文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初31932号原告：重庆鹏润实业有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路108号负3层，统一社会信用代码91500103666411631W。法定代表人:赵雷，总经理。委托诉讼代理人：郑旎贤，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王阳一，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。被告:汤朝霞，女，汉族，1991年10月22日出生，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：陈序，中豪（两江新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉远，中豪（两江新区）律师事务所实习律师。原告重庆鹏润实业有限公司（以下简称“鹏润公司”）与被告汤朝霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鹏润公司的委托诉讼代理人郑旎贤、王阳一，被告汤朝霞及其委托诉讼代理人陈序、李辉远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹏润公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告欠付水费电费2926.02元;2、判令被告支付原告违约金21600元;3、判令被告支付原告恢复原状的费用5594元;4、请求判令被告支付因本案支出的律师费10000元；5、判令被告承担本案的受理费费用。事实及理由：2018年12月18日，原被告签订《重庆“国泰广场”商铺租赁经营合同》(下称“《租赁合同》”)，被告承租原告位于重庆市渝中区邹容路108号国泰广场第B2层XX号铺位(下称“案涉商铺”)。《租赁合同》第6.2.6条约定“按照固定租金与比例租金两者取高的方式交纳租金，则在每一个自然月结束后，依据当月的实际营业额按约定比例进行计算，该计算结果高于当月固定租金之间的差额租金，应在次月5日前甲乙双方完成核算确认，并在结算完毕后10个工作日内由乙方向甲方支付到账，或由甲方在代收之营业款项中先行扣除”。《租赁合同》第7.3条约定“乙方每日应使用甲方提供的表格填制营业额日报表，并于每日销售终结后次日上午10:30之前将已真实、完整、准确填写并经乙方书面授权人签署的当日营业额日报表提供予甲方(乙方应于本合同生效时向甲方提供签署营业额日报表人员的授权书及签名样式)乙方须于每月其销售终结后次月首5日将已真实、完整、准确填写并经乙方根据下述规定确认的当月营业额月报表提供予甲方”。《租赁合同》第14.1.3条约定“未能按时、真实提供营业报表、营业额审计报告或数据致使营业额或数据不实”。《租赁合同》第14.2.3条约定“乙方因本条第14.1.3款至第14.1.5款发生的一切违约则甲方有权采取如下一项或多项救济措施:(3)甲方有权选择直接解除本合同，并有权要求乙方支付相当于合同解除前三个月租金总额的合同解除违约金，且履约保证金不予退还，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿”。《租赁合同》第14.3条约定“除非甲方另有书面同意，乙方不得向任何第三者转让本合同项下乙方的一切权利和义务。乙方在承租期内，更不得以任何形式或方式将承租铺位发包、转租、分租、转借给第三者或以联营等其他方式变相达到发包、转租、分租、转借之目的。如乙方违反本款约定的，甲方有权解除合同，并有权要求乙方支付相当于合同解除前三个月租金总额的合同解除违约金，且履约保证金不予退还，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿”。