江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0121民初5565号原告：江西德仁鑫实业有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县蒋巷镇白岸村，统一社会信用代码：913601216697778079。法定代表人：涂文献，该公司总经理。委托诉讼代理人：周国顺，男，1971年3月15日出生，汉族，广东省广州市人，身份证地址广东省广州市芳村区，系该公司监事，特别授权。委托诉讼代理人：舒英鹏，江西撼唐律师事务所律师，一般代理。被告：邓为新，男，1962年10月13日出生，汉族，湖北省京山县人，身份证地址湖北省京山县。委托诉讼代理人：吴辛、黄荣，江西心者律师事务所律师，一般代理。被告：江西邓德农业发展有限公司，住所地：南昌县蒋巷镇白岸村，统一社会信用代码：91360121352077191N。法定代表人：邓为新，系该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：喻子雨，江西心者律师事务所律师，一般代理。原告江西德仁鑫实业有限公司（以下简称德仁鑫公司）与被告邓为新租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序于2019年11月29日公开开庭进行了审理，原告德仁鑫公司法定代表人涂文献，被告邓为新及其委托诉讼代理人吴辛、黄荣到庭参加诉讼。庭中被告邓为新申请追加江西邓德农业发展有限公司（以下简称邓德公司）作为本案被告，本院予以准许后，依法适用简易程序于2019年12月28日再次公开开庭进行了审理，原告德仁鑫公司法定代表人涂文献及其委托诉讼代理人周国顺、舒英鹏，被告邓为新委托诉讼代理人吴辛、黄荣，邓德公司委托诉讼代理人喻子雨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德仁鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告邓为新补缴前期欠款600,000元，其中2018年200,000元，2019年400,000元；2.判令因被告违约解除合同；3.责令被告退场、离场；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：根据《江西德仁鑫实业有限公司办公场地及部分鱼塘和农田租赁合同》约定，乙方（被告邓为新）拖欠甲方（原告）2018年租金200,000元，2019年租金400,000元。被告邓为新认为，案涉办公场地及部分鱼塘和农田在2015年已经租赁给邓德公司，德仁鑫公司不曾交付案涉办公场地及部分鱼塘和农田给被告邓为新，故申请追加邓德公司为本案被告。被告邓为新辩称，案涉《江西德仁鑫实业有限公司办公场地及部分鱼塘和农田租赁合同》（以下简称《德仁鑫公司租赁合同》）项下的办公楼、部分土地、鱼塘从2015年起至今一直由被告邓德公司实际使用，剩余部分土地、鱼塘由原告自行使用，从未交付被告邓为新使用；上述合同签署后，原告至今未履行合同约定的交付租赁物义务，客观上也不能履行，被告邓为新不存在所谓的欠租违约行为，反而是原告应承担违约责任，并全部退还被告邓为新已支付的租金。原告诉讼请求严重违背客观事实，于法无据，依法应予以全部驳回。被告邓德公司辩称，案涉土地和办公大楼自2015年起至今一直由被告邓德公司使用，但事实上该土地及办公大楼并非原告租赁给被告邓德公司，而系原告以案涉土地及办公大楼使用权向被告邓德公司履行股东出资义务；原告在被告邓德公司使用期间使用各种手段扰乱被告邓德公司在案涉土地、办公大楼处正常经营，严重影响被告邓德公司对案涉土地、办公大楼的正常使用，造成被告邓德公司巨额损失，被告邓德公司保留追究其赔偿责任的权利；被告邓德公司使用了原告案涉土地、鱼塘约62亩，办公大楼也仅使用部分，并非原告所主张的全部面积。被告邓德公司与原告之间并不存在租赁关系，依法应予以驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2008年1月31日，原告德仁鑫公司作为承租方（乙方）与案外人南昌县蒋巷镇白岸村委会作为出租方（甲方）签订了《土地租赁合同》，约定：甲方同意并经本村村民代表大会讨论通过，将甲方集体所有的位于排水沟以南，规划路以北，白岸中心公路以东，双方约定界址以西（具体用地位置以双方认可用地红线图为准），面积约140亩的土地和约180亩的水面及约10亩荒丘租赁给乙方经营；租赁期限为2008年1月1日至2037年12月31日，期满后，若国家政策允许，顺延到2057年12月31日；乙方依照法律和合同约定，享有该土地使用权，有权自主组织生产经营和处置产品。