河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民初202号原告（执行案外人）：刘红梅，女，1984年5月26日出生，汉族，户籍地河南省息县，现住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：李凤霞，河南文开律师事务所律师。被告（申请执行人）：夏邑县农村信用合作联社，住所地河南省夏邑县县府路东段北侧，统一社会信用代码91411426665966141N。法定代表人：倪凯光，该联社理事长。委托诉讼代理人：陈建海，男，1977年6月18日出生，汉族，住河南省夏邑县，该联社工作人员。委托诉讼代理人：王文龙，河南宇言律师事务所律师。被告（被执行人）：信阳市上浦置业有限公司，住所地河南省信阳市平桥区大别山商场**楼副楼**，统一社会信用代码91411500775116893B。法定代表人：朱顽强，该公司执行董事兼总经理。被告（被执行人）：河南恒喆实业有限公司（前身为河南省雷烁照明电器有限公司），，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环路******统一社会信用代码91410100563700369L。法定代表人：张建功，该公司总经理。原告刘红梅与被告夏邑县农村信用合作联社（以下简称夏邑农信社）、信阳市上浦置业有限公司（以下简称信阳上浦公司）、河南恒喆实业有限公司（以下简称河南恒喆公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘红梅的委托诉讼代理人李凤霞，被告夏邑农信社的委托诉讼代理人陈建海、王文龙到庭参加诉讼；被告信阳上浦公司、河南恒喆公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘红梅向本院提出诉讼请求：一、判令停止对河南省信阳市平桥区中心大道东侧大别山农贸市场9号楼2单元803号房产的执行行为并解除查封；二、本案诉讼费及相关费用由夏邑农信社、信阳上浦公司、河南恒喆公司承担。事实和理由：2015年3月30日，刘红梅与信阳上浦公司签订了《商品房买卖合同》，并在签订正式合同前支付了大部分购房款，合同签订后付清了全部购房款，信阳上浦公司将位于大别山农贸市场9号楼2单元803号房屋交付给刘红梅居住至今，且该案涉房屋系刘红梅名下的唯一住房。刘红梅催促信阳上浦公司办理产权登记，但其一直以房产手续不完善为由，拒绝给刘红梅办理产权登记，刘红梅对于房屋所有权未能过户登记不存在过错。刘红梅对（2018）豫14执66号之一执行裁定提出书面异议，商丘市中级人民法院于2019年9月11日作出（2019）豫14执异120号执行裁定，驳回了刘红梅的异议请求。《最高人民法院关于民事执行中查封扣押冻结财产》第十七条规定：第三人已经支付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。刘红梅的该案涉房产完全符合上述规定，同时所享有的准所有权足以排除信阳上浦公司因借贷关系产生的金钱债权对标的物的强制执行。刘红梅与信阳上浦公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效，该房产系刘红梅的唯一住房，且刘红梅已依合同结清全部房款并占有标的物至今。商丘市中级人民法院对（2017）豫14民初14号判决书中关于“2013年12月12日，被告上浦公司与渤海信托公司签订《抵押合同》，约定上浦公司为雷烁照明公司贷款合同项下的债务提供担保，并对抵押合同中列明的抵押物依法办理了他项权证”，法院审理查明“被告上浦公司为该贷款合同提供抵押担保，用上浦公司位于信阳市中心大道东侧××农贸市场××、××、××、××、××楼为该笔贷款提供担保，并办理了抵押登记”的认定并没有对真实性、合法性进行实质审查，用于抵押的楼房早已建成且众多原告早已实际入住的房屋，何来的“在建工程抵押”？商丘市中级人民法院对归刘红梅所有的大别山商场房产，在未查清事实的情况下进行判决处分显然是错误的，判决适用《中华人民共和国担保法》第三十三条系适用法律错误，应适用《中华人民共和国担保法》第三十七条第四款规定：所有权、使用权不明或有争议的财产不得抵押。综上，本案的判决及执行程序置刘红梅购买该房屋三年多且已经实际入户居住的事实于不顾，严重侵害了刘红梅的合法权益，请求法院支持刘红梅的诉请。