上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初18738号原告：张涤芳，女，1965年11月5日生。委托诉讼代理人：张瑜，上海理彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚少杰，上海理彰律师事务所律师。被告：上海妮登光电科技有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王媛,总经理。被告：王媛，女，1980年4月23日生，汉族，户籍地吉林省吉林市。上述两被告共同委托诉讼代理人：朱煜，上海市远东律师事务所律师。原告张涤芳诉被告上海妮登光电科技有限公司、王媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张涤芳的委托诉讼代理人姚少杰、被告上海妮登光电科技有限公司、王媛的共同委托诉讼代理人朱煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张涤芳向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》解除；2.被告支付房屋租金人民币(币种下同)45,000元，物业费、水电煤及固定电话、网络费等21,078.71元，解约违约金90,000元；3.被告赔偿房屋及设施修复费用约126,700元；4.被告支付证据保全费10,000元，律师费20,000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：系争房屋于2006年1月购买，之后原告装修后入住。2017年6月22日，原、被告通过上海飞禾房地产经纪有限公司签订了《上海市房屋租赁合同》，约定由被告承租坐落于上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)，租期自2017年8月1日起至2022年7月31日止，月租金45,000元等。合同签订后，原告按约交付房屋，但被告未按约支付租金等费用。截止2018年12月6日，被告逾期支付租金共计42日，直至2019年1月1日搬离时，被告仍未支付12月租金。鉴于被告多次无故逾期支付租金累计超过一个月，根据合同约定，原告享有单方解除权。因原告常年居住于英国，故通过微信形式于2018年12月8日向被告王媛送达上海市房屋租赁合同解除通知书，告知被告原租赁合同于通知送达之日解除，搬离宽限期至2018年12月31日，并催告被告支付租金、违约金等。2019年1月1日，被告搬离系争房屋，原告发现房屋毁损严重，部分设施及电器损坏严重，无法继续使用，需要进行修缮，具体如下：主卧房门更换费用约6,200元、卧室地毯清洗、地面修复约18,000元、墙面墙纸清理约5,600元、墙面修复约29,000元、地下室吊顶修复约2,600元、卫生间清洗、修补约8,800元、天台古亭扶栏、古门修复约2,300元、厨房整体修复约50,000元。另外，根据合同约定，被告应承担房屋使用期间的物业费、水电煤、通讯费等，但截至2018年12月31日，被告仍拖欠物业管理费17,965.44元、水费55.20元、电费1,214.57元、燃气费1,270.70元、固话费252.80元、宽带费320元。为维护原告合法权益，故诉如所请。被告上海妮登光电科技有限公司辩称：一、原、被告之间系于2018年12月31日协商一致解除租赁合同，不存在单方解除。2018年7月，原告不同意对房屋漏水进行维修，导致房屋无法正常使用，被告短暂拖欠租金不构成违约。根据合同约定，原告行使单方解除权应先书面催告，然被告从未收到原告的书面催缴租金的通知，且在微信聊天中，原告称对此不做追究，并以此作为原告不维修房屋漏水之抗辩，因此，本案不适用单方解除权。二、被告支付过押金45,000元，足以抵扣2018年12月的租金，因此，原、被告之间的租金已结算完毕。原告主张没收押金及支付违约金，显然存在重复适用，明显过高，应予以调整。关于物业费、水电煤、固定电话、网络费等费用，被告同意支付。三、系争房屋已装修10余年，被告接收房屋时就存在设备老化等情况，被告也承担了一部分房屋设备老化的费用，故原告主张房屋设施及修复费用126,700元，没有依据。四、原告要求证据保全费、律师费，无合同及法律依据，该费用应由原告自行承担。被告王媛辩称：同意被告上海妮登光电科技有限公司的抗辩意见。虽然上海妮登光电科技有限公司系自然人独资企业，但被告上海妮登光电科技有限公司有独立的会计制度，不存在财产混同，因此，不同意承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：2017年6月22日，甲方张涤芳、乙方上海妮登光电科技有限公司(王媛)、丙方上海飞禾房地产经纪有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号出租给乙方，建筑面积499.04平米，租期5年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止。