贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初1108号原告（执行申请人）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路102号负责人：何斌。委托诉讼代理人：杨波，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：王静颖，国浩律师（贵阳）事务所律师。被告（案外人）：杨岿，男，1969年2月28日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人:周家孝，贵州致正律师事务所律师。第三人（被执行人）：贵州睿力房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳南路**睿力上城物业服务中心**。法定代表人：陈建国。委托诉讼代理人：陈建华，男，1976年9月23日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。第三人（被执行人）：贵州睿力集团铜仁房地产有限公司，住，住所地：贵州省铜仁市碧江区睿力新城特**/div>法定代表人：陈建国。委托诉讼代理人：肖璐，贵州驰铭律师事务所律师。第三人（被执行人）：陈林，男，1959年1月24日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融公司）与被告杨岿、第三人贵州睿力房地产开发有限公司（以下简称：睿力房开公司）、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司（以下简称：睿力铜仁公司）、陈林申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告华融公司委托诉讼代理人杨波、王静颖，被告杨岿委托诉讼代理人周家孝，第三人睿力房开公司委托诉讼代理人陈建华，第三人睿力铜仁公司委托诉讼代理人肖璐到庭参加诉讼，第三人陈林经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原告华融公司向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）黔01执异257号执行裁定书；2、继续执行贵阳市观山湖区房屋；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：自2011年起，第三人睿力房开公司开发的睿力·上城项目已全部抵押给招商银行股份有限公司贵阳分行，并办理了在建工程抵押登记。2013年，因第三人睿力房开公司债务重组，原告受让了招商银行股份有限公司贵阳分行对第三人睿力房开公司的全部债权，同时将抵押给招商银行股份有限公司贵阳分行的睿力·上城B组团、C组团以及世纪警苑B组团、C组团的在建工程变更抵押给原告，并办理了抵押登记。抵押物建成后，包含了本案讼争房屋。根据物权优于债权原则，原告作为抵押权人对本案讼争房屋享有优先受偿权。上述事实已经最高人民法院(2017)最高法民终字959号民事判决书确认。因原告申请对第三人强制执行，贵院做出(2018)黔01执1050号《执行裁定书》，对讼争房屋进行了查封，并做出(2018)黔01执1050号《公告》，拟对讼争房屋启动评估、拍卖程序。被告遂向贵阳市中级人民法院提出执行异议，但贵阳市中级人民法院做出(2019)黔01执异257号《执行裁定书》，裁定中止对讼争房屋的执行。原告认为，(2019)黔01执异257号《执行裁定书》适用法律错误，严重损害了原告的合法权益。为此，原告根据《民事诉讼法》第一百十九条、第二百二十七条之规定，向法院提起执行异议之诉，望法院查明事实，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告杨岿答辩称，（2019）黔01执异257号裁定认定事实清楚，杨岿已经在查封前签订购房合同并支付全部购房价款，2015年12月9日睿力房开公司向杨岿开具了收据。杨岿提交的证据可以证实杨岿已实际占有使用房屋。(2017)最高法民终字959号民事判决是被告杨岿尚未提出异议的前提下做出的判决。原告的诉请没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人睿力房开公司述称，被告主张的事实是真实的，由于睿力房开公司在经营过程中出现问题才导致本案房屋被查封的情况。第三人睿力铜仁公司述称：与睿力房开公司的意见一致。第三人陈林未作陈述。原告华融公司对其主张提交以下证据：贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决书、（2016）黔民初144-2号民事裁定书；最高人民法院（2017）最高法民终字959号民事判决书；（2018）最高法民申5078号民事裁定书。拟证明：本案案涉房屋早在2011年作为在建工程抵押给招商银行股份有限公司贵阳分行，2013年9月2日通过债权债务转让，华融公司作为债权受让方，并于2013年9月10日对于案涉房屋在内的其他房屋办理了在建工程抵押登记。2016年7月26日，因睿力房开公司违约，华融公司向贵州省高级人民法院提出诉讼，并于2016年8月31日、2016年9月8日申请法院依法冻结、查封了案涉房屋。华融公司作为抵押权人对案涉房屋享有优先受偿权。上述事实已经最高人民法院（2017）最高法民终字959号民事判决书确认。被告杨岿质证称，对（2016）黔民初144号民事判决书、（2016）黔民初144-2号民事裁定书真实性无异议，但达不到证明目的。（2016）黔民初144号民事判决第一项已被（2017）最高法民终959号判决变更，第三项已被（2017）最高法民终959号判决书撤销。