福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0213民初3388号 原告（反诉被告）：陈志勇，男，1980年11月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄希，福建德和联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李珊珊，福建德和联盟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：施龙意，男，1968年9月27日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：陈建涛，福建世平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婉瑜，福建世平律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈志勇与被告（反诉原告）施龙意房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈志勇及其委托诉讼代理人黄希、被告（反诉原告）施龙意的委托诉讼代理人陈建涛与陈婉瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈志勇向本院提出诉讼请求：1.判决编号为ｍｍｈｔ-ｑｙｘｙ-1904-0011的《房产买卖协议》于2019年8月20日解除；2.施龙意向陈志勇返还定金200000元，并向陈志勇支付自2019年8月18起至实际履行完毕止按银行同期贷款利率计付的资金占用利息;3.施龙意向陈志勇支付违约金520000元;4.施龙意赔偿陈志勇支付的中介费损失15000元;5.施龙意向陈志勇支付律师费60000元；6.本案诉讼费、保全费、保函保险费由陈志勇承担。事实和理由:陈志勇、施龙意于2019年4月14日签订编号为ｍｍｈｔ-ｑｙｘｙ-1904-0011《房产买卖协议》一份，约定由陈志勇向施龙意购买位于厦门市翔安区的房屋，面积86.62㎡,总房款2600000元，陈志勇应于2019年4月14日向施龙意支付定金10000元，2019年4月19日前支付定金190000元。协议还对购房款支付方式、房产交接、网签合同、违约责任等事项做了约定。协议签署后，陈志勇于2019年4月14日、4月17日分两笔向施龙意支付了购房定金200000元。2019年5月31日，物业管理方打电话给陈志勇,告知案涉房屋存在严重的渗漏水现象及露台违章搭盖等现象，如继续交易将给陈志勇带来巨大的风险。陈志勇于2019年6月13日通知施龙意，希望先中止履行协议，妥善处理好房屋漏水、露台违章搭盖等问题后再恢复合同的履行。函件发出后，双方多次就此问题进行沟通协商,但施龙意均对解决方案置之不理，也不对相关问题进行修葺、整改。陈志勇在万般无奈下，暂且搁置争议问题欲先将合同履行完毕再另行沟通协商处理争议事项，并于2019年8月15日通知施龙意七日后去房屋局办理相应的房屋过户手续并支付购房款。而施龙意却于8月20日向陈志勇发出《解除房产买卖协议通知书》，作出解除合同的意思表示。另，房屋买卖居间方告知陈志勇，房屋在办理完《房产买卖协议》网签后被查封保全，亦无法进行过户。陈志勇认为，施龙意单方解除合同的行为已构成根本违约，且房屋亦处于被查封、保全的状态，造成陈志勇订立合同的目的无法实现，给其造成了损失，故提起诉讼。 施龙意辩称：案涉房屋已经取得产权证，且一直以来都由施龙意在正常居住使用至今，完全具备交付条件。陈志勇没有确切证据证明房屋存在严重渗漏水现象且影响交付，无权自行中止履行《房产买卖协议》。1.本案双方的主要义务是，陈志勇按约支付购房款，施龙意按约交付房屋。案涉房屋依法取得房产证，经过验收主体合格，陈志勇认为房屋存在主体结构严重漏水的重大瑕疵，依法应当有切确充分的证据，而不能凭主观臆断或者认为有可能性。施龙意始终居住案涉房屋使用至今，何以无法满足居住要求，何以存在主体结构严重漏水的重大瑕疵，房屋的交付能力本身不存在问题。2.案涉房屋不存在严重的渗漏水现象。《房产买卖协议》第一条及第七条载明：“乙方充分了解该房产的现状，愿意购买”、“乙方已亲自实地看房，并对该房产的现状及疑虑询问过甲方，在明确甲方所告知的事项后自愿签订本合同”。