文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初19626号原告（反诉被告）：汇丰银行（中国）有限公司重庆分行,住所地重庆市渝中区邹容路68号（大都会广场）2909-2914/2901/3013-3014,统一社会信用代码91500103771799500Y。负责人：戴祖睿，行长。委托诉讼代理人：杨富轩，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文滔，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆国展实业有限责任公司，住所地重庆市渝中区八一路53号，统一社会信用代码91500103709470501W。法定代表人：瞿东，董事长。委托诉讼代理人：黄云江，重庆正智律师律师所律师。原告（反诉被告）汇丰银行（中国）有限公司重庆分行（以下简称“汇丰银行重庆分行”）与被告（反诉原告）重庆国展实业有限责任公司（以下简称“国展公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汇丰银行重庆分行的委托诉讼代理人杨富轩、吴文滔，被告（反诉原告）国展公司的委托诉讼代理人黄云江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）汇丰银行重庆分行向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2018年2月13日签署的《房屋租赁合同》已于2019年3月31日解除；2.判令被告立即向原告返还房屋租赁保证金819755.37元,并向原告支付自2019年4月15日起至实际付清之日止的资金占用损失（以819755.37元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准年利率4.35%计算，截至2019年5月31日，暂计4457.42元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年2月13日，原被告签署《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告名下位于重庆市渝中区八一路53号一层12-7、11-1、12-11、14-6、14-7、14-13、12-9、12-10、14-14、14-9、14-16、1-13号商铺，租赁期限自2018年2月15日至2021年2月14日，租赁合同第五条第5-1款约定原告向被告支付相当于三个月租金的房屋租赁保证金计819755.37元,租赁合同第三条第3-1款约定原告有权提前3个月以书面形式通知被告终止合同，且不视为原告违约，被告应全额返还原告缴纳的房屋租赁保证金。租赁合同签署后，原告按照上述约定提前3个月以书面形式通知被告解除租赁合同并返还了案涉房屋，但是被告拒不返还房屋租赁保证金，给原告造成严重的资金占用损失。被告（反诉原告）国展公司辩称，第一，汇丰银行重庆分行所诉与事实不符，其诉请没有事实依据。2018年2月13日，国展公司与汇丰银行签署《房屋租赁合同》，约定汇丰银行重庆分行承租国展公司位于渝中区八一路53号一层12-7、11-1、12-11、14-6、14-7、14-13、12-9、12-10、14-14、14-9、14-16、1-13号商铺作为银行营业、办公和24小时自助银行业务使用，租赁期限自2018年2月15日至2021年2月14日。《租赁合同》第五条约定，乙方汇丰银行重庆分行须在双方签定本合同后的15天内向甲方国展公司支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金即819755.37元。保证金将在本合同到期或提前终止后，且乙方没有违约行为和尚未结清的款项及所有应付未付费用后15天内由甲方无息返还乙方。第七条7-1还约定在租赁期结束或因任何原因导致的合同终止时，乙方应将房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，届时按现状完好交付甲方。在乙方清空乙方的设备和物件，经甲乙双方对房屋、附属物、装置、附加物进行点交，乙方将该房屋及该大厦的相关钥匙交还甲方后即视为已经交还该房屋。2018年1月19日，汇丰银行重庆分行与案外人杨明星、杨志红签订了房屋租赁合同，租赁杨明星、杨志红所有的八一路53号临街一层8号商铺(建筑面积42.4㎡)，与案涉房屋一起予以整体装修使用。2018年12月13日，汇丰银行重庆分行通知国展公司，于2019年3月31日终止《租赁合同》。