福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初3819号 原告：林剑侠，男，1986年4月4日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：范培水、许丽琴，福建联合信实（莆田）律师事务所执业律师，委托权限特别代理。 被告：周振华，男，1988年5月3日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 被告：陈绥，女，1986年1月8日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被告：莆田市神舟物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区黄石镇沙坂村****。统一社会信用代码91350304553220046N。 法定代表人：周金楦。 原告林剑侠与被告周振华、陈绥、莆田市神舟物业管理有限公司（以下简称“神舟物业公司”）合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林剑侠及其委托诉讼代理人范培水、被告周振华到庭参加诉讼，被告陈绥、神舟物业公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林剑侠向本院提出诉讼请求：1.周振华、陈绥、神舟物业公司支付林剑侠追回承包前的物业费175581元；承包后收取住宅物业费224502元、商户物业费192514元、住宅公摊费29320元、车辆管理费23340元，以上款项合计645257元，及该款项自起诉之日起至实际还清之日止按年利率6%计算的利息；2.周振华、陈绥、神舟物业公司支付林剑侠因违约造成林剑侠可得利息损失200000元；3.周振华、陈绥、神舟物业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年1月1日，因神舟物业公司在经营管理位于莆田市荔城区旷远东方银座小区物业过程中，物业欠费难以回收等实际问题，该物业公司的实际负责人周振华（系神舟物业公司法定代表人周金楦的儿子）及陈绥找到林剑侠，与林剑侠商讨将欠收物业费等发包给林剑侠催讨，整个小区物业发包给林剑侠经营管理等事宜。经三方核算及协商后最终确定，该小区原欠：1、住宅物业费总欠费为680248元，①实际欠费283803元，开发商赠送物业费已收201081元，②未收100000元；2、商户物业费应收235379元，实收99582元，③欠费125752元；④3、公摊未收86165元；⑤4、车位管理费41160元；5、新增项目135432元（免于收取）。以上①+②+③+④+⑤即实际历史欠费283803元+开发商赠送的未收物业费100000元+商户物业费欠费125752元+公摊未收86165元+车位管理费41160元，周振华一方以636880元的价格发包给林剑侠经营。同时周振华一方承诺林剑侠可以继续承包经营该小区物业三年，预计每月收入不低于3万元，所得利益全部归林剑侠所有。合同签订后，林剑侠即以银行转账方式支付给周振华一方212000元；以微信转账方式支付给周振华一方40000元；以开发商赠送金额方式直接支付给周振华一方100000元；以支付接手前所欠小区水电、工人工资、电梯维保费、垃圾清运费等方式支付给周振华一方195744元；以小区硬件投资金额的方式支付给周振华一方24000元；以日常物业费收入剩余金额的方式支付给周振华一方65136元。至此，林剑侠承包费全部付清给周振华一方。但周振华一方却违背合约，将所催讨回的日常物业费收入剩余金额175581元;林剑侠接手后的住宅物业费收入224502元；商户物业费192514元；住宅公摊费29320元；车辆管理费23340元等款项合计645257元全部纳入自己囊中，拒不及时全部支付给林剑侠，且自2019年1月1日起，周振华一方更是分文未再支付给林剑侠物业费。