北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2020）京0108执异546号案外人：徐建军，男，1974年6月2日出生，汉族，户籍地内蒙古鄂尔多斯市东胜区。委托代理人：尹连明，内蒙古鸿晖廉铭律师事务所律师。委托代理人：李乐，内蒙古鸿晖廉铭律师事务所实习律师。申请执行人：杨国锋，男，1968年5月11日出生，汉族，户籍地郑州市。委托代理人：杨航远，北京市炜衡律师事务所律师。委托代理人：单艺，北京市炜衡律师事务所律师。被执行人：陈志华，男，1972年10月9日出生，汉族，户籍地内蒙古鄂尔多斯市。本院依据已经发生法律效力的（2015）海民（商）初字第27748号民事判决，在执行杨国锋与陈志华民间借贷纠纷一案过程中，案外人徐建军对本院执行陈志华名下的位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区东环路×号街坊×号楼×××号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。徐建军述称，请求法院解除（2016）京0108执9706号执行裁定书中对案涉房屋的查封措施。事实与理由：杨国锋申请执行陈志华民间借贷纠纷一案，法院查封了案涉房屋。徐建军于2011年9月21日与陈志华签订《房屋买卖合同》，将位于东胜区东环路×××号街坊×××号楼，共四层，转让给徐建军，并于2011年4月底前交付，转让价款总计7400万元。徐建军已于2011年全部付清转让款，该房屋由徐建军所有。上述两套房屋曾于2013年8月8日由鄂尔多斯市东胜区人民法院作出的（2013）东法民初字第4761号民事裁定书进行查封，徐建军已对该案件提出执行异议并经过一审、二审、再审程序，再审判决不得对上述两套房屋强制执行。现依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定提起案外人异议。杨国锋辩称，不同意案外人的请求，不认可对方所述已经支付房款。案涉房屋登记在陈志华名下，属于陈志华房产，执行行为并无不当。案外人的证据不能证明其符合合法占有不动产、支付完全部房款且非因自身原因未办理过户登记的情况，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应予以驳回。本院查明，本院于2016年4月1日作出（2015）海民（商）初字第27748号民事判决，对杨国锋与陈志华民间借贷纠纷一案，判决：“一、被告陈志华于本判决生效后十日内偿还原告杨国锋借款本金六百三十五万元及利息（自二〇一二年九月二十日起至借款本金六百三十五万元实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍标准计算）。二、驳回原告杨国锋的其他诉讼请求。”判决生效后，杨国锋向本院申请强制执行，本院于2016年9月21日以（2016）京0108执9706号案件立案执行。执行过程中，本院轮候查封案涉房屋。审查过程中，徐建军主要从以下几个层面向本院提交了证据，具体如下：一、合同签订情况。徐建军向本院提交了《房屋买卖合同》，该合同显示系陈志华与徐建军于2011年9月21日签订，约定陈志华与徐建军经协商一致，就买卖华翊大酒店事宜签订该协议，陈志华将位于东胜区东环路×××号街坊×××号楼共四层楼房及楼房内附属财产转让给徐建军，徐建军确认陈志华已于2011年4月底前已经完全按协议约定向徐建军履行交付义务，陈志华确认徐建军已付清房屋及财产转让价款7400万元。该合同拟证明徐建军于本案查封前代表合伙购房人朱亚平、张笑天与陈志华签订案涉房屋的购房合同，交清全部购房款，并在查封前占有该房屋。二、房屋占有情况。徐建军向本院提交了鄂尔多斯市震远工贸有限责任公司《企业机读档案登记资料》、《东胜区东环路×××号街坊×××号楼×××层房屋装修合同》、《厨具购销合同》及装修图、《合同书》、《装饰施工劳务合同》及收条6份、欠条1份，《电梯买卖合同》、《电梯安装工程合同书》及收据2张、陆兴荣银行流水3张、朱定会与陆兴荣《结婚证》、（2019）内0602民初2607号民事调解书、《房屋租赁协议》。以上证据显示鄂尔多斯市震远工贸有限责任公司成立于2011年4月25日，成立时住所地位于东胜区东环路×××号街坊×××号楼×××，成立时股东为孙小敏、朱亚平。