福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初6429号 原告：张翔，男，1990年10月28日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈敏，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 被告：陈华平，女，1970年2月11日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：何群，男，福清市融城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：俞好云，女，福清市融城法律服务所法律工作者。 原告张翔与被告陈华平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告张翔及其委托诉讼代理人陈敏、被告陈华平的委托诉讼代理人何群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张翔向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年1月30日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告即时返还原告押金1万元、租金5万元；3.判令被告赔偿原告损失14万元。审理中，原告申请增加一项诉讼请求：判令被告向原告支付违约金2.5万元。事实和理由：原告与被告于2018年1月30日签订《商铺租赁合同》，约定被告将其位于福清市××村××房屋的一楼及二楼出租给原告经营协联药店使用。合同对租赁期限、租金、押金、支付方式、合同解除、违约责任等均做了明确约定。合同签订后，原告根据约定交付了押金1万元及租金5万元，上述款项按被告要求均是交付至被告母亲陈爱珠账户。2018年6月，福清市人民法院执行局到该房屋处通知原告腾空该房屋，原告才知晓该房屋在2017年已被查封，被告隐瞒该事实，仍将房屋出租给原告，导致原告无法实现租房目的。原告在租赁该房屋后，己经投入大量人力财力进行装修准备开业。2018年8月29日该房屋被依法拍卖，被告的行为给原告带来了巨大的损失，原告多次要求被告返还己交款项，并且赔偿原告相应损失，但被告一直推脱。为维护自身合法权益，原告特具状起诉，请求判如所请。 被告陈华平辩称：本案租赁合同是有效的，讼争房屋在拍卖之前为被告所有，被告有权出租给原告。因讼争房屋被法院拍卖，由实际买受人接受拍卖房屋，根据买卖不破租赁原则，新房东仍然将该房屋租赁给原告租赁使用，新房东为此向原告收取了4个月租金，双方形成了事实上租赁合同的关系，因此原被告之间的租赁合同继续履行。原告在向新房东交纳了4个月租金后，因双方就租金调整无法达成一致，新房东与原告协商过程中，原告又到隔壁租了新的店面，造成双方无法履行合同，过错在于原告而非被告。原告要求返还5万元租金缺乏依据，5万元租金使用的时间是半年，原告实际使用已经达到且超过半年；但押金1万元被告愿意返还。原告要求被告赔偿损失14万元主要是指装修损失，合同并没有约定解除或中止要赔偿装修损失，且原告没有提交相应的证据证明其装修的损失；另，现场只有墙面粉刷，剩下的就是吊顶装饰品除了架子以外都被拆去，门窗也没有大的变化，地砖不属于原告装修部分，可以移动的药橱、药架原告都已经搬走，原告对水电进行改造是事实，其他装修不存在。原告要求违约金25000元也没有依据，按照租赁合同第9条第1款约定，按照月租金8000元的10%计算也仅仅是800元。 经审理查明：2018年1月30日被告陈华平与原告张翔签订《商铺租赁合同》一份，约定陈华平将其位于福清市××村××楼××楼出租给张翔经营协联药店使用，租赁期限自2018年1月30日至2026年3月1日，2018年1月30日至2018年2月28日为免租金期，2018年3月1日至2021年3月1日年租金10万元，此后租金每三年按5%递增，合同并对押金、合同解除、违约责任等作了约定。合同签订后，张翔于2018年1月30日向陈华平交付押金1万元，于2018年2月12日向陈华平支付租金5万元，上述款项支付至陈华平的母亲案外人陈爱珠账户。陈华平将租赁房屋交付张翔使用后，张翔对租赁房屋进行水电改造、墙面粉刷、吊顶装饰等装修，用于经营药店。 另查明，因福建福清汇通农村商业银行股份有限公司诉陈华平金融借款纠纷一案，本院于2017年3月间作出（2016）闽0181民初6742号民事判决，确认福建福清汇通农村商业银行股份有限公司对陈华平所有的位于福清市××镇××村××的不动产（案涉租赁房屋系其中一部分）以折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。2017年间该不动产被本院查封，2018年8月29日该不动产被本院依法拍卖。案涉房屋所有权转移后，原告未继续承租该房屋。 又查明，2019年2月至3月间，原告张翔与被告陈华平的丈夫陈友辉（案外人）就案涉租赁房屋的装修损失赔偿等问题进行协商，双方在协商过程中拟由被告方赔偿原告方20万元，后因被告方反悔未签订协议。 以上事实有原告张翔提交的身份证、《商铺租赁合同》、商铺押金条、电子回单、阿里拍卖公告、商铺照片、张翔与陈华平丈夫陈友辉微信聊天记录截图及聊天内容文字版、案外人林海松对其转账给陈华平的母亲陈爱珠5万元款项的性质出具的证明等证据，以及当事人在庭审中的陈述为证，本院予以确认。 本院认为：案涉《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，因租赁物被本院依法拍卖，造成租赁物所有权变动，被告无法继续履行合同构成违约，其隐瞒房屋已被查封的事实签订租赁合同负有过错，被告违约和过错行为导致原告签订合同的目的（经营药店）不能实现，原告请求解除租赁合同，符合合同法规定的法定解除条件，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，原告请求被告返还押金1万元符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告返还租金5万元，但因原告已使用租赁房屋8个月，减去免租金期2个月，实际使用租赁房屋6个月，其对应的租金为5万元，故该请求本院不予支持。 原告请求判令被告赔偿其装修损失14万元。对此本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”本案中，承租人经出租人同意对租赁房屋进行装修的事实是存在的，庭审中被告亦承认原告对租赁房屋进行了水电改造、墙面粉刷、吊顶装饰等装修。因被告违约造成本案合同提前解除，原告投入装修的经济损失系被告方违约导致，原告有权要求被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。因案涉房屋所有权已拍卖转移，不具备对装饰装修残值损失进行司法评估的条件，故对案涉房屋剩余租赁期内装饰装修残值损失只能予以酌定。综合全案情况，本院酌定原告剩余租赁期内装饰装修残值损失为8万元，对此损失被告应予以赔偿。 原告另增加判令被告向原告支付违约金2.5万元的诉讼请求，该请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告张翔与被告陈华平于2018年1月30日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告陈华平在本判决发生法律效力之日起七日内返还原告张翔押金1万元； 三、被告陈华平在本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告张翔剩余租赁期内装饰装修残值损失8万元； 四、驳回原告张翔的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4675元，原告张翔负担2805元（已交纳），被告陈华平负担1870元（限本判决生效后七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郭 才 人民陪审员  唐玉清 人民陪审员  曹小玲 二〇二〇年二月二十日 书 记 员  林阳凯