贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2301民初9137号 原告：洪学胜，男，1975年11月10日生，汉族，户籍地浙江省临海市，现住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：陈英，贵州心达律师事务所律师。 被告：黔西南州硕丰商贸有限公司，住所地贵州省兴义市桔山大道兴义商城**楼****。 法定代表人：崔巍。 委托诉讼代理人：李吉，贵州纬图律师事务所律师。 第三人：夏秋，男，1981年6月19日生，汉族，住贵州省兴义市。 第三人：崔巍，男，1975年6月13日生，汉族，户籍地贵州省贵阳市，现住贵州省兴义市。 第三人：贵州元豪商贸有限公司，，住所地贵州省兴义市桔山街道办兴顶公路桔园段桔园游泳馆右侧 法定代表人：辛玉平。 原告洪学胜与被告黔西南州硕丰商贸有限公司（以下简称硕丰公司），第三人夏秋、崔巍、贵州元豪商贸有限公司（以下简称元豪公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年12月26日作出（2018）黔2301民初9059号民事判决书后，硕丰公司向黔西南州中级人民法院上诉，黔西南州中级人民法院于2019年7月12日作出（2019）黔23民终926号民事裁定书，发回本院重审。本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪学胜的委托诉讼代理人陈英，硕丰公司的委托诉讼代理人李吉到庭参加诉讼，第三人夏秋、崔巍、元豪公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪学胜向本院提出诉讼请求：1、判决解除洪学胜与硕丰公司之间的口头委托协议；2、判令硕丰公司将兴义商城4号楼1-6号、1-7号、1-8号商铺的出租权返还给洪学胜；3、判令硕丰公司返还应归洪学胜享有的商铺租金280732元；4、本案诉讼费判由硕丰公司承担。在诉讼过程中，洪学胜变更第3项诉讼请求为：判令硕丰公司返还应归洪学胜享有的商铺租金470892元。事实及理由：2015年1月15日，兴义商城的开发商贵州炜煜房地产开发有限公司（以下简称炜煜房开）因经营的需要向洪学胜借款500万元。借款到期后由于炜煜房开无力向洪学胜归还500万元，就提出将本公司开发建设的兴义商城4号楼中的1-6、1-7、1-8号共三间商铺作价500万元抵偿给洪学胜。2015年1月16日经协商一致后，双订立了《商品房买卖合同》，并到兴义市住房和城乡建设局办理了合同备案。随后洪学胜于2015年11月16日向兴义市住房资金管理中心缴纳了住宅专项维修资金25403.40元，并就三间商铺办理了预告登记。在签订完《商品房买卖合同》后，洪学胜从炜煜房开处接收了三间商铺，并对三间商铺进行了简单的装修。当洪学胜在对外招租时，于2016年9月得知1-6号商铺已被硕丰公司出租，洪学胜为了保护自己的合法权益，就去锁封商铺。但硕丰公司以炜煜房开已将商场打包出租给硕丰公司为由多番破坏并与洪学胜发生冲突。为了息事宁人，洪学胜就与硕丰公司协商，洪学胜同意将三间商铺交由硕丰公司统一招商，由硕丰公司统一收取租金后转给洪学胜。此后硕丰公司陆续于2016年12月15日及2017年1月11日将1-7号商铺和1-8号商铺出租，截至2018年9月3日，洪学胜陆续收到硕丰公司转交租金共计430818元。2018年8月由于有一间商铺租期将到期，洪学胜就去了解商铺的租金价格才得知，硕丰公司出租商铺所得租金与交付洪学胜的租金数额不符，硕丰公司仅交付了商铺租金的50％给洪学胜，自己扣下了50％。在双方口头协商时，洪学胜只同意硕丰公司从所得租金中提起10％的佣金。于是与硕丰公司联系并要求硕丰公司将剩余的40％租金返还给洪学胜，遭到硕丰公司的拒绝。迫于无奈，洪学胜只好向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决解除洪学胜与硕丰公司之间的口头委托合同，判决硕丰公司将兴义商城4号楼1-6号、1-7号、1-8号商铺的出租权返还给洪学胜，并将其占有洪学胜40％的租金归还洪学胜。