广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终50号 上诉人（原审被告）：来宾市盈通物业管理有限责任公司，住所地广西来宾市兴宾南路西侧教育小区六号楼。 法定代表人：蒋伍秀,该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄优艳,广西桂中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王志富，男，1964年3月24日出生，汉族，住广西合山市。 委托诉讼代理人：韦景贵，来宾市法律服务中心法律工作者。 原审被告：广西来宾市新世纪投资有限责任公司，住所地广西来宾市星城路766号清华苑7栋3单元102号。 法定代表人：赵荔飞，该公司执行董事兼总经理 委托诉讼代理人：王奇玉，该公司员工。 上诉人来宾市盈通物业管理有限责任公司（以下简称“盈通物业公司”）因与被上诉人王志富、原审被告广西来宾市新世纪投资有限责任公司（以下简称“新世纪投资公司”）物业服务合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初2794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 盈通物业公司上诉请求：一、撤销来宾市兴宾区人民法院（2019)桂1302民初2794号民事判决，改判驳回王志富的诉讼请求。二、一、二审案件受理费由王志富负担。事实和理由：一、房屋存在瑕疵不是拒缴物业费的理由。王志富提交的《来宾市清华苑小区业主入住验房表》验收意见都是无理的行为，是其不收房拒交物业费而找的借口，房开公司交付的房屋都是经过验收合格的（一审己经提交验收合格材料）。王志富认为房屋有裂缝而拒收房屋，几年后又将该房屋转让给他人，新的业主并未提出该房屋有任何问题，且现己经装修入住。如该房存在质量问题需要整改，需要修缮，王志富不可能还能将该房屋转让出去。且即使房屋有质量问题，王志富应通过鉴定机构出具鉴定文书，或者自行修缮后要求房开公司承担责任，无论如何都不是拒交物业费的理由。二、一审判决适用“己竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定是错误的。本案的涉案房屋早己竣工验收合格，且于2011年11月1日房开公司与盈通物业公司签订了前期物业服务合同，盈通物业公司己于2012年8月初通知交房，王志富也前来办理相关手续，此时房开公司己经将房屋交给买受人，物业费由买受人承担。买受人因何原因未领钥匙、未居住不是拒缴物业费的法定事由。因此一审法院适用法律错误。三、一审法院认定“原告自其买房之后至其转让前，没有享受被告盈通物业公司提供的物业服务”是错误的。物业服务是整体的服务行为，物业费收取主要包括公共区域的清扫及清运，绿化养护，秩序维护、公共照明、通风、供电、给排水等公用设施设备运行、养护等费用。王志富虽然没有实际居住，但房屋所在的公共区域的维护、清扫等费用依然存在，而盈通物业公司是按照物价局核定的价格收费。因此，王志富拿不拿钥匙和交物业费没有任何关系。盈通物业公司已经按照相关规定提供了服务，就有权利收取物业服务费，其向王志富收取自2012年8月至2018年7月所产生的物业服务费合法合理。综上所述，请二审法院支持盈通物业公司的上诉请求。 王志富辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回盈通物业公司的上诉请求，维持一审判决。 新世纪投资公司述称，1.交房时相关的验收手续均合格，房屋不存在任何问题，王志富已经将该房屋转让，新业主并未对该房屋存在异议，所以该房屋不存在任何问题。2.王志富认为房屋存在问题，并未提供房屋有质量问题的影像资料证明，也并未对该房屋进行质量问题修补。3.如有质量问题，应该在质保期内，由相关的承保单位进行维修。 王志富向一审法院起诉请求：1.请求法院判决盈通物业公司、新世纪投资公司退给王志富物业管理费6792元；2.案件受理费由盈通物业公司、新世纪投资公司负担。 一审法院认定事实：2010年7月9日，新世纪投资公司开发建设的来宾市清华苑小区2栋住宅楼进行开工建设，2012年4月28日竣工。2012年5月18日，该工程经建设、设计、施工、勘察、监理各单位组成验收小组共同验收，一致认可工程质量验收评定结论为：合格。2011年11月1日，新世纪投资公司与盈通物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由新世纪投资公司将来宾市清华苑小区物业的前期物业服务委托盈通物业公司进行管理，委托期限至业主大会召开选聘的物业公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。2010年11月8日，王志富与新世纪投资公司签订《商品房买卖合同》，约定由新世纪投资公司将其开发建设的来宾市清华苑2栋一单元1层2号房出卖给王志富。2012年8月初，新世纪投资公司通过张贴公告及给小区业主打电话方式通知业主办理验收交房事宜。2012年9月31日，王志富对其购买的房屋进行验收，发现该房屋地面在进门到客厅处有约1米长的裂痕及水电未安装入户等问题。