济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初4081号原告：于庆柱，男，1969年10月5日出生，汉族，无业，住济南市历下区。委托诉讼代理人：左亮，上海段和段（济南。被告：山东北城河湾置业有限公司，住所地济南高新区金达路300号祥泰新河湾小区6号楼1-102号，统一社会信用代码91370100589946877N。法定代表人：刘鹏程，董事长。委托诉讼代理人：许翔，山东康桥律师事务所律师。第三人：山东国鲁集团有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场1号楼西6层A3区，统一社会信用代码91370100798858080T。法定代表人：李洪梅。原告于庆柱与被告山东北城河湾置业有限公司（以下简称北城置业）案外人执行异议之诉，本院于2019年9月10日立案，后本院依法追加山东国鲁集团有限公司（以下简称国鲁集团）作为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告于庆柱的委托诉讼代理人左亮，被告北城置业的委托诉讼代理人许翔，第三人国鲁集团的法定代表人李洪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于庆柱向本院提出诉讼请求:1.判令解除对济南高新区舜华路2000号舜泰广场1号楼西6层A3区房产的查封，并停止对济南高新区舜华路2000号舜泰广场1号楼西6层A3区房产的拍卖执行；2.确认于庆柱享有济南高新区舜华路2000号舜泰广场1号楼西6层A3区房产的所有权；3.判令北城置业承担本案全部诉讼费用。事实与理由：执行标的系2010年1月19日，(2019)鲁0191执860号执行案件被执行人国鲁集团(原名称为：济南东鲁商贸有限公司)与济南高新控股集团有限公司（以下简称高新控股）签订的《“知识经济总部B5楼座”建设项目委托建设合同》(合同编号：ZBJD-B5-021，以下简称《委托建设合同》)履行的结果，并已实际交付被执行人国鲁集团使用。2018年1月，被执行人国鲁集团因急需经营资金周转，与于庆柱协商一致，拟将执行标的作价600万元转让给于庆柱，基于被执行人国鲁集团与高新控股签订的《委托建设合同》正在履行过程中，执行标的暂未办理房屋所有权证书，并且有部分款项未达履行条件，且已将委托建设房屋实际交付委托人使用的现状，于庆柱与被执行人国鲁集团于2018年2月13日、2018年5月1日分别签订了《合同权利义务转让协议书》、《房屋买卖协议》，并且根据房屋买卖合同的约定，于庆柱自2018年5月3日至2018年5月9日分六次向被执行人国鲁集团支付了600万元的购房款。被执行人国鲁集团收到全款后，腾空了房屋，交付给了于庆柱，于庆柱于次日将房屋整体出租给了庄乾敏。2018年5月10日，庄乾敏将执行标的整体出租给了冯浩，使用至今。2018年7月5日，高新法院下发了(2018)鲁0191民初1301号《民事裁定书》，于2018年7月12日依据该裁定向高新控股下发了《协助执行通知书》，查封了执行标的，查封理由是被执行人国鲁集团向高新控股购买了执行标的，查封期限三年，自2018年7月12日至2021年7月11日。基于上述事实，依据下述法律规定，于庆柱对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益：1.依据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，被执行人国鲁集团因委托建设合同，享有执行标的相应的物权民事权益。2.依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，于庆柱自被执行人国鲁集团处受让执行标的的合同合法有效，合同实际履行后，享有执行标的相应的物权民事权益。3.于庆柱自被执行人国鲁集团处受让执行标的时间，早于高新法院作出的查封保全措施实施时间，不违反任何法律强制性规定，合法有效。综上，于庆柱享有执行标的合法的物权民事权益，该物权虽然没有登记在于庆柱名下，但是，北城置业对于执行标的的执行仅为债权，并非物权请求权，因此物权未登记，不能产生排除于庆柱享有物权的法律后果。相比于北城置业，于庆柱享有足以排除强制执行的实体民事权益。