福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终929号 上诉人（原审被告）：福建省沃丰房地产开发有限公司，住所福建省泉州市丰泽区城东街道安吉南路与瑞安街交汇处澜湖郡1号楼209室，统一社会信用代码91350500669290652N。 法定代表人：陈松辉，系公司总经理。 委托诉讼代理人：谢清峰，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连梅明，福建泉南律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈一红，女，1979年11月7日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被上诉人（原审原告）：王筱贤，男，1978年5月4日出生。汉族，住福建省泉州市鲤城区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈鑫龙，福建泓源律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：谢珊珊，福建泓源律师事务所律师。 上诉人福建省沃丰房地产开发有限公司（以下简称沃丰公司）因与被上诉人陈一红、王筱贤商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初4978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沃丰公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审逾期交房违约金的诉讼请求；二、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，请求二审法院进行纠正。上诉人不构成逾期交付，不应承担任何违约责任。具体如下：一、诉争房屋竣工验收时间应为2018年10月20日，于2018年11月30日视为交付，一审判决未予认定是错误的。二、根据相关规定，缴纳专项维修资金系被上诉人的法定义务，在被上诉人缴纳专项维修资金前，无权要求上诉人交房，更无权要求上诉人承担逾期交房的违约责任。根据建设部、财政部2007年联合发布的第165号《住宅专项维修资金管理办法》第十二条之规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；同时第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人”。根据泉州市住房和城乡建设局、财政局联合发布的泉建综〔2011〕70号《泉州市住宅专项维修资金管理规定》之规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前、即正式签收领取钥匙前，按购房建筑面积将首期住宅专项维修资金足额存入专户，开发建设单位凭购房人足额交存住宅专项维修资金的凭证交付房屋。上述管理办法明确规定，依法缴纳专项维修资金系业主要求交付房屋的前提条件，未依法缴纳专项维修资金的，购买人无权要求开发建设单位交付房屋。本案中，诉争《商品房买卖合同》明确约定被上诉人2016年12月30日前缴纳房屋的专项维修金8366元，但被上诉人直至2019年6月13日才缴纳，根据相关管理办法之规定，在被上诉人缴纳专项维修金前被上诉人要求交付房屋的条件尚未满足，上诉入有权拒绝交付诉争房屋。故被上诉人无权要求上诉人承担逾期交房的违约责任。三、一审法院对上诉人因中、高考据实予以延期交房的主张不予采纳存在错误。一审法院以“提供的证据不足以证明诉争房屋所在项目的施工工地位于学校及周围200米范围内”为由，对因中、高考因素据实予以延期交房的主张不予采纳存在错误。虽《泉州市生态环境局通知》中规定中、高考期间禁止施工的范围系学校200米范围内，但实际上中、高考期间禁止施工、鸣笛的范围远远大于学校周围200米。而本案所涉房屋在实际施工过程中，施工单位确实在中、高考期间予以停工，该事实已既定，一审法院对上诉人中、高考期间据实予以延期交房的主张不予采纳有违公平原则。二审中，沃丰公司撤回事实和理由的第一项内容及相应的诉讼请求，即撤回认为一审法院认定房屋竣工验收时间是错误的理由及相关的上诉请求。 陈一红、王筱贤辩称：一、诉争房屋的实际竣工验收时间应为2018年12月18日，上诉人在竣工验收之前发出的交房通知不发生法律效力。