请求人民法院依法判决支持洪学胜的诉讼请求，判如所诉，保护洪学胜的合法权益。 硕丰公司辩称，1、洪学胜主张事实与客观实际不符合，硕丰公司与洪学胜之间没有租赁关系，且硕丰公司向其支付的款项系提供给炜煜房开的借款，并非所给付的租金。贵州省兴义市桔丰路旁的“兴义商城”系炜煜房开投资开发的项目。2013年5月11日，炜煜房开与夏秋签订《兴义商城商业房产及附属设施租赁合同》，将包括兴义商城4号楼负1-4层的商业房产出租给夏秋使用。后炜煜房开因资金缺口较大，无力承担兴义商城后续建设，于是与炜煜房开、元豪公司、兴义市凯丽商贸有限公司签订《兴义商城商业房产及附属设施租赁合同之补充协议》，约定由夏秋继续投资完成兴义商城的后续工程及招商运营工作。夏秋因缺乏招商、运营经验，遂与招商运营经验丰富的贵州天和同创投资经营管理有限公司崔巍团队合作，与崔巍成立硕丰公司，负责兴义商城的招商运营工作。2015年9月8日，夏秋、硕丰公司等各方主体签订了《四方协议》，夏秋将其在租赁合同及补充协议中的所有权利及义务概括转让给硕丰公司。硕丰公司进一步投入大量资金完善兴义商城余下装修工程、代炜煜房开垫付协调费用、解决房开遗留问题及房开急需的费用。硕丰公司投入大量资金使兴义商城在短短两个月内商业部分顺利开业，招入多家商家入住，其中包括讼争商铺（4号楼1-6、1-7、1-8号商铺）转租给他人开一茶咖啡店、过锅隐、米芝莲店。炜煜房开因缺乏周转资金，于2015年1月15日向洪学胜借款500万元；洪学胜为了将来实现债权，要求炜煜房开以签订《商品房买卖合同》的方式提供债权担保。2015年11月25日，炜煜房开资金缺口较大，无力履行债务，洪学胜见自己的债权可能无法实现，又见兴义商城在硕丰公司的经营下日益繁荣，有利可图，于是通过聚众堵路、闹事的方式逼迫炜煜房开将用于债权担保的商铺（即诉争的4号楼1-6、1-7、1-8号商铺）以物抵债并出具《证明》书。因商铺在以物抵债前便被硕丰公司实际占有，所以炜煜房开无法向洪学胜交付房屋。为了平息洪学胜堵路、闹事非法主张债权的行为，炜煜房开向硕丰公司借支上述三个商铺租金的一半，并指示硕丰公司代炜煜房开支付给洪学胜，所付款项作为硕丰公司基于前述租赁合同和补充协议所提供，后硕丰公司与炜煜房开就垫付的工程款、协调费用，以及解决炜煜房开余留问题和急需费用问题支付的款项向炜煜房开主张债权，经人民法院调解结案，调解书所载债权中包含了2018年3月31日前，炜煜房开向硕丰公司借款并代为支付给洪学胜的费用。2、硕丰公司与洪学胜之间不存在委托合同关系，洪学胜的第一项诉讼请求不能得到支持。3、关于本案第二项诉讼请求，要求硕丰公司返还商铺出租权的请求不应得到支持。首先，炜煜房开于2013年5月11日将兴义商城包括4号楼1-6、1-7、1-8号商铺在内的商业房产整体出租给了夏秋。2015年9月8日，夏秋将租赁合同中的权利义务概括转让给硕丰公司，硕丰公司也实际从夏秋手上接手了租赁标的物，硕丰公司基于租赁合同合法占有涉案商铺，没有约定或法定义务返还给洪学胜。其次，本案当中，洪学胜虽与炜煜房开签订了《商品房买卖合同》，但在2015年11月25日之前，该合同性质依法应认定名为买卖实为债权担保。直到2015年11月25日，炜煜房开才将作为债权担保的商铺以物抵债。因硕丰公司在以物抵债前就基于租赁合同合法地占有了涉案商铺，所以到现在为止，炜煜房开没有将涉案商铺交付给洪学胜，也没有为洪学胜办理不动产所有权转移登记。从物权的角度来说，根据《物权法》第6条、第9条及第14条之规定，洪学胜尚未取得涉案商铺的物权，其无权要求返还出租权。从抵押权的角度来说，根据《物权法》第190条之规定，硕丰公司取得涉案商铺租赁权的时间，早于炜煜房开将涉案商铺设定担保给洪学胜之前。再次，洪学胜与炜煜房开所签订的《商品房买卖合同》仅系一个债权行为，即洪学胜仅有权基于该合同上的债权请求权，要求炜煜房开交付买卖合同中的商品房及履行办理不动产所有权转移登记的义务，而不是在取得物权以前，基于该合同来向硕丰公司行使物权。根据合同相对性原则，以及《物权法》第6条、第9条及第14条的规定，未办理不动产所有权转移登记，洪学胜无权基于物权要求硕丰公司返还出租权。最后，举轻以明其重，根据《中华人民共和国合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，涉案房产的所有权变更为洪学胜后都不应破除原有租赁关系，何况是洪学胜尚未取得物权之前，故该项诉讼请求不应得到支持。