广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初16157号原告：陈秀华，女，汉族，1964年4月10日出生，住广东省珠海市香洲区****************，公民身份号码：440************28X。委托诉讼代理人：赖伟光，广东诚迅达律师事务所律师。被告：胡林晓，男，汉族，1966年5月2日出生，住湖南省津市市三眼桥59号附601号，公民身份号码：432************658。原告陈秀华与被告胡林晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈秀华及其委托诉讼代理人赖伟光与被告胡林晓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈秀华向本院提出以下诉讼请求：1.请求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年10月1日终止；2.请求判令被告立即腾退其占用的吉大吉莲商业城一层810商铺；3.请求判令被告支付拖欠的租金6400元和2019年10月1日后至实际腾退商铺之日止的商铺占用费（占用费按4500元/月计算）；4.请求判令被告支付拖欠的计算至2020年1月10日的物业管理费、水电费3744.20元及2020年1月11日后至腾退商铺之日止的物业管理费、水电费。事实和理由：1998年6月23日，原告与珠海经济特区远源房产实业有限公司签订《商品房预售合同》，购买位于珠海市吉大吉莲市**侧“吉莲商业城”一层810号商铺。1998年7月28日，出售方将商铺交付原告使用。被告胡林晓与被告宋炳兰是夫妻关系。2002年5月初，被告胡林晓与原告签订《商铺租赁合同》，原告将上述商铺出租给被告，租赁期限为1年，自2002年6月1日起至2003年6月1日止。租赁期限届满后，被告继续承租商铺，期间多次调整租金，但双方未签订书面合同。2015年10月1日，双方再次签订《商铺租赁合同》，约定被告继续承租商铺，租赁期限自2015年10月1日起至2017年10月1日止，每月租金2000元，合同约定租赁期间不得转租、转让、联营等。在租赁期间，双方协商一致调整了租金。2017年9月，在合同租赁期即将届满时，被告要求再租两年商铺，原告表示同意，后确定续租期间每月租金3200元，双方权利义务按原合同执行，没有续签书面合同。2019年3月，原告朋友告知原告，说承租人在原告商铺门口张贴转让告示，原告随即致电被告胡林晓，告知其无权向第三人转让商铺，若不想经营可随时交还商铺。2019年8月1日，原告在商铺门口张贴《温馨提醒》，通知被告租赁期限至2019年10月1日止，要求被告在合同期满时结清欠款并交还商铺，后又将上述张贴内容用微信发给被告胡林晓。被告支付了2019年7月前的租金，但拒付8月以后的租金。2019年10月1日，原告要求被告交还商铺，被告胡林晓非但没有交还商铺，还与其妻子宋炳兰一起搬到商铺居住。2019年10月11日，双方到吉大街道办司法所调解此事，但被告提出无理要求，拒绝交还商铺，调解无果而终。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，被告须依约支付租金。双方签订的租赁合同已于2019年10月1日终止，被告须在合同终止日腾退交还商铺。被告在合同终止后占用商铺，原告有权参照附近同类商铺租金标准（4500元/月）请求被告支付商铺占用费。为维护原告合法权益，特提起本诉讼。原告提供了如下证据：1.商品房预售合同；2.房款收据；3.商铺租赁合同；4.温馨提醒；5.最后告知；6.微信聊天记录；7.物业管理欠费明细（暂计至2019年10月份）；8.物业管理欠费明细（暂计至2010年1月10日）。被告胡林晓辩称，原告提供的2002年的合同是真实的，但不是原始合同，因被告申请营业执照时工商部门需要，被告请求原告签订的临时合同，原告同时提供了身份证复印件和房产证明。原始合同租金为2000元/月，十多年过去了租金不可能保持不变，由此可见原告出示的2015年到2017年的两年合同是假合同。今年被告女儿在公安局官网上发了一封请求函，由吉大办事处司法所组织调解，调解时被告第一次见到2015年到2017年的合同。2001年被告夫妻双双下岗后租下原告商铺，被告没这么多钱，好不容易凑够钱支付原告12000元现金，其中转让费8000元，二个月房租押金4000元，没有收条。半个月后才交第一次房租2000元，实在没钱了。十年后，被告得知原告没有房产证，又风闻拆迁，被告决定转让，贴出转让通知后原告没有任何异议。