广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019)粤1971民初32575号原告：张剑波（反诉被告，以下统称原告），男，1982年9月15日出生，汉族，住湖南省安化县***************，公民身份号码：430************132。原告：刘景琴（反诉被告，以下统称原告），女，1986年8月30日出生，汉族，住广东省东莞市寮步镇城市**************，公民身份号码：440************129。委托诉讼代理人：张剑波，男，1982年9月15日出生，汉族，住湖南省安化县***************，公民身份号码：430************132，系原告刘景琴的丈夫。被告：东莞市乐诚房地产经纪有限公司（反诉原告，以下统称被告），住所地：东莞市寮步镇横坑村万科城市*************。法定代表人：袁平姣，该公司经理。委托诉讼代理人：项友武，广东广健律师事务所律师。第三人：黄兰，女，1982年12月2日出生，汉族，住湖南省湘乡市***********民组，公民身份号码：430************329。原告张剑波、刘景琴与被告东莞市乐诚房地产经纪有限公司、第三人黄兰居间合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘景琴的委托诉讼代理人即本案另一原告张剑波、被告东莞市乐诚房地产经纪有限公司的法定代表人袁平姣及其委托诉讼代理人项友武到庭参加诉讼。第三人黄兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张剑波、刘景琴向本院提出诉讼请求：1、被告向原告全额归还原告向被告所交的履约保证金20000元；2、被告向原告支付履约保证金20000元所产生的利息，从2019年9月1日按照本金20000元计，以同期银行贷款利率6.56%计算至还清之日止。暂计至2019年10月16日为165.35元；3、本案所有诉讼费用、邮寄费用由被告承担。事实和理由：2019年8月5日，原告和被告就原告意向购买东莞市寮步镇万科城市*****棕榈园5单元302房签署了一份《诚意金协议》，原告向被告支付了诚意金3000元整。双方就该物业的交易条款作了相应约定。其中第一条第8款“备注”中明确规定：首付款延期到甲方收到卖房款尾款。2019年8月6日，原告在《诚意金协议》基础上，向被告出具了一份《购买委托书》，并向被告支付了履约保证金20000元整（包含此前3000元诚意金）。2019年8月29日，在被告的引荐下，原告和东莞市寮步镇万科城市*****棕榈园5单元302房的业主见面，就房屋买卖的条款和细节进行协商。原告和业主对其他条款均达成一致，仅剩一个条款未谈拢，即：业主要求2019年11月10日前收到卖房的尾款，每推后一天收到，将按照房屋全款的万分之一每天向原告收取滞纳金。原告则认为，能否收到全款，最终是由银行决定，买卖双方都不能控制。同时，《诚意金协议》上明确规定：首付款延期至甲方收到卖房款尾款。而截至2019年8月29日，原告的卖房尾款还未收到。因此最终，原告和业主就此条款未达成一致，也未签订《房屋买卖合同》。2019年8月31日，原告打电话给被告的法定代表人袁平姣，要求全额归还原告支付的20000元履约保证金，但其表示不会归还。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判令支持原告的诉讼请求。被告东莞市乐诚房地产经纪有限公司辩称，2019年8月6日，原告刘景琴与被告就两原告委托购买位于东莞市寮步镇万科城市*****棕榈园5单元302物业签署了《购买委托书》，约定如该物业业主黄兰接受230万元成交的，原告刘景琴应根据被告指定的时间配合签署房屋买卖合同，且在8月9日期满后，如原告刘景琴未书面通知被告解除委托的，委托书继续有效。后经被告工作，第三人黄兰于2019年8月29日从外地来莞签署了合同，被告多次以微信、电话方式通知原告来签署合同，但两原告至今未能签署。