广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初25052号原告：李璇。委托诉讼代理人：廖晓斌，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：刘柳娜。委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。原告李璇诉被告刘柳娜合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理，于2019年12月9日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李璇、原告的委托诉讼代理人廖晓斌、被告刘柳娜、被告的委托诉讼代理人刘子孺、杨兵兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《合伙购房协议》；2、判令确认深圳市南山区×××不动产的所有权属于原告；3、判令被告向原告支付迟延支付按揭贷款的违约金（暂算至2019年9月20日，被告应支付违约金为153148元，计算方式为：6546元＋6374元×23个月）；4、判令被告向原告支付迟延支付按揭贷款的利息损失（暂算至2019年9月20日为2133.39元，详见列表）；5、判令原告不予退还被告已经支付的首付款269692.5元（计算方式为539385元÷2）；6、判令原告不予退还被告已经支付的月供按揭贷款（暂算至2019年9月20日为307377元）；7、判令被告向原告支付装修费用、物业管理费用、电费共251864.02元（详见列表）；庭审中，原告将该项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付装修费用、物业管理费用、电费共264762.25元；8、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方欲合资购买房产。2015年7月18日，双方签订了《合伙购房协议》，约定以原告名义购买位于深圳市南山区×××，并对双方首付款及每月按揭贷款的出资比例、装修费、物业管理费、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告恪守协议，每月正常还贷、支付物业管理费用、电费等费用，并与被告协商对房产进行装修。然而，被告并未按约定比例承担其应支付的装修费用等费用，并陆续出现断供的情形（截至2019年9月20日，存在24个月的断供）。为了偿还应由被告承担的按揭贷款部分，原告对外举债，产生借款利息等经济损失。2017年5月9日，被告因不想继续履行合同，纠集社会人员拟逼迫原告签订相关文书，原告表示拒绝后，被其纠集的社会人员进行殴打。被告因此被深圳市公安局南山分局罚处十三日的行政拘留。2018年7月4日，被告起诉原告［案号为（2018）粤0305民初13256号］，要求解除《合伙购房协议》，并要求原告返还其已经支付的首付款、按揭贷款等。原告认为，被告毫无诚信，严重违约。根据协议第十条之约定，其理应承担双倍支付月供贷款、赔偿原告经济损失、已支付的首付款的50%和按揭款不予退回、房屋所有权归守约方等违约责任。为维护原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼。恳请予以支持为盼！被告答辩称：一、本案按照法律规定应当进行中止审理。原被告双方就双方所签订的合伙购房协议已经在南山区法院提出诉讼案号为（2018）粤0305民初13256号，而案件的处理结果，对本案的处理结果有实质性影响，应以该判决作为相应的判决依据。所以本案应当中止审理。二、1、本案中原告存在违约行为。而被告并不存在任何的违约行为，所以不应当承担相应的违约责任。根据原被告双方约定的第四条，甲、乙双方，任何一方在同等条件下有优先购买权，如一方在30日内，既不书面同意出售该房屋，又不愿意购买该房屋，视为同意出售该房屋。而在2017年，被告就已经要求原告尽快处理涉案房产，办理涉案房产的房产证。原告一直拒不配合办理涉案房产的房产证，其原因是因为原告当时被列入失信人名单，其无法办理相应的房产证，导致被告在此之后，需要一直支付月供，而涉案房产又不能处置；2、根据双方物业装饰装修协议第五条，物业装饰装修应由甲乙双方协商进行解决，所需费用由甲乙双方按出资比例进行承担。而原告在未征得被告同意且未征得其意见的情况下，擅自将涉案房产进行装修，故所有的装修费用与被告无关。三、原告诉称，被告在此过程中间存在断供的行为，而根据原告自己所提交的证据，以及被告自身提交的证据，从涉案房产月供至今共50期贷款。那是没有任何的违约行为，是原告的恶意违约，拒不支付房屋的税费，去办理房屋的房产证，导致了双方争议至今。而被告也借此另案提出了诉讼，所以恳请法院中止对本案的审理。直接驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月18日，原告李璇作为甲方，被告刘柳娜作为乙方，双方签订《合伙购房协议》，约定：双方共同出资以原告名义购买位于深圳市南山区的房屋。双方协商确认：1.原告享有合伙房屋65%产权，被告享有合伙房屋35%产权；2.