广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1323民初5271号原告：蔡如萍，女，1971年2月19日出生，汉族，户籍地广东省汕头市潮阳区，委托诉讼代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。被告：洪炯虎，男，1987年10月10日出生，汉族，户籍地广东省海丰县，委托诉讼代理人：周文月，广东深誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玢，广东深誉律师事务所律师。被告：陈世军，男，1970年5月1日出生，汉族，户籍地湖北省阳新县，被告：黄新连，男，1951年12月6日出生，汉族，住址广东省惠东县，被告：黄卫方，男，1960年6月1日出生，汉族，住址广东省惠东县，被告：黄远伟，男，1975年3月7日出生，香港特别行政区居民，住址广东省惠东县，被告：黄文良，男，1968年10月25日出生，汉族，住址广东省惠东县，被告：黄远坤，男，1970年6月20日出生，汉族，住址广东省惠东县，被告：黄美良，男，1962年12月30日出生，汉族，住址广东省惠东县，被告：黄志强，男，1987年9月16日出生，汉族，住址广东省惠东县，上述被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强的共同委托诉讼代理人：杨伟光，广东翔伟律师事务所律师。被告：刘元海，男，1974年7月8日出生，汉族，户籍地湖北省阳新县，委托诉讼代理人：庞春政，广东冠豪律师事务所律师。原告蔡如萍与被告洪炯虎、陈世军、黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强、刘元海合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告蔡如萍的委托诉讼代理人谢佛鹏，被告洪炯虎及其委托诉讼代理人周文月，被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强的共同委托诉讼代理人杨伟光，被告刘元海到庭参加诉讼，被告陈世军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡如萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告洪炯虎、陈世军返还购房款236680元及利息，利息以236680元为基数、按银行同期贷款利率从2017年3月8日计算至付清时止。2、被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强、刘元海对上述债务承担连带责任。3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼期间，原告确认案由为房屋买卖合同纠纷。事实与理由：被告以合作建房名义出售广东省惠州市惠东县××盐灶××村小盐田《海岸居》房屋。2017年1月10日，原告与被告陈世军签订《合作建房合同》。乙方出资人民币236680元，购买《海岸居》9＃楼第十三A层13A07（三房两厅）建筑面积约113.79平方米，购房款236680元，原告全部已经支付。各被告之间的关系：被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强共7人合作建设海岸居，这7人与刘元海合作，7人出地，刘元海出资建设。刘元海与洪炯虎合作，洪炯虎委托陈世军销售，陈世军与原告签署合同，将涉案违建房屋销售给原告。2018年4月12日，惠东县相关部门以海岸居是违法建筑为由进行拆除。南方都市报等媒体进行了报道。依据法律规定，被告洪炯虎、陈世军销售违建房屋给原告，洪炯虎、陈世军应返还售楼款给原告，被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强7人与刘元海合作进行非法建设，是共同建设方，与原告损失有因果联系，应当承担连带责任。被告洪炯虎辩称，1、洪炯虎与原告实质是房屋买卖关系，在合同签订时双方均存在过错；2、洪炯虎与原告签订的合作建房协议可以看出原告对涉案房屋的属性是明知的，并且愿意以远低于市场价格与原告进行房屋买卖，涉案房屋的均价是两千多元/平方米，大概是周边市场价格的五分之一，说明原告是愿意承担相关风险的，签合同时原告未要求被告向其出示房地产开发相关手续及证件，双方均存在过错。依据合同法的规定，双方因各自过错造成的损失由双方各自承担；3、涉案地块由村民提供，并在协议中明确涉案地块的相关手续由村民负责，涉案地皮无产权纠纷，该项目由刘元海统一承接后分包给洪炯虎，最后该房屋落成后共享利益。再者，房屋修建时，竣工后我方并未收到任何关于相关地块的行政处罚或者告知文件，洪炯虎对涉案地块的手续问题并不知情，且依据各方签订的协议，该地块由七位村民及刘元海作保，洪炯虎始终不存在恶意。