山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1082民初5135号原告：鲁君玲，女，汉族，1958年5月4日出生，住杭州市下城区。被告：威海百丰物业服务有限公司，住所地：荣成市港西镇大岚头村。法定代表人：陈向东，总经理。委托诉讼代理人：马琳琳，北京德和衡（上海）律师事务所律师。原告鲁君玲与被告威海百丰物业服务有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲁君玲、被告委托诉讼代理人马琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁君玲向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认《房屋委托经营管理合同》仍为有效合同；2、判令被告赔偿房屋在托管期间被告损毁财物4600元；3、判令被告修复被损坏的各种设施5000元；4、判令被告支付房屋在托管期间房屋租金4800元；5、判令被告继续支付原告房租直至合同解除之日；6、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年3月，原告接到被告通知前来办理购买的威海洲际假日广场18号楼301室交房手续，在缴纳了各项费用后，现场办理了为期四年的托管手续，并按照被告要求交纳了四万元的软装潢设施费用，委托被告代为采购。后期只收到被告交来的金额为24377.58元收据，收据清单中所列多项物资短缺，被告也认可此事，但剩余采购款15622.42元原告未收到任何凭证，被告亦未退还。2016年3月，原告来洲际小区度假时接到酒店托管部通知，要求解除与原告签订的《房屋委托经营管理合同》，并要求办理相关交接手续。合同规定双方应在委托经营期满前三个月向对方提出解约，才能解除合同，被告行为显然不符合合同约定，故《房屋委托经营管理合同》仍然有效，请求法院依法确认。在被告要求解除委托合同（2016年3月）前，剩余两年租金被告一直未予支付，也从未向业主公示托管房的支出与收入情况。原告在进行房屋验收时，发现房屋及设施多处损坏，且损坏严重，财物短缺，原告与被告进行交涉，双方进行了确认并开具了投诉意见表，由时任酒店总经理的徐斌签字开具维修单交工程部门维修。此后三年多时间，原告一直催促投诉，但被告不予理睬，无动于衷，严重影响了原告居住与生活，给原告造成很大的经济损失。为维护原告合法权益，现原告诉至法院，要求被告依法承担赔偿责任并支付房屋租金。被告威海百丰物业服务有限公司辩称，2012年原、被告签订《房屋委托经营管理合同》(以下简称“托管合同”)。2016年原告向被告提交《解除托管申请表》，托管合同已于2016年6月25日终止，原告于2019年7月30日起诉，已超法定诉讼时效，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。原告主张毁损财物损失及修复被损坏各种设施费用无事实和法律依据。首先，原告未举证证明托管期间被告毁损的财物种类及财物价值，也未证明财物及设施损坏发生在托管期间，且原告证据中的沙发起毛等属于日常损耗，原告应承担因正常损耗而产生的相应风险，被告对原告诉请中的4600元的财物毁损损失及5000元设备损失不予认可。其次，根据被告的证据所示，原告向被告提交《解除托管申请表》时，签字确认房屋物资已完成交接，现在又反言诉请财物及设施毁损损失，违反法律规定，依法不应予认可。最后，即便是在托管期间发生了财物、设施毁损，根据托管合同第四条约定的费用分配方式：产生的收益时扣除室内设施维修费后进行八二分配，故财物、设备损失如果发生在产生收益的托管期间，应该从被告给付原告的收益中扣除；如果发生在标的房屋未产生收益的情况下产生的财物、设备损失也应由原、被告按照八二比例承担，即被告仅需承担20%的财物毁损损失。原告主张剩余房租金无事实依据和法律依据。根据房屋托管合同，原、被告双方并没有约定被告需按年向原告支付固定托管收益或其他费用，而是约定根据收益扣除运营成本后双方对收益再按照比例进行分配，属于共担风险共享收益的合作模式。被告分别于2013年4月1日向原告支付2012-2013年收益846.02元；于2017年6月27日向原告支付2013-2014年、2014年-2015年收益1133.73元、1361.71元，合计2495.44元；于2016年7月8日向原告支付2015年-2016年收益1629.93元；于2017年7月26日向原告支付2016年收益299元。2016年6月25日双方的托管合同已经终止，被告已经按合同约定向原告支付收益，原告主张剩余房租没有任何事实依据和法律依据，被告不予认可，请求法庭驳回。