广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16594号上诉人（原审被告）：深圳市高邦德文化发展有限公司，住所地广东省深圳市南山区高新南七道北京大学研究院西栋303A14-A15室。法定代表人：游德胜,总经理。上诉人（原审被告）：游德胜，男，1966年11月20日出生，汉族，身份证住址广东省河源市源城区。两上诉人共同委托诉讼代理人：欧阳鹏飞，广东竞德律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨彦坤，广东竞德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：侯卫民，男，1971年7月3日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：侯荣腾，广东展豪律师事务所律师。上诉人深圳市高邦德文化发展有限公司（以下简称高邦德文化公司）、游德胜因与被上诉人侯卫民房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初21700号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人高邦德文化公司、游德胜上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或查清事实后依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由侯卫民承担。事实与理由：1.原审判决未认定高邦德文化公司在涉案房屋租赁合同中支付的押金，不符合事实。侯卫民提交的《房屋租赁合同》第5条约定：合同签订后，乙方应向甲方交付二个月房屋租金52000元作为押金及一个月的租金26000元，合同方能生效。该约定明确必须交付押金合同方能生效，且依据租赁行业的惯例，出租方一般也是收取2个月或不等的租金作为押金，该部分押金已经交付给侯卫民的事实符合实际情况及交易习惯。侯卫民提交的微信记录中游德胜反复提到了其总共交了14万押金，侯卫民在微信中也未对该事实予以反对。原审判决未对高邦德文化公司缴纳的房屋押金进行严格审理。2.按公平原则判决高邦德文化公司、游德胜支付房屋占有使用费，适用法律错误。根据合同法的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。侯卫民（出租人）于2018年5月份将涉案房屋上锁，此后并未按照法律的规定向高邦德文化公司（承租人）履行合同义务，高邦德文化公司之后亦没有使用涉案房屋或从事教育培训等经营，无须支付涉案房屋锁门之后的占有使用费。被上诉人侯卫民辩称，1.原审判决认定高邦德文化公司拖欠租金事实清楚，证据充分，应予维持。欠款清单、银行对账单清楚显示自2018年2月至2018年9月高邦德文化公司共欠租金15.2万元。侯卫民多次要求其支付租金，高邦德文化公司、游德胜均答应按时足额支付并出具两份《交租承诺书》，但仍然无故拖延、拒绝全额支付。侯卫民每月按时足额向案涉物业业主支付租金，高邦德文化公司的行为造成其严重损失。租期届满后，高邦德文化公司经侯卫民多次要求仍未搬离并占用案涉物业，因此侯卫民于2019年2月25日自行清场。2.关于押金，因高邦德文化公司无故拖欠租金，原审针对高邦德文化公司、游德胜支付拖欠租金的事实进行审理，返还押金不是本案审理范围，且高邦德文化公司、游德胜未提供相应证据，其主张侯卫民返还押金无事实和法律依据。侯卫民一审的诉讼请求为：1.确认侯卫民与高邦德文化公司于2015年9月15日签署的《房屋租赁合同书》已解除，高邦德文化公司立即从侯卫民房屋中搬离并将租赁房屋完好归还侯卫民；2.高邦德文化公司向侯卫民支付截至2018年9月15日拖欠的租金共计152000元及滞纳金12210元（滞纳金自2018年4月21日起，以月租金27500元为基数，按每日千分之三计至2018年9月15日合同届满之日共计148天），共计164210元；3.高邦德文化公司按27500元/月向侯卫民支付自2018年9月16日至租赁房屋实际交还之日止的房屋占用费；4.游德胜对上述第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5.高邦德文化公司、游德胜承担本案诉讼费用。一审庭审中，侯卫民当庭申请撤回其第一项诉讼请求，明确其第三项诉讼请求的房屋占用费计算至2019年2月15日止。