包头市昆都仑区人民法院   民事判决书   （2019）内0203民初5476号   原告：李妙玉，女，1954年10月22日出生，住包头市。   委托诉讼代理人：陈丽，内蒙古嘉祺律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵海峰，内蒙古嘉祺律师事务所律师。   被告：杨洪林，男，1980年2月6日出生，住重庆市忠县。   委托诉讼代理人：董一然，内蒙古孚本律师事务所律师。   被告：包头市首大医院有限公司。   法定代表人：叶小林。   委托诉讼代理人：董一然，内蒙古孚本律师事务所律师。   原告李妙玉与被告杨洪林、包头市首大医院有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李妙玉的委托诉讼代理人陈丽、赵海峰，被告杨洪林、包头市首大医院有限公司的委托诉讼代理人董一然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李妙玉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年8月14日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告腾出所租赁的房屋；2.判令被告承担逾期支付租金的违约金994382元（自2019年7月16日起至被告腾房之日止，暂计算至2019年8月20日）；3.判令被告缴清在租赁期间因使用房屋所发生的水、电、暖、煤气、通讯费和有关规定的税费等，以及因迟延缴纳上述费用产生的滞纳金；4.判令被告支付占用房屋期间的租金（自2019年8月15日起至被告实际腾房之日止，按照年租金2841091元的标准进行计算）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月14日，原告与被告杨洪林签订《房屋租赁合同》，原告将位于包头市××区部分房屋出租给被告杨洪林，房屋建筑面积7600平方米，租期从2014年8月15日至2026年8月14日，并约定了租金数额及迟延支付租金被告应承担的违约责任。合同签订后，被告支付了前五个租赁年度的租金，但截至目前被告仍未支付下一年度租金，原告多次催要未果，被告构成违约，已达到解除合同的条件。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。   杨洪林、包头市首大医院有限公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求，原因如下：第一，被告杨洪林不是实际租赁的主体，实际承租人系包头市首大医院有限公司，杨洪林仅是作为包头市首大医院有限公司成立筹备前的代表行使的职权行为，其签署合同属于职务行为；且每年的租金均是由包头市首大医院有限公司支付，已长达五年，对此原告是明确知晓的，故原告诉讼主体设列错误。第二，原告的诉讼请求计算方式错误且重复。合同第八条违约责任第2项第1款和第2款适用条件不同。本案中，原告所陈述的事实系被告擅自终止合同导致的违约责任，而不是迟延交付租金导致的迟延履行的责任，按照合同第八条第2项第1款的约定，应按照总金额的20％计算违约金，不应按照迟延支付房租的日违约金进行计算。第三，原告的第一项、第二项诉讼请求是基于合同的违约之诉，而第四项诉讼请求是侵权之诉，原告应当择一而诉。同时，原告要求支付房租的诉讼请求计算依据错误，其主张的实际损失鉴定方法和计算方式不客观。原告要求被告承担违约金并解除合同就不能再要求被告支付所谓占用房屋期间的租金，因为违约金的意义就是原告的实际损失，原告再要求被告补足其租金，不符合法律规定。第四，原告在增加支付房租的诉讼请求申请书中陈述的事实和理由错误。该申请书中称是被告占用原告的房屋，既然本案的案由是房屋租赁合同纠纷，就不存在原告事实和理由中被告占用和侵权的事实。同时，原告主张的第三项诉讼请求不明确，不符合民事诉讼法相关规定。第五，本案中无论是杨洪林还是包头市首大医院有限公司，均不存在实际的违约责任，不应承担赔偿责任。包头市首大医院有限公司的租金已支付至2019年8月14日，作为实际经营者，其因经营不善导致破产清算，包头市昆都仑区人民法院已于2019年6月20日查封了包头市首大医院有限公司的经营场所和设备，导致包头市首大医院有限公司客观上不能履行2019年8月15日至2020年8月15日的租赁合同，属于企业经营风险，不可归责于承租人恶意违约。包头市首大医院有限公司于被查封的第一时间告知原告无法继续履行租赁合同，而原告在明知企业已被查封且无法继续履行合同的情况下，仍不积极采取自力救济措施，导致损失扩大。根据相关司法解释，对于该行为导致损失扩大应由原告自行承担，如原告不履行自力救济和出租义务，涉案房屋可放至12年租期届满。第六，原告主张的违约金计算标准过高。按照日违约金计算，每日高达28000元，一年期的违约金逾千万，超出了相关法律规定，请求法院予以调整，不得高于年租金的20%。综上，无论是二被告的哪一方，均是因为客观不能继续开展经营活动导致租赁合同提前终止，而原、被告的租赁合同约定的违约金条款是双方恶意违约下的惩治措施，不包含因客观和不可抗力导致的继续履行不能。同时，包头市首大医院有限公司破产导致的无法继续履行合同，给原告造成的实际损失不能参照双方约定的违约标准，而应当对同地段、同用途、同面积、同租金的房地产项目进行议价或评估。杨洪林及包头市首大医院有限公司仅同意依照法律规定，对因客观原因造成的损失进行实际的足额赔付。对于超过合理期限，原告自己怠于履行权利导致的扩大损失，请求予以驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审理认定事实如下：位于包头市××区坊（国际新城）综合楼-101、-201、-301、-401、-501的房屋，所有权人为原告李妙玉。