广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初176号 原告：徐小慧，女，1978年7月17日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：韦杰才，广西志明律师事务所律师。 被告：广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司，住所地南宁市江**沙井大道**南宁华南城江南上城****，统一社会信用代码91450100327330001U。 法定代表人：黄玉仍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏现美，南宁市正一法律事务所基层法律服务工作者。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年1月13日 开庭日期：2020年2月11日 原告诉讼请求：一、判决原、被告双方于2017年8月18日签订的《龙岗·宏丰时代城合作建房合同》无效；二、判令被告向原告返还购房款51800元（当庭变更，原主张为71800元）；三、判令被告向原告从2017年8月19日至本案审理终结生效判决书确定的最后还款之日止，以51800元（当庭变更，原主张为71800元）为计算基数，按年利率6%向原告支付资金占用利息；四、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年8月18日，原告与被告签订了《龙岗·宏丰时代城合作建房合同》，被告将坐落于南宁市邕宁区龙岗商务区龙华路龙岗·宏丰时代城住宅楼二期3号楼B座20层05号房屋出售给原告。合同签订当日原告向被告交付购房款71800元。被告保证宅基地真实、合法，建房手续齐全，原告信以为真。事后原告得知被告所称的宅基地并没有土地使用权证，建房也无任何手续，属于非法建筑，至今未动工建房，被告也未办理房屋预售许可证。原告与被告于2019年5月26日签订了《终止执行龙岗·宏丰时代城协议书》，协议书定于2019年8月26日前退还原告购房款71800元，但被告至今未履行合同约定的义务，原告只好向人民法院提起诉讼。综上所述，原告认为：原告与被告签订合作建设合同，合同约定被告将建成后坐落于南宁市邕宁区龙岗商务区龙华路龙岗·宏丰时代城住宅楼二期3号楼B座20层05号房屋出售给原告，原告向被告交纳了71800元购房款。事后原告与被告没有共同建房的行为，被告也不要求原告共同建设、共同经营、共担风险，原告与被告签订的合同名为合作建房合同，实为房屋买卖合同。被告建房使用的宅基地无土地使用权证，建房无任何手续，属于非法建筑，被告也未办理房屋预售许可证，双方签订的合同不符合法律规定，是无效合同。2019年5月26日双方签订了《终止执行龙岗·宏丰时代城协议书》后，被告在2019年9月30日返还了20000元，尚有51800元未返还。被告应向原告返还该51800元，并支付资金占用利息损失。为维护自己的合法权益，原告依据我国相关法律法规的规定向人民法院提起民事诉讼，请人民法院判准上述请求。 被告辩称：一、被告认为本案案由定为“房屋买卖合同纠纷”是错误的，应为“合资、合作开发房地产合同纠纷”。二、被告与原告签订的合作建房合同合法有效。三、认可原、被告已签订了《终止执行龙岗·宏丰时代城协议书》，被告已返还20000元，同意返还剩下的51800元。对被告利息的起算时间有异议，应从签订终止协议书当日起计算利息。按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；取消该利率标准后，按照全国银行间同业拆借中心公布的利率计算。 查明事实：2017年8月18日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《“龙岗•宏丰时代城”合作建房合同》（合同编号：合建住字【2017】第126号）（以下简称《合作合同》）。该合同主要约定了房屋状况、付款方式及期限、交付期限、交付条件、保修责任、违约责任等内容。合同签订当日，原告向被告支付首付71800元。 2019年5月26日，原、被告签订了《终止执行龙岗·宏丰时代城协议书》（以下简称《终止协议书》）。双方约定自该协议签订之日起终止执行上述《合作合同》，被告应于2019年8月26日前将原告已付的71800元全部汇入原告指定银行账户。该协议签订后，被告已退还原告20000元，尚有51800元未退还原告。 2020年1月13日，原告将被告诉至本院，提出前述诉讼请求。被告应诉后，提出前述答辩意见。 另查明： 一、庭审中，被告确认本案涉案建设项目未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，土地性质属三产用地。 二、签订《合作合同》时，被告经营范围为对建筑业投资、投资管理信息咨询（除国家有专项规定外）、物业管理服务（凭资质证经营）。 本院意见：原、被告之间签订的《合作合同》名为双方合作建房模式建设房屋，但合同并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。《合作合同》虽约定原告取得的是合建房的使用权，但从所约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式等内容来看，原告以出资形式最终分配得到涉案房屋，合同成立的目的并非合作建设而系买卖。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，原、被告签订的《合作合同》，应当认定为房屋买卖合同的性质。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 由于涉案房屋双方签订《合作合同》时尚未建成，故双方成立的是商品房预售合同关系。被告未举证证明其在销售涉案房屋时、起诉前取得商品房预售许可证明，且被告的经营范围没有房地产开发和销售，故原、被告签订的《合作合同》为无效合同。 《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。” 本案中，虽然原、被告所签订的《合作合同》无效，但双方为解决该合同纠纷所达成的《终止协议书》系双方真实意思的表示，具有独立存在的争议解决方法的性质，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，应为有效，被告应按协议约定履行退款义务。现原告依据该协议书，主张被告返还尚未返还的合作建房价款51800元，有事实和法律依据，且被告对此无异议，故本院予以支持。 关于双方争议的利息损失的起算时间问题。本院认为，《终止协议书》已明确约定退款期限为2019年8月26日前，故原告主张自交款次日起计算利息，与该协议书约定不符，没有事实依据，本院不予支持。庭审中，被告同意从签订终止协议书当日起计算利息，系其在法律规定范围内对其民事权利的自主处分，未违反法律规定，亦未损害国家、社会和他人的合法权益，本院对此予以采纳。 对于双方争议的计算利息损失的利率问题。本院认为，原告主张按年利率6%计算利息损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于被告逾期退款造成的利息损失，应按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月19日前）、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起，以不超过原告诉请的年利率6%为限）予以计算。 综上，被告应向原告支付利息损失，具体计算方法为：从2019年5月26日起，以51800元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，以51800元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以不超过原告诉请的年利率6%为限），计至一审法庭辩论终结之日即2020年2月11日；从2020年2月12日起，以尚未返还的购房款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以不超过年利率6%为限），分段计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告徐小慧与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司于2017年8月18日签订的《“龙岗•宏丰时代城”合作建房合同》（合同编号：合建住字【2017】第126号）无效。 二、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司向原告徐小慧返还购房款51800元。 三、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司向原告徐小慧支付利息损失，具体计算方式为：从2019年5月26日起，以51800元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，以51800元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以不超过年利率6%为限），计至2020年2月11日；从2020年2月12日起，以尚未返还的购房款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以不超过年利率6%为限），分段计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止。 四、驳回原告徐小慧的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计655元（原告已预交），由原告徐小慧负担68元，由被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司负担587元。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 韦明姣 二〇二〇年二月二十七日 法官助理 何明凤 书 记 员 韦懿倩