广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终20355号上诉人（原审被告、反诉原告）：曾超明，女，汉族，1975年6月11日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：贺文杰，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：禹喜斌，万商天勤（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋卫发，男，汉族，1959年8月22日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：周丽萍，广东文顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳丽，广东文顺律师事务所律师。上诉人曾超明与上诉人蒋卫发因房屋租赁纠纷一案，均不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初2692号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人曾超明上诉请求：一、请求撤销原审判决书第一项，判令上诉人无须向被上诉人返还承租物业。二、请求撤销原审判决书第四项，判令上诉人无须向被上诉人支付2018年5月至2018年10月期间租金51,000元。三、请求撤销原审判决书第五项，判令上诉人无须向被上诉人支付赔偿款170,000元。四、请求撤销原审判决书第七项，判令被上诉人向上诉人返还装修费用200,000元，电梯安装及维修费用219,200元，变压器安装费用400,450元。事实与理由：法院对涉案事实存在重大认识错误并直接导致误判，法律适用违反相关法律规定与法律逻辑，现分述如下：一、本案涉及委托关系及委托关系下的租赁合同法律关系，原审判决未作区分并进行法律分析，事实认定存在错误。根据原告提交的证据，双方于2006年12月13日签订的《厂房租赁合同》及2013年12月13日签订的《合同补充协议书》均系被上诉人受案外人张柏英委托以其自己名义与上诉人签订，证明本案存在委托法律关系及受托签订租赁合同关系。2016年5月，被上诉人向上诉人披露委托人张柏英后，上诉人即与张柏英签订《补充协议》并向其履行租赁合同（交租），张柏英与上诉人均已经选择对方为合同关系的相对方，被上诉人不再享有租赁合同权利，退出租赁法律关系，被上诉人人的委托权限被终止，其无权提起诉讼。返还厂房及收取租金的权利相应终止。二、一审判决的“合同相对性”原则被错误滥用，并采取双重标准，导致错误判决。2016年5月，上诉人与委托人张柏英签订《补充协议》，租金自该月起直接向委托人交付，基于“合同相对性”原则，上诉人交租义务的受领权利人为张柏英，同一租赁物、同一租金，一审法院却违背“合同相对性”原则，让上诉人交付给合同之外的人，适用法律明显错误。三、即使被上诉人有权诉讼，其受托行使的“收取租金权”已经在2016年5月被委托人终止，被上诉人无权继续收租。本案系被上诉人受张柏英委托出租房屋及收盘，但2016年5月，被上诉人披露委托人张柏英，后者直接向上诉人主张权利并签订补充协议，收回了被上诉人租金代收权，并且自当月起，上诉人一直向张柏英交租，可见，被上诉人的收租权已经被终止，被上诉人自2016年5月以来均没有收租，也未提出异议，合同权利由委托人直接行使，其夫权再要求上诉人向其交租，其未在2016年5月后重新取得张柏英的授权行使收租的权利，一审判决存在重大错误。五、一审判决无视证据及庭审情况，复制原告诉状，将已经确认的事实进行错误判决原告起诉欠租从2018年5月起算，上诉人提交的委托人张柏英的租金收据，证明2018年5月租金已经付清，原告代理人也当庭礁认，一审判决居然重复被上诉人诉状内容，仍将2018年5月租金支付义务重复施加给上诉人，令人无法理解。六、一审判决对变压器与电梯的处理，不仅违反法律规定，并违反了物的有效利用原则。1、一审判决完全无视被上诉人签订合同时对上诉人的欺诈。