海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初1036号 原告：李某，男，1974年3月24日出生，汉族，住湖南省新化县。 委托诉讼代理人：曾某，海南日新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈某，湖南迪坤律师事务所律师。 被告：谢某1，男，1965年11月29日出生，汉族，住湖南省冷水江市。 被告：谢某2，男，1988年12月16日出生，汉族，住湖南省冷水江市，系被告谢某1之子。 被告：王某1，男，1963年10月19日出生，汉族，住湖南省冷水江市。 被告：王某2，男，2003年8月31日出生，汉族，住湖南省冷水江市，系被告王某1之子。 被告：杨某1，男，1965年8月26日出生，汉族，住湖南省冷水江市。 被告：杨某2，男，1988年7月18日出生，汉族，住湖南省冷水江市，系被告杨某1之子。 被告：谢某3，男，1968年2月8日出生，汉族，住湖南省冷水江市。 被告：姜某，女，1971年7月28日出生，汉族，住湖南省冷水江市，系被告谢某3妻子。 被告：杨某3，男，1966年10月16日出生，汉族，住湖南省长沙市。 被告：高某，女，1969年12月4日出生，汉族，住湖南省长沙市，系被告杨某3妻子。 被告：杨某4，男，2005年7月8日出生，汉族，住湖南省长沙市，系被告杨某3之子。 原告李某诉被告谢某1、谢某2、王某1、杨某1等人建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，适用普通程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾某、陈某，被告谢某1、王某1、杨某1、杨某3、谢某3到庭参加诉讼。被告谢某2、王某2、杨某2、姜某、高某、杨某4缺席。本案经批准延长六个月期限，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认所有被告与原告之间的《集资建房终止协议》合法有效。2、确认琼海市博鳌镇滨海路土地证[海国用（2010）第0384号]土地使用权归原告所有。3、判令所有被告履行合同义务，提供相关证件和资料配合原告将登记在被告名下的位于琼海市××镇土地证[海国用（2010）第0384号]土地使用权过户给原告。4、判令所有被告承担本案土地过户费用。5、判令所有被告承担本案诉讼费、公告费、保全费等。事实和理由：2009年12月，原告委托袁某购买何子春、何欣梅在博鳌镇面积320平方米土地，土地证号为海国用（2003）第0779号，袁某代原告支付何欣梅转让款94万。在将土地使用权过户至原告前，原告的合伙人杨洪志介绍想在海南集资建房五户主即被告谢某1、谢某3、杨某3、王某1、杨某1给原告，原告与五户主达成集资建房协议，约定由五户现支付一部分集资款共计125.5万元，后续资金待建房时分批支付，所有集资款由袁某代原告收取，双方约定直接将土地使用权从何子春、何欣梅直接过户到被告谢某1、谢某3、杨某3、王某1、杨某1五户名下，免得多走一道过户手续，也保证建房后能够办理房产证。2009年12月2日被告谢某2代理五户共给袁某转账115万元，2009年12月31日被告杨某1也给袁某转账10.5万元，五户共支付125.5万元。袁某收到款后按被告五户的要求，将该地直接过户至谢某1和谢某2、谢某3和姜某、高某和杨某4、王某1和王某2、杨某1和杨某2的名下，土地证号为海国用（2010）第0384号，上述十人为共同使用人。 2010年2月，原告与被告谢某1等五户发生纠纷，双方决定解除建房协议，原告按约定分别在2010年2月10日支付100万元、5月10日支付24.6万元给被告谢某1。2010年6月19日在调解人和见证人的见证下，五户和原告签订了《集资建房终止协议》，约定原告连本带利付给所有被告土地转让款及补偿款共计175万元，由于之前已支付124.6万元给五户，在当天签完协议后，原告又转给被告谢某150.4万元，由被告谢某1代收后向五户退还和分配，被告谢某1当天给原告出具收据，确认共收到175万元，双方还约定由被告谢某1等人配合将土地使用权过户给原告名下。然而原告履行协议后，所有被告均不按协议约定配合原告办理过户手续。原告认为，所有被告毫无诚信，严重侵犯原告的合法权益，原告遂起诉，请求判如所请。 被告谢某1答辩称，一、原告称涉案土地系原告向何子春购买，因与被告达成集资建房协议才直接过户到被告十人名下，不是事实。事实是2009年4月，杨洪志、我、袁湘凡夫妇、王某1夫妇、袁某等人一同前往海南博鳌旅游，商定由袁某在博鳌洽谈购地。