江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初11362号原告（申请执行人）：何建林，男，1961年6月24日出生，汉族，住南昌市西湖区。委托代理人：廖飞，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。被告（案外人）：魏桂英，女，汉族，1961年9月6日生，住南昌市经济技术开发区。委托代理人：刘丹峰，江西求正沃德律师事务所律师。被告（被执行人）：魏玉珍，女，汉族，1963年6月24日出生，住南昌市西湖区。被告（被执行人）：谢省文，男，汉族，1960年12月2日出生，住南昌市西湖区。被告（被执行人）：谢静，女，汉族，1987年12月23日出生，住南昌市西湖区。原告何建林与被告魏桂英、魏玉珍、谢省文、谢静执行异议之诉一案，本院于2019年12月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何建林委托代理人廖飞与被告魏桂英委托代理人刘丹峰、被告魏玉珍委托代理人谢省文、被告谢省文、被告谢静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何建林向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令许可执行位于红谷滩新区庐山南大道369号铜锣湾广场3#一单元2302室房产；2、本案诉讼费由各被告承担。事实与理由：2018年12月22日南昌市西湖区人民法院对原告何建林与被告魏玉珍、谢省文、谢静民间借贷纠纷一案作出（2018）赣0103民初6020号民事判决，判决：一、解除被告魏玉珍向原告何建林出具的《承诺书》中魏玉珍个人关于分期还款的约定；二、被告魏玉珍应于判决生效后三十日内一次性返还原告何建林借款本金人民币470万元；三、被告谢省文对上述第二项魏玉珍所负债务中的450万元承担连带还款责任；四、被告谢静对上述第二项魏玉珍所负债务中的50万元承担连带还款责任；五、驳回原告何建林其他诉讼请求。本案由原告预交的案件受理费44400.0元，保全费5000元，由被告魏玉珍、谢省文、谢静承担。该判决书发生法律效力后，原告向本院申请强制执行，法院立案受理案号为（2019）赣0103执1631号。2019年9月16日，南昌市西湖区人民法院作出(2019）赣0103执1631号之一执行裁定书，裁定拍卖被告谢静名下位于红谷滩新区庐山南大道369号铜锣湾广场3#一单元2302室房产。执行过程中，被告魏贵院对该房产提出了书面异议。2019年11月6日南昌市西湖区人民法院作出（2019）赣0103执异131号执行裁定书，裁定如下：中止对坐落红谷滩新区庐山南大道369号铜锣湾广场3#一单元2302室房产的执行。本案中被告谢静、谢省文与被告魏桂英签订的《南昌市房屋买卖合同》并不具有法律效力。被告魏桂英与被告魏玉珍系亲属关系，被告魏桂英也当庭承认该项事实。其签订的房屋买卖合同目的是被告谢静、谢省文、魏玉珍串通，恶意逃避债务，且该合同并未经南昌市房管局备案，该合同并不真实，不符合法律规定。被告魏桂英并未直接将购房款支付给被告谢静，被告谢省文与案外人裘某之间的借贷关系与本案涉及的房屋买卖法律关系式两个独立的基础法律关系。被告魏桂英将购房款支付给案外人裘某与本案并未实际关联，裘某也不是房屋买卖合同的当事人。被告魏桂英也未提交证据证明被告谢省文与爱外人裘某之间的借贷关系，也未提供证据证明被告魏桂英将购房款中的100万元转给案外人裘某是被告谢静偿还被告谢省文与案外人裘某之间的债务。南昌市西湖区人民法院作出（2019）赣0103执异131号执行裁定书认为被告已支付了100万元购房款，剩余款项由被告魏桂英向被告谢静按月支付，应视为已支付了全部价款，这一认定不符合法律规定，与事实不符。被告谢省文、与案外人裘某之间的借贷关系与本案并无利害关系，其借贷法律关系与房屋买卖法律关系是两个独立的法律关系，二者之间并无关联。西湖法院将二者混为一谈，是法律关系和事实认定错误，综上，请求法院支持原告诉请。原告何建林提交了如下证据：证据一、原、被告身份信息，证明原被告诉讼主体适格；证据二、（2018）赣0103民初6020号民事判决，证明2018年12月22日南昌市西湖区人民法院对原告何建林与被告魏玉珍、谢省文、谢静民间借贷纠纷一案判决：一、解除被告魏玉珍向原告何建林出具的《承诺书》中魏玉珍个人关于分期还款的约定；二、被告魏玉珍应于判决生效后三十日内一次性返还原告何建林借款本金人民币470万元；三、被告谢省文对上述第二项魏玉珍所负债务中的450万元承担连带还款责任；四、被告谢静对上述第二项魏玉珍所负债务中的50万元承担连带还款责任；五、驳回原告何建林其他诉讼请求。