贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔27民初104号 原告：莫继春，男，1971年7月5日生，布依族，贵州省荔波县人，住荔波县。 原告：**威，男，1956年10月6日生，侗族，贵州省黎平县人，住黎平县。 二原告委托诉讼代理人：王雯征，贵州义文律师事务所律师。 被告：贵州城康置业有限公司，住所地贵州省荔波县城关镇荔波古镇内，统一社会信用代码91522722590768879C。 法定代表人：胡丽芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗福然，贵州法庄律师事务所律师。 原告莫继春、**威诉被告贵州城康置业有限公司（以下简称城康公司）合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告莫继春及二原告共同委托诉讼代理人王雯征，被告城康公司董事长李庆东及委托诉讼代理人罗福然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告莫继春、**威向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2014年8月1日订立的《荔波古镇大酒店（暂定名）建设合作协议书》有效；2、判令被告依照《荔波古镇大酒店（暂定名）建设合作协议书》的约定履行合同（①、按合同约定将合同价款为600万元的13号地块的6亩土地用于与原告共同合作建设酒店；②、按合同约定以1100元／平方米的单价为原告建成约11500平方米的酒店交付给原告，工程款总价约1265万元）；3、案件受理费、保全费由被告负担。主要事实与理由：2014午8月1日，被告作为甲方与二原告作为乙方订立《荔波古镇大酒店（暂定名）建设合作协议书》（以下简称“合作协议”），约定被告取得协议中的13号地块使用权后，将其中6亩（具体位置详见附件《古镇第13号地块》图）以每亩100万元转让给原告，双方合作建设酒店。合作协议第二条第4款约定“协议签订之日乙方首付给甲方土地款250万，待13号地块及酒店设计方案通过政府评审，正式开工建设时，乙方向甲方二次付款250万元，余100万元待甲方为乙方办完土地、房产等相关产权证后，乙方一次性支付给甲方”。此外，合作协议还约定酒店建设由被告负责，原告按每平方米1100元支付施工费，以及酒店建成之后办理产权转移等事项。合作协议签订后，原告分别于2014年8月20日、8月27日、9月1日通过银行转账，将首期款250万元汇入被告指定账户。2016年3月，原告与广西华景城建筑设计有限公司柳州第三分公司（以下简称“华景公司”）签订《建设工程设计合同》，将酒店交给华景公司设计，由于被告没有办下13号地块的相关手续，故用地红线、规划条件等资料未能提交，但华景公司已经将酒店平面设计草稿交付给原告。2016年6月3日，原、被告签订《（荔波古镇大酒店（暂定名）建设合作协议书）补充说明（一）》（以下简称“补充协议”），鉴于被告的原因，第13号地块无法推进，将250万元土地款中的124万元作为二原告购买被告其他房产的购房款，酒店合作事宜另行协商。2017年10月，被告取得13号地块的土地使用权手续。但被告没有与原告协商酒店合作开发事宜，另行设计开发。2018年年初，被告抛弃合作协议，在该6亩土地施工建设，原告为维护自己的合法权益，到工地阻止施工，双方为此多次发生纠纷。二原告认为，被告与二原告签订的合作协议主体适格、意思表示真实、内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当按照协议履行自己的义务。2016年6月3日签订的补充协议未解除之前的合作协议，仅提出对合作事宜另行协商，属于对原合同变更的事项约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，原合作协议对原、被告仍具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现被告已违约将该6亩土地自行（或转让给他人）开发，构成违约，故特诉至人民法院，恳请法院支持原告诉请。 被告城康公司辩称：一、《合作协议》实质上是一份二原告向被告“定制”一栋房屋（荔波古镇大酒店）的房屋买卖合同，而不是土地使用权转让合同，二原告要求被告向其交付6亩土地或者阻止被告施工均没有法律依据。《合作协议》并未明确约定被告将6亩土地的使用权转让、过户给二原告，而是约定二原告向被告支付一定的资金，被告将来交付一栋房屋给二原告。