海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初11196号   原告：邱进香，女，1971年4月24日出生，汉族，住海南省定安县。公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：邱进花（原告邱进香的姐姐），女，住海南省定安县。   原告：邱进花，女，1969年3月20日出生，汉族，住海南省定安县。公民身份号码：XXX。   被告：海南德善房地产经纪有限公司，住所地海南省海口市美兰区国兴大道**盛达景都******首层**。统一社会信用代码：91460100MA5RD7596E。   法定代表人：张莉英，该公司总经理。   委托诉讼代理人：黄学文，海南大兴天泰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘鹏，海南大兴天泰律师事务所实习律师。   原告邱进香、邱进花与被告海南善德房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱进花并作为原告邱进香的代理人与被告的委托诉讼代理人黄学文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告邱进香、邱进花向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还中介费22500元；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年10月28日，经被告介绍，原告与案外人林友琼、冯所鑫、伍玉珠、冯所铮、谷鑫春签订了《房地产买卖契约》，约定案外人将位于海口市美兰区滨江西侧的水滨花园6栋405房出售给原告，总购房款为750000元。2018年10月29日，原告付给被告中介费22500元。此后，原告多次催促被告及案外人办理该房买卖公证手续，但被告却借口拖延。原告经多方调查和咨询，得知该房属于政府保障性住房，尚未具备上市交易的条件。2019年5月16日，经海口市美兰区人民法院主持调解，原告与案外人解除了《房地产买卖契约》。原告曾多次要求被告返还中介费，均遭到被告的拒绝。综上所述，被告的行为已严重侵犯原告的合法权益。原告依法向法院起诉，请求判如所请。   被告海南善德房地产经纪有限公司辩称，原告要求被告返还中介费22500元没有事实和法律依据。一、原告在与案外人林友琼、冯所铮于2018年10月28日签订《房地产买卖契约》时，对案涉房屋的保障性住房之房屋性质是知情的。2018年10月28日，原告（买方、乙方）与案外人（卖方、甲方）林友琼、冯所铮等人签订《房地产买卖契约》，约定由原告购买案外人的案涉房屋（海口市美兰区滨江西侧水滨花园6栋405房）。该合同第一条约定：“…该房地产的基本情况已载于本契约附件之一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。”该合同第十条（双方约定的其它事项）第二项约定“乙方购买的是保障性住房，甲乙双方协商同意购买上述房产的付款方式及交易流程。”该合同第十条第三项约定“上述房产现未办理产权证……”上述合同附件一中也载明：产权所有人为林友琼、冯所铮，保障合同号为BZ0001129。同时，与该保障合同号相应的《海南省保障性住房》上也载明，案外人林友琼、冯所铮与房产开发商海口投源实业开发有限公司签约的时间点为2011年12月23日。相应的《海口市保障房买卖合同备案确认表》也载明，该房产的备案时间为2013年7月26日。因此，本案中，在2018年10月28日签订《房地产买卖契约》时，作为买方的原告，其对案涉房屋的保障性住房之性质是知情的。该《房地产买卖契约》是由原告与案外人共同商定并签署的。所以，原告在起诉状中声称其是在“合同签订后经多方调查和咨询之后才获悉该房屋属于政府保障性住房”之主张不属实，原告不诚信。二、被告已尽到居间人的如实告知义务。在促成原告与案外人签订《房地产买卖契约》之后，被告有依法获得报酬的权利。本案中，就案涉房屋的保障性住房之房屋性质，被告已如实告知原告，已依法尽到了居间人的如实告知义务。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。因此，根据上述法律规定，被告已依法尽到了居间人的如实告知义务。