广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初24997号原告：余伟鸿，男，1985年9月14日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，委托诉讼代理人：张思凡，广东潮风律师事务所律师。被告：田文博，男，1986年8月12日出生，汉族，户籍住址陕西省延安市黄陵县，委托诉讼代理人：**，男，1986年4月4日出生，汉族，田文博所在社区推荐的公民。被告：林步明，男，1946年2月5日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：林海正，男，1978年12月24日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上述两被告共同委托诉讼代理人：陈振志，广东红棉律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：蔡榕真，广东红棉律师事务所律师。原告余伟鸿与被告田文博、林步明、林海正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余伟鸿及其委托诉讼代理人张思凡，被告田文博的委托诉讼代理人**，被告林步明及林步明、林海正的共同委托诉讼代理人陈振志、蔡榕真到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余伟鸿向本院提出诉讼请求：1.解除原告与三被告之间的房屋租赁合同关系；2.判令三被告偿还原告2019年1月至3月的房屋租金人民币10500元；3.判令三被告偿还原告租房保证金人民币7000元；4.判令三被告赔偿原告损失人民币393413元；5.判令三被告支付原告违约金人民币19250元；6.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由如下：位于广州市白云区机场路723号首层之一店铺是林步明、林海正共有的房产，在原告承租之前由被告田文博承租。2018年9月21日，经被告林步明、林海正同意，被告田文博将该店铺之一分拆出来转租给原告，双方签订了《房屋租赁契约》，约定租赁期限由2018年10月1日起至2023年7月30日。同日，原告支付田文博首月租金3500元及租房保证金7000元，被告林步明、林海正也并未返还被告田文博相应的租房保证金。2018年10月起原告对店铺作了重新装修，并购置了经营物品。2018年11月，原告在被告林步明、林海正提供身份证明、场地权属证明等协助义务的情况下，开设了“广州市白云区棠景余师傅云吞面店”，并于当月取得了经营证照。原告已经向被告林步明、林海正支付了2018年12月份、2019年1月份、2月份、3月份的房屋租金。虽然原告并未与被告林步明、林海正亲自签订《房屋租赁合同》，但显然两被告已经以实际行动将上述商铺租赁予原告使用，被告林步明、林海正是2018年9月21日签订的《房屋租赁契约》的实际出租方，两被告在取得利益的同时理应承担相应义务。2018年12月初，被告林步明要求原告一并承租位于广州市白云区机场路723号首层的其余店铺，原告表示实力不够，不能够承租其余店铺。被告林步明、林海正遂反目成仇，强行对原告承租的店铺断水断电、干扰原告营业。2019年1月初，被告林步明、林海正不经原告协商，私自将原告承租的店铺出租给他人。在被告林步明、林海正的纵容下，在2019年2月间该租户趁原告春节休假，不顾原告合法经营状况，打拆了原告经营的店铺，私自处理了原告存放在店铺的经营证照、票据、购置的经营及生活物资。原告报警后，被告林步明在公安机关承认自己支持新租户打拆原告经营的店铺。鉴于被告的恶劣行为，使原告蒙受了巨大的经济损失，具体为：1.店铺装修费88500元（含设施设备维护及清理费500元）；2.购置经营物品49115元；3.安装网线及安监系统费6298元；4.办理经营证照费用2500元；5.支付两员工2018年1、2月份工资20000元；6.支付两员工解除工作关系的经济补偿10000元；7.经营证照的使用价值5000元；8.租赁期内(55个月)逾期收入扣除时间成本后的利益200000元；9.委托律师代理诉讼的律师费12000元。