民 事 判 决 书（2019）内0423民初2765号原告：张某，女，1968年5月29日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区赤峰市。委托代理人：李某1，内蒙古京宇信律师事务所律师。委托代理人：李某2，内蒙古京宇信律师事务所律师。被告：赤峰龙城建筑有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市新城区玉龙街金帝商务大厦B座一区845号。法定代表人：杜某，系经理。委托代理人：王某1，内蒙古原法律师事务所律师。委托代理人：王某2，内蒙古原法律师事务所律师。被告：赤峰广某房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市巴林右旗大板镇索博力嘎街西段北侧。法定代表人：郝某，系总经理。委托代理人：孙某，男，1964年5月21日出生，汉族，现住内蒙古自治区赤峰市。原告张某诉被告赤峰龙城建筑有限责任公司(以下简称龙城建筑公司)、赤峰广某房地产开发有限责任公司（以下简称广某房地产公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张某及委托代理人李某1、李某2，被告龙城建筑公司的委托代理人王某1，被告广某房地产公司的委托代理人孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年5月14日，原告以赤峰天恩节能环保有限公司的名义与被告广某房地产公司签订了《保温材料供货合同》。合同明确约定材料价格、标准、材料款结算等，其中材料款结算方式为甲方用凤凰城小区住宅11号楼12号楼14号楼15号楼楼房抵付乙方材料款。并明确了各楼房的价格。2018年11月29日，经原告与广某房地产公司核算，广某房地产公司应支付原告材料款1224591.97元。2018年12月21日，按合同约定，广某房地产公司将开发建设的四套楼房抵付给原告（房屋号分别为14-5-301、15-5-201、12-3-202、15-3-602）。按合同约定价格，原告向广某公司补交了25404.83元房款，并签订了《房屋认购协议》。原告与广某房地产公司签订《商品房认购协议》的时间是2018年12月21日，被告龙城建筑公司申请保全涉案房屋的时间是2019年5月23日。原告与广某房地产公司签订协议的时间早于龙城建筑公司申请保全的时间半年多，且原告自与广某房地产公司签订协议后至今一直占有该房屋。虽然原告与广某房地产公司签订的是《商品房认购协议》，但根据法律规定，原告与广某公司签订的该协议应认定为商品房买卖合同。原告对涉案房屋占有的情况完全符合相关法律规定，原告的权利足以能够排除被告的执行。2019年7月29日，原告收到巴林右旗人民法院作出的（2019）内0423执异202号民事裁定书。裁定驳回原告提出的保全异议请求，原告认为该裁定缺乏事实与法律依据。故诉至法院，请求解除贵院作出的（2019）内0423民初1789号民事裁定中关于“对广某公司开发的位于巴林右旗大板镇凤凰城建设项目中的14#-14-5021、12#-3-202号房屋的扣押”。因本案所发生的诉讼费用由被告负担。被告龙城公司辩称，1.原告主体不适格。根据原告在诉状中陈述，是赤峰天恩节能环保有限公司材料款付款申请表与广某公司建立的保温材料供货合同。所以本案原告以自然人身份作为诉讼主体不适格。请求驳回原告起诉。2.涉案房产所有权属于广某公司，法院查封、保全时属于广某公司不动产，并不是原告或天恩公司不动产。二被告之间是建筑施工合同纠纷，第一被告即龙城公司有权利向法院申请保全第二被告广某公司财产，该保全行为并无不当。3.根据法律相关规定，第一被告龙城公司作为施工人有权利按照最高院司法解释对广某公司享有优先受偿权。所以保全行为是优先受偿权的前期行为，应当受到法院支持。综上，应驳回原告起诉或诉讼请求。被告广某房地产公司辩称，我们公司建设的凤凰城小区大部分建筑材料是用房屋抵顶的材料款，有2018年5月14日签订的保温材料供货合同证明。签订合同后，天恩公司陆续供应了材料，于2018年12月21日，材料基本供货完毕，后双方进行了结算。结算材料款后，将四户房屋按保温材料供货合同抵付给了天恩公司。天恩公司对账后，将房屋变更到原告名下，并签订认购协议。没有签订网签合同的原因是根据原告及天恩公司的要求没有签订网签合同。因为原告及天恩公司在赤峰，抵顶的楼房要出售。抵顶给原告的四户楼房中有一户已经联系到买主，并将该楼房网签到买主名下。