安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初479号 原告：唐春香，女，1962年2月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市。 委托诉讼代理人：周德贵，男，1962年11月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区，与原告系叔嫂关系。 被告：芜湖万达商业管理有限责任公司，住所地：安徽省芜湖市南瑞新城商业街**楼，统一社会信用代码913402007728492313。 法定代表人：吕国猛，执行董事。 被告：安徽省芜湖万达房地产开发有限公司，住所地：芜湖市黄山西路**，统一社会信用代码913402001496524372。 法定代表人：吕国猛，执行董事。 原告唐春香与被告芜湖万达商业管理有限责任公司（下称“万达商管公司”）、安徽省芜湖万达房地产开发有限公司（下称“万达房产公司”）合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序于2020年2月17日公开开庭进行了审理。原告唐春香委托诉讼代理人周德贵到庭参加诉讼，被告万达商管公司、被告万达房产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告万达商管公司立即支付原告2017年10月1日至2019年9月30日房屋收益金人民币31883.18元及逾期利息按万分之二点一利率计算到实际给付之日；2、判令被告万达房产公司对上述两项债务承担连带清偿责任；3、判令被告万达商管公司、被告万达房产公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2005年10月29日，原告与被告万达商管公司签订《委托统一经营管理合同》，约定原告将位于芜湖市，面积,39.4平方米的商铺委托被告万达商管公司统一经营管理，第12-14年的年收益金约定为19374.16元，支付收益金为每年的4月份和10月份，该合同对被告逾期付款违约责任做出约定。自2017年10月1日起至2019年9月30日，被告万达商管公司应支付收益金38748.32元，但被告万达商管公司仅支付6865.14元后未再支付，尚欠收益金31883.18元。被告万达商管公司、被告万达房产公司系该商铺的开发商,在销售该商铺时就向购房户宣传并承诺接受委托统一经营管理、确保稳定收益。因为被告万达房产公司的宣传承诺,原告才购买了商铺。被告万达房产公司为开展委托经营管理业务的需要,于2005年5月10日投资设立了被告万达商管公司,两被告的法定代表人及其他管理人员一致,互为关联公司。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，祈请判如所请。 被告万达商管公司、万达房产公司未作答辩。 经审理查明：2005年10月8日，原告向万达房产公司购买芜湖市二层030、031号两处门面房屋（面积分别为19.86、19.54平方米，合计39.4平方米），同时就该两处商铺与被告万达商管公司订立《委托统一经营管理合同》两份，约定原告（甲方）将其所购上述商铺委托被告万达商管公司（乙方）统一经营管理，该物业委托经营管理期限为12-14年，自物业出租给上海世纪联华超市发展有限公司的起租日（2005年10月1日）开始计算；委托经营期间，乙方每年向甲方支付双方约定的物业收益金，双方约定委托期限12-14年每平方米固定收益额为491.73元／年，两间商铺年全部收益金合计19374.16元；收益金每年分两次支付，支付时间为每年的4月份和10月份，每次支付金额为当年收益金的百分之五十；甲方所取得的物业收益金产生的税费，甲方自行承担，乙方依法履行代扣代缴义务，有权从本合同约定的应付给甲方的收益金中直接扣除；乙方逾期向甲方支付该物业收益金的，甲方有权要求乙方按约履行，乙方逾期5个工作日仍未支付的，自第6个工作日起甲方按每日万分之二点一向乙方收取逾期利息。现被告万达商管公司未依约向原告支付自2017年10月1日起至2019年9月30日止的收益金，原告遂诉至本院成讼。 2004年11月19日，被告万达房产公司（甲方）与上海世纪联华超市发展有限公司（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于芜湖市建筑物出租给乙方使用,建筑面积暂估为17500平方米，最终以政府有关部门实际测量所得房产证的面积为准（该面积除包含被告万达房产公司出售给原告等业主的商铺外，还包含被告万达房产公司自持的商铺面积，后经相关部门测量，原告等小业主持有面积为10306.70平方米、被告万达房产公司自持6605.62平方米）。