广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初18150号原告：深圳市顺和达实业有限公司。法定代表人：赖斯伟，总经理。委托诉讼代理人：李祖科，广东桦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，广东桦仁律师事务所实习律师。被告：陶康星，男，1988年12月3日出生，汉族，身份证地址甘肃省宁县。原告深圳市顺和达实业有限公司诉被告陶康星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李祖科，被告陶康星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市顺和达实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告签署的ＳＨＤ20170303、ＳＨＤ20170304、ＳＨＤ20171101三份《租赁合同》于2019年2月28日终止；2、被告于判决生效之日起三日内将租赁标的交还原告，结清全部水电费、管理费（暂计至2019年3月1日，应计至租赁标的交还之日止）；3、判令被告支付2018年9月至2019年2月期间（合计6个月）租金117600元；4、被告按每月19600元标准支付2019年3月至2019年5月期间占有费58800元，之后按相同标准计算至被告实际将租赁标的交还原告之日止；5、原告有权从被告留存原告处的租赁押金39200元中优先扣除上述款项，不足部分由被告承担支付义务；6、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系位于深圳市南山区店铺（以下统称“租赁标的”）的有权出租人。2017年3月5日，原、被告就第4／5间店铺租赁事宜签署编号为ＳＨＤ-20170303、20170304《租赁合同》约定被告承租该租赁标的，每月每间租金6300元，租赁保证金每间12600元，租期自2017年3月5日至2019年2月28日，每月10日前付清当月租金及费用。2017年11月1日，原、被告就第6／7间店铺租赁事宜签署编号为ＳＨＤ20171101《租赁合同》，约定租金为7000元，租期自2017年11月1日至2019年2月28日止，租赁保证金14000元。三份合同均约定，如拖欠租金及电费达一个月以上，原告有权终止双方合同，并要求被告赔偿损失。被告自2018年9月份起拒绝向原告缴纳租金，原告多次催收，被告均拒绝支付。一直到合同期满，均未支付，合计拖欠合同期内租金120000元。合同期满后，被告亦拒绝将租赁标的返还给原告，给原告造成严重经济损失。原告认为，被告无视双方之间的协议，拖欠租金、水电费，已经构成对合同的根本违反，合同期满后拒绝归还的行为更是严重侵犯了原告的财产权利，被告应当按照租金标准支付原告占有费，直至实际交还租赁标的给原告之日止。原告为维护合法权益，无奈只得向人民法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告陶康星辩称：原告承诺在2018年9月起不用再缴纳租金，是原告口头承诺。我方从2014年开始承租一间、到两间、四间，我方前期投入共40余万元，2018年5月收到了拆迁通知，原告需要对我补偿后，我方才返还商铺。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2017年3月5日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方、承租方）签订编号为ＳＨＤ20170303的《租赁合同》约定：甲方将其位于深圳南山区店铺租赁给乙方使用；乙方租赁该物业做餐饮使用；租期为2017年3月5日至2019年2月28日止，自2017年4月5日起计租，租金按月计收，每月租金为6300元；乙方应在2017年3月5日之前向甲方交付两个月租金作为租赁合同保证金，即12600元，乙方交付保证金后合同开始生效；甲方应于2017年3月5日前将该物业全部交付给乙方使用；租赁期间，若因征地、拆迁或改造等因素，甲方要求乙方提前退租，甲方需提前两个月通知乙方，并退回乙方全部保证金，甲方不作其他补偿，双方终止执行该合同所有条款，结束租赁关系；租赁期限内，乙方如提前退租，甲方不退回保证金，乙方需补偿甲方损失；乙方使用租赁房屋实际发生的水、电费用，以及乙方独立的水、电表度数作为依据，电费1.4元／度，水费6.5元／吨；租金、水电费按月支付，乙方应于每月10号前付清当月的租金及上月水电费；甲方同意乙方对本物业进行装修，乙方装修时需保护好本物业主体结构，不得对本物业主体进行改造；乙方拖欠租金及电费达一个月以上，甲方有权终止本合同，并要求乙方赔偿损失；甲乙双方任何一方擅自解除合同的，擅自解除合同的一方应赔偿对方全部损失；及其他条款。