河南省延津县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0726民初3412号原告：王某某，男，汉族，1981年9月25日出生，住所地：河南省沈丘县，现住延津县。委托诉讼代理人：荆伟元，男，汉族，1976年6月22日出生，住河南省延津县，系延津县城关镇北街村居民委员会推荐。被告：河南省燊宇置业有限公司，住所地：延津县城关镇人民路金隆花园院内。法定代表人：张国堂。管理人：河南瀛豫律师事务所、河南正源会计师事务所有限责任公司。诉讼代表人：河南省燊宇置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：李圣琰、巩明明，河南瀛豫律师事务所律师。原告王某某与被告河南省燊宇置业有限公司（以下简称“燊宇置业公司”）确认合同有效纠纷一案，本院于2019年12月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人荆伟元、被告燊宇置业公司的委托诉讼代理人李圣琰、巩明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出诉讼请求：1.要求确认原被告之间2018年1月4日签订的合同编号2018年-0104006号商品房买卖合同(预售)有效；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月份，燊宇置业公司开发时代广场时，该公司经理张国堂找到原告，问原告买不买时代广场的商铺。当时原告做生意一直都是租赁别人的房子，正需要买一套商铺，原告与被告公司经理张国堂商定购买2号楼1层前面4间商铺，大概需要四五百万元，需要付定金100万元，由于当时原告没有那么多钱，因此在2014年10月31日，原告通过其建行账户(62×××88)转入被告公司经理张国堂的银行账号(62×××05)60万元，到2014年12月2日，原告的款过来，又分两笔，每笔20万元通过上述原告账户转入被告公司经理张国堂的上述账户，交足了壹佰万元的定金。后来，由于2号楼图纸修改，原定的商铺面积扩大，图纸修改后的4间商铺大概需要一千多万，这已经超出原告的承受能力，因此，原告又与被告公司经理张国堂商定改为一号楼2号商铺，并于2017年元月1日签订了房屋买卖合同，以1896020元的价格购买了一号楼2号商铺，在2017年元月1日前，由于被告公司经理张国堂说有人起诉他，不让原告转账，让原告给他现金，因此原告在2017年元月1日前，陆陆续续支付被告公司经理张国堂现金64.5万元，并签订上述房屋买卖合同书，剩余房款待房屋交付使用时结清房款。2017年6月1日，被告公司经理找到原告说，一号楼1号商铺与2号相连，价格为每平方米7000元，又不贵，一号楼1号商铺也卖给原告吧，因此，原告与被告又签订了一份购买一号楼1号商铺房屋买卖合同书，被告以1126230元的价格将一号楼1号商铺卖给原告，还是应被告经理张国堂的要求以现金的形式支付296100元定金，剩余房款待商铺交付使用时结清。这两份合同签订后，原告就认为这两套商铺已经购买过了，后来，原告到房产所查询，发现原告购买的一号楼1、2号商铺已经抵押在别人名下，原告就找到被告公司经理张国堂问个究竟，被告公司经理说等公司贷款下来就解押了，后来也没有解押。2018年元月4日，被告公司经理张国堂派黄新强的团队来处理此事。由于原告购买的一号楼1、2号商铺没有解押，原告与被告公司经理张国堂商定，将原购买的一号楼1、2号商铺调整为二号楼一层102号商铺，原被告双方又重新签订了一份2018-0104006号房屋买卖合同(预售)，将二号楼一层102号商铺以2755007元的价格卖给原告，付款方式一次性结清，并在房产所做了网签和备案。原告将以前支付给被告的一号楼1、2号商铺的购房款转到购买二号楼一层102号商铺的购房款。原告同样应被告公司经理张国堂的要求于2018年元月5日将剩余的房款中的38万元转入黄新强账号62×××62的账户，40多万元的现金支付给被告公司经理张国堂，并有被告出具的付款一次性结清证明书。原告认为这次已经网签过了，肯定不再会有任何问题了，可是在2019年12月8日，原告又接到燊宇置业公司管理人的破产重整案债权审査结论通知书，管理人有权解除该商品房买卖合同，管理人对该笔购房债权不予确认。