苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初4504号原告：蒋永明，男，1972年12月16日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：靳黎虹，江苏平江律师事务所律师。委托诉讼代理人：嵇成吉，江苏平江律师事务所实习律师。被告：赵露露，女，1991年2月16日生，汉族，住福建省福州市晋安区。被告：李晓锋，男，1983年11月3日生，汉族，住福建省福州市晋安区。原告蒋永明诉被告赵露露、李晓锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案，依法适用简易程序公开进行了审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蒋永明及其委托诉讼代理人靳黎虹、嵇成吉到庭参加诉讼。被告赵露露、李晓锋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告蒋永明向本院提出诉讼请求：判令其与两被告签订的商铺租赁合同自2019年5月5日起解除；判令两被告立即支付其自2018年9月20日至2019年5月5日的房租21550.5元，逾期支付利息808.12元（以21550.5元为基数，自2018年9月20日起按年利率6%计算至2019年5月5日）、违约金40530.64元（以合同总金额135102.12元的30%计算），合计62889.26元；判令两被告立即搬离、腾空承租的房屋并支付房屋使用费（按月租金2873.4元的二倍即每月5746.8元，自2019年5月6日起计算至实际腾让房屋之日止）；判令两被告承担物业费4156.46元（物业费暂定4156.46元，实际承担至被告腾让房屋之日止）。事实与理由：其为苏州市吴中经济开发区城南街道邵昂路69号2栋327、328、329、337、338室房屋的产权人。2015年10月20日，其与两被告签订《商铺租赁合同》，由其将上述房屋出租给两被告开电玩城；约定租赁期限为五年，自2015年10月20日至2020年10月20日，租金一年一付，先付后用，第一年为免租期；租赁期间有关房屋使用的各种费用由被告承担。合同签订后，两被告本应于2018年9月20日支付第4年租金34480.82元，但两被告迟迟未付，同时拖欠2018年7月至2019年5月的物业费。其因此于2019年4月28日发出解除通知，要求两被告于2019年5月5日前支付租金，但两被告仍未支付。由此，其诉至法院，请求判如所请。被告赵露露、李晓锋未作答辩。经审理查明，蒋永明系位于苏州吴中经济开发区房屋的所有权人（共同共有人徐海平）。2015年10月，蒋永明（出租方，甲方）与赵露露（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，记载：甲方将位于苏州吴中经济开发区房屋（合计85.88平方米）出租给乙方，用于经营电玩城。租赁期限共5年即自2015年10月20日至2020年10月20日。租金支付原则是“先付后使用”，年租金一年支付一次，具体为：第一年租金为0元（免租期）；第二年租金为1元/平方米/天即30元/平方米/月，年租金为31346.2元于2015年10月22日前支付，押金15000元于2016年9月20日前支付（租赁期满不发生赔偿、代付费用等问题则甲方无息将押金归还乙方或者以押金冲抵房租）；第三年的年租金为31346.2元于2017年9月20日支付；第四年租金为1.1元/平方米/天即33元/平方米/月，年租金为34480.82元于2018年9月20日支付；第五年租金为1.21元/平方米/天即36.3元/平方米/月，年租金为37928.9元于2019年9月20日支付；租赁期间有关房屋使用的各种费用由乙方承担，包括但不限于水、电、煤气、天然气、电话、网络、物业管理费用。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，租金不退并且应向甲方支付本合同总金额30%的违约金。租赁合同因到期或者解除等任何原因终止后三天内搬出，否则乙方的押金作为违约金支付给甲方；同时，从租赁期满之日或合同解除之日的次日起至乙方自动或被强制搬出之日止，租赁物的使用费按本协议约定租金的二倍计算。后，赵露露于2016年10月21日设立苏州凯宏电子游戏有限公司（自然人独资），住所地为苏州吴中经济开发区。