广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初3148号原告：佛山市美家苑物业服务有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区**************口之六。法定代表人：陈某1。被告：佛山市联强物业投资管理有限公司，住所地：广东省佛山市高明区*********************。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：宋开国，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永基，广东豪盛律师事务所实习律师。被告：佛山市天明房地产发展有限公司，住所地：广东省佛山市高明区*********。法定代表人：巫某1。被告：佛山市顺德区乐从供销集团振豪物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区********。法定代表人：陶某1。被告：佛山市顺德区乐从供销集团振豪物业管理有限公司高明分公司，住所地：广东省佛山市高明区********************。法定代表人：陶某1。两被告共同诉讼委托代理人：邵贝湫，广东杰泰律师事务所律师；两被告共同诉讼委托代理人：杨智辉，广东杰泰律师事务所律师。第三人：佛山市高明区*******第一届业主委员会，住所地：广东省佛山市高明区***************。主任：程燎明，男，1982年4月14日出生，汉族，住广东省佛山市高明区**********，身份证号码：440************611。原告佛山市美家苑物业服务有限公司（以下简称“原告美家苑公司”）与被告佛山市联强物业投资管理有限公司（以下简称“被告联强公司”）、佛山市天明房地产发展有限公司（以下简称“被告天明公司”）、佛山市顺德区乐从供销集团振豪物业管理有限公司（以下简称“被告振豪公司”）、佛山市顺德区乐从供销集团振豪物业管理有限公司高明分公司（以下简称“被告振豪分公司”）、第三人佛山市高明区*******第一届业主委员会（以下简称“第三人”）合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法由审判员陈求贤担任审判长，并与人民陪审员黄翠英、程燕宁共同组成合议庭于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告美家苑公司的法定代表人陈某1，被告联强公司的委托诉讼代理人宋开国、刘勇基，被告振豪公司、振豪分公司委托诉讼代理人邵贝湫，第三人主任程燎明到庭参加诉讼，被告天明公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告美家苑公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告联强公司向原告移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；电梯、人防、消防、二次供水、排污等设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的业主购房合同、入住登记、房屋产权、车库产权、商铺产权等资料；2.判令被告联强公司、天明公司将发电机应急转换配电系统、监控系统、楼宇对讲可视系统、门禁系统、消防系统修复并完好移交给原告；3.判令被告天明公司依法承担保修期内的维修责任；4.判令被告联强公司、天明公司承担本案诉讼费。事实和理由：2018年9月15日，被告联强公司发出通知，决定于2018年11月1日撤离小区。2018年10月，原告经过公开招投标与第三人签订物业管理合同，并于2018年10月31日接管进驻盈富馨园，原告与联强公司及第三人一起查验和移交，但被告联强公司只移交了各管理用房的钥匙和部分楼宇对讲分机，查验过程中被告联强公司没有向原告移交完好的设备设施，并声称被告天明公司没有将资料移交给它，导致原告的物业管理工作无法正常开展。而在移交及查验过程中，原告发现：1.发电机应急转换配电系统可以发电但是不能转换到配电柜；2.监控系统60个画面中25个画面看不到，另外3个录像机的硬盘已被拆走；3.每栋楼的楼宇对讲可视系统均不能使用；4.门禁系统中，人行道及停车出入均可以使用，但没有管理后台系统；5.消防系统的两台控制柜均不能正常使用，消防水泵和风机均不能启动等等。消防设施长期处于瘫痪状态，被高明区消防局予以罚款一万元。被告联强公司于2015年至2018年在管理期间应该维护小区公共设备设施，保证小区公共设施的完好有效，却推说应由被告天明公司承担责任。本案被告振豪公司、振豪分公司无需承担责任。被告联强公司辩称，1.被告联强公司与原告并未形成合同关系，应驳回原告的诉讼请求；2.联强公司已与开发商完成与业委会的资料移交工作，原告诉求中第一项的相关资料由被告天明公司持有，振豪公司受天明公司委托，自2012年1月起负责该小区的前期物业管理，并于2015年12月31日退出了小区的物业管理，联强公司于2016年1月1日起接手，振豪公司在办理移交时，称上述资料存放于天明公司处，故双方按物业现状移交，振豪公司并未向联强公司移交上述资料。据联强公司了解，盈富馨园第一届业委会已从天明公司处取得了上述资料。联强公司与业委会于2018年10月2日办理了业主资料移交，双方签署了《盈富业主名细》，证明联强公司已向业委会移交了业主身份证、收楼通知、物业协议等文件；3.原告无权要求联强公司及天明公司承担应由原告负责的对公用设施、设备的维保责任。关于消防设施，联强公司在管理期间，委托了专业的维保机构进行维保，且联强公司与业委会已于2018年8月31日进行了消防器材的移交，并签署有汇总表及附总共计18页，业委会对该移交并没有提出异议。