广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5302民初2586号原告：陈达安，男，汉族，1952年6月10日出生，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：谢东文，男，1970年10月6日出生，住广东省广州市花都区。被告：欧梅仙，女，汉族，1952年10月30日出生，住广东省云浮市云城区。被告：任彩颜，女，汉族，1981年11月5日出生，住广东省云浮市区。上述两被告共同委托诉讼代理人：黎石贤，广东石国律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：黄忠勇，广东石国律师事务所律师。云浮市阳光假日旅业有限公司（以下简称“阳光旅业公司”）与被告欧梅仙租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年2月25日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人谢东文，被告的委托诉讼代理人黎石贤到庭参加诉讼。后云浮市阳光假日旅业有限公司进行了注销登记，申请变更原告为该公司股东陈达安且申请追加任彩颜为共同被告，本案依法转为普通程序。因本院在审理过程中发现本案必须以本院审理的（2019）粤5302民初351号一案的审理结果为依据，且该案件尚未审结，本院于2019年9月16日作出民事裁定本案中止诉讼，后本案恢复审理，并于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告陈达安的委托诉讼代理人谢东文，两被告的共同委托诉讼代理人黄忠勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈达安向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告退还2008年6月2日签订的《房屋租赁合同》租赁押金30000元整，并向原告支付利息（自2018年6月1日以年利率6%计算至被告退还日止，暂计至起诉日为150元）；2.判令被告立即向原告退还2006年11月22日签订的《房屋租赁合同》租赁押金20000元整，并向原告支付利息（自2018年11月23日以年利率6%计算至被告退还日止，暂计至起诉日为100元）；3.判令被告立即向原告退还重复收取的押金7000元（2018年11月份）；4.判令被告不得妨碍原告移除由原告出资购买的生产经营设备（ZGS11-Z-160kVA箱变压器系统、30万大卡热水锅炉系统、KRSW-5W热泵太阳能热水系统、碧涞热泵热水系统）；5.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为经营旅业于2006年11月22日由原告陈达安（云浮市阳光假日旅业有限公司法定代表人）与被告签订《房屋租赁合同》，租赁被告位于云浮市云城区河南东路125号（原昊泽电气楼房）一层、四至八层，租赁押金为20000元，租赁合同期至2018年11月22日。2008年6月2日，由云浮市阳光假日旅业有限公司工作人员黄美芬与被告签订《房屋租赁合同》，租赁被告位于云浮市云城区河南东路125号（原昊泽电气楼房）一层、二至三层，租赁押金为30000元，租赁合同期至2018年5月31日。即云浮市云城区河南东路125号（原昊泽电气楼房）整幢楼房由原告承租，租赁时以上租赁房产为毛坯房（烂尾楼），原告租赁后装修添置经营设备对外营业。2018年5月31日，双方签订的第二份合同租赁期满，阳光旅业公司交清相关费用后将租赁物交还给被告，被告逾期退还租赁押金30000元整，被告一直以各种理由拖延接受租赁期满房屋及退还租赁押金。