夏邑农信社答辩称：案涉房产抵押登记时间是2013年12月12日，刘红梅购买案涉房屋合同签订的时间是2015年，签订合同时案涉房屋已存在抵押权，未经抵押权人同意，房屋买卖合同无效，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。本案购房人与抵押人签订的买卖合同违反法律禁止性规定，为无效合同。案涉房屋未经竣工验收合格，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，案涉房屋不符合交付使用条件，交付程序不合法。刘红梅的占有，实为非法占有。信阳上浦公司、河南恒喆公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：刘红梅提交的证据。证据1“刘红梅身份证、（2019）豫14执异121号执行裁定书”，证明刘红梅主体资格适格；证据2“商品房买卖合同、信阳上浦公司出具的增值税发票、原始收据、水电费及物业费票据、物业公司出具的入住合同、房屋室内照片、领取房屋钥匙通知单”，证明刘红梅系信阳市平桥区中心大道大别山农贸市场的商住户，为全款购房，且在查封公告发出前已取得案涉房屋的所有权并实际入住，即商丘市中级人民法院（2018）豫14执66号案涉房屋合法所有权人之一。证据3“商丘市中级人民法院（2018）豫14执66号查封公告复印件”，证明商丘市中级人民法院于2018年7月11日对刘红梅所有的房屋已发查封公告，但刘红梅在准备办理房产证时才知道房屋被查封。证据4“信阳上浦公司于2018年9月13日的通报及执行和解协议复印件各一份”，证明信阳上浦公司已于2018年9月12日与夏邑农信社达成执行和解协议，不应对案涉房屋继续查封。证据5“信阳市房产管理局出具的证明”，证明案涉房屋系刘红梅唯一住房，名下无其他住房。证据6“刘红梅银行取款及转账记录”，证明刘红梅在查封公告发出前已全额交付购房款。证据7“（2018）豫14民初524号判决书和（2019）豫民终1027号判决书复印件各一份”，证明生效判决中与本案刘红梅房屋情况相同，且系同一栋楼业主。证据8“商品房预售许可证一份”，证明房屋买卖合同合法有效。夏邑农信社质证认为，对证据1没有异议。对证据2中的商品房买卖合同的合法性有异议，该合同未经房管部门备案，且在办理抵押登记之后，该合同第二十四条明确约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向信阳市房产管理中心平桥分局申请登记备案”，即2015年上半年刘红梅就应当知道案涉房屋存在抵押一事，其称在查封前均不知情或者无过错没有事实依据；对增值税发票无异议；对物业费、水电费及入住合同有异议，根据刘红梅提供的入住合同，双方签订日期为2018年4月27日，但其提供的水电费、物业费收据在此之前，应为后期补办，且收据内容与时间不连续。对证据3的意见同证据2。证据4与本案不具有关联性。对证据5，请法庭予以核实。对证据6的意见，同证据2。对证据7的证明目的有异议，这两个案件案情不相同，且该判决书在本院认为部分“消费者签订的商品房买卖合同应当在抵押权设立之前，即同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的才可以排除执行”，本案不符合法律规定。对证据8的真实性有异议，系复印件，无法核实，且该证据并不能推定刘红梅持有房屋的合法性。综合双方的质辩意见，本院认为，刘红梅提供的证据真实、合法，相互印证，与本案具有关联性，本院予以采信。信阳上浦公司、河南恒喆公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。夏邑农信社、信阳上浦公司、河南恒喆公司未提供证据材料。根据刘红梅、夏邑农信社的诉辩意见和举证质证情况，本院认定事实如下：2013年9月17日，信阳上浦公司收取刘红梅购房定金170,000元，收据备注“9#楼2单元803室”。2015年3月30日，信阳上浦公司与刘红梅签订《商品房买卖合同》，约定刘红梅购买信阳上浦公司开发建设的上浦时代广场（大别山农贸市场）9号楼2单元803号房屋，面积129.1平方米，总价617,098元，一次性付款，当日信阳上浦公司向刘红梅出具了617,098元的收据；交房期限为2015年12月30日前，合同还约定了其他事项。刘红梅于2016年5月16日领取了案涉房屋的钥匙，信阳上浦公司于2016年12月19日为刘红梅开具了出售住房总额617,098元的增值税普通发票。