广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初1625号原告：黎芬苑，女，1965年3月23日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：陈胜元，广东鹏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：马锐，广东鹏港律师事务所律师。被告：黄守疆，男，1964年9月1日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县。被告：惠东县稔山镇盐灶背村民委员会，住所地广东省惠州市惠东县稔山镇盐灶背村民委员会。法定代表人：黄芝广。委托诉讼代理人：黄守柱，男，1970年6月7日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县，系该村委副书记。原告黎芬苑与被告黄守疆、惠东县稔山镇盐灶背村民委员会（盐灶背村委）合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告黎芬苑的委托诉讼代理人马锐，被告黄守疆，被告盐灶背村委的委托诉讼代理人黄守柱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黎芬苑向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告黄守疆签订的《合作建房合同》无效；2.判令被告黄守疆、盐灶背村委连带返还原告的购房款项133360元;3.本案的诉讼费、保全费、担保费等合理维权费用由2被告承担。事实与理由：2017年3月10日，原告与被告黄守疆签订了《合作建房合同》，双方约定以被告黄守疆出地，原告出资的方式，建造“海岸居”A栋第12层1210房，建筑面积约54.30平方米，购房总价166700元，原告在当日付清房款，享有涉案房产的70年产权。2018年4月12日，“海岸居”因被认定为违建被县政府下达文件进行强制拆除，造成原告的重大经济损失，原告的损失应由2被告共同承担，理由如下：一、原告与被告黄守疆签署的《合作建房合同》实质为房屋买卖合同。从合同约定的内容来看，双方的真实目的是一方提供资金并分配建成后固定数量的房屋，另一方提供土地使用权取得房屋的增值及其他利益，符合《国有土地使用权纠纷司法解释》第25条规定的名为合作实为买卖的情形；被告黄守疆在合作的过程中，并未将原告介绍给其他的合伙人，也未组织与其他合伙人商讨合伙事宜，原告也未参与土地的整合、土地平整、房屋施工等各项工作，也不清楚各项费用开支，故原告与被告黄守疆之间应当认定为房屋买卖关系，原告是购买人，被告黄守疆是出售人；被告黄守疆未获取涉案土地兴建商品房的相关资质而与原告签订的买卖合同属于无效合同，据以《合同法》的相关规定，被告黄守疆应当返还原告支付的合同款项。二、被告盐灶背村委出具的《无土地纠纷证明》，在记载内容上并不明确，证明记载的“自有土地”未明确表述系属自留地还是承包用地，但无论是自留地还是承包用地，根据《土地管理法》的规定，均不能用于非农建设；该证明在形式上也极不规范，仅有公章落款，却无相关负责人予以签字确认。这表明被告盐灶背村委出具的证明已存在重大瑕疵，不仅如此，更为严重的是，该份证明的形成时间是在2016年9月26日，晚于“海岸居”开发建设时间，这足以表明，被告盐灶背村委已明知涉案土地已用于非农建设，也已明知《无土地纠纷证明》的用途，即作为其他被告向原告宣传销售的“官方合法性”外衣，而被告盐灶背村委仍违法予以出具，导致《无土地纠纷证明》成为诱导原告签订合同进而遭受重大损失的极大诱因。根据我国《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定：村委会是基层群众性自治组织，实行民主选举、决策、管理、监督等职能。被告盐灶背村委出具的《无土地纠纷证明》，就是行使其民主管理职能。又因村委不属于行政主体，根据《民法总则》的96、101条规定村民委员会作为基层群众自治组织为特别法人，其具有民事活动的资格。即村委的行为是民事行为，又根据权利义务相统一的原则，其就具有承担民事责任的主体资格。所以，被告盐灶背村委应当与其他被告对原告的损失承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的全部诉请。被告黄守疆辩称，对原告的起诉没有意见。被告盐灶背村委辩称，一、答辩人出具《证明》并非原告所称的超越职权的过错行为。答辩人虽然出具了一份《证明》，但根据该《证明》载明的内容可知，答辩人仅是对村民黄守疆、黄守力兄弟包产到户的自有土地不存在纠纷的情况进行说明，出具该《证明》并没有违反法律、法规的禁止性、强制性的规定。二、本案的所涉的建房、买卖等违法行为与答辩人出具《证明》无任何法律上的因果关系。答辩人出具的《证明》的内容及文义并没有任何同意或许可违法用地、违法建设或违法买卖的意思表示，答辩人更没有预料或者支持到后来发生的大规模“小产权房”的建设和销售的违法行为。故此，两者之间没有法律上的因果关系，原告要求答辩人以此为由承担连带退款责任毫无依据。