贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0302民初4939号 原告（反诉被告）：贵阳新华都投资有限公司，住所地贵阳市云岩区延安东路**贵州物资综合大厦裙楼。 法定代表人：潘燕镖，公司董事长。 委托诉讼代理人：樊朝彬，贵州贵达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘仕江，贵州贵达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贵州奥思凯顿酒店有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区万**路还房小区，统一社会信用代码：91520302080676800Q。 第三人：红花岗区奥思凯顿花园主题酒店，经营场所贵州省遵义市红花岗区万**路海丰城步行街，统一社会信用代码：92520302MA6EAT063U。 经营者：吴凤，女，1987年5月29日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。 被告及第三人共同委托诉讼代理人：李林恩，贵州百恒兴律师事务所律师。 被告及第三人共同委托诉讼代理人：王代学，贵州百恒兴律师事务所律师。 原告贵阳新华都投资有限公司（以下简称“新华都公司”）与被告贵州奥思凯顿酒店有限公司（以下简称“奥思凯顿公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依原告新华都公司的申请，本院依法追加红花岗区奥思凯顿花园主题酒店（以下简称“奥思凯顿花园酒店”）作为本案第三人参加诉讼。在审理过程中，被告奥思凯顿公司提起反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新华都公司的委托诉讼代理人樊朝彬、潘仕江，被告奥思凯顿公司及第三人奥思凯顿花园酒店的共同委托诉讼代理人王代学、李林恩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告新华都公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2014年6月28日签订的《租赁合同》和双方同时签订的《物业服务协议》、《促销协议》，并判令被告立即向原告返还其承租的位于遵义市红花岗区裙楼商场第1、3、4层部分经营场地（建筑面积共计3208平方米）；2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金直至被告返还租赁场地为止（暂时计算至2019年4月23日止拖欠的租金为2965378.75元），并赔偿逾期支付租金给原告造成的损失直至被告返还租赁场地为止（按年息24%计算暂时计算至2019年4月23日止损失1563103.95元）；3、判令被告立即向原告支付拖欠的广告位使用费、商品促销费及推广活动费直至被告返还租赁场地为止（暂时计算至2019年4月23日止拖欠的广告位使用费、商场促销费及推广活动费为4012374.49元），并赔偿逾期支付给原告造成的损失直至被告返还租赁物租赁场地为止（按银行同期贷款利率计算暂时计算至2019年4月23日止损失为400171.18元）；4、判令被告立即向原告支付物业管理费533520元，赔偿逾期缴纳物业服务费的损失直至被告返还租赁商铺为止（按年息24%计算暂时计算至2019年4月23日止损失为311812.63元）；5、要求第三人对上述债务承担连带责任；6、判决由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2014年6月28日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定被告租用原告位于遵义市红花岗区的部分经营场地（建筑面积3208平方米）用作奥思凯顿酒店经营使用。同时，合同对房屋租赁用途、租赁期限、租金等进行了约定。其中第三条约定：租赁期限为2014年6月29日起至2022年6月28日；第四条约定：租金每月5000元，租金从2015年6月30日开始，租金每年递增5%，租金采取先付后租的方式按半年提前10日支付给原告；第十条约定，乙方如逾期十日不缴纳租金及其他费用，以及累计拖欠租金及其他相关费用达两次的，甲方可无偿收回场地，并有权不退还保证金；在租赁期限内，乙方逾期不交付租金、物业管理费及水电等相关费用之一或者全部的，每逾期一日，按逾期交付金额的千分之十支付违约金。合同第十二条约定“被告不支付或不按约定支付租金或其他费用超过十日的，原告可单方解除合同”。同日，原、被告双方又签订了一份《物业服务协议》，约定原告为被告承租商铺提供物业服务，物业服务期限与双方签订的租赁合同限期同期，约定物业管理费每月9360元，被告按半年支付方式每半年提前10日支付给原告物业费，并约定如被告逾期交纳，原告有权按每天10‰收取滞纳金，逾期十日以上的，原告有权解除合同。另，双方还签订了一份《促销协议》，约定原告将商场建筑物外墙广告位有偿提供给被告使用，协议签订当日被告需支付广告位使用费、商场促销费及推广活动每月67200元，促销费从2015年6月30日起年递增5%。