广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1323民初5273号原告：蔡如萍，女，1971年2月19日出生，汉族，户籍地广东省汕头市潮阳区，委托诉讼代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。被告：柯美伦，男，1968年7月8日出生，汉族，户籍地湖北省阳新县，委托诉讼代理人：石敏，广东莞安律师事务所律师。委托诉讼代理人：林智武，广东莞安律师事务所律师。被告：黄新连，男，1951年12月6日出生，汉族，住址广东省惠东县，被告：黄卫方，男，1960年6月1日出生，汉族，住址广东省惠东县，被告：黄远伟，男，1975年3月7日出生，香港特别行政区居民，住址惠东县，被告：黄文良，男，1968年10月25日出生，汉族，住址广东省惠东县，被告：黄远坤，男，1970年6月20日出生，汉族，住址广东省惠东县，被告：黄美良，男，1962年12月30日出生，汉族，住址广东省惠东县，被告：黄志强，男，1987年9月16日出生，汉族，住址广东省惠东县，上述被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强的共同委托诉讼代理人：杨伟光，广东翔伟律师事务所律师。被告：刘元海，男，1974年7月8日出生，汉族，户籍地湖北省阳新县，委托诉讼代理人：庞春政，广东冠豪律师事务所律师。原告蔡如萍与被告柯美伦、黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强、刘元海合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。提交答辩状期间，被告柯美伦对管辖权提出异议，本院依法裁定予以驳回。本案于2019年7月10日公开开庭进行了审理，原告蔡如萍的委托诉讼代理人谢佛鹏，被告柯美伦的委托诉讼代理人石敏、被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强的共同委托诉讼代理人杨伟光、被告刘元海及其委托诉讼代理人庞春政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡如萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告柯美伦返还购房款576818元及利息，利息以576818元为基数、按银行同期贷款利率从2017年1月8日计算至付清时止。2、被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强、刘元海对上述债务承担连带责任。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告以合作建房名义出售广东省惠州市惠东县××盐灶××村小盐田《海岸居》房屋。2017年1月8日，原告与被告柯美伦签订了三份《合作建房合同》。乙方出资人民币210960元，购买《海岸居》8＃楼A栋第六层601（三房两厅）建筑面积约102.91平方米；出资人民币210960元，购买《海岸居》8＃楼A栋第六层701（三房两厅）建筑面积约102.91平方米；出资人民币154898元，购买《海岸居》8＃楼A栋第十五层1505（三房两厅）建筑面积约75.56平方米。以上款项合计576818元，原告全部已经支付。各被告之间的关系。被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强共7人合作建设海岸居，这7人与刘元海合作，7人出地，刘元海出资建设。刘元海与柯美伦合作，柯美伦与原告签署合同，将涉案违建房屋销售给原告。2018年4月12日，惠东县相关部门以海安居是违法建筑为由进行拆除。南方都市报等媒体进行了报道。依据法律规定，被告柯美伦销售违建房屋给原告，柯美伦应返还售楼款给原告，被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强7人与刘元海合作进行非法建设，是共同建设方，与原告损失有因果联系，应当承担连带责任。被告柯美伦辩称，1、涉案八栋分别为A、B座，其中A座是卢礼德的，B座是柯美伦的，对此刘元海可作证明；柯美伦签订的授权书是因为其是项目的代表，即系柯美伦与刘元海签订的合同，所以在卢礼德的要求下，为方便房屋的销售出具的授权书，所出具的授权书并不是柯美伦的真实意思表示。故黄停辉、卢礼德为8栋A座的销售和相对方，不应由柯美伦承担责任。两栋楼都由柯美伦承建，卢礼德付款是支付柯美伦承建A栋的工程款，卢礼德还拖欠柯美伦的工程款300多万。2、柯美伦与刘元海合作建房，投入巨额资金，现被政府拆除，柯美伦损失巨大，柯美伦也是受害者，所以原告的损失不应该由柯美伦承担。3、与刘元海签署合作建房合同的7位黄姓村民是本案各方损失产生的源头，对原告的损失应承担责任，现原告未诉这7位村民，应在相应的范围内减少对其他被告的责任。补充一点，原告张楚雄并不是合同相对方，他没有合同权利，所以他不能作为适格的原告起诉。被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强共同辩称，1、原告是明知合作建房是不合法的，仍然签订合作建房和通合同，并投资合作建房合同，是原告存在严重过错，依法应由原告自己承担责任。2、本案七被告根本没有与原告签订合作建房任何手续，也没有收取原告合作建房款，根据权利义务对等原则，七被告依法不承担责任。