广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初28464号原告：李观北，男，1989年10月13日出生，汉族，住广东省高州市************，公民身份号码x。委托诉讼代理人：陈晓涛，广东佰仕杰律师事务所律师。被告：林宏芳，女，1984年10月25日出生，汉族，住广东省徐闻县*********，公民身份号码x。被告：庞世贤，男，1980年9月16日出生，汉族，住广东省徐闻县*********，公民身份号码x。原告李观北与被告林宏芳、庞世贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序于2020年1月10日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈晓涛、被告林宏芳到庭参加诉讼，被告庞世贤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告于2018年9月4日签订的《购房合同》；2.两被告向原告双倍返还定金500000元；3.两被告向原告返还房屋按揭款167258元；4.两被告承担购房的中介服务费8000元；5.两被告承担原告维权所支出的律师费30000元；6.两被告承担本案全部的诉讼费用、保全费用。事实和理由：两被告系夫妻关系。2018年9月4日，原告与两被告签订了《购房合同》。2018年9月25日，原告与被告林宏芳、佛山市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）签订了《二手房买卖及居间服务合同》，共同约定：两被告将其共有的位于广东省佛山市南海区***********************出售给原告，购房款为1750000元，定金250000元，在过户之前，由原告于每月14日之前代为支付房屋按揭款11947元，卖方应于过户前自行筹集资金赎楼、涂销房屋的抵押权，并于2019年10月份协助原告办理房屋权属转移登记手续，买方于办理产权过户递件手续当天向被告支付购房首期款250000元。购房合同签订后，原告已通过网上银行转账依约向两被告支付了定金共计250000元，原告也依约每月代为支付房屋按揭款11947元，截至2019年10月14日，原告共代为支付房屋按揭款167258元（即11947元×14=167258元）。原告与被告于2019年9月底约定了一起去中国民生银行佛山分行办理按揭手续，因银行的工作人员说办按揭手续还需要涉案房屋的查册表，因此，原告与被告便一起去政务中心查册，经查册，显示涉案房屋于2019年5月16日因涉及其他诉讼被南海区人民法院查封，银行工作人员表示得先处理完案涉房屋的查封事宜。2019年10月，经原告多次催告，被告仍拒不履行协助办理过户的义务，现该房屋已无法依约过户至原告名下，《购房合同》实际已无法继续履行，原告订立合同的目的已无法实现，因此，原告向法院提起诉讼。被告林宏芳辩称，涉案房屋是两被告结婚后购买的，被告林宏芳有一半的产权，原告是被告庞世贤的同学，知道庞世贤有赌债，也要买涉案房屋，林宏芳不同意卖房子，考虑到买家是庞世贤的同学，当时原告也没有社保，要一年之后才能过户，林宏芳怕有陷阱，而且买房子必须两被告离婚，房子要归林宏芳，以免过不了户，原告已经考虑了这个风险，但是坚持要买涉案房屋。因为庞世贤欠了外债，法院判了是夫妻共同债务，导致房屋被查封卖不了。林宏芳名下也欠了网贷，是庞世贤以林宏芳的名义贷的，林宏芳不知情。林宏芳不同意支付违约金，同意返还定金和按揭款，定金和按揭款被庞世贤拿走了，所以归还不了。原告有转钱还房贷，但是部分款项被庞世贤拿走了，最终是林宏芳还房贷的。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件及两被告的人口信息查询复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.购房合同原件1份、二手房买卖及居间服务合同原件1份、交易节点确认书原件1份、共有权人（含配偶）同意出售及授权证明原件1份、林宏芳与庞世贤的结婚证复印件1份，用以证明两被告将其共有的房屋出售给原告，购房款为1750000元，定金250000元。在过户之前，由原告于每月14日之前代为支付房屋按揭款11947元，卖方应于过户前自行筹集资金赎楼、涂销房屋的抵押权，并于2019年10月份协助原告办理房屋权属转移登记手续。3.交通银行网上转账电子回执复印件4张、广发银行客户回单原件2份，用以证明原告依约向被告支付了定金250000元。4.交通银行网上转账电子回执复印件1张、委托书原件1份、中国工商银行电子银行回复印件13份，用以证明原告依约每月代为支付房屋按揭款11947元。5.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果复印件1份，用以证明涉案房屋的权属状况。6.担保人陈增与被告庞世贤的短信截图、担保人陈增与庞世贤的微信截图、陈增与被告林宏芳的微信截图（均与手机原本核对）、EMS快递单原件3份、催告函复印件1份，用以证明经原告多次催告，被告仍拒不履行协助办理过户的义务。7.民事诉讼委托代理合同原件1份、广东省增值税普通发票原件1份，用以证明原告因维权支出律师费30000元。8.