贵州省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔民终693号上诉人（一审原告）：六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司管理人，住所地贵州省六盘水市钟山区钟山西路**。法定代表人：曾广连，系六盘水安信会计师事务所所长。被上诉人（一审被告）：黄玉芬，女，1972年8月12日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司（以下简称泰鸿源公司）管理人（以下简称泰鸿源公司管理人）因与被上诉人黄玉芬确认合同无效纠纷一案，不服贵州省六盘水市中级人民法院(2018)黔02民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。泰鸿源公司管理人向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、改判泰鸿源公司与黄玉芬签订的泰鸿大厦Ａ栋4层401室，4夹层03室、04室《商品房买卖合同》无效；3、一、二审诉讼费由黄玉芬负担。事实及理由：一、黄玉芬未实际支付泰鸿源公司购房款，仅有泰鸿源公司原法定代表人陶用红出具的2014年6月13日收到500万元的购房款的《收条》。泰鸿源公司与黄玉芬之间无民间借贷关系，是陶用红与黄玉芬之间存在借贷关系。《收条》的收款时间是2014年6月13日，购买争议房屋的合同签订时间是2014年6月13日，与2013年4月11日黄玉芬支付给陶用红200万元款项的时间相差14个月，诉争房屋已于2011年出售给案外人唐晚成、张某，手写《收条》及一年前就支付购房款不符合商品房买卖交易规则。黄玉芬称部分房款抵扣业务费，但黄玉芬与泰鸿源公司并无业务往来。二、黄玉芬购买争议房屋房价明显低于市场价，并非善意取得。三、黄玉芬与陶用红存在民间借贷关系，涉案交易“名为买卖，实为借贷”，黄玉芬并非实际购房者，而是与陶用红有民间借贷关系，将债务转移至泰鸿源公司名下。四、黄玉芬的行为侵犯了泰鸿源公司债权人的利益，本案《商品房买卖合同》依法无效。黄玉芬辩称：一、一审中提交的泰鸿源公司认可的全款收据和转账凭证，银行流水，取现一千多万的银行流水，足以证明付清购房款的事实，泰鸿源公司及法定代表人已签字盖章出具购房款《收条》确认。二、显失公平的合同依法只能在一年内申请撤销，黄玉芬已提交购房单价不低的证据。三、黄玉芬与泰鸿源公司有借贷关系及商品房买卖关系。四、陶用红收到款项后未转给泰鸿源公司，系公司内部事务，与黄玉芬无关。泰鸿源公司管理人向一审法院提起诉讼,请求：1、确认泰鸿源公司与黄玉芬于2014年6月13日签订的购买泰鸿大厦A幢4层401室、4夹层03室、04室，共计2190.76平方米的《商品房买卖合同》无效；2、本案诉讼费由黄玉芬承担。一审法院查明：2014年6月13日，泰鸿源公司与黄玉芬签订《商品房买卖合同》，约定泰鸿源公司将其开发的位于六盘水市钟山区（客车站旁）的泰鸿大厦第Ａ幢4层401、4夹03至04室房屋出售给黄玉芬；该商品房用途为商业；建筑面积共2190.76平方米，其中套内建筑面积1774.25平方米，公摊建筑面积416.01平方米；按套（单元）计算，该商品房总价款为500万元；付款方式为一次性付清全额购房款；双方同时对其他事项进行了约定。同日，泰鸿源公司向黄玉芬出具《收条》，载明：今收到黄玉芬交来六盘水市钟山区30号泰鸿大厦401、4夹03至04房款500万元。2014年6月17日，黄玉芬就所购房屋为泰鸿源公司缴纳了一般营业税、企业所得税、土地增值税等共计1219643.75元，并自行缴纳了产权转移印花税、契税228917.75元。同月19日，黄玉芬支付转让手续费35052.20元（该份发票备注：转让双方各承担50％），后取得六盘水市房权证钟山区字第**房屋所有权证。案涉房屋在六盘水市不动产登记中心的登记档案体现，该房屋于2009年5月21日进行商品房初始登记，于2011年11月8日进行房屋面积变更登记，于2012年2月17日进行房屋拆分变更登记，此前登记的所有权人均为泰鸿源公司，于2014年6月19日进行转移登记，将所有权人变更登记为黄玉芬。另查明，黄玉芬自2010年始多次出借款项给泰鸿源公司，双方存在借贷关系。2013年4月11日，黄玉芬向泰鸿源公司原法定代表人陶用红个人账户转款100万元；同日，案外人郭家权亦向陶用红个人账户转款100万元，黄玉芬主张上述两笔款项均系其向泰鸿源公司支付的案涉房屋购房款。另，黄玉芬提交的银行交易流水体现其2012年至2014年期间在多家金融机构多次支取过大额现金。