广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初21476号原告：佛山市自然资源局，住所地广东省佛山市禅城区玫瑰东路**，统一社会信用代码11440600574510253L。负责人：杨小晶。委托诉讼代理人：邓娟，女，该单位工作人员。委托诉讼代理人：刘剑辉，广东君惟律师事务所律师。被告：佛山市顺德区凯立房产有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道海山路**，统一社会信用代码91440606055320706F。法定代表人：何应国。委托诉讼代理人：邝美欣，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴富朝，广东禅都律师事务所律师。被告：佛山市顺德区伟立房产有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道办事处升平社区居民委员会清晖路**之**办公室，统一社会信用代码91440606784874848F。法定代表人：杜国庆。共同委托诉讼代理人：邝美欣，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖秀霞，广东禅都律师事务所律师。原告佛山市自然资源局诉被告佛山市顺德区凯立房产有限公司（以下简称凯立公司）、佛山市顺德区伟立房产有限公司（以下简称伟立公司）因建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序先后二次公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时，原告委托诉讼代理人邓娟及刘剑辉，被告凯立公司及被告伟立公司共同委托诉讼代理人邝美欣及赖秀霞到庭参加诉讼；第二次开庭审理时，原告委托诉讼代理人邓娟及刘剑辉，被告凯立公司委托诉讼代理人邝美欣及吴富朝，被告伟立公司委托诉讼代理人邝美欣及赖秀霞到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告佛山市自然资源局向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告佛山市顺德区凯立房产有限公司自2016年12月2日起直至案涉项目全部达到申请竣工验收条件之日止向原告支付国有建设用地使用权合同逾期竣工违约金（计算方式：每延期竣工一日，应支付相当于出让总价款6.6亿元0.3‰的违约金19.8万元，违约金金额从2016年12月2日至2017年11月15日合计349天为6910.2万元人民币）；2.请求判令被告佛山市顺德区伟立房产有限公司对第一项诉求承担连带赔偿责任；3.判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2011年6月8日，佛山市顺德区国土城建和水利局与被告佛山市顺德区伟立房产有限公司签订了编号为440606-2011-001227《佛山市国有建设用地使用权出让合同》（下称《出让合同》），将位于佛山市顺德区xxxxxxxx****块出让给该公司。《出让合同》明确约定如下：1.项下出让宗地总面积69196.49平方米，其中根据出让合同附件2《佛山市顺德区建设用地规划条件》划分为A区面积14548.63平方米、B区面积37473.51平方米、C区面积17174.35平方米，国有建设用地使用权出让价款为人民币660000000元；2.《出让合同》第十六条约定：受让人同意在2015年12月2日前全部工程竣工并申请竣工验收，申请竣工验收日期以规划主管部门受理受让人申请竣工验收之日为准；3.《出让合同》第三十四条约定：受让人未能按照本合同约定日期或者同意延期所另行约定日期竣工（含分期竣工），每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.3‰的违约金。《出让合同》签订后，本案被告佛山市顺德区伟立房产有限公司通过公司分立（存续分立）的方式，于2012年9月分立出新公司被告佛山市顺德区凯立房产有限公司。