云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2801民初4645号 原告：西双版纳百盛不动产咨询有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市新大桥头西南侧西双版纳普洱茶文化博览园第E幢第1层1016号。统一社会信用代码91532800MA6N2YHF36。 法定代表人：马志萍。 委托诉讼代理人：付云，云南云润律师事务所律师，特别授权代理。 被告：西双版纳润城房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市么龙路嘎栋中学对面（质监住宅小区8幢10号）。统一社会信用代码91532800584843422X。 法定代表人：刘克彪，职务执行董事。 委托诉讼代理人：仇正理，云南说法律师事务所律师，特别授权代理。 原告西双版纳百盛不动产咨询有限公司（以下简称百盛公司）诉被告西双版纳润城房地产开发有限公司（以下简称润城公司）、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序组成合议庭于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人付云，被告委托诉讼代理人仇正理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求判令：1、解除双方2018年4月11日签订的《版纳莲园房屋认购协议书》。2、被告返还原告支付的剩余房款32万元。3、请求判决被告承担违约金3651700元。4、判令被告履行《调解协议书》第五条将商铺8幢一1-14、8幢--1—18、8幢一1--8、8幢一1--7、8幢--1--17、按照住房的价格5300元每平方抵扣违约金给原告。5、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：原告与被告签订了“版纳莲园房屋认购协议书”，协议约定由原告购买被告所开发的版纳莲园项目剩余的150套房产，双方还签订了补充协议，针对房屋交房条件、消防和质检验收、公共部分基础装修，房屋产权等问题均做出了明确的约定，后原告按协议约定向被告支付了约定款项，并严格按照协议约定办理房屋购买交易手续。但被告却私下将协议约定的150套房屋中的6套房产向其他第三方出售，期间未向原告做出通知并征得同意，且在原告已经办理购买手续的房屋也未完成补充协议中的关于房屋质量检测、消防验收、公共部分基础装修等协议约定的交房条件且被告补充协议中承诺的版纳莲园产权证也未办理完成。为此原告向西双版纳州中级人民法院提起了诉讼，在诉讼中双方达成了和解协议，约定双方继续履行2018年4月11日签订的《版纳莲园房屋认购协议书》被告必须在2019年6月1日前将以上房屋办理完网签合同备案手续。同时还约定被告必须按期交房和通过房屋质量检测、房屋验收、消防验收、公共部分基础装修。可是被告还是迟迟不能按期履行义务。综上，被告私自出售双方协议约定中的房屋，致使所剩余房屋已不足协议约定中的150套，该行为已构成根本违约，严重影响了原告的合法权益，另一方面，从调解协议中可以看出，被告在协议约定期间内未完成全部工程的消防验收，导致该项目房屋不具备合法交房条件，所承诺的公共部分基础装修也未在协议约定完成，关于该项目版纳莲园的产权办理至今未完成，被告的上述行为严重违反了协议约定，其行为已构成严重违约，应立即向被告承担经济赔偿损失和违约责任，同时解除协议。 被告辩称：我方在双方履约过程中没有任何违约行为，原告丧失了履约能力，我方同意原告的第一项诉讼请求即解除双方签订的协议。虽然我方在签订协议的时候说是150套，但是我方当时已经告知了原告方，2016年10月27日就已经将6套房屋卖给他人，只是因为购买方未付款，就将房屋收回重新卖。原告方已经出售了112套，剩下38套（包含这6套）未出售。原告未将购买人名单提供给被告，约定的房款也未支付给被告。在解除协议后，原告愿意收回这38套房屋自行进行销售。原告第二项诉请的金额不仅是涉及房款，还涉及到对方需要完成的部分工程量，包括厨卫阳台防水，阳台铝合金、门窗等部分施工，原告现在欠原告的款项不是购房款，而是工程款，而该工程款因为原告未完工，不具备结算条件。由于被告不存在违约行为，原告要求被告承担违约金的诉请不能得到支持。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告提交的证据材料，由于对方对证据的真实性均无异议，故本院对原、被告提交的证据予以确认并在卷佐证。 根据庭审、认证以及原、被告认可的事实，本院确认如下法律事实： 2018年4月11日，原告百盛公司(合同乙方)与被告润城公司（合同甲方）签订《版纳莲园房屋认购协议书》，主要约定：乙方有意购买甲方版纳莲园项目150套房产（6890平方米），认购每平米单价为5300元每平方米，总房款金额3651.7万元，实际总房款中不含国家规定的乙方应承担的相关税费，乙方拥有一次更名权，按照国家有关规定在签订《商品房购销合同登记备案表》时由最终网签备案人缴纳。乙方在签订本协议之日需向甲方支付诚意认购金（总房款金额的30%）10955100元，乙方完成所有房款的《商品房购销合同登记备案表》签订后需3日内一次性支付剩余房款（总房款金额的70%）25561900元。除上述约定外，原、被告在该协议书中还约定了其他条款。另，原、被告在该协议中还约定了附加条款：甲方承诺协议签订后30天完成1级消防、2018年8月30日完成全部工程的消防验收具备交房条件，因2018年6月30日完成8幢公共部份基础装修，产权证于2018年12月30日完成等。