广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终116号 上诉人（原审被告）：陈某，男，1996年2月出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：郑某（系陈某的母亲），女，1956年4月15日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。 被上诉人（原审原告）：邓某忠，男，1982年1月出生，汉族，住广西壮族自治区罗城仫佬族自治县。 委托诉讼代理人：雷敬雅，广西云观律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婧婧，广西云观律师事务所律师助理。 原审第三人：柳州市某某房地产中介有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市广场路。 法定代表人：杨某杰，该公司总经理。 原审第三人：钟某华，女，1976年7月出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：覃冬玉，广西诺一律师事务所律师。 上诉人陈某因与被上诉人邓某忠、原审第三人柳州市某某房地产中介有限公司（以下简称立华中介公司）、钟某华房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人陈某上诉请求：一、请求撤销一审判决第二项，依法改判，即驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审案件受理费全部由被上诉人承担。 事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决错误。理由如下：一、2018年6月11日，被上诉人邓某忠得知上诉人因读书急需用钱想卖掉位于柳州市柳北区的房屋后，由钟某华冒充其妻子向上诉人母亲郑某打电话，称因其儿子读书问题急需购房，可以一次性付款。2018年6月12日上午，钟某华发短信给郑某，称她儿子读书问题急需解决，她是一次性付款购房。2018年6月12日下午，郑某回电话给钟某华商谈卖房事宣，钟某华愿意以615000元价格购买，当日可以签订合同，并再次许诺一次性付款，同时还给其老公即被上诉人邓某忠的电话，联系并由邓某忠于当日晚上21时带郑某到柳州市海关南路19-3号门面的儒房地产中介签订合同。在签订合同时，被上诉人邓某忠、钟某华及柳州市某某房地产中介有限公司的代表谭裕葵都在场，三人一直催促郑某签字，并声称《房屋买卖协议书》都是格式合同，没有不利于郑某的条款，并再次许诺第二天一次性付完房款。因急于卖房，郑某信以为真，对合同条款也没有太在意，就在协议书甲方处签上“郑某代陈某”字样。签订协议书后当晚，被上诉人邓某忠以父母需要居住为由承租上诉人的房屋，租期一个月。2018年6月16日，被上诉人邓某忠和钟某华又要求上诉人陈某在协议书上签字。因上诉人陈某是学生，对卖房的事情都是由母亲郑某决定，具体细节也没有过多关注。双方签订合同后，上诉人郑某一直催促被上诉人邓某忠和钟某华付款，但被上诉人邓某忠以先到房管局过户为由才能付款，不履行付款义务，钟某华干脆不理会郑某。之后，上诉人发现，被上诉人邓某忠承租上诉人的房屋并没有居住，而是让其他人去看房。至此，上诉人才明白，双方签订的《房屋买卖协议书》第四条“付款方式：一次性或者银行按揭付款”、第五条“该房屋未来产权人由乙方指定”、第六条第一项“甲、乙双方定于2018年9月30日前开始办理手续”的真正本意，意为买房，实为屯房转卖。在一审庭审中，被上诉人邓某忠也认可钟某华并非其妻子。因此，被上诉人邓某忠和钟某华以夫妻购房者的名义，许诺一次性付款，设套诱骗上诉人签订《房屋买卖协议书》，签订协议后又不同意一次性付款，不履行合同义务，其目的是为屯房，进而转卖房屋，从中获利，真正的购房者并不是被上诉人邓某忠和钟某华。