广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初17492号原告：陆均力，男，1970年4月29日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。委托代理人：戴定明，广东金名律师事务所律师。委托代理人：卢志权，广东金名律师事务所律师助理。被告：广发银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城街道石竹路3号广发金融大厦商铺101-103、109、110及办公207、401-801、902，统一社会信用代码:914419009819702062。负责人：陈若鹏。委托代理人：肖昭伟，广东众慧律师事务所律师。委托代理人：陈洁园，广东众慧律师事务所实习律师。第三人：何惠萍，女，1969年6月14日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。第三人：曾汉青，男，1964年2月2日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。第三人：中国工商银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城区莞太路胜和路段18号，统一社会信用代码：91441900198027363U。负责人：许长明。委托代理人：王梦雅，系该行员工。委托代理人：连湖娜，系该行员工。原告陆均力诉被告广发银行股份有限公司东莞分行（以下简称“广发银行东莞分行”），第三人何惠萍、曾汉青、中国工商银行股份有限公司东莞分行（以下简称“工商银行东莞分行”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月14日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告陆均力的委托代理人戴定明，被告广发银行东莞分行的委托代理人肖昭伟、陈洁园到庭参加诉讼。第三人何惠萍、曾汉青、工商银行东莞分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陆均力向本院提出诉讼请求：解除对位于东莞市南城区（凯恩斯区31栋37号别墅）的查封并停止对该财产的执行。事实及理由如下：法院在执行广发银行东莞分行与何惠萍、曾汉青一案［案号：（2018）粤1971执恢2017号］过程中，查封了何惠萍名下位于东莞市南城区（凯恩斯区**号别墅），因原告对该财产享有足以排除强制执行的合法权益，继续执行该财产将侵害原告的合法权益，为此原告提起本案诉讼，请求解除对该财产的查封并停止对该财产的执行。具体理由如下：一、案涉房产已于2014年5月16日由曾汉青、何惠萍转让给原告，该事实有《房屋转让协议书》及附件为证。上述《房屋转让协议》及附件是在东莞市朗晨实业有限公司（以下简称“朗晨公司”）申请恢复执行曾汉青、何惠萍四案［案号：（2014）东一法南执恢字第9、10、11、12号］的过程中，在执行法官何浩林的召集和主持下，由申请执行人朗晨公司，债权人游乐均、梁浩明、袁世华，被执行人曾汉青、何惠萍和原告于2014年5月16日在南城法庭调解室共同达成并签署，而《不动产登记信息查询结果》显示法院对案涉房产的查封登记时间为2015年4月14日，查封生效时间为2018年11月9日，很明显原告签订合法有效的《房屋转让协议》的时间位于法院查封之前。二、原告于2014年6月16日起就实际占有案涉房产至今，并对该房屋进行了全面装修，亦即在法院查封之前原告已合法占有案涉房产，该事实有前期物业管理服务协议书、世纪城临时管理规约、装修受理回执、收据、房屋装饰物业管理服务协议书、物业管理费发票、物业服务中心出具的证明及预算单等证据为证。三、原告已按《房屋转让协议书》的约定支付了部分价款（共计支付了1512400元），案涉房产的转让价格为310万元，原告按约定向案外人游乐均支付了50万元，代为偿还曾汉青、何惠萍拖欠游乐均、梁浩明、袁世华的债务；按约定向朗晨公司支付70万元，代为偿还曾汉青、何惠萍拖欠朗晨公司的债务；剩余190万元系何惠萍欠工商银行东莞分行的购房按揭贷款，原告依约承接了该债务，并向工商银行申请了提前还款，但因法院查封而导致原告不敢一次性还清，只得选择按月分期代为偿还按揭贷款（每月偿还14200元，2014年6月起至2016年3月共偿还22期，共计人民币312400元），剩余银行按揭贷款，原告愿意按照人民法院的要求交付执行。四、原告在签订《房屋转让协议书》后，已于2014年5月26日委托东莞市居正房地产中介有限公司办理案涉房屋过户手续等，并向工商银行东莞分行办理提前还贷申请，但因案涉房产一直被法院查封，致使原告至今未能办理过户登记手续，由此可见，案涉房产未办理过户登记并非原告自身原因所造成的。综上，为维护原告的合法权益，现根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，特向法院提起执行异议之诉，恳请解除对案涉房产的查封并停止对案涉房产的执行。被告广发银行东莞分行答辩称，一、根据我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。案涉房屋登记在曾汉青、何惠萍名下，属于曾汉青、何惠萍所有，广发银行东莞分行有权依法申请查封及执行。二、原告陆均力的执行异议于法不合，应予驳回，具体如下：1、从相关证据显示，案涉房产一直处于抵押及被法院查封状态，并不具备转让条件。案涉房产于2010年2月4日抵押给工商银行东莞分行。案涉房产的首次查封时间为2014年1月9日，查封案号为(2012)东一法松民二初字第4110号，查封人为朗晨公司；第二顺位的轮候查封时间为2014年9月15日，查封案号为(2014)东一法松民二初字第2112号，查封人为广发银行股份有限公司东莞企石支行；2017年3月份的查询结果显示，被告为第三顺位查封人，查封期间为2015年4月14日起至2018年4月13日止，到期后，被告申请了续封。