北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初74527号原告：高英凯，男，1973年9月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：蒋盼，北京联慧律师事务所律师。被告：北京弘涛伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇龙跃苑四区3号楼1层1单元102。法定代表人：王东，经理。委托诉讼代理人：牛烨，北京市中策律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛华，北京市中策律师事务所律师。被告：张绪涛，男，1986年3月26日出生，汉族，住山东省东平县。委托诉讼代理人：牛烨，北京市中策律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛华，北京市中策律师事务所律师。原告高英凯与北京弘涛伟业房地产经纪有限公司（以下简称弘涛公司）、张绪涛委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员鲁雅清独任审判，公开开庭进行了审理。高英凯的委托诉讼代理人蒋盼，弘涛公司、张绪涛的委托诉讼代理人牛烨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高英凯起诉称：2018年5月4日，高英凯和弘涛公司签订了《房屋出租委托合同》，约定高英凯将位于北京市朝阳区自有房屋（以下简称涉案房屋）委托弘涛公司出租，租金按年支付，每年10万元，委托期限为2018年5月10日至2020年5月9日。合同签订后，高英凯将房屋交给了弘涛公司。根据约定，弘涛公司应于2019年4月4日支付第二年房租10万元，但至今未付。根据约定，高英凯有权解除合同，要求弘涛返还房屋和赔偿损失。经查，张绪涛系弘涛公司唯一股东，存在财产混同。故高英凯诉至法院，请求判令：1．确认高英凯与弘涛公司于2018年5月4日签订的《房屋出租委托合同》于本案起诉状送达之日解除；2．判决弘涛公司立即腾退房屋，将房屋恢复原状后返还高英凯；3．弘涛公司支付高英凯房屋租金1万元及租金（自2019年5月10日起计算至房屋返还之日止，按每月12000元的标准计算）；4．张绪涛对弘涛公司的上述债务承担连带责任；5．本案诉讼费用由弘涛公司和张绪涛承担。被告弘涛公司答辩称：不同意高英凯的诉讼请求。弘涛公司和高英凯于2018年5月4日、5月16日共签订4份房屋出租委托合同，编号1600429合同项下年租金是6．5万元；编号1600425合同项下年租金是3万元；编号1600432合同项下年租金是6．5万；以上合计16万。本案合同编号是1600428，合同项下年租金是10万元。四份合同年租金共计26万元。随后，弘涛公司于2018年5月4日、5月17日累计向高英凯支付26万元。其中编号为1600429的合同对应的房屋至今未交付，故该6．5万元应冲抵本案合同项下的租金。此外，由于弘涛公司还就涉案房屋垫付了维修费3220元、物业费20766元、供暖费21628．8元、供暖公告诉讼费734元以及因高英凯原因导致弘涛公司从租户处损失的违约金23000元。上述费用累计已超过10万元，足以抵扣涉案房屋第二年房租。弘涛公司已履行全部合同付款义务，高英凯无权解除。本院经审理查明：2018年5月4日，高英凯作为甲方与乙方弘涛公司签订《房屋出租委托合同》，约定甲方将涉案房屋全权委托乙方办理房屋出租事宜。委托出租期限为2018年5月10日至2020年5月9日；委托期结束后，甲方同意将委托期自动延长30日。甲方委托乙方出租房屋的租金标准为年付10万元；第一次付款日期为2018年5月4日，第二次付款日期为2019年4月4日。甲方提供房屋产权权属证件、房主户口本、房主身份证。甲方保证委托出租房屋室内设施完好，并且无安全隐患，保证承租人能正常居住。出租期间屋内设施：防水、下水管道、暖气、燃气等如发生自然损坏，影响承租人使用时，甲方应负责在7天内修理好，保障承租人正常使用，如因甲方原因未及时维修，承租人可代甲方维修，维修费用内甲方承担；乙方监督承租人按时向甲方缴纳房租，拖欠房租超过5日以上，甲方自行收回房屋，甲方有权处置房屋内遗留物品，同时本合同自动终止。合同落款处载明收款人为陈佳慧。2018年5月18日，弘涛公司与承租人付荣签署《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给付荣，租赁期限为2018年5月28日至2020年5月30日；房屋租金每月为11500元；交付方式为季付；租赁期内甲方不得无故收回房屋，如因特殊原因中途将房屋收回，应提前30日通知乙方，退还剩余租金及保证金，并向乙方支付2个月租金为违约金。庭审中，弘涛公司认可涉案房屋2019年5月10日至2020年5月9日的房租没有按期支付，但主张是因为弘涛公司对高英凯的到期债权已经超过10万元，可以依法抵扣，弘涛公司不存在违约行为。弘涛公司主张上述到期债权包括：一、已向高英凯支付的北京市石景山区融景城东区6#-2-1003的房屋第一年的房租6．5万元，该房租支付后，高英凯未依约交付房屋，应返还6．5万元房租但未返还；二、弘涛公司代高英凯垫付的涉案房屋2014年1月1日至2018年12月31日的物业费20766元；三、弘涛公司代高英凯垫付的涉案房屋2013年至2019年的供暖费21628．8元，及供暖公司起诉高英凯胜诉后高英凯应承担的公告费、诉讼费734元；四、弘涛公司代高英凯维修涉案房屋的马桶、洗菜盆、中央空调、淋浴管、地漏、八字阀、手纸盒、墙纸等维修费3220元。