广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初4110号 原告：中国农业银行股份有限公司北海分行，住所地北海市四川路54号，统一社会信用代码：914505008993065846。 负责人：黎卫东，行长。 委托诉讼代理人：***，广西海城律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄仕梅，广西海城律师事务所律师。 被告：赵洪刚，男，汉族，1981年11月5日出生，住山东省武城县。 被告：王春艳，女，汉族，1977年2月3日出生，住山东省武城县。 被告：北海家家旺房地产发展有限公司，住所地北海市北海大道187号逢胜大厦3001号2室，统一社会信用代码：91450500768901703R。 法定代表人：冯绵忠，董事长。 委托诉讼代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凡，京园（北海）律师事务所实习人员。 原告中国农业银行股份有限公司北海分行（以下简称农行北海分行）与被告赵洪刚、王春艳、北海家家旺房地产发展有限公司（以下简称家家旺公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行北海分行的委托诉讼代理人黄仕梅、被告家家旺公司的委托诉讼代理人刘贵达到庭参加诉讼，被告赵洪刚、王春艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告农行北海分行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、判决被告赵洪刚、王春艳归还原告贷款本金139218.6元、利息1903.41元（利息暂计至2019年8月26日，以后按合同约定另行计算至还清欠款之日止），以上共计人民币141122.01元；3、判令被告家家旺公司对上述贷款本息承担连带担保责任；4、判令原告对被告赵洪刚的贷款抵押物位于广西北海市产享有优先受偿权；5、本案律师费用6850元由三被告承担。事实和理由：被告赵洪刚、王春艳为夫妻关系，两人因购买被告家家旺公司开发的位于广西北海市产，向原告申请办理按揭贷款。2015年5月26日，三被告与原告签订了《个人购房担保借款合同》一份。合同约定，被告赵洪刚向原告贷款人民币20.8万元，借款期限为10年，还款方式为等额本息还款，被告家家旺公司在上述合同中明确其对此贷款承担阶段性连带担保责任。合同签订后，原告按照合同的约定履行了放款义务，向被告赵洪刚指定账户发放了贷款。然而，被告赵洪刚却未按照合同约定按期足额偿还借款本息，其逾期偿还借款本息的行为已经构成合同项下的违约情形。原告认为，被告赵洪刚未依借款合同第二十九条约定按时还款，已构成借款合同第十一条的违约情形。原告有权依借款合同第十一条第11.1款、第11.3款、第11.4款项下的约定计收罚息、复利并解除双方之间的合同，提前收回贷款本息等，并依据借款合同第十一条第11.8款要求被告承担律师费、诉讼费等费用。同时，双方已将抵押物办理了抵押登记，原告有权依据《物权法》第179条的规定，对被告赵洪刚名下位于广西北海市产在抵押范围内，以折价、变卖或拍卖所得价款享有优先受偿权。经原告催收后，被告仍未归还。原告为维护其合法权益，诉至法院。 被告家家旺公司辩称：一、原告诉讼主体不适格，本案合同签订贷款人是中国农业银行股份有限公司北海皇都支行，而不是北海分行；二、不同意原告的第三、第五项诉讼请求，对其他诉讼请求无异议。 被告赵洪刚、王春艳未作书面答辩，未提交证据，也未到庭参加诉讼。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告赵洪刚、王春艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 被告赵洪刚与被告王春艳系夫妻关系。2015年4月29日，被告王春艳签具《个人购建房贷款共同还款人确认书》一份，确认其自愿作为被告赵洪刚归还原告贷款的共同还款人，承担不可撤销的共同还款责任。 2015年5月26日，被告赵洪刚（借款人、抵押人）、被告王春艳（抵押人）、被告家家旺公司（保证人）与中国农业银行股份有限公司北海皇都支行（贷款人）签订《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150031973）一份，主要约定：被告赵洪刚向原告借款20.8万元用于购买位于北海市银海区房屋；借款期限为2015年5月26日至2025年5月25日，共计120个月;借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；还款方式为等额本息还款法；本合同项下借款采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人北海家家旺房地产发展有限公司提供保证担保，阶段性保证人自借款发放之日，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年，为借款人的债务承担连带保证责任；被告赵洪刚、王春艳提供名下坐落于北海市银海区房屋作为抵押担保；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权悬臂借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；因借款人、担保人违约违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；该合同还约定了其他条款。 