证据显示，被上诉人提供相关部门出具的虚假的产权证明（由此也可证明其并没有提示委托关系），上诉人误信为其资产，基于双方熟悉的关系，进行了投资，购置电梯、安装变压器、安装全部门窗，固化园区公共区域道路及停车场地等，以达到长期与其合作出租厂房之目的，被上诉人的欺诈行为，一审判决选择性无视并未予评介。2、上诉人受致欺诈或误导进行投资添附，应由其补偿。根据合同法的规定，未经出租人同意的添附有处理的原则，而经过其同意的添附（特别是本案作为工业厂房出租必备的设施），应依法由其补偿。并且，上诉人是在被其欺骗的情形下进行的投资，现其自称不是产权人，不形成固定资产的收益而拒绝补偿（即本案纠纷起因），明显违背法律规定。3、案涉工业园在正常经营中，变压器及电梯均在正常使用中，上诉人自行处理，将造成各方重大损失，违反物的有效利用原则。案涉工业园目前仍有厂家在租赁使用中，电梯是厂房使用必备的设施，而目前园区唯一的供电设施即上诉人所有的变压器，一审判决居然要上诉人自行处置。而造成的结果就是，承租厂家将停止经营，被上诉人（其不理性的声称不需要变压器）将要花费目百万元报装新的变压器，工期也将达到二个月左右，同时，电梯也要重新安装。而上诉人将拆除变压器及电梯作废物回收处理，一审判决的社会经济效益是各方损失近百万元，判决结果令人不安。七、上诉人有优势证据证明涉案厂房由上诉人出资修缮，依照合同约定应由被上诉人承担，一审判决无视事实的错误判决，违反证据规则。上诉人提交了案涉房屋于2015年底起火后烧毁的新闻图片，全部门窗均已经烧毁，楼顶全部烧穿塌陷，足以证明上诉人投资前的现状，就是必须花费费用进行修缮。同时，租赁合同3.1条约定，“起租前甲方（被上诉人）负责厂房窗户破烂维修”，证明大火后尚未维修的现状，而且是被上诉人负责维修资金。被上诉人在2007年4月5日出具的收据中载明“维修单据未付”，2007年5月28日收条中载明“工厂维修单已付”。这是被上诉人向上诉人出具的租金收条，可合理认为，如果这些单据支付方不是上诉人，是他本人支付，他就不需要写在出具给上诉人的收条上，且租期从2007年4月开始计算，可以证明上诉人支付维修费用的情况，且符合现状及3.1条的约定，应由被上诉人承担。因当时维修工作由被上诉人负责（从其写的维修单据未付可以合理认定），上诉人向其支付现金，其聘请的施工队（包括修缮屋顶、门窗及公共路面固化），相应的支付凭证由其掌握。因无法找到当时的取款记录及被上诉人掌握证据的事实，应由法庭合理认定金额，然一审判决全然不顾及前述证据所证明的事实，简单的认为只有付款记录才是唯一证据，严重违反了证据规则，导致错误的事实认定。八、判决赔偿金无法律及合同依据。1、被上诉人受托收取租金权利已经终止，无权以此要求解除合同。2016年5月，委托人已经决定自行收取租金并与上诉人签订了补充协议，被上诉人的受托收租权已经终止，且自该日起，被上诉人一直未向上诉人主张收租权，其无权要求解除合同。2、上诉人不支付租金，系因行使不安抗辩权，留置财产依照法律规定，上诉人为其添附的变压器、电梯及维修费用等应依法由其补偿，但被上诉人及委托人张柏英均以各种理由相互推托，明确拒绝补偿（从本次诉讼中主张即可看出，宁愿重新花费巨资安装，也要造成上诉人损失），为保护自身合法权益，上诉人行使不安抗辩权（被上诉人是二手房东，无任何资产信用，委托人张柏英的房屋权属证明诸多可疑有明确拒绝补偿），有合法理由及依据，不能视为违约行为。当庭补充上诉意见如下：一、蒋卫发与房屋业主之间是委托代理合同关系，只是代理人，不应当拥有诉权。二、原审判决没有对房屋的法律状况以及合法性作出审查，本案中存在对房屋法律权属不存在和不合法的相关证据，应当依法进行调查。三、蒋卫发在一审和上诉期间均采取了威胁租户，向相关部门举报以及到现场遵守、吵闹关电闸等方式干扰工业园区的经营，造成两栋厂房中有一栋已经不能出租和使用，因此一审判决后期占用费没有事实和法律依据。上诉人蒋卫发答辩称，一、曾超明与张柏英签署补充协议的行为不需要区分法律关系，因为张柏英与蒋秀梅虽然共同委托蒋卫发出租涉案租赁物业，但张柏英本人也有权利管理涉案租赁物业。其次，张柏英与曾超明签署的补充协议并没有明确要终止蒋卫发的委托权限，协议仅仅是约定曾超明负责将涉案租赁物业的租金直接支付给张柏英，而且还注明本合同与正本一样生效，说明仅仅是对原先签署的厂房租赁合同书进行补充约定，而且曾超明在签署补充协议后一直没有提出异议，也延续支付租金，应当视为对蒋卫发的代理权限进行认可。