广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初5825号原告：广州市万卓置业有限公司，住所地广州市黄埔区石化路106号。法定代表人：陆文军,该公司总经理。委托诉讼代理人：彭菊、杨婷，均系北京市东卫（广州）律师事务所律师。被告：广州铠悦商贸有限公司，住所地广州市天河区龙洞迎龙大道6号大院内A8部位D区63。法定代表人：沈洁微。原告广州市万卓置业有限公司（以下简称“万卓公司”）与被告广州铠悦商贸有限公司（以下简称“铠悦公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告万卓公司的委托诉讼代理人彭菊、杨婷到庭参加诉讼，被告铠悦公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。万卓公司向本院提出诉讼请求：1.铠悦公司向万卓公司一次性支付剩余房款580000元；2.铠悦公司向原告支付逾期付款违约金59160元(以145000元为本金，按日利率0.05％的标准计算，自2018年6月16日起暂计至2019年5月22日，实际计至付清之日止；以145000元为本金，按日利率0.05％的标准计算，自2018年9月16日起暂计至2019年5月22日，实际计至付清之日止；以145000元为本金，按日利率0.05％的标准计算，自2018年12月16日起暂计至2019年5月22日，实际计至付清之日止；以145000元为本金，按日利率0.05％的标准计算，自2019年3月16日起暂计至2019年5月22日，实际计至付清之日止)；3.铠悦公司承担本案全部诉讼费、保全费用。万卓公司于2019年7月4日提交书面申请变更诉讼请求为：1.解除万卓公司与铠悦公司签订的《广州万科尚城御府认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201805231752）及相关附件；2.铠悦公司向万卓公司支付违约金124500元（按总房价830000元的15%计算）；3.铠悦公司协助万卓公司到有关管理部门办理撤销合同备案、注销预告登记等手续，由此产生的相关费用由铠悦公司支付；4.铠悦公司承担本案全部诉讼费、保全费用。万卓公司当庭明确第1项诉讼请求为：万卓公司与铠悦公司签订的《广州万科尚城御府认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201805231752）于2019年10月17日解除；同时撤回第4项诉讼请求中的保全费用。事实和理由：2018年4月22日，万卓公司与铠悦公司签订了《广州万科尚城御府认购书》(以下简称“认购书”)。2018年5月25日，万卓公司与铠悦公司签订了《广州市商品房买卖合同(预售)》(编号：201805231752)，双方形成商品房买卖合同关系。合同约定铠悦公司购买万科尚城御府自编C2栋第自编C2栋幢6层609号房(房屋地址：黄埔区翠宇七街l号(自编C2栋)609房)，该商品房以套出售，总金额830000元，双方约定按如下分期付款方式按期付款：第一期：自买卖合同网上签订之日起0内(不超过5日)，支付全部房价款的30.12％，金额250000元；第二期：在2018年6月15日前，支付全部房价款的17.47％，金额145000元；第三期：在2018年9月15日前，支付全部房价款的17.47％，金额145000元；第四期：在2018年12月15日前，支付全部房价款的17.47％，金额145000元；第五期：在2019年3月15日前，支付全部房价款的17.47％，金额145000元。一、铠悦公司未按合同约定支付到期房款，铠悦公司违约，万卓公司有权解除与铠悦公司签订的认购书及买卖合同。上述认购书和买卖合同签订后，铠悦公司支付了第一期房款250000元，但铠悦公司未按买卖合同约定于2018年6月15日前支付第二期房款145000元、2018年9月15日前支付第三期房款145000元、2018年12月15日前支付第四期房款145000元、2019年3月15日前支付第五期房款145000元。万卓公司已于2018年12月16日向铠悦公司发出《逾期付款催告函》，催告铠悦公司于收到催告函之日起10日内一次性付清第二、三、四期房款及违约金，若铠悦公司未能按时履行前述义务，逾期支付任何一期房款超过lO日或各期房款逾期支付累计超过30日仍未付清剩余房款的，万卓公司有权解除买卖合同。铠悦公司已于2018年12月20日签收了该《逾期付款催告函》。至今，铠悦公司尚未付清已到期房款580000元(其中第二期145000元、第三期145000元、第四期145000元、第五期145000元)及违约金。铠悦公司已经构成根本违约。根据买卖合同附件七补充协议第五条约定“买方选择一次性付款或分期付款的……逾期支付任何一期房款超过10日或各期房款逾期支付累计超过30日的，卖方有权解除合同……”及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，因铠悦公司未按合同约定的期限支付房款，逾期支付的任何一期房款均超过10日，且经万卓公司催告至今仍未支付，铠悦公司违约，解除合同的条件已经成就。因此万卓公司有权解除与铠悦公司签订的认购书及买卖合同。二、铠悦公司应向万卓公司支付违约金124500元。铠悦公司未按合同约定的期限支付房款，已构成违约，万卓公司有权解除合同。根据买卖合同附件七补充协议第五条约定“……卖方解除合同的，买方须按总房价款的15％向卖方支付违约金……”、买卖合同附件七补充协议第三十条第二款“因买方或卖方原因导致合同解除的，违约方应按总房价的15％向守约方支付违约金……”及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，因铠悦公司违约导致合同解除，万卓公司有权要求铠悦公司按照合同约定支付违约金，即铠悦公司应向万卓公司支付违约金124500元(按总房价款830000元的15％计算)。