租赁期限20年，自甲方交付租赁物业之日起六个月为乙方的装修期，装修期甲方免收租金。如甲方提早完成装修并提前开业，则以乙方正式开业日为本合同的起租日。第12-14年度（2017、2018、2019）的年租金为517.6万元，日租金为0.81元／平方米。2008年12月被告万达房产公司、万达商管公司与上海世纪联华超市发展有限公司、芜湖世纪联华公司签订《协议书》一份，约定被告万达房产公司将其与上海世纪联华超市发展有限公司在2004年11月19日签订的《租赁合同》中其全部权利义务，无偿转让给万达商管公司，由万达商管公司承继该《租赁合同》中万达房产公司的全部权利和义务；上海世纪联华超市发展有限公司将其与被告万达房产公司在2004年11月19日签订的《租赁合同》中其全部权利义务，无偿转让给芜湖世纪联华公司，由芜湖世纪联华公司承继该《租赁合同》中上海世纪联华超市发展有限公司的全部权利和义务，合同四方当事人均对上述转让行为表示同意。芜湖世纪联华发展有限公司南瑞店为芜湖世纪联华发展有限公司分公司，案涉场地世纪由芜湖世纪联华发展有限公司南瑞店经营，其已依约向万达商管支付租金至2018年6月30日。 另查明，被告万达商管公司依据合同之约定为原告代扣代缴税款，根据税法及芜湖市税收政策，应纳税的税率为14.1%，其中含个人所得税为计税额的2%、房产税为计税额的12%、印花税为计税额的0.1%，综合征收率为计税额的14.1%。2017年起由于税费“营改增”政策的实施，芜湖世纪联华公司要求必须开具增值税发票，故从2017年起被告万达商管公司代扣代缴税款除上述为计税额的14.1%的税种外，增加了增值税为计税额的5%，城建税为计税额的0.35%，教育费附加为计税额的0.15%，地方教育费附加为计税额的0.1%，综合征收率为计税额的19.7%。计税额（不含税租金）=含税租金/1.05；含税租金即为世纪联华按0.81元/平方米/每天（第12-14年度世纪联华支付的租金）。 结合上述查明的事实，并通过与被告万达商管公司的会计核实，2018年4月28日被告万达商管公司向业主支付物业收益金是以日租金0.81元/平方米、182天（2017年10月1日至2018年3月31日）、涉案商铺面积为基数扣除代扣代缴税款（以该基数除以1.05乘以税率19.7%），同时被告万达商管公司按每户户头（不以商铺数计算）收取每月代办费25元计150元（25元/月×6个月）。2018年12月13日被告万达商管公司向业主支付物业收益金是以日租金0.81元/平方米、91天（2018年4月1日至2018年6月30日）、涉案商铺面积分别为基数扣除代扣代缴税款（以该基数除以1.05乘以税率19.7%），同时被告万达商管公司按每户户头（不以商铺数计算）收取每月税款代办费25元计75元（25元/月×3个月）。2017年10月1日之前代扣代缴税款，被告万达商管公司未收取税款代办费。 2005年8月31日，万达房产公司作为开发商于《大江晚报》刊登一则南瑞生活广场商铺广告，载明南瑞生活广场商铺投资方案（所购商铺均价5000元/平方米，收益金450元/平方米/年起，从第6年起每三年递增3%）；万达房产公司以企业实力提供更进一步的保障，在第6年和第15年设立两个回购期，开发商承诺按初始售价回购；国内超市连锁企业的龙头上海世纪联华超市与万达房产公司签署20年租约，品牌强势联合，更有效确保广大投资人利益。2005年9月15日万达房产公司作为开发商于《大江晚报》再刊登一则南瑞生活广场商铺广告，标题为“旺地金铺稳收益投资养老皆可宜9%收益稳如泰山投资立竿见影，年年收益稳定保障”。 上述事实，有经庭审举证、质证的《商品房买卖合同》复印件、房地产权证复印件、《委托统一经营管理合同》复印件、存折复印件及原告的当庭陈述在卷证实。 本院认为：原告与被告万达商管公司所订《委托统一经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告万达商管公司在委托经营期间，每年4月及10月的前5个工作日应向原告支付物业（商铺）收益金，现被告万达商管公司未能按约支付收益金，原告要求被告万达商管公司支付所欠自2017年10月1日起至2019年9月30日止的收益金，于法有据，本院予以支持。 关于被告万达商管公司实际尚差欠原告涉案商铺收益金的数额及逾期付款利息的认定。（一）2017年10月1日至2018年3月31日期间在不扣除税款的情况下每平方米收益金为9687.08元（19374.16元÷2），被告万达商管公司于2018年6月仅支付原告4579.86元，但被告万达商管公司照合同约定为原告代缴了收益金所产生的税款1089.76元（0.81元/平方米/天×182天×39.4平方米÷1.05×19.7%），该款应从付给原告的收益金中直接扣除。