广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终1685号 上诉人(一审原告):钦州天和置业有限公司，住所地钦州市蓬莱北大道**天和府邸**楼****房，统一社会信用代码：91450700723068105T。 法定代表人：陈国兴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：符锦芳，广西金湾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄国峻，广西金湾律师事务所实习律师。 被上诉人(一审被告):陈青，女，1987年7月21日出生，汉族，钦州市钦**人，居民，住钦州市钦**。 上诉人钦州天和置业有限公司与被上诉人陈青商品房销售合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2019）桂0703民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人钦州天和置业有限公司的委托诉讼代理人符锦芳到庭参加诉讼,被上诉人陈青经本院公告依法传唤,无正当理由拒不到庭,本案缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人钦州天和置业有限公司的上诉请求：1、维持钦州市钦北区人民法院作出的（2019）桂0703民初67号判决书第一项；2、请求依法改判钦州市钦北区人民法院作出的（2019）桂0703民初67号判决书第二项，被上诉人支付违约金给我方，已经支付的首付款69490元作为违约金给我方，不予退还。违约金的计算与被上诉人缴纳的首付款一致。3、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人请求被上诉人支付69490元违约金有事实和法律依据，一审法院判决驳回由被上诉人支付解除合同违约金69490元的请求没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人于2016年2月14日签订了201602142130号《商品房买卖合同》及补充协议，约定上诉人将位于钦州市蓬莱大道东面“天和府邸”小区1#楼3单元1305号房出售给被上诉人，建筑面积93.83平方米；房屋总价款为277490元。首付款69490元，余款208000元通过按揭贷款的方式支付。被上诉人既没有装修房屋入住使用，也未办理房产证。并且被上诉人自2017年9月至2018年6月31日期间，一直拖欠银行按揭欠款，上诉人作为贷款保证人，被银行直接从账户中扣划12594.6元，用于偿还被上诉人拖欠的贷款本息。被上诉人经催告后在合理期限内仍未履行还款义务，致使双方订立合同的最终目的不能实现，因此一审法院判决解除上诉人与被上诉人于2016年2月14日签订的201602142130号《商品房买卖合同》及补充协议，被上诉人于判决生效后十五日内协助上诉人办理注销201602142130号《商品房买卖合同》的备案登记有事实和法律依据。根据《合同补充协议》第一条（二）4点，“买受人申请银行按揭贷款，由出卖人作为借款担保人的，如因买受人未按规定偿还按揭银行的借款本息，导致按揭银行收回贷款或要求出卖人履行连带保证责任，则出卖人因此造成的经济损失由买受人承担，出卖人有权解除《商品房买卖合同》；出卖人解除《商品房买卖合同》的，买受人支付的购房款作为违约金不予退还，买受人依据《商品房买卖合同》所购买的商品房的所有权归出卖人所有，出卖人可自行处理。买受人已付银行利息、装修费用及其他损失由买受人自行承担。”既然双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经被解除，那么合同中的违约金条款已经成就，上诉人根据合同的约定，请求被上诉人支付违约金69490元合法合理，一审法院判决驳回由被上诉人支付解除合同违约金69490元的请求没有事实和法律依据。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。 被上诉人陈青未到庭进行答辩。 上诉人钦州天和置业有限公司向一审法院提出的诉讼请求：1、解除原告与被告于2016年2月14日签订的编号201602142130号《商品房买卖合同》及补充协议，被告协助原告办理《商品房买卖合同》的备案登记；2、被告支付解除合同违约金69,490元。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：解除原告与被告于2016年2月14日签订的编号201602142130的《商品房买卖合同》及补充协议，被告协助原告办理注销《商品房买卖合同》的备案登记。 