沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0103民初6450号原告（执行案外人）：历吉军。委托诉讼代理人：申淑琴，系沈阳市铁西区正浩法律服务所法律工作者。被告（执行申请人）：大连银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区北站路**。负责人：许敬畏，系该分行行长。委托诉讼代理人：张帆，系该分行理债部员工。被告（被执行人）：沈阳苏伯林房地产开发有限公司，，住所地新民市兴隆堡镇兴隆堡村法定代表人：姚振军。被告（被执行人）：沈阳蓝德温泉度假村有限公司，，住所地新民市兴隆堡镇兴隆堡村法定代表人：金辉。被告（被执行人）：沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司，，住所地新民市兴隆堡镇兴隆堡村法定代表人：解令法。被告（被执行人）：姚振军。被告（被执行人）：支秀明。被告（被执行人）：解令法。被告（被执行人）：金辉。被告（被执行人）：仇馨平。原告历吉军与被告大连银行股份有限公司沈阳分行、沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告历吉军委托诉讼代理人申淑琴，被告大连银行股份有限公司沈阳分行委托诉讼代理人张帆到庭参加诉讼。被告沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告历吉军向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于新民市“美国郡百岁温泉二期”23栋3单元9层39号商品房，建筑面积23.44平方米的房产是原告出资购买的，并依法享有所有权；2、依法确认被告大连银行股份有限公司沈阳分行要求执行上述房产其行为违法，并依法予以撤销；3、依法判令被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司将房产尽快交付给原告；4、依法判令被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司给付迟延交付房产从2015年1月1日起至实际交付房产时止的违约金，暂计算2000元，违约金根据银行贷款利率计算；5、本案诉讼费全部由被告承担。事实及理由：原告生活比较困难，没有住房，为了居住，于2012年8月7日，与被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司签订“房屋买卖合同”。合同约定，原告购买被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司开发建设的“美国郡百岁温泉二期”A栋606号房产用于居住，建筑面积15平方米，总房款74000元，赠送5000元的会员卡，原告当日交付74000元的总房款。被告到交房时告知原告A栋楼没有建，可以交付原告23栋楼3单元9层39号的商品房，建筑面积23.44平方米，比原来房产多出的面积，作为违约金的补偿。同时，被告告知原告必须与被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司签订“大连银行沈阳分行团购协议”，原告无奈，只得与被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司重新于2014年1月3日签订该协议。协议约定，原告自愿定购由被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司开发建设的“美国郡百岁温泉二期”23栋楼3单元9层39号商品房，建筑面积23.44平方米，单价2941.42元，总房款68947元（5000元的会员卡没有计算在内），2014年12月31日交房。但是被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司至今没有将房屋交付给原告。因此证明原告与被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司签订的“大连银行沈阳分行团购协议”合法有效，被告大连银行股份有限公司沈阳分行是合同的组织者，对该合同是认可的。时隔五年之久，2018年8月30日，被告大连银行股份有限公司沈阳分行要求法院强制执行该房产，是严重侵害原告合法权益的违法行为，同时超过了诉讼时效，法院应当确认其行为违法，依法予以撤销。被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司不按期交付房屋，给原告造成巨大的精神痛苦和经济损失，依法应当给付延迟交房的违约金，因合同没有约定给付违约金的标准，应当按法定标准执行。同时证明，被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司不按合同规定交付房屋，造成原告至今不能入住，不能办理产权登记，都是被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司的原因，与原告无关。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告的房产完全具备法律规定的情况，望贵院支持原告的全部诉求，使原告的合法权益得到法律保护。被告大连银行股份有限公司沈阳分行辩称，被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司都是关联企业，公司的实际控制人相同，本行给三个公司名下的企业办理企业贷款和个人贷款，企业贷款是500万元，个人贷款也是500万元，由被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司提供贷款业务阶段性担保，由于还款情况不好，对担保公司名下的房产进行查封，是由于金辉和蓝德温泉在本分行的贷款，查封了被告沈阳蓝德温泉度假村有限公司名下的房产，包括原告在内的，该房屋登记在被告沈阳蓝德温泉度假村有限公司名下。