河南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫民申7846号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郑州中部两岸实业有限公司，住所地郑州市惠济区中州大道**。法定代表人：王蕾，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王之淏，河南中豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：楚琛琛，河南中豫律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：河南共创房地产营销策划有限公司，住，住所地郑州市金水区花园路****/div>法定代表人：于宁飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕贝雷，河南信永律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞琦，河南信永律师事务所实习律师。再审申请人郑州中部两岸实业有限公司（以下简称中部两岸公司）因与被申请人河南共创房地产营销策划有限公司（以下简称共创公司）委托合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终6093号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。中部两岸公司申请再审称，一、原一、二审判决认定双方签订的《郑州中部两岸海鲜果蔬物流园项目销售服务委托代理合同》（以下简称销售服务委托代理合同）合法有效,属适用法律错误。本案销售服务委托代理合同对应的房地产项目未办理相关证件,不符合预售条件,双方签订该合同并进行违规销售,违背诚信原则、违反经营规定并损害社会公共利益,应当认定无效。二、原一、二审判决认定销售服务委托代理合同履行过程中，中部两岸公司存在违约行为的基本事实缺少证据证明。退一步来说,销售服务委托代理合同有效的情况下,一、二审判决认定履约过程中中部两岸公司存在违约行为缺少证据证明。本案审理的焦点在于双方解除诉争销售服务委托代理合同是基于谁的违约行为。根据销售服务委托代理合同5.2条对合同期内具体考核标准的规定,若共创公司连续或累计两个销售周期内未完成上述销售任务,中部两岸公司有权扣除全部保证金并追究共创公司违约及赔偿责任直至解除合同。共创公司未完成任何一期的销售任务,根据该约定共创公司缴纳的保证金不应予以退回,且共创公司并无相关证据证明中部两岸公司在履约过程中存在违约行为。中部两岸公司基于共创公司未完成销售任务的违约行为,解除销售服务委托代理合同并按未完成销售回款的比例扣除共创公司交纳的保证金符合合同约定及法律规定。双方对项目未取得相关证件的状况明知,对诉争销售服务委托代理合同存在不能履行的风险也有清楚的认识,且合同第5.4条、第7条对未取得项目相关证件、政府原因而影响合同履行的,双方解除合同及责任承担也作出了明确约定。一、二审判决以中部两岸公司未取得项目相关手续系严重违约不符合双方约定及基本事实。售楼部的拆除是基于不可抗力的政府行为进行的,中部两岸公司不承担因不可抗力导致合同不能履行的违约责任。售楼部拆除后,中部两岸公司及时告知共创公司并积极采取为其另行租赁场地的补救措施。一、二审判决以此认定由中部两岸公司承担违约责任,没有事实依据。三、中部两岸公司有新证据证明一审判决认定销售服务委托代理合同系其提供格式合同的基本事实存在错误。中部两岸公司有新证据显示,诉争销售服务委托代理合同由双方项目负责人多次磋商而确定,并非如一审法院及共创公司所述销售服务委托代理合同由中部两岸公司提供的格式条款。一审法院对销售服务委托代理合同系中部两岸公司提供的格式条款的认定错误。四、原一、二审判决未综合考虑保证金性质及中部两岸公司已支付109.5万元的客观事实,造成判决处理不当。诉争销售服务委托代理合同中200万元保证金是共创公司代为销售项目房产及对销售房产进行装修过程中严格按照合同约定履行的资金保障,在共创公司未完成诉争合同约定的考核标准及未履行对房屋装修义务的情况下,一、二审判决双倍返还保证金导致合同履行没有保障。同时,一审判决中部两岸公司承担双倍返还保证金的违约责任,除对中部两岸公司具有违约惩罚性,还对共创公司具有损失弥补性。双倍返还保证金的判决已经充分弥补了共创公司的损失,却对中部两岸公司已支付的109.5万元不予处理,造成本案案结事不了的局面,处理不当。五、中部两岸公司提交六组共28份证据，以支持其再审主张。