《租赁合同》履行过程中，被告违反合同约定，首先，被告一直未按照合同约定提交营业额报表，导致双方无法按照真实营业额数据计算比例租金，原告每月只能收取最低固定租金，由此给原告造成重大损失;其次，被告在实际经营中与他人合伙经营，并在2019年8月份通过各个渠道发布转租案涉商铺的广告信息，已经构成预期违约。被告的违约行为已经符合《租赁合同》约定的解除条件，因此，原告为挽回损失，通知被告解除合同，并有权请求被告依据《租赁合同》承担违约责任。被告汤朝霞辩称，1、我们没有欠水电费，2019年7月26日交了水电费，租赁以来从未产生逾期缴费的情况。2、因本案系原告违约解除，并且是以被告发布了一则广告，并未违反租赁合同中的任何约定，被告完全如实履行合同，不应当支付违约金，并且预交了8月份的租赁费用共计7800元。3、第三项诉讼请求原告恢复成什么样是否应该由被告承担无事实和法律依据，并不应当支付律师费及本案受理费。4、因为鹏润公司的解除行为构成严重违约，导致汤朝霞无法正常经营，也无法取回存放于店铺内的所有物品，同时，导致汤朝霞投入的所有经营成本遭受巨大损失。故鹏润公司应当返还保证金并承担合同约定的违约金，并赔偿其强行封铺、单方解除给汤朝霞造成的所有损失。鹏润公司说广告信息发布于2019年8月15日13时，而鹏润公司是当天发出的解除通知书，说明鹏润公司是早就准备要跟汤朝霞解除，真正的原因是因为鹏润公司要求汤朝霞安装POS系统，并且收取每个月500元的费用，鹏润公司于2019年8月8日要求汤朝霞必须安装，但汤朝霞拒绝，故鹏润公司就以一则广告借故解除合同。广告本来就有夸大虚假成分，并不是真实事实，且据鹏润公司所说，汤朝霞没有时间与任何第三人达成转租的合意，故汤朝霞没有任何违约行为，且租赁合同并没有说发布广告就构成了根本违约。汤朝霞与鹏润公司之间签订了收银系统数据接口协议，鹏润公司是随时收集汤朝霞的销售数据，且鹏润公司发出的解除通知的原因并无此项理由。按照鹏润公司所述，汤朝霞可以将采购材料进行转让，那么鹏润公司不让汤朝霞取回货品及设备，是否已经将其进行变卖；且很多水果和原料无法长期保存，不能继续使用，要求鹏润公司予以全部赔偿。经审理查明，2018年12月18日，鹏润公司（甲方，出租人）与汤朝霞（乙方，承租人）签订了《重庆“国泰广场”商铺租赁经营合同》，双方约定：乙方承租甲方所有的重庆市渝中区邹容路108号国泰广场第B2层XX号铺位及其设施，该商铺的租赁面积为12平方米；租赁期限为12个月，自2019年1月1日起至2019年12月31日止；租金的交纳按照固定租金与比例租金两者取高的方式，固定租金为月租金总额7200元，比例租金的计算方式为按营业额的12%提取；按照固定租金与比例租金两者取高的方式交纳租金，则在每1个自然月结束后，依据当月的实际营业额按约定比例进行计算，该计算结果高于当月固定租金之间的差额租金，应在次月5日前甲乙双方完成核算确认，并在结算完毕后10个工作日内由乙方向甲方支付到账，或由甲方在代收之营业款项中先行扣除；物业管理费由乙方支付给甲方指定(委托)的物管公司，并由物管公司开具相应的收费票据，甲方有权甄选、更换物业管理公司，乙方应予配合;如乙方拖欠物业管理费，甲方有权直接向乙方催收或以诉讼方式主张物业管理费，并要求乙方按照本合同约定承担相应的违约责任，物业管理费收费标准按人民币RMB45元月/平方米计算，乙方按租赁面积计算的每月应交管理费每月为RMB540元；推广费由乙方支付给甲方，并由甲方开具相应的收费票据，收费标准按人民币RMB5元/月/平方米标准计算，乙方按租赁面积计算的每月宣传费共计为RMB60元；租赁期内乙方使用租赁房屋所发生的水、电、煤气等公用事业费以及通讯设备、非正常营业时间空调供应等乙方使用租赁房屋所产生的相关费用均由乙方承担，每月的公用事业费以及相关费用以计量器具示数及/或相关规定为计算依据，由甲方书面通知乙方在下一个月据实向商管公司或相关公用事业机构支付；乙方须向甲方缴纳履约保证金，该保证金数额为相当于首期三个月的固定租金及物业管理费之和合计人民币23220元，鉴于履约保证金的保证性质和作用，该履约保证金在整个租赁期内不作冲抵任何费用（除因乙方违约事由扣除外），至本合同约定之日无息退还乙方。