江苏省启东市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0681民初5465号 原告：南通百安居商业企业管理有限公司，住所地江苏省启东市汇龙镇中央路中路715号。 法定代表人：查秀文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：施春华，该公司职员。 委托诉讼代理人：杨中伟，江苏扬子江律师事务所律师。 被告：许明富，男，1973年9月29日生，汉族，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：王成，江苏东疆律师事务所律师。 第三人：启东亿星家居有限公司，住所地江苏省启东市汇龙镇亿丰商城B区（2号楼）商铺1011、1012、1013号。 法定代表人：赵美军。 原告南通百安居商业企业管理有限公司（以下简称百安居公司）与被告许明富房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员王圣飞独任审判，因案情复杂转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，根据被告申请，依法追加启东亿星家居有限公司（以下简称亿星家居）为本案第三人参加诉讼。原告百安居公司的委托诉讼代理人施春华、杨中伟，被告许明富及其委托诉讼代理人王成到庭参加诉讼。第三人亿星家居经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 百安居公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付展位租金和商场运营管理费等综合费用114811.23元、物业费14810.14元、空调费5266.86元、违约金36900元，合计171788元。2、本案诉讼费用全部由被告承担。 诉讼中增加诉讼请求：3、解除原告百安居公司与被告许明富签订《展位租赁合同》；4、被告许明富赔偿损失73800元。 事实与理由：2018年4月1日，原、被告签订合同编号为QDYX-045《展位租赁合同》，约定被告承租原告经营管理的亿丰商城B号楼B4010号展位经营“新尚红木”品牌家具，该展位计费面积为246平方米。租赁期限2年8个月，自2018年5月1日起至2020年12月31日止。该展位综合费（包含租金和商场运营管理费）为50元/平方米/月，年合计人民币12300元。并约定在被告能完整履行本合同的情况下给予一定的折扣优惠，即优惠后第一年支付综合费合计人民币49200元，第二年支付综合费合计人民币86100元，第三年支付综合费合计人民币110700元。物业管理费在合同期内第1年减免，第2年起按照亿丰商城其他馆的物业收费标准及缴纳方式支付。并在合同签订之日起5日内向原告一次性缴纳商品服务质量保证金计人民币12300元。合同还约定：综合费用按每年为一个结算期，先付后用，第一年综合费于该合同签订之日起5日内支付，以后每期综合费用于下一个结算期开始之日前15日一次性支付。如逾期每日按逾期应付金额0.5%加付滞纳金。如被告拖欠综合费用、物业管理费及其他费用超过1个月或未交纳或补足质保金达30日，原告有权取消给予被告的各种优惠，并有权单方解除本合同。合同签订后，原告按合同履行义务，被告已交租赁综合费61500元，尚欠综合费用114811.23元、物业费14810.14元、空调费5266.86元，构成重大违约。原告依合同取消被告第一、第二年综合费用的优惠折扣，并要求其支付违约金36900元。然对于被告所欠上述各项费用，虽经原告多次催要，却至今未果。为维护自己的合法权益，原告向贵院提起诉讼请，请求依法判准原告如上诉请。 许明富辩称，一、《展位租赁合同》签订是事实。二、亿星家居因是受业主委托在亿丰商城B号楼开设启东月星家具广场，与本案有利害关系，应作为第三人参加诉讼。三、虽原、被告之间存在租赁关系，但在被告撤场时已经解除，被告不构成违约，原告主张的诉讼请求不能成立。四、被告撤场的原因是原告欺诈行为，被告生意清淡、无以为继。亿丰商城招商时向商户承诺使用月星品牌，但在补签租赁合同时才知实际是亿星家居在管理。约定使用月星品牌，但未能使用该品牌，请求驳回原告的诉讼请求。 亿星家居既未应诉，也未提供书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理查明如下事实: 2013年6月1日，以上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司（以下简称亿丰启东公司）为甲方，百安居公司为乙方，订立《亿丰商城租赁管理合同》约定，就甲方将其购买的启东中央河中路789号亿丰商城1号楼、2号楼的商铺租赁给乙方经营管理，即由乙方统一招商、经营管理。 