青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初5828号原告：戎利强，男，汉族，1973年11月14日出生，公民身份号码：×××。住青海省西宁市。委托诉讼代理人：杨社美，女，汉族，1972年4月8日出生，公民身份证号：×××。住青海省西宁市。系原告妻子。被告：青海海宏房地产有限责任公司，住所地：西宁市城**东交通巷**银泰大厦。统一社会信用代码：91630000710584469A。法定代表人：于志坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛建浩。原告戎利强与被告青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戎利强的委托诉讼代理人杨社美、被告海宏公司委托诉讼代理人葛建浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.依法判令被告退还收取原告的契税款6820.80元并支付利息1175.36元，两项合计7996.16元；2.本案诉讼费由被告承担。后原告增加一项诉讼请求，要求被告退还收取原告的维修基金2131.50元并支付利息367.3元，两项合计2498.8元。事实与理由：2013年1月14日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，约定被告将其开发的位于西宁市××区房屋出卖给原告,2015年7月8日，由于被告迟延交房，遂又与原告签订《银泰九号公馆补充协议》，协议约定被告应于2015年10月4日向原告交付房屋，但直到2016年11月22日为止，房屋也未达到交付使用条件。被告海宏公司在2016年3月7日以给原告办理产权证为由，以收房为附加条件，代替政府有关部门收取原告契税及维修基金费用，仅给原告开具被告公司的收据未向原告提供正式发票。被告违规收取原告用于办理《房屋所有权证》的契税钱款并占用该笔款项达三年之久，且被告至今未将契税钱款及时上缴税务机关的做法属于严重违法行为。被告代收契税用于自身资金周转的行为已严重侵害了原告的合法权益，原告认为既然购买房屋的《房屋所有权证》办理问题遥遥无期，故原告依法起诉要求被告退还违法收取的契税钱款并支付利息损失，请人民法院支持原告的诉讼请求。被告海宏公司辩称，对于原告的诉求均不予认可，由于海宏公司延期交房，当时业主收房时，我公司就先将应由业主自行缴纳的房屋契税、维修基金、有限电视接口等费用未让业主缴纳，从违约金中进行了抵扣，由公司开具了收据交给对方，视同对方缴纳了此项费用，双方对此达成默认。根据收据内容，如果支付方式一栏填写是现金则表明是原告自己缴纳的费用，如果是房号则为原告与我方达成的违约金抵扣协议，现原告收据上的收款方式一栏中填写的是房号并不是现金，故应为原告与被告达成的抵扣协议，现原告又提出退回契税和维修基金，其主张没有法律依据。原告为主张其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1．青海省销售不动产统一发票一张，拟证明原告向被告缴纳购房款的事实；2．被告出具的收据一张，拟证明2016年3月7日原告向被告交纳契税6820.80元、维修基金2131.50元，有线接口费260元的事实；3.（2019）青0105民初539号民事判决书及（2019）青01民终872号民事判决书各一份，拟证明原告向法院主张被告承担逾期办理产权证及违约金的事实；4.《商品房预售合同》一份，拟证明原告与被告于2013年1月14日签订商品房预售合同的价款以及房屋买卖相关条款的内容。被告海宏公司的质证意见为：对原告提交的证据1无异议；证据2的真实性无异议，证明方向不认可，契税、维修基金及有线电视接口费的款项不是原告自己缴纳的，开具发票是因为我方与原告达成了抵扣协议，因为我公司延期交房应支付违约金，在向原告支付的违约金中抵扣了契税、维修基金及有线电视接口费，出具收据交给了原告，原告没有实际缴纳这笔钱；对证据3、4的真实性及证明方向均无异议。被告海宏公司未提交证据。对原告提交的证据，经当庭质证，本院认证如下：对原告提交的《商品房预售合同》、购房发票、（2019）青0105民初539号民事判决书及（2019）青01民终872号民事判决书，对方当事人对其真实性没有异议，本院予以采信；对契税收据能够证明原告于2016年3月7日向被告交款的事实，本院予以采信。本院经审理认定如下法律事实:原告戎利强与被告海宏公司于2013年1月14日签订了《商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号11号楼1单元1101室，预测建筑面积142.1平方米。二、房屋价款：总金额454720元。三、交付期限：2014年10月30日前，交付条件：经验收合格。四、逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。