2017年3月5日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方、承租方）签订编号为ＳＨＤ20170304的《租赁合同》约定：甲方将其位于深圳南山区店铺租赁给乙方使用；乙方租赁该物业做餐饮使用；租期为2017年7月1日至2019年2月28日止，自2017年7月1日起计租，租金按月计收，每月租金为6300元；乙方应在2017年7月1日之前向甲方交付两个月租金作为租赁合同保证金，即12600元，乙方交付保证金后合同开始生效；甲方应于2017年7月1日前将该物业全部交付给乙方使用；租赁期间，若因征地、拆迁或改造等因素，甲方要求乙方提前退租，甲方需提前两个月通知乙方，并退回乙方全部保证金，甲方不作其他补偿，双方终止执行该合同所有条款，结束租赁关系；租赁期限内，乙方如提前退租，甲方不退回保证金，乙方需补偿甲方损失；乙方使用租赁房屋实际发生的水、电费用，以及乙方独立的水、电表度数作为依据，电费1.4元／度，水费6.5元／吨；租金、水电费按月支付，乙方应于每月10号前付清当月的租金及上月水电费；甲方同意乙方对本物业进行装修，乙方装修时需保护好本物业主体结构，不得对本物业主体进行改造；乙方拖欠租金及电费达一个月以上，甲方有权终止本合同，并要求乙方赔偿损失；甲乙双方任何一方擅自解除合同的，擅自解除合同的一方应赔偿对方全部损失；及其他条款。2017年10月31日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方、承租方）签订编号为ＳＨＤ20171101的《租赁合同》约定：甲方将其位于深圳南山区店铺租赁给乙方使用；乙方租赁该物业做餐饮使用；租期为2017年11月1日至2019年2月28日止，自2017年12月1日起计租，租金按月计收，每月租金为7000元；乙方应在2017年7月1日之前向甲方交付两个月租金作为租赁合同保证金，即14000元，乙方交付保证金后合同开始生效；甲方应于2017年7月1日前将该物业全部交付给乙方使用；租赁期间，若因征地、拆迁或改造等因素，甲方要求乙方提前退租，甲方需提前两个月通知乙方，并退回乙方全部保证金，甲方不作其他补偿，双方终止执行该合同所有条款，结束租赁关系；租赁期限内，乙方如提前退租，甲方不退回保证金，乙方需补偿甲方损失；乙方使用租赁房屋实际发生的水、电费用，以及乙方独立的水、电表度数作为依据，电费1.33元／度，水费7.5元／吨；租金、水电费按月支付，乙方应于每月10号前付清当月的租金及上月水电费；甲方同意乙方对本物业进行装修，乙方装修时需保护好本物业主体结构，不得对本物业主体进行改造；乙方拖欠租金及电费达一个月以上，甲方有权终止本合同，并要求乙方赔偿损失；甲乙双方任何一方擅自解除合同的，擅自解除合同的一方应赔偿对方全部损失；及其他条款。原告确认被告向其支付了租赁保证金39,200元。被告确认自2019年9月开始，未再缴纳租金。2019年2月21日，原告向被告发出《合同到期通知函》，该函中载明：涉案三份《租赁合同》于2019年2月28日到期；要求被告于合同到期日前退还涉案商铺；2019年3月14日，原告向被告发出《合同到期通知函》，该函载明：涉案三份《租赁合同》于2019年2月28日到期解除；要求被告于2019年3月15日退还涉案商铺。原告提交2019年1、2月份水电费通知单，拟证明被告拖欠原告水电费的事实，以及被告实际占有使用店铺至合同期满，原告并未影响被告经营。被告对上述证据予以确认。被告提交其与“电工何多彩城”的微信聊天记录，拟证明原告承诺从2018年9月起不用交租金。该微信聊天记录记载：“这个月还要交水电费？所有人都不知道这回事吧。”“要交水电费，租金不用交了。”“哦，知道了。”原告对微信聊天记录的三性不予认可，辩称即使聊天记录是真的，从上下文对话中可以看出免租仅针对的是2018年9月份。被告还提交照片一张，称照片上的人都可以证明原告承诺说从2018年9月起不用交租金的话。