云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初5558号原告：李素兰，女，1973年5月1日出生，汉族，身份证住址河北省邯郸市邯山区。委托诉讼代理人：陈伟，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：西双版纳吉鑫置业有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州旅游度假区曼弄枫片区“天一王国”一期营销展示中心三楼。统一社会信用代码：91532800557791487M。法定代表人：高宇，男，1966年2月19日出生，身份证住址云南省昆明市盘龙区，职务执行董事。委托诉讼代理人：杜克武，云南联宇律师事务所律师。特别授权代理。原告李素兰与被告西双版纳吉鑫置业有限公司（以下简称“吉鑫公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李素兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告违约依法解除原、被告双方签订的《商品房认购协议》；2.判令被告归还原告已支付的购房款366120元；3.判令被告承担违约责任双倍返还定金，即再向原告支付30000元；4.判令被告承担本案诉讼费及律师费15000元。事实和理由：被告在景洪市开发的“玖沐雨林”房地产项目在销售过程中明确以小面积公寓出售并承诺直接回租后托管给被告进行产权式酒店经营，由其引进国际知名郁金香酒店集团进行欧式化标准管理，并承诺房屋交付后直接转交被告进行装修经营即所谓的一条龙服务，同时每月有固定的收益返还购房者，并声称相关租金正好可以达到以租养房贷的目标。原告根据被告的上述宣传和承诺于2018年5月6日与被告签订了《商品房认购协议》，并依约支付了30000元的所谓会员费（至今未清楚支付该款的目的和项目，只是售楼人员要求必须支付该款项才能签订认购协议）和30000元的订约定金，认购了“玖沐雨林”项目A3栋1层0115号房。《商品房认购协议》对房屋面积，首付款比例及签订正式购房合同和支付首付款的时间及违约责任等内容进行了约定。但是之后在履行该协议过程中，被告一直在违反协议约定和原来的承诺，造成本协议的履行开始完全违背了当时签订协议的目的：1、被告擅自提高购房首付款的比例，要求原告首付336120元，远远超过原来约定的首付款比例；2、被告在没有签订正式购房合同的情况下于2019年02月21日就要求原告支付上述首付款；3、2019年10月才邮寄该房屋的正式网签合同，在原告强烈要求下，被告又才提供了所谓的房屋托管协议《公寓托管服务协议》，而该合同及协议完全违背了当时的承诺：（1）与提供的正式购房合同第二十四条“销售和使用承诺”第1款明确相冲突：“不采故原告有权解除认购协议并要求被告承担相应的违约责任。取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”；（2）所谓的受托管理方变成了福科斯（天津）置地有限公司西双版纳分公司，而不是原来承诺的国际知名公司；（3）就此也造成违背承诺的事实如让购房者自己承担装修、托管设备添置及费用和责任等。就上述情况2019年10月12日原告曾书面函告被告，希望被告履行原来的承诺和协议，但是至今没有任何答复。因此原告认为被告已经完全违反《商品房认购协议》的约定，构成严重违约行为，使协议履行丧失了合同原来目的的实现，必须立即解除协议，并由被告承担违约责任和返还原告己交的全部款项。被告吉鑫公司辩称，1、双方签订的《商品房认购协议》已经成立生效，合同应当得到全面的履行，本案中不存在法定的解除事由；2、被告收到原告支付的全部购房款金额为336120元，被告已经向原告出具了收据。因被告不存在违约行为因此不同意返还购房款和双倍支付定金，对于律师费双方并未进行过约定因此不应当予以支付；3、在认购协议中双方并未约定过托管的事宜，如果存在托管那在签订认购的协议时候会进行注明且当时就会签订托管协议。被告在向原告邮寄正式的商品房买卖合同时也并未附有托管协议，被告仅在原告强烈的要求下被告才将托管协议寄送原告，托管问题系原告与案外人之间的法律关系，与原、被告之间的商品房买卖关系无关，不应认定被告存在违约；4、关于首付款比例的提高是银行的行为并不是由被告所决定的，提高首付款比例也是征得了原告的同意，原告亦按照该金额支付了首付款。在认购协议中已经明确约定支付首付款和签订正式的买卖合同是同时履行的，故原告是在被告通知签订正式的买卖合同后才支付的首付款，但其拒绝到被告售楼部签订，被告无奈之下才邮寄了购房合同，但之后原告也未签订合同。综上，被告不存在违约行为请求驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕其主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1《商品房认购协议》、证据2收据、证据3《核对信息单》、《正式签约注意事项和提示》、《商品房买卖合同（预售）》、《公寓托管协议》、证据4售房宣传PPT、证据6《委托代理协议书》、律师费发票、证据8售房传单、证据9景洪市房地产交易所查询结果真实性无异议，本院予以采信并在卷佐证。