广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初7201号原告：邹扬辉，男，1991年2月28日出生，汉族，住广东省龙川县。委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被告：许晓伟，男，1979年9月16日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。被告：郑华燕，女，1976年5月24日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。两被告共同委托诉讼代理人：何粉洪、张志培，广东镜标律师事务所律师、实习律师。第三人：广州市林润房地产代理有限公司，住所地广州市增城新塘镇白江村新康花园康乐苑****楼A2商铺之二。法定代表人：杨碧芬。委托诉讼代理人：蔡将，男，1978年5月7日出生，汉族，住广东省饶平县，该公司员工。原告邹扬辉诉被告许晓伟、被告郑华燕，第三人广州市林润房地产代理有限公司（以下简称林润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹扬辉的委托诉讼代理人林闻娥，被告许晓伟、被告郑华燕两被告共同的委托诉讼代理人何粉洪、张志培，第三人林润公司的委托诉讼代理人蔡将到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹扬辉向本院提出诉讼请求：一、解除《房地产买卖合同》；二、两被告双倍返还定金合计200000元；三、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：许晓伟自称取得业主委托，有权代为将位于广州市增城区新塘镇××房出售给原告。因此原告与许晓伟签订《房地产买卖合同》。许晓伟在合同上代签了郑华燕的姓名。合同签订后，原告依约支付了10万元定金。后原告多次要求第三人和许晓伟提供涉案房屋的银行供款账户、银行卡、贷款合同等资料办理赎契和支付首期房款。同时要求郑华燕出面配合原告申请银行贷款以及要求许晓伟出示委托材料证明其有权代理郑华燕出售涉案房屋。但是许晓伟、郑华燕均拒绝配合。许晓伟、郑华燕的上述行为已经构成违约。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告许晓伟辩称：被告作为委托代理人无需承担责任，根据郑华燕提供的证据二《买卖合同》中备选条款可知，许晓伟是作为郑华燕的代理人签订涉案房屋买卖合同，并收取定金10万元。根据《民法通则》第63条规定，许晓伟作为委托代理人无需承担责任。被告郑华燕辩称：第一，郑华燕并不存在违约行为，郑华燕授权由许晓伟代为出售涉案房屋并收取定金，许晓伟签署合同后，已按照合同履行义务。第二，邹扬辉一直拒绝支付首期款，属于根本违约，导致本案房屋买卖合同关系的解除，应当承担相应违约责任。根据郑华燕提供的微信聊天截图及录音可知，原告拒绝支付首期款的原因是原告根本无法出资购买涉案房屋，其欲想通过炒房赚取差价购买涉案房屋。但签署合同后邹扬辉因房价下降原因迟迟未找到买家，经郑华燕多次催促，且出具律师函后，仍无法支付首期款。邹扬辉是造成本次房屋买卖合同解除的违约方，故郑华燕无需向邹扬辉双倍返还定金20万。第三人林润公司述称：第一、许晓伟当时说提供公证委托书，但没有提供。第二，林润公司只是办理手续，但是林润公司没有看到许晓伟有委托书和房产证，当时林润公司的法定代表人杨碧芬再三劝阻邹扬辉签订合同。许晓伟没有提供郑华燕的联系方式，当时杨碧芬提醒邹扬辉，许晓伟没有有任何委托手续，还叫邹扬辉考虑一下是否签订合同。经审理查明：2017年6月7日，许晓伟（卖方郑华燕委托代理人）、邹扬辉（买方）、林润公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，载明：“买卖双方就买卖位于增城区新塘镇××房的所有买卖条件达成一致意见……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币叁佰万元。……六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则……（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）……备选条款：1、买方知悉该物业业权人郑华燕，现业权人委托许晓伟作为代理人代为出售该物业，签订本合同。卖方代理人保证与业主不存在该物业的房屋买卖关系。2、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下。……备注：双方协商，1、因现房产证不够2年，卖方同意2017年5月10日前办理过户。2、卖方不干涉买方房产证写他人名字，如买方指定其他的购买人则卖方无条件配合与新购买人重新签订1份定金买卖合同。3、卖方同意买方在后续交易过程中追加定金。