四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终348号 上诉人（原审原告）：曾伟，男，1977年10月13日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人（原审原告）：王雯，女，1990年7月26日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人共同委托诉讼代理人：张雪，四川酒都律师事务所律师。 上诉人共同委托诉讼代理人：张敏，四川酒都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区南岸航天路中段宜都莱茵河畔小区香梅花园11幢1-2层附3号-1。 法定代表人：宋渊，董事长。 委托诉讼代理人：胡扬，女，公司员工。 委托诉讼代理人：仇艳，女，公司员工。 上诉人曾伟、王雯因与被上诉人宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司（以下简称大地坡丽雅公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初3897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 曾伟、王雯上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区（2019）川1521民初3897号民事判决书，依法改判大地坡丽雅公司支付曾伟、王雯初始登记和转移登记逾期违约金共计50850元；2.案件诉讼费由大地坡丽雅公司负担。事实和理由：1.根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中，《商品房买卖合同》是大地坡丽雅公司提供的格式合同，双方发生争议时，应按照曾伟、王雯的理解，由大地坡丽雅公司承担初始登记和逾期办理转移登记的违约责任；2.从提交资料的主体、办证结果、办证时间顺序、合同约定来看，初始登记和转移登记是两个独立的行为，初始登记是转移登记的前提和基础；3.本案系商品房买卖合同纠纷，应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，对违约金进行衡量和调整，一审法院引用合同法司法解释的有关规定，系法律适用错误；4.曾伟、王雯在接房之日即提交了齐全的办证资料，一审法院以2016年4月5日作为取得转移登记期限起算点，系事实认定错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以纠正。 大地坡丽雅公司辩称：1.《商品房买卖合同》是四川省建设厅、四川省工商行政管理局提供的统一合同文本，非大地坡丽雅公司提供，不应适用合同法关于格式条款的规定；2.初始登记的权利人是大地坡丽雅公司，与曾伟、王雯无实质性关系，未给其造成实质性损失；3.本案系系列案件，应当综合考量计算违约金；4.根据《商品房买卖合同》第12条第三款的规定，曾伟、王雯2016年向我公司提交的契税资料视为重新提交，办证时间应变更为2016年4月5日。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 曾伟、王雯向一审法院起诉请求：1.判令大地坡丽雅公司支付逾期办理楼栋初始登记和转移登记的违约金50850元；2.案件诉讼费由大地坡丽雅公司负担。 一审法院认定事实：2015年6月17日，曾伟、王雯（买受人）与大地坡丽雅公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），购买大地坡丽雅公司开发建设的“丽雅龙城”小区5栋15层2单元1501号住宅一套，预测建筑面积123.83㎡，套内建筑面积103.31㎡，购房总价款916218元。针对房屋所在楼栋完成初始产权登记的期间和分户产权转移登记的办理期间，《商品房买卖合同》第二十条约定：“出卖人应当在2015年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，每逾期一日，出卖人需按买受人已付房款的万分之一支付违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金（买受人办理房屋交付手续时，未能向出卖人提供或者提供不符合相关行政部门规定的有效的办理权属登记的资料及相关费用的除外）。该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”《商品房买卖合同》未对土地使用权证的办理作出约定。 对合同项下商品房房屋产权证及土地使用权证的办理期间，《补充协议》第十二条对前述《商品房买卖合同》第二十条补充约定为：“……3.如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’……5.买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理……6.因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担任何法律责任。” 上述合同、补充协议签订后，曾伟、王雯按约向大地坡丽雅公司付清了全部购房款。