现原告的损失已成不可逆转之势，要求被告继续履行租赁合同已经没有实际意义，故原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告田文博辩称：1.同意原告的第一项诉讼请求。2.我方没有收取2019年1至3月的租金，所以不存在退还的问题。3.我方同意向原告退还保证金7000元。4.不同意原告第4项诉讼请求，理由是原告2018年11月对店铺进行装修，就取得被告林步明、林海正的身份证明和场地权益证明，说明林步明、林海正是承认我方向原告进行转租的。2018年12月以后的房租田文博没有收取，当时田文博还在隔壁的商铺进行经营，原告直接将房租交给被告林步明、林海正，12月初时三方曾经协商过，最终三方同意田文博退出合同，由原告与被告林步明、林海正直接成立租赁合同关系。被告林步明、林海正共同辩称：首先，我方不确认与原告存在租赁合同关系，原告的租赁合同是与田文博签订的。林步明并非其相对方，也没有另行与其签订租赁合同。原告称林步明以实际行动将上述商铺租赁予原告使用，我方有证据证明林步明对此是明确拒绝的。第二，林步明并未与原告成立租赁合同关系，也并未向原告收取租金，故不应向原告退还所谓租金。林步明事后知悉原告单方面微信或支付宝向其银行卡直接转入三笔金额各3500元合计10500元的款项。林步明不确认该金额性质属于租金，也不属于本案争议标的，如原告提供合法有效收款账号，该金额可以退还原告，请求法院将此作为案外事项处理。第三，林步明并未与原告成立租赁合同关系，也未向其收取保证金，因缺乏合同相对性，林步明无需向其偿还租房保证金7000元；田文博已经确认了与原告成立租赁合同，而且同意退还保证金，此点也说明了真正与原告成立租赁合同关系的是田文博。第四，林步明未对原告违约，也没有证据表明林步明存在侵权行为，而且本案案由并非侵权之债的法律关系，林步明并未因违约造成原告损失，故无需向其赔偿所谓损失393413元和违约金19250元。第五，被告林海正对所有的事情均不知情，原告要求被告林海正承担责任没有事实依据。综上，原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证。本院对当事人提交的《租赁合同》、《房屋租赁契约》、不动产权证、装修申请表、个体工商户开业通知书、营业执照、微信转账记录、保证金收据、支付宝详情单、借记卡账户历史明细清单、微信信息记录、报警回执、调解笔录、照片予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：林步明、林海正为位于广州市白云区机场路721，723，725，727，729号首层房屋的共同共有人。2018年8月21日，林步明（甲方，出租方）与田文博（乙方，承租方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区机场路723号（西侧新市化工仓综合楼A座1号）首层商铺（以下简称涉案商铺）租给乙方作商业使用，租期5年，自2018年8月24日至2023年8月20日止。房屋每月租金为21000元，租金第一年不变，第二年起每一年递增租金升幅5%。租金自2018年8月24日起计算，乙方应于每月17日前向甲方交纳次月租金。逾期交租，乙方每日需向甲方交纳按累计欠租金总金额的百分之二（2%）计收滞纳金；逾期达五天，甲方将视乙方违约行为，甲方有权单方终止本合同，没收保证金，并有权以任何方式收回该物业，由此造成的所有损失由乙方承担。一切税费由乙方支付，甲方只开收款收据，开正式发票必须加收税费。合同签订之日，乙方应向甲方交纳42000元的租赁保证金。乙方在租赁期内不得对承租房屋进行建设或随意改造现有的建筑物。如确因办公需要必须改造或建设，必须以书面形式向甲方申请并征得甲方书面同意，按甲方确认的改造或装修图纸进行施工，所需费用自理；否则乙方应承担回复原状的修复责任或赔偿甲方损失。租赁期限内，乙方不得擅自将承租的房屋转租、分租或转借他人。确实需要转租第三方的，应当在不违背甲乙双方原约定的前提下，以书面形式向甲方申请并征得同意后，交纳1000元/间的更名费，并由甲方直接与第三方另行签订租赁合，否则甲方将不保证第三方的利益。乙方必须向甲方交纳租金、水电费和管理费等，逾期达十五天未交纳，甲方有权解除本合同，并收回该房屋。等等。上述合同签订后，林步明向田文博手写了“假如乙方经营不下去，甲方同意转租，甲方同意该商铺经营正当的行业，不能做违法事情，甲方同意将该铺分割使用和转租，转租的同时必须经过甲方同意，才可进行”。