浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初3804号 原告（反诉被告，以下简称原告）：宁波立展企业有限公司（统一社会信用代码：91330282713363135F），住所地：慈溪市浒山镇慈溪经济开发区。 法定代表人：闻长庆，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张金煜，浙江煜华律师事务所律师，执业证号：××。 被告：孔繁森，男，1981年7月9日出生，汉族，住慈溪市。 被告（反诉原告，以下简称被告）：慈溪市瀚森艺术培训学校（统一社会信用代码：52330282MJ9086938U），住所地：慈溪市古塘街道明州路**。 法定代表人：孔繁森，该单位负责人。 二被告共同委托诉讼代理人：姚瑶，浙江和义观达（前湾新区）律师事务所律师，执业证号：××。 二被告共同委托诉讼代理人：孙央群，浙江和义观达（前湾新区）律师事务所律师，执业证号：××。 原告宁波立展企业有限公司（以下简称立展公司）与被告孔繁森、慈溪市瀚森艺术培训学校（以下简称瀚森学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年7月17日、2020年10月16日两次公开开庭进行审理。原告立展公司的委托诉讼代理人张金煜与二被告共同委托诉讼代理人姚瑶、孙央群到庭参加二次庭审，原告立展公司的法定代表人闻长庆到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。 原告立展公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告孔繁森签订的合同编号为2015-1-25的租赁合同已于2020年3月15日解除；2.判令二被告立即搬离租赁房屋及场所；3.判令二被告支付截止2020年4月15日的租金250000元和自2020年4月16日起至实际交还租赁物之日止按租金1.5倍计算的占用费；4.判令二被告支付拖欠的截止2020年4月15日的水电费用等87931.03元和自2020年4月16日起至实际交还日止使用原告水电等资源的费用；5.判令被告孔繁森支付逾期付款（租金）违约金1764570元和解约违约金280000元；6本案诉讼费由被告孔繁森承担。审理中，原告变更第3、4项诉讼请求为：3.判令二被告支付截止2020年3月15日的租金250000元和自2020年3月16日起至实际交还租赁物之日止按租金1.5倍计算的占用费；4.判令二被告支付2019年8月1日至2020年1月31日1000000元租金的税费47619元、2020年2月1日至2020年3月15日250000元租金的税费11904.75元、2020年6月16日至实际交还日止的水费。事实和理由：被告孔繁森因开办学校需要，租用原告位于慈溪市××街道××村的场地。2015年1月25日，双方签订了合同编号为2015-1-25的租赁合同。合同约定，承租人向出租人租用一幢设计为工业用途的房屋，面积约10221平方米，所有权证号为慈房权证2007字第0××6号，并使用承租房屋规划红线内的部分场地，租赁期限10年，自2015年8月1日至2025年7月30日，第1-3年的每年租金1500000元，第4-5年每年租金2000000元，第6-10年每年租金2500000元，先付租金后使用房屋，除第一期租金应在2015年1月28日前支付外，后续租金在当年7月10日和1月10日前各支付当年租金的50%，并另行支付租房押金280000元；承租人不及时支付租金的，出租人按年租金额千分之三每日计收滞纳金，逾期不付租金超过一个月，出租人有权终止合同，并责令承租人停止营业，房屋内所有设施归出租人所有，同时承租人应承担违约责任，没收押金280000元。除上述内容外，租赁合同还约定了装修、转租需征得出租人同意，承租人需用的水电应自行向供水供电部门申请单独用水用电，并负担因此发生的费用等内容。合同签订后，被告孔繁森接收了承租房屋及场地，并用于开办瀚森学校。被告瀚森学校于2015年6月3日成立，系事实上的承租人之一。至今被告虽支付了四年零六个月租金，但经常延期支付。第五年租金1000000元，被告应在2020年1月10日前支付，原告提前通知，逾期后又多次催讨，被告仍未支付。