另，蒋永明为证明其主张还提供了如下证据：1、微信截图，显示：微信名为“贝戈戈”（备注标签为美乐城老板、老板美乐城李小峰）于2018年5月19日向蒋永明微信转账1200元。蒋永明称该款系向其支付的电费，并据此主张李晓锋系实际承租人，并据此要求李晓锋承担责任。2、建设银行个人活期账户交易明细，显示：陈松于2015年10月21日向蒋永明转账31346.2元；朱鎔于2017年1月9日向蒋永明转账15000元；池利东于2017年9月20日向蒋永明转账31346.2元。蒋永明称2015年10月21日的31346.2元是第二年房租，2017年1月9日的15000元系押金，2017年9月20日的31346.2元系第三年房租；款项虽是陈松等人转的，但其认可是被告转的。同时，蒋永明明确押金用于冲抵房租。3、苏州易亚物业管理有限公司美乐城管理处出具的蒋永明房产的物业服务费欠缴明细及增值税发票，记载：苏州吴中经济开发区的物业费标准分别为每月65.82元、65.82元、65.82元、65.82元、90.2元、90.2元，欠缴2018年7月至2019年5月的物业费合计4156.46元。蒋永明据此主张其已代缴该物业费，并明确其就主张该2018年7月至2019年5月的物业费4156.46元。4、解除通知的张贴照片（含解除通知及电玩城欠款统计总表），显示：解除通知内容为：赵露露与电玩城业主签订《商铺租赁合同》N份，承租坐落于苏州吴中经济开发区产，租赁期限自2015年10月20日至2020年10月20日；按照合同约定，赵露露应于2018年9月20日支付第4年租金，然截至2019年4月22日多次电话及群里联系仍未支付且还有物业费也未缴纳；现合同业主通知：于2019年5月5日前支付上述拖欠的租金至各合同约定之银行账户；届时仍未支付的，将依据合同约定及法律规定解除合同，所收房屋押金冲抵租金，并按照合同约定对租赁房屋中的设施予以清点变卖冲抵租金，不足部分的租金及合同解除前为支付的实际已发生的租金和合同解除后的房屋租赁使用费仍需支付。通知人：夏正荣、蒋永明、郜志海、王亚军、王连军、李康、梁玉泉、李海涛、狄秀林、赵正祥、翁丽娟、黄亮、李维林、蒯栋明。时间：2019年4月28日。蒋永明称，解除通知上的通知人之所以是包括其在内的多人，是因为赵露露实际租赁了所有通知人的商铺；而之所以发解除通知，是因为一直收不到房租，打电话也是一直拖时间，去店里也找不到赵露露，后来就不去找了；另，解除通知是贴在电玩城门口的，因是在白天贴的，而电玩城是在下午和晚上营业，故不清楚贴解除通知时电玩城有无实际经营，但现在已不在经营。同时，蒋永明还称，赵露露、李晓峰还迟迟不肯支付租金，即以实际行动表明中途擅自退租，故其有权要求赵露露、李晓峰按约支付合同总金额30%的违约金。5、微信截图，显示蒋永明于2018年4月30日通过微信向“老板美乐城李小峰”发《电玩城欠费统计》、《解除通知（1）》、《美乐城电玩城合同解除通知》文档及解除合同通知张贴照片。6、电玩城照片，显示电玩城门已锁。7、通知人为夏正荣、潘吉兄的解除通知复印件、身份证复印件、同意解除声明照片、房屋所有权证及土地使用权证复印件；通知人为郜志海的解除通知、身份证复印件、房屋所有权证及土地使用权证复印件；通知人为狄秀林的同意解除声明、解除通知、身份证复印件、房屋所有权证复印件；有黄亮签名并手写有“350同意解除”内容的解除通知、同意解除声明照片、身份证照片、房屋所有权证复印件；李康签署的同意解除声明、解除通知、身份证复印件、房屋所有权证复印件；通知人为梁玉泉的解除通知、同意解除声明照片、身份证复印件、房屋所有权证复印件；赵正祥签署的同意解除声明、解除通知、身份证复印件、房屋所有权证复印件；周春鹏（翁丽娟名下房产的共同共有人）签署的同意解除声明、身份证复印件、房屋所有权证复印件；延蕊（李雄林名下房屋的共同共有人）签署的同意解除声明、身份证复印件、房屋所有权证复印件；李海涛签署的同意解除声明、解除通知、身份证复印件、商铺租赁合同复印件；王连军签署的解除通知、同意解除声明照片、身份证照片、房屋所有权证复印件；蒯栋明签署的解除通知照片、身份证照片、房屋所有权证照片；王亚军的同意解除声明照片。蒋永明据此证明苏州吴中经济开发区城南街道邵昂路69号2幢323、325、335、336、339、340、341、343、345、346、347、348、349、350、351、352室的业主也都同意解除合同。