云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0902民初2254号原告（执行案外人）：临翔区旺斯西餐馆。经营场所：临沧市临翔区世纪路**（原忙角社区世纪路**）。经营者：宋娟娜，女，1984年9月23日出生，汉族，湖南省邵东县人，个体工商户，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：杨芮，云南君晟律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李佳，云南君晟律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（申请执行人）：云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司。住所地：临沧市临翔区凤翔路**。统一社会信用代码：915309022195020801。负责人：李荣春，该公司董事长。委托诉讼代理人：周正兴，云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司工作人员。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李艳，云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司工作人员。代理权限：特别授权代理。第三人（被执行人）：临沧市聚能商贸有限责任公司。住。住所地：临沧市临翔区锦绣花园******/div>法定代表人：高继能，该公司执行董事兼总经理。第三人（被执行人）：高继能，男，1970年4月3日出生，白族，大理市剑川县人，居民，住临沧市临翔区。第三人（被执行人）：朱有香，女，1975年6月3日出生，汉族，临沧市临翔区人，居民，住临沧市临翔区。原告临翔区旺斯西餐馆与被告云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司及第三人临沧市聚能商贸有限责任公司、高继能、朱有香案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告临翔区旺斯西餐馆的经营者宋娟娜、委托诉讼代理人杨芮、李佳，被告云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人周正兴、李艳，第三人临沧市聚能商贸有限责任公司的法定代表人即第三人高继能到庭参加诉讼。第三人朱有香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告临翔区旺斯西餐馆向本院提出诉讼请求：1.依法撤销（2017）云0902执206号限期履行通知书；2.确认原告经营者与第三人朱有香签订的《租房合同》继续有效，原告在租赁期限（2017年8月26日起至2023年8月26日止）内对临沧市临翔区世纪路426号房产享有使用权；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：确认原告对临沧市临翔区世纪路426号房产有权行使优先购买权。事实和理由：2013年8月26日，原告经营者宋娟娜与第三人朱有香签订《房屋租赁合同》，约定第三人朱有香向原告出租临沧市临翔区旗山路与世纪路交叉路口西南侧临沧市公安消防支队干部统建楼一楼一幢02、03、04号房屋（即临沧市临翔区世纪路426号房产），租赁期限自2013年8月26日起至2017年8月26日止，同时对其他具体租赁事宜作出约定。合同签订后，原告对上述房屋进行装修并投入经营使用至今。2016年8月26日，因租赁期限即将届满，原告经营者宋娟娜与第三人朱有香续签《租房合同》，双方约定延长上述房屋的租赁期限至2023年8月26日。租赁期限内，第三人高继能、朱有香将上述房屋抵押给被告云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司（原临沧市临翔区农村信用合作联社）。因相关借款人未能偿还相关借款，被告诉至临沧市临翔区人民法院，该案进入执行程序后，上述房屋经拍卖未果，最终以物抵债给被告。现临沧市临翔区人民法院向原告出具限期履行通知书，要求原告限期将上述房产腾空并搬离。综上所述，原告认为原告与第三人朱有香的租赁关系及实际占有行为均成立于抵押权设立及法院查封之前，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，原告有权在租赁合同的租赁有效期内继续使用上述房屋，但临沧市临翔区人民法院（2017）云0902执206号限期履行通知书要求原告限期腾房的执行行为已严重损害原告的合法权益。原告认为其对上述房产享有基于承租权上的优先购买权，而保障给有效购买权的行使能够排除临沧市临翔区人民法院对该房产的执行。结合临沧市临翔区人民法院2019年8月9日作出的（2019）云0902执异7号《执行裁定书》，其并未对原告提出的优先购买权是否能阻却执行进行审理，故原告在本案中可以提出确认与原裁定无关的、能排除对执行标的执行的优先购买权相关的诉讼请求。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司辩称：1.原告诉称其与第三人租赁关系成立于抵押权设立之前与事实不符。第三人因向被告借款，用本户所有的坐落于临翔区世纪路426号房产所有权及土地使用权作抵押，设立抵押时间是2014年10月27日，办理了抵押登记，抵押权依法成立。而原告与第三人签订租赁合同时间是2016年8月26日，是在抵押权设立有效期间。事实证明了原告与第三人的租赁关系发生在抵押权设立之后和抵押权能有效期间，依照物权法规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2.