山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初5136号 原告：孔令宝，男，1983年8月1日出生，汉族，某某公司经理，住济南市。 委托诉讼代理人：程济中（特别授权），济南长清大学城法律服务所法律工作者。 被告：济南俊汇置业有限公司，住所地山东省济南市。统一社会信用代码：91370112061198356K。 法定代表人：张超，董事长。 委托诉讼代理人：张政敏（特别授权），女，该公司员工。 原告孔令宝与被告济南俊汇置业有限公司（以下简称济南俊汇公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案。因孔令宝申请鉴定，本案依法中止诉讼。中止诉讼事由消除后，本院依法恢复诉讼,并将本案转为普通程序，于2019年11月11日、2019年12月23日两次公开开庭进行了审理。原告孔令宝及其委托诉讼代理人程济中，被告济南俊汇公司的委托诉讼代理人张政敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孔令宝向本院提出诉讼请求：1.依法确认2018年1月23日孔令宝与济南俊汇公司签订的《恒大悦庭商品房认购书》，于2019年1月23日解除商品房认购书通知到达济南俊汇公司时解除；2.判令济南俊汇公司返还孔令宝已付购房款293735元及利息(以293735元为基数，自2018年1月27日付款97899元起、自7月25日付款195797元+39元起至判决生效之日止，分段按中国人民银行同期贷款利率计算)；3.判令济南俊汇公司赔偿孔令宝可信赖利益损失即涉案房屋的差价损失259161.9元【按济南俊汇公司销售的该楼同等楼层售价（20823元/㎡-18391.64元/㎡）×106.46㎡】；4.判令济南俊汇公司承担全部案件受理费。事实与理由：2018年1月23日，孔令宝（乙方）与济南俊汇公司（甲方）就孔令宝认购济南恒大悦庭楼盘X号楼X单元X室签订《恒大悦庭商品房认购书》（以下简称《认购书》）。《认购书》约定该商品房建筑面积共106.46平方米，单价为18391.64/㎡，总金额1957974元。《认购书》对支付定金及分期支付购房款的时间、金额亦进行了约定。《认购书》签订后，孔令宝按约定于2018年1月23日向济南俊汇公司支付定金2万元，2018年1月27日支付首期房款77899元（含定金2万元）以及2018年7月25日支付第二期房款195797元和滞纳金39元时，两次要求与济南俊汇公司网签合同，济南俊汇公司答复不能网上签订《商品房买卖合同》。济南俊汇公司未在约定期限内与孔令宝订立《商品房买卖合同》构成违约。2019年1月19日，孔令宝通过EMS邮政快递方式向济南俊汇公司提交《解除恒大悦庭商品房认购书通知》；2019年1月23日，济南俊汇公司的许晓丹签收。2019年1月28日，孔令宝及代理人程济中向济南市城乡建设委员会负责网签合同人员调查询问关于恒大悦庭X号楼X单元X室至今未能通过网签合同问题，建委人员打开电脑查看后告知恒大悦庭X号楼X单元X室备案价格一万五千元，代理人抄录部分录音。济南俊汇公司认购书成交单价超出其预售备案申报价格15000元/㎡，造成无法通过网签合同，构成违约和价格欺诈行为。孔令宝及代理人程济中提出解除合同后，向济南市物价局价格监督检查五科工作人员投诉济南俊汇公司不交监管资金以及超备案价每平3000多元销售涉案楼盘，致使孔令宝和众多购房者至今不能网签合同违法欺诈行为。工作人员找到济南俊汇公司恒大山东公司负责销售朱总监交涉此事，其和总经理同意退房退款。2019年3月14日，济南俊汇公司与孔令宝签订《无理由退房协议书》，办理完退房手续，但之后济南俊汇公司称恒大公司深圳总部没有对孔令宝退房退款手续批下来。《认购书》约定，乙方须于2018年1月27日前支付首期房款77899元(不含定金)，并签署《商品房买卖合同》，孔令宝解除商品房认购书通知到达济南俊汇公司后，其未在三个月内向人民法院起诉。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定，《认购书》自解除通知到达济南俊汇公司时解除，故依法应确定孔令宝与济南俊汇公司签订的《恒大悦庭商品房认购书》己解除，判决济南俊汇公司返还孔令宝购房款293735元及利息。由于济南俊汇公司超出其备案价格销售房屋，导致孔令宝逾期一年多不能通过网上签订涉案房屋的《商品房买卖合同》遭受损失，根据相关法律规定，孔令宝可要求解除预约合同并主张损害赔偿。(2018)鲁0112民初826号民事判决书、(2018)鲁01民终5520号民事判决书两份判决书所涉案由及基本事实与本案基本一致，法院判决开发商返还购房款、涉案房屋的差价损失等，二审判决维持原判。综上所述，济南俊汇公司的违约行为，给孔令宝造成了重大经济损失，应当承担违约赔偿责任。