云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终2390号上诉人（原审原告）：张红敏，女，生于1980年10月17日，土家族，住云南省昭通市大关县。委托诉讼代理人：刘金驰，云南滇东北律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：昭通市汇泉房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：91530624574670708F。住所地：云南省昭通市大关县翠华镇休闲广场。法定代表人：刘子琳，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：胡华，男，生于1978年6月26日，汉族，住云南省昭通市大关县。原审第三人：梁克松，男，生于1978年1月11日，汉族，住云南省昭通市大关县。上诉人张红敏因与被上诉人昭通市汇泉房地产开发有限责任公司（以下简称“汇泉公司”）、胡华及第三人梁克松房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省大关县人民法院（2019）云0624民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理确认的事实是：2010年，经胡华与大关县翠华镇翠屏村新发社村民万乾海自愿协商后，双方达成一致意见：由胡华拆除万乾海家宅基地上的三间土木结构房屋（建筑面积132.1平方米、用地面积158.8平方米），并由胡华出资修建砖混结构的七层半房屋，其中一、二层归万乾海家所有，三层以上归胡华所有。双方达成协议后，胡华从2010年起开始修建房屋，2017年修建完毕。在此期间，经张红敏与胡华自愿协商，胡华将该处房屋的502号房出售给张红敏。双方于2015年5月16日签订了《住房购销合同书》，张红敏向胡华支付了购房款100000.00元（现金）。该合同约定：乙方（张红敏）决定购买甲方（胡华）坐落于大关县后面新建住宅一套502号房，建筑面积153平方米；单价1400元／平方米、购买总金额214200.00元等。汇泉公司因对公司公章管理不善，胡华未经该公司授权的情况下，私自在《住房购销合同书》及《收款收据》上加盖了该公司印章，但张红敏与胡华签订的合同及其收据的格式、内容与汇泉公司使用的样本不一致，系胡华个人草拟的格式合同。由于第三人梁克松出价高于张红敏，胡华又将张红敏购买的房屋出售给梁克松，之后梁克松又将该房屋转卖给其他人居住，因胡华不能继续履行合同并拒绝退还张红敏已支付的购房款，张红敏于2019年5月23日向法院起诉。原审法院经审理认为，综合双方的诉辩主张，本案的争议问题为：1.胡华签订合同的行为是否构成表见代理；2.张红敏与胡华签订的《住房购销合同书》是否有效；3.张红敏支付的购房款是否应予返还，以及主张的违约金、损失费是否应予支持。原审法院针对争议的问题，评判如下：1.关于胡华签订合同的行为是否构成表见代理的问题。原审法院认为，胡华与张红敏签订《住房购销合同书》的行为不符合表见代理的构成要件，其理由为：第一、张红敏明知所购房屋系修建在农村集体土地上的房屋而仍然购买，且购买价低于当地商品房的市场均价；第二、张红敏直接以现金的方式交付给胡华100000.00元购房款，而不是转入汇泉公司的账户；第三、对胡华所销售的房屋是否取得商品房预售许可的条件，张红敏没有尽到合理的注意义务。另外胡华也没有取得汇泉公司的授权，也不构成有权代理。因此，该案的民事责任应由胡华承担，汇泉公司及第三人梁克松不应承担民事责任。2.关于张红敏与胡华签订的《住房购销合同书》是否有效的问题。原审法院认为，胡华利用万乾海家的宅基地修建的房屋未依法办理相关审批手续，并且农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。因此，张红敏与胡华签订的《住房购销合同书》违反了相关法律的禁止性规定，属无效合同。因无效合同自始没有法律效力，故该合同书对双方当事人不产生法律约束力，不存在解除的问题。3.关于张红敏支付的购房款是否应予返还，以及主张的违约金、损失费是否应予支持的问题。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据该条规定，结合本案查明的事实，胡华应向张红敏返还购房款100000.00元。因《住房购销合同书》属无效合同，双方约定的违约金条款不具有法律约束力，故张红敏所主张的违约金42840.00元，不予支持。张红敏及胡华对《住房购销合同书》的无效均有过错，结合本案实情，胡华应承担60%的责任，张红敏应承担40%的责任。以张红敏支付的购房款100000.00元为基数，按照年利率24%进行计算，并综合考虑张红敏的购房时间及其他损失，故对张红敏主张的经济损失57160.00元予以支持。