签署《房产买卖协议》之前，陈志勇已经在中介的陪同下亲自实地看房并充分了解了房屋现状，对房屋的现状无任何异议及疑虑。关于露台违章搭盖，陈志勇在签合同时已知道违章搭盖问题，且在小区内很多业主均存在此情形，已经是多年前的历史问题，是既成事实，给陈志勇增加的是利益而非负担，故其当时还就该增值部分多补偿施龙意600000元。事实上，违章搭盖并不是陈志勇中止合同、拒付房款的原因。3.陈志勇在起诉状中称“物业管理方打电话给陈志勇，告知陈志勇案涉房屋存在严重的渗漏水现象及露台违章搭盖等现象，如继续交易将给陈志勇方带来巨大的风险，所以陈志勇于2019年6月13日通知施龙意，希望先中止履行协议”，其主张的上述房屋问题系从物业管理处的描述而得，属于物业的单方陈述，物业没有充分证据证明案涉房屋有严重漏水并造成电梯故障。《告知函》里物业称“2楼楼板漏水造成电梯护脚板、门挂板生锈腐蚀严重无法正常运行”、“在本户门口挖地板砖排查，发现楼板积水严重，并且水从本户流出”，该《告知函》内容缺乏事实依据。首先，物业称电梯维修人员和工程中心对电梯进行检修，却未提供相应的检修报告；其次，物业认定2楼楼板存在漏水现象，而2楼还有202和203住户，202和203入户门外地板砖均有水渍现象，2楼漏水可能系从202和203流出，物业仅系通过排查房屋入户门地板砖就认定水系从案涉房屋流出，而未对202和203室进行排查核实。而且，203室住户在2019年8月份还私自重新进行了防水装修。当时施龙意明确告知陈志勇漏水与案涉房屋无关，两年前物业就来查过。而陈志勇在此情况下，未经亲自核实，更未有鉴定机构出具鉴定报告，在没有切确充分的证据情况下自行中止合同，施龙意明确反对，并发函要求其继续支付首付款，陈志勇拒不支付，施龙意只好发函通知解除房产买卖协议。4.陈志勇称“在万般无奈下，暂且搁置争议问题欲先将合同履行完毕再另行沟通协商处理争议事项，并于2019年8月15日通知施龙意于7日后去房管局办理相应的房屋过户手续并支付相应的购房款”，既然陈志勇称房屋存在严重渗漏水现象影响到交易并已要求中止履行合同，按照常理，无论基于何种原因均不会先搁置争议将合同履行完毕。陈志勇称其继续履行合同的原因系小孩上学问题，小孩上学不是陈志勇必须购买系争房屋的原因，陈志勇当时也可以购买其他地方或者同一小区的其他房屋，按照常理，任何人都不会因为小孩上学问题去购买一个无法居住的房屋。若确因小孩上学问题，从6月份到8月份施龙意多次与陈志勇协商，若陈志勇确实不想购买房屋，双方可以解除协议，施龙意把定金退还陈志勇，陈志勇完全可以再另行购买其他房屋，这也恰恰说明陈志勇所称的房屋问题并没有严重到无法交付的情形。此外，陈志勇在无视合同关于其应先支付首付款的约定的情况下，竟自行要求施龙意办理过户手续时同时支付购房款。由此可见，陈志勇的陈述存在自相矛盾，其没有充分依据行使中止合同的权利。5.根据《合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的规定，陈志勇应当提供充分的证据证明房屋存在主体结构严重漏水问题且影响到房屋的交付能力，否则其无权自行中止履行协议。6.退一步讲，假设房屋存在漏水现象，也无法证明系主体结构严重漏水的重大瑕疵，影响到房屋交付能力本身，完全也可以通过修缮来处理，而不应成为陈志勇主张暂停支付首付款、中止合同的理由。二、本案系因陈志勇拒不按期支付首付款，经施龙意催告后仍拒绝支付，已构成严重违约,施龙意依照《房产买卖协议》第十二条约定有权解除《房产买卖协议》。施龙意于2019年8月20日向陈志勇发出《解除房产买卖协议通知书》，系因其未能按期支付首付款，经催告后仍未支付，已远远超过15日，构成根本违约。根据《房产买卖协议》第四条第1款“乙方于2019年6月15日前向甲方支付放款人民币1180000元”及第十二条第(二)项“乙方未按约定支付购房款....违约超过15天...的，甲方可解除合同”的约定，陈志勇本应于2019年6月15日向施龙意支付首付款，却迟迟未能支付，施龙意有权依约解除合同。因此，本案系陈志勇违约在先致使施龙意依约行使解除合同的权利，而非陈志勇诉称的施龙意单方解除合同构成根本违约。故本案房屋买卖合同应确认于2019年8月20日解除，而非2019年8月18日。