广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初28332号原告：广州商贸投资控股集团有限公司（原广州百货企业集团有限公司），住所地广州市越秀区西湖路****。法定代表人：王华俊，董事长。委托诉讼代理人：方小龙、王铭，分别为广东君信律师事务所律师和实习律师。被告：曾立维，男，1948年1月2日出生，汉族，住广州市海珠区。第三人：广州市海珠区笑群百货店，住，住所地广州市海珠区江南大道****自编01/div>经营者：刘笑群，女，1950年8月24日出生，汉族，住广州市海珠区。被告及第三人共同委托诉讼代理人：刘欣哲、白崇辉，均为广东德良律师事务所律师。原告广州商贸投资控股集团有限公司诉被告曾立维、第三人广州市海珠区笑群百货店（经营者：刘笑群）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方小龙、王铭，被告及第三人的共同委托诉讼代理人刘欣哲、白崇辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:被告曾立维是原广州市第一商业局（以下简称“一商局”）的员工，在一商局工作期间，租住在一商局的单位宿舍（即涉案房屋，门牌地址为广州市海珠区江南大道北路57号109房，证载地址为广州市海珠区江南大道北55-57号101房），按照福利性住房租金标准向一商局缴纳租金。后一商局被撤销建制，原告成为上述房屋的产权人。1997年1月23日，原告与曾立维签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，将涉案房屋出租给曾立维作住宅使用，月租金标准为80.61元，租赁期限从1996年11月1日至1997年10月31日。上述租赁合同相继续约至2013年12月31日，2013年的租金标准为178.32元/月。被告租住涉案房屋期间，被告曾立维的配偶刘笑群在涉案房屋注册设立了广州市海珠区笑群百货店，将涉案房屋改作商铺用于商业用途。2013年12月31日合同期满后，原告要求被告按照给与一定优惠后的商业租金标准缴纳租金或者交还房屋，但被告均予拒绝，仅按照合同期满终止时的租金标准缴纳了2014年1月和2月的租金。从2014年3月1日开始，原告要求被告按照每月9000元的标准支付租金，被告坚持按照原合同标准支付租金。合同期满后双方未再续签租赁合同，被告也未再向原告支付任何费用。合同期满后，被告仍然使用涉案房屋，构成不定期租赁关系，根据合同法的规定，原告有权解除双方的租赁关系。且被告将涉案房屋装修改建，并以营利为目的出租涉案房屋，违反了合同约定，故原告起诉请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同关系；2、被告和第三人共同向原告支付自2014年3月1日起至实际交还广州市海珠区江南大道北路55-57号101房（粤房地证字第××号）之日止的房屋使用费，按照9000元/月的标准计算；3、被告和第三人共同向原告交还广州市海珠区江南大道北路55-57号101房（粤房地证字第××号）；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由：一、被告是原单位一商局的职工，一商局在1985年将涉案房屋分配给被告居住，并同意被告进行个体户经营，因此被告自1990年12月起取得个体工商户营业执照（广州市海珠区华兴商店）。二、原告接管一商局后，被告成为原告下属公司广百展贸公司的职工。根据广东省自83年-18年历年的相关房改购房福利政策规定，被告在原告工作的数十年间，符合房改购房条件，也积极申请，涉案房屋也符合出售条件，却因原告的过错，被告未能享受应有的国家住房福利待遇。为此，原告维持了一商局给予被告福利性租房待遇，以弥补被告失去住房福利待遇的遗憾，解决历史遗留问题。三、上述福利性租金待遇，为被告解决居住、帮补生计的问题。被告继续经营个体工商户得到原告准许，从1996年11月至2014年2月，原告维持了一商局自1985年至1996年10月对被告的福利性租房待遇，租金数额体现出福利性。后工商局联网后，因华兴商店与其他商户重名，故改名为笑群百货店，同样得到有关部门的许可，取得营业执照。因此，被告前店后家的居住模式，自1990年开始至今，原告对此一直认可，并非如原告所说的承租后改建商用。四、基于此历史遗留问题，上述福利性租房待遇，是被告工作数十年应得的国家住房福利的补偿。被告与原告的租赁关系应有别于普通商业租房关系，这种福利性租房应延续至被告及其配偶百年归老为止，让被告夫妇老有所依。五、至于装修，租赁合同第四条约定，出租人负责对房屋和设备的定期安全检查，承担除乙方应负担房屋维修费以外的维修费。但房屋自被告入住至今近35年，原告从未履行检查维修义务。由于房子为旧楼，必须进行维护装修才能居住使用，多年来一直是被告自行出钱修缮维护。六、关于被告未交租之事，由于原告对外宣称要按商业化管理房屋，要求按9000元/月的价格收租。基于房屋的福利补偿性，被告认为9000元/月完全不能体现上述福利性租房待遇，极不合理，故被告一直不同意该租金数额，被告要求按178.32元交租，但原告拒收取，并非被告有意不交租。此期间被告与原告一直协商租金数额。七、被告曾委托律师向原告发律师函要求其收取租金，但原告不予理睬。被告可按每月178.32元一次性支付至今的租金。八、提请法院注意的是，不能因为隔壁户主签了9000元/月的租赁合同，就强迫被告同意这个数额。原告要求被告按每月9000元的标准支付房屋使用费，是没有依据的。第三人述称：第三人的答辩意见与被告答辩意见一致。经审理查明：房管部门于2002年4月4日核发的《房地产权证》记载，海珠区江南大道北路55-57号101房的权属人是广州百货企业集团有限公司（以下简称“广百集团”），房屋所有权来源为购买，房屋用途为居住用房，房屋所有权性质为全民，建筑面积78.37平方米；所附的房地产平面附图于2001年10月12日绘制。