广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初21821号原告（反诉被告，以下统称原告）：蒋玉琴，女，1987年2月15日出生，汉族，住江苏省东海县*******，公民身份号码**********。被告（反诉原告，以下统称被告）：余俊安，男，1981年7月3日出生，汉族，住湖北省云梦县**********，公民身份号码**********。委托诉讼代理人：陈申威，广东明灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：区楚鸿，广东明灿律师事务所律师。原告蒋玉琴诉被告余俊安委托合同纠纷一案及被告余俊安反诉原告蒋玉琴委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月3日公开开庭进行了合并审理。原告蒋玉琴、被告余俊安的委托诉讼代理人陈申威、区楚鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋玉琴提出以下诉讼请求：1.判令被告向原告返还购房230000元；2.判令被告将（2018）粤0606民初12715号及（2019）粤06民终4377号民事判决中确定的赔偿款350000元归还给原告；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月26日，原告与被告经口头协商，原告同意以被告的名义与*****房产的业主即案外人何某签订了房屋买卖合同，约定以2020000元的价格购买何某位于*****房产，合同约定了将上述房产过户至原告名下。经被告提示，原告分别于2017年7月25日、7月27日、7月28日通过民生银行卡，合共转账230000元给被告作为购房首期款并要求被告提供房屋买卖合同，被告不予答复。2017年9月27日，原告又根据被告的提示，向何某支付购房首付款20000元，该款由被告垫支。2017年11月13日，平安银行顺德分行同意向原告发放贷款224万元用于购买案涉房产，但之后被告一直没有通知原告领取房屋买卖合同及办理案涉房产的网签及过户手续。经原告多次催促，至2018年中旬，被告声称案外人违约，双方进入诉讼阶段须等到案件判决有结果后方可办理房屋过户手续，并拒绝向原告提供有关案件诉讼的基本情况。2019年7月10日，原告向佛山市中级人民法院查阅案卷得知，被告在办理案涉房屋买卖的过程中仅向何某支付购房定金50000元，并约定在过户当天支付200000元作为购房首期款，由于案涉房屋一直未过户，原告转账给被告的230000元，除50000元已支付给何某外，尚余180000元一直由被告占有。根据庭审材料及判决书得知，2018年7月9日，被告以其本人名义及原告名义共同起诉何某，2019年1月25日，佛山市顺德区人民法院作出一审判决，判决解除案涉买卖合同，案外人向被告返还定金50000元，并向被告赔偿损失350000元，2019年6月21日，佛山市中级人民法院作出维持原判的终审判决。被告的行为，损害了原告的合法利益，特向法院提起诉讼。被告余俊安答辩称，1.原告向被告支付了23万元，后被告退还20000元给原告，原告再将该20000元支付给何某，扣减后，原告实际向被告支付210000元；2.被告接受原告委托，以被告名义代原告购买房产，被告因委托关系支出的费用应当由原告承担，故原告向被告支付的210000元应抵扣向何某支付的定金50000元及其他费用和佣金；3.在原、被告诉何某房屋买卖合同纠纷一案中，被告实际上是原告的受托人，被告在该案的权利义务归于原告，即该案判决债权人是原告，本案被告是代收人，我方收到何某支付的款项会支付给原告，但现在被告没有收到相关赔偿款，故原告现主张我方返还35万元赔偿款无事实及法律依据。被告余俊安提出以下反诉请求：1.判令原告向被告支付佣金费用、返还垫付费用42480元；2.本案的诉讼费由原告承担。事实和理由：原告蒋玉琴因购买佛山市顺德区**********房，委托被告代为签署房屋买卖合同及代办履行合同的相关事宜。因房屋出卖人何某违约，原告蒋玉琴、被告余俊安作为共同原告起诉何某，案号为（2018）粤0606民初12715号、（2019）粤06民终4377号。