2015年11月12日，佛山市顺德区国土城建和水利局与被告佛山市顺德区凯立房产有限公司签订了编号为440606-2011-001227-补01号《国有建设用地使用权出让合同补充协议》（下称《补充协议》），约定《出让合同》项下出让地块应于2016年12月1日前竣工并申请竣工验收，被告未能按照约定日期竣工（含分期竣工的情况）的，每延迟一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让总价款0.3‰的违约金；并约定除本协议另有约定外，其余均按原《出让合同》执行。2018年3月29日，佛山市顺德区国土城建和水利局向被告佛山市顺德区凯立房产有限公司发出《竣工违约土地调查通知书》，2018年11月15日被告佛山市顺德区凯立房产有限公司接受了调查。经核查，案涉地块建设项目为“天悦湾花园”，分为天悦湾花园A区，天悦湾花园B区一期、二期，天悦湾花园C区进行建设，其中，天悦湾花园B区二期工程未在2016年12月1日前竣工并申请竣工验收，存在竣工违约，应承担违约责任。双方就案涉地块开发竣工违约责任承担事宜进行了协商，但未能达成一致意见，被告佛山市顺德区凯立房产有限公司拒绝承担违约责任。鉴于双方协商不成，为维护原告的合法权益，原告现要求被告佛山市顺德区凯立房产有限公司依照《出让合同》第三十四条、《补充协议》第二条的约定，支付2016年12月2日至案涉项目全部完成竣工之日期间的竣工违约金。根据我国《公司法》第一百七十六条的规定，因原告与两被告未就其公司分立后《出让合同》及《补充协议》约定的违约责任承担事宜达成共识，故两被告应对案涉竣工违约金依法承担连带责任。综上，原告认为，两被告对案涉土地开发的行为已构成合同竣工违约，应当按照法律规定及合同约定承担违约责任。被告凯立公司辩称：一、原告不是本案的适格主体。根据原告的起诉，其立案确定案由为建设用地出让合同纠纷，依据的是《佛山市国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440606-2011-001227）及《国有建设用地使用权出让合同补充协议》（合同编号：440606-2011-001227-补01号），但前述的涉案出让合同的签订主体系原佛山市顺德区国土城建和水利局（下称“原顺德国土局”），据了解该局的国土资源管理职能由现佛山市自然资源局顺德分局（下称“自然资源顺德分局”）承担，故原顺德国土局签订的涉案合同应由现自然资源顺德分局承担，因此本案的原告主体不适格，依法应对其起诉予以驳回。二、原告关于逾期竣工的天数如何计算没有进行说明，也没有提供证据，更与原顺德国土局出具的通知所认为的逾期天数不符，原告应承担主张不明、举证不能的不利后果。根据原告的《民事起诉状》，原告主张两被告开发的坐落于佛山市顺德区****xxxx****块的“天悦湾花园”（即涉案项目）B区二期工程未在约定的2016年12月1日前竣工并申请竣工验收，逾期竣工天数为349天，其证据目录中也没有相关证据。此外，根据原顺德国土局2019年3月31日向被告凯立公司出具的《关于支付竣工违约金的通知》（顺良竣违缴[2019]004），原顺德国土局确认“经我局调查认定”，属被告凯立公司“自身原因导致违约110天”，可见原告在原顺德国土局认定基础上多计算了。结合原告未对逾期天数构成提供计算依据及举证的事实，其应当承担相应的不利后果。三、被告凯立公司在涉案项目的开发过程中存在应不予计算。逾期天数的合理事由，但无论是原顺德国土局的通知还是原告的起诉，对此均未予以扣减。《城市房地产管理法》第二十六条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地……但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”在自然资源顺德分局发布的《顺德区加快建设用地开竣工管理办法（试行）》（下称“《开竣工办法》”）中自然资源主管部门内部也明确了非土地使用权人原因造成违约情形，具体规定如下：《开竣工办法》第五条第一款规定：“[非自身原因]非土地使用权人自身原因导致违约的情形包括：（一）属于政府、政府有关部门的行为造成的……政府、政府有关部门的其他行为（包括但不限于以下情形：非土地使用权人自身原因造成环保、安全生产等考核指标不达标，政府要求土地使用权人停工的情形；中高考、重要会议、大型社会活动、公共突发事件影响开发建设的情形；未勘明的地下管网影响开发建设的情形；非土地使用权人自身原因部门行政审批超过办文时限要求的情形等）。