广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初1614号原告：刘玲燕，女，1968年2月23日出生，香港特别行政区居民，A）。委托诉讼代理人：陈胜元，广东鹏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志坚，广东鹏港律师事务所律师。被告：杨春辉，男，1983年12月20日出生，汉族，户籍地址广东省海丰县，委托诉讼代理人：吴勇，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓丹，广东星辰律师事务所实习律师。被告：黄林海，男，1970年1月4日出生，汉族，户籍地址广东省海丰县，被告：黄守行，男，1967年5月5日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县，被告：徐吉祥，男，1983年8月28日出生，汉族，户籍地址广东省海丰县，委托诉讼代理人：吴勇，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓丹，广东星辰律师事务所实习律师。被告：金卡（深圳）律师事务所，住所地深圳市罗湖区凤凰路3号海珑华苑海天阁2017、2016。负责人：黄正品。原告刘玲燕与被告杨春辉、黄林海、黄守行、徐吉祥、金卡（深圳）律师事务所（以下简称金卡律所）合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭对本案进行了审理。原告刘玲燕及其委托诉讼代理人刘志坚，被告杨春辉、徐吉祥的共同委托诉讼代理人吴勇、何晓丹，被告黄林海、被告黄守行，被告金卡律所的负责人黄正品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玲燕向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的合同无效；2.被告对原告的购房款345960元承担连带返还责任；3.判令被告连带向原告返还门锁费1000元；4.判令被告金卡律所向原告返还律师见证费1000元；5.本案原告为维权所支付的相应费用，包括：律师费、担保费、保全费、诉讼费等由被告承担。诉讼期间，原告变更诉讼请求第2项为260988元。事实与理由：2016年12月15日，原告与杨春辉签订了《合作建房合同》，双方约定以杨春辉出地，原告出资的方式，建造“金海湾”第11层1113房，建筑面积108.7平方米。原告的购房款系分期支付的，截止目前原告已支付购房款260988元。2018年4月12日，“金海湾”因被认定为违建被县政府下达文件进行强制拆除，造成原告的重大经济损失，原告的损失应由五被告共同承担，理由如下：一、原告与杨春辉签署的《合作建房合同》实质为房屋买卖合同。从合同约定的内容来看，双方的真实目的是一方提供资金并分配建成后固定数量的房屋，另一方提供土地使用权取得房屋的增值及其他利益，符合《国有土地使用权纠纷司法解释》第二十五条规定的名为合作实为买卖的情形；杨春辉在合作的过程中，并未将原告介绍给其他的合伙人，也未组织与其他合伙人商讨合伙事宜，原告也未参与土地的整合、土地平整、房屋施工等各项工作，也不清楚各项费用开支，故原告与杨春辉之间应当认定为房屋买卖关系，原告是购买人，杨春辉是出售人；杨春辉未获取涉案土地兴建商品房的相关资质而与原告签订的买卖合同属于无效合同，据以《合同法》的相关规定，杨春辉应当返还原告支付的合同款项。二、黄林海与杨春辉在2016年8月26日签订《合作建房协议书》，协议约定二人合作开发位于惠州市××县盐灶××村××队小盐田（环大亚湾道路北，碧桂园三期北），面积1000平方米（东28.27米，南37.37米，西28.27米，北37.37米）。其中，黄林海占股51%，以其所有的土地（即涉案土地）作价550万元出资，杨春辉占股49%，在合同签订之日向黄林海支付269.5万元，于工程开工之日出资200万元以作前期工程建设。