故，案涉房产原有的查封未解除，并一直处于查封的状态。另，首封单位朗晨公司在2016年1月9日就(2012)东一法松民二初字第4110号案件申请了再次续封，查封时间至2018年1月8日止。2、案涉《房屋转让协议》并未载明签署时间，原告陆均力无证据证明其法院查封之前已签署合法有效的书面买卖合同。东莞市第一人民法院在（2015）东一法执外异字第2号民事裁定书审理查明中明确，原告提供的“《房屋转让协议书》未显示签署日期”，但原告向本案出具的《房屋转让协议书》中，却在合同后标注日期为2014年5月6日，应为原告在该案后单方填写，故其标注日期不能作为认定合同签署日期的依据。至于原告声称前述协议是东莞市第一人民法院南城人民法庭法官的主持下签订没有任何依据，也不符合法院办理案件的程序和常识，即便是执行和解，法院要处理的也应当是申请执行人与被执行人之间的和解方案，而不会是一个涉及其他案外人的《房屋转让协议》。另外，所谓保证书上的内容亦不能证明其与前述协议存在关联性。因此，原告的举证并不能证实其《房屋转让协议》的实际签署日期在查封之前。3、原告陆均力并未足额支付购房款。原告提供了一份《收据》，拟证明于2014年6月18日已按《房屋转让协议书》的约定向朗晨公司支付了70万元，但原告未提供银行流水予以佐证。日常中以现金方式支付如此巨额资金是不符合交易习惯的，且该《收据》是否为朗晨公司出具存疑，原告不能证明该70万元已实际支付。同时，在已付清款项的情况下，朗晨公司在2016年1月9日再就该案申请续封，更是于理不合。原告在起诉状中确认只是按期偿还了何惠萍在工商银行的部分贷款，但并未全部清偿，亦没有承诺将剩余款项交付法院执行。4、原告陆均力提交的证据并不能证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。原告虽提供了其与物业公司签署的前期物业管理服务协议书等文件，但其并不能提供与接收物业相同时间段，即2014年7月起的物业费发票（其提交物业费为2015年4月起，发票的开具时间与被告查封时间一致，即2015年4月14日），故其证据并不能构成完整的证据链，被告有理由怀疑原告所谓接收物业的真实性。原告虽提供了一份别墅装修预算单来证实已装修该别墅，但其并没有提供装修合同、装修费发票及其他相关证据予以证实，单凭一份别墅装修预算单，尤其是案涉别墅本身就带装修的情况下，其证据并不能证实其已重新对案涉别墅进行了装修并完工的事实。5、案涉房屋并未办理过户手续，原告陆均力对案涉房屋未能过户存在过错。案涉房产自《房屋转让协议书》签订前至今一直处于抵押及被法院查封状态，根本不满足过户条件，但其仍与第三人曾汉青、何惠萍签订了《房屋转让协议书》。同时，原告虽提供了委托书及公证书，证实其委托第三方中介机构办理过户手续，但并未提供证据证实已向不动产登记部门提交了过户申请手续。根据物权法规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。而本案第三人曾汉青、何惠萍将房产转让给原告未征得抵押人工商银行的同意，原告亦未代第三人清偿债务消灭抵押权，案涉房产转让存在实质障碍。另，原告起诉状中所述的查封生效时间为2018年11月9日是错误的，应为2018年1月9日。经本院合法传唤，第三人何惠萍、曾汉青、工商银行东莞分行未到庭参加诉讼，第三人何惠萍、曾汉青亦未向本院提供任何书面意见或证据。经审理查明，本院在审理（2012）东一法民二初字第4110号案件过程中，经朗晨公司的申请，于2014年9月11日查封了何惠萍名下位于东莞市南城区（凯恩斯区**号别墅）（房产证号：04××05）（以下简称“案涉房屋”），查封期限至2016年1月8日，上述查封到期后续封至2018年1月8日。本院在审理（2015）东一法松民二初字第273号案件过程中，经广发银行东莞分行申请，于2015年4月14日对案涉房屋办理了轮候查封手续，该查封于2018年1月9日生效。广发银行东莞分行根据（2015）东一法松民二初字第273号民事调解书向本院申请强制执行，本院立（2016）粤1971执5069号案件予以执行。陆均力就（2015）东一法松民二初字第273号案件的查封向本院提出异议，本院于2019年3月25日裁定驳回陆均力的异议请求。陆均力不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。陆均力与曾汉青、何惠萍、朗晨公司、游乐均、梁浩明、袁世华签订了一份《房屋转让协议书》，约定：1、曾汉青、何惠萍将其拥有的位于东莞市南城区（凯恩斯区**号别墅）转让给陆均力。2、转让价款为310万元，并手写有“朗晨公司、游乐均、梁浩明、袁世华保证在收到法院皇冠车拍卖款后三日内划至曾汉青、何惠萍指定账户”。3、曾汉青、何惠萍在签订协议之日起30日内搬离案涉房屋，将钥匙及相关资料交予陆均力，并结清与转让房屋相关的费用。4、支付房款方式如下：在曾汉青、何惠萍搬离房屋后三天内由陆均力支付50万元给游乐均、梁浩明、袁世华（代为偿还曾汉青、何惠萍拖欠游乐均、梁浩明、袁世华的债务），该款支付至游乐均、梁浩明、袁世华指定的游乐均的账户（账号：20×××81）；190万元由陆均力支付给中国工商银行东莞市分行营业部（代为偿还曾汉青、何惠萍拖欠工行的按揭贷款）；70万元由陆均力支付给朗晨公司（代为偿还曾汉青、何惠萍拖欠朗晨公司的债务）。5、游乐均、梁浩明、袁世华在收到曾汉青、何惠萍向其归还的50万元欠款后，放弃对案涉房屋的购买权，并同意陆均力与曾汉青、何惠萍、朗晨公司就转让案涉房屋达成的所有条款；游乐均、梁浩明、袁世华承诺在收到上述50万元后向法院申请办理案涉房屋的解封手续。6、曾汉青、何惠萍应积极配合陆均力办理转让案涉房屋的产权过户登记手续。7、曾汉青、何惠萍协助陆均力办理案涉房屋的过户登记手续后，曾汉青、何惠萍与朗晨公司的债权债务就此了结，双方对（2013）东中法民二终字第325、326、327、328号民事判决书所涉纠纷不再追究或主张其他权利。庭审中，陆均力主张案涉《房屋转让协议书》的签署日期为2014年5月16日，并确认案涉《房屋转让协议书》尾页的签署日期“2014年5月16日”为本案起诉前补签的。