济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初3720号原告：济南高新控股集团有限公司，住所地济南市高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3301室。统一社会信用代码：91370100729261870L。法定代表人：李昊，董事长。委托诉讼代理人：马明芹、刘树香，山东豪才律师事务所律师。被告：陈某某，男，1986年10月3日出生，汉族，户籍地山东省禹城市，现住济南市天桥区。原告济南高新控股集团有限公司（以下简称“高新控股”）与被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高新控股的委托诉讼代理人马明芹、刘树香，被告陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高新控股向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告签订的《汉峪金谷商业中心租赁合同》和《汉峪金谷商业中心运营管理合同》已于2019年9月12日解除；2.请求依法判令被告向原告支付房屋租金及运营管理费17012元(自2019年5月1日至2019年9月12日)；3.请求法院判令被告向原告支付逾期支付房屋租金及运营管理费的违约金10309元(自2019年4月16日至2019年1月20日，以17012元为基数，按照日千分之三标准计算)；4.请求法院依法确认被告的租赁保证金及商场综合管理费保证金不予退还；5.请求法院判令被告向原告支付解除合同违约金7666元；6.请求依法判令本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2018年9月27日，原、被告签订《汉峪金谷商业中心租赁合同》(以下简称“房屋租赁合同”)、《汉峪金谷商业中心运营管理合同》(以下简称“运营管理合同”)，约定原告将汉峪金融商务中心三区商业项目编号为A3-D-21的商铺出租给被告用以经营服务配套类业务，同时原告负责对出租商铺提供运营管理服务。根据《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期限自2018年11月1日起至2019年10月31日止，租金为27600元，租金应按6个月支付，被告应于每个支付租期开始前15日或之前支付下个支付期租金。被告逾期支付或补缴租金、运营管理费、物业管理费等按照本合同约定被告应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按照逾期交付金额的3‰支付滞纳金。本合同签订后，被告拖延支付租金、租赁保证金、运营管理费、物业管理费或其他费用连续超过十五日或累计超过30日(无论是否正式追索)的，原告有权单方面终止本合同。原告依据本合同第15.5单方面终止合同的，应当书面通知被告，本合同自解除合同的书面通知到达被告时即行解除。被告应按照本合同相关约定交还租赁商铺。租赁与运营保证金作为违约金赔偿给原告。原告因向被告催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括一切律师费)，及原告因本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由被告承担。《运营管理合同》约定被告应缴纳的年基本管理费为人民币18396元，其他付款时间、违约责任及原告解除权的约定与《房屋租赁合同》相同。2019年4月16日起，被告一直未按合同约定支付房屋租金及运营管理费，逾期天数已满足原告单方解除合同的条件。原告向被告发送解除合同的通知，被告已于2019年9月12日签收。综上，被告的行为已经严重违反合同约定，达到约定的解除条件，原告为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告陈某某辩称，我就想赔偿原告10000元，两个月押金9000元被告不再主张，原告主张的违约金过高。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《汉峪金谷商业中心租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，约定甲方将坐落于济南市高新区汉峪金融商务中心三区商业项目的商铺，具体铺位信息及编号为A3-D-21铺出租给乙方使用，双方约定该商铺乙方以三胖贴膜名称经营品牌之用途。租赁期限自2018年11月1日至2019年10月31日止，第一个租赁年度租金为27600元。乙方租赁保证金数额相当于首年2个月的基本租金，共计4600元，自签署本协议书之日起5个工作日内由乙方向甲方交纳。租赁合同第二部分第4.3条：“租金应按6个月支付，乙方应于每个支付期限开始前15日或之前支付下个支付期限租金，支付期限租金=月基本租金*6个月”；第4.4.2条：“租赁保证金不是乙方预付租金、物业管理费或其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证，如乙方逾期未缴纳租金的，甲方有权扣除乙方逾期未交纳的租赁保证金”；第15.1条：“在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金、运营管理费、物业管理费等按本合同约定乙方应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付滞纳金”；第15.4条：“本合同签订后，乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，应提前三个月书面通知甲方，乙方除需依照合同约定将该商铺交还甲方外，乙方交纳的租赁保证金作为违约金赔偿给甲方”；第15.5条：“本合同签订后，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同……”，第15.5.6条：“拖延支付租金、租赁保证金、运营管理费、物业管理费或其他费用连续超过15日或累计超过30日的”；第15.6条：“甲方依据本合同15.5单方面终止合同的，应当书面通知乙方，本合同自解除和同的书面通知到达乙方时即行解除”；第20.1条：“甲、乙双方同意，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列事件之一发生后的任意时间不予返还乙方的租赁保证金及商场综合管理费保证金，并要求乙方补交扶持期所免除的租金等费用，提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同意乙方应另行按月租金的2倍金额补偿甲方”，第20.1.2条：“乙方逾期向甲方支付租金以及本合同约定的应由乙方向甲方或商场管理公司支付的任何一项费用累计超过30日的”。