江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初2831号原告：昆山市水中仙控股投资有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇人民南路**。法定代表人：刘忠。委托诉讼代理人：孙来，江苏誉腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶昌虎，江苏誉腾律师事务所律师。被告：张汝娒，男，1966年11月22日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被告：曹海华，男，1983年10月18日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：徐摩，江苏新天伦律师事务所律师，代理上述两被告。委托诉讼代理人：雷思颖，江苏新天伦律师事务所律师，代理上述两被告。原告昆山市水中仙控股投资有限公司与被告张汝娒、曹海华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本院组织当事人于2019年3月27日进行证据交换，原告昆山市水中仙控股投资有限公司的委托诉讼代理人孙来，被告张汝娒及被告曹海华共同的委托诉讼代理人雷思颖到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，本院依法组成合议庭于2019年7月15日公开开庭审理了本案，原告昆山市水中仙控股投资有限公司的委托诉讼代理人叶昌虎，被告张汝娒及被告曹海华共同的委托诉讼代理人雷思颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山市水中仙控股投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告张汝娒赔偿原告违约损失17.81万元（123.3万元/12月*4月/3*1.3）。2、请求贵院判令被告曹海华承担连带赔偿责任。3、请求判令两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年，被告曹海华与原告签订房屋租赁合同一份，约定被告曹海华租赁原告负责管理的昆山市玉山镇人民南路XXX号3-6层房屋经营德庄火锅店，租期自2013年7月15日至2021年11月14日.之后，因被告曹海华无法继续经营，经协商，被告曹海华将租赁合同的承租人变更为被告张汝娒，并与原告另行签订房屋租赁协议书一份，其他具体约定内容不变，同时，被告曹海华作为被告张汝娒的担保人在该合同上签字。被告张汝娒在经营过程中由于拖欠租金不付，原告于2016年5月25日发函解除合同，被告张汝娒5月27日回函同意解除合同，但解除后的赔偿事宜双方协商未果。2016年6月12日，被告张汝娒将承租的4-6层房屋钥匙归还原告，3层被被告张汝娒转租，原告对转租行为认可.同年7月，原告诉至法院，要求两被告支付违约金，赔偿房屋闲置损失及供电扩容＼天然气开通等实际损失。法院审理后，对供电扩容＼天然气开通等实际损失不支持，同时认定违约金与房屋闲置损失不能同时主张，只判决支持了原告四个月的房屋闲置损失。具体计算时，对于3层转租，因原告认可，故该部分违约责任对应的违约金暂不予处理，一审判决后，原告提起上诉，二审判决维持原判。现因3层转租人员没有将合同履行结束，于2017年3月撤场，房屋被原告收回，并因此给原告造成重大损失，原告认为，该损失仍系被告违约所致，因与被告就损失赔偿协商未果.故再次向贵院提起诉讼。请求贵院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告张汝娒、曹海华辩称，原告的诉请与事实情况不符，缺乏相应的法律依据，请求驳回原告诉请。被告与胡兰平的转租关系得到了原告的认可，在实际履行的过程中，胡兰平的租金均为原告直接收取，且原告也向胡兰平开具了相应收据，双方之间事实上已经建立起租赁合同关系，被告实际上已经退出该转租关系。关于原告主张的空置损失，原告并未充分举证证明存在空置且有损失，原告的主张缺乏事实依据。