江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终3897号上诉人（原审被告）：倪焕发，男，1978年12月15日出生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：丁华，江苏智和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡协信远信房地产开发有限公司，住所地无锡市梁溪区会岸路88号。法定代表人：顾璞，该公司总经理。委托诉讼代理人：方明星，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王苓郦，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。原审被告：徐建芳，女，1978年2月21日出生，汉族，住兴化市。上诉人倪焕发因与被上诉人无锡协信远信房地产开发有限公司（以下简称协信公司）、原审被告徐建芳商品房预售合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院(2020)苏0213民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。倪焕发的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回协信公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.涉案房屋系其与徐建芳共同购买，用于全家居住，房屋贷款一直由徐建芳负责归还。后因其抑郁症愈发严重等因素导致夫妻离婚，继而导致在其不知情情况下发生贷款逾期支付，其无违约的故意。2.商品房买卖合同约定逾期付款满120天，协信公司才有权解除合同，协信公司通知其解除合同时，逾期付款并未满120天，故协信公司无权解除房屋买卖合同。3.其已经全额支付了购房款，协信公司也已履行了交付房屋义务，案涉房屋买卖合同的基本权利已经履行完毕了，故不存在解除与否的问题。其愿意向协信公司支付代偿款。即使返还房屋，协信公司也应返还其房屋升值部分以及装修价值。4.律师费、违约金希望适当调低；诉讼费由双方分担。协信公司答辩称，1.双方签订的补充协议中第六条对合同解除并未设定任何期限，倪焕发未按约偿还贷款导致其进行代偿，故其有权解除合同并要求倪焕发支付违约金。2.合同约定违约方应当承担的赔偿范围包括律师费，且其主张的律师费用不违反江苏省律师收费标准，故倪焕发应予支付。综上，请求驳回上诉，维持原判。徐建芳未作陈述。协信公司向一审法院起诉请求：1.解除其与倪焕发、徐建芳于2016年8月12日签订的商品房买卖合同（备案号为201608120255），并配合其办理备案注销手续；2.倪焕发、徐建芳立即向其交还无锡市天渝骏园G6幢18单元29层2901号房屋;3.倪焕发、徐建芳支付代偿款352245.61元及违约金163187.6元；4.倪焕发、徐建芳支付律师费40000元；5.本案诉讼费及保全费由倪焕发、徐建芳负担。一审法院认定事实：2016年8月12日，协信公司与倪焕发、徐建芳签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号201608120255）一份。合同约定：倪焕发、徐建芳向协信公司购买其开发的坐落于无锡市梁溪区江海路北侧钱皋路西侧的天渝骏园Ｇ6幢18单元2901室预售商品房，建筑面积116.33平方米，总价款815938元；签订本合同前倪焕发、徐建芳已支付的定金20000元，在本合同签订时抵作商品房价款；倪焕发、徐建芳应于2016年8月12日前支付首期房价款431938元，占全部房价款的53%，余款384000元向开发商指定银行申请贷款支付；除不可抗力外，倪焕发、徐建芳未按照约定时间付款的，逾期在120日以内，按逾期应付款的日万分之一支付违约金，逾期超过120日，协信公司有权解除合同。协信公司解除合同的，应当书面通知倪焕发、徐建芳，倪焕发、徐建芳应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的2%支付违约金，同时协信公司退还倪焕发、徐建芳已付全部房款。协信公司不解除合同的，倪焕发、徐建芳按逾期应付款的日万分之二支付违约金；协信公司应当于2018年6月30日前向倪焕发、徐建芳交付该商品房；由于倪焕发、徐建芳原因导致该商品房未能按期交付的，自合同约定的交付日期起，视为房屋已经交付；双方同意本合同经无锡市商品房备案系统生成打印并即时备案。双方保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件均应采用书面形式以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同中并载明：倪焕发、徐建芳的通讯地址是无锡市滨湖区钱荣路17-50，联系电话151××××4518。同日，协信公司与倪焕发、徐建芳另签订《补充协议》一份，约定：本补充协议系对本合同中未约定或约定不明的内容进行的补充，为完整合同文件必要的组成部分；因倪焕发、徐建芳未如期归还银行按揭贷款，由此导致协信公司向银行代偿任何一期（每月为一期）或全部银行按揭贷款的，协信公司有权单方解除合同，倪焕发、徐建芳应向协信公司支付该房屋房价款总额的20%金额的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、律师代理费等。上述合同签订后，徐建芳分别于2016年6月15日支付购房款81594元、于2016年8月12日支付购房款350344元，合计支付431938元，并办理商业贷款384000元。2017年12月31日倪焕发、徐建芳向协信公司交纳大修基金10470元。2018年2月28日协信公司向徐建芳交付案涉房屋。