陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕08民初201号 原告：贾志雄，男，1969年7月14日出生，汉族，住靖边县。 委托诉讼代理人：李晓静，国浩（西安）律师事务所律师。 被告：叶士军，男，1958年1月12出生，汉族，住榆林市开发区。 委托诉讼代理人：班亚亚，陕西尊尚律师事务所律师。 被告：苏仲刚，男，1970年4月21日出生，汉族，住靖边县。 原告贾志雄与被告叶士军、苏仲刚案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾志雄委托诉讼代理人李晓静、被告叶士军委托诉讼代理人班亚亚到庭参加诉讼，被告苏仲刚经传票合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告贾志雄向本院提出诉讼请求:1、依法判令解除对西安市高新区科技六路30号9幢21402室房屋（不动产权证号：1075102021-10-1-9-****）的查封，并不得执行该房屋；2、确认案涉房屋归原告贾志雄所有；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月28日，原告贾志雄与被告苏仲刚协商一致，将被告苏仲刚名下的房屋一套转让给原告。双方就此签订了《房屋转让协议》，约定：1、房屋位于西安市高新区科技六路兰亭坊小区第九幢2单元14层21402号，钢混结构，建筑面积约146.19平方米；2、转让价格为248万元,银行按揭贷款由出让人苏仲刚于2015年12月31日前全部偿还完毕；3、在合同生效之日起10日内将房屋交付给受让人，此后房屋的占有、使用、收益和处分权归受让人行使;4、过户手续由出让人负责办理。 2013年2月23日，被告苏仲刚曾向原告贾志雄借款500万元，月息2.4%，但一直无法归还，双方在签订上述《房屋转让协议》后又签订了《偿还部分借款协议》，约定以债权债务中的248万元与房屋价款抵销。至此，原告贾志雄己全部支付房屋转让价款。协议签订后，被告苏仲刚依约将房屋交付给了原告贾志雄，原告从2015年8月起合法占有、使用，并缴纳物业费、水电费至今。被告苏仲刚因资金困难，从2017年7月起再无力偿还执行标的房屋的银行按揭贷款，导致房屋过户手续至今未能办理。原告为尽快办理过户手续，只得暂代其偿还房屋贷款。 2018年9月4日，榆林中院作出（2018)陕08执243号之三执行裁定书，裁定查封苏仲刚名下位于西安市高新区科技六路30号9幢21402室房屋。在查封涉案房屋之前，原告己经与被告签订了合法有效的书面房屋买卖合同、交付了全部价款、合法占有了房屋，且房屋至今未能过户并非原告自身过错，根据规定，原告享有的权利能够排除执行，不应对标的房屋采取执行措施。 叶士军辩称，一、不动产权属以登记为准，涉案房屋为被告苏仲刚所有，人民法院有权予以查封。被告有合理的理由怀疑本案所涉的《房屋转让协议》、《偿还部分借款协议》均系贾志雄与被告苏仲刚恶意串通伪造，用于被告苏仲刚逃避其应履行的债务。原告贾志雄提供的上述两份协议日期均为2015年7月28日，但《房屋转让协议》中的苏仲刚姓名以及身份证号码均与《偿还部分借款协议》中不相符，而且，如果该两份协议系同一天书写，依照常理及习惯，两份肯定会写成一样的，不可能两份书写的苏仲刚不一致。另外在《偿还部分借款协议》中签字部分的甲方为贾志雄，可苏仲刚却在甲方签名处签名，签错以后也未及时修改并按手印，贾志雄却又在该名字上方签上名字也未按手印，合理推断该协议并非在双方均在场的情况下签署的。况且如此大额如此重要的交易，双方之间能如此漏洞百出，明显不符合常理。本案房屋转让协议的性质是以物抵债，仅是债务人履行债务的变通方式，不必然引起不动产权属变动，在完成登记之前，以物抵债协议并不能形成优于其他债权的利益。 本案中，原告提供了部分物业公司缴费单、衣柜保修卡等，首先无法核实上述证据的真实性，其次上述证据既不能证明原告实际占有，也不能证明其对该房屋享有所有权。