山西省运城市盐湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0802民初8775号原告：运城新丰房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：周俊峰，山西衡霄律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭静璇，山西衡霄律师事务所律师。被告：刘杰，男。被告：李绚，女。委托诉讼代理人：秦爱心，山西凰凯律师事务所律师。原告运城新丰房地产开发有限公司与被告刘杰、被告李绚商品房销售合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员崔鹏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告运城新丰房地产开发有限公司委托诉讼代理人周俊峰和郭静璇、被告刘杰、被告李绚及二被告共同委托诉讼代理人秦爱心到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、依法判令二被告共同支付原告剩余房款2422092元及利息（自2018年10月27日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；利息暂计算至2019年11月13日为120482.26元）；2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年9月12日、9月13日，原告与二被告签订八份《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》一份，约定原告将位于某某大厦三楼整体出售给二被告，并约定了房屋总价款、房款支付及房屋交付方式等。合同签订后，二被告支付了部分房款，原告已于2018年10月26日将三楼交付给二被告使用至今。后经原告多次催要，二被告拒不支付剩余房款，故为了维护原告的合法权益，特诉至法院。原告提交下列证据：一、《商品房买卖合同（预售）》8份、《某某大厦房屋买卖合同补充协议》1份、购房款收款收据14份、运政国用（2016）第××号土地证、运市规地字第1××14号建设用地规划许可证、运规建字第14××02号建设工程规划许可证、140××01（补）建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。拟证明：1、原、被告于2018年9月12日签订8份《商品房买卖合同（预售）》，于2018年9月13日签订某某大厦房屋买卖合同补充协议》，原告建设的房屋五证齐全，双方签订的合同应当为合法有效合同。2、八份合同的总价款为4822092元，二被告共计欠原告房款2422092元，支付钱款不足50%。3、原告与二被告签订的补充协议，为附条件协议，即二被告分别向原告支付购房款50%后，原告为其办理商业贷款或办理房产证，但是根据二被告的实际支付情况，二被告均未按照合同约定支付房款。二、照片三张及少年宫2018年10月26日购电收款收据一份；拟证明原告已经按照合同约定时间将房屋交付给二被告，二被告已经实际占有并使用该房屋一年以上。被告刘杰、李绚辩称：二答辩人与原告签订的8份《商品房买卖合同（预售）》及1份《补充协议》已依法成立并生效，是双方真实意思表示，双方应当依据合同条款全面履行自己的义务，二答辩人已经依据合同约定全面履行了首付50%购房款的义务，而原告至今没有履行合同义务，已构成违约。原告应依据合同约定继续全面履行合同义务，先履行为二答辩人办理房产证的义务；在此合同义务未履行的情况下无权要求二答辩人支付剩余房款。综上所述，原告的起诉行为已经构成违约，应依据案涉合同约定依法向二答辩人承担违约责任，其要求二答辩人支付剩余房款2422092元的主张不符合合同约定和法律规定，应依法予以驳回。被告方提交下列证据：一、身份证复印件两份，结婚证复印件1份1张。拟证明二被告系夫妻关系，案涉全部商品房属于二被告共同购买。二、《商品房买卖合同（预售）》8份、《某某大厦房屋买卖合同补充协议》1份。拟证明1、2018年9月12日，原告与被告二人签订8份《商品房买卖合同（预售）》，约定将原告开发的位于某某大厦的三楼房号为301号-308号的商品房转让二被告，合同第三章商品房价款的第七条第四款，约定了首付50%房款的支付时间，对于房款剩余50%支付方式双方特别约定为见购房合同补充协议;2、原告与被告二人签订8份《商品房买卖合同（预售）》第八章第二十条第2款约定：因出卖人的原因造成房产证不能及时办理，按房价千分之一赔偿违约金。逾期办证超过30日，买受人有权解除合同，出卖人需按买受人所付房款的15%进行赔付。3、2018年9月13日原告与被告二人签订了《某某大厦房屋买卖合同补充协议》，约定：在买受人首付50%购房款后，房款剩余50%由出卖人负责办理银行按揭贷款，买受人提供必要协助。若本合同签订6个月以内，出卖人无法办理银行按揭贷款的，出卖人将房产证交付给买受人，由买受人自行办理银行抵押贷款，并在3个月内将剩余款项支付给出卖人。因出卖人无法交付房产证导致买受人不能支付剩余房款的，买受人不承担违约责任。若房产证已办理，上述（1）（2项）皆不可行时，买受人以同期银行按揭还款方式支付给出卖人剩余房款。三、收款收据14份。拟证明二被告已经依约向原告支付了购房首付款240万元。经庭审质证，双方对各自所提交证据的真实性均无异议，本院作为证据采纳。经对上述证据材料及当事人陈述综合审查判断，本院认定事实如下：2018年9月12日，原告方与被告李绚、被告刘杰分别签订四份《商品房买卖合同（预售）》，原告方将其开发的位于运城市某某大厦的三楼房号为301—308的八间商品房转让于二被告。