广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终487号上诉人（原审被告）：谢铨祥，男，1953年1月24日出生，汉族，住广东省中山市黄圃镇×××。上诉人（原审被告）：谢华坤，男，1988年9月29日出生，汉族，住广东省中山市黄圃镇×××。共同委托诉讼代理人：刘山山，广东盈进律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李鸿明，广东盈进律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭旺球，男，1970年3月10日出生，汉族，住广东省中山市黄圃镇×××。委托诉讼代理人：谢福林，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄霜，广东昌联律师事务所律师。上诉人谢铨祥、谢华坤因与被上诉人谭旺球租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初10028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。谢铨祥、谢华坤上诉请求：撤销一审判决，依法驳回谭旺球的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，涉案土地租赁合同及补充协议真实、合法、有效，不适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定。本案租赁物是空地，不是违章建筑。从合同内容看，根本没有违反任何强制性规定，一审法院以谭旺球违建进行非农建设进而认定涉案合同无效，显然无事实法律依据，混淆了两个没有关联的法律关系。二、一审法院认定事实错误。1.谭旺球主张的赔偿损失毫无依据，谭旺球的损失是其违法搭建进而被强拆所造成的，该过错应由其自行承担不利后果，与谢铨祥、谢华坤无关。2.一审法院认定谢铨祥、谢华坤存在过错，应承担20％的责任无事实法律依据。首先本案租赁物是空地，不是违法建筑；其次违法建筑是谭旺球自行搭建的，与谢铨祥、谢华坤没有关系；最后谭旺球的违法建筑被行政执法部门处罚后自行拆除。以上行为均是谭旺球所为，与谢铨祥、谢华坤无任何过错。三、一审法院认定谭旺球构筑物支出费用为180000元过高，不符常情常理，违反证据规则中公平原则和诚实守信原则。谭旺球无法提供相应损失的证据，根据举证责任分配可知，其应自行承担不利后果。谭旺球答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决内容公平合理，请求二审法院维持。谭旺球向一审法院起诉请求：1.解除谭旺球与谢铨祥、谢华坤于2014年1月1日签订的《土地租赁合同》及2015年1月27日签订的《补充协议》《协议书》；2.谢铨祥、谢华坤连带向谭旺球返还定金10000元；3、谢铨祥、谢华坤连带赔偿谭旺球投资建设的地上建筑物价值经济损失30万元（以司法评估价值为准）。一审法院认定事实：2013年1月29日，中山市黄圃镇永平股份合作经济联合社（发包方、甲方）与谢铨祥（乙方、承包方）签订《农业土地承包合同》，部分约定如下：经甲方2013年1月17日社员大会通过，甲方同意将本社变电站边自留地鱼塘（地名）发包给乙方使用；承包面积约3.5亩；承包期限从公历2013年5月1日至2022年4月30日止，共9年；乙方应在鱼塘周边设立围栏，标明警示；乙方签订合同起三年内要填平鱼塘，该地填土高度不低于围墙边排水渠石基，填土材料不能用生活垃圾填埋，围墙边排水渠不能填埋属于甲方排水使用；乙方在承包期需要水电及其他设施自行负责解决，可以分包使用，但不能建永久建筑物，不能影响周边群众生活，如有违建一切损失及责任由乙方负责与甲方无关。该合同还约定了其他事宜。2014年1月1日，谢铨祥、谢华坤（作为甲方）与谭旺球（作为乙方）签订《土地租赁合同》一份，部分约定如下：甲方将位于中山市黄圃镇镇三村变电站边教练场空地（约1440平方米）租赁给乙方作经营使用；租赁期限从2014年1月1日起至2022年4月30日；签订合同三天内，乙方应交定金10000元给甲方，待合同期满后乙方无违约的，甲方应将定金全数退回给乙方，如甲方违约，甲方应返还定金给乙方，如乙方违约，则无权要求返还定金；租金每年43000元；从签订本合同即日起乙方即从2014年1月1日起计付租金，之后乙方应于每年1月1日前交付上半年租金，6月1日前交付下半年租金给甲方，并由乙方提交现金至甲方；如乙方迟延交付上述费用，则视为乙方构成根本性违约，且甲方有权单方解除本合同；租赁期间一切税费（包括房产使用税及土地税、租赁税等）及一切水电费由乙方承担，一切安全事故责任由乙方负责，与甲方无关；如一方要求提前终止合同必须提前三个月通知对方，对方同意才能终止，否则要负责赔偿对方直接经济损失；本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议；本合同经双方签字签章且在甲方收到乙方支付的租赁定金款项后方可生效。