山东省泰安市岱岳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0911民初4631号 原告（反诉被告）：王玲，女，1969年5月4日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：吴锋，山东岱松律师事务所律师。 被告（反诉原告）：山东光彩投资有限公司，住所地泰安市泰山大街西段路南。 法定代表人：马士恒，执行董事。 委托诉讼代理人：邵长亮，山东盈和盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于波，男，1971年7月29日出生，汉族，住泰安市泰山区。系公司员工。 原告（反诉被告）王玲与被告（反诉原告）山东光彩投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王玲及委托诉讼代理人吴锋，被告（反诉原告）山东光彩投资有限公司的委托诉讼代理人邵长亮、于波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王玲向本院提出诉讼请求：依法判决被告1、为原告办理所购房屋所有权转移登记；2、向原告支付延期办证违约金（按年利率6%，自2018年2月12日起计算至实际办理完毕止，截止起诉日为129212.71元）；3、向原告支付逾期交房违约金316249.15元；4、承担本案诉讼费用。案件审理中，原告放弃第一项诉讼请求，第二项违约金为126954.62元。事实和理由，2017年10月12日，原告以1526299元的价格购买了被告开发的泰安光彩大市场一期4区4栋11户商品房，双方于同日订立《泰安市商品现房买卖合同》。合同生效后，原告按合同约定全额支付了购房款，而被告并未按合同约定交房和办理该房屋的所有权转移登记，在原告多次催促下，被告于2019年4月20日才向原告交房，而截至今日仍没有为原告办理房屋过户手续。原告为维护自己的合法权益，特具状诉至法院，请求人民法院依法判决。 山东光彩投资有限公司答辩称，第一项因原告放弃，被告不再答辩。二、被答辩人不存在延期办证的情形。双方签订的《泰安市商品房现房买卖合同》合同编号：N0.2317，以下简称买卖合同)第十八条约定：“(一)出卖人应当在商品房交付使用后90日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记，双方同意按照下列第3种方式处理：3、见补充协议(合同附件八)第七条约定”。补充协议(合同附件八)第七条约定：“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起【360】日内取得该商品房所有权证书的，出卖人按合同约定承担违约责任。若买受人未付清全部购房款、违约金以及法律规定或合同约定的其他费用，出卖人有权顺延办理商品房产权登记”。上述条款明确约定：如果因答辩人的原因，被答辩人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，答辩人应承担违约责任。但如果因被答辩人未付清购房款、违约金以及合同约定的其他费用的，则答辩人有权顺延办理商品房的产权登记。而该涉案房屋未能及时办理房产登记正是由于被答辩人的原因造成的，并非答辩人的原因造成的。理由如下：1、被答辩人未能按照合同约定及时付清房款，且未能按照合同约定及时办理银行按揭手续，已经产生违约责任，且至今未向答辩人支付违约金。双方签订的买卖合同第七条第3项约定：“贷款方式付款：……余款柒拾陆万元整以银行按揭的方式支付，买受人于2017年10月22日之前依照按揭贷款银行规定办理按揭贷款手续”。买卖合同第八条第2项约定：“以银行按揭贷款方式支付房款的。见双方签订的补充协议(合同附件八)”；补充协议(合同附件八)第四条第2项约定：“买受人须自本协议签订之日起10日内同按揭贷款银行完成按揭贷款合同签订，如未在上述期限内办妥，买受人按下列约定承担违约责任：(1)逾期在30内，买受人应按照购房总价款每日万分之四的标准向出卖人支付违约金；(2)逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人应按照购房总价款的20%向出卖人支付违约金。”