河南省新蔡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1729民初3233号原告：田磊，男，汉族，1987年1月7日生。住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：樊刚杰，北京创为律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈自强，北京创为律师事务所实习律师。被告：杜伟民，男，1972年2月16日生，汉族，住河南省新蔡县。被告：新蔡县金立方房地产开发有限公司。统一社会信用代码：914117293957097935。法定代表人：杜伟民，该公司经理。地址：新蔡县古吕街道北关（福万家有限公司北侧）。二被告委托诉讼代理人：王伟，新蔡县蔡州法律服务所工作者。被告：李俊，又名李保华，男，1966年5月5日生。回族，住河南省新蔡县。原告田磊诉被告杜伟民、李俊合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院于2019年2月20日作出（2018）豫1729民初5650号民事裁定书，裁定驳回原告田磊起诉。原告田磊不服提起上诉，河南省驻马店市中级人民法院于2019年4月26日作出（2019）豫17民终1420号民事裁定书，撤销河南省新蔡县人民法院（2018）豫1729民初5650号民事裁定，指令河南省新蔡县人民法院审理。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田磊的委托诉讼代理人樊刚杰、陈自强到庭参加诉讼。被告李俊、杜伟民、新蔡县金立方房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田磊向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《宅基转让协议书》；2、判令被告向原告支付自2013年9月6日至今的房屋租赁费，暂计算至2018年11月16日，共计39800元；3、判令被告按照两间门面陆万元/年的标准支付原告自2014年12月1日至2018年11月22日因延迟交付门面房造成的营业损失，暂计贰拾叁万叁仟捌佰元整；4、判令被告向原告支付违约金人民币200000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年9月6日，原、被告签订《宅基转让协议书》，约定原告将位于回民××××、蓝天幼儿园对面、福万家购物广场后面宅基地及地上房屋一处转让给二被告进行开发建设，原告将房屋所有权证等相关手续交给二被告；二被告在2014年12月1日前竣工，并交付给原告两间门面房；房产交付给原告前，二被告向原告支付每月300元的房屋租赁费，同时二被告保证水电路三通，并出资办理相关房产手续。任何一方违约需承担违约责任，向对方支付人民币200000元，并返还房产证及宅基发票。自2014年12月1日后，因二被告违约，不及时交房，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告杜伟民辩称，原被告之间的合同是无效合同，涉案工程北斗星小区系新蔡县人民政府棚户区改造工程项目，不是一般房地产开发盈利开发商品楼项目，审批时间为2017年10月，在被告于拆迁户补偿签订协议之后，被告在施工的过程中，拆迁户多次多人无故闹事，阻止施工，延误交房日期不属于被告原因，属不可抗力造成的，根据合同法117条的规定应全部免除被告的责任，现在工程没有完工没有验收交付，故原告的各项请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。被告新蔡县金立方房地产开发有限公司提交答辩意见辩称，对原告申请追加金立方公司为被告不持异议，针对原告的诉请，被告金立方公司同被告杜伟民的意见一致。被李俊辩称，同被告杜伟民的答辩意见，但是我2013年11月25日已经退出了。当时和拆迁户签订的协议由杜伟民负责。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，经原、被告双方充分质证，本院认定事实如下：2011年新蔡县开始进行棚户区改造，并下发了《新蔡县人民政府关于加快棚户区改造步伐的实施意见》（新政[2011]26号）文件。被告杜伟民、李保华为承接新蔡县境内东至回民路，南至福万家超市，西至古寺街，北至杨俊民住院的棚户区改造，从2012年1月起先后同该范围内的田磊、刘玉梅、田广玉、李铁柱、李明英、马书峰等人签订《宅基转让协议书》或《联合建房协议》。