合同条款主要涉及此栋“定制”房屋的设计、房屋价款的计算方式、支付的时间等，其中房屋价款的计算方式为：土地款600万元，加上建筑成本1100元／元计算。《合作协议》还约定被告要配合二原告办理按揭贷款手续，表明双方当时的约定是：二原告出资金，荔波古镇大酒店这栋房屋仍然以被告的名义修建，建好后通过办理房屋买卖的方式将房屋过户给二原告。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。二、双方签订的《合作协议》）是预约合同，不具有强制履行的法律效力。签订《合作协议》时争议土地尚未完成拆迁，被告尚未取得该地块的使用权，该宗土地的四至不明确，《合作协议》涉及的6亩土地位置无法确定。双方当时仅是达成合作的意向，在现场指点一下拟合作开发土地的大概位置。被告于2017年底通过招、拍、挂程序取得该宗土地的使用权时，距《合作协议》签订时间已经间隔三年多。这三年多的时间里，政府的规划发生变化，公共道路拓宽、增加，使被告所取得的土地面积和位置发生巨大变化。双方签订《合作协议》时所指定的土地很大一部分已经变成公共道路。《合作协议》是一份房屋买卖合同，由于签订合同时买卖的标的物尚未取得，双方的约定实质上仅是达成合作意向，约定被告将来取得使用权、修建好房屋后转让给二原告，具体的条款在将来的本约合同（房屋买卖合同）中进行细化，其法律属性与商品房买卖合同中的购房意向书、认购协议等类似，而这份协议不具有强制执行效力。三、《补充协议》已对《合作协议》的内容进行实质性变更，二原告已在《补充协议》中同意终止履行《合作协议》。由于被告迟迟未能取得土地使用权，拟修建的荔波古镇大酒店无法推进。2016年6月3日双方又签订《补充协议》一致同意将二原告履行上述《合作协议》预付款250万元中的124万元转为购房款，《合作协议》涉及的合作事项另行协商。达成《补充协议》后，被告已将相应的款项转为二原告的购房款，二原告已经如约取得所购房屋。《补充协议》已经生效并履行，《合作协议》预付款中的124万元已经冲抵二原告的购房款，现二原告仅余126万元在被告处，二原告可随时要求被告退还。实际上当时双方已经达成的协议是：原来签订的《补充协议》终止履行，二原告剩余的126万元也将转为另外房屋的购房款，只是二原告暂时未选定房屋，所以当被告取得13号地块的土地使用权、设计方案通过评审、开工建设时，二原告才未向被告交付《补充协议》第四条约定的第二笔款。如果双方不存在《补充协议》的相关约定，《合作协议》仍在履行，被告早就追究二原告延期付款的违约责任。《补充协议》的签订和履行也充分说明双方签订的《合作协议》是预约合同，根据实际情况协商好后重新签订新的协议，交付相关管理部门办理相关手续。四、争议土地已经取得政府部门的施工许可并开工建设，被告已不能将争议土地交给二原告自行修建酒店。13号地块在政府的控制性规划中只能作为一个整体进行开发，被告不能违反相关规定私自将其中的6亩土地转让给二原告。13号地块土地使用权现登记在被告名下，被告只能统一规划设计、统一开发，13号地块整体规划、设计已经通过管理审批，取得施工许可，被告只能按照管理部门审批的方案进行施工。被告在该地块的施工已经进行了数月，二原告要求法院制止被告施工或是强制被告将6亩土地交付二原告不仅违反相关管理规定，也超出《合作协议》约定的范围。五、被告拥有争议土地的物权，而二原告享有的是合同债权的请求权，法律应优先保护被告的物权，在合同债权未判决之前，法院制止被告在争议土地上施工不妥。六、《合作协议》第三条涉及施工的条款为无效合同条款。《合作协议》第三条约定了酒店建设内容、价款及付款方式，由于被告是房地产开发企业，不具备建设施工的相关资质，根据《合同法》的相关规定，《合作协议》第三条应认定无效，不存在强制履行。综上所述，二原告与被告签订的《合作协议》是一个房屋买卖合同的预约合同，不具有强制履行的法律效力。被告违约时，二原告只能要求被告按《合作协议》的约定支付违约金。被告已经合法取得争议土地的使用权，依法应受到法律的保护。二原告要求制止被告施工或者交付土地没有事实和法律依据，依法予以驳回其诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据：营业执照、法定代表人身份证明及法定代表人身份证、《合作协议》、银行转账凭证、成交确认书、《补充协议》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《房屋预售合同登记备案表》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提供的证据：证据4、《建设工程设计合同》、设计稿件，证明2016年3月18日，原告为履行合作协议，建设酒店，聘请华景公司对酒店进行设计。