山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初3011号原告：王利华，女，1973年5月18日出生，汉族，上海日利成物流有限公司工作人员，住烟台市芝罘区。原告：罗继均，男，1976年5月7日出生，汉族，上海日利成物流有限公司工作人员，住烟台市芝罘区。两原告共同委托诉讼代理人：苗青生、乔亮，山东小光律师事务所律师。被告：烟台毅德国际商贸城有限公司，住所地烟台市芝罘区港城西大街**。法定代表人：李杰，总经理。委托诉讼代理人：王惠、温斌，烟台毅德国际商贸城有限公司工作人员。原告王利华、罗继均与被告烟台毅德国际商贸城有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王利华、罗继均和两原告的共同委托诉讼代理人苗青生、乔亮、被告的委托诉讼代理人王惠、温斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2018年9月26日签订的商品房认购协议书于2018年12月24日业已解除；2、被告退还定金50000元和购房首付款250000元。事实和理由：2018年9月26日，原、被告签订《商品房认购协议书》，认购坐落于烟台市芝罘区港城西大街35号1号楼1611号房屋（以下简称涉案房屋）。协议签订后，原告依约支付定金50000元。后，原告收到被告要求支付首付款的通知，并按通知要求支付了首付款250000元，但被告未按认购协议的约定向原告提供《商品房买卖合同》，也未与原告签订《商品房买卖合同》。日前，原告收到被告要求签订《商品房买卖合同》的通知，原告发现合同部分条款与被告广告宣传的严重不符，甚至与法律规定相悖，故无法接受，要求修改合同，遭到被告拒绝，导致双方签约不成。原告于2018年12月24日以快递的方式向被告寄出了解除合同的通知函，至今没有得到被告的回复，按照通知函载明的内容涉案商品房认购协议书被告收到时业已解除，被告应返还原告定金和首付款。被告辩称，2018年9月26日被告与原告签订了商品房认购协议，被告至今没有违反条约中的任何一条约定，没收到解除的任何通知，认购协议没有解除，被告不同意退还房款和定金，被告认为应该继续履行认购协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2018年9月26日，原、被告在签订的《商品房认购协议》中约定：原告认购的商品房位于烟台市芝罘区港城西大街35号（烟台毅德国际商贸城C2地块）1#楼1611号，建筑面积约55.13平方米。原告同意签订本协议时，支付定金50000元，作为双方订立《商品房买卖合同》的担保，签订商品房买卖合同后，原告支付的定金转为房价款。本商品房的总价款为593925元，上述总价款为优惠前总价，涉及的优惠在签署《商品房买卖合同》时再行计算，以被告计算方式为准，且该价款只是纯房屋价格，不包含其他应由原告缴纳的各项费用，这些费用被告已公示，原告已充分了解，并无异议。被告销售的证件、《商品房买卖合同》及其附件的样本等已在被告营销中心进行了全部公示，并已如实告知该房屋是否抵押、查封等事项。原告承诺在签订本认购协议前已认真阅读了被告公示的资料，并认可被告销售人员就《商品房买卖合同》及其附件的全部内容进行的说明与解释，以及认可被告履行的提示注意事项和说明义务。原告已充分了解认购房屋的情况（包括但不限于房屋位置、面积、户型及相关重要提示），并同意届时按《商品房买卖合同》及其附件（样本）内容签订正式房屋买卖合同。原告须在本协议签订后的7日内携带首付款或全额购房款、本人证件和相关资料到烟台毅德城营销中心与被告签订正式的《商品房买卖合同》，如原告未在约定期限内与被告签订《商品房买卖合同》，则视为原告违约，除双方协商一致达成书面补充协议将有效期续延外，本协议于上述期限届满之日终止，被告有权取消原告全部优惠，对原告所交定金不予退还，并有权将上述商品房另行出售，且无须通知原告。2018年9月26日，原告向被告缴纳定金50000元，被告向原告出具了收据。2018年10月15日，原告向被告缴纳首付款250000元。