广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初19122号原告：薛永斌，男，1981年3月10日出生，汉族，户籍所在地福建省永春县，现住福建省永春县。被告：龚国伦，男，1985年7月26日出生，汉族，户籍所在地广东省湛江市霞山区。原告薛永斌与被告龚国伦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛永斌到庭参加诉讼，被告龚国伦经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告清偿拖欠的2019年2月20日至8月19日的房租14077元及其相应的滞纳金18360、水费155.43元、电费153.03元、天然气费用103.5元、物业费445元，支付违约金4800元、收房时的卫生清理费1200元、开门换锁费及锁芯400元、原告因被告失信而支出的住宿费139元，赔偿损坏的3块地砖2块壁砖1块石板更换费用1403元、墙壁粉刷费用1038元、1张沙发1380元、2张床垫560元、1张椅子59元、5个水晶灯2026元、栏杆288元，以上一共46586.96元；2.解除被告与原告签订的房屋租赁合同。诉讼中，原告明确支付违约金4800元是指没收被告缴纳的押金4800元。事实和理由:2017年7月17日，在中山市腾飞房地产代理有限公司居间服务下，原告与被告签订了租房合同，将原告名下位于中山市西区新装修的复式套房出租给被告作为住房使用，每月房租2400元，租期从2017年7月20日开始，被告应于每月租期开始前的当月1日缴纳房租，逾期缴纳必须支付滞纳金。自租期开始，被告就经常拖欠房租和水电天然气等各项费用，经原告多次电话及微信书面催收，被告仍旧不思悔改。尤其是被告自2018年6月30日仅仅缴纳了6月20日的部分房租后，就长期拖欠，至2018年8月2日止，被告拖欠了6月份房租1000元和7月份房租2400元，共计3400元。原告在多次向被告催收无果后，于2018年8月2日和3日通过微信，两次向被告发出书面通知，告知被告其行为已经构成违约，原告将依照合同与被告协商解除房屋租赁合同、收回房屋、结清欠账,如果被告视而不见，原告将换锁清房，并向法院起诉。2018年8月8日9点34分，被告打电话给原告，与原告协商，希望原告不要解除合同，其愿意在合同第四（三）条的基础上，以“每一天的滞纳金为拖欠房租的百分之一，日期从拖欠房租那个月的租期起始日开始计算”的标准缴纳滞纳金，来保证租房合同的履行。为慎重起见，原告于2018年8月8日上午10点04分通过微信向被告发出书面文字进行确认，被告于2018年8月8日上午10点32分通过微信书面回复进行了确认。协商确定后，被告仍旧继续拖欠房租和各种费用，直到2019年1月6日才付清了2018年度的滞纳金。但被告在2019年4月3日后至2019年6月3日只支付了2019年度的部分房租2723元，此后房租及相应的滞纳金就一直拖欠未交，仅仅是从2019年2月20日至6月19日期间，被告所拖欠的房租就已经多达9277元，滞纳金更是高达10479元，数额实在过于巨大。原告在多次催收无果后，无奈于2019年6月3日和7日再次通过微信，两次向被告发出书面通知，告知被告其行为已经构成违约，原告将依照合同，于2019年6月10日由福建泉州前往广东中山与被告协商解除房屋租赁合同，希望被告按时到场与原告解除房屋租赁合同、交接房屋、并结清所欠房租、滞纳金、各类费用，如果被告逾期不至，原告将依照合同换锁收房，并向法院起诉，由法院判决解除房屋租赁合同，追究被告的违约责任。被告于2019年6月7日21点32分在电话中告知原告，将先由其朋友于2019年6月11日将房屋钥匙交还原告，而其将于6月17日左右与原告解除房屋租赁合同并结清所欠房租、滞纳金、各类费用。但当原告于6月11日到中山收房时，却未收到钥匙，原告于是再次致电被告，被告再次承诺将由其朋友于次日将钥匙送达，并于16日或17日前来与原告解除房屋租赁合同并结清所欠房租、滞纳金及各类费用。但原告再次失信，且从此销声匿迹。迫于无奈，原告只能依照合同第五条之约定，于6月12日致电换锁公司，开门换锁，才得以收房。2019年6月12日，原告进门后，发现被告完全没有遵守合同约定，房屋一片狼藉。时至2019年7月22日，经原告多次催告，被告仍旧电话不接、微信不回，也不前来与原告解除房屋租赁合同，结清房租、滞纳金、各项费用，赔偿原告相应损失。综上，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告为此起诉。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告薛永斌系中山市**房［合同编号：ＨＴＮ2015066696］的买受人。2017年7月17日，原告（出租方）、被告（承租方）在中山市腾飞房地产代理有限公司居间服务下签订《房地产租赁合同》，合同约定：租赁双方通过居间方出租及承租中山市西区房，租赁期自2017年7月20日至2018年7月20日，租金每月2400元，承租方应于每月1日前缴纳房租。承租方应在本合同签订之时向出租方支付4800元作为押金。租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费，均由承租方承担。承租方应妥善使用该房地产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿经济损失，所需费用自行承担，如是正常使用造成损坏，则出租方在接到承租方通知后及时组织维修，所需费用由出租方承担。承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1‰的滞纳金。如拖欠租金超过﹏天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过﹏元，出租方有权立即单方解除合同，押金由出租方没收，出租方同时有权向承租方进一步追究责任。出租方交楼前会把房子打扫干净，承租方在交楼前房子打扫干净才能交楼。合同还约定了其他事项。同日，被告向原告支付押金4800元。另查，原告提供的水费、电费、物业费及污水处理费发票、收据显示原告缴纳了涉案房屋截至2019年6月份的水费（包括污水处理费）合计155.43元、电费153.03元、2019年3月至6月的物业管理费合计356元（每月89元）、天然气费103.5元。