青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初2545号原告（反诉被告）：西宁市城中区华盛怡沁园小区业主委员会，住所地：西宁市。负责人：巴宏强，业委会主任。委托诉讼代理人：倪小录，青海合仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：青海利宁物业管理有限公司，统一社会信用代码：91630103757432016H,住所地：西宁市。法定代表人：徐丹，公司执行董事。委托诉讼代理人：王敏、周玮，青海乾润律师事务所律师。原告西宁市城中区华盛怡沁园小区业主委员会（以下简称怡沁园业委会）与被告青海利宁物业管理有限公司（以下简称利宁物业）合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。审理过程中，被告利宁物业于2019年8月27日提起反诉，本院经审查，依法予以合并审理。于2019年10月23日、2020年1月21日公开开庭进行审理，原告(反诉被告)怡沁园业委会的负责人巴宏强、委托诉讼代理人倪小录，被告（反诉原告）利宁物业的委托诉讼代理人周玮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告(反诉被告)怡沁园业委会向本院提出诉讼请求：一、判令解除利宁物业与西宁市城中区华盛怡沁园小区的物业服务关系;二、判令利宁物业退出华盛怡沁园小区物业服务区域。三、判令利宁物业向怡沁园业委会移交物业用房、锅炉房及其设施设备、地上车库41间、物业管理中形成的资料（具体包括：物业档案、维修和保养物业形成的技术资料及保养记录）、物业费、水电费、采暖费、收支账务资料。四、判令利宁物业承担本案的诉讼费用。事实和理由：利宁物业自2002年入驻西宁市城中区华盛怡沁园小区,2007年9月20日青海省建设厅责令利宁物业进行服务整改并尽快与业主签订物业服务合同，2010年1月14日怡沁园业委会依法成立,2010年9月21日业委会征求小区业主意见后书面通知终止与利宁物业的物业服务关系。2018年12月17日,华盛怡沁园小区第二届业主委员会依法换届成立,2019年4月15日,怡沁园业委会根据全体业主意见,书面通知利宁物业退出华盛怡沁园小区物业管理区域,向怡沁园业委会履行交接义务。2019年6月30日至7月16日,华盛怡沁园小区以书面征求意见方式召开全体业主大会,业主大会决定:1、终止与利宁物业的物业服务关系;2、选聘青海睿兆业商业管理有限公司为小区物业服务公司;3、授权业委会代表全体业主对被告进行诉讼。2019年7月23日怡沁园业委会依据业主大会决定与青海睿兆业商业管理有限公司签订物业服务合同。自2002年以来,利宁物业一直存在管理混乱、服务质量差等严重问题,小区业主和业委会多次与利宁物业沟通协商要求改进服务,但均无成效,服务质量每况愈下。业委会成立后多次向总寨人民政府、新城社区居委会、西宁市住房保障和房产管理局等政府机关反映问题,要求终止与利宁物业的服务关系,但利宁物业均不履行。怡沁园业委会认为,利宁物业自入驻华盛怡沁园小区至今没有与小区业主或业主委员会签订物业服务合同,华盛怡沁园小区业主大会决定终止与利宁物业的服务关系,利宁物业应当依法退出华盛怡沁园小区物业服务区域,向怡沁园业委会移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必须的相关资料。综上,为维护怡沁园业委会的合法权益,故提起诉讼。被告(反诉原告)利宁物业针对本诉辩称：对怡沁园业委会的第一、二项诉讼请求，其实在2019年8月15日原告业主已强行将利宁物业清出了小区，双方的物业合同服务已经终止，利宁物业已退出华盛怡沁园小区物业服务区域。故对这两项诉求没有异议。