在设立亿星家居前，张志忠代表百安居公司及亿星公司与许明富等承租人进行交涉、订立意向协议等。2017年12月23日，案外人张志忠以启东月星家居广场名义为甲方（实为亿星家居），新尚红木品牌（代表：许明富）为乙方，签订《展位租赁意向协议》一份，协议约定乙方自愿向甲方预定位于启东市和平北路与中央大道交汇处（奥邦广场）的启东月星家居广场内B4层010的展位；乙方意向承租面积为246平方米，乙方应向甲方交纳定金4万元。本协议内容仅为品牌预定依据，待签订《展位租赁合同》后，定金自动转为首期综合费用和质量保证金。意向协议还就其他事项作了约定。甲方由张志忠签字，乙方由许明富签字。同日，许明富向亿星家居交付定金40000元。亿星家居向被告交付了租赁场所，被告许明富于2018年4月进入案涉租赁场所，并于2018年5月正式营业。 2018年6月27日，亿星家居向许明富出具收据，收到许明富交纳综合费用（含定金40000元）49200元。 2018年8月30日，以原告百安居公司为甲方、被告许明富为乙方，第三人亿星家居为丙方，签订合同编号为QDYX-045《展位租赁合同》，约定被告承租原告经营管理的亿丰商城B号楼B4010号展位经营“新尚红木”品牌家具，委托丙方为管理人对商场进行管理并代为行使出租人的相关权利。该展位计费面积为246平方米。租赁期限2年8个月，自2018年5月1日起至2020年12月31日止。该展位综合费（包含租金和商场运营管理费）为50元/平方米/月，月合计人民币12300元。并约定在被告能完整履行本合同的情况下给予一定的折扣优惠，即优惠后第一年支付综合费合计人民币49200元，第二年支付综合费合计人民币86100元，第三年支付综合费合计人民币110700元。物业管理费在合同期内第1年减免，第2年起按照亿丰商城其他馆的物业收费标准及缴纳方式支付。并在合同签订之日起5日内向原告一次性缴纳商品服务质量保证金计人民币12300元。合同还约定：综合费用按每年为一个结算期，先付后用，第一年综合费用于该合同签订之日起5日内支付，以后每期综合费用于下一个结算期开始之日前15日一次性支付。如逾期每日按逾期应付金额加付0.5%滞纳金。如被告拖欠综合费用、物业管理费及其他费用超过1个月或未交纳或补足质保金达30日，原告有权取消给予被告的各种优惠，并有权单方解除本合同。合同约定，许明富经营管理由亿星家居实施，包括收取房租等各项费用。案涉商铺由亿星家居实施统一经营管理，平时的卫生、安全、房屋租金的收取均由其负责。合同还作了其他约定。同日，以亿星家居为甲方，许明富为乙方，订立抬头为《启东月星家居商场管理合同》。根据《启东月星家居商场管理合同》，许明富经营管理由亿星家居实施，包括收取房租等各项费用。案涉商铺由亿星家居实施统一经营管理，平时的卫生、安全、房屋租金的收取均由其负责。 2018年12月15日，许明富因生意清淡，准备停止经营考虑退场，并按亿星家居的要求将向亿星家居提出书面申请，于是，许明富向亿星家居书面申请：“撤场申请兹有启东亿星家居有限公司B馆四楼新尚红木B4010展位，因自身经营原因特向商场申请撤场，并一次性结清商场费用。恳请商场领导批准！申请人：许明富身份证号：513029197309295773日期：2018.12.15”。随后，亿星家居总经理张志忠在撤场申请下方签上“同意撤场，多交一个月租金后，确定撤场时间张志忠12.15”。 2019年3月5日，许明富向亿星家居交纳2019年1月-2月综合费用12300元； 至此，许明富已交纳的2018年的综合费49200元及2019年部分综合费12300元。 之后，许明富做了退场准备工作，后于2019年3月15日离场。被告在撤场申请上注明“撤场时间2019年3月15日”。 另查明，亿星家居由亿丰启东公司出资成立，经营范围：家居用品、日用百货、珠宝首饰、工艺品、家用电器、建筑装潢材料、五金、体育用品、文具用品、电子产品、电子元器件、通讯设备、计算机销售，策划创意服务，物业管理服务，自有房屋租赁等。受百安居公司委托，根据《启东月星家居商场管理合同》实施对案涉商铺管理。 再查明，《启东月星家居商场管理合同》第16页显示：“十、退场程序1、提前三个月书面申请，由招商部审核，总经理（或第一责任人）签字、填写退场程序表，交清欠费、交足商品服务质量保证金。3、…4、…”。 上述事实，由原、被告庭审陈述及以下证据等在卷佐证。 原告提供的证据： 1、亿丰商城租赁合同。 2、展位租赁合同、启东月星家居商场管理合同。 3、收据、欠款明细、照片。 4、2018年度空调费的公示及商铺租赁及运行管理合同。 5、催款通知和签收确认单。 6、上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司房屋权属证书。 