江苏省连云港经济技术开发区人民法院 行 政 判 决 书 (2019)苏0791行初325号 原告:薛大兵，男，1994年2月23日出生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人:顾杨斌，江苏明亮律师事务所律师。 被告:连云港市自然资源和规划局，住所地连云港市海州区朝阳中路21号。 法定代表人:孔令泰，局长。 出庭行政负责人:桂迎宝，副局长。 委托诉讼代理人:王维国，连云港市产权交易中心工作人员。 第三人:蒋雨芯，女，1990年8月1日出生，汉族，住连云港市海州区。 第三人：王翰卿，男，1989年2月17日出生，汉族，住连云港市海州区。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行，住所地连云港市海州区通灌南路58-1号楼。 法定代表人：肖勇，行长。 委托诉讼代理人：杲先亮、李彪，江苏永信律师事务所律师。 原告薛大兵诉被告连云港市自然资源和规划局（以下简称连云港市资源局）、第三人蒋雨芯、王翰卿不动产登记一案，于2019年7月8日向本院提起诉讼，本院于同日立案。因中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行（以下简称连云港邮储银行）与本案处理结果有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法向被告、第三人连云港邮储银行直接送达了起诉状副本、应诉通知书和举证通知书，向第三人蒋雨芯、王翰卿公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票等。本院依法组成合议庭，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告薛大兵及其委托诉讼代理人顾杨斌、被告连云港市资源局的委托诉讼代理人王维国、第三人连云港邮储银行的委托诉讼代理人李彪到庭参加诉讼，连云港市资源局桂迎宝副局长出庭应诉。第三人蒋雨芯、王翰卿经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 2015年4月22日，被告作出房屋所有权转移登记，将位于连云港市海州区浦西街工农路供电局宿舍A号楼102室房屋，由薛大兵名下转移登记至蒋雨芯、王翰卿名下，并向其颁发了H00××41号房产证和H00157041G号房产证。 原告诉讼请求：1、判决撤销被告将连云港市海州区浦西街工农路供电局宿舍A号楼102室房屋（以下简称涉案房屋）转移登记至蒋雨芯、王翰卿名下的行为，判决被告将涉案房屋恢复登记在原告名下；2、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年5月30日，原告合法取得涉案房屋的所有权，依法办理登记，取得连房权证新字第××号房产证。2015年4月，第三人蒋雨芯、王翰卿采取摹仿原告签字，以原告名义与其签订虚假的二手房买卖合同，骗取被告对涉案房屋进行非法转移登记，取得房屋所有权证书和共有权证书。2019年3月份，因涉案房屋所处需要拆迁，原告到登记部门了解房产信息时才发现房屋被转移登记至他人名下。原告认为，第三人蒋雨芯、王翰卿提交的材料是虚假的，被告未经严格审核即作出转移登记，属于审核不严、疏忽大意，依法应当承担法律责任，其作出的转移登记行为依法应予撤销。特提起诉讼，请求判如所请。经本院释明后，原告撤回判决被告将涉案房屋恢复登记在原告名下的诉讼请求。 原告向法庭提交了以下的证据： 1、原告持有的连房权证新字第××号房产证，证明原告的房产证未遗失，申请遗失补证并非原告的行为，该证是他人非法获取的。 2、手机录音一份，证明案外人薛凯非法取得原告的身份证，在登记机关假冒原告签署“薛大兵”的名字，并具体办理相关房产过户手续。 被告答辩称：原连云港市住房保障和房产管理局（以下简称原住房局）作出的涉案房屋转移登记具有合法性。2015年4月20日，薛大兵与蒋雨芯、王翰卿向原住房局提出书面申请，要求将涉案房屋由薛大兵名下转移登记至蒋雨芯、王翰卿名下，双方在申请的同时，提交了房地产买卖契约、原房屋所有权证、发票、税票、房产分户图、双方的身份证等材料。原住房局受理其申请后，依据《房屋登记办法》进行审查，并对申请人就登记事项进行询问，申请人签字确认询问内容。原住房局经审查，认为符合转移登记的法律规定，遂作出涉案房屋转移登记行为，并向蒋雨芯、王翰卿颁发了H00××41号房产证和H00157041G号共有证。该转移登记事实清楚，证据充分，适用法律正确。如果原告所述内容属实，建议法院移送公安机关处理。