四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终974号 上诉人（原审被告、案外人）：代小容，女，1973年11月20日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：陈武鹏，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张静，四川竹海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：周岚，女，1970年2月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江倬琰，四川丰宜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区，系该公司工作人员。 上诉人代小容因与被上诉人周岚、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人代小容及其委托诉讼代理人陈武鹏，被上诉人周岚的委托诉讼代理人赵琳、江倬琰，被上诉人冉寅吾、寅吾房产公司共同的委托诉讼代理人夏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 代小容上诉请求：一、撤销四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民初20号民事判决；二、改判终结执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋；三、本案一审、二审诉讼费用由周岚、冉寅吾、寅吾房产公司负担。事实和理由：代小容在一审提交的证据足以证明其对案涉房屋享有的权利，同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，其对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，能够产生阻却人民法院强制执行的效果。一、在一审法院查封案涉房屋前，代小容与寅吾房产公司之间已签订合法有效的《商品房买卖合同》。案涉《商品房买卖合同》签订前，寅吾房产公司与代小容之间确实存在民间借贷关系，且寅吾房产公司为归还借款，与代小容签订了《商品房买卖合同》，该合同是在寅吾房产公司未偿还借款本息的情况下，经双方重新协商并对账，将民间借贷法律关系变更为商品房买卖法律关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作了约定。民间借贷法律关系变更为商品房买卖法律关系，系代小容与寅吾房产公司的真实意思表示，符合当事人意思自治原则和合同自由缔结原则，且非为法律所禁止，故案涉《商品房买卖合同》合法有效。二、代小容于2016年3月21日，即一审法院查封前已经接收案涉房屋并对该房屋形成了长期稳定的占有、使用和收益状态，享有在合同约定期限届满后要求寅吾房产公司将案涉房屋过户到本人名下的权利，享有物权期待权，应当优先于周岚得到保护。三、代小容已经全额支付购房款，款项来源为寅吾房产公司未能清偿代小容的借款本息。代小容提交的证据表明，其与案外人刘茂容按照寅吾房产公司的要求，委托其兄代某于2012年9月12日向寅吾房产公司委托的收款人段祥文转款700000元，其中320000元系代小容对寅吾房产公司的借款，虽然该借款缺乏借条或借款合同，但双方就借款形成的口头约定符合《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定的合同形式，且有真实资金流动，符合民间借贷行为成立并生效的两个根本性要件，双方借款约定具有法律效力。后因寅吾房产公司无力清偿前述借款，双方协商一致，形成以债抵房而转化为房屋买卖关系，以借款冲抵购房款。故代小容完成了案涉《商品房买卖合同》项下全部购房款的支付义务。四、案涉房屋非因代小容原因未办理过户登记。案涉房屋虽然存在抵押权，但与该房屋未办理过户登记不存在因果关系。案涉房屋未办理过户登记的根本原因是合同约定的办理期限未届满，2017年12月20日被人民法院查封以后陷入履行不能，故代小容对此无任何过错。五、根据公开的生效裁判文书，周岚及其母周绍英在2011年至2015年期间向包括冉寅吾在内的不特定多数人多次出借大笔现金，总额高达六千余万元之巨，故周岚应当定性为职业放贷人，宜宾市公安局叙州区分局已经对周岚与冉寅吾、寅吾房产公司之间的借贷关系涉嫌高利转贷罪予以立案侦查，若周岚构成高利转贷罪，则其与冉寅吾、寅吾房产公司之间的借款合同当属无效，周岚据以申请执行的生效裁判文书确有错误，直接影响本案的处理，建议本案中止审理。六、本案属于群体性案件，有数百户业主与代小容是同样情形，且绝大部分已经启动法律程序，请二审法院充分考虑本案特殊性和本案的社会影响，依法保护人民群众的合法权益，实现社会效果与法律效果的统一。 