因签署房屋买卖合同的相对方为余俊安和何某，法院基于合同相对性判决何某向余俊安承担付款责任，余俊安是受蒋玉琴委托签署上述合同的，相应的交易风险应由蒋玉琴承担，故判决书的债权属于蒋玉琴所有，相关费用由蒋玉琴承担。蒋玉琴承诺交付450000元予余俊安办理相关手续，该款包含应付定金首期款250000元，其余200000元为佣金费用。另与何某诉讼余俊安作为受托人代蒋玉琴垫付了相关费用50480元，蒋玉琴应予以返还，该款包括评估费19000元、受理费11480元、保全费5000元、律师费15000元、担保费2000元，以上合计蒋玉琴应付余俊安费用为252480元，扣除蒋玉琴支付的210000元后余款为42480元。对被告余俊安的反诉，原告蒋玉琴答辩称，1.原告蒋玉琴与被告余俊安之间是一种松散的口头合作关系。模式大致为：蒋玉琴有购房需求，余俊安有相关的房产信息，余俊安用自己的名义与他人订立合同利用蒋玉琴的购房资格和资金，向银行申请贷款，余俊安从中赚取差价。2017年7月26日余俊安、业主何某、佛山市粤龙福地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，该合同当事人一方为余俊安，其他当事人不知道、或者不应当知道蒋玉琴与余俊安之间的法律关系。该合同约定买房贷款高于房价时，卖方应于收到尾款当天将高于房价部分给付买方（即同意贷款书贷到2250000元，贷款金额2250000元减去房价2020000元，多出170000元加定金50000元等于220000元给付买方）。这220000元就是余俊安赚取的差价。（2018）粤0606民初12715号民事判决基于合同相对性原则，判决余俊安承担合同责任。2.原告蒋玉琴从来没有承诺给予余俊安200000元佣金。基于上述各取所需的合作关系，蒋余之间不可能有关于佣金的约定，至于450000元的数字也没固定，因目标房屋一开始并不确定，所以金额也不确定，该笔款项只是用来购买案涉房屋的费用，并非给被告的佣金。3.被告应当返还原告已支付的购房款230000元，并赔偿原告的经济损失350000元及相关利息。原告已支付被告230000元用于购买案涉房屋，现既然该房屋的成交过户不可能，（2018）粤0606民初12715号民事判决、（2019）粤06民终4377号民事判决已解除余俊安与业主何某关于案涉房产的《房屋买卖合同》。蒋玉琴购置该房屋的愿望无法实现，要求余俊安返还购房款230000元，合情合理。法院已经判决业主何某向余俊安赔偿因案涉房屋升值产生的经济损失350000元，该损失应为原告的损失，因为案涉房屋的不可能交易，直接导致了原告的购房需求和购买目的无法实现。并且，原告在2017年7月共交付给被告23万元购房款，根据判决书，被告在案涉房屋的交易过程中，先后支付定金50000元，中介费30000元，以及垫付评估费，实为原告的购房款。被告余俊安的行为与原告的损失之间，存在因果关系。但考虑到被告在此过程中所作的工作，该350000元可以部分由被告所得。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原被告的微信聊天记录截图打印件17页、（2018）粤0606民初12715号民事判决书、(2019)粤06民终4377号民事判决书，被告对上述证据无异议，经审查，本院认为，原告提交的上述证据来源合法、真实，本院予以确认并在卷佐证。被告围绕反诉请求依法提交了以下证据：原被告的微信聊天记录截图打印件6页、民生银行个人账户对账单原件3份、收据（3万元）复印件1份、收款收据原件2份（5万元和1.5万元）、银行电子回单（19000元）打印件1份、被告与梁文杰律师的微信聊天记录打印件4页、预交受理费通知书原件、预交保全费通知书原件、收款收据原件（2000元）、中国民生银行个人账户对账单第47页、民事委托代理合同原件、银行电子回单打印件（30599.39元）1份、（2018）粤0606民初12715号民事判决书原件，原告对上述证据的真实性无异议，经审查，本院认为，被告提交的上述证据来源合法、真实，本院予以确认并在卷佐证。以上证据待证内容下文分析判定。本院经审理查明以下事实：原告蒋玉琴与被告余俊安经协商，达成了由原告蒋玉琴委托被告余俊安以余俊安的个人名义代蒋玉琴购买房屋的口头协议，原告分别于2017年7月25日预付购房款20000元、7月27日预付90000元、7月28日预付120000元给被告。