2020年3月上旬，房屋受北侧施工影响，被当地政府列入安全观测范围，原告转告被告暂停使用，被告拒不配合。原告张贴了通知、告示，同时以书面函件的方式，通知被告方，另要求最迟2020年3月14日前支付租金，否则视作根本性违约而解除合同，并自2020年3月15日收回房屋。但被告置若罔闻，至今仍占用房屋且未支付租金。 二被告共同辩称：1.合同约定和法定解除的条件并未成就，原告也未有效通知行使合同解除权。2019年10月，案外人宁波鸿大置业有限公司（以下简称鸿大公司）的施工行为导致涉案房屋墙体开裂、渗水，地，地面开裂形，地，地基下沉展公司虽对房屋进行了修复，但上述问题仍然存在。在受损房屋未修复完毕的情况下，原告无权收取2020年租金，不能以此为由要求解除合同；房屋于2019年10月出现质量问题，慈溪市住建局要求先召开安全评估，即二被告因故无法正常使用租赁房屋，房屋受损、主管行政机关要求承租人暂停使用房屋，系不可抗力，二被告有权暂不履行支付租金的义务；疫情发生以来，瀚森学校无法正常复工复课，直到2020年5月6日陆续复课，其中三个月时间无法正常使用房屋，原告要求解除合同缺乏解除事由；培训学校开办以来，有固定学生1600余名，如解除合同，无法短期内找到合适房屋，势必对上述学生的日常生活学习造成重大影响，不符合社会和谐稳定发展的理念。2.疫情期间培训学校收入明显减少，难以维持基本开支，且3个月未使用房屋，请求法院调整2020年度租金标准。3.瀚森学校已支付至2019年12月31日的租金，原告主张逾期违约金缺乏依据。4.租赁合同是原告单方制定的合同，部分条款显失公平，应当认定为格式条款特别是关于滞纳金部分，请求驳回滞纳金的诉讼请求。5.被告孔繁森无须承担责任。被告孔繁森为设立瀚森学校与原告签订租赁合同，学校于2015年6月3日成立，故上述租赁合同产生法律后果不应由孔繁森承担。 被告瀚森学校向本院提出反诉诉讼请求：1.原告在三个月合理期限内对租赁房屋进行维修，并向被告交付质量合格的房屋；2.若原告不能在三个月合理期限内进行维修、交付合格的房屋，再向被告承担维修所需全部费用；3.诉讼费由原告承担。审理中，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2019年10月，案外人鸿大公司的施工行为导致租赁房屋严重受损，租赁房屋存在墙体开裂、渗水，地，地面开裂形，地，地基下沉现象导致门窗无法关闭在巨大风险，原、被告就上述问题与鸿大公司开会协商，被告多次要求修复，原告也进行过修复，但问题仍未解决，导致目前仍不能正常使用房屋。 原告对反诉诉讼请求辩称：1.上述问题不是房屋本身的质量问题，出租人对非本身产生的问题不负责任，案外人侵权导致的，承租人可向案外人主张权利；2.租赁合同已经解除，被告应立即返还房屋，无权继续使用。 被告孔繁森对反诉没有意见。 原告为证明自己的本诉诉讼主张及反诉主张，提供如下证据： 1.租赁合同一份，证明原告与被告孔繁森签订租赁合同的事实； 2.房屋所有权证、土地使用权证各一份，证明出租房屋为原告所有的事实； 3.登记信息一份，证明被告瀚森学校以承租场地为住所于2015年6月3日成立，系事实上的承租人之一； 4.催收函件一份，证明二被告逾期支付租金、水电费，原告催讨的事实； 5.短信一份，证明原告要求被告即时支付新一期租金，被告承诺支付的事实； 6.会议记录、通知书、告知书、照片一组，证明因房屋安全监测需暂停使用，原告以通知、告知书方式予以告示，被告拖欠租金，原告通知3月14日前不付清租金解除合同的事实； 7.回函、复函各一份，证明双方因租房问题发生冲突、矛盾激化的事实； 8.企业公示信息十份，证明二被告将承租房屋租给第三方，由第三方开办慈溪市彤年食品经营部、宁波岩武门体育竞技培训有限公司、慈溪赛航教育科技有限公司、慈溪爱阅培训学校有限公司、慈溪市瀚丰教育咨询有限公司、慈溪紫墅舞蹈艺术有限公司、宁波市剑之心体育文化发展有限公司以及现已注销的慈溪睿德教育信息咨询有限公司、慈溪聚音乐器销售有限公司、慈溪市溜米文化传播工作室等企业的事实； 9.催收函件一组（补充），证明每月都在催缴水电费、房租的事实； 10.微信照片一组，证明被告瀚森学校已建设城南校区的事实； 11.公司章程三份，证明被告瀚森学校并非宁波岩武门体育竞技培训有限公司、慈溪赛航教育科技有限公司、慈溪爱阅培训学校有限公司的合作办学方。 