山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7322号 原告（反诉被告）：张茂新，女，1985年3月15日出生，汉族，个体，住济南市长清区。 委托诉讼代理人：魏贤尧（特别授权），济南历下德义法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：刘少香，女，1978年6月20日出生，汉族，自由职业，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：王娟（特别授权），山东思圆行方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王萍（特别授权），济南高新东盛法律服务所法律工作者。 被告（反诉被告）：任斐然，女，1986年7月10日出生，汉族，无业，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：赵雨强（特别授权），山东瀛岱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘悦（一般代理），山东瀛岱律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：陈新宇，男，1977年2月15日出生，汉族，无业，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：王萍（特别授权），济南高新东盛法律服务所法律工作者。 原告张茂新与被告刘少香、任斐然房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序于2019年10月10日进行了第一次公开开庭审理。原告张茂新的委托诉讼代理人魏贤尧，被告刘少香的委托诉讼代理人王娟，被告任斐然的委托诉讼代理人赵雨强、刘悦到庭参加诉讼。根据张茂新的申请，本院依法追加陈新宇为被告参加诉讼。后被告刘少香、陈新宇提起反诉，本院予以合并审理。因案情复杂，本案依法由简易程序转为普通程序，并于2020年1月15日进行第二次公开开庭审理。原告（反诉被告）张茂新及其委托诉讼代理人魏贤尧，被告（反诉原告）刘少香、陈新宇共同委托的诉讼代理人王萍，被告（反诉被告）任斐然的委托诉讼代理人赵雨强、刘悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张茂新向本院提出诉讼请求：1.判令刘少香、陈新宇支付张茂新提前解除租赁合同的违约金182500元，如租赁合同无效，要求刘少香、陈新宇赔偿损失179949.3元；2.判令刘少香、陈新宇承担本案的诉讼费用。事实与理由：任斐然与刘少香于2016年5月17日签订《房屋租赁合同》，合同对房屋坐落、租赁期限、租金及违约责任进行了约定。合同履行中，任斐然因其他原因，告知刘少香要转租给张茂新，并安排刘少香与张茂新见面，商谈转租事宜。在刘少香同意下，任斐然与张茂新于2017年7月3日签订《艺术培训学校转让合同》，约定将承租房屋开办的金贵子艺术培训学校转让给乙方。合同并约定，甲方（任斐然）应当协助乙方（张茂新）与房主沟通，保证乙方同等享有甲方在原《房屋租赁合同》中享有的权利和义务。随后，在《房屋租赁合同》履行中，张茂新先后三次向房东刘少香履行交付租金的义务，刘少香也给予张茂新经营培训学校很大支持。2018年4月1日，刘少香因为非张茂新原因告知张茂新要解除房屋租赁合同，张茂新多次阐明自己办的是少儿培训学校，学员区域性强，如果提前解除合同会给张茂新造成学员退费、房屋装修、培训经营成本等严重的经济损害，多次何种形式协商无果后，张茂新不得不承受学员退费、装修损害、搬迁费用、再招生学员成本增加等多重压力，在2019年5月1日搬离刘少香的地方即历城区辛祝路北首统一银座第三层，而另寻合适地方租赁继续培训办学，重新装修，再做宣传招生。张茂新多次找刘少香协商具体赔偿数额无果，为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，以及任斐然与刘少香签订的《房屋租赁合同》第七条第一款、张茂新与任斐然签订的《艺术培训学校转让合同》第二条之规定，特具状法院，望判如所请。 