河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀11民终2250号 上诉人（原审被告）：衡水达仑商业管理有限公司，住所地：衡水市前进大街**九州国际博览会，统一社会信用代码：911311020787836906。 法定代表人：曾安松，执行董事。 委托诉讼代理人：付丙涛，河北中衡诚信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾晋雯，女，汉族，1989年8月5日出生，现住杭州上城区，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：吴庚路，男，1981年2月26日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 原审第三人：衡水达仑房地产开发有限公司，住，住所地：衡水市前进北大街**一社会信用代码：9113110258364849X3。 法定代表人：包日带，总经理。 委托诉讼代理人：曾晋雯，女，汉族，1989年8月5日出生，住杭州上城区，该公司员工。 上诉人衡水达仑商业管理有限公司（以下简称达仑商业管理公司）因与被上诉人吴庚路，原审第三人衡水达仑房地产开发有限公司（以下简称达仑房地产公司）服务合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2018）冀1102民初5169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人达仑商业管理公司的委托诉讼代理人付丙涛、曾晋雯，被上诉人吴庚路，原审第三人达仑房地产公司的委托诉讼代理人曾晋雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 达仑商业管理公司上诉请求：一、依法撤销衡水市桃城区人民法院（2018）冀1102民初5169号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、开具发票是被上诉人法定义务，被上诉人应当按照合同约定提供发票。被上诉人系商铺的出租房，开具发票本身就是出租人的法定义务，并且上诉人与被上诉人签订的合同中对租金开具发票的出具有明确的约定，租金发票的出具是合同的附随义务，一审法院认为不属于本案审理范围，明显错误，理应改判。2、一审法院判定向被上诉人支付第四年租金14636.33元明显认定事实错误。被上诉人于2013年11月26日与达仑房地产公司签订《商品房定购合同》，定购合同约定被上诉人应于2013年12月3日付清不少于50%的房屋首付款，剩余房款通过银行按揭支付。后上诉人与被上诉人于2013年12月3日签订《商铺委托经营管理合同书》。截止2013年12月底被上诉人共支付了80096元，后上诉人多次催促被上诉人前来办理按揭手续，被上诉人拒不配合，直到2015年10月14日才将剩余房款付清。依据上诉人与被上诉人签订的《商铺委托经营管理合同书》第八条违约责任第4款约定甲方（被上诉人）出现以下情形之一的，本合同第三条第一款不再执行。甲方交清全部房款后，甲乙双方按实际租金的9：1分成。上诉人与承租户签订的《租赁合同》显示，实际租金为7850.3元，九一分成后被上诉人应得租金数额为7065.27元。因此，一审法院计算租金数额明显错误。3、一审法院依据被上诉人提交的广告宣传页中显示的前三年租金收益为固定收益，为总房价的22%，推断被上诉人缴纳的购房款为双方约定的购房合同总价款的78%，明显认定事实错误。在一审中第三人提交了其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》收据等均能够证实购房合同总价款为160157元。一审法院将合同约定的购房价格认定为203282.359元没有事实根据和法律依据，也与上诉人与被上诉人签订的《商铺委托经营合同》约定的内容相矛盾。即使被上诉人按时交清房款，也应以《商品房买卖合同》约定价格作为计算第四年租金的依据，即11531.304元，而非14636.33元。4、一审法院计算第四年租金给付时间错误。上诉人在达仑房地产公司处收到案涉商铺时间晚于合同约定的起租时间。上诉人与被上诉人签订的合同中明确约定前三年免费使用，从第四年开始计算租金，虽合同约定前三年免费使用，但之后的租赁期间已经把前三年的租金计算在里面，之所以约定前三年免费使用，是因为前三年为了培育市场。上诉人与被上诉人约定的租赁期限从2015年5月1日开始计算，上诉人在2015年5月1日并没有收到被上诉人交付的商铺，依据投入与收益对等原则，租赁期限应当从上诉人实际收到商铺时间开始计算，2015年10月14日至2018年10月14日为前三年免费期，第四年的租金支付时间应为第三人向上诉人交付时间顺延三年。此外，若从2015年5月1日开始计算租金，也应当依据投入与收益对等原则，已付房款部分核算租金，未付部分自付清之日起核算租金。因此，一审法院计算租金时间明显错误。综上所述，一审错误认定事实，导致适用法律错误，为此请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 吴庚路答辩称，我与上诉人只签订一份《商铺委托经营合同》，合同中没有约定开具发票的内容；一审法院查明上诉人应当支付租金14636.33元事实清楚，认定准确，应当维持原判。一审法院认定前三年的租金固定收益为总房款的22%，收据实收款是总房款的78%符合事实。请求二审法院维持原判。 吴庚路向一审法院起诉请求：一、依法判令达仑商业管理公司按购房全款支付全额租金16426.32元；二、依法判令达仑商业管理公司赔偿10%的违约金；三、请求法院指令达仑商业管理公司与吴庚路代表协商-个双方都能接受的协议替代有争议的原签合同及协议，共同做好市场达到双赢。四、依法判令达仑商业管理公司承担全部诉讼费。事实与理由：2013年12月3日吴庚路（甲方）与达仑商业管理公司（乙方）签订《商铺委托经营合同》，吴庚路将位于九州国际博览城22幢2层223号商铺交乙方管理，第三条第一款规定第四年乙方支付甲方租金14783.4元，支付时间为2018年5月1日至2018年7月1日，达仑商业管理公司以吴庚路不接受其所提出的合同以外的条件和拒签《商品房订购合同》补充协议和《商品房买卖合同》补充协议至今拒付吴庚路租金。