广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初30567号原告：毛玲，女，1987年10月13日出生，汉族，住河南省新县，委托诉讼代理人：区思源，广东智顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁敏惠，广东智顺律师事务所律师。被告：东莞东诚慧美产业园发展有限公司，住所地：东莞市茶山镇增埗村卢屋东诚慧美产业园****A1，统一社会信用代码：91441900MA4UWRJR1U。法定代表人：黄春容，总经理。委托诉讼代理人：吕军，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱虹璐，北京德恒（东莞）律师事务所律师。原告毛玲诉被告东莞东诚慧美产业园发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告毛玲及其委托诉讼代理人区思源、袁敏惠，被告东莞东诚慧美产业园发展有限公司的委托诉讼代理人吕军到庭参加诉讼，后因案情复杂，转为普通程序依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告毛玲的委托诉讼代理人区思源、袁敏惠，被告东莞东诚慧美产业园发展有限公司的委托诉讼代理人吕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛玲提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2017年11月9日所签订的《物业租赁合同》[（餐饮适用）合同编号：20180101]无效；2、被告向原告返还履约保证金100000元；3、被告向原告支付违约金100000元；4、被告向原告赔偿装修损失2710897.93元；5、被告向原告赔偿劳务佣金损失188380元；6、被告向原告支付广告宣传策划费（剪彩、路演、商演、多媒体、广发制作及投放）80000元；7、被告向原告支付评估费15000元；8、被告向原告支付公证费用1555元；9、被告向原告支付首期律师费8000元；10、被告向原告支付后期律师费（后期律师费按照判决确定的总额的8%的标准计算），暂计算为256306.63元；11、被告向原告支付担保费（保费）13840.56元；12、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年11月9日签署了《物业租赁合同》[（餐饮适用）合同编号：20180101]，约定由原告承租位于东莞市××路××广场××层商场内铺位物业，物业面积为1463.99平方米（该面积为本合同的计租面积），用途为经营美食城，租赁期限共计10年，自2017年12月1日至2027年11月31日止，被告必须在2017年12月1日之前交付该物业，并约定若涉及到租赁物业原消防系统及二次消防施工，改造后的消防审批、整改及环评等问题由被告负责协调处理。合同签署后，原告已按约定向被告支付了履约保证金100000元，且原告已投入了大量资金及精力对美食城进行装修、宣传、策划等。然而，被告却严重违反了双方的约定，构成根本违约。被告的具体违约情形如下：第一，依据《物业租赁合同》第七条约定，被告必须在2017年12月1日之前交付该物业。然而，被告的公司电房迟迟不搬走，飞机票仍然营业至2017年12月29日。被告延期交付场地，严重影响了原告的装修进度。第二，依据《物业租赁合同》第十九条约定，若涉及到租赁物业的原消防系统及二次消防施工，改造后的消防审批、整改及环评等问题由被告（甲方）负责协调处理。然而，原告承租该物业后，被告却迟迟拖延才进行消防申报，至今仍未取得《消防安全检查合格证》。东莞市公安局石龙消防大队于2017年12月24日因消防问题勒令美食城停止装修，严重地影响了原告的装修进度和开业时间，导致很多商家对美食城持观望态度，甚至之前有意向合作的商家也已经流失。第三，虽然美食城业已开业，但因美食城里的商家需要办理工商注册登记，原告曾多次要求被告提供租赁物业的产权证明、《消防安全检查合格证》、《环评合格证》及相关的各类合规经营证明等材料，但被告一直拒绝提供，以致原告所经营的美食城及美食城里的商家无法办理工商登记，无法与美团等第三方外卖APP合作，严重影响了美食城的经营。第四，依据《物业租赁合同》第一条约定，该物业租赁面积为1463.99平方米（即计租面积），但原告按装修面积测算时发现租赁物业的实际面积只有800平方米左右，且含原部分商户公用面积，即租赁物业的实际面积与合同约定的面积严重不符。