福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初6304号 原告：惠安信达房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区百崎乡五一工业区恒德信橡塑工艺厂，统一社会信用代码913505216692585138。 法定代表人：郭文聪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴剑龙，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：田全，福建鹊印律师事务所律师。 被告：颜华海，男，1988年7月20日出生，汉族，住福建省永春县。 第三人：兴业银行股份有限公司泉州台商投资区支行，住所地福建省泉州台商投资区杏秀路泉台商业大厦（东园镇锦峰村），统一社会信用代码913505215692632860。 代表人：骆泽峰,该支行行长。 委托诉讼代理人：曾文雅，女，该支行职员。 原告惠安信达房地产开发有限公司与被告颜华海、第三人兴业银行股份有限公司泉州台商投资区支行商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年7月29日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告惠安信达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴剑龙、田全，第三人兴业银行股份有限公司泉州台商投资区支行的委托诉讼代理人曾文雅到庭参加诉讼。被告颜华海经公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告惠安信达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与被告、第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；3、被告向原告偿还垫付的银行按揭款17873.94元；4、由原告从被告已付购房款963000元中直接向第三人偿还被告尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）；5、被告支付原告违约金96300元；6、被告支付原告律师费10000元；7、被告、第三人配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续；8、被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续及预购商品房预告登记注销手续。事实和理由：2016年11月23日,原告与被告签订合同编号为201611230042《商品房买卖合同》1份，约定被告以总价款963000元购买原告开发建设的位于泉州台商投资区商品房,采用首付加按揭贷款方式支付购房款。合同附件六《合同补充协议》第四条约定，若被告逾期归还按揭贷款本息,导致原告承担相应的保证责任,即原告代被告偿付银行按揭贷款本息,则自原告承担保证责任之日起,被告应按按揭贷款总额的日0.04%向原告支付违约金。同时若经贷款银行或原告催告后仍不归还的,原告有权单方解除购房合同,被告应按该商品房总价款的20%向原告支付违约金,并承担由此引起的相关费用（包括税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失。合同签订后,被告于合同签订当日向原告支付了首付款193000元,剩余购房款770000元由被告向第三人办理了按揭贷款,并由原告提供担保。但自2018年9月24日起,被告开始欠付银行按揭贷款,截至2019年6月30日,累计欠付银行按揭贷款17873.94元,导致银行直接从原告的保证金专用账户中划扣17873.94元,用于清偿被告欠付的银行按揭贷款。原告多次与被告联系,要求其按时偿还银行按揭贷款,并返还原告代付的银行按揭贷款本息，但被告一直拒绝履行还款义务。于是原告向被告发出催告函,要求被告及时归还原告代偿的银行按揭贷款本息，否则将依法解除合同并追究其违约责任。但时至今日,被告对原告的催告置之不理，其行为已经构成严重违约,损害了原告的合法权益。为了维护原告合法权益不受侵犯,原告无奈提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告颜华海未作答辩。 第三人兴业银行股份有限公司泉州台商投资区支行述称，同意解除《个人购房抵押(保证)借款合同》，原告应从被告已付购房款中直接向第三人偿还被告尚欠的按揭贷款本息。 经审理查明，原告惠安信达房地产开发有限公司系经工商登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营及物业管理。2016年11月23日,原告与被告颜华海签订合同编号为201611230042《商品房买卖合同》1份，约定被告购买原告开发建设预售的位于泉州台商投资区商品房,该商品房建筑面积134.99平方米，总价款963000元，付款方式为首付加银行按揭贷款，交房期限为2017年9月30日前。合同第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同附件六《合同补充协议》第一条约定，买受人应于2016年11月23日签订购房合同时付清首期款193000元，余款770000元办理银行按揭贷款。第四条约定，若买受人逾期归还按揭贷款本息,导致出卖人承担了相应的保证责任,即出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本息,则自出卖人承担保证责任之日起,买受人应按按揭贷款总额的日0.04%向出卖人支付违约金。同时若经贷款银行或出卖人催告买受人仍不归还的,出卖人有权单方解除购房合同,买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金,并承担由此引起的相关费用（包括税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失。上述《商品房买卖合同》于2016年11月30日办理了登记备案。合同签订后，被告向原告支付了首付款193000元,剩余购房款770000元由被告向第三人办理了按揭贷款支付，并由原告提供阶段性连带责任保证担保，三方于2016年12月20日签订了合同编号为151653129901000《个人购房抵押（保证）借款合同》。本案商品房于2016年12月6日办理了预购商品房预告登记，于2017年1月12日办理了抵押权预告登记，尚未办理交房。因被告未能按期归还按揭贷款本息，导致第三人从原告的银行账户直接扣划款项用于原告代为偿还被告欠付的按揭贷款本息，其中2018年9月25日扣划5926.07元、2018年11月8日扣划3984.86元、2018年11月29日扣划3983.49元、2019年7月2日扣划3979.52元，以上合计原告代为偿还按揭贷款本息17873.94元。