（二）因自然灾害、地质条、地质条件等不可抗力原因造成的查封等司法控制不能进行处置期间不累计开发建设周期，查封等司法控制影响结束后，违约天数剔除司法控制期间的时间连续计算。”根据上述规定，在土地出让逾期竣工的问题上，依法应对非土地使用权人原因造成的延误责任予以减免，即应当扣减非土地使用权人原因延误的违约天数。本案中，被告凯立公司开发的天悦湾B区存在如下非主观原因造成的竣工延误，但根据国土部门人员的反馈却并未采纳：1.因高考期间行政部门停工通知所影响，2013年至2017年期间合计应当扣减影响天数15天。尤其是2015年的高考，原顺德国土局向项目工地发出《建设工程安全质量隐患整改通知书》（顺建监No.Z1500018），认定项目工地处于高考考点噪音严控范围，要求工地6月6日至6月9日期间全面停工。2.因政府部门未在法定期限完成行政受理事项，逾期向被告凯立公司发放《城镇污水排入排水管网许可证》（下称“《排水许可证》”），影响B区2期工程工期至少达到55天。佛山市顺德区环境运输和城市管理局大良分局（下称“环运局大良分局”）于2017年3月15日、7月24日分别对被告凯立公司提交的天悦湾花园B区二期I区10-13座排水许可证申请资料、天悦湾花园B区二期II区的《排水许可证》申请资料予以收件，并出具《收件回执》。根据广东政务服务网的办事指南，该行政事项的法定办结时限及承诺办结时限均为20个工作日。收件后，环运局大良分局没有退件，也没有书面告知被告凯立公司需要补充文件，但却在2017年5月15日、9月13日才最终发证。即使按照环运大良分局在第20个工作日发证计算，两次办证事项的逾期办结天数至少达到55天，属于因行政审批超过办文时限要求导致的延误。3.B区的开发建设受到滨河路施工影响，影响天数137天。涉案项目2011年至2015年期间仅有东乐路可以通行，紧邻B区地块的北侧滨河路于2015年1月才交付，东侧16米支路于2015年6月才交付，西侧是C区的绿地且有内河涌阻隔，南侧为东乐路段和花基、人行道约10米宽的市政绿地阻挡，因此开发期间B区的通行条件极为不便，受影响时间为137天。对此，滨河路、东侧16米支路的交付使用时间均有政府部门文件、市政道路通行公告予以证明，但国土部门以“未有相关部门证明材料”为由不采纳。4.2013年至2017年每年春节前后，因花街搭建及拆除所需，行政部门对海山路、东乐路实施临时封闭措施，影响项目工期，具体影响区间为2014年1月20日至30日，2015年2月9日至18日，2016年1月29日至2月7日，2017年1月18日至27日，合共40天，但国土部门仅认定10天。综上，在本项目实施过程中，发生了包括不可抗力、政府或政府有关部门的行为等一系列并非被告凯立公司原因的客观事由导致开发延误，依法属于免除逾期竣工违约责任的法定事由，相关逾期天数应不予计算。四、原告按合同出让总价款6.6亿元为基数并按日0.3‰计算违约金明显超过因此造成的损失，有违公平合理原则，属于违约金标准过高的情形，依法应予调整。（一）涉案项目A、C、B区一期地块均按期竣工，原告主张未按期竣工仅为B区二期地块，若按整个地块的出让价款为基数计算违约金，明显超过因此造成土地出让方的损失，也不符合公平合理的原则。涉案合同项下出让的宗地（编号：135103-033）按照规划条件分为“天悦湾花园”A、B、C三地块进行开发建设，也相应办理了三地块独立的土地使用权证，三地块总面积69196.49㎡。其中，A区地块占地面积14548.63㎡，已于2015年2月16日完成竣工验收备案；C区地块占地面积17174.35m2，规划为公共绿地建设，已于2013年9月30日完成竣工验收备案；B区地块占地面积37473.53㎡，分为两期进行开发建设，B区1期占地面积10157.2㎡已于2015年5月22日完成验收备案，B区2期地块占地面积26956.31㎡，二期I区已于2017年5月24日完成验收备案，2期Ⅱ区也已于2017年11月17日完成竣工验收。即A区地块和C地块及B区一期地块都已按合同限定的时间内完成竣工验收，只有B区二期的地块未能按时竣工，B区二期的地块占三地块总面积的38.95%。天悦湾花园B区二期在合同约定的竣工期限2016年12月1日之前已经领取了商品房预售许可，在这个时间点前凯立公司将商品房预售给买受人，这个截止日前完成销售网签的占比达到94%，故凯立公司从没有故意拖延开发，不存在捂盘惜售的事实，没有给土地出让人造成明显损失。