福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0582民初16264号 原告：晋江永晟房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市梅岭街道世纪大道****楼第**，统一社会信用代码91350582058424500X。 法定代表人：蔡少伟，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：兰凌，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 被告：许启坤，男，1976年2月3日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：兴业银行股份有限公司晋江支行，住，住所地福建省晋江市青阳曾井小区一社会信用代码91350582058424500X。 负责人：陈志河。 原告晋江永晟房地产开发有限公司与被告许启坤、第三人兴业银行股份有限公司晋江支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人兰凌到庭参加诉讼，被告许启坤及第三人经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉求：判令1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为：201601190080、201601190081、201601190082、201901190083、201901190084、201901190085）已于2019年11月12日解除；2.原告代被告向第三人支付的逾期贷款本息394052.82元以及代扣款违约金（按照原告代付款日千分之一计算，自代偿之日起计算至归还之日止）由原告直接从被告支付的购房款中予以抵消；3.被告所欠第三人的剩余购房款贷款由原告直接从被告支付的购房款中予以退还；4.被告向原告支付违约金（按照总房价日千分之一计算，自2019年11月13日起计算至银行按揭解除之日止）由原告直接从被告支付的购房款中予以抵消；5.被告配合办理解除《商品房买卖合同》（合同编号分别为：201601190080、201601190081、201601190082、201901190083、201901190084、201901190085）备案登记及房屋预告登记手续；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：原、被告双方就被告购买原告开发的房产，于2016年1月19日、1月20日分别签订了六份《商品房买卖合同》以及相关补充协议，双方对权利义务进行了约定。合同签订后，原告办理了六套商品房买卖合同备案登记，被告支付了首付款合计4879874元，剩余购房款481万元向第三人申办按揭贷款。2016年5月27日，原、被告及第三人签订了《个人购房抵押(保证)借款合同》。自2018年10月起被告逾期支付按揭贷款，第三人通知原告承担担保责任，原告自2018年10月25日起为被告代偿7期按揭款项，合计394052.82元。原告多次联系被告处理，被告以种种理由推诿。后，原告发现该六套房产被晋江市人民法院预查封。无奈之下，原告于2019年11月7日向被告发函，要求其三日内归还原告代偿款并承担相应违约责任，否则双方所签订的六份《商品房买卖合同》立即解除并将追究被告的违约责任。但被告仍置若罔闻。被告的行为已严重违约，双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，故特提起诉讼，请求判如所请。 被告未作答辩。 第三人未作陈述。 原告提供的证据有：1.身份证，以证明被告身份情况；2.合同编号分别为：201601190080、201601190081、201601190082、201901190083、201901190084、201901190085的《商品房买卖合同》以及《晋江市商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表》，以证明被告购买原告开发的六套房产，双方对权利义务进行了约定，以及原告已于2016年1月19日、20日办理完毕前述六份商品房买卖合同备案登记；3.《个人购房抵押(保证)借款合同》、《不动产登记证明》，以证明被告就前述六套房产向第三人统一办理按揭贷款481万元，原告作为连带责任保证人，第三人与被告办理六套房屋抵押权预告登记；4.《情况说明》及兴业银行扣款凭证7份，以证明被告逾期支付贷款，原告自2018年10月25日起为被告代偿7期按揭款项，共计394052.82元；5.《告知函》及EMS邮件跟踪查询结果，以证明原告于2019年11月7日向被告发函，2019年11月8日被告签收；6.《中国建设银行客户回单》，以证明被告已经于2016年1月4日向原告支付购房首付款4879874元；7.《查询证明》，以证明该六套房产均被法院预查封。 本院认为，被告、第三人均未到庭参加诉讼，又未书面提出异议或提交证据，视为自愿放弃相应的诉讼权利。上述证据，来源形式合法，内容真实，与本案待证的事实具有关联性，依法具有证明效力，能够作为本案的定案依据，本院予以认定并在卷佐证。 经审理查明，2016年1月19日、20日，原告与被告分别签订了合同编号为201601190080、201601190081、201601190082、201901190083、201901190084、201901190085的六份《商品房买卖合同》以及相关补充协议，约定被告购买原告开发的位于晋江市，房屋价款分别为1164277元、991340元、2613838元、2712242元、1018350元、1189827元，房屋总价款9689874元，双方并对付款方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告依约支付首付款4879874元，余款481万元向第三人办理按揭贷款。2016年5月27日，原、被告及第三人签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》。因被告逾期偿还按揭款项，原告于2018年10月25日代偿56290.43元、于2018年11月27日代偿56799.76元、于2018年12月26日代偿56607元、于2019年1月24日代偿56387.02元、于2019年2月25日代偿56106.98元、于2019年3月22日代偿55926.94元、于2019年4月29日代偿55934.69元，合计代偿394052.82元。原告于2019年11月7日向被告邮寄告知函，要求其三日内支付原告代偿款及违约金，否则双方所签订的六份《商品房买卖合同》立即解除。被告于2019年11月8日收到上述告知函，但仍未履行义务。双方至今尚未办理房屋交付手续。原告于2019年11月22日诉至本院。案涉六套房产均被本院因他案采取预查封措施。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。现诉争房产被司法机关查封，但此查封实际为预查封，不影响原告行使合同解除权。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第二条第八点约定，“无论任何原因，买受人逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）……或者按揭银行通知出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除主合同，并要求买受人按照本补充协议的约定承担违约责任”，“买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，……买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）千分之一的违约金”，被告于2019年11月8日收到原告的解除合同告知函，未在三日内履行义务，双方签订的上述《商品房买卖合同》已于2019年11月12日解除，原告并依约定要求按日千分之一计算支付违约金，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故原告要求被告协助办理商品房买卖合同备案登记及商品房预告登记的注销手续，本院予以支持。原告的其余诉求与本案属不同法律关系，可另行处分。为避免当事人诉累且出于原告意愿，本院对退还购房款一并做出处理，鉴于诉争房产已被司法机关预查封，原告将应退还被告的已付购房款提交于查封机关。 综上，被告经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。第三人经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下： 一、确认原告晋江永晟房地产开发有限公司与被告许启坤签订的合同编号为201601190080、201601190081、201601190082、201901190083、201901190084、201901190085的六份《商品房买卖合同》于2019年11月12日解除； 二、被告许启坤应于本判决生效之日起十五日内支付原告晋江永晟房地产开发有限公司代为偿还的贷款本息394052.82元以及违约金（以日千分之一计算至被告许启坤还款之日止，其中56290.43元自2018年10月26日起算、56799.76元自2018年11月28日起算、56607元自2018年12月27日起算、56387.02元自2019年1月25日起算、56106.98元自2019年2月26日起算、55926.94元自2019年3月23日起算、55934.69元自2019年4月30日起算）； 三、被告许启坤应于本判决生效之日起十五日内协助原告晋江永晟房地产开发有限公司办理合同备案注销手续、预告登记注销手续； 四、驳回原告晋江永晟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费79629元，因适用简易程序而减半收取计39814.5元，由原告晋江永晟房地产开发有限公司负担1000元，被告许启坤负担38814.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈雁平 二〇二〇年二月四日                            本件与原本核对无异                法官助理郭蕾 书记员张婉鑫 附：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。