胡华、汇泉公司并没有提供证据证明该案存在以房抵赌债的情况，故对其抗辩理由，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、胡华于本判决生效之日起十五日内返还张红敏购房款人民币100000.00元及赔偿经济损失人民币57160.00元，共计人民币157160.00元。二、昭通市汇泉房地产开发有限责任公司及第三人梁克松不承担民事责任。三、驳回张红敏的其他诉讼请求。案件受理费4300.00元，减半收取2150.00元，由胡华负担。一审判决书送达后，张红敏不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判；2、改判由汇泉公司返还其购房款和赔偿经济损失；3、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、合同具有相对性。本案签订合同主体的双方为张红敏和汇泉公司。汇泉公司在与张红敏签订合同后，又与第三人梁克松签订购房合同，并将房屋交付梁克松，说明其不想履行购房合同，应当按合同约定承担违约责任和承担不超过一倍的赔偿责任。2、张红敏提供住房购销合同书、收款收据均加盖汇泉公司公章，其在合同签订过程中，胡华多次向张红敏承诺，在房屋交付后，公司会办理房产证。张红敏至始至终都是与公司签订合同，胡华在这中间都是以公司员工身份和张红敏对接。3.庭审中胡华提到汇泉公司公章是随意放在办公桌上，购房合同上的公章为其盗用汇泉公司公章，汇泉公司也称公章为胡华盗用。（1）庭审中胡华明确说到，在其出卖的所有房屋中，全部都是以汇泉公司名义出售的，盗用一次还说得过去，但存在多次盗用的情况，汇泉公司作为一个管理规范的公司发生这么多次的公章被盗用，明显不符合常理。其次，结合胡华和汇泉公司法人胡雷的关系，不排除双方私下存在利益上的输送，汇泉公司默认胡华以公司名义销售房屋的行为。（2）如果汇泉公司公章为胡华盗用，结合胡华和胡雷的关系，张红敏也有理由相信，胡华的行为为汇泉公司行为，同时汇泉公司和胡华也没有举证证明公章为胡华盗用，应当承担起举证不能的法律后果，即由公司承担责任。（3）根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条第二款“行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任”的规定，所以即使胡华真的盗用汇泉公司公章，那么汇泉公司在公章的保管过程中也是存在明显过错。（4）上诉人相信没有任何一个正常运作的公司，公章是随便放在办公桌上，任何一个可以进入公司的人都可以随意使用公章。反过来说，就是使用公司公章的人，必然是经过公司授权，才能使用公章，而且可以随时、多次的使用，并形成了惯例，公司工作人员的习以为常。同时在本案中，上诉人还了解到汇泉公司原法人代表胡雷的其他兄弟同样使用过汇泉公司公章签订过其他《住房购销合同书》，这点恰恰能说明胡华使用汇泉公司公章签订《住房购销合同书》不是个例，是常态，不是盗用，是得到公司授权的，其行为为公司行为。综上，本案责任承担主体应当为汇泉公司。被上诉人昭通市汇泉房地产开发有限责任公司作了服从原判的二审答辩。被上诉人胡华未作二审答辩。在二审诉讼中，上诉人除对原审判决认定汇泉公司不承担责任提出异议外，对其余事实未提出异议。对双方当事人无异议的事实，本院依法予以确认。归纳诉辩双方主张，本案的争议问题是：汇泉公司是否应当承担责任。针对本案争议问题，本院综合评判如下：根据张红敏提供的购房合同、收款收据以及胡华与梁克松签订的购房合同，结合胡华与汇泉公司前法定代表人胡雷是兄弟关系，能够认定胡华与万乾海协议约定的由胡华出资与万乾海共同修建房屋，胡华将分得的房屋以汇泉公司的名义对外出售。汇泉公司作为房地产开发企业，不能提供充分的证据证实胡华的行为系个人行为，应视为同意胡华以公司名义从事民事活动，对外产生的责任应当承担连带责任。因本案胡华与万乾海共同修建房屋没有办理准建的审批手续，并且胡华也不具备销售房产的资格，因《住房购销合同书》合同无效，故本案不存在违约金的情形，一审法院依据合同无效判定返还张红敏购房款和赔偿相应损失的判决并无不当。综上，原判认定事实错误，依法予以改判。张红敏的上诉理由部分成立，对其部分上诉主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省大关县人民法院（2019）云0624民初625号民事判决；二、由被上诉人胡华于本判决生效之日起十五日内返还上诉人张红敏购房款人民币100000.00元及赔偿经济损失人民币57160.00元，共计人民币157160.00元；被上诉人昭通市汇泉房地产开发有限责任公司负连带责任；三、驳回上诉人张红敏的其他诉讼请求。一审案件受理费4300.00元，减半收取2150.00元，二审案件受理费人民币4300.00元，均由被上诉人胡华和被上诉人昭通市汇泉房地产开发有限责任公司共同承担。本判决自送达之日起生效。如果负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。本判决为终审判决。审判长 唐 丽审判员 杨胜洪审判员 宋明涛二〇二〇年二月十二日法官助理李昆阳书记员马殿豪