广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终32185号上诉人（原审被告）：谭超卓，男，汉族，1995年8月21日出生，户籍住址广东省深圳市宝安区。上诉人（原审被告）：邹淑娥，女，汉族，1971年8月5日出生，户籍住址广东省深圳市宝安区。被上诉人（原审原告）：黄甲荣，男，汉族，1983年10月28日生，户籍住址广东省化州市。被上诉人（原审原告）：廖章虎，男，汉族，1984年1月30日出生，户籍住址广东省化州市。被上诉人共同委托诉讼代理人：陆志强，广东恒益律师事务所律师。被上诉人共同委托诉讼代理人：陈舒，广东恒益律师事务所律师。上诉人谭超卓、邹淑娥因与被上诉人黄甲荣、廖章虎房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初27021号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谭超卓、邹淑娥上诉请求：1、撤销一审判决并依法确认上诉人谭超卓与被上诉人黄甲荣、廖章虎签订的《房地产买卖合同》、《房产买卖合同》无效；2、依法确认案外人深圳市兴海洋印刷实业有限公司委托第三人于2018年9月24日向案外人佛山市圹州纸业科技有限公司支付货款60.5万元的事实；3、判令本案一审、二审全部诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院主观忽略认定“兴海洋公司委托第三人支付货款60.5万元至圹州纸业法定代表人私人账户”这一足以改变案件性质的重要事实。二、涉案的货款纠纷存在多重形式的保证方式，也能证明本案房屋买卖合同非真实的房屋买卖关系，仅是一种担保形式。三、一审法院查明事实不清，认定事实错误，适用法律错误，应予以纠正。黄甲荣、廖章虎二审提交书面答辩意见：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉人上诉请求。黄甲荣、廖章虎向一审法院起诉请求：判决解除黄甲荣与邹淑娥于2018年7月3日签订的《房地产买卖合同》；解除与谭超卓于2018年8月7日签订的《房产买卖合同》；判令谭超卓、邹淑娥向黄甲荣返还购房定金1608094.31元；支付违约金700000元；承担因维权支出的律师费用91000元；本案诉讼费用（包括受理费，财保费）、保全费用7000元由谭超卓、邹淑娥承担。一审法院认定事实：涉案房产为深圳市宝安区福永街道XX华府三期C座2单元20B商品房，登记于谭超卓名下。2018年7月3日，谭超卓为卖方，邹淑娥为卖方委托代理人，黄甲荣为买方，由邹淑娥与黄甲荣签订一份《房地产买卖合同》，约定谭超卓将上述房产作价700万元出售予黄甲荣，于签订合同之时即2018年7月3日交付物业，其中“卖方欠买方货款1608094.31元作为楼款，卖方货款除外，多出款卖方需在房款当日划给买方。由卖方承担负责赎楼”。2018年8月7日，谭超卓为卖方，邹淑娥为卖方代理人，黄甲荣和廖章虎为买方，由谭超卓与黄甲荣、廖章虎签订一份《房产买卖合同》，约定谭超卓将上述房产作价700万元出售予黄甲荣、廖章虎，其中购房定金1608094.31元，买方须于2019年1月1日预付定金以外的其他首期款491605.69元，到买方贷款银行作资金托管，并办理按揭贷款；卖方应于收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外房款后5日内交付房产；若买方违约导致交易无法完成，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价10%的违约金；若卖方违约导致交易无法完成，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付房产转让价10%的违约金。该合同第十五条手写：双方确认物业过户至廖章虎名下；定金以卖方拖欠买方货款1608094.31元抵扣，卖方出具收据且过户后视为货款已结清；如违约，违约方承担守约方的维权费用（诉讼费、律师费、差旅费等一切费用）。同日，谭超卓向黄甲荣、廖章虎出具一张收款收据：收到上述房产的定金1608094.31元（抵扣兴海洋印刷实业有限公司货款）。同日，廖章虎、谭超卓公证委托案外人办理涉案房产的交易手续。此后，谭超卓以合同非双方真实意思表示拒绝向黄甲荣、廖章虎履行合同义务，黄甲荣、廖章虎于2018年11月26日诉至法院。