二、买受人缴交住宅专项维修资金的义务是在出卖人通知交房后，办理入住手续前。上诉人迟延交房导致答辩人无法在原定交房日缴交公维金、办理入住手续，系沃丰公司的过错，其据此抗辩无需承担逾期交房的违约责任不能成立。首先，虽诉争合同第十八条约定了买受人于2016年12月30日缴交住宅专项维修资金，但合同附件第二十四条、第二十五条又约定业主按相关法律、法规缴存维修资金，未约定具体缴交时间。因此，缴交时间约定不明。其次，合同第十八条约定缴交的时间是2016年12月30日也即是合同约定上诉人应当交付房屋的时间，结合建设部、财政部第165号《住宅专项维修资金管理办法》第十二条“业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”及《泉州市住宅专项维修资金管理规定》“商品住宅的业主在办理房屋入住手续前，即正式签收领取钥匙前缴交住宅专项维修资金”之规定，该合同条款的本意为在房屋出卖人沃丰公司通知买受人交付房屋时，买受人应当缴交公维金后都能完成房屋交付手续，签收房屋钥匙，合同关于专项维修资金缴交时间的约定实为实际交房之时，而沃丰公司未能在合同约定的期限内按时交房，导致答辩人未能缴交维修资金，买受人是否缴交专项维修资金不是出卖人迟延交房或不予承担迟延交房违约责任的抗辩理由。再者，答辩人一审提供的证据5“公维金缴交账户及金额”可以体现，答辩人2019年6月13日前往售楼部办理交房手续时，沃丰公司提供了缴交账户及金额的单据，要求向该账户转账支付公维金，符合诉争合同“在实际交房时缴交公维金”的约定。另外，沃丰公司提供的缴交账户与合同约定的账户不一致，缴交金额也不一致。可见，答辩人作为房屋买卖关系中弱势的一方，对于缴交方式和时间，均是听从出卖人沃丰公司的指示。因此，在沃丰公司未通知交房且未指示公维金的账户、金额时，答辩人无法自行转账。三、一审法院关于诉争房屋所在施工工地是否受中、高考影响的认定事实清楚、证据充分。据此，上诉人的上诉请求事实不清、证据不足，依法应予以驳回。 陈一红、王筱贤向一审法院起诉请求：1、判令沃丰公司向陈一红、王筱贤交付址在城东街道××与××处××楼××室房屋；2、判令沃丰公司承担逾期交房的违约责任，每日按陈一红、王筱贤已付房款1205234元的万分之一支付自2017年1月1日起至实际交房之日止的违约金；3、判令沃丰公司协助陈一红、王筱贤办理丰泽区城东片区安吉南路与瑞安街交汇处澜湖郡3号楼办公505室房屋的《不动产权证书》；4、判令沃丰公司向陈一红、王筱贤支付逾期办证违约金，每日按1205234元的0.001%计算自2017年4月1日起至沃丰公司实际完成协助办证义务之日止；5、本案诉讼费用由沃丰公司负担。诉讼中，陈一红、王筱贤撤回第一项诉讼请求。 一审法院认定事实：2014年4月19日，陈一红、王筱贤与沃丰公司签订编号为201404190060的《商品房买卖合同》一份，约定陈一红、王筱贤向沃丰公司购买址在丰泽区，总价款1205234元。该份合同于2014年4月30日办理备案登记。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按照以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人Ｘ元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、施工中遇到异常困难或重大技术问题及其他非出卖人可控制的原因导致工程延期的：因政府行为（包括但不限于政府通知停工或因交通管制等造成无法施工、政府文件限制施工条件，高考限制施工或者因交通管制造成施工延误等）而导致工程施工延期：日降雨量10ｍｍ以上降雨、风六级以上（含六级）及其它自然灾害、停水、停电导致工程延期。（具体以政府文件、天气资料、高考相关规定、水电部门的通知为准）。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金……。”合同第十八条中约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币零拾零万捌千叁百陆拾陆元整，于2016年12月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。监管银行：中国银行股份有限公司洛江支行，监管账户：43×××42”。