广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终894号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：杨林森，该公司总经理。委托诉讼代理人：李军，广东华璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳娟芬，广东华璟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李柳项，女，汉族，1974年10月17日出生，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审原告）：麦子良，男，汉族，1972年7月18日出生，住广东省佛山市顺德区。原审第三人：雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司，住所地佛山市顺德区。法定代表人：谭志平，该公司经理。委托诉讼代理人：卢欣怡，女，该公司员工。上诉人佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司（以下简称雅新公司）因与被上诉人李柳项、麦子良，原审第三人雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司（雅生活公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初13742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雅新公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回李柳项、麦子良的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李柳项、麦子良负担。事实和理由:一审判决认定雅新公司未按合同约定履行安装独立水表并将涉案房屋的水表移交给供水企业而给李柳项、麦子良生活上带来不便并造成一定程度的损失错误，请二审予以改判。首先雅新公司已根据《商品房买卖合同》的约定为涉案房屋安装一户一表、独立读数、独立计费的分户水表。小区总表也已在供水公司注册，完全符合《佛山市供用水管理规定》第11、12条的规定。其次，涉案小区之所以未能由供水公司直接安装对应的分户注册水表是因佛山新城区行政区划多次变更，供水公司的辖区调整和工程建设计划跟不上，供水公司拒绝受理涉案小区及美的花园、英伦首府等小区的水管网铺设，开发商只能自行铺设水管网，在小区内完成一户一表的建设，再接拨供水公司的管网。这是雅新公司无法控制及预测的，雅新公司不仅未获得任何利益，且要付出额外的人力和物力，不应由雅新公司为供水公司的行为买单。最后，涉案小区早在交楼前便已通水，涉案房屋已安装分户水表，独立读数及计费，物业公司根据居民用水收费标准代收水费，李柳项、麦子良不会因水表问题产生不便之处以致造成损失，李柳项、麦子良亦无证据证明其因水表问题造成损失。李柳项、麦子良于二审期间没有发表答辩意见。雅生活公司于二审期间没有发表意见。李柳项、麦子良向一审法院提出诉讼请求：1.判令雅新公司给付李柳项、麦子良逾期交付商品房违约金65461.7元（按《商品房买卖合同》第九条约定的“逾期超过90天后，甲方按日向乙方支付己付房价款万分之二的违约金，计算标准计算，逾期交房期限为自2016年7月1日至2017年6月16日止共351天）；2.由雅新公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明：2015年12月2日，李柳项、麦子良（买受人，乙方）与雅新公司（出卖人，甲方）签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定乙方购买甲方开发的位于佛山市顺德区某镇某村委会某路X号某花园X座X号商品房，总价款为932503元；合同约定商品交付期限：甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指己取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用。甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过90天后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付己交付房价款万分之二的违约金。甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。达不到约定标准的乙方有权要求甲方按以下方式处理：甲方按合同附件二有关规定负责更换，不承担逾期交楼责任。双方在《商品房买卖合同》附件二中约定的装饰、设备标准：“……11.管道燃气，预留燃气管道到户。12.水电工程，每户均有独立之水、电、煤气表，供电到户内配电箱，只设总开关；给水管入户后在厨房留接驳口；排水在立管处留横支管接口……。”双方在附件3《商品房买卖合同》补充协议中约定乙方在收到甲方发出的收楼通知（以邮寄戳为准）确定的期限内到甲方指定的收楼地点办理相关收楼手续，在此期限内，如乙方未办理收楼手续，视为乙方已对该商品房进行了验收、接管，甲方不再另行通知。