内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内06民终2465号 上诉人(原审被告)：白某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：刘某，系内蒙古子阳律师事务所。 委托诉讼代理人：高某，系内蒙古子阳律师事务所。 被上诉人(原审原告)：鄂尔多斯市中富房地产开发有限责任公司。 法定代表人：郭某。 住所地：内蒙古鄂尔多斯市东胜区准格尔南路9号街坊。 委托诉讼代理人：温某，内蒙古赫扬（乌审）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵某，内蒙古赫扬律师事务所律师。 上诉人白某因与被上诉人鄂尔多斯市中富房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2019）内0602民初5389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人白某的委托诉讼代理人刘某、高某，被上诉人鄂尔多斯市中富房地产开发有限责任公司（以下简称中富公司）的委托诉讼代理人温某、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白某上诉请求：1.撤销原判,或改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审的诉讼费由中富公司承担。事实和理由：一是被上诉人未完成法律意义上的交付，原审法院仅凭上诉人已实际入住而认定已完成交付属事实认定错误。经原审法院查明，被上诉人至今未能办理国电富兴苑9号楼的竣工验收备案，可以看出诉争房屋目前尚不具备交付标准，而原审法院错误认定因上诉人已实际入住，不支持中富公司将具备竣工验收备案的诉争房屋交付给上诉人的诉讼请求，属事实认定错误。二是被上诉人逾期交房构成违约是事实，上诉人无法入住产生租房费也是事实。法院应当尊重当事人的意思自治，考虑实际情况计算租房费，一审法院参照银行贷款利率计算租房费错误。2011年8月15日，被上诉人中富公司与9号楼业主约定交付房屋，但到了8月15日，上诉人所购买的9号楼防水、外层保温涂料、供电工程等设施均未配套完善，根本不具备入住条件，即签订《关于9号楼房屋补偿协议》，约定给付9号楼业主每户租房费每月2500元。中富公司作为违约方，不仅在协议约定的期限内无法交房，而且至今不具备交付标准。由于中富公司逾期交房，导致上诉人只能在外租房居住，产生租房费符合客观实际。原审法院以资金占用期间利息来计算租房费，显然不足以弥补上诉人的损失。双方已对逾期交房产生的租房费达成了合意，当时周边相似户型的房租也在2500元/月左右，所以应以2500元/月为计算房租费的标准。 中富公司辩称，原审认定事实清楚，应驳回白某的上诉请求。关于交付问题，上诉人已经与2014年10月撬门入住房屋至今，实际占有该套房产，不存在没有交付的问题。该房屋的交房时间应该认定为2014年10月，具体于10月几日无法确定。中富公司认为原审法院适用法律正确，应当依照占用资金期间利息计算违约金，不应依照上诉人所谓的租房费计算。上诉人实际于2014年10月入住涉案房屋，根据房屋相关的用水清单及缴费记录，可以确定上诉人入住时间。 白某向一审法院起诉请求：1.请求中富公司将质量合格、具备竣工验收备案登记的的位××区交汇处梦想家（现更名为国电富兴苑小区）9栋2单元704室交付白某；2.请求中富公司向白某支付房屋租赁费，租赁费按每月2500元，从2011年8月30日起至实际交付房屋之日止；3.请求中富公司支付白某为完善小区后续工程，户均费36000元及支付因维权产生的误工费16000元；4.本案案件受理费由中富公司承担。 一审法院认定事实：2010年7月31日，中富公司与白某签订《商品房认购书》，约定白某购买中富公司开发的的坐落××区房屋一套，房屋面积为119.92平方米（该面积最终以房管部门实测为准），房屋单价为4695元/平方米，总房款为557388元。双方约定首期房款167388元（房屋总价30%，含定金）须于2010年8月15日前付清，剩余390000元办理银行按揭贷款。该合同还约定白某须于签订认购书后15日内即2010年8月15日前携认购书及身份证与应付房款到梦想家销售中心交款并签署《商品房买卖合同》。签订认购书后，白某按约定付清了首期房款，剩余房款390000元至今未支付，也未办理银行按揭贷款，中富公司针对剩余房款已经另行提起诉讼。 2011年8月15日，中富公司与白某签订《关于9号楼房屋补偿协议》，约定中富公司于2011年10月30日前一次性给付9号楼业主六个月的租房费共计15000元，每户租房费每月2500元，租房费起算时间从2011年8月30日至2012年2月28日止，同时约定，中富公司应于2011年12月30日前向乙方交房，不得逾期，若逾期应另行协商解决。 另查明，案涉《商品房认购书》中所称的富兴北路与白洁路交汇处梦想家项目名称在被告向政府有关部门审批时变更为国电富兴苑小区。该项目于2012年1月5日办理了商品房预售许可证。国电富兴苑小区9号楼至今未办理竣工验收备案，白某已于2015年8月30日入住了涉案房屋。 一审法院认为，白某与中富公司均在《商品房认购书》及《关于9号楼房屋补偿协议》中签字及盖章，双方虽未签订正式的商品房买卖合同，但白某已于2015年8月30日在未办理相关交付手续的情况下入住了涉案房屋，中富公司针对案涉房屋尾款已经另行提起诉讼，双方已通过行为表明继续履行合同，故白某与中富公司签订的《商品房认购书》成立并生效。