关于《房屋转让协议书》的转让价款，原告主张于2014年6月18日通过债权抵偿的形式向朗晨公司支付70万元，于2014年7月1日向游乐均转账支付50万元，自2014年6月至2016年3月共向何惠萍的账户转账313700元用以偿还工商银行的抵押贷款（其中许静于2014年11月12日、2015年5月12日、2015年6月12日、2016年1月12日共代付56700元，东莞市新水物业管理有限公司、东莞市柳海实业有限公司均代付了14200元），并提供收据、建设银行个人网上银行查询流水、银行转账凭证、电子回单、银行卡客户交易查询、自营历史明细表等予以佐证。收据显示，朗晨公司于2014年6月18日出具收据确认收到陆均力现金交付的70万元，该款为陆均力根据《房屋转让协议书》的约定代曾汉青、何惠萍偿还拖欠朗晨公司的债务。银行卡客户交易查询显示，陆均力于2014年7月1日向游乐均的账户（账号：20×××81）转账50万元。原告提交的银行流水等显示，陆均力的账户于2014年6月13日、7月15日、8月19日、9月10日、10月14日、12月10日、2015年1月13日、2月11日、3月12日、4月13日、7月13日、8月12日、9月12日、10月12日、2016年2月10日、3月11日向何惠萍的尾号为4978的账户转账共计228600元，并备注有“供楼款”。庭审中，原告明确表示愿意在收到法院的通知后一次性将剩余未付价款支付至法院账户以交付执行，剩余未付款项的金额以法院最终认定为准。2020年1月14日，原告向本院代管款账户汇入1671400元。关于案涉房屋的交付情况，原告主张曾汉青、何惠萍于2014年6月16日将案涉房屋交付给原告，并提供前期物业管理服务协议书、世纪城业主临时管理规约、装修受理回执、收据、房屋装饰装修物业管理服务协议书、发票、证明、国际公馆凯恩斯区31栋37号陆总别墅预算单等予以佐证。前期物业管理服务协议书显示，陆均力于2014年6月16日就世纪城国际公馆凯恩斯区31栋37号楼相关前期物业服务之事宜，与东莞市世纪城物业服务有限公司签订协议书。装修受理回执显示，一二期项目凯恩斯区**号别墅的业主为陆均力，受理日期是2014年7月18日，装修负责人为郭五福，受理意见为“资料齐全，同意受理”，回执经办人、部门负责人处均有手写签名，日期签有“2014.7.18”。收据显示，2014年7月19日收到“凯恩斯区**装修保证金陆均力”3000元，经手人处签有“刘淑芬”，收款单位处盖有“东莞市世纪城物业服务有限公司财务专用章”。房屋装饰物业管理服务协议书的甲方为东莞市世纪城物业服务有限公司，乙方为一二期项目凯恩斯区31栋37房业主陆均力，丙方装修负责人处签有“郭伍福”；协议书第十一条“装修施工进场须知”装修负责人处签有“郭伍福”，日期签有“2014.7.29”。凯恩斯31栋37的发票显示，客户“陆均力”自2015年4月14日至2017年6月2日向广东世纪城物业服务有限公司缴纳了管理费。证明显示，国际公馆凯恩斯区**号新业主陆均力于2014年7月18日与旧业主何惠萍在管理处办完水电、物业管理费等相关过户交接手续，并于当日由新业主陆均力办理装修自建手续，于2014年12月30日装修验收完工，证明人处打印有“世纪城物业一、二期服务中心”，并盖有模糊不清的印章。原告主张其曾委托中介机构办理案涉房屋的过户登记手续，并向工商银行东莞分行申请提前还贷，提交了委托书、公证书、个人贷款提前还款申请审批表予以证明。其中，委托书显示，曾汉青、何惠萍、陆均力于2014年5月26日签订委托书委托东莞市居正房地产中介有限公司办理案涉房屋的公证、过户等手续，受托人为东莞市居正房地产中介有限公司员工梁婉霞、蒋春兰。公证书显示，曾汉青、何惠萍于2014年5月27日到东莞市公证处签署委托书，委托梁婉霞、蒋春兰办理案涉房屋的查档、办证、提前还贷、注销抵押登记、二手交易过户、缴纳税费等相关手续。个人贷款提前还款申请审批表显示，何惠萍于2014年5月23日向中国工商银行申请提前还清案涉房屋的全部贷款1896764.6元，该审批表经办人意见处有“陈艳芳”字样的私章，有权审批人意见处有一手写签名，但无银行相关公章。另，根据房产登记信息查询结果显示，案涉房屋于2010年2月4日办理了抵押登记，抵押期限为2010年2月4日至2030年2月4日，抵押金额为220万元，他项权人为工商银行东莞分行。工商银行东莞分行于2019年12月6日主张，截至2019年12月2日，其债权本金、利息、复利、迟延履行金等债权总额合计为2303957.39元。再，本院调取了（2014）东一法南执恢字第9号案件的卷宗材料，卷宗材料显示朗晨公司于2014年10月27日向法院提交结案申请书，表示其与被执行人达成和解并已履行约定义务，申请结案并同意不参与汽车拍卖款的分配。朗晨公司于2019年12月18日出具情况说明，确认陆均力、曾汉青、何惠萍、朗晨公司、游乐均、梁浩明、袁世华于2014年5月16日签订了《房屋转让协议书》，约定同意曾汉青、何惠萍将案涉房屋以310万元转让给陆均力，其中70万元由陆均力支付给朗晨公司；因朗晨公司对陆均力负有70万元的到期债务，故同意陆均力用其对朗晨公司享有的70万元债权代替曾汉青、何惠萍偿还70万元的债务。朗晨公司的代理人陈信晓于2019年12月24日出庭作证，表示“朗晨公司买了关于何惠萍、曾汉青的债权包，陆均力有出资购买上述债权包，按约定需向陆均力分红，我司需向陆均力支付分红，因为三方互负债务，故70万元是通过债权债务抵消的形式给付的……案涉房屋转让协议于2014年5月16日在南城法庭签订。”以上事实，有原告陆均力提交的执行裁定书、房屋转让协议书及附件保证书、不动产登记信息查询结果、前期物业服务协议书、世纪城业主临时管理规约、装修受理回执、收据、房屋装饰装修物业管理服务协议书、发票、证明、国际公馆凯恩斯区**号陆总别墅预算单、银行转账凭证、银行卡客户交易查询、自营历史明细表、委托书、公证书、个人贷款提前还款申请审批表、民事裁定书、查封（扣押）财产清单、电子回单，被告广发银行东莞分行提交的（2015）东一法执外异字第2号民事裁定书、房屋登记信息查询结果，本院调取的（2014）东一法南执恢字第9号案件的卷宗材料，以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。