山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁07民终274号 上诉人（原审被告）：天同宏基集团股份有限公司，住所地：坊子区崇文街399号。 法定代表人：张凡，总经理。 委托诉讼代理人：李俊龙，山东潍允律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张炳光，男，1976年8月24日出生，汉族，住坊子区。 委托诉讼代理人：鞠国华，山东中强（潍坊）律师事务所律师。 上诉人天同宏基集团股份有限公司（简称天同公司）因与被上诉人张炳光房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院（2019）鲁0704民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天同公司上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁0704民初1331号民事判决书，对本案依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由张炳光承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，法律事实判定严重错误，从而导致判决显示公平。一审过程中，张炳光提供了入住通知书，通知时间为2015年10月18日；天同宏基集团股份有限公司提供了入住手续书，证明张炳光于2016年6月5日签字办理交接手续，涉案房屋正式交付使用，入住手续书显示张炳光在物业服务单位、天同公司三方共同现场查验房屋，且房屋符合合同约定的条件下张炳光对房屋的认可及接收房屋的事实。一审对此事实未予充分调查，基础事实查不明，从而导致认定法律事实严重偏颇。根据天同公司与张炳光签订的房屋买卖合同第十五条约定，商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。民法尊崇“意思自治”原则，尊重“契约精神”，任何民事审判都应当尊重合同约定，不应随便审查认定，不能随意解释。根据天同公司提交的入住手续书，完全客观的反应了涉案房屋的交付使用时间为2016年6月5日。从2016年6月5日计算365个工作日为2017年11月20日，自2017年11月21日至2018年3月27日违约天数为127天。 被上诉人张炳光未提交书面答辩意见。 张炳光向一审法院起诉请求：1.判令天同公司立即为张炳光所购买的房屋网签备案；2.判令天同公司立即为张炳光所购买的房屋办理房产证；3.判令天同公司支付违约金27445.8元（从2017年4月1日起至2018年12月6日止，其余违约金自2018年12月6日起计算至实际办理之日）。诉讼过程中，张炳光放弃第一项“天同公司立即为张炳光所购买的房屋网签备案”的诉讼请求，第三项诉讼请求明确违约金为逾期办证的违约金。 一审法院认定事实：2013年11月2日，张炳光与天同公司签订商品房预售合同1份，约定：张炳光购买天同公司开发的位于潍坊市坊子区房屋一套，房屋建筑面积为115.94平方米，房款总金额446731元；付款方式为一次性付款，买受人于2013年11月2日一次性付清房款446731元；出卖人应当在2014年12月31日，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间分别处理（1）自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，逾期交房未超过90日出卖人不支付买受人违约金，逾期超过90日后，自第二日起出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但如因买受人责任，造成不能在规定时间内取得房屋产权证的，责任由买受人承担，其他非因出卖人过错的情形造成不能在规定时间内取得房屋产权证的，出卖人不承担责任。 合同签订后，张炳光按照合同约定交付了房款，天同公司给张炳光出具了增值税发票数额为447694元。2015年10月12日，天同公司向张炳光下发入住通知书，载明“张炳光，您所认购的天同•九龙湾2座1单元1401室现已达入住条件，准予入住。入住时间：2015年10月18日”，天同公司对入住通知书真实性无异议，但对交房事实不予认可。天同公司提供2016年6月5日五方签字的入住手续书，但张炳光不认可交房的时间，主张按照入住通知书的时间。 潍坊市国土资源局于2018年12月3日出具潍坊市不动产登记查询结果，显示张炳光系坊子区凤凰街以北龙山路以东龙凤花园28号楼1-401的产权人。 另查明，2018年4月28日，潍坊市国土资源局颁发鲁（2018）潍坊市坊子区不动产权第××号不动产权证书，登记权利人为天同公司，房屋坐落坊子区龙山路67号天同•九龙。共有宗地面积14289平方米，房屋建筑面积5216.45平方米，房屋竣工时间为2015年9月30日。 一审法院认为，张炳光与天同公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。张炳光主张逾期办证违约金，根据合同第十五条约定，天同公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应当承担按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，因天同公司未按约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应承担相应的违约责任。关于商品房交付的时间，张炳光主张按照天同公司出具的入住通知书载明的入住时间2015年10月18日计算，天同公司主张按照入住手续书载明的时间计算。合同约定的交房时间为2014年12月31日，入住通知书载明房屋交付时间为2015年10月18日，张炳光提供的入住通知书经天同公司质证对真实性无异议，张炳光根据入住通知单主张商品房交付的时间为2015年10月18日并无不当，予以支持。 根据合同约定，违约金应自商品房交付使用365个工作日后即2017年4月1日开始计算，违约金的计算以张炳光提供的购房发票记载的已付房款金额447694元为基数，按照每日万分之一的标准，计算至天同公司将所需材料报产权登记机关备案为止。张炳光主张计算至办理完房产证为止，与合同约定备案的义务不一致，根据房产证办理流程，2018年4月28日，潍坊市国土资源局颁发鲁（2018）潍坊市坊子区不动产权第××号不动产权证书（即大证），已经完成备案义务，因此，违约金自2017年4月1日开始计算，计算至2018年4月28日，违约金的数额为17549.6元（447694元×0.0001／天×392天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、天同宏基集团股份有限公司支付张炳光违约金17549.6元，于判决生效后十日内付清；二、驳回张炳光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费486元，减半收取243元，由张炳光负担88元，天同宏基集团股份有限公司负担155元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审认定的事实与一审相同。 本院认为，本案争议的焦点是天同公司违约的起算时间。一审中，张炳光提交2015年10月12日天同公司向张炳光下发的入住通知书，载明入住时间为2015年10月18日，天同公司对该入住通知书的真实性无异议，故一审认定涉案商品房交付的时间为2015年10月18日并无不当。根据天同公司与张炳光签订的合同第十五条约定，天同公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应当承担按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。故根据双方合同约定和合同履行情况，一审以2015年10月18日作为天同公司违约的起算时间计算天同公司应付的违约金数额，符合事实与法律规定，本院予以支持。天同公司关于涉案房屋交付时间为2016年6月5日的上诉理由与其出具入住通知书的事实相矛盾，本院不予支持。 综上所述，天同公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费486元，由上诉人天同宏基集团股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年二月十一日 书记员  田 然