江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0581民初11630号 原告：常熟市沙家浜教育度假中心，住所地常熟市沙家浜镇。 法定代表人：姜钟，主任。 委托诉讼代理人：朱素宝，上海融力天闻律师事务所律师。 被告：苏州雷奔赛车俱乐部有限公司，住所地苏州市相城区元和街道澄湖东路99号百购商业广场B幢一层商铺B1011。 法定代表人：薛雷，总经理。 委托诉讼代理人：吴姗姗，江苏大昶律师事务所律师。 原告常熟市沙家浜教育度假中心与被告苏州雷奔赛车俱乐部有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理，依法由审判员何斌适用简易程序于同年10月9日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序于同年12月9日公开开庭进行了审理。原告常熟市沙家浜教育度假中心的委托诉讼代理人朱素宝、被告苏州雷奔赛车俱乐部有限公司的法定代表人薛雷及其委托诉讼代理人吴姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市沙家浜教育度假中心向本院提出诉讼请求：要求判令原、被告于2017年10月续签的卡丁车场租赁合同于2019年7月21日解除；要求被告将上述合同所涉场地（含卡丁车赛道、卡丁车场及北侧的东以围墙西至中央大道绿化带，南以二号门水泥道至北水泥桩的树林）腾空后恢复原状返还给原告；要求被告将借用原告的18辆KF9雅马哈卡丁车归还给原告；要求被告支付上述场地自2019年7月25日至场地实际返还之日按每日1643.83元计算的逾期腾退占有使用费；要求被告支付2019年4月至7月的电费10761.12元、水费1173.90元、物业费1万元、电损等服务费4006.71元，共计25941.73元。事实和理由：2017年10月，原、被告续签了卡丁车场租赁合同，被告续租了原告的常熟沙家浜镇沙南路101号卡丁车赛道、卡丁车场及北侧的东以围墙西至中央大道绿化带，南以二号门水泥道至北水泥桩的树林，租赁期限自同年10月1日至2020年9月30日，年租金为30万元，合同还约定了其他事项。2018年8月7日，有人投诉被告擅自在卡丁车场与他人合开驾驶员培训场，经了解，被告与案外人常熟市蓝腾机动车驾驶员培训有限公司签订了合作协议，被告擅自将其承租的卡丁车场内的部分场地、桥作为投资与案外人合作经营，被告的行为违反了合同约定，构成根本性违约。原告曾警告被告要求停止违约行为，被告亦向原告表示愿意整改，但至今没有实际行动。原告于2019年5月8日、7月18日分别向被告发出通知，要求解除合同，并要求被告腾退场地，被告签收了2份解除通知后，至今未搬离，被告的行为违反了合同义务。原告为维护自身合法权益，故向法院起诉。 被告苏州雷奔赛车俱乐部有限公司辩称：原告出租的土地性质为教育用地，被告在卡丁车场上增办的驾校并未改变土地用途，且被告是在原告负责人建议下才增办驾校的，即使系改变租赁地的用途也应视为经原告同意才做的调整，被告并未将租赁地转租，原告要求解除合同没有依据。卡丁车系有偿使用，且使用期未满，被告不应返还。合同中约定的违约金过高。要求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2014年，原告常熟市沙家浜教育度假中心与被告苏州雷奔赛车俱乐部有限公司签订卡丁车场租赁合同，被告向原告租赁卡丁车场，租赁期限自2014年10月1日至2017年9月30日。2014年12月4日，常熟沙家浜大酒店有限公司与被告签订卡丁车场租赁合同补充条例，前者向被告提供已使用过的卡丁车6辆、新卡丁车6辆借给被告使用，被告用改建度假村等费用相互补充，如租赁期满，被告借用前者12辆卡丁车归还前者。后常熟沙家浜大酒店有限公司与被告又签订了补充协议，被告又向前者再借用6辆卡丁车，被告并承诺平整清理土地、垃圾，修建围墙，种植树木，卡丁车借用为三年（2015年7月1日至2018年6月30日）。