福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0122民初757号 原告：林碧花，女，1963年4月2日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：郭锦标、颜晓东，福建真唯律师事务所执业律师。 被告：林乃坤，男，1948年7月13日出生，汉族，住福建省连江县。 被告：林娟兰，女，1983年3月23日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 俩被告委托诉讼代理人：李静雅、陈功辉，福建智君律师事务所执业律师。 原告林碧花与被告林乃坤、林娟兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林碧花委托诉讼代理人郭锦标，被告林乃坤、林娟兰及其委托诉讼代理人李静雅、陈功辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林碧花向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令林乃坤、林娟兰共同向原告返还购房预付本金人民币20万元，并按照年利率6%支付2018年2月1日至实际还款之日的利息；2、请求贵院判令林乃坤、林娟兰共同承担本案的案件受理费。事实与理由：2018年初，原告林碧花与被告林乃坤、林娟兰协商购买坐落于福建省连江县一处房产。2018年1月30日，原告林碧花应被告林娟兰要求，通过其开立的连江恒欣村镇银行账户向林娟兰指定农业银行账户汇款人民币20万元。在双方协商签订《房屋买卖合同》时，原告林碧花及其家属发现被告林乃坤、林娟兰故意隐瞒欲出售房产物权归属不明，且被告林娟兰不具备处分上述房产权利的不诚信情况，双方便就此终止《房屋买卖合同》的商谈和签订事宜。此后，原告林碧花及其家属多次要求被告林娟兰返还购房款20万元，被告林娟兰始终拒绝返还。 林乃坤辩称，2018年7月10日，原告已就本案的事实和理由向法院提起诉讼，法院做出(2018)闽0122民初2856号判决，驳回了原告的诉讼请求。今天，原告以相同的事实和理由再次提起诉讼，依据民事诉讼法司法解释第247条的规定属于重复起诉讼，恳请法院查明事实驳回原告的起诉。原告交付的20万元系定金的性质。原告与被告存在房屋买卖的关系，20万元系诉争房产的定金，现在原告单方违约，原告支付的定金不予反方，符合法律规定。原告诉讼请求按年利率6%支付利息，也与定金法则规定不同。被告林娟兰并非适格的被告。被告林娟兰系林乃坤的女儿，已结婚多年，一直居住于福州。林碧花与林乃坤诉争的房产系林乃坤的房产，与林娟兰无关。林娟兰仅是受父亲林乃坤的委托与原告洽谈房屋买卖事宜，其仅是在办理具体的事务上为年老的父亲提供帮助。因林乃坤不懂得银行转账等事务,故由林娟兰提供收款账户给林碧花，林碧花将20万元款项汇给林娟兰后，其依照林乃坤的指示，已全部汇给其他人，未有一分钱款属林娟兰所有。故本案中，林娟兰仅是给其父亲提供帮忙的人员，在本案中不享有权利未承担义务，依据法律规定，其不属于适格的被告。林碧花作为长期在农贸市场经营的人员，其在支付20万元给林乃坤时，不可能不知悉该片房产因历史原因都未办理产权证。在该片区，也存在多次房产交易的情形，均是通过签订合同的形式，明确房产的归属。因此在该次交易的过程，并未存在林碧花所陈述的故意隐瞒房屋产权具体事实的情况。实际原因是林碧花支付20万元后反悔，不想再购买该套房产，又不愿意对自己给林乃坤造成的损失承担赔偿责任后，故意找的一个借口说林乃坤存在故意隐瞒的行为。林碧花作为在黄岐农贸市场经营了二三十年的经营户，明知黄岐农贸市场的房产因历史原因都未办理房屋产权证的情况下，在与林乃坤确认了交易价格后，主动支付了20万元的定金，而后又以该房产未有产权证的理由反悔，要求退款。 林娟兰辩称，其系林乃坤女儿，已结婚多年，一直居住于福州。林碧花与林乃坤诉争的房产系林乃坤的房产，与林娟兰无关。林娟兰仅是受其父亲林乃坤委托与林碧花洽谈房屋买卖事宜，其仅是在办理具体的事务上为年老的父亲提供帮助。因被告林乃坤不懂得银行转账等事务。故由林娟兰提供收款账户给林碧花。林碧花将20万元款项汇给被告林娟兰后，其依照林乃坤的指示，已全部汇给其他人，未有一分钱款属林娟兰所有。