江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初12453号原告：宣彩平，女，1975年12月1日出生，浙江省诸暨市人，居民，住浙江省诸暨市。委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志国，江苏德沛律师事务所律师。被告：沭阳县皇庭商务娱乐会所，住所地沭阳县浙江商城A1幢第二层（圩东）。负责人：张永考，该会所投资人。被告：刘敏，女，1984年10月20日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。二被告共同委托诉讼代理人：陆兴明，江苏华脉律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：杨亚美，江苏华脉律师事务所律师。被告：沭阳新城经营管理有限公司，住所地沭阳县浙江商城A10幢25、27号。法定代表人：孙助学，该公司总经理。原告宣彩平与被告沭阳县皇庭商务娱乐会所（以下简称皇庭会所）、刘敏排除妨害、财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年5月5日立案受理后，依法追加沭阳新城经营管理有限公司（以下简称新城公司）为共同被告，于2018年12月3日作出（2017）苏1322民初6926号民事判决书，判决驳回宣彩平的诉讼请求。后宣彩平不服该判决提起上诉，宿迁市中级人民法院于2019年7月2日作出（2019）苏13民终1430号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）苏1322民初6926号民事判决书，发回本院重审。后本院于2019年8月16日立案受理后，依法另行组成合议庭，两次公开开庭进行了审理。原告宣彩平的委托诉讼代理人张志国、被告皇庭会所负责人张永考、皇庭会所及刘敏共同委托诉讼代理人杨亚美均到庭参加诉讼；被告新城公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宣彩平向本院提出诉讼请求：1.判令被告皇庭会所、刘敏赔偿原告房屋占有费479060元（自2017年1月15日至2017年12月22日共计340天，按照514263元/年标准计算）；2.判令被告皇庭会所、刘敏给付滞纳金150000元（每天按当年总租金514263元的5‰即2571元计算，自2017年1月15日起至2017年12月22日止，原告仅主张150000元）；3.判令被告皇庭会所、刘敏给付违约金50000元。事实及理由：2010年4月12日，沭阳商城房地产开发有限公司（以下简称商城开发公司）与被告刘敏签订A1幢二楼房屋租赁协议，约定将沭阳县浙江商城A1幢二层出租给刘敏用于开设夜总会。租赁期限为八年三个月，从2008年10月15日起至2017年1月14日止；租金的支付约定自2012年开始，以后每年的租金在上一年的租金（2011年租金约定为350000元）的基础上上涨8%，在每年的12月14日前一次性划至出租方指定账户；协议第六条约定，租赁期满后，承租方应将房屋退还出租方，并确保房屋的完整无损，承租方应在租赁期满当日前将租赁房屋移交给出租方，逾期移交房屋的，出租方有权按日收取当年的总租金的5‰的滞纳金，并收取延期租金。2009年7月30日，张永考作为投资人设立了沭阳县皇庭商务娱乐会所，租赁案涉房屋从事KTV经营业务，租赁截止日期为2017年1月14日。后商城开发公司将案涉房屋转让给原告，原告于2015年1月5日取得案涉房屋的房产证。2017年1月14日租赁期限届满后，双方对案涉房屋未能充分协商一致并达成一致意见，在未达成租赁协议的情况下，被告一直在继续使用该房屋，妨碍原告对房屋的经营使用。2017年3月20日，原告向被告刘敏及皇庭会所发出清理并交付房屋通知书，要求二被告移交房屋并支付相应的房屋占有使用费。但二被告仍非法占有该处房屋。后原告提起诉讼，在审理过程中，法院于2017年12月22日组织现场勘验，涉案房屋内物品已经搬离。现原告基于系涉案房屋的所有权人要求被告赔偿相关损失。被告皇庭会所辩称，原告不是案涉房屋租赁合同的相对人，原告购买案涉房屋没有向被告皇庭会所及合同相对人披露。案涉房屋系被告皇庭会所从李某处租赁而来，租金也交付给李某。即使被告皇庭会所与李某的房屋转租无效，被告皇庭会所应当向李某交付房屋。被告皇庭会所在2017年3月份被浙江商城开发商及物业公司停水停电，无法经营，于2017年3月20日左右就搬离了案涉房屋，未再继续使用。不同意原告的诉讼请求。被告刘敏辩称，我与商城开发公司于2010年4月12日签订案涉房屋租赁协议，与原告无关。2011年左右，经商城开发公司同意，案涉房屋转租给张亚飞。案涉房屋的租赁问题与被告刘敏无关。不同意原告诉讼请求。被告新城公司未作答辩。本院经审理查明事实如下：皇庭会所系由王某超于2009年7月23日投资设立的个人独资企业，经营场所位于沭阳县浙江商城A1幢第二层。