福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初4162号 原告：张萍，女，1965年5月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：颜云青，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄杰，福建远大联盟律师事务所律师。 被告：厦门市景湖城房地产有限公司，住所地福建省厦门市集美区灌口涌泉工业园（生活综合楼203）。 法定代表人：韩冬，董事长。 委托诉讼代理人：郭宏清，北京大成（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈思瑜，北京大成（厦门）律师事务所律师。 原告张萍与被告厦门市景湖城房地产有限公司（以下简称景湖城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序公开开庭进行了审理。原告张萍及其委托诉讼代理人颜云青、黄杰，被告景湖城公司委托诉讼代理人郭宏清、陈思瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张萍向本院提出诉讼请求：1.解除张萍与景湖城公司双方就厦门市集美区莱顿小镇5#楼B梯2层202室房屋买卖事宜所签订的编号为05020652的《商品房买卖合同》；2.请求判令景湖城公司应向张萍返还购房款3060000元；3.请求判令景湖城公司应赔偿张萍利息损失（利息以3060000元为基数，按照银行同期贷款利率计算，其中1240000元自2017年9月23日起计算，600000元自2017年10月30日起计算，1220000元自2017年11月28日起计算均计算至景湖城公司返还全部购房款之日止）。4.请求判令景湖城公司应向张萍支付违约金306000元。5.请求判令景湖城公司应承担张萍为实现债权支出的律师费用20000元。6.请求判令景湖城公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年9月22日，张萍为购买景湖城公司开发的莱顿小镇5#楼B梯2层202单元商品房与景湖城公司签订编号为05020652的《商品房买卖合同》，约定房屋交易价格为3060000元，张萍应于2017年9月22日前支付首期购房款1840000元，剩余1220000元通过银行按揭贷款的方式支付。合同签订后，张萍依约付清全部房款。然而，景湖城公司先是迟至2018年9月6日才向本人发出入房通知书。张萍接到通知后，于2018年9月16日前往交接房屋，却发现该商品房存在严重质量问题，根本无法居住，经当场与景湖城公司公司负责人员以及物业公司人员三方勘察，该商品房存在有以下质量问题：1、客厅弱电，插座等4处存在渗水；2、次卧渗水、木地板发黑；3、墙壁多处裂纹、修补痕迹明显，墙壁未找平；4、橱柜多处刮伤起泡。张萍当即表示无法接受此种存在严重质量问题的商品房。之后，张萍屡次电话投诉景湖城公司所交商品房质量问题，景湖城公司虽多次对讼争房屋进行维修，但时至今日房屋渗水等质量问题根本没有消除。讼争房屋存在的上述质量问题导致张萍根本无法正常居住使用，在长达近一年的时间内也始终无法修复。迫于无奈，张萍于2019年6月20日正式向景湖城公司寄送解除合同通知函，要求根据《商品房买卖合同》第十六条第二款第（2）项之约定（商品房存在其他质量问题“经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同”）解除讼争房屋的买卖合同。然而景湖城公司却罔顾事实在2019年6月28日回函拒绝了张萍正当合理的诉求。除合同约定外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条也明确了，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。讼争房屋的严重质量问题导致房屋根本无法居住。因此景湖城公司除应返还张萍购房款、资金占用利息并解除合同外，还应按照《商品房买卖合同》补充协议第五条第12款第2项之约定按照房屋全部价款的10%向张萍支付违约金。综上所述，景湖城公司开发销售的莱顿小镇5#楼B梯2层202单元商品房因严重质量问题且长时间无法修复，导致根本不符合交付使用的条件，张萍有权要求解除合同并向景湖城公司主张损失赔偿。恳请贵院查清事实，依法支持张萍的诉讼请求。 景湖城公司辩称，张萍依据《商品房买卖合同》第十六条第二款第（2）项的约定解除合同，但该项明确约定解除合同的前提是“严重影响正常使用”，而在本案中，张萍所指称的质量问题显然没有达到“严重影响正常使用”的标准。1、根据张萍所提供的证据，其所指称的案涉商品房质量问题如客厅和次卧部分地方渗水、墙壁裂纹修补后找平、橱柜多处刮伤气泡，这些问题都属于商品房施工中存在的一般质量问题。2、该商品房尚未交付，张萍尚未使用该商品房，因此不存在“严重影响正常使用”的说法。3、案涉质量问题，不会“严重影响正常使用”，张萍也没有提供“严重影响正常使用”的证据。4、退一步说，张萍解除合同也已经超过了合同约定的行使解除权的期限。二、张萍关于利息损失的主张没有合同依据，且与合同约定不符。三、张萍关于违约金的主张系张冠李戴适用合同违约责任条款。四、关于律师费的主张缺乏合同和法律依据。特恳请驳回张萍的诉讼请求。 当事人提交了证据，本院组织双方进行了举证、质证，现就双方无争议事实认定如下，对于双方有争议的事实待在法律争点分析时一并进行分析： 2017年9月22日，张萍与景湖城公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号05020652），约定：张萍购买景湖城公司开发的位于，面积113.16平方米。总价3060000元。2017年9月22日前支付首付款184万元，剩余1220000元申请银行贷款支付。