经审理查明，2018年5月14日，原告张某以赤峰天恩节能环保有限公司的名义与被告广某房地产公司签订了《保温材料供货合同》。合同明确约定材料价格、标准、材料款结算等。其中材料款结算方式为用其开发建设的位于大板镇凤凰城小区住宅11号、12号、14号、15号楼房屋抵付材料款。抵付材料款的楼房价格为二楼、五楼每平米3480元，三楼、四楼每平米3680元，六楼每平米3480元。房屋依据供应材料数量金额给予拨付，最终房屋总价款与挤塑板价款质检互找差价。经核算，自合同签订之日至2018年11月29日，赤峰天恩节能环保有限公司所供应材料款共计1224591.97元。2018年12月21日，按保温材料供货合同约定，广某房地产公司将开发建设的四套楼房抵付给原告张某（房屋号分别为14-5-301、15-5-201、12-3-202、15-3-602），并按保温材料供货合同约定价格签订了《房屋认购协议》。原告张某认购被告广某房地产公司开发建设的巴林右旗大板镇凤凰城建设项目中的12号楼3单元202室，暂定建筑面积97.65平米，每平米单价3630元，总价款355558.5元；14号楼5单元201室，暂定建筑面积90.58平米，每平米单价3580元，总价款324276.4元。同日，原告张某为被告广某房地产公司出具了一枚收到广某房地产公司抵付材料款的大板镇凤凰城A区4套房屋款1249996.8元的收据，同时向被告广某房地产公司补交了购房差价款25404.83元。另查明，2019年5月23日，龙城建筑公司向本院提起诉讼保全申请，要求保全被告广某房地产公司开发建设的位于巴林右旗大板镇凤凰城建设项目中的33套楼房。2019年5月24日，本院作出（2019）内0423民初1789号民事裁定书，对上述33套楼房进行查封。其中包括12号楼3单元202室、14号楼5单元201室楼房。查封后，原告张某对本院作出（2019）内0423民初1789号民事裁定书提出书面异议。2019年7月29日，巴林右旗人民法院作出的（2019）内0423执异202号民事裁定书，裁定驳回原告张某提出的保全异议请求。上述事实有原告向本院提供的（2019）内0423民初1789号民事裁定书、（2019）内0423执异202号民事裁定书、保温材料供货合同、付款申请表、房屋认购协议书、收据，被告广某房地产公司提供的保温材料供货合同、收据、商品房销售许可证以及原、被告庭审陈述等证据予以证实。本院认为，确定原告张某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益（即所有权或物权期待权）是解决本案的关键。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生法律效力”，第十六条“不动产登记薄是物权归属和内容的根据”之规定，至本院作出（2019）内0423民初1789号民事裁定扣押涉案房屋时，该房屋依然登记在被告广某房地产公司名下，即涉案房屋的所有权尚未转移，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，同时具备上述情形时，买受人对登记在债务人名下的不动产提出的异议才能成立。就本案而言，原告提供的证据能够证实，在人民法院查封之前，案外人赤峰天恩节能环保有限公司与被告广某房地产公司签订了《保温材料供货合同》，合同约定被告广某房地产公司用“凤凰城的楼房抵付材料款”，并经案外人赤峰天恩节能环保有限公司同意，原告张某与被告广某房地产公司签订《房屋认购协议》，原告补足楼房差价款后，被告广某房地产公司将涉案楼房交付给了原告张某，亦非因原告自身原因未办理登记过户手续。综上所述，原告张某与被告广某房地产公司之间的《房屋认购协议》是在被告龙城建筑公司保全之前，此合同未损害龙城公司的利益，应属于有效合同，并已实际履行，原告张某已经享有对涉案楼房的物权期待权，故原告张某的诉讼请求，证据充分，理由成立，本院应予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行本院作出的（2019）内0423民初1789号民事裁定中对赤峰广某房地产开发有限责任公司名下的位于巴林右旗大板镇凤凰城建设项目中的12号楼3单元202室、14号楼5单元201室楼房的查封。本院作出的（2019）内0423执异202号民事裁定书于本判决发生效力时自动失效。案件受理费100元，由被告赤峰龙城建筑有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 布仁 巴 雅尔审 判 员 胡  海  生人民陪审员 额尔敦其木格二〇二〇年二月二十三日书 记 员 高  恬  恬