7、启东房权证第××号和启东房权证第××号房屋所有权证。 8、展位租赁意向协议。 被告提供的证据： 1、启东亿丰商城部分商户出具的证明一份。 2、月星家居启东商场在微信上所发布的图片。 3、另案的被告和张志忠之间的通话录音以及张志忠离开启东以后亿星公司的现任负责人陈玉之间的谈话录音。 4、被告向亿星公司出具的撤场申请一份。 本院依职权调取的（2019）苏0681民初5947号民事判决书、（2019）苏0681民初5949号民事判决书。 本院认为，原告与亿丰启东公司订立《亿丰商城租赁管理合同》，取得了案涉房屋的出租权。故原、被告之间，虽仅订立了意向协议，但随之原告实际进场承租案涉铺面经营，并支付了综合管理费用，事后，补签了《展位租赁合同》、《启东月星家居商场管理合同》，可以认定原、被告之间的租赁合同成立且有效。根据委托关系，亿星家居有权对案涉商铺的经营权进行管理、收费等。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条，亿星公司可以行使百安居对被告的权利。其总经理张志忠的行使亿星公司的职务行为可以认定为亿星公司的行为。 关于原告主张的综合费，因被告已将2018年和2019年1月至2月的综合费结清（按2018年资费标准），但尚结欠原告按2019年的标准计算的差价及3月份的半个月及应多交的一个月，支持原告要求被告支付2019年1-2月按2019年标准计算的差价部分及1.5个月的综合费，其计算为12812.5元[（86100元/12个月*3.5个月）-12300元]，对其他部分综合费，本院不予支持。 关于原告主张的物业费，《展位租赁合同》明确，2018年物业费免收，被告于2019年3月15日，经批准同意撤场，故原告主张物业费，按双方约定，按照项目所在地亿丰商城其他馆的物业收费标准及缴纳方式收取，其他馆的标准为4.2元/平方米/月，被告应付的物业费为计算为2583元（4.2元/平方米/月*246平方米*2.5月），予以支持，其他部分本院不予支持。 关于原告主张的空调费电费。原告仅提供了空调费公示表，补充调查时，原告提供了自制的中央空调主机部分每日电量汇总表、A、B区电费统计表，被告否认，原告提供的证据无法证明空调费用的真实性。故对原告主张空调费，本院不予支持。 关于原告要求解除原告百安居公司与被告许明富签订《展位租赁合同》，因被告经原告的管理人张志忠明确交清费用，同意撤场，后被告交纳相关费用并退场。至于第三人，原告委托第三人对案涉商铺进行管理，委托人与被告结算费用解除合同，效力当然及于第三人即被告许明富与第三人之间的案涉展位租赁及管理关系，故合同解除效力及于第三人。可以认定，原、被告、第三人之间的租赁合同已经解除，故对该请求，本院不予支持。 关于原告主张违约金和赔偿损失，因本案经亿星公司同意退场，显然是原、被告对原租赁合同的权利义务进行了重新约定。可以认为，原、被告的租赁合同已解除，被告不构成违约，故对原告该请求，本院不予支持。 关于原告提出亿星家居的职权范围，在补签的《启东月星家居商场管理合同》已由明确，原告提出亿星家居没有此权限的理由不能成立。 第三人亿星家居经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是对自身诉讼权利的放弃，同时又是对法庭的藐视，应予严厉批评。但不影响本院在查明事实的基础上依法作出公正判决，由此可能给第三人亿星家居带来不利的法律后果依法由其自行承受。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条第一款第(七)项、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告许明富给付原告南通百安居商业企业管理有限公司综合服务费12812.5元、物业服务费2583元，合计15395.5元（南通百安居商业企业管理有限公司开户行:农商银行启东支行，银行账号：72×××79），于本判决生效后十日内履行。 二、驳回原告南通百安居商业企业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费3736元（原告南通百安居商业企业管理有限公司已预交），由原告南通百安居商业企业管理有限公司负担3636元，被告许明富负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3736元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。 审 判 长  王圣飞 人民陪审员  施建萍 人民陪审员  樊荣华 二〇二〇年二月五日 书 记 员  胡建娥