山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终7294号 上诉人（原审被告）：徐美华，女，1970年8月8日出生，汉族，住高密市。 委托诉讼代理人：周伟杰，山东睿盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张佩新，男，1963年7月10日出生，汉族，住高密市。 委托诉讼代理人：栾海涛，北京金朔律师事务所律师。 上诉人徐美华因与被上诉人张佩新确认合同无效纠纷一案，不服山东省高密市人民法院(2019)鲁0785民初1079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐美华上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、赵多星与东栾家庄居委会签订的是《土地使用权租赁合同》，根据合同约定赵多星拥有并且能处分的权利是土地的使用权。2、赵多星与被上诉人张佩新之间的转让合同虽然是《房屋转让合同》，但同时赵多星亦将其与东栾家庄居委会签订的《土地使用权租赁合同》原件一并交与张佩新可以看出，赵多星将土地使用权一并转租给了张佩新。另，根据《土地使用权租赁合同》第三条和第七条的约定，土地承租方有权在租赁土地上建设房屋，在租赁期满后，所建房屋无偿归东栾家庄居委会所有，因此，对于地上附着的建筑物的所有权，交易各方在交易时均明知仅享有使用权，不享有所有权。3、从被上诉人与上诉人之间的《厂房转让合同》中的约定“东栾庄居委会土地使用权租赁合同以及张佩新与赵多星的转让合同一并转给徐美华”，且在《厂房转让合同》中，双方明确约定的是土地面积和土地使用权年限，并未对地上附着的房屋面积及单价作出约定，由此亦可看出双方转让的标的物主要是土地使用权而不仅仅是地上附着的房屋。4、一审中上诉人还提供了东栾庄居委会证明、高密市国土资源局证明，证实了该宗土地系存量建设用地，上诉人有权受让该宗土地的使用权。被上诉人到东栾庄居委会缴纳的费用也是地租费，上诉人将土地使用权转让给侯志平后，侯志平到东栾庄居委会缴纳的同样是地租费，这也印证了涉事各方明知转让的权利是土地使用权。二、一审适用法律错误。本案涉及的是土地使用权的转租合同，一审依据房屋转让合同的规定作出裁决错误。首先，在租赁的集体建设用地上建设房屋，该房屋的所有权人只能是村集体，不可能是自然人，因此，《土地使用权租赁合同》中第七条对房屋所有权归属于村集体的约定既符合法律规定也符合当事人的约定，应为有效约定；其次，判决中引用的《中华人民共和国城乡规划法》是在2008年1月1日才开始施行，涉案房屋是在赵多星与张佩新签订《房屋转让合同》前(2002年8月5日)就已建好，因此，建房时没有法律规定需要办理《乡村建设规划许可证》；再次，从赵多星与张佩新签订《房屋转让合同》中的转让价格可以看出土地使用权和房屋一共11万元，根据《建筑工程施工许可管理办法》(1999年10月15日建设部令第71号发布)第二条第二款之规定“工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。”涉案房屋不需要办理施工许可手续；最后，山东省政府对涉案土地作为建设储备用地的批复，足以证明在该土地上建设厂房符合当时的法律、法规、政策，因此，涉案的厂房建筑本身完全符合建设时的各项法律规定。三、一审漏列当事人，程序违法。东栾庄居委会和侯志平作为利害关系人应当作为第三人参加诉讼。 被上诉人张佩新辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 张佩新向一审法院起诉请求：依法判决双方签订的厂房转让合同无效。 一审法院认定事实：2017年1月11日，徐美华与张佩新签订《厂房转让合同》，约定张佩新将于2012年8月5日从赵多星处转让的厂房一处转让给徐美华，赵多星与东栾家庄居委会土地使用权租赁合同以及张佩新与赵多星的转让合同一并转让给徐美华；此厂房在2017年6月30号之前不能以任何形式买卖，在此日之后徐美华有权买卖。在该合同下面，有张佩新书写的收到卖房款1010000元的内容。 