河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初17893号原告苏静文，女，汉族，1985年10月13日出生，住郑州市金水区。委托代理人秦海渠，河南天基律师事务所律师。被告王辉,男,汉族,1982年2月10日出生,住郑州市金水区。原告苏静文诉被告王辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏静文委托代理人秦海渠到庭参加诉讼，被告王辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除双方所签《房产交易协议》；二、判令被告返还购房款150000元；三、判令被告赔偿损失380000元；四、判令被告支付原告代付房贷64500元；五、保全费、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年1月12日双方签订《房产交易协议》一份，约定：被告将其位于郑州市XX区XX路XX号楼X单元X层X户的房屋以230000元的价格出售给原告；被告应当积极协助原告办理房屋权属更名过户等手续，因无法履行该义务导致本交易不成功的，视为被告违约；原告于2011年元月14日交付首批房款中的8万元，2011年元月20日交付7万元共计首批房款15万元；如果房产证办理下来后，任何一方不配合办理过户手续，则视为单方面违约承担违约责任，约定赔偿金额为首批房款全额为基数壹加壹赔偿；约定房产证办理下来后，三十个工作日之内办理过户手续。原告如约交付了首批房款15万元，被告将房屋交付原告占有，原告装修花费了8万元，但是被告此后杳无音信，一直不予配合进行过户，并且其在签订合同时隐瞒了房屋按揭贷款的事实，自2012年3月份开始即断供，原告为避免出现不利情况，代被告支付按揭款至2019年5月，共计86个月，64500元。如今，案涉房屋由于被告与其他人的债务没有解决，被法院查封进入拍卖程序，导致本次交易的目的无法实现，故起诉至法院，请求依法保护其合法权益。被告王辉未答辩，亦未举证。经审理查明:2011年1月12日。原告苏静文（乙方）与被告王辉（甲方）签订一份《房产交易协议》，主要内容为：第一条、房屋状况：1、房屋坐落为惠济区XX路XX号楼X单元X层X户；2、房屋产权性质为商品房，房屋建筑面积为36.91平方米；预计交房时间为首批购房款支付时当天交房。第二条、成交价格及付款方式：甲、乙双方经充分协商，一致同意甲方将上述房产及附属设施转让给乙方，成交总价为230000元；乙方应在签订本协议时向甲方支付购房定金（定金届时冲抵交易款）人民币10000元；其余交易款项，乙方于甲方负责给乙方所购房产更名或过户前支付，预计时间为房产证办下来过户时交付。第四条、甲方义务：甲方保证上述房产权属状况和相关信息真实有效，且该交易房产没有权属争议，转让后如有未清事项，视为甲方违约；甲方应积极协助乙方办理房屋权属更名过户等手续，因无法履行该义务导致本交易不成功的，视为甲方违约。第六条、违约责任：如乙方未按本协议约定的期限支付各项款项，每逾期一天应按照迟延付款额的千分之一向甲方支付滞纳金；逾期天数超过15日，乙方仍未付款的，甲方有权解除本协议并通知乙方，乙方所支付的定金不予返还；本合同条款双方应严格遵守，任何一方违约导致本合同无法继续履行的，已产生的各项费用由违约方承担，如给另一方造成损失的应同时赔偿。第七条、补充条款：1、甲乙双方约定2011年元月14日交付首批房款中的80000元。2011年元月20日交付70000元，共计首批房款150000元。2、如果房产证办理下来后，甲乙双方有任何一方不配合办理过户手续，则视为单方面违约承担违约责任。约定赔偿金额为首批房款全额为基数壹加壹赔偿3、约定房产证办理下来后，三十个工作日之内办理过户手续……等等2011年1月12日，原告苏静文向被告王辉支付购房定金5400元。2011年1月14日，原告苏静文支付被告王辉购房款74600元。2011年1月20日，原告苏静文支付被告王辉购房款70000元。2011年1月20日，被告王辉向原告苏静文出具收条一份，载明：今收到苏静文购房款150000元。2012年6月19日至2019年3月19日期间，原告苏静文分多次向被告王辉银行账户共计转款64265元，原告称该64265元系其代被告王辉支付的涉案房屋银行贷款。庭审中，原告苏静文称其向被告王辉支付第一笔购房款150000元时，被告王辉向其交付了房屋，其进行装修后入住。其与被告王辉签订购房协议时，被告王辉隐瞒房屋抵押的事实，后被告王辉又隐瞒于2012年12月7日已取得了涉案房屋房产证，一直不配合其办理过户手续，刚开始其还能联系上被告王辉，但被告王辉是一直推脱，后其就找不到被告王辉，现涉案房屋被查封，其诉至法院。另查明：2019年5月14日，郑州市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明显示：产权人为被告王辉；坐落为惠济区XX区XX路XX号楼X单元X层X户；面积为37.70平方米；预告信息为1、该房产于2009年2月25日设立证明号为xxxxx的预售商品房预告登记权利，权利人为王辉；抵押信息为该房产于2013年3月12日由王辉抵押给中国农业银行郑州市行政区支行；查封信息为2016年10月31日该房产被河南省郑州市金水区人民法院查封。郑州市房产档案馆郑州市房屋所有权证（存根）显示被告王辉于2012年12月7日就涉案房屋办理了所有权证，登记编号为XXXXXX，产权证号为XXXXXXX。本院认为：原、被告签订的《房产交易协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。因被告王辉未按合同约定履行办理涉案房屋过户手续义务，现涉案房屋已被查封，无法进行所有权转移，导致买卖合同无法继续履行，合同目的不能实现，被告王辉已构成违约。原告苏静文要求解除合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告王辉收取原告苏静文购房款15万元及原告苏静文代被告王辉支付房贷64265元均应予以退还。原告苏静文主张被告王辉赔偿损失38万元，庭审中，原告苏静文称该项诉请包括30万元违约金和8万元房屋装修费。关于违约金部分，原告苏静文主张违约金30万元，因其约定过高，本院予以调整，本院酌定违约金69000元。又因合同解除后，原告苏静文应当将案涉房屋返还给被告王辉，原告苏静文入住被告王辉案涉房屋后进行了装修，考虑到案涉房屋面积、本地经济水平、合同解除原因等因素，遵循公平原则，被告王辉应当适当补偿原告苏静文为宜，本院酌定被告王辉补偿原告苏静文装修损失30000元，对于原告苏静文主张装修费用过高部分，本院不予支持。被告王辉经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有的证据查明的事实依法做出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告苏静文与被告王辉于2011年1月12日签订的《房产交易协议》。二、被告王辉于本判决生效后十日内支付原告苏静文购房款150000元及房屋贷款64265元。三、被告王辉于本判决生效后十日内支付原告苏静文违约金69000元及房屋装修费30000元。四、驳回原告苏静文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9745元，由原告苏静文负担4610元，由被告王辉负担5135元。保全费3493元,由被告王辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  孔德娴人民陪审员  徐宝云人民陪审员  朱秀娟二〇二〇年二月二十四日书 记 员  张建旗