广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1950号原告：增城市新塘镇紫云山庄业主委员会，住所地广东省广州市增城区新塘镇南安村源章大道紫云山庄。负责人：徐锦佳。委托诉讼代理人：郭秀琴、冯华栋，广东增泰律师事务所律师。被告：广州紫云山庄房地产有限公司，住所地广东省广州市增城新塘紫云山庄。法定代表人：续红。委托诉讼代理人：姚含、陈花蕾，该公司员工。第三人：广州罗兰德房地产有限公司，住所地广东省广州市增城新塘工业加工区**。法定代表人：童青山。原告增城市新塘镇紫云山庄业主委员会诉被告广州紫云山庄房地产有限公司、第三人广州罗兰德房地产有限公司业主共有权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告增城市新塘镇紫云山庄业主委员会的负责人徐锦佳及委托诉讼代理人郭秀琴、冯华栋，被告广州紫云山庄房地产有限公司的委托诉讼代理人姚含、陈花蕾到庭参加诉讼。第三人广州罗兰德房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告增城市新塘镇紫云山庄业主委员会向本院提出诉讼请求：一、被告将紫云山庄小区内的人工湖及周边设施用地及公共绿化环境用地交给原告和全体业主共同管理、使用；二、被告办理紫云山庄小区内人工湖及周边设施用地的国有土地使用证；三、被告为人工湖周边设施及建筑办理报建手续；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是广州市增城区紫云山庄小区的业主委员会，被告为广州市增城区紫云山庄的开发商。被告在开发广州市增城紫云山庄时的政府规划中以及宣传广告中均显示小区内有一人工湖，实际上人工湖一直在小区内。原告成员（小区业主）购买小区房屋入住后发现被告至今没有为人工湖及周边公共用地办理国有土地使用证。原告及紫云山庄的业主多次要求被告应当依法办理国有土地使用证，被告却表示小区内的人工湖是向增城区新塘镇租赁的，不属于原告及全体业主共同使用的国有土地，一直拒绝办理国有土地使用证。为此，原告及小区内的业主分别以业主个人或者业委会名义开始对被告的建筑规划、人工湖权属等问题向政府相关部门信访，政府相关部门答复亦表示小区内的人工湖属于小区整体规划。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告广州紫云山庄房地产有限公司辩称：一、原告主体不适格，不符合起诉条件。根据《物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》的规定，本案中原告未提交证据证明其业主组织成立符合法律、规章的规定，其主体资格不合法。徐锦佳以该业委会名义提起诉讼，未提交本次起诉经过过半数业主同意授权起诉的证据，主体不适格。二、被告于2007年取得有关土地使用权后依法对涉案小区进行开发建设，符合法定程序。原告主张的人工湖用地不在小区和被告开发建设地块范围内。1992年7月23日、10月8日，广州罗兰德房地产有限公司与广州市增城县国土局先后签订两份《土地使用权出让合同书》，载明出让土地面积合计971.5亩。增城县国土局作出的增国土征复字（1992）第70号《关于出让土地给广州罗兰德房地产有限公司的批复》也确认了该出让面积为971.5亩。2005年至2006年间，广州罗兰德房地产有限公司、广州培立联合教育投资有限公司将上述出让合同中未开发的665.4亩土地使用权转让给被告，被告先后依法在国土部门办理了土地使用权过户登记手续，取得增国用（2006）第B0401380号、第B0401454号，增国用（2007）第B0401503、B0401504、B0401515、B0401525《国有土地使用权证》。该六块土地使用权证均不包含案涉人工湖地块，即原告主张的人工湖用地不在被告开发建设地块范围内。三、案涉人工湖地块属于非建设用地，且该地块应属于增城市新塘镇集体所有。