在促成原告与案外人签订《房地产买卖契约》之后，被告有依法获得报酬的权利，并且就相关居间报酬22500元，原告也已经向被告支付完毕。故，原告现以对案涉房屋之保障性住房的性质不知情为由要求返还已经支付的居间报酬没有事实和法律依据。三、本案系居间合同纠纷，而案涉《房地产买卖契约》属于原告与案外人之间的房屋买卖合同纠纷，分属于不同的法律关系。案涉《房地产买卖契约》的合同纠纷之问题，属于另案审理的内容，且该合同效力之纠纷也已经由海口市美兰区人民法院于2019年5月16日依法审结（详见（2019）琼0108民初3402号民事调解书）。关于本案居间合同纠纷。如前述，在被告已尽到居间人的如实告知义务并促成原告与案外人签订《房地产买卖契约》之后，该房屋买卖合同的法律效力及事后买卖双方是否解除该合同，均不能成为原告主张返还居间报酬的依据。关于案涉《房地产买卖契约》的合同效力之纠纷，不属于本案审理的内容，且该纠纷也已经由海口市美兰区人民法院于2019年5月16日依法审结，但就该房屋买卖合同效力之纠纷，被告在此也顺便做简要分析，有如下两点：第一，关于案涉房屋能否上市转让之事宜。在原告与案外人林友琼、冯所铮于2018年10月28日签订《房地产买卖契约》时，案外人购买案涉房屋已届满5年，该房屋依法定程序可以上市转让。2011年12月23日，案外人林友琼、冯所铮与海口投源实业开发有限公司签订《海南省保障性住房预售合同》，约定由林友琼、冯所铮购买案涉房屋（海口市美兰区滨江西侧水滨花园6栋405房），房屋性质为经济适用房。2013年7月26日，该房屋在海口市住建局备案。2018年10月28日，原告与林友琼、冯所铮签订案涉《房地产买卖契约》，约定由原告购买案涉房屋。《经济适用住房管理办法》第三十条第三款规定，购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先购回；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。因此，依据上述《经济适用住房管理办法》之规定，不管是根据案涉《海南省保障性住房预售合同》的签订时间点（2011年12月23日）起算，还是根据该房屋备案的时间点（2013年7月26日）起算，截止案涉《房地产买卖契约》签约的时间点（2018年10月28日），案外人林友琼、冯所铮购买该保障性住房均已届满5年，该房屋依法定程序即可以上市转让。第二，关于案涉《房地产买卖契约》的法律效力之问题。案涉《房地产买卖契约》应属有效合同。理由是：在原告起诉案外人林友琼、冯所铮房屋买卖合同纠纷一案（案号：（2019）琼0108民初3402号）中，其第一项诉求就是要求法院确认案涉《房地产买卖契约》无效，海口市美兰区人民法院于2019年3月7日立案，于2019年5月16日作出（2019）琼0108民初3402号民事调解书，该调解书载明的调解协议如下：“一、原告邱进花、邱进香与被告林友琼、冯所鑫、伍玉珠、谷鑫春、冯所铮共同确认：双方签订的《房地产买卖契约》于2019年5月16日解除，不再履行，被告同意将购房款人民币250000元及相关费用分期返还原告，原告于解除合同之日将房屋钥匙交还被告。二、…”。可见，在该房屋买卖合同纠纷一案中，《房地产买卖契约》是合法有效的，否则，就不会在法院的主持之下协商解除该合同。因为如果是无效的合同，合同效力依法自始无效，也就无协商解除之说。所以，既然《房地产买卖契约》能够合法协商解除，也就反证了该合同是有效合同。所以，原告若擅自主张《房地产买卖契约》属无效合同，其主张没有事实和法律依据，不应得到支持。退一步分析，案涉《房地产买卖契约》属于房屋买卖合同的另案法律关系，不属于本案居间合同纠纷审理的事项。综上，本案中，被告已尽到居间人的如实告知义务，并促成原告与案外人成功签订《房地产买卖契约》。因此，原告不能以其捏造的其对房屋性质不知情及事后买卖双方协商解除该房屋买卖合同来向被告主张返还中介费，这一主张对被告不公平。故原告的诉讼请求没有事实和法律依据。请法院查明事实，依法予以驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。