广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0111民初29949号原告（反诉被告）：陈韩，女，汉族，身份证住址广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：易军，广东信耀律师事务所律师。被告（反诉原告）：邱庆如，男，汉族，身份证住址广东省普宁市委托诉讼代理人：罗锦涛，广东法制盛邦律师事务所实习人员。被告(反诉原告)：广州市聚广源投资发展有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：邱庆如。两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：张涛，广东法制盛邦律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）陈韩诉被告（反诉原告，以下简称两被告）邱庆如、广州市聚广源投资发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈韩及其委托诉讼代理人易军，邱庆如及其委托诉讼代理人罗锦涛，两被告的共同委托诉讼代理人张涛，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈韩起诉并答辩称：邱庆如是广州市聚广源投资发展有限公司的法定代表人和股东。2018年11月29日，双方签订《租赁合同》，约定两被告将广州市白云区钟落潭镇广从五路55号竹料大纲领果合子聚广源大厦102号毛坯商铺给原告使用，并承诺该商铺可以作为商业用途，可提供营业执照进行经营许可，月租金为7500元。原告交付了押金15000元。2019年1月至2月，原告花费约20万对该铺进行装修，后原告根据两被告提供的产权证明、租赁合同去办理营业执照，工商部门发现该物业为非商业物业，不予办理。2019年5月，两被告又提供了广州市聚广源餐饮有限公司的营业执照给原告去工商部门办理餐饮经营许可证，工商部门发现两被告办理营业执照时提供了虚假的印章而不予办理，工商部门对该铺进行查处后责令关停该铺，并因此于2019年7月30日注销了法定代表人为邱庆如的广州市聚广源餐饮有限公司。租赁期间两被告多次承诺把相关手续办好但一直未落实，至此，原告才明白该物业没有《建设规划许可证》，不符合租赁条件，在整个租赁期间，原告共缴纳租金42000元。两被告明知该物业没有取得《建设规划许可证》不能进行商业用途，却一再欺骗原告可以办理相关经营手续，最终导致原告不能开业经营，负有全部责任，原告因此诉至法院，请求判令：1、确认原被告之间签订的《租赁合同》无效；2、被告返还原告缴纳的租金49500元；3、被告退回押金15000元；4、被告赔偿装修损失（暂计为20万元，具体以评估为准）；5、被告赔偿原告无法正常经营损失（暂定为24万元，每月4万元，计6个月，具体以评估为准）；6、本案诉讼费由被告承担。对于两被告的反诉，原告认为：一、涉案商铺没有取得建设工程规划许可证，所以租赁合同无效，两被告应当返还各种费用，赔偿原告的各项损失，并承担全部违约责任；二、两被告发出解除合同通知后，原告已经将该商铺钥匙返还被告，原告也不再使用该商铺，被告主张场地占用费没有事实和法律依据；三、原告不存在欠付租金和水电费的情形。两被告邱庆如、广州市聚广源投资发展有限公司答辩并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求，请求依法予以驳回。本案双方合同解除的原因在于原告欠付租金等费用构成违约，根据双方签订的合同，原告应当在每月5日前按每月7500元的标准支付当月租金，电费标准为1.5元每度，水费为5元每度，但原告自租用房屋以后多次出现逾期支付租金的情况，我方于2019年7月24日向其发函要求其支付欠付的费用，原告在收到该函件后拒不支付欠款，我方于2019年7月29日向其发出了解除合同通知书，解除双方的租赁合同。因此导致双方合同解除的原因在于原告违反双方合同的约定，逾期支付租金等费用。原告对涉案房屋的产权现状是十分清楚的，我方不存在任何欺骗和隐瞒。原告的丈夫曾于2019年4月初提出要求借用我方所注册的另外一个公司的营业执照，用于其上美团，可见他对涉案房屋的可能存在的这些问题是十分清楚的。第三、我方向原告交付的房屋并不是毛坯房，而是有基本装修的房屋。原告对涉案房屋进行了简单的装修，装修内容包括贴了墙纸，铺了地砖、吊顶等装修的价值大概在3到4万元。原告所提出的装修费损失20万元，主要构成其实是他开店的设备，该开店设备不是原告的损失，是可以继续使用的。