广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终3250号上诉人（原审被告）：林小汝，女，1963年11月14日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区*************，公民身份号码：440************042。委托诉讼代理人：周汉基，广东汉基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柯建武，男，1978年1月9日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区***************101室，公民身份号码：330************850。委托诉讼代理人：姚兴苗，广东博格律师事务所律师。原审被告：易光耀，男，1960年10月10日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区*************，公民身份号码：440************055。原审第三人：湛江市满堂红房地产代理有限公司。住所地：广东省湛江市霞山区*****雅仕居1、2幢住宅楼一层16号商铺。法定代表人：陈某1。上诉人林小汝因与被上诉人柯建武、原审被告易光耀、原审第三人湛江市满堂红房地产代理有限公司（以下简称“满堂红公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2018）粤0802民初1981号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人林小汝及其委托诉讼代理人周汉基，被上诉人柯建武的委托诉讼代理人姚兴苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林小汝上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回柯建武的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由柯建武承担。事实与理由：一、涉案房屋买卖合同无效。由于林小汝的工资少，想出售其丈夫易光耀名下的霞山区xx路187号4幢402房（以下简称“402房”）用于日常家庭开支，也为了离婚占据主动权。林小汝经人介绍认识了满堂红公司的梁坚经理。梁坚知道402房登记在易光耀名下，但其说不需要易光耀同意，也不需要易光耀签字，只要林小汝同意出售402房即可交易。经梁坚介绍，林小汝与柯建武、满堂红公司签订了《房地产（经纪）买卖合同》。后来，梁坚要求林小汝与其单独签订《包干协议》，合同价为550000元，但林小汝只净收520000元，梁坚收取35000元（柯建武支付5000元，林小汝负担30000元），作为超过中介行业标准的办证、咨询、代办中介费用。梁坚当晚通知林小汝到其办公室签订合同，说客户明天要赶回上海上班。林小汝晚上10点多赶到，不深加考虑，匆忙在涉案合同上的甲方签上林小汝和冒充易光耀签名。在以上交易过程中，梁坚明知不经易光耀同意擅自出售其名下的房屋违法，但梁坚为了得到超标准的35000元中介费，林小汝为了收到520000元售房款，故意冒充易光耀在合同上签名，具有恶意性。梁坚和林小汝的恶意串通，侵犯了易光耀的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，涉案房屋买卖合同无效。二、涉案房屋买卖合同未生效。402房系易光耀的单位房改房，转让时不仅要易光耀本人同意，也要经其所在的湛江市麻章区渔业与海洋局公示和批准才能出售。由于林小汝没有代理权，而代易光耀签名，易光耀不同意也不追认，其所在单位也不同意公示和盖章，故涉案合同尚未具备生效条件。由于涉案合同未生效，虽然林小汝和满堂红公司有过错，但柯建武作为买方，明知402房登记在易光耀名下，其有责任要求易光耀在合同上签名，但其同意由林小汝代签，故柯建武作为合同相对人，故意参与这一恶意交易，存在严重过错，而不仅仅是一审判决认定的未尽审慎的注意义务，亦存在一定的过错。鉴于三方都有不同程度的过错，各方承担的是缔约过失责任，即只需返还财产，造成损失的，由责任人酌情赔偿，不适用违约责任罚则。三、一审判决认定的违约金无依据也畸高。交易不成功。如果房价的升跌是买方的损失，但这两天的房价根本没有升跌。既然房价无升跌，就说明柯建武没有损失。现柯建武没有提供证据证明其的损失，一审法院综合考虑各方面因素，酌定林小汝向柯建武支付违约金80000元，缺乏依据，也过分高于柯建武的损失，应予纠正。综上，涉案房屋买卖合同生效条件未成就，故三方签订的合同未依法成立和未生效，不构成支付违约金的前提条件，责任人承担的是造成合同未生效的缔约过失责任，至多只承担赔偿损失而不是支付违约金的责任。在签订合同时，梁坚与林小汝恶意串通，损害易光耀的合法权益，涉案合同依法属于无效合同。林小汝和柯建武、满堂红公司对此均有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，林小汝可返还20000元定金给柯建武，对造成的损失，责任人可酌量赔偿。