周振华一方的行为已构成根本违约，应承担全部违约责任，并将上述款项全部支付给林剑侠。另因周振华自认物业费月盈利在3万元以上，且发包给林剑侠的时间应不少于三年，林剑侠再酌情主张可得利益损失200000元。综上，周振华一方将旷远东方银座小区物业发包给林剑侠承包经营，周振华一方却违背合同，拒不将所收取物业费款项全部交付给林剑侠，已构成根本违约。 周振华辩称，不存在林剑侠所谓的承包，只是一种员工激励措施；其是林剑侠的主管，有跟林剑侠进行对账，以奖励金的形式激励林剑侠，把未收款收回来，提成比例按双方商量着来；针对林剑侠的诉求金额不认可，这些款项都是神舟物业公司的，不是个人的，开发商赠送的物业费以及历史欠费等跟林剑侠都无关。从承包角度来说，公司是营利性公司，不可能把未收款收回来全部给林剑侠，物业也有约定不得私自转包，即便转包也是无效的。就算承包成立，金额也是有问题的。如果承包成立，员工是不可能在神舟物业公司领工资薪酬。林剑侠在微信里面的聊天情况是林剑侠在公司任职期间，对外声称其承包物业，私自将物业收款二维码转变为个人二维码。林剑侠的诉讼请求第一项不成立，诉求金额与林剑侠、周振华无关，为神舟物业公司正常的应收款项，且金额有出入。诉求金额只有部分有转账记录，其他无任何证据证明。有据可查的转账记录银行转账212000元，微信转账40000元、小区硬件投资金24000元是神舟物业公司应支付给建设商的款项。周振华和林剑侠都是神舟物业公司的员工，都有跟神舟物业公司签订劳务合同，奖励机制是口头商量，没有书面的，也已经微信、支付宝、银行转账支付给林剑侠，一共付了127552元。工资以现金形式领取，由林剑侠签字。周振华跟神舟物业公司的法定代表人是父子关系。林剑侠跟神舟物业公司只有劳务关系。 陈绥、神舟物业公司未作答辩。 林剑侠围绕其诉求向本院提供如下证据： 证据一：《承包单》复印件一份，欲证明：林剑侠、周振华、陈绥核算及协商后最终确定：旷远东方银座小区原欠：1、住宅物业费总欠费为680248元，①实际欠费283803元，开发商赠送物业费已收201081元，②未收100000元；2、商户物业费应收235379元，实收99582元，③欠费125752元；④公摊未收86165元；⑤车位管理费41160元；新增项目135432元（免于收取）。以上①+②+③+④+⑤即实际历史欠费283803元+开发商赠送的未收物业费100000元+商户物业费欠费125752元+公摊未收86165元+车位管理费41160元，周振华一方以636880元的价格发包给林剑侠经营； 证据二：《本通/绿卡通交易明细》、《微信支付凭证》复印件一组，欲证明：林剑侠通过银行及微信转账给周振华252000元的客观事实； 证据三：小区水费、电费、工资、电梯维保费、垃圾清运费清单复印件一组，欲证明：林剑侠通过支付拖欠水电费、工资、电梯维保费、垃圾清运费等方式支付给周振华195744元承包费的客观事实；这四张单子上面都是陈绥签字的； 证据四：《合同》、《收据》复印件一组，欲证明：林剑侠通过小区硬件投的方式支付给周振华24000元承包费的客观事实； 证据五：《2018年汇总》、《旷远东方银座票据报表》复印件一组，欲证明：1、林剑侠应得已收到日常物业费收入剩余金额240717元被周振华一方收取的客观事实，其中65136元作为林剑侠承包费的最后应付部分支付给周振华一方，至此，林剑侠承包费支付完毕；2、该部分款项还剩175581元应归林剑侠所有的客观事实； 证据六：《微信聊天记录》复印件一组，欲证明：周振华确认将小区物业发包给林剑侠经营，林剑侠所投入款项已经全部到位，承包年收入预期不应低于300000元，以及收益时周振华拒不与林剑侠对账及支付承包收益款项给林剑侠的客观事实； 证据七：住宅物业欠费明细、商户欠费明细、住宅公摊欠费明细、车位欠费明细复印件**，欲证明：林剑侠承包经营旷远东方银座期间可得住宅物业费收入224502元；商户物业费192514元；住宅公摊费29320元；车辆管理费23340元等款项应归林剑侠所有的客观事实。 