被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告沈阳蓝德温泉度假村有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告姚振军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告支秀明经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告解令法经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告金辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告仇馨平经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。原告和被告大连银行股份有限公司沈阳分行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告和被告大连银行股份有限公司沈阳分行进行了举证和质证。被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了出庭应诉及质证的权利。对于当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：大连银行股份有限公司沈阳分行与沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平曾在本院起诉民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月22日作出（2017）辽0103民初10725号民事判决书，判决：一、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司于该判决发生法律效力后十日内偿还大连银行股份有限公司沈阳分行借款本金人民币4617848.17元（截止2017年6月20日）；二、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司于该判决发生法律效力后十日内偿还大连银行股份有限公司沈阳分行借款本金人民币4617848.17元的利息（从2017年6月21日起至该判决确定的债务实际清偿之日止，按合同约定及法律规定计算）；三、如沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司逾期履行该判决的第一、二项，则大连银行股份有限公司沈阳分行对沈阳蓝德温泉度假村有限公司提供抵押的房产（坐落于新民市房屋所有权证号N170029911）享有优先受偿权；四、沈阳苏伯林房地产开发有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平对上述债务承担连带责任保证；五、驳回大连银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。判决生效后，沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平未按期履行判决义务，大连银行股份有限公司沈阳分行向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2018年8月30日作出(2018)辽0103执3474号协助执行通知书，查封了沈阳苏伯林房地产开发有限公司名下的包括位于新民市，建筑面积23.7平方米的房屋在内的多处房产。执行案外人历吉军对此提出异议。本院于2019年4月15日作出(2019)辽0103执异220号执行裁定书，该裁定认为：“最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：‘金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。’本案中，案外人同被执行人沈阳苏伯林房地产开发有限公司未签订正式的《商品房买卖合同》，且涉诉房产至今未交付使用，故案外人提出的异议，不符合上述条款规定的排除执行的法定要件。前述规定第二十九条规定：‘金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。’本案中，案外人未能提供证据证明购买该房屋用于居住且名下无其他居住的房屋，故案外人提出的异议，亦不符合上述条款规定的排除执行的法定要件。综上，对案外人提出的异议，本院不予支持。”驳回了历吉军的异议请求。历吉军不服该裁定向本院提起执行异议之诉。另查，2012年8月7日，原告历吉军与被告沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司签订《沈阳世界温泉部落赛多纳温泉度假酒店会员入会协议书》一份，其中，被告沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司作为“甲方（会籍发行人）”，原告历吉军作为“乙方（会籍申请人）”。协议约定：甲方成立“赛多纳温泉度假酒店会员俱乐部”，乙方自愿申请成为酒店会员。会员卡的名称为总统卡，乙方一次性交纳5000元人民币，成为该酒店会员后，此卡不退，会籍可转让可继承。转让或继承时需在赛多纳温泉酒店办理更名手续。会员2000元/年充值有效期年限自2012年8月7日始。同日，即2012年8月7日，被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司向原告历吉军开具金额为5000元的收款收据。2014年1月3日，原告历吉军与被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司签订《大连银行沈阳分行团购协议》一份，其中，被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司作为甲方，原告历吉军作为乙方。协议约定：乙方自愿定购甲方开发建设的“美国郡百岁温泉二期”23栋3单元9层39号商品房，暂定建筑面积23.44平方米，朝向东，预交单价2941.42元/平方米，预交款金额68947元。甲方承诺，乙方所定购商品房于2014年12月31日前竣工并以清水房标准交付使用。