贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初1541号原告：谭波，男，1990年2月10日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张越，重庆远博律师事务所律师，执业证号：15201201611265598，特别代理。被告：贵州展誉房地产开发有限责任公司，住所贵州省贵阳市花溪区甲秀南路396号贵志藏珑1号楼A幢。法定代表人：何钦，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，执业证号：15201201611296093，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗璇琳路，贵州朝华朝鑫律师事务所律师，执业证号：15201201311353899，特别代理。委托诉讼代理人：廖静，贵州朝华朝鑫律师事务所实习律师，一般代理。第三人：贵州正量联行房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区金阳南路1号西南五金机电专业批发市场Q层15号。法定代表人：王山，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师，执业证号：15201201010217575，特别代理。原告谭波与贵州展誉房地产开发有限责任公司（以下简称展誉房开公司）、被告贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）及第三人贵州正量联行房地产顾问有限公司（以下简称正量联行公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告谭波及其委托诉讼代理人张越，被告展誉房开公司之委托诉讼代理人李享均到庭参加了诉讼，第三人正量联行公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，被告伟庭房开公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭波向本院提出诉讼请求，请求判令:1确认原告与被告展誉房开公司于2018年5月12日签订的《商品房买卖合同》无效；2.被告展誉房开公司退还原告已付房价款共计67496元并支付利息（以67496元为本金，从2018年5月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本金付清之日止）；3.被告伟庭房开公司退还原告团购费60000元并支付利息（以60000元为本金，从2018年5月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本金付清之日止）；4.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告于2018年5月12日与被告展誉房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告在被告展誉房开公司处购买由该公司开发的“锦·花溪”楼盘3幢4层42号、43号房，约定于2019年6月30日之前交付，原告于当日通过POS机刷卡的方式向被告伟庭房开公司支付团购费60000元，向被告展誉房开公司支付房款67496元，二被告向原告出具了书面收据。之后，原告得知被告展誉房开公司并未取得涉案房屋的商品房预售许可证。根据法律规定，涉案商品房买卖合同应当认定为无效，因此二被告应当退还原告支付的相关费用。原告为维护自身合法权益，现提起诉讼，诉请如前。被告展誉房开公司辩称，针对原告的第一项诉讼请求，以法院查明的事实为准。针对原告的第二项诉讼请求，请原告举证实际支付至我公司的房款，同意予以退还；至于房款利息，以法院查明为准。针对原告的第三项诉讼请求，原告主张被告伟庭房开公司支付，故与我公司无关。被告伟庭房开公司未答辩。第三人正量联行公司辩称，我公司不是本案的合同相对人，第三人收取的销售提成费时基于已被告伟庭房开公司委托代理销售而收取的服务费，该部分服务费是第三人完成双方约定的代理销售服务项目后所收取的服务费，因此第三人不应承担返还责任。本院经审理查明事实如下：被告展誉房开公司成立于2011年12月1日，类型为有限责任公司，注册资本2000万元，营业期限至2031年11月30日，经营范围为房地产开发、销售等。被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。第三人正量联行公司成立于2016年11月30日，类型为有限责任公司，注册资本100万，营业期限为长期，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划，销售等。位于花溪花燕路与甲秀南路交汇处花溪区项目系被告展誉房开公司建设开发。2017年9月22日，被告展誉房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）、案外人伟庭茂经纪公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区大学城周边甲秀南路南侧的花燕路口棚户区改造安置点的“锦·花溪”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“锦·花溪”项目下列房屋：（1）项目3＃、4＃、5＃住宅，面积约定7.8万平方米；6＃待甲方书面通知以后再开始销售。（2）2＃楼Ｂ及3＃楼商业，面积约为1.4万平方米。（3）车库车位，面积约定7.6万平方米。（4）1＃、2＃。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年9月23日至2019年9月23日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“锦·花溪”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年10月17日，被告伟庭房开公司（甲方）与第三人正量联行公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区大学城周边甲秀南路南侧的花燕路口棚户区改造安置点的“锦·花溪”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“锦·花溪”项目下列房屋：（1）项目3#、4#、5#住宅，面积约定7.8万平方米；6#待甲方书面通知以后再开始销售。（2）2#楼B及3#楼商业，面积约为1.4万平方米。（3）车库车位，面积约定7.6万平方米。（4）1#、2#。