2015年10月1日，大地坡丽雅公司向曾伟、王雯交付了房屋，曾伟、王雯在接房当日依据当时的契税缴纳政策向大地坡丽雅公司交纳了契税18324.36元、相应维修基金11144.70元和办理房屋权属登记的其他资料，其中曾伟、王雯于2016年4月15日向大地坡丽雅公司提交了购房人家庭唯一住房承诺书。2017年5月27日，大地坡丽雅公司办理完毕丽雅龙城小区5栋的初始登记；2017年8月17日，曾伟、王雯所购房屋的《不动产权证书》办理完毕。 同时查明：针对不同情况下的个人购房契税缴纳，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部于2010年9月29日联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2010】94号，该通知对享受契税优惠政策的条件确定为：“1.对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征税契税。2.个人普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策……”2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部，对上述文件确定的契税减免政策作出调整后，再次联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2016】23号，该通知载明：“……1.对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。2.对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。3.纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关……”2016年3月，大地坡丽雅公司以电话、张贴《通知》公告的方式，要求已收房且预交契税的各购房人在2016年4月15日前提交上述文件要求的相关资料以享受相应契税减免优惠政策，其所张贴《通知》的落款时间为2016年3月31日。之后，曾伟、王雯结合自身享受契税减免优惠政策的条件，于2016年4月15日向大地坡丽雅公司提交了购房人家庭唯一住房承诺书。2016年4月23日，相应的税机关向曾伟、王雯（纳税人）出具了销售不动产统一发票。载明计税金额为916218元；2017年3月31日，相应的税机关向曾伟、王雯（纳税人）出具了《税收缴款书（税务收现专用）》，载明税种为契税，品目名称为住房买卖，实缴契税为13743.26元。 另查明：2016年8月，因宜宾市即将成立“不动产登记中心”，启动《房屋所有权证》和《土地使用权证》“双证合一”统一办理的新规，宜宾市房地产管理局停止了受理《房屋所有权证》的单独办理工作。同年11月1日，宜宾市不动产登记中心成立，全面启动不动产登记工作，原由房地产管理局、国土资源局分别单独办理颁发的《房屋所有权证》和《土地使用权证》自此“合二为一”，由新成立的不动产登记中心统一办理颁发“不动产权证书”。在办证新规颁布施行前，原单独办理完毕《房屋所有权证》，后续办理《土地使用权证》阶段所需通过的“工程建设竣工用地验收”及“不动产权籍调查”等提前至“不动产权证书”申办时一并提交。 2018年4月17日，宜宾市房地产管理局针对“丽雅龙城”小区的办证问题出具了《宜宾市房地产管理局关于办理丽雅龙城项目相关业务的情况说明》（以下简称《情况说明》），该说明载明：“……按部省关于不动产统一登记工作的部署安排，2015年以来逐步推进不动产登记改革，期间涉及业务办件系统升级改造，信息数据整合，国土房管职能交接，于2016年6月进行试运行，10月31日试运行结束，丽雅龙城项目权证及相关业务办理时正处于不动产统一登记机构职能调整期间，权证办理客观上受到影响，企业延迟办证确存在登记制度改革的不可抗因素。” 一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方当事人在合同及补充协议中明确约定了，因出卖人未能在约定期限内办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的违约责任，而大地坡丽雅公司确系逾期完成案涉楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的办理，故大地坡丽雅公司存在违约行为。 综合全案，本案的争议焦点为：1.不动产统一登记的改革转换和契税优惠政策是否属于大地坡丽雅公司的免责事由；2.大地坡丽雅公司是否应当向曾伟、王雯同时承担支付逾期办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权分户转移登记的违约金及违约金如何计算。 关于焦点1，根据本案查明的事实，办理案涉楼栋初始产权登记完成的时间应为2015年12月30日前，而大地坡丽雅公司实际办理完成的时间为2017年5月27日。虽然大地坡丽雅公司提供了《情况说明》，主张案涉楼栋初始登记的办理因处于不动产统一登记的改革期间，系政策原因迟滞了权证的办理，但该份《情况说明》中对于处于该段权证办理改革筹备及施行期间内，对比原正常所需的办证期间，因办证改革而导致的办证迟滞时限、程度均不明确，对于是否必然会致案涉楼栋的初始权属登记延迟至2017年5月27日方能完成未作确认，故大地坡丽雅公司以该份《情况说明》为凭抗辩逾期办理楼栋初始权属登记系因政策的影响所致，证据不足，其主张免除全部逾期办理初始权属登记违约责任的理由不能成立。 