4、我方开具收据金额与转账金额一致，收据的金额不代表实际收取金额，原告未能提供转账凭证应当承担相应责任。被告陈世军未到庭应诉，未向本院提交书面答辩意见。黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强辩称，1、原告是明知合作建房是不合法的，仍然签订合作建房和通合同，并投资合作建房合同，是原告存在严重过错，依法应由原告自己承担责任。2、本案七被告根本没有与原告签订合作建房任何手续，也没有收取原告合作建房款，根据权利义务对等原则，七被告依法不承担责任。3、原告合作建房的房屋属违法建筑，依法被政府部门强制拆除，本身是不合法物权，不存在侵权的事实，侵权责任构成要件不成立。4、七被告不是合同的当事人，不应承担任何责任，依法应驳回原告对七被告的诉请。被告刘元海辩称，1、本案为合作合同纠纷，刘元海并非合作合同的相对方，并非本案适格被告；2、合同系原告与洪炯虎自愿签订，且依据合同内容以及参考周边的房屋价格，可以认定原告对房屋现状是知情的，原告对合同的解除或无效本身存在巨大过错;3、刘元海只是地块上的施工人，施工中所需的一切手续以及用地均系由七位村民负责办理；4、七位村民积极参与并分享了收益，应当为本案被告；5、房屋由洪炯虎与原告合作建房，收益均由洪炯虎分享，刘元海并未分享任何收益；6、工程开工后一直未收到任何政府的处罚文件或被采取行政强制措施等，在监管上存在过错；7、合同约定的利益共享与风险共担应为合作合同纠纷；8、合同通过律所见证，对合同的效力以及是否违法的情形由律所控制风险，特别是周围普遍存在着农民房情形且该情形已存在多年；9、原告并未举证证明房屋系违法的。综上，我方认为从合同本身而言，我方并非合同相对人。从合同效力而言，并无任何证据证明合同无效。从合同的收益方而言，我方并未收取任何的收益。从合同的无效或解除过错责任而言，原告本身存在重大过错，其应承担合同无效或解除的最主要责任。原告围绕其诉讼请求，提交了以下证据：1、原告与被告李亮签订的《合作建房合同》；2、建房申请书；3、黄志强等人的；4、刘元海与洪炯虎签订的《合作建房协议书》；4、授权书；5、6、收据。被告洪炯虎、陈世军、黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强、刘元海均未向本院提交证据。本院在另案中依职权调取的证据：1、国土行政部门对涉案土地的性质情况的相关函件；2、国土行政部门对涉案建筑物的拆除通知书及县政府会议纪要。本院组织当事人进行证据交换及质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷为据。对当事人有争议的事实和证据，结合当事人的质证意见、庭审陈述和经审查确认的证据进行综合认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院认定事实如下：2016年11月3日，被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强七人（甲方）与被告刘元海（乙方）签订《合作建房协议书》（以下简称第一份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方提供位于惠东县××盐灶××村小盐田13000平方米的宅基地，并负责协助乙方顺建十六层半以上，乙方负责全部资金并负责承建六至八栋楼房达到实际使用标准（总建筑面积约10万平方米）。2、合作期限为70年，70年后无偿归还甲方。3、具体产权分配：建好的六至八栋楼房，其中两栋占地面积各约900平方米的十六层半楼房归甲方所有，栋号分别为肆栋和柒栋；其他楼房产权全部归乙方所有，其能建的楼层高度不受甲方限制。4、归属乙方所有楼房的使用及处置不受甲方限制，同理归属甲方所有楼房的使用及处置也不受乙方限制，即双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。二、甲乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系；负责工地道路畅通、水电表安装到工地；本工程由乙方自备材料、自行建筑、甲方必须配合乙方不受当地垄断所有材料干扰。2、乙方负责该六至八栋楼房的全部建设资金筹集；负责全部楼房的规划、设计；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均各自清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，合作期间如因其他原因（包括但不即于乙方承建期间发生的政府部门干预或不可抗力的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算。