广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初355号原告：朱境浩，男，2004年9月29日出生，汉族，住清远市清新区***************，公民身份号码：441************430。法定代理人：朱伟聪，男，1974年2月21日出生，汉族，住清远市清新区***************，公民身份号码：440************019。朱境浩父亲。法定代理人：江银友，女，1974年12月28日出生，汉族，住清远市清新区***************，公民身份号码：441************722。朱境浩母亲。原告：江银友，女，1974年12月28日出生，汉族，住清远市清新区***************，公民身份号码：441************722。朱境浩母亲。上述原告共同委托诉讼代理人：何慧文，广东劲龙律师事务所律师。上述原告共同委托诉讼代理人：杨振豪，广东劲龙律师事务所律师。被告：清远市合创泰富房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区**********************。统一社会信用代码：914***********626P法定代表人：殷某1。委托诉讼代理人：方程，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告：清远市清新区**************民小组。原告朱境浩、江银友诉被告清远市合创泰富房地产开发有限公司（以下称合创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法追加清远市清新区************民小组（以下称芽英岗村）为被告，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱境浩、江银友委托诉讼代理人何慧文、杨振豪、被告合创公司委托诉讼代理人方程、马颖仪到庭参加诉讼，被告芽英岗村经传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告朱境浩、江银友向本院提出诉讼请求：1、合创公司、芽英岗村将办理位于清远市清新区************、4幢802、4幢1307、3幢B梯1904号房屋的产权权属登记的资料报产权登记机关备案及办理不动产权属证书；2、合创公司支付逾期办证违约金(以1259778元为基数，按年利率4%，自2017年1月31日计至合创公司、芽英岗村报产权登记机关备案办理不动产权属证书之日止，至2019年11月1日为140533元)；3、本案诉讼费用全部由合创公司承担。事实和理由：2007年4月9日，芽英岗村与清新区土地储备中心（以下称清新土储中心）签订《乐园芽英岗村自行改造协议书》约定，清新土储中心同意将位于县城二十六号区即旧村庄及村周边属芽英岗村所有的土地进行征用，面积299.11078亩，清新土储中心同意将位于新城路以南面积137亩的土地交由芽英岗村自行委托有资质的项目公司进行开发建设。2014年5月7日，所在家庭户主与合创公司签订《“恒信嘉园”置换分配方案》约定:一、用位于乐园芽英岗村宅基地使用权置换“恒信嘉园”电梯楼房，分配置换以每个家庭为一个团体，用所持份额的宅基地换取恒信嘉园项目的电梯楼房；二、如置换房屋存在面积差额，则与开发商按照3900/m2的单价进行核算。2014年5月10日，与合创公司签订《村民宅基地置换项目房产协议书》约定，一、按所拥有的芽英岗村分配份额置换恒信嘉园4幢702、4幢802、4幢1307、3幢B梯1904号房屋；二、合创公司同意协助办理相关国土证、产权证的一切费用由合创公司负责。2016年11月1日，与合创公司签订《确认书》，确认合创公司于2016年11月1日将上述房屋交付使用。