2019年3月25日，国展公司与汇丰银行重庆分行订立《终止的协议》，约定，除按《租赁合同》第七条7-1约定交房外，汇丰银行交房时还应履行下列义务：1.结清水电、通讯、物业等所有费用，将缴费原件交国展公司查看并将加盖汇丰银行重庆分行公章的缴费凭证复印件交国展公司;2.在2019年3月31日前将案涉房屋上的营业执照等相关证照迁移或注销，原件交国展公司査看并将加盖汇丰银行重庆分行公章的复印件交国展公司；3.汇丰银行重庆分行将场地涉及的相关图纸复印件完整的交给国展公司；4.若汇丰银行重庆分行未在2019年3月31日前完成上述事项，则视为案涉房屋仍由汇丰银行使用，国展公司按届时的租金收取直至汇丰银行完成所有事项为止。乙方在完成所有事项后若因乙方原因影响该处房屋出租或使用，乙方应承担届时双倍的租金作为赔偿金直至乙方消除所有影响为止；5.在完成上述事项后，汇丰银行重庆分行应将保证金凭证原件交还国展公司，国展公司收到后15天内退还保证金。然而汇丰银行重庆分行对前述约定至今不予履行：1.在2019年2月25日双方对案涉房屋的移交进行初步的沟通，3月10日左右双方再次到案涉房屋发现锁具被拆除，并要求汇丰银行重庆分行恢复。4月12日双方对案涉房屋及附属物、装置、附加物进行点交时，发现空调系统外机被汇丰银行重庆分行拆除、房屋锁具被拆除后，用其他锁具进行代替，不能按约定将房屋连同其所有的附属物、装置、附加物按现状予以完好交付。虽经双方多次协商，汇丰银行重庆分行也承认将空调外机、房屋锁具恢复完好，但至今没有落实，导致没有将房屋及附属物、装置、附加物完好交付国展公司。2.汇丰银行重庆分行没有履行2019年3月25日国展公司与汇丰银行重庆分行订立的《终止的协议》的约定事项:(1)按《租赁合同》第七条7-1约定交房。(2)将缴费原件交国展公司查看并将加盖汇丰银行重庆分行公章的缴费凭证复印件交国展公司。(3)在2019年3月31日前将案涉房屋上的营业执照等相关证照已经迁移或注销的原件交国展公司查看并将加盖汇丰银行重庆分行公章的复印件交国展公司。(4)将场地涉及的相关图纸复印件完整的交给国展公司。(5)在完成上述事项后，汇丰银行重庆分行应将保证金凭证原件交还国展公司，国展公司收到后15天内退还保证金。由于汇丰银行重庆分行未在2019年3月31日前完成上述事项，应视为案涉房屋仍由汇丰银行重庆分行使用，汇丰银行重庆分行没有将案涉房屋及附属物、装置、附加物予以完好交付国展公司。3.案涉房屋至今仍处于汇丰银行重庆分行控制中。《租赁合同》终止后，汇丰银行重庆分行并未将钥匙交付给国展公司，业主看房、房屋鉴定人踏勘现场及到现场开协调会，均需汇丰银行重庆分行的人员来开门后才能进去，汇丰银行重庆分行与国展公司的往来邮件、杨明星受托人与国展公司进行协商时的录像视频可以证明。特别是汇丰银行重庆分行掌管钥匙的人员在国展公司、杨明星、杨志红等业主需进入案涉房屋时，其并不能自行决定是否让业主进入，而是要向汇丰银行重庆分行高层管理人员请示并得到批准后才能开门。4.汇丰银行重庆分行将案涉房屋与向杨明星、杨志红承租的房屋进行了整体装修使用，使案涉房屋与杨明星、杨志红出租的房屋形成不可分割的一个整体，汇丰银行重庆分行至今没有解决好与杨明星解除房屋租赁合同的纠纷，已经导致国展公司无法对案涉房屋进行使用和对外出租，极大的损害了国展公司的利益，给渝中区国有资产造成了损害。第二，汇丰银行重庆分行的诉请没有法律依据。汇丰银行重庆分行没有按照约定将房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按现状完好交付国展公司，更没有对房屋、附属物、装置、附加物进行点交，也没有将该房屋及该大厦的相关钥匙交还国展公司，不应视为汇丰银行重庆分行依约交付了房屋及附属物、装置、附加物，违反了《租赁合同》第七条7-1的约定。并且，汇丰银行重庆分行没有履行《终止的协议》约定的义务，已经违约。汇丰银行重庆分行在没有妥善处理与杨明星、杨志红解除房屋租赁合同纠纷的前提下，国展公司无法也不可能对案涉房屋进行使用和对外出租，不能行使管理、使用、控制、收益等案涉房屋项下所有权利，形成了汇丰银行重庆分行没有向国展公司依照约定完好交付房屋的事实。故，汇丰银行重庆分行的诉请没有法律依据。第三，汇丰银行重庆分行诉请国展公司返还保证金的条件不成立，保证金不应该返还。根据《租赁合同》第五条5-1“保证金将在本合同到期或提前终止后，且乙方汇丰银行重庆分行没有违约行为和尚未结清的款项及所有应付未付费用后15天内由甲方国展公司无息返还乙方”的约定，国展公司返还保证金的前提条件是汇丰银行重庆分行没有违约行为和尚未结清的款项及所有应付未付费用后15天内。