徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初915号 原告（反诉被告）：王雪荣，女，1974年12月8日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：李波，男，1976年12月12日生，汉族，与原告系夫妻关系，住徐州市泉山区。 被告（反诉原告）：殷康康，男，1989年12月20日生，汉族，住山东省微山县。 委托诉讼代理人：李翠，江苏金汉都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷向前，男，1981年9月1日生，汉族，系被告哥哥，住山东省微山县。 原告王雪荣（反诉被告）与被告殷康康（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王雪荣向本院提出如下诉讼请求:请求判令被告赔偿违约金6万元及房屋内设施卫生整改恢复及损坏物品赔偿1万元，共计7万元。事实和理由：被告于2018年3月14日承租原告位于世茂广场外街3号楼106号门面房一套,租赁期为五年，后由于被告经营不善,其应于2018年11月1日付房租四个月，而只支付房租两个月，以种种理由拖欠房租。后于2019年2月2日将其物品拉走，单方面解除合同，造成本合同违约，请求法院审理判决。 殷康康针对王雪荣的诉讼请求辩称:一、被告租赁原告房屋是用于经营饭店，因此在饭店装潢、开业前需进行消防验收并得到消防许可。但由于原告擅自改变了涉案房屋的结构导致被告无法办理消防验收取得消防许可，因此被告无法经营，导致被告无法实现订立合同的目的，根据《合同法》的规定，被告有权解除合同。经被告与原告的丈夫李波（从涉案租赁合同的签订到双方解除合同都是李波参与）于2018年12月初协商双方达成口头协议，解除双方于2018年3月14日签订的租赁合同，被告按照口头协商意见搬走，并将房屋移交给原告。现原告反悔又将被告诉至法院，原告是不诚信行为。而且原告擅自改变房屋结构未获相关部门批准的事实，原告没有如实告知被告。不能办理消防手续也是因为原告的违法行为所致，故原告违约在先，原告反而应当承担违约责任。 二、从原被告双方签订的租赁合同的内容可以看出，双方约定该房屋第一年的租金为24万元，经过被告统计，截止到2019年底，被告共计向原告支付款项27万元，其中包括租店定金5万元及水电押金2万元（原告以店内原有空调及冰柜灶具等设施为由收取租店定金5万元及水电押金2万元）。按照双方达成解除合同的时间，被告应向原告支付租金为20万元。故双方协商解除合同后，原告应当将定金返还给被告，原告的行为构成违约，被告不存在违约的事实。故根据以上事实和法律规定，原告应将押金和定金退还给被告。综上，被告认为，原告的诉请无事实和法律依据，请予以驳回。 殷康康向本院提出反诉请求为：1、判令反诉被告退还反诉原告定金5万元、押金2万元，以上合计7万元；2、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年3月14日签订了一份《营业房租赁合同》，由反诉原告租赁反诉被告的营业房用于饭店经营。合同签订后，反诉原告依约履行了合同义务，将租金依约支付给反诉被告并且按照反诉被告的要求支付了租店定金（因当时房屋内有反诉被告的物品等，反诉被告要求反诉原告支付定金，待合同履行完毕后退还反诉原告）及水电费押金。在饭店装潢、开业前需进行消防验收并得到消防许可，但由于反诉被告擅自改变了房屋的结构导致反诉原告无法办理消防验收并取得消防许可，进而导致反诉原告无法经营，无法实现订立合同目的。经反诉原告与反诉被告协商，双方一致同意解除于2018年3月14日签订的租赁合同，同时反诉被告退还反诉原告所支付的定金及押金。但是反诉被告至今未退还反诉原告所支付的定金及押金，反而以反诉原告违约为由将反诉原告诉至法院，反诉原告认为，双方的租赁合同已经解除，反诉被告违约在先，反诉原告没有违约的事实。现提出反诉，请支持反诉原告的反诉请求。 王雪荣针对殷康康的反诉辩称，押金看不出来押的是什么东西，没有清单，不合理。租赁期内乙方可自由转让租赁项目，可以证明店我是转让给被告，被告可以自由转让，水电是被告自己交的，也没有说水电押金的事。7万元是装修转让费，厨房内的设施，包括煤气灶、冰箱、装修等，并不是所谓的押金。如果交定金应该在合同签订之前交。 本院经审理认定如下事实：2018年3月14日，王雪荣（出租方、甲方）与殷康康（承租方、乙方）签订《营业房租赁合同》一份，该租赁合同载明：一、房屋基本情况：1.1甲方将共同所有的位于徐州市云龙区（以下简称该房屋）出租给乙方使用。1.2房屋用途：营业用房，乙方拥有在租赁场所开展经许可之业务使用商号所需的一切合法权利。