福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初4243号 原告：王某3，男，1981年1月11日出生，汉族，务农，户籍地福建省龙岩市新罗区，住福建省龙岩市新罗区。 原告：王某1，男，2009年9月23日出生，汉族，学生，住福建省龙岩市新罗区。 法定代理人：王某3，系本案原告之一。 原告：王某2，男，2015年2月7日出生，汉族，学生，住福建省龙岩市新罗区。 法定代理人：王某3，系本案原告之一。 上列三位原告共同委托诉讼代理人：陈飞燕，福建远大联盟（龙岩）律师事务所执业律师。 上列三位原告共同委托诉讼代理人：颜琳静，福建远大联盟（龙岩）律师事务所实习律师。 被告：张南开，男，1962年4月21日出生，住福建省龙岩市新罗区，汉族，龙岩市新罗区税务局干部。 委托诉讼代理人：张新周、张欣，福建津都律师事务所执业律师。 原告王某3、王某1、王某2与被告张南开房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告王某3及三位原告的共同委托诉讼代理人陈飞燕与被告张南开及其委托诉讼代理人张新周、张欣到庭参加诉讼。诉讼过程中，因原告王某3、王某1、王某2申请评估鉴定，因此本案审理期限依法扣除评估鉴定期间。本案现已审理终结。 王某3、王某1、王某2向本院提出诉讼请求：1.解除王某3与张南开于2017年5月4日签订的《房地产经纪买卖合同》；2.判令张南开返还王某3购房款1665000元；3.判令张南开赔偿王某3装修款62849元、中介服务佣金29970元、过户支出的契税等费用187351.40元。事实与理由：王某3从龙岩市新罗区阳光房地产经纪有限公司（以下简称阳光经纪公司）处得知张南开的房屋要出让。在阳光经纪公司的撮合下，王某3与张南开于2017年5月4日签订《房地产经纪买卖合同》一份，约定张南开将其所有的坐落于龙岩市新罗区中城新中路22号房屋一幢三层房产（以下简称案涉房屋）出让给王某3。合同约定房屋成交价格（含装修及附属配套设施）1665000元，交易产生的一切税费及相关新增税费由买方承担，交易佣金由买方承担。合同签订后，王某3支付了全部购房款1665000元，并办理房屋所有权过户登记手续。案涉房屋过户登记时分为三份所有权证，分别登记为王某3所有［第1层，证号：闽（2017）龙岩市不动产权第××号］、王某2（王某3之子）所有［第2层，证号：闽（2017）龙岩市不动产权第××号］、王某1（王某3之子）所有［第3层、证号：闽（2017）龙岩市不动产权第××号］。案涉房屋于2017年6月6日交付给王某3，王某3支出中介服务费29970元。王某3在房屋移交后进行了装修，支出装修款62849元。王某3为办理房屋过户登记手续，支出产权转移书据印花税和居住用地契税合计3382.19元、补缴土地价款110893元、不动产登记费240元、土地使用权转让服务费1331元、存量房契税6425.09元＋5866.49元＋6425.09元、交易税9777.48元＋10708.48元、房屋转让个人所得税3212.54元、个人所得税、增值税等13884.01元＋15206.03元，上述费用合计187351.40元。王某3搬入案涉房屋居住后，发现每当有车辆经过时，房屋晃动明显，并发现整幢房屋有轻微倾斜，明显存在建筑质量缺陷。2019年3月，当地基层组织电话询问房屋的相关情况，王某3才得知案涉房屋已于2019年3月26日列入当地基层组织房屋安全隐患排查范围，并到龙岩市新罗区社区居民委员会复印了一份《福建省房屋安全隐患自查排查记录表》作为证据。综上所述，张南开明知案涉房屋存在安全隐患属于危房，却未如实告知，并通过阳光经纪公司居间服务以正常的房屋出让给王某3，将危险转嫁给王某3。张南开出让的房屋属危房，存在安全隐患，王某3一家随时处于危险的境地，王某3花费了巨额的购房款和税费，却无法安居乐业，无法达到合同目的，王某3依法享有解除合同的权利，并有权要求赔偿损失，故诉至法院，请求判如所请。 张南开辩称，（一）王某3在购买案涉房屋前已对房屋状况做了充分了解，张南开不存在故意隐瞒的情形。张南开通过阳光经纪公司将案涉房屋出售给王某3前，便已如实告知王某3案涉房屋系1996年建成的自建房。王某3一家人系龙岩市新罗区西陂街道小洋村人，长年累月路经铁路边，不可能不知道火车、动车经过时可能造成案涉房屋轻微振动的情况，而这种影响从常理上看，不会导致案涉房屋存在安全隐患并属于危房。王某3夫妇除了与中介多次前往看房，亦自行前往多次看房，已对案涉房屋深入查看及全面了解。