江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终3707号上诉人（原审原告）：孙洪来（又名孙红来），男，汉族，1986年12月9日出生，住灌云县。委托诉讼代理人：徐林，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：周庆勇，男，汉族，身份证号码32072319700426381x，系上诉人舅舅，住灌云县东王集镇盐东村。被上诉人（原审被告）:连云港金田房地产开发有限公司，住所地灌云县，统一社会信用代码：913207236627486599。法定代表人：张长龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：成殿军，该公司法律顾问。上诉人孙洪来因与被上诉人连云港金田房地产开发有限公司（以下简称金田公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2020）苏0723民初5086号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙洪来上诉请求：1、撤销（2020)苏0723民初5086号民事判决第二项，改判“撤销上诉人、被上诉人于2019年12月6日签订的《换房协议》”。2、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人于2014年1月26日签订的《预留住宅房屋申请》被一审判决有效，被上诉人在5年后的2019年6月11日，还在该《预留住宅房屋申请》上签写“按本合同销售价格不变”，而被上诉人仅在时隔此日半年不到的2019年12月6日，就利用自己为房屋出售人的优势，与上诉人签订《换房协议》，约定每平方米房价加价1000元，加价幅度高达27.8%。此举将使上诉人多付房款达10万元，相当于上诉人三年以上的收入。一审判决书第9页称“在《换房协议》签订过程中，并无事实反映出原告处于显失公平的境况”。此判决意见显然没有顾及此前被上诉人签写的“按合同销售价格不变的”的客观事实。被上诉人辩称，上诉人与被上诉人签订的《换房协议》系包括上诉人在内的多方协商的结果，内容不违反法律规定，不属于可撤销合同。本案一期工程属于烂尾，多年后，2018年5月扬州恒和房地产开发有限公司因招商引资进入灌云县，遂与金田公司合作开发项目剩余地块。2019年二期工程建设过程中，包括上诉人在内的约40余人不断上访，要求政府部门处理金田公司“房屋预留申请”历史遗留问题。灌云县人民政府及灌云县住建局为此转发信访文件并下文，要求金田公司处理该事件。金田公司原来主张该批房屋没有预售许可证，且已被执行，《预留住宅房屋申请》无效，被上诉人的实际经营人员涉嫌挪用公司资金罪等被灌云县公安局立案侦查，同意代为退款5万元并按照同期贷款利率给付利息。但因该批人员不断上访，金田公司于是再度退让，作出巨大牺牲，在每份《预留住宅房屋申请》的原定价基础上，统一加价每平方米1200元，所有人员接受该方案，上诉人于2019年12月6日与金田公司签订了《换房协议》。本案涉案房屋为10幢-1-102号，该幢房屋已经于2020年1月20日获领商品房预售许可证，销售价格为7000元/平方米。如果说存在显失公平，那就是针对金田公司而言，因为本案加价后4800元/平方米的价格，远低于成本价，金田公司面临巨大损失，真正获益巨大的是原告等人，故本案对于原告而言，不存在显失公平的问题，不属于可撤销范畴。三、上诉人与被上诉人于2019年12月签订《换房协议》后，双方之间的权利义务已经发生变更，原《预留住宅房屋申请》已被《换房协议》变更取代，双方不再履行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求二审法院维持原判。孙洪来向一审法院起诉请求：1.撤销孙洪来、金田公司于2019年12月6日签订的《换房协议》，确认孙洪来、金田公司于2014年1月26日签订的《预留住宅房屋申请》有效；2.金田公司承担诉讼费用。一审法院经审理查明，2014年1月26日，孙洪来作为申请人与金田公司订立《预留住宅房屋申请》，约定申请人自愿先行支付预留金50000元，从而获得伊新花园住宅预留房屋的优先购买权，但金田公司必须为申请人预留住宅一套，预留住宅房号为4号楼2单元102室，每平方米3600元。金田公司在开盘时须通知本人前来签订正式《商品房买卖合同》，本人将在接到金田公司通知后5日内前来签订合同，如逾期5日未前来签订合同，将表明本人已经放弃该预留住宅的优先认购权。如果双方在开盘后5日内对于合同的价款，面积，房屋设施的配套以及付款方式等主要条款达不成一致意见，金田公司有权将申请人预留的住宅改售给他人，申请人仍可以选择认购其他剩余房源，或者要求金田公司足额退还预留金。申请人签订了购房合同后预留金可计算为购房款，如申请人放弃购房可以书面要求20日内返还预留金并退还本申请书，预留金不计利息。该《预留住宅房屋申请》中开发单位处加盖有“连云港金田房地产开发有限公司灌云县3号地块项目部”印章，孙洪来在庭审中陈述该《预留住宅房屋申请》中申请人签名为其本人所写，孙洪来母亲在庭审中陈述当时系由其代孙洪来所写。同日，金田公司向孙洪来出具收据一张，载明收到购房定金50000元，并在收据中加盖“连云港金田房地产开发有限公司灌云县3号地块项目部”印章。2019年6月11日，孙洪来家人找到案外人钱某，由钱某安排人在《预留住宅房屋申请》中书写“按本合同销售价格不变”，并加盖“连云港金田房地产开发有限公司灌云县3号地块项目部”印章。2019年12月6日，孙洪来与其母亲共同至金田公司销售处就房屋调换及是否加价一事进行协商，最终确定由原预留的伊新花园4号楼2单元102室调换为10号楼1单元1002室房屋，并在原预留房屋销售单价基础上加价，双方签订了两份《换房协议》，其中孙洪来持有并向法庭提交的《换房协议》中第三条为“……在原预留房屋销售单价基础上加价1000元/平米签约……”，该1000元/平米系由打印的1200元/平米手写修改。