芽英岗村提供清新土储中心返还的土地使用权（类型为出让、用途为综合用地）给合创公司进行开发建设，按约定收取固定收益，不承担经营风险，后将应得的固定收益置换为房屋，与合创公司形成房屋买卖合同关系。根据所在家庭户主与合创公司签订《“恒信嘉园”置换分配方案》约定涉案房屋的交易价格3900元/m2，涉案恒信嘉园4幢702、4幢802、4幢1307、3幢B梯1904号房屋的面积为68.23m2、68.23m2、72.2m2、114.36m2，总购房款为1259778元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日办理房屋权属证书，否则出卖人自房屋交付后第91日起开始应当承担逾期办证的违约责任。”以及依照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以己付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”之规定，合创公司应支付逾期办证违约金。被告合创公司答辩称：一、2007年4月9日清新土储中心与芽英岗村签订的《乐园芽英岗村自行改造协议书》以及2007年6月22日与芽英岗村签订的《乐园芽英岗村合作改造建设协议书》约定，芽英岗村提供137亩土地（其中一地块面积为75亩，另一地块面积为62亩，本案中涉及的为75亩地块中的相关房屋）合作开发，不承担合作开发中的经营风险，仅获取固定比例面积的房屋。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定收益的，应当认定为土地使用权转让合同。二、上述合作开发协议签订后，与芽英岗村共同登记为75亩地块使用权人，土地使用权已部分转让。三、房屋办理产权证是基于上述《乐园芽英岗村合作改造建设协议书》约定，是后续开发过程的附属事项，本案应为土地使用权转让合同纠纷，而非商品房预售合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。2014年5月10日签订的《村民宅基地置换项目房产协议书》没有约定办证的具体时间，仅同意协助将上述房产之权属证书办在原告名下。如朱境浩、江银友需要配合办理房产证应当提前通知，且配合提供相关资料。本案中，原告在提起本案诉讼前无通知协助办证，更未配合提供相关资料、办理有关手续，未能办证的责任应共同承担。原告朱境浩、江银友围绕诉讼请求向本院提交的证据有：1、身份证、企业信息、户口薄、出生证，拟证明原告、被告诉讼主体适格，家庭关系；2、《乐园芽英岗村自行改造协议书》，拟证明2007年4月9日，芽英岗村与清新土储中心签订《乐园芽英岗村自行改造协议书》约定，清新土储中心同意将位于县城二十六号区旧村庄及村周边属芽英岗村所有的土地进行征用，面积299.11078亩，清新土储中心同意将位于新城路以南面积137亩的土地交由芽英岗村自行委托有资质的项目公司进行开发建设；3、《乐园芽英岗村合作改造建设合同书》，拟证明芽英岗村与合创公司签订《乐园芽英岗村合作改造建设合同书》约定，由合创公司对清新土储中心同意交由芽英岗村的137亩土地进行开发建设；4、《“恒信嘉园”置换分配方案》、《乐园芽英岗村宅基地使用权置换电梯楼房合同书》、《授权委托书》，拟证明与合创公司约定，一、用位于芽英岗村宅基地使用权置换“恒信嘉园”电梯楼房，分配置换以每个家庭为一个团体，用所持份额的宅基地换取恒信嘉园项目的电梯楼房；二、如置换房屋存在面积差额，则与开发商按照3900元/m2的单价进行核算;5、《村民宅基地置换项目房产协议书》，拟证明2014年5月10日，与合创公司签订《村民宅基地置换项目房产协议书》约定，一、所拥有的芽英岗村应分配份额置换为恒信嘉园4幢702、4幢802、4幢1307、3幢B梯1904号房屋;二、合创公司同意协助办理相关国土证、产权证，一切费用由合创公司负担；6、《确认书》，拟证明2016年11月1日，与合创公司签订《确认书》，确认合创公司于2016年11月1日将涉案房屋交付使用；7、《置换楼房明细》，拟证明根据所在家庭户主与合创公司签订《“恒信嘉园”置换分配方案》约定涉案房屋的交易价格3900元/m2，涉案恒信嘉园4幢702、4幢802、4幢1307、3幢B梯1904号房屋的面积总共为323.02m2，总购房款为1259778元。