江苏省苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初7662号原告(案外人)：许杰，男，1988年11月11日生，汉族，户籍所在地江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：赵璇，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。被告（申请执行人）：常熟市沪虞毛衫有限责任公司，统一社会信用代码：913205817527084906，住所地常熟市尚湖镇鸳鸯桥村。法定代表人：郭晓辉，总经理。委托诉讼代理人：李红，江苏能成律师事务所律师。被告（被执行人）：苏州佑泰针织服装有限公司，住所地苏州工业园区联丰工业区。法定代表人：郭崇光。被告（被执行人）：郭崇光，男，1950年5月17日生，台湾居民，证件号F102258046。第三人：邓清，女，1950年10月19日生，台湾居民，证件号A200667339。原告许杰诉被告常熟市沪虞毛衫有限责任公司（以下简称沪虞公司）、苏州佑泰针织服装有限公司（以下简称佑泰公司）、郭崇光、第三人邓清案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月26日立案受理后，依法由适用普通程序进行审理，因佑泰公司、郭崇光、第三人邓清下落不明，本院依法对其公告送达传票、诉状副本等诉讼材料，本案于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告许杰的委托诉讼代理人赵璇，被告沪虞公司的委托诉讼代理人李红到庭参加诉讼。被告佑泰公司、郭崇光，第三人邓清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。经审理查明，原告邓建康诉被告郭崇光买卖合同纠纷一案，苏州市中级人民法院以（2008）苏中民三初字第0022号案件立案受理，该案经审理后于2008年10月17日作出一审判决，判决结果为：郭崇光于本判决生效之日起十日内给付原告邓建康货款72041.6美元。该案审理过程中，苏州市中级人民法院根据邓建康的申请，于2008年3月31日查封了苏州市吴中经济开发区吴中商城2幢A-02室即本案诉争房产。该案进入执行程序后，苏州市中级人民法院于2010年3月17日对该房屋以（2009）苏中执字第331号案件继续查封。原告泸虞公司诉佑泰公司、郭崇光买卖合同纠纷一案，本院以（2008）园民三初字第004号案件于2008年4月22日立案受理，该案经审理后于2009年3月2日作出一审判决，判决结果为：佑泰公司于本判决生效之日起七日内支付原告沪虞公司货款52785.6美元、库存损失款人民币78255元，被告郭崇光对货款52785.6美元负连带清偿责任。（有无保全）。该案审理过程中，根据沪虞公司的申请，本院于2008年10月31日对苏州市吴中经济开发区吴中商城2幢A-02室房屋予以轮候查封。该案进入执行程序后，本院于2011年11月8日对该房屋以（2009）园执字第1299号案件继续查封，目前该房屋仍由本院以（2009）园执字第1299号案件查封。异议人许金水曾向苏州市中级人民法院提出执行异议，后苏州市中级人民法院未就许金水的执行异议予以审查。2013年7月15日，许金水向本院提出执行异议，本院于2013年9月27日作出（2013）园执异字第0010号民事裁定书，裁定驳回许金水提出的执行异议。在（2013）园执异字第0010号案件审理过程中，法院多次组织听证，在听证过程中，许金水表示其经王建根介绍汪琪作为中间人买卖房屋，在2007年10月22日当天看到产证就相信了并付了10万订金，当天与郭崇光通过电话，并从台湾传真过来委托书给汪琪，汪琪写了一份承诺书，有什么问题由汪负责，汪琪给了许金水一张收条，就签了合同，然他说房子还有27万贷款，2007年12月6日许金水叫儿子带了现金到石路一家银行付掉了。