江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2782号上诉人（原审原告）：周超，男，1988年1月24日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：倪娟，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄永芬，女，1962年2月15日生，汉族，住江阴市。上诉人（原审被告）：符新刚，男，1983年11月23日生，汉族，住江阴市。上诉人（原审被告）：王建玲，女，1984年2月22日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：罗忠良，法律服务所法律工作者。上诉人周超因与上诉人符新刚、王建玲房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初7024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周超上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判符新刚、王建玲双倍返还定金16万元；二、本案一二审诉讼费用由符新刚、王建玲承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.“余欠房款周超办理二手房抵押贷款”内容系格式条款，为合同留空内容，且与本案付款方式并无关联，显属一审法院认定错误。2.“周超陈述…现由于符新刚、王建玲一直未注销涉案房屋的抵押登记并交付房产证，导致其无法办理房屋抵押贷款来支付第二期房款53.8万元”，经查阅一审庭审笔录，周超从未陈述过上述内容。周超自有资金就能支付第二期房款53.8万元。二、一审裁判理由分析不符合法律规定、合同约定和生活经验，依据不足。1.符新刚、王建玲提交的“证人证言”证据系瑕疵证据，不能作为认定案件事实的依据。符新刚、王建玲为证明双方曾口头约定，申请中介陈某出庭作证。陈某系符新刚、王建玲的中介，与符新刚、王建玲存在利害关系，事实上周超与符新刚、王建玲根本不存在其所称的口头协议。符新刚、王建玲还提供了中介王某的情况说明，但王某并未出庭作证，该情况说明不能作为证据。2.《江阴市房地产买卖合同》对付款方式和注销抵押主体进行了明确约定，一审裁判理由罔顾合同约定的事实。付款方式已在案涉合同第三条、第五条、第七条中明确约定，2018年11月30日只能是住房抵押贷款手续。3.案涉合同第三条中周超“办理贷款手续”认定为“周超应办理相应贷款来支付53.8万元”，不符合合同约定、交易习惯、金融管理规定。三期房款正好为房屋总价118.8万元，不存在余欠房款。符新刚、王建玲主张通过办理普通银行贷款来支付第二期房款，一方面银行监管机构明令禁止，另一方面办理普通银行贷款与本次房屋买卖无关联，一般房屋买卖合同不会涉及。符新刚、王建玲辩称，原审法院认定事实清楚，从案涉合同约定的付款第二项来看需要周超办理普通贷款手续支付剩余符新刚、王建玲在银行所欠贷款后，才进行付款第三项。符新刚、王建玲上诉请求：依法改判其不需要返还定金4万元。事实与理由：原审认定事实清楚，也依据双方的违约过错程度来确定是否要返还定金，但判决结果有误，其没有过错。周超辩称，其未支付第二期53.8万元房款是先履行抗辩，并不是违约。由于符新刚、王建玲违约在先，应当承担违约责任，其选择了定金罚则，应当适用。周超向一审法院起诉请求：1、判令符新刚、王建玲双倍返还定金16万元。2、本案诉讼费由符新刚、王建玲承担。事实与理由：2018年10月1日，周超与符新刚、王建玲签订房屋买卖合同，约定购买位于江阴市白鹭湾花园西区53幢1103室房屋。房价款118.8万元，付款方式为：第一期签合同时周超付定金10万元，于2018年11月30日周超办理二手房贷款手续，第二期于2018年12月15日付款53.8万元，第三期由银行发放贷款为正，付款55万元。现符新刚、王建玲有三次违约：1、不动产登记方面从申请至领证是四个工作日，但是四个工作日后符新刚、王建玲未能提供产权证。由于符新刚、王建玲提出产权证在办理中，周超当天付定金10万元。现看来符新刚、王建玲所述办理中实为欺骗，那时根本未向有权机关办理。2、符新刚、王建玲一直未提供产权证以便周超办理贷款手续，反而要求再付款。周超一再请求按合同办理，符新刚、王建玲不同意。3、符新刚、王建玲在未解除合同的情况下，将房屋出售他人，致使合同目的不能实现。