杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初44号 原告（反诉被告）：刘珊，女，1967年10月29日出生，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：张巍竞，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈新浩，系其儿子。 被告（反诉原告）：徐建军，男，1975年10月21日出生，住浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：朱虹莹，浙江耕道律师事务所律师。 原告刘珊诉被告徐建军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序审理。同月16日，被告徐建军提起反诉，本院依法受理。本案裁定转为普通程序，并组成合议庭于同年2月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘珊委托诉讼代理人张巍竞、陈新浩，被告（反诉原告）徐建军及其委托诉讼代理人朱虹莹到庭参加诉讼。因本案必须以（2018）浙0102民初1576号案件的审理结果为依据，而（2018）浙0102民初1576号案件尚未审结。本院于2019年3月20日作出（2019）浙0109民初44号之一民事裁定书裁定本案中止诉讼。杭州市上城区人民法院于2018年9月13日作出（2018）浙0102民初1576号民事判决书。徐建军不服，提起上诉，杭州市中级人民法院于2019年4月18日作出（2018）浙01民终9862号民事判决书。后本案恢复审理。徐建军于2019年8月13日向本院提交了已向杭州市上城区人民法院提交的（2019）浙0102执1866号案件案外人执行异议书，因（2019）浙0102执1866号案件的执行结果与本案有利害关系。本院于2019年8月13日作出（2019）浙0109民初44号之二民事裁定书裁定本案中止诉讼。徐建军于2019年12月20日提交杭州市上城区人民法院于2019年12月9日作出（2019）浙0102执异30号执行裁定书。后本案恢复审理。审理中，原告（反诉被告）刘珊、被告（反诉原告）徐建军申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。 原告刘珊向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签署的关于“位于杭州市上城区”的《杭州市房屋转让合同》；2.被告立即向原告返还购房款120万元；3.被告立即向原告支付因占用120万元资金而产生的资金占用损失410300元（因计算至实际归还之日止，暂计算至2018年5月1日）；4.被告赔偿因解除合同导致原告因装修合同而产生的损失155000元；5.被告赔偿因解除合同而导致原告对案涉房屋产生的增值部分损失2030200元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。审理中明确第一项诉讼请求为：确认合同于2018年7月24日解除，如法院不采信，请求法院判决解除合同。另请求鉴定费由被告承担。事实与理由：2012年8月23日，原告与被告双方签署《杭州市房屋转让合同》一份，约定由被告向原告出售一套位于杭州市上城区的住宅，该房屋建筑面积为83.52平方米。双方同时约定该房屋的总价款为140万元，付款方式为合同签订当天原告支付55万元（包括定金），房屋交付当天原告支付65万元，余款20万元待房产证办理完毕当天支付。签约之后原告按约向被告支付购房款120万元。被告遂于2012年9月5日交付该房屋。同时鉴于该房屋在交易时尚未取得相应的产权证，故而双方除了约定20万元尾款之外，该购房合同同时约定被告方负有在可以办理相应产权证时及时办理的义务。2018年3月，原告方惊闻案涉房屋竟已被案外第三人取得抵押权，原告方火速查询得知，在2017年9月案涉房屋已经具备办理产权证条件，但是被告方竟然未予办理也未告知原告方可以办理相应产权证，致使目前该房屋被他人抵押。原告方认为，根据双方所签署的《杭州市房屋转让合同》第七条约定“本合同生效之日起，在甲方（被告）三证可以办理的情况下，甲方（被告）要及时办理，乙方（原告）给予协助”以及合同关于20万元合同尾款在相应产权办理之后方才付款的协议安排，被告对于案涉房屋产权办理负有当然不可推卸的义务，对于因未及时办理相应产权证导致房屋被他人抵押负有明显过错，构成违约。故原告根据《合同法》第94条之约定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，请求解除案涉房屋的《杭州市房屋转让合同》，并责令被告返还相应的购房款以及赔偿相应的损失。综上，原告屡次沟通未果的情况下，无奈之下特起诉，望判如所请。 