签订合同当天，房子土地证交付给了许金水，房产证原件遗失。在2008年2月份他们给我房产证原件，尾款13万元先付了10万是2008年4月12日汪琪代收的，收条是郭崇光写的，另外3万是在4月12日以后给得郭崇光，到8月份拿委托书。就过户问题，许金水表示，当时买下后，我一直没想到过户，过户费要四五十万，太贵了，划拨土地转出让土地，过户费很贵，我手上还有几对对每都没过户。在该次听证中，王建根到庭，其表示与许金水系朋友关系，与汪淇认识，汪淇告诉其有房子要卖，就告诉了许金水，许金水要买这个房子，当天付了10万，房产证遗失了在登报补办，后来还贷款其没有去，还了贷款后他们回来跟我讲的。签合同的时候，许金水、汪淇和我都在场。汪琪到庭，其表示与王建根是邻居，签合同当天许金水给了10万，后来还贷款是会计和许金水的儿子去的，我有没有去记不得了，其是佑泰公司的总经理，当时没钱发工资所以卖房子，房屋买卖合同上是我签字的，当时郭崇光不在场，他传真委托我收钱。后许金水不服（2013）园执异字第0010号裁定，向本院提起执行异议之诉，诉请要求确认吴中商城2幢A02室房屋为其所有，并停止对该财产的执行，本院于2014年6月30日作出（2013）园民初字第2464号民事裁定书，认为由于苏州市中级人民法院已先行查封了诉争房产，本院查封属于轮候查封，苏州市中级人民法院的先行查封未解除，许金水向本院提出执行异议要求本院解除查封，并进而提出执行异议之诉的前提条件不具备，故驳回许金水的起诉。许金水不服上诉至苏州市中级人民法院，苏州市中级人民法院于2015年9月18日作出（2014）苏中民终字第03990号民事裁定书，认为根据苏州市吴中区城建档案馆的房产权属信息，原审法院对该处房产的查封属于轮候状态，查封尚未生效，裁定驳回上诉，维持原裁定。2017年1月22日许金水去世，许杰系许金水之子。许杰向本院提出执行异议，要求解除对吴中商城2幢A02室房屋的执行，并解除对该房屋的查封。本院2019年6月13日出具（2019）苏0591执异66号执行裁定书，认为不动产物权归属，以不动产登记簿记载为根据。涉案房屋登记所有权人系被执行人郭崇光，故裁定驳回异议人许杰的异议请求。许杰不服该异议裁定，向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对执行案号为2009园执字第1299号所涉原告购买的位于苏州市吴中经济开发区吴中商城2幢A-02室房地产（苏房权证吴中字第**、吴国用2001字第22564号）的强制执行，并解除对上述房地产的查封；2、判决确认2007年10月22日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于苏州市吴中经济开发区吴中商城2幢A02室房地产（苏房房权证吴中字第**、国用2001字第22564号）归原告所有；3、判决被告郭崇光、邓清立即协助和配合原告办理苏州市吴中经济开发区吴中商城2幢A-02室房地产（苏房权房权证吴中字第**、用2001字第22564号）的产权过户登记；4、本案的案件受理费用由被告承担。事实和理由：2007年10月22日，许金水(原告之父)向被告郭崇光、邓清购买了吴中商城2幢A02室房屋，于当日签订了《房屋买卖合同》，合同约定：被告将其名下苏州市吴中经济开发区屋以人民币60万元的价格出售给许金水。而后，案外人许金水(原告之父)支付了全部房款，郭崇光也将房屋及各类产证作了交付，因被告郭崇光涉台在外地暂时无法办理产证，双方就该房屋事宜还做了公证手续，意在通过委托的方式交付房屋所有权给案外人许金水(原告之父)，待日后双方再行办理过户手续。此后该房屋由案外人许金水(原告之父)一直实际占有使用至今，还曾于以户主身份2008年向政府申请对涉案房屋进行了大规模改造，政府、街道对其户主身份予以认可。