天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0105民初5617号原告（反诉被告）：天津联通建设发展有限公司，住所地天津市河北区中山路182号。法定代表人：潘振光，经理。委托诉讼代理人：石伟，天津天允律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁晓彤，男，1968年2月16日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：许焕斌，天津北洋律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：张金，女，1954年3月10日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：李勇，天津桐江律师事务所律师。原告（反诉被告）天津联通建设发展有限公司（以下简称联通公司）与被告（反诉原告）梁晓彤、第三人（反诉第三人）张金商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）联通公司的委托诉讼代理人石伟，被告（反诉原告）梁晓彤及其委托诉讼代理人许焕斌，第三人（反诉第三人）张金及其委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联通公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除我司与梁晓彤订立的编号为02105000的《天津市商品房买卖合同》及补充协议；2.本案诉讼费用由梁晓彤负担。事实和理由：2002年11月15日，我司与梁晓彤就我司开发建设的坐落于天津市河北区房屋订立编号为02105000的《天津市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定上述房屋销售价款为186000元。梁晓彤应于2002年11月15日支付首付款56000元，余款130000元采用按揭贷款方式于2002年12月15日付清。补充协议约定梁晓彤如依约履行合同义务则享受31000元的房款优惠。后天津港保税区汇荣国际贸易有限公司以支票形式向我司支付了首付款25000元。后梁晓彤未依约再向我司支付剩余房款，也从未以任何形式联系过我司。近年，本案第三人张金携带与本案房屋有关的购房票据、房屋使用证明等材料多次前往天津市河北区区委、区政府就本案诉争房屋向我司主张房屋权利，主张其本人是涉诉房屋的实际购买人。我司于2018年4月25日在天津日报刊登通知，要求梁晓彤在十五日内联系我司说明并商议合同事宜，否则我司将依法解除涉诉合同及补充协议。2018年5月24日，我司再次在天津日报刊登通知，要求梁晓彤在三十日内联系我司说明并商议合同事宜，否则将依法解除涉诉合同及补充协议。但直至本案起诉时，梁晓彤始终未联系我司。我司认为，梁晓彤迟延并拒绝履行涉诉合同约定的主要债务致使合同目的无法实现，故根据《合同法》等相关法律规定，诉至法院，望判如所请。梁晓彤辩称，1.我认为联通公司的起诉已经超过诉讼时效，无论其2018年登报也是在超过诉讼时效后刊登，不能对已过的诉讼时效产生中止、中断；2.房屋实际购买人是梁晓彤，与张金无关，张金在上一个案子中已经查明只是经办人，其提供的证据均是天津市天津港保税区汇荣贸易有限公司提供的收据，该收据不能证明张金是实际购买人，另外，该房屋以梁晓彤名义购买，实际首付款付款人是汇荣国际贸易有限公司，而余款采用的是按揭贷款方式，公司买房应一次性付款，所以，公司以公司员工名义买房是违法的，因此，不能认定汇荣国际贸易有限公司有违法买房的现象，只能认为汇荣国际贸易公司此次支付首付款的行为是对员工的福利，而后续的余款采取按揭贷款方式更证明该房是个人购买，而非公司行为，所以作为张金在公司的身份是该案诉争房的经办人，经办人应以诚实信用原则来办理公司委托的经办事项，而不能以此身份作为掩障而侵犯他人权益。另查，在张金提交的证据当中，只有一份公司的付款凭证，而付款凭证是收据形式而非发票形式，另外，其称与公司有买卖协议或转卖协议，无法证明这是一个公司行为。另外，根据天津市有关房屋买卖程序来讲，和本案的上述特殊性来讲，该公司没有任何权利将梁晓彤购买的房屋转卖他人；3.联通公司所提诉讼因房屋已实际交付不存在解除问题，因实际交付产生的后果只能是债权债务关系，也就是梁晓彤没有按约定交足13万余款，而没交付余款的原因是第三人从中作梗，阻断了梁晓彤与联通公司的联系而导致的，所以，联通公司提出的诉讼请求没有事实根据和法律依据，而提出履行合同责令梁晓彤付款办理相应的过户手续才是本案应提的诉讼请求。综上，联通公司诉讼请求已过诉讼时效，没有事实根据，已转化为债权债务关系，就算第三人向公司交付了汇荣国际贸易有限公司支付的首付款，也是无因管理，替梁晓彤将首付款还给公司，更何况公司并没有要求梁晓彤返还首付款，该行为只能是张金与汇荣公司的债权债务纠纷，与本案无关。所以，建议驳回联通公司及张金的全部诉讼请求。张金述称，认可联通公司向法院提出的诉请及事实理由，由于本案已进入诉讼阶段，因此各当事人就诉讼请求及事实理由应提供相应的证据。梁晓彤向本院提出反诉请求，1.判决认定我与联通公司签订的购买天津市河北区买卖合同及补充协议有效；2.判决联通公司及张金配合办理房产过户手续；3.反诉案件诉讼费由联通公司承担。联通公司针对梁晓彤的反诉辩称，请求驳回梁晓彤的诉讼请求，诉讼费用由梁晓彤承担。1.第一项反诉请求我司认为双方签订的合同是挂名买房的合同；2.反诉的请求与本诉并不是基于同一个法律关系，也不是基于同一个法律事实。