恰恰相反，上述《证明》完全能够让任何一个普通的购房者知悉其所购房屋的土地是性质并非建设用地，所建房屋并非合法的商品房，能够起到告知和警示作用，但遗憾的是，原告为了贪图便宜，自愿购买不合法“小产权房”，对此，原告理应反省自身错误，并依法追责，不应随意迀怒于毫无过错的答辩人。综上所述，原告及其他众多购房者对答辩人的诉讼行为已给答辩人造成了很大的讼累，甚至已严重影响了答辩人的正常工作秩序，最终损害的是全体村民的共同利益，强烈请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求，提交了以下证据：1.合作建房合同；2.证明；3.收款收据。被告黄守疆、盐灶背村委均未向本院提交证据。本院在另案中依职权调取的证据：1、国土行政部门对涉案土地的性质情况的相关函件；2、国土行政部门对涉案建筑物的拆除通知书及县政府会议纪要。本院组织当事人进行证据交换及质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并予以佐证。根据当事人的质证意见、庭审陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2016年9月26日，盐灶背村委《证明》，主要内容为：兹有我村委会上围村村民黄守疆、黄守力兄弟自有土地共3500平方米，设置界限东向新村道，南向环大公路，西向河边、北靠黄文良土地，此地不存在纠纷，情况属实”2017年3月10日，原告黎芬苑(乙方)与被告黄守疆（甲方）签订《合作建房合同》，主要内容为:一、甲乙双方合作统筹兴建的合作建房项目位于惠东县××盐灶××村小盐田，占地面积4600平方米，占地可建筑面积约3000平方米，楼名定为《海岸居》栋，高约16层。二、经审核，乙方应分担房屋建造经费166700元，以收据为凭。建好后分得A栋十二层1210（一房一厅），建筑面积约54.30平方米的所有权和使用权。三、本合同签订之日，乙方须先付定金20000元，十天内付至全款的50%，计83350元（包括定金）；2017年4月15日前付全款的30%，计50010元；外墙做好付清全款，计33340元。甲方收到全部建房款后乙方对上述房屋拥有七十年所有权和使用权，在使用期限内，乙方有权对该套房产进行出租、转让、抵押、赠送、继承等，甲方及甲方继承人无权干涉。四、甲方保证上述房屋建筑质量符合国家质量要求，甲方将房屋交付给乙方后，如因乙方使用不当或改装、装修等级因素出现的问题乙方应当自行承担责任……庭审过程中，原告称其已经支付了房款共133360元，并提交由黄守疆出具的两张数额分别为20000元、113360元的收据。被告黄守疆称确认收到以上款项。案涉房产所在的“海岸居”因涉及违法用地、违法建设已于2018年4月12日被行政职能部门启动整体清拆程序，“海岸居”楼盘在原告黎芬苑提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。另查，被告黄守疆因涉嫌犯非法倒卖土地使用权罪，惠东县人民检察院于2018年10月9日向本院提起公诉，本院于2020年1月17日作出（2018）粤1323刑初720号刑事判决书，以非法转让土地使用权罪，依法判处黄守疆有期徒刑五年。截至本案判决作出之日，该刑事判决尚未发生法律效力。本院认为，本案原告黎芬苑与被告黄守疆共同签订的《合作建房合同》，从合同内容是将案涉“海岸居”“A栋第十二层A层1210房这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告黄守疆之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）涉案原告黎芬苑与被告黄守疆签订的《合作建房合同》的性质及效力；（二）被告黄守疆、盐灶背村委应否向原告返还购房款。关于原告黎芬苑与被告黄守疆共同签订的《合作建房合同》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《合作建房合同》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，上述《合作建房合同》应为无效合同。关于被告黄守疆、盐灶背村委应否向原告返还购房款的问题。被告黄守疆作为无效合同的相对方，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告诉请被告黄守疆返还已收取的购房款133360元，本院予以支持。被告盐灶背村委并非涉案《合作建房合同》的相对方，亦未获取利益，原告诉请被告盐灶背村委承担连带还款责任，本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告黎芬苑与被告黄守疆于2017年3月10日签订的《合作建房合同》无效；二、被告黄守疆于本判决发生法律效力之日起10日内向原告黎芬苑返还购房款133360元；三、驳回原告黎芬苑的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2967元（经批准缓交），由被告黄守疆负担。如不服本判决，原告黎芬苑可在判决书送达之日起三十日内，各被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  黄新娣审判员  王雪良审判员  罗晓燕二〇二〇年二月十日本件于原本核对无异法官助理杨良志书记员陈威权