广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终141号 上诉人（原审原告）：李桂娥，女，1957年7月20日出生，汉族，住山东省蓬莱市。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：广西三润投资发展有限公司，住所：广西北流市北流镇陵宁路**。统一社会信用代码：91450981695397269Y。 法定代表人：何海生，该公司董事长。 被上诉人(原审被告)：广西富乐华房地产开发有限公司，住所，住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 上诉人李桂娥因与被上诉人广西三润投资发展有限公司（以下简称“三润公司”）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称“富乐华公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李桂娥上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持李桂娥全部诉讼请求。事实和理由：1．一审法院认定事实错误，无任何证据证明无法办理按揭贷款是李桂娥原因。一审法院认定由于李桂娥的原因未能获得按揭贷款的事实是无任何依据的。因为在未签订正式《商品房买卖合同》的情况下，根本不可能知道李桂娥是否符合按揭贷款条件，只有在《商品房买卖合同》备案之后，银行才会审查贷款资格，办理按揭贷款手续。同时，一审法院在判决书查明事实中已查明了三润公司针对业主投诉事项的回复，三润公司己承认超龄办理按揭贷款原因在于己方，作为开发商对于银行贷款条件的掌握要比购房者具有明显优势，李桂娥作为购房者只能根据开发商或是销售商的指引进行操作，李桂娥整个过程中都不存在任何的过错与违约。2．一审法院适用法律错误，富乐华公司单方变更合同约定付款方式，本案《合作开发合同书》合同目的己无法实现。案涉《合作开发合同书》第二条己明确：“本合同中有关乙方所购买定向合作开发房屋的约定条件将相应转移至《商品房买卖合同》，合同双方应继续遵照履行。”在《合作开发合同书》也约定了李桂娥以按揭形式支付剩余款项，但富乐华公司拒不提供正式《商品房买卖合同》文本给予李桂娥，要求李桂娥一次性支付完剩余款项后才能签订正式《商品房买卖合同》。如李桂娥不符合银行贷款的主体条件，则富乐华公司需提供银行的相关证明材料，对于其变更付款方式的合同依据或法律依据承担举证责任。按揭贷款资格审查属于出卖人即开发商应当向买受人提供的证明文件，富乐华公司未能举证证明李桂娥不符合按揭贷款条件，无法按照《合作开发合同书》的约定支付余款的事实，且结合公民身份信息，李桂娥未超过办理按揭贷款的年龄。因此，在富乐华公司未予举证的情况下而单方要求李桂娥一次性支付剩余房款于法无据，也不符合交易的实际情况，属于无理由的单方违约。因富乐华公司的单方变更合同的违约行为，导致了李桂娥与富乐华公司根本无法就付款方式达成一致意见，根本无法签订正式的《商品房买卖合同》，《合作开发合同书》的目的根本无法实现，李桂娥也更不可能能通过《合作开发合同书》获得该房屋产权，办理不动产权证。因此，案涉《合作开发合同书》根本没有继续履行的可能，更不可能实现获得房屋的合同目的，李桂娥解除合同符合《合同法》第九十四条中当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的之规定。3．李桂娥已多次催告富乐华公司提供正式《商品房买卖合同》文本进行换签，但富乐华公司均予以拒绝，导致了《合作开发合同书》合同目的无法实现。《合作开发合同书》第二条己约定，富乐华公司在获得预售许可证后，应当通知李桂娥换签正式《商品房买卖合同》。李桂娥己多次催告富乐华公司提供正式《商品房买卖合同》予以换签，但富乐华公司要求李桂娥必须先一次性付款后才能签订正式的《商品房买卖合同》，拒不履行合同义务。经李桂娥书面发函后，富乐华公司仍未将合同提供给李桂娥，根据《合同法》第九十四条：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行可以解除合同。”，李桂娥催告并给予合理期限后，富乐华公司仍未履行其合同义务，李桂娥有权解除《合作开发合同书》。 三润公司、富乐华公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应维持原判。 李桂娥向一审法院起诉请求：1．解除李桂娥与三润公司签订的《防城港中央商务区（CBD)北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（以下简称《合作开发合同书》)；2．