山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终5107号 上诉人（原审原告、反诉被告）:山东潍坊经济开发区双杨街道王固庄村民委员会，住所地：山东潍坊经济开发区双杨街道王固庄村。 法定代表人：徐英伟，村主任。 委托诉讼代理人：郎玉平，山东英拓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：潍坊市瑞昌建筑工程有限公司，住所地：山东省潍坊市寒亭区幸福路267号。 法定代表人：卢海苗，总经理。 委托诉讼代理人：常雅丽，山东潍滨律师事务所律师。 上诉人山东潍坊经济开发区双杨街道王固庄村民委员会（下称王固庄村委）因与被上诉人潍坊市瑞昌建筑工程有限公司（下称瑞昌公司）合作开发房地产合同纠纷一案，不服山东省潍坊市寒亭区人民法院（2016）鲁0703民初2255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理,本案现已审理终结。 王固庄村委上诉请求：1.请求撤销山东省潍坊市寒亭区人民法院（2016）鲁0703民初2255号民事判决，并依法改判瑞昌公司将已收取的购房款21258124.1元返还给王固庄村委，或发回重审。2.一、二审诉讼费用由瑞昌公司承担。事实与理由：1.一审判决认定《王固庄社区沿街商铺建设合同》为无效合同，但对于瑞昌公司基于款以及占用的商业楼项目工地不予处理属于明显错误，瑞昌公司因该合同无效收取的21258124.1元购房款应返还给王固庄村委，占有的商业楼项目工地也应移交给王固庄村委。2.王固庄村委支出的商铺及居民楼质量鉴定费用应当全部由瑞昌公司承担，因商业楼存在质量问题需要进行修复由此产生的修复费用亦应由瑞昌公司承担。3.一审法院认定2013年1月14日王固庄村委向瑞昌公司发出禁止施工通知书属于认定事实错误。事实上，王固庄村委从未向瑞昌公司发出过该通知书，且瑞昌公司在2012年12月份前早已擅自停止施工，之后王固庄村委与瑞昌公司于2012年12月份对已售商铺的合同和收据进行了交接。综上，一审判决对王固庄村委与商铺有关的诉讼请求未予处理是错误的，请求依法对该部分内容进行撤销，并依法改判，对其他判决内容予以维持。 瑞昌公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回王固庄村委的上诉请求，维持原判。 王固庄村委向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除王固庄村委与瑞昌公司签订的《王固庄社区沿街商铺建设合同》；2、依法判令瑞昌公司撤出王固庄社区项目工地并向王固庄村委移交王固庄社区项目工程；3、依法判令瑞昌公司向王固庄村委支付商铺利润8988684元及逾期付款违约金（自2011年8月18日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付）；4、诉讼费由瑞昌公司承担。诉讼过程中，王固庄村委变更诉讼请求为：1、依法确认王固庄村委与瑞昌公司签订的《王固庄社区沿街商铺建设合同》无效，瑞昌公司将已收取的购房款21258124.1元返还给王固庄村委；2、依法判令瑞昌公司撤出王固庄社区项目工地并向王固庄村委移交王固庄社区项目工程；3、依法判令瑞昌公司支付王固庄村委1#-4#沿街商铺质量问题修复费用14191.52元、1#-4#居民楼拆除清理费用1098758.95元，并自起诉之日起按同期银行贷款利率支付利息；4、依法判令瑞昌公司支付王固庄村委鉴定费用416694元；5、诉讼费用由瑞昌公司承担。 瑞昌公司向一审法院提出反诉请求：1、依法判令王固庄村委继续履行合同；2、依法判令王固庄村委支付欠款1090942.14元及2016年10月15日至后续实际开工之日的停工损失；3、依法判令王固庄村委自瑞昌公司后续开工之日按施工进度支付工程款；4、依法判令王固庄村委承担全部诉讼费、鉴定费。