山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0923民初2499号 原告：东平县东润商业运营管理有限公司，住所地：东平县城泰东公路北，统一社会信用代码：91370923591393474C。 法定代表人：韩成龙，总经理。 委托诉讼代理人：冯晓，山东超然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海龙，山东公允律师事务所律师。 被告：东平万丰经贸有限公司，住所地：东平县东平街道李泉子村。统一社会信用代码：91370923328365783Q。 法定代表人：刘波，总经理。 委托诉讼代理人：高立成，山东鲁正律师事务所律师。 原告东平县东润商业运营管理有限公司（以下简称东润商业运营公司）与被告东平万丰经贸有限公司（以下简称万丰经贸公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东润商业运营公司委托诉讼代理人冯晓、张海龙，被告万丰经贸公司委托诉讼代理人高立成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东润商业运营公司提出诉讼请求：1、依法判令被告腾退侵占的约2128平方米展示厅并支付使用费1242，752元（2128平方米×0.8元/天×365天×2年）；2、本案一切诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月20日，原、被告签订《御泉龙庭家居装饰材料精品城租赁合同》，将御泉龙庭商贸城A区02号约358平方米的展厅租赁给被告经营汽车销售，从2017年6月1日起，被告在原有358平方米展厅外非法占用了原告约2128平方米的展厅，经原告找其多次交涉，被告拒不退还非法侵占的展厅，至今非法使用近两年，给原告造成巨大经济损失，为维护原告合法权益，特申请法院依法判决。 被告万丰经贸公司辩称：应驳回原告的起诉。本案案件的前提是原告拥有涉案地下商场的所有权及合法的使用权，但是原告没有该两项权利，被告接到传票后与案外人东平街道李泉子村委会交涉，李泉子村委会将涉案商场的《土地使用权证》、《建设用地许可证》、《建设规划许可证》一并给被告借阅，证实李泉子村委会拥有诉争商场的所有权及使用权，即使原告以外的山东宝地置业公司也没有涉案商场的所有权及使用权，因此应当驳回起诉。案涉的场地面积被告正在使用，对原告起诉的面积认可，该场地不在原来的合同内，但是被告与李泉子村委会签订的合同中包括本案涉及的面积，被告有合法的租赁合同及使用权，应当驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，到庭当事人对原告提供的《东平县东平镇李泉子村旧村改造合作开发协议书》复印件、东平县人民法院（2016）鲁0923民初4543号民事判决书复印件、泰安市中级人民法院（2018）鲁09民终2246号民事判决书复印件、《御泉龙庭家居装饰材料精品城租赁合同》复印件、现场照片一张及平面图复印件的真实性无异议，到庭当事人对被告提供的《集体土地使用证》原件、《建设用地规划许可证》原件、《建设工程规划许可证》原件的真实性无异议。对以上证据本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实本院认定如下：一、原告提交《李泉子村旧村改造合作开发协议》、东平县人民法院（2016）鲁0923民初4543号民事判决书复印件及泰安市中级人民法院（2018）鲁09民终2246号民事判决书复印件证实宝地公司对包括涉案展厅在内的商铺享有使用权和所有权，被告认为开发协议未约定地下商城的所有权及使用权，判决书对于开发协议书中的商场未做出判决，以上证据不能证实原告主张。本院认为，原告提交的两份判决书未对涉案商场权属作出认定，原告提交的《李泉子村旧村改造合作开发协议》只能证实了宝地公司与李泉子村委会是合作开发关系，根据合同协议约定，宝地公司对涉案展厅仅具有销售处理权，未约定其享有经营使用权，销售处理权与经营使用权系不同的权利,本院对原告主张其对涉案展厅具有所有权及合法的经营使用权的事实不予认定；二、原告提交宝地置业公司出具的《情况说明书》复印件、《御泉龙庭家居装饰材料精品城租赁》合同复印件、现场照片一张及平面图复印件证实原告对涉案展厅享有合法占有权，被告认为情况说明书的法定代表人与原告存在利害关系，租赁合同及照片不能证明被告对展厅的使用属于非法侵占。本院认为《情况说明书》亦不能证明原告对涉案展厅具有所有权或经营使用权，不能证明原告对涉案展厅享有合法的占有权，照片亦不能证明被告对涉案展厅的使用属于非法侵占。因此，对于原告要证实的主张本院不予认定。三、被告提交《集体土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》证实原告对涉案商场无任何权利，原告认为因开发协议约定，商场所有权仍归属宝地公司；本院认为，被告提交的上述证据，只能证明李泉子村委会系涉案土地的登记权利人，但不能排除原告作为合作开发人对涉案开发完成的标的物而享有的开发合同的权利。因此，对被告认为涉案展厅与原告没有任何关系的主张，本院不予认定；四、被告提交其与李泉子村村委签订的租赁合同、收据证实被告合法租赁了涉案展厅。原告对此提出异议，本院认为，被告提交的租赁合同、收据系原件，能够证明被告与李泉子村委就涉案标的物签订了租赁合同的事实，对该组证据本院予以认定。 根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院经审理认定的事实如下：2009年8月东平县村民委员会（甲方）与案外人山东宝地置业有限公司（乙方）签订《东平县旧村改造合作开发协议书》，约定建设地点为李泉子村旧村改造建设地点位于泰东公路以北至老村后，总计占地212.4亩，项目性质为村民回迁商住区及开发经营区。