浙江省台州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）浙10行终365号 上诉人（原审原告）陈镇，男，1984年2月15日出生，汉族，住天台县。 委托代理人徐俊，浙江天城律师事务所律师。 委托代理人王微，浙江天城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）天台县自然资源和规划局，住所地天台县赤城街道工人东路111号国土大楼三楼。 法定代表人叶海明，局长。 应诉负责人柴松山，副局长。 委托代理人汤小凤，该局工作人员。 委托代理人徐萍，该局工作人员。 原审第三人许尚胜，男，1973年1月16日出生，汉族，住天台县。 原审第三人许晓灵，女，1972年7月10日出生，汉族，住天台县。 上述两原审第三人委托代理人金秧飞，浙江众安律师事务所律师。 原审第三人陈冰，男，1980年10月22日出生，汉族，住天台县。 原审第三人许伟亮，男，1982年8月9日出生，汉族，住天台县。 委托代理人许建飞（系许伟亮父亲），1952年10月3日出生，汉族，住址同上。 上诉人陈镇因诉被上诉人天台县自然资源和规划局不动产登记行政撤销一案，不服天台县人民法院（2019）浙1023行初95号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：原告陈镇系第三人陈冰之弟，其父母于2001年去世。父母去世后，陈镇与陈冰将父母名下坐落于天台县赤城街道天桐路133号房产过户至两人名下，房屋登记所有权××为陈镇，共有权人为陈冰。2008年10月14日，陈镇因犯罪被广东省中山市中级人民法院判处有期徒刑15年，后于2019年4月13日刑满释放。陈镇返回天台后于2019年6月初向被告申请对天台县赤城街道天桐路133号房产办理异议登记。第三人许尚胜原户籍所在地为天台县××镇，1998年2月17日其户籍由天台县××镇茶园村迁往祖居地福溪街道星光村，许尚胜初中毕业前在三合镇生活，至今未曾在星光村居住、生活，其及第三人许晓灵与陈镇及陈冰、许伟亮在购买涉案房屋前均不认识。2009年2月中旬，许尚胜通过房屋中介了解到涉案的天台县赤城街道天桐路133号房产［房产证号为：房权证天字第××号，土地使用权证为：天台国用（2006）第03584号］的出售信息，经中介联系后与涉案房屋的卖方陈冰见面。2009年2月16日，在确定买卖涉案房屋的意向后，许尚胜支付给陈冰涉案房屋购房款定金10000元，陈冰在收条上签字。后陈冰通过陈镇和许伟亮的共同朋友赵峰华（音）联系上许伟亮，称许伟亮与陈镇外形相似，要求其帮忙以陈镇名义办理涉案房屋的出售手续，并许诺办成后将陈镇欠许伟亮的10000多元钱予以还清。许伟亮答应后遂重新拍照，并将其中一张照片与陈冰提供的陈镇身份证复印件一起伪造了陈镇的身份证，其余照片及该伪造的身份证均交给陈冰。2009年2月25日，许尚胜应约至涉案房屋商谈房屋买卖事宜，并签订“绝卖契约”一份，该契约约定甲方（卖方）陈镇、陈冰将其所有的天台县赤城街道天桐路133号房产卖给乙方（买方）许尚胜，该房地产的实际成交价格为147万元，陈冰及“陈镇”（系许伟亮冒充）在该契约的出售方（甲方）处当场以陈冰、陈镇的名义分别签名并按手印，许尚胜、郑文云则在购买方、经纪人（中见）处签名并按手印。该契约签订时，涉案房屋尚有工商银行抵押贷款79万元（系陈镇、陈冰共同经商使用），许尚胜遂通过工商银行将第一期房款80万元转账至陈冰账户用于卖方归还涉案房屋抵押贷款，并由卖方出具收条一份，陈冰和“陈镇”（许伟亮冒充）两人在收条上签名并按手印。同日，各方又签署了一份“房地产交易协议”，该协议对涉案房屋成交价格为147万元、卖方已收到定金1万元及预付房款80万元事实进行确定，并对余款支付、购房定金抵扣、“出屋”、税费负担、违约责任等事项进行详细约定，陈冰和许伟亮又以卖方代表陈冰、陈镇身份在该协议上签字并按手印，许尚胜及郑文云亦再次分别以买方代表、经纪人身份签名并按手印。同日，卖方陈冰、持伪造“陈镇”身份证的许伟亮、许尚胜及经纪人郑文云到原房屋转移登记部门天台县建设规划局办理产权过户手续。