广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7708号上诉人(原审被告)：杨春宇，男，1967年9月24日出生，汉族，住四川省西充县××。被上诉人（原审原告）：苏德旺，男，1958年3月2日出生，汉族，住广东省中山市××。上诉人杨春宇因与被上诉人苏德旺房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初7229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。杨春宇上诉请求：撤销一审判决，驳回苏德旺的全部诉讼请求。事实和理由：一、苏德旺提前通知要求次承租人退场，造成其租金损失19800元。2017年10月16日，苏德旺越过杨春宇直接通知各次承租人，要求在2018年3月15日前撤场。因此前杨春宇已经和其中一次承租人龙某达成口头协议，再多出租一卡厂房，位置与其原承租厂房相邻，月租金4950元，该厂房已实际提供给龙某使用。因苏德旺提前通知，导致龙某一直未缴纳自2017年10月到2018年1月共计4个月租金19800元，该损失由苏德旺造成，要求在该部分费用应予扣减。二、苏德旺与杨春宇已就次承租人李双欠的租金和水电费的债务达成一致意见。李双所欠的租金和水电费共计36273.79元应予扣减。首先，杨春宇把对李双的债权债务转让给了苏德旺，其也同意接受，后期苏德旺与李双达成协议也表明其双方对杨春宇债权转让一事是没有异议的。其次，苏德旺于2018年3月22日主动表示李某所欠费用不用杨春宇去追要，同时同意杨春宇支付扣除李某所欠费用后的其余款项即可，即苏德旺已经放弃了杨春宇该部分的债权，而一审法院认定的涉案租赁物从2017年12月1日至2018年2月1日的电费、违约金共计35200.97元，截至2018年2月6日的水费、污染处理费、生活垃圾处理费及违约金共计4624.63元，均是李某承租的厂房所产生，一审法院认定了上述事实，却又对李某实际所产生的租金、水电费金额进行查明后作出处理的做法明显不妥，杨春宇认为53473.79元应当予以扣减。三、一审法院认定杨春宇欠苏德旺20000元租金中，杨春宇已经用现金支付了其中的2000元，应当予以扣减。苏德旺口头答辩称：杨春宇的上诉请求无事实依据，其不认识上诉状中提及的龙某，也没有收他的费用。涉案房屋其是整体出租，不是单个个体出租的。苏德旺向一审法院起诉请求：杨春宇赔偿苏德旺经济损失212000元及利息（租金损失和电费、水费损失计算至被告清场为止，现暂计至2018年5月15日）。诉讼过程中，变更诉讼请求为：杨春宇赔偿苏德旺经济损失212000元。一审法院认定事实：2016年5月18日，苏德旺与杨春宇签订《租用合同》，约定杨春宇向苏德旺租赁位于中山市××工业区的厂房、宿舍楼各一幢（建筑面积合计4068平方米）及部分空地（约1800平方米）。租期从2016年5月7日至2018年2月6日止，每月租金4万元。租金三个月交一次，每次在三个月最后三天内交下期租金。租赁押金10万元，在合同期满后，经苏德旺检查厂房及设施无损坏后退回给杨春宇，否则按损坏作价补偿给苏德旺。租期内的一切费用由杨春宇负责，包括工商税务、地租、房产、水电环保、垃圾、治安、停车费或经营罚款等。签订上述《租用合同》后，上述租赁物原承租人王某某交纳的10万元押金转为杨春宇交纳的租赁押金。杨春宇除自己使用部分租赁房屋外，将部分租赁房屋转租给了他人。2017年1月，杨春宇将上述厂房一楼的一个卡位转租给李某作洗碗用途。《租用合同》到期后，杨春宇从其自己使用的租赁房屋搬走。但李某拒绝同时搬走。2018年3月22日，苏德旺要求杨春宇提供各次承租方的水表等读数，并表示李某欠的费用苏德旺会去追要，其他次承租方该交的费用，杨春宇要去催要。2018年5月15日，苏德旺与李某签订《协议书》，主要内容为：苏德旺、李某都确认李某的损失是杨春宇超过其与苏德旺约定的租赁期限转租厂房给李某造成的；苏德旺代杨春宇垫付1万元给李某以弥补李某的损失，李某收到该款后须立即将厂房腾空交还给苏德旺。当日，苏德旺向李某支付了1万元，李某从租赁的厂房搬走。另查，杨春宇向苏德旺租赁的上述租赁物从2017年12月1日至2018年2月1日的电费及违约金共计35220.97元。