云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初4091号原告：张国周，男，1955年10月1日出生，汉族，住大理市。原告：张玲，女，1984年6月21日出生，白族，住大理市。二原告共同委托诉讼代理人：赵德成，特别授权代理。二原告共同委托诉讼代理人：赵文阳，特别授权代理。被告：宁敏燕，女，1974年4月2日出生，汉族，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：宁德中，男，1979年6月9日出生，住昆明市五华区，系宁敏燕的弟弟，特别授权代理。委托诉讼代理人：任全牛，河南轨道律师事务所律师，一般授权代理。第三人：韩永刚，男，1977年3月2日出生，汉族，住黑龙江省林口县。原告张国周、张玲与被告宁敏燕、第三人韩永刚租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张玲及二原告共同委托诉讼代理人赵德成、赵文阳、被告宁敏燕及其委托诉讼代理人宁德中、任全牛、第三人韩永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国周、张玲向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《租房合同》，判令被告将租赁房屋交还原告；二、判令被告承担违约责任，支付原告违约金300000元；三、被告承担诉讼费。事实和理由：2014年12月15日，原告与被告签订《租房合同》，原告把位于大理市的宅院（坐西向东石木结构2层房屋楼上下6间，坐南向北砖混结构2层房屋楼上下5间，坐北向南石木结构房屋2间）及三间简易房出租给被告使用。合同约定：租期15年，从2015年3月1日至2030年3月1日，租金每年40000元，三年一付，此后每隔三年递增10%；若一方强行终止合同须向另一方支付违约金300000元；乙方若将房屋整体转租他人，需与甲方商量，房租由甲方与第三方商议，转让费由乙方与第三方商议，达成协议后方可转租。合同还约定了发生不可抗力、争议等事项的解决方式。合同签订后，原告按约定把出租的房屋交给被告使用。2015年3月5日被告支付给原告2015年3月1日至2018年3月1日第一期租金120000元，2018年3月1日支付第二期三年的租金132000元。2019年3月，被告把租赁房屋中的2间简易房出租给吴祥加工经营服装。2019年8月19日，被告称其与第三人韩永刚合作开客栈，需要张国周的身份证、租赁房屋的《宅基地使用证》办理营业执照及相关的经营证照。在办理经营证照时，大理镇西门村委会告知被告，其租赁的房屋在洱海保护红线范围内，因其未在村委会通知的时间内申请办理经营证照，现已停止办理红线范围内经营客栈和餐饮的经营证照。次日被告与第三人在院子里发生争吵，原告才得知，被告与第三人于2019年6月15日签订《租房合同》，被告把承租的宅院整体出租给第三人经营客栈，租赁时间三年，三年租金480000元，被告与第三人不是合作经营。2019年8月25日被告离开租赁房屋，拒绝与原告、第三人协商解决。原告认为，被告未经原告同意，擅自把房屋转租给第三人经营客栈的行为，违反双方之间合同第六条的约定，损害了原告的合法权益。被告宁敏燕辩称，一、原告诉求解除《租房合同》没有合同和法律依据。首先，合同合法有效，答辩人依法依约全面履行了合同义务，按时支付租金，不存在任何违约的情形。其次，原告称答辩人将房屋转租给第三人与事实不符，也不存在合同法第九十四条或第二百二十四条规定的出租人可以解除合同的情形。1、答辩人承租房屋的目的是经营客栈，当然需要将房屋出租给客人以谋取利益。答辩人出租房屋符合答辩人与原告签订合同的目的。2、答辩人也没有将涉案的房屋整体转租给第三人，只是将部分房屋分别出租，无论答辩人将房屋以何种形式出租，均属于答辩人自主经营的范围，属于答辩人行使自主经营权。原告无权干涉答辩人的自主经营。3、答辩人并没有违反《租房合同》第六条的约定，该条款适用于答辩人将房屋整体转租，即自身退出租赁关系，由他人直接作为承租方履行合同义务。答辩人只是将部分房屋出租且租期较短，并没有超过或者等于与原告之间的租赁期限。4、从《租房合同》第六条的内容来看，原告与答辩人均认为整体转租的情况下涉及转让费的问题。答辩人大量资金投入又整体转租的情况下，势必产生转让费，而本案证据中显示答辩人出租部分房屋不存在转让费的情形。若答辩人整体转租退出租赁关系，不可能不收取转让费。二、原告诉求300,000元违约金没有合同依据和法律依据。首先，答辩人不存在任何违约的情形，原告并未提出答辩人违约的合同依据和法律依据。其次，合同第五条约定，若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金300,000元。答辩人并没有强行终止合同。第三，原告并没有举证遭受了何种具体的损失和损失依据。