江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1202民初6568号原告：泰州市海陵区九里社区居民委员会，住所地泰州市海陵区泰九路科达化工对面。法定代表人：徐荣华。委托诉讼代理人：王秋梅，泰州市海陵区城西法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈雨，泰州市海陵区城西法律服务所法律工作者。被告：王广元，男，1960年5月18日生，汉族，住泰州市海陵区。第三人：海陵区新兴福废品收购站，住所地泰州市海陵区城西街道九里村（原挂面厂内）。经营者：王春锁，男，1982年4月17日生，汉族，住泰州市海陵区。原告泰州市海陵区九里社区居民委员会（以下简称九里居委会）与被告王广元、第三人海陵区新兴福废品收购站（以下简称新兴福废品收购站）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告书面申请撤回了对第三人李德新的起诉，本院经审查口头裁定予以准许。原告委托诉讼代理人王秋梅、陈雨，被告王广元到庭参加诉讼；第三人新兴福废品收购站经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九里居委会向本院提出诉讼请求：1、判令终止原、被告之间租赁关系，被告返还房屋及场地；2、判令被告立即支付拖欠的租金人民币35000元（2011年7月1日至2018年7月1日），此后租金以交房交地时实际发生为准，按年租金5000元的标准计算；3、判令第三人返还所占用的房屋及场地；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告将本社区原挂面厂房屋6间100平方米及场地600平方米出租给被告使用，双方订立《租赁协议书》，约定租期为5年，从2010年7月1日起至2015年7月1日止，租金标准每年5000元。租赁协议签订后，被告仅支付了第一年的租金5000元，此后使用至今未交纳租金。另查明，被告在承租期间设立了以其儿子王春锁为经营者的个体工商户新兴福废品收购站，并经营至今，同时被告还将部分房屋、场地转租给第三人李德新使用。原告认为，与被告之间租赁关系既已期满就应当终止，支付欠交租金系被告的合同义务，应当依法履行。第三人占有、使用原告的房屋和场地，在合同终止时也应依法返还。故原告诉至法院，请求判准所请。被告王广元辩称，被告所租用的场地是用来维持生活的，时间没有到期。被告的房租第一年交给了原告，2010年交过租金后，被告开始施工，原告村民竺德本阻止被告施工，被告当时不知道是什么情况，竺德本出示了村里与其签订的2008年场地租赁合同，所涉场地正是被告施工的地方，双方与原告交涉，原告答复被告，由被告与竺德本自己解决，在此情况下，被告与竺德本签订了转租协议，2010年以后每年租金均交给了竺德本，一直到2017年，村里派人到被告处索要房租，被告称房租交给了竺德本，但原告工作人员并没有要求将房租交给原告，不要交给竺德本。此后原告亦没有向被告索要过房租。原告与竺德本签订的合同在先，后与被告签订合同时，并没有告知被告该场地已经租给他人，如果原告没有签订两份合同，就不会发生这些矛盾，被告的房租也会如数交给原告。被告同意以后的租金交给原告，继续维持租赁关系。第三人新兴福废品收购站未作陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定：2010年，原、被告签订租赁协议一份，约定原告将原村挂面厂破旧房屋及门前的场地出租给被告使用，出租时间为5年，从2010年7月1日至2015年7月1日，租金为每年5000元，先交后租，租金缴纳在每年的7月1日之前，水电自行安装，费用处理，村里提供方便，原告所出租房屋包括新建围墙由被告投资，合同到期后由原、被告双方根据现行评估价进行处理。协议签订后，被告使用上述房屋、土地，并向原告缴纳了第一年的租金人民币5000元。后被告对租赁房屋进行了维修、装潢，部分场地铺设了水泥地面，新建了围墙等。现原告涉讼，要求终止租赁关系，返还房屋及场地，并支付租金等。另查明，2008年3月26日，原告与案外人竺德本签订租赁合同书一份，约定将原大队挂面厂及坑坊房屋及周边场地租赁给竺德本经营使用，租赁期限自2008年4月1日起至2017年3月31日止，每年租金8000元。本案审理过程中，经原告申请，本院依法委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对案涉被告所建房屋、室内装潢及附属设施市场价值进行评估。该评估公司于2019年4月10日作出估价报告，结论为：房屋部分西侧两间房屋，无证，建筑面积47.89平方米，总价16762元；附属设施及装潢部分1、简易棚36.86平方米，总价4423元；2、24隔墙28.5平方米，总价3420元；3、三合板基层94.62平方米，总价946元；4、大瓦94.62平方米，总价4258元；5、水泥地面94.62平方米，总价2839元；6、五合板吊顶31.35平方米，总价1881元；7、普通木门3樘，总价630元；8、木窗3.2平方米，总价448元；9、12隔墙28.5平方米，总价2252元；10、复合地板37.05平方米，总价2223元；11、扣板吊顶19.38平方米，总价814元；12、贴墙纸43.68平方米，总价1398元；13、子母防盗门1樘，总价774元；14、不锈钢大门2.8平方米，总价1232元；15、木檩条8根，总价1600元；16、木椽子50根，总价1050元；17、室外水泥场地446.14平方米，总价26768元；18、围墙63米，总价8379元；19、铁大门10.4平方米，总价936元。