五、产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。合同签订后，原告按约向被告付清了全部房款，被告未能按合同约定期限交付房屋。2015年7月8日，原、被告又签订了《银泰九号公馆补充协议》，约定一、从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，被告向原告按日支付已付总房款万分之一的违约金。二、2015年7月1日至交房时间（11号楼确定为2015年10月4日），被告向原告按日支付已付总房款万分之二的违约金。三、超过确定的交房时间，被告向原告按日支付已付总房款万分之四的违约金。补充协议签订后，被告亦未按约定时间交付房屋。2015年10月21日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的工程质量验收，验收结论为：符合设计及施工质量验收规范要求。2015年10月30日，被告在《西海都市报》刊登公告，公告银泰九号公馆1、2、3、4、9、10、11、12、号楼盘的交验时间。原告所购的11号楼的交验时间为2015年11月22日-11月26日。2016年3月7日，原告办理收房手续，同日，被告向原告开具《收据》，载明：戎利强交款9212.30元，包含契税6820.8元、维修基金2131.5元、有限接口费260元。2019年原告向本院起诉被告，要求被告支付逾期交房及未办理房屋权属证书的违约金，经本院审理于2019年4月2日作出（2019）青0105民初539号《民事判决书》，判决驳回原告的全部诉讼请求。原告不服判决上诉于西宁市中级人民法院，2019年8月12日，西宁市中级人民法院作出（2019）青01民终872号民事判决书，判决撤销（2019）青0105民初539号民事判决，被告海宏公司于判决生效后十五日内给付原告逾期交房违约金28738.3元。现原告对上述判决已向青海省高级人民法院提出再审申请，案件未进入执行阶段，被告海宏公司尚未向原告支付逾期交房违约金。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》和《银泰九号公馆补充协议》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。本案争议的焦点为：1.被告是否收取了原告缴纳的契税款、维修基金；2.被告应否向原告退还契税及维修基金款。首先，原告提出以现金方式交纳了契税，被告辩解出具收据时原告并未实际交纳契税，而是从违约金中抵扣了契税。根据原告提交的契税收据及房款收据，被告在收款方式处均标明的是房号或数字，未出现“现金”等字样，根据被告的书写方式，被告辩解的“如果支付方式一栏填写是现金则表明是原告自己缴纳的费用，如果是房号则为原告与我方达成的违约金抵扣协议”的意见不予采纳，若原告未缴纳契税款等相关费用，被告不应出具收据，现被告不能提交其向原告出具收据系与原告达成抵扣协议的证据，故本院确认被告实际收取了原告缴纳的契税款、维修基金等费用。其次，关于被告是否应当退还契税款的问题，根据《商品房预售合同》中约定：在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。原告将契税款交予被告时便视为原告自愿委托被告代缴契税。被告应当在具备办证条件的情况下，统一向税务部门缴纳契税并为原告办理不动产权证书。因目前尚不具备办证的客观条件，被告无法完成初始登记，原告亦无证据证明被告存在主观上不愿为原告等购房人办证的违约情况。故原告要求被告退还契税及利息的诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持；再次，原告要求被告退还维修基金及利息，维修基金是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款。维修资金业主可以直接存入房屋专项维修资金专户，也可以委托房地产开发企业代交，2016年3月7日原告将维修基金交予被告时，便视为原告自愿委托被告代交。再者，维修基金是对物业公共部位、共用设施、设备进行维修、更新时才能使用的款项，属于全体业主共同所有，故原告要求退还维修基金及利息的诉求无事实及法律依据，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告戎利强的全部诉讼请求。本案诉讼费50元，本院已减半收取25元，由原告戎利强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 汪正琰 二○二○年二月二十日书记员 马桂英附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1本解释所称的商品房买卖合同、是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。