被告徐建军辩称：一、涉案《杭州市房屋转让合同》已于2018年9月11日解除。原告于2018年5月8日的诉状中及7月13日法院的预立案听证中，原告均单方提出解除涉案合同，当时被告均不予同意且要求继续履行合同。庭后当天，原告发函提出解除涉案合同，虽然原告提出解除合同的依据不成立，但是，原告坚持解除合同，被告在2018年9月9日恢复了原告的函件，同意解除涉案合同但是保留追究原告违约责任的权利，该份函件于2018年9月11日被签收，涉案合同已于2018年9月11日解除。二、原告要求赔偿无事实和法律依据。从事实和理由部分来说：首先，原告没有单方解除合同的权利。原告所谓的依据合同法第94条第4项解除的说法是不成立的。现在抵押权人和房东的案件正在审理过程中，被告已经申请加入该案件审理，具体结果未知，最重要的是被告最终是否能够将案涉房屋的权属证书办理至自己名下还不能确定，并不存在合同目的不能实现的情况，原告擅自要求解除合同实际上已经构成了违约。其次，被告在合同履行过程中不存在迟延履行的情况。按照原、被告之间的合同约定，可以办理三证的情况下被告要及时办理。目前的状况是房东私自办证后很快办理了抵押，被告知晓情况后采取起诉房东及参与抵押权人与房东之间的诉讼等方式积极办理，被告没有迟延履行，涉案房屋的三证被告正在通过各种方式积极办理中。再次，被告在合同履行过程中不存在任何过错。案涉房屋是拆迁安置房，交易时房屋未办妥房产三证，且当时卖给原告价格每平方米比周边便宜5000多元，被告的购房协议及相关办证发票等材料都给原告看过且介绍人也详细介绍过。原告在都认可和接受的情况下，双方签订了《房屋转让合同》，约定所有的拆迁安置材料及扩面发票原件都由原告保管，原告居住在案涉房屋中应关注小区房屋办证的情况并及时通知被告，可以办证时原告给予协助办证，先是房东办证，然后过户到被告名下，最后再过户到原告名下。由于房屋情况特殊，房屋交接的时候介绍人和被告都一再告知原告需要随时关注办证进程并及时通知被告，原告居住在涉案房屋内最容易了解办证时间（邻居办证，小区物业、社区或者拆迁指挥部都在小区公告栏通知办证的），原告光答应却丝毫未关注、完全不上心。房东在私自办证后很快就办了抵押登记，这不可能是被告能够注意到的，而且据抵押权人称现场看过房，原告不可能会不知道。被告在整件事情上无过错，原告在办证上没有起到注意义务，更没有通知被告，且碰到一点问题就把所有责任推到被告身上。从诉请部分来说，原、被告之间是房屋买卖合同关系，在涉案合同解除之前，原告使用涉案房屋和被告使用房款的行为都是合理合法的，不论以何种方式解除合同，原告无权主张合同解除前所支付房款的利息。而且，本案中被告不存在迟延履行，更不存在原告所说的“致使合同目的不能实现”的根本违约的情形，原告根本无权行使单方解除权，更无权主张任何所谓的损害赔偿，且原告擅自解除合同应承担相应的赔偿责任。综上所述，原告无权单方解除涉案合同，且原告擅自要求解除合同的行为已经构成违约。涉案房屋是拆迁安置房及当时未办妥转移登记这些情况原告是非常清楚的，所有的房东办证所需材料及当时未办妥转移登记这些情况原告是非常清楚的，所有的房东办证所需材料原件也都在原告手里，且房屋交接时也明确告知原告应随时关注办证进程及时通知被告。而目前整件事情发生到这一步任何人都不想看到，被告通过各种方式积极办理三证，也一直表示愿意继续履行合同，但原告一再要求解除合同，被告只能同意，希望解决此事。在整个过程中，被告没有迟延履行，没有过错。原告要求返还款项可以，但是没有依据要求被告赔偿，且被告要求追究原告的违约责任。 反诉原告徐建军反诉称：1.判决确认反诉人与被反诉人双方签署的《杭州市房屋转让合同》已于2018年9月11日解除；2.判令被反诉人立即将案涉房屋腾退给反诉人，并支付房屋占有使用费12000元（按每月租金4000元计算，自2018年9月12日起至实际交付房屋日止，暂计算至2018年12月11日）；3.判令被反诉人赔偿因解除合同给反诉人造成的损失2万元；4.本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2012年8月23日，反诉人将位于杭州市上城区房屋转让给被反诉人，并明确告知该房屋为拆迁安置房，房屋权属证书需等到房东办妥三证然后过户至反诉人名下，之后才能再过户给被反诉人，被反诉人明确表示接受，因此价格也比市场价低很多。双方签订《杭州市房屋转让合同》对合同价款、付款方式、房屋交付等进行了约定。双方按约履行义务，2012年8月27日反诉人与被反诉人办理了房屋交接手续，同时将房屋办证的《产权调换协议》、《回迁择房表》、《资金结算清单》、《扩面收据》等原件一起交付给被反诉人，并约定房屋办证进程中的注意协助义务。2018年5月8日，被反诉人以“反诉人迟延履行合同致使合同目的不能实现”为由起诉要求解除《杭州市房屋转让合同》，2018年7月13日组织预立案听证，反诉人多次明确告知愿意继续履行合同，被反诉人一再拒绝并要求解除。当天庭后，又致函反诉人要求解除合同。