河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初19309号原告：郑州晟道置业有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城1号楼1层，统一社会信用代码91410100079448683L。法定代表人：杨斌，总经理。委托诉讼代理人：师树源，河南三融律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇，河南三融律师事务所实习律师。被告：肖体兵，男，汉族，1981年3月3日出生，住四川省内江市东兴区。第三人：平安银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市郑东新区商务外环路25号王鼎国际大厦。原告郑州晟道置业有限公司（以下简称晟道公司）诉被告肖体兵、第三人平安银行股份有限公司郑州支行（以下称平安银行）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晟道公司的委托诉讼代理人师树源、刘宇到庭参加了诉讼。被告肖体兵、第三人平安银行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告晟道公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2016年9月1日签订的编号为16002705014的《商品房买卖合同》；2、判令《商品房买卖合同》解除后5日内，被告协助原告办理房屋预告登记撤销和备案信息撤销手续（预告登记号为豫（2017）郑州市不动产证明第0254912号，合同备案号为16002705014），并将房屋返还原告；3、判令被告向原告支付违约金（自代偿之日即2019年8月16日暂计算至2019年10月31日，违约金为950元，之后的违约金以代偿款25000元为基数按照日万分之五的标准计算至实际清偿之日止）；4、判令被告偿还原告为其代偿款项25000元；5、本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月1日，晟道公司与肖体兵签订一份编号为16002705014的《商品房买卖合同》，购买由晟道公司开发的位于郑州市二七区××、××单元××号房屋，总价款705959元。合同签订后，按照合同约定肖体兵已支付首付款141959元，余款564000元为商业贷款。2016年9月12日，肖体兵、平安银行签订《房地产买卖抵押贷款合同》。晟道公司与平安银行签订《房地产按揭贷款额度合同》、《阶段性担保责任确认书》，晟道公司为肖体兵按揭贷款的阶段性连带责任保证人。自2019年6月起肖体兵无力偿还贷款，2019年7月15日平安银行向晟道公司发送《贷款提前到期通知书》，要求晟道公司承担保证责任，2019年8月16日平安银行扣划晟道公司保证金账户25000元。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告在承担保证责任后可以解除该买卖合同，并要求被告承担违约责任。现依法向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告肖体兵未答辩亦未提交证据。第三人平安银行未陈述亦未提交证据。经审理查明：1、2016年9月1日，原、被告双方签订编号为16002705014的《商品房买卖合同》一份（含附件及补充协议），约定：被告购买原告开发的位于二七区××、××单元××号房屋，建筑面积为77.96平方米，单价为9055.4元，房屋总价为705959元。被告于2016年9月1日支付35298元，于2016年10月1日支付106661元，按揭贷款564000元于2016年11月1日支付。原告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付被告。附件四第一条第2款约定，双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更的以书面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任。本合同所述的书面通知是指用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。第三条第6款约定，（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担保证责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。商品房买卖合同签订后，2016年9月12日，被告作为借款人、抵押人，平安银行作为贷款人及抵押权人（乙方）双方签订《平安银行股份有限公司房地产买卖抵押贷款合同》，合同约定：贷款金额为人民币564000元，用于买房，借款期限为360个月，自2016年9月12日至2046年9月12日，贷款利率为贷款发放日的中国人民银行同期贷款基准利率下浮10%，实行浮动利率，每年调整一次。抵押房产为二七区××、××单元××号的房产，预售合同编号为16002705014。借款人拖欠贷款本金、利息、费用等，视为已发生违约事件，平安银行有权宣布贷款到期或提前到期，借款人未能按约定偿还贷款本息的，乙方有权根据实际逾期天数自逾期之日起对贷款本金按本合同约定的贷款利率加收50%的罚息利率计收利息；合同还就其他事项进行约定。原告为被告上述个人购房按揭贷款提供阶段性担保责任。后被告逾期还款，平安银行于2019年8月16日从原告保证金账户上扣划25000元，用于归还被告的银行贷款。2019年9月27日，原告向被告商品房买卖合同上载明的地址邮寄了《告知函》，告知被告收到该函后3日内将代偿款支付给原告公司等。现被告未支付涉案款项，原告诉至本院。庭审中，原告称涉案房屋的贷款尚有50多万元未偿还，其仅代偿25000元，剩余贷款被告亦未代偿。另查明：涉案房屋的不动产登记资料查询结果证明显示，房屋产权人为郑州晟道置业有限公司；预售商品房买卖预告登记号为豫（2017）郑州市不动产证明第0254912号，权利人为肖体兵；预售商品房抵押权预告登记号为豫（2018）郑州市不动产证明第0012775号，权利人为平安银行股份有限公司郑州分行，抵押金额56.4万。本院认为，被告经合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及被告与平安银行签订的《平安银行股份有限公司房地产买卖抵押贷款合同》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。原告已按约定履行了合同义务，被告未按期向平安银行归还本息，违反了《商品房买卖合同》附件四的约定，也符合合同约定的解除条件，且原告按照合同约定的地址向被告邮寄了告知函已满30日，故应当认为双方约定的合同解除条件已成就，故原告要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持；因涉案房屋上有预售商品房抵押权预告登记，且原告在庭审上称涉案房屋的贷款尚有50多万元未偿还，其仅代偿25000元，剩余贷款被告亦未代偿，第三人对涉案房屋仍享有抵押权，撤销房屋预告登记和备案信息的条件尚不具备，故原告要求协助办理房屋预告登记撤销和备案信息撤销手续并返还房屋的诉讼请求，本院不予支持；保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，原告代被告向第三人支付代偿款25000元，故原告要求被告支付代偿款及违约金的诉讼请求，符合涉案《商品房买卖合同》的约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告郑州晟道置业有限公司、被告肖体兵于2016年9月1日签订的合同备案号为16002705014的《商品房买卖合同》；二、被告肖体兵于本判决生效之日起十日内偿还原告郑州晟道置业有限公司代偿款25000元；三、被告肖体兵于本判决生效之日起十日内支付原告郑州晟道置业有限公司以25000元为本金、按日万分之五的标准计算支付自2019年8月16日至实际支付之日止的违约金；四、驳回原告郑州晟道置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费449元，减半收取224.5元，由被告肖体兵负担。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张西俊二〇二〇年二月六日书记员  高重坤