吉林省延吉市人民法院民事判决书（2019）吉2401民初7314号原告：延吉市林业局，住所吉林省延吉市朝阳街1222号。法定代表人：王琦，局长。委托诉讼代理人：刘军，副局长。委托诉讼代理人：方勇男，北京市京师（延吉）律师事务所律师。被告：朴永岩，男，朝鲜族，1965年3月26日出生，住吉林省延吉市。第三人：延吉公园滑雪场，住所吉林省延吉市延西街。投资人：李顺兰，经理。委托诉讼代理人：李维，吉林吉延律师事务所律师。原告延吉市林业局与被告朴永岩、第三人延吉公园滑雪场之间租赁合同纠纷一案，本院作出（2019）吉2401民初1953号民事判决。被告朴永岩、第三人延吉公园滑雪场不服该判决提出上诉后，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2019年10月17日作出（2019）吉24民终1256号民事裁定，撤销（2019）吉2401民初1953号民事判决，并发回本院重审。本院于2019年11月18日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告延吉市林业局的委托诉讼代理人刘军、方勇男，被告朴永岩以及第三人延吉公园滑雪场的委托诉讼代理人李维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令解除原告与被告之间于2008年4月28日签订的合同书，并要求被告返还租赁场地。事实与理由：2008年4月28日，原告与被告签订合同书，约定2008年4月28日至2038年12月30日期间，由被告承租公园内高尔夫项目。合同还约定原告向被告提供土地，被告建造室外高尔夫球场项目，被告按城市规划要求设计建管理房，不准随意增设经营项目，被告应每年缴纳管理费2万元。签订合同后，被告一直经营至今。被告从2010年起持续欠费，擅自扩大经营范围、擅自改变管理用房用途，增加经营项目，但被告拒不改正，也不同意解除该合同。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称，双方没有约定解除权，被告不欠租赁费且没有收到原告的催缴通知书。被告请求缴纳管理费，但原告拒绝收取。原告不能依据该事项行使解除权。若双方核对账目后，被告确实有欠租赁费的情况，被告也愿意支付。被告不存在扩大经营范围的事实。双方约定的管理费仅为每年2万元，即使被告真的拖欠租赁费，对原告的影响甚微，但原告解除合同会给被告造成巨大损失，两者不成比例。依照合同约定租赁期限为30年，被告出于合理信赖投资约1800万元，现原告出尔反尔行使解除权，这损害被告利益，且违背了诚实信用原则。综上，被告不同意解除合同书。第三人述称，原告没有必要解除与被告之间的合同，只需改为与第三人就涉案场地签订合同即可。被告已将公园滑雪场的管理用房及经营权概括转让给第三人，原告对此是明知并认可的。被告的上述转让行为已经得到延边朝鲜族自治州中级人民法院（2018）吉24民终1823号民事判决的认可。原告如与第三人就涉案场地签订合同，第三人明确表示愿意自与被告签订转让合同之日起承担涉案场地的租赁费。第三人受让公园滑雪场后曾经主动向原告要求支付管理费，但原告拒收。加上被告的辩论意见可知，无论是被告还是第三人，都没有拖欠原告管理费的意思表示，都是原告拒绝收取。被告违反规定使用管理用房不成立，在原、被告签订合同之初，原告就已经知道被告租赁涉案场地是为了建设高尔夫球场和公园管理用房，而且高尔夫球场和管理用房的各种建设批件和手续齐全，因此不存在原告所说的被告违反规定使用管理用房的情况。经审理查明：2008年4月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订合同书，写明：“合同项目：室外高尔夫练习场；合同时间：2008年5月1日至2038年12月30日；营业地点：延吉市人民公园。合同内容：1.甲方向乙方提供土地，乙方按甲方指定地点和施工要求建造（室外高尔夫练习场）项目；2.乙方所上项目必须达到高档次、高品位和一定的投资数额，并具有相关部门的许可证和相关部门的技术鉴定书，否则甲方有权拒绝引进项目；3.