河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初3440号原告（反诉被告）：吴瑛，女，汉族，1980年1月17日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：刘思远，河南宁璋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李贤勇，河南宁璋律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：尚燕侠，女，汉族，1977年12月2日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：史红蕾，河南伟兴律师事务所律师。原告（反诉被告）吴瑛诉被告尚燕侠（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴瑛及委托诉讼代理人刘思远、李贤勇，尚燕侠委托诉讼代理人史红蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴瑛向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签署的租赁合同于2019年4月30日已终止履行；2、判令被告返还原告租金人民币61370元，用房押金人民币5000元及利息（以66370元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年5月1日起至实际返还之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月15日起，原告开始租赁被告位于河师大商业街西排20号的商铺，双方于2017年8月31日签订租赁合同，约定租期2017年3月15日-2022年3月15日，年租金70000元，合同签订后双方合作良好。2019年1月9日双方另行签订用房协议，原告需向被告交纳5000元用房押金，同日原告向被告转账5000元押金，2019年1月22日，原告又按租房合同向约定向被告交纳2019年3月15日-2020年3月15日房租70000元。2019年5月15日新乡市牧野区牧野镇西牧村村民委员会（以下简称西牧村村委会）、新乡市利秋商贸有限公司（以下简称利秋公司）发布联合通知书，被告自2019年5月1日起不再享有该商铺的出租权，原告不得已与现有房产管理人利秋公司重新签订经营协议，在原告要求返还剩余租金及押金时，被告拒绝返还。原告认为，被告在明知其无权出租权的情况下，仍越权收取租金及押金，并无故占有剩余房屋租金及押金，且无合法依据，严重损害原告的合法权益。被告（反诉原告）尚燕侠辩称，一、吴瑛所述与事实不符，尚燕侠不认可双方签订的租赁合同于2019年4月30日已终止履行。本案中因吴瑛违约，尚燕侠作为守约方，有权要求吴瑛继续履行双方于2017年8月31日签订的租赁合同以及2019年1月9日签订的用房协议。二、2019年5月16日吴瑛私自与利秋公司签订经营协议严重侵害了尚燕侠作为出租方的合法权益。尚燕侠不仅不应该返还吴瑛租金61370元（该金额不认可）、用房押金5000元及利息，而且有权要求吴瑛赔偿因其违约给尚燕侠造成的损失。综上，吴瑛诉求没有事实和法律依据，请求法院查明事实，采纳以上答辩意见，判决驳回吴瑛的诉讼请求。被告（反诉原告）尚燕侠向本院提出反诉请求：1、判令吴瑛赔偿尚燕侠损失120000元及利息（以120000元为基数，自2019年5月1日起至该款支付完毕止）；2、判令吴瑛无条件腾退该商铺给尚燕侠；3、本案诉讼费等费用由吴瑛承担。事实与理由：尚燕侠是新乡市河师大商业街西排20号商铺的出租方。期间该商铺经多次转租，2013年7月11日尚燕侠支付毕新勇120000元才收回该商铺。2017年3月15日，尚燕侠和吴瑛签订了租赁合同，尚燕侠将上述商铺租赁给吴瑛，约定租期自2017年3月15日至2022年3月15日，年租金70000元。2019年1月9日，双方又签订了用房协议，该协议第四条约定：如遇承租方个人因素（包括私自与第三方签约）造成出租方损失，承租方应无条件搬迁，概不赔偿损失。但吴瑛却私自于2019年5月13日与利秋公司签订经营协议，导致尚燕侠无法使用该商铺、先期转让费120000元等巨大经济损失。为维护尚燕侠的合法权益，诉至贵院。原告（反诉被告）吴瑛辩称，尚燕侠支付给毕新勇的12万元转让费发生在双方建立租赁合同之前，且该费用是赔付给原承租人的，与吴瑛无关。尚燕侠的反诉请求无事实、法律依据，我方不予认可。