河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0402民初3312号原告：刘小平，女，汉族，1974年12月13日生，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：李俊营，男，1972年6月19日生，汉族，住河南省平顶山市新华区，与刘小平系夫妻关系。被告：平顶山市林业局，住所地平顶山市新华区建设路西段270号院，统一社会信用代码1141040000545241XF。法定代表人：王卫锋，局长。委托诉讼代理人：陈莉，系河南超正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军耀，男，1972年8月15日生，汉族，系单位员工。原告刘小平与被告平顶山市林业局房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘小平及其委托诉讼代理人李俊营，被告平顶山市林业局的委托诉讼代理人陈莉、李军耀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘小平向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告返还购房集资款10000元及利息（以购房款10000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算，自1997年8月22日起算至2019年8月14日利息为15840元，之后利息计算至被告实际返还房款之日止）；二、请求判决被告赔偿原告房屋市场差价250000元（暂计，具体以评估价为准）、2017年该房屋涉诉损失6000元及其他房屋改造损失10281元，共计266281元；三、本案诉讼费由平顶山市林业局承担。事实与理由：原告刘小平于1996年成为平顶山市林业局（以下简称“林业局”）的正式职工，享有购买单位集资房的正当权利。1997年林业局将位于新华区XX路XX西楼X单元X楼X户一套住房，售卖给职工刘小平，刘小平按照单位财务要求的缴款额，向林业局财务部门缴纳了购房集资款，单位财务部门开具了集资款缴款收据，完成了房款缴纳全部义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，原告与市林业局已形成合同关系。但林业局一直未履行相关义务，给刘小平办理该房屋的产权证。使原告未能取得房屋所有权证，直接导致了新华区人民法院作出（2017）豫0402民初935号民事判决书，该房屋已经在事实上无法交付。后持有该房屋产权证的宋银英起诉刘小平要求返还该涉案房屋、并腾房，该案因平顶山市林业局不具有该涉案房屋的所有权和处分权，造成刘小平无法取得该涉案房屋的所有权，被新华区人民法院判令刘小平将该房屋返还给宋银英，并判决刘小平限期（判决生效后30日内）搬出该房屋。对此，林业局存在重大的责任过错，其过错及违约行为导致了刘小平与平顶山市林业局的集资购房合同无法继续履行，已构成违约，应当赔偿原告因此遭受的一切损失。根据《中华人民共和国合同法》第107条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第113条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”根据现在周边房价行情，每平方米在4600元左右，该房屋建筑面积61.17平方米，依据此目前的售房价格计算，现在该房屋的总价值约为29万元。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十三条规定，被告市林业局应当返还原告集资购房款10000元及利息，并赔偿房屋升值市场差价损失约28万元，2017年涉诉损失6500元及因改造装修房屋造成的损失10281元（包括水电气改造、基础装修等入住基本条件改造）。综上所述，被告的行为致使合同目的不能实现，已构成根本违约，给原告造成了巨大的精神伤害和财产损失，为维护自身合法权益，根据相关法律规定，特诉至贵院，望判如所诉。平顶山市林业局辩称：一、市林业局与原告刘小平之间并非平等主体之间的买卖合同关系，本案不属于人民法院民事案件的受理范围，应依法驳回刘小平的起诉。根据本案现有证据材料显示，市林业局于1992年8月10日，与案外人王铁良签订了一份《房屋买卖协议》，约定购买王铁良10套房屋，每套面积为62平方米，总面积620平方米，总价为300700元。协议签订后市林业局于1992年9月、1993年1月、6月分三次付给王铁良27万元，王铁良于1993年1月、6月分两次交付给市林业局九套房屋。