苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初1744号原告（反诉被告）：苏州市春申宾馆，住所地苏州市吴中经济开发区东吴南路**。法定代表人：毛联民，该公司总经理。委托诉讼代理人：晁梦茹、汪天睐，江苏拙正律师事务所律师。被告（反诉原告）：雷玲，女，1967年9月25日生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：苏州颐和家园护理院，住，住所地苏州市吴中区东吴南路**/div>负责人：曹雨田。被告曹雨田，男，1988年3月2日生，汉族，住苏州市姑苏区。上述三被告委托诉讼代理人：郑兴，系被告苏州颐和家园护理院员工。原告苏州市春申宾馆（以下简称春申宾馆）与被告雷玲、苏州颐和家园护理院（以下简称颐和护理院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，根据原告申请追加曹雨田为被告参加本案诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人晁梦茹，被告雷玲、颐和护理院、曹雨田之共同委托诉讼代理人郑兴到庭参加诉讼。审理中，被告雷玲提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人晁梦茹，被告雷玲到庭参加诉讼，被告颐和护理院、曹雨田经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告春申宾馆向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告和被告雷玲于2009年9月15日签订的《租赁合同》；2、请求依法判令被告雷玲向原告支付租金1050000元（租金自2018年2月1日按照每月70000元标准暂算至2019年4月31日，之后按合同约定的租金标准计算至判决解除之日止），并判决被告雷玲在合同解除后按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至实际支付之日止。3、请求依法判令被告雷玲向原告支付拖欠租金产生的利息损失24870元（利息暂算至2019年1月22日，之后按中国人民银行同期同档贷款利率计算至实际支付之日止）。4、请求依法判令被告颐和护理院对被告雷玲的上述债务承担连带清偿责任。5、请求依法判令被告曹雨田对被告颐和护理院的上述债务不能履行部分承担补充清偿责任。后原告增加一项诉讼请求，要求判令三被告腾空并返还房屋，房屋占有使用费计算至被告腾空返还之日。事实和理由：原告受苏州市吴中区东吴南路153号5号楼公寓楼所有权人上海贵云贸易公司的委托，对该5号公寓楼行使管理权，同时经江苏省吴中经济技术发展总公司同意，对由该公司所有的4号公寓楼享有至2024年9月30日的承租权。2009年9月15日，原告和被告雷玲签订一份《租赁合同》，由其将4号楼和5号楼租给雷玲用于开设颐和护理院。双方约定2009年9月18日交房，至12月30日为免租期。正式租期从2010年1月1日至2024年9月30日，年租金90万元，租金每5年调整一次，自2015年1月1日开始每5年的租金在前一年的基础上递增5%，此后每季度租金提前十五天交付，先付后用，逾期十五天作为自动退租，视为违约。租金应当付至原告指定的账户，租金为税后租金。上述合同签署后，原告按约交房，被告雷玲也于2010年8月办妥护理院登记并营业，但雷玲作为承租方，颐和护理院作为房屋实际使用方在租赁期间内多次拖延租金。2011年9月原告曾经因租金事宜起诉被告雷玲、颐和护理院，最终达成（2011）吴民初字第0892号民事调解书，调解书中将年租金调整为每年80万元，其他合同条款不变。2017年2月，原告因被告雷玲、颐和护理院拒付租金提起诉讼，苏州市吴中区人民法院作出（2017）苏0506民初1306号民事判决。2018年初，被告雷玲、颐和护理院又未按时缴纳租金，原告再次提起诉讼，苏州市吴中区人民法院作出（2018）苏0506民初341号民事判决，判决雷玲支付租金及相应的利息损失，被告颐和护理院对雷玲的债务承担连带清偿责任。雷玲、颐和护理院不服该判决，向苏州市中级人民法院上诉，苏州市中级人民法院作出判决驳回上诉，维持原判。