因此，乙方应从该期限之次日起向物业管理公司缴交物业管理费，该商品房损毁等风险亦转移予乙方。甲方按照商品房买卖合同上乙方确认的地址邮寄信件，视为甲方履行了通知的义务。对《商品房买卖合同》第九条约定变更如下：甲方向乙方发出《收楼通知书》后且在乙方办理收楼时后续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准。乙方在按照甲方通知收楼的时间进行交楼时，如发现该商品房有未完善之轻微瑕疵（楼板开裂、渗水除外），有权要求甲方进行修缮，但乙方不得因此拒绝收楼，乙方应在收楼的当时起48小时内填写好《商品房交接验收表》交回管理处，甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮，修缮期间，乙方同意不向甲方作任何追偿。2014年10月22日，雅新公司与广东省石某化某建设集团公司、佛山市华某能燃所设计有限公司、佛山市顺德区港某燃气有限公司办理案涉房屋所在的某花园燃气管道工程的竣工验收。雅新公司与广东省石某化某建设集团公司、佛山市顺德区港某燃气有限公司签订了《民用住宅管道燃气设施移交管理协议》，雅新公司将某花园燃气管道输配系统移交给佛山市顺德区港某燃气有限公司经营、管理。2015年8月27日，雅新公司开发的某花园3座、5座、6座、7座、8座独立商铺（建筑面积101591.97平方米，地上**，地下**）通过竣工验收，雅新公司取得包括上述商品房的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2016年7月11日，麦子良在《业主收楼验收表》上签名，确认案涉房屋地面多次地方空鼓，墙身多次空鼓、厨房阳台排水处空鼓，并确认水表底数为2，电表底数为0.34。2017年6月17日，李柳项在收楼手续书上签名，并领取了钥匙。此后，李柳项、麦子良认为雅新公司逾期交付房屋遂向一审法院提起诉讼。诉讼中，李柳项、麦子良向一审法院提交了9份工程保修通知单复印件，认为因案涉房屋存在渗水问题，李柳项、麦子良一直要求雅新公司进行修缮，直至2017年6月修缮完毕，李柳项、麦子良才办理收楼手续。雅新公司及雅生活公司不予确认，认为李柳项、麦子良提交的均为复印件，不确认工程保修通知单的真实性，仅确认在李柳项、麦子良收楼后进行过墙体空鼓的维修。李柳项、麦子良还提交了视频和录音，证明其要求雅生活公司提供工程保修通知单原件，雅生活公司的员工表示原件已被雅新公司拿走。但雅新公司和雅生活公司均不予确认，雅生活公司并表示其员工并未与李柳项、麦子良进行过该通话。诉讼中，佛山市顺德区港某燃气有限公司复函一审法院，对于在2016年7月29日至2016年12月4日期间，案涉房屋所在小区未能使用燃气的原因为：“一、根据我司通气点火流程，2016年7月29日小区红线内符合办理报装手续，我司开放居民用户向我司提请通气点火报装手续，由于该小区属于毛坯交付小区，用户在向我司申请办理报装手续时，暂未符合通气条件，我司会根据用户需求配合装修安装相关户内管道及燃气设备，待用户安装条件的居民用户进行逐户上门安装、通气后，再逐户进行安装通气工作。因此，常规毛坯装修用户从办理报装至报请通气需时数月。二、2014年我司已开始为该小区供气办理市政管的路由规划、立项、报建等手续。该小区的市政燃气管敷设需途径某路（潭某水道—荷某路）、乐从佛山新城某路（百某道—华某路）等道路，而市政管建设及施工根据市政道路建设的相关完成情况同步配合建设，但由于该路段市政道路建设未完成，导致我司的燃气管道建设及施工进度缓慢。”佛山市顺德区水某控股有限公司北滘分公司就案涉房屋所在小区的水表安装情况复函一审法院：“一、佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司的顺德区某滘镇某村委会某南路X号某花园小区于2017年1月6日正式安装水表接水，水表编号为105XXX，属我司的趸售供水用户。二、上述小区二次供水设施采用自行管理模式。故此，我司无法提供有关你院已受理原告区某媚等十四人安装独立水表的相关资料。”另外，雅新公司与佛山市顺德区水某控股有限公司至今未能就某花园小区的供水管网移交事项达成一致协议。一审法院认为，关于李柳项、麦子良主张因案涉房屋渗水拒绝收楼，雅新公司应承担逾期交楼违约金的问题。首先，李柳项、麦子良提交的工程保修通知单均为复印件，无法确定其真实性，且麦子良在2016年7月11日的《业主收楼验收表》上签名，上面确认的问题仅为空鼓问题，并非其拒绝收楼的原因；其次，附件3《商品房买卖合同》补充协议第七条规定“发现该商品房有未完善之轻微瑕疵（楼板开裂、渗水除外），有权要求甲方进行修缮，但乙方不得因此拒绝收楼，乙方应在收楼的当时起48小时内填写好《商品房交接验收表》交回管理处”，麦子良在2016年7月11日《业主收楼验收表》上签名，该验收表仅注明了空鼓问题，属于质量瑕疵，李柳项、麦子良并无权拒绝收楼，当时就应视为办理了收楼手续，而李柳项、麦子良提交的工程保修通知单复印件均发生在2016年10月23日后。综上，一审法院对李柳项、麦子良的该主张不予支持。关于雅新公司是否未按合同约定履行开通燃气管网的义务，应承担何种违约责任问题。