期间，两原告为了逃避居间服务费，还带着其他中介公司的经纪人到黄兰夫妇居住的酒店，希望以较低的居间服务费与其成交，但黄兰未同意。另因两原告此前已到银行办理了贷款申请手续，且第三人黄兰亦单方面签署了买卖合同，故被告已将20000元的履约保证金转付了给黄兰。且即使未转付第三人，依据委托书第二条约定，因原告违约不配合签署合同的，被告也无需退还履约保证金。被告东莞市乐诚房地产经纪有限公司提出反诉请求：1、判决两原告共同支付违约金69000元；2、判决两原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：与上述答辩意见一致。两原告要求被告退还履约保证金，其行为已经明确表示拒绝履行双方此前签署的《购买委托书》，已构成根本违约，基于此，被告要求两原告按照《购买委托书》第五条约定按照其确认的购买价230万元的3%支付违约金69000元。原告张剑波、刘景琴辩称，被告以根本违约为由要求两原告支付69000元违约金无事实和法律依据。两原告与第三人黄兰没有达成交易的原因是双方关于是否约定银行放贷到账时间以及支付滞纳金的问题没有达成一致，且案涉房屋已经通过被告卖出。另，两原告既没有私下或通过第三方与卖方成交，也没有和卖方进行任何交易，未违反《购买委托书》的相关约定。第三人黄兰对两原告的诉讼请求及被告的反诉请求均没有答辩，在举证期限内亦未向本院提交任何证据。经审理查明，2019年8月5日，原告张剑波与被告签订《诚意金协议》，约定原告张剑波委托被告为房地产中介代理，为原告介绍合适的物业，物业地址为广东省东莞市万科城市*****棕榈园5单元302，认购价格为228万元。付款方式为贷款，首付款延期到原告收到卖房款尾款，原告张剑波向该物业业主支付3000元作为认购该物业诚意金（该诚意金由被告托收）。该物业业主签收之时，此诚意金将自动转为定金，不足约定定金的须补足。如业主签收本诚意金后原告超过签约日期或于签约日期内因故不能履行合约而终止交易，原告同意无条件放弃上述诚意金。原告刘景琴于2019年8月6日签订《购买委托书》，委托被告促成原告购买位于东莞市寮步镇万科城市*****棕榈园5单元302物业，该委托书主要内容如下：1、购买价2300000元，按揭付款。2、在签署本委托书时支付履约保证金20000元给被告，如被告促成卖方按照约定条件签署意愿出售该物业的相关合同或文件的，自卖方签署上述合同或文件之日起，被告有权代原告刘景琴将履约保证金作为定金给付卖方，并承诺在接到被告电话或书面通知之日起3日内到指定地点与被告、卖方签署《房地产买卖及居间合同》，否则被告或卖方有权不予退还该履约保证金。3、被告须严格按照约定尽力促成买卖，如卖方未能在2019年8月9日前按照约定条件签署意愿出售该物业的相关合同或文件的，被告应在上述期限届满后的五日内无息退还履约保证金。原告刘景琴在2019年8月9日前不得单方解除本委托书，否则被告有权不予退还履约保证金。4、原告刘景琴违反如下约定的，应向被告支付相当于购买价格3%金额的违约金：（1）本人或其亲属、授权人、委托人或代理人私下与被告介绍的卖方成交而恶意规避支付居间服务费的；（2）利用或向任何第三方透露从被告处得知的信息进行交易导致被告丧失交易机会产生经济损失的。5、备注：此保证金含叁仟元诚意金，诚意金由刘景琴老公张剑波所交。签订《购买委托书》当日，原告支付保证金20000元给被告。庭审中，两原告确认其系夫妻关系，案涉房屋买卖是双方的合意来进行购买。另查，2019年8月2日，第三人黄兰与被告签署了《住宅租售委托书》，委托被告为第三人黄兰所有的位于东莞市万科城市*****棕榈园5单元302物业出租/出售之经纪公司，第三人黄兰委托被告代收出租/出售之定金、按金及租金/房款，所代收款项在第三人与客户签署《房屋租赁合同》/《房地产买卖合同》时一并转交给第三人黄兰。2019年8月29日，第三人黄兰与被告签订了《房屋买卖居间合同》，但两原告未签字。