济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初898号原告：邱惠明，女，1949年2月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：洪麟，山东舜天律师事务所律师。被告：山东才高鑫源置业有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：913700006954218638法定代表人：张海，总经理。委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。原告邱惠明与被告山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱惠明的委托诉讼代理人高新阔、洪麟，被告才高公司的委托诉讼代理人黄粱林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱惠明向本院提出诉讼请求：1.判令被告才高公司支付逾期办证违约金人民币137858.93元（自2016年4月17日起至2019年8月31日止，以房款1035625元及储藏室房款84268.8元为本金，共计1119893.8元按日万分之一标准计算）；2.诉讼费用由被告才高公司承担（共计主张137858.93元）。事实与理由：我于2013年1月28日与被告才高公司签订商品房买卖合同，购买被告才高公司开发位于鑫源山庄第2区3号楼1单元402号房及鑫源山庄第2区3号楼1单元-2层1-203号储藏室，购房金额为1035625元，储藏室金额84268.8元，合计1119893.8元。我已按合同约定履行付款义务。被告才高公司于2014年4月16日在未取得《综合验收备案证明》的情况下将案涉房屋交付买受人。被告才高公司迟迟不能提供材料递交产权登记机关备案，导致我不能办理产权过户登记，截止至2019年8月31日逾期达1231天。被告才高公司迟延履行协助办证义务违约事实明显，按照合同约定应支付违约金。基于以上事实，现诉至贵院，请求贵院查清事实依法支持我的诉讼请求。被告才高公司辩称，1.本案系单位内部集资建房引起的纠纷，不属于人民法院主管范围。2.原告邱惠明要求支付逾期办证违约金的诉讼请求，毫无事实和法律依据，于理不符。3.目前，原告邱惠明已经办理完毕产权登记手续，根据双方签署的《济南市商品房买卖合同》及相关补充协议的约定，其并无逾期办证违约金的相关约定。该合同第十五条关于产权登记的约定，仅约定了我公司应向产权登记机关提交办理权属登记需要的资料的时间。并约定了若我公司未能在规定期限达到“具备了办理房产登记备案的条件”时，方可触动违约责任条款。据此可知，合同约定了应当在房屋交付（不包括视为交付）后方可计算730日的起始时间。2019年7月3日，我公司已经取得涉案房产的综合验收证明，具备了办理房产登记备案的条件。即使需要计算经济补偿金，也应当计算至2019年7月3日，并非原告邱惠明所称的计算至2019年8月31日。截至2019年8月5日，我公司已经将全部产权登记材料交付不动产登记中心。截至目前，尚不具备合同约定的应当支付违约金的条件，原告邱惠明的诉讼请求没有事实和法律依据。原告邱惠明并未按照合同约定在签署购房合同当日支付全部的购房款，已经构成违约。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形），并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税费后730个工作日内将相关资料报产权登记机关备案。但自2016年4月17日至2019年8月31日，原告邱惠明尚未履行完毕结清房款、交清办证全部资料及税费的义务，其要求支付违约金的诉讼请求毫无事实和法律依据。合同第十五条，仅约定了我公司在商品房交付后（不包括视为交付房屋的情形）并在原告邱惠明履行完毕结清购房款、交清办证资料等全部资料及税费后730日内，将办理产权登记需由我公司提供的资料报产权登记机关备案。根据《补充协议》的约定若我公司未能在规定期限内具备办理房产登记备案的条件时，按照合同约定支付违约金。2019年7月3日，我公司已经取得涉案房产的综合验收证明，具备了办理房产登记备案的条件。2019年8月5日，我公司已经将全部产权登记材料交付不动产登记中心。截止2019年8月31日，尚未具备计算违约金的条件。原告邱惠明主张按照日万分之一的标准支付违约金过高，应当予以调整。原告邱惠明主张逾期办证违约责任的诉讼请求，没有任何的合同依据，且已经超过诉讼时效。2019年7月3日，本案所涉房屋已经办理完毕项目综合验收备案，即具备了合同要求的办理房产登记备案的条件。自2019年7月3日，我公司已经完成了买卖合同第十五条约定的义务，原告邱惠明主张2019年7月3日之后的违约金，没有任何的事实和法律依据。根据2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。本案中，原告邱惠明于2020年1月16日向法院提起诉讼，并主张2016年4月17日至2019年8月31日期间的逾期办证违约金的诉讼请求，该部分诉讼请求已经超过3年，特别是自2016年4月17日至2017年1月16日期间的诉讼请求，故原告邱惠明该部分的诉讼请求已经超过法定诉讼时效。综上所述，原告邱惠明的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回，且已经超过诉讼时效。