最终，林业局实际购买王铁良9套房屋，每套房屋价格为3万元。1997年刘小平向市林业局支付了10000元住房集资款后，市林业局将从王铁良处所购的上述九套房屋中的一套分配给其居住。刘小平自1997年至2019年3月，22年间一直居住、使用该套房屋。从刘小平获取上述房屋居住权的历史过程可以看出，其支付10000元所取得的仅仅是房屋的居住使用权而非房屋所有权。刘小平与市林业局之间并非是按照平等自愿、等价有偿的民法基本原则之上的买卖合同关系。市林业局将花费3万元所购买的房屋，在仅仅收取刘小平10000元款项情况下，交给其居住使用长达22年，这样的法律关系，若将其视为一种买卖关系，则其既不符合当时的《民法通则》第二条、第四条，也不符合现行的《民法总则》第二条的规定。它显然是在特定历史阶段下国家所实施的一项特殊政策。不属于现行《中华人民共和国合同法》第二条所规定的“平等主体之间的法律关系”。根据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》最高法发［1992］38号：“三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”的规定，应依法不予受理或驳回刘小平的起诉。二、刘小平要求市林业局返还集资款10000元及利息，没有事实根据和法律依据。刘小平无权要求市林业局返还集资款10000元。前文已经讲过，1997年刘小平给市林业局交付的10000元其所取得的是该房屋的居住使用权，按照当时的政策，刘小平并不能当然取得房屋的所有权，其只有在参加房改、支付房屋价款后才能取得该套房屋的产权。在仅仅支付10000元款项的前提下，从市林业局获取了一套面积62平方米的房屋、居住了22年！现在，居然要求市林业局返还这10000元，22年的房屋无偿白住了？三、刘小平要求市林业局赔偿房屋市场差价250000元，2017年该房屋涉诉损失6000元及其他房屋改造损失10281元，没有任何依据。1、刘小平无权要求市林业局赔偿其所谓的房屋市场差价。（1）市林业局购买涉案房屋后，分配给刘小平居住，刘小平最终未参加房改、未能取得该房屋所有权证，市林业局不存在任何过错。1992年7月20日，平顶山市劳教所与王铁良签订了一份房屋买卖协议，市劳教将其所有的位于平顶山市XX路XX路西罐头厂XX楼的十八套房屋，以每平方米400元的价格转让给王铁良，共计房款440000元。1992年8月10日，王铁良又与市林业局签订了房屋买卖协议，又将其中的10套房屋卖给市林业局，最后实际成交了9套房屋。1992年12月29日，平顶山市新华区法院作出（1992）平新法经字第131号经济判决书，将平顶山市XXX楼X单元中上下六层十八套、中单元六楼三套，共21套房屋，判决归平顶山市劳教所所有。平顶山市中级人民法院（1996）平经初字第5号经济调解书，也确认了市林业局购买王铁良九套房子，归林业局所有，产权手续由王铁良负责办理。故，当时王铁良与市林业局之间的房屋买卖协议是合法有效的。1997年，市林业局又将所购房屋分配给单位职工刘小平居住，没有任何过错。（2）2016年7月28日平顶山市中级人民法院作出（2016）豫04民初3号民事判决书，2016年12月16日河南省高级人民法院作出（2016）豫民终字1348号民事判决书，撤销了（1996）平经初字第5号经济调解书——而在此之前，王铁良已经与市林业局签订购房协议、并交付了房屋，市林业局也已经将房屋分配给刘小平居住。（1996）平经初字第5号经济调解书突然被再审撤销，市林业局才是真正受害者！为此，市林业局也起诉了王铁良，要求其负责办理房屋产权证书，想通过诉讼争取权益，但最终未能如愿。最终刘小平因各种原因，未能参加房改获得该套房屋的所有权，与市林业局无关。（3）在整个事件中，刘小平的实际受益远大于10000元。涉案房屋是市林业局支付了30000元的购房款获得的，而刘小平仅仅支付了10000元的款项，自1997年至2019年以来的22年中，涉案房屋一直由刘小平实际占有、使用、收益，获得了涉案房屋22年的的全部利益（平均每月仅支付38元），其获取的收益远远大于其所支付的10000元款项。现要求市林业局返还集资款、赔偿房屋市场差价，既没有事实根据更无法律依据---市林业局的20000元购房款，被谁白白享用了22年？谁来赔偿这20000元的市场差价？2、刘小平无权要求市林业局赔偿其2017年该房屋涉诉损失6000元及其他房屋改造损失10281元。（1）刘小平2017年该房屋涉诉案件，市林业局不是案件当事人，与市林业局没有任何关系，其损失也与市林业局没有任何关系，不应当由市林业局承担。