湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初4012号原告：张龙，男，1988年3月6日出生，汉族，住长沙市望城区。原告：王亚辉，女，1990年11月16日出生，汉族，住长沙市望城区。两原告共同委托诉讼代理人：纪丹，长沙市望城区广大法律服务所法律工作者。被告：长沙市望城区纬地置业有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道雷锋东路29号。法定代表人：袁艺，执行董事。委托诉讼代理人：罗进，女，1982年6月27日出生，住长沙市望城区，系公司员工。委托诉讼代理人：房炬，湖南首乐律师事务所律师。被告：湖南均豪物业服务有限公司望城分公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道文源路百合湖滨小区12栋。法定代表人：于庆新，总经理。委托诉讼代理人：邓玲，湖南联合创业律师事务所律师。第三人：段新建，男，1983年4月10日出生，汉族，住湖南省宁乡县。第三人：杨映知，女，1983年1月6日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告张龙、王亚辉诉被告长沙市望城区纬地置业有限公司（以下简称纬地置业公司）、湖南均豪物业服务有限公司望城分公司（以下简称均豪物业公司）、第三人段新建、杨映知财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人纪丹、被告纬地置业公司委托诉讼代理人罗进、房炬、被告均豪物业公司委托诉讼代理人邓玲、第三人段新建、杨映知均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告因漏水导致的房屋装修及室内物品等损失共计300000元整（以评估意见为准）；2、请求判令被告承担自2019年2月18日起至房屋重新装修达到入住条件期间的租房损失36000元（暂定一年半租期18个月*2000元/月）；3、请求判令被告承担本案诉讼费及房屋损失鉴定评估等费用。事实和理由：原告于2017年2月17日与被告纬地置业公司签订商品房买卖合同（合同编号：20140211103），购买了被告开发的高域·自然城第20栋103号房屋，建筑面积120.08平米，单价为2790元/平米，总房款为335023元。原告于2017年9月29日拿到该房钥匙后，即进行装饰装修，于2017年12月6日装修完工，陆续购买安置好家具电器等室内物品。2018年12月12日接到邻居电话，称一楼电梯间公共区域楼顶大面积渗污水，紧挨电梯间的103房可能也在渗污水，且恶臭难闻，全房家具电器都泡水了，立即报告物业公司，勘察楼上漏水详情，物业勘察发现203房未装修入住，其卫生间的管道破裂，满房污水，导致污水渗透到楼下原告所有的103房，造成原告装修好的新房无法入住，必须重新装修及购买新的家具电器，原告多次就房屋装修及室内物品受损要求被告赔偿，被告均推诿，无法达成一致。原告为维护合法权益，特依据相关法律，向本院提起诉讼。被告纬地置业公司辩称，本案与纬地置业公司没有关系，涉案房屋已经在2015年6月4日办理竣工验收备案，涉案房屋也在2016年8月15日已经统一交付给原告及第三人，房屋漏水是因为下水管道堵塞导致，下水管道的维修维护已经由纬地置业公司委托给鼎鸿物业公司进行管理，本案发生的事实与纬地置业公司无关。被告均豪物业公司辩称，本案中103房屋的进水系203房屋下水道堵塞导致，而203房尚未装修，业主尚未使用，管道堵塞系管道设计出现问题，物业公司对此没有过错，不应当承担责任，进水后物业公司立即组织人员对污水进行清理，并协助原告进行相关后续处理事宜，物业公司已经尽到管理责任，不应当承担责任。第三人段新建、杨映知共同辩称，第三人没有装修入住，本案与其没有关系，管道漏水的时候第三人并不知情，也不在现场，且203房屋被私自打开，房屋内管道被私自割断，把水管割开后也不复原。第三人也找物业公司，但物业公司私自开其房门，现在房子还在排污水，物业公司说会清理污水但一直没有清理。本院经审理认定事实如下：2017年2月17日，原告张龙、王亚辉与被告纬地置业公司签订房屋买卖合同，约定纬地置业公司将位于长沙市望城区房屋出售给张龙、王亚辉。2017年9月29日，两原告与湖南鼎鸿物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议，约定由湖南鼎鸿物业管理有限公司对两原告所在的高域·自然城小区提供前期物业服务。同日，两原告对103号房屋进行装修，并向湖南鼎鸿物业管理有限公司望城分公司支付了物业费及装修服务费、装修押金。2017年底，两原告将103号房屋装修完毕并购置了家具家电，但一直未入住。2018年12月18日，高域·自然城第20栋部分业主向物业公司反映电梯漏水，物业公司派人现场勘查发现203房屋出现漏水。同年12月20日，两原告从小区邻居处得知103房屋可能出现渗水，当日前往房屋查看未出现渗水情况，数日后103房屋屋顶渗水并造成房屋内装修及家具家电损坏。两原告遂要求纬地置业公司及均豪物业公司进行修缮并赔偿相应损失。在本案审理过程中，两原告申请对房屋渗水成因及房屋损失进行鉴定。本院依法委托湖南湖大土木建筑检测有限公司对房屋漏水成因进行鉴定。根据湖南湖大土木建筑检测有限公司出具的土木建筑工程鉴定意见书第7页记载，“开发商、物业和业主共同介绍，2018年12月由物业出具整改方案，开发商协调施工方对高域自然城20栋下水管道进行改造，拟将203室次卫原下水管道增设支流管实行分流。