经阳光旅业公司多次催促，被告确认第二份合同的终止日期为2018年5月31日，被告提出该合同的租赁押金待第一份合同终止时同时退还（合计50000元）。2018年8月17日，阳光旅业公司与被告签订《房屋租赁终止协议》，确认终止第二份合同。2018年11月，第一份合同期届满，被告在阳光旅业公司缴清合同期内租金的情况下，被告仍然向阳光旅业公司的财务重复收取当月租金7000元。2018年11月，阳光旅业公司的经营因合同终止而结业，阳光旅业公司向被告提出退还押金的请求，被告以各种理由拒不退还租赁押金合计50000元整，并阻止阳光旅业公司移除由阳光旅业公司出资购买的生产经营设备（阳光旅业公司停业前正常使用）。被告欧梅仙辩称，对原告起诉的第四项诉讼请求，两被告是没有意见的，双方不存在争议，原告及权利人可以随时拆走可移动的生产经营设备等物件。被告急需重新装修涉案房屋，因原告故意不拆除，已经延误被告对房屋的使用，被告有权要求原告支付房屋的占用费。原告应在10天内主动拆除（不得再损坏被告不可移动物件），否则被告将自行拆除原告留下的可移动物件出卖后所得价款用于抵偿占用费。二、对于第一、第二项诉讼请求，被告认为阳光旅业公司不是涉案合同的当事人，应由涉案合同中签字的人员陈达安和黄美芬主张权利。而且，涉案房产的四至八层是由欧梅仙和任彩颜共同共有，任彩颜也是涉案合同的当事人，任彩颜是本案必要共同诉讼的当事人。因此，被告认为，应当追加黄美芬作为本案第三人参加诉讼。因涉案合同项下的不可移动物件被破坏，被告己提起了（2019)粤5302民初351号财产损害赔偿纠纷诉讼。如果人民法院认为原告是第一、第二项诉讼请求的权利人，那么押金50000元应当抵扣（2019）粤5302民初351号案的损害赔偿责任。三、对于第三项诉讼请求，该7000元并非是重复收取的租金，而是租赁期满后，阳光旅业公司占用被告首层商铺摆卖在酒店中拆除物品而支付的新租金。该租金不属于2008年6月2日签订的《房屋租赁合同》与2006年11月22日签订的《房屋租赁合同》的合同租金，该合同己经履行完毕。被告任彩颜辩称，其答辩意见与被告欧梅仙答辩意见一致。经审理查明：2006年11月22日，陈达安（乙方）与被告欧梅仙（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将云浮市河南东路125号包屋段（原昊泽电器楼房）主楼四至八层及楼顶租给乙方使用，用途为旅业，房屋租赁期限为壹拾贰年（2006年11月22日至2018年11月22日止）；2006年11月22日至2009年11月21日租金为每月人民币5000元，2009年11月22日起按每年租金递增6%；乙方缴付租赁按金20000元，租赁期满后，甲方将按金退回乙方；乙方所租赁的主楼从右边数起一、二、三卡铺面、楼梯、大堂、走火通道、停车场与一至三层使用人共同无偿使用；乙方租赁甲方房屋后，有权对租赁面积进行改建，租赁期满后乙方投资该场所可移动设备（如空调、电视机音响器材、台椅）有权搬走，但不可移动部分（如灯饰装修、花岗岩、水电等）不得拆走。双方当事人在合同中对其他权利、义务也进行了约定。陈达安与被告欧梅仙、伍彩颜均在合签名捺印。当日，陈达安即支付押金20000元给被告欧梅仙。阳光旅业公司称一直是欧梅仙与其沟通联系，主张合同相对方是欧梅仙，不是任彩颜。合同签订后，双方一直按合同履行双方权利、义务。原告支付上述合同租金至合同期满之日即2018年11月22日。