四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初4249号 原告：熊家德，男，1960年10月14日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告：卓晓娟，女，1966年1月19日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：熊家德，男，1960年10月14日出生，汉族，住成都市锦江区，系卓晓娟丈夫。 被告：成都龙湖锦祥置业有限公司，住所地：成都市锦江区红砂社区联合二组房屋303号附126号。 法定代表人：汪智超，系成都龙湖锦祥置业有限公司项目负责人。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈彦丞，泰和泰律师事务所律师。 原告熊家德、卓晓娟与被告成都龙湖锦祥置业有限公司（以下简称龙湖锦祥公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊家德、卓晓娟，被告龙湖锦祥公司的委托诉讼代理人冯思然、陈彦丞到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 熊家德、卓晓娟向本院提出诉讼请求：1、判令龙湖锦祥公司支付延迟交房违约金49920.64元（从龙湖锦祥公司书面通知房屋交付之日即2018年12月28日起至匝道和岗亭实际拆除完毕之日止，按已付房款的每日万分之四计算，共88天）；2、判令龙湖锦祥公司出示建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书；3、判令龙湖锦祥公司拆除匝道和岗亭，使其交付房屋与销售时承诺的效果图相符（庭审中熊家德、卓晓娟明确：判令龙湖锦祥公司将匝道和岗亭恢复至初始原状即到车辆出入口的下方）；4、本案诉讼费由龙湖锦祥公司承担。事实和理由：熊家德、卓晓娟与龙湖锦祥公司于2017年10月23日签订一份《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：房屋位于成都市锦江区，建筑面积33.74平方米，套内建筑面积32.49平方米，套内建筑面积单价为43650.51元／平方米，总价款1418205元，房屋交付时间为2019年1月15日前。熊家德、卓晓娟已尽房款支付义务，但至今龙湖锦祥公司仍未能依据合同约定正式向其交房，且龙湖锦祥公司擅自改变交房初始状态，将后门车辆出入口的匝道栏杆及岗亭位置从匝道里面变动到匝道外面，违反了售卖时龙湖锦祥公司向熊家德、卓晓娟提供的商铺效果图及展示出的商铺第一间位置无遮挡环境，致使熊家德、卓晓娟合同目的不能实现。一、龙湖锦祥公司书面通知熊家德、卓晓娟2018年12月28日交房，当日，龙湖锦祥公司未按相关规定向熊家德、卓晓娟出示交房时必备的面积测量报告、建设工程竣工验收合格证明及相关证书，熊家德、卓晓娟现场虽提出，但无任何人理会，且现场勘察房屋时发现房屋存在问题，龙湖锦祥公司工作人员确认房屋存在多处质量瑕疵问题，双方当即在商品房交接清单及附件龙湖天璞项目收房记录单进行了书面签字确认，龙湖锦祥公司同意进行整改处理，房屋钥匙交回龙湖锦祥公司物业处。熊家德、卓晓娟于2019年3月11日要求解决交房时存在的供电问题，龙湖锦祥公司物业虽然及时安排了人员检查，但是仍然没有查明原因和解决供电问题，当日龙湖锦祥公司物业又让熊家德、卓晓娟交出电卡，并告知熊家德、卓晓娟待龙湖锦祥公司物业整改完毕后通知熊家德、卓晓娟，时至今日龙湖锦祥公司仍然未履行约定交房义务。按照合同第十八条约定：“出卖人在2019年1月15日前向买受人交付该商品房。出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件”。否则，“逾期交付责任由龙湖锦祥公司承担，并按照本合同第十九条处理。即：逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之四的违约金。”龙湖锦祥公司应承担违约金责任，即：1418205元×0.4‰＝567.28元／日×88天＝49920.64元，且违约金从龙湖锦祥公司书面通知房屋交付之日2018年12月28日起至匝道与岗亭实际拆除完毕之日止。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条及第四十条的规定，合同中分别约定了逾期交房及逾期交房的违约责任，若有龙湖锦祥公司逾期交房的违约责任不予承担之条款，应认定该约定属于免除龙湖锦祥公司未按时交房义务的无效格式条款，龙湖锦祥公司仍应按照合同约定承担逾期交房的违约之责。二、收房时，龙湖锦祥公司未向熊家德、卓晓娟出示建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书等。