广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终17196号上诉人（原审原告）：深圳市创优投资有限公司，住所地广东省深圳市坪山新区坪山街道办事处沙湖居委会卢屋（锦龙大道旁）。法定代表人：罗水根，总经理。委托诉讼代理人：蒋剑烽，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：致利玩具加工（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区龙岗街道南约社区南同大道西段25号、27号（2号）厂房。法定代表人：李丽华，总经理。委托诉讼代理人：彭苏科，广东恒港律师事务所律师。委托诉讼代理人：何政欣，广东恒港律师事务所律师。上诉人深圳市创优投资有限公司（以下简称创优公司）因与上诉人致利玩具加工（深圳）有限公司（以下简称致利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初652号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人创优公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判致利公司支付创优公司2013年12月1日至2014年1月31日期间的占有使用费52万元；3.本案诉讼费用由致利公司承担。事实与理由：1.原审判决致利公司支付30万元房屋占有费有误，不应适用过错分担的法律规定。2.创优公司在房屋交付及使用方面并无过错。上诉人致利公司辩称，1.（2014）深龙法民三初字第643号案中创优公司已提出过本案所提及的诉讼请求且被判决驳回，其以同样的诉讼请求、诉讼理由再次提起诉讼，属于重复诉讼。2.联络函中提及创优公司一直没有将承租房屋交付使用，致利公司无须支付相应的费用。3.约定免租期是因为创优公司还在使用涉案场地，免租期是为了让创优公司可以腾空场地，创优公司为了方便致利公司，允许其陆续搬运机器进场，不存在创优公司所述分批交付的情况，创优公司应提交分批交付场地及该部分场地面积的证据，法院应按照已交付场地面积比例折算占有使用费。上诉人致利公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回创优公司的诉讼请求；2.本案一、二审费用由创优公司承担。事实与理由：1.即使合同无效，免租期的约定也应当参照适用，创优公司无权向致利公司主张免租期的租金。2.创优公司没有证据证明已完成交付全部租赁场地的合同义务及具体交付房屋的时间、面积，其主张52万元占用费没有证据予以证实，应承担举证不利的法律后果。3.合同无效的原因在于创优公司出租的厂房没有建设规划许可证，故合同无效的过错应该由创优公司承担，致利公司无须承担任何责任。即使法院确定双方均存在过错，也应明确各自的过错比例，以此确定双方的责任。4.创优公司重复起诉，应依法驳回其起诉。（2015）深中法房终字第××号案件中创优公司提出反诉,要求支付房屋占用费,已由法院审理并做出判决。上诉人创优公司辩称，1.租赁合同虽然被认定为无效，但致利公司使用了创优公司的厂房，免租期间相应的房屋占有使用费仍然应当支付。2.另案已查明创优公司的房屋具备相应的土地使用权证，关于厂房没有房产证以及行政部门相关的处罚意见告知致利公司，厂房实际可以用于工业生产，创优公司没有隐瞒，并无过错，创优公司主张免租期间的房屋占有使用费不应当适用过错分担原则。3.创优公司的诉讼请求并未涉及重复起诉。创优公司一审的诉讼请求为：1.致利公司支付2013年12月1日至2014年1月31日期间的占有使用费52万元；2.诉讼费用由致利公司承担。