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年9月23日至2019年9月23日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“锦·花溪”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方70%，乙方30%的比例分配。溢价部分不按照3%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年5月11日，原告（买受人）与被告展誉房开公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：2018-1154、1155号），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪花燕路与甲秀南路交汇处花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】锦·花溪，买受人购买第／3幢4层42号、43号房，建筑面积分别为6.9平方米、6.62平方米，商品房单价均为每平方米9800元，总金额分别为67620元、64876元，买受人已于2018年5月12日分别支付每套房的首付款34620元、32876元，剩余房款分别为33000元和32000元，办理按揭贷款。出卖人应当在2019年6月30日前将商品房交付买受人使用”。2018年5月12日，原告向伟庭房开公司交团购费60000元，伟庭房开公司出具收据，注明“收到谭波3号4-42-43交来商铺团购费60000元”。同日，原告向展誉房开公司交两套房屋的购房款67496元，展誉房开公司出具收据，注明“收到谭波交来锦花溪3栋商业4-42、43房款67496元”。另查：1.贵阳市人民政府作出筑府专议【2018】82号《关于研究花溪区花燕路口棚户区改造安置点等项目有关问题会议纪要》，会议纪要中载明专题研究花溪区花燕路棚户区改造安置点项目土地出让金等有关问题，对于该问题，纪要中载明“鉴于花燕路区域内已无房屋征收行为，不再需要回购房源进行安置的实际情况，根据《中共贵阳市委贵阳市人民政府关于支持花溪建设文化旅游创新区的意见》（筑党发【2014】32号）中‘按照划拨方式供地的项目，在产权分割完成后，个人可参照经济适用房补土标准补交土地出让金完善房屋产权’等要求，原则同意花燕路口棚户区改造安置点项目在满足本区安置需要后，住宅部分剩余房源可参照经济适用住房标准进行销售，由开发企业贵州展誉房地产开发有限公司代购房人依规定补交土地出让金后，市区不动产部门按程序予以支持办理房屋不动产权手续”。2、经本院向原告释明后，原告主张第三人与伟庭房开公司一并承担退还团购费义务。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》2份、《商品房买卖合同》、收款收据、《关于研究花溪区花燕路口棚户区改造安置点等项目有关问题会议纪要》、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：根据原被告诉辩意见、举证质证意见以及本院查明的案件事实，本案争议焦点一是案涉《商品房买卖合同》是否有效；二是案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。关于焦点一。原告主张案涉《商品房买卖合同》无效及退还已支付的购房款并支付利息，本案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，故对原告诉请确认《商品房买卖合同》无效的主张，不予支持。案涉《商品房买卖合同》签订后，原告已支付购房款共67496元，现被告展誉公司未向原告交付房屋，且同意退还原告所付购房款并支付利息，故对原告主张展誉房开公司退还上述购房款并在付款次日即2018年5月13日起支付利息符合法律规定，本院予以支持。至于利息应付的金额，自2018年5月13日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。关于焦点二。案涉房屋由被告展誉房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售，被告伟庭房开公司又将案涉房屋交由第三人正量联行公司销售执行。被告伟庭房开公司为促销房屋销售，向原告收取团购费60000元，该费用的收取由伟庭房开公司出据收据收取后由其与正量联行公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，未能证据证实原告因交取该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，应予退还。现无证据证实该款项进入展誉房开公司账户及展誉房开公司与伟庭房开公司对该款项实际进行分成，被告展誉房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告展誉房开公司无返还义务，该款项应由伟庭房开公司予以返还。第三人正量联行公司与被告伟庭房开公司之间对该费用的分配系因独家销售代理协议产生，正量联行公司并不是原告交纳该费用的相对方，正量联行公司与伟庭房开公司对该款项的分配系另一法律关系，应另案处理。因此，对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费30000元及从2018年5月13日起支付资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。至于资金占用费应付的金额，自2018年5月13日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州展誉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告谭波购房款67496元及支付利息（自2018年5月13日起至2019年8月19日止的资金占用费按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。二、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告谭波团购费人民币60000元及支付资金占用费（自2018年5月13日起至2019年8月19日止的资金占用费按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。三、驳回原告谭波的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2850元，由被告贵州展誉房地产开发有限责任公司负担1509元，被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担1341元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  高 燕人民陪审员  杨大德人民陪审员  杨大权二〇二〇年二月二十九日书 记 员  刘玉芬