云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初4439号原告：西双版纳捷诚钢结构制品有限公司。住所：云省西双版纳景洪市机场老路旁。统一社会信用代码：915328007506782081。法定代表人：缪建平，男，汉族，1960年11月21日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，职务执行董事。委托诉讼代理人：何维飞，云南泰华律师事务所律师，特别授权代理。被告：车昆坤（别名：车黎涓），女，汉族，1981年7月9日出生，身份证住址西双版纳州勐腊县，现羁押于西双版纳州看守所。委托诉讼代理人：仇正理，系云南说法律师事务所律师，特别授权代理。被告：岩罕温，男，傣族，1971年11月20日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：李兆仁，云南方中律师事务所律师，特别授权代理。原告西双版纳捷诚钢结构制品有限公司与被告车昆坤、岩罕温租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告的法定代表人缪建平及委托诉讼代理人何维飞、被告车昆坤的委托诉讼代理人仇正理、被告岩罕温的委托诉讼代理人李兆仁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告车昆坤（车黎涓）于2018年1月28日签订的《酒店租赁合同》；2.判令二被告共同向原告支付拖欠的房屋租金632000元（已扣除保证金20万元），并承担违约金20万元，并自2019年8月1日起至房屋实际交付之日止，按照每日2500元向原告支付房屋使用费；3.判令二被告共同向原告支付拖欠的水费、垃圾处置费2654元，电费12664.7元，电梯检测及维护费515.9元；4.判令二被告共同向原告支付床上用品及沙发使用折旧费50091元、酒店客房家具使用折旧费11万元，因被告使用不当造成的二次维修费用12700元；以上费用共计1020625.6元。5.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2018年初，二被告自称夫妻，多次向原告公司的经理廖建平提出想共同承租原告的房屋做酒店。经协商，2018年1月28日，原告起草好租赁合同，将二被告作为共同承租人。签订正式合同时，被告岩罕温提出他是在职公务员，不方便出现在合同中，为此，原告将岩罕温的名字删除，与被告车昆坤签订了《酒店租赁合同》。合同约定，原告将位于景洪市的二层至九层部分客房和一层3间住房、1间铺面、1间酒店大堂出租给被告车昆坤作为酒店，租金为每年90万元，两年一付。水电费、网络通讯费、电视收视费、卫生费由乙方据实支付，其中：2019年1月31日之前的网络通讯费和电视收视费由原告承担，2018年8月31日之前的电梯维护费由原告承担，并约定履约保证金和财务押金20万元。合同签订后，二被告支付了房屋租金518000元，保证金20万元，其中保证金20万元系被告岩罕温通过存现15万元、通过银行转账5万元支付给原告。原告按照合同约定交付了房屋，并额外为被告购买了全部酒店用品，二被告在不用进行其他投资的情况下接受经营。经营期间，二被告共同生活居住在酒店的四楼，并抚养一个女儿。酒店由被告车昆坤负责联系客源，被告岩罕温负责酒店的日常管理。由于二被告支付了首次租金后（未按合同付清），迟迟不按合同约定支付租金。经多次口头催收，二被告一拖再拖，2019年2月28日，原告将二被告叫到办公室，向二被告发出《催收房租通知》，要求二被告在2019年3月30日前支付拖欠的租金，二被告无异议并在通知书上签名捺印。事后，二被告还是以各种理由拖延不支付租金。2019年6月，被告车昆坤因涉嫌诈骗，被景洪市公安局刑事拘留。期间，被告岩罕温多次表示会想办法把租金补上。但是到了2019年7月31日，被告岩罕温突然翻脸，在既没有结清员工工资及酒店拖欠的材料款，也没有结清酒店水电费的情况下，告知原告，他和车昆坤不是夫妻，他只是帮助车昆坤管理酒店，然后就离开了酒店，导致酒店散伙并处于无人管理的状态。经原告对酒店检查，发现酒店部分墙面脱落，卫生间地板被水侵蚀，为此原告对酒店进行二次维修，支出费用12700元。被告车昆坤辩称，一、本案合同的签订人及履行人均为车昆坤，与岩罕温无关。二、车昆坤不应当再支付原告租金，原因如下：1.