广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7825号上诉人（原审被告）：惠州市大亚湾房利美投资有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港路右银海花园海发楼**。法定代表人：尹某1。委托诉讼代理人：吴雪梅，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地：深圳市福田区*************耀华创建大厦301B。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：赖泽斌、张彬彬，均系该公司员工。上诉人惠州市大亚湾房利美投资有限公司（以下简称房利美公司）与被上诉人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初928号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人房利美公司向本院提出上诉请求：1、判决撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2019）粤1391民初928号民事判决书，改判上诉人向被上诉人支付代理服务费40000元；2、判决本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案争议的焦点为被上诉人主张的代理服务费用结算付款条件是否成就，部分涉案房产是否符合合同约定结算的代理费范围一审法院未能就相关事实予以查清并认定。根据上诉人与被上诉人签订的《奥园隆基绿洲花园联动销售代理合同》（以下简称“代理合同”）及附件约定，被上诉人成功销售涉案项目单位房产并经双方确认无误后上诉人方才按照合同约定支付居间代理服务费。根据代理合同4.2.3条第（3）项第②款之约定“微信报备信息齐全且提前1小时以上”是涉案合同代理费结算原则之一，不可或缺。该条款的设立实质上是对客户有效与否的判客约定。报备时间在刷卡时间之前但未满一小时的，客户购买意愿强烈，本质上应属于自来客户。被上诉人作为三级渠道商知道或者应当知道，双方订立合同时的真实意思表示已依照行业习惯未将“自来客户”包含在代理费结算范围之内。且本情形不符合合同4.2.3条第（3）项第②款、第4.3.2项第（3）项第②款之约定，依约不应计入代理费结算范围。27套房产中的14-2003户业主张海蓉的微信报备时间为2018年5月6日17：41：42，报备信息未提前1小时以上，依约应不计入代理费和现金奖结算范围，故应在原审判决金额基础上减少55000元。二、原审法院认为被上诉人代理服务费结算付款条件成就，且上诉人违约应付逾期利息，属认定事实错误，适用法律不当。根据双方签订的合同关结算的约定：关于代理服务费付款时间约定为一次性付款客户交齐全款并网签合同后结算100%；按揭付款客户（含商业贷款和公积金贷款）网签合同并按照规定支付首付款及按揭资料提供齐全后结算50%，银行审批通过后结算50%。关于代理服务费付款结算方式约定为：代理服务费每月结算次，每月最后一个工作日为结算日名被上诉人应配合上诉人提交相关核实及结算手续；被上诉人应于结算日后三天内按上诉人的要求开具与本合同业务相对应的等额、合法、有效的增值税普通发票，代理服务费被上诉人为激励被上诉人业务人员的推介积极性，上诉人同意对成功推介上诉人物业的人员的推介积极性，上诉人同意对成功推介上诉人物业的被上诉人业务的被上诉人员予以现金奖，具体奖励方式为：无论建筑面积大小，现金奖励统一为5000元/套。关于结算现金奖标准，双方约定为：1.被上诉人报备客户经上诉人确认为被上诉人有效推介客户；2.该客户成功缴纳不少于与上诉人约定的购房定金并签订《奥园隆基绿洲花园认购书》；3.被上诉人提供给上诉人盖章的结算清单以及被上诉人带客上门时经过双方确认的《联动确认单》对当批成交客户进行确认；4.被上诉人提供成交明细表以及《联动确认单》后，经双方确认后，被上诉人须在被上诉人付款前提供等额且合法有效的增值税普通发票合同签订后，被上诉人进行了代理销售服务。如房屋买受人未根据合同约定银行审批通过，或被上诉人未开具相应金额发票，上诉人有权根据合同法的相关规定行使先履行抗辩权，被上诉人须按照合同约定达到销售条件、服务费结算时间以及开具发票后才能对服务费进行结算。并且，在被上诉人未能举证证明其已充分履行合同约定义务，向上诉人提供相关核实及结算手续文件，应承担举证不利后果，被上诉人主张上诉人违约没有事实和法律依据。综上所述，原审判决事实不清，证据不足，适用法律错误。望二审法院查明事实，依法撤销原审判决，应上诉人之所请，依法裁判。