2018年12月12日在203室卫生间管道改造施工过程中，因未事先通知业主，业主不同意改造，造成改造施工停工。约一周后，103室出现渗漏，物业调查发现203室已被水浸泡，深度约10cm，随后物业组织排水，疏通原下水管道，并将203室积水排出。现场检测时，203室卫生间可见积水，原下水管道已疏通，各房间墙脚有被水浸泡痕迹，阳台放置有排水管。”第9页记载“高域自然城20栋103室房屋渗水原因是下水管道堵塞，导致在203室次卫下水管道反水，且未及时疏通。”另，本院依法委托湖南湘融资产评估有限公司对高域自然城20栋103室房屋内的所有损失进行评估，经评估103室房屋装饰装修及家电的评估净值为173908元。两原告支付湖南湖大土木建筑检测有限公司鉴定费15000元、支付湖南湘融资产评估有限公司评估费2550元。此外，根据湖南湖大土木建筑检测有限公司出具的土木建筑工程鉴定意见书中提供的现场照片，203室次卫下水管道已经增设支流管，且对外排水的管道已经铺设，但增设的支流管未与已经铺设的对外排水管道连接，也未作封闭处理。因下水管道堵塞，导致203室次卫下水管道反水并造成大量积水。另查明，第三人段新建、杨映知系高域自然城20栋203房屋业主，203房屋仍系毛坯房，至今未入住。湖南均豪物业服务有限公司原登记企业名称为湖南鼎鸿物业管理有限公司，被告均豪物业公司系湖南均豪物业服务有限公司设立登记的分公司。2013年7月8日，被告纬地置业公司与湖南鼎鸿物业管理有限公司签订高域自然城一期前期物业服务委托合同，合同约定由湖南鼎鸿物业管理有限公司对高域自然城一期提供前期物业服务，合同第三条委托管理服务内容（二）约定，房屋建筑本体共用设施设备（包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。2016年4月7日，高域自然城20栋工程经竣工验收备案。庭审中，两原告陈述因103房屋渗水损坏房屋导致其一直无法入住，两原告在外租房生活并造成了相应损失。被告均豪物业公司提供了103房被污水浸泡事宜的书面材料，书面材料记载，“现场情况：由于主管道堵塞，2楼以上污水直接从203号卫生间排出（虽然做了排水改造，但不知何因未最后接通）……。”本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，两原告作为高域·自然城20栋103室房屋的业主，其房屋及其屋内财产因渗水造成损害，有权要求侵权人予以赔偿。根据湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对103室房屋渗水原因出具的鉴定意见书，可知103室房屋渗水原因是下水管道堵塞，导致在203室次卫下水管道反水，且未及时疏通。被告均豪物业公司作为高域·自然城一期的前期物业服务企业，按照前期物业服务协议约定，均豪物业公司负有对房屋建筑本体共用设施设备（包括共用的上下水管道……等）的维修、养护、管理和运行服务的义务。本案中，203室系毛坯房，第三人至今未入住。根据现场查看的情况，主下水管道以及增设的支流管均属于共用的下水管道，该管道属于裸露在外的工程，并非隐蔽工程，且增设的支流管未与对外排水的管道连接，也未对增设的支流管进行封闭处理。因下水管道堵塞，造成下水管道内的污水反水至203室次卫并大量积水，进而导致污水从203室渗到103室。被告均豪物业公司作为下水管道的维修、养护、管理方，在下水管道堵塞时负有及时疏通的义务，在维修、整改下水管道时负有尽职尽责的义务。庭审中两被告均陈述不负责下水管道改造工程，但根据前期物业服务协议约定，可知共用的下水管道属于被告均豪物业公司负责维修、养护、管理的范畴；虽然均豪物业公司辩称管道存在设计问题，但并未提供证据证实。根据上述事实，可以认定因被告均豪物业公司未及时疏通已经堵塞的下水管道，同时因整改中未将增设的支流管与对外排水管道连接，也未对增设的支流管进行封闭处理，导致污水反水至203室次卫，造成203室大量积水进而渗漏至103室。因此，被告均豪物业公司系直接侵权人，负有赔偿两原告相应损失的义务。两原告、被告纬地置业公司及第三人对下水管道堵塞造成反水进而导致103室渗水不存在过错，不应当承担责任。根据湖南湘融资产评估有限公司对高域自然城20栋103室房屋内的所有损失作出的评估报告，103室房屋装饰装修及家电的评估净值为173908元。该评估的损失以及两原告所支付的鉴定费、评估费合计17550元，应由被告均豪物业公司负担。对于两原告主张的租房损失，虽然其提供了租房合同，但并未提交租金支付凭证，也未提交其无住房的相关证明，本院无法核实其在外租房居住的事实，故对其主张的租金损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖南均豪物业服务有限公司望城分公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告张龙、王亚辉财产损失、鉴定费、评估费合计191458元；二、驳回原告张龙、王亚辉的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3170元，原告张龙、王亚辉负担1530元，被告湖南均豪物业服务有限公司望城分公司负担1640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  袁金平二〇二〇年二月二十四日代理书记员  何昕霖附相关法律条文：《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。