江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初15658号原告：江阴市格格屋信息咨询服务部，住所地江阴市春麓路**。经营者：张霞，女，1982年4月29日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：束勇强，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：董再强，江苏致邦律师事务所律师。被告：陈琼华，女，1980年10月8日出生，汉族，住江阴市。第三人：焦雪华，男，1944年9月18日出生，汉族，住江阴市。原告江阴市格格屋信息咨询服务部（以下简称格格屋服务部）与被告陈琼华、第三人焦雪华居间合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告格格屋服务部委托诉讼代理人束勇强、被告陈琼华到庭参加诉讼，第三人焦雪华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告格格屋服务部向本院提出诉讼请求：1、判令陈琼华支付居间佣金4万元；2、诉讼费用由陈琼华承担。事实与理由：2019年6月30日，陈琼华与焦雪华经格格屋服务部介绍签订了关于江阴市的《江阴市房地产买卖及居间服务合同》（以下简称房屋买卖合同），合同第6点约定“不论甲乙双方任何一方违约，守约方将违约方赔付的违约金中的40%支付给丙方，作为丙方的居间佣金。”陈琼华于合同签订后向焦雪华支付定金10万元，由焦雪华确认并签署收条。后焦雪华违约，陈琼华与焦雪华在2019年10月21日达成了（2019）苏0281民初12674号民事调解书，陈琼华与焦雪华确认解除合同，焦雪华同意向陈琼华返还定金20万元，并于2019年10月23日前付清。陈琼华应当按照合同约定将焦雪华赔付的违约金的40%作为居间佣金支付给格格屋服务部，但陈琼华至今未予支付，故诉至法院，请求判如所请。被告陈琼华辩称：1、格格屋服务部诉称要求陈琼华按照合同约定将焦雪华赔付的违约金的40%作为居间佣金支付给格格屋服务部存在认识错误。是否主张违约金属于陈琼华的权利，是陈琼华的自由，陈琼华并未主张过违约金，故格格屋服务部要求的违约金的40%属于无稽之谈。2、合同由于焦雪华单方违约而解除，居间人并未成功促成本合同的履行，该房屋并未过户，支付中介费的条件未成就，故陈琼华无需向格格屋服务部支付中介费。3、格格屋服务部不仅未起到积极沟通买卖双方交易的作用，反而阻碍陈琼华购买房屋。合同签订后，焦雪华于2019年7月1日要求一并购买其车位，但格格屋服务部在2019年7月3日上午陈琼华准备出差外地临飞机起飞前才突然通知要求一并购买车位，陈琼华下午就同意了该要求，并联系格格屋服务部要求其告知焦雪华同意购买车位，格格屋服务部不仅没有进行沟通，还拒绝接听电话并故意不通过微信好友申请。促成合同后格格屋服务部可以收取3万元佣金，不促成合同格格屋服务部可以收取4万元佣金，陈琼华有理由相信格格屋服务部故意阻碍合同的履行。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定的居间人的如实报告义务，陈琼华由于焦雪华的单方违约行为，没有购买到理想房屋，遭受了巨大损失，无需向格格屋服务部支付中介费。综上，请求法院驳回格格屋服务部的诉讼请求。第三人焦雪华未陈述。本院经审理认定事实如下：2019年6月30日，甲方焦雪华、乙方陈琼华、丙方格格屋服务部共同签订房屋买卖合同，约定陈琼华向焦雪华购买江阴市房屋，房产转让总价为298万元，陈琼华于2019年6月30日支付给焦雪华购房定金10万元。格格屋服务部佣金由陈琼华承担，根据江阴市住建局及江阴市物价局备案标准，按照房地产成交总价2%标准收取，共计6万元（实收3万元），支付时间为过户时。为保证双方的权益、交易的安全和后期各项手续的顺利办理，该房产所有证件均应交予格格屋服务部暂时保管。在合同期内，双方未达成一致意见之前，格格屋服务部可拒绝任何一方领取证件材料。若焦雪华违约，焦雪华应履行完违约责任后，才可至格格屋服务部处领回该房产的证件材料；若陈琼华违约，格格屋服务部有权直接将该房产的证件材料归还给焦雪华，无需通过陈琼华同意。如果陈琼华违约，不得向焦雪华索还定金，定金即作为违约金支付给焦雪华。如果焦雪华违约，应于违约之日起2日内将双倍定金返还给陈琼华，如果陈琼华已支付了部分购房款，焦雪华应于违约之日起2日内将已收到的购房款全部返还给陈琼华，同时陈琼华有权要求焦雪华针对已支付的购房款另外赔偿其损失。不论双方任何一方违约，守约方应将违约方赔付的违约金中的40%支付给格格屋服务部，作为格格屋服务部的居间佣金。