广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1803民初4370号原告（反诉被告）：黎养娣，女，汉族，1993年2月17日出生，住址：广东省阳山县*************，公民身份证号：441************126。委托诉讼代理人：林明凤，广东大观律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐桂清，男，汉族，1962年4月25日出生，住址：广东省清远市清新区**************，公民身份号码：440************912。委托诉讼代理人：欧阳晟、欧阳嘉晟，广东观上律师事务所律师。原告（反诉被告）黎养娣与被告（反诉原告）徐桂清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎养娣的委托诉讼代理人林明凤、被告徐桂清及其委托诉讼代理人欧阳晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎养娣向本院提出的诉讼请求:1.判令被告立即向原告支付拖欠的120000元及延迟履行支付的违约金120000元；2.判令被告承担本案的诉讼费。庭审过程中，原告黎养娣变更第一项诉讼请求为：判令被告立即向原告支付120000元违约金。事实与理由:2017年11月，原、被告经协商签订《房屋买卖合同》，约定被告将其名下位于清远市清新区*****************房屋以总价444000元的价格出售给原告黎养娣，房屋面积为120平方米；首期楼款60000元，在房管部门成功受理本次交易递件当天支付；楼价余款到银行办理抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方的收款账户；卖方在收齐首期款后即交房。合同签订当日，原告当即向被告支付120000元首期款（其中10000元交付给中介机构，另外110000元由原告丈夫通过转账方式支付）给被告。2017年11月23日，被告签订了《具结书》，该书记载被告徐桂清本人拥有案涉房屋的全部产权，能完全支配和处理有关物业的产权，其本人愿意承担一切法律责任，并愿意支付相当于已付首期款2倍违约金。之后，原告黎养娣提出要求被告徐桂清协助办理银行按揭贷款手续时，被告才如实告知案涉房屋所有权人有四人的事实，只有其中一人授权其办理房屋出让手续，另外的人不肯配合其办理房屋买卖合同手续，导致无法配合原告办理银行按揭手续，并表示给予其一定的时间处理，当时原告信以为真。但是，截止到2018年12月前，被告徐桂清仍然未能办好委托手续，于是，双方正式解除《房屋买卖合约》，被告亦陆续向原告退还了70000元。2019年5月8日，被告向原告出具《欠条》，确认尚欠原告购房款及滞纳金170000元，该款项在2019年6月30日前还清，如过期，则按欠款金额两倍还。之后，被告徐桂清陆续向原告归还50000元，剩下120000元以资金周转困难为由至今不予归还。被告徐桂清答辩并反诉称，一、案涉房屋属多人按份共有，原、被告及中介于2017年11月23日签订的《房屋买卖合同》属无效合同。二、收款、付款事实。被告徐桂清仅收到110000元，另10000元由中介收取。被告徐桂清从2019年1月3日至2019年6月7日七次支付原告黎养娣190000元，其应返还多收取的80000元。三、原告使用暴力处理房屋买卖合同纠纷。2018年12月19日，原告黎养娣的表哥、岳父、荣少、张铁军胁迫被告支付70000元。2019年2月1日，张铁军带领七八个人到被告家要钱，一直住到2019年2月5日，在被告微信转账30000元给张铁军后离开。2019年5月1日张铁军又带七八个人来到被告家吃住，2019年5月8日交纳现金20000元给张铁军，5月10日微信支付10000元，6月7日微信支付30000元，7月3日微信支付20000元，8月17日微信支付70000元后张铁军带人离开。故反诉请求：1.判决确认原、被告双方签订的《房屋买卖合约》无效；2.判令原告黎养娣退还80000元给被告徐桂清；3.反诉受理费由原告黎养娣负担。诉讼过程中，被告徐桂清增加反诉请求：依法确认徐桂清于2019年5月8日签署的《欠条》无效。原告黎养娣向本院提交的证据：1.原告身份证，拟证明原告诉讼主体资格；2.被告身份证，拟证明被告诉讼主体资格；3.《房屋买卖合约》，拟证明被告将位于清远市清新区*****************屋以总价444000元出售给原告，采用按揭贷款的方式；4.