根据双方当事人签订的《补充协议》第十二条对《商品房买卖合同》第二十条补充约定：“……如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’……”本案中，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部于2016年2月17日颁布财税【2016】23号文件，对契税政策进行调整，曾伟、王雯在收到大地坡丽雅公司通知后，于2016年4月15日按照新契税政策提交了购房人家庭唯一住房承诺书，曾伟、王雯的上述行为，应当视为为了享受契税减免政策，重新提交办证资料。大地坡丽雅公司主张根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，曾伟、王雯取得房屋所有权证的时间应当自其按照新契税政策重新提交材料之日计算365日的理由成立，故大地坡丽雅公司应当在2017年4月15日前为曾伟、王雯办理完毕产权证书。现大地坡丽雅公司为曾伟、王雯办理完毕分户权属登记的时间为2017年8月17日，其抗辩系因“双证合一”的办证改革所致，但结合案涉楼栋初始登记办理完成的时间（2017年5月27日），能够认定分户权属登记的逾期办理系因所在楼栋初始登记的迟延而迟延，基于此，大地坡丽雅公司针对逾期完成分户权属转移登记办理的免责理由不能成立。 关于焦点2，考量楼栋所有权初始登记与房屋所有权转移登记的关系，一审法院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且《商品房买卖合同》第二十条第（二）款第（2）项约定：“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”故两种违约后果不宜重复评价，双重处罚。 大地坡丽雅公司提出迟延办证并未对曾伟、王雯造成实际损失，并以双方合同约定的违约金过高主张法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，鉴于曾伟、王雯未能证明楼栋初始登记和房屋转移登记逾期对其造成的实际损失，综合案件的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，对大地坡丽雅公司基于同一违约行为而致的两种违约后果，一审法院确认其仅承担逾期办理房屋所有权转移登记违约金的违约责任。经核算，大地坡丽雅公司应当向曾伟、王雯支付的违约金数额为5634.74元（916218×0.00005/日×123日）。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民井和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：大地坡丽雅公司于判决生效之日起十内支付曾伟、王雯违约金5634.74元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费536元（已依法减半收取），由大地坡丽雅公司负担375元,曾伟、王雯负担161元。 二审期间，各方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，一审判决认定曾伟、王雯与大地坡丽雅公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方当事人均无异议，本院予以确认。《商品房买卖合同》中第二十条第（二）款第（2）项约定：“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”该约定是曾伟、王雯与大地坡丽雅公司作为平等民事主体之间约定的违约条款，一审判决对该条款内容的解释符合通常理解之意，与《中华人民共和国合同法》第四十一条关于格式合同的解释之规定并无矛盾，不能以此作加重大地坡丽雅公司责任的解释。曾伟、王雯并未提交证据证实其因大地坡丽雅公司的登记违约行为产生任何损失，且曾伟、王雯主张的初始登记违约金与转移登记违约金均系初始登记迟延所致，故一审判决以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出违约金认定，于法有据，本院予以确认。 因国家税收政策调整导致税率下降，曾伟、王雯作为购房人得到了实惠，其并未提供证据证明因逾期办证导致其产生的实际损失，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，曾伟、王雯应当承担举证不能的不利后果，故一审判决以曾伟、王雯重新提交资料之日计算转移登记违约金正确，曾伟、王雯要求从第一次向大地坡丽雅公司提交办证资料之日计算转移登记违约金的理由不成立。 综上所述，曾伟、王雯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费930元，由曾伟、王雯负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 张力骁 审 判 员 陈 曦 二〇二〇年二月二十六日 法官助理 史东迅 书 记 员 李 雪