陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终14948号上诉人（原审被告）：西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区环城西路南段甲字8号。法定代表人：段惠生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭慧，女，1989年4月9日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：郭周礼，男，1959年11月24日出生，汉族，住陕西省扶风县。系郭慧父亲。上诉人西安西水置业有限公司（以下简称西水公司）因与上诉人郭慧商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初3824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，郭慧与西水公司签订了合同登记号为Y16079440的《商品房买卖合同（预售）》，约定郭慧购买西水公司开发的位于西安市高新区科技七路4号地块西水.水岸阳光1幢2单元14层21401号房屋，建筑面积116.63平方米，房屋总价款为791623元。该商品房层高3米，所在建筑总层数为25层，其中地上25层，地下2层。合同约定的付款方式为商业贷款，买受人应当于2016年5月12日前支付首期房价款201623元，余款590000元向中国工商银行西安分行土门支行申请贷款支付。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.60%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同附件十二第五条系对合同第九条的补充约定，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。后郭慧向西水公司支付了房款。西水公司于2017年10月31日，通过EMS快递和致电的方式通知郭慧收房，郭慧与2017年11月1日收房。另查明，涉案房屋至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。郭慧于2019年2月20日起诉至西安市雁塔区人民法院称，郭慧与西水公司签订了《商品房买卖合同》，购买西水公司开发的位于西安市高新区科技七路4号的西水水岸阳光楼盘1-21401号房，购房款为791623元，郭慧已按照合同约定履行了付款义务，合同约定西水公司应当在2016年12月31日前向郭慧交付上述房屋。西水公司直至2017年11月9日才向郭慧交房，按照合同约定，西水公司应当承担逾期交房违约金。故郭慧诉至法院，请求依法判令：1、请求依法判令西水公司支付延期交房违约金共计74333.4元；2、请求西水公司承担自2017年11月9日至2019年1月22日的利息损失4315.47元（请求西水公司承担至付清之日期间的利息）；3、请求依法判令本案的诉讼费由西水公司承担。西水公司辩称，一、郭慧、西水公司以签订《补充协议》的方式将原合同约定的交房时间变更为2017年8月31日，故西水公司2017年8月31日前未交房不构成违约。二、涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月的基础上再顺延416天，故截至房屋实际交付之日并不构成迟延交房。三、郭慧至今未缴纳大修基金，西水公司依法依约可以不向郭慧交房。四、郭慧主张的逾期交房违约金过分高于其损失，依法应予调低。五、西水公司代郭慧缴纳的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域能耗费、电梯费、生活垃圾费用2688元及前述资金占用期间相当于同期银行贷款利息的损失（从2017年11月11日计至付清之日，暂计至庭审当天2019年8月12日为226.99元=2688*4.75%/360*640天）应当从郭慧的诉请中扣减。原审法院认为，郭慧与西水公司签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于郭慧要求西水公司按合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，虽双方在合同附件中将交房条件变更为所在楼栋经验收合格，但依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”故涉案房屋仍需取得建设工程竣工验收备案证明文件等才具备交付条件，西水公司至今未能取得建设工程竣工验收备案证明文件，尚不具备法律规定的交付条件，西水公司的行为已构成违约，应该承担违约责任。关于违约金的起算时间问题，双方合同约定的交房时间为2016年12月31日前，西水公司于2017年10月31日通知郭慧收房，按照合同约定，交付该商品房时，西水公司应当出示满足合同第九条约定的证明文件。西水公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，郭慧有权拒绝接收。