三、陈志勇在签订《房产买卖协议》之时就清楚知晓房屋处于保全状态，施龙意本已按合同的约定解除保全，房屋目前再次被保全的状态，这是因为陈志勇违约拒不支付首付款导致的。倘若陈志勇依约按期支付购房款，就根本不会存在陈志勇诉称的“房屋因被保全而无法过户”情形。1.陈志勇称“讼争房屋买卖居间方告知陈志勇，讼争房屋在办理完《房产买卖协议》网签后被查封保全，亦无法过户”与事实严重不符。《房产买卖协议》第十五条明确载明：甲乙丙三方已经了解此套房屋处于保全状态。可见，陈志勇及中介方在签订合同时就知悉房屋处于保全状态，并非其所称的在网签后才知道房屋被查封保全。2.施龙意已于2019年5月8日按合同约定解除房屋的保全，后因陈志勇拒不支付首付款导致施龙意未清偿债务，房屋又被其他债权人申请保全。倘若陈志勇有依照约定按期支付购房款，施龙意便可以用购房款偿还其他债权人债务，确保房屋不再被保全，并顺利过户给陈志勇。因此，陈志勇拒不支付购房首付款的违约行为导致房屋再次被保全，过错在陈志勇。况且，因陈志勇逾期支付首付款已经远远超过合同约定的15日，施龙意想要解除合同，所以房屋再次被保全也就与本案无关，施龙意也就没有心思去处理该债务。四、陈志勇要求施龙意承担定金及资金占用利息、违约金、律师费、中介费没有事实和法律依据。1.如上所述，陈志勇违约导致施龙意解除房产买卖协议，无权要求施龙意支付定金的利息、违约金、中介费、律师费、诉讼费、保全费等所有费用。2.此外，陈志勇提供的中介费的收款收据的支付人系柯碧林，签字人是柯碧玲，无法体现与本案的关联性，中介费支付的证据不充分。陈志勇也没有提供充分证据证明其因提起本案诉讼而支付的律师费，没有委托协议和转账凭证，仅提供发票并不能证明律师费的实际支付情况，且陈志勇主张的律师费60000元明显虚高，不排除其存在虚假诉讼的可能。综上，陈志勇没有充分证据证明案涉房屋存在渗漏水现象且影响房屋正常居住使用，无权自行中止履行《房产买卖协议》。陈志勇违约在先，施龙意有权解除《房产买卖协议》。陈志勇在签订《房产买卖协议》之时就清楚知晓房屋处于保全状态，房屋未解除保全系因为陈志勇未按时支付首付款。陈志勇要求施龙意承担定金资金占用利息、违约金、律师费、中介费没有事实和法律依据。 施龙意向本院提出反诉请求：1.判令施龙意与陈志勇签订的《房产买卖协议》于2019年8月20日解除；2.陈志勇向施龙意支付违约金320000元（违约金520000元扣除施龙意已收取的200000元定金）；3.陈志勇向施龙意支付律师费8000元；4.陈志勇承担案件受理费、保全费等诉讼费用。事实和理由：施龙意与陈志勇2019年4月14日签订编号为mmht-qyxy-1904-0011《房产买卖协议》，约定施龙意将址于厦门市翔安区新店镇祥吴二里5号201室的房屋出售给陈志勇，房屋成交总价为2600000元，陈志勇应于2019年4月14日向施龙意支付定金10000元，2019年4月19日前支付定金190000元，2019年6月15日前支付购房款1180000元，过户当日向银行申请商业贷款1200000元。若陈志勇不能按期支付购房款，视为违约，每日按本合同约定的成交价万分之五支付违约金，违约超过15日的，施龙意可以解除合同，并要求陈志勇于悔约行为发生之日起三个工作日内向施龙意支付本合同约定的成交价20%的违约金，此外，还应支付施龙意因追究违约责任而产生的差旅费、律师费、诉讼费等所有费用。协议签订后，陈志勇支付了定金200000元，其本应于2019年6月15日前向施龙意支付购房款1180000元，却迟迟未付。施龙意于2019年6月20日通知陈志勇，要求自收到通知书之日起三日内支付购房款1180000元，陈志勇仍以各种理由拒不支付。陈志勇逾期支付首付款严重超过15日，故施龙意于2019年8月20日正式通知陈志勇解除《房屋买卖协议》。陈志勇的行为已经违背诚实信用原则以及《房产买卖协议》的约定，依法应当承担违约责任，故提起反诉。 陈志勇对施龙意的反诉辩称：一、陈志勇同意解除《房产买卖协议》，但导致协议解除的原因是施龙意未能诚信履约，恶意隐瞒案涉房屋存在严重的质量等问题所造成的，理由如下：1.房屋存在严重的渗漏水质量问题，而施龙意在签订合同之时并未如实告知，陈志勇是通过物业管理机构、居委会等部门下发通知才知晓该事实的存在。陈志勇主动多次找施龙意沟通协商处理，但均未能得到正面回应，其反而以各种理由进行搪塞且拒绝专业人员上门查验检修，其行为在事实上已违反了诚信原则。2.