2014年8月14日，原告与被告杨洪林签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于包头市××区部分房屋（建筑面积合计7600平方米）出租给被告杨洪林，用于开办医院；租期为12年，自2014年8月15日至2026年8月14日，其中第一、第二、第三个租赁年度的年租金为税后2600000元，从第四个租赁年度开始，每年在年租金2600000元的基础上递增3%，租金第一年每半年付一次，从第二年起一年一缴，提前30天支付全年租金；租赁期间因使用房屋所发生的税费、水、电、暖、通讯等费用由被告杨洪林承担或直接向相关部门缴纳。合同违约条款约定，被告杨洪林擅自终止合同，视为对原告违约，应按照全部租赁年度租金总额的20%向原告支付违约金；如被告杨洪林拖欠租金，每迟延一日向原告支付违约金，按照应交租金数额的日百分之一计算，延迟超过30日，原告有权要求解除合同。2018年6月22日，被告包头市首大医院有限公司通过中国银行向原告李妙玉之夫薛XX支付两笔500000元，计1000000元；2018年7月10日，被告包头市首大医院有限公司的财务人员通过微信向薛XX支付1678000元。此外，2017年7月14日和7月15日，上述包头市首大医院有限公司的财务人员通过微信向薛XX支付房租1000000元、50000元和50000元。原告认可收到被告杨洪林支付的涉案房屋2018年8月15日至2019年8月14日的租金2758340元，并认可2019年8月14日之前的房屋租金被告不曾拖欠。现涉案房屋内被告包头市首大医院有限公司的机器设备等处于人民法院查封状态。   庭审过程中，原、被告一致认可《房屋租赁合同》中载明的租赁标的物，即闽辉大厦与原告举证的《房屋产权证书》中记载的房屋坐落位置一致，此为本案争议的房屋。就房屋租金的支付方式，被告称已经过的租赁年度的租金支付方式，都是一部分为被告包头市首大医院有限公司支付，一部分为包头市首大医院有限公司的财务人员通过个人账户支付。对此，原告称不清楚租金的支付方式，但认可被告杨洪林支付了租金，且无论是原告李妙玉还是被告杨洪林，都指定了给付款项和接收款项的人员，故被告包头市首大医院有限公司支付租金的行为不能代替租赁合同主体的变更。   诉讼过程中，经被告杨洪林申请，本院将包头市首大医院有限公司追加为共同被告。   本院认为，原告李妙玉与被告杨洪林签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。按照合同约定的租赁期限、租金数额及租金支付时间，被告杨洪林应于2019年7月15日前支付2019年8月15日至2020年8月14日期间的租金2841090.2元[（2600000元/年×1.03）×1.03]×1.03，被告杨洪林逾期支付租金超过30日，原告有权解除合同。故对原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告杨洪林应将涉案房屋腾出返还原告，同时，应向原告支付涉案房屋自2019年8月15日起至合同解除之日的房租以及合同解除之日至腾房之日的房屋占有使用费，均按照每日7783.8元计算（2841090.2元/年÷365天）。合同解除系因被告包头市首大医院有限公司逾期支付租金所致，被告杨洪林对此存在过错，客观上给原告造成了一定损失，故对原告要求被告承担逾期支付房租违约金的诉讼请求，本院予以支持。但结合双方《房屋租赁合同》的履行情况、被告杨洪林的过错程度、以及被告包头市首大医院有限公司机器设备被人民法院查封导致无法开展经营活动的现状，对被告包头市首大医院有限公司称双方约定违约金过高的抗辩意见，本院予以采信，其主张调整降低违约金的申请，本院予以适当考虑，本院酌情认为违约金按照应交年度租金2841090元的20%进行计算较为适宜，即568218元。关于被告包头市首大医院有限公司的责任承担问题，合同明确约定涉案房屋用于开办医院，且被告包头市首大医院有限公司实际使用涉案房屋从事医疗服务活动，并在每个租赁年度通过其公司和财务人员的账户向原告支付房租，故被告包头市首大医院有限公司应作为实际使用人与被告杨洪林共同承担上述责任。关于原告要求被告缴清相应水、电、暖、煤气、通讯费及相关税费的诉讼请求，因其未明确相应的数额，亦未提供相应证据，故本案中不作处理，原告可另寻其他途径予以解决。   综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：   一、解除原告李妙玉与被告杨洪林于2014年8月14日签订的《房屋租赁合同》；   二、被告杨洪林、包头市首大医院有限公司于本判决生效后三十日内将位于包头市××区部分房屋（建筑面积合计7600平方米）腾出，并返还原告李妙玉；   三、被告杨洪林、包头市首大医院有限公司于本判决生效后三十日内向原告李妙玉支付自2019年8月15日起的房租及占有使用费，至腾房之日止，每日按照7783.8元计算；   四、被告杨洪林、包头市首大医院有限公司于本判决生效后三十日内向原告李妙玉支付违约金568218元；   五、驳回原告李妙玉的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费13744元（原告已预交），由被告杨洪林、包头市首大医院有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。   审 判 长 刘 洁   人民陪审员 赵士鑫   人民陪审员 马 涛     二〇二〇年二月二十一日   书 记 员 马祺深   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国物权法》   第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。   《中华人民共和国合同法》   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。