后原告通过申请执行，由苏州市吴中区人民法院强制执行了539599元的执行款。现被告雷玲、颐和护理院又未按时足额缴纳租金，原告为此催缴两次仍未有果。被告雷玲、颐和护理院多次违背合同约定，恶意拖欠租金，其行为已严重损害了原告的合法权益，原告多次通过诉讼的方式解决，大大增加了原告的讼累。故原告提起本案诉讼，要求解除案涉《租赁合同》，并判决被告向原告支付租金和利息损失。被告雷玲、颐和护理院、曹雨田共同辩称，原告请求解除租赁合同没有依据，其已向原告支付房租至2019年4月30日，原告主张再次支付租金及利息毫无理由。2016年7月20日前其多次发函给原告，要求原告解决房顶渗漏问题。但至今没有回复。其在2018年2月至2019年1月的房租中扣除了其垫付的修缮房屋费用，于2019年1月18日又支付了截至2019年4月30日的租金210000元，故其未拖欠房租。请求驳回原告的全部诉讼请求。同时，被告雷玲提起反诉，要求判令春申宾馆承担房屋修缮费117400元、利息13133元。事实与理由：合同履行过程中，其发现房屋大面积渗漏，遂通知春申宾馆修缮，春申宾馆不予理会，还称已进行过修缮，实际上从合同履行至今，春申宾馆在2012年对一层屋顶做局部简单刷过一次胶液体，对大面积渗漏的房屋根本不起任何作用。漏水造成房屋内装潢多次被毁。该房屋的渗漏由来已久，从合同刚开始履行时其一直要求修缮房屋，并发函通知春申宾馆，但从未得到解决。2016年7月，其在支付房租时附言再次要求收到房租后30天内对房屋彻底修缮，在春申宾馆还是不予理会的情况下，其自行与专业防漏单位签订房屋修缮合同，共花费11万余元。反诉被告春申宾馆辩称，不应当受理被告雷玲的反诉，本案原告是春申宾馆，被告是雷玲、苏州颐和家园护理院、曹雨田，但仅有雷玲提起了反诉，其他两被告均未提反诉，程序上不应当合并审理。案涉房屋不存在需要修缮的情况，事实上其在2013年11月进行过防水施工，巩固过房屋防水，后来在使用中某个很小的角落出现了漏水，2016年7月原告主动购买了防水材料并妥善解决了，因此房屋已经不存在任何漏水问题，但被告在使用过程中单方认为房屋仍然存在漏水，并在没有通知原告的情况下擅自进行了修缮，而且被告是4、5号楼的整个屋顶都进行了施工，并不是防水修缮的目的。被告没有证据证明原告的房屋存在漏水与漏水的确切范围，也没有将漏水事实书面告知原告，也未提供房屋漏水后原告拒不修缮及需要被告自行修缮的证据。故请求驳回反诉原告雷玲的反诉请求。经审理查明，2009年9月15日，原告春申宾馆与被告雷玲签订《租赁协议书》一份，主要内容为：原告将位于苏州市公寓楼出租给雷玲，该房屋建筑面积为5200平方米，另有约800平方米属业主搭建用房和约2100平方米场地交雷玲使用，雷玲租赁该房屋用于开设康复护理院。双方约定原告于2009年9月18日向雷玲交付该房屋，租赁期自2010年1月1日至2024年9月30日止，免租金装修期自交房日起至2009年12月31日止。其中就租金（均为税后租金）及交付办法约定，按现状年租金900000元（不含物业费、管理费、卫生费、水电费、天然气费等相关费用），租金每5年调整一次，自2010年1月1日起，前五年租金不变，从第六个租赁年度（2015年1月1日）开始每五年的租金在前一年基础上递增5%，即2015年1月1日至2019年12月31日每年租金945000元，2020年1月1日至2024年9月30日每年租金992250元。雷玲在本协议本签订时支付租金225000元，春申宾馆收取租金后向雷玲开具收款凭证。雷玲保证每季度租金提前15天交付，先付后用，逾期15天作为自动退租，视为违约。租金由雷玲通过转账方式支付至春申宾馆指定账户，春申宾馆开具收款凭证给雷玲。租赁协议书还约定经双方协商一致，可订立补充条款。本协议补充条款和附件具有同等效力。该协议附件包括：附件一、租赁房屋范围示意图；附件二、该房屋附着物及附属、配套设施、设备清单及说明，附件二第4条约定，承租期间所有设备的使用、维修及发生的相关费用均由雷玲负责。合同签订后，案涉房屋即被用于经营颐和护理院。另查明，被告颐和护理院为民办非企业单位，登记机关为苏州市民政局，业务主管单位为苏州市卫生局，业务范围为医疗护理（各种老年病、慢××等一切生活不能自理者），成立日期为2010年8月1日。