湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初8631号原告：易维春，女，1959年6月8日出生，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市。委托诉讼代理人：冉启安、王艳丽（实习），湖北震邦华广律师事务所律师。被告：恩施黔龙阳光地产开发有限公司。住所地：湖北省恩施市航空大道2巷**。统一社会信用代码：91422800568343401M。法定代表人：张建飞。委托诉讼代理人：沈枫，北京京大（杭州）律师事务所律师。原告易维春与被告恩施黔龙阳光地产开发有限公司（以下简称黔龙阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易维春及其委托诉讼代理人冉启安、王艳丽，被告黔龙阳光公司的法定代表人张建飞及委托诉讼代理人沈枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易维春向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2018年5月6日起至被告按双方签订的《房屋出租合同》约定的条件交还原告租赁房屋及房屋内的设施、设备之日止的房屋租金（标准为每天301.37元）；2.判令被告按《房屋出租合同》的约定对租赁房屋及其附属设施、设备的损坏予以修复、重置，达到约定条件后交还给原告；3.判令被告赔偿因其管理不善，其工作人员在租赁房屋内非正常死亡导致的房屋贬值损失中的一部分损失40万元（实际贬值损失不低于200万元）；4.判令被告支付原告违约金8.8万元。事实和理由：被告租赁原告的私房一栋用于工作人员及部分施工工人居住。双方于2014年5月6日签订了《房屋租赁合同》。房屋租赁期满后，被告至今未将承租房屋及室内设施设备交还给原告，且被告承租的房屋及房屋中被损坏的设施设备至今没有得到修复，房屋多个部位及很多设施设备已完全不能正常使用，完全不具备合同约定的房屋交还条件。逾期后的房屋租金，被告至今也未支付。承租期间内，因被告管理不到位，其单位一名职工在房屋内非正常死亡，但被告一直隐瞒不告知原告。直至约定的租赁期间届满后，原告才从他人处听闻此事。该事件致原告房屋的价值大大贬值，别人都认为该房屋是“凶宅”。多家房屋租赁中介单位及个人前往原告房屋处查看后，都认为房屋的设计和位置都不错，但因系“凶宅”，即使在正常价位的基础上降价200万元，也不愿意购买。原告毕生精力修建的唯一一栋民宅价值严重贬损，造成原告精神痛苦不堪。原告多次找被告协商解决未果，为维护自身合法权益，特具状诉至人民法院。被告黔龙阳光公司辩称，我公司不予答辩。经审理查明，原告易维春在恩施市航空大道二巷××层私房。2011年4月29日，原告易维春（甲方、出租方）与被告黔龙阳光公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其私人住宅1-6楼租给乙方居住；租赁期限三年，自2011年5月6日起至2014年5月5日止；年租金8万元，第一年租金在本合同生效之日一次性付清，此后每年租金必须在上一年度租期届满的前一个月一次性付清；房屋设施押金为2万元，同第一次房租费一并支付，租期终止后经甲方验收房屋、电器、家具等设施无损，水、电、气、收视费、宽带费等无拖欠，甲方退还乙方；乙方在承租期间所租用的房屋及家具、电器、燃气、网络、清水、下水管等设施的正常维护、维修均由乙方负责；甲方提供的家具、电器、设施等须经乙方验收认可，租期满后，甲方收回也需要验收认可；甲乙双方应当共同遵守本合同条款，如有违约，按三年总租金的20%支付给对方。该份租赁合同附有附表1和附表2，罗列了房屋装修及设施设备清单。租期届满后，原、被告于2014年5月6日续签了《房屋出租合同》，约定：租赁期限四年，自2014年5月6日起至2018年5月5日止；年租金为11万元，前两年租金22万元于本合同签字之日一周内一次性付清，第三年租金须在2016年4月6日前一次性付清，第四年租金须在2017年4月6日前一次性付清；四年租期届满前两个月，乙方应当提前告知甲方是否续租，如不续租，乙方应对所租房屋及水电等设施进行修缮，以便顺利将房屋移交给甲方；房屋及室内设施押金为2万元（已经支付），本租赁合同到期后，经甲方验收房屋、电器、供电供水供气、家具等设施无损，水、电、气、收视费、宽带费等费用无拖欠，甲方退回乙方；乙方在承租期间所租用的房屋及家具、电器、燃气、网络、清水、下水管道及化粪池的正常维护、维修均由乙方自行负责，承租期满，乙方应对化粪池一次清除；甲方提供的家具、电器、设施等乙方已经清点认可，租期满后，甲方也须清点验收认可；为防止六楼渗漏，乙方应在六楼场坝搭建一板房顶棚；乙方应确保房屋、电器、家具、地、地板地砖等设施不受损坏壁不得乱钉乱画，不得将难以清洗的油类、茶叶水、烟等污物弄在地板上，同时不得有划痕、破裂等现象，如有损坏，乙方负责维修赔偿；甲乙双方应当共同遵守本合同条款，如有违约，违约方应当按四年总租金的20%支付对方违约金；房屋现有装修及家具、电器设施清单以原合同附件为准。