11月底杨洪志告知袁某已在博鳌谈好两宗相邻土地，面积各320平方米，价格3600元/平方米，计人民币115.2万元。之后我们和何子春签订《国有土地使用权转让合同》，2009年12月2日，我通过儿子谢某2账户将购地款115万元付给袁某。同日被告共同签订《合伙购地建房协议》，约定共同出资在博鳌合伙购地建房，并委派杨泽民前往博鳌请袁某帮忙办理购地有关税费缴纳、土地使用证过户等手续。2009年12月31日，杨某1通过建设银行支付袁某10.5万元用于办理手续费用，并向琼海市农税局博鳌农税所缴纳购地契税9600元，购地与原告无任何关系。原告称与被告五户达成集资建房协议，不是事实。根据原告提供的袁某个人活期账户明细记录，袁某收被告购地款115万元在先，付土地转让款94万元在后，双方没有签订集资建房协议。原告称和被告五户发生纠纷后双方决定解除集资建房协议，不是事实。事实是2010年2月10日杨洪志给我电话说博鳌土地价格大跌，土地过户手续被冻结，已将土地以3900元每平方米卖给东北人，我问为何不经我们同意就卖地，杨洪志在我不知情的情况下往我存折上打入100万元，考虑到春节将至，为了大家过愉快祥和的春节，就没有告诉合伙人。之后我将年前杨洪志打的电话内容及付款之事告诉其他被告，大家对杨洪志、袁某卖地之举感到非常突然，深表怀疑和愤怒，多次要求他们告知事实真相并交还购地的所有手续证件。但杨洪志、袁某总是借口回避不予见面，被告只好请求娄底市公安局刑侦支队长袁湘凡帮助，袁支队长听到反映情况后，向杨洪志了解情况……。我们决定要向娄底市公安局举报，袁队长劝不必要伤和气，没必要报案，愿意继续做杨洪志等人工作，将购地手续证件归还给我们。 二、《集资建房终止协议》的签订是个人行为。事前没有与其他共有人商量和得到其他共有人授权，事后也没有获得其他共有人确认，协议是无效的，对其他共有人不具有法律约束力。原告称2010年6月19日在调解人和见证人见证下，五户和原告签订《集资建房终止协议》。而事实是《集资建房终止协议》只是我一人签订，并没有其余四户参与和签名。涉案土地系十人共同共有，《集资建房终止协议》违背了其他共同共有人的意志，损害了其他共有人的利益。特别提出，被告从来没有与原告达成集资建房协议，不存在终止集资建房协议。我之所以签字，一是被原告蒙骗，二是迫于原告付款强买所致和袁支队长已经做杨洪志等人的思想工作，迫于无奈。 三、原告与袁某、杨洪志的行为属于恶意串通，损害第三人利益的无效民事行为。袁某在代领取土地《国有土地使用权证》后一直没有交给被告，原告在明知土地为被告十人所有，在袁某无权出卖土地的情况下仍然购买，属于恶意串通，损害被告的利益情形。 四、原告付款不能视为其他共有人同意转让土地使用权。根据交易习惯，应当是先签订合同后付款，而原告却在没有任何约定的情况下向我付款，明显不符合交易习惯和常理。合同法第三条明确规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”。原告的行为明显是将自己的意志强加于人，在收到款项后，本想按原告的意思将收到的款项分别转给其他共有人，但被他们拒绝。原告已转账的款项，我会与原告协商处理，此事与其他共有人无关。综上所述，原告的主张事实和法律依据均明显不足，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告王某2、杨某1、谢某3、王某1共同答辩称，一、原告诉状中陈述的事实纯属虚构、编造与事实不符。土地系被告十人共同向何子春购买，与原告无关。原告诉称土地系原告购买，因与被告达成集资建房协议才将土地直接过户到被告十人名下，不是事实。购地的事实、五户和原告签订《集资建房终止协议》及原告向谢某1付款等事实与被告谢某1的答辩意见一致。 被告高某、谢某2、姜某、杨某2、杨某3、杨某4共同答辩称，我们与谢某1等人共同均等出资购买何子春在博鳌镇滨海路320平方米土地，依法申请登记土地权利，琼海市政府颁发了土地使用权证[证号为：海国用（2010）第0384号]；作为土地使用权人之一，我们从未向任何人转让该地，不知原告为何人，也从未与其有过联系，对《集资建房终止协议》毫不知情，《集资建房终止协议》损害了我们的合法权益。综上所述，我们作为被告主体不适格，依法取得土地使用权没有对他人权益造成侵害，原告的请求于法无据，请依法驳回原告的全部诉讼请求，赔偿我们应诉所产生误工费、差旅费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下。