广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初1957号 原告：北海市逢时实业开发有限公司。住所：北海市北海大道187号逢胜大厦3001号。统一社会信用代码：91450500199347553N。 法定代表人：冯绵忠，总经理。 委托诉讼代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈红明，京园（北海）律师事务所律师助理。 被告：李玉洲，男，1977年1月17日出生，汉族，住黑龙江省林口县。 第三人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行。住所：北海市北部湾西路27号。统一社会信用代码：91450500763062146L（1-1）。 负责人：曾斌，副行长。 委托诉讼代理人：黄伟，男，1987年4月4日出生，汉族，住北海市，该公司员工。 原告北海市逢时实业开发有限公司（以下简称“逢时公司”）诉被告李玉洲、第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称“云南路支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告逢时公司的委托诉讼代理人刘贵达以及第三人云南路支行的委托诉讼代理人黄伟到庭参加诉讼。被告李玉洲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告逢时公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2016年10月26日、2016年11月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.解除原告、第三人、被告三方签订的《个人购房担保借款合同》；3.被告支付原告违约金125164元；4.归还原告因被告没有偿还第三人按揭贷款而由原告垫付给第三人的款项共计22748.6元及支付违约金3000元共计25748.6元（违约金自2018年8月20日算至起诉之日止，以相应欠款时段的金额为基数，日万分之五的违约金算得，以后另计至还清垫付款之日止）；5.被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》（预售合同备案登记编号：201611210928）预售合同登记备案手续、商品房抵押预登记手续、预售商品房买卖预告登记手续；6.被告支付原告律师费用4300元。事实和理由：2016年10月26日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》。约定被告向原告购买位于北海市。该房建筑面积86.98平方米，上述商品房单价为每平方米7195元，总价为625821元。以贷款的方式支付：首付15000元，余款191821元于放款后10个月内付清。具体为：银行放款当日起算，六个月内被告付清房款88411元，十个月内被告付清房款103410元。余款419000元由被告向第三人申请贷款支付；同日，双方签订附件十一《商品房买卖合同补充协议》，具体对付款方式及期限进行约定，规定逾期付款的，自逾期之日至被告付清房款之日止，被告按日向原告支付合同未付房款日万分之十的违约金。双方还约定，若因被告未依约向银行偿还贷款本息而导致原告阶段性还款担保责任代被告还贷，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起3日内向出卖人偿还代偿款项，否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人因追索前述代偿款项而支出的诉讼费用，律师费等相关费用。如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人有权解除合同，收回房屋另行处理。买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。双方还约定合同解除的，买受人对相应的登记应予以撤销。合同签订后，被告向原告支付了首付款15000元。原告与被告后于2016年11月22日另签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，后于2016年11月23日办理了商品房买卖合同备案登记手续。被告向第三人办理按揭贷款，以其向原告购买的“逢时海景广场”2幢1单元14层01号房产与第三人签订了借款合同且办理商品房抵押预告登记手续。第三人于2016年12月9日向被告发放了按揭贷款419000元，原告为被告提供偿还贷款本息的连带责任保证。由于被告方面的原因，被告并没有按《合同》约定的期限向原告支付房款，到目前为止，被告除支付原告35000元首付款及银行按揭款外，其余的应到期款都没有支付。从2018年8月20日至2019年6月25日，原告为被告因没有还银行按揭款而由银行扣划了22748.6元。其后，原告通过发催款函的方式要求被告支付未支付的房款，但被告没有支付。被告应根据双方的约定履行自己的义务，被告现没有依约履行其义务，已构成违约。为维护原告的合法权益，原告特起诉至本院。 原告对其主张提供的证据有： 一、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-1-1401），拟证实原、被告之间存在合同关系； 二、《收款收据》、《收据》，拟证实被告向原告交纳房款； 三、《第三人个人借款凭证》、《第三人个人贷款逾期归还凭证》，拟证实被告向银行按揭贷款及原告为被告垫付银行按揭还款； 四、《北海市商品房预售合同登记备案证明》，拟证实交易的房屋已进行预售登记的事实； 五、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00041257），拟证实双方已签订备案合同； 六、《个人购房借款/担保合同》，拟证实原告、被告与第三人签订借款合同； 七、《不动产登记证明》[桂（2016）北海市不动产证明第0013477号、桂（2016）北海市不动产证明第0010033号]，拟证实涉案房屋已进行抵押、买卖预告登记； 八、《催款通知》、《全球邮政特快专递》，拟证实原告向被告发函要求交纳房款； 九、《购房情况说明》，拟证实被告按2016年10月26日订立的预售合同履行，仍余两期首付款没支付； 十、《委托代理合同》、《广西增值税普通发票》，拟证实原告因对被告提起诉讼支付律师费用的情况。 被告李玉洲未到庭参加诉讼且未书面答辩，也未提交任何证据。 第三人陈述称：本行认为原告请求判令解除《个人购房借款/担保合同》，必须要先偿还本行借款本息，本行才同意解除，才同意撤销商品房抵押权。 第三人对其陈述未提交证据。 