即使合同有效（应无效），依法违约金不得超过造成损失的百分之三十，柯建武没有任何损失，一审判决林小汝向柯建武支付违约金80000元，没有事实依据。柯建武答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。柯建武于2018年10月18日向一审法院起诉请求：一、解除柯建武与易光耀、林小汝、满堂红房公司于2018年4月12日签订的《房地产（经纪）买卖合同》；二、易光耀、林小汝向柯建武返还定金20000元；三、易光耀、林小汝向林建武支付违约金110000元；四、案件受理费、财产保全费由易光耀、林小汝承担。一审法院查明事实：易光耀与林小汝系夫妻关系，位于湛江市霞山区*************登记在易光耀名下。2018年4月12日，柯建武（乙方）、林小汝（甲方）与第三人满堂红公司（经纪方）签订《房地产（经纪）买卖合同》一份，主要约定：1、甲方将位于湛江市霞山区*************出售给柯建武，成交价为550000元；2、乙方于签订合同当天交付定金20000元；3、乙方于物业交割前一次性付清购房款530000元给甲方；4、若因甲方的产权权属不清等原因造成2018年5月30日前不能在所属房管部门办理该物业所有权登记过户手续，即属于甲方违约，即日起甲方返还所收取乙方的购房款并赔偿乙方成交价20%的违约金，解除本合同；5、甲方经夫妻双方协商好一致同意出售该房，有100%产权所有，有处理权。合同签订后，柯建武于当天向林小汝交付定金20000元。在《房地产（经纪）买卖合同》履行过程中，因需易光耀单位盖章同意出售涉案房屋，故易光耀知道房屋买卖事情后不同意出售涉案房屋，导致《房地产（经纪）买卖合同》无法继续履行。故柯建武诉至一审法院，要求判如所请。庭审中，柯建武、林小汝以及满堂红公司均认可《房地产（经纪）买卖合同》上“易光耀”的签名是林小汝代签。柯建武未提交证据证明签订合同时易光耀授权给林小汝签名，仅提交在合同签订后的通话录音拟证明易光耀对林小汝出售涉案房屋知情。林小汝主张通话录音并非易光耀，易光耀亦主张通话录音并非其本人，并向一审法院申请对柯建武提供的通话录音是否是易光耀的声纹进行鉴定。一审法院依法委托广东南天司法鉴定所进行鉴定。该所于2019年4月12日作出粤南[2019]声函字第48号函，要求一审法院提供原始器材录制的语音样本。一审法院要求柯建武按广东南天司法鉴定所要求提供相关语音样本，但柯建武无法提供，故广东南天司法鉴定所认为无法提供原始录音器材录制易光耀语音样本，致使鉴定工作无法继续进行，作退案处理。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据柯建武的起诉理由和易光耀、林小汝的答辩意见，本案双方争议的焦点是：一、《房地产（经纪）买卖合同》是否有效，是否应当予以解除；二、柯建武要求林小汝支付违约金110000元是否合理；三、易光耀是否需要承担法律责任。一、关于《房地产（经纪）买卖合同》效力问题。尽管涉案房屋登记在易光耀名下，但取得产权系在其与林小汝婚姻关系存续期间，故该房屋所有权应归易光耀、林小汝夫妻共同共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”据此规定，共同共有人要处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意。具体到夫妻共有关系中，则意味着夫妻一方要出售夫妻共同所有房产应经作为共同共有人的夫妻另一方同意，否则，夫妻一方对其夫妻共同所有的房产没有处分权。本案中，没有充分证据证明易光耀同意林小汝出售涉案房屋，故林小汝对涉案房屋没有处分权。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述规定，虽然林小汝对涉案房屋没有处分权，但不影响涉案房屋买卖合同的效力，故《房地产（经纪）买卖合同》合法有效。林小汝辩称合同无效的意见，一审法院不予采纳。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋登记在易光耀名下，其至今未同意出售涉案房屋，明确表明其不履行合同主要义务，导致柯建武履行合同目的无法实现，故柯建武要求解除《房地产（经纪）买卖合同》依法有据，一审法院予以支持。二、违约金问题。根据《房地产（经纪）买卖合同》的约定，因林小汝一方的原因解除合同的，林小汝应当按成交价的20%（即550000元×20%＝110000元）支付违约金。本案中，柯建武明知涉案房屋登记在易光耀名下，在林小汝没有任何授权的情况下仍与林小汝签订买卖合同，且同意林小汝代易光耀在合同上签名，故柯建武未尽审慎的注意义务，亦存在一定的过错。综合考虑本案基本案情、违约程度、实际损失等各方因素，一审法院酌定林小汝应向柯建武支付违约金80000元。三、易光耀是否应承担责任的问题。庭审中，柯建武、林小汝以及满堂红公司均认可《房地产（经纪）买卖合同》上“易光耀”的签名并非易光耀本人所签，且无易光耀出具的授权委托书等相关证据证明林小汝具有代理权限，现易光耀对此行为不予认可，故《房地产（经纪）买卖合同》对易光耀不产生约束力。