江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初5324号原告：深圳市康之居装饰工程有限公司，住所深圳市福田区莲花街道景田西路**景蜜村**506，统一社会信用代码91440300724716426B。法定代表人：谢坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：万兆红，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201511815130。委托诉讼代理人：郭林林，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201611916361。被告：何国华，男，1968年10月6日生，汉族，住，住江西省南昌市新建区/div>原告深圳市康之居装饰工程有限公司（以下简称康之居公司）与被告何国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月11日作出（2017）赣0102民初5060号民事判决。原告康之居公司不服该判决，向江西省南昌市中级人民法院提起上诉。江西省南昌市中级人民法院于2019年1月31日作出（2018）赣01民终2232号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告康之居公司的委托诉讼代理人万兆红和郭林林、被告何国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康之居公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付拖欠的店铺租金265686.07元（康之居公司明确该租金系对包含场地租金、设备维护费及物业管理费在内的场地租赁费用的统称）及违约金41642.23元（违约金按月利率2%计算，现暂计至2018年5月27日）；2.依法判令被告向原告支付其使用所租赁店铺拖欠的电费5034.53元及滞纳金4736.92元（滞纳金按月利率1.5%计算，现暂计至2018年5月27日）；3.本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告康之居公司将上述诉请中的支付租金的截止期限明确为2018年3月31日，将违约金及滞纳金的计算截止期限明确为被告付清拖欠的费用之日止。事实和理由：被告因经营需要，租用原告位于南昌市308-2号展厅和309-2号展厅，并签订两份租赁合同，两份租赁合同约定租赁期间均为2016年5月28日起至2017年5月27日止。另外两份合同分别约定308-2号展厅租金标准为8453.7元／月、309-2号展厅租金标准15233.4元／月，支付方式均为三个月支付一次，先付后用，租金到期前10天内一次性付清下次费用，逾期视作被告违约，原告有权单方终止合同，收回租赁场地，合同保证金不予退回。合同还约定租赁场地所发生的水电费按实际用量计收，被告应于每月25日前将上月应缴费用交给原告，逾期交款，被告需向原告支付每日千分之五滞纳金。合同履行过程中，原告交付租赁物给被告经营，但被告自2016年5月28日起就没有足额交租金。合同期满后，双方未重新订立书面租赁合同，但被告直至2018年3月31日仍然占用租赁场地，已形成事实的租赁合同关系，应当按照合同继续支付租金。因场地消防整改，原告已减免整改期间的租金。经多次催告，但被告至今仍拖欠租金未付，构成违约，故原告提起诉讼，请求判如所请。被告何国华辩称，一、原告将不符合消防安全的公共场所对外出租并收益，并且在消防机关明确通知其出租的经营场所在未获消防主管机关验收之前不得对外营业的情况下，恶意隐瞒该重大事实，导致我方在不知情的情况下与其签订租赁合同，且投入巨资对承租商铺进行装修添附，造成我方重大损失，由此可见原告主观恶意明显，根本不具备出租方资格，实属无效行为。二、案涉商铺于2017年3月被消防机构责令关门停业整改，被迫停业五个月，期间我方仍要承担两个展厅投入近300万的装修、样品费用的借贷利息、员工工资以及直接利润损失等，2017年8月虽恢复营业，但受此次消防停业整改影响，我方店铺生意、名誉和品牌形象严重受损，原告于2018年3月31日采取停电停水封门等措施收回店铺，我方要求搬走店内物品撤场，原告却以欠付租金为由进行阻止，因此应免除自2017年8月起至2018年3月31日期间的展厅租金。三、我方从2015年1月至2017年12月实交展厅租金共计603545元，比原告核算的多交租金21156.1元，我方要求予以退还。综上，原告的诉请没有事实、法律依据，我方不应承担任何租金，相反，原告应退还我方多收取的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据原、被告当庭陈述和经审查确认的《商铺租赁合同》、签订日期为2016年5月26日的308-2号、309-2号展厅租赁合同、股东会决议、企业信息、2016年8月26日、11月26日租金交纳通知以及原、被告在本案原二审（2018）赣01民终2232号案件中的询问笔录等证据，本院认定事实如下：2010年12月28日，案外人江西普瑞房地产开发有限公司作为出租方与承租方深圳市康之居装饰工程有限公司南昌分公司（以下简称康之居南昌分公司）签订《商铺租赁合同》，将其所有的位于江西省南昌市整体出租给康之居南昌分公司，租期为10年，自2011年1月20日起至2021年1月20日止。