北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初17066号原告：北京硅谷领航科技孵化器有限公司，住所地北京市海淀区农大南路**院**楼****315。法定代表人：魏墨松，总经理。委托诉讼代理人：徐艳，北京亚欧雍文律师事务所律师。被告：大贲科技（北京）有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇龙域北街**院**楼****。法定代表人：徐宏，首席运营官。委托诉讼代理人：崔彦宁，男，1979年9月4日出生，汉族，大贲科技（北京）有限公司财务经理，住该单位宿舍。委托诉讼代理人：刘宁宁，北京驰坚律师事务所律师。被告：北京市大贲创新科技有限公司，住，住所地北京市西城区校场口街****楼**（德胜园区）/div>法定代表人：曾幸浩，公司经理。委托诉讼代理人：崔彦宁，男，1979年9月4日出生，汉族，北京市大贲创新科技有限公司财务经理，住该单位宿舍。被告兼被告北京市大贲创新科技有限公司委托诉讼代理人：王岩，男，1978年6月1日出生，汉族，住北京市昌平区龙域北街金隅国际中心****。委托诉讼代理人：刘宁宁，北京驰坚律师事务所律师。原告北京硅谷领航科技孵化器有限公司（以下简称硅谷领航公司）与被告大贲科技（北京）有限公司（以下简称大贲科技公司）、北京市大贲创新科技有限公司（以下简称大贲创新公司）、王岩租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员郭悦担任审判长，与人民陪审员郝成宝、李强组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告硅谷领航公司的法定代表人魏墨松及其委托诉讼代理人徐艳、被告大贲科技公司、大贲创新公司的共同委托诉讼代理人崔彦宁、被告大贲科技公司、王岩的共同委托诉讼代理人刘宁宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告硅谷领航公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告和被告签订的租赁合同于2019年6月10日解除，判令被告大贲科技公司腾退位于北京市昌平区×室租赁房屋；2.判令被告大贲科技公司向原告支付租金共计9762696.42元（截止到2019年6月10日），被告大贲创新公司、王岩承担连带责任；3.判令被告大贲科技公司向原告支付违约金共计10000000元（截止到2019年6月10日），被告大贲创新公司、王岩承担连带责任；4.本案诉讼费用由三被告共同承担。2019年10月17日，硅谷领航公司向本院提交了变更诉讼请求申请，将上述全部诉讼请求变更为：1.确认原告与被告大贲科技公司签订的《租赁合同》《租赁合同变更协议书》于2019年7月22日解除；2.判令被告大贲科技公司依据2019年3月22日签定的核算清单支付相关费用：48090880.17元，被告大贲创新公司、被告王岩承担连带责任；3.判令被告大贲科技公司向原告支付2019年03月23日至2019年7月22日租金为：1293712.16元，支付2019年7月23日-2019年10月17日的房屋占用费为：929878.47元，以上共计2223590.63元，被告大贲创新公司、被告王岩承担连带责任；4.判令被告大贲科技公司向原告支付2019年3月23日至2019年10月17日期间的违约金184506.37元，被告大贲创新公司、被告王岩承担连带责任；5.判令被告大贲科技公司赔偿原告恢复所租赁房屋基本原始结构及造成的损失180万元，被告大贲创新公司、被告王岩承担连带责任；6.判令被告大贲科技公司支付2015年8月4日至2015年10月8日免租期租金538254.46元，被告大贲创新公司、被告王岩承担连带责任；7.判令保证金不予退还；8.本案诉讼费用由三被告共同承担。事实与理由：2015年8月4日，北京金域国际物业管理有限责任公司与被告大贲创新公司签订房屋《租赁合同》，2018年12月25日，北京金域国际物业管理有限责任公司、原告和被告大贲科技公司、被告大贲创新公司签订《租赁合同变更协议书》，出租方由北京金域国际物业管理有限责任公司变更为原告，承租方由被告大贲创新公司变更为被告大贲科技公司，《租赁合同》相关权利义务由变更后各主体承担。2019年3月22日，北京金域国际物业管理有限责任公司、原告和被告大贲科技公司、被告大贲创新公司、被告王岩签订《补充协议》，协议约定，被告大贲创新公司、被告王岩同意为被告大贲科技公司基于《租赁合同》、《租赁合同变更协议书》项下的全部责任和义务，承担连带保证担保责任。