广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初16445号原告：汪闻远，男，汉族，1991年3月7日出生，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码：361************016。原告：汪会友，男，汉族，1965年9月20日出生，住江西省抚州市南城县建昌镇孔家岭129号，公民身份号码：362************516。委托诉讼代理人：汪闻远，系原告汪会友儿子。被告：珠海维佳斯投资管理有限公司，住所地：珠海市**************，统一社会信用代码：914************486。法定代表人：梁燕媚，董事长。被告：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所地：珠海市**************，统一社会信用代码：914***********923J。法定代表人：郑雪融，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：陆星州，广东非凡律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张小磊，广东非凡律师事务所律师。原告汪闻远、汪会友诉被告珠海维佳斯投资管理有限公司（以下简称“维佳斯公司”）、珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称“卡都海俊公司”）合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪闻远与汪会友的委托诉讼代理人汪闻远、被告维佳斯公司与被告卡都海俊公司的委托诉讼代理人张小磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令二被告连带向原告支付商业物业（商铺）经营收益金人民币127680元（2017年6月、7月，2018年1月、4月、5月部分的及从6月暂计至2019年11月止）；2.请求判令二被告连带向原告支付延迟付款违约金人民币13075元（暂算至2019年11月19日，请求判至付清为止）；3.请求判令二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年11月28日，原告与被告卡都海俊公司签订了《商业物业（商铺）认购书》及《商业物业（商铺）认购书补充协议》，原告认购了被告卡都海俊公司开发的香洲区前山心海州凤祥路36号250商铺，价款555688元，于2016年6月30日交付。被告卡都海俊公司在该《补充协议》中承诺，在原告商铺交予被告维佳斯公司统一经营期间，被告卡都海俊公司将协助并监督被告维佳斯公司履行《委托经营协议》相关义务，若被告维佳斯公司未按时付款（即未按时返利），则由被告卡都海俊公司代为向原告支付收益。当日，原告与被告维佳斯公司签订《商业物业（商铺）协办合同》，《协办合同》约定，被告维佳斯公司协助原告购买被告卡都海俊公司开发的涉案商铺及签订《商品房买卖合同》等，原告向被告维佳斯公司支付协办费人民币555688元。同时，原告还与被告维佳斯公司签订了《协办合同》的附件一《委托经营协议》，《委托经营协议》约定，原告实际成交合同总额为人民币1111376元（含协办费555688元），商铺于2016年6月30日由被告卡都海俊公司交付后，原告将该商铺交予被告维佳斯公司统一经营8年，第三条约定，第一年度至第八年度约定收益分别为被告维佳斯公司实际成交合同总额的5%、5%、6%、6%、6%、7%、7%、7%，还约定被告维佳斯公司延迟支付收益金应按每日万分之三计算，并且约定本协议具有租赁合同性质。2018年5月28日，原告与被告卡都海俊公司按照认购书内容签订了《商品房买卖合同》。在上述合同、协议签订后，原告已经全面履行了合同义务。据原告与被告维佳斯公司签订的《委托经营协议》约定，被告维佳斯公司根据《委托经营协议》的约定从2016年07月开始向原告支付了收益，但其中2017年6月份和7月份被告未支付收益11200元，2018年未支付1月份和4月份收益11200元，5月份的仅支付了当月20%的收益1120元，还有4480元未支付，且从2018年6月份开始至今的收益被告维佳斯公司均未支付。原告认为，被告维佳斯公司未依约向原告支付上述商铺的收益，已经对原告构成违约，被告维佳斯公司除了立即向原告支付上述商铺的收益外，还应依据《委托经营协议》第八条第5款之约定，按未付收益的每日万分之三向原告支付违约金。而且原告与被告卡都海俊公司签订的认购书中所支付的金额以及与被告维佳斯公司签订的《协办合同》所支付的金额实际上均为购房房款，并且被告卡都海俊公司在该认购书《补充协议》中承诺若被告维佳斯公司未按时付款，则由被告卡都海俊公司代为向原告支付收益，故被告卡都海俊公司应对被告维佳斯公司上列收益欠款及迟延付款违约金承担连带支付责任。