沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初8439号 原告：孙艳花，女，1959年3月9日出生，蒙古族，住内蒙古通辽市。 委托代理人：张建国，系辽宁腾坤律师事务所律师。 被告：谢翠香，女，1977年8月12日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托代理人：褚庆革，系辽宁尧盛律师事务所律师。 第三人：柴艳，女，1964年7月29日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 委托代理人：李鸿飞，男，1978年11月17日出生，汉族，住沈阳市于洪区。 原告孙艳花诉被告谢翠香、第三人柴艳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员冯菲独任审理，于2020年1月14日公开开庭。原、被告委托代理人及第三人委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2017年7月15日原告与被告签订了一份房屋租赁合同书，合同约定原告承租位于沈阳市和平区，建筑面积600平方米房屋作为网点使用，租赁期限自2017年8月1日起至2023年6月14日止。签订合同当日，原告按合同约定条款向被告交纳了2017年8月1日至2018年6月14日的房屋租金218750元、押金30000元，并投入1080000元对房屋进行装修，同时还投入了大量成立串吧的费用。原告在对房屋入住时立即发现该房屋存在以下严重问题：一、被告不提供房屋本身的消防审批手续，而且房屋本身也没有任何消防设施和任何消防措施。被告违反了《中华人民共和国消防法》第13条之规定，致使原告装修结束后无法进行室内装修工程消防验收，因此公安消防部门至今不准许原告开张营业。二、房屋第4层有一半以上面积都是违法建筑面积，行政执法部门已正式通知马上进行强行拆除。被告出租违法建筑房屋严重违反国家行政法规强制性规定，致使原告合同目的无法实现。三、发现房屋2-4层严重漏水漏电问题，原告立即找被告履行义务，但被告或者不予理睬，或者以各种理由予以推脱，一直拖到2018年9月3日沈阳又一次下雨，因原告当天人员较少，排雨水的力量不够，雨水从房屋4层逐层漏到了1层，被告才承认漏水漏电，可一直到2018年10月23日才对房屋2-3层进行了局部修理，但是对房屋4层的漏水漏电问题没有做任何修理，所以房屋4层漏水、漏电问题仍然存在。漏水、漏电问题导致房屋积水，造成房屋室内的顶棚塌陷，墙面严重受损，电路频繁短路、跳闸、冒火等，严重威胁原告人员的生命安全，也产生了极其危险的消防安全隐患。因被告从租赁房屋开始到现在没有对房屋漏水漏电问题进行全面维修解决，造成原告至今不能开张营业。四、被告将芊芊大药房的牌匾、LED显示屏挂在了已经出租给原告的二层窗户上，遮挡了原告二层的阳光，阻挡了二层的通风，更是占用了属于原告开业前必须要挂串吧字号牌匾的位置，致使原告串吧至今不能开张营业，被告在原告享有使用权的房屋上悬挂牌匾是肆意侵犯原告的合法权益，严重违反国家法律，被告的违约行为致使原告不能实现合同目的。对于以上四项严重问题，原告自签订合同开始到现在为止，一直与被告多次沟通协商，但是被告不是以各种理由推脱和拒绝，就是不接原告电话，不理睬原告。原告没有办法，后来就不断给被告通过EMS邮寄发函沟通协商解决问题，共计发函八次。但是被告仍然完全不理睬原告，被告一次都没有给原告书面或口头答复。按照合同第六条第2项规定，被告需赔偿原告违约金20833元。现原告诉至法院，请求法院查明事实，维护原告合法权益。诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋装修损失900000元;2、判令被告赔偿原告成立餐饮企业支出的全部资金400000元；3、判令第三人柴艳对上述两项款项承担连带责任；4、判令被告返还原告2017年8月1日至2018年6月14日的已交付给被告的房屋租金218750元；5、判令被告返还押金30000元;6、判令被告给付原告违约金20833元；7、诉讼费由被告承担。 被告辩称：我方是从第三人处租的房屋，房屋签订合同约定可以转租，房屋修缮费用由第三人承担，对房屋是否有消防验收及是否存在违章建筑我方均不知情。房屋漏雨这一事实已通知第三人，因原告逾期交纳租金，我方提起诉讼将漏雨时点的损失在判决中已扣除期间的租金。违法悬挂牌匾问题我方在出租时明确约定，本案原、被告到现场查验，原告确认后承租的房屋，不存在违法悬挂牌匾的事实，合同第二条第五款对此有约定。关于不提供房屋租赁发票问题，协议中第三条第七款有约定，原告需开发票时应交纳租金开具票据的费用。我方认为应驳回原告诉讼请求，我方不承担责任。 