贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初601号原告：冯德珍，女，1982年11月02日出生，汉族，住贵州省德江县。委托诉讼代理人：邓木林，男，1980年1月5日生，汉族，系利海米兰春天业主，代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，系该公司员工，代理权限：特别代理。原告冯德珍诉被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯德珍之委托诉讼代理人邓木林，被告合纵置业公司之委托诉讼代理人田甜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告冯德珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付商品房转移登记文书；2、判令被告支付违约金21630.04元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区米兰春天小区住房。2018年11月30日前，原告起诉至白云区人民法院，被告方没有主动履行违约责任，只有经过白云区人民法院执行局办理强制执行了判决文书的违约期限，后面被告违约的责任生效的文书中并未体现，被告也未主动履行承担相应的违约行为。依据双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条房屋转移登记的约定，被告承诺在2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。直至今日，原告未取得办理所购商品房转移登记的有关文书，无法办理转移登记。被告的行为已经构成违约，除应当继续履行给原告办理房屋产权的义务外，还应向原告支付房屋产权违约金。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，诉请如前。被告合纵置业公司辩称：原告未在合同约定时间内办理按揭贷款，原告向庭审展示的证据表明其在2014年12月13日与被告签订《商品房买卖合同》，于2017年才付清购房款，因原告未按照合同约定时间办理按揭，从权利义务对等的角度看，付款期限的变更、交楼及办证期限也应当变更，合同第十一条及补充协议第五条有相应约定，以及合同履行先后顺序，被告的办证时间也应当相应顺延，参照合同法第六十七条规定，在双务合同中，具有先履行义务的一方当事人未按照合同约定履行自己的义务的，后履行义务的一方有权拒绝履行自己的义务。本案中，原告作为先履行义务一方，违约在先，被告作为后履行义务一方，未按照合同约定时间办证属于合法的维权行为，不构成违约，同时对于原告逾期交付购房款的行为，公司保留追诉的权利。本院经审理认定的事实如下：2014年12月13日，原告冯德珍与被告合纵置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区房屋，房屋建筑面积130.38平方米，房屋总价款547596元，采用银行按揭方式付款，合同第八条第三款约定：买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款167596元，余款380000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理；因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后90日内将已付款退还买受人；因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。合同第十条逾期付款责任约定：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：逾期超过90日，……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，……。合同第二十二条第三款转移登记（一）约定：出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人；（二）约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外；如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。合同签订后，原告按约支付了首付款，余款380000元于2017年4月13日以在中国工商银行贷款的方式支付给被告，在原告冯德珍与中国工商银行签订的《个人购房借款／担保合同》上，被告合纵置业公司在保证人处盖章。由于被告尚未具备取得商品房所有权初始登记条件，因此未能在合同约定的期限内向原告提供商品房转移登记的有关文书，且至今仍不能提供，导致原告至今未办理商品房所有权转移登记手续。另查明，原告曾于2019年向本院起诉被告至2018年11月30日逾期办理房屋产权证的违约金之诉，本院于2019年4月28日作出（2019）黔0113民初1963号民事判决书，判决被告贵阳合纵置业公司向原告支付自2017年12月31日至2018年11月30日逾期办理产权登记的违约金共计18344.47元。被告贵阳合纵置业有限公司不服判决而提出上诉，贵阳市中级人民法院于2019年8月27日作出（2019）黔01民终6207号民事判决书，判决驳回被告贵阳合纵置业有限公司的上诉，维持原判。上述事实，有原、被告双方当事人的在庭陈述及原告提供的原告的身份证、《商品房买卖合同》、贵阳商品房预售合同备案登记表、《个人购房借款/担保合同》、贵州省贵阳市中级人民法院民事判决书等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认，作为本案的定案依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告合纵置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、形式有效，对双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告作为房屋的买受人，支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务，被告作为房屋的出卖人，负有按期取得商品房所有权初始登记并向原告提供商品房转移登记有关文书的义务。关于被告未向原告提供商品房转移登记有关文书是否存在违约的问题。附件十二《补充协议》第十一条第6项虽载明“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外”，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，由于被告至今尚未具备取得商品房所有权初始登记的条件，也就无法为原告办理产权登记手续，因此其行为构成违约，应承担违约责任，并在具备办理所有权初始登记的相关条件下向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。关于被告提出原告未按时足额缴纳购房款，办证期限应当变更顺延的问题，附件十二《补充协议》第十一条第6项虽有约定，但被告至今仍不具备办理所有权初始登记的相关条件，实质构成违约，且被告未向本院提供系原告原因造成逾期缴纳购房款的证据，故该辩解本院不予支持。关于违约金金额的计算问题，《补充协议》第十一条第6项虽载明违约金累计最高不超过总房款1%，但该条款作为格式条款系被告方提供的，且根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；结合《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，由于该补充协议对违约金的计算加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担逾期未交付办理商品房转移登记文书的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该补充条款无效，仍应以双方签订的主合同第二十二条的约定为准，即被告应按日向原告支付购房款0.01%的违约金，因（2019）黔01民终6207号、（2019）黔0113民初1963号民事判决书已对2017年12月31日至2018年11月30日的违约金作出判决，现被告仍未实际交付办理商品房转移登记的有关文书，故应自2018年12月1日起，每日按照54.7596元的标准计算违约金，算至被告贵阳合纵置业有限公司交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司在具备办理房屋所有权初始登记条件的情况下六十日内将位于贵阳市白云区商品房办理转移登记的有关文书交付给原告冯德珍；二、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯德珍逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金，违约金自2018年12月1日起，按照54.7596元/日的标准计算，算至被告贵阳合纵置业有限公司交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币170元（原告冯德珍已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘佳玲二〇二〇年二月二十七日法官助理祝清碧书记员罗元勋