原告对上述照片的三性不予认可。被告提交“贷款明细查询”，拟证明被告为了装修于2017年2月贷款15万元，还剩14万元未还。原告对贷款明细查询的真实性认可，关联性不予认可。被告提交装修合同及收据，拟证明被告方进行两次装修。原告称该两份收据是前后张，收据编号在前的对应的确是装修时间在后的装修，收据编号在后的对应的则是装修时间在前的装修，而且两张收据编号是前后顺序，连号的，与生活常理是不符的。装修可能是真实发生，但装修费的金额不予认可。被告称原告从2019年3月开始对涉案房屋停水停电，被告自此未再经营，但被告所有的物品都在涉案房屋内。庭审后，原告向本院提交了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，表示涉诉房屋未办理房地产证，已进行了违法建筑申报，并明确将诉讼请求中的租金变更为房屋占有使用费。本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。现无证据证明涉诉租赁房屋取得建设规划许可或经批准建设，原告提交了证据以证明涉诉房屋进行了违法建筑申报，但并未举证证明行政机关对此已经处理完毕，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，原告与被告之间的《租赁合同》归于无效，无效的合同自始没有法律约束力。根据上述司法解释第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故被告占有、使用涉诉租赁房屋期间应向原告支付房屋占有使用费。关于原告诉请被告支付2018年9月至2019年2月的房屋占有使用费。本院认为，被告一直占有使用涉案商铺，但自2018年9月起未交租金，原告诉请被告支付2018年9月至2019年2月的房屋占有使用费有事实和法律依据，但根据被告提交的证据，本院有理由相信原、被告已就2019年9月份免交租金的事项达成一致意见，故除去该月的房屋占有使用费，本院对原告诉请被告支付2018年10月至2019年2月房屋占有使用费的诉讼请求，予以支持。经计算，被告需向原告支付房屋占有使用费98,000元（参照合同约定的租金标准19,600元/月×5个月）。关于水电费，因被告实际占用商铺，并产生相应的水电支出，被告亦认可水电费的金额，故原告诉请被告支付2019年1、2月水电费8,086元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请被告按照租金标准支付2019年3月至被告实际返还租赁标的物期间的房屋占有使用费。本院认为，自2019年3月起，原告已对涉案房屋进行停水停电，被告未再实际经营，原告负有及时止损、收回商铺的义务，被告负有交还涉案商铺的义务，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平，从而酌情确定被告向原告支付一个月的房屋占有使用费19,600元，并将涉案商铺返还原告。关于原告诉请要求从被告交付的租赁押金中优先扣除租金、水电费及房屋占有使用费。本院认为，《租赁合同》归于无效，原告负有返还租赁押金的义务，被告负有结清房屋占有使用费、水电费等费用的义务，符合《合同法》九十九条抵销的情形，本院予以支持。经计算，被告还须向原告支付86,486元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、确认原告深圳市顺和达实业有限公司与被告陶康星签署的SHD20170303、SHD20170304、SHD20171101三份《租赁合同》无效；二、被告陶康星于本判决生效之日起十日内向原告深圳市顺和达实业有限公司支付86,486元；三、被告陶康星于本判决生效之日起十日内将涉案商铺返还原告深圳市顺和达实业有限公司；四、驳回原告深圳市顺和达实业有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1994.86元，原告已预交，由原告负担837.84元，由被告负担1157.02元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何珍珍二〇二〇年二月十八日书记员  王晶晶附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。