广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初1531号原告：梁丽红。委托诉讼代理人：陈胜元，广东鹏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：马锐，广东鹏港律师事务所律师。被告：黄晓波。委托诉讼代理人：邹朝贵，广东九韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴若浪，广东九韬律师事务所实习律师。被告：黄守疆。被告：惠东县稔山镇盐灶背村民委员会，住所地广东省惠州市惠东县稔山镇盐灶背村民委员会。法定代表人：黄芝广。委托诉讼代理人：黄守柱，系该村委副书记。原告梁丽红与被告黄晓波、黄守疆、惠东县稔山镇盐灶背村民委员会（以下简称盐灶背村委）合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告梁丽红的委托诉讼代理人陈胜元，被告黄晓波的委托诉讼代理人邹朝贵、戴若浪，被告黄守疆，被告盐灶背村委的委托诉讼代理人黄守柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁丽红向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告黄晓波签订的《合作建房合同》无效；2.判令被告黄晓波、黄守疆、盐灶背村委连带返还原告的购房款项178400元；3.本案的诉讼费、保全费、担保费等合理维权费用由被告黄晓波、黄守疆、盐灶背村委承担。事实与理由：2017年3月6日，原告与被告黄晓波签订了《合作建房合同》，双方约定以被告黄晓波出地，原告出资的方式，建造“海岸居”A栋第12层1209房，建筑面积约75.01平方米。原告在当日付清房款，享有涉案房产的70年产权。2018年4月12日，“海岸居”因被认定为违建被县政府下达文件进行强制拆除，造成原告的重大经济损失，原告的损失应由3被告共同承担，理由如下：一、原告与被告黄晓波签署的《合作建房合同》实质为房屋买卖合同。从合同约定的内容来看，双方的真实目的是一方提供资金并分配建成后固定数量的房屋，另一方提供土地使用权取得房屋的增值及其他利益，符合《国有土地使用权纠纷司法解释》第25条规定的名为合作实为买卖的情形；被告黄晓波在合作的过程中，并未将原告介绍给其他的合伙人，也未组织与其他合伙人商讨合伙事宜，原告也未参与土地的整合、土地平整、房屋施工等各项工作，也不清楚各项费用开支，故原告与被告黄晓波之间应当认定为房屋买卖关系，原告是购买人，被告黄晓波是出售人；被告黄晓波未获取涉案土地兴建商品房的相关资质而与原告签订的买卖合同属于无效合同，据以《合同法》的相关规定，被告黄晓波应当返还原告支付的合同款项。二、被告黄晓波与被告黄守疆就《海岸居》合建楼房的相关事项签订了授权委托书，授权被告黄晓波作为代理人，有权与购房者签订《合作建房合同》并收取房款，现原告与被告黄晓波之间的《合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效，原告所支付的房款理应由被告黄晓波进行返还，又因被告黄晓波与被告黄守疆明知海岸居未有任何报建手续仍坚持向原告出售，根据《民法总则》第一百六十七条的规定：代理人知道被委托代理的事项违法仍然坚持进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。故被告黄晓波与被告黄守疆应对返还原告购房款承担连带责任。三、被告盐灶背村委出具的《无土地纠纷证明》，在记载内容上并不明确，证明记载的“自有土地”未明确表述系属自留地还是承包用地，但无论是自留地还是承包用地，根据《土地管理法》的规定，均不能用于非农建设；该证明在形式上也极不规范，仅有公章落款，却无相关负责人予以签字确认。这表明被告盐灶背村委出具的证明已存在重大瑕疵，不仅如此，更为严重的是，该份证明的形成时间是在2016年9月26日，晚于“海岸居”开发建设时间，这足以表明，被告盐灶背村委已明知涉案土地已用于非农建设，也已明知《无土地纠纷证明》的用途，即作为其他被告向原告宣传销售的“官方合法性”外衣，而被告盐灶背村委仍违法予以出具，导致《无土地纠纷证明》成为诱导原告签订合同进而遭受重大损失的极大诱因。根据我国《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定：村委会是基层群众性自治组织，实行民主选举、决策、管理、监督等职能。被告盐灶背村委出具的《无土地纠纷证明》，就是行使其民主管理职能。又因村委不属于行政主体，根据《民法总则》的96、101条规定村民委员会作为基层群众自治组织为特别法人，其具有民事活动的资格。即村委的行为是民事行为，又根据权利义务相统一的原则，其就具有承担民事责任的主体资格。所以，被告盐灶背村委应当与其他被告对原告的损失承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的全部诉请。