经质证，第三人对原告提交的证据三至七真实性、合法性、关联性均无异议；对原告提交证据一、二、八至十均有异议。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告李玉洲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。本院认为，原告提供的证据，具有证据的真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法确认作为认定本案事实的依据。 综合全案证据，本院确认以下事实： 2016年10月26日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-1-1401），双方约定：被告购买原告开发的位于北海市，建筑面积共86.98平方米，单价为每平方米7195元，总价款为625821元；被告采取贷款方式付款，被告在签订《商品房买卖合同》的当日，一次性付清该商品房的首付款15000元，余款191821元于放款后10个月内付清，具体为：银行放款当日起算，六个月内被告付清88411元，银行放款当日起算，十个月内被告付清103410元，余款419000元被告通过银行贷款方式一次性支付给原告；被告未按照约定时间付款的，逾期超过10日，原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知被告；被告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）；原告应当在2016年12月30日前向被告交付该商品房等。双方还在附件十一《商品房买卖合同补充协议中》中约定：被告因未依约向银行偿还贷款本息而导致原告承担阶段性还款担保责任代被告还贷（如直接扣划原告保证金代偿被告应支付银行按揭贷款本息等），被告应在原告的保证代偿行为发生之日起3日内向原告偿还代偿款项（包括本、息），否则，自原告代偿行为发生之日起，每逾期一日，被告应按原告代偿款项总额的万分之五向原告支付逾期还款的违约金，并承担原告为追索前述代偿款项而支付的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用，如因被告拖欠银行贷款本息导致银行向原告提出承担连带担保责任要求的，原告亦有权解除《合同》，收回该房屋另行处理，被告应按合同总价款的20%向原告支付违约金，合同因上述原因解除的，被告应自《合同》解除之日起10日内完成撤销“商品房抵押预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预售登记”的全部手续；被告应在交接房屋前缴纳合同第六条约定的商品房总价款、违约金、政府部门规定税费，签署委托原告代办房屋所有证的各项手续；若被告未全面履行上述义务，或有银行按揭欠款等，原告有权顺延交房并不承担任何违约责任直至被告履行上述义务或付清欠款为止；当合同或补充协议约定的最后付款期限晚于合同第十一条约定的交付期限的，视为合同第十一条约定的交付期限变更为被告全部完成上述义务之日起第十五日止等。同日，被告向原告出具《购房情况说明》，写明：“被告购买的逢时海景广场2栋1单元1401号房为毛坯房，总房款625821元，该房为银行按揭贷款，首付款206821元，银行按揭419000元整，现已付款15000元整，余首付款分10个月内付清，具体为银行放款当日起算，6个月内被告付清房款88411元，银行放款当日起算，10个月内被告付清房款103410元，被告付清全部房款办理产权证等”。被告在上述情况说明中签字确认。同日，原告向被告出具《收款收据》，写明收到被告交来涉案商品房房款15000元。 2016年11月22日，原告的工作人员代被告与原告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00041257），约定：被告购买原告开发的位于广东，建筑面积共86.98平方米，商品房单价为每平方米7195元，总价款为625821元；被告采取按揭贷款方式付款，被告应当支付首期房价款206821元，余款419000元申请贷款支付；该合同其他约定内容与原、被告于2016年10月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-1-1401）约定内容基本相同。2016年11月23日，原告到北海市房地产交易中心为上述《商品房买卖合同》（合同编号：YS00041257）办理了备案登记，登记编号为201611210928；2016年11月28日，原告到北海市房地产交易中心为涉案商品房办理不动产登记证明（预告登记）[桂（2016）北海市不动产证明第0010033号]；2016年12月20日，原告到北海市房地产交易中心为涉案商品房办理不动产登记证明（抵押权预告登记）[桂（2016）北海市不动产证明第0013477号]。2016年11月14日，原告、被告、第三人签订《个人购房借款/担保合同》，同年12月9日，经被告同意，第三人向原告账户发放贷款419000元。 2017年6月2日，原告向被告出具《收据》，写明收到被告交来涉案商品房房款20000元。 2017年9月19日，原告向被告邮寄《催款通知》，要求被告于收到通知后7日内付清第一期剩余房款68411元，否则原告将依法解除《商品房买卖合同》，要求被告按合同总价款20%支付违约金。 2018年8月20日至2019年6月25日期间，原告代被告偿还银行按揭款17314.09元。至今，原告未将涉案商品房交付被告。 截止2020年1月19日，被告仍欠第三人购房贷款本金及利息共399394.28元。 2020年2月18日，原告向本院提交《回复》，写明：经与第三人协商，被告所欠的银行按揭款项由原告负责偿还。 另查明，2019年10月18日，原告（甲方）与京园（北海）律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定：乙方接受甲方的委托，指派刘贵达律师、陈红明律师助理为甲方与李玉洲商品房预售合同纠纷案件的第一审代理人；甲方同意支付4300元给乙方为律师代理费，差旅费则由乙方律师向甲方实报实销。同日，京园（北海）律师事务所向原告出具上述律师代理费的《广西增值税普通发票》。 本院认为，原、被告经自愿协商于2016年10月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-1-1401）系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。 原告主张解除原、被告于2016年10月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》及于2016年11月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》，同时主张被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同（预售）》预售合同登记备案手续。