山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初2034号 原告：潘德昌，男，1987年7月27日生，汉族，住昌邑市， 被告：山东宏力地产有限公司，住所地：潍坊高新区东风东街以南惠贤路以西（艾维尼尔院内）。 法定代表人：于奎明，董事长。 委托诉讼代理人：刘福生，山东泽谊律师事务所律师。 原告潘德昌与被告山东宏力地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘德昌、被告的委托诉讼代理人刘福生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金59866元；2、被告赔偿原告因户型欺诈宣传带来的损失58056元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月20日，原告购买被告位于潍坊市××街与××交叉口西××小区商品房××套，当日付清全款604165元及备案费160元，并取得被告开具的收据。付款时，被告承诺一周内办理网签、备案，但一直拖延未办理。经原告多次催促后，被告于2016年8月10日与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同第八章第十九条约定，出卖人应当自合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人。但此后被告拒不备案。2017年2月，原告起诉被告要求办理备案手续。经潍坊高新区法院一审（2017鲁0791民初404号）及潍坊市中级人民法院终审（2017鲁07民终5494号），判令被告为原告办理备案手续。经潍坊高新区法院强制执行，被告才办理了备案手续。按照购房时被告的承诺，房屋应当在2016年10月交付。据原告了解，被告已于2017年底陆续交付了30多套房屋，但被告一直拒不向原告交付房屋。经原告多次努力协商后，被告于2019年2月21日交付房屋钥匙，并预收一年的物业费、装修押金及垃圾清运费等，自约定的交付日期2016年10月至2019年2月21日，逾期交房27个月零21天，按合同约定，买受人同意从逾期交房三个月起，由出卖人按同期建设银行流动资金贷款利率计算利息，给买受人作为赔偿。另外，被告在网络销售广告及印发的宣传材料中承诺，带有室内空中花园一套，但房屋建成后，原告发现空中花园不在广告宣传的商品房户内。原告之前的起诉中提供了被告的宣传册及效果图等资料，被告未提出异议，但提供了设计图纸并主张严格按设计图纸和备案内容进行施工，未擅自变更户型。法院以房屋尚未实际交付，户型是否变更尚待交付房屋后确认，对原告的赔偿请求未予以支持。原告认为，被告明知设计图纸内容的情况下，对外虚假宣传，诱导消费者，是欺诈行为。并且被告未在合同附件一中附上房屋平面图，使得原告在签订合同时再次受到欺诈。被告的宣传材料对房屋买卖合同的订立及房屋价格有重大影响，应视为单方承诺，亦应当视为合同约定。现被告已交付房屋，并确认户型与宣传材料不一致。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，原告起诉无事实依据，请求驳回原告的诉请。原、被告之间实际并非房屋买卖合同关系，涉案房屋是抵顶给华龙公司的，原告是从华龙公司取得房屋，被告只是为其办理手续。华龙公司也出具了授权，同意被告将房屋过户给原告，涉案房屋交易主体是原告和华龙公司。关于延期交房问题，鉴于原、被告之间不是房屋买卖合同关系，被告也不会向原告承诺何时交房，其主张的逾期交房违约金无依据。关于户型更改，被告严格按照设计图纸进行施工，没有改变原设计图纸，所以原告的第二项请求无依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年，被告与案外人潍坊华龙消防工程有限公司（以下简称华龙公司）签订《工程款抵顶房屋协议》，约定：华龙公司购买被告开发的部分房屋，其中包括涉案房屋A3-3-601号，面积134.44平方米，单价4187元，总价562900元，地下室41265元，备案费160元。华龙公司同意被告以双方签订的消防工程施工合同工程款抵顶购房款。 原告称，其从中介处了解到涉案房屋，是顶账房，可以从开发商处办理手续。