故，黄林海作为合作开发商应当对原告的损失承担连带清偿责任。三、黄守行与非本集体成员的本案杨春辉签订《宅基地使用权转让协议书》：约定以杨春辉出资，村民出地的方式在涉案土地进行建房。已然成为涉案土地特定部分的合作开发商，应当对返还原告购房款承担连带责任。四、徐吉祥为开发商的实际收款单位，据以《合同法》规定的履行治愈规则，原告与徐吉祥之间在本案中系存在买卖合同关系；即使原告与徐吉祥之间不存在直接的买卖合同关系，但徐吉祥的收款行为，已表明其知晓该款项的来源及所依附的合同事项，作为代为收受房款的主体，其代理行为已符合《民法总则》第一百六十七条之规定。综上，无论徐吉祥系作为《合作建房协议书》的实际卖方，还是仅作为收取房款的代理方，都应对返还原告的购房款与其他被告承担连带责任。五、被告金卡律师事务所律师在对涉案合同进行见证时，未按照律师见证规则的相关规定运用其本身的专业知识，对涉案合同的真实性、合法性予以审查或者进行风险提示。签订“合作建房协议”的双方共同委托被告金卡律师事务所进行见证，其根本目的在于委托该律师事务所从法律专业角度对该协议是否受法律保护进行审查，即《律师见证业务工作细则》所规定的合法性证明，律师事务所见证书称该所仅对协议的签名真实性予以见证，于法无据；另外，该见证书只有陆冬林一个律师见证，也不符合工作细则关于律所接受委托后指派两名律师进行见证的规定。根据深圳市司法局深司[2009]221号《关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务的通知》及广东省司法厅《关于规范我省律师从事合同见证业务的通知》的规定，被告金卡律所在明知涉案标的物“金海湾”为违法建筑，不能买卖，且业内也统认不能对“小产权房”进行见证，却仍然在利益的驱使下对涉案合同进行了见证，对原告的损失具有明显的过错，乃至于是故意，其理应承担补充退款责任。综上，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的全部诉请。被告杨春辉辩称，双方签订的合作建房合同是双方自愿订立，对双方均有约束力，如果该合同判定无效，杨春辉认为原告也是明知道该房屋是小产权房仍出资建设房屋，原告存在一定过错，所以不应由被告承担全部赔偿责任，支付全部损失。另外，杨春辉是本案受害人，其出资将近1000万元，用于出资建房，另外收取的原告的购房款均用于房屋建设，自己没有获得利益，现在也没有经济能力赔偿。原告诉请的第5项无具体数额，不应得到支持。被告黄林海辩称，我们收取的房屋已经全部投资进房屋建设，没有获得利益，房子都拆了，我们自己投资进入的钱也没有了，不应该返还。被告黄守行辩称，我认为本案与我无关。被告徐吉祥辩称，我受杨春辉的雇佣，协助杨春辉处理收款事宜，没有获得房款，且我不是合同相对人，不需要承担赔偿责任。被告金卡律所辩称，请求驳回原告对金卡律师的所有诉请：1、被告金卡律所从未接受原告委托，指派本所律师办理涉案合同的见证事务，就本案证据而言，原告也没有提供委托代理合同，没有提供由我所制作的合法的律师见证书。2、本所从未收取原告任何费用。3、原告如不撤回对本所的起诉，本所将保留追究原告及其他被告的民事责任及刑事责任的权利。原告刘玲燕围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1、《合作建房合同》；2、《合作建房协议书》；3、《宅基地使用权转让协议书》；4、律师见证书、授权及声明书；5、房款收据；6、银行流水；7、见证现场照片。被告徐吉祥为支持其抗辩向本院提交下列证据：1、雇请协议；2、银行流水。被告杨春辉、黄林海、黄守行、金卡律所均未向本院提交证据。本院依职权调取了如下证据：1、国土行政部门对涉案土地的性质情况的相关函件；2、国土行政部门对涉案建筑物的拆除通知书及县政府会议纪要。本院组织了当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原、被告质证意见、庭审笔录等进行综合认定。