河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初10337号原告邵新山，男，1963年10月25日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人刘兰天，河南安澜律师事务所律师。委托代理人宫忠博，河南忠良律师事务所律师。被告吴林林，女，1979年8月2日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人***（系吴林林父亲），男，1952年5月12日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告邵新山诉被告吴林林排除妨害纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告邵新山及其委托代理人刘兰天、宫忠博，被告吴林林及委托代理人***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邵新山诉称，2016年8月9日，其购买李建民、李彦霞位于驻马店市东高国际花园7号楼西单元2楼东户房产一套，同日，其将55万元购房款交付给房屋所有人李建民、李彦霞。后经过驻马店市驿城区法院判决确认其与李建民、李彦霞签订的《二手住房转让协议》有效。判决生效后，李建民、李彦霞于2017年10月19日向其交付了该房产，其已经实际入住该房屋。2018年1月22日，被告吴林林在没有经过其许可的情况下私自将该房屋的门锁换掉，以妨害其入住该房屋，其无奈只有在外租房居住。被告吴林林的行为严重侵害了其合法权益，请求依法判令被告吴林林停止侵害、排除妨害；判令被告吴林林赔偿其因妨害其入住房屋造成的损失3万元；由被告吴林林承担全部诉讼费用。被告吴林林辩称，原告邵新山以排除妨害为由提起诉讼向其主张权利没有任何事实依据，2016年2月6日，其购买李建民、程玉和位于驻马店市驿城区东高国际花园7号楼西单元2楼东户房屋一套，同日，其将43万元购房款交付给房屋所有人李建民，然后其与李建民、程玉和签订了协议，东高居委会为此盖章予以证明，其已对该房屋进行了实际管理，且该协议经过驻马店市中级人民法院判决确认为有效协议，其居住该房屋系合法占有。2018年2月23日，邵新山与其协商要求占有该房屋被其拒绝，邵新山于2018年2月25日前后两次偷走水表、电表。虽然其与李建民、程玉和签订的协议和邵新山与李建民、李彦霞签订的协议均为有效协议，但是其签订的协议在先，且邵新山签订协议时李建民名下已没有争议的房产，邵新山签订的协议是一份无法实际履行的协议。因此，邵新山不应当向其主张权利，邵新山应当起诉李建民向李建民主张权利，请求依法驳回原告邵新山的诉讼请求。经审理查明，2017年8月1日，邵新山以李建民、李彦霞为被告以程玉和为第三人以房屋买卖合同纠纷为由向本院提起诉讼，要求确认邵新山与李建民、李彦霞之间签订的位于驻马店市驿城区东高国际花园7号楼西单元二楼东户201室的房屋买卖合同有效。本院经审理查明，从2013年至2016年期间，李建民、李彦霞向邵新山共计借款55万元，后经双方协商，李建民将其位于驻马店市驿城区东高国际花园7号楼西单元二楼东户201室房屋出售给邵新山，李建民向邵新山借款55万元抵作房款。2016年8月9日，邵新山（购买方）与李建民、李彦霞（出卖方）签订《二手住房转让协议》，协议约定：李建民、李彦霞将其所有的坐落在驻马店市驿城区东高国际花园7号楼西单元二楼东户201室（建筑面积158平方米、包含房内装修、家具、家电、以照片为准）以55万元的价格转让给邵新山，付款办法为邵新山在合同签订之日付现金55万元，二日内移交钥匙。李建民、李彦霞保证其对该房屋享有独立处理权，保证该房屋不存在产权纠纷；未设定抵押、未出租、未被查封或存有其他权利瑕疵；保证该房屋不被他人合法追索。双方并对违约责任进行了约定。协议签订当日，李建民向邵新山出具了收条，收条载明“今收到原借邵新山借款条两张共计伍拾伍万元整，将本人位于东高国际柒号楼贰单元贰楼东户住房壹套（建筑面积158平方）过户给邵新山名下，原借条收回顶现金使用，收到人李建民，2016年8月9日”，同日，李建民、李彦霞将房屋交付给邵新山。2017年6月5日，程玉和、王世广作为见证人在收条上签名。