双方约定租金为90万元每年，起算时间为2018年5月1日，因车昆坤涉嫌刑事案件被拘留，已无法履行合同，车昆坤让当时的管理人岩罕温通知原告于2019年8月1日解除合同，因此应付租金的时间为15个月。双方合同约定租赁的是103间装修好客房的酒店，在签合同时，原告已经完成装修的房间为75间，未完成装修的为28间，并约定三个月内装修好后交给车昆坤，因此租金应下调，从公平角度出发，应下调至66万每年，故车昆坤应支付给原告的租金为82.5万元。2.车昆坤共支付给原告71.8万元，因原告未能交付28间客房，在2019年初，双方达成由原告出地砖，其他全部由答辩人出资装修，费用结算后抵扣租金的口头协议，车昆坤安排段社梁入场装修，至车昆坤被刑拘之时装修已基本完成，共计产生装修人工费（含墙面腻子粉）15.59万元，购买卫生间门、卫生间钢化磨砂玻璃、洗漱台、卫生间用五金、28件客房窗帘等共计支出约10万元。此外，解约后，车昆坤购买的厨房中的大小冰箱、冰柜及大堂用的电脑、打印机、大型红木屏风、按摩椅等由原告扣押至少价值10万元。以上共计107.75万元，除去应当支付的82.5万元，仍有余款25万元以上。3.折旧是原告出租酒店本应承担且必然产生的，不应由车昆坤支付。4.车昆坤因客观原因无法履行合同，并不是故意违约，因此车昆坤不应承担违约责任。原告要求的二次维修费，因酒店新使用就出现墙皮脱落等，显然是酒店自身工程质量问题，不应由车昆坤承担。即使要承担违约责任及二次维修费，车昆坤剩余款项亦可覆盖该费用。被告岩罕温辩称，同意车昆坤的意见，二被告之间仅是男女朋友关系，并未一起生活，车昆坤的法律责任不应归给岩罕温。且岩罕温未参与分红，只是短暂的管理人。本案租赁合同是原告与车昆坤签订，岩罕温不是合同主体，既然不是合同主体就不应当承担合同的义务。岩罕温虽然在原告提交的催款通知上签了字，但并没有明确表示要帮车昆坤还钱，事实上岩罕温作为管理人没有义务还租金。并且根据车昆坤的答辩，租金早就还清，而且还付超了。岩罕温作为酒店管理人，在2019年7月30日向原告发出解约通知，当时合同应该已经终止了，从那个时候就不应再计算租金。虽然岩罕温与原告之间有过走账记录，但岩罕温作为车昆坤的管理人，有走账记录很正常，当时是因为车昆坤的卡不能正常使用。原告对岩罕温的诉求没有事实和法律依据。原告针对诉讼请求依法提交了证据，本院对能够证实本案待证事实的证据予以认定并在卷佐证。根据庭审查明的事实以及本院对证据的认定情况，本院对本案的事实认定如下：2018年1月28日，车昆坤（乙方）与原告（甲方）签订一份《酒店租赁合同》，约定甲方将位于景洪市间及酒店大堂1间租赁给乙方作为经营宾馆用。并约定其中八至九层客房28间尚未完工，于宾馆开业后3个月内施工完毕交付乙方。租赁期限约定为2018年2月1日至2024年4月30日共6年。对租金及其他费用约定为：年租金为90万元，以现金方式两年一付，具体为2018年5月1日前支付180万元，2020年5月1日前支付180万元，2022年5月1日前支付180万元。水电费、网络通信费、电视收视费、卫生费按实际使用收费，其中，2019年1月31日前的网络通信费和电视收视费由甲方承担，2018年8月31日前的电梯维护费由甲方承担。乙方在签订合同时需支付给甲方20万元履约保证金及财务押金，在正式开业前3日内将两年的租金180万元支付给甲方。合同期满后，如乙方无违约行为或没有房屋损坏情况，押金退回且不承担利息。在双方权利义务部分，约定了乙方有保证酒店房屋及室内设施、家具等完好，损坏照价赔偿。在违约条款部分，约定了若一方违约，单方解除合同的，应向对方支付20万元违约金，并赔偿对方在租赁房屋内的一切投资损失。其中，乙方违约的，甲方可将20万元保证金作为违约金不予返还。合同第六条其他约定部分约定了自签订合同之日起3个月作为乙方的开业准备期，该期间不作为租赁期，租赁期自准备期届满后开始计算。但准备期内因乙方生产经营产生的除房租以外的所有费用由乙方自行承担。2018年2月8日，被告岩罕温通过其在农村信用社的账户向原告存现及转账共计20万元，被告车昆坤在合同履行过程中向原告支付了51.8万元租金。2019年2月28日，原告向车昆坤发出一份《催收房租通知》，其主要内容为：告知被告车昆坤应于2018年5月1日前支付两年租金共计180万元，实际截止2019年2月28日只支付了518000元，还欠租金1282000元一直未交。并敦促车昆坤于2019年3月30日前支付拖欠的房租。