贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2301民初9054号 原告：李月亮，男，1966年12月16日生，汉族，住贵州省普安县。 原告:李月华，男，1972年8月10日生，汉族，住贵州省普安县。 二原告共同委托诉讼代理人：吴杰，贵州贵兴律师事务所律师,特别授权代理。 被告：曾朝宁,女,1977年5月6日生,汉族,初中文化,无业,住贵州省兴义市。 被告：黄建华,女,1973年9月20日生,汉族,初中文化,无业,住贵州省兴义市。 被告：刘军燕,女,1969年11月8日生,汉族,初中文化,无业,住贵州省兴义市。 原告李月华与被告曾朝宁、黄建华、刘军燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序于2019年11月13日公开开庭进行了审理，原告李月华的委托诉讼代理人吴杰，被告曾朝宁、黄建华、刘军燕到庭参加诉讼。后经本院审查并经李月亮同意作为本案原告参加诉讼，本院于2019年11月22日依法裁定将本案转为普通程序，于2020年1月2日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李月亮及原告李月亮、李月华的共同委托诉讼代理人吴杰，被告曾朝宁、黄建华、刘军燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李月亮、李月华向本院提出诉讼请求：ｌ.请求人民法院依法判决曾朝宁、黄建华、刘军燕连带偿还拖欠李月亮、李月华的租金102000元及利息19800元（至起诉时,利息应按年利率6%计算至欠款清偿完毕止）；2.诉讼费用由曾朝宁、黄建华、刘军燕承担。事实及理由：李月亮与李月华在兴义市家餐饮企业“月亮山庄”,因业务需要租赁房屋一栋三层,并有路坎下一个停车场,后因李月亮业务转产,李月亮撤资投入其他产业,将“月亮山庄”的房屋一栋三层和路坎下停车场转租给曾朝宁、黄建华、刘军燕继续开餐饮。2015年8月21日,双方签订租房协议书,就标的、价款、支付方式、权利义务方面作了明确规定,约定租期四年,从2015年8月15日起至2019年8月21日止,租金共计134000元,租金按年支付,第一年租金32000元已于2015年8月21日支付，第二年租金33000元定于2016年8月21日支付,第三年租金34000元定于2017年8月21日支付,第四年租金35000元定于2018年8月21日支付,并就相关事宜作出约定,在合同上签名捺印。合同履行后,曾朝宁、黄建华、刘军燕以生意不好做、没有钱为由拒绝支付,李月亮、李月华多次催要租金,曾朝宁、黄建华、刘军燕总是找各种理由推诿、搪塞,三人拒不返还李月亮与李月华房屋,也不支付租金,到现在为止,曾朝宁、黄建华、刘军燕尚欠李月亮、李月华三年租金102000元。根据《租房协议书》第八条,乙方如有意拖欠房租,甲方有权收回房屋,除交清所有费用外,赔偿甲方一切经济损失；第九条,如一方违约,赔偿对方所有租金的双倍,由于货币有时间性、空间性、价值性,李月亮、李月华酌情主张按年利率6%计算利息,符合法律规定,分段计算:第一年利息7680元（32000元×6%×4年）,第二年利息5940元（33000元×6%×3年）:第三年利息4080元（34000元×6%×2年）;第四年利息2100元（35000元×6%×1年）。为维护法律尊严,保护合法权益,李月亮、李月华依据相关法律规定向人民法院提起诉讼,望调查核实,公正判决为谢。 曾朝宁辩称，对签订合同是事实，但是李月华说第一年租金说没有给不属实，如果没给不会给我们继续租下来的。2015年8月21日签订的合同，当时就缴纳了第一年的租金，后面我们发现这个房子是李月华的哥李月亮从房东那里签的合同再租给我们的，还有刘军燕脚受伤之后我们经营三个多月就不想做了，当时这个房子交给我们的时候钥匙都没有的，房子是谁都能打得开的，李月亮是一直住在里面的，想找李月华来解除合同，李月华电话也不接，之后我们就直接走了，对于李月亮、李月华要求支付四年租金我们认为不合理。 黄建华辩称，与李月华于2015年8月21日签订租赁合同是事实，签订合同后我们立即将第一年的租金32000元交给李月华，当时还有李月华姓何的一个朋友在。