该《商品房买卖合同（预售）》合同之一约定：1、买受人李绚，3层301，预测建筑面积100.240平方米，套内建筑面积55.570平方米，分摊44.670平方米，该商品房单价6600元/㎡，总价661584元，并约定合同签订后支付20万元，交付使用时支付6.5万元，2018年底支付5万元，房款剩余50%付款方式见补充协议；之二约定：买受人李绚，3层302，预测建筑面积92.050平方米，套内建筑面积51.030平方米，分摊41.020平方米，该商品房单价6600元/㎡，总价607530元，并约定合同签订后支付20万元，交付使用时支付6.5万元，2018年底支付5万元，剩余50%付款方式见补充协议；之三、买受人李绚，3层303号，预测建筑面积92.050平方米，套内建筑面积51.030平方米，分摊41.020平方米，该商品房单价6600元/㎡，总价607530元，并约定合同签订后支付20万元，交付使用时支付6.5万元，2018年底支付5万元，剩余50%付款方式见补充协议；之四：买受人李绚，3层304号，预测建筑面积92.050平方米，套内建筑面积51.030平方米，分摊41.020平方米，该商品房单价6600元/㎡，总价607530元，合同总价607530元，并约定合同签订后支付20万元，交付使用时支付6.5万元，2018年底支付5万元，剩余50%付款方式见补充协议；之五：买受人刘杰，3层305号，预测建筑面积94.900平方米，套内建筑面积52.610平方米，分摊42.290平方米，该商品房单价6600元/㎡，总价626340元，并约定合同签订后支付20万元，交付使用时支付6.5万元，2018年底支付5万元，剩余50%付款方式见补充协议；之六、买受人刘杰，3层306号，预测建筑面积40.950平方米，套内建筑面积22.700平方米，分摊18.250平方米，该商品房单价6600元/㎡，总价270270元，并约定合同签订后支付4万元，交付使用时支付4.5万元，2018年底支付5万元，剩余50%付款方式见补充协议；之七：买受人刘杰，3层307号，预测建筑面积108.520平方米，套内建筑面积60.160平方米，分摊48.360平方米，该商品房单价6600元/㎡，总价716232元，并约定合同签订后支付26万元，交付使用时支付6.5万元，2018年底支付5万元，剩余50%付款方式见补充协议；之八：买受人刘杰，3层308号，预测建筑面积109.860平方米，套内建筑面积60.900平方米，分摊48.960平方米，该商品房单价6600元/㎡，总价725076元，并约定合同签订后支付20万元，交付使用时支付6.5万元，2018年底支付5万元，剩余50%付款方式见补充协议。同时查明，原、被告双方于《商品房买卖合同（预售）》签订的次日，又签订了《某某大厦房屋买卖合同补充协议》一份。该补充协议约定：“双方在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，在签订《商品房买卖合同》后，就其他已达成条款签订本协议。其中约定：（1）在买受人首付50%购房款后，房款剩余50%由出卖人负责办理银行按揭贷款，买受人提供必要协助。（2）、若本合同签订后6个月以内，出卖人无法办理银行按揭贷款的，出卖人将房产证交付给买受人，由买受人自行办理银行抵押贷款，并在3个月内将剩余款项支付给出卖人。因出卖人无法交付房产证导致买受人不能支付剩余房款的，买受人不承担违约责任。（3）、若房产证已办理，上述1、2项皆不可行时，买受人以同期银行按揭还款方式支付给出卖人剩余房款。”再查明，房屋合同总价款为4822092元，协议签订后，二被告实际支付原告方购房款240万元。其中，2018年9月13日支付13万元；2018年9月14日支付137万元；2018年10月10日支付30万元；2018年10月19日支付20万元；2019年1月23日支付20万元；2019年2月28日支付5万元；2019年5月4日发支付15万元。本院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告之间系商品房买卖合同关系。原告方与二被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》均系买卖双方当事人真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，故应为有效合同。合同履行的过程中，二被告按照合同的约定基本履行了前期付款50%的义务，虽有瑕疵，但原告方接受，且未提出任何异议，本着从有利于实现合同的目的原则考虑，二被告应对不足部分购房款11046元给与补足。关于剩余房款的交付问题，鉴于双方在补充协议中明确约定了剩余50%的购房款的支付方式即由原告方负责办理银行按揭贷款或原告方将房产证交付二被告，由二被告自行办理银行抵押贷款的这一特定付款方式，故付款约定系附条件的民事法律行为，原告方作为先履行义务的一方未能依约办理银行按揭手续，亦未能依约将房产证交付二被告，因原告方未履行合同约定的先期义务，所以二被告作为后履行义务的一方有权拒绝其履行要求。现原告方要求二被告支付剩余50%的购房款理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告运城新丰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费27141元，减半收取13570.5元，由原告运城新丰房地产开发有限公司负担。审判员 崔 鹏二〇二〇年二月二十八日书记员 吕皎洁