广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初1176号原告：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：关怡钧，男，汉族，系原告公司员工。委托诉讼代理人：陈宇平，男，汉族，系原告公司员工。被告：伍克能（WU,Conan），男，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：梁志威，广东创杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梓强，广东创杰律师事务所实习律师原告广东中原地产代理有限公司诉被告伍克能居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈宇平，被告的委托诉讼代理人梁志威、陈梓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东中原地产代理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付咨询及中介服务费35000元;2.被告支付自起诉之日起计至清付之日止因逾期支付咨询及中介服务费而产生的违约金（以35000元为本金，每日按0.05%的标准）；3.诉讼费用由被告支付。事实和理由：原告促成广州市番禺区沙溪大道xx号海怡半岛花园海怡一号园x栋x梯xx房（以下统称涉案房屋）之业主被告与买方王会涛、闫玲签订了《存量房买卖合同》，由被告出售涉案房屋。原、被告双方签署《广州市房地产中介服务合同》，被告确认基于原告促成买卖双方签订买卖合同，提供了中介服务，被告同意向原告支付咨询及中介服务费35000元。然而，合同签订至今被告仍未向原告支付约定的咨询及中介服务费，至今尚欠原告咨询及中介服务费35000元。另根据《广州市房地产中介服务合同》的违约金计算方式，要求被告支付自起诉之日起计至清付之日止因逾期支付咨询及中介服务费而产生的违约金（以35000元为本金,每日按0.05%的标准）。鉴于被告的上述行为已构成违约，对原告造成了一定的经济损失。为维护原告的合法权益，请判如诉请。被告伍克能辩称，原告要求被告支付的中介服务费及违约金应当由案外人王会涛、闫玲承担。2017年12月2日，被告与案外人王会涛、闫玲签订《存量房买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给王会涛、闫玲。2017年12月5日，原告、被告与案外人王会涛、闫玲三方签订了《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），合同第七条中介服务费的给付中约定“基于甲方（伍克能）或乙方（王会涛、闫玲）任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方（原告）支付中介服务费。”由于案外人王会涛、闫玲未依约足额支付首期楼款，广州市番禺区人民法院作出（2018）粤0113民初8429号民事判决书，确认王会涛、闫玲构成违约，判决解除伍克能与王会涛、闫玲签订的《存量房买卖合同》和《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）中伍克能与王会涛、闫玲的买卖合同关系。现因案外人王会涛、闫玲违约造成房屋买卖无法继续，网签合同中约定了由违约方承担被违约方的中介服务费，因此本案原告诉讼请求应由王会涛、闫玲承担，被告应当是王会涛、闫玲。经审理查明：涉案房屋为被告名下物业，建筑面积92.3721平方米。2017年12月2日，被告与王会涛、闫玲签订《存量房买卖合同（示范文本）》，约定被告将涉案房屋作价4380000元出售给王会涛、闫玲。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房地产中介服务合同（示范文本）》，约定，乙方在本合同签订之日起三个月内，非独家委托甲方提供中介服务，为乙方出售涉案房屋，拟售价格4380000元；甲方在合同约定的期限内……乙方向甲方支付中介服务费35000元……在合同签字页，甲方处无签章，乙方处有“伍克能”的签名。2017年12月5日，原告（甲方，房地产中介服务机构）与被告（乙方，卖方）签订《广州市房地产中介服务合同》（合同编号：穗房中介合字××号，以下统称网签中介服务合同），约定乙方于2017年12月05日至2018年03月05日非独家委托甲方为乙方出售涉案房屋提供中介服务。甲方在本合同约定的期限内，促成乙方与买方签订房屋买卖合同3月31日前，乙方向甲方支付中介服务费为35000元。乙方逾期支付中介服务费的，应当每日按未付款0.05%的标准向甲方支付违约金。其他约定：1.乙方保证不会私下与甲方介绍的买方或者亲属私下交易，否则视为甲方已促成乙方与买方达成交易，乙方须按本合同约定的拟售价格的0.8%支付中介服务费；……3.乙方必须保证甲方能够带领买方顺利察看该房产；4.如买方同意购买该房产，乙方必须立即无条件配合甲方及买方办理与买卖交易有关的各项手续和程序……同的每页均有打印的“打印时间：2017-12-0510:35:40”和“签约时间：2017-12-0510:35:40”。同日，被告（甲方、卖方）和王会涛、闫玲（乙方、买方）、原告（丙方，房地产中介服务机构）签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号，以下统称网签买卖合同），约定：甲方向乙方出售涉案房屋，价格为4380000元。丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当按照咨询及中介服务费确认书的约定向丙方支付中介服务费，其中：（1）甲方应向丙方支付中介服务费0元。（2）乙方应向丙方支付中介服务费43800元。甲乙双方或者其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金。基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费。