广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1402民初3019号原告：邓怡雅，女，汉族，1989年3月21日出生，公民身份号码441************102，住址梅州市梅江区*********。原告：冯惠娟，女，汉族，1964年9月16日出生，公民身份号码441************223，住址梅州市梅江区*********。委托诉讼代理人：刘恋，广东粤梅律师事务所律师。被告：梅州嘉应新天地有限公司，统一社会信用代码914***********311T，住所梅州市梅江区***************（1）。法定代表人：曾媛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张雄敬，广州金鹏律师事务所律师。原告邓怡雅、冯惠娟与被告梅州嘉应新天地有限公司（以下简称嘉应新天地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓怡雅、冯惠娟的委托诉讼代理人刘恋律师、被告嘉应新天地公司的委托诉讼代理人张雄敬律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邓怡雅、冯惠娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金共计85631元；2.本案诉讼费用等相关费用由被告承担。事实和理由：两原告是母女关系。原告于2014年9月6日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》(合同编号:201********578)。合同约定:由原告向被告购买位于梅州市梅江区*******、梅水路交汇处的壹江南小区第**房（以下简称案涉*******），房屋的总价款为1368000元，房屋的建筑面积为171.75平方米。双方还明确了被告应在2015年5月28日前向原告交付经验收合格的房屋。另外，被告应在房屋交付使用后的360日内，即在2016年5月22日前办理房屋的权属证书。合同签订之后，原告向被告付清了房款，并且缴清税费及相关款项。但是，被告并未积极履行办理权属证书的义务，直至2017年9月15日，原告才取得房屋的权属证书。由于被告逾期履行交付商品房及办理商品房权属证书的行为，已经造成了原告一系列的经济损失，为了维护原告的合法权益，现根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，以及《广东省商品房买卖合同》第十五条之约定，原告向人民法院提出上述诉讼请求，望判如所请。嘉应新天地公司辩称，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条已约定被告无需承担逾期办理产权登记的违约责任，原告的诉讼请求没有合同依据，人民法院应驳回原告的全部诉讼请求。退一步讲，原告主张自2016年5月22日起至2017年9月15日止的逾期办证违约金，就违约天数计算错误，原告主张的逾期天数与事实不符，且违约金计算标准适用错误，人民法院至少应驳回原告该超出部分的诉讼请求。逾期办证违约天数的起算日期原告计算错误。合同第十五条约定的办证期限，应从被告完成竣工验收备案次日(即2016年3月5日)起计至2017年2月27日止（即2016年3月4日加上360天），因此，逾期办证的违约金应从办证期限届满次日(即2017年2月28日)起算。逾期办证违约天数的截止日期原告认定错误。被告认为截止日期最晚应当为2017年9月8日，而非原告所称的不动产权登记机关办妥、出具房产证、填写不动产登记簿的日期即2017年9月15日。按照合同第十五条约定，被告提供相应资料给不动产权登记机关即已履行完产权登记的相关义务，因此，计算逾期办证的违约金只能计算到被告向不动产权登记机关提交需由出卖人提供的资料之日止。据涉案商品房《梅州市不动产登记局业务受理回执单》载明的业务受理时间为2017年9月8日。原告存在逾期配合提供需由买受人提供的办证资料的情况，而不动产权登记机关不会接收被告单独一方的资料，因此，根据诚实信用、公平、责任自负的原则，相应天数的逾期不能视为被告的违约，相应天数应予以剔除。被告于2017年5月9日通过EMS向原告在合同中载明的通讯地址邮寄《办理不动产权证通知书》，通知原告在接到通知之日起7日内将该通知书中列明的资料交给被告以便办理不动产权证。但是，原告拖延至2017年9月2日才向被告提交办证资料并交纳委托办证费用。被告认为，2017年5月9日至2017年9月2日期间是因为原告的过错造成的逾期，不应由被告来承担该期间的逾期责任，请求人民法院在认定被告的逾期办证违约天数时，扣减2017年5月9日至2017年9月2日期间共计116天。综上，被告应承担逾期办证责任的天数为76天。不足一年，故逾期办证的违约金标准应适用中国人民银行规定的短期贷款基准年利率4.35％，而非中长期贷款基准年利率4.75％。被告应承担的逾期办证违约金为12390.7元。被告的违约天数较短，属轻微违约，而原告早已入住不存在实际损失。被告恳请人民法院酌情调低违约金标准并减轻被告违约责任。