该租赁合同第4条约定，该条约定建立的前提是尚燕侠享有承租权，但吴瑛与利秋公司签订租赁合同是在尚燕侠不享有承租权之后，该条约建立的前提不存在，故吴瑛并无违约情形，不应当承担赔偿损失，该请求无依据，应予驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案租赁物为位于河师大市场南段路西20号的一处房屋，该房屋所有权××为西牧村村委会。2009年4月14日，被告（反诉原告）尚燕侠的父亲尚全贤与西牧村村委会就涉案房屋签订房屋租赁合同一份，载明租赁期间自2009年4月15日起至2018年4月14日。尚全贤在该合同期间的权利义务实际由尚燕侠行使或履行。2017年8月31日，尚燕侠（甲方）与吴瑛（乙方）签订租赁协议一份，约定：1、甲方将河师大商业街西排20号租给乙方，租赁期为五年，租赁期内甲方不得收回房屋，超出合同期限，甲方需提前壹年告知乙方，2017年3月15日-2022年3月15日止；2、租金每年柒万元整，房租根据市场统一涨浮；3、乙方不得转让房屋；4、租赁期间房屋改造、修补等一切问题由乙方负责。2019年1月9日，尚燕侠（出租方）与吴瑛（承租方）又签订用房协议一份，载明：因本市场统一规划，预期会有不可变因素，为保全出租方权益需交用房押金伍仟元整。2、出租方对房屋有维修职责，发现自然损坏的，承租方通知出租方及时维修，出租方维修房屋时，承租方应积极协助。3、合同到期，在同等条件下承租方优先租赁。4、如遇承租方个人因素[包括私自与第三方签约]造成出租方损失，承租方应无条件搬迁，概不赔偿损失。5、房屋到期承租方在不违背此合同的情况下，没有毁坏和造成承租方损失，押金退回给承租方。吴瑛于2019年1月9日向尚燕侠转账支付5000元押金，于2019年1月22日向尚燕侠转账支付70000元房租。尚燕侠于2019年1月22日出具收条，载明收到该款项。2019年5月15日，西牧村村委会和利秋公司发出联合通知，主要载明：河师大商业街西牧村村委会所属产权门面将于2019年5月1日起正式移交给利秋公司进行统一管理经营。请接到通知三日内到村委会补交2019年5月1日之前所欠租金。请现经营者在2019年5月18日前携带身份证、营业执照，前租赁合同到利秋公司办公室咨询并签订后续经营协议，逾期视为主动放弃经营权。西牧村村委会及其他个人不再参与房租收取及市场管理工作。2019年5月16日，原告（反诉被告）吴瑛与利秋公司就涉案房屋签订经营协议一份，约定期限从2019年5月1日至2020年12月31日止，还约定了其他事项。本院认为，依照合同法第94条规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方可以要求解除合同；合同法第97条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案房屋的所有权××为西牧村村委会，被告（反诉原告）尚燕侠基于租赁合同对涉案房屋享有一定的权利，合同期限届满后，西牧村村委会收回房屋，尚燕侠不再享有权利。自2019年5月1日起，尚燕侠便不能履行其与原告（反诉被告）吴瑛签订的租赁合同，合同自此已实际解除，尚燕侠应返还吴瑛自2019年5月1日起至2020年3月15日的租金61250元（70000-70000÷12个月×1.5个月），押金5000元也应予退回。吴瑛要求的利息损失没有约定，不予支持。尚燕侠对涉案房屋已没有权利，其反诉要求返还房屋没有法律依据，不予支持。尚燕侠称收回房屋支付给案外人毕新勇120000元，即使如实，也与本案无关，故其反诉赔偿损失亦没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）吴瑛与被告（反诉原告）尚燕侠之间的房屋租赁法律关系于2019年5月1日解除；二、被告（反诉原告）尚燕侠自判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）吴瑛多收取的租金61250元和押金5000元；三、驳回原告（反诉被告）吴瑛的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）尚燕侠的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1460元、反诉案件受理费1350元，共计2810元，均由被告（反诉原告）尚燕侠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡巿中级人民法院。审判长 ：张孝群审判员 ：郝章勇审判员 ：陈青青二〇二〇年二月十八日书记员 ： 郜 莲