福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0122民初2876号 原告：中国工商银行股份有限公司连江支行，住所地福建省连江县凤城镇816北路**。 负责人：陈亮，行长。 委托诉讼代理人：何奔翔，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李坚，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 被告：林某，女，1972年9月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：陈倩倩，女，1994年12月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：陈某1，女，2003年7月13日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：陈某2，男，2005年7月24日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告陈某1、陈某2的法定代理人：林某（系陈某1、陈某2的母亲），女，1972年9月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：魏鸿莺，女，1990年12月17日出生，汉族，住福建省连江县。 被告：谢祖祺，男，1985年1月10日出生，汉族，住福建省连江县。 被告：翁玉英，女，1985年9月17日出生，汉族，住福建省连江县。 被告：福建省龙宾房地产开发有限公司，住，住所地福建省连江县凤城镇马祖东路**(碧水龙城销售部**)/div> 法定代表人：陈天彬，总经理。 委托诉讼代理人：陈声梁，福建建达（长乐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄秀燕，福建建达（长乐）律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司连江支行（以下简称工行连江支行）与被告陈传华、林某、魏鸿莺、谢祖祺、翁玉英、福建省龙宾房地产开发有限公司（以下简称龙宾公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，发现陈传华在立案前死亡，本院依法追加陈倩倩、陈某1、陈某2为本案共同被告参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理本案。原告工行连江支行的委托诉讼代理人何奔翔、被告林某（又系陈某1、陈某2的法定代理人）、陈倩倩、翁玉英、被告龙宾公司的委托诉讼代理人陈声梁到庭参加诉讼，被告魏鸿莺、谢祖祺经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行连江支行向本院提出诉讼请求：判令1.解除工行连江支行与陈传华、林某、谢祖祺、魏鸿莺、翁玉英、龙宾公司签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号Ａ：［闽］字［营业部］行［连江］支行［2014］年商用房贷［ＲＢ0024］号）；2.林某、陈倩倩、陈某1、陈某2、翁玉英、魏鸿莺、谢祖祺偿还工行连江支行借款本金4809663.60元及利息（自2019年5月5日起至还清全部借款本息之日止，按双方合同约定计算）；3.龙宾公司对本诉讼请求项下第二项、第六项确定的债权范围承担连带保证责任；4.林某、陈倩倩、陈某1、陈某2、魏鸿莺、谢祖祺、翁玉英立即协助工行连江支行办理位于连江县凤城镇马祖东路2号龙宾新界1＃楼2层2商场的抵押登记手续，龙宾公司应督促并配合其办理抵押登记手续；5.上述房产抵押登记办妥后，或林某、陈倩倩、陈某1、陈某2、魏鸿莺、谢祖祺、翁玉英、龙宾公司拒不协助办理抵押登记的，工行连江支行有权以上述房产折价或拍卖、变卖后所得价款，对林某、陈倩倩、陈某1、陈某2、魏鸿莺、谢祖祺、翁玉英所欠的本诉讼请求项下第二项的债务范围内优先受偿；6.本案全部诉讼费、公告费由被告承担。 事实和理由：2014年7月21日，工行连江支行与陈传华、魏鸿莺、谢祖祺、林某、翁玉英、龙宾公司签署《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［闽］字［营业部］行［连江］支行［2014］年商用房贷［ＲＢ0024］号），约定工行连江支行向陈传华提供贷款800万元用于购买坐落于连江县凤城镇马祖东路2号龙宾新界1＃楼2层2商场，贷款期限为10年，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%。同时，合同第九条约定陈传华未按合同约定日期偿还的贷款，工行连江支行有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按第四条约定的利率基础上加收50%确定；合同第十四条约定借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息,贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款提前到期，要求借款人提前清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；合同第十七条约定贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被告承担。 为担保《个人购房借款／担保合同》的履行，林某、魏鸿莺、谢祖祺、翁玉英于2014年7月8日签署共同还款协议，对陈传华的债务及工行连江支行实现有关债权的全部费用承担共同还款责任。