被告仍坚持将胡兰平追加作为第三人参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：昆山市玉山镇人民南路XXX号房屋所有权人为昆山东方不夜城酒店有限公司，该房建筑面积为2650.9平方米，所在层数为1-5层。2013年7月13日，昆山东方不夜城酒店有限公司出具授权书一份，由原告昆山市水中仙控股投资有限公司负责昆山市玉山镇人民南路XXX号房屋的租赁及相关事宜。2013年，原告昆山市水中仙控股投资有限公司与被告曹海华签订房屋租赁合同一份，约定原告昆山市水中仙控股投资有限公司将昆山市玉山镇人民南路XXX号3-6层(其中6层为阁楼)出租给被告曹海华；用途为餐饮经营；租赁期限从2013年7月15日至2021年11月14日；免租期至2013年11月14日(装修期)；第一年租金为100万元加10万餐券，第二、三年租金均为110万元加10万元餐券，第四年租金为113.3万元加10万元餐券，第五、六年租金均为123.3万元，第七、八年租金均为126.699万元；租金按三月一期支付，按照先付后用原则，需提前30天支付；如无故拖延付款构成违约，需按照3000元/天承担违约责任，逾期15天且经催促仍未付清的，原告昆山市水中仙控股投资有限公司可立即终止合约，收回房屋，房内一切装修原告不予任何补偿；被告曹海华租赁时，必须缴纳保证金30万元，于合同签订时支付，本协议终止后，如被告曹海华无违约，则原告昆山市水中仙控股投资有限公司在结清费用后3个工作日内将保证金退还给被告曹海华；租赁期内，如一方提前解除合同的，违约方需支付未违约方违约金30万元；合同期满或解除时，被告曹海华逾期不交还房屋的，应当按照原标准的5倍按日支付房屋占有费；双方还就其他事项进行了约定。被告曹海华承租上述房产后，成立了昆山市玉山镇德庄火锅店，从事餐饮经营。2013年7月22日，原告昆山市水中仙控股投资有限公司与被告曹海华以会议记录的形式达成协议一份，约定被告曹海华进场时间确定为2013年7月27日，装修期顺延至2013年12月4日；双方还就其他事项进行了约定。2015年11月26日，原告昆山市水中仙控股投资有限公司与被告曹海华、张汝娒经协商确定将上述房屋租赁协议的承租人变更为被告张汝娒，并另行签订房屋租赁协议书一份，具体约定内容不变，被告曹海华作为被告张汝娒的担保人在该合同上签字。该协议签订前后，昆山市玉山镇德庄火锅店经营者变更为被告张汝娒。2015年12月15日，原告昆山市水中仙控股投资有限公司（甲方）与被告张汝娒（乙方）签订《房屋租赁补充协议》一份，协议落款乙方处并加盖了昆山市玉山镇德庄火锅店印章，约定“一、经过充分协商，双方同意延长三楼租赁期限，即将原合同三楼租赁期限延长至2022年3月14日，且三楼的租赁租金需在乙方最后一期房租时一起提前支付。二、其余甲乙双方权利义务按照原《房屋租赁协议》和相关承诺书等文件执行”。2016年5月至2016年6月，原告与被告曹海华、张汝娒、案外人通过函件就合同履行、解除事宜进行了交涉，原告昆山市水中仙控股投资有限公司于2016年5月25日出函给被告曹海华、张汝娒要求解除合同，理由为被告曹海华、张汝娒未足额支付租金依据合同约定解除，被告曹海华、张汝娒于2016年5月27日出函同意解除合同，但合同解除后的事项双方协商未果。原告昆山市水中仙控股投资有限公司提供2015年12月15日落款处有被告张汝娒签字及昆山市玉山镇德庄火锅店印章的《承诺书》一份，载明“昆山市水中仙控股投资有限公司物业管理部：因我公司经营问题，现将原《房屋租赁协议书》中的三楼转租给胡兰平作为开设网咖使用（具体公司名字等工商核准后备案），转租期限为2016年3月1日至2022年3月14日。其余甲乙双方权利义务按照原《房屋租赁协议书》执行，且三楼所产生的任何问题都由我方承担，与贵公司无任何权利义务及经济纠纷。贵公司所出具的《转让同意书》仅作为三楼办理营业执照等相关证件使用，不作其他使用”。被告张汝娒、曹海华表示对于《承诺书》真实性无法确认。2015年12月17日，昆山市德庄火锅店（甲方）与案外人胡兰平（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将昆山市人民南路XXX号3楼（商铺面积约550平方米）出租乙方用于网鱼网咖的经营场所，租赁期限2016年3月1日至2022年2月28日，租金400000元/年。