云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终921号上诉人（原审被告）：王森兴，男，1982年5月14日生，汉族，保山市隆阳区人，公司职员，户籍地保山市隆阳区，现住保山市隆阳区。上诉人（原审被告）：杨惠雅，女，1985年3月8日生，汉族，保山市隆阳区人，户籍地保山市隆阳区，现住保山市隆阳区。系王森兴妻子。被上诉人（原审原告）：保山中梁置业有限公司。住所地保山市隆阳区永昌街道兰城路北段西侧世纪奥新A333幢。统一社会信用代码：91530502MA6N0FH672。法定代表人：唐永康，任公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杨俊原，云南天外天律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人王森兴、杨惠雅因与被上诉人保山中梁置业有限公司（以下简称“中梁置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初2548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭，因本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定的可以不开庭审理情形，故不开庭进行了审理。上诉人王森兴、杨惠雅，被上诉人中梁置业公司的委托诉讼代理人杨俊原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王森兴、杨惠雅上诉请求：撤销原判第一项、第二项及诉讼费用的分摊，改判驳回中梁置业公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定事实不清。上诉人至今未收到被上诉人出具的发票，也没有证据证明被上诉人向上诉人移交了发票。上诉人一直在积极履行办理银行贷款的合同义务，由于被上诉人原因，导致贷款迟迟不能办理，上诉人与被上诉人签订的合同一直在正常履行中，一审对此没有认定。2.上诉人并无违约或拒不履行合同义务的事实，以银行贷款支付房款是双方的约定，一审判决无权直接判决上诉人以现金方式支付房款，其判决上诉人十五日内支付购房尾款无事实和法律依据。3.贷款虽然是以购房户名义向银行申请，但实际是需要开发商配合才能完成，一审将办理贷款认定为上诉人一方的义务有违交易常识。4.被上诉人虚假陈述，上诉人并未不履行合同、不申请贷款，被上诉人也未向上诉人多次催要款项。中梁置业公司辩称：原判第一项、第二项是基于双方签订的《商品房买卖合同》作出的判决，上诉人对合同真实性、合法性、有效性认可，上诉人要求撤销原审判决第一、第二项缺乏法律与事实依据，应予以驳回。为维护被上诉人的合法权益，惩戒违约违法行为，本案一、二审诉讼费均应由上诉人承担。中梁置业公司向一审法院起诉请求：1.判令王森兴、杨惠雅继续履行与中梁置业公司签署的编号为ZLDC-BS-155号的《商品房买卖合同（预售）》，立即向中梁置业公司支付购房尾款610000元；2.判令王森兴、杨惠雅立即向中梁置业公司支付起诉之日起至实际支付完毕上述款项之日止按照每日万分之一计算的逾期付款违约金；3.判令王森兴、杨惠雅立即向中梁置业公司支付商品房总借款10%的违约金76293.70元；4.律师费、保全费、保全担保费等费用由王森兴、杨惠雅承担；5.本案诉讼费由王森兴、杨惠雅承担。一审法院认定事实：2018年10月29日，中梁置业公司与王森兴、杨惠雅签订了一份编号为ＺＬＤＣ-ＢＳ-155号的《商品房买卖合同（预售）》（含补充协议），合同约定：中梁置业公司向王森兴、杨惠雅出售位于保山市隆阳区房屋，房屋总价款为762937元；王森兴、杨惠雅应于2018年9月20日前支付首期房价款152937元，余款610000元向公积金和银行（贷款机构）申请贷款支付；王森兴、杨惠雅逾期付款的，逾期在90日内，按日计算向中梁置业公司支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，中梁置业公司不解除合同的，王森兴、杨惠雅按日计算向中梁置业公司支付逾期应付款万分之一的违约金等。合同签订后，王森兴、杨惠雅按合同约定交付了首付款152937元（含50000元定金），中梁置业公司于2019年11月19日向王森兴、杨惠雅出具了发票。在王森兴、杨惠雅与中梁置业公司的置业顾问办理该案涉商品房的按揭期间，王森兴、杨惠雅向另一房地产公司购买了一处房产，并于2019年7月25日与保山市隆阳区农村信用合作联社岱官分社签订了借款合同，后者于2019年8月30日发放了按揭贷款50万元。因此，王森兴、杨惠雅所购案涉商品房成为二套房，王森兴、杨惠雅为此于2020年6月2日向原告补交了首付款80000元，合计支付购房首付款232937元，尚欠购房尾款530000元至今未付。