湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘1202民初5465号 原告彭维良，男，1971年2月12日出生，汉族。 委托代理人易建军，湖南五溪律师事务所律师。 委托代理人曾玲颖，湖南五溪律师事务所律师。 被告艾俊铭，曾用名艾力，男，1989年10月7日出生，汉族。 被告王文强，男，1989年5月22日出生，土家族。 被告陈金，男，1991年9月28日出生，汉族。 被告梁榆生，曾用名梁玉生，男，1990年4月22出生，汉族。 被告郑清炳，男，1997年3月1日出生，苗族。 被告梁壮冬，男，1996年11月29日出生，汉族。 被告曾涛，男，1999年1月1日出生，汉族。 被告罗斌，曾用名罗碑，男，1997年8月11日出生，汉族。 原告彭维良与被告经济开发区招财猫健身俱乐部、艾俊铭、王文强、陈金、梁榆生、郑清炳、梁壮冬、曾涛、罗斌租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日受理后，被告经济开发区招财猫健身俱乐部因被注销，本院已准许原告彭维良撤回对经济开发区招财猫健身俱乐部的起诉。本院依法适用普通程序，于2020年2月24日公开开庭进行了审理。原告彭维良与委托代理人易建军和曾玲颖到庭参加诉讼，被告经济开发区招财猫健身俱乐部、艾俊铭、王文强、陈金、梁榆生、郑清炳、梁壮冬、曾涛、罗斌经本院传票传唤、公告送达相关诉讼文书后未到庭。本案现已审理终结。 原告彭维良向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即支付原告租金540620元；2、请求判决被告支付原告违约金344277元；3、请求依法判决各被告对欠付的租金和违约金承担连带清偿责任；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月26日，原告彭维良与被告艾俊铭签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于红星美凯龙4#楼第三楼靠机电市场一侧房屋出租给被告艾俊铭经营健身会所，租期八年，自2018年1月1日起至2025年12月31日止。该房屋月租金为40800元，被告每年每季度支付一次租金，进场第一和第二季度提前一个月（即2017年12月1日和2018年3月1日）支付一次房租，以后每季度提前二个月（即2018年5月1日起）支付房租，自合同签订之日被告艾俊铭向原告支付3万元履约保证金。且合同约定若被告未经原告同意逾期交付租金，原告有权要求被告按当年租金的日千分之五支付违约金。上述合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。后因原告与案外人怀化星旗房地产开发建设有限公司、黄淑燕就案涉房屋的权属有所争议，2018年10月27日，原告与被告艾俊铭、王文强、陈金、梁榆生签订《租赁合同补充协议》，约定被告再行支付15万元租金给原告，该款应于2018年12月31日支付完毕，加上被告前期已支付的费用共计234580元。现原告与案外人就案涉房屋的权属争议已解决，经怀化市中级人民法院(2019)湘12民终1103号《民事调解书》确认：“涉案房屋现已由彭维良出租给艾俊铭和金文科，该合同项下的权利和义务从2019年8月1日起转由黄淑燕享有和承担；2019年8月1日之前的房屋租金归彭维良所有”，故原告有权按照调解书确定的内容要求被告支付自2018年1月1日-2019年7月31日的房屋租金，因被告此前已支付原告租金234580元房屋租金，被告尚需支付原告租金540620元，同时，因被告未经原告同意，逾期交付房租，应当按照合同约定承担违约责任，向原告支付违约金。同时，根据《股份合伙协议书》，被告郑清炳、梁壮冬、曾涛、罗斌均为经济开发区招财猫健身俱乐部的股东，持有经济开发区招财猫健身俱乐部的股份，根据《民事诉讼法》的解释第五十九条的规定：“营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”，故郑清炳、梁壮冬、曾涛、罗斌与艾俊铭、陈金、王文强作为股东均应为本案被告，而根据被告经济开发区招财猫健身俱乐部出具的《委托书》，梁榆生应当也是该俱乐部的股东，也应该与其他七名被告一起对该俱乐部欠付原告的租金和违约金承担连带责任。综上所述，虽然被告已于2019年9月15日已经单方面与原告解除合同，搬离了租赁房屋，但是双方签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》系双方真实意思的表示，合法有效，且有法院作出的已生效调解书确认了原告的权利，被告逾期支付原告租金的行为违反了合同的约定，为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。 被告经济开发区招财猫健身俱乐部、艾俊铭、王文强、陈金、梁榆生、郑清炳、梁壮冬、曾涛、罗斌未到庭，未答辩。 