该设备目前继续占用我方的房屋，原告没有予以搬走。第四，原告涉案房屋所经营的商铺曾经营业数月，有一定的营收。从涉案商铺的水电数据看原告的店铺在2019年3月、4月、5月、6月均系有一定经营的。故请求判令：1、原告向被告支付欠付的租金、水电费17927元，场地占用费30000元（暂计2个月）；2、被反诉人承担本案的反诉费用。经审理查明：2018年11月29日，原告（乙方、承租方）与被告邱庆如（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市钟落潭镇广从五路55号102商铺出租给乙方；租期为3年，自2018年12月30日至2021年12月30日，甲方在2018年11月29日前将场地交付乙方使用；每月租金为7500元，卫生费每月120元，物业管理费每月120元，场地公摊面积费每月120元，电费1.5元/度，水费5元/方，按水表计算；乙方应在每月5日前交当月租金，甲方开户行为中国建设银行深圳分行，账号为43×××21（李建蓉）；签约后当天内乙方须向甲方交付首月的2倍租金即15000元为按金，并预付第2个月的租金，合同期满后按金无息退回给乙方，如属乙方违约，按金甲方不予回退，如属甲方违约，退回劳动保障金及双倍返还按金，租金按月支付的方式缴纳，租金每年递增8%，双方并约定违约责任，等等。邱庆如在该合同甲方处签字，广州市聚广源投资发展有限公司亦在甲方处盖章确认。同日，原告向邱庆如支付押金15000元，两被告将涉案房屋交付原告使用。合同签订后，原告向两被告转账支付租金42000元，水电费及物业管理费2939元，原告另主张其以现金方式支付租金7500元，但就此无提供证据证实。2019年6月24日，原告与邱庆如签订《补充协议》，约定因邱庆如责令原告停业整改，经双方协商约定：停业整改期间即6月18日至2019年12月份31日期间所产生的房租由邱庆如负责，租赁合同再续2年，其他条件按原合同不变，邱庆如的公司内部事务确保与原告无关，原告需整改合法经营，其经营过程中与邱庆如无关，如若聚广源餐饮公司在50天后注销，没有注销成功耽误原告经营的一天，需补偿原告一天的房租，招牌、卷闸门关掉，需6月25日前拆除，否则补充协议无效。2019年7月24日，广州市聚广源投资发展有限公司向原告发出《催告函》，主张原告自2019年5月起拖欠租金达14619元，要求原告及时付款等等。2019年7月29日，广州市聚广源投资发展有限公司向原告发出《解约函》，主张原告从2019年5月起拖欠各项费用，至今尚欠租金7500元，鉴于原告严重违约，告知原告双方的《租赁合同》于2019年7月29日正式解除，原告须于收到该函后3日内付清拖欠的费用并于2019年8月1日前将物品搬出。诉讼中，原告主张两被告于2019年8月1日收回涉案房屋，并于2019年8月13日清空。两被告主张原告的物品一直在涉案房屋内存放至2019年9月11日，其于该日将原告物品从涉案房屋清空并搬至其他场地，该房屋已交还给房东。据原告申请，本院委托广州市华盟价格事务所有限公司就涉案房屋的装修损失及6个月无法经营的损失进行价格评估，广州市华盟价格事务所有限公司于2020年1月7日作出《报告书》，评定涉案房屋装修损失为139587元，按装修完成日为2019年3月11日，投入使用时间为2019年6月17日，共使用0.27年，根据室内装修使用年限为10年的规定，装修成新率计为97.3%，其中第28项分体式空调的评估价格为10632元，第29项室外雨棚的评估价格为1713元，第35项LED电子滚动屏的评估价格为2493元，据原告提供的涉案店铺2019年3月份销售额报表评定2019年6-11月无法经营的损失为176394元。经质证，原告对该报告书无异议。两被告主张该商品的使用年限应按合同计算为3年，成新率应计为91%，第28、29、35项装修项目均是可拆除且价值不会贬损的物品，不属于原告的损失范畴，不应进行价值评估，按原告提交的营业报表计算销售额是错误的，原告根本不存在经营收益损失。广州市华盟价格事务所有限公司就两被告提出的异议作出回复，认为两被告主张的合同期限非评估项目法定的使用年限，第28、29、35项装修项目均已形成装修附着物，销售额是据原告提交的资料进行分析所得。原告因此缴纳鉴定费用8000元。庭审中，双方确认原告承租期间产生水电费金额共计8895.65元。原告表示放弃其未搬离的涉案商铺内物品的物权。两被告主张原告承租期间产生的水电及物业管理费共计13006元，扣减已付的2939元后，原告尚欠10067元未付，故其第一项诉请中的租金水电费金额变更为10067元（截至2019年6月18日的费用），场地占用费自2019年8月1日起计至原告的物品实际搬离之日止。