广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初1872号原告（反诉被告）：深圳市通恩汽车销售服务有限公司，住所地深圳市宝安区航城街道九围社区洲石路723号强荣东工业区D1栋圳兴模具厂1层；宝罗工业区D栋一楼G区设有经营场所从事生产经营活动，统一社会信用代码9144030058405372XG。法定代表人：魏真，总经理。委托诉讼代理人：禹苏华，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人：代辉，广东普罗米修律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市诚兴乐尔商贸有限公司，住所地深圳市坪山区坑梓街道坪山大道6352号源通工业园3栋一楼，统一社会信用代码91440300053973957C。法定代表人：陈小兵，总经理。委托诉讼代理人：曹进，广东耀中律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑海阳，广东耀中律师事务所实习律师。第三人：深圳市乐享会文化传播有限公司，住所地深圳市罗湖区翠竹街道翠竹北路水贝工业区21栋2楼202，统一社会信用代码914403003596961120。法定代表人：赵紫明，执行董事。委托诉讼代理人：陈怡枫，广东达和律师事务所律师。第三人：深圳市天璇实业有限公司，住所地深圳市福田区福田街道金田路金中环商务大厦3206A-4，统一社会信用代码91440300MA5EWAQ819。法定代表人：陈劲松，执行董事。委托诉讼代理人：陈怡枫，广东达和律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市通恩汽车销售服务有限公司（以下简称通恩公司）与被告（反诉原告）深圳市诚兴乐尔商贸有限公司（以下简称诚兴乐尔公司）、第三人深圳市乐享会文化传播有限公司（以下简称乐享会公司）、第三人深圳市天璇实业有限公司（以下简称天璇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）通恩公司委托诉讼代理人禹苏华、被告（反诉原告）诚兴乐尔公司委托诉讼代理人曹进、郑海阳、第三人乐享会公司和第三人天璇公司共同委托诉讼代理人陈怡枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通恩公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付租金暂计812000元（人民币，下同；在2019年9月30日前以每月203000元计算，2019年10月1日后以每月223300元计至足额给付之日）；二、被告向原告支付违约金暂计41412元（实际计至足额给付完毕之日）；三、本案诉讼费、保全费、担保费由被告负担。庭审中，原告当庭变更诉讼请求为：一、判令原告与被告之间的租赁合同于2019年12月27日解除；二、判令被告向原告支付2019年2月至2019年12月的租金暂计2496900元（2019年9月30日前以每月203000元计算，2019年10月1日后以每月223300元计算），实际计至被告搬离之日止;三、被告向原告支付违约金暂计至起诉之日为41412元（从2019年2月1日开始，以每月欠缴租金为基数，按照日加收所欠租金的0.05%实际计至足额给付完毕之日）；四、被告立即腾空并搬离涉案房屋，并返还原告提供的配套设施（80Ｋｖａ变压器一台、两吨的仓库用途吊机一台）；五、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月28日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定原告将位于深圳市坪山区部分厂房出租给被告，租赁期共计39个月，自2017年10月1日至2020年12月30日止，每月租金为203000元，自第三年起月租金为每月223300元。自2019年2月至本案起诉之日，被告与原告在未解除租赁合同且被告正常使用租赁物的前提下，拒绝向原告支付租金，经原告多次与被告沟通，被告仍旧拒不支付。原告认为原被告签署的租赁合同合法有效，现因被告原因拒不支付租金，根据租赁合同的约定，被告行为已经构成违约。租赁合同约定被告若拖欠租金超过10天，原告有权单方解除合同并收回房屋，履约保证金不予退还。原告为维护自身合法权益，依法向贵院起诉，希望贵院在查明本案事实的基础上，依法严格适用法律规定，保障原告的合法权益，判如所请。