符新刚、王建玲违约，应双倍返还周超定金20万元。经催要，符新刚、王建玲仅仅退还4万元，16万元至今未退。符新刚、王建玲一审中共同辩称：周超所述并非事实。周超应于2018年11月30日办理贷款手续，于2018年12月15日将53.8万元房款汇入银行。周超无经济能力支付合同约定的房款，构成违约。一审法院认定事实：2018年10月1日，符新刚、王建玲与周超签订江阴市房地产买卖合同一份，内容为：符新刚、王建玲自愿将位于江阴市白鹭湾花园西区53幢1103室房屋出售给周超，成交价格为118.8万元。付款方式为：周超于2018年10月1日支付符新刚、王建玲购房定金10万元；于2018年11月30日周超办理贷款手续；周超于2018年12月15日再付款符新刚、王建玲53.8万元；由银行放款为证到江阴市不动产交易管理中心处办理过户时付55万元。余欠房款周超办理二手房抵押贷款。同日，周超支付了10万元购房定金。另查明，江阴市白鹭湾花园西区53幢1103室房屋于2019年1月30日登记于刘燕、徐斌名下。经调查，从江阴市不动产登记中心调取的江阴市二手房买卖合同显示，符新刚、王建玲以900000元的价格出售给了刘燕、徐斌。审理中，符新刚、王建玲陈述周超需办理银行贷款来支付第二期房款53.8万元，但周超一直未支付该笔款项，构成违约，经催告后周超仍未支付，由于急需用钱，其将涉案房屋出售他人。符新刚、王建玲申请房屋中介陈某出庭作证，陈某陈述：双方曾口头约定，先由周超准备好资金将涉案房屋的贷款还清，再由周超去申请贷款。合同中约定的53.8万元就是用于归还符新刚、王建玲房屋贷款的。因周超资金不足，涉案房屋的贷款一直未还清，合同也无法继续履行下去。双方也曾到其处协商过还贷事宜，但因周超资金问题，没有协商成功。经质证，周超对证人证言不认可。符新刚、王建玲对证人证言无异议。符新刚、王建玲提供另一中介王某的情况说明，情况说明的内容为：2018年11月30日前，其多次与黄永芬协商，黄永芬以钱已经借给别人，别人还不出钱导致其付不出首付为由，一直拖着不能去办理贷款手续，2018年12月15日，周超也未支付房款。第三期房款也未支付。经质证，周超对情况说明的真实性不认可。周超陈述根据合同约定是办理贷款手续在前，支付第二期房款在后。现由于符新刚、王建玲一直未注销涉案房屋的抵押登记并交付房产证，导致其无法办理房屋抵押贷款来支付第二期房款53.8万元。现涉案房屋又在双方合同未解除的情况下出售给他人。符新刚、王建玲的行为构成违约，应承担违约责任。符新刚、王建玲陈述合同中载明的2018年11月30日乙方办理贷款手续并非是办理银行抵押贷款，仅是普通的银行贷款。结合合同的内容也能看出这一点。现周超未办理贷款，亦未支付第二期房款53.8万元，构成违约。符新刚、王建玲表示在出售房屋给他人前未向周超解除合同。经一审法院询问，双方在诉讼中确认解除合同。以上事实，有江阴市房地产买卖合同、汇款凭证、收条、江阴市二手房买卖合同、情况说明及庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为：符新刚、王建玲与周超签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。周超认为应由符新刚、王建玲先将涉案房屋抵押贷款还清并将抵押登记注销，再由其将房屋设立抵押办理银行贷款，继而支付第二期房款53.8万元。对此周超并未提供证据。而根据中介方的证人证言并结合房地产买卖合同的内容看，周超支付第二期53.8万元并未以符新刚、王建玲注销房屋抵押登记为前提。周超应办理相应贷款来支付该53.8万元。现周超未能按约支付第二期房款，已构成违约，应承担相应违约责任。符新刚、王建玲在未通知周超解除合同的情况下，于2019年1月30日前即将房屋出售给他人，亦存在违约。双方在履行合同中均存在违约行为，但相比之下周超的违约程度较大。现周超已支付定金10万元，符新刚、王建玲已返还4万元，故剩余定金一审法院酌定符新刚、王建玲再返还4万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：符新刚、王建玲于本判决生效后五日内向周超返还定金4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3500元，由周超负担2625元；由符新刚、王建玲负担875元。符新刚、王建玲应承担的诉讼费用已由周超预交，符新刚、王建玲于本判决生效后五日内给付周超。