颐和护理院由雷玲和曹雨田合伙经营，共负盈亏，共担风险，开办资金为2000000元，由雷玲出资1800000元，曹雨田出资200000元，合伙人协议中约定期限自2009年10月28日起至2029年10月28日止共20年。原告春申宾馆于2009年12月30日被工商行政管理机关吊销营业执照，截至本案诉讼尚未组织清算，也未办理工商登记注销手续。2011年9月22日，本院受理春申宾馆诉雷玲、颐和护理院房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2011）吴民初字第0892号，该案中，春申宾馆要求雷玲、颐和护理院支付拖欠的房屋租金（按年租金900000元，自2010年3月30日起暂算至9月30日止为1350000元）。该案在审理中，双方达成如下调解协议：一、春申宾馆与雷玲于2009年9月15日签订的租赁合同继续履行，该合同的年租金双方一致同意调整为每年800000元，合同其他条款不变；二、颐和护理院结欠春申宾馆自2010年1月1日至2012年1月31日的4、5号楼的租金共计750000元及2012年2月1日至5月1日5号楼的租金110000元，上述款项共计860000元，颐和护理院于2012年3月8日前支付；三、春申宾馆给予颐和护理院4号楼3个月的装修期（时间自2012年2月1日至2012年5月1日），该装修期间的租金予以免除，等等。此后，双方继续履行案涉租赁合同。2017年2月17日，本院受理春申宾馆诉雷玲、颐和护理院房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2017）苏0506民初1306号，该案中，春申宾馆原告要求雷玲、颐和护理院支付拖欠的2016年11月份房租70000元及相应利息；被告腾空并返还房屋，支付逾期返还的房屋使用费（按每月70000元自2016年12月1日起计算至实际返还之日止）。该案经审理认定如下事实：2016年11月9日，春申宾馆向颐和护理院发出催交房租通知书，要求颐和护理院交付结欠的2016年11月至2017年1月期间的租金110000元。2016年11月29日，春申宾馆向雷玲、颐和护理院分别发送解除合同律师函，称因俩被告未履行支付房租义务，故要求解除原告与雷玲于2009年9月15日签订的租赁合同，并要求颐和护理院腾空、返还涉案房屋，支付承租期内房租及合同解除次日起的房屋使用费。雷玲于2016年11月30日签收该通知。双方在该案中还确认，春申宾馆指定雷玲、颐和护理院将租金支付至苏州市至尊装潢工程有限公司（以下简称至尊公司），该公司是原告的关联公司；截至2016年10月30日的租金已结清。2016年11月1日至2017年1月31日期间租金为每月70000元，雷玲分别于2016年10月19日、12月22日向至尊公司支付了100000元、21600元。2017年1月20日，雷玲又向原告支付了租金210000元。原告认为，根据合同约定，雷玲最晚应于2016年10月15日前支付2016年11月1日至2017年1月31日期间的租金，但被告仅支付121600元，应属违约，其有权解除涉案租赁合同，该租赁合同于2016年11月30日已经解除。雷玲认为，涉案房屋因年久失修，发生渗漏问题，其就房屋修复事宜多次要求原告履行义务，原告不予维修，其于2016年7月起就要求原告解决房屋渗漏问题，原告虽口头答应但一直未履行，故其在当月30日向原告支付租金时就在汇款单上附言“请在30日内彻底修缮房屋渗漏现象”；之后，原告置之不理，故其又在12月22日的汇款单上附言“屋顶渗漏修缮费用88400元，剩余房租21600元现打给”。其不存在违约行为，合同不能解除，要求将其已支付的修缮费用抵扣租金，因此房租已结清。2017年7月26日，本院作出（2017）苏0506民初1306号民事判决，认为根据房屋租赁合同约定及双方当事人的解释，被告雷玲应当提前15日支付自2016年11月1日至2017年1月31日期间的租金210000元，逾期15日视为自动退租。而雷玲在2016年10月19日向原告支付租金100000元，根据本案租赁合同有关先付后用的约定，该部分款项足以清偿2016年11月1日至11月30日期间的租金70000元，故原告要求被告支付该期间的租金及利息损失，本院不予支持。至于2016年12月1日至2017年1月31日期间的租金，原告在本案中未主张，本院不予理涉，由双方当事人另行结算处理。