湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8539号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉大新联创工程开发有限公司，住所地武汉市江夏区大桥新区大花岭村武昌大道旁老派出所内。法定代表人：李启成，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡莉，武汉江夏经济开发区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市鑫旭五有商贸有限公司，住所地武汉市江夏区经济开发区大桥新区大桥村江郡华府1栋1-2层10室。法定代表人：陶民山，该公司经理。委托诉讼代理人：云平，湖北君博律师事务所律师。原审第三人：武汉江夏经济开发区柏木岭村村民委员会，住所地武汉江夏经济开发区大桥产业园柏木岭村。法定代表人：付强，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：胡莉，武汉江夏经济开发区法律服务所法律工作者。上诉人武汉大新联创工程开发有限公司(以下简称大新联创公司)因与被上诉人武汉市鑫旭五有商贸有限公司(以下简称鑫旭五有公司)、原审第三人武汉江夏经济开发区柏木岭村村民委员会（以下简称柏木岭村委会）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制审理。本案现已审理终结。大新联创公司的上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审案件的诉讼费用由鑫旭五有公司承担。事实及理由：1、本案属事实不清、权利义务关系不明确、争议较大的民事经济案件，一审法院简易程序审理本案属适用法律程序错误；2、一审在案件基本事实没有查清、证据没有具体核实的情况下主观认定涉案租赁合同中交付的土地面积为95亩，并认定涉案租赁合同目的没有及时实现的原因是大新联创公司造成，且酌情对2015年5月28日至2016年2月8日的租金按三分之一进行处理及利息的判决，没有事实和法律依据。3、一审判决大新联创公司支付鑫旭五有公司141.7万元款项利息，缺乏事实和法律依据。鑫旭五有公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确，请求驳回上诉，维持原判。柏木岭村委会同意大新联创公司的上诉意见。鑫旭五有公司向一审法院起诉请求：要求大新联创公司返还保证金300万元及利息，利息自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至履行完毕之日止。大新联创公司向一审法院提起反诉请求：鑫旭五有公司向大新联创公司支付2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金300万元。一审法院经审理查明：大新联创公司系武汉江夏经济开发区大桥新区办事处(以下简称办事处)下属全资集体公司，代表办事处履行辖区内农民就业基地相关项目事宜。2015年办事处将柏木岭村委会所有的案涉土地纳入临时就业基地点位、临时就业基地临时建筑范围，由大新联创公司出租经营。2015年5月28日，大新联创公司将案涉土地出租鑫旭五有公司，双方签订了一份租赁合同书，约定：大新联创公司将位于武汉市江夏区大桥新区柏木岭村黄家湖大道北段原中煤科工项目地块，面积约311亩（以大新联创公司提供红线图为准，临黄家湖大道20米内面积属大新联创公司，由大新联创公司另行安排），大新联创公司前期提供现有面积约100亩，余下面积按鑫旭五有公司要求，由大新联创公司实施递增式场平，按工程进度交付鑫旭五有公司，据实计租。鑫旭五有公司第一期仅限金属构件、管材项目经营，不允许从事其他经营活动，一经发现，大新联创公司有权进行取缔。租赁时间、期限及价格：自2015年6月1日起，采取每年一签的方式，价格从第3年起，按照每年递增10%进行租赁。2015年6月1日至2016年5月31日，每年每亩租金3万元；2016年6月1日至2017年5月31日，每年每亩租金3万元；2017年6月1日至2018年5月31日，每年每亩租金3.3万元；2018年6月1日至2019年5月31日，每年每亩租金3.63万元。付款金额及方式：1.付款金额按红线图面积扣减道路建设需要总面积的5%，余下面积计算租金；2.合同签订之日起，鑫旭五有公司在3日内向大新联创公司支付300万元保证金，剩余年租金在项目统一规划后，按年度统一付清；如项目用地当年未开发，续签年租金，必须在完善协议后一周内支付大新联创公司账户。