第三人何惠萍、曾汉青、工商银行东莞分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的不利后果由其自行承担。本案争议焦点在于原告陆均力提交的证据是否足以证明其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告陆均力应就其查封前签订了合法有效的买卖合同、支付了相应对价、案涉房屋已经交付、对未办理过户登记手续不存在过错的事实承担相应的举证责任。本案中，结合原告、被告所提交的证据，本院分析如下：（一）陆均力与何惠萍、曾汉青是否在人民法院查封之前签订合法有效的买卖合同关于《房屋转让协议书》的签署时间，本院结合以下事实：1、曾汉青、何惠萍于2014年5月27日到东莞市公证处签署委托书，委托梁婉霞、蒋春兰办理案涉房屋的查档、办证、提前还贷、注销抵押登记、二手交易过户、缴纳税费等相关手续；2、陆均力于2014年7月1日向游乐均的账户（账号：20×××81）转账了50万元，该转账的付款人、付款金额、收款账户与《房屋转让协议书》中价款给付的约定相符；3、陆均力自2014年6月13日起至2015年3月12日多次向何惠萍的尾号为4978的账户转账款项，并备注有“供楼款”，即陆均力在2014年9月11日查封前已向何惠萍的账户转款并有“供楼款”的备注；4、东莞市世纪城物业服务有限公司于2014年7月19日出具收据确认收到“凯恩斯**装修保证金陆均力”3000元；5、前期物业管理服务协议书显示，陆均力于2014年6月16日就世纪城国际公馆凯恩斯区**号楼相关前期物业服务之事宜，与东莞市世纪城物业服务有限公司签订协议书；6、朗晨公司作为证人出庭，亦陈述案涉房屋转让协议的签订时间是2014年5月16日。认为上述事实可以反映出《房屋转让协议书》的实际履行情况，由此可认定《房屋转让协议书》的形成时间早于案涉房屋的查封时间“2014年9月11日”。案涉房屋于2010年设定了抵押权，即《房屋转让协议书》签署时案涉房屋存在抵押，虽未有证据反映《房屋转让协议书》经抵押权人同意，但物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，故《房屋转让协议书》不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，对“陆均力与何惠萍、曾汉青在法院查封之前签订合法有效的买卖合同”的事实，本院予以确认。（二）陆均力是否已按合同约定支付价款关于原告主张已支付的50万元，银行卡客户交易查询显示陆均力于2014年7月1日向游乐均的账户（账号：20×××81）转账50万元，结合《房屋转让协议书》之约定，对原告已支付案涉房屋交易价款50万元的事实，本院予以确认。关于原告主张已支付的70万元，根据原告提交的收据、情况说明，并结合（2014）东一法南执恢字第9号案件的卷宗材料、朗晨公司到庭陈述的相关情况，对原告关于70万元已通过债权债务抵偿形式支付的主张，本院予以支持。对原告已支付案涉房屋交易价款70万元的事实，本院予以确认。关于原告主张已付的313700元，本院分析如下：1、原告提供的银行流水显示其自2014年6月13日至2016年3月11日期间共计向何惠萍的账户转账228600元，并备注有“供楼款”，故对原告已支付价款228600元的事实，本院予以确认；2、原告主张许静于2014年11月12日、2015年5月12日、2015年6月12日、2016年1月12日共向何惠萍的账户转账56700元，东莞市新水物业管理有限公司、东莞市柳海实业有限公司均向何惠萍的账户转账14200元，上述转账均为代原告支付案涉房屋的价款。上述转账未有相关备注，许静、东莞市新水物业管理有限公司、东莞市柳海实业有限公司均未到庭说明相关情况，原告提交的证据无法充分证明上述转款是代原告支付案涉房屋的价款，故对原告该主张本院不予确认。综上，本院认为，原告已支付1428600元，就剩余未付价款1671400元，原告亦于2020年1月14日支付至法院账户以交付执行，本院对此予以确认。（三）案涉房屋在法院查封前是否已交付原告提交的前期物业管理服务协议书、收据、房屋装饰装修物业管理服务协议书、证明等证据，已形成较为充分的证据链，反映出案涉房屋在法院2014年9月11日查封前已经交付原告。（四）原告对未办理过户登记手续是否存在过错原告所主张的案涉《房屋转让协议书》的签署时间是2014年5月16日，而案涉房屋的查封时间是2014年9月11日，两者相差不超过四个月。查封前，曾汉青、何惠萍已于2014年5月27日到东莞市公证处签署委托书，委托相关人员办理案涉房屋的过户手续。另，案涉房屋虽设定了抵押权，但《房屋转让协议书》已约定由原告代为支付和清偿案涉房屋的抵押贷款以消灭抵押权。综合上述因素考虑，本院认为原告对未办理过户登记手续并不存在过错。综上所述，原告提交的证据足以证明其就案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对于原告诉请停止对案涉房屋的执行并解除查封的请求，合法有据，本院予以支持。但原告就本案所确认的可以排除执行之权利不能当然对抗工商银行东莞分行就另案所主张的抵押权，原告应就本案查明之事实与工商银行东莞分行继续协商，并就本案中已经交付法院执行的购房款与工商银行东莞分行另寻途径协调处置。根据上文所引用的法条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条，判决如下：不得执行位于东莞市南城区（凯恩斯区**号别墅）（房产证号：04××）。本案受理费31600元（原告陆均力已预交），由第三人曾汉青、何惠萍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 莫 然人民陪审员 黄 媛人民陪审员 陈秋霞二〇二〇年二月四日法官 助理 谢嘉欣书 记 员 梁梓杨附相关法律法规：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初17492号原告：陆均力，男，1970年4月29日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。