四、被告非涉案《商品房买卖合同》主体，原告请求被告交付小区内人工湖用地、办理土地权证及报建手续没有事实依据。五、原告提出的第2、3项诉求不属于民事诉讼范围，原告诉请被告办理人工湖国有土地使用证报建手续，涉及相关行政机关的审批程序，属于行政管理法律关系范围，且原告与被告对此并未有合同约定，因此原告的诉请不属于平等主体之间的民事权利义务关系，应予驳回。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人广州罗兰德房地产有限公司未到庭。经审理查明：1992年7月23日，广州市增城县国土局（出让方，甲方）与广州罗兰德房地产有限公司（受让方，乙方）签订《土地使用权出让合同书》，内容为：甲方根据乙方的建设需要，将位于增城县××××、赤佬岭（土名）的面积600亩（400000㎡）的土地使用权出让给乙方使用等内容。1992年10月8日，广州市增城县国土局（出让方，甲方）与广州罗兰德房地产有限公司（受让方，乙方）签订《土地使用权出让合同书》，内容为：甲方根据乙方的建设需要，将位于新塘镇××××、赤佬岭……面积371.5亩（247666.67㎡）的土地使用权出让给乙方使用等内容。1993年8月3日，增城县国土局出具增国土征复字（1992）第70号《关于出让土地给广州罗兰德房地产有限公司的批复》，载明“……一、同意将我局征用了的位于新塘镇××××、赤佬岭（土名）的土地971.5亩（……其中水田155.32亩、园地119.89亩、旱地44.45亩、荒地651.84亩）出让给广州罗兰德房地产有限公司作为建设经营商住小区之用地。……”。1993年7月12日，广州罗兰德房地产有限公司取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》,载明用地单位广州罗兰德房地产有限公司，用地项目名称高级别墅区配套项目，用地位置新塘南安，面积63726.99㎡等内容。广州紫云山庄房地产有限公司取得：1、增国用（2006）第B0401380号国有土地使用权证，土地坐落新塘镇念如咀、赤佬岭、望山（土名），面积27268.83㎡，使用权类型转让。记事宗地分割而来，土地来源是《国有土地使用证》，证号为：增国用（2005）第B0400933号，原证收回存档；2、增国用（2006）第B0401454号国有土地使用权证，土地坐落新塘镇念如咀、赤佬岭、望山（土名），面积103184㎡，使用权类型转让。记事向广州培立联合教育投资有限公司购买……证号为增国用（2005）第B0400771号，原证收回存档；3、增国用（2007）第B0401503号国有土地使用权证，土地坐落新塘镇，面积239498.29㎡，使用权类型转让。记事与广州罗兰德房地产有限公司购买，原证收回存档，证号为增国用（2000）字第C0200299号；4、增国用（2007）第B0401504号国有土地使用权证，土地坐落新塘镇念如咀（土名），面积47831.06㎡，使用权类型转让。记事与广州罗兰德房地产有限公司购买，原证收回存档；5、增国用（2007）第B0401515号国有土地使用权证，土地坐落新塘镇念如咀、赤佬岭、望山（土名），面积17201.3㎡，使用权类型转让。记事与广州罗兰德房地产有限公司购买，证号为增国用（2000）字第C0200531号；6、增国用（2007）第B0401525号国有土地使用权证，土地坐落新塘镇念如咀、赤佬岭、望山（土名），面积5914.5㎡，使用权类型出让。记事与广州罗兰德房地产有限公司购买，证号为增国用（2000）字第C0200531号。2010年5月8日，增城市城乡规划局出具《关于山庄民众信访问题的答复》，载明“山庄民众：紫云山庄居住项目（最初项目名称为罗兰德总统花园）位于新塘镇，开发建设单位为广州罗兰德房地产有限公司，1992年9月5日，增城市城市规划局（当时为广东省增城县城镇规划管理局）批复了广州罗兰德总统花园（即紫云山庄）总体规划，总用地面积1067亩（包括山地971.41亩和水塘95.59亩两部分面积）……到目前为止，已开发建设用地面积296.297亩，未开发建设用地面积675.113亩，占总用地面积63.27%。