广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终221号上诉人(原审被告)：鹤山市兆基物业发展有限公司。住所地：鹤山市************山。法定代表人：李巧惠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李振江，该公司员工。被上诉人(原审原告)：黄存海，男，1989年10月8日出生，汉族，住湖南省资兴市******瓦子坪组。公民身份号码：431************079。委托诉讼代理人：李江友，广东顺晖律师事务所律师。原审第三人：广东鹤山农村商业银行股份有限公司。住所地：鹤山市*********、新华路160、162号。法定代表人：石学周，该行董事长。委托诉讼代理人：王以富，该公司员工。委托诉讼代理人：刘杰，该公司员工。上诉人鹤山市兆基物业发展有限公司（以下简称“兆基公司”）因与被上诉人黄存海、原审第三人广东鹤山农村商业银行股份有限公司（以下简称“鹤山农商行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初2471号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。兆基公司上诉请求：撤销一审判决第三项第4部分，改判为兆基公司向黄存海支付违约金4449.9元，取消以3527元为本金计算的利息366.48元。事实和理由：物业维修基金1027元、管道煤气费2500元共3527元是黄存海向兆基公司支付，由兆基公司代收并支付给相关单位，购房合同解除后，该两笔款项应原额退还给黄存海不应计算利息，取消利息的总额共366.48元。黄存海答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应维持原判，驳回兆基公司的上诉请求。鹤山农商行述称，涉案房屋在鹤山农商行处办理按揭贷款，黄存海与鹤山农商行于2018年2月2日签订《个人购房按揭贷款合同（一手楼适用）》，并办理抵押。基于上述贷款合同的第十三条，恳请法院在判决解除案涉《商品房买卖合同（预售）》的同时，判令兆基公司返还给黄存海的款项应优先用于偿还鹤山农商行借款本息。黄存海向一审法院起诉请求：1、依法解除黄存海与兆基公司双方于2017年10月20日签订的《房屋买卖合同》(合同标的额：222495元)；2、依法判决兆基公司返还黄存海已付房款(含已付贷款部分)256202元及利息8634.3元共计264876.3元(利息计算方法：按年利率4.9%自黄存海付款之日暂计至起诉日，自起诉日至实际清偿之日的利息另计)；3、判令兆基公司支付黄存海违约金4449.9元；4、判令兆基公司承担本案的诉讼费。一审法院查明事实如下：2017年9月2日，黄存海与兆基公司签订《**花园认购书》，约定由黄存海认购兆基公司位于*********，建筑面积为34.23平方米，套内面积26.66平方米，总价222495元，由黄存海在签订该认购书的同时支付定金5万元，于2017年9月11日前向兆基公司支付首期房款，并于支付首期房款的当日或约定的时间内签署《广东省商品房买卖合同》。该认购书签订的当日，黄存海支付了定金5万元，兆基公司开具了相应的收款《收据》，并加盖“鹤山市兆基物业发展有限公司**花园项目部财务专用章”。2017年10月20日，黄存海支付房款首期房款62495元，兆基公司亦开具相应的收款《收据》并加盖“鹤山市兆基物业发展有限公司**花园项目部财务专用章”。当日，黄存海、兆基公司双方签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》，确定黄存海购买《**花园认购书》项下的房屋，并约定兆基公司应当在2019年2月28日前向黄存海交付该商品房，兆基公司未按照约定时间将该商品房交付买受人的，按以下方式处理：1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，兆基公司按日计算向黄存海支付全部房价款万分之5的违约金。(2)逾期超过90日后，黄存海有权解除合同。黄存海解除合同的，应当书面通知兆基公司。兆基公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自黄存海付款之日起，按照年利率4.9%计算给付利息；同时兆基公司按照全部房价款的2%向黄存海支付违约金。如黄存海未按照合同约定按时足额交付房价款及各项费用的，兆基公司有权不予将商品房交付给黄存海使用，直至黄存海付清应付款项及违约金时止；兆基公司无须就此拒绝交付商品房的行为向黄存海承担逾期交房的违约责任及其他任何责任。