对于上述事实，一审法院没有查明。对上诉人所提交证明上述事实的相关证据也不予置否。上诉人认为，被上诉人邓某忠与钟某华以屯房转卖获利为目的，利用上诉人急于卖房的心理，通过欺诈的手段让上诉人与其签订《房屋买卖协议书》，违背上诉人卖房的真实意思，存在重大误解，合同条款也显失公平。被上诉人邓某忠与钟某华的行为不仅违反中介机构或者个人不得买房名义屯房转卖获利的规定，属非法经营，也违反《中华人民共和国合同法》的相关规定，应为无效合同。二、虽然经鉴定，2018年6月12日《收据》上的签名及捺手印是上诉人和郑某所写所捺，但在2018年6月12日当晚被上诉人与郑某签订《房屋买卖协议书》并没有支付10000元定金，当时只收到被上诉人交予郑某的一个月房屋租金，《收据》是被上诉人在郑某不知情的情况下签上郑某代陈某字样，之后上诉人因为不知情，又于2018年6月16日签字。假如郑某收到或者自己签字并出具《收据》，也不至于在诉讼中主动要求申请鉴定，这不符合一个人正常思维。再者，根据2018年7月21日14时29分郑某与被上诉人邓某忠的通话录音可见，在2018年6月12日当晚在签合同时，钟某华许诺第二天打款61万元给郑某的，如果已经支付了10000元定金，第二天打款应为605000元。所以，这些事实相互之间是矛盾的，且被上诉人要求郑某在晚上签订合同，交付定金也不是转账支付，而是现金，都不符合交易习惯，现在没有谁还拿这么多现金在手上。因此，一审判决认定本案郑某收到10000元定金与客观事实不符，是错误的。被上诉人未支付定金，没有履行双方约定的一次性付款的义务，系其存在违约行为在先，上诉人具有不安抗辩的权利，可以不配合被上诉人过户，不存在违约情形。三、柳州市某某房地产中介有限公司自始至终只是配合被上诉人邓某忠、钟某华完成被上诉人邓某忠与郑某、上诉人合同的签订，对于《房屋买卖协议书》在签订前的磋商、合同的议定及合同的履行都没有参与，就连签订合同的地点都是在钟某华控制的柳州市儒房房地产中介公司的营业场所内进行，且经上诉人了解，柳州市某某房地产中介有限公司没有在其注册经营地柳州市广场路10号“柳州地王国际财富中心”总部基地2栋10层08号开展经营活动。因此，上诉人认为，柳州市某某房地产中介有限公司是为了合同形式合法而应被上诉人邓某忠、钟某华的要求（或者合谋）参与到合同中来。从目前柳州市房地产中介市场收费情况看，收费都是按成交比例计算，一般在3%左右，柳州市某某房地产中介有限公司只收取中介费1000元与市场交易习惯不符。同时，因柳州市某某房地产中介有限公司对于《房屋买卖协议书》在签订前的磋商、合同的议定及合同的履行都没有参与，根据《房屋买卖协议书》第十一条规定：“乙方支付办理过户费用人民币壹仟元给丙方”，本案所涉房屋并没有过户，柳州市某某房地产中介有限公司无权收取办理过户费，且被上诉人只提供一张收据，没有正式发票，也没有转账凭证，不能证实该中介费已经实际交付。因此，一审法院仅凭一张收据就判决上诉人承担过户服务费1000元没有事实和法律依据。综上所述，一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误，为保护上诉人的合法权益不受非法侵害，维护法律的尊严，上诉人特依法向贵院提起上诉，敬请贵院查清事实后依法支持上诉人的上诉请求。上诉人陈某在二审询问过程中补充理由如下：陈某读初中二年级时，其父亲因患淋巴癌去世，郑某负担陈某初中到大学的一切所有费用。陈某读到大学三年级时，郑某已负债累累。于2018年6月郑某想卖掉房子给陈某读完大学好找工作，可料想不到被邓某忠和钟某华冒充夫妻许诺一次性付款购买房子，用欺诈手段诱骗我方签了这份“房屋买卖协议书”，这场官司给我方造成了重大的损失，应该由邓某忠和钟某华来偿还。陈某是全国重点大学物理系的学生，为这场官司被迫退学。今年九月份到北京自费读外语学院并打算将来考翻译。谁都知道自费的学费是非常昂贵的。