；《租转售补充协议》第六条第2款约定：“买受人须自本协议签订之日起10日内向按揭贷款银行提供办理按揭贷款的相关全部资料(具体内容以贷款银行确定的为准)并完成按揭贷款合同签订，如未在上述期限内办妥，买受人按下列约定承担违约责任：(1)逾期在30内，买受人应按照购房总价款每日万分之四的标准向出卖人支付违约金；(2)逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人应按照购房总价款的5%向出卖人支付违约金”。按照上述合同约定，被答辩人应在买卖合同签订之日，即2017年10月12日起的10日内办理完毕按揭贷款合同的签订工作。逾期，被答辩人应按照合同约定承担违约责任。但事实上，被答辩人在2017年12月8日才与按揭贷款银行签订按揭贷款合同，已经严重逾期，被答辩人应按照合同约定承担违约责任，但被答辩人至今未向答辩人承担违约责任。2、被答辩人至今未能按照合同约定补足购房款优惠，并且至今未因此向答辩人承担违约责任。双方签订的《租转售补充协议》第二条第1项约定：“买受人确认，出卖人按照买受人按合同约定时间付清全款之条件给予买受人37131元的购房款优惠，……若买受人未按合同约定时间付清全部购房款，则出卖人有权要求买受人补足前述所优惠金额的购房款，且不影响买受人应承担的违约责任。”按照上述合同约定，根据第一条所述事实，被答辩人应按照合同约定向答辩人补足购房款优惠，并承担违约责任，但被答辩人至今未予履行。3、不动产权属登记中心是办理产权登记的权利部门，答辩人只是起到协助义务，在被答辩人提交的材料齐全后，答辩人协助其办理，在被答辩人提交的材料齐全后，答辩人已经履行了协助义务为其办理了产权登记。综上所述，由于被答辩人至今尚未向答辩人承担违约责任，因此答辩人按照合同约定有权顺延办理商品房产权登记，答辩人不构成延迟办证的违约责任。二、被答辩人不存在延迟交房的情形。2017年10月12日双方签订买卖合同时，答辩人已经向被答辩人明确了此涉案房屋处于租赁期间，亦与被答辩人签订了《租转售补充协议》，在《租转售补充协议》第三条中明确约定了“买受人应当于商品房租赁合同期限届满后120日内即2019年1月8日前至出卖人处办理商品房交房手续。”，而且在签订上述协议的同时，被答辩人也向答辩人出具承诺书一份载明：本人承诺：“同意在原承租户《租赁合同》结束后120天内(包含120天)办理交房手续，同时承诺不以交房为由向贵公司提出任何要求。”。事实上，2017年12月8日，按揭贷款银行放款后，2017年12月14日，答辩人即与被答辩人办理了涉案房屋的交房手续，同时被答辩人在《房屋验收交接单》上予以签字确认。并且答辩人也将被答辩人购买后，该涉案房屋正在生效的租赁合同所产生的租赁收益37131元支付给了被答辩人，被答辩人已经对涉案商铺行使了占有、使用和收益的权利。综上，被答辩人的起诉没有事实和法律依据：请求法院依法驳回其诉讼请求。即使退一步存在违约责任，双方在买卖合同中也未约定承担违约责任的方式，依照合同法第113条及解释二29条之规定，法院应当以实际损失为基础，来判决承担违约责任，原告延期办理产权登记不存在任何的时间损失，因为涉案房屋是原告以银行按揭的方式购买的。办理产权登记后应当抵押给办理按揭的银行，故延期办证对被答辩人不存在实际损失。而且办理银行按揭贷款是由答辩人为被答辩人进行的按揭担保。延期办理产权登记也顺延了答辩人为被答辩人按揭担保的期限。对于被答辩人来讲根本不存在损失。 山东光彩投资有限公司向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判决解除反诉人与被反诉人之间2017年10月12日签订的《泰安市商品房现房买卖合同》合同编号：N0.2317、《附件八补充协议》、《租转售补充协议》；2、请求法院依法判决被反诉人腾空并返还反诉人位于泰安光彩大市场一期4区4栋11户商品房，并协助反诉人办理房屋产权过户手续；3、请求法院依法判决被反诉人支付反诉人违约金76314.95元；4、请求法院依法判决被反诉人支付反诉人涉案商品房欠付的购房款37131元；5、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由，2017年10月12日反诉人与被反诉人之间签订《泰安市商品房现房买卖合同》(合同编号：NO.2317，以下简称买卖合同)、《附件八补充协议》、《租转售补充协议》，以上合同约定被反诉人通过首付款+银行按揭的方式购买反诉人位于泰安光彩大市场一期4区4栋11号房产，由于此处房产系处于租赁状态，随后双方约定反诉人通过租转售的方式出卖于被反诉人。