广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初3172号原告：李必明，男，汉族，1962年7月26日生，户籍地址湖北省武穴市，委托诉讼代理人：梁振玄，广东开纳律师事务所律师。被告：家悦物业租赁管理（深圳）有限公司，住所深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室，统一社会信用代码91440300MA5EQXP18C。法定代理人：姚某。委托诉讼代理人：张培生，广东怀明律师事务所律师。原告李必明与被告家悦物业租赁管理（深圳）有限公司（以下简称家悦物业公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，本院适用简易程序公开开庭审理。原告李必明及原告的委托诉讼代理人梁振玄、被告家悦物业租赁管理（深圳）有限公司的委托诉讼代理人张培生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李必明向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《委托经营管理合同》（合同编号：20180506）于2018年12月20日解除；2、被告支付原告费用125000元（其中2018年8月份应上缴费用75000元，同年11月份拖欠上缴费用25000元、同年12月份拖欠上缴费用25000元，合计125000元）；3、被告向原告支付管理费保证金10000元；4、被告向原告支付违约金55275.79元；5、原告没收被告已支付的管理费保证金30000元；6、被告撤出深圳市沙湾街1号自建大楼第二层至第五层（即深圳市龙岗区南湾洋富商务宾馆经营场所）；7、被告向原告支付自2019年1月1日起至实际搬离之日止的占用费，按每月75000元计算；8、被告承担本案诉讼费、财产保全费等费用。相关案情一、涉案物业的位置：位于深圳市沙湾街1号自建大楼第二层至第五层（即深圳市龙岗区南湾洋富商务宾馆经营场所），产权证书载明产权人深圳市迅利达旧机电贸易有限公司。原告向本院提交涉案物业的《产权交易鉴证书》及一份1989年宝安县建设委员会房管科盖章该房产的登记表。二、原、被告委托经营情况：原告与被告于2018年5月6日签订《委托经营管理合同》，约定委托期限为2018年1月31日至2023年1月31日，原告于2018年5月7日交付涉案房屋，现状交付。原告李必明主张，原告于2013年4月30日取得涉案房产的经营权，与2018年5月6日签订委托经营后，于2018年5月8日签订补充协议，约定被告每月上缴金额、时间、违约金等内容。原告向本院提交了《委托书》、深圳市迅利达旧机电贸易有限公司说明书、《委托经营管理合同》。被告主张：原告与被告有租赁行为，但原告对涉案物业无出租权，因为原告与案外人深圳市迅利达旧机电贸易有限公司签订的租赁合同中约定“未经案外人同意，原告不得转给他人使用”。并向本院提交了原、被告签订的《委托经营管理合同》、原告与案外人与第三人深圳市迅利达旧机电贸易有限公司于2018年1月31日签订《租赁合同》。经审查，原告与被告签订的《委托经营管理合同》无委托经营实际，实为房屋租赁合同纠纷，本院依法变更案由为房屋租赁合同纠纷。本院认为虽然原告与案外人深圳市迅利达旧机电贸易有限公司签订的租赁合同中约定“未经案外人同意，原告不得转给他人使用”，但是案外人向本院提交了说明书，对原告李必明与被告签订的《委托经营管理合同》是知情并同意的，即出租人已同意承租人的转租行为，原告与被告签订的租赁合同有效，双方应按照合同约定履行。对于被告答辩原告存在故意隐瞒重大事实，有民事欺诈行为，但是在原告与被告签订的《委托经营管理合同》第一条1.1款“鉴于甲方与深圳市迅达旧机电贸易有限公司签订了租赁合同”，从合同多处可体现被告对原告的转租行为是知情的，原告并不存在隐瞒或欺诈行为。三、被告支付给原告费用的情况及有无拖欠费用：双方签订的《委托经营管理合同》约定管理保证金为400000元、月租金为75000元，第一次在合同签订后三日内支付保证金300000元，第二次在2018年8月1日前支付100000元。