（2）本案涉案房屋，刘小平称“水电气改造、基础装修等入住基本条件改造款10281元”，没有任何证据来证明其主张。刘小平为满足必要居住条件所投入的装修改造，自己也享用了22年；另，涉案房屋最终返还的对象是案外人宋银英，刘小平若认为相关设施在事实上已成为该房屋的添附物，无法分离。那么，获得这些受益的主体也是宋银英，市林业局并未从中获取任何利益，与市林业局没有任何关系。因此，刘小平要求市林业局赔偿这些装修款项，没有任何依据。经审理查明，涉案房屋为平顶山市XX路X侧罐头厂X一单元（现为XX路西XX号院X家属院X号X西X单元）五楼中户房屋，该房屋始建于1988年。1988年6月18日，平顶山市罐头厂与平顶山市新生建筑公司签订联营建设工程承包合同一份，约定：由平顶山市罐头厂提供建房地皮，平顶山市新生建筑公司提供楼房建筑的全部资金，共同兴建位于本市XX家属楼，建成后，平顶山市罐头厂分得住房面积为1560㎡，其余房屋归平顶山市新生建筑公司所有，平顶山市新生建筑公司向平顶山市罐头厂支付现金6万元。1988年7月30日，平顶山市新生建筑公司又与其下属的第二工程处签订承包协议一份，约定：上述工程由第二工程处具体承建，第二工程处除向平顶山市新生建筑公司交付房屋面积1560㎡及现金6万元外，另向平顶山市新生建筑公司交付房屋5套。该协议签订后，平顶山市新生建筑工程第二工程处又与其下属的以许显明为代表的第一工程队签订工程承包合同书一份，约定：由第一工程队具体负责施工平顶山市罐头厂家属楼，第一工程队除向第二工程处上交1560㎡住房、6万元现金、五套房屋外，其余房屋出卖后所得利润由第二工程处和第一工程队许显明按照2：8比例分成。1990年5月10日，平顶山市瑞丰城市信用合作社以平顶山市新生建筑公司第二工程处第一工程队为被告向一审法院提起借款合同纠纷之诉，本院于1990年5月23日做出（1990）平新法经字第17号经济裁定书，对平顶山市罐头厂南边所建商品楼一栋予以诉讼保全，并于1990年9月1日做出（1990）平新法经字第58号经济调解书。在该调解书生效执行过程中，平顶山市瑞丰城市信用合作社与平顶山市新生建筑公司第二工程处第一工程队许显明达成执行和解协议，将平顶山市XX单元一至六楼十八套、中单元六楼三套共计二十一套房屋抵偿给平顶山市瑞丰城市信用合作社。平顶山市瑞丰城市信用合作社于1992年11月4日办理了平房字第××号房屋所有权证，后上述房屋被转卖给平顶山市文化局劳动服务公司。平顶山市文化局劳动服务公司在1993年7月27日办理了平房字第××号房屋所有权证，平顶山市文化局劳动服务公司后来又将部分房屋出卖给了包含宋银英在内的五人，宋银英购买的房屋位于光明路××罐头厂××商品房××单元××楼中户，于1993年8月办理了房屋所有权证，房屋所有权证号为：平房字第××号。1992年1月12日，平顶山市劳动教养管理所以许显明为被告向本院提起建筑承包合同纠纷的诉讼，要求按照协议内容对许显明所建房屋进行2：8分成，并支付垫付款6万元。1992年12月29日平顶山市新华区法院作出（1992）平新法经字第131号经济判决书，将平顶山市XX西单元中上下六层十八套、中单元六楼三套，共21套房屋判归平顶山市劳动教养管理所所有。后本院于1993年5月26日作出（1993）新经监字第1号经济裁定书，对本院作出的（1992）平新法经字第131号经济判决书进行再审，于1993年9月15日做出（1993）新经初字第01-1号经济裁定书，撤销了（1992）平新法经字第131号经济判决书，并按平顶山市劳动教养管理所撤诉处理。在该案诉讼期间，平顶山市劳动教养管理所与王铁良于1992年7月20日签订了一份房屋买卖协议，约定：平顶山市劳动教养管理所将十八套房屋（包括涉案房屋），以每平方米400元的价格卖给王铁良。后在王铁良诉平顶山市劳动教养管理所房屋买卖合同纠纷一案中，平顶山市中级人民法院（2013）平民初字第5号民事判决书认定：平顶山市劳动教养管理所与王铁良在1992年7月20日签订的房屋买卖协议系无效协议，后王铁良不服原审判决，上诉至河南省高级人民法院，河南省高级人民法院于2014年9月3日作出（2014）豫法民三终字第77号终审判决：驳回上诉，维持原判。1992年8月，王铁良将购买平顶山市劳动教养管理所的十八套房屋中的十套（含涉案房屋）卖给了平顶山市林业局，平顶山市林业局又将涉案房屋卖给其单位职工刘小平。平顶山市林业局因不能办理所购买房屋的房屋所有权证，于1996年1月诉至平顶山市中级人民法院，请求判令王铁良办理房屋所有权过户手续，并支付违约金、赔偿损失。平顶山市中级人民法院于1996年4月8日作出（1996）平经初字第5号经济调解书，内容为平顶山市林业局购买王铁良九套房子，产权归平顶山市林业局所有，平顶山市林业局补交王铁良630元；九套房屋产权手续由王铁良负责办理，所需费用按房产部门有关规定交纳。