广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初23号原告：姚铸滨，男，1987年7月24日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：姚仲能，广东民诚众信律师事务所律师。被告：张伯养，男，1953年10月8日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：张统生，男，1949年11月2日出生，汉族，住广东省广州市增城区。两被告共同委托诉讼代理人：李雅，广东乐信律师事务所律师。第三人：广州市增乘房地产有限公司，住所地广州市增城区荔城街富宝路**之三。法定代表人：罗艺旗。原告姚铸滨诉被告张伯养、被告张统生，第三人广州市增乘房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚铸滨的委托诉讼代理人姚仲能，被告张伯养、被告张统生的共同委托诉讼代理人李雅及被告张伯养到庭参加诉讼，第三人广州市增乘房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚铸滨诉讼请求为：一、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；二、被告向原告返还定金5万元及支付利息（自立案之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至付清日止）；三、被告向原告赔偿违约金19万元；四、被告向原告支付中介居间服务费2.85万元；五、被告向原告支付本案律师代理费1.2万元；六、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年10月20日，原告、被告及第三人签订《房地产买卖合同》，该合同约定原告向被告购买位于增城区增江街××、××、××、××房的房地产，约定成交价190万元，并约定了违约责任。合同签订后，原告依约支付定金5万元，并要求被告按合同约定办理网签手续，但是被告得知房产可能在征收范围内后，拒不履行合同。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告张伯养辩称：第一、涉案房屋是由张伯养和张统生共同共有，产权人是张伯养和张统生两人，签订涉案房地产买卖合同的时候，张伯养没有经过张统生的同意，事后张统生没有同意卖房。根据涉案房地产买卖合同第八条第5款规定，张统生没有签名确认，合同未成立生效。第二、原告的诉讼请求与事实不相符，张伯养在签名后三天内已经明确告知原告另一个产权人不同意出售涉案房屋，不同意签订涉案房地产买卖合同的情况，因此合同无法成立生效。当时张伯养明确表示，愿意返还已经收取的5万元给原告，但原告一直拒绝不收款，张伯养没有阻却合同的生效，也没有隐瞒原告有另一个产权人的事实。原告对张伯养和张统生的情况都是知情的。张伯养与原告之间的洽谈是诚信的，根本不存在原告诉状所称张伯养得知征收后不卖房屋的情形。本次房产交易第三人中介公司并没有完成全部的居间服务，而且服务不得当，在卖方另一产权人不同意和未签名的情形下，应告知原告停止交易，并返还相应的中介费给买方，可是第三人没有返还。原告诉请的中介费应由第三人返还，与张伯养无关。第三、因涉案房地产买卖合同未成立生效，张伯养不存在违约，因此原告的诉讼请求无依据，张伯养愿意返还5万元给原告，其他诉讼请求与张伯养无关。综上所述，请求法院驳回原告除返还5万元以外的其他诉讼请求。被告张统生辩称：第一、对于本次房屋买卖，张统生事前不知情，从来没有同意签订本次房地产买卖合同，也没有与原告达成房屋买卖的合意，张统生从来没有追认过双方的买卖关系。同时张统生也没有收到过原告任何的款项，根据涉案房地产买卖合同第八条第5款约定，合同双方签名确认才生效，所以该合同至今没有成立生效。因此原告要求张统生承担相关的违约责任没有依据。第二，至于中介费和律师费，由于合同没有成立生效，张统生没有任何违约行为，所以中介费和律师费的诉讼请求没有依据。最后，本案张伯养在签订合同后，告知张统生，张统生当时明确表示不同意，张伯养也在第一时间告知原告说明情况，并且准备将已经收取的5万元返还给原告。但是原告一直拒绝收款，原告实际上本来没有损失，但其一直在拖延时间，扩大损失。原告诉请的损失由其自身原因导致，与张统生无关，请求法院驳回原告对张统生的全部诉讼请求。第三人广州市增乘房地产有限公司向本院提交书面陈述意见：卖方张伯养与买方姚铸滨在第三人的居间下签订了《房地产买卖合同》，买卖涉案房屋。涉案房屋（增城区增江街光明东路北一巷1号101、201、301、401房）是张伯养与张统生共同所有。在签合同前，第三人跟卖方张伯养提出该房屋出售需要两个产权人签名才可以，但张伯养承诺出售涉案房屋是取得了另外一个产权人同意出售，另一产权人是其亲哥哥来的，保证交易没有问题，同时其哥哥张统生年纪很大，不方便前来签名，并当面打电话给他哥哥，然后跟我们说其哥哥同意了。买方及第三人还是有所顾虑，经协商张伯养仍坚持，出售涉案房屋取得其哥哥张统生同意，保证其哥哥是同意出售的，如有问题，由其承担所有责任。在张伯养的保证下，买方才与卖方张伯养签订了买卖合同。同时，为了减少风险，约定了较少的定金，剩余房款在过户当天再一次性支付。签订合同不久，第三人联系卖方办理过户后续，但此时卖方张伯养表示，其哥哥不同意出售涉案房屋了，要求退回定金5万元解除合同，称这次是他违约，他不对，买方要求按照合同约定赔偿损失，但卖方表示该合同是无效的，只同意退回定金。事后，经买方及第三人多次催促卖方履行合同，卖方均表示不再出售，并表示这个合同是无效的，你们尽管来告我，我不怕你们告。买方姚铸滨分两次共计支付了中介费28500元。原告起诉状所述情况基本属实，对原告所提交的证据均没有异议。