上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初9941号原告：上海弼俊电子商务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈睿雅，总经理。委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。被告：上海一灏实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杜鹏，经理。委托诉讼代理人：范瑶，上海申如律师事务所律师。第三人：上海莎欧科技发展有限公司，住所地上海市青浦区华徐公路XXX号2幢1201室。法定代表人：黄海媛，董事长。委托诉讼代理人：徐慧燕，女。原告上海弼俊电子商务有限公司(以下简称“弼俊公司”)诉被告上海一灏实业有限公司(以下简称“一灏公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因与本案的处理结果存在法律上的利害关系，本院依法追加上海莎欧科技发展有限公司(以下简称“莎欧公司”)为第三人参加本案诉讼。本案于2019年12月5日公开开庭进行审理，原告弼俊公司委托诉讼代理人孙崧、被告一灏公司委托诉讼代理人范瑶、第三人莎欧公司委托诉讼代理人徐慧燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弼俊公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告租金人民币(以下币种均为人民币)49,381.85元；二、判令被告支付原告物业费9,083.80元；三、判令被告支付原告电费2,664元。事实和理由：2013年6月，第三人与被告签订《租赁合同》，将坐落在上海市华徐公路XXX号B座3A10室房屋出租给被告使用，并按照合同约定完成交付。后被告拖延支付房屋租金及电费等，第三人委托管理公司上海一通世界投资管理有限公司(以下简称“一通公司”)多次催告，被告迟迟未予支付。根据《租赁合同》的相关约定，被告的行为已构成违约，给第三人造成严重的经济损失。后原告与第三人签订《债权转让协议》，第三人将被告拖欠的费用等债权全部转让给原告并通知了被告，被告仍未支付，因此原告诉至法院作如上诉请。被告支付租金至2017年12月26日，之后的租金未支付。故原告主张租金计算期间自2017年12月27日至2018年7月14日止，理由是根据被告与第三人签订的《租赁合同》，约定租期自2013年7月15日至2018年7月14日止，2018年7月14日合同租赁期限届满。2018年7月14日之后的租金，原告不再主张。合同届满之前，被告一直在占有使用系争房屋，且被告与第三人之间也未解除《租赁合同》。按照1.94元/平方米/日，租赁面积138.34平方米，计算期间自2017年12月27日至2018年7月14日止，计算欠付天数184天，即49,381.85元。物业管理费计算期间自2017年12月27日至2018年7月14日止，按照10元/平方米/月计算，根据被告与第三人之间的《租赁合同》，租金、电费及是物业管理费向第三人支付，第三人是系争房屋的所有权人，上海一通世界投资管理有限公司是系争房屋的物业管理公司。被告在2018年1月1日之前的电费为2,664元，2018年1月1日之后的电费原告暂时不予主张。被告一灏公司辩称：被告不同意原告全部诉讼请求。针对诉请一，被告对原告所主张的租金、物业管理费的计算方式无异议。但不同意支付，理由在于：1、对于租金、电费、物业管理费已与第三人结算完毕，2017年12月28日左右，被告与第三人委托的上海一通世界投资管理有限公司的员工魏礼红沟通，双方已经结算完毕。2017年12月底，被告发现系争房屋被一通世界公司锁门，要求付清所有费用(租金、物业管理费及电费)后才让进去搬离，被告付清相关费用后，当时与魏礼红见过面，被告已经通知对方。且搬离后，被告将相关交接单据放在门卫处，双方在2017年12月底已经交接完毕，不存在后续未付租金、物业费及电费的事实。2、被告仍有3万元押金在第三人处，第三人至今未返还。即便如第三人所述双方未交接，也不存在诉请中的未付金额。3、确认被告与第三人之间签订《租赁合同》。对于原告与第三人之间的债权转让协议，并未通知被告，该转让协议被告不予认可，对被告不产生效力，且被告未欠第三人任何费用，该转让协议无效。关于电费、物业管理费，第三人无权转让。针对诉请二、三，均不同意支付，理由同上。第三人莎欧公司述称：原告认为原告与第三人公司是独立法人主体，原告与第三人不存在关联关系，且转让对价，原告打包转让对价，目前无法明确对价金额。第三人委托一通世界投资管理公司代为催讨电费及物业管理费，魏礼红是上海园翼物业管理有限公司的员工，其是前台工作人员。第三人委托一通世界管理有限公司的员工张秋芳负责收取租金及相关费用，张秋芳当时也是负责收取被告公司的所有费用。若被告不再使用系争房屋，也应由张秋芳负责办理。经开庭审理查明，2013年6月，第三人(甲方)与被告(乙方)签订租赁合同，将上海市青浦区华徐公路XXX号B座3A10室出租给被告做办公使用；建筑面积为138.34平方米，租赁期限自2013年7月15日至2018年7月14日止；甲方在乙方租赁期限内每年给乙方三个月免租，免租期内免收租金，物业管理费需按实际费用支付。