2008年6月2日，黄美芬（乙方）与被告欧梅仙（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将云浮市区河堤南路包屋段（原昊泽电器楼房）房屋租赁给乙方使用，面积包括主楼首层共11卡商铺（注：首层商铺一至三卡甲乙双方共用）及二、三层、副楼及停车场全部可使用面积；用途用于酒吧及卡啦OK娱乐行业，在经营过程中所产生的一切法律责任由乙方负责，房屋租赁期限为十二年（2006年6月1日至2018年5月31日止）；前三年每月租金为人民币壹万陆仟伍佰元，后九年每年按年租金的百分之六递增；乙方缴付租赁按金30000元；自签订房屋租赁合同之日起，甲方同意给乙方三个月的免收租金的装修期；乙方所租赁的主楼的主楼梯及大堂、走火通道楼梯、停车场与甲方公用，甲、乙双方不得以任何理由拒绝对方使用；乙方租赁甲方房屋后，有权对租赁面积进行改建；签订合同后，乙方投资该场所的可移动设备（如空调、电视、音响器材、台椅及其他办公设备等）有权搬走，但不可移动部分（如灯饰、装修夹板等），不得拆走。双方当事人在合同中对其他权利、义务也进行了约定。黄美芬与被告欧梅仙均在合同签名捺印。阳光旅业公司称黄美芬是其员工，签订合同时属履行职务行为，主张合同主体是阳光旅业公司，不是黄美芬。同日，被告欧梅仙出具《收据》一张交由阳光旅业公司收执，载明“今收到云浮市阳光假日旅业有限公司交来承租原昊泽大楼押金30000元。发据单位盖章：黄美芬；经手人：欧梅仙”。合同签订后，双方一直按合同履行双方权利、义务。原告支付上述合同租金至合同期满之日即2018年5月31日。2018年8月17日，黄美芬（乙方）和被告欧梅仙（甲方）签订了一份《房屋租赁终止协议》，主要约定：甲方自2006年6月1日将位于云浮市云城区河南东路125号（阳光假日酒店壹、贰、叁楼）租给乙方使用，现合同到期（房屋租赁到期日为2018年5月31日），予以终止，并达成以下协议：1、甲、乙双方共同到现场检查房屋结构及设施设备进行验收。乙方不得损坏租赁房屋内的装修，设施设备物品等等。乙方撤出租赁房屋后遗留物品视为放弃，甲方有权处理。2、乙方须支付租赁期间的水费、电费、电视费、房屋租赁税费等，并将现用的变压器用电过户给甲方。3、乙方必须把转租出去的商铺租户交接给甲方（包括租户的租赁合同等）（已交接）。4、由于本合同和另外一份合同的主楼从右起一、二、三卡铺面、楼梯、大堂、走火通道、停车场是甲方双方共用，但是乙方还没撤场，所以合同中的押金要乙方在另外一份合同终止（即2018年11月21号）和验收后，方可退还叁万元人民币（30000元）押金给回乙方，租赁合同中主楼的贰、叁楼自2018年5月31日起即终止。5、若乙方未能按期办理完退租手续给甲方，产生任何其他损失，甲方有权用押金冲抵乙方所欠费用或遭受的损失。6、如乙方不按时退租，须向甲方支付原合同租金，并支付逾期一天8%的违约金，甲方有权强行收回租赁房屋，并进行清理。由此产生的一切损失和责任由乙方负责。原告除了在涉案两份租赁合同的租赁期间按时足额支付租金外，还于2018年11月1日额外支付了租金7000元给被告，被告出具《收据》，载明“今收到阳光假日酒店交来租金￥7000元”。被告主张该7000元的收取是因为阳光旅业公司在11月份占用了被告1楼摆卖原告在酒店拆下来的物品，因约定1楼由原告使用的于2008年6月2日签订的租赁合同已于2018年5月31日到期终止，而2006年11月22日签订的租赁合同并没有约定原告有承租1楼商铺。原告则认为其于2006年11月22日签订的租赁合同的期限至2018年11月22日终止，且该合同约定原告对被告1楼商铺有使用权，原告也已经在上述合同中支付了截至2018年11月22日的租金，被告收取7000元属重复收取租金，并要求被告予以退还。另查明：两被告举证粤房地证字第C55117**房地产权证，显示涉案位于云浮市市区河南东路125号第四至八层的租赁房屋登记在被告欧梅仙、任彩颜名下(粤房地证字第C5511754)，属共同共有。云浮市阳光假日旅业有限公司为台港澳自然人独资的有限责任公司，法定代表人及股东均为原告陈达安，于2007年5月9日成立，经营范围为旅业（接待国内旅客、港澳台胞、外国人）等，于2019年3月14日由云浮市市场监督管理局核准注销登记。