以上事实，有《商铺租赁合同》、房屋所有权证及土地使用权证、微信截图、建设银行个人活期账户交易明细、苏州易亚物业管理有限公司美乐城管理处出具的蒋永明房产的物业服务费欠缴明细及增值税发票、解除通知的张贴照片、电玩城照片、解除通知复印件、身份证复印件、同意解除声明照片、房屋所有权证及土地使用权证复印件、工商信息以及本院制作的开庭笔录、质证笔录等证据在卷证明。本院认为，蒋永明与赵露露签订的《商铺租赁合同》，不违反法律强制性规定，应属有效，并应由各方按约全面履行。但根据蒋永明提供的建设银行个人活期账户交易明细的记载及蒋永明的陈述，可认定赵露露未按约支付第4年的租金。对此，蒋永明也张贴过《解除通知》予以催讨，并在诉讼中也就租金予以主张，但赵露露未到庭应诉。由此，在除蒋永明外的其他同样租赁房屋给赵露露经营电玩城的业主或共有人也明确同意解除合同的情况下，蒋永明要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，合法有据，应予支持。但因蒋永明的《解除通知》并未明确行使解除权，故解除时间应为起诉状副本公告送达之日即2019年9月10日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由此，蒋永明在《商铺租赁合同》解除后，要求赵露露搬离、腾空案涉房屋，合法有据，应予支持。同时，赵露露还应支付至解除之日止的欠付房租共计30796.58元。又，因赵露露向蒋永明支付押金15000元且蒋永明要求与租金相抵扣，故赵露露实际还应支付蒋永明租金15796.58元。至于逾期利息，根据合同约定应自2018年9月21日起算；但因合同未约定有逾期利息的计算标准，故本院酌情确定按银行同期同类贷款利率计算至2019年5月5日。另，因合同约定租赁期间有关房屋使用的各种费用由赵露露承担，包括但不限于水、电、煤气、天然气、电话、网络、物业管理费用；且蒋永明已代缴了欠付的2018年7月至2019年5月的物业管理费4156.46元，故该款亦应由赵露露承担。至于违约金。本案中，赵露露既未按约支付租金，也未到庭应诉，且蒋永明亦明确赵露露现已不在经营，即已可认定赵露露不再承租案涉房屋。据此，蒋永明按约要求赵露露支付合同总金额的30%违约金计40530.64元，合法有据，应予支持。关于房屋使用费，因蒋永明即主张了逾期付款违约金，又主张了解约违约金，故本院酌情认定合同解除后至赵露露搬离、腾空房屋之日止的房屋使用费按合同约定的租金标准的单倍计算，即在2019年10月20日之前的按1.1元/天/平方米计算，此后按1.21元/天/平方米计算。至于李晓锋的责任。首先，蒋永明提供的建设银行个人活期账户交易明细显示案涉房屋的租金及押金也并非是赵露露或李晓锋直接支付的，而是由案外人李松等人支付的。其次，蒋永明提供的微信截屏中微信名“贝戈戈”虽被备注为“美乐城老板”、“老板美乐城李小峰”，但难以据此认定“贝戈戈”就是本案被告李晓锋。由上，在蒋永明未提供其他证据予以进一步证明的情况下，蒋永明以李晓锋为案涉房屋的实际承租人承担责任，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告蒋永明与被告赵露露签订的《商铺租赁合同》于2019年9月10日解除。二、被告赵露露于本判决生效之日起十日内腾空、搬离位于苏州吴中经济开发区房屋。三、被告赵露露于本判决生效之日起十日内支付原告蒋永明房租15796.58元及逾期付款利息（以15796.58元为基数自2018年9月21日起按银行同期同类贷款利率计算至2019年5月5日）。四、被告赵露露于本判决生效之日起十日内支付原告蒋永明物业费4156.46元、违约金40530.64元，合计人民币44687.1元。五、被告赵露露于本判决生效之日起十日内支付原告蒋永明自2019年9月11日起至实际腾空、搬离房屋之日止的房屋使用费（其中2019年10月20日之前的按1.1元/天/平方米计算，自2019年10月21日起按1.21元/天/平方米计算）。六、驳回原告蒋永明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1610元、公告费600元，合计人民币2210元由被告赵露露负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长 江 伟人民陪审员 李 旦人民陪审员 吴劲松二〇二〇年二月二十四日书 记 员 张凤娟