广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1971执异17号 异议人（被申请人）：尹婉笑，女，汉族，1964年12月19日出生，住广东省东莞市莞城区。 申请人：袁巧琴，女，汉族，1977年5月10日出生，住广东省东莞市。 本院在执行申请人袁巧琴与被申请人尹婉笑之间的（2019）粤1971执保6588号[诉讼案号：（2019）粤1971民初27293号]案件过程中，被执行人尹婉笑向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 被申请人尹婉笑称，请求解除对尹婉笑位于牛山社区莞长路东城段XXX的查封。申请人不服（2019）粤1971民初27923号民事裁定书对国土和房产的查封，现依法提出异议申请，袁巧琴与尹婉笑之间的民间借贷纠纷一案，袁巧琴提供了1500000元的担保要求查封尹婉笑的相关财产，但法院却查封了尹婉笑的四处房产和国土，而尹婉笑位于寮步镇××管区××坑村××东府集用（1999）第190XXX475号宅基地就占地面积100平方米，建筑面积六层共是680平方米，现在的市场价值约是2500000元，已足够抵袁巧琴要求查封的价值金额，但法院仍查封尹婉笑的以下财产：1、位于东城区××山社区××东府集用（1992）第190XXX631号宅基地占地面积100平方米，现市场价值约1000000元；2、东城区主山社区康乐二十二巷XXX的房产（建筑面积五层共520平方米，现市场价值约3200000元）；3、牛山社区莞长路东城段XXX的房产（占地面积60平方米，建筑面积180平方米，现市场价值约500000元）。法院所查封的申请人的以上财产价值已远远超过了1500000元，这显然是非常不公平的，为避免造成巨大的不必要损失，所以向法院申请，申请解除对尹婉笑位于东城区主山社区康乐二十二巷XX和牛山社区莞长路东城段XXX的二处房产的查封。 申请人袁巧琴辩称，一、东莞市第一人民法院于2019年12月6日民事判决书已经判决被告尹婉笑向原告袁巧琴偿还借款本金192万元和月利率1.5%的利息（到目前尹婉笑应支付袁巧琴利息累计暂为23.57万元），本息相加暂为215.57万元。（2019）粤1971民初27923号之一民事裁定书最后一段“如不服本裁定，可以自收到裁定书之日起五日内向本院申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。”显然异议人尹婉笑已经远远超过法律规定的五日复议期限，法院应予驳回异议人所有请求；二、案发前尹婉笑亲口告诉袁巧琴说其债务为617万元人民币（包括把位于东莞市寮步镇三联管理区长坑长圣路XXX房屋以250万元转让给刘志坚，欠刘志坚250万元），尹婉笑属于严重资不抵债，异议人债务分别是：尹婉笑欠袁巧琴215.57万元（已判决）；尹婉笑欠刘志坚250万元（附转让合同，刘志坚支付房款后实际占有）；尹婉笑欠张新连80.8万元（已判决）；尹婉笑欠银行贷款约70万元。异议人于2018年11月20日签订转让合同把位于东莞市寮步镇三联管理区长坑长圣路XXX房屋以250万元人民币转让给刘志坚。该房屋是农村宅基地，由于刘志坚不是该社区村民，该房屋转让合同违反《土地管理法》无法过户。实际上该房屋已经卖给了刘志坚一年多，刘志坚支付250万元对价后实际占有该房屋；三、关于尹婉笑位于东莞市××主山下××号房屋，因为房屋是农村宅基地，依照法律只能转让本村的村民，该房屋流通性和商品房相比，极其不具有流通性，从而市场价值也大大减少，中介评估市场价值也就是160万元。异议人尹婉笑在房屋查封后和二手房东倒签10年房屋租赁合同，故意对抗法院执行，故意给该房屋强制执行拍卖人为制造障碍，也同时阻吓潜在竞拍者，为此该房屋三次流拍的风险大大增加，袁巧琴为此已经申请法院追究异议人尹婉笑的法律责任，拘留异议人尹婉笑。按规定每次流拍都要在评估价下浮20%为下一次拍卖，经过三次评估价20%下浮，最终的成交价已经是评估价打折了64%，最终成交价约为102万元，价值具有不确定性；四、关于尹婉笑位于东莞市××牛山社区××号（新门牌号：牛山社区莞长路东城段XXX）房屋，该房屋无土地证、无房产证，产权属于牛山社区，尹婉笑属于租赁房屋（只剩余10年使用年限），市场价值实际为30万元。2019年10月23日至26日期间，尹婉笑多次发短信给袁巧琴说有人30万元买牛山社区该房屋，异议人尹婉笑请求袁巧琴解封该房屋以便转让（附短信截图），以此证明该房屋市场价值为30万元，并不是异议人故意抬高房屋市场价值所称的50万元。综上所述，东莞市寮步镇三联管理区长坑长圣路XXX房屋已经不是异议人实际占有，是刘志坚实际占有。扣除该房产后，实际上袁巧琴保全的财产只有东城两栋房屋总价值为160万+30万=190万元，并未超过袁巧琴财产保全担保的金额200万元（第一次财产担保150万元，第二次追加50万元财产担保）。