重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初12888号原告：重庆金亿嘉房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝中区大坪正街118号1幢26-24#，统一社会信用代码91500103MA5XELGK5D。法定代表人：秦垚，职务执行董事。委托诉讼代理人：罗敏，重庆嘉豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭明伟，重庆嘉豪律师事务所实习律师。被告：郭四付（同时系郭振宇的委托诉讼代理人），男，1964年5月6日出生，汉族，住重庆市江津区。被告：郭振宇，男，1991年9月2日出生，汉族，住重庆市江津区。被告：林彬，男，1982年2月1日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司与被告郭四付、被告郭振宇、被告林彬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人罗敏、郭明伟，被告郭四付均到庭参加了诉讼。被告林彬经本院公告送达传票及诉状副本后逾期仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求，判令：1.确认原告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司对重庆市渝中区大坪正街118号嘉华鑫茂小区7栋***号房屋享有优先购买权；2.三被告支付原告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司损害赔偿金即2018年7月2日至2018年9月10日期间的房屋租金4400元。事实与理由：2017年11月8日，重庆金亿嘉房地产经纪有限公司与郭四付、郭振宇签订《房屋租赁委托代理合同》，约定郭四付、郭振宇将位于重庆市渝中区大坪正街118号嘉华鑫茂小区7栋***号房屋出租给重庆金亿嘉房地产经纪有限公司。合同约定租赁期限为3年即2017年12月1日至2020年12月1日止。合同还对租金的支付方式、违约责任等进行约定。2018年3月25日，郭四付、郭振宇将上述房屋出售给林彬，但在房屋出售前，郭四付、郭振宇并未通知重庆金亿嘉房地产经纪有限公司，侵害重庆金亿嘉房地产经纪有限公司的优先购买权。重庆金亿嘉房地产经纪有限公司为维护自身合法权益，起诉来院望判如所请。被告郭四付、郭振宇共同辩称，一、重庆金亿嘉房地产经纪有限公司不享有案涉房屋的优先购买权。郭四付、郭振宇与重庆金亿嘉房地产经纪有限公司签订的房屋委托代理合同，约定郭四付、郭振宇委托重庆金亿嘉房地产经纪有限公司对外出租涉案房屋。双方的关系为委托代理关系并非租赁关系。二、郭四付、郭振宇转让涉案房屋合法合规。2017年12月，郭四付因家中老人生病急需用钱拟出售涉案房屋，郭四付电话联系重庆金亿嘉房地产经纪有限公司要求解除委托代理合同收回房屋，但重庆金亿嘉房地产经纪有限公司要求支付违约金12万元，双方未能达成一致。2018年7月，郭四付、郭振宇将房屋出售给林彬并办理产权转移登记手续。郭四付、郭振宇在交易前告知林彬委托代理合同关系相关事实；林彬也同意完全履行合同的权利义务。交易并未给重庆金亿嘉房地产经纪有限公司造成任何损失，并且，郭四付、郭振宇事前以电话形式、事后以书面形式已经将交易情况告知重庆金亿嘉房地产经纪有限公司。三、本案相关纠纷已经在法院达成调解协议。调解协议明确房屋买受人林彬概括继受委托代理合同。因此重庆金亿嘉房地产经纪有限公司提起本案诉讼缺乏诚信，无理缠诉。综上，请求法院驳回重庆金亿嘉房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：渝中区大坪正街118号7幢***号房屋原系郭四付、郭振宇所有。2017年11月8日，郭四付（甲方）与重庆金亿嘉房地产经纪有限公司（乙方）签订《房屋委托代理合同》，合同约定郭四付将上述房屋交由重庆金亿嘉房地产经纪有限公司代理出租。合同第三条出租代理权及期限约定：“（一）乙方出租代理权限：甲方授权乙方代表甲方以乙方的名义与第三方签订房屋租赁合同以及其他有关此房屋租赁管理的文书。代理甲方收取租金，全权代理甲方订立、中止、解除与第三方的租赁合同，代理甲方监督承租方合理使用房屋及其附属设施，并对房屋进行日常维护保养。