原告主张被告仅支付了第一期保证金300000元，并拖欠2018年8月份租金75000元、2018年11月租金25000元、2018年12月份25000元、2019年1月份25000元。被告辩称，确实只支付了300000元保证金，但租金是从2018年10月份的开始每月支付50000元直至庭审之日，即2019年4月16日，一共少交了150000元，之所以扣除相应部分的款项是因为原告没有履行完全交付物业的义务以及所交付的消防证明无效。另，原告向本院主张被告逾期支付租金的违约金，原告向本院提交了银行对账单，显示被告实际缴纳租金为：2018年6月30日支付租金75000元、2018年8月10日支付租金70146.19元(扣除六、七月份多垫付的水电费4853.81元)、2018年9月7日支付租金75000元、2018年10月12日支付租金50000元、2018年10月22日支付租金25000元、2018年11月9日支付租金50000元、2018年12月5日支付租金50000元、2019年1月8日支付租金50000元、2019年2月2日支付租金50000元。被告辩称其从2018年6月至2018年9日每月支付75000元租金，2018年10月至2019年4月16日每月支付租金50000元，共支付150000元（25000元×6）。按照双方合同约定，被告应支付原告逾期支付租金的违约金，按逾期金额的3‰的标准。经计算，被告逾期支付2018年6月份租金75000元25天、逾期支付2018年7月份租金70146.19元36天、逾期支付2018年8月份租金75000元33天、逾期支付2018年9月份租金50000元37天和25000元47天、逾期支付2018年10月份租金50000元35天、逾期支付2018年11月份租金50000元30天、逾期支付2018年12月份租金50000元34天，经计算应支付原告违约金39450.79元（5625元＋7575.79元＋7425元＋5550元＋3525元＋5250元＋4500元＋5100元）。四、原告交付是否符合约定？被告主张是因为原告未履行完全交付物业的合同义务，包括质量问题、《消防证书》，被告行使先履行抗辩权对因此产生的修复费用与需要向原告支付的费用予以扣减，具体情况：1、2018年5月8日接手涉案房屋后，于2018年6月24日向原告李必明发出《洋富酒店工作联系函》提出房屋漏水渗水问题及消防设备故障且三楼外面一间一房一厅被他人占用无法收回；2、2018年11月10日关于修复涉案房屋漏水渗水与案外人深圳市特莱斯装饰设计工程有限公司签订了《合同书》，将对涉案房屋进行装修，合同价款30万元；3、2018年12月27日再次向原告发函再次重申消防及相关证件失效问题，并已实际支付装修款7万元及支付消防罚款1万元，且为消防整改实际支出22626元。被告向本院提交了2018年6月24日的《洋富酒店工作联系函》、涉案物业漏水渗水照片、2018年12月27日的《洋富酒店工作联系函》、与案外人深圳市特莱斯装饰设计工程有限公司签订的《合同书》及相关付款凭证。原告主张：是按照合同约定进行交付的，深圳市沙湾花园街一号自建大楼第2-5层（第2层201房除外），还包括一楼左边的一个商铺，并无偿地将6楼给被告使用，原告向本院提交了《洋富酒店交接清单》。本院认为，原、被告与2018年5月8日签了《洋富酒店交接清单》虽然只是对涉案物业内的门卡、钥匙、设施类的一个简单的确认，但在庭审中被告确认于2018年5月8日接手涉案物业，而被告在2018年6月24日才发函向原告提出水电系统、消防系统、外墙渗水、6楼无法达到公寓标准、三楼外面一间一房一厅被他人占用无法收回等问题，距离2018年5月8日验收时间已超一个半月，并未在合理期限内对涉案物业的交付提出异议，视为双方对合同的一个变更，即深圳市沙湾花园街一号自建大楼第2-6层（第2层201房除外）、一楼左边的一个商铺，不包括三楼外面的一间一房一厅。被告亦在庭审中确认其已把6楼装修了9间客房作为酒店的共同体在使用，故本院认为原告交付的涉案房屋的符合双方合同约定，并且符合交付标准。另被告辩称原告交付的的房屋不符合消防标准、未进行消防设计备案及未进行竣工消防备案，向本院提交了罚款金额为1万元的《龙岗区非税收入罚款通知书》及票据。