福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初10458号 原告：彭淑华，女，1975年8月5日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：杜顺萌，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪青青，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 被告：福建省沃丰房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道安吉南路与瑞安街交汇处澜湖郡1号楼209室，统一社会信用代码91350500669290652N。 法定代表人：陈松辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢清峰，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连梅明，福建泉南律师事务所律师。 原告彭淑华与被告福建省沃丰房地产开发有限公司（以下简称“沃丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭淑华的委托诉讼代理人洪青青、被告沃丰公司的委托诉讼代理人连梅明到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告共同申请庭外和解期间，但协商和解未果。本案现已审理终结。 彭淑华向本院提出诉讼请求：沃丰公司按购房款2625817元的0.1‰标准向彭淑华支付自2016年12月31日起至实际交付泉州市丰泽区房之日止的违约金【暂计至2018年12月31日共731日，违约金约为191947元】。诉讼过程中，彭淑华变更诉讼请求为：沃丰公司按购房款2625817元的0.1‰标准向彭淑华支付自2017年4月4日起至2018年12月30日止（共635天）的违约金166739元。事实和理由：彭淑华于2014年4月19日与沃丰公司签订了编号为201404190048的《商品房买卖合同》。该合同约定，彭淑华向沃丰公司购买位于泉州市丰泽区，购房金额为2625817元。根据该合同第八条约定，沃丰公司应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付彭淑华使用。该合同第九条还约定，出卖人逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。因沃丰公司未能在2016年12月30日前交付符合合同约定条件的商品房，且逾期交房超过180日，彭淑华要求继续履行合同，沃丰公司应按已付款2625817元的0.1‰向彭淑华支付自2017年4月4日起至2018年12月30日止的违约金。 沃丰公司辩称，一、在彭淑华未缴交专项维修金的情况下，沃丰公司有权拒绝交付房屋。1.彭淑华未履行合同义务（即缴交专项维修金），属于《合同法》第六十七条规定的“先履行一方未履行的”情形，其行为已构成持续违约，沃丰公司依法可以行使先履行抗辩权拒绝交房，交付时间可予相应顺延至彭淑华支付该项费用之后。诉争《商品房买卖合同》第十八条第2项约定，彭淑华应按有关规定于2016年12月30日前缴交专项维修金5351元，并载明缴交的具体账户。但彭淑华至今仍未依约履行缴纳专项维修资金的义务。另，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条第2款、第四条第4款、第五条约定，缴交专项维修金系彭淑华应先履行的合同义务，彭淑华未缴交专项维修资金前，沃丰公司无须将房屋交付给彭淑华。2.根据建设部、财政部2007年联合发布的第165号《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十三条规定及泉州市住房和城乡建设局、财政局联合发布的泉建综[2011]70号《泉州市住宅专项维修资金管理规定》，在彭淑华未缴交专项维修金的情况下，沃丰公司有权拒绝交付诉争房屋，沃丰公司的行为不构成逾期交付，不应承担任何违约责任。二、退一步说，即便法院认为沃丰公司构成逾期交房，沃丰公司也享有多项可据实予以延期交房的情形。沃丰公司可因风雨天气及中、高考原因顺延交房天数共计94天。综上所述，彭淑华未缴交专项维修资金前，沃丰公司无须将房屋交付给彭淑华，彭淑华至今一直未缴交专项维修金，沃丰公司之前不交付房屋的行为不构成逾期交付，且沃丰公司已将诉争房屋交付给彭淑华，不应承担任何违约责任。同时沃丰公司具有可据实予以延期交付房屋的事由，彭淑华的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2014年4月19日，彭淑华与沃丰公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201404190048），约定彭淑华向沃丰公司购买址在泉州市丰泽区店面09的房屋，总购房款为2625817元。合同第八条约定，沃丰公司应于2016年12月30日前，将符合合同约定条件的商品房交付彭淑华使用，但如遇“施工中遇到异常困难或重大技术问题及其他非出卖人可控制的原因导致工程延期的：因政府行为（包括但不限于政府通知停工或者因交通管制等造成无法施工、政府文件限制施工条件，高考限制施工或者因交通管制等造成施工延误等）而导致工程施工延期；日降雨量10㎜以上降雨、风六级以上（含六级）及其它自然灾害、停水、停电导致工程延期（具体以政府文件、气象资料、高考相关规定、水电部门的通知为准）”，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定，如沃丰公司逾期交房超过180日后，彭淑华要求继续履行合同的，“合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金”。合同第十八条约定，专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计5351元，于2016年12月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上，监管银行中国银行股份有限公司洛江支行，监管账户43×××42。