贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0521民初6047号 原告：高显平，男，1974年1月13日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：李林，大方县中心法律服务所法律工作者。 被告：郭绍席，男，1959年5月21日出生，彝族，户籍地：贵州省大方县，居住地：贵州省大方县。 被告：郭云龙，男，1983年12月13日出生，白族，户籍地：贵州省大方县，居住地：贵州省大方县。 二被告之委托诉讼代理人：吕娟，贵州业精律师事务所律师。 原告高显平与被告郭绍席、郭云龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，并以（2019）黔0521民初647号民事判决书进行判决，被告郭云龙不服上诉，贵州省毕节市中级人民法院以（2019）黔05民终2782号民事裁定书裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年10月31日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告高显平及其委托诉讼代理人李林，被告郭绍席、郭云龙及其委托诉讼代理人吕娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高显平向本院提出诉讼请求：判决二被告连带给付原告经营大方县鑫盛汽修厂喷漆烤漆房征收补偿款17366.00元、三项电线征收补偿款3000.00元、铺面停业补偿款206772.00元；由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2014年8月1日，原告与被告郭绍席签订租房协议，原告租用二被告位于大方县边的两个门面及坝子作修车使用，年租金4万元，租期四年。承租后，原告投入资金在坝子上建设了钢制大棚，投入资金5200.00元从电表处拉电线到坝子钢棚处，花39800.00元购买喷漆烤漆房，用承租房及坝子经营大方县鑫盛汽修厂，并向原告交纳了租金。2016年因西城门广场建设的需要，原告承租的房屋及场地被征收，属于原告所有的三相电线征收补偿款3000.00元、喷漆烤漆房征收补偿款17366.00元、铺面停业补偿款206772.00元被登记在被告郭云龙名下，由郭云龙领取。被告郭云龙将原告所有的财产冒登记在自己的名下，被告郭绍席违反合同约定，共同损害了原告的合法权利，特提起诉讼。 被告郭绍席、郭云龙辩称，一、原告主张案涉铺面停业损失归其所有，无事实及法律依据。郭绍席与高显平于2014年8月1日签订租房协议，约定的租期为一年，2015年7月31日约定的租期已满，原告认为存在续租关系，应举证证明。原告在大方法院2019年3月5日开庭时自认于2015年5月18日左右搬离二被告的房屋铺面，并领取了退还的租金，双方的租赁关系就实际解除。2016年5月11日，大方县房征局才对二被告的房屋进行征收、补偿，拆迁补偿款与原告已无任何关系。原告的起诉无事实和法律依据，不应得到支持。二、案涉铺面停业补偿费206772元，实际是基于被告的门面本身具有商业使用价值所得，与原告是否租赁无关。首先，在本案中，被告实际出租给原告的门面只有两个，郭云龙母亲谢继飞的房产证明确载明被告的房屋第一层建筑面积为96.96平方米，减去租给案外人黄进的一间门面，实际上被告仅租赁64.64平方给被告，而停业补偿费206772元是按照整幢房屋总面积172.31平方米计算得来的，按比例计算，本案争议的停业补偿费实际为77568元。根据被告的第一项意见，也应由被告享有，与原告无关。其次，原告从2015年5月搬出案涉门面，并在其它地方继续营业，不存在停业的情形。再次，原告明确说明了租赁被告的铺面仅仅是堆放配件没有实际经营，何来停业损失。最后，根据国有土地上房屋征收与补偿条件，结合大方县房征局的补偿方案，铺面以实际营业面积计算，每月每平方米200元。门面和其他经营性用房征收实行货币补偿，造成停产停业的，政府一次性支付6个月的停产停业补偿费。根据被告停产停业损失费所计算的面积为172.31平方米，可以看出，停产停业损失补偿属于定型化的补偿项目，不以实际是否有停产停业损失为依据。