河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初10056号 原告：张某，女，1965年3月24日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：张伟伟、肖妍妍，河北三和时代律师事务所律师。 被告：河北祈福乾悦房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区平安北大街158号紫晶苑1号楼24层。 法定代表人：李彦宽，该公司执行董事。 被告：东胜房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄市长安区平安北大街158号紫晶苑1号楼25层。 法定代表人：李彦宽，该公司执行董事。 二被告委托诉讼代理人：江石平。 原告张某与被告河北祈福乾悦房地产开发有限公司（以下简称“祈福乾悦公司”）、东胜房地产开发集团有限公司（以下简称“东胜公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人张伟伟、肖妍妍，被告祈福乾悦公司、东胜公司的委托诉讼代理人江石平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告退还取暖费4941元；2、判决被告向原告支付地面破除费用700元、房屋地暖管道返工重做并恢复房屋原状所发生费用194009元；3、判决被告向原告支付租金21600元、物业费1390元、中介费用900元；4、被告向原告支付搬家费2000元、家具保养1550元、油烟机清洗150元；5、被告向原告支付住院费用7158.46元及急诊费用642.71元；6、被告向原告支付律师费17000元；7、被告支付精神损失费30000元；第1-7项共计282041.17元。8、本案诉讼费用、保全费用、鉴定费用、评估费用等由被告承担。事实和理由：原告张某系被告祈福乾悦公司开发的紫晶悦城2区2-1-1202的业主，被告东胜公司为其提供质量担保责任。2-1-1202房屋自2016年入住以来，原告因为地暖不热的问题多次向被告反映，均未得到有效处理。直至2019年4月11日，原被告双方在相关政府部门的主持下，打开地暖保护层测量后发现盘管偏差严重：最东侧盘管偏差约70㎜，最西侧盘管偏差约200㎜。地暖不热的原因已找到，但被告迟迟未予解决，地面被破开持续至今，屋内散乱、地面粉尘的影响让原告根本无法继续居住于此，而事情长久得不到解决，也让原告焦虑不已，甚至因此而住院治疗。无奈之下，原告只得在地面被破开三个月后另寻住处。事件发生已久，必须得尽快解决，否则会造成更大的损失。为保护原告的合法权益，特诉至贵院，望依法裁决，判如所请。 被告祈福乾悦公司、东胜公司辩称，原告所述夸大其词，2019年4月11日，原告张某、被告祈福乾悦公司、被告东胜公司、施工单位及有关部门因投诉协调，已经议定由施工单位7日内制定维修方案进行维修。施工单位已经出了维修方案，但原告反悔不同意该方案，非要自己凿开地面。凿开地面后，各方又商定，由施工单位重新进行盘管施工，如有质量问题由其负责。本来误差并不大，稍加修整或加一个小型循环泵即可解决问题，但原告非要聘请其他施工队出设计方案，开始折腾，把简单问题复杂化。原告所称的供暖不达标也没有最终确定，供暖时温度时高时低是常有的现象。原告是在供暖期后，温度是否达标未确定的情况下自己凿开地面，并且把管道凿坏了。该行为没有经过被告和施工方的同意，也没有通知被告和施工方到场。原告搬家等行为与被告和本案无关，是自己的行为。原告所称的住院与被告和本案更无关。从原告提交的病历可以看出，涉案工程都是由施工方江苏省建工集团进行的，在多次洽谈中均由施工方参加，维修方案也是由施工方确定的，根据民诉法解释相关规定，原告所诉缺少必要的当事人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年4月15日，原告张某与被告祈福乾悦公司签订《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，主要内容如下：“……出卖人：河北祈福乾悦房地产开发有限公司……买受人：张某……第三条商品房基本情况。1、该商品房的规划用途为住宅。……3、该商品房坐落为长安区翟营北××××号悦城（2号地块）2号住宅楼01单元1202号。……第十条商品房相关设施设备交付条件。（一）基础设施设备……3、供暖：（1）使用性质为住宅的，交付时应符合下列第2项：……②本项目采用燃气锅炉集中供热，待热源充足达到使用标准后，再并入集中供热管网。燃气锅炉在交房当年采暖期前由开发企业承担建造，取暖费用由业主承担，供热方式为地暖。符合热力公司供气条件时（小区交费达70%以上），达到使用标准。……第十六条商品房质量（一）地基基础和主体结构出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。……（二）其他质量问题商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基等主体结构外质量问题的，双方应按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应的赔偿责任。