曾超明在一审阶段并没有诉请变更张柏英为合同相对人，而是依然坚持要求蒋卫发向其承担补偿责任，也应当视为曾超明已经选择了蒋卫发作为合同相对人主张权利。二、双方签署的厂房租赁合同书合法成立并生效。蒋卫发在一审阶段已经提供了房产权属证明以及授权委托书，现曾超明存在违约行为，基于合同相对性原则，蒋卫发有权利依据合同约定行使解除合同权利，主张曾超明拖欠的租金以及赔偿金。三、曾超明并没有提供证据证明其承担过加装变压器的费用，也没有提供证据证明有出资修缮涉案租赁物业，其主张由蒋卫发承担责任没有事实以及法律依据，而且根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，现在是曾超明违约导致合同解除，本就应当由其自行承担装饰装修的损失，至于电梯的维修费用，双方签署的厂房租赁合同书第七条第7.1款已经明确约定乙方负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审，第7.2款也明确规定，乙方对租赁物附属物负有妥善维护及责任，因此电梯维修费用本就应当由曾超明自行承担。四、本案不可能存在欺诈的可能，假设曾超明存在投资行为，该投资行为也是曾超明出于经营需要自行决定，而非他人左右，而且现在是曾超明违约在先，其本就应当就其违约行为承担相应的法律后果。上诉人蒋卫发上诉请求：维持广东省深圳市龙岗区人民法院做出的（2019）粤0307民初2692号民事判决第一项，撤销该判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项，依法改判：1、上诉人无需返还被上诉人租赁保证金人民币85000元；2、上诉人无需返还被上诉人用电押金人民币50000元；3、被上诉人支付上诉人从2012年1月1日至2018年4月30日期间拖欠的租金差额人民币670000元；4、被上诉人支付上诉人从2018年5月1日至被上诉人返还涉案租赁物期间拖欠的租金，按每月95000元标准计算；5、被上诉人支付上诉人拖欠租金的赔偿款人民币190000元，按每月95000元标准计算；6、由被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院遗漏处理上诉人的诉请，且仅以上诉人出具收据的行为径行认定双方协商一致月租金为85000元，没有事实依据。上诉人在一审中诉讼请求第4项，是请求判令被上诉人支付从2018年5月至返还租赁物期间拖欠的租金，诉请的金额人民币570000元只是暂计至2018年10月份，但是一审法院却误认为上诉人只是诉请至2018年10月份，遗漏了上诉人的部分诉请，应予以改判。其次，一审法院认为上诉人收到款项后未提出异议，且出具85000元的收据，是双方协商一致月租金为85000元的体现，属于事实认定不清。被上诉人不按合同约定租金标准支付租金，上诉人当然只能出具相对应租金的收据，上诉人出具收据的行为不能直接作为认定上诉人认可租金标准的意思表示，双方签署的《厂房租赁合同书》第五条已经明确约定租金第1年至第5年为每周85000元，第6年至第10年为93500元，《合同补充协议书》已经明确约定第4年至第6年租金为每月人民币95000元，既然一审法院认为上诉人与被上诉人之间已经形成合法有效的房屋租赁合同关系，双方约定的合同条款应当依法予以保护，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务，则在租金标准的认定上，也应当严格按照《厂房租赁合同书》、《合同补充协议书》约定的履行，故上诉人所请求的从2012年1月1日至2018年4月30日期间的租金差额应当得到支持，诉请的从2018年5月1日至被上诉人返还涉案租赁物期间的拖欠租金应当以每月人民币95000元作为标准核算。二、基于第一点分析，一审法院在核算赔偿款时，应当以月租金95000元作为标准核算，即被上诉人应当支付上诉人赔偿金190000元。三、被上诉人拖欠租金已构成根本违约，上诉人有权将被上诉人支付的租赁保证金及用电押金用以抵扣其本应支付的租金及赔偿金。