山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1402民初3882号原告：苏国峰，男。原告：赵春梅，女。委托诉讼代理人：杜宇，山东天衢律师事务所律师。被告：山东瀚泰房地产开发有限公司，住所地：山东省德州市德城区587号宝林大厦10楼。法定代表人：刘勇。委托诉讼代理人：杨洪涛，男，公司员工。原告苏国峰、赵春梅与被告山东瀚泰房地产开发有限公司（以下简称瀚泰房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏国峰、赵春梅的委托诉讼代理人杜宇，被告瀚泰房地产的委托诉讼代理人杨洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏国峰、赵春梅向本院提出诉讼请求：1.确认2018年12月30日被告通知原告交房的行为无效；2.请求依法判令被告向二原告继续履行《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》；3.请求依法判令被告向二原告支付自2019年1月1日至2019年4月21日违约金共计22077.01元；4.本案案件受理费及其他一切诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，苏国峰、赵春梅将第三项诉讼请求变更为：请求依法判令被告向二原告支付自2019年1月1日至2019年6月24日违约金共计30969.37元。事实与理由：2018年1月18日，二原告（买受方）与被告（出售方）签订《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》，二原告购买了被告开发的德州运河区东风西路以南龙运家园小区商品房及储藏间，合同总价款为589048元，后又向被告支付面积差价款4235元，实际支付购房款593283元。合同约定被告应当在2018年12月31日前向二原告交付上述不动产，且同时要具备《德州市商品房买卖合同》第八条第1项以及《补充协议》附件四中第四条第1款约定的房屋交付条件，上述两条条款约定的交付条件为商品房经验收合格并取得《工程竣工验收备报告》。然而，被告在涉案商品房尚未竣工的前提下，单方面声称涉案商品房已经通过了综合验收备案并向二原告送达了《交房通知单》，被告企图以欺骗手段蒙混过关完成交付。事实上，被告开发的商品房至今都没有建设完成，更没有取得《工程竣工验收备报告》，由于被告向二原告交付的商品房没有达到合同约定以及《建筑法》、《合同法》中规定的交付条件，二原告并未接受原告的给付行为，被告的行为已经严重违约。现二原告根据《德州市商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项之约定，请求贵院判令被告向二原告支付违约金并继续履行合同。二原告向贵院提起诉讼的时间是2019年5月7日，被申请人实际交房的时间是2019年6月25日，故违约期限应当计算至2019年6月24日。被告应当向原告支付的违约金数额为593283元×174天×万分之三=30969.37元。瀚泰公司辩称，一、原告第一、三项诉讼请求无事实及法律依据，请求法庭依法驳回原告的一、三项诉讼请求及增加的诉讼请求。本案被告不存在逾期交房违约行为，不存在违约事实。二、龙运家园项目的延期天数认定必须以整体项目施工周期为依据。有施工日期才能建设出房屋，和商品存在生产周期同理。工程施工许可进度内容包括在双方签订的《商品房买卖合同》之内。三、龙运家园项目自2017年2月开工建设，2017年9月取得商品房预售许可证，即可进行商品房买卖合同网签备案。我公司对外宣传承诺必然是依据施工合同和建筑工程施工许可证统一的交房日期，这是房地产行业开发商的统一做法，不可能承诺按签订购房合同日期而确定各不相同的交房日期。交房日期的统一确定属房地产合同日期而确定各不相同的交房日期。交房日期的统一确定属房地开发行业众所周知的行业惯例。四、本案约定的日万分之三违约金标准明显过高。众所周知，德州市住宅房屋租金在月租金1000元之内，即日租金30元左右。而本案日万分之三数额高达178元，几乎达到租金标准的6倍，明显过高，应根据相关规定确定按日万分之零点五计算合理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年1月18日，原告苏国峰、赵春梅与瀚泰房地产签订《德州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件四），约定原告购买被告开发的位于山东省德州市运河区东风西路以南龙运家园小区房屋及储藏间一套，价款合计593283元。该合同约定：“第八条交付期限。出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力：且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、因小区外围城市配套基础设施不到位，政府和恶劣天气等原因出卖人不能自主解决的事宜。第九条出卖人逾期交付的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期时间，分别处理（不作累计）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之三的违约金。”《合同补充协议》（附件四）约定：“第四条房产交付1、出卖人应当在2018年12月31日前，取得《工程竣工验收报告》，将符合主合同及本补充协议其他约定的商品房交付买受人使用。”合同签订后，原告支付涉案房款589048元及面积差价4235元，共计593283元。