广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12308号原告：黄俊明，男，1985年6月21日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告：郑晓柯，女，1985年5月23日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。共同委托诉讼代理人：李恒，北京德和衡（广州）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘俊，广东格林律师事务所律师。被告：广州市万卓置业有限公司，住所地广东省广州市黄埔区石化路**。法定代表人：陆文军，董事长。被告：广东上城建设有限公司，住，住所地广东省广州市越秀区渔唱街****自编**/div>法定代表人：黄佳，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：王煌、林嘉俊，均系广东金桥百信律师事务所律师。原告黄俊明、郑晓柯诉被告广州市万卓置业有限公司(以下简称万卓公司)、广东上城建设有限公司（以下简称上城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭于2020年1月2日公开开庭进行了审理。原告黄俊明及两原告的共同委托诉讼代理人李恒、刘俊，万卓公司、上城公司的共同委托诉讼代理人王煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄俊明、郑晓柯向本院提出诉讼请求：1.判令万卓公司、上城公司配合黄俊明、郑晓柯重新办理“万科尚城御府自编A5栋第自编A5栋幢23层2301号房[黄埔区翠宇四街3号（自编A5栋）2301房]”的网上签订手续；2.判令万卓公司、上城公司承担案件受理费（迳付）。事实和理由：黄俊明、郑晓柯以总价2890314元购买位于“万科尚城御府自编A5栋第自编A5栋幢23层2301号房[黄埔区翠宇四街3号（自编A5栋）2301房]”的商品房一套（以下简称涉案房屋）。上述房款总价包含：黄俊明、郑晓柯与万卓公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，金额1970473元，交付标准为毛胚。在万卓公司、上城公司的主导下，黄俊明、郑晓柯与上城公司签订《房屋装修协议书》，金额1268755元，其中348914元计入《广州市商品房买卖合同（预售）》，由上城公司对涉案房屋进行装修。上述《房屋装修协议书》中包含大量显失公平的格式条款，如捆绑《广州市商品房买卖合同（预售）》与《房屋装修协议书》，剥夺黄俊明、郑晓柯验收涉案房屋毛坯房的权利等。因此，黄俊明、郑晓柯将万卓公司、上城公司诉至广州市黄埔区人民法院，诉请认定格式条款无效。广州市黄埔区人民法院一审认定《广州市商品房买卖合同（预售）》与《房屋装修协议书》系两个不同的法律关系，进而驳回了黄俊明、郑晓柯的诉讼请求。黄俊明、郑晓柯不服，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院在二审判决中对《广州市商品房买卖合同（预售）》与《房屋装修协议书》的问题进行了特别说明与认定，认为：对于万卓公司、上城公司以签订双份合同的方式将买卖双方权利义务关系内容分割的做法，实际上是将商品房及房屋装修协议进行捆绑销售，不仅掩盖了房屋的真实价格，扰乱了房地产市场秩序，更有规避房地产监管及税收政策之嫌，模糊了“房子是用来住的，不是用来炒的”的公共政策定位，对此，本院予以特别指出，并警示相关当事人须遵法诚实经营。即广州市中级人民法院认定，本案的《广州市商品房买卖合同（预售）》与《房屋装修协议书》实际同属房屋买卖同一法律关系，而非具有装饰装修法律关系的性质。简言之，即属于民间所称的“双合同”。合同目的是指订立时所追求的目标或为满足当事人特定的需要。商品房买卖的目的应当界定为开发商按合同约定期限交付符合双方约定和法律要求的商品房，换言之，这一合同目的显然包括按约定的期限取得商品房和所取得商品房不存在权利纠纷并且能够依法进行如实登记。黄俊明、郑晓柯认为，既然《广州市商品房买卖合同（预售）》与《房屋装修协议书》同属同一法律关系，那么涉案房屋的备案价格及房产证所载面积数据，应添加《房屋装修协议书》关于价格及面积的数据，而非仅为《房屋装修协议书》的相应数据。这关系到合同根本目的的实现，而造成未如实登记的原因，是由上城公司、万卓公司造成。望判如所请。上城公司、万卓公司共同辩称，黄俊明、郑晓柯提出的诉请属于无本之木，我方认为不管黄俊明、郑晓柯提出哪种诉请都是没有依据的。