被告合创公司向本院提交的证据有：国有土地使用权证，拟证明朱境浩、江银友主张权利的房屋，实质上是与芽英岗村合作开发的房地产项目，相关国土证均以被告及芽英岗村名义登记；2、合作开发建设补充协议书，拟证明是土地使用权转让合同纠纷。本院组织当事人进行了证据交换及质证。当事人没有异议的证据：原告朱境浩、江银友提交证据1、2、3、4之《“恒信嘉园”置换分配方案》、《授权委托书》、5、6、7，被告合创公司提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告合创公司对原告朱境浩、江银友提交的其他证据的意见：证据4之《乐园芽英岗村宅基地使用权置换电梯楼房合同书》，合创公司不是当事人，与合创公司无关。被告芽英岗村对原告朱境浩、江银友提交的证据没有发表意见。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告朱境浩、江银友提交证据4之《乐园芽英岗村宅基地使用权置换电梯楼房合同书》，与合创公司无关，不予采纳。经审理查明，本院认定事实如下：2007年4月9日，清新土储中心与芽英岗村签订《乐园芽英岗村自行改造协议书》约定，1、清新土储中心同意将位于县城二十六号区旧村及村周边属芽英岗村所有的土地进行征用，具体四至详见征地红线图。2、清新土储中心同意将位于新城路以南处面积140亩的土地交由芽英岗村自行拆迁开发建设，按征地有关政策计算，其中安排给芽英岗村“三地”(留成用地、宅基地、经济发展用地)面积为75亩，另62亩抵作芽英岗村用于299.1078亩土地的征地补偿、房屋拆迁、青苗、临时住宿费、“三地”填土、宅基地正负零基础建设、宅基地道路和下水道等、宅基地建设优惠及办证等一切所需的各项资金（具体面积、四至详见附图）。该部分用地由芽英岗村自行委托有资质的项目公司（即出资方)进行开发建设，具体细节和条款由芽英岗村与该项目公司另行协定，但须符合有关政策的规定。该用地直接划至项目公司名下，使用权类型为出让，用途为综合。上述旧村改造建设所需补偿芽英岗村的资金，除地价款和青苗补偿款由项目公司划转财政专户后由村收取外，其它补偿款的支付由芽英岗村与该项目公司另行协定，地价和青苗补偿款在签订本协议之日起5日内付清。3、按征地有关政策规定，芽英岗村需向清新土储中心支付返还“三地”每亩17100元的征地地价款及宅基地、经济发展用地、文化室用地转国有每平方米13.8元的办证费;该费用在出具“三地”红线图交芽英岗村起15日内缴付，清新土储中心在芽英岗村或项目公司提供好必需的办证材料后6个月内给予办理好用地红线图及建设用地批准书。4、清新土储中心同意协助芽英岗村及项目公司将村征地范围内的房屋和村内的零星青苗等进行统一的丈量、登记和计价，补偿标准按清新府办[2001]38号及实施细则有关规定执行，具体补偿及分配由芽英岗村与项目公司自行处理，清新土储中心不作补偿。而涉及芽英岗村村内部的有关补偿纠纷或矛盾由芽英岗村自行处理，处理不成的由双方共同协调解决。5、芽英岗村自行改造用地范围内宅基地部分的建设参照县城其他同类型自行改造的村，宅基地的首、二层免市政配套费，三至八层的市政配套费为每平方米13.6元，其它费用按有关规定由有关部门计收。芽英岗村应按建筑设计的有关规定，在办理好相关的报建手续后再进行建设施工。宅基地建设竣工经有关部门验收合格和提供相关办证材料后，在办理国土使用证和房屋产权证两证时，确权给其本户主范围内的人员名单下时，不作转让情况处理，若确权给本户主以外的人员（含本村村民）时，则按正常的交易情况处理（附村宅基地人员分配名单）。