郑某已是65岁的年纪，为这场官司曾经病倒几次，医药费花了一万多元，体重从90多斤下降到80斤，现在身体非常虚弱。我方的实际困难，单位及社区都知道。我方敬请二审法院查明事实，维护我方的合法权益不受非法侵害。 被上诉人邓某忠辩称，一审认定的事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。 原审第三人立华中介公司未到庭参加二审询问，亦未提交书面陈述意见。 原审第三人钟某华陈述称，一审查明事实清楚，证据充分，请求驳回上诉人的诉请，维持原判。 邓某忠向一审法院起诉请求：1、判令陈某继续履行《房屋买卖协议书》，为邓某忠办理房产过户手续；2、判令陈某承担本案诉讼费。在一审审理过程中，邓某忠变更其诉讼请求为：1、解除邓某忠与陈某签订的《房屋买卖协议书》；2、判决陈某双倍返还定金20000元，并赔偿律师费损失3000元以及中介费1000元；3、请求法院根据变更后的标的额减少诉讼费用并由陈某承担诉讼费。 一审法院认定事实：柳州市雅儒路XX号XX栋X单元X房屋的权利人为陈某。郑某系陈某的母亲。 2018年6月12日，陈某（甲方、卖方）委托其母郑某与邓某忠（乙方、买方）、立华中介公司（丙方、中介方）签订《房屋买卖协议书》，约定陈某自愿将坐落于柳州市雅儒路X号X栋X单元X房屋出售给邓某忠，房屋建筑面积为82.74平方米，邓某忠自愿购买；房屋成交价为615000元，房屋过户及相关评估费、测绘费、税费、过户、土地使用证等一切费用由邓某忠支付，付款方式为一次性或银行按揭付款，合同签订当日，邓某忠交付购房定金10000元给陈某，该款自动转为购房款，陈某收到邓某忠交付的购房定金时，将房产资料原件或复印件交给立华中介公司申请、办理相关手续，该房屋未来产权人由邓某忠指定；邓某忠支付办理过户费用1000元给立华中介公司；双方定于2018年9月30日前开始办理手续等内容；对于违约责任，双方约定如陈某违约以及因陈某原因造成该房产不能过户的，陈某按定金双倍赔偿总房价的10%给邓某忠，如邓某忠放弃购买该房或悔约则陈某不退还定金。郑某在该《房屋买卖协议书》上甲方处签写“郑某代陈某”，邓某忠在乙方处签名，立华中介公司代表谭裕葵在丙方落款处签名并加盖立华中介公司公章，后陈某也在甲方处补签名。签订《房屋买卖协议书》当日，邓某忠支付10000元购房定金给陈某的母亲郑某，郑某代理陈某出具定金《收据》给邓某忠，后陈某在定金《收据》上收款人处补签名。当日，邓某忠交付房屋过户服务费1000元给立华中介公司。 2018年6月28日，邓某忠通过短信联系郑某，2018年7月21日，邓某忠通过短信及电话联系郑某，要求郑某配合其去房产局办理房屋查档、过户等手续，郑某以其与钟某华约定房屋买卖系一次性付款、未付款不过户为由不配合办理。 本案审理过程中，陈某、郑某申请对定金《收据》上落款处“陈某”、“郑某代理陈某”的签名是手写体还是复印体形成，“陈某”、“郑某”的签名处所按指印是否是由陈某、郑某亲自摁印或复印形成进行鉴定。该院通过柳州市中级人民法院司法技术管理科委托广西科桂司法鉴定中心进行鉴定，广西科桂司法鉴定中心于2019年6月18日作出科桂司鉴中心[2019]文（痕）鉴字第XX号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、2018年6月12日《收据》上“陈某”、“郑某代理陈某”的签名是直接书写形成；2、2018年6月12日《收据》上“陈某”、“郑某”签名处的指印是直接捺印形成。为此，陈某、郑某支付鉴定费4000元。 现邓某忠以陈某违约不配合办理房屋过户手续为由诉至该院，提出如上请求。 另查明，邓某忠与钟某华系朋友关系，关于涉案房屋的买卖事宜，系邓某忠委托钟某华、陈某委托其母郑某商谈，达成合意后由邓某忠与房屋所有权人陈某签订《房屋买卖协议书》。 又查明，邓某忠为主张本案债权聘请律师代理诉讼，支出了律师代理费3000元。 