被上诉人链家公司发表答辩意见：上诉人在上诉状中提到，他们对我司在一审判决中主张的14-2003号这一单的成交由我司转介成交，对方不予认可。针对这一单，我方提出答辩意见如下：在一审中我方已就该单提交了联动确认单和认购书作为证据，在联动确认单上0000127，首先我司已根据合同约定成功转介销售了该单，而且在我司拿到了联动确认表中，针对这一单客户，也有对方财务人员、销售人员以及合同约定的对接人员周文芳的签字确认，所以足以证明该单由我司转介成交，而且已完成合同约定的履行义务。针对第二点，对方主张不愿意支付我司在一审当中提到的违约金。首先在一审判决的第九页第一段的最后，根据我司提交的相关证明，判定这两单均是有2018年4月、5月签订的商品房买卖合同，并且根据代理合同当中的约定对应代理合同的约定。在第七页4.2.5已约定双方的代理费结算的付款方式，针对这两单均是在4月、5月成交的，所以他们应当在5月最后一天和6月最后一天进行结算，结算日后的15个工作日内，甲方就应该按照合同约定向我司支付代理费。根据这一条可以看到，对方并没有在约定的期限内履行代理支付义务，所以他们的最迟支付时间应该是2018年6月15日前和7月15日前，因此我司主张的违约金是有法律支持，也有合同依据的。原审原告链家公司向一审法院提出起诉请求：1、请求法院判令被告立即向原告支付代理费共计95000元；2、判令被告向原告支付延期付款违约金共计4517.91元（违约金以95000元为基数，按人民银行同期贷款基准利率的标准，以2018年5月13日为起算日，计算至欠款付清之日止，暂计至2019年5月5日）；3、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院查明的事实：2017年2月10日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《奥园隆基绿洲花园联动销售代理合同》一份，约定被告委托原告为奥园隆基绿洲花园项目的销售代理人，双方约定了以下主要内容一、委托项目及期限，甲方委托乙方代理销售的范围位于惠州市大亚湾西区********（标准地委名奥园隆基绿洲花园，以下简称“该项目”），具体可售共计264套，销售明细以附件清单为准，如甲方清单范围有变化，以甲方通知发出的书面文件为准；委托服务期自2018年3月10日至2018年9月30日止。二、甲方的权利和义务，甲方负责与认购者签订认购书及《商品房买卖合同》等一切销售文件，向购房者收取定金、楼款等购房款项，并将认购书等文件复印件给乙方留存，乙方持有认购书，视作客户由乙方介绍；甲方应按本合同约定准时向乙方支付代理费；甲方委托项目经理或指定人员负责现场确认乙方所推介的客户，并及时于乙方确认应付的代理费数额，委托现场确认客户人员姓名张成、周文芳；甲方将每次《工作联系函》确认合作期之前的自有客户报备给乙方，在该次合作无论是否乙方介绍，业绩归甲方所有，乙方不计提代理费，未报备的客户成交，如乙方介绍与甲方现场接待有冲突的，业绩归乙方所有，乙方计提代理费，每次的《工作联系函》合作期的客户报备及保护单次有效，下一次《工作联系函》合作期需重新报备；甲方抵工程款的可和、员工及集团关系户，不受报备限制，业绩归甲方所有，乙方不计提代理费；甲方有权对客户认定资料不全或判客有争议的客户，延迟结算或根据最终实际审核情况不予结算佣金；甲方可根据实际情况随时终止与乙方之间的合作，但甲方有义务提前一周告知乙方，并按照双方已经发生的实际费用向乙方进行结算。三、乙方的权利和义务，乙方的销售人员不得在该项目销售中心2公里范围内打街霸拦截客户，一经发现取消该销售人员的成交代理费；乙方对接人员姓名明伟，乙方对接人员中任何一人均可代表乙方进行客户确认、对账、文件签收事宜；等等。四、收费标准及结算形式，在代理期限内，由乙方代理成功销售的该项目单位乙方可按累计总成交金额按以下比列向甲方收取代理费：成功销售是佣金结算的充分条件，成功销售必须同时满足以下条件：一次性付款已经签订《商品房买卖合同》并全款到账的，商业按揭付款已经签订《商品房买卖合同》，客户已交齐首付款，银行按揭资料收齐且获得银行放款回执；公积金按揭，已经签订《商品房买卖合同》客户已交齐首付款、公积金资料收齐且获得银行放款回执；本合同暂定金额为129.2万元，具体以甲乙双方确认的工作联系单及产生的实际代理费用为准；乙方计提的代理费按销售单次《工作联系函》成交金额住宅代理服务费销售面积89㎡-92㎡-101㎡,每套45000元;销售面积116㎡,每套50000元，现金奖每套5000元；以上佣金计提点均为暂定，以策划发出的《工作联系函》为准，且已包含税费，佣金乙方应开具与合同业务相对应的等额、合法、有效增值税发票；等等。