三、铠悦公司应协助万卓公司到有关管理部门办理撤销合同备案、注销预告登记等手续，且由此产生的相关费用由铠悦公司支付。根据广州市住房和城乡建设局网站查询到的该商品房的房屋信息可知，该商品房的买卖已经进行了合同备案和预告登记。现因买卖合同解除，需办理撤销合同备案、注销预告登记等退房手续，上述手续的办理需要铠悦公司协助。根据买卖合同附件七补充协议第五条约定“……买方需于卖方发出通知之日起10日内协助卖方到有关管理部门办理注销合同备案和预告登记手续(在房屋已交付的情况下，买方还应在前述期限内与卖方办理退房手续)，由此产生的相关费用由买方支付……”、买卖合同附件七补充协议第三十条第二款约定“因买方或卖方原因导致合同解除的，违约方……承担办理撤销合同备案、注销预告登记、注销抵押登记等手续的全部费用”及《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，万卓公司有权要求铠悦公司协助万卓公司到有关管理部门办理撤销合同备案、注销预告登记等手续，且由此产生的相关费用由铠悦公司支付。综上，万卓公司与铠悦公司签订的认购书和买卖合同依法成立，合法有效。因铠悦公司未按期支付到期房款，铠悦公司违约，万卓公司有权依据买卖合同约定及法律规定解除与铠悦公司签订的认购书和买卖合同，并要求铠悦公司支付违约金，协助万卓公司到有关管理部门办理注销合同备案和预告登记等手续，由此产生的相关费用由铠悦公司支付。为维护万卓公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。铠悦公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明事实如下：2018年4月22日，铠悦公司（乙方）与万卓公司（甲方）签订《广州万科尚城御府认购书》，约定：乙方认购甲方的位于广州万科尚城御府翠宇七街1号（自编C2栋）609号房，该物业预售建筑面积为43.2199平方米，预售套内面积为25.5401平方米，装修标准为毛坯；成交总楼价款为830000元，乙方应在签订本认购书时向甲方支付定金50000元，实际已支付定金50000元，作为签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）的担保；全额房款830000（含已支付的定金）须于2018年4月29日前付清。2018年5月25日，万卓公司（甲方、卖方）与铠悦公司（乙方、买方）签订了编号为201805231752的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”），约定乙方购买万科尚城御府自编C2栋第自编C2栋幢6层609号房，房屋地址为黄埔区翠宇七街1号（自编C2栋）609房；该商品房的用途为商业，层高为5米，建筑面积共43.2199平方米，套内建筑面积25.5401平方米，共有分摊面积约17.6798平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米32497.92元，总金额830000元；合同第八条约定，乙方按照分期付款方式支付房款：第一期：自买卖合同网上签订之日起0日内(不超过5日)，支付全部房价款的30.12％，金额250000元；第二期：在2018年6月15日前，支付全部房价款的17.47％，金额145000元；第三期：在2018年9月15日前，支付全部房价款的17.47％，金额145000元；第四期：在2018年12月15日前，支付全部房价款的17.47％，金额145000元；第五期：在2019年3月15日前，支付全部房价款的17.47％，金额145000元。第十条逾期付款的违约责任第二款约定，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十一条预购商品房预告登记第二款约定，甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。第二十九条关于通知的约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。买卖合同中载明的乙方通讯地址为天河区东圃镇江宝商业中心2A008，通讯电话133××××1013。附件七本合同补充协议第五条对合同第十条的修改和补充约定，如果买方未能按照本合同第八条约定的期限支付各期房价款的，卖方有权要求买方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金，经卖方催告，逾期超过10日仍未支付的，卖方有权解除合同；买方逾期支付任何一期房款的，应自逾期之日起每日按欠付金额的0.05％向卖方计付违约金直至付清，逾期支付任何一期房款超10日或各期房款逾期支付累计超过30日的，卖方有权解除合同，卖方解除合同的，买方须按总房价款的15％向卖方支付违约金，买方需于卖方发出通知之日起l0日内协助卖方到有关管理部门办理注销合同备案和预告登记手续(在房屋已交付的情况下，买方还应在前述期限内与卖方办理退房手续)，由此产生的相关费用由买方支付；买方迟延协助卖方办理前述手续的，应自逾期之日起每日按总房价款的0.02％向卖方计付违约金，直至买方协助卖方办妥前述手续为止；前述手续办妥后，由买方向卖方申请办理退款手续，卖方将买方已付的房款扣除卖方的损失(包括但不限于：诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费)及违约金(包括按总房价款15％计算的解除合同的违约金及按0.02％每日计付的逾期办理前述手续的违约金，最终以实际计算为准)后退还买方(不计利息)。第六条约定买卖合同第十一条第二款修改为，买方选择一次性付款或分期付款的，卖方应当在买方付清全额房款及本合同网上签订之日起180个工作日内，为买方办妥预售合同备案和预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付买方。