中梁置业公司于2020年5月11日提起诉讼，为此支出了律师费8000元及律师差旅费1610元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方当事人自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定。对于购房尾款未支付的问题，一审法院认为，首先，双方在合同中并未明确约定支付购房尾款的时间。双方在合同中仅约定了购房尾款的支付方式，而在履行合同过程中，根据一审查明事实，王森兴、杨惠雅确实与中梁置业公司进行过联系，并向其提交了相关按揭资料。虽然王森兴、杨惠雅所购商品房因系二套房在贷款按揭上存在问题，但中梁置业公司因置业顾问的更换及分别向不同的银行进行过贷款按揭的办理，使得该贷款按揭的时间滞后，并无其所述王森兴、杨惠雅存在故意拖欠尾款的行为。其次，在向银行办理贷款按揭的过程中，王森兴、杨惠雅基于对中梁置业公司业务的信任，在本案中并无过错行为。商品房销售过程中，为客户向银行办理贷款按揭虽不是房地产公司的法定义务，但实践中，房地产公司因其与银行的合作关系在协助客户办理贷款按揭过程中起主导地位。王森兴、杨惠雅按照中梁置业公司的要求数次提交贷款资料，贷款未能得到审批并非其过错所致。且经原告通知，王森兴、杨惠雅补交了首付款80000元，也未存在怠于履行的行为。一审法院据此认为王森兴、杨惠雅欠购房尾款530000元不构成违约，双方应继续履行合同，由王森兴、杨惠雅支付中梁置业公司购房尾款。对中梁置业公司主张由王森兴、杨惠雅支付违约金、律师费及差旅费的诉讼请求，因与查明事实不符，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、中梁置业公司与王森兴、杨惠雅继续履行双方于2018年10月29日签订的编号为ZLDC-BS-155号的《商品房买卖合同（预售）》；二、由王森兴、杨惠雅于判决生效后十五日内给付中梁置业公司购房尾款530000元；三、驳回中梁置业公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人、被上诉人均未提交新的证据。二审经审理查明，2018年10月29日，中梁置业公司与王森兴、杨惠雅签订编号为ＺＬＤＣ-ＢＳ-155号的《商品房买卖合同（预售）》（含补充协议）一份。合同约定：中梁置业公司向王森兴、杨惠雅出售位于保山市隆阳区房屋，房屋总价款为762937元；王森兴、杨惠雅应于2018年9月20日前支付首期房价款152937元，余款610000元向公积金和银行（贷款机构）申请贷款支付。王森兴、杨惠雅逾期付款的，逾期在90日内，按日计算向中梁置业公司支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，中梁置业公司不解除合同的，王森兴、杨惠雅按日计算向中梁置业公司支付逾期应付款万分之一的违约金。合同另对商品房交付条件与手续、交付时间、逾期交付责任、面积差异处理等内容作出了约定。合同签订后，王森兴、杨惠雅按合同约定交付了首付款152937元（含50000元定金）。王森兴、杨惠雅申请案涉商品房贷款期间，又购买了另一处房产，并与保山市隆阳区农村信用合作联社岱官分社签订借款合同，该社于2019年8月30日向其发放按揭贷款50万元。本案所涉商品房成为王森兴、杨惠雅二套房，二人于2020年6月2日向中梁置业公司补交首付款80000元，合计支付购房首付款232937元，尚欠购房尾款530000元未付。中梁置业公司以《律师函》形式向王森兴、杨惠雅催告履行付款义务并于2020年5月11日提起诉讼，一审诉讼期间支出律师费8000元及律师差旅费1610元。本院认为，中梁置业公司与王森兴、杨惠雅2018年10月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》意思表示真实，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应全面履行。合同约定王森兴、杨惠雅支付首付款后，余款向公积金和银行（贷款机构）申请贷款支付，未明确尾款支付的具体期限。对此，王森兴、杨惠雅应在合理期限内履行付款义务。中梁置业公司以《律师函》形式向王森兴、杨惠雅催告履行，王森兴、杨惠雅在其一审答辩状中亦认可收到《律师函》，故对中梁置业公司催告履行义务的事实应予确认。双方当事人在一、二审过程中均认可王森兴、杨惠雅支付了购房首付款232937元，尚欠购房尾款530000元未付。依据双方合同约定，王森兴、杨惠雅负有支付尾款的义务，一审判决双方继续履行合同，由上诉人支付被上诉人购房尾款并无不当。综上，上诉人王森兴、杨惠雅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9100元，由上诉人王森兴、杨惠雅负担。本判决为终审判决。审判长 谢玲审判员古颖审判员田旭二〇二〇年十月二十日书记员 邱     建     军