关于租赁合同是否解除的问题，雷玲未依约按时足额一次性支付2016年11月1日至2017年1月31日的租金存在不当之处，但其提供的汇款单、往来函能够证明被告曾就房屋漏水需要修缮事宜与原告进行过沟通，原告作为出租人对此未予以及时回复；被告雷玲还提供维修合同、付款凭据等证据主张自行修复而产生费用应抵扣租金，原告对修复的必要性及修复费用不予认可，鉴于合同未明确维修费用可直接抵扣租金，双方对承租房屋的维修费用存在争议，雷玲在本案中亦未提起反诉，该部分费用不宜在本案中一并处理。被告雷玲未足额支付上述租金亦有一定合理理由。原告在向雷玲发出解除合同通知后，被告分别于2016年12月22日、2017年1月20日向原告支付租金21600元、210000元，原告予以收取，雷玲则继续使用涉案房屋，由此说明双方签订的房屋租赁合同并未实际解除，故原告主张本案房屋租赁合同于2016年11月30日解除，并要求被告腾空返还房屋，支付逾期返还房屋的使用费，本院不予支持。据此，本院判决驳回原告春申宾馆的全部诉讼请求。判决后，双方均未上诉。2018年1月5日，本院受理春申宾馆诉雷玲、颐和护理院房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2018）苏0506民初341号，该案中，春申宾馆要求雷玲支付截至2018年1月31日的拖欠租金523400元及相应的利息损失（其中88400元自2016年10月16日起算，210000元自2017年4月16日起算，15000元自2017年7月16日起算，210000元自2017年10月16日起算，均按同期同档银行贷款利率计算至实际支付之日止）；被告颐和护理院作为案涉房屋的实际使用人且在合同履行过程中以自己的名义多次向其交付租金，即颐和护理院加入到了其与雷玲的租赁合同关系当中，故颐和护理院应与雷玲对上述款项承担连带清偿责任。该案经审理认定如下事实：2017年7月31日，被告向原告支付租金195000元。2017年10月30日，雷玲向至尊公司转账支付20000元，并向苏州市吴中公证处提存了租金161000元。次日，被告雷玲即向原告及法定代表人发函，通知原告其已将2017年11月至2018年1月租金在扣除房屋修缮费用181000元后的剩余款项161000元向苏州市吴中公证处公证，要求原告携带相关证照及（租金）发票前往领取。该案审理中，雷玲称其之所以未向原告支付租金，而是直接向公证机关提存，是因为原告始终未向其提供发票。原告则称，根据双方间的合同约定及被告实际交付租金的情况，被告一直都是将租金交付至其指定的至尊公司账户，不存在被告难以交付租金而需要提存的情况；且案涉租金都是税后租金，故未开发票不能成为原告拒付租金的理由。2018年5月9日，本院作出（2018）苏0506民初341号民事判决，认定雷玲仍有503400元租金未付，具体为：2016年11月至2017年1月的租金88400元，2017年5月至7月的租金15000元，2017年8月至10月的租金190000元及2017年11月至2018年1月的租金210000元…关于原告的利息损失问题，虽雷玲提供了一定的证据证明存在房屋修缮事宜并产生修缮费用，但其在此后的时间内既未向原告进行主张，也未在原告多次的诉讼中提起反诉，而仅以此为由拒付租金，故原告在雷玲未按期足额支付租金的情况下要求雷玲支付未付租金的利息损失，合法有据，应予以支持…至于雷玲有关其因原告未开具发票而将部分租金向公证机关提存即并不违约的抗辩，因被告确一直都是向原告指定的至尊公司账户交付租金的，且交付的也是税后租金，故被告以原告未开发票为由不按时交付租金，及至直接将租金提存，并据此提出抗辩，依据不足，不予采纳。关于颐和护理院的责任，因雷玲在承租案涉房屋后即用于经营颐和护理院，且颐和护理院确在案涉合同的履行过程中向原告交付过租金，即颐和护理院已加入到了案涉合同的履行中，故原告要求颐和护理院对雷玲的上述付款义务承担连带责任，合法有据，应予支持。据此判决：一、被告雷玲支付原告春申宾馆租金人民币503400元及相应的利息损失（其中：88400元自2016年10月16日起算，15000元自2017年4月16日起算，190000元自2017年7月16日起算，210000元自2017年10月16日起算，均按银行同期同档贷款利率计算至实际支付之日止。