广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初12855号原告（反诉被告）：李月英，女，1967年8月21日出生，汉族，住广东省中山市***********1**。委托诉讼代理人：梁燃麟（原告李月英之子），住广东省中山市**************。被告（反诉原告）：陆翠燕，女，1984年7月20日出生，汉族，住广西壮族自治区*************28*。委托诉讼代理人：何雪莲，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽情，广东广瀚律师事务所律师助理。原告李月英诉被告陆翠燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，被告陆翠燕提起反诉，本院将反诉与本诉合并审理，并依法适用简易程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李月英及其委托诉讼代理人梁燃麟，被告（反诉原告）陆翠燕的委托诉讼代理人何雪莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李月英向本院提出诉讼请求：1.解除李月英与陆翠燕签订的租赁合同；2.陆翠燕支付李月英损失赔偿金100000元及2019年9月的水电费2000元。事实和理由：2019年5月1日，李月英与陆翠燕签订租赁合同，约定李月英将位于中山市***********10*的商铺（下称涉案商铺）出租给陆翠燕使用，期限为2019年5月1日至2022年5月31日。租赁期间，李月英发现陆翠燕的大型机械运作时产生剧烈震动，引起涉案商铺墙体开裂。为此，李月英要求陆翠燕使用防震胶，但陆翠燕一直没有采取相应的防止损害措施。为防止进一步损毁，李月英于2019年9月4日向陆翠燕发出提前解约通知，并于同月10日向其发出律师函，解除合同，要求其停止大型机器运作、赔偿损失及结清水电费。后李月英于同月16日发现其已搬离涉案商铺，但未支付造成的损失及结清水电费。为维护自己的合法权益，李月英特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。陆翠燕辩称，因李月英违约提前解除合同，致使陆翠燕无法正常生产经营，陆翠燕搬离涉案商铺，双方签订的租赁合同已于2019年9月10日解除。陆翠燕同意支付2019年9月的水电费2000元，但应从陆翠燕承租时支付的租赁保证金5600元中扣减。另外，李月英主张赔偿损失没有事实和法律依据。合同明确约定陆翠燕的经营项目是通仁五金（水磨抛），李月英出租时完全知悉相关风险，陆翠燕在承租期间均依照合同约定履行，不存在任何违约行为造成李月英损失。陆翠燕曾与李月英之子在现场做测试，在水磨抛光机运作时，旁边的水不产生任何波纹，即没有任何震动，不可能损坏墙体。而涉案商铺附近道路曾有维修工程，故出现裂缝与陆翠燕无关。综上，请求法院驳回李月英的全部诉讼请求。陆翠燕向本院提出反诉请求：1.确认双方已于2019年9月10日解除租赁合同；2.李月英向陆翠燕返还租赁保证金5600元；3.李月英向陆翠燕赔偿搬迁费2130.50元；4.李月英向陆翠燕赔偿无法生产经营的损失30000元。事实和理由：双方于2019年5月1日签订租赁合同，约定由李月英将涉案商铺出租给陆翠燕使用，期限为3年，陆翠燕在涉案商铺的经营项目为通仁五金（水磨抛），租赁保证金5600元。但在陆翠燕依约支付租金及水电费的情况下，李月英于2019年9月4日发出提出解约通知，通知解除合同，后又再次发出律师函要求陆翠燕搬迁及赔偿损失16800元，但未返还租赁保证金。陆翠燕认为，李月英提前通知解除合同，导致陆翠燕无法正常生产经营，故李月英应返还租赁保证金及赔偿损失。为此，陆翠燕特向法院提起反诉，请求法院依法判决。李月英对陆翠燕的反诉辩称，李月英发现陆翠燕使用大型机械作业期间墙体产生剧烈震动后，向其提出整改意见，其答应整改并承诺以后不再震动。此后，陆翠燕没有按要求整改，李月英又建议其加装防震胶保护，但其不同意，反而要求李月英赔偿三倍的租赁保证金。