第三人述称：我与孙蒙在1996年5月离婚，房屋是我在1998年购买，并于1998年4月20日下发房产证，建筑面积756平，1-4层，是我个人财产，与孙蒙无关。当时购买时第4层就已经有部分违章建筑，且该违章建筑不包含在租赁面积中，当时我们是通过芒果中介出租的房屋，承租方即本案被告到现场后，看完房屋后我们签的租赁合同，且不只我一家第四层有违章建筑，整个一片第四层都是这样的情况。违章建筑也不是我方建的，且也不包括在租赁面积中。关于漏水问题，被告承租后经营的是芊芊大药房，每次发生漏水芊芊大药房都会通知我方，我方都会及时到现场，每次是芊芊大药房花费维修，我把费用给芊芊大药房工作人员，有微信转帐记录，且该房屋属于年头久远的房屋，会有一些漏水现象。另外关于消防问题，也是历史遗留问题，在租给芊芊大药房之前也租给很多家，每次也都是明确告知承租方负责消防验收设施等及办理相关手续。关于牌匾问题与我方无关。关于装修损失及串吧成立支出的费用让我方承担连带责任，我方不予认可，因为我方只是与被告有租赁关系，与原告无任何关系。 经审理查明：2017年7月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：乙方承租位于沈阳市和平区，建筑面积约600平方米房屋作为网点使用，租赁期限自2017年8月1日起至2023年6月14日止，年租金250000元，第一笔租金自2017年8月1日至2018年6月14日，共计10.5个月，此期间租金218750元；自2018年6月15日至2020年6月14日，在此期间每年租金为250000元；自2020年6月15日至2023年6月14日，在此期间每年租金为262500元；年付款，下一周期房屋租金须在已交租金到期前一个月（即每年的5月14日之前）续交，在甲方将此房屋交给乙方使用当天，乙方支付给甲方首期房屋租金；支付方式：1、甲乙双方商定，乙方承诺于2017年7月15日付给甲方租用此房屋的第1笔租金，即218750元；2、甲乙双方商定，甲方承诺于2017年7月15日前将此房屋交予乙方使用，届时甲方须将此房屋内的陈欠费用全部结清；3、甲乙双方商定租用此房屋的押金30000元，届时甲方已收到乙方支付的租用此房屋的第1笔房屋租金和押金，合同解除后无息返还，如乙方有陈欠及其他违约损失，可用押金折抵，多退少补。费用的划分：甲方须结清此房屋交接前全部陈欠，此房屋交接后采暖费和物业费由乙方承担，其余乙方使用期间产生全部费用及出租房屋收入所产生的全部税费由乙方承担，在租赁期间内甲方净得每年房屋租金，乙方在使用此房屋期间应及时结清水电煤气等费用；甲乙确认此房屋交接时为简单装修，屋内无留存物品；第二条甲乙双方的权利义务：……4、乙方有义务保管好房屋内物品及设施（以物品清单为准），如因乙方造成双方损失，由乙方承担相应损失，如因乙方原因发生漏水、漏电、失火等原因给他人造成损失的，由乙方负全部责任；5、乙方声明已实地看过此房屋，并对此房屋现状无异议；6、甲方同意乙方对出租房屋进行装修，装修费用由乙方自行承担，租赁期满后，乙方添加的所有不可移动装修物由乙方移交给甲方，有甲方对其享有所有权，乙方不得故意拆除或损坏，甲方亦不得要求乙方将房屋恢复原样，房屋装修的其他可移动物乙方可以带走；第五条合同解除：1、租赁期限届满解除，自租赁期限届满之日起合同解除，双方应按照本合同第三条第7款费用划分情况各自承担费用；2、违约解除:任意一方违约导致合同解除，违约方向守约方承担第六条约定的违约责任；3、单方解除：（1）甲方逾期10日未交房的；（2）乙方逾期10日未支付房屋租金的；4、本合同终止或解除后，乙方应于7日内腾空该房屋，并通知甲方验房、验收，如乙方到期仍未腾房，甲方有权在合理、合法范围内自行处理，损失由乙方自负。第六条违约责任：1、在甲方收取乙方定金后，如甲方未按时将此房屋交付给乙方使用导致本合同解除的，则甲方双倍返还已收取的定金，如乙方未按时向甲方交付首期房屋租金导致本合同解除的，则甲方有权没收该定金；2、在租赁期间内，甲方违约，应返还乙方剩余款项（房屋租金、宽带费、水费电费、有线费等）及押金，另须赔偿乙方一个月房屋租金，作为甲方支付给乙方的违约赔偿金；3、在租赁期间内，乙方违约，应结清陈欠，若有剩余款项（房屋租金、宽带费、水费、电费、有线费等）不返还，另须赔偿甲方一个月房屋租金，房屋押金可用于拆卸抵陈欠、赔偿财产损失、支付违约金，结算后，无息返还乙方；4、在租赁期间内，如果乙方不按合同约定支付房屋租金，每逾期一日，甲方有权按月房屋租金的1%向乙方加收滞纳金，逾期10日仍不支付房租的，甲方有权单方解除合同，收回房屋且按本条第3款要求乙方承担违约责任；5、甲乙双方任意一方违约导致本合同不能继续履行的，由违约方承担相应的违约责任……。