陕西省咸阳市渭城区人民法院   陕西省咸阳市渭城区人民法院民事判决书                     (2020)陕0404民初4346号 原告（反诉被告）：某某某，女，汉族。原告（反诉被告）：程某某，男，汉族。某某某和程某某的委托诉讼代理人：程某，男，汉族，。系某某某和程某某之子。被告（反诉原告）：王某某，男，汉族。委托诉讼代理人：崔某某，女，汉族。原告（反诉被告）某某某、程某某与被告（反诉原告）王某某租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人程某、被告（反诉原告）王某某的委托诉讼代理人崔某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某某某、程某某向本院提出诉讼请求：1.王某某向某某某、程某某给付逾期房屋占用费4109.58元（暂计算至2019年7月底）；2.王某某向某某某、程某某赔偿房屋各项损失1732.16元（暂计算至2019年7月）；3.王某某向某某某、程某某给付房屋占用期间房屋损坏修缮费用1200元；4.诉讼费由王某某承担。事实与理由：原被告于2017年3月19日签订租房合同。合同约定原告将位于西咸新区空港新城阳光里小区A区18号楼401室房屋出租给被告使用，被告按年支付房屋租赁费，租赁期限自2017年5月1日起至2018年5月1日止，还明确约定被告必须按时交纳房租租赁费，否则视为违约，协议终止。原告程某某为某某某的丈夫，代某某某在合同上签字。合同到期后，又续租一年。2019年5月1日合同到期后，原告口头告知要自用该房屋，让被告搬离该房屋，被告口头拒绝，也拒付房租。5月4日，原告再次找被告协商，双方发生纠纷后报警，民警处理未果，建议向法院起诉。原告遂诉至法院，望法院支持其诉讼请求。被告王某某辩称，原告的诉讼请求不成立，应当予以驳回。一、租赁合同期限未届满，程某某单方上涨房租，采取断电的方式强行终止合同，已经严重违约，应当赔偿被告各项损失。二、程某某所提的诉讼请求不成立，主张逾期房屋占用费4500元无事实依据和法律依据，应当提交证据予以证明。对程某某要求赔偿各项损失1732.16元的诉讼请求，其应提交证据证明实际损失的存在，否则应承担举证不能的法律后果。反诉原告王某某向本院提出诉讼请求：1.某某某、程某某向王某某赔偿因违约造成的损失9885元；2.某某某、程某某向王某某退还房屋押金500元；3.诉讼费由某某某、程某某承担。事实与理由：2017年3月19日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，反诉被告将位于西咸新区空港新城阳光里小区A区18号楼2单元401室出租给反诉原告使用，双方约定租赁期限至反诉原告回迁之日，每年租金为7000元，租赁期间不涨租金。反诉原告承租房屋后，每个月按时足额向反诉被告交纳租金和水电费。2019年4月1日，反诉原告向反诉被告交纳租金时，反诉被告拒不收取，称房屋要自用，且违反合同约定单方上涨房租，租金涨幅达90%，通过第三人向反诉原告告知继续承租的租金为14000元。反诉原告不同意反诉被告单方面上涨租金，反诉被告便于2019年5月7日至2019年7月19日期间采取断电的方式强行终止合同，反诉原告只得搬离房屋。反诉原告认为，租赁期限尚未届满，反诉被告的行为属于单方违约，给反诉原告造成了巨大的经济损失，应当予以赔偿。希望法院在驳回对方起诉的同时，支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告某某某、程某某辩称，一、合同约定的期限为2017年至2018年。二、反诉原告从未向反诉被告交纳水电费，物业还给反诉被告发来了欠费通知单。三、反诉原告写的是通过第三方告知14000元，但念的时候却说1400元。四、并不是在反诉原告陈述的时间停电。希望驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.某某某、程某某提交的身份证复印件各1张、户口簿复印件1份、房屋安置证明书复印件1张、人民法院诉讼费用专用票据复印件1张均不具有合法性，本院不予采信。2.某某某、程某某提交的租房合同复印件1张，因王某某对真实性认可，本院予以采信。3.某某某、程某某提交的房屋租赁合同复印件1份、个人租房合同复印件1份、房屋装修合同复印件1份均不具有合法性，本院不予采信。4.某某某、程某某提交的物业服务交费通知单1张具有真实性、合法性，并与本案具有关联性，本院予以采信。5.某某某、程某某提交的收款收据1张、照片10张，从内容无法判断与本案具有关联性，本院不予采信。6.王某某提交的租房合同复印件1张不具有合法性，本院不予采信。7.王某某提交的损失清单系单方制作，无其他证据佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月19日，甲方程某某与乙方王某某签订租房合同。合同约定甲方将位于阳光小镇（即阳光里社区）18#-2-401房屋出租给乙方居住使用；租赁期限从2017年5月1日起至2018年5月1日止；房价中途不变；租金一年一付，租金为7000元，以后提前1月支付；乙方应遵守居住区内各项规章制度，按时缴纳水、电、气、光纤、电话、物业管理等费用；乙方交保证金500元给甲方，乙方退房时交清水、电、气、光纤和物业管理费等费用及屋内设施家具、家电无损坏，下水管道、厕所无堵漏，甲方如数退还保证金；本合同一式两份，自双方签字之日起生效。