本案中，因汇丰银行重庆分行没有按约定交付房屋，也没有按《终止的协议》的约定履行义务，汇丰银行重庆分行已严重违约。且依照《租赁合同》及《终止的协议》的约定，目前应该视为汇丰银行重庆分行没有将案涉房屋及附属物、装置、附加物交付国展公司，案涉房屋仍然由汇丰银行重庆分行占有使用。所以，汇丰银行重庆分行诉请国展公司返还保证金的条件、理由不成立。综上所述，汇丰银行重庆分行不按照约定将房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按现状完好交付国展公司，不对房屋、附属物、装置、附加物进行点交，也没有将该房屋及该大厦的相关钥匙交还国展公司，已经违反了《租赁合同》第七条7-1的约定。并且，汇丰银行重庆分行没有履行《终止的协议》约定的义务，依约应视为汇丰银行重庆分行未交还案涉房屋，且有案涉房屋仍由汇丰银行重庆分行占有使用的事实，汇丰银行重庆分行有违约行为，因此其要求退还保证金的条件、理由不成立。汇丰银行重庆分行的诉请没有事实及法律依据，请求法院依法审理，判决驳回汇丰银行重庆分行的诉讼请求。被告（反诉原告）国展公司向本院提出反诉请求：1.判令汇丰银行重庆分行支付国展公司2019年4月1日起至2019年8月31日的房屋占用费1407246.7元；2.判令汇丰银行重庆分行从2019年9月1日起至汇丰银行重庆分行按《房屋租赁合同》约定标准交还房屋时止，按《房屋租赁合同》约定的租金标准即281449.34元/月支付国展公司房屋占用费；3.判令汇丰银行重庆分行承担从2019年4月1日起至按《房屋租赁合同》约定标准交还房屋时止的物业管理费、水、电、气、通讯等费用；4.由汇丰银行重庆分行承担诉讼费用。事实与理由：2018年2月13日，国展公司与汇丰银行重庆分行签署《房屋租赁合同》，约定汇丰银行重庆分行承租国展公司位于渝中区八一路53号一层12-7、11-1、12-11、14-6、14-7、14-13、12-9、12-10、14-14、14-9、14-16、1-13号商铺，租赁期限自2018年2月15日至2021年2月14日。2018年1月19日，汇丰银行重庆分行就八一路53号临街一层8号商铺（建筑面积42.2平方米）与案外人杨明星、杨志红签订了房屋租赁合同，连同向国展公司租赁的房屋整体装修使用。2018年12月13日，汇丰银行重庆分行通知国展公司，于2019年3月31日终止《租赁合同》。2019年3月25日，国展公司与汇丰银行重庆分行订立《终止的协议》，对终止《租赁合同》及案涉房屋的交还进行了约定，即按《租赁合同》第七条7-1约定交房外，还约定汇丰银行重庆分行：1.结清水电、通讯、物业等所有费用，将缴费原件交国展公司查看并将加盖汇丰银行重庆分行公章的缴费凭证复印件交国展公司；2.在2019年3月31日前将案涉房屋上的营业执照等相关证照迁移或注销，原件交国展公司查看并将加盖汇丰银行重庆分行公章的复印件交国展公司；3.汇丰银行重庆分行将场地涉及的相关图纸复印件完整的交给国展公司。另约定，若汇丰银行重庆分行未在2019年3月31日前完成上述事项，则视为房屋仍由汇丰银行重庆分行使用，国展公司按届时的租金收取直至汇丰银行重庆分行完成所有事项为止。但在2019年2月25日双方对案涉房屋及附属物、装置、附加物进行清理点交时，发现空调外机、房屋锁具已经被汇丰银行重庆分行拆除，不能按约定对房屋及附属物、装置、附加物完好交付。虽经双方多次协商，汇丰银行重庆分行也承认将空调外机、房屋锁具恢复完好，但至今没有落实，其行为违反了《租赁合同》第七条7-1“在租赁期结束或因任何原因导致的合同终止时，乙方汇丰银行重庆分行应将房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，届时按现状完好交付甲方国展公司。在乙方清空乙方的设备和物件，经甲乙双方对房屋、附属物、装置、附加物进行点交，乙方将该房屋及该大厦的相关钥匙交还甲方后即视为已经交还该房屋”的约定。汇丰银行重庆分行没有履行《终止的协议》约定的义务：1.将已经结清水电、通讯、物业等所有费用的缴费原件交国展公司查看并将加盖汇丰银行重庆分行公章的缴费凭证复印件交国展公司；2.在2019年3月31日前将案涉房屋上的营业执照等相关证照已经迁移或注销的原件交国展公司查看并将加盖汇丰银行重庆分行公章的复印件交国展公司；3.汇丰银行重庆分行将场地涉及的相关图纸复印件完整的交给国展公司。国展公司为了防止损失扩大，经请示渝中区政府、区长办公会研究决定，将案涉房屋在渝中区公共资源交易网上对外公开招租，并按现状整体租赁和移交，涉及杨明星部分由杨明星、杨志红与承租人签订租赁协议。