经审理查明：2019年10月20日，《广州市增乘房地产有限公司房地产买卖合同》载明“卖方张伯养……张统生……买方姚铸滨……买卖双方就买卖位于增城区增江街××、××、××、401的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下……2、卖方合法持有《房地产证》……二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币壹佰玖拾万元整……五、居间服务费……3、在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不退还，应由违约方直接赔偿守约方。……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理按揭……过户等买卖相关手续……则……2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任……或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费……等均由违约方承担。……八、其他约定事项……5、本合同经三方签字盖章后生效。买卖双方各持一份，居间方持一份。……备注：经买卖双方一致同意签定买卖合同支付伍万元整定金，剩余房款于签定买卖合同当日起45日内支付并办理过户手续……”。上述合同卖方处张伯养签名，买方处姚铸滨签名，中介方广州市增乘房地产有限公司盖章确认。2019年10月20日，张伯养收取姚铸滨5万元定金。姚铸滨支付28500元居间服务费给广州市增乘房地产有限公司。2019年12月2日，姚铸滨向张伯养、张统生发出《通知及催告函》，认为张统生、张伯养拒不配合办理过户手续，已经构成违约。若其不配合办理过户手续，则要求承担相应违约责任。2019年12月4日，姚铸滨向张伯养、张统生发出《通知及催告函（二）》，要求张伯养、张统生在2019年12月18日到房管部门办理过户手续。否则追究其违约责任。2019年11月25日，姚铸滨与广东民诚众信律师事务所签订委托合同，代理与张伯养、张统生房屋买卖合同纠纷一案，并支付律师费12000元。姚铸滨提供：1、银行流水，拟证明其有能力继续履行合同；2、照片，拟证明其在广州市增城区政务服务中心不动产登记受理服务厅等待张统生、张伯养；3、与张伯养的短信记录，拟证明张伯养存在违约行为。姚铸滨明确要求张统生承担相应责任，是因为姚铸滨相信张伯养有权代理张统生处分其对涉案房屋共有部分，构成表见代理。另查明，粤（2019）广州市不动产权第10210332号不动产权证载明位于增城区增江街××101，权利人张伯养，共有情况共同共有。张伯养共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210332号张统生共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210336号。粤（2019）广州市不动产权第10210336号不动产权证载明位于增城区增江街××101，权利人张统生，共有情况共同共有。张伯养共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210332号张统生共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210336号。粤（2019）广州市不动产权第10210333号不动产权证载明位于增城区增江街××201，权利人张伯养，共有情况共同共有。张伯养共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210333号张统生共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210337号。粤（2019）广州市不动产权第10210337号不动产权证载明位于增城区增江街××201，权利人张统生，共有情况共同共有。张伯养共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210333号张统生共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210337号。粤（2019）广州市不动产权第10210334号不动产权证载明位于增城区增江街××301，权利人张伯养，共有情况共同共有。张伯养共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210334号张统生共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210338号。粤（2019）广州市不动产权第10210338号不动产权证载明位于增城区增江街××301，权利人张统生，共有情况共同共有。张伯养共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210334号张统生共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210338号。粤（2019）广州市不动产权第10210335号不动产权证载明位于增城区增江街××401，权利人张伯养，共有情况共同共有。张伯养共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210335号张统生共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210339号。粤（2019）广州市不动产权第10210339号不动产权证载明位于增城区增江街××401，权利人张统生，共有情况共同共有。张伯养共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210335号张统生共同共有粤（2019）广州市不动产权第10210339号。