山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初8904号原告：中国农业银行股份有限公司即墨市支行（以下简称农业银行），住所地山东省青岛市即墨区振华街122号，统一社会信用代码91370282863966505E。法定代表人：赵勇，行长。委托诉讼代理人：李炳岩，山东海师律师事务所律师。被告：吴昊，男，1985年11月25日出生，汉族，住吉林省敦化市。被告：青岛盛翔房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市即墨区鹤山路599号甲2010号，统一社会信用代码913702826645055540。法定代表人：秦永全，董事长。委托诉讼代理人：刘军，山东文鼎律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司即墨市支行与被告吴昊、青岛盛翔房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李炳岩、被告青岛盛翔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘军到庭参加诉讼，被告吴昊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农业银行向本院提出诉讼请求：1.判令解除农业银行与吴昊、青岛盛翔房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令吴昊向农业银行支付借款本金168318.74元、利息3349.3元（截止到2019年6月13日）及自2019年6月14日起至实际给付之日止按合同约定计算的利息（包括但不限于利息、罚息）；3.判令农业银行对吴昊名下位于蓝村镇文化路92号11号楼2单元501户的房屋享有优先受偿权；4.判令青岛盛翔房地产开发有限公司对吴昊所欠债务承担连带清偿责任；5.判令本案的律师费15400元由吴昊、青岛盛翔房地产开发有限公司承担；6.本案的诉讼费用由吴昊、青岛盛翔房地产开发有限公司承担。事实与理由：2012年4月农业银行与吴昊、青岛盛翔房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》（简称借款合同），借款合同约定，吴昊向农业银行借款195000元用于购买即墨区蓝村镇文化路92号11号楼2单元501户房屋，并以该房产作抵押；青岛盛翔房地产开发有限公司对吴昊的借款提供阶段性连带保证。合同签订后，农业银行按约定向吴昊发放贷款。现吴昊未按约足额还款，农业银行向吴昊催交均未果。吴昊未到庭，无答辩。青岛盛翔房地产开发有限公司辩称，其为吴昊提供的是阶段性连带保证，现农业银行在即墨区房产处进行了房屋抵押预告登记，根据物权法之规定，抵押预告登记也具备抵押权登记效力，因此其对吴昊的债务不再承担任何责任。另，吴昊已具备办证条件，但一直未办理房产证，责任应由吴昊自行承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月，农业银行与吴昊、青岛盛翔房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，借款合同约定：吴昊向农业银行借款195000元用该借款购买位于即墨区户房屋，并以该房产作抵押，抵押担保范围：借款本息、诉讼费、律师代理费、抵押物处置费等；借款期限为300个月，自2012年4月18日起至2037年4月17日；借款利率为浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。青岛盛翔房地产开发有限公司对吴昊的借款提供阶段性连带保证，保证自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，保证担保范围：借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼（仲裁）、律师费等。借款人未按合同约定期限偿还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。因借款人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他相关费用。2012年4月13日，农业银行与吴昊办理即房地预市字第××号房屋抵押预告登记。另查明，2012年4月17日，农业银行按照借款合同约定向吴昊发放195000元借款，借款划入青岛盛翔房地产开发有限公司。截止到2019年6月13日，吴昊尚欠农业银行借款本金168318.74元，利息3349.3元。农业银行与山东海师律师事务所签订委托代理合同，支付律师费15400元。上述事实，有原、被告的陈述，农业银行提交的个人购房担保借款合同、借款凭证、欠款明细、委托代理合同等证据在案佐证，经当庭质证，可以确认。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。农业银行与吴昊、青岛盛翔房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效。农业银行要求解除与吴昊签订的《个人购房担保借款合同》并要求吴昊偿还借款本金168318.74元、利息3349.3元（截止到2019年6月13日）及自2019年6月14日起至实际给付之日止按合同约定计算的利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。吴昊与农业银行即墨支行签订《个人购房担保借款合同》，并依约就涉案房产办理了预购商品房抵押预告登记，该预抵押登记具有公示外观性，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。盛翔房地产公司已履行对上述预抵押房产交付义务，该房产已经具备了办理正式抵押登记的条件，农业银行即墨支行主张根据不动产登记条例的相关规定，在抵押人不到场的情况下无法办理正式抵押登记。本院认为，吴昊经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对诉讼权利的放弃以及对农业银行即墨支行主张的认可。在预抵押房产已经具备办理抵押登记条件时，由于购房人怠于办理，本质上属于购房人不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已经成就，以保护商品房交易市场的安全性以及诚信方的合法权益，亦符合设立预告抵押登记的目的。综上，本院对农业银行即墨支行关于对预抵押房产处分价款享有优先受偿权的主张予以支持。农业银行要求吴昊支付律师代理费15400元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。青岛盛翔房地产开发有限公司对吴昊向农业银行的借款提供阶段性连带保证，现抵押房屋已具备办理证实抵押的条件，但因吴昊的原因未办理；农业银行对借款合同约定的吴昊名下抵押房屋办理了预告抵押登记，且农业银行已获得对该抵押房屋依法进行处分所得价款优先受偿的权利，因此青岛盛翔房地产开发有限公司的保证责任已完成，故对于农业银行要求青岛盛翔房地产开发有限公司承担连带清偿责任，本院不予支持。吴昊经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，是对其诉讼权利的放弃，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国农业银行股份有限公司即墨市支行与吴昊、青岛盛翔房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》。二、吴昊于本判决生效后十日内偿还中国农业银行股份有限公司即墨市支行借款本金168318.74元、利息3349.3元（截止到2019年6月13日）及自2019年6月14日起至实际给付之日止按合同约定计算的利息。三、吴昊于本判决生效后十日内支付中国农业银行股份有限公司即墨市支行律师费15400元。四、中国农业银行股份有限公司对本判决第二、三项的给付款项有权对吴昊购买的位于青岛市即墨区蓝村镇文化路92号11号楼2单元501户房产的处分所得价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回中国农业银行股份有限公司即墨市支行的其他诉讼请求。案件受理费4041元，公告费600元，共计4641元，由被告吴昊承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  黄凯人民陪审员  朱英人民审判员  李华二〇二〇年二月十二日书 记 员  邹琦