广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初2276号 原告（反诉被告）：孙贵琴，女，汉族，1964年4月12日出生，住所地河南省漯河市召陵区。 委托代理人：范豫衡，广西天惠律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北海中房金石房地产开发有限公司，住所地北海市工业园区管委会综合楼112号，统一社会信用代码：91450500MA5MWX5X20。 法定代表人：王全忠，总经理。 被告：北海山石装饰工程有限公司，住所地北海市工业园区经五路35号金工生活园小区8幢0101号，统一社会信用代码：91450500MA5N5X1F3E。 法定代表人：陈勇江，总经理。 被告：贵州鑫牌房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路3号国艺大厦21层3号，统一社会信用代码：91520103556631051C。 法定代表人：安尊良，总经理。 被告：陈光权，男，汉族，1985年10月7日出生，身份证住址贵州省金沙县。 被告共同委托代理人：张弦，广西熙棣律师事务所律师。 被告共同委托代理人：苏振豪，广西熙棣律师事务所律师。 原告（反诉被告）孙贵琴与被告（反诉原告）北海中房金石房地产开发有限公司（以下简称金石公司）、被告贵州鑫牌房地产经纪有限公司（以下简称鑫牌经纪公司）、被告北海山石装饰工程有限公司（以下简称山石装饰公司）、陈光权商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙贵琴的委托代理人范豫衡、被告（反诉原告）金石公司、鑫牌经纪公司、山石装饰公司、陈光权的委托代理人张弦、苏振豪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告孙贵琴向本院提出诉讼请求，判令：1、撤销原告与被告北海中房金石房地产开发有限公司签订的购买“北海金石明珠”项目11幢6-16号房屋的《北海金石明珠认购房屋证明单》；2.被告共同向原告返还219029元及支付利息13141.34元（以219029元为基数，按中国人民银行款基准利率四倍计算，至2019年2月28日起暂计至2019年5月31日，以后另计）；3、被告共同支付购房定金的一倍即5万元给原告；4、被告共同赔偿原告经济损失20000元，合计：302170.74元。事实和理由：位于北海市的“北海金石明珠”项目系被告金石公司开发建设的楼盘。2019年1月，原告在被告工作人员带领下参观了该楼盘样板房，该样板房分为两层，有挑高的客厅和明亮的卧室。在与被告再三确认购买房屋与样板房是一样的之后，2019年2月10日，原告的侄女婿闫孝勇代原告在购买“北海金石明珠”项目11幢6-16号房屋的《北海金石明珠认购房屋证明单》签字加盖手印，并按被告要求支付了50000元定金，被告金石公司开具定金收据。随后，被告多次催促原告支付购房款，原告遂于2019年2月27日按被告要求合计支付169029元给被告。至此，连同之前支付的50000元定金，原告合计支付了219029元购房款。（含原告侄女孙卓真代支付的2700元）。2019年3月5日，被告称要收回前述认购房屋证明单和定金收据的原件才开具票据，无奈之下原告只能将认购房屋证明单和定金收据原件寄回给被告（原告当时以为被告办完手续后会将原件返还的）。随后经被告通知，原告于2019年3月26日前来北海拟签订商品房买卖合同，但此时才发现11幢6-16号房屋与此前看到的样板房层高不一致相差悬殊（拟签订商品房买卖合同中标的商品房层高4.45米，而此前被告一直声称样板房层高5米以上），但被告拒绝原告要求测量11幢6-16号房屋的要求。原告当时即对被告这一行为表示强烈反对。2019年4月17日，原告再次到“北海金石明珠”项目现场。经多次交涉，被告才同意与原告共同测量11幢6-16号房屋和样板房层高，结果为11幢6-16号房屋净高4.35米，样板房净高5.51米，两者相差悬殊，而这一差距严重影响原告购买房屋之目的，原告无法接受这一情况要求退房，但被告予以拒绝。2019年4月18日，原告再次向被告索要认购房屋证明单和定金收据原件，但被告拒绝返还原件，在原告再三催促之下被告仅提供复印件，而且认购房屋证明单复印件上“闫孝勇”签字被人为销涂，闫孝勇指印也有人为掩盖痕迹。综上，被告在原告协商购买11幢6-16号房屋中，隐瞒重要事实违反诚实信用原则。为此，原告依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条等规定提起本案诉讼，请求人民法院依法支持原告诉求。 本诉被告金石公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本案不存在合同撤销的情形。第一，被告山石装饰公司没有做过宣传和承诺，涉案房屋实际层高需要达到5.01米，样板间也是单独盖的，不是与出售房屋同一栋，而且样板间也不作为房屋出售；第二，原告以样板间的层高要求解除合同，我们认为没有依据，样板间并不是商品房买卖合同的邀约邀请，不能用样板间的高度与实际高度不同作为解除的依据；第三，原告在购买房屋的时候是明确房屋的情况的；第四，相关的技术性规范有明确要求，房屋层高不能超过4.5米，所以被告金石公司认为原告的诉讼请没有事实和法律依据。 