李月英认为，导致合同不能继续履行的责任在陆翠燕，李月英不再出租是防止涉案商铺进一步损毁，合情合理，故当时同意将租赁保证金退还，但陆翠燕不同意，坚持要求赔偿。后陆翠燕在没有处理好相关问题的情况下于2019年9月10日自行搬迁，由此产生的一切责任应由其负责。本院经审理认定事实如下：2019年5月1日，李月英与陆翠燕签订一份租赁合同，主要约定内容包括：李月英将涉案商铺出租给陆翠燕使用，经营项目为通仁五金（水磨抛），租赁期限为2019年5月1日至2022年5月31日，租赁保证金5600元，每月租金为2800元。合同签订后，双方实际履行了合同，李月英交付了涉案商铺，陆翠燕支付了租赁保证金5600元及至2019年9月的租金。2019年9月4日，李月英向陆翠燕发出提前解约通知，以陆翠燕的大型机械震动损坏涉案商铺为由提前解除合同。同月10日，李月英又委托律师向陆翠燕发出律师函，要求解除合同，同时要求陆翠燕赔偿损失16800元及结清水电费。陆翠燕遂于同日搬离涉案商铺。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李月英提交照片及微信聊天记录拟证明陆翠燕的大型机械震动损坏涉案商铺墙体的事实，因相关证据不能充足有效地证实损坏的存在及其时间、原因，故本院对其证明效力不予认定。诉讼期间，本院依李月英申请委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司（下称鉴定机构）对涉案商铺的墙体是否出现裂缝及造成裂缝的原因、损害程度进行司法鉴定。鉴定机构回复称，可以对涉案商铺的墙体是否出现裂缝及其损害程度进行鉴定，但无法对造成裂缝的原因进行鉴定。经征询李月英意见，其明确表示放弃全部司法鉴定申请。李月英述称，涉案商铺位于农村宅基地所建的普通居民楼，建设时没有报建、办证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，李月英与陆翠燕签订租赁合同，将涉案商铺出租给陆翠燕使用，双方由此形成房屋租赁合同关系。由于李月英述称涉案商铺所在楼房在建设时未依法办理报建手续，即未依法取得建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方之间的合同应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题，故李月英诉讼请求解除合同及陆翠燕反诉请求确认合同已解除均无必要，本院不予支持。但因双方已实际开始履行合同，且在李月英要求解除合同后，陆翠燕亦实际于2019年9月10日搬离涉案商铺，故可以认定双方之间的无效合同已自该日终止履行。因此，对于陆翠燕已支付的租赁保证金5600元，李月英应予返还，本院对陆翠燕的相应反诉请求予以支持。而对于陆翠燕在实际使用涉案商铺期间产生的水电费2000元，陆翠燕已明确表示同意支付，本院对李月英的相应诉讼请求亦予以支持。对于李月英诉讼请求的损失赔偿问题，因其未提供充足有效的证据证实陆翠燕在实际使用涉案商铺期间确实对涉案商铺墙体造成了损坏及由此造成的具体损失，故其该诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。而陆翠燕反诉请求的搬迁及经营损失在合同无效的场合亦于法无据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陆翠燕于判决发生法律效力之日向原告（反诉被告）李月英支付水电费2000元；二、原告（反诉被告）李月英于判决发生法律效力之日向被告（反诉原告）陆翠燕返还租赁保证金5600元；三、上述第一、二判项冲抵后，由原告（反诉被告）李月英向被告（反诉原告）陆翠燕支付3600元；四、驳回原告（反诉被告）李月英的其他诉讼请求及被告（反诉原告）陆翠燕的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1170元，反诉费372元，由原告（反诉被告）李月英负担1170元（已付1170元），被告（反诉原告）陆翠燕负担372元（已付372元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  张庆争二〇二〇年二月十一日书记员  郭小兰