山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0705民初859号 原告：蔡红，女，汉族，住山东省潍坊高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：董学风，山东国曜（青岛）律师事务所律师。 被告：张树军，男，汉族，住山东省寿光市。 被告：张爱华，女，汉族，住山东省寿光市。 二被告共同委托诉讼代理人：肖起范，山东中强（潍坊）律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：许勇，山东翔华律师事务所律师。 原告蔡红与被告张树军、张爱华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告张爱华及二被告共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告蔡红向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告向原告支付拖欠的租金共计822372元；2、依法判令二被告向原告支付滞纳金（自2016年11月23日起以拖欠租金为基数，每天按实欠租金1‰计算至实际支付之日止，暂计算至起诉之日为120000元），二被告向原告支付违约金50000元；3、本案全部诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求中的滞纳金明确为：2016年3月10日至2017年3月9日该年度的滞纳金不再主张；2017年3月10日至2018年3月9日该年度的滞纳金计算明细如下：以443250元为基数按照年利率24%计算180天（2017年2月10日至2017年8月9日）；以742000元为基数按照年利率24%计算183天（2017年8月10日至2018年2月9日）；2018年2月10日之后以824794.43元为基数，按照年利率24%计算至实际支付之日止。事实与理由：2014年1月24日，原告与二被告签订《商铺租赁合同》，双方约定原告将位于潍坊市奎文区，恒易星河商业街11号楼Ｂ3-Ｂ8，沿街商铺面积约1310平方米的商铺出租给二被告，租期拾年，自2014年3月10日起至2024年3月9日止。每年人民币为伍拾万元整（￥500000）。从第二、三年起每年比上一年租金增加5%，第四年至第十年每年递增8%，租金按半年缴交。乙方（被告）须每年提前1个月将当期（半年）租金交给甲方（原告）。被告无故拖欠租金，原告有权向被告每天按实欠租金1%加收滞纳金。被告累计拖欠租金达30天的，并赔偿违约金伍万元整，合同中止。当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，双方合同终止。合同签订后，原告依约履行了合同约定的义务，二被告自2016年11月23日起至今已经拖欠原告长达2年4个月的租金共计822972元，原告多次催要，被告仍未履行支付租金的合同义务。二被告的违约行为已经构成了根本违约，给原告造成了巨大的经济损失，原告为维护合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告张树军、张爱华辩称，1、原告计算的租金数额与事实不符，无任何依据。（1）原告在2018年5月1日即已实际控制房屋，两被告已失去了对案涉房屋的实际控制，因此，房租的租赁期限应计算至2018年5月1日。（2）2016年，原、被告双方就已变更了租金的标准，租金标准为每年40万元。2、2014年1月24日，两被告一次性向原告缴纳房屋押金5万元整，并于同日，原告向被告出具收款收据，该房屋押金5万元应当抵顶两被告拖欠的租金。3、2018年7月20日至2018年8月份，两被告通过微信转账、支付宝转账、刷卡的方式共向原告支付51650元。4、诉讼请求第二项两被告向原告支付滞纳金及违约金无事实和法律依据。5、为了更好地维护公平正义，营造良好的营商环境，恳请法庭依法裁定中止审理。原告已于2018年5月1日入驻案涉房屋，导致支持被告主张的证据原件在案涉房屋内无法取回。两被告认为，原告自力救济索要租金的行为已违反相关法律规定，便于2018年9月份向潍坊市奎文区公安局潍州路派出所报案。答辩意见第1条第1点、第3条依据的事实均在被告的报案材料及民警的接警笔录中有所体现，因公安机关现未形成完整的刑事案卷材料，恳请法庭依法裁定本案中止审理，待公安机关对原告自力救济的行为定性，并形成完整的刑事案卷材料之后，恢复法庭审理程序。6.原告自2018年5月1日驻店后，导致两被告无法正常经营，造成两被告室内装修损失（50万元）、门店内家具损失（33.5万元）及门店内窗帘产品（约100万元）损失共计183.5万元。两被告依法提起反诉，请求反诉被告依法向反诉原告赔偿损失183.5万元。被告张爱华当庭要求原告给被告开具所交租赁费142.96万元的发票。