另查一，2018年5月4日，除涉案房屋所属的《北京市房屋出租委托合同》外，高英凯与弘涛公司还签订了三份《北京市房屋出租委托合同》，高英凯分别将位于北京市丰台区的房屋委托给弘涛公司出租，年租金3万元，2018年5月4日应第一次付款；将位于北京市石景山区的房屋委托给弘涛公司出租，年租金65000元，第一次租金支付日期为2018年5月4日；将位于北京市朝阳区的房屋委托给弘涛公司出租，年租金65000元，第一次租金应付日期为2018年5月16日。2018年5月4日，张绪涛向高英凯指定的收款人陈佳慧分2笔打款20万元；2018年5月17日张绪涛向高英凯指定的收款人陈佳慧打款6万元。高英凯认可收到张绪涛房租款共计26万元。2018年8月31日，弘涛公司员工向高英凯发短信称“高哥，融景城的房子到现在付完租金已经2个多月了，您至今还未把房子交给我们，这几万块钱我们一直无法收回，按照合同已经严重违约。如果您实在不方便，那我们公司就只能换锁收回房屋，或者移交国家机关解决了。”高英凯未回复，并主张因其当时更换了手机号，故未看到此短信。弘涛公司向本院提供了北京市石景山区房屋的房产证，显示2015年7月5日，该房屋所有权人变更为张振生。高英凯认可房产证真实性，主张其与弘涛公司签订合同的日期是2018年5月4日，当时的所有权人是高英凯，且主张当时房屋已交付给弘涛公司，但未提供证据。另查二，本院于2018年2月24日就北京环宇新星供暖有限公司（以下简称环宇公司）诉被告高英凯供用热力合同纠纷一案作出（2018）京0105民初27202号民事判决书，判决确认高英凯应于本判决生效之日起10日内给付环宇公司2013年11月15日至2017年3月15日的供暖费14419．2元，案件受理费174元，由环宇公司负担6元，高英凯负担168元；公告费560元由高英凯负担。高英凯认可该判决已生效。弘涛公司于2018年11月19日向环宇公司垫付了涉案房屋的供暖费后，环宇公司向弘涛公司开具发票显示，涉案房屋面积为120．16平方米，单价为30元，每年供暖费为3604．8元；弘涛公司支付了涉案房屋2013-2019年供暖费，共计21628．8元。弘涛公司还于同日向环宇公司支付了公告费及诉讼费734元，环宇公司开具了对应收据。另查三，2018年11月19日，弘涛公司向涉案房屋物业北京珠江世纪物业管理有限公司支付涉案房屋的物业费20766元，物业公司向其开具收据及发票，载明上述物业费系2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。高英凯认可上述物业费是其应交未交的费用，认可其与物业之间没有纠纷。另查四，为证明替高英凯垫付的涉案房屋维修费，弘涛公司提供了北京鹏城鸿远建筑装饰工程有限公司2018年5月26日开具的收据一张，以及价格明细表一张，载明涉案房屋的维修项目包括修马桶、洗菜盆、中央空调、白色面板、淋浴管+喷头、地漏防臭垫、八字阀、手纸盒、修墙纸等，总费用为3220元，并盖有收款人公章。高英凯认可上述证据真实性，但主张收据容易伪造，不认可证明目的。另查五，弘涛公司系2014年6月13日成立的有限责任公司（自然人独资），注册资本100万元，股东和法定代表人均为张绪涛。经法庭示明，高英凯表示本案仅行使约定解除权解除合同，不行使法定解除权及任意解除权。上述事实，有《北京市房屋出租委托合同》、企业信用信息、《房屋租赁合同》、收据、清单、微信聊天记录、银行打款凭证、发票、民事起诉状、微信转账记录、民事判决书、房产证等书面证据及庭审笔录在案佐证。本院认为：高英凯与弘涛公司签署的《北京市房屋出租委托合同》，内容真实、明确，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约定履行义务。合同签订后，弘涛公司已于2018年5月4日向高英凯支付了第一年房租10万元，高英凯亦向弘涛公司交付了涉案房屋，弘涛公司应于2019年4月4日给付第二年房租10万元。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方，通知自到达对方时生效。本案中弘涛公司虽未及时足额向高英凯支付第二年房租，但主张以应返还未返还的北京市石景山区房屋的房租款6．5万元、垫付物业费20766元、供暖费21628．8元、垫付公告费及诉讼费734元、垫付维修费3220元抵扣第二年应付的房租10万元。高英凯虽主张融景城房屋已交付给弘涛公司，房租6．5万元不应返还，但未提供证据对已交付房屋的事实予以证明，且融景城房屋的所有权在合同签订后2个月就变更为案外人张振生，双方亦未签订书面合同对该情况予以确认，故本院对高英凯的抗辩意见不予采信，对弘涛公司的该项抵扣意见予以支持。弘涛公司替高英凯垫付了涉案房屋供暖费、物业费，其中供暖费欠费的事实有法院生效判决予以佐证，物业费的欠费事实高英凯没有异议，故弘涛公司的上述抵扣意见本院予以支持。弘涛公司对高英凯的上述到期债权总额已超过10万元，故弘涛公司主张抵扣并主张不存在违约行为的抗辩意见，本院予以采信。高英凯要求行使约定解除权解除合同，并要求弘涛公司返还房屋，并要求弘涛公司和张绪涛连带赔偿损失、支付房租的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：驳回原告高英凯的诉讼请求。案件受理费2675元，由原告高英凯负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  鲁雅清二〇二〇年二月二十七日书记员  崔奕旸-8--1-