福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初1289号 原告：厦门众隆鑫置业有限公司，住所地福建省厦门市思明区槟榔西里148号天湖大厦B座504单元。 法定代表人：李烨昊，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王宏伟、曾佳佳，福建冠德律师事务所律师。 被告：兆峰服饰（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市同安区同盛北路19号2号厂房一楼。 法定代表人：吴家成，总经理。 第三人：厦门三立达资产管理有限公司，住所地福建省厦门市同安区同盛北路19号综合楼102-1单元。 法定代表人：苏雪霞，执行董事兼总经理。 原告厦门众隆鑫置业有限公司（下称众隆鑫公司）与被告兆峰服饰（厦门）有限公司（下称兆峰公司）、第三人厦门三立达资产管理有限公司（下称三利达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾佳佳到庭参加诉讼，被告兆峰公司、三立达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众隆鑫公司向本院提出诉讼请求：1.被告兆峰公司支付租金人民币（币种，下同）2267918.18元、物业管理费238736.91元、水电费109335.35元，共计2615990.44元；2.被告兆峰公司承担逾期腾空厦门市同安区同盛北路19号厂房一3楼交付给原告的违约金247080.91元；3.原告对留置的被告所有的缝纫机设备在拍卖、变卖的价款中具有优先受偿权；4.诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告把厦门市同安区同盛北路19号厂房一3楼和厂房二以及综合楼租赁给被告兆峰公司，双方于2016年5月12日签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，合同期限自2016年5月12日起至2024年6月30日止。2018年11月23日，众隆鑫公司与兆峰公司对账，兆峰公司结欠众隆鑫公司租金和物业管理费1758503.3元。根据房屋租赁合同第九条第一款规定，众隆鑫公司有权在兆峰公司拖欠租金、水电费超过30天提前解除合同。众隆鑫公司已书面通知解除合同，2018年12月3日，被告收到解除房屋租赁合同告知函，租赁合同依法已经解除。根据房屋租赁合同第九条第四款规定，被告应在合同解除15日内把房屋恢复原状交付给原告，被告尚未把厦门市同安区同盛北路19号厂房一3楼腾空交付给原告，依照合同约定应当承担违约金。原告已经代为缴纳水电费109335.35元，被告尚未支付给原告。房屋租赁合同第九条第四款约定，原告有留置权，被告所有的缝纫机设备人民法院在拍卖、变卖后，原告有优先受偿权。 被告兆峰公司未作答辩。 第三人三立达公司书面辩称，三立达公司名下的财产厦门市同安区同盛北路19号厂房一3楼和厂房二以及综合楼，该三处不动产系答辩人授权众隆鑫公司以众隆鑫公司的名义出租、收取租金、履行出租人的权利义务，根据合同相对性原则，请求判决支持众隆鑫公司的诉讼请求。 在本案审理过程中，原告众隆鑫公司提交了以下证据以证明其主张：1.厦门市土地房屋权证，证明三立达公司是厦门市同安区同盛北路19号厂房一、厂房二和综合楼的所有权人的事实。2.房屋租赁合同及补充协议，证明众隆鑫公司以自己的名义将厦门市同安区同盛北路19号厂房一3楼、厂房二和综合楼出租给兆峰公司，并签订房屋租赁合同。合同第九条第一款约定：“在租赁期限内，若遇兆峰服饰（厦门）有限公司欠缴租金、水电费超过30天，厦门众隆鑫置业有限公司以传真或信函件的书面形式通知兆峰服饰（厦门）有限公司缴纳欠款之日七日内，兆峰服饰（厦门）有限公司未支付有关款项，厦门众隆鑫置业有限公司有权提前解除本合同并停止兆峰服饰（厦门）有限公司使用租赁物内的原配套措施”的事实。3.对账函，证明2018年11月23日，众隆鑫限公司与兆峰公司对账，兆峰公司结欠众隆鑫公司租金和物业管理费1758503.3元的事实。4.收据、专用发票，证明兆峰公司拖欠水电费的事实。5.EMS快递、物流跟踪信息截图、《提前解除〈房屋租赁合同〉告知函》，证明2018年12月13日，众隆鑫公司书面通知兆峰公司解除租赁合同的事实。被告兆峰公司、第三人三立达公司未提交证据。本院经审查核实，对上述证据的证明力予以确认。 根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人三立达公司系厦门市同安区同盛北路19号厂房一、厂房二和综合楼的所有权人。