广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初20367号原告（反诉被告）敖新星，男，汉族，1991年5月5日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托代理人马玮，广西金卡律师事务所律师。被告（反诉原告）雷丽波，男，1985年5月29日出生，汉族，身份证住址江西省南昌市进贤县。委托代理人徐珊珊，广东锵锵律师事务所律师。被告深圳市广诚行商贸有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道宝源路2004号中央大道B座6H，统一社会信用代码914403003118986201。法定代表人雷丽波。被告深圳市广江物业管理有限公司，住所地深圳市福田区华强北街道深南中路北中航路西世纪汇广场办公2801，统一社会信用代码91440300MA5ED54T6H。法定代表人陈诚忠。上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法公开开庭进行了审理，原告敖新星及其委托代理人马玮，被告雷丽波的委托代理人徐珊珊到庭参加诉讼，被告深圳市广诚行商贸有限公司（以下简称“广诚行公司”）、被告深圳市广江物业管理有限公司（以下简称“广江物业公司”）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告敖新星诉称，原告与三被告达成协议，由原告承担三被告所拥有的位于深圳市××××街道壹方商业中心第二期1栋5单元33层A单元3301房。2018年1月10日，原告与被告雷丽波签订《房屋租赁合同书》，三被告向原告口头承诺房屋供原告用于办公经营。原告按约向被告支付了房屋履约保证金、管理费保证金、首期租金、首期管理费。2018年1月12日，被告向原告交付租赁标的，时呈空置的毛坯状态，后原告自费装修。2019年4月27日，小区物业管理处向原告送达《关于“住改商”的整改通知》，告知不得擅自将租赁标的用于办公经营用途，并责令原告于2019年5月1日前搬离小区。原告向被告说明了该情况，被告承诺搞定物业管理处保障原告得以经营用途继续使用租赁标的物，在搞定物业管理处之前，免收原告的租金。后被告单方违约，以原告拖欠2019年5月份租金为由责令原告给付租金并承担违约责任。另经原告与管理处沟通，确认无法继续经营办公，原告于2019年5月9日通过EMS向三被告邮寄送达了《解除合同通知书》，三被告在知晓《房屋租赁合同书》解除后仍然要求原告向其支付2019年5月份的租金，且以原告逾期支付租金构成实质性违约为由侵占原告的各项保证金。综上，请求判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同书》已解除；2、原告无需支付被告2019年5月份的租金（5,666.4元）；3、被告向原告返还租赁保证金56,664元、物业管理保证金4,013元，共计60,677元；4、被告向原告赔偿房屋装修经济损失118,800元、律师费13,000元；5、被告承担本案诉讼费。以上3、4项费用合计192,477元，该费用自2019年5月9日起按照6%的年利率计算资金占用费至被告实际给付完毕。被告雷丽波答辩称：1、本案房屋租赁合同是原告敖新星和被告雷丽波双方行为，根据合同相对性原则，被告广诚行公司、被告广江物业公司不是被告。合同第6条第5小项约定若原告未能履行完合同期限，违约导致合同提前解除的，则无权享有免租期的优惠，应当按照合同第一年约定的每月租金标准补交免租期租金，即18,888元×2个月=37,776元。房屋租赁之时，原告对房屋的状况有充分的了解。2019年4月，小区物业服务中心依法向业主或租户发出了《关于住改商的整改通知》，该通知不属于被告违约情形，不影响双方租赁合同的正常履行，按照合同约定，被告提供的租赁房屋不存在导致合同不能继续履行的安全隐患，被告得知后还帮助原告与管理中心协调处理，但原告后续单方违约提出解除合同并以此为由不予支付5月份租金，按照合同约定原告应于每月1日前向被告支付租金，逾期按照月租金每日千分之五支付逾期违约金，欠缴超过三天的，被告有权提前终止合同并不予退还履约保证金。2019年5月5日，被告向原告发出了《履约催告函》，要求其在三天内支付拖欠的租金及管理费共计19,104.3元，按照合同约定，由于原告拖欠租金的行为导致租赁合同解除的，无权要求返还履约保证金等并应支付相当于五个月租金的违约金。