请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人韩永刚述称，我向被告租赁房屋时，说好租赁整个院子和院子外面的一间房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2014年12月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《租房合同》，主要约定：甲方将其所有的位于大理市的整个院落和院子外面的三间简易房（宅基地使用证号00676，占地面积约6分）出租给乙方；租期15年，自2015年3月1日至2030年3月1日；租金每年40000元，三年一付，三年后逐三年递增10%；一方提出终止合同，需提前通知对方，经双方协商后签订终止合同。若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金300000元；乙方若将房屋整体转租他人，需与甲方商量，房租由甲方与第三方商议，转让费由乙方与第三方商议，达成协议后方可转租。合同签订后，原告于2015年1月将房屋交付给被告。被告接收房屋后，进行了部分改造和装修。2015年3月5日，被告支付了2015年3月1日至2018年3月1日的租金120000元。2018年3月1日，被告支付了2018年3月1日至2021年3月1日的租金132000元。2019年3月6日，被告与案外人吴祥签订一份《房屋租赁协议书》，被告将标的房屋中的2间简易房转租给吴祥。2019年6月15日，被告与第三人签订一份《租房合同》，被告将标的房屋中的坐西向东二层6间、坐南向北二层的二间、坐北向南二层二间、院子外面靠南边一间简易房，及院子转租给第三人，同年7月15日被告将房屋和院子交付给第三人使用。现租赁物由被告、第三人、吴祥分别管理使用。上述事实有各方当事人无异议的当庭一致陈述，以及本院确认为有效证据的下列证据予以证实：原告提交的№00676号《云南省大理市宅基地使用证》复印件、《租房合同》原件、《房屋租赁协议书》复印件、被告与第三人之间的《租房合同》复印件各一份、收款收据原件二份、照片打印件八张，本院予以确认。庭审中，被告还提交了下列证据：1、大理市第一人民医院收费票据原件一张，收费清单原件二张，拟证明被告因健康原因在合同期限内短期外包房屋的事实；2、《装修合同》原件、“清单”原件、工商银行个人业务凭证、农业银行回单原件各一份、《大理休闲屋返修工程预算》复印件三页，拟证明被告为改造房屋支出费用的事实。经质证，原告对两组证据均不认可，第三人认为与其无关。本院认为，被告提交的两组证据与本案无关，不予采信。本院认为，原、被告签订的《租房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当严格依约履行。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁物，被告按约交付了租金，合同已实际履行。关于合同解除的问题，双方之间的合同约定：“乙方若将房屋整体转租他人，需与甲方商量，房租由甲方与第三方商议，转让费由乙方与第三方商议，达成协议后方可转租。”被告已将部分房屋和院子转租给他人，被告未举证证明其已按合同约定征得原告同意且与次承租人协商一致，被告的转租行为违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。原告行使合同解除权的条件已经成就，本院对原告要求解除合同的诉请予以支持。关于标的物的返还问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告之间的租赁合同解除后，原告有权要求被告返还租赁物，故本院对原告的该项诉请亦予以支持。关于违约责任的承担问题，如前所述，被告的转租行为构成违约，应承担相应的违约责任。依据合同约定：“一方提出终止合同，需提前通知对方，经双方协商后签订终止合同。若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金300,000元。”承担违约金300,000元的条件是单方“强行终止合同”，故原告的该项主张不符合合同约定。被告已违约，但原告未能举证证明其实际的经济损失，参考双方之间合同约定的租金标准，本院酌定由被告承担违约金10,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告张国周、张玲与被告宁敏燕于2014年12月15日签订的《租房合同》。二、被告宁敏燕于本判决生效之日起十日内将位于大理市的房屋和院子外的三间简易房交还原告张国周、张玲。三、被告宁敏燕于本判决生效之日起十日内支付原告张国周、张玲违约金10,000元。四、驳回原告张国周、张玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,800元，由原告张国周、张玲承担2,800元，被告宁敏燕承担3,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  马 泽审 判 员  董 琼人民陪审员  胡翠娥二〇二〇年二月二十四日书 记 员  陈晓蓉