广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终12437号 上诉人（原审原告）：贤小榕，女，1981年10月26日出生，苗族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：张蕾，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭轶，广西广合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西宏湖房地产开发有限责任公司，住所地广西南宁市青秀区厢竹大道**。统一社会信用代码：914500007689106341。 法定代表人：卓振涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓燕兵，广西展和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西惠康市场开发有限公司，，住所地广西南宁市新屯路**金凯花园地下室地下****统一社会信用代码：91450100322574752X。 法定代表人：邓乃满,该公司董事长。 上诉人贤小榕因与被上诉人广西宏湖房地产开发有限责任公司（以下简称宏湖公司）、广西惠康市场开发有限公司（以下简称惠康公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2017）桂0105民初7251号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贤小榕上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持贤小榕在一审的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由宏湖公司、惠康公司共同承担。具体的事实和理由在书面上诉状中已载明并已记录附卷在案。 宏湖公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案商铺惠康公司是以自己的名义对外销售，并与贤小榕签订《南宁市商品房买卖合同》、《商铺委托租赁合同》，涉案纠纷的合同相对方是惠康公司，宏湖公司不应承担本案的民事责任。 惠康公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。 贤小榕向一审法院起诉请求：1、确认贤小榕与宏湖公司签订的《南宁市商品房买卖合同》无效；2、解除贤小榕与惠康公司签订的《南宁市商铺买卖合同》及其附件《商铺委托租赁合同》；3、惠康公司、宏湖公司共同退还贤小榕购房款296735元，赔偿居间服务费损失18675元，专项维修金576元，支付违约金31598.6元，合计347584.6元；4、本案案件受理费、测绘费等费用由宏湖公司、惠康公司承担。 一审法院判决：驳回贤小榕的全部诉讼请求。案件受理费6514元，由贤小榕负担。 本院查明事实与一审查明的事实相一致。 二审另查明，2016年11月25日，贤小榕与宏湖公司签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01910190），由贤小榕向宏湖公司购买南宁市江南区新屯路20号金凯花园地下室地下一层B1122号[项目名称：金凯花园，房屋代码：2189763，所在层：-1层至-1层]。宏湖公司于2016年12月22日为贤小榕办理了该商品房预售合同登记备案。涉案商铺至今仍未办理完结五方验收手续。 本案的争议焦点为：1、贤小榕与宏湖公司签订的《南宁市商品房买卖合同》是否合法有效；2、贤小榕与惠康公司签订的《南宁市商铺买卖合同》及其附件《商铺委托租赁合同》应否解除；3、惠康公司应否退还贤小榕购房款、居间服务费、专项维修金及支付违约金；4、宏湖公司应否承担本案民事责任。 本院认为，一、关于贤小榕与宏湖公司签订的《南宁市商品房买卖合同》是否合法有效的问题。该合同仅是宏湖公司为履行其与惠康公司之间合同义务即将涉案商铺更名至指定人贤小榕名下办理网签备案之用途，并非双方当事人的真实意思表示，根据本院查明的事实，涉案当事人实际上履行的也是贤小榕与惠康公司签订的《南宁市商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》，宏湖公司在本案中只是履行的是网签的义务。且在合同履行过程中，贤小榕并未向宏湖公司交付涉案购铺款而是向惠康公司交款，且所交款项符合贤小榕与惠康公司签订的《南宁市商铺买卖合同》及其附件《商铺委托租赁合同》的约定，由此可见，涉案商铺系贤小榕向惠康公司购买。故一审法院确认贤小榕与宏湖公司签订的该合同系合法有效有误，本院予以纠正。该合同应为无效合同。 二、关于贤小榕与惠康公司签订的《《南宁市商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》应否解除的问题。贤小榕与惠康公司签订的《南宁市商铺买卖合同》、《商铺委托租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。