广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初4522号原告（反诉被告）：陈炳新，男，1956年2月8日出生，汉族，住广东省佛山市高明区********************，公民身份号码440************81X。委托诉讼代理人：许李产，广东佛明律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭美仪，广东共明律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张博文，男，1989年5月27日出生，汉族，住广东省佛山市高明区****************，公民身份号码410************515。委托诉讼代理人：陈惠莲，女，1989年5月10日出生，汉族，住广东省五华县******赤岭上，被告的配偶。原告（反诉被告）陈炳新与被告（反诉原告）张博文租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月10日和2019年12月18日公开开庭进行了审理。陈炳新的委托诉讼代理人许李产和张博文及其委托诉讼代理人陈惠莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈炳新向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《协议》《猪场租赁合同书》于2019年11月11日解除；2.判令被告张博文支付拖欠的第一期租金127500元及利息（按照银行同期同类贷款利率，从2017年4月1日开始计算至2019年8月19日，按照市场公布利率从2019年8月20日计算至实际支付之日）给原告陈炳新；3.判令被告张博文支付原告陈炳新违约金51000元；4.判令被告张博文赔偿原告损失127500元；5.本案受理费由被告张博文承担。事实和理由：2017年1月19日，原、被告双方签订《协议书》，2017年1月20日签订《猪场租赁合同书》，约定陈炳新将位于高明区杨和镇荔枝坑村的猪场出租给张博文养猪，租期15年，每年租金17000元，总租金255000元。租金分两期支付。第一期127500于2017年3月前支付完毕，第二期于2021年12月支付，逾期支付的，需支付总租金20%的违约金。被告承租后，一直未按照约定支付租金，虽经原告多次催告，仍未履行。2019年7月后，被告不再养猪并于同年10月13日拆除设施。被告的行为已经严重违约，故原告起诉至法院，请求判令所请。被告张博文辩称，原、被告双方签订的租赁合同并没有约定第一期租金的支付时间，故被告张博文不存在违约行为。事实上，被告张博文已经现金支付原告陈炳新租金70000元。被告张博文并没有不再养殖，只是在进行空场消毒。被告张博文没有违约行为，反而是原告私自拆除猪棚致合同无法继续履行，故同意解除双方的合同。反诉原告张博文向本院提出的反诉请求：1.判令反诉被告返还张博文多支付的租金23250元；2.判令反诉被告赔偿损失80000元给反诉原告；3.判令反诉被告陈支付违约金51000元给反诉原告；4.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：租赁合同签订后，反诉原告张博文对猪场进行改造，投入了270000元，且向反诉被告支付租金70000元。现反诉被告陈炳新私自拆除猪场并申请政府补贴，故应赔偿反诉原告损失80000元。同时由于反诉被告陈炳新私自拆除猪场，构成违约，故请求反诉被告陈炳新向反诉原告支付违约金51000元并返还反诉原告多支付的租金23250元。反诉被告陈炳新辩称，反诉被告提供给反诉原告的养猪场已经具备养猪的条件，反诉原告无需再行投入，故即便反诉被告拆除养猪棚，反诉原告也不存在损失。另外，反诉原告拖欠租金，违约在先，故反诉被告拆除猪棚不存在违约行为，请求法院判令驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法进行了举证，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证；对有争议的证据，认定如下：1.陈炳新提供《协议》和《猪场租赁合同书》各一份，拟证明张博文应于2018年3月31日前将第一期租金127500元交付完毕；张博文质证后认为租赁合同书对于第一期租金的具体交付时间并没有约定，故其不存在违约行为。本院认为协议与《猪场租赁合同书》均为原、被告所签，且协议是针对第一期租金的交付期限进行了约定，而租赁合同书对此没有明确约定，即成立在后的合同书并未对成立在前的协议进行变更，故关于第一期租金的协议约定对原、被告双方仍然具有法律约束力，本院对协议和租赁合同书均予以采信。2.张博文提供收据一份，拟证明其于2017年1月19日向陈炳新支付租金50000元；陈炳新质证后认为该50000元并非租金，而是张博文对猪场改造造成陈炳新损失的赔偿。本院认为，结合双方于2017年1月19日签订的协议对于第一期租金“第一期租金127500元，于2016年春节前支付50000元，其余部分即77500元于年后2月到3月支付完毕”约定，本院认为该50000元认定为租金较为合理，陈炳新辩称为补偿款，没有其他证据予以佐证，本院对其抗辩意见不予采信，对该证据予以采信。3.张博文提供银行取款凭证一份，拟证明其于2018年1月22日向陈炳新支付租金20000元；陈炳新质证后不予认可。本院认为，由于该取款凭证仅能证明张博文于该日取款20000元的事实，无法证明该20000元已经支付给陈炳新，故本院对该证据不予采信。4.陈炳新提供《动物防疫条件合格证申请表》一份，拟证明张博文没有按照有关部门的要求申请合格证，存在违约行为。本院认为案涉猪场对外的经营者为陈炳新，即便是需要申请合格证也应该是以陈炳新的名义申请，仅凭该证据不能证明张博文存在违约行为，故本院对该证据不予采信。5.张博文提供2017年7月10日的高明区动物养殖场（户）监督巡查记录一份，拟证明其后增加了沼气池，花费30000元。陈炳新质证后认为该沼气池为其所建，花费10000元。