2012年9月6日，原告田磊同被告杜伟民签订《宅基转让协议书》，约定田磊有位于回民××××、蓝天幼儿园对面、福万家购物广场后面宅基一处。根据城市建设需要，李保华、杜伟民在此进行开发。就该处宅基转让给李保华、杜伟民达成如下协议：宅基南北长约7米、东西长约11米，东临路、西临路、南临路、北临张万同，宅基上有房产一处。田磊同意将该处宅基转让给李保华、杜伟民，李保华、杜伟民用于房产开发，李保华、杜伟民建成后的房产，将给田磊两间门面，田磊不再给李保华、杜伟民和承担李保华、杜伟民任何费用。李保华、杜伟民给田磊的门面房系从南向北数第五间和第六间。每间门面房室内上下净空高度不少于肆米、南北宽度不少于叁点伍米、东西长度不少于拾米（楼梯除外）。李保华、杜伟民保证在2014年12月1日以前竣工，并交付给田磊两间门面房，如期不能交房按违约处理。李保华、杜伟民没有交付给田磊房产之前，李保华、杜伟民需承担田磊每月叁佰元整的房屋租赁费，直到李保华、杜伟民交付给田磊房产时，李保华、杜伟民才不予承担田磊的房屋租赁费。签订合同时，李保华、杜伟民需预付田磊壹年的房屋租赁费叁仟陆佰元整（3600.00元）。协议生效后，田磊负责拆迁自己的旧房，拆迁费用及其所拆迁的物品归田磊所有。本协议一式三份，原告田磊、被告李保华、杜伟民双方各执一份，古吕街道办事处存档一份，均具有同等效力；双方签字或捺指印后本协议即为生效，协议生效后，任何一方不得反悔，否则视为违约；违约时，违约方需承担违约金贰拾万元（200000.00元）。并返还房产证及宅基发票。田磊、李保华、杜伟民在后签名并捺印。合同签订后，被告杜伟民支付原告田磊一年房屋租赁费3600元。原告田磊将房屋手续交付给被告杜伟民。2012年9月29日新蔡县金立方房地产开发有限公司同新蔡县古吕街道办事处签订《棚户区改造合作协议书》。经双方协商改造回民路西侧。改造范围：东至回民路，南至福万家超市，西至古寺街，北至杨俊民住院。杜伟民签字并加盖新蔡县金立方房地产开发有限公司公章，新蔡县古吕街道办事处法定代表人李河岭签字并加盖新蔡县古吕街道办事处公章。监督方新蔡县旧城（城中村）改造领导小组办公室加盖公章。2015年1月27日，新蔡县人民政府印发《新蔡县人民政府关于印发新蔡县北斗星公馆旧城改造项目房屋征收拆迁安置补偿方案的通知》新政【2015】3号文件，征收北起杨俊民，南至福万家，东起回民路，西至古寺街，面积为3.8亩；征收期限2013年5月1日至2015年5月1日。并于同日印发《新蔡县人民政府关于对古吕街道办事处北斗星公馆旧城改造项目实施征收本区域内居民房屋与土地使用权的决定》新政【2015】4号文件，决定征收涉案范围的房屋及土地。另查明，2015年年底涉案范围的旧城改造房屋已经新蔡县金立方房地产开发有限公司建设完毕，并部分交付。2016年10月11日被告杜伟民将新蔡县古吕街道办事处回民路南段西侧国有土地使用权权利人登记为杜伟民，用途为商品住房。面积2574.44平方米。并补办建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。将工程命名为北斗星公馆，建设单位为新蔡县金立方房地产开发有限公司。被告杜伟民为新蔡县金立方房地产开发有限公司的法定代表人。2013年11月25日被告李俊与被告杜伟民签订《补充协议》，约定李俊将其北斗星公馆开发工程项目股份转让给被告杜伟民，其以前所签订的安置户拆迁补偿协议由杜伟民负责赔偿。本院认为，2012年9月29日新蔡县金立方房地产开发有限公司同新蔡县古吕街道办事处签订《棚户区改造合作协议书》，杜伟民签字，并加盖公章，新蔡县古吕街道办事处签字并加盖公章，新蔡县旧城（城中村）改造领导小组办公室在监督方处加盖公章，该《棚户区改造合作协议书》应为双方真实意思表示，属于有效合同。即新蔡县人民政府将古吕街道办事处回民路南段西侧的棚户区征收、改造委托给施工单位新蔡县金立方房地产开发有限公司。原告田磊同被告杜伟民、李保华签订的《宅基转让协议书》，系双方真实意思表示，后新蔡县金立方房地产开发有限公司取得新蔡县古吕街道办事处及新蔡县旧城（城中村）改造领导小组办公室同意，对含原告田磊房屋所在的新蔡县古吕镇回民路南段西侧进行棚户区改造，被告杜伟民作为新蔡县金立方房地产开发有限公司的法人签订的《宅基转让协议书》，虽然未加盖公章，但合同的目的是为了城市建设、进行开发，应属于职务行为，合同的双方应为田磊和新蔡县金立方房地产开发有限公司。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。……”的规定，《宅基转让协议书》，并不违反法律规定，属有效合同，双方应按合同履行。