贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15753号 原告：许必荣，男，1979年10月9日生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：翟玥，女，1987年3月31日生，汉族，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：代昭敏（一般授权代理），系翟玥之母亲。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码9152050274112940XM，住所地贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****） 法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李玉蝶（特别授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师，执业证号15205201810068461。 委托诉讼代理人：周遵才（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号15224201110106997。 原告许必荣、翟玥与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨燕、原告王登殿委托诉讼代理人王彩俊、被告博泰公司委托诉讼代理人李玉媟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告交付办理毕节市七星关区房屋转移登记的有关文书及产权证；2.判决被告向原告支付逾期交付房屋的违约金，违约金以已付购房款236509.00元为基数，按每日万分之一的标准从2016年12月31日计算至实际交房之日2018年6月10日，共计526天×236509.00元×0.01%＝12440.37元；3.判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证的违约金2365.09元（236509.00元×1%）；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2015年12月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发的位于毕节市七星关区房屋一套，购房款为236509.00元。合同约定被告应于2016年12月31日向原告交付房屋，逾期交房则按已付购房款为基数，按每日万分之一的标准向原告计付逾期交房违约金，之后被告迟于2018年6月10日才向原告交付房屋，迟延交房526天，应支付原告的逾期交房违约金为:526天×236509.00元×0.01%＝12440.37元。关于办理转移登记方面，被告承诺于初始登记之日起180日内，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，超出约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已付房价款1%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告依约支付购房款。被告未履行前述合同义务，原告认为，关于被告办理转移登记的日期，合同约定不明确，视为未约定，被告应依法于房屋交付之日2018年6月10日起90日内，即2018年9月10日前向原告办理商品房所有权转移登记，现已逾期且超过180日，被告应依约承担该项违约责任为:236509.00元×1%＝2365.00元。 被告博泰公司辩称：一、根据被答辩人的主张，其起诉已超过诉讼时效。二、被答辩人的请求权基础系基于迟延办理不动产权属证书而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付被答辩人，由被答辩人作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记或不动产权属证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在被答辩人未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，被答辩人主张的逾期办证违约责任应当予以驳回。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布、实施的不可抗力因素，可以免责。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前答辩人不可能为被答辩人取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，被答辩人也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，披答辩人主张的违约金过高，应当依法子以调低。五、双方合同约定的由出卖人交付被答辩人的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。综上所述，请求依法判决。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区房屋一套，房号为2-3105，建筑面积102.83平方米，套内建筑面积83.67平方米，房屋总价款为236509.00元。合同第十一条（一）约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条（2）约定……买受人要求继续履行合同的，继续履行合同，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。第二十二条第二款约定出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记；第三款第（一）项约定出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；第三款第（二）项约定出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、超出约定日期起逾期180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.3%承担违约责任；2、超出约定日期起逾期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：……（2）买受人选择不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按买受人支付已付房价款1%的违约金；第（四）约定……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，相关产权登记费用由买受人依法承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订前后，原告按约定履行了全部房款的支付义务。2018年6月10日，被告向原告交付了涉案商品房，并代收了办证费预告登记80.00元。之后，因被告未能按照合同约定向原告交付涉案商品房、为原告办理产权转移登记及支付违约金，原告诉来本院请求处理。 另查明，涉案商品房未取得所有权初始登记，不符合办理产权转移登记的条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款的义务，被告应当按照合同约定交付涉案商品房和为原告办理涉案商品房产权转移登记手续，但被告至今未履行该义务，应承担继续履行合同和支付违约金的责任。故，对原告请求判令被告支付其逾期交付商品房和转移登记的有关文书违约金的诉讼请求应予支持。由于涉案商品房未取得所有权初始登记，不符合办理产权转移登记的条件，故对原告主张的“判决被告向原告交付办理毕节市七星关区房屋转移登记的有关文书及产权证”的诉讼请求，暂不予处理，待办理涉案商品房产权转移登记的条件成就后，原告另行主张。 关于逾期交付涉案商品房违约金的问题。被告于2018年6月10日向原告交付了涉案商品房，根据第十一条“（一）约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”、第十三条“买受人要求继续履行合同的，继续履行合同，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”约定，被告应当于2018年8月9日前按日计算向原告支付2017年1月1日至2018年6月9日期间以全部已付款万分之一的违约金，违约金为12,416.72元（236,509.00元×0.0001×525天）。该违约金的请求权未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，本院予以支持。 关于支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的问题。被告于2018年6月10日向原告交付了涉案商品房，根据合同第二十二条第二款“出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记”第三款“（一）出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）约定出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、超出约定日期起逾期180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.3%承担违约责任；2、超出约定日期起逾期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：……（2）买受人选择不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按买受人支付已付房价款1%的违约金；（四）……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，相关产权登记费用由买受人依法承担”约定，被告应当于交付涉案商品房后360日内为原告办理涉案商品房产权转移登记。被告未按期办理，应按向原告支付已付房价款1%的违约金，违约金为2,365.09元（236,509.00元×1%）。该违约金的请求权未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告许必荣、翟玥逾期交付涉案商品房的违约金12,416.72元； 二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告许必荣、翟玥逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金2,365.09元； 三、驳回原告许必荣、翟玥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费85.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年二月十四日 书记员  肖 毅