山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终153号上诉人（原审被告）：济南市历下区人民政府千佛山街道办事处，住所地济南市。法定代表人：孟昭轶，主任。委托诉讼代理人：战凯，该单位办公室负责人。委托诉讼代理人：崔晓宁，山东康桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘少文，男，1963年2月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：于瀚涛，山东兴震律师事务所律师。委托诉讼代理人：张浩，山东兴震律师事务所实习律师。上诉人济南市历下区人民政府千佛山街道办事处（以下简称千佛山办事处）因与被上诉人刘少文房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初6796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。千佛山办事处上诉请求：撤销一审判决，进行改判。事实与理由：一、一审判决对于刘少文房屋使用费计算的起始时间认定事实不清，千佛山办事处认为占用费开始时间应以刘少文交付首期购房款时间为准，即2006年11月17日。本案中，刘少文并未提供证据证明其实际占用时间为2009年12月1日，根据谁主张谁举证的原则，应承担举证不能的不利后果。二、赔偿的利息损失应当从刘少文法院立案时间起计息，且该部分利息损失应根据双方过错程度承担。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院撤销一审判决，予以改判。刘少文辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回千佛山办事处的上诉请求，维持原判。刘少文向一审法院起诉请求：1.确认刘少文与千佛山办事处、金凯特公司签订的《房屋使用权协议》无效；2.千佛山办事处返还刘少文购房款30万元；3.千佛山办事处赔偿刘少文利息损失，以30万元为基数，自2017年6月21日起至购房款还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，（暂计算至2019年6月20日为28500元）；4.本案诉讼费用由千佛山办事处承担。一审法院认定事实：千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场在上述土地范围内开发建设部分别墅。2007年2月9日，济南千佛山海鲜副食品市场、山东金凯特科技发展有限公司（均系甲方）与刘少文（乙方）签订房屋使用权协议，协议主要内容：1.甲方取得了位于历城区西营镇大南营村05-001号《四荒地使用权证书》，使用期限为2003年9月9日到2053年9月9日，建设项目为生态林果观光健身园，《村镇规划选址意见书》编号为0105180906；2.该房屋为生态林果观光园的生活配套设施，用途为住宅，房屋坐落位置为：济南市历城区青龙峪生态林果观光健身园F（3）号楼；3.房屋建筑面积为280平方米，单位售价为（人民币）每平方米1500元；4.甲方办理房屋交接手续后三个月内为乙方办理个人宅基地使用权证。最终结算以实测面积为准，多退少补。2006年11月17日、2007年4月30日、2007年6月15日刘少文分别交纳购房款20万元、5万元、5万元，金凯特公司分别出具收款收据。2017年6月21日，涉案房屋被拆除。另查明，2004年2月7日，济南市历城区西营镇党委、政府向千佛山街道党工委、办事处发出《关于协助开发建设青龙峪生态林果观光健身园的复函》，同意协调各方面关系，创造良好施工环境，以期顺利、尽快的完成工程建设任务。2004年11月24日，千佛山办事处（乙方）与济南市历城区西营镇大南营村民委员会（甲方）签订协议书，内容为：根据2003年8月6日甲乙双方协议内容，经甲乙双方协商，青龙峪荒山300亩，其中荒地40.7亩，甲方同意由乙方管理使用，使用权为50年。2005年千佛山办事处取得济南市历城区人民政府颁发的05-001号四荒使用权证书（面积300亩，用途生态旅游观光健身园）、济历林证字（2005）第04号林权证（面积32.5公顷）及济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会颁发的0105180906号村镇规划选址意见书（面积约计1000亩）。一审法院认为，刘少文与济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司签订房屋使用权协议所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2006年11月16日双方所签房屋使用权协议违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与刘少文签订房屋使用权协议无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由刘少文分担。千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设涉案房屋，相应法律责任应由千佛山办事处承担，刘少文不要求金凯特公司承担责任，是其自主行使诉讼权利，并不违反法律规定。故千佛山办事处应当返还刘少文购房款30万元。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付刘少文，亦不影响占用期间的合理使用，刘少文主张房屋交付时间为2009年12月1日，千佛山办事处未能提出证据证明该时间有误，故一审法院认定交房时间为2009年12月1日。刘少文应支付自2009年12月1日至2017年6月20日的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为51714元【300000元÷525个月（2009年12月1日至2053年9月9日）×90.5个月】。千佛山办事处在扣除使用费后，余款248286元应当返还给刘少文。关于刘少文主张的利息损失，刘少文在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，千佛山办事处没有及时返还相应购房款，应当赔偿刘少文利息损失，以248286元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。判决：一、原告刘少文与济南千佛山海鲜副食品市场及被告山东金凯特科技发展有限公司于2006年11月16日签订的房屋使用权协议无效。二、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处返还原告刘少文购房款248286元。三、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处赔偿原告刘少文利息损失，以248286元为基数，自2017年6月21日起至购房款还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。以上给付，限被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3114元，原告刘少文负担760元、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担2354元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人对涉案合同无效及千佛山办事处应在扣除房屋使用费后将房屋余款返还给刘少文无异议。本院二审的争议焦点有两个，一是房屋使用费计算的起始时间问题，二是刘少文的利息损失计算的起始时间问题。关于焦点一，房屋使用费计算的起始时间应自房屋交付之日起算，千佛山办事处主张房屋使用费应自交付首期购房款之日起算，无事实与法律依据，本院不予采信。刘少文主张房屋交付之日为2009年12月1日，千佛山办事处并未提出相反的主张及证据予以反驳，故一审法院认定房屋使用费计算的起始时间为2009年12月1日，并无不当，本院予以维持。关于焦点二，刘少文的利息损失应自相应购房款应当返还刘少文之日起算，房屋被拆除后，千佛山办事处应及时返还相应购房款，千佛山办事处未及时返还存在过错，故一审法院认定千佛山办事处赔偿刘少文利息损失，利息损失自房屋被拆除次日起计算，并无不当，应予维持。综上所述，千佛山办事处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6228元，由上诉人济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇二〇年二月十一日法官助理 乔 馨书 记 员 李在利