第4条租金约定，每月租金45,000元，两个月为一期支付，第一期租金乙方应于2017年8月1日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的当日前。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按租金的1倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任。第5条定金(若有)及房屋租金约定，5.1乙方应在本合同签订后当日内，自行或通过居间方向甲方支付定金1万元。待乙方向甲方支付房屋租赁押金同时，已支付的定金即转为房屋押金。5.2乙方需支付给甲方房屋租赁押金45,000元。5.3除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将房屋租赁押金全额无息退还乙方，未经甲方书面同意，乙方不得以房屋租赁押金抵付租金等任何费用。第7条甲乙双方的权利、义务约定，7.1甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备属于正常可使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或故障时，应及时通知甲方维修，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。7.2租赁期间内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备，若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其他附属设施、设备毁损，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。7.6乙方应按本合同规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任。第9条违约责任约定，本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本违约，守约方有权单方面解除本合同。且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金两倍，且违约没收房屋押金(不包含违约金)。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准。若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。原、被告一致确认：被告付清了截止2018年11月30日的租金，并支付了押金45,000元。2018年7月24日，王媛向张涤芳发送微信：张小姐，麻烦修理漏水的师傅电话再发一下，我的记录找不到了。……同年8月22日，王媛向张涤芳发送微信：地漏漏水联系不上啊，现在还严重了。张涤芳回复：XXXXXXXXXXX李先生。王媛回复：这个是地暖吗？张小姐这边地暖说漏水不是他们原因，物业也找不到！说要联系你们装修的，说以前你们也漏过。装修的联系方式给我下。张涤芳回复：我们没漏过大水，都是散热片没清，放水即可。之后，王媛又发送微信：锅炉漏水的，你要保证设施完善的，你们的电器都已经十几年了，而且不是人为的损坏，是东西老化。张涤芳回复：王小姐，上回我们已经说过，若是每个东西都换，房租都不够支付，请谅解我们无法再无底线支付。王媛回复：任何一个房东租房，都是保证房屋设施完善，这是合同上有的，这个又不属于人为损坏，属于自然老化。张涤芳回复：小姐你延迟支付早已逾期，我暂没再追究，若这种方式，之后房租都不够。……2018年10月21日，王媛又发送微信，就一直拿退租去威胁，有问题不解决就退租！单方面解约，你来承担违约责任和我的损失吗？我在这里公司做生意，一年的广告费宣传费用不计其数！你不按合同提前毁约迫使我换地址，那公司宣传损失你来承担吗？你既然收了租金就是要保证实施完善。2019年9月19日，上海中邦物业管理有限公司中邦晶座物业管理处出具维修情况说明：兹有中邦晶座1号别墅，自2018年7月起经租客报修发现该房屋一楼出现漏水，且只要水阀开启，便出现渗漏，并已经导致该房屋负一楼吊顶渗水变形脱落，租客多次找到物业希望排查漏水原因并维修，物业公司先期请维修人员关闭整个房屋水阀，并通过请自来水公司更换阀门及水管的方式来进行维修，但是更换后仍无法阻止渗漏，期间物业只得让租客关闭水阀，暂停用水，后直至2018年10月，发现系家中燃气锅炉老化导致的渗漏水，需要对锅炉进行更换，但是因为租客与业主之间的维修责任问题分歧，(分歧具体情况物业不清楚！)导致该问题直至租客搬走前都未整修。2018年12月3日，王媛向张涤芳发送微信：我现在房租都交不上，拿什么给你违约金？张涤芳回复：何时搬麻烦请决定一下。王媛回复：月底之前吧。张涤芳回复：请确定一个日期ok？这样我们可以点交，12/31ok?王媛回复：那就月底吧，如果我这段时间能凑上钱就交你房租。张涤芳回复：因为一直不稳定，我们也很困扰，我们就定下12/31上午10：30交接吧，谢谢。2018年12月7日，王媛向张涤芳发送微信：张小姐我们现在马上过年了。公司在找房子搬家也是很困难，我还是希望继续租，正在凑钱，如果凑不到我就月底搬出去。