李柳项、麦子良与雅新公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定雅新公司在2016年6月30日前将房屋交付给李柳项、麦子良使用，且应已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）及房屋符合合同附件二所规定的装饰和设备标准（其中燃气部分约定为管道燃气，预留燃气管道到户）并能正常使用。雅新公司于2015年8月27日取得案涉房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并且已就案涉房屋所在小区的燃气管道输配系统办理竣工验收并移交给佛山市顺德区港某燃气有限公司经营、管理，因此，雅新公司向李柳项、麦子良交付房屋时已符合合同约定的竣工验收备案和管道燃气的安装预留的条件。另外，根据佛山市顺德区港某燃气有限公司的复函可知，案涉小区自2016年7月29日已符合办理燃气报装手续，因市政道路建设未完成导致燃气管道建设及施工进度缓慢导致案涉小区的通气时间为2016年12月4日。由此可知，李柳项、麦子良所在案涉小区于2016年12月4日才能使用燃气的原因是不能归责于雅新公司。李柳项、麦子良以此主张雅新公司承担违约责任的诉请，理由不充分，一审法院不予支持。关于雅新公司是否未按合同约定履行安装独立水表的义务，应承担何种违约责任问题。《佛山市供用水管理规定》第十一条规定，新建楼房须安装供水“一户一表、独立计费”系统，小区内绿化、消防等不同性质的用水应分开计量收费，由建设单位统一报装用水，建设费用由建设单位承担。第十二条规定，由供水企业安装作计算用水量的水表称为注册水表。第十三条规定，注册水表及其之前的供水设施，一经验收合格投入使用，应移交给供水企业维护管理，用户不得私自移动或拆除。任何人不应在水表附近堆放障碍物及搭建临时构筑物，影响抄表及水表维护管理工作。本案中，案涉小区属于新建楼盘，故李柳项、麦子良与雅新公司在《商品房买卖合同》中约定“每户均有独立之水、电、煤气表”应符合上述规定。根据已查明事实可知，雅新公司为案涉房屋安装的水表非供水企业为用户安装的注册水表，雅新公司在完成供水管网设施铺设后至今也未能移交给供水企业维护管理，故雅新公司为李柳项、麦子良安装的水表不能作为供水企业计算李柳项、麦子良用水量的注册水表，明显不符合上述规定“一户一表、独立计费”的要求，雅新公司行为构成违约。由于雅新公司与供水企业就供水设施的移交需由双方协商解决，协商应遵循自愿原则，不能将协商不成的责任完全归于雅新公司，故也不应完全依照《商品房买卖合同》的约定来确定雅新公司所承担的违约责任。由于雅新公司作为开发案涉房屋时未充分考虑市政配套方面有可能存在的问题，导致未能为案涉房屋安装注册水表，必将同样给李柳项、麦子良生活上带来不便并造成一定程度的损失，一审法院综合案情酌定雅新公司应向李柳项、麦子良支付判决生效前逾期安装注册水表的违约金5000元，对于李柳项、麦子良主张超出部分，一审法院不予支持。如果李柳项、麦子良在判决生效后因案涉房屋的水表未能移交供水企业维护管理而造成新的损失，可另案主张。另外，本案纠纷因雅新公司违约行为引起，故应由雅新公司对其违约行为负担相应的诉讼费用。为此，依照第《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、雅新公司应于判决发生法律效力之日起十日，一次性向李柳项、麦子良支付违约金5000元；二、驳回李柳项、麦子良的其他诉讼请求。案件受理费减半收取718.27元，由李柳项、麦子良负担50元，由雅新公司负担668.27元。二审期间，雅新公司、李柳项、麦子良与雅生活公司均没有向本院提交新证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为雅新公司应否履行限期为李柳项、麦子良安装独立注册水表之义务，并承担逾期不履行之违约责任。经查，《佛山市供用水管理规定》（佛府[2013]97号）第十一条规定，新建楼房须安装供水“一户一表、独立计费”系统。本案商品房建设于上述规定之后，《商品房买卖合同》附件二中有关水电工程交付标准之约定应符合上述规定的要求。本案中，雅新公司为案涉房屋安装的水表并非对应供水公司可以进行独立计算用水量及用水费用的注册水表，雅新公司亦未能依据《佛山市供用水管理规定》第十三条之规定将供水管网设施移交供水企业维护管理，雅新公司的本案行为违反上述规定及买卖合同约定，构成违约。本案中，因供水设施的移交需由雅新公司与供水企业自愿协商解决，不应将协商不成的责任完全归于雅新公司一方，一审法院综合案情酌定雅新公司向李柳项、麦子良支付判决生效前逾期安装注册水表的违约金5000元，并无不当，本院予以维持。雅新公司关于其已按合同约定履行了安装独立水表的义务且未给李柳项、麦子良造成不便及损失，不应向李柳项、麦子良支付逾期安装注册水表违约金的上诉理由明显与事实不符，依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。雅新公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年二月二十六日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