福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5967号 上诉人（原审被告、反诉原告）：泉州市善喜建筑设计有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区甘霖路****，统一社会信用代码91350503096410855D。 法定代表人：廖小军。 委托诉讼代理人：李色阳、庄世榕，福建闽荣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：泉州金枫叶鞋业制品有限公司，，住所地福建省泉州市丰泽区东湖甘蔗头**统一社会信用代码913505006115547311。 法定代表人：尤芳静，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡林君、李琦瑶，福建克帕雷律师事务所律师。 原审被告：刘小龙，男，1981年2月15日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 原审被告：苏永举，男，1986年10月16日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 原审被告：廖小军，男，1987年7月3日出生，汉族，住江西省抚州市广昌县。 上诉人泉州市善喜建筑设计有限公司（以下简称“善喜公司”）因与被上诉人泉州金枫叶鞋业制品有限公司（以下简称“金枫叶公司”）及原审被告刘小龙、苏永举、廖小军租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初3854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 善喜公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判金枫叶公司退还善喜公司厂房押金30万元，赔偿善喜公司装修损失455万元。事实和理由：一审认定案涉租赁合同为无效合同，就应根据《中华人民共和国合同法》规定由双方依法承担返还财产、折价补偿及赔偿损失的责任。无效合同自始无效，返还财产、折价补偿及赔偿损失无需实质性终止。一审认定各方当事人并未提出对租赁合同作出实质性终止的主张，在租赁物的返还事宜处理之前，善喜公司无权主张租赁押金及装修损失，明显认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。案涉租赁合同系因金枫叶公司提供违法建筑导致合同无效，金枫叶公司对因此给善喜公司造成的损失应承担全部责任。一审对善喜公司的诉求未予支持，存在错误。 金枫叶公司辩称，善喜公司仍然占用租赁物，拒不返还，其无权要求返还押金及赔偿装修损失。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 苏永举述称，苏永举是中关村海西基地项目的股东，与科技局的项目终止后，欠了很多钱。几个人进行协商，但廖小军拒绝协商。承租的厂房闲置了快1年，苏永举才来经营招租以防止损失越来越大。与科技局合作终止前已经收了租户200多万元租金，还有部分在诉讼中，本案房租是一定要付的。装修款算是投资，投资失败没资格要求赔偿。 刘小龙、廖小军未陈述意见。 金枫叶公司向一审法院起诉请求：判令善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军共同向金枫叶公司支付截至2017年5月30日止拖欠的租金1233070元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2017年11月6日起至实际付清之日止的资金占用损失。善喜公司向一审法院反诉请求：1.判令金枫叶公司退还善喜公司厂房押金30万元；2.判令金枫叶公司赔偿善喜公司装修损失455万元。 一审法院认定事实：诉争租赁物即泉州市丰泽区甘霖路26号厂房坐落于泉州市丰泽区东湖街道办事处仁风社区内，该租赁物所附着土地于1996年9月办理了集体土地建设用地使用证，该使用证载明土地使用者为金枫叶公司，用地面积2668平方米，用途为工业用地。2015年1月15日，金枫叶公司与善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军签订一份《厂房租赁合同》，约定金枫叶公司将诉争租赁物出租给上述善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军使用，租赁用途为办公；承租人因经营需要，有权对厂房进行转租；金枫叶公司以厂房的现状交付；租赁期限自2015年6月1日起至2025年5月31日止，共计10年，金枫叶公司给予善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军3个月的免租金装修期；双方确认按租赁总面积11500㎡、租赁单价8.5元/㎡/月计算租金，租金支付周期为按月支付，每个支付周期的前5日支付，租金缴入金枫叶公司指定的收款账户；合同还约定金枫叶公司收取善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军30万元作为厂房租赁押金；善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军若不按照约定支付租金达15日的或欠缴各项费用达3万元的，金枫叶公司有权单方解除合同，收回厂房，不退还押金，并有权要求善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军赔偿因此造成的损失；善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军未按约定时间支付租金的，每延期支付一天，应当按照延付租金总额的0.03%支付违约金。上述合同签订后，金枫叶公司依约将诉争租赁物交付善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军使用。善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军依约向金枫叶公司缴纳了30万元租赁押金。本案诉讼过程中，各方当事人确认，截止至2017年5月30日，承租人未付的租金金额为1233070元。 另查明，2015年3月18日，刘小龙、苏永举、廖小军共同签订一份《合作协议书》，就合作经营租赁项目达成以下约定：租赁项目系位于泉州市丰泽区××路××号××房，合作方式是将上述承租的租赁项目重新装修并对外转租；刘小龙、苏永举各占项目份额的10%，廖小军占项目份额的90%；刘小龙将其所占10%份额发包给苏永举、廖小军承包，苏永举、廖小军各承包5%份额；苏永举按15%份额、廖小军按85%份额分别承担租赁项目的经营亏损、利润分配，并各自向刘小龙支付承包费用，承包期限暂定为10年。 