此外，高新法院在(2019)鲁0191执异18号案件审查中，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第(一)款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；(二)。”，认定于庆柱并非权利人，驳回于庆柱的执行异议请求，属于理解法律错误。理由如下：1.本涉案案执行标的，目前亦未登记在被执行人国鲁集团名下，按照高新法院(2019)鲁0191执异18号案件裁判思路，依据本条规定，亦无法确认涉案执行标的属于被执行人国鲁集团所有，因此，更应当解除对涉案执行标的的查封和拍卖执行措施。2.高新法院在作出(2018)鲁0191民初1301号查封裁定并准备拍卖执行标的的前提依据是：确认在没有取得涉案执行标的不动产登记的情况下，被执行人国鲁集团是执行标的物的所有权人。如前提成立，被执行人国鲁集团在法院查封前向于庆柱转让的行为亦为合法有效，法院亦应当解除对涉案执行标的物的查封和拍卖执行措施。执行异议审查，是在执行程序中的形式审查，本案中基于基础法律关系可以确定于庆柱享有涉案执行标的物所有权，与上述司法解释并不矛盾。在确定于庆柱为涉案执行标的不动产的买受人后，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，足以排除高新法院的查封及拍卖执行措施。综上，于庆柱认为，其对于执行标的享有的实体权利，足以排除高新法院对执行标的的查封及拍卖的执行行为，望判如所请。北城置业辩称，一、于庆柱诉状中所称其系基于与被执行人的买卖行为取得执行标的物权（所有权），没有法律依据。于庆柱称被执行人适用《物权法》第三十条取得该房屋的物权，而依据《物权法》第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”的规定，被执行人向于庆柱转让房屋即处分该物权时，依法应当办理登记，而本案中该房屋转让并未办理登记，因此不发生物权效力，于庆柱未取得房屋物权。于庆柱对《物权法》第十五条的理解出现了明显错误，该条规定的是合同效力，而非物权效力。物权法定是物权法的基本原则，区分合同效力和登记的效力是物权法确立的重要内容，《物权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条将可以提起执行异议的不动产限定为“登记在被执行人名下的不动产”，正是考虑了物权登记生效的这一特点。本案中被执行房产物权尚未登记在被执行人名下，于庆柱声称其与被执行人签订了合同即享有物权明显属法律理解错误。此外，《物权法司法解释一》第八条进一步规定“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”根据该条规定未办理产权登记时可以请求保护物权的权利人并非于庆柱，于庆柱提起本异议之诉不应被支持。二、于庆柱在起诉状中称参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除高新法院查封，没有法律与事实依据。首先，其参照适用该法条没有明确依据，即使可以参照适用该法条，本案亦不应支持原告诉求，理由如下：一、该条明确要求“登记在被执行人名下的不动产”，本案中涉案房屋并非登记在被执行人名下，不符合司法解释明确规定的执行异议条件，执行异议不应被支持。二、该条要求买受人在人民法院查封之前已合法占有该不动产，而于庆柱并未占有该不动产。于庆柱所谓的与承租人庄乾敏签订《房屋租赁合同》系伪造或恶意串通，于庆柱、国鲁集团、庄乾敏之间存在关联关系，庄乾敏并未实际租赁该房屋，其所谓的向于庆柱支付房屋租赁费单据上用途均记载为“还款”，该《房屋租赁合同》并未实际履行。三、该条要求买受人已支付全部价款。而根据于庆柱提交的6份所谓转账记录，称于庆柱已向被执行人国鲁集团支付了所谓房屋买卖对价。而其提交的2份2018年5月3日及1份2018年5月9日转账记录，明确记载用途均为“跨行汇款”，其提交的2份2018年5月4日工商银行转账记录及2018年5月9日民生银行业务受理单中，摘要记载均为“借款”。于庆柱所提交的全部所谓转账记录记载的用途均非购房款，于庆柱并未支付购买房屋的价款，执行异议不应被支持，这一点已在执行异议程序中得到法院认可。