该项目从1992年开发建设至今，历时15年，更换过几次开发商，由于开发能力有限，导致675.113亩土地闲置。另外，开发商还在该居住区内，未经合法审批，违规建设高尔夫球场，在2006年4月被广州市发改委联合国土、建设、工商、体育等部门组成的调查组查处，并被吊销了高尔夫相关经营执照。（二）紫云山庄规划调整情况紫云山庄未开发用地的规划调整，主要原因是我市基于盘活紫云山庄居住项目闲置多年的675.113亩的土地，并按照国务院国办发[2006]37号文《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即‘国六条’）的精神及严禁开发建设独立别墅和节约集约利用土地资源的基本国策，同意广州罗兰德房地产有限公司将剩余未开发的用地（共9宗地块，分别为DO1地块：359.247亩；D02地块：5.914亩；D03地块：25.802亩；D04地块：71.747亩；D05地块：8.872亩；D06地块：154．776亩；D07地块：1.487亩；D08地块：6.365亩；D09地块：40.903亩，总用地面积675.113亩。）转让给广州紫云山庄房地产有限公司，并同意广州紫云山庄房地产有限公司申请调整紫云山庄未开发用地的修建性详细规划方案[规划调整总用地面积665.4亩，其中包括上述9宗地块中的6宗（D01、D03、D04、D05、D06、D09，总用地面积661.347亩）和D10（需整合的用地面积4.053亩），另三宗地块由于位于已建成入住区域范围，只可作为居住配套公建设施，未纳入规划调整范围。]。2007年8月13日，根据增府会纪[2007]18号文，我局批准了紫云山庄未开发用地的修建性详细规划调整方案，规划总用地面积665.4亩，总建筑面积1410800平方米，未开发用地地块的容积率为2.5，整个紫云山庄居住小区的容积率为1.723，建筑密度20%。具体的规划调整过程如下：广州紫云山庄房地产有限公司分别于2006年1月和3月，向我局申请办理了5宗地块｛分别为：R01地块：363.3亩[D01（359.247亩）+Dl0（4.053亩）]、D03地块、D04地块、D06地块、D09地块｝的建设用地规划许可证的更名手续，其中D09和D06地块分别于2006年2月和11月办理了国有土地使用证的更名手续。2007年2月，广州紫云山庄房地产有限公司和广州罗兰德房地产有限公司联合向我局申请办理紫云山庄未开发用地（规划总用地面积665.4亩）的修建性详细规划调整方案的审查，根据现行规划、土地开发政策及集约用地的原则，我局对送审方案进行初步审查，初步同意规划调整方案将地块规划分为两大部分进行考虑，一部分是保留原已建别墅区低密度的居住环境和建筑风格，在已建别墅区的东北面布置低层联排住宅：第二部分是在地块的西南面布置高层住宅，充分提高土地的利用率，符合国家节约集约利用土地的政策。送审规划调整方案由于提高了未开发用地的开发强度，容积率由2005年批准的0.63提高到2.5（实际上整个紫云山庄居住小区容积率为1.723），涉及建设单位须补交土地出让金等问题。因此，我局拟将该用地的规划调整方案提交市城市规划审批领导小组会议审议决定。由于紫云山庄部分用地已开发且部分业主已入住，为了体现公平公开，维护广大业主的权益，我局要求建设单位按经我局审查后的规划调整方案进行规划公示并须取得公证处的公证证明。建设单位于2007年2月15日至2007年3月3日（共15天）在紫云山庄居住区主要出入口进行了规划公示，并经增城市公证处公证，我局没有收到相关投诉。2007年3月13日，我局收到增城市土地房地产交易所关于要求明确紫云山庄住宅项目七宗地块（包括D01、D02、D03、D04、D05、D07、D08地块）规划设计条件的函（增交易[2007]03号），当日，我局依据上述经审查并经公示过的修规调整方案出具规划设计条件初步内部意见函复交易所，并同时注明‘仅作为政府内部参考使用，最终以市城市规划审批领导小组会议批准的修建性详细规划为准’。