原告提交的证据5快递单和函件，因快递单中载明的收、寄件人与本案当事人无法确认关系，故该组证据本院不予采信；证据7微信聊天记录截屏截取的为部分聊天记录，本院不予采信。原告庭审结束后补充提交的证据被告销售大厅示意图一张、楼盘照片2张和机票行程单不能证明原告欲证明的内容，本院不予采信。根据庭审举证、认证，本院确认如下法律事实：2018年5月6日，原告李素兰（乙方）和被告吉鑫公司（甲方）双方签订《商品房认购协议》，主要约定：乙方认购的商品房为甲方在景洪市开发的“玖沐雨林”项目A3幢1层0115号房、规划用途为商业；该商品房以建筑面积计价，单价11333元/平方米，总价529493元；乙方在本协议签订时支付订约定金30000元，《商品房购销合同》履行后抵作房款；乙方选择按揭付款，即乙方应于签订《商品房购销合同》当日付清首期房款229493元并按银行规定提交全部申请个人住房贷款的全部证明文件，《商品房购销合同》签订后45日内，乙方贷款申请不被银行批准的乙方须在该事由发生后10日内付清全部合同价款，乙方逾期付款的按合同约定的承担违约责任；乙方所购商品房的预售许可证正在办理过程中，该商品房预售许可证取得后甲方将及时通知乙方，乙方应于接到通知后7日内，持本协议、定金收据和身份证在甲方售楼部与甲方签订《商品房购销合同》和补充协议；在本协议第四条规定的期限内一方若不能与对方签订《商品房预售合同》和补充协议属于甲方原因的甲方应当双倍返还乙方已付定金；属于乙方原因的甲方不再书面催告乙方，本协议自动解除，乙方已交定金不予退还，乙方认购商品房由甲方另行销售。当天，原告向被告支付了定金30000元并向西双版纳新亚房地产经纪有限公司支付了30000元的会员服务费。2019年2月21日，原告向被告支付了购房首付款306120元。之后，被告向原告寄送了《商品房买卖合同（预售）》（合同编码5328012019091900201），合同中约定原告所购房屋总价款为516120元，原告应于2019年2月21日前支付首期房价款336120元，余款180000元向银行申请贷款支付并在合同第二十四条销售和适用承诺约定“1、出售人承诺不采取分割拆零销售、返本销售或变相销售的方式销售商品房；不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房……”，此外，合同还约定了其他内容。被告在原告多次要求下之后又向原告邮寄《公寓托管服务协议》（以下简称《托管协议》）一份，在《托管协议》中载明：受委托方（乙方）为福科斯（天津）置地有限公司西双版纳分公司，甲方（托管方）委托乙方按照酒店经营标准购买并配置酒店经营所需附属设施设备并至少包括但不限于电器类、家具类等经营所需物品，此外托管协议还约定了其他双方的权利义务。现原、被告双方因首付款比例增加、《房屋买卖合同》的签订问题及托管问题产生争议故原告诉至本院。另，原告因本案诉讼产生律师代理费15000元。经原告在景洪市房地产交易所核实目前原告名下未查询到房屋网上备案信息。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告李素兰与被告吉鑫公司签订的《商品房认购协议》系双方真实意思表示，双方应全面履行该协议。在双方未能对解除认购协议达成一致意见的情况下认购协议是否应当解除应该看本案是否存在法定的解除事由。原、被告双方在《商品房认购协议》上约定了合同价款的支付方式为按揭付款并约定了首付款的金额，双方均认可未能及时签订正式的房屋买卖合同的原因之一系首付款比例的增加所导致，但按揭贷款是否能够获得银行审批或银行审批通过的贷款金额多少均不在被告的能力范围内，首付款比例是否提高亦不是被告所能决定，首付款比例提高是被告作为合同一方应明确告知对方的影响合同履行的重大事项，原告在被告告知该事宜后也按照提高后的首付款比例向原告进行了支付，应认定其认可首付款比例上升的事实亦自愿继续履行商品房购买事宜。原告要求解除认购协议的另一原因为被告在没有签订正式的房屋买卖合同的情况下就要求原告支付首付款且直到2019年10月才向原告邮寄了正式的购销合同，根据双方在认购协议中“乙方应于签订《商品房购销合同》当日付清首期房款”的约定，原告已于2019年2月21日向原告支付了首付款，但对于为何双方未于支付首付款的同时签订购销合同原、被告均未能提交有效证据加以证明，被告也已经向原告邮寄了正式的购销合同，但原告拒绝签署，故现有证据不能认定被告存在违约行为。对于原告主张的被告邮寄的托管协议的内容与被告之前向原告承诺的不一致的问题。原、被告双方在认购协议中未约定有关托管的内容，庭审中亦可确认被告是在原告的要求下邮寄了《公寓托管服务协议》，在原告未能举证证明双方之间对于托管内容的具体约定的情况下，原告所主张的相关广告宣传并未具体明确的载明原告所购商品房的托管内容，不应作为合同义务要求被告进行履行。是否能够托管也不影响商品房购销合同的成立，故原告以托管问题拒绝签订购销合同并要求解除认购协议、返还购房款和双倍返还定金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告李素兰的诉讼请求。减半收取的案件受理费3396元（已实收），由原告李素兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈前妃二〇二〇年二月十日书记员  刀启娜