江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初7036号原告：陆毅，男，1977年7月31日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告：苏州简居房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道相城大道789号1-6029室。法定代表人：扶柳。原告陆毅与被告苏州简居房地产经纪有限公司（以下简称简居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因被告下落不明需要公告送达，本院依法裁定本案转普通程序审理，并依法组成合议庭于2020年2月4日公开开庭进行了审理。原告陆毅到庭参加诉讼。被告简居公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陆毅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租金5800元、违约金5800元。2、判令解除原、被告之间签订的《房屋出租委托合同》，被告立即搬离案涉房屋。3、判令被告承担本案全部诉讼费。审理中，原告将第一项诉讼请求中的租金变更为自2019年8月20日起按2900元/月计算至2019年12月31日，原告放弃第二项诉讼请求中要求被告搬离房屋的请求。事实和理由：原告与被告于2019年1月19日签订一份《房屋出租委托合同》，将原告的相城区峰汇商务广场4幢1227室的房屋出租给被告。合同约定租赁期限自2019年1月20日起至2022年1月19日止，租金为每月2900元。根据合同约定，被告应于2019年7月19日向原告支付三个月房租（2019年7月19日至2019年10月19日）8700元，但被告仅在原告催讨后支付了2900元。原告认为，双方签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告拒不付租金，已严重违反了合同及法律规定。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告苏州简居房地产经纪有限公司未作答辩。经审理查明，2019年1月19日，原告陆毅作为出租委托方(甲方)，被告简居公司作为出租代理方(乙方)，双方签订《房屋出租委托合同》（合同编号：001177）一份，约定甲方同意将坐落于苏州市相城区合景峰汇十期4栋1227室的房屋委托乙方代理出租。该房屋格局为2室1厅1卫，面积为47平方米，房屋用途为居住。合同第四条约定，乙方具有独家出租代理权，其权限为：(一)以甲方名义委托乙方全权代理对外出租该房屋并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同等事宜；(二)代甲方向承租方收取租金、物业费，有线收视费和卫生费等费用；(三)监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行义务；(四)甲方授权乙方在代理期内对房屋进行维修、维护、装修，在乙方不损坏房屋原本结构上做隔断以及添置新物品；乙方不得在厨房、卫生间墙壁打眼。(五)乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均予以认可。合同第五条约定出租代理期限自2019年1月20日至2021年1月19日，共计36个月，出租代理期限的变更由双方书面另行约定。合同第六条约定房屋月租金为2900元，房屋租金按季缴付，具体付款日期：第一次2019年1月19日(￥2900元)；第二次2019年4月19日(￥8700元)；第三次20l9年7月19日(￥8700元)；第四次2019年10月19日(￥8700元)；第五次2020年1月19日（￥8700元)；第六次2020年4月19日(￥8700元)……合同第十二条约定，(一)出租代理期内甲方需提前终止合同收回房屋，无论转租自用或自身原因造成本合同不能正常履行的，应提前30日通知乙方，甲方向乙方支付两个月租金作为违约金并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失；(二)出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并支付甲方两个月租金作为违约金；(三)违约方在解除合同房屋交接时应无条件将委托期内剩余房租全部返还对方；(四)代理合同终止后3个月内，甲方不得与乙方所介绍的承租方自行成交，否则甲方支付双倍月租金给乙方作为违约金。合同还对其他事项进行了约定。2019年7月26日，原告陆毅作为甲方，被告简居公司作为乙方，双方签订《房屋代理合同补充协议》一份，载明：经甲、乙双方协商一致，将原合同编号001177，位于苏州相城区合景峰汇十期4栋1227室第三次季度房租2019年7月20日-2019年10月19日租金按月支付给房东（甲方）共计8700元（捌仟七百元），在2019年8月5日前支付1个月2900元，2019年8月30日支付1个月2900元，2019年9月19日支付1个月2900元，如未能按时支付拖延7天，甲方有权解除合同，收回该房屋同时追究法律责任，以后房租按合同支付,三个月付一次，拖延7天甲方有权解除合同，收回房屋。另查明，涉案房屋位于相城区元和街道善济路158号峰汇商务广场4幢1227室，不动产权证号为苏（2018）苏州市不动产权第7023340号，权利人为胡亚琴、陆毅，共同共有。2020年2月4日，胡亚琴向本院出具《同意起诉证明》一份，载明：原告前妻胡亚琴（320504197807023027）同意原告陆毅（）单独起诉苏州简居房地产经纪有限公司（2019）苏0507民初7036号房屋租赁合同纠纷，向其追讨租金。上述事实，由原告身份证复印件、被告营业执照复印件、《房屋出租委托合同》、《房屋代理合同补充协议》、《同意起诉证明》以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，原告陈述，双方签署《房屋代理合同补充协议》后，被告仅支付了2900元房租，即实际支付房租至2019年8月19日，未再支付过此后的租金；案涉房屋的实际承租人为陈炫榜，陈炫榜于2019年12月31日搬离，其未向原告支付过租金。本院认为，原、被告所签合同虽名为《房屋出租委托合同》，但合同约定被告作为出租代理方从2019年1月19日按季度向原告支付租金，如此约定不符合代理法律关系的特征，而符合租赁关系的特征，故认定原、被告之间实际形成租赁关系，原告为出租人、被告为承租人。被告作为承租人未按约支付应于2019年7月19日支付的租金8700元，迟延履行主要债务。后双方达成《房屋代理合同补充协议》，就上述8700元房租的支付达成分期付款协议，被告仍未按约履行，仅支付原告一个月房租2900元。根据《房屋代理合同补充协议》，被告拖延支付租金7天，原告有权解除合同。现原告要求解除合同关系，符合法律规定，应予支持。原告起诉后，起诉状副本于2020年1月2日送达被告，该日期认定为原告解除通知到达被告的日期，又因原告实际于2019年12月31日收回案涉房屋，故本院认定双方合同于2019年12月31日解除。被告应支付原告2019年8月20日至该日期按每月2900元的租金计算为12663元。关于违约金，双方租赁合同第十二条约定出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方并支付甲方两个月租金作为违约金。本案中，因被告违约导致合同解除，原告参照该条主张被告支付两个月的租金标准计算的违约金5800元，符合法律规定，本院予以支持。被告经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告陆毅与被告苏州简居房地产经纪有限公司间的《房屋出租委托合同》于2019年12月31日解除。二、被告苏州简居房地产经纪有限公司支付原告陆毅2019年8月20日至2019年12月31日间的租金12663元。三、被告苏州简居房地产经纪有限公司支付原告陆毅违约金5800元。上述第二、三项均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022018199）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1903元，由被告苏州简居房地产经纪有限公司负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331030743）；公告费600元，由被告苏州简居房地产经纪有限公司负担（该费用原告已支付，由被告在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判长  乔宁宁审判员  孙墨琪审判员  唐丽宁二〇二〇年二月二十八日书记员  沈 雯