一审法院认为，本案主要争议焦点为：1.善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军是否应承担支付金枫叶公司租金及资金占用损失的责任？2.善喜公司是否有权要求金枫叶公司退还厂房押金并赔偿装修损失？关于焦点一善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军的担责问题。《最高人民法院》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租赁标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。”本案中，金枫叶公司就诉争租赁物只取得土地使用权证，未能提供证据证明已办理了房屋所有权权属登记，亦未能举证证明已取得建设工程规划许可证或者主管部门的建设批准。故依照上述规定，双方之间签订的《厂房租赁合同》因案涉租赁物尚未取得建设工程规划许可证或者经主管部门建设批准而应认定为无效。鉴于善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军向金枫叶公司承租诉争租赁物并已实际占有使用，故善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军应参照合同约定对所欠租金承担共同清偿责任。刘小龙与苏永举、廖小军签订的《合作协议书》虽约定由苏永举、廖小军承担租赁项目的经营亏损和利润分配，但该约定系各承租人之间的内部合作协议，不具有约束对抗金枫叶公司的效力。另案涉《厂房租赁合同》虽属无效，但善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军拖欠租赁期间的房屋占有使用费客观上给金枫叶公司造成了损失，金枫叶公司同时请求善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军承担逾期支付所造成的资金占用损失，合理合法。关于焦点二善喜公司主张的押金及装修损失问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，诉争租赁合同虽为无效，但金枫叶公司并未要求善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军返还租赁物，且根据刘小龙、苏永举、廖小军签订的《合作协议书》及庭审中调查的事实，刘小龙、苏永举、廖小军以合伙的形式将诉争租赁物重新装修后对外转租，现部分租赁物已转租予他人使用中。案件诉讼过程中，各方当事人并无要求对诉争租赁合同作出实质性终止的意思表示，按照当事人意思自治原则及从维护市场交易稳定性的角度出发，诉争租赁合同应保持目前的履行状态为宜，因此，在租赁物返还事宜处理之前，善喜公司无权主张租赁押金及装修损失。综上所述，金枫叶公司、善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军之间的租赁合同因诉争租赁物未经批准建设而无效，善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军应依照合同约定的租金标准支付金枫叶公司尚欠的房屋占有使用费，由于各方当事人确认截至2017年5月30日承租人未付租金为1233070元，故对金枫叶公司要求善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军共同支付该笔款项的诉求，予以支持。另因善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军拖欠租赁期间的房屋占有使用费客观上给金枫叶公司造成了损失，金枫叶公司同时请求善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军支付自2017年11月6日起因逾期付款所造成的资金占用损失，合理合法，予以支持。善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军关于不应承担本案支付责任的相应辩解意见，均不予采纳。鉴于各方当事人并未提出对诉争租赁合同作出实质性终止的主张，在租赁物的返还事宜处理之前，善喜公司无权主张租赁押金及装修损失，对善喜公司的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军应于判决生效之日起十日内向金枫叶公司支付截至2017年5月30日止就坐落于丰泽区甘霖路26号租赁物的占有使用费1233070元，并按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付自2017年11月6日起至实际付清之日止的利息损失；二、驳回泉州市善喜建筑设计有限公司的反诉请求。 二审中，当事人均未提交新的证据。一审认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，金枫叶公司未能举证证明已取得诉争租赁物的建设工程规划许可证或者主管部门的建设批准手续，本案租赁合同应认定无效。各方当事人确认截至2017年5月30日承租人未付租金为1233070元，金枫叶公司请求善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军支付租赁物的占有使用费1233070元并自2017年11月6日起支付资金占用损失，应予支持。本案租赁合同虽为无效合同，但金枫叶公司、善喜公司均未要求返还租赁物，且刘小龙、苏永举、廖小军以合伙的形式将诉争租赁物重新装修后对外转租，现部分租赁物已转租予他人使用中，善喜公司、刘小龙、苏永举、廖小军也未实际将租赁物返还给金枫叶公司，善喜公司在租赁物未返还的情况下请求返还押金及赔偿装修损失，不予支持。双方有关押金的返还及赔偿装修损失问题可在租赁物返还事宜处理时解决。 综上所述，善喜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由泉州市善喜建筑设计有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇二〇年二月五日 书记员  陈文能 附：本案适用的主要法条及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。