按照合同第十五条约定：“商品房交付条件有建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书。”龙湖锦祥公司未按约定履行出示义务，且未按国家有关规定：“在商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。”三、龙湖锦祥公司单方擅自改变交房初始状态，将后门车辆出入口的匝道栏杆及岗亭位置变动，龙湖锦祥公司的行为违反了售房时其向熊家德、卓晓娟所购的房屋与效果图相符的宣传承诺。正是由于龙湖锦祥公司售卖时向熊家德、卓晓娟阐述第一间商铺位置，其特别位置具有投资回报高于同期其他商铺位置之优势，同时，龙湖锦祥公司向熊家德、卓晓娟提供有商铺效果图，由此，龙湖锦祥公司特别将该商铺的售卖面积单价与同期同栋同面积商铺（如12号商铺）单价高出约25%。现在，龙湖锦祥公司既违反了与售卖时宣传承诺的效果图，又违反了合同第三十三条约定：“销售承诺（三）出卖人承诺不擅自占用、处分和经营与该商品房有关共用部位和相关配套设施设备，不改变其使用功能。”另外，根据相关法律规定，经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，应承担损害赔偿责任。保证商品和服务质量是消费者对经营者的最基本要求，经营者保证商品质量的义务是一项法定义务，而不是约定义务。广告是消费者获得信息的重要途径，对其消费意向有重要影响。广告必须真实、合法，不得含有虚假内容，不得欺骗、误导消费者。熊家德、卓晓娟以高于同期商铺面积单价约25%的价格购买案涉商铺，是基于龙湖锦祥公司向熊家德、卓晓娟提供的商铺效果图及展示出的商铺第一间的位置和无遮挡环境。龙湖锦祥公司违反销售宣传承诺及合同约定，从而导致熊家德、卓晓娟利益损失。根据合同第三十一条约定：“出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。”，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，龙湖锦祥公司违背了诚实信用原则，侵害了熊家德、卓晓娟合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，因龙湖锦祥公司的行为已构成对其房屋物权的妨害，致熊家德、卓晓娟无法对房屋正常使用、收益，由此造成其房屋长期无人租赁，致使经济利益遭受重大损失。熊家德、卓晓娟为维护其权益，特诉至法院。 龙湖锦祥公司辩称，针对熊家德、卓晓娟第一项诉讼请求，熊家德、卓晓娟仅仅是明确了主张违约金的期间，但没有明确主张违约金的请求权基础，是基于何种法定内容或者何种约定内容指向产生了违约金，如案涉房屋以外的车型匝道的位置不会构成对这个房屋的逾期交房，故熊家德、卓晓娟的该项诉讼请求没有依据。针对第二项诉讼请求，龙湖锦祥公司对全小区集中交房时，其已向所有业主展示了交房的两份文件，熊家德、卓晓娟自称到达现场，那么其完全有条件可以看到，如因自身原因没有看到，熊家德、卓晓娟可以当庭查看。针对第三项诉讼请求，熊家德、卓晓娟的诉讼请求相矛盾，因为到底是要拆除还是使之改变位置，其所举的效果图，只是位置不是在其想叙述的地方，不是使物件拆除不存在，现在开庭时该岗亭和匝道已经改变了位置，并非在熊家德、卓晓娟所举的照片的位置，因此该事实已不存在可支持性。 本院经审理认定事实如下：2017年10月23日，出卖人龙湖锦祥公司与买受人熊家德、卓晓娟签订一份《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人购买出卖人开发建设的龙湖天璞名邸项目4栋1层1号房屋，该房屋规划用途为商业，建筑面积33.74平方米，套内建筑面积32.49平方米，按套内建筑面积计算单价为43650.51元/平方米，总价款1418205元；买受人在2018年1月10日前支付全部价款；第十五条该商品房交付给买受人时符合下列条件，即该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明及房屋面积实测报告书；出卖人在2019年1月15日前向买受人交付该商品房；该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前七日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件材料。买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续；买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理；第十九条除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的交付时间交付房屋，逾期在90日之内，自本合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之四的违约金；出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约；出卖人承诺不擅自占用、处分和经营与该商品房有关的共用部位和相关配套设施设备，不改变其使用功能。