黄甲荣、廖章虎委托律师处理本案诉讼事宜，约定律师代理费用91000元，已支出部分费用30000元。另查明，深圳市兴海洋印刷实业有限公司与佛山市圹州纸业科技有限公司达成一份对账单，确认截至2018年4月，深圳市兴海洋印刷实业有限公司欠付佛山市圹州纸业科技有限公司货款1608094.31元。佛山市圹州纸业科技有限公司为个人独资公司，其出具书面材料，确认黄甲荣代其向深圳市兴海洋印刷实业有限公司追讨欠款1608094.31元，认可该欠款抵扣深圳市兴海洋印刷实业有限公司大股东及实际控制人邹淑娥及其儿子谭超卓售房予黄甲荣、廖章虎的房款。另，据工商登记材料，邹淑娥享有深圳市兴海洋印刷实业有限公司63%的股权。一审法院认为，黄甲荣、廖章虎据涉案的《房地产买卖合同》、《房产买卖合同》与谭超卓确立二手房买卖合同关系，两份合同权利义务明确，未违反法律法规强制性规定，依法有效。涉案的《房地产买卖合同》虽非所有权人谭超卓签订，代理人邹淑娥签订前后亦未提供委托手续，但对照谭超卓事后补签的《房产买卖合同》，其内容显示代理人为邹淑娥，且交易主要条款与《房地产买卖合同》基本相符，应视为谭超卓认可邹淑娥代理签订的《房地产买卖合同》，该两份合同对谭超卓具备法律效力。该合同涉及以物抵债，据查，涉案债务1608094.31元于2018年4月对账确认，未约定付款期限，债权人依法可随时主张，故双方于2018年8月协商以物抵债之时，该债务的支付条件已成就，该债务经债权人、债务人、所有权人协商一致以物冲抵，符合法律规定，该债权已转化为房款支付。谭超卓、邹淑娥辩称此合同非双方真实意思表示，法院认为双方于签订第一份合同后，一个月后完善一份合同予以追认，谭超卓、邹淑娥系在具备充分考虑时间后作出的民事行为，足以证实其出售房产、以物抵债的意思表示；而且，黄甲荣、廖章虎所提供的对话录音也与此相互佐证，故法院不采纳谭超卓、邹淑娥该抗辩理由。谭超卓签订合同后，拒不履行合同义务，已构成根本违约，应当依照合同承担违约责任，黄甲荣、廖章虎诉求解除合同、返还购房款、支付违约金，于法有据，法院予以支持。至于律师代理费用、保全担保费用的承担，黄甲荣、廖章虎之诉求虽符合合同约定，但考虑到谭超卓预期违约时间较早，合同价款10%的违约金足以弥补黄甲荣、廖章虎的经济损失，故法院酌定不支持黄甲荣、廖章虎该项费用承担的诉求。至于黄甲荣、廖章虎诉求邹淑娥承担共同给付义务，邹淑娥于本案房屋买卖交易属代理行为，后果归于委托本人谭超卓，邹淑娥无需承担卖方的相关责任。判决：一、确认黄甲荣、廖章虎与谭超卓据涉案《房地产买卖合同》、《房产买卖合同》所确立的二手房买卖合同关系于2018年11月26日解除。二、谭超卓应于判决生效之日起十日内返还黄甲荣、廖章虎款项1608094.31元。三、谭超卓应于判决生效之日起十日内偿付黄甲荣、廖章虎违约金700000元。四、驳回黄甲荣、廖章虎其他诉讼请求。案件受理费60800元，保全费用5000元，由谭超卓承担。经审理查明，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案涉案的《房地产买卖合同》虽非所有权人谭超卓签订，但谭超卓于2018年8月7日又与黄甲荣、廖章虎签订了一份《房产买卖合同》，该行为系谭超卓在充分考虑后作出的民事行为，足以证实其出售房产、以物抵债的意思表示。该《房产买卖合同》内容显示代理人为邹淑娥，交易主要条款与《房地产买卖合同》基本相符，应视为谭超卓认可邹淑娥代理签订的《房地产买卖合同》，故上述两份房屋买卖合同未违反法律法规强制性规定，依法有效，对谭超卓均具有法律效力。谭超卓签订合同后，拒不履行合同义务，已构成根本违约，应当依照合同承担违约责任，一审对此处理并无不当，本院予以维持。关于上诉人谭超卓要求确认案外人深圳市兴海洋印刷实业有限公司委托第三人于2018年9月24日向案外人佛山市圹州纸业科技有限公司支付货款60.5万元事实的内容。本院认为，双方之间并未就房屋买卖合同关系协商解除，该行为即使属实，也不能否定双方之间买卖关系的事实。上诉人如果认为该款项不应当支付，相关权利人可另循法律途径解决。综上，上诉人谭超卓、邹淑娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9850元，由上诉人谭超卓、邹淑娥负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年二月二十四日书记员 孙巍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。