周岚辩称，四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民初20号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：代小容的上诉主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的任一情形。一、代小容与寅吾房产公司签订的案涉《商品房买卖合同》不是真实、合法、有效的商品房买卖合同。案涉《商品房买卖合同》未办理备案登记，也未实际交付购房款，无法证明该合同的真实签订时间，不排除合同当事人在周岚执行冉寅吾、寅吾房产公司的过程中恶意串通、事后签订。案涉合同明确转让的是抵押房产，合同双方明知寅吾房产公司巨额负债，恶意串通，以物抵债，损害周岚等债权人的民事权益。二、代小容未履行《商品房买卖合同》约定的一次性支付全部购房款义务，且一次性支付全部购房款购买明知存在抵押的房产明显不符合逻辑和客观事实。即使该合同系在落款时间签订，但代小容无法提供购房款支付依据。代小容在一审中提供的转账依据只是为了证明是以寅吾房产公司差欠的借款抵付购房款，但其证据根本不能证明寅吾房产公司差欠其借款的事实，更无法证明以借款抵付购房款，且以物抵债不受法律保护。三、代小容无法基于对案涉房屋的物权或物权期待权合法占有该房屋。代小容提供的证据不能证明其对案涉房屋行使了合法占有权，也不能产生对外公示物权的效力。四、案涉房屋未办理过户登记系代小容自身的原因。案涉房屋未办理过户登记系因该房屋存在抵押权所致。代小容明知案涉房屋设定有抵押权，不可能一次性支付全部房款购买设有抵押权的房屋。即使代小容与寅吾房产公司之间的借款债权成立，案涉合同实质上也是以物抵债协议，并不是法律所保护的合法、真实购房人，不能办理案涉房屋产权过户登记的责任在于代小容自身。五、周岚是征信良好的企业家，代小容提供的证据不能证明周岚涉嫌高利转贷，且周岚是否高利转贷也与本案无关。 冉寅吾、寅吾房产公司辩称，同意代小容的上诉请求和事实、理由。 周岚向一审法院起诉请求：一、请求准予继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋；二、本案的诉讼费用由周岚、冉寅吾、寅吾房产公司承担。 一审法院认定事实： 案涉房屋于2013年7月3日抵押给宜宾市商业银行股份有限公司大观楼支行。2017年6月2日，一审法院作出（2017）川15执155号执行裁定，裁定：冻结、扣划被执行人冉寅吾、寅吾房产公司银行存款49253729元，或查封、扣押、提取相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年12月20日，一审法院查封了案涉房屋。该案执行过程中，代小容提出执行异议，一审法院作出（2019）川15执异9号执行裁定，裁定：中止对四川省宜宾市叙州区房屋的执行。 2016年，代小容与寅吾房产公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋。按照合同约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元。2016年3月18日，寅吾房产公司向代小容出具《收款收据》，载明收到案涉房屋购房款311000元。2016年6月25日，代小容与曾志惠、尹文钦就案涉房屋签订了《房屋租赁协议》，租赁期限为2016年6月26日起至2017年6月25日止；2017年6月25日，代小容与尹文钦就案涉房屋签订了《营业用房租赁协议》，租赁期限为2017年6月25日起至2018年6月25日止；2018年6月25日，代小容与聂印平就案涉房屋签订了《营业用房租赁协议》，租赁期限为2018年6月25日起至2019年6月25日止。 一审法院认为，本案争议焦点为：代小容对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 代小容主张依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的民事权益。因此，本案的核心问题是审查代小容购买案涉房屋是否具备了上述规定的四个条件。 第一，执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实；现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，亦应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。本案中，寅吾房产公司出具房款收据，代小容陈述购房款是用其与寅吾房产公司之间的借款抵扣。但代小容提交的银行转账凭条的收款人为段祥文，并未提供相应证据证明段祥文系代寅吾房产公司收取相应款项并将案涉款项支付到寅吾房产公司账户，代小容也未能提供借条或借款合同证明基础债权中借款主体为寅吾房产公司。鉴于寅吾房产公司在本案中作为被执行人，其提供的情况说明在无其他证据相互印证的情况下，证明力较弱，无法达到代小容向寅吾房产公司实际交付了购房款的证明目的。