陈传华、魏鸿莺、谢祖祺、翁玉英、林某以其位于连江县凤城镇马祖东路2号龙宾新界1＃楼2层2商场为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、工行连江支行实现债权的费用和贷款人所有其他应付费用提供抵押担保，并于2014年7月28日办理了预售商品房抵押权预告登记（连房预ＱＲ字第××号）。龙宾公司为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、工行连江支行实现债权的费用和贷款人所有其他应付费用提供阶段性连带保证责任。 《个人借款/担保合同》签订后，工行连江支行依约于2014年7月30日发放了贷款800万元，借款到期日为2024年7月30日，贷款年利率7.205%。 因陈传华违反合同约定，连续三次且累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，林某、翁玉英、魏鸿莺、谢祖祺未依约履行共同还款责任，已构成违约。借款人陈传华已去世，其借款应其法定继承人在继承范围内承担共同还款责任。故诉至法院，请求判如所请。 林某、陈倩倩、陈某1、陈某2辩称，由法院依法判决。林某有还款到2019年7月30日，该笔款是转账到陈传华账户上。谢祖棋个人没有偿还银行借款，请求拍卖陈祖棋个人财产还款。 翁玉英辩称，不能拍卖陈祖棋个人财产，应该拍卖抵押的房屋还款。请求法院依法判决。 魏鸿莺、谢祖祺未作答辩。 龙宾公司辩称，1.陈传华、魏鸿莺等人已经将案涉房产抵押给工行连江支行，并办理房屋预告登记手续，涉案房产已经具备办理产权登记、抵押登记条件。由于陈传华等人怠于行使，才导致产权登记、抵押登记没有办理。对工行连江支行提出的涉案房屋享有优先受偿权没有异议。2.由于陈传华、魏鸿莺、谢祖祺已经提供抵押物，工行连江支行要求龙宾公司承担连带责任缺乏事实及法律依据，在有物的担保又有人的担保的情况下，应当就物的担保先行承担责任，龙宾公司仅就抵押物外的债务承担担保责任。3.截止2019年8月15日，龙宾公司已经为陈传华等人垫付了按揭款项680494.55元。如果龙宾公司需要承担责任，则工行连江支行就案涉房产行使优先受偿权后有余额的，应当优先偿还龙宾公司垫付的款项及其他费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依职权调取的证据，本院依法组织当事人进行了质证。 工行连江支行提交如下证据（复印件）：Ａ1.陈传华与林某的结婚证1张，Ａ2.《个人购房借款／担保合同》1份，Ａ3.林某、魏鸿莺、谢祖祺、翁玉英的《共同还款确认书》各1张，Ａ4.《房屋预告登记证明》1张，Ａ5.《个人借款凭证》1张，Ａ5.《借款历史处理明细本地查询》3张。 林某、陈某1、陈某2提交如下证据：Ｂ1.陈传华的《居民死亡医学证明书》、《死亡户口注销单（第二联）》复印件各1张，Ｂ2.王淑英的《死亡户口注销单（第二联）》复印件1张，Ｂ3.林某的居民户口簿复印件5张、连江县浦口镇官岭村民委员会的《证明》1张、《计划生育证明》复印件1张，Ｂ4.陈祖学放弃继承权声明的《公证书》复印件一份。 龙宾公司提交如下证据：C1.《业务回单（付款）》复印件12份、C2.连江县不动产登记和交易中心出具的《证明》复印件1张 陈倩倩、翁玉英、魏鸿莺、谢祖祺未提交证据。 本院依职权调取的证据：D1.2019年8月27日被调查人陈 祖学的调查笔录1份。 本院认为，因魏鸿莺、谢祖祺未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证、质证和抗辩权利。经审查，上述证据，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月8日，林某、魏鸿莺、谢祖祺、翁玉英分别向工行连江支行出具《共同还款确认书》，约定借款人陈传华因购买坐落连江县凤城镇马祖东路2号龙宾新界1＃楼二层2商场的房地产向工行连江支行申请贷款800万元，此借款系其与借款人的共同债务，今后此债务及工行连江支行实现有关债权的全部费用由其与借款人共同承担连带偿还。若未按借款合同约定还款（包括提前到期），授权工行连江支行从本人开立在中国工商银行及其分支机构的任何账户中以任何方式扣收相关款项（包括贷款本金、利息、复息、罚息、诉讼费、执行费、银行律师代理费等实现债权的全部费用），和因此造成的一切损失（包括定期存款提前取款的利息损失）由本人承担责任。 2014年7月21日，工行连江支行（贷款人）与陈传华（借款人、抵押人）、林某（共同借款人、抵押物共有人）、魏鸿莺（抵押人）、谢祖祺（抵押人）、翁玉英（抵押物共有人）、龙宾公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［闽］字［营业部］行［连江］支行［2014］年商用房贷［ＲＢ0024］号）。合同第一条约定：工行连江支行同意向陈传华发放800万元个人购置商用房贷款。第二条约定：贷款用于购买坐落连江县凤城镇马祖东路2号龙宾新界1＃楼2层2商场，建筑面积1597.48平方米。贷款的担保方式为抵押、保证。第三条约定：贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。第四条约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定。第五条约定：借款人授权贷款人将贷款一次性划入龙宾公司账户。第六条约定：借款人按月等额本息还款。第九条约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按贷款利率计收50%确定。第十条约定：保证人承担保证责任范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。