二、被告颐和护理院对上述债务承担连带清偿责任。被告雷玲、颐和护理院不服该判决，提起上诉，苏州市中级人民法院于2018年9月21日作出（2018）苏05民终6699号民事判决，驳回上诉，维持原判。后原告申请执行，执行中，被告履行了上述判决所确定的付款义务。本案庭审中，原告主张，前案租金截至2018年1月31日，现其主张从2018年2月1日起按照月租金70000元计算至2019年4月30日的租金。租赁合同第三条第四款约定：每季度租金提前十五天支付，先付后用，逾期十五天作为自动退租。故被告应于2018年1月15日前支付2018年2月、3月、4月的租金210000元；2018年4月15日前支付2018年5月、6月、7月的租金210000元；2018年7月15日前支付2018年8月、9月、10月的租金210000元；2018年10月15日前支付2018年11月、12月、2019年1月的租金210000元；2019年1月15日前支付2019年2月、3月、4月的租金210000元。上述拖欠租金合计1050000元。三被告主张，其已于2018年12月28日支付711267元，支付的是2018年2月-2019年1月期间的一年租金，但扣除了修漏费用117400元及相应利息11333元（按照年息6%自维修之日即2016年10月28日计算至付款之日即2018年12月28日），共计128733元；于2019年1月18日支付210000元，支付的是2019年2月至4月的三个月房租，上述款项均已汇款给至尊公司账户，故其已依约支付了租金。为此其提供邮政储蓄银行汇款业务凭单，证明2018年12月28日雷玲通过邮政储蓄银行向至尊公司汇款711267元，附言中记载：18年2月-19年1月房租扣修漏117400元及相应利息共128733元。2019年1月18日雷玲通过邮政储蓄银行向至尊公司汇款210000元。原告经核实后表示，其未收到上述租金，两笔汇款已经退还至颐和护理院账户，之后也未收到被告支付的任何一笔租金。第二次庭审中，原告提供了至尊公司对公账户交易明细，反映该账户于2018年12月21日转睡眠，2019年2月14日睡眠激活。原告称其不清楚至尊公司的收款账号为何进入睡眠状态，可能是因为该账户长期没有使用。截至2019年1月15日被告已结欠租金1050000元，但被告在2018年12月28日和2019年1月18日才意向向原告汇款，逾期一年后才开始交纳租金，且未按照合同约定支付。2019年4月15日应当支付2019年5月、6月、7月的租金210000元，2019年7月15日前应当支付2019年8月、9月、10月的租金210000元，但被告没有任何支付行为，已严重违约。被告雷玲明知汇款被退回，既未联系原告，也未重新缴纳租金，还谎称已足额缴纳，违反了诚实信用原则。根据合同约定逾期十五天视为退租，故其有权解除合同，其确认在（2017）苏0506民初1306号一案后未再发过解除合同通知，故主张本案立案之日为合同解除日期。另，经本院查询，2018年12月28日一笔款项于当年12月31日退汇，2019年1月18日一笔款项于当天退汇。被告雷玲称，其不知道款项被退回，其以为租金已经支付，2019年4月后未付款是因为原告又提起诉讼，且将其银行账户冻结，故无法支付。对于租金迟付问题，第二次诉讼即（2017）苏0506民初1306号一案，是因租赁房屋年久失修，其多次要求原告修缮，但原告不理会，其只得自行修缮，后扣除修缮费后将租金支付给原告，原告起诉声称未收到租金，其在庭审时出示了付款凭证，该次诉讼被法院驳回。第三次诉讼即（2018）苏0506民初341号一案，随着护理院的发展，财务方面需要房租发票，其愿意按照合同约定承担税金，但原告必须提供开票资料，原告拒不提供，故其向苏州市吴中公证处提存租金，但法院不支持将租金提存，此次诉讼的判决生效后，其将提存款提出，2018年11月20日苏州市吴中公证处向颐和护理院返回了提存款371000元，2018年12月30日扣除修缮屋顶的费用后将剩余租金711267元付至原告关联的至尊公司账户，2019年1月18日又将2019年2-4月的租金210000元付至至尊公司，收到本次诉讼传票时还未到支付5-7月的租金时间，等到支付该期房租时因账户被原告申请冻结而无法支付，后查询得知前两次其支付租金921267元已被退回，租金被退回是原告方账户非正常被银行冻结，责任完全在原告。