第二项反诉请求，办理过户的前提是继续履行合同，我司在本诉当中要求法院判决解除双方合同，基于此，请求驳回梁晓彤的第二项反诉请求。第一项反诉请求不符合反诉的法律规定，不符合反诉的实质要件。张金针对梁晓彤的反诉述称，在本案的本诉庭审过程中，根据我向法庭提交的证据可以明确，梁晓彤与联通公司所订立的商品房买卖合同属于法律明确禁止的借用他人名义购买房屋，该行为违反现行法律法规及政策。现行政策实行的是登记制，国家房屋管理部门没有就本案诉争房屋出具过相关权属证书，因此梁晓彤主张的过户手续无从谈起，同时我也没有协助梁晓彤办理过户手续的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2002年11月15日，联通公司作为出卖人（甲方）、梁晓彤作为买受人（乙方），双方签订《天津市商品房买卖合同》一份，合同约定商品房坐落河北区胜利路××花园（暂定名）0＃楼1门308＃，建筑面积37.1平方米，价款为186000元；2002年11月15日付首期款56000元，余款130000元采用按揭贷款于2002年12月15日前交付，逾期按违约处理。同日，双方签订《补充协议》，该协议第二条约定“卖方针对买方的购买行为，以优惠叁万壹仟元的方式代交首付款，该楼宇房产价格实收壹拾伍万伍仟元，买方实交首付款为贰万伍仟元”。天津港保税区汇荣国际贸易有限公司于2002年11月6日、2002年11月17日分两笔向联通公司转账共计105000元，其中包括案涉房屋的首付款25000元。2018年4月25日，联通公司在报纸上刊登通知，载明“梁晓彤：2002年11月15日，你购买我司坐落天津市河北区住宅一套，并与我司订立编号为02105000的《天津市商品房买卖合同》及补充协议。截至今日你仍未根据合同及补充协议履行义务。我司现通知你于15日内与我司取得联系，商议合同的后续事宜。如15日内你仍不与我司联系，我司将依法解除与你订立的《天津市商品房买卖合同》及补充协议。天津联通建设发展有限公司。联系地址：天津市河北区。联系电话：2643×××5、2636×××5。联系人：赵京伟。2018年4月25日”。2018年5月24日，联通公司再次在报纸上刊登公告，载明“梁晓彤：2018年4月25日，我司已经就坐落于天津市河北区住宅，编号为02105000的《天津市商品房买卖合同》及补充协议履行事宜向你发出通知书，但截至今日你仍未与我司联系。现我司正式通知，自本公告之日起30日内你仍不与我司商议合同履行事宜，我司将依法解除与你订立的上述买卖合同及补充协议。联系地址：天津市河北区中山路182号。联系电话：2636×××5。天津联通建设发展有限公司。2018年5月24日”。现案涉房屋由张金占有使用。现联通公司以诉称理由起诉来院，要求解除其与梁晓彤签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议。梁晓彤则以辩称理由进行抗辩，并以反诉理由要求确认《天津市商品房买卖合同》及补充协议有效，联通公司及张金协助办理过户手续。联通公司则请求驳回梁晓彤的反诉请求。张金表示认可联通公司向法院提出的诉讼请求及事实理由，并认为梁晓彤的反诉请求属于借用他人名义购买房屋，且国家房屋管理部门未就本案诉争房屋出具过相关权属证书，其没有协助梁晓彤办理过户手续的义务。案经调解，但未获协议。本院认为，联通公司与梁晓彤于2002年11月15日签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，故对梁晓彤反诉要求确认《天津市商品房买卖合同》及补充协议合法有效的主张，本院予以支持。合同签订后，双方当事人均应按照约定履行各自义务。虽天津港保税区汇荣国际贸易有限公司支付了案涉房屋的首付款，但梁晓彤作为买受人，其应按照合同约定于2002年12月15日前办理按揭贷款支付案涉房屋剩余购房款，而截至联通公司向本院提起诉讼之日，在长达十余年的时间里，梁晓彤仍未履行付款义务，也未积极主动与联通公司沟通购房的相关事宜，其已构成违约。联通公司已于2018年4月25日、2018年5月24日通过登报形式向梁晓彤发出通知要求与其协商合同履行事宜，应视为对梁晓彤进行了催告，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，联通公司享有法定解除权，故对其要求解除与梁晓彤于2002年11月15日签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议的主张，本院予以支持。同理，对梁晓彤要求判决联通公司及张金配合其办理房产过户手续的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）天津联通建设发展有限公司与被告（反诉原告）梁晓彤于2002年11月15日签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议合法有效；二、解除原告（反诉被告）天津联通建设发展有限公司与被告（反诉原告）梁晓彤于2002年11月15日签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议；三、驳回被告（反诉原告）梁晓彤的其他反诉请求。本诉案件受理费80元，由被告梁晓彤负担；反诉案件受理费4020元，由原告天津联通建设发展有限公司负担80元，被告梁晓彤负担3940元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  罗 蕾审 判 员  陈国欣人民陪审员  吕正明二〇二〇年二月十七日法官助理张亮亮书记员高嘉艾附：本判决所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。