湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8530号上诉人（原审原告）：卓礼明，女，1938年5月30日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：赵苹，湖北正德立律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵文胜，湖北正德立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉招银物业有限公司，住所地：武汉市汉口建设大道518号。法定代表人：谭波，该公司董事长。委托诉讼代理人：鄂玲，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘勤，女，该公司员工。上诉人卓礼明因与被上诉人武汉招银物业有限公司（以下简称招银物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。卓礼明上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判支持卓礼明一审全部诉讼请求；3、一审、二审的诉讼费用由招银物业公司承担。事实与理由：一、一审法院关于证据采信认定上严重违法。一审时，双方的证据可以形成完整的证据链证明该项目法定的建设工期是从2011年2月1日起到2013年5月31日，这个工期是不允许建设单位擅自改变的。一审法院为偏袒招银物业公司，剥夺卓礼明的质证权利。且一审法院没有将其调查的情况对卓礼明公开。第二、一审认定事实不清，适用法律错误。即便是限价房也要遵守相关的法律规定，本案涉案房屋并不是政策的限价房，而是交给市场运作的限价安置商品房，一切应当交给市场；一审法院将合同签订日期约定的交房时间认定错误；把交房通知与房屋交付时间混同，武汉大学不是当事人，交房通知不能通过武汉大学来完成，涉案房屋交付时并未达到交付条件；招银物业公司登记事实的认定错误，合同期限内没有达到测绘的标准，混淆了测绘队与测管办的职责，时间也不对；招银物业公司恶意扣留卓礼明办证资料，导致卓礼明几年无法办理相关房产登记和继承手续。招银物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、涉案房屋属于限价安置商品房，其特殊性不同于社会普通的商品房。本案涉案房屋是武汉大学给予校内教职工的福利性保障房，根据相关文件证明该项目是由武汉市人民政府批准的“限房价、限房型、限工期、限销售对象”的限价安置商品房项目，该项目从购房资格审定、购房价格确定、购房合同签署、交房时间安排、实际交房程序等全过程均由武汉大学全面主导，是武汉大学教职工才能享受的福利性保障房。该项目立项、开发、销售、行政审批及验收的特殊性，与一般的市场商品房有本质的区别。二、关于“珞珈雅苑”项目事实的认定，珞珈雅苑是招银物业公司根据国家政策和学校相关规定，为武汉大学教职工定向开发的福利性保障房。三、我方不存在逾期交房的违约责任。四、我方不存在逾期办证的违约责任。我方在房屋产权初始登记工作上无故意、无过失且无力抗拒，逾期办理是行政审批延迟所致，并非我方的主客观原因。卓礼明向一审法院提出诉讼请求：1、判令招银物业公司向卓礼明支付逾期交房违约金15553.47元及逾期产权登记违约金4261.23元；2、判令招银物业公司无条件向卓礼明提供办理房地产权属证书的全部资料，配合卓礼明办理产权证；3、判令招银物业公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，2008年3月10日，招银物业公司与武汉大学签订《武汉大学教职工校外（南湖）住宅定向开发合同》，并于2011年1月14日获政府相关部门批准，该项目为安置武汉大学被拆迁房屋的教职工及原居民还建的限价安置商品房（具有一定福利性质），原定建设工期28个月（自土地成交之日起算）；2012年10月24日，招银物业公司取得“珞珈雅苑（一期）”的建设项目土地使用权证。后在工程建设过程中，招银物业公司应武汉大学要求，将核定工期提前7个月（即从2015年2月提前至2014年7月）。2013年12月11日，招银物业公司与赵廷光签订了商品房买卖合同一份，合同约定：招银物业公司将洪山区珞珈雅苑第7幢1单元30层3002号商品房出售给赵廷光，房屋总价款426123元……2014年7月28日前，招银物业公司将符合合同约定的商品房交付赵廷光，逾期超过30日后，买受人有权解除合同或请求按日以房屋价款的万分之零点五支付违约金……出卖人应当在房屋交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任逾期未办理的，以房屋价款的百分之一支付违约金。