2017年7月26日，余俊安与案外人何某、佛山市顺德区粤龙福地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定何某将其名下的坐落于佛山市顺德区********房出卖给余俊安，成交价202万元。其中第十二条约定：因买方未落实房产证户名，最终由买方决定，卖方不得有异议等。2017年7月26日余俊安向何某交付购房定金50000元，2017年7月27日向中介方支付了中介费30000元。被告余俊安代为办理原告蒋玉琴向平安银行佛山分行申请按揭贷款的事宜，委托佛山市瑞川房地产代理有限公司对案涉房屋进行价值评估，于2017年9月22日向该公司交纳了案涉房屋的按揭评估费50000元、按揭材料整理费及资料费共计15000元。2017年11月13日，平安银行佛山分行出具《同意贷款通知书》，初步认定蒋玉琴已满足向该行申请个人房屋按揭贷款的条件，拟向蒋玉琴发放贷款2240000元用于购买案涉房产。2017年9月27日，被告余俊安向原告转账20000元，让蒋玉琴将该20000元转给何某作为购房首期款，原告于当日将该笔20000元的款项转账给何某作为购房首付部分款。2017年12月6日，被告余俊安与何某签订《补充协议》，双方确认案涉《房屋买卖合同》约定的合同到期时间为2017年12月5日，此条作废，其他约束不变；余俊安负责帮助何某垫支赎契，还清银行一押贷款，从总房价中扣除，余俊安在过户当天支付200000元给何某作为首期楼款等。因何某拒绝办理案涉房产的按揭抵押注销手续及拒绝将案涉房产过户到蒋玉琴名下，蒋玉琴、余俊安于2018年7月9日向本院提起诉讼，请求判决解除余俊安与何某签订的《房屋买卖合同》，判令何某向余俊安、蒋玉琴支付违约金202000元和赔偿因房屋价格上涨造成的损失1069500元及返还已支付的定金50000元，以及何某向余俊安、蒋玉琴支付中介代理费和咨询服务费30000元、承担案件诉讼费。被告余俊安预交了案件受理费11480元，财产保全费5000元，支付了诉讼保全担保费2000元及律师费15000元。在案件审理过程中，根据余俊安、蒋玉琴的申请及案情的需要，本院依法委托广东信德资产评估与房地产土地评估有限公司对案涉房产的市场价值进行评估。被告余俊安为此垫付评估费19000元。经审理，本院于2019年1月25日作出（2018）粤0606民初12715号民事判决，认定何某的行为构成违约，认为由于案涉《房屋买卖合同》、《补充协议》均是余俊安与何某所签订，根据合同相对性原则，由何某向余俊安承担合同责任，判决解除余俊安与何某签订的案涉《房屋买卖合同》、何某向余俊安返还定金50000元、何某向余俊安赔偿因案涉房屋升值产生的经济损失350000元并驳回余俊安、蒋玉琴的其他诉讼请求。案件受理费11480元，财产保全费5000元，合共16480元，由余俊安负担11480元，何某负担5000元。房产评估费19000元，由余俊安负担4000元，何某负担15000元。一审判决后，何某不服，提起上诉，经佛山市中级人民法院审理，该院于2019年6月21日作出(2019)粤06民终4377号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。终审判决后，何某没有向余俊安履行判决确定的债务，余俊安既没有向蒋玉琴支付判决确定的款项，也没有向何某催收该款项，以其已为蒋玉琴的事项垫付了费用及花费了大量精力，不可能再垫支聘请律师申请执行为由没有向法院申请执行该债权，蒋玉琴经向余俊安追收无果，向本院提起诉讼。在提交答辩状期间，余俊安提出反诉。综上，蒋玉琴委托余俊安购买案涉房产，共向余俊安支付款项210000元，其本人向何某自行付款20000元。余俊安受蒋玉琴委托，为购买案涉房产及诉讼所支出的款项包括：购房定金50000元、中介费30000元、房屋按揭评估费50000元、按揭材料整理费及资料费15000元、案件受理费11480元、财产保全费5000元、诉讼保全担保费2000元、律师费15000元、案涉房产评估费19000元，合共197480元。已发生法律效力的本院（2018）粤0606民初12715号民事判决确定何某应向余俊安给付的款项为：定金50000元、赔偿经济损失350000元、案件受理费及诉讼保全费5000元、房产评估费15000元，合共420000元。本院认为，原告蒋玉琴与被告余俊安虽无签订书面的委托合同，但双方通过口头协商及进行相关的民事行为，形成了事实上的委托合同关系。