河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0811民初6113号原告：焦作山阳投资有限公司。住所地：焦作市山阳区焦辉**综合服务中心**。法定代表人：张莉，总经理。委托诉讼代理人：杨芳，系公司员工。委托诉讼代理人：王晓，河南隆成律师事务所律师。被告：河南瑞驰电子科技有限公司。住所地：焦作循。住所地：焦作循环经济产业聚集区**标准工业厂房第**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈春雷，总经理。委托诉讼代理人：沈剑峰，河南苗硕律师事务所律师。原告焦作山阳投资有限公司与被告河南瑞驰电子科技有限公司合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告焦作山阳投资有限公司的委托诉讼代理人杨芳、王晓，被告河南瑞驰电子科技有限公司法定代表人陈春雷及其委托诉讼代理人沈剑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦作山阳投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告之间签订的《厂房转让协议书》；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月18日，原、被告签订了房屋租赁协议，原告将位于焦作循环经济产业集聚区内一号标准化厂房第一层（面积共计1511平方米）出租给被告使用。租赁期为10年，自2016年3月18日至2026年3月17日止。租金为每平方米10元/月。鉴于对被告企业的扶持，原告同意给予被告享受前三年租金全免优惠政策及180天装修建设期。2017年4月5日，原、被告签订了《厂房转让协议书》，原告将位于焦作循环经济产业集聚区内一号标准化厂房第一层（面积共计6165.1平方米）出售给被告。双方约定厂房购买日期为2022年4月5日。双方约定：被告（乙方）在购买到期日起十个工作日内向原告（甲方）交付厂房总价款。待厂房、土地等全部价款支付到位后，原告（甲方）配合被告（乙方）在60个工作日内办理过户等相关手续。《厂房转让协议书》第三条第一款约定：在完全转让的全过程后，乙方拥有转让产权的全部支配权，自主使用和管理转让的全部资产。第二款约定：被告（乙方）取得产权后可以自由转让或出租给其他方。在购买期限未到期之前承租期间，被告未经原告同意，私自将房屋转租给第三人使用，擅自改变房屋用途。被告的行为严重违反了合同的约定、违背了原告扶持被告企业发展的初衷、违背了诚实信用的原则。根据上述事实和法律规定，原告特向贵院起诉，提出前列诉求，恳望贵院依法查明事实，判如所请，维护原告的合法权益。被告河南瑞驰电子科技有限公司辩称：答辩人认为被答辩人所诉解除厂房转让合同的事实不存在，理由无依据。理由有三：一、不存在改变房屋用途的情况。2017年4月5日，答辩人与被答辩人签订了《厂房转让协议》，被答辩人将位于焦作循环经济产业集聚区内一号标准化厂房面积6165.1平方米转让给答辩人。并约定厂房购买日期为2022年4月5日，在该转让协议中不存在改变房屋用途的问题。二、不存在私自将房屋转租给第三人使用的情况。被答辩人提供的答辩人与华辰公司签订厂房租赁协议的实际情况是：2019年3月，被答辩人将焦作循环经济产业集聚区内一号标准化厂房40平方米租给华辰公司后，华辰公司在办理租赁宿舍相关事宜时需提供租赁协议，因其与被答辩人签订的《厂房租赁协议》不在手，华辰公司为救急，临时出一份合同（当时华辰公司随手打个合同，签订时间还有笔误，写成了2013年3月份，而该协议标明刘贵红2019年5月份提供）供其办理租赁宿舍使用。该合同并非双方真实意思表示，答辩人也没有转租场地获取利益的目的。该合同未生效未实际履行，答辩人没收取过任何租金。且所有入驻园区企业需经过项目审批、发改委审核、环保环评等手续，厂房不是民房，怎么可能随便私自转租给他人使用。被答辩人对华辰公司的瑞驰电子项目进行孵化，应当对企业项目孵化中的经营和发展行为予以接受和支持，但被答辩人仅凭一纸漏洞百出的复印件（该50平方米一年“天价”租金3万元，且无任何人签字），就以“莫须有”名义认定为私自改变用途，并提出解除整个合同的无理要求，有悖于常情、常理。