同日，陈琼华向焦雪华支付购房定金5万元；次日，陈琼华再向焦雪华支付购房定金5万元；陈琼华共计支付购房定金10万元。合同签订后，焦雪华提出一并出售车位的要求，格格屋服务部于2019年7月3日早上9点54分将该情况通知陈琼华。同日焦雪华向格格屋服务部交纳双倍定金20万元后领取涉案房屋的相关证件材料。因格格屋服务部与陈琼华对佣金的支付产生纠纷，陈琼华未至格格屋服务部领取焦雪华给付的双倍定金。2019年7月30日，陈琼华向本院起诉焦雪华及格格屋服务部，要求解除房屋买卖合同，焦雪华双倍返还定金20万元。2019年10月21日，陈琼华、焦雪华、格格屋服务部调解并达成调解协议，本院出具（2019）苏0281民初12674号民事调解书：确认解除房屋买卖合同，格格屋服务部于2019年10月22日前向焦雪华返还20万元，焦雪华于2019年10月23日前向陈琼华双倍返还定金20万元。另查明，格格屋服务部工作人员赵娜与陈琼华的微信聊天记录显示，2019年7月3日13:07，赵娜说：“我在想我们和他说说，看看补个协议，车位肯定会买的，先让你们缓缓，看他反应。你几天能回来，我们随时保持联系。”陈琼华回：“就他这样，我可不敢补，但是我有钱愿意买是真的，但是他这样，我不敢补这个明文规定。问问他最低愿意什么价格卖，我也要真的能有钱买才行不是么。”赵娜答：“19.8万。”陈琼华回：“这个价格我是真的没钱买，要是只缺个一万，我也不会说没钱买车位。”2019年7月3日14：12，赵娜问：“在吗，房东不卖了，按合同约定，你同意吗。”陈琼华回：“这么没诚信的做法，要处理那也得等我回来啊。”赵娜说：“老头不肯，烦死了。算了不要和他烦了。”陈琼华说：“那肯定要我回来啊，我人还在长沙。”赵娜说：“毁约按合同来，我们帮你代办。”陈琼华说：“没有这种事情的，最起码的尊重要的吧。”赵娜回：“现在我们老板娘去帮你看情况了，到时候随时保持联系。”陈琼华说：“生意不是这样做的，也不用太欺负人的吧。”……赵娜说：“他说了赔钱，按合同赔钱。”陈琼华说：“不是拿钱他想收就收，要退就连尊重都不用带。”赵娜回：“他强制性的按合同来，赔了十万。”陈琼华回：“我周末回来办理，老人家尊重人总要的吧。”赵娜说：“他不肯，把钱给我们，把证拿走了，你回来了直接来我们店里，拿钱吧。”审理中，陈琼华向本院陈述：其在协商购房时对购房款没有讲价并很快同意购房，所以与格格屋服务部协商降低中介费，由6万元降至3万元，格格屋服务部也是同意的。定金与违约金的概念不同，10万元定金是违约方给守约方的补偿，与一方违约时守约方应支付的佣金无关。审理中，格格屋服务部向本院陈述：房屋买卖合同是由格格屋服务部提供的，按照合同条款，不履行合同的佣金不会高于正常履行合同的佣金，但为了促进合同的成功，减轻陈琼华的经济负担，格格屋服务部同意将6万元佣金降低至3万元。格格屋服务部不是专业的法律人士，根据合同上下文及一方违约时守约方应支付佣金的条款约定在违约责任条款中，意思就是违约金包含违约方赔付的一倍定金。格格屋服务部认为焦雪华是否履行完毕违约责任可以根据焦雪华是否返还双倍定金来判断，不需要得到陈琼华的同意，焦雪华有权以支付双倍定金的代价来解除合同。以上事实，有房屋买卖合同、收条、民事起诉书、民事调解书、微信聊天记录及当事人的陈述等在卷予以佐证。本院认为：焦雪华、陈琼华及格格屋服务部签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按约履行。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故本案中合同虽已解除，但相应的违约条款、佣金支付条款仍应当继续履行。本案中，格格屋服务部与陈琼华对合同约定的违约责任中的佣金支付条款，即不论双方任何一方违约，守约方应将违约方赔付的违约金中的40%作为居间佣金支付给格格屋服务部中的“违约金”的理解不同。格格屋服务部认为该“违约金”是指焦雪华赔付给陈琼华的一倍定金；陈琼华认为合同中未对焦雪华违约后应支付的违约金进行约定，且其也未向焦雪华主张违约金，“违约金”不能理解为焦雪华赔偿的一倍定金。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同的所有条款是有组织的，而不是毫无联系、彼此分离的词语排列，对合同条款的理解应当与其上下文所联系起来。合同明确约定如果陈琼华违约，不得向焦雪华索还定金，定金即作为违约金支付给焦雪华；如果焦雪华违约，应于违约之日起2日内将双倍定金返还给陈琼华。