田文博向林步明承租商铺后，将商铺分隔成为两部分，其中一部分用于经营水果店（以下简称涉案商铺之一），另一部分转租给余伟鸿。2018年9月21日，田文博（出租人，甲方）与余伟鸿（承租人，乙方）签订了《房屋租赁契约》，约定甲方同意将坐落于白云区机场路723号西侧新市化工仓综合楼A座1号铺（以下简称涉案商铺之二）的房屋租予乙方，作为商业用房，建筑面积约25平方米。该房屋每月租金双方约定为人民币3500元。另双方同意乙方将相当两个月租金即人民币7000元交甲方作为保证金，待租赁期满后解除契约当日，甲方将保证金退还乙方。本租约签订之日起当天内乙方支付第一个月租金3500元，保证金7000元，于每月5日前缴付当期租金3500元。该房屋租赁期限由2018年10月1日起至2023年7月30日止，共计59个月。租赁期内，甲方应依约按时将房屋及设备交付乙方使用，乙方应依约按时缴纳租金，未经甲方书面同意，不得对房屋进行扩、加、改建、装修或增加设备。租赁期内，任何乙方未征得另一方同意而单方面解除契约，另一方除有权要求赔偿损失外，还有权按租赁存续期内租金总额的百分之十追加违约金。合同第八条双方商议事项补充处约定：①如果双方协商或协助办理营业执照还是办不下来，合同解除，押金退还。②合同之内因出租方的原因无法经营出租房必须负全部责任。③双方协商好在每年的10月1日开始递增5%。④承租方可以转租；出租方必须配合，必须在出租方知情的情况下。⑤声明：出租人也是从业主手中承租过来的商铺。上述合同签订后，余伟鸿向田文博支付了保证金7000元。田文博将涉案商铺之二交付给余伟鸿使用，余伟鸿对涉案商铺之二进行了装修，并以涉案商铺之二为注册地址，于2018年11月12日登记成立了广州市白云区棠景余师傅云吞面店（个体工商户，经营者为余伟鸿）。2018年11月5日，余伟鸿向田文博支付了11月的租金和电费。本案审理过程中，田文博提交微信转账记录截图拟证明其于2018年9月28日向林步明转账17036.10元（备注为我把我带你交的物业管理费和水电费3963.9元扣了）用于支付2018年10月的租金，于2018年10月31日向林步明转账21000元用于支付2018年11月的租金。2018年11月和12月期间，林步明多次向田文博发送短信，主要内容为田文博未按约定在每月17日前交租金，已经构成违约，要求田文博给予答复。2019年1月2日，林步明、林海正向田文博发《催租金通告》，主要内容为田文博承租的机场路723号商铺已经两个月的租金未交，合计欠租金42000元，借欠款21000元，合计63000元正。水电费和物业管理费等未计。已多次拨打你电话不接、邮件、信息不回，你方是否续租，请予三天内支付租金并明确答复。林步明提供EMS快递底单及邮件寄递事宜申明，显示其于2019年1月2日将上述《催租金通告》邮寄至田文博的身份证地址，林步明提交的邮件跟踪查询系统显示该邮件已于2019年1月5日由本人签收。田文博否认收到上述短信及邮件。2019年1月5日，林步明、林海正在田文博经营的水果店大门上张贴通知，通知的主要内容为田文博已逾期三个月（包括欠款一个月）未交租金给房东，水电费和物业管理费也未交，多次拨打你电话通知不接，短信、邮件不回，你已严重违约，限你三天内前来面谈此事，超过时间我们将案租赁合同约定条款进行清场处理。因田文博未能出面处理相关事宜，2019年1月8日，林步明将涉案商铺出租给案外人陈洁。2019年1月13日，陈洁向余伟鸿发送短信，要求余伟鸿将涉案商铺二中的物品拖走，该短信的内容为：“明天上午9点不来把东西拖走，我们就窍（应为撬）门进去了，已经提前跟你打招呼了，东西我们直接放路上丢了是你们自己的事”。余伟鸿收到上述短信后拒绝将商铺内的物品搬离。涉案商铺二现已由陈洁重新装修用于经营。另查明，余伟鸿持有涉案商铺的不动产权证复印件及被告林步明、林海正的身份证复印件，余伟鸿主张上述证据可证实其办理经营证照时，林步明、林海正进行了协助，其租赁涉案商铺二已征得林步明、林海正的同意。林步明、林海正否认其曾向余伟鸿提供不动产权证及身份证复印件，并表示其从未同意田文博将涉案商铺之二转租给余伟鸿。余伟鸿确认涉案商铺的不动产权证复印件及被告林步明、林海正的身份证复印件系**交付给其，并非林步明、林海正向其提供，**确认涉案商铺的不动产权证复印件及被告林步明、林海正的身份证复印件系其交付给余伟鸿，主张上述文件系其从前面的租户处得到的。