该房屋建筑面积124.75平方米，价格为每平方米41131元，总价5131100元，首付1541100元（原告已出资1001715元，被告已出资539385元），以后房屋按揭全部由双方能够负责交清（原告每月交11700元，被告每月交6300元，具体按照银行批复贷款金额为准）；3.双方共同行使所购房产的占有、出租、使用、收益、处分等权利，如有一方依法书面授权，另一方也可以代为行使，但房产买卖、抵押、担保须有双方书面同意。4.如要出售该房屋，原、被告双方中的任何一方在同等条件下享有优先购买权，如一方在30日内，既不书面同意出售该房屋，又不愿意购买该房屋，视为同意出售该房屋，出售后的售房款由原告享有65%，被告享有35%；5.物业装饰装修由双方协商，所需费用由双方按出资比例承担；6.购房及按揭贷款、产权登记所支出的公证费、保险费、房产交易税费、产权登记税费、维修基金、物业管理费、水电煤有限电视开通或入户费、中介费（委托中介出租物业）、房屋租金税费等相关费用由双方按出资比例承担；7.由原告负责所购房产的管护、维护、装修、出租、收取房屋租金等物业管理事务，但出租价格应征得被告的书面同意，《房屋出租合同》应在正式签署前取得被告或被告委托律师的书面同意；原告收取承租人的房屋租金后应及时归还银行按揭贷款本息，余额视为房产收益，由原告享有65%，被告享有35%，每一个月结算一次；8.双方均承诺在任何情况下都不使用该房产的学位；9.该房产交出房产证后，每半年双方协商一次该房屋的去留问题；10.双方应严格信守本协议，若一方出现断供情况则视为违约，如有一方断供累计三个月以内（含三个月），由违约方赔偿守约方双倍月供；如有一方违约累计四个月以上（含四个月），违约方应向守约方赔偿因违约方违约而遭受的一切经济损失，违约方前期支付首付款的50%和按揭款不予退回，合伙协议自动解除，房屋所有权归守约方。及其他条款。2015年7月16日，被告向深圳市地铁集团有限公司分两笔共支付539385元。2018年12月20日，涉案房产经核准登记于原告名下。自2015年10月20日至2019年8月20日，原告共向银行还款本金241622.13元、利息618336.48元；被告自2015年10月20日至2019年9月20日，共向原告转款307377元。原、被告双方均提交了银行流水予以证明。为证明被告存在24个月的断供情况，原告向法庭提交了银行流水予以证实。被告认为其逾期付款是因原告违约在先，拒不办理涉案房产证以及未经被告同意对房屋进行装修。为证明因被告未按时付款，致使原告需向陈忠华借款偿还被告断供的部分，借款利率为每月2%，原告向法庭提交了其与陈忠华的借条予以证实。被告对该证据不予认可，认为没有收据及相应的转账流水。为证明原告支出的燃气改管费3517元、电费1264.13元，原告向法庭提交了收款收据、发票、电费缴纳明细予以证实。被告对该证据不予认可，认为原告未经被告同意擅自对房屋进行装修已违法合同约定。为证明原告支付的装修费用，原告向法庭提交了发票、出货单、收款收据、电子订单等予以证实。被告对上述证据不予认可，认为装修事项已在另案进行鉴定。为证明对涉案房屋进行装修已经过被告同意，原告向法庭提交了微信聊天记录予以证实。被告对该聊天记录不予认可，认为该记录明确显示被告说原告擅自装修，且在被告提交的中国一行流水明细清单中2017年12月1日的供款记录明确备注山海韵供楼请勿装修。为证明原告未经被告同意，擅自对涉案房产进行装修，并于2018年2月实际入住，原告的行为构成违约，侵犯了被告作为共有权人的合法权益，被告向法庭提交了龙瑞佳园管理处收费通知单予以证明。原告对该证据真实性予以确认，认为恰恰证明原告一直在支付相关的管理费用。为证明原告因个人愿意不配合办理房产证构成违约，被告向法庭提交了聊天记录予以证明。原告对该证据不予认可，认为其已办理了房产证。另查，2017年5月26日，深圳市公安局南山分局作出《行政处罚决定书》，查明2017年5月9日，原告在南山区前海路被被告殴打，原告因琐事与被告发生肢体冲突，导致原告受伤，经法医伤情鉴定，原告损伤程度为轻微伤。深圳市公安局南山分局决定对被告处以行政拘留十三日并处罚款500元。2017年6月8日，深圳市南山区拘留所作出《解除拘留证明书》，内容为：被拘留人刘柳娜因殴打他人被深圳市公安局南山分局决定拘留13日（自2017年5月26日至2017年6月8日止），现予以解除拘留。原、被告双方又约2018年4月17日见面商谈涉案房屋办理房产证事宜，双方见面时又起冲突，被告向深圳市公安局南山派出所报案，被告本人还前往南方医科大学深圳医院医学影像科CT检查，诊断为全身多处摔伤。为证明原告实际支付了涉案房产2017年1月至2019年11月的物业管理费18503.26元，原告向法庭提交了加盖深圳地铁物业管理发展有限公司×××管理处×××收费专用章的明细表予以证实。被告对该证据不予认可，认为该证据证明原告擅自占有、使用涉案房屋，构成违约，该部分费用应由原告自行承担。为证明原、被告已就装修问题进行协商，原告向法庭提交了2017年5月8日的微信聊天记录予以证实。被告对该证据不予认可，认为该截图不完整，且该截图可看出被告不同意装修。庭审中，被告对原告提交的附件二中关于被告每期实际付款日期表示认可。