江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10715号上诉人（原审被告、反诉原告）：龙生，男，1973年10月29日出生，汉族，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：刘小飞，江苏昆成律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐锐，江苏昆成律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：昆山智宸谦金属制品有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇陆杨大观溇路****房，统一社会信用代码9132058333131002XT法定代表人：张芳，该公司经理。委托诉讼代理人：刘小飞，江苏昆成律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐锐，江苏昆成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏第一阳光光伏科技有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇石牌工业园塔基路西侧，统一社会信用代码9132058357816882XX。法定代表人：李海英，该公司经理。委托诉讼代理人：董珺，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。上诉人龙生、昆山智宸谦金属制品有限公司(以下简称智宸谦公司)因与被上诉人江苏第一阳光光伏科技有限公司（以下简称第一阳光光伏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2018)苏0583民初19946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。龙生、智宸谦公司上诉请求：1.撤销(2018)苏0583民初19946号判决书第一项判决内容,发回重审或依法改判。依法改判为第一阳光光伏公司与龙生继续履行2015年10月13日签订的《房屋租赁合同》、2018年6月21日签订的《厂房租赁合同补充协议书》;2.撤销(2018)苏0583民初19946号判决书第二项判决内容,发回重审或依法改判;3.撤销(2018)苏0583民初19946号判决书第四项判决内容,发回重审或依法改判,依法改判为第一阳光光伏公司立即将变压器(容量为250KVA)过户给上诉人；4.依法判令第一阳光光伏公司承担本案一审本诉及反诉、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院查明事实不清,龙生、智宸谦公司并不构成《房屋租赁合同》第十四条约定的违约情形,不存在“擅自改变该房屋用途”的事实基础,更没有“擅自拆改变动或损坏房屋主体结构”的违约情况,一审法院错误认定其存在违约的情形,从而形成了错误的判决结果。次承租人的实际用途与涉案租赁合同约定的房屋用途“工业厂房”完全一致,从未改变房屋的用途,不存在违约的事实基础；香山林食品(江苏)有限公司仅仅是对承租房屋进行了经营活动需要的装饰装修,从未改变房屋的主体结构,而且在收到通知后立即予以了拆除,并没有改变过租赁房屋的建筑主体和承重结构,没有对出租房屋造成任何损害,第一阳光光伏公司作为出租方不享有合同约定的解除权；即便是存在昆山市规划局出具的移交函所载内容,也未能证明次承租人更改了房屋的“主体结构”,图边上所示的区域均是使用铁架、彩钢板搭建,很容易就可以拆除,与房屋的“主体结构”是两个概念,龙生、智宸谦公司并未有任何改变房屋“主体结构”的情形,不存在违约的事实基础。而且认定出租方享有法定解除权的前提也必须是对人身和财产安全构成威胁、在合理期限内仍不予恢复原状、造成了房屋损失才可以,本案中并不符合该情形。二、一审法院混淆了损失赔偿责任和合同的约定解除权,从而形成错误的判决事项。