围绕诉讼请求，原告提供了以下证据： 1、原告身份证,证明原告身份信息 2、工商信息查询,证明被告经济开发区招财猫健身俱乐部诉讼主体资格并已注销； 3、被告艾俊铭、王文强、陈金、梁榆生、郑清炳、梁壮冬、曾涛、罗斌户籍证明,证明八被告身份信息； 4、房屋租赁合同,证明原告将房屋出租给被告艾俊铭用于经营健身会所，租期自2018年1月1日至2025年12月31日止，月租金为40800元； 5、租赁合同补充协议,证明被告艾俊铭、王文强、陈金、梁榆生与原告约定，被告再行支付15万元租金给原告，该款于2018年12月31日支付完毕，如果产权争议没有下来没有确定产权，那么再另外协商租金支付； 6、(2019)湘12民终1103号《民事调解书》,证明原告有权向被告收取2018年1月1日至2019年7月31日的房屋租金； 7、股份合伙协议复印件，证明被告艾俊铭、王文强、陈金、郑清炳、梁壮冬、曾涛、罗斌均为经济开发区招财猫健身俱乐部股东； 8、委托书，证明被告梁榆生为经济开发区招财猫健身俱乐部股东； 9、承诺书，证明被告愿意在权属明确下来之后将剩余租金给原告。 原告提供的证据除7号证据外，其他证据符合证据三性，本院予以采信。7号证据无原件核对，本院不予采信。 被告经济开发区招财猫健身俱乐部、艾俊铭、王文强、陈金、梁榆生、郑清炳、梁壮冬、曾涛、罗斌未提供证据。 根据采信的证据，本院认定以下事实：2017年7月26日，原告彭维良与被告艾俊铭签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其所有的位于红星美凯龙4#楼第三楼房屋出租给被告艾俊铭经营，租期八年，自2018年1月1日起至2025年12月31日止，月租金为40800元，被告艾俊铭每年每季度支付一次租金，进场第一和第二季度提前一个月（即2017年12月1日和2018年3月1日）支付一次房租，以后每季度提前二个月（即2018年5月1日起）支付房租，自合同签订之日被告艾俊铭向原告支付3万元履约保证金。若被告未经原告同意逾期交付租金，原告有权要求被告按当年租金的日千分之五支付违约金……。 2018年10月2日，原告、杨小良、被告经济开发区招财猫健身俱乐部共同签署《承诺书》：位于河西舞阳大道与天星西路交叉口西北侧由星旗房地产公司开发的星汇国际**楼**房产因产权不明，在租金交付中发生纠纷，影响到怀化招财猫健身俱乐部的正常生产运营，且彭维良至今已向怀化招财猫健身俱乐部收取90900元（其中租赁押金30000元，房租60900元），现经由重点办协调，为保证资金安全，保障公司正常生产运营不受威胁及干扰，怀化招财猫健身俱乐部自愿将2018年（1月1日--12月31日）房屋租金在2018年10月8日前办入由经开区重点办副主任邓敏和财务胡晚风共同管理的账户中代为保管，待产权明确7个工作日内，再将房租转交给最终房产所有方。在房产最终归属未明之前，任何一方不得以收房租为由来到该场地闹事，以影响怀化招财猫健身俱乐部的正常运营。 2018年10月27日，彭维良、案外人廖志科（作为甲方）与经济开发区招财猫健身俱乐部（作为乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定：甲方与怀化星旗房地产开发建设有限公司、黄淑燕因乙方承租的房屋权属有争议，现正在法院诉讼中，甲乙双方前期签订的租赁合同属于效力待定的合同。在此基础上，甲乙双方愿意部分履行租赁合同，经友好协商，达成如下补充协议：1、乙方自愿再行支付15万元租金给甲方，支付方式为：协议签定时支付40000元、2018年11月30日支付40000元、2018年12月31日支付剩余70000元。加上前期支付的费用（彭维良收取30000元、廖志科收取24580元、押金30000元)，共计234580元。2、甲方承诺：2019年04月30日前，甲方及其股东不再向乙方要求支付其他费用，不得采取堵门、锁门、阻拦顾客等干扰经营的行为，如有违反应当支付每次2000元的损失赔偿。3、如果法院判决房屋产权归甲方且终审生效，乙方在1个月内将欠付的租金补足，此欠付租金不计利息；若2019年04月30日前法院未判决房屋产权生效，则双方再友好协商房租支付事宜。4、如果法院判决房屋产权归黄淑燕且终审生效，甲方应当在判决终审生效后1个月内将乙方前期已支付费用84580元以及后续支付费用（以转账记录为准）退回给乙方。5、任何一方未在合同约定期限内支付相关费用，应当赔偿未付费用每日千分之五的资金占用利息损失。6、甲方如未到期支付相关费用，愿意以怀化红星美凯龙4栋2楼（点石家装租赁场地）的租金为担保，乙方有权直接向点石家装索要租金进行赔偿，若乙方在此则间未按时交付上述款项，甲方有权问招财猫健身太平桥店或其他分店进行收取。7、本协议为最高效力，其他协议、合同与本协议相冲突的，以本协议约定为准。8、双方发生争议，可向法院提起诉讼，本协议中约定的地址为法院送达地址，不需公告送达。败诉方承担双方律师费。9、本协议自双方签字盖章之日生效。被告艾俊铭、王文强、陈金（经济开发区招财猫健身俱乐部的注册经营人）、梁榆生在合同尾部的乙方签字栏签字。 