广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初18101号原告：熊颖，男，汉族，1997年1月5日出生，公民身份证号码：360************617，住址：江西省九江市武宁县************。委托代理人：刘刨，广东瑞霆律师事务所律师。被告：惠州市永和房地产开发有限公司，住所：广东省惠州市惠城区**********都市新岸华庭2层02号。法定代表人：谢某1。委托代理人：王骞，广东卓凡律师事务所律师。委托代理人：王细珠，广东卓凡律师事务所实习律师。原告熊颖诉被告惠州市永和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告熊颖诉称，2017年3月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的“永和苑2号楼18层03号”商品房一套，总价款为人民币1145098元。合同约定被告应当在2018年8月31日前向原告交付该商品房，逾期超过90日后未交付的，原告有权解除合同；如原告要求继续履行合同的，则被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。原告于2019年1月16日收到被告通过邮政EMS发出的《收楼通知书》，通知原告2019年1月17日-19日办理入伙手续，但该通知日期早已超过合同约定商品房交付日期。因此，被告逾期交付的行为已构成违约，且多次采取拖延的方式拒绝与两原告沟通解决。原告为维护其自身合法权益，依法向法院提起诉讼，请依法判如所请！诉讼请求：一、请求判令被告支付逾期交房违约金人民币48437.65元（以总房价款人民币1145098元为基数,按日万分之三的标准，自2018年9月1日起计算，计至2019年1月19日，共141天）；二、本案诉讼费由被告承担。被告惠州市永和房地产开发有限公司辩称，一、答辩人延迟交付房屋是因不可抗力而导致的，依法不承担民事责任。(一)因不可抗力导致答辩人不能如期完成规划验收和房屋实物交付的三项独立事件。本案所涉楼盘为答辩人兴建的斑樟湖路与鸿昌路交汇处永和苑小区，出入口处的道路是进出永和苑小区的唯一通道（其他方向均不具备增设施工出入口的条件），该道路原由答辩人修建，用于小区施工进出。2018年，案外人惠州市市*******（原为惠州市公共事业管理局）委托惠州铭丰盛建设工程有限公司（下称“铭丰盛公司”）对上述道路重新修建，同年3月，铭丰盛公司在未取得施工许可证及规划建设许可等有关建设资料，且道路沿线的拆迁尚未完成的情况下，擅自破路开工，随后被惠州市惠城区城乡管理和综合执法局查处并勒令停工。由于永和苑小区出入口处道路已在2018年3月被铭丰盛公司破坏，道路无法通行，导致永和苑小区工程的施工材料、吊车等机械设备无法进入施工现场，致使永和苑小区后期装饰装修工程、天面钢结构工程、小区绿化工程进度严重延误，致使永和苑小区无法按时通过规划验收，答辩人无法在合同约定的时间内交付房屋。具体情况如下：1.永和苑小区装饰装修工程受阻，导致房屋无法如期达到实物交付条件。本案所涉楼盘永和苑小区早在2017年8月份就已完成主体工程的建设，铭丰盛公司破路开工之时，永和苑小区正在实施装饰装修工程，装饰装修材料共计重达14157.58吨，但由于道路无法通行，永和苑小区后期装饰装修材料无法通过运输车运输，只能通过纯人工搬运装修材料，导致施工效率大大降低，永和苑小区装修工程进度严重延误，致使答辩人无法按照合同约定期限交付房屋。2.永和苑小区天面钢结构工程受阻，导致永和苑小区无法通过规划验收。按永和苑小区报建的工程规划设计方案，永和苑小区楼盘的天面塔尖及四周玻璃房均需构建钢结构屋面造型，但由于修路工程导致永和苑小区天面钢结构工程的钢结构材料、吊车等机械设备无法进场，致使永和苑小区天面钢结构工程严重延误，这也是一个导致永和苑小区无法通过规划验收和房屋交付独立影响因素。3.永和苑小区绿化工程受阻，导致永和苑小区无法通过规划验收。根据永和苑小区的城市规划道路建设红线图等规划条件，永和苑小区绿地率25%,规划部门确认小区园林建设达到上述绿化率条件永和苑小区方可通过规划验收。