三润公司、富乐华公司连带退还李桂娥已付房款95,310元并赔偿利息损失8，840.66元（以95，310元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2017年8月14日起暂计至2019年7月18日为8，840.66元，实际计至清偿之日止）；3．本案的诉讼费用由三润公司、富乐华公司负担。 一审法院认定事实：2017年8月14日，李桂娥（乙方）与三润公司（甲方）签订了一份《合作开发合同书》（编号6-16-630），约定李桂娥购买三润公司与富乐华公司合作开发的位于防城港中央商务区，建筑面积为44.69平方米，单价为每平方米5,265.38元，总金额为235,310元。《合作开发合同书》第二条对定向合作开发房屋销售依据约定，乙方将自愿参与甲方所提供的市场定向合作开发项目（即防城港市中央商务区项目），所需资金全部由参加筹资合作开发者承担。本次定向合作方式开发参照定向合作开发建设管理有关规定执行，并在开发商完成本项目预售许可证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，乙方应按甲方或开发商富乐华公司通知的时限及地点办理签订《商品房买卖合同》手续。本合同中有关乙方所购买定向合作开发房屋的约定条件将相应转移至《商品房买卖合同》，合同双方应继续遵照履行。预售定向合作开发房屋的批准机关为防城港市房产管理局，开发商并将于2017年6月30日前完成定向合作开发预售许可证办理。《合作开发合同书》第七条对付款方式及期限约定，乙方按下列方式付款：房款选择以下第（二）方式支付：……（二）本方式分为两次交付定向合作开发房屋款：1．签订本合同之日交清至符合银行按揭额度首付款，合计95,310元（含定金款）。2．余款选择以下第（2）方式支付：……（2）乙方向银行申请按揭贷款方式将《商品房买卖合同》约定房屋抵押贷款支付。如果乙方被银行方面认为不符合按揭条件或乙方因政策等原因未能获得贷款，乙方须在银行或甲方通知不能获得按揭贷款之日起7天内一次性付清余款。《合作开发合同书》第八条对乙方违约责任约定，乙方应按合同第七条约定的时间按时缴纳定向合作开发房款，如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1．乙方超过约定时间三日仍不能按合同足额交纳购房款的，视为其中途违约，且乙方同意将其已缴纳的购房款作为违约金支付给甲方（即甲方无需退还乙方已缴纳的购房款），本合同自动解除。《合作开发合同书》还对其他事项作了约定。2017年8月14日，三润公司向李桂娥出具一张《收据》（编号：2020971），确认收到李桂娥交来北部湾互联网小镇6-16-630号房定金56,000元、房款39,310元，共计95,310元。2019年3月16日，三润公司就防城港市中央商务区（CBD）六号地块互联网小镇业主投诉事项回复“关于我司原因造成超龄办理按揭的问题：我司建议首先考虑直属更名办理，如果无法更名的可采取分期付款方式，两年免息或两年以上有息分期（最长不超过5年）。”。再查明，2018年2月13日，富乐华公司取得案涉商品房的《商品房预售许可证》。 一审法院认为，关于李桂娥与三润公司签订的《合作开发合同书》是否有效的问题。本案中，李桂娥与三润公司签订的《合作开发合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，且三润公司已经按约定收取购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，案涉合同应认定为商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案中，三润公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与李桂娥签订《合作开发合同书》，但在本案起诉前已取得《商品房预售许可证》，该《合作开发合同书》合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。现由于李桂娥的原因未能获得按揭贷款，且其未能按照合同约定支付完剩余购房款，已经构成违约，故李桂娥请求解除与三润公司签订的《合作开发合同书》以及请求三润公司、富乐华公司连带退还已付购房款并赔偿利息损失的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：驳回李桂娥的诉讼请求。案件受理费1,191.51元，由李桂娥承担。 本院二审期间，李桂娥向法庭提供了二份证据，证据1为律师函、EMS快递单、快递物流记录，拟证明李桂娥在一审审理后再次向富乐华公司书面提出要求换签正式商品房买卖合同，但富乐华公司在合理期限内拒绝以《合作开发合同书》约定内容换签《商品房买卖合同》。证据2为中国工商银行个人房屋贷款申请条件公示截图，拟证明李桂娥贷款并未超龄，不存在因李桂娥原因导致不能贷款情况。