第十四条约定：发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；借款人以未取得产权的房屋做抵押的，抵押人未在约定时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，或未在约定时间内办妥正式抵押登记手续；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的。借款人发生约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。第十五条约定：本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。第十七条约定：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。第十九条约定：抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。第二十条约定，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。第二十约定：处分抵押物的所得在偿还抵押担保范围内借款人的全部债务后还有剩余的，贷款人应将剩余部分及时退还抵押人。第二十六约定：保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。第二十七条约定：保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。第三十条约定：发生下列情形之一的，无需经担保人同意，担保人仍应继续按照约定履行担保责任：贷款人宣布贷款提前到期的。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。 《个人购房借款／担保合同》签订之日，陈传华、魏鸿莺、谢祖祺以连江县凤城镇马祖东路2号龙宾新界1＃楼2层2商场为合同项下借款提供抵押担保，林某、翁玉英作为抵押物共有人在《个人购房借款／担保合同》签名捺手印。上述房产于2014年7月28日办理预售商品房抵押权预告登记（连房预ＱＲ字第××号），预告登记权利人为工行连江支行。 2014年7月30日，工行连江支行依约向陈传华发放贷款800万元并支付至开发商龙宾公司账户，当期执行年利率为7.205%，贷款期限自2014年7月30日起至2024年7月30日止。 工行连江支行放款后，陈传华于2016年9月11日死亡。之后，林某作为共同借款人，未按照《个人购房借款／担保合同》约定偿还贷款，累计六次以上未按时足额偿还贷款本息。截止2019年5月5日，陈传华尚欠工行连江支行借款本金4809663.60元及该日起的利息。截止2019年8月15日，龙宾公司已经为陈传华等人代偿借款本息680494.55元。 案涉房产连江县凤城镇马祖东路2号龙宾新界1#楼2层2商场已办理国有建设用地使用权证、房屋所有权首次登记（总确权）登记。 陈传华、林某系夫妻关系，于1994年3月5日登记结婚。婚后生育长女陈倩倩、次女陈某1、长子陈某2。陈传华于2016年9月11日死亡。陈传华之母王淑英于2012年4月26日死亡。诉讼中，陈传华之父陈祖学自愿放弃对陈传华个人遗产的继承权。 诉讼中，工行连江支行支出公告费260元。庭审后，工行连江支行确认自2019年5月5日后，陈传华账户陆续偿还借款本金436504.68元、利息128196.96元。截止2019年10月31日，陈传华尚欠工行连江支行借款本金4373158.92元，未拖欠利息。截止2019年10月31日，龙宾公司为陈传华代偿借款本息943740.15元。 本院认为，工行连江支行（贷款人）与陈传华（借款人、抵押人）、林某（共同借款人、抵押物共有人）、魏鸿莺（抵押人）、谢祖祺（抵押人）、翁玉英（抵押物共有人）、龙宾公司（保证人）之间签订的《个人购房借款／担保合同》，以及林某、魏鸿莺、谢祖祺、翁玉英出具的《共同还款确认书》，均系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力，当事人均应按合同约定享受权利和履行义务。合同当事人死亡后，其因合同引发的债权债务依法可由其继承人一并继承。陈传华在履行《个人购房借款／担保合同》过程中死亡所引发的债务，根据《中华人民共和国继承法》第十条第一款规定“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母”，因陈传华的母亲早于陈传华死亡，陈传华的父亲放弃对陈传华个人遗产的继承权，故陈传华的债务可由第一顺序法定继承人即其妻林某（又系共同借款人）、其子女陈某2、陈倩倩、陈某1在继承陈传华遗产范围内承担还款责任。《个人购房借款／担保合同》签订后，工行连江支行依约向陈传华发放贷款800万元，但陈传华等人未按合同约定已累计六次以上未履行还款义务，故构成违约，工行连江支行根据《个人购房借款／担保合同》约定，有权选择宣布贷款本息提前到期和解除合同。本院对工行连江支行主张解除《个人购房借款／担保合同》，依法予以支持。由此产生的合同违约责任，由林某、陈倩倩、陈某1、陈某2、魏鸿莺、谢祖祺、翁玉英、龙宾公司依法承担。 林某、魏鸿莺、谢祖祺、翁玉英在其出具的《共同还款确认书》确认本案借款系其与陈传华共同债务，其共同承担连带责任，故林某、陈倩倩、陈某1、陈某2、魏鸿莺、谢祖祺、翁玉英应偿还工行连江支行尚欠借款本金4373158.92元及利息（利息含罚息、复利,按《个人购房借款／担保合同》约定计算，自2019年11月1日起计至款项偿还之日止）。但工行连江支行起诉时主张以2019年5月5日作为计算借款人尚欠借款本息金额的起算点，并无不当。 《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”由此可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。 