但由于汇丰银行重庆分行也没有与杨明星、杨志红解除房屋租赁协议，严重影响了国展公司将案涉房屋对外租赁成功。综上所述，汇丰银行重庆分行没有按照《租赁合同》第七条7-1约定交还房屋及履行《终止的协议》的约定义务，故应视为汇丰银行重庆分行未向国展公司交还案涉房屋，案涉房屋仍由被汇丰银行重庆分行占有使用。原告（反诉被告）汇丰银行重庆分行针对被告（反诉原告）国展公司的反诉请求辩称，第一，汇丰银行重庆分行早已搬离涉案房屋，不可能实际占有控制，也没必要占有控制。汇丰银行重庆分行在承租涉案房屋前便已告知国展公司此次租赁仅是短暂租赁，因此双方才会于合同中明确约定汇丰银行重庆分行在提前三个月告知的情况下享有任意解除权。实际上汇丰银行重庆分行早在2018年12月便提前通知国展公司租赁合同将于2019年3月31日解除，并在此期间陆续进行了腾空搬离、张贴告示告知群众办公地点迁移的事实。与此同时，汇丰银行重庆分行与国展公司就交还房屋事宜有上百次的邮件沟通，汇丰银行重庆分行不止一次强调将于解除日前搬离涉案房屋，要求国展公司尽快安排时间完成房屋交接。汇丰银行重庆分行承租房屋的目的是作为银行营业场所，在搬离办公家具、张贴告示后没有占有控制房屋的意思，也没有占有控制房屋的必要。第二，汇丰银行重庆分行全面履行了合同义务，是国展公司拒不接收房屋。汇丰银行重庆分行完全按照双方约定结清了水电物业通讯等所有费用、迁移了营业执照，交付了装修图纸。空调外机与办公家具一样，属汇丰银行重庆分行的自有设备，无论是按合同约定还是法律规定，汇丰银行重庆分行都有权自行处置。门锁的更换事宜事前已与国展公司协商一致，且更换完成后多次要求国展公司尽快交接钥匙，但国展公司拒绝交接。试想，如果是汇丰银行重庆分行拒接交出钥匙，为何国展公司在双方上百次的邮件往来及后续函件往来中，从未提及此事?第三，2019年4月1日以后，汇丰银行重庆分行未占有使用房屋，无义务支付物管费等费用。汇丰银行重庆分行与国展公司的房屋租赁合同已于2019年3月31日解除，汇丰银行重庆分行已于该日前搬离且结清了该日前的所有费用。其后产生的费用均与汇丰银行重庆分行无关，故物管费、水、电费、通讯费应由所有权人或实际使用人承担。综上，国展公司的反诉请求既无事实依据也无法律依据，请求法院依法驳回国展公司的所有反诉请求。经审理查明，2018年2月13日，国展公司（甲方，出租方）与汇丰银行重庆分行（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于重庆市渝中区八一路53号一层12-7、11-1、12-11、14-6、14-7、14-13、12-9、12-10、14-14、14-9、14-16、1-13号商铺租赁给乙方作为银行营业、办公和24小时自助银行业务使用，计租面积207.6平方米；租赁期自2018年2月15日起至2021年2月14日止；在租赁期内，乙方有权提前3个月以书面形式通知甲方终止该租赁合同；乙方以该等形式提前终止租赁合同的，不视为乙方违约；在乙方足额缴纳实际租赁期限内的应付租金，物业管理费等相关费用后，甲方应全额无息返还乙方所有的保证金；2018年2月15日至2019年2月14日，每月租金273251.79元，2019年2月15日至2020年2月14日，每月租金281449.34元；2020年2月15日至2021年2月14日，每月租金289892.82元，租金按月度支付，甲方应于上月10日前向乙方提供国家税务机关认可的正式租金发票，在收到甲方提供的国家税务机关认可的正式租金发票后，乙方应于每月首个工作日内向甲方支付租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按所欠租金的0.05%支付违约金；物业管理费由乙方直接支付给物业管理公司；乙方须在双方签订本合同后的15天内向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金，即819755.37元；甲方收取保证金后向乙方开具凭证，保证金将在本合同到期或提前终止后，且乙方没有违约行为和尚未结清的款项及所有应付费用后15天内由甲方无息返还乙方；租赁期间使用该房屋所发生的水、电、通讯等费用由乙方按照物业合同约定承担；在租赁期结束或因任何原因导致的合同终止时，乙方应将房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，届时按现状完好交付甲方，在乙方清空乙方的设备和物件，经甲乙双方对房屋、附属物、装置、附加物进行点交，乙方将该房屋及该大厦的相关钥匙交还甲方后即视为已经交还该房屋；本合同自双方签署后生效。