广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1002民初3148号 原告：百色市海龙房地产有限公司，住所地百色市中山一路右江日报社办公楼**。 法定代表人：田汉清，该公司经理。 委托诉讼代理人：齐冠霖，广西祺光昭来律师事务所律师。 被告：黄家先，男，1985年4月16日出生，汉族，原住梧州市蝶山区，现下落不明。 第三人：中国工商银行股份有限公司百色市右江支行，住所地百色市右江区中山一路**。 负责人：马然，该行行长。 委托诉讼代理人：黄海庭，该行职员。 原告百色市海龙房地产有限公司（以下简称海龙公司）与被告黄家先、第三人中国工商银行股份有限公司百色市右江支行(以下简称工行百色右江支行)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法由审判员何江担任审判长，人民陪审员王飞、黄居山组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人齐冠霖，第三人的委托诉讼代理人黄海庭到庭参加诉讼。被告黄家先经本院公告送达民事起诉状、应诉通知书、开庭传票等诉讼材料无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告海龙公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2014年10月22日签订的《商品房买卖合同》在2018年11月15日已解除；2、解除《商品房买卖合同》后，由被告和第三人协助原告到百色市不动产登记中心撤销位于百色市买卖合同备案登记；3、判令被告返还原告代付的按揭贷款75638.67元并支付违约金43521元；4、由原告代被告向第三人返还被告剩余的按揭贷款；5、由被告赔偿原告聘请的律师费用10000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年10月22日签订《商品房买卖合同》，被告与原告就购买位于百色市达成协议，合同约定金额为435210元，合同签订后，被告只交了10502元首付款，并于2015年4月23日向第三人工行百色右江支行办理商品房按揭贷款304000元，其余首付没有支付，由于被告没有按时偿还贷款，从2016年10月31日起至2019年7月止，第三人工行百色右江支行从原告保证金中共扣划房贷75638.67元冲抵被告欠款。按照合同附件四的第三条“按揭或贷款付款违约”的约定，由于被告没有按时还贷款，导致原告代为偿还的，原告可以解除合同并追究被告的违约责任（按总购房款的10%计算违约金），并承担诉讼费、聘请律师费（按广西律师费收费标准的50%计算）等实现债权所发生的费用。合同附件第十一条补充协议第六条“合同变更解除及其退款的补充约定”第6点约定合同解除后被告的退房款，同意由出买人将被告欠银行按揭贷款直接退还给银行。因被告拖欠贷款，原告欲与被告解除合同但一直联系不上，为此，原告根据合同附件第十一条补充协议第五条原告按照合同所留地址发出通知即视为送达的约定，于2018年5月向被告所留地址发出《解除商品房买卖合同通知书》，因此，按照法律规定原告与被告的商品房买卖合同在原告向被告发出通知后已解除。为维护原告合法权益，特向法院起诉。 原告为证实其的主张，在举证期限内向本院提交的证据材料有：1、原告百色市海龙公司营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，证明原告身份及诉讼地位；2、被告黄家先身份证，证明被告黄家先身份及诉讼地位；3、《商品房买卖合同》、《证明》，证明被告黄家先向原告购买位于百色市，总价款为435210元，应交首付款为131210元，余款304000元通过按揭贷款支付且于2016年9月10日已通知被告办理交房手续的事实；4、《个人购房借款／担保合同》，证明被告黄家先以其购买的商品房作抵押向第三人工行百色右江支行贷款304000元，原告海龙公司作为连带保证人的事实；5、原告代偿房贷按揭款明细表，证明因被告不按时偿还贷款银行从原告账户扣划75638.67元的事实；6、《解除商品房买卖合同通知书》，证明该合同已解除的事实；7、民事委托代理合同，证明聘请律师产生的费用事实。 被告黄家先缺席无答辩，也没有向本院提供证据。 第三人工行百色右江支行陈述称，对原告的请求无异议，截止2019年12月27日原告代被告偿还借款本息实际共计87897.3元，尚欠借款本金为258675.7元，在原告返还尚欠的借款本息后，其同意协助原告办理解除涉案房屋的预抵押登记手续。 第三人工行百色右江支行对其陈述向本院提供证据有：还款清单，证明截止2019年12月27日原告代被告偿还借款本息共87897.3元，尚欠借款本金为258675.7元的事实。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，第三人对原告及原告对第三人提供证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：由原告为出卖人、被告为买受人，双方于2014年10月22日签订《商品房买卖合同》，被告向原告购买位于百色市，建筑建筑面积97.91平方米，合同总价款为435210元，付款方式及期限为买受人应于2014年10月22日前支付首期房款131210元，余款304000元申请贷款支付。