本院二审中查明，经中介方江阴市要塞恋桥房产中介服务部提供居间服务，周超与符新刚、王建玲于2018年10月1日签订《江阴市房地产买卖合同》一份，内容还包括：第三条：付款方式：第一期：乙方（周超）于2018年10月1日，支付甲方（符新刚、王建玲）购房定金人民币10万元（不超过成交总房价的20%）。于2018年11月30日乙方办理贷款手续，第二期房款乙方于2018年12月15日，再付款甲方人民币53.8万元。第三期房款乙方于年月日（由银行放款为准）到江阴市不动产交易管理中心处办理过户时付55万元。余欠房款周超办理二手房抵押贷款，约于／年／月／日，付清人民币／元。如贷款不足部分，乙方现金补足。（乙方申请贷款所需资料：身份证、户口簿、结婚证、收入证明、银行流水等）。第五条：甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并由甲方承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。第七条：①甲方如有房产相关的抵押存在，应于／年／月／日前办理注销抵押手续。第九条：三方约定：该房地产买卖合同由甲乙中介三方一经签订即付购房定金，由甲方收到定金，乙方收到甲方收条为合法成效，甲方应将该房产证（不动产权证），土地证及相关资料交中介方保管，由中介方出具收件凭据。二审中另查明，周超在一审中未陈述“由于符新刚、王建玲一直未注销涉案房屋的抵押登记并交付房产证，导致其无法办理房屋抵押贷款来支付第二期房款53.8万元”。二审中，证人江阴市要塞恋桥房产中介服务部负责人陈某到庭陈述，案涉合同样本由其提供，合同留白处是大家协商后由其填写；案涉房产登记信息时由于是新房还没有办理房产证，卖方口头提供了登记信息但没有提供房产证明；签约当天其才知道案涉房产卖方存在抵押贷款的情况，关于卖方抵押贷款的银行、金额、还款计划其都不清楚，其不需要清楚因为这是卖方的事情；签约当天只有案涉合同，没有其他私下约定；案涉合同第三条约定的周超办理贷款手续，是指周超到银行办理公积金贷款和商业贷款的组合贷手续，签约时没有指定贷款银行；案涉合同第三条第三期房款约定内容，因为无法确定具体时间，所以双方约定以银行放款时间为准；关于垫付卖方抵押贷款的情况双方在签约时进行过协商，具体垫付金额记不清了，垫付资金已经涵盖在合同约定的款项中，这个约定是口头约定；在2018年11月30日前其就开始催买方准备资金，要将资金支付卖方垫付其银行贷款；关于垫付资金来源没有具体约定，由买方自行筹集；其没有保管房产证；依据案涉合同第六条的违约责任条款，其收到卖方付款4万元，其中3万元已主动转账给黄永芬。符新刚、王建玲质证意见，签约时其将与开发商的购房合同带过去的，中介方对其贷款的银行不了解但对于贷款金额是清楚的；双方在案涉合同中约定的是公积金贷款和商业贷款的组合贷；案涉房产抵押贷款大约是2016年开始，大约是2018年10月7日办理房产证，大约2018年10月20日领取到房产证，房产证领取后没有交给中介保管，中介没有要求；买方要垫付卖方抵押贷款是指合同上约定的53.8万元，没有其他约定；三方还约定过见面协商，没有协商结果也没有签订补充协议；中介说退款4万元给他们，由他们出面与买方解决。对证人陈某的上述其他陈述没有异议。二审中，证人王某到庭陈述，签约时卖方没有房产证只是出具了资料，卖方拿到房产证后也没有交到中介；签约当天双方商定的是周超进行贷款，公积金和商业贷款的组合贷，签约当天没有指定贷款银行；卖方本来就有贷款，应该由卖方先将自己的抵押贷款还清，撤销抵押登记之后才能由买方申请办理贷款手续；本案中对卖方的抵押贷款谁去还清没有约定；银行贷款审批下来需要首付款的转账凭证，银行可以先进行审批，但是首付不到账审批可能无法通过；不是在申请贷款手续前必须付款给卖方，也可以在申请贷款过程中根据银行要求提供首付款凭证；因为本案中买方首付款一直没有到位，所以各方没有去银行办理贷款手续；后来双方到陈某处进行协商，建议双方能否签订一份补充协议但双方都不同意，就没签了。符新刚、王建玲质证意见，证人王某陈述的卖方支付本人抵押贷款与事实不符，当时约定买方支付首付款给其去还本人的抵押贷款；正常情况下应将款项支付给托管方或卖方后再去办理银行贷款审批手续。周超质证意见，对证人陈某有关“贷款手续的理解”、“垫付卖方抵押贷款”陈述不予认可，认可证人王某有关“贷款手续的理解”陈述；一审中间接认可符新刚、王建玲退还4万元（诉请退还16万元），是基于双倍返还定金考虑，根据一审庭审及证人证言，仅认可实际收到由陈某、王某转交的符新刚、王建玲退款3万元，并非4万元。