本案由原告预交的案件受理费44400.0元，保全费5000元，由被告魏玉珍、谢省文、谢静承担；证据三、（2019）赣0103执异131号执行裁定书，证明2019年11月6日南昌市西湖区人民法院作出（2019）赣0103执异131号执行裁定书，裁定中止对坐落红谷滩新区庐山南大道369号铜锣湾广场3#一单元2302室房产的执行；证据四、送达回证，证明该裁定已经送达。证据五、不动产查询结果，证明2019年12月11日依然登记在谢静名下。被告魏桂英辩称：原告要求于法无据，应予驳回，1、答辩人向被告谢静手中购买红谷滩新区庐山南大道369号铜锣湾广场3#一单元2302室房产的过程，答辩人的权利完全能够排除人民法院对该房产的执行；2、答辩人是通过朋友裘某的推荐从被告谢静处购买位于南昌市红谷滩新区庐山南大道369号【南昌铜锣湾广场】3#一单元2302室房产。该房产是谢静2013年10月以121.4721万元价格从南昌铜锣湾广场投资有限公司处购得。谢静于2013年11月1日将该房产向中国工商银行青山湖支行办理按揭借款850000元，每月等额本息还款5619元，共计还款240个月。谢静的父亲谢省文曾向裘某借款人民币100万元，谢静为帮其父亲谢省文归还借款，拟出售案涉房屋，将所得售房款给裘某。2016年10月13日，被告魏桂英与谢静、谢省文(谢静代理人)三方签订一份《南昌市房屋买卖合同》，裘某当时也在场，约定将案涉房屋以原购房价121.4721万元出售给被告魏桂英。合同签订三至四个月内，被告魏桂英按照谢静的要求，将购房款中的100万元分七次向裘某转账，于2017年1月20日完成100万元转款。后谢静立即将案涉房屋相关的全部合同及资料、房屋全套钥匙移交给了被告魏桂英。2016年10月起，被告魏桂英开始支付案涉房屋水电、物业费，因房产证尚未办理下来，业主姓名无法变更，只能通过谢静账户交纳相关费用。被告魏桂英于2017年2月起对案涉房产进行装修，因房产还未过户，相关物业装修合同均由被告魏桂英代谢静签订。被告魏桂英于2017年8月以自己名义开通了案涉房产的有线电视并支付有线电视费。2017年5月房屋装修完毕后，被告魏桂英及丈夫、儿子入住该房屋至今。自2016年10月起至2018年7月22日，被告魏桂英每月均按合同约定向谢静或谢静代理人谢省文转账5619元按揭款，由谢静代还银行按揭。2018年8月至2019年9月24日，被告魏桂英每月到工行柜台直接以“逾期还款”方式存入5619元按揭款。2019年10月将支付按揭款5619元。另2016年10月以后，被告魏桂英还将1万余元转账给谢静代理人谢省文，代谢静交纳案涉房产的房屋维修基金冲抵售房款。综上，自2016年10月13日至2019年9月24日，被告魏桂英合计已支付给谢静122万余元（按谢静要求转给裘某100万元+支付按揭款36个月202284元+支付房屋维修基金1万余元），已付清全部房款121.4721万元。因谢静未归还银行剩余按揭款约94万元，无法解除房产抵押，导致案涉房产至今无法过户到被告魏桂英名下；3、答辩人与被告谢静谢省文签订的《南昌市房屋买卖合同》符合合同法规定，是合同各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，已经在2016年10月13日生效且已履行，法律效力不容辩驳。案涉房产买卖合同属于自然人之间的存量房交易，并不是开发商与购房者签订的一手商品预售合同，没有任何法律法规强制要求必须经房管部门备案，即使不备案也依法成立并生效；4、答辩人与被告魏玉珍、谢省文、谢静及证人裘某均没有任何亲属关系，答辩人与谢静之间的购房行为系公开、正当、合法、受法律保护的房屋买卖法律关系，并不是原告臆想的互相串通，恶意逃避债务。答辩人也不存在与被告之间有亲属关系。答辩人从事小学教育多年，道德品质优秀、工作业绩突出，多次被单位评为先进个人，答辩人珍视自身声誉，遵纪守法不容他人毫无根据的污蔑和侮辱；5、答辩人及丈夫目前均已退休，夫妻二人及儿子名下均没有登记房产，一生的积蓄都用来购买案涉房产，作为退休养老自住的房屋。6、答辩人与谢静约定采用向第三人裘某履行债务这一付款方式是因谢省文与裘某的借款关系而起，事实清楚，于法有据。7、答辩人已提供银行流水、房屋买卖合同、申请证人出庭等多种形式，证明被告谢省文向证人裘某借款100万元，且答辩人转给裘某的100万元就是被告谢静代谢省文偿还裘某的借款这一事实；8、（2019）赣0103执异131号执行裁定对答辩人已支付全部房屋价款的认定符合事实和法律规定。答辩人为购买案涉房屋支付了合同约定的全部对价，被告谢静也予以认可。9、原告在执异阶段及审理阶段，均没有提供任何证据证明其主张。被告魏桂英提交了如下证据：证据一、被告魏桂英身份证，证明被告魏桂英主体身份适格。