广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初5037号原告：深圳市坪山竹坑股份合作公司竹坑分公司，住所地深圳市坪山区龙田街道竹坑社区居委办公楼**，统一社会信用代码914403006610140121。负责人：黄长标，经理。委托诉讼代理人：闫维军，广东粤和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文宁，广东粤和律师事务所律师。被告：深圳华意隆电气股份有限公司，住，住所地深圳市坪山区坑梓街道翠景路**一社会信用代码914403007604616199。法定代表人：王来喜，董事长。委托诉讼代理人:杨海东，广东越众律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘子荣，广东越众律师事务所实习律师。原告深圳市坪山竹坑股份合作公司竹坑分公司与被告深圳华意隆电气股份有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳市坪山竹坑股份合作公司竹坑分公司委托诉讼代理人闫维军、被告深圳华意隆电气股份有限公司委托诉讼代理人杨海东、潘子荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市坪山竹坑股份合作公司竹坑分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令原被告之间租赁合同自2019年10月31日解除；2、请求依法判令被告向原告支付2018年9月1日至2019年10月31日租金及管理费合计人民币405874元；3、请求依法判令被告向原告支付违约金合计人民币304296.5元；4、请求依法判令被告向原告支付履约保证金人民币53982元；5、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2017年6月12日，原告与案外人深圳市广深机动车驾驶员培训有限公司就涉案物业签订《物业租赁合同》，就案外人承租原告名下位于深圳市坪山区空地等事宜达成一致，租赁期限自2017年6月15日起至2019年6月14日止，每月租金人民币19800元。后原告为了响应坪山政府的产业政策，按要求将原告名下第三工业区所拥有的空置厂房、宿舍、综合楼、附属物及空地等空间交由深圳市坪山区产业投资服务有限公司综合整治。2018年8月22日，深圳市坪山区产业投资服务有限公司向原告发送了《关于竹坑第三工业区Ｃ区空地出租事宜的函》，同意原告将涉案物业出租给被告（即产业服务公司对外统一招商的企业），即明确要求原告将涉案四块空地一并租赁给被告。为了执行深圳市坪山区产业投资服务有限公司的通知函及履行原被告即将签订的空地租赁合同，原告与案外人深圳市广深机动车驾驶员培训有限公司于2018年8月30日签订《解除物业租赁合同协议书》，协议解除双方之间租赁关系，并退还其租赁保证金46200元。案外人于次日前向原告交付涉案物业空地并清理了地上附着物，以便原告及时将涉案物业出租给被告使用。2018年10月18日，原告与被告签订《物业租赁合同》，约定被告承租原告位于深圳市坪山区空地，租赁物业面积共计2999平方米，其中空地2999平方米。合同期限自2018年9月1日起至2021年8月31日止，租赁期间的每月的租金人民币26991元，每月管理费人民币2000元；被告在每月5日前交清当月的租金管理费，逾期未支付的，原告按超过天数向被告每日加收所欠的租金的03％作违约金；被告逾期未支付的租金超过履约保证金80％或拖欠各项费用（含水电费、各项税费、工人工资，厂长工资、企业管理费等）金额累计超过人民币50000元的，原告有权单方解除本合同，终止租赁关系，收回物业，不予退还履约保证金，并追究被告的违约责任；合同签订后，被告需向原告交纳人民币53982元作为履约保证金。另，被告每月需向原告支付企业管理费2000元。同时租赁合同约定该合同自双方签字盖章后生效，且约定原告将租赁的空地按照现状交付被告，被告同意按照现状租赁及承租。但是自签约至今，被告始终未能按约向原告支付相应的租金、管理费、履约保证金。截至目前，被告未能依约向原告支付2018年9月份至2019年10月份的租金、管理费共计人民币405874元及违约金人民币304296.5元和履约保证金人民币53982元，合计人民币764152.5元。请法院判如所请。