一审法院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，陈某一方对涉案房屋买卖的付款方式有意见，主张其与钟某华在协商房屋买卖事宜时约定的是一次性付款，即邓某忠应当一次性支付房价款给陈某，陈某再配合邓某忠办理房屋的过户手续，而《房屋买卖协议书》约定的是一次性或银行按揭付款，与其初衷不服。对此，该院认为，签订《房屋买卖协议书》的各行为人均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故该《房屋买卖协议书》合法成立并生效，对各方均有法律约束力，各方均应当按照《房屋买卖协议书》的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案《房屋买卖协议书》虽约定付款方式为一次性或银行按揭付款，但庭审中邓某忠一方表示其有能力一次性付款，然付款前需陈某一方配合去房产局查询房屋档案信息无瑕疵后方付款过户。该院认为，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。具体到本案，陈某作为卖方，配合买方邓某忠到房产管理部门查询出卖房产的产权登记及有无抵押、查封等影响房产交易的信息是其应履行的义务，房产信息查询系二手房买卖的必经流程，陈某不配合查档即要求买方邓某忠直接付房款然后过户的行为是造成涉案房屋买卖不成的原因，且陈某已明确表明不再出卖涉案房屋给邓某忠，各方签订的《房屋买卖协议书》已无继续履行的可能，故对邓某忠要求解除涉案《房屋买卖协议书》的请求，该院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，邓某忠于《房屋买卖协议书》签订当日交付10000元购房定金给陈某，陈某辩称未收到该10000元定金。结合定金《收据》、鉴定结论及《房屋买卖协议书》，该院认定邓某忠已向陈某交付10000元购房定金的事实，现陈某明确表明不履行《房屋买卖协议书》的义务，已违约，故应当按照法律规定双倍返还定金20000元给邓某忠。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。邓某忠依照《房屋买卖协议书》的约定交付房屋过户服务费1000元给立华中介公司，现因陈某的违约行为导致《房屋买卖协议书》无法履行，对于邓某忠已支出的1000元房屋过户服务费，陈某应予赔偿。关于邓某忠主张的律师费3000元，因各方当事人签订的《房屋买卖协议书》中并无律师费的相关约定，即无合同依据，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百三十二条之规定，判决：一、邓某忠、陈某、柳州市某某房地产中介有限公司于2018年6月12日签订的《房屋买卖协议书》于本判决生效之日起解除；二、陈某于本判决生效之日起十日内双倍返还邓某忠购房定金20000元并赔偿邓某忠过户服务费1000元；三、驳回邓某忠的其他诉讼请求。一审案件受理费400元（邓某忠已预交9950元），由邓某忠负担50元，由陈某负担350元，该院退回邓某忠9550元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据及争议的事实，本院认定如下：上诉人陈某在二审中提交的短信通话记录与本案的房屋买卖交易无法律上的实际关联，本院不将其作为定案依据。上诉人陈某对一审判决查明“签订《房屋买卖协议书》当日，邓某忠支付10000元购房定金给陈某的母亲郑某”的事实有异议，其认为没有收到该笔10000元购房定金，但该事实有陈某及其卖房委托人（即其母亲）郑某签名的《收据》佐证，上诉人陈某不予认可但未能提供充足的反证加以证实，本院对其该项异议不予采纳。上诉人陈某还对一审判决查明“邓某忠与钟某华系朋友关系”的事实有异议，其主张被上诉人邓某忠自认与钟某华是男女朋友关系，经核实，上诉人邓某忠确实在一审庭审时作出上述陈述，但该陈述并未得到钟某华的认可，而钟某华仅认可双方系朋友关系，因此一审判决在查明事实中对该二人关系的陈述并无不当，对上诉人的该项异议本院不予采纳。