上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初22463号原告：忻某某，女，汉族，住上海市黄浦区。原告：张2，女，汉族，住广东省珠海市。委托诉讼代理人：徐颖，上海星图律师事务所律师。委托诉讼代理人：季鹏飞，上海星图律师事务所律师。被告：顾某，男，汉族，户籍地上海市。原告忻某某、张2与被告顾某确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告忻某某、张2的委托诉讼代理人徐颖到庭参加诉讼，被告顾某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。忻某某、张2向本院提出诉讼请求：请求判令被告顾某与张某1签订的上海市徐家汇路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同无效。事实与理由：原告忻某某与案外人张某1系夫妻关系，二人于1968年1月30日登记结婚，于1970年9月24日生育一女，即原告张2。2019年8月12日张某1因病去世，原告忻某某和张2是张某1的合法继承人。1999年7月28日，张某1购置上海市黄浦区徐家汇路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，登记在张某1一人名下,属于夫妻共同财产。2002年，张某1因和顾某合作生意周转需要资金，张某1与被告顾某协商后，为获取银行贷款，将涉案房屋以买卖的方式过户给被告顾某，由顾某向银行获取贷款后再转给张某1，银行贷款实际由张某1偿还。故张某1与被告顾某签订的房屋买卖合同的行为，系为规避我国金融机构的信贷政策，掩盖非法获取贷款的目的，因此双方签订的房屋买卖合同,应认定无效。为维护原告合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。顾某辩称，与张某1是朋友关系，当年张某1缺钱，与顾某协商，让顾某帮忙把房子买下来调头寸，待之后再原价回购房屋。关于顾某是否支付购房款的情况，因时间长了，已记不太清，好像支付了20万元，另有20万元以张某1的原借款抵充，剩余部分为贷款部分。以顾某名义进行的银行贷款由张某1全部取得，银行还贷大约每月6,000元。因房子虽然过户给顾某，但没有交房，由张某1实际居住，每月还贷由张某1转账给顾某作为租金，还贷部分顾某没有出过钱。双方未签订过房屋租赁合同。2006年，张某1对顾某称涉案房屋价格上涨，产生新的差价，让顾某想办法再次出售房屋，顾某找到洪某，用相同的方法进行了操作。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1968年1月，忻某某与张某1登记结婚。1970年，二人生育一女张2。2019年8月12日，张某1去世。张某1父母均早于张某1去世。1999年7月28日，张某1与上海新瑞房地产开发有限公司签订《上海市内销商品房出售合同》，张某1购买上海市徐家汇路XXX弄XXX号XXX室房屋，购房总价957,757元。2000年1月1日，涉案房屋登记在张某1名下。2002年6月20日，张某1(甲方)与顾某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，张某1将涉案房屋出售给顾某，房地产转让价款84万元。甲方于2002年7月15日腾出房屋并通知乙方验收交割。双方于签订合同之日起7日内办理转让过户手续。乙方于2002年6月8日支付1万元作为定金;于2002年6月25日支付33万元；于贷款发放当日支付50万元。2002年6月12日，顾某(借款人、抵押人)与中国工商银行上海市南市支行(贷款人、抵押权人)、保证人上海申月房地产经纪有限公司签订《房屋担保借款合同》，约定，顾某向贷款人借款50万元，用于购买二手房，以涉案房屋作抵押，房地产价值84万元。借款期限180个月，初定为2002年6月12日起至2017年6月12日止。月利率4.2‰，利率自实际放款日起计算。2002年6月24日，涉案房屋变更登记至顾某名下。2006年2月17日，顾某(甲方、出卖人)与洪某(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定顾某将涉案房屋出售给洪某，房地产转让价款182万元。本合同签订后，乙方于2005年10月20日支付1万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于进交易中心前支付54万元；乙方于放贷时支付127万元。