原告主张涉案物业已取得消防检查合格证，据双方签订的《补充协议》约定“如果需要重新申报，由乙方自行负责”，消防重新申报应由被告自行负责，原告向本院提交了《消防安全检查合格证》、《补充协议》。经查，原告出租的物业于2014年3月7日已取得深公消安检字[2014]第K0045号《消防安全检查合格证》，名称为“南湾洋富商务宾馆”。被告于2018年5月8日接手涉案物业后，把涉案房屋作为公寓出租，对原来的房屋作了装修、修缮，且变更名称为“氧吧公寓”，并于2018年8月1日对外营业。2018年7月2日深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队因“1、未依法进行消防设计备案；2、未依法进行竣工验收消防备案”对“氧吧公寓”发出《责令限期改正通知书》，责令“氧吧公寓”于2018年7月6日前改正。2018年7月31日，深圳市公安局沙湾派出所对涉案物业作出消防行政处罚，原因为“未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案”。本院认为，据《中华人民共和国消防法》规定，场所名称发生变化的，应当重新申请，发生扩建、改建（含室内外装修）的，应当依法办理建设工程消防设计审核、验收或者备案手续。被告在接手涉案物业后进行了室内装修、变更了名称，应自行向相关部门申请消防设计备案等手续。五、关于合同解除的原因、时间：因被告欠付租金，原告于2018年8月13日通过广东开纳律师事务所发送《履行合同催告函》给被告催缴拖欠的租金及欠付的管理保证金10万元，并于7日内履行，如不及时履行将与被告解除《委托经营管理合同》；2018年8月24日被告回复原告委托代理律师《关于的答复》，同意解除合同，但原告应该退还押金30万元并补偿升级改造费用201.6万元；2018年8月28日，原告回复被告立即履行付款义务；2018年9月4日被告复函原告应解除房屋渗水、消防问题；2018年12月19日，原告向被告发出《解除通知书》，通知被告解除2018年5月6日签订的《委托经营管理合同》并限被告于2019年1月1日前搬离涉案物业，被告于2018年12月20日收到上述解除合同通知书。本院认为被告应按照合同约定支付租金，在未经原告同意的前提下，不得以产生的修复费用与应支付的租金予以抵扣，自被告收到原告解除合同通知之日起，双方于2018年5月6日签订的《委托经营管理合同》解除，因合同解除，被告尚未支付的管理保证金10万元无须继续支付，被告应支付拖欠的租金，即从2018年10月份开始拖欠租金25000元/月至2018年12月31日，共75000元（25000元×3），并于2019年1月1日搬离涉案物业，如未搬离，须于2019年1月1日起，支付原告占有使用费，按双方合同约定的租金标准75000元/月。裁决结果本院认为，原告交付的涉案房屋的符合双方合同约定，并且符合交付标准，被告应按照合同约定支付租金，不得以产生的修复费用与应支付的租金予以抵扣。双方签订的《委托经营管理合同》于2018年12月20日解除，被告应支付原告拖欠的租金75000元及违约金，并从2019年1月1日支付占有使用费75000元/月至实际之付之日，因合同解除，被告尚未支付的管理保证金10万元无须继续支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认2018年5月6日原告与被告签订的《委托经营管理合同》于2018年12月20日解除；二、被告于本判决生效之日起十日向原告支付2018年10月至2018年12月31日期间拖欠的房屋租金75000元；三、被告于本判决生效之日起十日向原告支付违约金39450.79元；四、原告无须向被告返还保证金300000元；五、被告于本判决生效之日起十日内搬离深圳市沙湾街1号自建大楼第二层至第五层（即深圳市龙岗区南湾洋富商务宾馆经营场所）；六、被告向原告支付2019年1月1日至实际搬离之日期间的房屋占用费，参照75000元/月的标准；七、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5051元，（原告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  田阿婷二〇二〇年二月十一日书记员  尤玉婷