江苏省连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0706民初8693号 原告（案外人）：李忠，男，汉族，1967年8月14日出生，住所地南京市玄武区。 委托诉讼代理人：傅成竹、唐亮，江苏海郡律师事务所律师。 被告（申请执行人）：韩梅，女，汉族，1969年12月4日出生，所地连云港市海州区。 委托诉讼代理人：顾杨斌、祁天健，江苏明亮律师事务所律师。 被告（被执行人）：陈宽格，男，汉族，1973年11月2日出生，住所地连云港市海州区。 被告（案外人）：高红燕，女，1973年10月10日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：陈宽格，男，汉族，1973年11月2日出生，住连云港市海州区，系被告高红燕丈夫。 原告李忠与被告韩某、陈宽格、高红燕案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李忠及其委托诉讼代理人傅成竹、唐亮、被告韩某的委托诉讼代理人顾杨斌、祁天健、被告陈宽格（暨高红燕委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李忠向本院提出诉讼请求：1.解除对海州区的查封；2.确认位于海州区为原告所有；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月14日，原告李忠与被告陈宽格及高红燕、江苏登壹建设工程有限公司签订房屋买卖合同。约定陈宽格、高红燕将其所购买的新海花园第圣地福幢701办公室转让给原告。原告共付购房款约550万元，2014年1月14日陈宽格将涉案房屋交付原告，原告2015年初开始使用该房屋。原告认为，贵院相关裁定文书认定事实部分错误，适用法律不当，裁定错误。故原告诉至贵院，请贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告韩某辩称：原告诉求没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉求，（2019）苏0706执异294号执行裁定书认定的事实合法有据，适用法律适当，应予以维持，原告要求确认本案的执行标的物为其所有超出执行异议之诉诉求范围应予以驳回。 被告陈宽格、高红燕辩称：涉案房屋是我方卖给原告的，因为开发商不能开具发票，我们就不能办理产权证和过户手续。 本院经审理认定事实如下：经审查查明，2019年1月31日，本院对韩某诉陈宽格民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0706民初9627号民事判决书：一、被告陈宽格于本判决发生法律效力之日起十日内向原告韩某偿还借款本金2300000元及利息（以1000000元为本金，自2010年2月12日起；以300000元为本金，自2011年1月31日起；以1000000元为本金，自2011年8月11日起，均计算至实际给付之日止，按年利率24%计算）。二、驳回原告韩某的其他诉讼请求。 2019年3月25日，本院立案执行，执行案号为（2019）苏0706执1594号。2019年4月1日，本院作出（2019）苏0706执1594号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人陈宽格银行存款人民币550万元或查封、扣押其等值其他财产。2019年4月17日，本院对被执行人陈宽格与案外人高红燕共有的位于新海花园第圣地福幢无单元701办公室（丘号01051047-118）予以查封。在本案执行过程中，案外人李忠提出异议，认为其与徐某荣从陈宽格、高红燕购买新海花园第圣地福幢701办公室，其按约给付了首付款300万元，并按期偿还银行贷款，且陈宽格、高红燕已将该房产交付给李忠，李忠已对该房产进行了装修并使用。故李忠请求：中止对新海花园第圣地福幢大厦无单元701办公室的执行，并且解除对该房屋的查封。2019年9月27日，本院作出（2019）苏0706执异294号民事裁定书，裁定驳回异议人李忠的异议请求。 另查明，2013年6月7日，陈宽格、高红燕与连云港市建工房地产开发公司签订《商品房买卖合同》并进行了备案登记，合同约定陈宽格、高红燕购买连云港市建工房地产开发公司开发的新海花园第圣地福幢无单元701办公室，房屋面积995.39元，单价6030元/平方米，金额6002202元。付款方式为：贷款三百万元整，余款以现金方式支付等。 2014年1月14日，陈宽格、高红燕（甲方，出卖方）与李忠、徐某荣（乙方，买受方）、江苏登壹建设工程有限公司（第三方，以下简称登壹公司）签订《房屋买卖合同》，约定，甲方愿将在连云港建工房地产公司购得位于新浦区海连西路北侧、新孔路东侧圣地福大厦七层（购房合同编号：LYGSPF2013325711）995.39平方米，以每平方米5800元一次性出售给乙方，产权暂未办理。