被告诚兴乐尔公司辩称：一、涉案厂房已通过司法拍卖程序变更产权人为两第三人。2017年9月28日，答辩人与本诉原告就位于深圳市龙岗区（现该镇已为坑梓街道，属深圳市坪山区下辖街道）沙田村的厂房3栋、4栋、6栋、7栋（以下简称涉案厂房）签订《租赁合同》，约定本诉原告将涉案厂房转租给答辩人使用。然而，在答辩人正常履约的情况下，两第三人于2019年1月份前来答辩人处，称两第三人已成为涉案厂房新的产权人，并要求答辩人与两公司重新签订房屋租赁合同，否则答辩人需限期搬出涉案厂房。答辩人经查询得知，深圳市福田区人民法院于2018年11月13日在司法拍卖网络平台上就涉案厂房进行公开拍卖。最终，2018年11月14日，乐享会公司竞买得涉案厂房的3栋和4栋、天璇公司竞买得涉案厂房的6栋和7栋。根据两第三人提供的不动产权证，证上所载涉案厂房的不动产权人已变更为两第三人。二、涉案厂房在由本诉原告租赁给答辩人之前就已经设立了抵押权并被法院查封。答辩人在涉案厂房的互联网拍卖平台“淘宝拍卖”下载获取了中评报字「2018」第（房）Ｃ020号《房地产评估报告》，该评估报告明确载明涉案厂房3栋、4栋早已于2013年12月3日办理抵押登记，抵押权人为案外人林少伟，抵押编号为6Ｄ13029073；涉案厂房6栋、7栋早已于2013年12月4日办理抵押登记，抵押权人为案外人深圳市卡尼小额贷款有限公司，抵押编号为6Ｄ13029234；并且，涉案厂房均早就于2015年5月14日被深圳市福田区人民法院查封。本诉原告在将涉案厂房转租给答辩人时，未将该情况告知答辩人，答辩人对此毫不知情。三、答辩人已与两第三人就涉案厂房重新签订租约并及时缴纳租金，现仍正常使用房屋。本诉原告强硬要求答辩人继续交租，多次堵门，不当阻碍答辩人出货，而两第三人又强势主张答辩人无权占有涉案房产，要求与其签约或限期搬离。为此无奈之下，答辩人就涉案厂房事宜咨询承办涉案厂房司法拍卖案件的法官，法官告知依照法律规定，在抵押或法院查封之后签订的租赁合同无效，不能对抗抵押权人、新业主，应当与新业主乐享会公司和天璇公司重新签订房屋租赁合同，并向两公司支付租金。因此，答辩人与新业主重新签订租约并及时缴纳租金，现仍正常使用涉案厂房。四、答辩人与本诉原告之间的《租赁合同》已于2018年11月14日终止，本诉原告无权主张答辩人支付合同终止后的租金，更无权要求答辩人支付所谓的违约金。综合上述事实，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，涉案厂房在被拍卖处置后，本诉原告与涉案厂房原业主之间的《房屋租赁合同》不能对抗抵押登记及查封，对两第三人均不具有约束力，亦即本诉原告与两第三人之间均不存在房屋租赁关系，本诉原告不享有涉案厂房的承租权、使用权，进而也不享有涉案厂房的转租权。因此，答辩人与本诉原告之间的《租赁合同》已于2018年11月14日终止，答辩人并未有所谓的违约行为，本诉原告起诉要求答辩人向其支付租金和违约金毫无事实和法律依据，不应得到支持。更何况，答辩人已与新业主即两第三人重新签订租约并及时缴纳租金，若贵院判决支持本诉原告的诉讼请求，将导致答辩人重复缴纳自与两第三人重新签约之日起至今的租金这一极其不公平、不公正的后果，将严重损害答辩人的合法权益。另外，在《租赁合同》已经终止的情形下，本诉原告应当将答辩人在签约时缴纳的保证金406000元予以退还，并向答辩人支付占用该款项期间亦即自合同终止之日起至今的利息。综上所述，本诉原告在本诉中的主张完全没有事实和法律依据，依法应当驳回其在本诉中的诉讼请求。答辩人恳请贵院依法对本诉原告的主张不予支持，依法作出裁判，以维护司法公正，维护答辩人的合法权益。被告诚兴乐尔公司向本院提起反诉请求：1、驳回反诉被告的全部本诉请求；2、判令解除反诉原告与反诉被告之间的《租赁合同》，解除自2018年11月14日起发生法律效力；3、判令反诉被告向反诉原告退还履约保证金406000元及其利息（利息自2018年11月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清之日止，暂计至2019年8月9日为14410.18元）;4、本诉、反诉的全部诉讼费用由反诉被告承担。庭审中，反诉原告当庭变更反诉请求第二项为“判令反诉原告与反诉被告之间的《租赁合同》已经于2018年11月14日终止”；增加一项诉讼请求为“判令反诉被告返还多收取的2018年11月14日至2019年1月31日的租金521033.33元及利息，利息按照人民银行同期贷款利率从2019年1月31日计至实际支付之日止”。