孔令宝为维护其合法权益，提起诉讼，望判如所请。 济南俊汇公司辩称，一、济南俊汇公司系合法预售，一直为孔令宝保留房屋，随时可以办理网签，无违约行为，不认可孔令宝单方解除合同的行为效力。二、解除认购书通知无事实和法律依据。首先，双方并未按认购书第二条第三款约定，于支付首期房款时签署《商品房买卖合同》。之后，孔令宝又支付了第二期房款。从双方履行行为上判断，双方签订《商品房买卖合同》的时间已经变更并处于不确定的状态。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款约定，履行期限不明确的，孔令宝随时可以要求济南俊汇公司履行，但应给对方必要的准备时间。但济南俊汇公司并未接到孔令宝要求签订《商品房买卖合同》的通知，而是孔令宝直接向济南俊汇公司邮寄解除合同的通知，该解除通知无任何依据。三、差价损失的承担是以济南俊汇公司存在违约行为为前提的，而济南俊汇公司没有任何违约行为，且销售的房屋单价从未达到孔令宝所述的20826元，就目前的市场来看，孔令宝并无差价损失，反而是济南俊汇公司如果再另行销售该房屋存在差价损失。基于以上事实，请求法院查清事实驳回孔令宝的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下： 1.2018年1月23日，济南俊汇公司（甲方、出卖人）与孔令宝（乙方、买受人）签订《认购书》，由乙方认购济南恒大悦庭楼盘X号楼X单元X室。该商品房建筑面积共106.46平方米，其中，套内建筑面积81.37平方米，按建筑面积计算单价为18391.64元/㎡；按套内面积计算单价为24062.60元；房屋总金额为1957974元。《认购书》第一条约定，乙方同意签署本《认购书》时，支付2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。第二条第三项约定，乙方须于2018年1月27日前支付首期房款77899元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年7月23日前付清195797元；于2019年1月23日前付清293696元；于2019年7月23日前付清587392元；于2020年1月23日前付清783100元。如乙方未能按照约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到济南恒大悦庭项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。第六条约定，如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。 2.《认购书》签订后，孔令宝于2018年1月27日前支付济南俊汇公司款项97899元（包含2万元定金），于2018年7月25日支付款项195797元，滞纳金或违约金39元，剩余房款未支付。双方未签订《商品房买卖合同》，涉案房屋亦未交付。 3.2019年1月19日，孔令宝通过EMS邮政快递方式向济南俊汇公司发出《解除（合同）通知》，通知载明：“2018年1月13日乙方孔令宝与甲方济南俊汇公司签订了《恒大悦庭商品房认购书》，约定孔令宝向济南俊汇公司认购济南恒大悦庭X号楼X单元X室……2018年1月27日孔令宝向济南俊汇公司支付定金贰万元、首期房款77899元，同时孔令宝要求济南俊汇公司徐樱文签订《商品房买卖合同》，徐樱文称目前无法网签《商品房买卖合同》。2018年7月25日孔令宝支付济南俊汇公司195797元，俊汇公司还是无法签订商品房买卖合同。由于济南俊汇公司构成违约，孔令宝依法向济南俊汇公司提出解除《恒大悦庭商品房认购书》，济南俊汇公司依法应三日内退还孔令宝定金贰万元及购房款273696元计293696元。如逾期退还，济南俊汇公司应承担违约赔偿责任，孔令宝将向人民法院提起诉讼”。2019年1月23日济南俊汇公司工作人员许晓丹签收。 4.本案审理过程中，孔令宝于2019年6月25日申请对涉案房屋的市场价格进行鉴定，本院依法委托山东众合土地房地产评估有限公司进行鉴定，后经评估公司多次通知，孔令宝未预交司法评估费，双方亦未就收费金额达成一致，评估公司于2019年9月11日向本院出具《退鉴函》。孔令宝于2019年9月25日向本院提出撤回鉴定申请。济南俊汇公司在本案2019年11月11日庭审中，同意退房和解除《认购书》，但主张是否就孔令宝承担违约责任提起反诉需要核实后确定，至本案庭审结束，济南俊汇公司未提起反诉。 关于双方当事人争议的事实，本院查明如下： 一、济南俊汇公司是否存在因销售价格超出备案价格导致不能网签合同的违约行为，以及《认购书》是否于2019年1月23日解除。 孔令宝主张其两次要求济南俊汇公司签订《商品房买卖合同》均被工作人员告知无法签订，后得知系因济南俊汇公司销售价格超出备案价格，无法办理网签，故济南俊汇公司存在违约行为，2019年1月23日孔令宝发出的《解除（合同）通知》到达济南俊汇公司时，《认购书》解除。