2007年3月21日，根据3月14日下午召开的市城市规划审批领导小组会议精神（增府会纪[2007]18号），我局以《关于广州紫云山庄房地产有限公司和广州罗兰德房地产有限公司用地修建性详细规划调整涉及规划设计条件改变的函》告知增城市国土局，紫云山庄居住项目未开发用地的修建性详细规划调整方案已经市城市规划审批领导小组会议审查同意，占地面积665.4亩，容积率由2005年我局审批同意的0.63提高到2.5。因调整方案提高了出让国有土地使用权的土地使用条件（容积率），请市国土局按相关法律要求追缴紫云山庄项目相关土地出让金。2007年7月25日，广州紫云山庄房地产有限公司正式向我局申请审批紫云山庄未开发用地（规划总用地面积665.4亩）的修建性详细规划调整方案，经审查，送审方案与2007年3月14日市城市规划审批领导小组会议审议同意的规划调整方案相一致，2007年8月13日，我局正式批复紫云山庄未开发用地（用地面积665.4亩）的修建性详细规划调整方案，2007年9月7日，广州紫云山庄房地产有限公司向我局申请办理国土证号为增国用（20**）第××号地块（用地单位：广州紫云山庄房地产有限公司，用地面积：154.776亩）的建设工程规划许可证，我局分别于2007年9月、10月和2008年6月，共批准建设工程规划许可证15宗，总建筑面积198508.02平方米。（三）紫云山庄居住小区规划调整符合国家政策法规，审批程序合法，审批依据充足……二、紫云山庄信访诉讼情况（一）紫云山庄业主信访情况2008年2月，紫云山庄业委会委托南方福瑞德律师事务所汤哨锋律师先后向广州市政府、广州市人大、广州市规划局、增城市政府、增城市人大及我局发来《关于请求维护紫云山庄业主合法权益的请示报告》和《法律意见书》的信访材料，信访反映广州紫云山庄房地产有限公司擅自毁坏小区公共设施与绿地违章建设，以及增城市城市规划局纵容广州紫云山庄房地产有限公司违法建设行政不作为的问题，2008年2月20日，我局作出了增规[2008]45号《信访复函》，详细告知了汤哨锋律师我局同意调整规划的缘由和相关法规依据。（二）紫云山庄业委会起诉我局2008年3月，紫云山庄业委会（代理人：汤哨锋律师）将我局起诉至增城市人民法院，要求撤销我局于2007年8月13日对广州紫云山庄房地产有限公司作出的《关于广州紫云山庄房地产有限公司调整修建性详细规划的批复》。经庭审，增城市人民法院于2008年4月17日作出(2008)增法行初字第5号《行政裁定书》，以业委会不具备原告的主体资格为由，裁定驳回紫云山庄业委会的起诉。紫云山庄业委会对该裁定不服，又提起上诉。经终审，广州市中级人民法院于2008年9月27日作出(2008)穗中法行终字第356号《行政裁定书》，驳回上诉，维持原裁定。（三）业主起诉我局在紫云山庄业委会向广州市中级人民法院提出上诉的同时，谢开育、马晓葱等6位紫云山庄业主又委托汤哨锋律师以业主个人名义向增城市人民法院起诉我局，诉讼请求同样是撤销我局于2007年8月13日作出的《关于广州紫云山庄房地产有限公司调整修建性详细规划的批复》。增城市人民法院受理了6位业主的起诉，并在增城市人民法院进行了开庭审理。在2008年10月23日，增城市人民法院作出(2008)增法行初字第8至13号《行政判决书》，具体判决如下：1、确认被告增城市城乡规划局于2007年8月13日对第三人广州紫云山庄房地产有限公司作出《关于广州紫云山庄房地产有限公司调整修建性详细规划的批复》的具体行政行为违法。2、驳回原告谢开育、徐柳好等6人请求撤销被告增城市城乡规划局于2007年8月13日对第三人广州紫云山庄房地产有限公司作出《关于广州紫云山庄房地产有限公司调整修建性详细规划的批复》的诉讼请求（由于A地块几十幢高层建筑在建或已封顶，部分楼已进入预售，依法不具有可撤销性）。我局对增城市人民法院作出的(2008)增法行初字第8至13号《行政判决书》不服，并于2008年11月17日上诉至广州市中级人民法院进行二审，上诉请求：1、撤销(2008)增法行初字第12号《行政判决书》第一项判决。