山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终323号 上诉人（原审被告）：吕世森，男，1974年11月2日生，汉族，住临朐县。 上诉人（原审被告）：吕永忠，男，1949年11月15日生，汉族，住临朐县。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：高继华，山东宝通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：辛小元，男，1987年1月16日生，汉族，住安丘市。 原审被告：张乐凤，女，1970年2月23日生，汉族，住临朐县。 原审被告：潍坊恒信房产营销中心，住所地：潍坊市奎文区东风东街以北，文化路以东2号楼06号。 法定代表人：于永胜，总经理。 上诉人吕世森、吕永忠因与被上诉人辛小元及原审被告张乐凤、潍坊恒信房产营销中心（以下简称恒信房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院（2019）鲁0704民初1160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕世森、吕永忠上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由对方负担。事实与理由：涉案房屋是上诉人从案外人安丘市银建房地产开发公司（以下简称银建公司）处以工程欠款抵顶所得后再出售给被上诉人。自2011年8月31日其至2016年3月15日，上诉人多次向被上诉人索要购房款，被上诉人拒绝支付并要求退房，且同意上诉人对银建公司提起工程欠款诉讼，在执行过程中，银建公司已同意为被上诉人办理网签及贷款手续，故涉案房屋产权清晰，能够办理过户手续。被上诉人在涉案房屋中居住了8年之久，且其明知银建公司不能在短期内为其办理房产证，被上诉人仍要求退房并拒绝支付房款，构成违约。补充协议中已将4000元定金抵顶了房屋价款，不应再认定为定金，不应再适用定金罚则。 被上诉人辛小元未提供答辩意见。 原审被告恒信房产、张乐凤未提供书面意见。 辛小元向一审法院提起诉讼请求：判令退还房款123324元；判令双倍返还定金4000元；判令赔偿中介费2500元；诉讼费由对方负担。 一审法院认定事实：2011年8月22日，吕世森（甲方）与辛小元（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，中介方为恒信房产（丙方），合同约定：一、甲方将坐落于坊子区领秀世家东楼1-601私有房产出售给乙方，房屋建筑面积玖拾点叁陆平方米，附着物地下室一间。二、甲乙双方议定上述房屋成交价格为房屋单价2630元／平方米，地下室以开发商处为准。三、结算方式：1、乙方于2011年8月22日交给甲方定金肆仟元（￥4000）。2、乙方于2011年8月28号前付齐首付款，甲方协助乙方更名签合同。3、余款由开发商办理付给甲方，乙方贷款（壹拾叁万左右）。四、甲方保证上述房屋产权清晰，能够办理交易过户手续，如发生与甲方有关的产权纠纷，概由甲方自行承担；如因甲方产权纠纷给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿。五、乙方违约，甲方不退定金；甲方违约自违约之日起七日内将定金双倍返还给乙方，并承担乙方所缴纳的中介费；乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房产价款千分之一的滞纳金。……八、中介佣金按上述房屋成交价格的2%由甲乙双方各自承担1%，在签订合同时付清。……。2011年8月30日，吕世森（甲方）与辛小元（乙方）、恒信房产常秀芳、赵宁（丙方）签订《补充协议》一份，约定：1、乙方于2011年8月30号付给甲方首付款壹拾壹万玖仟叁佰贰拾肆元（￥119324）（加定金共计壹拾贰万叁仟叁佰贰拾肆元），剩余房款壹拾叁万元由开发商协助办理贷款，甲方与开发商另行结算。……2011年8月22日，吕世森为辛小元出具《收到条》一份，载明：“收到条收到辛小元购领秀世家东楼1-601室定金肆仟元（￥4000）。吕世森2011.8.22”。2011年8月30日，常秀芳为辛小元出具《收到条》一份，载明：“收到条今收到辛小元购领秀世家1＃-1-601室中介费贰仟伍元整（￥2500）恒信房产常秀芳2011.8.30”。吕永忠为辛小元出具《收到条》一份，载明：“收到条今收到辛小元首付款壹拾壹万玖仟叁佰贰拾肆元（￥119324）吕永忠身份证：3707241949××××××××”。