上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初90835号原告：曹若愚，男，1986年1月28日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：应佳卿，男，1983年10月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告曹若愚与被告应佳卿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告应佳卿提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告曹若愚到庭参加诉讼，被告应佳卿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为按被告应佳卿撤回反诉处理，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曹若愚向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年9月9日至11月12日的房屋占有使用费(共计65天，按每日1,000元计算)；2.被告支付2019年9月1日至9月30日的电费54.50元并办理交接手续；3.被告完好返还房间原有物品；4.被告承担本案诉讼费。审理中，原告将第一项诉讼请求调整为：被告支付2019年9月9日至11月12日的房屋占有使用费(共计65天，按每日700元计算)；撤销了第二项诉讼请求；将第三项诉讼请求调整为：要求被告赔偿遗失的系争房屋内物品价值共计5,000元，其中包含：单人沙发两个、三人沙发一个，吊灯三个、滑轨射灯四条；增加诉讼请求：要求没收被告支付的租赁保证金23,000元作为其破坏房屋及物品、擅自装修的违约金。事实和理由：2017年9月8日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将上海市浦东新区浦建路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租被告，合同约定未经原告书面同意被告不得装修，逾期返还房屋被告需支付每日1,000元房屋占有使用费，且附有物品完好交接清单。2018年8月双方续签了租赁合同，租期至2019年9月8日。2019年9月3日，原告发现被告未经同意擅自装修；破坏房屋：拆除了客厅储藏间，储藏间的两扇玻璃移门遗失，墙面被被告贴上墙纸且造成墙面和天花板两百多个洞眼，煤气灶(被被告遗失后新更换的也无法使用)、卫生间顶灯、浴霸、室内房门、客厅开关损坏，地板、贴脚线缺失露出水泥，冰箱(价值1,199元)污损、制冷失效、抽格被破坏，被告还擅自挪动空调位置，加长管道导致空调不能正常使用、制冷制热损坏。原告要求被告立即搬离系争房屋并恢复原状，同时扣除租赁保证金23,000元，被告拒绝。2019年9月9日，原告再次要求被告返还房屋，被告仍不予返还，且在房屋内放置大量现金并搬进床垫派人驻守。原告报警后双方多次协商仍无法解决。2019年11月12日下午，原告在法院主持下由锁匠暴力开锁收回房屋。自合同终止至房屋收回期间，原告通过电话、微信、张贴告示等多种方式催促被告办理交接手续，被告却长达47天不予回应，导致原告损失一再扩大，故恳请法院判如所请。庭审中，原告称被被告遗失的物品包括：单人沙发两个价值共计2,120元、三人沙发一个价值2,300元，水晶吊灯三个价值分别为320元、480元、720元、滑轨射灯四条价值共计3,120元。被告应佳卿辩称，被告于2019年8月11日搬离系争房屋，并在同年9月初通知原告交接，因原告提出屋内天花板及墙面有洞，客厅吸顶灯被被告更换等问题，被告遂委托装修队前往修复，并安排物业人员更换了灯具并清理了房屋，但原告又提出要求被告更换全部墙纸，被告对此并未同意，故原告至今未退还租赁保证金，房屋钥匙共计两把，一把已交还给原告，另一把于2019年9月10日双方因退还租赁保证金发生纠纷后，由被告留在屋内，之后被告还以挂号信方式通知原告房屋已交接并要求退还租赁保证金。墙面的洞眼有些是因安装网线、隔板所留。本院经审理认定事实如下：2017年9月9日，原告与案外人沈某签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定由沈某承租系争房屋，租期为2017年9月9日至2018年9月8日，租赁保证金23,000元。签约后，被告向原告支付了租赁保证金23,000元。2018年8月10日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，租期为2018年9月9日至2019年9月8日；租金每月11,500元；保证金为23,000元，合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应无息返还乙方；租赁期间，乙方发现房屋及合同附件中列明的附属设施、设备有损坏或故障时，应及时修复，费用由乙方承担；租赁期满，乙方应如期返还房屋，逾期返还的，每逾期一日，则乙方需向甲方支付每日1,000元的房屋占有使用费；乙方需装修或者增设附属设施和设备的，应在签订合同时，在合同附件中约定，如在合同附件中未约定的，则应事先征得甲方书面同意；有下列情形之一的，一方可立即解除合同，违反合同的一方，应向另一方支付23,000元违约金：(二)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(六)乙方未征得甲方同意装修或增设附属设施的。合同后还附有房屋物品清点交接单，其中明确屋内包含：水晶吊灯四盏、滑轨射灯四条、单人沙发两个、三人沙发一个等家具家电。被告亦在该交接单上签字确认。合同签订后，原告按约向被告出租了系争房屋，被告支付了截止至2019年9月8日的租金。2019年9月7日，原告微信联系被告：“全是洞，每面墙都有十几个洞”“这墙纸也不行，太暗了”，被告回复：“高档啊”“还有什么问题”“如果风格接受我给你补5,000元不接受我给你弄白墙……”“我给你弄吧”。