现有证据无法确认借款主体为寅吾房产公司以及是否差欠代小容款项，差欠多少等问题。 第二，对案涉房屋未办理过户登记，买受人代小容存在重大过错。首先，从实践来看，能够归责于买受人的原因主要是四个层面，一是对他人权利障碍的忽略，如存在抵押权登记；二是对政策限制的忽略，如不符合购房条件仍然购买，导致无法办理过户；三是消极不行使登记权利，如为了逃税而未办理登记等；四是恶意串通，损害国家、集体、公共利益和他人合法权益。本案中，案涉《商品房买卖合同》中明确勾选了抵押状况为：抵押。买受人代小容对于案涉房屋的权利障碍应属明知，换言之，即便不存在生效判决确认的债权执行，一旦抵押权人主张抵押权，代小容的买受人权利障碍仍然不能涤除。 第三，对本案执行标的继续执行并不必然损害案外人代小容的权益。执行异议之诉在实质上是案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人在执行依据项下的请求权的优先效力纠纷，涉及案外人对执行标的所享有的实体权益与申请执行人依据执行依据所享有的权利相比是否具有优先效力、申请执行人申请人民法院对特定执行标的的强制执行行为是否会妨害案外人对该执行标的所享有权利的判断。一是从成立时间上来看，周岚的债权请求权已经生效判决确认，要早于代小容未经确认的民间借贷基础债权请求权。二是从权利性质上来看，周岚的请求权基础在于与寅吾房产公司、冉寅吾之间的民间借贷纠纷产生的债权，债权请求权形成在前，且已经生效判决确认；代小容的基础请求权仍为民间借贷债权请求权，且未经双方结算确认。即使继续周岚债权的执行，也并未对代小容债权的实现形成不利影响。三是从权利发生的根源上来看，代小容购买案涉房屋系以物抵债，与为其提供生活收益与保障等生存利益所需有所区别，其根本上与周岚以获取利息收益为目的的金钱债权一致。 综上，代小容对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，周岚请求继续执行该房屋的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：准许执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋。一审案件受理费80元，由代小容、冉寅吾、寅吾房产公司共同负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 代小容提交了下列证据： 第一组证据：1.宜宾市叙州区柏溪镇联合社区居民委员会出具的代某、代小容之《亲属关系证明》；2.代某出具的《证明》；3.寅吾房产公司出具的《情况说明》。拟以该组证据证明：代小容与代某系兄妹关系，代小容委托其兄代某向寅吾房产公司支付借款具有合理性，经段祥文账户向寅吾房产公司支付借款也具有合理性；代某向寅吾房产公司出借的700000元中，有320000元是代小容委托出借的，代小容已向寅吾房产公司交付借款320000元。 第二组证据：四川竹海律师事务所川竹律函（2019）18号《律师函》及送达回证。拟以该组证据证明：代小容于2019年9月7日委托律师向寅吾房产公司发函，督促其尽快办理案涉房屋的过户登记手续，即非因买受人自身原因未办理案涉房屋的过户登记。 第三组证据：1.四川省宜宾市中级人民法院就周岚与冉寅吾、寅吾房产公司民间借贷纠纷一案作出的（2017）川15民初14号民事判决；2.四川省宜宾市翠屏区人民法院就周岚与马任重、宜宾市远大贸易发展有限责任公司借款合同纠纷一案作出的（2017）川1502民初3522号民事判决；3.四川省宜宾市翠屏区人民法院就周岚与四川省野牛电力开发有限公司、四川森楠木业有限责任公司、荥经县三合代璜沟电站、罗骏、罗波、毛炯、梁丽娟、刘晓琳借款合同纠纷一案作出的（2016）川1502民初1933号民事判决；4.四川省宜宾市翠屏区人民法院就周绍英与马任重、宜宾市远大贸易发展有限责任公司借款合同纠纷一案作出的（2017）川1502民初3521号民事判决。拟以该组证据证明：在周岚与冉寅吾、寅吾房产公司的借款关系中，周岚也是通过寅吾房产公司职工的账户向寅吾房产公司出借资金，且该借款模式得到一审法院认可，证明代小容通过段祥文向寅吾房产公司出借资金的行为亦应予认可；根据前述已生效判决，能够证明周岚及其母周绍英对外放贷具有反复性、经常性、经营性、贷款对象众多的特点，系职业放贷人，其与寅吾房产公司之间的民间借贷合同应认定为无效。 第四组证据：1.宜宾市公安局叙州区分局经济犯罪侦查大队《受案登记表》；2.宜宾市公安局叙州区分局《立案决定书》；3.阿克苏地区锦鸿棉业有限公司（以下简称锦鸿公司）之《企业信用信息公示报告》；4.宜宾贝通商贸有限公司之《企业信用信息公示报告》。拟以该组证据证明：周岚骗取银行贷款后高利转贷给冉寅吾，牟取巨额利润，属高利转贷，借款合同应依法认定为无效，且周岚与冉寅吾之间的借款行为涉嫌刑事犯罪，宜宾市公安局叙州区分局已立案侦查，基于先刑后民原则，本案应当中止审理。 