3、原告合作建房的房屋属违法建筑，依法被政府部门强制拆除，本身是不合法物权，不存在侵权的事实，侵权责任构成要件不成立。4、七被告不是合同的当事人，不应承担任何责任，依法应驳回原告对七被告的诉请。被告刘元海辩称，1、本案为合作合同纠纷，刘元海并非合作合同的相对方，并非本案适格被告；2、合同系原告与柯美伦自愿签订，且依据合同内容以及参考周边的房屋价格，可以认定原告对房屋现状是知情的，原告对合同的解除或无效本身存在巨大过错;3、刘元海只是地块上的施工人，施工中所需的一切手续以及用地均系由七位村民负责办理；4、七位村民积极参与并分享了收益，应当为本案被告；5、房屋由柯美伦与原告合作建房，收益均由柯美伦分享，刘元海并未分享任何收益；6、工程开工后一直未收到任何政府的处罚文件或被采取行政强制措施等，在监管上存在过错；7、合同约定的利益共享与风险共担应为合作合同纠纷；8、合同通过律所见证，对合同的效力以及是否违法的情形由律所控制风险，特别是周围普遍存在着农民房情形且该情形已存在多年；9、原告并未举证证明房屋系违法的。综上，我方认为从合同本身而言，我方并非合同相对人。从合同效力而言，并无任何证据证明合同无效。从合同的收益方而言，我方并未收取任何的收益。从合同的无效或解除过错责任而言，原告本身存在重大过错，其应承担合同无效或解除的最主要责任。原告围绕其诉讼请求，提交了以下证据：1、《合作建房合同》；2、《村民建房申请书》；3、黄志强等人与刘元海签订的《合作建房协议书》；4、刘元海与柯美伦签订的《合作建房协议书》；5、收据、付款凭证；6、授权书。被告柯美伦、黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强、刘元海均未向本院提交证据。本院在另案中依职权调取的证据：1、国土行政部门对涉案土地的性质情况的相关函件；2、国土行政部门对涉案建筑物的拆除通知书及县政府会议纪要。本院组织当事人进行证据交换及质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷为据。对当事人有争议的事实和证据，结合当事人的质证意见、庭审陈述和经审查确认的证据进行综合认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院认定事实如下：2016年10月26日，被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强七人出具《村民建房申请书》，内容为:为了借碧桂园十里银滩旅游开发的春风，响应国家建设新农村奔小康的号召，积极配合对园区旅游客的服务，我们几户村民自愿组合，将剩余一点相邻宅基的土地联合建房，具体位置：桥头小盐田上。除自家居住外，用于谋取生活来源，服务于园区游客，特向组、村委会提出申请。2016年10月26日，案外人惠东县稔山镇盐灶背村民委员会在“情况属实，同意申请”上盖章。2016年11月3日，被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强七人（甲方）与被告刘元海（乙方）签订《合作建房协议书》（以下简称第一份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方提供位于惠东县××盐灶××村小盐田13000平方米的宅基地，并负责协助乙方顺建十六层半以上，乙方负责全部资金并负责承建六至八栋楼房达到实际使用标准（总建筑面积约10万平方米）。2、合作期限为70年，70年后无偿归还甲方。3、具体产权分配：建好的六至八栋楼房，其中两栋占地面积各约900平方米的十六层半楼房归甲方所有，栋号分别为肆栋和柒栋；其他楼房产权全部归乙方所有，其能建的楼层高度不受甲方限制。4、归属乙方所有楼房的使用及处置不受甲方限制，同理归属甲方所有楼房的使用及处置也不受乙方限制，即双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。二、甲乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系；负责工地道路畅通、水电表安装到工地；本工程由乙方自备材料、自行建筑、甲方必须配合乙方不受当地垄断所有材料干扰。2、乙方负责该六至八栋楼房的全部建设资金筹集；负责全部楼房的规划、设计；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均各自清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，合作期间如因其他原因（包括但不即于乙方承建期间发生的政府部门干预或不可抗力的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算。2016年11月18日，被告刘元海（甲方）与被告柯美伦（乙方）就合作兴建位于惠东县××盐灶××村小盐田《海岸居》小区规划图中的4栋和8栋事宜签订《合作建房协议书》（以下简称第二份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方负责提供地皮，乙方负责出资并建设，楼房分配为：《海岸居》小区规划图中的4栋占地面积约900平方米楼房产权归甲方所有，楼房高度为十六层半；规划图中8栋占地面积约1500平方米楼房产权归乙方所有，楼房高度不受甲方限制。甲方负责关系协助乙方顺建至十六层半以上，若因政府部门等原因导致停工，在盐灶背本地只要一栋楼房停工，甲方要无条件配合乙方继续施工。2、合作期限为70年。