广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初7703号原告：中山市攀云房地产开发有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇新丰北路**。法定代表人：秦振辉。委托诉讼代理人：李国恒，系广东万**海天律师事务所律师。被告：吴忠河，男，1974年3月21日出生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市。原告中山市攀云房地产开发有限公司与被告吴忠河房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告中山市攀云房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李国恒到庭参加诉讼，被告吴忠河经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中山市攀云房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年10月27日签订的《中山市商品房房屋买卖合同》；2、被告协助原告办理中山市的注销商品房备案登记手续；3、被告向原告支付违约金89414.21元；4、被告向原告支付律师费4000元；5、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告与被告于2016年10月27日签订《中山市商品房买卖合同》一份，由被告购买原告开发的坐落于中山市的房产，约定如下：1、购房总价286584元，被告以银行按揭方式支付，具体应于2016年10月27日以现金方式支付86584元、于2016年11月27日以商业贷款方式支付200000元；2、被告选择按揭方式付款的，但非原告原因，自签订合同之日起达40个工作日，被告的按揭申请未获得银行批准的，则原告有权要求被告变更付款方式（以现金方式一次性付款），被告在收到原告变更付款方式通知之日起15日内未能以现金方式交清余款的，原告有权要求被告每日以总价款的0.4%的标准支付违约金，逾期超过30日的，原告有权解除合同，将房产另行出售，同时被告还应再按总房价的30%向原告支付违约金；3、合同履行过程中，原告以挂号信或特快专递邮寄通知被告为有效通知，将挂号信或特快专递递交邮寄机构视为送达，被告的通讯地址和联系电话已记载合同中，如被告通讯地址和联系方式发生变化，应及时书面通知原告；4、由于被告违约，导致原告解除合同或者向被告追讨违约金的，原告有权要求被告承担因此而产生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）。合同签订后，被告的按揭申请未获得中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市小榄支行审批，原告曾多次联系被告并要求被告变更为现金方式一次性支付剩余购房款200000元，但均无果，为此，原告诉至法院，并支付了律师费4000元。涉案房屋已于2016年11月24日办理了商品房销售登记备案，现涉案房屋登记在被告名下。为维护自身利益，原告诉至法院，请求判如所请。原告中山市攀云房地产开发有限公司对其诉请提交的证据有：1、《中山市商品房买卖合同》一份；2、律师函一份；3、快递件一份；4、《民事案件委托代理合同》及律师费发票各一份；5、中山市不动产登记资料查询结果一份；6、快递件（二）及投递情况单九页。被告吴忠河未应诉、答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年10月27日，原告中山市攀云房地产开发有限公司作为出卖人与被告吴忠河作为买受人双方签订《中山市商品房买卖合同》（合同编号1601122975）及附件，合同主要约定：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房坐落于中山市，面积30.35平方米，总房价款为286584元；买受人按银行按揭方式按期付款，约定金额86584元，付款方式为现金，付款时间为2016年10月27日；约定金额200000元，付款方式为商业贷款，付款时间为2016年11月27日；买受人有下列任一违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日以总房价款的0.4%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除合同，将该商品房另行出售，同时买受人还应再按总房价的30%向出卖人支付违约金：……（4）买受人选择按揭方式付款，但非出卖人的原因，自签订合同之日起达40个工作日（公积金贷款为120个工作日），买受人的按揭申请未获得银行／公积金中心批准的，则出卖人有权要求买受人变更付款方式（以现金方式一次性付款），买受人在收到出卖人变更付款方式通知之日起15日内未能以现金方式交清余下全部购房款的；……;合同无论何种原因被解除，本合同解除后，如合同已经登记，买受人应当及时协助办理注销合同登记事宜，出卖人根据合同约定向买受人退还相关款项的时间自合同注销登记之日起计算；本合同履行过程中，出卖人向买受人发出的任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料、缴交或补交费用、领取资料文件、变更规划设计等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且均为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知。以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；……买受人的通讯地址和联系电话已记载合同中，如买受人通讯地址和联系方式发生变化，应及时书面通知出卖人，否则造成的通知不能达到的后果，由买受人承担；如由于买受人违约，导致出卖人解除合同或者向买受人追讨购房款、违约金或者其他费用或者要求买受人承担其他违约责任的，出卖人有权要求买受人承担出卖人因此而产生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）。