湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初12287号原告:李安，男，1986年1月15日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：成剑文，湖南民声律师事务所律师。委托诉讼代理人：李新仕，男，1957年7月7日出生，汉族，住湖南省涟源市，系原告父亲。被告:湖南阳光靳江投资开发有限公司，住所地长沙市岳麓区靳江村阳光安置小区2栋501室，统一社会信用代码9143010067075897X9。法定代表人：陈支海委托诉讼代理人：李东，长沙市岳麓区岳麓山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈刚，湖南正湘律师事务所律师。原告李安与被告湖南阳光靳江投资开发有限公司（以下简称“阳光靳江公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李安的委托诉讼代理人成剑文、李新仕，被告阳光靳江公司的委托诉讼代理人李东、陈刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李安向本院提出诉讼请求：1.判决被告阳光靳江公司自2012年7月10日起按日向原告李安支付已交付房款615374元的万分之五的违约金至房屋实际交付原告之日止，约200000元；2.由被告阳光靳江公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年7月26日，原告李安与被告阳光靳江公司签订了合同编号ＸＤ11058504的长沙市商品房买卖合同，原告李安在被告阳光靳江公司购买了位于长沙市岳麓区，该房建筑面积95.09平方米，单价为人民币每平方米6471.49元，总金额615374元，原告李安于2011年7月26日向被告阳光靳江公司交付购房款185374元，2011年9月30日交付购房款430000元，原告李安于2011年8月30日向被告阳光靳江公司交付物业维修资金11411元，于2011年7月26日交国土证费120元，预告登记费80元，抵押登记费80元，公证费200元，产权登记费80元，契税12307元。根据商品房买卖合同第十条交付期限约定，被告阳光靳江公司应当在2012年6月30日前将商品房验收合格并符合合同附三所约定的装饰设备标准的商品房交付原告李安，根据商品房买卖合同第十一条，出卖人逾期交房的违约责任第（2）项约定，出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖方按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被告阳光靳江公司至今尚未将符合交房条件的商品房向原告李安交付。综上所述，原告李安主张继续履行合同并按合同约定向被告主张自2012年7月1日起按已交付房价款万分之五违约金至房屋实际交付为止，是合理合法的。原告依法向人民法院提起诉讼，请求法院依法公正判决。被告阳光靳江公司辩称：一、原告李安的起诉已经超过法定的诉讼时效，依法应予驳回。1.我国《民法总则》第一百八十八条的规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”以及第一百九十二条“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”2.李安在2011年7月26日与被告签订一份商品房买卖合同，在2019年9月才通过人民法院起诉要求被告承担延期交房的违约责任，李安提起诉讼的时间早已超过了法定的三年诉讼时效，人民法院应当依法驳回李安的起诉。二、被告已经按照合同约定通知原告交付房屋，没有违约行为，不应承担违约责任。按照该合同第十条明确约定:在该商品房经验收合格后，被告开发商向购房人通知收房。因此，交房应在该商品房经验收合格后才能进行。本案涉房屋是在2017年11月30日完成的竣工验收，交房时间依据合同约定应在竣工验收后即2017年11月30日后完成。1.实现顺利交房是多方努力结果。2011年10月底，一部分不明身份的债主围攻了处于猴子石大桥桥头的湘江700楼盘，打横幅并占据售楼部。此后，多次发生售楼部、工地被围情况，导致案涉房产项目烂尾，整体长时间停工。多年来，数百名业主多次到各级政府部门上访，在上级党委、政府的关心和协调下，案涉房产项目陆续恢复施工，由于楼盘施工被骚乱、过激行为打断，楼盘建设资金链断裂，这些事实在网络上已经有大量的公开和报道。因此，在多方的努力下，该房产项目在2017年11月30日通过非常规竣工验收实属不易。按照该合同第十条的约定，本案涉房屋应在2017年11月30日后完成。2.根据《合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任”。同时，根据本案涉及的《商品房买卖合同》第十条交付期限的规定，出卖人应当在该商品房经验收合格并符合约定的装饰、设备标准....应交付房屋。但遭遇不可抗力等特殊原因的，出卖人可以予以延期交付房屋。另外，根据我国民法通说原理和实践情况，不可抗力事件的范围主要由两部分构成:一是由自然原因引起的自然现象，如，火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等；二是由社会原因引起的社会现象，如战争、动乱、政府干预、罢工、骚乱、禁运、市场行情等。虽然发生了不能预见、不能避免的“高利贷的骚乱、业主过激维权”等不可抗力的事件，导致楼盘陷入烂尾，但被告积极努力，实现了顺利交房。根据《商品房买卖合同》第十一条出卖人逾期交付房屋的违约责任之规定，除本合同规定的特殊情况外，出卖人未按合同规定交付房屋的，按逾期时间分别处理。根据合同的文本和上下文的内容来看，遭遇不可抗力属于遭遇了合同规定的特殊情况和例外情况。三、被告并非原告所说的一直没有通知其来收房，而是原告不同意收房且要对外卖房，才导致房屋无法交付至今。因2017年初荣升家园的很多项目业主强烈要求收房，经研究被告委托物业公司的张惠平2017年3月起三次通知业主李安来收房。因李安当时在国外，是李安的父亲来的被告售楼部表示不收房。后来，在2018年4月份左右，李安和其父亲来到被告售楼部，表示要委托代为对外出售案涉房屋，还出具了委托书。因李安的报价比较高，房子没有卖出去。其他的正常购房业主在通知后陆续收房，装修入住至今。