另外说明，达仑商业管理公司以不换签红皮合同办不了房产证为由给吴庚路更换了合同，吴庚路现持有的是红皮合同。为维护吴庚路合法权益，特提起诉讼，请法院依法判决。 一审法院认定事实：2013年11月吴庚路自达仑房地产公司购买了位于九州博览城22幢2层223号商铺一间，并分别于2013年11月26日交定金10000元，2013年12月3日交70096元，2015年1月30日交2803元；涉案房屋贷款金额为70000元，贷款放款日为2015年10月14日；2017年4月24日交7258元（面积差额）。后吴庚路与达仑商业管理公司签订《商铺委托经营合同》一份，合同约定，吴庚路委托达仑商业管理公司经营管理位于衡水市，委托期限自2015年5月1日至2025年4月30日，总计十年。合同第三条第一款委托方式及租金中约定，第四年乙方支付给甲方年租金（人民币）：购房合同总价的8%；支付时间为2018年5月1日至2018年7月1日期间。第四、五年租金支付时按该年租金9：1分成（甲方占9成，乙方占1成）。 另查明，根据达仑房地产公司的庭审陈述及吴庚路提交的案涉商铺的广告宣传页内容可确认，吴庚路在购买案涉商铺时，达仑房地产公司与吴庚路已达成约定，前三年，即2015年5月1日至2018年4月30日，该期间的租金收益为固定收益，为总房价的22%，该款项抵顶了案涉商铺部分房款，除去补交的面积差额吴庚路交纳款项152899元为房款的78%。综上，吴庚路购买案涉房屋之初实际交纳房款152899元，总房款为196024.359元，后补交面积差额为7258元，总房款变更为203282.359元。 一审法院认为，吴庚路自达仑房地产公司处购买位于九州国际博览城一期商铺，并与达仑商业管理公司签订《商铺委托经营合同》，委托达仑商业管理公司对案涉商铺统一经营管理，根据合同约定第四年租金支付时间为2018年5月1日至2018年7月1日期间，现吴庚路要求达仑商业管理公司给付该租金应予支持。一、关于租金数额，《商铺委托经营合同》中约定第四年租金为购房合同总价的8%，吴庚路称购房合同总价应系其实际缴纳款项与前三年租金之和；达仑商业管理公司称购房合同总价系吴庚路实际缴纳款项，双方对该条约定产生分歧，因该条款系达仑商业管理公司单方作出，故应作出对吴庚路有利的解释；且根据达仑房地产公司的庭审陈述及吴庚路提交的案涉商铺的广告宣传页内容可确认前三年租金为总房价的22%，该款项在吴庚路购买案涉商铺时已抵顶了其中部分房款，说明前三年租金已提前履行，应视为吴庚路已交纳的购房款，故本院依法确定第四年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金应为总房款的8%，吴庚路称购房合同总价应系其实际缴纳款项与前三年租金之和；达仑商业管理公司称购房合同总价系吴庚路实际缴纳款项，双方对该条约定产生分歧，因该条款系达仑商业管理公司单方作出，故应作出对吴庚路有利的解释；且根据达仑房地产公司的庭审陈述及吴庚路提交的案涉商铺的广告宣传页内容可确认前三年租金为总房价的22%，该款项在吴庚路购买案涉商铺时已抵顶了其中部分房款，说明前三年租金已提前履行，应视为吴庚路已交纳的购房款，故本院依法确定第四年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金应为总房款的8%，即16262.59元（203282.359元＊8%）。因双方在合同中已确定按照9：1分成，故达仑商业管理公司应支付吴庚路的租金为14636.33元。因双方在合同中已确定按照9：1分成，吴庚路现不同意按此比例分成，无事实及法律依据，本院不予确认。二、关于税费缴纳，依法纳税是纳税义务人的法定义务，这是行政法规范的内容，达仑商业管理公司将租金支付吴庚路后，吴庚路是否纳税不属于本案的审理范围，不应将吴庚路纳税作为达仑商业管理公司支付租金的先决条件。三、关于达仑商业管理公司是否应向吴庚路支付违约金，双方当事人签订的《商铺委托经营合同》并未约定逾期交纳租金时达仑商业管理公司应向吴庚路支付违约金，故吴庚路要求达仑商业管理公司支付违约金无事实及法律依据，本院不予支持。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告衡水达仑商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告吴庚路支付第四年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金14636.33元；二、驳回原告吴庚路其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计94元，由被告衡水达仑商业管理有限公司负担。 本院查明的事实和一审一致。 本院认为，依法纳税是每一个公民的光荣义务，租户在收取租金后应当纳税，但是否纳税属于税务机关依法监管的内容，是否出具税票不应成为是否支付租金的条件，达仑商业管理公司可在代缴税款后，向租户追偿。关于前三年租金抵顶22%房款以及总房款如何计算问题，双方当事人在同类其他案件中已经达成一致意见，总房款的计算方式已经被生效的法律文书所确认，一审法院对该问题的认定合理合法，本院予以采信。达仑商业管理公司称应当按照商户实际缴款的数额作为总房款计算租金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。对于延迟缴纳房款，租金应当顺延给付的问题，商户和达仑商业管理公司签订的是《商铺委托经营合同》，房款缴纳的迟延和本案没有关联性，房款缴纳是第三人达仑房产公司和购房户签订的《商品房买卖合同》约定的内容，达仑房产公司如对房款缴纳有异议，可另寻法律途径主张，故本院对达仑商业管理公司的该项上诉请求不予支持。支付租金的起算时间是达仑商业管理公司同商户签订的《商铺委托经营合同》明确约定的，达仑商业管理公司请求顺延租金起算时间的主张，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，衡水达仑商业管理有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费188元由衡水达仑商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟祥东 审判员  王江丰 审判员  李春蕾 二〇二〇年二月四日 书记员  王聪颖