涉案《南宁市商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》签订后，贤小榕依约履行付款义务，向惠康公司支付全部购房款296735元，但惠康公司未按合同约定履行义务，已构成违约。现贤小榕诉请解除其与惠康公司签订的涉案该两份合同，理由成立，应予支持。理由如下：1、涉案《南宁市商铺买卖合同》第五条第2点（2）约定“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。”本案中，贤小榕购买的3388号（即B1122）商铺预测面积8.05㎡，贤小榕主张其实际测量该商铺实际面积不足3.5㎡，且双方没有就此签署补充协议。因惠康公司未依法院要求提交涉案商铺的实测面积，贤小榕有权解除涉案合同；2、涉案《南宁市商铺买卖合同》规定：“甲方（惠康公司）应当在2016年12月31日前，将工程竣工备案完成的商铺交付乙方（贤小榕）使用。”第八条约定“逾期超过90日后，乙方有权退房。”以及“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，……并签署房屋交接单。”本案中，涉案商铺直至至今仍未取得五方工程验收手续，惠康公司未按涉案合同约定的期限向买受人交付涉案商铺，逾期超过90日，贤小榕有权退房；3、涉案《南宁市商铺买卖合同》第十一条约定“甲方必须在商铺交付使用后730日内以书面（或电话、短信）形式通知乙方可以办理房屋所有权证书。如甲方未能办理房屋所有权证书的，乙方可要求退房。”本案中，惠康公司至今未通知贤小榕可以办理房屋所有权证书，贤小榕主张解除合同，符合合同约定，本院予以支持；4、根据贤小榕与惠康公司签订《商铺委托租赁合同》约定，贤小榕自愿放弃前两年即2017年1月1日至2018年12月31日期间的商铺收益权，惠康公司应于2019年1月1日起向贤小榕支付租金。但惠康公司无证据证实其在2019年1月1日以后按合同约定向贤小榕支付过涉案租金，贤小榕有权解除合同。现一审法院以贤小榕主张解除合同的理由不成立为由，对贤小榕的该诉请不予支持欠妥，本院予以纠正。 三、关于惠康公司应否退还贤小榕购房款、居间服务费、专项维修金及支付违约金的问题。因惠康公司的违约造成涉案合同的解除，合同解除后，惠康公司收取的购房款296735元、专项维修金576元应返还给贤小榕。对于居间服务费18675元，因该款项是广西华德房地产投资有限公司出具的收据，贤小榕并无证据事实该款项是惠康公司收取，故其要求惠康公司退还该款缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据涉案《南宁市商铺买卖合同》第八条“乙方（贤小榕）退房，甲方（惠康公司）须在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付款10%向乙方支付违约金”之约定，贤小榕主张惠康公司应支付其违约金31598.6元，超出了合同约定，本院不予支持。本院参照涉案合同约定，判令惠康公司应向贤小榕支付违约金为29673.5元（296735元×10%）。 四、关于宏湖公司应否承担本案民事责任的问题。因惠康公司系以自己的名义对外进行销售，并与贤小榕就涉案商铺签订《南宁市商品房买卖合同》、《商铺委托租赁合同》，涉案《南宁市商铺买卖合同》、《商铺委托租赁合同》的相对方即惠康公司与贤小榕，且贤小榕亦系基于其与惠康公司签订的《南宁市商铺买卖合同》、《商铺委托租赁合同》提起诉讼，而宏湖公司与贤小榕签订的《南宁市商品房买卖合同》属于无效合同，故宏湖公司无需承担本案的民事责任。贤小榕主张宏湖公司应与惠康公司共同承担退款责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，一审判决根据原有证据认定的事实清楚，二审期间因贤小榕提出新的理由以及宏湖公司提交新的证据，故本院基于新的理由以及新的证据对一审判决予以纠正。上诉人贤小榕的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项，第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销南宁市江南区人民法院（2017）桂0105民初7251号民事判决； 二、上诉人贤小榕与被上诉人宏湖公司于2016年11月25日签订的《南宁市商品房买卖合同》为无效合同； 三、解除上诉人贤小榕与被上诉人广西惠康市场开发有限公司于2015年11月19日签订的《南宁市商铺买卖合同》及其附件《商铺委托租赁合同》； 四、被上诉人广西惠康市场开发有限公司向上诉人贤小榕退还购房款296735元； 五、被上诉人广西惠康市场开发有限公司向上诉人贤小榕退还专项维修金576元； 六、被上诉人广西惠康市场开发有限公司向上诉人贤小榕支付违约金29673.5元； 七、驳回上诉人贤小榕的其他诉讼请求。 一审案件受理费6514元，由广西惠康市场开发有限公司负担6128元，贤小榕负担386元；二审案件受理费6514元，由广西惠康市场开发有限公司负担6128元，贤小榕负担386元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 蔚 审 判 员  黄 琴 审 判 员  陆 宁 二〇二〇年二月二十四日 法官助理  孔庆龙 书 记 员  周莹洁