广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初2015号原告：凌建峰，男，1971年9月3日出生，汉族，住广东省佛广州市番禺区****************，身份证号码：440************012。委托诉讼代理人：黄桂芬，广东银德律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋阳慧，广东银德律师事务所律师律师助理。被告：佛冈县昌川物业发展有限公司，住所地：广东省佛冈县*********************，统一社会信用代码：914************931。法定代表人：邬某1。委托诉讼代理人：郑广强，广东易之堃律师事务所律师。被告：佛冈县昌川房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县*********************，统一社会信用代码：914************952。法定代表人：李志全，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑邦伟，男，该公司法务。委托诉讼代理人：蒲力均，男，该公司法务。原告凌建峰与被告佛冈县昌川物业发展有限公司（以下简称：昌物公司）、佛冈县昌川房地产开发有限公司（以下简称：昌房公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，后因案件争议大，于2019年12月3日转为普通程序，于2019年10月15日、2019年12月25日两次公开开庭进行了审理。原告凌建峰的委托诉讼代理人黄桂芬、被告昌物公司的委托诉讼代理人郑广强、被告昌房公司的委托诉讼代理人蒲力均、郑邦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌建峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告一继续履行《商品房买卖合同》（合同编号：201********8765），按法定交房条件交付房屋（广东省清远市佛冈县龙山镇龙山旅游度假区10栋104房）；2.判令被告一向原告支付逾期交房违约金（违约金以购房总价1168737元为基数，按照每日万分之二的标准从2015年6月1日起计至涉案房屋实际交付原告使用之日止，暂计至2019年9月1日为363009.71元）；3.判令被告昌房公司对被告昌物公司的上述违约责任承担连带责任；4.本案诉讼费用、律师费由两被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求：1.判决解除原告与被告昌物公司于2014年3月29日签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议书（合同编号201********8765）；2.判令被告昌物公司立即向原告退还购房款、契税、物业维修基金、办证及相关费用合计1207533.11元，并支付资金占用期间的利息（利息以1207533.11元为本金，按每日万分之二的标准自2014年5月29日起计算至全部款项退还完毕之日止，暂计至2019年11月30日为485669.82元）；3.判令被告昌物公司向原告支付房屋溢价款638463元；4.判令被告昌房公司对被告昌物公司的上述违约责任承担连带赔偿责任；5.本案诉讼费、律师费由两被告承担。事实和理由：2014年3月29日，原告（乙方）与被告昌物公司（甲方）签订《广东省商品房买卖合同》一份（合同编号为201********8765），合同约定：乙方向甲方购买由被告昌物公司开发的位于广东省清远市佛冈县龙山镇龙山旅游度假区10栋104房，总房价为1168737元，建筑面积90.36平方米，房屋交付时间为2015年5月31日前。其中合同第八条交付条件约定：该商品房待取《建设工程竣工验收报告》后即可交付使用。合同第九条约定，逾期交房的违约责任按《商品房买卖合同补充协议书》（以下简称《补充协议》）处理。同日，双方签订《补充协议》一份。《补充协议》并未对逾期交房违约责任作出约定，参照《补充协议》第八条关于办理房地产转移登记的约定中第3点约定：甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价的万分之二的标准向乙方支付违约金。另外，《补充协议》第十五条约定，甲、乙双方在本合同及补充协议履行过程中，如双方发生争议，任何一方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼，违约方应承担守约方因处理本合同及补充协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告支付了全部购房款、契税、物业维修基金及相关办证费用。