张佩新称《厂房转让合同》不是双方真实意思表示，徐美华并未支付1010000元，且本身系流质的契约，依法应为无效合同。 对以上主张，张佩新还提供了与赵多星的《房屋转让合同》、张佩新为徐美华出具的借条、还款协议及高密市公安局孚日派出所对查桂生调查笔录等证据，意图证明：2012年6月份左右潍坊海丰轮胎股份有限公司工程项目部负责人查桂生，经张佩新介绍从徐美华处借款30万元，借款时徐美华与查桂生口头约定了高额利息，后查桂生还款6万元，张佩新替查桂生还款24万元，款项本金已还清。查桂生对高额利息有异议，拒绝偿还高额利息，因张佩新、徐美华系亲戚关系（张佩新是徐美华的姐夫），又系查桂生借款的介绍人，张佩新、徐美华为逼查桂生偿还高额利息，便商量由张佩新于2014年7月6日向徐美华出具假借条一份，借条上的借款金额系按徐美华要求写为116万元，该借条由张佩新在借款人处签字并代签其配偶徐芹的名字，后查桂生仍对借款有异议，并未还款。2016年2月6日张佩新、徐美华为使查桂生还款，又经商量由张佩新向徐美华出具假还款协议一份，该协议书中约定了由张佩新分批还款并指定了还款期，该协议同时约定张佩新、徐美华以涉案厂房提供抵押担保，因查桂生一直不认可利息数额，故一直未还利息。2017年1月11日为促使查桂生还款，徐美华将张佩新和查桂生约至家中商谈还款事宜，徐美华的配偶隆柏涛用刀逼张佩新书写厂房转让协议一份，后徐美华与侯志平于2017年12月15日签订厂房及土地租赁权转让合同一份，侯志平向法院对张佩新提起倒出房屋及土地的侵权诉讼，（2018）鲁0785民初1893案件受理后，侯志平又撤回起诉。张佩新、徐美华双方对协议的效力产生争议。 徐美华对《厂房转让合同》、《房屋转让合同》、《借条》、《还款协议》及高密市公安局孚日派出所对查桂生调查笔录等证据的真实性无异议，但称《厂房转让合同》、《房屋转让合同》实质上是土地使用权租赁合同，张佩新转让的是土地使用权，且徐美华已经另行转让给了侯志平；查桂生所述款项与本案无关联，徐美华之夫隆柏涛不存在逼迫行为，若构成刑事案件，公安机关不可能不认定；张佩新与其配偶徐芹从徐美华处借款，是借款人，而不是潍坊海丰轮胎股份有限公司工程项目部，还款义务人也应当是张佩新；2017年1月11日，因张佩新之前已先后偿付徐美华15万元，尚欠徐美华101万元，所以双方才签订了《厂房转让合同》，即徐美华用《借条》中的借款抵顶了《厂房转让合同》中的转让款。但徐美华对《借条》无相应出借116万元的银行转款凭证向法院提供，称当时交付给张佩新现金多次，后双方对账，张佩新于2014年7月6日出具《借条》时将原先出具的欠条均已由张佩新收回。 徐美华向法院提供了赵多星与高密市东栾家庄居委会签订的《土地使用权租赁合同》及该居委会出具的收到侯志平地租费的收据二份及该居委会证明2001年经山东省人民政府批复包括赵多星租赁地块在内的部分土地已为建设储备用地，用以证明：张佩新、徐美华之间系土地使用权的转让，高密市东栾家庄居委会已知道张佩新、徐美华转让事宜且收取了徐美华再转让给侯志平的土地租赁费，对这二次转让也是认可的，且涉案土地已为建设用地，双方转让有效。 张佩新对《土地使用权租赁合同》无异议，认为赵多星已将土地、厂房转让给张佩新，张佩新具有东栾家庄居委会户口，有权受让土地；侯志平交费行为与张佩新、徐美华转让合同的效力无关，即使缴纳了租赁费，也是替张佩新缴纳；东栾家庄居委会不是土地用途的确权机关，应当提供法定部门的批复。 徐美华系高密市朝阳街道罗家庄社区居民，无侯志平系东栾家庄居委会居民的证据提供。 张佩新称现争议土地厂房由张佩新占有使用。徐美华不予认可，称侯志平已接收上述土地厂房，并称公安部门处理过，各方在公安部门已达成协议，将厂房暂时搁置，谁也不许用，等法院确认处理完毕，由有权方使用。张佩新称徐美华的陈述不实，是侯志平强占厂房未成，张佩新才报警处理，并且徐美华在（2018）鲁0785民初1893号案件的开庭笔录中有陈述。经查（2018）鲁0785民初1893号案件的案卷可知。法院于2018年11月21日开庭审理侯志平与张佩新、徐美华返还原物纠纷一案，在开庭审理过程中，法庭曾问侯志平“张佩新及徐美华是否认可房屋现由张佩新居住”侯志平回答“认可。自2018年正月初八报警后，我一直没有占有涉案房屋。”