甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2018）甘0602民初5268号原告：黄某，男，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：梁某，甘肃久铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：武某，甘肃久铭律师事务所律师。被告：被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司。法定代表人：张某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王某，男，1984年10月8日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区。系甘肃全圣房地产开发有限责任公司办公室副主任。委托诉讼代理人：杜某，甘肃纵横律师事务所，律师。原告黄某与被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月8日作出（2017）甘0602民初8076号民事判决，黄某不服，向武威市中级人民法院提起上诉，该院于2018年5月18日作出（2018）甘06民终284号民事裁定书，以“黄某起诉武威市人民政府、武威市国土资源局和武威市房地产管理局，要求撤销甘肃全圣房地产开发有限责任公司已取得的涉案土地和房屋的国有土地使用权证和房屋预售许可证两案，甘肃省金昌市中级人民法院和武威市凉州区人民法院已受理，是否撤销国有土地使用权证和房屋预售许可证，将直接影响本案的处理。故应待行政案件审结后再行处理本案”为由，裁定撤销（2017）甘0602民初8076号民事判决，发回重审。本院于2018年5月21日重新立案后，依法另行组成合议庭，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告黄某及其委托诉讼代理人梁某、武某与被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司（以下简称全圣公司）委托诉讼代理人王某、杜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄某向本院提出诉讼请求：请求法院依法判决：1、解除原告与被告签订的文化广场地下步行街商铺购买协议；2、被告全圣公司返还原告购房款300000元；3、被告全圣公司向原告赔偿按照购房总价9249910元计算20%的违约金184982元；4、被告全圣公司向原告支付资金占用期间的利息129894元（计算至2017年10月12日，按同期人民银行贷款利率计算）；并按已付购房款300000元为基数承担2010年10月13日至欠款本息还请止的利息；5、被告承担本案案件受理费。事实与理由：2010年9月18日，原告与被告签订了文化广场地下步行街商铺购买协议。协议约定原告订购被告文化广场（南片区）地下商业步行街D区15号商铺一间，建筑面积50.68㎡，单价为18250元每平方米，合同总价款924910元。合同约定的付款方式为按揭付款，原告于签订本协议时向被告交房款300000元，施工中期再交房款100000元，剩余房款于交房时由被告通知原告办理按揭。合同约定的商铺交付时间为2011年黄金期。合同同时约定一方违约均应向对方赔偿购房总价20%的违约金等。协议签订后原告依约支付房款300000元。现因被告一直拖延不予交付原告所购商铺，不协助原告办理房屋按揭贷款的付款手续，更不协助原告在房管部门申请办理房产手续。经查，被告所销售的文化广场地下人防工程商业城，属于国家所有的公共用地，不可能办理商铺产权证书，实际原告已经无法取得所购买商铺的所有权，合同目的无法实现。经原告多次与被告协商未果，被告不退还已付购房款，更不支付违约金，导致原告损失巨大。现依法提起诉讼。被告全圣公司委托诉讼代理人辩称，涉案房屋在圣源佰汇商贸城在2014年1月开业前全部交付业主。原告以被告不交付商铺、不协助办理房屋按揭手续、更不协助其办理房产手续为由要求解除合同，不符合客观事实。作为房地产销售商尽快销售房屋并回笼资金是所有开发商所期望的，原告诉称被告不协助其办理按揭贷款手续，完全不符合常理。况且，原告要求办理房产手续的前提是交清所有房款，在原告未按合同约定交清房款的情况下，被告有权拒绝履行自己的后续义务。原告主张合同的解除要符合法定或约定的条件。本案中，原、被告双方并没有约定合同解除的条件，且被告已将房屋全部交付业主，也不存在法定解除的情形。同时，依照合同法第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告主张解除合同应当要通知被告，但被告从未接到过原告要求解除合同的通知。故原告解除合同的主张不符合法定的解除条件；全圣公司所售商铺已依法取得了销售房屋所必须具备的“五证”，完全可以合法销售，并不存在不能办理商铺所有权证、合同目的无法实现的情况。步行街人防工程项目具有特殊性，有别于一般的房地产项目，分为地上和地下部分，地面部分按规定属于市政广场，所以政府在颁发许可证时记载为市政用地，地下部分可以出让、销售，具有商业用途，五证中记载的土地性质都是一致的。