内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终2931号   上诉人（原审被告、案外人）：内蒙古广顺房地产开发有限公司。   法定代表人：张继锁，该公司董事长。   委托诉讼代理人：张思家，内蒙古东方玉德律师事务所律师。   委托诉讼代理人：皇甫依妮，内蒙古东方玉德律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、申请执行人）：包头市南郊农村信用联社股份有限公司。   负责人：尚培刚，该公司董事长。   委托诉讼代理人：张斌，内蒙古金矢律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李云汉，内蒙古金矢律师事务所律师。   第三人（被执行人）：包头市俊泉钢构玻璃有限公司，住所地内蒙古自治区包头市昆都仑区兴胜镇前口子村110国道675公里处。   法定代表人：王俊泉，该公司总经理。   第三人（被执行人）：王俊泉，男，1977年7月10日出生，包头市俊泉钢构玻璃有限公司总经理，住内蒙古自治区包头市昆都仑区。   原审被告（被执行人）：王平平，女，1972年8月30日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。   上诉人内蒙古广顺房地产开发有限公司（以下简称广顺公司）因与被上诉人包头市南郊农村信用联社股份有限公司（以下简称南郊联社），第三人包头市俊泉钢构玻璃有限公司（以下简称俊泉公司）、王俊泉、王平平申请执行人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人广顺公司的委托诉讼代理人张思家，被上诉人南郊联社的委托诉讼代理人李云汉，原审被告王平平，第三人王俊泉一并作为俊泉公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   广顺公司上诉请求：1.撤销内蒙古自治区包头市青山区人民法院(2019)内0204民初93号判决书,依法驳回南郊联社的诉讼请求;2.终止对××区、401、501号房屋的强制执行;3.上诉费由南郊联社承担。   事实和理由：一审法院判决准许执行××区、401、501号房屋事实认定不清,适用法律错误。南郊联社据以起诉的依据是上述房屋登记在王俊泉、王平平名下,但该房屋位置上的土地登记在广顺公司名下,房屋与土地的权属不一致,不应被强制执行。   一、广顺公司存在足以排除执行的法定事由，本案为申请人执行异议之诉，本案的争议焦点为广顺公司作为案外人对登记在其名下的土地是否享有足以排除强制执行的权益。广顺公司是讼争土地的使用权人,且讼争房屋现属于仲裁委正在审理案件的标的物。因此,广顺公司具有足以排除执行的法定事由。1.讼争土地与房屋权属分属不同主体,不应被强制执行。不动产的物权以登记为准是我国《物权法》明文规定的不动产物权公示规则,根据《物权法》第九条之规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力.”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项之规定:“已登记的不动产,按照不动产登记簿判断...”本案中,讼争土地登记的土地使用权人为广顺公司。根据上述规定,广顺公司为讼争土地的使用权人。现讼争房屋的所有权虽登记在王俊泉、王平平名下,但涉案房屋所占用的土地的使用权登记在广顺公司名下,因房屋所有权与土地使用权分属不同的主体,故不应当执行讼争房屋；2.讼争房屋属于仲裁委正在审理案件的标的物。广顺公司与王俊泉、王平平之间关于讼争房屋存在商品房买卖关系。广顺公司与王俊泉、王平平存在纠纷,广顺公司已向包头仲裁委员会提起仲裁,现包头仲裁委员会已经受理此案。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第一百零二条第三款之规定:“有下列情形之一的,人民法院应当依照民事诉讼法第二百三十四条第一款第五项的规定裁定中止执行:执行标的物是其他法院或仲裁机构正在审理的案件争议标的物,需要等待该案件审理完毕确定权属的。”讼争房屋、土地在权属关系尚不确定且是仲裁委员会正在审理的案件标的物的情况下,应当中止执行；3.讼争房屋被强制执行的法律后果。讼争房屋作为权利不完整的不动产,如果被强制执行,对于购买者将无法获得讼争房屋上的土地使用权,产生不动产权属不完整且无法办理房屋过户登记的法律后果。因为购买者仅能获得讼争房屋的所有权,讼争房屋的土地使用权仍然属于广顺公司。这就产生了新一轮的房屋、土地权属不一致的情况,不论是广顺公司还是购买者,均有再次产生法律纠纷的风险。综上,广顺公司具有足以排除执行的事由,讼争房屋不应被执行；   二、本案不存在“地随房走”的情形。根据《物权法》第一百四十七条规定的“地随房走”的前提是处分权人对处分财产拥有完全的处分权,也就是说王俊泉、王平平必须享有讼争房屋所有权和土地使用权才存在“地随房走”的情形。现王俊泉、王平平虽然取得讼争房屋的房产证,但讼争房屋所属土地使用权登记在广顺公司名下,因房屋、土地分属不同的权利主体,故在权属关系尚未确定的情况下不应当执行讼争房产。另《物权法》第一百八十二条适用的前提是抵押人拥有对抵押物的完全所有权、处分权,即抵押人应当拥有涉案房屋的土地使用权和房屋所有权。该条文是为了避免房屋所有权、土地使用权登记在同一人名下时,对房屋和土地分别抵押给不同的抵押权人的情况。