诉讼过程中，瑞昌公司变更诉讼请求为：1、依法确认已建成并出售的沿街商铺归瑞昌公司所有，由瑞昌公司自行进行出售，所得款项全部归瑞昌公司所有；2、依法判令王固庄村委支付瑞昌公司2009631.9元（沿街商铺已施工未完工部分的价值2289106.92元+1#-4#居民楼施工部分的价值5544125.16元+停工损失2763872.82元-已出售部分应返还款项8587473元）；3、鉴定费、反诉费由王固庄村委承担。 一审法院认定事实：2010年6月13日，山东省人民政府印发鲁政土字[2010]889号《山东省人民政府关于潍坊市2010年度第一批农村建设用地整治挖潜（增减挂钩）项目区规划的批复》，将王固庄社区项目区列入潍坊市2010年度第一批农村建设用地整治挖潜（增减挂钩）项目区。 王固庄村委与瑞昌公司签订《王固庄社区沿街商铺建设合同》，约定：王固庄村委在，按照投标方式由瑞昌公司中标建设；王固庄村委提供建设土地，瑞昌公司垫付资金共同开发建设；自开工建设至2011年5月底竣工；2011年8月18日前瑞昌公司按审定面积向王固庄村委支付（审定面积×1000元）沿街商铺利润资金，以王固庄村委收款收据或银行到账单为准，此资金用于居民楼的建设；王固庄村委提供土地并负责好此地块相关事务，达到开工建设的要求；工程质量方面出现的一切问题由瑞昌公司承担。该合同还对其他事项进行了约定。 合同签订后，瑞昌公司施工了部分商铺、居民楼。 2012年12月31日，瑞昌公司将相关售房收据64份（共计购房款21258124.10元）、售房合同36份交于王固庄村委。 2013年1月14日，王固庄村委向瑞昌公司出具禁止施工通知书1份，载明：接上级部门通知，自2012年12月18日开始，凡双杨街办的一切在建项目暂停施工，接通知之日起立即停止在建项目，不听劝阻、肆意施工者所造成的一切后果自负。 2013年8月13日，山东省人民政府印发鲁政土字［2013］514号《山东省人民政府关于调整潍坊市部分地块的批复》，撤销2010年度第一批王固庄项目区。该文件下发时，涉案居民楼及部分商铺仍未施工完毕。 案件审理过程中，王固庄村委申请对瑞昌公司施工的商铺、住宅楼质量问题、修复费用等进行鉴定，一审法院依法分别委托山东求是建筑工程司法鉴定所、天勤工程咨询有限公司等进行鉴定。其中，天勤工程咨询有限公司作出的鉴定报告载明：1、王固庄村1#~4#沿街商业楼质量问题修复费用为14191.52元；2、王固庄村1#~4#居民楼拆除清理费用为1098758.95元。固庄村委分别向两鉴定机构支付鉴定费用400000元、16694.26元。 瑞昌公司申请对其施工的居民楼、未完工的商铺及停工损失等进行鉴定，一审法院依法分别委托天勤工程咨询有限公司、潍坊正元资产评估事务所等进行鉴定。天勤工程咨询有限公司作出的鉴定报告载明：1、王固庄村1#~4#居民楼已施工工程费用为：5544125.16元；2、王固庄村1#~4#居民楼及商铺未完工工程的停工损失价款为2763872.82元。潍坊正元资产评估事务所作出的鉴定报告载明：在建商铺评估价值为2289106.92元。瑞昌公司分别支付鉴定费用117037元、18000元。 一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。本案中，王固庄项目区于2010年6月13日被列入农村建设用地整治挖潜（增减挂钩）项目区，但2013年8月13日被撤销，王固庄村委、瑞昌公司在法庭辩论终结前均未依法办理用地、规划及建设等审批手续，违反了法律、法规的强制性规定，且双方均不具有相应的开发经营房地产资格，故双方签订的《王固庄社区沿街商铺建设合同》无效。 本案的争议焦点涉及到1#~4#居民楼、已经出售的商铺、未完工的商铺。 关于1#~4#居民楼，经鉴定该居民楼的施工不符合设计要求、不符合国家现行相关规范规定，拆除费用为1098758.95元。该居民楼由瑞昌公司施工，故拆除费用应由瑞昌公司承担。