后邵新山与李建民、李彦霞经过协商，邵新山又将该房屋出租给了李建民、李彦霞使用。李建民、李彦霞承认将房屋转让给邵新山所有的事实，并称诉争房屋因未办理房屋所有权证，一直也未将房屋过户给邵新山。邵新山承认其与李建民、李彦霞签订《二手住房转让协议》时李建民、李彦霞尚未取得房屋所有权证。本院审理认为，2016年8月9日，李建民、李彦霞因欠邵新山的借款，将位于驻马店市驿城区东高国际花园7号楼西单元二楼东户201室房屋一套折抵给邵新山，双方签订了书面《二手住房转让协议》，邵新山与李建民、李彦霞之间的房屋买卖合同关系是双方意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，邵新山请求确认其与李建民、李彦霞于2016年8月9日签订的《二手住房转让协议》有效，依法予以支持。2017年9月13日，本院作出（2017）豫1702民初6279号民事判决，判决确认邵新山与李建民、李彦霞于2016年8月9日签订的《二手住房转让协议》有效。该判决于2017年10月11日发生法律效力。2017年10月19日，李建民、李彦霞向邵新山出具交房证明，具体内容为“邵新山购买李建民、李彦霞二手房一套，坐落驻马店市驿城区东高国际花园7号楼西单元二楼东户201室，建筑面积158平方米（包含房内装修、家具、家电、以照片为准），现河南省驻马店市驿城区人民法院民事判决书（2017)豫1702民初6279号已生效”，程玉和、王世广作为见证人在该交房证明上签名。2018年6月1日，吴林林、黄河以邵新山、李建民、李彦霞为被告以第三人撤销之诉为由向本院提起诉讼，要求撤销驻马店市驿城区人民法院（2017）豫1702民初6279号民事判决，确认邵新山与李建民、李彦霞之间签订的《二手住房转让协议》无效。本院受理后根据邵新山的申请追加程玉和为第三人参加诉讼。本院经审理查明，程玉和系驻马店经济开发区金河办事处东高社区居委会东高居民组居民，该居民组分配给程玉和一套位于驻马店市经济开发区东高国际花园小区7号楼西单元二层东户的回迁住房，该房屋没有办理房屋产权证书。2011年，程玉和将该住房出卖给李建民，李建民向程玉和付清了全部购房款。2016年2月3日，吴林林、黄河与李建民、程玉和签订一份协议书，主要内容为：“一、三方友好协商李建民将原购买程玉和位于东高国院七号楼二单元二楼东户的商品房转让给吴林林，吴林林将房款45万元整付给李建民，然后由程玉和与吴林林重新签订购房合同，待办理房产证时直接将房产证名称办到吴林林名下；二、李建民在收到房款后于2016.2.26日将房屋钥匙交给吴林林。双方协定李建民可以在2016.8.30前以原价购回该房，并按月息2分支付房款利息；三、因现在只有购房转让协议还没有办理房产证，待需要办理房产证的时候，程玉和与李建民需无条件配合。如有纠纷产生的费用由李建民负责”。吴林林代李建民返还李建民所欠案外人马某借款45万元，李建民给吴林林出具收条一份，收条载明“今收到吴林林房款肆拾叁万元整（430000元）（下欠的20000元待办房产证时再付并与任何费用无关）收款人李建民，2016年2月6日”。2016年2月3日，程玉和（甲方)与吴林林（乙方）签订协议书，内容为：“经甲乙双方友好协商，程玉和将位于东高国际花园7号楼西单元二楼东户住宅房壹套（158平方米）出售给吴林林，价格肆拾伍万元整，待房产证分割时直接将房产证姓名和相关产权名称办理到吴林林名下，特立此协议书双方共同遵守并协办相关手续”。驻马店经济开发区金河办事处东高社区居委会在双方协议上签章注明“情况属实、2016年2月3日”。同日，驻马店经济开发区金河办事处东高社区居委会东高居民组出具证明一份，内容为“证明我居民组7号楼西单元2楼东户由程玉和转给吴林林，特此证明东高居民组、2016年2月3日”。李建民于2016年7月27日、7月29日、11月20日分别转入吴林林帐户10万元、18万元、5.6万元，共计33.6万元。2016年8月9日，邵新山、李建民及李建民之妻李彦霞签订一份《二手住房转让协议》，主要内容为李建民、李彦霞将其所有的坐落在驻马店市驿城区东高国际花园7号楼西单元二楼东户201室（建筑面积158平方米、包含房内装修、家具、家电、以照片为准）以55万元的价格转让给邵新山，付款办法为邵新山在合同签订之日付现金55万元，二日内移交钥匙。”。程玉和以见证人身份在该协议上签名、按印。