山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终74号 上诉人（原审被告）：大连瑞澎装饰工程有限公司，住所地：辽宁省大连市西岗区八一路210-45-1-4-1. 法定代表人：王建明，总经理。 委托诉讼代理人：任建伟，山东文景律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王少恺，男，1983年8月4日生，汉族，住山东省东明县。 委托诉讼代理人：许斐，寿光文翰法律服务所法律工作者。 原审被告：寿光明珠房地产经纪有限公司金光街分公司，住所地：山东省寿光市怡景花园C1号楼S05号。 负责人:郝丽娜，经理。 上诉人大连瑞澎装饰工程有限公司（以下简称瑞澎公司）因与被上诉人王少恺、原审被告寿光明珠房地产经纪有限公司金光街分公司（以下简称明珠金光街分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2018）鲁0783民初5438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 瑞澎公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、三方签订的房屋买卖合同可以看出，在合同签订时，上诉人已经向被上诉人明确告知涉案房屋系抵账房，且在合同中明确双方对交易房屋的情况和产权情况完全知情，明珠金光街分公司亦证明被上诉人知晓房屋情况。一审法院认定上诉人未履行告知义务，应承担违约责任，属于认定事实错误。2、一审法院并未查清房款76万元是否支付给了上诉人，即使上诉人收到该房款，根据三方购房合同，也不能认定上诉人存在违约情形，更不存在赔偿被上诉人定金的情形。 王少恺未提交书面答辩意见。 明珠金光街分公司未提交书面陈述意见。 王少恺向一审法院提出诉讼请求：依法判令瑞澎公司、明珠金光街分公司返还购房款760000元；支付违约金40000元并赔偿损失；返还房屋买卖服务费7600元；本案诉讼费用由瑞澎公司、明珠金光街分公司承担。 一审法院认定事实：2018年7月4日，瑞澎公司（甲方）、王少恺（乙方）、明珠金光街分公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方将寿光市新兴街、古槐路西中央华府4号楼3单元802室房屋一套以760000元的价格出售给乙方，合同签订当日支付定金20000元，其余房款740000元于2018年7月10日前一次性支付丙方，甲方给予乙方办理更名手续后由丙方付甲方，甲方开具收款凭证。更名时和更名前产生的费用由甲方承担，更名后贷款、办理产权证及交房产生的费用由乙方承担。居间费由双方分摊，甲方与乙方各承担7600元，合同签订后，因甲方或乙方的原因致使合同未履行，居间报酬不予退还。合同第五条第（二）项甲方义务约定，甲方有向乙方提供真实、完整和有效的房屋相关资料的义务，并保证合同履行期间房屋产权处于无纠纷状态。……甲方有向乙方告知房屋真实状况包括但不限于出租、抵押、质量缺陷等其它重大瑕疵的义务。第七条丙方的权利和义务：1.为甲乙双方提供订立合同的媒介服务，为甲乙双方提供签约场所，见证甲乙双方签订房屋买卖合同。2.按期为甲乙双方提交相关资料，并及时向甲乙双方通报工作进展情况，协助甲乙双方办理贷款，房屋权属转移手续及物业交割手续。第八条甲方的违约责任：（一）合同签订生效后，因甲方单方原因而不能继续履行合同，或因甲方未按照上述第五条第（二）款甲方的义务履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，而导致解除合同或导致房屋权属无法转移过户或房屋无法交付使用的，甲方需承担所产生的所有经济损失，并向乙方双倍返还定金。因甲方未完全告知房屋真实状况包括但不限于出租、抵押、质量缺陷等其它重大瑕疵的，乙方按如下条款处理：甲方承诺于7日内，保证房屋处于无瑕疵的状况并为乙方所接受，合同继续履行。否则，乙方有权单方解除本合同，甲方应向乙方双倍返还定金，若甲方由此给乙方造成经济损失的，应由甲方向乙方据实赔偿。双方补充约定：1.甲、乙双方对此交易房屋情况和产权情况（更名）完全知情，自愿出售和购买此房屋；2.甲方办理产权证或更名时，若实际面积与合同面积产生的面积差时，双方遵循多退少补的原则，产生的费用由乙方承担；3.在合同履行期间，单方违约承担全部违约责任；4.在该房屋具备办理产权证时丙方陪同乙方全权办理。 合同签订当日，王少恺支付定金20000元、服务费7600元，瑞澎公司出定金收到条，明珠金光街分公司出具服务费收款收据。 2018年7月6日，王少恺出具免责声明，同意将剩余房款74万元暂存明珠金光街分公司李玉美账户。同日，王少恺在内容为：“今购买中央华府小区4号楼3单元802室的房屋一套，现手续已办理完毕，同意将暂存寿光明珠房地产经纪有限公司的购房款740000元，大写：人民币柒拾肆万元整，支付产权人王洪娟。产权人账户为62×××96。”的证明上签名。同日，明珠金光街分公司将74万元转入王洪娟账户。瑞澎公司为王少恺出具了74万元的购房款收到条。 同时查明，案涉房屋系瑞澎公司（乙方）于2011年与案外人寿光市圣兴房地产开发有限公司（甲方）签订以房屋及车位充抵工程款的协议书取得，协议书的主要内容为：甲方用寿光“中央华府”的4套房屋及2个车位冲抵乙方在寿光“中央华府”施工中的工程款、代大连民兴房地产发展有限公司冲抵乙方在旅顺“东方戴维营”施工中的工程款。