二被告为证明自己的本诉辩称主张及反诉诉称主张，提供如下证据： 1.应力应急预案、房屋照片、聊天记录、2020年3月10日原告的通知各一份，证明租赁房屋存在墙体开裂、渗水，地，地面开裂形，地，地基下沉现象导致门窗无法关闭在巨大风险的事实； 2.复工材料一份，证明被告瀚森学校于2020年5月6日方能复工的事实； 3.银行电子回单一份，证明被告瀚森学校已支付2019年12月31日前的租金和2020年4月15日前的水电费； 4.企业公示信息一份，证明被告瀚森学校于2015年6月3日依法设立的事实； 5.照片、视频光盘一份，证明2020年8月5日台风天，被告瀚森学校因房屋开裂引起漏水，造成三楼走廊、教室等严重积水，电梯井一楼淹没，电梯元件泡水损坏的事实； 6.学生名册一组，证明解除合同后的学生安置或成问题； 7.合作协议三份、说明六份、情况说明一份，证明慈溪市赛航科技有限公司、宁波岩武门体育竞技培训有限公司、慈溪爱阅培训学校有限公司是瀚森学校与他人合作设立的公司；慈溪市紫墅舞蹈艺术有限公司、慈溪市彤年食品经营部是学校员工或股东注册，实际是瀚森学校在运营；慈溪市翰丰教育咨询有限公司目前已搬走的事实； 8.转账凭证三份，证明瀚森学校向原告支付租金1600000元的事实； 9.微信聊天记录、被告瀚森学校墙体广告照片、广告安装照片、广告送货单、报价单、付款记录、情况说明各一份，证明被告瀚森学校于2019年7月16日在外悬挂广告牌的事实； 10.被告瀚森学校员工与原告法定代表人女婿孙学军的微信聊天记录一份，证明原告方相关人员经常来涉案租赁房屋，至迟应当于2019年10月19日知道或应当知道涉案房屋存在转租的事实。 本院进行了现场勘验，并依法出示勘验笔录。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的租赁合同能够证明原告与被告孔繁森签订租赁合同并就相关租赁事项进行约定的事实，对该证据本院予以认定；登记信息能够证明被告瀚森学校以承租场所为住所于2015年6月3日成立的事实，对该证据本院予以认定；催收函件（含补充）、短信能够证明原告多次催讨租赁费、水电费以及通知并催缴新一期租金的事实，对该证据本院予以认定；2020年3月11日的通知、张贴照片、被告瀚森学校的回函、原告的复函证明了原告曾告知二被告于3月14日前支付拖欠租金及新一年租金，否则视为二被告自己终止合同，被告瀚森学校4月15日回函提出房屋受损问题以及疫情原因无法正常复课等情况，原告于4月22日复函再次要求支付拖欠租金、返还租赁物等，对上述证据本院予以认定；原告提供的企业公示信息能够证明以涉案租赁房屋为住所地注册登记了相当数量的企业，二被告虽提供了证明、合作协议、情况说明等证据拟证明并未转租，而是部分是合作办学，部分是被告瀚森学校员工开办，但合作协议是后补的，且原告提供的公司章程反映并不存在合作办学的事实，员工开办的企业并不必然意味着并非转租，因此原告所称的部分房屋被转租的事实更具有可信度；微信照片与本案实体处理无关联性，本院不予认定。原、被告均提供的2020年3月10日的通知、被告提供的应力应急预案、房屋照片、聊天记录、光盘结合当事人陈述、现场勘验情况，能够证明涉案房屋自2019年10月中旬出现墙体开裂、漏水等问题以及2020年底前曾进行过修复，但目前仍存在地面、墙体裂缝以及部分地方存在漏水的事实；复工材料能够证明本市因新冠肺炎疫情防控，线下培训于2020年5月6日起恢复以及被告瀚森学校因疫情开学受到影响的事实，对该证据本院予以认定；二被告提供的学生名册证明了被告瀚森学校存在大量的培训学生，但在二被告屡屡延迟支付租金以及在收到原告解除合同的告知时即应预见合同解除的后果并作出相应准备，而不应以此作为拒绝解除合同的条件并由原告为其不诚信行为承担不利后果，为平衡原告的合法权利与大量学生安置的平稳过渡，本院将在二被告的腾房时间上予以考量；转账凭证证明了被告瀚森学校于2020年10月27日、10月28日分别向原告转账400000元、1200000元的事实，对该证据本院予以认定；墙体广告照片等证明租赁房屋墙体悬挂有登记在涉案房屋的其他公司的广告，但这并不意味着原告能够就此知晓是否存在转租的事实，事实上，至今二被告仍住在涉案房屋不存在转租，与其他公司也是合作关系或被告瀚森学校员工开设，现又认为被告应知晓转租事宜，显然不符合情理，况且慈溪市彤年食品经营部2020年4月8日才成立，原告于2020年8月份提交证据证明转租，10月16日庭审过程中明确表示不同意转租，亦应认为是在法定期限提出了异议。 