广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初50号 原告：覃韦斌，男，1970年10月3日出生，壮族，住广西上林县。 委托诉讼代理人：姜敏，南宁市骏驰法律事务所法律工作者。 被告：广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司，住所地南宁市江**沙井大道**南宁华南城江南上城****，统一社会信用代码91450100327330001U。 法定代表人：黄玉仍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏现美，南宁市正一法律事务所法律服务工作者。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年1月3日 开庭日期：2020年2月11日 原告诉讼请求：一、确认原、被告双方于2018年1月4日签订的《龙岗·宏丰农贸批发零售市场商铺合作建设合同》（合同编号：合建商铺字【2017】第2889号）无效；二、判令被告向原告返还购房款203168元；三、判令被告向原告支付资金占用期间利息24380元（以203168元为基数，按年利率6%计算，自2018年1月5日起暂计至2019年12月25日，实际要求计算至清偿之日止）；四、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年12月，原告听信被告销售人员介绍，南宁龙岗宏丰时代城是和政府合作开发的项目，并且证照齐全，能否按期交付商铺。于是，与被告于2018年1月4日签订了《龙岗·宏丰农贸批发零售市场商铺合作建设合同》（合同编号：合建商铺字【2017】第2889号）。原告购买被告开发的龙岗·宏丰农贸批发零售市场商铺，项目商铺位于地上3层I区1601号。原告依据合同约定履行了付款义务，共向被告支付商铺总价款203168元。但被告并未履行合同约定，在2018年12月31日前将商铺交付给原告，被告的行为已经侵害了原告的权益。 原告后得知，被告因发布虚假广告被处以行政处罚。南宁市邕宁区人民政府门户网站于2019年6月10日发出要闻《邕宁区农民产业用地项目手续办理情况公告（第一批）》，根据该公告内容，宏丰时代城项目未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，涉嫌存在违法建设、销售，该工程于2018年11月停工至今。 被告以商品房开发的形式对外宣传，且以合作建房的形式签订合同，原、被告双方签订的合同虽名为“合作建设”，但原告并不具备合作建房法律关系中共担风险、共负盈亏的本质特征，而是原告向被告支付固定数额的房款以获取特定的房屋，相应交易外观符合房屋买卖法律关系的特征。合同虽约定原告取得的是商铺50年使用权，但从其所约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合作建房合同成立的目的并非合作建设而系买卖。原告以出资方式最终分配得一间商铺。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，诉争合同的性质应认定为房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案商铺在双方签订合同时尚未建成，故双方成立的是商品房预售合同关系。被告未举证证明其在销售涉案商铺时、起诉前取得商品房预售许可证明，且被告的经营范围没有房地产开发和销售，故原、被告签订的诉争合同为无效合同。根据合同法相关规定，原告因购买涉案商铺所支出的费用，被告应向原告返还或赔偿。 被告辩称：一、被告认为本案案由定为“房屋买卖合同纠纷”是错误的，应为“合资、合作开发房地产合同纠纷”。二、被告与原告签订的合作建设商铺合同合法有效。三、原、被告已签订了终止协议书，应该按照该协议处理退款问题。被告同意从协议签订之日起计算原告的利息损失，应该按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；取消该利率标准后，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 查明事实：2018年1月4日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《龙岗·宏丰农贸批发零售市场商铺合作建设合同》（合同编号：合建商铺字【2017】第2889号）（以下简称《合作合同》）。该合同第一条“声明”约定：1.1甲方通过与南宁市龙岗村墩蕾坡三组签订合同获得该组的国有划拨性质的土地开发权。1.2乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与南宁市龙岗村墩蕾坡三组的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意按本合同出资与甲方合作建房，并在本合同约定的土地、房屋使用期限内，按本合同约定使用房屋及对所使用的房屋享有合法的收益权。第二条“合作项目、合作模式”约定：2.2合作模式：甲方按照本合同约定建设商铺，乙方按照合同约定支付合建商铺价款。第三条“合作项目所在地土地的基本情况”约定：3.1项目所在地用地单位为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第3队。第四条“合作建商铺项目具体情况”约定：本合同项下物业为龙岗·宏丰农贸批发零售市场商铺，项目商铺位于地上3层I区1601号商铺（以下简称涉案商铺）。第五条“双方的权利、义务”5.1“甲方的权利、义务”约定：5.1.3依照协议的约定，按时将乙方合建商铺交付乙方使用。5.2“乙方之权利、义务”约定：5.2.1乙方对乙方合建商铺自交付之日起享有使用权，即自2019年1月1日起至2068年12月31日止。第六条“乙方应付合建商铺价款”约定：乙方按合建商铺的建筑面积、价款支付合建商铺价款。乙方应付的合建商铺建筑面积为8㎡，单价为25396元/㎡，总价款为203168元。同时，该合同还约定了付款方式及期限、交付期限、交付条件、保修责任、违约责任等内容。 合同签订前后，原告先后于2017年12月21日、29日向被告支付定金10000元、40000元，于2018年1月4日支付首期款71900元，于2018年12月12日分别支付二期楼款、三期楼款各40634元，共计203168元；但被告至今未向原告交付涉案商铺。 2019年5月28日，原、被告签订了《终止执行龙岗·宏丰时代城协议书》（以下简称《终止协议书》）。