四、该条要求在查封前于庆柱已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同，而本案中于庆柱提交的所谓合同并非在执行之前签署，理由如下：1、于庆柱与被执行人国鲁集团签订的《合同权利义务转让协议书》未生效，于庆柱不能依据该协议取得本案执行房屋的所有权，不能阻碍本案执行。对于于庆柱在执行异议程序中提交的所谓2018年2月13日与被执行人国鲁集团签订的《合同权利义务转让协议书》，首先对其真实性及签署的真实时间不予认可，该协议系被执行人为了阻碍本案执行而伪造的协议。而即使该协议内容及时间属实，该协议亦未生效：该协议第八条明确约定“本协议自双方签字或盖章之日起成立，自取得高新控股同意转让的书面材料之日起生效”。经北城置业向高新控股求证，其未向于庆柱出具任何同意转让的书面材料，于庆柱在向高新法院提交的执行异议申请书等材料中亦认可高新控股拒绝出具书面材料，因此该《合同权利义务转让协议书》未生效，不能阻碍本案执行。2、于庆柱所谓与被执行人国鲁集团签订的《写字楼买卖合同》明显存在伪造嫌疑，不能对抗本案执行，法院依法应当予以严惩。北城置业提起执行后，于庆柱与被执行人国鲁集团的法定代表人李洪梅于2019年6、7月曾多次持《合同权利义务转让协议书》前往高新法院执行局，称根据《合同权利义务转让协议书》的约定，执行标的房屋在查封前已转让给于庆柱，经本案执行法官向其释明该《合同权利义务转让协议书》未生效后，二人称《合同权利义务转让协议书》系在律师指导下作出，并不清楚其效力存在障碍，仍坚持该房屋依据《合同权利义务转让协议书》已完成买卖，并在6、7月多次前往法院坚持对此问题予以争辩，对于上述情况高新法院执行法官已制作笔录，于庆柱与李洪梅在笔录中从未提及所谓2018年5月1日签订的《写字楼买卖合同》的存在。根据正常人的逻辑，如果于庆柱与被执行人国鲁集团在2018年5月1日即签署该《写字楼买卖合同》，则于庆柱与李洪梅没有理由仅就未生效的《合同权利义务转让协议书》向执行法官坚持争论如此长的时间，而应当会直接出示该《写字楼买卖合同》。该《写字楼买卖合同》明显存在于庆柱与被执行人国鲁集团在本案执行阶段即2019年7月份发现《合同权利义务转让协议书》效力存在障碍，将日期倒签至2018年5月1日的嫌疑。如确定该合同系伪造，则不能对抗本案执行。此外，于庆柱与被执行人国鲁集团涉嫌恶意串通伪造《房屋租赁合同》，涉嫌构成《民事诉讼法》第一百一十一条第一款、第三款“诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的，依法追究刑事责任：(一)伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的;……(三)隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的……”规定的情形，请求高新法院核查并依法予以严惩。3、于庆柱、承租人等与国鲁集团及其法定代表人存在关联关系。所谓房屋买卖及租赁涉嫌为各方恶意串通行为，目的是恶意逃避案件执行，进一步印证了房屋买卖合同系伪造，于庆柱的诉求不应得到法院支持。经检索国家工商总局企业信用信息公示系统，于庆柱系济南其卓建筑材料有限公司、济南驰翔建筑材料有限公司的监事，而该两家公司股东山东鲁冠企业管理咨询有限公司的原法定代表人即为被执行人国鲁集团监事庄乾亮，经北城置业了解，庄乾亮、山东鲁冠企业管理咨询有限公司的现法定代表人庄会庆为被执行人国鲁集团实际控制人即大股东庄欠涛的亲戚，于庆柱与被执行人实际控制人存在关联关系。于庆柱称其于2018年5月10日与庄乾敏签订了所谓《房屋租赁合同》，而经北城置业检索国家工商总局企业信用信息公示系统，庄乾敏系山东共世实业有限公司法定代表人，该公司曾用名为山东国鲁建筑劳务有限公司，直至2019年5月14日（此时本案实体判决已生效、已进入执行程序），该公司股东、执行董事、经理、法定代表人均为李洪梅（被执行人国鲁集团的法定代表人），同时该公司的登记地址始终为执行标的房屋地址。同时经北城置业了解，所谓的承租人庄乾敏与被执行人国鲁集团的监事庄乾亮、实际控制人即大股东庄欠涛（亦为实体案件被执行人）为亲属关系。通过以上情况明显可以看出，所谓对执行标的房屋的买卖及租赁涉嫌系于庆柱、承租人等与被执行人国鲁集团恶意串通，目的是恶意逃避案件执行，进一步印证了房屋买卖合同系伪造，于庆柱的诉求不应得到法院支持。综上，于庆柱并未享有涉案房屋的物权，且其所谓参照执行异议法律依据所要求的各项条件均未达到，不能起到排除执行的法律后果，请求法院依法驳回于庆柱的诉求，维护北城置业的合法权益。