证据二、《南昌市房屋买卖合同》、案涉房屋不动产权证、《南昌市商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》，证明1、被告魏桂英于2016年10月13日与谢静、谢静代理人谢省文签订合法的书面《房屋买卖合同》，被告魏桂英以121.4721万元的价格向谢静购买案涉房产；2、谢静将案涉房产向工行青山湖支行办理了80万元、20年按揭贷款，贷款期自2013年11月1日起。证据三、被告魏桂英支付谢静房款一览表、农业银行银行卡交易明细清单、建设银行个人活期账户交易明细、交通银行客户回单及流水查询、被告魏桂英支付宝转账记录、工商银行个人贷款逾期归还，证明1、被告魏桂英自2016年10月13日至2019年9月24日合计已支付给谢静122万余元，已付清全部购房款；2、被告魏桂英按照谢静的要求，将购房款中的100万元分七次向裘某转账，于2017年1月20日完成100万元转款；3、被告魏桂英自2016年10月起至2018年7月22日，每月均按合同约定向谢静或谢静代理人谢省文转账5619元按揭款，由谢静代还银行按揭；4、被告魏桂英自2018年8月起至2019年9月24日止，每月到工行柜台直接以“逾期还款”方式存入约5619元按揭款。证据四、铜锣湾广场装修协议书、业主装修承诺书两份、装修施工队承诺书、居民供用电合同、国网江西省电力公司南昌市红谷滩供电分公司变更用电业务受理单、电费结算协议、居民用户供用气合同、安全用气协议、南昌有线数字电视用户入网登记表、发票联、江西增值税电子普通发票、被告魏桂英支付案涉房屋的水电、燃气、物业费凭证，证明被告魏桂英在法院查封案涉房产前两年起就合法占有该房产。案涉房产的装修、用电、居民生活用气、有线电视等合同均为被告魏桂英签订并经办安装，各项合同中谢静签名均为被告魏桂英亲笔代签，各项合同中所留手机号码为被告魏桂英手机。自2016年10月起案涉房产的物业费、水电费等均由被告魏桂英承担并交纳。证据五、魏桂英支付宝支付截屏、谢省文及魏桂英的银行流水，证明1、魏桂英2016年11月11日分两笔共计向谢静代理人谢省文转账支付12368元，用于支付房屋维修基金，该款冲抵购房款；2、2015年谢省文向裘某借了100万元借款，后一直未归还本金；3、魏桂英2018年8月至2019年9月以“贷款违约”方式到工行柜台交纳了14笔房屋按揭款，款项合计78651.82元；4、2019年10月至12月仍在继续缴纳工行房屋按揭款，每月约5620元，被告一直在支付按揭款证据六、被告魏桂英与樊水根结婚证、南昌市不动产登记信息查询结果，证明被告魏桂英与樊水根系夫妻关系，且两人及儿子名下没有登记的房产，一生的积蓄都用来购买案涉房产自住。证据七、证人裘某证言，证明1、2016年10月13日晚被告魏桂英以121.4721万元从谢静手中购得案涉房产，证人见证了全部过程，2、裘某出借了100万给了谢省文，魏桂英将购房款中的100万元直接支付给了裘某。被告魏玉珍、谢省文辩称，同意被告魏桂英的意见。被告谢静辩称，同意被告魏桂英的意见。被告魏玉珍、谢省文、谢静均未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年10月4日，谢静与南昌铜锣湾广场投资有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》，合同约定谢静向南昌铜锣湾广场投资有限公司购买坐落于南昌市红谷滩新区庐山南大道369号【南昌铜锣湾广场】3#一单元2302室房产，房屋总金额1214721元整。合同签订当日支付首付款364721元整，银行按揭款850000元整在2013年10月14日前付清。合同签订后，谢静在中国工商银行股份有限公司青山湖支行办理房贷，同时与该支行、南昌铜锣湾广场投资有限公司签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定，贷款金额为850000元，贷款期限为20年，自2013年11月1日起至2033年11月1日止，还款方式为每月等额本息。贷款用途仅用于其购买南昌市红谷滩新区庐山南大道369号【南昌铜锣湾广场】3#一单元2302室房产的购房款。2016年10月13日，被告魏桂英（乙方）与谢静（甲方）及谢静代理人谢省文签订了《南昌市房屋买卖合同》一份，合同约定，乙方向甲方购买上述案涉房屋，房屋总金额1214721元整；甲、乙双方成交后，在房产证下来之前，按揭款由乙方交给甲方代交。2016年10月28日至2017年1月20日，被告魏桂英陆续向裘某中国银行账户转款共计100万元；2016年10月至2017年3月23日，被告魏桂英每月通过支付宝向谢省文转款5619元，共33714元；2017年4月至2018年7月22日，被告魏桂英每月向谢静转款5619元，共95523元；2018年8月至2019年12月，被告魏桂英每月以“逾期还款”方式存入谢静还贷银行账户约5620元，合计89894.14元。