4、产权人郑华燕（440125197605245243）委托许晓伟（440582197909166957）收取此房购房定金，如在交易过程中有任何纠纷由许晓伟承担。附件……（二）涂销抵押后付款……二、赎契出资方：买方，1、定金人民币70000元，买方须在2017年6月7日支付给卖方。2、定金余款人民币30000元，买方须在2017年6月16日前支付给卖方。买方出资赎契的，卖方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方或经纪方指定之按揭服务有限公司人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方或经纪方指定服务人员办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托经纪方或经纪方指定之按揭服务公司人员代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止……卖方承担还贷之一切手续费用。……首期楼款（不含定金）800000元，买方应于2018年1月1日前支付至卖方贷款账号内……4、余下首期款500000元买方须于2018年1月16日前支付给卖方。5、楼价余款……贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。……”。2017年6月7日，邹扬辉支付定金70000元给许晓伟，许晓伟开具《收据》给邹扬辉收执。2017年6月17日，邹扬辉支付30000元给许晓伟。2019年6月4日，郑华燕委托广东镜标律师事务所向邹扬辉发送《律师函》，内容为要求邹扬辉按照合同约定支付1300000元楼款，以及向林润公司发送《律师函》，内容为要求林润公司通知邹扬辉履行交付1300000元楼款的义务。2019年7月10日，郑华燕委托广东镜标律师事务向邹扬辉发出《律师函》，内容为因邹扬辉没有按照约定履行支付1300000元的付款义务。为此，通知解除《房地产买卖合同》及没收定金100000元，以及向林润公司发出《律师函》，内容为告知林润公司，因邹扬辉没有履行付款义务，为此解除合同，没收定金。2019年7月19日，郑华燕向广州市住房和城乡建设局发送《问询函》，问询能否解除位于广州市增城区新塘镇××房网签手续。另查明：一、2016年4月29日的《不动产权证书》载明位于增城区新塘镇××房，登记在郑华燕名下，为单独所有。二、林润公司提供《情况说明》，内容为我司广州市林润地产代理有限公司，在2017年6月7日与卖家受托人许晓伟与买方邹扬辉签定了房屋买卖合同(00000156)，在此之前许晓伟和邹扬辉是属好友关系私自商定购买价格及付款方式等，后决定找我司代办交易过户手续，签合同当天买方邹扬辉支付了定金10万元给许晓伟，许晓伟并口头承诺随时会叫业主（产权人）本人来我司补签相关手续，至2017年6月13日止都未到业主本人前来，买方说跟许晓伟落实好了先锁网签后约业主本人前来补签手续。当时本着相信他们也为维护买方邹扬辉的资金安全着想，预防一房多卖的情况，未来得及经业主本人书面委托后造成投诉，此次交易过程中都是许晓伟和邹扬辉私自沟通，直至2019年5月11日、13日和20日有约双方来我司协商，但双方协商迟迟未有结果，当时许晓伟要求买方邹扬辉要再交10万元给许晓伟，才会叫业主本人前来，邹扬辉为了资金安全起见说不会再相信许晓伟了，必须见到业主本人来说详细再交钱等内容。三、郑华燕向本院提交《情况说明》一份，内容为郑华燕一直授权许晓伟对涉案房屋进行买卖，且在签订买卖合同当天已将授权委托书交付给邹扬辉。1、因说明人定居在深圳且在深圳工作无法处理涉案房屋的买卖事宜，无法对涉案房屋进行处理，故说明人于2017年委托被告许晓伟全权处理涉案的房屋买卖事宜，并向被告许晓伟出具一份授权委托书。2、据被告许晓伟陈述，签订《房地产买卖合同》当日（即2017年6月7日），被告许晓伟已将说明人签署的授权委托书原件交给原告，并未保留之前的授权委托书原件，若被告许晓伟未取得说明人的授权委托，原告作为专业的房屋中介，是不可能与被告许晓伟签订《房地产买卖合同》，且在合同签订后，原告一直未向被告许晓伟催促提供书面授权事宜，由此可见，原告是知悉被告许晓伟取得说明人授权的。3、说明人于2017年授权被告许晓伟的委托书仅签署一份并已提交给原告，故无法提供2017年的授权委托书原件，现说明人提交与2017年签署的内容一致的授权委托书供法院核实。二、垫资赎证及申请提前还贷的主要责任方为原告及第三人，被告仅为协助方，且己履行协助义务。根据该合同约定，买方（原告）出资赎契，且由经纪方（第三人）办理赎契手续，故垫资赎证及申请提前还贷主要责任方为原告及第三人。说明人及被告许晓伟己按合同履行协助义务，原告从未向说明人及被告许晓伟提出其他协助请求，且庭审时，原告亦确认是由原告支付的首期款用于垫资赎证，但原告一直拒不支付首期款已构成根本违约，故原告无权向说明人及被告许晓伟要求双倍返还定金200000元。许晓伟提供：1、《名片》一张，内容是邹扬辉为林润公司的物业顾问。2、微信聊天记录一份，聊天对象为杨碧芬，其中“许晓伟：杨总，你是中介方，循例也要安排时间推动落实，解网签。