原告提交的《房屋转让协议》，其实际未支付一分钱价款，其主张系被告苏仲刚向其借款500万无法偿还而进行以物抵债。而纵观本案，关于贾志雄与苏仲刚之间的债权债务关系是否真实有待考证。根据贾志雄与苏仲刚签订的《偿还部分借款协议》可看出2013年苏仲刚向贾志雄借款500万元，约定月利率2.4%，但未写借据直至2015年才书写了标准的借款合同，根据实践经验以及交易习惯，金额如此之大，利息约定如此之高，却在借款当时不书写借据，时隔两年多之后才书写借据，明显与常理不符。 本案完全是由于原告自身原因才未将涉案房屋过户到自己名下。原告与苏仲刚签订的《房屋转让协议》明确约定该房屋在银行的按揭款由苏仲刚于2013年12月31日前全部偿还完毕，被告未按期还清，原告在数年内都未提起诉讼维护自身权益，也从未向房产管理部门申请过户登记，明显是由于其自身原因才未将房屋过户到自己名下。综上所述，恳请驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交了五组证据。第一组：房屋转让协议一份。证明目的：2015年7月28日，原告贾志雄与被执行人苏仲刚协商一致，将被执行人苏仲刚名下的房屋一套转让给原告贾志雄，双方就此事签订了《房屋转让协议》，协议约定：1、房屋位于西安市高新区科技六路兰亭坊小区第九幢2单元14层21402号；2、转让价格为248万元，银行按揭贷款由出让人苏仲刚于2015年12月31日前全部偿还完毕；3、在合同生效之日起10日将房屋交付给受让人；4、过户手续由出让人负责办理。第二组：银行转账个人业务凭证、《偿还部分借款协议》、《借款合同》及收据各一份。证明目的：由于2013年2月23日，被执行人苏仲刚曾向原告贾志雄借款500万元，月息2.4%，但一直无法归还，双方在签订《房屋转让协议》后又签订了《偿还部分借款协议》，约定以未偿还借款本息中的248万元抵消房屋价款，同时双方就未能偿还的借款签订了《借款合同》。原告贾志雄已经全部支付了房屋转让价款。第三组：用户交费查询系统页面照片2张、西安天地源物业服务管理有限责任公司用户缴费回单4张及pos机签购单一张、兰亭坊物业费收款收据2张。证明目的：协议签订后，被执行人苏仲刚依约将房屋交付给了原告贾志雄，原告从2015年8月起合法占有、使用房屋，为居住房屋购置家具和电器，并缴纳物业费、水电费至今。在涉案房屋被人民法院查封之前，原告已经合法占有案涉房屋。第四组：西安市房屋不动产登记薄一份、银行转账回单17张、银行转账电子回单1张。证明目的：《房屋转让协议》和《偿还部分借款协议》约定房屋按揭贷款由苏仲刚在2015年12月31日前偿还完毕，但苏仲刚至今未能偿还完毕，房屋仍设置抵押权，导致无法过户手续未能办理，原告为尽快办理过户手续，只能代为偿还按揭贷款。案涉房屋至今未能过户登记至原告名下，并非原告自身原因。第五组：榆林市中级人民法院（2018）陕08执243号之三执行裁定书一份。证明目的：2018年9月4日，贵院作出（2018）陕08执243号之三执行裁定书，裁定查封涉案房屋，侵害了原告对涉案房屋享有实体权利。 被告叶士军质证认为，对第一组证据的真实性与证明目的均有异议，结合原告后面提交的苏仲刚的身份证复印件和不动产登记薄的复印件，该协议中苏仲刚的姓名和身份证号码均不正确，原告陈述苏仲刚有两个身份证，需要有证据来佐证，因此不知道该协议中的苏仲刚是谁。对第二组证据中银行转账个人业务凭证真实性无异议，对证明目的有异议，对偿还部分借款协议、借款合同及收据的真实性与证明目的均有异议。因为结合第一组的协议，两份协议同在2015年7月28日签订，但两份协议中苏仲刚打印名字和签署的名字均不一致，根据常理和书写习惯，如果是同一日签订，就不会书写出现不一致，有理由怀疑双方恶意串通为了逃避债务的承担制造的虚假证据。对借款合同中该贷款方是西安汇宝通典当有限公司，并非是贾志雄，原告称该公司的法定代表人与其是夫妻，但没有提交证据来作证，不予认可。对原告主张与苏仲刚之间存在借贷关系是不认可，转账凭证显示是在2013年2月23日，而该份借款合同形成的时间是2015年7月28日，明显与偿还借款协议中约定的时间是不相符的。