证据八：社保缴纳情况复印件一组，欲证明：只有周振华有在神州公司缴纳社保，其他所有员工都没有缴纳社保。 周振华对林剑侠提供的上述证据质证认为，1、对证据一的真实性无异议，对证明内容有异议，不存在发包情况；周振华作为林剑侠的主管，以另外的形式向神舟物业公司申请以奖励金的形式收回物业欠款，这份三方协议是对项目做的金额统计，这份明细是告知员工业主所欠费用，并不是承包合同。2、对证据二的真实性无异议，这些钱是林剑侠收取物业费之后转账给周振华的，因为项目财务是独立的，所以就没有转给神舟物业公司。周振华是这个小区日常收费包括催讨欠费的项目主管，周振华将林剑侠转的这些钱用于小区工作人员的工资以及小区水电费代垫代付。3、对证据三的真实性及证据用途也有异议。4、对证据四的真实性有异议，最后一页收款收据不是真实发票，没有收款、付款单位的公章。5、对证据五有异议，没有三方签字没有公章，这不是对账材料，对这组证据不知情；第一页《2018年汇总》右下角是陈绥签字。6、对证据六的真实性无异议；周振华跟林剑侠的聊天记录是建立在周振华跟神舟物业公司申请将本项目的未收款及相关物业费用以激励金的形式分成；聊天中提到“承包”一词是林剑侠理解错误；在收费期间，林剑侠对外称个人承包并用其二维码收款，更换个人POS机，周振华发现后对林剑侠告诫；后来的聊天记录体现的是神舟物业公司发现林剑侠用自己的二维码POS机收款，所以在2018年年底取消了奖励金，并产生冲突。7、对证据七有异议，周振华不知情，这份材料没有任何一人签字，没有任何情况说明。8、对证据八不清楚，社保是神舟物业公司人事部负责交的。 本院经审查认为，陈绥、神舟物业公司未到庭参加诉讼，又未提交证据和提出异议，视为自愿放弃举证、质证权利。林剑侠提供的证据一、二、四、六有原件核对，来源合法，内容与本案存在关联，本院对该些证据予以确认。证据三、七来源不明，无法体现与本案存在关联，本院对该些证据不予采信。证据五来源合法，有原件核对，虽然周振华对真实性提出异议，但是其对该组证据上陈绥的签名的真实性无异议，而该组证据的内容与林剑侠、周振华在庭审中所述的内容存在一定程度上可以互相印证，故本院对该组证据予以确认。 周振华围绕其抗辩意见向本院提供如下证据： 证据一：支付宝、微信、银行转账记录复印件一组，欲证明：神舟物业公司有支付给林剑侠激励金； 证据二：工资领取表复印件一组，欲证明：2018年1-12月，周振华转账给林剑侠每个月工资4000元，林剑侠已现金领取；林剑侠为神舟物业公司的员工； 证据三：微信转账记录复印件一组，欲证明：这些都是员工激励金。 林剑侠对周振华提供的上述证据质证认为，1、证据一的款项是由陈绥转给林剑侠的，是林剑侠接手之后平时正常开支的报销，走个程序；开支是林剑侠承担的，在《旷远东方银座票据报表》里有扣除。2、对证据二的真实性无异议；林剑侠有领工资，是陈绥给林剑侠发的工资，工资发放形式有支付宝、微信、银行转账，没有现金领取，是通过陈绥个人账户给林剑侠转账的；周振华要求林剑侠不要对外公开是林剑侠承包小区物业，就签字走个形式；4000元也是属于林剑侠承包小区物业日常开支的一部分，用于日常开支抵扣，林剑侠作为现场管理这个职能是有工资的。3、证据三的款项是对账之后，林剑侠让周振华转给林剑侠的，不是什么奖励金，从林剑侠提供的2018年9月9日、2018年9月15日聊天记录可以证实。 本院经审查认为，周振华提供的上述证据均有原件核对，来源合法，林剑侠对上述证据的真实性、合法性、关联性均未提出异议，且这些证据的内容与本案存在关联，故本院对上述证据均予以确认。 根据到庭当事人的诉、辩情况，本院归纳本案争议焦点为：1、周振华、神舟物业公司、陈绥是否共同将莆田市荔城区旷远东方银座小区物业发包给林剑侠？