江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终3815号上诉人（原审被告）：卢长健，男，1988年5月21日生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：卢世富，男，1958年12月14日生，汉族，住连云港市赣榆区。被上诉人（原审原告）：连云港市天润物业管理有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇苏北水产品交易市场第**办公室**。法定代表人：伏广帅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈硕，江苏传扬律师事务所律师。上诉人卢长健因与被上诉人连云港市天润物业管理有限公司（以下简称天润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省连云港市赣榆区人民法院（2020）苏0707民初5528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人卢长健上诉请求：1.撤销赣榆区人民法院（2020）苏0707民初5528号判决。在查清事实、合情合理的基础上发回重审或改判。2.涉诉一、二审的相关费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在判决中认为：卢长健辩称房屋存在质量问题等，因与本案不是同一法律关系且天润物业公司亦不认可，故卢长健可另案起诉主张。法院的这一说法未考虑整个案件的因果关系，是没有根据卢长健的实际情况作出的错误判断。卢长健是2012年1月1日从物业公司拿的钥匙，而不是从开发商处拿的。既然物业公司受开发商委托有支配业主房子使用的权力，那么就有为业主服务和处理业务的权力。所以我的经济损失和精神损失均由物业公司承担赔偿责任。且从《前期物业服务合同》第五章第十四条也明确规定：甲方交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第七章第二十二条规定：致使乙方无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的。由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。卢长健的房子是2012年5、6月份开始装修时发现有部分玻璃漏气，有云雾现象，到了2013年底发现玻璃普遍漏气，仅剩几块没有漏气。自发现后就多次向物业反映问题，但迟迟没有处理。后来物业虽经小区业主一致投诉反映，才给更换了一次玻璃。但卢长健房子仅更换部分玻璃，问题玻璃物业未给全部更换。另外外墙漏水问题，从2013年就发现卢长健窗户飘窗的包装套子下部开始气泡变形，并不断向物业反映，且将玻璃漏气和外墙漏水的现象在保修期内向区质检站和市民热线反映多次。玻璃漏气和外墙漏水引发的种种问题给卢长健的家庭生活及精神带来很大的危害。二、一审法院在判决中还认为：卢长健主张盆景被物业盗取未提交证据证明，本院不予采信。事实是卢长健在楼下小区绿化带里的两颗盆景时隔不到一个月相继被盗，两颗盆景价值分别为四千元和六百元左右。后卢长健向派出所报案，警察来小区门卫调取监控，发现一号楼下面的几个摄像头全部已坏，无法调取监控。两颗盆景被盗且无法找回是因为物业的安防设置使用异常，是物业的责任，因此造成的损失应由物业赔偿。综上，物业公司应当赔偿给卢长健造成的损失1.飘窗窗套损失3200元、2.室内大门套损失3000元、3.室内墙面立邦漆脱皮2400元、4.更换玻璃2000元、5.盆景被盗4600元、6.精神损失6000元，共计21200.00元。被上诉人天润物业公司答辩称：上诉人请求不能成立：1、上诉人所称窗户漏气漏水无证据支持我方不认可。即使窗户漏气漏水，也是产品质量问题，不是物业责任，不能以此为由拒交物业费。2、上诉人所称物业盗取了上诉人的盆景，无事实依据，我方不认可。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。天润物业公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令卢长健支付所欠天润物业公司的物业管理费2826元及公共水电费600元；2.诉讼费由卢长健承担。一审法院认定事实：2010年12月15日，天润物业公司与连云港华立房地产开发有限公司签订了关于阳光馨园小区的《前期物业服务合同》，该合同约定委托物业管理公共服务费按业主拥有建筑面积交纳，其中多层住宅每月每平方米0.35元交纳，物业服务费用按年交纳，业主应于领取所购房屋钥匙之日起交纳物业服务费用，合同有效期限自2010年12月15日起至业主委员会成立后与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2013年10月29日，天润物业公司关于阳光馨园小区物业管理公共服务费收费标准经赣榆区物价局（原赣榆县物价局）批准同意。卢长健系连云港市赣榆区青口镇阳光馨园小区1号楼二单元301室的业主，该户住房面积为112.32平方米。2012年1月1日，双方签订物业管理合同，合同约定，每次交费时间为上次交费期结束前一个星期。合同签订后，天润物业公司按合同约定提供物业管理，但卢长健拖欠自2015年4月1日起至2021年3月31日的物业管理费，经催收后，仍未交纳。庭审中，卢长健提交了照片予以证明房屋存在质量问题，天润物业公司对此不予认可，称房屋质量问题系开发商问题。卢长健提交出警记录证明盆景被盗，天润物业公司对此不予认可，称不是物业公司造成的。诉讼中，天润物业公司自愿申请撤回要求卢长健支付公共水电费600元的诉讼请求。一审法院认为，天润物业公司与连云港华立房地产开发有限公司签订的关于阳光馨园小区的《前期物业服务合同》，主体合法，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。物业服务合同是一种有偿服务合同,天润物业公司提供物业服务，卢长健作为阳光馨园小区的业主应支付相应的服务费。卢长健应按照合同约定支付2015年4月1日至2021年3月31日期间的物业管理费2826元。卢长健主张盆景被物业盗取未提交证据证明，一审法院不予采信。卢长健辩称房屋存在质量问题等，因与本案不是同一法律关系且天润物业公司亦不认可，故卢长健可另案主张。对卢长健主张天润物业公司赔偿2012年至2015年的公共水电费共计400元，与本案天润物业公司主张的物业费无关，故一审法院不予采信。上述事由不是卢长健拒交物业费的法定事由。天润物业公司自愿放弃要求卢长健支付公共水电费600元的诉讼请求，系其对自身权利的放弃，一审法院予以准许。对天润物业公司要求卢长健支付所欠物业服务费2826元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：卢长健应于判决发生法律效力之日起十日内向连云港市天润物业管理有限公司支付物业服务费2826元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由卢长健负担（连云港市天润物业管理有限公司已预交，卢长健于判决生效之日起十日内将上述费用支付连云港市天润物业管理有限公司）。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：被上诉人是否应赔偿上诉人窗套损失3200元，室内门套损失3000元，室内立邦漆损失2400元，更换玻璃2000元，盆景被盗4600元，精神损失费6000元，共计21200元。本院认为，上诉人主张造成窗套损失、室内门套损失、室内立邦漆损失、更换玻璃损失、精神损失等损失的玻璃漏气、外墙漏水问题系房屋质量问题，与本案并非同一法律关系，且未能提供证据证明该房屋质量问题为被上诉人提供的物业服务不符合双方物业管理合同的约定所致，故一审法院认为卢长健可另案主张并无不当。关于盆景被盗损失问题，与本案也非同一法律关系，本院不予支持，卢长健可另案主张。对于上述损失，上诉人均未提出反诉。综上，上诉人要求被上诉人承担窗套损失、室内门套损失、室内立邦漆损失、更换玻璃损失、盆景被盗损失、精神损失费没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3815元，由上诉人卢长健负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年二月二十日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。