综上，本院认定本案事实如下：2015年1月25日，原告立展公司与被告孔繁森签订租赁合同一份，合同约定原告将位于慈溪市××街道××村的房屋（面积约10221平方米）出租给被告孔繁森，租赁期限10年，自2015年8月1日起至2025年7月30日止。第1-3年每年租金1500000元，第4-5年每年租金2000000元，第6-10年每年租金2500000元，税费由承租人另行承担。自合同签订之日，承租人一次性付清押金280000元。租金每半年一付，第一年租金于2015年1月28日前支付750000元，2016年1月10日前支付750000元，后续租金于当年7月10日和1月10日前各支付当年租金的50%。租房合同实行先付租金后使用承租房屋，承租人不及时支付租金，出租人按年租金金额的千分之三每日计收滞纳金。逾期不付租金超过一个月，出租人有权终止合同，房屋内所有设施归出租人所有，同时承租人应承担违约责任，没收押金280000元。出租人承担房屋交付时出租人出租房屋原状范围的维修义务。承租人转让或出租房屋于第三者必须经出租人书面同意。合同签订后，被告瀚森学校于2015年6月3日以涉案租赁房屋为住所地登记设立（原名慈溪市××学校，2019年12月12日更名为慈溪市瀚森艺术培训学校）。2019年10月中旬，受案外人施工影响，涉案房屋发生墙体、地、地面开裂现象外人曾进行维修，但至今未完全修复。因二被告未按时支付2020年2月至7月的租金，原告于2020年3月11日向二被告发出告知一份，告知新的一期房租应在2020年1月10日交付，已延迟了60天，要求2020年3月14日前一次性交付，如再不履行合同，即自动放弃租房，视为自己终止合同，收回房屋，进行招租通告。后二被告未支付，原告诉至本院。起诉后，被告瀚森学校于2020年10月27日、10月28日分别向原告转账400000元、1200000元，另至6月15日的水电费已结清。 本案争议点在于租赁合同是否应当解除。本院认为，首先，合同明确约定逾期不付租金超过一个月，出租人有权终止合同。现二被告逾期支付租金超过一个月，满足合同约定的解除条件。被告称未支付租金是因为房屋存在质量问题，本院认为，房屋虽存在一定质量问题，但原告在2019年的时候也积极联系了案外人进行维修，被告瀚森学校仍正常使用涉案房屋用于教学，也未提供因质量问题导致停课的证据，租赁目的仍能实现；从二被告承租房屋之后支付租金情况看，二被告长期存在拖欠租金现象，已支付的9期租金仅1期按时支付，其余均存在逾期支付现象，逾期时间从几天到几个月不等。另外，二被告也未提供证据证明在收到原告2020年3月11日的告知前曾向原告主张因房屋质量问题需延迟支付租金。故二被告拖欠2020年的租金与房屋质量问题并不存在必然的因果联系。其次，租赁合同约定未经书面允许不得转租，但本案存在转租现象。虽二被告表示登记在涉案房屋的企业部分是与被告瀚森学校合作办学，部分是被告瀚森学校的员工开办，但二被告提供的合作协议是后补的，原告提供的三家企业的公司章程也未反映合作办学的内容，证明、合作协议、情况说明均无其他证据印证，且被告瀚森学校的员工开办的企业也并不意味着并非转租，原告陈述部分房屋被转租更具有可信度。被告瀚森学校墙体广告照片等证据能够证明涉案房屋处外墙广告显示部分原告认为存在转租的企业中的岩武门武术馆、瀚丰教育、剑之心国际击剑俱乐部的招牌，但这并不意味着原告应当知道其余未做广告牌的被转租的企业情况，也不意味着原告应该知道广告牌上的企业即意味着转租，事实上，至今二被告仍主张涉案房屋不存在转租，与其他公司也是合作关系或被告瀚森学校员工开设，现又认为被告应知晓转租事宜，显然不符合情理，况且慈溪市彤年食品经营部2020年4月8日才成立，原告于2020年8月份提交证据证明转租，10月16日庭审过程中明确表示不同意转租，亦应认为是在法定期限提出了异议。 本院认为，二被告逾期支付租金，符合租赁合同约定的解除条件，且告知中已明确2020年3月14日前不支付租金则合同终止（解除），且被告存在违约转租的行为，故对原告要求确认租赁合同于2020年3月15日解除的诉讼请求本院予以支持。对二被告称合同解除条件未成就的辩称本院不予采信。