鉴于被反诉人的情况，反诉人于2018年9月9日回函同意解除《杭州市房屋转让合同》，并保留追究被反诉人违约责任的权利，该函件已于2018年9月11日被签收。反诉人认为，《杭州市房屋转让合同》已于2018年9月11日解除，但被反诉人至今仍未腾退涉案房屋，应当支付相应的占有使用费，且被反诉人擅自无故要求解除合同，应当赔偿由此给反诉人造成的损失。请求法院查明事实依法判准反诉人的反诉请求。 反诉被告刘珊辩称：被告在反诉状中提到房屋当时在交易的过程中双方是正常履约的，这点原告也予以认可；被告提到原告解约没有理由和依据，原告是无法理解的，本案在事实上很清楚，原告要购买的房屋是权属干净的房屋，目前房屋已被第三人抵押，被告认为其自身没有过错是没有依据的，被告作为出卖方就有义务出售权属无争议的房屋，更何况双方对于办证有明确约定，案涉房屋经过二手交易，原告不认识原房东，房屋可以办证的第一消息获取来源必定是被告，而不可能是三手的原告。如果原告知道可以办证，原告作为房屋权属人不可能不去办证；被告如果将房款、增值部分支付给原告，原告是愿意归还房屋的。 原告（反诉被告）刘珊为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《杭州市房屋转让合同》一份，证明原告与被告之间房屋转让合同的事实，双方的权利义务约定；被告在房屋产权证可以办理的情况下应及时办理，被告对于案涉房屋的办证具有当然的注意义务；被告因占用120万元利息损失赔偿的计算依据。2.购房款转账凭证一份，证明原告已向被告支付购房款120万元的事实。3.收条一份，证明被告于2012年8月27日已收到原告120万元购房款的事实。4.不动产权属信息查询记录一份，证明原告所占有的房屋已被案外第三人赵鸣抵押的事实。5.《杭州市住宅装饰装修施工合同》一份，证明原告第一次装修为案涉房屋装修投入72000元。6.《名构屋装饰工程合同书》及工程清单各一份，证明原告第二次装修为案涉房屋装修投入83000元。7.情况说明一份，证明原告与陈新浩是母子关系。8.估价报告书一份，证明经法院委托估价公司估价，案涉房屋包括装修目前价值3430200元。9.杭州杭字建筑有限公司于2016年10月12日出具的住房装修款现金收据一份，借记卡账户历史明细清单中的2018年3月7日的66400元的银联转账记录一份，证明原告曾分两次装修分别投入了72000元和66400元两笔装修款，原告方的装修承包依据。10.转账记录、鉴定费发票各一份，证明原告提起鉴定所花的相应费用数额，应当由被告来进行承担。 被告（反诉原告）徐建军为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.解除合同通知书一份。2.关于解除合同通知书的回复函一份。3.EMS快递底单一份。4.快递签收记录一份。证据1-4共同证明案涉《杭州市房屋转让合同》已于2018年9月11日解除；原告（反诉被告）在合同解除后仍占用案涉房屋，应支付占有使用费。5.山南人家目前租赁参考价一份，证明案涉房屋所在小区的目前租赁市场参考价。6.受理案件通知书一份。7.参加诉讼通知书一份。证据6-7共同证明被告在积极履行《杭州市房屋转让合同》，通过法律途径完成房屋权属转移。8.情况说明一份，证明整个交易的过程。9.（2018）浙01民终9862号民事判决书一份，证明根据原、被告之间的合同约定，被告过户给原告的前提条件是胡凯利先过户到被告名下，目前房屋还在胡凯利名下不具备直接过户给原告的基础，原告现在要求过户没有依据，且被告一直在积极通过各种方式要将涉案房屋先过户至自己名下，反而是原告在此种情况下的行为明显有悖诚实信用原则；原告要求解除合同无权主张违约金反而应当向被告赔偿因此造成的被告的损失。10.案外人执行异议书、（2019）浙0102执异30号执行裁定书一份，证明被告在民间借贷纠纷中以第三人的身份提出“抵押权因没有登记而未设立”等主张，法院没有支持存在认定错误，被告已经申请再审，而同时提起的执行异议是基于被告在抵押之前已经购买房屋的物权期待权，根据最高院《关于办理异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定可以排除包括抵押权在内的权利的执行，两者的理由和目的并不一致。本案中，原告以《合同法》第94条第四项为由要求解除合同并赔偿损失，从房屋权属登记的顺序来看，涉案房屋先从胡凯利变更登记到被告名下，然后再变更登记到原告名下，只要涉案房屋还登记在胡凯利名下，就不存在合同目的不能实现的情况。本案双方合同已于2018年9月11日解除，但被告不存在过错，原告依据的理由也不成立即不存在赔偿损失，倒是原告执意解除违反了合同的约定。请求法院支持被告的诉请、驳回原告要求赔偿损失的诉请。徐建军作为案外人提出执行异议，于2019年12月13日收到执行裁定书，目前正在提起执行异议之诉。 经庭审质证，本院对原告（反诉被告）提供的证据认证如下：被告（反诉原告）徐建军对证据1的三性予以认可，但不认可原告的证明目的。