朱亚平于2011年4月20日委托朱定会对位于东胜区东环路×××号街坊×××号楼×××层房屋装修。朱定会于2011年6月-8月分别与相应厨具供应商、防水工、装修工等主体签订合同，并出具相应收条及欠条。鄂尔多斯市震远工贸有限责任公司与内蒙古广日电梯有限公司、内蒙古广日电梯有限公司安装分公司签订电梯买卖及安装合同，内蒙古广日电梯有限公司及内蒙古广日电梯有限公司安装分公司分别于2011年6月16日、2014年4月17日向鄂尔多斯市震远工贸有限责任公司出具电梯定金及电梯安装费的收据，朱定会之妻陆兴荣曾于2013年5月2日分别向内蒙古广日电梯有限公司、内蒙古广日电梯有限公司安装分公司转账相应电梯款。（2019）内0602民初2607号民事调解书显示，原告朱定会诉被告朱亚平装饰装修合同纠纷一案，双方于2019年6月26日达成调解。《房屋租赁协议》显示，甲方徐建军与乙方鄂尔多斯市汇德运输有限责任公司于2013年12月8日签订，甲方将鄂尔多斯市东胜区东环路×××号街坊×××号办公楼×××至×××层出租给乙方，房屋年租金每层1万元，租赁期间暂定10年。该组证据拟证明徐建军及合伙购房人朱亚平、张笑天在2011年4月20日后合法占有案涉房屋，并对其进行装修。三、房款支付情况。徐建军向本院提交了收条、银行转账凭证、交易流水、《公证书》及证人证言、《房屋所有权证》。收条显示：陈志华于2011年9月13日出具“今收到徐建军购华翊商务酒店（铁西太阳城×××楼）款柒仟肆佰万元整”，于2011年3月28日出具“今收到张笑天交来太阳城×××楼华翊商务楼房款贰仟万元整”，于2011年4月26日出具“今收到张笑天购铁西太阳城2#楼华翊商务酒店楼房款壹仟万元整”，于2011年5月20日出具“今收到张笑天收购华翊商务酒店转让款壹仟万元整”，于2011年5月13日出具“今收到张笑天交来房款（华翊商务酒店）肆佰肆拾万元整”，于2011年5月18日出具“今收到张笑天华翊商务酒店款贰佰陆拾万元整”，于2011年6月2日出具“今收到张笑天华翊商务酒店转让款肆佰万元整”，于2011年6月13日出具“今收到张笑天酒店转让款壹仟万元整”，于2011年6月26日出具“今收到张笑天华翊商务酒店楼房转让款贰佰捌拾万元整”，于2011年7月19日出具“今收到张笑天购华翊酒店转让款肆佰万元整”，于2011年8月3日出具“今收到张笑天酒店转让款叁佰柒拾万元整”。除第一份收条外，后十份收条下方均注明“此件与原件核对无误，原件已收回，因徐建军和张笑天是合伙购房人，我统一给徐建军写了房款总收条，陈志华”。拟证明张笑天作为合伙购房人，向陈志华转了大部分购房款。银行转账凭证及交易流水显示：2011年4月26日及2011年4月27日，孙小敏向陈志华转账共计250万元；2011年4月21日，朱亚平向陈志华转账500万元；2011年4月26日，奇俊璞向陈志华转账100万元；2011年5月13日，杨哲向陈志华转账50万元；2011年6月3日，杨哲向陈志华转账100万元；2011年6月10日，杨哲向陈志华转账200万元；2011年6月14日，杨哲向陈志华转账70万元；2011年6月18日，杨哲向陈志华转账20万元；2011年6月20日，杨哲向陈志华转账30万元；2011年6月24日，杨哲向陈志华转账8万元；2011年9月3日，杨哲向陈志华转账200万元；2011年6月24日，杨哲向陈志华转账7万元；2011年7月4日，杨哲向陈志华转账20万元；2011年7月16日，杨哲向陈志华转账200万元。拟证明陈志华通过直接或间接方式收到购房款1755万元。（2015）鄂证内民字第1576号《公证书》对许恩宽于2015年12月8日出具的证言予以证据保全公证，证言中许恩宽称陈志华欠其钱款，于2012年夏经双方协商将一辆没有下户的×××房车以98.8万元抵账，其记得陈志华说此车是张笑天给陈志华用来抵顶房款的。（2015）鄂证内民字第1575号《公证书》对陈建忠于2015年12月8日出具的证言予以证据保全公证，证言中陈建忠称，陈志华欠其钱款，经双方协商将车牌为×××路虎车以175万元抵账，记得陈志华说该车系张笑天给陈志华用来折抵房款的。杨哲于2015年6月14日出具《证明》：“2011年春，张笑天、徐建军、朱亚平三人购买了位于东胜区东环路×××号街坊×××号楼，我当时是张笑天的司机，为了方便徐建军及其妻子孙小敏、朱亚平及其妻子奇俊璞往我卡上打了叁仟多万元现金用于购买此房。