福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终272号 上诉人（原审被告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号224室。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端、廖贵辉，系该公司职员。 被上诉人（原审原告）：陈松柏，男，汉族，1974年11月11日出生，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称“欣盛丰公司”）因与被上诉人陈松柏商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初2986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法将本案发回重审或予以改判；2.本案一审、二审诉讼费用由陈松柏承担。事实和理由：一、一审法院认为合同及附件六未明确约定陈松柏应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，且欣盛丰公司未对自己的主张进行举证证明，事实认定不清，举证责任适用错误。首先，欣盛丰公司与陈松柏签订的合同及其附件六明确约定了陈松柏应提交的文件及资料范围为办理按揭所需要的全部按揭文件、资料，提交时间为双方签订合同当日，该约定清楚明确。合同第六条第三款约定：买受人于2016年5月12日前付人民币叁拾捌万陆仟零叁拾贰元整，余款计人民币捌拾玖万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同附件六第三条第三款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料…如买受人确有特殊原因不能在此期限内提供完整、真实、有效的按揭资料或者办理按揭手续，则买受人亦应在此规定期限内向通知方提交延期提供按揭资料或办理按揭手续的书面申请。前述申请须经过通知方同意后方可延期，但延期自通知方同意之日起不得超过7日，且须自行承担因延期提交按揭资料对贷款申请所造成的困难并自行解决，以不影响出卖人及时从按揭银行处取得该买受人对应房产的按揭款。合同附件六第三条第二款同时约定，买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照原合同及本协议的约定应承担的付款义务。其次，根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，陈松柏认为其已经完成了合同约定的按时递交按揭相关文件、资料的义务，该举证责任应由陈松柏承担，而非由欣盛丰公司承担，一审法院举证责任适用错误。根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据…人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”。结合欣盛丰公司与陈松柏签订的合同附件六第三条第三款、第二款约定，可知按时提供并签署全部按揭文件、资料是陈松柏应履行的合同义务，陈松柏是否取得贷款，均不影响陈松柏按照合同及本协议的约定应承担的付款义务。按合同约定支付购房款是陈松柏的主要合同义务，如上所述，陈松柏应于合同签订当日提供并签署全部按揭文件、资料，意味着是否存在逾期提交按揭材料（按揭贷款的必要条件）并逾期支付按揭款的事实认定之举证责任应由陈松柏承担，而非由接受款项的欣盛丰公司承担。二、一审法院认为合同未约定陈松柏应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，且不接受欣盛丰公司根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则,应予以纠正。首先，根据合同及附件六相关约定，结合同时期其它业主办理按揭情况及银行审核实践，遵循民事活动的公平原则，陈松柏应于合同签订之日起60日内付清购房款。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第六十一条之规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。虽然合同及相关附件未明确约定陈松柏应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，但是合同已明确陈松柏应于合同签订当日递交按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。根据合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。结合与欣盛丰公司同时期签订合同的其他买受人关于按揭贷款办理情况，另根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，递交按揭文件、资料后一至两个月银行便可以完成审批、抵押及放款手续，在法律未规定，当事人也未约定的情况下，遵循公平原则结合交易实践，认定陈松柏支付购房款（按揭部分）的合理期间应该是合同签订后60日内，是公平合理的。其次，作为平等的民事主体，欣盛丰公司认为民法的公平原则不仅适用于陈松柏，同样适用于欣盛丰公司，法院在判决时不应有所偏袒或者区别对待。《中华人民共和国民法总则》第六条明确规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”按照合同约定支付购房款是买受人即陈松柏的主要合同义务，一审法院认定合同未明确约定陈松柏将按揭贷款支付给欣盛丰公司的时间，且不接受欣盛丰公司遵照公平原则及交易习惯推定陈松柏的付款时间，这明显加重了欣盛丰公司的合同义务及举证责任。如果该逻辑成立，是不是意味着，即便陈松柏签订合同后十年内未向欣盛丰公司付款，陈松柏也不需要承担违约责任？