湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1102民初3999号 原告：永州市祥达房地产开发有限公司，住所地：湖南省永州市零陵区芝山路29号，统一社会信用代码：91431100780867392J。 法定代表人：陈建元，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：周文茂，湖南弘一（永州）律师事务所律师。 被告：段贵英，女，1962年4月17日出生，汉族，湖南省祁阳县人。 委托诉讼代理人：贺梁，系被告段贵英女婿，男，1982年4月19日出生，汉族，湖南省祁阳县人。 第三人：陈祥明，男，1953年11月21日出生，汉族，湖南省东安县人。 原告永州市祥达房地产开发有限公司（以下简称祥达公司）与被告段贵英、第三人陈祥明执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祥达公司的法定代表人陈建元及其委托诉讼代理人周文茂、被告段贵英及其委托诉讼代理人贺梁到庭参加诉讼，第三人陈祥明经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祥达公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告祥达公司开发的，位于零陵区司马塘香料厂大门口靠近河边“祥龙宇”商住楼的，面积为117.93㎡的二楼205号房屋、面积为117.93㎡的三楼305号房屋归原告祥达公司所有；二、判决不得执行原告祥达公司开发的面积为117.93㎡的二楼205号房屋及面积为117.93㎡的三楼305号房屋；三、本案诉讼费用由被告段贵英承担。事实与理由：被告（申请执行人）段贵英与第三人（被执行人）陈祥明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的执行过程中，永州市零陵区人民法院分别于2018年6月6日、2018年9月28日作出了（2017）湘1102执1662号之二、之三号执行裁定书，裁定查封第三人陈祥明在原告祥达公司开发的面积为117.93㎡的二楼205号房屋、面积为117.93㎡的三楼305号房屋两套。原告祥达公司认为：一、查封的房屋系其所有，与第三人陈祥明无关；二、查封的裁定书在没有事实依据的情况下，直接认定第三人陈祥明在原告祥达公司有两套房屋明显存在错误。故原告祥达公司向永州市零陵区人民法院提出了执行异议。但异议均被永州市零陵区人民法院驳回，理由如下：一、第三人陈祥明系原告祥达公司的隐名股东；二、被告段贵英的土地已经全部投入原告祥达公司的开发项目。2018年9月17日，原告祥达公司向永州市零陵区人民法院提起案外人异议之诉，但法院驳回了其诉讼请求，认为：一、第三人陈祥明系代理原告祥达公司签订《以地换房协议》，是原告祥达公司的隐名股东；二、李平国、被告段贵英的土地已经实际投入原告祥达公司开发的祥龙宇商住楼项目中，故第三人在该项目中至少有不少于两套住房。原告祥达公司对该判决不服，上诉于永州市中级人民法院。二审中，永州市中级人民法院维持了一审判决。之后，永州市零陵区人民法院作出（2017）湘1102执1662号之五号裁定，裁定原告祥达公司将上述两套被查封的房屋交付给被告段贵英。原告祥达公司认为该裁定侵犯了其所有权，向永州市零陵区人民法院提出执行异议。法院于2019年9月12日作出（2019）湘1102执异22号裁定，驳回了原告祥达公司的异议。原告祥达公司对该裁定不服，遂向法院提起执行异议之诉。原告祥达公司认为：一、第三人陈祥明并非原告祥达公司的隐名股东。第三人陈祥明并未经公司章程、股东名册及工商登记记载为股东，因而不具备股东资格的形式要件；同时在没有第三人陈祥明与原告祥达公司之间《出资协议》等文件的情况下，仅凭《证明》中“陈祥明是我公司的股东……”及法院不予认可的“……陈祥明代理公司与段贵英丈夫李平国签订了《以地换房协议》……”认定第三人陈祥明系原告祥达公司的隐名股东明显不能成立；二、祥龙宇商住楼二楼205号房、三楼305号房系原告祥达公司开发建设，由原告祥达公司原始取得所有权，认定该两套房屋为第三人陈祥明所有没有事实依据。理由如下：1.