被告深圳华意隆电气股份有限公司辩称：第一，涉案土地是否属于原告所有或有权出租，原告没有提交任何的相关证据和批准文件，原告的主体资格存疑，是否适格请法庭核对；第二，被告是先承租深圳市坪山区产业投资服务有限公司位于竹坑第三工业区西区2、3、4、8号厂房及6号、9号、11号3栋宿舍，之后承租涉案空地用来做配套设施使用，但租赁的房屋及空地均没有房产证明或规划批文等，且涉案的空地原告方规定使用用途为工业，目前是无法实现的，租赁合同成立但可能无效；第三，原告在签订涉案空地的租赁合同后，并没有及时交付，因为第三工业区视觉环境提升工程并没有完工，街道办主持的会议为了安全考虑，是不同意先行交付，等完工后另行交付，但实际上视觉环境提升工程虽然名义上已经竣工，其后续的工程仍在施工，涉案的空地目前也不让被告进入或使用，加上原告方从未通知被告方交接涉案土地，也没有与被告方办理任何相关手续，所以涉案的租赁合同没有实际履行；第四，被告将之前承租的厂房宿舍已经全部退还深圳市坪山区产业投资服务有限公司并由该公司另行出租，涉案的空地因为工业园区的规划改变，增加道路和绿地建设，以及临时的建筑垃圾堆放，加上街道办已否决了建停车场规划及施工，所以原被告之间签订的租赁合同是无法实现被告的合同目的的，故被告在2019年4月12日也发了沟通函给原告，要求在双方未实际履行的基础上，妥善解除相关合同，但原告没有给予任何正面的回应；第五，涉案合同中有关企业管理费，是没有任何法律依据的，在被告没有实际使用的情况下，更不合理；第六，合同虽然成立，但可能无效，而且也没有实际履行，所以原告要求被告支付相关费用及保证金、违约金没有任何事实及法律依据。综上，我方同意解除没有实际履行的租赁合同，但不同意支付给原告其他费用。经审理查明：原告是深圳市坪山竹坑股份合作公司的分支机构。深圳市坪山竹坑股份合作公司和深圳市坪山区产业投资服务有限公司签订《物业租赁框架合作协议》，约定深圳市坪山竹坑股份合作公司将其名下位于深圳市坪山区的空置厂房、宿舍、综合楼、附属物及空地等空间交由深圳市坪山区产业投资服务有限公司综合整治。深圳市坪山区产业投资服务有限公司则与被告协商后签订租赁合同，由被告承租竹坑第三工业区Ｃ区厂房及宿舍，将Ｃ区打造为军工集聚产业园区。2018年8月22日，深圳市坪山区产业投资服务有限公司向深圳市坪山竹坑股份合作公司发送了《关于竹坑第三工业区C区空地出租事宜的函》，同意深圳市坪山竹坑股份合作公司将C区四块空地(本案涉及的为8号、12号空地)出租给被告。2018年9月份，龙田街道办启动竹坑第三工业区视觉环境提升工程建设项目。2018年9月20日，龙田街道办组织召开竹坑第三工业区视觉环境提升工程建设项目专题协调会，深圳市坪山竹坑股份合作公司、深圳市坪山区产业投资服务有限公司及被告等均参加该协调会，会后形成“深特发竹坑会纪（2018）2号”《会议纪要》，《会议纪要》会议议定第（四）项内容为“关于园区内三块空地（庭审中，原被告均确认实际为6号、8号、12号、13号空地，其中12号空地和13号空地连接在一起为一块）改造成停车场问题，请入驻企业尽快提出停车场施工方案及造价，项目部各参建单位对方案进行审核、对比分析，商议决定是否可以进行调整”；第（六）项内容为“如企业在施工期间入驻园区并与本项目进行交叉施工作业，将造成本项目管理的混乱，存在较大的安全隐患。考虑到本项目工期不长，建议企业在视觉环境提升工程完工并交付后再进场施工”。2019年1月25日，竹坑第三工业区视觉环境提升工程竣工验收合格并移交。2018年10月18日，原告与被告、深圳市坪山竹坑股份合作公司签订《物业租赁合同》，约定被告承租原告位于深圳市坪山区空地，面积共计2999平方米。合同期限自2018年9月1日起至2021年8月31日止，租赁期间每月租金为人民币26991元，每月企业管理费人民币2000元；被告在每月5日前交清当月的租金，逾期未支付的，原告按超过天数向被告每日加收所欠的租金的0.3％作违约金；被告逾期未支付的租金超过履约保证金80％或拖欠各项费用（含水电费、各项税费、工人工资，厂长工资、企业管理费等）金额累计超过人民币50000元的，原告有权单方解除合同，终止租赁关系，收回物业，不予退还履约保证金，并追究被告的违约责任；合同签订后，被告需向原告交纳人民币53982元作为履约保证金；被告每月需向原告支付企业管理费2000元；合同自双方签字盖章后生效，合同生效之日起3日内，原告将租赁物业（空地）按现状交付被告使用，被告同意按照现状租赁物业及设施承租；深圳市坪山竹坑股份合作公司负有对原告履行合同的管理、监督、指导职责，并承担相关法律责任。