本案的房屋具有特殊性，是未办妥产权证的拆迁安置房，原告是知情且认可的。原、被告于2012年8月27日进行了房屋交割，在房屋办证上，被告要求且原告同意关注房屋办证进度并通知被告。从实际情况看，原告居住在小区房屋内，邻居办证，小区物业、社区或者拆迁指挥部都会在小区公告栏通知办证的，其最了解办证进程，应当尽到注意义务并及时通知被告，而不是不管不顾。另外，合同中也没有原告所谓的房款利息损失赔偿依据。对证据2的形式真实性予以认可，因为款项不是直接打给被告而是打给当时介绍的中间人，所以具体的往来被告不清楚，但被告最终确实收到了120万元购房款，是中间人转交的。对证据3的三性予以认可，被告确实收到了120万元款项。对证据4的三性予以认可。对证据5、6的三性均不予认可，没有任何付款记录、发票，无法证明装修的实际发生及开支金额，而且一年半时间间隔内两次装修不合常理，即便确实有发生，两次的装修也是原告的事情，不能作为损失要求被告赔偿，同时原告在起诉状中称2018年3月发现房屋被抵押，却还在3月份签订装修合同，自相矛盾，明显不合常理。对证据7认为与本案无关。对证据8认为依据不足，不应作为判决证据。根据《房地产估价规范》（GT/T50291-2015），选用比较法进行估价的，可比实例和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观图片。先不说估价报告中对此只字未提不符合估价报告书的格式要求，被告提出异议一再要求估价公司提供参考实例，杭州鼎信房地产土地评估咨询有限公司答复中也是随便写了三个没有具体内容的例子应付了事，其中还出现了两个建筑面积是整数的虚假交易例子（房屋交易接触多的人都知道，房屋的实际面积是精确到小数点后两位，出现整数面积的概率基本为零），这样没有根本依据的估价报告书得出的结论怎么能反映估价对象的实际市场价值。退一步来说，假设杭州鼎信房地产土地评估咨询有限公司所选取的实例是真实的，我们都知道对房屋价值影响最大的是房屋的位置，估价对象在整个山南人家小区中所处的位置是最靠近铁路轨道的，数条铁路轨道交错对房屋价值的影响非常大，是整个小区最差的位置；即便可比实例是真的，其中的房屋位置不会差于估价对象，在此基础上得出的估价对象价格即便是外行看也是极不合理的。杭州鼎信房地产土地评估咨询有限公司的答复中一直没有对被告关于可比实例的异议进行解答，被告请求估价师出庭接受质询。对证据9收据的三性不予认可，据被告了解该份收据是为本次诉讼开的，有没有款项实际往来并不能确定。对明细的形式真实性予以认可，但不能证明原告的证明目的。对证据10的形式真实性予以认可，但这份评估报告评估依据不足，不能作为原告主张的依据。同时，原告违约提出解除合同无权主张赔偿，评估是原告单方要求的，也无权向被告主张评估费。结合质证意见并经审查，本院对证据1-4、8、10的真实性予以认定。证据5、6、9，被告予以否认，且案涉房屋的装修折价已经评估，故对证据5、6、9的待证事实不予认定。证据7与本案缺乏关联性，本院不作认定。 本院对被告（反诉原告）徐建军提供的证据认证如下：原告（反诉被告）刘珊对证据1的真实性无异议。原告于7月13日通过邮寄送达给被告，被告于7月24日签收，对解除合同予以认可，但不认可被告所称的解除时间。对证据2的真实性无异议。被告是9月9日发的，原告于9月11日签收。原告认为7月24日为解除合同的时间。对证据3、4无异议。对证据5的三性不予认可。对证据6、7认为不清楚。对证据8的三性不予认可。很多内容都不属实。被告本来就是做投资生意的，与出具情况说明的人有利益往来，故无法达到被告的证明目的。对证据9认为对于其真实性与合法性，因该判决书系对方代理人所提交，刘珊亦非该案的当事人故而无法核实与确定其真实性与合法性，请求法院对此二性予以审核，若经法院审核认定该民事判决书为真，则我方对于其合法性没有异议，但是对于其关联性有异议。具体如下：该判决书非常明确的驳回了徐建军对于案涉房屋抵押权无效的异议，也即该抵押权涤除失败，故而目前案涉房屋的优先权人仍为案外第三人赵鸣，故此更进一步证明徐建军所售的房屋的权利状况存有重大缺陷，而该缺陷也系徐建军未能及时的行使对该房屋的权证办理的注意义务所致，所以其应当对该房屋目前存在案外第三人优先权从而损害该房屋实际买受人刘珊的根本权益承担违约责任，也更进一步支持了原告的诉讼请求，原告认为原告的诉请已经具备事实与法律的请求权基础，请求法院支持原告的诉讼请求。对证据10中的异议书认为仅能证明目前被告对于案涉的房屋执行提出了异议，并没有证明该涉案的房屋目前的抵押状态得以了解除，也没有证明目前该房屋解除条件不成就。这宗案件从当时刚刚开始，被告就已经提出了第三人之诉，经过两审法院的审理都被法院驳回了，这充分说明了他的异议理由并不充分，目前所提出的执行异议之诉与之前的第三人异议之诉的理由完全一致。而且目前执行异议之诉的法院并没有出具裁定来中止执行，所以就本案而言，实际上不具有继续中止的情形。