显然不是，虽然合同没有明确约定到账时间，但总归要有个合理期限，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。......”的规定,陈松柏支付购房款（按揭部分）的合理期间应当在合同签订之日起60日内付清购房款，最迟不应超过90天。欣盛丰公司虽然作为开发商貌似是民事活动中的强势一方，实际上，欣盛丰公司要承受国家法规政策调整变化风险、政府宏观调控风险、自身资金周转风险、业主资金断裂、欠款而致承担连带担保责任风险，欣盛丰公司请求法院在认定事实及适用法律上一视同仁，公平对待。因此，一审法院以合同未约定按揭到账的具体时间就认定陈松柏未逾期付款，违反公平原则，应予纠正。三、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年12月12日是错误的。假设，欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，那么逾期交房违约金最迟只应算至2018年11月9日。一审法院认为有证据显示，大量业主持2018年11月2日的通知去办理交房遭到欣盛丰公司的拒绝，就确认欣盛丰公司拒绝交付涉案房产，该事实认定错误。陈松柏并未举证证明其于2018年11月9日（收到《催告收房通知书》后3日内收房，陈松柏于11月6日签收该通知书）前持2018年11月2日的《催告收房通知书》前往欣盛丰公司处办理交房手续，但陈松柏拒绝办理。既然陈松柏未于2018年11月9日去收房，又怎么确定欣盛丰公司拒绝交房？在涉案房产已达交房条件，欣盛丰公司也通知交房的情况下，欣盛丰公司又怎么会选择拒绝交房而继续承担逾期交房违约金？显然一审法院认定欣盛丰公司2018年11月9日前拒绝交房是错误。因此，假设欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，最迟也只应计算至2018年11月9日。四、一审法院不予认可欣盛丰公司提出的逾期交房违约金过高应予以调整的主张，无形中加重了欣盛丰公司的举证及付款义务，违反了公平原则，欣盛丰公司请求以不超过合同总价款5%标准予以调整。一审法院以“合同总金额”万分之一作为计算标准明显过高，违反了公平原则，应予以调整。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。法院在判断违约金标准时应衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。根据2019年11月《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于“违约金过高标准及举证责任的规定”中明确“在违约方请求减少过高的违约金时，应当按照“谁主张，谁举证”的原则，违约方负有证明违约金过高的举证责任。但是，鉴于衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的损失，守约方因更了解违约造成损失的事实和相关证据而具有较强的举证能力，因此，违约方的举证责任也不能绝对化，守约方也要提供相应的证据。”一审法院在欣盛丰公司初步举示同地段租金作为参考标准的情况下，不予采纳欣盛丰公司提出的违约金过高应予以调整的主张，忽略了违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，加重了欣盛丰公司的举证义务，适用法律不当，应予以调整。一审法院以“合同总金额”万分之一计算标准计至2018年12月12日违约金为人民币84345.72元，超过了合同总价款的5%即63801.6元（1276032元×5%=63801.6元），比守约方在合同解除情况下向另一方主张的违约金（法院判决通常不超过合同总价款的5%）还高，远远超过了陈松柏的实际损失，违反了公平原则。即便陈松柏的实际损失以同地段同面积的租金为参照，其租金损失也远低于按合同约定计算的违约金。目前与涉案房产同地段同面积的租金每月约2200元，而按合同约定的标准计算出来的违约金3828.09元（每日违约金127.603元，一个月的违约金3828.09元），租金损失远低于按合同约定计算的违约金，按上述法律规定，亦应给予调低。因此，欣盛丰公司请求逾期交房违约金不应超过合同总价款的5%即63801.6元，即便参照租金损失，亦应给予调低。一审法院任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由而不加干预，违反了公平原则及诚实信用原则，应予以纠正。 陈松柏辩称，一、陈松柏不存在逾期支付购房款及逾期签订按揭贷款合同的事实，一审判决认定陈松柏未逾期付款及逾期签订按揭贷款合同的情况，该认定事实清楚，适用法律正确，且符合公平原则，该判决完全正确。1.陈松柏不存在逾期办理贷款和逾期支付按揭贷款的情形。双方签订的《商品房买卖合同》，也没有约定办理贷款和支付按揭款的具体时间，实际办理贷款时间和支付按揭款时间是要根据贷款银行审核通过后的通知时间和办理贷款后银行的交易情况来确定的。首先，2016年5月12日，合同签订当天，陈松柏已经按照合同的约定和欣盛丰公司的要求，向欣盛丰公司交付了结婚证复印件、首套证明、社保清单、一年工资卡流水账单、收入证明、征信证明等办理贷款所需的一切材料，不存在逾期提交材料的情况。同时，双方所签的商品房买卖合同原件，陈松柏签完名字后，就由欣盛丰公司拿回去盖公章，此后至今从未向陈松柏出示过，也没有交付给陈松柏，陈松柏手中的复印件还是事后从欣盛丰公司处复印的。这两份中的另一份原件，最后也是由欣盛丰公司交付给贷款银行去办理按揭贷款，并由贷款银行保管。其次，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第3款的约定，向贷款银行提交办理贷款所需材料是欣盛丰公司的义务，贷款方式和贷款金额，具体是由欣盛丰公司去向贷款银行交涉的。欣盛丰公司何时将陈松柏提交的上述贷款材料、《商品房买卖合同》和备案登记证明提交给贷款银行，直接影响贷款的进度。欣盛丰公司在一审庭审上也无法确认其何时将这些材料交付给贷款银行。再次。