河北省邯郸市峰峰矿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0406民初2173号 原告：申艳宾，男，1978年5月11日出生，汉族，住址河北省邯郸市磁县。 委托诉讼代理人：路林海，河北超群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯彩云，河北超群律师事务所律师。 被告：王贵林，男，1961年8月13日出生，汉族，住址河北省邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：郭振海，河北道申律师事务所律师。 被告：张姣，女，1975年5月19日出生，汉族，住址河北省邯郸市邯山区。 被告：王霞，女，1963年11月7日出生，汉族，住址河北省邯郸市峰峰矿区。 被告：刘嘉，男，1975年7月20日出生，汉族，住址河北省邯郸市邯山区。 第三人：邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司，住所河北省邯郸市峰峰矿区临水镇滏阳东路66号。 法定代表人：赵熙熙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张艳艳，该公司经理。 原告申艳宾与被告王贵林、张姣、王霞、刘嘉、第三人邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案原告申艳宾及其委托诉讼代理人路林海、冯彩云，被告王贵林及其委托诉讼代理人郭振海，被告王霞、被告张姣、第三人邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司委托诉讼代理人张艳艳到庭参加诉讼，被告刘嘉经本院合法传唤无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。 原告申艳宾向本院提出诉讼请求：一、请求依法认定原告与被告及第三人于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》有效；二、请求依法判决被告王贵林继续履行合同，二被告及第三人协助原告办理涉案房产的过户手续；三、诉讼费用全部由二被告承担。事实与理由：被告王贵林在金鼎园10号楼3单元322号拥有房产一处，2017年5月18日被告王贵林委托被告张姣全权办理该套房产的转让、售卖等事宜。后原告通过第三人邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司，于2017年8月28日与被告王贵林的代理人即被告张姣、第三人邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定：被告王贵林自愿将其所有的位于峰峰矿区有房产出售给原告，房屋建筑面积为110.18平方米，总价款为430000元，此价格下包含房屋的相关配套设施即地下室10-3-44号，共14.09平方米。合同签订后原告依约支付房款共计380000元，其中银行转账365000元，现金15000元。后因该套房产无房产证暂时无法过户，故经三方协商一致同意，尾款50000元待过户完成后再支付。2017年9月，第三人将房产钥匙交付于原告，后原告开始装修，一直居住至今。2018年原告得知涉案房产已取得房产证，可办理过户手续，原告多次与二被告协商房产过户的相关事宜，二被告均予以拒绝，其二人拒不履行合同规定义务的行为已构成违约，且严重损害原告权益。为此依法诉至贵院，望判如所请！当庭原告变更诉讼请求第二、三项。变更第二项为：请求依法判决被告立即履行合同，二被告及第三人协助原告办理涉案房产的过户手续。变更第三项为：请求依法判决二被告向原告支付违约金，按每日合同总房款的千分之一自起诉之日至完成过户之日止计算。 被告王贵林辩称，一、张姣属于无权代理，被告王贵林并未委托张姣全权处理涉案房产的售卖事宜，对于张姣售卖本案涉案房产的行为被告王贵林并不知情，并且事后也未追认张姣的代理行为有效，拒绝协助办理该房产的过户手续，故该案房屋买卖行为依法无效。二、本案涉案房产属于被告王贵林与被告王霞的夫妻共同财产，即使原告信赖张娇的代理权，房屋买卖合同有效，但王贵林处分该房产的行为属于无权处分，未经其他共有人同意，根据物权法合同效力与物权变动相区分的原则，原告请求办理过户手续法院应不予支持。三、根据本案实际情况，法庭应该向原告当庭释明变更诉讼请求为解除合同，并要求合同相对方承担相应的违约责任，如原告坚持要求协助办理过户手续的诉求，且在本案涉案房产买卖过程中，张姣无权代理，王贵林无权处分的情况下，本案涉案房产未办理过户手续的情况下，也不适用善意取得制度，法院应予驳回。对于原告当庭变更诉讼请求，我方自愿放弃举证期间。 被告王霞辩称，对于王贵林卖房一事我完全不知情，我不同意卖房。 被告张姣辩称，一、2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》合法有效，各方均已按合同履行主要义务，房屋及产权证明均已实际交付原告，仅剩办理过户手续的附随义务未履行。因涉案房屋，目前仍登记在王贵林名下，故该附随义务依法应当由王贵林协助原告完成；二、我虽是房屋的实际所有人，但因房屋主管机关的规定导致答辩人不具备协助被答辩人完成变更登记的能力，在目前情况下作为涉案房屋名义登记人王贵林，完全具备协助原告完成变更登记的能力，故应当由王贵林履行协助义务，我会积极配合。综上，2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》合法有效，王贵林应当协助原告完成涉案房屋过户手续。 被告刘嘉未作答辩。 第三人邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司辩称，张姣携有王贵林签字的委托书，当时签订的买卖合同合法有效，后来在房管局时，王贵林也出示了房产证，只是在过户办理时，拒不配合过户了。 本院经审理认定事实如下：王贵林与王霞系夫妻关系，双方于1986年10月21日登记结婚后生育一女王诗瑶；刘嘉与王诗瑶自2014年始系男女朋友关系，王贵林、王霞均认可刘嘉系其女婿；刘嘉与张姣系朋友关系，二人已相识多年。 案涉房产原系王贵林与王霞于2010年购买，后有意出售该房产。刘嘉提出由张姣代卖，对此王贵林表示同意。