双方权利、义务：大新联创公司负责提供场地及相关规划建设要求，前期场地平整、水、电、主干道路（碎石）等由大新联创公司负责投资配套，后期交由鑫旭五有公司维护。鑫旭五有公司严格遵守大新联创公司规划要求，不得擅自任意搭建。所有规划临时建筑由大新联创公司投资，钢架棚按照100元/平方米标准、板房按照200元/平方米标准进行核算。由大新联创公司指定施工方进行建设。合同有效期自2015年6月1日至2016年5月31日，如需续签，按以上条款依年度另行签订。合同还约定了其他事项。在该合同签订前，鑫旭五有公司已于2015年4月22日向大新联创公司支付了300万元保证金，合同签订后大新联创公司向鑫旭五有公司交付了合同约定的部分土地，但双方未办理交付土地的书面手续。土地交付后，大新联创公司即开始对已交付的土地逐步进行了水、电、路的投资建设，直至2016年春节（2016年2月8日）前完成。鑫旭五有公司根据大新联创公司已逐步完成的水、电、路的市场规划建设情况逐步对外进行分租。合同期满后，鑫旭五有公司、大新联创公司于2016年5月28日签订了次年度租赁合同书，合同内容除时间变化外，其他与2015年度租赁合同内容相同。合同签订后，大新联创公司未再向鑫旭五有公司继续交付租赁土地。由于案涉土地被军运会征用，大新联创公司于2016年度合同签订不久便通知鑫旭五有公司拆迁，鑫旭五有公司通知分租客户拆迁（具体时间双方当事人均无法提供），分租客户于2016年7月份即开始拆迁搬离。就鑫旭五有公司租赁场地的拆迁，江夏区经济开发区大桥新区办事处与柏木岭村委会签订了一份拆迁补偿协议，确认拆迁房屋总面积为65212.9m2，其中工字钢厂房（一层）面积5228.3m2，圆钢立柱厂房（一层）面积49165.6m2，活动板房（一至三层建筑）面积10819m2，道路面积39998.26m2（水泥路17772.6m2、碎石路22225.66m2）。上述道路面积占用了已交付鑫旭五有公司的土地面积，也占用了未交付的土地面积。案涉土地拆迁后，大新联创公司与柏木岭村委会就租赁合同保证金、租金问题在武汉市江夏区大桥新区人民调解委员会，于2018年2月11日进行了调解处理，协议：1.柏木岭村委会一次性补偿鑫旭五有公司拆迁补偿费23859080.98元；3.鑫旭五有公司向大新联创公司交纳的300万元保证金冲抵案涉土地1年租金，鑫旭五有公司不得以此为由向江夏区经济开发区大桥新区办事处、大桥新区柏木岭村委会、大新联创公司及其他任何单位要求返还租金或要求补偿支付其他费用。调解后，鑫旭五有公司认为其投资案涉土地款项有3千余万元，且人民调解协议违反了相应法律规定，遂于2019年6月5日向一审法院起诉，要求确认鑫旭五有公司与柏木岭村委会达成的上述调解协议中关于案涉租赁合同中的保证金、租金的处理项目无效。一审法院作出（2019）鄂0115民初5562号民事判决书，认为案涉保证金、租金的人民调解协议内容未经大新联创公司授权，也未经大新联创公司追认，柏木岭村委会即处理了大新联创公司权利，属无权代理，故该人民调解协议关于保证金、租金的处理无效，判决：鑫旭五有公司与柏木岭村委会于2018年2月11日签订的[2018]夏桥民调字第013号人民调解协议书第三条无效，即关于案涉土地保证金、租金的处理项无效。该判决现已发生法律效力。一审法院认为，案涉土地虽为柏木岭村委会所有，但在政府调整下，该土地已纳入临时性就业基地点位，由政府下属全资集体公司即大新联创公司进行管理经营，大新联创公司对该土地享有使用权，其有权对该土地进行出租。鑫旭五有公司、大新联创公司就案涉土地签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同有效。案涉保证金、租金虽在人民调解协议中处理，但人民调解协议中该方面的处理已由法院确认无效，且已发生法律效力，故鑫旭五有公司、大新联创公司关于保证金、租金的诉请应依法进行处理。在履行合同中，大新联创公司向鑫旭五有公司交付了土地，在交付租赁土地时，双方未办理书面的交付手续，但根据案涉土地的拆迁协议可确认，所拆迁的房屋面积为65212.9m2（97余亩），加上部分道路面积和房屋空闲面积，扣减活动板房多层面积，综合上述各项因素判断，大新联创公司已向鑫旭五有公司交付了合同约定的土地面积约100亩。根据合同约定，大新联创公司所交付的土地应提供场地及相关规划建设要求，场地平整，水、电、路的建设。而在实际履行中，大新联创公司交付土地后，才开始逐步履行上述义务，直至2016年春节前（2016年2月8日）完成，故大新联创公司所交付鑫旭五有公司的土地符合合同约定条件的时间为2016年2月8日。由于案涉土地被军运会征用，大新联创公司于双方第二份合同签订不久便通知鑫旭五有公司拆迁，其通知之日即为双方合同解除之日。该时间在双方第一份租赁合同期届满之后，故大新联创公司反诉租金要求计算至截止之日为2016年5月31日，依法照准。