云浮市阳光假日旅业有限公司于出具2019年2月28日出具《证明》一份，证明涉案签订的两份租赁合同分别由该公司法人陈达安及员工黄美芬签订，属行使职务行为，权利义务由阳光旅业公司承担。原告举证一份《电气工程安装合同》，证实其在涉案租赁场所安装了S11-160KVA箱式变压器一台。原告举证一份《热水锅炉报价》传真、一份《太阳能、热泵中央热水工程设计预算书》、《假日酒店热水设备系统碧涞热泵节能工程合同》，证实原告为涉案租赁场所的客房安装了KRSW-5W热泵太阳能热水系统、碧涞热泵热水系统、30万大卡热水锅炉系统。被告对上述事实均无异议。本案被告欧梅仙、任彩颜于2019年1月23日将本案原告陈达安起诉至本院[案号为（2019）粤5302民初351号]，主张陈达安搬离涉案租赁场所时损坏了租赁场所内的财物，该财物按合同约定应归出租方所有，遂起诉要求原告陈达安予以赔偿损失。本院认为，本案是租赁合同纠纷。综合原、被告的意见，本案的争议焦点为：1、涉案两份《房屋租赁合同》的主体、法律效力及诉讼主体问题；2、涉案押金应退还原告还是抵扣（2019）粤5302民初351号案中的损失问题；3、被告是否向原告重复收取租金7000元的问题；4、由原告出资购买的生产经营设备（ZGS11-Z-160kVA箱变压器系统、30万大卡热水锅炉系统、KRSW-5W热泵太阳能热水系统、碧涞热泵热水系统）应否归还原告的问题。一、涉案两份合同的主体、法律效力及诉讼主体问题。2006年11月22日的《房屋租赁合同》系由阳光旅业公司的法定代表人陈达安与被告欧梅仙、任彩颜签订，押金收据载明付款人为阳光旅业公司，租金收据也载明是阳光旅业公司，以上证据可充分证实陈达安在签订合同时属履行职务行为，合同主体应为阳光假日公司与被告欧梅仙、任彩颜。2008年6月2日的《房屋租赁合同》系由阳光旅业公司的员工黄美芬与被告欧梅仙签订，押金收据载明付款人为阳光旅业公司，租金收据也载明是阳光旅业公司，以上证据可充分证实陈美芬在签订合同时属履行职务行为，合同主体应为阳光假日公司与欧梅仙。上述租赁合同均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。又因阳光旅业公司为台港澳自然人独资的有限责任公司，于2019年3月14日由云浮市市场监督管理局核准注销登记，但公司的债权不因其主体的消灭而消灭，原告陈达安作为该公司唯一股东可成为权利主体进行主张。二、涉案押金应退还原告还是抵扣（2019）粤5302民初351号案中被告主张的损失以及押金是否应计算资金占用期间的利息问题。虽然黄美芬和被告欧梅仙于2018年8月17日签订的《房屋租赁终止协议》约定“甲方自2006年6月1日将位于云浮市云城区河南东路125号（阳光假日酒店壹、贰、叁楼）租给乙方使用，现合同到期（房屋租赁到期日为2018年5月31日），予以终止，并达成以下协议：……由于本合同和另外一份合同的主楼从右起一、二、三卡铺面、楼梯、大堂、走火通道、停车场是甲方双方共用，但是乙方还没撤场，所以合同中的押金要乙方在另外一份合同终止（即2018年11月21号）和验收后，方可退还叁万元人民币（30000元）押金给回乙方”。本院认为，协议约定2008年6月2日签订的《房屋租赁合同》的押金30000元待2006年11月22日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月21日终止及验收后一并退还，现2006年11月22日签订的《房屋租赁合同》已到期，租赁合同均约定期满后退还押金，现原告要求被告欧梅仙、任彩颜退还2006年11月22日的《房屋租赁合同》的押金20000元，要求欧梅仙退还2008年6月2日签订的《房屋租赁合同》的押金30000元，理据充分，本院予以支持。