不久被告提出修改重签合同，要求增加可以转让的条款，原告多次口头答应，但被告每次见到原告提出时其总以各种理由推脱。原告一直在房租上有所优惠，我很感谢，当时很相信原告，觉得原告做人很好，于是被告近十年没有再提。2017年年中，被告和原告沟通装修，经原告同意后于2017年10月完成装修换行开业，开业后不久，原告试吃了被告的米粉并说装修一下漂亮多了。这次装修花光了被告的积蓄，还装了大空调，被告决定好好奋斗几年。无奈87岁和84岁的父母同时生病，被告既担心又害怕，只能暂时回家并贴出转让通知，当时是2018年10月份，原告是知道的，并没说什么，关门转让期间被告也一直按时交租。2019年3月有案外人小钟提出转让，被告马上与原告沟通，原告提出只签两年合同，房租涨至4200/月且每年涨300元/月并可随时收回。小钟提议签三年合同，将随时收回改成口头协议并提前一年通知，原告同意并约定第二天签合同。第二天原告却直接电告小钟，说不签合同了，并继续向我催缴房租。如此反复几次后，被告电告原告，再这样做不交房租了。期间被告和家人多次恳请原告及官方出面调解座谈，均无果。原告还指使其弟对被告老婆动手，两次把被告老婆拎出店外，在邻居的干涉下才没造成大的伤害。被告报警后，原告老公竟然在派出所公然威胁，其弟既不理睬被告提出的道歉要求，又不去派出所二次调解，丝毫没有意识到自己行为上的错误。现在原告既不准被告开档，又要收取房租，要求被告腾退不予补偿，还不准转让，天理何在？被告不开档哪里有钱交租，现在邻居帮忙也只是混口饭吃，被告也不愿住在没有水电的店铺里，原告二十年不出一分钱，不维护店铺的基础设施。综上所述，原告提交的两份合同均无法律效力，原告不承认自已过错在先，没有法院判决被告不撤离店铺。不交房租责任在原告，被告愿意服从法院判决。另外4500/元房租是商铺这条街的最高价，原告在派出所更是要求8000/月的高价，水电管理费是原告不准被告开档造成的，理应由原告承担。被告提供了如下证据：1.银行转账凭证；2.房屋预售合同；3.2002年到2003年的租赁合同；4.给原告的信；5.下岗证；6.2015年至2017年的房屋租赁合同；7.案件进度告知书；8.报警回执；9.请求函；10.微信截图；11.请愿书；12.装修协议；13.光盘1张。经审理查明,原告与珠海经济特区远源房产实业有限公司于1998年签订了商品房预售合同，原告购买吉莲商业城第一层810号商铺。之后，原、被告签订了一份租赁合同，约定：原告将位于吉莲商业城810号的商铺租赁给被告作经营场所，铺面面积42平方米，租赁期限为一年，自2002年6月1日至2003年6月1日止；每月租金800元，须于每月10日前支付当月租金，延期交租的，从当月8号起每天加收2%的滞纳金，超过5天，原告有权收回铺位、终止合同并不退回押金；签订合同之日，被告需预付2000元押金及交当月租金；原告提供出租商铺的完好的卷闸门、木门、玻璃门窗、楼梯及现时所有的设施（有关设施可参考原告购房合同）；在租赁期间，被告承担商铺的管理费、清洁费、水电费、税金及务工证等行政公共事业费；租赁期间，被告不得擅自改变商铺的结构，如商铺和设备有人为造成的损毁，被告应给予相应的损失赔偿；被告不得将铺位转租、转让或作其他违法活动；合同期满，原告验收合格，退还押金，铺位损坏部分由被告负责维修或在押金中扣除维修费。在租赁合同的履行过程中，原、被告对于租金标准进行了变更，其中2015年10月1日至2016年10月31日期间每月租金为2400元，2016年11月1日至2017年10月31日期间每月租金为2800元，2017年11月1日至2018年10月31日期间每月租金为3000元，2018年11月1日之后每月租金为3200元。2018年11月，被告在商铺张贴转让条，拟对商铺进行转让，原告不同意被告进行转让。被告交纳租金至2019年7月31日，2019年8月1日之后的租金至今未向原告交纳。2019年8月3日，原告向被告发出温馨提醒，通知被告租赁合同于2019年10月1日期满，请被告将属于其的物品搬走、打扫干净并结清物业所欠的水电费、管理费及其他一切费用，交还商铺，期满不搬走业主有权处理商铺里的一切物品，由此造成的一切损失由被告自行承担，业主不负任何责任。被告于当日下午收到上述温馨提醒。2019年10月28日，原告向被告发出最后告知，通知被告拖欠房租三个月，合计租金9600元，拖欠管理费、水电费三千多元，多次催促被告交清欠付的一切费用并交还商铺，被告不但不交还物业还强行霸占商铺，敲诈勒索15万元，造成原告商铺不能自用，经济损失严重，现限被告于2019年10月31日前搬走物品并交还商铺，逾期不搬作垃圾处理，由此造成的一切损失由被告自行承担，业主不负任何责任，并将通过法律途径向被告追诉所欠的一切费用。