第13.2条约定本合同将因下述任一事件之发生而终止：13.2.1承租期届满。13.2.2承租期内，因出现本合同约定的不可抗力事件出现而致使本合同无法或不能履行；第13.3条约定承租期内，若乙方提前单方面终止或解除合同、或因乙方严重违约导致甲方根据本合同的相关规定单方解除本合同，甲方有权没收乙方已缴纳的履约保证金作为违约金。若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。13.3.1乙方应在本合同解除或终止之日将所承租铺位及其设施恢复到交接时的原貌，并在解除或终止之日办理铺位退还手续。如乙方未在甲方限定的时间内履行恢复原貌的义务，则乙方应另行承担甲方因将铺位及其设施恢复原貌所发生的一切费用（包括但不仅限于拆除费、垃圾处理费、清运费、律师费和诉讼费用等）。乙方将铺位归还甲方或甲方采取措施收回铺位后，铺位内的遗留物品，甲方视为乙方自行放弃所有权，由甲方自行处置，乙方将不提出任何异议。13.3.2若乙方未能履行本条第13.3.1款规定，甲方有权自行决定在拆除或不拆除因乙方装修(改装)或改建(更新)形成的全部或部分增添物或附属物的情况下，采取适当的措施收回并处置铺位(包括但不限于另行出租):若甲方决定拆除，所发生的全部拆除费用由乙方承担；若甲方决定不拆除，甲方无需向乙方给予任何补偿。14.1下述任一事件的发生构成一方违约：14.1.1甲方未能按照本合同约定向乙方提供铺位且未提前通知乙方的。14.1.2非因本合同约定的不可抗力事件、或本合同约定事件、或乙方原因，甲方在乙方承租期内之任意一个自然月内，连续不能提供或保障乙方以所承租铺位进行经营的基本条件致使乙方停业达48小时(以商场实际营业小时数计算)。14.1.3乙方未能按照本合同约定向甲方及授权委托的公司全额缴纳履约保证金、租金、物业管理费、推广费、水电费等费用;或追补履约保证金;或未能按时、真实提供营业报表、营业额审计报告或数据致使营业额或数据不实;或未能按时、真实将营业额数据录入收银系统中致使营业额或数据不实;或未使用甲方指定的银行卡刷卡接入系统受理顾客的银行卡刷卡消费;或进行非正常退换货。14.1.4乙方未能按照本合同约定对所承租铺位进行装修(改装)或改建(更新)，或因任何违反本协议的经营行为被甲方书面要求限期整改超过3次的。14.1.5乙方未能按照本合同约定的承租条件及其它约定使用所承租铺位进行经营。14.1.6乙方违反《重庆国泰广场一一商户手册》的规定及未购买保险。14.1.7乙方未能按合同约定的期限或未能按甲方书面通知指定的期限前往甲方接收铺位。14.1.8在本合同提前解除或期满终止之日，乙方未能按本合同要求向甲方归还铺位。14.2一方因上述违约，应向守约方承担如下违约责任:14.2.1甲方因本条第14.1.1款违约，应向乙方退还已收取的履约保证金，并承担支付按该履约保证金总额自收取之日起至实际退还之日止以每日万分之五计算的违约金，若违约金不足以弥补乙方发生的损失，甲方尚应赔偿乙方其不足部分的损失差额，但最多不超过该履约保证金的三分之一。14.2.2甲方因本条第14.1.2款违约，应以免除租金的方式向乙方补偿，免除的金额应不少于乙方停业期间所应缴纳的最低日租金为标准计算，但最多不超过该标准计算金额的两倍。14.2.3乙方因本条第14.1.3款至第14.1.5款发生的一切违约，应向甲方就其所欠缴的任何部分支付按所欠缴金额每日万分之五计算的违约金，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。此外，若乙方欠缴任何费用或违约达3天并经甲方合理催告后仍未能自行纠正，则甲方有权采取如下一项或多项救济措施:(1)甲方除向乙方征收违约金或索取违约赔偿金外，有权派收银员到承租铺位收取乙方的每日营业款用以抵扣乙方拖欠甲方所有欠缴金额，直至所有欠缴金额付清为止，乙方对此不能拒绝并应予以配合。