租赁保证金以及押金实际为被上诉人向上诉人缴纳的保证金，是附停止条件的返还债务的金钱所有权的移转，其主要目的在于促使被上诉人按照合同约定及时缴纳租金及相应应承担之费用，保障上诉人对被上诉人的租金请求权。被上诉人从2012年1月1月开始即未按双方合同约定租金标准足额支付租金，且存在长期迟延支付情形，已经构成根本违约，上诉人有权将被上诉人支付的租赁保证金及用电押金用以抵扣其本应支付的租金及赔偿金。上诉人曾超明答辩称，一、涉案房屋的月租金标准是85000元，是从合同开始一直到合同结束曾超明上交租金固定的标准。蒋卫发在2015年左右与合同约定租金应该增加时仍然选择收取85000元租金，并且一直没有提出异议，并且在双方签订延长租期协议时仍然确认该标准，一审判决租金标准的认定具有事实以及法律依据。二、租赁保证金按照合同约定应当返还，蒋卫发在案发前与曾超明多次谈判中都拒绝返还，是引发本案的因素。引发本案的第二个因素是关于电梯和变压器补偿问题，曾超明只要求返还固定资产的投资和相应的保证金，但被蒋卫发拒绝，曾超明在此情况下才采取拒不支付租金以保护自己的利益，我方认为是民事自助行为，也是履行不安抗辩权。三、一审判决认定的后续拖欠租赁赔偿没有合同依据，蒋卫发只代理人，相关租金的权益属于物权，在物权人已经明确的情况下，一审法院不应将物权人的合法权益予以剥夺并且转移给代理人。上诉人蒋卫发向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《厂房租赁合同书》，曾超明立即将租赁物返还给蒋卫发；2、蒋卫发无须返还曾超明租赁保证金85000元；3、曾超明支付蒋卫发从2012年1月1日至2018年4月30日期间拖欠的租金差额670000元；4、曾超明支付从2018年5月至返还租赁物期间拖欠的租金，现暂从2018年5月计至2018年10月期间为570000元；5、曾超明支付拖欠租金的赔偿款190000元；6、本案诉讼费用全部由曾超明承担。上诉人曾超明向一审法院反诉请求：1、蒋卫发返还曾超明电梯安装费及维修费219200元；2、蒋卫发返还曾超明用电押金50000元；3、蒋卫发返还曾超明房屋租赁押金85000元；4、蒋卫发赔偿曾超明装修费200000元；5、蒋卫发返还曾超明变压器安装费400450元；6、曾超明无需向蒋卫发返还承租物业；7、本案反诉费、鉴定费、公告费由蒋卫发承担。一审法院经审理查明，2006年12月14日，蒋卫发（甲方、出租方）与曾超明（乙方、承租方）签订厂房租赁合同书一份，载明：1.1条.甲方将位于深圳市龙岗区及仓库（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。租赁物面积大约为玖仟三佰平方米。2.1条.租赁期限为10年，即从2006年12月14日起至2016年12月13日止。正式租期从2007年4月1日开始计算租金，之前为乙方装修期，该装修期内不计算租金。2.2条.租赁期限届满前3个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。3.1条.在本出租合同生效之日起，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物的现状承租。3.2条.甲方提供一个315ＫＶＡ千瓦变压器及配电柜给乙方使用。5.1条.本出租合同租赁保证金为人民币85000元，合同期满后甲方不计利息将保证金退还给乙方。5.1条.租金第1年至第5年为每月人民币85000元，第6年至第10年为每月人民币93500元。5.4条.乙方应于每月15号或者该日之前向甲方支付当月租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金。7.1条.乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权，乙方应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审，并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方。11条.