原审法院经审理查明，2015年9月15日，侯卫民（出租方，甲方）与高邦德文化公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定：甲方将位于西丽嘉兴苑4栋二楼（留仙大道2176号）400平方米房含一楼留仙大道2176号铺位（涉案房屋）出租给乙方作商业或办公使用；合同期3年，从2015年9月15日起至2018年9月15日止，计租时间从2015年10月10日起；物业租金每月为26000元，从第二年起，每年调整一次，第二年为27000元/月，第三年为28000元/月；乙方每月10日前向甲方交清当月租金；合同签订后，乙方应向甲方交付二个月房屋租金52000元作为押金，及一个月的租金26000元，合同方能生效，押金到合同期或合同解除，乙方付清尚未付清的费用后三天内退回给乙方，不计利息；租期未满，未经甲方同意退房时，押金不退回；乙方须依约按时交付租金，如有拖欠或延期交租超过10天以上，甲方可每天按租金3‰计收滞纳金，如拖欠租金未缴时间达一个月以上，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同收回出租房屋，由此引起的损失由乙方自己负责；及其他内容。侯卫民主张，合同履行过程中，其与高邦德文化公司、游德胜协商将2017年9月16日至2018年9月15日期间的租金减为每月27500元；高邦德文化公司、游德胜主张，其与侯卫民口头协商上述期间的租金减为26500元。2018年4月17日，游德胜出具《交租承诺书》，内容写明，“本人游德胜先生承诺于2018年4月22日前交清侯卫民位于西丽嘉兴苑4栋二楼高邦德所欠2018年3月份房租20000元，同时承诺2018年4月份租金27500元于2018年4月30日前全部交齐，此后每月租金按约履行，否则本人游德胜愿意承担一切法律后果”。2018年6月20日，游德胜出具《承诺书》，内容写明，“今本人承诺于2018年6月25日交清2018年3月租金12000元及4-5月租金（共55000元），否则甲方解除合同及收回商铺，本人无异议，乙方无条件服从”。庭审中，游德胜表示其所写的承担法律后果仅是指作为高邦德文化公司法定代表人应承担的法律责任。侯卫民提交了《欠付租金清单》、银行对账单及微信记录用于证明2018年2月至2018年9月期间，高邦德文化公司拖欠侯卫民租金共计220000元，2018年3月至8月期间，高邦德文化公司已支付租金共计68000元，高邦德文化公司还拖欠侯卫民租金152000元。高邦德文化公司、游德胜对上述证据的真实性及《欠付租金清单》中记载的已支付租金情况予以认可，但表示游德胜于2018年2月左右通过微信另向侯卫民支付了租金27500元，其无法提交转账记录；侯卫民对此不予认可。侯卫民主张，高邦德文化公司、游德胜未按约定及承诺支付租金，侯卫民于2018年5月锁过一次门，后其作出承诺并又交了部分租金，侯卫民随即打开门锁，合同到期后侯卫民多次要求高邦德文化公司、游德胜搬离，其不予理睬且拒绝搬离，在此期间一直正常经营；侯卫民于2019年1月在涉案房屋大门张贴通知要求高邦德文化公司搬离，发现涉案房屋已锁门，侯卫民不清楚何时锁门，后其于2019年2月15日自行清场并收回了涉案房屋；高邦德文化公司、游德胜对侯卫民的主张不予认可，表示侯卫民于2018年5月底锁门致使其无法正常经营，租金应计算至该月为止，因侯卫民锁门故无法搬离。侯卫民提交了《房屋租赁凭证》、《楼房使用证》等用于证明其有权出租涉案房屋；高邦德文化公司、游德胜对此真实性不予认可。另查，位于深圳市南山区××街道××社区××号建筑物于2009年11月23日进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。原审法院认为，侯卫民当庭申请撤回其第一项诉讼请求，系其对诉权的自由处分，对此予以准许。当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。涉案房屋无产权证，亦无报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，侯卫民与高邦德文化公司于2015年9月15日签订的《房屋租赁合同书》无效。《房屋租赁合同书》虽然无效，但高邦德文化公司应向侯卫民支付占有使用期间的占有使用费。关于侯卫民主张的截至2018年9月15日拖欠的占有使用费以及2018年9月16日至2019年2月15日期间的房屋占用费。