贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初11578号 原告：秦云，女，1983年1月18日出生，彝族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：詹俊宇、张静，均系贵州威迪律师事务所律师。 被告：毕节市中亿佰联投资管理有限公司，住所贵州省毕节市七星关区百里杜鹃大道白金府邸**，统一社会信用代码：91520500061045392D。 法定代表人：林梅生，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘晓华，系贵州文腾律师事务所律师。 第三人：毕节市鸿运物业管理有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区海子街镇兴海路中段，统一社会信用代码：91520502322107513J。 法定代表人：胡卫红。 第三人：唐真海，男，1974年12月12日出生，苗族，住贵州省水城县。 委托诉讼代理人：谭振亭（特别授权代理），系贵州佳合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武元军，系贵州济元律师事务所律师。 第三人：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 原告秦云与被告毕节市中亿佰联投资管理有限公司（以下简称中亿佰联公司）、第三人毕节市鸿运物业管理有限责任公司（以下简称鸿运公司）、第三人唐真海、第三人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告秦云及其委托诉讼代理人詹俊宇，被告中亿佰联公司委托诉讼代理人刘晓华，第三人唐真海的委托诉讼代理人谭振亭、武元军到庭参加了诉讼，第三人鸿运公司、第三人瑞丰公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦云向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2018年1月25日签订的《商铺出租合同》；2.判令被告立即返还原告已支付租金110,000.00元，并以该金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算2018年3月21日至2019年8月19日的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算2019年8月20日至租金返还完毕之日期间的利息；3.判令被告赔偿原告装修费、误工费等损失154,764.00元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月25日,因原告创立“筑梦桥儿童康复中心”,与被告签订《商铺出租合同》,约定被告将其所管理的第三人瑞丰公司开发的座落于贵州省毕节市七星关区洪南路瑞丰新城小区7号楼1号(备案房号为12-负2-13)门面房屋出租给原告使用,租期五年,从2018年1月26日至2023年3月25日,年租金为壹拾壹万元,还约定了双方的权利义务和违约责任等。合同签订后,原告向被告支付了第一年的租金110,000.00元，被告将房屋交付原告。2018年3月20日,在原告进行装修期间,第三人唐真海向原告主张其是瑞丰新城7号楼1号门面房屋的所有权人,要求原告停止装修,并将该房屋上锁,致使原告无法使用该房屋。2018年6月5日,第三人鸿运公司向原告下达《停止装修的通知》,称被告出租给原告的商铺存在争议,要求停止装修。原告从2018年3月20日至今一直不能使用该商铺,原告为此多次找被告协商处理此事未果。原告认为，被告向原告交付的房屋不但有权属争议,而且因第三人唐真海、第三人鸿运公司将该房屋上锁,被告又不予处理,致使原告无法使用该房屋,合同目的无法实现,被告不能在租赁期间保持租赁物符合约定的用途,原告可以解除合同,要求被告返还租金并赔偿损失，原告特具状起诉,望判如所请。 被告中亿佰联公司辩称，原告所诉事实不存在,被告系依约全面履行自己的义务,是依法行使代为管理资产的权利,今年5月原告因为证据不足已经在法院撤诉一次,我方认为合同的主体是公平合理合法的,原告以诉讼为初始目的,说明其居心不良,现在原告将利益相关方拉入,是对被告合法权利侵害的策划。被告和瑞丰公司签订的合同合法有效,且有效履行。我方已支付了1000万元的保障金,后瑞丰公司擅自将租赁房屋出让给第三人唐真海,就存在瑞丰公司恶意违约和侵权的事实,结合法律规定,被告是有权转租房屋的。所以被告将房屋出租给原告,其权益应该受到保障,本案中第三人鸿运公司仅系资产管理的所托方,不是房屋所有权人,其擅自粘贴公示,是对被告权益的侵犯,鸿运公司违法粘贴公示,未与被告方沟通,可知是和第三方等人形成的诉讼策略,若我方承担责任,我方将依法追究第三人等人的法律责任。