江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初14716号 原告：常熟市儒家房产经纪有限公司，住所地常熟市常熟老街霞飞坊**112。 法定代表人：徐鸣亚，执行董事。 委托诉讼代理人：陈志荣，江苏正大发展律师事务所律师。 被告：卢俊，男，1975年9月19日出生，汉族，住常熟市。 被告：戴玉红，女，1977年7月16日出生，汉族，住常熟市。 原告常熟市儒家房产经纪有限公司诉被告卢俊、戴玉红居间合同、委托合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理。后依法由审判员苏志鑫适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告常熟市儒家房产经纪有限公司的委托代理人陈志荣，被告卢俊、戴玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市儒家房产经纪有限公司诉称：1、依法判令被告卢俊、戴玉红共同支付居间服务报酬人民币18000元，并支付自2019年5月2日起至实际履行之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的逾期付款利息；2、本案诉讼费用由被告卢俊、戴玉红共同承担。事实和理由：2019年5月2日，原告作为居间方，二被告作为出卖方，陈凯、金健花作为买受方，签订了一份编号NO:0000290的《房屋买卖居间合同》，约定，二被告通过原告，自愿将坐落于泰安新村21幢301室房屋及该房屋占用范围内的国有土地使用权出售给买受方陈凯、金健花，房屋成交价为人民币975000元，同时约定了付款方式、房屋交付、违约责任等相关事宜，出卖方即二被告和买受方陈凯、金健花在签订《房屋买卖居间合同》时各向原告支付10000元(实收9000元)的居间服务报酬，但二被告及买受方陈凯、金健花均未依约支付。2019年7月14日，二被告与买受方陈凯、金健花签订了一份《房屋买卖居间合同(NO:0000290)解除协议》，双方自愿解除NO:0000290合同，二被告返还定金20000元，原买卖居间合同终止，同日签订一份《房屋买卖居间合同(NO:0000290)补充协议》，约定如因中介向买受方陈凯、金健花索取任何费用由二被告承担。鉴于此，原告为了维护自身的合法权益，特依据相关法律法规的规定，以及《房屋买卖居间合同》、二被告与买受方陈凯、金健花签订的《房屋买卖居间合同(NO:0000290)解除协议》《房屋买卖居间合同(NO:0000290)补充协议》的约定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。 被告卢俊、戴玉红辩称：根据合同约定，因贷款问题导致房屋买卖合同无法“成立”，买卖双方均不构成违约，故被告不应支付本案报酬。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：常熟市泰安新村21幢301房屋为被告卢俊、戴玉红共同共有。2019年5月2日，被告戴玉红（出卖方、甲方）与陈凯、金健花（买受方、乙方）、原告常熟市儒家房产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定甲方将常熟市泰安新村21幢301房屋出售给乙方，该房屋成交价975000元，乙方在2019年5月2日付甲方购房定金2万元、2019年6月5日前付甲方8万元、2019年10月1日前支付甲方除贷款部分以外的剩余贷款，乙方办理纯商业贷款50万元并于2019年10月1日前办理贷款手续；甲、乙、丙约定于2019年10月1日前办理房屋权属登记手续；甲方、乙方在签订本合同时各向丙方支付居间代理佣金10000元(实收9000元)；丙方为甲、乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方和乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲、乙双方办理产权过户手续；甲、乙双方同意丙方在常熟市房产管理局存量网上备案子系统里查档、备案、房屋挂牌，签订存量房交易合同；确实因贷款问题没法“成立”合同，双方均不作违约。合同签订后，甲方、乙方均未向丙方支付约定的佣金。 2019年7月14日，甲方戴玉红、卢俊与乙方陈凯、金健花签订了一份《房屋买卖居间合同(NO:0000290)解除协议》，约定：位于泰安新村****的房屋买卖，双方自愿解除合同，互不追究违约责任，原合同解除；甲方返还乙方定金20000元，原买卖居间合同终止。同日，双方又签订一份《房屋买卖居间合同(NO:0000290)补充协议》，约定：位于：位于泰安新村****的房屋买卖自愿解除合同，如因乙方中介向乙方索取任何费用由甲方承担。审理过程中，原告作为债权人对上述债务承担协议予以同意。 审理过程中，原、被告双方一致确认涉案合同由于贷款问题导致无法按约履行，原告的工作主要为促成买卖双方签订了涉案合同，后买卖双方协商解除合同，此后原告无法再协助办理网签、过户等手续。 上述事实有《房屋买卖居间合同NO:0000290》、《房屋买卖居间合同(NO:0000290)解除协议》、《房屋买卖居间合同(NO:0000290)补充协议》、当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为：首先，本案第一个争议焦点为原告与被告之间的法律关系如何认定。根据合同法规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同；受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬，因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应向受托人支付相应的报酬。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人促成合同成立的，委托人应当约定支付报酬。从涉案《房屋买卖居间合同》来看，原告的义务不仅包括提供交易机会、促成合同成立的媒介服务，还包括代办房屋备案手续和房屋过户手续，因此原告与被告之间存在居间合同与委托合同两个法律关系，涉案合同约定的报酬既包含了委托合同报酬也包含了居间合同报酬。 其次，本案的第二个争议焦点在于涉案报酬的支付主体如何认定。被告戴玉红签订《房屋买卖居间合同》，其作为支付主体本院应予以确认；被告卢俊虽未签署上述合同，但其系涉案房屋的共同共有人，且其亦与被告戴玉红共同与买受人签署解除合同的协议，可认定被告卢俊实际亦是《房屋买卖居间合同》的合同当事人，不排除被告卢俊已授权被告戴玉红签订该合同或者事后已追认该合同，因此本院确认被告卢俊亦是支付主体。关于买受人是否是支付主体，鉴于两被告与买受人协商解除房屋买卖合同关系时已经明确将买受人支付报酬的债务转移给两被告，且原告作为债权人表示同意该债务转移，已构成债务转移，故相关报酬应由两被告负担，买受人已脱离本案债权债务关系。 最后，本案的第三个争议焦点在于报酬如何确定。《房屋买卖居间合同》约定报酬合计为18000元。本院认为，关于原、被告之间的居间报酬，因本案被告与买受人的房屋买卖合同关系已经成立，只是因为贷款问题无法履行，根据合同法规定，居间人促成合同成立的，委托人应当支付其居间报酬，本院酌定该报酬合计为10000元。关于原、被告之间的委托合同报酬，根据合同法规定，受托人取得全部报酬的前提在于完成委托事务，鉴于本案委托事务未能完成的原因系贷款问题，不可归责于原告，但本案原告并无证据证明其在代办房屋备案和代办房屋过户过程中付出过多少工作量，且事实上，在被告与买受人协商解除合同之后这些代办业务根本就无需开展下去，即本案委托合同并未实际履行，故被告不应支付原告相应的委托合同报酬。 综上，本院认定两被告合计支付原告报酬10000元。鉴于涉案合同约定在签订合同时即要支付该报酬，被告逾期支付应支付原告利息损失，故两被告应支付原告自2019年5月3日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息以及自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零五条、第四百二十六条、第四百二十六条之规定，判决如下： 一、被告卢俊、戴玉红于本判决生效之日起十日内支付原告常熟市儒家房产经纪有限公司报酬10000元并支付以10000元为基数自2019年5月3日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息以及自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告常熟市儒家房产经纪有限公司其余诉讼请求。 案件受理费减半收取125元，由原告常熟市儒家房产经纪有限公司负担56元，由被告卢俊、戴玉红负担69元（原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 本判决为终审判决。 审判员  苏志鑫 二〇二〇年二月二十日 书记员  苗海丽