根据2015年8月4日《租赁合同》规定，原告将坐落于北京市昌平区龙域北街1号院金融国际中心A座9层相关房屋出租给被告使用，面积共计1828.31平方米，租期6年，自2015年10月8日起至2021年10月7日止。同时合同约定，被告以每3个月为一期支付原告房屋租金，且被告应提前15天支付原告下一期房屋租金，如被告逾期支付租金，则应承担相应的违约责任，拖欠租金超过七天，则原告有权解除合同，收回房屋。合同签订并生效后，原告按约定将涉案房屋交付被告进行使用，但被告在租赁期间，并未按照合同约定如期支付原告租金。原告认为被告的行为已经严重损害原告利益，有鉴于此，原告为了维护自身合法权益，现根据相关法律规定和合同约定，向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告大贲科技公司、大贲创新公司、王岩辩称，据答辩人统计，答辩人未向被答辩人支付的租金总额为5591364.45元。依据双方的租赁合同，答辩人应向被答辩人支付的违约金并非被答辩人主张的数额。另外，按照双方租赁合同的约定，违约金约定过高，基于相关法律规定，答辩人请求法庭下调违约金数额。针对变更后的第一项诉讼请求，对确认解除合同的时间认可，无异议，腾房也同意，但是我们的东西被锁了。变更后的第二、三、四项诉讼请求，2017年2月8日的290万余元租金已经付清，2017年9月22日之后的租金，以被告提交的有转账凭证的证据为准，欠付总额为559136.45元，计算到了2019年7月22日，2019年7月22日之后没有计算到里面；占有使用费以法院核实为准；依据双方的租赁合同，被告应向原告支付的违约金不是原告主张的数额，且合同约定的违约金过高，请求法院予以下调违约金，最后以法院酌定的为准。变更后的第五、六、七诉讼请求不认可。我们要求退还保证金，保证金数额等于一个季度的租金数额。合同约定的违约金过高，请求法院下调。大贲创新公司与王岩不同意承担连带责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月4日，北京金域国际物业管理有限责任公司（以下简称金域国际公司）与大贲创新公司签订《房屋租赁合同》（合同编号A-2015-08-04-2021-10-07）。该合同约定，金域国际公司将坐落于北京市昌平区龙域北街×，建筑总面积1828.31平米的房屋出租给大贲创新公司；房屋租赁期限为6年，自2015年10月8日起至2021年10月7日止，免租期为2015年8月4日至2015年10月8日。该合同第四条约定，在上述免租期期间，乙方只需交纳物业费、不需要交纳租金，乙方必须遵守租赁合同所有的条款。该合同第五条约定，第一年租金为4.6元每天每平米，第二年租金5元每天每平米，第三年5.4元每天每平米，第四年5.8元每天每平米，第五年6.2元每天每平米，第六年6.6元每天每平米（以上租金均含物业费、取暖费及发票）。第六条约定，租金支付方式为按每3个月为一期支付，承租方需提前十五天支付出租方下一期的房屋租金；首期支付保证金767433.12元,租金767433.12元，免租期物业费73132.4元；其他租金支付时间如下:第一年：2015年12月22日、2016年3月22日、2016年6月22日应分别支付2016年1月8日至2016年10月7日剩余三期租金，每期767433.12元;第二年：2016年9月22日、2016年12月22日、2017年3月22日、2017年6月22日应分别支付2016年10月8日至2017年10月7日四期租金，每期834166.44元；第三年：2017年9月22日、2017年12月22日、2018年3月22日、2018年6月22日应支付2017年10月8号至2018年10月7日四期租金，每期900899.75元；第四年：2018年9月22日、2018年12月22日、2019年3月22日、2019年6月22日应分别支付2018年10月8日至2019年10月7日四期租金，每期967633.07元。第五年：……第六年：……该合同第十八条约定，承租方逾期支付租金，每逾期一天，则需按应付租金的千分之十支付违约金，拖欠租金超过七天，甲方有权终止本合同，收回房屋，保证金不退。该合同还约定了其他内容。2015年8月17日，大贲创新公司向金域国际公司支付了第一期租金767433.12元；2015年8月18日，大贲创新公司向金域国际公司支付了保证金767433.12元。此后，大贲创新公司分别于2016年2月2日、2016年4月19日、2016年4月29日、2016年5月20日向金域国际公司支付50万元、40万元、50万元、55万元，共计195万元；大贲创新公司于2016年8月25日、8月31日、9月27日向金域国际公司支付了30万元（每次10万元）；大贲创新公司于2016年10月12日最后一次向金域国际公司支付了467433.12元。