至于被告万达商管公司在原告应获得的收益金中扣除的税款代办费150元（25元/月×6个月），因无合同之约定，故对该150元不予扣除。据此依约应于2018年4月支付的收益金在扣除被告万达商管公司已支付的4579.86元及代扣代缴的税款1089.76元，被告万达商管公司实际尚欠原告2017年10月1日至2018年3月31日期间收益金为4017.46元（9687.08元-4579.86元-1089.76元）。（二）2018年4月1日至2018年6月30日期间在不扣除税款的情况下收益金应为4843.54元（19374.16元÷4），被告万达商管公司于2018年12月仅支付原告2285.28元，但被告万达商管公司照合同约定为原告代缴了收益金所产生的税款544.88元（0.81元/平方米/天×91天×39.4平方米÷1.05×19.7%），该款应从付给原告的收益金中直接扣除。至于被告万达商管公司在原告应获得的收益金中扣除的税款代办费因无合同之约定，不予扣除。据此被告万达商管公司实际尚欠原告2018年4月1日至2018年6月30日期间收益金为2013.38元（4843.54元-2285.28元-544.88元）。（三）在不扣除税款的情况下，欠原告2018年7月1日至2019年9月30日期间收益金24217.7元（19374.16元×1.25）。（四）合同还约定，万达商管公司逾期5个工作日仍未支付的，自第6个工作日起原告按每日万分之二点一向万达商管公司收取逾期利息，现原告要求被告万达商管公司支付自逾期之日按每日万分之二点一计算的逾期利息，符合合同约定，本院予以支持。 关于被告万达房产公司对被告万达商管公司所负本案原告债务应否承担连带责任问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告万达房产公司在出售案涉商铺时通过广告宣传明示案涉商铺的租金收益情况并暗示其担保购房人的收益安全，该宣传内容对案涉商铺买卖合同的订立以及房屋价格的确定确有重大影响，且原告与被告万达商管公司签订的《委托统一经营管理合同》中也约定第三人持续经营期间，万达房产公司对万达商管公司应付业主的物业收益金承担连带责任保证。被告万达房产公司虽未在该合同上盖章确认，但其已在万达商管公司未充分履行合同义务支付业主足额收益金时予以补足，该行为可视为对该条款的追认。故被告万达房产公司对被告万达商管公司所欠原告的收益金应承担连带责任。 综上，为维护当事人合法权益，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告芜湖万达商业管理有限责任公司于本判决生效后3日内支付原告唐春香2017年10月1日至2018年6月30日期间物业（商铺）收益金6030.84元及逾期付款利息（该利息分别按日万分之二点一标准，以4017.46元为基数，自2018年4月10日起计算至实际给付之日；以2013.38元为基数，自2018年10月15日起计算至实际给付之日）； 二、被告芜湖万达商业管理有限责任公司于本判决生效后3日内付原告唐春香2018年7月1日至2019年9月30日期间纳税前物业（商铺）收益金24217.7元及逾期付款利息（该利息分别按日万分之二点一标准，以4843.54元为基数，自2018年10月15日起计算至实际给付之日；以9687.08元基数，自2019年4月10日起计算至实际给付之日；以9687.08元基数，自2019年10月14日起计算至实际给付之日）； 三、就上述被告芜湖万达商业管理有限责任公司应付原告收益金仍需缴纳税款的，被告芜湖万达商业管理有限责任公司可以代扣代缴，税款缴纳数额由税务部门依国家相应税收法律、政策确定。若被告芜湖万达商业管理有限责任公司实际代扣代缴了该税款，则其应付原告收益金数额作相应扣减，应付原告收益金逾期给付利息计算基数也作相应变动； 四、被告安徽省芜湖万达房地产开发有限公司对被告芜湖万达商业管理有限责任公司上述债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告唐春香其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取299元，由原告唐春香负担15元，被告芜湖万达商业管理有限责任公司、安徽省芜湖万达房地产开发有限公司共同负担284元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  彭红霞 二〇二〇年二月十九日  法官助理周冉  书记员柯敏 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。