同日，被告向原告交付了涉案房屋，原告向被告交纳了2017年8月1日至2018年6月14日的房屋租金218750元和押金30000元。同日，第三人柴艳出具了情况说明，证明柴艳、孙蒙系该沈阳市和平区房屋所有权人，于2017年6月15日至2023年6月14日将此房屋出租给原告，根据实际使用情况柴艳、孙蒙同意原告在合同期内转租此房屋。 另查明：涉案房屋位于沈阳市和平区，建筑面积756平方米，所有权人柴艳，登记日期1998年4月20日。原告在承租房屋的二楼注册了沈阳市和平区美康串吧。 2018年3月10日，原告就关于沈阳市网点二楼牌匾位置停止侵权的事宜向被告发出了通知函，函中载明：被告牌匾占用原告二楼位置、房屋租金发票、房屋漏水等三条问题，自2017年7月15日以来原告已多次当面或通过电话与被告进行交涉未果，今将以书面形式通知被告：1、沈阳市和平区网点二楼使用权属原告，被告在二楼所挂牌匾及牌匾下挂LED显示屏位置的使用权均为原告所有，因被告占用，造成原告无法进行牌匾悬挂，致使原告延迟开业和无法正常经营，造成高额损失，请立即停止侵权；2、关于被告所收房屋租金，请立即开具发票；3、关于房屋漏水问题，致使原告延迟开业和无法正常经营，造成高额损失，请立即修好。以上三条问题请被告立即全部解决，否则原告将拒交房屋租金，同时因此造成的一切后果和全部经济损失由被告承担。 2018年5月29日，原告向被告发出了《律师函》，函中载明：其于2018年3月10日发函给被告，但被告三条问题都没有解决，致使原告延迟开业和无法正常经营，给原告造成了高额损失，今发函给被告，请于2018年5月31日前停止牌匾侵权行为并解决原告提出的全部三条问题，否则原告将拒交房屋租金并依法向法院提起诉讼维护其权益，届时全部诉讼费、保全费、律师代理费、各种损失费、执行费等皆由被告承担。 2018的9月3日，原告就房屋因严重漏水和牌匾位置被侵占导致停业向被告发出了协商函，要求被告迅速解决上述问题，避免损失进一步继续扩大。同日，原告停止了经营。 2018年9月9日，原告向被告发出了房屋因严重漏水漏电和牌匾位置被侵占导致停业的协商函，函中载明：2018年3月10日、5月29日、9月3日发函给被告，但被告至今未解决，致使原告自2017年8月31日装修完成开始一直无法正常经营，并在每次下雪、下雨后都因2-4层房屋严重漏水漏电被迫完全停业一段时间，以上问题给原告造成了巨大的经济损失，被告至今没有维修房屋，也不同原告协商解决其他问题，导致原告至今仍无法营业，造成原告惨重损失并在继续扩大和蔓延，因此，再一次发函请被告立即修复房屋严重漏水漏电和协商解决其他问题，遏制损失进一步继续扩大和蔓延。如果对房屋漏水漏电维修问题，被告不方便维修或没有能力维修，请告知原告并协商好维修费用，原告可以先行自出资金，立即自行维修好房屋，维修好后再由被告报销维修费用，被告是否同意，请被告予以书面回复。 2018年9月16日，原告向被告再次发出了西塔街72号房屋因严重漏水漏电和牌匾位置被侵占导致停业的协商函，函中载明：要求立即被告修复房屋严重漏水漏电和协商解决其他问题，遏制损失进一步继续扩大和蔓延。并给出了调解方案，但被告不接受该调解方案，双方协商未果。 2018年10月14日，原告向被告发出关于尽快维修房屋和停止牌匾侵权的致函，函中载明：被告违约牌匾占用原告位置、2-4层房屋严重漏水漏电、房屋租金发票等问题，原告已多次交涉并发函，但一直未有效解决，致使原告自2017年8月31日装修完成开始一直无法正常经营，并在每次下雪、下雨后都因2-4层房屋严重漏水漏电被迫完全停业一段时间，给原告造成了巨大的经济损失。2018年9月3日沈阳下雨2-4层房屋又一次严重漏水漏电，又一次致使原告无法经营被迫全面停业，被告至今没有维修好房屋，导致原告至今仍无法营业，造成原告惨重损失并在继续扩大和蔓延，因此，再一次紧急发函给被告：请被告尽快维修好房屋漏水损坏的室内装修、损坏的电路和拆除侵权牌匾。 2018年10月23日，双方确认了关于2-3层房屋，对于出租房屋开始截止到现在发现的漏水及因漏水引起的漏电和室内装修损坏问题，出租方已进行修理。 在本院审理过程中，原告要求对沈阳市和平区的美康串吧全部装修价值及全部开办费用进行评估，为此，本院依法委托辽宁中科华资产评估有限责任公司进行评估，2019年8月29日，辽宁中科华资产评估有限责任公司以“当事人无法提供案件评估所需资料（装修合同等）且经多次联系第三人不配合现场勘查，无法进行评估”及“委托鉴定项目不属于资产评估类”为由，作出了退鉴处理。2019年9月16日，原告再次申请重新摇号，本院依法委托辽宁东联工程造价咨询事务所有限责任公司及辽宁华益和资产评估事务所进行评估。2019年10月18日，辽宁东联工程造价咨询事务所有限责任公司以“当事人未交纳鉴定费、无图纸资料、现场无法进行勘查等原因致使鉴定工作无法进行”为由，作出了退鉴处理。