被告及委托代理人质证不予认可，认为：2016年该块地没有拆迁，红线图也没有出来，所以设计是无从谈起的。经审查该证据系双方签订《合作协议》后，原告与华景公司签订的《建设工程设计合同》，华景公司已设计提供图纸，原告已支付设计费5万元，是原告为履行合同而做的准备工作，本院予以认定。二、被告提供的证据：证据4、荔波县住房和城乡建设局文件，证明2014年的规划13号地块（编号为F-01-01）原规划：建筑高度为60米以下，多层建筑退让道路红线5米，高层建筑退让道路红线8米。原告及委托代理人质证认为：对真实性无异议，但与原、被告签订的合作协议无关。证据5、荔波县城乡规划建设管理委员会荔城规委纪（2016）3号《会议纪要》，证明因为荔波县政府规划的变更，13号地块的规划重新调整，最高层不能超过7层，沿迎宾大道一侧不超过3层。原告及委托代理人质证认为：规划变更不是被告不履行合同的理由，我们可根据政府规划要求履行合同。证据6、荔波县城乡规划建设管理委员会荔城规委纪（2016）4号《会议纪要》，证明建筑退让主干道公路道路红线10米，次干道退让道路红线8米，被告取得的土地比预期的少。原告及代理人质证认为：这个也不影响以前合同的标准。经审查，该三份证据涉及13号地块的位置及政府要求的建筑容积率、绿化率及土地面积调整，本院予以认定。 根据当事人的陈述及提供的证据，本案认定事实如下：2014午8月1日，被告作为甲方与二原告作为乙方签订《合作协议》，约定被告取得协议中的13号地块使用权后，将其中6亩以每亩100万元转让给原告，双方合作建设酒店。合作协议第二条第4款约定“协议签订之日乙方首付给甲方土地款250万，待13号地块及酒店设计方案通过政府评审，正式开工建设时，乙方向甲方二次付款250万元，余100万待甲方为乙方办完土地、房产等相关产权证后，乙方一次性支付给甲方”。《合作协议》对合作建设酒店的约定为“酒店建设施工价格：甲方建好酒店及其临街附属楼验收交付乙方，乙方按每平方米1100元支付施工费。对于设计、验收及税务费：1、酒店及临街附属楼（包括消防、供水、供电等）由甲乙双方组织设计，设计费由乙方承担，设计标准达到双方满意为准，地块设计及费用由甲方负责；2、酒店建设施工、产权证办理及工程监理等所产生的所有税费由乙方承担；3、酒店建设工程验收由甲方组织、相关费用由乙方承担，消防工程由甲方负责质量把关，协助乙方组织验收，费用由乙方承担。对于违约责任约定：双方如有任何一方违约以上条款，违约金伍拾万元。《合作协议》签订后，原告分别于2014年8月20日、8月27日、9月1日通过银行转账，将首期款250万元汇入被告指定账户。2016年3月18日原告与华景公司签订《建设工程设计合同》约定由华景公司承担设计酒店施工图，华景公司已设计酒店施工图，原告已支付设计费5万元。原、被告于2016年6月3日签订《合作协议》的《补充协议》载明，鉴于被告的原因，13号地块无法推进，将250万元土地款中的124万元作为二原告购买被告其他房产的购房款，酒店合作事宜另行协商。 2014年10月24日，荔波县住房和城乡建设局作出《荔波县迎宾大道东侧F-01-01地块规划设计条件通知书》（荔往建规通（2014）17号），关于涉案13号地块用地面积为55亩（38934.59平方米），用地性质：商住用地（商业占35%、住宅占65%）。荔波县城乡规划建设管理委员会分别于2016年7月20日和2017年2月28日的《会议纪要》载明涉及涉案地块的用地面积和建筑容积率、绿化率等及土地面积减少调整。2017年10月，被告取得13号地块的土地使用权证。2017年11月28日，荔波县住房和城乡建设局向被告颁发《建设工程规划许可证》（建字第520000201717989号），载明：建设项目名称：荔波古镇民族文化旅游综合体（荔泉苑二期）；建筑规模：建设总建筑面积92666.66平方米。2018年1月3日，荔波县住房和城乡建设局向被告颁发《建筑工程施工许可证》，载明：工程名称：荔波古镇民族文化旅游综合体荔泉苑二期；建设规模92666.66平方米；合同工期：2016年12月20日至2018年12月20日。此后，被告未与二原告协商合作事宜，将项目工程发包给贵州林益建筑工程有限公司施工。在施工期间，原告阻止施工，双方发生纠纷。 另查明，2018年8月7日，被告自行将126万元打到原告莫继春账户。 