本院认定事实如下：2016年8月26日，被告黄林海（甲方）与被告杨春辉（乙方）签订《合作建房协议书》，主要约定：第一条合作项目概述一、工程地址：位于惠州市××县××盐灶××村××队小盐田（环大亚湾道路北,碧桂园三期北)面积1000平方米（东28.27米，南37.37米，西28.27米，北37.37米）；二、工程概述：工程造价约为人民币贰千万元，基础按15层设计，具体造价与层高以实际建成楼房为准。工程范围按双方确定认可的设计图纸、图样进行施工，主体工期为90天完成，台风，雨天，政府干预等不可抗力造成停工的除外。三、质量标准：工程质量标准按国家验收标准，具体标准评定以国家或行业的质量标准为依据。第二条股份分配及出资方式一、股份分配：甲方占股51%，乙方占股49%。二、出资方式：第一次出资:甲方以其所有的位于惠州市××县××盐灶××村的土地作价550万元出资。签订合同之日乙方应当支付甲方2695000元。第二次出资：工程开工之日乙方出资200万元用于前期工程建设。后续出资：后续建设费用以在建楼期间售楼收入出资，如在建期间售楼收入不足以承担后续建设费用，则由甲乙双方按各自持有的股份比例共同出资。第三条管理及经营一、双方合作期间甲方作为会计、乙方主管财务共同管理建房。二、双方共同开设一个银行账户，方便一切支出费用与收入的标记，所有资金出资与收入都应当注入该账户。第四条利益分配及债务承担一、利益分配：售楼所得先还乙方的200万元前期投资，其余盈余以甲乙双方按占股比例分配，楼房建成后双方按未出售部分的楼房面积以甲乙双方按占股比例分配。二、债务承担：如在合作建房过程中有债务产生，债务先由合伙财产偿还，合伙财产不足清偿时，以甲乙双方按占股比例承担。第五条特别约定如因政府等其他主管部门干涉，导致合作建房失败，楼房未能竣工完成，甲方应当将乙方所有出资归还乙方，未完成的楼房产权归甲方所有。第六条其他权利与义务一、甲方应当保证对其出资土地的一切排他性权利，如建房期间有第三方向甲乙双方对土地主张权利的，由甲方负责理顺，造成损失由甲方承担……。2016年12月10日，被告黄守行、案外人陶浓娣、黄本深、黄敏灵（甲方）与被告杨春辉（乙方）签订《宅基地使用权转让协议书》，约定主要内容：甲方将位于惠州市××县××盐灶××村××队小盐田(环大亚湾道路北,碧桂园三期北)总面积为1658平方米的土地以10056400元整转让给乙方。一、甲方必须保证该住宅地无抵押、担保或被查封等权利瑕疵，甲方所有亲属及子女不得有任何争议，若发生与甲方有关的房产纠纷或债权关系时，由甲方负责全部经济责任、法律责任，乙方不负任何责任。二、乙方在该住宅地上所有建房归乙方所有，乙方拥有该住宅地及建筑房产的永久性所有权、使用权及合作、转让、出租、抵押等一切权利，甲方无权干涉。三、甲方负责协助乙方办理村委登记、报户、水电开户、道路建设及办理房产证手续，费用均由乙方负责。四、如因政府划征地、拆迁等，住宅地补偿费和该房产建筑物的拆迁赔偿款都归乙方所有按政府有关政策办理，甲方以及甲方亲属，子女不得以任何借口和理由来争夺征用或征收所得的赔偿款，否则，甲方按所得款项的十倍赔偿……。2016年12月15日，被告杨春辉（甲方）与原告刘玲燕（乙方）签订《合作建房合同》，约定：一、甲、乙双方合作统筹兴建的合作项目位于惠州市××县××盐灶××村××队(环大亚湾道路北,碧桂园三期北)，占地面积约为1800平方米，占地建筑约为1480平方米，楼名定为《金海湾》，高约20层。二、经审核，乙方承担房屋建造费459801元整。以收据为凭。建好后分得第11层13号房(3房2厅）建筑面积为108.7平方米的所有权和使用权。三、本合同签订之日起，乙方须付给甲方10000元整，合作建房款七天内付清全款，计人民币449801元。于楼体外立面做好后七天内交齐(收款凭收据）。甲方收到全部建房款后乙方对上述房屋拥有七十年所有权和使用权，在使用期限内，乙方有权对该套房产进行出租、转让、抵押、赠送、继承等，甲方无权干涉。四、甲方保证房屋质量合乎国家质量标准，甲方将房屋交付给乙方后，如因乙方使用不当或改装、装修等因素出现的问题乙方应自行承担责任。