该调解书于2016年7月28日被平顶山市中级人民法院作出的（2016）豫04民初3号民事判决书撤销，后平顶山市林业局不服原审判决，上诉至河南省高级人民法院，河南省高级人民法院于2016年12月16日作出（2016）豫民终字1348号终审判决：驳回上诉，维持原判。现本案所涉房屋为宋银英所有。另查明，刘小平于1997年8月22日向平顶山市林业局缴纳住房集资款10000元，并在占有涉案房屋过程中对该房屋进行了装饰装修。上述事实，由（1996）年平经初字第5号经济调解书、（2015）平民再初字第1号民事判决书、（2015）豫法民三终字第156号民事裁定书、（2016）豫民终字1348号民事判决书、（2017）豫0402民初935号民事判决书、（2018）豫04民终1186号民事判决书、住房集资款收据及庭审笔录在卷予以证实。本院认为，刘小平与平顶山市林业局之间存在房屋买卖合同关系。虽然刘小平提交的平顶山市林业局于2017年5月24日出具的证明不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条之规定，双方之间也没有书面的房屋买卖合同，但根据（2017）豫0402民初935号民事判决书、（2018）豫04民终1186号民事判决书查明的事实以及结合住房集资款收据、集资住房的历史沿革，认定双方对于涉案房屋存在房屋买卖合同关系。而在1997年8月22日，刘小平向平顶山市林业局缴纳住房集资款，双方达成房屋买卖合同时，根据上述已查明的事实，此时平顶山市林业局对涉案房屋无处分权，且在此之后平顶山市林业局从未取得过处分权也未经所有权人追认。根据《中华人民共和国经济合同法》第七条、《中国人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条的规定，本院认定刘小平与平顶山市林业局之间的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此规定，对于刘小平请求平顶山市林业局返还购房集资款10000元及利息的主张本院予以支持，而利息金额为以10000元为本金，自1997年8月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。而刘小平的第二项诉讼请求“请求判决被告赔偿原告房屋市场差价250000元（暂计，具体以评估价为准）、2017年该房屋涉诉损失6000元及其他房屋改造损失10281元，共计266281元”，根据本院已查明事实，平顶山市林业局对导致涉案房屋买卖合同无效并无明显过错，且刘小平对于损失的计算无法律依据，故对刘小平的此项诉讼请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国经济合同法》第七条，《中国人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条之规定，判决如下：一、被告平顶山市林业局于本判决生效之日起十日内向原告刘小平偿还购房集资款10000元及利息（利息以本金10000元为基数，自1997年8月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告刘小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5294元，由刘小平负担5113元，由平顶山市林业局负担181元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费用，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  孙运涛审判员  王焕丽审判员  赵小飞二〇二〇年二月二十七日书记员  徐鑫茹附本案适用的相关法律条款：《中华人民共和国经济合同法》第七条下列经济合同为无效：一、违反法律和国家政策、计划的合同；二、采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同；三、代理人超越代理权限签订的合同或以被代理人的名义同自己或者同自己所代理的其他人签订的合同；四、违反国家利益或社会公共利益的经济合同。无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力。确认经济合同部分无效的，如果不影响其余部分的效力，其余部分仍然有效。《中国人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。