贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0321民初8048号 原告（反诉被告）：遵义辉亚置业投资有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区东大街英伦城邦售楼部。统一社会信用代码：91520321082792960N。 法定代表人：吴和通，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨亮，重庆山语（遵义）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严俊，男。 被告（反诉原告）：邱霜，男，1998年3月18日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：邱禄强，男，1973年9月11日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区，系被告邱霜父亲。 委托诉讼代理人：何发敏，女，1968年3月27日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区，系被告邱霜母亲。 原告（反诉被告）遵义辉亚置业投资有限公司与被告（反诉原告）邱霜商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法由审判员王阔正适用简易程序公开开庭进行了审理。原告遵义辉亚置业投资有限公司及其委托诉讼代理人杨亮、严俊、被告邱霜的诉讼代理人何发敏、邱禄强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告遵义辉亚置业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2018年8月28日签订的合同编号为2018010532的《商品房买卖合同》；2、请求判决被告支付原告违约金9675.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月28日，原、被告签订编号为2018010532的《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于贵州省遵义市播州区房屋。该套房屋建筑面积98.02平方米，套内面积83.48平方米，计价方式按套内面积计算，单价为5150.93元／㎡，总价款43万元。根据合同约定，被告应于合同签订日向原告支付首期房款11万元，剩余房款32万元由其办理银行按揭贷款支付。被告于合同签订日支付了首期房款。原告于2018年8月29日办理了该《商品房买卖合同》的备案登记。原告随后向建设银行遵义播州支行办理了涉案房屋的按揭贷款，银行经审查后发放了按揭贷款32万元。但是，建设银行在贷款后经审查中发现被告“提供的贷款资料银行流水不真实，无法证明该客户的还款能力”，向原告收回了被告的住房贷款，并于2019年7月1日向遵义市播州区住房和城乡建设局出具《情况说明》，注销了该套房屋的预告抵押。按揭贷款被银行收回后，原告多次通知被告一次性付清房款，但因被告拒绝配合未果。2019年8月25日，原告致函被告，要求被告在收到律师函后一次性支付原告剩余房款32万元，或者解除合同并撤销涉案房屋的备案登记。被告于2019年8月29日签收了律师函，但至今未予支付剩余32万元房款，也未与原告协商解除合同并撤销备案登记。根据原被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》之约定，“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到出面通知之日起15日内支付不足款项；逾期，出卖人有权解除合同”；“无论何种原因解除合同，买受人应按照出卖人通知的时间协助出卖人到房产管理部门办理买卖合同备案及其他相关登记的撤销（或注销）手续，否则买受人应当每日按照购房总款的万分之三向出卖人支付违约金”。从2019年7月1日按揭贷款被银行收回暂计算至2019年9月13日（被告签收《律师函》十五天届满之日）共计75天，每日违约金129.00元，合计违约金为9675.00元。 被告邱霜辩称：我方需要提起当庭反诉，可以和原告解除合同，但要求原告返还所交首付款及各项损失共计167651.00元。并且解除合同后被告如再次购买房屋将会被视为二套房。办理按揭贷款由原告方工作人员一手经办，我方只是按照要求提供所需要资料，现按揭贷款被银行收回，责任全在原告方。因此，原告应当退还我方购房所支付的房款、银行贷款利息、多次往返交通费等损失及违约金等共计167651.00元。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、《商品房预售合同登记备案表》、当事人身份信息、被告的购房款《收据》、银行出具的《情况说明》、提前还款通知书、《中国建设银行客户专用回单》及个人贷款还款凭证、《不动产抵押权注销申请》和注销告知单、《律师函》及邮寄证据、被告邱霜提出解除合同返还款项等证据，本院对双方无争议的证据予以确认并在卷佐证，作为认定本案事实的依据。本院并结合当事人的陈述认定本案事实如下： 2018年8月28日，被告邱霜与原告遵义辉亚置业投资有限公司签订了《商品房买卖合同》及《英伦城邦商品房买卖合同补充协议》，约定由被告出资购买原告开发的位于贵州省遵义市播州区房屋。