江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11171号上诉人（原审原告）：李文琴，女，1958年3月29日生，汉族，住上海市静安区。上诉人（原审原告）：李蓓，女，1982年4月21日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：陈卫隆，代理以上两上诉人，江苏仕达律师事务所律师。上诉人（原审原告）：潘佳怡，女，1982年8月31日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：尤怀久，男，1936年2月8日生，香港居民，住上海市。委托诉讼代理人：王国平，江苏闻贤律师事务所律师。上诉人李文琴、潘佳怡、李蓓因与被上诉人尤怀久房屋买卖合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2018)苏0583民初14448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李文琴、潘佳怡、李蓓上诉请求：1.请求依法撤销江苏省昆山市人民法院作出的(2018)苏0583民初14448号《民事判决书》，改判支持其的诉讼请求，即尤怀久将位于昆山市房屋产权证过户至李文琴、潘佳怡、李蓓名下。2.一审、二审诉讼费用均由尤怀久负担。事实和理由：尤怀燕与杨怀英存在房屋买卖合同关系，并未解除。一审法院也认定证人杨某,4的陈述存在前后矛盾，却又采取了证人杨某,4的证言，纯属一审法院查明事实错误。尤怀燕与杨怀英签署了《房地产买卖契约》，同时杨怀英一直占用使用涉案房屋本身以及房屋全部的权属凭证，但因公证过户程序繁琐以及后来尤怀燕的死亡，而导致涉案房屋没有办理过户手续。李文琴、潘佳怡、李蓓一审提供证据确实充分。尤怀久答辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确。请求驳回上诉、维持原判。李文琴、潘佳怡、李蓓向一审法院提出诉讼请求：1.判令尤怀久将位于昆山市房屋（97.06平方米）产权证过户至李文琴、潘佳怡、李蓓名下；2.本案诉讼费用由尤怀久承担。一审法院认定事实：杨怀英于2009年6月1日死亡，杨怀英丈夫李竹标于2015年9月15日死亡。杨怀英、李竹标育有三名子女，分别是李文琴、李文权和李文蓉。李文权于2012年9月5日死亡，李蓓系李文权独生女儿。李文蓉于1996年6月19日死亡，潘佳怡系李文蓉独生女儿。案涉昆山市花桥镇曹安开发区曹新路东侧A2房屋的原所有权人为尤怀燕，建筑面积为97.06平方米。尤怀燕于2009年8月5日死亡后，尤怀久系尤怀燕弟弟，通过继承取得该房屋的所有权，并于2018年5月23日获得不动产登记证书[苏（2018）昆山市不动产权第0054169号]，权利人为尤怀久。2005年6月21日，尤怀燕（甲方）与杨怀英（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定：由于甲方已经收到乙方预付的购房定金25万元。双方同意就下列房地产买卖事项订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在花桥镇曹安开发区曹新路东侧A2的房地产出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、双方议定的上述房地产成交价格为25万元。乙方由2004年5月1日前付清给甲方。付款方式：由于系亲戚，25万元已于年前结清。三、双方同意于2005年6月27日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之的滞纳金。六、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向当地房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。八、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。九、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。杨某,4于2005年8月出具证明书，内容为：我杨某,4曾于2003年向我表姐购买昆山市花桥镇曹新路3号楼302住房（约90平方）一套。后因过户手续特别繁琐，例如台湾法院公证，台湾海基会公证、大陆海协会公证等四个文本。