福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初10338号 原告：厦门联发（集团）物业服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区湖里大道**联盛大厦**。 法定代表人：葛明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：傅剑平，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门市三里汇商业经营管理有限公司，住所地，住所地福建省厦门市湖里区五缘西三里******及地下****iv> 法定代表人：杨继续。 被告：厦门利德伟物业管理有限公司，住所地福建省厦门市集美，住所地福建省厦门市集美区杏林湾路**物业**** style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 法定代表人：杨继续。 被告：杨继续，男，1974年1月20日出生，汉族，住福建石狮市。 被告：陈长芹，女，1946年10月2日出生，汉族，住福建厦门市思明区。 原告厦门联发（集团）物业服务有限公司（以下简称联发公司）与被告厦门市三里汇商业经营管理有限公司（以下简称三里汇公司）、厦门利德伟物业管理有限公司（以下简称利德伟公司）、杨继续、陈长芹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告联发公司的委托诉讼代理人傅剑平参加诉讼。被告三里汇公司、利德伟公司、杨继续、陈长芹经本院公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联发公司向本院提出诉讼请求：1.三里汇公司立即向联发公司支付2016年4月至2019年9月期间的物业管理服务费676234.77元、公共维修金61496.57元，合计737731.34元；2.三里汇公司向联发公司支付违约金（按欠缴费用3‰／日标准计算，自2016年5月1日起计至实际计算至付清之日止）；3.利德伟公司、杨继续、陈长芹对上述债务承担共同偿还责任。 事实与理由：陈长芹系厦门市湖里区五缘西三里1号201单元、地下一层01单元房产的业主，建筑、地下****房产的业主。三里汇公司与利德伟公司均系案涉房产的实际使用人。2012年7月1日，联发公司与案涉小区业主委员会签订了《联发五缘湾1号花园物业服务合同》，服务期限自2012年7月1日至2017年6月30日，约定由联发公司对联发五缘湾1号花园提供物业管理服务。根据案涉物业服务合同第二十一条规定，以房屋建筑面积为基数，商铺物业服务费按每月3.55元/平方米、公共维修金按每月0.3元／平方米计算收取。业主应按季交纳并于每季度第二个月前交清，否则联发公司可自逾期之日起按日加收欠缴费用3‰的违约金。全体业主及实际使用人应遵守本合同约定履行支付义务。前述合同到期后双方顺延了服务合作。2019年1月13日，联发公司与案涉小区业主委员会续签合同，约定服务期限自2018年7月10日起至2021年7月9日止，收费标准同上述合同约定，同时约定业主应按季交纳并于每季度首月5日前交清，否则应承担每日按欠缴费用3‰计算的违约金。2014年2月26日，利德伟公司通过与案涉房产转租人厦门市启德中实实业有限公司签订的《房屋租赁合同》，取得了案涉房产的使用权，租赁期限自2014年3月1日至2024年2月28日止，并约定由利德伟公司承担物业管理费等相关费用。2014年3月20日，三里汇公司通过利德伟公司取得案涉房产的使用权，并将案涉房产登记为公司住所地，使用期限至2064年3月31日。2015年2月25日，三里汇公司再次与厦门沃美斯实业有限公司签订了《房屋租赁合同》，期限至2025年2月28日，并约定由三里汇公司承担物业管理费等相关费用。在上述案涉合同期间，三里汇公司、利德伟公司既是关联企业又是案涉房产的共同实际使用人，并根据案涉租赁合同的约定应承担案涉房屋物业管理费等相关费用，依法应共同承担案涉物业管理费。鉴于利德伟公司为独资企业法人，杨继续是利德伟公司的唯一投资人即独资股东，依据公司法相关规定，杨继续不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对利德伟公司的债务承担连带偿还责任。同时，陈长芹作为案涉房产所有权人依法应对案涉物业管理费、公共维修金等费用承担连带偿还责任。联发公司依约提供了物业服务，但2016年4月起至今，三里汇公司、利德伟公司、杨继续、陈长芹仍拖欠联发公司物业管理服务费676234.77元、公共维修金61496.57元，合计737731.34元。经联发公司多次催讨未果，故诉至法院，请求判如所请。 三里汇公司、利德伟公司、杨继续、陈长芹未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。三里汇公司、利德伟公司、杨继续、陈长芹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面质证意见，视为放弃相关的诉讼权利。联发公司为支持其诉求，提交了《国家企业信用信息公示系统》（厦门市三里汇商业经营管理有限公司）、《国家企业信用信息公示系统》（厦门利德伟物业管理有限公司）、常住人口基本信息表、《联发五缘湾1号花园物业服务合同》（2012年7月1日）、《物业服务情况说明》、2019年《联发五缘湾1号花园物业服务合同》、《土地房屋登记卡》（厦地房证字第00933252号）、《土地房屋登记卡》（厦地房证字第00925764号）、2014年2月26日《房屋租赁合同》、《申请报告》、《无偿使用证明》、《尽快支付物业服务费等相关费用之律师催告函》、Ems快递单、邮件全程跟踪查询为证。