合同双方均加盖公章并经负责人签名确认，蒋巷镇人民政府作为鉴证人加盖公章。被告邓为新系案外人江西省中农科技有限公司的法定代表人及股东。2015年8月6日，江西省中农科技有限公司作为甲方与原告德仁鑫公司作为乙方签订了《参股合作经营合同书》，约定：双方合作公司名称为江西邓德农业发展有限公司；经营范围为孔雀养殖、孔雀观赏及相关产品销售、渔业养殖、农家乐服务、农业开发等；投资总额为50,000,000元，乙方以德仁鑫公司的全部不动产和土地租赁权作价共5,000,000元合作占公司10%股权，如果乙方在2015年12月31日以现金5,000,000元投入公司，最高可以占公司总投入50,000,000元的20%股权；甲方占公司80%的股权；甲方委派邓德为公司法人代表，乙方委派周国顺参与合伙事业的日常管理等；此合同的年限为一年，成立合资公司后以合资公司章程为合作依据。合同双方均加盖公章，被告邓为新在甲方处签名，并在乙方处备注：“周国顺补签.2015.08.10”。被告邓德公司于2015年7月21日预先核准企业名称，股东为邓为新、周国顺；2015年8月5日，邓为新、周国顺共同签订了《江西邓德农业发展有限责任公司章程》，载明邓为新以货币出资40,000,000元、周国顺以货币出资10,000,000元，并于同日选举邓为新担任公司执行董事（即法定代表人）、经理，周国顺担任公司监事；同日，蒋巷镇白岸村委会出具证明，证明被告邓德公司租用原告办公楼一栋用于办公。次日，原告德仁鑫公司作为甲方与被告邓德公司作为乙方签订了《租赁合同》，载明：“甲方愿意把位于南昌县蒋巷镇白岸村农家乐自建办公大楼租给乙方，租赁时间自2015年8月5日至2028年1月8日。”此时，被告邓德公司尚未登记设立，《租赁合同》系由被告邓为新与原告所签。2015年8月11日，被告邓德公司登记设立，注册资本为50,000,000元，股东邓为新、周国顺分别认缴40,000,000元和10,000,000元，分别占股80%和20%。2018年2月13日，原告德仁鑫公司作为甲方与被告邓为新作为乙方签订了《德仁鑫公司租赁合同》，双方就前期投资的固定资产归属于甲方所有达成共识，并就办公场地及部分鱼塘和农田租赁达成如下协议：租赁标的为原告德仁鑫公司面积约200余亩的办公场地及部分鱼塘和农田（位置：北至排水渠，东至东门马路，西至白岸中心公路，南至南大门水泥路）；租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日；租金为每年400,000元（不含税费），签订合同之日付清第一年租金，2018年12月31日前一次性付清第二年租金，2019年12月31日前一次性付清第三年租金；租赁期间，租赁范围内乙方发生的相关水、电等费用由乙方承担，且租赁的鱼塘和农田不允许荒废；乙方拖欠租金累计达一个月，甲方可终止合同收回租赁物并要求乙方赔偿损失。原告法定代表人涂文献在合同甲方处签名捺印，被告邓为新在合同乙方处签名捺印。2018年2月15日，因被告邓为新未按合同约定支付租金，原告上门催租。2018年2月16日，被告邓为新通过微信转账10,000元，并委托案外人曾军燕通过银行转账190,000元共向原告支付租金200,000元。2018年2月15日、2019年1月5日、2019年10月23日，双方因租金问题三次发生纠纷，被告邓为新三次报警。此外，2018年10月1日，原告德仁鑫公司法定代表人涂文献与被告邓为新就租金问题进行了商谈，被告邓为新表示无论是公司搬走还是不搬走，都按合同计算租金。庭审中，原告德仁鑫公司称，因被告邓德公司在原告处建设了厂棚并对办公楼进行了装修，故2015年8月至2017年底将租赁的场地无偿提供给被告邓德公司使用，在《德仁鑫公司租赁合同》中已结算，明确了前期投资的资产归原告所有，形式上已经冲抵了2018年以前的租金;2015年8月6日，因注册被告邓德公司需有办公地点，故与被告邓德公司签订《租赁合同》，当中未明确场地，也未约定租金，未发生实际效力；2015年8月6日与江西省中农科技有限公司签订的《参股合作经营合同书》合同期已满，且于2017年底双方口头解除后，另与被告邓为新签订《德仁鑫公司租赁合同》。