湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初10469号原告：长沙市天心区新开铺街道新天集体资产管理办公室，住所地长沙市天心区新天村。法定代表人：周珊，主任。委托诉讼代理人：邹鹏，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎冕芝，湖南如金律师事务所律师。被告：湖南长沙永熙实业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新联路319号湘水熙园1、3栋202。法定代表人：邓开祥，执行董事。委托诉讼代理人：刘涛，湖南律德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨乔楠，湖南律德律师事务所律师。原告长沙市天心区新开铺街道新天集体资产管理办公室与被告湖南长沙永熙实业有限公司合伙协议纠纷一案，本院2019年10月23日受理后，依法由审判员史毅独任审判，于2019年12月24日、2019年12月30日、2020年1月13日三次公开开庭进行了审理。原告长沙市天心区新开铺街道新天集体资产管理办公室的委托诉讼代理人邹鹏，被告湖南长沙永熙实业有限公司的委托诉讼代理人刘涛、杨乔楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙市天心区新开铺街道新天集体资产管理办公室向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的《土地合作开发意向协议书》于2018年9月4日解除；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2010年12月10日,原告（甲方）、被告（乙方）在长沙市天心区新开铺街道办事处(以下简称新开铺街道办)见证下签订《土地作开发意向协议书》(以下简称意向协议),约定:甲、乙双方合作开发商住综合小区,暂定名滨水熙园,甲方提供东临书院路、西邻新开铺路、北邻友谊路和电工合金厂、南临原铝材厂146.8亩生产安置地,即原告辖区的龙潭湾地块,乙方提供全额开发建设资金,按160万元/亩的地价支付原告土地款,项目用地的拆迁费用含在土地总价款中。本协议签订后,乙方向双方双控账户支付订金2000万元,甲方收到订金后开始筹备合作土地的拆迁事宜;本协议签订后,甲方尽快组织召开村民代表会议讨论通过本合作相关事宜,经村民代表会议决议讨论通过后15日内双方签订合作合同;甲方违约或者乙方违约应向对方支付违约金2000万元。甲、乙双方均在意向协议中签名盖章,见证方未盖章确认。之后,被告向双控账户支付订金2000万元,该订金进入双控账户由双方掌控,资金所有权未发生转移。因意向协议约定的土地价款畸低,当时同地段石人村22亩土地的地价为395万元/亩，意向协议未获得村民代表会议通过,双方未能签订正式合同。中国共产党长沙市天心区纪律检查委员会(以下简称天心区纪委)于2017年11月20日作出《中共长沙市天心区纪律检查委员会关于给予吴斌开除党籍处分的决定》(天纪发[201759号文件),载明因原告提出土地价格360万元/亩,高于被告的出价320万元/亩,双方经多次磋商未能签订正式土地出让合同,故2010年底,被告法人代表邓志忠为了获得吴斌的帮助以便推进龙湾地块开发事项,送给吴斌20万元,吴斌收受后用于个人消费。2013年7月22日,原告召开村民代表会议,会议中意向协议因土地价格问题未获通过,其中提到原告要价345万元,被告出价280万元左右。原告将上述会议情况及会议记录复印件多次以书面方式送达被告法人代表。2015年1月4日、2016年1月21日、2017年12月1日,被告多次以函件方式要求原告以160万元的地价履行意向协议书,已经没有以公平合理价格与原告签订正式合作合同的诚意。后原告于2018年4月18日再次组织召开村民代表大会,大会表决通过如下内容:1.原新天村和湖南长沙永熙实业有限公司于2010年签订的《土地开发意向协议书》,因其所约定的价格远低于市场价格以及涉及到了当时的村部负责人和永熙公司法定代表人之间的利益勾兑,村民代表大会已经多次讨论而无法通过；2.基于上述情况,同意新天村就该地块终止与湖南长沙永熙实业有限公司的合作;3.同意以诉讼方式解决新天村与湖南长沙永熙公司就该地块终止合作的相关历史遗留问题”。鉴此,原告于2018年8月23日向被告送达《终止协议告知函》,通知被告终止意向协议，被告对终止协议提出异议,导致双方纠纷不能自行协商解决。本案在审理过程中，原告变更其诉讼请求为：判令确认《土地开发意向协议书》于2018年9月4日解除。被告湖南长沙永熙实业有限公司辩称：第一，原告未完全履行协议项下约定的义务,存在毁约行为,致使合同目的无法实现。