对第三组证据的真实性与证明目的均有异议，因为无法核实其真实性，且仅凭上述证据不能证明居住的事实，也无法证明该房屋享有所有权。对第四组证据中西安市不动产登记薄的真实性无异议，对银行转账回单17张、银行转账电子回单1张的真实性与证明目的均有异议，因为转账回单中苏仲刚的名字与身份证记载的名字是不一致。原告在转让房屋的时候就知道涉案房屋设置了抵押权而不能过户，不动产权属以登记为准，恰好能够证明涉案房屋仍登记在苏仲刚名下。对第五组证据的真实性认可，对证明目的不认可，因为根据不动产权属以登记为准，恰好能够证明涉案房屋仍登记在苏仲刚名下。 被告叶士军、苏仲刚未提交证据。 对当事人提交的证据认定如下：原告提交的第二组证据中的转账凭证、第三、四、五组证据来源合法、内容真实，依法予以确认；对第一组、第二组中《偿还部分借款协议》、《借款合同》及收据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏仲刚又名苏仲岗，榆林市嘉鸿房地产开发有限公司法定代表人，持股100%。 2010年9月22日，苏仲岗以168.7529万元的价格购买涉案房屋。分期付款。 2010年12月，苏仲岗向中国光大银行西安分行申请，双方签订抵押合同，约定抵押期限2010年12月3日至2030年12月3日，被担保债权数额：118万元。 2013年2月23日，贾志雄向苏仲刚转账500万元，未出具债权凭证。 2013年8月27日、12月10日、2014年4月10日、7月3日，榆林市嘉鸿房地产开发有限公司向贾志雄4次转账36（500*0.024*3）万元。 2014年1月16日，涉案房屋办理了抵押登记。 2015年7月28日，贾志雄与苏仲刚签订《房屋转让协议》，约定由苏仲刚将涉案房屋（包括装潢、家具）以248万元的价格转让给贾志雄，房屋在银行的按揭由苏仲刚于2015年12月31日之前全部偿还完毕，苏仲刚在合同生效之日起十日内将钥匙交付贾志雄。同时约定，贾志雄未能在约定的时间内支付约定的购房款，每逾期一日，按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月，苏仲刚有权解除合同，贾志雄应承担全部购房款20%的违约金。 2015年7月28日，贾志雄（甲方）与苏仲刚（乙方）签订《偿还部分借款协议》，内容如下：2013年2月23日，乙方向甲方借贷人民币500万元整用于商业经营活动，月息2.4%。甲乙双方就借贷款和计息标准达成一致意见，但并未写借据。直到2015年4月28日甲方要求乙方夫妻双方共同确认借贷款500万元以及此后的计息标准并签订借款合同。到2015年7月份甲方要求乙方偿还借贷款，但乙方无现金偿还能力，经双方协商甲方同意乙方以房产、车位等实物财产作价抵顶部分借贷款。乙方自愿用自己购买的且拥有完全产权的位于西安市高新区木塔寺东侧的兰亭坊小区内9号楼二单元1402号住房一套和该小区地下C库67号车位、以及车牌号为：陕AT****的大众商务汽车一辆作价抵顶部分借贷款，其中兰亭坊9号楼二单元1402号住房折价：人民币2480000.00元整（注：包括装潢、家具、电器等内）作价抵顶借贷款，兰亭坊C库67号车位和大众商务汽车共作价：人民币700000.00元整（注：包括周铁锤的4万元人民币与欧洲旅行时的2000余欧元在内）作价抵顶借贷款。2015年8月26日前将所有的交给甲方。同时约定：一、乙方要确保用于作价抵顶甲方借贷款的兰亭坊9号楼二单元1402号住房、兰亭坊C库67号车位和大众商务汽车（陕AT***），都是自己私有财产而且无任何纠纷和法律、民事责任。二、乙方原购买的兰亭坊9号楼—单元1402号住房、兰亭坊C库67号车位和大众商务汽车（陕AT***，在银行的所有按揭等由乙方自行偿还，与甲方无关。乙方承诺：最迟于2015年12月31日前一定将银行按揭款偿还完毕，并全力配合甲方要求过户手续的办理。因过户而产生的税费，按照国家规定，各自承担各自的部分。