因合同已解除，二被告无权继续使用涉案房屋，对原告要求二被告搬离租赁房屋及场所的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称有大量学生，若解除合同无法短期内找到房屋会对学生造成影响，本院认为，在二被告屡屡延迟支付租金以及在收到原告解除合同的告知时即应预见合同解除的后果并作出相应准备，不应以此作为拒绝解除合同的条件并由原告为二被告的不诚信行为承担不利后果，为平衡原告的合法权利与大量学生安置的平稳过渡，本院将在二被告的腾房时间上予以考量，酌定腾房时间90天。合同解除后，二被告应参照租金标准支付占有使用费。被告辩称受疫情影响，要求调整租金，本院考虑疫情因素，酌情减少疫情期间租金。起诉后，被告瀚森学校已支付原告1600000元，扣除可适当减少的疫情期间租期，本院认定至2020年11月30日的租金及占有使用费二被告已支付完毕，二被告应支付自2020年12月1日起至搬离房屋日止按合同约定的租金标准即按每年2500000元计算的占有使用费。原告主张2020年6月16日至实际交还日止的水费，因水费原、被告尚未结算，金额现尚不确定，故可待原、被告结算后另行主张。二被告认可双方约定由其承担税费并将税与租金一并支付原告，故对原告要求二被告支付至2020年3月15日租金的税款59523.75元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张逾期付款（租金）违约金及解约违约金，二被告认为不应支付，本院认为，双方对违约金进行了约定，但该约定明显过高，故本院依法予以调整，逾期付款（租金）违约金及解约违约金均属于违约金范畴，本院认定以逾期未履行款项为基数按月利率2%的标准计算违约金，综合考虑租赁合同于2020年3月15日解除、解除前的租金现已履行完毕，2020年1月10日至2020年3月15日亦存在房屋质量问题、疫情因素，该期间及之后的违约金本院不予支持，本院认定违约金339051元。二被告已支付的押金280000元，因本案中二被告未主张返还，故可另行向原告主张。二被告辩称被告孔繁森无须承担责任。本院认为，本案中被告孔繁森并非以被告瀚森学校的名义从事民事活动，而是以个人名义签订租赁合同，根据法律规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。故对二被告的辩称本院不予采信。因租赁合同已解除，对被告瀚森学校反诉要求原告维修房屋的反诉诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》（2014年2月17日最高人民法院审判委员会通过）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告宁波立展企业有限公司与被告孔繁森签订的编号为2015-1-25号合同于2020年3月15日解除； 二、被告孔繁森、慈溪市瀚森艺术培训学校应于本判决生效之日起九十日内搬离编号为2015-1-25号租赁合同项下房屋及场所； 三、被告孔繁森、慈溪市瀚森艺术培训学校应于本判决生效之日起十日内支付原告宁波立展企业有限公司自2020年12月1日起至搬离房屋日止按每年2500000元计算的占有使用费； 四、被告孔繁森、慈溪市瀚森艺术培训学校应于本判决生效之日起十日内支付原告宁波立展企业有限公司税款59523.75元； 五、被告孔繁森、慈溪市瀚森艺术培训学校应于本判决生效之日起十日支付原告宁波立展企业有限公司违约金339051元； 六、驳回原告宁波立展企业有限公司其余诉讼请求； 七、驳回反诉原告慈溪市瀚森艺术培训学校的反诉诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费25633元，由原告宁波立展企业有限公司负担21294元、被告慈溪市瀚森艺术培训学校与被告孔繁森共同负担4339元，反诉案件受理费40元，由反诉原告慈溪市瀚森艺术培训学校负担，于本判决生效后七日内交纳本院。保全费5000元（原告宁波立展企业有限公司已预交），由原告宁波立展企业有限公司负担4154元、被告慈溪市瀚森艺术培训学校、孔繁森负担846元，于本判决生效后七日内直接支付原告宁波立展企业有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 杨丹丹 二〇二〇年二月五日 法官助理 陈懿翎 代书记员 张 瑜