合同的约定解除权是合同第十四条约定的内容,前提是承租方“擅自拆改变动或损坏房屋主体结构”,合同第5条约定的是“房屋改善”,是约定承租方对承租标的物进行装饰装修后,如果遭受处罚损失的承担问题;合同11.5条约定的是厂区内违章搭建造成甲方被处罚,造成甲方损失的可以向乙方追偿,并不是设定的约定解除权问题,一审法院错误按照该两条规定内容,赋予了被上诉人约定解除权,从而形成了错误的判决。在一审庭审中法官有询问过被上诉人,其声称解除的依据是11.5条,该条约定的内容仅仅为如果有违章搭建造成了甲方损失,损失如何承担的问题,并非解约的约定事由,而且次承租人在问题发生后已经第一时间整改完成了,甲方没有任何损失的。三、涉案补充协议书签署之日(2018年6月21日),双方还是同意继续履行租赁关系的,第一阳光光伏公司主观上不愿配合履行补充协议约定,并非其庭审中所称的不知情。一审法院仅支持了第一阳光光伏公司按照反诉请求支付违约金,而没有支持将涉案250KVA变压器过户的反诉请求显然自相矛盾。第一阳光光伏公司在一审庭审中声称,龙生、智宸谦公司按照补充协议约定催告第一阳光光伏公司过户变压器时,因为其是受让股东,不知情况的陈述显然不能成立。公司的股东更迭治理结构发生变化,并不影响公司作为主体履行合同义务。一审中证人出庭作证时,提供的短信催告变压器过户的短信,收件号码的机主登记为“徐强”,其与法定代表人李海英系配偶关系,共同为公司的实际控制人。且一审中第一阳光光伏公司已经作为证据提交了2018年6月21日签署的补充协议,故其是知道具体补充协议约定内容的,只是其主观上不愿意配合履行,违约的责任完全在第一阳光光伏公司一方。四、一审法院适用法律错误。一审法院错误适用合同法第九十四条、九十七条规定,错误认定本案适用法定解除权。一审法院判定两份涉案协议解除没有事实基础及法律依据。五、龙生与第一阳光光伏公司之前负责人赵建文关系要好,在厂房竣工之前,早在2015年5月份就已经全权委托龙生寻找潜在的次承租人,授权龙生、智宸谦公司办理房屋租赁所有事项,时间从2015年5月20日至2024年5月20日止。龙生、智宸谦公司将涉案标的物租赁给香山林食品(江苏)有限公司第一阳光光伏公司是同意的。即便次承租人遭受过行政处罚,也并未使第一阳光光伏公司遭受任何损失,也不能作为解除租赁合同的法定、约定的事由。况且,香山林食品(江苏)有限公司也已经取得了相关环境评价所需的批准文件。六、第一阳光光伏公司实控人发生变化,李海英、徐强夫妇单方认为出租价格低,想调整租金标准不成才恶意进行投诉,策划了本次的诉讼。实际上是第一阳光光伏公司新的实际控制人违背诚实信用原则,单方不愿意履行租赁合同、补充协议的,第一阳光光伏公司存在违约行为,龙生、智宸谦公司一直审慎履行合同义务,至今未出现任何可以解除合同的违约理由,故请求贵院查明事实的基础上支持龙生、智宸谦公司上诉请求。第一阳光光伏公司答辩称。一审法院查明事实清楚、适用法律正确。请求驳回上诉、维持原判。第一阳光光伏公司向一审法院起诉请求：1、判令解除第一阳光光伏公司、龙生之间的《房屋租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议书》；2、判令龙生、智宸谦公司支付第一阳光光伏公司委托第三方排除妨碍、将租赁房屋恢复原状的费用暂计200万元（具体以评估鉴定或双方认可的金额为准）；3、本案诉讼费由龙生、智宸谦公司承担。审理中，第一阳光光伏公司变更第二项诉讼请求为：判令龙生、智宸谦公司返还租赁房屋并恢复原状。龙生反诉请求：1、判令第一阳光光伏公司支付龙生补充协议约定的违约金20万元；2、判令第一阳光光伏公司立即支付补充协议书约定的其他损失3万元；3、判令第一阳光光伏公司立即将容量为250KVA的变压器过户给龙生；4、判令第一阳光光伏公司于2018年7月5日作出备案的《股东决定》、两份《股东转让协议》无效；5、判令第一阳光光伏公司承担本案全部诉讼费用。审理中，龙生撤诉第4项诉请，要求另行起诉。一审法院认定事实：：第一阳光光伏公司系昆山市巴城镇石牌毛许路88号1、2、3、4、5号房房屋所有权人，登记时间为2015年10月10日。其中，3号厂房为1772.31平方米，4号厂房为1723.27平方米，5号厂房为3602.29平方米，6号厂房为3500.49平方米，3-6号厂房面积合计10598.36平方米。