委托代理人：戴定明，广东金名律师事务所律师。委托代理人：卢志权，广东金名律师事务所律师助理。被告：广发银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城街道石竹路3号广发金融大厦商铺101-103、109、110及办公207、401-801、902，统一社会信用代码:914419009819702062。负责人：陈若鹏。委托代理人：肖昭伟，广东众慧律师事务所律师。委托代理人：陈洁园，广东众慧律师事务所实习律师。第三人：何惠萍，女，1969年6月14日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。第三人：曾汉青，男，1964年2月2日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。第三人：中国工商银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城区莞太路胜和路段18号，统一社会信用代码：91441900198027363U。负责人：许长明。委托代理人：王梦雅，系该行员工。委托代理人：连湖娜，系该行员工。原告陆均力诉被告广发银行股份有限公司东莞分行（以下简称“广发银行东莞分行”），第三人何惠萍、曾汉青、中国工商银行股份有限公司东莞分行（以下简称“工商银行东莞分行”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月14日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告陆均力的委托代理人戴定明，被告广发银行东莞分行的委托代理人肖昭伟、陈洁园到庭参加诉讼。第三人何惠萍、曾汉青、工商银行东莞分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陆均力向本院提出诉讼请求：解除对位于东莞市南城区（凯恩斯区31栋37号别墅）的查封并停止对该财产的执行。事实及理由如下：法院在执行广发银行东莞分行与何惠萍、曾汉青一案［案号：（2018）粤1971执恢2017号］过程中，查封了何惠萍名下位于东莞市南城区（凯恩斯区**号别墅），因原告对该财产享有足以排除强制执行的合法权益，继续执行该财产将侵害原告的合法权益，为此原告提起本案诉讼，请求解除对该财产的查封并停止对该财产的执行。具体理由如下：一、案涉房产已于2014年5月16日由曾汉青、何惠萍转让给原告，该事实有《房屋转让协议书》及附件为证。上述《房屋转让协议》及附件是在东莞市朗晨实业有限公司（以下简称“朗晨公司”）申请恢复执行曾汉青、何惠萍四案［案号：（2014）东一法南执恢字第9、10、11、12号］的过程中，在执行法官何浩林的召集和主持下，由申请执行人朗晨公司，债权人游乐均、梁浩明、袁世华，被执行人曾汉青、何惠萍和原告于2014年5月16日在南城法庭调解室共同达成并签署，而《不动产登记信息查询结果》显示法院对案涉房产的查封登记时间为2015年4月14日，查封生效时间为2018年11月9日，很明显原告签订合法有效的《房屋转让协议》的时间位于法院查封之前。二、原告于2014年6月16日起就实际占有案涉房产至今，并对该房屋进行了全面装修，亦即在法院查封之前原告已合法占有案涉房产，该事实有前期物业管理服务协议书、世纪城临时管理规约、装修受理回执、收据、房屋装饰物业管理服务协议书、物业管理费发票、物业服务中心出具的证明及预算单等证据为证。三、原告已按《房屋转让协议书》的约定支付了部分价款（共计支付了1512400元），案涉房产的转让价格为310万元，原告按约定向案外人游乐均支付了50万元，代为偿还曾汉青、何惠萍拖欠游乐均、梁浩明、袁世华的债务；按约定向朗晨公司支付70万元，代为偿还曾汉青、何惠萍拖欠朗晨公司的债务；剩余190万元系何惠萍欠工商银行东莞分行的购房按揭贷款，原告依约承接了该债务，并向工商银行申请了提前还款，但因法院查封而导致原告不敢一次性还清，只得选择按月分期代为偿还按揭贷款（每月偿还14200元，2014年6月起至2016年3月共偿还22期，共计人民币312400元），剩余银行按揭贷款，原告愿意按照人民法院的要求交付执行。四、原告在签订《房屋转让协议书》后，已于2014年5月26日委托东莞市居正房地产中介有限公司办理案涉房屋过户手续等，并向工商银行东莞分行办理提前还贷申请，但因案涉房产一直被法院查封，致使原告至今未能办理过户登记手续，由此可见，案涉房产未办理过户登记并非原告自身原因所造成的。综上，为维护原告的合法权益，现根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，特向法院提起执行异议之诉，恳请解除对案涉房产的查封并停止对案涉房产的执行。被告广发银行东莞分行答辩称，一、根据我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。案涉房屋登记在曾汉青、何惠萍名下，属于曾汉青、何惠萍所有，广发银行东莞分行有权依法申请查封及执行。二、原告陆均力的执行异议于法不合，应予驳回，具体如下：1、从相关证据显示，案涉房产一直处于抵押及被法院查封状态，并不具备转让条件。案涉房产于2010年2月4日抵押给工商银行东莞分行。案涉房产的首次查封时间为2014年1月9日，查封案号为(2012)东一法松民二初字第4110号，查封人为朗晨公司；第二顺位的轮候查封时间为2014年9月15日，查封案号为(2014)东一法松民二初字第2112号，查封人为广发银行股份有限公司东莞企石支行；2017年3月份的查询结果显示，被告为第三顺位查封人，查封期间为2015年4月14日起至2018年4月13日止，到期后，被告申请了续封。故，案涉房产原有的查封未解除，并一直处于查封的状态。