江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019)苏0581民初12400号 原告：邹巴拉，女，汉族，1963年2月16日生，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：黄成明,上海市海华永泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张珍，上海市海华永泰律师事务所实习律师。 被告：常熟禧徕乐经营管理公司经营管理有限公司，住所地常熟市富春江东路**，统一社会信用代码91320581793302403Y。 法定代表人：吴绍祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：时文杰，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆梦兰，江苏少平律师事务所律师。 被告：禧徕乐投资发展有限公司，，住所地常熟市富春江东路**统一社会信用代码9132058177968728X7。 法定代表人：冯义忠。 委托诉讼代理人：时文杰，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆梦兰，江苏少平律师事务所律师。 原告邹巴拉与被告常熟禧徕乐经营管理公司经营管理有限公司（以下简称“禧徕乐经营管理公司”）、禧徕乐投资发展有限公司（以下简称“禧徕乐投资公司”）合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹巴拉的委托诉讼代理人黄成明、张珍，被告禧徕乐经营管理公司、禧徕乐投资公司的委托诉讼代理人陆梦兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹巴拉向本院提出诉讼请求：1、判令被告一支付原告租金116243元；2、判令被告一向原告支付违约金163338.3元；3、判令解除原告与被告一之间签署的《统一经营管理合同》，向原告归还原告所有的位于常熟市富春江东路58号（禧徕乐经营管理公司）2幢B2033商铺；4、判令被告二对被告一的上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2010年7月30日，原告与被告二签订商品房买卖合同，向被告二购买位于常熟市富春江东路58号（禧徕乐经营管理公司）2幢B2033商铺，经双方结算，原告共计向被告支付购房款544,461元。2010年9月27日原告取得房屋所有权。被告一系被告二设立的一人有限责任公司，也是负责案涉禧徕乐经营管理公司二期商铺的运营管理公司。2010年7月30日（原告购买商铺的同日）,被告一与原告签署了《统一经营管理合同》，约定原告将其购买的坐落于江苏省常熟市富春江东路58号禧徕乐经营管理公司二期B2033号商铺交由被告一统一经营管理。根据双方签订的合同，被告二在2014年10月1日至2016年9月30日期间，每半年支付一次租金，按照人民币28,439元（大写贰万捌仟肆佰叁拾玖元整）计算，合计一年租金人民币56,877元（大写伍万陆仟捌佰柒拾柒元整），第一次租金支付日为每年的5月1日至5月15日，第二次租金支付日期是每年10月1日至10月15日。但上述合同订立后至今，被告二仅于2014年8月11日和10月16日分别支付了27,194元租金，余款至今未付，已经违反了合同约定，应当承担违约责任。根据《公司法》第六十三条之“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，因被告一的财产实际并不独立于股东被告二的财产，因此被告二应该就被告一的本案债务承担连带清偿责任。综上所述，原告认为，二被告违反双方签订的《统一经营管理合同》，拒不缴付租金，已经违犯了《中华人民共和国合同法》相关规定，特起诉至贵院，望贵院依据事实和法律，支持原告的诉讼请求。 被告禧徕乐经营管理公司辩称:1、对于原告诉请的租金本金金额116243元有异议，应当按照统一经营管理合同每半年支付一次租金按照28439*4期=113756元，为含税欠付租金。2、关于原告违约金，主张过高，请依法调整；3、关于合同解除及归还商铺，本案合同履行过程中原告方通过组建临时业委会的方式已于2016年5月统一与被告一解除了统一经营管理合同，并在2016年7月完成了交接，所以双方的统一经营管理合同已经实际解除。 被告禧徕乐投资公司辩称：被告一与被告二在工商上是独立法人主体，本案合同是原告与被告一签订，被告二非合同当事人，对租金的欠付不承担连带责任，请驳回对被告二的诉请。 