被告刘少香辩称，张茂新所诉刘少香主体不适格，理由为：刘少香并未与张茂新签订《房屋租赁合同》，根据合同相对性，张茂新起诉刘少香主体资格不适合。刘少香对张茂新与任斐然签订的房屋转让合同并不知情，根据刘少香与任斐然签订的租赁合同条款约定，不允许任斐然转租，因此张茂新与任斐然签订的转租合同无效。 被告陈新宇辩称，因本案所涉合同是无效合同，有（2019）鲁0112民初5681号民事判决书和（2019）鲁01民终12040号民事判决书证实。双方合同自始无效，不存在解除问题。同样，无效合同也不适用违约金，因违约金只存在有效合同的法律支持，本案诉讼费用因张茂新的主张不能得到支持而应由其自行承担，因此，请求法院依法判决驳回张茂新的起诉。 被告任斐然辩称，张茂新诉任斐然主体不适格，任斐然已经将涉案的学校转让给了张茂新，并且让张茂新与刘少香建立了事实上的房屋租赁关系，张茂新连续三次向刘少香支付房租，刘少香未提异议，应当认为其已经建立了租赁关系，本案与任斐然没有关系。 反诉原告刘少香、陈新宇向本院提出反诉请求：1.依法判令张茂新支付房屋占有使用费72000元，任斐然承担连带责任；2.反诉费由张茂新、任斐然承担。事实和理由：陈新宇、刘少香系夫妻关系，涉案房屋系陈新宇从济南市历城区东风街道辛甸社区居民委员会（以下简称辛甸居委会）租赁而取得使用权。2016年5月17日，刘少香与任斐然签订《房屋租赁合同》，陈新宇予以认可。后任斐然又与张茂新签订转让合同，涉案房屋由张茂新使用，通过本诉陈新宇对转让合同知晓。由于涉案房屋不具备房产证、建设许可证、规划许可证，因此辛甸居委会与陈新宇签订的房屋租赁合同无效，这一事实已经（2019）鲁0112民初5681号民事判决书认定，据此刘少香与任斐然、任斐然与张茂新签订的《房屋租赁合同》均为无效合同，使用涉案房屋的张茂新所称的房租事实上是占有使用费，交付至2018年12月8日，但其实际搬离时间是2019年5月1日，期间的占有使用费未付。刘少香、陈新宇作为出租方因合同无效向张茂新主张房屋占有使用费并要求任斐然承担连带责任依法应予支持。为维护自身合法权益，特提起反诉，请求法院依法裁判，支持反诉请求。 反诉被告张茂新对反诉原告刘少香、陈新宇的反诉请求辩称，刘少香、陈新宇要求张茂新支付占用使用费缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。一、任斐然与刘少香于2016年5月17日签订《房屋租赁合同》，任斐然与张茂新于2017年7月3日签订《艺术培训学校转让合同》。张茂新与刘少香、陈新宇虽然没有再签订《房屋租赁合同》，但双方都已实际履行交付租赁房屋和交付租金的租赁权利和义务。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中刘少香与陈新宇为夫妻关系，在张茂新租赁期间，刘少香先后于2017年7月14日、2018年5月24日、2018年12月7日三次收取张茂新房租共计273750元（每年租金为182500元，租金期间为2017年7月4日至2018年12月7日18个月），有刘少香亲笔签字确认的收条为证。三、自2017年7月4日至今，刘少香、陈新宇未告知张茂新其与辛甸居委会的《房屋租赁合同》存在任何问题，刘少香、陈新宇所提交（2019）鲁0112民初5681号民事判决书和（2019）鲁01民终12040号民事判决书可以证明：（1）刘少香、陈新宇在涉案房屋转租给张茂新后的租赁期间存在过错，在知道张茂新作为转租人于2017年7月3日签订转租合同时陈新宇与辛甸居委会所签的《房屋租赁合同》早已到期，应及时告知张茂新，但其没有履行告知义务，仍然收取三次房屋租金，实际履行着房屋租赁的权利义务。（2）即便陈新宇、刘少香主张张茂新后期占用房屋期间的占用费，应该基于刘少香、陈新宇的过错，按照（2019）鲁0112民初5681号民事判决书、（2019）鲁01民终12040号民事判决书所确定的占用费标准向张茂新主张。（3）在2019年4月11日张茂新与刘少香通话录音中，刘少香也承诺基于自己没有提前告知涉案房屋租赁存在问题的事实，答应免除几个月的租金。综上，刘少香、陈新宇的反诉请求缺乏事实及法律依据，依法应当予以驳回。 