2018年4月21日，原、被告签订1份《版纳莲园认购补充协议》，主要约定：该物业总面积为6850.85平方，在原告销售期间，被告有义务代原告收取第三方的定金、首付款、按揭等均视为原告支付给被告的购房款。本项目物业由原告负责销售、推广。销售期间原告引入第三方对所有房间进行精装修，在装修期间产生的装修费用与被告无关。原告于2018年4月23日17时前将合同总房款的30%打入被告账户，被告承诺2018年6月30日前完成不少于100套可销售房源。2018年8月8日，原、被告就交房标准签订《补充协议》，主要约定：交房标准中的厨卫、阳台防水、阳台铝合金推拉门、阳台栏杆部分由原告自己委托装修施工，暂估施工总价为366290元，此款项由原告在向被告支付房款中扣除。2018年8月30日，原、被告再次签订1份《补充协议》，主要约定：原告同意支付被告500万元用于抵扣原告所售房源房款。被告按原协议售卖给原告的物业为毛坯房，被告承诺2018年9月30日前莲园8幢共150套房产所有房屋达成交房标准，并进行网签备案（其中6套被告启动司法程序，时间约束不在此范围内）。原告按精装修标准交付客户，精装修工程由原告自行负责。 2018年11月，原告将被告诉讼至云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院，案号为（2018）云28民初73号，后原告于2019年4月向法院提出撤诉申请，法院裁定准许原告撤诉。原、被告于2019年1月10日签订1份《调解协议书》，主要约定：原、被告自愿履行2018年4月11日签订的《版纳莲园房屋认购协议书》，被告继续将原告购买的剩余房屋进行网签合同备案手续（根据原告提供的业主名单），并按时交付房屋，房号分别为8幢305、8幢310等（55套左右）。原、被告签订的工程垫付协议，原告垫付工程款暂估366290元，待工程竣工验收合格结算后最后一笔房款中扣减。截止2018年12月28日原告已向被告支付了19555100元现金，银行按揭合约待放款金额575000元，合计支付给被告25305100元，减去已备案合同金额22491239元，被告账户结余原告预付款2813861元。剩余房款分三次支付，第一次是2019年1月31日，被告必须在确保原告所销售房屋每户水、电、电梯均能正常使用业主可以收房（以双方书面签字为准），原告在5个工作日内支付300万元房款；在2019年4月15日，被告必须保证消防施工全部完善达到申请验收条件下（以双方书面签字为准），原告在5个工作日内支付被告200万元，2019年5月31日，被告必须将未保全的6套房屋网签备案至原告指定的名下，在减去原告垫付的工程款和诉讼费5万元结清剩余房款。因被告原因不能履行本协议内容的，被告将向原告支付3651700元的违约金，并承担原告的其他损失300万元，另被告用保全房屋名单中的商铺8幢一1-14、8幢--1—18、8幢一1--8、8幢一1--7、8幢--1--17、按照住房的价格5300元每平方抵扣给原告。另，原、被告均认可原告已经销售了双方约定房屋的112套，尚余38套房屋未销售。在原、被告签订上述调解协议后，原告又支付了180万元给被告。 本院认为，现根据各方当事人的诉辩主张及庭审查明事实，结合本案的主要争议焦点及原告的诉请逐一进行评判: 一、合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第93条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案原、被告同意解除双方2018年4月11日签订的《版纳莲园房屋认购协议书》，根据自愿原则，本院对原告要求解除该协议书的诉请予以支持。 二、原告诉请要求返还剩余房款32万元的问题。经法庭当庭询问，原告明确表示该款项是指原、被告在《调解协议书》中约定的“原、被告签订的工程垫付协议，原告垫付工程款暂估366290元，待工程竣工验收合格结算后最后一笔房款中扣减”（详见本院的事实认定部分）的实际产生的垫付工程款。根据上述约定内容可以明确该款是指工程垫付款，约定是在房款中扣减，现原、被告均当庭陈述未对房款部分进行明确结算，原告要求返还的条件未成就，原告提交的现有证据材料无法对房款、工程款进行详细划分，本院对原告的该项诉请不予支持。 三、原告诉请要求支付违约金的问题。原告主张被告在履行合同的过程中存在违约行为，但原告提供的证据材料不能充分证明被告存在原告主张的违约行为。并且，综合评析原、被告所签订的《版纳莲园房屋认购协议书》、3份补充协议及《调解协议书》，如原、被告在上述协议中约定的“根据原告提供名单，由被告办理合同备案手续”、“被告有义务代原告收取第三方的定金、首付款、按揭等款项”等内容，可以推断原、被告虽然签订的合同名称是“认购协议书”，但合同的实质内容是包含了购买、分销、第二次转卖等约定，由原告至被告处囤积大量房屋进行第二次销售，并不是完全意义的初始的商品房预售合同。原、被告的上述约定内容有悖我国、当地政府禁止的“炒房”行为，原告由此协议而主张的违约金不宜进行保护，本院对原告要求被告支付违约金、商铺抵扣违约金的诉请不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告西双版纳百盛不动产咨询有限公司与被告西双版纳润城房地产开发有限公司于2018年4月11日签订的《版纳莲园房屋认购协议书》； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件诉讼费38574元，由原、被告各自负担一半19287元。原告预交的案件受理费本院不再清退，由被告迳付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审 判 长  李碧云 人民陪审员  唐 云 人民陪审员  李 虹 二〇二〇年二月十七日 书 记 员  周子圣