第二十一条对合同第二十九条的补充约定，买方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通讯地址为准，并对提供资料的真实性负责；如有变更，应即时以书面形式通知卖方，卖方若按买方提供的联系方式联系不到对方的，则相关责任由买方承担。第三十条关于合同解除的第二款约定，因买方或卖方原因导致合同解除的，违约金应按总房价的15%向守约方支付违约金，并承担办理撤销合同备案、注销预告登记、注销抵押登记等手续的全部费用。第三十一条关于商品房买卖合同及补充协议约定，本补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准。上述认购书和买卖合同签订后，铠悦公司支付了合同约定的第一期购房款250000元。2018年12月16日，万卓公司按照买卖合同中乙方的通讯地址向铠悦公司邮寄《逾期付款催告函》，称铠悦公司未按照买卖合同约定期限支付第二期至第四期房款，要求铠悦公司在收到本函之日起10日内一次性付清第二期至第四期房款及违约金，若未能按时履行前述义务，铠悦公司自逾期之日起每日按欠付金额的0.05%的标准承担逾期付款的违约责任，逾期支付任何一期房款超过10日或各期房款逾期支付累计超过30日仍未付清剩余房款的，万卓公司有权解除买卖合同，如因铠悦公司原因导致合同解除的，铠悦公司应按总房价的15%支付违约金，并承担办理撤销合同备案、注销预告登记、注销抵押登记等手续的全部费用。快递查询记录显示签收时间为2018年12月20日。万卓公司主张至庭审之日，铠悦公司仍没有支付涉案房屋第二期至第五期房款。另查，涉案房屋已经办理合同备案手续。万卓公司提交的《领取合同签收表》显示铠悦公司的法定代表人于2019年1月20日领取了涉案房屋的预告登记证书。本院于2019年9月10日向铠悦公司公告送达了变更诉讼请求后的起诉状副本等应诉材料。以上事实，有《广州万科尚城御府认购书》《广州市商品房买卖合同（预售）》《逾期付款催告函》、快递底单、签收网页截图、万科尚城御府自编C2栋销控表、领取合同签收表及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，铠悦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，本院在审核万卓公司所提交证据的基础上对本案作出认定。万卓公司与铠悦公司签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。关于合同解除的问题。按照合同的约定，铠悦公司应当按期向万卓公司支付各期购房款，但至本案起诉之日，经万卓公司书面催告，铠悦公司仍未支付涉案房屋的第二期至第五期房款，其行为已构成根本违约，且逾期付款时间已经超过30日，符合合同约定的解除条件。现万卓公司要求解除《广州万科尚城御府认购书》和《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201805231752），具有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于万卓公司在起诉前未向铠悦公司作出解除合同的意思表示，故本院认定万卓公司与铠悦公司于2018年4月22日签订的《广州万科尚城御府认购书》及2018年5月25日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201805231752）均于本案起诉状副本送达给铠悦公司之日即2019年9月10日解除。关于合同解除的违约金。根据合同约定，因铠悦公司原因导致合同解除的违约金按照总房价的15%计算，该约定是双方真实的意思表示，且万卓公司在《逾期付款催告函》亦再次明确逾期付款的风险及违约金标准，故本院认定铠悦公司应向万卓公司支付的违约金为124500元（830000元×15%）。关于协助办理注销合同备案、注销预告登记手续的问题。按照合同约定，因铠悦公司逾期支付房款导致合同解除的，铠悦公司负有协助万卓公司到有关管理部门办理注销合同备案和注销预告登记手续的随附义务，并承担由此产生的相关费用。因此，万卓公司的该项请求，理据充分，本院予以支持。万卓公司当庭撤回第4项诉讼请求中的保全费用，属于其对自身权益的合法处分，本院依法予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告广州市万卓置业有限公司与被告广州铠悦商贸有限公司于2018年4月22日签订的《广州万科尚城御府认购书》及2018年5月25日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201805231752）均于2019年9月10日解除；二、被告广州铠悦商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万卓置业有限公司支付合同解除的违约金124500元；三、被告广州铠悦商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告广州市万卓置业有限公司到有关管理部门办理注销合同备案和注销预告登记手续，由此产生的相关费用由被告广州铠悦商贸有限公司支付；四、驳回原告广州市万卓置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告广州铠悦商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2790元，由被告广州铠悦商贸有限公司负担并在履行本判决时迳付原告广州市万卓置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  潘新标人民陪审员  饶记平二〇二〇年二月二十四日法官助理陈佩雯书记员黄宝茵