被告邓为新称，原告以案涉租赁权及全部不动产于2015年8月10日作价5,000,000元投资入股被告邓德公司，周国顺是受原告委派参与合营；被告邓为新实际出资200余万元，在江西省中农科技有限公司按参股协议投资后，即2015年12月以后，原告就以各种理由要求其撤场，拆除装修、厂棚，通过堆沙等各种方式干扰被告邓德公司正常经营，被迫于2018年2月13日与原告签订《德仁鑫公司租赁合同》。被告邓德公司称，2015年至今案涉场地中62亩一直由其使用，处于持续经营并未中断，现已累计投资2,100,000元。周国顺称，被告邓德公司系由其与被告邓为新两个自然人股东设立，并非受原告委派。此外，两被告均称公司财产与个人财产是相互独立的，但两被告均未能在法庭指定的期限内提交相关证据。原告德仁鑫公司称因《德仁鑫公司租赁合同》明确写明鱼塘和农田不允许荒废，其与被告商量将45亩鱼塘每年每亩500元、59亩农田每年每亩400元出租给农户，所得租金用以抵扣被告应付的租金。案经多次调解均未果。以上事实有原告德仁鑫公司提供的《江西德仁鑫实业有限公司办公场地及部分鱼塘和农田租赁合同》、转账记录截屏2张、《土地租赁合同》、对话视频2段；被告邓为新提供的《租赁合同》、《参股合作经营合同书》、江西邓德农业发展有限公司工商档案信息；被告邓德公司提供的《参股合作经营合同书》、接处警登记表3份及各方当事人在庭审中的陈述等予以证实。本院认为，虽然被告邓为新在庭审中辩称其是被迫于2018年2月13日与原告德仁鑫公司签订《德仁鑫公司租赁合同》，但其未能提供充足的证据予以证明，且该合同并未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同履行各自的义务。各方当事人均知道本案所涉租赁场地一直系由被告邓德公司在实际使用，而被告邓为新系被告邓德公司的法定代表人和股东，其与原告德仁鑫公司签订《德仁鑫公司租赁合同》应系职务行为，其法律后果应当由被告邓德公司承受，故被告邓德公司应当向原告德仁鑫公司支付相应的租金。被告邓为新于2018年2月16日通过个人微信及委托案外人向原告支付了200,000元租金，且两被告均未能提供充足的证据证明公司财产与个人财产相互独立，故被告邓为新应当对上述租金承担连带责任。《德仁鑫公司租赁合同》中约定的租金为每年400,000元，扣除其中45亩鱼塘每年每亩500元、59亩农田每年每亩400元出租给农户所应收的租金共计46,100元后，被告邓德公司应当每年向原告德仁鑫公司支付的租金为353,900元。被告邓为新已经支付了租金200,000元，被告邓德公司尚有2019年12月31日前的租金507,800元未付。虽然案外人江西省中农科技有限公司与原告德仁鑫公司签订了《参股合作经营合同书》，约定原告德仁鑫公司以其全部不动产和土地租赁权作价共5,000,000元投资成立被告邓德公司，但邓德公司系由邓为新与周国顺两人出资设立，且公司章程并未载明德仁鑫公司以其全部不动产和土地租赁权作价出资，故对于被告邓为新的原告德仁鑫公司并未向其实际交付租赁物和被告邓德公司的原告德仁鑫公司以案涉土地及办公大楼使用权向其履行股东出资义务的辩解意见，与事实不符，本院不予采纳。因新型冠状病毒疫情尚未彻底解除，如解除合同并离场势必会对疫情的防控带来不良影响，疫情当前，稳定为重，故对于原告德仁鑫公司的解除合同，及责令被告退场、离场的诉讼请求，本院在本案中不予处理，双方当事人可在疫情完全解除后另行协商，协商不成，可另行起诉。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告江西邓德农业发展有限公司于本判决生效后20日内向原告江西德仁鑫实业有限公司付清2019年12月31日前的租金507,800元；二、被告邓为新对被告江西邓德农业发展有限公司的上述第一项债务承担连带责任；三、驳回原告江西德仁鑫实业有限公司的其他诉讼请求。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,800元，减半收取4,900元，由原告江西德仁鑫实业有限公司负担750元，被告邓为新、江西邓德农业发展有限公司负担4,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  何岸青二〇二〇年二月二十八日法官助理祝节刚书记员贾惟祥