(2)或者甲方可以在提前三日向乙方发出书面通知的前提下，采取停止提供一切服务(包括并不限于中止承租铺位之水电及中央空调等的供应)的救济措施，直至乙方完全纠正其违约行为，乙方未在甲方限定期限内纠正违约行为的，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方支付相当于合同解除前三个月租金总额的合同解除违约金，且履约保证金不予退还，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。(3)甲方有权选择直接解除本合同，并有权要求乙方支付相当于合同解除前三个月租金总额的合同解除违约金，且履约保证金不予退还，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。14.3除非甲方另有书面同意，乙方不得向任何第三者转让本合同项下乙方的一切权利和务。乙方在承租期内，更不得以任何形式或方式将承租铺位发包、转租、分租、转借给第三者或以联营等其他方式变相达到发包、转租、分租、转借之目的。如乙方违反本款约定的，甲方有权解除合同，并有权要求乙方支付相当于合同解除前三个月租金总额的合同解除违约金，且履约保证金不予退还，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。15.2甲乙双方因履行本合同发生的任何争端，应首先由双方友好协商解决，如协商不能解决，任何一方均可向租赁房屋所在地具有管辖权的人民法院提起诉讼，所产生的费用，包括法院诉讼费、对方律师代理费、差旅费等均由违约方承担。合同还约定了双方的其他权利和义务。后鹏润公司按合同约定向汤朝霞交付了案涉房屋，汤朝霞向鹏润公司交纳了履约保证金23220元。2019年8月15日，据汤朝霞当庭陈述是其让朋友帮忙在亿铺网上发布了一则“临江门轻轨站出口国泰广场B2层冷饮店转让”的帖子，该帖子显示租金7200元/月，月付，面积12平方米，转让费面议，行业：冷饮，地址：重庆市渝中区邹容路，联系人：汤女士；铺源详情：本店位于临江门轻轨站国泰广场出口（D出口旁）100米直达，成熟大型商场，周围唯一一家冷饮店，没有经营限制，带库房（电视那面墙可以打，是自己装的一块木板），经营累积了不少老客源，因合伙人结婚，自己在上班，没有精力经营，现忍痛转让，接手即可盈利，欢迎各位老板实地考察，看店请先电话联系，不要打扰员工（已合作）中介勿扰!2019年8月16日，鹏润公司向汤朝霞送达了《关于解除租赁合同的通知函》，内容为：汤朝霞：贵方与我司于2018年12月18日签署《重庆“国泰广场”商铺租赁经营合同》(下称“合同”)，合同约定:贵方承租我司位于国泰广场内B2层的XX号铺位，该铺位的租赁面积为12平方米，用于贵方经营“小气茶”。合同第14.3条同时约定“除非甲方另有书面同意，乙方不得向任何第三者转让本合同项下乙方的一切权利和义务…甲方有权解除合同…，”。但，贵方未经我司同意，擅自在网络平台发布“转租通知”，拟将案涉商铺进行转租，已经以自己的行为表明不履行合同义务，严重损害了我司的商业利益。有鉴于此，我司现依据贵我双方签订的合同第14.3条等相关条款之约定，以及合同法第108条的规定，通知贵方如下:1.贵我双方签订的合同于贵方收到本通知函之日起解除。2.贵方缴纳的全部租赁保证金我司予以没收处理，该保证金不冲抵任何所欠费用。3.请贵方自收到本通知书之日起三日内向我司一次性支付完毕拖欠的各项租赁费用及三个月的租金总额共计21600元的违约金，截至2019年8月15日，欠水电费1459.33元。如贵方未按前述通知履行付款及返还房屋的义将保留通过一切合法的手段收回房屋以及诉讼方式解决争议。2019年8月16日，鹏润公司即将案涉店铺用围挡封了并加了门锁。店内相关物品也一直未能归还给原告。经鹏润公司的委托诉讼代理人当庭向鹏润公司工作人员核实，案涉店铺内的相关物品放在了库房。