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于西南政法大学司法鉴定中心作出的司法鉴定意见书，原告质证无异议，被告认为张爱华的签名不是其签的，名字可以模仿，指纹不能模仿，对于第一项鉴定意见仅是倾向认定是被告张爱华的字迹，并非确定性的，对第二项鉴定意见不能确定为被告张爱华的指纹，并不是无法确定，对于第三项鉴定意见实际上未对该项鉴定予以检验，申请鉴定人出庭作证。本院认为，西南政法大学司法鉴定中心系原、被告共同选定的鉴定机构，具备相应鉴定资质，本院提交的比对鉴材亦经过双方当事人质证并认可，鉴定程序合法，被告虽提出异议，并要求鉴定人出庭作证，但在本院限定的时间内，未提交鉴定人出庭申请并缴纳出庭费用，应视为对该项权利的放弃，在被告未能提供反驳证据的情况下，本院对该司法鉴定意见书依法予以采信。2、对于原告提交的暂存协议，被告张爱华不认可签名及指纹、笔迹形成时间，并申请进行司法鉴定。本院对外委托西南政法大学司法鉴定中心作出司法鉴定意见书，该意见书倾向认定暂存协议落款处张爱华的字迹与供检的张爱华样本笔迹是同一人书写。因鉴材指印色料较浓，可辨识细节特征数量过少，现有条件下，不具备指印同一认定的基本条件，故不能确定暂存协议落款处张爱华署名字迹处红色指印是否是张爱华指纹捺印形成。因实施形成时间检验后会对检材字迹造成不可逆转的损伤，故本次鉴定暂不实施形成时间检验项目。被告认为最后一句“暂存期限30日，到期由房主自行处置”系后添加的，原告称这句话是协议签订几天后经过被告同意后添加的，对此被告不予认可。本院认为，经过司法鉴定，能够认定暂存协议上系被告张爱华本人签字，故对该暂存协议的真实性本院予以确认，但该暂存协议的最后一句话“暂存期限30日，到期由房主自行处置”系后期添加形成，且被告不予认可，对该句话本院不予确认，对除了该句话之外的其他文字内容，本院予以确认。3、对于张爱华提交的被告自行整理明细二份，原告质证对真实性、关联性、证明目的均不予认可，本院认为，因该两份明细系被告自行制作，没有其他证据相印证，本院对此不予采信。4、对于原告提交的房产证六本，虽被告质证不予认可，但该证据系原件，且经本院至不动产登记部门核实信息为真实，对该证据本院依法予以采信。5、对于张爱华、张树军在反诉部分提交的证据，因张爱华、张树军未在本院限定时间内缴纳反诉费用，故本院对其所提反诉不予审理，对其在反诉部分提交的证据的证明力不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月24日，原告蔡红作为甲方与被告张树军、张爱华作为乙方签订《商铺租赁合同》。第一条房屋坐落地址：出租方出租的商铺坐落地址：潍坊市奎文区，恒易星河商业街11号楼Ｂ3-Ｂ8,沿街商铺约1310平方米。第二条租赁期限：租期拾年，自2014年3月10日起至2024年3月9日止。第三条租金和押金：1、合同签订之日，乙方一次性缴纳房屋押金伍万元整，合同到期时一次性退还乙方。2、每年租金为人民币伍拾万元整（￥500000）。3、从第二年起，租金每年比上一年度增加5%，第四年至第十年每年递增8%。4、租金按半年缴交，乙方须每半年提前1个月将租金交给甲方，甲方收取租金后，只开具普通收款收据给乙方作为凭证，甲方不负责提供任何税金发票（税金由乙方支付）。5、必须按照约定向出租方缴纳租金，如无故拖欠租金，出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金。第四条租赁期限房屋修缮：租赁期限房屋修缮为出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。第九条合同中止：承租人有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租，转让或转借的；2、承租方利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；3、承租方拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金伍万元整。第十条合同终止：1、本合同期限届满，双方不再续签合同的；2、双方通过书面协议解除本合同；3、因不可抗力致使合同目的不能实现的；4、在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的；5、当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；6、当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的。原告蔡红在出租方处签字捺手印确认，被告张树军、张爱华在承租方处签字确认。 2018年4月26日，原告蔡红的丈夫郗洪涛与被告张爱华签订暂存协议一份，载明：即日起，英伦世家内所有物品全部暂存，双方均不可随意搬动。双方签字，即刻生效。本店于18年4月26日由房主收回，合同解除。郗洪涛在甲方处签字，张爱华在乙方处签字，张爱华的签名处捺有指印一枚。 