乙方须经工商部门批准登记，并领取营业执照后方营业，相关的税金、工商管理费、治安、土地使用费等均由乙方负责；4.乙方负责机器安装、水电安装及各项贴费等一切相关费用，并按城市规划要求设计建管理房；5.交款方式及金额：合同之日起乙方每年9月18日前向甲方交管理费2万元。如乙方拖欠1个月不交，甲方有权阻止乙方经营该项目；6.合同期间，因甲方原因导致合同终止造成损失的，甲方应当按当时评估价收购或赔偿乙方。合同期满后，乙方有享受续签合同的优先权；……8.在承租经营期间，乙方不准随意增设经营项目和搞工程建设，严格遵守园内的各项规章制度，服从园务管理人员的管理；……13.合同期间，如遇城市规划及园内规划需要，导致合同终止造成损失的，甲乙双方互不承担责任；14.本合同如与上级政策相抵触时，以上级政策为主。本合同从签订之日起生效；以上条款具体由人民公园执行”。签订合同书后，被告开始经营并建立了管理用房。2009年7月27日，原告出具产权证明书，记载位于延吉市延西街东侧的延吉公园滑雪场管理用房，建筑面积3996.43平方米，其用途为公园滑雪场管理用房，该建筑物的产权由被告投资建设并经营。2012年6月12日，延吉市住房和城乡建设局颁发临时建筑工程施工许可证，载明：“建设单位为延吉市公园滑雪场，工程名称为延吉公园滑雪场管理用房，施工单位为延吉市住宅建设有限公司，建设单位法人为朴永岩”。2012年6月15日，被告出资成立延吉公园滑雪场（个人独资企业），负责人为被告，投资额为20万元，经营范围为高尔夫练习场、滑雪服务、高尔夫用品商店等。2013年7月3日，吉林盛邦投资有限公司（简称盛邦公司）与被告签订合同书，约定：被告将其经营的延吉公园滑雪场管理用房（面积3996.41平方米，不包括360平方米的滑雪场的房屋）及室外高尔夫练习场的产权、经营权转让给盛邦公司，转让价款为1800万元。盛邦公司于合同签订之日向被告支付170万元、被告拖欠盛邦公司的借款130万元抵付合同价款，计300万元作为首付定金。2013年7月30日，盛邦公司向被告支付200万元，剩余1300万元按照被告的要求由盛邦公司为其理财，理财期限暂定为1年。签订该合同书后，盛邦公司陆续给付被告370万元、被告拖欠盛邦公司的借款130万元抵付合同价款，计500万元。2013年7月31日，被告与盛邦公司职员宋永权签订个人独资企业转让协议书，约定：被告作为投资人将第三人转让给宋永权。后双方将第三人的投资人变更登记为宋永权。盛邦公司与被告分别于2013年8月10日、2013年8月28日、2013年8月30日、2013年10月18日、2013年12月22日签订补充协议书，对被告将其经营的延吉公园滑雪场管理用房及室外高尔夫练习场的产权、经营权转让给盛邦公司的相关事宜进行了约定：1.因被告原因致使有争议的高尔夫练习场无法收回，故被告同意将公园滑雪场管理用房的产权和经营权转让的总交易价由1800万元变更为1540万元；2.盛邦公司已经按照合同约定向被告支付了500万元，交易余额1040万元作为理财金继续由盛邦公司理财；3.被告保证最晚在2014年2月22日之前将无瑕疵的经盛邦公司和争议方认可的产权和经营权移交给盛邦公司。2014年3月4日，延吉市人民公园为盛邦公司出具关于公园滑雪场（高尔夫练习场）地上附着物及经营权转让相关文件的接收函：认可双方的交易行为。2016年3月8日，按照《吉林省人民政府办公厅关于推行“五证合一”登记制度改革的实施意见》相关规定，申请更换加载统一社会信用代码的营业执照，第三人更换营业执照，投资人为宋永权，住所为延吉市××街内），类型为个人独资企业，经营项目为滑雪、高尔夫练习、服务、高尔夫用品零售。2016年2月，住房城乡建设部下发建城〔2016〕36号《住房城乡建设部关于印发〈城市公园配套服务项目经营管理暂行办法〉的通知》及《城市公园配套服务项目经营管理暂行办法》。该《通知》的目的是为了保障城市公园为民服务的公益性，规范城市公园配套服务项目经营行为，要求各地遵照执行。该《办法》第六条第二款规定：“公园管理用房不得用于配套服务项目经营。……”第八条规定：“公园配套服务项目应以旅客需求为导向，以大众服务为主，遵循公平、安全、优质的服务原则。