。 第三人（被执行人）：陈郑洪，男，1977年7月16日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告福州顶斌置业有限公司（以下简称顶斌公司）与被告福建平潭农村商业银行股份有限公司城北分理处（以下简称平潭农商银行）、被告罗玉岛、第三人陈郑洪案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顶斌公司委托的诉讼代理人吴天韵到庭参加诉讼，被告平潭农商银行、罗玉岛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人陈郑洪经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 顶斌公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告于2019年03月01日向被告罗玉岛发出的解除《商品房买卖合同》通知书已生效，确认原告与被告罗玉岛签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXXX）及其相关补充协议（合同标的额：841716元）已于2019年3月17日解除；2.请求判令被告罗玉岛返还原告开发的位于福州市马尾区房屋，并配合原告办理《商品房买卖合同》备案注销等其他一切解约手续；3.请求判令被告罗玉岛向原告支付违约金及其各项费用共计28320元；4.请求判令终止并解除为原告所有的福州市马尾区房的查封；5.请求判令本案诉讼费全部由被告承担。庭审中，原告撤回上述第一项至第三项的诉讼请求，变更诉讼请求为：1.请求判令终止并解除为原告所有的福州市马尾区房的查封；2.请求判令本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告与被告罗玉岛于2017年09月27日签订《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXXXXXX）及其相关补充协议已于2019年3月17日解除，案涉房产依法、依约属于原告所有。根据上述协议的约定，被告罗玉岛采用分期付款方式购买原告开发的“东江欣居”项目的商品房XX＃楼XXXXX单元号商品房（以下简称“上述房产”）。上述房产总价款为841716元，截止至起诉之日，被告罗玉岛尚欠付原告购房款53万元。原告多次采用电话、短信、书面形式等各种方式向被告罗玉岛催缴上述购房款，但其始终未支付任何款项。现根据《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXXXXX）第八条“逾期付款责任”的约定：“买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起壹拾伍日内按照累计应付款的伍％向出卖人支付违约金”。原告于2019年03月01日以ＥＭＳ快递形式，向被告罗玉岛签约地址发出解除《商品房买卖合同》通知书，明确表达：“自即日起我公司将解除您于2017年09月27日与我公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXXX）及其相关补充协议”的意思表示。后原告于2019年08月05日再次以ＥＭＳ快递形式向被告罗玉岛发出通知书，明确函告原告已于2019年03月01日向其发出解除《商品房买卖合同》通知书，原告与被告罗玉岛的《商品房买卖合同》及其补充协议已解除，并要求被告罗玉岛前往原告指定地点办理解约、注销等一切手续。据此，原告依约有权单方解除与被告罗玉岛签订的上述协议，收回本案案涉房产另行处置，并要求被告罗玉岛支付违约金人民币及其各项费用共计28320元。被告罗玉岛未取得案涉房产的所有权，贵院在（2019）闽0128执982号查封公告查封了为原告所有的上述房产，损害了原告的合法权益。 被告平潭农商银行与被告罗玉岛金融借款纠纷一案，在贵院处于执行阶段【案号：（2019）闽0128执982号】。因该案执行，贵院于2019年06月03日查封被告罗玉岛向原告购买的位于福州市马尾区。就上述房产原告于本诉状中向贵院诉请确认原告与被告二签订的签订《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXXXX）及其相关补充协议已于2019年03月17日解除，收回上述房产另行处置，并要求被告罗玉岛配合办理注销预告登记【权证号：闽（2017）马尾区不动产证明第XXXXX号】，并支付违约金人民币及其各项费用共计28320元。综上所述，案涉房产权属仍为原告所有，原告既未将案涉房产交付给被告罗玉岛，也未办理过户登记手续。预告登记并非物权登记，不动产物权不以预告登记行为发生所有权的转移，且依法预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。被告罗玉岛未取得案涉房产的所有权。因此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条及其相关法律、法规的规定和上述协议的约定，本案案涉的上述房产的所有权依法、依约仍属于原告。综上所述，贵院在（2019）闽0128执982号查封公告查封了为原告所有的上述房产，损害了原告的合法权益，原告为保障自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求，终止、解除对上述房产的查封。 被告平潭农商银行未做答辩。 被告罗玉岛未做答辩 陈郑洪未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告及第三人均未到庭参加诉讼，视为放弃举证和到庭质证的诉讼权利，对原告提交的证据本院将在下文中结合具体案情进行分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 顶斌公司（出卖人）与罗玉岛（买受人）就位于福建省福州市马尾区的房屋，于2017年9月27日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XXXXXXXXXX）及相关补充协议，并于2017年11月2日进行合同备案登记及预告登记［权证号：闽（2017）马尾区不动产证明第XXXX号］。 另查明，本院在执行平潭农商行城北分理处与罗玉岛、陈郑洪金融借款合同纠纷一案中，2019年5月6日作出（2019）闽0128执982号《执行裁定书》及《协助执行通知书》。2019年5月10日，本院对罗玉岛名下坐落于福州市马尾区的房屋［权证号：闽（2017）马尾区不动产证明第XXXXX号］进行了预查封。在该案执行过程中，案外人顶斌公司提出书面异议。本院于2019年8月8日作出（2019）闽0128执异66号执行裁定，驳回顶斌公司的异议请求。顶斌公司不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。案涉房屋至今仍未过户登记到罗玉岛名下。 本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”本院有权对案涉房屋进行预查封。原告认为案涉房屋的预告登记效力因过期已经失效，故应于解除查封，但依据上述规定，本案并没有证据显示案涉房屋已经注销了合同的备案登记，故本院仍有权对案涉房屋进行预查封。至于原告主张其与罗玉岛之间的《商品房买卖合同（预售）》已经解除，但其与罗玉岛之间的商品房买卖纠纷应另案进行处理，不在本案审理的范畴，故原告的诉请，因缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定，判决如下： 驳回福州顶斌置业有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由福州顶斌置业有限公司负担，多预交部分予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州中院。 审 判 长  杨航光 人民陪审员  陈欲钦 人民陪审员  蔡小花 二〇二〇年二月二十八日 书 记 员  丁炎珠