广东增值税普通发票原件1份，用以证明原告因购房支出中介服务费8000元。诉讼中，被告林宏芳举证如下：1.二手房买卖合同补充协议、买方帮卖方赎楼风险告知书复印件各1份；2.共有权人（含配偶）同意出售及授权证明复印件1份；3.借款合同、收款收据、放弃办理资金监管声明书复印件各1份；4.税费计算表复印件1份；证据1-4证明双方签订二手房买卖补充协议。原告要求两被告离婚，并且离婚后房屋归女方。林宏芳不同意离婚卖房屋，但是庞世贤强迫林宏芳卖房屋。5.承诺书原件1份，用以证明庞世贤外面有很多赌债。6.离婚证原件1份，用以证明林宏芳与庞世贤已离婚。被告庞世贤未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩及陈述意见，视为其放弃答辩及当庭质证与举证的权利。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的证据6中担保人陈增与被告庞世贤的短信截图、担保人陈增与庞世贤的微信截图均有原本核对，本院对该证据的真实性予以确认，证据6中EMS快递单、催告函原告未能证明已送达两被告，本院对该证据的证明效力不予确认；2.原告提供的证据7、8均有原件核对，被告林宏芳虽有异议但不能提供证据予以反驳，本院对其真实性予以确认；3.被告林宏芳提供的证据1、3、4没有原件核对，本院对其证据效力不予确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：涉案房屋位于佛山市南海区***********************，建筑面积为122.23平方米，权利人为林宏芳，占有份额为单独所有，取得方式为购买，2015年6月11日登记于林宏芳名下。2018年9月4日，被告林宏芳、庞世贤（卖方）与原告（买方）签订一份《购房合同》，约定：买方以总价1750000元向卖方购买涉案房屋，房屋抵押情况为中国民生银行抵押贷款1500000元；合同签订后买方向卖方支付定金100000元，9月15日前支付定金100000元，9月30日前支付定金50000元；该房产抵押给银行贷款1494465元、5535元，过完户当天给完，由买方安排支付。在房证交易前按时将供贷款11947元准时存进林宏芳账号；过户前将银行贷款还清；自签订合同起，按照2018年9月佛山二手房购买房社保政策，卖方给买方一年时间（2018年9月至2019年9月）来安排过户人张燕萍办佛山社保，社保买满一年社保后的一个月内，2019年10月份双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的或反悔违约的，卖方应支付房价总款5%的违约金给买方，并承担当时市场价格差额赔偿责任；等等。陈增在担保方处签名。同日，原告向被告林宏芳支付定金100000元。2018年9月12日，原告向被告林宏芳支付定金50000元、按揭款11950元。2018年9月13日，原告向被告林宏芳支付定金50000元。2018年9月25日，被告林宏芳（卖方）、原告（买方）与乐有家公司（居间方）签订一份《二手房买卖及居间服务合同》，约定：买方向卖方购买涉案房屋，房屋转让总价款处未填写，交易定金为250000元，合同签订时买方向卖方支付定金200000元，合同签订后五个工作日内再支付定金50000元；买方按按揭付款方式支付房款；买方应向居间方支付全额佣金8000元；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿。等等。同日，被告林宏芳（卖方）、原告（买方）与乐有家公司（居间方）签订一份《交易节点确认书》，约定：卖方自行筹集资金赎楼，并于签订原合同之日起5个工作日内向欠款银行提交“提前还款申请”；买方支付首期款的方式为首期款互转，买方须在办理产权过户递件手续当天，向卖方支付首期款250000元；买方意向贷款金额为1250000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2018年12月30日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；卖方承诺在买方取得获得银行贷款的批复后45个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续后2个工作日内将《不动产权证书》/《房地产权证》和《国有土地证》原件交予居间方；买方按约定取得银行的贷款批复且卖方将《不动产权证书》/《房地产权证》原件（产权无抵押、无查封）交予居间方之日起3个工作日内，买卖双方签署《佛山市存量房买卖合同》并办理缴税、递件过户、抵押手续；等等。同日，被告林宏芳出具收据，确定收到原告支付的定金200000元。2018年9月28日，原告向被告庞世贤支付25000元。2018年9月29日，原告向被告庞世贤支付25000元。2018年10月至2019年10月期间，原告委托陈增共向被告林宏芳每月支付按揭款11947元，共13笔。2019年9月26日，被告林宏芳向佛山市自然资源局查询涉案房屋登记信息，查询结果显示：2019年5月16日，涉案房屋被本院查封，限制文号为（2019）粤0605执保2673号。2019年10月22日，陈增向庞世贤发微信，告知“你确定不处理房子解封，要我去起诉，是吗？”，庞世贤回复“是的”。