仅以《以地换房协议》的土地已实际投入原告开发的祥龙宇商住楼为由推定第三人陈祥明在该项目中有不少于两套的房产明显存在逻辑错误；2.根据土地红线图可以看出，《以地换房协议》的土地明显不在祥龙宇项目的红线范围内；3.即便第三人陈祥明是隐名股东或合伙人，在未分成之前，商住楼都为原告祥达公司所有。 被告段贵英辩称：第三人陈祥明系受原告祥达公司的委托与被告段贵英丈夫李平国签订《私有旧住宅房屋以地换房协议书》，同时第三人陈祥明在原告祥达公司有房产，因此将房子查封并过户给被告段贵英是正确的。 第三人陈祥明未出庭答辩，也未向本院提交书面答辩状及任何证据。 原告祥达公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一、不动产权证，拟证明本案涉案的两套房屋所占用的土地所有权人为原告，被告段贵英与第三人陈祥明置换的土地不在祥龙宇项目所在地；证据二、建设工程规划许可证，拟证明祥龙宇商住楼系原告祥达公司开发建设；证据三、土地使用权证，拟证明被告段贵英与第三人陈祥明置换的土地已经列入拆迁补偿的43人的土地使用权证中，被告段贵英与第三人陈祥明置换土地的使用权人已变更为陈祥明、彭莲莲等人；证据四、建设工程规划许可证，拟证明彭莲莲等43个被拆迁补偿人的土地开发的项目为香料厂旧房改造项目，与祥龙宇项目并非同一项目。 对原告祥达公司提交的上述证据，被告段贵英、第三人陈祥明对真实性、合法性无异议的，本院予以采信；对关联性、证明目的有异议的，本院将综合全案予以采信。 被告段贵英为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：证据一、私有旧住宅房屋以地换房协议书，拟证明原告祥达公司委托陈祥明签订了协议；证据二、证明书，拟证明第三人陈祥明系原告祥达公司的股东；证据三、搬迁通知，拟证明是原告祥达公司的老总陈建元通知被告搬迁的；证据四、国有建设土地使用权出让合同，拟证明被告段贵英的房子不在被拆迁补偿的43户中，被告段贵英与这43人没有关联；证据五、国土局答复意见书，拟证明被告房屋的土地后来经第三人陈祥明过户至原告祥达公司；证据六、来访基本信息登记表，拟证明被告段贵英的房屋不在被拆迁补偿的43户内；证据七、调解书及裁定书，拟证明本案涉案房屋已经相关文书确认权利；证据八、诉状，拟证明原告祥达公司委托第三人陈祥明同被告段贵英签订《以地换房协议书》；证据九、照片，拟证明被查封涉案房屋的现状；证据十、土地登记审批表，拟证明被告段贵英的土地已经过户给了祥达公司。 对被告段贵英提交的上述证据，原告祥达公司对真实性、合法性无异议的，本院予以采信；对关联性、证明目的有异议的，本院将综合全案予以认定。 经审理本院认定本案如下事实：李平国与本案被告段贵英系夫妻关系，且李平国于2017年10月份去世。2000年3月27日，蒋兰英与李平国签订买卖合同证明，将其房屋及用地以9,000元转让给李平国，但双方并未向相关部门办理房屋及土地转让登记。2008年3月28日，李平国与第三人陈祥明签订了一份《私有旧住宅房屋以地换房协议书》，主要约定：一、李平国自愿将坐落在城北司马塘老14号的，前与空地，后与护坡，左与围墙，右与唐爱仙水沟中线为界，长前后是围墙，宽唐爱仙水沟中线到北边围墙的地皮提供给第三人陈祥明合作建房，第三人陈祥明提供资金，李平国提供地皮估价以地换房；二、李平国出地，第三人陈祥明出资金。李平国负责提供原有产权证、土地证过户给第三人陈祥明办理规划手续。由李平国处理好四邻关系，保证第三人陈祥明在整个建房过程中不受任何干扰；三、房屋建好后，第三人陈祥明安排李平国分得房屋建筑面积110平方米以上，120平方米以下，楼层1-2层两套。产权证、土地证都归第三人陈祥明办好，费用由第三人陈祥明出，交给李平国；四、李平国的水开户由第三人陈祥明给李平国只开一户，电由李平国自己负责。2009年6月9日，原告祥达公司的法定代表人陈建元同第三人陈祥明等人共同以通知单位的名义向李平国发出一份《搬迁通知》，催促李平国尽快在指定的日期内自行搬迁完毕，以免导致工程延误。2010年5月27日，原告祥达公司向永州市零陵区人民法院起诉李平国，在民事起诉状中表示第三人陈祥明系代理其公司与李平国签订《私有旧住宅房屋以地换房协议书》，故李平国应当履行合同义务，及时搬出房屋。