苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初2459号原告：吴凤良，男，1963年12月13日生，汉族，住苏州市吴中区。原告:沈静华，女，1965年11月25日生，汉族，住苏州市吴中区。原告：吴垚，男，1990年5月7日生，汉族，住苏州市吴中区。原告沈静华、吴垚共同委托诉讼代理人：吴凤良，即本案原告，分别系沈静华丈夫、吴垚父亲。被告：苏州港龙市场经营管理有限公司，住所地苏州市吴中区苏蠡路**。法定代表人：周陈香，该公司总经理。委托诉讼代理人：严大为、郑丹琼，该公司员工。原告吴凤良、沈静华、吴垚诉被告苏州港龙茶城市场经营管理有限公司（以下简称港龙茶城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日受理后，依法由审判员顾霞适用简易程序公开进行了审理，后因案情复杂转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴凤良暨原告沈静华、吴垚的共同委托诉讼代理人，被告港龙茶城公司委托诉讼代理人严大为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴凤良、沈静华、吴垚共同向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付第六年度租金60053.4元；2、要求被告支付以60053.4元为基数自2018年10月1日起以每日万分之三为标准计算到实际支付之日止的逾期付款违约金。事实和理由：2011年4月8日，原、被告签订商铺委托经营管理合同，约定原告将苏州港龙国际茶城1幢1078室商铺委托被告经营管理，合同明确约定了利益分配方案并约定被告逾期支付违约金标准。根据合同，被告应在2018年10月支付原告2017年9月30日至2018年9月30日的房屋租金，但被告未能按约履行支付义务。故起诉至法院。被告港龙茶城公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。其认可第六年应付原告最终分配租金金额为53724.83元，目前已部分支付，原告主张的违约金标准过高。经审理认定事实如下：苏州市吴中区长桥街道财智商务广场1幢1078室登记在原告吴凤良、沈静华、吴垚名下，建筑面积71.6平方米。2011年4月8日，原告吴凤良、沈静华、吴垚（甲方、委托方）和被告港龙茶城公司（乙方、受托方）签订委托经营管理协议，约定：甲方将其购置的苏州港龙国际茶城1幢1078号房屋的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方，乙方有权以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。乙方有权依据市场情况自行制定租金收入标准、收取经营收入、自行选择承租人而无需甲方认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行催收、追缴、直至清除出场并追究其法律责任。委托经营期限为10年，自该项目开业之日起算。开业之日暂定为项目交付使用后的第三个月底，自项目交付使用之日起至开业之日的三个月为免租装修期，甲方同意给予免租。甲方同意将所购商铺自开业之日起三年的使用权无偿提供给乙方进行统一招商和经营管理，免租期内因市场运营所产生的所有费用由乙方自行承担。委托期内，从开业之日起算第六年至第十年，甲乙双方按实际租金收益9:1分成，商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。合同以预售面积71.6平方米为标准计算，如竣工实测建筑面积与预售面积有差异的，实际支付时以竣工实测建筑面积为准，租金按比例进行调整，多退少补。合同第七条第二款第7项约定：在无甲方违约在先等其他无抗辩事由的前提下，乙方应按本合同约定的时间足额支付甲方应得租金收益，否则乙方应按拖欠租金额的万分之三/每天的标准承担违约金。乙方拖欠租金两个月以上的，甲方可解除合同。另查，2017年12月25日被告港龙茶城公司（管理方、丙方）与案外人陈娟（承租人、乙方）签订商铺租赁合同，明确由乙方承租苏州港龙国际茶城1幢1层1053、1054、1078商铺，计租面积130.24平方米（其中1053号29.32平方米、1054号29.32平方米、1078号71.6平方米），租赁期限自2017年12月29日至2018年12月28日，商铺租金单价每天每平方米2.11元，年租金为100089元。综合管理费单价为每天每平方米0.23元，年综合管理服务费为10980元。庭审中，原、被告双方一致确认如下事项：1、港龙茶城于2012年6月30日开业，租期起始时间为2012年10月1日。2、第六年起租金支付情况：2019年2月1日支付13406.25元、2019年4月3日支付8937.5元、2019年5月21日支付8937.5元、2019年6月3日支付10744.97元、2019年7月3日支付8937.5元、2019年7月31日支付10744.97元、2019年11月15日支付10744.97元、2019年12月31日支付13213.34元。