小区绿化工程需要使用回填土、大棵植物等材料和挖掘机、压路机、翻斗车等机械设备，且需移交小区绿化工作面给绿化施工队，但由于修路工程导致原处于小区内的外架钢管、塔吊等建筑材料和建筑机械设备无法拆除退场，无法移交工作面，且小区绿化工程所需的上述材料、机械设备也无法进场，绿化施工队无法开展工作，致使永和苑小区绿化工程严重延误，无法及时完成绿化园林建设工程，导致绿化率无法规划确认，进而影响规划验收无法通过。这也是一个导致永和苑小区无法通过规划验收和房屋交付的独立影响因素。（二）上述不可抗力事件是法定的无条件的民事免责事项。按照我国《民法总则》第一百八十条第一款“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”之规定，除非法律另有规定，不论合同是否约定以及如何约定，不可抗力都是绝对的民事责任免责事由。造成答辩人迟延交付房屋的原因是政府及相关部门破路开工等非答辩人所能控制的不可抗力事项导致的上述3项独立影响因素，这3项因素中任何一个因素均足以完全导致答辩人不能如期交付房屋，任何一个因素就足以构成答辩人充分的法定无条件免责事由，因此答辩人不承担逾期民事责任。虽然不可抗力情形发生并在持续期间里，答辩人已釆取积极补救措施且已按合同约定通过电话在不可抗力发生的期间内告知被答辩人延迟交楼的情况。但由于不可抗力是无条件的免责事由，上述按照合同约定予以告知仅是辅助性义务，该告知活动的实施情况不会对不可抗力免责效力产生影响。二、永和苑小区已具备交付条件，答辩人已按照合同约定通知被答辩人办理房屋交付手续，被答辩人拒不收楼应自行承担逾期收楼的法律责任。2019年1月15日，答辩人已通过电话、短信、登报公告、邮寄等多种方式通知被答辩人于2019年1月17日-19日办理房屋交付手续，邮寄材料《收楼通知书》、《收楼须知》中亦载明办理房屋交付手续的时间、地点、应携带的证件材料等事项，因此答辩人已依约履行通知义务。由于办理房屋交付手续的业主过多，答辩人依法委托永和苑小区的物业服务企业惠州市永盛昌物业管理有限公司（下称“物业公司”）协助办理交付手续，并制定了合理的房屋交付手续办理流程。被答辩人以物业公司预收三个月物业管理费为由拒绝收楼，是不合理的：一方面，物业公司在办理交付手续过程中与业主签订物业服务的相关协议，并预收三个月物业管理费，并不违反法律法规的相关规定，且业主本身就负有缴纳物业管理费的义务；另一方面，三个月的物业管理费金额仅仅大约700元，相较于一套商品房交付利益微不足道，被答辩人仅因物业公司预收三个月物业管理费发生争议而未在收楼，属于滥用权利，故意导致了无谓的重大利益损失，这种做法违背《中华人民共和国合同法》关于善意履行合同的原则。因此，物业公司预收三个月物业管理费的事项不能成为被答辩人拒绝收楼的合理理由，永和苑小区已具备交付条件，答辩人已按照合同约定通知被答辩人办理房屋交付手续，被答辩人拒不收楼应自行承担逾期收楼的法律责任。至于三个月的物业费预收纠纷，被答辩人的正确做法是就该纠纷独立通过行政途径或司法途径予以救济，为此随意放任身巨大的收楼利益损失本身反映了业主对自己重大利益的漠视，在主观漠视放弃收楼利益放任造成不按期收楼的后果后，被答辩人却反而向答辩人主张违约责任索赔违约金，明显是不善意履行合同，其主张应予以驳回。三、被答辩人主张的违约金计算方法与合同约定不符。被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。”因此按照合同约定，答辩人逾期交付房屋超过90日的，前90日应按日计算向被答辩人支付全部房价款万分之1的违约金，自第91日起至实际交付之日止按日计算向被答辩人支付全部房价款万分之3的违约金。而被答辩人所主张的违约金是将全部逾期时间按照每日万分之3计算而得，不符合合同约定。综上所述，答辩人延迟交付房屋是因不可抗力而导致的，按照合同约定不视为逾期交付，答辩人不应承担逾期交付责任；另外，永和苑小区已具备交付条件，答辩人已按照合同约定通知被答辩人办理房屋交付手续，被答辩人拒不收楼应自行承担逾期收楼的法律责任，且被答辩人主张的违约金计算方法与合同约定不符。