原告提供的微信聊天记录显示：1.原告多次通过微信向被告催收租金。2.2018年8月8日，原告和被告说：“按你的意思，以后如果你再拖欠房租，就支付滞纳金，每一天的滞纳金为拖欠金额的百分之一，日期从拖欠房租那个月的租期起始日开始算起。”被告回答：“是的，这样双方都不会因为这样太为难。”3.2019年6月3日，原告微信通知被告于2019年6月10日办理交接手续并解除合同。原告提供的涉案房屋现场照片显示原告收回涉案房屋时，被告长期没有打扫卫生，房屋内脏乱不堪，财物损坏严重。诉讼中，原告称：原告主张被告自2019年2月20日起开始拖欠租金，计算至2019年6月12日的租金合计9600元。租赁期限届满，被告要求继续承租，双方没有续签合同，也没有约定续租期限；原告通知被告进行交接，但被告没有到场，原告于2019年6月12日自行收回涉案房屋，目前处于空置；双方在微信中约定每月20日前支付当月20日至下月19日的房租，但被告不能准时、足额支付房租。被告于2018年8月8日打电话给原告，约定滞纳金，原告在微信上再与被告确认。被告之前拖欠的滞纳金已经按照双方约定的方式计算，并支付完毕。原告在本案中主张的是被告2019年的滞纳金。2019年1月份的租金未按时支付产生滞纳金，被告于4月21日支付了1月份的房租，从1月20日开始拖欠至4月21日，滞纳金计算方式为：本金2400元乘以1%乘以90天等于2160元。2019年2月份的租金未支付产生的滞纳金，从2月20日拖欠至今，滞纳金计算方式为：本金2400元乘以1%乘以实际拖欠天数。是以每月实际拖欠的租金来计算的滞纳金。以上计算至2019年8月19日累计滞纳金为18360元。原告主张其损失情况为：(1)卫生清理费1200元，没有收据；(2)开门换锁的费用400元,没有收据；(3)原告从外省过来中山和被告交接，但是被告没有过来交接，导致原告在中山住宿产生的住宿费139元，没有收据；（4）被告损坏壁砖2块、石板l块，更换费用1403元，没有收据；（5）粉刷墙壁的费用1038元，没有收据；（6）被告弄坏了沙发1张、床垫2张、椅子1张、水晶灯5个，以及栏杆，以购买价计算损失为4313元，没有收据。原告称以上损坏的财物原告已经自行更换、修理，当时的现场没有保留，没有购买家私、灯具等相应的发票，租赁家私电器清单中也没有载明价格。因此无法进行评估。本院认为，原告与被告签订的房地产租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。房地产租赁合同约定的租赁期限截至2018年7月20日，租赁期满后，双方继续履行，但未续签租赁合同，亦未约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，租赁期满后，原告与被告之间成立不定期租赁合同。本案的争议焦点为：一、拖欠费用问题；二、合同解除问题；三、违约责任问题。一、关于拖欠费用问题。原告主张被告拖欠2019年2月20日至6月12日的租金合计9600元，原告代被告缴纳了涉案房屋截至2019年6月份的水费（包括污水处理费）合计155.43元、电费153.03元、2019年3月至6月的物业管理费合计356元（每月89元）、天然气费103.5元，该主张有原告提供的收据、发票等证据在案为凭，且无相反证据反驳，本院予以采信。故原告请求被告支付2019年2月20日至6月12日的租金9600元、水费155.43元、电费153.03元、物业管理费356元、天然气费103.5元合法有据，本院予以支持。二、关于合同解除问题。因被告多次拖欠租金，原告于2019年6月3日微信通知被告办理交接手续并解除合同，后于2019年6月12日收回涉案房屋，故本院认定双方的租赁合同于2019年6月12日解除。原告请求被告支付2019年6月13日至2019年8月19日的租金没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于违约责任问题。原告请求被告支付滞纳金、没收押金及赔偿损失均系请求被告承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”第二百一十九条规定，“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。原告主张被告未按时支付租金，未按约定打扫涉案房屋，未按照租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失，并提交的现场照片、微信聊天记录等证据在案为凭，且无相反证据反驳，本院予以采信，被告应承担相应的违约责任。被告的违约行为造成原告实际损失是事实，原告为了避免损失扩大已经自行更换、修理，导致实际损失无法评估。双方所约定的滞纳金为民法意义的违约金，系当事人自愿达成的补充约定，根据原告主张的损失情况、被告的违约情况等，依照诚实信用、公平原则，本院确定被告支付的押金4800元归原告所有，在此情况下，被告向原告支付违约金6200元。鉴于原告主张的押金和违约金已足以弥补其损失，本院对原告的财产损失赔偿诉讼请求不予支持。被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为自动放弃其答辩、举证、质证和辩论等诉讼权利，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、确认原告薛永斌与被告龚国伦的租赁合同于2019年6月12日解除；二、被告龚国伦于本判决生效之日起七日内向原告薛永斌支付2019年2月20日至6月12日的租金9600元、水费155.43元、电费153.03元、物业管理费356元、天然气费103.5元；三、被告龚国伦于本判决生效之日起七日内向原告薛永斌支付违约金6200元；四、被告龚国伦支付给原告薛永斌的押金4800元归原告薛永斌所有；五、驳回原告薛永斌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费964元（原告已预交），由原告薛永斌负担464元，被告龚国伦负担500元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董诗婷人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇二〇年二月二十四日书 记 员  阮秉智冼日飞