康之居南昌分公司在此承租的商铺上打造了康之居国际建材馆。2013年5月28日，康之居南昌分公司将上述承租商铺中的三楼308-2号展厅出租给何国华，双方签订《租赁合同》，约定租期为一年，租金8000元/月、押金8000元、保证金10000元、水电费、电话费、宽带押金2000元。期满后，双方于2014年5月28日又签订《租赁合同》，约定租期为一年，租金8453.70元/月。2015年4月1日，康之居南昌分公司将上述承租商铺中的三楼309-2号展厅出租给何国华，双方签订了《租赁合同》，约定租期为一年，租金15233.40元/月。2016年5月26日，深圳市康之居装饰工程有限公司江西分公司（以下简称康之居江西分公司）与何国华就上述承租商铺中的三楼308-2号、309-2号展厅出租事宜再次签订两份《租赁合同》，约定租赁期间为2016年5月28日起至2017年5月27日止，308-2号展厅租用场地费用（含租金、设备维护费、物业管理费）为8453.70元/月，309-2号展厅租用场地费用（含租金、设备维护费、物业管理费）为15233.40元/月；均约定租用场地费用（含租金、设备维护费、物业管理费）三个月支付一次，先付后用，签订合同时一次性付清首次金额，到期前10天内一次性付清下期费用，逾期视作违约；均约定租赁场地所发生的水电费、宽带费、电话费于每月25号之前支付上月应缴费用，逾期交款，须支付每日5‰滞纳金；均约定未能按照约定期间交纳各项费用的，应赔偿未交款项。案涉308-2号展厅租赁合同再次明确约定押金8000元、保证金10000元、水电费、电话费、宽带押金2000元，并约定何国华若未按约缴纳租金及其他各项费用，康之居江西分公司有权单方解除合同，何国华所交纳的合同保证金不予退还并由何国华赔偿未交款项逾期间每日1%的违约金。对上述押金、保证金是否实际交纳，何国华未举证证明，康之居公司不认可其已收到上述押金及保证金。涉308-2号、309-2号展厅所在康之居建材馆内部装修工程消防设计于2013年8月14日经南昌市公安消防支队审查合格。案涉租赁期内，案涉308-2号、309-2号展厅所在康之居建材馆根据消防部门的要求于2017年3月3日进行消防改造，导致何国华所租两个展厅暂停营业。2017年6月27日，案涉租赁房屋所在康之居建材馆内部装修工程经南昌市公安消防支队验收合格。2017年9月18日，案涉租赁房屋所在康之居建材馆经消防安全检查合格取得消防安全检查合格证。此后，何国华在未与康之居江西分公司签订新的租赁合同的情况下继续使用案涉308-2号、309-2号展厅，直至2018年3月31日康之居江西分公司对上述展厅采取停水停电及封门等措施。2016年6月10日，康之居公司作出同意注销康之居南昌分公司及同意康之居南昌分公司注销后的资产及债务由康之居公司承担的股东会决议。2016年6月17日，康之居南昌分公司被核准注销。2016年7月1日，康之居公司授权委托康之居江西分公司对外处理商铺租赁的全部事宜。另查明，康之居江西分公司与何国华签订的两份租赁合同，对逾期支付租用场地费用等各项费用，均约定何国华应按每日1%的标准支付未付款项逾期的违约金。康之居南昌分公司出具的一份未署制作时间的租金交纳通知载明,截至2014年11月27日案涉308-2展厅尚欠租金3770.8元。康之居江西分公司2016年8月26日、11月26日租金交纳通知均载明租金交纳方式为到商场一楼收银台交纳或转账至户名为凌紫燕、账号尾号为2304的中信银行账户。再查明，案涉租用场地费用支付情况如下:何国华在本次庭审中主张自2015年1月至2017年12月期间其付给康之居公司租金603545元，其中，2015年8月24日转账2万元、2015年10月11日转账的3万元抵扣了房租28500元、2015年10月23日通过刷卡付28500元、2015年11月13日通过刷卡付19000元、2015年12月2日以货款3万元中的28500元抵房租、2015年12月15日以货款2万元中的19000元抵房租、2015年12月18日刷卡19000元、2015年11月9日转账7000元和13000元中的19000元付房租、2016年1月5日转账1万元、2016年1月19日转账1万元、2016年3月7日转账4万元、2016年4月8日转账15000元、2016年4月16日刷卡5415元、2016年5月4日转账3万元、2016年5月22日刷卡25000元、2016年5月31日转账1万元、2016年7月31日转账2万元和刷卡2万元、2016年8月3日转账2万元、2016年10月11日转账14000元、2016年12月31日转账2万元、2017年7月11日刷卡6290元、2017年7月16日转账29000元、2017年8月25日转账2万元、2017年9月20日转账2万元、2017年10月29日转账2万元、2017年12月21日转账3万元、“2015.1-38#凭证”载明转账3万元、“2016.11-48#凭证”载明转账17840元、“2016.12-84#凭证”载明转账9500元，以上合计付房租603545元。