租房协议约定租金付至原告账户，后来原告口头与其协商将租金付至至尊公司名下，鉴于原告不履行合同中约定的义务，如提议修缮房屋渗漏被拒、提议提供开票资料被拒、至尊公司账户冻结致其二次支付的房租被退回，原告将责任归结于其，并起诉其拖欠房租，其现要求将以后租金支付至原告账户，要求原告提供收款账号，如原告不能提供，造成租金无法支付或及时到账的责任由原告承担。被告雷玲还称，护理院目前仍在正常经营中，主要业务为临终关怀和对生活不能自理的老年人护理，可以容纳300人，目前有190-200名左右的老年人在护理院接受护理。为此，被告雷玲提供在院病人清单，反映截至2019年8月7日，颐和护理院共有120名老年病人。2019年7月25日、7月26日，被告颐和护理院分别向本院账户汇入600000元、752600元，合计1352600元。2019年11月19日，被告颐和护理院又向本院账户汇入210000元。雷玲称上述款项中除扣除117400元修缮费用以外，其已付清2018年2月至2020年1月期间的全部租金。本院将上述付款情况告知原告，并组织双方就继续履行租赁合同进行协商，但原告坚持要求解除合同、返还案涉租赁房屋，并认为被告除拖欠租金外，还结欠利息53183元（按月利率4.75%暂计算至2019年7月24日）。此后，颐和护理院又将117400元及2020年2-4月份的租金210000元支付至本院。至此，被告雷玲、颐和护理院已将租金1890000元全部支付至本院。关于反诉部分，反诉原告雷玲主张称，其接收房屋开始装修就发现了渗漏问题，曾发过三份函给原告。其主张修缮费用117400元包括：2016年12月20日支付给了苏州雨中情防水公司（以下简称防水公司）防水工程费88400元，于2017年9月18日支付给吴中经济技术开发区雨停防水经营部（以下简称防水经营部）29000元，合计117400元。其提交的证据包括：1、颐和护理院于2016年10月15日向原告及其法定代表人发的《函》，记载：颐和护理院表示房屋严重渗漏，原告方人员在收房租时每次均口头答应修缮，但至今未履行，并要求原告在收到函后7日内予以修缮，逾期其将代为修缮，修缮房屋的费用在房租中扣除。2、雷玲代表颐和护理院与防水公司于2016年10月18日签订的《建筑防水工程施工承包合同书》，防水公司于2017年3月28日出具的《苏州颐和家园护理院屋顶施工说明》，以及该公司于2016年12月20日开具的金额共计88400元的防水工程费发票。其中《建筑防水工程施工承包合同书》记载：防水公司向颐和护理院承包了护理院屋顶防水工程，工程价款按实结算。《苏州颐和家园护理院屋顶施工说明》记载：该公司于2016年10月20日左右接到了该工程并签订了施工合同；先进行屋面破瓦片清理，再进行防水施工；已收工程款88400元，尚欠尾款35430元。3、防水经营部于2017年9月18日向颐和护理院开具的金额为29000元（防水材料）的增值税发票。反诉原告雷玲还主张利息11333元，计算方式为：从支付之日按照年息6%计算至2018年12月28日，其中88400元从2016年12月20日开始计算，29000元从2017年9月18日开始计算。雷玲称，其垫付的上述维修费用应由春申宾馆承担，合同附件二第4条约定是指内部设备维修费用的承担问题，不包括其维修的屋顶墙面开裂渗漏问题。反诉被告春申宾馆经质证认为，该房屋不存在漏水问题，被告是在未通知其的情况下擅自进行的翻修，属于扩大的损失，应由被告自行承担。并且根据合同附件二中约定，维修费用应当由雷玲承担。2017年2月、2018年1月原告起诉雷玲、颐和护理院，被告就是以维修为由抗辩，但一直到2019年原告第四次起诉才提起了反诉，此时已经拖欠租金一年半以上，被告有恶意拖延诉讼的嫌疑，如果被告认为与原告从维修房屋上有纠纷应当另行起诉。以上事实，有原告提供的租赁合同、（2011）吴民初字第0892号民事调解书、（2017）苏0506民初1306号民事判决书、（2018）苏0506民初341号民事判决书、（2018）苏05民终6699号民事判决书、催缴函、颐和护理院章程、合伙人协议、民办非企业单位（合伙）登记申请表、民办非企业单位章程核准表、验资报告、至尊公司账户信息，被告雷玲提供的付款凭证及庭审笔录予以证明。