广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16696号上诉人（原审被告）：刘巨兰，女，1945年5月13日出生，汉族，身份证住址山西省阳高县。委托诉讼代理人：丁国辉，广东深卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾宪政，男，1977年1月24日出生，苗族，身份证住址广西兴安县。委托诉讼代理人：余涛,广东利众律师事务所律师。上诉人刘巨兰因与被上诉人曾宪政房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初16568号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘巨兰上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持刘巨兰的一审主张；2.诉讼费由曾宪政承担。事实与理由：1.原审以刘巨兰2018年10月31日搬离为由判决支付3个月房屋占用费，超出了诉讼请求，依法应予纠正。2.刘巨兰一审中主张曾宪政应退回押金，用以抵扣所欠的两个月房屋占用费，虽未就该请求提出反诉，但基于合同无效，应判决曾宪政退回押金，原审判决对该请求未予处理，应当予以纠正。被上诉人曾宪政辩称，1.刘巨兰在一审并没有就退还押金提起反诉，在上诉期间提出，不属于法院的审查范围。2.原审认定的3个月租金没有包括2018年6月份的租金。曾宪政一审的诉讼请求为：1.解除双方签订的《厂房租金协议》并责令刘巨兰立即搬离租赁厂房；2.刘巨兰支付曾宪政厂房租金59400元、违约金36000元、水电费9000元；3.刘巨兰承担本案诉讼费用。庭审中，曾宪政变更诉讼请求第二项中的租金为房屋占有使用费，并撤回了违约金36000元的请求。原审法院经审理查明，双方于2015年4月30日签订了《厂房租赁协议》，约定曾宪政将位于深圳市龙岗区坪地街道四方埔社区牛眠岭村28号的厂房及宿舍一栋租赁给刘巨兰使用，租期5年，月租金18000元，自2017年4月30日起至2020年3月30日止租金递增至19800元。该协议第十八条第一款约定，承租方拖欠租金15天以上，出租方可以单方解除合同，不予退还租赁保证金，并支付相当于2个月租金的违约金36000元。曾宪政称刘巨兰自2018年6月开始拖欠其租金及水电费，并提交了一份《水电费收据》，该收据加盖了深圳市浩艺建筑工艺装饰有限公司的公章，载明兹收到郭相卿缴付的2017年10月-2018年10月水电费（其中电费9120元、水费485元），合计9605元。庭审中，刘巨兰对该收据的真实性予以认可，并称可以证明其已于2018年10月27日缴清了全部水电费。且2018年6月的租金也已支付，其还向曾宪政缴纳了36000元押金。为证明上述主张，刘巨兰提交了《6月份厂租收据》、《押金收据》、《水电费收据》，其中《水电费收据》与曾宪政提交的一致，《6月份厂租收据》上有曾宪政的签字及加盖有深圳市浩艺建筑工艺装饰有限公司的公章，载明：“兹收到郭相卿六月份厂租壹万玖仟捌佰圆整”，日期显示为2018年6月8日。曾宪政对上述证据真实性均予以认可，确认上述收据是其出具的，但辩称刘巨兰并未实际缴纳相应的费用。双方的交易习惯是曾宪政先向刘巨兰出具收据列明每个月所需缴纳的水电费及厂租金额，刘巨兰再向曾宪政转账支付，但收据出具后刘巨兰却并未实际支付。刘巨兰同时主张，因涉案厂房存在漏水问题且长期未得到解决，造成了装修损失，另曾宪政使用了刘巨兰装修好的两间办公室，使用了其网络，因此要求曾宪政赔偿装修损失94830元、退还押金36000元，并支付网络费1488元。庭审中，曾宪政确认，涉案厂房无合法的产权证明，刘巨兰已于2018年10月31日搬离涉案厂房。原审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，曾宪政确认涉案厂房无合法的产权证明，根据上述规定，涉案的《厂房租赁协议》应属无效，且刘巨兰已实际搬离涉案厂房，故曾宪政关于解除与刘巨兰签订的《厂房租赁协议》及要求刘巨兰立即搬离的诉讼请求无事实及法律依据，依法不予支持。关于涉案厂房的房屋占有使用费及水电费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，因双方签订的《厂房租赁协议》无效，刘巨兰未基于合法理由占有使用涉案厂房，应参照双方约定的租金标准支付曾宪政房屋占有使用费。刘巨兰提交的《6月份厂租收据》及《水电费收据》经曾宪政认可真实性，故依法予以采信。曾宪政虽辩称收据出具后刘巨兰未实际缴纳厂租及水电费，但曾宪政关于先出具收据再由刘巨兰进行转账的陈述明显与常理不符。且曾宪政辩称先给刘巨兰开具收据系因要先告知每月的应缴金额，刘巨兰得知应缴金额后才能支付。对于该抗辩，每月应缴水电费的金额虽为不固定的，但厂租则系相对固定的，故曾宪政关于水费及厂租均应先开具收据告知具体金额，刘巨兰才能缴纳的抗辩明显不符合常理，依法不予采信，并依法认定涉案厂房2018年6月的租金已支付，水电费则已全部结清。结合刘巨兰已于2018年10月31日搬离的事实，现曾宪政要求刘巨兰支付59400元（19800元×3个月），即要求刘巨兰支付3个月房屋占有使用费的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持，而曾宪政要求刘巨兰支付水电费的诉讼请求因无事实依据，不予支持。刘巨兰关于抵扣押金、装修损失及网络费的主张，因其对该三项主张未提起反诉，依法不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认原告曾宪政与被告刘巨兰于2015年4月30日签订的有关深圳市龙岗区坪地街道四方埔社区牛眠岭村28号的厂房及宿舍一栋的《厂房租赁协议》无效；二、被告刘巨兰于判决生效之日起十日内支付原告房屋占有使用费59400元；三、驳回原告曾宪政的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1194元，由原告曾宪政承担519元，由被告刘巨兰承担675元。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，曾宪政诉讼请求的理由系自2018年6月刘巨兰开始拖欠租金，主张房屋占有使用费时并未明确表明费用应从6月份开始计算，而是按照三个月的时间计算费用，原审法院根据刘巨兰占用曾宪政厂房三个月未支付费用计算房屋占用使用费并未超出曾宪政的诉讼请求，刘巨兰的该上诉意见与查明的事实不符，本院不予支持。关于押金，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，原审法院认定本案合同无效后应当依照合同无效的法律规定判决曾宪政返还刘巨兰押金36000元，无论刘巨兰是否就该事项提出反诉均应加以审理，原审法院以刘巨兰未提出反诉为由不予处理，与其认定合同无效后应当适用合同无效的法律规定不一致，本院予以纠正，刘巨兰主张曾宪政返还押金，本院予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初16568号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初16568号民事判决第三项；三、被上诉人曾宪政返还上诉人刘巨兰押金36000元；四、驳回被上诉人曾宪政的其他诉讼请求。一审案件受理费1194元，由上诉人刘巨兰负担575元，被上诉人曾宪政负担619元。二审案件受理费1285元，由上诉人刘巨兰负担585元，被上诉人曾宪政负担700元并迳付上诉人刘巨兰。本判决为终审判决。审判长  曾瑞香审判员  王雅媛审判员  袁劲秋二〇二〇年二月二十六日书记员  魏思禹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。