江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初5259号原告：宿迁市宿城区环境卫生和园林绿化管理局，住所地江苏省宿迁市宿城新区商务大**，统一社会信用代码:3213020912329。法定代表人：杨广军。委托诉讼代理人：罗前余、石晖，江苏岸东律师事务所律师。被告：宿迁市广兴投资管理有限公司，住所地宿迁市宿城区双庄街道乐府兰亭**楼**。法定代表人：赵轩艺。委托诉讼代理人：顾祥祥，江苏义扬律师事务所律师。原告宿迁市宿城区环境卫生和园林绿化管理局（以下简称宿城环卫局）与被告宿迁市广兴投资管理有限公司（以下简称宿迁广兴公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宿迁市宿城区环境卫生和园林绿化管理局委托诉讼代理人罗前余、被告宿迁市广兴投资管理有限公司的委托诉讼代理人顾祥祥到庭参加诉讼。因案情复杂，本院裁定转为普通程序进行了第二次开庭审理，原告宿迁市宿城区环境卫生和园林绿化管理局的委托诉讼代理人罗前余、石某、被告宿迁市广兴投资管理有限公司的委托诉讼代理人顾祥祥、证人卓某到庭参加诉讼。本案现已经审结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付原告房屋租金232050元；二、解除房屋租赁合同合同；三、诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：2013年元月，宿迁市宿城新区投资开发有限责任公司与被告就租赁位于宿城区新区中轴线广场房屋事宜签订《租房合作协议》，约定：租期8年，2013年元月至2016年元月免付租金，第四按租金5万元，以后每年递增10%，每个租赁期满后，提前一月交付下一年度租金。2016年3月，原被告及宿迁市宿城新区投资开发有限责任公司签署移交补充协议，约定宿迁市宿城新区投资有限公司对涉案房屋的权利义务转给原告，由原被告继续履行租房协议。后经原告书面催收，被告未履行租金给付义务。为原告合法权益，故提起诉讼。被告宿迁市广兴投资管理有限公司辩称，房屋合同协议无效，若有效被告同意解除合同，但是不同意支付房租。原告主体不适格，原告从宿迁市宿城新区投资开发有限责任公司处受让房屋合作协议约定的权利义务被告认可。但是涉案房屋并无相关权属证明，其权属并不属于宿迁市宿城区新区投资开发有限责任公司。该公司无权将该房屋进行出租。涉案房屋性质为公园管理用房，该房屋是建设时就是管理用房，没有取得相关规划。其性质决定了其不可对外租赁并用于商业用途。即使合同有效，按照合同约定宿迁市宿城新区投资开发有限责任公司负责完成外部装修，卫生间、玻璃幕墙装修及水电，但该公司并未履行，交付被告时仅是砖砌结构，玻璃幕墙卫生间装修均是被告完成。该公司存在违约行为，严重侵害了被告的权利。按照合同约定，出租房屋时，被告需留两间给甲方用作办公室，被告已经履行了该义务，但是甲方违反上述约定，强占涉案房屋其他部分，于2016年初将其中一间作为广场超市和使用2019年初将其中四间提供给住建局使用，严重影响被告使用，带来不便，租赁面积减少，使用方式也受影响。根据合同第三条第一款约定房屋修缮由甲方负责，被告在使用房屋时该房屋严重变形，开裂，漏水，被告两次通知甲方均无人负责，被告自己找人修缮，仅防水这块就花费11万余元。若合同解除租赁期限及相关费应当参考实际使用时间和面积以及甲方的违约过错。经审理查明以下事实：2011年，宿迁市宿城新区投资开发有限责任公司获批建设宿城新区中轴线景观市政工程项目，该项目资金来源为BT方式。在该工程项目建设过程中，建成了本案涉及的宿城新区中央景观轴附属用房，该附属用房包括综合小建筑用房及公厕两部分。上海陆道工程设计管理有限公司作为设计单位出具的《强电设计说明》载明景观配套用房建筑面积985平方米，公厕面积90平方米。《弱电设计说明》载明建筑面积为900平方米。《综合小建筑建筑设计说明》载明建筑面积为985平方米。《公厕建筑设计说明》载明建筑面积为90平方米。2013年元月，案外人宿迁市宿城新区投资开发有限责任公司与被告就租赁位于宿城区新区中轴线广场房屋签订《租房合作协议》，将综合小建筑房屋出租给被告。该协议约定租赁期限八年，从2013年元月至2016年元月不收租金，第四年度租金5万元，以后每年按照10%递增。该协议还对房屋用途、双方权利义务进行了约定。2016年3月1日，原被告及宿迁市宿城新区投资开发有限公司签署《移交补充协议》，约定宿迁市宿城新区投资有限公司将《租房合作协议》中的权利义务转给原告，由原被告继续履行该租房协议。在《移交补充协议》签订之前，被告曾对涉案房屋进行过维修，在该《移交补充协议》签订后，被告曾因房屋漏水问题找过原告维修，因欠房租没给，原告未予维修。2019年7月因建设应急避难所，原告收回了上述管理用房的4间房屋，面积约120平方米。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”至本案庭审辩论终结前，原告未能提交宿城区新区中轴线广场房屋的建设工程规划许可证，该房屋属于未取得建设工程规划许可证建设的房屋，被告与宿迁市宿城新区投资开发有限责任公司签订的《租房合作协议》系无效合同。对于原告主体资格。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”宿城区新区中轴线广场房屋系由宿迁市宿城新区投资开发有限责任公司筹措资金建设，该公司在房屋建成后可以对该房屋进行管理、使用，原告从宿迁市宿城新区投资开发有限责任公司受让该房屋的管理、使用权利，可以作为涉案房屋的管理人向被告主张房屋占有使用费。经法庭释明，原告主张房屋占有使用费，对于房屋占有使用费金额。参照合同约定的租金标准，2016年2月1日至2020年1月31日四年期间的房屋使用费金额分别为50000元、55000元、60500元、66550元。但在2019年7月份，被告原使用房屋的120平方米被用于应急避难所，该部分面积的使用费应予以扣减。因该房屋无产权登记，原被告对房屋面积均无法确认，该房屋设计单位上海陆道工程设计管理有限公司出具的设计图纸中载明房屋的面积在900平方米至985平方米之间，原告庭审中陈述涉案房屋使用面积不到600平方米，本院酌情确定2019年7月份后的房屋占有使用费按照80%比例支付，故2019年2月1日至2020年1月31日期间的房屋占有使用费为58786元（66550元÷12个月*5+66550元÷12个月*7*80%，取整）。房屋占有使用费金额合计224286元（50000元+55000元+60500元+58786元）。因《租房合作协议》无效，该合同中对被告及宿迁市宿城新区投资开发有限公司权利义务的约定亦属无效。被告主张依据合同约定扣减装修及维修费用，无法律依据，本院不予支持。如因合同无效给被告造成损失，被告完善证据后，可另行诉讼主张。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十二条之规定，判决如下：一、被告宿迁市广兴投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告宿迁市宿城区环境卫生和园林绿化管理局房屋占有使用费224286元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费4780元，由被告宿迁市广兴投资管理有限公司负担4664元，由原告宿迁市宿城区环境卫生和园林绿化管理局负担116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王建海人民陪审员  杨征明人民陪审员  李 莉二〇二〇年二月五日书 记 员  吴炬葶法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。