双方签订的《王固庄社区沿街商铺建设合同》无效，亦无法继续履行，故瑞昌公司应将居民楼占用的相应土地移交给王固庄村委。 王固庄村委在商铺及居民楼质量问题、修复方案等鉴定过程中支出鉴定费416694元，一审法院酌情认定由瑞昌公司承担216694元。 因1#~4#居民楼不符合设计要求、不符合国家现行相关规范规定，瑞昌公司要求王固庄村委支付该居民楼已施工工程费用5544125.16元的反诉请求一审法院不予支持。瑞昌公司对该居民楼造价进行鉴定而支出的鉴定费亦由其承担。 关于瑞昌公司主张的停工损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持，瑞昌公司为此支出的鉴定费用由其承担。 关于已出售及未完工的商铺，王固庄项目区未办理相应的用地、规划及建设等审批手续，违反法律、法规的规定，因此，对于已出售的商铺及售房款、未完工的商铺，应先由相关行政部门认定处理，根据可能产生的不同处理结果，在行政部门依法处理前，双方的权利义务不能确定，对王固庄村委、瑞昌公司与此相关的诉讼请求一审法院不予处理。王固庄村委、瑞昌公司支付的与商铺有关的鉴定费用均由各自承担。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认王固庄村委与瑞昌公司签订的《王固庄社区沿街商铺建设合同》无效;二、瑞昌公司于本判决生效后三十日内支付王固庄村委拆除费用1098758.95元，并向王固庄村委员移交涉案居民楼占用的土地；三、瑞昌建筑工程有限公司于本判决生效后三十日内支付王固庄村委鉴定费216694元；四、驳回瑞昌公司要求王固庄村委支付1#~4#居民楼已施工工程款5544125.16元、停工损失2763872.82元及鉴定费117037元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16640元，由瑞昌公司负担12340元，王固庄村委负担4300元；反诉案件受理费11437元，由瑞昌公司负担；保全费5000元，由瑞昌公司负担。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，王固庄项目区于2010年6月13日被列入农村建设用地整治挖潜（增减挂钩）项目区，但2013年8月13日被撤销，王固庄村委、瑞昌公司均未依法办理用地、规划及建设等审批手续，违反了法律、法规的强制性规定，且双方均不具有相应的开发经营房地产资格，故双方签订的《王固庄社区沿街商铺建设合同》无效。对此，王固庄村委上诉称因合同无效导致瑞昌公司收取的购房款以及项目商业楼所占用地应当返还王固庄村委，本院认为，涉案房款并不是王固庄村委在合同履行中实际支出的对价，对其主张瑞昌公司应将涉案房款向其返还的上诉理由不予支持。另外，一审法院认定对于已出售的商铺及售房款、未完工的商铺，应先由相关行政部门认定处理，根据可能产生的不同处理结果，在行政部门依法处理前，双方的权利义务不能确定，对王固庄村委、瑞昌公司与此相关的诉讼请求，暂不予处理，并无不当。因此，对于王固庄村委的该上诉请求，不予支持。另外，关于王固庄村委上诉称商铺及居民楼质量鉴定费用应全部由瑞昌公司承担的上诉理由，本院认为，王固庄村委与瑞昌公司合作开发涉案工程项目，瑞昌公司对建设项目不合格应当承担法律责任，同时王固庄村委亦存在一定过错，一审法院对于质量就鉴定费用的比例分配并无不当，对王固庄村委的该上诉理由不予支持。关于商业楼质量修复问题，由于在行政部门依法处理前，该商业楼的后续处理结果尚无法确定，对于王固庄村委要求瑞昌公司支付修复费用的上诉请求，不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费148091元，由上诉人山东潍坊经济开发区双羊街道王固庄村民委员会承担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 亮 审判员 张振显 审判员 叶伶俐 二〇二〇年二月十四日 书记员 房艳萍