二审中还查明，符新刚、王建玲于2016年4月25日在中国农业银行股份有限公司江阴分行办理了案涉房屋一手房抵押贷款手续，贷款本金为65万元，于2018年10月26日取得案涉房屋产权证，于2019年1月23日提前还清全部抵押贷款本息等。本案经二审审理，对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，在当事人对重要事项约定不明而引发追究违约责任的纠纷中，对此约定不能归咎于任何一方当事人的，则双方均不应承担违约责任。本案中，周超与符新刚、王建玲于2018年10月1日签订的《江阴市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行各自义务。根据合同约定，周超应当于2018年11月30日办理贷款手续。对此，周超认为符新刚、王建玲应推定在该日期前自行办理案涉房屋注销抵押手续，但符新刚、王建玲未予以注销构成违约；符新刚、王建玲则认为案涉房屋注销抵押手续没有约定具体时间，应由周超先行垫付资金再办理，但周超拒绝垫付构成违约。由于卖方在订立案涉合同时在标的物上设置有抵押登记，且交易又约定买方以贷款方式支付部分购房款，对于哪方支付注销抵押资金以及买方如何办理购房贷款的约定，双方出现理解上的重大争议，且该争议直接涉及到双方主要权利义务的确定，一旦嗣后不得以解决，将导致合同的履行发生困难。根据本院查明的事实，双方当事人在对注销抵押及购房贷款发生矛盾后，并未积极沟通、协商，而是消极等候，以至于案涉房屋的抵押登记在合同约定买方办理贷款手续时并未得以涂销，买方在支付完定金后亦未履行所需支付的后期购房款。因此，判断本案双方当事人是否存在违约行为，合同未能继续履行的责任应当如何承担，应当以案涉房屋办理注销抵押及购房贷款手续是否有明确约定为前提条件。根据中介方经办人员陈某的证人证言，其先是表示关于符新刚、王建玲抵押贷款的银行、金额、还款计划都不清楚，且没有其他私下约定；后又表示在签约时对垫付卖方抵押贷款进行过口头约定，并在2018年11月30日前催周超垫付卖方银行贷款，前后陈述存在矛盾之处，且与王某作证时表示本案中对卖方的抵押贷款谁去还清没有约定也不一致。此外，陈某、王某在作证时还对周超是否应于2018年11月30日支付53.8万元理解也不相同。双方当事人及中介方经办人员一致确认签约当天各方没有指定周超的办理贷款银行，事后也没协商确定，各方也未就如何办理贷款手续签订补充协议，周超与符新刚、王建玲也均未举证证明自己为办理贷款手续促成合同继续履行积极采取补救措施的事实。据此，本院认定，双方就案涉房屋如何办理注销抵押及购房贷款手续未作明确约定。另外，中介方在促成双方当事人达成房产交易时，未对注销抵押及购房贷款事宜作出专门的风险提示说明，也未对格式买卖合同第七条等相应条款作出进一步细化，案涉房产证取得后也未按约交由中介方保管。上述各方面因素相结合，导致周超与符新刚、王建玲之间未对案涉合同充分磋商，相应条款产生争议，从而引发纠纷。案涉合同未能继续履行主要涉及重要条款约定不明，且不能单纯归咎于卖方。关于中介方是否就有关订立合同的事项向委托人如实报告，是否在提供中介服务过程中存在过错需要承担赔偿责任等问题，当事人可另行诉讼主张。因此，对于周超要求符新刚、王建玲承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。鉴于周超及符新刚、王建玲经法院询问，均表示确认解除案涉合同，上述意思表示真实有效，本院予以采纳。据此，符新刚、王建玲应当返还已收取的定金10万元。符新刚、王建玲已经向中介方退还部分款项4万元，但周超仅收到了3万元，差额1万元系中介方向符新刚、王建玲收取。故符新刚、王建玲仍应向周超返还定金7万元。综上所述，一审判决认定部分事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初7024号民事判决；二、符新刚、王建玲应当于本判决生效后五日内向周超返还定金7万元；三、驳回周超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3500元，由周超负担2000元，符新刚、王建玲负担1500元（该诉讼费用已由周超预交，符新刚、王建玲于本判决生效后直接给付周超）；二审案件受理费3500元，由周超负担2000元，符新刚、王建玲负担1500元。本判决为终审判决。审判长 缪 星审判员 刘 芸审判员 潘华明二〇二〇年十月二十日书记员 陆奕匀本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。