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同(该条款字体加黑注明)；出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品、手机短信及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、楼盘模型、户型模型、示范单位等各种宣传载体中的所有图片、资料数据、规划指标、分区布局、小区景观、文字介绍等，均包含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，均不作为要约和承诺，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求(该条款字体加黑注明)；关于交付条件和交付手续的补充约定，双方在此明确，作为买受人所购商品房是否符合交付条件的唯一判断标志为合同第十五条所示文件，其他事由、项目(包括基础设施设备和公共设施和装饰装修内容等)均不作为判断商品房是否符合交付条件的依据，本合同第十五条中的建设工程竣工验收合格证明系指加盖(建设、监理、设计、施工、勘察)公章的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告(该条款字体加黑注明)；在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题（例如不会对房屋使用产生重大影响的细节性问题或可通过装修环节解决的问题等），出卖人应按《质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人应按时办理该商品房交接手续，买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，买受人不据此主张出卖人逾期交房责任和维修整改带来的影响赔偿责任，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿，买受人如因上述问题拒绝办理交接手续，视为买受人逾期收房。 龙湖锦祥公司于2018年9月26日取得经建设、监理、设计、施工、勘察单位盖章的《竣工验收报告》，于2018年12月7日取得《房屋建筑面积测绘成果报告（产权面积）》，报告载明：案涉房屋建筑面积33.74平方米，套内面积32.49平方米。庭审中，龙湖锦祥公司已向熊家德、卓晓娟出示了上述《竣工验收报告》、《房屋建筑面积测绘成果报告（产权面积）》的原件，熊家德、卓晓娟对此无异议。 2018年12月17日，龙湖锦祥公司向熊家德、卓晓娟邮寄交房通知书。2018年12月28日，双方对案涉房屋进行验收交接，双方签署的《商品房交接清单》、《收房记录单》载明：交房发现相关问题一周内解决，交房时存在问题的有墙面钢筋突出、商铺没电、地面水管裸露（一周内完成）、门口石砖损坏（一周内换）、地面不平整、清洁口离地面3公分（暂不处理）、清洁地面、钥匙业主未领走，问题解决后物管电话联系业主。庭审中，熊家德、卓晓娟明确：收房时房屋存在质量问题，其没有接收房屋，龙湖锦祥公司同意整改后通知熊家德、卓晓娟，故其主张龙湖锦祥公司存在逾期交房的违约行为。 2019年1月3日，龙湖锦祥公司物业向卓晓娟电话告知，门口砖损坏、地坪水管裸露的问题已经处理好。2019年1月4日，熊家德签署《钥匙留用确认书》并领取入门户钥匙一把，同日熊家德、卓晓娟对案涉房屋的电表进行充值。熊家德、卓晓娟多次向物业反映用电问题，物业人员进行现场查看。2019年3月11日，熊家德向龙湖锦祥公司物业借用电卡。2019年3月29日，熊家德领回电卡，并在《物品借用登记表》中备注是否通电未知（现场暂时未有工作人员验证通电成功）。 熊家德、卓晓娟提交的图片显示2018年12月28日，车辆出入的岗亭和匝道栏杆在地下室的入口下方；此后，车辆出入的岗亭和匝道栏杆在地面的入口处。截止法庭辩论终结之日，现车辆出入的岗亭在地下室的入口下方，匝道栏杆在地面的入口处。熊家德、卓晓娟提交的商铺效果图和沙盘视频图片中没有关于上述设施的说明。 以上事实有当事人提交的身份信息、结婚证、龙湖锦祥公司工商信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《补充协议》、电卡、照片、商铺效果图、视频、商品房预售许可证、《竣工验收报告》、《房屋建筑面积测绘成果报告（产权面积）》、房屋交付通知邮寄单、商品房交接清单、收房记录单、业主物品领用登记表、录音、钥匙留用确认书、电费的缴费记录及当事人陈述一致的事实在案为证。