北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初70470号原告：北京方圆顺旺门窗有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇东沙各庄村东侧北京格莱特北七家建材批发市场内F665号。法定代表人：熊光明，执行董事。委托诉讼代理人：王友印，北京德印律师事务所律师。被告：北京红星美凯龙世博家具广场有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路193号。法定代表人：焦富征，执行董事。委托诉讼代理人：王茂，北京市盈科律师事务所律师。被告：红星美凯龙家居集团股份有限公司北京东四环分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路193号五层5商业内F8111。负责人：赵磊，经理。委托诉讼代理人：王茂，北京市盈科律师事务所律师。原告北京方圆顺旺门窗有限公司（以下简称原告）与被告北京红星美凯龙世博家具广场有限公司（以下简称美凯龙世博公司）、红星美凯龙家居集团股份有限公司北京东四环分公司（以下简称美凯龙东四环分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人熊光明、委托诉讼代理人王友印，被告委托诉讼代理人王茂到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告装修损失164570元、样品损失186720元、经营损失15万元；2、被告退还原告保证金10万元。事实与理由：2018年9月6日，原、被告签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定原告租赁被告商场展位从事营销，经营品类为建材窗复合类窗，品牌为LGHausys，展位位于建材馆四楼D6422展位．租赁面积为83.29平方米，租期为2018年9月6日至2019年8月31日，租金单价为187.80元／平方米／月，管理费单价为125.20元／平方米/月，租金和管理费均为月交。合同签订后，原告依约向被告交纳了保证金10万元，并按时支付租金。原告花费164570元对展位进行了装修，花费186720元制作样品在展位展示。2019年3月20日，被告突然通知全体商户撤场，要求商户必须在2019年5月31日前全部撤离。撤场通知发布后，商场开始萧条，基本上没有生意，给原告造成重大经济损失。原告按照被告要求于2019年5月29日从商场撤离。原告多次找被告交涉赔偿及退还保证金事宜，但被告一拖再拖，至今无果。二被告辩称：不同意原告第一项诉讼请求。双方租赁合同通用条款21.9条中约定，合同无论因何原因终止，被告无须向原告支付任何费用和补偿。原告在撤场时将样品及未形成附和的装饰装修带走。原告并无证据证明其存在任何第一项请求的损失。双方租期2018年9月6日到2019年8月31日，我方是告知原告2019年5月31日之前撤场，原告在起诉状中也承认是5月29日搬离的，即使原告主张损失也应按剩余租赁期内的装修残值主张损失。样品损失没有合同和法律依据，原告也将样品搬离。原告主张经营损失没有依据，我方掌握的其租期内销售额是13万元，不足以覆盖其租金和成本，不存在利润。不同意原告第二项诉讼请求，依据合同专用条款5.2条，双方合同于原告搬离之日即2019年5月29日终止，按该条规定，保证金应在合同终止满3年后返还原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月6日，原告（承租方）与美凯龙世博公司（出租方）、美凯龙东四环分公司（管理方）签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称《合同》），约定原告租赁北京至尊Mall商场展位经营品类建材窗复合类窗，品牌为LGHausys，计租面积为83.29平方米，租期为2018年9月6日至2019年8月31日，租金单价为187.80元／平方米／月，管理费单价为125.20元／平方米/月,均为月交。《合同》专用条款第5条约定承租方向出租方支付质量保证金10万元，合同终止后承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额情况下，承租方对外承诺商品质保期为3年，出租方按照合同终止之日起满3年后一次性退还。合同第13.3条约定，合同期内如承租方提前解除合同须提前2个月书面通知出租方和管理方并支付2个月租金和管理费的违约金以及应交齐的其他费用。第13.4条约定除13.3条情形外，其他有关合同解除和终止事项根据通用条款及附件执行。《合同》通用条款第21.9条约定，合同无论因何原因终止，亦不论展位是否经由承租人出资装修，承租方均不得拆除、破坏展位内的装修和设施设备。出租方和管理方无须为此向承租方再支付任何费用和补偿。