另，首封单位朗晨公司在2016年1月9日就(2012)东一法松民二初字第4110号案件申请了再次续封，查封时间至2018年1月8日止。2、案涉《房屋转让协议》并未载明签署时间，原告陆均力无证据证明其法院查封之前已签署合法有效的书面买卖合同。东莞市第一人民法院在（2015）东一法执外异字第2号民事裁定书审理查明中明确，原告提供的“《房屋转让协议书》未显示签署日期”，但原告向本案出具的《房屋转让协议书》中，却在合同后标注日期为2014年5月6日，应为原告在该案后单方填写，故其标注日期不能作为认定合同签署日期的依据。至于原告声称前述协议是东莞市第一人民法院南城人民法庭法官的主持下签订没有任何依据，也不符合法院办理案件的程序和常识，即便是执行和解，法院要处理的也应当是申请执行人与被执行人之间的和解方案，而不会是一个涉及其他案外人的《房屋转让协议》。另外，所谓保证书上的内容亦不能证明其与前述协议存在关联性。因此，原告的举证并不能证实其《房屋转让协议》的实际签署日期在查封之前。3、原告陆均力并未足额支付购房款。原告提供了一份《收据》，拟证明于2014年6月18日已按《房屋转让协议书》的约定向朗晨公司支付了70万元，但原告未提供银行流水予以佐证。日常中以现金方式支付如此巨额资金是不符合交易习惯的，且该《收据》是否为朗晨公司出具存疑，原告不能证明该70万元已实际支付。同时，在已付清款项的情况下，朗晨公司在2016年1月9日再就该案申请续封，更是于理不合。原告在起诉状中确认只是按期偿还了何惠萍在工商银行的部分贷款，但并未全部清偿，亦没有承诺将剩余款项交付法院执行。4、原告陆均力提交的证据并不能证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。原告虽提供了其与物业公司签署的前期物业管理服务协议书等文件，但其并不能提供与接收物业相同时间段，即2014年7月起的物业费发票（其提交物业费为2015年4月起，发票的开具时间与被告查封时间一致，即2015年4月14日），故其证据并不能构成完整的证据链，被告有理由怀疑原告所谓接收物业的真实性。原告虽提供了一份别墅装修预算单来证实已装修该别墅，但其并没有提供装修合同、装修费发票及其他相关证据予以证实，单凭一份别墅装修预算单，尤其是案涉别墅本身就带装修的情况下，其证据并不能证实其已重新对案涉别墅进行了装修并完工的事实。5、案涉房屋并未办理过户手续，原告陆均力对案涉房屋未能过户存在过错。案涉房产自《房屋转让协议书》签订前至今一直处于抵押及被法院查封状态，根本不满足过户条件，但其仍与第三人曾汉青、何惠萍签订了《房屋转让协议书》。同时，原告虽提供了委托书及公证书，证实其委托第三方中介机构办理过户手续，但并未提供证据证实已向不动产登记部门提交了过户申请手续。根据物权法规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。而本案第三人曾汉青、何惠萍将房产转让给原告未征得抵押人工商银行的同意，原告亦未代第三人清偿债务消灭抵押权，案涉房产转让存在实质障碍。另，原告起诉状中所述的查封生效时间为2018年11月9日是错误的，应为2018年1月9日。经本院合法传唤，第三人何惠萍、曾汉青、工商银行东莞分行未到庭参加诉讼，第三人何惠萍、曾汉青亦未向本院提供任何书面意见或证据。经审理查明，本院在审理（2012）东一法民二初字第4110号案件过程中，经朗晨公司的申请，于2014年9月11日查封了何惠萍名下位于东莞市南城区（凯恩斯区**号别墅）（房产证号：04××05）（以下简称“案涉房屋”），查封期限至2016年1月8日，上述查封到期后续封至2018年1月8日。本院在审理（2015）东一法松民二初字第273号案件过程中，经广发银行东莞分行申请，于2015年4月14日对案涉房屋办理了轮候查封手续，该查封于2018年1月9日生效。广发银行东莞分行根据（2015）东一法松民二初字第273号民事调解书向本院申请强制执行，本院立（2016）粤1971执5069号案件予以执行。陆均力就（2015）东一法松民二初字第273号案件的查封向本院提出异议，本院于2019年3月25日裁定驳回陆均力的异议请求。陆均力不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。陆均力与曾汉青、何惠萍、朗晨公司、游乐均、梁浩明、袁世华签订了一份《房屋转让协议书》，约定：1、曾汉青、何惠萍将其拥有的位于东莞市南城区（凯恩斯区**号别墅）转让给陆均力。2、转让价款为310万元，并手写有“朗晨公司、游乐均、梁浩明、袁世华保证在收到法院皇冠车拍卖款后三日内划至曾汉青、何惠萍指定账户”。3、曾汉青、何惠萍在签订协议之日起30日内搬离案涉房屋，将钥匙及相关资料交予陆均力，并结清与转让房屋相关的费用。4、支付房款方式如下：在曾汉青、何惠萍搬离房屋后三天内由陆均力支付50万元给游乐均、梁浩明、袁世华（代为偿还曾汉青、何惠萍拖欠游乐均、梁浩明、袁世华的债务），该款支付至游乐均、梁浩明、袁世华指定的游乐均的账户（账号：20×××81）；190万元由陆均力支付给中国工商银行东莞市分行营业部（代为偿还曾汉青、何惠萍拖欠工行的按揭贷款）；70万元由陆均力支付给朗晨公司（代为偿还曾汉青、何惠萍拖欠朗晨公司的债务）。5、游乐均、梁浩明、袁世华在收到曾汉青、何惠萍向其归还的50万元欠款后，放弃对案涉房屋的购买权，并同意陆均力与曾汉青、何惠萍、朗晨公司就转让案涉房屋达成的所有条款；游乐均、梁浩明、袁世华承诺在收到上述50万元后向法院申请办理案涉房屋的解封手续。6、曾汉青、何惠萍应积极配合陆均力办理转让案涉房屋的产权过户登记手续。7、曾汉青、何惠萍协助陆均力办理案涉房屋的过户登记手续后，曾汉青、何惠萍与朗晨公司的债权债务就此了结，双方对（2013）东中法民二终字第325、326、327、328号民事判决书所涉纠纷不再追究或主张其他权利。庭审中，陆均力主张案涉《房屋转让协议书》的签署日期为2014年5月16日，并确认案涉《房屋转让协议书》尾页的签署日期“2014年5月16日”为本案起诉前补签的。