庭审中，原告称：签订认购协议时，被告没有向原告出示过任何材料，没有告知房屋土地性质是商用，被告也未依据认购协议约定将销售证书、商品房买卖合同样本及其附件公示于营销中心，当时业务员催促让赶快签协议，原告没有认真看协议内容就签字了。2018年10月11日原告发现征信有逾期，被告售楼处工作人员王鑫达告知原告10月15日交首付款、余下的款签合同时补齐、不用再办理贷款，原告同意了，双方约定2018年11月30日签合同、交钱。10月15日原告交了首付款。11月30日，原告去签合同，被告出示了样板合同和补充协议，样板合同上土地性质写为商业、房屋性质是办公，原告询问王鑫达“你不是说是公寓房吗”，他答复“办公用房就是商住两用房”；样板合同中约定的是房子按套卖而非按平方卖，但9月26日王鑫达说是9800元/平方米；9月26日看房时王鑫达称房子是买一层送一层、只收一层的钱、二层不收钱，但样板合同中写为只有一层，没有写明赠送一层，且原告要求把户型图作为附件补充到补充协议里，被告拒绝；合同中没有约定办理产权证书的时间，被告称是因为烟台市办房产证慢所以不能约定办证的时间。原告提出了以上问题后，王鑫达传达了被告一个经理的意思是不想签也可以不签，原告就没有签合同。后，原告和王鑫达协商将定金和首付款退给原告，王鑫达说不能退定金还要扣违约金。之后，原告向被告发送了解除合同通知函。原告认为，由于被告虚假宣传欺骗原告在内的消费者（“54万买100平大复式”“买一层送一层”），误导原告以为被告开发销售的是设计为两层的100平方米复式房，同时，原告发现被告提供的合同部分条款与广告宣传严重不符，甚至与法律规定相悖，原告要求修改合同遭到被告拒绝，所以原告要求解除原被告双方签订的认购协议。对此，原告提交了以下证据：1、被告张贴、散发的广告宣传单两张，证明被告虚假宣传，欺骗包括原告在内的消费者，比如涉案房屋土地使用用途本为商用，被告在营销过程中却故意隐瞒，使用诸如“南向客厅，开阔全景大窗”“南北通透，主卧朝阳”“烟台芝罘三中旁”“上下双卫”“一层客厅卧室功能随心转换，两室变三室”等词语，使消费者误以为是住宅而且是学区房，使用诸如“54万买100平大复式”“买一层送一层”，误导消费者以为被告开发销售的是设计为两层的100平米复式房。2、拍摄于2018年9月26日、12月4日的照片两张，证明2018年9月26日双方签订商品房认购协议时，被告没有按照商品房认购协议的约定将被告的销售证件、商品房买卖合同及附件等公示于营销中心供原告等消费者参阅，原告第一次看到商品房买卖合同文本的时间是10月16日。3、原告与被告姓王的业务员、姓温的经理（即被告代理人温斌）、一位不知道姓名的经理之间的对话录音五段（分别录制于2018年10月16日至12月1日），证明被告工作人员承认房屋套内设计为单层而非两层，可以私自间隔成两层，但需要另签合同；被告工作人员承认双方签订商品房认购协议时没有提供被告的销售文件、商品房买卖合同及附件等给原告参阅；被告没有公示房子是按套卖，公示牌上只有总价。其中2018年11月30日的录音中，原告称：怎么一开始我买房的时候你不告诉我这个房是按套算。被告办公室人员称：在我们来讲，按套和按平方是一样的……原告称：为什么不告诉我们这个房是按套卖？温斌称：按套卖不按套卖那是我们公司的总价，你可以找人来取证，这没问题，我们标的全是总价好不好……被告经理称：谁买房，谁告诉你提前给你合同看了。原告：是呀，问题就是在这儿……4、落款日期为2018年12月24日、原告罗继均向被告出具的解除合同通知函一份、寄件人保存的邮寄单一张（原告称收件人李杰是被告董事长，收件电话是售楼处的电话号码，收件地址是售楼处的地址）、自网络查询的邮件投递情况打印件一张（显示2018年12月28日保安室收）。解除合同通知函的内容为：原告收到被告要求签订《商品房买卖合同》的通知，原告发现合同部分条款与被告广告宣传的严重不符，甚至于法律规定相悖，故无法接受，要求调整合同部分条款，遭到被告拒绝，导致双方签约不成，责任在被告公司。原告决定解除《商品房认购协议书》，并请被告于收到此函后5日内退还定金50000元、购房首付款250000元。此解除通知自送达被告公司之日起生效。原告以此证明2018年12月24日原告以快递方式将通知书邮寄给被告，双方签订的认购协议书于被告收到通知函时已解除。