广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初17471号原告：张群，男，汉族，1965年11月18日出生，公民身份证：441××××××××××××018，住址：广东省惠州市惠城区×××××6×。委托代理人：杨**为，广东方正联合律师事务所律师。委托代理人：骆惠林，广东指针律师事务所实习律师。被告：惠州市智勤屋业有限公司，统一社会信用代码：914×××××××××××908Y，住所地：惠州市×××××××。法定代表人：陈卫民。委托代理人：张锦愉，广东力臣律师事务所律师。原告张群与被告惠州市智勤屋业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告张群的委托代理人杨**为、骆惠林，被告惠州市智勤屋业有限公司的法定代表人陈卫民、委托代理人张锦愉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，原告【惠州市群鑫实业有限公司（原名为“惠州市群鑫土石方工程有限公司”）的法定代表人及控股股东】是被告承建鹅岭南路ZNS-05地块橄榄树项目的土石方挖运工程承包方。2014年11月6日原告与被告签订《购房意向书》约定原告以每平方米人民币33000元的价格向被告购买其承建的橄榄树项目的一楼商铺，预购面积为118平方米，并约定以原告就该项目的施工款冲抵原告商铺的购房款且被告应在2015年12月31日前将商铺交付给原告装修，如逾期未交，则按原告已交付购房款月利1%计息。后原、被告具体确定了原告购买橄榄树项目中位于惠州市惠城区×××××××智勤大厦1层04号商铺，建筑面积为126.63平方米，根据《购房意向书》约定购房款总价为人民币4178790元。2015年11月20日原告已依约以施工款足额冲抵原告商铺的购房款且原告也向原告出具该商铺购房款的收据（收据编号为：0094701及0094751），但被告却未按约定时间将该商铺交付给原告。基上，原告认为，原被告之间签订的《购房意向书》合法有效，原告已依约履行合同义务，但被告并未依约按时交付该商铺给原告，被告的行为已严重违约并侵犯原告的合法权益，被告应根据《购房意向书》的约定向原告承担相应的违约责任。购房款是有借款和利息、垫付的服务费。原告不仅是以工程款补充了购房款，另有借款及利息也抵充了购房款。违约金100万元是已交付的购房款4178790元为本金，从2015年12月31日起以本金3378790元，以月利息1%计算，计算至商铺交付的日期2018.9月份。另一部份的违约金是从2018年2月3日以本金80万元月利率1%计算至2018年9月份，计算出的金额超出100万元，但是原告只要100万元。据此，原告诉诸法律，请求法院判如所请。1.请求判令被告支付原告违约金人民币100万元（以原告已交付人民币4178790元为本金，以月利率1%计息计算违约金至2018年9月）。2.本案诉讼费由被告承担。被告惠州市智勤屋业有限公司辩称，双方之间的商品房买卖关系以及双方之间的借贷、土石方工程等法律关系已在2019年1月份做了整体概括性的处理了结，被告不存在需要向原告支付100万元违约金的责任。本院查明的案件事实经审理查明，原告张群系惠州市群鑫实业有限公司（原名为“惠州市群鑫土石方工程有限公司”）的法定代表人及控股股东，是被告惠州市智勤屋业有限公司承建鹅岭南路ZNS-05地块橄榄树项目的土石方挖运工程施工方。2014年11月6日原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《购房意向书》约定：1、原告以每平方米人民币33000元的价格向被告购买其承建的橄榄树项目的一楼商铺，预购面积为118平方米，总房款暂定为3894000元。住房面积最终以国家有资质的测绘部门出具的实际测量面积为准，总房款多退少补。2、甲方橄榄树项目土石方挖运工程分为两部分，第一部分为甲方直接委托乙方施工，第二部分为橄榄树项目总包公司-海力建设集团有限公司委托乙方施工。待施工完成验收合格，相关手续确认后，这二部分施工款冲抵乙方购商铺款，差额多退少补。3、本意向书签订后，甲方在房屋具备签订《商品房买卖合同》条件时通知乙方签署《商品房买卖合同》。5、甲方需在2015年12月31日前将商铺交付乙方装修，如逾期未交，则按乙方已交付房款月利率1%计息。6、其他详细约定按双方签订的《商品房买卖合同》之内容执行。