关于第一项诉讼请求，因涉案房屋尚未验收合格且白某现已实际入住，故对白某该项诉讼请求不予支持。关于第二项诉讼请求，本案白某已按合同约定缴纳了首付款，但中富公司未能按照补偿协议的约定于2011年12月30日前向白某交付房屋，也未能于交付期满前取得建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》，故应承担逾期交付房屋的违约责任。白某请求中富公司支付房屋租赁费的实质为因中富公司逾期交房而产生的违约损失，因白某现已实际入住房屋，故白某请求2015年8月30日之后的租金损失无事实依据，本院不予支持；关于2011年8月30日至2012年2月28日之间的租房费标准因在补偿协议中明确约定，故宜确定为15000元；关于2012年2月29日至2015年8月29日期间的违约损失，因双方并无明确约定，逾期交房期间有关主管部门尚未公布同地段同类房屋租金标准，考虑到原告的实际损失，兼顾公平原则，本院酌定以白某已付房款为基数，参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率确定。具体计算方法如下： 已付房款计算期间年利率天数数额（元） 2011.8.30-2012.2.28补偿协议约定15000 1673882012.2.29-2012.6.76.1％3月7天2751.2 1673882012.6.8-2012.7.55.85％27天734.4 1673882012.7.6-2014.11.216.15％2年4月15天24449.1 1673882014.11.22-2015.2.285.6％3月6天2499.6 1673882015.3.1-2015.5.105.35％2月9天1716.4 1673882015.5.11-2015.6.275.1％1月16天1090.8 1673882015.6.28-2015.8.254.85％1月27天1285.4 1673882015.8.26-2015.8.294.6％3天64.1 累计期间49591 综上，白某请求逾期交付房屋的损失共计49591元，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十条第一项，第一百一十三条判决如下：一、中富公司自本判决生效之日起十日内赔偿白某租房费损失49591元；二、驳回白某的其他诉讼请求。 二审期间，上诉人白某未向法庭提供新的证据。 被上诉人中富公司二审期间提供的××苑取暖费缴费明细、用水清单、用电缴费记录，拟证明：白某已于2014年10月撬门入住××苑房屋至今。 针对被上诉人中富公司二审提供的证据，白某质证称，对水电暖相关票据真实性认可，证明目的不认可，在被上诉人不具备交付房屋条件的情况下，上诉人自行进行了安装，期间过程很长，因为要进行水、电暖电梯保温层的所有安装，之后才能实际入住。所以，实际入住的时间是一审法院查明的时间。 针对被上诉人中富公司二审提供的证据，本院认证意见如下：对其真实性予以确认，与双方争议焦点不具有关联性，且不能证明其所要证明的问题，故不予采信。 本院经审理查明事实与原审法院经审理查明的基本事实一致，本院予以确认。 本院认为,根据已查明事实，白某已实际入住案涉房屋，现再要求中富公司交付房屋，实际是要求中富公司完善有关房屋的相关手续，故对交付涉案房屋的诉求，不予支持。就白某要求的租房费用，实质为因中富公司逾期交房而产生的违约损失，因房屋至今未办妥竣工验收等相关手续，即便考虑到白某已实际入住案涉房屋，但不应认为中富公司已向白某交付了符合法定条件的房屋，故白某主张的违约损失应计算至案涉房屋办理完毕竣工验收为止，即因2011年8月30日至2012年2月28日之间的租房费标准，双方在补偿协议中明确约定，故确定为15000元；从2015年3月1日起至案涉房屋办理完毕竣工验收之日的利息问题，因双方在补偿协议中未作约定，故按照已给付案涉房屋价款167388元，从2012年3月1日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至案涉房屋办理完毕竣工验收之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因原审中已将违约损失计算至2015年8月29日，故对该损失部分，本院予以支持。至于白某要求给付房屋后续工程费用，因未提供证据予以证实，本院不予支持，故予以驳回。 综上所述，白某的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持内蒙古自治区东胜区人民法院（2019）内0602民初5389号民事判决第二项； 二、变更内蒙古自治区东胜区人民法院（2019）内0602民初5389号民事判决第一项为：“鄂尔多斯市中富房地产开发有限责任公司于本判决生效后支付白某因逾期交付房屋而产生的违约损失49591元（以给付房款167388元为基数，从2012年3月1日至2015年8月29日期间）以及剩余违约损失（以给付房款167388元为基数，从2015年8月30日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至案涉房屋办理完毕竣工验收之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）” 一审案件受理费2578元，二审案件受理费5156元，共计7734元由白某负担2647元，由鄂尔多斯市中富房地产开发有限责任公司负担5087元。 本判决为终审判决。 审判长 乌 宁 审判员 苏 晨 审判员 郝 蓉 二〇二〇年二月二十四日 书记员 刘景然