龙生系智宸谦公司股东之一。2015年10月13日，第一阳光光伏公司（甲方）与龙生（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于昆山市巴城镇塔基路西毛许路北的房屋出租乙方用作工业厂房，厂房建筑面积合计10598.36平方米，租赁期限自2015年12月15日至2024年12月1日（装修期免租金2015年9月1日至12月15日）。乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途；乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物，不得改变房屋结构，同时不得违反建设、城管等部门的相应规定，由此产生的费用由乙方承担；2015年12月15日至2018年12月15日，租金为820913.16元/6个月，2018年12月15日至2021年12月15日，租金为886586.21元/6个月，2021年12月15日至2024年12月15日租金957377.8元/6个月。合同签订租赁保证金200000元，交付房屋时自动转为保证金，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担为违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期内，与该房屋有关的由乙方使用水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费，均由乙方承担。甲方应于厂房验收严格后3天将房屋按约定条件交付给乙方并移交房门钥匙以后视为交付完成，甲方提供250KVA电力供乙方使用。租赁期满或合同解除后，1、乙方应按时返还该房屋及其附属设施，乙方应结清自己应当承担的所有费用；2、可移动物归乙方，不可移动物无偿归甲方，对于乙方装饰、装修部分，具体处理方法为无偿移交给甲方；3、甲方原有物品，乙方应保管好并返还甲方；4、乙方在租赁期满或合同终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫返京，搬迁完毕并将租赁物交还给甲方，如乙方归还租赁物不清理杂物，则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负责，返还后对于房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。厂房内因违章搭建造成甲方被相关部门处罚并造成甲方损失，则甲方有权要求乙方承担；对于乙方违章搭建造成任何第三方损失，由乙方自行承担，与甲方无关，若给甲方造成损失，则甲方有权要求乙方赔偿。关于合同的解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：…（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，1、不支付或者超一个月未付租金；2、擅自改变该房屋用途的；3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4、利用该房屋从事违法活动的。关于租赁物的转租，甲方同意乙方可将租赁物的部分面积转租（要求：4栋厂房，每栋不超过二家承租，不允许一栋厂房多家承租；4栋厂房不超过8家），但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。如发生转租行为，乙方还必须遵守下列条款：1、转租期限不得超过乙方对甲方的承租期限；2、转租租赁物的用途不得超出本合同第三条规定的用途；3、倘乙方提前终止本合同，乙方与转租户的转租租约应同时终止；4、无论乙方是否提前终止合同，乙方因转租行为产生的一切纠纷概由乙方负责处理，若因此给甲方造成损失，则甲方有权要求乙方承担损失。上述条款，乙方双方应如约遵守，租赁期间双方均不得擅自变更或解除合同，如有违约，由违约方赔偿守约方违约金，违约金按年租金的30%计算。合同还约定了其他权利义务。