6、清新土储中心同意在签订本协议将芽英岗村“三地”和项目公司用地红线图交付芽英岗村及项目公司后，在按规划要求进行市政设施和“三地”建设时，所涉及到芽英岗村的土地及其它地上附着物，按政策规定由项目公司补偿后，青苗应在1个月内全部清理完毕，房屋等建筑物应在3个月内自行拆除，其它用地上（含新城路以北）的房屋及其它建筑物须在10个月内拆迁完毕，逾期则由政府或项目公司按有关规定强制处理。2007年6月22日，芽英岗村与合创公司签订《乐园芽英岗村合作改造建设合同书》约定，一、清新土储中心同意将位于县城二十六号区芽英岗村旧村庄周边属芽英岗村所有的土地进行征用，面积为299.1078亩，具体四至详见征地红线图。二、清新土储中心同意将位于新城路以南处面积137亩的土地交由芽英岗村自行拆迁开发建设，按征地有关政策计算，其中安排给芽英岗村“三地”面积为75亩；另62亩抵作合创公司用于299.1078亩土地的征地补偿、房屋拆迁、青苗、临时住宿费、“三地”的填土、宅基地正负零基础及化粪池建设、宅基地道路和下水道、市政等、宅基地建设优惠及办证等一切所需的各项资金（具体面积、四至详见附图）。该62亩用地由芽英岗村自行委托合创公司（即出资方）进行开发建设，该62亩用地直接划至合创公司名下，使用权类型为出让，土地用途性质为综合。上述旧村改造建设所需补偿芽英岗村的资金及应缴交的各项规费，按芽英岗村与清新土储中心2007年4月9日签订的协议执行。三、签订本合同后，芽英岗村书面通知合创公司账户，合创公司接到通知后3个工作日内付给芽英岗村100万元保证金。国土部门测量计算准确征地款、青苗款、房屋补偿款、房屋拆迁费数额，双方认可后，合创公司3个工作日内将前述费用款项付至国土部门指定的账户。四、土地补偿2.21万元/亩、青苗补偿8千元/亩、房屋补偿、房屋拆迁补偿以及其他一切补偿项目等由芽英岗村向政府要求按最新标准执行。特殊种植也需政府法定认定机关认定后作适当补偿。五、“三地”返还给国土部门的款项，全部由合创公司负责上交。六、村民宅基地5层建设规划报建手续以及5层的国有两契证、入屋水电、消防、防雷设施的报装费用，由合创公司负责。芽英岗村协助合创公司申请清新城中自然村改造的优惠政策。有线电视和电话的报装迁移费用由合创公司负责。将各户原有的水电表如数迁移，每户重新报装水电表各一个。（村民再次转让的费用自行负责），如果有村民只建五层以下，不足五层的面积，按当日办证应缴每平方米的契证费用金额退给该村民，留待以后办证用。当时只办实建层数契证。通过有关部门验收后一年内办妥契证。七、凡属芽英岗村范围内的所有土地，除留成给芽英岗村的建设“三地”外，要求规定时间内建设完成，在建设规划获得政府批准之日起，其余的土地要在6年内建设完毕，超出6年在政府已规划设计还未完成的剩余土地，必须由合创公司负责按每亩每年3000元的价格补偿给芽英岗村。八、在芽英岗村“三地”的四周50米范围内，合创公司不得规划建设加油站、煤气站、变电站以及一切危险建筑(芽英岗村自用变电站由芽英岗村与政府协商规划)。芽英岗村75亩的“三地”与合创公司所开发的62亩土地中间分隔带以中心线为界各退10米(中心线起到各方建筑墙边止)。九、芽英岗村的生活用地（每人12平方米+1平方米实建面积）及留成用地（总面积6%）由合创公司开发。合创公司全资包办首次一切手续及国有使用证到各户及一切水电安装，其中首层高度5.5米包捣阁楼(中柱至后墙)，二层高度3米，第一、二层归芽英岗村所有，并永久性免收物业管理费，三层以上归合创公司所有。宅基地的建设另行商议。合创公司已为芽英岗村建设的经济发展用地（建筑面积12平方米加1平方米）及留成用地（总面积6%），三层以上(含三层）所占的公共楼梯面积，按楼梯实占的用地面积每平方米1000元计算，由合创公司补偿给芽英岗村。楼梯不准在正面，如合创公司需要正面楼梯，按当时本栋铺面价格计算补偿。合创公司补偿给芽英岗村的每人1平方米，以签约日止的实际户籍人口计补（暂定275人）。