守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。中介服务费金额应以咨询及中介服务费确认书为准。其他约定：如本合同关于中介服务费的给付与过往甲方或乙方签署的《咨询及中介服务费确认书》内容不一致的，以《咨询及中介服务费确认书》为准。在合同的每页均有打印的“打印时间：2017-12-0514:27:45”和“签约时间：2017-12-0514:27:45”。原、被告庭审中确认双方并未签署《咨询及中介服务费确认书》；原告提供的中介服务内容为促成被告与买方签订涉案房屋的买卖合同。因涉案房屋买卖合同最终没有履行完毕，伍克能向广州市番禺区人民法院提起诉讼，要求解除伍克能与王会涛、闫玲的买卖合同关系，并没收定金等，广州市番禺区人民法院于2019年3月20日作出（2018）粤0113民初8429号《民事判决书》，认定王会涛、闫玲未依约足额支付首期楼款，导致合同无法继续履行，构成违约，并据此判决支持伍克能的全部诉讼请求。该判决已经发生法律效力。至于为何在网签买卖合同中约定被告应支付的中介服务费0元，双方存在争议。被告认为网签中介服务合同签订在先，网签买卖合同签订在后，应以签订在后的合同约定为准，被告到原告处放盘时约定由被告支付中介费35000元，但是可以由买卖双方协商中介费的承担问题，签订网签中介服务合同后，被告与买方王会涛、闫玲协商，由买方承担中介费，所以在最终的网签买卖合同中约定，被告需要承担的中介费为0元。被告无需再支付中介服务费。原告认为由于已经在网签中介服务合同中约定了被告应当承担的中介费，所以在网签买卖合同中就没有详细注明了；虽然网签中介服务合同和网签买卖合同中记载的签约时间不一致，但实际上两份合同是同时签订的，由于阳光家缘网的流程问题，需要先打印网签中介服务合同才能再打印网签买卖合同；不存在王会涛、闫玲帮被告承担中介费的问题，买方的中介费一直都是43800元。为证明上述主张，原告提供其与王会涛、闫玲于2017年12月2日签订的《咨询及中介服务费确认书（买卖）》，记载王会涛、闫玲确认经原告独家提供咨询及中介服务，成功签订存量房买卖合同，为此同意支付43800元作为咨询及中介服务费。经质证，被告认为其并非《咨询及中介服务费确认书（买卖）》的当事人，对此不知情，不确认其关联性。另查明，原、被告在庭审中均同意适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法。本院认为：被告为香港特别行政区居民，本案为涉港居间合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。因双方当事人均同意适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。原、被告签订的网签中介服务合同及原告、被告签订网签买卖合同中的居间服务合同关系是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告认为根据签约时间在后的网签买卖合同约定被告应支付的中介服务费为0元，所以被告无需支付中介服务费。但是从居间合同的签订和履行过程来看，被告在2017年12月2日的《房地产中介服务合同（示范文本）》中确认需要向原告支付中介服务费35000元，在2017年12月5日的网签中介服务合同中也约定需要支付中介服务费35000元，被告亦确认其到原告处放盘时约定了中介服务费35000元，可见被告对需要支付35000元中介服务费的约定是清晰的。被告认为其经过与王会涛、闫玲协商，由王会涛、闫玲支付中介服务费，所以才在网签买卖合同中约定被告需要支付的中介服务费为0元，但是从原告提供的其与王会涛、闫玲于2017年12月2日签订的《咨询及中介服务费确认书（买卖）》中约定王会涛、闫玲应当支付的中介服务费为43800元，而在2017年12月5日签订的网签买卖合同中约定的王会涛、闫玲应当支付的中介服务费亦为43800元，并未增加，被告的上述理由不成立。被告仅以网签买卖合同签订在后即认为已经变更了网签中介服务合同的约定，依据不足。被告应当按照网签中介服务合同的约定向原告支付中介服务费35000元。原告、被告及案外人王会涛、闫玲签订的网签买卖合同实际包含了两种不同的法律关系：一是原、被告之间的居间合同关系；二是被告与王会涛、闫玲之间的买卖合同关系。根据违约责任的相对性，合同当事人不对合同关系以外的人承担违约责任。网签买卖合同约定的“基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费”，是作为买卖双方的被告与王会涛、闫玲之间关于违约责任的约定，不能约束买卖合同关系以外的居间方，被告可以根据上述约定要求买卖合同关系相对方承担由此产生的中介服务费，但不能以此为由拒绝向原告支付中介服务费。被告未按约定支付中介服务费，构成违约，原告要求被告自起诉之日即2019年6月6日起按照每日0.05%的标准向原告支付中介服务费至实际支付之日止，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：一、被告伍克能（WU,Conan）应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东中原地产代理有限公司支付咨询及中介服务费35000元；二、被告伍克能（WU,Conan）应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东中原地产代理有限公司支付因逾期支付咨询及中介服务费产生的违约金（违约金以35000元为本金，自2019年6月6日起，按每日0.05%的标准，计算至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费675元，由被告伍克能（WU,Conan）负担。如不服本判决，原告广东中原地产代理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告伍克能（WU,Conan）可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张大会人民陪审员  胡大成人民陪审员  廖 红二〇二〇年二月十七日书 记 员  钟秀娟