原告提供《关于橄榄树项目土方工程量确认事宜》《工程量计算书》《土石方挖运工程协议书》《惠州市橄榄树项目土石方支款结算情况说明》《关于代付橄榄树商住楼土石方工程的函及收款收据》，拟证明原告是被告承建鹅岭南路ZNS-05地块橄榄树项目的土石方挖运工程承包方及原告就该项目的施工款冲抵原告商铺购房款的事实。原告提供两张收款收据，显示被告于2015年11月20日分别收取原告购房款2659230元、15195560元，被告质证称因为原告土石方工程已经完工，根据原告的被告在原告确认的收款收据内容上为原告的工程款进行确认，但实际上并未收取该笔购房款。原告另提供《借据》，证明被告于2014年11月6日向原告借款80万元，约定借款期限暂定8个月，月利率2%。原告称该笔借款后来用于抵充本案涉案购房款。原告提供原告与被告法定代表人陈卫民的《签字确认表》，拟证明原告已向被告支付约定购房款4178790元的事实，但被告称该签字确认表只是对双方之间的工程款及其他债权债务的核实确认，以上的相关款项在该证据里面并无与购房款进行相应的联系。另被告提供《承诺书》，证明原被告于2019年1月9日经双方协商一致，在承诺函里写了对双方的所有的债权债务关系作了概括性的了结处理，包括双方之间的房屋买卖关系、借款关系、土石方工程关系等，确认被告只需要向原告再行支付17万元。原告称该承诺书指向的是借款关系，原被告双方对于被告所欠工程款及借款抵扣购房款之后，所剩余的款项以借款的形式签订该承诺书，但该款项并不能否定被告在购房意向书内约定的违约责任。被告另提供《房屋面积测绘成果实测报告书》，证明涉案房屋总面积于2018年4月24日经有关部门测绘面积为129.06平方米。庭审查明，涉案房屋原告已经办出房产证，被告于2018年9月份向原告交付了涉案房屋。原被告原告于2018年4月24日重新签订了涉案房屋的商品房买卖合同，正式网签合同上约定的房屋实测面积为129.06平方米，房屋总价为4258980元。法庭责令原告庭后7个工作日提供原被告正式网签的商品房买卖合同，但原告并未如期提供。裁判理由和结果本院认为，原告张群主张被告惠州市智勤屋业有限公司向原告支付违约金，主要依据是双方于2014年11月6日签订《购房意向书》约定原告以每平方米人民币33000元的价格向被告购买其承建的橄榄树项目的一楼商铺，其中第5条约定被告需在2015年12月31日前将商铺交付原告装修，如逾期未交，则按乙方已交付房款月利率1%计息。合同应当是双方经平等、自愿协商一致的基础上签订的，并且约定明确的权利义务、履行方式等。本案中，原被告签订的《购房意向书》约定购房的住房面积最终以国家有资质的测绘部门出具的实际测量面积为准，总房款多退少补，并且约定“本意向书签订后，甲方在房屋具备签订《商品房买卖合同》条件时通知乙方签署《商品房买卖合同》”。说明该《购房意向书》只是一个购房意向，而非正式的商品房买卖合同，对各自的权利义务、履行方式、履行期限并未明确。且原告据以依据的第5条“被告需在2015年12月31日前将商铺交付原告装修，如逾期未交，则按原告已交付房款月利率1%计息。”中，约定按照原告已交付的房款计算利息，该原告已交付的房款在签订购房意向书并未确定，原告亦未能证明已交付的房款的数额，原告现称根据原告与被告法定代表人陈卫民的《签字确认表》，证明原告已向被告支付约定购房款4178790元，但该签字确认表只是对双方之间的工程款及其他债权债务的核实确认，以上的相关款项在该证据里面并无与购房款进行相应的联系。并原被告重新签订了正式的《商品房买卖合同》，其中确定的房屋实测面积为129.06平方米，房屋总价为4258980元，与原告所称的已付购房款4178790元相互矛盾，并且最终确定的房屋总价4258980元比原告所称的已付房款4178790元的数额大，说明对于该差额，原被告之间有其他的债权债务的抵冲。且根据《承诺书》，原被告于2019年1月9日在承诺函确认被告只需要向原告再行支付17万元，原告称该承诺书指向的是借款关系，原被告双方对于被告所欠工程款及借款抵扣购房款之后，所剩余的款项以借款的形式签订该承诺书。说明原被告已就双方的购房款抵冲、借款关系、工程款等债权债务作了结算，故，现原告仅依据原被告双方签订的《购房意向书》上约定的并未确定的违约条件请求被告据以支付违约金，本院不予支持，依法驳回原告的全部诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：驳回原告张群的全部诉讼请求。案件受理费6900元（原告已预交6900元），由原告张群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 员 吴珠乔二〇二〇年二月二十七日法官助理 吴怡淳书 记 员 李意玲