2018年9月27日，原告（甲方）与被告（乙方）另行签订《汉峪金谷商业中心运营管理合同》（以下简称管理合同）一份，约定：甲方为位于济南市高新区汉峪金融商务中心项目（以下简称“汉峪金谷”）的运营管理服务提供商，负责汉峪金谷的招商、商业推广、商业策划、商业管理等综合运营管理服务，乙方承租济南市高新区汉峪金融商务中心三区商业项目的商铺，具体铺位信息及编号为A3-D-21铺，乙方应缴纳年基本管理费18396元，于本合同签订时，乙方须向甲方缴纳二个月基本管理费作为保证金，计3066元，甲方有权在乙方违反本合同约定时（不影响甲方对该等违反可行使的任何其它权利或补救办法）没收保证金。管理合同第12.1条：“乙方须于每个支付期限开始前15日或之前支付下个支付期管理费，支付期管理费=月基本管理费*6个月”；第17.1条：“在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金、运营管理费、物业管理费等按本合同约定乙方应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付滞纳金”；第17.5条：“本合同签订后，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方根据合同履行义务更正违约行为，甲方收回该商铺，且无需对乙方作出任何赔偿，而由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，甲方亦有权不终止合同，选择继续履行本合同，但乙方已缴纳的租赁保证金应作为违约金赔偿给甲方，如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分”，第17.5.6条：“拖延支付租金、租赁保证金、运营管理费、物业管理费或其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否追索）的”；第17.6条：“甲方依据本合同17.5单方面终止合同的，应当书面通知乙方，本合同自解除合同的书面通知到达乙方时即行解除，乙方应按本合同相关约定交还租赁商铺，租赁与运营保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁与运营保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分，同时乙方不得因其违约行为导致本合同解除而要求甲方给予任何赔偿，包括但不限于商铺装修费、货品损失等费用”；第17.10条：“甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支”；第23.1条：“甲、乙双方同意，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列事件之一发生后的任意时间不予返还乙方的租赁保证金及商场综合管理费保证金，并要求乙方补交扶持期所免除的租金等费用，提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同意乙方应另行按月租金的2倍金额补偿甲方”，第23.1.2条：“乙方逾期向甲方支付租金以及本合同约定的应由乙方向甲方或商场管理公司支付的任何一项费用累计超过30日的”。上述合同签订后，原告于2018年10月31日向被告交付涉案租赁房屋，被告共计向原告交纳租赁保证金4600元、运营管理费保证金3066元、6个月房租及运营管理费。2019年7月12日，原告向被告作出《汉峪金谷·峪悦里催租-友情告知函》，载明被告欠付2019年8月1日至2019年10月30日租金11499元。2019年9月10日，受原告委托，山东豪才律师事务所作出《律师函》，通知被告于收到本函之日，原、被告签订的租赁合同及管理合同解除，该律师函于2019年9月12日由被告签收。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的租赁合同及管理合同系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”具体到本案中，原、被告在租赁合同第二部分第15.5条、管理合同第17.5条中约定了解除合同的条件，被告拖延支付2019年5月1日之后的租金及运营管理费用，原告以律师函的形式通知被告解除合同，且律师函于2019年9月12日由被告签收，因此原告主张涉案租赁合同、管理合同于2019年9月12日解除于法有据，本院予以支持；被告主张因消防改造导致其无法经营以及其实际于2019年7、8月份搬离，但并未向本院提供证据证实，因此对其主张，本院不予支持。合同解除后，根据双方合同约定，被告应支付原告自2019年5月1日至2019年9月12日（共计135天）期间的租金及运营管理费，经核算，被告欠付租金数额为27600元/365*135天=10208元，被告欠付运营管理费数额为18396元/365*135天=6804元，共计17012元，原告主张由被告给付该部分费用，符合合同约定，本院予以支持；有关原告主张的租金违约金、运营管理费违约金、保证金及解除合同违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，案涉租赁合同、管理合同均为格式合同，合同中约定的各项违约金计算标准明显过高，且原告未举证证明被告的违约行为给其造成的损失，根据合同约定，如被告违约，原告扣除的各项保证金实际亦应属于违约金的性质，故本院综合各方面考虑，根据公平原则酌情调整被告应支付原告的违约金标准为以欠付租金、运营管理费17012元为基数，自2019年4月16日起至实际付清之日止，按照年利率24%的标准计算，被告已交纳的租金保证金4600元及运营管理费保证金3066元应从上述违约金中相应扣减；原告主张的律师费未实际发生，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告济南高新控股集团有限公司与被告陈某某签订的《汉峪金谷商业中心租赁合同》及《汉峪金谷商业中心运营管理合同》于2019年9月12日解除；二、被告陈某某给付原告济南高新控股集团有限公司租金及运营管理费17012元及违约金（以17012元为基数，自2019年4月16日起至实际付清之日止，按照年利率24%的标准计算），于本判决书生效之日起十日内付清；三、被告陈某某所交纳的租金保证金4600元及运营管理费保证金3066元从上述第二项违约金中予以扣减，超出部分折抵租金及运营管理费；四、驳回原告济南高新控股集团有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取337元，由被告陈某某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张钊二〇二〇年十月十六日法官助理于克书记员于玲