被告黄晓波辩称，一、答辩人在本案中的身份属于代理人，以被代理人黄守疆的名义实施签署合同等民事法律行为，依法不应承担民事责任。答辩人与本案另一被告黄守疆系父子关系，黄守疆基于便利考虑，委托答辩人代理相关委托答辩人代理合建楼房的相关事项（包括签订合同及收款），黄守疆向答辩人出具的《授权委托书》明确载明了“委托人在权限范围内签署的一切有关文件，我均承认。由此所造成的一切责任均由本人承担”的内容，故此，答辩人与原告签署《合作建房合同》等相关行为，属于代理人在代理权限内，以被代理人黄守疆的名义实施的民事法律行为，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款以及《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，应由被代理人黄守疆承担民事责任。该《授权委托书》交给了原告，原告对委托事项、责任承担等情况完全知情，原告仍愿意签署《合作建房合同》也充分说明原告接受答辩人无需对代理行为承担责任的规定，故此，无论是基于法律规定，还是基于原告与黄守疆之间真实的意思表示，答辩人都不应对原告承担民事责任。何况，答辩人基于对父亲的尊重，依照其指示代其办理相关事项，对本案事实亦不知情，并未以此获利，原告要求答辩人承担还款等责任不但于法不符，亦违背各当事人之间的意思自治原则,更显失公平。二、原告购买明知涉案房屋属于“小产权房”仍自愿购买，存在重大主观过错，非善意的购房者，依法应按其过错程度承担损失。答辩人与被答辩人签署的合同虽名为《合作建房合同》，但其实质应为房屋买卖合同。由于涉案土地未取得土地使用权证书，未持有建设工程规划许可证，也未依法办理销售许可证明，应被认定为无效，此外，涉案房屋的购买价款明显低于周边正常商品房的价格，原告作为一个普通购房者明知或应当知道其所购买的房屋是违法的“小产权房”，但仍贪图便宜而购买，其主观存在重大过错，也不属于善意的购房者，如今，涉案房屋被政府强拆，由此所产生的损失，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据其过错程度承担损失。本案中，违法行为是原告和黄守疆共同造成的，应当“各打五十大板”，由于本案特殊性和重大的社会影响力，虽然黄守疆责无旁贷，其目前也被追究刑事责任，但让原告基于自身过错承担一定的经济损失，不但可以更好地维护法律权威，也可以起到重大的警示和示范效应，让此类悲剧不再重演。三、原告并未向黄守疆或答辩人实际付款，无权要求黄守疆或答辩人退款。《合作建房合同》虽经签署，但原告并未按该合同实际履行付款义务，其要求黄守疆或答辩人退款缺乏事实及法律依据，依法应当不予支持。综上所述，恳请法院驳回对答辩人的诉讼请求，以维护法律的尊严及答辩人的合法权益。被告黄守疆辩称，对原告的起诉没有意见。被告盐灶背村委辩称，一、我村回复《村民建房申请书》并非原告所称的超越职权的过错行为。我村虽然对村民黄志强等提交的申请书进行了盖章和签注，但根据该申请书的内容可知，答辩人仅对将“我们几户村民自愿组合，将剩余一点相邻宅基的土地联合建房”的申请进行回复，且回复的范围已依法限定在“村民自愿组合”、“宅基地建房”的范畴内，并没有违反法律、法规的禁止性、强制性规定。二、本案所涉的建房、买卖等违法行为与《村民建房申请书》无任何法律上的因果关系。答辩人在申请书上的盖章及签注的行为并没有任何同意或许可违法用地、违法建设、违法买卖的意思表示。答辩人更没有预料到后来发生的大规模“小产权房”的建设和销售的违法行为，故两者之间无法律上的因果关系。原告要求答辩人以此为由承担连带退款责任毫无依据。上述申请书能够让任何普通购房者知悉土地性质并非城镇建设用地，所见房屋也并非合法的商品房，也能够告知和警示作用，但原告为贪便宜，自愿购买不合法“小产权房”。原告理应反省自身错误，并依法追责，不应随意迁怒于毫无过错的村委会。原告及其他众多购房者对我村的诉讼行为已给村里造成了很大的诉累，最终损害的是全体村民的共同利益，请求法院驳回原告诉请。原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1.合作建房合同；2.授权委托书；3、证明；4.收款收据。被告黄晓波、黄守疆、盐灶背村委均未向本院提交证据。本院依职权调取了如下证据：1.国土行政部门对涉案土地的性质情况的相关函件；2.国土行政部门对涉案建筑物的拆除通知书及县政府会议纪要。本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的事实和证据，本院予以采信并在卷佐证。根据当事人的质证意见、庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月26日，被告盐灶背村委出具《证明》，主要内容为：兹有我村委会上围村村民黄守疆、黄守力兄弟自有土地共3500平方米，设置界限东向新村道，南向环大公路，西向河边、北靠黄文良土地，此地不存在纠纷，情况属实”2017年3月6日，被告黄守疆与被告黄晓波签订《授权书》，内容如下：本人黄守疆兹授权委托黄晓波先生全权代理惠东县××盐灶××村小盐田《海岸居》8#楼A栋合建楼房的销售事宜。