原告时至至今房屋的门锁已经被人换掉，权利已经受到了严重的损害，请求法院立即作出判决，维护原告的合法权益。对裁定书认为从该份执行异议书被告再次被驳回来看被告在对于案涉房屋申请执行异议没有得到法律的应有支持，这更进一步证实本案应当立即恢复审理。特别值得一说的是本案自立案之日起直至今日被告多次利用诉讼程序恶意拖延诉讼，已经对原告的权益造成了严重的损害。该份执行议书再次被驳回，说明了其在法律上已经第2次遭到了否决，在此情况下继续中止审理案件既没有必要，而且也严重损害了原告的诉讼权益，请法院恢复案件审理尽速判决。结合质证意见并经审查，本院对证据1-4、6、7、10的真实性予以认定。证据5与本案缺乏关联性，本院不予认定。证据8属证人证言，证人未出庭作证，本院对该证据的证明力不予认定。证据9系生效法律文书，本院予以认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：卖方（甲方）徐建军与买方（乙方）刘珊签订落款时间为2012年8月23日的《杭州市房屋转让合同》一份：甲方房屋坐落于杭州市上城区，房屋结构为砖混，建筑面积约83.52平方米，房屋用途为一般住宅；该套房屋转让价格为140万元；双方约定按以下第3项方式支付房款：3.其他方式：签订本合同当天支付房款55万元（包括定金），交付房屋当天支付房款65万元，余款20万元待房产证办理完毕当天支付；甲乙双方约定采用下列第2项方式交房：（2）其他方式：2012年9月5日前；乙方逾期付款的违约责任：乙方未按本合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按1%计算。逾期付款超过7天，甲方有权按下述第1种约定追究乙方的违约责任：（1）乙方向甲方支付违约金共计42万元，合同期限继续履行。若乙方在10天内仍未履行合同，遵照下述第（2）条处理；（2）乙方向甲方支付违约共计/元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿；甲方逾期交房的违约责任：除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按1%计算。逾期交付超过7天，乙方有权按下述第1种约定追究甲方的违约责任：（1）甲方向乙方支付违约金共计42万元，合同继续限期履行。若甲方在10天内仍未继续履行合同，遵照下述第（2）条处理；（2）甲方向乙方支付违约金共计/元，合同终止。乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。本合同生效之日起，在甲方三证可以办理的情况下，甲方要及时办理，乙方给予协助。该房屋有物业管理服务。物业管理服务费用由甲方向物业管理企业结算至2012年8月30日止，之后的物业管理费用由乙方承担等内容。并附刘珊、徐建军于2012年8月27日就坐落于山南人家3-2-302房屋履行交接手续完毕的房屋交接单。刘珊向徐建军支付购房款120万元。徐建军于2012年8月27日出具收条一份：今收到刘珊购买山南人家3幢2单元302室“房屋房款合计120万元”。2018年3月30日，依浙江天册律师事务所申请查询的由杭州市国土资源局作出的不动产权属信息查询记录载明：案涉房屋无查封，有抵押，抵押权人赵鸣，登记日期2017年9月28日，债权数额350万元，债务履行期限（债权确定期间）2017年9月27日至2018年3月26日止，登记证明号浙（2017）杭州市不动产证明第0163110号。 刘珊于2018年5月25日向本院申请预立案，并就案涉房屋的装修提出评估申请，本院于同年7月13日组织双方进行预立案的证据交换，并依法委托杭州鼎信房地产土地评估咨询有限公司进行评估。杭州鼎信房地产土地评估咨询有限公司于2018年8月9日出具《估价报告书》一份：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用合理的估价方法，通过对影响房产价值的因素进行认真分析，经过测算并结合估价经验，确定估价对象在价值时点2018年7月28日，房地产市场价值为3430200元（其中室内不可移动装修价值为52000元），折合单价41070元/建筑平方米。并附依杭州鼎信房地产土地评估咨询有限公司申请查询的由杭州市国土资源局于2018年7月24日作出的杭州市不动产可能性信息查询记录载明：不动产坐落山南人家3幢2单元302室，用途城镇住宅用地/住宅，建筑面积83.52平方米，土地使用权面积16.8平方米，限制信息房产有查封、有抵押。不动产状况权利人胡凯利，权证号（证明号）浙（2017）杭州市不动产权第0293471号，权利类型国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质划拨/房改房，共有情况单独所有，登记日期2017年9月15日，权利状态现状，附记房改房拆迁保留产权，原房改面积24.81平方米。