另2016年11月11日，被告魏桂英向被告谢省文转款12368元，用于支付案涉房屋维修基金。2015年4月24日，裘某向谢省文转款共计100万元，2015年6月24日，谢省文向裘某转款6万元，7月24日至10月24日，谢省文每月向裘某转款3万元。魏桂英自2017年2月20日起以谢静的名义签订装修协议书、居民供用电合同、有线数字电视用户入网等合同，并以谢静的名义缴纳涉案房屋的电费、燃气费，现该房房屋产权证亦由魏桂英保管。原告何建林诉被告魏玉珍、谢省文、谢静民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月13日查封了谢静名下位于南昌市红谷滩新区庐山南大道369号南昌铜锣湾广场3#一单元2302室的房产。2018年12月20日，本院作出（2018）赣0103民初6020号民事判决书，判决：一、解除被告魏玉珍向原告何建林出具的《承诺书》中魏玉珍个人关于分期还款的约定；二、被告魏玉珍应于判决生效后三十日内一次性返还原告何建林借款本金人民币470万元；三、被告谢省文对上述第二项魏玉珍所负债务中的450万元承担连带还款责任；四、被告谢静对上述第二项魏玉珍所负债务中的50万元承担连带还款责任；五、驳回原告何建林其他诉讼请求。该判决书生效后，魏玉珍、谢省文、谢静未按期履行。何建林向本院申请强制执行，本院以（2019）赣0103执1631号立案执行，执行过程中，本院于2019的9月16日作出（2019）赣0103执1631号之一执行裁定书，裁定拍卖被告谢静名下位于南昌市红谷滩新区庐山南大道369号【南昌铜锣湾广场】3#一单元2302室房屋。在执行过程中，被告魏桂英向本院提出书面异议，2019年11月6日本院作出（2019）赣0103执异131号执行裁定书，裁定：中止对坐落于南昌市红谷滩新区庐山南大道369号【南昌铜锣湾广场】3#一单元2302室房产的执行。原告何建林不服，故诉至本院。另查明，案涉房产于2017年11月3日下发不动产权证书，登记的所有权人为谢静，于2018年1月15日办理抵押登记。再查明，被告魏桂英与被告谢省文系同学关系，两人与裘某均系朋友关系。本院认为，本案的争议焦点问题为：一、被告魏桂英与被告谢静签订的房屋买卖合同是否合法有效？二、被告魏桂英是否支付了全部购房款？一、被告魏桂英与被告谢静签订的房屋买卖合同是否合法有效？2016年10月13日，被告魏桂英与谢静、谢省文(谢静代理人)双方签订一份《南昌市房屋买卖合同》，魏桂英与谢静、谢省文三人庭审中再次确认该协议的真实性，证人裘某出庭证实该协议的签订过程，该份协议系当事人的真实意思表示，又未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。二、被告魏桂英是否支付了全部购房款？根据房屋买卖合同的约定，购房总金额为1214721元整；被告魏桂英于2017年1月20日前按出售人谢静的口头旨意向证人邱某支付了购房款100万元；剩余20余万元，被告魏桂英自2016年10月20日起至2019年12月24日，每月通过支付宝向谢省文或谢静转款5619元，或直接以“逾期还款”方式存入谢静还贷银行账户约5620元，共计219131.14元。对此，售房人谢静及证人邱某均不持异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被告名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案涉房屋查封时间为2018年8月，而被告魏桂英与被告谢静早在2016年10月13日即签订房屋买卖合同并已合法占有该不动产且被告魏桂英于2016年10月28日至2017年1月20日已支付购房款100万元，剩余房款由被告魏桂英向被告谢静按月支付按揭房款，应视为已支付了全部价款。因被告谢静未还清案涉房产的按揭款导致未能办理过户登记并非被告魏桂英自身原因导致，故此，被告魏桂英在涉案房屋被查封前取得了排除强制执行的权利。现原告要求许可执行位于南昌市红谷滩新区庐山南大道369号【南昌铜锣湾广场】3#一单元2302室房产，该请求证据不足，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告何建林的诉讼请求。案件受理费100元，由原告何建林承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 王 奇人民陪审员 程 红人民陪审员 熊剑霞二〇二〇年二月二十五日书 记 员 杨 玲