广州百货企业集团有限公司于2019年10月15日变更名称为广州商贸投资控股集团有限公司。1997年1月23日，原告（出租人、甲方）与被告曾立维（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁契约（住宅）》，约定甲方将海珠区江南大道北街57号109部位的房屋出租给乙方作住宅使用，房屋使用面积51.2平方米；月租金为80.61元，租赁期限自1996年11月1日至1997年10月31日止；在租赁期内，乙方依约按期交纳租金，保证不改变房屋用途和闲置承租房屋；租赁期届满或解除契约之日应交还承租房屋和设备给甲方，如须继续承租房屋，应提前三十日与甲方协商，双方另签订契约；乙方另有房屋居住的应交有承租房屋给甲方；等。该合同落款处注明续约至2013年12月31日止。2018年6月4日，原告向被告发出《关于催付江南大道北55-57号109房占用费的函》，函告被告双方的租赁合同于2013年12月31日期满终止，自2014年以来原告多次通知被告按照房屋的实际用途（即商业用途）交纳房屋占用费，即每月9000元，但被告自2014年3月1日至今拒付占用费，要求被告于2018年6月15日前补缴欠付的占用费（9000元/月的标准），否则原告将追究被告相关的法律责任；等。被告确认收到该函。被告委托律师向原告发送了《律师函》。据营业执照反映，广州市海珠区笑群百货店为个体工商户，经营者为刘笑群，注册日期为2009年2月26日，经营场所为广州市海珠区江南大道****自编01。另查，被告曾立维原为广州市第一商业局的职工，单位将涉案房屋分配给被告作宿舍使用。1995年11月17日，广州市第一商业局向海珠区工商行政管理局发出函件，内容：兹有我单位职工曾立维同志爱人刘笑群现住江南大道北57号地下一商局宿舍，为协助其解决经济生活困难，拟在该处阳台下开设个体小经营，该房的产权属一商局，拟请按有关规定协助办理。被告在涉案房屋处开设店铺至今。广州市房地产档案馆于2020年1月9日出具的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》反映，曾立维和刘笑群名下有两套房屋：位于海珠区××房，建筑面积56.1495平方米；荔湾区恒海中街27号412房，建筑面积56.18平方米。本案庭审中，原、被告均确认以下事实：被告曾是一商局的职工，一商局撤制后，原告下属企业广州市广百展贸股份有限公司承接了被告与一商局的劳动关系，被告在广州市广百展贸股份有限公司工作至退休；租赁合同所约定的海珠区江南大道北街57号109部位的房屋与房地产权证地址海珠区江南大道北路55-57号101房为同一地址；被告曾立维与第三人刘笑群为夫妻关系；被告按照每月178.32元的标准支付租金至2014年2月，后因原告要求被告按照每月9000元的标准支付租金，被告要求按原租金标准支付租金，原告不再扣划被告的租金。原告表示：要求被告恢复原状腾空交还涉案房屋，即按照房产证的附图间隔好后交还涉案房屋给原告；现被告打通了涉案房屋与隔壁物业的间隔作为商铺使用，且被告将涉案房屋出租给案外人使用。被告表示：被告在1990年经原单位一商局同意，将涉案房屋改为商住两用，前半部分是商铺，后半部分是住宅，一直是被告及第三人自己经营，没有出租给案外人，也没有与隔壁物业打通经营；被告在本案中不主张房屋装修损失。本院认为：原告与被告曾立维签订的《广州市房地产租赁契约（住宅）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定：被告另有房屋居住的应交有承租房屋给原告。租赁期限届满后，双方没有续签合同，但被告继续使用涉案房屋，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”依照法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，且被告名下有自有产权房屋，故原告主张解除与被告之间的租赁关系、被告支付从2014年3月1日起至实际交还房屋之日止的租金、被告和第三人腾空搬出并交还涉案房屋的请求，合法合理，本院予以支持。搬迁时，被告和第三人不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。因原告与被告签订租赁合同时，涉案房屋已经是部分改建为商铺的现状，故本院判决被告和第三人按现状交还涉案房屋给原告。关于租金标准，因被告将涉案房屋部分改建为商铺是经原单位同意，且原告与被告签订租赁合同时，涉案房屋已经是部分改建为商铺的状态，故原告要求被告按照每月9000元的标准支付租金缺乏依据，本院不予支持，应按照原合同履行标准每月178.32元的标准支付。本案为租赁合同纠纷，承租人为被告，故原告要求第三人承担支付租金的共同责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告广州商贸投资控股集团有限公司（原广州百货企业集团有限公司）与被告曾立维之间关于广州市海珠区江南大道北路55-57号101房的租赁关系；二、被告曾立维和第三人广州市海珠区笑群百货店（经营者：刘笑群）在本判决生效之日起10日内腾空并搬出广州市海珠区江南大道北路55-57号101房，并将该房屋交还给原告；被告和第三人搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、被告在本判决生效之日起10日内按每月178.32元的标准向原告支付从2014年3月1日起至交还房屋之日止的租金；四、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费8320元，由原告负担8155元，被告负担165元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  陈燕珍人民陪审员  吴桂珍二〇二〇年二月十四日书 记 员  蒋芷欣莫敏琪