对何国华主张的上述已付租金金额，康之居公司在本案原二审中于2018年10月12日对账时予以确认，在本案重审时康之居公司只认可何国华付给康之居自2015年1月至2017年12月期间的租金合计537045元(603545元-28500元-19000元-19000元)，认为其重复计算了66500元，理由如下：1.何国华提供的2015年10月11日转账的3万元，系设计师推销给客户应建平的货款，返设计师5%的折扣后按95%即28500元入账，与2015年10月23日28500元系同一笔，何国华于11日转账给凌紫燕，康之居公司于23日入账308室房租；2.何国华提供的2015年11月9日转账的7000元和13000元，共计2笔2万元，系设计师推销给客户应建平的货款，返设计师5%的折扣后按95%即19000元入账，与13日19000元系同一笔，何国华于9日转账给凌紫燕，康之居公司于13日入账308室房租；3.何国华提供的2015年12月15日及18日的款项为同一笔，为设计师推销给客户应建华的货款，返设计师5%的折扣后按95%即19000元入账，何国华于16日签字确认橱柜款转租金，康之居公司于18日入账308室房租。康之居公司对何国华提供的上述其他时间金额无异议。康之居公司与何国华发生案涉纠纷后向本院提起诉讼时间是2017年12月1日。本院认为，案涉签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，合同期内，被告应按合同约定支付租用场地费用（含租金、设备维护费、物业管理费）等各项合同约定费用。合同期满后何国华一直使用租赁物至2018年3月31日康之居江西分公司对上述展厅采取停水停电及封门等措施，原租赁合同继续有效，被告应按原合同约定支付使用期间的场地使用费用。但案涉308-2号、309-2号展厅所在康之居建材馆根据消防部门的要求于2017年3月3日进行消防改造，导致何国华所租两个展厅暂停营业。根据消防法第十三条、第十五条规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”、“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”，案涉308-2号、309-2号展厅所在康之居建材馆内部装修工程至2017年6月27日才经消防验收合格，至2017年9月18日才经消防安全检查合格取得消防安全检查合格证，故自2017年3月3日至2017年9月18日期间,两个展厅不应计算租金等租用场地费用。因康之居南昌分公司出具的租金交纳通知载明,截至2014年11月27日案涉308-2展厅尚欠租金3770.8元,故扣除消防改造期（2017年3月3日至2017年9月18日），至康之居公司主张的租金计算截止时间2018年3月31日,案涉308-2展厅应付租用场地费用287251.54元(3770.8元+8453.7元/月×33个月+16天×8453.7元/月÷30天)。因案涉309-2展厅自2015年4月1日起租，扣除消防改造期，至康之居公司主张的租金计算截止时间2018年3月31日,案涉309-2展厅应付租用场地费用449385.3元(15233.4元/月×29个月+15天×15233.4元/月÷30天)。对于上述应付费用，何国华已实付的金额问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，除康之居公司自认的部分外，何国华负有举证证明的义务。对于何国华提出自2015年1月至2017年12月期间其已付给康之居公司租金603545元的主张，因康之居公司在本案原二审中于2018年10月12日对账时予以确认，在本案重审时康之居公司虽只认可537045元，认为其重复计算了66500元，但康之居公司未提供充分的反驳证据予以证明或提供证据证明在本案原二审中于2018年10月12日对账系在受胁迫或者重大误解情况下作出或何国华同意其撤销该对账结果，故本院对何国华提出自2015年1月至2017年12月期间其已付给康之居公司租金603545元的主张，本院予以采信。至于何国华已付的租金603545元，是否全系上述应付费用范围、是否存在支付应付费用范围之前应付的款项问题，因康之居南昌分公司曾出具的租金交纳通知已确认截至2014年11月27日案涉308-2展厅尚欠租金3770.8元，案涉309-2展厅自2015年4月1日才起租，康之居公司在对账时确认收到的上述款项付款时间均在上述应付费用统计时间范围内，案涉租赁合同约定的租金付款方式亦系先付后用方式，故本院认定何国华自2015年1月至2017年12月期间已付的603545元全系上述应付费用范围。