被告享有的抵押权经法院审理认定，并经法院执行拍卖、变卖抵押物，在无人买受的情况下，以物抵债给被告，抵押物自2018年3月16日法院下达（2017）云0902执206号执行裁定书之日起转移为被告所有，被告已于2018年8月30日办理了抵押物过户登记不动产权证，根据法律规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。但由于原告无理拒绝腾房而使被告至今不能实际占有自己的合法财产。发生这样的事情，原告于法于理无据。3.原告诉称2013年8月26日其就与第三人签订过《房屋租赁合同》，被告认为，加入该合同具有真实性，也已经在该合同履行期限届满之日终止了合同。合同终止，租赁双方的权利义务消灭，新的合同签订，新的民事权利义务开始设立。因此，把终止、消灭了的合同扯到本案于法不合。综上所述，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的事实及依据，其诉讼请求于法无据、于理不合，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告应理智、自觉地履行法院限期腾房通知，尽快将属于被告的合法财产交付被告占有使用，如故意拖延不腾房，被告将保留行使主张侵权损害赔偿的权利。第三人临沧市聚能商贸有限责任公司、高继能共同述称，就临翔区世纪路426号房产的执行案件已经完结，原告与被告之间的争议与第三人无关，交由法院进行裁判。第三人朱有香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，述称意见欠缺。综合各方的诉辩主张，当事人对以下问题存在争议：1.（2017）云0902执206号限期履行通知书是否应当撤销；2.原告对位于临翔区世纪路426号房产是否享有优先购买权。原告临翔区旺斯西餐馆为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.《房屋租赁合同》、《租房合同》各一份，用以证明原告与第三人朱有香之间关于临沧市临翔区世纪路426号房产的租赁关系设立于2013年8月26日，原告已实际占有使用该房屋，租赁关系延续至2023年8月26日止；2.中国银行进账单、中国银行客户回单各一份，用以证明原告如约支付了2013年8月26日至2017年8月26日的租金，租赁关系真实、合法有效。经质证，被告对原告提交的第1组证据的不予认可，认为双方签订新的《租房合同》代表前合同即《房屋租赁合同》已经终止，《租房合同》有原告与第三人事后串通伪造的嫌疑；对第2组证据的真实性无异议，但对关联性及证明内容不予认可，认为单据上没有标注具体的用途，不能证明相应款项是原告用于向第三人支付就涉案房产的房租。第三人临沧市聚能商贸有限责任公司、高继能对原告提交的2组证据无异议。被告云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司为证明其答辩主张，向本院提交了以下证据：1.临沧市临翔区人民法院（2017）云0902执206号执行裁定书复印件一份，用以证明涉案房产的所有权已依法裁定转移给被告；2.临沧市临翔区人民法院（2017）云0902民初837号民事调解书复印件、（2016）云0902民初837号之一民事裁定书复印件各一份，用以证明涉案房产经法院审理认定抵押权是合法有效的；3.《最高额抵押合同》、抵押登记证明复印件各一份，用以证明被告与第三人高继能于2014年10月27日签订的《最高额抵押合同》，约定将涉案房产抵押给被告，双方的办理了抵押登记手续；4.不动产权证书复印件一份，用以证明被告在2018年8月31日办理了取得了涉案房产的不动产权证书；5.原告2013年的个体工商户营业执照复印件一份，用以证明当时的承租人及经营者是贾志祥。经质证，原告对被告提交的第1、2组证据无异议，但对证明内容不予认可，认为以物抵债整个办理过程没有告知过原告；对第3组证据无异议，但认为不能证明抵押权设立在原告租赁之前，实际上在抵押权设立之前第三人高技能、朱有香已经将涉案房产租给了原告，承租权成立在抵押权以前；对第4组证据不予认可，认为虽然目前没有证据来推翻该不动产权证书，但该不动产权证书的来源是否合法存疑；对第5组证据的真实性和合法性无异议，但对证明内容不予认可，贾志祥是原来的合伙人，后来退出了合伙。第三人临沧市聚能商贸有限责任公司、高继能对原告提交的五组证据均无异议，但对第5组证据的证明内容不予认可，认为其出租的对象从始至终都是原告的经营者宋娟娜。第三人临沧市聚能商贸有限责任公司、高继能无证据向本院提交。第三人朱有香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原、被告向本院提交的证据的质证意见欠缺，诉讼过程中亦未向本院提交证据。经庭审举证、质证，本院对本案证据作如下认定：原告提交的第1组证据，被告虽然对其中的《租房合同》的真实性有异议但未提供证据加以反驳，本院予以采信；第2组证据，付款的时间、金额与《房屋租赁合同》约定相符，本院予以采信。被告提交的第1、2、3、4组证据来源合法、内容真实、与本案相关联，本院均予以采信；被告提交的第5组证据，第三人高继能不认可被告的证明内容，被告亦未提交其他证据加以佐证，故不能证实涉案房产此前的承租人是贾志祥，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：第三人高继能与第三人朱有香系夫妻关系，二人共有坐落于临翔区世纪路426房产。本院认为，案外人是否享有排除强制执行的权利，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定进行审查。本案中所涉及的相关问题本院评析如下：综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定,判决如下:驳回原告临翔区旺斯西餐馆的诉讼请求。案件受理费100元，由原告临翔区旺斯西餐馆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审 判 长  范乘侥审 判 员  沈 娟人民陪审员  宝剑发二〇二〇年二月二十七日书 记 员  王世红