原告所主张的损失是其个人行为导致,被告不应该承担责任。请求驳回原告诉请。补充：原告增加的要求支付银行同期拆借利息无事实及法律依据。 第三人鸿运公司在本次庭审中未到庭陈述，在原一审中述称：我们没有什么意见，我们在租赁房屋的时候不清楚被告这些情况,我们只是看到唐真海有这个协议,我们就认定了。 第三人唐真海述称：应依法确认涉案租赁合同无效。由原告赔偿我方出租涉案房屋的损失，返还我方涉案租赁房屋，我方不提起反诉。2013年12月12日瑞丰公司和刘尚生签订的房屋租赁协议,名为租赁实际为借贷抵押，故该租赁关系依法不成立,由此涉案租赁关系无效。2014年5月14日,瑞丰公司与唐真海签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，房产部门做了备案登记，故该买卖合同应该得到法律的保护。2018年1月25日的涉案合同因侵害了我方权利,不具备合同构成的要件,应视为无效合同,自始对当事人没有约束力。综上,我方在此案中没有任何过错,不应承担责任。而原告方侵犯了我方的合法权益,我方请求认定涉案租赁合同无效及要求原告返还其涉案房屋。唐真海的商品房买卖合同及付款凭证足以证明涉案房屋的所有权人是唐真海,虽然刘尚生和瑞丰公司签订了协议,但是原告方租金应给唐真海而不是被告,被告的行为侵害了我方的权益，瑞丰公司在卖商铺的时候已经将买卖房屋事宜告知被告，被告并未支付购房款,视为其对购房事宜放弃。 第三人瑞丰公司未到庭陈述，也未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证质证，对当事人无异议的证据：原告提交的第一组证据身份证，当事人唐真海提交的第一组证据身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 原告提交第二组证据《商铺出租合同》、《房屋租赁协议书》、授权委托书、结婚证、收据两张，证明原被告双方签订了房屋租赁合同，原告向被告缴纳110,000.00元租金，被告交付了房屋，该合同应受法律保护。被告质证无异议，认为《房屋租赁协议》恰好证明被告有权处分租赁房屋，第三人鸿运公司质证无异议，第三人唐真海对合法性有异议，认为《房屋租赁协议》形式是租赁，实际是借贷抵押，收据达不到原告证明目的。经审查：该组证据能够证明原告向被告租赁涉案商铺的事实，本院予以采信。 原告提交第三组证据室外照片、通话录音、通话清单、停止装修的通知、商品房买卖合同、租赁合同及收条，证明涉案房屋权属存在争议，自2018年3月20日至今，原告无法使用租赁房屋，被告无法保持租赁物符合约定的用途，致使原告无法实现合同目的，原告可以解除租赁合同并要求被告赔偿损失。被告对照片三性均有异议，认为能够证明上锁是第三人导致，是原告上锁，通话录音说明被告接到通知后积极处理，未对原告有任何影响，停止装修的通知系第三人和原告恶意串通，对三性均有异议，商品房买卖合同系第三人唐真海和瑞丰公司串通，属无效合同，租赁合同及收条系唐真海和鸿运公司串通，在近4年突击形成。第三人唐真海对照片、通话录音证据合法性有异议，认为达不到原告证明目的，对停止装修的通知、商品房买卖合同无异议,对租赁合同及收条真实性合法性有异议,认为达不到原告的证明目的。经审查：该组证据能够证明涉案商铺权属存在争议的事实，本院予以采信。 原告提交第四组证据装修协议、装修清单、付款协议、室内照片15张、收条、广告定金收据、物管费收据，证明因为被告的违约行为，交付的房屋被锁无法使用，被告无法在租赁期间保持租赁物符合约定用途，造成原告损失154,764.00元，被告应予赔偿。被告对除照片之外的证据三性均有异议,认为系原告为达诉讼目的形成的材料。对照片真实性、证据形成的时间及其关联性持异议。物管费收据是利益相关方恶意串通形成的材料,该证据不能证明装修截止时间和当时状况,物业管理费等都是为了应付诉讼串通的。第三人唐真海对三性均有异议,认为达不到原告的证明目的。经审查：该组证据能够证明原告因无法使用租赁商铺，造成经济损失的事实，本院予以采信。 原告补充证据七星关区残联文件（七星残通[2018]2号），民事判决书（网络打印版2016黔05**民初5409号），欲证明给原告造成的损失，要求参考判决书同案同判。被告质证对真实性合法性均无异议，对关联性有异议，判决书与本案无关，第三人唐真海质证对关联性有异议，达不到原告证明目的。经审查，残联文件能够证明原告租赁涉案房屋的经营行为经依法批准的事实，本院予以采信，判决书与本案无关，本院不予采信。 原告所举证据证人肖某证言，结合原告所举证据装修材料，以及本院勘验现场照片，能够证明原告请肖某装修涉案商铺及造成损失的事实，本院予以采信。 被告提交第一组证据营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，证明被告法人身份情况及法定代表人身份信息、被告有权代他人管理资产、开展托管义务。