该合同还约定了其他事宜。同日，谭旺球向谢华坤交付租赁押金10000元。双方确认案涉土地已于2014年1月1日交付给谭旺球使用。事后谭旺球对涉案场地进行整理、铺设水泥，搭建星铁围墙、车棚及厂房等进行经营。谢铨祥于2014年9月2日收取了谭旺球停车场及废品堆放场违建协调费2500元，于2014年10月28日收取了谭旺球星棚违建费2500元。2014年10月28日，谢铨祥签订《补充协议》一份，载明：租约期间，对现有供水、供电不会无故停止。2015年1月27日，谢铨祥（甲方）与谭旺球（乙方）签订《补充协议》一份，部分约定如下：经协商，甲乙双方达成对2014年1月1日签订的土地租赁合同进行补充，协议如下：在租赁期内，乙方租赁甲方空地，乙方对该土地有使用权；乙方在其土地上搭建星棚或其他建筑物作厂房用途，所产生的一切费用、安全等责任由乙方负责，与甲方无关。同时搭建的星棚和其他建筑物的所有权归乙方所有。期满后，乙方可自行搬走该土地上的所有物（含星棚和其他建筑物、材料等），甲方不能有异议，无条件同意，如遇上政府对违建物拆迁，乙方自行配合拆除，与甲方无关等。该协议还约定了其他事宜。同日，谢铨祥（甲方）与谭旺球（乙方）签订《协议书》一份，载明：由于违建，政府需要拆除乙方的围墙及车棚，经甲方协商，达成如下协议：一、甲方同意免收乙方的一年租金，时间从甲方建好围墙，清理好淤泥后开始计算；二、乙方已拆除部分的违建，剩余部分由甲方负责清拆（工棚不在甲方清拆范围之内，保留工棚）；三、甲方负责覆盖淤泥及清除淤泥；四、甲方应尽早将围墙恢复原旧。谢铨祥、谢华坤确认在违建拆除后至今没有重新建围墙及清理淤泥。双方确认谭旺球支付了2014年全年租金43000元。但谢铨祥、谢华坤自2015年2月6日擅自停止供电，相关电表、电线随即拆除，且至今仍未清理淤泥、围好围墙以交付使用，且拆除谭旺球投资的构筑物，期间还阻挠谭旺球进入涉案租赁场所进行经营，导致合同目的无法实现。为此，谭旺球于2018年8月9日诉至法院，请求判如所请。谭旺球主张其投资损失287380元，提交了收据，并申请证人谭锦辉、刘伟平、谭荣光出庭作证。谢铨祥、谢华坤除对收取谭旺球违建协调费、星棚违建费共计5000元的收据予以确认外，对谭旺球主张加建水泥地、围墙、星棚等收据的真实性均不予确认，对谭旺球主张的损失亦不予确认。为此，谭旺球申请对在涉案场所加建的水泥地、搭建的星铁围墙、铁门、车棚及一层星铁棚的建造造价进行司法评估。法院根据谭旺球的申请，依法委托中山成诺工程咨询有限公司进行造价评估。2019年5月15日，中山成诺工程咨询有限公司出具《退函说明》，载明“现申请人无法提供造价评估所必须的‘加建的水泥地、搭建星铁围墙、铁门、车棚及一层星铁棚的施工图纸或相关工程做法’等相关资料，故我司无法对该工程进行建造价值的评估。特此退回本案收到的资料”。后法院依法委托广东建瀚工程管理有限公司中山分公司进行造价评估。2019年6月28日，广东建瀚工程管理有限公司中山分公司出具《关于（2019）中二法鉴委字第108号司法委托评估的函》，载明“因加建的水泥地现被淤泥覆盖，搭建的星铁围墙、铁门、车棚均已被拆除，申请人也无法提供……施工图纸或相关工程的资料，没有足够的资料作为评估依据，我司无法对本案件开展相关的评估鉴定工作，故退回本案委托书等相关资料。”2019年7月3日，法院到现场勘察并拍取照片，反映案涉场地有部分正在使用，其他部分淤泥堆积、杂草丛生未使用。谢铨祥、谢华坤确认正在使用部分场所的使用人为施杨树。谭旺球认为，谢铨祥、谢华坤对谭旺球的投资损失存在过错，应当承担过错赔偿责任，对其加建的星铁棚和水泥地面归谢铨祥、谢华坤。另查，谢铨祥、谢华坤以谭旺球拒绝支付租金的行为已构成根本违约为由，于2018年11月27日诉至法院[案号：（2018）粤2072民初15081号]，请求：1.解除双方签订的《土地租赁合同》；2.谭旺球向谢铨祥、谢华坤支付租金112250元（后变更为129000元）；3.谢铨祥、谢华坤没收谭旺球交付的定金10000元；4.本案诉讼费由谭旺球承担。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。涉案土地由谢铨祥从中山市黄圃镇永平股份合作经济联合社承包后出租给谭旺球使用，从谢铨祥、谢华坤与谭旺球签订的《土地租赁合同》《补充协议》等以及双方的庭审陈述可知，谭旺球承租涉案土地系用于搭建星棚或其他建筑物作厂房用途，属于生产经营使用。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。现谢铨祥、谢华坤将其承包的农民集体所有的土地出租给谭旺球用于非农业建设，但并无证据反映其符合上述规定中的除外情形，因此，谢铨祥、谢华坤与谭旺球签订的《土地租赁合同》因违反前述强制性规定应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，不存在合同解除的问题，故谭旺球主张解除双方于2014年1月1日签订的《土地租赁合同》以及2015年1月27日签订的《补充协议》《协议书》，于法无据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，谢铨祥、谢华坤无权基于《土地租赁合同》没收谭旺球已交付的租赁定金10000元，谭旺球要求谢铨祥、谢华坤退还定金10000元，予以支持。