对被告杜伟民主张《宅基转让协议书》无效，本院不予支持。因《宅基转让协议书》签订所产生的债权债务，应当由新蔡县金立方房地产开发有限公司承担，因在办理棚户区国有建设土地使用权时，将棚户区改造的土地登记在杜伟民个人名下，故原告田磊要求被告新蔡县金立方房地产开发有限公司、杜伟民继续履行合同，应予支持。《宅基转让协议书》中约定，李保华、杜伟民没有交付给田磊房产之前，李保华、杜伟民需承担田磊每月叁佰元整的房屋租赁费，直到李保华、杜伟民交付给田磊房产时，李保华、杜伟民才不予承担田磊的房屋租赁费，因被告并未交付房屋，故原告田磊请求从2013年9月6日至2018年11月16日的租赁费，应当支持。从2013年9月6日至2018年11月16日为62个月零10天，确定租赁费为18700元（300元×62个月+300元÷30天×10天）。针对原告田磊要求的门面租赁费损失问题。《宅基转让协议书》中虽然约定门面于2014年12月1日交付，但门面租赁费门面租赁损失属于间接损失，在签订合同时不能预见租赁费的多少，直至目前原告也未提供相应证据印证租赁费的准确金额；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告选择了继续履行合同，故对门面租赁费损失，本院不予支持。针对原告请求的违约金，该案中存在迟延履行合同违约和履行合同违约。一、迟延违约：《宅基转让协议书》中约定2014年12月1日以前竣工，并交付给田磊两间门面房，如期不能交房按违约处理，故被告未按期交付两间门面房，应属迟延履行约定违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告履行合同的同时，应当支付迟延履行合同违约金。因双方未约定迟延履行的违约金数额，具体金额根据门面房的价值、被告继续履行合同交付门面房、棚户区改造的政策及当地经济水平，综合酌定10万元。二、履行合同违约：双方在《宅基转让协议书》中约定生效后任何一方不得反悔，反悔方需支付另一方的违约金20万元，该违约金属于履行合同违约金。首先，原告田磊、被告新蔡县金立方房地产开发有限公司、杜伟民在签订《宅基转让协议书》后，均未反悔，按合同履行；其次，在继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任中，原告选择了让被告继续履行《宅基转让协议书》，再另行主张违约金，属于重复让被告承担违约责任，故对原告田磊主张履行合同违约金，本院不予支持。针对被告杜伟民承担责任问题。被告杜伟民在签订《宅基转让协议书》时，并未取得新蔡县古吕街道办事处、新蔡县政府的棚户改造许可，其次在办理棚户区国有建设用地使用权时，将棚户区改造的土地登记在杜伟民个人名下，故原告田磊要求被告杜伟民承担连带责任，应予支持。针对李俊承担责任问题。在签订《宅基转让协议书》时被告李俊自愿在协议中签名，且原、被告均认可，应为双方意思表示；其次，李保民同被告杜伟民签订《补充协议》将其所拥有的“北斗星”工程的股权转让给杜伟民，其并未提供证据告知原告，故原告要求被告李俊承担连带责任，应予支持。对被告李俊认为其将股权已经转让，不承担责任，本院不予支持。被告李俊同被告杜伟民之间的纠纷可以另行解决。针对被告杜伟民主张原告田磊已经占有门面房，而原告田磊自认其未占有，待被告杜伟民有证据后，可以另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告田磊同被告杜伟民于2012年9月6日签订的由原告田磊同被告新蔡县金立方房地产开发有限公司、杜伟民《宅基转让协议书》继续履行。二、被告新蔡县金立方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告田磊租房费用18700元；三、被告新蔡县金立方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告田磊违约金10万元。四、被告杜伟民、李俊对上述二、三项承担连带清偿责任。五、驳回原告田磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8404元，原告田磊负担6298元，被告新蔡县金立方房地产开发有限公司2106元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及上诉状副本八份，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  张洪民审判员  张国清审判员  张俊芝二〇二〇年二月十七日书记员  陈 威