文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初6191号原告：重庆市渝中区绿化维护管理处，住所地重庆市渝中区王家坡新村**，统一社会信用代码12500103450419749D。法定代表人：陈怡，主任。委托诉讼代理人：李云华，重庆迪远律师事务所律师。被告：重庆海辰液化石油气有限责任公司，，住所地重庆市渝中区民生路******统一社会信用代码91500103795881357C。法定代表人：雷正华，董事长。委托诉讼代理人：龙渝，重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈希，重庆康实律师事务所实习律师。原告重庆市渝中区绿化维护管理处（以下简称渝中区绿化管理处）与被告重庆海辰液化石油气有限责任公司（以下简称海辰石油气公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告渝中区绿化管理处的委托诉讼代理人李云华，被告海辰石油气公司的委托诉讼代理人龙渝、陈希到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告渝中区绿化管理处向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告的不定期房屋租赁合同关系；2.判令被告返还原告位于重庆市渝中区菜园坝建兴坡91号房屋；3.判令被告按照房屋租赁合同约定每月租金9476元的标准向原告支付从2019年1月起至返还租赁房屋时止的房屋占用费；4.被告支付原告诉讼律师代理费20000元；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将自己管理使用的重庆市渝中区菜园坝建兴坡91号房屋出租给被告承租使用，租赁期限为1年，从2017年12月11日起至2018年12月10日止；每月租金9478元，按季度支付；租赁期间满，被告逾期腾退租赁房屋，每逾期一日按原日租金3倍支付房屋占用使用费；如一方违约应支付另一方主张权利的法律服务费。房屋租赁合同届满前2个月左右，原告明确告知被告房屋租赁合同届满后，因原告需将租赁房屋收回作绿化工人管理房，双方不再续签房屋租赁合同，要求被告在租赁期限届满后立即腾退租赁房屋，被告表示不同意退还租赁房屋。2018年11月28日，原告向被告送达《通知》，要求被告腾退租赁房屋。房屋租赁合同到期后，被告拒绝腾退租赁房屋，并占用至今。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告海辰石油气公司辩称，，原告未取得被告承租的房屋的权属证书，该房屋系违法建筑，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》系无效合同，该合同中关于房屋占用费和法律服务费的约定条款也应无效，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。即使认定原告与被告签订的房屋租赁合同有效，合同中约定房屋占用费的计算标准过高，应当按照月租金标准计算房屋占用费，而原告主张的律师代理费20000元，按照《重庆市物价局重庆市司法局关于重庆市实行政府指导价的律师服务收费标准及有关事项的通知》的规定，明显过高，应予以调整。本院经审理查明事实如下：重庆市渝中区菜园坝建兴坡91号房屋系渝中区绿化管理处自建的管理用房，由渝中区绿化管理处负责管理使用，渝中区绿化管理处未取得该房屋的权属证书。2012年3月，海辰石油气公司经重庆市渝中区人民政府相关部门同意其在渝中区菜园坝建兴坡91号房屋处设立瓶装液化气石油气供应站后，海辰石油气公司便向渝中区绿化管理处承租重庆市渝中区菜园坝建兴坡91号房屋用于液化气石油气罐的储存和销售，海辰石油气公司与渝中区绿化管理处每年签订一份租赁合同，租赁期限均为一年。2018年3月1日，渝中区绿化管理处（甲方）与海辰石油气公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于重庆市渝中区菜园坝建兴坡91号房屋（建筑面积约为396.9平方米，周围场地300平方米）水电齐全出租给乙方，租赁期限为1年，自2017年12月11日起至2018年12月10日止；乙方如需续租，可在租赁期限即将满时再次参加渝中区公共资源市场化配置中心组织的公开招租活动，中标后可续签租赁合同，如流标应如期（按本合同约定）向甲方腾退该租赁房屋；租赁房屋租金标准为每月9476元，本合同租赁期内租金总额为113712元，乙方应按季为周期足额支付甲方租金；乙方支付甲方房屋租赁押金21600元，乙方保证自己租赁该房屋不会对甲方利益造成伤害，如果造成伤害的，甲方有权在乙方已付押金中直接扣除乙方差欠的水、电、物管等费用或乙方应支付的损坏甲方租赁房屋设备设施的赔偿款；在本合同租赁期限届满，且乙方无任何违约情形并将租赁房屋完整无损的交付甲方后10个工作日内，甲方将押金无息退还给乙方；租赁期满合同自然终止；甲方或乙方违约，另一方主张权利支付的法律服务费、担保费等，由败诉方负担；……。2018年11月28日，渝中区绿化管理处向海辰石油气公司送达《通知》载明：我处与贵公司签订的渝中区菜园坝建兴坡91号房屋租赁合同将于2018年12月10日到期，我处工作需要，需收回位于渝中区建兴坡91号房屋作为工人管理房，合同到期后不再续租，请贵公司在合同期满后一个月及时搬离。