本院经审理查明认定事实如下：“禧徕乐家居生活广场二期”由禧徕乐投资发展有限公司（以下简称禧徕乐投资公司）将常熟市富春江路58号整体的商业建筑物开发并分割为若干独立的部分分别销售,各独立销售的面积之间不设物理间隔,业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营,而由禧徕乐经营管理公司负责统一经营管理,业主获取定期、定额回报。 2010年7月30日，原告邹巴拉（甲方，业主方）与被告禧徕乐经营管理公司（乙方，统一经营管理方）签订了《统一经营管理合同》（以下简称“该合同”）约定甲方将其购得的坐落在常熟市富春江东路58号“禧徕乐家居生活广场二期”二层B2033号商铺（以下简称“该商铺”）交由乙方统一经营管理。该合同第5-1条约定：开业第一年至第三年为商场培育期，自2010年10月01日起计算，甲方同意开业第一年至第三年商场培育期内乙方无需支付该商铺的租金。甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务。乙方同意承担全部商场培育期内的经营管理费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用。5-2条约定：在商场开业后第四年至第六年，每半年支付一次租金，按￥28439元合计一年租金￥56877元，第一次租金支付日期为每年的5月01日至5月15日，第二次租金支付日期为每年的10月1日至15日。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。5-3条约定：商场开业后第七年开始时，甲方继续委托乙方经营管理，由乙方统一对外招租、统一经营管理商场，乙方收取租金的10%作为托管费，其余90%租金收益全部支付给甲方（年终乙方向甲方公开该商铺租金收入账目并接受查询）。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。8-1条约定：甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同可以由一方书面通知解除，双方互不承担责任：（一）该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该商铺因社会公益或城市建设需要被依法征用的。9-1条约定：任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该商铺购房款总价的30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。后由于禧徕乐经营管理公司未及时支付2014年10月1日之后的租金款致纠纷发生。 另查明：常熟市富春江东路58号“禧徕乐家居生活广场”2幢B2033号商铺为原告邹巴拉所有，产权证建筑面积为55.38平方米，购房款为人民币544461元。 还查明，被告禧徕乐经营管理公司于2015年起出现经营困难，自始未形成二期统一整体四层商场的出租经营。其于2016年1月23日发布《告业主经营情况书》，内容为经营不善，无力偿还二期所欠租金及今后包租期内的租金，同意放弃经营权。后由部分业主成立临时业主委员会（以下简称“临委会”），2016年5月27日“临委会”单独与被告禧徕乐经营管理公司签订交接协议并接收了禧徕乐二期商场整体经营权。2016年6月1日，禧徕乐投资公司向“临委会”发出告知函，说明“临委会”接受了二期商场经营权，选定新的经营管理公司对二期商场统一经营管理，并表示将其名下自有的14113.20平方米物业同意接受新的经营管理公司统一经营并同意将自持物业收益用于归还移交经营权之前所欠业主的租金。2016年9月28日，“临委会”又以常熟市喜盛企业管理有限公司为合同主体在常熟市虞山镇东部市场管理中心协调与见证下与常熟赛格橙果企业管理有限公司（以下简称“赛格橙果公司”）签订《委托经营管理合同》，双方还对各自权利义务作出约定，见证方常熟市虞山镇东部市场管理中心人民调解委员会加盖公章。据此，赛格橙果公司实际行使禧徕乐二期项目的经营管理权，并更名为赛格橙果生活广场，统一对外招商客户进行承租营业，并根据其业态规则对整个物业进行装修改造，但至今消防整体未验收合格。赛格橙果公司已将其收益的部分租金直接按业主留给禧徕乐经营管理公司的租金银行账户直接打给相关业主。 又查明：禧徕乐投资公司于2005年10月成立。禧徕乐经营管理公司于2006年8月成立，股东为禧徕乐投资公司,系一人有限责任公司,目前上述两公司均为存续状态。