2005年12月2日，中国银行股份有限公司上海市杨浦支行(贷款人、抵押权人)与借款人洪某(借款人、抵押人)、抵押物财产共有人严某、保证人上海市住房置业担保有限公司签订《个人住房(二手房)抵押保证借款合同》，借款人向贷款人借款127万元，贷款期限为240个月，预计自2005年12月30日起至2025年12月29日止。贷款月利率执行4.59‰。以涉案房屋作为抵押担保。2006年3月6日起至今，涉案房屋登记权利人变更登记为洪某。现涉案房屋上有抵押登记，抵押权人中国银行股份有限公司上海市杨浦支行，债权数额127万元，期限自2005年12月30日至2025年12月29日。审理中，原告出示2002年7月1日由张某1、顾某、李某某出具的《证明》，内容为，张某1因需要资金，由顾某出面买下自己在徐家汇路XXX弄XXX号XXX室的一套房子，并贷款伍拾万元整，贷款伍拾万元全部由张某1所得，故贷款及利息应由张某1一人归还，与顾某无关(空白)但该房实际仍属张某1所有，一旦张某1还清全部贷款及利息，顾某应立即将户名更改回张某1，(空白)从办理贷款到产权过户，均由李某某一人操作，并已收了张某1相应的报酬，故李某某应负责再办理将来顾某更名为张某1的产权过户手续，不得另行收取费用。对此，顾某称其不认识李某某，故该证明上顾某的签字非其本人所签。原被告均确认，涉案房屋虽办理过户，但没有实际交付，仍由张某1使用。原告忻某某表示涉案房屋自张某1购买后，忻某某也一直居住至今，此前并不清楚张某1与顾某、洪某之间的约定，张某1过世前才告知。后洪某至黄浦法院起诉原告要求原告迁出涉案房屋。双方确认张某1曾多次向顾某转账，原告称转账是为了偿还顾某的50万元贷款；顾某则称，每月还贷约6,000元由张某1转账的钱款支付，但钱款性质属于继续占用房屋的租金。对于是否支付过除贷款50万元以外的购房款，顾某先称支付过20万元，另有20万元以借款抵充，但后又称时间太长，无法记清。顾某又称，2006年因房价升值，张某1希望顾某再出售涉案房屋以取得差价，顾某找到亲戚洪某，以182万元将房屋转让洪某，所取得的购房款扣除顾某的交易成本(包括已付款及贷款未清偿部分)均给予张某1。审理中，原告称因目前涉案房屋登记的权利人非本案被告且存在抵押，故在本案中不要求处理合同无效的法律后果。以上事实，除原、被告陈述一致外，另有死亡证、户口簿、上海市内销商品房出售合同、个人房屋出售发票、《房屋担保借款合同》、公证书、证明、《上海市房地产买卖合同》、《个人住房(二手房)抵押保证借款合同》、房地产权证、不动产登记簿等证据佐证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，顾某与张某1虽签订涉案房屋的买卖合同并办理了产权变更登记，但顾某并无证据证明其实际支付过贷款以外的房款，所得贷款部分由张某1取得后，张某1按月转账为顾某还贷；房屋未转移交付，仍由张某1使用；且顾某自认张某1售房初衷系套现，称嗣后会原价回购房屋，后顾某再次为张某1寻找买家，套取新的房屋差价利益。故双方上述交易行为有悖正常买卖，本院认定张某1与顾某签订的合同是以房屋买卖的合法形式掩盖套取银行贷款的目的，该合同当属无效。此外，张某1在其与忻某某夫妻关系存续期间取得涉案房屋，涉案房屋为夫妻共同财产。张某1未经忻某某同意将涉案房屋转让给顾某，也损害了忻某某的利益。现张某1死亡，两原告作为其法定继承人，要求确认张某1与顾某签订的涉案房屋的买卖合同无效，于法有据，本院予以支持。鉴于房屋现登记于案外人名下且存在抵押，原告也表示无需处理合同无效后果，故本案中对合同无效后的法律后果不作处理，原告可另案主张权利。被告顾某经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：确认张某1与顾某于2002年6月20日签订关于上海市徐家汇路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效。案件受理费12,200元，由顾某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄晨辰人民陪审员  顾 群人民陪审员  张建黎二〇二〇年二月十九日法官 助理  胡歆婷书 记 员  谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。