另因为本案与此前受理的89案是基本事实相同的系列案件，这些案件已经由惠州市中级人民法院作出终审判决，因此就本案与此前案件共同的事实部分已经由生效司法判决查明，形成司法认知，那么这些事实在本案有预决的效力。故答辩人特具上述意见，请求法院在查清事实的基础上判决驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。审理查明的事实经审理查明，2017年3月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售），约定：被告将其建设开发的位于惠州市惠城区*************2*****03号房出售给原告，预测建筑面积114.37平方米，房屋总价款1145098元；第九条：交付条件：交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；第十一条：交付时间和手续：出卖人应当在2018年8月31日前交付商品房，在达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间；查验商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，出卖人按合同约定交付条件交付，书面通知时间为交楼日期，自通知交楼次日起计收物业管理费。第十二条：逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未依约定时间交付的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。附件十一补充协议约定：5、建设工程竣工验收备案证明文件买卖双方确认为经建设、勘察、设计、施工、监理参建五单位组成的验收组签署工程质量合格的验收意见并加盖了上述参建五单位公章的《建筑工程竣工验收报告》。7、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；非出卖人原因，政府部门延误验收及市政配套工程施工等第三方原因影响的，出卖人可据实予以延期。8、因不可抗力（不可抗力，包括但不限于为了配合政府法规、规划及配套批准与安装、其他非出卖人所能控制的事由、因气象、自然灾害、法律或政策变化、政府及相关部门原因、施工中遇到异常和重大技术问题不能及时解决等）导致的延期交付，出卖人应采取积极补救措施，基于互谅的原则，双方应予理解和支持，延迟交付不视为逾期交付。合同签订后，原告已支付完毕购房款。案涉楼盘永和苑位于斑樟湖路与鸿昌路交汇处，小区出入口处道路属于新岸路东延段。案涉楼盘主体结构工程于2017年8月11日验收。2018年7月9日、11月28日，惠州市住房和城乡规划建设局分别受理被告申请办理位于惠州市河南岸HNA27-4地块1、2号住宅楼建设工程规划验收合格证公示。2018年8月6日，惠州市住房和城乡规划建设局致函惠州市城市管理行政执法局：市永和房地产开发有限公司于2016年6月21日办理了位于惠州市河南岸HNA27-4地块1、2号住宅楼的建设工程规划许可证，现该项目已完工，与原批建方案相比较，首层层高原为5米，现为6米，增加1米，根据《惠州市城市管理执法规定》的有关规定，请你局依法依规给予调查处理。2018年11月16日，惠州市城市管理行政执法局作出惠市执罚[2018]第C-1088号行政处罚告知书，因案涉楼盘未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，责令被告30日内改正，处以人民币4194349.59元罚款的行政处罚。被告于2018年11月23日缴纳罚款。2018年11月29日，惠州市住房和城乡规划建设局颁发案涉楼盘《建设工程规划验收合格证》。2018年12月19日案涉楼盘完成五方竣工验收，并于2019年1月2日竣工备案。2019年1月16日被告在惠州日报刊登《入伙公告》、邮寄《入伙通知书》等方式通知业主于2019年1月17日至2019年1月19日办理入伙手续。原告未在上述时间内收楼。