广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5256号原告广州市利天实业有限公司，住所广州市番禺区大龙街傍江东村傍雁路1号101。法定代表人林志文,职务总经理。委托代理人卓水锦、蔡开有，系广东天穗律师事务所律师。被告广东沿海建设工程有限公司，住所广州市海珠区新市头村北约新街9号、9号之一、9号之二、9号之三、七楼自编701-01。法定代表人陈建盛。委托代理人孙俊杰、邱丹，系广东广信君达律师事务所律师。原告广州市利天实业有限公司诉被告广东沿海建设工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市利天实业有限公司的法定代表人林志文及委托代理人卓水锦和被告广东沿海建设工程有限公司的法定代表人陈建盛及委托代理人孙俊杰、邱丹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市利天实业有限公司诉称，2018年9月10日，原告与被告在充分协商，被告多次实地考察广州市番禺区大龙街傍江东村傍雁路1号101利曼林整体家居商场，充分了解商场的权属情况、场地状况、租金标准情形下，双方签订《利曼林整体家居商场进驻协议》，约定由被告进驻利曼林整体家居商场的第二层装修辅料及工艺展示区、装修主材销售专区，该专区套内面积为325平方米，期限从2018年11月1日起至2021年10月31日止，其中2018年9月10日至10月31日为被告进驻装修期间，原告免收进驻费。根据约定，被告应于合同签订后3日内支付保证金50000元，并自2018年11月1日开始，应于每月5日前一次性支付承租区域的进驻费20000元，以及每月1000元的清洁费。同时约定，若被告向原告采购产品超过一定金额，租金可相应减免。但截止原告起诉之日，被告仅于2018年11月7日支付了16000元的进驻费，且未向原告采购任何一件产品。原告在协议签订后，已依约履行向被告交付场地之义务，被告理应向原告支付各项费用，但被告却恶意以各种理由拒不支付，该行为已严重侵犯原告权益。且合同期限内，被告存在种种违约或过错行为，如未能依约完成会客厅装修；未按照约定的标准制作摆放招牌；超范围占用商场的位置；屡次违反商场管理制度随意摆放物品、下班不关闭电源等。原告多次提出异议后，仍不予理睬，以上行为已严重影响原告的正常经营。为保护原告的合法权益，特起诉请求法院判令：一、被告立即迁出广州市番禺区大龙街傍江东村傍雁路1号101利曼林整体家居商场，并将涉案房屋交付原告；二、被告立即向原告支付2018年11月1日至实际迁出之日的进驻费（或占用费），暂计算至2019年4月15日为104000元；三、被告立即向原告支付2018年11月1日至实际迁出之日的清洁费，暂计算至2019年4月15日为6000元；四、被告立即向原告支付逾期支付进驻费（或占用费）和清洁费的利息，以110000元为本金，按同期银行贷款利率，从2019年4月5日起计算至实际付清之日止，暂计算为550元；五、原告无须退还被告保证金50000元；六、被告承担本案律师费23400元；七、被告立即拆除广州市番禺区大龙街傍江东村傍雁路1号101利曼林整体家居商场外的被告招牌、灯箱及海报等广告装饰，恢复原状；八、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回上述诉讼请求的第一项、第七项；而第二项诉讼请求变更为“被告立即向原告支付2018年11月1日至实际迁出之日的进驻费（或占用费），暂计算至2019年8月9日为184000元”，并明确占用费计算至2019年8月31日，原因是被告已于2019年8月31日将大部分物品搬离，也签订了交接表；第三项诉讼请求所涉及清洁费主张的计算日期及原因与上述第二项诉讼请求一致。被告广东沿海建设工程有限公司辩称，一、原告未能遵循诚实信用原则和完全履行合同义务，存在严重违约行为：1、至今未履行向被告出具保证金收款收据的义务；2、原告交付场所的时间远远晚于合同约定，交付的标准也根本达不到办公要求，根本未达到被告交付租金的条件；3、租赁场地所在大楼在2019年4月4日被广州市番禺区大龙街查处取缔无证无照经营工作联席会议办公室查封，办公场所发生长时间停水停电，导致被告根本无法正常经营；4、原告拒绝提供房产证复印件、房东身份证复印件等材料，且在被告搬离租赁场所之前，原告都没有向被告提供合法转租证明，导致被告在租赁期间无法办理合同租赁备案，严重影响被告的合法合规经营；5、在租赁场所所办理工商营业执照需要提供备案的房屋租赁合同，由于在被告承租期间，原告一直拒绝配合被告办理房屋租赁备案，且无法提供房产证复印件、房东身份证复印件，导致被告也无法办理新的营业执照，被告租赁该场所进行合法稳定经营的目的不能实现。