广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初51192号原告：邓棋峰，男，汉族，1978年6月6日出生，身份住址广东省佛冈县，委托代理人：欧阳灏玮，广东深信律师事务所律师。被告：叶卫国，男，汉族，1985年1月6日出生，身份住址浙江省宁波市鄞州区，上列原告邓棋峰诉被告叶卫国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后。依法由审判员吴颂、人民陪审员徐之望、肖晓璐组成合议庭，于2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人欧阳灏玮及被告本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还租赁保证金2800元；2、被告向原告返还多支付的15天房屋租赁费700元；3、被告向原告支付违约金1400元；4、被告向原告返还多收取的水、电、每期、物业管理费等杂费2258元；5、被告向原告支付延期支付上述费用的利息69.19元（以7158元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起至清偿完毕之日止，暂计至2019年7月24日）；6、诉讼费用由被告承担。庭审结束后，原告基于本院向其释明因被告与房东的租赁合同关系截至2019年4月30日止，此日之后原告与被告之间租赁合同为无效合同，原告向本院明确第三项诉讼请求为要求被告向原告赔偿损失1400元，因被告未能按约定期限出租房屋，于2019年3月通知要提前搬离，导致原告被迫提前从2019年4月开始寻租搬离，由此遭受损失1400元（参考月租金）。事实和理由：2017年6月15日，原告与被告签订《房屋租赁协议书》，约定“甲方将座落于深圳市福田区景田南小区XX栋7层202单元出租给乙方使用，租赁房屋的每月租金为1400元。水电等150元，管理费50元，租赁期间，物业管理费按房间平摊，水电煤气费，数字电视费，垃圾处理费等公共费用按房间平摊。租赁期从2017年6月15日至2018年6月14日止，乙方向甲方交纳租赁保证金2800元，合同有效期内，如属甲方代理人要求乙方提前退租，须提前一个月将退租要求通知乙方，并支付一个月租金金额给乙方作为违约金赔偿。合同终止后，甲方应在五个工作日后结清费用并退回乙方房屋保证金。”每月固定收取的200元水电、管理费，被告称系为了方便管理制定的预收价，在退租时与押金一并结算，届时被告将提供缴费单据以供核对，平摊到每位租客身上多退少补。合同签订的当天，原告向被告现金交付1000元房屋保证金，随后以现金形式如约交付房租及押金余额，后双方均依约履行合同义务。2018年5月14日，原被告协商一致以微信形式确定续租，租期自2018年6月15日至2019年6月14日。2019年4月21日，被告在租客群里微信通知，其与案外人沈金花的租赁合同将于2019年4月30日到期，故无法按合同约定提供住房，原告只能住到月底，即要求原告提前退租。4月30日沈金花前往收楼，原被告的租赁合同提前终止，经协商，原告与出租人沈金花另行签订二楼《房屋租赁合同》。随后，原告催促被告返还租赁押金以及对预收水电、煤气、物业管理费等杂费做结算，被告以尚未与沈金花结算为由迟迟不予支付。直至5月15日，原告向福田区莲花街道办申请介入调解，被告仍不愿意依约结算及返还住房押金，当天下午原告通知被告应于5月17日前与原告完成上述事宜，被告至今未予回应。被告辩称：1、对于原告要求返还租赁保证金，被告要求原告出示押金收据原件；2、同意向原告退还其多支付的15天房屋租赁费；3、不同意向原告支付违约金1400元，因为双方没有明确约定违约条款，而且被告已经提前通知原告要提前解除合同，被告不存违约行为；4、关于水电煤气物业管理费费用，被告一直以来都是按照每个月固定200元钱收取，不存在原告所述的多退少补的情形；5、被告已于5月12日在微信群中主动约原告及其他租户协商退押金的事情,被告不应向原告支付利息；6、5月12日被告与包括原告在内的其他合租租户协商时，其他租户存在拿刀威胁被告的过激行为，被告还进行了报警处理。之后，双方矛盾激化导致本案诉讼，故诉讼费不应由被告承担。被告并当庭反诉要求原告返还留存在屋内的空调遥控器、热水器、床架、床头柜、桌子、衣柜、窗帘、钥匙、门卡。原告对此答辩称被告应向房屋所有权人主张要求返还。原告入住之时涉案物业内已存在家私家电，故原告不清楚上述家私家电的实际归属。庭审结束后，被告立即向本院提出撤回上述反诉请求的申请，本院已另行制作民事裁定书，送达各方当事人。经审理查明，2017年6月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋合租协议书》，约定甲方将位于深圳市福田区××小区××单元702出租给乙方使用，建筑面积为15-20平方米，该房户型为5房1厅1卫，房屋用途为住宅，乙方居住人数为1人；租赁房屋每月租金为1400元，水电等150元、管理费50元，合计1600元；乙方应于每月15日前向甲方委托代理人交付租金；租赁期限从2017年6月15日至2018年6月14日止；在签订合同之日，乙方应向甲方委托代理人缴纳租赁保证金2800元（备注：押金不能抵房租）；甲方委托代理人向乙方收取保证金时，应向乙方出具收据，退房以票据为准；租赁期间，物业管理费按房间平摊，水电煤气费、数字电视费、垃圾处理费等公共费用按房间平摊，每年夏季空调使用期间，房内没有空调的，或者居住人数超过1人的超过部分，按一半人头分摊电费；合同有效期内，乙方提前终止合同的，须提前一个月将退租要求书通知甲方代理人并配合甲方代理人代客看房，房屋出租给新的承租人后，甲方代理人从租赁保证金中扣除一个月租金金额为违约金。如临时要求退租，则保证金将全部作为违约金支付给甲方代理人。如属甲方代理人要求乙方提前退租，需提前一个月将退租要求通知乙方，并支付一个月租金金额给乙方作为违约金赔偿。签订合同后，原告主张其采取现金方式向被告支付2017年6月的租金及租赁保证金。被告也向原告出具了收款收据，但因为时间较久，保证金收据已遗失。