广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0422民初273号 原告：胡金霞，女，1990年1月14日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。 委托诉讼代理人：朱方耀，广西飞中事务所律师。 被告：藤县永利投资有限公司，住所地：藤县工业集中区（藤县豪珀投资开发有限公司租屋），统一社会信用代码：91450422566795375H。 法定代表人：康国添，执行董事。 原告胡金霞与被告藤县永利投资有限公司（以下简称“永利公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡金霞的委托诉讼代理人朱方耀到庭参加诉讼。原告胡金霞、被告永利公司的法定代表人康国添经本院依法传唤，无正当理由，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告胡金霞向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即补开金额506000元的《销售不动产统一发票》给原告；2.判令被告立即协助原告办理藤县藤州镇河东东胜碧水阁小区4号楼1单元XX号房《不动产权证书》；3.判令被告向原告退回多收的购房款人民币21791.28元；4.判令本案的所有诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2014年3月28日，原告胡金霞与被告永利公司签订了《藤县商品房买卖合同》（以下简称合同），购买被告出售的位于藤县（建筑面积180.99㎡）。合同约定房屋单价为3998.40元，总购房款为723670元。合同还对商品房面积差异的补退款、协助办理产权证的期限以及逾期协助办证的违约责任等进行了约定。合同签订后，原告向被告足额支付了购房款，被告将房屋交付给原告，但被告交付的房屋建筑面积仅为175.54㎡,比合同约定面积少5.45㎡。根据合同第五条的约定，被告应退回多收的购房款给原告。同时，由于被告未足额开具《销售不动产统一发票》给原告，尚欠原告购房款506000元的《销售不动产统一发票》没有开具，导致原告至今仍未能办理所购买商品房的不动产权证。根据合同第十五条的约定，被告应承担继续协助原告办证的义务。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告永利公司没有到庭应诉，也没有作书面答辩，举证期限内亦没有提供证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，且在举证期限内没有向本院提交有关证据材料，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。 原告向法庭提交的证据有： 1.《商品房买卖合同》复印件，拟证明原、被告双方对所购商品房交房时间、商品房面积、价款、违约责任等约定； 2.收款收据、中国农业银行股份有限公司《业务凭证》、发票复印件，拟证明原告已经足额付清购房款，但是被告尚未足额开具506000元发票给原告； 3.广西梧州保盈牧业服务有限公司收款收据复印件，拟证明房屋已交付使用； 4.房屋分户平面图复印件，拟证明被告所交付房屋实际的面积。 本院认为原告提交的证据1-4，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中证据要件的规定，本院予以确认。 综合全案的证据，本院经审理认定法律事实如下： 2013年3月28日，原告胡金霞作为买受人，与被告永利公司作为出卖人签订了《藤县商品房买卖合同》。该合同约定胡金霞以723670元向永利公司购买位于广西藤县（建筑面积180.99㎡，套内建筑面积149.05㎡），双方对所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、商品房交付期限及交付条件、违约责任以及合同登记备案、预告登记和产权登记等均作了约定。2014年3月11日、2014年4月24日、2014年6月9日、2014年9月6日，被告永利公司向原告分别出具金额为57670元、20000元、80000元、60000元的收款收据。原告与中国农业银行股份有限公司藤县支行签订《个人一手住房贷款合同》办理了住房贷款506000元。2014年12月22日，被告永利公司开具金额为217670元的《销售不动产统一发票（自开）》给原告。原告交纳足额房款后，被告永利公司将案涉商品房交付给原告使用。2015年1月16日，藤县方圆测绘有限责任公司对原告购买的商品房进行测绘并作出商品房分户平面图确定建筑面积为175.54㎡，套内面积为147.53㎡。2020年1月21日，原告因补开购房发票及协助办理不动产权证书等问题与被告协商处理不成，遂起诉至本院，请求法院判令被告补开购房发票、协助办证并向原告退还多收购房款。 本院认为，原告胡金霞与被告永利公司签订的《藤县商品房买卖合同》系双方自愿签订，没有违反强制性法律规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定本着诚实信用的原则行使权利、履行义务。原告已支付了全部购房款723670元,但被告尚欠506000元的购房发票未开具，因此，被告应开具可办理不动产权登记的金额为506000元的购房发票给原告。关于被告应否协助原告办理案涉商品房的不动产登记问题。商品房权属登记是享有房产所有权的法定要件，在商品房买卖中，交付商品房并协助购房者办理商品房产权登记是房地产出卖人的基本义务，且根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条及《不动产登记暂行条例》第十四条第一款：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”的规定，被告永利公司作为房地产开发企业应当协助商品房购买人胡金霞办理土地使用权变更和商品房所有权登记手续，并提供必要的证明文件，被告至今未出具可办理不动产权登记的发票给原告，且未协助原告办理商品房所有权转移、变更、注销备案申请，致使原告无法办理案涉商品房产权登记，故永利公司应当履行协助原告办理诉讼商品房产权登记的合同义务。 关于原告请求被告退还多收购房款的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款：“出卖人交付使用的商品房套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按约定处理……”的规定，原告胡金霞、被告永利公司在合同第五条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：……产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”原告提交的房屋分户平面图，即由房产测绘公司实测后作出，用于产权登记，因此原告所购商品房的实际面积，应以该分户平面图上登记的实测建筑面积为依据。原、被告双方在合同约定的商品房建筑面积为180.99㎡，房款总价为723670元，原告按合同约定交付了全部购房款。现房屋分户平面图显示测绘公司所测的实际建筑面积为175.54㎡,比合同约定的面积少5.45㎡，按双方合同约定的单价每平方米3998.40元，被告多收购房款21791.28元，故被告应退还多收的购房款21791.28元给原告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《不动产登记暂行条例》第十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告藤县永利投资有限公司应于本判决生效之日起十日内为原告胡金霞开具可办理不动产权登记的金额为506000元的购房发票； 二、被告藤县永利投资有限公司应于原告胡金霞提出办理不动产权登记申请之日起30日内协助胡金霞办理其位于藤县的产权登记； 三、被告藤县永利投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告胡金霞退还购房款21791.28元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。 案件受理费173元（原告已预交），由被告藤县永利投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 员 李环梅 二〇二〇年二月二十六日 法官助理 刘晓婷 书 记 员 张世铭 附法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《不动产登记暂行条例》 第十四条第一款因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。