大贲创新公司共计向金域国际公司支付款项数额为4252299.36元（含保证金）。案件审理过程中，硅谷领航公司认可上述款项中包含了第一年租金全额及2016年第二季度之前租金逾期的滞纳金415133.76元。2017年1月1日，金域国际公司与大贲创新公司曾就涉案房屋滞纳金进行核对计算，该计算表经双方盖章确认。截至2017年1月1日，大贲创新公司确认2016年第二季度滞纳金为746850.76元，2016年第三季度滞纳金为809141.45元，2016年第四季度（截至2017年1月1日）滞纳金为91758.31元，以上滞纳金合计1647750.52元。此后，大贲创新公司未按照确认表确认的金额支付滞纳金。2017年2月8日，大贲科技公司分两次向金域国际公司共支付1668332.88元，付清了2016年10月8日至2017年4月7日的租金，但此二期租金仍已逾期。2017年3月22日，大贲科技公司向案外人北京智盈科技有限公司支付834166.44元；2017年6月22日，大贲科技公司向硅谷领航公司支付834166.44元。硅谷领航公司认可该两笔款项系用于支付2017年4月8日至2017年10月7日之间的房屋租金，此二期租金未逾期。在此之后，大贲创新公司未再按约支付第三年租期（自2017年10月8日起）至今的房屋租金。2018年12月25日，金域国际公司（甲方）、大贲创新公司（乙方）、硅谷领航公司（丙方）、大贲科技公司（丁方）四方共同签订《租赁合同变更协议书》（以下简称“变更协议”），约定将金域国际公司和大贲创新公司于2015年8月4日签订的《租赁合同》（合同编号A-2015-08-04-2021-10-07）中的双方权利义务分别转让给另外两方，即金域国际公司将原《租赁合同》中的权利义务转让给硅谷领航公司，大贲创新公司将原《租赁合同》中的权利义务转让给大贲科技公司。《变更协议》第三条约定，本协议签订前金域国际公司与大贲创新公司双方在履行原合同中所引发的一切权利和义务均由硅谷领航公司、大贲科技公司相应享有和承担。《变更协议》第五条约定，丁方逾期支付租金的，每逾期一天，则丁方需按应付租金的万分之五支付违约金，拖欠租金超过七天，丙方有权终止原合同及本协议，收回房屋，保证金不退。2019年2月3日，大贲科技公司向硅谷领航公司支付房屋租金50万元。2019年3月22日，金域国际公司、大贲创新公司、硅谷领航公司、大贲科技公司、王岩共五方签订《补充协议》。该补充协议约定大贲创新公司与王岩为大贲科技公司就《租赁合同》《租赁合同变更协议书》项下的全部权利和义务承担连带保证责任，担保的范围包括应付的房屋租金、违约金、滞纳金、物业费、押金不足责任、取消免租期后的补足租金责任、损害赔偿金等涉及的各项费用。《补充协议》明确约定了大贲创新公司、王岩作为保证人。同日，硅谷领航公司与大贲创新公司、王岩对涉案房屋房租进行核算，大贲创新公司与王岩在该核算表上签字、盖章。因大贲科技公司屡次拖欠租金，硅谷领航公司于2019年7月22日向大贲科技公司发出书面解除合同通知书，要求解除原租赁合同及租赁合同变更协议。大贲科技公司确认于当日收到该通知书。大贲科技公司庭审中主张，2019年3月22日签定的核算清单的签署主体是大贲创新公司和王岩，大贲创新公司与王岩无权为大贲科技公司确认与硅谷领航公司之间的房租及违约金数额。案件审理过程中，双方对合同于2019年7月22日解除无异议，但大贲科技公司主张系由于物业、业主以及硅谷领航公司的阻扰，导致无法搬离房屋。2019年10月17日，本院主持现场勘验时，原房屋所有权人确因硅谷领航公司未足额缴纳物业费，不同意大贲科技公司搬离，该楼宇物业公司在未取得房屋原所有权人同意的情况下，无法出具搬家出门条。后经本院主持物业交接，大贲科技公司正式搬离房屋并将房屋钥匙交还硅谷领航公司。硅谷领航公司随后将房屋交还房屋原所有人。大贲科技公司在案件审理过程中曾提交书面反诉状，要求硅谷领航公司支付装修残值582864.01元,并要求退还租赁保证金767433.12元，但该公司在收到反诉费缴纳通知之日起七日内未交纳反诉费。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。硅谷领航公司与大贲科技公司自金域国际公司与大贲创新公司受让合同权利义务，受原合同条款的约束，应当切实履行合同义务。关于硅谷领航公司的各项诉讼请求，以下分述之：一、关于确认合同解除的诉讼请求大贲科技公司多次逾期支付房屋租金，远超七日，硅谷领航公司主张解除合同，于法有据，双方对合同解除日期为2019年7月22日无异议，本院予以确认。