出租方、管理方要求承租方拆除装修的，承租方应将展位还原成交付时原状。合同签订后，原告依约向美凯龙世博公司交纳了保证金10万元，并在履行中支付了相应租金及管理费。2019年3月25日，美凯龙世博公司向原告发函告知其将于2019年6月1日起终止红星美凯龙至尊Mall商场建材馆的经营，双方《合同》将于2019年5月31日解除，要求原告于该日前将展位清空搬离。庭审中，原告举出装修合同、报价单、收据、销售凭证、微信截图，以证明其承租展位后对展位进行装饰装修花费12万余元、制作展位样品并安装花费186720元。二被告对该证据不认可，认为双方在协商时原告未提供上述票据，部分收据时间与正常施工进度不符，灯具的销售凭证没有盖章故真实性不认可，另外灯具在原告撤场时都搬走了，微信截图中的转账无法看出支出用途。双方均认可原告于2019年5月29日搬离展位，并认可《合同》于该日解除。经询问，原告称其主张的装修损失中有4万元是自购材料花费，该笔费用没有书面证据证明。原告称其在展位安装门窗样品是经营必须，故样品应算作装修的一部分，样品在其搬离时是拆除作废品处理的，理由是拆除后样品无法再二次使用。二被告称其运营后台记录的销售数据显示原告自租期开始至搬离期间的营收金额为13万余元，但同期原告的租金为19万余元，仅从租金角度原告已属亏损，再扣除人力、产品成本等费用，原告并不存在经营利润损失。原告则就此称合同履行期间属于装修淡季，且3月部分客户得知商场即将终止经营时则不再通过二被告的渠道支付货款，故二被告掌握的销售数据不完整。本院认为：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。美凯龙世博公司在双方租赁合同期限届满前发函告知原告提前终止合同，系单方提前解除合同，原告于对方要求的日期前搬离展位，双方均认可合同于该日解除，本院不持异议。二被告辩称《合同》通用条款中约定合同无论因何原因终止且不论展位是否经承租人出资装修，二被告无需为此支付任何费用和补偿。但通用条款系二被告准备的格式条款，该项约定明显排除了原告在因二被告违约时向其主张赔偿的权利，故该约定应属无效，本院对二被告上述抗辩意见不予采纳。关于装修损失及样品损失。因美凯龙世博公司违约提前解除合同，原告有权要求其赔偿剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失。原告提供的装修合同、工程量报价单及对应102000元金额的装修款收据，价款金额基本能够对应，本院予以采信。原告主张的装修损失，本院仅对其剩余租期2019年5月29日至8月31日内的装修残值予以支持。原告主张其样品应视为装修一部分作为损失，根据原告提交的样品预算单及图样，其样品为阳光房框架、立窗、天窗、顶玻、主窗玻璃组成，该部分其已拆除搬离，对于其中制作、运输、安装、辅料的部分19269元，本院将其视为装修残值对剩余租赁期内部分予以支持。关于经营损失。二被告虽辩称原告销售收入扣除租金支出已亏损，并不存在经营利润。原告虽未就此提交证据，但结合其陈述，双方履行合同的8个月中一半期间以上为装修淡季的冬季，故已履行期间已发生的销售额并不足以反映其预期销售收入，本院考虑原告展位租金水平及其相关经营成本等因素，对其剩余租期内的经营损失酌情予以支持。关于保证金。双方《合同》通用条款中明确约定了原告对外承诺商品质保期为3年，美凯龙世博公司按照合同终止之日起满3年后一次性退还原告。双方租赁合同关系虽然解除，但期间原告销售商品对外承诺的质保期尚未届满。原告主张退还保证金缺乏合同及法律依据，本院不予支持。原告可待合同约定的期限届满后另行主张退还保证金。上述因提前解除合同造成的装修损失及经营损失应由作为出租方的美凯龙世博公司向原告赔偿，原告基于租赁合同关系主张作为管理方的美凯龙东四环分公司与美凯龙世博公司共同赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告北京红星美凯龙世博家具广场有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京方圆顺旺门窗有限公司装修损失三万零三百一十七元。二、被告北京红星美凯龙世博家具广场有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京方圆顺旺门窗有限公司经营损失一万五千元。三、驳回原告北京方圆顺旺门窗有限公司的其他诉讼请求。如果被告北京红星美凯龙世博家具广场有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4906元，由原告北京方圆顺旺门窗有限公司负担4536元（已交纳），被告北京红星美凯龙世博家具广场有限公司负担370元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  裴小星二〇二〇年二月二十一日书记员  贾 辰