合同签订时，龙生向第一阳光光伏公司缴纳了约定的保证金20万元。上述合同签订后，智宸谦公司于2015年11月1日与案外人香山林食品（江苏）有限公司签订厂房租赁合同，约定将毛许路88号6号厂房（3500平方米）出租给香山林食品（江苏）有限公司用作生产加工及办公使用；2015年12月2日与案外人昆山市盟威机械有限公司签订厂房租赁合同，约定将毛许路88号3号厂房部分（950平方米），出租给昆山市盟威机械有限公司用作生产加工及办公使用；2015年12月23日，智宸谦公司与案外人石祖利签订厂房租赁合同，约定将毛许路88号5号厂房2楼部分（2035平方米）出租给石祖利用作生产加工及办公使用；2016年1月5日，龙生、智宸谦公司与昆山有立翔无痕贴材料有限公司签订厂房租赁合同，约定将毛许路88号5号厂房一楼部分（660平方米）出租给昆山有立翔无痕贴材料有限公司用作生产加工及办公使用；2018年11月16日，智宸谦公司与案外人昆山康炎模具有限公司签订厂房租赁合同，约定将毛许路88号4号厂房两面一半面积（1000平方米）出租给昆山康炎模具有限公司用作生产加工及办公使用。庭审中，龙生、智宸谦公司陈述共转租6户，第一阳光光伏公司认为超过了13家单位或个人。2018年2-3月，香山林食品（江苏）有限公司因违反环境影响评价被昆山市环境保护局处罚款处罚。2019年1月21日，昆山市规划局向昆山市城市管理局出具《违法建设认定及案件移交函》（昆规移字2019第0023号），载明：“经现场调查核实，巴城镇第一阳光光伏公司（承租方香山林食品（江苏）有限公司等）在其厂区内的建设行为，未按《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的有关规定取得规划主管部门的审批同意，属违法建设行为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条认定为无法采取改正措施消除影响的违法建设行为，现依据《苏州市城市管理相对集中行政处罚权实施办法》、《昆山市城市管理相对集中行政处罚权实施办法》，已交你单位进行行政处罚”。2019年1月24日，昆山市规划局向昆山市城市管理局出具《违法建设认定及案件移交函》（昆规移字2019第0020号），就第一阳光光伏公司（承租方香山林食品（江苏）有限公司）在3#厂房内的新增违法建设行为移交昆山市城市管理局进行行政处罚。庭审中，龙生、智宸谦公司陈述次承租人已经改善符合要求并提供照片证明违章建筑已经拆除。另查明，第一阳光光伏公司与2015年5月20日出具《证明》一份，载明由智宸谦公司办理房屋租赁所有事项，证明时间从2015年5月20日至2024年5月20日止。第一阳光光伏公司确认龙生、智宸谦公司缴纳租金至2019年6月15日。2019年5月7日，龙生向第一阳光光伏公司转账886586.21元，备注2019年6月15日至2019年12月15日房租。2018年6月21日，第一阳光光伏公司（甲方）与龙生（乙方）签订《厂房租赁合同补充协议书》，约定：“鉴于甲乙双方于2015年10月13日签署《厂房租赁合同》一份，约定将甲方所有厂房租赁给乙方使用。按照双方约定，甲方已经将一台容量为250KVA的变压器过户给承租人乙方指定人名下泰隆鑫金属科技（苏州）有限公司名下，便于乙方开具电费发票。现因甲方原因需要暂时将该250KVA的变压器过户给甲方一周（本协议签署之日起），过户完成后一周内甲方同意配合无条件将该变压器再过户给乙方，过户期间产生所有费用有甲方承担。继续履行原《厂房租赁合同》的附属义务，如甲方届时（至迟不超过2018年8月31日）附加其他条件或者无故不配合乙方过户，则甲方构成违约，甲方需向乙方支付20万元违约金及其他乙方损失，同时乙方可以要求甲方继续履行变压器过户义务”。庭审中，龙生、智宸谦公司陈述签订租赁合同时龙生以个人名义签订，但在合同履行过程中龙生、智宸谦公司均履行过合同义务，龙生、智宸谦公司均为合同主体。龙生、智宸谦公司分别于2018年12月5日、2018年12月6日签收本案起诉状副本等材料。