对于第三项诉求，关于物业用房的性质，这个房子非物业公司所有，是该小区的开放商借用给物业公司的，所有权归开放商所有。对第四项诉求，该小区是分户取暖，我们不清楚，对于地上车库41间的收益及所有权应当由怡沁园业委会和开发商去明确，我们对车库只是管理，我们现在已经退出了小区，所以不存在移交的问题。关于所有的物业资料，我们是被迫退出小区，手中也没有这些资料，并且当时的工作人员已经辞职，现在没有办法查明这些资料的具体情况，没有办法移交。对于诉讼费由法庭进行判决。被告(反诉原告)利宁物业向本院提出反诉请求：一、判令怡沁园业委会给付利宁物业垫付的款项219960元。二、本案反诉诉讼费由怡沁园业委会承担。事实与理由：利宁物业作为西宁市城中区华盛怡沁园小区的物业服务公司，在物业合同的履行期内，为了完善小区的安保设施，分别于2017年4月7日和2017年7月9日，从青海旭达电子产品服务有限公司购买门禁系统和监控系统，并安装使用至今。该门禁系统价格为38000元，监控系统价格为86100元，其他物品95860元，总计219960元，怡沁园业委会及其代表的小区业主一直未向利宁物业给付该款项。综上所述，请求依法支持利宁物业的反诉请求。原告(反诉被告)怡沁园业委会针对反诉辩称：利宁物业为了完善社区安保购买的东西是为了降低其管理成本，其在垫付购买之前应该征求业主委员会和小区业主的意见，但利宁物业没有经过业主同意，故不应该由我方承担。原告(反诉被告)怡沁园业委会针对本诉、反诉向本院提交了以下证据：证据一、总寨镇人民政府文件3份、企业信用信息公示报告。证明原、被告身份。利宁物业质证认为：对证据的真实性及证明方向无异议。证据二、欠气款告知函、欠水费通知及停水通知、青海省建设厅整改通知、青海省房地产专项整治领导小组的通知、信访受理告知书、业委会通知4份、整改情况检查表。证明：1、利宁物业管理混乱，严重影响小区物业服务质量；2、政府有关部门及小区业委会要求利宁物业整改问题，均未履行；3、怡沁园小区业主及业委会要求利宁物业退出小区物业管理区域，向怡沁园小区业主及业委会移交物业服务设施及资料，利宁物业未履行的事实。利宁物业质证认为：认可欠气款告知函、欠水费通知及停水通知、青海省建设厅整改通知、青海省房地产专项整治领导小组的通知、信访受理告知书。对怡沁园业委会出具的四份业委会通知及整改情况检查表我方不认可。对于上述证据的证明方向，不认可，因为用气用水的实际使用人是各个业主，在业主没有交清费用的前提下我方无义务和能力垫付这些款项。至于相关的整改通知，整改的一些项目不属于物业的维修范围，是开发商的责任，我方作为物业公司只能做到协调和配合，主要工作应该是在开发商，对于四份业委会通知及整改情况检查表，只是怡沁园业委会单方面提供的证据，所记载与事实不符。证据三、业主大会表决情况统计表、业主大会会议记录、业主大会决议公告、物业管理服务合同。证明：1、业主大会决定终止与利宁物业的物业服务关系，选聘青海睿兆业商业管理有限公司为小区物业公司，授权怡沁园业委会代表全体业主处理与被告的诉讼事务；2、怡沁园业委会代表怡沁园小区业主与青海睿兆业商业管理有限公司签订了物业服务合同，合同已于2019年7月23日生效的事实。利宁物业质证认为：对于证据三的真实性我方无法做判断，因为我方未参与，对于其证明方向，这已经是一个既定的事实，我方已经退出华盛怡沁园小区物业服务区域。证据四、华盛怡沁园小区2019年8月15日的交接清单一份。证明：双方是协商后利宁物业向我方交了门卫值班室及部分物品，并非强行清场，是协商之后退场的事实。利宁物业质证认为：对证据四的真实性认可，但是这份证据的形成过程是原告方业主强制占领了我们的办公场所，并且我们向110报警2次，无奈签了这份交接清单。证据五、依据法院出具的调查令调取的华盛怡沁园小区总平面图以及西宁市南川综合开发项目管理委员会出具的一份建设项目设计方案审核意见单。证明：怡沁园业委会诉求中的物业用房及锅炉房的性质就是该小区的物业用房，而不是开发商的办公用房的事实。