2019年11月5日，辽宁华益和资产评估事务所以“无法对评估对象进行勘查”为由，作出了退鉴处理。 再查明：2018年谢翠香曾以房屋租赁合同纠纷案由起诉孙艳花至本院，本院于2019年4月8日作出（2018）辽0102民初8882号民事判决书，判决“一、解除原告谢翠香与被告孙艳花于2017年7月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告孙艳花于本判决生效之日起十日内将位于沈阳市和平区（建筑面积约600平方米）房屋腾空后全好无损的交付给原告谢翠香；三、被告孙艳花于本判决生效之日起十日内给付原告谢翠香2018年6月15日至2018年8月31日期间的租金22000元（租金52000元-30000元押金）；四、被告孙艳花于本判决生效之日起十日内给付原告谢翠香2018年9月1日至实际腾房之日止的房屋占用费（按合同约定的年租金250000元标准计算，该房屋占用费扣除2018年9月3日至2018年10月23日期间的房屋占用费34246元后给付原告）；五、驳回原告的其他诉讼请求”。判决作出后，孙艳花上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2019年6月25日作出（2019）辽01民终8402号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。 上述事实，有房屋租赁合同、收条、照片、录音光盘、情况说明、通知函、律师函、协商函、房屋修理证明、退鉴函、民事判决书等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为：本案原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 关于原告主张的要求被告赔偿房屋装修损失900000元及成立餐饮企业支出的全部资金400000元的诉求请求，原告对此未提供充分证据予以佐证，且经多次申请鉴定，鉴定机构以“当事人未交纳鉴定费、无图纸资料、现场无法进行勘查”等理由作出了退鉴处理，法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，现原告不能证明其诉讼主张，故对于该两项诉求，本院暂不予支持。 关于原告主张的要求被告返还2017年8月1日至2018年6月14日的已交付房屋租金218750元的诉求请求，2017年7月15日被告向原告交付了涉案房屋，后原告接手并占有使用房屋，现原告主张返还租金无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告主张的要求被告返还押金30000元，（2018）辽0102民初8882号生效判决已以抵顶租金方式予以返还，现原告主张无事实依据，本院不予支持。 关于原告主张的要求被告给付违约金20833元，依据合同“在租赁期间内，如果乙方不按合同约定支付房屋租金，每逾期一日，甲方有权按月房屋租金的1%向乙方加收滞纳金，逾期10日仍不支付房租的，甲方有权单方解除合同”之约定，原告至今未交付租金，虽庭审中原告提出未交付租金的原因系房屋2.3.4层严重漏水、漏电，被告未维修房屋，室内装修损坏及房屋2层违法悬挂牌匾、LED显示屏等问题而依法行使抗辩权，但在2018年10月23日被告已对涉案房屋进行了维修，并于当日双方签订《西塔街72号房屋修理证明》，共同确认关于房屋，对于出租房屋开始截止到现在发现的漏水及因漏水引起的漏电和室内装修损坏问题，出租方已进行修理。在此之后，原告仍未支付房屋租金，表明其违约行为持续进行，应承担相应的责任。而另一方面，因原告承租的涉案房屋存在漏水等问题，原告曾于2018年3月10日起多次去函要求被告进行修复，被告接到该函后并未及时予以修复亦存在过错，故双方均存在违约行为，本院（2018）辽0102民初8882号生效判决已驳回谢翠香主张违约金的诉求，根据公平原则，对于本案中孙艳花主张的违约金诉求，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告孙艳花的诉讼请求。 案件受理费2672元（已减半收取），由原告孙艳花承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于 辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员  冯菲 二〇二〇年二月二十四日 书记员  王琳 本案判决依据的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合 同可能造成的损失。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。