成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初5267号 原告：弓燕波，女，1958年5月4日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：候志强，上海段和段（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：四川省川瑞发展投资有限公司，住所地：成都市锦江区创意产业商务区毕昇路468号锦江创意科技大厦34层。 法定代表人：何东，董事长。 委托诉讼代理人：袁渝寒，北京德恒（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐婷，北京德恒（成都）律师事务所律师。 原告弓燕波与被告四川省川瑞发展投资有限公司（以下简称川瑞投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弓燕波的委托诉讼代理人候志强，被告川瑞投资公司的委托诉讼代理人袁渝寒、徐婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告弓燕波向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金56146.01元（房屋全款450972＊逾期天数249天＊0.0005）；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金170016.44元（房屋全款450972＊逾期天数754天＊0.0005）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年原告与被告四川省川瑞发展投资有限公司签订了商品房买卖合同（预售），约定原告购买被告开发的位于成都市温江区，该商品房单价为每平方米人民币3653.27元，总价款为人民币450972元（大写：肆拾伍万零玖佰柒拾贰元整）。 《四川省商品房买卖合同（预售）》第18条约定出卖人在2016年3月15日前向买受人交付该商品房，但被告实际交房时间为2016年11月19日。被告逾期交房249天，已严重违约，依据《四川省商品房买卖合同（预售）》第19条约定被告应向原告支付逾期交房违约金56146.01元。 《四川省商品房买卖合同（预售）》第27条，被告应于2017年9月16日（房屋交付之日2016年3月15日起550天内）办理房屋所有权转移登记。经原告多次催告，被告拒绝履行配合原告办理房屋所有权登记手续的义务，直至2019年10月10日被告才配合原告办理房屋所有权登记手续。被告逾期办理所有权转移登记天数为754天，按照《四川省商品房买卖合同（预售）》第28条，被告迟延履行商品房买卖合同的行为已构成严重违约，被告应向原告支付逾期违约金170016.44元。 被告川瑞投资公司辩称，一、被告不承担逾期交房违约金。 庭审查明原、被告于2015年7月20日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）。《合同》第十八条（一）款约定，案涉商品房在2016年3月15日前交房。根据《最高院第八次民事工作会议指导意见》第（四）部分关于违约责任问题，18条买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。《成都市中级人民法院商品房买卖合同案件的审理指南（试行）》第二十九条规定：“当事人约定逾期交房或者逾期办证的违约金，诉讼时效期间从约定或者法定期限届满之次日起开始计算。”结合本案，《合同》约定交房期限为2016年3月15日，期限届满之次日是2016年3月16日。也就是说诉讼时效期间从2016年3月16日起开始计算至2019年3月15日止。原告于2019年10月23日起诉，已超过诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”原告已丧失胜诉权，原告的民事权利已经得不到人民法院的保护。 二、被告不应当承担逾期办理房屋所有权转移登记违约金。 庭审查明，原、被告于2015年7月21日签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）。原告于2019年4月10日支付相应契税。2019年8月7日被告协助原告办理案涉商品房不动产登记。《不动产登记受理凭证》记载，“根据《房屋登记办法》规定，房屋登记有申请、审核、登薄、发证等程序。您所提交的申请登记资料，现已受理。”其中登记资料之一为《缴税凭证》。 根据《补充协议》第十一条3、4款约定：“出卖人自买受人缴齐全部资料及费用，并办理完委托手续后的365个工作日内，代买受人向相关部门缴纳相关资料、费用。”所以，被告于原告2019年4月10日支付相应契税后的365个工作日内，协助原告办理房屋所有权转移登记不应视为违约行为。不应当承担逾期办理房屋所有权转移登记违约金。 本院经审理认定事实如下：2015年7月20日，原告弓燕波与被告川瑞投资公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，弓燕波购买川瑞投资公司开发的位于温江区，总价款为人民币450972元。合同第十八条约定：出卖人在2016年3月15日前向买受人交付该商品房。第十九条约定：逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。第二十七条房屋所有权转移登记约定：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起550日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按照规定承担各自应缴纳的税费。第二十八条第（一）款中房屋所有权转移登记违约责任约定：1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：（一）买受人有权解除合同。