相关责任应由提交虚假材料的申请人承担，与登记机关无关。请求公正裁判。 被告向法庭提交了以下的证据： 1、连云港市房屋所有权登记申请表。 2、房地产买卖契约。 3、连房权证新字第××号房产证（遗失补证）。 4、销售不动产统一发票。 5、契税专用发票。 6、连云港市房地产分户平面图。 7、房地产登记询问表。 8、身份证明一组。 9、房屋所有权证存根。 上述证据证明原住房局作出涉案房屋转移登记证据充分，要件齐全，符合法律规定的登记要求。 法律、法规依据： 《房屋登记办法》。 第三人连云港邮储银行述称：1、无论原告诉状中所述是否属实，不影响连云港邮储银行对涉案房屋的抵押权效力。连云港邮储银行取得涉案房屋的抵押权来源于2015年4月16日与蒋雨芯、王翰卿签订的个人购房贷款及担保合同和房地产抵押合同，并办理了抵押登记。根据物权法的规定，不动产权证书具有公示、公信效力。蒋雨芯、王翰卿以登记并取得房产证的房屋作为抵押物，向连云港邮储银行申请借款，连云港邮储银行完全有理由相信其是房屋的真正所有权人，尽到了谨慎注意义务。连云港邮储银行已经根据借款人蒋雨芯、王翰卿的指示，向原房屋所有权人银行账户支付了借款17.5万元，履行了发放借款的义务。连云港邮储银行以房屋价值的65%的抵押率向借款人发放借款，支付了合理对价。综上，连云港邮储银行作为涉案房屋的抵押权人，属于善意第三人，在借款未全部清偿、抵押登记未经注销的情况下，其抵押权应当得到法律的保护。2、原告称其于2019年3月才知道涉案房屋的转移登记行为不符合常理。即使蒋雨芯、王翰卿提供虚假买卖合同原告不知情，但连云港邮储银行于2015年4月24日将17.5万元汇入原告账户，原告不可能不知情。如果原告所称不知情属实，则蒋雨芯、王翰卿涉嫌犯罪，建议原告向公安机关报案或由法院移送公安机关处理。请求依法裁判。 连云港邮储银行向法庭提交了以下证据材料： 1、个人购房借款合同及担保合同一份，证明蒋雨芯、王翰卿与连云港邮储银行签署借款合同，申请借款17.5万元用于购买涉案房屋，蒋雨芯、王翰卿指示连云港邮储银行将借款17.5万元汇入薛大兵的银行账户。 2、房地产抵押合同一份，证明蒋雨芯、王翰卿与连云港邮储银行签署抵押合同，以涉案房屋为借款提供抵押担保。 3、涉案房屋他项权证一份，证明涉案房屋已办理抵押登记，连云港邮储银行是抵押权人。 4、个人贷款借据、放款单，证明连云港邮储银行于2015年4月24日按合同约定履行了出借17.5万元的合同义务。 5、受托支付转账凭证、原告名下尾号为7117的银行卡在2015年4月24日交易明细一份，证明连云港邮储银行将出借给蒋雨芯、王翰卿的17.5万元于2015年4月24日汇入薛大兵的尾号为7117银行账户。 6、蒋雨芯贷款结存余额说明，证明截止到2019年10月21日，蒋雨芯、王翰卿尚欠借款本金157464.65元。 第三人蒋雨芯、王翰卿经本院合法传唤未到庭，未陈述意见，也未提交证据材料。 因本案房屋转移登记之前原市住房局还对涉案房屋作出过补发房屋所有权证之行为，原告否认其提出过补发房屋所有权证之申请。为查明事实，经本院指定，被告另行提交了其作出补发房屋所有权证的所有证据: 1、房屋所有权登记申请表（2014年6月16日）。 2、房屋所有权证存根。 3、房屋权属登记审核表。 4、房屋所有权登记询问表（2014年6月14日）。 5、具结书（2014年6月14日）。 6、连云港日报（2014年6月14日）。 7、分户平面图。 8、薛大兵身份证复印件。 诉讼中，原告薛大兵向本院申请对以下“薛大兵”签名笔迹是否为其本人所书写形成进行鉴定：1、办理转移登记的申请材料中，房地产买卖契约（2015年4月20日）第二页甲方签章处、房地产登记询问表（2015年4月20日）共二处“薛大兵”；2、办理“遗失补证”的申请材料中，登记询问表（2014年6月14日）、具结书（2014年6月14日）、登记申请表（2014年6月16日）、存根缮证签章（2014年6月18日）共四处“薛大兵”。比对样本为本院庭审笔录、谈话笔录中薛大兵本人签名以及原告薛大兵本人书写的实验样本三页。2020年1月15日，南京师范大学司法鉴定中心出具南师大司鉴中心[2020]文鉴字第9号鉴定意见书，鉴定意见为上述六处被鉴定笔迹“薛大兵”均非原告薛大兵本人书写。 经审理查明：涉案房屋于2014年5月30日登记在原告薛大兵名下，属薛大兵单独有，其持有连房权证新字第××号房产证。 2014年6月14日，连云港日报刊登公告，称薛大兵持有的连房权证新字第××号房产证遗失，声明作废。2014年6月16日，原住房局出具房屋权属登记收件收据，载明收到申请人补办涉案房屋所有权证的材料为：房屋登记申请表、房屋分户平面图、2014年6月14日刊登遗失公告的连云港日报、落款时间为2014年6月14日的具结书、落款时间为2014年6月14日的登记询问表、原房产证存根、薛大兵的身份证复印件。