截至2018年2月6日的水费、污水处理费、生活垃圾处理费及违约金共计4624.63元。从2018年2月1日至2018年3月1日的电费及违约金为2145.02元。从2018年4月1日至2018年5月1日的电费为2118.39元。从2018年2月6日至2018年5月16日的水费、污水处理费、生活垃圾处理费共计995.04元。杨春宇确认截至2018年2月6日，尚有电费31721.27元、水费4552.52元未缴纳。杨春宇称其扣除李某欠的水电费，把其他的水电费都已经付给苏德旺，但未提供证据证明。诉讼过程中，苏德旺提供了杨春宇与李某于2017年1月5日签订的《厂房租赁合同》复印件。该《厂房租赁合同》主要内容为：杨春宇将中山市××卡约300平方米厂房出租给李某作清洗加工，每月租金4500元，租期从2017年1月5日至2020年1月4日。杨春宇对该《厂房租赁合同》的真实性不确认，称其未与李某订立书面合同，其与李某在2017年1月口头约定把厂房一楼的第一个卡位租给李某用来洗碗，租期与其与苏德旺的租期相同。杨春宇不确认苏德旺与李某签订的《协议书》的内容，称其对该《协议书》不知情。诉讼过程中，杨春宇提供了其与姜某某签订的《铺面租用合同》、苏德旺出具给姜某某（湘邵士多店）的2018年2月1日至2018年3月30日的租金收据、姜某某的《证明》，以证明杨春宇将上述厂房部分面积转租给姜某某租期至2018年1月30日，2018年2月1日苏德旺接管直接与姜某某建立了租赁关系。诉讼过程中，杨春宇称其租赁期间最后一期三个月的租金12万元，是与苏德旺协商用押金抵扣10万元，其支付了2000元现金，剩余18000元苏德旺表示不收取。苏德旺不予确认。苏德旺在诉讼过程中未提供涉案租赁物经过合法报建的证据。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。首先，苏德旺未提供涉案租赁物的建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的文件，其与杨春宇签订的《租用合同》无效。苏德旺应当将根据《租用合同》收取的押金10万元退给杨春宇。虽然《租用合同》无效，但杨春宇仍应参照《租用合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费及水电费等费用。杨春宇称《租用合同》约定的最后一期三个月租金12万元，双方约定以押金抵扣10万元，剩余2万元其已支付2000元现金，余下18000元苏德旺表示不追究。但苏德旺不予确认，杨春宇也未提供其他证据证明，所以扣除苏德旺应当退还的10万元押金，杨春宇还应支付2万元房屋占有使用费给苏德旺。其次，涉案租赁物在2018年2月6日前的电费及违约金、水费、污水处理费、生活垃圾处理费及违约金共计39845.6元。杨春宇称其扣除李某欠的水电费，把其他的水电费都已经付给苏德旺，但未提供证据证明，不予采信。而且，根据《租用合同》，租期内的水电费、垃圾处理费等一切费用由杨春宇负责。所以，杨春宇应当向苏德旺支付2018年2月6日前的水电费及违约金、生活垃圾处理费等费用共计39845.6元。第三，苏德旺未提供杨春宇与李某签订的《厂房租赁合同》的原件，杨春宇也不确认与李某签订过《厂房租赁合同》。故对该《厂房租赁合同》不予采信。苏德旺和李某签订的《协议书》，为双方经调解达成的协议，其中的内容不能作为认定本案事实的依据。综上，苏德旺未提供充分证据证明杨春宇超越与其约定的租赁期限将部分厂房转租给李某。杨春宇提供的苏德旺出具给姜某某（湘邵士多店）的2018年2月1日至2018年3月30日的租金收据、姜某某的《证明》反映苏德旺在2018年2月6日前已通知各次承租人其不再续租给杨春宇，随后苏德旺与有意续租的次承租人直接订立了租赁合同。苏德旺在2018年3月22日向杨春宇表示李某欠的费用苏德旺会去追要，不用杨春宇追要，且苏德旺与李某在2018年5月15日达成了协议，解决了双方的争议。所以，苏德旺不能再以李某未及时搬出为由要求杨春宇承担责任。苏德旺也确认杨春宇在租赁合同期满后即已搬出租赁物。所以，杨春宇不需承担涉案租赁物在2018年2月6日后的占有使用费或水电费等费用。