广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初12210号原告：戴永安，男，1975年1月2日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：梁敏钧，广东腾锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆迪茜，广东腾锐律师事务所律师。被告：陈燕华，女，1981年9月5日出生，汉族，住广东省江门市新会区，原告戴永安诉被告陈燕华房屋租赁纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁敏钧到庭参加诉讼。被告陈燕华经公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴永安向本院提出诉讼请求：1.原告与被告于2015年12月3日签订的《房屋租赁合同》解除；2.被告立即返还原告租赁保证金33000元；3.被告向原告支付违约金33000元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年12月3日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告租赁被告位于东莞××环路（××楼）2-5层，租期为九年，2015年12月5日至2024年12月4日。原告于2015年12月3日向被告支付了租赁保证金33000元，被告向原告出具了收据。在合同履行期间，原告每月按时支付租金。2019年1月开始，被告因经济周转困难，拖欠一手房东租金。2019年2月，因被告没有支付一手房东租金，一手房东对出租房屋停水停电，导致原告不能正常营业，给原告带来严重的经济损失。原告多次与被告交谈，但被告至今没有解决问题，甚至不予理会。经原告通过向被告发送律师函等方式多次催促，被告至今仍不予归还。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告陈燕华未答辩，亦未提交任何证据或提出任何质证意见原告围绕诉讼请求提交了证据，本院经审理认定事实如下：原告提交案外人麦锡权与被告签订的《房屋租赁合同》（复印件），显示案外人麦锡权与被告于2014年10月27日签订《房屋租赁合同》，约定麦锡权将位于广东省东莞市××环路（××楼）的整幢楼五层出租给被告作商业用途，租赁期限为10年，自2014年12月1日起至2024年12月30日止。2015年12月3日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于广东省东莞市××环路（××楼）的2-5层房屋出租给原告使用；租赁期限为9年，从2015年12月5日至2024年12月4日；租金从2015年12月5日起至2018年12月30日止，每月租金为16500元，从2019年1月1日起至2022年12月30日止，每月租金为18150元整；协议签署后2日内，原告需支付被告租赁保证金33000元整，并预付首月租金16500元，两项共计49500元；合同终止的，若原告违约导致协议终止的，被告没收保证金，并追究原告赔偿责任；若因被告原因导致合同终止或合同期终止的，被告无息返还保证金。原告与被告签订《房屋租赁合同》当天向被告支付了押金33000元，被告向原告出具《收据》，内容显示：2015年12月3日，今收到戴永安租西安路33号楼2-5层押金，共计33000元。《收据》的经手人处有“陈燕华”字样签名。另，案涉租赁物已取得房地产权证，房地产权属人是案外人麦锡权。原告主张，其使用案涉租赁物至2019年1月，没有拖欠被告任何租金，原告原本承租案涉租赁物的2-5楼，二楼自己使用，三至五楼则再行转租，因被告从2019年2月开始没有向一手房东交付租金，导致一手房东于2019年2月开始停水停电，原告实际上已无法使用案涉租赁物，且被告已失去联系，故原告与一手房东于2019年3月重新签订房屋租赁合同租赁案涉租赁物的二楼，而案涉租赁物的三至五楼的承租人亦与被告解除租赁合同后再与一手房东重新签订租赁合同。原告为此提交其与案外人梁应全（原告主张梁应全是一手房东委托人）于2019年3月23日签订的《房屋租赁合同》，显示：梁应全将位于广东省东莞市××社区××路××楼的租赁物出租给原告作商业使用，租赁期限从2019年3月23日至2022年3月23日止。原告提交其与名为“YY陈燕华”之间的微信聊天记录，其中2019年1月17日有如下对话内容：原告向对方发送信息：“阿华，那电的情况你要跟紧一些，我冰箱冰了好多东西，若时间长，东西会坏的，还有我的电脑也用不上，会有好多问题”。对方回复：“好的”。微信聊天记录还显示2019年3月7日，原告向对方发送律师函。原告主张，被告没有在约定的租赁期间提供租赁物给原告正常使用，造成原告损失，已构成违约，原告于2019年3月7日向被告的身份证住址邮寄律师函（快递单显示被告未签收邮件）并通过微信向被告发送律师函，要求解除房屋租赁合同并要求被告返还租赁保证金及赔偿经济损失，故案涉房屋租赁合同于2019年3月7日解除。原告主张，虽然双方签订的《房屋租赁合同》仅约定了原告的违约责任，没有约定被告的违约责任，但根据公平原则，被告应承担合同约定的与原告相等的违约责任，故原告要求被告支付违约金33000元。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，故本院对原告提交的证据予以采信。案涉房屋已取得房地产权证，双方订立的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照约定全面履行自己的义务。原告主张因被告拖欠一手房东租金导致一手房东自2019年2月起对案涉租赁物停水停电，原告实际上已无法正常使用案涉租赁物，被告对此未供相反证据予以反驳，结合原、被告之间于2019年1月17日的微信聊天记录内容以及原告就案涉租赁物重新签订的《房屋租赁合同》的事实，本院对原告的该主张予以采信。被告作为案涉租赁物的出租方，应按合同约定交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，现案涉租赁物因被告拖欠一手房东租金而停水停电，导致原告不能正常使用案涉租赁房屋，已经违背了合同的约定，影响了合同目的的实现，导致涉案合同无法继续履行，被告的行为构成根本违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，在被告构成根本违约导致合同无法继续履行的情况下，原告请求解除合同，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，原告已于2019年3月7日通过微信发送律师函的方式通知被告解除合同的事宜，本院认定解除涉案房屋租赁合同关系的时间为2019年3月7日。案涉《房屋租赁合同》解除是由于被告违约行为所致，原告诉请被告返还租赁保证金33000元，符合双方的约定，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，双方签订的《房屋租赁合同》中并未约定被告的违约责任，且原告并未对其因被告的违约行为而造成的损失进行举证，原告根据公平原则要求被告承担合同约定的与原告相等的违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告戴永安与被告陈燕华于2015年12月3日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月7日解除；二、限被告陈燕华于本判决发生法律效力之日起三日内向原告戴永安返还《房屋租赁合同》项下的租赁保证金33000元；三、驳回原告戴永安的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1450元（原告已预交），由被告陈燕华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈映华人民陪审员  林丽璇人民陪审员  麦建妍二〇二〇年二月三日书 记 员  彭立文陈敏仪强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。