广东省广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0111民初34155号原告：广州市白云区钟落潭镇白土村第三经济合作社，住所地广东省广州市白云区钟落潭镇白土村，统一社会信用代码N1440111721926057B。法定代表人：朱树权，社长。委托诉讼代理人：姚诗晶，广东知先后律师事务所律师。委托诉讼代理人：温燕萍，广东知先后律师事务所律师。被告：广东长城建设总公司房产管理服务中心，住所地广东省广州市东山寺右新马路2号，注册号4401011305532。法定代表人：张治贵，总经理。委托诉讼代理人：肖剑基，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何浩，广东广信君达律师事务所律师。原告广州市白云区钟落潭镇白土村第三经济合作社诉被告广东长城建设总公司房产管理服务中心合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区钟落潭镇白土村第三经济合作社的委托诉讼代理人姚诗晶，被告广东长城建设总公司房产管理服务中心的委托诉讼代理人肖剑基均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云区钟落潭镇白土村第三经济合作社诉称：1994年10月19日，我方与被告签订《广州市农村土地承包合同》，合同约定：“一、我方将对面山（土名）、九龙尾（土名），共84亩租给被告种植荔枝或龙眼树；二、承包期限50年，从1995年1月1日至2044年12月30日止；合计应上交承包款127000元；三、土地所有权属我方，被告只有使用权、管理权。不准变卖、出租；不准转做宅基地和其他非农业用地；不准弃荒、葬坟、起土烧砖瓦。否则作违约处理，我方有权终止合同，由此给我方造成经济损失的，被告负责赔偿。”我方认为，一、被告属于我方集体组织以外的单位，该承包合同的签订并未经我方集体经济组织成员会议或成员代表会议通过。二、被告从我方承包84亩土地后并未依约种植果树，而是建造了“君洋山庄”作“农家乐”用，也即名义上是承包合同，实际作租赁使用，依据《中华人民共和国合同法（1999）》第二百一十四条，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。即该合同实际有效期应当于2019年9月30日届满。三、被告在承包土地上不仅建造了山庄，还兴建了民房和猪棚，此举严重违反了承包合同第五条之约定，已达到合同约定的解除条件，我方有权依合同第十二条之规定行使解除权。现我方请求法院判令：1、确认解除我方与被告签订的《广州市农村土地承包合同》。2、被告将土地返还给我方并恢复原状。3、本案诉讼费由被告承担。被告广东长城建设总公司房产管理服务中心辩称：一、《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条并非效力性强制规定，原告与我方签订的《广州市农村土地承包合同》合法有效，双方应严格遵守合同约定。1、从法律规定上看，原告所依据的并非效力性强制规定，未经民主议定程序并不当然导致涉案承包合同无效。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“强制性规定”是指效力性强制规定。而《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条规定并不属于效力性强制规定，即未经该程序签订的合同不能导致合同无效，且承包合同本身也不损害国家利益和社会公共利益，因此涉案承包合同有效。2、从订立合同的过错责任上看，本案未履行民主程序的责任在于原告发包方。我方作为承包方按照合同约定支付承包费后，对林地作了长期有效的经营管理，对于合同是否履行了民主程序属于无过错方，原告作为管理村民的组织，履行民主程序的责任完全在于原告，如果原告据此提出解除合同获得支持则有失公允，且我方应当有权按承包期间的投入和预期利益的损失，根据适当比例向原告主张退还相应年限的租金。而该租金将由所有村民承担，最终不利于保护村民利益，违背了《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条立法本意。二、原告要求解除合同并无法定和约定的依据，其主张我方建造房屋已完全改变了所有涉案土地的用途，应当依法提供有公信力的证据，否则应当承担举证不能的后果。原告提出我方在承包期间出现建造房屋的情况，导致土地用途发生实质性改变，纯属其单方说辞。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，只有违约行为致使不能实现合同目的才成就解除合同条件。我方在承包期间一直按照合同约定用途使用涉案土地，配以林地种植生产等使用的基础设施，并未致使合同目的不能实现。另根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，原告此前一直未提出任何异议，却在事后二十多年之久提出解除合同，法院理应不予支持其主张。另外，原告一直反馈承包款过低需要改变合同，我方秉持友好协商的态度，真诚欢迎原告与我方坐在谈判桌，而非对簿公堂。三、原告在解除条件并未成就的情况下诉诸法院解除合同属于违约行为，我方有权要求原告继续履行涉案合同。