广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终211号 上诉人（原审原告）：梁霞，女，1975年6月10日出生，汉族，居民，住广西平南县。 委托诉讼代理人：班翠丽，广西桂京律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：平南县汇通房地产开发有限公司，住所地广西平南县平南街道环城路**（御江丽景苑）。 法定代表人：李云锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴荣强，平南县鼎盛法律服务所法律工作者。 上诉人梁霞因与被上诉人平南县汇通房地产开发有限公司（以下简称汇通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服平南县人民法院（2019）桂0821民初2418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 梁霞上诉请求:1.撤销一审判决书中的第二、三项判决；2.改判被上诉人按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算逾期办证违约金给上诉人（至被上诉人为上诉人办理汇通商厦01幢第20层1单元的房屋所有权登记证为止）；3.改判被上诉人退还上诉人水、电押金款1000元。事实与理由：一、一审法院只判决被上诉人支付给上诉人的逾期办理房屋所有权证违约金274.02元明显的失公平、公正、平等原则，有悖于法律规定。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”被上诉人提供的格式合同《商品房预售合同》中第十九条第（三）项第2条第（2)点约定的内容明显不遵循公平原则。一审法院依据该合同的约定认定违约金数额，没有体现合同法中违约金的补偿性和惩罚性。同时，被上诉人将此项约定强加给上诉人的行为也违反了《中华人民共和国合同法》中的平等原则；二、被上诉人要求上诉人交的2000元，无论是水电押金还是被上诉人辩称的可视对讲安装费，被上诉人强行按每户2000收取上诉人的费用没有合法的收费依据。被上诉人只向上诉人退还1000元押金，对余下1000元押金不予退的行为是违法的。 汇通公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 梁霞向一审法院起诉请求：1.判决汇通公司依照合同约定为梁霞向房屋登记机构申请位于广西汇通商厦01幢第20层1单元房屋所有权登记，并将以梁霞为产权人位于广西汇通商厦01幢第20层1单元房屋所有权证交付梁霞；2.判决汇通公司向梁霞支付逾期办理上述房屋所有权证书违约金（违约金以购房款274018元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%从2018年12月8日起计至实际交付房屋所有权证之日止，暂计至2019年6月30日为11796元）；3.判决汇通公司退回梁霞的水电押金1000元。 一审法院经审理查明：2016年7月8日，梁霞（买受人）与汇通公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，约定：1.梁霞购买汇通公司开发的位于平南镇仙××××）汇通商厦01幢第20层1单元商品房一套，总价为274018元；2.出卖人应在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；3.交房条件为该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书且经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格；4.商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内办讫房屋所有权登记的，买受人不退房的，出卖人一次性按已付房款的0.1%向买受人支付违约金；由于买受人的原因，房屋交付后在规定期限内不能取得房屋产权登记证书的，由买受人承担责任，出卖人不承担违约责任。同日，双方签订《商品房预售合同》补充合同，约定：水电入户费、可视对讲安装费按每户2000元收取，由买受人承担，在缴纳首期购房款的同时向出卖人缴交。同日，梁霞向汇通公司支付2000元，汇通公司出具收据，收据内容：今收到梁霞交来购买汇通商厦商品房代办水电开户费用款2000元。梁霞认可汇通公司已于2017年6月30日交付案涉商品房。2018年10月15日，汇通公司发布《关于汇通商厦业主水电费退还的通知》，主要内容：根据有关部门的最新规定，住宅水电开户费不另外收取。梁霞业主购房时缴纳的2000元费用，其中1000元属于水电入户费，1000元属于门禁的购买、安装费用。我公司将按规定退回已缴纳的水电入户费1000元，现委托广西长江物业有限公司汇通商厦物业部退还业主已缴纳的水电入户费。请已缴纳水电入户费的业主于2018年11月30日前携带身份证、缴费收据、银行卡到汇通商厦物业部办理退还手续。物业中心根据业主提供的相关凭证，将在45个工作日退还到业主提供的银行卡内。梁霞已领取上述汇通公司退款1000元。梁霞至今未取得案涉商品房所有权登记证书。 一审法院认为，梁霞与汇通公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行义务。案涉商品房所有权证约定是双方共同申请办理，现梁霞已迫切要求办理该所有权证，汇通公司也辩称已经申请办理且没有办证障碍，故汇通公司应当为梁霞申请办理案涉商品房所有权登记。汇通公司未能依约定为梁霞办讫房屋所有权登记，已构成违约，依法应当承担违约责任。汇通公司虽辩称已经申请办理，但未提供证据证实，故其应于90日内申请办理案涉商品房所有权登记，并依约一次性按已付房款的0.1%支付违约金。梁霞主张按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算逾期办证违约金，因未能提供证据证实其实际损失高于约定的违约金，一审法院依法不予支持。结合补充合同及收据，可以认定梁霞所支付的2000元是水电入户安装费与可视对讲安装费的合计。因双方均未能举证证实水电入户安装费、可视对讲安装费各自金额，且汇通公司辩称2000元中其中1000元系门禁安装费，故梁霞要求汇通公司全额退款即退还其余的1000元，证据不足，一审法院依法不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，拟判决：一、自本案判决生效之日起90日内，平南县汇通房地产开发有限公司为梁霞申请办理位于平南镇仙××××）汇通商厦01幢第20层1单元的房屋所有权登记证书并在办结时即将该证书交付梁霞；二、自本案判决生效之日起10日内，平南县汇通房地产开发有限公司支付梁霞逾期办理房屋所有权证违约金274.02元；三、驳回梁霞的其他诉讼请求。上述债务，义务人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，减半收取计60元（梁霞已预交），由平南县汇通房地产开发有限公司负担。 二审期间，当事人没有提交新的证据，对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，梁霞与汇通公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。《商品房预售合同》约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内办讫房屋所有权登记的，买受人不退房的，出卖人一次性按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。该条款虽为格式条款，但上诉人也未能提供证据证明其因被上诉人逾期办证造成其实际损失的数额超过约定的数额，因此，上诉人主张调整违约金的数额，没有事实依据，本院不予支持。至于被上诉人收取的共2000元（其中已退还1000元水电入户费给上诉人），双方已在《商品房预售合同》补充合同中约定为水电入户费、可视对讲安装费，由买受人承担，在缴纳首期购房款的同时向出卖人缴交。该补充合同有效，上诉人也已缴交，其要求被上诉人退还，没有事实依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回；一审判决认定事实清楚，证据充分，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费120（上诉人已预交），由上诉人梁霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈香妙 审 判 员 苏洁平 审 判 员 黄钰雄 二〇二〇年二月二十一日 法官助理 韦江转 书 记 员 梁永欣