熊家德、卓晓娟提交的《天璞4栋商铺价格》与本案没有关联性，本院不予采信。 本院认为，熊家德、卓晓娟与龙湖锦祥公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容均不违反法律法规的强制性规定，应属有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。 关于龙湖锦祥公司是否存在逾期交房的违约行为，是否应向熊家德、卓晓娟支付逾期交房违约金。合同约定，龙湖锦祥公司应当在2019年1月15日前向熊家德、卓晓娟交付案涉房屋，房屋交付时应取得建设工程竣工验收合格证明及房屋面积实测报告书。本案中，截止2018年12月7日，龙湖锦祥公司已取得经五方单位盖章的《竣工验收报告》，以及《房屋建筑面积测绘成果报告（产权面积）》，即此时案涉房屋已具备合同约定的交付条件。根据查明的事实，龙湖锦祥公司按合同约定于房屋交付前的7日即2018年12月17日向熊家德、卓晓娟邮寄发出交房通知书，熊家德、卓晓娟认可已收到该通知书。根据双方提交的《商品房交接清单》、《收房记录单》，熊家德、卓晓娟提出的房屋存在的问题及整改事项均不涉及房屋主体质量问题。根据补充协议的约定，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题（例如不会对房屋使用产生重大影响的细节性问题或可通过装修环节解决的问题等），出卖人应承担保修义务，买受人应按时办理该商品房交接手续，买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，买受人不据此主张出卖人逾期交房责任和维修整改带来的影响赔偿责任，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。故，本案中熊家德、卓晓娟不能以案涉房屋存在瑕疵问题拒绝接收房屋，其于2018年12月28日签署《商品房交接清单》、《收房记录单》的行为，应认定为龙湖锦祥公司已按合同约定的交付时间向熊家德、卓晓娟交付了案涉房屋。案涉房屋交付时，龙湖锦祥公司已取得了《竣工验收报告》以及《房屋建筑面积测绘成果报告（产权面积）》，熊家德、卓晓娟未举证证明龙湖锦祥公司未向其出示上述两份文件，故熊家德、卓晓娟认为其有权拒绝收房的理由不能成立。双方签订的合同并未约定车辆出入口的岗亭和匝道栏杆的位置作为案涉房屋的交付条件，且《补充协议》约定“其他事由、项目(包括基础设施设备和公共设施和装饰装修内容等)均不作为判断商品房是否符合交付条件的依据”，故熊家德、卓晓娟以匝道栏杆和岗亭的位置不符合双方约定为由主张龙湖锦祥公司逾期交付，无合同依据和事实依据，本院不予支持。综上，熊家德、卓晓娟主张龙湖锦祥公司支付逾期交房违约金49920.64元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 庭审中，龙湖锦祥公司已向熊家德、卓晓娟出示了《竣工验收报告》以及《房屋建筑面积测绘成果报告（产权面积）》的原件，熊家德、卓晓娟对此无异议，故对熊家德、卓晓娟要求龙湖锦祥公司出示上述两份文件的诉请，本院不再支持。 关于熊家德、卓晓娟主张的龙湖锦祥公司应将车辆出入口的匝道标杆和岗亭恢复至出入口下方的诉请。该匝道栏杆和岗亭并非案涉房屋的专有部分，应属于案涉小区公共区域的配套设施。《补充协议》约定，签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同；出卖人通过海报、宣传品等或其他方式发布的广告、宣传资料、楼盘模型等各种宣传载体中的所有图片、资料数据、规划指标、分区布局、小区景观、文字介绍等，均包含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，均不作为要约和承诺，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。上述条款虽系格式条款，但龙湖锦祥公司已用字体加黑的方式标注提示，熊家德、卓晓娟亦表明其知晓理解合同相关条款的含义，故上述条款对熊家德、卓晓娟具有约束力。本案中，熊家德、卓晓娟提交的商铺效果图和沙盘视频图片中龙湖锦祥公司并未对上述设施作出具体明确的说明、允诺，双方签订的合同也未约定该设施的具体位置，且熊家德、卓晓娟提交的证据不能证明该设施的位置对商铺的购买价格及商铺能否出租具有重大影响，其也未举证证明该设施的位置违反了规划设计要求，故熊家德、卓晓娟认为该设施的位置构成了对其房屋物权的妨害，要求龙湖锦祥公司恢复原状的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告熊家德、卓晓娟的诉讼请求。 案件受理费1048元，减半收取524元，由原告熊家德、卓晓娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇二〇年二月十九日 书记员  刘茜