广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初2754号 原告：深圳市福田物业发展有限公司南宁分公司。住所：南宁市青秀区中柬路9号利海·亚洲国际1号楼1单元1-1-1101号。统一社会信用代码：914501030674407564。 负责人：王美峰，经理。 委托诉讼代理人：汪炫春，广西邦泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋彦，该公司员工。 被告：曾凡江，男，汉族，1968年10月1日出生，住广西柳州市鱼峰区。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年2月23日 开庭时间：2019年9月26日 当事人到庭情况： 原告方：原告的委托诉讼代理人蒋彦到庭 被告方：被告曾凡江未到庭 原告诉请要点 一、被告向原告支付2017年12月1日至2018年3月31日期间的物业服务费615.92元（计算方式：1.35元/月·㎡×114.06㎡×4个月）； 二、被告向原告支付2017年12月1日至2018年3月31日期间的电梯费120元（计算方式：30元/月×4个月）； 三、被告向原告支付2017年12月7日至2018年3月31日期间的垃圾清运费32元（计算方式：4个月×8元/月）； 四、被告向原告支付2017年11月1日至2018年2月28日期间的代收水费69.94元； 五、被告向原告支付逾期支付物业服务费的违约金（计算方式：以当月欠缴的物业服务费为基数，按每日3‰计算至付清之日止）； 六、本案全部诉讼费由被告承担。 被告答辩要点 被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 事实认定 涉案房屋坐落于南宁市青秀区长福路16号广西绿色建筑示范小区3号楼1单元502号，预告权利人为曾凡江，预测建筑面积114.06平方米。 2016年3月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务协议》，该协议第二条第一点约定“物业管理服务内容”包括房屋共用部位（房屋主体承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道）的维护和管理”；该条第四点约定“消防及秩序维护管理”包括设有专业特勤队伍对大门岗、停车场门岗及公共区域进行值班巡逻；协议第三条约定“物业管理服务质量”包括保持物业外观完好、整洁与统一，制止改变房屋及公共区域、部位外观的行为；协议第四条“物业管理服务费用”约定：高层住宅按建筑面积1.35元/月·平方米计收，城市垃圾处理费8元/月/户，电梯维修保养费用按每户每月30元计收。协议第十条“违约责任”约定：甲方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方限期补交并从逾期之日起按每天3‰的标准交纳滞纳金。 2016年3月7日，被告办理收房手续。 2018年3月30日，广西众一房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《提前终止的协议》，约定：双方同意双方于2013年9月25日签订的《广西绿色建筑示范小区（常青藤）前期物业服务合同》于2018年3月31日正式终止，于2018年3月31日24时前完成小区物业管理服务现场及管理责任的交接工作。 另查明：原告作为涉案小区的物业公司，以包括本案被告在内的部分业主欠付物业服务费等各项费用为由，诉至本院。其中（2019）桂0103民初2750、2760号案件的被告举证并抗辩称涉案小区安保及环境管理方面存在问题，原告未能在上述案件中举证证明其已尽管理义务。 判决理由 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。 原、被告签订的《前期物业服务协议》（以下简称《协议》）系双方真实意思表示，内容未违反相关法律法规的规定，应属合法有效，双方均应按约定履行合同。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告要求被告支付物业服务费，首先应证明其已按约定的服务内容进行了服务并达到了约定的质量标准，但原告未能提交相关证据。结合同一小区业主在另案中对原告在安保、消防、环境管理等方面提出的抗辩意见，本院认定原告未能完全、适当地履行合同义务，本案物业服务费应酌情扣减20%。涉案房屋2017年12月1日至2018年3月31日期间的物业服务费615.92元（1.35元/月·㎡×129㎡×4个月），本院支持492.74元(615.92元×80%)。 关于逾期交纳物业服务费的违约金。如前所述，原告未能完全、适当地履行合同义务，被告不交纳物业服务费系行使合同履行抗辩权，不宜认定为无故拖欠。因此，对于原告主张的逾期交纳物业服务费的违约金，本院不予支持。 《协议》还约定了电梯费及垃圾清运费的交费标准，故原告主张2017年12月1日至2018年3月31日期间的电梯费120元，2017年12月7日至2018年3月31日期间的垃圾清运费32元，予以支持。 关于代收水费，因原告未能提交证据证实被告的用水情况及原告已代被告缴纳了上述费用，故对原告主张的代收水费不予支持。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告曾凡江应向原告深圳市福田物业发展有限公司南宁分公司交纳2017年12月1日至2018年3月31日期间的物业服务费492.74元； 二、被告曾凡江应向原告深圳市福田物业发展有限公司南宁分公司交纳2017年12月1日至2018年3月31日期间的电梯费120元； 三、被告曾凡江应向原告深圳市福田物业发展有限公司南宁分公司交纳2017年12月7日至2018年3月31日期间的垃圾清运费32元； 四、驳回原告深圳市福田物业发展有限公司南宁分公司的其余诉讼请求。 案件受理费50元，由被告曾凡江负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈华婕 人民陪审员  马海珍 人民陪审员  李爱芬 二〇二〇年二月二十七日 书 记 员  韦杏蓓 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。