合同签订后，王某某向程某某交付了保证金和租金；程某某向王某某交付了房屋。2019年4月期间，程某某向王某某告知，不再向其出租房屋。程某某表示王某某于2019年7月31日交还钥匙并离开；王某某表示其于2019年7月19日搬离。程某某于2019年5月20日起对房屋实施断水断电，直至王某某搬离。2019年8月，房屋所在地的物业服务企业向程某某发出物业服务交费通知单，催告程某某交纳截至2019年8月底的物业服务费（包含物业服务费、生活垃圾清运费、分摊电费）共计1822.32元；通知单备注“2017.9至2019.7月底共计服务费用1732.16元”。程某某和王某某均表示未向物业服务企业交纳物业服务费。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，合同明确约定了租赁期限为2017年5月1日至2018年5月1日。合同到期，搬离并交还房屋是王某某的义务，举证责任在王某某；王某某辩称其于7月19日搬离，但未提交证据予以证实，故本院以程某某的自认即7月31日作为王某某搬离并交还房屋的时间。自合同到期至搬离并交还房屋，王某某占用房屋3个月，其应向程某某给付占用房屋的费用。程某某提交了两份他人的租赁合同复印件欲证明租金的市场价，本院认为该证据既不具有合法性，也不足以作为市场价的参考依据。占用房屋的费用应以原合同约定的租金数额即每年7000元为参照，本院酌定三个月的房屋占用费为1750元。王某某辩称租赁合同期限未届满，程某某单方上涨房租的行为已经严重违约。本院对王某某的抗辩不予支持，理由如下：一、王某某提交了一份租房合同复印件以证明合同期限“直至回迁”，但“直至回迁”四个字只添加在这份合同中，“一式两份”的另一份则没有，因此，无法认定这是双方达成的合意。二、王某某未能证明程某某在租赁期间有单方上涨房租的行为。王某某称程某某采取断水断电的方式强行终止合同严重违约，并主张损失赔偿9885元。程某某辩称，王某某在合同到期后拒绝搬离和交还房屋，其被迫采取断水断电的形式维护自身权益。本院认为，合同签订时就已明确了2019年5月1日到期，王某某也自认于2019年4月1日给付下一年租金时遭程某某拒收，故王某某有充分的准备时间，其理应于5月1日前搬离并交还房屋；王某某是违约方。但是，租赁合同一方违约后，守约方应依法行使权利救济手段。从现行关于租赁合同的法律规定来看，在承租人存在违约情形下，法律并未赋予出租人有强行收回、逼迫或变相逼迫承租人交还租赁物的权利。从紧迫性来说，程某某发现王某某存在违约情形，在协商未果后，其完全可以诉至法院。从必要限度来说，在王某某及其家人尚在此居住生活的情况下，程某某采用断水断电的行为迫使王某某交还房屋的行为显属不当。持续断水断电两月有余必然会给王某某的生活造成损失，虽然王某某提交的证据不足以证实其具体的损失数额，但考虑到家用水电在现代家庭生活中的重要性和双方的过错程度，本院酌定程某某向王某某赔偿损失500元。王某某诉请的其余损失，因无证据证实，本院不予支持。程某某要求王某某赔偿因房屋损坏造成的修缮费用，但程某某提交的证据未能证明房屋被损坏，也未能证明王某某有损坏房屋的行为，更未能证明因此产生了修复费用，故本院对程某某该项诉讼请求不予支持。程某某要求王某某赔偿房屋各项损失即物业服务费1732.16元，本院认为，物业服务费的获得主体应为物业服务企业而非出租人，在程某某向物业服务企业交纳物业服务费前，程某某并不存在损失，故本院对程某某的该项诉请不予支持。程某某可在交纳物业服务费后，向王某某另案主张。王某某交纳的500元保证金具有担保的性质，可用于清偿双方约定而王某某欠付的相关费用，但程某某未能证明其负担了本应由王某某负担的费用，故本院对王某某要求程某某退还500元的诉请予以支持。某某某非合同一方当事人，故本院对某某某的诉讼请求不予支持，对王某某反诉要求某某某承担责任的诉讼请求亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王某某于本判决书生效后十日内，向原告程某某给付房屋占用费1750元。二、反诉被告程某某于本判决书生效后十日内，向反诉原告王某某赔偿损失500元。三、反诉被告程某某于本判决书生效后十日内，向反诉原告王某某退还保证金500元。四、驳回原告程某某的其他诉讼请求。五、驳回原告某某某的诉讼请求。六、驳回反诉原告王某某的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告王某某对反诉被告某某某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由王某某负担。反诉案件受理费30元，由程某某负担25元，王某某负担5元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。                           审  判  员   梁  霄                          二〇二〇年三月二十一日                           书  记  员   王耿耿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条  租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。    《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。