原告收到催告函后于2019年5月9日向被告发出合同解除通知书，以被告妨碍原告行使对租赁物的使用权为由单方提出解除合同，该理由不成立。但鉴于原告拖欠租金，被告予以认可其解除合同的主张，原告仍应支付租金至2019年5月9日。原告关于装修费用的经济损失和律师费，没有事实和法律依据。原告拖欠租金的行为已经构成违约，请求驳回原告的诉讼请求。被告雷丽波反诉称，2018年1月11日，原告与被告雷丽波签订了《房屋租赁合同书》，租赁期限自2018年1月11日至2021年3月10日，免租期两个月，租赁房屋后原告用于开办少儿英语培训班。2019年4月底，原告告知收到小区物业管理处《关于“住改商”的整改通知》，被告答复尽快处理，但原告以此为由不予支付5月份的租金。2019年5月5日，被告向原告发出《履约催告函》，告知其拖欠房租已经构成根本违约。被告于2019年5月9日收到《合同解除通知书》。后被告得知，原告自5月6日就开始陆续搬离物品。原告的行为已经构成违约，为维护被告的合法权益，请求判令：1、原告支付拖欠的租金5,106元及迟延付款违约金2,501.91元（暂计至2019年8月15日）；2、原告中途提前搬离租赁房屋，按合同约定向被告补交免租期租金37,776元；3、原告构成根本违约，向被告支付违约金94,440元；4、原告承担诉讼费。在审理过程中，被告雷丽波变更第一项反诉请求为原告支付拖欠的租金5,106元及迟延付款违约金8,618.12元。原告敖新星针对被告雷丽波的反诉答辩称：1、签订合同时原告已经告知被告雷丽波涉案房屋用于英语培训，被告雷丽波知道并且承诺用途没有问题及障碍；2、被告雷丽波隐瞒该房屋的用途是住宅的事实，并且签订合同时告知原告是商业用途；3、合同是格式条款，合同中被告雷丽波故意不说明涉案房屋是住宅，直至2019年4月20日，物业发出整改通知才得知不能用于商业用途，租赁合同目的无法实现，合同应当解除。被告雷丽波的反诉请求，无事实和法律依据。被告广诚行公司未到庭，但提交书面答辩称，原告的诉求与被告广诚行公司无任何法律关系，故被告广诚行公司并非本案适格被告。被告广江物业公司未到庭，但提交书面答辩称，涉案租赁合同为原告与被告雷丽波签订，被告雷丽波虽系被告广江物业公司工作人员，但签订租赁合同是被告雷丽波的个人行为，与被告广江物业公司无关。根据合同相对性原则，本案诉求与被告广江物业公司无关。原告的诉求与被告广江物业公司无任何法律关系，故被告广江物业公司并非本案适格被告。经审理查明，2018年1月11日，原告敖新星（乙方）与被告雷丽波（甲方）签订了《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市××××街道壹方商业中心第二期1栋5单元33层A单元3301号房出租给乙方使用，租赁面积177.18平方米，租赁期限自2018年1月11日至2021年3月10日，免租期两个月。租金总价为18,888元/月，租金转款到甲方公司法人代表个人账户，物业管理费7.55元/平方，管理费、水电费及使用租赁房屋所产生的其他费用从交房之日起由乙方按月承担缴纳。乙方应于2018年1月10日前向甲方交付履约租金保证金56,664元，物业管理保证金4,013元，共计60,677元。乙方应于每月1号前向甲方交付租金，逾期乙方按照月租金每日千分之五支付逾期违约金给甲方。合同签订后，原告缴纳了租赁保证金合计60,677元，被告雷丽波出具了收据，2018年1月10日、2018年1月12日，被告雷丽波与原告进行了涉案房屋及物品交接。原告自2019年5月1日起未缴纳租金等费用。2018年5月、6月、7月，被告广诚行公司向原告收取了租金、管理费并出具了收款收据。另查明，2019年4月27日，案外人深圳市鸿荣源物业管理有限公司壹方玖誉物业服务中心就涉案房屋发出《关于“住改商”的整改通知》，通知涉案房屋因“住改商”的违规行为，限令于2019年5月1日前撤离小区并恢复住宅功能，否则将报政府主管部门采取停水供电措施。2019年5月5日，被告雷丽波向原告发出履约催告函，催告原告支付2019年5月份的租金19,104.3元。2019年5月9日，原告向三被告发函解除涉案合同。另查明，不动产权资料电脑查询结果表显示涉案房屋产权人为李平，房屋用途为住宅。