合同签订后，被告仅向原告支付10502元首付款，并于2015年3月19日与第三人签订《个人购房借款／担保合同》，向第三人贷款304000元，购买涉案商品房，贷款期限20年，从2015年4月23日至2035年4月22日，被告用其购买的百色市为该笔贷款提供抵押担保，双方于2015年4月28日办理了预售商品房抵押权预告登记，同时由原告海龙公司为该笔贷款提供连带保证担保，同时合同附件四的第三条按揭或贷款付款违约约定，“如买受人未按借款合同约定偿还按揭银行贷款本息，导致按揭银行收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任的，出卖人除向买受人行使追偿权外，还可以解除本合同，收回该商品房，并要求买受人按总房款的10%支付违约金，出卖人由此遭受的损失，包括代为偿还的贷款本息、诉讼费、律师费、公证费、评估费、拍卖费等全部由买受人承担”。合同附件第十一条补充协议第六条（合同变更解除及其退款的补充约定）第6点约定，“合同解除后，返还买受人已付款时，如买受人尚未还清银行贷款，买受人同意由出买人从该已付房款中将银行贷款直接退还给银行，退还给银行后，即视为已返还给买受人”。合同附件第十一条补充协议第五条约定“任何通知、付款要求或各种通讯只要按照合同所留地址发送，即视为送达等”。合同签订后，第三人于2015年4月23日依约向被告发放贷款304000元，原告于2016年9月10日通知被告交房，但被告没有按时偿还银行贷款，造成原告被第三人于2016年10月31日起至2019年12月27日期间从原告的保证金中共扣划87897.3元代偿被告的欠款本息，截止2019年12月27日，被告尚欠第三人贷款本金258675.7元，原告代偿后向被告追偿，但一直联系不上被告，为此，原告根据合同约定，于2018年11月15日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，之后，被告既未偿还银行贷款，也未与原告办理解除商品房买卖合同手续，引起本案纠纷，原告诉至本院。 另查明，被告黄家先提供抵押的百色市城北路百胜街田垌巷星光大道1幢1单元15层1505号房屋至今未取得房屋所有权证及办理正式抵押登记手续。因被告黄家先未按时偿还银行按揭贷款，构成违约，本案第三人于2018年7月10日向被告黄家先发出《宣告合同提前到期通知书》，并于2019年7月17日向本院起诉要求解除其与被告黄家先、海龙公司于2015年3月19日签订的《个人购房借款/担保合同》,并提前收回贷款本息等，本院受理后，依法合并审理，并作出（2019）桂1002民初1621号民事判决，确认第三人与被告黄家先于2015年3月19日签订的《个人购房借款/担保合同》于2018年7月10日解除。 本院认为，原告与被告黄家先签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律规定，合法有效，应受法律保护。依法成立的合同，对合同双方当事人均具有法律约束力，均应按照合同的约定积极履行义务。在履行合同过程中，因被告未按借款合同约定偿还第三人贷款本息，导致第三人收回贷款并要求原告履行连带担保责任的，已构成违约，原告在代被告偿还贷款逾期的本息后，根据合同约定解除本合同，并向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，收回该商品房，符合合同约定及法律规定，本院予以确认。原告同时要求被告按总房款的10%支付违约金，及由此遭受的损失包括律师费用，于法有据，理由充分，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖纠纷合并审理。商品房买卖被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，因本案所涉的《个人购房借款/担保合同》也在另一案中被解除，且已判决由海龙公司将收受的购房贷款本金及利息返还第三人，故本案不再处理原告收受的购房贷款本息及代被告偿还的贷款逾期本息的返还问题。被告黄家先经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据已经查明的事实依法裁判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告百色市海龙房地产有限公司与被告黄家先2014年10月22日签订的《商品房买卖合同》于2018年11月15日解除； 二、由被告黄家先支付原告百色市海龙房地产有限公司违约金43521元、律师费10000元； 三、由被告黄家先返还原告百色市海龙房地产有限公司百色市； 四、由原告百色市海龙房地产有限公司返还被告黄家先购房首付款10502元； 五、在原告百色市海龙房地产有限公司返还已收受的购房贷款和购房款的本金及利息后，被告黄家先、第三人中国工商银行股份有限公司百色市右江支行应协助原告办理撤销位于百色市买卖合同备案登记手续； 六、驳回原告百色市海龙房地产有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费2882元，公告费600元，由被告黄家先负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：工行百色分行营业部）。 审 判 长  何 江 人民陪审员  黄居山 人民陪审员  王 飞 二〇二〇年二月十七日 法官 助理  屈 宇 书 记 员  周 媛