原告认为燊宇置业公司管理人的行为已经侵犯了原告的合法权益，因此，特向贵院提起诉讼，要求确认原被告之间2018年1月4日签订的合同编号2018年-0104006号商品房买卖合同(预售)有效。被告燊宇置业公司辩称，一、燊宇置业公司已进入破产重整程序，原告王某某已向管理人申报债权，本案应为债权确认之诉，而不应为确认合同效力纠纷，法院应裁定驳回起诉。二、原告所述与事实不符，原被告之间不是真实的房屋买卖合同关系。1.被告与原告在签订《商品房买卖合同（预售）》之前存在借款关系，两非真实的房屋买卖合同关系。原告与被告签订的商品房买卖合同中的购房款为本金和高额利息转化而来，实际原告并未足额支付合同约定的购房款。原告向被告转账的100万元实为借款，并非购买商铺的定金。且被告在2014年至2015年间向原告支付过利息，可以表明原告与被告之间不是真实的房屋买卖合同关系；2.原告所述“2017年6月1日以现金的形式支付296100元定金与事实不符，被告并未收到以上定金款项，296100元为被告借款100万元的利息，一号楼1号商铺房屋买卖合同书实为被告与原告的利息条，此时双方仍为借款关系，而非原告所述的房屋买卖合同；3.原告所述“在2017年元月1日前，陆续支付被告公司张国堂现金64.5万元”、“2018年元月5日将40多万元的现金支付给被告公司经理张国堂”与事实不符，被告并未收到以上现金款项，以上款项是原告在签订2018-0104006号房屋买卖合同(预售)时计算的计息，并且将以上利息均算进购房款中，实际原告并未向被告支付过以上款项。三、原告并未足额支付房屋总价款，管理人有权解除双方均未履行完毕的合同。四、原告诉请实为浪费审判资源，增加法院诉累。燊宇置业公司已经进入破产重整程序，原告也已向管理人提交债权申报资料，管理人已对原告的债权作出审查并告知其解除双方的房屋买卖合同，原告应向法院提起债权确认之诉，而非确认合同效力之诉，原告此举实为浪费审判资源，增加法院诉累。且原告诉请与事实不符，原告所歪曲事实，无视法律规定，违背诚信原则。若继续履行该商品房买卖合同，则会损害其他债权人的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告王某某提交2017年元月1日、2017年6月1日原被告签订的《房屋买卖合同书》各一份，证明原告具有购房的意图；2.原告王某某提交2018年1月4日原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》一份，证明案涉房屋已经在原告名下，只是现在没有交房而已，并且合同约定价款已经全部结清，履行完毕；3.原告王某某提交延津县不动产登记中心《证明》一份，证明该房屋已经在原告名下，合同已经备案；4.原告王某某提交《证明书》一份，该证据是被告给原告出具的将房款结清的一个证明；5.原告王某某提交转款凭证两份，证明原告已向被告转款数额。被告燊宇置业公司称网签备案只是一种行政管理手段，不具有房屋所有权登记的法律效力。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力未经登记不发生效力。网签备案不是物权法上的登记，不具有所有权变更的效力。原告提交的银行回单总共是100万元，被告认可并承认原告向被告支付了138万元的借款，并且在原告交付借款以后，原告提交的证明书当中，下面手写的内容里边，明确写了此款是张国堂借王某某的现金，这一点也证明了双方之间是借款关系。双方签订的最后一份合同里包含了高额的利息，其合同的单价明显损害了第三人的利益。原告提交的转账记录是2014年12月2日的，房屋买卖合同书是2017年6月1日的，并不能证明原告转账这些钱是购买房屋的购房款，只是原告向被告燊宇置业公司转入了138万元，可能证明是真实借款关系。本院认为，原告提交的证据符合证据的客观真实性、合法性、关联性原则，本院对原告提交的以上证据予以认定。6.被告燊宇置业公司提交法定代表人张国堂的询问笔录，燊宇置业公司已付息清单、支付利息的自助回单、管理人与张国堂、田应霞（会计）的微信记录，证明原告王某某与燊宇置业公司之间不是真实的房屋买卖合同关系，是民间借贷关系，张国堂通过原告王某某提供的pos机支付过利息。