四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0114民初6244号 原告：李兴贵，男，1974年8月10日出生，汉族，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：肖然，北京百瑞（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周朝，北京百瑞（成都）律师事务所律师。 被告：李德芳，女，1973年1月5日，汉族，住四川省双流区。 被告：李梓民，男，1994年4月10日，汉族，住四川省双流区。 二被告共同委托诉讼代理人：侯浩，四川蜀正律师事务所律师。 第三人：邹官兴，男，1970年5月4日出生，汉族，住四川省三台县。 原告李兴贵与被告李德芳、被告李梓民、第三人邹官兴申请人执行异议之诉一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月5日、12月9日公开开庭进行了审理。原告李兴贵及其委托诉讼代理人肖然、周朝到庭参加诉讼，被告李德芳到庭参加诉讼，被告李梓民和李德芳的共同委托诉讼代理人侯浩到庭参加诉讼，第三人邹官兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李兴贵向本院提出如下诉讼请求：1.请求判决准许对位于成都市天府新区“天府美岸”2栋1单元12楼1203号房屋的执行；2.本案的诉讼费由二被告承担。在本案审理过程中，本院依职权追加邹官兴为本案第三人。事实与理由：2018年7月4日，李兴贵起诉邹官兴民间借贷纠纷一案双方达成调解协议，新都区人民法院作出（2018）川0114民初5313号民事调解书，明确邹官兴应当于2018年7月20日之前一次性支付李兴贵借款本金及利息共计人民币1200000元。调解书生效后邹官兴未履行，李兴贵向新都区人民法院申请强制执行，法院作出执行裁定书对案涉房屋予以查封。执行过程中，李德芳、李梓民提出执行异议。新都区人民法院作出（2019）川0114执异94号执行裁定书中止对案涉房屋的执行。李兴贵认为执异94号裁定书认定事实和适用法律错误，不应当中止对案涉房产的执行，李德芳和李梓民的主张没有法律依据，损害了李兴贵的合法权益，故提起本次诉讼，请求人民法院支持李兴贵的诉讼请求。 李德芳与李梓民答辩称，李梓民和李德芳与邹官兴签订的《房屋买卖协议》和《预约买卖合同》均真实有效；李德芳和李梓民购买房屋是按照约定的内容支付了合理的价款，并实际占有使用；李德芳和李梓民是善意购买房屋的，且买卖发生在李兴贵起诉邹官兴之前；李兴贵与邹官兴的债务与李德芳和李梓民无关，争议房屋不是诉争标的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合庭审调查情况，本院认定如下事实： 本院在审理李兴贵与邹官兴民间借贷纠纷一案过程中，根据李兴贵提起的保全申请，于2018年6月21日作出（2018）川0114民初5313号民事裁定书对邹官兴所有的位于成都市天府新区的房屋予以查封。本院于2018年7月4日作出（2018）川0114民初5313号民事调解书，调解书内容为：“截至2018年7月4日被告邹官兴欠原告李兴贵借款本金500000元，利息及违约金700000元，共计人民币1200000元，此款被告邹官兴定于2018年7月20日前一次性偿还给原告李兴贵，如被告逾期未履行给付义务，则原告有权立即向人民法院申请强制执行。”调解书生效后，在调解书约定的支付期限届满后，邹官兴未按期履行支付义务。李兴贵在2018年8月7日向本院申请强制执行，因邹官兴无存款可执行，本院对已查封的邹官兴所有的位于成都市天府新区的房屋进行强制执行。在强制执行过程中，李德芳和李梓民向本院提出异议，称被执行房屋实际为李德芳、李梓民所有。