常熟天瑞会计师事务所有限公司作出了《常熟禧徕乐经营管理公司经营管理有限公司审计报告》(常天会咨字【2017】第41号)、《常熟禧徕乐经营管理公司经营管理有限公司审计报告》(常天会咨字【2018】第084号)及《禧徕乐投资发展有限公司审计报告》(常天会咨字【2016】第114号)、《禧徕乐投资发展有限公司审计报告》(常天会咨字【2017】第163号)、《禧徕乐投资发展有限公司审计报告》(常天会咨字【2018】第090号),分别对禧徕乐经营管理公司、禧徕乐投资公司的相关审计年度财务报表,包括资产负债表,利润及利润分配表、现金流量表及财务报表附注进行了审计,审计的保留意见为除“导致保留意见的事项外”所述事项外，上述两公司财务报表在所有重大方面已经按照企业会计准则的规定编制,公允反映了两公司在相应审计年度的财务状况、经营成果及现金流量。 以上事实，由相应商品房买卖合同、房产证、统一经营管理合同、相关合同及通知文本、本院调查笔录、审计报告、庭审笔录当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为：产权式商铺是指开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。案涉商铺完全符合上述情形，故案涉商铺性质为产权式商铺。 原告邹巴拉与被告禧徕乐经营管理公司之间的统一经营管理合同合法有效，禧徕乐经营管理公司应按合同履行给付原告相应的租金。关于原告主张被告禧徕乐经营管理公司长期拖欠租金而提出要求解除统一经营管理合同，本院认为被告禧徕乐经营管理公司至此始终未能形成统一商场的经营管理，其提出二期经营困难并认为早于2016年5月统一解除了所有合同，被告禧徕乐经营管理公司作为违约方虽无权要求解除合同，但赛格橙果公司进驻后，其与原告之间的统一经营管理合同已事实不再履行并产生了终止效果，包括原告在内的产权式商铺此后事实上由赛格橙果公司统一经营管理。现原告要求被告禧徕乐经营管理公司解除合同，缺乏事实依据，本院不予支持。被告禧徕乐经营管理公司作为违约方造成合同终止应赔偿原告损失，故其承担的租金期间应延续计算至2016年9月30日止。经本院核算，被告禧徕乐经营管理公司应给付原告自2014年10月至2018年9月30日期间的租金为113756元。后段原告如确有其他损失，可提交证据后另行主张。关于违约金，原告对其损失并未能举证充分，而合同约定的违约金兼有补偿性和惩罚性功能，只有其不足以弥补损失时，再适用赔偿金。被告禧徕乐经营管理公司辩称违约金过高，综合本案实际情况，本院支持违约金以每期28439元为基数，按银行同期同类贷款基准利率标准的1.3倍，分别自到期后的2015年5月16日、10月16日，2016年5月16日、10月16日起计算至付清之日止的利息损失。法律规定，一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告,并经会计师事务所审计。禧徕乐经营管理公司系一人有限公司,会计师事务所对该公司2016年度、2017年度的财务报表进行了审计，并出具了审计报告。审计报告中并未记载禧徕乐经营管理公司有财务状况不明晰,公司财产不独立于股东财产的情形,而原告亦未提供禧徕乐经营管理公司与其股东禧徕乐投资公司之间财产混同的证据,故原告主张禧徕乐经营管理公司的股东禧徕乐投资公司对禧徕乐经营管理公司的债务承担连带责任,依据不足,本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十二条之规定，判决如下： 一、被告常熟禧徕乐经营管理公司经营管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告邹巴拉租金113756元及违约金（以28439元为基准，按银行同期同类贷款基准利率标准的1.3倍，分别自到期后的2015年5月16日、10月16日，2016年5月16日、10月16日起计算至付清之日止的利息损失）。以上付款义务，如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院:开户行：中国农业银行常熟方塔支行;账号62×××63。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告邹巴拉的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取2747元，原告邹巴拉负担1000元，被告常熟禧徕乐经营管理公司经营管理有限公司负担1747元，并于本判决生效之日起十日内直接支付至本院，原告预交的诉讼费用1747元由本院退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：苏州市中级人民法院）。 审判员  崔劲松 二〇二〇年二月四日 书记员  黄丽芝