合作方式总原则为甲方出地，乙方出资。利益分配：1.乙方为甲方无偿建筑32，020平方米的住宅楼……。2.按《意向书》商定，乙方为甲方无偿建设村文化大院、物业管理办公室、卫生院、幼儿园等。总建筑面积约3600平方米。3、商场部分：乙方需保证甲方村民20平方米/人购置，购置价格为1200元/平方米，具体办法由甲方另行研究实行差价安置。商场剩余部分由乙方自行销售处理。4、除上述外，其他建筑面积由乙方按规划自行开发、自行销售。 同时查明，2014年8月，山东宝地置业有限公司将涉案展厅的合作开发的合同权利转让给原告东润商业运营公司。2015年1月20日，原告东润商业运营公司（甲方）与被告万丰经贸公司（乙方）签订《御泉龙庭家居装饰材料精品城租赁合同》，双方约定：甲方将位于展厅A区02号，计358㎡的展位租赁给乙方用于经营汽车类产品经营展示。合同期限：自2015年1月20日起至2018年4月19日止。租金0.8元／平方米／天，每年租金104,536元，优惠价一年90，000元，三年,270，000元，在租期内，房租不递增。延迟缴纳及滞纳金的收取：乙方须准时缴纳租金如延期（以上年度房租使用结束之日为准）缴纳，乙方同意甲方向乙方收取滞纳金。合同签订后被告万丰经贸公司按照合同约定向原告东润商业运营公司缴纳了前两年的租金共计180,000元，第三年（2017年4月19日至2018年4月19日）的租金未予缴纳。2017年4月20日东平街道李泉子村村民委员会（甲方）与被告万丰经贸公司（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于李泉子村泰东公路北御泉龙庭汽车贸易城（原御泉龙庭精品装饰材料城）的A区西段即百货大楼以西643.6㎡商铺和C区中央东西小通道以南941.34㎡商铺，以及商城A区和C区之间采光大厅通道（注：以上3区域为附件1粗线圈定区域）租赁给乙方使用，经营汽车产品及汽车售后服务。且商城A区商铺以南广场和商城A区以西广场供乙方展示车辆用。商城A区南立面和A区西立面上端广告位由乙方使用。租赁期限为10年，自2017年4月20日起至2027年4月20日止。并免除了被告万丰经贸公司2017年4月20日至2018年4月20日的租金。现涉案租赁物仍由被告万丰经贸公司占用使用。 另查明，2009年2月26日，东平县建设局出具《建设用地规划许可证》，登记用地单位为：东平镇李泉子村村民委员会，用地项目名称：村民公寓楼和商服楼用地位置：泰东公路北侧南山底片用地性质：商服和住宅用地面积：40100平方米建设规模：建筑面积：49240平方米。2009年8月25日东平县建设局出具《建设工程规划许可证》，登记建设单位：东平县村民委员会建设项目名称：村民公寓楼和商服楼建设位置：泰东公路北侧南山底片建设规模：49，240平方米。2015年2月9日，东平县人民政府出具《集体土地使用证》，登记土地使用权人：东平县东平街道李泉子村村民委员会土地所有权人：东平街道李泉子村农民集体座落：东平镇李泉子村（泰东公路以北）地类（用途）住宅、商服。 还查明，2018年12月30日泰安市中级人民法院做出的（2018）鲁09民终2246号民事判决书解除了东平县东平街道李泉子村村民委员会与山东宝地置业有限公司2009年8月签订的《旧村改造合作开发协议书》，并对山东宝地置业有限公司的违约责任进行了审判，该判决未对东平县东平街道李泉子村村民委员会与山东宝地置业有限公司已履行的《旧村改造合作开发协议书》的开发成果进行权属和利益分配处理。 本院认为，本案争议的焦点为原告对涉案租赁物是否享有所有权或合法的使用权。本案中，原告的权利来源于山东宝地置业有限公司受让，而山东宝地置业有限公司的权利来源于山东宝地置业有限公司与东平县村民委员会签订《旧村改造合作开发协议书》的约定，山东宝地置业有限公司（甲方）与东平县村民委员会签订《旧村改造合作开发协议书》（乙方），双方约定甲方出资，乙方岀地，根据《旧村改造合作开发协议书》约定，山东宝地置业有限公司对涉案租赁物享有销售处理权，未约定其享有占有、使用、收益权，占有、使用、收益、处分为《物权法》规定的所有权的四项基本权能，且这四项权能是并列的，互不包含。根据山东宝地置业有限公司与东平县村民委员会签订《旧村改造合作开发协议书》约定，山东宝地置业有限公司对涉案标的物仅享有销售处理的权利，未约定其享有占有、使用、收益权。涉案土地为集体土地，其使用权登记在东平县村民委员会名下，东平县东平街道李泉子村村民委员会与山东宝地置业有限公司签订的《旧村改造合作开发协议书》解除后，双方未对合同解除前合作开发的成果进行权属和利益分配。不能证明山东宝地置业有限公司对涉案标的物享有所有权或合法的经营使用权、收益权。其享有的销售处理权为利益分配权，来源于合作合同的约定，系债权，该权利不含有将涉案租赁物对外出租收益之意。因此，在东平县东平街道李泉子村村民委员会与山东宝地置业有限公司未对合作开发的成果进行权属和利益分配前，原告东润商业运营公司作为山东宝地置业有限公司的权利受让方对涉案标的物不享有所有权或合法的使用权。原告要求被告腾退展示厅并支付使用费的诉讼请求，本院不能支持。据此，《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定、判决如下： 驳回原告东平县东润商业运营管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费7992元，由原告东平县东润商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  刘 晖 人民陪审员  吕修良 人民陪审员  崔 菊 二〇二〇年二月十日 法官助理尹坤龙 书记员吴苹