广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初21740号原告：卢立海，男，1973年12月21日出生，汉族，住被告:佛山市****综合开发总公司,住法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：原永祥，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：梁钊才，男，系该公司员工。第三人：佛山市南海区南海观音寺，住法定代表人：曾献韬（释耀严）。委托诉讼代理人：黄衍雄，广东汇联律师事务所律师。原告卢立海与被告佛山市****综合开发总公司、第三人佛山市南海区南海观音寺租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于同年12月18日公开开庭进行了审理，原告卢立海、被告委托诉讼代理人原永祥、梁钊才、第三人的委托诉讼代理人黄衍雄到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告三倍返还履约保证金合共180000元予原告；2.被告按合同终止时月租金13773元标准的三倍向原告支付违约金41319元并赔偿物品损失100000元予原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：自签订《南海观音寺放生档使用权租赁合同》（以下简称涉讼合同）起，原告正常经营1年左右，2年后租赁物环境已不具备放生条件，被告强制原告清退，并不作任何补偿，多次与被告沟通无果，为维护原告合法权益，故提起本案诉讼。明确诉请中关于物品损失包括3个鱼缸价值9000元、2个鸟笼价值2000元、10个水泵价值1000元，原告与被告协商期间产生的误工费3000元/月、食宿费1000元/月，按一年计算，还有广告牌费用、鱼鸟的费用，故原告按10万元主张损失是估算的。被告辩称，被告佛山市****综合开发总公司（以下简称桃园公司）不同意原告的诉请，理由如下：第一，按照涉讼合同第四条第1点约定，原告经营放生鸟、鱼类的，需取得动物检疫证明，并依法取得营业执照及相关部门的批准方可营业。被告不清楚原告是否按照合同约定履行。第二，依据涉讼合同第九条第1点约定，原告需文明经营，但被告时常收到游客关于原告存在宰客现象的投诉。第三，依据涉讼合同第十条第3点约定，原告拖欠租金违约在先。第四，本案案由为租赁合同纠纷，原告主张的是侵权损失，原告需举证证明被告存在侵权行为，原告应以侵权为由起诉被告。被告已按合同约定履行了相关的义务，原告主张的损失并非由被告造成。综上，被告认为原告违约在先，被告无需进行赔偿。第三人陈述意见，1.原告与被告的租赁合同终止是中央宗教政策所致，非合同双方可以预见的事实或者行为。当时与原告签订涉讼合同的不是第三人佛山市南海区南海观音寺（以下简称南海观音寺），被告只是用了第三人的公章签订合同而已。原告经营的放生档是以营利为目的的，与宗教之“利乐有情众生，普度众生”的愿景是背道而驰的。2018年2月1日，新修订的《宗教管理条例》生效，中央宗教政策相应做出调整，因此南海区政府及宗教管理单位根据条例的规定，终止原告的商业性行为，并无违约情形。2.佛山市南海区南海观音寺作为第三人不适格。2018年7月1日之前，所有的事务包含公章都受控于被告。2017年6月14日修订《宗教事务条例》，于2018年2月1日施行。根据原宗教条例规定，第三人自成立以来至2018年2月1日都只是一个宗教（佛教）活动场所，并不具有财产所有权。直到2018年7月1日，原负责管理第三人的被告依照《宗教事务条例》将第三人真正返还给僧人，因此第三人在2018年7月1日移交前，所有的俗务均由被告负责。原告在诉讼中举证如下：1.原告身份证复印件、被告企业信用报告打印件各1份、用于证明原、被告诉讼主体适格；2.《南海观音寺放生档使用权租赁合同》原件1份,用以证明原告承租涉讼租赁物，原告依照合同约定足额支付了保证金6万元，但合同未履行完毕；3.现场照片打印件1组，用以证明原告退场时，涉讼租赁物旁的放生池已被荒废；4.粤民宗发[2018]16号文件打印件1份，用以证明因国家宗教政策调整，原告不能继续经营放生池，当时被告的冯细新主任向原告表示会按照合同解决后续事宜，因此原告等待被告与其解决涉讼合同后续事宜，但之后被告既不同意退还保证金，还要求原告支付租金，实际上该段期间原告没有使用涉讼租赁物，放生池也已无人光顾。被告在诉讼中举证如下：1.记账凭证原件1份；2.狮山镇公资系统企业（单位）资金往来结算票据原件1份；3.