4、关于第三项诉讼请求，硕丰公司没有义务将属于自己的租金“返还”给洪学胜。硕丰公司对涉案三个商铺的使用权，来源于兴义商城的房开商炜煜房开与夏秋于2013年5月11日签订的租赁合同，该租赁合同的签订时间早于炜煜房开与洪学胜的借款时间，硕丰公司占有涉案商铺的时间也早于炜煜房开以物抵债的时间。硕丰公司基于房屋承租人的权利，有权获得转租房屋的租金，并不因此构成对洪学胜的返还义务。故该项诉讼请求不应得到支持。5、本案诉讼费用，请人民法院依法判决。 夏秋、崔巍、元豪公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证、质证。夏秋、崔巍、元豪公司未到庭质证，视为对其质证权利的放弃。对洪学胜提交的第1组证据身份证复印件；第2组证据《商品房买卖合同》复印件三份；第3组证据收款收据复印件一张；第4组证据《贵州省住宅专项维修资金专用收据》复印件；第6组证据《经营合同书》复印件两份、《租赁合同书》复印件一份；第7组证据《兴义市农村商业银行桔山支行个人账户明细查询单》复印件一份。硕丰公司提交的第1组证据营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明复印件；第2组证据《兴义商城商业房产及附属设施租赁合同》复印件一份、《兴义商城商业房产及附属设施租赁合同之补充协议》复印件一份、《四方协议》复印件一份、《关于兴义商城经营主体变更公函》复印件一份、（2017）黔2301民初5815号民事判决书复印件一份；第3组证据《租赁合同》复印件一份、《经营合同书》复印件一份；第4组证据（2018）黔01民初458号民事调解书复印件一份；第5组证据中的证明复印件一份。经质证后，各方当事人对前述证据真实性均未提出异议，结合本案当事人的陈述，这些证据互为补充，形成证据锁链，能反映出本案的基本事实，故予以确认并在卷佐证。对于洪学胜提交的第5组证据《收据》10张,其中经手人“熬燕”系洪学胜方的代理人，该收据应是洪学胜方单方制作的记账凭据，经硕丰公司质证不认可该组证据的真实性，因其中没有硕丰公司的公章或工作人员签名确认，故对该证据本院不予确认。对洪学胜庭后补充提交的照片7张，该照片是商铺装修的现场照片，不能体现商铺的位置，亦不能证明洪学胜方主张的炜煜房开于2015年11月向其交付了案涉商铺的事实，故本院不予确认。对硕丰公司提交的第5组证据中的保证借款合同，经洪学胜质证认为其中没有洪学胜的签名确认不予认可，对该保证借款合同本院不予确认；但经本院询问，洪学胜认可曾借款给炜煜房开的事实，对该事实本院予以确认。 根据当事人的陈述及所举证据，本院认定事实如下：兴义商城系炜煜房开开发建设的项目。在开发建设过程中，炜煜房开于2013年5月11日与夏秋签订一份《兴义商城商业房产及附属设施租赁合同》，将兴义商城1号楼1-4层、2号楼1-4层、3号楼负1-5层、4号楼负1-4层、5号楼负1-4层、8号楼1-3层的商业房产及架空层、附属设施等出租给夏秋自主经营，租赁期限为2013年5月11日起至2023年12月31日止，本案争议的三间商铺系4号楼2层1-6号、1-7号、1-8号。该合同第六条“租赁期间甲方（炜煜房开）对租赁范围内房产的销售限制”约定：1、在购房者同意购房后将所购房房产返租给炜煜房开的前提下，炜煜房开有权将租赁范围内的房产所有权转让给购房者，返租条件由炜煜房开与购房者具体约定，返租费用由炜煜房开自行支付。2、购房者不同意按前款规定将房屋返租给炜煜房开的，或购房后未能与炜煜房开或夏秋达成返租协议的，炜煜房开应向夏秋承担相应违约责任。合同还对租金、双方的违约责任等进行了约定。2015年8月28日，夏秋与炜煜房开、元豪公司、兴义市凯丽商贸有限公司签订《补充协议》对前述《兴义商城商业房产及附属设施租赁合同》的商用房产装修投资等进行约定，同时明确聘请由贵州天和同创投资经营管理有限公司崔魏团队负责前述租赁房产的全面招商运营。后因夏秋无力经营，又与他人合作设立硕丰公司，并于2015年9月8日与夏秋、元豪公司、炜煜房开签订了一份《四方协议》，主要约定夏秋将前述《兴义商城商业房产及附属设施租赁合同》及《补充协议》的所有权利义务概括转让给硕丰公司。