2017年10月左右，原、被告续签了卡丁车场租赁合同，约定原告将常熟沙家浜镇沙南路101号卡丁车赛道、卡丁车场及北侧的东以围墙西至中央大道绿化带，南以二号门水泥道至北水泥桩的树林出租给被告，租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日，年租金为30万元，租金每半年为一期支付，先付后用，被告应于每年10月10日及4月10日前分别给付半年租金15万元，被告应就其实际使用的水、电、燃气、电话、网络及其他公用事业设施，按照原告出具的分摊费用通知载明的款项和时间向原告支付费用，水电费每月结算一次；为保证本合同的履行，被告应向原告支付押金20万元，合同期满终止、解除，被告腾退房屋并付清所有款项后的10个工作日内，原告将押金冲抵按照本合同约定由被告承担的费用后的剩余部分（如果有）无息退还被告；被告向原告借用雅马哈（KF9）卡丁车共计18辆（2014年12月29日借用12辆，其中新车6辆、旧车6辆，2017年9月30日借用新车6辆）合同终止，租用的卡丁车如数归还；被告只应将该租赁卡丁车场做卡丁车及汽车赛场之用，被告保证在未征得原告书面同意及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的用途；被告不得将承租卡丁车场转租，也不得交还租赁；租赁期满终止或解除3日内，被告应当腾退卡丁车场交还给原告，逾期交还的，应当支付逾期腾场地占有使用费，标准为每逾期一日，按日按卡丁车场日租金×2计算；除原告书面同意按现状退还外，被告返还租赁卡丁车场地时应当自费恢复原状，保持完好，符合正常的可使用和安全的状态，与原告提供验收后办理交换手续；被告违反本合同约定的改变租赁用途、转租等，应当向原告支付违约金，原告还可以解除本合同。被告已向原告缴纳了2019年4月1日至同年9月30日的租金15万元及押金20万元。被告结欠原告2019年4月至同年7月电费10761.12元、水费1173.90元及物业费1万元。2019年8月29日，原告诉讼来院，要求解除合同。被告于2019年9月12日签收了本院发送的应诉材料。 另查明：2018年8月7日，被告（甲方）与常熟市蓝腾机动车驾驶员培训有限公司（乙方）签订了合作经营协议书，甲方将其向原告租赁的卡丁车场内64米宽、120米长的土地及一座30米长的桥作为投资，乙方将30辆学用车作为投资，双方合作经营，经营期限自2018月1日至2023年9月30日。 庭审中，原告向法庭提交了告知函、警告通知、签收材料、整改汇报、情况说明、解除合同通知书、停止违约经营的通知、照片等证据材料，告知函、警告通知、签收材料显示：2018年9月21日，原告向被告发出被告存在改变场地租赁用途、转租等违约行为并希望被告停止违约加以整改的告知函，被告于同年9月30日签收。同年11月30日，原告又向被告发出被告未对上述违约行为整改到位并要求被告停止违约加以整改的警告通知，被告于同年12月2日签收了警告通知；被告在其于2018年12月29日、2019年1月1日、同年3月29日出具给原告方的整改汇报及情况说明中对其与他人开办驾校等事宜进行了辩解，并承诺整改；由原告于2019年5月9日起草的致被告的解除合同通知书载明：2018年9月起，其发现被告在承租的卡丁车场擅自开设驾驶员培训场，不仅改变了卡丁车场租赁用途，而且培训车辆对场地、安全都造成了影响，属根本性违约。其自2018年9月30日起多次书面或者口头通知被告停止违约行为，但被告至今仍未改正。其通知被告如下：自2019年5月10日起解除与被告的卡丁车场租赁合同，被告应当于2019年5月13日前将卡丁车场腾空、恢复原状并归还其。逾期腾退的，其将追究被告的违约责任。照片显示：原告将上述解除合同通知书张贴于卡丁车场门口，张贴处摆放2019年5月9日常熟日报1份；停止违约经营的通知载明：“雷奔赛车俱乐部（承租方）的驾校项目是在违反租赁合同的情况下开办的，属于违约经营行为，本中心多次向承租方提出停止违约行为的通知，承租人一直没有履行承诺，违约经营至今。经研究决定，从2019年7月21日起解除与承租方的租赁合同，禁止承租方继续使用租赁场地特此通告常熟市沙家浜教育度假中心（章）2019年7月18日”。照片显示：上述停止违约经营的通知张贴于卡丁车场门口。原告表示：被告所称的土地性质与租赁用途没有关系，被告未经其同意擅自改变了租赁用途，违反了合同约定，已构成根本违约。其多次警告被告，被告也承诺整改，但一直没有行动。其于2019年5月9日、7月18日两次将解除合同通知张贴在被告卡丁车场门口，同时其还向被告当面送达了上述材料，被告已收到上述2份解除合同通知，其与被告的租赁合同关系已解除。若法院认为其提供的证据材料不足以证明其已将解除合同通知送达被告，其仍要求解除双方的租赁合同，解除时间由法院依法认定，其同意被告租金支付至法院确认的解除日，使用费自法院确认的解除日后的第4天开始起算。根据其与被告签订的租赁合同，合同终止时，被告应当向其返还借用的18辆卡丁车，其与被告解除合同后，被告应当返还上述卡丁车。