利宁物业质证认为：对该证据的真实性认可，对证明方向不认可，这只能证明当时是这样设计的，不能证明之后就是按照这个设计实施的。现我们已经退场，故利宁物业既不是上述用房的所有权人、占有人、也不是使用人，因此不存在移交的问题。证据六、2003年2月16日张姬与华盛公司签订的商品房买卖合同。证明：出卖方华盛公司向小区业主承诺了水电暖的设备，即锅炉房和供暖设备设施应该属于公共设备。利宁物业质证认为：对证据六的真实性认可，因为我们不是该买卖合同的任何相对方，该合同与本案没有关联性。证据七、小区部分业主的采暖配套费收据11份。证明：该小区的锅炉房的建造及后期锅炉房的设施设备的采购、维修的费用都是由小区业主缴纳的，因此锅炉房的所有权应属于小区业主所有的事实。利宁物业质证认为：证据七的收据上是华盛公司的章子，所以跟利宁物业没有关系。被告(反诉原告)利宁物业针对本诉、反诉向本院提交了以下证据：证据一、华盛怡沁园小区交接清单、移交清单物品照片。证据二、2017年7月9日签订的监控设备系统合同、2017年4月7日签订的门禁系统合同及2017年5月5日和2017年8月10日的监控系统和门禁系统的收据两张。以上两组证据均证明利宁物业在整个物业服务期间，为华盛怡沁园购买的物品种类、价格，即利宁物业垫付的款项金额的事实。怡沁园业委会质证认为：对利宁物业提交的证据一的真实性认可。对证据二的真实性无法判断，所购买的设备是否实际用于小区也不清楚。证据三、青海省华盛实业有限公司出具的证明一份。证明：利宁物业要求怡沁园业委会支付的垫付款项所购买的监控和门禁设备，前期开发商交付房屋时是没有的，是后期物业公司垫付购买的。怡沁园业委会质证认为：对证据三的真实性不认可，因为华盛公司和利宁物业是有关联性的，利宁物业最大的股东是华盛实业公司，利宁物业的前身是华盛实业公司的子公司。证据四、两份欠费统计明细共14页。证明：小区业主欠付物业公司大量的物业费和采暖费的事实。怡沁园业委会质证认为：对证据四的真实性无法判断，小区业主欠不欠费与本案无关。本院依据原、被告双方举证、质证，认证如下：对怡沁园业委会提交的证据1、证据2中的欠气款告知函、欠水费通知及停水通知、青海省建设厅整改通知、青海省房地产专项整治领导小组的通知、信访受理告知书，证据4、5、6，对利宁物业提交的证据1，双方对上述证据的真实性均无异议，本院予以认定。对怡沁园业委会提交的证据2中的业委会通知4份、整改情况检查表以及证据3，利宁物业虽提出异议，但上述证据与本案查明的事实存在关联性，可以证明利宁物业未很好的履行物业服务，双方终止物业服务关系，利宁物业退出华盛怡沁园小区物业服务区域，怡沁园业委会选聘青海睿兆业商业管理有限公司为小区物业服务公司的事实，本院予以认定。对怡沁园业委会提交的证据7，利宁物业虽提出异议，但该证据与怡沁园业委会提交的证据6相互佐证，可以证明涉案小区的锅炉房的建造及后期锅炉房的设施设备的采购、维修的费用都是由小区业主缴纳的事实，本院予以认定。对利宁物业提交的证据2、3，上述证据不能证明利宁物业的反诉主张，本院不予认定。对利宁物业提交的证据4，与本案不存在关联性，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：利宁物业在为华盛怡沁园小区提供物业服务期间，一直存在管理、服务质量等方面的问题,小区业主和业委会与利宁物业之间的矛盾日益激化，怡沁园业委会成立后多次向总寨镇人民政府、新城社区居委会、西宁市住房保障和房产管理局等部门反映问题,要求终止与利宁物业的服务关系。2019年4月15日,怡沁园业委会书面通知利宁物业退出华盛怡沁园小区物业管理区域,向怡沁园业委会履行交接义务。2019年6月30日至7月16日,华盛怡沁园小区以书面征求意见方式召开全体业主大会,业主大会决定:1、终止与利宁物业的物业服务关系;2、选聘青海睿兆业商业管理有限公司为小区物业服务公司;3、授权业委会代表全体业主对被告进行诉讼。