二、关于支付欠付租金的诉讼请求硅谷领航公司要求大贲科技公司继续支付欠付的租金，依法有据，本院予以支持；欠缴租金的租期为2017年10月8日至2019年7月22日，具体数额为6165561.18元（已扣除2019年2月3日已经支付的50万元），本院予以确认。三、关于支付滞纳金的诉讼请求因大贲科技公司长期欠付租金，硅谷领航公司要求大贲科技公司支付欠付租金滞纳金的合理部分，本院酌情予以支持。2017年1月1日的欠缴租金滞纳金核算表经金域国际公司和大贲创新公司盖章确认，本院对该证据予以采信。硅谷领航公司主张2019年3月22日的核算表再次确认了欠缴租金及滞纳金总额，应当按照该核算表处理的主张，因该核算表的确认方为大贲创新公司和王岩，大贲创新公司在2018年12月25日变更协议签署之后已不是原合同义务履行的主体，之后尽管大贲创新公司与王岩一同成为补充协议中约定的担保人，但并没有获得大贲科技公司关于确认租金及滞纳金的授权，因此大贲创新公司和王岩对欠缴租金滞纳金的确认，对大贲科技公司不产生法律效力。结合2017年1月1日核算表确认的各期欠付租金数额、天数及大贲科技公司提交的各期租金支付凭证，本院对存在明确起止日期的各期滞纳金金额进行核算，对终止日期不明确的滞纳金将按基数、计算标准及期间分别列明：1、已经经过确认的滞纳金：2017年1月1日的滞纳金计算表经金域国际公司和大贲创新公司盖章确认，故该表中确认的滞纳金金额1647750.52元的支付义务应由大贲科技公司承担；上述滞纳金中已经包含2016年9月22日、2016年12月22日两期欠付租金截至2017年1月1日的滞纳金。2、未经确认的滞纳金：（1）2017年1月2日之后，各方之间未进行有效的租金及滞纳金核算，且2016年9月22日、2016年12月22日两期欠付租金的滞纳金，还应自2017年1月2日计算至两期租金实际支付之日止（2017年2月8日）；关于计算标准，因上述滞纳金的约定属于违约金性质的条款，而原合同中约定的每日千分之一的违约金标准过高，且大贲科技公司请求本院予以调整，本院依法进行调整至每日万分之五；2018年12月25日变更协议已将违约金调整为每日万分之五，本院依法不再进行调整。因此，大贲科技公司应以两期租金总额1668332.88元为基数，按照每日万分之五的标准，自2017年1月2日起计算至2017年2月8日，向硅谷领航公司支付这部分滞纳金31698.32元。（2）2017年10月8日至2018年10月7日之间的四期租金，大贲创新公司均未支付；变更协议签订之后，大贲科技公司也未支付，故以上四期租金的滞纳金，均以900899.75元为基数，按照每日万分之五的标准，分别自2017年9月23日、2017年12月23日、2018年3月23日、2018年6月23日起计算至大贲科技公司实际支付上述租金之日止。（3）2018年10月8日至2019年7月22日之间的租金，其中，2018年9月22日应付未付租金产生的滞纳金，应以967633.07元为基数，按每日万分之五的标准，从2018年9月23日计算至大贲科技公司实际支付该笔租金之日止；2018年12月22日应付未付租金产生的滞纳金，因大贲科技公司于2019年2月3日支付了租金50万元，故应以967633.07元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年12月23日起计算至2019年2月3日；再以467633.07元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年2月4日计算至大贲科技公司实际支付该笔租金之日止；2019年3月22日应付未付租金的滞纳金，应以967633.07元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年3月23日起计算至大贲科技公司实际支付该笔租金之日止；2019年6月22日应付未付租金的滞纳金，应以2019年7月8日至2019年7月22日（15天）的租金159062.97元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年6月23日起计算至大贲科技公司实际支付该笔租金之日止；四、关于硅谷领航公司的其他诉讼请求硅谷领航公司主张大贲科技公司违约在先，不同意退还保证金的诉讼请求，本院予以支持；硅谷领航公司要求大贲科技公司支付免租期租金的合理部分，本院酌情支持300000元。自2019年7月23日至2019年10月17日止的占有使用费问题，由于大贲科技公司无法搬离房屋有其自身原因，也有硅谷领航公司及原房屋所有权人的原因，故此期间的占有使用费问题，本院酌情支持550000元。