本院经审查，对联发公司提交上述证据予以确认并在卷佐证。联发公司提交的2015年2月25日《房屋租赁合同》、厦门增值税普通发票、资金往来统一票据，缺乏原件相佐证，对其效力，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年7月1日，厦门市湖里区联发五缘湾1号小区业主委员会作为甲方，联发公司作为乙方，双方签订一份《联发五缘湾1号花园物业服务合同》，约定：物业名称为联发五缘湾1号花园；坐落位置为厦门市湖里区；管理服务期限为5年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止；本物业的管理服务费，高层住宅按建筑面积每月每平方2.45元；商铺按建筑面积每月每平方3.55元；幼儿园按建筑面积每月每平方1.8元；地下车库管理费每月每个车位80元，由；地下车库管理费每月每个车位80元当按每季度的第二个月前交清当季度的物业管理服务费，逾期未缴纳物业管理服务费、水电公摊费等费用的，从逾期之日起按日加收所欠缴费用千分之三的滞纳金；房屋公共维修金由乙方高层住宅每月每平方米0.3元，商铺每月每平方米0.3元，幼儿园每月每平方米0.3元，车位维修金每月每个5元，随物业管理服务费缴交时间一起缴交；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，可以向湖里区人民法院起诉；合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。 2018年9月26日，厦门市湖里区联发五缘湾1号小区第二届业主委员会出具《物业服务情况说明》，主要内容为：我会与联发公司签订的《联发五缘湾1号花园物业服务合同》约定服务期限自2012年7月1I日起至2017年6月30日止，该合同期满后双方未另订合同，但同意按原合同约定顺延物业管理服务合作，直至正式签订新的《物业服务合同》止。 2019年1月13日，厦门市湖里区联发五缘湾1号小区第二届业主委员会作为甲方，联发公司作为乙方，双方签订一份《联发五缘湾1号花园物业服务合同》，约定：物业名称为联发五缘湾1号花园；坐落位置为厦门市湖里区；物业服务期限为3年，自2018年7月10日起至2021年7月9日止；本物业的管理服务费，高层住宅按建筑面积每月每平方2.45元；商铺按建筑面积每月每平方3.55元；幼儿园按建筑面积每月每平方1.8元；地下车库管理费每月每个车位80元；物；地下车库管理费每月每个车位80元度收取，业主、物业使用人应于每季度首月5日前向乙方交纳本季度物业服务费等费用；逾期未缴纳物业服务费等费用的，从逾期之日起，每逾期一日按应交欠费金额的千分之三支付日违约金；住宅专项维修资金按高层住宅每月每平方米0.3元，商业每月每平方米0.3元，幼儿园每月每平方米0.3元，车位维修金每月每个5元，随物业服务费缴交时间一起缴交；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，可以向物业所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。 厦门市湖里区五缘西三里1号201室房产权属人为陈长芹，建筑面积为2546.23平方米，领证日期为2012年7月19日。厦门市湖里区五缘西三里1号地下一层01单元房产权属人亦为陈长芹，房产建筑面积为2334.45平方米，领证日期为2012年6月20日。 2014年2月26日，厦门市启德中实实业有限公司（作为出租方，甲方）（以下简称启德公司）与厦门利德伟投资管理有限公司（作为承租方，乙方），签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方房屋五缘湾一号商业Ｂ区，坐落在五××西××单元、××单元及地下××单元，产权证号：00933252、00925764、00925765；租赁期限自2014年3月1日至2024年2月28日止，期限为10年。该《房屋租赁合同》另对租金及押金的支付、房屋的装修及维修、甲乙方的权利业务、违约责任等进行了约定，但联发公司提供的该合同缺少第五页，无法得知甲乙方有关物业服务费、公共维修金承担的约定。 2014年3月20日，厦门利德伟投资管理有限公司出具《无偿使用证明》一份，载明:厦门利德伟投资管理有限公司将五缘西三里1号101单元201单元及地下一层01单元无偿给厦门市三里汇物业管理有限公司作为住所、经营场所使用，时间为2014年3月1日至2024年2月28日。 2015年12月10日，厦门利德伟投资管理有限公司向联发公司递交《申请报告》一份，向联发公司申请降低物业费标准，若联发公司同意费用调整，厦门利德伟投资管理有限公司将所欠的所有费用结清，并将继续如期缴交物业费。 2018年8月7日，联发公司委托律师分别向三里汇公司、利德伟公司邮寄律师函，催讨案涉物业服务费、公共维修金。2018年8月8日，邮寄至三里汇公司的律师函显示“妥投”；同日，收悉该函件，邮寄至利德伟公司的律师函显示“退回妥投”。 另查明，三里汇公司曾用名厦门市三里汇物业管理有限公司，于2014年8月8日变更为现用名，住所及经营场所均登记为厦门市湖里区五缘西三里******及地下****，杨继续为其法定代表人。