广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初12172号原告袁浩强，男，汉族，1985年9月6日出生，地址：广东省兴宁市。委托代理人张礼胜，广东邱吴姚律师事务所律师。被告黄东晓，男，1985年9月6日出生，地址：广东省揭东县。原告袁浩强与被告黄东晓租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁浩强的委托代理人张礼胜到庭参加诉讼。被告黄东晓经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告袁浩强起诉称，2018年7月7日，原被告双方签订了一份《租赁合同》，约定：甲方同意将位于惠州市河南岸16号小区（惠州市路路通二手交易市场有限公司）市场的临街铺位（面向山水S酒店桥头与惠民路交界的转角位）出租给原告作为商行经营茶烟酒小吃等，租赁期限为三年，即自2018年7月15日至2021年7月14日，租金押一付一，原告支付被告转让费75000元整，还约定了其他事项。合同签订后，原告即向被告支付了78000元的转让铺位费和6000元的押金，并将案涉铺位进行装修后开始营业。殊不知，原告刚刚经营了半年左右，2019年1月，就接到案涉铺位即将拆迁的通知。原告这才得知，案涉房屋所占用地块是由惠州市路路通集团有限公司向惠州市国土资源局承租，已于2015年4月到期，该地块及地上建筑物随时都有被惠州市国土资源局收回的可能，属于不安全稳定的状态，且案涉铺位所有权人之前已获取拆迁补偿金，现属于随时可能被拆迁的建筑，不具备出租条件，被告亦并未有从惠州市国土资源局获得案涉铺位的使用权，亦无出租该房屋的资质。鉴于此种种因素，双方签订的合同应为无效。因为合同的无效，给原告造成巨大的经济损失，直接损失就是装修和搬运损失，间接损失就是刚刚建立起来的客户资源基本要流失殆尽。原告多次要求被告返回转让费及押金，赔偿相应损失，被告只返还了5500元的押金，其余款项均拒绝返还、赔偿。原告为维护正当权益，才提起此次诉讼，希望人民法院支持原告的诉讼请求。一、请求依法确认双方签订的《租赁合同》无效；二、依法判决被告向原告返还转让铺位费用78000元，押金500元，合计78500元，以此为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付自2018年7月8日起至付清之日止的利息，暂计至起诉之日为3832.33元；三、依法判决被告赔偿原告的装修损失35397元和搬迁费用3800元，以上合计121529.33元；四、被告承担本案的诉讼费。被告黄东晓未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。本院查明的案件事实经审理查明，2018年7月7日，原被告双方签订了一份《租赁合同》，约定：甲方同意将位于惠州市河南岸16号小区（惠州市路路通二手交易市场有限公司）市场的临街铺位（面向山水S酒店桥头与惠民路交界的转角位）出租给原告作为商行经营茶烟酒小吃等，租赁期限为三年，即自2018年7月15日至2021年7月14日，租金押一付一，原告支付被告转让费75000元整，还约定了其他事项。合同签订后，原告即向被告支付了78000元的转让铺位费和6000元的押金，并将案涉铺位进行装修后开始营业。另查明，涉案铺位的地块系惠州市路路通集团有限公司向惠州市国土资源局承租，租用期限自2013年4月29日至2014年4月28日。2018年12月18日，惠州市国土资源局向惠州市路路通集团有限公司向惠州市路路通集团有限公司送达《关于收回河南岸16号小区临时使用土地的通知》，要求其收到通知起两个月内自行清场搬迁。逾期未清场搬迁的，将由市政府依法强制清场。2019年1月4日，惠州市惠城区人民政府办公室发出《清场公告》，2019年3月，涉案铺位被政府强制拆除。另查明二，2019年6月10日，被告返还了原告租房押金5500元。以上事实有当事人主体资格信息、租赁合同、转款凭证、收款收据、关于收回河南岸16号小区临时使用土地的通知、清场公告、收据、照片、视频、微信聊天记录以及庭审笔录在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，涉案铺位系惠州市路路通集团有限公司向惠州市国土资源局承租河南岸16号小区临时使用土地后搭建的临时建筑，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。涉案铺位因无规划许可已被拆除，原告与被告签订的《租赁合同》依法无效，原告请求确认其与被告签订的《租赁合同》无效，符合法律的规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，无效合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告为涉案《租赁合同》合同支付给被告的转让铺位费用78000元，押金500元，合计78500元，在涉案《租赁合同》被确认为无效，涉案铺位因无规划许可已被拆除，原告的合同目的无法继续实现的情况下，被告应返还给原告并以78500元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付自2018年7月8日起至付清之日止的占用资金期间的利息。关于原告诉请的要求被告装修损失35397元和搬迁费用3800元的问题。第一，原告所诉请的装修损失中有相当一部分系LED广告牌、广告订金、打印机、卷帘、空调等，属于可拆除，可重复使用的物品，原告将其列为直接装修损失不妥。第二，涉案《租赁合同》实际上是转租合同，没有证据显示原告与被告签订《租赁合同》时双方征得了涉案铺位的所有人××市路路通集团有限公司的同意，原告向惠州市路路通集团有限公司了解了涉案铺位是否可以出租或转租的真实情况，提前防范了风险，原告本身亦是有过错的，故对合同无效后自己的装修损失和搬迁费用应承担相应的责任，故对原告诉请的要求被告装修损失50000元和搬迁费用10000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予采纳。被告经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告袁浩强与被告黄东晓签订的《租赁合同》无效；二、被告黄东晓应于本判决生效之日起七日内向原告袁浩强返还转让铺位费用78000元，押金500元，合计78500元及利息（利息以78500元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年7月8日起计算至付清之日止）；三、驳回原告袁浩强的其它诉讼请求。案件受理费4540元（原告已预交4540元），由原告袁浩强负担1540元，被告黄东晓负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  段小林审判员  贺晔晖审判员  刘 娟二〇二〇年二月二十一日法官助理杨俊斐书记员张敏茱附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。