云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初3706号原告：王岚，女，1985年12月19日出生，彝族，住云南省楚雄彝族自治州姚安县。委托诉讼代理人：程荣兴，云南兴祥（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘怀伟（被告黄吉琼丈夫暨其委托诉讼代理人），男，1963年7月20日出生，汉族，住四川省渠县。被告：黄吉琼，女，1966年9月10日出生，汉族，住四川省渠县。委托诉讼代理人：被告：刘怀伟，身份同上，投保授权代理。第三人：中国建设银行股份有限公司大理白族自治州分行，住所地云南省大理白族自治州大理市下关镇榆华路10号。负责人：杨国华，职务分行行长。统一社会信用代码：91532900918655991C。委托诉讼代理人：范里，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，一般授权代理。第三人：昆明荣城房地产经纪有限公司大理分公司，住所地云南省大理白族自治州大理市下关镇洱河南路29号河畔人家1幢26层1-26-7号。负责人：杨元章，职务分公司经理。委托诉讼代理人：毕安，男，1987年12月17日出生，汉族，系第三人昆明荣城房地产经纪有限公司大理分公司员工，住云南省大理白族自治州弥渡县，特别授权代理。原告王岚与被告刘怀伟、黄吉琼，第三人中国建设银行股份有限公司大理白族自治州分行（以下简称建行大理州分行）、第三人昆明荣城房地产经纪有限公司大理分公司（以下简称荣城地产大理分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王岚及其委托诉讼代理人程荣兴，被告刘怀伟（暨被告黄吉琼的委托诉讼代理人），第三人建行大理州分行的委托诉讼代理人范里，第三人荣城地产大理分公司的委托代理人毕安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王岚向本院提出诉讼请求：1、判决二被告立即向第三人建行大理州分行归还贷款，涂销大理市开发区建标华城3幢3单元5-6号房产的抵押权，配合办理上述房产的过户手续，并自行承担增值税；2、判决第三人荣城地产大理分公司协助办理上述房屋的过户手续；3、由二被告承担本案全部诉讼费用。2018年4月12日，原告经第三人荣城地产大理分公司介绍与被告就建标华城3幢3单元5-6号房产达成买卖合意。同日，原告与二被告及第三人签订了《荣城地产存量房屋买卖合同》（编号：M7001063）,约定被告将其名下位于建标华城3幢3单元5-6号房产以1060000元的价格出售给原告，付款方式为合同签订当天先支付定金30000元，剩余首付款560000元，在被告向第三人建设大理州分行还款赎证当日支付300000元（含定金30000元），该房产过户当天支付260000元，剩余尾款500000元由原告申请公积金贷款支付。因该房产尚未取得不动产权证书，双方约定，二被告方应在2018年5月8日房屋取得不动产权证书，2018年5月30日办理过户。合同签订当天，被告将房屋交付原告。由于二被告一直未筹集到资金办理抵押解除手续，2019年4月15日，双方又协商达成补充协议，约定由原告在2019年4月15日前向被告方支付390000元，用于结清银行贷款，付款方式变更为：首付款460000元（含定金30000元），尾款600000元公积金贷款，过户过程中的增值税由被告方承担，补充协议签订后，原告按约向二被告支付了390000元。但之后二被告一直推诿办理过户手续，原告得知因被告的账户被冻结，未全额还清第三人建设银行大理州分行账户的贷款，其抵押手续尚未涂销。被告刘怀伟、黄吉琼辩称，对于原告起诉的事实理由二被告没有意见。二被告愿意在2019年11月底或者12月初把尚欠建设银行的贷款近370000元付清，把房产证赎出来后，再将房产过户给原告。对于原告所述过户产生的税款双方协议中有说明，按照协议执行。第三人建行大理州分行述称，本案第三人建行大理州分行不是适格的诉讼参与人，根据合同相对性原则，第三人建行大理州分行与原告没有任何的利害关系。本案原告提起的诉讼是基于买卖合同有效的基础上提出的，原告与被告的买卖合同关系具有合同相对性。建行大理州分行对原、被告的买卖合同关系不知情，且与被告存在借款以及抵押关系的是建行大理兴国路支行，并非本案的第三人建行大理州分行。原、被告因买卖合同产生的纠纷，原告无权要求涂销建行大理州分行的抵押权。建行大理州分行与被告因为贷款合同产生抵押合同，被告与建行大理州分行，属于独立的借款合同关系以及担保关系，与本案的原告无关，原告无权提出涂销建行大理州分行的抵押权的诉讼请求，也无权在买卖合同纠纷中要求借款合同的借款人归还银行的贷款，从而满足原告的要求。本案原告明知被告与建行大理州分行存在借款以及担保关系，原告与二被告之间的合同应该属于效力待定的合同，建行大理州分行对原告与二被告的买卖合同不知情，也不可能追认被告的处分权，所以买卖合同无效。综上所述，原告的起诉没有任何的事实依据以及法律依据,请求人民法院依法驳回原告的诉请。