乙方装修需改变主体房屋结构，应征得甲方同意，并签订补充协议后方可施工，其他装修不改变外观的不需经甲方同意。12条.甲方同意，乙方可将租赁物的全部或者部分面积转租，管理工作由乙方负责，甲方协助，本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。13.1条.在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过两个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起5日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方承担。若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方有权提前解除本合同，并按本条第2款执行。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。13.2条.未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，须提前2个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：Ａ、向甲方交回租赁物；Ｂ、交清承租期间的租金及其它因本合同所产生的费用；Ｃ、向甲方支付相等于当月租金2倍的款项作为赔偿。21条.本合同经双方签字盖章并收到乙方支付的租赁保证金款项后生效。厂房租赁合同甲方签章处有蒋卫发的签名及捺印，乙方签章处有曾超明的签名及捺印。《厂房租赁合同》签订后，蒋卫发依约将涉案房屋交付曾超明使用，曾超明依约向蒋卫发交纳了租赁保证金85000元，并按照合同约定使用涉案房屋。曾超明于2008年4月10日缴纳用电押金50000元。2013年3月3日，蒋卫发（甲方）与曾超明（乙方）签订合同补充协议书一份，内容为：关于深圳市的《厂房租赁合同》的补充协议，第一项第2款，租赁期从2016年12月13日至2019年5月10日止。第一项第3款，租金第1年至第3年每月人民币85000元，第4年至第6年为每月人民币95000元整。第二项，本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。补充协议书甲方签章处有蒋卫发的签名及捺印，乙方签章处有曾超明的签名及捺印。蒋卫发提供了涉案房屋的房屋所有权证三份，编号为粤房字第××、第26××43、第××号，证明涉案厂房、宿舍及仓库所有权人为宝安县平湖镇辅城坳经济发展公司。蒋卫发提交由深圳市辅城坳股份合作公司出具的证明一份，证明事实为深圳市龙岗区为蒋秀梅全资出资建设，享有管理和经营权。蒋卫发另提交授权委托书一份，委托人为蒋秀梅、张柏英，受托人为蒋卫发，委托时间为2005年12月11日，内容为现委托蒋卫发先生全权处理本人出资建设并享有的厂房物业，该厂房位于深圳市龙岗区，蒋卫发先生在管理期间，权限有：代本人对该厂房、宿舍进行经营和管理，代为出租该物业，代本人与承租方签署租赁协议，代本人收取租金。管理权限期间自2006年起至2020年止。曾超明提交了曾超明与案外人张柏英签订的补充协议及案外人张柏英出具的租金收据，协议约定：深圳市平湖辅城坳长龙东路26号工业区厂房租金从2016年5月1日起由曾超明直接转入张柏英银行账户,本合同和正本一样生效。租金收据显示从2016年6月至2018年11月，曾超明均按照月租85000元的标准向案外人张柏英支付租金，案外人张柏英均按照月租85000元的标准计算、收取租金，并出具收据。曾超明主张其在涉案租赁物内安装广东奥尔斯电梯有限公司的电梯两部，电梯安装费为172000元，另支付维修费47200元。安装500ＫＶＡ变压器一台，安装费为400450元。蒋卫发称，其不需要使用目前在涉案租赁房屋内的电梯及变压器。上列事实，有蒋卫发提交的《厂房租赁合同书》、《合同补充协议书》、个人活期明细信息、房屋所有权证、证明、授权委托书，曾超明提供的收据、《电梯验收检验报告》、用电押金单及当事人的庭审陈述等证据证实，足以认定。一审法院认为，蒋卫发与曾超明已形成合法有效的房屋租赁合同关系，应依法予以保护。