在合创公司开发的朝阳路接近芽英岗村铺面补偿，深度不超过12米，超过12米以上的部分合创公司自行安排。二楼按5平方米计算补1平方米铺面，两项共计合创公司应补芽英岗村330平方米建筑面积的铺面，不再补二楼面积。330平方米建筑铺面也可按双方商定的价格由合创公司补偿款项给芽英岗村。芽英岗村“三地”在建设过程中，政府所给予的所有优惠政策由合创公司享受。规划的“三地”村内的矛盾均由芽英岗村自行解决，合创公司须待芽英岗村完全解决矛盾后进场施工，计算要求施工完成时间必须在芽英岗村完全解决之日起计算。十、芽英岗村的经济发展用地及6%留成用地建筑和装修标准,符合国家现行的设计及施工政府规范和现行有关建设的规定。采用天然基础钢筋混凝土框架结构。外墙按设计图纸施工，天花及内墙过一回墙面砂浆扫白。采用凤铝铝合金（中等厚度）玻璃窗，星铁卷闸门，玻璃厚度0.5cm。层设计长度以城建规划部门报建审批结果为准，设计高度按有关规定设计标准首层5.5m，二层设计高度3m。户与户之间墙为18cm砖墙。楼梯间的设计为宽度小于2.7m，长度小于5.5m（具体按规范设计）。首层：走廊及地面铺设10cm厚垫层，水泥沙浆地面，设置深中柱5-5.5m钢盘混凝土板夹层（阁楼）星铁卷闸门、玻璃窗两个，每卡设卫生间一个（含门锁、排气扇、水龙头一个）、设水、电表各一个。合创公司把二楼按三楼套间式样设计，由芽英岗村自行分配。排水管、排污管采用120PVC管，厚度为0.15cm。地台高出路面三十公分（按芽英岗村报批的规划设计为准）。十一、签订合同后，收到拆迁补偿之日起，拆迁住户一次性每人每月80元的标准补偿1年。拆迁户收到款后40日内腾出场地给合创公司开工改造。如合创公司未开工，可以暂缓搬迁，合创公司通知到后，10日内要搬迁。如一年内经济用地还未建成，每月80元标准补偿继续发放，每户以实际拆迁之日起计算起、止时间。十二、经济发展用地及6%留成用地要在付清款项后拆清屋之日，政府批准芽英岗村设计图纸之日起20个月内按第九条要求完成。（含钻探、设计）超过期限10日按半月计付租金，超过15日按1个月计付租金，计租面积月按20元每平方米铺面实用面积计。如拖欠租金不能偿还，以合创公司铺面相应的面积抵押。宅基地基础由芽英岗村批准设计图纸10个月内完成正负零。合创公司开发的盈利芽英岗村不参与分配、亏损与芽英岗村无关。十三、芽英岗村的责任：1、芽英岗村负责协助合创公司到有关部门办理宅基地建房的报建及申请有关城中自然村改造优惠的政策，政府给的费用不足部分由合创公司负责。申报的用电为低压永久性居民用电，永久性居民用水（用电、用水费用使用者自付）。2、签订合同之日，芽英岗村协助向国土部门要取自然村规划的红线图，协助合创公司办理用地批准书等。以便合创公司早日办理规划、报建手续。3、在履行本合同过程中，芽英岗村负责协助合创公司处理好与村民的关系，不能干扰合创公司的建设开发。4、村民中十八岁以上的成年人必须签字同意合创公司改造开发本村。合创公司的责任：1、合创公司负责做到安全生产、文明施工。2、工程竣工后，合创公司负责按照国家规范要求，向为芽英岗村在经济发展用地及6%留成用地上建设的首两层经济用房进行质量保修。3、一次性赞助芽英岗村75万元用于文化建设。4、对已报建而未建房的村民，凭报建时的实际单据的金额合创公司给予补偿。5、本合同不得以任何理由转让或转手买卖，否则，芽英岗村有权终止合同，合创公司已付给芽英岗村的一切款项不作退回。十四、如遇到不可抗拒的自然灾害工程期限可顺其延长，因村民无理因素造成工期延误由芽英岗村负责协助疏通解决。造成的损失由该村民负责。芽英岗村负责向人民法院对违约村民提起诉讼，合创公司协助。单个村民违约不属芽英岗村违约。十五、关于楼梯面积补偿费用，全部确定占用面积后，双方签字确认，确认后10日内一次性付清。2、经济发展用地、留成用地的具体规划设计必须经双方确认。设计深度12米，如有超过，双方协商。十六、合同签订后生效。