安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初4280号 原告:淮北市新中原置业有限责任公司,住所地:淮北市淮海路。 法定代表人:李松,该公司经理。 委托诉讼代理人：李祥，安徽北方之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时宾宾，安徽北方之光律师事务所律师。 被告:宿州市洋铭物业管理有限公司,住所地:宿州市浍水路。 法定代表人:沈春峰,执行董事。 委托诉讼代理人：韩斌，安徽君光律师事务所律师。 原告淮北市新中原置业有限责任公司（简称新中原公司）与被告宿州市洋铭物业管理有限公司（简称洋铭公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序进行审理，在审理过程中发现本案不适用简易程序，裁定转为普通程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告新中原公司的委托诉讼代理人李祥、时宾宾，被告洋铭公司委托诉讼代理人韩斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新中原公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决洋铭公司向新中原公司返还其收取的物业费、停车费等费用,并由洋铭公司支付代其垫付的水电费、维修费等各项费用共计203678.82元,并由洋铭公司向新中原公司支付资金占用费3055.18元,共计206734元。(资金占用费以年息6%为标准,自2019年10月12日计算至2020年1月12日,之后计算至各项费用还清止)。2、判决洋铭公司向新中原公司支付因本次诉讼支出的律师费30000元。3、本案诉讼费由洋铭公司承担。 事实和理由：2019年1月1日,新中原公司、洋铭公司签订了《住宅小区前期物业委托管理合同》,合同约定新中原公司将淮北市相山区东方城市广场住宅小区委托乙方实施前期物业管理,物业管理范围包括城市广场1期塔楼住宅,城市广场二期A、B塔楼住宅,共计588户,总面积约60000平方米,管理期限为2年,自2019年1月1日起至2020年12月31日止。合同签订后,新中原公司按照约定履行了义务,双方完成了涉案小区的交接工作。 洋铭公司入驻小区后,随即向小区业主收取了物业管理费及车辆管理费等其他费用。收取费用后,洋铭公司未能按照合同约定,对小区的物业尽职管理,主要表现为小区生活垃圾堆积,无人及时清扫,电梯设备出现问题疏于管理和维护,导致无法正常运行,同时洋铭公司安排的工作人员还存在着巡查不到位,值班期间不在岗的情况。洋铭公司的失职行为严重影响了小区业主的日常生活,同时受到各级物业管理部门的通报。为此,新中原公司多次联系洋铭公司并向其发函,要求其按照合同约定,及时进行整改。但洋铭公司一直对此不予理会,并拒绝按照合同约定,提高其物业管理工作。 鉴于洋铭公司的严重违约行为,且又拒绝改正,新中原公司无奈只得通知洋铭公司后,解除了物业管理合同,并另行通过招标选定物业机构,洋铭公司对此并无异议。之后为新选定的物业服务机构能够顺利入驻,新中原公司要求洋铭公司撤场,并返还已经收取的物业费及其他相关费用,但洋铭公司一直未履行,洋铭公司的行为已经对新中原公司的商业形象造成了巨大的不利影响,并为新中原公司带来了经济损失。因此,新中原公司为维护自己的合法权益,特依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定,具状起诉,望判如所请。 洋铭公司辩称，新中原公司与洋铭公司之间签订了住宅小区前期物业委托管理合同，这个属实，但是事实并非如新中原公司诉状陈述，洋铭公司严重违约，其根本原因是由于新中原公司不履行相应的合同义务，使洋铭公司无法正常履行职责。且新中原公司诉状及诉讼请求的所谓垫付的水电费、维修费、物业费、停车费等费用均不符合事实，这期间由新中原公司擅自收取洋铭公司应当收取的费用，拒不支付给洋铭公司，洋铭公司保留进一步采取法律行动追回损失的权利。新中原公司的陈述与诉讼请求均没有事实和法律依据，请人民法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。新中原公司提交的《住宅小区前期物业委托管理合同》、《停车场委托经营管理合同》洋铭公司无异议，本院予以采信，函、相山区西街道办事处“关于城市广场一期继续实施物业管理的函告”、解除合同通知函、物业服务撤场通知函、回复函、关于要求新中原公司督促原撤出物业结清多收取费用的函，上述证据能相互印证，本院予以采信，洋铭公司收据，该收据系洋铭公司出具，本院予以采信。洋铭公司提交的其营业执照复印件，法定代表人证明书新中原公司无异议，本院予以采信。对新中原公司提交的前期物业费截止明细系单方制作，水费、维修费发票系复印件，结算单系单方制作，法律咨询、法律顾问费发票及转账凭证虽系真实发生，但委托合同中对该费用并未约定；洋铭公司提交的新中原公司违规收取的物业费用、停车费用明细单是其单方制作，无其他证据佐证，故对上述双方证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月1日，新中原公司（甲方）与洋铭公司（乙方）签订了住宅小区前期物业委托管理合同。合同约定，甲方委托乙方对坐落于淮北市相山区淮海中路65号、67号城市广场1期塔楼住宅、城市广场二期A、B塔楼住宅，共计588户，不含老楼、新楼6层（含）以下商业部分的房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维护养护，公用绿地、花木的养护和管理，公共环境卫生等进行管理并负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费等费用，委托管理期限为2年，自2019年1月1日至2020年12元31日止，合同还对物业管理服务质量、物业管理服务费用等作了约定。双方又于同日签订了淮北市新中原置业公司停车场委托经营管理合同，即新中原公司（甲方）将相山区东方城市广场停车场委托洋铭公司（乙方）经营管理。上述合同签订后，双方即完成了涉案小区的物业管理移交工作，洋铭公司开始行使物业管理职责并收取物业费、服务费等费用。在合同履行期间，由于洋铭公司管理、服务工作部分不到位，给小区居民的生活带来不便，引起业主不满，而且给创建文明城市工作带来不利影响，为此，相山区西街道物业管理办公室特函告新中原公司，指出城市广场小区物业管理存在的问题并提出了整改建议。新中原公司也多次给洋铭公司发函，要求其按合同约定和有关部门的意见进行整改，但洋铭公司认为上述情况的产生是新中原公司前期遗留问题太多才导致业主不满、上访。新中原公司遂以洋铭公司违约为由提出解除合同，要求其撤场，洋铭公司于2019年10月12日撤场。 另查明，洋铭公司收取A座701室、703室、2110室，B座1408室、2002室、2902室、3009室，塔楼7B室2019年10月12日后的物业费、服务费共计3700.9元。 本院认为，新中原公司与洋铭公司签订的委托合同系双方在平等自愿、协商一致的基础上达成的合意，是合法有效的。洋铭公司在新中原公司的委托授权范围内对涉案小区行使管理职责，并收取物业费等费用。而在委托合同解除后，双方的权利义务关系即中止，洋铭公司应将已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费等费用交还委托人—新中原公司，但洋铭公司未予交还。故对新中原公司要求洋铭公司返还已收取但尚未提供服务的期间的物业费等费用及资金占用费，理由正当、充分，本院予以支持，据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第二项、第九十八条、第三百九十六条、三百九十七条、第四百零四条之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、宿州市洋铭物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还淮北市新中原置业有限责任公司3700.9元及资金占用费（以3700.9元为基数，按年利率6%自2019年10月12日起计算至款付清之日止）； 二、驳回淮北市新中原置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4355元，因本案适用简易程序，减半收取2177.5元，由淮北市新中原置业有限责任公司负担2137.5元，宿州市洋铭物业管理有限公司负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  徐中平 人民陪审员  周 玲 人民陪审员  周凤侠 二〇二〇年二月二十日 法官助理孙乐荣 书记员张嫣钰 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同 第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。 第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。