案涉房屋的工程项目至今未取得《工程竣工验收报告》及《工程竣工验收登记备案表》，无法向原告履行交房义务。据原告了解，案涉房屋所在的龙山旅游度假区项目由被告昌房公司统一开发。原告认为，依照合同约定，原告已履行购房义务，两被告应当在约定的期限内将符合交付条件的房屋交付给原告使用，两被告至今仍未将符合法定交付标准的房屋交付给原告，依法应当承担逾期交房的违约责任，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法裁判。被告昌物公司辩称，一、本案因答辩人未能在约定期限内向被答辩人办理案涉房屋产权转移登记，故合同解除相关的违约金应按合同约定执行。本案答辩人无法按期办理案涉房屋产权登记属事出有因。涉案工程由实际施工人麦亮忠以垫资方式挂靠施工企业承包建设。但是，在涉案楼盘的施工过程中，实际施工人麦亮忠以建设工程施工合同纠纷为由，2016年9月22日向清远市中级人民法院起诉并申请查封涉案楼盘，导致了涉案楼盘被迫停工。在诉讼中，麦亮忠多次事端，引致当地政府介入调停，一直霸占工地不作移交，从而导致答辩人无法恢复施工建设按时交楼。目前，答辩人与实际施工人麦亮忠的建设施工合同纠纷仍然在清远市中级人民法院依法审理当中，案号：（2016）粤18民初28号。因此，答辩人请求法院在认定事实和适用法律时考虑答辩人的客观违约原因，依法减轻答辩人违约责任。同时，根据《补充协议书》第八条约定，被答辩人在答辩人逾期办证120日后半年内有权解除合同，答辩人应按该合同总价款1%支付违约金。二、被答辩人主张的契税部分，属于行政法律关系，答辩人并非税务主管机关，无权收税也无权退税。缴纳契税系被答辩人购买商品房的法定义务，征收主体是相应的税务部门，且该契税的征缴系因原、被告的商品房买卖行为发生的，且也属于正常的商业交易，被答辩人主张答辩人退税无法律依据。三、被答辩人主张按每日万分之二标准计算资金占用期间的利息实属过高，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。四、被答辩人主张的物业维修基金、办证等费用部分，均为案外人收取，与答辩人无关。五、被答辩人主张房屋溢价款无相应事实、法律依据，根本无法证明被答辩人存在该房屋溢价款损失。六、即使被答辩人因解除合同存在损失，应考虑被答辩人在订立合同时的预期利益、合同履行过程的收益、及其过错。另外，计算被答辩人损失时，应当扣除其未采取合理措施不当扩大的损失及因此获得的利益和取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑其的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第一，被答辩人订立合同时，在《补充协议》第八条中已约定“乙方（购房者）有权自该120日届满之日起半年内解除本合同，甲方应当按照该商品房总价款1%向乙方支付违约金”，即该约定应认为双方订立合同时已考虑到房价涨幅所造成的损失程度。第二，被答辩人在订立合同后，已以租赁标的物的方式接收、占有、使用商品房，且一直有收取租金行为（被答辩人收取租金合计187500元），在计算被答辩人损失时，应扣除该部分利益。第三，被答辩人自商品房买卖合同签订至今有五年之久，其发现答辩人违约逾期办证多年却未向法院起诉，房价在此期间涨幅非违约方在订约时应当预见，则被答辩人所主张房屋溢价损失不应超过违约方订立合同时预见到或者应该预见到的损失，且也不能从其不当怠于主张权益而造成的扩大损失进行获益。综上所述，被答辩人主张答辩人逾期交房实属有违诚实信用原则，且其未就实际损失予以举证证明，故答辩人请求法院根据本案的客观违约原因以及原告不存在实际损失的实际，依法驳回其诉讼请求。被告昌房公司辩称，第一，昌房公司和昌物公司是两个独立的公司，两公司并没有一起开发整个项目。涉案商品房的出卖人是昌物公司，所在地块的权属人是昌物公司，昌房公司没有履行涉案合同的义务，原告没有依据要求答辩人承担连带责任。第二，原告既主张资金损失，又主张房屋的溢价款，重复计算损失，只能是二选一。另外，原告主张资金占用费按每日万分之二计算，因双方没有约定逾期交房的违约金，在解除合同的情形下，也应适用逾期办证的违约约定，即按总房款1%计算违约责任。而且资金占用费按每日万分之二标准计算过高，计算的基数方面应扣除契税、办证费等行政机关收取的费用。再者，原告以2014年5月1日作为起算日期，也没有相关依据。第三，关于房屋溢价款63万多元，原告并没有提供证据去证明房屋是否有溢价，溢价计算的依据是什么。如果房屋溢价款理解为是解除合同下可得利益的赔偿，那应该是一种总体的赔偿，不能既主张溢价款，又主张违约金。第三，原告投资购买涉案房屋，但因为楼盘的特殊情况，整个项目烂尾了，如果在这种情况下还需要按照投资溢价收取收益的话，答辩人认为是没有依据的。因为原告购买涉案房屋主要用于度假和投资，其不能因为投资没有收益而让开发商做出承诺保证其投资收益。