为此，王志富拒绝验收该房，并要求新世纪投资公司对该房屋进行整改维修。之后，新世纪投资公司对案涉房屋未作任何整改维修，王志富一直未与新世纪投资公司办理交房手续。2018年7月底，王志富转让该房屋时，因其未与新世纪投资公司办理相关交房手续及未交纳物业服务费，新世纪投资公司因此拒绝协助王志富办理房屋转让的相关手续。王志富无奈与新世纪投资公司办理交房手续及向盈通物业公司交纳了自2012年8月至其转让该房前所产生的物业服务费共计6792元。王志富认为新世纪投资公司将未合格的房子交付给其，其尚未装修进住，盈通物业公司即强行向其收取物业费不合理。为此，王志富向一审法院提起诉讼，请求判决支持其诉请。 一审法院认为，新世纪投资公司与盈通物业公司因来宾市清华苑小区前期物业服务签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对来宾市清华苑小区全体业主具有约束力。但本案中，王志富因新世纪投资公司出卖给其的房屋存在一些瑕疵，要求该公司对该房屋予以整改维修后才交付，但新世纪投资公司一直未对该房屋进行整改维修，故王志富拒收该房没有过错。在王志富转让该案涉房屋前，王志富与新世纪投资公司一直未与办理案涉房屋的交房手续，王志富也没有对该房进行装修，更没有入住。因此，王志富自其买房之后至其转让前，没有享受盈通物业公司提供的物业服务。根据中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，盈通物业公司向王志富收取自2012年8月至2018年7月所产生的物业服务费6792元，无事实和法律依据。王志富诉请盈通物业公司退还该款项，其诉请合法有据，故一审法院依法予以支持。新世纪投资公司系开发商，王志富没有提供证据证明该公司收取其物业费，故王志富没有理由要求新世纪投资公司与盈通物业公司共同承担退款义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、盈通物业公司退还王志富物业服务费6792元;二、驳回王志富的其他诉讼请求。本案受理费50元，由盈通物业公司负担。 二审中，新世纪投资公司向本院提交了2013年11月16日《来宾日报》，证明其已在2013年11月16日通知业主收房。对上述证据，王志富予以认可，本院对该份证据予以认定。 经审理查明，一审法院认定事实正确，本院予以确认。 二审另查明，2013年11月16日，新世纪投资公司在《来宾日报》登出《交房通知》，载明：“请清华苑小区1-10栋尚未办理交房手续的业主于2013年11月30日前带齐交房所需证件资料及需缴纳的款项到我公司（来宾市兴宾南路823号8栋二层办公室）办理交房手续。逾期未办理交房手续的，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，则视为已同意接收该房屋符合交付条件，由此产生的一切后果均由业主自行承担（包括水电费、物业管理费、违约金等）”。 本院认为，根据已查明的案件事实，2012年9月31日，王志富对其购买的房屋进行验收，其在《来宾市清华苑小区业主入住验房表》中备注该房屋地面在进门到客厅处有约1米长的裂痕及水电未安装入户等问题。为此，王志富拒绝验收该房，并要求新世纪投资公司对该房屋进行整改维修。2013年11月16日，新世纪投资公司在《来宾日报》通知清华苑小区尚未办理交房的业主于2013年11月30日之前到公司办理交房手续。通知交房的方式符合双方所签订《商品房买卖合同》中的约定，新世纪投资公司已经履行通知交房的义务。若在新世纪投资公司登报通知交房后，王志富认为该房屋仍存在质量问题的，其可以向新世纪投资公司提出异议，但王志富未能提供证据证实在2013年11月16日后房屋仍存在质量问题。因此，按照双方所签订《商品房买卖合同》中的约定，王志富应从2013年12月1日起支付物业服务费，2013年11月30日之前的物业服务费应由新世纪投资公司交纳。因此，盈通物业公司收取的2012年8月至2013年11月之间的物业服务费即1509.33元[6792元÷72个月（2012年8月至2018年7月）×16个月（2012年8月至2013年11月）]应退还给王志富。综上所述，盈通物业公司的上诉请求部分有理，本院对其有理的部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 1、撤销来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初2794号民事判决； 2、上诉人来宾市盈通物业管理有限责任公司退还被上诉人王志富物业服务费1509.33元; 3、驳回被上诉人王志富的其他诉讼请求。 二审案件受理费50元，由上诉人来宾市盈通物业管理有限责任公司负担。 上述给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长  朱卢璐 审判员  邓 媚 审判员  黄月秀 二〇二〇年二月二十日 书记员  卓秋雄 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。