如逾期未交，原告将于2019年3月30日起，每日按所欠租金的3%加收滞纳金，并解除租赁合同，收回房屋，并要求赔偿损失。该通知书下方空白处有车昆坤签名捺印及手写的“情况属实，我同意按此通知处理。”，另有被告岩罕温的签名捺印及手写的“情况属实，我同意。”。2019年7月30日，被告岩罕温以管理人的身份向原告发出一份《解约通知》其主要内容为：车昆坤与原告签订《酒店租赁合同》并经营“车厘子捷诚酒店”，现车困坤因涉嫌刑事犯罪被逮捕，已经不具备合同履行条件。岩罕温亦不愿意代车昆坤管理，在此通知原告接收酒店，办理移交手续，否则造成损失由原告承担。原告接收后需通过律师另行与车昆坤办理解约手续。2019年8月13日，原告为涉案房屋支付2019年6月6日-8月6日的水费2046元，支付2019年7月-8月的垃圾处置费608元，支付2019年6月到7月的电费7863.71元，于2019年8月23日支付2019年7月到8月的电费4800.99元，于2019年8月27日支付电梯检测费515.9元。另查明，原告并未按约定向车昆坤交付涉案酒店八至九层28间客房。车昆坤于2019年6月因涉嫌刑事犯罪被逮捕。2019年12月1日，原告已将涉案租赁房屋75间客房租赁给案外人。本院认为，关于二被告是否应该共同向原告支付拖欠租金、相关费用及违约金的问题。因与原告签订《酒店租赁合同》的相对方是被告车昆坤，另外，原告发出的《催收房租通知》抬头仅为车昆坤，被告岩罕温虽在《催收房租通知》上签名并书写“情况属实，我同意”，但该通知上承租方签名处为车昆坤签名，岩罕温并未在承租方标识处签名，而是在通知书下角其他空白处签名书写，并未明确其是以何种身份在通知书上签名,其书写内容的含义从字面意思理解也不能得出其愿意支付租金的意思表示。原告认为被告岩罕温也是酒店实际承租人，但并未提供相应证据予以证实。故本院仅支持原告要求被告车昆坤承担相应支付责任的诉讼请求。关于租赁合同是否解除的问题。本院认为，原告与被告车昆坤签订的《酒店租赁合同》是双方真实的意思表示，双方应按合同约定行使权力、履行义务。原告要求解除双方合同的诉讼请求，因车昆坤亦同意解除合同，但认为合同解除的时间应为其向原告送达解约通知之时，即2019年7月30日。本院认为涉案合同的一方即被告车昆坤在合同履行过程中因与本案无关的其他行为被公安机关采取强制措施，已经丧失继续履行合同的能力。被告岩罕温向原告发出解除合同的通知并述明原因，且其后并未再经营涉案酒店。故双方租赁合同实际已经在2019年7月30日由被告单方解除。原告第二项诉讼请求中计算租金的时间为2018年2月1日-2019年7月30日，可知原告也认可了合同解除的时间为2019年7月30日，故现原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。关于租金的计算，本院认为，双方约定年租金为90万元，且约定于2018年5月1日前支付第一次租金180万元（两年租金），被告车昆坤在合同签订后至2019年2月28日原告发出书面的催款通知时，仅支付了518000元租金及20万元保证金，故车昆坤存在拖延支付租金的行为。因双方在合同中约定了合同签订后的三个月为准备期，被告不需支付租金，故租金的起算时间应为2018年4月29日，又因为合同解除的时间确认为2019年7月30日，故租金计算的时间为2018年4月29日至2019年7月30日。另外，双方还约定原告应于宾馆开业后3个月内将宾馆八至九层28间客房装修完毕并交付车昆坤，但至合同解除之日仍未完成交付。原告认为系车昆坤拖欠租金，故其可以不交付上述28间客房的意见，因原双方在合同中并未约定支付租金和交付28件客房的履行顺序为车昆坤先支付租金后原告才交付上述客房，且一直到2018年底双方才对装修进行协商，故原告的该辩解意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付租赁人，……”的规定及公平原则，本院对被告要求根据实际交付的租赁物减少租金的意见予以支持，因双方约定交付的租赁物为103件客房、1间办公室、3间住房、1间铺面以及1间大堂，其中有28件客房是未交付的。根据交付比例，本院认为双方租金应酌情下调至每年70万元。综上，2018年4月29日至2019年7月30日的租金为87.5万元（70万元+70万元÷12个月×3个月=87.5万元）。扣除车昆坤已经支付的51.8万元租金，还欠35.7万元。对原告要求支付拖欠租金的诉讼请求本院予以支持，但金额应为35.7万元。