广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7709号上诉人(原审原告)：刘付婷婷，女，1983年3月8日出生，汉族，住广东省廉江市××。委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市智联企业孵化器发展有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：梁绮文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王海飞，该公司员工。上诉人刘付婷婷因与被上诉人中山市智联企业孵化器发展有限公司（以下简称智联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。刘付婷婷上诉请求：撤销一审判决第四项，改判智联公司赔偿刘付婷婷经济损失153970元（含装修款109400元、空调安装费11520元、空调机器费用34050元）。事实和理由：一、涉案租赁物没有房产证，也没有履行报建手续及规划许可，且没有取得消防验收合格证，导致租赁合同无效，且导致其无法正常使用租赁物，故智联公司应当赔偿其损失。一审时，其已经提供了收款收据两份，收据两份及装饰预算单为证，足以认定其损失为153970元，且智联公司在一审庭审时对损失也予以确认，该损失应当予以支持。智联公司到庭接受询问时称，同意退回押金，但不愿意补偿（赔偿）装修损失。认可刘付婷婷提供的装修清单中的109402元，但其觉得装修可能就值10000元，也不愿意利用装修物（可移动、不可移动的）。刘付婷婷向一审法院起诉请求：1.判令解除刘付婷婷与智联公司签订的微型企业入驻TOT智联中心暨物业租赁合同；2.判令智联公司退还押金30000元给刘付婷婷；3.判令智联公司赔偿刘付婷婷经济损失153970元（含装修款109400元、空调安装费11520元、空调机器费用34050元）；4.判令智联公司赔偿刘付婷婷违约金18000元。案件审理过程中，刘付婷婷将其第一项诉讼请求变更为请求确认双方签订的微型企业入驻TOT智联中心暨物业租赁合同无效。一审法院认定事实：2017年7月23日，刘付婷婷作为乙方与智联公司作为甲方签订微型企业入驻TOT智联中心暨物业租赁合同，约定由乙方向甲方承租位于中山市××物业用作艺术培训，租期6年，自2017年9月1日至2023年8月31日止；合同签订后，乙方向甲方交纳押金30000元；第五条约定甲方将房屋交给乙方作为艺术培训使用，保证符合国家有关消防安全规定，乙方将房屋用于其他用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定办理改变房屋用途的报批手续；第六条约定甲方保证第五条所列租赁房屋的用途符合有关法律、法规及规章的规定，并为乙方出具产权作用证明；甲方违反合同第六条的规定，使乙方无法继续使用涉案租赁物，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿乙方损失，乙方解除合同后应当及时书面通知甲方，及时搬离出租屋，并有权要求甲方返还预交款的结余部分、支付每月租金的2倍即18000元作为违约金；合同还约定双方其他的权利义务。刘付婷婷、智联公司分别在合同上签名、盖章确认。2017年7月23日，刘付婷婷向智联公司缴纳押金30000元。涉案租赁物有取得土地使用权证，土地证号：中府集用（××）第××号，土地所有人为中山市小榄镇东区社区居民委员会等农民集体所有，但涉案租赁物没有取得房产证，智联公司也无法提供该租赁物的报建手续。智联公司提供其与中山市小榄镇东区股份合作经济联合社签订的楼房租赁合同拟证实智联公司依法承租了位于中山市××房的1-4层及顶层。刘付婷婷为证实其经济损失提供收款收据两份、收据两份以及小榄德福装饰预算单为证，两份收款收据显示的是空调机器费用34050元，空调安装费11520元，两份收据以及装饰预算单显示的是装修费用109400元，智联公司对上述损失不予确认，但双方对刘付婷婷主张的经济损失均不申请评估。一审法院认为，涉案的租赁物没有房产证，亦没有履行报建手续以及规划许可，故双方签订微型企业入驻TOT智联中心暨物业租赁合同应被认定为无效。智联公司同意退还押金30000元给刘付婷婷，予以确认。关于违约金18000元，出租人为承租人提供符合消防规定的房屋不仅是合同约定的义务，更是法定的义务，本案中，智联公司提供给刘付婷婷的租赁物没有取得消防验收合格证，导致涉案租赁物无法使用，虽然租赁合同被认定无效，但不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，故根据租赁合同第十四条的约定，智联公司应当向刘付婷婷支付违约金18000元。