在本案审理过程中，因被告张爱华对暂存协议上其签名、指纹及笔迹形成时间有异议，申请司法鉴定，本院应被告申请，对外委托西南政法大学司法鉴定中心对1、检材自己是否为张爱华书写；2、检材指印是否为张爱华本人捺印；3、检材字迹与检材日期手写字迹是否为同一天形成进行司法鉴定。经鉴定，西南政法大学司法鉴定中心于2019年11月8日作出西政司法鉴定中心（2019）鉴字第3729号司法鉴定意见书，分析认为检材字迹与样本字迹间的笔迹符合特征反映在一般特征及细节特征各方面，数量多且质量高，其符合特征反映了同一人的书写习惯。但由于现有样本均为实验样本，依据现行笔迹鉴定技术规范，符合出具倾向认定同一的鉴定意见。经初检，因鉴材指印色料较浓，可辨识细节特征数量过少，现有条件下，不具备指印同一认定的基本条件，故不能确定暂存协议落款处张爱华署名字迹处红色指印是否是张爱华指纹捺印形成。因实施形成时间检验后会对检材字迹造成不可逆转的损伤，故本次鉴定暂不实施形成时间检验项目。鉴定意见为：1、倾向认定标称时间为2018.4.26的《暂存协议》落款处张爱华的署名字迹与供检的张爱华样本笔迹是同一人书写；2、不能确定上述《暂存协议》落款处张爱华署名字迹处红色指印是否是张爱华指纹捺印形成；3、未对上述《暂存协议》落款处张爱华署名字迹与落款日期是否为同一天形成实施检验。被告张爱华为此支付鉴定费1000元。 原、被告一致认可被告于2014年1月24日缴纳了房屋押金50000元，2014年3月10日起至2015年3月9日的房租500000元已付清，2015年3月10日起至2016年3月9日的房租525000元已付清。 原告提供银行交易明细，主张自2016年3月10日起被告共通过银行转账向原告支付租金如下：2016年12月5日30000元、2016年12月5日20000元、2016年12月11日50000元、2016年12月11日三笔共计150000元、2017年1月4日20000元、2017年4月17日10000元、2017年4月27日20000元、2017年5月19日10000元、2017年7月11日33000元、2017年12月12日10000元、2017年12月30日7000元、2018年1月1日4000元、2018年1月23日5000元、2018年2月13日3000元、2018年4月4日6000元、2018年4月7日4000元、2018年4月15日1000元、2018年4月16日2000元；另外通过微信支付两笔款项2018年4月25日10000元、2018年4月28日9600元，总合计404600元。 被告对上述款项无异议，主张另外还有14笔微信转账。其中张爱华微信转账给蔡红的2018年7月21日6658元、2018年7月21日2500元、2018年7月24日8000元，张树军微信转账给蔡红的为2018年7月20日9950元、2018年7月21日1000元，被告主张上述五笔共计28108元均是蔡红用被告的手机私自转账，要求作为刑事案件处理。原告蔡红认可收到该五笔款项，并提交借条四份，主张上述转账共计28108元是偿还借条载明的借款。对原告的该陈述及原告提交的借条四份，被告不予认可。 上述14笔微信转账中，张树军主动转账给蔡红的2018年5月1日2000元、2018年5月4日7000元、2018年5月5日1000元、2018年5月16日2000元、2018年5月30日1000元、2018年6月13日595元、2018年7月3日2000元、2018年7月15日1000元、2018年7月17日3800元，蔡红认可收到上述20395元，但认为上述款项是被告在租赁合同解除后，帮原告销售窗帘的销售款，并非支付租金。对原告的该陈述，被告亦不予认可。 庭审中，原告主张2016年3月10日起至2017年3月9日的房租应为551250元，2017年3月10日起至2018年3月9日的房租应为595350元，2018年3月10日起至2018年4月26日按照1.5个月计算，原告主张为74400元。原告主张截至2018年4月26日合同解除日，被告共计欠付原告租金824794.43元，原告自愿主张822372元，被告未按照合同约定及时支付租金，原告主张滞纳金并按照合同第九条第三款的约定主张违约金50000元。2016年3月10日至2017年3月9日该年度的滞纳金不再主张；2017年3月10日至2018年3月9日该年度的滞纳金计算明细如下：以443250元为基数按照年利率24%计算180天（2017年2月10日至2017年8月9日）；以742000元为基数按照年利率24%计算183天（2017年8月10日至2018年2月9日）；2018年2月10日之后以824794.43元为基数，按照年利率24%计算至实际支付之日止。被告认为从2016年开始口头协议每年40万元租金；关于滞纳金被告称其多次与原告说生意不好做，原告也没有提出要滞纳金；关于违约金50000元有异议，因为双方已经对租金的总额进行了变更，每年为40万元，并且对租金的支付期限也做了变更，可以分期支付房租，被告没有违约。关于变更租金及租金支付方式，原告不予认可，被告亦未提交证据证实。