山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0403民初3209号原告：宋旭慧，女，1981年12月10日出生，汉族，居民，住薛城区。委托诉讼代理人：薛文文，山东恒平律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐澎，山东恒平律师事务所律师。被告：李娜，女，1974年6月1日出生，汉族，农民，住薛城区。委托诉讼代理人：侯传彦，山东薛国律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜敦馨，山东薛国律师事务所律师。原告宋旭慧与被告李娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋旭慧的委托诉讼代理人薛文文、唐澎、被告李娜及其委托诉讼代理人侯传彦、姜敦馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋旭慧向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《门市房租赁合同书》，判令被告将涉案房屋腾空并返还给原告；2、依法判令被告向原告支付自2017年5月1日起至2019年8月30日的房屋租金163,333元（暂计算至2019年8月30日，按年租金70,000元的标准向原告支付房租至房屋返还给原告之日止）；3、依法判令被告向原告支付违约金21,000元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月27日，原、被告之间签订一份《门市房租赁合同书》，原告将自有的位于枣庄市门面房租赁给被告使用，租金为每年70,000元。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，但被告仅支付给原告一年的房屋租金，其他租金均未给付，严重违反了合同约定，给原告造成了巨大经济损失。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告李娜辩称，一、其与原告于2016年4月27日签订的《门市房租赁合同书》属实，但该合同为无效合同。理由如下：1、该合同违反《城市房屋租赁管理办法》第六条第（二）项、（七）项规定，该房屋不得出租。2、涉案房屋是先行抵押的房屋，没有得到抵押权人的同意，该合同书中没有抵押权人签字盖章，抵押权人有优先受偿的权利，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。二、其已向原告支付了自2016年5月1日至2018年5月1日的房屋租金125,000元，有收款条为证。2017年4月29日，殷宪国代原告向其收取租金55,000元的行为构成表见代理行为。三、由于原告的过错责任，微山县人民法院于2015年11月23日查封了涉案房屋，致使其不能正常经营。2017年6月27日，山东中正拍卖有限公司拍卖该房屋，其不能经营，导致其装修该房屋的投资32万余元不能收回，给其造成巨大损失。四、其两年多来一直找不到原告赔偿其损失，原告一直未能和其协商处理此事。五、2017年2月6日，抵押权人对涉案房屋进行了评估，评估报告书中对其在房屋租赁期间装饰装修形成的附和物品一并进行了评估，该房屋升值的部分应该由其所有，不应当由抵押权人和原告享有，对于未形成附和的物品，由于原告的过错，造成其不能正常经营，原告应对其给予赔偿。本院经审理认定事实如下，位于高新区门市房（枣房权证高新字第**）一套初始登记为原告宋旭慧。2016年4月27日，原告宋旭慧与被告李娜签订一份《门市房租赁合同书》，该合同约定宋旭慧将涉案房屋租赁给李娜使用，租赁期限自2016年4月30日至2019年5月1日，租金为每年70,000元；违约条款约定如乙方（李娜）在合同约定期限内拖欠房租，或私自将房屋转租，则甲方（宋旭慧）有权收回房屋，所付房租不予退还，并且乙方还需向甲方付年租金的30%的违约金等合同内容。该合同签订后，李娜使用该房屋，并于2016年4月27日向宋旭慧交纳2016年4月30日至2017年5月1日一年的房屋租金70,000元。2017年4月29日，宋旭慧委托殷宪国收取李娜2017年5月至2018年5月1日期间的房屋租金55,000元。另认定，2014年8月28日，原告宋旭慧与中国银行股份有限公司微山支行签订一份《最高额抵押合同》，将涉案房屋作为抵押，并办理房屋抵押登记手续。2015年11月23日、2016年11月7日，山东省微山县人民法院分别作出（2015）微民保字第50号、（2016）0826执1279号之一民事裁定书，裁定将涉案房屋予以查封。2017年6月27日，山东中正拍卖有限公司向被告李娜发出拍卖涉案房屋通知并在拍卖网上进行公开拍卖。在被告李娜租赁涉案房屋期间，自2016年6月始，因涉案房屋被法院查封、拍卖严重影响被告李娜正常经营，自2018年6月起，被告未能正常经营。为此，被告李娜予联系原告宋旭慧协商房屋租赁事宜，并要求宋旭慧赔偿损失，至原告起诉之日未联系到原告宋旭慧。上述事实，由原告提交的房权证书、《门市房租赁合同》，被告提交的收款收据两份、《门市房租赁合同》、微山县人民法院作出的民事裁定书、判决书、证人许某、李某、张某等人的当庭证言并结合原、被告当庭的部分陈述等证据证实。本院认为，本案争议焦点如下：一、原告宋旭慧与被告李娜之间签订的《门市房租赁合同书》效力问题，即涉案租赁合同是否有效；二、被告李娜拖欠原告宋旭慧租金数额；三、原、被告在本案中谁存在违约行为，即原告主张被告支付违约金21,000元能否得到法律支持。关于本案争议焦点一、原、被告之间签订的《门市房租赁合同书》的效力问题。本院认为，根据《城市房屋租赁管理办法》第六条之规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（七）已抵押、未经抵押权人同意的。因涉案房屋在原、被告签订《门市房租赁合同书》之前已被告法院依法查封，故原、被告之间签订《门市房租赁合同书》应属无效合同。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，故原告主张被告支付租金的请求，本院依法予以支持。关于本案争议焦点二，被告拖欠原告租金数额。庭审中，原、被告均认可被告已给付原告涉案房屋2016年4月30日至2017年5月1日的租金70,000元；被告提交的殷宪国出具的收据明确注明“收到李娜2017年5月至2018年5月1日房屋租赁费55,000元”，能够认定原、被告经协商后原告同意殷宪国减免被告李娜部分租金后，收取被告李娜交付的房屋租赁第二年的租金55,000元，故本院认定被告李娜尚欠原告宋旭慧2018年5月至2019年5月1日的房屋租金70,000元未付。关于本案争议焦点三、原、被告在本案中谁存在违约行为的问题。承租人签订租赁合同的目的在于使用租赁房屋，是否设立抵押或者查封，直接关系到承租人能否正常使用涉案房屋，属于重大事项，出租人应以明确的方式履行告知义务，对于重大事项的告知义务属于租赁合同中出租人的基本义务，当事人不能通过特别约定予以免除。本案中，原告并未提供充分证据证明其已经明确告知被告涉案房屋存在抵押或者查封之事实，因此，原告宋旭慧作为出租人未履行告知义务的行为构成违约，故原告要求被告承担违约责任支付违约金21,000元的请求，本院依法不予支持。被告李娜在本案中作为承租人租赁涉案房屋的目的在于使用房屋进行收益，原告宋旭慧作为出租人应当将涉案房屋的抵押、查封等信息告知承租人，因涉案房屋被查封、拍卖等原因致使被告未能正常经营，导致其装修该房屋的投资不能收回，给其造成巨大损失，被告李娜有权另行向原告主张违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、第（五）项、第五十八条、第九十四条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第一项之规定，判决如下：一、原告宋旭慧与被告李娜于2016年4月27日签订的《门市房租赁合同书》无效；二、被告李娜于本判决生效后十日内从位于高新区门市房（枣房房权证高新字第**）出并返还给原告宋旭慧；三、被告李娜支付原告宋旭慧自2018年4月30日至2019年5月1日期间房屋占用费70,000元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告宋旭慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,986.66元，减半收取1,993.33元，由原告宋旭慧承担1,218.33元，被告李娜承担775元。于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或法定代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  殷延增二〇二〇年二月二十七日书记员  杨 静