本案庭审过程中，田文博、余伟鸿主张两人与林步明三方协商一致同意，由余伟鸿直接向被告林步明支付房租。关于三方协商的时间、地点、在场人员及具体内容，法庭要求余伟鸿和田文博的代理人**分别在对方退庭的情况下进行陈述。余伟鸿陈述：2018年12月上旬一个中午，不记得是在五号停机坪还是万达广场首层的一个快餐餐厅，林步明、**和我，还有**的老婆，当时**说田文博的商铺不租了，因为我承租涉案商铺二，所以**要我直接将租金交给林步明并将林步明的账号给我，林步明也同意用这个账号收取租金。**则陈述：2018年12月20日至26日期间，当时在田文博承租的商铺中，现场有余伟鸿、林步明、田文博和我，三方协商的结果是田文博退出租赁合同，由余伟鸿直接转租金给林步明。2018年12月20日前三方也协商过，也是在田文博承租的商铺协商的，三方协商由余伟鸿向林步明支付租金，当时是林步明直接与余伟鸿联系，由林步明直接提供账号给余伟鸿的。余伟鸿提交转账记录显示其分别于2018年12月26日、2019年1月12日、2019年2月13日向林步明的账号各转账支付3500元，转账说明均注明“岗贝路铺余师傅云吞面店交给你的铺租”。余伟鸿还提交短信截图显示其在2019年1月14日、2019年2月13日向林步明发短信告知上述汇款信息。林步明否认知晓并同意余伟鸿直接向其支付租金，并否认与余伟鸿直接成立租赁合同关系，认为田文博将涉案商铺二转租给余伟鸿违反双方合同中关于转租需要取得其同意的约定，否认收到余伟鸿向其发送的汇款短信通知，表示其于2019年2月在派出所调解时才得知余伟鸿向其支付了三个月合计10500元的款项，其认为由于该款项直接转账至其账户，其不能拒收，该款项为余伟鸿尝试与其缔约，其不同意且不能拒收的情况下余伟鸿单方面向其支付的款项，其同意向余伟鸿退还收取的款项。为证明其拒绝与余伟鸿缔约，林步明向法院提交电话录音一份，并主张该电话录音对话双方为余伟鸿的弟弟余伟峰与其，该电话是余伟峰打给其的，主要内容为余伟峰在电话中主张其将向田文博主张赔偿。林步明表示同意其向田文博主张赔偿，并表明其并未与余伟鸿发生关系，田文博没有钱支付租金，其将收回商铺。对于上述录音，余伟鸿表示其并不清楚该录音谈话双方是否为余伟峰和林步明。余伟鸿提供调解笔录两份，其中第一份为余伟鸿于2019年2月23日在派出所与陈洁在就商铺损失内物品损失事宜进行调解的笔录，笔录中注明：于2019年2月23日在机场路723号西侧新市化工仓综合楼A座1号铺，甲方（余伟鸿）与该铺二手房东田文博签订一份租赁合同，合同期为2018年10月1日至2023年7月30日，乙方（陈洁）与一手房东林步明签订一份租赁合同，合同期为2019年1月7日至2025年1月6日，现乙方称经过一手房东同意让其将甲方租用的铺位清理，今天甲方称其合同还在有效期，要求乙方承担损失，双方发生纠纷。第二份笔录为余伟鸿于2019年2月28日在派出所内与林步明、陈洁三方的调解笔录，笔录中注明：于2019年2月28日在机场路723号西侧新市化工仓综合楼A座1号铺，甲方（林步明）是该铺位业主，乙方（余伟鸿）租用二手房东田文博商铺，合同有效期为2018年10月1日至2023年7月30日，现丙方（陈洁）与甲方直接签订租赁合同，有效期为2019年1月7日至2025年1月6日，现甲方称二手房东欠其房租并故意不接其电话也不出面解决问题，甲方称其与乙方没有直接关系，甲方称其只认可与丙方签的合同有法律效力。乙方称其还在合同有效期，但现在乙方的铺内已被甲方清理掉，现乙方要求甲方赔偿损失。双方不能达成协议，视为调解不成功。林步明认为上述调解笔录表明余伟鸿已明确确认其是与田文博存在租赁合同关系，林步明明确否认与余伟鸿存在租赁关系。为证明其损失，余伟鸿向本院提交了以下证据：1.涉案商铺二在2018年11月26日与2019年2月24日的照片；2.开具时间为2018年9月26日，加盖广州南方建筑装饰工程总公司公章的装修费收据，内容为“今收到装修地址白云区机场路首层之723首层装修项目水电、铺砖、打墙、做墙、广告、厨房、做排气、不锈钢、窗、门面、板灯包人工材料”，金额88000元。3.开具时间为2018年9月26日，内容为“今收到不二刀厨设备设施维护及清扫费500元”，经办人处为“何”。4.购物单据及网购订单详情，显示购买空调、冷柜、绞肉机、电饭煲、消毒机、肠粉机、微波炉、餐桌、餐凳，定做不锈钢台、购买地毯、洗洁精、卷纸、胶袋、杯子、餐具、厨房用品，余伟鸿提供上述证据拟证明其购置经营物品损失49115元。