房屋登记分几种情形，首次登记是双方共同办理，登记完成之后的变更登记是购房人和权利人单方申请即可。在不动产登记条例第14.2条可知可以由当事人单方申请，不动产登记条例实施细则第26条明确权利人单方申请变更登记，变更登记的内容有8条，但并没有黄俊明、郑晓柯所要求的对房价款和装修款进行变更登记，不动产登记条例中登记的内容也没有要求对房价款进行登记，不动产登记当中不动产的购买价格不是不动产登记的必备条件，在此种情况下我方不清楚黄俊明、郑晓柯诉请的依据，即使要变更，黄俊明、郑晓柯单方申请即可，无需上城公司、万卓公司配合。如果黄俊明、郑晓柯认为原来的登记当中有虚假是无效的，显然无效需要通过诉讼确认，黄俊明、郑晓柯作为证据的原中院的判决并未确认双合同属于无效合同。我方认为将装修合同从房屋产权交易中剥离出来，无论从法律还是实务中都是允许和可行的，虽有规避之嫌，但并不违法。如果从价格合理性的角度来看，开发商自愿将利润转移到装修合同中的行为只要无明文禁止，也属于自主商业行为。如果认为需要撤销原登记再重新登记，同样需要有法律规定之可撤销的行为发生，民法规定的可撤销行为有重大误解、欺诈、胁迫、危困、缺乏判断力状态下的所致的显失公平，从本案来看双方是在意思真实、自愿的情况下申请的登记，显然没有上述几种情形发生。唯一合理的是黄俊明、郑晓柯想变更登记，上城公司、万卓公司在法律上没有配合义务，黄俊明、郑晓柯单方申请即可。房屋现在已经登记完毕，我方的义务已经履行完毕。黄俊明、郑晓柯补充将房屋二层面积增加进去没有事实和法律依据。本案上城公司、万卓公司已经依据合同和法律规定办理涉案房屋的网签等手续，履行了自己的义务，没有违约，黄俊明、郑晓柯的诉请没有合同依据和法律依据，请求法院驳回黄俊明、郑晓柯的全部诉请。经审理查明，2017年5月29日，黄俊明、郑晓柯（乙方）与万卓公司（甲方）签订《广州万科尚城御府一期认购书》，约定：乙方购买涉案房屋，预售建筑面积97.5965平方米，预售套内面积72.1091平方米，其装修标准为毛坯，成交总价为1970473元。乙方已实际支付定金20000元，作为签订《商品房买卖合同》的担保。乙方签订本认购书同时签订装修协议书，该物业装修协议书中的装修款919841元（不含已支付的定金）。2017年5月29日，黄俊明、郑晓柯（甲方）与上城公司（乙方）、万卓公司（丙方）签订《房屋装修协议书》。各方约定：鉴于甲、丙双方已就甲方购买涉案房屋事宜达成一致意见，现甲方委托乙方对该房屋进行装修；其中第二条约定：1.甲方委托乙方对该商品房进行局部装修施工，甲方承诺不同时委托其他方进行该部分装修工程的施工，具体装修方案及装修标准参见附件《房屋工程示意图》（若有）及《装修交付标准》；2.本协议的装修方案及标准由甲方提供，乙方只负责按既定方案和标准进行装修，并不对该装修标准的合法性负责；如因甲方违规装修受到相关处罚或者其他不利后果，由甲方自行承担，与乙方无涉；3.甲方知悉并同意房屋装修将会造成房屋使用面积与竣工查丈面积出现差异，并会改变该房屋内部结构及楼栋的外立面，乙方及丙方无需为此承担责任；4.甲方委托乙方在该商品房达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件时，先代甲方验收并接收该房屋，以便于直接接收和进行上述装修工程，甲方不再单独和丙方办理验收房屋手续；5.乙方应于2018年12月30日前完成本协议约定的房屋装修工程；6.甲乙双方一致同意如因采购原因导致无法采用附件所列装修材料及设备，可采用同档次的材料和设备代替；7.甲方同意按照本合同附件装修标准对房屋进行装修后的验收。第三条约定：1.甲方对本协议约定的总费用进行了充分考量，鉴于乙方的品牌价值、技术、设计理念、改造装修难度等因素，甲方认为公平合理，甲方完全同意并没有任何异议自愿接受本次装修费用，按建筑面积计算，单价为每平方米13000元，总金额1268755元，包括但不限于乙方为实施本协议所需的改造装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费、措施费等的部分或者全部费用；甲方、乙方同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额；2.甲方自愿选择将上述装修费用总金额中的348914元计入《认购书》及《商品房买卖合同》总房价，该笔费用的支付按照《认购书》及《商品房买卖合同》的约定为准，现甲方需支付919841元。