` 本院认为，原告提交的其与被告张树军、张爱华签订的商铺租赁合同，是双方真实的意思表示，不违反法律规定，依法成立，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自义务。根据合同约定，每年租金为人民币500000元，从第二年起，租金每年比上一年度增加5%，第四年至第十年每年递增8%。租金按半年缴交，被告方须每半年提前1个月将租金交给原告。原、被告对第一年、第二年房租已付清没有异议，本院予以确认。被告抗辩双方从第三年起就支付租金的数额和支付时间进行了口头变更，但原告不予认可，被告亦未提供证据证实，本院对其抗辩意见不予采纳。按照合同约定，被告应向原告支付2016年3月10日至2017年3月9日的租金共计551250元，被告应于2017年2月10日前向原告支付2017年3月10日至2017年9月9日的租金共计297675元，被告应于2017年8月10日前向原告支付2017年9月10日至2018年3月9日的租金共计297675元，被告应于2018年2月10日前向原告支付2018年3月10日至2018年4月26日的租金74400元，被告未能按照上述时间约定向原告足额支付租金，已构成违约，应承担向原告支付租金的法律责任。对于被告要求从租金中扣除押金50000元的辩解意见，合法有据，本院予以采纳。关于被告辩称张树军手机主动转账给蔡红的九笔款项共计20395元要求作为租金扣除的意见，蔡红认可收到上述款项，辩称系卖的蔡红的窗帘的销售款，但未能提交证据证实，故本院依法从租金中予以扣除。关于被告主张的五笔微信转账共计28108元，被告称均是蔡红用被告的手机私自转账，要求刑事处理，蔡红主张该五笔款项系偿还借款，因双方对该部分款项有争议，且被告要求该五笔款项刑事处理，故本案中不作为租金予以扣减，双方可另行解决。综上，两被告应向原告支付租金746005元（551250元+595350元+74400元-404600元-20395元-50000元）。根据合同约定，如无故拖欠租金，出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金，原告自愿以欠付金额为基数按照年利率24%计算，本院根据本案实际情况酌情予以调整，滞纳金以373930元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2017年2月10日计算至2017年8月9日；以671605元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2017年8月10日至2018年2月9日；以746005元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年2月10日起计算至2019年8月19日；以746005元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际支付之日止。本着违约金以填平损失为原则，因本院已支持原告主张的滞纳金损失，原告另行按照合同约定主张违约金50000元，本院不再予以支持。关于被告在庭审中提出要求原告给其出具142.96万元房屋租赁费的发票，因税务机关系发票的主管机关，该请求不属于人民法院的受理范围，本院不予处理。关于被告提出的蔡红涉嫌非法拘禁已经刑事立案，且将其窗帘店内的家具、窗帘抢走，要求本案中止审理，本院认为，本案系租赁合同纠纷，原告起诉主张租金，公安机关以非法拘禁为由立案侦查不影响本案民事纠纷的处理，关于被告的家具、窗帘等损失被告在反诉中予以主张，但在本院限定的时间内未缴纳反诉费用，对被告的反诉本院依法不予审理。 综上所述，原告的部分诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条规定，判决如下： 被告张爱华、张树军于本判决生效之日起十日内支付原告蔡红房屋租赁费746005元及逾期支付滞纳金（以373930元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2017年2月10日计算至2017年8月9日；以671605元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2017年8月10日至2018年2月9日；以746005元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年2月10日起计算至2019年8月19日；以746005元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际支付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13724元，由原告蔡红负担1993元，被告张树军、张爱华负担11731元。鉴定费1000元，由被告张爱华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长 姜 浩 人民陪审员 韩 真 人民陪审员 张尚国 二〇二〇年二月六日 书 记 员 马明彤