同日，张涤芳通过微信形式向王媛发送解除合同通知书，该解除通知书主要内容为：上海妮登光电科技有限公司，现根据贵司租金支付情况，逾期支付累计已超过一个月(附逾期对照表)，本人特此通知自本通知到达之日起，贵司与本人签订的《上海市房屋租赁合同》解除。为便利贵司安排搬家事宜，本人宽限贵司至2018年12月31日前搬离系争房屋。逾期对照表：第二期逾期1天、第四期逾期1天、第五、六期逾期4天、第七期逾期16天、第九期暂计至发函日为6天，总计42天。王媛回复：根本是不合理的，我是有权起诉法院修改的。2018年12月10日，原告通过顺丰速运向被告发送律师函，以确认上海市房屋租赁合同解除通知书的送达事宜，解除通知书原件留存于上海理彰律师事务所，若贵司须查看通知书原件，请与律师联系。但该律师函未送达。同月27日，原告向被告发送律师函，双方房屋租赁合同解除，原告将于2019年1月1日收回系争房屋，要求被告支付欠付费用及违约金等。但该律师函未送达。2018年12月31日，原、被告对系争房屋进行了交接。原告另提供于2019年1月3日系争房屋现场照片以证明房屋及设备的损坏。被告质证称，该组照片不能证明双方交接房屋时的情况，且房屋的损坏可能是正常老化、折旧引起的。原告还提供其聘请的装修人员手写的清单，以证明其对系争房屋重新装修花费126,700元，装修后原告将房屋以月租金70,000元的标准再次对外出租。被告则对此不予认可，认为被告承租房屋时装修比较差，故租金为45,000元。再查，2019年10月10日，上海鼎邦会计师事务所出具上海妮登光电科技有限公司2017年度、2018年度财务报表及审计报告。被告提供上述证据以证明两被告存在独立的会计制度，不存在财产混同。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。双方合同约定租金支付方式为每二个月作为一个支付周期，先付后用，每期租金支付时间应为该期首月的当日前，2018年11月之前，被告存在逾期支付租金的情况，但原告对此未提出异议，且继续收取租金，故原告以实际行为放弃了其行使合同解除权的权利。2018年12月3日，双方协商一致于2018年12月31日交接房屋。然同月7日，原告又发送解除合同通知书，显然原告在2018年12月7日并不享有单方解除权。双方系协商一致提前于2018年12月3日解除了合同，故原告要求支付解约违约金，本院不予支持。合同解除后，双方应结清各项费用。原告要求被告支付2018年12月的租金，现被告付清了截止2018年11月的租金，于2018年12月31日返还房屋，故对原告该主张本院予以支持。原告要求被告支付物业费、水电煤及固定电话、网络费等费用合计21,078.71元，被告亦予以同意，自可准许。原告要求被告赔偿房屋及设施修复费用，根据双方微信聊天记录、物业情况说明等证据，本院认定房屋修缮系出租人的义务，系争房屋装修后使用已10余年，且原告未能提供充分证据证明系被告人为损坏，故对原告该主张，本院不予支持。原告要求被告支付证据保全费、律师费，无合同及法律依据，本院不予支持。鉴于租赁合同解除，本院对于双方之间各项费用已处理完毕，故原告已收取的租赁保证金应予返还。原告要求两被告共同承担责任，本院认为，法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。现被告提供年度财务报表及审计报告足以证明上海妮登光电科技有限公司财产独立于王媛自己的财产，故原告要求被告王媛承担责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告张涤芳与被告上海妮登光电科技有限公司之间关于上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号的上海市房屋租赁合同于2018年12月3日解除；二、被告上海妮登光电科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张涤芳2018年12月的租金45,000元；三、被告上海妮登光电科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张涤芳物业管理费17,965.44元、水费55.20元、电费1,214.57元、燃气费1,270.70元、固话费252.80元、宽带费320元；四、原告张涤芳应于本判决生效之日起十日内返还被告上海妮登光电科技有限公司租赁保证金45,000元；五、驳回原告张涤芳其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,991.60元，由原告张涤芳负担5,664.60元，被告上海妮登光电科技有限公司负担327元。如不服本判决，原告张涤芳可在判决书送达之日起三十日内，被告上海妮登光电科技有限公司、王媛可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  严伟国审 判 员  杨晓云人民陪审员  褚晓东二〇二〇年二月十八日书 记 员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。