德州市生态环境局德州市重污染天气应急指挥部文件显示，重污染天气Ⅰ级、Ⅱ级的应急减排措施包括“停止所有建筑、道路、拆迁工地的施工作业”，重污染天气Ⅲ的应急响应措施包括“城市建成区的施工工地，停止土石方开挖、建筑拆除、运输渣土等室外作业，其他区域停止易产生大量扬尘的土石方作业等施工环节”、重污染天气Ⅳ级的应急响应措施包括“强化施工工地、裸露地面、物料堆场扬尘控制处措施”。瀚泰房地产提交2017年2月3日至2018年1月11日前，政府应急通知，拟证明因政府原因停工导致工期停工114天的事实。原告对瀚泰房地产提交该证据证明问题不予认可。瀚泰房地产提交2017年2月3日至2018年1月11日前应急通知因发生于2018年1月18日原、被告签订涉案合同之前，对其提交的该组证据的证明效力，本院不予确认。2018年1月11日德州市重污染天气应急指挥部重污染应急【2018】2号《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知》：“接省重污染天气应急工作小组办公室通知，市重污染天气应急指挥部决定1月11日18时发布重污染天气橙色预警，1月13日0时启动重污染天气Ⅱ级应急响应。应急响应措施包括：。二、倡议性污染减排措施倡导公众绿色生活方式，节能减排，尽量乘坐公共交通工具或电动汽车等方式出行。倡导企事业单位采取调休、错峰上下班等弹性工作制。倡导公众绿色消费，尽量减少含挥发性有机物的涂料、油漆、溶剂等使用。排放大气污染物的企业事业单位加强管理，在排放达标的基础上提高治污染效率。三、强制性减排措施（二）扬尘控制方面。停止建筑、道路、拆迁工地的施工作业，建筑垃圾和渣土运输车、混凝土罐车、砂石运输车等重型车辆停止运输作业；所有企业露天堆放的散装物料全部苫盖。（四）综合性措施。城市建成区禁止燃放烟花爆竹。矿石破碎企业（设施）和水泥粉磨站停止生产，混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止原材料运输。停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业。”2018年1月22日德州市住房和城乡建设局发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从1月22日20时起，终止Ⅱ级应急响应。2018年2月19日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2018】7号《关于启动重污染天气Ⅲ级应急响应的通知》，决定2月19日10时同步启动Ⅲ级应急响应：“（二）扬尘控制措施。除应急抢险外，建成区停止所有施工工地的土石方作业。建筑垃圾和渣土运输车、混凝土罐车、砂石运输车等重型车辆停止运输作业，所有企业露天堆放的散装物料全部苫盖。（四）综合性措施。城市建成区禁止燃放烟花爆竹。矿石破碎企业（设施）和水泥粉磨站停止生产，混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止原材料运输。停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业。”2018年2月20日德州市住房和城乡建设局发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从2月20日14时起，终止Ⅲ级应急响应。2018年2月27日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2018】10号《关于将重污染天气黄色预警升级为橙色预警并启动Ⅱ级应急响应的通知》，决定2月28日0时启动重污染天气Ⅱ级应急响应。2018年3月1日德州市住房和城乡建设局发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从3月1日12时起，终止Ⅱ级应急响应。2018年3月9日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2018】13号《关于将重污染天气黄色预警升级为橙色预警并启动Ⅱ级应急响应的通知》，决定3月10日0时启动重污染天气Ⅱ级应急响应。2018年3月15日德州市住房和城乡建设局发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从3月15日14时起，终止Ⅱ级应急响应。2018年3月26日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2018】18号《关于启动重污染天气Ⅲ级应急响应的通知》，决定3月27日0时同步启动Ⅲ级应急响应。2018年3月29日德州市住房和城乡建设局发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从3月29日9时起，终止Ⅲ级应急响应。2018年10月31日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2018】36号《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知》，决定11月1日0时启动重污染天气Ⅱ级应急响应。2018年11月4日德州市住房和城乡建设局发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从11月4日18时起，终止Ⅱ级应急响应。2018年11月13日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2018】39号《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知》，决定11月14日0时启动重污染天气Ⅱ级应急响应。