江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初20997号原告：江玲玲，女，1981年3月7日出生，汉族，住江苏省大丰市。委托诉讼代理人：单长海，系原告丈夫。被告：盛彩玲，女，1981年12月9日出生，汉族，住昆山市。被告：柏春松，男，1980年3月12日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：李成辉，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师。（代理上述二被告）委托诉讼代理人：黄天宇，江苏法德东恒（苏州）律师事务所实习律师。（代理上述二被告）原告江玲玲与被告盛彩玲、柏春松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案受理后，依法适用简易程序由审判员尹丛丛独任审判，于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告江玲玲及其委托诉讼代理人单长海、两被告委托诉讼代理人李成辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江玲玲向本院提出诉讼请求：1.退还XX艺墅XX室的2019年8月25日至2019年12月20日期间房租20800元；2.退还我方押金5200元；3.违约补偿一个月房租5200元；3.产生的搬家费3000元；5.产生的经济损失5000元；6.诉讼费用由被告承担；7.解除房屋租赁合同。事实和理由：我方承租被告XX艺墅XX室房屋，房屋于2019年2月开始三楼卫生间漏水，房东派人维修更换水管后，仍然漏水，导致三楼卫生间至今一直无法使用。2019年8月24日开始，二楼卫生间天花板开始漏水，夜里主卧与卫生间的墙角开始大量漏水，25号时一楼楼梯客厅也开始漏水，从而整间房屋无法正常生活。期间一直联系房东，25日房东派人来看，而师傅说无法修理，而后期间再也无法上门修理，房东电话也一直无法联系，电话不接，微信不回，期间中介公司也帮忙联系房东，而房东也不接电话，原告因此诉至法院。被告盛彩玲、柏春松辩称，1.我方同意解除合同，但我方的同意不代表是我方存在违约，因为合同的履行期限是2018年12月21日至2019年12月20日，也就是说租期已经届满。2.原告承租期间，我方代替原告缴纳天然气费81.94元、电费3200元、水费209.11元，共计3491.05元，请法院在我方退还给原告的押金5200元中予以扣除。3.截止目前，原告并未将房屋交付给被告，那么合同履行期限届满后的房屋占有使用费，按照每月租金进行计算，从我方退还给原告的押金5200元中一并予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证，原告提交的房屋租赁合同、房东身份证、房屋产权证、房屋漏水照片、双方电话及微信联系记录，被告对真实性均无异议，本院予以确认；被告提交的水表和电表抄表记录及水电费缴费凭证、天然气收款凭证，原告对真实性无异议，本院予以确认。以上予以确认的证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月14日，原告和两被告签订《房屋租赁合同》一份，原告承租两被告所有的位于昆山市房屋，租赁期限为2018年12月21日至2019年12月20日，每月租金5300元，总租金62400元，付款方式付6押1。租用期间，水费、电费、物业管理费、有限电视收视费由承租方自理。租用期间，出租方交房前应确保房屋设施能正常使用。租用期间，出租方、承租方均不得擅自变更或解除合同，一方如因特殊情况需终止合同时，应提前一个月通知对方，并补充对方一个月房租金。违约押金处理方式，本押金除作为承租方的赔偿金，出租方违约时责任价金并包含承租方退房之时所应缴纳之水电费及管理费用。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告交付房屋租金至2019年12月20日。2019年8月，涉案房屋发生漏水，8月25日上午原告联系被告柏春松，被告称下午两点左右安排水电工上门检查，原告称水电工确实来了，但以未带工具为由离开，之后未再行前来。被告称其已经维修好，但并未提供已维修好的相应证据。2019年8月25日下午4点多，原告微信联系被告，称修不好的话就搬了吧，漏的太厉害了，被告未回复，2019年8月26日，原告微信询问被告什么时候结下账，被告仍未回复。原告亦通过电话与被告联系，但仍未果。原告称其于2019年9月9日重新找到房屋并搬走。原告要求被告返还多支付的租金未果，诉至本院。关于原告主张的搬家费及经济损失，原告并未提供相应证据。原告租用期间产生的水费209.11元、电费3058元、燃气费81.94元由被告实际支付。原告当庭将涉案房屋钥匙交予被告。本院认为，原告和两被告签订的《房屋租赁合同》系双方额的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定享有权利、履行义务。作为出租人，应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，本案中原告在将漏水情情况告知被告后，被告虽找了水电工上门维修，但其并未提供证据证明将漏水问题予以解决，结合原告提供的照片及双方微信聊天的时间、内容，本院对被告已履行完毕维修义务的答辩不予采信，房屋漏水致使原告承租房屋的目的无法实现，原告据此要求解除合同，本院予以确认。原告自认于2019年9月9日搬离涉案房屋，故本院依法认定双方租赁合同的解除时间为2019年9月9日。合同解除后，尚未履行的不再履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，本案中，被告收取的2019年9月9日后的租金17333.33元，应当予以返还。关于被告抗辩的合同解除后的占有使用费问题，原告提供的微信聊天记录及通话记录显示，2019年8月25日及之后，原告多次联系被告，但被告均采取消极态度不予回复，导致原告无法与被告沟通结算事宜和返还钥匙，对于被告应承担不利后果。被告确认收取原告押金5200元，扣除原告的水电费和天然气费用后，被告尚应返还原告押金1850.95元。原告要求被告支付搬家费用及经济损失的主张，原告未提供相应证据予以佐证，本院不予支持。原告要求被告支付违约金5200元的诉讼请求，双方房屋租赁合同第十条的约定语言并不通顺，常规理解应为该押金除了作为承租方的赔偿金、出租人违约时的责任价金外，还包含承租方退房之时所应缴纳之水电费及管理费用。即承租人违约则该押金作为承租人的赔偿金，出租人违约其责任价金也为该押金金额，另外该押金返还时还应扣除承租人应负担的水电费及管理费用。该解释符合常理，也符合对等原则，现因被告未积极处理房屋漏水问题导致原告的合同目的无法实现，系被告违约，原告因此要求被告承担违约金5200元的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、九十七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告江玲玲与被告盛彩玲、柏春松签订的关于昆山市房屋的《房屋租赁合同》于2019年9月9日解除。二、被告盛彩玲、柏春松于本判决生效之日起十日内返还原告江玲玲2019年9月10日至2019年12月20日期间租金17333.33元。二、被告盛彩玲、柏春松于本判决生效之日起十日内返还原告江玲玲押金1708.95元。三、被告盛彩玲、柏春松于本判决生效之日起十日内支付原告江玲玲违约金5200元。四、驳回原告江玲玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。案件受理费780元，减半收取390元，由原告负担80元，由两被告负担310元。其中，原告预交的案件受理费310元，本院予以退还，两被告应负担的310元交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户账号：322501XXXXX1127406开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部））。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  尹丛丛二〇二〇年二月十八日书记员  蔡晓晨法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。