2015年5月27日，中国农业银行股份有限公司北海皇都支行与被告赵洪刚、王春艳办理了名下的位于北海市房屋的预购商品房抵押登记（抵押权登记证号：北房地交押字2015第09000号）。 中国农业银行股份有限公司北海皇都支行依约于2015年5月28日向被告赵洪刚发放了贷款。被告赵洪刚、王春艳未按照合同约定按时足额偿还贷款本息，截止2019年8月26日，被告赵洪刚、王春艳尚欠贷款本金139218.6元，利息1903.41元。 另查明，根据中国农业银行北海分行办公室文件【农银北办发（2018）115号】，中国农业银行股份有限公司北海皇都支行为原告中国农业银行股份有限公司北海分行辖属二级支行。2018年6月1日起中国农业银行股份有限公司北海皇都支行停止使用二级支行行政印章对外办理业务，对外用印统一使用“中国农业银行股份有限公司北海分行”行政公章。 本院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条的规定，农行北海分行作为中国农业银行股份有限公司皇都支行的上级管理单位，中国农业银行股份有限公司皇都支行以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，故农行北海分行具有诉讼主体资格。中国农业银行股份有限公司北海皇都支行与被告签订的《个人购建房贷款共同还款人确认书》、《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》均是当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。签订合同后，中国农业银行股份有限公司北海皇都支行向被告赵洪刚、王春艳发放了贷款，但赵洪刚、王春艳没有按照贷款合同约定的期限归还贷款本金及支付利息，其行为已构成违约，根据合同约定原告要求解除双方签订的贷款合同，以及要求被告归还所欠借款本息及按合同约定支付利息的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 被告家家旺公司与中国农业银行股份有限公司北海皇都支行在《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》中约定：阶段性保证人自借款发放之日，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年，为借款人的债务承担连带保证责任。鉴于中国农业银行股份有限公司北海皇都支行与被告赵洪刚、王春艳仅就涉案房屋办理了预购商品房抵押登记而未完善抵押登记手续，依据合同约定，被告家家旺公司的保证责任尚未免除，原告要求被告家家旺公司对被告赵洪刚、王春艳的本案债务承担连带担保责任，本院予以支持。被告家家旺公司在承担连带保证责任后有权向被告赵洪刚、王春艳追偿。 原告要求对被告赵洪刚、王春艳的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。本案中，诉争房屋虽然办理了预购商品房抵押登记，但并未办理房屋抵押登记，在房屋抵押权设立登记前，原告享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故原告关于对北海市房屋享有优先受偿权的主张，本院不予支持。 对于原告提出律师费的诉讼请求，由于原告无法提供涉案律师费用实际支出的证据，本院对此不予支持。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司北海分行与被告赵洪刚、王春艳、北海家家旺房地产发展有限公司于2015年5月26日签订的《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150031973）； 二、被告赵洪刚、王春艳归还贷款本金139218.6元，支付利息1903.41元(利息暂计至2019年8月26日，以后按编号为45020120150031973的《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》约定另计至还清款项之日止)给原告中国农业银行股份有限公司北海分行； 三、被告北海家家旺房地产发展有限公司对本判决主文第二项内容确定的被告赵洪刚、王春艳的债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 案件受理费3258元，公告费260元，以上合计3518元，由被告赵洪刚、王春艳承担，被告北海家家旺房地产发展有限公司承担连带清偿责任（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费3258元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭晓明 人民陪审员  罗传晖 人民陪审员  韦燕妮 二〇二〇年二月十三日 法官 助理  朱英华 书 记 员  庞大洋