双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。依据本案查明的事实，曾超明拖欠蒋卫发租金等费用已达到双方约定的蒋卫发有权解除房屋租赁合同的条件，且租赁合同现已到期，故蒋卫发享有合同解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故蒋卫发诉请曾超明返还房屋，一审法院予以支持。虽然《厂房租赁合同》约定了月租金，且《合同补充协议书》亦有约定租金第1年至第3年每月为85000元，第4年至第6年为95000元，但两份合同签订后曾超明均按照每月租金85000元的标准支付，蒋卫发在收到上述款项后并未表示异议而予以收讫，并出具收据，从收据上可以看出月租金为85000元，故一审法院据此认定双方协商一致月租金为85000元，故，蒋卫发诉请曾超明支付2012年1月1日至2018年4月30日期间拖欠的租金差额670000元，一审法院不予支持。曾超明支付租金至2018年4月，故蒋卫发诉请曾超明支付2018年5月至2018年10月的租金，一审法院予以支持，共计510000元【85000元×6个月】。双方在租赁合同中并未就租赁保证金的返还作出明确约定，故蒋卫发诉请不予返还曾超明租赁保证金85000元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持，蒋卫发应予以返还。曾超明拖欠租金超过两个月未付，按照《厂房租赁合同书》13.1条、13.2条约定，曾超明应向蒋卫发支付当月租金2倍的款项作为赔偿，故蒋卫发诉请曾超明支付拖欠租金的赔偿金170000元，一审法院予以支持。针对曾超明的反诉，一审法院认为，当事人对自己提出的主张负有举证证明的责任，当事人不能提供证据证明或者提出的证据不足以证明自身主张的，应承担举证不能的不利后果。曾超明主张蒋卫发返还房屋装修费200000元，但其未能提供充分有效的证据证明其已支付房屋装修费200000元，且合同已到期解除，其主张无合同和法律依据，故一审法院不予支持。双方房屋租赁合同已解除，故曾超明诉请蒋卫发返还用电押金50000元，一审法院予以支持。曾超明主张蒋卫发返还电梯安装费172000元、电梯维修费47200元、变压器购置费500000元，因电梯两部、500ＫＶＡ变压器一台系签订租赁合同后曾超明自行安装，双方对此并未有明确约定，且蒋卫发明确表示其不需要继续使用，故曾超明对上述物品可自行处理，对曾超明上述主张一审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除蒋卫发与曾超明签订的《厂房租赁合同书》、《合同补充协议书》，曾超明曾超明于判决生效之日起三十日内搬离深圳市龙岗区租赁房屋并将该房屋返还给蒋卫发蒋卫发；二、蒋卫发应于判决生效之日起三日内返还曾超明租赁保证金85000元；三、蒋卫发应于判决生效之日起三日内返还曾超明用电押金50000元；四、曾超明应于判决生效之日起三日内支付蒋卫发2018年5月至2018年10月期间的租金510000元；五、曾超明应于判决生效之日起三日内支付蒋卫发拖欠租金的赔偿款170000元；六、驳回蒋卫发的其他诉讼请求；七、驳回曾超明的其他反诉请求。案件受理费18436元（蒋卫发已预交），由蒋卫发负担10162元，由曾超明负担8274元。反诉受理费6932元，由蒋卫发负担930元，由曾超明负担6002元。本院经二审查明，蒋卫发和曾超明均确认，涉案房屋的租金已交至2018年5月，曾超明没有缴纳2018年6月以后的租金。另查，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁纠纷。本案的争议焦点是：1、蒋卫发是否有权提起本案诉讼？2、涉案房屋的租金标准应如何确定？3、蒋卫是否有权解除涉案的租赁合同？4、蒋卫发请求的租金差额、拖欠的租金及赔偿金是否应当支持以及应如何计算？5、蒋卫发是否应向曾超明返还租赁保证金和用电押金？6、曾超明的反诉请求能否得到支持？关于第一个焦点，曾超明主张，一审法院对本案的委托关系以及委托关系下的租赁合同法律关系未做区分，认定事实错误。