故根据上述条款，陈琼华违约后焦雪华没收的定金即为违约金，而合同未另行约定焦雪华违约应支付的违约金，仅约定焦雪华双倍返还定金，结合合同条款的上下文，本院认为双方争议的违约责任中的佣金支付条款中的“违约金”可以理解为焦雪华违约后赔偿的一倍定金，故陈琼华应当向格格屋服务部支付相应的佣金。对陈琼华应当支付的佣金的金额，本院认为不应机械地按照合同约定的违约金的40%即4万元来确定，本院综合格格屋服务部所提供的居间服务、合同的条款约定、最终未交易成功的过错情况等因素酌情确定佣金为2万元，理由如下：一、按照《中华人民共和国合同法》关于居间合同的规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。一般来说，居间人为促成交易所需付出的劳动远大于未促成交易而付出的劳动，故居间人促成交易所能获得的是报酬，未能促成交易所能获得的仅为从事居间活动支出的必要费用，且该必要费用一般不应高于其促成交易所能获得的佣金。本案中，如格格屋服务部促成交易后，其还需向陈琼华、焦雪华提供房产过户、贷款办理、水电过户等一系列居间服务，但由于焦雪华的违约，交易未能成功达成，格格屋服务部应提供的后续居间服务免除，其实际提供的居间服务远少于促成交易后应当提供的居间服务。虽然合同中明确约定未交易成功仍需由守约方以收取的违约金按比例支付佣金，但陈琼华因焦雪华违约应向格格屋服务部交纳的佣金原则上不应高于格格屋服务部促成交易后可收取的佣金3万元。二、按照合同格式条款约定，促成交易后佣金按成交总价的2%的标准即6万元收取，如一方违约，守约方应将违约方赔付的违约金中的40%即4万元作为居间佣金，即按照合同本意，格格屋服务部未促成交易可收取的佣金也不应高于其促成交易后可取得的佣金。但经最终协商后，三方签订的合同中对促成交易后的佣金条款进行了调整，下浮50%收取佣金，即促成交易后格格屋服务部可收取的佣金为3万元，故按照合同本意，对未促成交易的佣金条款也应当同比例下浮50%。三、对未交易成功，主要原因在于焦雪华单方违约，但格格屋服务部在提供居间服务过程中也未尽到谨慎义务，存在一定的过错。焦雪华在合同签订后额外要求陈琼华一并购买车位，格格屋服务部未能协调双方进行充分磋商，仅给予买方陈琼华半天时间考虑，且在陈琼华明确表示需要等其出差回程后处理的情况下，格格屋服务部仍私自决定接受焦雪华的双倍定金赔偿并将涉案房产的相关证件材料交还焦雪华，导致交易无法达成。格格屋服务部认为陈琼华已经同意接受焦雪华双倍赔偿定金并解除合同，但从格格屋服务部工作人员赵娜与陈琼华的微信聊天记录中，无法看出格格屋服务部在收取焦雪华双倍定金20万元且将涉案房产相关证件返还焦雪华前，陈琼华已明确表示同意的意思表示，也无法从陈琼华在微信中关于其暂时没有足够的钱购买车位的陈述中推测出其有同意的意思表示，反而陈琼华一再要求待其出差回来后再作处理，故对格格屋服务部的该诉讼意见，本院不予采纳。格格屋服务部认为其在焦雪华已经支付双倍定金的情况下将涉案房产的相关材料返还焦雪华的行为符合合同约定，不存在过错，本院认为，焦雪华违约解除合同所应承担的违约责任不仅仅是双倍返还定金，依据相关法律规定可能还需承担相应的损失赔偿责任等，故对格格屋服务部的上述意见，本院依法亦不予采纳。格格屋服务部对未交易成功具有明显过错，其未妥善完成居间服务，不应当仍按照合同约定全额收取佣金。综上，陈琼华应当向格格屋服务部支付佣金2万元，对格格屋服务部的其他诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百二十五条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陈琼华应于本判决发生法律效力之日起10日内向江阴市格格屋信息咨询信息部支付佣金2万元。二、驳回江阴市格格屋信息咨询信息部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取400元（江阴市格格屋信息咨询信息部已预交），由江阴市格格屋信息咨询信息部负担200元；由陈琼华负担200元，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付江阴市格格屋信息咨询信息部。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  沈洪兴二〇二〇年二月十日书记员  华吉红本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》：第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条第一款居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。