广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终12436号 上诉人（原审原告）：覃锋强，男，1977年2月21日出生，壮族，住广西南宁市江**。 委托诉讼代理人：张蕾，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭轶，广西广合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西宏湖房地产开发有限责任公司，住所地广西南宁市青秀区厢竹大道**。统一社会信用代码：914500007689106341。 法定代表人：卓振涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓燕兵，广西展和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西惠康市场开发有限公司，，住所地广西南宁市新屯路**金凯花园地下室地下****统一社会信用代码：91450100322574752X。 法定代表人：邓乃满,该公司董事长。 上诉人覃锋强因与被上诉人广西宏湖房地产开发有限责任公司（以下简称宏湖公司）、广西惠康市场开发有限公司（以下简称惠康公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2017）桂0105民初7250号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 覃锋强上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持覃锋强在一审的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由宏湖公司、惠康公司共同承担。具体的事实和理由在书面上诉状中已载明并已记录附卷在案。 宏湖公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案商铺惠康公司是以自己的名义对外销售，并与覃锋强签订《南宁市商铺买卖合同》、《商铺委托租赁合同》，涉案纠纷的合同相对方是惠康公司，宏湖公司不应承担本案的民事责任。 惠康公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。 覃锋强向一审法院起诉请求：1、解除覃锋强与惠康公司签订的《南宁市商铺买卖合同》及其附件《商铺委托租赁合同》；2、宏湖公司、惠康公司共同退还覃锋强购房款235200元，居间服务费损失24800元，专项维修金766元，支付违约金26076元，合计286842元；3、本案案件受理费、测绘费等费用由宏湖公司、惠康公司承担。 一审法院判决：驳回覃锋强的全部诉讼请求。案件受理费5603元，由覃锋强负担。 本院查明事实与一审查明的事实相一致。 二审另查明：2018年11月1日，宏湖公司与惠康公司签订《南宁市商铺买卖合同》（合同编号：QF201811100037），由惠康公司向宏湖公司购买南宁市江南区新屯路20号金凯花园地下室地下一层B1190号[项目名称：金凯花园，房屋代码：2192499，所在层：-1]。宏湖公司于2018年12月20日为惠康公司办理了将该商铺的商品房预售合同登记备案。 再查明，覃锋强向惠康公司购买的涉案商铺B1195号即是宏湖公司为惠康公司登记备案的B1190号商铺。覃锋强与惠康公司签订的《商铺委托租赁合同》约定，惠康公司应从2017年1月1日起向覃锋强支付租金，但至今惠康公司从未向覃锋强支付过任何租金。涉案商铺至2019年12月17日本院二审开庭时，仍未办理完结五方验收手续。 本案的争议焦点为：1、覃锋强与惠康公司签订的《南宁市商铺买卖合同》及其附件《商铺委托租赁合同》应否解除；2、惠康公司应否退还覃锋强购房款、居间服务费、专项维修金及支付违约金；3、宏湖公司应否承担本案民事责任。 本院认为，一、关于覃锋强与惠康公司签订的《南宁市商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》应否解除的问题。覃锋强与惠康公司签订的《南宁市商铺买卖合同》、《商铺委托租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。涉案《南宁市商铺买卖合同》及《商铺委托租赁合同》签订后，覃锋强依约履行了付款义务，向惠康公司支付全部购房款235200元，但惠康公司未按合同约定履行义务，已构成违约。现覃锋强诉请解除其与惠康公司签订的涉案该两份合同，理由成立，应予支持。理由如下：1、涉案《南宁市商铺买卖合同》约定，惠康公司应当在2016年12月31日前，将工程竣工备案完成的商铺交付覃锋强使用，若逾期超过90日，覃锋强有权退房。本案中，涉案商铺至2019年12月17日二审开庭时仍未办理完结五方验收手续。惠康公司未按合同约定的期限向买受人覃锋强交付涉案商铺，逾期超过90日，覃锋强主张合同解除的理由成立；2、涉案《南宁市商铺买卖合同》约定“惠康公司必须在商铺交付使用后730日内以书面（或电话、短信）形式通知覃锋强可以办理房屋所有权证书。如惠康公司未能办理房屋所有权证书的，覃锋强可要求退房。”本案中，惠康公司至今未通知覃锋强可以办理房屋所有权证书，覃锋强主张解除合同，符合合同约定，本院予以支持；3、覃锋强与惠康公司签订《商铺委托租赁合同》约定，惠康公司应于2017年1月1日起向覃锋强支付租金。但惠康公司没有按合同约定向覃锋强支付过涉案租金，覃锋强有权解除合同。现一审法院以覃锋强主张解除合同的理由不成立为由，对覃锋强的该诉请不予支持欠妥，本院予以纠正。 二、关于惠康公司应否退还覃锋强购房款、居间服务费、专项维修金及支付违约金的问题。因惠康公司的违约造成涉案合同的解除，合同解除后，惠康公司收取的购房款235200元、专项维修金766元应返还给覃锋强。对于居间服务费24800元，因该款项是广西华德房地产投资有限公司出具的收据，覃锋强并无证据事实该款项是惠康公司收取，故其要求惠康公司退还该款缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据涉案《南宁市商铺买卖合同》第八条“乙方（覃锋强）退房，甲方（惠康公司）须在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付款10%向乙方支付违约金”之约定，覃锋强主张惠康公司应支付其违约金26076元，超出了合同约定，本院不予支持。本院参照涉案合同约定，判令惠康公司应向覃锋强支付违约金为23520元（235200元×10%）。 三、关于宏湖公司应否承担本案民事责任的问题。本案中，因惠康公司系以自己的名义对外进行销售，并与覃锋强就涉案商铺签订《南宁市商铺买卖合同》，涉案《南宁市商铺买卖合同》的相对方即惠康公司与覃锋强，且覃锋强亦系基于其与惠康公司签订的《南宁市商铺买卖合同》提起诉讼，而宏湖公司并非《南宁市商铺买卖合同》的相对方，故宏湖公司无需承担本案的民事责任。 综上所述，一审判决根据原有证据认定的事实清楚，二审期间因覃锋强提出新的理由以及宏湖公司提交新的证据，故本院基于新的理由以及新的证据对一审判决予以纠正。上诉人覃锋强的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项，第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销南宁市江南区人民法院（2017）桂0105民初7250号民事判决； 二、解除上诉人覃锋强与被上诉人广西惠康市场开发有限公司于2016年4月6日签订的《南宁市商铺买卖合同》及其附件及《商铺委托租赁合同》； 三、被上诉人广西惠康市场开发有限公司向上诉人覃锋强退还购房款235200元； 四、被上诉人广西惠康市场开发有限公司向上诉人覃锋强退还专项维修金766元； 五、被上诉人广西惠康市场开发有限公司向上诉人覃锋强支付违约金23520元； 六、驳回上诉人覃锋强的其他诉讼请求。 一审案件受理费5603元，由广西惠康市场开发有限公司负担5069元，覃锋强负担534元；二审案件受理费5603元，由广西惠康市场开发有限公司负担5069元，覃锋强负担534元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 蔚 审 判 员  黄 琴 审 判 员  陆 宁 二〇二〇年二月二十四日 法官助理  孔庆龙 书 记 员  周莹洁