广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终1347号上诉人（原审被告）：罗定市华粤房地产开发有限公司，住所地：罗定市。法定代表人：黄新全。委托诉讼代理人：梁学平，该公司员工。委托诉讼代理人：何其安，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄南朝，男，1970年3月23日出生，汉族，住罗定市。上诉人罗定市华粤房地产开发有限公司（以下简称“华粤公司”）因与被上诉人黄南朝商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2019）粤5381民初2456号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。华粤公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决违背公平原则，依法应予撤销，支持上诉人的上诉请求。上诉人与被上诉人合同约定的建筑面积为111.8平方米，套内面积为98.94平方米，公共分摊面积为12.86平方米。根据罗定市国土资源局颁发的不动产登记证书载明：专有建筑面积为96.3平方米，分摊建筑面积为16.36平方米，建筑面积为112.66平方米。合同约定商品房总价为人民币446080元。据此，建筑面积每平方米的价款为总房价除以建筑面积为3959元/平方米。根据多除少补的原则：套内面积偏小差异应由上诉人承担，分摊面积偏大差异应由被上诉人承担。套内面积差异为2.64平方米，差异款为10451.76元。合同约定分摊面积偏大差异给上诉人造成损失13856.5元。上诉人与被上诉人损失相差3404.74元。一审判决只认定被上诉人套内面积偏小差异损失而没有认定上诉人分摊面积差异偏大损失，显失公平，认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。黄南朝辩称：一、上诉人对公平原则理解错误。《商品房买卖合同》是双方自愿签订，合法有效，对双方均具有法律效力，按照合同法履行各自义务，是最大的公平。二、上诉人对计价方式理解错误。《商品房买卖合同》第四条清楚载明了商品房的计价方式为按套内建筑面积计算，上诉人主张分别按照套内建筑面积和分摊面积计算房价，与合同约定不符，属偷换概念。三、上诉人对面积确认及面积差异处理理解错误。《商品房买卖合同》第五条的约定已明确“面积”的概念指的是“合同约定计价面积”，与合同中的“套内建筑面积”及不动产权证的“专有建筑面积”一致，并阐述了该面积产生差异的处理原则。上诉人提出的“套内面积偏少差异应由上诉方承担，分摊面积偏大差异应由被上诉人承担”的主张，纯属其个人臆想，双方签订的合同并无就公摊面积增加、减少应如何承担责任进行约定。综上，上诉人的上诉请求无实质性支撑依据，所谓事实和理由是上诉人对合同条款的曲解，是其为逃避履约责任而作的狡辩，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。黄南朝向一审法院起诉请求：一、请求法院判令华粤公司根据合同条款要求，按照产权登记的实际面积，向黄南朝退还购房款11902.68元；二、请求法院判令华粤公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：华粤公司是位于罗定市XXX路XXX号XXXX商住小区。2013年2月8日，华粤公司作为出卖人与黄南朝作为买受人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人所购买商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房，为XXXX商住小区X单元X层XX号房小区，用途为住宅，层高为3米。合同约定建筑面积共111.8平方米，其中，套内建筑面积98.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.86平方米。第四条约定计价方式与价款：该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，单价为每平方米4508.59元，总金额为446080元。第五条约定面积确认及面积差异处理：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。2016年4月29日，黄南朝向华粤公司支付完全部购房款446080元。2018年1月23日，罗定市国土资源局出具了涉案房屋的不动产权证书，权利人为黄南朝。据不动产权证书记载，涉案房屋建筑面积112.66平方米，专有建筑面积（套内建筑面积）为96.3平方米，分摊建筑面积为16.36平方米。此后，双方因不动产权证书登记的房屋专有建筑面积与《广东省商品房买卖合同》约定的套内建筑面积不符而产生纠纷，黄南朝遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。黄南朝、华粤公司于2013年2月8日签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力，双方均应依约履行自己的义务。《广东省商品房买卖合同》约定的套内面积为98.94平方米，不动产权证书上所载的专有建筑面积为96.3平方米，即合同约定计价面积与产权登记面积相差2.64平方米，差异值为-2.67%。根据《广东省商品房买卖合同》中第五条“该商品房交付使用后，合同约定的计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。如有差异(含误差，下同)，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房”的约定，双方对存在面积差异时如何多退少补已经作出明确约定，差异值在三种不同范围内时选择适用其中任一方式处理，案涉房屋面积差异值为-2.67%，属于差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的情形，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。华粤公司应以差异面积2.64平方米按套内建筑面积每平方米4508.59元向黄南朝退还多收的购房款11902.68元（4508.59元/平方米×2.64平方米）。华粤公司经传票传唤不到庭参加诉讼，视为其放弃质证与抗辩的权利，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：限罗定市华粤房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向黄南朝退回购房款11902.68元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49元（黄南朝已预交），由罗定市华粤房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人华粤公司向本院提交以下证据：《商品房认购协议书》一份，拟证明双方在2013年2月6日签订认购书时是按照建筑面积计算房价，单价为3989.98元/平方米。本院查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。另查明：2013年2月6日，黄南朝作为认购方与华粤公司就涉案商品房的认购签订了《商品房认购协议书》，该协议书第12条约定：“本认购书自双方签署之日起生效，在签署《商品房买卖合同》之后自动作废。”还查明：《商品房买卖合同》的封面页后的“商品房买卖合同说明”第5条载明：“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。”本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。黄南朝与华粤公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：双方约定的计价方式是按套内建筑面积计算还是按建筑面积计算？上诉人应否退还房屋面积差异款给被上诉人？华粤公司主张双方在认购书中约定是按建筑面积计算房价，而《商品房买卖合同》是住建局提供的格式合同，无法选择和修改，双方只能约定按套内面积计算房价，故主张按照最初双方在认购书的约定确定双方之间商品房买卖合同的计价方式。本院认为，双方签订的《商品房认购协议书》第12条约定，认购书在双方签订《商品房买卖合同》后自动作废，即双方最终是按照《商品房买卖合同》的约定履行。根据《商品房买卖合同》中的“商品房买卖合同说明”第5条以及合同第四条的约定，双方可选择按套内建筑面积计算房价还是按建筑面积计算房价，并不存在无法选择的情况，黄南朝与华粤公司在《商品房买卖合同》中已明确约定按套内建筑面积计算房价，该选择是双方协商一致的意思表示。故华粤公司的上述主张理据不足，本院不予采纳。涉案商品房套内面积差异问题应按照合同约定的方式处理。一审判决依据双方签订的《商品房买卖合同》约定以及涉案商品房的产权登记情况，认定华粤公司需退还购房款11902.68元给黄南朝正确，本院予以维持。至于华粤公司认为分摊面积偏大给其造成损失的问题，因其没有提出反诉，不属本案处理范围，一审法院不予处理，程序合法。综上所述，上诉人罗定市华粤房地产开发有限公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由罗定市华粤房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇二〇年二月二十五日书记员  冯家玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。