而且整个板块并没有什么房屋的溢价。本案在审理过程中，针对争议的焦点，原告凌建峰向本院提交了如下证据：一、《广东省商品房买卖合同》及《补充协议书》，用以证明2014年3月29日双方已签订合同和补充协议，对商品房的各项要求作出约定；二、购房发票2张、契税完税证明、收据，用以证明原告支付了全部的购房款、契税、物业维修基金；三、企业信用信息、公示报告，用以证明涉案房屋所在龙山旅游度假区项目由被告昌房公司统一开发；四、《民事委托代理合同》及律师费发票，用以证明原告为处理本案纠纷支付律师费200000元的事实。对原告提供的证据，被告昌物公司的质证意见是：证据一真实性、合法性无异议，对于逾期交楼的违约金约定未明确；证据二、四三性予以认可；证据三，本案是商品房买卖合同纠纷，该证据与本案无关联性。对原告提供的证据，被告昌房公司的质证意见是：证据一、二的三性不予质证，我方不是当事人；证据三真实性和关联性不予认可；证据四真实性不予认可。被告昌物公司向本院提交了以下证据：一、《龙山旅游度假区悦龙庄房屋租赁合同》，用以证明原告以售后返租方式购买商品房，合同约定原告向被告交付租赁物后可收取租金；二、《返租明细表》，用以证明原告已以租赁、收取租金的方式确认收房了，原告并已收取租金，原告不存在损失。对被告昌物公司提交的证据，原告的质证意见是：证据一真实性无异议，但不认为原告已经确认收房，本案是商品房预售合同纠纷，跟被告昌物公司主张的租赁合同纠纷是两个不同的法律关系。涉案的房屋仍为毛坯的状态，无法使用。被告昌物公司以其支付相关的租金抗辩我方不存在损失，是与事实和法律不相符的。证据二，双方签订了租赁合同以后，原告收到被告昌物公司的租金，但租赁合同与本案无关。对被告昌物公司提交的证据，被告昌房公司的质证意见是：我方不是当事人，不予质证。对原、被告提交的证据，本院依法认定如下：原告提供的证据一、二、四及被告昌物公司提供的证据一、二证据形式合法，客观真实，与本案具有关联性，证据之间相互印证，本院予以确认并采信作为本案定案的依据。原告提供的证据三，与本案不具有关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年3月29日，原告凌建峰（甲方）与被告昌物公司（乙方）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号为201********8765），约定：原告向被告昌物公司购买广东省清远市佛冈县龙山镇龙山旅游度假区10栋104房，总房价为1168737元，建筑面积90.36平方米；2014年3月29日前原告已支付购房款876553元，余款292184元于2014年4月29日前付清给昌物公司；于2015年5月31日交房。同日，凌建峰与昌物公司签订《补充协议》，约定：延迟办证的，应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的万分之二的标准向凌建峰支付违约金；逾期超过120日（含本数）的，凌建峰有权自该120日届满之日起半年内解除本合同，昌物公司应按商品房总价款的1%向凌建峰支付违约金。双方按合同及本补充协议的约定行使解除权时，除双方有特别约定外，自守约方解约通知送达违约方之日，本合同及补充协议即告解除。双方根据本合同约定解除合同的，甲乙双方应在解除合同签订之日起，解除该商品房项下的租赁关系，房屋归甲方所有（含屋内的一切物品）。双方在本合同及补充协议履行过程中，如双方发生争议，任何一方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼，违约方应承担守约方因处理本合同及补充协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失。合同签订当日，凌建峰已按约付清房款，凌建峰于2014年5月28日缴纳契税35062.11元。2014年3月29日，凌建峰支付昌物公司物业维修基金2259元、支付昌物公司委托办证的广州市金本色房地产咨询有限公司产权登记费80元、预告费80元、产权证费10元、产权印花税5元、签约费800元、代办费500元合计1475元。涉案房屋项目现处于停工状态，昌物公司无法交付涉案房屋给凌建峰，昌物公司在庭审中明确表示合同无法继续履行，同意在收到凌建峰变更诉讼请求申请书当日（2019年12月6日）解除涉案合同，并全额退还原告购房款。凌建峰因本诉讼支付了律师费20000元。另查明，2014年5月28日，凌建峰与昌物公司签订《龙山旅游度假区悦龙庄房屋租赁合同》，约定：凌建峰将涉案房屋出租给昌物公司作经营酒店使用，租赁期限为9年，自2015年11月1日至2024年10月31日止。租金方面：2015年1月1日至2015年10月31日为酒店筹备期间，昌物公司每月向凌建峰支付相当于租赁合同约定月租金的50%，即2679元。2015年11月1日至2021年10月31日每月租金5357元，2021年11月1日至2024年10月31日每月租金5625元。