三、答辩人与华辰公司的厂房租赁协议与本诉没有任何关系。即使按照被答辩人所谓的“莫须有”理由，答辩人与华辰公司的转租50平方米厂房假定成立，也是被答辩人与答辩人关于1511平方米的房屋租赁合同中的瑕疵问题，与本诉没有任何关系。在双方签订的6165.1平方米的厂房转让协议与房屋租赁合同是两个独立的法律关系，被答辩人试图通过另外一个假定的履约瑕疵，解除本诉中的合同，于法无据，与理相悖。故答辩人请法院对被答辩人的行为给予教育，作出公正判决，对其无理诉讼请求给予驳回，由被答辩人承担诉讼费用。根据原被告的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：原告要求解除与被告之间的厂房转让协议书的事实及法律依据。围绕争议焦点原告焦作山阳投资有限公司提交了以下证据：第一组：房权证（焦房权证山阳字第**）2页及《厂房转让协议书》3页。证明指向：1、2017年4月5日，原被告双方就原告位于焦作循环经济产业集聚区内××号标准化厂房签订了《厂房转让协议书》，转让标的物是整个1号楼厂房包括1-5层面积共计为6165.1平方米，约定购买的日期为2022年4月5日。2、《厂房转让协议书》第三条第1款约定：在完成转让的全过程后，乙方拥有转让产权的全部支配权，自主使用和管理转让的全部资产，甲方无权干涉。第三条第2款约定：乙方取得产权后可以自由转让或出租给其他方。上述约定证明被告只有在完成全部转让的全过程取得全部产权后，方可自由转让或出租给其他方。第二组：被告与焦作华辰电子科技有限公司签订的《厂房租赁协议》1份。证明指向：被告未经原告同意于2019年3月1日，擅自和第三人焦作华辰电子科技有限公司签订转租协议，将房屋转租给第三人使用，擅自改变房屋用途，被告将原告的房产以每平方米50元/月、高于承租价5倍的价格对外转租牟利，其行为严重违反了合同的约定、违背了原告扶持被告企业发展的初衷、违背了诚实信用的原则。因此，原告主张解除该《厂房转让协议书》，应当得到法院的支持。第三组：厂房租赁协议两份。1、原告同焦作艾奇饰品有限公司2017年10月16日签订，共6页；2、原告同焦作市康翔电子科技有限公司2018年12月30日签订，共7页。证明指向：2017年4月5日原告和被告签订完厂房转让协议书之后，被告并没有立即取得一号厂房1-5层的所有权，被告无权将1号厂房一层对外签订转租合同。原告在同被告2017年4月5日签订完转让协议之后，原告将打算转让的标的物的三层四层另行出租给焦作艾奇饰品有限公司和焦作市康翔电子科技有限公司，印证了被告并没有自2017年4月5日就取得一号厂房1-5层的所有权。被告河南瑞驰电子科技有限公司委托诉讼代理人的质证意见为：证据一：真实性无异议，证明指向有异议，根据厂房转让协议，从2017年4月5日起，被告已经拥有了一号标准号厂房6165.1平方米的使用权，原被告双方约定的付款时间是2022年4月5日，厂房的总价款为705万元，土地款每亩16.8万元，按照协议，该厂房应由被告瑞驰电子占有使用厂房，但是原告一直没有遵守合同，在签订购买合同后，又将所属被告的厂房另行转租，严重违反约定，原告一直讲没有约定房屋交款前的使用权，购买条款的第二条第五款对房屋的占有和使用有明确约定；证据二：是虚假的没有生效的合同；证据三：房屋的使用权是被告的，原告是没有权利再出租的。被告河南瑞驰电子科技有限公司提交的证据为：厂房租赁协议书一份，项目入孵协议书一份，华辰公司入驻园区项目备案一份，公共住房租赁合同，华辰公司股东名册，瑞驰公司股东名册，华辰公司交给原告租赁费用原告开具的发票，厂房租赁合同一份，房屋租赁合同一份，证明不存在华辰公司租赁的厂房是瑞驰公司私自转租的，实际上是原告租给华辰公司的，有协议有收据及审批。发票并不是厂房的租赁发票，是租赁房屋的发票。原告焦作山阳投资有限公司委托诉讼代理人的质证意见为：对于1、厂房租赁协议，该租赁协议没有落款日期，约定的租赁物面积为40平方米，与被告和华辰公司签订的租赁合同并非是同一租赁物，虽然有这样一份协议，但是原告从未与经焦作华辰电子科技有限公司就1号标准化厂房一层产生实际的租赁关系，该协议约定租赁期是2018年9月14日开始，但是后面没有实际履行，在此情况下，华辰公司找到被告同被告在2019年3月15日重新签订了租赁协议。