江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0583民初15419号 原告：昆山妙康中医诊所有限公司，住所地苏州市昆山市千灯镇长丰路**，统一社会信用代码91320583MA1XJ73W27。 法定代表人：李宁，该公司总经理。 被告：昆山仙霖三康管理咨询有限公司，住所，住所地昆山市千灯镇长丰路****社会信用代码91320583083146485F。 法定代表人：张翔瑜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩玟，江苏凡创律师事务所律师。 原告昆山妙康中医诊所有限公司（以下简称妙康公司）与被告昆山仙霖三康管理咨询有限公司（以下简称仙霖三康公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月24日立案后，依法适用简易程序审理，于2019年9月11日、2019年10月17日公开开庭进行了审理,后因案情复杂,转普通程序,依法组成合议庭,于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人李宁、被告的委托诉讼代理人韩玟（参加第二、三次庭审）到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 原告妙康公司向本院提出诉讼请求：1、退还原告已支付未使用房屋运营费用32万元(2019年5月4日-2019年8月10日)；2、判令被告向原告赔偿单方面提前解约违约金100万元整；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订房屋运营协议，合法取得被告承租房产(位于昆山市千灯镇XX路****，以下简称“目标物业”)的运营权，运营期限为2018年12月10日至2027年11月19日止，原告每年支付100万，并且原告已于2018年12月10日支付费用80万元；双方约定任何一方提前解约，需支付对方违约金100万。被告在原告不知情的情况下安排人员换掉目标物业的大门锁，导致原告工作人员不得自由进出目标物业，强行剥夺了原告的运营权利，严重影响了原告目标物业的业务经营和收益；除此之外，被告于2019年5月4日起草书面函件以不可抗力因素为由与原告解除房屋运营协议。原告认为针对昆山市人民法院下达的《解除占有协助执行通知书》不属于不可抗力，且被告已经针对《解除占有协助执行通知书》提出“执行异议申请书”，目标物业可以合法继续运营。被告擅自更换目标物业大门锁、被告与原告解除“房屋运营协议”属于单方面违约。被告可以申请带租拍卖，法院拍卖事项不影响目标物业运营，不应该以此为由解除被告与原告的《房屋运营协议》。 被告仙霖三康公司辩称，涉案房屋的原房东昆山方向发展股份有限公司(以下简称方向公司)的租赁行为存在欺诈，在与我公司订立租赁合同前未将房屋抵押且已被法院查封的事实告知我公司,直到2019年3月25日，被告才收到昆山市人民法院的(2019)苏0583执恢117号之一执行裁定书，才得知方向公司的房产早已抵押,且昆山法院作出了解除了被告对涉案房产占用的裁定，除去了方向公司出租给被告房屋上的租赁权。我公司与方向公司的租赁合同生效后方向公司不能保障房屋的正常使用，系方向公司构成违约，造成了被告的巨大损失，现被告与方向公司的纠纷也在昆山法院审理过程中，如果被告能够得到方向公司的赔偿，也可以将剩余与原告的相应的租金进行结算退还。被告的合同目的无法实现，造成了巨额损失，是由方向公司造成的，所以原告主张的违约责任，不应向被告主张，且根据原告提交的证据《房屋运营协议》第七条，“如昆山基地因故被法院拍卖，双方联合解决，必要时向法院起诉，取得的赔偿金双方平均分配”，也说明了原告早在2018年12月16日签订该协议时，是知情该租赁的房屋可能被昆山法院拍卖的，且同意与方向公司协商，必要时原被告双方联合起来一起通过诉讼来解决。原告要求被告赔偿一百万元的违约赔偿不合理也不合法。被告在2018年12月12日，通过法人个人的帐户向原告法人个人的帐户汇款了253000元，故原告实际支付的房租仅为547000元，没有80万元，且原告一直未与被告交接，也没有证据证明原告是从何时离开的，而被告与方向公司最终是在2019年7月24日进行的交接，有书面交接清单，已提交给法庭作为证据，故原告实际使用房屋的日期应计算至2019年7月24日。另在2019年4月30日，被告还向方向公司缴纳了2019年度3月和4月份的电费9458.55元，根据运营协议，水电费在租赁期限内应由原告承担，而目前被告为原告垫付了上述电费，故应当在最后的结算费用中扣除上述电费和253000元。根据原告只交了547000元的租金，但是实际使用的日期为2019年7月24日，可以计算得出，原告还应缴纳被告相应租期内未付的租金6.5万元，被告不应退还其租金。