双方签订的买卖合同第七条第3项约定：“贷款方式付款：……余款柒拾陆万元整以银行按揭的方式支付，买受人于2017年10月22日之前依照按揭贷款银行规定办理按揭贷款手续”。补充协议(合同附件八)第四条第2项约定：“买受人须自本协议签订之日起10日内同按揭贷款银行完成按揭贷款合同签订，如未在上述期限内办妥，买受人按下列约定承担违约责任：(2)逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人应按照购房总价款的20%向出卖人支付违约金”；《租转售补充协议》第六条第2款约定：“买受人须自本协议签订之日起10日内向按揭贷款银行提供办理按揭贷款的相关全部资料(具体内容以贷款银行确定的为准)并完成按揭贷款合同签订，如未在上述期限内办妥，买受人按下列约定承担违约责任：(2)逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人应按照购房总价款的5%向出卖人支付违约金”。合同签订后，被反诉人违反上述约定，直到2017年12月5日才同按揭贷款银行签订按揭贷款合同，致使2017年12月10日按揭贷款银行才将按揭贷款支付反诉人。被反诉人未按照上述合同约定办理银行按揭贷款的行为，反诉人因此有权解除买卖合同、《附件八补充协议》、《租转售补充协议》，并要求被反诉人腾空并返还反诉人位于泰安光彩大市场一期4区4栋11户商品房，协助反诉人办理房屋产权过户手续，并承担违约金。《租转售补充协议》第二条“关于购房款1、买受人确认，出卖人按照买受人按合同约定时间付清全款之条件而给予买受人37131元(大写人民币参万柒仟壹佰参拾壹元)购房款优惠……若买受人未按合同约定时间付清全部购房款，则出卖人有权要求买受人补足前述所优惠金额的购房款，且不影响买受人应承担的违约责任。”被反诉人未按照合同约定时间付清全部购房款，应当向反诉人支付上述购房款优惠。综上，请求法院依法支持反诉人的反诉请求。 王玲答辩称，一，光彩公司诉称答辩人违约，与事实不符。答辩人与光彩公司签订《泰安市商品房现房买卖合同》后的第5日即2017年10月17日，就已经将按揭贷款的全部材料递交给了光彩公司指定的贷款银行齐鲁银行泰安分行，齐鲁银行办理放贷手续时查询到答辩人的丈夫亓勇有不良贷款记录而拒绝提供贷款。亓勇因此而找到此前另一笔贷款的银行岱岳农商行询问为何将其列为不良贷款人，岱岳农商行经调查核实确认系误报，但立即取消该不良信息有困难，基于答辩人急需贷款买房的现实情况，岱岳农商行提出由其为答辩人购买案涉房屋提供按揭贷款。答辩人为此又重新按岱岳农商行的要求准备提交了贷款手续。以上就是答辩人未能在2017年10月22日之前与贷款银行办理完毕按揭贷款手续的全部过程。答辩人认为此种情况下，答辩人未能按期签订按揭贷款手续不构成违约：首先，造成不能按期签约的责任是光彩公司指定的齐鲁银行而不是答辩人(岱岳农商银行能够提供贷款的事实足以印证是齐鲁银行的原因)，让答辩人对自己不能控制的行为负责，明显违背公平原则；其次，《泰安市商品房现房买卖合同》第七条并未约定不按期签约的违约责任，同时该合同第23条约定：补充协议约定不合理加重买受人责任的，仍以本合同为准。由此可以认为，光彩公司与答辩人在补充协议中约定未按期签定按揭合同须承担违约金的条款属无效条款。二，光彩公司诉请解除《泰安市商品房现房买卖合同》及补充协议并返还房屋的请求，于法无据。《商品房买卖合同司法解释》第15条规定：法律没有规定或当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的解除权消失。根据该规定，假设答辩人在2017年12月5日才签定按揭贷款合同构成违约，光彩公司因此而取得合同解除权，那么该解除权的行使期间也已经于2018年12月5日届满，光彩公司现今已经丧失了解除买卖合同及补充协议的权利。三，光彩公司诉请答辩人支付违约金76314.95元的请求，缺乏依据。根据光彩公司与答辩人签订的《附件八补充协议》第4条第2项和《租转售补充协议》第6条第2项的约定，光彩公司只有在解除合同的条件下，才有权向答辩人请求支付违约金。故本案假设答辩人未按期签订按揭贷款合同构成违约，在光彩公司已经丧失解除买卖合同及补充协议这一权利的情况下，光彩公司也无权要求答辩人支付76314.95元违约金。四，光彩公司诉请答辩人补交购房款37131元的请求，缺乏依据。