后永州市零陵区人民法院以诉讼原告不适格为由，驳回了原告祥达公司的起诉。2010年6月8日，原告祥达公司出具一份证明，表示第三人陈祥明是其公司的股东，他与李平国签订的零陵区司马塘路14号地段的合作开发房屋的协议，皆为投入其公司合作开发的。之后，第三人陈祥明作为原告就其与李平国、被告段贵英之间的拆迁安置补偿合同纠纷向永州市零陵区人民法院起诉，永州市零陵区人民法院作出（2010）零民二初字第95号民事判决。李平国、被告段贵英对该民事判决不服，向永州市中级人民法院提起上诉。2011年1月30日，永州市中级人民法院作出（2010）永中法民一终字第383号调解书，主要内容包括：一、李平国、被告段贵英与第三人陈祥明一致认可2008年3月28日双方签订的《私有旧住宅房屋以地换房协议书》有效，双方同意继续履行该协议；二、第三人陈祥明分配给李平国、被告段贵英第一至二层（杂房以上为第一层）110平方米以上、120平方米以下住房两套（无杂房），该两套房屋的总建筑面积为不得少于230平方米；三、李平国、被告段贵英现有房屋过户给第三人陈祥明的相关费用由第三人陈祥明承担，李平国、被告段贵英有义务协助；四、第三人陈祥明在2013年1月27日前将上述房屋交付给李平国、段贵英；五、第三人陈祥明负责为李平国、被告段贵英办理上述房屋的房屋所有权证、土地使用权证、房屋水电开户等并承担全部费用。该房屋的相关证件应当在2014年1月27日前办好并交付给李平国、被告段贵英。该调解书经当事人签收已经生效。2012年3月，李平国全权委托原告祥达公司的法定代表人陈建元代其办理国土、规划等相关手续，并于不久后取得了证号为零国用（2012）第******号的国有土地使用权证。该证记载土地使用权人为李平国，发证面积为118.97㎡。2012年5月，永州市国土资源局零陵分局根据第三人陈祥明的申请及（2011）零执字第388号执行通知书及相关裁判文书的内容将李平国的零国用（2012）第******号土地使用权转让登记给陈祥明，转让后的土地证号为零国用（2012）第******号，发证面积为118.97㎡。取得李平国的土地使用权后，第三人陈祥明同周边香料厂的其他住户共同申请了房屋周边国有零星空地的出让审批手续，并将其取得的李平国的土地使用权转让登记给了包括第三人陈祥明在内的彭莲莲、蒋美英等四十三人，转让后的土地使用权证号为零国用（2012）第******号，发证面积为1636.6㎡。该土地使用权目前已经转移至原告祥达公司名下，用于建设祥龙宇商住楼项目及香料厂旧房改造项目。其后，被告段贵英向永州市零陵区人民法院申请执行上述调解书。永州市零陵区人民法院于2019年8月26日作出（2017）湘1102执1662号之五号裁定书，裁定：一、将第三人陈祥明在原告祥达公司开发的房屋二楼205号117.93㎡、三楼305号117.93㎡两套房屋交付给被告段贵英，房屋位置在零陵区司马塘香料厂大门口靠近河边的前面“祥龙宇”楼盘；二、请有关部门将上述2套住房的不动产权证及水电开户办理至被告段贵英名下。原告祥达公司对该裁定不服，认为执行的两套房屋属于其公司的财产，向永州市零陵区人民法院提出了执行异议。永州市零陵区法院于2019年9月12日作出（2019）湘1102执异22号裁定书，裁定驳回了原告祥达公司的异议请求。原告祥达公司对该裁定不服，于2019年10月8日向永州市零陵区法院提起了执行异议之诉。另查明，第三人陈祥明同原告祥达公司的法定代表人陈建元系亲兄弟关系。彭莲莲等43个拆迁户的原土地使用权证号为零国用（2012）第002482号，土地使用权面积为1665.1㎡。不动产权证号为湘（2019）零陵区不动产权第*******号的建设用地使用权的权利人为原告祥达公司，土地的面积为2450.6㎡，由原零国用（2010）第******号、零国用（2010）第******号土地变更而来，而祥龙宇商住楼系该块土地上的建筑物。本案涉案的两套房产属于祥龙宇商住楼项目，该项目的建设单位为原告祥达公司，项目地点为古城路东侧司马塘43号，基底面积为992.93㎡，总建筑面积为5296.67㎡。彭莲莲等43个拆迁户住宅楼项目的建设单位为原告祥达公司，项目地点为司马塘路43号，项目基底面积为639.81㎡，总建筑面积为4711.18㎡。 