被告鑫牌经纪公司、山石装饰公司、陈光权的答辩意见与本诉被告金石公司的答辩意见一致。 反诉原告金石公司向本院提出诉讼请求，判令：1、反诉原告与反诉被告签订的《北海金石明珠认购房屋证明单》真实、合法有效；2、反诉被告继续履行反诉被告与反诉原告签订的《北海金石明珠》项目11幢6-16号房屋的《北海金石民珠认购房屋证明单》，按照约定与反诉原告签署《商品房买卖合同》，并以银行按揭的方式向反诉原告支付其余购房款贰拾肆万叁仟元整（243000元）。事实和理由：2019年2月10日，反诉被告与反诉原告签订一份《北海金石明珠认购房屋证明单》，约定：“乙方（反诉被告）在签订本认购房屋证明单时已对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已作了详细且充分的了解。乙方自愿依下列条件向甲方认购北海金石明珠11幢6-16号房屋，该商品房的规划用途为（住宅）。该商品房建筑面积43.35平方米，总金额为455098元”；该证明单第一条约定“乙方同意签署本认购房屋证明单时，支付人民币5万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转为房款。”；第二条约定乙方选择银行按揭付款方式付款；第五条约定“乙方必须在甲方通知之日起3日内到北海金石明珠营销中心支付房款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，乙方依据本认购房屋证明单所付定金不予退还；甲方可另行销售该房屋。”；第六条约定“乙方同意在签署本认购房屋证明单后不再更名、不增减共同买受人、不再换房，若乙方不能按照本认购房屋证明单姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购房屋证明单，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。”；第八条约定“乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理公约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。”。上述《北海金石明珠认购房屋证明单》签署之日，反诉被告向反诉原告支付了涉案房屋5万元定金，反诉原告开具了收据。之后，反诉原告按照约定向反诉被告通知要求支付房款并签订《商品房买卖合同》，2019年2月27日，反诉被告向反诉原告仅支付房款219029元，但未及时前来签署《商品房买卖合同》，2019年3月26日，反诉被告前来反诉原告处拟签署《商品房买卖合同》，但是却以涉案房屋层高不符合其要求为由拒绝签署《商品房买卖合同》及并办理涉案房产的银行按揭手续，并致本诉。反诉原告认为，反诉被告在充分了解涉案房屋物业的现状的情况下，不按照双方《北海金石明珠认购房屋证明单》的约定支付剩余房款并签署《商品房买卖合同》，已经构成违约，为此特向贵院提出反诉，望判如所请。 反诉被告孙贵琴辩称：请求法院依据反诉被告起诉状的事实与理由，驳回反诉原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提出异议的证据，因该证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 经审理查明：1、2019年2月10日，本诉原告和本诉被告签订《北海金石明珠认购房屋证明单》一份，认购房屋座落、面积、价格支付方式及条款约定如本诉原告及反诉原告所述，本诉原告孙贵琴的亲属代本诉原告在《证明单》上签字。2019年2月10日本诉原告向本诉被告金石公司支付定金5万元，2019年2月27日本诉原告向本诉被告金石公司支付房款107731元,向被告山石装饰公司支付房款57098元，向鑫牌经纪公司支付房款1500元。2019年3月2日孙卓真向被告陈光权转账5400元，其中2700元为原告孙贵琴的燃气开户费；2、2019年3月26日，本诉原告与本诉被告拟签署《商品房买卖合同》，因涉案房屋层高不符合其要求，本诉原告拒绝签署《商品房买卖合同》及办理涉案房产的银行按揭手续，2019年4月17日，经本诉原告与本诉被告共同测量案房屋和样板房层高，结果为涉案屋净高4.35米，样板房净高5.51米。 另查明：金石公司是涉案房产的开发商，山石装饰公司负责做房屋内的楼层隔断，鑫牌经纪公司是被委托收款的经纪公司，陈光权负责收取燃气开户费。 本院认为：本诉原告与本诉被告之间的商品房预约合同纠纷，有《北海金石明珠认购房屋证明单》、银行回单等证据在卷予以证实，对次本院予以确认。 一、关于涉案商品房《北海金石明珠认购书房屋证明单》的法律性质认定问题。本案中，本诉原告与金石公司经协商一致订立《北海金石明珠认购房屋证明单》，该证明单仅对当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期作出约定，应认定该证明单不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应该认定为商品房买卖合同。”的规定，涉案证明单不应当认定为商品房买卖合同。