广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终42号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：蒋睦南，该公司员工。被上诉人（原审原告）：柯欢安，男，1981年7月18日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：林小连，女，1984年10月6日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人柯欢安、林小连商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初6215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司在2020年3月30日前将位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b房的所有权转移登记至柯欢安、林小连名下；二、撤销一审判决第二项，改判丰怡公司无需支付违约金2881.57元；三、撤销一审判决第三项关于利息支付的判决内容，改判丰怡公司无需支付办证费利息；四、二审案件受理费由柯欢安、林小连承担。事实与理由：一、一审法院判决丰怡公司在三十日内协助柯欢安、林小连办理涉案商品房的房地产权属证书，按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限时间至2020年3月30日前办理。二、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证存在多重原因，一审法院将目前未能办妥产权证原因全部归咎于丰怡公司并判决丰怡公司承担违约责任不当。丰怡公司为业主办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。柯欢安、林小连没有证据证明是丰怡公司单方面原因导致办证延误，一审判决丰怡公司向柯欢安、林小连支付违约金欠妥，请求二审法院予以纠正。三、涉案《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办理产权证如何支付代收办证费利息作出相关约定，一审判决丰怡公司从2016年8月27日起至退清时止支付代收办证费利息给柯欢安、林小连没有合同依据。退一步而言，如果法院认定丰怡公司应退还办证费及支付利息，应以柯欢安、林小连起诉时间作为退还办证费利息的起算时间。柯欢安、林小连辩称：丰怡公司的上诉没有任何法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，应予维持。双方签订的合同是双方真实的意思表示，故丰怡公司应在一审判决规定的期限内协助柯欢安、林小连办理房产证，丰怡公司没有在合同约定的时间内协助柯欢安、林小连办理房产证，应支付占用办证税费的利息和违约金。柯欢安、林小连向一审法院起诉请求：一、丰怡公司立即协助将位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b房的房屋不动产权证办理到柯欢安、林小连名下；二、丰怡公司返还办证税费33906元及利息（利息从2014年11月20日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给柯欢安、林小连；三、丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金2881.57元；四、本案的诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2014年11月19日，柯欢安、林小连（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b号房出售给柯欢安、林小连，建筑面积共143.75平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为576313元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署合同当日支付该商品房总房价款的30%即173313元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款403000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。关于交付房屋的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。丰怡公司与柯欢安、林小连均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，柯欢安、林小连于2014年11月19日支付了代收代缴办证税费共33906元给丰怡公司。之后并按合同约定付清全部购房款共576313元给丰怡公司。丰怡公司于2016年5月28日将涉案商品房交付给柯欢安、林小连使用。此后，柯欢安、林小连认为丰怡公司至今未履行办证义务，遂向一审法院起诉，请求如诉称。一审另查明，涉案商品房已于2017年8月24日办理了商品房房屋产权权属证明书[粤（20××）阳江市不动产权第0××5号]，产权人是丰怡公司。在诉讼中，丰怡公司提交了涉案商品房的住宅专用维修基金专用对账簿和发票，拟证明其代柯欢安、林小连缴交了房屋维修基金10853元、房屋初始登记费80元，合共10933元。而柯欢安、林小连对丰怡公司代为支付的办证费10933元没有异议。一审法院认为，柯欢安、林小连与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。由于丰怡公司对涉案商品房已办理了初始登记，该商品房已具备办理产权转移登记手续的条件，现柯欢安、林小连请求丰怡公司协助其办理房地产权属证书，合法合理，应予以支持。关于柯欢安、林小连请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，柯欢安、林小连不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向柯欢安、林小连支付违约金。本案丰怡公司于2016年5月28日将涉案商品房交付给柯欢安、林小连使用，而丰怡公司未能举证证明其在最后交房之日后的90天内，即2016年8月26日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案。故应认定丰怡公司违反了应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案的约定，已构成违约，其应按合同约定承担逾期办理不动产权证的违约责任。现柯欢安、林小连请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金2881.57元，理据充分，应予以支持。关于柯欢安、林小连请求丰怡公司返还办证税费及利息。柯欢安、林小连已支付了33906元办证税费给丰怡公司，扣减丰怡公司已代柯欢安、林小连支付的办证费用10933元，丰怡公司应退还22973元（33906元-10933元）给柯欢安、林小连。至于该款的利息问题，虽然柯欢安、林小连是自愿交付该款项给丰怡公司，但根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司逾期办证后占用柯欢安、林小连的办证税费期间，丰怡公司应计付相应利息给柯欢安、林小连。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应在交付商品房后的90天内即2016年8月26日前履行合同约定的办证义务，故丰怡公司应从2016年8月27日起至退还剩余办证税费时止，以22973元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息给柯欢安、林小连。综上所述，柯欢安、林小连请求丰怡公司协助办理涉案商品房不动产权证、支付逾期办理不动产权证违约金、返还办证税费及利息，应予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助柯欢安、林小连到相关部门办理位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b号房的不动产权证；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理不动产权证违约金2881.57元给柯欢安、林小连；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费22973元，并支付该款的利息（以22973元为本金，从2016年8月27日起至实际付清时止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）给柯欢安、林小连；四、驳回柯欢安、林小连的其他诉讼请求。一审案件受理费359元，由柯欢安、林小连负担107元，丰怡公司负担252元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就丰怡公司的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费22973元给柯欢安、林小连，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。柯欢安、林小连与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题如下：一是一审判决确定丰怡公司协助柯欢安、林小连办理涉案商品房产权转移登记手续的时间应否调整；二是丰怡公司应否支付逾期办证违约金给柯欢安、林小连；三是丰怡公司应否计付退还部分办证费的利息给柯欢安、林小连。关于争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》载明：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人同意按买受人已付房价款的0.5%支付违约金。”该约定明确了丰怡公司应在交付涉案商品房后90日内协助柯欢安、林小连取得该商品房的房地产权属证书。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是柯欢安、林小连的合同目的之一，丰怡公司应按合同约定为柯欢安、林小连办理涉案商品房的房地产权属转移登记手续。现一审法院结合本案的实际情况，要求丰怡公司在判决发生法律效力之日起六十天内为柯欢安、林小连办理涉案商品房的权属转移登记手续并无不妥。因此，丰怡公司主张因其公司的实际状况，请求将协助柯欢安、林小连办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2020年3月30日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，本案中，柯欢安、林小连已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给柯欢安、林小连，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司应按合同约定支付逾期办证违约金给柯欢安、林小连并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张延误办证的原因不能全部归咎于其，理据不足，本院不予采纳。关于争议焦点三，虽然该办证费是柯欢安、林小连自愿预付的，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。丰怡公司自合同约定的办证期限届满后继续占有代办证费没有依据，丰怡公司应自逾期办证之日，即2016年5月29日起向柯欢安、林小连支付占用该款项期间的利息。由于柯欢安、林小连对一审法院判决丰怡公司从2016年8月27日起计付利息未提出上诉，本院予以维持。丰怡公司上诉主张不应计付和从起诉之日计付应返还办证费利息的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年二月二十四日法官助理  詹礼迪书 记 员  凌尤健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。