综上，本案一、二审判决适用法律错误,认定中部两岸公司存在违约行为的基本事实缺少证据证明,且中部两岸公司有新证据证明本案认定的基本事实存在错误，请求依法予以再审。共创公司提交意见称，一、原一、二审法院事实认定清楚，法律适用正确，双方之间签订的销售服务委托代理合同合法有效。案涉合同并非商品房买卖合同，而是委托代理销售合同，具有居间服务性质；共创公司销售成功后，中部两岸公司与购房者签订内部认购协议而非商品房买卖合同；上述合同均不违反法律法规的强制性规定，合法有效。二、中部两岸公司在涉案合同签订后存在重大违约行为，应当承担双倍返还保证金的义务。中部两岸公司无视合同约定，擅自违约，应当承担双倍返还保证金的违约责任。共创公司自2017年10月11日进场后，中部两岸公司于2017年11月1日擅自停止施工、2017年11月8日擅自拆除售楼部。2018年3月底前，中部两岸公司也未按照合同约定取得《建筑工程规划许可证》，导致该工程根本无法完工，其行为已构成严重违约。另，共创公司多次向中部两岸公司申请退还保证金，中部两岸公司均不予退还，根据涉案合同的约定，该保证金作为的履约保证金，不得无故予以扣除。但中部两岸公司在一审庭审中直言以共创公司未完成装修为由（没有房屋何来装修）扣除其保证金，在二审中又称“共创公司未完成销售任务而扣除保证金”前后所述矛盾，明显与事实不符。中部两岸公司的该种无故扣除保证金的行为已严重违背了合同约定及法律的规定。三、共创公司严格按照合同约定，履行自己的义务，不存在违约行为。共创公司仅2017年10月销售面积就达到1845平方米，超额完成了销售任务。四、共创公司为履行涉案合同投入了大量的人力、物力、财力，但因中部两岸公司的违约行为，给共创公司造成了巨大的损失。五、在涉案合同的履行过程中，中部两岸公司除了收取了大量客户的认购款和电商费，没有实质性的付出。六、中部两岸公司提交的证据并非新证据，不应成为申请再审的理由及依据。综上，请求驳回中部两岸公司的再审申请。本院经审查认为,根据原审查明的事实及双方于2017年9月22日签订的销售服务委托代理合同约定，自2017年9月22日起至2018年9月21日，共创公司代理销售中部两岸公司海鲜果蔬物流园项目二期配套商业用房双方，合同约定取得《建筑工程规划许可证》的时间为2018年3月底前，取得《商品房预售许可证》的时间为2018年5月1日；合同签署后3个工作日内，共创公司需一次性缴纳200万元作为项目保证金，该保证金的目的在于约束共创公司按照相关协议规定更好的为本项目服务；合同还约定了考核标准及每月销售计划任务（其中2017年10月、11月的销售面积均为13000平方米），如共创公司未完成单个销售周期的销售回款任务，则按照未完成销售回款任务的比例扣除保证金，若共创公司连续或累计两个销售周期内未完成销售任务，则中部两岸公司有权扣除全部保证金并追究共创公司违约及赔偿责任直至解除合同；若中部两岸公司相关证件未在约定日期取得导致共创公司不能完成销售任务的,双方应先协商解决;协商不成，则双方均有权解除本合同,互不承担违约责任；若中部两岸公司单方无故终止或解除本合同、严重违约（工程无法完工，质量不达标，验收不通过，配套设施不到位）致使本合同无法继续履行及法律规定或合同约定的其他违约事项导致对方因此解除合同的，应双倍返还保证金，若共创公司无故终止或解除合同或因共创公司违约导致中部两岸公司终止或解除合同的，则中部两岸公司有权不退还保证金，共创公司还应赔偿中部两岸公司因此造成的经济损失；2017年10月11日，共创公司缴纳200万元保证金并开始进行前期销售工作；2018年4月28日双方进行交接，共创公司撤出销售场地。共创公司、中部两岸公司作为专业从事房地产相关业务的公司明知案涉项目并未取得《建筑工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、存在相应风险，仍然签订销售服务委托代理合同对案涉项目进行销售，由此带来的风险应由双方各自承担。在合同履行过程中，共创公司未按约完成销售任务，中部两岸公司未按约取得相关证件，双方于2018年4月28日交接，共创公司撤场，合同已协商解除，根据双方合同约定，中部两岸公司应返还保证金，双方互不承担违约责任。原生效判决判令中部两岸公司双倍返还保证金，与双方合同约定不符，存在错误。综上，中部两岸公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款规定，裁定如下：一、指令河南省郑州市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长  秦世飞审判员  魏一凡审判员  李智刚二〇二〇年二月二十五日书记员  翟小芳