陈志勇在发现房屋存在严重的质量问题后，先是主动与施龙意进行沟通，并出具《补充协议》范本，协议的主要内容为希望施龙意能及时、妥善的将房屋质量问题处理得当，保护陈志勇的权益。同时，陈志勇愿意在2019年6月18日前办理房屋过户手续并支付相应的购房款1180000元。而施龙意一直以各种理由推脱、搪塞，总是不给予明确的回复，无任何解决争议的诚意，也在事实上造成时间不断的流逝。而后，陈志勇见沟通无果，又在7月份多次向施龙意表示可以暂时搁置争议，先行过户，但是施龙意仍然还是以各种理由推脱、搪塞，拒不配合办理过户手续。3.案涉房屋于2019年8月9日被思明区人民法院查封，施龙意将被查封的过错归咎于陈志勇是无任何事实和法律依据的。房屋被法院查封与陈志勇未支付购房款之间不具有法律意义上的因果关系，且陈志勇曾多次要求施龙意配合办理房屋过户，但施龙意均未能履行相应的义务。现房屋因其自身原因被法院查封，并结合前述施龙意违反诚实守信原则且恶意拖延造成未能及时过户，已然在事实上造成了陈志勇订立合同的目的无法实现，依法应当解除双方之间的房屋买卖合同关系，并由施龙意应承担相应的违约责任。二、关于施龙意反诉请求的第2、3、4项，答辩理由同上。导致合同解除的过错在于施龙意，其所提的反诉请求无任何事实和法律依据，依法应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2019年4月14日，施龙意（甲方）、陈志勇（乙方）、案外人厦门沁杨信毅房产代理有限公司（丙方）签订《房产买卖协议》一份，就陈志勇向施龙意购买房屋事宜进行了约定。协议第一条“房产基本情况”约定：房屋位于厦门市翔安区，产权证号厦国土房证第00748169，建筑面积86.62平方米。第三条“成交价格及交易定金”约定：双方约定按套计价，成交价为2600000元；本协议签署当日，乙方应支付购房定金200000元,乙方按以下方式支付给甲方，于2019年4月14日直接支付定金10000元，2019年4月19日前支付定金190000元。第四条“购房款支付方式”约定：双方同意乙方将购房款以按揭贷款支付给甲方，已支付定金可抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：1.乙方于2019年6月15日前向甲方支付购房款1180000元；2.乙方于过户当日向银行申请商业贷款1200000元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于贷款银行放款后三日内将差额部分以现金方式支付给甲方。第九条“中介费用”约定：中介费用详见《佣金确认单》。第十二条“违约责任”约定：（一）甲方的违约责任：甲方不能按约定交房、办理过户手续、迁出户口、处理租赁关系、处理抵押或违反合同其他约定的，视为违约，每日按本合同约定的成交价万分之五向乙方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。违约超过十五日或有其他违约行为致使合同目的不能实现的，乙方可解除合同，并有权要求甲方应于毁约行为发生之日起三个工作日内按本合同约定的成交价的20%的违约金支付给乙方，将已付款一并返还给乙方，若甲方逾期未支付违约金和已付款，则按每日万分之二点一向乙方支付逾期还款利息。（二）乙方的违约责任：乙方未按约定支付购房款，或交易手续需要乙方配合，乙方不予配合，视为违约，每日按本合同约定的成交价万分之五向甲方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。违约超过十五日或有其他违约行为致使合同目的不能实现的，甲方可解除合同，并有权要求乙方应于毁约行为发生之日起三个工作日内向甲方支付本合同约定的成交价的20%的违约金，若乙方逾期未支付违约金，则按每日万分之二点一向甲方支付逾期货款利息。（三）违约金不足以弥补守约方损失的，守约方可另外要求赔偿。守约方因支付丙方中介费及其他开支而造成的全额损失，有权要求违约方承担。第十五条附加约定：三方已了解此套房产处于保全状态，甲方承诺于2019年5月15日房产无任何法律纠纷，可上市交易，否则甲方需赔偿乙方双倍定金。 2019年4月14日，陈志勇向施龙意支付定金10000元，2019年4月17日支付定金190000元。2019年4月23日，陈志勇的配偶柯碧玲支付中介费15000元。 