后硕丰公司陆续将涉案的兴义商城4幢2层1-6号、1-7号、1-8号商铺对外出租给他人分别经营米芝莲、过锅瘾、小熊之家咖啡店。 在此期间，炜煜房开曾于2015年1月15日向洪学胜借款500万元，并于次日签订了三份《商品房买卖合同》，后因炜煜房开未能按约还款，经双方协商炜煜房开用兴义商城4栋2层1-6号、1-7号、1-8号3间门面抵偿该笔借款，该三份《商品房买卖合同》均由兴义市住房和城乡建设局办理了网签备案，洪学胜于2015年11月26日向兴义市住房资金管理中心缴纳了涉案3间商铺的住房公共维修基金。期间，因洪学胜认为兴义商城4号楼2层1-6号、1-7号、1-8号商铺已经炜煜房开抵偿给自己，从而与硕丰公司产生纠纷。2016年至2018年期间，硕丰公司陆续通过公司账户或法定代表人崔魏账户向洪学胜转款四十余万元。 本院认为，夏秋、崔巍、元豪公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方应当对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案中，洪学胜主张其与硕丰公司之间存在委托合同关系，双方口头约定由硕丰公司为其租赁兴义商城4幢2层1-6号、1-7号、1-8号3间商铺，其按照所得租金的10%给予硕丰公司佣金，硕丰公司对此不予认可，洪学胜应就其前述主张承担举证责任。首先，双方未签订书面的委托合同，洪学胜提交的《商品房买卖合同》、炜煜房开出具的收款收取、贵州省住宅专项维修资金收据、《经营合同书》、《租赁合同书》，仅能体现其与炜煜房开以房抵债的履行情况或硕丰公司租赁商铺的情况。因硕丰公司系通过权利义务的概括转让继受取得了《兴义商城商业房产及附属设施租赁合同》、《补充协议》中约定的出租涉案商铺、收取租金的权利，后炜煜房开又用兴义商城4幢2层1-6号、1-7号、1-8号商铺抵偿了欠洪学胜的借款。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即便洪学胜已经取得案涉商铺的所有权，亦不能影响硕丰公司与炜煜房开签订的《兴义商城商业房产及附属设施租赁合同》、《补充协议》的效力，硕丰公司仍然享有出租案涉商铺的权利。也就是说硕丰公司出租的兴义商城4幢2层1-6号、1-7号、1-8号商铺即便是洪学胜所有，也不能由此推定出硕丰公司与洪学胜之间存在委托合同关系。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”洪学胜陈述与炜煜房开签订《商品房买卖合同》并办理了预告登记，但未提交相关预告登记的证据佐证，从其提交的证据来看，仅能证明兴义市住房与城乡建设局对该合同进行网上备案，然而合同的备案仅是行政机关出于行政管理需要而作的要求，并未产生物权变动的法律效果，故洪学胜所举证据并不足以证明其已取得涉案商铺的物权。洪学胜庭后提交的照片，亦不足以证明炜煜房开已将商铺转移占有，不能证明洪学胜已合法占有了案涉商铺。再次，洪学胜提供的其个人账户明细，虽能证明硕丰公司或法定代表人崔魏2016年至2018年期间向洪学胜转款四十余万元，但流水中均未体现转款用途，而硕丰公司抗辩称此款系基于硕丰公司与炜煜房开的租赁关系而代炜煜房开支付洪学胜的款项，故也不能认定此转账行为即是履行委托合同中交付租金的行为。洪学胜既亦未提交其他诸如洽谈合同事宜、订立合同情况、要求硕丰公司履行合同的其他证据，即洪学胜所提供的证据并不足以证明其与硕丰公司之间针对前述三个商铺的出租建立了口头委托合同，应由洪学胜自行承担举证不能的不利后果，对洪学胜基于双方存在委托合同关系提起委托合同纠纷一案要求解除与硕丰公司之间的口头委托合同、返还涉案商铺出租权及租金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，判决如下： 驳回洪学胜的诉讼请求。 案件受理费8364元，由洪学胜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  王明快 人民陪审员  杨 艳 人民陪审员  王成萍 二〇二〇年二月十八日 法官 助理  高丽枝 书 记 员  刘婉蓉