我表姐尤怀燕年迈体弱不胜奔波烦恼，而我本人其时服务美国侨学界亦不克往返办理。基此，我表姐尤怀燕就把我原购买的房款共计25万元悉数退还给我。其他未尽事宜，自此一概无效，特此证明与声明。2019年4月3日，尤怀久委托代理人向杨某,4进行调查并制作调查笔录。在该笔录中，杨某,4陈述涉案房屋由其表姐尤怀燕购买，1999年尤怀燕将房子卖给杨某,4，其付30000美元转给尤怀久…其买下这套房子以后，过了两年杨怀英想买这套房子，理由是房子靠得近，便于照顾老母亲，其就同意了，让她们夫妻俩居住，其让表姐直接把房子过户给杨怀英，省掉一次过户手续。…其姐杨怀英根本没有付过钱给杨某,4，也没有付给尤怀燕。后来手续复杂过户不成，尤怀燕不堪其负，就说不过户了，把其支付的3万美元按照当时的汇率还给其25万元。其收到退款25万元之后出具一份证明书给尤怀燕，证明退还的房款已经收到。尤怀燕将钱还给其，本案房子自然属于尤怀燕，尤怀久作为尤怀燕唯一合法继承人，有权继承上述房屋。2019年4月3日，根据尤怀久的申请，证人杨某,4当庭作证陈述证明书的内容是真实的，房款25万元是收到的，后来杨怀英又花了17万元买了这个房子，这17万元与我没关系，当时是通过农业银行转账的，其看到过汇款单。2019年4月3日，根据李文琴、潘佳怡、李蓓的申请，证人杜某,4当庭作证陈述其是管理涉案房屋的。涉案房子是1996年季西园造好后以季天蔚名字登记的，其是受他们委托管理房子。1999年尤怀燕从季西处买的涉案房子，一直在里面居住。2003年尤怀燕把涉案房屋卖给了杨怀英，杨怀英老两口就住进去了。因为水电费都是我统一代缴代收，谁住里面就向谁收，尤怀燕住的时候没有向她收过，后来杨怀英住的时候就开始找他们收了。尤怀燕卖房给杨怀英的时候是告诉过其的，还告诉其过户没有过，因为公证的材料比较繁琐。其凭单子找业主收钱，因为24套房子都是季天蔚的，包括涉案房子也是，所以水电部门开出来的抬头也是季天蔚的。杨怀英与尤怀燕签署的买卖协议没有看到过，是杨怀英告诉其的。根据李文琴的申请，一审法院到中国农业银行股份有限公司上海天山支行调取尤怀燕名下账号为43×××15的银行活折交易明细，该明细载明2003年3月13日现金存入183840元，2003年3月25日现金支取142284元，2003年3月31日现金支取20000元，2003年7月1日结息70.01元，2003年7月2日现金支取21620元，2004年7月1日结息0.38元，2005年7月1日结息0.03元，2005年12月21日结息0.02元，2006年3月21日结息0.01元，余额6.45元，2006年6月21日结息0.01元，余额6.16元，2006年9月24日收账服务费3元，余额3.47元，2006年12月21日，结息0.01元，余额3.48元，2007年12月24日收账服务费3月，余额0.48元，2007年3月24日收账服务费0.48元，余额0元。上述事实，有《房地产买卖契约》、不动产登记信息查询结果证明、公证书、调查笔录、证明、证人证言、分行交易明细、当事人当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，尤怀久系香港居民，故本案应按照涉外民事案件的规定确定法律适用。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，本案应适用中华人民共和国法律。当事人对自己提出的主张，有责任提出证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。2005年6月21日，尤怀燕与杨怀英签订《房地产买卖契约》后，因涉案房屋需要办理公证，并未实际履行。证人杨某,4于2005年8月出具的证明和2019年4月3日调查笔录中均陈述其购买尤怀燕房屋未果，尤怀燕将购房款返还后，涉案房屋仍然是尤怀燕的，该陈述与杨某,4当庭陈述杨怀英用17万元购买涉案房屋相矛盾。李文琴、潘佳怡、李蓓作为杨怀英的法定继承人认为杨怀英已经支付17万元购房款，应继续履行房屋买卖合同，但与一审法院调取的尤怀燕账户中除2003年3月现金存入183840元后，其余均系取款，且自2005年6月21日合同签订之日起并未存入现金的明细相矛盾。李文琴、潘佳怡、李蓓并未提供充分证据证明杨怀英已经支付购房款，尤怀久作为尤怀燕的直系亲属，经继承取得涉案房屋的所有权符合法律规定，涉案房屋已登记在尤怀久名下，故对于李文琴、潘佳怡、李蓓要求将位于昆山市房屋产权证过户至李文琴、潘佳怡、李蓓名下的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李文琴、李蓓和潘佳怡的诉讼请求。