2018年3月13日，国展公司向汇丰银行重庆分行出具《收据》一份，载明收到汇丰银行重庆分行缴纳的房屋租赁保证金819755.37元。2018年12月17日，汇丰银行重庆分行通过EMS（快递单号：1035608229531）向国展公司邮寄《关于汇丰银行（中国）有限公司重庆分行解放碑支行退租事宜》，内容为：我分行与贵司签署的位于重庆市渝中区八一路53号一层12-7、11-1、12-11、14-6、14-7、14-13、12-9、12-10、14-14、14-9、14-16、1-13号商铺的房屋租赁合同将于2021年2月14日到期。由于业务发展需要，我分行将不再继续承租该房屋，根据该合同第三条规定，我分行特此书面通知贵司：我分行将在2019年3月31日终止该合同。另根据该合同第七条记载：“在租赁期结束或因任何原因导致的合同终止时，乙方应将房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，届时按现状完好交付甲方。在乙方清空乙方的设备和物件，经甲乙双方对房屋、附属物、装置、附加物进行点交，乙方将该房屋及该大厦的相关钥匙交还甲方后即视为已经交还房屋。”望贵司届时给予协助并配合办理相关退租事宜。国展公司于2018年12月18日签收该邮件。2019年3月21日，汇丰银行重庆分行将租赁房屋内的物品清空并完成了场地清洁。2019年3月22日，汇丰银行重庆解放碑支行的地址由重庆市渝中区八一路53号一层12-7、11-1、12-11、14-6、14-7、14-13、12-9、12-10、14-14、14-9、14-16、1-13商铺变更为重庆市渝中区八一路99号一单元30-3＃及30-4-1＃。汇丰银行重庆分行并于2019年3月31日前拆走了为租赁房屋安装的六台空调室外主机及专业锁具。其后，国展公司认为汇丰银行重庆分行将租赁房屋的锁具及空调室外机拆除了，且汇丰银行重庆分行尚未处理妥当与案外人杨明星、杨志红的房屋租赁事宜，不符合租赁合同的约定还房条件为由，未接收涉案租赁房屋。汇丰银行重庆分行与国展公司相关工作人员通过电子邮件及微信聊天方式反复沟通交流无果。2019年3月25日，汇丰银行重庆分行向国展公司发出修改完毕并经汇丰银行重庆分行加盖印章的《终止的协议》，该协议的主要内容为：根据甲乙双方于2018年2月签订的《房屋租赁合同》3-1的约定“在租赁期内，乙方有权提前3个月以书面形式通知甲方终止该租赁合同。乙方以该等形式提前终止租赁合同的，不视为乙方违约。在乙方足额缴纳实际租赁期限内的应付租金，物业管理费等相关费用后，甲方应全额无息返还乙方所有的保证金。”乙方于2018年12月向甲方提出于2019年3月31日终止《房屋租赁合同》的执行。甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就终止《房屋租赁合同》达成如下协议。一、退还的房屋情况。按照《房屋租赁合同》的约定，乙方应将租赁的房屋归还给甲方，该租赁房屋计租面积为207.6平方米，座落在重庆市渝中区八一路53号一层12-7、11-1、12-11、14-6、14-7、14-13、12-9、12-10、14-14、14-9、14-16、1-13号商铺(以下简称该房屋)。二、还房标准。按照《房屋租赁合同》第七条7-1的约定，“在租赁期结束或因任何原因导致的合同终止时，乙方应将房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，届时按现状完好交付甲方。在乙方清空乙方的设备和物件，经甲乙双方对房屋、附属物、装置、附加物进行点交，乙方将该房屋及该大厦的相关钥匙交还甲方后即视为已经交还该房屋。”乙方应按此标准还房，同时甲乙双方签署钥匙移交清单。三、费用的结算。乙方应结清水电、通讯、物业管理等经营期间发生的所有费用，相应的缴费凭证原件交甲方查看并将加盖乙方公章的缴费凭证复印件交由甲方留存四、乙方应于2019年3月31日将该处房屋上的营业执照等相关证照迁移或注销，原件交甲方查看并将加盖乙方公章的的复印件交由甲方留存。五、乙方应将场地涉及的相关图纸复印件完整交给甲方。六、在完成上述事项后，乙方应将保证金凭证原件交还甲方，甲方收到后15天内退还保证金，乙方收取退还保证金的帐户为：账户名:汇丰银行(中国)有限公司重庆分行账号：631-000999-001银行：汇丰银行(中国)有限公司重庆分行。七、若乙方未在2019年3月31日完成上述事项，则视为房屋仍由乙方使用，甲方按照届时的租金收取直至乙方完成所有事项为止。乙方在完成所有事项后，若因乙方原因影响该处房屋出租或使用，乙方应承担届时双倍的租金作为赔偿金，直至乙方消除所有影响为止。