事实和理由：2017年9月9日，涉案房产原业主深圳市新天光电科技有限公司（以下称新天光电公司）与反诉被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定将新天光电公司名下涉案房产出租给反诉被告使用，租期为2017年9月9日至2020年12月8日。2017年9月28日，反诉被告与反诉原告签订了一份《租赁合同》，约定由反诉被告将涉案部分厂房以及相关宿舍楼租赁给反诉原告使用，租期自2017年10月1日起至2020年12月30日止，履约保证金406000元。反诉原告在履约过程中，完全按照《租赁合同》约定履行，按时缴纳履约保证金、各月租金及应付费用。2019年1月，第三人乐享会公司和第三人天璇公司告知反诉原告，两第三人已成为涉案厂房新的产权人，并要求反诉原告限期搬出涉案厂房，或者与两公司重新签订房屋租赁合同。反诉原告经查询深圳市福田区人民法院的拍卖情况发现涉案厂房的抵押、查封情况。后根据两第三人提供的不动产权证，记载涉案厂房的不动产权人已变更为乐享会公司和天璇公司。反诉被告强硬要求反诉原告继续交租，多次堵门，不当阻碍反诉原告出货，而两第三人又强势主张反诉原告无权占有涉案房产，要求与其签约或限期搬离。为此无奈之下，反诉原告就涉案厂房事宜咨询承办（2016）粤0304执6084号案件的黄直法官，被告知依照法律规定，在抵押或法院查封之后签订的租赁合同不能对抗抵押权人、新业主，应当与新业主乐享会公司和天璇公司重新签订房屋租赁合同，并向两公司支付租金。因此，反诉原告与新业主重新签订租约并及时缴纳租金，现仍正常使用涉案厂房。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，涉案厂房在被拍卖处置后，反诉被告与新天光电公司之间的《房屋租赁合同》不能对抗抵押登记及查封，对乐享会公司和天璇公司均不具有约束力，亦即反诉被告与乐享会公司和天璇公司之间均不存在房屋租赁关系，反诉被告不享有涉案厂房的承租权、使用权，进而也不享有涉案厂房的转租权。因此，反诉被告自2018年11月14日起已经违反《租赁合同》第一条关于“甲方确定其有权将该租赁房屋租赁给乙方”的约定，应当向反诉原告退还履约保证金，且反诉原告有权按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定行使同时履行抗辩权，拒绝履行合同；更何况，《租赁合同》自2018年11月14日起已无法实际履行而被实际解除，反诉被告应依法退回履约保证金406000元并支付相应占用期间利息。同时，应返还多收取的租金及相应利息。综上所述，反诉被告在本诉中提出的诉讼请求完全没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。为了维护自身合法权益，反诉原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定，向贵院提起反诉，恳请贵院支持反诉原告的反诉请求。被告针对反诉答辩称：我方同意当庭解除与反诉原告之间的租赁合同，解除合同的时间为2019年12月27日，本诉与反诉中因被告未根据双方签订的租赁合同及时支付租金，已达到被反诉人解除合同的期限，因此在本诉与反诉中被告存在根本违约，根据双方签订的租赁合同之约定，反诉人无权要求被反诉人退还履约保证金及其利息，因此请求法院依法驳回反诉人的全部诉讼请求。反诉人向被反诉人支付的2018年11月14日至2019年1月31日期间租金，是其履行租赁合同的义务，因此其无权要求被反诉人返还，其主张没有事实及法律依据，请求依法驳回。第三人乐享会公司、天璇公司针对本诉及反诉共同答辩称：一、两答辩人已通过司法拍卖程序依法成为涉案厂房的产权人。本诉原告与本诉被告之间约定，本诉原告将涉案厂房转租给本诉被告使用。然而，深圳市福田区人民法院于2018年11月13日在阿里拍卖平台上就涉案厂房进行公开拍卖，2018年11月14日，答辩人乐享会公司竞买得涉案厂房的3栋和4栋、答辩人天璇竞买得涉案厂房的6栋和7栋。并且，两答辩人已到深圳市不动产登记中心办理变更登记，成为涉案厂房新的产权人。二、本诉原告将涉案厂房租赁给本诉被告之前，涉案厂房就已经被设立了抵押权并且被法院查封。深圳市福田区人民法院在阿里平台公开拍卖时，在网页上公示了中评报字〔2018］第（房）C020号《房地产评估报告》，该评估报告中附件的不动产查询单上明确载明，涉案厂房3栋、4栋早已于2013年12月3日办理了抵押登记，抵押权人为林少伟，抵押编号为6D13029073;涉案厂房6栋、7栋早已于2013年12月4日办理了抵押登记，抵押权人为深圳市卡尼小额贷款有限公司，抵押编号为6D13029234；并且，涉案厂房均于2015年5月14日被深圳市福田区人民法院查封。