辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0114民初558号 原告（反诉被告）：杨晓云，女，1973年8月4日出生，汉族，住沈阳市于洪区。 被告（反诉原告）：沈阳业权置地房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：翁旭阳，总经理。 委托诉讼代理人：李铮，女，公司员工。 原告（反诉被告）杨晓云与被告（反诉原告）沈阳业权置地房地产开发有限公司（以下简称业权公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨晓云、被告（反诉原告）业权公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告业主原告办理房屋所有权证书；2.被告支付逾期办理房屋所有权证违约金20000元。事实和理由：原、被告于2012年11月13日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的沈阳于洪区XX门商品房。该房屋建筑面积165.62平方米，套内158.16平方米，分摊面积7.46平方米，房屋单价每平方米9583.40元，总价1587205元。双方约定房屋交付期限为2013年6月30日前，于交付后1095天内办理房屋所有权属证书，逾期办理被告向原告支付已交付房款千分之一的违约金。合同签订后，原告按照约定缴纳了房款，被告亦如约交付了房屋，但时至今日被告未能为原告办理房屋所有权证书。被告的上述行为属民事违约行为，除应承担继续履行的责任外，还应承担违约赔偿责任，故诉至贵院。 被告辩称，1.案涉房屋原告于2013年7月4日入住，根据商品房买卖合同第十五条的约定，我公司为其办理初始登记批复的期限至2016年7月3日，实际上我公司于2017年5月2日办理的初始登记批复。商品房买卖合同约定的违约金按日计算，属于继续性债权，根据民法总则第188条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。因此，从起诉日向前推算3年，3年内的违约金我公司同意支付，3年前的违约金已超过法定诉讼时效，请求法庭予以驳回；2.因原告所购房屋存在面积差，只要原告补齐面积差价款，被告即可为原告补开发票及缴纳契税、维修基金等相关手续，配合原告办理不动产权证。 反诉原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告给付所购房屋面积差价款52421.2元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年11月13日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定被告购买原告开发的位于沈阳市于洪区XX房屋，建筑面积165.62平方米，单价9583.4元/平方米，总价为1587205元。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理（1）多退少补。上述合同签订后，原告如约交付了房屋，并于2017年5月2日为该房屋办理了初始登记批复。在办理房屋初始登记前，房产部门对案涉小区的房屋建筑面积进行了实地测量，在实测中发现案涉房屋门斗未计算面积，不符合测绘规则。为此，测绘部门对预测面积进行了变更，将门斗按一半面积计算，确认案涉房屋的实际面积为171.09平方米，比约定面积大5.47平方米。由次产生面积差价款52421.2元（5.47平方米×9583.4元/平方米）。《中华人民共和国合同法》第107条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据该条规定，原告有权提出要求被告继续履行商品房买卖合同第五条的约定，补交面积差价款。 反诉被告辩称，我不同意缴纳面积差价款。1.2012年11月13日签订了商品房买卖合同，我是一次性支付全部购房款，购买的案涉房屋。因为当时是现房，也有很多赠送，包括地下室、露台都是赠送的。因为当时是现房，我就自然认为门前突出的一块也是赠送的；2.按照商品房买卖合同的约定，被告应于2016年6月30日前协助我办理房屋所有权证，但是我不知道是什么原因，被告于2017年3月又重新对房屋进行测绘。后，于2019年我听邻居说没有办理房证是因为房屋增加面积，但是反诉原告并未通知我；3.我要求反诉原告提供测绘依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月13日，杨晓云与业权公司签订《商品房买卖合同》，约定杨晓云从业权公司处购买位于沈阳市于洪区XX层房屋，建筑面积为165.62平方米，单价为9583.41元，总房款为1587205元。合同第八条约定的交付时间为2013年6月30日。合同第十五条约定，业权公司应当在商品房交付使用后1095日内，将办理权属登记需由业权公司提供的资料报产权登记机关备案。如因业权公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，业权公司向杨晓云每日支付已付房款万分之零点一的违约金，合同继续履行。2013年7月4日，业权公司将案涉房屋向杨晓云支付使用。杨晓云向业权公司交付了全部房款。2017年3月12日，市房产局测绘部门实际测绘面积为171.09平方米。2017年5月2日，业权公司取得案涉房屋的产权备案登记。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。具体到本案，杨晓云与业权公司是平等的法律主体，签订的合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当依约履行义务。关于杨晓云主张办理房证的问题，案涉房屋具备办理产权登记的条件，业权公司应当协助杨晓云办理产权登记。关于逾期办证违约金的问题，业权公司应当自杨晓云接收房屋（2013年7月4日）后1095日内办理案涉房屋的产权备案登记，上述日期为2016年7月3日，但业权公司于2017年5月2日才办理备案登记，超过了上述期限，构成违约，应当承担违约责任，违约期间为2016年7月3日至2017年5月2日，但上述请求部分超过了诉讼时效，依法仅保护自杨晓云起诉之日向前计算3年，即2016年10月30日至2019年10月30日，对比上述两个期间，其中2016年7月3日至2016年10月29日期间的请求超过了诉讼时效，故业权公司应当向杨晓云支付2016年10月30日至2017年5月2日间的违约金。经计算为：2920.40元（1587205元*184*0.00001）。关于业权公司请求杨晓云补交面积差价款的问题，买卖合同约定的面积为165.62平方米，后经市房产局测绘部门实际测绘面积为171.09平方米，两者相差5.47平方米，超过合同约定的3%，依约应当由杨晓云补交，经计算为52421.20元（5.47×9583.40）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一零七条规定，判决如下： 一、被告沈阳业权置地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内向原告杨晓云赔偿违约金2920.40元； 二、被告沈阳业权置地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内协助原告杨晓云办理位于沈阳市于洪区XX层的产权登记证书； 三、反诉被告杨晓云于本判决发生法律效力之日起3日内向反诉原告沈阳业权置地房地产开发有限公司支付面积差价款52421.20元； 四、驳回原告杨晓云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取150元，由被告沈阳业权置地房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费555.27元，由反诉被告杨晓云负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员 王 畅 二〇二〇年二月二十五日 书记员 张明明