第五，依据《物业租赁合同》第十四条第14.9款约定“美食城公共区域中央空调的运行时间为：上午10点至晚22点，甲方（被告）保证美食城的环境温度保持在25度左右”，但被告至今也未安装中央空调风管，导致美食城的实际温度远高于合同约定的25度，已经严重影响了美食城的正常营业。被告的以上种种违约情形，目前已造成原告根本无法正常营业，美食城内的商家已全部终止合作，给原告造成了重大的经济损失。被告的行为，已构成根本违约，依据《物业租赁合同》第十八条第18.4、18.5、18.6款约定，被告应向原告返还履约保证金，支付相当于两个月的租金作为违约金，并赔偿原告因此而遭受到的包括但不限于装修损失、劳务佣金损失、广告宣传策划损失及为处理违约事宜所产生的律师费、保全担保费、公证费、评估费、诉讼费、保全费等全部损失。被告东莞东诚慧美产业园发展有限公司辩称，若本案是无效的。违约金不应得到支持；后期律师费没有法律及事实依据；装修损失、劳务损失、广告费、评估费均没有事实证据；且原告基于自己的过错，至少要承担50%的责任。请求法院驳回原告的诉请。经审理查明，原告与被告于2017年11月9日签订《物业租赁合同》，约定：原告租赁位于东莞市××路××广场××层商场内铺位物业，物业面积为1463.99平方米，该物业产权属第三者所有，被告受业主委托有权将该物业租赁给被告使用，在签署本合同前，原告已经对该物业进行实地考察，充分了解该物业的结构、面积和功能，以及用于经营美食城业务所所需的改造成本、行政审批手续及审批风险；租赁期限共计10年，从2017年12月1日起至2027年11月31日止；物业交付之日起，被告给予原告3个月的免租期，期限从2017年12月1日起至2018年3月31日止。由2018年3月1日开始起租；租金每月50000元，原告应在每月5日前支付当月租金和管理费及付清上一月水电等费用给被告；原告同意在该物业交付之日即（12月1日），向被告支付相当于该物业两个月租金及管理费合计100000元作为租赁保证金，合同期满后，原告如不续约且无任何违约情形的，在原告清理退场将物业交还原告后，可退回保证金；原告逾期支付租金、管理费、水电费等相关费用的，每逾期一天，应按逾期支付款项的3‰的标准向被告支付逾期违约金；被告提供现有东莞市消防局第三大队《建筑工程消防验收意见书》东公消验字（2001）第III-743号的合格验收报告复印件给原告办理相关营业执照使用，若涉及到租赁物业原消防及二次消防施工，改造后的消防审批、整改及环评等问题由被告负责协调处理，与原告无关;若任何一方严重违反租赁合同项下任何约定，应赔偿另一方因此遭到的任何损失，包括但不限于实际损失及预期收益、守约方为处理违约事所产生的诉讼费、律师费、保全担保费、公证费等。2017年11月28日及2017年12月23日，原告分别通过银行转账方式向被告转款50000元及保证金100000元，被告确认收到上述款项。2018年9月14日，原告对案涉大华美食城的现状进行公证，用以证明原告投入了大量资金及精力对大华美食城进行装修、宣传、策划等。原告认为被告的违约行为导致大华美食城无法正常营业，由此对原告造成的装修损失为2710897.93元，并提供的广东博众工程咨询有限公司作出的《毛玲（大华广场一层美食城）预算书》证明。被告提交一份《美食城装修合同》复印件，该合同由原告与案外人东莞市日美室内装修工程有限公司签订于2017年11月17日的《美食城装修合同》，约定施工总面积为800平方米，总工程包干价款为260000元。对装修的费用，经本院释明后，原告申请对大华美食城的装修进行造价评估。原、被告双方经摇珠，确定评估机构为广东金厦工程管理造价咨询有限公司。广东金厦工程管理造价咨询有限公司于2019年8月15日作出《工程造价鉴定编制报告书》，其中第六条第3项列明：“案涉工程的部分工程无法和商铺内原有工程做出区分以及部分工程现场无法勘测（已拆除或隐蔽工程），此部分工程列入争议项，是否纳入总价由法院裁决。”《工程造价鉴定编制报告书》出具的鉴定造价结果:1、鉴定造价之一：471317.08元；2、鉴定造价之二（争议）：1121372.6元（其中含厨房设备等）。产生了鉴定费32400元。原告指出，《工程造价鉴定编制报告书》中争议部分与无争议部分是连为一体的，出租前独立部分的装修风格与现在完全不同，并列举了电柜、收银台、吊顶、门锁、商场广告均为原告添加，但并未提交进一步证据证明其施工详情。被告认为，原告实际施工人员是没有资质的工程队和散工，不规范，故报告书中安全文明施工措施等单列费用不应计算为原告损失；部分非争议部分的施工内容，现场并不存在，可能是入驻商户搬走了，故并非原告损失。