案件受理费5050元，保全费5000元，合计10050元，由原告李文琴、李蓓和潘佳怡负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李文琴、潘佳怡、李蓓提交委托书一份。该委托书载明“一，兹委托怀英表妹全权处理本人位于曹新路2号房屋一户（301）三楼过户事宜，附上房屋、土地双证及房屋价款收据为凭，特此委托办理一切手续。另附本人身份证一枚，委托人尤怀燕，2013.11.28日亲笔”。该委托书载明下部载明：“另，该房屋价人民币贰拾伍万元正。特立此收据。经收人尤怀燕2013.11.28亲笔”，李文琴、潘佳怡、李蓓认为，该委托书证明尤怀燕跟杨怀英之间存在的房屋买卖合同关系，尤怀燕也确实收到了杨怀英的购房款25万元。该委托书的形成，应该是杨怀英委托昆山市花桥法律服务所法律工作者林永泉来处理这个事情。林永泉一审出具过一个情况说明，一审后到那里去调取的，发现了该材料。尤怀久质证认为，如果是双方之间的买卖，那么就不存在委托过户的事情，这两者之间是不能并存的。从房屋的价款人民币25万元文字的表述来看，反映的是杨某,4与尤怀燕之间涉及的房屋买卖，并非杨怀英向尤怀燕购买涉案房屋该款项，因为最终没有取得相关证明文件的认证以及公证处的公证。所以最终尤怀燕与杨某,4之间解除了房屋买卖关系，并且将上述款项已经退还给杨某,4。这一事实，在一审的庭审记录中，杨某,4本人到庭予以了确认，而且该文书中反映的金额与上诉人在一审庭审过程中说陈述的支付涉案房屋购房款人民币17万元的陈述完全不相符。这个证据不能作为诉争双方达成房屋买卖关系的证据。另查，1991年11月1日施行的《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（司公通字[1991]117号）第四条规定，有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证证明，然后由房地产管理机关办理房产登记等行政事宜。本院查明的其它事实与原审一致。本院认为，尤怀燕与杨怀英订立《房地产买卖契约》，房屋买卖的意思表示真实。尤怀燕生前，并无证据表明杨怀英有催告尤怀燕尽快办理公证手续及履行合同的意思表示，因尤怀燕与杨怀英均已身故，杨某,4证言又仅能反映杨某,4本人同意解除合同并收回了购房款，但不能证实杨怀英本人作出解除合同的意思表示。因此合同当事人已生前一致同意解除《房地产买卖契约》的依据并不充分。但根据当时房屋买卖的政策法规，有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证证明，然后由房地产管理机关办理房产登记等行政事宜。《房地产买卖契约》第九条“本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效”，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条，涉案《房地产买卖契约》属于附条件生效的合同。根据当时房屋买卖的政策法规，应理解为《房地产买卖契约》须经公证手续办理完毕后生效。涉案《房地产买卖契约》最终未能完成公证，尤怀燕于2009年8月5日死亡。现无证据证明尤怀燕存在为自己的利益不正当阻止条件成就的情形。因此涉案《房地产买卖契约》成立，但未生效，涉案房屋的交付过户不属于尤怀燕生前债务。尤怀燕死亡后，其继承人并无继承尤怀燕生前未生效合同的义务，涉案房屋也非尤怀久因涉案合同取得的财产。因此在尤怀燕死亡后，《房地产买卖契约》归于终止。李文琴、潘佳怡、李蓓现请求强制履行该合同办理涉案房产过户，一审判决不予支持并无不当。关于因合同取得的财产返还。一审判决已查明，杨某,4到庭陈述购房款系其支付，杨某,4已自认尤怀燕已将其此前支付的3万美元购房款按照当时的汇率还给其25万元。杨某,4到庭又陈述杨怀英另行支付尤怀燕17万元购房款，但一审判决已查明杨怀英另行支付尤怀燕17万元的依据不足。杨怀英上诉中对另行支付尤怀燕17万元也未提供其它依据。当事人对购房款返还如尚有争议，可另行主张。综上，李文琴、潘佳怡、李蓓的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人李文琴、潘佳怡、李蓓负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年二月二十一日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。