二、租赁期限：租赁期限为5年，自2018年4月1日起至2023年3月31日止。三、租金及租金交纳期：3.1、该房屋第一年租金为人民币贰拾肆万，第二年租金为人民币贰拾肆万，第三年租金为人民币贰拾肆万。3.2、付款方式：3.2.1、乙方采取转账的支付方式向甲方交付租金，每个周期的租金提前一个月支付，乙方不需要向其开正规房屋租赁发票。租金支付时间：第一期交纳时间2018.3.1，第二期交纳时间2018.7.1，第三期交纳时间2018.11.1，第四期交纳时间2019.3.1，第五期交纳时间2019.7.1，第六期交纳时间2019.11.1。四、其他费用：租赁期内水、电、气、网络使用费等各项费用均由乙方承担，物业费由甲方承担。五、甲乙双方的义务：1、乙方不得随意毁坏房屋设施，租赁期间，防火安全、综合治理及安全、保卫等乙方应严格执行，并办理相关证件及手续。2、乙方不得拖欠租金，如拖欠，甲方有权向乙方收取滞纳金，每逾期一日付租金的两倍向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过七日，视为违约，除如数补交租金及滞纳金外，甲方有权收回房屋。3、乙方保证承租甲方房屋的用途，符合中华人民共和国法律、法规和政府相关规定，合法经营。因乙方违法经营造成的所有经济社会责任由乙方承担，并因此给甲方造成的连带损失，由乙方负责赔偿。4、甲方需按时将房屋交付乙方使用，并确保水、电的正常使用。六、合同终止的规定：1、乙方在租赁期满后，如需续租，应提前60天通知对方，由双方协商续租事宜。2、租赁期满后，乙方应在2023年3月31日将承租房屋及设施在正常状态下交还甲方，如有留置的任何物品，均视为放弃，由甲方处置。七、违约责任处理：1、甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，视为违约，并向对方赔偿损失，包括调查费、律师费、诉讼费。2、具体违约赔偿为:如若乙方违约无条件赔偿甲方三个月房租作为违约金，如若甲方违约无条件赔偿乙方三个月房租以及装修损失。八、特别约定：1、租赁期内乙方财产损失与甲方无关，乙方所有债务与甲方无关。2……3、租赁期内，乙方可自由转让其经营项目但不得转租，转让出去的承租人需与甲方重新签订租赁合同。4、乙方不得分租、二次出租。十、补充条款：房租按一次性支付四个月一付，房租第四年递增百分之十，每三年递增一次，如果乙方在承租期内转出，房租按合同执行。合同签订之日乙方收到甲方房屋。 2018年3月14日，殷向前向王雪荣账户转账5万元，附言为“租店订金”。2018年3月20日、21日殷康康向王雪荣转账共10万元。2018年6月30日，殷康康向王雪荣转账4万元。2018年7月2日，殷康康向王雪荣转账8000元，2018年7月7日，殷康康向王雪荣转账32000元，2018年11月1日殷康康向王雪荣转账40000元。 2018年12月，殷康康提出解除合同，并将租赁房屋的钥匙交给王雪荣。2019年2月2日，殷康康将东西搬离租赁房屋，双方解除租赁合同。双方一致确认租金支付至2019年1月31日，数额为20万元。 关于双方解除合同的原因，王雪荣称因殷康康经营不善，亏损干不下去了，从2018年10月份就不再营业了。殷康康称租赁房屋不能取得消防许可是主要原因，房证面积是100多平方，但是实际面积在500平方米左右，已经具备了办理消防许可的规模。消防部门经常要求停业，但消防部门未给书面通知。对此，双方均未提供证据。 关于殷康康要求王雪荣返还租店定金5万元及水电押金2万元，殷康康称3月14日5万元转账时有附言租店订金。2万元是2018年3月20日、2018年3月21日在支付4个月租金的时候转了10万元，正常应为8万元租金，另外2万元就是水电押金。王雪荣称7万元是交的转让费，是屋内设施的转让费，包括厨房内的设施，煤气灶、冰箱、装修。2万元押金不存在，因为是先充钱后再用电，不存在水电押金，没有收条，合同上也没有体现，没有定金及押金。2018年3月14日微信截屏记录我回复收到，我只是说我收到50000元，没有说收到租店定金。 关于王雪荣要求殷康康支付损坏物品壹万元整，该一万元的组成，王雪荣称卫生整改5000元，损坏物品5000元，指的是损坏的钢化玻璃，包间的墙纸和地板，墙纸被烧坏了，地板上有钉，卫生整改花了7000元，玻璃换了，一共给了1万元，是让打扫卫生的一起给弄的。殷康康自认玻璃有一块损坏，王雪荣当时自己主张500元，其留下了王雪荣要求留下的其他东西如灯具、水槽、一张桌子和四把椅子作为补偿。关于上述卫生整改及物品损坏金额，王雪荣并未提供相关票据佐证。 庭审时，殷康康提供了其和殷向前及王雪荣丈夫李波的聊天录音，提到因殷康康的员工刘君辉未能将案涉房屋的卫生打扫干净及店内灯具和其他物品拆除的问题，双方发生争执。