而后许金水已逝世，涉案吴中商城2幢A02室由其子原告许杰继承，因贵院查封，导致异议人无法完成过户，但原告以及父亲实际占有使用上述至今，已逾12年。原告认为，原告父亲与被告郭崇光签订的《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，原告因合法公证遗嘱取得该房屋的继承权，被告郭崇光应当协助原告办理相关过户手续。同时，原告购买涉案房地产后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今长达12年。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房地产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。又根据江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南(二)》审查案外人权益与申请执行人申请执行的权益保护顺位，同一执行标的物上存在不同性质的权利且发生冲突时，应当根据物权优先于债权原则处理。据此，原告特提起诉讼，原告对该房屋的合法权益应当受法律保护，请求贵院判如所请!被告沪虞公司辩称，首先我们认为本案原告许杰不具备本案的诉讼主体地位，理由是本案许杰并不是执行案件的任何当事人一方。而关于涉案房屋是一个处于法院常封的一个状态，其权利登记人是台湾人郭崇光。因此按照法律规定，此类房屋属于继承范围之内。因此许杰也不能继承该处房屋对应的，也不能行使所谓的继承权利。第二，许金水已经就本案所涉及的执行案件提醒提起过执行异议，并经苏州工业园区人民法院及苏州中级人民法院两级法院裁定驳回。因此本案的执行异议权利已经由许金水行使完毕许杰亦无权行使异议权利。现在其继承人身份就同一事实重复向法院提起诉讼，明显违反民事案件审理一事不再理的原则。同时根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，第15条第二款规定，案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。因此本案就程序而言，依法裁定不予受理。就本案的实体问题而言，本案涉案的买卖合同交易的基础是不真实的，主要从以下几点可以体现从合同订立的交易主体，本案的房屋所有权人系台湾人，在合同订立的显示时间，其本人并不在国内而本案的房屋所有权人是有两位。还有郭崇光的妻子，其也从来没有来过中国大陆。而在之后又出现一份郭崇光委托许金水对涉案房屋进行买卖的授权公证。如果该份公证是真实的，足以推翻之前的买卖是虚假的。那么从钱款的交付来看，资金的交付，从证据层面来看，均是以收条来显示，从未有相应匹配的银行转账流水。这个收条上面收取的时间从许金水本人及几位证人的陈述来看，都是互相矛盾的。因此从以上几个方面来看，原告方主张的买卖交易明显是不真实的，是虚假的。同时关于过户的情况，许金水也在执行异议过程之中自述不过户的原因是其认为过户的费用太高。许金水房屋买卖合同是无效的。就是郭崇光的是身份是台湾人，那么他委托的汪琦是没有一个合法的公证委托书，那么这个委托书也是一个无效的，那么合同也是无效的。就是我方保全房子时间是在08年3月31日，然后寄过来的委托许金水处理房屋的时间是在08年7月21日我们保全在先，处理房子时间在后继续。被告佑泰公司、郭崇光、第三人邓清未到庭，视为放弃相应的抗辩权利。本案审理过程中，原告许杰向本院提交证据，被告沪虞公司质证如下：证据1、涉案房屋房产证和土地证，证明该房屋房产证土地证据至今均在原告处，也证明了郭崇光与原告达成房屋买卖合同意思表示的一致性。证据2、2007年10月22日许金水（乙方）与郭崇光（甲方）房屋买卖合同一份，合同约定甲方将座落于吴中商城2栋A02号房屋出售给乙方，由于甲方房产遗失暂不能过户，现要补办房产权证后可过户，房屋面积为171平方米，出售价格为陆拾万元，从签订合同乙方先付给甲方贰拾万元，乙方付款贰拾柒万整还贷，并配合付至银行，甲方才能补到房产证，补办新证取得后办理过户手续签字后一次性付款房款。