原、被告于2010年12月10日签订的《土地合作开发意向协议书》系双方真实意思表示,不违反法律禁止性规定,合同已经成立并生效。被告已依约向原告支付前期费用2000万元,履行了协议约定义务,不存在违约行为。但原告一直未尽职履行协议内容,且于2018年8月23日向被告发出《终止协议告知函》,单方面要求终止《土地合作开发意向协议书》,此行为已构成明示毁约。根据《合同法》第八条、第六十条,当事人须依合同严格履行义务，在原告未依约全面履行自己的义务、存在明显违约行为的情况下,双方已无法达成合意,最终导致协议内容无法继续履行；第二，原告无权要求解除双方签订的《土地合作开发意向协议书》。被告收到《终止协议告知函》后,明确回函表示不接受原告提出的终止协议的要求,并请求原告尽快履行协议书约定义务，但原告一直以土地价款价格未通过村民代表会议为由拒绝履行,导致项目用地一直待开发。且原告一直占用被告作为开发的前期费用2000万元,导致被告资金无法周转，错过其他地块的开发机会，原告上述行为已属明显违约。根据《合同法》第九十四条第二项的规定，在履行期限届满前,一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,另一方有权解除合同。根据最高人民法院相关判例及《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的二、三、四项均应进行限缩解释,即一方违约时守约方享有合同解除权,违约方不享有合同解除权。因此，原告作为违约方,无权就《土地合作开发意向协议书》向法院提请解除。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院在查明的事实中综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月10日，长沙市天心区村民委员会（甲方，以下简称新天村委会）、被告（乙方）签订《土地合作开发意向协议书》，主要约定：一、甲、乙双方就合作开发甲方集体建设用地事宜达成一致，项目内容为商住综合小区,暂定名滨水熙园，项目用地位于长沙市天心区,项目总用地面积146.8亩,有效用地面积128.8亩,现为甲方生产安置用地；二、甲方提供本项目用地,乙方全额提供项目开发建设资金，乙方按160万元／亩的地价支付甲方土地款,或甲方可以在项目建成后沿友谊路按10000元／平方米回购3000平方米的一楼商业铺面进行合作,抵扣土地总价款；三、甲方合作应获得的全部收益为双方约定的应得土地总价款。甲方应得的土地总价款以现有提供的项目总面积为计价面积,接照160万元／亩计价,计算应得土地总价款暂为2.3488亿元（最终总用地面积以国土部门核发给乙方的土地使用权证面积为结算依据）。本项目用地的拆迁费用含在土地总价款中。四、上述甲方应获得的收益,不受本宗地乙方最终摘牌价格影响而变动。乙方摘牌价款低于本协议土地总价款的差额部分由乙方按货币补足给甲方。乙方摘牌价高于本协议总价款的溢价部分由乙方支付,归乙方所有,甲方应在政府相关部门返还给甲方后三十个工作内支付给乙方。如该土地价款甲方净得达到160万元每亩,政府就本宗土地交易返还的土地出让金全部归乙方所有,甲方应在收到后三十个工作日内支付给乙方；五、如本宗地发生乙方以外的第三方摘牌,乙方未能摘牌的情况,甲方必须全额返还乙方为该地块办理相关手续费用（以相关部门的正式缴费凭据为准）和乙方支付给甲方的土地价款（含已支付给甲方的订金、拆迁安置补偿费、征地过程各种税费等）。如该土地价款甲方净得达到160万元每亩,政府就本宗土地返还的土地出让金全部归乙方所有。第三方摘牌价超过本协议土地总价款的溢价部分,甲乙双方接2:8比例分配,即甲方得20%,乙方得80%；六、在本协议签订后,乙方向双方双控账户支付订金2000万元，暂作为甲方设立公司之用。甲方收到订金后开始筹备合作土地的拆迁事宜。协议签订后,甲方尽快组织召开村民代表会议讨论通过本合作相关事宜。经村民代表会议决议通过后十五日内,双方应签订合作合同,乙方支付2000万元用于拆迁安置和项目前期腾地的部分费用。甲方应在乙方摘牌成功后尽快协助国土部门完成拆迁腾地工作。甲方在收到乙方订金2000万元后,提供在土地摘牌和开发建设过程中所需用地红线图、土地使用证、合作决议同意批文等挂牌所需资料,协助乙方办理项目立项、报建等相关手续,并接照有利于乙方摘牌的原则设置相关土地挂牌交易条件；七、乙方负责进行竞标摘牌,按时支付订金及土地款，负责项目实施,包括策划、立项、规划设计、勘察、报建等与项目开发有关的全部工作。乙方开发完成后,组成的物业公司应优先解决村民就业。该项目许可销售后,乙方须按政府规定无偿提供一定比例的房产作为社区用房,该社区用房的产权按政府规定办理；八、甲方有以下行为之一的,应向乙方支付2000万元违约金,造成乙方损害的还须全部赔偿：1.