一审法院审理并确认以下事实：2016年2月14日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》及合同补充协议，商品房买卖合同约定：原告将位于钦州市蓬莱大道东面“天和府邸”小区1#楼3单元1305号房出售给被告；建筑面积93.83平方米；房屋总价款277,490元；首付款69,490元，余款208,000元按揭贷款支付。合同补充协议（附件四）第一条（二）4点约定：买受人申请银行按揭贷款，由出卖人作为借款担保人的，如因买受人未按规定偿还按揭银行的借款本息，导致按揭银行收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任，则出卖人因此造成的经济损失由买受人承担，出卖人有权解除《商品房买卖合同》；出卖人解除《商品房买卖合同》的，买受人支付的购房款作为违约金不予退还，买受人依据《商品房买卖合同》所购买的商品房的所有权归出卖人所有，出卖人可自行处理，买受人已付银行利息、装修费用及其他损失由买受人自行承担。合同签订后，被告只支付了房屋首付款39,490元（被告交付的首付款69,490元，其中30,000元是向原告借款），其并没有装修房屋入住使用，也没有办理房屋产权证。2015年5月8日，中国银行股份有限公司钦州分行（以下简称中行钦州分行）与原告、被告三方签订编号2015年钦中银个房按合字第001号《个人房屋贷款合作协议》，向被告发放贷款208,000元；由原告提供阶段性连带责任保证；保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。中行钦州分行于2016年7月5日向被告陈青发放了贷款208,000元，被告借款后归还了部分借款本息，自2017年1月起开始逾期不还款。中行钦州分行根据《个人房屋贷款合作协议》的约定，从原告的保证金账户扣收，具体为:2017年9月28日扣款4,535.65元、2018年1月31日扣款4,610.65元、2018年6月31日扣款3,448.3元，共计扣款12,594.6元，用以偿还被告的贷款本息，原告代偿上述款项后，于2018年6月8日通过邮政专递向被告催收未果。2019年1月3日，原告向该院起诉，提出上述诉讼请求。 一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，以及原告、被告与农行钦州分行签订的《个人住房贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。根据合同约定，被告支付房屋首付款69,490元后，余款208,000元向银行按揭贷款支付给原告，由原告承担连带担保责任。但被告至今尚欠原告房屋首付款30,000元没有支付，且在中行钦州分行发放贷款后，没有按照约定偿还贷款本息，致使原告承担保证责任，被告经催告后在合理期限内仍未履行还款义务，致使双方订立合同的最终目的不能实现。根据《合同补充协议》（附件四）第一条（二）4点的约定，被告的违约行为符合双方约定的解除合同条件，原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》符合合同约定和法律规定，该院予以支持。但《商品房买卖合同》及补充协议并未约定合同解除后被告需另外向原告支付违约金，故原告请求被告支付解除合同违约金69,490元，理由不成立，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告钦州天和置业有限公司与被告陈青于2016年2月14日签订的编号201602142130《商品房买卖合同》及补充协议，被告陈青于本案判决生效后十五日内协助原告钦州天和置业有限公司办理注销编号201602142130《商品房买卖合同》的备案登记；二、驳回原告钦州天和置业有限公司的其他诉讼请求。 二审诉讼过程中，上诉人提交了新证据《说明》，拟证明银行已知晓上诉人钦州天和置业有限公司对被上诉人陈青提起《商品房买卖合同》解除的诉讼，并在《商品房买卖合同》解除后由上诉人钦州天和置业有限公司收回房屋并偿还被上诉人未偿清部分的银行贷款。被上诉人陈青未到庭质证。本院对上诉人钦州天和置业有限公司提交的证据予以确认。 本院依法向中国银行股份有限公司钦州分行进行了案件事实的调查，中国银行股份有限公司钦州分行出具了《中国银行股份有限公司钦州分行关于陈青贷款缴纳情况的复函》。上诉人钦州天和置业有限公司质证称，对此份证据的三性予以认可，且恰好证实被上诉人陈青多期逾期还款的事实。 本院另查明，被上诉人陈青于2016年6月14日与中国银行股份有限公司钦州分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，中国银行股份有限公司钦州分行于2016年7月5日向被上诉人陈青发放全部贷款20.8万元。