原告莫继春、**威诉前向本院提出财产保全，请求对被告位于荔波县号［产权证号为“黔（2017）荔波县不动产第0003587号”］第13号地块中的6亩土地进行查封（该土地位于外圈临门面后，隔内街道路人行道后，宽（沿体育馆）60米、长70米）。本院于2018年6月11日作出（2018）黔27财保15号民事裁定书裁定查封对被告位于荔波县号［产权证号为“黔（2017）荔波县不动产第0003587号”］第13号地块中的6亩土地（该土地位于外圈临门面后，隔内街道路人行道后，宽（沿体育馆）60米、长70米）。 在诉讼中，原告莫继春、**威于2018年7月23日向本院申请行为保全，请求：禁止被告对登记在其名下的位于荔波县号［产权证号为“黔（2017）荔波县不动产第0003587号”］第13号地块中的6亩土地内施工（该土地位于外圈临门面后，隔内街道路人行道后，宽（沿体育馆）60米、长70米）。经本院作出（2018）黔27民初104号-1民事裁定书，裁定：禁止被告对登记在名下的位于荔波县号［产权证号为“黔（2017）荔波县不动产第0003587号”］第13号地块中的6亩土地内施工（该土地位于外圈临门面后，隔内街道路人行道后，宽（沿体育馆）60米、长70米）。并已向被告送达该裁定书。原告提供相应证据证明被告不履行该民事裁定书确定的义务，仍在本院查封的土地上继续施工。本院认为，被告的行为妨碍本案民事诉讼的进行，依法作出（2018）黔27司惩1号决定书，对被告罚款10万元。 综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案争议的焦点为：1、双方签订的《合作协议》的效力；2、二原告诉请被告继续履行《合作协议》应否支持。 本院认为：第一个争议焦点，即双方签订的《合作协议》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效”之规定。本案中，被告具备房地产开发资质，因此，其与二原告签订的《合作协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告提出双方签订的《合作协议》第三条涉及酒店建设的内容无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 第二个争议焦点，即二原告诉请被告继续履行《合作协议》应否支持的问题。原、被告签订的《合作协议》约定，由被告将13号地块中的6亩土地出让给二原告合作修建酒店，由被告负责组织施工，二原告负责出资修建，待酒店建成后，并由被告负责办理土地、房产证给二原告。但被告在取得土地使用权后，对13号地块另行整体设计开发，并办理《建筑工程施工许可证》和《建设工程规划许可证》等相关手续，将项目工程发包给贵州林益建筑工程有限公司施工。在本案审理中，被告又将余下的126万元自行打到原告莫继春个人账户。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行；（四）当事人迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：其中（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，结合被告庭审的答辩以及被告所实施的行为，明确表示已不再履行双方签订《合作协议》义务，事实上双方的《合作协议》已无法履行，致使双方所签订的合同目的已无法实现。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”之规定，本案在审理中，本院依法向原告进行法律释明，因被告的行为导致合同无法履行，可以变更诉讼请求，但二原告在本院指定的期限内明确表示不变更诉讼请求，因二原告主张被告履行《合作协议》已经无法实现，故对其该项诉请，本院不予支持。二原告如认为被告不履行合同，可另行主张解除合同，要求赔偿损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十条第一项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下： 一、原告莫继春、**威与被告贵州城康置业有限公司签订的《荔波古镇大酒店（暂定名）建设合作协议书》有效； 二、驳回原告莫继春、**威要求被告贵州城康置业有限公司履行合同的诉讼请求。 案件受理费97700元、保全费5030元，由原告莫继春、**威承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。 审判长  莫玉魁 审判员  陆育义 审判员  万 青 二〇一八年八月二十八日 书记员  王欣渝