三、双方共同算账，未抵顶完的余款，乙方夫妻共同确认后重新书写借据并明确以后的计息标准。 2015年7月28日，苏仲刚与西安汇宝通典当有限公司签订《借款合同》，约定苏仲刚向西安汇宝通典当有限公司借款332万元期限六个月，月利率0.4%，月综合费率2%。同日，苏仲岗向该公司出具收条，认可收到332万元。 2015年10月8日，本院立案受理中国农业银行股份有限公司榆林高新区支行申请执行被申请人周莉、苏仲刚、榆林市鑫华建筑材料有限公司借款合同纠纷一案。 2018年3月5日，贾志雄于一木一世界太白红星店订购衣柜一套，订货单及保修卡记载的送货及通讯地址均为涉案房屋位置。 2018年5月8日，叶士军与苏仲刚借款合同纠纷一案，本院作出（2018）陕08民初185号民事判决，判令由苏仲刚偿还叶士军借款本金100万元并支付从2013年7月8日起至清偿完毕之日止按照月利率2%计算的利息。 2018年7月4日，本院受理申请执行人叶士军与被申请执行人苏仲刚借款合同纠纷一案。 2018年9月4日，本院作出（2018)陕08执243号之三执行裁定书，裁定查封苏仲刚名下位于西安市高新区科技六路30号9幢21402室房屋。 另查明，2015年9月至2019年1月间，涉案房屋所在小区物业西安天地源物业服务管理有限责任公司多次向贾志雄出具涉案房屋收款收据，客户名称为贾志雄。 2018年1月至2019年6月，贾志雄侄女殷艳每月将7500元转入苏仲刚涉案房屋按揭还款账户。 本院认为，本案争议的焦点为原告贾志雄对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。 首先，关于债权债务形成及利息支付的问题。2013年2月23日，贾志雄向苏仲刚转账500万元，但未及时出具债权凭证，直至2015年贾志雄才要求苏仲岗夫妻确认借款金额及之后的利息。贾志雄主张2013年-2014年间苏仲岗按季度支付了4次利息，但该四次转账均由榆林市嘉鸿房地产开发有限公司转给贾志雄，并且在第一次转账单“用途”一栏备注内容为材料款等，该金额虽然与500万元按季按2.4%月利率计算的利息吻合，但尚无证据证明苏仲刚委托该公司支付利息，作为法定代表人的苏仲刚不能在设立民事行为上与该公司形成当然的混同，并且不能排除原告贾志雄与该公司存在其他经济往来的可能。 其次，关于剩余债务的结算问题。2015年7月28日，苏仲刚向西安汇宝通典当有限公司出具332万元债权凭证。贾志雄主张该332万元由最初500万元借款本息扣除已经支付利息及抵顶房屋、车辆价款后结算形成。500万元借款本金从出借之日即2013年年2月23日起至2015年7月28日按照月利率2.4%计算产生利息350万元，本息合计850万元，扣除原告主张的已经支付的144万元利息及以房抵债248万元、以车抵债的70万元，剩余债务还有388万元，而当天由苏仲刚向该公司出具的债权凭证仅为332万元，原告贾志雄无法就差额部分作出合理说明，并且苏仲刚出具凭证的相对方为西安汇宝通典当有限公司，并非贾志雄，亦无证据证明贾志雄向该公司转让债权的事实。 再次，原告贾志雄主张通过以物抵债方式取得涉案房屋，其与苏仲刚在协议中明确约定了由苏仲刚最迟于2015年12月31日前将银行按揭偿还完毕并配合办理过户手续，可以认定贾志雄明知涉案房屋设置抵押担保的事实，但上述约定期限届满后，其仍在长达数年的时间内怠于向苏仲刚主张权利，造成房屋不能及时过户而被法院查封的法律后果，自身存在明显过错，故贾志雄对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。 综上，贾志雄的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告贾志雄的诉讼请求。 案件受理费26640元，由原告贾志雄负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审判长 惠子芳  审判员  高 清 审判员 王伟云 二〇二〇年二月二十四日 书记员 王会巧