原告称双方共签订了两份租赁合同，除了上述租赁合同外，双方于2015年10月1日又签订了一份租赁合同，租赁标的物仍为吉莲商业城一层810号商铺，租赁期限自2015年10月1日至2017年10月1日止，每月租金2000元。原告同时称，因被告是下岗工人，被告需要使用租赁合同办理营业执照，故两份租赁合同书写的租金标准较实际租金标准低。原告另称，水电费、物业费是由被告直接向物业公司交纳，但自2018年11月起的物业费、水电费被告至今未向物业公司交纳，原告也未代替被告向物业公司交纳。被告称双方共签订了两份租赁合同，租赁期限自2002年6月1日至2003年6月1日止的租赁合同是被告为了办理工商营业执照而签订的临时合同，除了该合同外，双方于2001年还签订有一份租赁合同，租赁期限为两年，每月租金为2000元。被告同时称，被告一直要求与原告重新签订租赁合同，要求在租赁合同中不要注明不得转让，但原告不同意，所以2001年签订的租赁合同到期后双方未再签订租赁合同，原告提供的2015年10月1日签订的租赁合同是不真实的。被告另称，物业费、水电费其支付至2018年年底，不清楚具体支付至几月份，租赁合同虽约定押金是2000元，但其实际支付了4000元押金，还支付了8000元转让费，被告在经营期间还对商铺进行了装修。本院认为，原、被告签订的租赁期限自2002年6月1日至2003年6月1日止的租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，被告继续使用租赁物，原告也没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。即便如原、被告所述，双方之间还存在2001年签订的租赁期限为两年的租赁合同及2015年签订的租赁期限为两年的租赁合同，该两份租赁合同也均到期届满，双方之间的租赁合同亦变更为不定期租赁合同。不定期租赁合同双方均可随时解除，但出租人解除应在合理期限之前通知承租人，原告于2019年8月3日通知被告租赁合同于2019年10月1日解除，被告也于2019年8月3日收到了上述通知，原告解除租赁合同给予了被告合理期限，符合法律规定，原、被告之间的租赁合同于2019年10月1日解除。租赁合同解除后，被告应当向原告交还租赁商铺，原告主张被告腾退案涉商铺有法律依据，本院予以支持。关于原告主张的自2019年8月1日起的租金和房屋占有使用费，被告欠付的自2019年8月1日至2019年10月1日的租金被告应予以补交，被告在租赁合同解除后仍在占用案涉商铺，应按照租赁合同确定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。在租赁合同的履行过程中，双方对租金标准进行了数次变更，2018年11月1日之后的租金标准为每月3200元，双方未对该租金标准再行进行变更，故租金和房屋占有使用费的标准均应为每月3200元，原告主张参照同地段租金标准计算没有法律依据，故被告应补交自2019年8月1日至2019年10月1日期间的租金6400元及支付自2019年10月1日至被告腾退商铺之日止的按照每月3200元标准计算的房屋占有使用费。关于原告主张的物业管理费、水电费，按照租赁合同的约定，上述费用应由被告直接支付给物业公司，原告也未代替被告向物业公司支付，原告现无权要求被告直接向其支付，故原告诉请的物业管理费、水电费本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、确认原告陈秀华与被告胡林晓之间的房屋租赁合同自2019年10月1日解除；二、被告胡林晓于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈秀华腾退珠海市香洲区吉大吉莲商业城第一层810号商铺；三、被告胡林晓于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈秀华支付拖欠的自2019年8月1日至2019年10月1日期间的租金人民币6400元；四、被告胡林晓于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈秀华支付按照每月3200元的租金标准计算自2019年10月1日至腾退珠海市香洲区吉大吉莲商业城第一层810号商铺之日止的房屋占有使用费；五、驳回原告陈秀华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2455元，由原告陈秀华负担人民币32元，被告胡林晓负担人民币2423元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二〇年二月十日书记员 卢燕婷