上述合同及补充协议还约定了其他事项。黄存海亦于同日向兆基公司支付了物业管理费1027元及煤气管道费2500元。兆基公司同样出具了相应的收款收据。后黄存海就该房屋办理按揭贷款手续，并于2018年2月2日与鹤山市**信用合作联社签订《个人购房按揭贷款合同》，向该社借款11万元用于购买上述房屋。同日，该社将该11万元借款发放至黄存海账户后从黄存海账户支付给兆基公司。之后双方还就该房屋办理了不动产的预告登记。鹤山市**信用合作联社后变更企业名称为广东鹤山农村商业银行股份有限公司即本案第三人鹤山农商行。另查明：2019年2月14日，兆基公司向黄存海出具《延迟交楼通知书》，载：“……因目前工程建设尚未完成，未达到合同约定的交房条件，故于2019年2月28日交房日期不能完成交接，……具体交房日期将延期至2019年5月28日交房……”。2019年5月24日，兆基公司又向黄存海出具另一份《延迟交楼通知书》，载：“……合同约定的交房时间为2019年2月28日，因工程建设尚未完成，未达到合同约定的交付条件，故交房日期延期至12月16日前……”。2019年5月28日，黄存海向兆基公司发出《解除商品房买卖合同通知书》，载：“……贵公司以“工程建设尚未完成”为由将交房日期延至2019年5月28日，但截至2019年5月28日(逾期超过90日)，贵公司仍未向我交付该房屋，现本人抱歉地通知您：现依据该合同第十二条“逾期交付责任”之约定依法行使解除权，解除与贵公司签订的《商品房买卖合同》”。现黄存海认为兆基公司逾期交付房屋，应退还已付房款并支付利息及违约金，故诉至一审法院，形成本诉。一审法院判决：一、确认黄存海与兆基公司于2017年10月20日签订的《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同(预售)补充协议》于2019年5月28日解除。二、兆基公司应于判决生效之日起十日内向黄存海退还款项226022元。三、兆基公司应于判决生效之日起十日内向黄存海支付利息(利息包含以下4部分：1、以5万元为本金，按照年利率4.9%从2017年9月2日计至实际付清款项之日止；2、以62495元为本金，按照年利率4.9%从2017年10月20日计至实际付清款项之日止；3、以11万元为本金，按照年利率4.9%从2018年2月2日计至实际付清款项之日止；4、以3527元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年10月20日计至实际付清款项之日止)及违约金4449.9元。四、驳回黄存海的其他诉讼请求。本案受理费2669.95元，由兆基公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。一审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕兆基公司的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。经查，涉案争议3527元中的1027元为物业管理费而不是物业维修基金，一审判决论理部分表述不正确，本院予以纠正。关于兆基公司是否应返还3527元及相应的利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。兆基公司因与黄存海签订《商品房买卖合同》而收取了物业管理费1027元及煤气管道费2500元共3527元，现因兆基公司的原因致双方合同解除，兆基公司理应返还收取的该3527元及相应的利息。兆基公司上诉认为该笔款项由兆基公司代收并支付给相关单位，不应计算利息，但经查，涉案3527元款项均系由兆基公司开具收据收取，收据中也没有系代何单位收取的内容，兆基公司也没有提供证据证明其已将涉案3527元款项转付给了何单位，故应认定其为实际占有涉案3527元的主体，应承担该款项及利息的返还责任，故此，兆基公司的上诉意见，依据不足，本院不予采纳。关于鹤山农商行的陈述意见。鹤山农商行作为有独立请求权第三人未在一审中提出解除《个人购房按揭贷款合同》的诉讼请求，一审法院于本案仅处理黄存海与兆基公司之间的商品房买卖合同纠纷并无不当，鹤山农商行对其主张可另循法律途径解决。综上所述，兆基公司的上诉请求理据不足，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（已预交），由上诉人鹤山市兆基物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年二月二十七日法官助理 麦芷菁书 记 员 陈君华