《中山市商品房买卖合同》及附件还约定了其他内容，被告吴忠河于《中山市商品房买卖合同》及附件上的买受人落款处签名确认。2016年11月24日，涉案房产已备案登记在被告吴忠河名下，涉案房产至今未取得房产证，亦未交付。原告称，签订合同后，被告支付了首付款86584元，因被告的征信存在问题，被告按揭申请没有通过银行审批，余款200000元至今未付。原告分别于2019年5月28日、2019年6月17日通过特快专递的方式向合同约定被告的联系地址及被告户籍地发出《律师函》，要求被告变更付款方式，以现金方式一次性支付剩余购房款，但无法妥投。原告认为，被告至今未支付余款200000元已构成违约，遂于2019年6月14日诉至法院，主张前述请求。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，关于本案纠纷分析如下：关于合同是否解除的问题。原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。2016年11月24日，涉案房产已备案登记在被告吴忠河名下。原告称，被告依约支付了首付款86584元，余款200000元至今未付。涉案房屋物权已经发生转移，但被告未能按时、全额支付对价，其行为构成违约。根据《中山市商品房买卖合同》约定“买受人有下列任一违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日以总房价款的0.4%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除合同，将该商品房另行出售，同时买受人还应再按总房价的30%向出卖人支付违约金：……（4）买受人选择按揭方式付款，但非出卖人的原因，自签订合同之日起达40个工作日（公积金贷款为120个工作日），买受人的按揭申请未获得银行／公积金中心批准的，则出卖人有权要求买受人变更付款方式（以现金方式一次性付款），买受人在收到出卖人变更付款方式通知之日起15日内未能以现金方式交清余下全部购房款的……”及附件六合同补充协议约定“合同无论何种原因被解除，本合同解除后，如合同已经登记，买受人应当及时协助办理注销合同登记事宜，出卖人根据合同约定向买受人退还相关款项的时间自合同注销登记之日起计算”以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”因此，原告主张解除《中山市商品房买卖合同》及要求被告协助原告办理涉案房产的注销商品房备案登记手续，于法有据，本院予以支持。根据商品房行政机关办理注销手续的程序，本院认为，办理的时间应当给予合理时间，因此，本院酌定自本判决生效之日起三个月内被告协助原告办理中山市（备案合同号ＨＴＮ201XXX）的注销商品房备案登记手续。关于违约金的问题。因被告构成违约，原告主张解除《中山市商品房买卖合同》，要求被告支付违约金89414.21元。关于违约金的认定，应当从以下几个方面进行分析：1、原告主张因为被告的过错，造成贷款不能发放，但原告没有举证说明，应当承担举证不能的不利后果；2、本案被告已经支付首付，被告实际未付金额为200000元，故违约造成的实际损失应当为200000元；3、法律适用的问题。因上述1、2的原因，本案的违约责任，不能适用《中山市商品房买卖合同》的约定，本院认为，原、被告双方的违约责任，应当适用违约金的有关法律来计算实际损失。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因此，本案应当以实际损失200000元为基础，按照违约金百分之三十的比例计算，即200000元×30%＝60000元。关于律师费的问题。根据《中山市商品房买卖合同》约定“如由于买受人违约，导致出卖人解除合同或者向买受人追讨购房款、违约金或者其他费用或者要求买受人承担其他违约责任的，出卖人有权要求买受人承担出卖人因此而产生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）”，现因被告未依约支付余款构成违约，导致原告诉至本院实现债权，原告为此支出了律师费4000元，并提供了《民事案件委托代理合同》及律师费发票予以证明，且该律师费未超过相关法律规定，因此，本院对原告主张的律师费予以支持。综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持，不合理部分，予以驳回。被告吴忠河经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证抗辩权，依法应承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告中山市攀云房地产开发有限公司与被告吴忠河于2016年10月27日签订的《中山市商品房买卖合同》（合同编号16XXXX5）；二、自本判决生效之日起三个月内被告吴忠河协助原告中山市攀云房地产开发有限公司办理中山市（备案合同号ＨＴＮ20XXX）的注销商品房备案登记手续;三、被告吴忠河于本判决生效之日起七日内向原告中山市攀云房地产开发有限公司支付违约金60000元；四、被告吴忠河于本判决生效之日起七日内向原告中山市攀云房地产开发有限公司支付律师费4000元；五、驳回原告中山市攀云房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2136元，财产保全费954元，合计3090元，由原告中山市攀云房地产开发有限公司负担973元，被告吴忠河负担2117元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杨文硕审判员  金锋华审判员  陈觉天二〇二〇年二月十二日书记员  陈妹妹