济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初2216号 原告：济南维尔康实业集团有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100163150652T。 法定代表人：李瑜，董事长。 委托诉讼代理人：黄建军，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张秋笙，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告：山东龙昌汽车销售有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码913701027306669638。 法定代表人：陈泽英，总经理。 委托诉讼代理人：鞠承良，山东瀛岱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨伟，山东瀛岱律师事务所律师。 原告济南维尔康实业集团有限公司（以下简称维尔康公司）与被告山东龙昌汽车销售有限公司（以下简称龙昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告维尔康公司的委托诉讼代理人黄建军、张秋笙、被告龙昌公司的委托诉讼代理人鞠承良、杨伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 维尔康公司向本院提出诉讼请求：1.判令龙昌公司向维尔康公司支付2017年12月1日至2019年1月18日期间济南市历下区工业南路85号房屋及院落土地的使用费600000元；2.诉讼费、保全费、评估费由龙昌公司承担。事实和理由：2002年12月1日，龙昌公司与济南一佳食品有限公司签订房屋及院落租赁协议，济南一佳食品有限公司将济南市历下区工业南路85号房屋及院落一宗租赁给龙昌公司，出租期限为2003年1月1日至2013年12月31日止。后济南市国有资产管理局发文将济南一佳食品有限公司整体交由维尔康公司承接，后维尔康公司通知了龙昌公司，龙昌公司向维尔康公司支付房屋租赁费。2013年4月15日，维尔康公司通知龙昌公司，房屋租赁协议到期后不再续租。但出租期限届满后，龙昌公司一直拒不搬离涉案房屋及院落，维尔康公司诉至济南市历下区人民法院要求龙昌公司搬离涉案房屋及院落，济南市历下区人民法院作出（2014）历民初字384号民事判决书，判决龙昌公司搬离涉案房屋及院落。龙昌公司不服一审判决，向济南市中级人民法院提起上诉，二审法院作出（2015）济民四终字第793号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。维尔康公司曾因龙昌公司拒不搬离涉案房屋及院落，且拒不支付使用费，向济南市历下区人民法院起诉要求龙昌公司支付2014年1月1日至2016年12月30日及2016年12月31日至2017年11月30日期间的房屋及院落土地使用费。2019年1月18日，经济南市历下区人民法院执行庭执行，龙昌公司才将涉案房屋及院落大部分返还维尔康公司，龙昌公司的行为严重侵害了维尔康公司的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。 龙昌公司辩称：本案案由不应当为房屋租赁合同纠纷，因双方的租赁关系已经终止，依据相关法律规定，在维尔康公司主张的法律案由不成立的情况下，依法应当驳回其起诉。维尔康公司违反已生效判决义务，违法要求历下区法院执行局强行拆除龙昌公司房屋，导致龙昌公司无法正常使用土地及房屋，由此产生的法律责任应当由维尔康公司自行承担，且在拆除房屋过程中历下区人民政府因为环保需要不允许龙昌公司拆除，2017年12月1日至2019年1月18日龙昌公司并未正常使用涉案土地及房屋。本案土地存在国有划拨土地1400平方米，维尔康公司对该宗土地并不具备所有权和使用权，且该1400平方米已经在拓宽工业南路道路时被部分占用或征用，按照维尔康公司提交的土地证明文件政府享有对该1400平方米无偿征用的权利，该1400平方米事实上已经发生了实质变更，另根据土地证记载的行政许可内容按照现状使用，而土地现状上的房屋及厂房均是由龙昌公司自建，即行政许可实质上是许可了由龙昌公司无偿使用的权利，维尔康公司主张该部分占有使用费不成立，且违反了划拨土地不允许对外出租的土地法等相关规定，因此，请求法院驳回该1400平方米土地的占用使用费请求。