河南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫民申6525号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：南阳市万达基业房地产开发有限公司。住所地：南阳市中州路**。法定代表人：吴伯胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴天阔，河南程功律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永坤，河南程功律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：南阳联惠商贸有限公司。住。住所地：南阳市车站路与红庙路交叉口三杰家和万世综合楼/div>法定代表人：董红钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：张伟，河南通义律师事务所律师。再审申请人南阳市万达基业房地产开发有限公司（以下简称万达公司）因与被申请人南阳联惠商贸有限公司（以下简称联惠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（2019）豫13民终3586号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。万达公司申请再审称：一、原审认定万达公司违约证据不足。涉案楼盘的规划设计在规划部门及建设部门均有备案，原审认定万达公司隐瞒出租的房屋地下一层为停车场的事实错误,涉案楼盘的规划在建设前已经按照政府的要求进行了公示，且租赁合同签订时主体已竣工，双方在签订租赁合同时，以附件图的方式交付了房屋的规划设计图纸，进行了技术交底，如实告知，不存在向联惠公司隐瞒租赁房屋规划设计的情况；联惠公司在万达公司告知地下负一层未能通过规划部门的审批后以回函的形式拒绝入住、接收房屋。万达公司在多次沟通协商未果后，为了减少损失的进一步扩大才自行出租涉案房屋，原审以此认定万达公司以实际行为表明不再履行房屋租赁合同并构成违约错误。二、万达公司按照双方租赁合同的约定，对空调、通风、卫生间、土建、消防设施等进行了特约工程的施工，联惠公司支付的款项不足以折抵其应当承担电梯安装、卫生间管道改造及外围墙体等各项费用，原审判决双方合同解除后万达公司向联惠公司返还费用没有事实依据。三、消防验收合格后联惠公司一年多拒不入住的行为构成根本违约，其违约行为给万达公司造成了巨大的经济损失，其应当承担相应的违约责任并赔偿对万达公司造成的损失，原审对联惠公司的违约行为不予认定，且不支持万达公司关于损失赔偿的诉求错误。其申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形，请求依法再审。联惠公司提交意见称：一、签订合同时万达公司并未告知负一层为停车场，联惠公司已经明确租赁的目的是做商业经营和办公，双方签订的《租赁合同》第1.6条款及此后双方签订的会议纪要、回函均可证明，地，地下**为车库能满足联惠公司的合同目的，万达公司的行为构成根本违约。二、万达公司并未将改造后符合合同约定的房屋交付联惠公司，改造后房屋的增值部分被万达公司使用、受益。万达公司应返还联惠公司前期支付的300万元订金及97.4万元。三、万达公司就其损失已经另行提起诉讼，不能就其损失问题申请再审。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回万达公司的再审申请。本院经审查认为：2015年2月14日，万达公司与联惠公司签订《房屋租赁合同》约定，联惠公司租赁万达公司一号综合楼地下一层至地上五层，万达公司同意联惠公司在承租期内可将房屋用于商业经营及办公使用，租赁期为十五年零三个月。自主体完工时交付房屋并签订《房屋交付确认书》；初级消防验收合格之日起计算免租期，免租期为三个月，联惠公司在免租期开始后一个月届满前向万达公司一次性支付第一年度的租金。联惠公司向万达公司支付300万元后合同生效。2015年2月16日，联惠公司按照万达公司的指示支付300万元，万达公司向联惠公司出具了300万元的收据，后自2015年8月至2017年1月，联惠公司分四次向万达公司支付974000元。