山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1082民初5351号原告：张孟杰，男，1985年3月31日出生，汉族，住浙江省诸暨市。委托诉讼代理人：赵露琼，浙江永大律师事务所律师。被告：威海纹石宝滩房地产开发有限公司，住所地威海市海滨南路32-3号。法定代表人：车喜伦，总经理。委托诉讼代理人：樊丽婷，山东成山海天律师事务所律师。原告张孟杰与被告威海纹石宝滩房地产开发有限公司（以下简称纹石宝滩公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月12日作出（2018）鲁1082民初6369号民事判决，被告纹石宝滩公司不服向威海市中级人民法院提起上诉。威海市中级人民法院于2019年7月5日作出（2019）鲁10民终678号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）鲁1082民初6369号民事判决，发回本院重审。本院于2019年9月9日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张孟杰之委托诉讼代理人赵露琼、被告纹石宝滩公司之委托诉讼代理人樊丽婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张孟杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交付房屋违约金53828元（自2011年6月2日至2014年2月7日交房止，以274354元为基数按日万分之二标准计算）；2、判令被告支付逾期办理房屋产权登记违约金107437元（暂计算至2019年12月18日，以274354元为基数按日万分之二标准计算）。3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2009年12月31日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买荣成市房屋，价格为274354元，被告应于2011年6月1日前将房屋交付，并于交付后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按约定支付了房款，但被告未按约定将房屋交付原告使用，也未将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。根据合同约定，逾期交付房屋被告应按日向原告支付已交付房屋价款万分之二的违约金。因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告应承担违约责任，但合同约定逾期办理房屋产权登记违约金过低，请求按照日万分之二标准计算违约金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告纹石宝滩公司辩称，1、涉案房屋被告已于2014年2月7日交付原告，原告于2018年9月20日起诉主张逾期交房违约金已超过诉讼时效；2、涉案房屋被告已取得产权总证，具备办证条件，之前不能办证的原因系市自然资源局规划红线偏移问题，被告对此无任何过错；3、原告起诉逾期办理房屋产权登记违约金超过诉讼时效，即便支持逾期办理房屋产权登记违约金，应按合同约定标准计算，原告要求调整违约金计算标准违背契约原则，且违约金的高低取决于造成的损失，因近几年楼房价格上涨，原告并未产生任何损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月31日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告建设的荣成市房屋（预售商品房），价款为274354元；被告应当在2011年6月1日前将房屋交付原告使用，被告如未按规定的期限将房屋交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交付房价款的日万分之二支付违约金；被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%支付违约金。合同签订后，原告按约定付清房款，被告于2014年2月7日将房屋交付原告，至今原告未能办理房屋产权登记。庭审中，被告提交以下证据：1、涉案房屋鉴定报告、住宅工程质量分户验收表及业主验收表各一份，证实涉案房屋于2013年11月验收合格，达到交房条件，原告于2014年2月7日接受房屋；2、鲁（2019）荣成市不动产权第0018512号不动产权证书，证实被告已取得涉案房屋的产权总证，现具备办证条件；3、荣成市人民政府专题会议备忘[2017]第55号和荣成市解决城市建设领域矛盾纠纷问题领导小组专题会议纪要第1期复印件各一份，证实涉案房屋逾期办证的原因系市自然资源局红线偏移，属规划的问题，并非被告的原因所致。经质证，原告对证据1的真实性没有异议，予以认可；对证据2的真实性没有异议，但被告之前未通知原告可以办证；对证据3的真实性没有异议，但认为与本案无关。被告称已电话通知原告可以办证，但没有书面通知，也未提交证据证实。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应恪守履行合同义务。关于原告主张逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告应当在2011年6月1日前交付涉案房屋，庭审中双方均认可实际交付时间为2014年2月7日，但原告于2018年9月20日向本院提起诉讼主张权利，且未提供证据证明诉讼时效存在中止、中断的情形，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。被告的抗辩理由成立，本院予以支持。关于原告主张逾期办理房屋产权登记违约金的问题。根据商品房买卖合同约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。根据查明的事实，双方确认房屋的交付时间为2014年2月7日，但被告并未于交付后180日内即2014年8月7日前将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，被告应向原告承担支付逾期办理房屋产权登记违约金的责任。被告辩称逾期办证系市自然资源局红线偏移，属规划的问题，并非被告的原因所致，不属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力原因，不能免除被告的违约责任。双方合同中约定逾期办理房屋产权登记违约金按已付房价款的1%支付，该违约金明显过低，不足以弥补原告的损失，综合考虑合同的履行及被告的过错程度等相关情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院调整违约金按已付房价款的日万分之一标准计算。关于被告提出时效的抗辩，因被告的违约行为自2014年8月8日起一直持续，原告于2018年9月20日诉至本院，且未提供证据证明诉讼时效存在中止、中断的情形，故2015年9月20日前的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。对于原告主张的2015年9月21日至2019年12月18日的违约金，本院予以支持，违约金为42524.87元（274354元×1550天×0.0001）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告威海纹石宝滩房地产开发有限公司于于本判决生效后十日内支付原告张孟杰逾期办理房屋产权登记违约金42524.87元。二、驳回原告张孟杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3745元，由原告张孟杰负担2882元，被告威海纹石宝滩房地产开发有限公司负担863元。保全费1470元，由原告张孟杰负担1025元，被告威海纹石宝滩房地产开发有限公司负担445元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  常晓庆人民陪审员  汤金红人民陪审员  冷小玉二〇二〇年二月七日书 记 员  张俸稼