广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初3524号原告：佛山市联强物业投资管理有限公司，住所地：广东省佛山市高明区*********************，统一社会信用代码914************747。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：宋开国，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王耀良，广东豪盛律师事务所律师。被告：谢向辉，男，1979年9月19日出生，汉族，住广东省连平县************，身份证号码：441************118。被告：郑娟，女，1987年1月20日出生，汉族，住广东省连平县************，身份证号码：522************221。原告佛山市联强物业投资管理有限公司诉被告谢向辉、郑娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，适用普通程序，依法组成合议庭于2020年2月18日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人宋开国到庭参加诉讼，被告谢向辉、郑娟经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1.两被告向原告支付2017年5月至2018年10月的物业服务费2043元以及违约金（每月物业服务费的违约金从当月6日起按每日5‰计至付清之日止）；2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：两被告是佛山市高明区************的业主，原告是该小区的物业服务单位。两被告无故拖欠原告2017年5月至2018年10月物业管理服务费2043元，原告多次向两被告催缴，但两被告始终没有支付。两被告的拖欠行为已构成违约。原告诉至法院，请求法院判如诉请。在诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、两被告身份证各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；2.《“盈富馨园”花园（前期）物业服务协议书》两份，证明在2014年9月30日两被告与前任物业管理公司签订了物业服务协议，后来该小区的物业管理由原告接手，原告与被告谢向辉又重新签订了物业服务协议，两份协议对双方的权利义务进行了约定，按原告与谢向辉签订的协议约定物业服务费按每月每平方米1.1元计算，在本案中主张按前一份物业服务协议约定物业服务费按每月每平方米0.8元计算；3.委托交楼书一份，证明被告于2017年1月20日在委托书上签名确认已经收楼，并约定物业管理费从2017年1月21日起计算；4.《业主（住户）资料登记表》一份，证明两被告谢向辉与郑娟是夫妻关系，是该物业的业主和实际使用人；5.广东省商品房买卖合同，证明两被告购买的房屋面积为141.93平方米；6.欠费明细表一份，证明两被告欠费的具体金额和违约金的计算；7.公告两份、退场公告一份，证明原告在2016年1月1日至2018年10月31日对案涉小区进行物业管理服务的事实。被告谢向辉、郑娟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其放弃了相应的诉讼权利。经审查，对于原告提交的证据，本院确认其内容真实、来源合法，与本案具有关联性，予以采信，作为本案的定案依据。根据当事人的陈述，结合确认的证据，本院认定以下事实：被告谢向辉、郑娟购买了佛山市高明区“盈富馨园”*******，并于2014年9月30日与佛山市顺德区乐从供销集团振豪物业管理有限公司签订了《“盈富馨园”花园（前期）物业服务协议书》，约定由佛山市顺德区乐从供销集团振豪物业管理有限公司向两被告提供物业服务，两被告的房屋建筑面积为141.93平方米，按每月每平方米0.8元计算，每月应缴纳物业服务费113.5元；每月1-5日缴纳当月物管费；逾期交付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰缴纳违约金。佛山市顺德区乐从供销集团振豪物业管理有限公司是佛山市天明房地产发展有限公司委托管理“盈富馨园”的前期物业服务企业，后于2015年12月31日退出“盈富馨园”的前期物业管理服务。从2016年1月1日起佛山市天明房地产发展有限公司将“盈富馨园”的前期物业管理服务另行委托给原告佛山市联强物业投资管理有限公司实行。2017年1月20日，被告谢向辉向原告出具《委托交楼书》，委托原告为其办理收楼，并承诺物业管理费从2017年1月21日开始计算。2017年1月24日，原告与被告谢向辉签订《“盈富馨园”花园（前期）物业服务协议书》，约定由原告向被告谢向辉提供物业服务，收费标准为住宅部分按每月每平方米1.1元计算（二期8座、10座，不含公共水电分摊）；每月1-5日缴纳当月物管费；逾期交付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰缴纳违约金。后两被告按每月每平方米0.8元的标准向原告交纳了2017年4月前的物业服务费。原告以两被告未支付2017年5月至2018年10月的物业服务费为由诉至法院。本院认为，原告佛山市联强物业投资管理有限公司与被告谢向辉、郑娟之间已形成物业服务合同关系，但原告与被告谢向辉于2017年1月24日签订的《“盈富馨园”花园（前期）物业服务协议书》因约定的为二期8座、10座的收费标准（每月每平方米1.1元计算），而两被告购买的为*******，故该协议书在本案中对两被告没有约束力。而两被告于2014年9月30日与佛山市顺德区乐从供销集团振豪物业管理有限公司签订的《“盈富馨园”花园（前期）物业服务协议书》对双方均具有约束力。被告应按照合同约定支付物业服务费（每月113.5元）。两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其放弃了相应的诉讼权利。本院对原告要求两被告支付2017年5月至2018年10月的物业服务费共计2043元（113.5元/月×18个月），予以支持。关于违约金的问题。原、被告双方约定逾期支付物业服务费每日按5‰支付违约金，在原告未能举证证实其实际损失的情形下，约定的违约金明显过高。综合考虑本案的实际情况，本院酌定将原告请求的每天5‰调整为：在2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，超过部分不予支持。据此，两被告应向原告支付违约金（以每月物业服务费113.5元为基数，从当月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际付清之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告谢向辉、郑娟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市联强物业投资管理有限公司支付2017年5月至2018年10月的物业服务费2043元及违约金（以每月物业服务费113.5元为基数，从当月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际付清之日止）；二、驳回原告佛山市联强物业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告佛山市联强物业投资管理有限公司已预交），由被告谢向辉、郑娟负担。被告谢向辉、郑娟负担的受理费50元，由被告谢向辉、郑娟于支付判项确认的款项时一并支付给原告佛山市联强物业投资管理有限公司，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  欧志明人民陪审员  李少清人民陪审员  卢建新二〇二〇年二月二十一日书 记 员  赵永兴书 记 员  谢欣谕