同日，陈一红、王筱贤与沃丰公司签订合同编号201404190060《商品房买卖合同》的《合同补充协议》一份，该协议第四条约定：“双方同意该商品房不适用合同第八条支付条件与期限的约定，出卖人应当在2016年12月30日前，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位单项竣工验收合格和消防验收合格，但不包括整体小区的竣工综合验收合格及向建设主管部门报备手续办理完成。（2）除自然灾害如人力不可抗力的火灾、水灾、飓风、地震等，还包括如下：1、市政配套而引致的延误；2、为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；3、影响施工停止或进展缓慢的气象［累计24小时降雨走过24ＭＭ或6级以上（含6级）大风］原因；4、供水、供电部门的停水、停（限）电通知；5、其他非出卖人所能控制的因素。若发生上述（1）、（2）点可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。商品房在达到上述交付条件后，出卖人将以合同记载的联络方式将《入伙通知书》送达买受人；买受人未接到《入伙通知书》的，应在本协议约定的交付期限的最后一日前主动到出卖人处办理交接手续。否则，在通知办理的交付期限届满之日起的第二日即视为出卖人已经按照合同的约定将该商品房交付给买受人，买受人应以即日起开始支付物业管理费并承担商品房交付后的风险和责任。”《合同补充协议》第五条约定：“买受人应根据泉州市住房和城乡建设局规定的相关收费标准及时缴纳专项维修资金，……买受人未交清专项维修资金前，出卖人有权拒绝交房并拒绝协助办理分户产权登记手续，由此产生的责任概由买受人承担。”第六条约定：“1、出卖人应在商品房交付使用后200日内，以协助方式配合买受人办理该商品房分户产权证（仅指房屋所有权证），由于买受人不及时配合或政府主管部门办理产权证工作日较长或者主管部门已受理相关手续却拖延办理等情况，分户产权办理时间相应顺延。买受人所购房产的土地使用权证，在整个楼盘的买受人办理了所购买的房产的房屋所有权证登记之后，由出卖人配合买受人向土地使用权登记部门申请办理土地使用权证”。第七条约定：“2、本合同提及的出卖人向买受人发出的各项通知可以在报纸上刊登公告或按本合同载明的买受人通讯地址寄送书面通知（包括但不限于挂号邮件、ＥＭＳ、公证送达等具体方式）或按本合同载明的买受人通讯联系方式通知（包括但不限于电话、短信等具体方式）三种形式中任意一种形式送达买受人本人或其代理人，并自在报纸刊登之日起或书面通知寄送后3日起或通讯联系方式通知后3日起即视为买受人接到出卖人所发布的通知。本合同中规定的各项期限均含假期，如到期日最后一天为节假日则顺延至最近一个工作日。”《合同补充协议》第十三条约定：“本补充协议是合同不可分割的部分，本补充协议的内容与商品房买卖合同不一致的，以本补充协议的约定为准。”合同签订后，陈一红、王筱贤依约向沃丰公司付清购房款1205234元。 另查明，据沃丰公司提供的泉州市生态环境局出具的通知所载，“高考、中考期间，禁止在学校及周围200米范围内进行建筑施工作业”。沃丰公司确认其无法提供诉争楼盘在上述通知规定的、中高考期间禁止施工的学校周围200米范围内的相关证据，亦未能提供其在上述期间停止施工的相关证据。另据福建省气象服务中心出具的天气证明所载，自2014年4月19日合同签订之日起至2016年12月30日合同约定的交房之日止，泉州市澜湖郡（泉州市丰泽区高速路口气象观测站）共出现《合同补充协议》第四条约定的24㎜以上降雨、6级以上大风天气共计47天，即沃丰公司可顺延至2017年2月15日交房。2018年9月29日，沃丰公司向陈一红、王筱贤邮寄《入伙通知书》，通知陈一红、王筱贤诉争房屋已经政府相关部门验收合格，达到合同约定交房条件，定于2018年10月31日正式交房。要求陈一红、王筱贤在接到该通知后于2018年11月30日前携带相关文件资料和费用至沃丰·澜湖郡办理房屋交付手续。沃丰公司并于2018年9月30日于《东南早报》刊登《交房公告》，载明澜湖郡1#、2#、3#楼及地下室定于2018年10月31日正式交房。诉讼中，陈一红、王筱贤与沃丰公司一致确认诉争房屋已于2019年6月14日交付。2019年6月13日，陈一红、王筱贤缴纳了诉争房屋的公共维修资金6692.8元。另，截至法庭辩论终结时止，诉争房屋所在项目的房屋权属总登记尚未办妥。 