本院认为，原告春申宾馆与被告雷玲签订的租赁合同合法有效，且系双务有偿合同，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人使用、收益，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人应当按照约定向出租人支付租金。双方在履行合同期间，因租金拖欠问题原告多次起诉被告雷玲、颐和护理院，前案对截至2018年1月的租金已处理完毕，本案中，原告主张被告拖欠自2018年2月起按每月70000元标准计算的租金。根据租赁合同约定及前案生效判决认定之事实，被告雷玲、颐和护理院应于2018年1月15日支付当年度2-4月的三个月租金210000元，每三个月支付一次，依次累推，原告提起本案诉讼时，被告雷玲、颐和护理院已拖欠截至2019年4月的租金总计1050000元。本案中，原告以被告恶意拖欠租金为由主张解除合同。对于案涉房屋租赁合同是否解除的问题，本院认为，首先，原告因租金拖欠问题多次起诉被告雷玲、颐和护理院，在本院（2017）苏0506民初1306号一案中，原告称其已向被告雷玲、颐和护理院送达解除合同函，并主张房屋租赁合同于2016年11月30日解除，要求被告腾空返还房屋、支付租金及逾期返还房屋的使用费，本院于2017年7月21日判决驳回原告的上述诉讼请求，双方当事人均未提起上诉；在本院（2018）苏0506民初341号一案中，原告要求被告雷玲、颐和护理院支付截至2018年1月31日租金及利息损失，本院于2018年9月21日判决被告雷玲支付原告租金503400元（截至2018年1月）及相应利息损失，雷玲对该判决不服提起上诉，苏州市中级人民法院于2018年9月21日判决驳回上诉，维持原判，后原告申请执行，被告结清了截至2018年1月31日的租金。由此可见，虽然被告一直有逾期支付租金的行为，且多次发生诉讼，但双方的房屋租赁合同并未解除，原告也未据此再向被告雷玲、颐和护理院提出解除合同的主张，租赁合同在本案诉讼前一直在继续履行状态。其次，本案合同中约定“雷玲保证每季度租金提前15天交付，先付后用，逾期15天作为自动退租，视为违约”，该条款约定承租人逾期15天支付租金视为违约，但对于是否达到合同解除条件约定较为宽泛，也未区分违约的过错程度和违约行为形态，故在认定合同约定的解除条件是否成就时，应当根据诚实信用原则考量违约方的过错程度及是否已经影响合同目的的实现，以合理确定当事人的权利义务关系。原告多次提起诉讼原因在于被告未按约足额支付租金，而被告则抗辩其拒付租金系原告存在不履行合同行为，主要为不履行修缮义务及未开具发票等，前案判决亦认定被告雷玲、颐和护理院曾就房屋漏水需要修缮事宜与原告进行过沟通，原告作为出租人对此未予以及时回复，被告雷玲为此在支付租金时自行扣除了修缮费用，还分别将截至2018年1月的部分租金及2018年2-4月的租金向公证机关提存，虽然雷玲在应付租金中自行扣除修缮费用及向公证机关提存租金的依据不足，但原告对其应尽的维修义务及开具发票等合同附随义务均未积极履行，从雷玲行为可见，其并非恶意拖欠租金，而是以此要求原告履行上述合同附随义务。在前案二审判决作出后，颐和护理院于2018年12月28日向至尊公司汇付租金711267元，并在附言中注明18年2月-19年1月房租扣修漏117400元及相应利息共128733元，又于2019年1月18日向至尊公司汇付当年度2-4月的租金210000元，虽然上述俩笔款项均被退回，被告也未核实并再行支付存在一定过错，但退款原因系原告指定的至尊公司收款账户为睡眠状态，原告也未与被告重新确认收款账号，责任在于原告，据此也不能认定被告雷玲、颐和护理院恶意拖欠租金。本案审理过程中，被告雷玲又主动将租金1890000元交至本院，该款足以清偿2018年2月至2020年4月份的全部租金。综上，在原告未充分履行出租人附随义务的情况下，被告雷玲、颐和护理院拒付租金作为对抗，该行为虽然违反了合同约定，构成逾期支付租金的违约行为，但该违约行为显著轻微，且其在诉讼中向本院交付了全部拖欠租金，亦不影响原告合同目的的实现，本案不宜认定解除合同条件已经成就，故原告要求解除案涉租赁合同、三被告腾空返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。