连原顺德国土局发布的《顺德区加快建设用地开竣工管理办法（试行）》第九条也规定：“对于土地使用权人分期开发建设、分期验收的项目，在土地合同规定或约定的竣工期限前，土地使用权人主动向自然资源主管部门进行竣工申报并出具《地块分期建设项目履约复核承诺书》的，经自然资源主管部门审核批准，可对在土地合同规定或约定竣工期限前已取得《建（构）筑物工程规划条件核实意见》的部分不计收竣工违约金；竣工违约金在按照本办法第八条规定的违约金计收标准基础上，按逾期竣工部分的建设工程建筑基底面积占应开发建设总基底面积的比例核算计收。”故此，在A区、C区和B区一期已按时竣工的情形下，原告主张按总出让面积的总出让价款计算违约金，割裂了三个区域地块分期开工、竣工的事实，也必然高于因B区二期地块逾期可能造成的实际损失，更违背了国土管理部门自己制定的管理办法，对于两被告明显不合理、不公平。（二）合同约定主张按日0.3‰计算违约金标准过高，应当予以调整。本案中，原告与被告佛山市顺德区凯立房产有限公司分别订立《佛山市国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让合同补充协议》均约定被告佛山市顺德区凯立房产有限公司逾期竣工的违约金标准按日计算，为每日0.3‰。对此，本案未见有任何证据证明原告因逾期竣工造成损失，每日0.3‰的违约金计算标准过高，请求人民法院予以调整。故此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”及第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原告本案主张的违约金标准过高，依法予以调整。综上所述，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告伟立公司辩称：1.本案案由为建设用地使用权出让合同纠纷，但被告伟立公司与原告不存在合同关系，案涉的出让合同签订主体为原佛山市顺德区国土城建和水利局，现为佛山市自然资源局顺德分局，该分局虽是原告的派出机构，但其已依法设立能够对外独立签订民事合同，因此相关民事诉讼应由该分局作为适格当事人。2.本案中原告诉求判令被告伟立公司承担连带赔偿责任，原告依据的公司法第176条，但按照该规定，明确的是公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任，对于公司分立的情形，分立前的公司是主债务人，分立后的公司是连带债务人，两者不能颠倒，也不属于互负连带关系。因此，原告关于被告伟立公司的主张，与所依据的法律规定的情形相反。原告主张被告伟立公司承担连带赔偿责任没有事实依据，也与法律规定不符，依法应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院审理认定如下：2011年6月8日，佛山市顺德区国土城建和水利局与被告伟立公司签订了《佛山市国有建设用地使用权出让合同》，将位于佛山市顺德区****xxxx****块出让给该公司；该《出让合同》项下出让宗地总面积69196.49平方米，出让总价款为人民币660000000元；该《出让合同》约定：1.受让人同意在2015年12月2日前全部工程竣工并申请竣工验收，申请竣工验收日期以规划主管部门受理受让人申请竣工验收之日为准。2.受让人未能按照约定日期竣工（含分期竣工的情况）的，每延迟一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让总价款0.3‰的违约金。2012年9月29日，被告佛山市顺德区伟立房产有限公司通过公司分立的方式设立项目公司被告佛山市顺德区凯立房产有限公司开发上述地块。2015年11月12日，佛山市顺德区国土城建和水利局与被告凯立公司签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，约定由被告凯立公司承接上述《出让合同》的权利义务，该《出让合同》项下出让地块应于2016年12月1日前竣工并申请竣工验收。该《补充协议》第二条约定：受让人未能按照约定日期竣工（含分期竣工的情况）的，每延迟一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让总价款0.3‰的违约金。被告凯立公司按照规划条件对上述涉案合同项下出让的宗地（编号：135103-033）分为“天悦湾花园”A、B、C三地块进行开发建设，也相应办理了三地块独立的土地使用权证，三地块总面积69196.49㎡。