乙方定购的商品房产权面积以新民房产处出具的测绘面积为准，房款按预交单价实行多退少补。乙方交纳的预交款及差价款由甲方开具三联据，待甲方取得商品房预销售许可证双方签订《商品房买卖合同》后，由甲方开具商品房销售发票。乙方在签订《商品房买卖合同》前，可免费办理更名手续一次；签订《商品房买卖合同》后不再办理更名手续。双方共同约定本协议不可更改，不可撤销。被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司在“甲方”处盖章，原告历吉军在“乙方”处签字。同日，即2014年1月3日，被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司向原告历吉军开具金额为68947元的收款收据。再查，庭审中，原告历吉军明确表示案涉房屋并未实际交付，未办理入住手续。案外人申丹与原告历吉军于2008年2月22日登记结婚。庭审中，原告历吉军提供沈阳市不动产登记中心于2019年12月3日出具的《无查询结果证明》两份，载明经查询原告历吉军、案外人申丹未查询到房屋信息记录。证明背面特别说明：本证明查询范围仅限于沈阳市不动产登记中心登记系统内国有土地范围内的房屋电子信息以及商品房预售合同备案信息（不含辽中区）。现不动产登记系统数据处于整合期间，如未查询到相关信息，请到查档窗口进一步咨询。现原、被告因执行问题发生纠纷，原告起诉来院。本院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉和质证的权利，本案被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利，本院根据原告和被告大连银行股份有限公司沈阳分行提供的证据对本案的事实予以认定。本案系案外人执行异议之诉。原告历吉军作为案外人对本院在执行以被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平为被执行人的案件中查封的涉案房屋提出异议，并在执行异议被本院驳回后提起执行异议之诉，请求确认案涉房屋所有权、交付房屋并给付延迟交房违约金，解除本院对案涉房屋的查封，即排除对诉争房屋的执行。综合原、被告的陈述以及各方提供的证据，可以看出本案的争议焦点在于原告（执行案外人）历吉军对案涉房屋是否享有能够排除对诉争房屋强制执行的权利。本案中，原告分别提供了其与被告沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司于2012年8月7日签订的《沈阳世界温泉部落赛多纳温泉度假酒店会员入会协议书》，以及其与被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司于2014年1月3日签订的《大连银行沈阳分行团购协议》各一份，但通过上述两份协议可以看出，《沈阳世界温泉部落赛多纳温泉度假酒店会员入会协议书》所载明的内容系原告在申请成为酒店会员后所获得的权益，并不涉及商品房买卖的主要内容；而对于《大连银行沈阳分行团购协议》，虽该份协议中载明了商品房基本状况、总价款等内容，但协议已载明双方需另行签订商品房买卖合同，而且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”因此，上述团购协议不应当认定为有效的商品房买卖合同。虽被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司为原告开具了收款收据，但原告历吉军在庭审中明确表示案涉房屋并未实际交付，未办理入住手续。被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司与原告之间系债权的法律关系，并未发生物权的法律效力，原告历吉军并未取得坐落于新民市（建筑面积23.7平方米）的房屋所有权。故，对于原告要求确认其对于案涉房屋享有所有权、被告应交付房屋并给付延迟交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”现原告与被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司并未签订有效的书面商品房买卖合同，且原告并未占有案涉房屋。因此，原告提出的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的法定要件。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”虽原告在庭审中提供了沈阳市不动产登记中心于2019年12月3日出具的《无查询结果证明》，但结合该证明背面所特别说明的内容，可以看出，该份证明仅显示原告及其配偶名下在沈阳市不动产登记中心登记系统内国有土地范围内的房屋电子信息以及商品房预售合同备案信息（不含辽中区），并不证明原告购买案涉房屋系用于居住，且其在除沈阳市以外（含辽中区）无其他用于居住的房屋，原告对此应承担举证不能的法律后果。因此，原告提出的异议，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的法定要件。综上，原告所提出的异议并不能排除强制执行的效力。故，对于原告的诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、第二百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告（执行案外人）历吉军的诉讼请求。案件受理费1573元，由原告历吉军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王英霞人民陪审员  李一民人民陪审员  唐占刚二〇二〇年二月二十七日法官 助理  潘鸿飞书 记 员  王 雪本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第二百四十四条规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。采取前款措施，人民法院应当作出裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。