广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终12435号上诉人（原审原告）：刘照霞，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：吕伟虹，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文龙，广东宝慧（顺德）律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：苏敏超，男，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：吕伟虹，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文龙，广东宝慧（顺德）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李佳惠，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李霞，系李佳惠的母亲。原审第三人：佛山市峰江地产代理有限公司中华路分公司，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：李爱国。委托诉讼代理人：杨雷妹，系该公司员工。上诉人刘照霞、苏敏超因与被上诉人李佳惠及原审第三人佛山市峰江地产代理有限公司中华路分公司（以下简称峰江地产中华路分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初9755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘照霞、苏敏超上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判李佳惠向刘照霞、苏敏超支付违约金760000元；2.撤销一审判决第三项，改判李佳惠向刘照霞、苏敏超支付律师费40000元；3.撤销一审判决第三项，改判李佳惠向刘照霞、苏敏超支付居间服务费19000元；4.本案诉讼费用由李佳惠承担。事实与理由：一、刘照霞、苏敏超与李佳惠于2018年12月9日签订的《房地产买卖三方合同》及2018年12月17日签订的《双方协议书》均合法有效。《房地产买卖三方合同》不包括违章加建部分，合同应当有效。（一）《房地产买卖三方合同》约定的建筑面积229.19平方米及套内面积1511.81平方米均与房产证上的建筑面积及套内面积一致，故双方交易的部分并不包括违建的42平方米。（二）双方约定的“按房屋现状交付”中的“现状”是指《房地产买卖三方合同》第八条确认的三种现状即“吉屋，不存在租约”、“有家私电器”、“有户口挂靠”，并非一审法院认定的房屋的全部现状。（三）双方办理过户得知案涉房屋因违章加建而被限制办理过户时，刘照霞、苏敏超与李佳惠签订《双方协议书》，刘照霞、苏敏超目的并不在于保留违建部分而是要求李佳惠无论以何种方式只要让案涉房屋解除限制过户即可，托关系处理过户事宜是李佳惠提出的而非刘照霞、苏敏超。（四）即使法院认定双方签订的《房地产买卖三方合同》《双方协议书》存在无效情形，上述两协议也并非全部无效。合同对于案涉房屋主体部分（即合法建筑部分）的条款应当有效，而违建部分的相关条款不影响案涉房屋主体部分（即合法建筑部分）的条款效力。二、刘照霞、苏敏超不存在过错，李佳惠应当承担全部的违约责任。无论是合同有效还是合同无效，刘照霞、苏敏超均不存在过错。（一）若合同被认定有效，刘照霞、苏敏超已按照约定履行了支付定金、房款及其他相关义务，相反李佳惠因其无视区城市管理和综合执法局的整改通知导致房屋被限制过户以及在得知房屋被限制过户的情况后没有及时拆除违建的行为导致本次交易无法完成，其应当承担违约责任。（二）若合同被认定为无效，刘照霞、苏敏超也通过中介、房管局查询等方式了解房屋是否存在不能过户的情形。相反李佳惠在收到整改通知书并没有及时拆除违建导致双方签订的合同无效，在得知房屋因违建被限制过户后，也没有及时拆除违建，反而向刘照霞、苏敏超承诺可以通过“找关系”解决。因此李佳惠应当承担缔约过失责任。三、根据《中华人民共和国合同法》相关规定，即使合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，因此李佳惠应当按照合同约定承担违约金、中介费及律师费。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十七条、九十八条规定，结合李佳惠前述存在的违约情节，应当按照合同约定承担违约责任。李佳惠辩称，双方办理过户时已另行签订协议，原《房地产买卖三方合同》失去法律效力。《双方协议书》并未约定违约条款，李佳惠没有义务支付案涉律师费、违约金。峰江地产中华路分公司未提出陈述意见。刘照霞、苏敏超向一审法院提出诉讼请求：1.