双方约定该协议签订之日起终止上述《合作合同》，扣除相关费用6095元后，被告应于2019年8月28日前将原告已付的余款197073元全部汇入原告指定银行账户。该协议签订后，被告未按约定退还原告余款197073元。 2020年1月3日，原告将被告诉至本院，提出前述诉讼请求。被告应诉后，提出前述答辩意见。 另查明： 一、庭审中，被告确认本案涉案建设项目未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，土地性质属三产用地。 二、签订《合作合同》时，被告经营范围为对建筑业投资、投资管理信息咨询（除国家有专项规定外）、物业管理服务（凭资质证经营）。 本院意见：本案的争议焦点是：一、诉争合同是何种性质，是否合法有效；二、被告应向原告返还购房款多少；三、利息如何计算，应为多少。 一、关于诉争合同是何种性质，是否合法有效的问题 原、被告之间签订的《合作合同》名为双方合作建房模式建设商铺，但合同并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对商铺基本状况、商铺价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。《合作合同》虽约定原告取得的是涉案商铺自2019年1月1日起至2068年12月31日止的使用权，但从其约定的合建商铺单价、商铺总价款及付款方式来看，合同成立的目的并非合作建设而系买卖。原告以出资形式最终分配得到一间商铺，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，原、被告签订的《合作合同》，应当认定为房屋买卖合同性质。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 由于涉案商铺在双方签订《合作合同》时尚未建成，故双方成立的是商品房预售合同关系。被告未举证证明其在销售涉案商铺时、起诉前取得商品房预售许可证明，且被告的经营范围没有房地产开发和销售，故原、被告签订的《合作合同》为无效合同。 二、关于被告应向原告返还多少购房款的问题 《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。” 本案中，虽然原、被告所签订的《合作合同》无效，但双方为解决该合同纠纷所达成的《终止协议书》系双方真实意思的表示，具有独立存在的争议解决方法的性质，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，应为有效，被告应按协议约定履行退款义务。依据该协议书约定，扣除相关费用后，被告尚应返还原告的余款为197073元。故对于原告诉请的应返还购房款中超出197073元的部分，本院不予支持。 关于利息如何计算，应为多少的问题 关于利息的计算基数。按照《终止协议书》，被告尚应返还原告的余款为197073元，故利息的计算基数应为197073元。原告主张以203168元为计算基数，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于利息的起算时间。本院认为，《终止协议书》已明确约定退款期限为2019年8月28日前，故原告主张自《合作合同》签订次日起计算利息，与该协议书约定不符，没有事实依据，本院不予支持。庭审中，被告同意从签订终止协议书当日起计算利息，系其在法律规定范围内对其民事权利的自主处分，未违反法律规定，亦未损害国家、社会和他人的合法权益，本院对此予以采纳。 关于利率。本院认为，原告主张按年利率6%计算利息损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于被告逾期退款造成的利息损失，应按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月19日前）、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起，以不超过原告诉请的年利率6%为限）予以计算。 综上，被告应向原告支付利息损失，具体计算方法为：从2019年5月28日起，以197073元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，以197073元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以不超过年利率6%为限），计至一审法庭辩论终结之日即2020年2月11日；从2020年2月12日起，以尚未返还的购房款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以不超过年利率6%为限），分段计至被告清偿购房款之日止。 综上所述，依照中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告覃韦斌与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司于2018年1月4日签订的《龙岗·宏丰农贸批发零售市场商铺合作建设合同》（合同编号：合建商铺字【2017】第2889号）无效。 二、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司向原告覃韦斌返还购房款197073元。 三、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司向原告覃韦斌支付利息损失，具体计算方式为：从2019年5月28日起，以197073元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，以197073元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以不超过年利率6%为限），计至2020年2月11日；从2020年2月12日起，以尚未返还的购房款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以不超过年利率6%为限），分段计至被告清偿购房款之日止。 四、驳回原告覃韦斌的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计2357元（原告已预交），由原告覃韦斌负担178元，由被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司负担2179元。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 韦明姣 二〇二〇年二月二十七日 法官助理 何明凤 书 记 员 韦懿倩