配套服务项目主要包括餐饮服务、零售服务、游览服务、游艺服务等。……”第九条规定：“公园配套服务项目经营不得出现下列情形：（一）设立私人会所，即改变公园内建（构）筑物等公共资源属性，设置高档餐馆、茶楼、休闲、健身、美容、娱乐、住宿、接待等场所，包括实行会员制的场所、只对少数人开放的场所、违规出租经营的场所；……”第十八条规定：“本办法自发布之日起施行。本办法实施之前已依法订立经营协议的，按照原定协议执行。法律、法规对城市公园配套服务经营另有规定的，从其规定”。被告签订合同书后管理用房一直按一楼为会员餐厅、二楼为会员酒吧、三楼为室内模拟高尔夫练习馆的模式经营。2016年3月末，被告占有并使用延吉公园滑雪场管理用房及室外高尔夫练习场。2017年，被告曾与延吉市人民公园联系，要求交纳管理费，原告未予收取。2017年8月，延吉公园休闲体育有限公司作为原告，在本院起诉被告、朴相虎、第三人侵权，其中要求被告、朴相虎交付位于延吉市公园内面积为3997平方米的房屋及室内外所有场地和设备，包括高尔夫练习场东侧的300平方米房屋。经审理后，本院作出（2017）吉2401民初5389号民事判决，判决被告向延吉公园休闲体育有限公司返还延吉市公园内面积为3997平方米的房屋及室内外所有场地。被告及第三人对该判决不服向延边朝鲜族自治州中级人民法院提出上诉。2019年4月23日，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2018）吉24民终1823号民事判决，撤销（2017）吉2401民初5389号民事判决，判决被告将位于延吉市延吉公园内的延吉公园滑雪场管理用房（面积3996.41平方米）返还给第三人。但现被告仍占有管理用房及室外高尔夫练习场。另外，在原审上诉后二审审理时，原告自认被告缴纳管理费至2011年为止。庭审中，原告主张被告应向其返还的场地为：延吉市公园路北侧、西山街东侧的1404.77平方米土地（有国有土地使用执照，使用权人系原告）以及管理用房北侧的面积为8370平方米的室外高尔夫练习场土地（无土地使用证）。认定上述事实的证据有：合同书、《住房城乡建设部关于印发〈城市公园配套服务项目经营管理暂行办法〉的通知》、《城市公园配套服务项目经营管理暂行办法》、2018年11月8日视听资料、（2018）吉24民终1823号民事判决书、公园滑雪场（高尔夫练习场）地上附着物及经营权转让相关文件的接收函、照片、国有土地使用执照以及当事人陈述。被告提供的协议书，因无法确定是否实际履行，本院不予采信。被告提供的合同书复印件，原告对真实性有异议，第三人称不清楚，因原告未能出示证据的原件，本院不予采信。本院认为，原告与被告之间于2008年4月28日签订的合同书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同书合法有效。本案中，因被告未能举证证明其自2012年起至原审起诉前（2019年4月4日前）按合同书第5条约定的期限内履行缴纳管理费义务的事实，故已构成违约，根据本院对第5条内容的理解，认为原告有权行使解除合同书的权利。此外，因被告违约确认解除合同书后，被告向原告返还土地是合同解除必然发生的法律后果。至此，对于原告的全部诉请，本院予以支持。如被告或第三人认为原告收回场地应给予其管理用房和其他设施的补偿，可另行向原告主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告延吉市林业局与被告朴永岩之间于2008年4月28日签订的合同书；二、被告朴永岩于本判决发生法律效力后15日内将延吉市人民公园内的高尔夫练习场土地（包括管理用房占用的土地）全部返还给原告延吉市林业局。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费300元，由被告朴永岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 林大海人民陪审员 安美花人民陪审员 王 伟 二〇二〇年二月二十四日书 记 员 李 萍