综上所述，二被告未按合同约定支付收益金，侵犯了原告的合法权益，特提起本诉讼。原告提供了如下证据：1.《商业物业（商铺）认购书》及《商品房买卖合同》；2.《合作经营合同》;3.《协议书》；4.不动产权证；5.中国银行交易流水明细清单。两被告辩称：本案案由应为合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。首先，《合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”由此可知，委托合同是一种有名合同。而本案，原告与被告维佳斯公司签署的合同名称为《委托经营协议》，该合同名称已经清楚表明双方之间的合同性质为委托经营合同而非房屋租赁合同。其次，《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可知：租赁合同的承租人只是享有对租赁物的使用、收益权，不享有对租赁物的经营管理权。而本案，《委托经营协议》第五条明确约定被告维佳斯公司对案涉商铺享有统一规划、自主招商、自主决定租赁协议的内容、全权催讨租金及交付、收回商铺等经营管理权。租赁合同的出租人收取的款项性质为租金，而本案，《委托经营协议》第三条明确约定被告维佳斯公司向原告支付的款项性质为经营管理收益。因此，从合同内容来看，案涉《委托经营协议》与房屋租赁合同也是有重大区别的。再次，珠海市香洲区人民法院审理的（2019）粤0402民初8547号及（2019）粤0402民初6933号案与本案属于同一系列案，三案的原告均是起诉要求支付经营收益及相应违约金，其中，（2019）粤0402民初8547号案，因涉及港澳人士，由珠海市香洲区人民法院移送至珠海横琴人民法院处理，（2019）粤0402民初6933号案已经出具一审判决，在判决书中明确将案由由房屋租赁合同纠纷改为合同纠纷。另外，南京市中级人民法院审理的（2015）宁民再终字第15号案与本案案情也极为类似，该案生效判决明确将案涉《委托经营合同书》认定为委托经营合同而非房屋租赁合同。这些案例也都表明将本案案由确定为合同纠纷更为准确。原告主张的欠付经营收益的本金是错误的。根据原告提交的证据及其在起诉状中的陈述，案涉商铺的交付时间为2016年6月30日，被告维佳斯公司自2016年7月开始支付经营收益，那么2016年7月至2018年6月的经营收益为每月4631元，2018年7月至2021年6月的经营收益为每月5557元。被告维佳斯公司尚欠经营收益为2017年6月4631元、2017年7月4631元、2018年1月4631元、2018年4月4631元、2018年5月3511元、2018年6月至2019年11月99100元，合计为121135元。原告主张的延期支付经营收益的违约金明显过高，请求法院适当减少。本案中被告维佳斯公司迟延支付经营收益给原告造成的损失无非就是按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，除此之外，别无其他。另外，原告也没有举证证明确有其他损失的存在。那么，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二款的规定，《委托经营协议》中约定的按照每日万分之二及万分之三计算的违约金已经超过造成损失的30%（即按照年利率6.175%计算的利息），属于过分高于造成的损失，故请求法院予以适当减少。两被告没有提供证据。经审理查明，2014年11月28日，原告与被告卡都海俊公司签署《商业物业（商铺）认购书》，约定原告向被告卡都海俊公司认购位于珠海市香洲区***********，总价为555688元。鉴于原告认筹情况及选择付款时间和方式，上述房价款中已给予扣减了认筹优惠20万元及折扣优惠151551元，认购商铺于2016年6月30日前竣工并交付。同日，原告与被告卡都海俊公司签署《协议书》，约定原告同意由被告维佳斯公司统一运营管理认购商铺并与被告维佳斯公司签订《合作经营合同》，被告卡都海俊公司协助并监督、落实被告维佳斯公司履行《合作经营合同》，并为被告维佳斯公司履行《合作经营合同》的付款义务提供担保。2014年11月28日，原告（作为乙方）与被告维佳斯公司（作为甲方）签署《合作经营合同》，约定：双方确认，双方合作经营管理物业的期限为八年，自开发商将物业交予乙方次日起计算。乙方应于开发商交付物业的当日将该物业交付于甲方，并与甲方办理交接手续，自乙方向甲方交付物业之日起，由甲方根据本合同约定对物业进行装修、运营。乙方知悉，步行街为新开发项目，周边配套未成熟，本合同合作经营期间，需投入大量资金，用于运营管理物业所需的装修、配套设施设备建设以及招商和营运所需的设计、策划、广告、推广等费用，该投入款项由乙方负责投入人民币555688元，该款项为固定费用，不因投资情况而调整，并由甲方全权管理及使用，且投资款不再退回乙方。