另查明：2016年4月10日，中国工商银行股份有限公司无锡分行与协信公司签订《按揭贷款业务合作协议》一份，双方约定由该分行作为天渝骏园项目的按揭贷款办理银行，对购买该项目的借款人提供贷款。在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交银行收押之前，协信公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。2019年11月13日，工商银行无锡梁溪支行向协信公司出具代偿通知书，载明：徐建芳于2016年10月8日因购买无锡市天渝骏园G6幢18单元2901室房产向该行贷款384000元后，由于资金困难无法清偿贷款，累计发生贷款逾期17次，因该笔贷款尚未办理正式抵押登记手续，要求协信公司履行阶段性担保责任，代偿徐建芳贷款本金347516.99元、利息4728.62元，合计352245.61元（计算至2019年11月12日）。协信公司于2019年11月13日向工商银行无锡梁溪支行转账支付代偿款352245.61元，工商银行无锡梁溪支行于同日出具了个人贷款结清证明。同日，工商银行无锡梁溪支行向协信公司退回多收的代偿利息793.93元，故协信公司实际代偿本息金额为351451.68元。2019年11月20日，协信公司按合同中预留地址通过邮政快递向倪焕发、徐建芳发出解除合同通知书，该通知书因未联系上收件人而退回。后协信公司于2019年12月16日委托北京德和衡（苏州）律师事务所提起本案诉讼，并支付律师费40000元。一审法院认为，倪焕发、徐建芳与协信公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，除约定违约金过高外，其他条款依法成立、有效。倪焕发、徐建芳在支付购房首付款并办理商业贷款后，未按约还贷，导致协信公司承担阶段性连带担保责任向银行代偿本息351451.68元，已构成违约，协信公司有权按照合同和补充协议的约定要求与倪焕发、徐建芳解除合同并由倪焕发、徐建芳退还案涉房屋、支付代偿款、违约金、律师费，相关款项从倪焕发、徐建芳已支付的房款中扣除后，剩余房款由协信公司退还给倪焕发、徐建芳。协信公司向倪焕发、徐建芳退回大修基金10470元。关于违约金，法院依法支持以代偿款351451.68元为基数，自2019年11月13日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算的利息。协信公司的其他诉讼主张，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。倪焕发、徐建芳经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，应承担未能抗辩的诉讼后果。倪焕发、徐建芳系败诉方，应当承担本案的诉讼费用。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除倪焕发、徐建芳与协信公司于2016年8月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并协助办理合同备案注销手续（合同备案号：201608120255）；二、倪焕发、徐建芳于判决发生法律效力之日起十日内向协信公司交还无锡市天渝骏园G6幢18单元2901室房屋，无锡协信远信房地产开发有限公司于同日向倪焕发、徐建芳退回大修基金10470元；三、倪焕发、徐建芳于判决发生法律效力之日起十日内向协信公司支付律师费40000元、违约金（以代偿款351451.68元为基数，自2019年11月13日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）；四、协信公司于判决发生法律效力之日起十日内，在从总价款815938元中扣除代偿款351451.68元、律师费40000元及按上述判决第三项确定的违约金后，向倪焕发、徐建芳退还剩余的购房款。案件受理费11960元、保全费3320元，二项合计15280元，由倪焕发、徐建芳负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本案二审争议焦点为：一、案涉商品房买卖合同是否应予解除；二、一审判决的律师费、违约金是否应调低，一审诉讼费用是否应双方分担。本院认为：关于争议焦点一，双方签订的补充协议约定：因倪焕发、徐建芳未如期归还银行按揭贷款，由此导致协信公司向银行代偿任何一期（每月为一期）或全部银行按揭贷款的，协信公司有权单方解除合同。现因倪焕发、徐建芳未按约归还贷款导致协信公司承担阶段性连带保证责任向银行进行代偿，倪焕发、徐建芳构成违约，故协信公司有权解除案涉商品房买卖合同。倪焕发上诉称协信公司应向其返还房屋升值部分及装修价值，因倪焕发在一审中并未对此提出反诉，故二审不予理涉，倪焕发可另行主张。关于争议焦点二，关于律师费。按照双方签订的补充协议的约定，倪焕发、徐建芳应当承担协信公司为解除合同支出的律师费用，且协信公司主张的律师费未违反江苏省律师收费标准，故倪焕发要求律师费适当调低的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金。按照双方签订的补充协议，倪焕发、徐建芳应当承担房屋价款总额20%的违约金。一审法院综合本案案情，已将违约金下调至以代偿款351451.68元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。现倪焕发上诉要求将违约金再调低，于法无据，本院不予支持。关于一审案件诉讼费。案件受理费由败诉的当事人负担。倪焕发、徐建芳系败诉方，故一审法院判决一审诉讼费用由倪焕发、徐建芳并无不当。综上，倪焕发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11960元，由上诉人倪焕发负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年十月二十日书记员 宋勇梁