广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0105执异8号 异议人（案外人）：黄健仪，女，1961年3月16日出生，香港特别行政区居民。 委托代理人：陈克靖，广东裕信律师事务所律师。 申请保全人：王艳龙，男，1973年5月7日出生，汉族，住广州市海珠区。 委托代理人：余奇，广东和颂律师事务所律师。 被保全人：高东莲，女，1969年10月14日出生，汉族，住广州市天河区。 申请保全人王艳龙依据已经发生法律效力的（2018）粤0105财保802号民事裁定书申请执行被保全人高东莲一案，本院已立案执行，案号为（2018）粤0105执保1355号。执行过程中，本院于2018年11月21日查封了被保全人高东莲所有的位于广州市花都区华翠路23号802房的1%的房屋产权份额。现案外人黄健仪向本院提出书面异议，要求排除对上述房屋的执行。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了审查。本案现已审查终结。 异议人黄健仪认为：王艳龙与高东莲民间借贷纠纷一案，法院作出的（2018）粤0105民初18202号民事判决已经生效。法院在（2018）粤0105执保1355号案中查封了高东莲名下的涉案房屋，但该房系黄健仪借高东莲名义购买，实际所有人是黄健仪，事实和理由如下：黄健仪系香港居民，母亲在广州居住生活。黄健仪的母亲和高东莲原来是邻居，相处融洽，由此黄健仪结识高东莲，并以姐妹相称，认识已十多年。2015年，黄健仪想在花都区购买房屋，但是香港居民需一次性付款，不能按揭贷款，由于当时资金不足，所以黄健仪找高东莲商量借名买房，高东莲也答应了。经过看房，黄健仪决定以高东莲名义向广州市花都南华房地产开发有限公司（以下简称南华房地产公司）购买上述房屋，总价766072元。2015年8月11日，黄健仪通过银行转账支付了8千元购房定金给南华房地产公司。在2015年12月28日，黄健仪以高东莲名义和南华房地产公司签订了《广州市商品房买卖合同》（预售，编号：201512329842），同日黄健仪通过转账向南华房地产公司支付了首期款，剩余房款由黄健仪以高东莲名义向中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行申请按揭贷款支付给南华房地产公司。按揭贷款的偿还，由黄健仪每月将本期还款转入高东莲名下还款的建设银行卡，由中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行按期扣划。涉案房屋的购房款、装修款等与房屋相关的费用均由黄健仪支付给相应公司。案涉房屋的买卖合同原件、偿还贷款的高东莲银行卡原件等资料均由黄健仪保存。2018年1月，南华房地产公司通知收房，黄健仪接收房屋后，聘请了装修公司装修房屋，又购买家具等物品，装修好后由黄健仪母亲居住使用，后来母亲随黄健仪去香港居住。借名买房在交房后一段时间都相安无事，但是后来高东莲欠债，被人起诉追债，在执行程序中法院查封了上述房屋。高东莲擅自将上述房屋委托广州钱帝房屋租赁管理有限公司出租，租期6年，高东莲一次性收取租金5万元并据为己有。黄健仪得知高东莲欠债被起诉后，多次联系高东莲，要求将上述房屋过户到自己名下，高东莲也同意过户，但后来拒绝联系无法办理过户手续。综上，高东莲违反借名买房约定，不守诚信，置房屋于被法院强制执行的风险，将造成黄健仪无法挽回的损失。并且，本借贷纠纷案标的数额和房屋价值相差悬殊，在我方的所有权保护和申请执行人的债权保护冲突中，应优先保护物权，保护价值悬殊大的物权。故提出异议，希望支持异议请求，维护我的合法权益。 申请保全人王艳龙辩称：请求法院驳回异议申请，理由如下：1、根据物权变动登记生效和公示公信原则，涉案房屋归高东莲所有，被答辩人与被执行人之间的借名登记约定不能对抗善意申请执行人；2、借名通常是为了规避国家法律政策而追求自身利益，是由于借名人自身原因未办理过户登记，不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形；3、借名买房不属于登记错误，是行为人自身原因造成，应当承担相应风险，借名约定的内部债权关系不应产生对抗申请执行人效力，否则将增加交易风险和不确定性。 被保全人高东莲并没有提交答辩意见。 