原审法院经审理查明，2013年11月30日，深圳创意眼镜有限公司（2016年1月5日公司名称变更为深圳市创优投资有限公司）作为甲方，致利公司作为乙方，双方签订《租赁合同》，约定甲方将位于深圳市××山新区沙湖社区××号厂房出租予乙方使用，租赁建筑包括生产厂房、写字楼、员工宿舍、配套设施房、原加色部二楼，总面积为20000平方米；甲方自2013年12月1日分期将厂房使用权交付乙方，乙方在甲方将厂房使用权交付之日起依照合同约定和相关政府部门限定的厂房用途实施相应的经营、管理、使用等行为，并承担相应的风险责任；租赁期限3年，从2013年12月1日至2016年11月30日；免租期从2013年12月1日至2014年1月31日，其后每月租金为26万元，乙方应在每月3日前支付；合同签订之时，乙方应支付厂房租赁押金78万元、租金26万元，合同终止时，乙方在租赁物还原的7天后归还保证金；乙方在租赁期间如需提前退租，必须提前3个月以书面形式通知甲方，若未提前通知，乙方将支付甲方3个月租金作为违约金。合同签订当日，致利公司支付押金78万元。2013年12月11日，创优公司出具收款收据，确认收到致利公司交纳的办公楼三楼顶手费10万元和2014年2月份租金26万元。2014年1月20日，致利公司向创优公司发出《联络函》，陈述致利公司人员不断地催促双方进行厂房交接，致利公司原计划是在2个月装修期完成所有装修和设备安装，在2月份可以正常开工，在此期间创优公司的生产尚未完成，1月份上旬仍在生产中；此时致利公司发现生产机械设备所需要的高度超出厂房的楼层总高度，无法在现有房屋状态下找出合适的解决方案；基于生产条件和环境的限制，双方签订的《租赁合同》的目的无法实现，致利公司提出退租申请，希望协商解除租赁合同，退回厂房押金、租金和装修转让费共114万元。2014年5月30日，因双方未能协商一致，致利公司向法院提起诉讼，案号为（2014）深龙法民三初字第643号。在该案中，致利公司诉请解除双方之间的房屋租赁合同，并要求创优公司返还2014年2月份租金26万元、押金78万元、办公室三楼顶手费10万元；创优公司则反诉请求致利公司赔偿2014年3月1日至2014年4月16日的租金损失以及支付该租金损失从起诉之日起至实际付清之日止按银行同期商业贷款利率计算的利息，并支付违约金78万元、律师费7万元。经审理后，法院以涉案租赁房屋尚未取得建设工程规划许可证为由，认定双方签订的《租赁合同》无效，判决创优公司向致利公司返还租赁押金78万元、办公室三楼顶手费10万元，致利公司赔偿创优公司损失52000元。创优公司不服上述判决，提起上诉。深圳市中级人民法院二审后判决驳回上诉，维持原判。在上述案件的一审判决书中，法院审理查明“证人陈某当庭证实创优公司在2013年12月份聘请了陈某对租赁物进行了有关清场腾房工作”；在二审判决书中，深圳市中级人民法院认为“虽合同无效，但创优公司已将涉案房屋交付致利公司，致利公司应支付相应占有使用费。原审判令致利公司承担2014年2月1日至3月6日的占有使用费，双方对此均无异议，对此予以维持。”现创优公司再次提起本案诉讼。另查明，本案中创优公司提交了4份书面证言，其中证人杨天才证明致利公司的4名员工在2013年12月份进入租赁房产打扫卫生、刷墙、值班等；证人周某证明致利公司从2013年12月1日开始陆续搬运物品进入租赁厂房，因创优公司已经开始交付部分场地以及一至三层办公楼，致利公司才支付2014年2月的租金和办公室三楼顶手费；证人深圳市全素源塑胶五金有限公司证明其于2013年12月31日到创优公司收购废品，该公司已在该日前全部清理了厂房；证人杨某证明致利公司在2013年12月2日派人员到创优公司保安室值班，在12月10日搬运钢材、电焊机、管线等装修材料进入租赁厂房一楼，12月20日派人把写字楼一至三楼左边电梯旁的窗户玻璃进行更换，另外因致利公司提出要拆除厂房内的隔墙，创优公司请陈某拆墙并清运垃圾，一至五楼分层拆除，每清完一层就立即交付一层。再查明，创优公司员工胡某与致利公司员工许某之间的往来邮件显示，双方在2013年12月至2014年1月期间曾就厂房交接问题进行多次协商，致利公司在2013年12月31日要求创优公司立即对于厂房交接中存在的问题以及何时才能完整交付租赁房产等进行答复。