八、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，均具同等效力。国展公司工作人员于2019年3月27日回复：因我们在还房方面还需沟通，律师已要求我们终止协议暂缓。庭审中，国展公司向法庭提交了经国展公司加盖印章后的前述《终止的协议》。汇丰银行重庆分行认为，因为双方对房屋的返还标准存有异议，国展公司一直拒绝签署该《终止的协议》，国展公司的印章应属于2019年3月31日之后加盖，而非落款的2019年3月25日，双方未对该协议约定的内容达成意思表示的一致，该《终止的协议》对汇丰银行重庆分行无拘束力。2019年3月27日，汇丰银行重庆分行为案涉租赁房屋安装了普通锁具。2019年3月28日，汇丰银行重庆分行将案涉租赁房屋的相关图纸复印件交与国展公司。2019年5月21日，国展公司就案涉房屋在重庆市渝中区公共资源交易网上挂牌招租。2019年5月27日，国展公司向汇丰银行重庆分行发出《关于催缴租金及房屋点交的函》，载明：汇丰银行重庆分行，根据贵我双方于2018年2月签订的《房屋租赁合同》的约定，我司应贵行要求，积极配合贵行的退租行为，我司分别在3月份，4月12日、4月23日、4月30日多次参与贵行组织的退房现场会和沟通会，根据合同的约定以及沟通会上的意见，请贵行抓紧落实以下事项：1.根据《房屋租赁合同》“第七条房屋返还时的状态7-1在租赁期结束或因任何原因导致的合同终止时，乙方应将房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，届时按现状完好交付甲方。在乙方清空乙方的设备和物件，经甲乙双方对房屋、附属物、装置、附加物进行点交，乙方将该房屋及该大厦的相关钥匙交还甲方后即视为已经交还该房屋”的约定，贵行应列出房屋内的附属物、装置、附加物的清单，且确保现状完好进行点交。在退房现场会中，贵行拆除了室内房门锁具和空调系统室外机，在我司按上述约定指出后，贵行也多次同意恢复。目前仅重新安装了室内房门锁具，但空调系统室外机至今未恢复。请贵行尽快恢复，确保按约定标准交付房屋。2.为不影响我司房屋的使用，贵行应妥善处理因承租我司该处房屋一并承租的从租赁房屋实物形态不便分离租赁的房屋部分，即贵行与杨明星签定的房屋租赁合同的解约事项。贵行在归还我司房屋时，应同时签署我司、贵行及杨明星三方交接房屋清单，乙方应确保不能因此影响我司的正常使用。3.贵行至今未履行房屋点交的约定义务和4月23日协调会的承诺，贵行已经拖欠2019年4月和5月份的房屋租金，且按照《房屋租赁合同》4-6“逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按所欠租金的0.05%支付违约金”的约定，该部分租金已产生违约金，请贵行立即支付。2019年5月31日，汇丰银行重庆分行向国展公司发出《回复函》，载明：重庆国展实业有限责任公司，贵司《关于催缴租金及房屋点交的函》我行已收悉，现回复如下：1.贵我双方租赁合同已于2019年3月31日解除，我行已在2019年3月31日前搬离上述房屋。根据合同约定，空调外机属我行物品，我行有权在租赁合同终止时拆除。2.我行与杨明星之间的租赁合同关系与贵司无关，贵司使用房屋是否受影响系贵司与杨明星之间不动产相邻关系。我行作为承租人，无义务为贵司、杨明星作居间协调。此外，造成我行与杨明星另行签订租赁合同导致现在不必要的退租纠纷系贵司与重庆和隆实业发展有限公司两方的原因，我行保留追究贵司与该公司相关法律责任的权利。3.2019年3月31日前我行已陆续搬离贵司房屋，我行在该日之前已多次联系贵司对房屋进行交接，贵司一直以各种无端事由为借口拒不配合交接。我行为避免不必要的争议，本着诚实信用原则并以解决问题为目的与贵司协商。鉴于我行已于2019年3月31日前按照合同约定完成了房屋的交接工作，且房屋已由贵司实际掌握控制，我行无义务支付2019年3月31日之后的房租。综上，我行再次告知贵司：请贵司立即退还我行交付的租赁保证金并按照合同约定、法律规定向我行承担违约责任。2019年6月10日，国展公司向汇丰银行重庆分行发出《关于再次催缴租金及房屋点交的函》，内容为：汇丰银行(中国)有限公司重庆分行，贵行《关于回复函》(回复《关于催缴租金及房屋点交的函》)收悉，今再次来函，请贵行尽快按贵我双方于2018年2月签订的《房屋租赁合同》的约定，履行还房义务并承担租金等相应费用：1.根据《房屋租赁合同》“第七条房屋返还时的状态7-1在租赁期结束或因任何原因导致的合同终止时，乙方应将房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，届时按现状完好交付甲方。