2、林剑侠诉求的各项费用金额及可得利益损失应否支持，具体金额为多少？现本院分析如下： 一、关于周振华、神舟物业公司、陈绥是否共同将莆田市荔城区旷远东方银座小区物业发包给林剑侠的问题。 林剑侠认为，周振华系神舟物业公司法定代表人的儿子，陈绥系该物业公司员工，其二人共同与林剑侠协商将莆田市荔城区旷远东方银座小区业主所欠的物业费等发包给林剑侠，并对所欠的各类物业费用进行统计确认，由林剑侠、周振华、陈绥共同签字确认，之后林剑侠有进行实际承包，并对小区物业进行管理和对外签订合同，且周振华在与林剑侠的微信聊天记录中亦表示是将物业发包给林剑侠，林剑侠已将所有承包款支付给周振华，故林剑侠有实际承包涉案小区的物业。 周振华认为，林剑侠、陈绥均是神舟物业公司的员工，周振华是林剑侠的主管同时也是神舟物业公司法定代表人的儿子，因涉案物业费用被拖欠，故周振华采用奖金激励方式与林剑侠、陈绥共同统计涉案物业各项费用拖欠情况并签字确认，但当时神舟物业公司并不知晓该情况，林剑侠汇给周振华的款项是林剑侠代收的物业费用，陈绥、周振华汇给林剑侠的款项系工资和奖励金等，故不存在承包关系。 本院经审查认为，林剑侠、周振华、陈绥三人共同签署的林剑侠所谓的《承包单》实际上是对涉案小区各类物业费用拖欠情况的统计确认单，单从该统计确认单内容上看，无法看出该三人共同签署该份材料的具体意思表示，但结合《旷远东方银座票据报表》、《微信聊天记录》、各类支付、转账记录并结合庭审陈述及本院对神舟物业公司的法定代表人周金楦的询问笔录等，可以证实周振华在神舟物业公司未授权的情况下单方将涉案小区物业发包给林剑侠，并由作为神舟物业公司员工的陈绥统计涉案小区当时物业费用拖欠的各项金额情况，后由林剑侠、周振华、陈绥共同签字确认。可见，神舟物业公司、陈绥并非发包人，本案发包关系存在于周振华、林剑侠之间。 二、关于林剑侠诉求的各项费用金额及可得利益损失应否支持，具体金额为多少的问题。 林剑侠认为，其有实际承包涉案小区物业，且在承包期间内为管理小区进行了各项费用的支出，但周振华一方未按约履行，并收回物业管理权限，导致其受损，其受损金额包括承包前的物业费175581元；承包后收取住宅物业费224502元、商户物业费192514元、住宅公摊费29320元、车辆管理费23340元，以及可得利益损失200000元，以上款项合计845257元。 周振华认为，林剑侠不存在承包，林剑侠主张的费用不当，物业的各项款项均与周振华、林剑侠无关。 本院经审查认为，上述第一点争议焦点分析已经确认本案承包关系发生于林剑侠、周振华之间，但周振华对涉案小区物业并不享有实际的转包权，故周振华、林剑侠之间的承包关系意思表示真实，但在周振华至今仍未得到神舟物业公司授权的情况下，林剑侠对涉案小区物业亦未能得到承包权，故林剑侠关于其已获得涉案小区物业承包权的主张不能成立，但因承包涉案小区物业不能成立的原因在于周振华，故应由周振华对林剑侠承担相应的缔约过失责任。从目前双方提供的证据看，神舟物业公司有为周振华、林剑侠交纳社保费用，且周振华、林剑侠在庭审中均表示有与神舟物业公司签订劳务合同，结合神舟物业公司法定代表人的询问笔录，可以确认周振华、林剑侠均是神舟物业公司的员工。故陈绥转给林剑侠每个月4000元的费用，应系林剑侠的工资收入，与本案的承包关系无关联。在林剑侠所谓的《承包单》签字后，林剑侠共向周振华支付252000元承包款，并另外支出24000元的硬件设施费用，总计276000元；林剑侠主张还有其他支出费用，因其未能举证证实，故本院不予采纳。周振华提供的证据显示其及陈绥支付给林剑侠的共计132268元（不包括每个月4000元的工资）。故周振华应退还林剑侠276000元-132268元=143732元。