综上，被告在发生了高利贷的打砸、围困项目施工的骚乱行为、业主采取过激行为等不可抗力事件情况下，依然按照合同约定实现楼盘项目整体竣工验收，实现向李安交付房屋。此外，原告在房屋可以收房后拒绝收房，委托他人将房屋对外出售，原告在此期间的损失应当自负其责。因此，被告按照与原告之间《商品房买卖合同》第十一条规定，被告不承担延期交房违约责任。四、如果人民法院认为本案被告存在部分逾期交房的情况，原告诉求的违约金标准过高，请求人民法院予以降低处理。经审理查明：2011年7月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号ＸＤ11058504）一份，合同约定原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区，建筑面积为95.09平方米，单价6471.49元，总金额615374元。合同第十条交付期限约定：出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人；2.买受人未能按时付款或因买受人原因未按时办理入伙手续。合同第十一条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过30日……；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十二条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。该合同还就产权登记等问题进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款185374元及国土证费、预告登记费等费用12867元，被告向原告出具了销售不动产统一发票及湖南长沙市地方税务局往来结算统一凭据。2011年8月30日，原告李安向长沙市物业维修资金管理中心交纳了涉案房屋的物业维修资金11411元；2011年9月29日，中国工商银行股份有限公司长沙司门口支行向原告出具个人住房贷款凭证，确认就涉案房屋发放贷款430000元。2018年7月30日，原告李安的父亲李新仕在被告向原告出示的通知原告于2018年4月28日收房的入伙通知书上注明：没有通过有关部门验收合格，现在不能交房，且房内内角线弯处需整改。因原告至今未收房，故诉至本院。另查明：1.涉案楼盘在2011年9月因受湘西拓展公司、陈湘非法吸收公众存款案及自身资金问题影响，项目停工，后在政府的统一协调下恢复施工；2017年11月30日，勘察、设计、施工、监理、建设单位同意涉案房屋所在楼栋通过竣工验收；2.2018年，原告曾委托过被告售楼部工作人员田会计代其将涉案房屋出售。上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交并经庭审质证的长沙市商品房买卖合同、购房发票、个人住房贷款凭证、物业维修资缴款凭证、税务局缴税凭证、入伙通知书，被告提交并经庭审质证的工程验收表予以证明，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案被告是否存在逾期交房的违约行为。二、如存在违约行为，违约金应如何计算。一、本案被告是否存在逾期交房的违约行为。原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了支付购房款及相关费用的义务，被告应按合同约定时间向原告交付符合合同约定的商品房，但至2017年11月30日，涉案商品房所在工程才经五方竣工验收满足交付条件，被告存在逾期交房的违约行为。被告主张逾期交房系不可抗力原因所导致，并非被告的原因，对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案涉案楼盘停工，系因湘西拓展公司、陈湘非法吸收公众存款案及自身资金问题所致，并非不可抗力，对被告的该项抗辩，本院不予采纳。二、关于违约金的计算问题。1.关于违约时间的认定。根据双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》第十条约定：出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用，故被告违约的起始时间应为2012年7月1日；2017年11月30日，涉案商品房所在工程经五方竣工验收，满足合同约定的交付条件，但根据合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；另根据原告所提交的证据入伙通知书显示，被告通知原告收房的时间为2018年4月28日，虽然该入伙通知书原告是在2018年7月30日进行的备注，但原告作为购房人，在房屋逾期交付后，应当及时了解房屋的交付时间，以减少损失的发生，故本院根据本案的案件事实情况确定被告逾期交房的违约截止时间为2018年4月28日。2.关于计算违约金时间的认定，被告认为原告的诉请已超过三年诉讼时效。本院认为，原告请求被告承担逾期交房所产生的违约金属于债权的范畴，应当受到三年诉讼时效的限制。本案中，对于起诉之日起三年前的违约金已经超过了诉讼时效，不应予以支持；根据原告的主张及起诉的时间，确定支付违约金的时间为2016年8月23日起至2018年4月28日止。被告主张原告请求违约金过高，请求予以减少。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期办理交房的行为给原告所造成的损失情况，现原告要求被告按照已付房款万分之五的标准支付违约金，可以认为其诉请过分高于原告因此而造成的损失，本院予以酌减。本院综合考虑原告因被告违约行为可能产生的损失、被告违约的原因及本案的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应当向原告支付逾期交房的违约金37722元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告湖南阳光靳江投资开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告李安支付逾期交房的违约金37722元；二、驳回原告李安的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2150元，由被告湖南阳光靳江投资开发有限公司予以承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年二月二十日法官助理张小芹书记员柳遇珍