我还知道张笑天给陈志华顶了三辆宾利轿车、2辆路虎轿车，还有位于工业园区二套底商。特此证明。”鄂房权证东胜区字第XXXX号房屋所有权证显示，位于东胜区乌审东街×××号×××号楼×××的房屋于2011年8月3日登记于陈志华名下，为“共同共有”。拟证明徐建军通过7辆小轿车、住宅和底商、泰国香米、五粮液白酒抵给陈志远房款1846.9万元。此外，徐建军还向本院提交了《现金日记账》、《记账凭证》，主张该证据系陈志华出具，徐建军共支付了5553.1万元的现金购房款，但《现金日记账》、《记账凭证》，均系复印件，且未体现陈志华相关信息。徐建军还向本院提交了奇俊璞向杨哲、孙小敏向杨哲、孙新路向杨哲、孙小敏向张笑天、孙新路向张笑天的转账凭证、陈志华银行流水，主张陈志华通过杨哲、张笑天两人共收到奇俊璞、孙小敏、孙新路支付的购房款3566万元。四、房屋过户情况。徐建军向本院提交了《公证书》、鄂尔多斯市中级人民法院开庭笔录、内蒙古自治区高级人民法院民事判决书、鄂尔多斯市东胜区人民法院民事判决书。（2014）鄂东证内字第1134号公证书证明，徐建军委托余春江于2014年11月4日向陈志华之妻王板女送达《催促配合办理房屋所有权证变更登记的通知书》，催促陈志华办理案涉房屋的过户手续。2016年9月14日鄂尔多斯市中级人民法院开庭笔录显示，陈志华代理人陈述：“2011年签了合同谁也没把过户当回事，随后我去了海南待了2年，去年5月回来，2013年在阿拉善盟。”鄂尔多斯市东胜区人民法院（2017）内0602民初2728号民事判决书载明：鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司诉陈志华金融借款合同纠纷一案中，鄂尔多斯市东胜区人民法院于2013年8月8日查封案涉房屋，徐建军以对案涉房屋享有实体权利为由提出异议。鄂尔多斯市东胜区人民法院于2014年8月30日裁定驳回其异议。徐建军不服该裁定结果提起执行异议之诉。后就该执行异议之诉，内蒙古自治区高级人民法院最终于2019年12月20日作出（2019）内民再515号民事判决书。该组证据拟证明徐建军在房屋于2013年8月8日被查封后即提起异议，并曾催促过陈志华协助办理案涉房屋过户手续，未过户的原因系房屋被查封且一直在诉讼过程中，非系徐建军本人原因。再查，关于徐建军所述案涉房屋系其最初与朱亚平、张笑天合伙购买，后张笑天退出合伙买房关系的主张，徐建军未向本院提交证据证明合伙买房关系。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，从房屋买卖合同的签订来看，徐建军主张案涉房屋最初系由其与张笑天、朱亚平三人合伙购买，其系代表其他二合伙人签订房屋买卖合同，但对其三人的合伙买房关系未提交证据予以证明，单从房屋买卖合同中无法看出徐建军代表张笑天、朱亚平买房，故本院对徐建军代表张笑天、朱亚平购买案涉房屋的主张不予采信。从房款支付情况来看，徐建军主张房款一部分系由孙小敏、朱亚平、奇俊璞、杨哲直接向陈志华转账支付，一部分系由奇俊璞、孙小敏、孙新路向杨哲，孙小敏、孙新路向张笑天转账间接向陈志华转账支付，一部分系由7辆小轿车、住宅和底商、泰国香米、五粮液白酒抵顶房款，且有一部分房款支付流水无法查询提交法院。对此本院认为，从提交本院的银行流水来看，均非系徐建军直接向陈志华转账，其主张采用以物折抵房款的证明力不足，单凭陈志华出具的收条无法证明徐建军已经足额支付购房款。从未过户的原因来看，徐建军主张其从2011年4月开始占有案涉房屋，至案涉房屋于2013年8月8日被法院查封前，徐建军有充分时间向陈志华主张过户事宜。故其所述非因其自身原因导致未办理过户手续的主张，不能成立。综上，本院认为徐建军的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，本院对徐建军的主张予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人徐建军的异议请求。如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 张 旸人民陪审员 岳 维人民陪审员 方 梅二〇二一年二月二十四日法官 助理 张文利书 记 员 刘清雅