吕世森、吕永忠均认可收到了房屋定金4000元及房款119324元。张乐凤称未收到上述款项。恒信房产认可收到辛小元中介费2500元。 另查明，吕世森系临朐县颢昌钢铝门窗厂业主，因承揽合同纠纷于2013年8月12日将银建公司起诉至法院，案号为（2013）坊商初字第369号，要求银建公司支付工程款。法院在审理该案中查明，吕世森与银建公司自行以缘合.领秀世家1号楼1单元601号房屋一处抵顶了工程款188820元，地下室一间抵顶了工程款8550元，双方已办理房屋交接手续。后因银建公司一直未给吕世森办理房产证，临朐县颢昌钢铝门窗厂作为原告于2016年3月15日将银建公司起诉至法院，案号为（2016）鲁0704民初678号，请求退回顶账房屋，要求银建公司支付工程款197370元，返还维修基金6325元。法院在审理该案中查明，双方未签订房屋买卖合同等书面协议，银建公司未办理该顶账房屋的房屋所有权证书，双方之间约定的以房屋抵顶工程款共计197370元并未实际履行，因此法院判决银建公司支付临朐县颢昌钢铝门窗厂工程款197370元，返还维修基金6325元。吕世森、吕永忠、张乐凤在诉讼过程中亦认可银建公司无法为其办理房产证，吕世森、吕永忠、张乐凤与辛小元之间的房屋买卖合同无法继续履行。 再查明，吕永忠、吕世森系父子关系；吕世森、张乐凤系夫妻关系。 一审法院认为，辛小元与吕世森、恒信房产签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违背有关法律、行政法规的强制性规定，依法应予保护。各方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。辛小元已根据合同约定支付了定金4000元及首付款119324元，吕世森也应依照合同全面履行自己的义务。庭审过程中，吕世森明确表示银建公司因税费问题不能为涉案房屋办理房产证，其与辛小元之间的房屋买卖合同无法继续履行，根据《房屋买卖合同》第四条“甲方保证上述房屋产权清晰，能够办理交易过户手续，如发生与甲方有关的产权纠纷，概由甲方自行承担；如因甲方产权纠纷给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿”及第五条“甲方违约自违约之日起七日内将定金双倍返还给乙方，并承担乙方所缴纳的中介费”的约定，因吕世森的违约行为，吕世森应将辛小元支付的定金4000元双倍返还辛小元并承担辛小元已支付的中介费2500元。同时因本案《房屋买卖合同》已无继续履行的可能性，依法应予解除，吕世森、吕永忠应将辛小元已支付的房款119324予以返还。张乐凤未在《房屋买卖合同》上签字，亦不认可收到涉案款项，辛小元要求其承担返还定金、房款及中介费的责任，没有法律依据，依法不予支持。辛小元要求确认涉案房屋买卖合同已解除，但未提供证据证明，依法不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十五条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、吕世森、吕永忠返还辛小元购房款119324元，于判决生效后十日内付清；二、吕世森、吕永忠双倍返还辛小元定金8000元，于判决生效后十日内付清；三、吕世森、吕永忠赔偿辛小元中介费2500元，于判决生效后十日内付清；四、驳回辛小元的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2896元，减半收取1448元，由吕世森、吕永忠负担。 二审中，双方均未提供新证据。本院查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院认为，关于违约问题。上诉人主张涉案房屋可以办理过户手续且银建公司予以配合，其不构成违约。但未提供充分证据予以证明。另上诉人以银建公司欠其的工程欠款抵顶了涉案房屋；后又诉至法院要求退还涉案房屋、银建公司支付相应工程欠款，且相应判决已经生效，故上诉人对涉案房屋不再享有权益，其亦违反了涉案房屋买卖合同中关于保证产权清晰的约定，应承担违约责任。上诉人另主张4000元定金已经转为购房款，但在现有证据中并无否定定金性质的约定，且上诉人亦为被上诉人出具定金收到条，故应认定该定金约定仍对双方具有约束力，一审法院认定上诉人应向被上诉人返还购房款、承担定金责任并无不当。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2896元，由上诉人吕世森、吕永忠负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年二月二十日 书记员 张瑞丰