故本案中，林娟兰仅是给其父亲提供服务的人员，在本案中不享有权利未承担义务，依据法律规定，其不属于适格被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2018年初，原告林碧花与被告林娟兰经过口头协商，欲购买坐落于福建省连江县一处房产。2018年1月30日，原告林碧花应被告林娟兰要求，通过其开立的连江恒欣村镇银行账户向林娟兰指定农业银行账户汇款人民币20万元。庭审中，林乃坤承认已将林碧花支付的20万元由林娟兰转给他人，林娟兰未曾占有该款。之后，林碧花认为林娟兰隐瞒其所出售房屋产权不明情况，要求林乃坤与林娟兰返还20万元预付款。林乃坤认为该房产已经由其女儿林娟兰代为出售。现林碧花单方违约，无权要求返还20万元定金。林碧花曾于2018年7月向本院以不当得利起诉林娟兰，之后被判决驳回诉求。 对有争议的证据和事实，本院经分析得出本案争议焦点有以下三点： 第一、被告林娟兰是否为本案适格的被告？本案中，林娟兰虽然没有经过林乃坤的书面授权委托，但是根据相关法律规定，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。林娟兰系林乃坤的女儿，其口头委托符合常理。况且本案在庭审中，林乃坤亦当庭承认林娟兰受其委托，处理本案诉争的房屋买卖事宜。此外，原告林碧花在庭审后到庭陈述的调查笔录中，亦承认知晓该房屋系林乃坤交代林娟兰代为出售。故林娟兰不是本案的适格被告。 第二、原告林碧花所支付给被告林乃坤的20万元是预付款还是定金？ 根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”本案中，林乃坤主张20万元系定金，林碧花主张系预付款，双方均无证据证明。因此，在双方没有书面形式约定的情况下，本案中的20万元无法认定为定金。 第三、原告林碧花与被告林乃坤、林娟兰口头约定的房屋买卖合同是否成立？本案中关于诉争的房屋，原、被告双方至今未签订书面买卖合同，被告林乃坤至今未取得房屋权属证明。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”另外，该法第四十一条又规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”由此可见，本案中被告林乃坤在未取得房产证的情况下出售该房产，是违反法律规定的。故原、被告双方口头约定的买卖合同及汇款行为，其效力待定。 综上所述，本院认为，本案中房屋买卖合同效力待定，双方仅口头协商，并未签订书面合同，虽然原告支付了一部分款项，但是仍停留在意向购买阶段。根据法律规定，房屋买卖应当以书面形式确立。本案中，被告林乃坤在未取房屋权属证书的情况下欲由林娟兰代为出售其房屋，违反了相关法律规定。故林碧花要求返还20万元，予以支持。此外，经调查，原告林碧花由于长期在本案诉争的房屋附近（相距两三米）摆摊卖水果，因此其不可能不知晓该房屋的产权性质，对于该买卖行为，其本身亦有一定的过错，应承担相应的不利后果，即其要求被告林乃坤按年利率6%支付预付款利息不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第十条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十一条规定，判决如下： 一、被告林乃坤应于本判决生效之日起十日内返还原告林碧花购房款20万元。 二、驳回原告林碧花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4300元，由林碧花负担2150元，林乃坤负担2150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  何明腾 人民陪审员  何年锋 人民陪审员  陈 锋 二〇二〇年二月二十四日 法官 助理  叶 宁 书 记 员  杨灵晶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法通则》 第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。 书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。 委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 《中华人民共和国担保法》 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。