第三人授权原告众隆鑫公司以众隆鑫名义就其中的厂房一3楼、厂房二以及综合楼进行出租、收取租金、履行出租人的权利和义务。2016年5月12日，原告与被告兆峰公司签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，约定原告（甲方）将厦门市同安区同盛北路19号厂房一3楼和厂房二以及综合楼租赁给被告（乙方），合同期限自2016年5月12日起至2024年6月30日止。合同第一条约定：1.2租赁厂房面积：厂房一10034.45平方米、厂房二10844平方米、综合楼5102.4平方米，租赁厂房面积合计：25980.85平方米。第四条约定：4.1.1厂房一……每月租金人民币陆万零贰佰零陆元柒角整（￥60206.70元/月）……4.1.2厂房二……（1）即从2018年05月12日起至2020年05月11日止，租赁物每月租金为人民币陆万捌仟叁佰壹拾柒元贰角整（￥68317.20元/月）。4.1.3综合楼：每月租金人民币30614.40元。从2019年10月01日起租金开始递增……4.2物业管理费为每平方米0.927元，即每月人民币24084.25元……第九条约定：9.1在租赁期限内，若遇依法欠缴租金、水电费超过30天，甲方以传真或信函等书面形式通知乙方交纳欠款之日七日内，乙方未支付有关款项，甲方有权提前解除本合同并停止乙方使用租赁物内的原配套设施。9.4乙方违反第九条9.1-9.2约定条款，甲方解除合同的，乙方除应当结清拖欠的租金及其他租赁费用外，交付的租赁保证金不予退还，乙方应在收到合同解除通知之日起15日内将租赁房屋恢复原状后交付给甲方。乙方逾期交付房屋的，自逾期交付之日起，按照双方约定的租金标准支付逾期交付房屋期间的违约金。若乙方无力承担，甲方有权留置乙方租赁物内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起15日后，甲方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。《补充协议》约定：厂房一：1.2017年2月1日起至2019年9月30日，乙方每月以现金向甲方指定账户支付房租补贴人民币23079.24元。厂房二：2.2018年5月12日起至2020年5月11日，乙方每月以现金向甲方指定账户支付房租补贴人民币58069.62元。综合楼：1.2017年2月1日起至2019年9月30日，乙方每月以现金向甲方指定账户支付房租补贴人民币10970.16元。2018年11月23日，众隆鑫公司与兆峰公司对账，兆峰公司结欠众隆鑫公司厂房一3楼、综合楼至2018年11月30日止、厂房二至2018年12月11日止的租金和物业管理费共计1758503.3元。2018年12月3日，众隆鑫公司向兆峰公司邮寄送达《提前解除〈房屋租赁合同〉告知函》，告知兆峰公司因其欠租金管理费超过30天以上，且经多次催缴仍未支付故众隆鑫公司欲与其解除《房屋租赁合同》，兆峰公司应于收到告知函之日起15日内将租赁房屋恢复原状后交付众隆鑫公司。兆峰公司于2018年12月5日签收。另众隆鑫公司于2018年12月20日、12月21日代兆峰公司支付水电费共计109335.35元。众隆鑫公司确认：兆峰公司腾空厂房一3楼及综合楼的时间是2019年1月31日，腾空厂房二的时间是2019年3月17日；兆峰公司的缝纫机设备于2019年3月27日被石狮市人民法院查封，设备放置于晋江市新塘荆山达狮雄大厦内。 审理中，原告向本院申请对被告名下财产进行保全，本院已裁定予以保全并采取保全措施。 本院认为，原告众隆鑫公司与被告兆峰公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议》系出于双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，依法成立并生效，双方应依约定履行义务。 关于原告主张被告应支付其租金、物业管理费、水电费共计2615990.44元。原告与被告于2018年11月23日进行对账，确认被告拖欠厂房一3楼及综合楼至2018年11月30日止、厂房二至2018年12月11日止的租金和物业管理费共计1758503.3元。对账后，因被告仍未支付拖欠的租金和物业管理费，原告根据双方对解除合同条件的约定向被告发出《提前解除〈房屋租赁合同〉告知函》，被告于2018年12月5日收到告知函后未向法院或仲裁机构提出异议，告知函依法对被告发生效力，双方之间签订的《房屋租赁合同》《补充协议》于被告收到告知函之日起已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告依法应向被告支付至合同解除之日的租金、物业管理费，并应在合同解除之日起15日内腾空并向原告返还租赁厂房。