被告对于2017年6月的租金采取现金方式支付予以确认，但否认采取现金方式收取了租赁保证金，但没有向原告追讨租赁保证金。此后，原告每月均采取转账方式向被告支付租金及各项费用1600元。2018年5月14日，原被告双方采取短信的方式确认按照原合同续签一年，有效期为2018年6月15日至2019年6月14日。2019年3月17日，被告采取微信的方式告知原告涉案房产业主将于2019年4月底收房，并告知原告4月初可以为其换房。2019年4月13日，被告又告知原告，正在与房东协商续租事宜，涉案房屋可能可以正常居住，原告本月房租可以正常支付。2019年4月15日，原告向被告支付当月租金及各项费用1600元。2019年4月21日，被告告知原告无法与房东续签合同，故原告只能住到月底。2019年5月开始，原告与房东直接签订租赁合同，继续在涉案房屋内居住。2019年5月2日，原告询问被告何时可以退还其多支付的租金及租赁保证金。被告答复称因为原告已直接与房东签订合同，要求原告与房东进行结算。2019年5月12日，双方就退还租赁保证金及租金的事宜进行了协商，但协商未果。原告再次在微信中要求被告退还押金2800元及半个月水电房租800元，赔偿一个月房租1400元，共计4900元。被告对于是否应退还或赔偿没有做出回复，只是回复原告“你搬了吗”。另查，原告主张在2017年签订合同之时就已与被告口头协商确定每月200元的费用为预收，最终退房时结算，多退少补，但被告对此予以否认，称一直都是按照200元/月固定收取，不存在口头约定。原告也没有向被告主张要求结算过。本院认为，原告与被告之间成立房屋租赁合同关系，双方虽均未提交证据证明被告与房东签订的租赁合同的起止期限，但双方确认被告与房东之间的房屋租赁合同关系至2019年4月30日止因房东不同意续签而终止。原告与被告之间签订的房屋租赁合同中超过2019年4月30日部分为无效合同。被告作为承租人，超过其与房东签订租赁合同期限向原告转租涉案房屋，存在过错，应承担相应的过错责任。原告据此有权要求被告向其返还租赁保证金2800元以及2019年5月1日至5月14日的租金，被告同意向原告退还15天的租金合计700元，本院予以确认。被告虽抗辩称没有收取原告的租赁保证金2800元，但并不否认第一个月租金原告系采取现金方式支付，按照合同约定第一个月租金支付期限与租赁保证金的支付时间为同一天，不能排除原告亦采取现金方式支付的可能性，且被告未能提交证据证明在原告未能按照合同约定向其支付租赁保证金的情况下，有向原告进行催缴。退一步来说，如原告确实一直未能按照合同约定向被告支付租赁保证金，常理上来说被告在续签租赁合同时亦应要求原告予以补缴，再结合原告在退租后微信多次催促被告返还租赁保证金时，被告从未指出原告未向其支付租赁保证金，本院确认原告已实际向被告支付租赁保证金2800元。至于原告主张的损失问题。原告自认2019年5月1日之后并未搬离涉案物业，而是采取直接与业主签订租赁合同的方式在涉案房屋内继续居住。原告未能提交证据证明其损失以及损失的程度。对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告向原告返还多收取的各项费用问题。合同即约定每月水电费、管理费为200元，又约定按照房间平摊，应视为双方约定不明，结合将近两年的租赁合同期限内以及合同未能履行后，原告从未向被告主张要求结算水电费及管理费，多退少补，应视为双方已在合同履行过程中就管理费等各项费用的结算方式达成合意，即每月固定支付200元。原告再要求被告返还超出部分，本院不予支持，但2019年5月1日至5月14日期间的费用，因原告并未基于其与被告之间的租赁合同关系而占用涉案物业，相应的费用90.32元（200元÷31天×14天）被告应予以退还。至于逾期退还的利息问题。双方之间的租赁合同关系于2019年4月30日终止，被告应于租赁合同终止当日向原告返还多收取的租金、物业管理费、水电费，并于5个工作日内向原告退还租赁保证金。原告有权要求被告自2019年5月1日起向原告支付逾期返还租金、物业管理费、水电费的利息，自2019年5月10日起向原告支付逾期退还租赁保证金的利息，上述利息均计算至实际返还或退还款项之日止。其中2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告利息诉讼请求的超出部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告叶卫国应于本判决生效之日起十日内向原告邓棋峰返还租赁保证金2800元；二、被告叶卫国应于本判决生效之日起十日内向原告邓棋峰退还租金700元；三、被告叶卫国应于本判决生效之日起十日内向原告邓棋峰退还2019年5月1日至2019年5月14日的物业管理费、水电费90.32元；四、被告叶卫国应于本判决生效之日起十日内向原告邓棋峰支付逾期返还租赁保证金的利息（利息以2800元为计算基数，自2019年5月10日起计算至实际返还之日止，其中2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告叶卫国应于本判决生效之日起十日内向原告邓棋峰支付逾期退还租金、物业管理费、水电费的利息（利息以790.32元为计算基数，自2019年5月1日起计算至实际返还之日止，其中2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、驳回原告邓棋峰的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费50元（已由原告预交），由原告负担25元、由被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在领取预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 徐  之  望人民陪审员 肖  晓  璐二〇二〇年二月二十七日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