汤朝霞当庭陈述称2019年8月17日早上上班时发现店铺被封，当时外面用围挡封了，还上了锁。我们找重庆鹏润实业有限公司协商，还报了警，我们想拿东西，国泰不让我们拿，说我们违约，不让我们拿；里面所有的机器、物料、水果、两冰箱东西、电视、我的私人物品也不让我拿。至今没让我拿。封铺之后没有人来联系我。我一次都没有拿到东西。庭审中，原告还举示了《国泰广场商铺水电费缴纳通知单》，拟证明被告2019年7月、8月欠付水电费的情况。被告发表质证意见称只有8月份的通知单是有原告盖章确认，7月未交金额及1月金额共计827.01元，该份真实性不予认可。被告从未拖欠缴纳水电费。原告还举示了重庆增值税专用发票及网上银行电子回单（重庆天禹新科技有限公司）、《国泰广场B2-XX号商铺还原清水拆除和物品转运报价》及其重庆增值税专用发票，拟证明原告恢复商铺原状产生的损失。被告发表质证意见称针对3694元的发票真实性无异议，但与本案无关，名称是喷绘写真设计服务，形成时间是2019年8月19日，不应当由被告承担。针对1900元的发票真实性无异议，形成时间是2019年9月5日，但转账时间是2019年10月23日，无合同印证，与本案没有关联。物品转运报价单系原告与第三方制作，该份真实性不予认可，且合同并未约定应当由被告恢复成什么样的原状，系原告违约解除后原告的自主行为，与被告无关；同时证明了给被告造成的损失延续时间较长。上述事实，有《重庆“国泰广场”商铺租赁经营合同》、公证书及微信截图、《关于解除租赁合同的通知函》及其邮寄凭证、《国泰广场商铺水电费缴纳通知单》、重庆增值税专用发票及网上银行电子回单（重庆天禹新科技有限公司）、《国泰广场B2-XX号商铺还原清水拆除和物品转运报价》及其重庆增值税专用发票等以及当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，鹏润公司与汤朝霞签订的《重庆“国泰广场”商铺租赁经营合同》系当事人的意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。鹏润公司已按合同约定交付了合同项下的租赁物，汤朝霞亦应按照约定支付相应的租金。本案争议的焦点问题是被告汤朝霞是否存在违约行为导致原告鹏润公司按照合同约定行使合同解除权。从鹏润公司2019年8月16日向汤朝霞送达的《关于解除租赁合同的通知函》可以看出，鹏润公司以汤朝霞未经公司同意，擅自在网络平台发布“转租通知”，拟将案涉商铺进行转租，已经以自己的行为表明不履行合同义务，严重损害了原告的商业利益，依据租赁合同第14.3条等相关条款之约定，以及合同法第108条的规定为由解除租赁合同。分析汤朝霞在网络平台发布“转租通知”这一行为的性质，实为要约邀请，尚未构成转租的事实。至于原告诉称该行为构成预期违约，《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。在汤朝霞仍按期支付租金的情况下，汤朝霞在网络平台发布“转租通知”这一行为并未导致鹏润公司利益受损，因此，汤朝霞并未构成预期违约。鹏润公司在未与汤朝霞进行充分沟通的情况下便解除合同，采取封铺措施，实属不当。故鹏润公司要求汤朝霞承担违约责任并赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于鹏润公司要求汤朝霞支付拖欠的水、电费的问题。根据双方签订的租赁合同的约定，鹏润公司并非收取水、电费的权利主体，且其也未举示证据证明其代汤朝霞垫付了相关费用，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告重庆鹏润实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取286元，由原告重庆鹏润实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 程斌二〇二〇年二月十七日书记员代 亚君