本案中，案涉房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人陈传华、魏鸿莺、谢祖祺怠于办理以致抵押登记未完成，故陈传华、魏鸿莺、谢祖祺负有协助办理抵押登记的义务，龙宾公司应督促陈传华、魏鸿莺、谢祖祺办理。本院确定魏鸿莺、谢祖祺、翁玉英及陈传华的法定继承人林某、陈倩倩、陈某1、陈某2应在60日内协助办理案涉房产抵押登记。魏鸿莺、谢祖祺、翁玉英及林某、陈倩倩、陈某1、陈某2若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人工行连江支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，陈传华、魏鸿莺、谢祖祺虽尚未办理案涉房产产权证，但案涉房产已具备物权登记条件且已交付，应认定为属于陈传华、魏鸿莺、谢祖祺的责任财产，客观上应作为陈传华、谢祖祺、魏鸿莺的责任财产进行处置。其二，案涉房产已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当案涉房产具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人工行连江支行有权处分购房人陈传华、魏鸿莺、谢祖祺基于商品房买卖合同项下的合同权利，而陈传华、魏鸿莺、谢祖祺取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故工行连江支行有权处置案涉房产。 案涉房产已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人工行连江支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。工行连江支行主张以案涉房产折价或拍卖、变卖后所得价款，对魏鸿莺、谢祖祺、翁玉英及林某、陈倩倩、陈某1、陈某2所欠借款本金及利息的债务范围内优先受偿，符合《个人购房借款／担保合同》约定，本院依法予以支持。保证人龙宾公司根据《个人购房借款／担保合同》约定承担连带责任保证后，有权向债务人魏鸿莺、谢祖祺、翁玉英及林某、陈倩倩、陈某1、陈某2追偿。龙宾公司辩解其仅就抵押物（案涉房产）外的债务承担担保责任，不符合《个人购房借款／担保合同》关于“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权”的约定，故本院依法不予采信。龙宾公司辩解工行连江支行就案涉房产行使优先受偿权后的余额应当优先偿还龙宾公司垫付的款项及其他费用，不符合《个人购房借款／担保合同》，超出了本案的审理范畴，应另行依法解决。工行连江支行主张公告费260元，符合《个人购房借款／担保合同》关于贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用由借款人承担的约定，本院依法予以支持。 诉讼中，魏鸿莺、谢祖祺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司连江支行与陈传华、魏鸿莺、谢祖祺、福建省龙宾房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》(编号A：［闽］字［营业部］行［连江］支行[2014]年商用房贷[RB0024]号)； 二、林某、陈倩倩、陈某1、陈某2、魏鸿莺、谢祖祺、翁玉英应在本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司连江支行借款本金4373158.92元，并支付利息（包括罚息、复利，自2019年11月1日起计至款项还清之日止，按《个人购房借款／担保合同》约定利率计算）。但陈倩倩、陈某1、陈某2偿还陈传华的债务应在继承陈传华遗产范围内; 三、福建省龙宾房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带保证责任；福建省龙宾房地产开发有限公司在承担连带保证责任后，有权向林某、陈倩倩、陈某1、陈某2、魏鸿莺、谢祖祺、翁玉英追偿； 四、林某、陈倩倩、陈某1、陈某2、魏鸿莺、谢祖祺、翁玉英应于本判决生效之日起60日内内协助中国工商银行股份有限公司连江支行办理不动产（位于连江县凤城镇马祖东路**龙宾新界**楼**2商场）抵押登记手续，福建省龙宾房地产开发有限公司应督促林某、陈倩倩、陈某1、陈某2、魏鸿莺、谢祖祺、翁玉英并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，福建省龙宾房地产开发有限公司的保证责任终止； 五、位于连江县凤城镇马祖东路**龙宾新界**楼**2商场抵押登记办妥后，或林某、陈倩倩、陈某1、陈某2、魏鸿莺、谢祖祺、翁玉英逾期仍未办理抵押登记的，中国工商银行股份有限公司连江支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第二项确定的主债权优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45277元、公告费260元，由林某、陈倩倩、陈某1、陈某2、魏鸿莺、谢祖祺、翁玉英、福建省龙宾房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级 人民法院。 审 判 长 陈 溶 人民陪审员 贺 强 人民陪审员 陈华江 二〇二〇年二月十四日 法官 助理 何 君 书 记 员 高敏敏 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 3.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 5.《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 6.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。