该报告出具后，原、被告均对该报告的部分项目提出了异议。经重新现场核实后，评估公司出具了补充说明，对部分事项进行了调整，经调整后，评估情况如下：1、室外水泥场地，面积为223.07平方米，评估值13384元，调减13384元；2、西侧两间房屋，面积为15.96平方米，评估值5587元，调减11175元。审理中，原告陈述，原告与竺德本的合同已经口头解除，并已将租赁物收回，在与被告签订租赁合同后由原告将租赁物交付给被告使用。被告陈述，被告与原告签订的租赁合同，租赁物亦系由原告交付给被告使用。本院认为，案涉房屋系未取得合法建设手续的建筑，案涉土地系农民集体所有的土地，农民集体所有的土地用于非农业建设的，应由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权，原告并未能提供案涉土地系建设用地的相关证据，故案涉租赁协议无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故对原告要求被告返还所占用房屋和场地的诉请，本院予以支持。关于第三人应否承担返还义务一节，因第三人的注册登记地在案涉租赁场所内，第三人亦系占有的主体，故对原告该主张，本院予以支持。关于租金一节，由于案涉合同无效，应为占有使用费。原告与被告签订了租赁合同，并将租赁房屋及土地交付给被告，虽然合同无效，但原告可要求被告参照租金的标准支付占有使用费。合同签订后，被告仅向原告支付了一年的租金，现原告主张被告按照租金的标准即每年人民币5000元支付自2011年7月1日起至实际交还房屋、土地之日止的占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。至于被告主张其向案外人竺德本支付了租金，被告并没有证据证明原告同意或要求其向竺德本支付租金，故被告是否向竺德本支付租金不能成为其拒绝向原告支付占有使用费的理由。对于被告维修房屋、室内装潢及附属设施，维修的西侧两间房屋，市场价值人民币5587元，附属设施及装潢清单中的2、4、9、15、16、18、19项，市场价值计人民币21895元，原告同意补偿给被告，本院予以支持。附属设施及装潢清单中的其他项目，原告认为该部分项目系被告为自己的经营需要进行的装潢，该部分装潢已经因经营行为产生了效益，弥补了被告的损失，故不同意补偿。本院认为，原、被告之间的租赁合同已于2015年到期，被告虽然提供了一份由王春锁作为承租方签名的租赁协议，出租时间为2015年7月1日至2020年7月1日，拟证明双方的租赁合同尚未到期，但该租赁协议出租方处的印章及签名均为复印件，且该协议内容均为打印字体，内容及排版均与原告提供的2010年的协议一致，而出租时间部分为手写字体，存在变造的痕迹，且原告对该协议不予认可，在被告没有其他证据佐证该租赁协议真实的情况下，本院无法认定原告与王春锁重新签订了出租时间为2015年7月1日至2020年7月1日的租赁协议，被告据此主张租赁合同尚未到期，依据不足。合同不成立、无效或被撤销情况下，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益。鉴于原、被告签订的租赁协议无效，且租赁期限已届满，即便租赁合同合法有效，在租赁期限届满后，承租人亦无权要求出租人对其装修装潢予以补偿，故在本案中，原告亦无需对被告的装修装潢予以补偿。关于附属设施及装潢清单中的第1项简易棚，可视为扩建，被告未有证据证明该扩建经出租人同意，故扩建费用应由承租人负担。综上，本院确定原告应给予被告维修房屋及附属设施的补偿款计人民币27482元。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了诉讼权利，应自行承担由此产生的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王广元、第三人海陵区新兴福废品收购站于本判决生效之日起十日内将泰州市城西街道九里社区居民委员会原挂面厂房屋（含被告对西侧两间房屋进行维修的部分及评估报告附属设施及装潢清单中的第2、4、9、15、16、18、19项）及门前的场地返还给原告泰州市海陵区九里社区居民委员会；二、被告王广元于本判决生效之日起十日内给付原告泰州市海陵区九里社区居民委员会自2011年7月1日起至实际返还房屋及土地之日止的占有使用费（按每年人民币5000元的标准计付）；三、原告泰州市海陵区九里社区居民委员会于本判决生效之日起十日内支付被告王广元补偿款人民币27482元；如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，鉴定评估费8000元，合计人民币8675元，由原告负担4400元，被告王广元负担4275元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币675元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③账号：47×××53；④行号：104312800123；⑤汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑥款源：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001]。审 判 长  沙林霞人民陪审员  陆琴桂人民陪审员  顾瑜文二〇二〇年二月十五日书 记 员  王 莉