2、依法确认上诉人增城市城乡规划局于2007年8月13日作出的《关于广州紫云山庄房地产有限公司调整修建性详细规划的批复》的具体行政行为合法。同时，紫云山庄业主谢开育、马晓葱、徐柳好、谢国栋等4人对增城市人民法院上述判决也不服，并上诉至广州市中级人民法院。经开庭审理，广州市中级人民法院于2009年12月9日对我局及紫云山庄业主谢开育、马晓葱、徐柳好、谢国栋等4人的上诉作出终审判决(详见广州市中级人民法院(2009)穗中法行终字第109至114号行政判决书)，判决如下：一、撤销增城市人民法院(2008)增法行初字第8至13号行政判决；二、驳回谢开育、马晓葱、徐柳好、劳志雄、谢国栋、梁广玮的诉讼请求。广州市中级人民法院作出的上述终审判决完全正确，我局服从广州市中级人民法院(2009)穗中法行终字第109至114号行政判决。……”。2011年3月22日，增城市新塘镇民委员会（甲方）与广州紫云山庄房地产有限公司（乙方）签订《协议书》，载明“……二、罗兰德公司在开发之时，于1998年11月22日与甲方签订了一份《土地租赁合同》：罗兰德公司租用了甲方位于白头岗山塘约90亩及罗古石的面积共约215亩的土地使用权。由于罗兰德公司已与甲方失去联系，甲方现提出收回山塘及土地，并解除该《土地租赁合同》。乙方同意并确认该山塘及土地属甲方所有，乙方对该山塘及土地不享有权益。关于甲方收回该山塘及土地一事，与乙方无关。……”。2011年6月7日，增城市城乡规划局出具增规[2011]515号《关于请求出据土地规划红线证明文件的复函》，载明“新塘镇紫云山庄业主委员会：送来《关于请求出据土地规划红线证明文件的紧急函》收悉。经查核，现答复如下：一、1992年，广州罗兰德房地产公司经新塘镇民委员会同意，向增城县建设委员会申办来函所提的约95亩湖地块的建设用地规划许可证，并获得增城县城镇规划管理局1993年7月11日批出0897号《建设用地规划许可证》。二、依据查档，以及增城市国土资源和房屋管理局增国房复[2011]309号文，被房地产开发红线包围的水塘95.6亩未办理土地有偿转让手续。经核查，增城市新塘镇村民委员会与广州罗兰德房地产有限公司签有土地租赁合同，合同所指的215亩用地包含所指的白头岗山塘，合同租赁期自1998年11月22日至2062年7月22日止，租金全期每亩7万元。合同第七款约定白头岗山塘是农田基本建设设施，应保证塘内常年正常蓄水。三、根据相关法规规定，城市规划区内建筑物必须在合法建设用地范围内进行建设。来函中提到的人工湖地块没有取得合法的建设用地手续，属于非建设用地，未经合法土地审批和规划审批手续，不得进行各种建（构）筑物的工程建设。四、由于来函中提到的人工湖属于非建设用地，涉及使用地类问题应由国土部门管理。根据人工湖周边建设情况和现状地形，我局建议人工湖所在地块继续保留为水体，作为周边区域的调蓄区同时优化周边区域的居住环境。此复”。附件为土地租赁合同。原告提供广州紫云山庄房地产有限公司的地产宣传广告，广州紫云山庄房地产有限公司、广州罗兰德房地产有限公司与业主签订的《商品房买卖合同》各一份，证明广告宣传中列明有人工湖的存在。另查明：广州市标准化研究院颁发《社会诚信服务凭证》，载明：名称：增城市新塘镇紫云山庄业主委员会类型：其他（负责人徐锦佳）有效期自2018年9月21日至2019年9月18日。原告提供日期为2019年1月12日的《紫云山庄业主大会会议纪要》，载明：参加大会人员：广州市增城区紫云山庄全体业主，共282户。表决事项为：紫云山庄全体业主授权增城市新塘镇紫云山庄业主委员会以法院诉讼、调解、和解、商事仲裁、行政复议等方式处理一切有关紫云山庄全体业主权益的事宜。后附参会人员签名名单。审理中，原告明确第一项诉讼请求的内容为：小区内只有一个人工湖，公共绿化环境用地就是小区里面的公共绿化地带。周边设施用地是指人工湖的周边，但是没有明确的四至范围。明确第三项诉讼请求为人工湖周边设施及建筑是指目前业主委员会的办公场所和高尔夫球水上练习场，还有一个保安亭，办公场所是一层构筑物。