五、乙方有权对上述房屋进行合理的使用，但未经甲方允许不得随便改变房屋结构。六、如因政府规划征地、拆迁、按政府有关政策办理。所赔偿的补偿款按乙方实际拥有的房屋面积所得的补偿款归乙方所有，在政府政策允许同意办理房产证时甲方协助乙方办理，但办理房产证费用一切由乙方负责。七、甲方保证该栋楼无抵押、无担保或被查封等权利瑕疵，甲方所有亲属及子女不得有任何争议，若因此发生甲方有关的房产纠纷或债权关系时，由甲方负责全部经济、法律责任，乙方不负任何责任。八、甲、乙双方必须共同遵守本协议，经双方签字后具有法律效力，本协议一式三份，自签订之日起生效，甲、乙双方及见证单位各执一份。原告刘玲燕主张《合作建房合同》经被告金卡律所见证，提供现场照片（含金卡律所律师陆冬林的牌匾、金卡律所的税务登记证）及2016年12月15日的《律师见证书》（编号：[2016]SZJK见字第045号），内容为：经甲方和乙方申请，本律师就其签名予以见证，兹见证：甲方：杨春辉身份证号码：.乙方：刘玲燕身份证号码：P529295(A)甲乙双方签订的《合作建房合同》其签名属实，有关手续请双方依法按规定报政府部门审批完善。见证律师处加盖长方形印章“中国广东注册律师执业律师：陆冬林执业证号：14403200810564955”，空白处加盖“金卡（深圳）律师事务所见证专用章”。2017年9月18日，被告徐吉祥出具内容为“今收到刘玲燕1113单位定金10000元”的《收据》给原告收执。2018年2月1日，被告徐吉祥出具内容为“今收到刘玲燕1113单位房款251000元，注：转账，还欠43841元”的《收据》交原告收执。被告杨春辉确认收到购房款261000元，智能门锁费1000元已包含在该购房款内。庭审中，被告黄林海称其投资建设时不知道涉案土地手续不全，当时村委会出具证明给黄守行说明土地可用于开发，所以才投资；“金海湾”一共20层，1层16户，1-6层架空准备做商铺，已建好，已售出50多套，有一部分已交房。被告杨春辉称“金海湾”共60套左右，有一部分已交付。诉讼过程中，原告刘玲燕表示放弃宅基地使用权甲方黄守行的配偶陶浓娣、黄本深、黄敏灵的权利主张。案涉房产所在的“金海湾”因涉及违法用地、违法建设已于2018年4月12日被行政职能部门启动整体清拆程序，“金海湾”楼盘在原告刘玲燕提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。另查一，2017年4月1日，被告杨春辉与被告徐吉祥签订《雇请协议》，约定：黄林海、杨春辉因惠东县稔山镇盐灶背村工地需要员工，现雇请徐吉祥在工地务工，双方达成协议：1、徐吉祥在工地负责材料签名，接待客户，客户开收据签名等。2、在工作期间工地有任何盈亏与徐吉祥无关。3、每月付徐吉祥工资人民币5000元整，伙食补助1000元，共计6000元整。4、本协议从2017年4月1日至工地工程完工止。徐吉祥为证明其工资发放情况，向本院提交了其名下账号尾数为96×××77的中国农业银行卡交易明细清单（起止日期20170401-20180430）。另查二，被告黄林海因涉嫌犯非法倒卖土地使用权罪、被告黄守行因涉嫌犯非法转让土地使用权罪，惠东县人民检察院于2018年10月8日向本院提起公诉，本院于2020年1月17日作出（2018）粤1323刑初719号刑事判决书，以非法倒卖土地使用权罪，依法判处黄林海有期徒刑四年；以非法转让土地使用权罪，依法判处黄守行有期徒刑六年八个月。截至本案判决作出之日，该刑事判决尚未发生法律效力。本院认为，本案原告刘玲燕与被告杨春辉签订的《合作建房合同》，虽名为“合作建房合同”，但从合同内容却是将案涉“金海湾”第11层13房这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告杨春辉之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。本案属涉港案件，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”的规定，在准据法问题上应参照涉外案件处理。