反诉被告任斐然对反诉原告刘少香、陈新宇的反诉请求辩称，通过本诉部分的调查可以证实，任斐然在转让涉案房屋时已经将转让的事实告知了刘少香，刘少香作为涉案房屋的出租方对该转让事实是明知的。转让之后，是由刘少香与张茂新之间继续履行实际的租赁房屋权利义务关系，与任斐然已经不存在任何法律关系。因此，刘少香、陈新宇要求任斐然承担责任缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下： 1.陈新宇与刘少香系夫妻关系。2016年5月17日，陈新宇、刘少香（甲方、出租方）与任斐然、杨文文（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于历城区辛祝路北首，统一银座楼上第三层整层租赁给乙方；房屋建筑面积约500平方米。合同并约定，甲方保证拥有该租赁的所有权，有权出租该房屋；租赁期限为5年，自2016年6月8日至2021年6月8日；该房屋每年租金为人民币182500元，此租赁价格为不含税价格，租赁期内每年为租金的一个支付期，乙方于合同签订日支付第一个支付期的租金，在第二年开始前的一个月内将该支付期的租金支付。合同落款处甲方有陈新宇、刘少香的签名，乙方有任斐然、杨文文的签名。关于在合同中杨文文的签名，任斐然陈述，杨文文是其当时的合伙人，后撤出，由其个人经营。 2.2017年7月3日，任斐然（甲方、转让方）与张茂新（乙方、受让方）签订《艺术培训学校转让合同》1份，约定的主要内容包括：甲方将位于历城区辛祝路北首统一银座楼上第三层的金贵子艺术培训学校转让给乙方；（房东刘少香）与甲方签订了租赁合同，租期到2021年6月8日止，年租金185000人民币。租金每两年递增一次，每次递增一年度租金额10%。甲方应当协助乙方与房主沟通，保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权力和义务；培训学校现有的装修、装饰、设备，在甲方收到乙方转让金后全都无偿归乙方使用，甲方不得再向乙方索取任何其它费用。租赁期满之后，不动产归房主所有，动产无偿归乙方；转让费共计12万元，其中1万元为乙方使用甲方原房屋租赁合同的保证金，分两次结清。乙方在2017年7月3日前向甲方支付转让费11万元，2018年7月3日前第二次向甲方支付1万元；本艺术培训学校产权移交之日为2017年7月4日，经双方协商，甲方承担2017年7月3日所有全职、兼职人课时费、工资，在此之后产生的费用及相关法律责任由乙方承担……。落款处有张茂新和任斐然的签名捺印。张茂新庭审中陈述，虽将任斐然作为被告起诉，但不要求其在本案中承担责任。 3.《艺术培训学校转让合同》签订后，张茂新向任斐然支付转让费11万元，并于2017年7月14日向刘少香尾号1664的账户转账91250元，2018年5月24日通过赵相旺账户向刘少香尾号1664的银行账户转账91250元，并备注为“刘少香2018年6月8日之前房租”，2018年12月7日通过赵相旺账户向刘斌转账41250元，后该款项转给刘少香。刘少香分别于2018年5月24日、2018年12月7日出具《房租收到条》各1份，分别载明：今收到金贵子学校房租租金各91250元，收取时间分别为2017年12月8日到2018年6月8日、2018年6月8日到2018年12月8日这期间费用交给甲方刘少香。为了避免发生第二方再来要租金房租特此证明。收取方式转账姓名刘少香，卡号尾号为1664，开户行为中国农业银行高新支行。经本院核实，赵相旺陈述其向刘少香转账的两笔款项系其与张茂新合作开办金贵子培训学校，向刘少香所转的房租，赵相旺不就上述款项向刘少香主张权利。 张茂新与刘少香、陈新宇均确认涉案房屋租金已交至2018年12月8日，张茂新搬离涉案房屋的时间为2019年5月1日。 4.涉案房屋系陈新宇自辛甸居委会所租赁房屋的一部分，陈新宇与辛甸居委会签订有《房屋租赁合同》。辛甸居委会与陈新宇之间的租赁合同纠纷，由本院受理，案号为：（2019）鲁0112民初5681号。（2019）鲁0112民初5681号判决查明以下事实：辛甸居委会作为实际出租人与陈新宇于2007年2月1日签订《房屋租赁合同》，约定陈新宇承租辛祝路北首的涉案房屋，使用面积1516平方米，每平方米0.8元。