被告质证称：对证据1真实性没有异议，是作为公司产品的说明，被告在宣传单页上载明“广告所有图片及文字仅供参考，不构成要约，最终以合同约定及政府批文为准”。对证据2真实性没有异议，是被告销售现场的一部分，商品房买卖合同及附件等公示于营销中心供原告等消费者参阅的公示资料并不在原告提供的资料内，但是确实在现场。对证据3中对话人员的身份没有异议，对证明内容有异议。对证据4，收件地址是被告公司地址，售楼处在被告公司一楼，收件人李杰是被告公司的法定代表人，但长期不在公司办公，售楼处的电话号码仅为销售人员使用，邮寄单上没有任何员工的签名，保安室属于物业公司，被告所有的快递都是寄存在保安室，由被告公司的员工认领，如果没有人认领的话保安室没有主动投递的义务，被告从来没有见过也没有收到过通知。被告称：签订认购协议时，销售现场有五证以及房屋总价的公示（因为被告是按套销售，所以只公示总价，不存在原告说的单价），销售人员也明确告知过原告房屋性质、土地性质、房屋结构、使用属性。2018年9月26日至10月15日期间，被告业务员多次通过电话、微信等方式通知原告签约，原告发现征信有逾期后更改为一次性付款，双方约定11月30日原告一次性付清房款、双方签订正式合同。11月30日，原告至营销中心后提出了关于合同的一些问题。关于原告提出的合同中只写了一层的问题，认购协议中明确标明原告所买公寓为55平方米，对于100平方米复式房的实现是被告通过搭板协议免费为业主实现，但原告选择拒绝；关于产权证办理的问题，因为不是由被告决定时间，故合同中没有做明确约定；关于被告告知愿意签就签、不愿意签就不签的问题，是指原告不同意的话被告也没有办法采取强制措施要求原告签订，而非被告放弃签订商品房买卖合同的权利。另，原、被告均表示不再要求继续履行2018年9月26日双方签订的《商品房认购协议》。本院认为，（一）原、被告于2018年9月26日签订的《商品房认购协议》，形式要件齐全，内容未违反法律强制性规定，应为有效。关于原告要求确认《商品房认购协议》于2018年12月24日业已解除的诉讼请求，原告虽于2018年12月27日向被告邮寄了解除合同通知函，但被告表示未收到该函，而原告提交的快递查询信息中显示该邮件系保安室签收，不足以证明被告实际收到该邮件，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。（二）诉讼中，原、被告均表示不再继续履行《商品房认购协议》，双方争议的焦点为被告是否应全额退还原告定金及首付款。本院认为，虽然在《商品房认购协议》中约定被告销售的证件、《商品房买卖合同》及其附件的样本等已在被告营销中心进行了全部公示，原告已充分了解认购房屋的情况，并同意届时按《商品房买卖合同》及其附件（样本）内容签订正式房屋买卖合同，但从庭审中原告提供的与被告工作人员的录音内容可以看出被告人员并未在签订认购协议时明确告知过原告涉案房屋系按套销售以及并未向原告出示过《商品房买卖合同》及其附件的样本，被告亦未能对其已履行了告知义务举证证实，因被告未向原告履行其应尽的告知义务，导致双方在签订《商品房买卖合同》时对合同中的部分条款产生争议从而签订未成，本院认为被告对此存在过错，现原、被告均表示不再继续履行《商品房认购协议》，对原告要求被告返还定金50000元、首付款250000元的诉讼请求，本院予以支持。被告的辩解，证据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告烟台毅德国际商贸城有限公司于本判决生效之日起10日内向原告王利华、罗继均返还定金50000元、首付款250000元；二、驳回原告王利华、罗继均的其他诉讼请求。如被告烟台毅德国际商贸城有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9740元，由原告王利华、罗继均负担2000元，由被告烟台毅德国际商贸城有限公司负担7740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐  小  明人民陪审员 李  建  华人民陪审员 伞  银  春二〇二〇年二月二十五日书 记 员 姜慧萍（代）