上述事实，有房屋租赁合同、厂房租赁合同补充协议书、不动产权登记信息、环境行政处罚汇总表、支付凭证、移交函、厂房租赁合同、证明及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。一审法院认为,第一阳光光伏公司、龙生双方签订的《房屋租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议书》（以下简称补充协议）系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同义务。龙生、智宸谦公司作为承租人应当按照约定的方法使用租赁物。房屋租赁合同约定龙生、智宸谦公司转租租赁物的用途不得超过合同第三条约定的用途即工业厂房，根据龙生、智宸谦公司提供的其与案外人签订的厂房租赁合同，转租给案外人的房屋用途均作为生产加工及办公使用；其中次承租人香山林食品（江苏）有限公司因在厂区内违法建设、新增违法建设行为及违反环境影响评价制度而受到行政处罚，该行为亦与房屋租赁合同中“龙生作为承租人不得改变房屋结构亦不得违反建设、城管等部门的相应”之规定相悖。第一阳光光伏公司据此要求解除合同及补充协议的，符合法律规定，一审法院予以支持。龙生、智宸谦公司于2018年12月5日、12月6日签收第一阳光光伏公司要求解除合同及补充协议的起诉状副本，故一审法院确认合同及补充协议于2018年12月6日解除。合同解除后，龙生、智宸谦公司应搬离涉案房屋并恢复原状。龙生、智宸谦公司辩称系第一阳光光伏公司授权智宸谦公司办理房屋出租事宜，但该授权并不可能包含智宸谦公司在转租过程中实施的违法行为，龙生、智宸谦公司该项抗辩意见一审法院不予采纳。龙生、智宸谦公司在签订合同时交纳了保证金20万元及支付至2019年12月15日的租金，合同解除后该保证金应予返还，未实际发生的租金亦应返还。鉴于双方仍有其他费用未结清，且龙生、智宸谦公司在本案中也未主张返还，故该笔款项双方可待交接完毕后自行结算。虽房屋租赁合同及补充协议于2018年12月5日解除，但第一阳光光伏公司未在2018年8月31日之前按照补充协议的约定将250KVA的变压器过户给龙生已经构成违约，按照补充协议的约定第一阳光光伏公司应当向龙生支付违约金20万元。鉴于双方签订房屋租赁合同及补充协议予以解除，根据房屋租赁合同的约定附属设施应予返还第一阳光光伏公司，故龙生要求将变压器过户的诉请一审法院不予支持。龙生在反诉诉请中主张的其他损失3万元并未提供证据予以证明，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告江苏第一阳光光伏科技有限公司与被告龙生于2015年10月13日签订的《房屋租赁合同》、2018年6月21日签订的《厂房租赁合同补充协议书》于2018年12月6日解除。二、被告昆山智宸谦金属制品有限公司、龙生于本判决生效后十日内将位于昆山市面积合计10598.36平方米房屋返还原告江苏第一阳光光伏科技有限公司并恢复原状。三、原告江苏第一阳光光伏科技有限公司于本判决生效后十日内向被告龙生支付违约金200000元。四、驳回被告龙生的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费88183元，由被告昆山智宸谦金属制品有限公司、龙生负担。反诉案件受理费2375元，由原告江苏第一阳光光伏科技有限公司负担2065元，由被告龙生负担310元。其中，原告江苏第一阳光光伏科技有限公司预交的案件受理费88183元，一审法院予以退还，被告龙生、昆山智宸谦金属制品有限公司应当负担的88183元缴纳至一审法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811115895；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。被告龙生预交的案件受理费2065元，一审法院予以退还，原告江苏第一阳光光伏科技有限公司应当负担的2065元缴纳至一审法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811115897；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。