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第6款的约定“按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后3天内办妥按揭贷款有关的所有事宜”。因此，只有贷款银行通知陈松柏去办理贷款手续后，陈松柏才能去办理。而贷款银行直到2016年7月14日才通知陈松柏，接到通知后，陈松柏就按照约定及时办理了按揭贷款。因此，陈松柏不存在逾期办理贷款的情况。又次，陈松柏办理好贷款手续后，已经履行了相应的合同义务。至于贷款银行何时将按揭款支付给欣盛丰公司，那是贷款银行与欣盛丰公司之间的事情，与陈松柏无关。因此，陈松柏不存在逾期支付按揭款的情况。最后，欣盛丰公司诉称根据行业交易习惯，按揭款一般在商品房买卖合同签订后60天内到账的说法，与事实不符，于法无据。事实上并不存在这样所谓的行业交易习惯，同时，双方在商品房买卖合同中也并没有明确约定按揭贷款到账的具体日期。2.证明陈松柏对逾期办理贷款是否存在过错的举证责任，应当根据“谁主张，谁举证”的原则，由欣盛丰公司承担举证责任。个人购房借款/担保合同的三方当事人是陈松柏、工商银行、欣盛丰公司。欣盛丰公司是该合同的保证人，何时可以办理按揭贷款手续，其比陈松柏更清楚。欣盛丰公司必须将陈松柏已付购房款金额和需要贷款金额、贷款方式等情况告知中国工商银行集美支行，银行才根据陈松柏的贷款金额拟定好个人购房借款/担保合同文本，再通知陈松柏去签署贷款合同。欣盛丰公司也没有证据证明其已经通知了陈松柏去办理贷款的事实。同时，欣盛丰公司也没有任何证据证明其在陈松柏之前签订了个人购房借款/担保合同。二、一审判决认定陈松柏未存在逾期收房情况，该认定同样是正确的。首先，涉案商品房至今尚未达到法律法规规定的交付条件，也尚未达到双方合同约定的交付条件。截止今日，案涉工程规划、人防、环境等验收仍尚未通过，该案涉工程实际上尚未完全竣工，欣盛丰公司至今无法提供《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图、《建设工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等相关材料，小区内部道路、绿化、南大门、东门等基础设施尚未完工，而且还处于停工状态。因此，根据合同第八条交付条件与期限第三款的约定，案涉工程尚未达到法定和合同约定的交付条件。因此，陈松柏自始至终不存在逾期收房的情况。其次，本案中，陈松柏不存在逾期收房的情况，欣盛丰公司在未取得“五方”验收和消防验收以及综合验收合格的情况下，发出的商品房交付通知书（2017年9月28日），违反法律强制性规定和双方约定，该通知交房的行为是无效的。欣盛丰公司应当在案涉工程全部验收合格后，另行通知交房时间。从2017年9月28日第一次通知交房后，欣盛丰公司从未再以电话或者书面的形式向陈松柏通知过交房事宜，直到2018年11月2日，欣盛丰公司才寄出催告收房通知书后。陈松柏得知催告收房消息后，就于2018年11月7日上午与其他业主一起到欣盛丰公司指定的物业公司和售楼处办理交房手续，却遭到欣盛丰公司和物业公司的拒绝。可见，欣盛丰公司表面上通知业主去交房，实际上却拒绝向业主交房。为此，福建电视台综合频道对此进行了报道，也有业主将该电视台新闻报道视频作为证据向厦门市中级人民法院提交，厦门中院已经认定欣盛丰公司没有履行交房义务。因此，陈松柏无法按时收房责任完全在于原告。再次，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款的约定，“……由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，……该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担”。退一步说，即使商品房达到法律规定和合同约定的交付条件，陈松柏未按时接收商品房，但按该约定商品房已视为交付，该商品房的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，那么陈松柏就不存在逾期收房的问题。三、一审法院认定欣盛丰公司存在逾期交房的违约行为，并判决欣盛丰公司应当向陈松柏支付相应的逾期交房违约金，这是正确的。计算逾期交房违约金标准和起算日期也是正确。首先，鉴于上述情况，陈松柏已经按照合同约定支付了所有的购房款，欣盛丰公司应按照合同约定按时将案涉商品房交付给陈松柏。但是，欣盛丰公司直到2018年12月18日才向陈松柏履行交房义务，已经构成违约，应向陈松柏支付相应的逾期交房违约金。其次，欣盛丰公司于2018年12月7日再次向陈松柏寄了再次催告收房通知书，陈松柏于2018年12月9日收到该通知书。因此，一审法院根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款的约定，认定计算逾期交房违约金截止日期是2018年12月12日，并无不当。最后，欣盛丰公司关于逾期交房违约金计算标准过高建议调低的主张，违背双方合同约定，不应采信。实际上，本案违约金计算标准应根据双方事先的合同约定来执行，才是合理合法。四、本案的诉讼费和保全费应当由欣盛丰公司承担。陈松柏在一审判决后为本案向厦门市同安区人民法院申请了财产保全，缴交了保全费864元。根据《诉讼费用交纳办法》第六条之规定“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：(一)案件受理费；(二)申请费；”第十条第（二）款之规定保全费属于申请费范围，第二十九条之规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”。因此，本案诉讼费和保全费均应由欣盛丰公司承担。 陈松柏向一审法院提出诉讼请求：1.判令欣盛丰公司支付陈松柏逾期交房违约金93915.96元；2.本案诉讼费由欣盛丰公司承担。 一审法院认定事实如下：2016年4月19日，陈松柏向欣盛丰公司支付定金50000元，2016年4月22日，陈松柏又向欣盛丰公司支付购房首付款336032元。 