本院根据李德芳和李梓民的申请，进行审查，于2019年6月12日作出（2019）川0114执保94号民事裁定书，裁定内容为：“中止对成都市天府新区（网签号：3406884）房屋的执行。”李兴贵于2019年6月14日签收裁定，因不服该裁定，提起本次诉讼。 另查明： 一、位于成都市天府新区的房屋产权登记的所有权人为邹官兴。2016年10月2日邹官兴（甲方）与李梓民（乙方）签订《房屋买卖协议》，案外人苏某系见证人。《房屋买卖协议》约定：“一、经双方共同协商，甲方将现有天府美岸私家按揭住房一套（天府美岸2幢1单元12楼1203号建筑买年纪30.11平方米）转售给乙方，房款为350000元（含首付房款和已缴纳的18个月按揭房款、以及增值部分）。从该协议签订后，该房的一切债权债务由乙方承担，直到房产过户给乙方；二、协议签订后2日内日乙方付给甲方房款330000元，余款20000元待过户手续办理好后给付。”2017年4月7日邹官兴（甲方）与李德芳（乙方）签订《预约买卖合同》，合同约定：“一、双方约定在甲方取得上述房屋权属证书后三十个工作日内签订《房屋买卖合同》。甲方同时保证在取得上述房屋权属证书后九十个工作日完成将上述房屋产权过户给乙方的所有手续；二、甲方承诺将上述房屋在所有权未转移到乙方名下之前一直交由乙方使用…….三、甲乙双方约定，上述房屋甲方只向乙方出售；四、甲、乙双方约定签订《房屋买卖合同》时，该房屋的交易价格总计为人民币陆拾叁万零肆佰叁拾玖元整（该价格为不变价格、不受市场价格的变化影响），乙方已于2016年10月2日向甲方支付了购房首付款人民币现金叁拾叁万元整，剩余全部尾款叁拾万零肆佰叁拾玖元采用以下方式支付给甲方：由乙方以甲方的名义每月继续向甲方的上述房屋按揭贷款行偿还贷款（乙方也可以一次性替甲方结清甲方应购买上述房屋欠房屋按揭贷款行的剩余全部房贷款），乙方替甲方偿还完甲方应购买上述房屋欠银行的剩余全部房贷款之日，甲方即视为乙方已向甲方支付完购买上述房屋的剩余全部尾款叁拾万零肆佰叁拾玖元。” 二、经查，李德芳与李梓民系母子关系，案外人苏泽全系李德芳的丈夫、李梓民的父亲。《房屋买卖协议》系李梓民与邹官兴签订的，《预约买卖合同》系李德芳与邹官兴签订的，两个合同的签订主体不一样，但标的房屋均为成都市天府新区的房屋，李德芳称该房屋系其夫妻买给儿子李梓民的，故在《房屋买卖协议》上系由苏泽全代签的李梓民的名字，《预约买卖合同》系李德芳代李梓民以自己的名义与邹官兴签订的。之所以在签订《房屋买卖协议》后又签订《预约买卖合同》系李德芳担心办理过户等事宜不便操作，故又与邹官兴签订了《预约买卖合同》，并进行了公证。 三、根据证人苏某的陈述，苏某与苏泽全系兄弟关系，与邹官兴系朋友关系。2016年邹官兴想找人卖房，李德芳与苏某想给儿子李梓民买房。苏某作为中间人介绍双方认识。2016年10月2日在双流区香樟林茶园签订《房屋买卖合同》的当天，一共有四人在场：邹官兴、李德芳、苏泽全、苏某。在签订合同的当天李德芳即向邹官兴支付了现金330000元。邹官兴向李德芳出具了一份《收款确认书》：“我于2016年10月2号已收到了天府美岸1-2-1203号的购房款叁拾叁万元整。收款人：邹官兴。见证人：苏某。2016年10月2号。” 四、在庭审过程中邹官兴称在签订《房屋买卖协议》的当时，邹官兴欠苏某90000元未支付，苏某一直在向其追债，《收款确认书》系邹官兴在受到胁迫的情况下签署的，其在2016年10月2日当日仅收到了70000元的现金而非330000元。 五、2017年4月7日邹官兴与李德芳前往四川省成都市律政公证处对《预约买卖合同》进行公证，四川省成都市律政公证处出具（2017）川律公证内民字第25996号公证书：“依据上述事实，兹证明甲方邹官兴，乙方李德芳于二零一七年四月七日签订前面的《预约买卖合同》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的有关规定，合同上双方的签名、捺指印均属实。” 