被告主张应在本案中以押金50000元抵扣原告在（2019）粤5302民初351号案中造成租赁场所财物的损失，本院认为，虽然《房屋租赁终止协议》约定“若乙方未能按期办理完退租手续给甲方，产生任何其他损失，甲方有权用押金冲抵乙方所欠费用或遭受的损失”，但被告在原告就本案起诉后并未在本案提起反诉，而是另行以财产损害赔偿为由提起另案诉讼，导致押金与损失无法在同一个案件中进行抵扣，故对两被告主张的损失，由本院依法在（2019）粤5302民初351号案中进行处理。关于押金是否应计算资金占用期间利息的问题。本院认为，被告主张迟迟不退还押金的原因之一是原告损害了涉案租赁场所内按合同约定归被告所有的物品并要求以押金抵扣其损失，而《房屋租赁终止协议》也约定被告有权用押金抵扣损失，即原告对此亦有过错，现原告要求被告支付押金的资金占用利息，理据不足，本院不予支持。三、被告是否向原告重复收取租金7000元的问题。原告除了在涉案两份租赁合同的租赁期间按时足额支付租金外，还于2018年11月1日额外支付了租金7000元给被告，被告出具《收据》，载明“今收到阳光假日酒店交来租金￥7000元”。被告辩称该7000元的收取是因为阳光旅业公司在11月份占用了被告1楼摆卖原告在酒店拆下来的物品，因约定1楼由原告使用的于2008年6月2日签订的租赁合同已于2018年5月31日到期终止，而2006年11月22日签订的租赁合同并没有约定原告有承租1楼商铺。本院认为，上述租金7000元属于原、被告在涉案两份《房屋租赁合同》之外另行达成的不定期租赁合同项下的租金，且原告已经支付该租金，也使用了被告的首层商铺，现原告要求被告返还，明显理据不足，本院不予支持。四、由原告出资购买安装的ZGS11-Z-160kVA箱变压器系统、30万大卡热水锅炉系统、KRSW-5W热泵太阳能热水系统、碧涞热泵热水系统应否归还原告的问题。阳光旅业公司与被告欧梅仙于2018年8月17日签订的《房屋租赁终止协议》约定“乙方须支付租赁期间的水费、电费、电视费、房屋租赁税费等，并将现用的变压器用电过户给甲方”。本院认为，上述约定证实原、被告协商一致达成了将ZGS11-Z-160kVA箱变压器系统过户给被告的意见，原告应按上述约定履行义务，现其请求被告归还ZGS11-Z-160kVA箱变压器系统，于法无据，本院不予支持。关于30万大卡热水锅炉系统、KRSW-5W热泵太阳能热水系统、碧涞热泵热水系统归谁所有的问题。上述系统均用于2006年11月22日的《房屋租赁合同》项下的旅业客房，该合同约定“租赁期满后乙方投资该场所可移动设备（如空调、电视机音响器材、台椅）有权搬走，但不可移动部分（如灯饰装修、花岗岩、水电等）不得拆走”。本院认为，合同中载明的“水电不得拆走”应理解为水电相关设备系统不得拆走的意思表示，现原告要求两被告归还30万大卡热水锅炉系统、KRSW-5W热泵太阳能热水系统、碧涞热泵热水系统，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告欧梅仙、任彩颜应于本判决发生法律效力之日起十日内退还2006年11月22日签订的《房屋租赁合同》项下的押金20000元给原告陈达安。二、被告欧梅仙应于本判决发生法律效力之日起十日内退还2008年6月2日签订的《房屋租赁合同》项下的押金30000元给原告陈达安。三、驳回原告陈达安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1231元（该款原告已预交616元），由原告陈达安负担181元，由被告欧梅仙、任彩颜负担1050元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  吴桂桃人民陪审员  林红佳人民陪审员  谭冰颜二〇二〇年二月十日书 记 员  黄雅欣附本判决相关适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。