原告不可能将已经出租给被告的位于一号楼一层的厂房再另行同华辰公司签订租赁合同，实际上原告也没有这种权利，因此该厂房租赁协议不能支持被告的主张；2、项目入孵协议书，对其真实性无异议，但对证明指向有异议，该协议书没有就原告向华辰公司就本案所争的一号楼一层房产出租事宜进行任何约定，该协议书与本案无关，该协议仅仅是原告同华辰公司就提供初创企业孵化服务进行的约定；3、华辰公司入驻园区项目备案，对真实性无异议，对证明指向有异议，该证据是华辰公司在山阳××产业集聚区的备案证明，原告没有见过这份备案证明，该证据与本案无关；4、公共住房租赁合同，该租赁合同是原告和承租方王顺乘就公共住房租赁事宜签订的租赁合同，与本案诉争的标的物没有关联性，该份证据约定的租赁物位于2号楼120号，与本案无关；5、华辰公司股东名册、瑞驰公司股东名册，对两份名册真实性无异议，但是该证据不能支持被告的主张，该名册仅显示被告的法定代表人系华辰公司的股东之一，与被告是否将本案标的物转租给华辰公司没有必然的联系，华辰公司系独立的法人，被告将房屋转租给华辰公司违反了原被告之间，在被告取得房屋产权之前不能转租和改变房屋用途的约定；6、华辰公司交给原告租赁费用原告开具的发票、房屋租赁合同（2019年8月23日签订），真实性无异议，对证明指向有异议，该租赁合同系原告同华辰公司就科创中心五楼508、509号共计137平方米的办公用楼签订的租赁合同，与本案没有关联性。本院对原、被告的证据认证如下：对原告所提交的第一组证据的真实性予以确认。原被告所提交的其他证据在本案中不予评判。根据当事人陈述、举证、质证及有效证据，本院认定案件事实如下：2016年3月18日，原、被告签订了房屋租赁协议，原告将位于焦作循环经济产业集聚区内一号标准化厂房第一层（面积共计1511平方米）出租给被告。租赁期为10年，自2016年3月18日至2026年3月17日止。合同第三条约定，租金为每平方米10元/月。原告同意给予被告享受前三年租金全免优惠政策及180天装修建设期。自2019年3月18日起，第三年营业收入（以开票金额为准）达到1000万元以上时，第四年、第五年租金按照每平方米5元/月标准收取。合同第一条第三款约定：甲方（原告）租赁给被乙方（被告）的租赁物功能为生产厂房及办公使用，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意。合同第七条第二款第五项约定：若未经甲方（原告）同意私自改变承租用途的，合同终止。2017年4月5日原被告双方又签订了一份厂房转让协议书。协议约定价款为709万元，购买日期为2022年4月5日，乙方（被告）在购买到期日起十个工作日内向甲方（原告）交付价款。协议第二条第5款约定：乙方（被告）逾期交款，按银行同期贷款利息的二倍处以违约金，如乙方逾期超过六个月不付款，甲方有权终止合同，并在15个工作日内，按每平方米10元补缴厂房租金。第三条第1款约定：在完全转让的全过程后，乙方拥有转让产权的全部支配权，自主使用和管理转让的全部资产。第2款约定：被告（乙方）乙方取得产权后可以自由转让或出租给其他方。另查明，就原被告双方2016年3月18日签订的租赁协议原告另案提起解除诉讼，就2017年4月5日的厂房转让协议原告提起了本案诉讼。此为本案事实。本院认为，合同的解除分为约定解除和约定解除两种形式。原告认为被告未经原告同意私自转租不能转租的房屋违反了协议的约定，该情形符合约定解除的条件故提起了本案诉讼。但依据合同法的规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告请求解除与被告之间所签订的厂房转让协议，但原告所提交的证据不能证明其行使了通知的义务，该行为违反了合同法的规定，故对于原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告焦作山阳投资有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取为50元由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  林素花二〇二〇年二月十七日书记员  张 萌