请求法庭驳回原告的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2018年12月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋运营协议》，约定：乙方依法取得昆山基地（昆山市千灯镇XX路XX号X幢房屋）的使用权(房屋租赁权)，乙方将昆山基地(含装潢装饰、设备设施、办公用品等)全权交给甲方运营，甲方每年支付人民币壹佰万元(￥100万元)，用于支付昆山基地的全年房屋租金及设备设施使用费等，款项直接打给物业所有方指定的收款账号。乙方保留昆山基地5楼套房两间(即XX室、XX室)，无偿使用。甲方运营期限：和乙方与物业所有方签订的房屋租赁协议同期，即到2027年11月19日为止，乙方与物业所有方签订的房屋租赁协议作为本合同附件，环保及垃圾清运费500元、水电费等由甲方承担。如任何一方提前解约，均需经过对方书面认可，否则均视为违约；双方任意一方违约，均需支付对方违约金人民币壹佰万元整(即￥100万)；如乙方违约，乙方还需退还甲方已支付房屋租金。不可抗力因素除外。如昆山基地因故被法院拍卖，双方联合解决，必要时向法院起诉并向物业所有方追讨权益，取得的赔偿金双方平均分配。原被告双方在《房屋运营协议》上签字盖章。2018年12月12日，原告按照《房屋运营协议》的约定向方向公司指定的杨静康收款账户汇款800000元，方向公司出具收条。 被告提供转账明细中，2018年12月11日，徐某向张翔瑜转账153000元，2018年12月12日，张翔瑜向李宁转款253000元，备注房租。被告签署授权委托书，授权曹伟作为诉讼代理人参与诉讼，但曹伟自称系张翔瑜弟子，并非被告公司员工。在庭审中，曹伟陈述：“涉案房屋的4楼（租赁协议）是原告与我曹伟本人签订，我是张翔瑜的徒弟，就在原告拿下涉案房屋后签订，房租缴纳10万元（通过张翔瑜账户向李宁打款），每月租金确实在2-2.5万元，没有押金。10万元租金的到期期限我也不记得。2楼是徐某（承租），当时原被告共同合作，4楼租给被告，张翔瑜让我经营4楼，2楼打钱的情况我不清楚。”原告提供原告法定代表人李宁经营的另一公司上海雅然电子科技有限公司与案外人徐某签订的《房屋分租协议》以证明已将涉案房屋二楼部分房屋分租给徐某，租赁期限从2018年12月10日至2019年12月9日止，年租金为人民币35.52万元，先付后租，提前叁个月支付全年房屋租金；押金为2.96万元。被告认可徐某也是张翔瑜的弟子，徐某向张翔瑜转账153000元的租金，由张翔瑜支付原告。原告称徐某在2019年4月份所支付的租金到期后未再续租。 2019年5月4日，被告向原告发函载明：“本公司收到江苏省昆山市人民法院《解除占有协助执行通知书》，获悉昆山方向公司发展股份有限公司金融借款合同纠纷执行一案中的(2019)苏0583执恢117号之一执行裁定书已发生法律效力，《解除占有协助执行通知书》解除昆山仙霖三康管理咨询有限公司对被执行人昆山方向发展股份有限公司位于昆山千灯XX路XX号2幢及附房等的占有。房屋所有权人的诉讼案件以及昆山法院因此而解除方向公司与我公司租赁占有权的裁定，对我们双方公司造成严重的损失，属不可抗力因素。贵我双方签署的《房屋运营协议》中的第六条约定，如遇任何一方提前解约，均需经过对方书面认可，否则均视为违约；双方任意一方违约，均需支付对方违约金人民币壹佰万元整；如乙方违约，乙方还需退还甲方己支付房租租金。不可抗力因素除外。《房屋运营协议》第七条约定，如昆山基地因故被法院拍卖，双方联合解决，必要时向法院起诉并向物业所有方追讨权益，取得的赔偿金双方平均分配。根据以上内容，贵我双方继续履行《房屋运营协议》已无现实条件，有关的问题需要贵我双方共同面对，协同处理。但是，你方未与我方协商，单方面采取了。行动，实属不该。现发函告知一下事项，希望配合处理：1、因昆山市人民法院解除我公司租赁房屋占有权，现我公司终止与贵公司签订的《房屋运营协议》；2、请协助我公司解决江苏省昆山市人民法院《解除占有协助执行通知书》涉及的后续事宜，配合我公司向法院起诉并向物业所有方追讨权益；3、请于2019年5月10日前回昆山千灯房产办公室办理交接事宜，清点物资物品，结清相应费用。(因为多次电话联系，贵司不接，只能发函，请理解)”。 原告出具法定代表人李宁与被告法定代表人张翔瑜的微信聊天记录，2019年4月29日张翔瑜说：李宁电话也不接微信也不回，方便的时候来个电话。2019年5月1日，李宁回复张翔瑜微信：我在休假，5月10日前后回到基地，四楼的房租到5月10日正好租满，租房协议规定至少提前一个月支付下个月房租，您的弟子继续经营的话，请您转告他们把房租和水电费交了，如果没人挑担无法支撑的话就请他们尽快搬家吧。5月2日，张翔瑜回复：四楼曹伟租不租那是他的问题，你跟他交涉去，我不去掺和，80万不是你们交的，是大家伙交的。5月8日，李宁向张翔瑜要大楼钥匙，并提出回大楼开会。原告出具李宁与田丽芳的微信聊天记录，2019年5月8日，李宁问田丽芳大厅钥匙在哪里；2019年5月9日，李宁说：我休假期间，你们把基地门锁都换了，后面基地的安全问题你们保障。田丽芳回复：大门钥匙是我们换的，因多次联系不上你，张校长（指被告法定代表人张翔瑜）多次发现大楼大门整夜没锁，而你们的财产已经全部搬走，所以就换了，另张校长走时有交代：“这楼的租赁权是他的。