抵押权人赵鸣，登记证明号浙（2017）杭州市不动产证明第0163110号，抵押方式最高额抵押，债权数额350万元，登记日期2017年9月28日，债务履行期限2017年9月27日起2018年3月26日止。查封状况查封文号（2018）浙0102民初1576号，查封机关杭州市上城区人民法院，查封期限2018年4月12日起2021年4月11日止等内容。2018年8月17日，杭州鼎信房地产土地评估咨询有限公司向刘珊出具鉴定咨询服务+评估服务费价税合计11491元的发票一份。 刘珊于2018年7月20日向徐建军发送落款时间为2018年7月13日的《解除合同通知书》一份：我与你在2012年8月23日签署一份《杭州市房屋转让合同》，约定由你向我出售一套位于杭州市上城区的住宅（下称案涉房屋），该房屋建筑面积为83.52平方米。双方同时约定该房屋的总价款为140万元，付款方式为合同签订当天我支付55万元（包括定金），房屋交付当天我支付65万元，余款20万元待房产证办理完毕当天支付。签约之后已按约支付购房款120万元。2018年3月，我儿子在装修该房屋的同时惊闻案涉房屋竟已被案外第三人取得抵押权，我们火速查询得知，在2017年9月案涉房屋已经具备办理产权证条件，但是你竟然未予办理也未告知我方可以办理相应产权证，致使目前该房屋被他人抵押。现因该房屋已被案外人抵押无法办理产权证过户，致使我方购买案涉房屋的目的无法实现，并且多次与你磋商未果，故本人现根据《合同法》第94条之约定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，正式发函解除案涉房屋的《杭州市房屋转让合同》，并要求你立即返还相应的购房款以及赔偿包括但不限于装修款、房屋增值的损失。特此解约并函告。徐建军于同年7月24日收到。 徐建军于2018年9月9日向刘珊发送《关于“解除合同通知书”的回复函》一份：本人在法庭组织听证后收到您的《解除合同通知书》甚为惊讶。双方在沟通及听证时，本人已多次明确表示继续履行于2012年8月23日签订的《杭州市房屋转让合同》，但您却拒绝继续履行，要求解除合同。从双方签订的《杭州市房屋转让合同》来看，您现根据《合同法》第94条规定要求解除合同的主张是没有依据的，本人在履行《杭州市房屋转让合同》过程中不存在任何您主张的迟延或者其他违约行为致使不能实现合同目的，您无权主张所谓的损失赔偿。鉴于您一再要求解除双方签订的《杭州市房屋转让合同》，本人在此明确：本人同意解除《杭州市房屋转让合同》，自您收到本函之日起双方签订《杭州市房屋转让合同》即解除；但您无故提出解除的行为已经构成了违约，本人保留追究您违约责任的权利。刘珊于2018年9月11日收件。 2019年1月2日，刘珊起诉来院。徐建军在答辩期间提起反诉，本院予以受理。 另查明：赵鸣与胡凯利民间借贷纠纷一案，杭州市上城区人民法院于2018年3月27日立案受理，诉讼中追加徐建军作为第三人参加诉讼，于同年9月13日作出（2018）浙0102民初1576号民事判决书，判决：一、被告胡凯利于本判决生效之日起十日内向原告赵鸣偿还借款本金2400000元，并支付以借款本金2400000元为基数，自2018年3月27日起按照年利率24%的标准计算至款项清偿之日止的逾期利息。二、被告胡凯利于本判决生效之日起十日内向原告赵鸣支付律师费100000元。三、在被告胡凯利不履行上述第一、二项债务时，原告赵鸣有权对被告胡凯利名下的位于杭州市上城区的房产以折价或变卖、拍卖所得价款优先受偿。四、驳回第三人徐建军在本案中的诉讼请求。案件受理费26800元，财产保全申请费5000元，由被告胡凯利负担。徐建军不服，提起上诉。杭州市中级人民法院于2019年4月18日作出（2018）浙01民终9862号民事判决书，判决：一、维持杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初1576号民事判决第二项；二、维持杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初1576号民事判决第四项；三、撤销杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初1576号民事判决第一项、第三项；四、胡凯利于本判决生效之日起十日内向赵鸣偿还借款本金218.4万元，并支付以借款本金218.4万元为基数，自2018年3月27日起按照年利率24%的标准计算至款项清偿之日止的逾期利息。五、在胡凯利不履行上述第一、四项债务时，赵鸣有权对胡凯利名下的位于杭州市上城区的房产以折价或者变卖、拍卖所得价款优先受偿。六、驳回赵鸣其他诉讼请求。一审案件受理费26800元，财产保全申请费5000元，合计31800元，由胡凯利负担29052元，赵鸣负担2748元。二审案件受理费80元，由徐建军负担。 又查明：2018年4月3日，杭州市上城区人民法院立案受理徐建军诉胡凯利、秦廷美房屋买卖合同纠纷一案。