李佳惠向刘照霞、苏敏超返还购房款620000元及利息9300元（以620000元为本金，从2019年3月1日起，按同期银行贷款利率计算至还清之日止，暂计三个月，以后顺延），合计629300元；2.李佳惠向刘照霞、苏敏超支付居间服务费19000元；3.李佳惠向刘照霞、苏敏超支付办理过户的税费合计113989.94元；4.李佳惠向刘照霞、苏敏超支付违约金760000元；5.李佳惠向刘照霞、苏敏超支付律师费40000元；6.本案诉讼费由李佳惠承担。一审法院认定事实：华XX城某号房屋属李佳惠所有，该房屋建筑面积229.19平方米，套内面积191.81平方米。佛山市顺德区环境运输和城市管理局曾于2015年6月8日作出粤顺管容罚（2015）第A00021号行政处罚决定书，认定：从2014年8月开始，李佳惠及其母亲李霞在未取得建设工程规划许可的情况下，将案涉的华XX城某号房屋与露天楼板（天台）打通加盖建筑物，在天台建成钢筋混凝土结构建筑物，高度3.3米，建筑面积42平方米，据此作出如下行政处罚：限当事人自本决定书送达之日起10天内自行拆除华XX城某号单元楼顶天台加建的钢筋混凝土结构建筑物并恢复原状。上述处罚决定书生效后，李佳惠、李霞未在指定期限内履行处罚决定书确定的义务。2018年12月9日，刘照霞与李佳惠、峰江地产中华路分公司签订《房地产买卖三方合同》，约定：买方（刘照霞）以总价3800000元购卖方（李佳惠）的华XX城某号房屋，该房屋建筑面积229.19平方米，套内面积191.81平方米；该房屋以现状售予买方，而买方已检查并同意以现状购买该物业；买方应于2018年12月10日前向卖方支付定金620000元，过户当天一次性支付3160000元，余款20000元于卖方付清水、电、物业费及迁走户口后3天内付清；办理房产过户时间为2019年2月26日；中介方（峰江地产中华路分公司）已促成买卖双方签订本合同，完成法定的居间服务，买方、卖方同意于本合同签订之日分别向中介方支付居间费57000元；卖方在收取定金后不履行本合同条款或因卖方原因而无法将物业售予买方，买方有权选择要求卖方继续履行合同并赔偿损失，买方也可选择解除本合同，同时要求卖方支付总成交价的20%作为违约金，并需返还买方已付的所有的费用；卖方逾期交付该物业，或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按本合同约定的总成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期超过30天，买方有权选择不再购买该物业，卖方应退回全部已收的款项并按总成交价的20%予买方作为违约金；买方签订本合同后不履行本合同条款或因买方原因导致本合同不能继续履行，卖方可主张解除合同并要求买方按照该物业成交价的20%支付违约金，买方支付的定金可冲抵等额违约金；在履行合同过程中，买卖双方任何一方不履行合同，违约方支付其本身应付的居间服务费外，还应代守约方向中介方支付居间服务费；合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用等，均由违约方承担。上述合同签订后，刘照霞于2018年12月10日已将定金620000元支付给李佳惠，并向峰江地产中华路分公司支付居间服务费19000元。2018年12月17日，刘照霞又向李佳惠支付购房款1000000元。当日，双方在峰江地产中华路分公司配合下到容桂行政服务中心办理过户手续，由刘照霞以刷卡方式向佛山市顺德区税务局缴交了申请办理房屋过户的相关税费合计113989.94元，其中以纳税人李佳惠名义缴交45595.98元，以刘照霞名义缴交68393.96元。后被房屋登记部门告知，案涉房屋顶层是违章建筑，已被限制办理过户手续。当日，双方又在峰江地产中华路分公司的见证下签订一份《双方协议书》，载明：“因卖方李佳惠的该房地产存在封锁问题，办不了买卖过户手续，现卖方找关系处理，差不多10天可处理好，若10天内处理不好，办不了过户手续，卖方李佳惠需在第2天内转1000000元给买方刘照霞和苏敏超，另620000元需2019年2月28日前退回给买方；若卖方把该房产卖给其他人，买方有权追究其法律责任；若卖方不按以上约定退钱给买方，视为卖方违约。”但此后，双方仍一直未办理过户手续，李佳惠退还过1000000元给刘照霞后，曾通过其母亲李霞与峰江地产中华路分公司的工作人员温木华通过微信聊天联系沟通，温木华曾于2019年1月23日在微信中催促李霞称：“李小姐，有消息了吗？客人那边说如果搞不定，他说要求退房款哦。”李霞回复称：“周一会有结果，我周一交罚款！”之后，温木华于2019年2月20日，要求李霞提供已处理好违章建筑的证明拍照给买方看，如果处理不好就退款给买方。李霞回复称：“我昨天去了城管，他们的意思就是要拆掉一部分，解除销案后再修复，但是怕买家不愿意，也麻烦，再想办法解决！”