2016年6月20日，华龙公司为被告出具证明一份，同意将涉案房屋过户给原告，以购房款抵顶工程款。当天，被告为原告出具收款收据两份，载明收到潘德昌（A3-3-601）房款604165元、备案费160元。 2016年8月10日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的英伦花园项目4号楼3单元3-601号房屋，预测建筑面积134.44平方米，总价款604165元，于2016年6月20日一次性付款。被告应于2015年12月31日前交付房屋。出卖人逾期交房，买受人同意从逾期交房三个月起，由出卖人按同期建设银行流动资金贷款利率计算利息，支付给买受人作为赔偿。 2017年，原告起诉被告，要求办理备案手续，并赔偿因户型设计变更造成的损失。本院于2017年7月5日作出（2017）鲁0791民初404号民事判决，判令被告为原告办理备案登记手续，对设计变更造成的损失，因房屋未实际交付，户型变更尚待交付房屋后确认，未予支持。被告不服该判决，上诉至潍坊市中级人民法院。2017年10月31日，潍坊市中级人民法院作出（2017）鲁07民终5494号民事判决，维持原判。 2019年2月21日，被告向原告交付房屋钥匙。原告主张，主体户型没有发生变动，宣传材料中的露台，是从户内进入，但是实际交房后发现，露台是从户外边进入，有单独的门，钥匙没有给原告。被告主张，关于露台，在合同中没有约定归属原告，与华龙公司的顶账合同也没将露台作为房屋一部分抵顶给华龙公司。至于华龙公司如何向原告承诺的，被告不清楚。如果原告认为户型更改，应该向华龙公司主张权利，原告起诉户型欺诈无依据。 原告主张的损失如下：1、逾期交房违约金，按照合同约定的利率即银行同期贷款利率计算，从2016年10月计算至2019年2月21日。2、户型欺诈宣传造成的损失，根据设计图计算，露台面积为2.5×2.5即6.25平米，乘以房屋单价4493.94元/平米的二倍计算。“二倍”是欺诈给予的处罚。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，经生效法律文书认定为有效合同，本院直接予以认定。双方均应按合同约定遵照履行。虽然双方在商品房买卖合同中约定，原告应于2015年12月31日前交付房屋，但双方签订合同的时间为2016年8月10日，因此约定的时间不具有履行的可能性。涉案房屋为工程顶账房，通过合同约定的交房时间早于签约时间来看，双方并未就交房时间进行协商约定。原告主张，被告承诺于2016年10月交付房屋，但被告予以否认，原告未提供证据证明该项主张，因此，应视为双方未约定交付时间。根据合同法第六十二条第一款第四项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告未提供证据证明其要求被告交房的时间，本院从其提交诉状的时间即2018年10月作为其要求交房的时间。双方合同约定，出卖人逾期交房，买受人同意从逾期交房三个月起，由出卖人按同期建设银行流动资金贷款利率计算利息，支付给买受人作为赔偿。被告于2019年2月21日交房，考虑到必要的准备时间，并从三个月后开始计算逾期交房违约金，逾期交房违约金没有计算的基础，故本院不予支持。 关于户型虚假宣传造成的损失，原告提供的宣传图不能证明是被告提供的，并且，涉案房屋为顶账房，被告与原告签订商品房买卖合同系履行与案外人华龙公司的抵顶房屋协议，原告未能证明签订合同时，被告对户型做了虚假宣传，在被告与华龙公司的抵顶房屋协议中也未涉及原告主张的露台。另外，原告明知涉案房屋为顶账房，应当预见到工程顶账房可能存在的交房、办证等合同履行瑕疵及法律风险，并采取合理的防范措施，在与被告签订合同时核实房屋相关情况并在合同中进行明确约定，但原告并未证明其合同中包括其所称的露台，故其要求赔偿欺诈宣传造成的损失，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、六十二条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告潘德昌的诉讼请求。 案件受理费2658元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  孙希佳 人民陪审员  范肇伟 人民陪审员  齐昌宗 二〇二〇年二月六日 书 记 员  王彦平