被告出租给原告的房屋本身为铺面，具有商业使用价值，停业损失补偿明显不是基于原告租赁该房屋进行汽修而获得。故原告不能享有该笔停业补偿款。三、原告主张的3000元三相电线补偿款，实际不存在。在征补项目中，并未有三相电线的补偿款，且在租房协议中明确约定由被告提供电源给原告使用，由此可知，所有的电线实际上均由被告自行安装、搭建，履于补偿项目附属物中的一种，属被告享有。另，原告仅通过证人证言的形式证明，均未提供有效的证据佐证系其搭建，应承担举证不能的法律后果。四、喷漆烤漆房的17366元补偿款与原告无关，应归被告所有。喷漆烤漆房的购建日期在双方租赁合同签订之前，产权人为被告，补偿款只能归被告所有。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 1、身份证，用以证明原告身份主体适格。 被告方无异议。 2、租房协议，用以证明原告与被告郭绍席于2014年8月1日签订租房协议，被告方将自己位于的房屋租给原告使用，每年的租金是4万元，出租期为4年，原告在租赁房屋内进行汽车修理，被告方收取租金的事实，合同确定了租赁物的具体形态，承租的仅是门面及坝子，并未包含三相电、烤漆房。 被告方对证据的真实性无异议，提出租房协议证明了原告与被告的租赁期为1年，且原告仅租用被告的门面数量为2个，约定案涉钢棚、三相电源均是被告所有，截至大方房征局征收之日原被告租赁关系已约定解除，故达不到原告的证明目的。 3、补偿计算表2张、勘丈登记表、销货清单、工商营业执照、大方县政府方府复【2015】198号文件、评估报告书，用以证明原告安装的民用电线补偿款3000元，停业补偿款206772元，烤漆房补偿价值为17366元，均属于原告所有，原告在国家征收补偿期间是被告房屋的承租人和实际经营人。6个月的停业补偿，双方合同有约定的按照合同约定，无约定的支付给承租人。 被告方除对销货清单的三性不予认可外，对该组其余证据的真实性无异议，但提出达不到原告的证明目的。 4、证人高某、陈某的证人证言。 被告方对陈某的证言有异议，认为证人所述不实。 被告方提交了以下证据，均当庭进行了举证、质证： 1、身份证，用以证明被告的身份信息。 原告方无异议。 2、租房协议，用以证明郭绍席将两个门面及坝子出租给原告使用，约定租期一年，并约定如政府征用坝子，原告十日内搬出，钢棚被告有权处理。 原告方对证据真实性无异议，但达不到被告的证明目的，合同约定了4年的续租期。 3、房屋所有权证、房屋拆迁前的现场图片，用以证明被告三个门面总面积96.96平方米，其中左边两个门面出租给原告，中间一个租给案外人黄进。 原告认可照片上系被告的房屋，但表示不是其租用时被告房屋现状，原告租用的是左边的两个门面。 4、一审庭审笔录、李才异、彭祥、李某的证人证言，用以证明被告于2015年5月18日搬离，并领取被告退还的租金，双方已解除租赁关系。 原告方对李某的证言有异议。 5、方府复[2016]67号文件（附补偿计算表、勘丈登记表），用以证明停业补偿费属于定型化补偿，被告有权获得。 原告方对证据的三性均无异议，但提出达不到被告方的证明目的。 6、大方县市政项目建设城市棚户区改造违法建筑补偿计算表，用以证明原告在被告不知情的情况下，领取属于被告的钢棚补偿费22208元及停业补偿费31979.52元。 原告方对证据的真实性无异议，但提出不能达到被告的证明目的。 7、住房场地租赁协议书（来源于原告方搬离后另行与他人签订），图片、民事二审案件庭审笔录，用以证明原告租用案涉两个门面没有经营行为，仅是堆放配件，原告搬离后，继续租赁他人门面经营，未造成停业损失。 原告方对该组证据的真实性无异议，但提出达不到被告方证明目的。 8、户口本，用以证明郭绍席与谢继飞系夫妻关系。 原告方对证据的真实性无异议。 9、房产证复印件（复印自大方县顺德街道办事处，大方县顺德街道办事处加盖印章证明与原件相符）、规划许可证，用以证明谢继飞在龙昌村××组门面的建筑面积。 原告方对证据的真实性无异议。 10、大方县市政建设项目城市棚户区改造地面实物指标补偿计算表及附属材料，用以证明被告拆迁房屋的情况。 原告方对证据的真实性无异议。 