沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初11683号 原告：史航，男，1982年3月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。 被告：朱妍，女，1983年4月22日出生，汉族，住沈阳市铁**。 被告：林丽杰，女，1954年11月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。 委托代理人：马德禧，系辽宁宣政律师事务所律师。 原告史航诉被告朱妍、林丽杰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲担任审判长，与审判员张伟、人民陪审员刘光珍组成合议庭，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告史航、被告林丽杰及委托代理人马德禧到庭参加诉讼，被告朱妍经本院公告送达期满未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告史航诉称，二被告系母女关系。被告朱妍系沈阳市和平区房屋的原房主。2018年4月12日，被告林丽杰（由于被告朱妍在国外，委托其母即被告林丽杰进行房屋交易）与原告签订房屋买卖协议，将房屋卖给原告。在2018年7月13日交易完成，原告的房款全部交齐，当天双方约定于2018年10月末前被告搬离本房屋，查清水、电、煤气费，由中介将房屋尾款10000元交给被告。在10月24日1点中介通知我接房，当时我到达现场发现被告对我的房屋造成严重的损坏，门窗、地板、柜子、吊顶进行拆卸，暖气片卖掉，有照片为证，故要求被告对我造成的所有损失进行赔偿。诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告破坏房屋损失45112元；2、请求法院判令被告支付从2018年7月13日至2020年1月13日（18个月）按月租金2000元标准计算的房租36000元；3、请求法院判令被告支付鉴定费2000元；4、请求法院判令被告支付水费171元、电费41.5元、煤气费21.8元，合计234.3元；5、由被告承担全部诉讼费用。 被告朱妍未到庭，亦未提交答辩状。 被告林丽杰辩称，1、破坏房屋损失没有事实根据，双方买卖的是房屋，且房屋买卖专指房屋，被告没有对房产造成任何的损坏，只是将房屋装修的附属设施拆走。2、拖欠各项费用不是事实，双方在没有办理交接的前提下，原告单方私自将房屋门锁换掉，导致双方没有对水、电、煤气费交接的过程。另，直至现在被告也没有收到房屋尾款10000元。3、原告所述因无法居住造成租房的费用不但没有事实及法律依据，甚至带有敲诈勒索之嫌。4、造价鉴定费与本案诉求没有任何关系，被告拒绝原告的第4项诉求请求。被告全面拒绝原告的诉求，不认为被告有赔偿责任。 经审理查明，2018年4月12日，原告（乙方）与朱妍（甲方、代理人林丽杰）在沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定原告购买朱妍的位于沈阳市和平区，建筑面积106.17平方米，房屋价款720000元；双方并约定乙方同意甲方签署合同之后，继续保有在本房子的居住权(1年)，直到甲方找到新住处，如果此期间甲方没找到合适住处(甲方乙方再协议)，甲方乙方经协商可延长本房居住权1年或甲方退换乙方购房合同等；在本合同签订之日起45日内到房产大厦办理更名过户手续，甲方于全款到位腾空房屋并将房屋钥匙交于乙方，甲方保证房屋交付乙方时的状况与乙方实际看房时的状况保持一致，否则甲方赔偿乙方因此而受到的损失；第七条违约责任（四）乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分房款1‰的违约金；（五）甲方必须按期将房产交付乙方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付已收房款1‰的违约金；第九条其他约定（1）甲方收定金20000元，尾款10000元交易当天可由中介代收，剩下的房款除去资金监管和银行贷款以现金或转账的形式在交易当天交给甲方，甲方全款到位将房屋钥匙交给乙方并结清所有陈欠，若中介代收尾款，则中介将尾款交给甲方，并写结清单等内容；被告作为甲方朱妍的代理人在该《房屋买卖合同》上签字。合同签订后，原告按合同内容履行了交付房款的义务，涉案房屋于2018年7月17日由房产部门登记在了原告名下。 