后来李月华就将租赁房屋交给我们使用，我们使用了三个月就发现租赁房屋不是李月华给房主人租的，而是李月华的哥李月亮给房主人租的，所以我们就担心合同不生效，再加上我们一个股东刘军燕把脚摔断了不能继续做了，所以我们就打电话给李月华跟他说终止合同，房子还给他，之前交的租金也不要求他退了，房子里面的东西我们也没有要就走了，虽然李月华交的有钥匙给我们，但是租赁房屋不需要钥匙，哪个都可以进去，而且李月亮一直住在房子里面，后来我们再打电话给李月华来终止合同，然后李月华就避而不见了，后来这三年当中李月华从未跟我们要过租金过，也没有给我们打过电话，所以李月华陈述多次向我们催要租金不是事实。 刘军燕辩称，与曾朝宁、黄建华答辩意见一致，补充的是2015年8月21日当时我们交付租金的时候是五个人在场的，我们三个和李月华与他一个朋友的一个朋友在场，这个房子李月亮与他儿子都在里面住的，还有李月华的儿子经常叫人在里面喝酒，所以李月华陈述没有交租金不是事实。 本案的争议焦点为：1.案涉《租房协议书》是否合法有效；2.李月亮、李月华的诉请是否支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1.李月亮、李月华提交的仅有李月亮签字的租房协议书，曾朝宁、黄建华、刘军燕以其三人未在该协议上签字不予认可。本院认为，该租房协议书上仅有李月亮一人的签字，没有曾朝宁、黄建华、刘军燕三人的签字，且双方均认可与曾朝宁、黄建华、刘军燕签订租赁合同的是李月华非李月亮，故该证据与本案无关联，本院不予确认，不作为本案证据使用；2.李月亮、李月华提交的短信截屏记录，曾朝宁、黄建华、刘军燕认可电话号码但以手机遗失为由未看到该短信内容。本院认为，曾朝宁、黄建华、刘军燕认可李月亮发送短信的电话号码为其三人，故本院对该证据的真实性予以确认，作为本案认定案件事实的依据；3.曾朝宁、黄建华、刘军燕提交的邓朝富与温昌元书写的证言。李月亮、李月华认为两位证人的证明内容不客观真实，且证人未出庭作证，不能作为证据使用。本院认为，曾朝宁、黄建华、刘军燕提交的证词不能确定系邓朝富与温昌元本人书写，且证人应出庭作证并接受各方询问，故本院对该证据不予确认，不作为本案证据使用。 本院经审理认定事实如下：李月亮与案外人姚美章于2009年6月14日签订了一份《租房协议书》，协议约定，李月亮租用姚美章房屋一楼及房屋前的李子树果园水井（包括姚美章所租房屋右边的土地）使用，用于开餐馆“月亮山庄”，租期十年，租金为223248元。李月亮在使用期间，若有其它原因，需转让房屋给其他人，李月亮补清租赁期内的租金，姚美章无权干涉，但房租金由李月亮按时付给姚美章，与其他租房人无关。2015年8月21日，李月华就上述房屋与曾朝宁、黄建华、刘军燕签订《租房协议书》，协议约定李月华转租房屋一栋（1-3层及坎下停车场）给曾朝宁、黄建华、刘军燕，租期为4年（2015年8月21日起至2019年8月21日止），租金共计134000元，租金支付方式为每一年付款一次，2015年8月21日付款32000元，2016年8月21日付款33000元，2017年8月21日付款34000元，2018年8月21日付款35000元。协议签订后，曾朝宁、黄建华、刘军燕支付了第1年的租金32000元给李月华，李月华在收取租金后将租金交给了李月亮。曾朝宁、黄建华、刘军燕使用租赁房屋4、5个月后向李月亮、李月华提出解除合同并离开涉案房屋。2018年6月6日、6月19日，李月亮分别向曾朝宁、黄建华、刘军燕发送催要租金的短信。 上述法律事实，有当事人陈述及李月亮、李月华、曾朝宁、黄建华、刘军燕的《身份证》，李月华与曾朝宁、黄建华、刘军燕签订的《租房协议书》，李月亮提交的短信截屏记录，曾朝宁、黄建华、刘军燕提交的李月亮与案外人姚美章签订的《租房协议书》以及本院依职权制作的《庭审笔录》、《询问笔录》在卷佐证，故作认定。 本院认为，租赁合同是指出租人把租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金，并在租赁关系终止后将租赁物返还给出租人的协议。