原告邱惠明并无证据证明其利益受有损失，应当支持我公司不支付、或少支付违约金的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月28日，原告邱惠明（买受人）与被告才高公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定原告邱惠明购买位于济南市历下区鑫源山庄小区17号楼1单元402室（二区3号楼1单元402号）房屋及地下室，房屋建筑面积165.7平方米，价款为1035625元，地下室建筑面积24.64平方米，价款为84269元，两项价款合计1119894元。其中，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。同日，原告邱惠明与被告才高公司签订《补充协议》，《补充协议》第五条第三款约定，对于买卖合同第十五条“取得”的理解：此处的“取得”是指具备了办理房产登记备案的条件，并不是指买受人领取房产权属证书。关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。2013年4月12日，被告才高公司为原告邱惠明出具收据三份，载明住宅1035625元、地下室84268.8元。原告邱惠明已交清全部房款。2014年4月16日，被告才高公司交付涉案房屋。2019年8月5日，被告才高公司向济南市不动产登记中心提交国有建设用地使用权及房屋所有权登记首次登记材料。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。本案的争议焦点问题：被告才高公司应否支付逾期办证违约金，以及违约金是否过高。一、关于被告才高公司应否支付逾期办证违约金。本院认为，商品房买卖合同系买受人支付购房款，出卖人交付房屋并协助买受人办理房产转移登记的合同，因此协助办理房产转移登记系出卖人应尽的主要义务。买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，而不是买受人应当向出卖人履行的商品房屋买卖合同义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否提交办证资料为前提。本案中，原告邱惠明与被告才高公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定以原告邱惠明结清房款并交纳办证资料及税、费作为被告才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了原告邱惠明的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。”涉案《商品房买卖合同》系被告才高公司提供的格式合同，上述约定无效。被告才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。被告才高公司于2014年4月16日将涉案房屋交付原告邱惠明，应当在房屋交付后的730日内，即2016年4月16日之前将权属登记资料提交登记机关备案，被告才高公司直至2019年8月5日才提交相关材料。被告才高公司未在合同约定的办理期限内完成房屋初始备案登记，构成违约。因此，原告邱惠明有权要求被告才高公司支付违约金。本院认为被告才高公司承担违约责任的截止日期为2019年8月5日。被告才高公司辩称原告邱惠明所主张的违约金已超过诉讼时效，对此，本院认为，双方签订的商品房买卖合同第十五条明确约定，“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。”当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，债权具有可分割性，每个个别的债权系独立存在的部分，故违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。被告才高公司于2014年4月16日交付涉案房屋，第一笔违约金的诉讼时效应当自2016年4月16日起开始计算。原告邱惠明于2019年12月29日向本院提交起诉状主张被告才高公司支付违约金，根据现行《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的新规定，原告邱惠明主张的2016年12月29日及此前的违约金要求，已经超过了三年诉讼时效，且原告邱惠明未能提交证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形，故原告邱惠明主张的逾期办证违约金应自2016年12月30日起计算。二、关于违约金是否过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，原告邱惠明有权根据合同约定要求被告才高公司按照日万分之一的标准支付逾期付款违约金，被告才高公司关于违约金过高的主张不能成立。综上，违约金数额以1119893.8元为基数，自2016年12月30日至2019年8月5日止，共计949天，按照日万分之一计算，违约金共计106278元。综上所述，原告邱惠明的诉讼理由部分成立，本院对原告邱惠明的诉讼请求部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邱惠明逾期办证违约金106278元。二、驳回原告邱惠明的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3058元，减半收取1529元，由原告邱惠明负担350元,由被告山东才高鑫源置业有限公司负担1179元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  王 晛二〇二〇年二月二十八日法官助理  潘美宇书 记 员  罗文静