2016年6月12日，原告昆山市水中仙控股投资有限公司收到涉案4-6层房屋钥匙；三楼已被转租，该转租行为原告昆山市水中仙控股投资有限公司予以认可，该部分次承租人支付被告方押金10万元，租金为40万元/年，被告曹海华于2016年4月份支付给原告昆山市水中仙控股投资有限公司三楼的租金10万元。被告曹海华、张汝娒共计已付租金265万元(2年半现金租金，不含2016年4月份支付的10万元三楼租金)及30万元餐券(作为三年租金的餐券)，2016年1月7日、8日，被告曹海华、张汝娒向原告昆山市水中仙控股投资有限公司交付餐券10万元，该10万元餐券中的5万元餐券作为上半年租金，原告昆山市水中仙控股投资有限公司尚余未消费的餐券作价2万元已予以返还被告曹海华、张汝娒。2016年7月18日，胡兰平向原告昆山市水中仙控股投资有限公司支付2016年8月15日至11月14日房租100000元。另查明，原告昆山市水中仙控股投资有限公司主张胡兰平于2017年3月搬离。原告昆山市水中仙控股投资有限公司提供“网鱼网咖”照片五张，根据照片内容，拍摄时间为2017年4月，且房屋系空关。被告张汝娒、曹海华对于照片真实性、合法性、关联性不认可，被告张汝娒、曹海华表示对于胡兰平的搬离时间不清楚。原被告一致确认原告昆山市水中仙控股投资有限公司于2017年11月将涉案房屋三楼另行出租江阴拉雅爱优交于科技有限公司昆山分公司。又查明，原告昆山市水中仙控股投资有限公司与被告张汝娒、曹海华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案，原告昆山市水中仙控股投资有限公司向本院提出诉讼请求“1.判决两被告支付自2016年4月15日起至2016年5月14日的逾期付款违约金9万元；2.判令两被告赔偿原告解除合同违约金30万元(即押金不再退还)；3.判令两被告赔偿原告出资的电梯更新、供电扩容、天然气开通以及消防改造的实际损失37.125万元；4.判令两被告赔偿房屋闲置期间租金损失60万元，以六个月计算；5.判令两被告支付原告占用房屋期间的房租6.3568万元(自2016年5月15日至2016年6月12日，按照4-6层租金日租金2192元计算)、代缴水费2501.25元(2016年4月15日至2016年6月7日)；6.诉讼费由被告方承担”，本院经审理于2016年12月21日作出（2016）苏0583民初10189号民事判决书，认定“。关于合同期限问题，缴纳租金的租期应为2013年12月4日至2021年12月3日，被告应当于每年的11月4日、2月3日、5月4日、8月4日前缴纳下一季度的租金，其中每年第二季租期届满日为每年的6月3日。被告张汝娒在签订上述租赁合同后，因其经营原因无法继续履行该租赁协议，且迟延超过15日支付2016年6月4日之后的三个月租金，构成违约，原告依据合同约定单方面行使合同解除权，被告张汝娒对合同解除应承担违约责任，被告曹海华应承担相应担保责任。关于逾期付款违约金9万元与解除合同违约金30万元、房屋闲置损失60万元的诉请。原告主张逾期支付租金违约金问题，根据原、被告之间的函件往来，双方处在协商之中，后双方协议合同解除，在此种情况下同时计算逾期付款违约金与解除合同违约金明显过高，故本院综合计算该部分违约金；房屋闲置损失系原告因被告违约解除合同遭受的损失。本院酌定闲置期为四个月，由于约定违约金与补偿性损失赔偿金均以补偿性为基本功能，功能的基本重合性决定二者原则上不能并用，故房屋闲置损失与违约金不应同时主张，本院依法对违约金予以调整。被告张汝娒将其承租的三楼转租他人，原告并未就该转租事宜提出异议，庭审中对该转租亦予以认可，并表示转租事宜另行处理，故该部分违约责任对应的违约金本案中不予计算，参照三楼租金标准，本院按比例扣除该部分违约责任。参照房屋租赁合同约定的当期租金标准110万元+10万元餐券，扣除三楼转租部分的份额，原告的房屋闲置损失为120万/12个月*4个月*2/3=26.67万元，本院确认违约金为34.67万元(26.67万元*1.3)。被告曹海华作为担保人，应依约就被告张汝娒的上述赔偿义务承担连带保证责任。”，判决如下“一、被告张汝娒于本判决生效后十日内支付原告昆山市水中仙控股投资有限公司款项3.84万元。二、被告曹海华对上述款项承担连带保证责任。三、驳回原告昆山市水中仙控股投资有限公司的其他诉讼请求”。