南海农商银行现金缴款单原件1份；用以证明原告于2018年6月15日最后一次向被告交纳租金，对应租期为2018年6月23日至7月22日。第三人在诉讼中举证如下：1.公章移交清单原件1份，用以证明2018年7月3日前，第三人的公章并非由第三人持有，寺庙的所有事务全部由被告处置，2018年7月3日公章移交之后，公章才由第三人掌握控制，此后的盖章及盖章所确认的法律效力才正式由第三人承担与享有；2.南海观音寺土地房产交付管理协议书原件1份，用以证明2018年7月1日之前的所有事务均全部由被告管理和承担，与第三人无关，所附地图红线图证明涉讼租赁物并非第三人管理的区域。经质证、辩证，当事人对原告、被告及第三人出示的证据均无异议，本院对上述证据真实性均予以认可并附卷佐证。2016年11月16日，原告（承租方，乙方）与第三人（出租方，甲方）签订《南海观音寺放生档使用权租赁合同》（合同编号：SG201614-10号，以下简称涉讼合同），约定乙方承租位于南国桃园旅游度假区凤凰景区南海观音寺内放生池侧的放生档，甲方于租赁期前5-10日内完成搭建工作，放生档有1个经营点，位于放生池旁（具体位置详见租赁物平面图），整个档口占地长约6米、宽约5米，高约3米（包括周边过道），甲方只提供经营场地，不包括货物、货架等设施，商铺建筑面积约30平方米；自签订合同起七天内完成装修工程，租赁期从2016年11月23日至2021年11月22日止，共5年；第一年租金为157406元，从第二年起每年递增5%，先交租金后使用，2016年11月23日至2017年11月22日月租金为13117.17元，2017年11月23日至2018年11月22日月租金为13773元，2018年11月23日至2019年11月22日月租金为14461.67元，2019年11月23日至2020年11月22日月租金为15184.75元，2020年11月23日至2021年11月22日月租金为15944元，乙方应于每月15日前以现金或银行转账方式将下月租金交至南海观音寺财务室处；乙方应在签订本租赁合同时向甲方一次性支付60000元作为乙方履行本合同的履约保证金；履约保证金在合同期限届满或提前解除、终止时，在乙方完成搬迁将租赁物按本合同约定的交还标准交还给甲方之日起30个工作日内，若乙方不存在欠甲方的债务或欠因使用租赁物业而产生的其他债务，甲方无息全额返还乙方，若乙方负有上述债务未清偿，甲方有权以履约保证金抵扣乙方债务后无息返还乙方，若履约保证金不足以抵偿上述债务，乙方应继续履行清偿其余债务之义务；租赁物的用途为仅限于鱼类、鸟类、鲜花、鱼鸟的饲料经营（不能与南海观音寺现有法物经营冲突），未经甲方同意，乙方不得擅自改变租赁物的用途，同时，承租者必须提供合格的动物检疫证明，确保进入寺内销售的鱼类、鸟类是健康安全的动物，乙方违反上述规定，必须立即纠正，经甲方书面通知，乙方逾期一个月仍不纠正的，乙方构成根本违约，甲方有权解除本合同，乙方应当按照第十条第四款第1点的规定向甲方承担违约责任；租赁物的交付时间为签订合同之日，甲方按租赁物现状向乙方交付；非出现本合同约定的甲方可单方解除合同的情况，甲方无故解除合同的，应双倍返还履约保证金给乙方，赔偿乙方因此所遭受的直接损失，并按合同终止时月租金的三倍向乙方支付违约金；乙方逾期支付租金，逾期天数在十天内的，甲方有权按乙方应付未付金额每日千分之三的标准，计收乙方的延期付款违约金，逾期支付租金达十天（含十天）以上的，甲方有权按乙方应付未付金额每日千分之八的标准，计收乙方的延期付款违约金，直至乙方付清欠款之日止；被告拖欠租金、延期付款违约金或其他费用达30日，应承担违约责任，除应向甲方付清全部欠款和按照约定计付延期付款违约金外，甲方有权解除租赁合同，没收保证金还应赔偿甲方因乙方上述违约行为而导致的直接经济损失，并按本合同终止时月租金的三倍向甲方支付违约金；双方还约定其他权利义务。2018年6月15日，原告支付2018年6月23日至7月22日期间的租金13773元。此后，原告未向被告或第三人支付任何租赁费用。2018年6月29日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《南海观音寺土地房产交付管理协议书》，约定自2018年7月1日起，甲方同意将南海观音寺范围内的土地及房产交付给乙方管理，乙方同意承接并按照法律规定管理；2018年6月30日前，南海观音寺所产生的债权债务问题归桃园公司处理，2018年7月1日起，南海观音寺自行开设账户，负责员工及僧人福利待遇、寺院管理、运作、收入及相关债权债务。