广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初6324号原告：柯官任，男，1979年11月16日出生，汉族，经商，住广东省茂名市茂南区*******，公民身份号码440************610。委托诉讼代理人：梁新健，广东诚挚律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱家，广东诚挚律师事务所实习律师。被告：梁文锋，男，1987年10月5日出生，汉族，经商，住广东省茂名市茂南区**********，公民身份号码440************097。委托诉讼代理人：梁英芸，广东法申律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴飞龙，广东法申律师事务所实习律师。被告：潘剑辉，男，1986年10月12日出生，汉族，经商，住广东省茂名市茂南区**************，公民身份号码440************035。原告柯官任与被告梁文锋、潘剑辉合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告柯官任及其委托诉讼代理人梁新健、朱家,被告梁文锋及其委托诉讼代理人梁英芸、戴飞龙，被告潘剑辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯官任向本院提出诉讼请求：一、判令撤销原告柯官任与被告潘剑辉于2019年10月25日签订的《商铺租赁合同》。二、判令被告梁文锋双倍返还定金人民币10000元。三、判令两被告返还转让费、押金、租金合计37550元给原告柯官任。四、判令本案两被告承担一审律师费人民币3000元。五、诉讼费由两被告承担。诉讼过程中原告变更第一项诉讼请求为：“请求判令解除原告柯官任与被告潘剑辉于2019年10月25日签订的《商铺租赁合同》。”事实和理由：2019年9月26日，被告梁文锋公开转租位于茂名市茂南区*************商铺。原告与被告梁文锋协商转租的过程中，明确向被告梁文锋提出应征得商铺权属人同意可以转租及收回转让费、押金、铺内(空调、风扇、抽风系统、厨窗、厨房拖拉门、厨具、隔层、排水、风屏)等物品和私人物品的合理要求，被告梁文锋明确表示可以办成，于2019年10月15日和10月17日收取了原告定金人民币5000元，2019年10月25日收取了原告缴纳的转让费28000元(含定金5000元)、押金10000元、2019年10月30日至2019年12月10日的租金3550元，水电费1000元，合计人民币42550元。事后，在被告梁文锋的操作下，于2019年10月25日授意安排原告与商铺权属人潘剑辉签订合同，在双方协商未明确以及被告潘剑辉多次催促要求原告“签就先签啊，我没空了，快快签到给我，我要出去了”的仓促情形下签订了本案的《商铺租赁合同》。被告梁文锋为隐瞒事实，向原告提供了一份自行冒签商铺权属人陈成汉签名和身份证号码《商铺租赁合同》，并唆使原告去办理营业执照，坚称一直都是这样操作；原告深感违法行为的责任重大，当场表示冒签合同属于违法行为，不同意签订。事后，原告取到被告梁文锋冒签的《商铺租赁合同》办理营业执照时，遭到工商局拒绝办理业务并令原告受责问而蒙羞。原告向被告梁文锋反馈，被告梁文锋在并未取得商铺权属人同意转租及不能兑现当初转租的承诺而欺骗原告去签订《商铺租赁合同》，致使原告浪费大量的时间、精力和经济损失，原告请求被告梁文锋退款遭拒，由此引发纠纷，被告梁文锋将商铺上锁，至今没有交付给原告，经多次协商无果。原告在向有关部门办理营业执照时发现，被告潘剑辉仅为被告梁文锋上一手的转租方，而潘剑辉的上一手转租方为杨木金，商铺的真正权属人为陈成汉，由于未经权属人同意无法办理营业执照及开张营业。经多方了解，被告潘剑辉与被告梁文锋自行签订的《商铺租赁合同》均无权进行转租。