原告昆山市水中仙控股投资有限公司、被告张汝娒不服判决，向苏州市中级人民法院提起上诉，苏州市中级人民法院经审理于2017年6月13日作出（2017）苏05民终2834号民事判决书，判决“驳回上诉、维持原判”。上述事实由原告提供的民事判决书两份、房屋租赁补充协议、承诺书、照片五张、被告提供的商铺租赁合同、转账记录、企业公示信息及当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，原告昆山市水中仙控股投资有限公司与被告曹海华签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，当事人均应信守。2015年11月26日，被告曹海华将其权利义务概括转移给被告张汝娒，且为张汝娒提供担保，三方据以签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示。被告张汝娒在签订上述租赁合同后，因其经营原因无法继续履行该租赁协议，且迟延超过15日支付2016年6月4日之后的三个月租金，构成违约，原告昆山市水中仙控股投资有限公司依据合同约定单方面行使合同解除权，被告张汝娒对合同解除应承担违约责任。原告昆山市水中仙控股投资有限公司已经通过诉讼向被告张汝娒主张解除合同违约金、闲置期间损失，生效的民事判决认定违约金为空关损失的1.3倍即合同约定四个月租金金额的1.3倍，由于当时涉案房屋三楼仍由胡兰平承租经营，三楼空关损失尚未发生，因此，生效的民事判决并未处理涉案房屋三楼所涉的违约金事宜，因此，原告昆山市水中仙控股投资有限公司提起本案诉讼。原告昆山市水中仙控股投资有限公司与被告张汝娒之间的房屋租赁合同所涉租期为2013年12月4日至2021年12月3日，即便原被告对于涉案房屋三楼实际承租人胡兰平的搬离时间存在争议，但是，根据查明的事实，胡兰平系在原被告之间租赁合同约定的租期届满前即2021年12月3日前搬离，因此，原告昆山市水中仙控股投资有限公司与被告张汝娒之间的关于涉案房屋三楼的租赁合同关系现已解除，被告张汝娒承租期限未满，系违约，应支付原告昆山市水中仙控股投资有限公司涉案房屋三楼所涉的违约金，作为实际承租人的胡兰平可以代承租人被告张汝娒向原告昆山市水中仙控股投资有限公司支付租金，因此，被告张汝娒、曹海华以胡兰平直接向原告昆山市水中仙控股投资有限公司支付租金的事实主张胡兰平与原告昆山市水中仙控股投资有限公司成立租赁合同关系，本院不予采纳。关于实际承租人胡兰平的搬离时间。原告昆山市水中仙控股投资有限公司已经提供初步证据证明涉案房屋三楼于2017年4月系处于空关状态，因此，原告昆山市水中仙控股投资有限公司就涉案房屋三楼存在空关损失，本院对于两被告要求追加胡兰平作为第三人查明事实的申请不予准许，本院参照生效的民事判决确定的违约金以及原被告确认的案外人江阴拉雅爱优交于科技有限公司昆山分公司承租的时间认定空关损失为四个月租金，违约金为按照第四年租金标准计算的金额的1.3倍，即17.81万元（123.3万元/12月*4月/3*1.3）。被告曹海华作为担保人，应依约就被告张汝娒的上述赔偿义务承担连带保证责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告张汝娒于本判决生效后十日内支付原告昆山市水中仙控股投资有限公司17.81万元。二、被告曹海华对第一项付款义务承担连带保证责任。（如采用转账方式支付，汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山分行营业部，账号：3220198643605151526037209）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费3862元，由被告张汝娒、曹海华负担。其中，原告昆山市水中仙控股投资有限公司预交的案件受理费3862元，本院予以退还，被告张汝娒、曹海华应当负担的3862元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811128901，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，帐号10×××76。审 判 长  郑 煦人民陪审员  李建川人民陪审员  姜雪梅二〇二〇年二月二十七日书 记 员  钱飞帆