四、原告主张合同未经过民主程序，属于无效合同，但诉求又主张解除合同，合同的解除应当以有效为前提，原告的诉求跟事实陈述本身存在矛盾。五、案涉土地承包合同于1994年10月19日签署生效，而《中华人民共和国农村土地承包法》于2003年3月1日起实施，双方的承包合同在相关法律出台之前，根据法不溯及既往的原则，农村土地承包法中关于民主程序的规定不应当适用于案涉合同。六、根据《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定》第25条规定，对于发包方违背集体经济组织成员大会或成员代表大会决议，越权发包的，应当认定该承包合同无效，并根据当事人的过错确认其相应的责任；属本条前款情形的，自承包合同签订之日起超过一年，或者未超过一年，但承包人已经实际做了大量的投入的，对原告要求确认合同无效或终止承包合同的，人民法院不予支持。案涉承包合同双方已经履行了二十多年，原告在此期间没有提出任何异议，根据前述法律规定以及双方的实际履行，应当认定该合同有效并且继续履行。经审理查明：1994年10月19日，原告与被告签订编号1994钟字第131号《广州市农村土地承包合同》，约定：被告向原告承包土名为“对面山”、“九龙尾”面积共84亩土地，其中“对面山”四至为“东至九龙尾、西至茅婆窜边、南至茅岗山界、北至本社田边”，“九尾山”四至为“东至黄桥头窜边、西至对面山、南至茅岗山边、北至黄桥头田边”；承包年限50年，从1995年1月1日至2044年12月30日；承包款50年共127000元，分两期支付，分别于1994年11月3日前、1997年8月30日前支付63500元；被告向原告支付定金4000元；土地所有权属原告，被告只有使用权、管理权，不准变卖、出租、转作宅基地和其他非农业用地，不准弃荒、葬坟、起土烧砖瓦，否则原告有权终止合同；被告在1996年12月底前要全部种上荔枝或龙眼，规格为每亩山地种15株荔枝或龙眼，并可间种其他水果；承包地上的乌榄树，在承包期内归被告收入，如榄树枯死，要及时报告原告，由原告处理，等等。广州市白云区钟落潭镇农村承包合同管理办公室作为鉴证机关在该合同上盖章。合同签订后，原告将土地交付给被告使用至今。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局调查案涉土地的权属情况、地类性质、有否办理农用地转用审批手续、是否取得建设用地规划许可、案涉土地的地上建筑物有否办理报建手续及取得建设工程规划许可等情况，并将原告提交的土地影像图作为查询参考依据。广州市规划和自然资源局于2019年11月22日复函：根据来函提供的影像图大致确定的地块范围查询，1、该地块大部分已进行集体土地所有权登记，权利人主要涉及广州市白云区钟落潭镇白土村第二经济合作社农民集体、广州市白云区钟落潭镇白土村第三经济合作社农民集体、广州市白云区钟落潭镇白土村第四经济合作社农民集体、广州市白云区钟落潭镇白土经济联合社农民集体、广州市白云区钟落潭镇茅岗经济联合社农民集体、广州市白云区钟落潭镇茅岗村第三经济合作社农民集体；2、该地块现行土地利用现状含果园、林地、坑塘水面、设施农业用地及建设用地；3、该地块小部分用地涉及珠三角城际轨道交通新塘经白云机场至广州北站项目白云区段项目，用地单位为广东珠三角城际轨道交通有限公司，项目已取得《建设用地规划许可证》（穗规地证[2016]124号），并已取得农转用批复；4、初步核查所指地块位置暂未查到核发《建设工程规划许可证》的记录。经庭审质证，原告对复函的关联性有异议，认为案涉土地的权属人只有原告，复函提及的其他农民集体可能是案涉土地周边一些土地的权属人。被告对复函的真实性、合法性和关联性予以确认，并认为在未能核实案涉土地所有权的情况下，单方认定归原告所有可能会损害其他主体的利益，原告不能证明案涉土地归其所有，应当承担举证不能的后果。经本院组织双方当事人共同到案涉土地现场勘验可见，案涉土地上建有一栋占地面积约100多平方米的两层半房屋、几个废置猪棚和简易砖瓦平房，大部分土地用于种植；并且原、被告双方对于案涉合同约定的土地四至所指实际边界以及君洋山庄所在地是否属于案涉土地范围均未能确认一致。以上事实，有《广州市农村土地承包合同》、照片、律师函、复函、现场勘验笔录及当事人陈述等证据证实。本院认为：一方面，原、被告签订的案涉合同虽注明了土地四至，但内容并不明确，没有具体坐标和附图，无法根据合同内容确定土地的实际四至范围，双方对于土地四至范围也存在巨大争议，无法核查争议土地的具体权属情况。另一方面，原告主张其是案涉土地的唯一权属人，但对此并未提供证据证实，即使根据原告提供的影像图绘制的大致边界进行调查，所涉土地也只是大部分进行了集体土地所有权登记，并且土地所有权人除了原告以外还存在其他数个权利主体。由此可见，原告没有充分证据证实被告承包土地的具体范围及其权属情况。鉴于案涉合同纠纷的实质涉及土地所有权和使用权问题，现土地权属问题存在争议，应当先由人民政府作出处理后，再进行民事诉讼，故本院对原告的起诉依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告广州市白云区钟落潭镇白土村第三经济合作社的起诉。本案不收取受理费，广州市白云区钟落潭镇白土村第三经济合作社预交的受理费本院予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  罗晓华二〇二〇年二月十日书记员  吴剑萍