双方于同日签订的合同附件六《合同补充协议》第四条约定：“1、双方同意该商品房不适用合同第八条支付条件与期限的约定，出卖人应当在2016年12月30日前，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位单项竣工验收合格和消防验收合格，但不包括整体小区的竣工综合验收合格及向建设主管部门报备手续办理完成。（2）除自然灾害如人力不可抗力的火灾、水灾、飓风、地震等，还包括如下：1.市政配套而引致的延误；2.为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；3.影响施工停止或进展缓慢的气象［累计24小时降雨超过24ＭＭ或6级以上（含6级）大风］原因；4.供水、供电部门的停水、停（限）电通知;5.其他非出卖人所能控制的因素。……商品房在达到上述交付条件后，出卖人将以合同记载的联络方式将《入伙通知书》送达买受人；买受人未接到《入伙通知书》的，应在本协议约定的交付期限的最后一日前主动到出卖人处办理交接手续。否则，在通知办理的交付期限届满之日起的第二日即视为出卖人已经按照合同的约定将该商品房交付给买受人，买受人应以即日起开始支付物业管理费并承担商品房交付后的风险和责任。”《合同补充协议》第五条约定：“买受人应根据泉州市住房和城乡建设局规定的相关收费标准及时缴纳专项维修资金，……买受人未交清专项维修资金前，出卖人有权拒绝交房并拒绝协助办理分户产权登记手续，由此产生的责任概由买受人承担。”《合同补充协议》第十三条约定：“本补充协议是合同不可分割的部分，本补充协议的内容与商品房买卖合同不一致的，以本补充协议的约定为准”。上述合同于2014年4月29日在泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处登记备案。合同签订后，彭淑华已依约付清全部购房款。 另查明，据沃丰公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》等证据所载，诉争房屋所在楼盘于2018年10月20日经建设、勘察、设计、监理、施工五部门验收合格，于2018年5月24日经泉州市公安消防支队综合评定该工程消防验收合格。据沃丰公司提供的泉州市环境保护局出具的通知所载，“中、高考期间，禁止在学校及周围200米范围内进行建筑施工作业”。经双方当事人共同确认，自合同签订之日起，沃丰公司可因中、高考以及《合同补充协议》第四条约定的24毫米以上日降雨、6级以上（含6级）大风天气顺延交房天数共计94天，即沃丰公司可顺延至2017年4月3日交房。2018年9月29日，沃丰公司向彭淑华邮寄一份“澜湖郡”3号楼09店面入伙通知书，通知其于2018年10月31日至2018年11月30日期间交房。彭淑华于2018年10月1日收到上述入伙通知书，并于2018年12月31日与沃丰公司办理了诉争房屋的交接手续。截至法庭辩论终结时止，彭淑华尚未缴纳诉争房屋的专项维修资金。 本院认为，彭淑华与沃丰公司就诉争房屋所签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，双方均应依约履行。按合同约定，沃丰公司应于2016年12月30日前，将符合合同及补充协议约定的诉争房屋交付彭淑华使用。但《合同补充协议》第四条约定，如遇到“累计24小时降雨超过24MM或6级以上（含6级）大风原因”，沃丰公司可顺延交房期限。本案审理过程中，双方当事人一致确认，自2014年4月19日双方签订合同之日起，出现了因中、高考及上述《合同补充协议》第四条约定的可延期交房的风雨天气共计94天，沃丰公司可顺延至2017年4月3日交房。关于公共维修资金的缴纳，合同第八条约定，沃丰公司应于2016年12月30日前向彭淑华交房；合同第十八条约定，彭淑华应于2016年12月30日前缴清诉争房屋的专项维修资金；而《合同补充协议》第五条约定：“买受人未交清专项维修资金前，出卖人有权拒绝交房并拒绝协助办理分户产权登记手续”。基于上述约定，可以认定双方约定彭淑华最迟应于沃丰公司向其交房时缴清诉争房屋的专项维修资金，否则沃丰公司有权拒绝交房。根据查明的事实，诉争房屋于2018年10月20日符合交付条件，沃丰公司通知彭淑华于2018年10月31日至2018年11月30日期间交房，因彭淑华接到通知后未按期与沃丰公司办理交房手续，该房屋于沃丰公司通知办理的交付期限届满之日起的第二日即2018年12月1日视为交付，迟于沃丰公司因中、高考及天气原因顺延交房的期限即2017年4月3日。彭淑华主张2018年12月30日诉争房屋才达到合同约定的交房条件，与本院认定的事实不符，不予采纳。同时，彭淑华主张办理交房时双方约定将诉争房屋的专项维修资金抵扣相应的逾期交房违约金，但未提供相关证据，沃丰公司对此亦不认可，本院不予采信。在彭淑华未缴纳专项维修资金的情况下，沃丰公司实际于2018年12月31日与彭淑华办理了诉争房屋的交接手续，并未以此拒绝交房；且在该房屋视为交付之前，导致沃丰公司迟延交房系其自身违约所致，不可归责于买受人，现沃丰公司以彭淑华尚未缴交专项维修资金为由，主张免除其逾期交房违约责任，理据不足，本院不予采纳。综上，沃丰公司因出现彭淑华认可的可延期交房的免责天数，可顺延至2017年4月3日交房，但诉争房屋直至2018年12月1日才视为交付，自2017年4月4日起至2018年12月1日止共逾期607天，根据合同第九条约定，沃丰公司应按总购房款2625817元的日万分之一向彭淑华支付逾期交房违约金共计159387.09元（2625817元×0.0001×607天）。另，彭淑华无正当理由未按期接收房屋，其要求沃丰公司支付2018年12月2日至2018年12月30日期间的逾期交房违约金，没有依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建省沃丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付彭淑华逾期交付址在泉州市丰泽区店面09房屋的违约金159387.09元； 二、驳回彭淑华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4139元，减半收取计2069.5元，由彭淑华负担325.5元，福建省沃丰房地产开发有限公司负担1744元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  黄达婧 二〇二〇年二月二十日 书记员  洪希文 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。