原告对真实性无异议,认为达不到被告关于有权代管财产的证明目的。第三人唐真海对三性无异议,但认为达不到被告关于有权代管财产的证明目的议。经审查：该组证据能够证明被告身份及受委托代管涉案商铺的事实，本院予以采信。 被告提交第二组证据房屋租赁协议书、资产管理授权委托书、授权委托书、租金支付担保金支付凭证，证明《房屋租赁协议书》合法有效，出租物系刘尚生委托被告经营管理，被告对出租物转租不违反《房屋租赁协议书》约定，房屋出租有效，被告出租的商铺系合法租赁再转租，其权益受合同法229条保障买卖不破租赁，被告未违约。原告对房屋租赁协议书无异议,对资产管理授权委托书三性不予认可,认为刘尚生是被告的股东,做假很容易。对授权委托书无异议。对租金支付担保金支付凭证真实性无异议,关联性有异议，恰好证明了被告的股东刘尚生与瑞丰公司法定代表人之间是民间借贷关系，不存在买卖不破租赁。第三人唐真海质证对三性有异议,房屋租赁协议书名为房屋租赁实为民间借贷，资产管理授权委托书、授权委托书达不到被告证明目的，租金支付担保金支付凭证与本案无关。经审查：该组证据能够证明被告出租涉案房屋权利来源的事实，本院予以采信。 被告提交第三组证据《商铺出租合同》，证明原被告之间租赁合同合法有效，原被告双方应全面履行自己的合同义务，原告对三性无异议，但认为达不到被告证明目的。第三人唐真海对真实性、关联性无异议，但认为达不到被告的证明目的。经审查：该组证据能够证明原被告之间租赁合同关系的事实，本院予以采信。 被告提交第四组证据商铺出租合同中出租物现状照片，证明商铺现状及商铺被原告上锁，由原告实际占有、使用。原告对真实性无异议，但认为达不到被告证明目的，照片中两把锁其中一把是第三人唐真海锁的，该商铺至今原告未得到使用。第三人唐真海认可有一把锁是自己锁的，恰恰证明被告侵犯其合法权益。经审查：该组证据能够证明涉案商铺现状及原告使用商铺受阻的事实，本院予以采信。 第三人唐真海提交第二组证据商品房买卖合同，证明涉案房屋所有权系唐真海，原告无异议，被告对三性均持异议，认为3000多万元只有收据，买卖合同明显是两个第三人恶意串通。第三人鸿运公司无异议。经审查：该组证据能够证明第三人唐真海与第三人瑞丰公司之间商品房买卖合同关系的事实，本院予以采信。 第三人唐真海提交第三组证据2013年11月20日刘尚生与瑞丰公司签订的《房屋租赁协议书》,中亿佰联公司向瑞丰公司支付借款凭据及借、还款情况表，证明该协议名为租赁关系实为借贷关系，原告无异议，被告认为该协议书是被告与瑞丰公司之间形成的附条件的协议，第三条第3小点对生效条件有约定，被告和第三人瑞丰公司之间的租赁合同具备了规定条件，且被告实际支付了租金保证，瑞丰公司2014年依约支付，因此瑞丰公司作为房屋所有权人将房屋租给被告是有效的。第三人鸿运公司无异议。经审查：该组证据能够证明案外人刘尚生与第三人瑞丰公司之间房屋租赁关系的事实，本院采信其真实性，但其合法性不是办案审理焦点，本院不予评论。 本院根据当事人陈述及采信的证据，查明事实如下：2013年12月20日，第三人瑞丰公司与案外人刘尚生签订《房屋租赁协议书》，约定由第三人瑞丰公司将包括原告租赁的瑞丰新城7号楼1号（规划房号为12-负2-13号）商铺在内的商铺以每年租金50万元出租给刘尚生，租赁期限为2013年12月20日起至2033年12月20日止，刘尚生先借给瑞丰公司1千万元作为租金保障，若瑞丰公司在2014年3月20日前将刘尚生借给的1千万归还，此《房屋租赁协议》自动失效。协议签订后第三人瑞丰公司不得将房屋与刘尚生以外的其他人重复签订租赁等有关的协议，否则视为无效。2017年6月30日，刘尚生与被告中亿佰联公司签订《资产管理授权委托书》，将上述协议中所涉及的“毕节市洪南大道瑞丰新城7号楼”所有承租房屋资产经营管理权托管给被告中亿佰联公司，委托权限为代为转租房屋、签署法律文书、合同、代为收取转租租金、承租方违约时代为诉讼维权等。2014年5月14日，第三人瑞丰公司与第三人唐真海签订商品房买卖合同，将前述商铺以37,173,180.00元总价出卖给第三人唐真海，第三人唐真海于2017年6月8日与第三人鸿运公司签订租赁合同，将涉案商铺出租给第三人鸿运公司，租期自2017年6月8日至2020年6月7日。2018年1月25日,原告秦云因经营“筑梦桥儿童康复中心”,与被告中亿佰联公司签订《商铺出租合同》,约定被告中亿佰联公司将其所管理的第三人瑞丰公司开发的座落于贵州省毕节市七星关区洪南路瑞丰新城小区7号楼1号(备案房号为12-负2-13)门面房屋出租给原告秦云使用,租期五年,从2018年1月26日至2023年3月25日,年租金为11万元,还约定了双方的权利义务和违约责任等。原告于2018年1月24日向被告中亿佰联公司支付了第一年的租金11万元，被告中亿佰联公司将房屋交付原告秦云。