合同签订后，昌物公司依约向凌建峰支付租金至2018年4月，共计187500元。本院认为，原告凌建峰与被告昌物公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。原告凌建峰在诉讼中提出解除涉案的合同，昌物公司表示同意，本院予以确认，确认原告与昌物公司于2014年3月29日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201********8765）及《补充协议》于2019年12月6日解除。根据双方的诉辩意见，本案双方争议的焦点有：一、被告昌物公司违约责任的承担问题；二、被告昌房公司是否应对被告昌物公司的违约责任承担连带责任。一、关于被告昌物公司违约责任的承担问题。原告已依约支付了全部购房款给昌物公司，昌物公司无法将房子交付给原告，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告要求昌物公司退还其支付的购房款1168737元、代收的物业维修基金2259元以及产权登记费等1475元合计1207533.11元，理据充分，予以支持。原告已交纳的契税35062.11元，在合同解除后，可向税务机关申请退回，其要求昌物公司退还理据不足，不予支持。双方未在合同中约定昌物公司无法交付房屋的违约责任承担问题，原告要求昌物公司按日万分之二的标准支付资金占用期间的利息，没有合同与法律依据，不予支持。原告主张的利息损失，昌物公司应以收取的款项1207533.11元为基数，从2014年5月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清给原告之日止。关于原告主张的房屋溢价款问题，合同解除后，原告无法获取涉案房子，而房价普通上涨，原告已不能用原先的价格在同地段购买类同的房屋。但本案原告与昌物公司签订了租赁协议，房屋未交付给原告，昌物公司也未能用来经营酒店获取收益，昌物公司依约支付了2018年5月前的房屋租金187500元给原告，项目现仍处于停工状态，双方怠于行使权利解除合同，均应承担一定的责任。结合本案的实际情况，该部分房租收入加上本院支持的利息损失，比较客观合理地弥补了原告的损失。而且原告主张的638463元房屋溢价款，没有相关评估结论等证据予以证实，应承担举证不能的责任，其要求昌物公司支付638463元房屋溢价款，证据不足，不予支持。昌物公司抗辩原告不存在实际损失，要求减除187500元租金，并驳回原告的诉讼请求，理由不成立，不予采纳。至于律师费的问题，原告与昌物公司签订的《补充协议》明确约定违约方应支付守约方因处理本合同及补充协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失，原告要求昌物公司支付律师费20000元，有事实和法律依据，本院予以支持。二、被告昌房公司是否应对被告昌物公司的违约责任承担连带责任。由于签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》的是原告与昌物公司，涉案合同的权利义务应由原告与昌物公司承担，昌房公司不是合同的当事人，原告要求昌房公司对昌物公司的违约责任承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告凌建峰与被告佛冈县昌川物业发展有限公司于2014年3月29日签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》于2019年12月6日解除；二、被告佛冈县昌川物业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内退还购房款、物业维修基金、代办证费等合计1207533.11元及该款利息给原告凌建峰（利息从2014年5月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；三、被告佛冈县昌川物业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付20000元律师费给原告凌建峰；四、驳回原告凌建峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25453元，由原告凌建峰负担8807元，被告佛冈县昌川物业发展有限公司负担16646元。原告预交的受理费25453元，可以在本判决生效后向本院申请退回16646元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审 判 长  李海华审 判 员  潘丽芳人民陪审员  吴杰标二〇二〇年二月十九日书 记 员  徐婉莹附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。