广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初14237号原告（反诉被告）：陈慧嫦，女，1976年12月22日出生，汉族，住广州市荔湾区，被告（反诉原告）：程笑欢，女，1950年5月22日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，总经理。委托诉讼代理人：杨笑君，该公司员工。委托诉讼代理人：牛洪星，该公司员工。原告（反诉被告）陈慧嫦诉被告（反诉原告）程笑欢、被告广州市德才房地产代理有限公司（以下简称“德才公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告、被告程笑欢及被告德才公司的委托诉讼代理人牛洪星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称和反诉答辩称：原告与被告程笑欢就买卖位于海珠区革新路和乐二巷12号首层的物业签订《房屋买卖合同》，被告德才公司作为中介方提供中介服务。签订合同期间，在原告的当面追问下，被告程笑欢隐瞒了所出售房屋楼龄超出35年的事实，要求原告查看房产证，但房产证上没有显示楼龄情况，只显示1999年发证，年限70年。被告德才公司在清晰知道原告需要向银行申请住房按揭贷款的情况下，称其不知道建楼时间，对楼龄带过处理，没有告知原告涉案房屋不能办理贷款，没有起到如实告知及预防的作用。原告经计算认为涉案房屋没有超过20年楼龄。原告当时与被告德才公司说明要以原告与原告母亲的名义贷款，因为原告没有购房资格。被告德才公司称没有问题，他们处理过很多这样的情况，暗示如果找其合作的按揭公司，是可以为原告办理按揭贷款的。之后，原告到中国农业银行申请商业按揭贷款，银行上门评估后得知房屋楼龄已超过35年，贷款最终审核结果为楼龄太久，不给予贷款。原告又向中信银行、中国银行贷款，但银行称房屋楼龄太久，不可能贷款。2019年4月8日至17日，原告一直与两被告协商解除合同，但被告程笑欢一直不予理睬。2019年4月18日，原告按照合同中的地址向被告程笑欢邮寄了解除合同通知书，但被告程笑欢要求快递员送至新地址，后拒绝接听快递员电话及拒收邮件，邮件退回给原告。同日，原告将解除合同通知书送至被告德才公司处，被告德才公司没有签收。2019年4月22日，原告将退回的邮件送达到被告德才公司处，要求被告德才公司转交给被告程笑欢，并根据合同中记载的手机号发送短信给被告程笑欢，但两被告都没有理睬。原告又通过联系街道及被告德才公司的上级单位的方式与被告程笑欢协商，但被告程笑欢以回避的态度不接受协商。原告在与被告程笑欢签订合同120日内通知被告程笑欢提交相应材料给农业银行贷款部审批，没有逾期申请贷款，被告程笑欢拖延了14日才向银行提交材料，所以不存在因原告原因导致被告程笑欢的损失，且涉案房屋已经被被告程笑欢出租。涉案房屋不能申请贷款不是原告的问题，而是两被告的问题，所以买卖合同的违约责任应由被告程笑欢承担。根据《广州市存量房买卖合同》第六条，由于金融政策性调整导致原告不能贷款，原告可以要求解除合同。故起诉请求判令：1、解除与被告程笑欢签订的《广州市存量房买卖合同》（编号A0003679），被告程笑欢返还购房定金50000元；2、被告德才公司对被告程笑欢返还定金50000元承担连带清偿责任,并按中介服务费3倍的标准赔偿原告39000元；3、两被告承担本案的诉讼费。被告程笑欢辩称和反诉称：被告程笑欢急需资金使用，于2018年10月委托被告德才公司出售涉案房屋，保证全部材料真实、合法、准确、完整，享有完整处分权。2018年10月29日，原、被告签订买卖合同，约定：房屋售价62万元；原告知悉国家及不动产所在地的限购及贷款政策；签订合同前原告已查阅上述物业的权属证明文件，实地查看了解上述物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、产权情况、周边环境等；原告确认己查阅该房地产的权属证明文件，并已实地查看及了解，故不得借此拒绝交易；原告签订本合同后，不能按本合同约定买入该物业，应向被告程笑欢支付成交价10%的违约金；被告程笑欢同意原告有权决定最终房产落户人名。2019年3月8日，原告和被告程笑欢在被告德才公司处办理网签手续。由于涉案房屋办理了网签，被告程笑欢无法再次出售房屋，蒙受损失。如今原告借口楼龄超过35年提出诉讼，要求解除合同。故反诉请求判令：1、原告向被告程笑欢支付相当于涉案房屋成交价10%的违约金62000元；2、本案诉讼费由原告承担。被告德才公司辩称：被告德才公司是促成涉案房屋的中介方，不是涉案房屋买卖合同的相对方，与原告形成居间合同关系，与本案房屋买卖合同关系不属于同一法律关系，原告的第2项诉请没有法律依据。