该局工作人员在审查涉案房屋卖方提供的原房屋所有权证、土地使用证、陈冰与伪造的“陈镇”身份证及无婚姻登记记录证明和买方许尚胜的身份证、结婚证、其妻子许晓灵的身份证等材料后，要求买卖各方在该局提供的“天台县房地产买卖合同”上将涉案房屋标的、权属情况、价格、违约责任、税费负担等约定内容当场填写确认，涉案房屋转让价款填写为60万元，许伟亮以陈镇名义在该合同的甲方（卖方）及附件一签字并按手印，陈冰及许尚胜亦在该合同上及其附件一分别以甲方、乙方（买方）签字并按手印，各方亦分别在个人销售房产纳税申报表、契税纳税申报表等相关资料上签字。2009年3月初，涉案房屋转移登记至许尚胜名下（房屋所有权人：许尚胜，共同共有人：许晓灵，房产证号为：天房权证天台字第××号，土地使用权证为：天台国用（2009）第00697号）。期间，陈冰代陈镇偿还了陈镇欠许伟亮的债务10000元钱。同年3月份，许尚胜以该房屋抵押贷款的款项支付给卖方66万元，陈冰于同年3月20日出具收条一份，载明“今收到许尚胜购买天桐路133号房余款66万元”。许尚胜在接收涉案房屋后将该房屋出租至今。另查明，2014年4月份，陈冰与公证处工作人员一起到陈镇服刑监狱××街道民主路××号房屋的委托手续。原天台县建设规划局的不动产登记职能已经划归本案被告自然资源规划局。 原审法院认为：《房屋登记办法》第十一条规定：“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”。第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”从以上规定可以看出，房屋登记机关在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备，是否符合法定形式进行审查，对于相关材料的实质真实性、合法性、有效性，登记机关只能在职责范围内尽审慎义务。本案中，案涉第三人以申请人身份申请原天台县建设规划局办理涉案房屋转移登记时提供了登记申请书、申请人的身份证、原房屋所有权证、土地使用证、天台县房地产买卖合同、陈镇、陈冰的无婚姻登记记录证明、许尚胜的结婚证等材料，申请材料齐全、程序合法，该局将涉案房屋办理转移登记至第三人许尚胜、许晓灵的行为符合《房屋登记办法》的相关规定。《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒事实情况，提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外”。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”本案中，原天台县建设规划局基于第三人许伟亮提供的虚假材料等作出本案涉诉房屋的转移登记行为，依法可以撤销该行为，但第三人已经善意取得的除外。至于本案第三人是否已经善意取得涉案房屋的问题，该院认为，根据本案查明的事实，本案第三人许尚胜通过中介了解涉案房屋状况，签订涉案房屋买卖合同及办理转移登记亦在该中介的经纪人组织参与下进行，原告主张第三人许尚胜、许晓灵与许伟亮登记户籍地相同即推定其恶意串通缺乏事实和法律依据。且本案第三人许尚胜以合理的价格购买涉案房屋后使用至今并已依照法律规定办理转移登记手续，故涉案房屋已为许尚胜、许晓灵善意取得，判决撤销该转移登记行为将会给其权益造成损害，据此应确认原转移登记行为违法，但对原告陈镇要求被告撤销该转移登记行为的诉讼请求，该院依法不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决如下：一、确认原天台县建设规划局于2009年3月2日将原登记在原告陈镇、第三人陈冰名下坐落于天台县赤城街道天桐路133号房产转移登记至第三人许尚胜、许晓灵的行为违法。二、驳回原告陈镇要求被告天台县自然资源和规划局撤销对坐落于天台县赤城街道天桐路133号房产于2009年3月2日办理的房地产过户登记、并由被告天台县自然资源和规划局进行更正登记回原告陈镇及第三人陈冰共同共有的诉讼请求。本案受理费50元，由原告陈镇负担。 上诉人陈镇不服上述行政判决，向本院提起上诉称：一、原审第三人陈冰对涉案房产的出卖系无权处分。涉案房屋系上诉人与陈冰共有，上诉人出狱回到天台后，才得知房屋已被第三人陈冰出卖，过户档案中的天台县房地产买卖合同中“陈镇”的签字系伪造，且身份证、无婚姻登记记录证明也系与许伟亮一起伪造，在合同中“陈镇”的签字也应系许伟亮所签。