为大华美食城顺利开业做宣传，原告于2018年6月为案涉场地安排了演出及剪彩，有录像光盘、图片说明开业现场规模，另有原告与东莞市雷文广告装饰有限公司签订有《协议书》，约定由东莞市雷文广告装饰有限公司为原告提供策划宣传服务，费用80000元。东莞市雷文广告装饰有限公司实际开具的发票金额为79992元。原告分别与王强、毛文业签订了《劳务合作服务合同》，约定由此二人为原告提供劳务合作，王强合作时间为5个月，从2018年3月31日起至2018年7月31日止。每月佣金30000元，毛文业服务时间为5.5个月，从2018年3月31日起至2018年8月15日止，每月佣金为10000元。原告与王强在前述合作期间陆续有微信转账20余笔，金额多少各异，部分转账说明中包含“祝老板XX”字样；2018年4月23日，原告向毛文业银行账户转账54030元。被告庭审中指出，原告与王强是合作关系，并非雇佣关系，王强曾就案涉项目先行与被告洽谈租赁事宜，最终以原告的名义承租。为提起本案诉讼，原告委托广东省东莞市公证处对案涉租赁场地进行证据保全，支付公证费1200元，另为公证书附件相片支付晒相费355元。原告为申请诉讼财产保全，通过中国人民财产保险有限公司东莞市分公司向本院提供诉讼责任保证保险保函，原告为此支付担保费13840.56元。原告与广东智顺律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由广东智顺律师事务所代理本案诉讼，首期律师费8000元，并提交8000元发票证明律师费支付情况。东莞市大华广场发展有限公司曾向被告发出《解除租赁合同通知书》，通知被告因未按时交纳租金，双方签订的《商场租赁合同》于2018年5月4日解除。原告与被告之间关于场地租金纠纷一案[案号：（2018）粤1971民初29535号]，已经由本院依法审理，并作出（2018）粤1971民初29535号案民事判决书，该案查明案涉场地系被告从东莞市大华广场发展有限公司处承租后转租给原告，东莞市大华广场发展有限公司名下登记有东莞市石龙镇绿化西路大华名店城多间商铺，并已取得房产证。（2018）粤1971民初29535号案民事判决书认定本案被告作为出租人，因在履约中存在违约行为，使从原告毛玲处租赁场地的人员无法办理营业执照及许可证，导致开设美食广场的最终目的未能实现，进而判决被告东莞东诚慧美产业园发展有限公司无权没收合同保证金，已缴纳的保证金用以折抵租金，并解除涉《物业租赁合同》。该案上诉后，东莞市中级人民法院维持原判，该判决已于2019年8月2日生效。本院依据原告的诉讼财产保全申请，于2018年10月10日作出（2018）粤1971民初30567号民事裁定书，裁定：查封被告东莞东诚慧美产业园发展有限公司所有的价值3460139.56元的财产或冻结其相应数额的银行存款；于2019年9月20日作出（2018）粤1971民初30567号之二民事裁定书，裁定：继续冻结被告东莞东诚慧美产业园发展有限公司在东莞银行茶山支行的银行账户存款。以上事实，有原告提交的物业租赁合同、招商银行账户利息交易明细表、公证书、《毛玲（大华广场一层美食城）预算书》、《劳务合作服务合同》、微信转账凭证、《协议书》、照片、录像光盘、《民事委托代理合同》、《解除租赁合同通知书》、诉讼财产保全责任保险保单、发票等，被告提交的《美食城装修合同》，广东金厦工程管理造价咨询有限公司作出的《工程造价鉴定编制报告书》以及本院的民事裁定书、庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告与原告签订的物业租赁合同，是其基于自身经营需要，在充分了解租赁场地权属及环境的情况下，经协商一致自愿签署的。案涉租赁场地已取得房产证书，权利人对其出租，符合法律关于城镇房屋租赁的有关规定，原告及被告提交的证据综合可以说明，双方均认可东莞市大华广场发展有限公司系案涉租赁场地的权利主体，原告系从东莞市大华广场发展有限公司处承租场地后向被告转租，被告在实际使用租赁物期间亦未有他人主张权利，因此，本院认定原、被告签订的《物业租赁合同》合法有效，双方均应遵照履行。在合同履行过程中，被告存在违约，该事实已经由生效法律判决予以确认，原告有权依据合同约定及法律规定要求被告承担违约及损害赔偿责任。（2018）粤1971民初29535号案中，本院对原告向被告缴纳的100000元保证金已做处理，将100000元保证金用以抵扣原告所欠租金，原告关于返还保证金100000元的诉讼请求，已经失去了事实基础，本院不予支持。