2016年2月8日至2016年5月31日，约4个月期限，在该期间，大新联创公司已履行了合同约定的建设水、电、路的义务，向鑫旭五有公司交付了符合合同约定的土地，鑫旭五有公司应按约向大新联创公司支付全额租金。合同签订后至2016年2月8日前，由于大新联创公司未完全履行合同约定义务，即对案涉土地的水、电、路建设未完成，该期间的租金应适当减免，同时，考虑到案涉租赁合同目的不能实现的原因，毕竟系大新联创公司方原因，虽然该原因系客观不可抗力因素，但势必会造成鑫旭五有公司损失，故对该期间的租金酌情按三分之一进行处理。租赁合同另约定，付款金额按红线图面积扣减道路建设需要总面积的5%，余下面积计算租金。本案在审理中由于双方当事人未能提交所交付土地的准确面积，且上述已确认所交付土地面积约100亩，根据该租赁合同约定，租金计算面积为扣减道路面积5%后，余下面积95亩计算租金。综上，根据双方合同约定每年每亩3万元单价，鑫旭五有公司应付大新联创公司租金为2016年2月8日至2016年5月31日期间的4个月的租金为95亩×3万元（每年每亩）÷12个月×4个月=95万元，合同签订后（2015年5月28日）至2016年2月8日共计8个月时间租金为95亩×3万元（每年每亩）÷12个月×8个月=190万元，按三分之一处理为63.3万元，合计鑫旭五有公司应向大新联创公司支付租金为95万元+63.3万元=158.3万元。关于鑫旭五有公司诉请的300万元保证金问题。鑫旭五有公司保证金已按约支付。租赁合同解除后，应依法返还，鉴于鑫旭五有公司应支付大新联创公司部分租金，可直接抵扣，剩余部分返还，并支付占用资金利息。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第九十四条第（一）项、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决：一、由武汉大新联创工程开发有限公司返还武汉市鑫旭五有商贸有限公司保证金300万元；二、由武汉市鑫旭五有商贸有限公司支付武汉大新联创工程开发有限公司土地租金158.3万元；上述两项冲抵后，由武汉大新联创工程开发有限公司于本判决生效后10日内支付武汉市鑫旭五有商贸有限公司款项141.7万元及利息，利息自2020年1月2日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止。三、驳回武汉市鑫旭五有商贸有限公司其他诉讼请求；四、驳回武汉大新联创工程开发有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，减半收取15400元，反诉费15400元，合计30800元，由武汉市鑫旭五有商贸有限公司负担7800元，武汉大新联创工程开发有限公司负担23000元。二审期间，大新联创公司、鑫旭五有公司、柏木岭村委会均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，针对大新联创公司的上诉理由及请求，本院评判如下：关于大新联创公司上诉认为一审适用简易程序不当的问题，本案虽有本诉、反诉，但本案法律关系明确，事实清楚，争议不大，故一审法院适用简易程序审理本案并无不妥，大新联创公司的该项上诉理由，本院不予采纳。关于一审法院认定大新联创公司向鑫旭五有公司交付的租赁面积95亩为计算租金的租赁面积是否不妥的问题，大新联创公司与鑫旭五有公司在合同履行过程中，双方未办理租赁标的物移交手续，且双方为实际租赁面积亦成在争议，故一审法院根据合同约定、合同履行过程中的实际情况及双方提交的证据综合分析认定鑫旭五有公司实际计租面积为95亩并无不当，且大新联创公司在二审诉讼过程中亦未提交充足的证据推翻该事实认定，故大新联创公司的该项上诉理由不成立。关于一审法院酌情减少鑫旭五有公司支付租金的数额是否适当的问题，一审法院考虑到双方在合同履行过程中，大新联创公司未全面、及时履行合同约定的场地平整、水、电、路等建设义务及案涉土地被军运会征用对租赁标的物使用的影响等综合因素，酌情减少租金并无不妥，大新联创公司的该项上诉理由，本院亦不予采纳。关于大新联创公司上诉认为其不应支付141.7元款项及利息的问题，双方的租赁合同已解除，大新联创公司应向鑫旭五有公司返还剩余款项，一审法院认定鑫旭五有公司主张返还之日计算利息损失，并无不妥，大新联创公司的该项上诉理由，本院不予采纳。综上所述，大新联创公司的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17553元，由武汉大新联创工程开发有限公司负担（武汉大新联创工程开发有限公司已预缴）。本判决为终审判决。审判员  丰伟二〇二〇年十月十六日法官助理严洁书记员陈亮希