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、杨春宇于判决发生法律效力之日起十日内支付苏德旺房屋占有使用费、水电费等共计59845.6元；二、驳回苏德旺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2240元，由苏德旺负担1608元，杨春宇负担632元。本院二审期间，杨春宇提交了一份李某出具的情况说明及录音证据，拟证明李某欠杨春宇的钱由苏德旺收取，杨春宇与苏德旺之间的租赁事宜已经解决好。苏德旺没有提交新证据。苏德旺认为情况说明是李某的单方陈述，其与李某的协议不涉及水电费等事宜，只涉及搬迁。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。又查明，李某2019年12月5日出具的情况说明载明：本人李某于2017年在杨春宇名下承接租××厂房至2018年因多种原因未能续租。为此与原房东苏德旺产生争议。后与苏德旺经协商，同意终止续租，解决了原欠杨春宇名下的房租、水电费事宜。苏德旺另外补助我一万元的搬厂损失费。情况属实。本院再查明，杨春宇二审称其以现金方式支付给苏德旺2000元，实际欠苏德旺的租金是18000元。关于水电费数额，杨春宇认为所欠数额为36273.79元，苏德旺确认一审认定的数额39845.6元，并认为两者数额差异在于违约金，杨春宇认为电费等不应由其支付，所以违约金也不应当由其支付。本院认为，杨春宇上诉称苏德旺提前通知要求次承租人龙某退场，造成其租金损失19800元的问题，由于杨春宇在一审时并未就此提出反诉或抗辩，也没有就此提交相关证据，故对杨春宇二审提出的该上诉理由本院不予审查。本案争议的焦点是：杨春宇是否尚欠苏德旺租金20000元？杨春宇是否尚欠水电等费用39845.06元？杨春宇是否与苏德旺、李某之间已经达成债权债务转让以及债务抵销协议？关于争议焦点一，杨春宇是否尚欠苏德旺租金20000元。杨春宇确认还应交纳租金金额是20000元，但称其以现金支付了其中2000元并没有提交证据证实，苏德旺对此不予确认，因此杨春宇应当承担举证不能的法律后果。本院确认杨春宇尚欠苏德旺租金为20000元。关于争议焦点二，杨春宇是否尚欠水电等费用39845.06元。杨春宇确认截至2018年2月6日尚欠电费、水费等36273.79元，但该数额中并未包括违约金。由于双方合同约定该费用应当由杨春宇负责交纳，现因杨春宇未按时交纳相关费用，苏德旺提交的供电局等相关部门已经收取了逾期交纳款项的违约金，因此，杨春宇欠交费用产生的违约金应当由杨春宇一并支付。本院确认杨春宇尚欠水电等费用39845.06元。关于争议焦点三，杨春宇是否与苏德旺、李某之间已经达成债权债务转让以及债务抵销协议？即由苏德旺收取李某欠杨春宇的款项，用以抵扣杨春宇应当支付给苏德旺的上述租金及水电等相关费用？从现有证据分析，首先，杨春宇与苏德旺之间、或杨春宇与李某之间、或者杨春宇与苏德旺、李某三方之间并无彼此存在债权债务、相关数额以及债权债务转让的书面协议，杨春宇也没有提交证据证明通知李某向苏德旺履行债务。其次，从苏德旺与李某的协议内容看，解决的是李某退还租赁物的搬迁事宜，并不涉及李某是否欠杨春宇租金以及所欠金额，也没有涉及到苏德旺向李某收取了李某应当支付给杨春宇的租金。再次，李某出具的情况说明，只是李某的单方陈述，苏德旺并不认可情况说明的内容。况且，情况说明中：李某与苏德旺协商解决了原欠杨春宇名下的房租问题，李某在此所述协商解决的事实，应当与之协商的主体是杨春宇而非苏德旺，至少该协商过程应当有杨春宇参与，并应当有相关数额的确认，但是，并无证据支持。最后，杨春宇所称的录音证据即使是真实的，也只是反映苏德旺让其不去找李某收水电费，并不能反映杨春宇同意苏德旺去收取，且也没有反映苏德旺实际上已经找李某收取了水电等费用以及收取的相关数额。因此，杨春宇的现有证据不能证明苏德旺与其达成相关债权转让以及抵扣的协议，杨春宇以此认为其不应当支付前述尚欠租金及水电等费用的理据不充分，不予支持。至于杨春宇与李某之间是否尚存在因租赁而产生的债权债务关系，杨春宇可另寻法律途径解决。综上所述，杨春宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4480元，由杨春宇负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年二月十九日书记员  廖建锋