四、代理费的结算及支付时间，以下三种情况赞计入本合同代理费范围：①本合同期到期日前客户已经签署《商品房买卖合同》并交齐首期房款的单位，银行按揭资料收齐并获得银行放款回执，②合同期内签订《认购书》且跨越本合同委托期后正式签订《商品房买卖合同》并交齐首期房款的单位，银行按揭资料收齐并获得银行放款回执，③于合同期看房未下定，合同委托期之后15天内，通过乙方努力签订《认购书》且正式签订《商品房买卖合同》并交齐首期房款的单位，银行按揭资料收齐并获得银行放款回执；甲乙双方均有指定专人负责相互联络工作，于每月作销控帐之核对。乙方应于每月5日前将上月已签订《认购书》和《商品房买卖合同》的单位及客户明细以书面形式发给甲方确认，甲方应于该月10日前将确认资料返还乙方；代理费每月结算一次，每月最后一个工作日为结算日，乙方应配合甲方提交相关核实及结算手续，乙方应于结算日后三日内按甲方要求开具与本合同业务相对应的等额、合法、有效的增值税普通发票，结算日后15个工作日内甲方按照约定支付乙方代理费。合同还约定了原被告双方的其他权利和义务。合同签订后，原告进行了代理销售服务，被告也按约支付了部分代理服务费用和相应现金奖。至原告起诉时，被告尚欠原告佣金690000元。2019年3月15日、4月24日，被告分别向原告支付佣金430000元、165000元，尚欠案外人林佳珠、张海榕共2套成交物业的代理服务费95000元至今未支付。案外人林佳珠与被告签订《广东省商品房买卖合同》的时间为2018年4月30日、张海榕与被告签订《广东省商品房买卖合同》的时间为2018年5月13日。一审法院认为，原告链家公司与被告房利美公司签订的《奥园隆基绿洲花园项目联动确认函》、《奥园隆基绿洲花园联动销售代理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案中，原告已经按照上述合同约定成功促成客户购买被告开发的奥园隆基绿洲花园项目商品房，并经被告授权代表签名确认，但被告至今未能如约足额支付2套奥园隆基绿洲花园项目代理服务费合计95000元，其行为已构成违约，应当承担继续支付及逾期付款的违约责任。2套奥园隆基绿洲花园项目的业主林佳珠、张海榕均分别于被告在2018年4月、5月签订《广东省商品房买卖合同》，按照双方合同约定，被告应最迟在2018年6月15日前、7月15日前分别支付林佳珠、张海榕的佣金各45000元、50000元，合计95000元。故原告请求被告支付代理服务费95000元及延期付款利息，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十三条、第三百九十六条、第四百零五条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾房利美投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳链家房地产经纪有限公司支付代理服务费95000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向原告支付该款的利息至实际清偿之日止（其中45000元自2018年6月15日起计算，50000元自2018年7月15日起算）。二、驳回原告深圳链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5477元，由被告惠州大亚湾房利美投资有限公司。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：一审法院认定的代理服务费是否正确。本院对此分析如下：上诉人以14栋2003户业主张海榕存在微信报备时间不足，即不符合合同约定的结算标准为由诉请不予支持该户代理费。对此上诉人表示对报备时间的要求是判断客户是否经被上诉人的转介购买房屋的标准之一，若被上诉人未提前一小时报备,则按时间判断客户购买房屋是出自自发愿望。但微信报备时间是否提前一个小时仅是判断的形式标准，即使被上诉人未能提前一小时微信报备，但其已履行合同主要义务，实际提供了中介服务，且得到了上诉人一方及对接人员在联动确认单上的签字确认，则应当认定被上诉人有权要求上诉人支付代理服务费。就本案现有证据而言，可以认定被上诉人为客户张海榕提供了实质的中介服务。则根据涉案《奥园隆基绿洲花园联动销售代理合同》中的相关约定，上诉人应当支付张海榕户的代理服务费。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费800元，由上诉人惠州市大亚湾房利美投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  胡 江审 判 员  寇 倩二〇二〇年二月十七日法官助理  曾嘉红书 记 员  叶秀婷