广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019)粤0402民初3819号原告：深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司（以下简称万科物业珠海分公司），住所地：珠海市前山夏南二街108号3号楼首层。统一社会信用代码：9144**********11X5。负责人：严某。委托诉讼代理人：张计瑞，系原告公司员工。委托诉讼代理人：林文辉，系原告公司员工。被告：江凯，男，汉族，1976年1月22日出生，住址：广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：文才，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭天曜，北京德恒（珠海）律师事务所律师。第三人：珠海市万有引力房地产有限公司（以下简称万有引力公司），住所：珠海市翠香路3号商铺（金域蓝湾），统一社会信用代码：9144**********230A。负责人：杨某。原告万科物业珠海分公司诉被告江凯物业服务合同纠纷一案，本院立案后,被告江凯于2019年11月11日向本院申请追加万有引力公司为本案第三人，本院审查后，于2019年11月28日作出《参加诉讼通知书》，通知万有引力公司作为第三人参加本案诉讼，本案依法适用普通程序，公开开庭审理。原告万科物业珠海分公司诉讼代理人张计瑞到庭参加诉讼，被告江凯及其诉讼代理人文才、彭天曜到庭参加诉讼，第三人万有引力公司经本院依法送达相关诉讼材料及开庭传票后，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万科物业珠海分公司在第三次庭审过程中明确其诉讼请求：1、判令被告立即缴纳所拖欠2017年12月至2018年5月共计6个月的物业费1596.48元及违约金73.17元，共计1669.65元。2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告于2016年8月16日向万有引力公司购买了位于珠海市香××区××房。万有引力公司于2017年9月15日向被告发放“商品房交付使用通知书”，通知要求被告按照商品房买卖合同的约定到珠海万科城市中心物业服务中心办理收楼手续。但从2018年5月1日至2018年10月15日止，经原告多次催缴，被告一直不予交纳相关物业服务费及违约金。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。原告万科物业珠海分公司提交如下证据:1、律师函；2、律师函的快递单；3、商品房买卖合同；4、欠费清单；5、前期物业服务协议。被告江凯答辩称：自2018年5月21日交房后，答辩人一直按月足额缴纳物业服务费，不存在违约。一、答辩人于2018年5月21日与建设方万有引力公司（以下简称“万有引力公司”）交接了钥匙、住宅使用说明书、住宅质量保证书等物品和文件，完成了交房手续。二、自此以后，答辩人每月依万科物业在“住这儿”APP上发送的缴费账单足额缴费至万科物业的指定账户。在每次转账时，答辩人都清晰备注了房号以及缴费月份，不存在违约。三、2018年5月21日交房前的物业管理费依法应由建设方承担，万科物业的诉请要求被告支付2018年4月物业服务费无任何事实依据。被告江凯提交如下证据：1、《客户钥匙/物品签收单》；2、904房2018年6月至2019年4月物业费支付账单及转账凭证；3、《商品房买卖合同（预售）》合同编号：1601048960；4、江凯与万科物业管家的聊天记录；5、江凯与万科返修办吴贤安的微信聊天记录；6、江凯于2018年5月14日向万科物业及万有引力公司发送《收楼函》；7、EMS快递回单及投递凭证；8、建设方于2017年9月18日发送的《商品房交付通知书》；9、万科物业于2017年9月18日附随发送的通知及《万科城市中心交付指引》；10、“住这儿”APP操作截图；11、原告与建设方股东持股信息。第三人万有引力公司提交书面答辩称：一、关于涉案物业是否符合交付条件。涉案物业已经政府主管部门竣工验收，已取得建设工程竣工验收备案证明文件，符合房屋交付的法定及约定条件。二、关于涉案物业的交付时间符合交付条件后，第三人已在2017年9月19日向被告送达《商品房交付通知书》要求被告于2017年9月30日办理涉案物业的房屋交付手续。该交付通知书，在向第三人寄送的律师函中以律师的口径明确表示其个人已收到该通知。根据涉案物业的《商品房买卖合同》补充协议约定第九条的相关约定，被告方应当在交付通知书载明的房屋交付时间办理房屋验收及交付的相关手续，被告在2017年9月18日收到交付通知书后，未在交付通知书载明的时间里办理验收及交付手续，而是在2017年10月7日才前往项目验收房屋。根据《商品房买卖合同》的约定及相关法律规定，被告作为买受人应当及时受领商品房。因被告自身原因逾期受领商品房，不影响交付的效力。三、涉案物业的维修问题是否属于重大质量问题《商品房买卖合同》补充协议已约定办理交接时：若买受人对房屋质量存在上述异议(如个别渗漏、开裂,管道堵塞,门窗翘裂、五金件损坏,电气设备故障等),但没有对正常居住使用造成直接且明显的障碍、并实质上无法居住时,属于质量保修范围,不影响该商品房的交付。被告一直强调涉案物业在验房时存在“入户门无法反锁、天花有开裂、厨房承板未安装好、厨房台面石开裂”等问题，根据生活常理可知，以上均不属于影响实质居住的重大质量问题。以上问题属于质量保修范围的，第三人已按约定完成保修事项，对被告不构成违约，更不构成房屋的延期交付。四、关于物业费的承担根据《物业管理条例》等相关法律规定，房屋完成交付（或视为完成交付）后，物业费由业主承担。涉案物业已按《商品房买卖合同》的相关约定交付被告，被告应自行承担涉案物业自交付后的物业费。