2018年5月3日，杭州市上城区人民法院作出（2018）浙0102民初1764号民事裁定书，裁定本案按徐建军撤回起诉处理。 徐建军于2019年8月13日向本院提交了已向杭州市上城区人民法院提交的（2019）浙0102执1866号案件案外人执行异议书。2019年12月9日，杭州市上城区人民法院作出（2019）浙0102执异30号执行裁定书：经审查，查明：2012年7月23日，徐建军作为乙方，胡凯利及秦廷美作为甲方签订《房屋转让合同》一份，约定：甲方原房屋“杭州市上城区大咨福庙前119号”，2009年2月因玉皇山南综合整治被拆迁，在拆迁过程中甲方选择了安置房“上城区山南人家3幢2单元302室”，安置该房屋的回迁扩面款等各项费用由乙方支付，现甲方已将该房屋交付给乙方，该房屋用途为住宅，建筑面积83.52平方米，转让价格110万元，签约当天乙方支付甲方购房定金5万元，交房当天乙方支付甲方房款30万元（用于扩面），交房后七个工作日内支付房款55万元，余款20万元待该房屋权属证书转移至乙方名下后七个工作日内一次性支付给甲方。甲方最迟于2012年8月30日前将该房屋交付给乙方。甲乙双方应及时办理该房屋的产权登记。在该房屋可以办理甲方产权登记的条件下，甲方应在七个工作日内向房产部门申请办理有关手续，乙方给予协助。甲方怠于申请办理视为甲方违约。一方逾期履行（包括付款、产权办理及过户等）超过七个工作日，另一方有权追究对方违约责任：支付违约金30万元、每天200元的赔偿金及实现合同目的所产生的费用，合同继续履行；若在15天内仍未继续履行合同，守约方有权选择要求违约方支付赔偿金计该房屋争议诉讼时的市场评估价与本合同房屋转让价的差额，若该房屋已装修，装修款由违约方承担等。当日，徐建军向胡凯利支付购房定金5万元，2012年8月23日，支付购房扩面款308000元，2012年9月5日支付购房款55万元，2014年10月30日支付购房款2万元，至此，徐建军共支付案涉房款928000元。2017年9月15日，案涉房屋取得安置房产权登记，房屋所有权人为胡凯利。另查明，2017年9月28日，赵鸣作为出借人，胡凯利作为借款人签订《借款合同》一份，约定借款金额240万元。当日，双方签订《房地产抵押合同》一份，约定胡凯利将其名下的位于杭州市上城区的房屋所有权作为抵押物，为前述《借款合同》项下的债务提供担保，并在杭州市国土资源局办理了抵押登记。当日，赵鸣向胡凯利账户汇款240万元。后胡凯利未按约归还借款本金。赵鸣遂于2018年3月27日诉至本院。在诉讼中，徐建军申请作为第三人参加诉讼。2018年9月13日，本院作出（2018）浙0102民初1576号民事判决书。徐建军不服，向杭州市中级人民法院提起上诉，杭州市中级人民法院于2019年4月18日作出（2018）浙01民终9862号民事判决书，判决胡凯利向赵鸣偿还借款本金2184000元和律师费10万元，并支付以借款本金2184000元为基数，自2018年3月27日起按照年利率24%的标准计算至款项清偿之日止的逾期利息，赵鸣有权对胡凯利名下的位于杭州市上城区的房产以折价或者变卖、拍卖所得价款优先受偿，驳回第三人徐建军在本案的诉讼请求。后因胡凯利未履行生效法律文书确定的义务，赵鸣于2019年7月9日向本院申请强制执行【案号：（2019）浙0102执1866号】。执行中，本院查封了案涉房产，现徐建军就案涉房产提起书面异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，执行依据杭州市中级人民法院（2018）浙01民终9862号民事判决书已认定申请执行人赵鸣对案涉房产设立抵押权，有权对案涉房产折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿。且案外人已申请作为第三人参加了一审和二审的诉讼，二审法院也已作出了明确的处理。故其要求解除对案涉房地产查封的异议请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人徐建军的异议请求。 本院认为：刘珊与徐建军签订的《杭州市房屋转让合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，以上合同合法有效，该合同对双方当事人具有约束力。按《杭州市房屋转让合同》约定“本合同生效之日起，在甲方三证可以办理的情况下，甲方要及时办理，乙方给予协助”。案涉房屋于2017年9月15日由胡凯利进行不动产权属登记所有，于同年9月28日进行债权数额为350万元最高额抵押登记。抵押权人赵鸣诉胡凯利的民间借贷纠纷一案已经法院判决生效。徐建军未能按《杭州市房屋转让合同》约定履行不动产登记已构成违约。刘珊要求解除与徐建军签订的《杭州市房屋转让合同》已符合法定的解除条件。刘珊已向徐建军送达《解除合同通知书》，该《解除合同通知书》送达至徐建军时起《杭州市房屋转让合同》解除生效。审理中，本诉原告刘珊明确第一项诉讼请求并要求鉴定费由本诉被告徐建军承担，本院予以准许。