2016年11月12日，被告刘元海（甲方）与被告洪炯虎（乙方）就合作兴建位于惠东县××盐灶××村小盐田“海岸居”小区规划图中的9栋和10栋事宜签订《合作建房协议书》（以下简称第二份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方负责提供地皮，乙方负责出资并建设，楼房分配为：“海岸居”小区规划图中的9栋占地面积约1200平方米，规划图中10栋占地面积约800平方米，双方按3:7比例对已建成的楼房面积分配（9栋的产权归乙方所有，不足分配面积在10栋5楼以上按好差搭配补给乙方，其他全部产权归甲方所有）。甲方负责关系协助乙方顺建至十六层半以上。2、合作期限为70年。3、双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。4、乙方必须在2018年2月前全部竣工，否则乙方应承担违约责任。二、甲乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系……2、乙方负责楼房的全部建设资金筹集；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均各自清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，合作期间如因其他原因（包括乙方承建期间发生的政府部门干预或发生不可抗力的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算。七、本协议甲乙双方签字后，乙方在两天内向甲方支付660000元费用后生效。2017年1月9日，被告洪炯虎（授权人）与被告陈世军（被授权人）签订授权书，主要内容：本人洪炯虎兹授权委托陈世军先生全权代理惠东县××盐灶××村小组《海岸居》9#楼合建楼房的销售事宜。被授权人在权限范围内签署的一切相关文件，均代表授权人，由此所造成的一切责任均由本人承担。2017年1月10日，被告陈世军（甲方）与原告（乙方）就签订《合作建房合同》（以下简称第三份协议），主要约定：一、甲、乙双方合作统筹兴建的合作建房项目位于惠东县××盐灶××村小盐田，占地面积13000平方米，占地可建筑面积约6000平方米，楼名定为《海岸居》，高约十五层。二、经审核，乙方应分担房屋建造费236680元，以收据为凭。建好后分得9#楼第十三A层13A07房，建筑面积约113.79平方米的所有权和使用权。三、本合同签订之日，乙方须先付定金10000元，项目做好一层框架付至全款的50%，计118340元（包括定金）；做好九层框架付全款的30%计71004元；框架封顶付全款的20%，计47336元。甲方收到全部建房款后乙方对上述房屋拥有七十年所有权和使用权，在使用期限内，乙方有权该套房产进行出租、转让、抵押、赠送、继承等，甲方无权干涉。五、在政策条件允许情况下，甲方协助乙方办理产权证。……八、甲方保证上述物业没有抵押、贷款的行为，并不存在其他任何纠纷，否则由此产生的后果由甲方承担。九、本楼房如遇政府或发展商征收、拆迁，乙方所属物业的补偿归乙方所有。（或乙方所占本栋楼房面积比例）。……十、本协议经甲、乙双方签字后生效，双方对协议内容性质及各自权利义务均清楚明白，并同意严格执行，任何乙方违约应承担相关违约责任。……2017年1月10日，被告陈世军出具内容为“今收到蔡如萍交来《海岸居》9#楼13A07房定金10000元”的《收据》交原告收执。2017年3月7日，被告陈世军出具内容为“兹收到蔡如萍108340元海岸居9#13A07房合作建房款。”的《收据》交原告收执。原告陈世军另出具“兹收到蔡如萍71004元海岸居9#13A07房合作建房款。”的《收据》交原告收执，该收据未写明出具时间。上述款项共189344元。庭审中，原告称涉案合同在涉案楼盘处签订，共支付236680元，分三次支付，均有收据，涉房产被拆除前尚未交付。被告洪炯虎称，按照转账收取款项，收到的房款用于建设工程费用支出。被告刘元海称，其只是一个工头，案涉地块的相关手续都是当地村民负责的，只负责规划，不清楚土地的性质；“海岸居”一共有十一栋，已经建好了十栋，其中1、2、3、5栋是自己直接建的，与洪炯虎合作建设了第9、10栋，收益按比例和协议分配，9栋归洪炯虎，10栋由其和村民分。案涉房产所在的“海岸居”因涉及违法用地、违法建设已于2018年4月12日被行政职能部门启动整体清拆程序，“海岸居”楼盘在原告提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。另查一，被告刘元海、洪炯虎因涉嫌犯非法倒卖土地使用权罪，惠东县人民检察院于2018年10月9日向本院提起公诉，本院于2020年1月17日作出（2018）粤1323刑初720号刑事判决书，以非法倒卖土地使用权罪，依法判处刘元海有期徒刑五年；判处洪炯虎有期徒刑三年三个月。截至本案判决作出之日，该刑事判决尚未发生法律效力。