孔令宝提交：1.手机录音1份，拟证实2019年1月28日，孔令宝及代理人程济中向济南市城乡建设委员会负责网签合同人员调查询问关于恒大悦庭X号楼X单元X室至今未能通过网签合同问题时,被告知上述房屋超过备案价格15000元，故不能通过网签《商品房买卖合同》的事实。2.通话录音3份，拟证明孔令宝及代理人程济中提出解除《认购书》后,向济南市物价局价格监督检查五科姓魏工作人员投诉济南俊汇公司不交监管资金及超备案价每平方3000多元销售涉案楼盘房屋,致使孔令宝和众多购房人至今不能网签合同的违法行为，魏科长找到济南俊汇公司恒大山东公司负责销售的朱总监交涉,朱总监及总经理同意孔令宝退房退款的事实。3.《无理由退房协议书》照片打印件、《山东公司济南恒大悦庭项目退房审批表》照片打印件各1份，拟证明2019年3月14日，济南俊汇公司代表刘威与孔令宝签订《无理由退房协议书》,办理完涉案房屋退房手续的事实。4.孔令宝就涉案房屋预售备案申报价格1.5万和截止2019年1月19日不能通过网签合同的事实申请本院调取证据。经本院调查，济南市住房和城乡建设局向本院出具《关于济南俊汇公司销售价格问题的回复》1份，载明主要内容包括：按照2016年9月28日济南市人民政府《关于保持房地产市场持续平稳健康发展的通知》文件要求，要严格商品房预售许可管理，对预售报价明显高于项目前期成交价格或周边同类在售项目价格的，实施必要的价格指导，但并不做价格备案。指导价格并不作为企业售价的强制性要求，也不要求企业对外公示。根据《商品房销售管理办法》第十七条规定，商品房销售价格由当事人协商议定。根据《山东省商品房销售明码标价规定实施细则》的要求，商品房销售明码标价实行一套一标，并在交易场所公示。2007年1月1日，按照住房城乡建设部要求，济南市下发《关于加强商品房网上预售管理的通知》，开发企业与购房者签订的新建商品房买卖合同在“济南住宅与房地产信息网”上签订，实现了商品房买卖合同网上联机备案。网签是购房双方通过“济南住宅与房地产信息网”平台自行签订购房合同的交易买卖行为，属于一种市场行为，由双方协商签订。孔令宝对《关于济南俊汇公司销售价格问题的回复》的内容不予认可。 经质证，济南俊汇公司虽认可收到《解除（合同）通知》，但否认存在孔令宝所述的无法签订《商品房买卖合同》的违约行为，辩称解除通知系孔令宝无合法依据的单方解除，不认可解除效力；对证据1不予认可，辩称录音中建委人员身份无法核实，录音内容不能证实为涉案房屋，并不存在备案价；对证据2辩称，真实性无法核实，济南俊汇公司也不清楚具体交涉退房的过程。即便录音内容属实，也只是录音中“魏老师”传达恒大同意往集团报批退房流程，未明确说明会获得审批，无法得出济南俊汇公司同意退房及济南俊汇公司存在违约行为；对证据3内容没有异议，辩称《无理由退房协议书》是根据公司政策,每个客户认购时均会签订，不能据此就认为孔令宝符合无理由退房政策；对证据4的真实性及合法性均无异议，辩称该证据已明确网签是一种交易行为，属于市场行为，不存在孔令宝主张的超过备案价格不能通过网签的问题。 济南俊汇公司主张孔令宝在解除《认购书》之前未向其提出网签合同，该公司不存在违约行为，其他购房人已经办理网签合同，提交：1.涉案房屋所在26号楼的商品房预售许可证1份，拟证明涉案房屋签订《认购书》时已经取得预售手续，销售行为合法，而且具备签订《商品房买卖合同》的前提条件；2.济南俊汇公司与X号楼刘某2018年5月30日签订的《济南市商品房买卖合同》及该房屋产权人为刘某的《房屋权属状况信息》各1份，拟证明该房屋单价为18312.61元，但可以签订正式的商品房网签备案合同，该房屋的权属状态为合同备案。 经质证，孔令宝对证据1的真实性无异议，但辩称该证据只证明2017年12月22日取得了商品房预售许可证，涉案房屋因超过备案价格违法，无法通过网签；对证据2不予认可，辩称不能证实涉案房屋能通过网签合同的事实。 二、孔令宝主张涉案房屋的可信赖利益损失即差价损失有无依据。 孔令宝主张济南俊汇公司存在违约行为，应赔偿孔令宝涉案房屋的差价损失259161.9元，提交：1.（2018）鲁0112民初826号民事判决书及（2018）鲁01民终5520号民事判决书打印件各1份，拟证明两判决所涉及案件事实与本案事实基本相同，已由法院判决开发商返还购房款、涉案房屋的差价损失等。2.孔令宝手机中2019年6月1日自恒大城售楼部拍摄的涉案楼盘济南市商品住房预（销）售明码标价牌（表）照片1份、根据照片内容整理的恒大城商品房价格说明1张，拟证明截止2019年6月1日济南俊汇公司销售涉案楼盘市场价上涨至约20531元/㎡的事实。 