山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1502民初6136号原告：聊城众慧文化传播有限公司，住所地：聊城市东昌府区古楼办事处振兴西路精英商办楼**。法定代表人：王薇，董事长。委托诉讼代理人：马敏，北京市京师（聊城）律师事务所律师。被告：陈玉清，女，1973年11月21日出生，汉族，农民，住山东省茌平县。委托诉讼代理人：马长霖，山东泰泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：任学梅，山东泰泉律师事务所实习律师。原告聊城众慧文化传播有限公司（以下简称众慧文化公司）与被告陈玉清租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人王薇及其委托诉讼代理人马敏，被告陈玉清及其委托诉讼代理人马长林、任学梅，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告租金40000元及其利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准，自2017年2月13日计算至实际返还之日）；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年2月16日，原、被告签订了房屋租赁合同，租赁东昌府区站前街鑫鹏旺角4楼东侧150平方米的房屋，租赁期限自2017年2月16日起，原告于2017年2月13日、2月22日分别通过微信和银行转账的方式支付被告首期租金40000元。租赁合同签署后，因被告与房主的纠纷，导致原告迟迟无法使用该租赁房屋。后原告与涉案房屋新的总承租方签订了租赁合同，并向其支付了租金，但被告至今未返还原告所交纳的租金，为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求依法裁判。被告辩称：一、原告起诉要求解除房屋租赁合同就意味着房屋租赁合同尚未解除，在原、被告尚未解除合同的情况下，被告所谓与新的总承包方签订新的租赁合同，属于原告自身的过错所为，责任应由其自负；二、合同法明确规定合同解除的后果是没有履行的部分不再履行，已经履行的部分如果有损失、有过错，按照相应的过错承担相应的违约责任，在这样的前提下，原告有义务证明被告存在履约过错且该过错造成了根本违约，其才有权利要求解除合同并赔偿损失，所以，原告主张全部返还租金没有法律依据；三、原告起诉书所谓的因被告与房主纠纷，导致原告迟迟无法使用该租赁房屋缺乏证据支持；四、原告诉求的利息损失仍不明确，原告支付首期租金是分两次，原告明确利息自首次支付租金起计算没有依据，原告要求按银行同期同类贷款基准利率为基础参照逾期罚息标准计算，本身表述自相矛盾且没有法律依据；五、退一步讲，被告与房屋所有权人聊城市鑫鹏房地产开发公司签订了房屋租赁合同，然后依照合同约定对外转租，原告在被告具有实际转租权的期间应当向被告支付房屋租金，被告于2017年7月13日才与鑫鹏公司解除租赁合同，原告在2017年7月13日之前使用租赁房屋所产生的租金无权要求被告返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的事实，本院认定如下：2017年2月18日，陈玉清（乙方，承租人）与案外人聊城市鑫鹏房地产开发有限公司（甲方，出租人）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将位于“鑫鹏旺角”中的商业及办公用房租赁给乙方使用，整栋楼房为四层框架结构，租赁期限为十年，自2017年2月18日至2027年2月18日，租金包括60%的房屋租赁费，40%的场地租赁费，租金及场地使用费第一年为180万元，以后在第一年租金的基础上每年递增总额的5%，租金每年交付一次。租赁期内，乙方根据自己的使用情况可将该房屋转租，转借给他人使用，但转租期限不得超过未履行完的租期。租赁期内，甲方如将该房屋出卖，该房屋的租赁合同对新的产权所有人继续有效。2017年2月16日，被告作为出租人（甲方），原告作为承租人（乙方），签订房屋租赁合同一份，约定的主要内容：甲方将位于站前街鑫鹏旺角4楼东侧150平米的房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2017年2月16日至2022年2月15日，计60个月；租金人民币7万元，按年结算；甲方保证该房屋无产权纠纷，乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其他有关证明材料的，甲方应予以协助；原、被告双方还约定了其他权利义务。原告在2017年2月13日以微信方式支付被告2000元，2017年2月22日转账给付被告租金38000元，以上两笔合计40000元。2017年7月13日，陈玉清因未按时交纳相关费用，聊城市鑫鹏房地产开发有限公司与陈玉清协议解除了2017年2月18日签订的房屋租赁合同。陈玉清未将其与聊城市鑫鹏房地产开发有限公司解除房屋租赁合同的情况告知原告。2017年8月26日，原告法定代表人王薇与案外人聊城市东昌府区慧馨生态幼儿园补签了房屋租赁合同，约定交付房屋时间为2017年5月1日。审理中，原告为佐证因被告原因导致其无法使用房屋提交了录音光盘及书面整理材料，主要内容为：案外人与被告发生纠纷，案外人对包括涉案房屋在内的租赁房屋采取锁门、停电停水，导致原告四个月的施工期无法施工，被告不该收取房屋租金，过了六月份招生计划全年泡汤。被告予以承认，并要求原告给被告书面说明，被告打官司给案外人要损失。被告异议认为涉案租赁房屋已交付原告，原告进行了装修，该录音证据不能证明原告享有解除权。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，且内容不违返法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按照约定履行各自义务。虽然被告在合同签订后将涉案租赁物交付原告使用，但依据原告提交的录音资料可以证实被告与案外人发生纠纷，导致原告对租赁房屋无法使用，其合同目的无法实现，原告请求解除与被告签订的租赁合同，符合法定解除条件，对于原告主张解除租赁合同的请求，本院予以支持。对于原告主张返还已交纳的租金问题，本院认为，租赁合同是继续性合同，在其存续期间，出租人有继续保持租赁物的法定或者约定品质的义务，使租赁物合于约定的使用收益状态。出租人负有对租赁物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保义务，出租人应担保不因第三人对承租人主张租赁物上的权利而使承租人无法依约对租赁物进行使用收益；在租赁物因不可归责于承租人的原因而不能使用收益，承租人可就该部分请求减少租金，出租人应相应减少租金或延长租期。本案中，原告非因本人原因导致其实际无法使用涉案房屋，但原告应依据该情况及时与被告协商变更、终止合同或者单方通知被告解除合同。原告虽没有及时采取上述补救措施防止损失扩大，但原告提交的其法定代表人王薇与案外人聊城市东昌府区慧馨生态幼儿园补签的房屋租赁合同，载明慧馨幼儿园交付房屋时间为2017年5月1日，以上可以佐证原告采取了与案外人签订租赁合同这一补救措施。而原、被告双方签订租赁合同的时间为2017年2月16日，可以佐证原告采取补救措施之前使用涉案房屋的时间约为两个半月，故原告主张被告返还交纳的全部租金40000元及利息，不予支持。依据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告返还原告租金25416.67元[40000元-（70000元÷12个月×2.5个月）]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十一条的规定，判决如下：一、解除原告聊城众慧文化传播有限公司与被告陈玉清于2017年2月16日签订的涉案房屋租赁合同；二、限被告陈玉清于本判决生效后十日内返还原告聊城众慧文化传播有限公司租金25416.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由被告陈玉清承担218元，原告聊城众慧文化传播有限公司承担182元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  席守田二〇二〇年二月二十七日书记员  陈奎玲