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。因买受人怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等买受人原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由买受人承担。《商品房买卖合同补充协议》第十一条第三款约定：买受人委托出卖人办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需的各项资料及费用（包括但不限于契税、专项维修基金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向有关部门缴纳。出卖人自买受人缴齐全部资料、费用，并办理完委托手续后的365个工作日内，代买受人向有关部门缴纳相关资料、费用，出卖人在上述期限内领到买受人名下的房屋所有权证的，视为出卖人完成合同第二十七条、第二十八条约定的代为办理和取得房屋所有权证的义务，而不论买受人是否实际领走；出卖人有义务代为保管该权证，并通知买受人领证。如买受人未完整提供全部资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无需承担延迟办证的责任。上述涉及资料、费用为出卖人代收代缴，最终所需的资料及费用由政府相关部门规定为准。 另查明，2016年11月19日，双方办理了交房手续，弓燕波缴纳了契税、维修基金。2019年4月10日，弓燕波补足契税、印花税，办理了委托办证手续。2019年8月7日，不动产登记部门受理案涉房屋不动产登记申请。2019年10月10日，案涉房屋取得了不动产权证书。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同补充协议、收据、不动产权证书等证据在案佐证，经庭审调查核实，予以确认。 本院认为，一、原告弓燕波主张的逾期交房违约金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条规定:有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行债务；(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁；(四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。本案中，合同约定出卖人在2016年3月15日前向买受人交付该商品房。自2016年3月16日起，弓燕波知道或者应当知道其权利被侵害，诉讼时效应从2016年3月16日起计算，截至2017年10月1日民法总则施行之日，本案主债权诉讼时效期间尚未届满《中华人民共和国民法通则》规定的二年期间，应适用民法总则诉讼时效期间三年的规定，弓燕波于2019年11月8日提起诉讼，其未提交证据证明存在诉讼时效中断的情形，其请求支付逾期交房违约金确已超过诉讼时效期间，对该请求本院不予支持。二、弓燕波主张的逾期办理案涉商品房的所有权转移登记违约金。首先，《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》是当事人双方的真实意思表示，依法成立并具有法律效力。《商品房买卖合同补充协议》第十一条第三款约定：出卖人自买受人缴齐全部资料、费用，并办理完委托手续后的365个工作日内，代买受人向有关部门缴纳相关资料、费用，出卖人在上述期限内领到买受人名下的房屋所有权证的，视为出卖人完成合同第二十七条、第二十八条约定的代为办理和取得房屋所有权证的义务，而不论买受人是否实际领走。《商品房买卖合同补充协议》第十一条第三款系对《商品房买卖合同（预售）》第二十七条、二十八条的补充和变更，应以办理完委托手续后的365个工作日计算逾期办理转移登记时间。根据被告提供的收据可以证明原告于2016年11月19日已经交纳了办理所有权转移登记相关费用，即使原告未缴纳全部费用，被告应及时通知原告补缴，但被告未举证证明已及时通知原告交纳差额，怠于履行自己的义务，应当承担违约责任。本院认为，2016年11月19日，弓燕波缴纳了办理所有权转移登记相关费用，办理了委托手续，川瑞投资公司办理不动产转移登记截止日期为2018年5月8日，原告取得案涉房屋不动产权证时间为2019年10月10日，被告逾期520日，需承担相应的违约责任。 其次，关于违约金的计算。依据《商品房买卖合同（预售）》第八条计价方式与价款约定，案涉房屋总价款为450972元。原告依据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定，主张按照总价款日万分之五来计算逾期办证的违约金，该违约金计算标准约定过高，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”之规定，本院审查原、被告的守约、违约情况后，原告未提供被告给其造成损失的相关证据，对被告主张减少违约金计算标准的请求予以支持，本院将逾期办证违约金计算酌情减少至日万分之一。因此，被告逾期办证违约金为23450元（450972元×1/10000×520日）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川省川瑞发展投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告弓燕波支付违约金23450元。 二、驳回原告弓燕波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2346元，由被告四川省川瑞发展投资有限公司负担。 如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 黄 晖 二〇二〇年二月十七日 书记员 彭成丽