本诉原告刘珊要求确认《杭州市房屋转让合同》自2018年7月24日解除的诉请，理由正当，本院予以支持。关于本诉原告刘珊要求本诉被告徐建军立即返还购房款120万元并赔偿因解除合同导致本诉原告刘珊因装修合同而产生的损失155000元及赔偿因解除合同而导致本诉原告刘珊对案涉房屋产生的增值部分损失2030200元的诉请问题。本院认为按《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。另《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。案涉《杭州市房屋转让合同》自2018年7月24日解除，本诉原告刘珊要求本诉被告徐建军返还购房款120万元的诉请，符合法律的规定，本院予以支持。基于以上《中华人民共和国合同法》的规定，本诉原告刘珊主张本诉被告徐建军支付的房屋差价损失，相当于其已经取得了合同的整体权利，本诉原告刘珊为取得该合同权利应支出的交易成本，在计算守约方的损失时，不应重复计算。本诉被告徐建军应赔偿本诉原告刘珊房屋升值损失1978200元，本院对本诉原告刘珊要求本诉被告徐建军赔偿因解除合同而导致本诉原告刘珊对案涉房屋产生的合理的增值损失的诉请予以支持。本诉原告刘珊因《杭州市房屋转让合同》解除产生的合理装修损失经司法鉴定为52000元，本院对本诉原告刘珊要求本诉被告徐建军赔偿合理的装修损失诉请予以采纳。以上由此产生的鉴定费由本诉被告徐建军承担。关于本诉原告刘珊要求本诉被告徐建军支付占用资金损失的诉请问题。本院认为房屋的升值损失即已包含取得了合同的履行利益，购房款利息损失不应再计算为买受人的损失，故本院对本诉原告刘珊的该诉请不予采信。关于本诉原告刘珊要求本诉被告徐建军支付保全费的诉请问题。本院认为本案并无诉讼保全内容，故对本诉原告刘珊的该诉请不予采信。反诉原告徐建军要求判决确认双方签订的《杭州市房屋转让合同》于2018年9月11日解除的诉请，无事实依据，本院不予采信。关于反诉原告徐建军要求反诉被告刘珊将案涉房屋腾退给反诉原告徐建军的诉请问题。本院认为刘珊向徐建军主张解除合同生效之日起，刘珊理应将案涉房屋及时返还给徐建军。现反诉原告徐建军要求反诉被告刘珊腾房的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告徐建军要求反诉被告刘珊支付自2018年9月12日起至实际腾房日止按4000元/月计算的房屋占有使用费的诉请问题。本院认为庭审中双方确认案涉房屋的租赁费为3600元/月，故反诉被告刘珊应支付反诉原告徐建军自合同解除日起至实际腾房日止按3600元/月标准的占有使用费。鉴于反诉原告徐建军仅主张从2018年9月12日起计算，本院予以准许。本院对反诉原告徐建军要求反诉被告刘珊支付合理的占有使用费的诉请予以支持。反诉被告刘珊于2018年7月24日至2018年9月11日期间的房屋占有使用费，双方按确认案涉房屋的租赁费3600元/月的标准可自行进行结算。反诉原告徐建军要求反诉被告刘珊赔偿损失2万元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院对反诉原告徐建军的该诉请不予采纳。另反诉原告徐建军认为于2019年12月13日收到（2019）浙0102执异30号执行裁定书，目前正在提起执行异议之诉。鉴于至今反诉原告徐建军未向本院提交相关证据，故本院依法进行判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三之规定，判决如下： 一、确认刘珊、徐建军于2012年8月23日签订的《杭州市房屋转让合同》自2018年7月24日解除生效； 二、徐建军在本判决生效之日起十日内返还刘珊购房款120万元； 三、徐建军在本判决生效之日起十日内赔偿刘珊房屋升值损失1978200元、装修损失52000元； 四、驳回刘珊其余的诉讼请求； 五、刘珊在本判决生效之日起三十日内从位于杭州市上城区内腾退； 六、刘珊在本判决生效之日起十日内支付徐建军自2018年9月12日起至实际腾房日止按3600元/月标准的房屋占有使用费； 七、驳回徐建军其余的诉讼请求。 如徐建军、刘珊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37164元，由徐建军承担32642元，刘珊承担4522元。鉴定费11491元，由徐建军负担。反诉案件受理费975元，由刘珊承担701元，徐建军承担274元。 原告刘珊、反诉原告徐建军于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告徐建军、反诉被告刘珊于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  戴永梅 人民陪审员  包力松 人民陪审员  瞿 萍 二〇二〇年二月二十八日 书 记 员  徐丽芳