李建民向邵新山出具了收条，收条载明“今收到原借邵新山借款条两张共计伍拾伍万元整，将本人位于东高国际柒号楼贰单元贰楼东户住房壹套（建筑面积158平方）过户给邵新山名下，原借条收回顶现金使用，收到人李建民，2016年8月9日”。2017年6月5日，程玉和、王世广作为见证人在收条上签名。2018年1月23日，邵新山发现吴林林入住位于驻马店市驿城区东高国际花园7号楼西单元二楼东户201室的房屋，双方发生争执，邵新山报警，公安机关出警协调未果。诉讼中，双方提交的在公安机关协调时的视听资料显示吴林林、邵新山、程玉和的陈述与各自在诉讼的陈述基本一致，视听资料中李建民陈述的主要内容是：李建民欠案外人马某借款45万元，经马某等人介绍，李建民将该住房卖给吴林林，吴林林将李建民欠马某的45万元借款返还给了马某，李建民可以向吴林林回购该住房，回购期为半年，后来李建民向吴林林支付本息30多万元，李建民尚欠吴林林16万元及利息。本院审理认为，位于驻马店市驿城区东高国际花园7号楼西单元二楼东户201室的房屋是程玉和所在居民组分配给程玉和的回迁房，程玉和系该房屋的原始取得人，程玉和对该房屋享有产权，程玉和依法有权处分该房屋。程玉和将该房屋出卖给李建民并将该住房交付给李建民，且程玉和自认将该房屋卖给李建民后其已不享有该房屋产权，据此认定程玉和将该房屋出卖给李建民后，李建民当时是该房屋的实际控制人和处置人，虽然李建民未办理房屋产权证或不动产证，但不论李建民是否是该房屋法律意义上产权人，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，并不因此影响李建民、李彦霞、邵新山签订的住房转让协议的效力，且该协议不违反法律、行政法律的限制规定，该协议为有效协议，对吴林林、黄河要求撤销本院（2017）豫1702民初6297号民事判决，确认邵新山与李建民、李彦霞签订的住房转让协议无效的请求，本院不予支持。据此，本院于2018年8月5日作出（2018)豫1702民初5194号民事判决，判决驳回吴林林、黄河的诉讼请求。吴林林、黄河不服（2018)豫1702民初5194号民事判决在法定期限内向驻马店市中级人民法院提起上诉，要求撤销（2018)豫1702民初5194号民事判决，改判支持吴林林、黄河的诉讼请求，或者将案件发回重审。驻马店市中级法院在二审中除认定一审查明的事实外，驻马店市中级法院另查明，吴林林于2018年1月23日向驻马店市鼎信物业管理有限公司交纳了涉案房屋的物业费、电费。邵新山先后于2017年11月8日、2018年1月30日分别向驻马店市中业自来水有限公司、驻马店燃气分公司交纳了涉案房屋的自来水费用及燃气费。对于邵新山提交的二份收款收据由于模糊不清，无法辨认收据记载内容，该二份收款收据不能作为有效证据采纳。驻马店市中级法院审理认为，关于李建民、李彦霞与邵新山签订的《二手住房转让协议》效力问题。吴林林、黄河上诉称2016年2月3日吴林林、李建民、程玉和三人之间以及吴林林、程玉和两人之间签订的协议为有效协议，且已实际履行，吴林林按照协议约定支付了相应的购房款，吴林林已经取得该房屋产权，李建民无权处分涉案房屋，李建民、李彦霞与邵新山签订的《二手住房转让协议》为无效合同。从该《二手住房转让协议》的内容看，协议本身不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的任何情形，吴林林、黄河亦未提供相应证据足以证明该协议为无效协议。虽然吴林林与李建民、程玉和之间签订的协议本身亦为有效协议，且吴林林实际对该房屋进行了管理，但是并不因此否定李建民、李彦霞与邵新山签订的《二手住房转让协议》的有效性。故吴林林、黄河主张李建民、李彦霞与邵新山签订的《二手住房转让协议》无效没有法律依据，依法不予支持。驻马店市中级人民法院于2019年4月10日作出（2019）豫17民终105号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。另外，邵新山在庭审中提交了两份于2016年8月9日签订的租房合同。其中一份为邵新山（出租方）与程玉和（承租方）签订的租房合同，合同约定邵新山将其所有的位于驻马店市驿城区东高国际花园7号楼西单元二楼东户201室的房屋出租给程玉和使用，租赁期限自2016年8月9日至2017年2月9日，共计六个月，租赁费1万元。