广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初15366号原告：方玉雪，女，1947年10月22日出生，汉族，住广东省中山市************。委托诉讼代理人：李艳清，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜镇海，广东广诚信律师事务所律师。被告：赵惠连，女，1968年1月30日出生，汉族，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：张来明，广东洋航律师事务所律师。原告方玉雪与被告赵惠连合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年11月29日、2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李艳清、颜镇海到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人张来明到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认原告与被告签署的房地转让书和房地转让、交款凭约书无效。事实和理由：原告是小榄镇永宁村东村三队村民，于2001年东村三队分给原告一块宅基地，但需要补部分钱才能取得土地使用权。因原告当时没有那么多钱，永宁五福生产队赵惠连即被告没有宅基地分配资格，要求原告转让该地。被告于2001年9月24日亲笔书写房地转让书和房产转让、交款凭约书（下称涉案转让协议），并让原告签名。此后，原、被告未取得该宅基地使用权及相关产权证。涉案转让协议所涉土地系农村集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》相关规定，应属无效。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告辩称，原告主张涉案转让协议无效没有法律依据。原告是小榄镇永宁东村三队村民，于2001年分得涉案宅基地。由于原告无钱支付相关款项，将涉案宅基地转让给被告，被告同意，双方遂于2001年9月24日签署涉案转让协议，约定原告以12万元地价转让给被告。双方还约定接通知后，被告可速先交12万元给永宁建委指定银行交款处，并写上原告姓名方可。涉案宅基地以原告落名，是空挂姓名户，实际使用地由交款的被告全负责与全权使用权。待建妥房屋后，办证过户由双方协助将该屋转证给被告作永久使用权。后被告如约替原告向永宁社区支付地价款12万元，并在2008年12月26日向永宁社区支付45750元。另被告分别于2001年9月25日及2005年6月13日向原告支付款项合计27000元作为合同报酬。被告已按合同约定履行相应义务，对涉案宅基地的使用权应得到合同以及法律的保护。涉案宅基地的转让没有违反国家有关法律的禁止性规定。根据广东省《农村集体资产管理条例》（2016年修订）第二十六条规定，农村集体经济组织成员有权依法自主决定所承包的土地经营权的流转。根据《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》第三点规定，对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置；第五点明确，在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村居民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。由此可见，同属集体经济组织成员之间，宅基地是可以转让的。原、被告同属永宁经联社股民，属于法律意义上的同一集体经济组织。原告在签署涉案转让协议19年后主张合同无效，是希望解除合同后将涉案宅基地转卖给第三方，赚取不正当利益。在本案起诉前，原告计划瞒着被告将涉案宅基地转让，被永宁经联社发现存在一地两卖。因此，原告从个人私利出发，违背社会公义及合同的严谨原则，侵害被告合法权益，理应予以制止。本院经审理认定事实如下：原、被告同为中山市小榄镇永宁社区*民委员会（下称永宁社区）的集体经济组织成员。2001年9月24日，原、被告双方签订涉案转让协议，主要约定内容包括：原告将在“西下往原木涌方向的东村分配住宅房建地（西下新村向西南方向）“（当时没有具体的宅基地地址），实际面积150平方米（含路另计），以约12万元的价格转让给被告；若被告承领的，接通知书后先交12万元给永宁建委指定银行账户（以原告的名义）；原告声明，原告仅代为挂名，实际使用地由交款的被告全权使用；原告以自己的名义代被告向永宁建委办理申请报建手续，报建后的一切承建房屋安全责任由被告负责；待建好房屋后才办理证件过户手续。同月25日，原告分别出具收据确认收到被告12万元和1.5万元。2005年6月13日，原告在一份补价协议上以收款人的名义签名，该协议载明“位于永宁西下分配地86号屋地及包路，由欧锦耀补价给原告1.2万元（说明，上次为1.5万元），合计为2.7万元”等内容。2008年12月26日，永宁社区出具收款凭证（由被告持有），确认收到原告“分配地权”4.575万元。原、被告双方一致确认，双方协议转让的涉案宅基地没有交付，且至今也未建设建筑物；上述相关款项中，12万元和4.575万元（共16.575万元）由被告以原告的名义交付给永宁社区，原告实际收取了2万元（含2001年9月25日的1.5万元及未开具收据的0.5万元）。对有争议的证据和事实，本院认定如下：庭后，被告补充提交结婚证拟证明欧锦耀是其配偶。虽然原告对此表示不确认，但在没有反驳证据予以推翻的场合，本院对其证明效力予以认定。另外，被告还补充提交一份空白未填写内容的土地重新确权申请书，拟证明永宁社区可以办理宅基地过户手续，并申请法院就此向永宁社区调查核实。本院经审查认为没有必要，故不予准许。原告当庭述称，对2005年6月13日的补价协议所载1.2万元是否支付，被告未举证，原告不确认收到，需庭后核实（庭后未答复）；若合同被确认无效，原告同意返还被告所支付的全部款项（含支付给社区的款项）。被告则称，补价协议落款的原告签名处注明为“收款人”，该1.2万元已当场支付；若合同被确认无效，原告除返还被告的相应款项外，还应将其向第三方转让土地所得的利益返还给被告。本院认为，本案中，原、被告双方签订涉案转让协议约定由原告向被告转让集体分配的宅基地（未建设房屋的空地）。但根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。”农村村民的宅基地不可以自由流转，只有在符合特定情形，即农村村民转让或赠与住宅时一并转让宅基地的，或者进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地的，宅基地才可以流转，而且流转的对象只能是农村集体经济组织或其成员（经批准）。而本案中，双方约定转让的宅基地为空地，亦没有证据显示属于进城落户村民依法退出宅基地的情形，故不属于上述规定的可以流转的情形。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，本案双方的相关转让协议应认定为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。因原告未向被告交付宅基地，故不存在返还宅基地的问题。但对于被告已付的相关转让款项（包括其以原告名义向永宁社区交纳的款项），原告应予返还，原告亦当庭表示同意返还，本院予以认定。被告已付的相关转让款项，包括无争议的16.575万元（由被告以原告的名义交付给永宁社区）和2万元（原告实际收取），合计18.575万元，本院予以认定。另外，被告主张由其配偶向原告支付了补价款项1.2万元，虽然原告表示不确认，但有证据证实，可以认定。因此，应返还的款项金额合计应为19.775万元。至于被告当庭抗辩所称的原告还应将其向第三方转让土地所得的利益返还给被告，因没有任何事实和证据予以佐证，缺乏充足的理据，本院不予采纳和认定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、确认原告方玉雪与被告赵惠连签订的房地转让书和房地转让、交款凭约书无效；二、原告方玉雪于判决发生法律效力之日起三日内向被告赵惠连返还款项197750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2128元，由原告方玉雪负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  张庆争二〇二〇年二月十二日书记员  丁也芹吴文达