关于《房屋转让协议书》的转让价款，原告主张于2014年6月18日通过债权抵偿的形式向朗晨公司支付70万元，于2014年7月1日向游乐均转账支付50万元，自2014年6月至2016年3月共向何惠萍的账户转账313700元用以偿还工商银行的抵押贷款（其中许静于2014年11月12日、2015年5月12日、2015年6月12日、2016年1月12日共代付56700元，东莞市新水物业管理有限公司、东莞市柳海实业有限公司均代付了14200元），并提供收据、建设银行个人网上银行查询流水、银行转账凭证、电子回单、银行卡客户交易查询、自营历史明细表等予以佐证。收据显示，朗晨公司于2014年6月18日出具收据确认收到陆均力现金交付的70万元，该款为陆均力根据《房屋转让协议书》的约定代曾汉青、何惠萍偿还拖欠朗晨公司的债务。银行卡客户交易查询显示，陆均力于2014年7月1日向游乐均的账户（账号：20×××81）转账50万元。原告提交的银行流水等显示，陆均力的账户于2014年6月13日、7月15日、8月19日、9月10日、10月14日、12月10日、2015年1月13日、2月11日、3月12日、4月13日、7月13日、8月12日、9月12日、10月12日、2016年2月10日、3月11日向何惠萍的尾号为4978的账户转账共计228600元，并备注有“供楼款”。庭审中，原告明确表示愿意在收到法院的通知后一次性将剩余未付价款支付至法院账户以交付执行，剩余未付款项的金额以法院最终认定为准。2020年1月14日，原告向本院代管款账户汇入1671400元。关于案涉房屋的交付情况，原告主张曾汉青、何惠萍于2014年6月16日将案涉房屋交付给原告，并提供前期物业管理服务协议书、世纪城业主临时管理规约、装修受理回执、收据、房屋装饰装修物业管理服务协议书、发票、证明、国际公馆凯恩斯区31栋37号陆总别墅预算单等予以佐证。前期物业管理服务协议书显示，陆均力于2014年6月16日就世纪城国际公馆凯恩斯区31栋37号楼相关前期物业服务之事宜，与东莞市世纪城物业服务有限公司签订协议书。装修受理回执显示，一二期项目凯恩斯区**号别墅的业主为陆均力，受理日期是2014年7月18日，装修负责人为郭五福，受理意见为“资料齐全，同意受理”，回执经办人、部门负责人处均有手写签名，日期签有“2014.7.18”。收据显示，2014年7月19日收到“凯恩斯区**装修保证金陆均力”3000元，经手人处签有“刘淑芬”，收款单位处盖有“东莞市世纪城物业服务有限公司财务专用章”。房屋装饰物业管理服务协议书的甲方为东莞市世纪城物业服务有限公司，乙方为一二期项目凯恩斯区31栋37房业主陆均力，丙方装修负责人处签有“郭伍福”；协议书第十一条“装修施工进场须知”装修负责人处签有“郭伍福”，日期签有“2014.7.29”。凯恩斯31栋37的发票显示，客户“陆均力”自2015年4月14日至2017年6月2日向广东世纪城物业服务有限公司缴纳了管理费。证明显示，国际公馆凯恩斯区**号新业主陆均力于2014年7月18日与旧业主何惠萍在管理处办完水电、物业管理费等相关过户交接手续，并于当日由新业主陆均力办理装修自建手续，于2014年12月30日装修验收完工，证明人处打印有“世纪城物业一、二期服务中心”，并盖有模糊不清的印章。原告主张其曾委托中介机构办理案涉房屋的过户登记手续，并向工商银行东莞分行申请提前还贷，提交了委托书、公证书、个人贷款提前还款申请审批表予以证明。其中，委托书显示，曾汉青、何惠萍、陆均力于2014年5月26日签订委托书委托东莞市居正房地产中介有限公司办理案涉房屋的公证、过户等手续，受托人为东莞市居正房地产中介有限公司员工梁婉霞、蒋春兰。公证书显示，曾汉青、何惠萍于2014年5月27日到东莞市公证处签署委托书，委托梁婉霞、蒋春兰办理案涉房屋的查档、办证、提前还贷、注销抵押登记、二手交易过户、缴纳税费等相关手续。个人贷款提前还款申请审批表显示，何惠萍于2014年5月23日向中国工商银行申请提前还清案涉房屋的全部贷款1896764.6元，该审批表经办人意见处有“陈艳芳”字样的私章，有权审批人意见处有一手写签名，但无银行相关公章。另，根据房产登记信息查询结果显示，案涉房屋于2010年2月4日办理了抵押登记，抵押期限为2010年2月4日至2030年2月4日，抵押金额为220万元，他项权人为工商银行东莞分行。工商银行东莞分行于2019年12月6日主张，截至2019年12月2日，其债权本金、利息、复利、迟延履行金等债权总额合计为2303957.39元。再，本院调取了（2014）东一法南执恢字第9号案件的卷宗材料，卷宗材料显示朗晨公司于2014年10月27日向法院提交结案申请书，表示其与被执行人达成和解并已履行约定义务，申请结案并同意不参与汽车拍卖款的分配。朗晨公司于2019年12月18日出具情况说明，确认陆均力、曾汉青、何惠萍、朗晨公司、游乐均、梁浩明、袁世华于2014年5月16日签订了《房屋转让协议书》，约定同意曾汉青、何惠萍将案涉房屋以310万元转让给陆均力，其中70万元由陆均力支付给朗晨公司；因朗晨公司对陆均力负有70万元的到期债务，故同意陆均力用其对朗晨公司享有的70万元债权代替曾汉青、何惠萍偿还70万元的债务。朗晨公司的代理人陈信晓于2019年12月24日出庭作证，表示“朗晨公司买了关于何惠萍、曾汉青的债权包，陆均力有出资购买上述债权包，按约定需向陆均力分红，我司需向陆均力支付分红，因为三方互负债务，故70万元是通过债权债务抵消的形式给付的……案涉房屋转让协议于2014年5月16日在南城法庭签订。”以上事实，有原告陆均力提交的执行裁定书、房屋转让协议书及附件保证书、不动产登记信息查询结果、前期物业服务协议书、世纪城业主临时管理规约、装修受理回执、收据、房屋装饰装修物业管理服务协议书、发票、证明、国际公馆凯恩斯区**号陆总别墅预算单、银行转账凭证、银行卡客户交易查询、自营历史明细表、委托书、公证书、个人贷款提前还款申请审批表、民事裁定书、查封（扣押）财产清单、电子回单，被告广发银行东莞分行提交的（2015）东一法执外异字第2号民事裁定书、房屋登记信息查询结果，本院调取的（2014）东一法南执恢字第9号案件的卷宗材料，以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。