双方不得以任何理由违反本合同，如芽英岗村违约，在退回合创公司100万元保证金同时另按合创公司所交保证金数100万元予以赔偿。如合创公司违约，保证金归芽英岗村所有。合创公司接到芽英岗村书面通知账户后，未能在三个工作日内付出100万元保证金，本合同失效。保证金付出以银行汇单日期为准，保证金在合创公司为芽英岗村办理好本合同规定的契证后全额退回合创公司。2011年8月20日，合创公司与芽英岗村签订《合作开发建设补充协议书》约定，根据芽英岗村与合创公司于2007年6月22日签订的《乐园芽英岗村合作改造建设合同书》约定，经双方协商，作出以下补充：芽英岗村“三地”（留成地、宅基地、经济发展用地）合共75亩，规划成A、B两个区，A区项目名称为：幸福里居花园，B区项目名称为：恒信嘉园。二、A区用地面积为20058.29㎡，建筑占地面积为7745.09㎡，其中宅基地占地面积为4331.95㎡，经济用地占地面积为3252.97㎡，配电房及垃圾转运站面积为160.17㎡。三、A区宅基地国土证办到各村民名下，具体名单由甲方提供；经济发展用地A、B、C、D、E、F、G栋国土证办理为合创公司、芽英岗村联名。四、B区“恒信嘉园”用地面积为29968.68㎡，项目总建筑面积为169757.68㎡，其中村民小组商业建筑面积为5315.23㎡，住宅建筑面积为5294.27㎡。五**“恒信嘉园”上楼村民合共160人，以每人33.86㎡乘上3倍，合共16252.8㎡，另外，每位村民补12㎡，共1920㎡，上楼村民合共建筑面积约为18172.8㎡（实际分配按村民与清远市恒信房地产开发有限公司签订的协议执行）。六、B区“恒信嘉园”国土证办理为清新合创泰富房地产开发有限公司和芽英岗村民小组联名合证。村民小组合共占建筑面积为28782.3㎡，清新合创泰富房地产开发有限公司占建筑面积为169757.68㎡-28782.3㎡=140975.38㎡。七、“恒信嘉园”上楼村民需缴交物业管理费。八、75亩“三地”土地出让金由合创公司统一缴交。2012年3月21日，，清远市清新区太和镇**区的土地使用权人（积29972.10平方米，相当于44.96亩）登记为芽英岗村（合创公司），取得国有土地使用权证【证号为清新国用（2012）第010571号】。2014年5月7日，合创公司与朱境浩、江银友等人签订《“恒信嘉园”置换分配方案》约定，根据《乐园芽英岗村自行建设协议书》、《乐园芽英岗村合作改造建设合同书》、《乐园芽英岗村自行改造协议书》、《合作开发建设补充协议书》、《乐园芽英岗村宅基地使用权置换电梯楼房合同书》相关条款，达成分配方案如下：1、分配置换以每个家庭为一个团体，用所持份额的宅基地换取恒信嘉园项目的电梯楼房，每家庭所持份额在置换分配后还有剩余面积的可再进行置换，但剩余而积必须大于所选房屋套内面积的80%以上，剩余面积小于所选房屋套内面积80%的不能再进行置换。2、如每个家庭置换分配后还有剩余面积，开发商要按照3900元/m2的单价进行核算差额补偿给村民；如每个家庭所置换面积比实际持有份额面积大，村民要按照3900元/m2的单价进行核算差额补付给开发商。双方须在置换合同签订日起十八个月内完成双方的差额补付(补付差额的一切税费由开发商负责)。3、宅基地置换电梯房的置换面积按的标准进行置换。4、村民可以用其置换面积置换小车车位。5、分配置换方式按每个家庭为单位，采用抽签的方式确定先后选房顺序，抽签由村民自行组织进行，抽签结果由牙英岗村盖章确认，村民须于本方案签订之日起第6日向开发商提供前述盖章确认的抽签结果。6、本方案双方自签订日起，村民必须在15天内完成置换分配，并同时签订置换合同书，如在，如在15天内村民未能完成置换分配或还有未参加置换分配的村民，发商指定区域给村民完成置换分配。关于置换分配的工作及时间具体安排如下:第一阶段:由村民小组代表组织村民进行抽签，决定选房的顺序，时间为5天，自双方签订本方案之日起第1天至第5天。第二阶段:村民熟识图纸及户型，初步选定房屋。