2019年7月23日怡沁园业委会依据业主大会决定与青海睿兆业商业管理有限公司签订物业服务合同。2019年8月15日，利宁物业退出华盛怡沁园小区物业服务区域，双方就华盛怡沁园小区门卫值班室进行了交接。另查明：华盛怡沁园小区锅炉房及其设备、配电房及其设备（三个变压器及设施）由怡沁园业委会控制并使用。本院认为：关于本诉，利宁物业在为华盛怡沁园小区提供物业服务期间，由于一直存在管理、服务质量等方面的问题,小区业主和业委会与利宁物业之间的矛盾日益激化，双方已经于2019年8月15日实际解除了物业服务关系，利宁物业也于当天退出华盛怡沁园小区物业服务区域，对此，利宁物业也认可，无异议，故对怡沁园业委会要求确认双方之间的物业服务关系已经解除的诉讼请求，本院予以支持。对怡沁园业委会要求判令利宁物业退出华盛怡沁园小区物业服务区域的诉讼请求，因利宁物业已撤出华盛怡沁园小区物业服务区域，双方对此均予以认可，故怡沁园业委会的此项诉求，无事实依据，本院不予支持。对怡沁园业委会要求判令利宁物业向其移交物业用房、锅炉房及其设施设备、地上车库41间、物业管理中形成的资料（具体包括：物业档案、维修和保养物业形成的技术资料及保养记录）、物业费、水电费、采暖费、收支账务资料的诉讼请求，本院认为：对于物业用房，自2019年8月15日起，利宁物业已退出华盛怡沁园小区物业服务区域，已不占有物业用房，上述物业用房也不在其控制之下，故无法进行移交，对此项诉讼请求，本院不予支持；对于锅炉房及其设施设备，庭审中查明，涉案小区锅炉房的建造及后期锅炉房的设施设备的采购、维修的费用都是由小区业主缴纳，且目前华盛怡沁园小区锅炉房及其设备、配电房及其设备（三个变压器及设施）由怡沁园业委会控制并使用，故亦不存在移交的情形，对此项诉讼请求，本院不予支持；对于地上车库41间、因产权不明晰，且自2019年8月15日起，利宁物业已退出华盛怡沁园小区物业服务区域，地上车库41间已不在其控制之下，故无法进行移交，对此项诉讼请求，本院不予支持；对于物业管理中形成的资料（具体包括：物业档案、维修和保养物业形成的技术资料及保养记录）、物业费、水电费、采暖费、收支账务资料，因利宁物业自2019年8月15日起，已退出华盛怡沁园小区物业服务区域，存放上述相关资料的物业用房已不在其控制之下，即便推定上述资料在利宁物业处，判决后将来无法得以执行，故对此项诉讼请求，本院亦不予支持。关于反诉，本院认为：反诉原告主张判令怡沁园业委会给付利宁物业垫付的监控和门禁设备款项219960元，虽提交了部分证据证明购买了监控和门禁设备，但未提交证据证明所购买的监控和门禁设备均用于华盛怡沁园小区，故对其反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：确认被告（反诉原告）青海利宁物业管理有限公司与西宁市城中区华盛怡沁园小区之间的物业服务关系解除。驳回原告（反诉被告）西宁市城中区华盛怡沁园小区业主委员会的其他诉讼请求。驳回被告（反诉原告）青海利宁物业管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费100元（西宁市城中区华盛怡沁园小区业主委员会预交）由青海利宁物业管理有限公司承担（此款自本判决生效之日起15日内日给付西宁市城中区华盛怡沁园小区业主委员会）；反诉案件受理费2300元(青海利宁物业管理有限公司预交)，由青海利宁物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审 判 长 才让加人民陪审员 蒲嫣娜人民陪审员 陈 伟 二〇二〇年二月四日书 记 员 鸟泽婷附：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。