广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤03民终31654号上诉人（原审被告）：深圳石化房地产有限公司，住所地：深圳市南山区蛇口维园大厦21D，统一社会信用代码：91440300192173239H。法定代表人：刘回宝，董事长。被上诉人（原审原告）：陈锦坤，男，汉族，1966年11月9日出生，身住所地：广东省深圳市龙岗区。原审第三人：陈锦松，男，汉族，1968年5月2日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。上诉人深圳石化房地产有限公司（以下简称石化公司）因与被上诉人陈锦坤，原审第三人陈锦松房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初12214号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审结。石化公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回陈锦坤的全部诉讼请求；3、陈锦坤承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定陈锦松签订的《XX山庄认购书》为商品房买卖合同，存在事实认定错误。陈锦松签订的《XX山庄认购书》并不具备商品房买卖合同的主要内容。同时，陈锦坤所谓的付款时间并非依照《XX山庄认购书》中约定的付款时间付款，陈锦坤未提供转账凭证。同时，根据我中国银行深圳英达花园支行调取的上述账号的流水，在陈锦坤提出的付款时间，并未有收到购房款448390元的记录。依据国土局查询的分户表信息，XX山庄17栋403的分户表为空白，依据惯例，若该户已交清房屋款项，分户表上应记载相应购房人名称。可见仅依据发票不足以证明已缴清房款的事实。陈锦松的购房手续是存在瑕疵的，在原审庭审中也对陈锦松的购房手续提出了合理怀疑。原审法院认定陈锦松签订的《XX山庄认购书》为商品房买卖合同存在认定错误。二、原审法院认定陈锦坤主体资格适格错误，陈锦坤并非本案适格的主体。陈锦坤与陈锦松也并未签订委托代理协议，且既然是代为购买房产，购房款就应当由陈锦坤转给陈锦松，由陈锦松转至我司账户，但陈锦坤并未能提供其向陈锦松支付购房款的证据，也未提供陈锦松向我司转账缴纳房款的证据。陈锦坤与陈锦松为亲兄弟关系，在陈锦坤的诉请存在逃避房屋转让税费、规避限购政策，损害陈锦松的共同财产所有人及债权人利益的情况下，不能仅凭陈锦松的一份情况说明，即认定双方之间存在委托关系。陈锦坤辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。陈锦坤为本案适格的主体，一审法院对此认定并无不当，陈锦坤要求石化公司履行办证义务系维护自身的合法权益。陈锦坤向一审法院起诉请求：1、石化公司自判决生效之日起十日内协助陈锦坤办理深圳市罗湖区太白路XX山庄17栋4楼403号房不动产权证书；2、石化公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：一、1995年11月14日，陈锦松（委托方、乙方）与深圳市广厦房地产交易评估所（被委托方、甲方）签订《业务委托书》，乙方委托甲方购买位于深圳市罗湖区，乙方首先交纳3万元作为担保金。1995年11月21日，陈锦松（认购方）与深圳市广厦房地产交易评估所（代理方）签订了《XX山庄认购书》，认购书载明：代理方受XX山庄发展商深圳市石化大地房地产公司及投资商宏远实业发展（深圳）有限公司共同委托，全权代理XX山庄第二期共15栋多层商品房的销售事宜，认购方自愿认购XX山庄商品房17栋4楼403房，建筑面积88.99平方米，认购单价为5050元，房款总价为449399.52元，认购方在签立协议时交付总房款的30%即134819.85元，在1996年1月21日交付总房款的25%即112349.88元，在1996年3月21日交付总房款的25%即112349.87元,在入伙通知15天内交付总房款的20%即89879.90元；本协议是认购方签立正式商品房买卖合同之依据，在接到代理方通知后十天内，认购方必须到代理方指定的地点签立正式商品房买卖合同，并交回本认购协议书，逾期不签立合同，每天按房款总价2%计算滞纳金。1998年3月23日，石化公司出具发票，载明客户名称：陈锦松,项目：XX山庄17-403，建筑面积88.79平方米，单价：5050元/m2,金额：448390元。发票上加盖了石化公司财务专用章。陈锦坤提交了《深圳市石化大地房地产公司收款收据》，载明：交款单位：17栋403，交款方式：现金，事由：入伙费，金额：6393元，备注：用电保证金已扣。陈锦坤主张其于1999年5月7日向石化公司缴纳入伙费。石化公司主张该收款收据上公章不清，收款人处的签名人员不是石化公司工作人员，对该收款收据真实性不予确认。石化公司在（2018)粵0303民初21611号案件审理中答辩称：陈锦松分别于1995年11月14日、1995年11月21日与深圳市广厦房地产交易评估所签订了《业务委托书》、《XX山庄认购书》，向石化公司购买涉案房产，涉案房产认购合同是陈锦松以自己名义与石化公司签订，根据合同相对性，涉案房产买卖与陈锦坤没有任何关系，陈锦坤主张与陈锦松的委托代理关系，但没有相关的证据证明，房产认购书没有记载陈锦松是作为陈锦坤的受托人签订合同的相关内容。