关于经济损失，虽然刘付婷婷提供了收款收据、收据以及装饰预算单为证，但智联公司不予认可，且不管是空调还是装修物品都已被使用过，不能按照其购买时的价格确定其现在的价值，由于双方均不申请评估，举证证明其经济损失是刘付婷婷的举证义务，根据谁主张谁举证的原则，刘付婷婷对此应承担举证不能的法律后果，对刘付婷婷要求智联公司赔偿其经济损失153970元的请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认刘付婷婷与智联公司签订的微型企业入驻TOT智联中心暨物业租赁合同无效；二、智联公司于判决生效之日起七日内退还押金30000元给刘付婷婷；三、智联公司于判决生效之日起七日内支付违约金18000元给刘付婷婷；四、驳回刘付婷婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4330元，由刘付婷婷负担3330元，由智联公司负担1000元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，智联公司和刘付婷婷确认涉案租赁物实际使用截至日期是2018年11月18日。二审时，刘付婷婷对其装修折旧按照租赁物使用期间（13个月）与租赁期间（72个月）的比例进行分摊，计算装修折旧率为0.82，认为装修款109400元折旧后现值为89708元，空调安装费、空调机器费折旧后现值37367元。本院认为，涉案租赁物没有取得房产证，智联公司也未能举证证明涉案房屋取得了建设工程规划许可证或者系经主管部门批准建设，因此，涉案租赁物因未履行相关报建手续，依法应当确认无效。对此，双方当事人均无异议。本院予以确认。作为出租方的智联公司应当知道涉案租赁物没有取得相关规划报建手续而予以出租，对于合同无效应当承担主要过错责任，作为承租人的刘付婷婷没有对承租房屋是否符合法律规定的承租条件进行审查，对于合同无效应当承担次要过错责任。本案的争议焦点是：合同无效，智联公司是否应当承担赔偿刘付婷婷装修款109400元、空调安装费11520元、空调机器费用34050元。前述合同无效，合同约定的违约金条款应当一并无效，一审法院将合同约定的违约金条款认定为是独立存在的有关解决争议方法的条款确定有效，并判决智联公司支付违约金18000元的认定错误，本院对此予以纠正。但是，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同当事人并不能因此免除赔偿损失的责任。刘付婷婷主张的损失为三部分，装修款109400元、空调安装费11520元、空调机器费用34050元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。”之规定，刘付婷婷主张的空调机器及安装费损失，因空调机未与租赁物形成附和，且智联公司不同意利用，空调机可由刘付婷婷拆除，刘付婷婷无权要求智联公司赔偿。对于已形成附和的装修物，刘付婷婷已举证证明装修款是109402元，智联公司对相关证据并无异议，本院予以确认。对于装修物的现值损失问题，一审时双方均不申请鉴定。二审期间，智联公司虽然认为装修价值只值10000元，但没有充分证据证明。相反，智联公司对刘付婷婷提供的装修款数额为109402元的票据并无异议，刘付婷婷采用使用年限分摊的方法确定装修物现值，有一定合理性，本院酌情以此确定形成附和的装修物的现值，刘付婷婷于2017年9月1日接受租赁物，2018年11月18日停止使用，以剩余租赁期限（57个月）与合同约定的租赁期限是6年（72个月）的占比，确定现值损失为：（57÷72）个月×109402元＝86610元。前述，智联公司对于合同无效承担主要过错责任，据此智联公司应当赔偿刘付婷婷装修损失的60％，即51966元。综上所述，刘付婷婷的上诉请求部分成立，本院予以采纳。一审判决认定事实部分有误，适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15204号民事判决一、二项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15204号民事判决第三、四项；三、中山市智联企业孵化器发展有限公司于本判决生效之日赔偿刘付婷婷装修损失51966元；四、驳回刘付婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4330元，由刘付婷婷负担2598元，中山市智联企业孵化器发展有限公司负担1732元。二审案件受理费3379元，由刘付婷婷负担2027元，中山市智联企业孵化器发展有限公司负担1352元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年二月十九日书记员  廖建锋