被上诉人陈青于2016年8月5日开始偿还贷款本息，已还期数34期，已归还本金合计8884.70元，已还应收利息合计29708.36元，已还应收取利息的罚息合计342.47元，已还拖欠本金的罚息合计105.48元。被上诉人陈青从2017年5月8日开始未按合同约定的时间还款。 对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，关于双方签订的《商品房买卖合同》是否应予解除，被上诉人陈青是否构成违约，应当如何承担违约责任的问题。上诉人钦州天和置业有限公司主张被上诉人应承担违约责任，被上诉人已支付的69490元首付款作为违约金不予退还。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，即在约定的解除条件成就时，解除权人有权解除合同。在本案中，上诉人钦州天和置业有限公司与被上诉人陈青签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。双方签订的《合同补充协议》的第一条第二款第4点“买受人申请银行按揭贷款，由出卖人作为借款担保人的，如因买受人未按规定偿还按揭银行的借款本息，导致按揭银行收回贷款或要求出卖人履行连带保证责任，则出卖人因此造成的经济损失由买受人承担，出卖人有权解除《商品房买卖合同》；出卖人解除《商品房买卖合同》的，买受人支付的购房款作为违约金不予退还，买受人依据《商品房买卖合同》所购买的商品房所有权归出卖人所有，出卖人可自行处理。买受人已付银行利息，装修费用及其他损失由买受人自行承担”；由于被上诉人陈青未按约定按时缴付银行按揭贷款，致使上诉人钦州天和置业有限公司承担保证责任，且被上诉人陈青经催告后在合理期限内仍未履行付款义务，该情形符合双方约定的合同解除条件，据此，一审法院认为上诉人钦州天和置业有限公司请求解除与被上诉人陈青签订的《商品房买卖合同》符合合同约定及法律规定。此外，作为本案所涉商品房的贷款人的中国银行股份有限公司钦州分行也向本院作出了在《商品房买卖合同》解除后由上诉人钦州天和置业有限公司收回房屋并偿还被上诉人未偿清部分的银行贷款的说明。鉴于以上事实，本院对上诉人请求解除《商品房买卖合同》予以支持。 关于违约责任的问题，双方在《合同补充协议》的第一条第二款第4点中已约定“出卖人解除《商品房买卖合同》的，买受人支付的购房款作为违约金不予退还”，本案中被上诉人陈青的行为已构成违约应依约承担违约责任，其应向上诉人支付违约金69490元。但因被上诉人陈青原已支付给上诉人的购房首付款69490元，两款予以抵扣，被上诉人陈青不需再向上诉人钦州天和置业有限公司上述违约金。上诉人钦州天和置业有限公司主张作为违约金不予退还，本院予以支持。 关于《商品房买卖合同》解除后如何处理法律后果问题，依照我国合同法中对合同解除双方返还的法律原则，房屋已归上诉人所有，上诉人就应将被上诉人原已交付的购房首付款、按揭贷款、未偿还的按揭贷款归还被上诉人。被上诉人陈青已支付的购房首付款为69490元；已支付的按揭贷款为本金合计8884.70元，利息合计29708.36元，罚息合计342.47元，拖欠本金的罚息合计105.48元，总计39041.01元。被上诉人总计支付购房款为69490+39041.01=108531.01元。但按双方签订的《合同补充协议》，购房首付款69490元作为违约金应当支付给上诉人，因此上诉人不予返还此给被上诉人。但被上诉人陈青向银行交纳的按揭贷款本息39041.01元，上诉人钦州天和置业有限公司尚需返回。 综上所述，一审认定事实清楚，审理程序合法。但部分判决错误，对错误的部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、维持钦州市钦北区人民法院（2019）桂0703民初65号民事判决第一项；撤销第二项; 二、被上诉人陈青应支付给上诉人钦州天和置业有限公司的违约金69490元，因被上诉人陈青原已支付给上诉人的购房首付款69490元，两款予以抵扣，被上诉人陈青不需再向上诉人钦州天和置业有限公司上述违约金。 三、上诉人钦州天和置业有限公司返还被上诉人陈青390**.01元。 义务人收到本判决书之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向钦北区人民法院申请执行，或向该院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费1538元，二审案件受理费1538元，公告费700元，共计2238元，两审诉讼费共3776元，由被上诉人陈青负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李碧珊 审 判 员 黄载文 审 判 员 叶枝仁 二〇二〇年二月二十一日 法官助理 黄襦平 书 记 员 翁业琼