原、被告所举上述证据中，除原告方所举销货清单系白条，无其他证据佐证，不能证明烤漆房系原告购买，证人陈某的证言内容无其证据佐证，不能达到原告方的证明目的，被告方所举证人李某的证言内容无其他证据佐证，本院均不予确认外，原、被告所举其余证据的“真实性、合法性、关联性”，本院均予以确认在卷佐证。 本院经审理确认事实如下：2014年8月1日，被告郭绍席作为甲方，原告高显平作为乙方签订《租房协议》，内容为，经甲乙双方在公正、公平自愿的原则商定如下：1.甲方愿将坐落在大方镇龙昌村××组边自己住房的两个门面出租给乙方作为修车使用。租期壹年（2014年8月1日至2015年7月31日）租金肆万元，续租期肆年，每年租金不变，同时甲方又将自己住房右边郭少（绍）席的坝子租给乙方修车使用，租期壹年，租金壹万元，续租期肆年，租金不变。租用期间不得转让或改变用途，如遇政府征收此坝子，甲方有权限定乙方十日内搬出机器设备及用具。钢棚。甲方有权处理。2.用水、用电由甲方提供三相电源给乙方使用，乙方按电表度数每月向供电局交付，用水有水表的按水表算，每月交付一次，无水表的卫生间内每年贰佰元同房租费一并交，停水停电由乙方自行解决。3.安全方面：乙方必须做好安全设施，如有不慎乙方全权负责，与甲方毫无关系。4.乙方租期已满，还房时必须保持原状，如有损坏弄脏必须修复方可还房。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，此协议具有法律效力。双方不得反悔，如乙方违反协议，甲方有权限定乙方五日之内搬出甲方租给乙方的门面及大棚。协议签订后，被告郭绍席将门面及坝子交给原告作汽车修理使用。2016年4月23日，大方县人民政府批复同意了大方县房屋征收与补偿局提交的《彝博会西城门广场等市政项目建设征地拆迁安置补偿的方案》（以下简称补偿方案）。补偿方案第二条规定，房屋征收适用范围：大方县城市市政建设项目沙子坡互通、沙子坡加油站至贵毕路道路工程、大方北互通、辅线、小海坝至加气站公路、慕俄格古城建设、西城门广场、县医院停车场、老医药公司停车场、环管站停车场等项目。补偿方案附件5非住宅房屋征收停产停业补偿标准规定，铺面：以实际营业面积计算（不含营业配套用房），每月每平方米200元。办公、旅馆旅社：每月每平方米18元。工业用房：每月每平方米12元。其他用房：每月每平方米8元。办公、工业用房拆迁实行货币补偿，造成停产停业的，政府一次性支付12个月的停产停业补偿费。办公用房、库房补偿标准按相应结构房屋标准进行一次性货币补偿。门面和其他经营性用房征收实行货币补偿，造成停产停业的，政府一次性支付6个月的停产停业补偿费。被征收人、房屋承租人对临时安置补助费和停产停业补偿费的归属有约定的，从其约定；无约定的，由被征收人与承租人自行协商解决。2016年5月11日，大方县房屋征收与补偿局对二被告的房屋进行征收，原告高显平搬离租赁的涉案房屋，被告家退还原告剩余租金。涉案房屋征收补偿费登记在被告郭云龙名下，共计2912625.33元，其中房屋补偿553268.40元，搬家补助7844.20元，附属物补偿286493.62元（包含民用输电线补偿3000.00元、铺面停业补偿206772.00元）、房屋搬迁奖励248007.15元、门面补偿1467391.96元，门面奖励344620.00元、十日内搬迁奖励5000.00元。上述费用被告郭云龙、郭绍席已领取。2016年9月28日，原告在租用的坝子上搭建的钢制大棚获得补偿费共计54187.52元，该费用原告已领取。喷漆烤漆房经大方县房屋征收与补偿局委托毕节兴业资产评估事务有限公司评估，价值为17366.00元，该费用尚未领取。被告家案涉门面共有三间，原告高显平租赁的为左边两间，房产登记在郭绍席妻子谢继飞名下，房产证记载一层的建筑面积为96.96平方米。 本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。第十七条第一款规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。而大方县房屋征收与补偿局的补偿方案附件5规定，铺面以实际营业面积计算，每月每平方米200.00元。门面和其他经营性用房征收实行货币补偿，造成停产停业的，政府一次性支付6个月的停产停业补偿费。被征收人、房屋承租人对临时安置补助费和停产停业补偿费的归属有约定的，从其约定；无约定的，由被征收人与承租人自行协商解决。