2018年7月13日《尾款收条》载明“姐妹房产今收到史航房屋尾款10000元，房主的房款全部到位今天，告知中介，由中介配合买卖双方查清水、电、煤气、取暖费用和户口迁出等事宜后。经乙方同意，由中介将尾款支付给卖方。甲乙双方协定于2018年10月末之前腾空、交房钥匙”。庭审中，双方均认可“尾款10000元在姐妹房产中介处及各方达成被告于2018年10月末之前腾空、交房钥匙意向”的事实。 2018年10月25日，被告报警称房子已经卖了，没办交接，买房子的人把房子锁换了，现在打不开门，房子里还有自己的东西。报警后，原告到现场并更换了门锁实际占有了该房屋。 另查明，原告购买涉案房屋时，室内有装修，因双方在合同中有约定乙方同意甲方签署合同之后，继续保有在本房子的居住权(1年)，后双方又达成被告于2018年10月末之前腾空、交房钥匙的意向，但被告在房屋交接前将涉案房屋内的装修进行了拆除。 在案件审理过程中，原告申请要求对涉案房屋整体装修破坏、破损造成的损失进行造价鉴定，2019年11月22日辽宁中衡工程造价咨询有限责任公司作出《辽中衡基字[2019]367号鉴定意见书》，鉴定结论为“沈阳市和平区房产的整体装修破坏项目的工程造价为45122.02元”。鉴定作出后，被告林丽杰提出鉴定异议，2019年12月13日辽宁中衡工程造价咨询有限责任公司作出《对林丽杰提出的的答复》,认为其作出的鉴定意见书无修改内容。原告为此支付鉴定费2000元。 再查明，2019年1月原告曾起诉林丽杰房屋买卖合同纠纷至本院，本院作出（2019）辽0102民初1691号民事裁定书，以“诉讼主体不适格”为由裁定“驳回原告史航的起诉”。 上述事实，有房产证、房屋买卖合同、尾款收条、鉴定报告、鉴定费票据、民事裁定书、照片等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为：根据民事诉讼法的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告朱妍经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利，本院根据其他当事人提供的证据对所诉的案件事实予以认定。 原、被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定“甲方保证房屋交付乙方时的状况与乙方实际看房时的状况保持一致，否则甲方赔偿乙方因此而受到的损失”，现因涉案房屋的实际居住人被告林丽杰在交付房屋前擅自对房屋拆除装修，致使朱妍交付的房屋与原告实际看房时的状况未保持一致，故朱妍应承担赔偿损失的责任。现辽宁中衡工程造价咨询有限责任公司已作出“沈阳市和平区房产的整体装修破坏项目的工程造价为45122.02元”的鉴定结论，本院予以确认，被告朱妍应予以赔偿并承担所发生的鉴定费用。 关于原告主张的从2018年7月13日至2020年1月13日（18个月）按月租金2000元标准计算的房租36000元，双方在合同中有约定乙方同意甲方签署合同之后，继续保有在本房子的居住权(1年)，后双方又达成被告于2018年10月末之前腾空、交房钥匙的意向，故对原告允许被告居住期间的租金不予支持。关于其他时间段的租金，庭审中原告仅提供房屋租赁协议一份，而未提供其实际支付租金的凭证，法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，现原告不能证明其存在实际租金损失，故对于该项诉求，本院不予支持。 关于原告主张的水、电、煤气费用，原告未实际交纳，现其向被告主张无事实依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告朱妍于本判决生效后十日内赔偿原告史航房屋拆除破坏损失45112元及鉴定费2000元； 二、原告史航于本判决生效后十日内给付被告朱妍房屋尾款10000元（由沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司代为支付）； 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 三、驳回原告其他的诉讼请求。 案件受理费1734元、公告费560元，合计2294元，由原告史航承担754元；由被告朱妍承担1540元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  冯 菲 审 判 员  张 伟 人民陪审员  刘光珍 二〇二〇年二月二十四日 书 记 员  王 琳 本案判决依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。