1、光彩公司与答辩人签订的《泰安市商品房现房买卖合同》第6条已经明确约定案涉房屋的购房总价款为1526299元，该笔房款答辩人已经如数支付给光彩公司，答辩人已不欠光彩公司房款。2、光彩公司是依据《租转售补充协议》第2条的约定让答辩人补交购房款，而该条约定不能适用于本案，理由如下：首先，《泰安市商品房现房买卖合同》第23条明确约定：补充协议约定不合理加重买受人责任的，仍以本合同为准。光彩公司在已经明确购房总价款的情况下，以所谓优惠款的名义强加给答辩人更重的付款责任，属于不合理的加重买受人责任的情形；其次，《租转售补充协议》第2条第1项约定“若买受人未按合同约定时间结清全部购房款”的情形下，光彩公司才有权要求答辩人补缴购房款37131元，而答辩人虽然没有按约定时间签订按揭手续却没有发生逾期付款的情形；再次，《租转售补充协议》第2条第2项约定“约定优惠条件成就时，则于条件成就后15日内返还给买受人”，而光彩公司已于2018年3月23日将37131元的以保证金的名义支付给了答辩人，光彩公司的行为说明答辩人没有出现逾期结清房款的情形。综上所述，答辩人认为光彩公司的反诉请求缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。 本案经审理查明事实如下：2017年10月12日，原告与被告签订《泰安市商品房现房买卖合同》一份，约定，原告购买被告坐落于泰安市岱岳区（泰房权证泰字第××号）房产，并注明出卖人已经将该商品房出租。并约定本合同签订之日以现金方式交付首付款766299元，余款760000元以银行按揭方式支付，买受人与2017年10月22日（该处填写缴纳首付款之日起10日内）之前依照银行按揭贷款规定办理按揭贷款手续。其中第八条约定：逾期付款责任，买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止。买受人按日计算向出卖支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）期超过60日（该日期应当与第（1）项中的目期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起到实际支付应付款之日止。买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之四（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起日内向出卖人支付违约金。本条所称途期应付款是指依照第七条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额:采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、以银行按贷款方式支付房款的。见双方签订的补充协议（合同附件八）。第十条产权登记，（一）出卖人应当在2017年11月12日前向买受人交付该商品房。第十八条产权登记，（一）出卖人应当在商品房交付使用后90日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理:3、见补充协议（合同附件八）第七条约定。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。 2017年10月12日，原告与被告签订《租转售补充协议》，第六条第2款约定：买受人须自本协议签订之日起10日内向按揭贷款银行提供办理按揭贷款的相关全部资料(具体内容以贷款银行确定的为准)并完成按揭贷款合同签订，如未在上述期限内办妥，买受人按下列约定承担违约责任：(1)逾期在30内，买受人应按照购房总价款每日万分之四的标准向出卖人支付违约金；(2)逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人应按照购房总价款的5%向出卖人支付违约金。 2017年10月12日，原告与被告签订《补充协议》一份，第七条商品房产权登记的约定，1、因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房所有权证书的，出卖 人按合同的约定承担违约责任。若买受人付清全部房款、违约金以及法律规定或合同约定的其他费用，出卖人有权顺延办理房产权登记等内容。 