案外人李平与被告雷丽波于2017年12月4日签订租赁房屋租赁合同书，约定被告雷丽波承租该房屋用途为住宅，不得擅自改变，租期5年，自2017年12月4日至2023年4月3日止，案外人李平应在2017年12月5日前将该物业交付被告雷丽波使用。其他条款中约定，被告雷丽波若将该物业转租给第三方，清晰知晓并同意承租方将房屋改造后出租或分租给第三方。被告雷丽波提交装修管理协议、装修验收登记表。另查明，被告雷丽波系被告广诚行公司的法定代表人，亦系被告深圳市广江物业管理有限公司的股东。原告提交录音资料，拟证明其在接到整改通知后与案外人李春霞沟通，案外人李春霞承诺免收其5月份的租金。被告雷丽波不予认可录音的真实性，但确认曾经委托案外人李春霞与原告进行沟通。以上事实，有租赁合同、产权资料、收款收据、工商登记信息等证据及庭审笔录在案为凭。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案争议焦点：1、关于合同解除。结合庭审查明的事实，本案租赁合同无法继续履行的原因是涉案房屋存在住改商的违法行为，原告与被告雷丽波在签订涉案房屋租赁合同时均知悉涉案房屋为住宅用途，但双方在明知原告敖新星租赁房屋用于开办英语培训班的商业用途时仍签订涉案租赁合同，双方均有过错，被告雷丽波与案外人李平签订涉案房屋租赁合同时明知涉案房屋不得擅自改变住宅用途，仍然为之，其应当承担主要过错责任。被告雷丽波在知晓涉案合同无法继续履行的情况下仍然发出催缴租金通知书并主张原告构成根本违约有违诚信，原告于2019年5月9日发出解除合同通知书，被告雷丽波对此无异议，故本院认定涉案《房屋租赁合同书》于2019年5月9日解除。2、关于租金损失。按照公平原则，本院酌定原告按照30%的标准支付被告雷丽波2019年5月1日至2019年5月9日的租金损失18,888元÷30天×9天×30%=1,699.92元。被告雷丽波超过上述标准的租金诉求，本院不予支持。3、关于履约保证金的返还。本案原告并无故意违约的行为，被告雷丽波应当返还原告履约保证金及物业保证金60,677元；4、关于装修损失的争议。原告提交装修合同、收款收据等证据拟证明装修损失，被告雷丽波不予认可。本院认为，虽然被告雷丽波不予认可原告主张的装修损失，结合日常生活经验法则，原告租赁房屋进行商业经营必然进行了必要的符合使用目的的装修，原告未能提交充分证据证明其装修的实际支出，本院酌定原告花费20,000元，鉴于双方履行合同均有过错，被告雷丽波承担其中14,000元。5、关于律师费。原告关于律师费的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。6、关于免租期租金和违约金的争议。被告雷丽波主张原告根本违约的理由不成立，其关于免租期租金及违约金的诉求，无事实和法律依据，本院予以驳回。7、关于被告广诚行公司、被告广江物业公司的法律责任问题。被告广诚行公司曾经就收取租金向原告出具收据，其法定代表人系被告雷丽波，故本院认定被告广诚行公司为本案适格被告，其应当对被告雷丽波的涉案债务承担连带清偿责任。根据合同相对性的原则，被告广江物业公司并非本案适格被告，原告向被告广江物业公司主张权利，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告敖新星与被告雷丽波签订的《房屋租赁合同书》于2019年5月9日解除；二、原告敖新星于本判决生效之日起十天内支付被告雷丽波2019年5月1日至2019年5月9日期间的租金1,699.92元；三、被告雷丽波、被告广诚行公司于本判决生效之日起十日内退还原告敖新星租赁保证金及物业管理保证金合计60,677元；四、被告雷丽波、被告广诚行公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告敖新星装修损失14,000元；五、驳回原告敖新星的其他诉讼请求；六、驳回被告雷丽波的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2,131元，反诉受理费1,548元，合计3,679元，由原告敖新星承担1,347元，由被告雷丽波、被告深圳市广诚行商贸有限公司承担2,332元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 何    静二〇二〇年二月二十八日书记员 林嘉琦（兼）书记员 张  美  乔