国鲁集团表示对本案不作陈述。于庆柱向本院提交以下证据：证据一、《委托建设合同》、收据，证明国鲁集团（原名称为：济南东鲁商贸有限公司）对位于济南高新区舜华路2000号舜泰广场1号楼西6层A3区的房产享有占有、使用、收益、处分的权利；证据二、《房屋买卖合同》，证明于庆柱与国鲁集团就位于济南市高新区的房产达成了书面买卖合同；证据三、银行汇款凭证，证明；于庆柱就涉案房产向国鲁集团履行了支付600万元对价的义务；证据四、2018年5月10日《房屋租赁合同》一份，证明国鲁集团向于庆柱交付了济南高新区舜华路2000号舜泰广场1号楼西6层A3区的房产，于庆柱已对济南高新区舜华路2000号舜泰广场1号楼西6层A3区的房产行使了收益、处分的权利，将该房屋出租给了案外人庄乾敏；证据五、租金收取凭证，证明2018年5月10日于庆柱与案外人庄乾敏签订的《房屋租赁合同》已实际履行；证据六、庄乾敏与冯浩的房屋租赁合同，证明该房屋庄乾敏已转租给了案外人冯浩；证据七、国鲁集团出具的情况说明一份，证明国鲁集团已收取了于庆柱全部的购房款，并且向于庆柱移交了与涉案房屋有关的所有材料，具体是指《委托建设合同》以及向高新控股交款的收据；证据八、2018年2月份于庆柱与国鲁集团签订的《权利义务转让协议书》一份，证明双方实际上在2018年年初就已经就涉案房产的交易进行了商谈，仅仅是因为高新控股未配合办理相关手续，因国鲁集团急需经营资金才导致后续的买卖合同出现。北城置业质证认为，对证据一合同和收据的真实性予以认可；对证据二的真实性及形成时间均不认可，该合同系于庆柱与被执行人伪造的合同；证据三系复印件，即使其真实性没有问题，也不能证明于庆柱履行了支付房屋价款的义务，其中320万元的款项用途记载为借款，另280万元款项用途记载为跨行汇款，均非购房款；证据四系于庆柱与关联人庄乾敏签订的合同，对于真实性无法发表意见，该合同系双方串通伪造；证据五凭证中均未记载用途为租金，而两张备注转账，其余均为还款，且部分付款人名称为庄会伟而非庄乾敏，不能证明房屋租赁合同实际履行；对证据六真实性无法发表意见，仅凭一份合同不能证明合同已履行，无法证明于庆柱已实际占有房屋；证据七证明系被执行人国鲁集团出具，其与于庆柱存在关联关系，其单方出具的情况说明不具备证明效力，且该证明亦未说明转账用途记载为借款的原因；对证据八的形成时间无法确认，该协议第九条明确约定需取得高新控股书面同意后即生效。北城置业提交以下证据：证据一、工商登记信息四份，证明于庆柱、被执行人及承租人庄乾敏具有关联关系；证据二、被执行人国鲁集团与案外人山东土木工程有限公司签订的抵押合同一份，内容是将本案执行标的房屋抵押给山东土木工程有限公司，该协议的签订时间为2018年2月12日，根据于庆柱所述其在2018年2月13日与国鲁集团签订《权利义务转让协议书》，首先证明双方存在串通恶意，如系于庆柱所称其与被执行人、控制人、法定代表人系朋友关系，其应知道房屋的抵押情况，而仍然购买房屋与常理不符，侧面印证双方串通伪造合同的行为；证据三、高新法院执行庭于2019年7月向被执行人国鲁集团法定代表人李洪梅制作的笔录，证明直至2019年7月2日被执行人始终认为其系依据2018年2月13日的合同即《权利义务转让协议书》将被执行人房产转让给于庆柱，从未提及2018年5月1日《写字楼买卖合同》的存在，侧面否定《写字楼买卖合同》的真实性。于庆柱质证认为，证据一系网上打印，对真实性无法确认，且与本案没有任何的关联性，因为于庆柱与庄欠涛、庄乾敏原来就是朋友，于庆柱之所以与国鲁集团发生房屋买卖合同关系，亦是基于朋友关系才产生的，按照北城置业的逻辑，如只有非关联人才能发生买卖合同关系，那么所有的交易都会因为是关联关系人而得不到认可，因此，上述工商登记材料并不能证明于庆柱与其他人具有非正常目的的交易关系；对证据二的真实性无法确认，该合同中打印的债务人山东瑞泉农业科技有限公司向山东渤海建设工程有限公司借款，后手写改为山东土木工程有限公司，因此对于该合同真实性不予认可。