原告主张托管合同有效无事实和法律依据。托管合同第二条明确约定委托期限为两年，自2012年5月1日起至2014年4月30日止，且第七条约定“如继续保持委托经营管理，由双方协商续签。”“如因甲方原因而未能在合同期满及时办理交接手续，则视为委托，乙方可按原合同。约定继续执行。合同到期后双方并未续签，后原告申请解除托管合同，并向被告提交《解除托管申请表》，注明合同终止日期为2016年6月25日，被告方也在该申请表注明同意，故原、被告之间签订的托管合同已于2016年6月25日终止。另外，原告在诉状中也称2016年3月托管关系终止，现又反言增加诉请要求法院托管合同继续有效，请求法院依法驳回。原告主张被告继续支付房租金至合同解除无事实和法律依据。如前所述，原、被告之间的托管合同已经终止，双方之间基于托管合同的权利义务已经终止，原告增加的两项诉讼请求没有任何事实依据和法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明，2012年3月25日，原、被告签订《房屋委托经营管理合同》，约定原告将其所有的位于荣成市洲际假日广场18栋301室（建筑面积103.16㎡）房屋委托被告经营管理。委托期限为2年，自2012年5月1日至2014年4月30日。合同第四条费用分配方式约定：原告将房屋委托给被告经营管理，所产生的收益扣除运营成本，包括但不限于物业管理服务费、公共水电分摊（原告预交一年的物业管理服务费和公共水电分摊费用，作为被告履行本合同的开办费用，不计入运营成本）、专有部位水电费、室内设施维修费、易耗品、税费及其他费用，被告每年收取纯利润的20%作为委托经营管理费用，80%的利润按原告建筑面积占全体委托建筑面积的比重进行分配。合同第五条费用结算时间约定：被告每半年进行财务收支公示，并将收支的账单以邮件的方式发给原告，所形成的利润通过银行或其他方式支付，并接受原告的查询和监督。合同第七条约定委托经营期满后经营、资产的处置方式：在本合同所约定的委托经营期满前三个月，原、被告双方协商确定是否继续保持委托经营管理关系，如继续保持委托经营管理，由双方协商续签。委托期满不再继续保持委托经营管理的，被告将该资产交于原告自行经营，并按合同做好清算。如因原告原因而未能在合同期满及时办理交接手续，则视为委托，被告可按原合同约定继续执行。合同签订后，原告将房屋交付被告进行经营管理。被告于2013年4月1日转账支付原告款项846.02元，附加信息及用途为18楼301业主收益；于2017年6月27日转账支付原告款项2495.44元，付款用途载明13-14年洲际收益；于2016年7月6日转账支付1629.93元，付款用途载明洲际酒店收益款；于2017年7月26日转账支付299元，付款用途载明2016年洲际收益款。为确认托管期间的房租收益，本院要求被告提供自2012年5月1日至2016年6月25日期间相关托管业主的单元号、房号、建筑面积及托管资料，以及与托管收支有关的会计记账凭证、总账、明细账及各月、季、年度的会计报表，被告称上述资料因人员流动，相关负责同志已离职，公司无法提供。为此，本院组织人员到被告公司处进行查询，公司人员称近年因人员流动性较大，先前负责托管工作的人员均已离职，相关托管账目在交接中因混乱造成流失，无法提供。2016年6月25日，原告向被告提交解除托管申请表，表明退托原因为自住，合同终止日期为2016年6月25日，物资交接情况为已交接，物业公司意见为同意。2016年6月27日，原告报公司维修部门对房内损坏物品进行维修，维修内容显示1、卫生间瓷砖脱落（已掉落2块，没碎，放在卫生间内）；2、顶层漏水；3、卫生间窗户打不开；4、阳台墙皮需要粉刷。部门主管王丽丽、孙华伟签字确认。关于王丽丽及孙华伟身份，被告代理人称王丽丽系洲际假日酒店托管部门员工，孙华伟身份不清楚。同时，原告进行业主投诉，填写意见登记表，投诉建议内容为要求维修1、卫生间窗户打不开；2、墙面有胶印痕迹（不需粉刷）；3、阳台需粉刷，总经理批示为同意。庭审中，原告提交信函一张，内容为原告向被告公司反映托管期间物件损坏及维修问题，该信件载明的书写时间为2019年7月17日，原告称该信件通过邮政快递方式寄送被告，寄送时间为2019年7月18日，对该信件内容被告不予认可，并称即使原告确将该信件邮寄被告，但从寄送时间看，原告的主张早已超过法定诉讼时效。庭审中，原告申请对财产损失进行司法鉴定。另查，原告所有的洲际假日广场18栋301室房屋开发商为被告母公司威海宝滩旅游发展公司，房屋交付标准为精装修。