但本案中王俊泉、王平平在签订借款合同、抵押协议时,并不完全享有抵押物的所有权,所属权利存在瑕疵。上述法律规定与本案的客观情况并不相符,不能笼统适用该原则。因此,不能依照南郊联社在起诉状中所述“视为一并抵押”。综上,本案不符合“地随房走”的情形,必须在王俊泉、王平平取得土地使用权后才能对讼争房屋进行拍卖。   三、广顺公司不变更土地使用权是基于合法的抗辩权。1.广顺公司具有合法的抗辩权。广顺公司与王俊泉、王平平之间关于讼争房屋存在商品房买卖关系。王俊泉、王平平未支付全部价款,广顺公司不予办理土地过户手续是基于法律赋予的履行抗辩权；2.广顺公司有权使用抗辩权暂不为王俊泉、王平平二人办理土地分割转让登记。广顺公司为商品房购买者办理土地分割转让登记是出卖商品房的附随义务,但在王俊泉、王平平尚未履行完毕支付剩余房款的主义务时,根据合同履行抗辩权，广顺公司有权拒绝为二人办理土地分割转让登记。   四、一审法院适用法律错误。本案中的房屋所有权虽已登记在王俊泉、王平平名下,但其权属问题仍在包头仲裁委员会审理当中,处于未决状态。根据《最高人民法院执行工作若干问题的规定》第102条第3款之规定:“有下列情形之一的,人民法院应当依照民事诉讼法第二百三十四条第一款第五项的规定裁定中止执行:(3)执行的标的物是其他法院或仲裁机构正在审理的案件争议标的物，需要等待该案件审理完毕确定权属的”因此,青山区人民法院作出的(2018）内0204执异74号执行裁定书并无不当。一审法院认定广顺公司不享有足以排除强制执行的权益属于认定事实不清,未适用根据《最高人民法院执行工作若干问题的规定》第102条第3款之规定属于适用法律错误。   综上所述,讼争房屋所有权与土地使用权分属不同的权利主体、讼争房屋属于包头仲裁委员会正在审理的案件,且本案不属于“地随房走”的情形,广顺公司依据合法的抗辩理由不变更讼争房屋的土地使用权是符合法理与情理的。基于上述理由,讼争房屋不应被强制执行。   南郊联社辩称：一、一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确。针对本案中执行的标的房屋，广顺公司不享有足以排除强制执行的民事权益。在一审阶段，南郊联社举证的《房屋产权证》《抵押权证》等房屋权属证明，已证明南郊联社依法享有对诉争房屋的抵押权，即南郊联社作为申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，除法律、司法解释另有规定的情形外，本案中广顺公司既未主张对诉争房屋的所有权，也没有其他足以排除执行标的转让、交付的实体权利，故一审法院作出的准许执行该执行标的的判决应予维持。   二、本案中诉争房屋的权属不需要其他案件审理进行确定。广顺公司在上诉状中称因诉争房屋属于仲裁委正在审理案件的标的物故应中止执行的理由不能成立。在一审阶段，广顺公司提交的书面答辩状（所述内容在其书面答辩状第2页最后一行）及法庭陈述中承认其另案的仲裁请求为裁定房屋买受人支付剩余房款。因此，广顺公司并非主张解除房屋买卖合同，而是要求房屋买受人继续履行支付剩余房款是对于房屋出售的事实予以确认，其中并不涉及诉争房屋权属的问题。广顺公司基于买卖合同产生的债权请求权不能成为本案中物权变更的阻却事由，不属于法律规定应中止执行的情形。   三、本案中诉争房屋与其占用范围内土地不存在权属分离、分别抵押的情形。本案在事实上并不存在所谓“房地权属分离”的情况，之所以造成房地权属登记的主体不一致，其根本原因是广顺公司在销售房屋的同时未尽到作为房地产开发商协助买受人将房屋占用范围内的土地使用权变更登记的义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”房地权属的转移依法应同时进行，不应出现销售房屋仅出让房屋所有权但保留土地使用权的情况。广顺公司作为房地产开发商，在王俊泉、王平平取得《房屋所有权证》后，有义务凭所办理的房屋所有权证书及土地登记证书向土地管部门申请土地使用权变更登记，为房屋所有权人更换土地使用权证书。广顺公司以买受人未付清房款拒绝履行该义务，导致房地权属登记的主体不一致，该行为违反《物权法》中关于“地随房走”的规定。   四、从广顺公司与买受人的房屋买卖合同来看，广顺公司主张的履行抗辩权没有法律基础。从广顺公司在一审阶段提交的《房屋土地买卖合同》来看，买卖双方关于买受人的付款形式及出卖人应尽义务约定的十分清楚。在该合同第四条第3项中明确约定：“甲方（即出让人）在合同签订后九十日内办理完成单独的土地使用权证，乙方（即买受人）向甲方支付剩余房款（注：如甲方于九十日内提前办完相关手续，则乙方付款时间为甲方提交相关手续之日起十天内）。甲方保证土地使用权证的范围在约定土地范围以内。”（合同内容在一审卷第135页第二行）。根据《合同法》相关规定，在双务合同中，约定有先后履行顺序的，负有先履行义务的一方当事人未按照合同约定履行义务，负有后履行义务的一方当事人可以此为依据，对抗对方当事人的请求。很明显本案中广顺公司与房屋买受人在合同中关于履行顺序已有明确约定，因广顺公司未按照合同约定先将土地使用权变更至买受人名下，导致合同没有继续履行，故广顺公司所提出得履行抗辩权不存在法律基础，更不能成为导致房地权属登记主体不一致的合法理由。   综上，南郊联社认为广顺公司提出排除执行异议的理由不能成立，本案不存在其他应中止执行的法定情形，应当驳回其上请求。   俊泉公司、王俊泉述称，认可一审判决。当时购房时已取得房本，但是广顺公司没有办理土地证，因案涉房屋为违章建筑，相关部门不给办理土地使用权证。   