2017年5月18日刘嘉代王贵林与张姣签订授权委托协议书，载明：“甲方（委托方）王贵林乙方（受托方）张姣甲方将名下位于峰峰房产一套，（以购房合同为准）金鼎苑10号楼3单元322号房全权委托乙方办理该套房产的转让、售卖事宜。甲方（签字）王贵林乙方（签字）张姣2017年5月18日。” 2017年8月28日张姣代王贵林与申艳宾、邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定:第一条、房屋状况：甲方拥有位于金鼎苑10号楼3单元322号的房屋，房屋所有（共有）人为王贵林；房屋建筑面积为110.18平方米（以上内容以及其他相关内容均以《房屋所有权证》登记为准）。乙方自愿购买甲方上述房屋，并对房屋状况已作充分了解并实地查验，对该房屋现状无异议。第二条、成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为：人民币（大写）肆拾叁万零仟零佰零拾零元整（小写）430000元。此价格下包含房屋的相关配套设施有：地下室10-3-44号14.09㎡；……；第八条、其他约定事项（如果本款的约定与其他条款的约定不一致，以本条款约定的内容为准）1.自签订合同之日起，乙方与七日内将房款人民币贰拾万元整（200000元）付于甲方，剩余房款人民币贰拾贰万元整（220000元）于二十日内付于甲方，剩余尾款人民币壹万元整（10000元）待甲方配合乙方过户后付于甲方。2.甲、乙双方过户时，甲方负责将房款肆拾贰万元整（420000元），乙方负责将房款壹万元整（10000元）存入资金监管账户中，无条件完成过户手续……。《房屋买卖合同》签订后，申艳宾依约支付张姣购房款共计380000元，后因该套房产无房产证暂时无法过户，经三方协商一致同意，尾款50000元待过户完成后再支付。 2017年9月邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司将案涉房屋钥匙交给了申艳宾，随后申艳宾将房屋进行了装修并居住至今。申艳宾居住期间多次为该房屋缴纳电费、水费、燃气费、物业费、取暖费并办理了电梯卡、补交了电梯维修费，王贵林和王霞自2017年9月至今未对案涉房屋进行过管理。王贵林于2018年取得案涉房屋房产证后将房产证交给张姣由张姣转交给申艳宾。后因王贵林不配合申艳宾办理房屋过户登记手续，申艳宾诉至法院，形成本案诉讼。 上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、授权委托协议书、房屋产权证书、河北农村信用社转账凭证、银行明细及证明、电费交费凭证、物业费收据、电梯维修交费收据、水费交费凭证、取暖费收据、电费账单短信截屏、结婚证、邯山区人民法院（2019）冀0402民初137号民事判决书、装修用品收据等在卷佐证，上述证据均经当庭举证、质证，可以作为认定案件事实的依据，本院依法予以确认。 本院认为，张姣在授权委托协议书上签名并作为王贵林出售房屋的代理人的行为构成表见代理。虽在本案审理过程中，刘嘉认可授权委托协议书上“王贵林”的签名和按捺的手印均系刘嘉所为，王贵林并无直接授权张姣代理其出售房产，但刘嘉与王贵林系翁婿关系，张姣有理由相信系王贵林出售案涉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，张姣代理行为有效。 关于2017年8月28日张姣与申艳宾、邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》，对于申艳宾来说，其购买房产通过有合法营业手续的中介公司，在签订房屋买卖合同时，无合理的理由不应怀疑房屋出卖方代理手续存在瑕疵即申艳宾有理由相信张姣有代理权，且在签订《房屋买卖合同》过程中，无欺诈和胁迫情形，合同内容亦未侵害国家、集体或者第三人的利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，故2017年8月28日《房屋买卖合同》合法有效。 关于王霞辩称其对王贵林卖房一事不知情，不同意卖房的意见。本案中，虽然案涉房产系王贵林和王霞在婚姻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产，但因王贵林与王霞系夫妻关系，申艳宾有理由相信出卖房屋系王贵林、王霞夫妻二人共同的意思表示，且自2017年9月申艳宾实际占有案涉房屋后，王霞始终未对王贵林出售房屋一事提出过异议，亦未采取任何救济措施，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，王霞的辩称理由依法不能成立，本院不予采信。 《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同签订方应当按照合同约定，全面履行自己的义务。房屋买卖合同签订后，申艳宾按照约定分三次共计支付张姣购房款380000元，并和张姣于2017年10月30日约定剩余购房款50000元待房产过户至申艳宾名下后支付。王贵林和王霞应当按照合同约定在合理期间内配合申艳宾办理过户手续，至今未配合完成过户属于违约，故申艳宾主张应继续履行合同，协助其办理过户手续的请求，实属维护社会经济秩序正常进行的合理诉求，亦是秉持诚实、恪守承诺的民法基本原则的基本体现，本院予以支持。 关于申艳宾主张王贵林、王霞按照每日合同总房款的千分之一自起诉之日至完成过户之日止计算违约金的请求，由于《房屋买卖合同》中并未明确约定王贵林、王霞履行过户义务的期限，应属约定不明，申艳宾的该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条、第六十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、申艳宾与张姣、邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、王贵林、王霞于本判决生效之日起十日内协助申艳宾办理位于邯郸市峰峰矿区房屋的过户手续； 三、驳回原告申艳宾的其他诉讼请求。 案件受理费200元，由被告王贵林、王霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  周俊英 审 判 员  牛 帅 人民陪审员  刘 宁 二〇二〇年二月十一日 书 记 员  孟 洁