2017年10月12日，原告向被告出具承诺书一份，本人王玲，于2017年10月12购买泰安光彩大市场四区4栋11号商铺，在签订《商品房买卖合同》时，该商铺由山东光彩投资有限公司对外出租。为便于后期交房，本人承诺:1、同意在原承租户《租赁合同》结束后120天内(包含120天)办理交房手续，同时承诺不以交房为由向贵公司提出任何要求等内容。 2017年12月14日，原告签订房屋验收交接单一份，原告对涉案房屋进行了接收。庭审中，原告对该接收单中“王玲”的签字提出笔迹鉴定，后撤回鉴定。 涉案房屋的不动产权证登记在原告王玲名下的证件载明日期为2019年7月3日。 2017年10月12日，原告向被告支付购房款766299元，同日，原告向被告支付契税、印花税、所有权证、公共维修基金、它项权、代收办证费等费用共计55759元。被告为原告出具两张收款收据。2017年12月11日，被告向原告出具收款收据一张，载明涉案房屋按揭款760000元。 2017年10月20日，泰安岱岳农村商业银行股份有限公司夏张支行向齐鲁银行出具亓勇（原告丈夫）的贷款结清证明一份。 2018年3月23日，被告向原告转账37131元，用途为退保证金。 以上事实由商品房现房买卖合同、补充协议、租转售补充协议、缴款收据三张、承诺书、不动产权登记证书（复印件）、房屋验收交接单等证据在案证实。 本院认为，原告向被告主张逾期办理房产证的违约金，原告与被告签订的《泰安市商品房现房买卖合同》，根据该合同第十八条第一款第三项件补充协议（合同附件八）第七条约定，补充协议第七条约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房所有权证书的，出卖人按合同的约定承担违约责任。但原告未提供系因被告的原因造成逾期办理房产证。对原告的该项主张本院不予支持。原告向被告主张逾期交房的违约金，原告与被告签订的《泰安市商品房现房买卖合同》、《附件八补充协议》及《租转售补充协议》中虽约定逾期交房的违约责任，但原告王玲向被告出具了承诺书一份，承诺不因房屋的交付向被告主张任何权利，该承诺应视为对《泰安市商品房现房买卖合同》、《附件八补充协议》及《租转售补充协议》的变更，且原告签署了《房屋验收交接单》一份，原告虽对该交接单“王玲”的签字提出笔迹鉴定，后撤回鉴定，应视为原告王玲对该交接单的认可。该交接单记载房屋交接日期为2017年12月14日。原告与被告签订的《租转售补充协议》明确约定了，涉案房屋系被告已经租赁，原告对此已经是明知的，原告却签订房屋交接手续，应视为原告对该房屋的交接予以认可。该房屋交接时间明显早于原告向被告出具的承诺书约定应交接房屋的时间。故对原告主张逾期交接房屋的违约金本院不予支持。 被告向原告提出反诉请求，请求解除反诉人与被反诉人之间2017年10月12日签订的《泰安市商品房现房买卖合同》合同编号：N0.2317、《附件八补充协议》、《租转售补充协议》，原告与被告之间的合同已经实际履行完毕，虽然原被告之间的房屋买卖合同及补充协议中约定了原告贷款签订的时间，但该贷款合同签订的时间并非原告个人能确定，原告的迟延行为不构成根本性违约，且被告实际收到了银行的案涉房屋的贷款，且在被告收到该房款时未向原告主张任何权利，应视为被告对原告的迟延履行的认可，是对原被告之间的合同作出的实际性变更，故对被告的该项主张本院不予支持，故对诉讼请求反诉人腾空并返还反诉人位于泰安光彩大市场一期4区4栋11户商品房，并协助反诉人办理房屋产权过户手续，及要求原告支付违约金的诉讼请求，本院亦不支持。被告要求原告支付涉案商品房所欠购房款37131元，原告与被告之间的《租转售补充协议》第二条第一款中约定优惠条件成就时，则于条件成就后15日内返还给买受人；且被告在2018年3月23日将保证金37131元转账给原告；应视为原被告对合同作出了实际变更且履行，被告对原告履行合同的变更予以认可，被告要求原告支付所欠购房款的缺少事实和法律依据，故本院对被告的主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告王玲的诉讼请求； 二、驳回反诉原告山东光彩投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取3022元，由原告王玲负担；反诉费用1284元，由被告山东光彩投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员 赵 军 二〇二〇年二月二十日 书记员 王瑞亮