第四条约定：甲方按按揭及分期方式付款，乙方于收款时向甲方出具收据；首期款须于2017年5月29日前支付该款项的30.42%即279841元；按揭款300000元须于2017年5月29日前申请办理银行按揭手续并向银行提供要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料；除首期及按揭款外，剩余款项340000元，分为7期支付，每期金额48572元，须分别于2017年6月30日、9月30日、12月30日、2018年3月30日、6月30日、9月30日、11月30日前支付。第六条房屋交付约定：甲乙丙三方同意，甲方授权乙方在该房屋达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交楼条件后直接代甲方收楼，并且在收楼后按本协议约定进行房屋装修；乙方承诺于2018年12月30日完成上述房屋的装修，并交付给甲方使用，交付标准以本协议约定为准；同时，若甲方在约定的交付日期截止日仍未收到交付通知书，则以本协议约定的交付时间为实际交付日，房屋所在地为交付地，甲方应按照约定的时间和地点前来接收房产；如甲方在本协议约定交付日内仍未收房，则视为本协议项下房屋已交付甲方；甲方与乙方办理该房屋交付手续后进行验收，验收期为交付之日起10天内，如对该房屋质量有异议，应以书面形式一次性提出，否则视为无异议，逾期则视为验收合格；甲方同意，如甲方未按本合同约定向乙方支付该款项，丙方有权拒绝按该房屋《商品房买卖合同》向甲方或者乙方交付房屋，乙方亦有权拒绝向甲方提供本合同约定的装修服务，并且丙方及乙方不向甲方承担任何违约责任。第七条约定：1.本装修工程按照国家相关规范执行保修，保修期内，乙方对本工程出现的质量问题承担保修责任，但是因甲方或使用人使用不当、第三人造成的除外；2.本协议附件所列装修标准中包含但不限于热水器、洁具等家用电器及卫生间配套设施，均由生产厂家提供售后保修服务；3.若因乙方原因导致乙方未能按本协议约定的期限完成房屋装修工程，乙方应自本协议约定的完成房屋装修工程期限届满的次日起至实际完成之日止，每日按该款项0.02%的标准向甲方支付违约金，本协议继续履行；4.若乙方交付给甲方的房屋装修工程达不到本协议约定的装修标准，乙方应向甲方赔偿约定标准与实际交付标准的市场差价；5.丙方对装修工程质量进行监督管理，乙方对装修工程提供保修服务，相关保修责任将依据《住宅质量保证书》的相关约定执行；如发生本协议第七条变更施工单位情形的，由丙方负责协调变更后的施工单位依据本协议约定承担保修责任；6.如甲方与丙方就该房屋签订的《商品房买卖合同》或者本协议解除，甲方和乙方同意按以下约定处理：（1）因甲方原因导致《商品房买卖合同》或者本协议解除的，则《商品房买卖合同》和本协议同时解除，并且甲方需要向乙方支付《商品房买卖合同》总房价及本协议约定第三条该款项的百分之十五作为违约金；（2）非因甲方原因导致《商品房买卖合同》或本协议解除的，则《商品房买卖合同》和本协议同时解除，甲方、乙方互不追究违约责任。该协议附件中还附有房屋改造工程示意图。2017年6月14日，黄俊明、郑晓柯（乙方）与万卓公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201706155106、网签合同），第四条约定：乙方所购商品房为涉案房屋，房屋地址为广州市黄埔区翠宇四街3号（自编A5栋）2301房，房屋建筑面积共97.5965平方米，其中套内建筑面积72.1091平方米。第七条约定：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米27326.27元，总金额1970473元。第八条约定：甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款600473元自本预售合同签订之日支付，剩余房款1370000元，须于2017年6月14日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十三条约定：甲方应当在2018年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十五条约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：……（六）《房地产（住宅）质量保证书》。上述买卖合同的附件六为装饰、设备标准，约定了万科尚城A区毛坯交楼标准2016年11月版20161203。黄俊明、郑晓柯曾于2018年9月12日向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0112民初5686号，要求确认其与上城公司、万卓公司签订的涉案《房屋装修协议书》部分条款无效并要求变更部分条款内容等。本院于2018年12月24日作出（2018）粤0112民初5686号民事判决，驳回黄俊明、郑晓柯的全部诉讼请求。