被告辩称案涉楼盘出入口新岸路东延段新建工程事项是延误其施工的主要原因，属于非其所能控制的事项，系不可抗力，延期交房的行为不视为逾期交付。被告提交的案涉楼盘相关承建单位发出的工作联系函、施工合同书、会议纪要等材料，上述材料载明相关承建单位于2018年5月、6月分别发函联系被告，要求被告尽快解决因案涉道路施工导致施工材料、机械设备无法进场、退场的问题，被告及各承建单位于2018年7月17日召开会议决定由建设单位与市政工程施工单位进行协商，确保临时施工通道畅通。被告提交的由惠城区河南岸街道河南岸村民委员会提交给惠州市市*******的《关于河南岸斑樟湖路与鸿昌路交汇处道路尽快施工的申请》载明：斑樟湖路与鸿昌路交汇处道路原由惠州市永和房地产开发有限公司修建，但惠州市市*******于2018年3月委托惠州市铭丰盛建设工程有限公司对上述道路破路开工重新修建，由于该道路施工断断续续，至今仍无法通行，严重影响周边居民和永和苑业主的正常出行，申请加快该道路的施工进度，尽快完工通行。被告提交的由惠州市阳光公证处于2019年1月30日保全证据拍摄的修造中的新岸路东延段新建工程永和苑旁道路现状照片，照片显示永和苑旁道路正围蔽施工。本院就案涉楼盘出入口处道路即新岸路东延段新建工程有关情况去函惠州市市*******（原惠州市公共事业管理局），该中心复函：新岸路东延段新建工程是惠州市人民政府2017年度城市规划建设维护资金计划安排实施的市政项目，新建道路长约343米，宽18米，属城市规划中的城市支路。工程中标施工单位是惠州铭丰盛建设工程有限公司，中标时间是2017年6月6日，合同工期150日历天。工程建设与征地拆迁同步进行，工程用地由市、区国土部门及惠城区政府、河南岸街道提供。工程施工合同约定，因征地拆迁导致工期延误的，可顺延工期。2018年3月，征地拆迁单位交付了道路中段（河南岸村嘉佑寺旁）约60米施工用地，施工单位正式进场开展已交地路段施工；2018年11月，征地拆迁单位再次交付永和苑旁约100米施工用地，施工单位当月再次组织进场施工；受交通组织、春节假期和较多雨天等影响，已交地的160多米道路于今年7月完成了主路和大部分人行道施工（部分人行道因永和房地产公司办公板房占用暂不能施工），现已放通。施工期间，按惠州市建设、城管执法、环保等有关规定，工地须围挡，但均保留车辆、行人出入口。施工期间分别于2018年11月15日、2019年1月23日收到永和房地产公司，2019年5月23日收到河南岸村委会的反映，称道路施工影响通行，我中心施工现场管理人员均及时与反映单位有关人员进行了面对面解释、沟通和协商解决办法，并达成了一致意见，并未因此产生纠纷；同时，交地后，为回应社会关切，我中心督促施工单位想方设法克服交通组织、雨季施工等诸多困难，加快工程建设进度，在保证工程质量的前提下以较快的速度基本完成了交地路段施工。《复函》附件河南岸街道《关于新岸路东延段新建工程项目用地交地情况的函》（2018年11月5日）载明：……我街道依法对河南岸村约7.279亩土地（长约200米）实施清场，并于2018年1月19日交地给贵局进行施工建设，由于红线范围内惠州市永和房地产公司工地厨房、厕所仍在使用，现通过多方努力，该构筑物于2018年11月4日交付我办拆除，现已拆除完毕。复函附件惠州铭丰盛建设工程有限公司出具的《关于市区连接道捆绑建设工程（二期）第一批-新岸路东延段新建工程施工情况的说明》载明“……因施工场地未交付，一直待工。在2018年3月28日进场实施‘市区连接道捆绑建设工程（二期）第一批-新岸路东延段新建工程’（以下简称新岸路项目），并于4月份对新岸路项目的施工标的部分道路（以下简称项目道路）进行围挡，但没有封闭，车辆及行人均可通行。……”，惠州铭丰盛建设工程有限公司于2018年3月28日进场实施新岸路东延段新建工程。裁判理由与结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应严格按照合同约定履行义务。本案的争议焦点是被告是否应承担逾期交房违约责任。具体评述如下：合同约定被告应在2018年8月31日前将经建设、勘察、设计、施工、监理参建五单位验收合格的房屋交付原告。