3、双方约定：归属乙方所有楼房的使用及处置不受甲方限制，同理归属甲方所有楼房的使用及处置也不受乙方限制，即甲、乙双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。二、甲乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系……2、乙方负责楼房的全部建设资金筹集；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均各自清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，合作期间如因其他原因（包括乙方承建期间发生的政府部门干预或发生不可抗力的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算。七、本协议甲乙双方签字后，乙方在两天内向甲方支付660000元费用后生效。2016年12月22日，被告柯美伦与案外人李亮签订《授权书》，内容如下：本人柯美伦兹授权委托李亮先生全权代理惠东县××盐灶××村小盐田《海岸居》8#楼A栋合建楼房的销售事宜。被授权人在权限范围内签署的一切相关文件，均代表授权人，由此所造成的一切责任均由本人承担。2017年1月8日，被告柯美伦（甲方）与原告（乙方）签订《合作建房合同》，主要约定：一、甲、乙双方合作统筹兴建的合作建房项目位于惠东县××山盐灶××村小盐田，占地面积13000平方米，占地可建筑面积约6000平方米，楼名定为《海岸居》，高约十五层。二、经审核，乙方应分担房屋建造费210960元以收据为凭，建好后分的8#A栋第六层601房建筑面积约102.91平方米的所有权和使用权，每平方米单价为2050元。三、本合同签订之日，乙方须先付定金10000元，项目做好一层框架付至全款的50%，计105460元（包括定金）；做好九层框架付全款的30%计63288元；框架封顶付全款的20%，计42192元。甲方收到全部建房款后乙方对上述房屋拥有七十年所有权和使用权，在使用期限内，乙方有权对该套房屋进行出租、转让、抵押、赠送、继承等，甲方无权干涉。……五、在政策条件允许情况下，甲方协助乙方办理产权证。……八、甲方保证上述物业没有抵押、贷款的行为，并不存在其他任何纠纷，否则由此产生的后果由甲方承担。九、本楼房如遇政府或发展商征收、拆迁，乙方所属物业的补偿归乙方所有。（或乙方所占本栋楼房面积比例）。……十、本协议经甲、乙双方签字后生效，双方对协议内容性质及各自权利义务均清楚明白，并同意严格执行，任何乙方违约应承担相关违约责任。……同日，被告柯美伦（甲方）与原告（乙方）就“海岸居”8#A栋第七层701房、B#A栋第十五层1505签订两份《合作建房合同》，其中，8#A栋第七层701房约定：建筑面积102.91平方米，房屋建造费210960元，在合同签订之日，乙方须先付定金10000元，项目做好一层框架付至全款的50%，计105480元（包括定金）；做好九层框架付全款的30%计63288元；框架封顶付全款的20%，计42192元；8#A栋第十五层1505房约定建筑面积75.56平方米，房屋建造费154898元，在合同签订之日，乙方须先付定金10000元，项目做好一层框架付至全款的50%，计77449元（包括定金）；做好九层框架付全款的30%计46470元；框架封顶付全款的20%，计30979元。合同其他内容均与8#A栋第六层601房《合作建房合同》内容一致。2017年1月8日，被告柯美伦出具收到蔡如萍支付海岸居8#楼A栋601、701、1505房定金分别10000元的3张《收据》交原告收执。2017年3月7日，案外人卢礼德出具关于收到蔡如萍支付海岸居8#楼A栋601房合作建款95480元、701房合作建房款95480元、1505房合作建房款67449元的3张《收据》原件交与收执。2017年4月10日，被告柯美伦出具关于收到蔡如萍支付海岸居8#楼A栋601房合作建款63288元、701房合作建房款63288元、1505房合作建房款46470元的3张《收据》原件交与收执。上述款项为601房支付168768元，701房支付168768元，1505房支付123919元，共计461455元。2017年7月24日，原告转账支付220843元给卢礼德。2017年年8月21日，原告转账47336元给蔡标。庭审中，原告称，涉案三套房款项已全部付清，有现金也有银行转账，签订合同时被告柯美伦出示见证书中的材料，涉案合同在盐灶背的工地上签订，涉案房产被拆除时尚未交付。被告柯美伦称，其不清楚款项收取情况，收到的房款用于建设工程费用支出，与刘元海是合作关系；4号楼、8号楼是其承建的，4号楼给地主，其本人收取8号楼B栋的收益，8号楼A栋建房的钱是卢礼德出资，由卢礼德收取购房款。被告刘元海称，其只是一个工头，案涉地块的相关手续都是当地村民负责的，其只负责规划，不清楚土地的性质；“海岸居”一共有十一栋，已经建好了十栋，其中1、2、3、5栋是其自己直接建的，与洪炯虎合作建设了第9栋、第10栋，收益按比例和协议分配，9栋归洪炯虎，10栋由其和村民分；其与柯美伦是合作关系，柯美伦建4、8号楼，4号楼给地主，8号楼归柯美伦，8号楼B栋的收益归柯美伦。柯美伦的物业中有四个股东，卢礼德是股东之一。案涉房产所在的“海岸居”因涉及违法用地、违法建设已于2018年4月12日被行政职能部门启动整体清拆程序，“海岸居”楼盘在原告蔡如萍提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。