关于谭旺球的投资损失问题。首先，虽然谭旺球提交了铺设水泥地面、搭建星铁围墙、星铁棚等收据主张投资损失287380元（含违建协调费、违建费5000元），并申请证人出庭作证，但谢铨祥、谢华坤除确认收取违建协调费和违建费5000元外，对其他收据真实性不予确认，对谭旺球主张的投资支出不予认可。另，中山成诺工程咨询有限公司、广东建瀚工程管理有限公司中山分公司因谭旺球未能提供评估所需资料而无法对其主张的加建水泥地、搭建星铁围墙、铁门、车棚及一层星铁棚的造价进行评估。为此，谭旺球主张其投资损失287380元，证据不足，不予支持。但结合谭旺球提交的视频、图片以及法院现场勘察了解，谭旺球确实在涉案租赁场所加建了水泥地面，搭建了星铁围墙、铁门、车棚及一层星铁棚等，上述构筑物必然产生支出，酌定180000元。其次，谢铨祥、谢华坤认为其向谭旺球出租的是空地，且签订《补充协议》明确要求谭旺球自行承担违建的后果，但谭旺球承租涉案场地后随即铺设水泥地面、搭建星棚从事五金厂的生产经营，后还收取谭旺球支付的违建费、违建协调费，由此可见，谢铨祥对谭旺球的违建行为明知且不加阻止，对涉案土地租赁合同的无效存在过错。谭旺球作为承租方，在承租的涉案土地上铺设水泥，搭建星棚从事五金厂的经营行为，对涉案土地租赁合同的无效同样存在过错。结合双方行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，谭旺球对此应承担主要过错责任，谢铨祥、谢华坤对此承担次要过错责任。即谭旺球应对其损失180000元承担80%的责任，即144000元；谢铨祥、谢华坤对谭旺球的损失承担20%的责任，即36000元。谭旺球要求谢铨祥、谢华坤赔偿投资的损失36000元部分，予以支持，超出上述部分，予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决：一、谢铨祥、谢华坤应于判决发生法律效力之日起3日内向谭旺球返还定金10000元；二、谢铨祥、谢华坤应于判决发生法律效力之日起3日内向谭旺球赔偿损失36000元；三、驳回谭旺球超出上述判项的其他诉讼请求。案件受理费5950元，由谭旺球负担5067元，谢铨祥、谢华坤负担883元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：涉案合同的效力问题。谢铨祥、谢华坤是否应当返还定金的问题；谭旺球投资的地上构筑物的价值以及谢铨祥、谢华坤是否应当承担相应的赔偿责任。关于涉案合同的效力问题。谢铨祥、谢华坤将承包的农民集体用地出租给谭旺球用于非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，依法应当确认无效。谢铨祥、谢华坤上诉称其出租的是空地，涉案合同不应当确认无效的问题，从谢铨祥、谢华坤与谭旺球签订的土地租赁合同以及与之相关的协议书看，谢铨祥、谢华坤清楚知道谭旺球承租该空地是用于建设厂房进行经营，谢铨祥、谢华坤属于明知道谭旺球将农民集体所有的土地用于非农业建设而出租，谢铨祥、谢华坤以涉案土地是空地而认为土地租赁合同不应当无效的理由不成立，不予采纳。合同无效自始没有法律约束力，双方均不应当履行。关于谢铨祥、谢华坤是否应当返还定金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”基于合同无效，谢铨祥、谢华坤应当返还定金10000元给谭旺球，谢铨祥、谢华坤上诉认为不应当返还无事实和法律依据，不予采纳。关于谭旺球投资的地上构筑物的价值以及谢铨祥、谢华坤是否应当承担相应的赔偿责任。谭旺球违法搭建的构筑物因故无法进行价值评估，一审法院基于谭旺球提交的视频资料以及现场勘验状况，酌定构筑物支出费用为180000元尚属公平，并无不当，谢铨祥、谢华坤认为价值过高没有证据证明，本院不予采纳。对于谢铨祥、谢华坤的责任认定问题，前述谢铨祥、谢华坤与谭旺球签订的土地租赁合同无效，谢铨祥、谢华坤知道谭旺球承租土地后，将该地用作非农建设，知道谭旺球未经办理相关审批手续即搭建星铁围墙、车棚及厂房，一审认定谢铨祥、谢华坤对谭旺球未经办理相关手续进行的投资建设损失承担20％的责任并无不当，谢铨祥、谢华坤上诉认为其对谭旺球违法搭建行为不承担责任的理据不成立，不予采纳。基于双方的过错责任，一审判决谢铨祥、谢华坤赔偿构筑物损失为36000元并无不当。综上所述，谢铨祥、谢华坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5950元，由上诉人谢铨祥、谢华坤负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇二〇年二月二十八日书记员  古莉娟