林剑侠主张其可得利益受损200000元，但其提供的在案证据不足以证实该金额，但因周振华的原因导致林剑侠未能得到涉案小区物业的承包权，在一定程度上会导致林剑侠将来可得利益受损，故本院适当调整相应的金额，由周振华向林剑侠支付可得利益损失50000元。 经庭审举证、质证及本院认定的上述有效证据，结合双方当事人的诉、辩及庭审陈述、询问笔录等，本院认定本案主要事实如下： 周振华、林剑侠、陈绥均系神舟物业公司员工。周振华系神舟物业公司法定代表人周金楦之子。周振华在未取得神舟物业公司授权的情况下将神舟物业公司负责的莆田市荔城区旷远东方银座小区物业发包给林剑侠经营。周振华、林剑侠、陈绥共同对案涉小区物业各项欠费情况进行统计并形成书面文字签字确认。之后，林剑侠向周振华支付252000元承包费用，并为经营管理案涉小区物业支付设施费用24000元。期间，周振华通过其个人及陈绥陆续向林剑侠支付132268元。后因管理上出现纠纷，林剑侠认为周振华拒不按约履行承包约定致其利益受损，致诉讼。案经调解，因双方各执己见，致调解无效。 本院认为，林剑侠、周振华之间存在承包关系有在案的证据足以证实，本院予以确认。因周振华未取得神舟物业公司授权擅自将涉案小区物业发包给林剑侠，致林剑侠的权益受损，应由周振华承担相应的责任。根据本院上述查明的事实，林剑侠向周振华支付承包费252000元并为经营管理涉案小区物业而支出24000元设施费，共计276000元；周振华在林剑侠经营管理涉案小区物业期间共向林剑侠支付132268元，在无其他证据的情况下，两者间的差额143732元应属于林剑侠的投入损失，应由周振华退还给林剑侠，故林剑侠诉求各项物业费用的总额共计为645257元不当，其中合理的143732元投入款，本院予以支持；其余超出部分，本院不予支持。林剑侠诉求按年利率6%计算利息，符合法律规定，本院予以支持。林剑侠诉求其可得利益受损金额为20万元，因其未能举证，故本院对该受损金额不予采纳，但因周振华的原因客观上确实导致林剑侠未获得涉案小区物业的承包权，在一定程度上致使林剑侠将来可得利益受损，故本院适当调整相应的受损金额，由周振华向林剑侠支付可得利益损失50000元。林剑侠与周振华之间的协议，因林剑侠未能举证神舟物业公司有授权周振华对外签订协议或周振华的行为属于法律规定的表见代理，且至今神舟物业公司仍未追认周振华对外签约行为，故该二人之间的协议对神舟物业公司不具备法律效力。陈绥系神舟物业公司的员工，负责对涉案小区物业拖欠的各项费用进行统计确认，并向林剑侠发放工资及其他款项，并非协议的意思表示方，故陈绥对本案债务不负责任。由此，林剑侠诉求陈绥、神舟物业公司共同承担本案债务，没有事实与法律依据，本院不予支持。陈绥、神舟物业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。本院依法缺席审理和判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十二条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、周振华应在本判决生效之日起十日内退还给林剑侠承包费用132268元及该款自2019年8月7日起按年利率6%计至还清之日止的利息； 二、周振华应在本判决生效之日起十日内支付给林剑侠可得利益损失50000元； 二、驳回林剑侠的其他诉讼请求。 如果周振华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12253元，由周振华负担2642元，由林剑侠负担9611元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林嘉伟 人民陪审员  郑绍平 人民陪审员  郑亚龙 二〇二〇年二月二十四日 书 记 员  王莹莹 附相关条款： 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。