委托人即原告蒋玉琴需要购买房产，受托人即被告余俊安以其个人名义与案涉房屋业主何某签订《房屋买卖合同》并负责合同的履行，蒋玉琴负责购房款及相关费用的支出，案涉房屋交易成功后，房屋的产权归蒋玉琴，故案涉房屋买卖合同的真正权利义务承受人是原告蒋玉琴与何某。在案涉合同履行过程中，因案涉房产业主何某的违约行为，导致原告委托被告购买房屋的目的不能实现，本院（2018）粤0606民初12715号民事判决、佛山市中级人民法院(2019)粤06民终4377号民事判决基于案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》均是余俊安与何某所签订，根据合同相对性原则，判决确定由何某向余俊安承担案涉房屋买卖合同责任，判令何某应向余俊安给付定金50000元、赔偿经济损失350000元、负担案件受理费及诉讼保全费5000元及房产评估费15000元，确立归于余俊安的债权总额为420000元。作为原被告双方委托合同关系的延续，被告余俊安在本院（2018）粤0606民初12715号民事判决发生法律效力后，有义务亲自向何某追偿或向法院申请执行实现其对何某享有的债权，而后将追收实现的款项以归还案涉房屋买卖合同的真正权利义务承受人即本案原告。被告余俊安没有向何某催收款项，并以其要垫支费用聘请律师为由没有向法院申请执行该债权，经查，蒋玉琴支付给余俊安的210000元款项，余俊安为购买案涉房产及诉讼所支出了197480元，尚余12520元足以缴交申请执行费，也并非必须聘请律师代为申请执行，故被告的抗辩理由理据不足，经原告催告及起诉后，被告对实现法院判决确定债权仍然故意不作为，违反了诚信原则及双方委托合同的约定，已造成了原告的损失，应负向原告赔偿经济损失的责任。原告作为委托合同关系的委托方，应对案涉买卖合同享受权利、承担义务，故原告应负担在案涉房屋买卖合同履行及诉讼过程中的合理支出:购房定金50000元、中介费30000元、房屋按揭评估费50000元、按揭材料整理费及资料费15000元、案件受理费及财产保全费共11480元、诉讼保全担保费2000元、律师费15000元、案涉房产评估费4000元，合共177480元。原被告双方的委托合同,虽然没有约定报酬,但结合被告受委托后为原告委托的事务作出一定工作及努力,且不能完成原告委托购买房屋事务的事由不能归责于被告,结合原告在反诉答辩中表示可给予被告一定报酬的意思表示,根据公平原则,本院酌定原告给予被告35000元。本院（2018）粤0606民初12715号民事判决已经确立归于余俊安的债权为420000元，原告应负担的合理支出为177480元，原告已向被告支付的购房首付款、其他费用为210000元，本院应酌定原告给予被告的委托事务报酬为35000元，上述四项经扣减，被告余俊安应向原告蒋玉琴赔偿经济损失的数额为417520元。对原告归还230000元购房预付款的主张，经查其中有20000元属原告个人转账给何某，在本院（2018）粤0606民初12715号一案中，蒋玉琴、余俊安均无主张该20000元的权利，本院根据不诉不理的原则在该案中也未作处理，不属被告余俊安的过错，原告主张该20000元由被告承担，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十七条、第三百九十八条、第四百零四条、第四百零五条、第四百零六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）余俊安于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）蒋玉琴赔偿经济损失417520元；二、驳回原告（反诉被告）蒋玉琴的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）余俊安的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取为4800元（蒋玉琴已预交），由蒋玉琴负担900元，由余俊安负担3900元；反诉受理费减半收取为431元（余俊安已预交），由蒋玉琴负担360元，余俊安负担71元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邓杏华二〇二〇年二月六日书记员  佘凯琪