2018年11月15日德州市住房和城乡建设局发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从11月15日19时起，终止Ⅱ级应急响应。2018年11月22日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2018】42号《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知》，决定11月23日0时启动重污染天气Ⅱ级应急响应。2018年12月4日区重污染天气应急指挥部办公室发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从12月4日8时起，终止Ⅱ级应急响应。2018年12月12日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2018】47号《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知》，决定12月13日12时启动重污染天气Ⅱ级应急响应。2018年12月22日德州市住房和城乡建设局发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从12月22日16时起，终止Ⅱ级应急响应。2018年12月30日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2018】50号《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知》，决定12月31日12时启动重污染天气Ⅱ级应急响应。2019年1月4日德州市住房和城乡建设局发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从1月4日18时起，终止Ⅱ级应急响应。2019年1月10日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2019】2号《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知》，决定1月10日20时启动重污染天气Ⅱ级应急响应。2019年1月15日德州市住房和城乡建设局发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从1月15日9时起，终止Ⅱ级应急响应。2019年1月17日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2019】4号《关于启动重污染天气Ⅲ级应急响应的通知》，决定1月18日8时启动重污染天气Ⅲ级应急响应。2019年1月19日德州市住房和城乡建设局发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从1月19日12时起，终止Ⅲ级应急响应。2019年2月18日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2019】7号《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知》，决定2月18日20时启动重污染天气Ⅱ级应急响应。2019年3月6日德州市住房和城乡建设局发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从3月6日12时起，终止Ⅱ级应急响应。2019年4月19日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2019】14号《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知》，决定4月21日0时启动重污染天气Ⅱ级应急响应。2019年4月25日德州市住房和城乡建设局发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从4月26日0时起，终止Ⅱ级应急响应。2019年4月25日德州市重污染天气应急指挥部发布重污染应急【2019】16号《关于继续维持重污染天气Ⅱ级应急响应的紧急通知》，4月30日前继续维持重污染天气Ⅱ级应急响应。2019年4月29日德州市住房和城乡建设局发布《关于终止重污染天气应急响应的通知》，决定从4月30日0时起，终止Ⅱ级应急响应。瀚泰房地产提交瀚泰房地产开发夏津县“瀚泰国际公馆”项目《工程施工日志》（2017年8月至2019年9月）、龙运家园项目《建设工程施工合同》。拟证明夏津县房地产开发项目遵照政府停工性文件，施工过程中的停工情况。与“龙运家园项目”停工情况相同，均执行的德州市政府部门的停工规定。原告对被告提交上述证据的真实性不认可，认为是被告单方制作，与本案不具有关联性。瀚泰房地产提交2018年1月22日《德州市住房和城乡建设局关于全市房屋建筑工程冬季停工的通知》（德建通【2018】9号）（以下简称冬季停工通知）：“。当前已进入冬期施工，重污染天气应急响应频繁启动，劳动生产率较低，受低温、雨雪、冰冻、大风等灾害性天气影响，生产安全事故进入易发多发期。为确保春节期间安全生产形势平稳运行，经研究决定，自1月27日起，我市房屋建筑工程原则上全面停止施工作业，停工前做好以下几项工作：一、停止施工前，建设单位应向建设行政主管部门办理中止施工手续，提交停工后的安全保障措施等资料；二、停工期间，总承包企业要定期到停工现场进行巡查，全面排除临时用电、脚手架、起重设备、消防等事故隐患；三、现场各项扬尘防治措施必须落实到位；四、停工期间，要严格实行安全生产值班制度和报告制度，确保信息联络畅通。