上述合同签订后，原告按约向被告交付了商铺，履行了自己的合同义务，但被告除2013年9月交了808500元外，至今一直未按照合同约定支付租金，如今已欠交租金共计2356878.75元，也未按约支付广告位使用费、商场促销费及推广活动费，已拖欠费用共计4415574.49元。同时拖欠物业费533520元，被告已经构成根本违约，同时也符合合同约定的原告单方解除合同的条件。被告的违约行为已经导致原告不能实现合同目的，且给原告造成了巨大经济损失。故原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告奥思凯顿公司辩称，一、驳回原告主张解除《租赁合同》并要求被告支付租金及其逾期支付租金损失的请求。《租赁合同》违反法律的强制性规定，依法属于无效合同，原告诉请解除该《租赁合同》并要求被告支付拖欠租金的请求没有事实基础，依法应当驳回。理由：双方签订《租赁合同》时，故意隐瞒了涉案物业没有通过消防竣工验收的事实，该事实从2017午8月24日遵义市公安消防支队向被告出具的《建设工程消防验收意见书》可证明。同时，涉案物业至今都没有消防通道，被告利用租赁物业装修的酒店至今都无法通过消防验收。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收。依照建筑法的规定，工程未经竣工验收或者验收不合格的，不得交付使用。同时，根据消防法的规定，消防未经验收或者验收不合格的，不得使用，公共聚集场所经消防验收合格后，方可投入使用，涉案物业不具备出租使用的条件。原告将涉案物业出租给被告违反了建筑法和消防法的规定。根据合同法的规定，违反法律强制性规定的合同无效。合同无效，便没有可供解除的合同。故原告主张解除合同的请求依法应当驳回。(二)该《租赁合同》因违反了建筑法和消防法的强制性规定而无效，该租赁合同约定的条款不能作为认定双方权利义务的依据。原告主张被告支付租金及其逾期支付租金的损失无事实和法律依据，依法应当驳回。 二、被告同意解除《物业服务协议》，但原告要求被告支付物业管理费及其逾期支付物业管理费的损失的请求依法应当予以驳回。(一)被告同意解除与原告之间签订的《物业服务协议》。(二)原告未按《物业服务协议》的约定合格地履行自己的义务，被告因涉案物业排污系统渗水严重多次致函被原告，原告却置之不理。原告无奈，只好自行修缮。被告拒不履约的行为，给答辩人造成了巨大的损失。根据《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。就本案而言，先履行债务的一方应当是被答辩人，然被答辩人的履行不符合《物业服务协议》的约定。据此，被告依法可以不履行支付物业管理费的义务，且也不应当承担相应的损失。 三、原告主张被告支付广告位使用费、商场促销费及其推广活动费的请求依法应当予以驳回。因为被告压根就没有使用原告的广告位，原告更没有做所谓的商场促销和推广活动，被告也没有使用广告位。也就是说，商业推广的合同从始至终就没有实际履行。原告主张被告支付上述费用，无事实依据，依法应当驳回。 四、被告同意返还原告涉案物业，但前提是原告应当赔偿被告的全部损失。具体损失详见反诉请求。 第三人奥思凯顿花园酒店述称，酒店的经营者是被告，第三人不应当对原告的诉请承担责任。 被告（反诉原告）奥思凯顿公司向本院提出反诉请求：1、依法确认反诉原、被告于2014年6月28日签订的《租赁合同》无效；2、判令反诉被告返还原告先期向反诉被告支付的履保金、租金共计人民币903200元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告损失共计8034000元。即反诉原告就租赁该物业投入的装修损失8000000元；因涉案物业未通过消防竣工验收、无消防通道及其消防设施不达标而导致反诉原告租赁的物业无法申请装修消防设计备案、装修竣工消防验收手续而被公安消防部门处以的罚款34000元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告维修所花费用800352元；5、本案的反诉诉讼费用由反诉被告全部承担。事实与理由：反诉被告于2019年4月23日向贵院起诉，以反诉原告违反《租赁合同》的约定为由，要求解除《租赁合同》并由反诉原告支付租金、广告位使用费、商场促销费即推广活动费、物业管理费并赔偿相关损失。反诉原告认为，反诉原、被告于2014年6月28曰签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，属于无效合同。理由：反诉被告在与反诉原告签订该《租赁合同》时，故意隐瞒了涉案物业没有通过消防竣工验收的事实，该事实从2017年8月24日遵义市公安消防支队向反诉被告出具的《建设工程消防验收意见书》可佐证。根据《中华人民共和国建筑法》第61条第2款规足，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第13条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收。本案双方签订《租赁合同》时，涉篥物业没有通过消防竣工验收。双方签订《租赁合同》之行为，违反了建筑法和消防法的强制性规定，属于无效合同。 该《租赁合同》因违反建筑法和消防法的强制性规定无效，根据《中华人民共和国民法总则》第l57条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。