本案于2020年1月2日立案。姚铸滨陈述以下事实，1、签订合同的时候，张伯养是打电话给张统生的，张统生是知道的。2、张伯养在2019年10月23日到广州市增乘房地产有限公司和姚铸滨一起协商合同后续和赔偿问题，但是张伯养只同意退定金。3、涉案房屋一共一栋四层，当时张伯养是带了八本房产证一起来签订合同的。张伯养陈述以下事实，1、张伯养在签订涉案房屋买卖合同时没有告诉过张统生，房屋是张统生以后住的，张伯养以为张统生会同意，所以是张伯养自己放房屋出去卖的，张伯养和张统生没有频密联系，当天签订合同的时候，张伯养打电话给张统生，张伯养的电话坏了，打不到电话给张统生。广州市增乘房地产有限公司不是张伯养放房源的中介，是广州市增乘房地产有限公司主动打电话来约张伯养，姚铸滨、张伯养到中介现场，姚铸滨看了几分钟后，中介经理叫双方签订合同。签订合同的时候，中介说要通知张统生，但是当时电话打不到给张统生。姚铸滨在明知道涉案房屋有两个产权人的情况下仍然继续进行交易和签订合同，是误导张伯养的行为。3、与姚铸滨签订合同的时候，张伯养携带了八本房产证。本院认为：关于本案《广州市增乘房地产有限公司房地产买卖合同》是否成立生效的问题。姚铸滨认为涉案合同已经成立并生效，但张伯养认为根据《广州市增乘房地产有限公司房地产买卖合同》第八条第5项“5、本合同经三方签字盖章后生效。买卖双方各持一份，居间方持一份。”的约定，该合同没有经过张统生签名，故未能发生法律效力。但综合该合同的上下文，该三方应指向卖方、买方、居间方，而并非特指张统生签名作为合同的生效要件。且若该合同为附条件生效合同，应明确约定张统生签字为该合同生效的条件，但双方并未作出如此约定。同时，本院综合广州市增乘房地产有限公司的陈述意见，并结合张伯养在签订《广州市增乘房地产有限公司房地产买卖合同》时候携带应由张统生持有的不动产权证的事实，应认定该合同并非是附条件生效的合同。至于张伯养所陈述其没有经过涉案房屋共同共有人张统生同意而出售的行为，其行为并不导致涉案《广州市增乘房地产有限公司房地产买卖合同》无效。故上述《广州市增乘房地产有限公司房地产买卖合同》已经发生法律效力，双方应恪守履行。既然《广州市增乘房地产有限公司房地产买卖合同》为合法有效的合同，张伯养签订合同后以张统生不同意出售涉案房屋而拒不履行合同，其理由并不构成免责事由，故其应按照合同约定承担相应的违约责任。张统生在庭审中已经明确表示不追认张伯养处分共有财产的行为，故张伯养对涉案房屋共同共有部分的无权处分行为，应负担相应的法律责任。现姚铸滨请求解除《广州市增乘房地产有限公司房地产买卖合同》并要求张伯养返还50000元定金及支付利息的请求，于法有据，本院予以支持。利息从2020年1月2日开始，以50000元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至返还之日止，较为适宜。至于姚铸滨要求张伯养承担190000元违约金的请求能否支持的问题。根据《广州市增乘房地产有限公司房地产买卖合同》的约定，违约金为成交总价的10%，即190000元，但是本院综合在签订合同后的三日内，张伯养已经明确表示不再履行涉案合同，且在2019年10月23日，张伯养、姚铸滨、广州市增乘房地产有限公司已经协商解决后续事宜，之所以没有达成一致意见，并不在于合同能否继续履行，而在于双方对违约金数额无法达成一致意见。在此情况下，本院综合张伯养告知不履行合同的日期，以及违约责任程度，并综合违约后各方的救济行为，本院酌定违约金为100000元。至于姚铸滨要求张伯养负担中介费28500元、律师费12000元，根据《广州市增乘房地产有限公司房地产买卖合同》的约定，张伯养应予以负担。至于张伯养认为广州市增乘房地产有限公司在提供居间服务中存在过错的问题，属于居间合同法律关系，并非本案处理范围。至于姚铸滨要求张统生与张伯养共同承担责任问题，姚铸滨陈述其相信张伯养是有代理权限的，构成表见代理，故要求张统生承担相应责任。但是根据广州市增乘房地产有限公司提交的意见，在签订合同时已经要求张伯养通知张统生前来签订合同，在仅仅是张伯养口头保证其取得张统生的授权、没有书面委托授权的情况下，签订上述合同，且为避免风险，约定了较少的定金数额。由此可知，姚铸滨对于张统生未在合同上签字的风险是有预知的，其主张张伯养的行为构成表见代理，依据不足，本院不予支持。由此，姚铸滨以此为前提，主张张统生承担责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告姚铸滨与被告张伯养签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；二、被告张伯养在本判决发生法律效力之日起十日内，返还已收取的50000元款项及支付利息（利息从2020年1月2日开始，以50000元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至返还之日止）给原告姚铸滨；三、被告张伯养在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿违约金100000元给原告姚铸滨；四、被告张伯养在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿律师费12000元给原告姚铸滨；五、被告张伯养在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿居间服务费28500元给原告姚铸滨；六、驳回原告姚铸滨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11132元，由被告张伯养负担10615元，由原告姚铸滨负担517元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇二〇年二月二十七日书记员 刘耀允