另查二，原告蔡如萍就“海岸居”8#A栋601、701、1505号房合同纠纷一案向本院提起诉讼【（2018）粤1323民初5273号】，蔡如玉就“海岸居”8#A703、1003号房合同纠纷一案向本院提起诉讼【（2018）粤1323民初5284号】，蔡赐孟就“海岸居”9#13A07号房合同纠纷一案向本院提起诉讼【（2018）粤1323民初5281号】，吴雄涛就“海岸居”9#607号房合同纠纷一案向本院提起诉讼【（2018）粤1323民初5277号】。洪炯虎向蔡赐孟、吴雄涛，黄停辉向蔡如玉出具的《收据》均与合同总房款一致。本院认为，涉案《合作建房合同》虽由被告陈世军以其本人名义与原告签订，但从《授权书》及被告洪炯虎的内容可知，被告陈世军系经被告洪炯虎授权委托代为签署相应的合同文件，属于履行职务行为，故陈世军的行为后果应由委托人即被告洪炯虎承受。且原告与被告洪炯虎还签订了《合作建房协议书》，故本院认定《合作建房合同》《合作建房协议书》的合同主体为原告与被告洪炯虎。被告刘元海主张涉案《合作建房合同》《合作建房协议书》为合作建房关系，但从合同内容却是将案涉“海岸居”9#楼第十一层1106号这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告洪炯虎之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案原告与被告陈世军代为签订的《合作建房合同》、与被告洪炯虎签订的《合作建房协议书》的效力；二、被告洪炯虎、陈世军、刘元海应否向原告连带返还购房款；三、黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强应否向原告连带返还购房款。关于涉案原告与被告陈世军签订的《合作建房合同》、与被告洪炯虎签订的《合作建房协议书》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《合作建房合同》《合作建房协议书》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，上述《合作建房合同》《合作建房协议书》应为无效合同。关于被告洪炯虎、刘元海、陈世军应否向原告连带返还购房款的问题。被告洪炯虎作为无效合同的相对方，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告诉请被告洪炯虎返还236680元购房款，根据《收据》金额为189344元，原告主张其与“海岸居”8#A栋601、701、1505号房及“海岸居”系列案中另案原告蔡如玉购买的8#A703、1003号、蔡赐孟购买的9#1501号房、吴雄涛购买的9#607号房及其他人购买的房款共同支付购房款，但未能提供足额支付的证据，结合合同、款项发生时间，洪炯虎向蔡赐孟、吴雄涛和黄停辉向蔡如玉出具的《收据》均与合同总房款一致，以及系列案交易习惯等，实际支付的购房款与《收据》应相对应，故本院认定涉案实际购房款为《收据》金额189344元。原告主张实际支付236680元，未能提供足够证据予以证实，本院不予采纳。关于利息，原告未尽合理审慎义务，原、被告对合同无效均负有过错，原告诉请计付利息本院不予支持。被告刘元海与被告洪炯虎合作建设涉案“海岸居”9#楼房产，双方系个人合伙关系，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。据此，被告刘元海应对其与洪炯虎的合作之债即涉案236680购房款的返还承担连带责任。关于被告陈世军是否承担责任问题，本院认为，被告陈世军虽然代为签署了《合作建房协议书》，但其系履行职务行为，并非真正的合同主体，因此，原告诉请被告陈世军连带返还购房款，依据不足，不予支持。被告黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强非涉案合同主体，与刘元海土地转让系另一法律关系，对原告诉请黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强承担连带责任本院不予支持。综上，当事人诉辩意见，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。被告陈世军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可作缺席判决。本案经审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，判决如下：一、被告洪炯虎、刘元海于本判决发生法律效力之日起10日内连带赔偿原告蔡如萍236680元。二、驳回原告蔡如萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4850元（原告蔡如萍已预缴），由被告洪炯虎、刘元海连带负担。如不服本判决，被告黄远伟可在判决书送达之日起三十日内，其他原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  黄新娣审判员  罗晓燕审判员  王雪良二〇二〇年二月二十七日法官助理叶璐书记员陈建丽