租赁期间自2007年2月1日至2017年1月31日。2010年10月，双方就涉案房屋出租达成补充协议，自2010年10月1日起，涉案房屋租赁价格改为每平方米0.5元。该判决认定，辛甸居委会与陈新宇签订的《房屋租赁合同》为无效合同，陈新宇应支付的2017年9月1日至腾空涉案房屋并实际交付、返还之日止的占有使用费标准为每天每平方米0.5元。辛甸居委会不服该判决，提起上诉，山东省济南市中级人民法院作出（2019）鲁01民终12040号二审民事判决，驳回上诉，维持原判。 5.任斐然陈述，金贵子艺术培训学校系其开办，没有工商登记，只是取名叫金贵子艺术培训学校，没有进行任何登记。 对当事人争议的事实，本院查明如下： 一、张茂新要求刘少香、陈新宇赔偿损失179949.3元有无依据。张茂新主张，其通过任斐然转租到涉案房屋，与刘少香、陈新宇存在房屋租赁合同关系，如租赁合同无效，要求刘少香、陈新宇赔偿损失179949.3元，除提交任斐然与张茂新签订的《艺术培训学校转让合同书》外，另提交：1.《金贵子培训学校辛祝校区退费单》14份，拟证实因合同解除给张茂新造成的学生退费损失59291元。张茂新并陈述，因学校未办理工商登记，挺混乱，未找到退费的其它证据；2.《装修收款收据》1份，拟证实其重新找办学地址进行装修支出费用6万元，该收据载明：客户名称为金贵子装修，时间为2019年5月10日，项目包括室内隔断、地面、墙体，总计6万元，备注4月1号支付现金2万元，装修合格后一次付清。加盖有济南银海建筑工程有限公司财物专用章；3.自行制作的《费用、损失清单》1份，拟证实因解除租赁合同而给造成的损失和扩大的费用共计179949.3元；4.企业基础信用报告1份，拟证实张茂新为减少经济损失就近另选学校地址；5.张茂新与刘少香2019年4月11日电话录音光盘，录音中包含刘少香与张茂新在就清空租赁房屋时间进行协商的内容。张茂新在录音中提到“见了合同，知道还有三年多才租的”，表示现在搬走其装修及生源流失会产生损失。刘少香表示尽量给其留出时间，并陈述“17年的时候不就想拆迁吗，当时我就给你说了”。张茂新问“姐你大概多长时间”，刘少香称“多长时间我也不好说，最多给你两个月搬得时间”，张茂新称“从现在开始两个月吗”，刘少香称“就是给你两个月的时间就是了，就算村里给我半个月搬出来，我也给你两个月时间清”，张茂新称“我知道了姐”……。 经质证，刘少香、陈新宇对证据1至4均不予认可，对证据5的真实性没有异议，辩称录音中可以看出陈新宇与辛甸居委会合同到期后未续签张茂新知情，也已通知张茂新，录音中也提到张茂新曾见过陈新宇与辛甸居委会的合同，故刘少香、陈新宇对涉案合同无根本上的过错。任斐然对证据1具体数额无法核实且与任斐然无关，对证据2、证据3辩称与任斐然无关，对证据4无异议，对证据5辩称，录音可以明确刘少香对任斐然将房屋转租给张茂新知情，且刘少香陈述涉案房屋系先用房后交房租。张茂新对刘少香所述其见过陈新宇与辛甸居委会的合同不予认可，辩称录音中提到的合同系张茂新与任斐然的转让合同。 二、刘少香、陈新宇要求参照其与任斐然签订的《房屋租赁合同》租金标准计算2018年12月9日至2019年5月1日期间的房屋占有使用费有无依据。刘少香、陈新宇主张，因与辛甸居委会签订的《房屋租赁合同》已经法院认定无效，故与任斐然、任斐然与张茂新签订的《房屋租赁合同》均为无效合同，张茂新应参照其与任斐然签订合同中约定的租金标准支付2018年12月9日至2019年5月1日期间的房屋占有使用费72000元。张茂新辩称刘少香、陈新宇主张占有使用费缺乏事实和法律依据，即便刘少香、陈新宇主张后期的房屋占有使用费，应基于刘少香、陈新宇的过错，按照（2019）鲁0112民初5681号民事判决书、（2019）鲁01民终12040号民事判决书所确定的占用费标准向张茂新主张；刘少香也承诺基于没有提前告知涉案房屋租赁存在问题的事实，答应免除几个月的租金。任斐然辩称涉案房屋已由张茂新承租，不应再由其承担责任。 本院认为，涉案房屋系陈新宇自辛甸居委会承租而来，陈新宇与辛甸居委会签订的《房屋租赁合同》经（2019）鲁0112民初5681号案件、（2019）鲁01民终12040号案件判决认定为无效合同，故刘少香、陈新宇与任斐然之间的租赁合同为无效合同。