校长说我们有监管权。与老杨还没有交接前，我们负责监管大楼里的财产物品，不影响你们进来”。 2019年7月29日，被告委托田丽芳作为诉讼代理人参加诉讼，2019年10月17日，被告撤销对田丽芳的授权，并委托曹伟作为诉讼代理人参加诉讼，但曹伟未提供与被告的劳动合同，曹伟在庭审中陈述自己是被告法定代表人张翔瑜的徒弟。 另查明，涉案房屋登记在方向公司名下。系被告于2017年11月17日向方向公司承租，租赁期限自2017年11月20日至2027年11月19日为止。因方向公司涉诉并被申请执行，涉案房屋作为抵押物被申请拍卖，被告仙霖三康公司与方向公司签订的租赁合同系签订于抵押登记及法院查封之后，仙霖三康公司主张的租赁权已对申请执行人的担保物权的实现造成影响，申请执行人亦申请除去该租赁后拍卖，故昆山法院2019年3月20日作出(2019)苏0583执恢117号之一执行裁定书、(2019)苏0583执恢117号《解除占有协助执行通知书》除去被执行人昆山方向发展股份有限公司所抵押的房产((位于昆山市千灯镇XX路****房产及附房等上的租赁权，解除昆山仙霖三康管理咨询有限公司对该房产及附房的占有。2019年7月18日，仙霖三康公司起诉方向公司退还租金、支付违约金、赔偿设备装修等转让费损失、营业损失，该案尚在审理中。 以上事实，由房屋运营协议、银行明细、银行流水、微信聊天记录、被告向原告发送的解除租赁房屋占有权相关问题的函、执行裁定书、解除占有协助执行通知书以及当事人的庭审陈述为证，本院予以认定。 本院认为，原被告之间订立的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。关于张翔瑜向李宁打款的253000元是否应当从800000元租金中予以扣除的问题，被告将涉案房屋出租给原告后，原告另行分租产生的收益，即使是被告法定代表人代其徒弟支付租金，也是其徒弟与原告另行成立房屋租赁关系，并非被告法定代表人免除或者返还原告部分租金，故该253000元不能从租金中扣除。关于原告实际承租房屋到期的时间问题，从原告提供的微信聊天记录来看，被告自行将涉案房屋的大门钥匙更换，并且负责监管大楼里的财产物品，因更换大门钥匙的时间难以确认，从被告向原告发函可见被告要求原告于2019年5月10日与被告交接，且原告在微信记录中也是表明5月10日前后休假结束回到基地，并且原告对于四楼的租期计算到2019年5月10日要求被告的弟子明确是否续租，综上，本院视为被告2019年5月10日实际收回涉案房屋。原告主张返还的租金,起算时间应当从2019年5月10日计算,原告主张返还至2019年8月10日，不超过其缴纳的租金的租期范围,故该日期本院予以支持,根据原被告约定的租金标准,2019年5月10日至2019年8月10日期间的租金应当为250000元(1000000元÷12×3),被告应当返还原告。根据原被告之间的合同约定如昆山基地因故被法院拍卖，双方联合解决，必要时向法院起诉并向物业所有方追讨权益，取得的赔偿金双方平均分配，现被告已经向物业所有方起诉追讨权益，但案件尚在审理中，赔偿金尚未确定，而原告直接主张被告赔偿单方面提前解约违约金100万元，被告是因为法院拍卖涉案房产并且解除被告对于涉案房产的占有才发函通知原告进行交接以及后续处置，并非随意违约，故原告主张被告支付违约金100万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第第二百一十二条的规定，判决如下： 一、被告昆山仙霖三康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告昆山妙康中医诊所有限公司2019年5月10日至2019年8月10日期间的租金250000元。 二、驳回原告昆山妙康中医诊所有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果义务方未按照本判决指定的期间履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行的时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 案件受理费16680元，由原告昆山妙康中医诊所有限公司负担13521元，被告昆山仙霖三康管理咨询有限公司负担3159元。案件受理费原告已经预交，本院退还原告3159元，被告于本判决生效之日起十日内将其应负担的3159元缴纳至本院账户（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；帐号：32250X********；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。） 审 判 长  胡小娟 人民陪审员  何金芳 人民陪审员  张金泉 二〇二〇年二月二十五日 书 记 员  曹梦绮 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。