利德伟公司曾用名厦门市利德伟投资管理有限公司，于2018年9月26日变更为现用名，杨继续亦为其法定代表人，出资比例为100%。 本院认为，联发公司为联发五缘湾1号花园提供了物业管理服务，其主张三里汇公司、利德伟公司作为物业实际使用方，杨继续作为利德伟公司的唯一股东，应支付欠付的物业服务费、公共维修金及因拖欠前述款项而产生的违约金，但其提供的证据不足以证明三里汇公司、利德伟公司系厦门市湖里区五缘西三里1号201单元、地下一层01单元房产的物业使用人，故、地下****房产的物业使用人伟公司、杨继续支付欠付的物业服务费、公共维修金及违约金的主张不予支持。联发公司向作为业主的陈长芹主张物业服务费和公共维修金，有事实和法律依据，本院予以支持。陈长芹未依照《联发五缘湾1号花园物业服务合同》约定按时支付物业服务费及公共维修金，已构成违约，应承担相应的违约责任。联发公司主张陈长芹支付欠付的物业服务费676234.77元及公共维修金61496.57元，有事实和法律依据，本院予以支持。联发公司主张陈长芹按欠缴费用每日3‰标准计付逾期违约金明显过高，该违约金的计算标准应予调整为月利率2%，且按应缴纳物业费金额自逾期付款之日起即每季度的次月首日（2016年4月至2018年12月间）、每季度的首月6日（2019年1月起）计算至实际还款之日止，以应缴纳的物业服务费为限。三里汇公司、利德伟公司、杨继续、陈长芹经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。 综上所述，联发公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈长芹应于本判决生效之日起十日内向厦门联发（集团）物业服务有限公司支付2016年4月至2019年9月期间拖欠的物业服务费676234.77元、公共维修金61496.57元。 二、陈长芹应于本判决生效之日起十日内向厦门联发（集团）物业服务有限公司支付违约金（以34821.04元为基数，自2016年5月1日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以34821.04元为限；以34821.04元为基数，自2016年8月1日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以34821.04元为限；以34821.04元为基数，自2016年11月1日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以34821.04元为限；以51979.24元为基数，自2017年2月1日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以51979.24元为限；以51979.24元为基数，自2017年5月1日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以51979.24元为限；以51979.24元为基数，自2017年8月1日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以51979.24元为限；以51979.24元为基数，自2017年11月1日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以51979.24元为限；以51979.24元为基数，自2018年2月1日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以51979.24元为限；以51979.24元为基数，自2018年5月1日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以51979.24元为限；以51979.24元为基数，自2018年8月1日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以51979.24元为限；以51979.24元为基数，自2018年11月1日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以51979.24元为限；以51979.24元为基数，自2019年1月6日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以51979.24元为限；以51979.24元为基数，自2019年4月6日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以51979.24元为限；以51979.24元为基数，自2019年7月6日起，按月利率2%，计算至实际付款之日止，以51979.24元为限）。 三、驳回厦门联发（集团）物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11177元，由陈长芹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  陈艳红 人民陪审员  庄鸿义 人民陪审员  张日祥 二〇二〇年二月十八日 法官 助理  王夏菁 书 记 员  苏玉萍 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。