广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初7936号原告：广州市中凰房地产代理有限公司，住所地：广州市增城区永宁街凤凰北横路242号2312房。法定代表人：刘本斗。委托诉讼代理人：寇晓波，国信信扬律师事务所律师。被告：严江清，男，1955年11月24日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：梁斌，广东达盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾洁欣，广东达盛律师事务所律师。原告广州市中凰房地产代理有限公司与被告严江清居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市中凰房地产代理有限公司（以下简称中凰公司）的委托诉讼代理人寇晓波、被告严江清的委托诉讼代理人梁斌、顾洁欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市中凰房地产代理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付中介服务费人民币10万元及违约金(逾期违约金以居间费10万元为基数，按每日千分之一计算，自2019年1月1日计算至实际支付之日，暂计至2019年9月2日为24500元)；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月7日，经原告公司居间，被告作为卖方，张秀媚作为买方，三方签订《房地产买卖合同》，约定将位于增城市新塘镇××东碧××凤凰城××街××面积为810.54平方米的房屋出售给张秀媚，总价为人民币3550万元。被告签署的《中介服务费支付确认书》约定，中介服务费为350000元，在签订《房屋买卖合同》当天支付50%，剩余一半在交易过户完税当场付清。经原告促成，现该房产已于过户至张秀媚名下，但被告并未依约支付中介服务费。被告作为卖方，支付了250000元中介费，尚欠中介费10万元。原告认为，商业交往应当遵循诚实信用原则。原告与被告之间的居间合同关系合法有效，经原告居间，被告已成功与买家完成交易，被告应当按照《房地产买卖合同》及《中介服务费支付确认书》约定支付中介服务费。被告逾期付款的行为属于违约行为，应当依照《房地产买卖合同》的约定承担违约责任。鉴于上述情况，原告特依法提起诉讼，请求人民法院依法维护原告合法权益，依法支持原告的诉讼请求。被告严江清辩称：一、《中介服务费支付确认书》没有陈美云的签字及授权是无效的。1.原告以《中介服务费支付确认书》要求被告支付中介费用，但由原告向法庭提交的该确认书，在抬头明确写着本人“陈美云”及陈美云的身份证号码，说明该份确认书是专属给陈美云个人，而不是严江清或其他人。2.该确认书没有陈美云的签字证明陈美云从来没有同意支付中介费35万元的事实。3.陈美云与严江清虽是夫妻关系，但也不存在有表见代理关系，严江清没权代表陈美云承诺支付中介费。原告作为提供服务的一方，对于合同上的签字是否有效理应清楚，故该确认书没有陈美云签字及授权是无效的。二、被告已付清所有中介费用，不存在拖欠中介费用的情形。《房地产买卖合同》仅约定买方支付5万元中介费，而卖方即被告的中介费却在《中介服务费支付确认书》记载，实际上被告于2018年10月18日一次性支付25万元给原告，与《中介服务费支付确认书》记载“签订《房屋买卖合同》当天支付50%，余额于交易过户完税当天付清”不符，说明双方口头变更了合同。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年10月7日，张秀媚（买方）、陈美云（卖方）、严江清（卖方）与原告（经纪方）签订《房地产买卖合同》，载明：买卖双方分别独家委托经纪方就买卖位于新塘镇广园××桂园××街××号提供中介服务。鉴于买卖双方已就所有买卖条件达成一致，经纪方向买卖双方提供了房地产咨询及买卖代理服务并促成该物业的买卖……七、若买卖双方自行买卖或另行委托其它第三方买卖该物业的，买卖一方或双方违反本合同约定而未能买入或卖出该物业的，违约方均应向经纪方支付违约金（中介服务支付确认）。八、买卖各方向经纪方支付之房地产咨询费及卖卖代理费按：Ａ买方委托书及卖方承诺书执行或中介服务费支付确认书；Ｂ买方须向经纪方支付5万元作为房地产咨询费及买卖代理费。以上买卖代理费支付时间为签订本合同当天支付，否则按千分之一计算违约金……。签名落款卖方处仅有严江清签名。同日，严江清签署《中介服务费支付确认书》，载明：本人陈美云独家委托贵司购买位于新塘镇广园××桂园××街××房，若贵司成功促成买方与本人达成交易（以签订《房屋买卖合同》为准），本人同意支付贵司中介服务费人民币35000元整，按以下第A种方式支付：A、签订《房屋买卖合同》当天支付50%，余额于交易过户完税当天付清。……逾期支付，按每日总金额的千分之一支付违约金，直至全部支付完毕之日止。签名落款处记载“确认人：严江清”。另查，《不动产登记查册表》载明涉案房屋的产权人为张秀媚，登记时间为2018年11月6日。又查，《招商银行个人银行专业版转账汇款单笔对账单》载明严江清于2018年10月18日向收款人刘波收款账号62×××28转账25万元。原告对该对账单的真实性予以确认，并确认收到25万元中介费。再查，陈美云与严江清属夫妻关系。在审理中，原告陈述以下：签订合同时涉案房屋登记在陈美云名下，严江清取得陈美云的公证授权书签订《房地产买卖合同》和办理递件过户。被告陈述以下：相信严江清有取得公证授权书，但原告要举证证明陈美云授权给严江清支付中介费。本院认为，买方张秀媚与卖方严江清、陈美云以及经纪方中凰公司三方共同签订的《房地产买卖合同》中关于严江清、陈美云与中凰公司之间的居间服务的条款是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。严江清抗辩其未取得陈美云的授权在《中介服务费支付确认书》上签名应属无效，本院对此分析如下：根据《房地产买卖合同》“八、买卖各方向经纪方支付之房地产咨询费及卖卖代理费按：Ａ买方委托书及卖方承诺书执行或中介服务费支付确认书”的约定，中介服务费按《中介服务费支付确认书》执行。虽然原告未提供证据证明陈美云授权严江清在《中介服务费支付确认书》签名，但严江清自愿代替陈美云支付中介服务费35万元与是否取得陈美云授权无关，且严江清于2018年10月18日支付25万元，现原告主张严江清支付剩余的10万元中介服务费，理据充足，本院予以支持。严江清的上述抗辩本院不予采纳。至于违约金的问题。《中介服务费支付确认书》载明“签订《房屋买卖合同》当天支付50%，余额于交易过户完税当天付清。……逾期支付，按每日总金额的千分之一支付违约金，直至全部支付完毕之日止”，涉案房屋于2018年11月6日过户登记，但原告主张从2019年1月1日开始计算是其对自身权利的处分，本院予以准许，故违约金自2019年1月1日起以未付居间服务费为本金按每日千分之一的标准计至清偿之日止，违约金总额不超过未付居间服务费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告严江清于本判决生效之日起十日内向原告广州市中凰房地产代理有限公司支付居间服务费10万元；二、被告严江清于本判决生效之日起十日内向原告广州市中凰房地产代理有限公司支付违约金（违约金自2019年1月1日起以未付居间服务费为本金按每日千分之一的标准计至清偿之日止，违约金总额不超过未付居间服务费）；三、驳回原告广州市中凰房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2790元，由被告严江清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈少梗人民陪审员  陈丽华人民陪审员  洪程程二〇二〇年二月二十日书 记 员  陈雪冰