安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初483号原告:合肥精艺印刷有限公司,住所地安徽省合肥市北二环双七路**,统一社会信用代码91340100711020243D。法定代表人:苏兆春，董事长。委托诉讼代理人：江生龙、高卫民（实习），安徽华人律师事务所律师。被告:安徽客行餐饮管理有限公司,住,住所地合肥市瑶海区北二环双七路**包装印刷基地101及101),统一社会信用代码91340100MA2MR4AA41。法定代表人:李华群，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：盖晓峰，温祖慧（实习），安徽睿正律师事务所律师。被告：檀炳根，男，汉族，1984年2月13日出生，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：盖晓峰，温祖慧（实习），安徽睿正律师事务所律师。被告:汪尽欢，男，汉族，1990年6月25日出生，住安徽省合肥市瑶海区。原告合肥精艺印刷有限公司诉被告安徽客行餐饮管理有限公司、檀炳根、汪尽欢房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥精艺印刷有限公司委托诉讼代理人江生龙、高卫民，被告安徽客行餐饮管理有限公司、檀炳根的共同委托诉讼代理人盖晓峰，温祖慧及被告汪尽欢到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告合肥精艺印刷有限公司（以下简称“精艺公司”）向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与三被告间于2018年11月5日签订的《租赁合同》；2.请求判令安徽客行餐饮管理有限公司、檀炳根将《租赁合同》所涉房屋室内设施、设备、家具、商号、招牌拆除后交还给原告；3.请求判令安徽客行餐饮管理有限公司、檀炳根支付2019年9月份的水费747元、电费14716.8元及租金34692元(暂计算至2019年11月1日,以后按日1156.4元计算至房屋交还之日);4.请求判令安徽客行餐饮管理有限公司、檀炳根向原告支付违约金1314331.2元(以上诉请合计1364487元);5.请求判令本案案件受理费、保全费、律师费等全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:2013年8月27日,原告与被告汪尽欢控制的案外人合肥上岛咖啡饮品有限公司(以下简称上岛咖啡公司)之间签订了《房屋租赁合同》,约定原告将位于合肥市北二环双七路799号精艺印刷有限公司一楼西北的房屋出租给案外人上岛咖啡公司。2018年11月5日,原告与案外人上岛咖啡公司之间签订了补充协议,约定解除双方之间的《房屋租赁合同》,并将案外人上岛咖啡公司交纳的租赁保证金转为即将承租该房屋的被告二的租赁保证金。2018年11月5日,原告与三被告之间签订了《租赁合同》,约定原告将位于合肥市北二环双七路799号精艺印刷有限公司一楼西北的房屋出租给安徽客行餐饮管理有限公司、檀炳根用于经营岸香品牌,被告汪尽欢作为前述房屋的原承租方在《租赁合同》中签字确认。《租赁合同》第三条约定正式租赁期限自2014年1月1日至2028年12月31日,起租租金为40元每平方米每月,后续标准按每三年5%递增计算;第五条约定了租金按季度支付:第七条约定了房屋交还时将房屋内的设施、设备、家具、商号、招牌进行拆除,将房屋及原告提供的配套设施、设备以良好、适租的状态交还;第九条约定了违约责任;第十条约定了合同解除的条件。合同签订后,原告依约向安徽客行餐饮管理有限公司、檀炳根交付了案涉房屋,但截至目前,安徽客行餐饮管理有限公司、檀炳根却未按照合同约定支付2019年第四季度的租金,已经构成违约,并且已经达到《租赁合同》第十条所约定的合同解除条件。原告认为,安徽客行餐饮管理有限公司、檀炳根应当按照合同约定全面履行自己交付租金的义务,逾期未交的,属严重违约行为,亦有违诚实信用及契约精神,并使得《租赁合同》第十条约定的合同解除条件成就,并且给原告造成了一定的经济损失。经协商未果,故诉至贵院,望查明案件事实后依法判决。被告安徽客行餐饮管理有限公司（以下简称“客行公司”）、檀炳根共同辩称：1、该合同租赁的主体是客行公司，被告檀炳根不是本案的适格被告；2、原告解除租赁合同的时间是2019年10月14日，当时双方正在协商解除合同，被告并未拖欠2019年10月1日之前的房租，而仅仅欠了9月份的水电费；3、原、被告双方在起诉过程中多次协商，请求法院对案件进行调解。被告汪尽欢辩称：本人同意与原告解除合同的请求，其他的没有意见。