青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0212民初4863号 原告青岛玺悦物业服务有限公司，住所地青岛市崂山区。 法定代表人程功，总经理。 委托诉讼代理人丛广林，山东德衡律师事务所律师。 被告牟长辉，女。 委托诉讼代理人张慧，国浩律师（青岛）事务所律师。 原告青岛玺悦物业服务有限公司与被告牟长辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丛广林，被告牟长辉及委托诉讼代理人张慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费77001.6元、滞纳金147871.89元（暂计算至2018年8月1日，要求支付至实际支付之日止），合计224873.49元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告与鲁能仲盛置业（青岛）有限公司（以下简称鲁能公司）签订《商品房买卖合同》，购买位于青岛市崂山区东海东路5号海信天悦项目16号楼一单元202户房屋。鲁能公司选聘原告对该项目进行前期物业管理，并与原告签订《海信天悦物业服务合同》。物业合同约定：住宅物业服务费：9元/月·每建筑平方米（包含电梯费，2017年1月1日后变更为8元），地下车位管理服务费用100元/月/个。被告应于交房之日起按季缴纳物业服务费等相关费用，交费时间为每个季度首月10日前。超过交费期未缴纳的自逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。2015年1月至2018年6月，被告共计42个月未按约定缴纳上述物业服务相关费用，欠缴住宅物业服务费68601.6元，地下车位服务管理费8400元，合计77001.6元；上述欠费产生滞纳金147871.89元。原告曾多次催告被告付款，被告却置若罔闻，至起诉之日仍未缴纳相关费用。无奈，原告只能向贵院提起诉讼，望判如所请。 诉讼过程中，原告变更诉讼请求为只要求被告支付违约金147871.89元。理由为因被告已经将本金交清。 被告辩称，原被告之间的各项物业费已经结清不存在逾期交付物业费的情况。原告主张的滞纳金违反法律规定，缺乏合同依据。2014年2月被告向开发商购房，因开发商逾期交房，且所交房屋出现质量问题产生纠纷，为解决纠纷开发商与原、被告三方达成协议，约定开发商向原告支付的逾期交房违约金与被告向原告支付的物业费相互折抵。之后原告与开发商违约，否认折抵之约定。被告于2016年向本院起诉要求开发商支付逾期交房违约金。2018年8月2日经中级法院调解最终确认开发商将应付被告的违约金48156元直接支付给原告，用于折抵被告应向原告支付的部分物业费，现调解书已经履行完毕。另外原告所提供的服务，以及所收取的物业费不相匹配，服务存在重大瑕疵以及严重侵害业主利益的行为，对原告的诉讼请求不应当支持。原告系开发商签约的前期物业公司，被告所购房屋系普通住宅，根据原省物价局下发的鲁价综发（2018）90号文，将普通物业前期收费标准纳入政府定价项目的规定，原告应按照政府定价的标准向被告收取物业费，原告现在收取的物业费已经远高于政府定价的最高标准，对被告多交纳的物业费及相关费用原告应当予以返还，被告当庭反诉，要求法院一并审理。反诉请求为：要求原告返还2018年7月1日-2019年12月31日期间的物业费18797元、停车服务费900元，合计19697元。 原告辩称，反诉人的反诉不成立，与本案系两个法律关系。我们要求的是被告支付至2018年6月的物业费，被告要求的是2018年7月之后的物业费。 因被告提出反诉请求后未按照规定缴纳反诉费用，故对于其反诉，本院不予审理。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据。本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对被告有异议的证据，本院确认如下： 1、原告提交《海信天悦物业服务合同》一份，证明原告为海信天悦小区的建设单位选聘的前期物业服务企业。被告对于该证据不予认可，称未签署过该份合同，原告也未曾向自己披露过该份合同。本院认为，该证据符合证据形式及法律规定，结合庭审陈述及被告确认的事实，对于该证据本院予以采纳。 2、原告提交海信天悦催款通知书七份及欠费明细，证明被告欠费数额及原告多次催告的事实，但被告一直拒绝交纳，构成违约。被告对于催告通知书不予认可，认为自己一直在家中居住，但从未收到过该通知。本院对于该通知书不予采信，因为原告仅仅张贴该通知书不能证明被告确实看到过，也不能证明被告收到了上述通知书。 对原告有异议的证据，本院确认如下： 1、被告提交民事调解书一份、转账明细，证明与案外人鲁能公司达成调解意见，将逾期交房补偿款48156元抵顶物业费。原告对该调解书及转账明细不予确认，称不知情，但确认收到上述款项。本院对该调解书及转让明细的真实性予以认可。因原告也认可收到上述款项与调解书及转让明细数额一致，故能够印证调解书内容及转让内容。 2、被告提交海信天悦小区业主大会公告照片打印件，证明2016年4月17日天悦小区业主委委员会成立，原告与开发商签订的前期物业合同已经终止。原告对该证据因系复印件对其真实性不予认可。本院支持原告的质证意见。 3、被告提交照片一宗、（2016）鲁02民终7782号民事判决书、青岛市卫生健康委员会公示的2019年游泳场所水质抽检结果。