期间乙方代表甲方所作出的有关该房屋的租赁甲方均予以认可。（二）...（三）2017年12月1日至2020年12月1日为出租代理期。”合同第四条房屋代理租金及打款账号中约定：“（一）经甲乙双协商，甲方以不高于当时市场行情价格将房屋出租代理给乙方进行全程管理，即甲方出租代理给乙方价格2200元/月，租金总计72600元。乙方应在本合同签订的3个工作日内向甲方支付房屋代理租金，乙方未按期，以承担每日出租代理租金的3‰作为违约金。（二）经乙方努力工作，出租价格高于本合同规定的价格，高出部分视为甲方付给乙方的管理服务费用，出租价格低于本合同规定价格则由乙方补齐支付给甲方。（三）...(四)甲方每年给乙方30天作为乙方装修期及寻找租客的时间，在此期限内甲方不收取房屋租金。”合同还约定甲方收回房屋应提前两个月书面通知乙方并赔偿合同期内剩余租金的150%作为违约金。合同签订后，郭四付、郭振宇向重庆金亿嘉房地产经纪有限公司交付房屋，重庆金亿嘉房地产经纪有限公司向郭四付等支付租金。2018年6月28日，郭四付、郭振宇向重庆市不动产登记中心申请以存量房屋买卖的方式将涉案房屋过户至林彬名下。2018年7月2月，林彬取得涉案房屋的所有权证。2018年7月8日，郭四付、郭振宇向重庆金亿嘉房地产经纪有限公司发出告知书，告知房屋出售给林彬等事宜。2018年9月4日，郭四付、郭振宇向重庆金亿嘉房地产经纪有限公司发出变更房屋委托人告知函，告知产权变更为林彬及租金由林彬收取等事宜。2019年1月17日，林彬以重庆金亿嘉房地产经纪有限公司未支付涉案房屋租金为由起诉至重庆市渝中区人民法院。2019年5月27日，重庆市渝中区人民法院作出调解书，内容为：“一、被告郭四付、郭振宇（甲方）与被告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司（乙方）于2017年11月8日签订的《房屋委托代理合同》甲方的权利义务由原告林彬概括承受；二、从2019年6月1日至2020年12月1日的房屋租金，被告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司按原《房屋委托代理合同》约定的支付方式及支付时间支付原告林彬，保证金的退还亦按原《房屋委托代理合同》的约定执行。”上述事实，有房屋委托代理合同、房屋产权信息、告知函、变更房屋委托人告知函、民事调解书等证据载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。……”本案，郭四付、郭振宇与重庆金亿嘉房地产经纪有限公司签订的房屋委托代理合同，从合同内容看，郭四付、郭振宇收取的费用为固定费用，其并不承担房屋不能出租出去的风险。双方对合同的解除进行相应的约定。郭四付、郭振宇与重庆金亿嘉房地产经纪有限公司就涉案房屋存在租赁关系。郭四付、郭振宇在房屋出售前并未履行通知义务，侵害重庆金亿嘉房地产经纪有限公司的优先购买权，应承担相应的赔偿责任。考虑原告的公司性质及其与涉案房屋买受人达成的协议，本院确定赔偿金额为2000元。重庆金亿嘉房地产经纪有限公司要求确认其享有优先购买权，因涉案房屋现已经过户至林彬名下，本院对该项请求不予支持。重庆金亿嘉房地产经纪有限公司要求买受人承担赔偿责任，无相关法律依据，本院不予支持。郭四付、郭振宇辩称的相关纠纷已经通过法院达成调解协议的意见，该案的诉讼请求，调解协议内容均与本案不相同，本院对该辩称意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告郭四付、被告郭振宇在本判决生效后连带支付原告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司2000元；驳回原告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取130元，由原告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司负担80元，由被告郭四付、被告郭振宇负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  王德清人民陪审员  彭芳针人民陪审员  杨武伦二〇二〇年二月十九日书 记 员  阳 乔