本院认为，根据双方确认的事实，涉案房屋已经取得了产权证明，而房屋所有权人深圳市辅城坳股份合作公司也出具说明，证明涉案房屋是由蒋秀梅全资出资建设，享有经营和管理权，因此，蒋秀梅是涉案房屋的实际所有人。而蒋卫发提交的授权委托书显示，蒋秀梅和张柏英于2005年12月11日已经委托蒋卫发全权处理涉案房屋，包括代为出租，因此，本院认为，蒋卫发有权代理蒋秀梅对外签订租赁合同。虽然曾超明与张柏英在2016年5月4日签订了补充协议，约定从2016年5月1日起，涉案房屋的租金由曾超明直接转入张柏英的账户，但该补充协议改变的仅是收取租金的账号，并未变更合同的其他内容，而且该补充协议明确约定，该补充协议与正本一样有效，因此，本院认为，该补充协议并未改变租赁合同的双方当事人，蒋卫发作为租赁合同的出租方，有权提起本案诉讼。关于第二个焦点，虽然蒋卫发与曾超明签订的租赁合同明确约定了租金从第六年（2012年1月1日起）开始增加，但根据蒋卫发确认的收据，蒋卫发在2011年12月14日以后，仍然是按照每月85000元的标准向曾超明收取租金，并未增加租金，一审据此认定双方将租金标准确定为每月85000元，有事实和法律依据，本院予以确认。关于第三个焦点，根据双方签订的租赁合同第13.1条的约定，若曾超明拖欠租金超过2个月，蒋卫发有权解除租赁合同。曾超明自2018年6月开始没有再缴纳租金，至蒋卫发于2018年12月18日提起本案诉讼，曾超明拖欠的租金已经超过6个月，蒋卫发据此要求解除双方签订的租赁合同，有事实和法律依据，本院予以支持。关于第四个焦点，因双方在租赁合同中对于租赁保证金和用电押金的返还没有约定条件，在租赁合同解除的情况下，蒋卫发应当向曾超明退还租赁保证金85000元和用电押金50000元。关于第五个焦点，如上所述，因本院已经认定涉案房屋的租金为每月85000元，因此，本院对蒋卫发请求的2012年1月1日至2018年4月30日期间的租金差额不予支持。蒋卫发确认，曾超明的租金已缴纳至2018年5月，因此，曾超明还应向蒋卫发支付2018年6月至2018年10月期间的租金425000元。一审判决不当，本院予以纠正。曾超明拖欠的租金超过2个月，依据租赁合同的约定，曾超明还应向蒋卫发支付相当于2个月租金的赔偿金，故曾超明还应向蒋卫发支付赔偿金170000元。关于第六个焦点，曾超明确认，其请求的装修费、维修费没有证据证明，故本院对曾超明请求的装修费和维修费不予支持。关于曾超明请求的电梯安装费、变压器安装费等，上述电梯及变压器是曾超明自行安装，双方在租赁合同中对上述费用未做约定，蒋卫发已经明确表示曾超明可自行拆走，故本院对曾超明要求蒋卫发支付上述费用的请求不予支持。综上，上诉人蒋卫发的上诉请求不成立，曾超明的上诉请求部分成立，一审判决认定事实部分不清，处理欠妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初2692号民事判决的第一项、第二项、第三项、第五项、第七项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初2692号民事判决的第六项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初2692号民事判决的第四项为：上诉人曾超明应于本判决生效之日起三日内向上诉人蒋卫发支付2018年6月至2018年10月期间的租金425000元；四、驳回上诉人蒋卫发的其他诉讼请求。如果上诉人蒋卫发、曾超明未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费18436元，由上诉人蒋卫发负担11196元，上诉人曾超明负担7240元，反诉费6932元，由上诉人蒋卫发负担930元，上诉人曾超明负担6002元；二审受理费28955元，由上诉人蒋卫发负担15423元，上诉人曾超明负担13532元，上诉人蒋卫发应于本判决生效之日起三日内迳付上诉人曾超明。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 邓  亚  玲审判员 张  士  光二〇二〇年二月二十四日书记员 陈静雯（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。