合同签订后，被告未向原告支付相应的租金、企业管理费、履约保证金。另查明：原被告签订《物业租赁合同》前，涉案空地由原告出租给深圳市广深机动车驾驶员培训有限公司作为临时机动车驾驶员培训场地使用，合同期限为2017年6月15日至2019年6月14日。2018年8月30日，原告和深圳市广深机动车驾驶员培训有限公司协商后解除双方签订的《物业租赁合同》。审理期间，原被告双方对视觉环境提升工程施工前后涉案空地面积是否发生改变存在争议。经现场勘查，8号空地面积为2028㎡、12号空地面积为798㎡，两块空地面积合计为2826㎡。本院认为，原被告签订的《物业租赁合同》，不存在法律规定的无效情形，双方均应按约定全面履行权利义务。关于原告是否履行交付义务及视觉环境提升工程是否影响被告接收使用涉案空地问题。首先，原被告双方明确约定合同生效之日起3日内，原告将涉案空地按现状交付被告使用。其次，原告为履行涉案空地的交付义务，在和被告签订合同前，已经提前与他人就涉案空地协商解除了租赁合同，涉案空地具备交付条件。再次，原被告签订《物业租赁合同》前，视觉环境提升工程即已开工建设，且被告参加了视觉环境提升工程建设项目专题协调会，清楚协调会相关内容；原被告签订《物业租赁合同》时，视觉环境提升工程处于施工期，被告承租有该工业区厂房、宿舍，应了解视觉环境提升工程施工进展情况，故视觉环境提升工程是否在一定程度上影响被告使用涉案空地的使用期限，均应由被告承担该不利后果。最后，被告并未举证证实龙田街道否决其使用涉案空地建设配套停车场的方案及不让被告安排施工队进场施工的证据。综上，可以认定原告履行了交付义务及视觉环境提升工程并不影响被告接收使用涉案空地。关于合同解除问题。原告主张合同解除，被告认可解除，本院予以确认。关于解除时间，双方均未举证证实通知过对方解除合同，本院酌定原告起诉之日为双方合同解除时间，原告主张双方租赁合同自2019年10月31日解除，本院予以支持。关于原告主张的租金及企业管理费，被告未支付，应当履行支付义务。其中关于租金，按照双方约定的每月每平方米9元的标准及空地实际面积，本院核算为每月租金25434元。故被告应向原告支付租赁期间租金356076元、企业管理费28000元，合计384076元。原告主张超出部分，本院不予支持。关于违约金，双方在合同中有明确约定，被告在违约情况下，应按约定向原告承担违约责任。因双方合同系2018年10月18日签订，故2018年9月、10月份欠付租金的违约金自2018年10月24日开始计算至合同解除之日，其他月份欠付租金的违约金分别自应付月份6日起均计算至合同解除之日。经核算，被告应向原告支付违约金233026元。原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的履约保证金，原被告签订租赁合同后，被告并未履行支付保证金义务，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故原告该项主张，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告深圳市坪山竹坑股份合作公司竹坑分公司和被告深圳华意隆电气股份有限公司于2018年10月18日签订的《物业租赁合同》自2019年10月31日解除；二、被告深圳华意隆电气股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市坪山竹坑股份合作公司竹坑分公司支付2018年9月1日至2019年10月31日的租金356076元、企业管理费28000元，合计384076元；三、被告深圳华意隆电气股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市坪山竹坑股份合作公司竹坑分公司支付违约金233026元；四、驳回原告深圳市坪山竹坑股份合作公司竹坑分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5721.0元，由被告深圳华意隆电气股份有限公司负担4620元，原告深圳市坪山竹坑股份合作公司竹坑分公司负担1101元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  贾延涛二〇二〇年二月三日书记员  吴琛琛