本协议签订后甲方又自行开发或与其他任何单位就该土地进行任何形式的合作开发的（包括买卖、租赁、发包、抵押、五换、政府回购等形式.2、甲方无正当理由不按规定及时向乙方支付（由国土部门核定的）土地溢价部分收益和土地出让金的;3、除拆迁以外的其他重大违约行为,导致乙方无法摘牌或开发本协议项下土地的;九、乙方有以下行为之一的,乙方应向甲方支付2000万元违约金,造成甲方损害的还须全部赔偿：1.乙方无正当理由未按本协议规定支付土地价款致协议不能履行的。2.摘牌前或摘牌后未经甲方同意将土地转让的。3.其他重大违约行为,导致本协议项下土地不能开发的。该协议签订后，被告依约向原告支付了订金2000万元。2013年3月29日，被告向新天村委会发出《律师函》，主其中载明前述协议签订两年多后，新天村委会都未能组织村民大会或村民代表大会讨论合作事项，也未能与被告签订合作开发合同，经被告催促后亦未能履行。新天村委会在协议签订后，多次提出涨价，并以此为由拒绝履行协议及签订合作开发合同，导致被告两年多处于无地可用的状态，其违约行为已经损害了被告的利益。遂请新天村委会在2013年4月10日前履行双方协议，组织村民大会或村民代表大会讨论本宗地块合作事项，并与被告签订合作开发合同。2013年4月1日，新天村委会回函称将在2013年半年度举行村民大会，再次讨论土地合作开发意向书内容，并于大会后三日内将议决情况速报给被告。2013年7月20日，新天村委会组织召开“三长两委会议”（即妇女组长、党小组长、村民小组组长和村支两委），讨论龙潭湾两安用地即案涉土地以及村内另一块土地南北大湖用地的开发事项。根据会议纪要，参会人员主要发言如下：龙潭湾项目意向合同原价160万元/亩，需拆迁房屋53栋，受地铁9号线制约，开发商出价280万元/亩左右，村里要价345万元/亩；地铁9号线制约了龙潭湾的开发，只能先开发南北大湖，价格不能比石人村的低；龙潭湾土地和南北大湖土地价格对比，启动南北大湖项目比较合适；南北大湖395万元/亩，如果龙潭湾也有这么高的价格，也可以考虑开发安排村民就业；只要南北大湖项目谈成了，就不需要开发龙潭湾。2014年1月14日，被告向新天村委会发出《关于尽快履行意向协议书的函》，再次催促新天村委会履行案涉协议，并表明拒绝该村委会提出的加价（地价）请求。同日，新天村委会回函称：村委会在收到2013年3月29日的《律师函》后，专门召开了“三长”会议讨论土地合作开发问题，于7月26日致函被告，并附有“三长”会议复印件，此后被告未与村委会联系协商。根据长沙市政府的规定，村集体土地（两安土地）的开发合作必须经村民大会通过，否则不能施行。被告对土地合作开发事项有何意见，请在2014年1月20日前与新天村共同协商一次，尽可能达成基本一致，交新天村村民大会审议表决。同年1月21日，新天村村委会向被告发出《函告》，称：新天村即将召开村民大会，会上将正式提交被告与新天村合作开发龙潭湾土地的价格按2014年1月19日双方协商的每亩280万元的事项，由村民大会审议表决，请被告就是否同意作出书面回复。2015年1月4日、2016年1月21日、2017年12月1日，被告先后向新天村委会发函，称仅能按160万元/亩的价格计算土地价款，要求村委会尽快履行双方协议，且因违约导致的被告损失将由村委会承担。2016年3月8日，新开铺街道成立新开铺街道新天集体资产管理办公室，处理案涉的《土地合作开发意向协议书》相关事宜。2018年2月9日，本院作出（2018）湘0103刑初30号判决书，载明:2011年上半年，邓志忠（即本案被告原法定代表人）为了请托吴斌（先后任新开铺街道新天村党支部书记、新开铺街道新天集资办党支部书记）加快涉案项目的开发进度，送给吴斌20万元，吴斌予以接受。该判决书据此认定吴斌的行为构成非国家工作人员受贿罪，并对其判处有期徒刑一年两个月。2018年4月18日，新天村村委会召开村民代表大会，通过了《关于终止新天村与湖南长沙永熙实业有限公司的土地合作开发事项的决议》。决议载明：一、原新天村和被告于2010年签订的《土地合作开发意向协议书》，因其所约定的价格远低于市场价格，且涉及到当时的村部负责人和被告法定代表人之间的利益勾兑，村民代表大会已经多次讨论而无法通过；二、基于上述情况，同意新天村就该地块终止与被告的合作；三、同意以诉讼方式解决新天村与被告就该地块终止合作的相关历史遗留问题。同年8月23日，原告向被告发出《终止协议告知函》，称：涉案的土地合作开发项目至今未能完全启动，双方并未实际履行《土地合作开发意向协议书》，故告知被告终止该《土地合作开发意向协议书》，并请被告于收到函件后十五个工作日内与原告办理协议终止手续。同年9月19日，被告向原告回函称：其于2018年9月4日收到前述《终止协议告知函》。双方所签协议已经实际履行，只是由于原告单方原因导致履行受阻，被告不能接受原告提出的终止协议请求，并请求原告履行协议约定义务。