石化公司在本案中答辩称：陈锦坤未提供我司与广厦房地产交易评估所的委托代理协议，我司也从未与广厦房地产交易评估所针对XX山庄的销售事宜有过委托事项。陈锦坤与我司之间没有签订正式的商品房买卖合同。二、陈锦坤陈述其自1999年入伙后一直使用涉案物业，陈锦松对此予以认可。陈锦坤为证明上述主张，提交了涉案物业2009年2月份以来部分月份的电费账目，客户名称为陈锦坤；涉案物业2015年开通数字电视的业务受理单，客户名称为陈锦坤；2017年4月份以来的管道燃气账目，客户名称为陈锦坤；2019年部分电信发票。石化公司陈述不清楚将涉案物业交付给谁使用，亦不清楚涉案物业的使用情况。2017年11月1日、21日、28日，石化公司向涉案物业住户发出公告，要求住户到石化公司登记、搬离。2017年12月4日，陈锦坤委托律师向石化公司发出《律师函》，要求石化公司为陈锦坤办理涉案物业的产权证。三、陈锦坤与陈锦松系兄弟关系。2018年5月30日，陈锦松出具《确认协议书》，确认其1995年11月14日签订的《业务委托书》、1995年11月21日与深圳市广厦房地产交易评估所签订的《XX山庄认购书》均系受陈锦坤委托代为签订。其向石化公司支付的涉案房产的全部购房款项也均来自陈锦坤，受其委托交付。自涉案房产交付后，陈锦坤入伙居住至今，房屋实际所有人为陈锦坤，石化公司应当将房屋产权证书办理至陈锦坤名下。四、在本案审理过程中，一审法院向深圳市不动产登记中心发函查询涉案物业的情况，该中心于2019年4月23日作出《关于XX山庄17栋4楼403号房相关情况的复函》（深不动产登函[2019]260号），该复函载明：“XX公寓17栋未查得初始登记记录，截至2019年4月22日，XX公寓17栋403尚未办理不动产权证书，未查得有效抵押、查封记录。”。五、石化公司名称变更情况：1995年12月15日，石化公司的名称由深圳市石化大地房地产公司变更为现名称深圳石化房地产有限公司。一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。石化公司在本次诉讼中提出其未就XX山庄的销售事宜对广厦房地产交易评估所进行委托，一审法院认为该表述与其在（2018)粵0303民初21611号案件中对认购合同的陈述主张不一致，该案中石化公司认可“涉案房产认购合同是陈锦松以自己名义与石化公司签订”，且根据陈锦坤提交的购房发票、房屋的使用情况，《XX山庄认购书》约定了当事人名称、房产名称、房屋价款、付款时间及方式、房产交付时间等，已具备商品房买卖合同的主要内容，现石化公司已收取了购房款并将房产交付买受人使用。根据《XX山庄认购书》的签订内容及履行情况，一审法院认为石化公司对房产的销售情况是清楚的，该认购书应当认定为商品房买卖合同。石化公司作为涉案房产的卖方，负有为买方办理不动产权证书的法定义务。关于涉案房产的买方，根据陈锦坤及陈锦松的陈述和房屋的实际使用情况，一审法院认为陈锦松作为陈锦坤的受托人以自己的名义订立合同，现因石化公司的原因对委托人即陈锦坤不履行义务，陈锦坤因此可以行使陈锦松对石化公司的权利。陈锦坤购买、使用该房产至今，但一直未能取得不动产权证书，陈锦坤有权要求石化公司协助陈锦坤办理不动产权证书，从而使陈锦坤完全取得该房产的所有权。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：石化公司在本判决生效之日起三十日内协助陈锦坤将涉案的位于深圳市罗湖区的《不动产权证书》办理至陈锦坤名下。本案受理费人民币50元，由石化公司负担，陈锦坤已预交的人民币50元，由一审法院予以退回。石化公司应在本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费人民币50元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。本院二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据一审查明的事实，签订认购书的主体是陈锦松，并非陈锦坤，上诉人开具的购房发票的主体也是陈锦松，并非陈锦坤，陈锦松虽然在2018年出具确认书，确认涉案房产是陈锦坤委托其购买，但其在购买时并未出具陈锦坤的委托书，因此，陈锦松应为买卖合同的主体。陈锦坤并非与本案有实际利害关系的当事人，应驳回其起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，判决如下：一、撤销深圳市福田区（2019）粤0303民初12214号民事判决；二、驳回陈锦坤的起诉。一审案件受理费50元，由一审法院退还陈锦坤。上诉人深圳石化房地产有限公司预交的二审案件受理费50元，由本院予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇二〇年二月二十四日书记员 郭有志（兼）附相关法条：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。