其中，A区地块占地面积14548.63㎡，已于2015年2月16日完成竣工验收备案；C区地块占地面积17174.35m2，规划为公共绿地建设，已于2013年9月30日完成竣工验收备案；B区地块占地面积37473.53㎡，分为两期进行开发建设，B区1期占地面积10157.2㎡已于2015年5月22日完成验收备案。B区2期地块占地面积26956.31㎡，I区于2017年4月1日递交《规划审批事项受理通知书》，2017年5月24日完成验收备案；B区2期Ⅱ区于2017年11月15日递交《规划审批事项受理通知书》，也于2017年11月17日完成竣工验收备案。B区二期地块占三地块总面积的38.95%。2018年5月29日，佛山市顺德区国土城建和水利局对案涉地块竣工违约事宜向被告凯立公司送达竣工违约土地调查通知书；2018年11月5日，佛山市顺德区国土城建和水利局工作人员李丽婵对被告凯立公司竣工违约事宜进行调查，被告凯立公司提出希望酌情减免竣工违约金，并针对B区地块未能按合同约定期限竣工的原因陈述如下：1.三通一平的市政道路未通；2.市政施工干扰影响较大；3.因花街搭建导致临时封闭道路影响工期；4.恶劣天气影响工期；5.高考期间工地停工；6.排水许可证办理时间超期；7.C区公共绿地建设办理竣工验收；8.台风天气影响。2019年3月31日，佛山市顺德区国土城建和水利局向被告凯立公司发出《关于支付竣工违约金的通知》（顺良竣违缴[2019]004号）及《收费缴款通知书》，认定竣工违约共349天，其中属自身原因导致违约110天，应缴纳竣工违约金2178万元。2019年1月17日，根据佛发[2019]1号文，佛山市顺德区国土城建和水利局的国土资源管理职权由佛山市自然资源局行使。2019年9月23日，佛山市自然资源局向本院提起诉讼。本院认为，原告与被告凯立公司签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》为双方的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性效力规定，应依法认定有效，对原被告双方均具约束力。原被告双方应信守合同约定，积极履行。按照《补充协议》约定：出让地块应于2016年12月1日前竣工并申请竣工验收。但项下地块B区2期I区、Ⅱ区分别于2017年5月24日、11月17日完成竣工验收备案，已经违反合同约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定，依法应当承担违约责任。关于违约金的计算标准，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。上述《补充协议》第二条约定：受让人未能按照约定日期竣工（含分期竣工的情况）的，每延迟一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让总价款（660000000元）0.3‰的违约金。对于延迟竣工的天数，按照原告的主张，没有排除客观原因或非自身原因等因素，明显对被告不公平；同时，对于应扣减的延迟竣工天数，被告也没有提供充分证据证明其抗辩，本院根据原告诉前对被告延迟竣工的调查情况及《收费缴款通知书》等证据，认定被告凯立公司属自身原因延迟竣工110天，应缴纳竣工违约金2178万元。对于原告提出被告伟立公司承担连带责任的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区凯立房产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市自然资源局支付违约金2178万元；二、驳回原告佛山市自然资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费387310元（原告已预交），由原告佛山市自然资源局负担265235元，由被告佛山市顺德区凯立房产有限公司负担122075元。财产保全费5000元，由被告佛山市顺德区凯立房产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审 判 长  刘 兴人民陪审员  包怡芬人民陪审员  刘志强二〇二〇年一月九日书 记 员  陈秀婷