原告提供有争议的证据：1、原告取款100万元的《个人业务取款凭证》、给谢某1转账100万元的《结算业务申请书》，原告取款24.6万元的《个人业务取款凭证》、给谢某1转账24.6万元的《结算业务申请书》、原告在湖南新化农村商业银行账户2010年2月1日至2010年7月31日银行流水记录。该证据证明原告付款给谢某1，谢某1承认收到原告175万元。2、《集资建房终止协议》，证明原告和谢某1等五户集资建房过程；谢某1等被告承诺提供相关证件给原告用于办理土地使用权证及退税用，土地使用权办理到原告名下。3、收据，证明谢某1收到原告三次付款共计175万元，该款是土地转让款和补偿款。4、证人袁湘凡的证词，证明在袁湘凡见证下原告与谢某1签订《集资建房终止协议》，谢某1强调其能够代表其余四户人参与协商谈判、签订协议，原告有理由相信谢某1是有其他四户人代理权。5、光碟录音（配文字），证明因土地涨价，被告要求原告给每户再补偿50万元才配合过户，双方谈不拢。有人问谢某1175万元有没有分配给其他四户，谢某1说肯定分了。被告质证认为，谢某1对证据1的真实性、合法性、关联性无异议。其他被告对证据1有异议，表示不知情。谢某1对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，协议是我与原告签的，只能代表自己不能代表其他人，集资建房协议都没有，何来终止协议。其他被告对终止协议有异议，协议不能代表其他人。谢某1对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，钱是收到了，但不能证明是集资建房款。其他被告对证据有异议，不知道这款项。谢某1对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，其他被告对证据4有异议，袁湘凡一个人到场，他是执法者，明知是10人共同财产，他参与见证签署集资建房协议，证言证词是虚假不合法的，应为无效。对证据5谢某1认可，是想按原告的意思分给10人，但他们不接收，只有杨某1收到37.4万元，其他人有无收钱记不清，至少有两到三户（杨某3，谢某3）拒绝接收钱。被告杨某1称，有收到谢某137.4万元，但在2009年12月转入谢某150万元，2009年12月31日转给袁某10.5万元。37.4万元不知道是什么钱，50万元是买土地款项，我们经常有经济往来，2011年1月15日又转给谢某15.3万元。其他被告称不知道录音。 原告申请证人袁某、袁云宣出庭作证，袁某作证称：2009年10月原告委托帮忙买地，在11月20日跟何子春见面谈妥后告知原告打钱来交定金，原告当天支付定金。12月2日原告把集资建房人的资金打给我银行卡，把钱付给何子春，买地后我向原告反映海南个人买地政策，土地证上的名字与房产证上的名字必须一致，在买地的同时，先把集资建房人的名字加上，以后就省再次办证费用。原告把钱和被告名字给我后，我就在国土局找中间人把土地证办理下来，土地登记在被告10人名下。 袁云宣作证称：当时我在茶馆喝茶时遇到原告和谢某1，他们叫我进去包厢，见证签订集资建房终止协议，我在协议上签了见证人“袁云轩”，是袁湘凡做的调解，在调解过程中，原告与袁湘凡都问谢某1是不是能全权代表，那几户人家都没有来，谢某1说完全可以代表，没有看到谢某1提供其他四户的委托书。原告对证人证言没有意见，被告对证人证言有异议，认为袁某讲原告委托买地是假的，事实是被告委托杨洪志与袁某买地。袁某和原告是合伙人，他们自己也买地。被告提供有争议的证据：1、中国银行存款凭条，证明谢某1等五户被告共同出资115万，由谢某2转给袁某。2、《合伙购地建房协议》，证明杨某3等5人明确购买土地建房事宜。3、中国建设银行存款凭条，证明杨某1转账10.5万元给袁某用来支付谢某1等五户十人购地税费。4、契税完税证，证明袁某代谢某1等五户购地缴纳契税。5、土地使用证[海国用（2010）第0384号]及相关文件，证明谢某1等五户十人合伙购地，依法申请登记土地权利，琼海市政府颁发土地使用证确权。原告质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，关联性及证明内容不认可，115万元是集资建房款不是购地款，5户10人的出资都由谢某1转给袁某，而不是分别转账，能够从侧面印证谢某1是5户10人的共同代理人。对证据2的三性均不予认可，证明内容不认可，从没有看到该材料，是被告单方制作，法庭不应采纳该协议。对证据3的真实性、合法性认可，关联性及证明内容不认可，10.5万元是集资建房款的一小部分，不是税费。对证据4的真实性、合法性认可，对关联性及证明内容不认可，只是证明袁某给被告代办过户手续交纳契税。