辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初15445号原告（反诉被告）：周丽杰，女，1974年5月9日出生，汉族，住址辽宁省沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：蔡海霞，辽宁保兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：侯艳霞，女，1963年1月7日出生，汉族，住址吉林省辉南县。委托诉讼代理人：任焕宇，辽宁宇嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐浩楠，辽宁宇嘉律师事务所律师。原告周丽杰与被告侯艳霞及反诉原告侯艳霞与反诉被告周丽杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周丽杰及其委托诉讼代理人蔡海霞，被告（反诉原告）侯艳霞及其委托诉讼代理人任焕宇、徐浩楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周丽杰向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还2020年2月4日至2020年3月8日的租金18630.14元、押金10000元；2、判决诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月9日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将坐落于沈阳五爱服装市场3072A的精品厅商铺出租给原告使用，租赁期限为2019年3月9日至2020年3月8日，租金为200000元，押金为10000元。当日，原告给付了被告租金及押金共计210000元。2020年1月起，新冠××疫情日益严重。受疫情影响，商铺从2020年2月起无法正常经营。新冠××疫情是不能预见、不能避免，且不能克服的客观情况，属于不可抗力。原告多次找到被告协商，希望被告可以退还2月及之后的租金和押金，或为原告延长租期，双方协商无果。现原告已搬出商铺。根据相关法律规定及公平原则，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法秉公判决，支持原告的诉讼请求。被告侯艳霞辩称，原告存在违约行为，被告不存在违约行为。双方在合同中有约定，不具备返还租金的情形，故不同意返还。因原告并未在合同约定的租期届满前一个月通知被告，确定是否续租，并商定租期租金等事宜，故被告不应返还原告押金10000元。原告没有交纳租赁期限内的（2020年3月）的电费、税款、物业费，也违反了合同的约定。因此，请求驳回原告的本诉请求。反诉原告侯艳霞向本院提出诉讼请求：1、判决反诉被告给付2020年4月2日至2020年9月4日的租金损失32053.32元；2、判决反诉被告给付2020年3月9日至2020年4月2日的占有使用费13698.5元；3、判决反诉被告给付电费97元、物业费1037元、税款106元；4、判决反诉被告承担反诉诉讼费。事实与理由：2019年3月9日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定：反诉被告承租反诉原告名下的位于沈阳五爱服装市场3072A精品厅商铺，租赁期限为2019年3月9日至2020年3月8日，租金为200000元。2020年3月8日至2020年3月31日，反诉被告一直使用上述商铺，且未告知反诉原告是否继续承租，导致反诉原告无法正常招租，造成寻租损失。反诉原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法支持反诉原告的诉讼主张。反诉被告周丽杰辩称，反诉原告的主张与事实不符，没有事实及法律依据。反诉被告是在反诉原告受益下使用商铺的，不是恶意占用。从2020年1月起，爆发“新冠”疫情，全国进入紧急状态。“五爱服装城”原本应于2020年2月4日开始营业，但直到2020年3月9日才恢复正常营业状态。在合同到期前，反诉被告多次与反诉原告电话沟通，商量如何处理疫情期间的租金、租期问题。反诉原告均称现在商铺没人，客流量也少，让反诉被告先用着，等过段时间市场恢复，如果有人给付租金或延长租期，反诉原告也随行情给退租或延长租期；如果继续承租，也等市场行情定价后，随行就市来确定来年的租金。因此，反诉被告才没有搬出商铺。这种状态一直持续到2020年3月末，双方也没有达成一致意见。后被告立即撤出，故反诉原告让反诉被告承担占用费没有事实依据。即使反诉被告占用商铺，也是因疫情原因，整体的经营环境不好，反诉原告主张的占用费数额过高，请求法院结合实际情况酌情判决。合同到期后，原被告并未签订新的《房屋租赁合同》，因此反诉被告可以随时撤出，并不承担任何违约责任，也不承担反诉原告寻租导致的损失。疫情导致商铺没有收入，根据国家政策及相关文件的规定，鼓励业主为租户减免租金，“五爱服装城”也出台了相应的优惠措施，减免了商户2020年2月的物业费，商户也享受了一个月的租金、两个月免租金使用期的优惠政策。可见反诉原告在疫情期间已享受了相关的优惠政策，疫情没有扩大商铺的损失，反而变相增加了反诉原告的收入，这对反诉被告来说有失公平。因此，请求驳回反诉原告的诉讼请求。反诉被告同意承担2020年3月的电费、税费等费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了质证。