一审法院认定：沃丰公司具有商品房预售资质，其与陈一红、王筱贤签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。一、关于诉争房屋是否符合交付条件的问题。据沃丰公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》等证据所载，诉争房屋所在楼盘于2018年10月20日经建设、勘察、设计、监理、施工五部门验收合格，于2018年5月24日经泉州市公安消防支队综合评定消防验收合格。但陈一红、王筱贤向泉州市城市建设档案馆调取的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》显示诉争房屋于2018年12月18日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格。对此沃丰公司不能作出合理解释，虽然沃丰公司通过在报纸上刊登《交房公告》，并按合同载明的通讯地址以邮政特快专递向陈一红、王筱贤寄送《入伙通知书》，通知其于2018年11月30日前办理房屋交接手续，但在发出《入伙通知书》时诉争房屋并不符合交房条件，根据《合同补充协议》第四条约定，在通知办理的交付期限届满之日起第二日即视为出卖人已经按照合同约定将商品房交付给买受人，沃丰公司完成交付诉争房屋的义务的时间应为2018年12月19日。二、关于沃丰公司是否逾期交付诉争房屋，应否支付逾期交房违约金及该违约金如何计算的问题。按合同约定，沃丰公司应于2016年12月30日前，将符合合同及补充协议约定的诉争房屋交付陈一红、王筱贤额使用。但合同附件六《合同补充协议》第四条约定，如遇到“累计24小时降雨超过24㎜或6级以上（含6级）大风原因”，沃丰公司可顺延交房期限。自2014年4月19日双方签订合同之日起至2016年12月30日合同约定的交房之日止，出现了上述《合同补充协议》第四条约定的可延期交房的风雨天气共计47天，沃丰公司因天气因素可顺延至2017年2月15日交房。沃丰公司还辩称，因施工期间出现中、高考等政府文件限制施工的情形，故可因此顺延交房期限。但据沃丰公司提供的《泉州市环保局关于加强中、高考期间环境噪声监督管理的通知》所载，“中、高考期间，禁止在学校及周围200米范围内进行建筑施工作业”，而沃丰公司并无法提供证据证明诉争房屋所在楼盘在上述通知禁止施工的学校周围200米范围内，亦未能提供施工记录等可以证明其在中、高考期间停止施工的相关证据，故对沃丰公司以中、高考期间因政府文件限制施工而要求顺延交房期间的辩解，不予采纳；关于公共维修资金的缴纳，双方约定的交房期限届满时，诉争房屋不符合交房条件，沃丰公司亦未通知陈一红、王筱贤交房，故诉争房屋未能依照合同约定期限交付，系因沃丰公司的违约行为所致，沃丰公司以陈金霖、陈秋霞尚未缴交专项维修资金为由主张免除上述期间的逾期交房违约责任，理据不足，不予采纳。综上，沃丰公司因出现合同约定可延期交房的免责天数，可顺延至2017年2月15日交房，双方于2019年6月14日进行诉争房屋的实际交付，违约金的截止时间应为2018年12月19日，逾期天数为673天，应按总购房款1205234元的日万分之一向陈一红、王筱贤支付逾期交房违约金共计81112.25元（1205234元×0.0001×673天）。三、关于协助办证及逾期办证违约金的问题，据双方合同附件六《合同补充协议》第六条的约定，沃丰公司应于商品房交付使用后200日内协助陈一红、王筱贤办理分户产权登记手续。按上述合同条款的约定，沃丰公司在交房后就负有协助陈一红、王筱贤办理房屋权属证书的义务。庭审中，双方一致确认诉争房屋已于2019年6月14日实际交付，按上述合同条款的约定，陈一红、王筱贤主张沃丰公司承担逾期办证违约金责任的条件还未成就，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、福建省沃丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给陈一红、王筱贤逾期交付址在泉州市丰泽区城东片区安吉南路与瑞安街交汇处澜湖郡3号楼办公505的违约金81112.25元；二、福建省沃丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助陈一红、王筱贤办理上述房屋的《不动产权证书》；三、驳回陈一红、王筱贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2498元，减半收取计1249元，由陈一红、王筱贤负担335元，福建省沃丰房地产开发有限公司负担914元。 