另查明，2015年3月，泰鸿源公司与案外人张娟及黄玉芬等人因商品房预售产生纠纷并诉至法院，在案件审理过程中，当事人于同年3月30日达成《和解协议》后，泰鸿源公司撤回起诉。该《和解协议》第二条载明：泰鸿源公司已自愿出售给黄玉芬的位于六盘水市钟山区，因黄玉芬已付清房款，且泰鸿源公司已将房屋过户给黄玉芬，其房屋产权证号为六盘水市房权证钟山区字第**，泰鸿源公司在本协议签订之日将房屋交付给黄玉芬，并由黄玉芬以年租金36万元返租给泰鸿源公司。还查明，2011年，泰鸿源公司将案涉房屋分割成若干小房间并编设房间号后分别出售给案外人唐晚成、张某等人，案外人张某提交了双方就此签订的《商品房买卖合同》，该合同约定泰鸿源公司于2012年12月17日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同签订后，案外人唐晚成、张某等人交纳了购房款，并将所购房屋委托给案外人六盘水新湾半岛酒店投资管理有限公司经营管理。之后，泰鸿源公司一直未向买受人交付房屋转移登记的有关文书。2018年，案外人陈继祥、梅倾雪向本院书面申请对泰鸿源公司进行破产审查，本院已于2018年4月8日受理了泰鸿源公司的破产清算案件，并依法指定管理人，管理人认为泰鸿源公司与黄玉芬签订《商品房买卖合同》的行为损害其他债权人利益，遂提起本案诉讼。一审法院认为，本案争议的焦点为：泰鸿源公司管理人请求确认案涉《商品房买卖合同》无效的理由是否成立。本案系泰鸿源公司进入法院破产案件审理程序后，破产管理人对泰鸿源公司与黄玉芬签订合同的特定行为提起诉讼，其实质是请求法院确认泰鸿源公司将案涉房屋出售给黄玉芬的行为无效，案由应为请求确认债务人行为无效纠纷，由于泰鸿源公司管理人在本案中并未请求确认行为无效，而是单就合同效力提出确认请求，且并未提出其他请求事项，故将本案案由确定为确认合同无效纠纷。关于合同效力如何确认的问题。首先，泰鸿源公司管理人主张陶用红与黄玉芬之间存在《中华人民共和国企业破产法》第三十三条规定“为逃避债务而隐匿、转移财产及虚构债务或者承认不真实的债务”的情形。上述规定中的两类行为是指债务人的主观恶性明显，相对人存在与债务人恶意串通的情形，且相对人对财产不享有合法权益。从泰鸿源公司于2014年12月29日向公安机关递交的《报案材料》来看，泰鸿源公司是以黄玉芬涉嫌合同诈骗提出控告，可见泰鸿源公司并未与黄玉芬串通一致共同转移财产，且亦无证据证明2014年6月双方签订合同时泰鸿源公司具有逃避债务的恶意；虽然黄玉芬对于购房款500万元的交付未能提交全部转款凭证，但泰鸿源公司向其出具了全额收到购房款的收据，并办理了案涉房屋的所有权转移登记，且在泰鸿源公司与案外人张娟及黄玉芬等人于2015年3月发生纠纷时，泰鸿源公司再次确认与黄玉芬之间买卖合同的真实性，同时对黄玉芬付清购房款及房屋已过户的事实予以认可。因此，现有证据不能认定双方之间存在恶意串通。故泰鸿源公司管理人以上述理由主张案涉《商品房买卖合同》无效不能成立，不予采纳。其次，泰鸿源公司管理人主张根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，可认定案涉《商品房买卖合同》无效。该条司法解释规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中，虽然泰鸿源公司与黄玉芬之间存在民间借贷关系，但没有证据体现双方签订买卖合同的真实目的是作为民间借贷合同的担保即双方之间形成让与担保，并不属于上述司法解释条款规定的情形，故泰鸿源公司管理人以该理由主张案涉《商品房买卖合同》无效亦不能成立，不予采纳。再次，泰鸿源公司管理人主张泰鸿源公司与黄玉芬签订《商品房买卖合同》前已将案涉房屋出售给其他人，且出售的价格高于黄玉芬所购买的价格，双方存在损害其他人利益的行为，故合同无效。就案涉房屋而言，泰鸿源公司存在“一房二卖”的行为，但“一房二卖”并非必然导致合同无效，其不能作为认定合同无效的理由，故泰鸿源公司管理人以该理由主张案涉《商品房买卖合同》无效同样不能成立，不予采纳。一审判决：驳回泰鸿源公司管理人的诉讼请求。案件受理费60元，由泰鸿源公司管理人负担。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明，本案一审庭审中证人张忠琼证实其购买泰鸿源公司房屋时是全款付清，先交的购房款后，再签订的购房合同。还查明，2014年6月17日，六盘水衡佳房地产估价事务所有限公司对涉案房屋的评估总价值为750万元。