原告表示关于该合同上郭崇光的签名，是郭崇光将房屋买卖合同签好后传真过来的。另，该合同甲方签名处还载有：“代理人汪琪”字样。2007年10月9日的经公证的配偶同意书的传真件一份，配偶同意载明邓清作为郭崇光配偶，同意郭崇光出该房屋。2008年7月21日的公证委托书一份，公证委托书载明委托人郭崇光、邓清委托许金水作为其代理人，代为签订房屋出售的房屋转让协议并办理产权、过户登记等相关手续。证明许金水与郭崇光的房屋买卖合同真实有效，且后续因房屋无法过户，双方为继续履行合同，郭崇光及其配偶通过公证委托的方式让许金水享有该房屋的所有权可以买卖房屋。证据3、2007年12月11日郭崇光出具的47万元收条一份、郭崇光出具的10万元收条一份、3万元收条一份，其中10万元收条落款处还载明：“代收汪淇08年4月12日”字样。2007年10月20郭崇光出具的委托书传真件一份，委托书载明：“今委托员工汪淇代收郭崇光房屋款贰拾万元整”。委托书一份，证明许金水已经按照合同约定支付了全部的购房款。委托书也是传真件，该委托书载明的内容为郭崇光委托汪琦代收房款20万元。证据4、租赁合同两份、收取租金的收条，及转账凭条，均为复印件，证明许金水以及许杰实际占有使用收益该房屋自2007年10月22日至今。证据5、申请书一份复印件，证明许金水曾以户主身份与政府接到申请修缮该房屋，政府和街道均予以认可其户主身份。证据6、死亡证明复印件和公证遗嘱复印件，证明许金水于2017年去世且将涉案房屋都交给了许杰予以继承。证据7、许杰出具的委托书复印件一份，证明他在继承该房屋之后，继续委托员工来占有、使用租赁该房屋。证据8、部分的水电费发票若干复印件，证明涉案房屋水电费均由申请人缴纳，至今申请人实际占有使用该房屋。证据9、2008年12月25日汪淇出具的情况说明一份，情况说明载明：乙方许金水经王建根先生介绍说吴中商城A-02室房屋要出售，价格为人民币陆拾万元整，并由王建根介绍认识了该房屋出售人甲方郭崇光的代理人汪淇女士，汪淇说该房屋产权人在台北，全权委托她将该房屋出售及办理相关手续，并由汪淇收取该房屋的房款。同时许金水也与郭崇光通过电话，确认了该房屋由汪淇代理出售。当时汪淇说：该房屋的房产证已遗失了，要登报需一个月后才能补发新的产权证，另外，该房屋还有贷款贰拾柒万元。经双方协商，由许金水先支付贰拾万给汪淇作为购房定金，付款后甲方并将该房屋老的土地证给了乙方，后来汪淇又提出还贷款没有钱，要我许金水还贷作为购房款，当时我就说：还贷可以的，但你汪淇要写担保承诺书给我，并要把该房屋的标的交给我许金水使用，汪淇同意并在2007年10月22日写了担保承诺书给我许金水，并由我儿子许杰开车送汪淇、会计三人去银行还了贷款贰拾柒万元整。一个月后房产证补发下来了，并将补发下来的新证给了许金水，这时甲方已将房屋的二证全部交给了乙方了，已由乙方将该房屋出租了，后来去房产公司准备办理过户手续，房产公司说：政府对吴中商城要全面改造，已冻结不过户了。乙方认为政府对吴中商场要全面改造暂不过户，但乙方已有甲方代理人汪淇的担保承诺书就放心了。因此，乙方将该房屋余款全部付清了，过了几个月又去房产公司问是说冻结不好过户，经双方协商同意先办理全权委托公证，受托人许金水。再过了几个月郭崇光将委托书寄给了汪淇，由汪淇赴南京办理委托书，并将此委托书交给了乙方许金水了。该情况说明落款处有汪淇签名。苏州新诚创房产信息咨询有限公司房地产经纪人高平于2014年6月27日出具的情况说明，情况说明载明本人高平，许金水先生名下吴中商城2幢A2室房屋2007年12月11日委托我帮其办理房屋的租赁事宜，其名下另有吴中商城其他房产亦是由我代理租赁事宜。证明了这整个涉案房产购得的全过程，以及该房产未能过户的原因是因为商城改造客观原因、不可抗力暂不能过户，而非申请人的过错。