合作经营期间，物业由甲方实际经营管理，乙方享有固定收益合计544574元，该款项为固定收益，不因物业的实际经营管理情况而调整，甲方于本合同合作经营管理期限中的第一年度的第一个月起，甲方每月10号前向乙方支付当月固定收益，第一、二年度月固定收益为4631元，第三、四、五年度月固定收益为5557元，第六、七、八年度月固定收益为6483元。在合作经营管理期限内，甲方享有对物业的实际经营权，甲方可以自己的名义或以乙方名义通过出租、自用等方式经营物业并获得收益。甲方迟延向乙方支付固定收益的，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付金额万分之一违约金，逾期超过30日的部分，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付金额万分之二的违约金，逾期超过60日的部分，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付金额万分之三的违约金。2018年4月28日，原告与被告卡都海俊公司签署《商品房买卖合同（现售）》，约定原告向被告卡都海俊公司购买案涉商铺，案涉商铺总价款为555688元，交付时间为2016年6月30日前。2016年6月30日前，被告卡都海俊公司将案涉商铺交付给原告。被告维佳斯公司于2016年3月份开始向原告指定的户名为吴云虹的银行账户中支付月固定收益。自2016年3月1日至2017年3月31日，被告维佳斯公司每月向原告支付固定收益4631元；自2017年4月1日至2017年5月31日，被告维佳斯公司每月向原告支付固定收益5557元；自2017年8月1日至2017年12月31日，被告维佳斯公司每月向原告支付固定收益5557元；自2018年1月1日起，被告维佳斯公司于2018年2月2日支付了5557元，于2018年3月份支付了5557元，于2018年5月份支付了1120元，即未再向原告支付月固定收益。珠海市香洲上冲农贸市*有限公司另于2019年12月13日代被告卡都海俊公司向原告支付了5557元。两被告称，因被告维佳斯公司工作人员疏忽，被告维佳斯公司自2015年3月份开始即向原告支付月固定收益，其中2015年3月份至2016年2月份之间的月固定收益支付至案外人吴云洁的银行账户中，自2016年3月份开始，月固定收益支付至案外人吴云虹的银行账户中，对于2016年7月1日前已经支付的固定收益应予以抵扣，不能抵扣的被告维佳斯公司保留予以追回的权利。原告称，《合作经营合同》的签订日期为2014年11月28日，被告维佳斯公司承诺在付清全部房款两个月后开始支付月固定收益，所以自2015年2月份起，被告维佳斯公司每月支付的款项应视为月固定收益，还有其他业主也在签订合作经营合同两个月后收到了月固定收益。原告另称，原告与被告卡都海俊公司约定案涉商铺于2016年6月30日前竣工并交付，原告同时与被告维佳斯公司约定自2016年7月1日起支付月固定收益，并将月固定收益支付至案外人吴云虹的银行账户中，而吴云虹的银行账户中并未收到2015年2月份至2016年2月份的月固定收益，对于被告维佳斯公司于2016年3月份至2016年6月份之间四个月提前支付的固定收益，原告同意可予以抵扣。另，本案原立案案由为房屋租赁合同纠纷，但经本院审理查明情况显示本案双方并非房屋租赁合同关系，本院据此重新确定案由为合同纠纷。本院认为，原告与被告维佳斯公司签订的《合作经营合同》，原告与被告卡都海俊公司签订的《商品房买卖合同》、《商业物业（商铺）认购书》、《协议书》均是各方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律行政法规的强制性规定，合同成立并生效，签订各方应当按照合同约定和法律规定全面履行各自的权利义务。根据《合作经营合同》的约定，被告维佳斯公司应按月向原告支付固定收益，被告维佳斯公司未按照约定按时支付固定收益，构成违约。《合作经营合同》中约定被告维佳斯公司于案涉商铺交付次日的当月开始支付月固定收益，原告与两被告均确认案涉商铺于2016年6月30日交付，同时月固定收益应于2016年7月份开始支付，本院予以确认，被告维佳斯公司应于2016年7月份开始支付月固定收益。对于被告维佳斯公司主张的自2015年2月份至2016年2月份之间的固定收益，原告不予认可，两被告也未提供证据予以证明，本院在本案中不予处理，两被告可另寻途径解决。对于被告维佳斯公司提前支付的自2016年3月份至2016年6月份之间四个月的固定收益，原告予以认可并同意抵扣，本院在被告维佳斯公司欠付的固定收益中予以抵扣。月固定收益标准于2018年7月份开始变更，对于变更前被告维佳斯公司多支付的固定收益，本院亦予以抵扣。