维尔康公司提交的二层房屋房产证上所记载的图纸与实物不符，且该二层房屋所有权人并不是维尔康公司，龙昌公司与济南一佳食品有限公司2002年签订合同后，龙昌公司对房产证上的房屋进行了翻建，因此该房屋所有权不应当归维尔康公司所有，且维尔康公司自取得1882平方土地使用权至今也未向法庭提交其取得二层房屋的所有权使用权证明文件，另（2017）鲁0102民初6752号生效判决已经确认龙昌公司于2016年5月将房屋交付给法院，维尔康公司不能再对二层房屋主张占有使用费。2002年房屋租赁协议涉及土地房屋的实质内容因土地出让、房屋改造等已经发生了变化，维尔康公司再以该租赁协议主张相关占有使用费，无事实和法律依据。维尔康公司提供的土地证、房产证已发生变更，但评估报告仍依据上述土地证、房产证进行评估，而且评估报告中存在房产证与房管局登记信息互相矛盾的情形，龙昌公司对评估报告不认可，评估费用由维尔康公司自行承担，评估人员现场勘查已经明确土地证与房产证不符，评估人员没有履行现场勘查测量的法定义务，评估人员的行为违法，评估报告无效，对该评估报告不应采信。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年12月19日，维尔康公司以龙昌公司为被告向济南市历下区人民法院提起诉讼，请求判令龙昌公司支付2016年12月31日至2017年11月30日期间济南市工业南路85房屋及院落土地的使用费50万元等。济南市历下区人民法院于2018年12月3日作出（2017）鲁0102民初6752号民事判决书，判决一、龙昌公司于判决生效之日起十日内支付维尔康公司2016年12月31日至2017年11月30日期间济南市工业南路85号院落土地使用费263085元，二、驳回维尔康公司超出部分的诉讼请求。维尔康公司不服上述判决，向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院作出（2019）鲁01民终3475号民事判决书，判决一、维持济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初6752号民事判决第一项，二、撤销济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初6752号民事判决第二项以及案件受理费负担部分，三、龙昌公司于判决生效之日十日内支付维尔康公司评估费12357元，四、驳回维尔康公司其他诉讼请求。 济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初6752号民事判决书载明，“经审理本院认定事实如下：2002年12月1日，济南一佳食品有限公司（甲方）与龙昌公司（乙方）签订房屋租赁协议，约定：甲方将济南市工业南路85号房屋一宗（根据房产证建筑面积1243.99平方米）租赁给乙方经营使用，租期十年，自2003年1月1日起至2013年12月31日止；租金2003年、2004年每年20万元，后八年每年10万元；除甲方主体二层办公楼以外，其他平房甲方负责拆除，乙方负责改造；土地使用以各自的土地证为准；合同终止时，除保留原二层主体办公楼外，其他改造后的房屋乙方可拆除。材料归乙方所有。济房房字第012-01027号房屋所有权证载明：房屋所有权人是济南市食品公司姚家食品站；房屋坐落于历下区工业南路85号；房屋坐落平面图显示：西至济南化纤厂宿舍，南至工业南路，东至丁家村，总建筑面积为1243.99平方米。济南一佳食品有限公司于2006年8月18日注销。公司注销登记申请书中申请注销的原因为企业改制。济南市国有资产管理局于2003年1月15日下发济国资运控[2003]1号文件，济南一佳食品有限公司以零价格整体转让给济南维尔康食品有限公司，债权债务及职工一并由济南维尔康食品有限公司承担。历下国用(2004)第0100035号国有土地使用证载明：土地使用人是济南市维尔康食品有限公司，坐落历下区工业南路以北；使用权类型为出让，使用权面积1882平方米；宗地图记载：北至中建八局一公司，南至工业南路，西至济南化纤厂，东至丁家村；记事栏注明：2014年3月10日，原土地证历下国用(94)字第1126037号已注销，根据济政土字[2003]209号文件。该宗地出让面积1882平方米，另1400平方米用于规划道路建设。