三、本诉原告与新天光电公司之间的《房屋租赁合同》以及本诉被告与本诉原告之间的《租赁合同》对两答辩人均不具有约束力，两答辩人有权收回涉案厂房并另行出租。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，在本诉原告与新天光电公司签订《房屋租赁合同》之前，涉案厂房存在抵押登记和法院查封的情形，因此本诉原告与新天光电公司之间的《房屋租赁合同》不能对抗在先的抵押权及查封，在两答辩人通过司法拍卖取得涉案厂房所有权后，本诉原告与新天光电公司之间的《房屋租赁合同》对两答辩人不具有约束力，此时本诉原告即属于无权占有，也不享有出租和收益的权利，本诉原告与本诉被告之间的《租赁合同》已事实上无法履行，对两答辩人亦不具有约束力。两答辩人作为涉案厂房的所有权人，已与本诉被告就涉案厂房重新签订租赁合同并正常履行，假如认定本诉原告与本诉被告之间的《租赁合同》对两答辩人产生约束力，将严重危及两答辩人的交易安全，侵犯了两答辩人的占有、使用、收益的权利。四、本诉原告起诉要求本诉被告支付租金没有任何依据，反而是本诉原告应返还本诉被告保证金。本诉原告自两答辩人取得涉案厂房所有权之日起不再具有出租的权利，因此其无权要求本诉被告支付租金、违约金。本诉原告在出租涉案厂房时没有告知本诉被告抵押查封的情况，导致合同无法履行，本诉原告才属于违约方，应当向本诉被告返还保证金和赔偿损失。本诉原告无权收取2018年11月14日至2019年1月31日共521033.33元租金，本诉原告属于不当得利，应将该租金返还给两答辩人。综上所述，本诉原告在本诉中的主张完全没有事实和法律依据，依法应当驳回其在本诉中的全部诉讼请求。反诉原告的诉讼请求依法有据，应予以支持。经审理查明如下事实：一、涉案厂房原来属于新天光电公司所有。2017年9月9日，原告和新天光电公司签订《房产租赁合同》，约定新天光电公司将涉案厂房以现状出租给原告，租用期限自2017年9月9日至2020年12月8日，原告可以转租或分租。二、2017年9月28日，原告和被告就涉案厂房签订《厂房（宿舍）租赁合同》，双方约定主要条款有：1.原告确定其有权将涉案租赁房屋出租给被告，否则原告可追究被告给予经济赔偿责任。2.原告提供80Kva变压器给被告使用，变压器以下的线路费用及厂房（宿舍）内的水电等其他装修费用由被告承担，变压器在使用过程中如有损坏，被告负责维修及安装的一切费用。合同期满后或中途搬迁，变压器所有配套设施归原告拥有，包括水电安装设施归原告所有。3.原告负责安装一台有正规手续新的2吨仓库用途吊机给被告使用（由被告采购、原告付款），在使用中设施的维护、保养、年审的一切费用由被告负责，被告必须按规定遵守电梯的正确操作，如发生任何意外事故由被告负责，与原告无关，并保证在本合同终止时此设施以可靠运行状态随同租赁物归还原告。4.租赁期限从2017年10月1日至2020年12月30日，装修免租期一个月，2019年9月30日前每月租金为203000元，剩余租期每月租金为223300元，租金不含税价。被告应于签订合同同时一次性向原告支付2个月履约保证金406000元和2017年11月份租金203000元；租赁期限届满，在被告向原告交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向原告交还承租租赁房屋等本合同所约定的责任后3个工作日内，原告向被告无条件无息退还履约保证金。5.被告应于每月10日前向原告交清当月租金。合同签订后，被告按约定履行了支付履约保证金406000元并按时支付租金至2019年1月31日。三、涉案厂房为位于深圳市龙岗区（现该镇已为坑梓街道，属深圳市坪山区下辖街道）沙田村源通工业区的厂房3栋（原不动产证号6000498408）、4栋（原不动产证号6000498308）、6栋（原不动产证号6000494596）、7栋（原不动产证号6000494554）。其中3栋、4栋于2013年12月3日办理抵押登记，抵押权人为案外人林少伟，抵押编号为6Ｄ13029073；6栋、7栋于2013年12月4日办理抵押登记，抵押权人为案外人深圳市卡尼小额贷款有限公司，抵押编号为6Ｄ13029234。2015年5月14日，深圳市福田区人民法院在审理（2015）深福法民二初字第5903号案件过程中对涉案四栋厂房予以查封，查封状态持续至涉案厂房拍卖成交并过户至两第三人名下。