合同签订前，赵廷光向招银物业公司支付了全额购房款。2014年5月招银物业公司向武汉市环保局申请环评，但当时未取得相关验收，至2015年2月16日取得规划验收；招银物业公司于2014年5月20日向武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队申请房屋面积实测，该单位于2014年7月完成《房产面积实测技术报告书》，并提交武汉市测管办进行审核，但武汉市测管办在2015年11月才审核通过；2014年7月28日前招银物业公司完成了单体工程质量、消防、人防及水电气等专项验收。2014年7月20日武汉大学在其校职工校外住宅建设工作领导小组办公室网站内发布交房通知，招银物业公司按武汉大学要求，在同年7月30日举行了交房仪式。2015年2月17日，涉案房屋取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书；2016年1月19日，涉案房屋取得武汉市房屋初始登记证明。一审另查明，赵廷光于2017年5月13日死亡，其法定继承人赵毅、赵恒、赵苹放弃对涉案房屋的商品房买卖合同及相关诉讼权利的承继并确认该权利由卓礼明一人享有。一审再查明，武汉大学于2017年12月19日出具的《关于“珞珈雅苑”项目的情况说明》载明：“珞珈雅苑”项目系武汉大学为安置校内被拆迁房屋的教职工及原地居住居民还建申报的双限安置商品房，也是武汉市人民政府为支持武汉大学发展，批准建设的双限安置商品房。武汉大学为该项目顺利完成，专门成立了教职工住宅建设工作领导小组办公室，代表武汉大学全面主导该项目的立项、规划审批及项目建设中与政府相关部门和合作开发商等方面的沟通协调工作。武汉大学在2012年、2013年先后组织教职工完成了“珞珈雅苑”购房资格的认定和分配及选房工作，招银公司也按照武汉大学要求将该项目的核定工期由2015年2月提前7个月至2014年7月。2014年武汉大学考虑到方便教职工暑期设计装修和不影响学校正常教学工作，与招银公司商定后，于2014年7月20日在“教职工校外住宅建设工作领导小组办公室”网站公告栏发布了交房工作的具体安排通知，从2014年7月30日开始为武汉大学教职工办理交房手续。因此招银公司不仅不存在逾期交房的情形，提前交付使武汉大学教职工提前享受其房屋的使用价值与市场商业价值，有效缓解了教职工住房困难，也给武汉大学校园房屋腾退工作留下空间……由于“珞珈雅苑”项目系限价安置商品房项目，房屋售价远远低于市场价，办公室为工期提前克服诸多困难与政府相关部门沟通协调，建设方也因工期的提前付出了额外建设成本，故建设方对于该项目并非完全出于商业目的，具有与校方共同早日解决武汉大学教职工住房困难问题的良好愿望。武汉大学作为“珞珈雅苑”项目的受益方，也是该项目的主导者，对该建设项目表示认可。一审法院认为，赵廷光起诉后死亡，其法定继承人卓礼明作为其权利义务承继者，以卓礼明身份参加诉讼，于法有据。对于交房的问题，招银物业公司与赵廷光签订的商品房销售合同启用的是本地区统一的商品房销售格式合同，而本案招银物业公司销售的房屋是武汉大学委托招银物业公司定向开发的政策性限价福利性住房，根据招银物业公司与武汉大学签订《武汉大学教职工校外（南湖）住宅定向开发合同》约定及政府有关部门核定该项目的建设工期为28个月，原预定交付时间为2015年2月，据此，2015年2月17日，涉案房屋取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书应在原定交付时间内，但在项目建设中，武汉大学要求招银物业公司将核定工期提前7个月，以便其教职工在暑假期间完成房屋交付，武汉大学的该要求，导致招银物业公司与卓礼明在签订的商品房买卖合同中将原定2015年2月的交房时间约定为2014年7月28日。此外，在武汉大学要求的交房期限届满前，招银物业公司也已完成单体工程质量、消防、人防及水、电、气等专项验收。2014年7月20日，武汉大学在校职工校外住宅建设工作领导小组办公室网络内发布交房通知，完成了通知交房的义务，而且招银物业公司于2014年7月30日举行交房仪式，对此，赵廷光应当知晓招银物业公司及武汉大学已通知交房，招银物业公司并不存在逾期交房的行为。招银物业公司开发的商品房系针对包括赵廷光在内的武汉大学教职工定向开发的限价安置福利性住房，本案定向福利性房屋买卖合同的履行有别于本地区市场普通商品房格式合同的履行，招银物业公司在履行合同中并无主观过错，不存在故意延期交房的情形，对此事实武汉大学亦予以认可，而且交房后也未对涉案房屋的使用功能造成实际影响以及给卓礼明方造成实际损失，故对卓礼明要求招银物业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。