2014年其向被告出租卡丁车场时，电费单价为0.99元/度，后来供电部门下调了单价，对于差额部分，其作为电损等服务费向被告收取，被告尚欠其2019年4月至7月电损等服务费4006.71元。 经庭审质证，被告对告知函、警告通知、签收材料、整改汇报、情况说明没有异议，被告表示：原告让其停止与别人合办驾校时，其也同意了，其停止了与对方的合作，自己经营驾校，并申请了营业执照，其并无转租的行为。其没有看到原告所称张贴在其卡丁车场门口的2份解除合同通知，原告也未向其当面送达上述材料，通知中所称的解除合同的理由并不成立。原告向其收取的电损等服务费并无合同依据，原告也未与其协商就擅自收取，其对该项费用不认可，不同意支付。 上述事实，有国有土地使用证、卡丁车场租赁合同、合作经营协议书复印件、收条、申请报告、补充条例、补充协议、告知函、警告通知、签收材料、整改汇报、情况说明、解除合同通知书、停止违约经营的通知、照片、欠费情况汇总表、结算单及本案庭审笔录、补充说明、答辩等在卷佐证。 本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告将卡丁车场租赁给被告，双方之间系租赁合同关系，被告擅自改变卡丁车场租赁用途，违反了合同约定，原告有权依据合同解除双方之间的租赁合同，对原告要求解除原、被告续签的卡丁车场租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。至于合同解除时间，原告表示被告已于2019年5月9日、7月18日分别收到了其2份解除合同通知，合同已于2019年7月21日解除，被告对此予以否认，原告提交的证据材料不足以证明其主张，本院对原告上述主张不予采信，本院确定双方合同解除时间为2019年9月12日。合同终止后，被告应当将合同中所涉场地及18辆卡丁车返还原告，被告并应给付原告2019年4月至同年7月电费10761.12元、水费1173.90元及物业费10000元，合计21935.02元，与原告应返还被告的2019年9月30日前多收的租金14794.52元折抵后，被告还应给付原告7140.50元。被告还应给付原告自2019年9月16日至场地实际返还之日按每日945.21元计算的使用费。被告缴纳的20万元押金可待被告腾退房屋后与原告另行结算。原告要求被告支付2019年4月至7月电损等服务费4006.71元，被告认为其不应负担该项费用，原告收取该项费用缺乏依据，本院对原告该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告常熟市沙家浜教育度假中心与被告苏州雷奔赛车俱乐部有限公司签订的卡丁车场租赁合同（租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日）于2019年9月12日解除。 二、被告苏州雷奔赛车俱乐部有限公司将承租的位于常熟沙家浜镇沙南路101号的卡丁车赛道、卡丁车场及北侧的东以围墙西至中央大道绿化带，南以二号门水泥道至北水泥桩的树林腾空恢复原状后返还给原告常熟市沙家浜教育度假中心，于本判决生效后十日内履行。 三、被告苏州雷奔赛车俱乐部有限公司归还原告常熟市沙家浜教育度假中心18辆KF9雅马哈卡丁车，于本判决生效后十日内履行。 四、被告苏州雷奔赛车俱乐部有限公司给付原告常熟市沙家浜教育度假中心2019年4月至同年7月电费人民币10761.12元、水费1173.90元及物业费10000元，合计21935.02元，与原告应返还被告的2019年9月30日前多收的租金14794.52元折抵后，被告还应给付原告7140.50元，于本判决生效后十日内履行。 五、被告苏州雷奔赛车俱乐部有限公司给付原告常熟市沙家浜教育度假中心自2019年9月16日至场地实际返还之日按每日人民币945.21元计算的使用费，于本判决生效后十日内履行。 上述第四、五项如采用转帐方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××63。 六、驳回原告常熟市沙家浜教育度假中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7245元，由原告负担3556元，由被告负担3689元（原告同意其预交的诉讼费中由被告负担部分，由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审 判 长  何 斌 人民陪审员  王惠兰 人民陪审员  苏建芬 二〇二〇年二月十日 书 记 员  伍 毅