被告在2014年元旦开业前一至两个月已将所有商铺交付业主，并由业主进行装修，本案原告亦然不存在违约。被告已在2014年元旦前将商铺交付原告使用，被告也承认原告对房屋具有处分权，原告是否占有房屋，并不影响原告对房屋的处分权。退一步讲，根据民法总则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。依据前述法律规定，原先最迟应当在2017年1月前向被告主张违约责任，超过此期限，原告主张权利的期限已超过了法律规定的诉讼时效期间，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人对证据本身真实性无异议的文化广场地下步行街商铺购买协议、购房收据、涉案土地土地登记卡；圣源佰汇商贸城管理协议及委托经营协议、合作开发协议、规划书，步行街地下商业广场国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设规划工程许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证、武威市中级人民法院及甘肃省高级人民法院行政判决书，本院予以确认并在卷佐证。当事人对证据证明目的之异议理由，本院在下文论证中综合诠释评析。根据原、被告的陈述和本院确认的具有证明效力的证据，查明以下事实：全圣公司拟开发武威市文化广场地下人防工程商业项目。2008年10月16日，武威市规划局向全圣公司核发武市规地字第[2008]44号中华人民共和国建设用地规划许可证，许可全圣公司建设武威市文化广场地下人防工程。2009年4月21日，全圣公司与武威市人民防空办公室签订武威市文化广场地下人防商业城项目投资开发合同，合同约定武威市人民防空办公室同意由全圣公司开发武威市文化广场地下人防工程商业项目，按“谁投资，谁开发，谁收益”的原则，全程投资、开发和运营；该合同随附件有：武市规建（2009）1号规划条件通知书、武威市人民政府办公室文件（2009）79号关于印发文化广场地下人防商业城项目建设优惠政策的通知。2010年2月22日，武威市规划局向全圣公司核发中华人民共和国建设工程规划许可证，许可全圣公司建设武威市文化广场地下人防工程。2010年4月22日，武威市人民政府向全圣公司武威市文化广场地下商业广场项目颁发武国用（2010）第024号中华人民共和国国有土地使用证。2010年6月30日，武威市建设委员会向全圣公司核发中华人民共和国建设工程施工许可证，许可全圣公司武威市文化广场地下人防工程施工建设。2015年4月29日，武威市人民政府向全圣公司武威市文化广场地下商业广场项目重新核发武国用（2015）第016号中华人民共和国国有土地使用证（终止日期2050年12月28日）。2015年5月20日，武威市房地产管理局向全圣公司西大街2号1幢即武威市文化广场地下商业广场核发武房商预字[售]第20150016号商品房预售许可证，准予武威市文化广场地下商业广场商铺预售。全圣公司在武威市文化广场地下商业广场投入使用后，注册成立武威市圣源商贸有限公司（以下简称圣源公司），为客户提供中介代租服务，对商场实施统一的经营及物业管理等。2010年9月18日，原告黄某与被告全圣公司签订了文化广场地下步行街商铺购买协议。协议约定，黄某订购全圣公司文化广场（南片区）地下商业步行街D区17号商铺一间，建筑面积50.68㎡，总价款924910元；付款方式为按揭付款，按揭最大比例为总房款的60%，按揭年限为1-8年；签订本协议时黄某交房款300000元，剩余房款于交房时由全圣公司通知黄某办理按揭，交房时黄某应缴纳的房款要达到总房款的40%以上；商铺交付时间为2011年黄金期。合同还约定，一方违约均应向对方赔偿购房总价20%的违约金等。协议签订后，黄某当即支付房款300000元。未再支付施工中期约定的再支付100000元房款。时至2013年11月至12月，全圣公司向各商铺用户交付商铺，部分商户与圣源公司签订了委托租赁协议，部分商户未前来办理交房手续。黄某也未予与圣源公司签订商铺管理协议，全圣公司打算自行出租该商铺，但一直都未能将此铺面出租。2017年10月17日，黄某向本院起诉，要求解除合同，由全圣公司退还房款、赔偿违约金及利息。一审判决后，黄某不服判决提起上诉。诉讼期间，黄某因不服武威市房地产管理局给全圣公司颁发《商品房预售许可证》的行为，向金昌市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销全圣公司已取得的涉案房屋的房屋预售许可证，金昌中院经审理于2018年11月26日作出(2018)甘03行初81号行政判决书，判决驳回黄某的诉讼请求。黄某不服上诉于甘肃高院。省高院经审理于2019年3月19日作出（2019）甘行终131号行政判决：驳回上诉，维持原判。2018年4月23日，黄某向本院提起行政诉讼，要求撤销全圣公司已取得的涉案国有土地使用权证。本院经审理于2019年4月22日作出（2018）甘0602行初109号行政判决书，判决驳回黄某的诉讼请求。黄某不服上诉于武威中院。