本院认为，原、被告签订的《房屋委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规等强制性规定，合法有效。双方均应按照合同内容全面履行各自义务。涉案合同委托期限为2年，自2012年5月1日至2014年4月30日，合同到期，如双方同意继续履行合同，可进行续签，如因原告原因未能在合同期满及时办理交接手续，则视为委托，被告可按原合同约定继续执行。根据该协议，合同期满后双方如未再进行续签，且原告未提出异议的，原委托合同继续有效，但委托期限为不定期，当事人可以随时解除合同，解除合同应在合理期限之前通知对方。2016年6月25日，原告向被告提交《解除托管申请表》，要求解除托管关系，被告公司意见同意，托管协议解除，双方基于该协议确定的权利义务于2016年6月25日终止。原告要求被告继续支付房租，在合同解除之后，无事实依据，其请求本院不予支持。原告交接房屋后，于2016年6月27日向被告工程部门进行报修，要求对室内脱落的2块卫生间瓷砖、无法打开的卫生间窗户进行维修，同时提出顶层漏水、阳台墙皮粉刷问题，原告另行填制的业主投诉表，亦是对上述问题的反馈。2019年7月17日，原告通过中国邮政向被告发送书面信件，信件主要内容为对房屋财物、设施损失的反映并要求公司进行维修。根据原告提供的证据，原告先后两次反映时间间隔三年多，直至起诉之日，原告的主张亦已超过三年法定诉讼时效，其主张不应得到法院支持。即使原告的主张未超过诉讼时效，从原告在2016年反馈的问题看，卫生间窗户无法正常打开、顶层漏水、瓷砖脱落问题，涉及工程质量问题，因涉案房屋交房标准为精装修，上述问题有可能发生在交房期间，即责任主体为开发商，原告未能证实上述问题发生在托管期间，要求被告承担责任，缺乏事实依据。原告反映的阳台墙皮污渍粉刷问题，该污渍或因漏水引发，或因居住过程中产生，如因漏水引发，则与工程质量有关，需与开发商协商解决，如是正常使用中产生，则属日常使用的正常损耗，委托之初原告对此应予知晓，正常使用范围内的自然损耗原告应予自行负担。另关于原告在庭审中提出的餐桌椅损坏、沙发被狗咬导致的破洞等问题，因原告在交接时未予提出，且自交接之日至原告起诉之日已超过法定三年诉讼时效，相应法律后果由原告自行负担。庭审中，原告申请对上述财产损失进行鉴定，因时间较长且从现有证据看，无法确认上述问题发生在托管期间，鉴定意见无法作为本案定案依据，故对其申请，本院未予采纳。关于原告主张的房屋租金4800元。被告于2017年度向原告转账支付托管收益，该时间未超过法定诉讼时效。从被告转账记录看，托管期间原告房屋因对外出租而产生收益。关于被告支付租金数额是否合理，根据合同第五条费用结算时间约定，被告每半年进行财务收支公示，并将收支的账单以邮件的方式发给原告，所形成的利润通过银行或其他方式支付，并接受原告的查询和监督。但在实际操作中，原告将房屋交付被告托管后，被告没有按照约定如实将与托管相关的经营状况告知原告，原告相对被告作为弱势群体，无法了解被告经营管理的真实情况，在本院要求被告提供自2012年5月1日至2016年6月25日期间相关托管业主的单元号、房号、建筑面积及托管资料，以及与托管收支有关的会计记账凭证、总账、明细账及各月、季、年度的会计报表时，被告以人员流动，相关负责同志已离职为由，未向法庭提供相应账目，为此，被告需承担于己不利的法律后果。法律规定，价款或者报酬不明确的，按照合同有关条款或交易习惯确定。涉案合同对价格未做明确约定，本院将依据交易习惯即参照同时期同地段同户型房屋出租价格进行确认。本院在先前审理其他案件中，曾对该小区与原告同样情况进行房屋托管的建筑面积108㎡的一套房屋租赁收入进行评估，经鉴定，该房屋2014年度租赁收入约为12000元，2015年租赁收入约为12600元，2016年租赁收入约为13200元。涉案房屋面积为103.16㎡，与上述评估房屋的面积大致相同，从该鉴定意见看，2014年-2016年间房屋租金标准均在10000元以上，而被告在托管期间，平均每年给付原告租金1000多元，二者相差较大，现原告主张被告支付两年租金4800元，远未超出上述鉴定标准，为确保原告的合法权益，对原告主张的租金4800元，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告于本判决生效后十日内支付原告租金4800元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担50元，被告负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  孙本明人民陪审员  胡秀郁人民陪审员  吕世华二〇二〇年二月二十日书 记 员  龙思雨