成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初6634号 原告：周树苹，女，汉族，1972年6月16日出生，住成都市成华区。 被告：成都市荣聚酒店管理有限公司，住所地成都市成华区洪山路28号1栋2单元1102号。 法定代表人：李堂波，职务不详。 原告周树苹与被告成都市荣聚酒店管理有限公司（以下简称“荣聚酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年2月13日公开开庭进行了审理。原告周树苹到庭参加了诉讼，被告荣聚酒店经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告周树苹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠的2019年5月和6月租金3,166.30元；3、判令被告向原告支付2019年7月1日至原、被告合同解除之日的租金（金额待定）；4、判令被告向原告支付违约金3,008.15元；5、判令被告将案涉房屋恢复原状并退还原告。审理中，原告周树苹明确上述第四项诉讼请求的违约金为逾期支付2019年5月和6月租金的违约金，按照日千分之五，从逾期之日计算至两月租金实际付清时止。事实与理由：2016年原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于成都市洪山路28号1栋2单元1016号房屋（43.21平方米）租赁给被告，租赁期为15年，即从2016年7月1日至2031年6月30日止。对每年租金的每平方米单价进行了明确约定，逐年上涨。被告按季度为周期向原告支付租金。被告在租赁期内拖欠租金需按每日千分之五支付违约金，且超过30天未按月支付租金，原告有权解除合同，被告还应支付相应逾期违约金和一个月合同租金作为赔偿，原告对被告交纳的履约保证金不予退还。合同签订后，被告每月20日向原告支付下一个月的房租。2019年3月，被告最后一次向原告支付了2019年4月的租金之后，未再继续向原告支付租金。被告的违约行为，严重损害了原告的合法权益，原告遂诉至法院提出上述诉讼请求。 被告荣聚酒店未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告周树苹（甲方、出租方）与被告荣聚酒店（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：鉴于甲方从成都鑫禾置业有限公司（开发商）处购买以下房屋，而该房屋在甲方购房前，开发商已出租给乙方用于酒店经营（含酒店配套经营服务），甲方对所购房屋的上述情况已经充分知晓，根据相关法律规定，甲、乙双方现就甲方承继开发商房屋出租方的权利义务，与乙方就房屋租赁事项确认如下：第一条房屋情况房屋位置位于成都市成华区洪山路28号1栋2单元1016号，建筑面积共43.21平方米，以产权记载面积为准计算租金，交房后房屋状况为酒店装修/或酒店经营中。第二条承租用途乙方承租甲方标的区域用于酒店经营（含酒店配套经营服务），品牌：如家酒店集团各品牌。第三条租赁期限及房屋交房及物管费该租赁物业租赁期自起租日起至结束日止共计壹拾伍年，即2016年7月1日至2031年6月30日，物管费由乙方支付。第四条租金费用及付款方式第1至3年（2016年7月1日至2019年6月30日，月租金每平方米40元）；第4至6年（2019年7月1日至2022年6月30日，月租金每平方米43.2元）……乙方按照季度为一周期向甲方支付租金；在乙方第一次向甲方支付租金的时候，按当期租金标准多支付1个月租金作为履约保证金，如乙方已将该履约保证金支付给开发商（即原出租方），则由开发商转付给甲方；乙方须在每年的2月、5月、8月、11月20日前支付次季度租金。第五条转让、违约及赔偿乙方在租赁期限内不得无故终止本房屋租金的支付，若乙方无故拖欠甲方租金，乙方应按照所欠金额支付甲方违约金（每逾期一日千分之五），若乙方超过30天未按约支付甲方租金，甲方有权解除合同，不承担乙方损失，乙方须向甲方支付相应逾期付款违约金和一个月合同租金作为赔偿，甲方对履约保证金不予退还，且承租房屋内乙方投入的所有设施设备（包括装饰装修、电器设备在内）全部作为赔偿无条件留归甲方；甲方同意，乙方为实际经营需要，同时在不影响甲方租金收益的前提下，可将本合同项下其全部权利义务转让给其关联方，但该行为乙方必须事先书面通知甲方，快递至本合同甲方登记的通讯地址并在酒店大堂公示。 另查明，原告房屋2019年税后月租金为1,583.15元。 审理中，原告陈述，购买案涉房屋后，双方签订上述《房屋租赁合同》后，被告实际每月20日前支付次月租金，至2019年3月21日，被告按照合同约定支付了2019年4月租金后，未再支付租金。约2019年5月，原告及案涉房屋所在的10楼业主到房屋要求被告支付租金，现场发现案涉房屋所在的10楼整层的酒店房间改为浴足，经向社区、街道等反映租金问题均未果。2019年6月后，浴足停业，房屋空置，也无法联系到被告。 上述事实有经庭审举证、质证的下列证据证实：原、被告的身份信息；《商品房买卖合同》、不动产登记证；《房屋租赁合同》；律师函、银行流水；照片；原告的陈述及庭审笔录等。 本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。被告未按照合同约定支付2019年5月和6月的租金，已构成违约，被告应当继续支付租金并支付逾期付款违约金，原被告约定的逾期付款违约金明显过高，本院依法调整为按年利率24%计算。被告的违约行为已达到合同约定的原告解除合同的条件，原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，具有合同和法律依据，本院予以支持。对于原告主张2019年7月1日以后的租金，本院认为，原告在2019年5月、6月期间多次催要租金无果，被告停止经营，且可自行收回租赁的房屋的情况下，应当及时止损，另行安排房屋。但即便原告及时止损，也存在房屋租金损失，因此，本院酌定被告支付原告3个月的租金损失4749.45元。 原告主张被告将案涉房屋恢复原状返还房屋，原告未提交证据证明原告将案涉房屋交付给被告时的具体情况，本院无法确定。原告可在自行收回房屋，恢复房屋原状后另行向被告主张该项损失或原房屋的装修损失。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，不影响本院根据本案事实和证据，依法作出认定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告周树苹与被告成都市荣聚酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》； 二、被告成都市荣聚酒店管理有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告周树苹支付2019年5月和6月的租金3,166.30元及逾期付款违约金（计算方法：以本金1,583.15元为基数，从2019年4月21日起计算至本金实际付清时止；以本金1,583.15元为基数，从2019年5月21日起计算至本金实际付清时止；以上均以年利率24%为标准）； 三、被告成都市荣聚酒店管理有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告周树苹支付租金4,749.45元； 四、驳回原告周树苹其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元、公告费900元，由被告成都市荣聚酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 赵依拉克 人民陪审员 曾 官 蓉 人民陪审员 吴 晓 奎 二〇二〇年二月二十七日 书 记 员 陈  莉