本案中，案涉租赁合同虽系李月华与曾朝宁、黄建华、刘军燕签订，曾朝宁、黄建华、刘军燕作为承租人已向李月华交付了第一年租金并使用了案涉房屋，双方已经履行了租赁合同中出租人与承租人相应的义务，虽然李月华并不具备出租案涉房屋的资格，但其行为获得了具备转租房屋权利的李月亮的确认，且并未对合同的履行造成影响，故双方签订的《租房协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。 关于李月亮、李月华的诉请是否支持的问题。曾朝宁、黄建华、刘军燕提出在使用案涉房屋一段时间后因担心李月华无权出租及刘军燕受伤曾向李月华提出解除案涉租赁合同，后李月华也未再向其三人催要租金，故其三人不应再向李月华支付后期未使用房屋的租金。李月亮、李月华认可曾朝宁、黄建华、刘军燕曾向其提出过解除合同，但双方并未就解除合同达成一致，故曾朝宁、黄建华、刘军燕应按合同约定履行支付尚欠租金的义务。本院认为，只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知的方式解除合同，不享有合同解除权的一方向另一方发出解除合同的通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案中，双方在合同中未约定合同解除的条件，且曾朝宁、黄建华、刘军燕提出解除合同的理由不属于合同法中承租人可以提前退租的法定情形，曾朝宁、黄建华、刘军燕既不享有约定解除权也不享有法定解除权，而曾朝宁、黄建华、刘军燕在通知李月亮、李月华解除合同未得到明确答复后也并未采取有效的措施要求解除案涉租赁合同，故曾朝宁、黄建华、刘军燕向李月亮、李月华发出的合同解除通知不发生合同解除的法律效果，本院对曾朝宁、黄建华、刘军燕的该项辩解不予采纳，合同应当继续履行。关于曾朝宁、黄建华、刘军燕应支付李月亮、李月华的租金数额问题。经查，李月亮与姚美章签订的《租房协议书》中虽约定了租期为10年，但没有明确具体的起止时间，故本院根据一般的交易惯例从双方签订合同之日即2009年6月14日起算计算10年至2019年6月14日作为约定的租赁期间，而经李月亮确认的李月华与曾朝宁、黄建华、刘军燕签订的《租房协议书》约定租期至2019年8月21日，对于超过2019年6月14日的租期部分，李月亮与李月华均没有权限出租，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”的规定，超出部分的约定无效，故双方的租赁期应为2015年8月21日至2019年6月14日，本院根据双方的租金约定推算出2019年6月14日至2019年8月21日合计68日所产生的租金数额为6520.55元，应当在曾朝宁、黄建华、刘军燕应支付的租金数额中予以扣减，故曾朝宁、黄建华、刘军燕应支付租金为127479.45元，扣减曾朝宁、黄建华、刘军燕已经支付的32000元，尚欠95479.45元，曾朝宁、黄建华、刘军燕应当予以支付。 关于利息诉请是否支持的问题。曾朝宁、黄建华、刘军燕未支付租金的行为违反《租房协议书》的约定，应当承担相应的违约损失，但根据双方签订的《租房协议书》约定，曾朝宁、黄建华、刘军燕应当在2016年8月21日支付第二年的租金，李月亮、李月华在应交付租金的时间内并未向曾朝宁、黄建华、刘军燕三人进行催要，直到2018年6月6日才对尚欠租金进行催要，故李月亮、李月华疏于管理的行为亦是造成损失扩大的另一因素，双方均有过错，故本院对于李月亮、李月华起诉要求曾朝宁、黄建华、刘军燕支付资金占用利息的诉请不予支持。 综上所述，曾朝宁、黄建华、刘军燕应当向李月亮、李月华支付尚欠租金95479.45元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、曾朝宁、黄建华、刘军燕于本判决生效之日起十日内支付尚欠李月亮、李月华的租金95479.45元； 二、驳回李月华、李月亮的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3376元，由李月华、李月亮负担460元,曾朝宁、黄建华、刘军燕负担2916元，由曾朝宁、黄建华、刘军燕直接给付给李月华、李月亮。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  罗云霞 人民陪审员  刘 丹 人民陪审员  胡友莲 二〇二〇年二月二十一日 法官 助理  陈 坤 书 记 员  严 媛