本院认为，原、被告双方均未提供直接证据证明该沼气池是谁建设，但从该巡查记录由陈炳新签名但由张博文保管及张博文在庭审中对该沼气池的描述，本院认为该沼气池由张博文建造，可信程度较高，故对其主张予以采信。本院根据双方的举证、陈述及本院对证据的认证，确认本案事实如下：2017年1月20日，陈炳新与张博文签订《猪场租赁合同书》一份，约定陈炳新将位于杨和镇荔枝坑村的猪场及电力设施租赁给张博文经营；租赁期间从2017年1月19日至2032年1月19日；猪场每年租金为17000元，第一期租金127500元，第二期租金127500元于2021年12月付清；如任何一方违约，违约方需向守约方支付总租金20%的违约金。2017年1月19日，张博文向陈炳新出具协议一份，约定第一期租金127500元，于2016年春节前支付50000元，剩余的77500元在年后2月至3月支付完毕。同日，张博文向陈炳新支付租金50000元。合同签订后，张博文进场开始养殖母猪。2017年7月，因猪场被环保部门检查出污水直排，被告张博文遂按照要求建造了沼气池。2019年5月开始，非洲猪瘟开始在本地区出现。2019年6月，张博文开始停止养殖生猪，猪场空置。2019年10月13日，张博文拆除母猪饲养棚中的定位铁栏杆。2019年11月20日，陈炳新对猪场内的养猪棚进行了拆除。经向佛山市高明区杨和镇环境保护局查询，陈炳新清拆复绿的面积包括砖瓦结构831.8㎡、污染治理设施50.616㎡，已经镇禽畜整治领导小组成员单位派工作人员进行了现场验收，暂未提交禽畜养殖场清理补偿补助资金申请文件。另外，第一次庭审前，原、被告双方表示可以由陈炳新限期重新搭建猪舍，合同继续履行，故陈炳新撤回关于解除合同的诉讼请求；庭后，被告张博文表示要解除合同，陈炳新遂重新提出解除合同诉讼请求，案件就陈炳新关于合同解除的诉讼请求继续开庭审理。本院认为，本案为租赁合同纠纷，原、被告双方在第二次庭审时均要求解除合同，故本院解除双方合同；案件审理的焦点问题是合同双方是否存在违约行为及各方请求对方赔偿损失、支付违约金的事实和理由。关于双方是否存在违约行为的问题。陈炳新主张张博文拖欠租金，违反合同约定，请求张博文支付第一期的租金并承担相应的违约赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条和第七十八条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，张博文在2017年1月19日向陈炳新出具一份协议，对第一期租金的支付期限作出承诺，陈炳新予以接受，视为双方对第一期租金的支付进行了约定。而双方在次日所签订的合同中对第一期的租金未约定支付期限，应视为未对第一期租金的支付期限进行变更，即第一期租金应在2017年3月底支付完毕。现张博文仅于2017年1月19日向陈炳新支付了租金50000元，没有按照约定在2017年3月31日前支付剩余的租金77500元，违反合同的约定，存在违约行为。反诉方面，张博文主张陈炳新私自拆除猪棚，存在违约行为。本院认为，陈炳新在没有通知张博文的情况下，私自将猪场拆除，确实存在违约行为。陈炳新辩称其拆除猪舍是由于张博文没有缴纳租金。本院认为，如陈炳新认为张博文拖欠租金，可以向其主张权利，但不能以此作为私自拆除猪舍的抗辩理由。综合，合同履行过程中双方当事人均存在违约行为，故本院对双方提出的要求对方支付违约金51000元的请求均不予支持。关于陈炳新请求张博文继续支付第一期租金及利息和张博文请求陈炳新返还多支付的租金问题。由于案涉租赁合同在案件第二次开庭审理（2019年12月18日）解除，故陈炳新请求张博文继续支付租金，没有法律和事实依据，本院不予支持。鉴于案涉猪舍在2019年11月20日被陈炳新拆除，故本院认为租金应从2017年1月19日计算至2019年11月19日，计1035天。按照双方约定的租金标准（每年17000元）计算，其租金应为17000/365*1035=48205.50元。现张博文已经支付了50000元，故陈炳新应返还多收的租金1794.50元给张博文；张博文请求高出部分，本院不予支持。关于陈炳新请求张博文赔偿预期收益127000元的问题。由于陈炳新已经在2019年11月20日对猪场的设备进行了拆除并经镇有关行政部门进行了复绿验收，且张博文也明确表示了因猪场已经拆除不再履行租赁合同，本院认为陈炳新拆除猪场的行为具有过错，故其请求张博文赔偿合同履行的预期收益，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉原告张博文请求反诉被告陈炳新赔偿损失80000元的问题。由于在2019年10月13日反诉原告张博文曾经对猪场进行过设施的拆除，且现没有证据证明有属于张博文投入的饮水系统、喷淋系统等被陈炳新拆除，故本院对张博文的该部分请求不予支持；但如前所述，张博文在此前加建了沼气池，现被陈炳新拆猪棚时覆盖，对于该沼气池的造价，由于双方无法提供直接证据予以证明，故本院参考双方的主张，酌定其造价为15000元；即反诉被告陈炳新覆盖反诉原告张博文加建的沼气池，应赔偿其损失15000元。反诉原告张博文请求高出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈炳新与被告张博文于2017年1月20日签订的《猪场租赁合同书》及《协议》于2019年12月18日解除；二、驳回原告陈炳新的其他诉讼请求；三、反诉被告陈炳新应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金1794.50元给反诉原告张博文；四、反诉被告陈炳新应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿反诉原告张博文损失15000元；五、驳回反诉原告张博文的其他诉讼请求。未按照本判决指定之期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3320元由陈炳新承担。反诉费1695元，由陈炳新承担184元，由张博文承担1511元，反诉费用已由张博文预交，本院不作退还，由陈炳新在履行上述债务时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邓文凤二〇二〇年二月六日书记员  谭景文