2018年11月13日，深圳市福田区人民法院在司法拍卖网络平台上就涉案厂房进行公开拍卖。2018年11月14日，乐享会公司竞买得涉案厂房的3栋和4栋、天璇公司竞买得涉案厂房的6栋和7栋。2018年11月21日，深圳市福田区人民法院做出（2016）粤0304执6084号之二号执行裁定，裁定涉案厂房的3栋和4栋财产所有权归乐享会公司所有。2018年12月5日，深圳市福田区人民法院做出（2016）粤0304执6084号之三号执行裁定，裁定涉案厂房的6栋和7栋财产所有权归天璇公司所有。四、2019年3月18日，被告和第三人乐享会公司签订《租赁合同》，约定被告承租第三人名下的涉案3栋、4栋厂房；同日，被告和第三人天璇公司签订《租赁合同》，约定被告承租第三人天璇公司名下的涉案6栋厂房一楼。2019年5月16日，被告和第三人天璇公司签订《租赁合同》，约定被告承租第三人天璇公司名下的涉案6栋、7栋厂房。现被告和两第三人按上述《租赁合同》在履行涉案厂房租赁期间的权利义务。本院认为：关于本诉第一项、第二项及反诉第二项诉讼主张。原告主张原被告之间的租赁合同于2019年12月27日解除并要求被告支付自2019年2月起至实际搬离涉案厂房期间的租金，该主张需建立在原告对涉案厂房有出租权利的基础上。首先，新天光电公司将涉案房产出租给原告前，新天光电公司已将涉案厂房抵押给他人并办理了抵押登记，且涉案厂房也已经被人民法院依法查封。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋，具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”依据上述规定，原告和新天光电公司所签订的《租赁合同》对涉案厂房买受人不具有约束力，不能对抗两第三人，原告在法院裁定涉案厂房所有权分别归两第三人之日起，且未从两第三人处重新取得涉案厂房的承租权情况下，对涉案厂房不再享有出租收益的权利。其次，依据生效法律文书，涉案厂房3栋和4栋财产所有权于2018年11月21日归乐享会公司所有；6栋和7栋财产所有权于2018年12月5日归天璇公司所有。自涉案厂房财产所有权发生变动之时，原被告之间的《厂房（宿舍）租赁合同》不再具有继续履行的事实及法律依据，应当认定原被告之间于2019年9月28日签订的《厂房（宿舍）租赁合同》已经终止履行；因涉案四栋厂房出租系在同一份《厂房（宿舍）租赁合同》中进行约定，但涉案四栋厂房所有权发生变动时间不同，故本院酌定以6栋、7栋厂房所有权发生变动的日期为该《厂房（宿舍）租赁合同》终止履行的时间，即2018年12月5日。综上，被告及第三人抗辩理由成立，原告本诉第一项、第二项主张，本院予以驳回。被告第二项反诉成立，但《厂房（宿舍）租赁合同》终止履行时间，本院则认定为2018年12月5日。关于本诉第三项。原被告签订的《厂房（宿舍）租赁合同》已于2018年12月5日终止履行，原告主张被告支付2019年2月1日之后租金的违约金，本院予以驳回。关于本诉第四项主张。原被告之间的《厂房（宿舍）租赁合同》已经终止，原告已经和两第三人就涉案厂房签订《租赁合同》并在履行中，原告要求被告立即腾空并搬离涉案厂房，本院不予支持；原告要求被告返还80Kva变压器一台，原被告双方在《厂房（宿舍）租赁合同》明确约定“原告提供80Kva变压器一台给被告使用”，可以认定涉案厂房中的80Kva变压器属于原告所有，被告应当返还；原告要求被告返还2吨仓库用途吊机一台，因原被告双方明确约定“吊机由被告采购、原告付款”，原告并未举证证明其向被告支付了购买吊机款项，应承担举证不能责任，本院不支持原告该主张。关于反诉第三项主张。原被告之间的《厂房（宿舍）租赁合同》已经终止，合同履行期间，被告不存在违反约定情形，原告应当向被告返还履约保证金406000元。《厂房（宿舍）租赁合同》终止后，原告应在合理期限内向被告返还履约保证金，参照原被告双方在《厂房（宿舍）租赁合同》中约定租赁期限届满情况下履约保证金的返还时间，本院酌定该合理期限为《厂房（宿舍）租赁合同》终止后三日内。原告逾期归还，则应自2018年12月9日起向被告支付逾期付款利息。关于计算利息的利率标准，中国人民银行于2019年8月20日发布公告，对贷款市场利率进行改革，决定从2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率已经被取消，故原告主张的2019年8月20日之后的逾期付款利息，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算；2018年12月9日至2019年8月19日期间的利息，则按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率为标准进行计算。