至于原告要求支付自2019年8月1日至房屋实际交付之日的房屋使用费的诉讼请求，因原告未提供合同解除后被告仍然实际占有涉案房屋的证据，且原告已于2019年12月1日将客房租赁给案外人。故原告的该项诉讼请求没有相应证据证实，本院不予支持。因双方在合同中约定的违约责任为：若一方违约，单方解除合同的，应向对方支付20万元违约金。本案中岩罕温作为酒店管理人向原告发出解约通知，车昆坤对此也予以认可，可知本案存在被告单方解除合同的行为，根据双方约定的违约责任条款中对乙方违约时，甲方可将乙方交纳的20万元保证金作为违约金不予返还的约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，……”的规定，原告要求被告支付违约金20万元的诉讼请求本院予以支持。由于车昆坤已向原告交纳过20万元保证金，该保证金可抵作违约金，原告可不予返还。根据双方约定：水电费、卫生费按实际使用收费（其中2018年8月31日前的电梯维护费由甲方承担）。又根据原告于2019年8月13日为涉案房屋支付2019年6月6日-8月6日的水费2046元，支付2019年7月-8月的垃圾处置费608元，支付2019年6月到7月的电费7863.71元，于2019年8月23日支付2019年7月到8月的电费4800.99元，于2019年8月27日支付电梯检测费515.9元，故原告要求被告支付拖欠的水费、垃圾处置费2654元，电费12664.7元，电梯检测及维护费515.9元的诉讼请求本院予以支持。因双方在合同中有乙方有保证酒店房屋及室内设施、家具等完好，损坏照价赔偿的约定。原告于2019年8月2日将租赁房屋75间客房及1-7层走廊的损坏墙面修补及对75间卫生间地板缝重新填缝工程以12700元包干价承包给案外人孙美丽进行施工，孙美丽于同月16日出具《领据》表示收到原告支付的12700元款项。维修合同中显示，墙面修补属于墙皮脱落损坏后修补，地板缝重新填缝是属于地板水泥缝侵蚀后重新填缝。本院认为，墙皮脱落损坏的修复应当属于双方合同约定损坏照价赔偿的范围，而地板缝填缝是受到侵蚀后需重新填缝，由于卫生间功能的特殊性，地板缝受到侵蚀很大程度上属于使用中的损耗，不应属于损坏照价赔偿的范围，但该维修费系包干价支付，并未区分两项工作分别的费用，而本院仅支持原告对墙面修复的支出，故原告要求支付二次维修费12700元的诉讼请求，本院酌情支持6000元。关于原告要求被告支付床上用品、沙发、家具使用折旧费的诉讼请求，因双方并未对上述费用进行约定，原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于被告车昆坤提出要求对涉案酒店第8、9层共28间客房的装修款进行司法评估的申请。本院认为，装修行为虽实际存在，但被告车昆坤至今并未支付过任何装修款，现车昆坤要求对装修款进行评估并主张用该装修款与租金进行抵消的意见，因该评估申请涉及到案外第三人的利益，且装修行为与本案诉争的租赁合同并无实质性关联，相关当事人可就装修问题进行另案起诉处理。故对车昆坤的该评估申请本院不予同意。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告车昆坤在本判决生效后三十日内支付原告西双版纳捷诚钢结构制品有限公司拖欠的房租35.7万元及违约金20万元（根据原告与被告车昆坤在租赁合同中的约定，被告车昆坤先前向原告交纳的20万元保证金可抵作本判项确定的20万元违约金，由原告不再退还即可，视为违约金现已履行完毕）。二、被告车昆坤在本判决生效后三十日内支付原告西双版纳捷诚钢结构制品有限公司拖欠的水费、垃圾处置费2654元，电费12664.7元，电梯检测及维护费515.9元。三、被告车昆坤在本判决生效后三十日内支付原告西双版纳捷诚钢结构制品有限公司维修费6000元。四、驳回原告西双版纳捷诚钢结构制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13986元，由被告车昆坤负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告车昆坤将其应负担的案件受理费径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  冉佶玉人民陪审员  李 虹人民陪审员  张承林二〇二〇年二月十三日书 记 员  依旺叫