济南俊汇公司主张涉案房屋不存在差价损失，孔令宝提交的证据1与本案情况不同，不予认可；从证据2照片的形式上看是济南俊汇公司公示的价格表，但从价格说明来看，所公示的2万多的价格是折前的价格，该价格只是包含基础折扣9折，客户具体购房时会根据销售渠道、付款方式以及领导签批进行具体的打折，最终的合同价并非公示的2万多，且济南俊汇公司目前在售楼盘销售价格也从未达到2万多。济南俊汇公司另提交济南俊汇公司与26号楼庄某2019年4月13日签订的《商品房认购书》、《济南市商品房买卖合同》各1份，拟证明孔令宝主张的差价损失不存在。孔令宝对该份证据不予认可。 本院认为，孔令宝与济南俊汇公司签订的《恒大悦庭商品房认购书》系双方当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。认购书约定，孔令宝须于2018年1月27日前支付首期房款77899元，并签署《商品房买卖合同》，该条款系对孔令宝义务履行期限的约定。双方未签订《商品房买卖合同》，孔令宝之后继续履行《认购书》，支付房款195797元，并支付逾期付款的滞纳金或违约金39元，济南俊汇公司亦未提出异议，视为双方以行为对《商品房买卖合同》签订时间的变更。孔令宝主张曾两次要求济南俊汇公司网签合同，均被工作人员告知无法签订，但未提交证据证实，本院不予认定。孔令宝主张因济南俊汇公司销售价格超出备案价格，不能网签合同，导致其解除《认购书》，但根据济南市住房和城乡建设局出具的《关于济南俊汇公司销售价格问题的回复》所记载的“济南市出台相关的调控政策，对明显高于项目前期成交价格或周边同类在售项目价格的，实施必要的价格指导，但并不做价格备案。指导价格并不作为企业售价的强制性要求，也不要求企业对外公示”“网签属于一种市场行为，由双方协商签订”的内容，结合济南俊汇公司提交的与涉案房屋同属26号楼于2018年1月23日至2019年1月19日期间刘某所购买的商品房办理网签合同的事实，本院认定孔令宝主张的济南俊汇公司销售价格超出备案价格，导致不能网签合同的主张证据不足，本院不予认定。因孔令宝主张的因济南俊汇公司违约导致其解除《认购书》不能成立，双方此前亦未就解除《认购书》达成协议，故孔令宝发出的《解除（合同）通知》于2019年1月23日到达济南俊汇公司时不能产生《认购书》解除的法律后果，本院对其主张的《认购书》于2019年1月23日解除不予支持。济南俊汇公司在2019年11月11日庭审中同意解除双方签订的《恒大悦庭商品房认购书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，故本院认定孔令宝与济南俊汇公司签订的《认购书》于2019年11月11日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案合同于2019年11月11日解除后，济南俊汇公司应当返还孔令宝所支付的购房款，其未及时返还，会给孔令宝造成一定的资金占用期间的利息损失，因孔令宝主张的利息标准即中国人民银行贷款基准利率标准已于2019年8月20日取消，本院对其主张的利息支持以293735元为基数，自2019年11月12日起至判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的数额。关于孔令宝主张的可信赖利益损失即差价损失，本院认为，因孔令宝提交的证据不能证实涉案《认购书》的解除系济南俊汇公司的违约行为导致，故其主张的差价损失没有依据。且《认购书》对房屋价格进行了约定，济南俊汇公司亦陈述房屋尚未出售，现能办理网签，故如双方继续履行《认购书》，签订《房屋买卖合同》，房屋价格亦系按照《认购书》中确定的价格，不存在孔令宝多支付价款问题。综上所述，本院对孔令宝主张信赖利益损失即差价损失的请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、孔令宝与济南俊汇置业有限公司2018年1月23日签订的《恒大悦庭商品房认购书》（编号：000X）于2019年11月11日解除； 二、济南俊汇置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还孔令宝购房款293735元； 三、济南俊汇置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付孔令宝以293735元为基数，自2019年11月12日起至判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息； 四、驳回孔令宝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9329元，由孔令宝负担3623元，济南俊汇置业有限公司负担5706元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  周 慧 人民陪审员  张广延 人民陪审员  李 娜 二〇二〇年二月二十四日 法官 助理  赵增磊 书 记 员  郭迎超