江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初7448号原告：常州顺裕投资有限公司，住所地江苏省常州市武进高新技术产业开发区东庄新村立志苑57幢乙单元201室。法定代表人：袁灵芝，执行董事。委托诉讼代理人：李琼、邵枫，系该公司员工。被告：肖小金，男，1982年3月21日出生，汉族，住江西省吉安市永新县。原告常州顺裕投资有限公司（以下简称原告顺裕投资公司）与被告肖小金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日受理立案后，于2020年2月18日组织当事人质证。由于对被告肖小金适用公告送达，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2020年2月24日公开开庭对本案进行了审理。原告顺裕投资公司的委托诉讼代理人李琼到庭参加质证及庭审。经本院合法传唤，被告肖小金无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告顺裕投资公司向本院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告2019年6月1日至2019年7月31日的租金共计20670元；2、被告支付原告2019年8月1日至2019年8月31日的占用费共计20670元；3、被告支付原告2019年6月1日至2019年8月31日的物业费254元、水费98元、电费1778元。4、被告向原告支付违约金51675元(以上共计95145元)。5、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年5月31日原告常州顺裕投资有限公司与被告肖小金签订了合同编号为：SZ-XCHY-ZL-2019-008《常发地产商铺租赁合同》，被告租用原告位于苏州市相城区的房产经营理发店。合同签订后原告按约定将该房屋交予被告使用。但是，被告不仅未支付履约保证金、物业服务保证金或质量保证金，也未付任何租金和物业费。经过原告的多次催要。被告于2019年7月23日向原告出具《提前退出申请》，承诺在2019年8月30日退出，2019年7月31日前支付2019年6月1日至8月31日的租金。此后，被告未按照其承诺支付任何款项。原告为维护自身权益，现诉至法院。被告肖小金未作答辩。经审理查明，2019年5月32日，顺裕投资公司（作为出租方、甲方）与肖小金（作为承租方、乙方）签订《常发地产商铺租赁合同》（项目名称苏州香城花园，合同编号：SZ-XCHY-ZL-2019-008）。合同载明：租赁房屋位于苏州市相城区，建筑面积为56.63平方米，乙方经营理发店，租赁期限36个月，从2019年6月1日起至2022年5月31日；租金以6个月为一期，分6期支付，先付后用；第一期租金期限为2019年6月1日至2019年11月30日，租金合计62010元应于2019年6月1日支付。乙方应于签合同后3个工作日内向甲方支付20387元（相当于首期2个月租金）作为履约保证金。乙方签订合同必须与甲方委托的物业服务公司签订《物业服务公司》，乙方应向物业公司支付物业服务费，自计租日起按1.5元/平方米/月，每6个月为一个支付期；首期物业服务费应当在乙方办理进场手续时全部交清。无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方不得再在该房产从事任何商业活动，并应在合同解除或终止次日起5日内(以下简称“交还期”)将甲方交给乙方保存的该房产的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离乙方所有的设施、设备(包括所有招牌、广告牌、该房屋内乙方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止后归甲方所有)，并将该房产恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态(正常使用及时间因素造成的合理损耗除外)，以及保持该房屋干净、整洁交还甲方。无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将该房产交还甲方的，则自交还期届满之次日起，乙方应当按照合同终止时该房产租金标准的2倍向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房产物业服务费标准的2倍向物业公司支付物业服务费及承担相关公共能耗费、空调使用费等，直至乙方按照本合同要求交还该房产为止。乙方未按照合同约定日期缴纳租金的，逾期30日以内的，乙方自拖欠租金之日起，每日按所欠租金的5‰向甲方支付滞纳金本合同继续履行；如逾期超过30日的，甲方有权单方解除租赁合同，乙方已缴纳的履约保证金、质量保证金不予退还，并乙方应承担5个月租金(合同解除时的租金标准)的违约金。双方还作了其他约定，并在落款处签名、盖章。2019年7月23日，肖小金提交《提前退出申请》，内容为“本人肖小金承租香城花园一区西门70-72号，现因租金价格太高，本人无法承担相应房租，现提出于2019年8月30日退出，2019年6月1日至2019年8月31日租金7.31前支付。