关于被告当庭增加的反诉主张。涉案厂房所有权变更后，原告不再享有涉案厂房出租收益的权利，原告多收取被告租金没有依据，应当向被告退还自《厂房（宿舍）租赁合同》终止之日即2018年12月5日至2019年1月31日期间的租金，经核算，需退还租金为379806元。被告主张超出部分，本院不予支持。关于被告主张的逾期利息问题，被告答辩时陈述称“2019年1月份开始，两第三人强势主张答辩人无权占有涉案房产，要求与其签约或限期搬离；同时，原告强硬要求答辩人继续支付租金，多次堵门，不当阻碍答辩人出货”，在涉案厂房所有权发生变更情况下，被告该陈述内容符合客观及常理，且原告及两第三人对被告的该答辩陈述均未做出明确回应，结合被告及第三人签约情况及被告停止向原告支付2019年2月租金的事实，可以认定原告在当时已经知道涉案厂房所有权发生变更情况，其已经不具有出租的权利，应当将多收取的租金及时退还，逾期退还，应当向被告支付逾期付款利息，故被告主张自2019年1月31日起开始计算逾期支付利息，本院予以支持。关于计算利息的利率标准，中国人民银行于2019年8月20日发布公告，对贷款市场利率进行改革，决定从2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率已经被取消，故原告主张的2019年8月20日之后的逾期付款利息，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算；2019年1月31日至2019年8月19日期间的利息，则按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率为标准进行计算。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第七项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市通恩汽车销售服务有限公司与被告（反诉原告）深圳市诚兴乐尔商贸有限公司在2017年9月28日签订的《厂房（宿舍）租赁合同》于2018年12月5日终止；二、被告（反诉原告）深圳市诚兴乐尔商贸有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）深圳市通恩汽车销售服务有限公司返还80Kva变压器一台；三、原告（反诉被告）深圳市通恩汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）深圳市诚兴乐尔商贸有限公司退还履约保证金406000元并支付逾期利息（利息以406000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率为标准从2018年12月9日起计算至2019年8月19日止；以406000元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际清偿之日止）；四、原告（反诉被告）深圳市通恩汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）深圳市诚兴乐尔商贸有限公司返还多收取的2018年12月5日至2019年1月31日期间的租金379806元并支付逾期利息（利息以379806元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率为标准从2019年1月31日起计算至2019年8月19日止；以379806元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际清偿之日止）；五、驳回原告（反诉被告）深圳市通恩汽车销售服务有限公司的其他本诉请求；六、驳回被告（反诉原告）深圳市诚兴乐尔商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23519.2元（原告已预交），原告负担23300元，被告负担219.2元；反诉案件受理费6607元（被告预交8132.2元，多预交的1525.2元，被告可自行向本院申请退费），原告负担5600元，被告负担1007元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  贾延涛人民陪审员  王 琦人民陪审员  黎晓欢二〇二〇年二月二十六日书 记 员  吴琛琛