经审查查明：2018年11月15日，王艳龙向本院申请保全高东莲价值共37200元的财产，本院作出（2018）粤0105财保802号民事裁定书裁定冻结高东莲的银行存款37200元或查封、扣押其相应价值的财产。本院于2018年11月16日立案执行。在执行过程中，本院于2018年11月21日查封了高东莲名下的位于广州市花都区华翠路23号802房的1%的房屋产权份额，查封期限至2021年11月20日。2020年1月3日，黄健仪遂向本院提出以上执行异议。 另查明，涉案房屋的产权人为高东莲，单独所有，建筑面积为85.82平方米，用途为居住用房，抵押权人为重庆两江新区寰润小额贷款有限公司，抵押登记时间为2018年10月18日。2019年1月3日，高东莲与承租人广州钱帝房屋租赁管理有限公司办理房屋租赁合同备案登记，租赁期限自2019年1月3日至2029年1月3日。 黄健仪为证明其主张向本院提交了以下证据：1、广州市花都南华房地产开发有限公司（甲方，卖方）与高东莲（乙方，买方）于2015年12月28日签订的《商品房预售合同》，合同的主要内容为：乙方向甲方购买花都区新华街华翠路23号自编40-2栋802房，建筑面积为85.11平方米；房屋总价款为766072元，自预售合同网上签订之日支付全部房价款的30.82%，剩余房款金额为530000元，于2015年12月28日前申请办理银行按揭手续，按揭银行是中国建设银行股份有限公司广州花都支行；甲方应当在2017年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付使用；2、付款凭证2份，显示黄健仪于2015年8月11日向广州市花都南华房地产开发有限公司支付8000元，2015年12月28日支付195000.55元；3、契税完税证明，显示高东莲交纳契税7660.72元；4、转账回单17份；5、高东莲名下卡号为62×××73银行卡一份；6、黄健仪与广州市花都自来水有限公司、广州市花都区污水处理管理中心签订的《个人银行划扣缴费授权委托书》。 本院认为，因生效裁定书明确裁定查封、扣押高东莲相应价值的财产，故本院对登记在其名下的涉案房屋的相应产权份额予以查封符合法律规定。黄健仪以借用高东莲名下购买涉案房屋，支付购房款并实际占有使用为由主张排除对涉案房屋的执行，故其是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权益是本案的审查重点。 关于涉案房屋的权属判断问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项关于“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。”的规定，在执行程序中的执行异议审查阶段，在对异议请求是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准，现由于涉案房屋的登记权利人系高东莲，故黄健仪的权利主张与物权登记信息不符，并不能推翻物权登记所具有的对外公示效力，该主张至少在执行异议审查阶段不能得到支持。而且，根据黄健仪提供的证据材料来看，双方并未就借名购房事实签订书面的协议，对于涉案房屋归属、房款支付等并未达成一致的意思表示，故难以判断双方是否存在借名购房的合意；即使双方确实存在借名购房的意思表示，但从房款支付来看，据黄健仪陈述，涉案房屋的按揭贷款尚未支付完毕，可见黄健仪尚未支付全部购房款。从实际占有情况来看，涉案房屋现由高东莲与广州钱帝房屋租赁管理有限公司办理了租赁备案登记对外出租；从登记过错来看，物权登记具有对外公示效力，现涉案房屋登记在高东莲名下，即便黄健仪确与高东莲有借名购房的约定，但黄健仪明知其不具备购房资格仍借用高东莲名义购买涉案房屋，对于由此产生的法律后果应由其自行承担。因此，高东莲对涉案房屋所享有的实体权益不能排除本院根据王艳龙的申请对涉案房屋的执行。 综上，黄健仪的异议理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人黄健仪提出的执行异议。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄洋洋 审判员  徐 石 审判员  贾 岚 二〇二〇年二月二十七日 书记员  叶均兰