2019年8月6日，顺裕投资公司委托律师向肖小金发出《律师函》，明确“双方签订的租赁合同已于2019年7月31日解除，请你在收到本律师函或视为你收到本律师函之日起七日内向委托人支付截至2019年8月1日(暂计算至2019年8月1日，要求支付至实际房屋交还日)的租金20670元、物业费170元，违约金50967.5元(5个月租金)并于收到本律师函之日起七日内清空租赁房屋，办理房屋交还确认手续……”。肖小金于2019年8月8日签收。另查，相城区元和街道澄风路70、72号房屋的登记权利人为顺裕投资公司。审理中，顺裕公司明确，案涉房屋于2019年5月底交付肖小金。该房屋之前的承租人也是经营理发店，肖小金是从原承租人处将店面盘下，之后与我方签订租赁合同。肖小金何时离场我方不清楚，我方实际于2019年9月5日收回商铺，之后于2019年10月1日再次出租。在我方发出律师函后，曾与肖小金口头沟通过，肖小金表示宽限一段时间后会支付租金的，所以我们没有直接收回房屋。以上事实，有原告举证的营业执照复印件、身份证复印件、租赁合同、提前退出申请、律师函、快递寄送凭证、物流详情信息、电子发票、不动产权证书以及当事人陈述在卷佐证。审理中，顺裕投资公司举证增值税电子普通发票5份，证明其为肖小金代付2019年6月至8月电费1778元、水费98.64元、物业费254元。顺裕投资公司另解释，该水电费由其实际支付，其中发票抬头“常州嘉怡房地产代理有限公司”系其之前工商登记的名称；“苏州海发置业有限公司”为开发商名称，在供电局系统中无法变更。关于本案房屋租金、占有使用费及违约金的计算，顺裕公司认为，根据其寄送的律师函，租赁合同于2019年7月31日解除，故肖小金应支付2019年6月1日至2019年7月31日即两个月租金；2019年8月1日起按合同约定即租金标准的双倍计算占有使用费，主张计算一个月；违约金按合同约定主张5个月租金的违约金。关于损失情况，顺裕公司认为，双方签订的合同的期限是36个月，肖小金擅自离场产生了房屋空置损失，并且后续商铺进场我方还需给予新的商铺装修期，亦有租金损失。本院认为，原、被告间租赁合同系双方当事人真实意思的表示、且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应按约全面正确地履行各自的义务。本案中，肖小金在签订合同后未按约支付租金、保证金等费用，且于2019年7月23日即申请退租，已构成根本违约。顺裕投资公司以此为由主张解除租赁合同，符合法律规定。因解除通知（律师函）于2019年8月8日送达肖小金，故认定双方之间的租赁合同于该日解除。顺裕投资公司主张肖小金支付2019年6月1日至2019年7月31日期间的房屋租金20670元，未超过法律允许范围，本院予以认定。关于房屋占有使用费，因前述已认定租赁合同于2019年8月8日解除，故肖小金应自2019年8月8日起支付占有使用费。顺裕投资公司述称租赁房屋于2019年9月5日收回，虽然对此未能提供证据，但考虑到肖小金所提交的退出申请中亦表示于2019年8月30日退出，本院对顺裕投资公司主张占有使用费计算至2019年8月31日予以准许。关于支付标准，顺裕公司主张按照合同约定的双倍租金标准支付，对此本院认为，肖小金在签订合同后不久即提出退租，顺裕投资公司亦在之后解除合同，顺裕投资公司在庭审中表示肖小金口头提出暂缓支付故并未强制收回房屋，故应可合理推断双方对于房屋交还时间有过口头协商，在此情况下仍按双倍计算租金不甚合理，综合本案情况，现酌情将房屋占有使用费标准调整为租金标准的1.5倍计算，故肖小金应支付顺裕投资公司房屋占有使用费12001.94元。关于违约金，本院认为，违约金设置的主要目的在于弥补守约方损失，本案中顺裕公司的损失主要在于租赁空置期间的租金损失。然而，顺裕投资公司早在2019年7月底时即得知肖小金将提前退租的情况，故其有较为充分的期间另行寻租，事实上其也在收回房屋的次月即重新对外出租。顺裕投资公司主张五个月租金的违约金，并未提供充分事实依据，考虑到本院前述已认定按照1.5倍租金标准计算占有使用费的情况，对于该违约金的诉讼请求不再支持。常州顺裕公司主张为肖小金代付的电费1778元、水费98元、物业费254元，肖小金应予支付。经本院合法传唤，被告肖小金无正当理由拒不到庭，应付对己不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决如下：一、被告肖小金于本判决生效之日起十日内支付原告常州顺裕投资有限公司房屋租金20670元、占用使用费12001.94元、水费98元、电费1778元、物业费254元，合计34801.94元（如采用转账方式，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022017835）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告常州顺裕投资有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费收取为2179元、公告费600元，合计2779元，由原告常州顺裕投资有限公司负担1382元，被告肖小金负担1397元（其中案件受理费797元原告常州顺裕投资有限公司已预交，本院予以退还，被告肖小金于本判决生效之日起十日内向本院交纳；公告费600元于本判决生效之日起十日内支付原告常州顺裕投资有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  候佳芸人民陪审员  沈惠琴人民陪审员  袁美华二〇二〇年二月二十七日书 记 员  陆锦枫