2019年6月1日，美地雅登一期物业服务中心在电梯门上张贴通知，称美地雅登二里5号楼货梯因2楼楼板漏水造成电梯护脚板、门挂轮生锈腐蚀严重，需停梯处理，具体恢复运行时间待定，由此造成不便请各位业主谅解。 2019年6月5日，美地雅登一期物业服务中心在案涉房屋门上张贴告知函，主要内容如下：1.5月18日，本梯电梯货梯故障，经电梯维保人员检修确认，由于2楼楼板漏水造成电梯护脚板、门挂板生锈腐蚀严重无法正常运行。2.5月20日，服务中心工程人员在本户门口挖地板砖排查，发现楼板积水严重，并且水是从本户流出。3.5月23日，服务中心工程人员在本梯货梯2楼电梯口处做堵漏处理后，5月24日观察电梯井内水有减少，并且电梯维保人员对电梯门挂板做处理后，电梯恢复运行。4.电梯恢复运行3天后，5月27日再次出现故障，电梯维保人员检修确认，由于2楼楼板漏水导致电梯门挂轮故障，电梯无法运行。5.5月29日，服务中心协同社区居委会已上门告知关于本户漏水造成本梯货梯停梯事宜。综合现场情况，由于本户漏水水源未解决，电梯恢复运行存在重大安全隐患，请积极配合处理漏水事宜，如拒不履行相关责任，服务中心有权保留诉讼权利，后期会通过相关部门进行司法调解直至诉讼。 2019年6月13日，陈志勇向施龙意发出告知函，主要内容如下：案涉房屋出现主体结构严重漏水的重大瑕疵，影响到楼下店面、公共电梯运行，汇嘉（厦门）物业管理有限公司已多次要求配合处理，并于2019年6月5日发出告知函，但至今仍未解决。由于陈志勇在购房前对漏水不知情，且施龙意未予告知，如果继续履行《房产买卖协议》，将会出现以下情况：1.房屋质量问题无法保持正常的使用状态，无法满足居住需求；2.施龙意与物业和楼下店面业主的纠纷将转至陈志勇；3.陈志勇将被迫对房屋进行修缮，花费不必要的时间精力和金钱。因此陈志勇认定房屋目前达不到交易要求，决定中止已签署的房屋买卖协议，暂停支付购房款，希望施龙意能在接下来的两个月内妥善处理好房屋质量问题，解除物业对房屋进行司法调解和诉讼的可能。如修复后应第一时间书面通知陈志勇，恢复合同的履行，如不书面通知，视为没有履行修缮责任，逾期将视为卖方根本违反合同。 2019年6月19日，施龙意书面通知陈志勇，要求其三日内支付1180000元购房款。2019年6月20日，陈志勇回复称：因目前房屋仍存在严重漏水的重大瑕疵问题，达不到交房要求，且小区物业也多次通知施龙意配合整改；陈志勇已于2019年6月13日告知施龙意暂时中止已签署的《房产买卖协议》，暂停支付购房款，待两个月后施龙意解决好漏水问题后再继续履行合同。 2019年8月15日，陈志勇向施龙意发送短信息，内容为：鉴于你始终没有告知我关于房子被保全的情况，我视为无特殊情况告知且房屋可以交易。由于房屋之前存在严重的漏水问题及你与物业之间的纠纷，购房协议已于6月13日暂停执行，原希望是先解决漏水问题再另行协商过户时间。现由于你迟迟未能将上述问题整改修复，我现在决定先于7天内也就是8月22日前到房管局办理过户事宜，房屋漏水问题双方再另行协商处理，请予配合。 2019年8月17日，施龙意以邮寄方式向陈志勇发出《解除房产买卖协议通知书》，以陈志勇未按约于2019年6月15日前支付购房款1180000元已构成违约为由，通知陈志勇解除合同。陈志勇于2019年8月18日收到上述邮件。施龙意还曾于2019年8月20日通过短信息发送上述通知，陈志勇亦有收到。 2019年11月5日，厦门市翔安区新店镇祥美社区居民委员会出具证明，内容如下：兹有祥美社区所辖汇嘉物业管理处工作人员2019年5月26日反映，祥吴二里五号201室漏水时间较久，一直未修复，导致其中的一部电梯损坏。物业工作人员表示曾多次与该户业主沟通协调无果，请求社区居委会帮忙协调此事。2019年5月29日，社区及物业工作人员查看现场情况，发现201室靠近小区阳台确有漏水现象并挂满水柱，但住户拒绝入户查看，期间社区及物业工作人员也与住户说明如房间确有漏水应当尽快找专业师傅查看漏水原因并修复。而后该住户一直没有修复，物业服务中心于8月初再次请求社区帮忙介入调解，社区亦将此事报给物业调解中心处理。 另查明，陈志勇因本案支付律师费60000元，施龙意因本案支付律师费8000元。2019年2月2日，案涉房屋因（2019）闽0213财保21号一案被本院查封，后于2019年5月8日解封。