第三人何惠萍、曾汉青、工商银行东莞分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的不利后果由其自行承担。本案争议焦点在于原告陆均力提交的证据是否足以证明其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告陆均力应就其查封前签订了合法有效的买卖合同、支付了相应对价、案涉房屋已经交付、对未办理过户登记手续不存在过错的事实承担相应的举证责任。本案中，结合原告、被告所提交的证据，本院分析如下：（一）陆均力与何惠萍、曾汉青是否在人民法院查封之前签订合法有效的买卖合同关于《房屋转让协议书》的签署时间，本院结合以下事实：1、曾汉青、何惠萍于2014年5月27日到东莞市公证处签署委托书，委托梁婉霞、蒋春兰办理案涉房屋的查档、办证、提前还贷、注销抵押登记、二手交易过户、缴纳税费等相关手续；2、陆均力于2014年7月1日向游乐均的账户（账号：20×××81）转账了50万元，该转账的付款人、付款金额、收款账户与《房屋转让协议书》中价款给付的约定相符；3、陆均力自2014年6月13日起至2015年3月12日多次向何惠萍的尾号为4978的账户转账款项，并备注有“供楼款”，即陆均力在2014年9月11日查封前已向何惠萍的账户转款并有“供楼款”的备注；4、东莞市世纪城物业服务有限公司于2014年7月19日出具收据确认收到“凯恩斯**装修保证金陆均力”3000元；5、前期物业管理服务协议书显示，陆均力于2014年6月16日就世纪城国际公馆凯恩斯区**号楼相关前期物业服务之事宜，与东莞市世纪城物业服务有限公司签订协议书；6、朗晨公司作为证人出庭，亦陈述案涉房屋转让协议的签订时间是2014年5月16日。认为上述事实可以反映出《房屋转让协议书》的实际履行情况，由此可认定《房屋转让协议书》的形成时间早于案涉房屋的查封时间“2014年9月11日”。案涉房屋于2010年设定了抵押权，即《房屋转让协议书》签署时案涉房屋存在抵押，虽未有证据反映《房屋转让协议书》经抵押权人同意，但物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，故《房屋转让协议书》不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，对“陆均力与何惠萍、曾汉青在法院查封之前签订合法有效的买卖合同”的事实，本院予以确认。（二）陆均力是否已按合同约定支付价款关于原告主张已支付的50万元，银行卡客户交易查询显示陆均力于2014年7月1日向游乐均的账户（账号：20×××81）转账50万元，结合《房屋转让协议书》之约定，对原告已支付案涉房屋交易价款50万元的事实，本院予以确认。关于原告主张已支付的70万元，根据原告提交的收据、情况说明，并结合（2014）东一法南执恢字第9号案件的卷宗材料、朗晨公司到庭陈述的相关情况，对原告关于70万元已通过债权债务抵偿形式支付的主张，本院予以支持。对原告已支付案涉房屋交易价款70万元的事实，本院予以确认。关于原告主张已付的313700元，本院分析如下：1、原告提供的银行流水显示其自2014年6月13日至2016年3月11日期间共计向何惠萍的账户转账228600元，并备注有“供楼款”，故对原告已支付价款228600元的事实，本院予以确认；2、原告主张许静于2014年11月12日、2015年5月12日、2015年6月12日、2016年1月12日共向何惠萍的账户转账56700元，东莞市新水物业管理有限公司、东莞市柳海实业有限公司均向何惠萍的账户转账14200元，上述转账均为代原告支付案涉房屋的价款。上述转账未有相关备注，许静、东莞市新水物业管理有限公司、东莞市柳海实业有限公司均未到庭说明相关情况，原告提交的证据无法充分证明上述转款是代原告支付案涉房屋的价款，故对原告该主张本院不予确认。综上，本院认为，原告已支付1428600元，就剩余未付价款1671400元，原告亦于2020年1月14日支付至法院账户以交付执行，本院对此予以确认。（三）案涉房屋在法院查封前是否已交付原告提交的前期物业管理服务协议书、收据、房屋装饰装修物业管理服务协议书、证明等证据，已形成较为充分的证据链，反映出案涉房屋在法院2014年9月11日查封前已经交付原告。（四）原告对未办理过户登记手续是否存在过错原告所主张的案涉《房屋转让协议书》的签署时间是2014年5月16日，而案涉房屋的查封时间是2014年9月11日，两者相差不超过四个月。查封前，曾汉青、何惠萍已于2014年5月27日到东莞市公证处签署委托书，委托相关人员办理案涉房屋的过户手续。另，案涉房屋虽设定了抵押权，但《房屋转让协议书》已约定由原告代为支付和清偿案涉房屋的抵押贷款以消灭抵押权。综合上述因素考虑，本院认为原告对未办理过户登记手续并不存在过错。综上所述，原告提交的证据足以证明其就案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对于原告诉请停止对案涉房屋的执行并解除查封的请求，合法有据，本院予以支持。但原告就本案所确认的可以排除执行之权利不能当然对抗工商银行东莞分行就另案所主张的抵押权，原告应就本案查明之事实与工商银行东莞分行继续协商，并就本案中已经交付法院执行的购房款与工商银行东莞分行另寻途径协调处置。根据上文所引用的法条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条，判决如下：不得执行位于东莞市南城区（凯恩斯区**号别墅）（房产证号：04××）。本案受理费31600元（原告陆均力已预交），由第三人曾汉青、何惠萍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 莫 然人民陪审员 黄 媛人民陪审员 陈秋霞二〇二〇年二月四日法官 助理 谢嘉欣书 记 员 梁梓杨附相关法律法规：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。