此外，关于关联性，根据该合同约定甲方应当将《委托建设合同》交由乙方保存，但是现《委托建设合同》原件在于庆柱处，证实即使该合同是真实的，双方也并未实际履行该抵押合同;对证据三调查笔录的真实性无异议，对证明目的有异议，从该笔录中能看出李洪梅对公司经营情况完全不了解，因此，其对于由律师起草的《权利义务转让协议书》的信赖远远高于其私下之间签订的买卖合同的信赖，因此，在法院对其进行调查的过程中没有全面反映相关情况，并不能否认买卖合同关系的真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月19日，国鲁集团的前身原济南东鲁商贸有限公司（委托方）与高新控股（受托方）签订编号为ZBJD-B5-021《委托建设合同》一份，双方约定：建设项目位于济南高新区“知识经济总部基地D5楼座”地块，土地使用权性质为出让，使用年限为50年；委托人委托建设的房屋为该建设项目的第6层A3区，建筑面积约930平方米，地下车位6个；2012年7月1日交付房屋；委托建设费标准为每平方米3920元，地下车位每个80000元，委托建设费总额为4125600元（以产权登记面积实际拥有的车位及是否享受优惠价款据实调整）；2012年7月1日开始办理交付手续；在委托建设房屋通过竣工验收并备案之日起十八个月内受托人将办理权属登记需由受托人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知委托人向房管部门申请办理房屋所有权证；委托人只享有停车位的使用权。同时，双方就装饰、装修标准、物业管理、违约责任等进行了约定。合同签订后，国鲁集团分别于2010年1月20日向高新控股支付委托建设费1856520元；于2010年6月17日支付委托建设费618840元；于2010年12月17日支付委托建设费410000元；于2011年8月11日支付委托建设费415120元；于2011年12月21日支付委托建设费412560元；于2013年8月5日支付委托建设费206280元，共计支付3919320元。房屋建成后，高新控股进行了交付，但该房屋至今未办理房屋权属登记。于庆柱（乙方）与国鲁集团（甲方）曾签订《合同权利义务转让协议书》一份，载明签订时间为2018年2月13日，合同载明：甲方因生产经营需要，拟将转让协议（即《委托建设合同》及其他附属协议）项下权利义务出让给乙方，乙方同意受让；甲方同意将转让协议中甲方项下全部的权利义务作价600万元转让给乙方，由乙方作为转让协议的一方享有权利，并履行义务；乙方同意受让转让协议中甲方的权利义务，继续作为转让协议的一方与高新控股共同遵守并履行转让协议的各项约定；协议生效后三十日内，乙方向甲方支付协议约定的转让对价；本协议自双方签字或盖章之日起成立，自取得高新控股同意转让的书面材料之日起生效。双方在该协议书上签字捺印，但未取得高新控股书面同意材料。于庆柱（乙方）与国鲁集团（甲方）签订《写字楼买卖合同》一份，签约时间载明为2018年5月1日，合同载明：乙方对甲方编号为ZBJD-B5-021《委托建设合同》的房地产状况已充分了解，甲乙双方经协商一致，同意上述转让成交价款为600万元，此价款包括房产所有配套及装修；付款方式为分段付款；本房屋相关手续未完善，后期费用由乙方承担，甲方有义务协助办理相关手续直至完善；因此房产归属国鲁集团与高新控股签订，本着对卖方负责以房屋买卖形式出让，房屋全权由卖方自由处置；在房屋实际交接之日前，根据有关规定应交付的与房屋有关的费用（包括物业费、水、电、通讯费等）由甲方负责缴付，甲方未按约定缴付所产生的后果由甲方负责，与乙方无关；同时房屋交接当日对物业、水、电、通讯费；签订本合同后，甲乙双方再签订的用于贷款、过户的买卖契约等如与本合同有冲突的地方，以本合同为准。双方在该合同上签字捺印。于庆柱分别于2018年5月3日向国鲁集团转账汇款两笔，共计200万元，用途均为“跨行汇款”；于2018年5月4日向国鲁集团转账汇款两笔，共计200万元，摘要均为“借款”；于2018年5月9日向国鲁集团转账汇款80万元，用途为“跨行汇款”；于2018年5月9日向国鲁集团转账汇款120万元，摘要为“借款”，上述共计600万元。于庆柱提交其与庄乾敏签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明其将涉案房屋出租给庄乾敏，租期十年（2018年5月10日至2028年5月9日），年租金60万元，每次支付租金6万元，全年按10次付清；保证金6万元；庄乾敏在承租期内有权进行分租及整租。于庆柱主张庄乾敏及庄会伟自2018年8月20日起每月向其支付租金6万元，但其提交的部分转账回单备注为“还款”。