2019年8月9日，案涉房屋因（2019）闽0203执保979号一案被厦门市思明区人民法院查封。 根据当事人的举证、质证及陈述意见，本案的争议焦点为：在《房产买卖协议》履行过程中，陈志勇、施龙意哪一方存在违约行为？ 本院认为，对于《房产买卖协议》解除的问题，陈志勇、施龙意均有主张，本院予以照准。至于解除时间，因双方均主张2019年8月20日解除，本院予以确认。 对施龙意来说，其负有交付符合合同约定质量房屋的义务。但是，根据物业服务中心的通知和祥美社区居委会出具的证明，足以认定案涉房屋存在严重的漏水问题，且危及该栋楼电梯的正常运行。因房屋漏水具有一定的隐蔽性，陈志勇签订合同前虽有查看房屋，但未能发现这一问题亦属合理。施龙意未能举证证明其在签订合同前已如实告知陈志勇，有违诚实信用原则。因此，案涉房屋的现状无法实现陈志勇的合同目的。 对陈志勇而言，其依约负有先行支付购房款的义务。在双方约定的第一期1180000元购房款支付期限即2019年6月15日届满前，陈志勇得知案涉房屋存在严重的漏水问题，故于2019年6月13日向施龙意发出中止履行合同的告知函，暂停支付购房款，并给予施龙意两个月的合理期限处理漏水问题，待修复之后继续履行合同。陈志勇的上述行为系行使不安抗辩权，其中止履行《房产买卖协议》的行为具有法律依据。但是，施龙意在陈志勇通知的两个月合理期限内并未解决漏水问题，仍坚持要求陈志勇按约付款。两个月期满后，陈志勇2019年8月15日通知施龙意暂时搁置房屋漏水问题并于2019年8月22日前办理过户事宜。施龙意却以陈志勇未按约付款构成违约为由，于2019年8月17日向陈志勇发出《解除房产买卖协议通知书》，欲单方解除合同，已构成违约。 同时，案涉房屋于2019年8月9日因（2019）闽0203执保979号一案被厦门市思明区人民法院查封，事实上已无法办理过户手续。且导致房屋被查封的原因是施龙意未及时履行案外债务，与本案无关。 根据《房产买卖协议》第十二条“违约责任”约定：甲方不能按约定交房、办理过户手续、迁出户口、处理租赁关系、处理抵押或违反合同其他约定的，视为违约，……违约超过十五日或有其他违约行为致使合同目的不能实现的，乙方可解除合同，并有权要求甲方应于毁约行为发生之日起三个工作日内按本合同约定的成交价的20%的违约金支付给乙方，将已付款一并返还给乙方，若甲方逾期未支付违约金和已付款，则按每日万分之二点一向乙方支付逾期还款利息。因此，施龙意应向陈志勇返还已收取的定金200000元，并支付案涉房屋成交价2600000元的20%的违约金即520000元。至于陈志勇主张的定金资金占用利息，因前述违约金足以弥补其损失，故本院不予支持。 另根据《房产买卖协议》第十二条违约责任约定，守约方因支付丙方中介费及其他开支而造成的全额损失，有权要求违约方承担。因此，施龙意还应向陈志勇赔偿已支付的中介费15000元及律师费60000元。相应的，因陈志勇并无违约行为，故陈志勇主张施龙意支付违约金320000元及律师费8000元的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认陈志勇与施龙意2019年4月14日签订的《房产买卖协议》于2019年8月20日解除； 二、施龙意应于本判决生效之日起十日内向陈志勇返还定金200000元； 三、施龙意应于本判决生效之日起十日内向陈志勇支付违约金520000元； 四、施龙意应于本判决生效之日起十日内向陈志勇支付中介费15000元及律师费60000元； 五、驳回陈志勇的其余诉讼请求； 六、驳回施龙意的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉部分案件受理费27600元，减半收取计13800元，由施龙意负担；反诉部分案件受理费27600元，减半收取计13800元，亦由施龙意负担； 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （张春雷） 二〇二〇年二月十四日 代书记员（ 曾雅 真） 附：本案所适用的法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ________________________________________ 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。