河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0811民初6111号原告：焦作山阳投资有限公司。住所地：焦作市山阳区焦辉**综合服务中心**。法定代表人：张莉，总经理。委托诉讼代理人：杨芳，系公司员工。委托诉讼代理人：王晓，河南隆成律师事务所律师。被告：河南瑞驰电子科技有限公司。住所地：焦作循。住所地：焦作循环经济产业聚集区**标准工业厂房第**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈春雷，总经理。委托诉讼代理人：沈剑峰，河南苗硕律师事务所律师。原告焦作山阳投资有限公司与被告河南瑞驰电子科技有限公司合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告焦作山阳投资有限公司的委托诉讼代理人杨芳、王晓，被告河南瑞驰电子科技有限公司法定代表人陈春雷及其委托诉讼代理人沈剑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦作山阳投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告之间签订的《房屋租赁协议》，并补缴2019年9月18日起至实际搬离之日止的厂房租赁费；2、判令被告立即从焦作循环经济产业集聚区内一号标准化厂房第一层搬离，并将租赁物恢复原状；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月18日，原、被告签订了房屋租赁协议，原告将位于焦作循环经济产业集聚区内一号标准化厂房第一层（面积共计1511平方米）出租给被告使用。租赁期为10年，自2016年3月18日至2026年3月17日止。租金为每平方米10元/月。鉴于对被告企业的扶持，原告同意给予被告享受前三年租金全免优惠政策及180天装修建设期。合同第一条第三款约定：“原告（甲方）租赁给被告（乙方）的租赁物功能为生产厂房及办公使用，如被告（乙方）需转变使用功能，须经甲方书面同意。”合同第七条第二款第五项约定：若未经原告（甲方）同意私自改变承租用途的，合同终止。在承租期间，被告未经原告同意，私自将房屋转租给第三人使用，擅自改变房屋用途。被告的行为严重违反了合同的约定、违背了原告扶持被告企业发展的初衷、违背了诚实信用的原则。根据上述事实和法律规定，原告特向贵院起诉，提出前列诉求，恳望贵院依法查明事实，判如所请，维护原告的合法权益。原告焦作山阳投资有限公司在庭审中补充案件事实：租赁协议第三条关于租赁费的约定：租金为每平方米10元/月，采取前三年免收租金，若第三年营业收入达到1000万元以上时，自2019年9月18日起，第四年和第五年的房租减半按照每平方米5元/月收取。被告第三年营业收入未达到1000万元，自2019年9月18日截至2019年12月17日已经累计拖欠3个月房租共计45330元。租赁协议第七条第2款第6项关于租赁期的终止约定：无故拖欠租金3个月以上的，租赁合同终止，因此，原告关于解除租赁协议的主张应当得到法院的支持。被告河南瑞驰电子科技有限公司辩称：答辩人认为被答辩人所诉解除房屋租赁合同的事实不存在，理由无依据。理由有三：一、不存在改变房屋用途的情况。2016年3月18日，答辩人与被答辩人签订了《房屋租赁协议》，被答辩人将位于焦作循环经济产业集聚区内一号标准化厂房第1层面积共计1511平方米出租给被告使用。租赁期为10年，答辩人承租后按照合同约定将租赁房屋作为厂房及办公场所使用，未改变房屋用途。二、不存在私自将房屋转租给第三人使用的情况。被答辩人与焦作华辰电子科技有限公司签订（以下简称华辰公司）厂房租赁协议，被答辩人将焦作循环经济产业集聚区内一号标准化厂房40平方米租给华辰公司，租赁期限从2018年9月14日至2021年9月13日，双方在2019年1月11日又签订《项目入孵协议书》，对华辰公司的瑞驰电子项目进行孵化，并提供办公位序列号、厂房（一年全免租金）及办公场所。答辩人与华辰电子是交叉持股的经营形式，答辩人法定代表人陈春雷同时持有华辰公司的股份。被答辩人提供的答辩人与华辰公司签订厂房租赁协议的实际情况是：2019年3月，被答辩人将焦作循环经济产业集聚区内一号标准化厂房40平方米租给华辰公司后，华辰公司在办理租赁宿舍相关事宜时需提供租赁协议，因其与被答辩人签订的《厂房租赁协议》不在手边，华辰公司为救急，临时出一份合同（当时华辰公司随手打个合同，签订时间还有笔误，写成了2013年3月份，而该协议标明刘贵红2019年5月份提供）仅供其办理宿舍租赁使用。该合同并非双方真实意思表示，答辩人也没有转租场地获取利益的目的。该合同未生效未实际履行，答辩人没收取过任何租金。且所有入驻园区企业需经过项目审批、发改委审核、环保环评等手续，厂房不是民房，怎么可能随便私自转租给他人使用。被答辩人对华辰公司进行孵化，就应当对企业项目孵化中的经营和发展行为予以接受和支持，但被答辩人仅凭一纸漏洞百出的复印件（该50平方米一年“天价”租金3万元，且无任何人签字），就以“莫须有”名义认定为私自改变用途，并提出解除整个合同的无理要求，有悖于常情、常理。