另一份为程玉和（出租方）与李建民、李彦霞（承租方）签订的租房合同，合同约定程玉和将其所有的位于驻马店市驿城区东高国际花园7号楼西单元二楼东户201室的房屋出租给李建民、李彦霞使用，租赁期限自2016年8月9日至2017年2月9日，共计六个月，租赁费1万元。2017年2月9日，李建民、李彦霞作为承租人在该租房合同中书写补充续租合同，续租期限自2017年2月9日至2017年5月9日，租金0.5万元。另查明，2018年4月5日、2019年6月9日，邵新山分别与驻马店颐康阳光康复养老中心签订《颐康阳光会员权益协议书》、《颐康阳光预存费用协议书》，协议约定邵新山在驻马店颐康阳光康复养老中心居住养老，期限5年。2018年3月26日，邵新山以吴林林为被告以李建民、程玉和为第三人向本院提起排除妨害纠纷之诉，审理中邵新山于2018年9月19日向本院提出撤诉申请，同日，本院作出（2018）豫1702民初3231号民事裁定，裁定准许邵新山撤回起诉。上述事实，有当事人陈述、户口本、租赁合同、收条、照片、不予调查处理告知书、交房证明、还款记录、协议书、民事判决书、民事裁定书等证据予以印证，并依法进行质证，本院依法予以认定。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。对于邵新山与李建民、李彦霞于2016年8月9日签订《二手住房转让协议》，双方约定李建民、李彦霞将其所有的坐落在驻马店市驿城区东高国际花园7号楼西单元二楼东户201室以55万元的价格转让给邵新山，该事实已经发生法律效力的（2017）豫1702民初6279号民事判决作出认定，判决确认邵新山与李建民、李彦霞于2016年8月9日签订的《二手住房转让协议》有效，该事实本院依法予以认定。对于2016年2月3日吴林林与李建民、程玉和签订的协议书及程玉和与吴林林签订协议书，双方约定将李建民将原购买程玉和位于东高国际花园7号楼二单元二楼东户的商品房以45万元的价格转让给吴林林，该事实已经发生法律效力的（2019）豫17民终105号民事判决作出认定，认定吴林林与李建民、程玉和之间签订的协议为有效协议，并且吴林林实际对位于驻马店市驿城区东高国际花园7号楼西单元二楼东户201室房屋进行了管理，该事实本院依法予以认定。《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四第一款规定，依法成立的合同，受法律保护；依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第七条、第三十五条、第三十九条规定，物权的取得和行使，必须遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益；妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险；所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。由于吴林林与李建民、程玉和之间签订的协议为有效协议，并且吴林林实际对位于驻马店市驿城区东高国际花园7号楼西单元二楼东户201室房屋进行了管理，吴林林占有位于驻马店市驿城区东高国际花园7号楼西单元二楼东户201室房屋具有合法的依据，系依法对其购买的房屋所享有占有的权利。虽然邵新山与李建民、李彦霞签订的《二手住房转让协议》也为有效协议，但是邵新山并不因此否定吴林林与李建民、程玉和签订的协议的有效性。因此，吴林林占有位于驻马店市驿城区东高国际花园7号楼西单元二楼东户201室房屋的行为对邵新山并不构成侵权，邵新山以排除妨害为由要求吴林林停止侵害、排除妨害及赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四第一款、《中华人民共和国物权法》第七条、第三十五条、第三十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下：驳回原告邵新山的诉讼请求。案件受理费550元，由原告邵新山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  朱文玉人民陪审员  闫 伟人民陪审员  陈金才二〇二〇年二月六日书 记 员  王倩楠