广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终34号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市*******花园319房。统一社会信用代码：91******G。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：蒋睦南，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王小锋，男，汉族，1982年9月28日出生，住广东省阳江市******房。公民身份号码：422129******2。被上诉人（原审原告）：曹艳雪，女，汉族，1987年10月15日出生，住广东省阳江市******房。公民身份号码：230103******8。委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人王小锋、曹艳雪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，判决丰怡公司无须支付违约金3335.07元；二、撤销一审判决第二项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、二审案件受理费由王小锋、曹艳雪承担。事实与理由：一、丰怡公司于2017年8月14日才办妥涉案商品房权属证书存在多重原因，既有内在原因，也存在客观外在因素。一审法院将未能按约办妥权属证书原因全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院予以纠正。丰怡公司已按约定期限向产权登记部门递交权属登记所需资料，由于政府审批手续繁琐，延误了办理时间，客观上造成涉案房屋权属登记延迟。而且，丰怡公司为王小锋、曹艳雪办理权属登记属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。王小锋、曹艳雪也没有证据证明是丰怡公司单方面的原因导致办证延误。二、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给王小锋、曹艳雪没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息，如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以王小锋、曹艳雪的起诉时间作为计付该利息的起算时间。综上所述，请二审法院支持丰怡公司的上诉请求。王小锋、曹艳雪辩称：丰怡公司的上诉请求没有任何法律依据。涉案合同是双方真实的意思表示，丰怡公司没有在合同约定的时间内协助王小锋、曹艳雪办理房产证，应支付占用办证税费的利息和逾期办证违约金给王小锋、曹艳雪。请求二审法院驳回丰怡公司的上诉请求，维持原判。王小锋、曹艳雪一审起诉请求：一、依法判令丰怡公司返还办证税费50331元及利息（利息从2014年12月24日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给王小锋、曹艳雪；二、依法判令丰怡公司支付逾期办证不动产权证违约金3335.07元（按合同约定已付房款的0.5%计算违约金）；三、本案诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2013年9月6日，王小锋、曹艳雪（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市******房出售给两王小锋、曹艳雪，建筑面积共151.25平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为667013元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付该商品房总房价款的30%即201013元（其中包含已付定金50000元）作为首付房款，余款466000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条关于逾期交房责任的约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关报案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。王小锋、曹艳雪和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，王小锋、曹艳雪于2013年9月6日支付了代收代缴办证税费共50331元给丰怡公司，此后并按合同约定付清了购房款共667013元给丰怡公司。涉案商品房于2014年12月14日交付王小锋、曹艳雪使用。王小锋、曹艳雪于2017年8月14日取得涉案商品房的不动产权证书。在诉讼中，丰怡公司提交了涉案房屋的物业维修资金存折及发票等证据，拟证明其代王小锋、曹艳雪缴交了物业维修资金11268元、契税10005.20元、贷款保险费5820元、初始登记费80元（预告）、银行抵押登记费80元、不动产登记费90元、办证资料复印费50元、房产测绘费160元、初始登记费80元及预告查档费用10元，共27643.2元。而王小锋、曹艳雪对办证资料复印费50元、房产测绘费160元、初始登记费80元及预告查档费用10元等共款300元不予认可，认为这些费用应由丰怡公司负担。一审法院认为：王小锋、曹艳雪与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，王小锋、曹艳雪不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向王小锋、曹艳雪支付违约金。涉案商品房约定已于2014年12月31日前交付王小锋、曹艳雪使用，丰怡公司应在商品房交付使用后的90天内即2015年3月31日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案。而王小锋、曹艳雪于2017年8月14日才取得不动产权证书，距离约定提交资料日期已经二年多，已构成违约，丰怡公司应按合同约定承担逾期办理不动产权证的违约责任。现王小锋、曹艳雪请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金3335.07元，理据充分，一审法院予以支持。关于王小锋、曹艳雪请求丰怡公司返还办证税费及利息。王小锋、曹艳雪已支付了50331元办证税费给丰怡公司，丰怡公司主张已代王小锋、曹艳雪支付了办证税费用共27643.2元，应从中扣减。而王小锋、曹艳雪对其中办证资料复印费50元、房产测绘费160元、初始登记费80元及预告查档费用10元等共款300元不予认可，认为这些费用应由丰怡公司负担。经审查，丰怡公司提供的房产测绘费160元、初始登记费80元是涉案房屋办理初始登记的费用，王小锋、曹艳雪主张由丰怡公司承担于法有据，一审法院予以采纳；办证资料复印费50元，丰怡公司所提供的票据并不证明是因涉案房屋办证支出的合理费用，上述共款290元不能从王小锋、曹艳雪预交的办证费中扣减。对预告查档费用10元，王小锋、曹艳雪提出的异议缺乏依据，一审法院不予支持。因此，本案丰怡公司办理涉案房屋的合理费用为27353.20元（27643.2元-290元），扣减该款后，丰怡公司应退还22977.8元（50331元-27353.20元）。至于该款的利息问题，虽然王小锋、曹艳雪是自愿交付该款项给丰怡公司，但根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司逾期办证后占用王小锋、曹艳雪的办证税费期间，丰怡公司应计付相应利息给王小锋、曹艳雪。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应在交付房屋后的90天内即2015年3月31日前履行合同约定的办证义务，故丰怡公司应从2015年4月1日起至退还剩余办证税费时止，以22977.8元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息给王小锋、曹艳雪。综上所述，王小锋、曹艳雪请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金、返还办证税费及利息，一审法院予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理不动产权证违约金3335.07元给王小锋、曹艳雪；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证税费22977.8元，并支付该款的利息（以22977.8元为本金，从2015年4月1日起至实际付清时止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）给王小锋、曹艳雪；三、驳回王小锋、曹艳雪的其他诉讼请求。一审案件受理费570元，由王小锋、曹艳雪负担280元，丰怡公司负担290元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。王小锋、曹艳雪与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给王小锋、曹艳雪是否正确。本案中，王小锋、曹艳雪已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给王小锋、曹艳雪，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张办证时间受不动产登记部门的工作限制，其已按约定递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因丰怡公司预收了王小锋、曹艳雪的办证费，且构成违约，丰怡公司继续再占有王小锋、曹艳雪该款项没有依据，王小锋、曹艳雪要求丰怡公司返还预收的办证费理据充分，一审判决丰怡公司在扣除了已代王小锋、曹艳雪支付的部分税费后返还剩余的办证费给王小锋、曹艳雪正确。由于王小锋、曹艳雪自愿预付该办证费，双方对办理产权证书约定了合理期限，且对合理办证期限内是否要支付该款利息没有约定，但基于丰怡公司在占有该款项期间享受了收益，一审基于公平及诚实信用原则判决丰怡公司以剩余的办证费为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率从2015年4月1日起支付利息给王小锋、曹艳雪并无不当，本院予以维持。丰怡公司认为不应退还预收的办证费及不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇二〇年二月二十六日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》