二、原告的诉求有众多不实之处，严重违背实际情况：1、原告关于驻场费的计算有误，该驻场费不但需要扣除给原告客户定制柜子的4000元和至少20000元业务费所抵扣的部分，还应该基于原告的过错行为和履行瑕疵行为进行减免；2、被告无需支付清洁费及利息，因双方协议并未约定，且被告并未获得任何清洁服务，原告也未举证对被告进行了清洁服务；3、原告无权没收被告支付的保证金50000元，理由在于是原告违约在先，该违约行为导致被告合法合规、稳定经营的目的无法实现；4、被告无需支付原告的律师费，该诉求既无法律规定，也无双方约定；5、原告提到的使用共同区域、展示灯箱或海报等无关紧要的问题，被告不存在过错。三、原告未按合同约定向被告说明房屋的使用限制条件，致使协议无法履行，原告应该按照合同约定赔偿给被告造成的损失并承担相应责任。原告明知该房屋是违法建筑却隐瞒事实出租给被告，导致被告的合同目的根本无法实现，原告应为自己的根本违约行为承担赔偿责任，且对租赁协议的无法履行承担主要责任。四、涉案场地交付时间为2019年8月1日之前。被告已于上述时间之前安排员工全部撤离租赁场地，且搬离了办公用品、铁架、样板等，此时应视为被告已经在交付场地，当日被告向原告办理交接，并交付钥匙和空调遥控器，但原告为多收驻场费而拒绝交接，原告拒绝交接不应视为被告未交接。综上，原告存在上述严重违约行为导致被告租赁该场所的根本目的不能实现，应对租赁合同无效、无法履行承担主要责任，被告对原告的违约行为保留追究法律责任的权利，请求法院依法驳回原告的不合理诉讼请求。经审理查明，被告广东沿海建设工程有限公司系于2019年5月22日经广州市海珠区市场监督管理局核准从原“广东思想家建筑工程有限公司”变更登记而来。2018年9月10日，原告广州市利天实业有限公司和被告广东沿海建设工程有限公司签订了一份《利曼林整体家居商场进驻协议》，该协议约定：由被告进驻原告投资管理的利曼林整体家居商场的第二层装修辅料及工艺展示区、装修主材销售专区，该专区套内面积为325平方米；原告家具商场中会议室、设计室、前台区、洽谈区、通道、商场一楼与三楼等为招待客户共同使用部分；进驻期限自2018年11月1日起至2021年10月31日止，其中2018年9月10日至10月31日期间为被告进驻装修期间，被告免交进驻费用，自2018年11月1日开始被告每月支付进驻费20000元，应于每月5日前向原告一次性付清，商场水费、电费、物业管理费、宽带等基础配置费用由原告承担支付；被告进驻第一年内向原告采购产品总额超过200万元的，被告进驻费用减免一半，如向原告采购产品总额超过300万元的，则被告进驻费用可全部减免；被告应于合同签订后3日内向原告支付保证金50000元，原告应于双方合作期限届满后30日内无息向被告退还；原告于2018年9月10日前将本协议约定的被告上述进驻销售专区交付给被告供其进行装修事宜，被告应于2018年10月31日前完成专区装修事宜，避免影响原告商场正常运营；原告于2018年10月20日前将商场总体水电、空调、网络、办公家具、公共洗手间等基础设施基本安装完好；原告应对房屋的使用限制条件如实告知被告，被告进驻商场不会导致出租人追究承租人责任并最终导致本协议无法履行如出现上述情况最终导致本协议无法履行，原告应向被告赔偿其造成的损失并承担其相应责任；被告如在合同有效期内违反本合同约定或违约解除合同的，原告不返还被告交付的保证金，被告应向原告赔偿其造成的损失并承担其相应责任。上述进驻协议签订后，被告向原告交付了涉案场地保证金50000元及2018年11月进驻费16000元。因原、被告之间履行上述协议发生争议，原告于2019年4月23日将被告诉至本院。庭审时，原告提交了《律师函》、《EMS快递单及妥投证明》等证据，用以证明其因被告拒不支付驻场费、清洁费恶意并占用涉案场地向被告发出律师函，但被告仍拒不付款且继续占用场地；提交了《租赁合同》、《住所（经营场所）场地使用证明》等证据，用以证明其对涉案场地具有转租权、具备办理营业执照等证照条件，并不影响被告正常经营；提交《微信聊天记录》、《商场管理制度》等证据，用以证明双方已就场地清洁费达成一致，被告多次违反商场管理制度随意摆放物品、下班不关闭电源等；提交了《催促函》、《微信聊天记录》、《照片》、《交接清单》等证据，用以证明被告遗存大量物品在涉案场地，占用大面积空间，严重影响原告正常经营，经多次催促才在2019年8月31日搬离。针对原告的证据，被告提交了《微信聊天记录》、《照片》、《音像视频》证据予以反驳，用以证明原告提供的场地存在厕所未装冲水器及洽谈室、会议室设备未完善、三楼依然在装修施工中未对外开放使用，且涉案场地大楼在2019年4月被告行政部门因无证无照被查处，办公室发生长时间停水停电，导致无法正常经营并造成营业损失，且在2019年8月1日及25日办理场地交接时均因遭原告为多收驻场费而拒收，被告在8月30日搬离物品时还遭受到原告一而再再而三阻扰。以上事实，有原、被告提供的《利曼林整体家居商场进驻协议》、《律师函》、《EMS快递单及妥投证明》、《租赁合同》、《住所（经营场所）场地使用证明》、《微信聊天记录》、《照片》、《音像视频》以及本院庭审笔录等予以证实。