再查明，泰鸿源公司曾于2014年12月19日向六盘水市公安局经侦支队报案，《报案材料》载明2010年6月至2013年5月止，黄玉芬分六次借款给泰鸿源公司共计700万元，泰鸿源公司到2014年5月30日前分24次已经归还黄玉芬1029.45元。黄玉芬利用手中非法掌握陶用红向黄玉芬开取的借条（还款承诺书），以泰鸿源公司不归还黄玉芬的借款为由，于2014年6月18日将属于泰鸿源公司所有的泰鸿大厦房产2190.76平米房产（房房屋产权证号：六盘市房权证钟山区字第**；房号为401、4夹03和4夹04，该房屋2008年经六盘水正信房地产评估公司估值为1587.09万元）非法过户到其名下，但黄玉芬并未归还泰鸿源公司等值的借款凭证，至今强行非法将借款凭证及上述房产据为己有。2015年3月30日，泰鸿源公司向黄玉芬出具了载明“黄玉芬交回陶用红六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司的借条原件：……合计2494万元。”的说明。除上述事实外，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》的效力如何认定。第一，本案泰鸿源公司管理人上诉主张在签订案涉《商品房买卖合同》时，黄玉芬与陶用红存在恶意串通，但未提交证据予以证明。本院查明，陶用红以泰鸿源公司的名义，于2014年12月19日将向六盘水市公安局经侦支队举报黄玉芬涉嫌合同诈骗，举报材料中，泰鸿源公司在认可与黄玉芬由借款关系的情况下，举报黄玉芬将案涉房屋非法过户，这一事实表明陶用红与黄玉芬之间不存在恶意串通的情形，故本院对泰鸿源公司管理人的该主张不予采信。第二，本案黄玉芬虽于合同签订前向陶用红支付购房款，但泰鸿源公司于2014年6月13日向其出具收到购房款500万元的《收条》，且泰鸿源公司在与案外人张娟及黄玉芬等人因商品房预售产生纠纷一案中，于2015年3月30日达成的《和解协议》中自认将涉案房屋出售给黄玉芬，黄玉芬已付清房款。而在一审庭审中，有证人证明购房交易系先交的购房款再签的合同，说明涉案交易方式并非泰鸿源公司售房方式的个案，故泰鸿源公司的该主张也不成立，本院不予采信。第三，黄玉芬购买房屋的价格是否过低。本案中，黄玉芬购买总面积为2190.76平方米的房屋支付房款为500万元，此外还代为支付了应由泰鸿源公司应当支付的营业税、企业所得税、土地增值税等共计1219643.75元，转让手续费17526.10元（转让手续费共计35052.20元，转让手续费发票备注转让双方各承担50%），总计为6237169.85元。2014年6月17日，六盘水衡佳房地产估价事务所有限公司作出的对涉案房屋的总评估价值为750万元，并不属于明显低价转让情形。虽存在100余万元的价差，但即便根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”的规定将购房价格与评估价格存在一定价格出入认定为显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”的规定，泰鸿源公司管理人应另诉行使撤销权，本院对泰鸿源公司管理人的该主张不予采信。第四，本案泰鸿源公司管理人主张黄玉芬与陶用红之间存在民间借贷关系，故陶用红与黄玉芬签订的案涉《商品房买卖合同》是名为买卖实为借贷，但未提供证据予以证明，对泰鸿源公司的该主张，本院也不予采信。第五，关于黄玉芬是否善意取得案涉房屋问题，基于本案系泰鸿源公司起诉确认合同无效纠纷，审理焦点为案涉合同效力，不涉及物权效力，善意取得问题不属于本案审理范围。关于泰鸿源公司还将房屋出售给了唐晚成、张忠琼等人，本案系一房二卖的行为问题，本院认为，“一房二卖”并不必然导致合同无效，应根据各份合同的实际情况判断合同效力，在本案中，黄玉芬与泰鸿源公司签订的《商品房买卖合同》为泰鸿源公司与黄玉芬自愿合意签订，案涉《商品房买卖合同》上载有黄玉芬及泰鸿源公司的签章，并无违反法律行政法规强制性规定及影响合同无效的情形，商品房买卖合同依法成立并生效，本院对泰鸿源公司的上诉主张不予支持。综上，泰鸿源公司管理人的的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费60元，二审案件受理费60元由六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司管理人负担。六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司管理人多预交上诉费46740元，本院予以退回本判决为终审判决。审判长  李圣瑞审判员  徐 彬审判员  罗 宁二〇二〇年二月二十五日法官助理韦嫣婷书记员  陈 雁