原告王某某称张国堂的笔录不能作为证据，这是pos消费记录，与本案没有关联性。微信聊天记录，与本案无关。7.被告燊宇置业公司提交原告王某某向管理人提交的债权申报材料、管理人与王某某的询问笔录、管理人向王某某寄送的债权审查结论通知书、快递邮寄单，证明原告王某某已经向管理人申报了债权，管理人也已作出债权审查结论，现原告提起确认合同效力之诉无实际意义，增加法院诉累。原告王某某称被告提供的购房信息登记表里已明确说明实际付款情况，前面的100万是转账，2018年1月4日给的是现金。这表上登记的都是打有对号。第三个是38万元的转账，写得清清楚楚，这恰恰证明了购房合同把真实目的和购房合同价款已经全部付清。本案系确认合同效力纠纷，证据6、7对本案定案的事实认定无关，故该证据不能作为本案的定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月31日，原告王某某通过其银行账户62×××88向被告燊宇置业公司法定代表人张国堂的银行账号62×××05转账600000元。2014年12月2日，原告王某某再次通过上述银行账号向被告燊宇置业公司法定代表人张国堂转账两笔款项，每笔200000元。2018年1月5日，原告王某某通过其中国建设银行卡卡号为62×××69的账户向黄新强账号：62×××62转入380000元。2017年元月1日，被告燊宇置业公司与原告王某某签订《房屋买卖合同书》，内容显示：卖方人（甲）：燊宇置业公司，买方人（乙）：王某某。购买位于延津县××与××交叉口时代广场××楼，总建筑面积为10902.84㎡。房屋结构：框剪结构，其中一套2号商铺编号为（201400008082），建筑面积为270.86㎡，套内面积255.540㎡，分摊面积15.32㎡，上下两层。现2号商铺以7000元/㎡价格卖给乙方，总房款为1896020元。乙方截止到2017年元月1日已付给甲方房款1645000元。甲方必须到2017年5月29日前将编号为（201400008082）2号商铺交付给乙方使用，乙方结清所有房款。2017年6月1日，原被告双方再次签订《房屋买卖合同书》，约定：卖方人（甲）：燊宇置业公司，买方人（乙）：王某某。购买位于延津县××与××交叉口时代广场××楼，总建筑面积为10902.84㎡。房屋结构：框剪结构，其中一套1号商铺编号为（201400008081），建筑面积为160.89㎡，套内面积151.788㎡，分摊面积9.099㎡，上下两层。现1号商铺以7000元/㎡价格卖给乙方，总房款为1126230元。乙方截止到2017年6月1日已付给甲方房款296100元。甲方必须到2017年12月1日前将编号为（201400008081）1号商铺交付给乙方使用，乙方结清所有房款。后经双方协商，将上述购买的一号楼1、2号商铺调整为二号楼一层102号商铺，并于2018年1月4日，原被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份，内容显示：出卖人：燊宇置业公司，买受人：王某某。购买商品房位于时代广场2#楼1层102铺，该商品房预测建筑面积共250.82平方米，其中套内建筑面积137.76平方米，分摊共有建筑面积113.056平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10984元，总价款为2755007元。买受人已结清房款2755007元。并约定出卖人应当自2018年12月31日前向买受人交付该商品房。2018年元月4日，出卖人燊宇置业公司向买受人王某某出具《证明书》一份，内容为：买受人于2018年元月4日一次性支付出卖人现金2755007元，此款是支付出卖人是以（出让）方式，取得坐落于延津县××与××交叉口西南角地块建设的使用权（时代广场2号楼一层102商铺号），此款为一次性结清2号楼一层102商铺号所有房款（现已付清），特此证明盖章生效。出卖人：河南省燊宇置业有限公司，法定代表人：张国堂，买受人：王某某2018年元月4日，并加盖了河南省燊宇置业有限公司的印章。该证明书下方备注：2375007元的现金，此款于2018年元月4日冲抵时代广场2号楼1层102号商铺房款（此款是张国堂借王某某的现金），剩余余款380000元于2018年1月5号转入账号62×××62建设银行账号户名黄新强，此房款已全部付清。