刘少香、陈新宇虽否认与张茂新之间存在租赁关系，但根据张茂新提交的向刘少香约定账户支付租金的转账记录，刘少香出具的《房租收到条》以及张茂新与刘少香的通话内容，可以认定刘少香、陈新宇对任斐然将房屋转租给张茂新知情，亦认可张茂新按照刘少香与任斐然合同的约定内容履行相关义务，故刘少香、陈新宇与张茂新之间存在租赁合同关系，该租赁合同亦因前述理由为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘少香、陈新宇在其转租的房屋无建设规划、审批等手续且与辛甸居委会签订的《房屋租赁合同》到期的情况下，为获取收益，与任斐然签订五年的《房屋租赁合同》，并将房屋继续出租给张茂新，对租赁合同无效存在主要责任；张茂新在租赁房屋前，应当审核房屋权属状况，但未尽到上述义务，对涉案租赁合同的无效亦存在过错，应承担次要责任。关于张茂新主张的损失179949.3元，本院认为，张茂新未提交确切的证据证实其损失的具体金额，损失中包含学生退费损失59291元，根据庭审中张茂新与任斐然的陈述，金贵子培训学校没有办理登记，张茂新未提交证据证实其有通过办学收取学费的合法资格，本院对其主张的上述退费损失不予支持。张茂新对所租赁房屋投入了装修费用，但其主张的装修损失及提交的证据系重新租赁房屋产生，并非涉案房屋的装修损失，张茂新对涉案房屋装修费用的支付情况没有提交证据证实，故对其主张的装修损失本院不予支持。由于合同无效导致张茂新搬迁，搬迁费用系必然发生的费用，张茂新虽未提交证据证实，但其陈述的工人数量、人工费价格并不违反常理，结合双方过错程度，本院酌情按60%支持其搬家费用3240元。关于刘少香、陈新宇主张的房屋占有使用费72000元，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据本院认定的事实，张茂新租金已交付至2018年12月8日，搬离涉案房屋时间为2019年5月1日，因此，张茂新未支付2018年12月9日至2019年5月1日期间共计144天的房屋占有使用费。根据张茂新与刘少香2019年4月11日的录音，刘少香同意给张茂新至少2个月的搬迁时间，由张茂新2019年5月1日即搬离房屋可知，该期间张茂新并未正常运营，而是进行房屋的搬迁工作，故2019年4月11日至2019年5月1日应视为刘少香给予张茂新搬离房屋的时间，该期间使用费不应由张茂新承担。综上，张茂新应支付刘少香、陈新宇的房屋占有使用费按照租金标准500元/天（182500元÷365天）计算123天为61500元（500元/天×123天）。张茂新要求按照陈新宇与辛甸居委会之间的占用费标准支付费用，因本案租赁关系发生在张茂新与刘少香、陈新宇之间，张茂新主张没有依据，本院不予支持。关于刘少香、陈新宇要求任斐然对房屋占有使用费承担连带责任的主张，本院认为，涉案房屋在2018年12月9日至2019年5月1日期间一直由张茂新占有使用，刘少香对任斐然将房屋转租给张茂新亦认可，故对刘少香、陈新宇要求任斐然承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，本院对张茂新要求刘少香、陈新宇共同赔偿损失3240元的诉讼请求予以支持，驳回张茂新的其他诉讼请求；对刘少香、陈新宇要求张茂新支付房屋占有使用费61500元的反诉请求予以支持，驳回刘少香、陈新宇的其他反诉请求。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、刘少香、陈新宇于本判决生效之日起十日内共同赔偿张茂新损失3240元； 二、驳回张茂新的其他诉讼请求； 三、张茂新于本判决生效之日起十日内支付刘少香、陈新宇房屋占有使用费61500元； 四、驳回刘少香、陈新宇的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3950元，由张茂新负担3900元，刘少香、陈新宇共同负担50元；反诉案件受理费800元，由刘少香、陈新宇共同负担131元，张茂新负担669元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  周 慧 人民陪审员  王超美 人民陪审员  胡玉金 二〇二〇年二月十三日 法官 助理  赵增磊 书 记 员  郭迎超