5.中国电信业务登记单、收费凭证、收据，拟证明其安装网线费用698元、违约金600元及监控系统费用5000元。6.广州市赐金财务咨询有限公司出具的收据，拟证明其办理工商及食品证办证费损失2500元。7.律师费发票，拟证明其聘请律师的费用损失12000元。对于上述证据，田文博表示确认余伟鸿对涉案商铺二进行了装修，对于其提供的收据的情况不清楚。被告林步明、林海正对上述证据的三性不予确认。本院认为：根据余伟鸿在诉状中陈述的事实和理由，本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为1.余伟鸿与林步明、林海正是否存在直接的租赁合同关系；2.余伟鸿要求被告赔偿损失和违约金的诉讼请求是否成立。对于第一个争议焦点，根据本案查明的事实，田文博与林步明于2018年8月21日签署《租赁合同》承租涉案商铺，双方明确约定田文博转租商铺需要以书面形式向林步明申请并征得林步明的同意，由林步明直接与次承租人另行签订租赁合同，并需要交纳更名费。林步明在《租赁合同》签署后通过手写的方式要求田文博转租需要经过其同意，方可进行。田文博将涉案商铺分隔为两部分，并于2018年9月21日与余伟鸿签订《房屋租赁契约》，将涉案商铺之二转租给余伟鸿。现无证据证明田文博与余伟鸿签署《房屋租赁契约》时林正明对田文博将涉案商铺之二转租给余伟鸿的相关事宜知晓并同意，故田文博将涉案商铺之二转租给余伟鸿的行为属于擅自转租。田文博、余伟鸿主张其与林步明三方在2018年12月协商一致同意，由余伟鸿直接向被告林步明支付房租，并就此主张余伟鸿与林步明、林海正之间成立直接的租赁合同关系。对此本院在本案庭审过程中，要求余伟鸿和田文博的代理人**分别在对方退庭的情况下陈述三方对相关事项进行协商的时间、地点、在场人员及具体内容，但两人分别陈述的时间、地点、在场人员均不一致。因此本院对余伟鸿和田文博的上述主张不予采信。同时，余伟鸿虽然于2018年12月、2019年1月、2019年2月分三笔向林步明的账户转账支付合计10500元的款项，由于以转账的方式支付款项，收款方只能被动接受而不具有选择权，故仅凭余伟鸿单方面汇款给林步明的行为并不足以证明余伟鸿和林步明已经对转入款项的性质达成一致意见，更不足以证明余伟鸿与林步明之间已经成立直接的租赁合同关系。据此，余伟鸿关于其与林步明、林海正之间已经成立直接的租赁合同关系的主张本院不予确认。本案中与余伟鸿存在租赁合同关系的相对方为田文博，余伟鸿在本案中为次承租人，田文博为承租人，林步明为出租人。由于林步明、林海正与余伟鸿之间不存在直接的租赁合同关系，余伟鸿依据租赁合同法律关系向林步明、林海正提出的诉讼请求缺乏依据，不应得到支持。但基于余伟鸿向林步明的账户转账支付了10500元的款项，双方并未就该款项的性质达成一致意见，上述款项的退还事宜并非本案租赁合同法律关系的争议事项，现余伟鸿要求被告退还该款项，林步明亦表明其同意向余伟鸿退还上述款项，为了避免当事人的讼累，本院现判令林步明向余伟鸿退还上述10500元的款项。对于第二个争议焦点，田文博将涉案商铺转租给余伟鸿虽然未得到林步明的同意，但上述擅自转租的事宜不构成合同无效的事由，但林步明可以田文博擅自转租为由解除其与田文博之间的租赁合同。田文博与余伟鸿之间签订《房屋租赁契约》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于田文博拖欠林步明租金，林步明收回涉案商铺，故田文博与林步明之间的租赁合同实际已于林步明收回涉案商铺（即林步明将涉案商铺出租给陈洁）时已经实际解除，相应的田文博与余伟鸿之间的《房屋租赁契约》亦已经实际解除。合同解除后，不需要重复解除，故余伟鸿在本案中要求解除其与田文博之间的租赁合同的诉讼请求本院不予支持。田文博与余伟鸿之间的《房屋租赁契约》是由于田文博未能在双方约定的租赁期内向持续向余伟鸿提供租赁房屋的行为导致，即双方合同提前解除是由于田文博的违约行为所导致，故余伟鸿要求田文博承担违约责任的诉讼请求应予支持。对于余伟鸿的各项诉求，本院分析如下：1.余伟鸿要求退还田文博退还租赁保证金7000元的诉讼请求，田文博对此无异议，本院对余伟鸿的该项诉讼请求予以支持。2.余伟鸿要求退还田文博偿还2019年1月至3月的房屋租金10500元的诉讼请求，由于该笔款项并非田文博收取，且本院已经判令林步明将该笔款项退还给余伟鸿，故本院对余伟鸿要求田文博偿还该款项的诉讼请求不予支持。