但被告雷玲应当向原告支付拖欠租金，因原告主张截至2019年4月份的租金1500000元，并要求三被告支付按照合同约定的租金标准支付合同解除后的房屋占有使用费，故本院确认被告雷玲应向原告支付已经到期的租金，即截至2020年4月份的租金1890000元。关于原告的利息损失问题。雷玲逾期支付租金构成违约，原告要求雷玲支付未付租金的利息损失，合法有据，应予以支持，因每一期应支付三个月租金计210000元，第一期支付时间为2018年1月15日，三个月一付，依次类推，利息损失以每一期租金210000元为基数，自应支付日期的次日起计算，按照银行同期同档贷款利率计算至2019年8月19日止，之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，因被告已将本案诉讼期间到期的全部租金支付至本院，原告可在本判决生效后向本院申请提取该款，故本院确定利息损失计算至本判决生效之日为止。被告颐和护理院对被告雷玲的上述租金及利息损失的付款义务承担连带责任。因曹雨田与雷玲合伙经营颐和护理院，故原告要求曹雨田对被告颐和护理院的上述债务不能履行部分承担补充清偿责任的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。关于反诉部分，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。案涉租赁合同中并未对维修义务作出约定，合同附件二的范围是房屋附着物及附属、配套设施、设备清单及说明，其中约定承租期间所有设备的使用、维修及发生的相关费用均由承租人负责，应当不包括租赁房屋，故春申宾馆辩称房屋渗漏的维修费用由雷玲承担的意见，本院不予采信，春申宾馆应当履行租赁房屋的维修义务。反诉原告雷玲以发函及在租金汇款单上附言的方式就房屋渗漏需要修缮事宜通知了反诉被告春申宾馆，此后还自行在租金中扣除修缮费用，而春申宾馆始终未及时回复，在此情况下雷玲自行委托他人修缮房屋渗漏问题具有合理性，由此所发生的合理费用应由春申宾馆承担。雷玲委托防水公司就颐和护理院屋顶防水工程进行施工，并实际支付工程款88400元，对此本院予以确认，该款由春申宾馆支付给雷玲。对于雷玲主张的另一笔29000元，其在前案中陈述是与施工方协商实际支付的防水工程尾款，但增值税发票上载明的收款人又为防水经营部，雷玲对该笔款项的关联性、合理性未作出合理解释，其要求春申宾馆支付该款依据不足，本院不予确认。反诉原告雷玲垫付维修费用后，其有权要求反诉被告春申宾馆承担相应利息损失，但应以88400元为基数，从2016年12月20日起按照银行同期同档贷款利率计算至2018年12月28日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告雷玲于本判决生效之日即向原告苏州市春申宾馆支付租金人民币1890000元及相应的利息损失（分别自2018年1月16日、4月16日、7月16日、10月16日、2019年1月16日、4月16日、7月16日、10月16日、2020年1月16日起算，均以210000为基数、按银行同期同档贷款利率计算至2019年8月19日止，之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止）。二、被告苏州颐和家园护理院对上述债务承担连带清偿责任；被告曹雨田对被告苏州颐和家园护理院不能履行部分承担补充清偿责任。三、驳回原告苏州市春申宾馆的其他诉讼请求。四、反诉被告苏州市春申宾馆于本判决生效之日向反诉原告雷玲支付维修费用88400元，并支付该款自2016年12月20日起按照银行同期同档贷款利率计算至2018年12月28日的利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46476元，财产保全费5000元，合计人民币51476元，由被告雷玲、苏州颐和家园护理院负担。反诉费1438元，由反诉原告雷玲负担433元，反诉被告苏州市春申宾馆负担1005元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  肖仁刚人民陪审员  张 鹰人民陪审员  王佩珍二〇二〇年二月十七日书 记 员  朱 婷