因本次交易无法进行工商营业执照登记，被告至今也没有将铺位交付原告使用，且被告也没有对原来登记的营业执照地址注销，合同目的无法实现，特请解除合同。被告梁文锋辩称，一、答辩人、被告潘剑辉已依约完全履行了合同义务，被答辩人无权解除合同。涉案商铺茂名市茂南开发区*************商铺是答辩人向被告潘剑辉租赁而来的，一直经营早餐生意。经答辩人与被告潘剑辉、被答辩人柯官任磋商后，一致同意由柯官任与潘剑辉直接签订商铺租赁合同，答辩人退出经营，答辩人所购置的设备作价28000元转让给柯官任，所缴纳潘剑辉的10000元押金由柯官任交回答辩人，于是答辩人与潘剑辉签订的商铺租赁合同解除，潘剑辉与柯官任重新签订商铺租赁合同。2019年10月25日，柯官任与潘剑辉签订了商铺租赁合同，并将转让费28000元、押金10000元交付给答辩人，由于答辩人替柯官任缴纳了2019年10月30日至2019年12月10日的租金3550元，柯官任将该租金也支付给了答辩人。可见，本案涉及两个法律关系，一是租赁合同关系，柯官任向潘剑辉租金商铺，并签订了商铺租赁合同，当事人为潘剑辉与柯官任；二是买卖合同关系，答辩人将涉案商铺内的设备转让给柯官任，当事人为答辩人与柯官任。答辩人收到柯官任的转让费，按照约定将店内的设备交付给了柯官任，潘剑辉在签订合同以后，已按合同的约定将店铺交付给了柯官任经营，答辩人与潘剑辉均已完整全面履行了合同义务，柯官任应信守诚实信用原则，遵守交易规则，按照合同约定履行合同，不能因个人喜恶解除合同。二、被答辩人柯官任主张本次交易无法进行工商营业执照登记，答辩人至今没有将商铺交付原告使用，答辩人没有对原来登记的营业执照注销均不是事实。（一）关于工商营业执照登记问题。被答辩人柯官任声称无法办理工商营业执照登记完全是歪曲事实，只要柯官任同意委托答辩人或被告潘剑辉为其办理工商营业执照，答辩人保证在合理期限内将工商营业执照办妥。柯官任不存在无法办理工商营业执照登记事实，理由如下：1、潘剑辉作为三房东在同一栋大楼出租的铺位有数间，每间商铺都能顺利办理营业执照，柯官任不可能无法办证。2、柯官任没有成功办理工商营业执照，是其不熟业务所致，与潘剑辉、答辩人无关（见柯官任补充证据目录二第23页第二十至二十三行柯官任与工商登记业务人员的对话）。柯官任既没有与潘剑辉、答辩人进行沟通协商，也没有找有资质的中介提供帮助，自身又没有相关的专业知识，不能办理营业执照的后果应由自身承担。3、柯官任仅提供了部分与工商办理的工作人员的聊天记录，不足以证明因潘剑辉、答辩人原因导致不能办证。要证明不能办证是潘剑辉、答辩人的责任，首先要提供办理工商营业执照的材料清单，厘清哪些材料须由潘剑辉、答辩人提供的，哪些是由柯官任提供的。其次要提供工商部门退件的回执，载明不能办证的原因，证实因潘剑辉、答辩人不能提供相应的材料导致不能办证的。但以上基础证据柯官任都不提供，显然不能证明因潘剑辉、柯官任的原因导致不能办证，柯官任应承担举证不能的法律责任。4、《商铺租赁合同》没有约定潘剑辉、答辩人为柯官任办理工商营业执照，办理工商营业执照应由柯官任负责办理，潘剑辉、答辩人已交付柯官任所需的办证材料，潘剑辉、答辩人不但已全面履行合同约定的义务，连不属于潘剑辉、答辩人义务范围的办证，潘剑辉，答辩人也全力支持配合，潘剑辉、答辩人毫无过错，办证不能的风险由柯官任承担。柯官任是后悔签订合同，才以不能办证为由解除合同的。签订合同后柯官任多次向答辩人提出，其他店铺不用转让费，而涉案店铺转让费太贵，又提出过要答辩人教会其做肠粉，但遭到答辩人拒绝，柯官任对此不满，才以不能办证为由企图解除合同。（二）关于商铺交付问题。2015年10月25日，柯官任与潘剑辉签订商铺租赁合同后，答辩人即将店铺钥匙交给了柯官任，柯官任事实上占有并使用了该店铺。至于后来答辩人又锁了店铺几天，是因为柯官任后悔租赁该商铺，一直拒不将答辩人的冰箱返还给答辩人，引发双方矛盾，答辩人才锁了柯官任商铺几天。后答辩人为了解决矛盾，早已解锁将店铺交还了柯官任，柯官任现完全可以支配使用该店铺，但至今柯官任仍未将冰箱返还答辩人。