六、李德芳和李梓民提供了《还款账号变更受理通知书》一份、《中国建设银行个人活期账户交易明细清单》若干，拟证明：自2016年10月10日起邹官兴还按揭房贷款的账号由之前的6217003810029982181变更为6236683610004208831。李德芳于2016年10月13日起一直在每月向邹官兴的6236683610004208831账号支付款项。李德芳和李梓民又提供了《长城物业集团股份有限公司收据》、《成都天府新区华天兴能燃气有限公司收据》、天府美岸管理处出具的《情况说明》，拟证明：李德芳和李梓民自2016年10月起一直在缴纳所购房屋即案涉房屋的物业费、水电费、生活垃圾费、停车费等费用，已成为案涉房屋的实际业主。 以上事实，有（2019）川0114执异94号执行裁定书、房屋信息摘要、《房屋买卖协议》、《预约买卖合同》、《公证书》、《委托书》、《收款确认书》、《还款账号变更受理通知书》、《中国建设银行个人活期账户交易明细清单》、长城物业集团股份有限公司收据、成都润城投资有限收据、四川省成都市国家税务局通用机打发票、成都天府新区华天兴能燃气有限公司收据、《情况说明》、视频、当事人陈述及庭审笔录等在卷予以佐证。 本院认为，《预约买卖合同》、《房屋买卖协议》的内容均不违反法律禁止性规定，虽李梓民的签字是其父亲代签的，但事后李梓民以自己的名义提起案外人执行异议，足见李梓民以自己的行为表示认可苏泽全代其签字的行为。故《预约买卖合同》、《房屋买卖协议》均是双方当事人的真实意思表示，系合法有效合同。虽《房屋买卖协议》与《预约买卖合同》两个合同签订主体不一致，但其内容、价款等内容基本一致，且因李德芳与李梓民系母子关系，签订合同主体的变更系其家庭成员之间的权利归属的调整，鉴于《预约买卖合同》签订时间在后，故本院认为与邹官兴签订房屋买卖合同的购房人为李德芳。 邹官兴辩称《收款确认书》系在受胁迫的情况下出具的，但其未提供证据证明，且在2016年双方第一次签订《房屋买卖协议》和《收款确认书》起，至2017年签订《预约买卖合同》以及进行公证时，其均未提出过异议，甚至配合李德芳办理公证，邹官兴的实际行为与其主张不符，故本院对其主张不予采信，对双方在2016年10月2日签订了《房屋买卖协议》并邹官兴当场收取330000元房屋首付款的事实予以认定。 《预约买卖合同》约定的：“乙方已于2016年10月2日向甲方支付了购房首付款人民币现金叁拾叁万元整，剩余全部尾款叁拾万零肆佰叁拾玖元采用以下方式支付给甲方：由乙方以甲方的名义每月继续向甲方的上述房屋按揭贷款行偿还贷款”，与《收款确认书》和《中国建设银行个人活期账户交易明细清单》证明的事实相印证，以及《房屋买卖协议》中约定的：“甲方承诺将上述房屋在所有权未转移到乙方名下之前一直交由乙方使用”，也与李德芳和李梓民每月缴纳物业、水电费等费用，成为案涉房屋实际业主的事实相印证。故本院认为邹官兴与李德芳已实际履行了《房屋买卖协议》和《预约买卖合同》，李梓民和李德芳已经在实际占用并使用案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案涉房屋系在2018年6月21日被法院查封，李德芳在2016年和2017年与邹官兴签订了房屋买卖合同，也是在2016年入住案涉房屋，于2016年10月开始向银行还房贷。故本院认为李德芳的异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，可以排除李兴贵的执行，本院对李兴贵请求判决准许对位于成都市天府新区华阳美岸路三段223号“天府美岸”2栋1单元12楼1203号房屋执行的诉讼请求不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回李兴贵的全部诉讼请求。 案件受理费200元，由李兴贵自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈永珑 人民陪审员  曾庆顺 人民陪审员  赵燕翔 二〇二〇年二月五日 书 记 员  吴 洋