2019年10月28日，陈增向林宏芳发微信，告知“如果2019年10月29日没有明确答复和解决方案，我2019年10月30日就起诉。……我也努力帮你们这么久，最后，还是一样”，林宏芳回复“那我这边已尽力了，那你打算怎么做就怎么做吧，权力在你手上，我能有什么办法”。2019年11月1日，原告（甲方）与广东佰仕杰律师事务所（乙方）签订《民事诉讼委托代理合同》，约定甲方因与两被告房屋买卖合同纠纷一案，聘请乙方提供法律服务，甲方向乙方支付律师费30000元。2019年11月4日，乐有家公司向原告开具中介服务费8000元的发票。2019年11月13日，广东佰仕杰律师事务所向原告开具律师费30000元的发票。诉讼中，原告明确《购房合同》和《二手房买卖及居间服务合同》两份合同都要实际履行，第二份是中介服务合同，是工作人员填写信息，当时原告没有留意这么多，第二份合同上面有些条款与实际不符，故没有约定过户人。第一份合同是网上下载的，并修改了一些内容，虽然有些语病，但是跟实际情况相符。被告林宏芳认为实际履行的合同为《二手房买卖及居间服务合同》，签该份合同的时候买家没有说过户给谁。2019年11月25日，原告提起本案诉讼，本案起诉状及应诉材料于2019年12月15日送达予被告庞世贤，于2019年12月21日送达予被告林宏芳。另查明，林宏芳、庞世贤于2006年3月13日登记结婚，于2018年9月28日登记离婚。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与两被告于2018年9月4日签订《购房合同》，原告、被告林宏芳与居间方乐有家公司又于2018年9月25日签订《二手房买卖及居间服务合同》。原告认为两份合同均实际履行，而被告林宏芳认为实际履行的合同为第二份合同。因两份合同约定的房屋标的、金额等主要条款一致，其他条款没有明显冲突，结合双方实际履行情况，原告按月向两被告支付按揭款，至2019年9月双方开始办理过户手续，与《购房合同》约定时间相符，故两份合同双方均有实际履行。上述两份合同均是各方的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依合同约定全面履行各自的义务。《购房合同》约定“2019年10月份双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，但涉案房屋已于2019年5月16日被本院查封，直至庭审终结时，两被告亦未能处理房屋解除事宜以具备过户条件，故两被告的行为已构成根本违约。原告请求解除《购房合同》，本院予以支持，并确认《购房合同》于两被告最后收到本案应诉材料当日即2019年12月21日解除。因《二手房买卖及居间服务合同》亦实际履行，《购房合同》解除，《二手房买卖及居间服务合同》关于房屋买卖事项约定亦应一并解除。两被告对合同的解除负有全部责任，原告请求被告承担双倍返还定金共500000元的责任，本院予以支持。原告已向两被告共支付按揭款167261元（11950元+11947元×13），原告仅请求两被告返还按揭款167258元，本院予以支持。《二手房买卖及居间服务合同》约定违约方需承担守约方已向中介方支付的中介费，原告请求被告支付中介费8000元，符合双方约定，本院予以支持。《二手房买卖及居间服务合同》约定“卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担”，原告请求被告支付律师费30000元，符合双方约定，本院予以支持。被告林宏芳辩称原告明知庞世贤有赌债，也要买涉案房屋，且约定一年后过户，其自己不同意卖房子，故被告林宏芳不应承担违约金，但两被告作为有完全民事行为能力人，没有任何证据显示两被告签订合同不是其真实意思表示，合同已明确约定违约责任，故两被告的行为构成根本违约应承担相应责任，本院对被告林宏芳抗辩不应承担违约金的理由不予采纳。被告庞世贤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告李观北与被告林宏芳、庞世贤于2018年9月4日签订的《购房合同》于2019年12月21日解除；二、被告林宏芳、庞世贤应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共500000元予原告李观北；三、被告林宏芳、庞世贤应于本判决发生法律效力之日起十日内返还按揭款167258元予原告李观北；四、被告林宏芳、庞世贤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介服务费8000元予原告李观北；五、被告林宏芳、庞世贤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费30000元予原告李观北。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23104元，减半收取计11552元，财产保全费4046.29元，合共15598.29元（原告已预交），由两被告负担。两被告负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的15598.29元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年一月二十日书记员  杜思雨