案外人黄淑燕因购买怀化河西舞阳大道与河西大道交叉口西北侧第4幢301号房产与怀化星旗房地产开发建设有限公司、原告发生争议，起诉至本院，本院于2019年1月30日做出（2018）湘1202民初3456号民事判决，判决主文为：1、撤销《怀化市商品房买卖合同》（合同编号20130149301）在怀化市房产管理局所办理的商品房预售合同登记备案手续（购房网签）；2、撤销怀房预河西开发字第415002245号商品房预告登记；3、被告怀化星旗房地产开发建设有限公司于本判决书生效之日起三十日内将怀化市河西大道与舞阳大道交汇处4号楼301室办理预告登记至彭维良名下；4、驳回原告黄淑燕的诉讼请求；5、驳回彭维良的其他诉讼请求。黄淑燕不服该判决，向怀化市中级人民法院上诉，2019年8月1日，怀化市中级人民法院出具(2019)湘12民终1103号《民事调解书》，调解书主文第九项确认：涉案房屋现已由彭维良出租给艾俊铭和金文科，该合同项下的权利和义务从2019年8月1日起转由黄淑燕享有和承担；2019年8月1日之前的房屋租金归彭维良所有。 2020年2月20日，廖志科向本院出具《承诺书》：本人廖志科（公民身份号码4305211985********，住址湖南省邵东县廉桥镇罗家村廖家组16号附1号)承诺，2018年10月27日，同彭维良作为甲方，与乙方艾俊铭、王文强、陈金、梁榆生签订了《租赁合同补充协议》，现本人自愿放弃《租赁合同补充协议》的全部权利，合同记载的权利归彭维良一人所有。以上承诺属自愿行为，自行承担法律后果！ 开庭时，原告陈述：被告已于2019年9月15日搬出，被告已付房租及押金234580元。另查，经济开发区招财猫健身俱乐部系个体工商户，经营者陈金，于2019年4月10日成立，2019年9月19日注销。 本院认为，首先，2017年7月26日的《房屋租赁合同》、2018年10月27日的《租赁合同补充协议》是当事人的真实意思，不违反法律，是处理本案的依据。《房屋租赁合同》虽仅为原告彭维良与被告艾俊铭签订，但是，此后签订的《租赁合同补充协议》，甲方由彭维良、廖志科签名，乙方由艾俊铭、王文强、陈金、梁榆生（下称四被告）签名，应认定在本案中应承担权利义务的主体为彭维良、廖志科、艾俊铭、王文强、陈金、梁榆生六人。因经济开发区招财猫健身俱乐部已注销，经营者陈金应对经济开发区招财猫健身俱乐部的债务承担责任，原告起诉时已将经济开发区招财猫健身俱乐部和陈金并列为被告，故本案中不再变更诉讼主体。因廖志科向本院书面放弃权利，故本院不予追加其为本案原告。因原告提供的证据不能证明郑清炳、梁壮冬、曾涛、罗斌为经济开发区招财猫健身俱乐部的合伙股东，故上述四人在本案中不承担责任。其次，《房屋租赁合同》约定：自2018年1月1日起至2025年12月31日止，月租金为40800元。《租赁合同补充协议》约定：乙方自愿再行支付15万元租金给甲方，加上前期支付的费用，共计234580元。如果法院判决房屋产权归甲方且终审生效，乙方在1个月内将欠付的租金补足，此欠付租金不计利息；若2019年4月30日前法院未判决房屋产权生效，则双方再友好协商房租支付事宜。2019年4月30日前，怀化市中级人民法院尚未对涉案房作出生效确权判决，此后，无证据证明原被告对涉案房屋的租金支付达成了新的协议，也无证据证明原告与四被告解除了租赁合同。因怀化市中级人民法院于2019年8月1日出具(2019)湘12民终1103号《民事调解书》确认：2019年8月1日之前的房屋租金归彭维良所有，且廖志科向本院书面放弃权利，故四被告应当按照《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》约定的租金数额向原告支付从2018年1月1日起至2019年7月31日止的租金。按此计算方式，本院核定四被告应付租金数额如下：540620元（40800元×19个月-已付租金及押金234580元）。因《租赁合同补充协议》约定：若2019年4月30日前法院未判决房屋产权生效，则双方再友好协商房租支付事宜。该条应理解为双方对2019年4月30日之后的租金支付方式在签订协议时无约定，故上述欠付租金产生的违约金或利息不适用《租赁合同补充协议》、《租赁合同》中关于赔偿每日千分之五的资金占用利息损失的约定。对欠付租金的违约金，本院按《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条确定以年利率6%计算，从四被告逾期日即(2019)湘12民终1103号《民事调解书》的出具日之次日2019年8月2日起计算至四被告付清租金之日为止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告艾俊铭、王文强、陈金、梁榆生于本判决生效之日起10日内支付原告彭维良租金540620元； 二、被告艾俊铭、王文强、陈金、梁榆生于本判决生效之日起10日内支付原告彭维良违约金，违约金的计算方式为：以未付租金540620元为基数从2019年8月2日起按年利率6%计算至租金付清之日止，期间如部分支付租金，相应扣减计算基数； 三、驳回原告彭维良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12649元，由被告艾俊铭、王文强、陈金、梁榆生承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  陈发林 人民陪审员  潘立新 人民陪审员  孙 霞 二〇二〇年二月二十五日 书 记 员  曾奕程