景湖城公司应于2018年3月31日前交付商品房。其中第十一条第（三）款第2项约定：买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担维修费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等。……。第十六条第（二）款第2项约定：经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，出卖人按照买受人的直接经济损失进行赔偿。 合同附件十一第五条第3款约定：买受人按合同“逾期交房责任”行使解约权的，应于约定期限届满之日起15日内向出卖人发出解除合同的书面通知。若买受人未在上述期限内将解除合同的书面通知送达出卖人，即视为买受人放弃解除合同的权利。第9款约定：出卖人修复除地基基础和主体结构外的其他质量问题后再行交付的，不视为逾期交付，该房屋的交付时间为入住通知书上约定额交付期限。第12款约定除不可抗力及合同和本协议另有约定的原因外，出卖人未按照原合同约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下述约定处理：……。（2）逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。 张萍于2017年9月23日支付购房款124万元，于2017年10月30日支付60万元。2017年11月9日，借款人、抵押人：沈东明、张萍，贷款人、抵押权人：中国建设银行股份有限公司厦门市分行，保证人：景湖城公司签订《个人住房组合借款合同》，按揭贷款于122万元于2017年11月27日支付给景湖城公司。 2018年5月3日，案涉房屋于2018年5月3日取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》，于2018年6月6日取得《厦门市建筑工程竣工规划条件核实测量报告书》。 2018年9月6日，景湖城公司通知张萍交房。2018年9月16日办理房屋交接时发现部分房屋质量问题，并由物业人员记录如下：1、客厅弱电，插座等4处渗水；2、次卧渗水、木地板发黑；3、墙壁多处裂缝，修补痕迹明显，墙壁未找平；4、橱柜多处刮伤起泡。 2019年6月3日，根据张萍与案涉房屋物业人员的微信聊天记录显示，该期间案涉房屋仍在维修中。2019年6月6日，案涉房屋物业人员通过微信告知张萍：您好，外面露台的防水已经做好了，您看下什么时候有空过来看下。张萍：你给我老公讲好吗？我也不懂！……。 2019年6月20日，张萍向景湖城公司发出《解除合同通知书》。2019年6月28日，景湖城公司向张萍发出《关于》的回复》，载明：我公司于2019年6月20日收到您的《解除合同通知书》函件，内容涉及解除我双方签订的关于莱顿小镇5#楼B梯2层202室的购房合同。现回复如下：（一）合同约定的交付日期以买受人与我公司签订的“委托装修协议”规定的2018年12月31日为准，我公司并未逾期。（二）函件中所提及的相关房屋维修整改问题，属于符合商品房“两书”保修范围事项，并非属于“严重影响买受人正常使用”之事项，我公司并未构成根本违约。综上，函件所述内容不符合贵我双方签订购房合同之解除情形。 2019年7月15日，张萍为本案诉讼支付律师费20000元。 张萍提交的照片中显示2019年7月13日左右，案涉房屋内外仍有在维修的情形。 2020年1月21日，本院组织双方进行了现场勘验，现场勘验可以发现案涉房屋有维修的痕迹，其外露台高于室内地面。 另查明，案涉房屋系精装修房屋。案涉房屋至今未实际交付房屋。 庭审中，经本院询问，张萍不申请对案涉房屋质量问题进行鉴定，并认为案涉房屋的质量问题于2019年7月仍存在，经长时间修复都无法解决，应视为达到解除合同程度的严重质量问题。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案核心争议焦点为案涉房屋质量问题是否达到解除合同条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”对于该条“严重影响正常使用”的理解，既要考量房屋质量影响正常使用的严重程度，也要考量可否修复、修复难度等。本案案涉房屋的核心质量问题系渗水问题，该问题确实影响正常居住使用，该问题自2018年9月16日交接时发现至2019年6月20日案涉房屋物业人员回复防水做好超过9个月时间，其修复时间确实存在拖延之情形。至2020年1月21日前往现场勘验，可发现现场有维修痕迹，但现场情况仅凭肉眼无法认定此时间房屋严重影响正常使用。庭审中，张萍不申请鉴定房屋质量问题。故，现无证据证明案涉房屋仍存在严重影响正常居住使用的质量问题且存在难以修复、无法修复或修复费用过高等问题，故对张萍据此要求解除房屋买卖合同，依法不予采纳。此外，张萍提及其解除合同依据包括逾期交房问题，因合同附件十一第五条第9款约定：“出卖人修复除地基基础和主体结构外的其他质量问题后再行交付的，不视为逾期交付。”案涉房屋于2018年9月通知交房，后因修复除地基基础和主体结构外的其他质量问题导致至今未实际交付，依据约定张萍以逾期交付为理由解除合同缺乏依据，依法不予采纳。至于张萍的其他诉讼请求均需以合同解除为前提，现其合同解除之诉讼请求未得到支持，其其他诉讼请求亦依法予以驳回。如双方因保修而引发其他问题则不在本案审查范围。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回张萍的诉讼请求。 本案案件受理费35951元，由张萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 长  钟乾华 审 判 员  连品方 人民陪审员  廖燕婷 二〇二〇年二月十三日 法官 助理  黄智达 代书 记员  谢颖萍 附：相关法律法规 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。