之后，双方就由被告修复白墙并补洞、修复开关、燃气灶等事宜进行了沟通，原告亦向被告发送了房屋交付前的照片，要求被告对照参考，被告亦表示同意；2019年9月8日凌晨，被告微信联系原告：已查看过房屋，和原告交付时一样，原告之前提的地方都弄好，并要求“租赁保证金一分钱不能少给我。否则我不搬走……另外房间里我放了很多现金。反正住的近，有空的很”并附上了大量现金的照片，对此原告表示被告没修好，不能退还押金，将于当日验收，被告遂表示“可以，这个房子你一年内清的掉算你厉害呀”、“我这事不怕花钱，能花掉50万还是100万，你这房子反正别想租了”；2019年9月8日上午，原告微信被告“警察来了你不肯修复退房，继续侵占，按照合同就是一天1,000元”，被告回复“押金不退，我有权继续租用”、“房子现在的用途是放现金，放了5万现金”、“你不退押金我不会走的”，之后被告在微信向原告开启了朋友验证。此后，原告亦通过不定时发送短信、张贴告示等多种方式催促被告搬离系争房屋，但被告均未回复。2019年9月18日，被告向本院递交诉状，因原告拖欠租赁保证金，故要求原告返还租赁保证金23,000元。2019年10月23日，原、被告来院参加诉前调解，被告明确早已按合同到期日前交接给原告，钥匙也已返还，并不认可原告所说的至今未返还房屋的情况。因双方调解不成，该案于2019年11月2日立案，案号：(2019)沪0115民初90158号。因被告未缴纳诉讼费，该案被法院按撤诉处理。2019年11月12日，原告经法院通知自行收回系争房屋。原告提供的收房当天的房屋现场照片及视频显示，系争房屋内留有桌子两张、铁艺吊灯两盏(系被告安装)、水晶吊灯一盏、简易吊灯一盏(系被告安装)，立式空调一台、挂壁空调两台、床垫一个、冰箱一台等家具家电；墙上张贴有深色墙纸，天花板上虽有修补迹象，但与其余部分有明显色差；墙壁上有多处洞眼，冰箱内污渍较为严重，客厅地面堆积着装修杂物等；屋内原有的储藏室被拆除。另查明：原告向被告交房时，客厅、主卧等房间系主要粉刷了白色涂料。审理中，原、被告均表示双方签订的《上海市居住房屋租赁合同》系原告与案外人沈某签订的房屋租赁合同的续租合同；就家具家电的购买情况，原告表示，除冰箱的付款记录，其余家具家电购买发票已遗失；就被告所造成的装修损失，经原告多方询价，单墙面的恢复费用已超过3万元，现原告按合同约定的违约金标准予以主张，就超出部分不再另行主张。为证明曾通知原告收房，被告提供了《告知函》及邮寄时间为2019年9月16日的国内挂号信函收据、挂号信邮寄照片，该《告知函》中被告明确告知原告系争房屋已于2019年9月8日返还的相关情况，对此原告认为，对该组证据的真实性、关联性、合法性均有异议，被告2019年9月16日邮寄给原告的挂号信内所附的并非为被告所提供的《告知函》，而是原告于2019年9月14日送达至被告公司的租赁逾期告知函。以上事实，由原告提供并经庭审质证的原告与沈某签订的房屋租赁合同、原、被告签订的房屋租赁合同、上海市房地产权证、委托书、微信聊天记录的公证书、上海公安局案(事)件接报回执单、原、被告短信聊天记录照片、系争房屋使用说明书和平面图、网购订单截屏、发票、房屋出租前照片、房屋收回的照片及录像，被告提供并经庭审质证的国内挂号信函收据、挂号信邮寄照片、《告知函》及双方当事人当庭陈述、(2019)沪0115民初90158号案卷所附诉前调解笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订《上海市居住房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。租赁合同到期后，承租人应履行返还租赁物的义务。虽被告主张其早已搬离系争房屋，但原、被告因修缮房屋产生争议后，被告因原告未退还租赁保证金而多次表示在屋内放置了现金、不会离开的行为存在恶意，形成了对系争房屋事实上的继续占有，其行为影响了原告作为出租人对房屋的继续使用与收益，原告有权要求被告按照合同约定支付房屋占有使用费，现原告仅按照每日700元的标准予以主张，并无不当，本院予以照准。审理中，被告虽提供了2019年9月16日向原告邮寄信函的挂号信邮寄凭证，并主张该函件系被告告知原告早已交还房屋的相关依据，但未能证明该函件与该邮寄凭证之间的关联性，故本院对被告的该项主张难以采信。但本院亦注意到，虽被告对原告的多次短信督促未予理会，但2019年10月23日，被告在法院诉前调解过程中向原告明确了放弃对系争房屋继续占有的意思表示，因原告作为出租人，亦负有及时收回房屋、避免损失扩大的义务，故本院认为被告应承担的房屋占有使用费期间为2019年9月9日起至10月23日止。就原告要求没收被告已付的租赁保证金的请求，本院认为，根据原告提交的微信聊天记录、照片等证据及被告的自认，能够证明被告确实存在破坏房屋结构、损坏房屋、开展装修后承诺原告予以修复、将墙面恢复原状的相关情况，现被告未按约履行，显已违约，应承担相应的法律后果，原告要求以没收被告已付的租赁保证金作为赔偿，并不违反法律规定，本院予以支持。原告称被告遗失或损毁了系争房屋内灯具、沙发、冰箱等家具家电，并提供了出租前后系争房屋现场照片等证据加以佐证，因原告未能提供相关购买凭证，故本院酌定被告赔偿原告家具家电损失3,000元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行抗辩，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：一、应佳卿应于本判决生效之日起十日内支付曹若愚2019年9月9日至10月23日的房屋占有使用费共计31,500元；二、应佳卿应于本判决生效之日起十日内赔偿曹若愚家具家电损失3,000元；三、应佳卿已支付曹若愚房屋租赁保证金23,000元归曹若愚所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,637元，减半收取计818.50元，由原告曹若愚负担150元，被告应佳卿负担668.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年二月十日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。