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-1-1401）约定，被告支付部分首期房款35000元，并办理银行按揭。由于被告从2018年8月20日开始至今未按期偿还按揭款，导致原告承担保证责任并向第三人偿还被告应支付的按揭款，被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，原告主张解除双方于2016年10月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》，有事实根据和法律依据，本院予以支持。因2016年11月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》（是原告、被告为套取银行贷款而签订，原告为该合同办理了备案登记，且原告与被告实际履行的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-1-1401）已经解除，故双方为办理银行按揭贷款而签订的《商品房买卖合同（预售）》亦应解除，原告请求解除双方于2016年11月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》，有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告应协助原告办理注销该合同的登记备案，故原告的上述主张本院予以支持。 原告主张解除原告、第三人、被告三方签订的《个人购房担保借款合同》，同时主张被告协助办理撤销该商品房的预售商品房抵押权预告登记手续、预售商品房买卖预告登记手续。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，原告提交了《回复》，表示同意由原告负责偿还被告所欠的银行按揭款项，第三人亦同意在此情况下解除与原告及被告所签订的《个人购房借款/担保合同》，同时撤销该商品房的预售商品房抵押权预告登记手续。故原告的上述主张，有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告应向第三人返还被告的剩余购房贷款本金及利息共399394.28元，原告在还清上述款项后，被告、第三人应当协助原告办理撤销该商品房的预售商品房抵押权预告登记手续，被告还应协助原告办理撤销预售商品房买卖预告登记手续。 原告主张因被告违约，被告应按照合同约定以合同总价款625821元的20%即125164元承担违约责任。本院认为，由于被告从2018年8月20日开始至今未按期偿还按揭款，导致原告承担保证责任并向第三人偿还被告应支付的按揭款，被告的行为已构成违约。但被告只向原告交了商品房房款35000元，这种低首付的行为，违反了国家关于房地产市场调控政策的相关规定，具有较大的风险性，极易造成房产交易上的不稳定性和诉讼风险，原告在与被告的商品房买卖交易过程中亦存在过错。根据双方的过错程度，本院对违约金予以调整，酌情确定被告向原告支付违约金为35000元。原告超过35000元的诉讼主张部分，本院不予支持。 原告主张要求被告归还因没有偿还第三人按揭贷款而由原告垫付给第三人的款项共计22748.6元及支付违约金约3000元共计25748.6元。本院认为，因双方为购买商品房而签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-1-1401）已解除，原告至今未将涉案房屋交付给被告，被告未实际取得涉案商品房的所有权，且该商品房的按揭贷款一直由原告占有使用，故原告主张要求被告归还因没有偿还第三人按揭贷款而由原告垫付给第三人的款项共计22748.6元，无事实根据和法律依据，本院不予支持。原告以被告未按期支付按揭款又重复主张垫付款违约金，不符合法律规定，本院亦不予支持。 原告主张要求被告支付原告律师费用4300元。根据双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-1-1401）约定，原告要求被告承担律师服务费4300元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 解除原告北海市逢时实业开发有限公司与被告李玉洲于2016年10月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-1-1401）及于2016年11月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00041257）； 被告李玉洲向原告北海市逢时实业开发有限公司支付违约金35000元； 解除原告北海市逢时实业开发有限公司与被告李玉洲、第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行于2016年11月14日签订的《个人购房借款/担保合同》； 原告北海市逢时实业开发有限公司向第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行返还购房贷款本金及利息共计399394.28元（截止2020年1月19日，以后另计）； 被告李玉洲向原告北海市逢时实业开发有限公司支付律师服务费4300元； 被告李玉洲于本判决书生效之日起十日内协助原告北海市逢时实业开发有限公司办理注销北海市广东南路以西、金海岸大道以南100米逢时海景广场2幢1单元1401号商品房预售合同登记备案（合同编号：YS00041257、预售备案登记编号：201611210928）、预售商品房买卖预告登记[编号：桂（2016）北海市不动产证明第0010033号]手续； 原告北海市逢时实业开发有限公司履行完上述第四项给付义务后，被告李玉洲、第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行协助原告北海市逢时实业开发有限公司办理撤销预购商品房抵押权预告登记[编号：桂（2016）北海市不动产证明第0013477号]手续； 驳回原告北海市逢时实业开发有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费减半收取1702元，由原告北海市逢时实业开发有限公司承担702元，由被告李玉洲承担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员  吴 军 二〇二〇年二月二十日 法官助理  胡亚楠 书 记 员  李佳韡 附：本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。