济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初5096号原告（反诉被告）：鑫苑科技服务集团有限公司山东分公司，住所地济南市天桥区汽车厂东路1号碧水尚景小区13号楼西数第四间。法定代表人：马国庆，总经理。委托诉讼代理人：路倩，女，1988年12月11日出生，汉族，该公司员工，住山东省商河县。委托诉讼代理人：李洪蕾，女，1983年2月1日出生，汉族，该公司员工，住济南市历城区。被告（反诉原告）：付晓光，男，1981年6月1日出生，汉族，住济南市工业南路36号鑫苑国际城市。被告:王金凤，女，1981年10月17日出生，汉族，住济南市工业南路36号鑫苑国际城市。原告（反诉被告）鑫苑科技服务集团有限公司山东分公司（简称鑫苑科技山东分公司）与被告（反诉原告）付晓光、被告王金凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告鑫苑科技山东分公司的委托诉讼代理人路倩，被告付晓光到庭参加了诉讼，被告王金凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫苑科技山东分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2011年1月1日至2019年12月31日期间的物业费14874.84元；2.判令被告支付违约金4462.45元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所服务的鑫苑国际城市花园小区13-2-203的业主，被告违反物业服务合同约定，未及时足额交纳物业服务费用。原告多次催收并下发催费通知单，被告一直拒绝交纳，其行为侵犯了原告的合法权益。特诉至法院，望判如所请。被告付晓光辩称：原告未经书面催交而提起诉讼，不符合法律程序，请求驳回原告诉讼请求；被告于2009年交房，2011年停交物业费，系因原告提供的服务一直未达到标准，根据合同法有权拒交物业费。反诉原告付晓光向本院提出反诉请求：1.反诉被告修补济南鑫苑国际城市花园1-3号楼走廊的全部破损之处；2.反诉被告清理济南鑫苑国际城市花园所有楼道内的乱堆乱放杂物和小广告；3.反诉被告清理济南鑫苑国际城市花园内乱停放车辆；4.反诉被告公布2009—2019年在济南鑫苑国际城市花园的所有公共收益，包括但不限于：社区广告收益、公共场地租金、地上车位租金、二期地下车位销售收入、业主会所租金、个体商贩摊位费、小区大门通行卡销售收入；5.反诉被告将上述全部公共收益纳入济南鑫苑国际城市花园公共维修基金；6.反诉被告公布2009-2019年物业管理服务费收支情况，以后每半年公布一次；7.反诉被告公布2009-2019年24小时值班巡逻记录、签字人员的工作协议和工资发放记录；8.反诉被告公布2009-2019年济南鑫苑国际城市花园公共维修基金使用记录；9.反诉被告停止占用业主会所，并恢复原状；10.反诉被告将出租济南鑫苑国际城市花园业主会所的所有收益纳入济南鑫苑国际城市花园公共维修基金；11.反诉被告按照《前期物业管理服务协议书》第一.一.8条约定组织召开业主大会；12.反诉被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：反诉被告严重违反《前期物业管理服务协议书》：（1）2009年至今10多年持续侵占社区公用空间谋取私利；（2）楼道内乱堆乱放现象严重；（3）1、2、3号楼走廊天花板大面积破损不处理；（4）24小时值班巡逻制度形同虚设，社会闲杂人员随意进入楼道内张贴小广告；（5）反诉被告从未公布物业管理服务费收支情况；（6）反诉被告未履行按照协议第一.一.8条约定。反诉被告的行为侵犯了反诉原告的合法权益，依据双方签订的《前期物业管理服务协议书》第十条约定和《物权法》第八十三条规定以及《物业管理条例》第六条规定，向法院提起诉讼。反诉被告鑫苑科技山东分公司辩称，付晓光反诉缺乏事实和合法性，不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：付晓光、王金凤系济南高新区鑫苑国际城市花园小区13-2-203室的业主，其房屋建筑面积为78.22平方米。2008年3月29日，河南鑫苑物业管理有限公司山东分公司（甲方）与王金凤、付晓光（乙方）签订前期物业管理服务协议，甲方为乙方提供前期物业管理服务，物业类型为住宅。