同日，海辰石油气公司收悉该通知。房屋租赁合同到期后，海辰石油气公司要求继续租赁该房屋，并愿意交纳房屋租金，渝中区绿化管理处表示不同意，未再向海辰石油气公司收取房屋租金。2019年1月4日，渝中区绿化管理处与重庆迪远律师事务所签订《民事诉讼/仲裁代理合同》，委托该所律师代理本案诉讼事宜，并为此支付律师费20000元。因海辰石油气公司未按渝中区绿化管理处的通知要求将租赁房屋腾空交还渝中区绿化管理处，渝中区绿化管理处遂诉至法院。审理中，渝中区绿化管理处与海辰石油气公司一致确认：1.房屋租赁合同签订后，海辰石油气公司向渝中区绿化管理处交纳了押金21600元；2.海辰石油气公司向渝中区绿化管理处交纳房屋租金至2018年12月。上述事实，有《房屋租赁合同》、《通知》等证据及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，原告虽未取得涉案房屋的权属证书，但该涉案房屋系经政府相关部门批准同意由原告负责管理使用的房屋，且原告通过政府公共资源市场化配置中心组织的公开招租活动将涉案房屋出租给被告承租使用，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》系合同当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，合同当事人均应按照约定履行各自义务。现对本案原告的诉求作如下评析：一、关于原告要求解除与被告的不定期房屋租赁合同关系和返还租赁物的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原告与被告签订的房屋租赁合同期限届满后，被告虽提出继续租赁房屋的要约，并继续使用租赁物，但原告明确表示不同意，且原告在租赁期限届满后未再向被告收取房屋租金，按照双方签订的房屋租赁合同约定，在租赁期限届满后，房屋租赁合同自然终止，故原告与被告之间已不存在租赁合同关系，被告理应按照房屋租赁合同的约定向原告返还租赁物。据此，现原告要求解除与被告的不定期租赁合同关系的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。而原告要求被告返还租赁房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。二、关于原告要求被告支付房屋占用费的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告与被告签订《房屋租赁合同》的期限届满后，双方的权利义务终止，被告本应按照房屋租赁合同的约定和原告的通知要求，将租赁物返还给原告，但被告至今仍继续占有使用租赁物，自应承担赔偿损失的违约责任，故被告在向原告返还租赁物之前，理应按照合同约定向原告支付房屋占用费。据此，现原告要求被告按照每月9476元的租金标准支付从2019年1月起至租赁物返还时为止的房屋占用费的请求，本院予以支持。至于被告提出其向原告支付的费用应当从交纳的押金抵扣的抗辩问题，鉴于本案的特殊情况，本院对被告提出抵扣押金的抗辩予以采信。三、关于原告要求被告支付诉讼律师代理费的问题。本案中，原、被告签订的租赁期间届满后，双方未续签房屋租赁合同，被告本应按照合同约定和原告的通知要求，将租赁物返还给原告，而被告未将租赁物返还原告的行为系违约行为，自应承担租赁合同中约定原告主张本案权利的法律服务费的违约责任。虽然原告因提起本案诉讼，与重庆迪远律师事务所签订《民事诉讼/仲裁代理合同》，委托该所律师代理本案诉讼事宜，并为此支付律师费20000元，但双方在房屋租赁合同中并未明确约定被告应承担诉讼律师代理费的具体金额，且被告提出该笔律师代理费明显过高的抗辩，故本院结合《重庆市物价局重庆市司法局关于重庆市实行政府指导价的律师服务收费标准及有关事项的通知》的相关规定，酌情确定被告赔偿原告诉讼律师代理费6000元，而原告请求超过该金额部分，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告重庆海辰液化石油气有限责任公司在本判决生效后十日内将重庆市渝中区菜园坝建兴坡91号房屋腾空返还给原告重庆市渝中区绿化维护管理处；二、被告重庆海辰液化石油气有限责任公司支付原告重庆市渝中区绿化维护管理处2019年1月至2020年1月期间的房屋占用费123188元，此款扣除被告重庆海辰液化石油气有限责任公司向原告重庆市渝中区绿化维护管理处交纳的押金21600元后，被告重庆海辰液化石油气有限责任公司在本判决生效后立即支付原告重庆市渝中区绿化维护管理处101588元；三、被告重庆海辰液化石油气有限责任公司从2020年2月起至返还租赁房屋时为止，按照每月9476元的标准向原告重庆市渝中区绿化维护管理处支付房屋占用费；三、被告重庆海辰液化石油气有限责任公司在本判决生效后立即赔偿原告重庆市渝中区绿化维护管理处诉讼律师代理费6000元；四、驳回原告重庆市渝中区绿化维护管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2576元，减半收取1288元，由被告重庆海辰液化石油气有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  彭重波二〇二〇年二月十九日书记员  戴紫竹