联强公司撤场后，原告进场提供物业管理服务已逾十个月，不能因联强公司系前手物业公司而免除原告在进场后对消防设施设备持续维修养护的责任，原告被高明消防罚款，系其怠于履行物业管理责任所致，与联强公司无关。关于监控系统、楼宇对讲可视系统、门禁系统的维保，联强公司接手该小区的物业管理后，于2016年1月5日发布《关于盈富馨园小区门禁、监控维修的公告》，基于上述设备老化且原物业公司保养不到位的现状，建议对公共区域门禁对讲机、线路、电源、监控探头等维修，由于厂家保修期限到期，更换线路和零配件的费用较高，希望业主集资或使用维修基金解决。2017年12月5日，联强公司委托揭阳市安盾技防工程有限公司佛山分公司对小区智能门禁监控系统进行维保，实际垫支费用27000元。2018年8月7日，联强公司委托佛山倬诚智能科技有限公司对小区监控设备进行更换、维修，实际垫支12492.1元，对于垫付的资金，联强公司保留对业主进行法律追索的权利。对于发电机，联强公司与业委会于2018年10月23日进行试机，运行正常，业委会亦没有请第三方专业机构和人员进行并网测试，按现状接收。联强公司在物业管理期间，从未使用过配电柜，对于原告不能转换到配电柜的主张，原告负有举证责任，如果确实不能转换，亦属开发商的责任，与联强公司无关。需要特别说明的是，无论是联强公司与开发商签订的委托合同，还是原告与业委会签订的服务合同，物业服务费单价相对市场价均明显偏低，所以均约定公共设施的小修由物业公司承担，而大中修应由业主集资或使用维修基金。对于原告提出的消防设施、监控系统、门禁系统以及发电机等，已经使用超出八年之久，设施、设备不可避免存在老旧的问题，如果彻底更换，花费可能要几十万元，属于大中修的服务范畴。联强公司没有义务承担上述费用，且目前原告已接手该小区物业的管理，应由原告负责牵头筹措资金（包括运用维修基金）进行维修。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。被告振豪公司、振豪分公司辩称，1.被告与原告没有交易、经济往来，没有签订任何合同，双方并不存在合同关系。本案案由为合同纠纷，被告并非本案的适格主体；2.被告作为盈富馨园的前期物业管理公司，在与联强公司进行交接时已履行了全部交接义务，物业交接符合相关法律规定，被告无需承担任何责任；3.自联强公司承接盈富馨园小区物业工作时至本案起诉，已逾三年，超过了诉讼时效，被告无需承担责任。第三人辩称，对原告的起诉无异议，本案被告均需承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的钥匙交接表，被告联强公司有异议，但该钥匙交接表有联强公司的员工胡刚签名，被告联强公司另未能提交证据反驳，故本院对该份钥匙交接表予以确认；2.原告提交的盈富馨园物业管理查验移交清单1份，盈富馨园物业管理服务合同1份，盈富馨园物业服务补充协议1份，被告联强公司有异议，但未提交证据反驳，本院予以确认；3.关于被告联强公司提交的证据，结合本案到庭当事人的质证意见，本院对其真实性均予以确认。结合本院认定的证据，本院确定本案事实如下：本案“盈富馨园”小区由被告天明公司开发建设。被告振豪公司于2012年1月至2015年12月31日负责该小区的物业管理。2015年12月31日，被告天明公司与被告联强公司签订《（前期）物业管理委托合同》，约定由被告联强公司为“盈富馨园”提供物业管理服务。2018年6月，本案第三人“盈富馨园”第一届业主委员会成立，并报高明区明城镇社区居民委员会备案登记。2018年10月24日，第三人与原告美家苑公司签订《盈富馨园物业管理服务合同》。被告联强公司于2018年11月1日撤场。本院认为，根据《物业管理条例》第二十九的规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。本案中，并无证据证明建设单位天明公司向被告振豪公司、联强公司移交了上述资料而被告联强公司未移交给原告，被告联强公司亦向第三人移交了业主身份证、收楼通知、物业协议、消防器材等资料及设施。被告天明公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，视为其放弃答辩和质证的权利，故上述资料应由被告天明公司向原告提供。关于原告主张的被告联强公司、天明公司应将发电机应急转换配电系统、监控系统、楼宇对讲可视系统、门禁系统、消防系统修复并完好移交给原告及被告天明公司应承担保修期内的维修责任的诉求，被告联强公司提交的证据证明“盈富馨园”小区原智能门禁视频监控系统工程系联强公司委托完成并支付了费用，原告在庭审中陈述该系统由被告联强公司拆走而原告安装了新系统，那么，上述系统是否应当由被告联强公司或者天明公司添置安装？如何修复？原告在本案中的该项诉求不明确，本院不予支持。原告可另案补充，再行起诉。综上所述，依照《物业管理条例》第二十九、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，缺席判决如下：一、被告佛山市天明房地产发展有限公司应自本判决生效之日起二十日内向佛山市美家苑物业服务有限公司移交下列“盈富馨园”小区资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料；二、驳回原告佛山市美家苑物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费100元，由被告佛山市天明房地产发展有限公司负担，由被告佛山市天明房地产发展有限公司于履行本判项义务时一并支付给原告，本院不再另行收退。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈求贤人民陪审员  黄翠英人民陪审员  程燕宁二〇二〇年一月二十二日书 记 员  罗敬贤