规划实施前仍为该单位划拨用地维持现状使用。规划实施时服从规划需要。2013年4月15日，济南维尔康食品有限公司物业管理分公司向龙昌公司发出通知。合同到期后不再对外出租。2013年9月30日，龙昌公司回复维尔康公司，提出解决方案，但原被告未达成一致。龙昌公司支付房屋租金至2013年12月31日。2014年2月，维尔康公司将龙昌公司诉至本院，请求判令龙昌公司立即搬出济南市工业南路85号房屋及院落。2014年10月11日，济南维尔康食品有限公司更名为济南维尔康实业集团有限公司。2015年4月18日，本院作出(2014)历民初字第384号民事判决书，判决龙昌公司搬出济南市工业南路85号，将房屋及院落返还维尔康公司。龙昌公司不服该判决。提出上诉。济南市中级人民法院于2015年11月23日作出(2015)济民四终字第793号判决书，判决驳回上诉，维持原判。截至2017年5月11日本案法庭调查终结时，龙昌公司尚未履行上述判决，仍然占有使用涉案房屋及院落，维尔康公司已申请对上述判决的强制执行。2017年5月15日，本院作出（2015）历民初字第1460号民事判决书，判决龙昌公司支付2014年1月1日至2016年12月30日期间济南市工业南路85号房屋及院落土地的使用费114.23万元。该案审理期间本院委托山东众合土地房地产评估有限公司对涉案房产作出的评估报告载明：根据估价人员现场勘查，目前仅存幢号8房屋，其余房屋已拆除，本次房屋评估范围为二层办公楼423.19平方米，即房屋所有权证对应的幢号8房屋。2017年9月28日，济南市中级人民法院作出（2017）鲁01民终5736号民事判决维持上述判决。本案在审理过程中，本院技术室根据维尔康公司的申请和原、被告双方选定的鉴定机构，委托山东明和房地产评估经济有限公司，对历下国用(2004)第0100035号国有土地使用证载明的3282平方米涉案院落及涉案房屋第8幢二层办公楼计423.19平方米，自2016年12月31日至2017年11月30日期间的使用费进行评估。2018年6月13日，该评估机构作出鲁明和房地产估字18-06163号房地产评估报告，估价结果为：估价对象房地产于估价时点的房屋及院落土地使用费为人民币38.3229万元。其中第8幢房屋在此期间的使用费为12.0144万元，涉案院落土地在此期间的使用费为26.3085万元。龙昌公司对上述评估报告提出异议称:1.其按照房屋租赁协议的约定对评估对象进行了改造，涉案房产达到五通一平的开发程度，评估价值不是租赁合同本身原始标的物的租赁价值，是我方开发、建造后的租赁价值。对此，山东明和房地产评估经济有限公司回复称，《评估报告》中描述的‘宗地开发程度已达到五通一平’（即宗地红线外供水、排水、通电、通路、通讯及宗地内场地平整）是宗地红线外‘五通一平’，是由政府投资开发建设的，并不是由龙昌公司开发建造的。龙昌公司未对评估对象进行改造的法律事实提供证据予以证明；2.双方在签订租赁协议时并未将院落纳入租金计算区域，在租赁期满后基于房屋租赁关系而产生的占有使用费不应将院落部分纳入计算区间；3.龙昌公司在2016年5月中旬已将涉案房屋及院内东北角场地腾空，并向法院交付钥匙，并于2017年7月将（院落内）一楼展厅及售后配件室等全部腾空，因此房屋占有使用费期间应为2016年12月31日至2017年7月，并应扣除此期间二层楼房对应的占有使用价值。为证明其主张，龙昌公司提交本院执一庭出具的情况说明，载明：本院在执行（2016）鲁0102执328号案件中，被执行人龙昌公司已于2016年5月中旬将工业南路83号院内东侧二层楼房屋腾空钥匙交到历下法院，另将院内东北角场地腾空。另提交姚家办事处城管委于2017年12月出具的《关于秋冬季禁止实施易产生扬尘污染建筑类施工的情况》与2018年1月10日执行笔录，证实龙昌公司于2017年7月已将涉案房屋及院落腾空并具备交接条件，但因城管部门原因，后期加盖的房屋暂不能拆除，所以维尔康公司拒绝交接，因此主张占有使用费无事实法律依据。对此，维尔康公司认为上述执行笔录恰能证明涉案房屋及院落至今未交接，执行所依据的民事判决书于2015年就已生效，2017年秋冬季不允许施工不能作为抗辩理由，且应在加盖的房屋拆除后将房屋与院落一次性整体交付”。“本院认为，（2015）历民初字第1460号民事判决书已认定龙昌公司与维尔康公司之间存在合法有效的房屋租赁法律关系。房屋租赁协议终止后，在维尔康公司没有与龙昌公司签订续租合同，且不同意继续出租涉案房屋的情况下，龙昌公司负有返还涉案房屋的义务，如不履行该义务，则应支付房屋占有使用费。