……第十七条保修责任（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……（二）下列情形，出卖人不承担保修责任：……3、经买受人自行修理过的出卖人不再承担保修责任，对于买受人自行拆改过的设备、设施不在保修范围内。（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人60日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。第十八条质量担保。出卖人不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，由东胜房地产开发集团有限公司承担连带责任。……附件七关于保修范围、保修期限和保修责任的约定。……3、供热、供冷系统和设备：保修期限为：2个采暖期（不得低于2个采暖期、供冷期）。附件八关于质量担保的证明。质量担保书，内容如下：“由河北祈福乾悦房地产开发有限公司开发、购房人购买的悦城项目，如购买房屋发生质量问题，出卖人不按照合同第十六条、第十七条约定承担责任的，由我公司东胜房地产开发集团有限公司承担连带责任。东胜房地产开发集团有限公司（加盖公章），2015年5月4日。”被告祈福乾悦公司、东胜公司对原告提交的上述证据1、《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，真实性没有异议。 2019年3月27日，石家庄市住建局在紫晶悦城2号地2-1-1202主持协调张某投诉的涉案房屋地暖不热的质量投诉问题，原告张某、被告祈福乾悦公司、东胜公司均到会参加。会议内容如下：“协调地暖不热质量投诉。1、投诉人要求于今年4、5月份打开地暖保护层，检查地暖盘管施工质量。2、另行协商拆除保护层相关事宜，约定双方应承担的责任”。2019年4月11日15:30，石家庄市住建局在紫晶悦城2号地2-1-1202再次主持协调张某投诉的涉案房屋地暖不热的质量投诉问题，原告张某、被告祈福乾悦公司、东胜公司均到会参加。会议内容如下：“根据竣工图检查打开保护层的地暖盘管，测量后最东侧盘管偏差约70㎜，最西侧盘管偏差约200㎜”。议定事项如下：“由施工单位7天内制定维修方案，维修方案经投诉人及建设单位阅读并认可后实施”。2019年4月19日15:10，石家庄市住建局在紫晶悦城2号地2-1-1202又一次主持协调张某投诉的涉案房屋地暖不热的质量投诉问题，原告张某、被告祈福乾悦公司、东胜公司均到会参加。议定事项如下：“由投诉人全部打开盘管隐蔽层，如有质量问题，由施工单位重新进行盘管施工”。被告祈福乾悦公司、东胜公司对原告提交的上述证据2、会议记录，真实性没有异议。 2019年4月1日，施工单位江苏省建工集团有限公司石家庄分公司出具《地暖事宜回复》，内容如下：“关于紫晶悦城2#地2#楼1单元1202户业主投诉关于暖气不热事宜，业主要求1个月内解决该问题且要求剔开地面检查地暖敷设是否合格，现我施工方建议如下：1、目前暖气供暖周期已经结束，业主提出的暖气温度不达标、这部分数据有待我方核查，我方建议在2019年供暖时现场采暖数据，以免引起不必要的损失。2、供热部门实测数据包括温度，流量等有待多方在场在供暖期时不定时核查，取数据平均值看是否符合设计要求。3、在2019年供暖开始时，如热源温度、流量达到设计要求，实测室内温度低于城市供热最低要求，我方在7个工作日内跟业主达成处理意见。特此建议。施工单位：江苏省建工集团有限公司石家庄分公司（加盖公章）。”被告祈福乾悦公司、东胜公司称，施工方江苏省建工集团有限公司于2019年4月18日作出《维修方案》，如下：“关于紫晶悦城2#地2号楼1单元1202户暖气不热维修事宜，我方为了确保维修效果，及业主的正常工作生活，制订如下维修方案：1、业主剔开的地面及剔坏的地暖管由我方负责修复；2、在2019年冬季供暖时，我方派专人跟踪供热效果；3、如在2019年冬季供暖时，供暖温度达不到规定要求，我方组织供暖方、地产方等多部门进行论证，包括热源温度、流量、室内温度等数据收集，制定确切可行的处理方案（比如在分水器进水管处加一个小型循环泵）；4、在诚信友好的基础上，为了让业主放心，我方自愿交业主2万元作为诚信押金，在2019年冬季供暖时，如温度不达标，我方同业主协商处理维修方案，确保达到供暖效果，让业主满意。江苏省建工集团有限公司（此处未加盖公章）”。原告称，对上述《地暖事宜回复》、《维修方案》的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，并称：被告系超过举证期交的证据，且无正当理由，该证据不能作为认定事实的依据。原告在本案事发后从未收到该文件，并且在双方协商的过程中被告及施工方不同意重新铺管，且有威胁的成分，不符合大家同意的意见。这件事情就搁置了。原告同意施工方铺地暖管，但不同意被告对地面的装修。原告自己破除地面不是自己执意破除，而是在住建局施工方称只负责铺管不负责破除，原告才自行破除。原告破除地板后，当天就通知二被告和施工方到场，并且第二天住建局再次通知他们到场。原告先破除次卧后，施工方还在不停推卸责任，后来又过了两三天，原告才再请示住建局的情况下将客厅等破除，后二被告和施工方又到现场。不存在原告在破除地面的过程中将盘管破坏。另维修方案没有加盖公章。且未向原告进行送达，亦未与原告进行沟通。 