经本院审理查明：2013年8月27日原告精艺公司与案外人合肥上岛咖啡饮品有限公司签订了一份书面的《房屋租赁合同》，合同约定：合肥上岛咖啡饮品有限公司承租精艺公司位于合肥市北二环双七路799号精艺公司一楼西北的房屋，面积为826平方米，租赁期限为15年，自2014年1月1日至2028年12月31日止，租金依据实际租赁面积据实结算，起租价格为40元/平方/月，其后的租金按每3年5%的递增计算，租赁期间的水电费据实由承租人承担，另承租人需缴纳租赁保证金20万元，同时双方在合同中对于违约责任进行了约定。合同签订后，双方履约至2018年11月5日。2018年11月5日精艺公司与合肥上岛咖啡饮品有限公司签订了《房屋租赁合同补充协议书》，协议约定：双方在2013年8月27日签订的合肥市北二环双七路799号精艺公司一楼西北房屋的《房屋租赁合同》于2018年12月31日解除并终止，合肥上岛咖啡饮品有限公司交纳的20万元保证金转为第三方檀炳根租赁保证金。同日原告精艺公司与被告客行公司及檀炳根签订了上述房屋的《房屋租赁合同》，合同的条款与精艺公司与合肥上岛咖啡饮品有限公司签订的《房屋租赁合同》关于租期、租金标准、租金支付时间、违约责任、保证金已经合同终止后的双方责任等均一致。合同签订时，被告檀炳根在合同首部的承租方处签字并书写了自己的身份证号码，在合同的尾部乙方签约代表处签字，被告客行公司在合同的首部承租方处及合同的尾部乙方处加盖公章。合同签订后，双方按约履行自己的合同义务，期间每季度的房屋租金及水电费由被告檀炳通过其个人银行账户向原告精艺公司予以支付。2019年9月26日精艺公司向“岸香咖啡北二环店”发出书面的《催款通知书》，要求其在2019年9月28日前支付下一季度的房屋租金。因被告未能在约定时间支付房租，2019年10月14日精艺公司向被告客行公司发出《律师函》，告知客行公司：因客行公司未能按约定时间支付下一季度房租，依据双方签订的《房屋租赁合同》第十条约定，解除双方于2019年11月5日签订的《房屋租赁合同》，并在收到函件三日内将案涉房屋及委托人提供的设施、设备以符合双方约定的状态返还给委托人。客行公司及檀炳根未予回复，也未搬离案涉房屋。后精艺公司在案涉房屋原有门锁上又加上了一把锁，门店处于停业状态。为此，精艺公司诉至来院，请求判如所请。另查明，2018年11月1日被告客行公司与案涉房屋合肥上岛咖啡饮品有限公司“岸香咖啡北二环店”经营者汪尽欢签订了《岸香咖啡北二环店资产转让合同》，汪尽欢将该门店的经营权、品牌加盟权等权益转让给了客行公司。以上事实，有原、被告提供的原告与合肥上岛咖啡饮品有限公司签订的《房屋租赁合同》和原告与被告客行公司及檀炳根签订的《房屋租赁合同》、原告与合肥上岛咖啡饮品有限公司签订了《房屋租赁合同补充协议书》、徽商银行客户自助打印回单、收据、房租收缴通知单和水电费结算参数单、《催款通知书》、《律师函》、《岸香咖啡北二环店资产转让合同》，以及原、被告的当庭陈述等证据材料在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同的当事人应当按合同约定履行各自的合同义务。本案的争议焦点首先是案涉房屋的租赁主体及合同的双方当事人。原告主张房屋的承租方应为被告客行公司及被告檀炳根，为此，向本院提交了原告与两被告签订的案涉房屋《房屋租赁合同》，并说明在合同上存在被告檀炳根在合同首部的承租方处签字并书写了自己的身份证号码，被告客行公司在合同的首部承租方处及合同的尾部乙方处加盖公章，以此证明两被告系案涉房屋的共同承租人，被告檀炳根辩称自己作为客行公司的监事，在合同上签字系职务行为，代表的是客行公司，并不是合同的主体方。对此，本院认为，关于合同的主体应当从签订的合同及合同的履行综合予以认定，其一，被告檀炳根如仅作为合同的签约代表，一般不会在合同首部承租方处书写自己的姓名及身份证号码，这与惯例不相符；其二、从房屋租金的支付上看，房租支付大多是通过檀炳根的个人账户转账支付，檀炳根既不是客行公司的法定代表人亦不是客行公司的财务人员，这与一般的财务支付方式不符；其三、在精艺公司与合肥上岛咖啡饮品有限公司签订的《房屋租赁合同补充协议书》上关于租赁保证金的约定中对于即将承租案涉房屋的承租人指向较为明确，并附有檀炳根的身份证号码，综合上述，本院认定案涉《房屋租赁合同》的主体为原告精艺公司与被告客行公司、檀炳根，故对于原告精艺公司向被告汪尽欢主张的诉请，基于合同的相对性，本院不予支持。本案争议的焦点二在于原、被告签订的案涉《房屋租赁合同》的解除。