该套房屋建筑面积98.02平方米，套内面积83.48平方米，计价方式按套内面积计算，单价为5150.93元／㎡，总价款43万元。由被告于签订合同之日支付首付款11万元，办理银行按揭贷款支付剩余房款32万元。双方并对逾期付款及逾期交房等违约责任进行约定。签订合同当天，被告邱霜支付原告首付款11万元、房屋维修基金7057.00元、登记费160.00元，合计117217.00元。次日，原、被告双方办理了商品房预售合同登记备案。此后，原告收集被告办理银行按揭贷款资料后，以该房屋作抵押向中国建设银行股份有限公司遵义播州支行办理了涉案房屋的按揭贷款32万元，银行经审查于2018年11月7日发放按揭贷款32万元支付给原告。被告邱霜贷款后，已于2019年1月7日偿还按揭贷款本息1972.15元，分别于2019年2至6月计5个月的每月7日偿还按揭贷款本息1972.16元，已偿还贷款本息合计11832.95元。2019年6月14日，贷款人中国建设银行股份有限公司遵义播州支行以其在发放贷款后检查过程中发现被告邱霜所提供的贷款资料银行流水不真实，无法证明该客户的还款能力为由，应收回该住房按揭贷款尚欠本金316482.21元，故向原告银行账户收回其该按揭贷款本息计316822.95元。贷款人中国建设银行股份有限公司遵义播州支行收回贷款后，办理该住房贷款32万元的不动产抵押权注销登记。 审理中，被告邱霜主张其另支付原告委托房屋销售商购房预约订金10000.00元也应当作为购房损失要求原告返还；原告对被告邱霜已付房屋销售商购房预约订金10000.00元的事实无异议，主张被告所支付购房预约订金10000.00元，已享受了该住房售价从46万元签约为43万元的优惠，其不应返还被告。为此，原、被告双方为解除购房合同后应返还被告因本次购房所支付预约订金款、按揭贷款利息及交通费损失等产生争议，经协商无果，原告遵义辉亚置业投资有限公司故诉至本院，提起本案诉讼。 本院认为，原告遵义辉亚置业投资有限公司与被告邱霜订立《房屋买卖合同》，系原、被告双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以认定双方订立《房屋买卖合同》合法有效。现原告因被告购房办理住房按揭贷款被收回贷款，且被告经催收未支付其剩余购房款为由请求解除双方所签订购房合同。被告同意解除购房合同，同时反诉请求由原告返还其已支付购房款项及利息等损失。原告作为房屋开发商，其合同目的在于售房后取得相应价款。被告作为购房者，其合同目的在于办理住房按揭贷款购房。现因按揭贷款人提前收回贷款而不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告请求解除购房合同理由充分，于法有据，本院予以支持。原告对解除合同后应返还被告所支付购房款11万元、房屋维修基金7057.00元不持异议，本院予以确认。原、被告双方争执焦点问题在于被告因购房所支付预约订金10000.00元、登记费160.00元、住房按揭贷款利息与交通费等损失是否应当由原告赔偿以及双方各自主张违约金是否应当支付。被告邱霜主张其购房时即言明需办理住房按揭贷款32万元支付房款，而原告及其委托房屋销售商允诺为被告代办按揭贷款手续，现按揭贷款被银行提前收回的过错责任全在原告方。原告未提供证据证明予以否定被告该主张，本院结合房屋销售交易实践，推定被告该项主张成立。因此，被告因购房实际支付预约订金10000.00元及登记费160.00元，事实清楚，理应由原告予以赔偿。至于原告赔偿被告预约订金10000.00元后能否向其房屋销售商主张追偿，本院在本案中不予评价与处理。被告邱霜因本次购房而产生偿还贷款本息合计11832.95元的实际损失，应由原告赔偿。被告因解除合同从外地回遵必然会产生交通费损失，被告未举证证明交通费损失具体数额，结合本案实际情况，本院酌情认定由原告赔偿被告4000.00元。关于原、被告双方均各自主张应支付违约金，因贷款人提前收回住房按揭贷款属原、被告双方意志以外原因，并不属双方故意毁约所致，故本院对原、被告双方分别请求支付违约金均不予支持。另依照诚实信用原则，被告邱霜应当在解除合同后协助原告办理注销房屋买卖合同备案登记，因原告在本案中未提出该项请求，故本院在本案中不予明确。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）遵义辉亚置业投资有限公司与被告（反诉原告）邱霜于2018年8月28日签订的合同编号为2018010532的《商品房买卖合同》及其补充协议； 二、由原告（反诉被告）遵义辉亚置业投资有限公司限于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）邱霜购房款117057.00元、赔偿已付按揭贷款本息等损失21992.95元，合计139049.95元； 三、驳回原告（反诉被告）遵义辉亚置业投资有限公司的其余诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）邱霜的其余反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取30.00元，案件反诉费减半收取1,826.50元，合计1,856.50元，由原告遵义辉亚置业投资有限公司负担1,540.50元，被告邱霜负担316.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  王阔正 二〇二〇年二月十一日 法官助理周仕然 书记员余娟