上诉人对涉案房屋的出卖事宜毫不知情且从未签过任何房屋买卖合同，也未收到过任何购房款。二、被上诉人未尽到审核义务，房屋转移登记程序不合法。被上诉人作为房地产登记部门，应当对第三人提交的材料进行严格的审核，审验第三人提交的申请过户登记材料是否真实，身份证件是否与本人相符，上诉人原先就已在被上诉人处办理过房产过户手续，有身份证件存在被上诉人处，被上诉人却未审核第三人提交的材料，在上诉人本人在买卖房产时未到场、未签字的情况下，依据第三人提交的虚假材料草草在三个工作日内就办理了涉案房产的所有权转移登记手续。第三人提交的过户材料中无论是身份证件还是买卖合同均系虚假，买卖合同上的价格也明显过低，被上诉人作为房产登记部门，对于房产的价值应当有着一定的敏感度，一处四层街面店面房，建筑面积达389.21平方米的房产，出售价款仅为60万元，明显属于不合理的低价，但被上诉人不仅未提出任何疑问，还在仅仅三个工作日内就将手续办理完毕，且被上诉人仅对许尚胜作了谈话笔录，而对陈冰、陈镇未作任何谈话笔录，办理房屋转移登记的程序不合法、不合理。上诉人知晓本案事宜后，依据《物权法》第十九条的规定向被上诉人申请更正登记，被上诉人不予接收，也不对上诉人提供的情况予以核实，而是让上诉人直接进行异议登记，属于行政不作为，被上诉人错误登记及行政不作为的行为侵犯了上诉人的合法权益，应当予以撤销，并应赔偿上诉人损失。三、许尚胜、许晓灵并非善意取得，涉案房产登记应予撤销。1、许尚胜、许晓灵知晓第三人许伟亮假冒上诉人。据一审庭审及上诉人了解，许伟亮与第三人许尚胜、许晓灵同系天台县水南村人，双方应当认识的，其购买房屋系恶意串通的结果。2、许尚胜、许晓灵购买涉案房产的价格低于市场价的30%，根据《合同法司法解释二》第十九条的规定，系明显不合理低价，依法可以推定第三人许尚胜、许晓灵取得房屋并非善意，但一审法院在庭审后并未对实际房价进行了解调查，系认定事实错误。综上，第三人许尚胜、许晓灵并非以合理对价取得房屋，还提供了不真实的房屋买卖合同，在明知第三人许伟亮系冒充上诉人的情况下，还进行了房屋买卖，不应认定为善意，被上诉人依法应予撤销涉案房产登记至第三人许尚胜、许晓灵名下的行政行为，并登记回上诉人陈镇、第三人陈冰二人共同共有的状态。综上，请求二审法院撤销原审判决，并依法改判。 被上诉人天台县自然资源和规划局答辩称：房屋登记为依申请行为，由申请人对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责。房屋登记机关主要对申请材料是否齐全，是否符合法定形式进行审查，对相关材料的实质真实性、合法性、有效性，只能在职责范围内尽审慎义务。第三人以申请人身份申请房屋转移登记时提供了登记申请书、申请人的身份证、原房屋所有权证、土地使用证、天台县房地产买卖合同、陈镇、陈冰的无婚姻登记记录证明等材料，申请材料齐全、程序合法，县建设规划局已尽合理审慎义务，将涉案房屋办理转移至第三人许尚胜、许晓灵的行为符合《房屋登记办法》的相关规定。因第三人不同意更正，被上诉人遂依申请对涉案房屋进行了异议登记，程序合法，符合规定。综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人许尚胜、许晓灵陈述称：一、对于上诉人是否知情问题，第三人认为上诉人应为知情。1、按上诉人陈镇在一审的陈述可以知道，陈冰去探望陈镇都有为处置共同房产等大事而去。陈镇陈述在其服刑期间，陈冰前后共三次去监狱探望，这三个时间节点正是陈冰与陈镇房屋买卖的关键时期。之后，陈冰与陈镇之间因没有共同的重大事项处置而没有后续的探望。2、陈镇陈述涉案房屋是其被判刑前居住的房屋，其刑满出狱回到天台，先是去了父母坟前拜祭，再是看了下自己的房子就去舅舅家暂住，陈镇的这个举动表明，其应是明知房屋已经出卖。二、第三人买受涉案房屋构成善意取得。上诉人认为第三人知晓许伟亮假冒陈镇并与其恶意串通，根本不符合事实。许尚胜与许伟亮目前户籍地虽相同，但双方是同村人在本次诉讼中才得知。签订涉案房屋买卖合同以及办理产权过户手续前，许伟亮与许尚胜并不认识的。整个房屋买卖过程中，陈冰有意促成这笔买卖，单方事先与许伟亮约定由其代替上诉人，让许伟亮接受许尚胜电话联系以及参与签订房屋买卖合同等。对此，许尚胜同样毫不知情。至于合理价格问题，上诉人主张涉案房屋的成交价系低于市场价的30%之观点，不符事实，没有任何证据。