但案涉房屋经五方验收合格、备案后，被告通知业主2019年1月17日至2019年1月19日收楼，已晚于合同约定的时间，被告应该按照合同约定承担相应的逾期交房违约责任。关于被告主张新岸路东延段新建工程施工影响案涉楼盘工程进度的问题，在本案中，新岸路东延段新建工程（以下简称“该市政项目”）系城市规划建设维护的市政项目，该项目的施工系案涉楼盘在建设规划时难以预见的市政项目施工行为。根据已查明的事实，综合考虑该市政项目的开工时间、施工情况、案涉楼盘出入口路段的施工时间、围蔽情况、案涉楼盘周边道路状况、竣工时间等因素，该市政项目的施工对案涉楼盘建设工程进度确有一定影响。通过惠州市市*******《关于新岸路东延段新建工程建设情况的说明》的复函附件惠州铭丰盛建设工程有限公司出具的情况说明内容可知该市政项目开始施工时间为2018年3月28日，结合被告于2018年7月9日向惠州市住房和城乡规划建设局申请办理案涉楼盘建设工程规划验收合格证公示，可认定该影响期间为2018年3月28日至2018年7月8日共计102天。根据双方当事人签订《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第7条“……7.1、因下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……（3）非出卖人原因，政府部门延误验收及市政配套工程施工等第三方原因影响的。”以及第8条“8.1、因不可抗力（不可抗力，包括但不限于为了配合政府法规……政府及相关部门原因、施工中遇到异常和重大技术问题不能及时解决等）导致的延期交付，出卖人应采取积极补救措施，基于互谅的原则，双方应予理解和支持，延迟交付不视为逾期交付。”的约定，被告可据实予以延期，即可从逾期交房天数中扣除相应因非出卖人原因、非出卖人所能控制的事由、市政配套工程施工等第三方原因影响导致延期的时间。但被告未能提供充分证据用于证明因该市政项目的施工对涉案楼盘的建设工程进度造成影响的具体相应天数。同时，原告亦无法提供相关证据足以证明该市政项目的施工对涉案楼盘的建设工程进度没有造成影响。结合本案双方当事人签订的涉案合同的约定和双方当事人对该市政项目的施工对涉案楼盘的建设工程进度造成影响的具体相应天数的举证情况，本院认定因此延长工期为影响期间的二分之一即102天/2=51天，根据涉案合同的约定可予扣除。原告主张逾期交楼的原因系被告违建，本院不予支持。关于违约金的计算标准问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条关于逾期交付责任的约定，已明确按照逾期时间，分别处理，不做累加，即逾期在90日以内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按全部房价款万分之一计算违约金；逾期超过90日，按照全部房价款万分之三计算违约金。本案中，被告通知原告于2019年1月17日至1月19日收楼，原告未在上述时间内收楼。依合同约定2019年1月19日视为交楼日期。原告主张被告支付逾期交房违约金应从约定交楼的次日起算，即2018年9月1日起至2019年1月19日共计140天，扣除51天，被告仍逾期89天交楼，对此被告应依约承担相应的违约责任，即按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，共计10191.4元（1145098元×0.0001×89天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市永和房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告熊颖支付逾期交房违约金10191.4元。二、驳回原告熊颖的其他诉讼请求。本案受理费1011元（原告已预交），由被告惠州市永和房地产开发有限公司负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  杨燕红审 判 员  李雄杰人民陪审员  丘小浪二〇二〇年二月二十六日法官 助理  张岳灵书 记 员  李诗琪