在乙方清空乙方的设备和物件，经甲乙双方对房屋、附属物、装置、附加物进行点交，乙方将该房屋及该大厦的相关钥匙交还甲方后即视为已经交还该房屋”的约定，贵行应列出房屋内的附属物、装置、附加物的清单，且确保现状完好进行点交。贵行在《回复函》称“空调外机属我行物品，我行有权在租赁合同终止时拆除”，贵行拆除空调外机违反了完好交付我司的约定，请贵行尽快恢复，并请贵行尽快列出房屋内的附属物、装置、附加物的清单，按《房屋租赁合同》第七条7-1的约定确保现状完好进行移交，避免损失扩大。2.贵行分别向我司及杨明星承租了房屋，因贵行对所承租的房屋进行了整体装修和使用，贵行在归还我司房屋时应确保不能影响我司房屋的正常使用，即贵行应同时与我司和杨明星完善房屋点交手续。3.贵行至今未履行房屋点交的约定义务，且该房屋实际由贵行控制，贵行已经拖欠2019年4月、5月和6月的房屋租金，且按照《房屋租赁合同》“4-6逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按所欠租金的0.05%支付违约金”的约定，该部分租金已产生违约金，请贵行立即支付。同时，贵行应承担返还房屋给我司前该房屋所产生的水、电、物管费等相关费用。2019年6月11日，汇丰银行重庆分行向国展公司发出《回复函》，载明：重庆国展实业有限责任公司，贵司2019年6月10日《关于再次催缴租金及房屋点交的函》我行已收悉，现回复如下：1.关于所述的空调外机，本身属于我行物品，同时该空调外机独立于租赁房屋存在，未与租赁房屋形成附合，不属于租赁合同第七条约定的“附属物、装置、附加物”，而属于“设备、物件”，拆除并不会对租赁房屋造成结构及其他任何功能性损坏，我行有权利也有义务拆除空调外机；2.关于贵司所述的我行未完成租赁房屋的点交手续和义务，我行已按照租赁合同之约定对租赁房屋的设备和物件进行清空并打扫完毕，我行已多次组织贵司与杨明星、杨志红(YANGZHIHONG)三方就租赁房屋进行点交，但贵司及杨明星、杨志红(YANGZHIHONG)到场后，均以各种租赁合同外的无端事由拒不配合。我行己遵循诚实信用原则履行了后合同义务，因贵司滥用权利产生的相应后果和损失应由贵司自行承担；3.至于贵司所述的房租拖欠事宜，由于贵我双方之间的租赁合同已于2019年3月31日解除，且我行也在上述期限内搬离了租赁房屋，该房屋处于贵司的实际管领控制当中，贵我双方之间租赁合同关系已经终止，我行无义务继续向贵司缴纳房屋租金，更无义务支付逾期违约金，至于贵司房屋空置的使用收益损失及水、电、物管费等相关费用损失，应由贵司自行承担。有鉴于此，我行再次重申：请贵司立即退还我行已缴纳的房屋租赁保证金并按照合同约定、法律规定向我行承担相应法律责任。审理中，为了避免损失进一步扩大，原被告双方于2019年11月14日办理了案涉房屋钥匙的交接。汇丰银行重庆分行向国展公司支付的保证金819755.37元尚未退还；汇丰银行重庆分行已交清案涉房屋2019年3月31日以前的房屋租金、水电及物管费。另查明，汇丰银行重庆分行还与重庆市渝中区八一路53号一层8号商铺的权利人杨明星、杨志红签订有《续租协议》，约定由汇丰银行重庆分行向杨明星、杨志红租赁八一路53号一层8号商铺，租期自2018年2月15日起至2021年2月14日止。该8号商铺位于案涉12-7等14个商铺范围内。汇丰银行重庆分行与杨明星、杨志红就重庆市渝中区八一路53号一层8号商铺的租赁合同争议尚在本院审理过程中。重庆和隆实业发展有限公司经国展公司同意曾于2013年2月15日至2018年2月14日期间将案涉重庆市渝中区八一路53号一层12-7、11-1、12-11、14-6、14-7、14-13、12-9、12-10、14-14、14-9、14-16、1-13出租与汇丰银行重庆分行作为银行营业、办公、24小时自助银行业务使用。上述事实，有《房屋租赁合同》、保证金收据、《关于汇丰银行（中国）有限公司重庆分行解放碑支行退租事宜》《终止的协议》《回复函》等原被告双方往来函件和邮件、《续租协议》等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，汇丰银行重庆分行与国展公司之间签订的《房屋租赁合同》《终止的协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行其合同义务。汇丰银行重庆分行在合同履行过程中，于2018年12月17日通过EMS向国展公司邮寄《关于汇丰银行（中国）有限公司重庆分行解放碑支行退租事宜》，通知国展公司2019年3月31日终止《房屋租赁合同》的履行，其实质是要求解除房屋租赁合同，国展公司于2018年12月18日签收该邮件。