被拒不交纳诉讼费的，一审法院将依法强制执行。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。龙生、智宸谦公司提交：证据一、工商登记基本信息五份。证明次承租人的经营范围均为工业生产，房屋使用的用途是工业用途，符合租赁合同第三条约定的用途。证据二、证明、建设工程竣工验收消防备案复查意见书一份。证明第一阳光光伏公司早在2015年5月厂房竣工前已经全权委托龙生寻找次承租人对外转租涉案房产。证据三、建设项目环境影响报告表、昆环建[2019]1196号审批意见。证明香山林食品（江苏）有限公司获得了环境评价的批文；证据四、淮安市教育建筑设计研究院有限公司设计图纸。证明租赁区域临时设施是符合消防设计要求的，次承租人也从未对房屋主体结构进行过任何改造；证据五、燃气报警系统安装工程竣工资料审核表、竣工图。证明次承租人早在2016年按照燃气公司要求，进行施工，在要求的厂房距离外设置燃气装置，并非违章搭建。证据六、房屋租赁合同司法解释的理解与适用，本案并不适用六种法定的解除情形，供法院参考。证据七、市场监督管理局备案的房屋租赁合同及房产证复印件，证明在2015年智宸谦公司将涉案房屋部分出租给香山林公司时，第一阳光光伏公司是盖章同意的。证据八、三组照片，第一组照片针对第2019第022号文件上面显示的图片拆除后的情况。证明拆除后明显可以看到并没有动到房屋的主体结构。第二组照片是023号文件上显示的图片拆除后的情形。第三组照片是承租的3号、4号、5号、6号厂房的一个整体外观图。厂区内非常整洁、干净，龙生、智宸谦公司完全是合理合法正当的使用房产，且次承租人均是合法经营，其中香山林公司和盟威公司从15年开始就一直承租案涉的部分厂房一致合法经营，从未改变过房屋的主体结构。证据九、昆山高丰天然气有限公司建设工程文件，证明移交函里面的厂房外的燃气装置是经过设计施工和验收的，并非改变房屋主体结构的设施。证据十、房屋安全咨询意见书，证明龙生、智宸谦公司委托了苏州同宇建筑技术咨询有限公司对移交函争议的两个位置进行了查勘，结果是拆除后房屋的主体结构并未受到任何影响。因为委托有资质的鉴定机构鉴定，需要法院出具委托或者由房屋的产权人委托，鉴于此，龙生、智宸谦公司只是委托了咨询机构出具初步的咨询意见，同时也向法院申请了对房屋争议部分的主体结构鉴定的申请，如果法院认为有必要，可以进一步依职权委托鉴定机构进行鉴定。证据十一、农业银行的一个转账截图，证明龙生已经于2019年11月28日按照约定支付了2019年12月15日至2020年6月15日期间的房屋租金。证据十二、两份证明，日期分别是2015年11月3日和2016年4月30日，第一阳光光伏公司出具由龙生向曾经的次承租人商谈具体租赁事宜的一个授权。该两份证据结合龙生、智宸谦公司提供的证据一，反映第一阳光光伏公司对龙生、智宸谦公司寻找租户有明确授权委托。第一阳光光伏公司质证认为，对证据一、证据七真实性由法庭依法核实，但是该两组证据显示的是八个法律主体，结合一审判决法院审理查明的由龙生、智宸谦公司在一审时自认六份租赁合同，龙生、智宸谦公司的转租权限已超过原租赁合同第15条约定的转租不得超过八户这一规定。证据二真实性，新的股东并不否认，对于消防意见真实性也没有异议。但龙生、智宸谦公司所要证明的目的与本案毫无关联性结合双方签订的租赁合同约定，验收合格后3日内就应当将厂房全部移交给上诉人，可以推定第一阳光光伏公司在交付租赁厂房时，所有的建筑物是完全符合规划消防等要求，至于在龙生承租期间所导致的所有行政处罚均由龙生、智宸谦公司的行为引起。证据三真实性由法庭依法核实。该组证据与本案的纠纷没有关联性，在一审时，第一阳光光伏公司提供了次承租人香山林公司受到环保处罚的相关证据，而该份环评报告是在处罚之后形成的，并不能免除次承租人及龙生、智宸谦公司违反法律规定及合同约定的责任。证据四的三性均不予认可。证据六的真实性没有异议，但该法条约定的是法定解除的事由。证据七的真实性没有异议。当时是被上诉人为配合上诉人的转租户，香山林公司办理营业执照而签署的租赁合同，该租赁合同仅用于设立营业执照。证据八房屋安全意见书，三性均不予认可。