对证据5的真实性认可，对合法性、关联性及证明内容不认可，签名的10个人都是同一笔迹，不是本人的笔迹，虽然是从档案室调取出来，但过户手续是否有造假后续再说。被告提供的证据税费总共是7万多元，被告杨某1转账10.5万元是税费也不吻合。 本院审查认为，对原告的证据1、3的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据2、4的真实性予以确认。证据5是谢某1、杨洪志、曾志勇、袁湘凡等人谈话录音，谢某1在谈话中说其中有一个是没50万元达不到，一个开口是50万元。钱都打了的，没有打钱，那还了得，天都翻了的。但从查明的事实看，谢某1只打转让款37.4万元给杨某1，其他被告没有打钱，谢某1的谈话与打钱到其他被告的事实不一致，故对证据5的真实性不予认可。对被告的证据1、3-5的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据2的真实性予以确认。对证人袁某、袁云宣证人证言的真实性予以确认。 经审理查明：2009年12月，原告邀请被告等人共同在琼海市博鳌镇购地集资建房，经被告等人同意后，原告委托袁某杨洪志帮忙在琼海市博鳌镇购地2块640平方米，其中原告与杨洪志等人共同购地320平方米，3600元/平方米，总价款115.2万元。被告共同购买何子春、何欣梅名下位于琼海市××镇土地320平方米，3600元/平方米，总价款115.2万元。2009年12月2日，被告谢某2向袁某账户转存入115万元，同日袁某向何欣梅转账付土地款94万元。同日被告谢某1、王某1、谢某3、杨某1、杨某3五户代表签订《合伙购地建房协议》，主要内容为：2009年12月2日是与杨洪志、袁某等在琼海市××镇购得一宗土地，土地面积640平方米，单价3600元每平方米，总金额230.4万元。其中杨某3、王某1、谢某3、谢某1、杨某1五人占该宗地面积320平方米，出资金额115.2万元，杨洪志等人占该宗地面积320平方米，出资金额115.2万元，为增加友谊，避免争端，五人所购320平方米土地的购买、处置事项经协商达成如下协议：一、五人为上述所购土地合伙人，均等出资，共同拥有土地使用、占有、处置权、风险均担、利益均享。二、所购土地用于共同建房，未经五人全体同意，任何人不得转让、买卖、抵押或改做其他用。2009年12月31日被告杨某1向袁某账户转存入10.5万元，被告共付袁某125.5万元。被告同时支付办证税费等费用后，袁某代被告办理该土地过户手续。琼海市政府2010年1月20日向被告谢某1等十人颁发国有土地使用权证[证号为：海国用（2010）第0384号]，该土地使用权登记在被告谢某1、王某2、杨某1、谢某3、王某1、高某、谢某2、姜某、杨某2、杨某4名下。此后，因集资建房问题，被告谢某1与原告协商土地转让，原告同意给被告175万元作为土地转让款和补偿款。2010年2月10日原告向被告谢某1账户转入100万元，5月10日向被告谢某1账户转入24.6万元，共计124.6万元。2010年6月19日原告与被告谢某1签订《集资建房终止协议》，协议内容为：2009年12月，甲方（李某）与乙方（谢某1、谢某3、杨某3、王某1、杨某1）在海南博鳌集资建房，乙方以谢某1为主等人共集资125.5万元分二次转账到甲方朋友（当时也是集资人）卡上，甲方认可，现因国家政策变化及甲乙双方共同原因，乙方于2010年2月上旬同意退款终止集资建房。甲方于2010年2月及2010年5月分二次退集资建房款124.6万元到谢某1卡上，乙方认可。现因市场变化价格，也因为集资建房，甲方与合伙人已购土地使用权股份已全部转给甲方所有，甲方认为没能给乙方已集资但未建好房造成经济损失，承担相应的责任，酌情给予乙方补偿。经甲乙双方充分协商，达成如下协议：一、原集资建房口头协议甲乙双方同意解除，全面终止。二、甲方同意一次性连本带利付给乙方壹佰柒拾伍万元整。三、乙方同意提供相关证件给甲方用于办证退税用。四、乙方合伙人的权益由谢某1全权代理，与甲方无关，甲方合伙人的权益由李某全权代理，与乙方无关。五、本协议自双方签订之日起生效。甲方李某，乙方谢某1分别在协议上签名。参与调解人（见证人）袁湘凡、袁云轩在协议上签名。同日原告向被告谢某1支付50.4万元。2010年6月19日被告谢某1向原告出具收条：今收到李某三次付款共计壹佰柒拾伍万元正，该款属海南博鳌镇何子春土地转让款和补偿款。其中第一次收到（2010年2月10日）100万元正，第二次收到（2010年5月10日）24.6万元，第三次签订集资建房终止协议后收到50.4万元。