证明原告未经业主同意擅自间隔储藏室、私划停车位对外租售，影响业主出行且存在安全隐患；擅自将原规划为业主使用的健身房对外出租；其管理的小区泳池不符合国家卫生标准，被依法公示；原告对业主私自搭建阳台的行为未予以有效制止。原告对判决书不予质证，认为系复印件。对照片不予认可，不能证明照片内容系原告所服务的小区。本院对判决书的真实性予以认可，虽系复印件，但通过网络裁判文书公开系统可以查阅原判决，真实性予以认可，但对其关联性不予认可，从判决书内容看，玺悦物业未表述自身存在过错。对照片的内容不予认可，因不能证明拍摄时间及拍摄地点。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 1、2014年2月23日，牟长辉（乙方）与鲁能公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方购买甲方的位于青岛市崂山区户房屋。合同约定2014年4月25日前将该房屋交付给乙方。2014年8月15日牟长辉分别签署《遵守承诺书》、《消防安全责任书》、《治安安全责任书》。 2、2014年鲁能公司（甲方）与原告（乙方）签订《海信天悦物业服务合同》，约定乙方为海信天悦提供物业服务。物业服务费选择包干制，住宅物业服务费9元/月/平方米（包含电梯费）。高层、小高层住宅地下车位管理服务费用100元/月/个。业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按季交纳物业服务费。业主或物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在首次交房预交3个月的物业费，之后按照次季度首月10日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。超过交费期末交纳的每天加收应缴费用千分之三的滞纳金。本合同期限自2014年4月17日起至2016年4月16日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与前期物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 3、2014年8月15日，原被告签订《海信天悦车位管理服务协议》，车位号G50、G51，车位停车管理服务费价格为100元/月/个。交纳方式按季缴纳，业主办理交付手续时每车位预缴3个月的停车管理费。每逾期一天以费用总金额的千分之三计收滞纳金，滞纳金以交款当天计算为准。 4、原告提交被告欠费明细一份，载明被告房屋面积为190.56平方米，欠费期间2015年1月-2018年6月，2017年1月1日前按照9元/月/平方米、2017年1月1日后8元/月/平方米，车位管理服务费100元/个/月，欠交物业费为68601.6元，车位服务费8400元，滞纳金147871.89元。 5、2018年8月2日，被告与鲁能公司达成（2018）鲁02民终3205号民事调解书，鲁能公司于2018年8月15日前一次性支付被告48156元，双方均同意该款项由鲁能公司直接支付给原告用于折抵被告应付给原告的物业费。2018年8月17日，原告向被告出具收据，注明收到被告物业费45978.1元、电梯费2177.9元，共计48156元，时间均为2015年1月1日至2017年5月18日。 6、2019年3月18日，被告支付给原告物业费合计55885元。 7、庭审中原告提交照片一宗，从照片可见，原告提供了安保服务、绿化服务、设备维护服务，继续为小区提供物业服务。 本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。鲁能公司与原告签订的《海信天悦物业服务合同》对被告具有约束力，虽然上述合同期限已满，但被告未提交证据证明小区与其他物业公司签订新的物业合同，且原告在涉案小区继续提供物业服务，形成事实物业服务合同关系，应继续按照上述合同履行各自的义务。故被告抗辩双方没有物业合同关系的理由不成立。 关于被告称原告收取物业费过高的理由，因双方合同对物业费的价格进行了约定，该约定不违背法律、法规的强制性规定，约定合法有效。故对于被告的该抗辩，本院不予支持。 关于原告主张违约金的请求，根据合同约定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应当予以支持。本案中原告未提交充分的证据证明其向被告书面催交过物业费，况且在原告起诉之前，被告亦足额交纳了涉案部分的物业费，故对于原告该项请求，本院不予支持。 物业服务合同关系不同于其他合同关系，物业服务公司面对的是整个小区的全体业主，与小区的每一户每一个人朝夕相处，必然会产生各种各样的矛盾。但作为一个服务企业，应当加强服务功能，保持与业主之间的良好沟通，积极做好协调工作，解决问题，化解矛盾。作为业主也应当理解、体谅物业公司的各种难处，双方加强沟通，保持良性发展。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 驳回原告青岛玺悦物业服务有限公司全部诉讼请求。 案件受理费4673元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本且院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长 张国全 审 判 员 王 敏 审 判 员 宋丽娜 二〇二〇年二月十九日 法官助理 隋 越 书 记 员 许梦梦