杨碧芬：我刚刚问了阿辉，他说昨天出于让步2万元，是考虑不想拖着来了，也想尽快解决，另外当时我也不知道你们为什么要交给你10定金后，双方都去放盘各中介卖，因行情不好？导致今天这局面。……杨碧芬：我都谈了3个准客，因你们意见不统一，都百忙一场，能找到个实在客，真不容易的！许晓伟：杨总，你们员工阿辉想炒我这套楼房赚差价你也清楚的，既然无法找到其他客户接手了，那就只能按照原合同执行了……”。3、与林润公司的员工的电话录音，拟证明邹扬辉是林润公司员工。4、与邹扬辉的微信聊天记录，内容为：2018年12月23日“这个价格仅限于今年过年之前，如果出不了那时候再沟通。邹扬辉：买不起，我尽力推荐给客户……”，拟证明邹扬辉只是想炒楼，并没有能力购买涉案房屋。邹扬辉、许晓伟、郑华燕、林润公司确认：《房地产买卖合同》中的过户日期是笔误，不是2017年5月份，而是2018年5月份。审理中，邹扬辉陈述以下事实：1、在签订《房地产买卖合同》时，没有看到郑华燕与许晓伟的授权委托书。许晓伟只是持有涉案房屋房产证复印件。2、许晓伟、郑华燕没有配合邹扬辉办理按揭手续。3、因为许晓伟、郑华燕没有办理涂销抵押手续，所以没有支付首期款，其实就是邹扬辉支付首期款帮助许晓伟、郑华燕赎契。4、办理按揭贷款需要郑华燕签名。但是郑华燕一直没有出现，因此无法办理按揭。5、至于邹扬辉是否想用涉案房屋转手赚取差价，代理人不清楚，但是合同中有约定邹扬辉可以指定过户人。许晓伟、郑华燕陈述以下事实：1、许晓伟和郑华燕是亲戚关系。在签订《房地产买卖合同》时，向邹扬辉出示过委托书。2、许晓伟、郑华燕所有手续根据原告要求配合了。林润公司陈述以下事实：1、签订《房地产买卖合同》时，许晓伟没有出示郑华燕的委托书。2、邹扬辉在林润公司搞维修的，做过一段时间的兼职。签订《房地产买卖合同》时，邹扬辉是林润公司的员工。当时杨碧芬、许晓伟在二楼商谈。3、许晓伟、郑华燕没有办理《房地产买卖合同》中附件第二点中约定的赎契的手续。本院认为，根据庭审中陈述可知，郑华燕确认其与许晓伟之间的委托代理关系，因此，许晓伟代理郑华燕与邹扬辉签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。现双方争议在合同履行过程中哪一方存在过错，首先，根据《房地产买卖合同》中“卖方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方或经纪方指定之按揭服务有限公司人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方或经纪方指定服务人员办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托经纪方或经纪方指定之按揭服务公司人员代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止……卖方承担还贷之一切手续费用”的约定，现许晓伟、郑华燕均无证据证明其按照上述时间约定履行了提前还款的手续及义务。因此，许晓伟、郑华燕在履行合同中存在不当行为。其次，根据许晓伟、郑华燕提供的证据显示，邹扬辉与许晓伟之间一直存在沟通。对于涉案楼房如何找到下一手买家进行协商，且邹扬辉也明确表意，其没有能力购买涉案房屋。同时，根据庭审中邹扬辉陈述，其是以支付首期款的方式帮助郑华燕办理赎契涂销抵押按揭手续，但是在合同约定的期限内，邹扬辉也没有按照约定支付合同的首期款1300000元，因此，邹扬辉本身在履行合同中也存在过错。综合双方行为，是双方共同原因导致涉案《房地产买卖合同》无法继续履行，现双方均无继续履行涉案《房地产买卖合同》的意愿。因此，本院解除双方签订的《房地产买卖合同》。如上论述，邹扬辉、许晓伟、郑华燕共同过错导致合同无法履行，故其造成的损失应当各自承担。故邹扬辉要求许晓伟、郑华燕承担双倍返还定金的违约责任，本院不予支持。因许晓伟在合同中承诺若履行合同中发生争议，由许晓伟负担，同时郑华燕作为涉案房屋的产权人及授权人，亦应当承担责任。故许晓伟、郑华燕应将收取的定金100000元返还给邹扬辉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告邹扬辉与被告郑华燕签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；二、被告郑华燕、许晓伟在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金100000元给原告邹扬辉；三、驳回原告邹扬辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元由原告邹扬辉负担15400元，被告郑华燕、许晓伟负担15400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 勋二〇二〇年二月十日书记员 刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。