原审法院认为，根据（2014）深龙法民三初字第643号生效判决书的认定，涉案租赁房屋尚未取得建设工程规划许可证，双方签订的《租赁合同》无效，故上述合同中有关2013年12月1日至2014年1月31日属于免租期的约定也无效。上述租赁合同虽无效，但如致利公司占有使用了创优公司的房屋，客观上必然会造成创优公司的损失，根据公平原则，其理应支付占有期间的使用费。现创优公司诉请致利公司支付2013年12月1日至2014年1月31日期间的使用费，本案关键问题在于认定创优公司在上述期间是否已将租赁房屋交付致利公司使用。在（2014）深龙法民三初字第643号案件中，法院已查明创优公司在2013年12月聘请了陈某对租赁物进行了清场腾房工作；创优公司提交的4份书面证言证实致利公司在2013年12月份有派遣保安值班、搬运装修材料进场着手装修等行为；再结合致利公司提交的双方员工之间就租赁房屋交接中存在问题进行协商的邮件往来记录，可知双方在2013年12月已经开始分批交接租赁房屋。同时，双方员工之间的邮件记录也显示，双方对于房屋交接存在分歧，且创优公司直至2013年12月31日仍未完整交付房屋。因双方在房屋交付过程中并未办理书面交接手续，本案无法核实涉案租赁房屋每次交付的具体时间和面积，参照涉案《租赁合同》约定的租金标准，在综合考虑创优公司确有交付房屋的事实、创优公司采取分批交付并非整体交付的方式、创优公司分批交付房屋可能会对致利公司的使用造成妨碍、创优公司在2014年1月20日得知致利公司不再承租房屋后理应及时采取防损措施、双方对于合同无效均存在一定的过错等因素的基础上，酌情确定致利公司应向创优公司支付2013年12月1日至2014年1月31日期间的占用费30万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告致利玩具加工（深圳）有限公司于判决生效之日起十日内向原告深圳市创优投资有限公司支付2013年12月1日至2014年1月31日期间的房屋占用费30万元；二、驳回原告深圳市创优投资有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9000元、保全费3120元，合计12120元，创优公司负担3808元，致利公司负担8312元。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，租赁合同无效后双方对于免租期房屋占有使用费的支付应当综合合同履行的程度包括承租方实际占有使用的时间长短、导致合同无效双方过错的大小以及合同无效后双方采取的止损措施等加以考虑。本案双方签订的合同期限为三年，经深圳市中级人民法院维持原判的（2014）深龙法民三初字第643号民事判决认定承租方实际占用的时间不到半年，因此出租方请求承租方支付免租期费用具合理性；由于导致合同无效的原因为租赁房屋未取得建设许可证，出租方存在的过错大于承租方，故其主张按照每月租金标准计算免房屋占用费，不具合理性。原审法院根据双方约定的租金、双方的过错程度以及房屋实际占用时间酌定判决致利公司支付30万元免租期间的占用费，符合《中华人民共和国民法总则》第六条规定的公平原则，本院予以确认。关于本案是否构成重复起诉，创优公司在（2014）深龙法民三初字第643号案民事诉讼中的反诉请求为，致利公司赔偿2014年3月1日至2014年4月16日的租金损失以及支付该租金损失从起诉之日起至实际付清之日止按银行同期商业贷款利率计算的利息，并支付违约金78万元、律师费7万元，没有包括本案诉讼请求，因此本案不构成重复起诉。双方当事人的上诉意见理由均不充分，本院不予支持。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10400元，由上诉人深圳市创优投资有限公司负担4600元，上诉人致利玩具加工（深圳）有限公司负担5800元。本判决为终审判决。审判长  曾瑞香审判员  王雅媛审判员  袁劲秋二〇二〇年二月二十六日书记员  魏思禹