柯建武又没有提交证据证明易光耀对林小汝出卖涉案房屋知情并不同意，根据民事诉讼举证原则，应由柯建武承担举证不能的法律后果。因此，柯建武诉请易光耀承担责任缺乏合同依据，一审法院不予支持。《房地产（经纪）买卖合同》签订后，柯建武依约向林小汝支付了定金20000元，现合同被依法解除，根据法律规定，林小汝应将收取的20000元退还给柯建武。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除柯建武、林小汝、湛江市满堂红房地产代理有限公司于2018年4月12日签订的《房地产（经纪）买卖合同》；二、限林小汝在判决发生法律效力之日起十日内向柯建武返还定金20000元；三、限林小汝在判决发生法律效力之日起十日内向柯建武支付违约金80000元；四、驳回柯建武的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由林小汝负担。本院二审期间，林小汝提交一份《包干协议》，拟证明梁坚收取超标准的中介费。经质证，柯建武认为《包干协议》中没有其的签名，对该协议不予认可。本院经审查认为，林小汝与满堂红公司员工对中介费的约定，对本案的处理无意义，且没有提交上述《包干协议》的原件予以核对，故对该《包干协议》，本院不予采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。根据上诉人林小汝的上诉理由和被上诉人柯建武的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题如下:一、关于涉案《房地产（经纪）买卖合同》是否有效的问题。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。林小汝上诉认为402房是其丈夫易光耀的单位房改房，在未经易光耀及其所在单位湛江市麻章区渔业与海洋局的同意下，出售该402房损害了易光耀的利益，故涉案《房地产（经纪）买卖合同》应认定为无效合同或未生效合同。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，易光耀及其所在单位湛江市麻章区渔业与海洋局是否同意出卖402房，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。402房在产权登记人易光耀不同意出售的情况下，没有发生物权变动的效果，易光耀的合法权益没有受到损害。故一审法院认定涉案《房地产（经纪）买卖合同》合法有效并无不当。林小汝关于涉案《房地产（经纪）买卖合同》属于无效合同或未生效合同的主张，本院不予支持。二、关于林小汝是否存在违约行为，应否承担违约责任的问题。402房的产权登记在林小汝丈夫易光耀名下，林小汝为了在离婚中占据主动地位，在未经易光耀的同意下，委托满堂红公司出售402房。由满堂红公司提供居间服务，出买人林小汝与买受人柯建武、经纪方满堂红公司签订了《房地产（经纪）买卖合同》，林小汝在该合同中明确表示经夫妻双方协商一致同意出售402房，有100%产权，有处理权。合同签订后，由于单位房改房需单位盖章同意才能出售，故易光耀知道后明确表示不同意出售402房，导致涉案《房地产（经纪）买卖合同》无法继续履行。根据合同约定，若因权属不清等造成2018年5月30日前不能在所属房管部门办理该物业所有权登记过户手续，即属林小汝违约。因此，林小汝在2018年5月30日前不能将402房登记过户到柯建武名下，存在违约行为，应承担违约责任。三、关于林小汝应如何承担违约责任的问题。违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成的损失的情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量。虽然根据本案的证据未能确定柯建武具体的损失数额，但根据涉案房屋的总房价、违约金的计算标准等事实，按照合同约定，违约金按照成交价20%计算，即违约金为110000元（550000元×20%）。涉案合同因林小汝的原因而被解除，相较于合同约定的购房款及柯建武购房目的无法实现所造成的损失，按合同约定计算的违约金并未过分高于造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，林小汝本应向柯建武支付违约金110000元，但一审法院酌定林小汝应向柯建武支付违约金80000元，柯建武对此没有提出上诉，故本院不予调整。林小汝上诉关于柯建武不存在损失，一审判决林小汝承担80000元违约金过高的主张，本院不予支持。综上所述，林小汝的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人林小汝负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇二〇年二月十八日法官助理 邱诗婷书 记 员 张源良附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。