因被告未作答辩亦未提交证据，故本院对原告所述被告腾空厂房时间予以确认，即腾空厂房一3楼及综合楼的时间是2019年1月31日，腾空厂房二的时间是2019年3月17日，即被告未在合同解除后按期腾空并返回租赁物，依法应向原告支付逾期腾空返还租赁物期间的占用费及物业管理费。双方对账时，被告共计欠原告厂房一3楼及综合楼至2018年11月30日止、厂房二至2018年12月11日止的租金及物业管理费共计1758503.3元。对账后，被告应支付原告厂房一3楼及综合楼自2018年12月1日至2019年1月31日（62天）的租金、占用费及物业管理费，应支付原告厂房二自2018年12月12日至2019年3月17日（96天）的租金、占用费及物业管理费。根据《房屋租赁合同》第四条及《补充协议》约定，厂房一3楼及综合楼在逾期腾空返还期间的日租金为4105.33元［（60206.7+30614.4+23079.24+10970.16）元/月×12个月÷365天］、日物业管理费为461.32元［0.927元/平方米/月×12个月×（10034.45+5102.4）平方米÷365天］，故相应的租金及占用费共计254530.46元（4105.33元/天×62天）、物业管理费共计28601.84元（461.32元/天×62天）；厂房二在逾期腾空返还期间的日租金为4155.18元［（68317.2+58069.62）元/月×12个月÷365天］、日物业管理费为330.49元［0.927元/平方米/月×12个月×10844平方米÷365天］，相应的租金及占用费共计398897.28元（4155.18元/天×96天）、物业管理费共计31727.04元（330.49元/天×96天）；前述租金、占用费及物业管理费共计713756.62元。另原告代被告支付租赁厂房水电费共计109335.35元，被告应予以返还。综上，被告应向原告支付租金及占用费、物业管理费、水电费共计2581595.27元（1758503.3元+713756.62元+109335.35元）。 关于原告主张被告承担逾期腾空返还厂房一3楼的违约金及留置缝纫机设备在拍卖、变卖的价款中具有优先受偿权。本院认为，《房屋租赁合同》第九条约定：“9.4乙方违反第九条9.1-9.2约定条款，甲方解除合同的，乙方除应当结清拖欠的租金及其他租赁费用外，交付的租赁保证金不予退还，乙方应在收到合同解除通知之日起15日内将租赁房屋恢复原状后交付给甲方。乙方逾期交付房屋的，自逾期交付之日起，按照双方约定的租金标准支付逾期交付房屋期间的违约金。若乙方无力承担，甲方有权留置乙方租赁物内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起15日后，甲方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。”该条约定的“违约金”实为逾期腾空返还租赁物期间的占用费，原告在其“租金”主张中已包含占用费，其据此约定再行主张“违约金”系重复主张，本院不予支持。至于原告主张就缝纫机设备具有优先受偿权，本院认为，虽合同对留置财产进行了约定，但原告对其所主张的留置事实无法作合理说明亦未提供证据予以证实，且原告确认被告已腾空厂房、缝纫机设备现被查封于他处，即缝纫机设备并未由原告留置保管，故原告主张其就留置的缝纫机设备具有优先受偿权明显与事实不符，本院不予支持。 被告、第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃诉讼权利，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告兆峰服饰（厦门）有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告厦门众隆鑫置业有限公司租金、占用费、物业管理费及水电费共计人民币2581595.27元； 二、驳回原告厦门众隆鑫置业有限公司的其他诉讼请求。 被告如未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币29705元，由原告厦门众隆鑫置业有限公司负担人民币2252元，由被告兆峰服饰（厦门）有限公司负担人民币27453元，款均限于本判决生效之日三日内交纳。公告费（金额依原告厦门众隆鑫置业有限公司提供的支付凭证确定）由被告兆峰服饰（厦门）有限公司负担，由被告于支付本判决第一项所确定的款项时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  叶采惠 人民陪审员  颜美丽 人民陪审员  张国防 二〇二〇年二月十一日 代书 记员  陈佳琪 附：本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。