此后原、被告双方多次就案涉合同是否继续履行进行了协商，被告于2019年3月19日的《回函》中称同意在原《土地合作开发意向协议书》基本原则不变的情况下，重新调整土地出让价格，但至今协商未果。原告遂诉至本院，酿成本案纠纷。另查明，根据长沙市天心区新开铺街道办事处印发的《新开铺街道委托安置实施细则》第九条“土地融资交易程序”第五款“民主表决”，融资地块使用权的出让，应遵循“村两委会提方案、党员大会议方案、村民代表会议定方案”的程序进行民主表决，认可通过后，报街道审核备案；案涉土地于2007年5月31日取得《中华人民共和国集体土地使用权证》【权证号：长集用（2007）第058号】，其中载明该土地坐落于天心区，用途为住宅用地，使用权面积为85917.69㎡。上述事实，有原告提交的《土地合作开发意向协议书》、新天村代表大会议事决议及会议记录(2011年1月28日)、律师函(2013年3月29日)、联系函(2013年4月1日)、村民代表大会会议纪要(2013年7月22日)、回函(2014年1月14日)、律师函(2015年1月4日)、关于要求按原协议约定价款履约并推动项目实施的函(2016年1月21日)、关于尽快履行《土地合作开发意向协议书》的函(2017年12月1日)、原告村民代表大会决议(2018年4月18日)、终止协议告知函(2018年8月23日)、关于《终止协议告知函》的复函(2018年9月19日)，被告提交的《集体土地使用权证》、转款记录、《新开铺街道委托安置实施细则》《函告》（2013年7月26日）、《函告》（2014年1月21日）、《工作联系函》（2019年3月18日）、《复函》（2019年3月18日）、《复函》（2019年5月9日）、《律师函》（2019年9月26日）等经庭审质证并采信的证据证实，并有庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点在于原、被告之间的《土地合作开发意向协议书》是否已因原告单方通知行为而解除。被告抗辩称原告拒不履行合同义务且单方表示终止协议，已经构成违约，故其作为违约方无权解除协议。经查，该份协议对拟合作开发土地的位置、面积、单价等进行了初步约定，内容明确、主体适格，且系双方真实意思表示，已经符合合同的成立要件。该协议指向的标的为正式合作合同的签订，故其性质应为预约合同。根据协议中“协议签订后,甲方尽快组织召开村民代表会议讨论通过本合作相关事宜。经村民代表会议决议通过后十五日内,双方应签订合作合同”的约定，经村民代表会议讨论通过为缔结正式合作合同的必备条件。经查，案涉协议在新天村委会2013年召开的“三长两委”会议上即因价格等原因未获通过，而根据《新开铺街道委托安置实施细则》的相关规定，村两委会提出方案为村民代表会议确定方案的前置条件，故该协议实际已经无法获得村民代表会议的通过。另根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案、村集体经济项目的村集体经济项目的立项及承包方案等，经村民会议及村民代表会议讨论通过方可办理，故本案中经上述会议通过亦是签订正式合作合同的法定强制条件。因此,案涉协议客观上已经无法履行。但如协议无法履行，后续事宜将如何处理，以及是否产生一方的违约责任，均系影响该合同目的实现的主要条款，而双方在协议中未对此进行约定，是导致本案诉争的直接原因，且系双方共同的缔约过失所致。此外，预约合同的标的是缔约行为，而我国《合同法》规定当事人享有自愿订立合同的权利，故预约合同依法亦不适于强制履行，在已经无法继续履行的情况下，一方请求解除合同于法有据。综上，本院认定案涉协议已经因客观原因无法实现其目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，双方均有权解除协议，被告的前述抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。原告于2018年8月23日发函告知被告终止协议，被告亦确认其于同年9月4日收到，故协议已于当日解除。此后原、被告的函件往来，仅为协议解除后就合作事宜的再次磋商，不影响该协议解除的效果。关于案涉合同解除后可能发生的损害赔偿事宜，被告明确表示将另行起诉主张，故本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条之规定，判决如下：确认原告长沙市天心区新开铺街道新天集体资产管理办公室与被告湖南长沙永熙实业有限公司签订的《土地合作开发意向协议书》于2018年9月4日解除。本案受理费减半收取40元，由原告长沙市天心区新开铺街道新天集体资产管理办公室承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  史毅二〇二〇年二月十九日法官助理王悦书记员李搴附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。