如果法院认同合同解除，定金应由收取方返还，原告要求被告德才公司承担清偿责任依据不充分。原告未举证证实两被告存在隐瞒或未如实告知的行为、其向银行贷款未获批、银行不批准贷款申请的原因是房屋楼龄太久这单一原因及其贷款未获批与两被告行为之间具有因果关系。从原告提交的《中介服务三方协议（买卖）》第4条第2款约定，原告有权在签订合同前实地查看及了解上述物业的坐向、面积、楼龄等，《房屋买卖合同》第1条也明确，原告确认已经查阅涉案房屋的权属证明文件，并已经实地查看了解，故不得以此拒绝交易。《房屋买卖合同补充协议》可以证实，买卖双方一致同意自行委托按揭机构办理按揭及过户，由此产生的交易风险均由双方自行承担，故与被告德才公司无关。经审理查明：粤（2016）广州市不动产权第03222000号《不动产权证》记载，海珠区革新路和乐二巷12号首层房屋的权属人是被告程笑欢，共有情况为单独所有，房屋建筑面积为22.73平方米，房屋所有权取得方式为购买，米已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从1999年7月22日起；房地产平面附图上盖有广州市房地产测绘所绘制91年8月19日；等。2018年10月29日，原告（乙方、买方）与被告程笑欢（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方就买卖位于海珠区革新路和乐二巷12号首层的物业达成一致协议；（第一条）乙方确认己查阅该房地产的权属证明文件，并已实地查看及了解放不得借此拒绝交易；该物业建筑面积为22.73平方米，《不动产权证书》名称及号码为03222000，成交价为620000元，楼款交付方式详见“付款细则”；（第二条）甲方须保证对该物业享有完整所有权，并保证本合同所载有关物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此而引起的一切责任；（第五条）乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价0.05%的违约金，逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金；（第八条）付款细则：乙方应于签订本合同时支付50000元作为定金；楼价余款甲乙双方同意按按揭付款方式交付，⑴乙方应在签署本合同后180天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；⑵首期楼价款（含定金）共计310000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；⑶310000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；甲乙双方同意按规定通过存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准；双方已知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件（如纳税和社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续，本合同与网签合同不一样的，以本合同内容为准；经甲乙双方协商，乙方于2018年10月28日支付定金人民币10000元整，剩下人民币40000元整于2018年11月8日之前支付给甲方，乙方有权决定最终房产证落户名人，甲方无异议；等。原告分别于2018年10月28日、2018年11月8日向被告程笑欢支付定金10000元、40000元。同日，原告和被告程笑欢签署《中介方告知客户的国家购房政策告知书》，确认知悉楼龄长短（涉及银行按揭时间长短）并了解所提示的风险等。原告和被告程笑欢还在查询时间为2018年10月28日的涉案房屋查询结果上签名，该查询结果载明：房屋结构为混合结构，建筑面积为22.7259，建筑时间-；等。2018年10月29日，原告（乙方）、被告程笑欢（甲方）和被告德才公司（丙方）签订《中介服务三方协议（买卖）》，约定：甲乙双方独家委托丙方就买卖海珠区革新路和乐二巷12号首层提供中介服务事宜；中介服务内容及收费标准：丙方向甲乙双方提供交易信息、市场行情咨询，协助察看物业，最终促成双方签署合同，甲乙双方需在签署合同当天支付经纪代理服务费及咨询服务费，需支付的服务费金额以其与丙方签订的《经纪代理服务费确认书》及《咨询服务费确认书》（如有）为准；乙方权利和义务：签订合同前查阅上述物业的权属证明文件，实地查看及了解上述物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等；签署本协议后，若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获得银行批准，而乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以协商解决；等。