对（2017）最高法民终959号民事判决书真实性无异议，但达不到证明目的。该判决是在没有购房人就抵押权提出异议的情况下作出的。上述判决书查明原告取得案涉房屋抵押权的时间为2013年9月10日，此时，案涉房屋已经出售给杨岿，导致杨岿至今仍然无法办理产权登记，案涉房屋未办理过户登记系睿力房开公司所致。对（2018）最高法民申5078号民事裁定书真实性无异议，但该裁定书非法定证据种类，与本案没有关联性，不能作为认定本案事实的依据，达不到证明目的。第三人睿力房开公司、睿力铜仁公司质证称，对2份判决书及裁定书的三性及证明目的均无异议，对最高人民法院（2018）民申5078号裁定书的真实性无异议，但该份裁定与本案无关，我国归属中华法系，不适用判例法，该裁定不能在本案中适用，达不到原告之证明目的。被告杨岿对其主张提交以下证据：第一组：杨岿身份证，拟证明被告杨岿主体资格。第二组：《商品房买卖合同》，拟证明案涉房屋被查封前，被告杨岿与第三人睿力房开公司已经签订合法有效的书面买卖合同。《商品房买卖合同》约定了购房价款，并约定自本合同生效之日起30天内，由出卖人向贵阳市产权监理处申请登记备案。约定房屋交付使用后365内办理产权登记。因睿力房开公司的原因不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，睿力房开公司承担全部责任。第三组：睿力房开公司专用收据2张、销售不动产统一发票1张，拟证明被告杨岿已向睿力房开公司支付全部购房款。2013年5月17日，被告杨岿向睿力房开公司交付购房款2969050元、维修基金29691元、契税、印花税、手续费、登记费、代办费等费用合计92381元，睿力房开公司向被告出具了收据；2015年12月9日，睿力房开公司向被告杨岿开具了销售不动产统一发票。第四组：贵州正鼎物业服务有限责任公司《通用机打发票》1张、水电费《专用收据》1张；拟证明案涉房屋被人民法院查封前，杨岿已合法占有该案涉房产；被告于2013年7月16日向贵州正鼎物业服务有限责任公司缴纳物管费1804元、水电费100元，睿力房开公司已向被告实际交付了该房产。第五组：（2017）最高法民终959号民事判决书、（2019）黔01执异257号执行裁定书，拟证明案涉房产的查封时间为2016年8月16日，杨岿签订合同及占有使用案涉房屋均在人民法院查封案涉房产前。非因被告杨岿自身原因未办理过户登记。原告华融公司质证称，对被告提交的第一组、第三组、第四组证据无异议，对第二组证据中的《商品房买卖合同》真实性持有异议，该合同未经备案，该合同没有签约时间，也没有约定付款期限，明显违背常理。对第五组证据中的判决书和裁定书的真实性不持异议，但第三人睿力房开公司将房屋抵押给原告的时间并非2013年9月10日，早在2011年第三人睿力房开公司就将在建工程抵押给了招商银行，2013年9月10日转成了房屋抵押并办理了抵押登记，这是一个持续的状态，原告在2013年承接了招商银行转让的债权，也承继了抵押权。第三人睿力房开公司、睿力铜仁公司质证称，对被告杨岿提交的第一至五组证据的三性及证明目的均无异议。第三人陈林未予质证。第三人睿力房开公司向本院提交《对外商品房房款台账》、收款收据，拟证明被告的购房是真实的。原告华融公司质证称，对该组证据形式上的真实性无异议。被告杨岿质证称，该证据可以证实被告杨岿已于2013年5月17日付清了案涉房屋全部价款。第三人睿力铜仁公司质证称对该组证据三性无异议。本院依职权向贵阳市不动产登记中心调取了案涉房屋抵押、查封信息，对该证据华融公司、第三人睿力房开公司、睿力铜仁公司均质证称对三性无异议。被告杨岿质证称，该证据可以证实被告杨岿所购房屋抵押、查封时间均发生于案涉房屋签订买卖合同、支付全部房款、交付房屋后。第三人陈林未予质证。第三人陈林未质证。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月2日，华融公司受让了招商银行贵阳有限公司贵阳分行的债权，与睿力房开公司签订《抵押协议》，并对案涉房屋办理抵押登记，抵押期限为2013年9月8日至2016年9月8日。华融公司诉睿力房开公司、睿力铜仁公司、陈林金融不良债权转让合同纠纷一案，贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决，判令：一、由贵州睿力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司本金55070000元及债务重组收益（2016年5月13日以前的债务重组收益为13775897.05-8000000＝5775897.05元；2016年5月14日后的债务重组收益以55070000元为基数，以20%的年利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司、陈林对本判决主文第一项所列债务承担连带清偿责任；贵州睿力集团铜仁房地产有限公司、陈林承担连带清偿责任后，有权向债务人贵州睿力房地产开发有限公司追偿；三、驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的其他诉讼请求。华融贵州分公司不服上诉至最高人民法院，最高人民法院于2018年4月19日作出（2017）最高法民终959号民事判决，判决内容如下：一、维持贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决第二项；二、撤销贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决第三项；三、变更贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决第一项为：由贵州睿力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司本金55070000元及截至2017年8月23日债务重组收益5032908.16元，自2017年8月24日后的债务重组收益应以5507万元本金，按20%年利率标准计算至本院确定的履行期限届满之日止；四、中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司在本判决第三项确定的债权范围内对登记在［不动产登记证明：黔（2017）观山湖区不动产证明第××号］项下21套房屋，以及登记在［不动产登记证明：黔（2017）观山湖区不动产证明第××号］项下4套房屋有权优先受偿；五、驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的其余诉讼请求。