二审中，上诉人撤回其上诉状中“事实和理由”第一点即“关于一审法院认定房屋竣工验收时间有误的理由及相关的上诉请求”，被上诉人对此没有意见，故本院对该部分理由涉及的相关事实不予审查。据此，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审中，双方争议的焦点是：1、上诉人主张被上诉人存在迟延缴交公共维修资金并据此可以延期交房的理由是否成立；2、上诉人主张中、高考时间应顺延交房日期的理由是否成立。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。 本院认为，沃丰公司与陈一红、王筱贤签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思，合同主要内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。双方在合同第十八条中约定的缴交公共维修资金的时间为“2016年12月30日前”与第四条沃丰公司应当将符合交房条件的房屋交付给买受人的“2016年12月30日前”是相同的。同时，该合同附件四第二十四条约定：“专项维修资金的缴存由业主按相关法律、法规缴存即《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定及泉州市房地产管理局、泉州市住房和城乡建设局、物价局《关于规范专项维修资金收取管理有关问题的通知》等相关法律、法规由购房者按标准向建设单位缴交维修金”，《住宅专项维修资金管理办法》(注：该办法实施后，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》废止)第十二条规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”，泉州市房地产管理局、泉州市住房和城乡建设局、物价局《关于规范专项维修资金收取管理有关问题的通知》第四条规定：“维修资金约定由购房者交纳的，购房者应当在房屋交付使用时向售房者交纳”。双方另在《合同补充协议》第五条约定：“买受人应根据泉州市住房和城乡建设局规定的相关收费标准及时缴纳专项维修资金，……”，而《泉州市住宅专项维修资金管理规定》第三条第(三)项规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主应当在在办理房屋入住手续前，即根据法律、法规和房屋买卖双方合同的约定，正式签收领取钥匙前，按购房建筑面积将首期住宅专项维修资金足额存入房地产行政主管部门委托的专户管理银行住宅专项维修资金专户”，本案被上诉人已在办理房屋入住手续前、即正式签收领取钥匙的前一天缴交专项维修资金。而本案在约定的时间及上诉人通知交房时，诉争房屋尚未完成竣工验收不符合交付条件，因此一审法院根据房屋专项维修资金的性质、相关规定及双方上述的约定，认定缴交该资金的时间为沃丰公司通知交房且符合交房条件的时间并无不当。沃丰公司对此的上诉主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。根据上诉人一审提供的《泉州市环保局关于加强中、高考期间环境噪声监督管理的通知》可以认定：中、高考期间，禁止在学校及周围200米范围内进行建筑施工作业。但上诉人提供的证据不足以证明诉争房屋所在项目的施工工地位于学校及周围200米范围内，故不符合双方合同附件六第四条进行变更约定后房屋交付条件中可以延期交房的情形。因此，上诉人主张房屋交付期限因受中、高考因素应当据以延期，也缺乏事实和法律依据，亦不予采纳。 综上，沃丰公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1828元，由福建省沃丰房地产开发有限公司负担(多预交的670元予以退回)。 本判决为终审判决。 审判长  陈锦平 审判员  傅嘉钦 审判员  郑玉蒜 二〇二〇年二月二十七日 书记员  洪铭锋 一、引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条:第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。