2010年4月12日，商城开发公司（甲方，出租方）与刘敏（乙方，承租方）签订A1幢二楼房屋租赁协议，约定沭阳县迎宾大道浙江商城A1幢第二层的产权属于商城开发公司，已经抵押给银行，现将案涉房屋出租给刘敏用于开设夜总会，租赁期限八年三个月，从2008年10月15日至2017年1月14日；2008年10月15日至2010年1月14日租金250000元，2010年1月15日至2011年1月14日租金350000元，2011年1月15日至2012年1月14日租金350000元，自2012年开始，以后每年租金在上一年租金基础上上涨8%，于每年12月14日前一次性划至商城开发公司指定账户，逾期支付租金的，有权按日收取当年度应交租金5‰的滞纳金；租金期满前，乙方享有优先续租的权利，如乙方要求继续租赁，则须在2016年7月30日前向甲方提出要求续租的书面申请，双方商议续租事宜，在2016年9月15日前签订正式续租协议并付清租金，逾期视为乙方放弃续租权利；乙方租赁期间，甲方有权单方随时将房屋出售，乙方自动放弃优先购买权，但甲方确保该合同签订的租赁期限；租赁期满后，本协议终止，乙方需将房屋退还甲方，并确保房屋完整无损，固定装修部分不得拆除损坏。乙方应在租赁期限届满当日前将租赁房屋移交甲方，乙方逾期移交房屋的，甲方有权按日收取当年总租金5‰的滞纳金并收取延期租金。2010年4月13日，皇庭会所投资人由王某超变更为刘敏。2012年9月28日，该会所投资人由刘敏变更为李某。2013年9月30日，皇庭会所（甲方）与张永考签订皇庭会所转让协议书一份，约定甲乙双方协议一致后就皇庭会所名称及财产转让给乙方达成如下协议：一、甲方投资人李某将位于沭阳县浙江商城A1幢第二层的皇庭会所名称及财产折合人民币叁佰万元整转让给乙方经营；二、转让前的债权债务由甲方负责清理；三、转让后的债权债务由乙方负责；四、甲方协助乙方办理营业执照相关变更登记手续；五、房主对房产转让经营无异议，如有纠纷，甲乙双方自己负责；六、甲乙双方对本协议无异议，自双方当场签字后即生效。2013年9月30日，皇庭会所投资人由李某变更为张永考。庭审中，张永考陈述李某转让会所时向其出示了刘敏与商城开发公司签订的合同。2015年1月5日，原告取得案涉房屋的房屋所有权证。2015年1月6日，原告取得案涉房屋的国有土地使用权证。案涉房屋租赁协议到期后，商城开发公司与皇庭会所继续就续租事宜进行磋商，后未能达成一致意见。2017年3月20日，商城开发公司的两名股东作为通知人向皇庭会所及刘敏下达清理并交付房屋通知书，要求皇庭会所和刘敏向其移交案涉的租赁房屋，在该通知上注明产权人为宣彩平。该通知书张贴在皇庭会所门口。2017年4月5日22时22分，沭阳县公安局永安路派出所接警，报警人称系被告皇庭会所的工作人员，其称浙江商城物业因皇庭会所拖欠物业费将电停了。后该所民警告知报警人通过与物业协商解决此事。2017年5月5日，宣彩平向本院提起诉讼，要求皇庭会所及刘敏搬离案涉房屋并支付房屋占用费、滞纳金等，本院立案受理后进行公开开庭审理。在案件审理过程中，本院于2017年12月22日对案涉房屋进行现场勘验，勘验时案涉房屋基本处于清空状态，仅剩零星杂物和31台空调主机。皇庭会所在勘验时称空调是李某留下来的，其之后与李某联系，如果李某要这些空调，其承诺5天内将31台空调主机拆除移走，逾期拆除移走，视为自愿放弃。本案的争议焦点为：1.原告宣彩平是否是适格主体？2.原告要求被告皇庭会所、刘敏共同承担赔偿责任能否成立？3.皇庭会所占用案涉房屋的时间，原告主张的赔偿数额能否成立？针对第一个争议焦点，原告宣彩平在庭审中明确其系以房屋所有权人的身份依据物权要求被告搬离案涉房屋并赔偿相关损失，并提供了案涉房屋的产权证书，足以证明其系案涉房屋的所有权人。被告皇庭会所、刘敏辩称其与原告宣彩平之间不存在房屋租赁合同关系，不同意承担责任。但原告提起本案诉讼的请求权基础是案涉房屋的租赁合同到期后被告仍占有使用房屋构成无权占有，其以房屋所有权人的身份要求赔偿房屋占有使用费等费用，与双方间是否存在房屋租赁合同无关，故本院对被告辩解不予采纳。原告宣彩平系本案适格主体。针对第二个争议焦点，皇庭会所自成立起直至2017年搬离前一直使用案涉房屋作为经营场所。根据刘敏与商城开发公司签订的案涉房屋租赁协议书，也明确约定了刘敏租赁案涉房屋系用于经营夜总会且之后刘敏即变更登记为皇庭会所的投资人，说明刘敏租赁涉案房屋即用于皇庭会所经营。2013年9月30日，张永考与时任皇庭会所投资人李某签订转让协议书，李某将皇庭会所名称及财产全部转让给张永考并办理了工商变更登记。庭审中张永考陈述其受让皇庭会所时李某向其出示了刘敏与商城开发公司签订的合同，且其也向案涉房屋的物业管理办公室交纳了租金，可以证明张永考认可刘敏与商城开发公司签订的房屋租赁协议，皇庭会所继续使用案涉房屋并同意按照租赁合同约定交纳租金。现租赁期限届满，皇庭会所未能就案涉房屋续租事宜与商城开发公司协商一致，皇庭会所则应当按照租赁合同约定在租赁期间届满后搬离案涉房屋，如未能搬离的，应当支付房屋占用使用费。现根据查明的事实，皇庭会所在租期届满后未能及时搬离案涉房屋，原告作为房屋所有权人要求皇庭会所承担责任，有事实和法律依据，本院依法予以支持。原告要求刘敏共同承担责任，其依据是刘敏是案涉房屋的承租方，但现原告是以房屋所有权人身份要求赔偿无权占有房屋造成的损失，而非依据房屋租赁合同纠纷提起诉讼，故其要求刘敏承担责任，无法律依据，本院不予支持。