本院认为，原、被告之间于2018年9月10日所签订涉案的《利曼林整体家居商场进驻协议》，实际上是双方就涉案场地的租赁合同法律关系。但在本案法庭辩论终结前，原告未能提供涉案场地所在房产已取得建设工程规划许可或者已经建设主管部门批准建设，且原、被告双方对此亦无异议，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，该涉案场地的租赁合同应属无效合同。原、被告双方依法互负返还义务。原告应当返还被告已交纳的合同保证金，而被告应当参照合同约定的租金标准向原告支付场地占有使用费。关于被告抗辩原告存在交付场所时间远远晚于合同约定、交付标准也根本达不到办公要求以及场地所在物业因无证无照曾被行政部门查处等严重违约行为而无权要求交付租金的意见。经查，首先，被告在案中未能提供充分证据加以证明其上述事实主张，故应承担不利的法律后果；其次，因上述协议无效，该协议中所约定内容亦均为无效，故被告以此约定为抗辩理由亦不符合法律规定；最后，被告作为承租方应当事先了解掌握涉案场地租赁是否违反法律的强制性规定，此为其将涉案场地用以经营的不可避免的情况，如被行政部门查处及办理营业执照等，被告在签订租赁合同前理应对其所承租的场地有相应的经营风险预期，且本案现有证据并不能证明原告有故意隐瞒的事实。因此，被告的上述抗辩意见本院不予采纳。而原告作为出租人，应当为被告提供符合合同约定了经营场所、环境和相应服务，经本院查明的事实可反映，原告依约定提供的公共使用场地存在瑕疵，一定程度上影响了被告对涉案场地的整体使用功能，故本院酌情降低涉案被告应向原告对价支付的每月场地占用费为17000元。另外，被告提出以业务费抵扣涉案相应租金，因未能提供充分证据加以证明其该事实主张，且原告也不予认可，故本院亦不予采纳。关于原告主张无须退还涉案合同保证金，因涉案合同认定无效，故原告的上述主张于法无据，本院不予支持。关于场地占用费的计付。根据本院查明的事实可反映，被告于2019年8月1日在撤走公司人员及部分办公用品后向原告提出交还涉案场地并交还钥匙等物品，但原告以被告未搬清场地内如样板、铁架等物品为由拒绝接收，直到被告于8月31日搬离上述物品。本院认为，在被告已明确不再占用场地并履行交还钥匙的情况下，场地内仍存放被告遗留物品会对原告收回管业造成一定的影响，原、被告双方对此均存在怠于履行各自合同义务，导致场地占用费损失进一步扩大，故本院酌定涉案场地2019年8月所产生的占用费17000元由原、被告共同分担。综上，被告应当向原告支付从2018年11月1日始至2019年8月31日止的场地占用费合计95500元（1000+136000+8500-50000元），为了免于当事人诉累，本院一并将前述保证金50000元在该占用费中予以扣减。关于原告主张被告支付涉案场地清洁费。本案中虽双方合同并未对涉案场地明确清洁费承担，但该进驻费已约定涵盖物业管理费，虽原告在庭审时提供了《微信聊天记录》用以证明双方就该清洁费用进行协商，但未能进一步提供证据加以证明其已履行相应清洁义务，对此被告也不予认可，故应承担不利的法律后果，故本院对其该主张不予支持。关于原告主张被告以暂计至2019年4月的占用费104000元为本金从2019年4月6日开始支付逾期占用资金的利息损失。因该支付占用资金的利息损失的主张未超出法律规定的范围，本院予以支持，因如前所述，涉案场地每月占用费已降低为17000元，故该占用费合计为86000元，且应当从已交纳的合同保证金50000元中扣减所欠缴占用费后开始计付。关于原告主张被告承担其本案律师费23400元，因该主张没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告广州市利天实业有限公司和被告广东沿海建设工程有限公司于2018年9月10日签订的《利曼林整体家居商场进驻协议》无效。二、被告广东沿海建设工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市利天实业有限公司支付占用费95500元及占用资金利息（以36000元为基数，在2019年4月6日至2019年8月20日前按中国人民银行规定的同期贷款利率标准、2019年8月20日期则按全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率计付至该款项实际清偿之日止）。三，驳回原告广州市利天实业有限公司在本案的其余诉讼请求。本案受理费3900元，由被告广东沿海建设工程有限公司负担其中2500元，余下1400元由原告广州市利天实业有限公司负担（该受理费原告已向本院预交）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  林志强人民陪审员  吴婉婷人民陪审员  陈素坚二〇二〇年二月十五日书 记 员  陈露丝