原告向本院诉请要求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同个》，而被告客行公司辩称双方的合同自原告向被告客行公司发出《律师函》时即已解除，对此，本院认为，2019年10月14日原告因被告客行公司和檀炳根未能按合同约定的房租支付时间支付下一季度的房租，故向被告客行公司发出《律师函》，告知被告解除租赁合同，但原告依据的合同条款以及双方在合同中约定合同解除条件均未成就，依照双方合同约定，当承租方超过一个半月不交房租费，才能视为承租方提前解除合同，出租方才能行使合同解除权，而原告在被告未按约支付房租后第十几天就通知被告解除合同，不符合合同约定，原告发出的《律师函》只能视为协议解除，协议解除应当征得合同相对方的同意，而被告在知晓《律师函》中解除合同通知时并没有予以答复，也没有予以回复，故应视为未协商成功，此时双方的合同未予以解除。由于被告一直没有支付2019年10月份之后的房屋租金，原告诉至本院请求判令解除租赁合同，此时原告已享有合同解除权，本院在受理案件后依法向被告送达了原告诉状副本，此时双方合同约定的合同解除条件已经成就，且被告对于合同的解除并无异议，故本院认定原、被告签订的案涉《房屋租赁合同》于被告签收诉状副本时予以解除，即2019年11月25日。合同解除后，被告客行公司及檀炳根理应将案涉房屋按合同约定的交还约定交还原告精艺公司，并支付拖欠的房屋租金和水电费，由于原、被告双方对于租金支付的截止时间均予以确定，故被告应当补支付自2019年10月2日至2019年2019年11月25日的房屋租金，租金标准按约定租金标准予以支付，经核算日租金标准为1156.40元，故被告应支付租金为63602元。对于原告主张的之后的房屋租金，因双方合同本院已认定解除时间为2019年11月25日，之后如被告未交还房屋，被告支付的应为房屋占用使用费，房屋占有使用费参照租金标准予以计算。另由于2020年元月20日起全国发生了非典型冠状病毒疫情，严重影响了正常的生产、生活，此时间段本院酌定予以扣除至2020年3月10日止。对于欠付的水电费，被告予以认可欠付了2019年9月份的水电费，原告为此提供了水电费结算参数单，故本院对于原告主张的水费747元及电费14716.80元予以支持。对于原告主张的违约金，本院认为，当事人主张的违约金不应过分高于造成的损失，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于损失，本案中《房屋租赁合同》中关于对于违约金为本合同租期内租金总额的20%作为违约金，明显高于拖欠租金导致的资金占用损失及合同解除导致展租期损失，本院予以调整，本院酌定按被告拖欠租金期间的拖欠租金为基数以银行同期贷款利息为标准计算租金利息损失，并由被告另行支付三个月的租金作为原告展租期的租金损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、原告合肥精艺印刷有限公司与被告安徽客行餐饮管理有限公司、檀炳根签订的关于位于合肥市北二环双七路799号精艺公司一楼西北房屋的《房屋租赁合同》于2019年11月25日予以解除；二、被告安徽客行餐饮管理有限公司、檀炳根于本判决生效之日起十日内将涉房屋室内设施、设备、家具、商号、招牌拆除后交还给原告；三、被告安徽客行餐饮管理有限公司、檀炳根于本判决生效之日起五日内支付原告合肥精艺印刷有限公司拖欠的租金63602元及利息（利息以63602元为基数自2019年10月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率予以计算至款清之日止）；四、被告安徽客行餐饮管理有限公司、檀炳根于本判决生效之日起五日内支付原告合肥精艺印刷有限公司拖欠的水电费15463.80元及利息（利息以15463.80元为基数自2019年10月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率予以计算至款清之日止）；五、被告安徽客行餐饮管理有限公司、檀炳根于本判决生效之日起五日内支付原告合肥精艺印刷有限公司自2019年11月26日起以日租金标准为1156.40元为基数至搬离房屋时止的房屋占用使用费；六、被告五、被告安徽客行餐饮管理有限公司、檀炳根于本判决生效之日起五日内支付原告合肥精艺印刷有限公司违约金104076元；七、驳回原告合肥精艺印刷有限公司对被告汪尽欢的诉讼请求；八、驳回原告合肥精艺印刷有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。案件受理费17080元，减半收取8540元，由原告合肥精艺印刷有限公司负担4985元，由被告安徽客行餐饮管理有限公司、檀炳根负担3555元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 吴 扬二〇二〇年二月十九日书记员 丁海恩