为查明本案双方争议的人工湖的位置以及相关信息，原告申请对涉案人工湖范围进行红线测量。2019年10月21日，广州市增城区城乡规划与测绘地理信息研究院出具《示意图》，为此，本院发函广州市规划和自然资源局增城区分局了解上述涉案人工湖的性质及信息。2019年12月18日，广州市规划和自然资源局作出穗规划资源协查[2019]1452号《协助司法查询复函》，载明“一、经对比航拍图、项目规划总平面图等历史材料，贵院来函附件材料《示意图》范围内的63.235亩人工湖即是原增城市城乡规划局作出的增规[2011]515号复函中所列明面积约95亩的白头岗山塘。二、经核查，所提供的《示意图》63.235亩人工湖位于新塘镇，是集体所有土地，暂未办理集体土地所有权证。该人工湖不在广州市紫云山庄房地产有限公司规划报建的（‘合生湖山国际花园’）项目范围内。三、经查规划、城建档案系统，未查询到所提供的《示意图》63.235亩人工湖范围内及沿湖绿化用地范围的规划报建情况。原告陈述以下事实，1、涉案人工湖原来是山塘，开发商开发时做成了人工湖，建了挡土墙和人行道，所以面积应该是缩小了。2、原告主张的人工湖周边设施是指道路、健身期间、石凳、亭子等。上述人工设施均是在人工湖95亩的范围内。3、坚持人工湖设施的诉讼请求。至于建筑物被拆除，由法院认定是否支持。4、原告只是针对原来的200多套别墅成立的业委会，被告接手后，原告还请被告来管理别墅区，被告未接手管理。被告陈述以下事实，1、被告从第三人继受土地使用权的时候，涉案人工湖已经存在。2、被告不清楚第三人是否对涉案人工湖进行翻新、改造、面积扩大或缩减等措施。被告没有进行过上述行为，从继受过来后就一直保持现状。3、涉案人工湖不包含在被告已经领取的土地使用权证范围内。4、原告陈述的保安亭、办公场所、高尔夫球水上练习场不在被告受让的土地范围内。而且上述建筑据南安反映已经被拆除了。5、被告继受了第三人的土地权利后，整个小区没有取得权属证明的建筑物和设施，其造价没有计算到被告的建造成本中。6、被告没有将上述争议建筑物、设施的价值或者折损分摊到房屋的销售价格中。7、第三人之前建造的建筑物和设施不在被告继受范围内。本院认为：针对原告的第一项诉讼请求能否得到支持的问题。根据广州市规划和自然资源局作出的穗规划资源协查[2019]1452号《协助司法查询复函》所载明“一、经对比航拍图、项目规划总平面图等历史材料，贵院来函附件材料《示意图》范围内的63.235亩人工湖即是原增城市城乡规划局作出的增规[2011]515号复函中所列明面积约95亩的白头岗山塘。”的内容，可知涉案争议的人工湖的权属人并非是本案被告。该人工湖是第三人从增城区新塘镇村民委员会承租的山塘，而在承租该山塘后在山塘周边土地上进行建设的设施、道路，属于第三人与增城区新塘镇村民委员会的租赁法律关系所规制的范围，不属于本案处理范围。因此原告的该项请求，于法无据，于理不合，本院不予支持。针对原告第二项诉讼请求能否支持的问题。如上文所述，上述人工湖及周边土地属于增城区新塘镇村民委员会，权属人并非被告，且办理国有土地使用权证属于相关行政部门的职能，并非法院职权范围，故本院对该项诉求亦不予支持。针对原告第三项诉讼请求能否支持的问题。人工湖的周边设施及建筑应如何处理，如上文论述，应属于第三人与增城区新塘镇村民委员会之间租赁合同解决的问题。且报批报建手续的办理属于行政部门职能，并非本院职权范围，故本院对该项诉求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告增城市新塘镇紫云山庄业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告增城市新塘镇紫云山庄业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  刘 勋审 判 员  顾丽娟人民陪审员  张积权二〇二〇年二月二十八日书 记 员  赖蓝婷