如工程决算后，应付工程款小于房屋车位总价，乙方应在甲方规定时间用现金补齐房款。另有其他内容。 另查明，2016年，寿光市圣兴房地产开发有限公司申请破产清算。庭审中王少恺自认，合同签订后，共同到该破产清算组进行备案，清算组工作人员称可以将材料收下，但不能保证办理其余相关手续。 经王少恺申请，一审法院为王少恺委托诉讼代理人出具调查令，其持有调查令到该清算组调取案涉房屋产权情况的有关证据，该清算组工作人员回复案涉房屋产权不明确，存在纠纷。 一审法院认为，当事人之间签订的《房屋买卖三方合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。本案争议焦点有二个：一、各当事人是否全面履行了《房屋买卖三方合同》各自的义务；二、瑞澎公司及明珠金光街分公司的责任承担。 关于第一个焦点问题，王少恺依照合同约定支付了20000元的定金、7600元的服务费，并于合同约定的日期之前缴纳了剩余房款740000元，履行了主要的合同义务。但王少恺作为买受人负有详尽调查标的物基本情况的义务，王少恺因疏忽大意未详尽核实案涉房屋的实际产权情况，就在《房屋买卖三方合同》上确认对交易房屋情况和产权情况完全知情，并出具了免责声明和证明，亦负有相应的过错，应承担相应的不利后果。瑞澎公司作为卖方，应当遵遁诚实信用原则，如实向王少恺与明珠金光街分公司说明交易房屋的真实情况，瑞澎公司向明珠金光街分公司出示并提供了以房抵顶工程款的协议，但未能提供证据证实向王少恺出示并提供了该协议，应承担举证不能的法律后果，认定瑞澎公司未履行合同约定的如实告知义务，应负违约责任。明珠金光街分公司作为专业中介公司，在接受委托时更负有对房屋的现状详细了解的义务，在明知交易房屋为抵顶工程款所得，且所涉开发商已进入破产清算的情况下，未及时全面了解亦存在过错。 关于第二个焦点问题，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。依前述，各方当事人在履行合同过程中均负有不同程度过错，应当承担相应的责任。现王少恺要求瑞澎公司及明珠金光街分公司连带返还购房款760000元，瑞澎公司双倍返还定金40000元并按照银行同期贷款利率支付利息直至清偿之日，明珠金光街分公司返还服务费7600元，瑞澎公司及明珠金光街分公司均提出异议。根据合同约定，瑞澎公司未完全履行合同义务，案涉房屋不能办理产权登记手续，合同目的不能实现，王少恺可以单方解除合同，并要求瑞澎公司双倍返还定金，对造成的损失据实赔偿。根据本案案情并结合各方的过错程度，确定瑞澎公司返还王少恺购房款76万元，返还定金2万元，赔偿损失（以76万元为基数，自2018年7月6日起至实际给付之日止，按照银行同期贷款利率计算），明珠金光街分公司返还王少恺服务费4000元。因明珠金光街分公司将房款支付给瑞澎公司是基于王少恺出具的免责声明和证明，故王少恺以明珠金光街分公司有过错为由要求其对返还购房款76万元承担连带责任，与事实不符，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条规定，判决如下：一、解除王少恺与大连瑞澎装饰工程有限公司、寿光明珠房地产经纪有限公司金光街分公司签定的房屋买卖三方合同；二、大连瑞澎装饰工程有限公司返还王少恺购房款760000元、定金20000元、赔偿损失（以760000元为基数，自2018年7月6日起至实际给付之日止，按照银行同期贷款利率计算）；三、寿光明珠房地产经纪有限公司金光街分公司返还王少恺服务费4000元；四、驳回王少恺其他诉讼请求。以上二、三项均于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11876元，由王少恺负担226元，大连瑞澎装饰工程有限公司负担11600元，寿光明珠房地产经纪有限公司金光街分公司负担50元。 二审双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，王少恺与瑞澎公司在中介方明珠金光街分公司参与下，达成房屋买卖合意，进而签订房屋买卖合同后，双方当事人均应依约履行相应义务。王少恺已依约支付房款，但从查明的事实看，涉案房屋至今产权存在纠纷，不能按合同约定办理过户手续。此种情形下，王少恺要求解除双方签订的房屋买卖合同，一审法院予以支持并无不当。王少恺支付的房款虽未直接进入瑞澎公司账户，但系按瑞澎公司要求转入相关账户，且瑞澎公司为王少恺出具了房款收据；在瑞澎公司不能提交相反证据的情形下，一审法院确认瑞澎公司已收到涉案房款有事实依据。在双方房屋买卖合同解除后，瑞澎公司应予返还房款76万元（含定金2万元）。瑞澎公司作为房屋出卖人，应对涉案房屋不能过户的瑕疵承担责任，一审法院判令瑞澎公司在返还房款基础上，再行返还定金2万元符合法律规定。瑞澎公司占用王少恺购房资金，一审法院判令瑞澎公司一并支付占有王少恺房款期间的利息符合本案实际，本院予以维持。 综上，上诉人瑞澎公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11876元，由上诉人大连瑞澎装饰工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二〇年二月二十五日 书记员  褚诗舒