对于2016年12月31日至2017年11月30日期间，龙昌公司是否仍实际占有涉案房屋及院落。2016年5月，龙昌公司已将涉案房屋腾空并将钥匙交至本院，有本院执行一庭出具的证明予以佐证，并且从执法录像中可以看出，涉案院落虽未与涉案房屋一起交接，但并不影响涉案房屋的使用。维尔康公司虽称涉案房屋后期加盖的建筑未拆除，不能对涉案房屋进行交接。但房屋租赁合同约定，合同终止时，除保留原二层主体办公楼外，其他改造后的房屋乙方可拆除。因此，合同到期后，拆除后期加盖的建筑是龙昌公司的合同权利，并非义务。维尔康公司以龙昌公司未能拆除加盖房屋为由拒绝交接，本院不予支持，应认定龙昌公司已于2016年5月将涉案二层办公楼交付维尔康公司。对于涉案院落，龙昌公司虽称已在2017年7月将展厅腾空，涉案院落符合交接条件，但未提交相关证据证明其主张。且2018年1月10日的执行笔录可以说明，截止2017年11月30日，龙昌公司未将涉案院落腾空。对于涉案房产及院落的租金。龙昌公司辩称涉案房地产评估价值是经过其开发、建造后的租赁价值，且双方在签署租赁协议时并未将院落纳入租金计算区域。但龙昌公司未提交其对涉案院落土地进行开发的证据，并且本院（2015）历民初字第1460号民事判决已认定龙昌公司占用涉案房屋及院落，庭审中龙昌公司也认可实际使用了涉案院落。故对其辩称本院不予采信。根据评估报告，龙昌公司应支付2016年12月31日至2017年11月30日期间涉案院落土地占有使用费263085元，对于维尔康公司主张的房屋占有使用费，本院不予支持”。 济南市中级人民法院作出（2019）鲁01民终3475号民事判决书载明“一审法院认定的事实属实，本院予以确认”。 本案中，维尔康公司提交《交到条》、《收到条》各一份，交到条载明，“今交到涉案房子及院落一宗……秦恒胤，2019.1.20”，收到条载明，“今收到涉案房屋及院落一宗……高兴伟，2019年元月20日”。龙昌公司对上述交收到条真实性认可。 2019年10月31日，本院对涉案土地及房屋进行了现场勘验并制作了勘验笔录一份，笔录记录现场四至“东到墙边（墙外为过道）、北到墙边（墙外为中建八局一公司宿舍）、西到外墙边（墙外为中建苑小区）、南到工业南路人行道”。 经本院委托，山东众和土地房地产评估有限公司于2020年1月13日作出众合评（鉴）字（2019）第940号房地产估价报告，估价结果为：济南市历下区工业南路以北土地（3282平方米）及地上建筑物（423.19平方米）自2017年12月1日至2019年1月18日占有使用费评估租金价值45.52万元。维尔康公司支出鉴定费30000元。本院于2020年2月21日向山东众和土地房地产评估有限公司发出询问函，询问“2017年12月1日至2019年1月18日期间济南市历下区工业南路以北土地（3282平方米）占有使用费及地上建筑物（423.19平方米）占有使用费各是多少”。2020年2月23日，山东众和土地房地产评估有限公司复函，“贵院委托我单位评估的济南市历下区工业南路以北土地（3282平方米）及地上建筑物（423.19平方米）自2017年12月1日至2019年1月18日房地整体利用情况下占有使用费评估结果为45.52万元，其中房产（包含其占用土地面积）占有使用费为16.47万元，土地（扣除建筑物所占用土地面积）占有使用费为29.05万元”。 本院认为，本案因房屋租赁合同而引起，应系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款规定，下列事实当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初6752号民事判决经济南市中级人民法院（2019）鲁01民终3475号民事判决后已经发生法律效力，对于济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初6752号民事判决认定事实，本院予以采信。 