经双方协商一致，达成如下条款：一、房屋总价款577.3262万元，（不含房屋契税部分）。其中叁佰万元为首付款（承兑汇票），与本协议签订生效后给付。从协议生效之月起由乙方偿还甲方的尚欠银行按揭贷款，归还贷款本息至上述房产过户完成。归还贷款本息冲抵购房余款，剩余房款过户结束后一次性给付（承兑汇票）；二、乙方交付首付款后合同生效，甲方将上述房屋交付乙方使用。三、甲方应保证上述房屋拥有完全产权，无抵押、质押、无担保。四、甲方承诺2014年5月1日前，将上述房屋产权过户给乙方，过户费用双方共同负担，各担一半。过户办理完成后同时解除银行按揭手续。五、甲方不能履行本协议，应在10内归还乙方首付款及还款本息，并承担购房总价款10%的违约金。六、本协议签订之日起，乙方享有上述房产的全部权益。七、第三方江苏登壹建设工程有限公司就甲方应负的合同义务承担连带担保责任，担保范围包括但不限于乙方购房款、银行按揭贷款本息、违约金以及乙方因维权产生的诉讼费、保全费、律师费等。八、本协议未尽事宜协商解决，协商不成通过诉讼解决。同日，陈宽格出具收条，载明收到李忠购房款300万元（银行承兑汇票）。2015年2月17日，陈宽格出具收条，载明收到李忠购房款200000元。此外，根据异议人李忠提供的卡卡转账单，其曾转给刘义200000元，陈宽格后又向刘义出具借条，借到刘义200000元，李忠认为该款项也是其向陈宽格支付的购房款。此外，根据李忠提供的存折交易明细清单及存款凭条，李忠及田某（李忠称田某系其公司工作人员）在2016年至2019年期间多次付款至陈宽格账户偿还房屋贷款，但至今尚未还清所欠银行贷款。异议人李忠在签订《房屋买卖合同》后对该房屋进行了装修，并于2015年年初开始使用，但该房屋至今未办理不动产权属证书。 2017年5月27日案外人倪某等五人以连云港市建工建设集团有限公司为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷，要求判令被告支付逾期办理新海花园第圣地福幢无单元501办公室（丘号01051047-66）房地产权属证书违约金9800元；判令被告立即为原告办理房地产权属证书。本院审理后作出（2017）苏0706民初4376号民事判决书，支持了五原告的上述诉讼请求。连云港市建工建设集团有限公司不服上述判决，上诉至连云港市中级人民法院，该院维持了一审判决。 2017年，李忠、徐某荣作为原告，以刘义为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，要求法院判令被告从圣地福大厦七层711室搬出；被告承担本案的诉讼费等一切费用。本院经审理后认为，原告李忠、徐某荣所举的书面证据及证人陈宽格的证言能证明陈宽格曾系圣地福大厦七楼房屋的合法权利人，其已将包括涉案房屋在内的圣地福大厦七楼房屋出卖于原告且已交付使用，虽未过户但至少能够证明原告系涉案房屋的合法使用人。因此，原告李忠、徐某荣作为涉案房屋的合法使用人有权要求被告腾退涉案房屋。遂作出判决，支持了原告李忠、徐某荣的诉讼请求，刘义不服上述判决，上诉至连云港市中级人民法院，后撤回上诉。 徐某荣书面声明，放弃涉案房产的权利。 本院认为，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条的规定:金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋网签在被告陈宽格、高红燕的名下，陈宽格、高红燕将涉案房屋出售给原告李忠及徐某荣房屋总价款577.3262万元，原告李忠已给付被告陈宽格320万元，涉案房屋的按揭贷款由原告偿还，现尚未还清，故李忠并未支付全部购房款亦未将剩余价款交付执行。即使原告现在同意将剩余价款交付执行，因为在法院查封、冻结、扣押后付清全部价款的，不能视为已经支付全部价款。原告明知陈宽格、高红燕所购买的房屋尚无不动产权属证书仍然购买，而导致至今购买的涉案房产无法办理过户，自身存在过错。故原告要求解除对海州区的查封，并确认位于海州区为原告所有的诉求，均无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 驳回原告李忠的诉讼请求。 案件受理费52190元，由被告陈宽格、高红燕负担（原告已预交，被告陈宽格、高红燕于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 审 判 长  李秀芬 人民陪审员  朱国跃 人民陪审员  贺 君 二〇二〇年二月二十五日 书 记 员  窦敏华 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 收款人：江苏省连云港市中级人民法院 账号：10×××94 开户行：连云港市农业银行苍梧支行