万达公司亦按照联惠公司提供的出租房屋商业布局规划设计图纸进行部分改造。2016年11月，万达公司建设的一号综合楼主体工程完工。2017年12月，南阳市城乡规划局作出宛规建字（2017）第26号《南阳市建设规划许可证》，载明1-5层为商业，地，地下室用途为停车场017年12月28日，涉案房屋建设工程消防验收合格，《建设工程消防验收意见书》上亦载明涉案房屋商住楼地下为汽车库，地，地上**为商业/div>关于万达公司是否故意隐瞒涉案综合楼的地下一层为地下车库并构成根本违约的问题。经查，根据双方签订《租赁合同》的约定以及联惠公司提供的商业空间规划设计，双方对地下一层作为商业用途虽具体且明确，但双方并没有约定地下一层不能作为商业使用时便解除租赁合同。2015年3月31日双方与其他单位共同参加达成的《会议纪要》再一次确定“地下室负一层作为商业用途”；2017年6月28日，双方与其他单位共同参加达成的《会议纪要》载明，安排向消防部门所报送的方案有两套，负一层一套方案为超市，一套方案为停车场。这说明双方在签订、履行租赁合同时，该综合楼的规划设计并没最终确定，即万达公司和联惠公司订立合同时认为可以通过努力将地下一层申请为商业用途，从而达到双方最初订立合同时的使用目的。2017年8月30日，万达公司在工程规划许可证未审批下来时，致函联惠公司，明确地下一层未能变更为商业用途，租赁范围变更为1-5层并明确要求联惠公司回复。故不能认定万达公司隐瞒地下一为地下车库的事实，也不能认定地下一层不能作为商用使用，双方的合同目的便不能根本实现，双方均可以进一步协商解决在租赁面积减少的情况下如何继续履行合同，故不能认定万达公司故意隐瞒涉案综合楼的地下一层为地下车库并构成根本违约。关于联惠公司是否已单方解除合同，以及万达公司是否构成违约的问题。经查，联惠公司在2017年9月13日回复万达公司时称：“地下负一层未通过规划局变更为商业用途，特别是消防部分不能通过消防验收，达不到商超的使用标准。我公司经慎重研究，我公司与贵公司2015年2月14日签订的《房屋租赁合同》已达不到我公司的合同目的。基于以上情况，我公司郑重回复贵公司，贵公司的行为已构成违约，我公司保留追究贵公司违约责任的权利，特此函告。”联惠公司在该回函中并没有明确表示解除合同或终止合同履行，或者明确要求万达公司不再向其交付租赁物，仅是指出万达公司已构成违约，故不能认定联惠公司以回函的形式单方解除租赁合同。万达公司与联惠公司在《租赁合同》中约定，在一号综合楼主体封顶后交付房屋并通知联惠公司进行前期的物业装修，交付房屋时双方应派代表到现场检查房屋移交情况并签署房屋交付确认书。万达公司诉讼中并均未举证证明其依约向联惠公司发出了交付房屋的通知，以及其完成交付房屋但联惠公司拒绝接收符合合同约定的房屋的证据，双方更未签订房屋交付确认书。万达公司在未积极与联惠公司商议在租赁物面积减少、租金应如何给付的情况下，又未征得联惠公司同意将符合合同约定交付条件的部分房屋擅自出租，万达公司以自己的行为迟延履行交付租赁物的义务并擅自出租租赁物，致使双方的合同目的不能实现，故二审法院认定万达公司违约并判决解除双方签订的合同正确。关于万达公司的反诉请求是否应予支持的问题。万达公司的反诉请求包括其对租赁物进行改造、加固及电梯安装等支出的费用1356万元及租金损失814万元。对于租金损失814万元，因万达公司违约导致租赁合同解除，其不得就租金损失请求赔偿，故原审对其该部分赔偿请求不予支持正确。对于其1356万元的装修损失，万达公司称是为了满足租赁房屋的商业使用目的，按照联惠公司提供的出租房屋商业布局规划设计图纸进行改造的支出，但因其未将改造后的房屋交付给联惠公司，该部分固定资产万达公司是否能在今后的使用中受益原审未予审查，联惠公司在合同约定的交付条件成就时并未及时催告万达公司交付房屋，对损失的扩大是否亦应承担相应的责任原审均未查明，但鉴于二审法院已经明确万达公司就该部分损失可另案另诉，万达公司已经另行提起诉讼，为节约司法资源，本案没有进入再审的必要。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回南阳市万达基业房地产开发有限公司的再审申请。审判长  李慧娟审判员  金 悦审判员  张 琳二〇二〇年二月十七日法官助理孙印书记员帖海青