黄俊明、郑晓柯不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2019年5月27日作出（2019）粤01民终4138号民事判决予以维持。广州市中级人民法院在该终审判决中认定：根据《房屋装修协议书》第三条的装修款计付方式及第六条的房屋交付条件等合同内容，可以看出装修款是否交付直接影响涉案房屋的交付，购房者若仅支付《商品房买卖合同》约定的购房款并不能使对方交付房屋，购房款的交付只是上城公司直接代购房者收楼并在收楼后进行房屋装修的条件，只有购房者按约定再交付了装修款，上城公司才会交付房屋给购房者，这表明购房者交付了购房款加上装修款之后才能获得房屋的交付。房屋的交付是售房者的主要义务，购房款的交付是购房者的主要义务，而本案售房者万卓公司交付房屋的主要义务被《房屋装修协议书》和《商品房买卖合同》分割规定，同样，购房者交付购房款的主要义务亦被分割规定在《房屋装修协议书》和《商品房买卖合同》之中，涉案《房屋装修协议书》并非单纯的装修协议，其中的部分内容应属于房屋买卖合同的房屋交付内容，其与涉案的《商品房买卖合同》共同构成了房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议，所以，涉案《房屋装修协议书》实质上具有部分房屋买卖协议的性质。对于万卓公司、上城公司以签订或帮助签订双份合同的方式将买卖双方的主要权利义务关系内容分割规定的做法，实际上是将商品房及房屋装修进行捆绑销售，不仅掩盖了房屋真实价格，扰乱了房地产市场秩序，更有规避房地产监管及税收政策之嫌，模糊了“房子是用来住的，不是用来炒的”的公共政策定位。各方当事人确认，黄俊明、郑晓柯与万卓公司均在网签合同中签名或盖章，涉案房屋已办理预告登记和抵押权登记，尚未办理房产证。黄俊明、郑晓柯在庭审中明确重新办理网签的依据是在政府部门办理的网签手续中，没有体现真实意思表示，其要求按双方的真实意思在政府部门办理合同备案手续并认为原来的网签合同存在错误，原备案的价格和面积属于虚假的意思表示，应当更正。其第一项诉讼请求具体是指将编号为201706155106的《广州市商品房买卖合同（预售）》中第四条的建筑面积97.5965平方米变更为119.5965平方米，将第七条中的单价27326.27元、总金额1970473元变更为单价24288元、总金额2890314元，其他内容与原网签合同一致。黄俊明、郑晓柯明确其要求变更面积的依据是《房屋装修协议书》后面的附图中将原购买的房屋2层增加了一定的面积，约22平方米，其要求变更房价款的依据是装修款属于房屋价格中的一部分，要求将《房屋装修协议书》第三条第一款中的价格减去第三条第二款中的价格为919841元，该价格和认购书第3.3条中的装修款相吻合。其还明确具体操作是将原网签合同中的相关条款进行变更或者撤销原网签合同重新办理，最终以房管部门关于变更网签合同的规定为准。上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》《广州万科尚城御府一期认购书》《房屋装修协议书》《不动产登记证明》、民事判决书、广州市住房和城乡建设局网站网页截图以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，虽然广州市中级人民法院认定涉案《房屋装修协议书》并非单纯的装修协议，其与涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》共同构成了房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议，但黄俊明、郑晓柯与万卓公司已经办理了网签手续，并且确认均在网签合同中签名或盖章，表明其在网签时已经明确知晓涉案房屋买卖双方的主要权利义务被分割，仍选择对涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》进行网签，这是双方作出的自主选择。再者，办理网签手续是房管部门为了防止房屋被重复出售而采取的一种行政措施，不适宜法院强制履行，且办理网签是房屋办理产权登记的前置程序，涉案房屋现已办理预告登记及抵押权登记，重新办理网签手续已无必要。综上，本院依法驳回黄俊明、郑晓柯的全部诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告黄俊明、郑晓柯的全部诉讼请求。案件受理费100元，全部由原告黄俊明、郑晓柯承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  丁树祥人民陪审员  李建明二〇二〇年二月十七日法官助理彭逸婷书记员王汝欣