广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13380号上诉人（原审被告）：李思锋，男，***********日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县************，公民身份号码362************138。委托诉讼代理人：秦乐璋，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫瑞敏，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区天佑城实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区************。法定代表人：伍某1。委托诉讼代理人：陈刚，广东海迪森律师事务所律师。上诉人李思锋因与被上诉人佛山市顺德区天佑城实业有限公司（以下简称天佑城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初12715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李思锋上诉请求：1.撤销一审判决，驳回天佑城公司全部诉请；2一、二审诉讼费由天佑城公司负担。事实和理由:一审判决认定事实错误，适用法律不正确，严重违反法定程序。一、一审法院未准许上诉人对案涉租赁合同中李思锋签名及指模的鉴定申请，严重违反法定程序，本案应依法发回重审或由二审法院委托有资质的鉴定机构进行鉴定，以查清本案事实。二、天佑城公司一审提供的案涉合同不真实、不合法，对李思锋不具有约束力，天佑城公司主张的违约金及律师费均缺乏法律依据。三、李思锋支付的租赁保证金，天佑城公司应予退回，并在本案中一并扣减，一审法院认定李思锋无权要求返还租赁保证金缺乏法律依据。被上诉人天佑城公司答辩称，李思锋在本案履行过程中构成根本违约，理应按约定进行赔偿，一审法院已对违约金进行调整。截止到二审开庭，李思锋未提交任何证据证明与天佑城公司达成解除协议，案涉商铺内仍有李思锋的货品，租金应计算到天佑城公司主张的期限。李思锋作为违约方，无权要求解除合同，天佑城公司在合理期限内收回商铺是为避免损失进一步扩大。李思锋的违约行为无视合同约定和诚信原则，因此违约金具有惩罚性功能，而非补偿性功能。李思锋未在举证期限内提出鉴定申请，一审法院对其鉴定申请的处理是正确的。一审查明双方签订的合同是统一的格式版本，且合同已经履行一年多，李思锋未提出任何异议。李思锋在一审要求退还保证金，属于单独的诉，一审法院的判决正确。天佑城公司向一审法院提出诉讼请求：1.李思锋向天佑城公司支付2018年12月1日至2019年2月18日的租金77919.4元及违约金89907元；2.确认天佑城公司有权依据合同约定自行处理李思锋在商铺内的遗留物；3.李思锋赔偿天佑城公司律师费10600元；4.本案诉讼费用由李思锋承担。一审法院查明：2017年11月10日，天佑城公司在甲方处加盖公章，李思锋在乙方处签名并捺印，签订《天佑城商铺租赁合同》，载明：甲方（出租方）佛山市顺德区天佑城实业有限公司，乙方（承租方）李思锋；甲方将其合法拥有的广东省佛山市顺德区*************************租予乙方作经营服饰使用，经营商品的品牌名称为LVKG；该商铺计租面积为103.79平方米，实用率为65%，套内面积为67.46平方米；租赁期限从2017年11月18日起至2019年11月1日止；商铺交付日暂定为2017年11月18日，如有变动，甲方应提前7日书面通知乙方；甲方同意自该商铺交付之日起向乙方提供15天装修期，即从2017年11月18日起至2017年12月2日止，装修期间发生的其他一切费用和责任均由乙方自行承担，装修期间的管理费按照计租面积43元/平方米/月计收；租金按商铺计租面积计算，租金标准为2017年11月18日至2017年12月31日租金按275元/平方米/月，月租金为26701元，2018年1月1日至2018年11月1日租金按275元/平方米/月，月租金为28542元，2018年11月2日至2019年11月1日租金按288.75元/平方米/月，月租金为29969元；租金按月结算，乙方须在公历每月5号前向甲方缴交当月租金；合同期限内，乙方每月须向甲方或甲方委托的物业管理公司缴交其代收代付的该商铺的独立水、电费，具体的水、电费计算及缴付方式按乙方与甲方委托的物业管理公司签订的《天佑城物业管理合同》的约定执行；乙方每月第1日到甲方或甲方委托的物业管理公司收取缴费通知单，并按照约定支付相关费用，不得以任何方式、任何理由拒付水电费；乙方对用水用电计量、水电费有异议时，应先交清水电费，并于收到缴费通知单后两天内提出复核申请，否则视为乙方认可通知单上的费用；签订本合同当日，乙方须向甲方一次性缴交人民币85626元作为租赁保证金，由甲方开具财务凭证给乙方；乙方于签订本合同当日向甲方或甲方委托的物业管理公司预缴租金人民币26701元；乙方未按合同约定按时足额缴交租金、水电费或向甲方委托的物业管理公司缴交管理费及其他应付费用，并逾期超过一个月的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，并有权按本合同第十一条的约定追究乙方的责任；乙方违反本合同第九条第1款的约定，导致甲方解除合同的，乙方应按本合同第八条第18款的规定向甲方交回该商铺，同时，乙方应在解除合同时向甲方全额补交租赁期内优惠减免的租金和管理费，按合同终止之日当月的租金、管理费标准向甲方支