于庆柱提交庄乾敏与冯浩签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明庄乾敏将涉案房屋及车位8个转租给冯浩使用，租赁期限为自2018年8月6日起至2021年8月5日止，共计36个月；租金为半年一付，56575元/月，每年租金为678900元。2018年7月3日，北城置业因代国鲁集团偿还其欠付齐商银行济南分行借款后追偿无果，将国鲁集团、临沂慧隆物流有限公司、山东国鲁物流有限公司、庄欠涛、李洪梅诉至本院。在该案审理过程中，北城置业申请财产保全，本院作出（2018）鲁0191民初1301号民事裁定，查封、冻结被申请人国鲁集团、临沂慧隆物流有限公司、山东国鲁物流有限公司、庄欠涛、李洪梅价值1980万元的银行存款或同等价值的财产。其中，本院于2018年7月12日向高新控股送达协助执行通知书一份，要求其协助查封被申请人国鲁集团购买的济南高新区舜华路2000号舜泰广场1号楼6层A3区的房产，查封期限为三年，自2018年7月12日至2021年7月11日止。本院于2018年12月10日作出（2018）鲁0191民初1301号民事判决，北城置业于2019年4月16日申请强制执行。2019年7月20日，于庆柱就涉案房产向本院提出执行异议。本院于2019年8月13日作出（2019）鲁0191执异18号执行裁定驳回了于庆柱的异议请求。于庆柱遂向本院提起本次案外人执行异议之诉。另查明，涉案房产存在多次查封，分别为本院（2018）鲁0191民初1301号民事裁定，申请人为北城置业，查封期限为自2018年7月12日起至2021年7月11日止；本院（2018）鲁0191民初1617号民事裁定，申请人为山东银丰汽车销售服务有限公司，查封期限为自2018年8月20日起至2021年8月19日止；济南市市中区人民法院（2019）鲁0103执2237号执行裁定，申请人为大连齐鲁投资有限公司，查封期限为自2019年8月21日起至2022年8月20日止；济南铁路运输法院（2018）鲁7101执保61号执行裁定，申请人为华夏银行股份有限公司济南开发区支行，查封期限为自2018年9月4日起至2021年9月3日止；济南铁路运输法院（2018）鲁7101执保62号执行裁定，申请人为华夏银行股份有限公司济南开发区支行，查封期限为自2018年9月4日起至2021年9月3日止。2019年9月6日，国鲁集团出具情况说明一份，载明：因国鲁公司急需经营资金，于2018年5月1日与于庆柱签订《写字间买卖合同》，将涉案房产转让给于庆柱，于庆柱向其支付600万元，国鲁集团收到购房款后将委托建设合同、收据及涉案房产交付给了于庆柱。诉讼中，李洪梅认可其与庄欠涛系夫妻关系，国鲁集团由庄欠涛实际经营，李洪梅未参与实际经营；庄欠涛、李洪梅与于庆柱系朋友，庄欠涛与庄乾敏、庄会伟系老乡，庄乾亮系庄欠涛的父亲，庄会庆系庄欠涛的弟弟。再查明，2019年5月14日，山东共世实业有限公司（原山东国鲁建筑劳务有限公司）的股东由李洪梅、王桂香变更为庄乾敏、陈健，法定代表人由李洪梅变更为庄乾敏。庄会庆作为法定代表人及大股东的山东鲁冠企业管理咨询有限公司，与山东信玉商贸有限公司共同投资设立济南驰翔建筑材料有限公司。于庆柱系济南驰翔建筑材料有限公司的监事。本院认为，本案的焦点问题为于庆柱对人民法院查封的涉案房产是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。一、关于于庆柱对涉案房产是否享有所有权的问题。于庆柱主张其系从国鲁集团处因买卖而受让物权。所有权作为物权的一种,其取得的方式分为继受取得和原始取得,买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得而言,买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权,如欲取得具有排他效力的物权,将物权人从出卖人变更为买受人,应当履行法定的公示方式。也就是说,要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”；第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”,依据前述法律规定,不动产所有权的继受取得,除了法律另有规定的情形外,只有在不动产登记簿上记载之后,包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案中，国鲁集团并未办理涉案房产的权属登记，即国鲁集团尚未取得涉案房产的所有权。