《房屋租赁合同书》约定第三年租金为每月28000元，高邦德文化公司、游德胜主张双方协商此期间每月减至26500元，但对此未提交相应证据予以证明，侯卫民对此亦不予认可，故对于2017年9月16日至2018年9月15日期间占有使用费的标准，采纳侯卫民的主张，按每月27500元计算。高邦德文化公司主张因侯卫民锁门其2018年5月之后未正常经营，另游德胜通过微信另向侯卫民支付了租金27500元，侯卫民对此不予认可并表示其锁门不久即已开门，高邦德文化公司、游德胜未能对此提交证据予以证明，应承担相应的举证不能的不利后果，对于侯卫民要求高邦德文化公司向其支付截至2018年9月15日拖欠的占有使用费152000元的诉求，予以支持。对于侯卫民主张2018年9月16日至2019年2月15日期间的房屋占用费，本案中，高邦德文化公司自2018年2月未正常支付占有使用费，合同约定租赁期限也已于2018年9月15日到期，在此情况下，侯卫民作为涉案房屋的管理者，应采取主动收回房屋等适当措施以避免房屋空置造成损失的扩大，侯卫民没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故根据公平原则，酌定高邦德文化公司应自2018年9月16日起参照27500元的标准向侯卫民支付2个月的占用费共计55000元。关于侯卫民主张的每日千分之三的滞纳金。《房屋租赁合同书》无效，侯卫民要求高邦德文化公司向其支付滞纳金没有合同依据，对此不予支持。游德胜以个人名义向侯卫民出具《承诺书》，承诺“此后每月租金按约履行，否则本人游德胜愿意承担一切法律后果”，游德胜的上述行为可视为其加入债务承担，侯卫民据此要求游德胜对高邦德文化公司的上述还款义务承担连带责任，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、被告深圳市高邦德文化发展有限公司应于判决生效之日起十日内向原告侯卫民支付截至2018年9月15日拖欠的占有使用费152000元；二、被告深圳市高邦德文化发展有限公司应于判决生效之日起十日内向原告侯卫民支付2018年9月16日之后的占有使用费55000元；三、被告游德胜对被告深圳市高邦德文化发展有限公司被判决确定的上述还款义务负连带清偿责任；四、驳回原告侯卫民的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3584.2元，由侯卫民负担266.51元，高邦德文化公司负担3317.69元（游德胜对此承担连带责任）。本院二审查明的事实与原审一致本院认为，关于押金，《房屋租赁合同书》第5条明确约定，高邦德文化公司需向侯卫民交付二个月的房屋租金作为押金及一个月的租金后合同方能生效，这表明侯卫民收取了高邦德文化公司房屋押金52000元，按照合同无效的法律规定，侯卫民应当返还高邦德文化公司交付的押金52000元，但原审法院未予判决，本院予以纠正。因高邦德文化公司拖欠侯卫民房屋占用费152000元，该押金应用作抵扣房屋占用费，故高邦德文化公司仍需支付侯卫民房屋占用费100000元。关于涉案房屋被侯卫民上锁的上诉意见，合同约定租赁期截止2018年9月15日，合同期满后侯卫民有权收回租赁房屋，现侯卫民主张高邦德文化公司支付房屋占有使用费，按照谁主张谁举证的证据规则，侯卫民应提交高邦德文化公司在合同期满后继续占用房屋的证据，否则应承担举证不能的不利后果，现侯卫民不能提交相应证据，其诉讼请求不予支持。原审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初21700号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初21700号民事判决第一项为：上诉人深圳市高邦德文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人侯卫民支付截止2018年9月15日的房屋占用费100000元；三、上诉人游德胜对上诉人深圳市高邦德文化发展有限公司上述债务承担连带清偿责任；四、驳回被上诉人侯卫民的其他诉讼请求。一审案件受理费3584.2元，由上诉人深圳市高邦德文化发展有限公司、游德胜负担2017.69元，被上诉人侯卫民负担1566.51元；二审案件受理费3584.2元，由上诉人深圳市高邦德文化发展有限公司、游德胜负担2017.69元，被上诉人侯卫民负担1566.51元并迳付上诉人深圳市高邦德文化发展有限公司、游德胜。本判决为终审判决。审判长  曾瑞香审判员  李 飞审判员  袁劲秋二〇二〇年二月二十六日书记员  魏思禹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。