上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初22199号原告：上海亚天贸易有限公司,住所地上海市徐汇区。法定代表人：袁洁，董事长。委托诉讼代理人：潘某某,男。被告：上海徐汇园林发展有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：杨华,董事长。委托诉讼代理人：金某，女。委托诉讼代理人：黄某某，女。原告上海亚天贸易有限公司(以下简称亚天公司)与被告上海徐汇园林发展有限公司(以下简称园林公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案。本院依法适用简易程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告亚天公司的委托诉讼代理人潘某某、被告园林公司的委托诉讼代理人金某到庭参加诉讼。经当事人同意并报本院院长批准，本案简易程序审限延长三个月。本案现已审理终结。亚天公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令亚天公司与园林公司2018年7月27日签订的《房屋使用合同》无效。事实和理由：2005年5月，亚天公司和园林公司签订一份租赁合同，约定园林公司自2005年6月1日起将公园大门旁(冠生园路以北、康健公园东侧)一间17平方米门面房租赁给亚天公司，租期三年，月租金1500元，协议到期后仍会续签且租金从优。合同到期时，亚天公司得知园林公司自2008年1月起连同其承租房屋在内一起租给了一家菜市场，园林公司表示已与菜市场交涉过，之前一切承诺不变。此后，亚天公司就一直与菜市场签订合同直至2018年10月31日止。2018年7月，园林公司突然通知亚天公司，要求双方重签一份合同，合同期从2018年1月1日至当年12月31日止，亚天公司没有太多思考就签了，后来才明白园林公司签这份合同是为了彻底盖掉之前合同中对亚天公司的各项优惠。亚天公司认为，园林公司就同一标的物(系争房屋)在同一期间分别与亚天公司和菜市场签订两份租赁合同，属违法行为，应认定后一份合同无效。园林公司辩称，双方租赁合同有效，不符合合同无效的情形。本院认定事实如下：2005年5月，园林公司与上海天天面包有限公司(以下简称天天公司，亚天公司原名称)签订租赁合同，园林公司将冠生园路公园大门旁一间17平方米门面房租赁给天天公司，租期自2005年6月1日至2008年5月31日止，月租金1500元，协议到期后仍然会与天天公司续签合同且租金从优。2008年1月1日，园林公司与上海漕河泾农副产品市场经营管理有限公司(以下简称漕农副公司)签订场地租赁合同，园林公司将冠生园路以北、康健公园东侧场地面积约2200平方米租赁给漕农副公司作经营场所使用，租期自2008年1月1日至2012年12月31日。2008年4月25日，漕农副公司与亚天公司签订摊位租赁协议书，漕农副公司将市场内加1号房租赁给亚天公司经营烟草食品，月租金1500元，签约期为2008年4月24日至2008年12月31日止。2009年，双方又续签协议至2009年12月31日，此后双方未签订书面协议，但亚天公司称仍租赁摊位并支付租金。2013年1月1日，园林公司与漕农副公司续签场地出租合同，租期自2013年1月1日至2018年12月31日。2013年10月1日，漕农副公司与亚天公司再次签订摊位租赁协议书，漕农副公司将市场内XX号摊位租赁给亚天公司经营香烟食品，租金1500元，签约期为2013年10月1日至2018年10月31日止。亚天公司称租金付至2017年12月底。2018年7月27日，园林公司与亚天公司签订房屋使用合同，约定园林公司借给亚天公司冠生园路XXX号康健公园南门一间半摊位房屋，面积17.86平方米，用途为蛋糕配送，使用期为2018年1月1日止2018年12月31日止，月使用费2300元，使用保证金4600元。亚天公司向园林公司支付了一年租金及4600元的使用保证金。2019年1月17日，园林公司与上海漕康农贸市场管理公司(筹)(乙方)签订房屋使用合同，园林公司将康健街道XXX街坊X/X丘地块全部房屋宗地面积2467平方米，冠生园路XXX号康健公园南门一间半摊位(面积17.86平方米)借给乙方作农贸市场，租期自2019年1月1日至2019年12月31日。该合同落款处乙方签署人为周伟明。审理中，亚天公司与园林公司确认，亚天公司分别与园林公司、漕农副公司签订的合同中的租赁物表述不一，但实为同一标的物。另查明，徐汇区康健公园原门牌号为冠生园路XXX号、XXX号、XXX号，因整顿门弄牌需要，将原冠生园路XXX号门牌号码更改为冠生园路XXX号XX。再查明，徐汇区康健街道XXX街坊X/X丘地块权利人为园林公司，使用权来源划拨，用途绿化，宗地(丘)面积2467平方米。亚天公司租赁的房屋与康健公园东门相邻，位于东门东侧(注：双方合同上表述为南门，但百度、高德地图上显示为康健园东门，门牌号冠生园路XXX-XXX号，东门东侧即为徐汇区漕河泾菜市场)，沿马路一侧无墙，不经营时以卷帘门封闭。园林公司认为涉案房屋紧邻宗地，但不在宗地范围内，亚天公司则认为涉案房屋的一部分在宗地范围内。本院认为，园林公司与亚天公司于2018年7月27日签订的房屋使用合同，实为房屋租赁合同。法律规定，出租人就未取得合法建造手续的房屋与承租人订立的租赁合同无效。依园林公司出示的权利凭证，园林公司仅是划拨取得了2467平方米土地的使用权，涉案房屋无任何经相关部门批准建造的许可文件，也未取得不动产登记，因此双方就涉案房屋签订的租赁合同无效。亚天公司的诉讼请求，本院予以支持。合同无效的后果需一并处理，故园林公司因无效合同收取的使用保证金4600元，应予退还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决如下：一、上海亚天贸易有限公司与上海徐汇园林发展有限公司于2018年7月27日签订的房屋使用合同无效；二、上海徐汇园林发展有限公司于本判决生效后十日内返还上海亚天贸易有限公司使用保证金4600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由上海亚天贸易有限公司与上海徐汇园林发展有限公司各负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 蔡重洲二〇二〇年二月十九日法官助理 吴 越书 记 员 李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。