被告沪虞公司对证据1真实性是认可的，证明目的不认可，不能证明一个买卖的意思表示。对证据2房屋买卖合同就是复印件，所以真实性不能认可。配偶同意书也是个复印件，真实性也不认可，包括邓清从没见过本人，他的签字也是没办法进行确认的。包括这个的房屋买卖合同约定办理过户签字后一次性付清房款，但实际上房屋未办理过户，原告表示房款付清与合同约定不符。另，公证委托书的落款时间是在我们查封之后，公证委托书的内容是委托签订房屋的转让协议、委托代理、办理过户、产权登记等相关手续，也就是说这份委托书是可以来推翻之前的一个买卖的意思表示。对证据3，收条的真实性我们有异议。这些收条涉及的金额有几十万元，但是没有相应的银行转账流水。根据有关法律规定，5万元以上的需要提供相应的银行流水来佐证。然后对于第二张收条10万元的内容，要特别说明的是上面是互相矛盾的，首先收款人写了一个郭崇光的名字，但是又有汪琦进行写了一个代收，这个明显是一个互相矛盾的。那么收条上写明的时间为2008年4月12日，也是在我们的保全时间之后。3万元的收条是没有落款时间的。委托书真实性也不认可，也是一个复印件。对证据4真实性都不予认可。对证据5这份申请书一份复印件，真实性、证明内容均不认可。房屋产权人根据物权法定原则是郭崇光。对证据6死亡证明这个我们没有异议，对公证遗嘱这个原件因为我没看到，但是我们对遗嘱内容里边涉及房屋的这部分内容，根据相关的法律规定是无效的，因为这个房屋产权人登记是郭崇光，而并不是许金水，而且房屋是处于法律的查封状态，是不可以进行继承的，这个是法律有明确规定的。对证据7，委托书与本案是没有任何关联性的我们不认可。对证据8，不认可，认为我们要说明的是涉案的房屋一直处于一个查封的状态，原告如果一直占有，也是非法占有。对证据9，这两份证据首先从形式上来看是一个证人证言，那么在证人没有到庭的情况下，是不能作为一个采纳的证据的。第二个根据之前去许金水提的执行异议程序里边，汪琦对整个交易过程的陈述与许金水的陈述明显是相互矛盾的，请法庭核实，另外这一份证据的里边的内容明显不是汪琦本人出具的。在其第一页倒数第六行，里边写的内容是并由我儿子许杰开车送汪琦。那么从这一段来就来看，这份情况说明的出具人并不是汪琦。另外就对于他另外一份中介情况说明，对这份情况说明的真实性我们也不认可。同样其证据性质也是一个证人证言。被告沪虞公司针对其答辩意见，向本院提交了园区法院2016年10月31日的执行公告，证明法院已在涉案房屋处张贴公告，公告明确载明非经本案同意，任何人不得占有、处分该房产，否则将依法追究其法律责任，涉嫌刑事犯罪的依法追究刑事责任，证明原告方现有的所有占有均系非法占有。原告许杰对该证据真实性无法确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，因被告郭崇光未到庭应诉，原告提交的房屋买卖合同及郭崇光向汪琪出具的委托书上的签名据原告陈述均为传真件，郭崇光在签订房屋买卖合同时未到场，而原告提交的2008年的公证委托书的内容为郭崇光委托许金水出售房屋，房屋买卖合同的内容与2008年的公证委托书内容存在矛盾，原告就此未提供相应证据，且许金水曾在（2013）园执异字第0010号案件中当中明确表示，其部分房款系2008年4月份支付，晚于法院首次查封时间，同时其表示未办理过户登记的原因系因过户费用过高，故其主观上并没有去及时办理过户的意愿，对于该房屋最终因查封无法办理过户手续亦存在主观过错。综上，原告诉请主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告许杰的诉讼请求。案件受理费17285元，公告费600元，均由原告许杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  谢淑敏人民陪审员  蔡 勇人民陪审员  陈学珠二〇二〇年二月七日书 记 员  马金叶