2019年2月25日，李霞又发微信给温木华称：“温小姐，约下买家，看看几时有空，我们当面谈谈吧，因为违建那里，就是要求拆了拍照，才能走流程结案，因为这期间又是过年，又是房产证暂停办理过户至月底，所以，如果买家有诚意要买，就商量一下把合同延期，如果不是想要了，我们就拿回房产证，重新办理抵押贷款，还款给买家，所以麻烦你约好买家，我们当面谈谈怎么办吧！”温木华于当日回复：“客人也没有回我信息，给电话也没有接呢”。此后，温木华曾于2019年3月2日提供苏敏超的微信号给李霞，李霞于同月4日称买方对其不作理会。2019年4月16日，李霞在与温木华的微信聊天中表示希望约买家见个面，并称：“……如果我把三楼的顶拆了，旧房产证可以解锁，可以过户。他愿不愿意，……。”因买卖双方一直未就该房屋的后续过户等问题协商一致，李佳惠也没有退还款项，刘照霞、苏敏超遂提起诉讼。另查明，李佳惠于本案诉讼期间对华XX城某号房屋楼顶天台加建的钢筋混凝土结构建筑物进行拆除,但刘照霞、苏敏超明确要求不再继续履行合同。诉讼中，各方对刘照霞、苏敏超作为案涉房屋的共同购买人无异议。一审法院认为，关于案涉的《房地产买卖三方合同》及《双方协议书》的效力问题。对此分析如下：一、双方签订的《房地产买卖三方合同》约定按现状交付房屋，而在签订合同时该房屋顶层存在加盖建筑物，且加建建筑物的建筑面积达42平方米，刘照霞、苏敏超经过现场察看后才签订合同，对比双方上述合同及该房屋不动产权证登记的建筑面积，李佳惠对该部分加建建筑物的情况应当清楚，双方仍约定按现状交付，说明双方在合同中约定交易的房屋包括加建部分。二、双方均确认申请办理过户时李佳惠知该房屋因存在违章加建而被行政限制办理过户，结合双方在得知这一情况后并没有就如何消除该房屋的违章状态进行协商，而是在之后签订的《双方协议书》中约定由“卖方找关系处理，差不多10天可处理好，若10天内处理不好，办不了过户手续，卖方李佳惠需在第2天内转1000000元给买方刘照霞和苏敏超，另620000元需2019年2月28日前退回给买方”，在李佳惠无法在10天内消除该房屋行政限制过户的情况下，双方如同意将房屋违章加建部分拆除并恢复至合法登记状态，该房屋仍可依法继续交易，李佳惠为此曾通过居间人表达是否协商拆除违章加建部分再办理过户，刘照霞、苏敏超此前对是否同意拆除违章加建部分一直未作明确回复，诉讼中亦不同意接受李佳惠拆除违章加建部分再进行交付，综合上述情况，应认定双方合同约定买卖的房屋包括违章加建部分。刘照霞、苏敏超主张双方合同约定买卖的房屋并不包括违章加建部分，明显与其当时的真实意思不符，一审法院对该意见不予采信。而该加建部分是未取得建设工程规划许可的情况下违章加建，相关行政主管部门已作出行政处罚决定要求限期拆除，双方亦确认该房屋被限制办理过户。在此情形下，双方仍将李佳惠加建且被行政机关要求拆除部分作为房屋买卖交易的一部分，违反法律、行政法规的规定，如使该合同有效将影响国家城乡规划的有效实施，有损社会公共利益，故上述《房地产买卖三方合同》及《双方协议书》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李佳惠于2018年12月10日收取的购房款620000元依法应返还刘照霞、苏敏超，李佳惠至今尚未返还，客观上造成刘照霞、苏敏超资金被占用，应承担相应的利息损失，一审法院参照中国人民银行同期同类贷款利率水平酌定按年利率6%从2018年12月10日起计算利息。刘照霞、苏敏超主张李佳惠承担办理过户的税费，因案涉合同无效，且房屋亦因存在行政限制未能办理过户，刘照霞、苏敏超事先以其本人名义及以李佳惠名义预缴的税费依法应向税务机关申请退还，李佳惠应予以必要协助，但上述费用并非李佳惠收取，要求李佳惠承担缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持。刘照霞、苏敏超另要求李佳惠按合同成交价的20%支付违约金760000元，但因案涉合同无效，刘照霞、苏敏超要求李佳惠按合同约定承担违约金没有法律依据，一审法院不予支持。至于刘照霞、苏敏超主张的居间服务费、律师代理费，如前所论述，双方对该房屋存在加建的违章建筑应当清楚，且在知道该房屋被限制过户后仍希望通过“找关系”等非正当途径继续交易，故对上述合同无效双方均存在缔约过错，故刘照霞、苏敏超因签订合同产生的居间服务费及因本案合同纠纷引发诉讼而产生的律师费，应由其自行承担，刘照霞、苏敏超要求李佳惠承担上述费用，缺乏理据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、李佳惠于判决发生法律效力之日起十日内向刘照霞、苏敏超返还购房款620000元及利息（利息以620000元为基数，从2018年12月10日起按年利率6%计至清偿之日止）；二、对于刘照霞于2018年12月17日以李佳惠名义缴交的45595.98元税费及以刘照霞名义缴交的68393.96元税费，李佳惠于判决发生法律效力之日起十日内协助刘照霞办理申请退还手续，所退还款项归刘照霞、苏敏超所有；三、驳回刘照霞、苏敏超的其他诉讼请求。