此阶段村民之间应要充分沟通，了解自己所选的房屋是否与其它村民所选的有冲突，避免有房屋被重复选择。此阶段的时间为5天，自双方签订本方案之日起第6天至第10天。第三阶段:村民依据其抽签顺序，与村民小组代表及合创公司代表，三方按下表的抽签顺序号和时间到合创公司办公室确定房号及签订置换合同。时间上午(8:00-12:00)下午(I4:00-18:00)第11天第1…8号的村民第9…16号的村民第12天第17…24号的村民第25…32号的村民第13天第33…40号的村民第41…50号的村民第14天如有村民因自身原因未能按时到场并选定房屋的，则全部集中在这天选房，选房顺序同样是按原抽签顺序进行。第15天整理资料归档存档特别说明:参与置换选房的村民必须按上表规定的时间及顺序来到合创公司并选定房屋(每户进场并选定房屋的时间为半小时)，如果村民未能按上表所规定的时间到场并选定房屋的，则视为该村民自动放弃其选房的抽签顺序，排在其抽签顺序后的其他村民将依次提前进行选房。7、因为前述置换分配方案已将物业管理费以电梯楼房套内面积的形式一次性补偿给村民并列入置换房产套内面积中，村民置换的电梯楼房相应物业管理费由村民向物业管理公司交纳。(小区花园村民有权享用)。8、本方案附件与本方案具有同等法律效力，一并执行。9、本方案只用于村民宅基地换取恒信嘉园项目电梯楼房的置换分配。10、各户主保证其有权代表其家庭成员签订本方案。本方案经全体参与置换选房的户主签字和合创公司盖章后立即生效。2014年5月10日，朱境浩、江银友与合创公司签订《村民宅基地置换项目房产协议书》约定，根据2007年6月22日芽英岗村与合创公司签订的《乐园芽英岗村合作改造建设合同书》、2011年8月20日芽英岗村与合创公司签订的《合作开发建设补充协议书》等相关协议约定以及芽英岗村提供的分房名单，达成如下协议：一、朱境浩、江银、江银友为芽英岗村之村民，以本人拥有的芽英岗村应分配份额置换合创公司所开发的房地产项目之住宅和商铺。二、朱境浩、江银友用于置换的房源来自于朱境浩、江银友于合作建房地块上所开发的恒信嘉园住宅小区。三、经朱境浩、江银友选房、确认，按朱境浩、江银友所拥有的芽英岗村应分配份额，合创公司同意将恒信嘉园4幢702、4幢802、4幢1307、3幢B梯1904号住宅置换给朱境浩、江银友。四、合创公司同意协助将上述房产之相关国土证、房产证办在朱境浩、江银友名下，相关税费承担按已有与芽英岗村签订的协议精神办理（办理房产证的一切费用由合创公司负责）。2016年11月1日，合创公司与朱伟聪签订《确认书》约定，朱伟聪是恒信嘉园3栋（幢）B梯1904、4栋1503、702、1307、802单元的业主。一、朱伟聪确认合创公司根据《乐园芽英岗村合作改造建设合同书》、《合作开发建设补充协议书》等文件已将宅基地置换房建设好，可以交付使用。二、朱伟聪确认合创公司委托清远安鑫物业服务有限公司于2016年11月1日已将该物业的钥匙交付，于2016年11月1日已办妥手续，确认合创公司已将该物业交付使用。三、从2016年11月1日起，该物业【3栋（幢）B梯1904、4栋1503、702、1307、802单元】对应份额之权利人不得要求合创公司支付任何款项。《置换楼房明细》（附表二）。置换楼房明细(面积单位：㎡)楼号梯号房号座向套内面积置换标准面积差额面积性质3B1904东南114.3690.5523.81超41503西南88.7365102.3913.6535余4702东北68.235116.6148.375余41307西南72.2057105.9433.7343余4802东北68.235113.0544.815余合计411.7722528.54116.7678余另查明，证号为清新国用（2012）第010571号记载：2018年8月28日，恒信嘉园5、6幢办理初始登记，权利人为合创公司、芽英岗村；2018年9月11日，恒信嘉园3、4幢办理初始登记，权利人为合创公司、芽英岗村；2018年11月2日，恒信嘉园1、2幢办理初始登记，权利人为合创公司、芽英岗村；2018年11月26日，恒信嘉园地下室办理初始登记，权利人为合创公司、芽英岗村。