原告曾于2019年1月17日委托福建鹊印律师事务所律师通过特快专递向被告寄送律师函,要求被告在收到律师函之日起七日内付清原告自2018年9月25日起至2018年11月25日止代付的按揭款9910.93元及违约金，并就2018年11月25日之后未付的其他按揭款及时向按揭银行付清，否则将依据合同约定解除购房合同，追究被告的违约责任。该律师函寄往地址为“泉州市丰泽区云鹿路闽台文化中心1号楼3层平安集团”，邮件查询单显示于2019年1月18日本人签收。2019年5月9日，原告又通过特快专递按照《商品房买卖合同》所载被告的联系地址“福建省永春县石鼓镇社山村91号”向被告寄送催告函,要求被告于2019年6月10日前归还原告自2018年9月25日至2018年12月25日代偿的按揭款13894.42元，否则将依据合同约定解除购房合同并追究被告的违约责任。该催告函因未能投递给被告而于2019年5月16日被退回。原告因委托福建鹊印律师事务所律师代理本案诉讼，支出律师费10000元。 以上查明事实，有原告提供的营业执照副本、《商品房买卖合同》(含附件六《合同补充协议》)、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、《个人购房抵押（保证）借款合同》、预购商品房预告登记证明、预购商品房抵押权预告登记证明、划款通知书及特种转账凭证、律师函、催告函及特快专递详情单、邮件查询单、《民事委托代理合同》及律师费发票，以及原告、第三人的庭审陈述加以证明，本院依法予以认定。 综上事实，本院认为，原、被告双方于2016年11月23日签订的《商品房买卖合同》(含附件六《合同补充协议》)，不违反法律法规的效力性强制性规定，应认定有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告未能按期归还按揭贷款本息，导致原告因承担保证责任分别于2018年9月25日、11月8日、11月29日代为偿还按揭贷款本息5926.07元、3984.86元、3983.49元，且经原告催告后，被告仍未偿还原告代偿的款项，也未能继续严格按期足额归还按揭贷款本息，导致原告又于2019年7月2日代为偿还按揭贷款本息3979.52元。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条的约定，原告有权主张解除购房合同。原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，符合双方合同约定和法律规定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致案涉商品房担保贷款合同的目的无法实现，原告请求解除其与被告及第三人签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》，作为担保权人的第三人也明确表示同意解除，故可予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定和法律规定，被告应向原告支付合同解除违约金，偿还原告代偿的按揭贷款本息，并承担因解除合同引起的相关费用。原告请求被告偿还原告代偿的按揭贷款本息17873.94元，以及支付原告为解除合同提起诉讼而支出的律师费10000元，理据充分，予以支持。原告请求被告支付合同解除违约金96300元即总房款963000元的10%，该违约金数额过高，结合本案具体情况，可酌情按总房款963000元的4%即38520元予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告请求从被告已付购房款963000元中直接向第三人偿还被告尚欠的按揭贷款本息，符合规定，且第三人在答辩中也提出此项要求，故予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告、第三人配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续，被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续，符合规定，予以支持。鉴于原、被告在本案中均未提出剩余购房款的返还问题，故剩余购房款的返还问题可由双方当事人另行处理。被告经公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告惠安信达房地产开发有限公司与被告颜华海于2016年11月23日签订的合同编号为201611230042《商品房买卖合同》。 二、解除原告惠安信达房地产开发有限公司与被告颜华海、第三人兴业银行股份有限公司泉州台商投资区支行于2016年12月20日签订的合同编号为151653129901000《个人购房抵押(保证)借款合同》。 三、被告颜华海应于本判决生效之日起十五日内偿还原告惠安信达房地产开发有限公司代偿的按揭贷款本息17873.94元。 四、被告颜华海应于本判决生效之日起十五日内支付原告惠安信达房地产开发有限公司违约金38520元。 五、被告颜华海应于本判决生效之日起十五日内支付原告惠安信达房地产开发有限公司因本案支出的律师费10000元。 六、原告惠安信达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内从被告颜华海已付购房款963000元中直接向第三人兴业银行股份有限公司泉州台商投资区支行偿还被告颜华海尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人兴业银行股份有限公司泉州台商投资区支行开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。 七、被告颜华海、第三人兴业银行股份有限公司泉州台商投资区支行应在原告惠安信达房地产开发有限公司代为偿还被告颜华海尚欠的按揭贷款本息后十日内，配合原告惠安信达房地产开发有限公司向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续。 八、被告颜华海应在原告惠安信达房地产开发有限公司代为偿还被告颜华海尚欠的按揭贷款本息后十日内，配合原告惠安信达房地产开发有限公司向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续。 九、驳回原告惠安信达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费14423元，由原告惠安信达房地产开发有限公司负担520元（多预交的13903元予以退回）；被告颜华海负担13903元，应于本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈成辉 人民陪审员  庄炳忠 人民陪审员  庄映湖 二〇二〇年二月二十四日 书 记 员  蔡少萍 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。