关于涉案房屋使用费的问题，济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初6752号民事判决本院认为记载“2016年5月，龙昌公司已将涉案房屋腾空并将钥匙交至本院，有本院执行一庭出具的证明予以佐证，并且从执法录像中，可以看出，涉案院落虽未与涉案房屋一起交接，但并不影响涉案房屋的使用……应认定龙昌公司已于2016年5月将涉案二层办公楼交付维尔康公司”，并对维尔康公司主张的房屋占有使用费不予支持，济南市中级人民法院（2019）鲁01民终3475号民事判决认为一审法院认定不应支持涉案房屋使用费并无不当，在本案中，维尔康公司要求龙昌公司支付涉案房屋2017年12月1日至2019年1月18日的使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于涉案院落土地使用费的问题，济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初6752号民事判决本院认为记载“对于涉案院落，龙昌公司虽称已在2017年7月将展厅腾空，涉案院落符合交接条件，但未提交相关证据证明其主张，且2018年1月10日的执行笔录可以说明，截止2017年11月30日，龙昌公司未将涉案院落腾空”，并对维尔康公司主张的院落土地占有使用费予以支持，济南市中级人民法院（2019）鲁01民终3475号民事判决维持了济南市历下区人民法院的上述判决意见。本案中，通过维尔康公司提交的涉案房屋及院落交收到条可以看出维尔康公司与龙昌公司于2019年1月20日对涉案房屋及院落进行了交接，在无其他有效证据证明龙昌公司在2019年1月20日前已完成交付涉案院落土地的情况下，应认定龙昌公司于2019年1月20日将涉案院落土地交付维尔康公司，龙昌公司应当支付维尔康公司2017年12月1日至2019年1月18日期间的院落土地使用费。山东众和土地房地产评估有限公司众合评（鉴）字（2019）第940号房地产估价报告已对涉案院落土地的使用费作出评估，自2017年12月1日至2019年1月18日期间的土地使用费为29.05元。龙昌公司虽对上述估价报告有异议，但其未提供证据足以反驳、推翻上述估价报告，因此，对山东众和土地房地产评估有限公司的上述房地产估价报告本院予以采信。对于龙昌公司提出的维尔康公司违法要求法院强行拆除其房屋的问题，龙昌公司未提供有效证据予以证明，如其合法权益受到损害，其可依法维护其合法权益。对于龙昌公司提出的土地证记载的划拨土地1400平方米行政许可按现状使用实质上是许可其无偿使用的主张，龙昌公司未提交有效证据予以证明，对龙昌公司该项主张，本院难以采信。对于龙昌公司提出的依照土地法相关规定划拨土地不允许出租的主张，如维尔康公司违反了划拨土地的相关规定，应由相关主管部门依法处理，如龙昌公司占有使用的院落土地系从维尔康公司处取得，其仍应向维尔康公司支付相应占有使用费。对于龙昌公司提出的划拨土地1400平方米中已有部分在拓宽工业南路时被占用的主张，山东众和土地房地产评估有限公司作出众合评（鉴）字（2019）第940号房地产估价报告前已进行了实地查勘，因此，涉案院落土地的使用费可按照上述估价报告确定的数额为准。对于维尔康公司支出的30000元鉴定费，该费用系维尔康公司为本次诉讼支出的必要费用，且评估报告为本院采信，因此，该鉴定费应按照本院支持的诉讼标的额予以分担，龙昌公司应负担鉴定费19145元。龙昌公司提交的济南市人民检察院提请抗诉通知书，不构成本案的中止事由，不影响本案的审理进程。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款规定，判决如下： 一、被告山东龙昌汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南维尔康实业集团有限公司2017年12月1日至2019年1月18日期间济南市历下区工业南路以北涉案院落土地使用费290500元； 二、被告山东龙昌汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南维尔康实业集团有限公司鉴定费19145元； 三、驳回原告济南维尔康实业集团有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10100元，由济南维尔康实业集团有限公司负担5136元，由山东龙昌汽车销售有限公司负担4964元；申请费3520元，由济南维尔康实业集团有限公司负担1790元，由山东龙昌汽车销售有限公司负担1730元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 长 张 刚 人民陪审员 李 靖 人民陪审员 陈建春 二〇二〇年二月二十六日 书 记 员 段雅绮