另查一，本院受理的原告苏嘉良与被告黄停辉、卢礼德、柯美伦、刘元海、广东吉径律师事务所合同纠纷一案【（2019）粤1323民初3469号】，被告卢礼德、黄停辉称卢礼德是柯美伦的销售代理人，柯美伦聘请的工作人员，工资底薪8000元加提成，提成按照房价款的八个点；黄停辉是卢礼德聘请的，工资底薪5000元，提成是房价款的三个点，柯美伦现金支付工资给是卢礼德，卢礼德现金支付给黄停辉，三人之间的佣金均未结算。另查二，被告刘元海因涉嫌犯非法倒卖土地使用权罪，惠东县人民检察院于2018年10月9日向本院提起公诉，本院于2020年1月17日作出（2018）粤1323刑初720号刑事判决书，以非法倒卖土地使用权罪，依法判处刘元海有期徒刑五年。截至本案判决作出之日，该刑事判决尚未发生法律效力。另查三，原告蔡如萍就“海岸居”8#A栋601、701、1505号房合同纠纷一案向本院提起诉讼【（2018）粤1323民初5273号】，蔡如玉就“海岸居”8#A703、1003号房合同纠纷一案向本院提起诉讼【（2018）粤1323民初5284号】，蔡赐孟就“海岸居”9#13A07号房合同纠纷一案向本院提起诉讼【（2018）粤1323民初5281号】，吴雄涛就“海岸居”9#607号房合同纠纷一案向本院提起诉讼【（2018）粤1323民初5277号】。洪炯虎向蔡赐孟、吴雄涛，黄停辉向蔡如玉出具的《收据》均与合同总房款一致。本院认为，涉案三份《合作建房合同》均由被告柯美伦与原告签订，被告卢礼德系经被告柯美伦授权负责销售事宜，其涉及8#A栋销售事宜属履行职务行为，故卢礼德的行为后果应由委托人即被告柯美伦承受。被告柯美伦系涉案8号楼的建设方，其辩称8号楼A栋系由被告卢礼德收益，未提供有效证据证实，本院对其该辩解不予采纳。故，本院认定该协议书的合同主体为原告与被告柯美伦。涉案三份《合作建房合同》，虽然被告刘元海主张为合作建房关系，但从合同内容却是将案涉“海岸居”8#楼A栋第601、701、1505号房特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告柯美伦之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）涉案原告与被告柯美伦签订的三份《合作建房合同》的效力；（二）被告柯美伦、刘元海应否向原告连带返还购房款；（三）被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强应否对购房款承担连带返还义务。关于涉案三份《合作建房合同》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《合作建房合同》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，原告与被告柯美伦签订的三份涉案《合作建房合同》应为无效合同。关于被告柯美伦、刘元海应否向原告连带返还购房款的问题。被告柯美伦作为无效合同的相对方，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告诉请被告房款购房款576818元，根据《收据》金额为461455元，原告主张其与“海岸居”8#A栋601、701、1505号房及“海岸居”系列案中另案原告蔡如玉购买的8#A703、1003号、蔡赐孟购买的9#1501号房、吴雄涛购买的9#607号房及其他人购买的房款共同支付购房款，但未能提供足额支付的证据，结合合同、款项发生时间，洪炯虎向蔡赐孟、吴雄涛和黄停辉向蔡如玉出具的《收据》均与合同总房款一致，以及系列案交易习惯等，实际支付的购房款与《收据》应相对应，故本院认定涉案实际购房款为《收据》金额461455元。原告主张实际支付576818元，未能提供足够证据予以证实，本院不予采纳。被告柯美伦应向原告返还已收取的购房款为461455元。关于利息，原告未尽合理审慎义务，原、被告对合同无效均负有过错，原告诉请计付利息本院不予支持。被告刘元海与被告柯美伦合作建设涉案“海岸居”8#楼房产，双方系个人合伙关系，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。据此，被告刘元海应对其与柯美伦的合作之债即涉案461455元购房款的返还承担连带责任。原告蔡赐源诉请被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强连带返还购房款，被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强非涉案合同主体，与刘元海土地转让系另一法律关系，对原告诉请黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强承担连带责任本院不予支持。综上，当事人诉辩意见，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。本案经审委会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告柯美伦、刘元海于本判决发生法律效力之日起10日内连带赔偿原告蔡如萍连461455元。二、驳回原告蔡如萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9568元（原告蔡如萍已预缴），由被告柯美伦、刘元海连带负担8222元，由原告蔡如萍负担1346元。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  黄新娣审判员  罗晓燕审判员  王雪良二〇二〇年二月二十七日法官助理叶璐书记员陈建丽