2016年5月12日，陈松柏与欣盛丰公司签订合同编号为03282572的《商品房买卖合同》及合同补充协议（即附件六），约定陈松柏购买欣盛丰公司在厦门市同安2010TP02地块B1-6子地块建设的欣盛园7#楼A梯11层1105室商品房，建筑面积共114.15平方米，房价总金额1276032元。合同第六条第三款约定买受人于2016年5月12日前付人民币贰拾捌万陆仟零叁拾贰元整，余款计人民币捌拾玖万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金……；2.违约责任在本合同附件六已述及的，按其约定执行，违约责任在合同附件六未述及的，按合同第七条第1种方式约定执行。合同第八条约定，出卖人应当在2016-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业......。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.......；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定:除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1……；2.按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，……；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续。……。附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记、按银行要去购买保险等必需事宜，由此产生的费用由买受人承担。附件六第三条第8款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记、按银行要求购买保险等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。2.……买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担。4.合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级），高温35度以上（含35度），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。 2016年5月24日，欣盛丰公司向陈松柏开具收取购房款 386032元的《发票》。2016年7月15日，陈松柏和中国工商银行股份有限公司厦门市分行签署《个人购房借款/担保合同》。2016年7月21日，中国工商银行发放贷款890000元，该款项转入欣盛丰公司开设的银行账户。2017年9月28日，欣盛丰公司向陈松柏发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年12月28日办理收楼手续。2018年11月2日，欣盛丰公司再次向陈松柏发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。但根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，有电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续遭遇障碍。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向陈松柏发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月9日，寄送邮件由他人代收。庭审中，陈松柏确认收到欣盛丰公司寄送的该份《再次催告收房通知书》。2019年1月6日，陈松柏办理了案涉房屋的收房手续。 另查明，2016年5月12日至2016年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上、高温35度以上的天气及莫兰蒂台风正面登陆厦门造成影响的天数共50天（已扣除重复计算天数8天，即2016年7月16日、7月28日、8月1日、9月15日、9月17日、9月27日、9月28日、9月29日）。2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。 一审法院认为，陈松柏与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自双方当事人签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据陈松柏与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付陈松柏使用，但欣盛丰公司并未按期交房，故欣盛丰公司构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的天数。首先，欣盛丰公司将双方签约之前及约定的交房日之后的大风、大雨、高温天数计入可顺延交房的天数，无合同约定及法律依据，不予采纳。其次，就签约之后至约定的交房日之间的35度以上高温天气，欣盛丰主张可顺延交付，陈松柏则认为《商品房买卖合同》第八条第三款第2项关于“不可抗力”的约定并没有将气温大于等于35℃天气列入可以顺延情况，而附件六第四条第六 款却将其列入，可见该补充协议违反《商品房买卖合同》第二十二条规定，属于减轻或者免除应当由被告承担的责任，应认定为无效的格式条款。《商品房买卖合同》第八条第三款第2项关于“不可抗力”的约定载明“其他恶劣天气”之兜底性陈述，合同附件6第四条第六款明确载明“高温35度以上（含35度）”天气为可顺延交房情况，应当认为合同附件6第四条第六款系对合同第八条第三款第2项约定的“其他恶劣天气”的明确和细化，双方在该合同附件上签字盖章，视为对该条款的认同。