武威中院经审理于2019年9月3日作出（2019）甘06行终41号行政判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，《中华人民共和国人民防空法》规定，国家鼓励、支持企事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。全圣公司与武威市人民防空办公室签订武威市文化广场地下人防商业城项目投资开发合同，开发建设的武威市文化广场地下人防商业城，为平战两用的人防建设工程，该工程的开发建设及商用双方协议按“谁投资，谁开发，谁收益”的原则，由全圣公司全程投资、开发和运营；该约定不违反法律规定，其合法性应予确认，故该建设项目的产权在人民防空主管部门备案后归全圣公司所有。合同签订后，全圣公司已按照合同约定及相关法律规定，证照齐备，完成项目开发并投入商业使用，该工程项目权属清晰，房屋所有人全圣公司依法有权销售及出租项目之物。全圣公司向原告黄某出售商铺并与之在平等自愿、协商一致的条件下签订文化广场地下步行街商铺购买协议的民事法律行为不违反我国法律、行政法规的强制性规定，该协议内容为当事人双方真实意思的表示，双方签订的合同系合法有效的合同，对双方当事人均具有拘束力，当事人应按照约定履行各自的义务。审理中，双方当事人及委托诉讼代理人主要围绕被告是否违约、应否承担违约责任、赔偿损失及双方之间的商铺购买协议应否解除问题展开辩论。经本院审查认为，原、被告签订的文化广场地下步行街商铺购买协议是双方当事人在开发商全圣房地产开发有限责任公司取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的合同，具有预约合同性质；该合同内容包括房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等基本条款，具备合同实际履行条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故本院认定上述合同为合法有效之合同，应依法予以保护。合同双方当事人应当按照约定履行自己的义务。因房屋买卖合同为双务合同，需合同双方相互的自觉履行及配合，对于尚未履行的合同义务需合同双方继续履行，如付清商铺价款、办理产权登记手续等。根据合同约定和法律规定，付清商铺价款是办理产权登记手续的前提之一，以按揭付款方式完成合同付款义务为黄某与全圣公司相互配合才能完整实现的民事法律行为，而办理产权登记手续是须在买受人交清商铺价款、出卖人取得相关证照等条件下方可向政府主管部门申请登记办理的要式法律行为，在黄某先履行义务未完成的情况下即要求取得商铺产权登记手续，有悖民事活动应遵循的自愿公平、诚实信用原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。现出卖人全圣公司已经取得相应证照，且经一、二审行政诉讼，确认主管部门向全圣公司颁发的涉案土地所有权证、房屋预售许可证合法有效。现黄某以全圣公司不能办理按揭贷款及不可能办理产权登记为由认定全圣公司已构成根本违约，进而推定合同目的无法实现，显然忽视了该民事法律行为实现的双务及要式性质。因此，黄某及其委托诉讼代理人认为全圣公司构成合同违约，应承担违约责任及赔偿损失的主张无事实和法律依据，不能成立。关于黄某及其委托诉讼代理人要求解除商铺购买协议的请求，本院审查认为，合同解除的立法目的在于，给予一方当事人根据合同履行中出现的法定事由，为避免因合同的履行而遭受重大损失提供的法律救济措施，以及违约方不应因合同的解除获得不当的利益。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定的商品房买卖合同的解除之事由主要有协议解除、根本违约、迟延履行、法律规定的其他情形等。通常情形下，商品房买卖根本违约的情形是指，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；房屋主体结构质量不合格；房屋质量问题严重影响正常居住使用的。迟延履行是指，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。其他解除情形是指，面积误差比绝对值超出3%；商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。关于解除程序，我国合同法第九十六条第一款规定：“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”综合本案情况，黄某在不具备法定解除事由，全圣公司没有根本违约及迟延履行，黄某未履行通知程序的情形下，即要求解除商铺购买协议，显然不符合上述法律和司法解释的规定。综上，黄某要求解除与全圣公司签订的文化广场地下步行街商铺购买协议，并要求全圣公司承担违约责任的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十六条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条规定，判决如下：驳回黄某的诉讼请求。案件受理费9950元，由原告黄某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判长 姜廷年审判员 尚武虎审判员 张彦斌 二〇二〇年二月二十四日书记员 把正路