三、被答辩人的诉讼违反了诚实守信、公平公正的原则。即使按照被答辩人所谓的“莫须有”理由，假设“天价”转租50平方米成立，被答辩人以答辩人转租50平方米厂房而要求解除1511平方米的房屋租赁合同，对三十分之一的履约瑕疵而要求解除整个合同，明显违反了合同法鼓励交易，慎用合同解除权的精神。更为严重的是被答辩人不仅如此，其目的还试图通过这个假定的瑕疵，要解除双方签订的6165.1平方米的厂房转让协议，更是严重违反诚实守信、公平公正的法治原则。故答辩人请法院对被答辩人的行为给予教育，作出公正判决，对其无理诉讼请求给予驳回，由被答辩人承担诉讼费用。根据原被告的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：原告要求与被告解除房屋租赁协议，并要求被告搬出租赁房屋将租赁物恢复原状的事实及法律依据。围绕争议焦点原告焦作山阳投资有限公司提交了以下证据：第一组：《房屋租赁协议》1份。证明指向：2016年3月18日，原、被告签订了房屋租赁协议，原告将位于焦作循环经济产业集聚区内一号标准化厂房第一层（面积共计1511平方米）出租给被告使用。租赁期为10年，自2016年3月18日至2026年3月17日止。租赁协议第一条第三款约定：“原告（甲方）租赁给被告（乙方）的租赁物功能为生产厂房及办公使用，如被告（乙方）需转变使用功能，须经甲方书面同意。”协议第七条第二款第五项约定：若未经原告（甲方）同意私自改变承租用途的，合同终止。租赁协议第三条关于租赁费的约定：租金为每平方米10元/月，采取前三年免收租金，若第三年营业收入达到1000万元以上时，自2019年3月18日起，减去免除六个月的装修期的租赁费，实际缴纳租金之日应为2019年9月18日，第四年和第五年的房租减半按照每平方米5元/月收取。被告第三年营业收入未达到1000万元，自2019年9月18日截至2019年12月17日已经累计拖欠超过3个月房租共计45330元。租赁协议第七条第2款第6项关于租赁期的终止约定：无故拖欠租金3个月以上的，租赁合同终止。因此，原告关于解除租赁协议的主张应当得到法院的支持。第二组：被告与焦作华辰电子科技有限公司签订的《厂房租赁协议》复印件1份。证明指向：被告在承租期间，未经原告同意于2019年3月1日，擅自和第三人焦作华辰电子科技有限公司签订转租协议，将房屋转租给第三人使用，擅自改变房屋用途。被告将原告的房产以每平方米50元/月高于承租价5倍的价格对外转租牟利，其行为严重违反了合同的约定、违背了原告扶持被告企业发展的初衷、违背了诚实信用的原则。该份证据系我公司从华辰公司获取的，该份证据上加盖有华辰公司的公章。被告河南瑞驰电子科技有限公司委托诉讼代理人的质证意见为：第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，原告新加入的从2019年9月18日起开始计算房租的算法是错误的，合同原始约定自2019年3月18日起第三年的营业收入达到1000万以上，是指2021年的营业收入达到1000万。被告河南瑞驰电子科技有限公司法定代表人的质证意见为：2019年销售收入已经达到1200万，原告要收我们房租，根据转让协议，到2022年被告如果不买厂房就按照10元每平米补交房租，租金也是从2017年4月5日开始计算，被告不欠原告租金。对证据二真实性无法确认，厂房租赁协议是复印件，我不确定原告是如何获得的，2019年5月24日华辰公司要租赁园区的宿舍，园区要求提供厂房租赁协议一份，华辰公司与原告签订的租赁协议没在手边，临时做了一份不是瑞驰公司与华辰公司真实意思表达的厂房租赁协议，里面漏洞百出，租赁厂房未标明具体位置，50平米的房子租金要1年30000元，租金怎么可能这么高，合同约定经双方签字盖章并收到乙方支付的首期租赁款项后生效，合同上只有章没有任何人签字，瑞驰公司没有收到华辰公司的任何租赁款项，瑞驰公司与华辰公司的账务我们允许法院查看，签订日期写成了2013年3月1日这样的明显错误，证明合同当时是仓促之间不是真实存在的合同。被告河南瑞驰电子科技有限公司提交的证据有：厂房租赁协议书一份，项目入孵协议书一份，华辰公司入驻园区项目备案一份，公共住房租赁合同，华辰公司股东名册，瑞驰公司股东名册，华辰公司交给原告租赁费用原告开具的发票，厂房租赁合同一份，房屋租赁合同一份，证明不存在华辰公司租赁的厂房是瑞驰公司私自转租的，实际上是原告租给华辰公司的，有协议有收据及审批。发票并不是厂房的租赁发票，是租赁房屋的发票。原告焦作山阳投资有限公司委托诉讼代理人的质证意见为：对于1、厂房租赁协议，该租赁协议没有落款日期，约定的租赁物面积为40平方米，与被告和华辰公司签订的租赁合同并非是同一租赁物，虽然有这样一份协议，但是原告从未与经焦作华辰电子科技有限公司就1号标准化厂房一层产生实际的租赁关系，该协议约定租赁期是2018年9月14日开始，但是后面没有实际履行，在此情况下，华辰公司找到被告同被告在2019年3月15日重新签订了租赁协议。