两原告提交的房地产买卖契约、案外人身份证复印件、保障性住房预售合同、德善房产资金往来专用凭证、（2019）琼0108民初3402号民事调解书，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提交的海南省保证性住房预售合同、海口市保障房买卖合同备案确认表、房地产买卖契约、德善房产资金往来专用凭证、（2019）琼0108民初3402号民事调解书、不动产登记信息查询情况说明，原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提交的微信聊天记录，原告对该证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，因微信聊天记录内容可证明被告已将房屋产权性质告知原告的事实，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提交的证人李淑枚证言，虽然原告对该证言的真实性有异议，但是证人李淑枚所述与其他证据相互印证，故本院对证人李淑枚的证言的真实性、合法性、关联性均予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   通过被告海南善德房地产经纪有限公司的居间服务，原告邱进香、邱进花在查看了案外人林友琼、冯所鑫、伍玉珠、谷鑫春、冯所铮提交的《保障性住房预售合同》后，于2018年10月28日与上述案外人签订了一份《房地产买卖契约》，约定两原告购买案外人林友琼、冯所铮共同共有的位于海口市美兰区敬贤路5号水滨花园的6栋405号房产。2018年10月29日，原告向被告支付22500中介费。《房地产买卖契约》载明：“甲方（林友琼、冯所鑫、伍玉珠、谷鑫春、冯所铮）自愿将坐落海口市美兰区滨江西侧水滨花园6栋405房的房地产（房屋建筑面积63.39平方米）出售给乙方（两原告）。该房地产的基本情况已载于本契约附件之一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。双方议定的上述房地产成交价格为750000元。乙方由四次付清给甲方……乙方购买的是保障性住房，甲乙双方协商同意购买上述房产的付款方式及交易流程……”。该《房地产买卖契约》附件一为上述房产信息表，内容载明产权所有人为林友琼、冯所铮，保障合同号为BZ0001129。之后，两原告与上述五名案外人因房屋过户问题产生纠纷，遂向本院起诉。经调解，两原告与五名案外人达成调解协议，本院于2019年5月16日作出（2019）琼0108民初3402号民事调解书，确定原告与五名案外人解除《房地产买卖契约》并由案外人向两原告退款。据此，原告向被告主张退还中介费，但遭到拒绝，双方因此产生纠纷，遂成讼。   另查，涉案房屋系案外人林友琼、冯所铮于2011年12月23日与案外人海口投源实业开发有限公司签订的《保障性住房预售合同》所购买，合同备案时间为2013年7月26日，合同备案号为BZ0001129。本案原告与案外人林友琼、冯所铮签订《房地产买卖契约》前，被告员工李淑枚作为居间人代表，已向原告告知该涉案房屋为保障性住房，原告系在了解涉案房屋性质的情况下与案外人签订《房地产买卖契约》。   本院认为，两原告通过被告提供的居间服务，已经与案外人签订了《房地产买卖契约》。两原告与被告形成事实的居间合同关系。该合同关系是当事人的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定及社会公共利益，为有效合同，应受法律的保护。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”两原告与案外人林友琼、冯所鑫、伍玉珠、谷鑫春、冯所铮已经签订了《房地产买卖契约》，并且两原告在签订《房地产买卖契约》时已明知涉案房屋属保障性住房，不存在被告隐瞒房屋性质的情形。因此，无论两原告与案外人是否依约履行《房地产买卖契约》，两原告均应依约向被告支付居间服务的报酬。故原告请求被告返还居间服务报酬22500元，于法无据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   驳回原告邱进香、邱进花的诉讼请求。   案件受理费362.5元（原告邱进香、邱进花已预交），由原告邱进香、邱进花负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 郑 薇   人民陪审员 陈海娟   人民陪审员 伍仁壮     二O二O年二月四日   书记员 赵远寒   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。