原告诉请违约金100000元，没有合同依据，本院亦不予支持。对于装修费用损失。原告为经营大华美食城在案涉租赁场地进行了装修改造工程，后因被告违约造成大华美食城最终未能营业，现案涉物业已经交回被告，原告投入的装修工程款，属于直接损失，被告应向原告承担装修款的赔偿责任。对装修费的金额，原告与被告各自主张应按照《毛玲（大华广场一层美食城）预算书》与《美食城装修合同》计算装修费用的损失，但《毛玲（大华广场一层美食城）预算书》内容为预算，原告不能证明现场实际按照预算书施工，而《美食城装修合同》中没有施工具体内容的约定，被告仅以合同无从反驳原告的实际施工费用。因此，原、被告的举证均无法用以计算原告施工工程价款。因受案涉现场情况的限制，广东金厦工程管理造价咨询有限公司出具的《工程造价鉴定编制报告书》，包括无争议和有争议两部分内容，其中无争议部分，系鉴定机构根据现场工程情况及相关证据计算得出，属于原告施工工程的造价，本院予以确认，被告认为应按照无资质施工人员施工而下调计算标准的抗辩意见，属于主观推断，亦缺乏证据支持，本院对此意见不予采纳。对于有争议部分的装修内容，原告无证据证明其装修或添附了其中何种设施，应自行负担举证不能的责任，故对争议部分的造价，不能计入原告装修施工损失中。综上，原告的装修损失为《工程造价鉴定编制报告书》中确定的无争议部分471317.08元，原告超出部分的诉请，本院不予支持。关于劳务人员的佣金。原告虽有证据证明曾向王强、毛文业转账，但约定的劳务费用远高于正常薪资水平，转账的金额、时间均与劳务关系常理不相符合，且原告在微信转账中称王强为老板，原告对此均不能自圆其说。在无其他证据证明原告向王强、毛文业支付的款项属于案涉损失情况下，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告为大华美食城开业投放广告、造势宣传，该事实有录像和照片等予以证明。广告等投入属于因租赁合同所造成的损失，应由被告承担。综合现场的人员、规模及原告提交的相关发票，原告该诉请中有发票佐证的79992元部分，本院予以支持。超过部分，因原告无证据证明产生情况，本院不予支持。为制作《毛玲（大华广场一层美食城）预算书》，原告主张支付15000元，因《毛玲（大华广场一层美食城）预算书》，并非造价鉴定性质，对认定本案损失未起借鉴作用，原告无权向被告主张该笔款项。根据《物业租赁合同》的约定，原告为本案诉讼支付的公证费、保全费、律师费等，应由被告承担。故原告为本案证据保全支付的公证费1555元（含晒相费），有发票为证，本院予以支持；原告诉请的律师费中，仅有8000元有合同及发票佐证，原告诉请的后期律师费，无证据证明已经实际产生，本院不予支持；原告为本案诉讼保全支付的担保保险费13840.56元，有发票佐证，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞东诚慧美产业园发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告毛玲支付装修损失471317.08元；二、被告东莞东诚慧美产业园发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告毛玲支付广告策划宣传费79992元；三、被告东莞东诚慧美产业园发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告毛玲支付公证费1555元；四、被告东莞东诚慧美产业园发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告毛玲支付律师费8000元；五、被告东莞东诚慧美产业园发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告毛玲支付诉讼保全担保保险费13840.56元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34591.84元，保全费5000元，鉴定费32400元，共计71991.84元（原告已预交），由原告毛玲负担60081.84元，被告东莞东诚慧美产业园发展有限公司负担11910元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  张翼飞人民陪审员  莫炳强人民陪审员  林惠湘二〇二〇年二月十九日书 记 员  黎栩静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。