原告不可能将已经出租给被告的位于一号楼一层的厂房再另行同华辰公司签订租赁合同，实际上原告也没有这种权利，因此该厂房租赁协议不能支持被告的主张；2、项目入孵协议书，对其真实性无异议，但对证明指向有异议，该协议书没有就原告向华辰公司就本案所争的一号楼一层房产出租事宜进行任何约定，该协议书与本案无关，该协议仅仅是原告同华辰公司就提供初创企业孵化服务进行的约定；3、华辰公司入驻园区项目备案，对真实性无异议，对证明指向有异议，该证据是华辰公司在山阳××产业集聚区的备案证明，原告没有见过这份备案证明，该证据与本案无关；4、公共住房租赁合同，该租赁合同是原告和承租方王顺乘就公共住房租赁事宜签订的租赁合同，与本案诉争的标的物没有关联性，该份证据约定的租赁物位于2号楼120号，与本案无关；5、华辰公司股东名册、瑞驰公司股东名册，对两份名册真实性无异议，但是该证据不能支持被告的主张，该名册仅显示被告的法定代表人系华辰公司的股东之一，与被告是否将本案标的物转租给华辰公司没有必然的联系，华辰公司系独立的法人，被告将房屋转租给华辰公司违反了原被告之间不能转租和改变房屋用途的约定；6、华辰公司交给原告租赁费用原告开具的发票、房屋租赁合同（2019年8月23日签订），真实性无异议，对证明指向有异议，该租赁合同系原告同华辰公司就科创中心五楼508、509号共计137平方米的办公用楼签订的租赁合同，与本案原被告之间的出租物没有关联性。本院对原告的证据认证如下：对原告所提交的第一组证据的真实性、合法性均予以确认，关联性结合被告所提交的证据综合分析认证。原告所提交的第二组证据没有双方法定代表人的签字且合同内容不明确，签订时间亦存在瑕疵，故对该证据的三性均不予采信。对被告的证据认证如下：原告对被告所提交的证据的证明指向均提出异议，本院认为原告所提异议不能成立。被告没有对每个证据的证明目的分类说明，仅是对所有的证据进行了综合分析证明，但被告所提交的证据形成了证据链，证明原告对华辰公司入住焦作循环经济产业集聚区是知情的，不存在被告私自将厂房转租给华辰公司的事实。根据当事人陈述、举证、质证及有效证据，本院认定案件事实如下：2016年3月18日，原、被告签订了房屋租赁协议，原告将位于焦作循环经济产业集聚区内一号标准化厂房第一层（面积共计1511平方米）出租给被告。租赁期为10年，自2016年3月18日至2026年3月17日止。合同第三条约定，租金为每平方米10元/月。原告同意给予被告享受前三年租金全免优惠政策及180天装修建设期。自2019年3月18日起，第三年营业收入（以开票金额为准）达到1000万元以上时，第四年、第五年租金按照每平方米5元/月标准收取。合同第一条第三款约定：甲方（原告）租赁给被乙方（被告）的租赁物功能为生产厂房及办公使用，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意。合同第七条第二款第五项约定：若未经甲方（原告）同意私自改变承租用途的，合同终止。2017年4月5日原被告双方又签订了一份厂房转让协议书。协议约定价款为709万元，购买日期为2022年4月5日，乙方（被告）在购买到期日起十个工作日内向甲方（原告）交付价款。协议第二条第5款约定：乙方（被告）逾期交款，按银行同期贷款利息的二倍处以违约金，如乙方逾期超过六个月不付款，甲方有权终止合同，并在15个工作日内，按每平方米10元补缴厂房租金。另查明，原告同华辰公司签订一份厂房租赁协议，约定甲方（原告）将焦作循环经济产业集聚区内一号标准化厂房第一层（面积40平方米）出租给被告。租赁期为3年，自2018年9月14日至2021年9月13日止。合同第三条约定，租金为每平方米10元/月。华辰公司使用的40平方米地方涵盖在被告使用的1511平方米之内。2019年1月11日原告同华辰公司签订项目入孵协议书一份，协议期限自2019年1月11日至2022年1月10日。2018年9月29日华辰公司进行了企业投资项目备案。此为本案事实。本院认为，合同的解除分为约定解除和约定解除两种形式。原告认为被告未经原告同意私自转租租赁的房屋违反了协议的约定，并且无故拖欠租金，该两种情形符合约定解除和法定解除的条件故提起了本案诉讼。但依据合同法的规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告请求解除与被告之间所签订的租赁协议并搬离租赁的房屋，但原告所提交的证据不能证明其行使了通知的义务，该行为违反了合同法的规定，故对于原告的诉讼请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:驳回原告焦作山阳投资有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取为50元由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  林素花二〇二〇年二月十七日书记员  张 萌