本院依据已发生法律效力的最高人民法院（2017）最高法民终959号民事判决及贵州省高级人民法院作出（2016）黔民初144号民事判决，依法受理华融贵州分公司与睿力房开公司、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司、陈林金融不良债权转让合同纠纷执行案件，执行案号为（2018）黔01执1050号。在执行过程中，本院作出2018黔01执1050号执行裁定书，于2018年12月4日查封了案涉睿力·上城Ｂ组团Ｃ组团3栋3撞1层2号房屋，于2019年2月25日在涉案房屋处张贴（2018）黔01执1050号《公告》，拟对案涉房屋启动评估、拍卖程序。杨岿遂提出执行异议，本院于2019年4月18日作出（2019）黔01执异257号执行裁定书，裁定：中止对位于贵阳市观山湖区房屋的执行。华融公司遂提起本案申请执行人执行异议之诉。杨岿与睿力房开公司签订一份《商品房买卖合同》约定杨岿购买睿力·上城B1，B2，B3楼1层2号房屋，建筑面积85.91平方米，购房价款共计2969050元，付款方式为一次性付清。2013年5月17日睿力房开公司开具收款收据，确认收到杨岿支付的购房款2969050元，契税等费用共计923810元。并于2015年12月9日开具购房款发票。睿力房开公司向本院提交的《对外商品房房款台账》显示，杨岿购买房号为B区1-2号，建筑面积85.91平方米，总房价2092760元，折后房价2969050元，维修基金29691元，付款方式为工程抵款。该台账后附借据，载明今借到3087813元，借款用途说明：用于购买B1,B2,B3层门面房款、大修基金及契税，借款人签章处载明：C区消防杨岿。后附收款收据记账联显示，睿力房开公司2013年5月17日出具收款收据确认收到杨岿2969050元，维修基金29691元。2013年5月16日，2013年7月16日，杨岿向贵州正鼎物业服务有限责任公司缴纳1804元，贵州正鼎物业服务有限责任公司出具收据，并备注“物管费从2013年7月16日预收半年”，同日贵州正鼎物业服务有限责任公司出具收据确认收到杨岿支付的预售水电公摊费100元。本院认为，本案系因案外人对登记在被执行人名下的不动产提出权益主张并要求排除执行而引发的诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，杨岿作为案外人应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。杨岿提交了其与睿力房开公司签订的《商品房买卖合同》，该合同明确约定杨岿购买睿力·上城B1，B2，B3楼1层2号房屋，购房价款共计2969050元。虽然杨岿对其支付案涉房屋购房款的事实未能提供相应银行转账记录进行佐证，但睿力房开公司于2013年5月17日开具的购房款收据载明的房号及金额能够与合同约定相对应，且睿力房开公司向杨岿开具了销售不动产统一发票。结合睿力房开公司提交的《对外商品房房款台账》内容，该台账记载购房人、房号、总房价均与合同及收据内容一致。故可以认定杨岿已在案涉房屋被法院查封前与睿力房开公司签订了有效的《商品房买卖合同》，且合同已实际履行。关于房屋占有使用情况，根据本院查明的事实，2013年7月16日，贵州正鼎物业服务有限责任公司出具发票，并备注“物管费从2013年7月16日预收半年”，同日贵州正鼎物业服务有限责任公司出具收据确认收到杨岿支付的水电公摊费100元。因此，本院确认，杨岿已在案涉房屋被查封前取得了案涉房屋占有使用的权利。由于2013年9月睿力房开公司将案涉房屋办理抵押登记，该房屋不具备办理产权过户的条件。现有证据亦不能证明杨岿对于案涉房屋未能办理过户登记存在过错。综上所述，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，杨岿对案涉房屋享有的实体权利符合上述规定的条件，足以排除法院强制执行。原告华融公司主张其作为案涉房屋的抵押权人对案涉房屋享有优先受偿权，对此本院认为，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定了申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时该条也规定了但书情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，足以排除强制执行的条件，该条规定即为第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”的情形，即房屋买受人符合上述二十八条规定条件的，可以排除享有担保物权优先受偿权申请执行人的强制执行。故原告该主张不能成立，本院不予支持。原告华融公司提出继续执行案涉房屋的诉讼请求不能成立，本院依法予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，判决如下：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 王 晨二〇二〇年二月十九日法官助理戴蔚书记员李月红