2010年6月20日，被告谢某1将收到原告付的175万元中的转让款37.4万元转给被告杨某1账户，其他被告因不同意转让土地拒收转让款，被告谢某1没有支付转让款给其他被告，剩余款由被告谢某1保存。证人袁某出庭作证原告委托其购地，证人袁云宣出庭作证原告与被告谢某1签订《集资建房终止协议》，其作为见证人在协议上签名。因其他被告否认委托被告谢某1签订的《集资建房终止协议》转让土地引起纠纷，双方请求袁湘凡做调解工作，调解不成后，原告向本院提起诉讼。被告谢某2、王某2、杨某2、姜某、高某、杨某4经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。 2019年2月22日原告向本院申请诉前财产保全，请求对被告谢某1等十人名下的位于琼海市××镇的国有土地使用权[证号为：海国用（2010）第0384号]价值250万元进行查封。并提供中国平安财产保险股份有限公司出具的诉讼财产保全责任保险保单保函（保单号：11520883900629920045）作为担保。本院于2019年3月1日以（2019）琼9002财保12号民事裁定书查封被告谢某1、谢某2、王某1、王某2、杨某1、杨某2、谢某3、高某、杨某4、姜某名下共有的位于琼海市××镇的国有土地使用权[证号为：海国用（2010）第0384号]限值250万元，查封期限为三年。 本院认为，本案的争议焦点：一、高某、谢某2、姜某、杨某2、杨某4、杨某3是否适格被告；二、原告与被告谢某1签订的《集资建房终止协议》是否有效；三、原告的请求是否有依据，应否支持。 一、高某、谢某2、姜某、杨某2、杨某4、杨某3是否适格的被告。本案中，高某、谢某2、姜某、杨某2、杨某4是争议土地使用权[证号为：海国用（2010）第0384号]的共同共有人，杨某3是《合伙购地建房协议》签订的一方，本案的土地转让和处理与高某、谢某2、姜某、杨某2、杨某4、杨某3有关联和利害关系。因此，高某、谢某2、姜某、杨某2、杨某4、杨某3是适格的被告，其抗辩不是适格的被告，理由不成立，不予采纳。 二、原告与被告谢某1签订的《集资建房终止协议》是否有效。本案中，《集资建房终止协议》是否有效，关键是其他被告共有人是否委托授权被告谢某1与原告签订《集资建房终止协议》同意转让土地给原告。从案件查明的事实看，该地是被告谢某1和杨某1等十人共有人的财产，按照法律规定，该地的转让必须经全体共同共有人的同意。而原告主张被告同意转让该地，被告谢某1能够代表其他被告签订《集资建房终止协议》转让土地，但没有提供其他被告同意授权委托被告谢某1与其签订协议的委托书，并且其他被告也否认转让土地和否认委托被告谢某1与原告签订《集资建房终止协议》转让土地。被告谢某1在答辩中也承认是自己的行为，没有经其他共有人同意，虽然原告已按照《集资建房终止协议》的约定将转让款及补偿款175万元转账付给被告谢某1的账户，被告谢某1也将其中的37.4万元转给杨某1，但因其他被告反对转让而停止将转让款支付给其他被告，中间虽有袁湘凡帮忙作调解工作，但因其意见分歧较大调解不成。《物权法》第九十七条的规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。被告谢某1在没有其他被告同意授权下与原告签订《集资建房终止协议》将土地转让给原告，其行为已经侵犯了其他被告共有人的权益，故原告与被告谢某1签订《集资建房终止协议》应为无效，按合同法第五十八条规定，被告谢某1应当退还原告支付的转让款及补偿款175万元及利息。 三、原告的请求是否有依据，应否支持。原告的上述主张因其他被告共有人没有授权委托被告谢某1与原告签订《集资建房终止协议》转让土地，被告谢某1的行为已经侵犯了其他被告共有人处分财产的合法权益，《集资建房终止协议》为无效协议。因此原告的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告谢某2、王某2、杨某2、姜某、高某、杨某4经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告李某的全部诉讼请求。 案件受理费人民币26800元，由原告李某负担。保全费5000元，由原告李某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  周英俊 审 判 员  伍书兰 人民陪审员  王富仕 二〇二〇年二月二十日 书 记 员  王 彬 附相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者不经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。