汇丰银行重庆分行要求解除合同的请求符合《房屋租赁合同》第3-1条的约定，故本院确认原被告之间订立的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除。关于案涉租赁房屋的腾退交接问题。《房屋租赁合同》第七条约定，在租赁期结束或因任何原因导致的合同终止时，乙方汇丰银行重庆分行应将房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，届时按现状完好交付甲方国展公司。在乙方清空乙方的设备和物件，经甲乙双方对房屋、附属物、装置、附加物进行点交，乙方将该房屋及该大厦的相关钥匙交还甲方后即视为已经交还该房屋。本案中，案涉租赁房屋的空调外机虽然系汇丰银行重庆分行于承租案涉房屋后安装，但因其已与案涉房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大的状态，该空调室外机应属租赁房屋的附加物，汇丰银行重庆分行将其拆除并不利于经济原则，且汇丰银行重庆分行在拆除该室外机之前也未与国展公司进行沟通，以致双方在交接租赁房屋的过程中产生意见分歧。但同时应当指出，汇丰银行重庆分行虽然拆除了空调室外机，但仍然保留了案涉房屋内部的空调系统管道、管网，国展公司或其新的承租人可以在安装上新的空调室外机后即可正常使用空调系统。依照合同法第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，结合汇丰银行重庆分行在2019年3月21日已将案涉房屋设施设备清空并完成了场地清洁，国展公司于2019年5月21日就案涉房屋在重庆市渝中区公共资源交易网上挂牌招租的事实。本院认为，汇丰银行重庆分行、国展公司在《房屋租赁合同》中对空调室外机是否属于租赁房屋的附属物、附加物未进行明确约定，汇丰银行重庆分行在解除房屋租赁合同及腾退租赁房屋过程中，虽然拆除了租赁房屋的空调室外机，导致其向国展公司腾退租赁房屋时存在一定的瑕疵，但鉴于双方对合同条文的理解存在分歧，且汇丰银行重庆分行主观上并无违约之故意，故汇丰银行重庆分行未构成根本违约，因此对汇丰银行重庆分行要求国展公司退还其已实际支付的房屋租赁保证金819755.37元的请求，本院予以支持。同时，虽然汇丰银行重庆分行未严格按照《房屋租赁合同》第七的约定“按现状完好”向国展公司交付租赁房屋，但在汇丰银行重庆分行已明确表示要求提前解除《房屋租赁合同》，并已将租赁房屋设施设备清空、完成了场地清洁的情况下，国展公司亦应积极配合汇丰银行重庆分行交接房屋以避免双方损失的进一步扩大。鉴于汇丰银行重庆分行在向国展公司交付租赁房屋过程中存在一定瑕疵，造成双方实际于2019年11月14日才办理了案涉房屋钥匙的交接。鉴于此，本院酌情确认汇丰银行重庆分行应参照《房屋租赁合同》约定的租金标准向国展公司支付房屋占用费至2019年5月20日止，以弥补国展公司的损失。对原告的其他诉讼请求、被告的其他反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）汇丰银行（中国）有限公司重庆分行与被告（反诉原告）重庆国展实业有限责任公司于2018年2月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除。二、被告（反诉原告）重庆国展实业有限责任公司于本判决生效后立即退还原告（反诉被告）汇丰银行（中国）有限公司重庆分行租赁保证金819755.37元。三、原告（反诉被告）汇丰银行（中国）有限公司重庆分行于本判决生效后立即支付被告（反诉原告）重庆国展实业有限责任公司2019年4月1日至2019年5月20日的房屋占用费463030元。四、驳回原告（反诉被告）汇丰银行（中国）有限公司重庆分行的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）重庆国展实业有限责任公司的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）汇丰银行（中国）有限公司重庆分行、被告（反诉原告）重庆国展实业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费17465元，由原告（反诉被告）汇丰银行（中国）有限公司重庆分行负担；本案反诉受理费12057元，由被告（反诉原告）重庆国展实业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  颜莉丽人民陪审员  胡小丽人民陪审员  卢宗梅二〇二〇年二月三日法官 助理  蒋雪琴书 记 员  余 峥