合理安排值班人员住宿取暖，防治中毒和火灾事故。五、重大民生项目和重点工程确需继续施工的，建设单位必须向所属主管部门报备。”瀚泰房地产提交2018年1月26日加盖山东瀚泰房地产开发有限公司公章《中止施工安全监督报告书》：“运河开发区建设局：我单位山东瀚泰房地产开发有限公司在建的龙运家园，在建设过程中因冬季停工原因，现中止施工，中止期自2018年1月17日起，在中止施工期间，施工现场各项安全管理措施已全面落实。”瀚泰房地产提交2018年3月10日加盖山东地鑫实业集团建筑工程有限公司工程监理章及施工方李正签名、加盖山东建树建设项目管理有限公司公章及监理人时玲签名、加盖山东瀚泰房地产开发有限公司公章及尚荣庆签名的《恢复施工安全监督报告书》：“运河开发区建设局：我单位山东瀚泰房地产开发有限公司建设的龙运家园自2018年1月27日起中止施工，现已具备复工条件，准备于2018年3月22日起恢复施工。”拟证明自2018年1月27日期中止施工至2018年3月22日恢复施工。原告对被告提交冬季停工通知及监督报告书质证称，对被告提交上述证据不认可，被告单方制作，被告没有提供对应的施工日志以及停工的具体签证单，不能证明被告的主张。瀚泰房地产提交《德州市住房和城乡建设局关于全市房屋建筑工程冬季停工的通知》（德建通【2019】1号）、2018年1月26日加盖山东瀚泰房地产开发有限公司公章《中止施工安全监督报告书》、2018年3月10日加盖山东地鑫实业集团建筑工程有限公司工程监理章及施工方李正签名、加盖山东建树建设项目管理有限公司公章及监理人时玲签名、加盖山东瀚泰房地产开发有限公司公章及尚荣庆签名《恢复施工安全监督报告书》各一份，拟证明自2019年1月11日至2019年3月30日冬季停工的事实。原告质证称，对被告提交证据的真实性不认可。瀚泰房地产提交龙运家园5#《建设工程竣工验收记录表》，拟证明涉案房屋竣工验收时间为2019年6月6日。2019年6月25日瀚泰房地产将涉案房屋交付原告。2020年2月20日，山东德州运河经济开发区建设局出具《关于龙运家园项目严格执行冬季停工文件的说明》：“由山东瀚泰房地产开发有限公司开发建设的‘龙运家园’项目自2017年3月开工以来，严格按照《德州市住房和城乡建设局关于全市房屋建筑工程冬季停工的通知》要求（德建通【2018】9号、德建通【2019】1号）进行了冬季停工。特此说明。”本院认为，本案争议的焦点为瀚泰房地产于2019年6月25日向苏国峰、赵春梅交付涉案房屋是否构成违约。原、被告于2018年1月18日签订的《德州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应履行合同及补充协议约定的义务。苏国峰、赵春梅未提交证据证明瀚泰房地产于2018年12月30日通知向其交付涉案房屋，且双方对被告于2019年6月25日交付涉案房屋均不持异议。故被告向原告交付涉案房屋的时间应认定为2019年6月25日。原、被告签订的涉案合同约定：“第八条交付期限。出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合同。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力：且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、因小区外围城市配套基础设施不到位，政府和恶劣天气等原因出卖人不能自主解决的事宜。”根据德州市重污染天气Ⅰ级、Ⅱ级响应期间，应“停止所有施工工地的土石方作业。建筑垃圾和渣土运输车、混凝土罐车、砂石运输车等重型车辆停止运输作业”，该天气属于原、被告约定的属于“政府和恶劣天气等原因”，自2018年1月18日原、被告签订涉案合同至2019年6月25日被告向原告交付涉案房屋，其中德州市重污染天气Ⅰ级、Ⅱ级重污染天气，应予以扣除。瀚泰房地产提交的《德州市住房和城乡建设局关于全市房屋建筑工程冬季停工的通知》（德建通【2018】9号）、《德州市住房和城乡建设局关于全市房屋建筑工程冬季停工的通知》（德建通【2019】1号）、加盖建设单位、监理单位、施工单位公章及经办人签名的《恢复施工安全监督报告书》及山东德州运河经济开发区建设局出具的《关于龙运家园项目严格执行冬季停工文件的说明》该组证据，能够证实在2018年1月27日至2018年3月22日、2019年1月11日至2019年3月30日期间，瀚泰房地产按照德建通【2018】9号、德建通【2019】1号通知要求，对涉案工程项目进行了冬季停工，该停工期间属涉案合同约定的“政府和恶劣天气等原因”，亦应予以扣除。瀚泰房地产抗辩称涉案工程在德州市重污染天气Ⅲ级响进行了停工，因其未提交涉案工程施工日志进行佐证，对瀚泰房地产的上述抗辩意见，本院不予采信。原、被告双方虽约定瀚泰房地产应于2018年12月31日交付涉案房屋，而瀚泰房地产实际于2019年6月25日交付涉案房屋，期间应扣除因“政府和恶劣天气等原因出卖人不能自主解决的事宜”。瀚泰房地产于2019年6月25日向原告交付涉案房屋，并未构成违约。原告主张被告支付支付逾期交房违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条规定，判决如下：一、山东瀚泰房地产开发有限公司继续履行2018年1月18日签订的《德州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、驳回苏国峰、赵春梅的其他诉讼请求。案件受理费288元，由苏国峰、赵春梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  王敏二〇二〇年二月二十五日书记员  杜芸