案涉合同的履行地发生在我国内地，当事人选择准据法适用内地法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案应适用与合同具有最密切联系的法律即我国内地法律作为准据法。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）原告刘玲燕与被告杨春辉签订的《合作建房合同》的效力；（二）被告杨春辉、黄林海、黄守行、徐吉祥应否向原告连带返还购房款；（三）被告金卡律所应否返还见证费并对购房款承担连带返还义务。关于涉案《合作建房合同》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《合作建房合同》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，上述《合作建房合同》应为无效合同。关于被告杨春辉、黄林海、黄守行、徐吉祥应否向原告连带返还购房款的问题。被告杨春辉作为无效合同的相对方，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告诉请被告杨春辉返还已付的购房款260988元及门锁费1000元，原告仅向本院提交金额为261000元的收据，结合原告及被告杨春辉的庭审陈述，被告杨春辉应返还原告已付260000元购房款及1000元门锁费，原告诉请超出部分，本院不予支持。被告黄林海与被告杨春辉合作建设涉案“金海湾”房产，双方系个人合伙关系，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。据此，被告黄林海应对其与杨春辉的合作之债即涉案261000元的返还承担连带责任。被告黄守行不是涉案房屋买卖合同的相对人，也未参与涉案楼盘的建设，其将涉案土地的使用权转让给被告杨春辉属另一法律关系，原告依据合同之诉要求黄守行对上述债务承担连带责任，依据不足，理由不充分，本院不予支持。关于被告徐吉祥是否承担责任问题，本院认为，被告徐吉祥系被告杨春辉雇佣的人员，其虽代为收取了购房款，但属履行职务行为，并非真正的合同主体，因此，原告诉请被告徐吉祥连带返还购房款，依据不足，不予支持。关于被告金卡律所应否返还见证费并对涉案购房款承担连带责任的问题。原告刘玲燕未向本院提交证据证明其已支付见证费1000元，应承担举证不能的法律后果，原告诉请金卡律所返还见证费1000元，本院不予支持。对于原告刘玲燕诉请被告金卡律所连带返还购房款，本院认为，原告在本案中是以合同纠纷提起诉讼，被告金卡律所非涉案合同主体，亦未收取涉案购房款，原告的该项诉请，于法无据，本院不予支持。关于被告应否承担原告为维权所支付的费用问题。因是否聘请律师代理是原告自由选择的权利，在无约定该费用由被告承担及原告未完成举证责任的情况下，原告的该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。至于担保费、保全费，因原告并未提出财产保全措施，原告该请求无事实依据，本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下：一、确认原告刘玲燕与被告杨春辉于2016年12月15日签订的《合作建房合同》无效。二、被告杨春辉、黄林海于本判决发生法律效力之日起10天内向原告刘玲燕连带返还购房款260000元及门锁费1000元，共261000元。三、驳回原告刘玲燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5245元（经批准缓交），由原告刘玲燕负担40元，由被告杨春辉、黄林海连带负担5205元。如不服本判决，原告刘玲燕可在判决书送达之日起三十日内，各被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  黄新娣审判员  罗晓燕审判员  王雪良二〇二〇年二月十日法官助理柯嘉静书记员陈建丽