异议人没有提供任何法院认可的房产评估报告和相关房产价值证据，是异议人自己单方面说的房产价值，没有任何公信力。农村宅基地本来就不是商品房，不能在市场进行自由买卖，房产价值极具不确定性。另外袁巧琴申请查封房屋是“活查封”，是可以自住的，并没有造成异议人任何财产损失。一旦房屋解封，异议人会马上把房产过户转移财产，反而造成袁巧琴的财产损失，造成法院执行不了的困难。基于上述理由，案涉财产保全民事裁定书完全合法合理，请求法院依法驳回异议人所有请求。 经审查查明，本院在审理（2019）粤1971民初27923号袁巧琴与尹婉笑民间借贷纠纷一案【执保案号：（2019）粤1971执保6588号】过程中，根据袁巧琴的财产保全申请，本院于2019年9月11日作出（2019）粤1971民初27923号民事裁定书，裁定冻结尹婉笑150万元的款项或查封、扣押其相应价值150万元的财产。本院后根据袁巧琴的追加保全申请，于2019年9月23日作出（2019）粤1971民初27923号之一民事裁定书，裁定冻结尹婉笑50万元的款项或查封、扣押其相应价值50万元的财产。本院根据上述两裁定书据此采取了相关保全措施。被保全财产的查封与抵押登记情况如下： 1、本院查封了东莞市东城区牛山社区莞长路东城段XXX的房产（无证房产），查封期限为三年，由2019年9月24日至2022年9月23日。本院于2019年9月24日向东莞市东城街道办事处牛山社区居委会送达相关协助执行通知书，要求该社区在上述查封期间内不得协助尹婉笑办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。 2、本院查封了尹婉笑名下单独所有的位于东莞市××山社区××号的房产（房产证号：粤房地权证莞字第××号），查封期限为三年，由2019年9月18日至2022年9月17日。根据房产信息查询结果，该房产为自建私房，建筑面积521.55平方米，抵押权人为招商银行股份有限公司东莞分行，抵押方式为最高额抵押，债权数额为60万元，该房产另被本院（2019）粤1971民初31577号案件轮候查封。该房产所占土地面积为120.9平方米，为划拨取得的国有建设用地，权属证号为东府国用字（2015）第190XXX631号，查封期限为三年，由2019年9月18日至2022年9月17日。 3、尹婉笑名下单独所有的位于东莞市寮步镇三联管理区长坑村的集体土地（土地证号：东府集用字（1999）第190XXX4**）查封期限为叁年，由2019年9月18日至2022年9月17日，该幅土地面积100平方米，无抵押。 本院并未查封尹婉笑名下位于东莞市寮步镇三联管理区长坑村该处集体土地的地上建筑物，根据不动产登记信息查询结果，该处地上建筑物坐落于东莞市××镇长坑村西南路边，面积682.53平方米，系尹婉笑名下单独所有的自建私房，无抵押。 尹婉笑主张：其名下位于东莞市寮步镇三联管理区长坑村该处集体土地的房产及地上建筑物的市场价值约为250万元，故本院查封的其他财产为超额查封，均应当予以解封，但尹婉笑并未提交任何房地产估价报告或相关房产的价值、价格证据予以证明。申请人袁巧琴对尹婉笑的上述主张不予确认。 以上事实，有尹婉笑提交的房地产权证、土地证、商住楼转让合同，袁巧琴提交的转让合同、微信聊天截图以及本院财产保全资料、不动产登记信息查询结果等等附卷为证。 本院认为，本案的争议焦点为案涉被查封财产是否明显超标的额，应否解除超标的额部分财产的查封，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查，对各项被查封财产分析如下： 首先，关于东莞市东城区牛山社区莞长路东城段XXXX的房产（无证房产）。该处房产并未进行权属登记，交易变现困难，未经评估不能确定该房产价值。其次，关于尹婉笑名下位于东莞市××山社区××号的房地产。该处房地产为自建私房，仅能在同一集体经济组织成员范围内流转，交易受限，存在变现困难的情况，未经评估不能确定该房产价值。再次，关于尹婉笑名下单独所有的位于东莞市寮步镇三联管理区长坑村的集体土地。该集体土地及地上建筑物亦仅能在同一集体经济组织成员范围内流转，交易受限，存在变现困难情况，未经评估不能确定该处房地产的价值。 综上，异议人名下的财产由于权属问题均存在变现障碍，其也未举证证明其财产价值情况，应承担举证不能的责任。异议人提交的现有证据不足以证明本院存在明显超标的额查封、冻结情况，异议人尹婉笑的异议请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第(十一)项?第二百二十五条之规定,裁定如下: 驳回异议人尹婉笑的异议请求。 如不服本裁定，可以在收到裁定书之日起十日内，通过本院向东莞市中级人民法院申请复议，也可以直接向东莞市中级人民法院申请复议。 审判长  刘胡光 审判员  吴晓婷 审判员  谢 奕 二〇二〇年二月五日 书记员  王 红