广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初14807号原告：佛山市顺德区宏展物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市********期1号楼717房。主要负责人：何显昌，职务总经理。委托诉讼代理人：王丹，女，1982年7月16日出生，汉族，住广东省中山市******************，该公司员工。委托诉讼代理人：朱伟常，女，1986年4月20日出生，汉族，住广东省中山市**********，该公司员工。被告：黎秋霞，女，1985年6月16日出生，汉族，住广东省中山市**********。原告佛山市顺德区宏展物业管理有限公司中山分公司与被告黎秋霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王丹、朱常伟、被告黎秋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付中山市******************物业从2018年1月至2019年10月的物业管理费用5177.02元及违约金（从2018年1月6日起按日千分之五计算至全部物业管理费用清还之日止）。事实和理由：原告与被告签订了《物业服务合同》，约定由原告对被告所有的中山市******************进行物业管理，由银行按月代扣收物业管理费。物业管理费2019年4月30日前收费标准为每平方米2.4元每月，被告房屋建筑面积为100.33平方米，每月应缴物业服务费240.79元；物业管理费2019年5月1日起收费标准为每平方米2.2元每月。合同还约定管理费于当月5号缴纳，迟延缴纳管理费的，除缴交所欠的管理费外，并加收所欠费用按日千分之五的违约金。被告从2018年1月开始欠交物业管理费。为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告答辩称，依照法律规定应该支付的钱被告会支付，不应该支付的钱被告不缴交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：2014年6月6日，中山市天德房地产发展有限公司作为甲方与作为乙方的被告签订一份《物业接收认可书》，双方确认甲方开发的唯美嘉园已竣工并且经中山市有关部门验收合格，乙方所购买的3-2503号单元已具备收楼条件，双方确认以下条款：1.自2014年1月1日起，该单元由甲方交付给乙方，物业管理费从2014年1月1日起由乙方向物业管理公司缴交；2.乙方在此确认，已收到该单元钥匙；……。《物业接收认可书》还对其他事项进行了明确。另外，被告作为甲方与作为乙方的原告签订了《物业服务合同》约定原告为中山东凤唯美嘉园小区物业提供全体业主和物业使用人提供物业服务，服务期限自签订之日起至业主大会续聘或另聘物业管理企业并签订新的物业管理协议之日止；物业服务费收取标准为：楼宇交付之日起二年内(发展商收楼通知书日期为准)，管理费收费标准住宅按每平方每月2元计算，商铺按每月每平方米2.5元计算，公寓按每月每平方米2.8元计算；2年后物业管理费按政府批复价(住宅每月2.4元每平方米，1号楼公寓每月2.8元每平方米，商铺每月3.5元每平方米)收取；乙方首次收取业主或非业主使用人物业服务费时，可预收三个月，以后每次收取物业服务费的时间为每月5号前，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金。合同还对其他物业服务事项进行了约定。诉讼中，原告另提供《黎秋霞欠缴物业管理费用清单》一份，主张被告从2018年1月份至2019年10月均未缴交物业管理费，其中2018年1月至2019年4月的物业管理费每月为240.79元，2019年5月至2019年10月的物业管理费每月为220.73元，共计拖欠物业管理费数额为5177.02元。被告确认上述时段确未向原告缴交物业管理费，但称其所在小区曾经投票否决继续聘请原告作为物业服务公司。被告另提交《物业管理费催缴通知书》3张，主张原告催缴时误导被告。上述通知显示原告3次书面通知“3栋2503房梁秋霞业主”缴交物业管理费，其中第1次催缴列明费用为2018年1月至6月共1444.74元，面积100.33平方米，单价2.4元；第2次催缴列明费用为2018年1月至12月共2889.48元，面积100.33平方米，单价2.4元；第3次催缴列明费用为2018年1月至2019年4月以及2019年5月至2019年9月的费用共4956.29元，面积100.33平方米，2018年1月至2019年4月期间单价2.4元，2019年5月至2019年9月期间单价2.2元。原告确认通知上被告姓名打错，但房号无误。