本院认为：一、合同的性质。2014年5月7日、5月10日，朱境浩、江银友与合创公司签订《“恒信嘉园”置换分配方案》、《村民宅基地置换项目房产协议书》是合同的组成部分，合同约定朱境浩、江银友用芽英岗村分配的宅基地（国有土地）使用权换取合创公司开发的还在建设中的恒信嘉园4幢702、4幢802、4幢1307、3幢B梯1904号住宅，是以权利等价交换，交易的商品房在建，是商品房预售合同。合创公司称，涉案房屋是与芽英岗村合作建设项目后，根据芽英岗村的要求，分配朱境浩、江银友的房屋。2007年6月22日芽英岗村与合创公司签订《乐园芽英岗村合作改造建设合同书》约定宅基地另行商议，合作项目由芽英岗村提交的土地使用权不包括分配给村民的宅基地。2011年8月20日芽英岗村与合创公司签订的《合作开发建设补充协议书》，亦证明是以权利等价交换，交易的商品房在建，是商品房预售合同。本案为商品房预售合同纠纷。二、合同的效力。《“恒信嘉园”置换分配方案》、《村民宅基地置换项目房产协议书》具备合同的基本条款，在建房屋已交付使用并办理初始登记，是双方的真实意思表示，内容不违反法律，行政法规的强制性规定为有效合同。芽英岗村与合创公司签订的其他合同的性质、效力，宜另案处理。三、合同的履行。1、合创公司依《村民宅基地置换项目房产协议书》约定交付的房屋和2016年11月1日实际交付房屋，虽为合创公司所有，但合创公司怠于履行义务，房屋登记权利人仍为合创公司（芽英岗村），朱境浩、江银友请求合创公司及芽英岗村提交相关资料办理不动产权登记，予以支持；2、双方签订的《“恒信嘉园”置换分配方案》约定置换房屋存在面积差额，则与开发商按照3900/m2进行核算，可按此确定置换房屋的价值，不再进行价格鉴定；3、合创公司在交付房屋后，没有在合理时间90日内为朱境浩、江银友办理不动产权登记是违约行为，应承担违约责任。合同没有约定违约金的标准，根据本地实际情况，确定为年2%，合创公司应付朱境浩、江银友逾期办证违约金从2017年1月31日起以折合房款1259778元为基数（323.02㎡×3900/㎡）按年利率2%计至产权权属登记的资料报产权登记机关备案日止，朱境浩、江银友请求超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市合创泰富房地产开发有限公司、清远市清新区**************民小组应于本判决生效之日起30日内提交不动产权登记资料为原告朱境浩、江银友办理位于清远市清新区************、4幢802、4幢1307、3幢B梯1904号房屋不动产权证；二、被告清远市合创泰富房地产开发有限公司应付原告朱境浩、江银友逾期办证违约金从2017年1月31日起以折合房款1259778元为基数按年利率2%计至产权权属登记的资料报产权登记机关备案日止，其中计至2020年2月26日的违约金于本判决生效之日起30日内支付，从2020年2月27日起的违约金每6个月支付一次)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3110.6元，减半计收1555.3元，由被告清远市合创泰富房地产开发有限公司负担778.6元，原告朱境浩、江银友负担778元。此款，原告朱境浩、江银友已预交。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 陈兆平二〇二〇年二月二十六日法官助理 宾 涛书 记 员 宾 涛附有关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第七十三条因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。