被授权人在权限范围内签署的一切相关文件，均代表授权人，由此所造成的一切责任均由本人承担。2017年3月6日，原告梁丽红(乙方)与被告黄晓波（甲方）签订《合作建房合同》，主要内容为:一、甲乙双方合作统筹兴建的合作建房项目位于惠东县××盐灶××村小盐田，占地面积4600平方米，占地可建筑面积约3000平方米，楼名定为《海岸居》，高约16层。二、经审核，乙方应分担房屋建造经费223000元，建好后分得A栋十二层1209房，建筑面积约75.01平方米的所有权和使用权。三、本合同签订之日，乙方须先付定金20000元，十天内付至全款的50%，计111500元（包括定金）；2017年4月15日前付全款的30%，计66900元，外墙做好付清全款，计44600元。甲方收到全部建房款后乙方对上述房屋拥有七十年所有权和使用权，甲方要协助乙方办理该权利的见证手续，在使用期限内，乙方有权对该套房产进行出租、转让、抵押、赠送、继承等。四、甲方保证上述房屋建筑质量符合国家质量要求，甲方将房屋交付给乙方后，如因乙方使用不当或改装、装修等级因素出现的问题乙方应当自行承担责任……2017年3月6日，被告黄晓波出具内容为“今收到梁丽红交来海岸居A栋1209房合作建房款定金20000元”的《收款收据》交原告收执；2017年3月23日，被告黄晓波出具内容为“今收到梁丽红交来海岸居A栋1209房50%合作建房款91500元”的《收款收据》交原告收执；2017年4月26日，被告黄晓波出具内容为“今收到梁丽红交来《海岸居》A栋1209房30%合作建房款66900元”的《收款收据》交原告收执。上述金额共计178400元，被告黄守疆予以确认。案涉房产所在的“海岸居”楼盘因涉及违法用地、违法建设已于2018年4月12日被行政职能部门启动整体清拆程序，“海岸居”楼盘在原告梁丽红提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。另查，被告黄守疆因涉嫌犯非法倒卖土地使用权罪，惠东县人民检察院于2018年10月9日向本院提起公诉，本院于2020年1月17日作出（2018）粤1323刑初720号刑事判决书，以非法转让土地使用权罪，依法判处黄守疆有期徒刑五年。截至本案判决作出之日，该刑事判决尚未发生法律效力。本院认为，涉案《合作建房合同》虽由被告黄晓波以其本人名义与原告梁丽红签订，但从《授权委托书》的内容可知，被告黄晓波系经被告黄守疆授权负责销售事宜，系履行职务行为，故黄晓波的行为后果应由委托人即被告黄守疆承受。故，本院认定该合同主体为原告梁丽红与被告黄守疆。涉案《合作建房合同》虽然该合同名称为“合作建房合同”，但合同的内容却是将案涉“海岸居”“A栋第十二层1209号这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告黄守疆之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）涉案《合作建房合同》的效力；（二）被告黄守疆、黄晓波、盐灶背村委应否向原告梁丽红连带返还购房款。关于涉案《合作建房合同》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《合作建房合同》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，上述《合作建房合同》应为无效合同。关于被告黄守疆、黄晓波、盐灶背村委应否向原告连带返还购房款的问题。被告黄守疆作为无效合同的相对方，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告诉请被告黄守疆返还已收取的购房款178400元，本院予以支持。关于被告黄晓波是否承担责任问题，本院认为，被告黄晓波虽然以本人名义与原告签署了《合作建房合同》，但其系履行职务行为，并非真正的合同主体。因此，原告诉请被告黄晓波连带返还购房款，依据不足，不予支持。被告盐灶背村委并非涉案《合作建房合同》的相对方，亦未获取利益，原告诉请被告盐灶背村委承担连带还款责任，本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告梁丽红与被告黄晓波代被告黄守疆于2017年3月6日签订的《合作建房合同》无效；二、被告黄守疆于本判决发生法律效力之日起10日内向原告梁丽红返还购房款178400元；三、驳回原告梁丽红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3868元（经批准缓交），由被告黄守疆负担。如不服本判决，原告梁丽红可在判决书送达之日起三十日内，各被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  黄新娣审判员  王雪良审判员  罗晓燕二〇二〇年二月十日法官助理周柏如书记员赖丽娴