庭审结束后，代小容提交了四川省高级人民法院（2019）川民申6189号《受理案件通知书》，拟以该证据证明：冉寅吾、寅吾房产公司已就周岚与冉寅吾、寅吾房产公司民间借贷纠纷一案申请再审，为查清本案事实，本案应中止审理。 周岚质证意见：对第一组证据之证据1的真实性无异议，合法性有异议，因无负责人签字且居委会无权出具亲属关系证明，但证据证明的内容属实，代小容与代某确系兄妹关系；证据2的真实性无法核实，证人代某因与代小容是兄妹而属利害关系人，其证明的借款事实因缺乏相应书证而不能达到代小容的证明目的；证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，且因寅吾房产公司为本案当事人，其证明材料实为当事人陈述，缺乏相关证据佐证，不能达到代小容的证明目的。对第二组证据的真实性无异议，但对其证明力有异议，代小容应当知道其购买的房屋处于抵押状态、不能正常办理过户。对第三组证据之证据1的真实性无异议，证据2、3、4的真实性由人民法院核实，该组证据与本案无关联性，且周岚与寅吾房产公司、马任重等人存在借款关系的事实，不能达到证明周岚系职业放贷人的目的。对第四组证据之证据1、2的真实性无异议，但对其证明目的有异议，因涉案嫌疑人是冉寅吾而非周岚，且系冉寅吾的单方陈述；证据3、4的真实性由人民法院核实；对第四组证据的关联性和证明力均有异议，因周岚是否犯罪不影响本案审理，且无证据证明周岚骗取银行贷款。对代小容庭审后提交证据的真实性、合法性、关联性由人民法院审查。 冉寅吾、寅吾房产公司质证意见：对代小容提交证据的真实性、合法性、关联性及证明力均无异议。 本院认证意见：对第一组证据，虽然周岚对证据的真实性和证明目的存疑，但其确认代某、代小容为兄妹关系，且结合代小容一审中提交的代某于2012年9月12日向段祥文转款700000元的银行转款凭证、寅吾房产公司之《章程》、寅吾房产公司出具的《情况说明书》、寅吾房产公司与代小容签订的《商品房买卖合同》、寅吾房产公司向代小容出具的《收款收据》等证据，能够相互印证，故其真实性能够确认，且证据证明的内容与本案争议事实的认定具有关联性，应予采信，其证明力结合全案证据和事实综合评判。对第二组证据，因周岚对其真实性无异议，且证据证明的内容与本案具有关联性，应予采信，其证明力结合全案证据和事实综合评判。对第三组证据之证据1，因周岚对其真实性无异议，且系本案中周岚所持执行依据，故该证据与本案具有关联性，应予采信；证据2、3、4，因系人民法院作出的裁判文书，且周岚未提供相反证据予以推翻，其真实性应予确认，但与本案不具有关联性，应不予采信。对第四组证据之证据1、2，因周岚对其真实性无异议，且证据证明的内容与本案具有关联性，应予采信，其证明力结合全案证据和事实综合评判；证据3、4，因系法定网站公开的企业信息，其真实性能够确认，但证据证明的内容与本案不具有关联性，应不予采信。对代小容庭审后提交证据的真实性、合法性、关联性应予确认，其证明力结合全案证据和事实综合评判。 本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另认定下列事实： 一、2012年9月12日，代小容之兄代某通过银行转账方式向案外人段祥文（系寅吾房产公司股东）转款700000元。代某认可该借款是按照寅吾房产公司的指示转入段祥文账户，作为出借给寅吾房产公司的借款，其中320000元是其妹代小容委托其出借给寅吾房产公司的。寅吾房产公司认可其通过段祥文账户收取代某上述借款700000元，该款是寅吾房产公司向代某收取的借款。 二、2016年3月18日，寅吾房产公司向代小容出具《收款收据》，载明收到代小容案涉房屋的购房款311000元。寅吾房产公司、代小容均认可是以寅吾房产公司所欠代小容的借款抵作购房款。 三、2019年10月8日11时5分，宜宾寅吾集团公司董事长冉寅吾向宜宾市公安局叙州分局投案自首，称：“因公司经营发展需要流动资金，自2010年以来，安排集团下属的宜宾鼎业置地股份有限公司和宜宾寅吾建设股份有限公司为锦鸿公司提供担保，由锦鸿公司向农行阿克苏分行贷款3150万元，这3150万元贷款以周岚、周绍英名义，月息二分，在2011年8月2日出借2000万元，2013年3月12日出借800万元，2013年3月20日出借500万元到寅吾公司。还有宜宾贝通商贸有限公司向宜宾商行、工行、农行的贷款2500万余元……” 2019年10月15日，宜宾市公安局叙州区分局作出宜叙公（经）立字〔2019〕1316号《立案决定书》，内容为：“根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十二条之规定，决定对冉寅吾等人高利转贷案立案侦查。” 四、本案二审审理过程中，冉寅吾、寅吾房产公司因与周岚民间借贷纠纷一案，不服一审法院于2017年3月30日作出的（2017）川15民初14号民事判决，以出现新证据证明周岚、冉寅吾涉嫌高利转贷犯罪而致双方借贷合同无效为由，向本院申请再审。