第三人万有引力公司向本院提交如下证据（均为复印件）：1、《竣工验收备案表》；2、《商品房买卖合同》（预售）及附件十一：补充协议，证明涉案物业符合双方约定的交付条件，被告方提出的房屋质量问题不影响交付效力；3、《律师函》，证明被告自认收到商品房交付通知书，但未及时受领商品房；同时被告主张涉案物业在验房时存在质量问题，可根据生活常理判断不属于影响居住的重大质量问题；4、3-904客户保修意见征询表及验房问题清单。经审理查明：2016年9月7日，被告江凯向第三人万有引力公司购买香洲区云峰路188号3栋904房（建筑面积89.33平方米），并签订《商品房买卖合同（预售）》。《商品房买卖合同（预售）》第二十一条前期物业管理约定：（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为万科物业珠海分公司；（二）物业服务时间从2016年4月30日至2018年9月30日；（三）物业服务期间，物业收费计费方式为包干制。物业服务费为2.98元/月.平方米（建筑面积）。同日，原告万科物业珠海分公司与被告江凯签订《万科城市中心前期物业服务协议》，约定万科物业珠海分公司为江凯所购买的上述房产所在万科城市中心小区提供物业管理服务。《万科城市中心前期物业服务协议》第三条物业服务费用第一款约定高层物业服务费标准为2.98元/月.平方米；第四款约定甲方（即江凯）应自开发商的交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，甲方应自实际交付之日起交纳物业服务费）；第七款约定物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月10日前向乙方（即万科物业珠海分公司）交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。2017年9月18日，第三人万有引力公司出具《商品房交付通知书》，通知被告江凯于2017年9月30日上午前往万科城市中心物业服务中心办公室办理相关交付手续。被告江凯收到该《商品房交付通知书》后，2017年10月7日相关各方到现场收楼。收楼当日，被告江凯发现所购买的房屋存在“公卫、主卫门玻璃固定、室内所有门吸调试、厨房承板未安装好、厨房插座收边破损、厨房台面石开裂、公卫灯不亮”等情况，遂要求第三人万有引力公司进行整改。整改过程中，被告江凯多次与第三人万有引力公司、万科城市中心物业服务中心商谈房屋整改交付等问题。2018年5月14日，被告江凯向第三人万有引力公司、万科城市中心物业服务中心出具《收楼函》，同意在整改好所购买房产相关问题后收楼。2018年5月21日，被告江凯在《客户钥匙/物品签收单》上签名确认，收到房产钥匙及相关物品。另查明，万有引力公司为万科城市中心小区全体住户统一免除了2个月的物业管理费。被告江凯认可2017年12月至2018年5月期间的物业管理费未交纳，但认为因房屋质量问题致使其于2018年5月才实际收楼，故该期间的物业管理费应由房产开发企业万有引力公司承担。原告万科物业珠海分公司则认为应由被告江凯承担该期间的物业管理费。双方产生纠纷引起本案诉讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，应根据物业服务相关合同确定各方权利义务。原告万科物业珠海分公司与被告江凯签订《万科城市中心前期物业服务协议》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。协议约定原告万科物业珠海分公司为被告江凯所购买房产所在小区的前期物业服务企业，并约定物业服务费标准为2.98元/月.平方米、甲方（即江凯）应自开发商的交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费以及逾期交纳物业服务费应按每日万分之五支付违约金。协议双方应按照合同约定履行各自义务。第三人万有引力公司通知被告江凯于2017年9月30日上午前往万科城市中心物业服务中心办公室办理相关交付手续，被告江凯实际于2017年10月7日到场收楼，根据《万科城市中心前期物业服务协议》约定，被告江凯应从2017年10月起交纳物业服务费，由于第三人万有引力公司统一免除了万科城市中心小区2个月的物业管理费，因此，被告江凯应从2017年12月起交纳物业服务费。原告请求被告支付2017年12月至2018年5月共计6个月的物业服务费1596.48元在《万科城市中心前期物业服务协议》约定范围内，有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。鉴于被告江凯未交纳2017年12月至2018年5月期间的物业服务费系因所购买的房产处于问题整改中，对收楼时间并非故意违约。因此，本院对原告万科物业珠海分公司请求的违约金之诉讼请求不予支持。被告江凯如认为第三人万有引力公司所交付的房产存在质量问题损害其相关权益，可另循其他合法途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江凯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司支付物业服务费1596.48元；二、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司珠海分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元（该费用原告已预交），由被告江凯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢明骥人民陪审员  符晓琴人民陪审员  周玲玲二〇二〇年二月二十日书 记 员  罗 艳