2018年6月30日，被告通过其负责人冯细新口头告知原告，因政策原因，原告不能继续使用涉讼租赁物。2018年7月3日，被告将“佛山市南海区南海观音寺公章”1枚移交第三人。另查明，被告收到原告支付的履约保证金60000元。2019年9月2日，原告提起本案诉讼。原告陈述，在签订涉讼合同、支付相关租赁费用等过程中始终没有与第三人有过接触，均是与被告交接；原告收到被告不能继续使用涉讼租赁物通知后，没有正常使用涉讼租赁物，由原告配偶留守，物品未清理。被告陈述，2018年6月30日前被告是第三人的上级主管部门。原、被告均确认2019年7月16日，原告腾退涉讼租赁物予被告。本院认为，原告主张涉讼合同相对方为被告桃园公司，被告未提出异议，结合第三人出示的《南海观音寺土地房产交付管理协议书》及公章移交证明，原、被告在庭审过程中均确认被告收到原告支付的履约保证金、原告腾退涉讼租赁物予被告，以及2018年6月30日前第三人的公章、账户及资产均由被告持有并处分使用的情况，涉讼租赁物实际上是由被告出租予原告，涉讼租赁合同虽然将第三人列为出租方，但实际上出租方应为被告桃园公司。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。庭审中，原、被告均未能提供涉讼租赁物已取得规划许可证或经区一级行政主管部门批准建设的证据材料，涉讼租赁物未经批准建设，涉讼合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。无效合同自始没有法律约束力，因合同取得的财产应予返还，原告主张被告返还履约保证金60000元本院予以支持。因涉讼合同无效，合同中关于违约金约定亦当然无效，故原告主张被告双倍返还履约保证金120000元（180000元-60000元）以及按月租金的三倍标准支付违约金41319元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但参照涉讼合同约定，被告桃园公司于2018年6月30日通知原告不能继续使用涉讼租赁物，其应于2018年8月10日前向原告退还履约保证金60000元，但至本案庭审辩论终结之日，被告尚未退还保证金，给原告造成了资金占用损失，被告应赔付相应损失予原告，故被告桃园公司应以履约保证金60000元为本金从2018年8月11日起计付利息予原告。经核定，被告桃园公司应支付原告以60000元为本金，从2018年8月11日起计算至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，以及从2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。关于原告主张的经济损失，对于鱼缸、鸟笼、水泵、广告牌及鱼鸟等可搬离的物品，因原、被告均确认涉讼租赁物由原告腾退予被告，而原告亦未提供证据证明其退场时涉讼租赁物内的物品损失情况，故本院对原告要求被告赔偿物品损失的主张依法不予支持；至于原告主张误工费、食宿费，均未提供证据证明具体费用产生情况，且原告在收到被告退场通知后，理应在合理期限内采取适当措施防止损失扩大，结合原告可自行腾退涉讼租赁物予被告，视为原告在收到被告停止使用涉讼租赁物的通知后，具备退场条件，原告于一年后才通过诉讼清算涉讼合同关系，为没有及时、适当的采取措施避免损失扩大，原告应自行承担相应不利后果，本院对原告该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、佛山市****综合开发总公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金60000元，并支付以该款为本金从2018年8月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率、从2019年8月20日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予卢立海；二、驳回卢立海其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费6119.78元，减半收取计3059.9元（卢立海已预交），由卢立海负担2376.15元，佛山市****综合开发总公司负担683.75元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予卢立海，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇二〇年二月三日书记员  李 慧