三润公司、富乐华公司对二份证据三性均不予认可。本院认为，证据1具有真实性、合法性、关联性，予以采纳。证据2与本案无关，不予采信。双方当事人对一审查明的事实均无异议，一审查明事实属实，本院予以确认。 另查明，一审庭审后，李桂娥委托李昆林律师向富乐华公司发送催告函，要求以《合作开发合同书》约定内容换签《商品房买卖合同》，但富乐华公司未予以回应。二审中，富乐华公司对何时交房，何时能以《合作开发合同书》约定内容换签《商品房买卖合同》不能明确答复。富乐华公司也没有向李桂娥发出换签《商品房买卖合同》通知。 本案争议焦点：1．一审认定因李桂娥原因未获按揭贷款及支付款项构成违约是否有事实根据。2．本案合同是否应当解除。3．李桂娥请求返还购房款及支付利息是否应予支持。 本院认为，《合作开发合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，该协议名为合作建房实为商品房买卖，富乐华公司在本案起诉前已取得《商品房预售许可证》，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，认定该协议为合法有效的商品房买卖合同正确，应予维持。 关于焦点1，一审认为因李桂娥原因未获得按揭贷款，且不支付剩余房款，故认定李桂娥属违约方。本院认为该认定错误，理由如下：一是审查是否符合贷款资格属于富乐华公司应当向李桂娥提供的证明文件，富乐华公司、三润公司并没有提供该方面证据。二是根据《合作开发合同书》约定，按揭贷款是在双方换签《商品房买卖合同》才进行审查，现双方还没有签订《商品房买卖合同》，按常理银行不会对按揭贷款资格进行审查。三是在签订《合作开发合同书》时，李桂娥年龄信息已公开，无需另外通过其他途径查询，作为开发商对于银行贷款关于年龄这些最基本贷款条件的掌握要比购房者具有明显优势，如因李桂娥超龄原因不能按揭贷款，责任仍应在于三润公司和富乐华公司。综上，一审认定因李桂娥原因不能贷款既无证据证实，也与常识不符，认定李桂娥违约错误，应予纠正。 关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”，富乐华公司于2018年2月13日即取得了商品房预售许可证，但至今仍未通知李桂娥换签《商品房买卖合同》，在一审庭审后李桂娥主动要求富乐华公司换签《商品房买卖合同》，富乐华公司也不予答复，超出了合理期限。在二审中富乐华公司也无法明确何时能换签《商品房买卖合同》及何时能交房，在无法换签《商品房买卖合同》情况下，显然李桂娥买房的目的已无法实现，如不解除合同，将使本案陷入僵局，损害李桂娥的合法权益，最终损害双方的利益。故李桂娥请求解除合同有事实和法律根据，依法应予以支持。一审驳回李桂娥请求解除合同的诉讼请求错误，应予纠正。 关于焦点3，公司应当依法经营。《合作开发合同书》签订时富乐华公司明知自己尚未取得商品房预售许可证，依法不能销售房屋，但其仍违反法律、法规规定销售房屋，责任主要在于合作开发商。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，富乐华公司与三润公司是合作开发商，长期占用李桂娥资金，确给李桂娥造成了利息损失，因此李桂娥请求富乐华公司与三润公司连带退还房款及支付利息依法有据，应予支持。 综上所述，李桂娥的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条，第六条，第六十条，第九十四条第三项、第四项，第九十七条；《中华人民共和国民法通则》第三十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2087号民事判决； 二、解除上诉人李桂娥与被上诉人广西三润投资发展有限公司签订的《防城港中央商务区（CBD)北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（（编号6-16-630））； 三、限被上诉人广西三润投资发展有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内连带退还上诉人李桂娥95，310元并赔偿利息损失（利息计算方式：以95，310元为基数，从2017年8月15日起按中国人民银行同期贷款利率计至2019年8月19日止；从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期满次日起二年内向一审法院或同级财产所在地法院申请强制执行。 一审案件受理费1,191.51元（上诉人李桂娥已预交），二审案件受理费2,383.01元（上诉人李桂娥已预交），均由被上诉人广西三润投资发展有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇二〇年二月十八日 法官助理 张 欣 书 记 员 曾 建