再查，被告刘柳娜在本院以合同纠纷起诉原告李璇，案号为（2018）粤0305民初13256号，该案中，刘柳娜向本院提出诉讼请求：解除原、被告之间的《合伙购房协议》、李璇向刘柳娜返还购房款暂计至2018年4月30日为743854元（含首付款539385元、按揭款204469元），最终返还金额以本案判决作出时原告实际支付的首付款及按揭款为准、李璇按35%比例向刘柳娜支付涉案房产投资收益金额为1356547.5元等。该案中，本院根据李璇的申请，依法委托评估机构对涉案房产的装修价值（包括硬装、软装、家私、电器）进行评估。2019年12月5日，深圳市国颂资产评估有限公司出具涉案房屋装修价值评估项目《评估报告书》，确认装修价值（包括硬装、软装、家私、电器）为731810.11元。被告对该评估报告书不予认可，认为该评估报告所依据的相关票据复印件未经法院质证和查明，不合法，评估对象远超合理范围等。本院认为，原告与被告签订的《合伙购房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，各方应严格按照合同约定履行。因原、被告分别在本案及（2018）粤0305民初13256号案件中均提出解除该《合伙购房协议》，故涉案购房协议可予解除，本院确认解除原告与被告签订的《合伙购房协议》。本案的争议焦点在于被告晚于银行扣款日期向原告支付按揭贷款的行为是否属于涉案购房协议约定的“断供”情形，是否适用协议约定的关于“断供”的违约条款，对此，本院分析如下：首先，断供并非法律概念，可指不再支付，亦可指迟延支付，其指向的情形应根据双方约定，但涉案协议并未对断供的情形予以约定，亦未能协商一致达成一致意见；其次，被告虽存在24期迟于银行扣款日期支付的情况，但原告亦认可其继续履行，故原告主张被告构成断供，应按协议约定支付双倍月供、不予退回其50%首付款及已支付的月供按揭贷款没有依据，本院不予支持。因被告迟于银行扣款日期向原告支付按揭款的行为确实给原告造成利息损失，故原告关于利息损失的主张有事实依据，因被告对原告提交中的附件中的实际付款日期予以认可，本院依据该附件中的迟延天数进行计算，但原告主张按月利率2%计算没有依据，本院判令被告向原告以中国人民银行同期贷款利率标准向被告支付迟延支付贷款的利息共381.48元（6546×4.35%÷365×7＋6374×4.35%÷365×495）。关于原告主张涉案房屋的所有权，本院认为：涉案协议虽约定双方各享有部分产权，但双方已自愿选择将涉案房产的百分之百产权登记在原告名下，根据《中华人民共和国物权法》公示公信原则，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，因涉案房产已核准登记至原告名下，且被告在（2018）粤0305民初13256号案件中系主张投资收益，不主张所有权，故原告主张确认涉案房屋所有权归原告所有本院予以支持。关于原告要求被告支付装修费用、物业管理费用、电费共251864.02元的诉讼请求。涉案合同约定，物业装饰装修由甲乙双方协商，所需费用由甲乙双方按出资比例承担，被告辩称原告的装修未经其同意，但被告在（2018）粤0305民初13256号案中主张分割涉案房产收益所据以的涉案房屋价值在评估时已包括原告所作的装修，故根据公平及诚信原则，被告以装修未经其同意进行抗辩不能成立。因2019年12月5日，深圳市国颂资产评估有限公司出具涉案房屋装修价值评估项目《评估报告书》，确认装修价值（包括硬装、软装、家私、电器）为731810.11元，本案中原告主张的装修价格为695247.9元，系对其自身权利的合法处分，本院予以照准，故被告应按约定向原告支付装修费用243336.77元（695247.9元×35%）；关于原告主张的物业管理费8085元及电费442.25元，根据合同约定，物业管理费、水电费等相关费用由甲乙双方按出资比例承担，根据原告提交的加盖深圳招商供电有限公司业务章的明细表显示其实际支付电费1264.13元，虽被告对该证据不予确认，但未能提交相关反证予以证明，故本院对该证据予以确认，被告应向原告支付电费442.45元（1264.13元×35%）；根据原告提交的加盖深圳地铁物业管理发展有限公司×××管理处×××收费专用章的明细表，原告共支付涉案房屋的物业管理费18479.78元，被告应按约定的比例向原告支付6467.92元（18479.78元×35%），原告主张逾期支付物业管理费的违约金没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告李璇与被告刘柳娜于2015年7月18日签订的《合伙购房协议》解除；二、确认涉案房屋的所有权归原告李璇所有；三、被告刘柳娜应于本判决生效之日起十日内向原告李璇支付迟延支付按揭贷款的利息损失381.48元；四、被告刘柳娜应于本判决生效之日起十日内向原告李璇支付装修费用243336.77元、电费442.45元及物业管理费6467.92元；五、驳回原告李璇的其他诉讼请求。被告如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费6885.57元，由原告刘柳娜负担4355.86元，被告李璇负担2529.71元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林陈纯二〇二〇年二月十八日书记员  周思媛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。