殷康康问：“干嘛的，怎么了？”李波：“我不问那些事，要么是给我打扫卫生，要么给我5000块钱我自己打扫卫生”。殷康康：“什么情况，李哥？”殷向前：“刚才水费我交完了，李哥说这事还不能算完，合同还在李哥手里，这合同不能作废，他得再去起诉。”殷康康：“你起诉我？你不像话。”李波：“让他给我打扫卫生，给我打扫卫生咱没事，打扫完卫生合同拿过来撕了扔。我是想要钱吗？我不是想要钱的，就这个事。”殷康康：“我喊他来给你道个歉。”李波：“我早上咱怎么说的，我说这个灯你们别拆，我给你哥说好的，刘君辉当时就翻脸了。”殷向前：“你告就把康连累了，我弟俩竭尽全力的满足你的要求，什么条件都协商过了，你的空调还是留给你，灯也留给你”。李波：“不是我的空调还留给我，你想拆现在还能拆走。”殷向前：“既然已达成协议，我东西都拉走了，你这样我接受不了。”殷康康：“咱上次口头协议都说过了，嫂子也在。”李波：“法庭上看人家支持谁。如果法庭判我败诉，我哈哈一笑转脸就走。”……殷康康：“两个月前交给你钥匙，咱口头承诺都说过的”。殷向前：“当时说，我们把我们的东西拉走，留下你原来的东西，现在呢，还是这样履行，你要灯，咱就这样办。”李波：“厨房那么乱，我怎么弄，我没个几千块钱谁给我打扫。”……李波：“咱早上是说好的吧，大屋的灯不拆了，拆两个小屋的灯。”殷康康：“这不是都留给你了么。”李波：“我的本意不是想要你钱的，他给我打扫好卫生，合同我拿来撕掉，我不在乎这个钱”…… 本院认为，原、被告之间签订的《营业房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，王雪荣依约将案涉房屋交付给殷康康占有使用，殷康康亦按照约定支付了租金。2018年2月2日，双方解除了租赁合同。 对于殷康康要求解除合同是否构成违约，殷康康于2017年12月份提出解除合同，并将钥匙交给王雪荣，于2018年2月2日将物品从租赁房屋中搬走。从殷康康提供的通话录音中，双方围绕部分物品是留下还是搬走、卫生是否打扫发生争执，王雪荣及其丈夫均没有不同意解除合同的意思表示，且根据李波“打扫好卫生，合同撕掉”的陈述，可以判断殷康康提出解除合同是经过王雪荣同意，殷康康不存在其他违约行为。双方协商一致解除合同，殷康康无需支付违约金。故对王雪荣主张的违约金，本院不予支持。对于物品损坏及打扫卫生的费用，因王雪荣未提供相应的证据证明支出金额，鉴于殷康康承认有一块玻璃损坏，王雪荣曾主张500元赔偿，且殷康康搬离时卫生未打扫，是由王雪荣自行找人打扫。本院酌定支持物品损坏赔偿及打扫卫生的费用1500元。 对于殷康康所交的租金之外的7万元性质如何认定，双方在合同中对此未进行约定。其中5万元殷康康转账时备注“租店订金”，订金并不具有定金的性质，一般可以视为预付款，可在合同签订后抵作租金。殷康康主张系定金，证据不足，王雪荣亦不予认可。其中2万元殷康康称系水电押金，亦未提供证据证实。王雪荣称系煤气灶、冰箱、装修等的转让费，因殷康康在承租案涉房屋时确实使用了王雪荣留下的部分物品及装修，结合实践中转让店铺一般均有转让费的交易习惯，对于王雪荣所称7万元系转让费本院予以采信。双方约定的租赁期间为5年，殷康康实际租赁使用10个月，后双方解除租赁合同。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据原被告合同履行情况、合同期限、合同解除的原因等情况，本院酌定王雪荣向殷康康返还转让费58334元，扣除殷康康应向王雪荣支付的赔偿款1500元后，王雪荣还应返还殷康康56834元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）殷康康于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）王雪荣卫生整改恢复及赔偿款1500元； 二、原告（反诉被告）王雪荣于本判决生效之日起十日内，返还被告（反诉原告）殷康康转让费58334元,扣减第一项殷康康应向王雪荣支付的赔偿款1500元后，转让费数额为56834元； 二、驳回原告（反诉被告）王雪荣其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）殷康康其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1550元，反诉案件受理费775元，由殷康康负担525元，王雪荣负担1800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  董 莉 人民陪审员  刘贵云 人民陪审员  祖国权 二〇二〇年二月十八日 书 记 员  耿海涛