因此，双方在《房地产经纪买卖合同》第二条约定“乙方已亲自看房，对甲方所要转让的房地产现状做了充分了解并愿意受让该房地产”。此外，王某3与张南开于2017年6月6日签订了《交楼确认书》，确认是以现状交付王某3使用，双方均无异议，因此张南开不存在故意隐瞒的情形。（二）张南开在交易时已依约将案涉房屋完整交付给王某3，案涉房屋的风险自王某3接收之日起已转移由王某3承担。根据《房地产经纪买卖合同》第六条第2款“乙方在接收房屋时，应验收该单元内各项设施，交接后甲方不负任何责任”及第4款“上述房产风险责任自该房地产由甲方交付给乙方时起转移给乙方”之约定，可以确定，王某3在接收房屋时已对案涉房屋进行了验收，若案涉房屋存在瑕疵，则王某3不可能对案涉房屋进行接收。（三）王某3提供的证据不能证明案涉房屋在交易时属于危房。《福建省房屋安全隐患自查排查记录表》是中街居委会为了排查辖区范围内是否有房屋存在安全隐患，于2019年3月26日向房屋排查范围内的住户下发的自查表，其内容应该系根据王某3的真实意思表示所填写，其结论中没有确定案涉房屋属危房或存在重大危险或危险。而且，填写该表格时间与双方2017年6月6日交房时间距离二年之久。（四）张南开无须向王某3返还购房款1665000元及赔偿装修款62849元、支付中介服务佣金29970元及过户契税187351.40元等费用。张南开不存在隐瞒房屋质量的情形，王某3要求解除《房地产经纪买卖合同》并返还购房款没有事实和法律依据。《房地产经纪买卖合同》已于2017年6月6日履行完毕，不存在张南开中途毁约或造成合同无法履行的情形，因此张南开无须向王某3赔偿任何费用。（五）王某1、王某2不具有本案原告主体资格。张南开仅与王某3签订《房地产经纪买卖合同》，未与王某1、王某2建立买卖合同关系，根据合同相对性原则，王某1、王某2不具有本案原告主体资格。综上所述，张南开向王某3交付的房屋符合《房地产经纪买卖合同》的约定且不存在故意隐瞒房屋质量的行为，王某3亦对案涉房屋进行了验收，因此，王某3等三原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对王某3、王某1、王某2提供的城区个人建房用地申请表、《房地产经纪买卖合同》、不动产权证书、交楼确认书、收条、现金存款单、现金取款单、收款收据、完税证明、土地出让金票据等税费票据的复印件及鉴定费发票均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：张南开对提供的结算单和收条有异议，因王某3、王某1、王某2未能提供案涉房屋二次装修施工图等资料予以鉴定佐证，案涉房屋二次装修价值因故未能鉴定，故本院对前述结算单和收条的证明力不予认定；张南开对王某3、王某1、王某2提供的《福建省房屋安全隐患自查排查记录表》及照片均有异议，王某3、王某1、王某2主张前述证据可以证明案涉房屋属危房，但厦门欣途工程技术有限公司作出的厦欣途［2019］评鉴（工质）字第24号司法鉴定意见书认定案涉房屋现状上部主体结构竖向受压承载力基本满足要求，未认定案涉房屋属危房，故本院对前述《福建省房屋安全隐患自查排查记录表》及照片的证明力亦不予认定。王某3、王某1、王某2对厦门欣途工程技术有限公司作出的厦欣途［2019］评鉴（工质）字第24号司法鉴定意见书有异议，但其未能提供相反证据予以反驳，该鉴定意见书系有鉴定资质机构出具，鉴定程序合法，本院对该鉴定结论予以采信。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：1988年，张南开向原龙岩市土地管理局（县级市）申请个人建房用地，原龙岩市土地管理局于1988年12月1日同意该申请。后张南开依据前述申请结果在龙岩市新罗区中城小洋河边（坝仔庵）建造自建房一幢即案涉房屋，房屋所有权证号为：龙房权证字第××、20××05、20××06号，土地使用权证号为：龙国用（97）字第210909号，土地性质为划拨地。2017年5月4日，王某3与张南开签订《房地产经纪买卖合同》一份，约定张南开将其所有的案涉房屋出让给王某3，房屋成交价格（含装修及附属配套设施）为1665000元，交易产生的一切税费及相关新增税费由买方承担，交易佣金亦由买方承担。合同签订后，王某3分别于2017年5月4日、2017年6月2日、2017年6月6日向张南开支付购房款50000元、1565000元、50000元，合计1665000元。案涉房屋于2017年5月24日变更登记至王某3、王某2、王某1三人名下。案涉房屋第1层的登记权利人为王某3，不动产权证号为：闽（2017）龙岩市不动产权第××号；第2层的登记权利人为王某2，不动产权证号为：闽（2017）龙岩市不动产权第××号；第3层的登记权利人为王某1，不动产权证号为：闽（2017）龙岩市不动产权第××号。