本院经审查认为，寅吾房产公司、冉寅吾提交的宜宾市公安局叙州区分局受案登记表、立案决定书等新证据，不能证明周岚、冉寅吾涉嫌刑事犯罪而致双方借贷合同无效，故于2020年1月16日作出（2019）川民申6189号民事裁定，驳回寅吾房产公司、冉寅吾的再审申请。 本院认为，根据当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：一、本案应否中止审理；二、若本案不应中止审理，代小容对案涉寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 一、关于本案应否中止审理的问题 本案中，代小容以周岚据以申请执行的生效民事判决已被再审立案以及该生效判决所确定的周岚与冉寅吾之间的借款债权因涉嫌刑事犯罪，已被公安机关刑事立案为由，要求中止本案审理。对此，本院认为，人民法院审理执行异议之诉案件，是解决申请执行人执行权益与案外人据以主张的阻却执行的民事实体权益的优先效力问题，对于申请执行人，人民法院需审查的是其是否持有合法的执行依据以及执行依据所确定的权益能否通过案涉标的物得以实现，案外人如认为该执行依据因当事人的违法犯罪行为而确有错误，应依法通过审判监督程序解决，不属于本案执行异议之诉案件的审查范围。本案二审期间，寅吾房产公司、冉寅吾已经依据前述新证据以周岚与冉寅吾之间的借款行为涉嫌刑事犯罪、双方借款合同无效等为由就周岚所持执行依据即（2017）川15民初14号民事判决向本院申请再审，本院经审查认为相关证据不能证明周岚、冉寅吾涉嫌刑事犯罪而致双方借贷合同无效，并作出（2019）川民申6189号民事裁定，驳回了寅吾房产公司、冉寅吾的再审申请。在周岚所持执行依据未被再审立案的前提下，本案不具有中止审理的法定情形。代小容要求中止审理的上诉主张不能成立。 二、关于代小容对案涉寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题 本案中，周岚申请执行的债权为一般金钱债权，案外人代小容主张依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律、司法解释的规定，其基于商品房买卖合同关系对案涉房屋享有的物权期待权应当优先予以保护，请求阻却执行。对此，本院认为，执行异议之诉的目的是要解决案外人对执行标的享有的实体民事权益是否足以排除强制执行的问题。目前，由于相关法律、司法解释对于执行异议之诉中案外人享有的足以排除强制执行的民事权益的类型、范围及条件等尚无明确规定，对案外人就执行标的所主张的足以排除强制执行的民事权益的判断标准，可以参照执行异议审查程序中对案外人实体权利的判断标准进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该条规定的上述四个要件，该条意欲保护的是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，在案外人主张对不动产享有的实体权益同时满足以上要件时，能够产生阻却执行的效果。 本案中，根据现有证据显示的事实，代小容系基于抵偿借款为目的而受让的案涉房屋，虽然代小容与寅吾房产公司签订了《商品房买卖合同》，但其目的在于消灭寅吾房产公司所欠代小容的民间借贷债务，双方签订《商品房买卖合同》应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的实际履行方式，在完成相关房屋的过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，代小容与寅吾房产公司之间并非基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系，其在以物抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变其在本质上是寅吾房产公司的普通金钱债权人的地位，其所享有的权利亦不应优于其他普通金钱债权人。故本案不满足参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前提条件。代小容以其对案涉房屋享有优先于普通金钱债权的物权期待权为由，要求阻却人民法院对案涉房屋的强制执行的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。在此情况下，本案已无参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件逐一进行审查认定的必要。 综上所述，代小容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由代小容负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周述蓉 审 判 员 何 杉 审 判 员 朱文京 二〇二〇年二月二十四日 法官助理 **东 书 记 员 周雨欣