综上分析，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人陈某委托其母亲郑某（之后又补充签字确认）与被上诉人邓某忠、原审第三人立华中介公司签订的《房屋买卖协议书》系各方的真实意思表示，该合同内容未违反国家法律法规，依法属于有效合同，本院予以确认。上诉人陈某主张被上诉人邓某忠、原审第三人钟某华通过欺诈手段与其签订《房屋买卖协议书》，违背上诉人的真实意思表示，存在重大误解，且合同条款显失公平，但未能提供充足证据证实，本院对其该项异议不予采纳。关于购房款付款方式的问题，《房屋买卖协议书》中约定的付款方式为“一次性或银行按揭付款”，即该条款未对付款方式予以明确，上诉人主张需要被上诉人一次性付款，并且主张被上诉人曾承诺在签订协议后第二天即付完房款，在被上诉人履行完付款义务前，其有权拒绝办理过户义务。但是首先，目前并无证据表明双方对付款方式达成一致意见且被上诉人承诺在签订合同第二日就付完全款；其次，从《房屋买卖协议书》的第六条第4款“领新证后乙方（邓某忠）付清全部房款给甲方（陈某）”的约定内容来看，即便是一次性付款也是在领取新房产证之后付清；再次，无论是一次性付款还是银行按揭贷款支付，上诉人陈某均需配合被上诉人到房产部门进行查档确保涉案房屋的权利清晰；最后，被上诉人曾催促上诉人配合办理房屋查档、过户等手续，上诉人均予以拒绝，被上诉人在起诉时的诉讼请求仍为继续履行《房屋买卖协议书》，并表示有能力一次性付款，因上诉人提出反诉请求撤销《房屋买卖协议书》（后撤诉），被上诉人才变更诉讼请求为双倍返还定金及赔偿损失。综上分析，上诉人主张付款方式为一次性付款且被上诉人存在违约行为缺乏事实依据，其明确表示不履行合同的行为已构成违约，被上诉人请求解除《房屋买卖协议书》以及要求上诉人承担双倍返还定金及赔偿过户服务费，事实和法律依据充分，应当予以支持。上诉人陈某主张其未收到10000元的购房定金，但该事实有其本人及委托人郑某签字捺印的《收据》为凭，上诉人未能提供充足反证加以证实，本院对其异议不予采纳。上诉人陈某认为原审第三人立华中介公司只是配合邓某忠、钟某华完成《房屋买卖协议书》的签订，对于协议的磋商、议定及履行均没有参与，就连签订合同的地点都是在钟某华控制的柳州市儒房房地产中介公司的营业场所内进行，原审第三人立华中介公司不应收取服务费，且其收取的服务费不符合交易习惯（一般的房屋中介佣金为3%左右），收费也仅有一张收据，无正式发票和转账凭证，不能证实该中介费已经实际交付。对此本院认为，原审第三人立华中介公司在《房屋买卖协议书》中作为丙方（中介方）签字盖章，在该协议中主要为收取服务费和受托办理房屋产权转移手续等权利义务，其权利义务是相对应的。如买卖双方诚实履行合同义务，则立华中介公司必然要履行相应的义务，现因一方当事人造成合同无法继续履行，该过错造成的损失不应当由立华中介公司承担。上诉人陈某关于“立华中介公司只是配合邓某忠、钟某华完成《房屋买卖协议书》的签订，对于协议的磋商、议定及履行均没有参与，就连签订合同的地点都是在钟某华控制的柳州市儒房房地产中介公司的营业场所内进行”的意见并非立华中介公司不能收取服务费用的合理事由。涉案的过户服务费数额较小，被上诉人以《收据》佐证其支付了该笔费用，符合日常交易习惯，上诉人不认可已经支付过户服务费的事实，但未能提供充足的反证加以证实，本院对其异议不予采纳。 综上所述，上诉人陈某的上诉理由不充分，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元（陈某已预交），由上诉人陈某负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾庆斌 审判员  赵舒颖 审判员  侯海丽 二〇二〇年二月十四日 书记员  杨荣蓉