2019年8月6日，被告将原告保证金中的10000元通过微信转账的方式支付给了第三人黄兰，并提交了微信聊天记录、第三人黄兰写的情况说明予以佐证。后于第三人黄兰签署《房屋买卖居间合同》当日，即2019年8月29日，被告以现金方式支付10000元给第三人黄兰，提交了第三人黄兰写的情况说明予以佐证，但原告对此并不确认，其称不清楚该10000元是否交付给第三人黄兰。现被告主张，该20000元的保证金已经全部作为定金支付给第三人黄兰，原告则主张因房款付款时间双方未达成一致而导致未能最终签订合同，且被告未按《购买委托书》的约定于2019年8月9日前促成卖方签订房屋出售案涉物业的相关合同或文件，被告应退还保证金20000元给原告，并支付相应利息，利息从2019年9月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日止。被告另主张原告曾带其他中介作为居间方与第三人黄兰协商案涉房屋买卖事宜，原告的行为违反了《购买委托书》，应按合同约定支付购房款的3%的违约金，即69000元，但被告并无提交证据证明。以上事实，有原告提交的《诚意金协议》、《购买委托书》、电话录音光盘及文字整理，被告提交的《购买委托书》、《住宅租售委托书》、房地产权证、微信聊天记录、《房屋买卖居间合同》、结婚证、情况说明及第三人黄兰签字照片以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，第三人黄兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。《诚意金协议》、《购买委托书》是基于双方真实意思表示所签订的，双方应依据约定享有相应的权利以及履行相应的义务。关于被告是否应退还保证金20000元的问题，首先，被告主张已经把原告所交的保证金20000元作为定金支付给第三人黄兰，提交了微信转账记录、第三人黄兰写的情况说明及照片，以及结合双方庭审的陈述及原告提交的电话录音，本院对被告的主张予以采信。其次，两原告称2019年8月5日签订的《诚意金协议》中约定“首付款延期到原告收到卖房款尾款”，因截止起诉之日原告仍未收到卖房款尾款，因此未签订《房屋买卖居间合同》。但原告刘景琴在2019年8月6日签署的《购买委托书》中已经承诺在接到被告通知之日起3日内应与被告、卖方签署《房屋买卖居间合同》，该《购买委托书》在《诚意金协议》签署之后，说明两原告已经同意签署《房屋买卖居间合同》，两原告现以签署在前的《诚意金协议》作为未签订《房屋买卖居间合同》的抗辩理由明显不能成立。最后，虽然第三人黄兰于2019年8月29日签订《房屋买卖居间合同》，但其已于2019年8月2日签订的《住宅租售委托书》已表明其意愿出售案涉物业，且双方并未明确《购买委托书》中的“相关合同和文件”具体内容，两原告主张卖方未能在2019年8月9日前签订意愿出售的相关的合同和文件理由不成立。因此，依据《购买委托书》的相关约定，两原告要求被告退还保证金20000元及相应利息依据不足，本院不予支持。关于两原告是否应支付被告违约金69000元的问题，首先，被告并未提交证据证明两原告带着其他中介作为居间方与第三人黄兰协商购买案涉房屋事宜。其次，两原告与第三人黄兰并未私下成交，亦未通过其他中介达成交易而导致被告丧失交易机会造成损失，不符合《购买委托书》中约定的情形。因此两原告无需向被告支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告张剑波、刘景琴的全部诉讼请求。二、驳回被告东莞市乐诚房地产经纪有限公司的全部反诉请求。本案本诉受理费152.07元（两原告已预交），由原告张剑波、刘景琴负担；反诉受理费762.5元（被告已预交），由被告东莞市乐诚房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员 郑 烨二〇二〇年二月八日书记员 尹彩华附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。