三、对于被上诉人未对上诉人做谈话笔录是否违法问题。因许晓灵未到场参与转移登记申请，被上诉人对许尚胜做了谈话笔录只为确认申请房屋是否为夫妻共同财产这一事实而制作。对于第三人申请变更登记的其他材料，符合不动产登记办法以及物权法的相关规定，所以对房屋买卖合同的其他权利人或是利害关系人没做谈话笔录，是符合规定的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人许伟亮陈述称：第三人许尚胜与本人虽系天台县水南村人，但是本人从小学开始即在赤城三小读书，平时居住在老城××水厂路，很少回老家，偶尔看望爷爷时才去水南村，对水南村的村民也很少认识。第三人许尚胜出生在三合镇，从小在三合镇长大，初中毕业时才将户口迁往水南村，毕业后常在外地经商，只在过年时回老家，但从未在水南村居住，原审也查明第三人许尚胜通过中介了解涉案房屋状况，签订涉案房屋买卖合同及办理转移登记亦在该中介经纪人组织参与下进行，上诉人主张第三人许尚胜、许晓灵与许伟亮登记户籍地相同即推定其恶意串通缺乏事实和法律依据。 原审第三人陈冰未作陈述。 本院二审查明事实与一审查明的事实一致，对此本院予以确认。 本院认为，因本案被诉的登记行为发生在2009年3月份，故对其是否合法应当依据当时仍然有效的《房屋登记办法》相关规定进行审查。根据《房屋登记办法》第十一条规定：“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”。《房屋登记办法》第三十三条第一款规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”从上述规定可知，登记机关在办理房屋转移登记时主要是审查申请人提交的材料是否完整和齐备、是否符合法定形式等，对于材料的真实性、合法性、有效性，登记机关在其职责范围内尽到审慎义务即可。在本案，申请人在办理涉案房屋转移登记时提供了符合法定要求的如登记申请书、身份证、房屋所有权证、房屋买卖合同等必备材料，登记机关对此进行审查后认为申请人提交的证件、材料齐全，从而予以核准登记并向原审第三人许尚胜、许晓灵颁发房屋所有权证书。现根据查明的事实，原审第三人陈冰及许伟亮，以通过伪造上诉人陈镇的身份证并由许伟亮以陈镇名义签订合同进而办理涉案房屋转移登记，在办理转移登记过程中，尽管登记机关已尽到了必要的审查义务，且形式上材料完整、齐备，但终因虚假的申请材料导致房屋权属转移登记在客观结果上错误亦属事实。该登记结果错误，虽系人为提交虚假材料所致，但不影响对登记机关登记行为违法性的认定。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”故本案被诉登记行为是否应当予以撤销，有赖于原审第三人许尚胜、许晓灵是否构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，无处分权人将不动产或动产转让给受让人，受让人构成善意取得的应当符合下列要件：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，受让人许尚胜通过中介了解涉案房屋、签订房屋买卖合同等，应当推定其为善意。上诉人主张许尚胜与许伟亮户籍所在地系同村，双方应当认识进而可以认定其为恶意，但综合许尚胜与许伟亮工作、生活等经历，上诉人主张双方恶意串通难以成立。对于房屋交易价格，从许尚胜提供的相关转账记录来看，足以认定双方实际交易价格为147万元，上诉人认为该价格明显低于市场价格的理由无法成立。因此，在原审第三人许尚胜、许晓灵已经办理了房屋登记的情况下，本案应当认定许尚胜、许晓灵受让房屋符合善意取得的构成要件，一审对此予以认定符合法律规定。综上，登记机关原天台县建设规划局基于原审第三人许伟亮提供的虚假材料作出被诉的转移登记结果错误，本可予以撤销，但原审第三人构成善意取得，故该移转登记行为不具有可撤销性，原审判决据此确认转移登记行为违法正确。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陈镇负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭晓明 审判员  吴鸿滨 审判员  徐后利 二〇二〇年二月二十五日 书记员  王丽萍 -14- -11-