徐美华方回答“据了解，好像是张佩新的父亲在那里居住。” 涉案房屋中有赵多星建造的房屋，也有张佩新建造的房屋，但张佩新、徐美华均无证据证明以上房屋办理了土地、建设工程规划许可及建设工程施工许可手续。 一审法院认为，从张佩新提供的《厂房转让合同》、《房屋转让合同》看，名称即为转让合同，而非租赁合同；从二份合同内容看，张佩新从赵多星处受让的标的是房屋，张佩新、徐美华之间也是张佩新将厂房转让给徐美华，转让标的也是房屋，虽然《厂房转让合同》载明“将东栾家庄居委会土地使用权租赁合同以及张佩新与赵多星的转让合同一并转让”，其含义也只是将合同一并转让交付给徐美华，并无租赁的相关内容。徐美华虽称双方系租赁合同关系，但除前述证据外，并未提供充分证据证明，对其主张不予支持。 《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第四十一条规定“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。……建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。”《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第四十四条第一款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十条规定“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关方人民政府批批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。”也就是说，我国的规划、土地等法律对于建筑、土地的建造、使用都有严格的规定，任何单位、个人都必须依法进行。 本案中，张佩新、徐美华双方均不能提供证据证明所转让土地经过合法审批、可以建造厂房等，也无相应规划、施工许可手续，不能证明系合法建筑，张佩新转让时并没有取得合法的房屋所有权。徐美华提供的东栾家庄居委会证明系复印件，即使内容属实，也只能证明涉案土地已为建设储备用地，并不能证明厂房建筑本身的合法性。张佩新、徐美华的厂房转让行为，违反了前述规划、土地管理等法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，张佩新、徐美华的厂房转让行为，符合该条第（五）项的情形，其转让合同应为无效。 至于张佩新、徐美华、查桂生等之间的民间借贷问题，与本案系不同的法律关系，并非本案审理的范畴，不予处理。 综上，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：确认张佩新与徐美华于2017年1月11日签订的《厂房转让合同》无效。案件受理费100元，由徐美华负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，本案的焦点是上诉人徐美华与被上诉人张佩新之间签订的《厂房转让合同》的性质及效力问题。依据查明的事实，双方转让标的是房屋，上诉人与被上诉人签订的也是《厂房转让合同》，一审判决认定双方签订的是转让合同而非租赁合同，并无不当。上诉人徐美华主张双方系租赁合同关系，但其并未提供充分证据予以证实，以上主张，本院不予采信。 本案中，张佩新、徐美华双方均不能提供证据证明所转让标的系合法建筑，且上诉人徐美华亦非东栾家庄居民，其与张佩新之间厂房转让不符合法律法规的有关规定;并且涉案房屋仍由张佩新占有，故一审法院认定双方签订的《厂房转让合同》无效并无不当。关于东栾庄居委会和侯志平是否参加诉讼的问题，因东栾庄居委会和侯志平并不是必要参加诉讼的当事人，故一审未通知其参加诉讼，符合法律规定。 综上所述，上诉人徐美华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人徐美华负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  贾元胜 审判员  李玉信 二〇二〇年二月十一日 书记员  褚诗舒