2014年6月17日，原住房局补发了连房权证新字第××号房产证，备注栏注明“遗失补证”，登记所有权人为薛大兵。次日，申请人签字领取了补发的Ｘ0××45号房产证。 2015年4月20日，相关人员向原住房局申请对涉案房屋进行转移登记，由原登记权利人薛大兵转移登记至蒋雨芯、王翰卿名下，申请人提交了房屋所有权登记申请表、甲方“薛大兵”与乙方蒋雨芯、王翰卿签订的房地产买卖契约、补发的连房权证新字第××号房产证、房地产分户平面图、资金不纳入监管确认书、销售不动产统一发票、税收缴款书、以及薛大兵、蒋雨芯、王翰卿三人的身份证和蒋雨芯、王翰卿的结婚证等材料。原住房局于2015年4月22日出具了登记收件收据。原住房局针对房屋登记事项对申请当事人进行了询问，制作了房地产登记询问表，申请人在询问表上签字确认。原住房局经审查，认为申请人申请登记时提交的材料符合《房屋登记办法》的规定，于2015年4月22日作出涉案房屋的转移登记，并向蒋雨芯核发了H00××41号房证，向王翰卿核发了H00157041G号房产证。 2015年4月16日，连云港邮储银行与蒋雨芯、王翰卿签订个人购房借款及担保合同，约定蒋雨芯、王翰卿因购买涉案房屋向连云港邮储银行借款17.5万元，借款资金由银行划付到户名为“薛大兵”的尾号为7117的银行账户。同日，双方签订房地产抵押合同，约定将涉案房屋作为上述借款的担保。2015年4月23日，涉案房屋在原住房局办理了抵押登记，连云港邮储银行领取了连房他证海字第××号他项权证。2015年4月24日，连云港邮储银行将17.5万元借款划入户名为“薛大兵”的尾号为7117的银行账户。截止2019年10月21日，尚有本金157464.65元未归还。原告薛大兵称，户名为“薛大兵”的尾号为7117的银行账户并非其本人开户使用，也不知道有该银行账户，在2015年4月24日也未获得过17.5万元。 经司法鉴定，涉案房屋转移登记申请人提交的房地产买卖契约、登记询问表、以及房屋所有权证遗失补证申请表、具结书、登记询问表、存根缮证签章共计六处的签名“薛大兵”，均非本案原告薛大兵本人所书写。 本案的焦点问题有三：一是被告作出的房屋转移登记行为是否符合法律规定；二是连云港邮储银行是否为善意第三人；三是本案应当如何裁判。 本院认为：本案所涉补发房屋所有权证、房屋转移登记行为均系由原市住房局作出。2019年1月5日，经江苏省委、江苏省人民政府批准，新成立的连云港自然资源和规划局继续行使不动产登记等职责。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，连云港市自然资源和规划局是本案的适格被告。 一、房屋转移登记行为是否合法。本案存在前后关联的两个行政行为，其一系原市住房局于2014年6月17日作出的补发连房权证新字第××号房产证的行为，其二即原市住房局于2015年4月22日作出的房屋转移登记行为。因原告否认曾申请补发房产证，且房屋转移登记时申请人提交补发的房产证作为权属证明，故对转移登记行为的合法性审查，应首先对补发的房产证的合法性进行审查。1、补发房产证的行为属主要证据不足。《房屋登记办法》第二十七条第二款规定：房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。原告薛大兵持有的连房权证新字第××号房产证并未遗失，庭审中已经作为证据出示原件。根据鉴定机构出具的笔迹鉴定结论，补发连房权证新字第××号房产证时，相关申请材料即登记申请表、具结书、登记询问表、存根缮证签章处的“薛大兵”签名，均非原告薛大兵亲笔书写，故申请补发涉案房产证不是原告薛大兵实施的行为。虽然被告在补发房产证时已经尽到了审慎的审查义务，不存在过错，但因申请材料不具有客观真实性，不能作为补发房产证的证据使用，故其补发房产证的行为属于主要证据不足，依法应予撤销。但由于后续实施转移登记行为，该补发的房产证已经由被告收回注销，故因不具有可撤销内容而依法应当确认为违法。2、转移登记行为的属主要证据不足。《房屋登记办法》第三十三条第一款规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。本案申请人在申请转移登记时，虽然按照上述要求提交了相应的材料。但是，如上所述，申请人提交的补发的房产证不具有合法性。并且，经司法鉴定，房地产买卖契约、登记询问表上的“薛大兵”签名均非原告薛大兵亲笔书写，故房地产买卖契约和登记询问表均不具有客观真实性，不能作为转移登记的证据材料。