付相当于三个月的租金及管理费作为违约赔偿金，并无权要求甲方、物业管理公司返还已收取的保证金及已预付但尚未发生的租金、管理费等款项；本合同终止的，乙方应结清所欠费用并在3天内取回自有的物品、可移动的设施，并将该商铺按交铺原状或经甲方认可的合同终止时状态交还甲方，如乙方未按上述状态向甲方交还该商铺，乙方须按修复至交铺原状的造价向甲方支付赔偿款；对于合同终止后3天内乙方未取回的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处置，如果甲方在处理乙方留置的物品时产生费用的，由乙方承担；乙方未按本合同约定期限向甲方缴纳租金或向甲方委托的物业管理公司缴纳管理费、水电费的，视为乙方违约，乙方每逾期缴纳费用一日，甲方有权对乙方加收逾期应付款2%的滞纳金，直至乙方缴清费用为止；乙方违约而又不按本合同的约定承担违约责任的，甲方有权向法院提起诉讼，并有权要求乙方承担因此而产生的诉讼费、鉴定费、甲方聘请律师的代理费用及其他相关费用。2017年10月26日，李思锋通过账户名为周会婷的银行账户向天佑城公司转账114168元，用于支付租赁保证金85626元及租金28542元。天佑城公司于2018年1月5日出具《收据》，确认已收取李思锋支付的租赁保证金85626元。《顺德天佑城租户租赁洽谈签呈表》载明：经办部门顺德天佑城招商部，租户李思锋，编号2B018；租赁面积为建筑面积103.79平方米，实用面积67.46平方米，实用率65%；租赁期限2017年11月2日至2019年11月1日；租金为2017年11月2日至2017年11月30日的租金单价为275元/平方米，扣除15天免租期后共计14天租金为13320元，2017年12月1日至2018年11月1日的租金单价为275元/平方米，月租金为28542元/月，2018年11月2日至2019年11月1日的租金单价为288.75元/平方米，月租金为29969元/月；免租装修期15天，11月2日至11月16日；管理费单价为43元/平方米/月，每月管理费4463元；用电量按电表计算；租赁保证金85626元，物管理保证金13389元。2018年11月21日，李思锋通过账户名为周会婷的银行账户向天佑城公司转账29921元，用于支付案涉商铺2018年11月的租金，之后没有再支付过租金。双方确认案涉商铺在免租期内优惠减免的租金及管理费合共15161元。2019年2月13日，天佑城公司通过EMS快递向李思锋邮寄了《催缴通知函》，向李思锋催收2018年12月的租金、物业管理费及11月的电费及相关费用，该快递因收件人不在指定地址被退回。2019年2月16日，天佑城公司通过EMS快递向李思锋邮寄《催缴通知函》，再次向李思锋催收上述费用，该快递因拒收被退回。2019年2月19日，天佑城公司通过EMS快递向李思锋邮寄《解约通知函》，载明由于李思锋于2018年12月16日至2019年2月18日连续关门停业并拖欠多月的租金、管理费、水电费等相关费用未予缴纳，天佑城公司多次沟通、催缴，李思锋依然置之不理，现通知李思锋解除双方签订的《天佑城商铺租赁合同》、《天佑城物业管理合同》，并依法有权根据合同相关条款追究李思锋的违约责任，该快递因收件人不在指定地址被退回。2019年2月21日，天佑城公司通过EMS快递向李思锋邮寄《限期拆除还天佑城公司知函》，通知李思锋于2019年2月25日前拆除搬离案涉商铺内的物品，并将该场地按交付前的状态交还给天佑城公司，该快递因收件人不在指定地址被退回。天佑城公司还将上述函件张贴在案涉商铺的卷闸门上，天佑城公司张贴上述函件时，案涉商铺关门停业，但商铺内的物品尚未清空。2019年5月7日，天佑城公司与广东海迪森律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由广东海迪森律师事务所指派律师为天佑城公司的案涉纠纷提供法律服务，天佑城公司需支付律师费10600元。2019年5月7日，广东海迪森律师事务所开具律师费发票，证明天佑城公司已依约支付律师费10600元。天佑城公司庭审时向一审法院申请撤回确认天佑城公司有权依据合同约定自行处理李思锋在商铺内的遗留物的诉讼请求。一审法院认为，天佑城公司就天佑城商铺的租赁事宜与各租户签订的租赁合同为事先拟定好的格式合同，参照天佑城公司与天佑城其他租户签订的租赁合同可知，其他租户的租赁合同约定的相关权利义务与天佑城公司在本案中提交的《天佑城商铺租赁合同》均大致相同，且李思锋举证的《顺德天佑城租户租赁洽谈签呈表》记载的内容与天佑城公司举证的《天佑城商铺租赁合同》的相关条款内容均吻合，故一审法院确认天佑城公司举证的《天佑城商铺租赁合同》是双方协商租赁案涉商铺时签订的租赁合同，该合同上李思锋的签名及指印为李思锋本人或受其委托签订案涉商铺租赁合同的人所签捺。李思锋确认其与天佑城公司签订了租赁合同，但未能举证证明其与天佑城公司签订了另一版本的租赁合同，李思锋辩称双方签订的租赁合同并非天佑城公司举证的《天佑城商铺租赁合同》无事实依据，一审法院不予采纳。李思锋在庭审质证时口头向一审法院申请对《天佑城商铺租赁合同》上李思锋的签名及指模进行司法鉴定。当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出，李思锋在庭审质证时提出的司法鉴定申请已超出法定期限，且鉴于上述分析认定，本案并无进行司法鉴定的必要，故一审法院对李思锋提出的司法鉴定申请不予准许，确认天佑城公司举证的《天佑城商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。