（三）关于注销原工商营业执照问题。答辩人于2019年l1月1日办理原工商营业执照注销手续，茂南区市场监管局于2019年11月5日已将原营业执照注销，柯官任主张不是事实。三、潘剑辉、答辩人不存在欺骗行为，更不存在无权处分行为。转租是十分普遍正常的市场行为，并不违反法律的规定。《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，潘剑辉经出租人杨木金同意，将涉案房屋转租给柯官任，依法转租谋取合法合理的商业利润，完全符合《合同法》的规定，且签订合同之前已告知柯官任转租的情况，并向其提供了房产证复印件，柯官任对此情况完全清楚了解并予以认可的，潘剑辉、答辩人欺骗从何谈起？潘剑辉、柯官任签订租赁合同后，柯官任即使用了该商铺，而且从来没有任何人对柯官任使用商铺行为提过异议，潘剑辉、答辩人无权处分行为从何谈起？显然，潘剑辉、答辩人不存在欺骗行为，更不存在无权处分行为，柯官任无权解除合同。四、本案不存在解除合同的情形，被答辩人柯官任无权解除合同。《合同法》第九十四条通过列举的方式，明确了当事人可以解决合同的五种情形，本案中，柯官任以潘剑辉、答辩人的违约行为致使不能实现合同目的为由要求解除合同，但事实上潘剑辉、答辩人已全面履行合同，不存在任何的违约情形。首先，根据《商铺租赁合同》的约定，潘剑辉、答辩人的主要合同义务是交付店铺，而潘剑辉、答辩人已将商铺交付柯官任使用，不存在延迟交铺的隋形。其次，《商铺租赁合同》并没有要求潘剑辉必须协助柯官任办理营业执照，办证的风险应由柯官任承担。最后，为了使柯官任顺利营业，答辩人已将办理营业执照所需的全部材料交给柯官任（包括房产证及合同）用于办证，由于柯官任业务不熟悉才导致不能办证，答辩人不但履行了合同约定的义务，连合同没约定的义务也尽力履行，答辩人完全没有违约行为，柯官任无权解除合同。综上所述，被告潘剑辉、答辩人已全面履行合同义务，被答辩人柯官任无权解除合同，请求法院查明事实，作出公正判决，驳回原告柯官任全部诉讼请求。被告潘剑辉辩称，我的答辩意见与梁文锋的答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：位于茂名市茂南区***********商铺的产权人为陈成汉。陈成汉将该商铺出租后，该商铺经数次转租，至2019年9月26日前，该商铺由被告梁文锋承租经营茂名市茂南区火飚天肠粉店。被告梁文锋是从被告潘剑辉处转租过来。2019年9月26日，被告梁文锋转租上商铺，原告柯官任便与被告梁文锋协商商铺转租事宜，最后双方达成协议并于2019年10月25日由被告潘剑辉为出租人（甲方）与原告柯官任为承租人（乙方）签订了《商铺租赁合同》。合同主要内容为：一、甲方同意将位于茂名市茂南开发区*************的商铺出租给乙方经营使用，总面积38平方米。二、租赁期限为1年，即从2019年10月25日起至2020年12月31日止。三、租金计算和缴交办法：租金额为甲方实收的租金，即从2019年10月25日起至2020年12月31日的租金，每月租金为人民币2500元；乙方在每月5日前将当月租金全部交清给甲方，逾期不交清，则每天支付当月租金的20%作为滞纳金给甲方，如逾期15天不交清租金，视作为违约，甲方有权终止合同，并没收押金，收回所租赁的商铺。四、双方签订合同之日，乙方必须支付给甲方人民币10000元作为押金，押金不得抵作租金，也不计算利息，如果在租期内乙方违约或中途退出，则不退押金。五、甲方只将商铺租赁给乙方经营使用，乙方在租赁期限内所产生的一切税费(包括房屋租赁税)和经济责任及法律责任都与甲方无关。六、乙方不得在租赁期间擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需变更用途，需经甲方同意后方可进行变更。同日，被告梁文锋出具收据一份给原告柯官任收执。主要内容：“今收到柯官任茂名市茂南开发区**************转让费28000元。