如果李佳惠未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取为9430.3元（刘照霞、苏敏超已预交），由刘照霞、苏敏超负担5430.3元，李佳惠负担4000元。二审期间，刘照霞、苏敏超、李佳惠、峰江地产中华路分公司未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、案涉《房地产买卖三方合同》《双方协议书》的效力问题；二、李佳惠应否向刘照霞、苏敏超支付违约金760000元、律师费40000元、居间服务费19000元。对此，本院分析如下：一、案涉《房地产买卖三方合同》《双方协议书》的效力问题案涉《房地产买卖三方合同》《双方协议书》合法有效。其一，案涉《房地产买卖三方合同》约定案涉房屋的建筑面积、套内面积与案涉房屋的房地产权证书所载明的建筑面积、套内面积相一致，并不包含违章加建部分。此外《房地产买卖三方合同》第八条约定：“该物业以现状售予买方，而买方已检查并同意以现状购买该物业，该物业之现状为:吉屋，不带租约，有家私电，有户口挂靠。”故《房地产买卖三方合同》内容不存在合同无效情形。其二，因案涉房屋存在违章加建部分被行政部门限制交易，尽管苏敏超、刘照霞知晓案涉房屋存在违章加建部分，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定的区分原则，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力，故案涉房屋被限制交易仅表明合同履行可能存在障碍，不能因案涉房屋过户存在障碍就否认《房地产买卖三方合同》的有效性。一审认定《房地产买卖三方合同》无效不当，本院对此予以纠正。此外，李佳惠2019年6月5日一审庭审时诉称“若刘照霞、苏敏超坚持不购买案涉房屋，其愿意退还620000元”表明其愿意解除《房地产买卖三方合同》，故本院确认刘照霞与李佳惠、峰江地产中华路分公司于2018年12月9日签订的《房地产买卖三方合同》于2019年6月5日解除。其三，案涉《双方协议书》系李佳惠、苏敏超的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审认定案涉《双方协议书》无效不当，本院予以纠正。根据该协议，若李佳惠未能按期处理案涉房屋过户问题，则应于2019年2月28日前将620000元退还予苏敏超、刘照霞，但李佳惠至今未返还，其应承担苏敏超、刘照霞的利息损失。一审判令李佳惠向刘照霞、苏敏超返还购房款620000元并无不当，本院予以维持。但根据刘照霞、苏敏超的诉讼请求其主张利息是从2019年3月1日起开始计算，故一审判令李佳惠应自2018年12月10日起向刘照霞、苏敏超计付利息不当，但李佳惠对此未提出上诉，二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，故本院对此予以维持。二、李佳惠应否向刘照霞、苏敏超支付违约金760000元、律师费40000元、居间服务费19000元关于违约金760000元。《房地产买卖三方合同》约定了李佳惠、刘照霞双方应于2019年2月26日前办理过户登记，并约定了李佳惠未按时交付时应承担的违约责任。李佳惠明知其所有的案涉房屋存在违章加建部分，但刘照霞、苏敏超经过现场察看后才签订《房地产买卖三方合同》，应当知晓案涉房屋存在违章加建部分、无法正常过户。双方办理过户手续时被告知案涉房屋存在违章加建部分被限制办理过户手续，当日李佳惠与刘照霞、苏敏超签订《双方协议书》，应视为对房屋交付履行期限的变更。其后李佳惠拆除案涉房屋楼顶天台加建的钢筋混凝土结构建筑物,事后亦多次与中介公司联系，李佳惠以上行为均表明其一直在积极履行《房地产买卖三方合同》，故不存在违约行为。案涉房屋违章加建部分已被拆除，在《房地产买卖三方合同》不存在履行障碍的情况下，刘照霞、苏敏超确表明不再继续履行合同，其自身存在违约行为。故对于刘照霞、苏敏超主张李佳惠向其支付违约金760000元的请求，本院不予支持。关于律师费40000元、居间服务费19000元。如前所述，因刘照霞、苏敏超明确表明不再继续履行合同，其自身存在违约行为，根据《房地产买卖三方合同》的约定违约方无权要求对方承担已支付的中介费、律师费，故刘照霞、苏敏超主张李佳惠向其支付律师费40000元、居间服务费19000元的请求，本院不予支持。综上所述，刘照霞、苏敏超的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，本院纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11990元，由上诉人刘照霞、苏敏超负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇二〇年二月二十四日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力