一审法院认为，关于《预留住宅房屋申请》的性质，最主要是看该申请是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，在商品房买卖合同签订前所签的相关协议中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，一般只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定相关协议已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。本案中，孙洪来、金田公司双方签订的《预留住宅房屋申请》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号）、单价、预留金50000元进行了明确的约定，但双方对购房款支付方式、商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款没有明确约定，属于未决条款，需在签订商品房买卖合同时协商一致达成。事实上，在申请中第二条明确约定如果双方在开盘后5日内对于合同的价款，面积，房屋设施的配套以及付款方式等主要条款达不成一致意见，金田公司有权将申请人预留的住宅改售给他人，申请人仍可以选择认购其他剩余房源，或者要求金田公司足额退还预留金，说明双方在签订该申请时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确的。孙洪来及其母亲在庭审中对申请人处“孙某”的签名由谁书写的陈述不一致，从孙洪来母亲陈述来看，即便由其书写，孙洪来及其母亲均认可该房屋申请人为孙洪来，无论申请人处“孙某”的签名是由孙洪来本人书写还是其母亲代写，相应行为效力及法律后果均应由孙洪来承担。《预留住宅房屋申请》中约定的内容系双方当事人真实意思表示，即便预留房屋伊新花园4号楼2单元102室未取得商品房预售许可证明，但该申请仅为预约合同，双方之间并未真正签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》，《预留住宅房屋申请》约定内容并未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立，合法有效。关于《换房协议》，孙洪来主张因金田公司利用其优势地位及孙洪来没有经验的情况，导致孙洪来在显失公平的情况下才与金田公司签订。通过孙洪来本人庭审陈述，可以反映出在孙洪来知晓无法继续按照《预留住宅房屋申请》购买伊新花园4号楼2单元102室后，孙洪来多次与金田公司进行交涉，最终达成调换房屋的合意。关于加价金额，孙洪来与金田公司在《换房协议》签订前经过协商，孙洪来同意在原预留房屋销售单价基础上加价1000元每平方米，金田公司主张加价1200元每平方米，最终双方签订《换房协议》，虽然孙洪来、金田公司持有的《换房协议》中关于加价金额存在表述不一致的情况，但此情况涉及的是《换房协议》按照何种金额履行的问题，并不影响该《换房协议》本身的效力。在《换房协议》签订过程中，并无事实反映出孙洪来处于显失公平的境况，对孙洪来主张要求撤销2019年12月6日双方签订的《换房协议》的诉讼请求，因无事实和法律依据，一审法院对此不予支持。结合《预留住宅房屋申请》和《换房协议》的内容来看，无论双方之间此前如何协商，但《换房协议》签订后，孙洪来、金田公司之间的权利义务已经发生变更，在变更后，双方应按照《换房协议》的约定履行。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、孙洪来与连云港金田房地产开发有限公司于2014年1月26日签订的《预留住宅房屋申请》有效；二、驳回孙洪来其他的诉讼请求。一审案件受理费40元（已减半收取），由金田公司负担。二审中，上诉人提交以下证据：1、照片两张，证明4号楼比10号楼还先销售。后换的楼房还没有装修结束，相隔500米，两栋房子加价1000，开发商在欺骗业主。2、上诉人继父的身份证及上诉人签字的缘由，拟证明上诉人的父亲去世了，上诉人的继父答应房子由继父出资，但现在加价过高，造成了继父无力承担。被上诉人质证意见：对证据三性不认可，与本案无关。本院对以上证据的三性不予确认。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点：是否应撤销《换房协议》。本院认为，孙洪来、金田公司于2014年1月26日签订的《预留住宅房屋申请》中约定，孙洪来向金田公司支付预留金50000元，金田公司为其预留伊新花园4号楼2单元102室，该预留房屋的价格为每平方米3600元。同日，孙洪来向金田公司支付50000元。但该4号楼盘在建设中烂尾，且因经济纠纷被法院查封执行。后他人接手该楼盘继续开发。伊新园小区部分购房人去灌云县政府相关部门信访。孙洪来、金田公司于2019年12月6日签订《换房协议》，该协议约定，原预留房号4号楼2-102调换至10号楼1-1002室，并在原预留房屋销售单价基础上加价。虽然双方持有的《换房协议》中关于加价金额存在表述不一致的情况，但此情况涉及的是《换房协议》按照何种金额履行的问题，并不影响该《换房协议》本身的效力。一审判决对孙洪来主张撤销《换房协议》的诉讼请求不予支持并无不当。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人孙洪来负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年二月二十日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。