《银行转账记录》、《收据》，拟证明被告已于2017年11月23日收齐了原告支付的房屋首期款120000元。5.《具结书》，拟证明被告保证拥有了涉案房屋的全部产权，能完全支配和处理有关物业的产权，否则，其本人愿意支付相当于已付首期款两倍的违约金；6.不动产权证书，拟证明位于清远市清新区******************屋所有权并非登记原告一人名下，原告并未取得其他所有权人的授权出让上述房屋；7.欠条，拟证明：1截止到2019年5月8日，被告确认尚欠原告购房款加滞纳金170000元；2被告承诺170000元款项在2019年6月30日前还清，否则按照欠款金额两倍支付；8.微信账单截图，拟证明被告在签订欠条之后向原告支付50000元款项。9.企业信息、10、情况说明，拟证明被告徐桂清在2017年11月份除了与原告黎养娣签订了《房屋买卖合同》，还与另一买家李森全也签订了合同，该买家已经收齐了徐桂清违约金260000元；徐桂清所提交的证据显示与黎主荣的交易情况和聊天记录，是与另一买家李森全追讨房款的经过，与黎养娣无关。被告徐桂清向本院提交如下证据：1.身份证，拟证明被告诉讼主体资格；2.电脑查询单，拟证明中介情况；3.《房屋买卖合约》，拟证明合同无效；4.房地产权证，拟证明案涉房屋为多人共同共有，买卖各方均清楚知道该事实；5.存款图，拟证明原告逼迫被告存款70000元给他的事实；6.微信截图，拟证明被告微信转账10000元的事实；7.欠条，拟证明被告受胁迫写下欠条，并在2019年5月8日支付现金20000元的事实；8.微信截图，拟证明原告恐吓的事实；9.录音材料及文字、10.视频，拟证明被告受胁迫付款的事实。原告黎养娣对被告徐桂清提交的证据质证意见如下：对证据1、2无异议；对证据3的证明内容有异议；对证据4关联性有异议，是被告事后提交的，不是签订合同时出示的；对证据5的三性不予确认，是被告与另外一份房屋买卖合同买方之间发生的事实，与原告无关；对证据6中微信账号“一杯苦咖啡”不是原告，原告不认识；证据7是被告真实签名，证明内容不予认可；证据8的三性不予确认，没有原件；证据9、10的三性不予认可，原告没有威胁被告，材料第147页中与荣哥的对话说明该笔还款与原告无关。被告徐桂清对原告黎养娣提交的证据质证意见如下：对证据1、2的三性无异；对证据3的关联性有异议；对证据4的证明事实有异议，不能证明原、被告签订的合同具有合法性；对证据5的关联性有异议；对证据6的证明事实有异议，证明不了被告与原告签订合同的合法性；对证据7的三性不予认可，是被告受胁迫签订；对证据8的证明内容有异议，合同并没有解除；对证据9无异议；对证据10的三性不予认可。经审理，本院认定事实如下：案涉清远市清新区******************屋的建筑面积为268.48平方米，产权属邓玮、胡计洪、胡焯新、朱伙梅、高炳钊、邓志成按份共有。2017年11月23日，徐桂清作为案涉房屋卖方委托代理人，与买方黎养娣及经纪方清远市清新区太和镇德众意房地产中介服务部签订《房屋买卖合约》，约定：卖方将案涉房屋建筑面积的120平方米出售给买方，成交价为444000元；卖方应当在收齐首期款后将物业交付予买方；双方同意在定金或首期款中预留10000元予经纪方作为该物业交房保证金；卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则视为卖方违约。在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《清远市房地产买卖合同》及办理房屋交易手续后90天内，仍不履行合约之条款，本合约自动解除，卖方应按本合约之有关规定承担违约责任。同时，卖方须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合约；买卖双方均一致约定，该宗交易付款方式为买方以按揭付款方式分2次向卖方支付；卖方承诺收取首期款后免费为买方拆墙、间墙，由于该房屋需要进行房产证分割，具体房屋面积以测量出证为准，价钱以3700元每平方米为准，总价以房屋具体面积为准。采用分证按揭付款方式，第一次付款于签本合同当天付首期款120000元，余下房屋尾款由银行放款，具体贷款额以银行贷款同意书为准，首期款多退少补。合同签订同日，徐桂清收到黎养娣支付的首期款120000元。徐桂清向黎养娣出具《具结书》，内容为：本人徐桂清是清远市清新区******************屋的产权人的受托人，保证所提供该物业的有关产权资料等是完整、合法、准确的，保证与产权共有人意识、条件达成一致，同意出售上述物业并享有完整所有权，能完全支配和处理有关物业的产权，如有隐瞒，本人愿意承担一切的法律责任，并且愿意支付相当于已付首期款2倍违约金。