2018年元月5日，转账人：王某某，经手人：黄新强（庭审中，原告王某某称黄新强系被告燊宇置业公司法定代表人张国堂最后派来处理解决问题的团队）。另查明，河南省燊宇置业有限公司成立于2011年6月17日，登记机关为新乡市延津县市场监督管理局，统一社会信用代码91410726577607456F，河南省燊宇公司缺乏经营资金、连年亏损，不能清偿到期债务，于2019年7月3日向本院提出重整申请。本院于2019年7月8日作出(2019)豫0726破2号民事裁定书，依法受理申请人河南省燊宇置业公司的重整申请。2019年8月7日，本院作出（2019）豫0726破6号指定管理人决定书，指定河南瀛豫律师事务所、河南正源会计师事务所有限责任公司担任燊宇置业公司管理人。2019年12月6日，该管理人作出债权审查结论通知书并送达原告王某某，通知书载明：管理人有权解除该商品房买卖合同，故管理人对该笔购房债权不予确认。原告王某某于2019年12月23日来院起诉，要求确认案涉商品房买卖合同有效。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。案涉《商品房买卖合同（预售）》已依法成立并生效，从庭审中双方提交的证据来看，本案争议的《商品房买卖合同（预售）》签订前，原被告之间确实存在借款合同关系，但双方争议的《商品房买卖合同（预售）》是在被告燊宇置业公司末偿还借款本息的情况下，经双方协商将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将对账确认的借款本息转变为已付购房款。双方协商通过将燊宇置业公司所有的商品房出售给王某某的方式，实现双方权利表明，王某某具有实际向燊宇置业公司购买案涉房屋的真实意愿，燊宇置业公司亦具有向王某某出售该房屋的义务平衡的一种交易安排。两份《房屋买卖合同书》及《商品房买卖合同（预售）》和与其相关的《证明书》的内容均系双方当事人真实意思表示。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，系双方自愿，平等协商的结果。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。被告燊宇置业公司称本案应为债权确认之诉，而不应为确认合同效力纠纷，且认为原被告双方签订的商品房买卖合同中的购房款为本金和高额利息转化而来，实际原告并未足额支付合同约定的购房款，对此本院认为，案涉商品房买卖合同项下已付购房款系由原借款本息转来，在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以申査，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。庭审中，被告称案涉借款利息为月息二分五厘，即便如被告所述，现双方通过对账核算已将借款转化为购房预付款，视为已自愿履行，该利率并不属于法定无效情形，故被告抗辩意见不能成立。且燊宇置业公司在签订案涉《商品房买卖合同（预售）》、《证明书》中均明确写明案涉房款已全部结清，自愿将案涉商品房出售给原告，原告在该合同中的义务已履行完毕，故上述商品房买卖行为系双方自愿，不存在法定无效情形，被告对自己的商品房有自主处分权利，案涉合同依法成立并生效，被告以《中华人民共和国企业破产法》第十八条为据通知原告解除该商品房买卖合同，理由不充分，本院对涉案的《商品房买卖合同（预售）》的有效性予以确认。综上所述，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和合同法》第二条、第七条、第三十二条、第四十四条之规定，判决如下：确认原告王某某与被告河南省燊宇置业有限公司于2018年1月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》有效。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告河南省燊宇置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  王文植二〇二〇年二月十日书记员  张艳红