即使按照原告的计算方法，从起诉之日倒推3年之前的逾期办证违约金已超过了诉讼时效，依法人民法院应不予保护。商品房竣工验收合格并办理竣工验收合格备案是商品房交付的法定义务之一。根据《广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，如果买受人在不知道商品房不具备约定或法定交付条件而同意接受商品房的情况下，买受人以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，人民法院应予支持。因此，广东省高院上述意见可佐证被告的答辩主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告对其诉讼请求提供了如下证据予以证明：1.邓怡雅、冯惠娟的居民身份证、户口本；2.嘉应新天地公司的企业信用公示信息；3.《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20140*****578）；4.粤（2017）梅州市不动产权第003**7号、第003**8号不动产权证书；5.购房款发票；6.税收完税证明；7.金融机构人民币贷款基准利率调整表；8.（2019）粤1402民初2445、2446号民事判决书复印件。嘉应新天地公司对其抗辩提交了如下证据予以证明：1.2015年7月14日的《收楼确认单》；2.2016年3月4日的《竣工验收备案表》；3.**房等的《梅州市不动产登记局业务受理回执单》；4.2017年5月9日的《办理不动产权证通知书》；5.EMS快递单；6.关于委托办证费用的收据；7.Al-D2登记表；8.C2栋等其他物业的《梅州市不动产登记局业务受理回执单》；9.关于不动产权证工本费及印花税的收据；10.国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知、不动产权证书（单一版）的式样、使用和填说明。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院向梅州市国土资源档案馆调查，嘉应新天地公司于2017年9月8日将案涉壹江南*****办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，产权登记机关于2017年9月8日受理。本院经审理认定事实如下：冯惠娟与邓怡雅是母女关系。嘉应新天地公司是从事房地产开发经营的企业。2014年9月6日，冯惠娟、邓怡雅与嘉应新天地公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201********578），合同约定冯惠娟、邓怡雅向嘉应新天地公司购买案涉壹江南**房，建筑面积为171.75平方米，套内建筑面积为139.93平方米，公摊建筑面积为31.82平方米，购房总价款为1368000元。合同的第八条约定，出卖人应当在2015年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第×项处理：……。该《商品房买卖合同》的商品房买卖合同说明第5条内容为：对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。合同签订后，冯惠娟、邓怡雅按照约定向嘉应新天地公司交清了购房款1368000元。2015年7月14日，嘉应新天地公司将案涉壹江南*****交付冯惠娟、邓怡雅使用。2017年5月9日，嘉应新天地公司根据双方签订的《商品房买卖合同》中冯惠娟、邓怡雅提供的地址和手机号码：广东省梅州市梅江区*********、138*****660，通过全球邮政特快专递EMS向冯惠娟、邓怡雅邮寄发送《办理不动产权证通知书》，该通知书要求冯惠娟、邓怡雅于接到通知之日起7日内带齐应由买受人提供的相关办理房产证的资料及费用前往壹江南营销中心登记办理不动产权证。并注明若业主在通知规定的时间内，未将相关办理房产证的资料交到壹江南营销中心，则办理房产证的时间将相应顺延，因此产生的一切法律后果将由业主自行承担等内容。2017年9月2日，冯惠娟、邓怡雅向嘉应新天地公司提交了应由买受人提供的相关办理房产证的资料及费用。2017年9月8日，嘉应新天地公司将申请办理案涉壹江南**房的产权登记资料资料提交产权登记机关，产权登记机关予以受理。产权登记机关于2017年9月15日颁发了案涉壹江南*****的二本不动产权证书：粤（2017）梅州市不动产权第003**7号、第003**8号。2019年11月15日，冯惠娟、邓怡雅向本院起诉，提出上述诉讼请求。嘉应新天地公司作出上述答辩。查，案涉壹江南*****所属工程于2016年1月27日经勘察、设计、施工、监理、建设5个单位进行竣工验收，于2016年3月4日取得经备案机关同意予以备案的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另查，根据嘉应新天地公司提供的证据EMS快递单，该快递单记载：内件品名为壹江南办理《不动产权证通知书》，2017年5月9日交寄，收件人签收为“门卫”。庭审中，嘉应新天地公司陈述，根据当时查询情况，冯惠娟、邓怡雅于2017年5月10日收到了该EMS邮件。