虽然被告作出转移登记时已经尽到审慎的审查义务，不存在过错，但因上述材料不具有客观真实性，不能作为转移登记的证据使用，故其作出的转移登记行为属于主要证据不足，不符合法律规定。 二、连云港邮储银行是否为善意第三人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第三款规定：当事人善意取得他物权的，参照前两款规定。本案中，连云港邮储银行与蒋雨芯、王翰卿签订个人购房借款及担保合同，约定借款用途为购买涉案房屋，双方为此又签订了以涉案房屋为抵押物的抵押合同，并在蒋雨芯、王翰卿取得涉案房屋所有权登记和房产证后，于2015年4月23日办理了涉案房屋的抵押登记，连云港邮储银行取得了连房他证海字第××号他项权证。2015年4月24日，连云港邮储银行将17.5万元借款转入蒋雨芯、王翰卿指定的户名为“薛大兵”的银行账户。整个过程中，连云港邮储银行履行了相应的审查义务，按照借款合同的约定支付了合理价款，且办理了抵押权登记。因此，连云港邮储银行属于善意取得涉案房屋的抵押权，其权利应受法律保护。 三、本案应如何裁判。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。如上所述，涉案房屋转移登记行为属于主要证据不足。但是，第三人连云港邮储银行善意取得转移登记后的房屋抵押权，其抵押权应受到保护。如果撤销涉案房屋转移登记行为，则抵押登记的物权基础不复存在，将影响善意第三人抵押权的实现。故本案应判决确认涉案房屋转移登记行为违法，保留房屋转移登记的效力。原告薛大兵要求撤销涉案房屋转移登记的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。 原住房局在办理“遗失补证”及转移登记过程中已经尽到审慎的审查义务，囿于客观原因未能查明申请人提交的材料不真实，其主观上不存在过错。但转移登记行为被确认违法，因此，案件受理费应由被告承担。第三人蒋雨芯、王翰卿经本院合法传唤未到庭；被告及第三人连云港邮储银行虽然认为蒋雨芯、王翰卿可能涉嫌犯罪，但并无相应的证据；而原告薛大兵提供的录音中，指向的提供虚假材料办理转移登记的行为人并非蒋雨芯、王翰卿。故本院无法查明第三人蒋雨芯、王翰卿存在故意提供虚假申请材料的情形，故鉴定费、公告费不能由其承担。本案转移登记过程中，存在案外人假冒原告薛大兵处分涉案房屋的情形，原告薛大兵可以依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款的规定，向处分涉案房屋的案外人请求赔偿损失，同时可以主张本案的鉴定费和公告费，故本案鉴定费和公告费由原告自行承担。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第三款及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，判决如下： 一、确认被告连云港自然资源和规划局于2015年4月22日将位于连云港市海州区浦西街工农路供电局宿舍A号楼102室房屋由薛大兵名下转移登记至蒋雨芯、王翰卿名下的行为违法。 案件受理费50元（原告已预交）由被告承担，鉴定费7800元、公告费400元由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交二审案件受理费50元，江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交本院）。 审 判 长  苏 震 人民陪审员  安丰萍 人民陪审员  孙文花 二〇二〇年二月二十八日 书 记 员  王 慧 法律条文 [一]、《中华人民共和国物权法》 第一百零六条【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 [二]、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》 第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。 被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。 被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。 上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国行政诉讼法》第八十五条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。