2015年9月14日，被告黔龙阳光公司在承租房屋期间，其工作人员郑孝勇在出租屋内自杀身亡。2018年3月8日，被告黔龙阳光公司工作人员周文宪向原告易维春发送短信，通知不再续租房屋，并要求与原告办理交接事宜。2018年4月19日，被告黔龙阳光公司工作人员任正凡与原告易维春对房屋的设施设备进行了清点，原告易维春对房屋现状进行了摄像，并自制了《租房物品设施清理汇总表》，该表显示房屋维修费及损失物折价共计97030元。同日，原告易维春向任正凡送达了书面通知，要求被告黔龙阳光公司对房屋尽快维修和赔偿处理，结清水电气等有关费用，同时清理出生活物品和垃圾，清除化粪池，如出租期满，因未维修好没有顺利交接房屋，延长的交接时间将视为续租，租金参照上轮年租金额，按日计算。《房屋出租合同》约定的租赁期间届满后，被告黔龙阳光公司搬离了案涉房屋，但未就房屋交接事宜与原告易维春达成一致意见，致案涉房屋空置至今。2018年5月14日，双方再次协商未果，周文宪短信告知原告易维春通过法律程序解决，致原告易维春提起本案诉讼。本院认为，案涉房屋自2011年开始由被告黔龙阳光公司承租使用达七年之久，除去人为破坏因素之外，房屋装修及其附属设施设备以及家具、电器等屋内物品势必会出现老化、磨损，这部分因正常使用导致的价值贬损已经由原告易维春在其累计收取的68万元租金中以计提折旧的形式收回成本。在租期届满前两个月，被告黔龙阳光公司按约通知原告易维春不再续租并要求办理房屋交接手续，原告易维春要求被告按其单方报价维修赔偿，否则不予收房，由此延长的交接时间计收租金。该条款使得原告具有了拒绝收房的动机，也剥夺了被告议价的权利——被告如不同意原告的报价则需要继续支付租金，且被告维修合格与否由原告单方评价，势必导致原、被告权利义务不对等。将原告是否同意收房作为被告交房与否的评判条件，于被告而言，显失公平，即使租赁合同进行了约定，对被告亦不具有法律约束力。被告在承租房屋期间确实对房屋造成了一定程度的损坏，构成违约毋庸置疑，但这并不影响原告及时收房止损。原告在被告要求交房时拒收，导致房屋空置产生了租金损失，本院认为这是被告违约后，原告未采取适当措施而扩大的损失，应由原告自行承担。原因如下：原告已经对房屋现状进行了摄像取证，其收房后仍能对被告承租期间造成的房屋损坏情况进行举证；《房屋出租合同》已经约定了88000元违约金，与原告自行核算的97030元损失相当，原告收房后可径直主张违约金以弥补其损失，被告如认为违约金过高要求调整，则举证责任在被告而非原告；被告已经支付了2万元押金，足够原告紧急维修房屋后租与他人。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告要求被告承担房屋空置期间的租金损失，本院不予支持。考虑到原告收房后自行维修期间，房屋亦会因维修而无法使用损失租金，该部分损失，不属于前述“扩大的损失”，应由被告承担，本院综合考虑房屋规模、受损情况、维修难度等因素后，酌情确定房屋维修期间的租金损失为2万元，与被告已经支付的2万元押金冲抵后，双方互不找补。针对被告未按约对房屋进行适当修缮的违约行为，原告主张88000元违约金，符合合同约定，且被告未举证证明违约金过分高于造成的损失，故本院予以支持。因88000元违约金与原告自行核算的97030元损失相当，被告支付违约金足以替代其应承担的恢复原状违约责任，也足以弥补原告自行修缮房屋产生的费用损失，加之房屋已经空置，原告自行收房并无障碍，故对其第2项诉讼请求，本院不予支持。关于被告工作人员在租赁房屋内非正常死亡导致的房屋贬值损失，原告未举证证明其确有损失以及损失的程度，本院难以确定其具体金额，故在本案中不予支持。原告如有新的证据，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告恩施黔龙阳光地产开发有限公司应支付原告易维春房屋维修期间的租金损失2万元，与原告易维春应退还的2万元押金相互冲抵。二、被告恩施黔龙阳光地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告易维春违约金88000元。三、驳回原告易维春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费8620元，减半交纳4310元，原告易维春负担3533元，被告恩施黔龙阳光地产开发有限公司负担777元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  何世刚二０二０年二月二十日书记员  魏梨花