邓怡雅、冯惠娟则陈述，两原告没有收到该EMS邮件，两原告是听到周围邻居说可以办证后才于2017年9月2日向被告提交相关办证资料的。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。邓怡雅、冯惠娟与嘉应新天地公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于被告是否迟延履行提交办证资料义务的问题。案涉壹江南*****的实际交付使用时间为2015年7月14日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，嘉应新天地公司向产权登记机关申请办理权属证书的期限为商品房交付使用后360日内，即嘉应新天地公司在2015年7月15日至2016年7月8日期间必须向产权登记机关提交相关办证资料。根据梅州市国地资源档案馆出具的证明证实，嘉应新天地公司于2017年9月8日才向产权登记机关提供相关办证资料，超过了合同约定的360天。因此，应认定嘉应新天地公司未按合同约定时间向产权登记机关提交办理商品房产权登记资料，构成迟延履行。二、关于被告迟延履行是否应承担违约责任的问题，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对因出卖人原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任部分的两项内容全部用“×”表示。根据《商品房买卖合同说明》第5条关于“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除”的说明，应认定本案属于“买卖双方不作约定”情形。而不作约定的意思就是没有约定，即双方当事人对嘉应新天地公司若存在逾期办证情形应否承担及如何承担违约责任没有进行约定。因此，嘉应新天地公司违反合同约定迟延履行向产权登记机关提交办理商品房产权登记资料的责任，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，计算逾期办证的违约金。嘉应新天地公司抗辩主张“买卖双方不作约定”是双方一致同意逾期办理产权登记时出卖人不承担违约责任，与合同双方约定的意思不符，不予采纳。三、关于被告逾期办证的违约金计算问题。案涉壹江南*****的实际交付使用时间为2015年7月14日。嘉应新天地公司抗辩“交付使用”时间应为竣工验收备案之日即2016年3月4日，因与合同约定不符，不予采纳。因为嘉应新天地公司于2017年9月8日向产权登记机关提交办理产权转移登记资料后，产权登记机关何时进行产权转移登记，嘉应新天地公司不能操控。所以嘉应新天地公司向产权登记机关提交产权转移登记资料后，应视为该项合同义务履行完毕，之后不再承担逾期办证违约责任。即嘉应新天地公司承担逾期办证违约责任的时间起点为2016年7月9日，止点为2017年9月7日（共计426天）。嘉应新天地公司抗辩2016年11月16日前的逾期办证违约金已过诉讼时效应予扣除，因为邓怡雅、冯惠娟未提供证据证明起诉前有发生诉讼时效中止中断的情形，所以嘉应新天地公司上述抗辩，予以采纳。已过诉讼时效的逾期期间（2016年7月9日至2016年11月15日共计130天），应予扣除。嘉应新天地公司提出已于2017年5月10日按照邓怡雅、冯惠娟在签订《商品房买卖合同》时提供的地址、手机号码通过EMS快递向邓怡雅、冯惠娟送达《不动产权证通知书》，两原告未按要求在接到通知之日起7日内向被告提交应由买受人提供的相关办理房产证的资料，而是于2017年9月2日才向被告提交，此逾期期间应予以扣除的抗辩。对此，嘉应新天地公司提供了EMS快递快递单等证据证明，本院予以采信。嘉应新天地公司上述抗辩主张，本院予以采纳。据此，2017年5月18日至2017年9月2日（共计108天）的逾期期间，应予以扣除。扣除已过诉讼时效的逾期期间和两原告自己原因迟延向被告提交相关办理资料的期间，被告逾期办证时间未超1年。据此，根据中国人民银行颁布的现行六个月至一年的基准贷款利率年利率4.35％计算逾期办证违约金。邓怡雅、冯惠娟主张按照年利率4.75％计算逾期办证违约金，依据不足，不予支持。综上，嘉应新天地公司应当按照邓怡雅、冯惠娟已付购房款总额，以年利率4.35％计算的逾期办证违约金30650.7元﹝1368000元×（4.35％÷365天）×188天﹞给邓怡雅、冯惠娟。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告梅州嘉应新天地有限公司应当在判决生效之日起十日内，支付逾期办理房屋权属证书的违约金30650.7元给原告邓怡雅、冯惠娟；二、驳回原告邓怡雅、冯惠娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1940.77元（此款已由原告邓怡雅、冯惠娟预交），减半收取计970.39元，由被告梅州嘉应新天地有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  陈晓军二〇二〇年二月十二日书记员  廖紫娟