故陈松柏主张该条款属无效的格式条款，无事实和法律依据，故不予采信。欣盛丰公司主张35度以上高温天气可顺延交付于法有据，但计算高温天气的时间截点应明确为商品房买卖合同签约之日起至合同约定的交房日止。鉴于在双方签订合同之后到约定的交房日之前出现的六级及以上风力、60mm及以上降水、35度以上高温及莫兰蒂台风正面登陆厦门造成影响的气象事由，共计50天，客观上确实会给施工造成一定阻碍，合同和附件六亦有明确约定可顺延交房，酌情认定欣盛丰公司可顺延交房50天。2018年6月11日，案涉楼盘方通过竣工验收和消防验收，符合法定交付条件。欣盛丰公司于2017年9月28日向原告发出《商品房交付通知书》时，案涉楼盘尚未符合法定的交付条件，故该通知书不发生通知交房的效力。欣盛丰公司于2018年11月2日向陈松柏寄送《催告收房通知书》，但大量业主持通知书前往办理交房手续却遭遇障碍，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向陈松柏发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月9日，陈松柏收到该《再次催告收房通知书》，故陈松柏至迟应于2018年12月12日前去办理收房手续。陈松柏主张的逾期交房违约金，只支持算至2018年12月12日。关于逾期违约金计算标准。欣盛丰公司主张违约金计算标准过高，经查，该违约金计算标准由合同明确约定，系双方真实意思表示，欣盛丰公司主张计算标准过高证据不足，故不予支持。据此，欣盛丰公司应当从2017年1月1日起计至2018年12月12日止，共计711天，扣除可顺延交房50天，合计661天，每天按陈松柏已支付购房款1276032元的万分之一向陈松柏支付逾期违约金84345.72元。关于欣盛丰公司主张陈松柏逾期提供办理贷款材料、逾期付款应付违约金未付，故根据合同约定，欣盛丰公司有权拒绝办理交房手续，且交房日相应顺延的抗辩意见，根据双方签订的《商品房买卖合同》，欣盛丰公司并未举证证明陈松柏存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料的事实，合同也并未约定陈松柏应于合同签订之日起60日内付清购房余款，未约定按揭款的支付时间，且欣盛丰公司对自己主张的所谓商业惯例未举证证明，故欣盛丰公司该辩称意见没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于判决生效之日起十日内向陈松柏支付逾期交房违约金84345.72元。二、驳回陈松柏的其他诉讼请求。本案一审案件受理费人民币2147.90元，适用简易程序减半收取1073.95元，由陈松柏负担109.44元，厦门欣盛丰投资有限公司负担964.51元。 经审理查明，对于一审判决查明的事实，除欣盛丰公司认遗漏查明附件六第四条第十三款“合同第八条第1款第2、3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房”；“大量业主……前往办理交房手续时遭受障碍”有异议，该报道失实，不应采信。其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审庭审期间，欣盛丰公司提交如下证据：一、商品房买卖合同（03276327）及个人借款凭证、二、商品房买卖合同（03278984）及个人借款凭证，拟证明同一小区业主陈晓云2016年4月27日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账；同一小区业王晓林2016年4月30日签订商品房买卖合同，2016年6月24日按揭款到账.根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账。陈松柏质证认为，对证据的真实性存在异议，业主办理贷款的时间系根据银行的通知来确定时间的。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 案涉《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围。案涉《商品房买卖合同》亦未约定陈松柏付清购房款的具体时间，一审据此认为属约定不明情形并无不当。欣盛丰公司主张陈松柏存在未依约定办理贷款及付款，对此其负有举证义务，一审法院对此举证责任分配并无不当。由于欣盛丰公司未能举证证明陈松柏提交贷款文件、资料不符合约定，其提交同一小区业主的按揭款到账情况也无法证明陈松柏应于合同签订之日起60日内付清购房款，故欣盛丰公司上诉主张陈松柏未依约办理贷款及支付购房款，并无事实和证据依据，应予以驳回。 关于逾期交房违约金计算截止日期问题，由于生效判决所认定的事实，当事人无须举证证明，因生效判决已认定2018年11月2日的《催告收房通知书》因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，故一审法院以2018年12月9日陈松柏签收《再次催告收房通知书》后，认定陈松柏主张的逾期交房违约金计算至2018年12月12日并无不当。由于《商品房买卖合同》系欣盛丰公司提供，同时对于买受人逾期履行办理贷款手续违约责任约定每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金，对于逾期付款违约金亦按日万分之一标准计算。故一审法院按照陈松柏已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金并未过高，本院予以维持。综上所述，欣盛丰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1928元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈许贞 审 判 员 章 毅 审 判 员 陈 璟 二〇二〇年二月二十六日 代书记员 朱巧婷 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。