被告表示2019年2月1日、2019年4月3日、2019年5月21日、2019年7月3日、2019年12月31日的款项系支付的合同第七年度的租金收益，其余款项支付的系合同第六年度的租金收益。原告确认上述款项已收到，但认为先到期的租金被告应先支付。3、关于收益分成比例，原、被告一致认可按照投资款比例进行计算。原告要求以涉案商铺的实际租金为标准进行核算，为此原告提供了2018年12月11日苏州港龙国际茶城1幢1层1053、1054、1078商铺业主达成的茶城商铺租金分配协议，显示三方经友好协商，一致决定关于2017年12月25日被告港龙茶城公司（管理方、丙方）与案外人陈娟（承租人、乙方）签订商铺租赁合同约定的上述商铺共同出租的年租金100089元按照1053占20%、1054占20%、1078占60%的方案进行分配。被告认为涉案商铺整体经营，应整体核算，被告自认第六年应支付原告租金收益为53724.83元（已代扣税费）。4、原告同意由被告代扣税费后向其支付收益。为证明港龙茶城公司延迟支付租金已获得业主同意，被告提交了2019年3月21日、2019年4月9日和业主代表签订的“关于港龙茶城租金拖欠事宜的协议书”各一份，明确港龙茶城公司拖欠的540万元左右的租金由其代缴税款后实际支付租金5220700.68元，分别于2019年5月31日前、2019年6月30日前、2019年7月31日前、2019年8月31日前、2019年9月30日前各向业主支付其租金的20%并于2019年9月30日支付总欠款的违约利息。原告当庭表示不认可上述业主代表身份，不认可上述协议。以上事实，由原告提供的委托经营管理合同、房屋所有权证、茶城商铺租金分配协议、银行流水及被告提供的茶城返租明细表、付款回执、2份港龙茶城租金拖欠事宜协议书，本院制作的开庭笔录、调查笔录等证据予以证实。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2011年4月8日签订的《苏州港龙国际茶城委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，未见违反效力性禁止性法律规定的情形，应认定合法有效，对双方均具有约束力，合同双方均应全面履行。关于涉案商铺第六年租金，综合本案案情，本院认为：苏州港龙国际茶城系由几百户没有进行物理分割的商铺构成，由业主将其购买的商铺交由被告港龙茶城公司进行统一对外出租、经营、管理，业主按照支付的房款数额及约定的固定比例收取回报。这种经营模式属于产权式商铺经营模式。在这种经营模式下，所有权和经营权相分离，不仅存在各业主与被告港龙茶城公司之间的委托、租赁等法律关系，还存在各业主之间的利益、权利、义务的分配问题。因各商铺之间并没有物理隔离，且各商铺是由被告港龙茶城公司整体招租，故业主对各商铺行使权利时不能等同于独立商铺，要考虑其他业主的合法权益。为保障包含涉案商铺在内的苏州港龙国际茶城的整体功能发挥以及广大业主的集体利益，被告认为租金应整体统一分配的意见，本院予以采信。现被告自认原告第六年租金扣除税费后为53724.83元，本院对此予以认定。另，被告港龙茶城公司分别于2019年2月1日支付13406.25元、2019年4月3日支付8937.5元、2019年5月21日支付8937.5元、2019年6月3日支付10744.97元、2019年7月3日支付8937.5元、2019年7月31日支付10744.97元、2019年11月15日支付10744.97元、2019年12月31日支付13213.34元，对此，被告港龙茶城公司表示2019年2月1日、2019年4月3日、2019年5月21日、2019年7月3日、2019年12月31日的款项系对合同约定第七年租金的支付，其余款项系对合同约定第六年租金的支付。现双方对此没有明确约定，而被告港龙茶城公司又作出对自己不利的自认，本院对此予以认定。由此，经核算，被告港龙茶城公司还应支付第六年度租金21489.92元。至于滞纳金，根据双方间的合同约定，应自2018年11月1日起分段计算。经核算，截至2019年11月15日的滞纳金共计5231.72元，此后以21489.92元为基数按每日万分之三计算至实际支付之日止。被告辩称违约金标准过高的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告辩称其已和业主代表达成分期付款约定，该协议中无原告签名，当庭原告亦不认可业主代表身份，被告未能进一步举证证明，故本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告苏州港龙茶城市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴凤良、沈静华、吴垚房屋租金21489.92元以及相应的滞纳金（截至2019年11月15日计5231.72元，此后以21489.92元为基数按每日万分之三计算至实际支付之日止）。二、驳回原告吴凤良、沈静华、吴垚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币1322元，由被告苏州港龙茶城市场经营管理有限公司负担（此款已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  顾 霞人民陪审员  薛月萍人民陪审员  吴劲松二〇二〇年二月二十七日法官 助理  张 望书 记 员  于 悦