也就是说，即便国鲁集团与于庆柱之间房屋买卖合同关系真实存在，国鲁集团将未取得所有权的房屋转让，涉案房产亦不具备办理过户的条件，受让人于庆柱亦不能成为物权法所指的房屋所有权人。故其要求确认对涉案房屋享有所有权之诉求,依法不能支持，且于庆柱亦不享有足以排除执行的物权。二、关于于庆柱对涉案不动产是否享有足以排除执行的物权期待权问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，该规定的法理基础是房屋买受人的物权期待权优于申请执行人的普通金钱债权。法律之所以要对案外人对执行标的物之物权期待权进行保护,概其原因在于,物权期待权从性质上虽仍属债权范畴,但该债权不同于一般的债权,案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务,预期物权将确定无疑地变动到其名下,在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时,法律选择了优先保护案外人的物权期待权。依照前述规定以及司法实践掌握的标准,案外人亦即受让人,在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力,应当符合以下要件:(一)和被执行人即登记名义人,签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；(二)已经履行买卖合同的全部价款支付义务；(三)对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；(四)物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备,缺一不可。本案中,首先，涉案房产尚未登记在国鲁集团名下，国鲁集团系基于其与高新控股签订的《委托建设合同》取得相应的债权，而非所有权。即便该债权包括物权期待权且可以让与，那么让与的标的就应当是“物权期待权”，而不是标的房屋。但本案中于庆柱与国鲁集团签订的《合同权利义务转让协议书》因未达到合同约定的生效条件尚未生效，于庆柱与国鲁集团签订的《写字楼买卖合同》并非物权期待权转让合同，于庆柱并不享有该物权期待权。其次,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”，于庆柱在被执行人国鲁集团尚未取得房屋不动产证书的情况下与国鲁集团签订房屋买卖合同，这是标的房屋在法院查封前不能办理过户手续的重要原因，且根据于庆柱与国鲁集团签订合同的情况可知，于庆柱对涉案房产不能办理过户手续的情况系明知的，因此，于庆柱购买尚未登记在被执行人国鲁集团名下的房屋，其亦知道涉案房屋暂无法办理权属登记及过户手续，涉案房屋被查封，应当认定于庆柱对涉案房产未办理过户登记主观上存在明显的过错。再次，于庆柱支付的600万元中有320万元注明为“借款”，其余280万元注明为“跨行汇款”，不足以证明于庆柱已经履行了买卖合同的全部价款支付义务。最后，于庆柱与国鲁集团均未提交房屋如何交付的相应证据，其提交的与庄乾敏之间的房屋租赁合同及转账情况，因庄乾敏、于庆柱以及李洪梅等人之间存在关联关系，其主张的租金中部分转账回单备注为“还款”，不能认定于庆柱已占有涉案房屋。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，无法认定于庆柱对涉案房产享有足以排除执行的物权期待权。综上，于庆柱并非涉案房产的房屋所有权人，其要求确认对涉案房产享有所有权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；于庆柱对涉案房产亦不享有足以排除执行的实体权利，故于庆柱要求解除对涉案房产的查封及停止执行涉案房产，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,判决如下:驳回原告于庆柱的诉讼请求。案件受理费100元，由原告于庆柱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 王 卉人民陪审员 林 玲人民陪审员 刘永红二〇二〇年二月二十六日书 记 员 崔来运