从认购书订立的目的、约定的内容来看，是本诉原、被告双方为确定正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的是通过订立证明单来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，故涉案证明单法律性质属于预约合同。 二、关于认购书的效力以及是否适合撤销的问题。如前分析，涉案认购房屋证明单属于预约合同，不具有商品房买卖合同的效力，尽管不能依证明单就确认本诉原、被告间已经确立了商品房买卖关系，但该认购书是双方合意的结果，合法有效，双方都应全面履行各自的义务。通常商品房样板间及宣传资料的性质属于邀约邀请，不产生合同约束力，但对样板间、宣传资料所作展示、允诺的内容具有确定性、具体性，该内容成为最终决定房屋价格的重要组成部分，对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，属于合同的组成内容，当事人违反合同约定的应当承担违约责任。本案中，样板间的层高与户型性质一样，属于商品房结构的内容，应视为样板间的层高具有确定性、具体性，对于当事人来说，是决定房屋价格的重要组成部分，对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，故应视为要约。本诉原告已于2019年3月2日前向本诉诉被告支付房款219029元，但本诉被告提供的《商品房买卖合同》上实际将交付给原告的房屋层高与双方约定不符，对此，本诉被告辩称其工作人员及销售现场摆放的销售合同已尽到充分提醒本诉原告实际层高的义务，但未提供证据予以证实，对此抗辩理由本院不予认可。本诉被告未尽必要的通知、说明义务，造成对方当事人对合同性质或者内容产生重大误解，致使合同未生效或者被撤销的，应承担损害赔偿责任，故对原告请求撤销双方签订的“北海金石明珠”项目11幢6-16号房屋的《北海金石明珠认购房屋证明单》的诉讼请求，本院予以支持，对于反诉原告提出的确认《北海金石明珠认购房屋证明单》真实有效，及继续履行该《北海金石明珠认购房屋证明单》并按约签订《商品房买卖合同》、支付剩余房款的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于撤销《北海金石明珠认购房屋证明单》后各方需要承担何种法律责任的问题。如前分析，因本诉被告未尽必要的通知、说明义务，造成对方当事人对合同性质或者内容产生重大误解，致使合同未生效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对本诉原告要求被告返还219029元的诉讼请求，本院予以支持。由于诉讼过程中本诉被告金石公司已认可收到上述219029元购房款，且除金石公司外，其余被告不是合同向对方，故返还219029元购房款的法律义务应由本诉被告金石公司承担。 本诉原告与本诉被告金石公司签订的《北海金石明珠认购房屋证明单》含有定金条款，购房定金属预约合同，其目的系担保商品房买卖合同的订立，违约的法律后果是适用定金罚则。从预约和本约的关系看，购房定金具有独立性，且是实践性合同，自一方当事人交付购房定金时生效，商品房买卖合同最终是否签订并不影响购房定金合同的成立和生效。如因一方原因致使主合同未订立，则构成对购房定金合同的违反。2019年2月10日，本诉原告已向本诉被告支付定金5万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，因本诉被告的行为已经构成违约，故对本诉原告要求本诉被告双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。对本诉原告要求被告共同赔偿经济损失20000元的诉讼请求，由于本诉原告未举证证实上述损失，对此本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下： 一、解除本诉原告孙贵琴与本诉被告（反诉原告）北海中房金石房地产开发有限公司于2019年2月10日签订的《北海金石明珠认购房屋证明单》； 二、本诉被告北海中房金石房地产开发有限公司偿还购房款219029元给本诉原告孙贵琴； 三、本诉被告北海中房金石房地产开发有限公司支付违约金50000元给原告孙贵琴； 四、驳回本诉原告孙贵琴和反诉原告北海中房金石房地产开发有限公司其他的诉讼请求。 本诉案件受理费5832.56元，反诉案件受理费2472.5元，由本诉被告（反诉原告）北海中房金石房地产开发有限公司负担（该费用中的5832.56元本诉原告已向本院预交，本诉被告在支付上述款项时一并付还给本诉原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5832.56元（针对本诉部分上诉）或上诉案件受理费4945元（针对反诉部分上诉）（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  武清华 人民陪审员  罗传晖 人民陪审员  李石珍 二〇一九年十二月三十一日 法官 助理  陆斐然 书 记 员  庞大洋 附：本裁定书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。