2017年12月22日，信阳弘成物业服务有限公司收取刘红梅装修押金和物业费，并出具收据一份；2017年12月23日，刘红梅与信阳弘成物业服务有限公司签订《入住合同》；信阳弘成物业服务有限公司出具刘红梅2017年12月22日、2018年6月17日、2019年1月7日交纳水费收据三份。2013年12月12日，河南恒喆公司因向夏邑农信社借款1.3亿元未偿还（同日信阳上浦公司为该笔借款用其位于信阳市××中心大道东侧××农贸市场××、××、××、××、××楼提供抵押担保，并办理了抵押登记），夏邑农信社于2017年1月24日向本院提起诉讼，本院于2017年6月5日作出（2017）豫14民初14号民事判决，该判决第三项判令：夏邑农信社对信阳上浦公司提供抵押担保的位于信阳市平桥区中心大道东侧大别山农贸市场9、18、19、21、22号楼房地产享有折价、拍卖或变卖价款的优先受偿权。河南恒喆公司不服该判决提起上诉，河南省高级人民法院审理后于2017年12月1日作出（2017）豫民终881号民事判决：驳回上诉，维持原判。因河南恒喆公司、信阳上浦公司未履行生效判决确定的义务，夏邑农信社向本院申请强制执行，本院于2018年3月23日以（2018）豫14执66号执行案件立案执行。2018年5月11日作出（2018）豫14执66号之一执行裁定，查封了信阳上浦公司提供抵押担保的上述楼房地产，并于2018年7月11日发布（2018）豫14执66号查封公告。刘红梅提出执行异议，请求停止对案涉房屋的执行并解除查封。本院于2019年9月11日作出（2019）豫14执异121号执行裁定，驳回刘红梅的异议请求。信阳上浦公司于2012年1月17日取得案涉9号楼的商品房预售许可证明。刘红梅在信阳市没有其他住房。本院认为，案外人在提起执行异议被裁定驳回后，进一步的诉讼救济方式应当根据其是否系对作为执行依据的裁判本身提出异议而定。案外人执行异议之诉针对的仅是执行标的本身，核心在于案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益为前提，就强制执行应当继续还是停止作出评判。案涉执行依据（2017）豫14民初14号民事判决仅对申请执行人有权就包括案涉房屋在内的房产享有优先受偿权进行了确认，并未涉及案涉房产买受人刘红梅的权益与优先受偿权之间的关系，故刘红梅的诉讼请求与（2017）豫14民初14号民事判决确认的内容无关，其提起本案案外人执行异议之诉符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”可以看出，第二十九条应当属于第二十七条规定的但书情形，其之所以作为第二十七条的但书，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住使用权。因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，应当优先于抵押权。本案中，第一，刘红梅与信阳上浦公司于2015年3月30日签订的《商品房买卖合同》，在案涉房屋查封之前。第二，刘红梅在《商品房买卖合同》签订当日即交清了全部购房款，且信阳上浦公司亦将案涉房屋交付给刘红梅实际使用，有信阳弘成物业服务有限公司收取刘红梅装修押金、物业费、水费的收据，以及刘红梅与信阳弘成物业服务有限公司签订的《入住合同》为证。同时，刘红梅作为房屋消费者，案涉房屋为其唯一住房。第三，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从上述规定看，刘红梅已依约支付了购房款，夏邑农信社的抵押权不得对抗刘红梅。因此，刘红梅对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。刘红梅请求对案涉房屋的查封，但解除查封系人民法院在保全和执行程序中的程序性问题，刘红梅如对查封措施有异议，可以通过异议、复议等程序解决，不属于本案执行异议之诉的审理范围，本院对其该项请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行位于河南省信阳市平桥区中心大道东侧的大别山农贸市场9号楼2单元803号房产；二、驳回原告刘红梅的其他诉讼请求。案件受理费9,970元，由被告信阳市上浦置业有限公司负担。当事人如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省高级人民法院。审判长  文志林审判员  段智明审判员  闫文超二〇二〇年二月十八日书记员  李洋洋