硅谷领航公司要求大贲科技公司赔偿恢复原状费用1800000元的诉讼请求，因该笔损失费用并未实际发生，且本院已对上述滞纳金、不退保证金以及继续支付免租期租金予以了部分支持，已经足以弥补硅谷领航公司的实际损失，故该项恢复原状费用，本院不再支持。大贲创新公司、王岩均为补充协议当中约定的担保方，担保范围包括大贲科技公司应支付租金、违约金、滞纳金、取消免租期后的补足租金等费用，因此，硅谷领航公司要求大贲创新公司、王岩就上述应支付费用对大贲科技公司承担连带给付责任，本院予以支持。五、大贲科技公司虽提交了书面反诉状，要求硅谷领航公司赔偿装修残值并退还保证金，但大贲科技公司在收到反诉费缴纳通知之日起七日内未交纳反诉费，故视为大贲科技公司撤回其反诉请求，本院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判令如下：一、确认北京硅谷领航科技孵化器有限公司与大贲科技（北京）有限公司之间的《房屋租赁合同》及《租赁变更协议书》于2019年7月22日解除。二、大贲科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向北京硅谷领航科技孵化器有限公司支付租金6165561.18元。三、大贲科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向北京硅谷领航科技孵化器有限公司支付滞纳金，具体为：（一）2017年1月1日前产生的滞纳金1647750.52元；（二）2016年9月22日、2016年12月22日两期应付为付租金自2017年1月2日至2017年2月8日的滞纳金31698.32元；（三）2017年10月8日至2018年10月7日之间的四期应付未付租金产生的滞纳金数额，均以900899.75元为基数，按照每日万分之五的标准，分别自2017年9月23日、2017年12月23日、2018年3月23日、2018年6月23日起计算至大贲科技（北京）有限公司实际支付上述租金之日止；（四）2018年9月22日应付未付租金产生的滞纳金数额，应以967633.07元为基数，按每日万分之五的标准，从2018年9月23日计算至大贲科技（北京）有限公司实际支付的该笔租金之日止；（五）2018年12月22日应付未付租金产生的滞纳金数额，先以967633.07元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年12月23日起计算至2019年2月3日；再以467633.07元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年2月4日计算至大贲科技（北京）有限公司实际支付该笔租金之日止；（六）2019年3月22日应付未付租金产生的滞纳金数额，以967633.07元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年3月23日起计算至大贲科技（北京）有限公司实际支付该笔租金之日止；（七）2019年6月22日应付未付租金产生的滞纳金数额，以159062.97元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年6月23日起计算至大贲科技公司实际支付该笔租金之日止。四、大贲科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京硅谷领航科技孵化器有限公司支付2019年7月23日至2019年10月17日的房屋占用费550000元。五、大贲科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京硅谷领航科技孵化器有限公司2015年8月4日至2015年10月8日免租期租金300000元。六、北京硅谷领航科技孵化器有限公司不予退还大贲科技（北京）有限公司保证金767433.12元。七、北京市大贲创新科技有限公司、王岩对上述第二至第六项大贲科技（北京）有限公司应履行的义务承担连带责任。八、驳回北京硅谷领航科技孵化器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费305990元，由大贲科技（北京）有限公司、北京市大贲创新科技有限公司、王岩负担88829元，于本判决生效后七日内交纳；剩余案件受理费217161元，由北京硅谷领航科技孵化器有限公司负担元，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 悦人民陪审员  郝成宝人民陪审员  李 强二〇二〇年二月六日书 记 员  姚东方