本院认为：本案被告段贵英与李平国系配偶关系，且李平国已经去世，因此本案被告段贵英享有诉讼主体资格。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其权属状态；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断其权属状态。本案中，原告祥达公司系祥龙宇商住楼项目的建设单位，且作为祥龙宇商住楼土地的使用权人，在房屋建成后原告祥达公司当然为祥龙宇商住楼建筑的所有权人。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，虽然第三人陈祥明系以自己的名义与李平国、被告段贵英《私有旧住宅房屋以地换房协议书》，但：一、后续起诉李平国要求其搬离住宅的主体系原告祥达公司，且原告祥达公司在该民事起诉状中也承认第三人陈祥明系代理其公司与被告签订了上述合同；二、催促李平国搬出住宅的《搬迁通知》系以第三人陈祥明、原告祥达公司的法定代表人陈建元的名义共同作出；三、被告段贵英等其他四十余名拆迁户的国有出让地使用权最终过户到了原告祥达公司的名下，用于开发祥龙宇商住楼项目及香料厂旧房改造项目，因此第三人陈祥明系原告祥达公司的隐名代理人。对于原告祥达公司所称的，其第一次起诉被永州市零陵区法院以主体不适格为由驳回的情况，由于驳回起诉的裁定作出时法院并未进入实体审查，因此并不能以该裁定直接否定第三人陈祥明与原告祥达公司之间的代理关系。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二条之规定，房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。因此，在我国个人并不具备开发房地产的资质，个人开发房地产需要挂靠在房地产公司名下。同时，由于：一、《私有旧住宅房屋以地换房协议书》所处分的标的物为价值较大的房地产，当事人在签订合同时会高度注意相关的事项；二、第三人陈祥明与原告祥达公司的法定代表人陈建元系亲兄弟关系，且当事人陈祥明签订上述合同所处理的事项与房地产开发（即原告祥达公司的主营业务）具有较强的关联性；三、原告祥达公司在上述合同签订后一年左右的的时间便以自己的名义与当事人陈祥明共同以项目建设方的名义通知李平国搬出住宅。因此，李平国、被告段贵英在同第三人陈祥明签订《私有旧住宅房屋以地换房协议书》时应当对第三人系房地产企业代理人的情况知情；李平国、被告段贵英同第三人陈祥明签订的上述合同直接约束原告祥达公司，即祥达公司应当按照合同约定分给被告段贵英110平方米以上、120平方米住宅两套。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案原告虽然系涉案两套房屋的所有权人，但其负有向被告段贵英交付合同约定的两套房屋的义务，故其所有权不足以排除强制执行。综上所述，对原告祥达公司要求确认涉案两套房屋为其所有的诉讼请求，本院予以支持；对原告祥达公司要求不得执行涉案两套房屋的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款，参照《城市房地产开发经营管理条例》第二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、确认位于零陵区司马塘香料厂大门口靠近河边“祥龙宇”商住楼：面积为117.93㎡的二楼205号房屋、面积为117.93㎡的三楼305号房屋为原告永州市祥达房地产开发有限公司所有； 二、驳回原告永州市祥达房地产开发有限公司的其它诉讼请求。 案件受理费4,300元，由原告永州市祥达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。 审 判 长 李少阳 审 判 员 韩新军 审 判 员 柏 松 二〇二〇年二月二十七日 法官助理 董凌冰 书 记 员 李嘉雯 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 《城市房地产开发经营管理条例》 第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。