被告另提供《唯美嘉园小区物业选聘(三选一)表决投票统计表》、《撤场通知》、《物业服务合同》复印件3份，上述3份复印件反映，唯美嘉园业委会统计业主对“盛世华强物业”、“宏展物业”、“中正物业”三家物业服务企业的投票情况（投票时间2019年5月11日至6月15日），其中“盛世华强物业”得票较高，占有率51.6%，面积占有率53.3%,该业委会于2019年7月17日制作《撤场通知》要求原告准备交接撤场，又于2019年8月1日与广东盛世华强物业管理公司签订《物业服务合同》。原告对上述复印件不认可，称业主委员会上述选聘流程违法，原告对案涉小区的物业管理行为合法，并提供中山市东凤镇东海社区*民委员会2019年12月6日出具的证明一份，该证明载明，中山市********唯美嘉园小区仍由原告管辖。另查明，2018年7月11日，中山市住房和城乡建设局发出中建函[2018]1515号《关于中山市东凤镇唯美嘉园小区第一届业主委员会备案的函》同意接收唯美嘉园小区第一届业主委员会提交的管理规约、业主大会议事规则、业主大会会议记录和会议决定、业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况予以备案。2019年6月5日，中山市东凤镇东海社区*民委员会和中山市东凤镇住房和城乡建设局联合向东凤镇唯美嘉园业主委员会发出《关于唯美嘉园选聘物业公司问题的函》指出：“根据小区业主反映并核查，你委于2019年5月11日起开始组织业主对三家物业服务公司进行投票，其中两家公司由你委通过招投标方式评选出来，一家为现物业公司。由于你委自行通过招投标方式确定两家物业公司，未组织业主召开业主大会会议进行表决，违反了《广东省物业管理条例》第二十四条（业主委员会是业主大会的执行机构）的相关规定。根据物业管理法规相关规定，现要求你委停止此次小区选聘物业公司的有关活动，依法依规重新开展小区选聘物业公司的有关活动。”。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告对于原告唯美嘉园小区前期物业服务企业以及原告诉称被告未缴交2018年1月至2019年10月的物业服务费用的案件事实以及计费面积、计费标准并无异议。双方主要争议在于被告质疑原告现在提供的物业服务的合法性。从双方举证情况所见，唯美嘉园业主委员会在2019年5月11日开始组织的业主投票在2019年6月5日即被中山市东凤镇住房和城乡建设局确定违规责令改正，现被告并无提供证据证明上述业主委员会已按行政主管部门的要求依法依规重新开展小区选聘物业公司活动，亦未举证证明唯美嘉园小区与原告的物业服务合同已经被解除或终止、新的物业公司已实际进驻提供服务，依法应承担举证不能的不利法律后果，对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。原告自愿将从2019年5月起调低物业服务收费标准至每月每平方米2.2元，低于原合同约定收费标准是原告自有权利处分，按上述收费标准原告统计2018年1月份至2019年10月份的欠付物业服务费为5177.02元计算无误，被告亦确认该时段尚未缴交，现原告要求被告支付物业服务费5177.02元，本院予以支持。关于原告主张从2018年1月6日起至实际清偿之日止的违约金。被告提供3张由原告发出的《物业管理费催缴通知书》所写的业主姓名有一字之差，但房号并无记载错误，正常人收到上述通知后均能理解是笔误所致，不会理解成该通知的对象是其他人。而且原、被告双方签订过合同，应当按时履行支付物业服务费合同义务以及不按期支付需要承担违约责任的法律后果被告均应当清楚，原告是否通知敦促，被告均应履行，原告通知中出现的笔误，不能成为被告迟延履行或免除违约金的理由。但双方约定每日千分之五的标准过高，应予调整，本院根据合同性质并综合案件情况，酌定违约金以每月2%计算，并核定截止到2019年11月5日的违约金数额为：240.79元×2%×（22+21+…+8+7）+220.73×2%×（6+5+…+2+1）≈1209.97元。续后从2019年11月6日起至实际清偿之日止，以实欠物业服务费为基数，按每月2%计付违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告黎秋霞于本判决生效之日起七日内向原告佛山市顺德区宏展物业管理有限公司中山分公司支付2018年1月至2019年10月期间的物业管理费5177.02元及违约金（违约金截止至2019年11月5日为1209.97元，从2019年11月6日起至实际清偿之日止以实欠物业管理费为基数，按每月2%计付）；二、驳回原告佛山市顺德区宏展物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，减半收取计35元，由被告负担（该款原告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谭凯航二〇二〇年二月三日书记员  何盈香陈伟华