王平平述称，不同意执行其名下的房产，因其属于担保人，应当先执行俊泉公司的财产。   南郊联社向一审法院起诉请求：1.判令准许执行位于包头市××区、401、501号房屋；2、案件受理费用由广顺公司、俊泉公司、王俊泉、王平平负担。   一审法院认定事实：2012年10月17日，南郊联社与俊泉公司签订《包头市南郊联社公司业务借款合同》一份，合同约定，南郊联社向俊泉公司贷款1900万元，贷款期限为2012年10月17日至2013年10月10日。同日，南郊联社与王俊泉、王平平签订《包头市南郊联社公司业务抵押合同》一份。包头市路诚公证处进行公证并于2012年10月19日出具（2012）包路诚证内经字第1689号公证书。南郊联社与王俊泉、王平平于2012年10月19日针对包头市青山区康乐小区民族东路62号301、401、501号房屋办理了抵押登记手续并取得房屋他项权证。同日，南郊联社与俊泉公司、王俊泉、王平平签订《还款协议》一份。包头市路诚公证处进行公证并于2012年10月19日出具（2012）包路诚证内经字第1690号具有强制执行效力的债权文书公证书。2015年8月13日，包头市路诚公证处出具（2015）包路诚证执字第3-0078号执行证书。后南郊联社向包头市青山区法院申请执行，在执行过程中，青山区法院查封了王俊泉名下位于包头市××区、401号房屋及王平平名下位于包头市××区房屋。2018年8月17日，青山区法院作出（2018）内0204执恢168号执行裁定书，裁定拍卖被执行人王俊泉所有的位于包头市××区、401号房屋两套及王平平所有的位于包头市××区房屋一套。广顺公司于2018年12月13日提出执行异议，青山区法院于2018年12月14日作出（2018）内0204执异74号执行裁定书，裁定中止对被执行人王俊泉、王平平名下位于包头市××区、401、501号房屋的执行。   一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定:案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在本案中，广顺公司系执行案件的案外人，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。包头市青山区康乐小区民族东路62号301、401房屋登记在王俊泉名下、501号房屋登记在王平平名下并且已办理抵押登记，抵押权人的权利原则上应当优先受到法律保护，广顺公司关于其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益举证不足，不享有足以排除强制执行的民事权益，青山区法院应对诉争房屋进行执行。南郊联社的诉讼请求符合法律规定，应当予以支持。南郊联社将俊泉公司、王俊泉列为被告提起诉讼，俊泉公司、王俊泉同意包头市南郊农村信用联社股份有限公司的诉讼请求，应为第三人。综上所述，内蒙古广顺房地产开发有限公司关于其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益举证不足，包头市南郊农村信用联社股份有限公司的诉讼请求成立，本院予以支持。   一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决：准许执行位于包头市××区、401、501号房屋。   二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院审理查明的事实本院予以确认。   本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉，案件的争议焦点为广顺公司是否享有阻却人民法院强制执行的民事权益。   《中华人民共和国物权法》第182条规定，仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。该条规定是《中华人民共和国物权法》确定的“房随地走”“地随房走”基本原则，本案中王俊泉、王平平以其所有房屋为南郊联社的贷款提供抵押担保，抵押权的效力应当及于房屋占用的土地。   最高人民法院2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第61条，对房、地分别抵押提出处理意见。根据该条款规定原则，具体到本案中，王俊泉、王平平与南郊联社办理了抵押登记，根据“房地一体”原则，应当视为抵押房屋与占用土地为同一房产。广顺公司主张本案房屋登记与土地登记分属与不同主体的上诉理由，显然无法对抗上述法律规定，因此其提出的该项上诉理由不能成立。   关于广顺公司提出其与王俊泉、王平平因案涉房屋存在争议，该争议已被包头仲裁委员会受理，本案应当中止审理的问题。广顺公司与王俊泉、王平平因房屋买卖合同纠纷提起仲裁，并不影响本案审理，因此其提出中止审理的上诉主张亦不能成立。   综上所述，广顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费157840元，由内蒙古广顺房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 李 玺   审判员 杨 娜   审判员 贺 斌     二〇二〇年二月五日   书记员 刘晓龙   附：相关法律规定   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。