对于上述应付费用，何国华亦未提供证据证明其已支付超出其上述主张金额的款项，故对上述案涉308-2展厅、309-2展厅应付费用736636.84元（287251.54元+449385.3元），本院认定何国华已付总金额为603545元，何国华尚应付康之居公司租用场地费用133091.84元(736636.84元-603545元)。何国华逾期支付租用场地费用，构成违约，依法应承担相应的违约金，故对康之居公司要求何国华支付逾期付款违约金的诉请，本院予以支持。但因康之居公司与何国华之间租赁合同一年一签，到期续签，双方之间存在一个长期滚动的租赁关系，在康之居公司主张的欠付租金期间，何国华在陆续支付租金，何国华支付租金方式既有直接支付又有以货款抵付的方式，且在康之居公司主张的上述欠付期间存在消防改造免租事项，康之居公司并未举证证明双方就租用场地费用欠款事宜进行过对账结算，故对逾期付款违约金起算时间点，本院酌定为康之居公司向本院提起诉讼的时间2017年12月1日；因案涉租赁合同约定的逾期付款违约金计算标准过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合何国华逾期付款给康之居公司造成的资金占用损失情况及何国华提出的应免除自2017年8月起至2018年3月31日期间的展厅租金、其已多付不应再付租金的抗辩意见，基于公平原则，本院对何国华向康之居公司应支付违约金的数额进行调整，计算标准为：以欠付的租用场地费用133091.84元为基数自2017年12月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止的逾期付款违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于康之居公司主张何国华所欠的电费5034.53元及相应滞纳金，因其未提供证据证明其所主张期间何国华使用案涉租赁房屋所实际使用的电量，该主张因缺乏证据，本院不予支持。因案涉308-2号、309-2号展厅所在康之居建材馆内部装修工程消防设计于2013年8月14日经南昌市公安消防支队审查合格，并于2017年6月27日经消防验收合格，于2017年9月18日经消防安全检查合格取得消防安全检查合格证，故对何国华提出的案涉租赁合同应认定无效的主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国消防法》第十一条第一款、第十二条、第十三条第一款、第三款、第十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、被告何国华于本判决生效之日起十日内向原告深圳市康之居装饰工程有限公司支付拖欠的租用场地费用133091.84元及逾期付款违约金（以欠付的租用场地费用133091.84元为基数自2017年12月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止的逾期付款违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告深圳市康之居装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5360元（原告深圳市康之居装饰工程有限公司已预交），由原告深圳市康之居装饰工程有限公司负担2091元，被告何国华负担3269元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  廖如荣人民陪审员  周敏媚人民陪审员  高 红二〇二〇年二月十一日书 记 员  聂小霞附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2.《中华人民共和国消防法》第十一条国务院住房和城乡建设主管部门规定的特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送住房和城乡建设主管部门审查，住，住房和城乡建设主管部门依法对审查的结果负责/div>前款规定以外的其他建设工程，建设单位申请领取施工许可证或者申请批准开工报告时应当提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料。第十二条特殊建设工程未经消防设计审查或者审查不合格的，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程，建设单位未提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料的，有关部门不得发放施工许可证或者批准开工报告。第十三条国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查/div>依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。5.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。