押金10000元，2019年10月30号至2019年12月10日铺租共3550元，共收到42550元，其中1000元押金待水电结算完后差额补还。合同签订后，被告梁文锋将商铺锁匙交给原告筹备经营。原告在筹备经营过程中，原被告对商铺是否可以由原告自行转租、押金是否可以退还及原告无法办理营业执照等问题产生争议，致成纠纷。另查明，茂名市茂南区火飚天肠粉店是个体工商户，经营者为廖晓青。2019年11月1日，茂名市茂南区火飚天肠粉店向茂名市茂南区**监督管理局提交了注销登记申请材料。2019年11月5日，茂名市茂南区**监督管理局发放了核准个体工商户注销登记通知书。原告柯官任去办理营业执行照时，由于无法得到商铺产权人陈成汉对经营场所的签名确认，无法办理工商营业执照。上述事实，有当事人提供的身份证明、商铺租赁合同、收据、工商登记信息、微信截图及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，一、关于合同解除问题。合同法第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除“。本案中，原告柯官任与被告潘剑辉签订的《商铺租赁合同》，合同内容没有违反国家禁止性规定，合法有效。合同签订后，原告柯官任依约支付了商铺转让费、租金、押金等，履行了合同义务。但原告柯官任在办理经营许可证过程中，由于未能取得房屋产权人陈成汉对经营场所的签名确认，无法办理工商营业执照，柯官任签订的合同目的不能实现，现柯官任请求解除与被告潘剑辉签订的商铺租赁合同，符合合同法规定，本院予以支持。被告梁文锋辩称，原告之所以无法办理工商营业执照是因为原告不熟悉业务所致，并认为只要原告同意委托被告为其办理工商营业执照，被告保证在合理期限内将工商营业执照办妥，不存在无法办理工商营业执照的事实。本院认为，《个体工商户条例》第八条规定：“申请登记为个体工商户，应当向经营场所所在地登记机关申请注册登记。申请人应当提交登记申请书、身份证明和经营场所证明”。本案中，原告已按正常程序向相关部门申请办理工商执照，无法办理工商营业执照原因是无法得到商铺产权人陈成汉的确认，无法取得经营场所证明，并不是由于原告柯官任不熟悉业务所致。合同没有约定原告应委托被告办理工商营业执照，原被告产生争议后，被告也没有告知原告如委托其办理营业执照，保证能为原告办好工商执照事项，因此原告辩称意见，本院不予采纳。二、关于费用返还问题。合同法规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，合同目的不能实现导致合同被解除属于不可归责于当事人双方的事由，应按公平原则并结合实际情况处理费用返还问题。考虑原告已实际占用商铺及原告在无法办理工商执照时就已向被告提出解除合同的要求等方面因素，由原告补偿3000元给被告作为租金、水电费损失为适宜。扣减被告补偿的3000元后，被告梁文锋尚应返还给原告的费用合计为39550元。原被告合同中并没有约定定金罚则及律师费用负担问题，合同被解除并非基于一方的违约，原告请求双倍返还定金及支付律师费3000元，没有依据，本院不予支持。被告潘剑辉没有收过原告费用，原告请求被告潘剑辉共同返还费用没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定，判决如下：一、解除原告柯官任与被告潘剑辉于2019年10月25日签订的《商铺租赁合同》；二、被告梁文锋在本判决生效后十日内返还转让费、租金及押金共计39550元给原告柯官任。三、驳回原告柯官任的其他诉讼请求。案件受理费532元、保全费520元合计1052元（原告柯官任已预交），由被告梁文锋负担1000元，由原告柯官任负担52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  吴永堂二〇二〇年二月十九日书记员  吴茵茵附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。