协议第四条约定：住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.75元；乙方每年元月份前五日内预交本年度上半年物业管理费，每年七月份前五日内预交本年度下半年物业管理费；第六条约定：乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的千分之三按日交纳滞纳金。付晓光、王金凤自2011年1月1日起一直未支付物业费，至2019年12月31日付晓光、王金凤尚欠鑫苑科技山东分公司物业费14783.58元（78.22平方米×1.75元/平方米×108月）。另查明，2016年11月7日，鑫苑物业服务有限公司山东分公司变更为鑫苑科技服务股份有限公司山东分公司。2019年4月30日，鑫苑科技服务股份有限公司山东分公司变更为鑫苑科技服务集团有限公司山东分公司。本院认为，鑫苑科技山东分公司与付晓光、王金凤签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的合同义务。鑫苑科技山东分公司依约为小区提供了物业管理服务，付晓光、王金凤作为小区业主，也享用了鑫苑科技山东分公司所提供的物业管理服务，理应依约交纳物业费。故付晓光、王金凤未缴纳2011年1月1日至2019年12月31日的物业服务费为：78.22平方米×1.75元/平方米×108月=14783.58元。付晓光对物业费计算方式认可，但其辩称鑫苑科技山东分公司未提供良好的物业管理服务，并提交了拍摄的视频等证据。本院认为，付晓光提交的证据仅显示鑫苑科技山东分公司的服务存在瑕疵，但非重大瑕疵，不构成根本违约，也不构成不支付物业费的合理理由，本院不予采纳。鑫苑科技山东分公司要求付晓光支付自2011年1月1日起至2019年12月31日止的物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于鑫苑科技山东分公司要求付晓光、王金凤支付违约金4462.45元的诉讼请求，因鑫苑科技山东分公司在涉案小区公共卫生、设施维护等方面确实存在瑕疵，故鑫苑科技山东分公司的该项诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中付晓光要求鑫苑科技山东分公司修补鑫苑国际城市花园1-3号楼走廊的全部破损之处、清理所有楼道内乱堆乱放杂物和小广告、清理乱停放车辆、将鑫苑国际城市花园全部公共收益纳入济南鑫苑国际城市花园公共维修基金、将出租鑫苑国际城市花园业主会所的收益、停止占用业主会所并恢复原状等服务项目涉及全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，付晓光以单户业主为主体请求不具备主体资格，本院对该诉讼请求予以驳回。对付晓光要求鑫苑科技山东分公司公布2009—2019年在济南鑫苑国际城市花园的公共收益、公布2009-2019年物业管理服务费收支情况、以后每半年公布一次、公布2009-2019年24小时值班巡逻记录、签字人员工作协议和工资发放记录、公布2009-2019年鑫苑国际城市花园公共维修基金使用记录等在《前期物业管理服务协议书》未有约定，缺少合同及法律依据，本院不予支持。法律规定业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。本案中《前期物业管理服务协议书》约定了甲方“按规定组织召开业主大会或业主代表大会”，根据上述法律规定业主大会应当由业主委员会自行召开，故对该诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第七条第五项、第十三条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、付晓光、王金凤于本判决生效之日起十日内支付鑫苑科技服务股份有限公司山东分公司自2011年1月1日起至2019年12月31日止的物业费14783.58元（78.22平方米×1.75元/平方米×108月）；二、驳回鑫苑科技服务股份有限公司山东分公司的其他诉讼请求；三、驳回付晓光的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取141.72元，由鑫苑科技服务股份有限公司山东分公司负担；反诉案件受理费减半收取100元，由付晓光负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 崔 红二〇二〇年二月十八日书记员 胡婧贤