但徐桂清在收到黎养娣交纳的首期款后，才告知黎养娣只有一个房屋共有人授权其办理房屋出让手续，其他人不愿意配合，因此无法办理银行按揭贷款手续。为此，徐桂清要求黎养娣给予一定时间处理。后由于徐桂清长期未能取得所有共有人授权或同意出售案涉房屋，黎养娣因此要求其退款并赔偿违约金。徐桂清同意退款，并在2019年1月31日、2月1日、5月1日分别向黎养娣退还购房款40000元、20000元、10000元，余下购房款及违约金迟迟未能付清。后经黎养娣追讨，徐桂清于2019年5月8日向其出具《欠条》一份，确认欠黎养娣购房款及滞纳金共170000元，承诺2019年6月30日前还清，如有过期，按欠款金额两倍还。另还款分3期，5月23日一次，6月6日一次，6月30日前还完170000元，息在8月底还清。之后，徐桂清分被于2019年5月31日、6月7日、7月3日向黎养娣微信付款2000元、30000元和20000元。另查明，被告徐桂清在与原告黎养娣签订《房屋买卖合约》同时，还与另一买家李森全签订另一份《房屋买卖合约》，买方李森全向其支付了130000元首期款。后因徐桂清违约，李森全的亲家黎主荣（也即中介人员李春兰的丈夫）带人向徐桂清追回房款及违约金共260000元。以上事实，有原、被告提交的证据，以及庭审笔录等证据证实。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。一、合同效力问题。原告黎养娣与被告徐桂清签订的《房屋买卖合约》是双方真实意思表示，虽然徐桂清没有取得房屋产权人同意，但该合同并不因此而无效，双方应按约履行。被告徐桂清反诉要求确认该《房屋买卖合约》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2019年5月8日《欠条》是被告徐桂清真实签名的还款承诺，形式上合法有效，内容除“如有过期，按欠款金额两倍还”属重复计算违约金，应认定无效外，其余内容合法有效。因此，被告徐桂清反诉要求确认该《欠条》无效，依据不足，本院不予支持。二、合同履行及违约责任承担问题。案涉房屋买卖合同因徐桂清的原因导致不能办理网签和银行按揭贷款等手续，时间持续一年多，根据《房屋买卖合约》约定，卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则视为卖方违约。在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《清远市房地产买卖合同》及办理房屋交易手续后90天内，仍不履行合约之条款，本合约自动解除，卖方应按本合约之有关规定承担违约责任。同时，卖方须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失。因此，案涉合同因徐桂清长期不能履行而已经在本案起诉前自动解除。另结合2017年11月23日《具结书》约定，徐桂清保证能完全支配和处理案涉房屋，违约则愿意支付首期款2倍违约金。由于合同解除是因徐桂清违约导致，其按约应向黎养娣退还全部购房款，并赔偿与首期购房款相等金额的违约金。黎养娣提交的《首期购房款收据》可以证明徐桂清收到黎养娣首期款120000元，因此徐桂清应向黎养娣退还120000元购房款，并支付120000元违约金。现有证据证明徐桂清已向黎养娣支付了购房款及违约金122000元，故还应支付118000元违约金。黎养娣起诉要求徐桂清再支付120000元违约金，依据不足，超出本院认定部分，本院不予支持。徐桂清主张黎养娣已经收取其190000元，并反诉要求黎养娣返还多收的8万元，依据不足，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐桂清应于本判决生效之日起十日内向原告黎养娣支付违约金118000元；二、驳回原告黎养娣的其他诉讼请求；三、驳回被告徐桂清的所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1350元，由原告黎养娣负担23元，由被告徐桂清负担1327元，该1327元原告黎养娣已经预交，本院不作退回，由被告徐桂清在履行本判决时迳付给原告黎养娣。反诉受理费950元，由被告徐桂清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邝正兵二〇二〇年二月二十日书记员  曾志扬附件：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。