第三人昆明荣城地产大理分公司述称：对于原告与二被告及第三人昆明荣城地产大理分公司居间关系属实，只要被告取得房产证、不动产权证，第三人昆明荣城地产大理分公司会积极配合双方办理过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，被告刘怀伟、黄吉琼系夫妻关系，位于大理房屋属其二人共同财产。二被告向中国建设银行股份有限公司大理兴国支行申请了个人住房（商业）借款并以该房屋抵押担保，但未办理抵押登记。2018年4月12日，原告经第三人荣城地产大理分公司介绍与二被告就建标华城3幢3单元5-6号房产达成买卖合意。同日，原告与二被告及第三人签订了《荣城地产存量房屋买卖合同》（编号：Ｍ7001063）约定，二被告将其名下位于建标华城3幢3单元5-6号房产以1060000元的价格出售给原告，首付款560000元，按揭余下500000元；付款方式为合同签订当天先支付定金30000元，原告同意该款由第三人荣城地产大理分公司代为保管，待手续办理完毕，该定金转为原告向被告支付的购房款；税费由原告承担。2018年5月30日前，二被告解除抵押拿到自己的不动产权证书后，由第三人协助买卖双方办理房屋不动产权转移登记。双方约定，若二被告在签订合同当日将涉案房屋交付给买受人。合同第十八条补充协议约定：原告支付首付款方式为二被告向银行还款当日支付300000元（含定金30000元），剩余首付款260000元原告在过户当日一次性支付给二被告。2019年4月15日，原告与被告刘怀伟签订了《补充协议》约定，因该房屋不动产权证在建设银行尚有贷款未结清，经双方协商，于2019年4月15日由原告垫资390000元给二被告结清贷款，取得不动产证后，不动产证交由经纪方保管直至过户；合同第三条中付款方式另行协商为：原告为公积金贷款，首付款金额为460000元（含定金30000元），公积金贷款金额为600000元；税费承担：所产生的契税、个人所得税、增值税、工本费、网签费等税、费，双方另行协商一致，过户中产生的增值税（以核税部门为准）由二被告承担，其余产生的税、费由原告承担。上述合同、补充协议签订后，原告于2018年4月12日向二被告支付了定金30000元，2019年4月15日支付了390000元，首付款中另外40000元过户当日支付。二被告于2018年4月12日将涉案交付给原告管理使用。2019年6月，二被告已经领取了不动产权证【不动产证号云（2019）大理市不动产权第××号】，由于二被告未清偿银行贷款，不动产权证由建标房地产公司收存。原告向被告账户支付390000元后，由于二被告尚欠案外人欠款，其账户被其他法院查封，被告未能偿还第三人建行大理州分行贷款，案涉房屋至今未过户至原告名下。本院认为，依法成立的合同对当事人有约束力。原告与二被告签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。根据双方于2019年4月15日签订的《补充协议》约定，原告购房款的支付时间变更为首付款460000元（含定金30000元及2019年4月15日支付390000元、过户当日再支付40000元），公积金贷款金额为600000元。原告已经按约定支付了定金30000元并于2019年4月15日支付了390000元，履行了约定的首付款的付款义务，二被告应予继续履行房屋买卖合同义务为协助原告办理该房屋产权过户手续;第三人建行大理州分行为二被告提供借款，虽约定用涉案房产为借款提供抵押担保，但未办理抵押登记，其抵押权并未设立，二被告与第三人建行大理州分行在借款合同约定的用涉案房屋为借款抵押担保对原告不具有约束力，因此，第三人建行大理州分行认为原告与二被告之间案涉房屋的买卖关系无效的主张没有事实以及法律依据，本院不予确认；至于二被告与第三人建行大理州分行之间借款纠纷是另一法律关系，原告无权提起诉讼要求二被告偿还第三人建行大理州分行的借款。本案中，原告与二被告、第三人荣成地产大理分公司之间存在居间合同关系，与本案不属同一法律关系，但原告要求第三人荣成地产大理分公司协助二被告办理不动产权登记，第三人荣成地产大理分公司无异议，该意思表示真实且不违反法律规定，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百三十条、第一百三十五条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告刘怀伟、黄吉琼以及第三人昆明荣城房地产经纪有限公司大理分公司于本判决生效之日起十日内协助原告王岚办理大理创新工业园建标华城3幢3单元5-6号房产的产权过户手续，过户产生的除增值税由被告刘怀伟、黄吉琼承担外其余税、费由原告王岚承担。二、驳回原告王岚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币14340元，由原告王岚承担4340元，被告刘怀伟、黄吉琼承担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长 董 琼人民陪审员 熊 杰人民陪审员 胡翠娥二〇二〇年二月十七日书 记 员 李晓松