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。后郭慧已实际收房，即发生房屋交付使用的法律效力，故违约金应计算至自2017年11月1日。关于西水公司辩称双方协商一致将交房时间推至2017年8月31日一节，因无证据佐证，故原审法院依法不予采信。关于西水公司辩称违约金约定较高一节，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于西水公司的原因导致案涉房屋至今尚不具备交付条件，其违约行为明显，应当承担一定的违约责任。根据合同双方的履约情况及过错程度，《商品房买卖合同》（预售）约定的逾期交房按日向郭慧支付已交付房价款万分之三的逾期交房违约金，约定过高，原审法院酌情将合同约定交房之日起每日按照已付购房款的万分之三的标准降至每日按照已付购房款的万分之一的标准向郭慧支付违约金。关于郭慧要求西水公司承担利息损失的诉讼请求，因双方合同约定的违约金即是对西水公司违约行为对郭慧的一种补偿，对违约金的利息损失并无约定，郭慧的该项诉讼请求没有事实和法律依据，故原审法院依法不予支持。至于西水公司代郭慧缴纳的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域耗能费、电梯费、生活垃圾费用与本案不是一个法律关系，不能合并处理，西水公司可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向郭慧支付2017年1月1日至2017年11月1日止的违约金24065.34元；二、驳回郭慧的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费1766元，案件受理费由郭慧负担1255.63元，由西安西水置业有限公司负担540.37元。因郭慧已预交，故西安西水置业有限公司应在履行判决义务时将其承担的案件受理费一并支付给郭慧。宣判后，西水公司不服，向本院提起上诉称，西水公司上诉称，一、郭慧至今未交纳大修基金，西水公司有权不向其交房且不构成违约。二、原审判决以涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件为由认定涉案房屋至今未满足交付条件，是对法律规定和合同约定的“交房条件”的错误理解。第一，合同约定的“交房条件”应以附件内容为准，即单独楼栋验收合格即可交付。第二，本案是商品房买卖合同纠纷，不属于《建筑法》的适用范围，不能依据该两部法律法规来否认涉案商品房买卖合同有关“商品房所在楼栋验收合格即可交付”的交付条款的效力。第三，涉案合同在附件部分将交房条件予以变更不违反法律规定。第四，涉案房屋所在楼栋的地基与基础分部和主体分部已经五方验收合格，达到合同约定的交房条件。三、原审判决未予认定西水公司与郭慧协商一致将交房期限延期到2017年8月与事实不符。四、西水公司提交的证据足以证明因不可抗力因素导致涉案房屋所在工程工期延误416天，故交房时间也应当顺延416天。上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回郭慧全部诉讼请求。2、判令郭慧承担全部诉讼费。郭慧辩称，1、郭慧未缴纳大修基金与西水公司延期交房没有任何联系。2、原审法院认定涉案房屋至今未取得工程竣工验收文件，与事实相符，判决西水公司承担违约金也是正确的。3、西水公司在2016年3月31日应向郭慧交付房屋，但西水公司从交付房屋开始没有通知郭慧因什么原因延期交房。综上，西水公司在合同履行中有严重的违约行为，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。涉案房屋所在楼栋楼高25层。二审中，西水公司称涉案房屋于2019年10月11日通过消防验收，但消防意见书在总包方处，无法提供。本院认为，西水公司与郭慧签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。关于西水公司逾期交房违约责任的认定问题。房屋的交付条件除符合合同约定外，亦不得于法相悖。首先，案涉合同附件约定的验收条件并不包括消防验收，而本案西水公司交付涉案房屋时未进行消防验收的事实显然属于《中华人民共和国消防法》第十三条规定的不得交付的法定情形。其次，西水公司逾期交房并非因为郭慧未缴纳房屋维修专项资金所致。此外，西水公司关于其与郭慧就推迟交房达成一致意见的主张并无相关证据支持，且空气污染、高温等原因所导致的停工，亦非属于不可抗力因素，故原审法院认定西水公司应依法承担相应逾期交房违约责任并无不当，西水公司认为其公司尚不构成违约迟延交房的主张，本院不予支持。另一方面，违约金以弥补损失为主要目的，原审法院根据双方的履约情况及过错程度，按总房款日万分之一调低逾期交房违约金应属恰当。综上，本院对原审关于西水公司违约期间和违约金给付标准的认定，均依法予以支持。因此，西水公司的上诉请求不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费402元，西安西水置业有限公司已预交，由其自行承担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年二月三日书记员 杨洁珊