被告维佳斯公司欠付2017年6月、7月及2018年1月、4月、5月部分的、6月的月固定收益标准为4631元，上述期间被告维佳斯公司共欠付固定收益26666元。被告维佳斯公司在2016年7月1日前，多向原告支付了18524元，在2017年4月1日至2017年5月31日期间多支付了1852元，在2017年8月1日至2017年12月31日期间多支付了4630元，在2018年2月1日至2018年3月31日期间多支付了1852元，上述款项合计26858元，与被告维佳斯公司欠付的款项抵扣后，被告维佳斯公司共计多向原告支付了192元，该192元应抵扣2018年7月份的固定收益。按照《合作经营合同》的约定，自2018年7月1日至2019年11月30日期间，被告维佳斯公司应按照5557元的标准支付月固定收益，上述期间共计产生固定收益94469元，抵扣被告维佳斯公司多支付的192元，被告维佳斯公司实际欠付原告计算至2019年11月份（含11月份）的固定收益总金额为94277元。关于违约金，原告与被告维佳斯公司在《合作经营合同》中明确约定被告维佳斯公司应当于每月10日前支付当月固定收益，若被告维佳斯公司未按约定时间支付固定收益则超过30天内的按每日万分之一收取违约金，超过30天至60天的按每日万分之二收取违约金，超过60天的按每日万分之三收取违约金。该违约条款为双方自愿签订，约定的违约金支付标准并不存在约定过高的情形，双方应当按照合同约定履行，两被告提出违约金标准过高的抗辩理由不成立，本院不予采纳，被告维佳斯公司应按照合同约定的上述违约金支付标准以每月拖欠的固定收益为基数分段计算应向原告支付的违约金。原告主张的违约金没有分段计算，且未抵扣被告维佳斯公司多支付的款项，故计算结果有误，本院予以纠正，截止至2019年11月10日，共产生违约金为5992.07元。对于自2019年11月11日起的违约金，也应分别计算，其中2019年9月30日前未付固定收益产生的违约金应以83163元为基数，按照日万分之三计算至付清之日止；2019年10月份的未付固定收益5557元，计算至2020年1月10日已产生违约金83.35元，之后的违约金应以5557元为基数，按照日万分之三计算至付清之日止；2019年11月份的未付固定收益5557元，计算至2020年1月10日已产生违约金50.01元，之后的违约金应以5557元为基数，按照日万分之三计算至付清之日止。故经以上计算，被告维佳斯公司应支付的违约金，截止计算至2020年1月10日为7622.36元，自2020年1月11日起，违约金应以94277元为基数，按照日万分之三计算至付清之日止。关于被告卡都海俊公司的责任问题，被告卡都海俊公司与原告签订的《协议书》中约定，被告卡都海俊公司为被告维佳斯公司履行《合作经营合同》的付款义务提供担保，合同中未约定保证方式，被告卡都海俊公司应按照连带责任保证承担保证责任。现被告维佳斯公司未按照合同约定向原告支付固定收益，原告要求被告卡都海俊公司就被告维佳斯公司的上述债务承担连带责任，符合合同约定，本院予以支持。被告卡都海俊公司承担连带责任后，有权向被告维佳斯公司追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告珠海维佳斯投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汪闻远、汪会友支付自2016年7月1日起至2019年11月30日止的未付固定收益人民币94277元；二、被告珠海维佳斯投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汪闻远、汪会友支付违约金（计算至2020年1月10日为人民币7622.36元；自2020年1月11日起至实际付清之日止的违约金以人民币94277元为基数，按照每日万分之三的标准计算）；三、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司就被告珠海维佳斯投资管理有限公司的上述债务向原告汪闻远、汪会友承担连带清偿责任，被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告珠海维佳斯投资管理有限公司追偿；四、驳回原告汪闻远、汪会友其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币1558元，由原告汪闻远、汪会友负担人民币449元，被告珠海维佳斯投资管理有限公司、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担人民币1109元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二〇年二月二十日书记员 卢燕婷