免租期为2014年4月15日至2014年7月14日，2015年4月15日至2015年7月14日，2016年4月15日至2016年7月14日。2016年7月15日至2018年7月14日之内不享受每年免租三个月优惠。租金为每天每建筑平方米1.94元，乙方采取按每1年为一期支付的方式向甲方交付租金，并在每一期到期1个月前向甲方支付下一期租金。第一期的租金应于本合同签约生效后五个工作日内支付。甲方应在收到乙方款项后五个工作日内向乙方提供相应金额之正式发票。物业管理费自本合同约定之租赁起始日期起算，由乙方按押一付三方式于首月前五日向甲方支付，即首次支付1个月押金及3个月物业管理费，共计5,533元。此后按每3个月的首月前5日支付物业管理费，乙方在租赁期间内，使用的水、电等公用事业费用，物业管理公司根据有关部门的收费标准代政府有关部门向乙方计收。物业管理费10元/平方米/月。合同还约定了其他事项。被告交付租金及物业管理费等费用支付至2017年12月26日止，之后未支付其他费用。2018年8月21日，第三人(债权转让人，甲方)与原告(债权受让人，乙方)签订债权转让协议书，将“债务人上海一灏实业有限公司欠甲方租赁费、物业费、电费计61,177.73元以及《房屋租赁合同》及后续协议(如有)项下甲方所欠乙方的所有债务，转让给乙方，乙方同意受让该债权。”同日，第三人向被告寄送债权转让通知书，告知被告上述债权转让事宜，并要求被告将债务款全部直接支付给原告。但该邮寄退信，未有效送达被告。另查明，系争房屋办理上海市房地产权证，权利人登记在第三人名下。以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述，租赁合同、债权转让协议书、债权转让通知书、邮寄凭证及退改凭证、上海市房地产权证等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，原告还提供了2018年7月7日第三人委托上海一通投资管理有限公司向被告发出的催款通知书2份，该通知书张贴在系争房屋大门上，以证明被告欠付第三人租金、电费及物业管理费。但未提供进行过张贴的证据。以及2018年7月25日通知1份，张贴在系争房屋大门上的照片1份，以证明2018年7月25日系争房屋租赁期限届满，第三人不再续签合同，要求被告办理交接手续。被告对上述证据真实性不予认可，被告认为已于2017年12月底交接搬离，没有收到过上述通知。第三人对上述证据的真实性无异议。被告认为，被告于2017年12月底前往系争房屋搬离时，当时房屋已被一通公司锁门，并要求被告付清所有费用后才让进去搬离，当时被告与一通公司员工魏礼红见过面，被告已经通知对方不再续租，且在被告搬离后，将相关交接单据放在一通物业门卫处，双方已经交接完毕，不存在未付租金、物业管理费及电费。录音中还体现被告尚有押金未退还，但未说明具体押金金额。但对方设置交接门槛，要求原告寄送纸质申请退租材料。为此，被告提供了被告与第三人委托的一通公司对接人魏礼红电话录音光盘、文字整理资料，被告与第三人委托的一通物业对接人魏礼红微信记录。原告认为，对于上述证据真实性予以确认，魏礼红在本案中确有跟被告对接租房事宜。但不认可被告的证明目的，即便是真实的，双方就退租进行协商，被告与第三人双方并未就合同解除达成一致意见。被告仅是将之前欠付的租金交清，可以继续承租下去。若被告未与第三人达成解除合同的合意，双方租赁关系继续存续。第三人认可原告的意见，2018年7月14日合同到期自然终止，不再需要解除被告与第三人之间的房屋租赁合同。被告与第三人确认双方未签订房屋退租交接书。根据庭审查明的事实，本院认为，本案中，第三人与被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告在结清2017年12月26日之前的费用后，其主张已经搬离并退租。因合同租期尚未届满，被告主张已搬离，但未提供充分的证据，被告与第三人双方也未签订房屋退租交接书。现原告基于其与第三人之间的债权转让，向被告主张租金、物业管理费，于法无悖，被告对原告所主张的租金、物业管理费的计算方式也无异议，故本院予以支持。原告主张电费，但未提供相应的凭证，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告上海一灏实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司租金人民币49,381.85元；二、被告上海一灏实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司物业管理费人民币9,083.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,328.24元，减半收取计人民币664.12元，由被告负担人民币639.12元，由原告负担人民币25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二〇年二月四日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付房屋占有使用费的合同。