2018年3月20日,在原告秦云进行装修期间,第三人唐真海向原告秦云主张其是瑞丰新城7号楼1号门面房屋的所有权人,要求原告秦云停止装修,并将该房屋上锁,致使原告秦云无法使用该房屋。2018年6月5日,第三人鸿运公司向原告秦云下达《停止装修的通知》,称被告中亿佰联公司出租给原告秦云的商铺存在争议,要求停止装修并交还所占用的房屋。原告秦云从2018年3月20日至今一直不能使用该商铺,为此多次找被告中亿佰联公司协商处理此事未果，遂以前述请求诉至本院。 另查明，原告在承租涉案商铺后，于2018年2月24日与案外人肖某签订《装修协议》，约定由肖某为原告装修涉案商铺，承包方式为包工包料，装修内容包括“钢架分隔楼层（含楼梯、楼梯扶手、楼板），卫生间及厨房（含洁具、工作台、排污管道、排气管道），办公区、康复区装修装饰（含一楼瓷砖、二楼地板及一楼二楼吊顶），全屋水电（含插座、布线、水管）。总承包费用164000元。”经本院结合原告提供的装修清单，现场勘验分项确认涉案商铺装修情况，现场勘验情况与原告及装修人员所列装修清单相吻合，装修情况为：隔楼层及楼梯扶手装修完毕，所用材料为钢架、木板，楼梯为不锈钢扶手，水电安装了部分，地板砖及厨房、卫生间墙砖粘贴完毕，厨房工作台施工基本完毕，卫生间地砖、墙砖、隔板、卫生设施安装完毕，尚余部分木板、石膏板、管线及其他装修材料未使用。原告与装修承包人肖某结算前述装修情况产生装修费用为145540元。 本院认为：原告承租涉案商铺的权利来源为：第三人瑞丰公司开发后，将涉案商铺出租给案外人刘尚生，刘尚生委托被告中亿佰联公司统一招租管理，中亿佰联公司根据授权将涉案商铺出租给原告经营使用。但是在瑞丰公司将涉案商铺出租给刘尚生之后，又将商铺出售给第三人唐真海并且办理了商品房买卖合同备案登记，而该出卖行为又产生于被告中亿佰联公司接受委托管理涉案商铺之前。由此可见，原告承租本案商铺存在权属争议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定，被告作为出租人，应承担涉案房屋权属无争议的担保责任，在第三人唐真海提出权利主张的情况下，致使原告使用租赁房屋的合同目的不能实现，故原告要求解除与被告之间的《商铺出租合同》的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张返还租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，涉案合同解除后，被告收取原告的租金11万元应予返还，被告于2018年1月24日收取原告租金，客观上造成原告资金占用期间的利息损失，故原告要求被告以11万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算2018年3月21日至2019年8月19日的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算2019年8月20日至租金返还完毕之日期间利息的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张的装修损失问题。原告承租涉案商铺后，为经营所需，投入了资金对涉案商铺装修，产生了装修损失，该装修损失虽然只是原告与装修人员结算，但是装修结算清单载明的装修内容、装修材料、人工工资等与本院勘验现场基本吻合，体现原告装修情况属实，故原告与装修人员结算的已产生的装修金额145540元，应认定为原告装修损失，被告应予赔偿。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告秦云与被告毕节市中亿佰联投资管理有限公司于2018年1月25日签订的《商铺出租合同》； 二、被告毕节市中亿佰联投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告秦云租金110,000.00元，并以该金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付2018年3月21日至2019年8月19日的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算2019年8月20日至租金退还完毕之日期间的利息； 三、被告毕节市中亿佰联投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告秦云装修损失145,540.00元； 四、驳回原告秦云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2636元，由被告毕节市中亿佰联投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  陈庆坤 人民陪审员  成文娟 人民陪审员  李兴菊 二〇二〇年二月三日 书 记 员  姜童尧