根据上述法规和政策的规定，政府对被征收人的停产停业补偿属于定型化的补偿项目，不以实际是否有停产停业损失为依据，而最终也是以被征收房屋实际面积计算停产停业损失。被告郭绍席出租给原告的房屋本身即为铺面，具有商业使用价值，原告高显平所提交的证据，不能证明被告郭绍席、郭云龙的房屋被征收后，大方县政府所支付的停产停业损失补偿费是基于原告高显平租赁该房屋进行汽车修理而获得。原、被告双方之间存在的是房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告高显平租赁被告所有的房屋作为汽车修理之用，在租赁期间其获得的是该房屋的使用和收益权。大方县政府因为公共利益需要而征收被告所有的房屋，致使原告租赁被告房屋的合同目的不能实现，但因公共利益的政府征收行为属于不可抗力，该因素是导致原、被告之间的房屋租赁合同解除的唯一客观原因，作为出租人的被告对此客观因素并无牵连，不属于被告违约。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。第九十七规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告之间的房屋租赁合同解除是因为政府征收行为这一不可抗力的原因，原、被告双方均无过错。在房屋被征收前，原告一直在使用租赁的房屋，获得了使用和收益权，且在房屋被征收后，被告已将剩余租赁期间的租金退还给原告。被告方提出原告于2015年5月搬离涉案房屋，2016年涉案房屋拆迁补偿与原告无关，因被告方在2019年3月5日的庭审中明确表示原告于2016年5月搬离涉案房屋，被告家退还剩余租金，结合租房协议续租四年的约定、高某的证言及被告方所举原告搬离涉案房屋后继续租赁邓盛明家住房场地作修车使用，未存在停业时间的合同，可以认定原告搬离涉案房屋的时间为2016年5月，故对被告方提出原告于2015年5月搬离涉案房屋的主张本院不予采纳。被告家门面系三间，原告租赁了其中的两间，因案涉房屋现已拆除，无法丈量三间门面的面积，原、被告均未能举证证明三间门面的面积，故视为三间门面的面积均等。被告家房产证一层的建筑面积为96.96平方米，但停业补偿铺面的面积为172.31平方米，被告方不能举证证明停业补偿铺面面积多出的平方是因为被告家还有其他的铺面，故被告方主张案涉三个门面的停业补偿应按96.96平方米计算与事实不符，被告家三间门面的停业补偿费应以大方县市政建设项目城市棚户区改造地面实物指标补偿计算表明确的数据为准，即原告租赁的两间门面停业补偿费为206772.00元÷3×2＝137848.00元。结合本案的实际情况，根据公平原则，原告高显平租赁的二个门面由二被告获得的停产停业损失补偿费原、被告双方按4:6的比例进行分配，原告高显平占40%，二被告占60%，即二被告支付55139.20元（137848.00×40%）给原告高显平作为赔偿。对原告主张的民用输电线补偿费3000.00元，租房协议中明确了三相电源由被告提供，而原告所举证据不能证明民用输电线系原告购买安装，民用输电线附属于二被告的房屋，产权应归二被告所有，对原告的该主张本院不予支持。对于喷漆烤漆房的价值的归属问题，原告提供的销货清单载明的购买时间是2014年8月15日，原告租赁被告家的房屋是2014年8月1日，而毕节兴业资产评估事务有限公司出具的《资产评估报告》载明的购建时间和启用时间均是2013年，原告所举证据不能证明涉案喷漆烤漆房为原告的资产，故原告要求喷漆烤漆的价值17366.00元归其所有的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告郭绍席、郭云龙于本判决生效后十日内支付原告高显平55139.20元； 二、驳回原告高显平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4700.00元（原告高显平预交2350.00元)，由原告高显平负担3560.00元,被告郭绍席、郭云龙负担1140.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 审 判 长  王 静 人民陪审员  韦绍艳 人民陪审员  赵光伦 二〇二〇年二月二十八日 法官 助理  郑薇薇 书 记 员  魏海洋