对于房地产初始登记的问题，涉案房屋于2015年2月17日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，依照合同关于办理房地产初始登记的约定，招银物业公司应于2015年5月18日前办理完房地产初始登记，2014年5月20日至2015年11月期间，招银物业公司一直就涉案项目的房地产初始登记事宜与区市两级房管部门以及武汉大学进行联系、沟通，2014年7月洪山区房管局测绘队已完成《房产面积实测技术报告书》，但武汉市测管办在2015年11月才对上述报告书予以审批通过，其间因技术规范争议延误了涉案房屋的房地产初始登记的办理，对是否存在技术规范争议的事实本院经向武汉市房管局政策法规处核实后予以确认，招银物业公司对此无法掌控，同时招银物业公司亦不存在延期办理涉案房屋房地产初始登记的故意，即在履行合同中并无主观过错。另涉案项目为面向武汉大学教职工的政策性限价福利性住房，其房地产初始登记事实上的延期办理，也未给其造成实质损失。综合上述情况，逾期办理房地产初始登记并非招银物业公司责任，故根据合同关于办理房地产初始登记的约定，对卓礼明要求招银物业公司支付逾期产权登记违约金的诉讼请求亦不予支持。对于提供办理房地产权属证书资料的问题，如前所述，涉案房屋已交付并已办理房地产初始登记，招银物业公司应协助卓礼明办理房地产权属登记手续，提供其中应由招银物业公司提交的资料，卓礼明亦应配合招银物业公司出具相应证明，故对卓礼明要求招银物业公司无条件向卓礼明提供办理房地产权属证书全部资料，配合其办理产权证的诉讼请求，部分予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、招银物业公司应于判决生效之日起一个月内向卓礼明出具办理武汉市洪山区珞珈雅苑第7幢1单元30层3002号房屋房地产权属证书的相关资料；二、驳回卓礼明的其他诉讼请求。一审案件受理费296元（卓礼明已预缴148元），由卓礼明负担197元、武汉招银物业有限公司负担99元。二审期间，卓礼明向本院提交如下证据，证据一、招银物业公司的诉讼代理人发给卓礼明代理人的短信内容，其表示必须有合法继承的公正手续及相关材料才能办理领取房屋初始登记材料。证据二，网页截图。上述证据拟证明目前为止招银物业公司仍然扣留卓礼明的办证资料。招银物业公司质证称对证据证明目的有异议，对证据一的真实性无异议。目前实际操作上，房地局还是要求走公证程序，故招银物业公司要求合法继承人的手续是没有问题的。大部分的人都领取了办证资料，只是有部分人不愿意交物业费，才没有去领取资料。招银物业公司向本院提交一份证据，涉案土地的土地证，拟证明2012年9月24日涉案土地还在武汉市土地储备中心名下。卓礼明质证称该证据不能证明其证明目的，具体时间应该从招银物业公司和政府签订的文件约定拍卖之日开始计算。本案审理过程中，卓礼明向本院提交调查取证申请，请求调取珞珈雅苑项目房屋权属登记面积测绘报告书《房产面积实测技术报告书》的审核的情况。二审经审理查明，涉案“珞珈雅苑（一期）”多位业主曾向一审法院起诉，要求判令招银物业公司支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，案经一审法院审理及本院终审，上述请求均未得到支持。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实相同。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方当事人虽然签署过《商品房买卖合同》，但是本案涉诉的房地产项目是赵廷光所属单位武汉大学申报、协调、运作而来，故本案涉诉房屋在建筑交付的过程当中，武汉大学向开发商提出相关要求、建议既是客观事实，也属正当合理。考虑到本案房屋的实际售价大幅度低于市场价，故本案不宜死抠双方所签合同的字眼，即，双方所签的合同虽有商品房买卖合同之名，却并非百分之百的商品房买卖关系。卓礼明否认涉诉房屋是福利房，认为涉诉房屋与一般商品房没有本质区别，显然不符合事实。从业主大都是武汉大学的员工、本项目由武汉大学主导运作而来、诉争房屋的售价大幅低于市场价、业主的首付款（定金）交给了武汉大学等这些因素来看，本案不具备普通商品房买卖的性质与特征，因此，即使卓礼明以提交的新材料拟证明招银物业公司交房的时间、期限、面积的测绘等等方面存在卓礼明所说的违约与过错，本案的处理上亦不能支持卓礼明的诉请。卓礼明在二审时提出希望由本院或由律师持令向有关部门取证，本院认为该调查内容与本案处理没有关联性，故不予支持。综上，卓礼明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费296元，由卓礼明负担。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张海鹏审判员  张 红二〇二〇年十月二十日书记员  余文婷