原告张某主张损失如下：（一）、破开地面费用700元；提交证据：证据3、收款收据一张、照片四张。（二）、取暖费用4941元。证据4、中信银行交款明细、中信银行客户回单。（三）、住院费用7158.46元及急诊费用642.71元。证据5、急诊病例、诊断证明书、发票。（四）、为恢复原状预计花费的费用194009元。证据6、预算表。（五）、搬家费用2000元，家具保养费用1550元，油烟机清洗费用150元。证据7、河北增值税发票4张。（六）、租金21600元，物业费用1390元，中介费用900元。证据8、石家庄市房屋租赁合同。（七）、律师费用17000元。证据9、发票及收据。（八）、精神损失费30000元。 被告祈福乾悦公司、东胜公司的质证意见如下：（一）、破开地面费用不认可，对证据3的真实性均不认可。照片显示的位置是破开之后在破的过程中移动了管道位置。（二）、取暖费用不认可。对证据4真实性认可，因为原告就应该交取暖费，并且原告是交给供暖公司的，没有交给我们，并且2018年已经享受了供暖服务。（三）、住院费用、急诊费用不认可。证据5真实性认可。关联性不认可。（四）、为恢复原状预计花费的费用不认可。对证据6的真实性不认可，首先该事项尚未发生，且违反了双方会议纪要的事项。（五）、搬家费用、家具保养费用、油烟机清洗费用不认可。对证据7真实性认可，关联性和证明目的不认可。是原告自己的行为，且没有通知被告方和施工方。（六）、租金、物业费用、中介费用不认可。对证据8真实性不认可，关联性不认可。（七）、律师费用不认可。对证据9中发票的真实性认可，对收据的真实性不清楚，不认可。对证据9的关联性均不认可。（八）、精神损失费不认可。二被告及施工方没有对原告造成任何精神损害。 另查，原告称，除涉案房屋外，其另有一套房屋对外出租。 本院认为，原、被告签订的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，该内容不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。根据《石家庄市商品房买卖合同（预售）》第十六条：“……（二）其他质量问题商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基等主体结构外质量问题的，双方应按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。”原、被告虽对涉案房屋的地暖供热是否达标各执一词，但双方在石家庄市住建局的主持下三次对涉案房屋地暖不热的质量投诉问题进行协调。其中2019年4月11日15:30的会议内容如下：“根据竣工图检查打开保护层的地暖盘管，测量后最东侧盘管偏差约70㎜，最西侧盘管偏差约200㎜”；议定事项如下：“由施工单位7天内制定维修方案，维修方案经投诉人及建设单位阅读并认可后实施”。其中2019年4月19日15:10的议定事项如下：“由投诉人全部打开盘管隐蔽层，如有质量问题，由施工单位重新进行盘管施工”。据此，涉案房屋保护层的地暖盘管存在偏差，被告祈福乾悦公司应当承担原告与此有直接因果关系损失的赔偿责任。 关于被告应当赔偿原告的赔偿项目和金额。一、地面破除费700元，有现场照片、票据佐证，也符合市场行情，且与双方2019年4月19日15:10的议定由原告全部打开盘管隐蔽层吻合，本院予以支持。（二）、取暖费用4941元，有中信银行交款明细、中信银行客户回单佐证，本院予以支持。（三）、住院费用、急诊费用，与涉案房屋的采暖事宜不具有直接的因果关系，本院不予支持。（四）、为恢复原状预计花费的费用，原告可根据实际情况待实际发生后另行主张。（五）、搬家费2000元，属于因涉案房屋地面破除产生的必要费用，本院予以支持。家具保养费用1550元，油烟机清洗费用150元，与涉案房屋的采暖事宜不具有直接的因果关系，本院不予支持。（六）、租金、物业费用、中介费用，非必要支出，本院不予支持。（七）、律师费用17000元，非必要支出，本院不予支持。（八）、精神损失费30000元，理据不足，本院不予支持。综上，原告的损失如下：地面破除费700元、取暖费用4941元、搬家费2000元，共计7641元。被告祈福乾悦公司应赔偿原告张某各项损失共计7641元。根据《石家庄市商品房买卖合同（预售）》的附件八，被告东胜公司应对此承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下： 1、被告河北祈福乾悦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张某各项损失7641元。 2、被告东胜房地产开发集团有限公司对本判决第一项承担连带赔偿责任。 3、驳回原告张某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5531元，由被告河北祈福乾悦房地产开发有限公司150元，原告张某负担5381元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，并于上诉期届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  牛艳梅 人民陪审员  张秀萍 人民陪审员  付 睿 二〇二〇年二月二十六日 书 记 员  张秋月