案涉房屋于2017年6月6日交付给王某3，王某3对案涉房屋进行装修后，居住使用至今。2019年5月14日，王某3以张南开隐瞒案涉房屋属危房为由诉至法院，请求判如所请。 另查明，王某3于2017年5月17日支付阳光经纪公司中介服务费29970元。王某3、王某2、王某1办理案涉房屋过户登记手续时，缴纳产权转移书据印花税和居住用地契税合计3382.19元、补缴土地价款110893元、不动产登记费240元、土地使用权转让服务费1331元、存量房契税18716.67元、交易税20485.96元、房屋转让个人所得税3212.54元、个人所得税及增值税等29090.04元，共计187351.40元。 诉讼过程中，王某3、王某2、王某1申请对案涉房产是否存在安全隐患及二次装修价值进行评估鉴定。因王某3、王某2、王某1无法提供案涉房屋二次装修施工图等资料，泉州联审工程造价咨询有限公司与福建省建融工程咨询有限公司退回对案涉房屋二次装修价值的鉴定委托工作。王某3、王某2、王某1经本院释明告知后，于2019年8月28日撤回对案涉房屋二次装修价值的鉴定申请。本院根据王某3、王某2、王某1的申请，依法委托厦门欣途工程技术有限公司对案涉房屋是否存在安全隐患进行鉴定。2019年9月18日，厦门欣途工程技术有限公司作出厦欣途［2019］评鉴（工质）字第24号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1.受鉴房屋现状上部主体结构竖向受压承载力基本满足要求；2.安全隐患：（1）受鉴房屋具有特征比较明显的倾斜一致性，建议进一步跟踪监测；（2）受鉴房屋为自建房，房屋结构体系、抗震构造和施工质量存在一定的缺陷。王某3、王某2、王某1以前述鉴定意见书未验算出整体倾斜率、部分鉴定意见模糊不清为由申请补充鉴定（补充说明）。2019年11月25日，厦门欣途工程技术有限公司出具补充说明函一份，明确案涉房屋向南整体倾斜率0.06%，向东整体倾斜率0.36%。王某3、王某2、王某1缴交评估鉴定费45000元。 再查明，中华人民共和国住房和城乡建设部2016年7月9日发布的《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）4.2.1中第4项规定：“两层及两层以下房屋整体倾斜率超过3%，三层及三层以上房屋整体倾斜率超过2%”应评定为危险状态。 本院认为，王某3与张南开签订的《房地产经纪买卖合同》是双方真实意思表示,未违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方应严格履行各自的义务。王某3主张张南开故意隐瞒与订立合同有关重要事实,把危房出售给王某3,使王某3购买房屋用于居住的目的不能实现,认为张南开的行为构成违约,王某3依法享有解除合同的权利。本院认为，房屋买卖是家庭生活中的重要事项,买房人在购房时应认真、深入、全面了解所购房屋的实际情况。因王某3向张南开所购房屋为二手房，属现房，王某3未能举证证明原、被告双方交易时案涉房屋为危房。且诉讼过程中,厦门欣途工程技术有限公司根据本院依法委托作出的司法鉴定意见书表明案涉房屋现状上部主体结构竖向受压承载力基本满足要求，案涉房屋向南整体倾斜率0.06%，向东整体倾斜率0.36%，不属于《危险房屋鉴定标准》（ＪＧＪ125-2016）规定的应评定为危险状态的情形。综上，本院认为张南开的行为未构成违约,王某3、王某2、王某1要求解除《房地产经纪买卖合同》、返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。此外，根据合同相对性原则，王某2、王某1并非《房地产经纪买卖合同》的相对方，故其二人原告主体不适格。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下: 驳回王某3、王某2、王某1的诉讼请求。 本诉案件受理费22306元，减半收取计11153元，由王某3、王某2、王某1负担；评估鉴定费45000元，由王某3、王某2、王某1负担（该款王某3、王某2、王某1已向厦门欣途工程技术有限公司缴交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 林  三  凤 二〇二〇年二月六日 书记员 黄珺滢（代） 书记员 张晶 （ 代） 附: 一、主要法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。