3.对于余伟鸿要求田文博赔偿其损失393413元[包含①店铺装修费88500元（含设施设备维护及清理费500元）；②购置经营物品49115元；③安装网线及安监系统费6298元(安装网线费用698元、违约金600元及监控系统费用5000元)；④办理经营证照费用2500元；⑤支付两员工2018年1、2月份工资20000元；⑥支付两员工解除工作关系的经济补偿10000元；⑦经营证照的使用价值5000元；⑧租赁期内(55个月)逾期收入扣除时间成本后的利益200000元；⑨委托律师代理诉讼的律师费12000元]的诉讼请求。余伟鸿对上述诉讼请求中第⑤、⑥、⑧损失未能提供证据予以证实，故本院对该三项损失不予确认。上述诉讼请求中第⑦项、第⑨项缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于第①项店铺装修费88500元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体用用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，田文博应当向余伟鸿赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。田文博对于余伟鸿对商铺进行装饰的事实予以确认，由于涉案商铺之二现已由于新租户重新装修使用，故店铺装修损失已不具备评估的条件，余伟鸿对其主张的装修费用提供了加盖广州南方建筑装饰工程总公司公章的装修费收据及商铺的照片等予以证实，本院结合本案的相关证据对该收款收据予以采信，同时结合余伟鸿实际使用涉案商铺的时间约2个月，酌情判令田文博赔偿余伟鸿装饰装修残值损失85450元。对于第②购置经营物品49115元以及第③项中安监系统费5000元，该两项损失不属于已形成附合的装饰装修损失，属于可移动的物品或可自行拆走的物品的损失，根据余伟鸿向本院提交的案外人陈洁于2019年1月13日向其发送的短信，涉案商铺新的承租人陈洁曾通过短信的方式要求余伟鸿将商铺内的物品搬离，但余伟鸿拒绝将商铺内的物品搬离。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，根据该条规定，余伟鸿在田文博违约后，应当采取适用措施防止损失进一步扩大，因此其应当及时搬离涉案商铺内可移动、可拆除的物品，但余伟鸿在收到陈洁的通知后，拒绝从商铺内将物品搬出，故就此扩大的损失，应当由其自行承担责任，故本院对余伟鸿要求田文博赔偿其购置经营物品49115元以及安装网线及安监系统费6298元的诉讼请求不予支持。对于第③项中的电信业务费用及违约金，本院仅酌情支持违约金损失600元。对于第④办理经营证照费用2500元，该费用属于余伟鸿实际发生且无法收回的费用，就该费用的损失可参照装饰装修损失的处理原则进行处理，本院酌情认定该损失为2400元。据此，田文博应当向余伟鸿赔偿损失的金额合计88450元，余伟鸿主张的超出部分本院不予支持。4.对于余伟鸿要求田文博向其支付违约金19250元的诉讼请求。根据双方《房屋租赁契约》第六条第3款的约定，租赁期内，任何一方未征得另一方的同意而擅自单方面解除契约，另一方除有权要求赔偿损失外，还有权按照租赁存续期内租金总额的百分之十追加违约金，现余伟鸿要求田文博向其支付19250元的租金未超过双方的约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告林步明向原告余伟鸿退还10500元；二、在本判决生效之日起三日内，被告田文博向原告余伟鸿退还保证金7000元；三、在本判决生效之日起三日内，被告田文博向原告余伟鸿赔偿损失88450元；四、在本判决生效之日起三日内，被告田文博向原告余伟鸿支付违约金19250元；五、驳回原告余伟鸿的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7752元，由原告余伟鸿负担4948元，被告田文博负担2741元，被告林步明负担63元（上述受理费7752元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  李丽卿人民陪审员  萧丽群二〇二〇年二月十四日书 记 员  林嘉仪