对于涉案房屋产权情况，两被告提交以下证据：1、穗云字第№0133600农村（圩镇）宅基地使用证复印件一份，载明位于广州市白云区竹料镇大纲领果合子的宅基地使用权人为案外人冯钊明，宅基地建筑层数为2层，建筑面积为1730平方米；2、《房地产租赁合同》，显示邱庆如与案外人张艳莲于2018年7月10日签订，承租纲领果合子的房屋，建筑面积为3000平方米；3、委托书，载明冯钊明于2018年7月12日授权张艳莲代办理纲领果合子五层合计3000平方米厂房的租赁事宜。经质证，原告对三份证据的真实性均不予认可。以上事实，有《租赁合同》、《补充协议》、收据、银行转账明细、《催告函》、《解约函》、农村（圩镇）宅基地使用证及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告对于《租赁合同》所涉房屋已取得合法规划报建手续均未举证证实，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告与两被告于2018年11月29日签订的《租赁合同》应认定为无效合同。邱庆如提出的其非出租方的主张与《租赁合同》内容明显不符，对其主张本院不予采纳。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于押金。原告要求两被告返还押金15000元符合上述法律规定，本院予以支持。关于租金。两被告已经将涉案房屋交由原告占有使用，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故原告主张两被告返还租金42000元无据，本院不予支持。原告对其主张另付的租金7500元无提供相应付款凭证，两被告对此亦未予确认，原告要求两被告返还租金7500元亦属无据，本院不予支持。关于原告主张的装修损失。两被告将没有经合法报建的建筑物出租予原告，而原告在承租涉案房屋时没有审慎审查租赁物的合法性，双方对上述《租赁合同》的无效存在同等过错。现两被告表示已将涉案房屋交还给房东，无利用原告的装修物，故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，两被告应按其对合同无效的过错程度赔偿原告装修现值损失的50%，即69793.5元。评估机构已明确分体式空调、室外雨篷及LED电子滚动屏项目已形成装修附着物，两被告主张三项装修不属原告损失无据，本院不予采纳。关于无法正常经营损失问题。原告对其主张的正常经营期间的销售额及该项损失的客观存在均未举证证实，其要求两被告赔付该项损失无相应依据，本院不予支持。对于两被告主张的租金及水电费。按两被告主张核算，截至2019年6月18日的物业管理费、卫生费和场地公摊费（360元×5+216元）及水电费（8895.65元）共计为10911.65元，扣减原告已付的2939元后，原告尚应向两被告支付物业管理费、卫生费和场地公摊费及水电费共计7972.65元。两被告主张原告支付超出部分无据，本院不予支持。对于场地占用费。两被告确认其已收回涉案房屋，但对收回涉案房屋的时间无举证证实，由此产生的不利后果应由两被告负担，故本院采纳原告的主张，认定两被告于2019年8月1日收回涉案房屋，其再行主张原告支付房屋占用费无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:一、陈韩与邱庆如、广州市聚广源投资发展有限公司在2018年11月29日签订的《租赁合同》无效；二、于本判决生效之日起五日内，邱庆如、广州市聚广源投资发展有限公司向陈韩返还押金15000元；三、于本判决生效之日起五日内，邱庆如、广州市聚广源投资发展有限公司向陈韩支付装修损失69793.5元；四、于本判决生效之日起五日内，陈韩向邱庆如、广州市聚广源投资发展有限公司支付物业管理费、卫生费、场地公摊费及水电费7972.65元；五、驳回陈韩的其他诉讼请求；六、驳回邱庆如、广州市聚广源投资发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8845元、反诉受理费400.84元及鉴定费8000元，由陈韩承担本诉受理费7358元（已缴纳）、反诉受理费79元及鉴定费6655元（已缴纳），由邱庆如、广州市聚广源投资发展有限公司承担本诉受理费1487元、反诉受理费321.84元（已缴纳）及鉴定费1345元，双方均须于本判决生效之日起五日内将未交费用迳付对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  鲍 敏人民陪审员  廖瑞仪人民陪审员  刘艳嫦二〇二〇年二月十九日书 记 员  林月好