对当事人提交的《房屋租赁合同》、微信截图、通知、税收缴款书、物业费收据、电费收据等证据本院予以确认，在卷佐证。本院认定事实如下：2019年3月9日，原告（反诉被告）周丽杰与被告（反诉原告）侯艳霞签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告（反诉原告）将沈阳“五爱服装城”3072A精品厅商铺出租给原告（反诉被告）经营使用，租期为2019年3月9日至2020年3月8日，年租金为200000元；押金为10000元，租期届满，原告（反诉被告）缴纳完税费及各项费用，房屋设施完好，被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）押金；如原告（反诉被告）欠缴费用，被告（反诉原告）在押金中扣除费用，剩余费用返还原告（反诉被告）；原告（反诉被告）应在合同到期前一个月通知被告（反诉原告），确定是否续租，并商定租期租金等事宜；如原告（反诉被告）不提前通知被告（反诉原告），被告（反诉原告）则认为原告（反诉被告）确定续租，原告（反诉被告）应提前一个月支付下年度租金；否则，被告（反诉原告）不返还原告（反诉被告）押金。合同签订后，被告（反诉原告）将上述商铺交付给原告（反诉被告）使用，原告（反诉被告）给付了被告（反诉原告）2019年3月9日至2020年3月8日的租金200000元及押金10000元。2020年1月，我国爆发新冠状病毒疫情。2020年2月4日至2020年3月8日，“五爱服装城”根据政府要求，未能营业。合同到期后，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）就续租及租金减免问题协商未果。2020年3月末，原告（反诉被告）将商铺交还给被告（反诉原告）。原告（反诉被告）拖欠2020年3月的电费97元、物业费1037元、税款106元。现原告（反诉被告）与被告（反诉原告）就租金问题产生纠纷，起诉至本院。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。”我国爆发的“新型冠状病毒性疫情”属于重大突发性公共卫生事件，该事件系不可预见、不可避免、不能克服的客观存在，符合不可抗力的构成要件。案涉商铺所在的“五爱服装城”是全国性批发市场，人员密集、流动性大，属于疫情传播高风险区域。政府对五爱市场采取暂停营业、限制人员进入等措施控制疫情传播，客观上对正常经营活动造成了一定的影响。因此，疫情防控与不能正常履行租赁合同之间具有因果关系。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款规定：“……继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持……”；《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。原告（反诉被告）在2020年2月4日至2020年3月8日期间受疫情影响，未能使用租赁商铺进行经营活动，继续按照原租赁合同履行显失公平，其主张减免租金属于合理诉求。根据公平原则，双方应共同承担（各承担50%）疫情影响所产生的损失，故被告（反诉原告）应返还原告（反诉被告）2020年2月4日至2020年3月8日期间租金的50%，即9016.4元（200000元÷366天×33天×50%）。关于原告（反诉被告）主张的押金问题。虽然双方约定了原告（反诉被告）的“通知”义务，但在合同到期前，原告（反诉被告）就续租及租金减免问题一直与被告（反诉原告）处于协商状态，“协商”内容中已经包含了是否续租问题，故原告（反诉被告）已经履行了该义务，被告（反诉原告）的抗辩不能成为拒绝返还原告（反诉被告）押金的依据。原告（反诉被告）未给付电费、税款、物业费共计1240元，该费用可以从押金中扣除，故被告（反诉原告）应返还原告（反诉被告）押金8760元。关于被告（反诉原告）主张的占有使用费问题。发生疫情后，双方就续租及租金减免问题一直处于协商状态。在协商无果后，原告（反诉被告）也及时将商铺交还给被告（反诉原告）。在商铺交接前，沈阳市的疫情防控仍处于关键阶段，“五爱服装城”的经营活动仍无法正常开展，原告（反诉被告）也无法继续使用商铺进行正常的经营活动。在此期间，被告也不具备将商铺租赁给他人的条件。故被告（反诉原告）主张2020年3月9日至2020年4月2日期间的占有使用费（租金）缺乏合理性，本院不予支持。关于被告（反诉原告）主张的房租损失问题。基于前述理由，原告（反诉被告）在是否续租的问题上不存在违约行为。故被告（反诉原告）主张2020年4月2日至2020年9月4日的房租损失无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）侯艳霞于本判决发生法律效力后十五日内返还原告（反诉被告）周丽杰租金9016.4元；二、被告（反诉原告）侯艳霞于本判决发生法律效力后十五日内返还原告（反诉被告）周丽杰押金8760元；二、驳回原告（反诉被告）周丽杰的其他诉讼请求及被告（反诉原告）侯艳霞的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元（已减半收取），由原告（反诉被告）周丽杰承担91元，由被告（反诉原告）侯艳霞承担197元；反诉案件受理费487元，由原告（反诉被告）周丽杰承担14元，由被告（反诉原告）侯艳霞承担473元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 靳志宇二〇二〇年二月一日法官助理 徐晓琳书 记 员 董虹艺