李思锋辩称其与天佑城公司在2018年11月20日经协商一致解除了双方的租赁合同，且李思锋已于2018年12月15日搬离了案涉商铺，但未能举证予以证明，其辩解无事实依据，一审法院不予采纳。李思锋在2018年11月之后没有再支付过案涉商铺的租金，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。天佑城公司在案涉商铺的卷闸门上张贴《解约通知函》时，案涉商铺内的物品尚未清空，故天佑城公司诉请李思锋支付2018年12月1日至天佑城公司出具《解约通知函》之日即2019年2月18日的租金理据充分，一审法院予以支持。参照《天佑城商铺租赁合同》及《顺德天佑城租户租赁洽谈签呈表》上记载的租金标准，李思锋应向天佑城公司支付2018年12月1日至2019年2月18日的租金共计79203.79元（29969元/月×2个月＋29969元÷28天×18天），天佑城公司主张按77919.4元计算是其对自身民事权利的合法处分，一审法院予以准许。李思锋违约致使案涉租赁合同提前解除，天佑城公司诉请李思锋支付违约金符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持。李思锋主张天佑城公司诉请的违约金数额过高，一审法院依法予以调整，参照原、李思锋尚未履行的合同期限及天佑城公司为李思锋提供的免租期租金减免优惠，一审法院酌定李思锋应向天佑城公司支付相当于两个月租金的违约金共59938元，对天佑城公司超出合理范围的诉讼请求，一审法院不予支持。天佑城公司请求撤回确认天佑城公司有权依据合同约定自行处理李思锋在商铺内的遗留物的诉讼请求是其对自身民事权利的合法处分，一审法院予以准许。李思锋违约引发案涉纠纷，天佑城公司委托律师代理本案纠纷并已支付律师费10600元，天佑城公司主张该费用应由李思锋承担符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持。李思锋辩称天佑城公司应将租赁保证金返还给天佑城公司，并在本案中一并扣减，因《天佑城商铺租赁合同》约定如李思锋违约，无权要求天佑城公司返还已收取的保证金，而李思锋逾期不支付租金的行为已构成违约，其上述辩解无事实及法律依据，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条的规定，判决：一、李思锋于判决发生法律效力之日起十五日内向天佑城公司支付2018年12月1日至2019年2月18日的租金77919.4元；二、李思锋于判决发生法律效力之日起十五日内向天佑城公司支付违约金59938元；三、李思锋于判决发生法律效力之日起十五日内向天佑城公司支付律师费10600元；四、驳回天佑城公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1934.26元（天佑城公司已预交），由天佑城公司负担324.88元，由李思锋负担1609.38元。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.案涉合同的效力；2.一审法院对违约责任的认定是否正确。关于案涉合同的效力问题。李思锋上诉称天佑城公司提供的合同是伪造的，不真实不合法，不能作为定案依据，且一审法院未同意对该合同进行司法鉴定，属于程序违法。本院认为，天佑城公司提交的案涉《天佑城商铺租赁合同》的内容与天佑城其他租户的格式租赁合同所约定的相关权利义务大致相同，且案涉合同的条款内容与李思锋提交的《顺德天佑城租户租赁洽谈签呈表》记载的内容能够相互印证，故一审法院据此认定天佑城公司举证的《天佑城商铺租赁合同》是双方协商租赁案涉商铺时签订的租赁合同，合同合法有效，并无不妥，本院予以维持。李思锋虽主张案涉合同属于伪造并申请对此进行司法鉴定，但并未提交相应的证据予以证实，且其在庭审质证时提出鉴定申请已超出法定期限，故李思锋的该项上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于一审法院对违约责任的认定是否正确的问题。李思锋上诉称天佑城公司主张的违约金、律师费缺乏法律依据，李思锋所支付的租赁保证金应用于抵扣租金。本院认为，案涉《天佑城商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。案涉合同约定，租金按月结算，乙方须在公历每月5号前向甲方缴交当月租金；乙方未按合同约定按时足额缴交租金，并逾期超过一个月的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，并有权按本合同第十一条的约定追究乙方的责任；乙方违约而又不按本合同的约定承担违约责任的，甲方有权向法院提起诉讼，并有权要求乙方承担因此而产生的甲方聘请律师的代理费用。本案中，李思锋在2018年11月之后没有再向天佑城公司支付过案涉商铺的租金，其行为已构成违约，理应依约承担违约责任。一审法院根据案涉合同的约定及具体履行情况，判令李思锋向天佑城公司支付违约金59938元及律师费10600元，处理妥当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。李思锋的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3269.15元，由上诉人李思锋负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 翁丰好二〇二〇年二月五日法官助理 彭振宇法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理