原告签署《咨询服务费确认书》，确认被告德才公司提供了中介咨询服务，成功促成其签署海珠区革新路和乐二巷12号首层物业的买卖合同，同意支付13000元咨询服务费等。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、林凤琼（乙方）与被告程笑欢（甲方）于2019年3月5日签订的《补充协议》，约定：由于买卖双方均不委托中介推荐的按揭服务公司办理上述手续，现补充约定如下：买卖双方自行委托农业银行按揭机构办理按揭贷款及过户手续（按揭机构联系人：王敏，联系电话：159××××0068）；由于本次交易由买卖双方自行办理或自行委托其他公司、代理人办理相关手续，中介方无法作监管，故买卖双方愿意承担因此产生的交易风险；买卖双方已知悉须选择具有较高信用度和实力的按揭公司/银行办理按揭手续，以防逾期或无法向业主支付房款/无法收取房款等交易风险；等。拟证明原告委托办理的按揭银行。2、合同解除通知书，拟证明原告曾向被告程笑欢要求解除房屋买卖合同。被告程笑欢质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均没有异议。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，没有收到该通知书。被告德才公司质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均没有异议。证据2的真实性、合法性由法院认定，不清楚。诉讼中，被告德才公司表示：其通过现场查看、查册、走访、询问合作单位（专业鉴定机构）形式调查房屋的楼龄，因房屋建设年代较早，对房屋具体楼龄不清楚，同时告知原告房屋建筑年代较早，房屋楼龄会影响按揭贷款金额多少、年限时长，且原告与被告程笑欢已在告知书上签字确认；原告未获得银行的按揭贷款，经了解相关政策，其认为并非仅楼龄一个原因造成，原告母亲超年龄贷款，也是贷款未获得银行批准的重要原因之一。原告向本院申请对涉案房屋的楼龄（建筑时间）进行鉴定。本院认为：原告与被告程笑欢签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，原告向被告程笑欢支付了定金50000元，故原告和被告程笑欢的房屋买卖关系成立。原告表示两被告未告知其涉案房屋楼龄超出35年，致其无法进行商业按揭贷款，故要求解除合同。从本案查明的事实可见，签订合同时被告程笑欢已向原告出示房产证，被告德才公司也已向原告提供房屋查册信息，两被告已尽到诚实、谨慎的义务，原告未提供证据证明两被告存在刻意隐瞒的情形，也未提供证据证明因涉案房屋楼龄过长导致其无法办理商业按揭贷款，故对原告的上述主张，本院不予采纳。原告未举证证明被告程笑欢对房屋买卖合同不能继续履行存有过错，在此情况下，原告未按照合同约定履行义务已构成违约。现原告要求解除合同，该合同事实上已经无法继续履行，故本院确认双方签订的房屋买卖合同解除。合同约定，原告签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向被告程笑欢支付成交价10%的违约金，被告程笑欢应退还原告已付的所有款项。故被告程笑欢要求原告支付成交价10%的违约金62000元符合合同约定，本院予以支持，但应将原告已付的50000元定金退还给原告。原告要求被告德才公司对被告程笑欢退还定金承担连带清偿责任,并按中介服务费3倍的标准赔偿39000元的诉请，缺乏依据，本院不予支持。原告向本院申请对涉案房屋的楼龄（建筑时间）进行鉴定，该鉴定并非必要，故对原告的该申请，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告陈慧嫦与被告程笑欢就海珠区革新路和乐二巷12号首层房屋签订的《房屋买卖合同》；二、原告陈慧嫦在本判决生效之日起十日内向被告程笑欢支付违约金62000元；三、被告程笑欢在本判决生效之日起十日内退还定金50000元给原告陈慧嫦；四、驳回原告陈慧嫦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费2025元，由原告负担887元，被告程笑欢负担1138元；反诉受理费675元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  邓燕媚人民陪审员  陈燕珍二〇二〇年二月二十八日书 记 员  于悦姗何国卫