银行转账记录真实性没有异议，但是根据合同约定，龙生、智宸谦公司除向第一阳光光伏公司支付租金外，还应当承担开具租赁发票的税金。依据此规定，第一阳光光伏公司已于2019年12月5日向龙生、智宸谦公司出具函告，但快递均予退信。下一组证据是拆除照片，关于照片拍摄的地点确实为租赁场，但是第一阳光光伏公司无法确认拍摄时间以及与被上诉人现场拍摄的照片有部分情况不符。本案涉及的是龙生、智宸谦公司转租户对现场对租赁现场违章搭建以及土地性质的变更，厂房性质的变更等，违反行政法律法规及违反合同约定，龙生、智宸谦公司提供的大部分的证据主要针对的是香山林食品有限公司，回避了其他租户违法行为。第一阳光光伏公司提交：证据1、现场拍摄的照片及视频，地点都是**厂房，时间是12月3日。证明龙生、智宸谦公司在一审判决之后又将涉案的房屋转租给存放垃圾的租户，具体主体不详。证据2、函告，证明龙生、智宸谦公司虽在一审判决之后，仍按照原合同约定支付了“租金”，但依据合同约定，应当承担开具发票的税金，所以在龙生、智宸谦公司支付的886586.21元的“租金”中应当优先扣除税金415643.30元。龙生、智宸谦公司质证认为，对第一阳光光伏公司所称照片及视频系5号厂房，真实性、合法性及关联性均不认可，因为5号厂房的位置，并不是视频中所拍摄的位置，5号厂房位于进大门左手边，第一栋厂房。所以第一阳光光伏公司拍摄的并非5号厂房，从照片和视频的内容来看，一辆清运车辆正在清运工业生产过程中的垃圾，这与厂房的使用并不矛盾。从视频和照片内容来看，厂房结构完整，除垃圾区域外均为空置，并无任何使用不当。而且垃圾很明显是工业垃圾而不是生活垃圾。在承租过程中，即便是有龙生、智宸谦公司或者次承租人堆放少量工业垃圾，而且在清理过程中并不违反厂房用途的约定，也并没有动到房屋的主体结构的安全性。该函告内容所载明的一审判决目前并未生效。租金问题，第一阳光光伏公司无权单方改变支付租金的款项性质。对于租金产生的税金双方仅仅做了附条件的约定，因租赁合同产生的城建税、增值税、房产税等，纳税主体均为出租方，也就是房屋的所有权人，所以税金应当由第一阳光光伏公司自行承担。第一阳光光伏公司当庭欲将发票编号为23863019、23863018号两份增值税发票的发票联原件、抵扣联原件当庭交给龙生、智宸谦公司。龙生、智宸谦公司代理人以未取得授权为由，不予接收。本院查明的其它事实与原审一致。本院认为，本案争议焦点是龙生在承租涉案厂房后，是否存在违反合同约定利用租赁房屋的情形。龙生、智宸谦公司虽上诉认为其及此承租人利用租赁房屋未改变房屋主体结构，但涉案租赁合同约定“乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物，不得改变房屋结构，同时不得违反建设、城管等部门的相应规定”，次承租人香山林食品（江苏）有限公司因在厂区内违法建设、新增违法建设行为及违反环境影响评价制度而被相关行政部门认定为违法情形，违反合同约定。龙生、智宸谦公司认为即便次承租人受到行政处罚，出租人也无权解除合同的上诉理由与合同约定不符，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于变压器过户问题。合同履行中。第一阳光光伏公司未在2018年8月31日之前按照补充协议的约定将250KVA的变压器过户给龙生，构成违约，应当按照补充协议的约定第一阳光光伏公司应当向龙生支付违约金20万元。鉴于房屋租赁合同及补充协议予以解除，250KVA的变压器作为租赁房屋的附属设施，应返还给第一阳光光伏公司，故一审判决对龙生要求将变压器过户的诉请不予支持并无不当，龙生、智宸谦公司就此所提上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12876元，由上诉人龙生、昆山智宸谦金属制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年二月十八日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被0执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。