广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初14101号原告深圳市悠美莱服饰有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道八卦四路先科机电大厦1305，统一社会信用代码914403005763897763。法定代表人黄福。委托代理人崔海峰，广东深君联律师事务所律师。被告深圳市光明盛世华联百货有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处甲子塘社区第二工业区三巷****，统一社会信用代码914403000769349265。法定代表人钟春满。被告深圳市光明盛世华联百货有限公司玉律分公司，住所地深圳市光明新区玉塘街道玉律社区玉泉东路**，统一社会信用代码91440300MA5EJ5WG0K。负责人朱传华。两被告共同委托代理人黄道义，广东君孺律师事务所律师。第三人深圳市晖腾物业管理有限公司，深圳市光明新区公明街道玉律社区玉泉东路22号，统一社会信用代码91440300MA5DPXAK15。法定代表人龙德。委托代理人黄道义，广东君孺律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：一、解除《深圳市盛世华联百货商铺（专柜）引进项目合作经营合同》和《深圳市盛世华联百货商铺（专柜）补充协议书》；二、被告深圳市光明盛世华联百货有限公司玉律分公司1.退还原告押金10万元、2.赔偿原告装修损失548842元、3.赔偿因违约给原告造成的实际损失364752元；三、被告深圳市光明盛世华联百货有限公司对上述款项承担连带责任；四、二被告承担全部诉讼费。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关案情2017年8月28日，原告（乙方）与被告深圳市盛世华联百货（甲方）签订商铺专柜引进项目合作经营合同，约定甲方提供深圳市盛世华联百货玉律店二楼指定场地给乙方经营，甲方统一收银，以租赁形式合作经营的专柜，须当月5日前将当月租金支付甲方，逾期未付，甲方有权按每日百分之三收取滞纳金，拖欠应缴款项1个月以上的（含1个月）的，甲方有权单方解除合同。合同还约定，乙方经营范围为悠美莱时尚服饰，经营期限自2017年8月26日至2022年8月25日。双方还签订补充协议，约定乙方向甲方缴纳保证金10万元，促销员管理费1000元/月。关于利润分配，双方约定采取保底扣点方式，即乙方每年保底销售额为500万元，保底额内，甲方按10%提取利润，超出保底额部分，甲方按10%提取利润，如果未达标，则按保底500万元扣点作为商场租金。2018年3月20日、4月25日，被告向原告分别出具《知会函》，记载因乙方未按约定在每月5日前支付租金，书面通知原告分别于2018年3月26日、4月28日下午18点前缴纳相关费用，否则停水停电处理。2018年5月19日，被告出具《商函》，载明因原告多次违反合同规定，拖欠租金，经多次沟通未果，请贵司于5月30日前清走所有物品，否则我司将自行处理，并保留追究相关责任。2018年6月9日，原告向被告邮寄函件一份，记载被告于2018年5月3日单方面停水停电，致使其无法正常营业，造成损失，并告知被告其将于6月12日下午15点前往专柜现场，就店铺现状进行公证，清点货物并统计损失情况。2018年6月14日至7月2日期间，原告陆续将店内物品取走。另查，案涉租赁物业未取得不动产权属证明，亦未取得建设工程规划许可。还查明，被告光明盛世华联百货公司与第三人晖腾物业公司的控股股东均为黄少怀，光明盛世华联百货公司玉律分公司与第三人晖腾物业公司工商注册地址为同一地址。光明盛世华联百货公司是光明盛世华联百货公司玉律分公司的隶属企业。原告称未拖欠租金，双方约定按10%的销售额提取租金，2017年9月30日至2018年4月30日销售额为1538048.13元，按约定应缴纳租金数额为153804.8元，原告实际缴纳263110元，故不存在拖欠租金的事实。被告辩称其并非本案出租人，系代第三人深圳市晖腾物业管理有限公司签订合同，代其进行管理，实际收取租金的系第三人深圳市晖腾物业管理有限公司。原告未缴纳2018年3-4月租金，双方合同约定每月保底数额为41666.67元，但原告未按该标准支付。裁判理由及结果本院认为，本案为租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于本案租赁合同当事人，被告辩称其并非合同当事人，合同系代第三人晖腾物业公司代为签订，但根据查明的相关事实，被告与第三人为关联公司，且均由同一股东控制，，注册地址一致存在混同经营，故原告主张与被告存在租赁合同关系，本院予以采信，原、被告之间的权利义务依法受法律保护和调整。根据相关法律及司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可，故本案租赁合同应为无效合同，无需另行判决解除。合同无效后，因合同取得的财产应当返还，故原告请求被告返还押金10万元，本院予以支持。关于装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的相关规定，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告提交二次装修资产评估报告书，载明评估对象的市场价值为548842元，被告对该报告不予认可，辩称大部分评估对象已由原告取走。根据评估明细表记载，评估对象包括试衣间的生态板、镜子、感应门、日光灯、设计费、监控等部分未形成附和的装修装修物，本院认为，对于未形成附和的装修装修物，被告不同意利用的，原告可自行拆除，原告诉请被告分担现值损失缺乏依据，本院不予支持，就已形成附和的装饰装修物，本院结合本案相关事实，按双方导致合同无效的过错程度，酌定由被告分担原告损失2万元。原告主张的被告违约行为造成其物品损失、员工工资及员工遣散费等损失364752元，仅提供其单方制作的损失明细表，被告不予认可，故原告作为负有举证义务的一方，未就其主张提供证据证明，依法应承担举证不能的法律后果，该项请求本院不予支持。被告光明盛世华联百货公司作为光明盛世华联百货公司玉律分公司的隶属企业，应就分公司的对外责任承担补充清偿责任。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告与被告深圳市光明盛世华联百货有限公司玉律分公司签订的《深圳市盛世华联百货商铺（专柜）引进项目合作经营合同》和《深圳市盛世华联百货商铺（专柜）补充协议书》为无效合同；二、被告深圳市光明盛世华联百货有限公司玉律分公司于本判决生效之日起十日内返还原告押金10万元；三、被告深圳市光明盛世华联百货有限公司玉律分公司于本判决生效之日起十日内支付原告房屋装修损失304269.85元；四、被告深圳市光明盛世华联百货有限公司就深圳市光明盛世华联百货有限公司玉律分公司的上述债务承担补充清偿责任；五、驳回原告其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6961元，由被告深圳市光明盛世华联百货有限公司玉律分公司负担2776元，原告负担4185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 梁 俊 辉二〇二〇年二月二十二日书记员 肖蓉(兼)书记员 何 孝 剑附本案相关法律条文如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。