针对第三个争议焦点，被告皇庭会所辩称其于2017年3月底已经搬离了案涉房屋并将房屋交付李某，未能提供证据予以证明。根据公安机关出具的情况说明显示在2017年4月5日仍有皇庭会所员工报警称皇庭会所因拖欠物业费被停电，足以证明此时皇庭会所仍继续占有使用案涉房屋。被告皇庭会所辩称不能确认报警人员是其会所员工，该陈述与其在本案原审时陈述不一致，本案原审庭审过程中，皇庭会所明确陈述其报警处理纠纷经过，故对于其本次辩解本院不予采纳。被告皇庭会所辩称其搬离房屋将房屋交付给李某，未能提供证据予以证明。根据本院查明的事实，皇庭会所明知案涉房屋系商城开发公司出租给皇庭会所使用，同时知晓刘敏与商城开发公司签订的租赁合同内容，皇庭会所亦向涉案房屋的物业公司交纳租金，且案涉房屋租期届满后，皇庭会所还与商城开发公司就续租一事进行洽谈，以上事项均证明皇庭会所明知涉案房屋系由商城开发公司对外出租，因此其即使搬离涉案房屋也应当通知商城开发公司履行房屋交付手续，而非通知李某，故本院对皇庭会所该项辩解亦不予采纳。根据本院于2017年12月22日现场勘验笔录，皇庭会所内物品基本清空，还有零星杂物及31台空调，皇庭会所称空调系李某所有，但张永考自2013年9月即从李某处受让皇庭会所全部资产，该空调也是皇庭会所经营正常所用，皇庭会所现辩称空调系李某所有，不符合常理。综上，皇庭会所明知涉案房屋系商城开发公司对外出租，且就续租事宜与商城开发公司还进行过洽谈，现租赁期限届满，皇庭会所未能提供证据证明其按照租赁合同约定向商城开发公司交付房屋，或向原告交付房屋，且截至本院现场勘验时房屋内仍留存部分物品，原告现要求皇庭会所支付自2017年1月15日至2017年1月22日期间共计340天的房屋占有使用费，本院予以支持。对于占有使用费，原告主张按照刘敏与商城开发公司签订的租赁合同约定的2016年1月15日至2017年1月14日期间租金标准514263元计算，较为合理，本院予以支持，故房屋占有使用费为479040元。原告另依据房屋租赁合同要求被告皇庭会所赔偿滞纳金、违约金，鉴于原告系依据物权就皇庭会所无权占有使用房屋提起的侵权之诉，房屋占有使用费用即系因皇庭会所无权占有房屋给原告造成的损失，其另外要求被告依据租赁合同约定支付滞纳金、违约金，本院不予支持。案涉房屋于2017年12月22日在本院主持下交付原告，原告可以要求自2017年12月23日起以479040元为基数按照银行同期贷款利率计算利息。另外，鉴于2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准取消，更改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故对于2019年8月20日之后的利息计算标准调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，本院认为，被告皇庭会所在案涉房屋租赁期限届满后未能就续租与出租方协商一致的情况下，继续占有案涉房屋，属于无权占有，原告作为案涉房屋的所有权人，要求被告皇庭会所赔偿损失，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求按照租赁合同约定支付滞纳金、违约金，鉴于本案系侵权纠纷，对原告该主张，本院不予支持。被告新城公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。调解不成，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国物权法》第六十六条、第二百四十二条、第二百四十三条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告沭阳县皇庭商务娱乐会所于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宣彩平赔偿房屋占有使用费479040元及利息（利息以479040元为基数，自2017年12月23日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款之日止）；二、驳回原告宣彩平的其他诉讼请求。案件受理费10591元，由被告沭阳县皇庭商务娱乐会所负担9040元，由原告宣彩平负担1551元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10590元。审 判 长  周 妮人民陪审员  李红霖人民陪审员  章君武二〇二〇年二月六日书 记 员  程 跃书 记 员  张琼月附本案相关法律条文:《中华人民共和国侵权责任法》第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国物权法》第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。第二百四十二条占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。