据此，反诉被告应当返还反诉原告先期向反诉被告支付的履保金、房租，并赔偿因此给反诉原告造成的损失共计13098269.04元，即反诉原告就租赁该物业投入的装修损失8000000．O0元；因涉案物业未通过消防竣工验收、无消防通道及其消防设施不达标而导致反诉原告租赁的物业无法申请装修消防设计备案、装修竣工消防验收手续而被公安消防部门处以的罚款34000.00元；从《租赁合同》签订之曰开始至反诉原告提起反诉之目止期间反诉原告应当支付的物业管理费、广告推广费等5064269.04元。为维护自己的合法权益，特向贵院提起反诉，请求贵院将本诉与反诉合并审理，查清事实，依法维护反诉原告的合法权益。 原告(反诉被告)新华都公司辩称，1、双方签订的租赁合同是有效的，消防法和建筑法关于租赁房屋应当办理消防手续的管理属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，根据最高院关于审理租赁合同纠纷案件司法解释，第八条规定，本案涉及的租赁房屋即便在2017年8月以前没有一期消防手续，双方租赁合同仍然是有效的，并且对方一直在实际经营使用租赁房屋，应当按照合同约定支付租金和其他相关费用；2、对方诉请赔偿的损失除了极小部分消防部门给予的罚款外，其他均无事实依据及法律依据，其中投入的装修是对方经营酒店的必要成本，关于渗水维修费用，渗水的原因是由于案外人遵义市投资（集团）有限责任公司造成，与原告无关；3、对方提起反诉没有基本的事实依据和法律依据，意图吞并原告诉请，该诉讼行为不符合诚信原则，希望法庭驳回对方的反诉请求。 第三人奥思凯顿花园酒店述称，酒店的实际经营者是反诉原告，与第三人无关。 本院经审理认定事实如下：2014年6月28日，原告新华都公司（甲方）与被告奥思凯顿公司（乙方）签订《租赁合同》一份，双方约定新华都公司将位于遵义市红花岗区的部分经营场地出租给乙方作奥思凯顿品牌经营使用，经营商品包括酒店及其相关配套服务，其中一层面积为88平方米（作为酒店大堂使用），产地的建筑面积为3120平方米（作为酒店客房使用）；租赁物月租金为5000元，租赁期限8年，从2014年6月29日起至2022年6月28日止，甲方给予乙方至双方移交场地当日起90天的装修免租期。从2015年6月30日开始，租金每年递增5%，租金采取先付后租的方式按半年提前十日支付；履约保证金为300000元。甲方应于该商铺交付时向乙方说明承租该商铺建筑物的状况，包括空调、照明、水电供应、消防等注意事项。合同另约定，甲方向乙方提供房屋内完善的基础消防、水电等设施，在租赁期内，乙方逾期交付租金、物业管理费及水电费等相关费用的，每逾期一日，按逾期交付金额的10‰支付违约金，乙方不支付或者不按约定支付租金或者其他费用超过十日的，甲方可单方解除合同。 同日，原告新华都公司（甲方）与被告奥思凯顿公司（乙方）签订《促销协议》一份，双方约定新华都公司将位于遵义市红花岗区海丰城商场建筑物外墙的广告位出租给被告使用，广告位及商场促销费期限为八年，与双方共同签署的《租赁合同》同步，本协议签订后，乙方向甲方支付商场促销费每月67200元，每半年商场促销费为403200元，促销费从2015年6月30日起每年递增5%。租赁期间，甲方将进行商业整体推广活动，包括但不限于节庆装饰及活动、商业中心店庆推广、宣传品制作、广告发布、媒体公告、顾客关系管理，乙方给予支持和配合。商场促销费乙方按半年支付，乙方应于本协议签字生效之日三个工作日内，将商场促销费用支付给甲方。若乙方未按前述约定支付此费用的，甲方有权终止本协议。本协议系双方签署《租赁合同》不可分割的组成部分。 同日，原告新华都公司（甲方）与被告奥思凯顿公司（乙方）签订《物业服务协议》一份，物业管理费为9360元/月，乙方按半年支付，需提前10支付给甲方。乙方无故逾期缴纳，甲方有权按每天10‰收取滞纳金，逾期十日以上的，甲方有权解除合同。 合同签订后，被告奥思凯顿公司向原告新华都公司缴纳了903200元，其中合同履约保证金300000元。 被告奥思凯顿公司以第三人奥思凯顿花园酒店的名义对外经营，被告奥思凯顿酒店的法定代表人聂中刚已经去世，现该公司暂没有新的法定代表人继任。 2018年8月8日，第三人奥思凯顿花园酒店作为原告向我院起诉遵义市投资（集团）有限责任公司（被告）、遵义市城投物业服务有限公司（被告）、新华都公司（第三人）要求判决二被告赔偿原告经济损失691766元，判决二被告立即使用符合国家标准的排污管道更换现A、B、C、D主排污管道，并设计处排污坡度。现该案仍在审理过程中。 另查，涉案租赁物于2017年8月24日通过消防验收，且现租赁物一直存在漏水、排污等瑕疵。被告奥思凯顿公司以第三人奥思凯顿花园酒店的名字曾向原告多次书面对函告，但双方未妥善解决，原告对租赁物存在漏水、排污的事实以予以认可，且被告多次维修，在我院受理的遵义市投资（集团）有限责任公司（原告）诉贵阳新华都公司、遵义新华都公司（被告）、奥思凯顿花园酒店（第三人）租赁合同纠纷一案中，因贵阳新华都公司、遵义新华都公司申请对海丰商贸城裙楼ABCD的四层即本案案涉租赁物的第四层的渗水原因进行鉴定，故2019年10月13日，广东保顺检测鉴定有限公司作出保顺鉴字（2019）SW1904号《房屋鉴定报告》，原因分析及鉴定意见如下：1、经现场检查，216房西侧深梁、213房西侧深梁梁底存在渗水痕迹，内侧面无明显渗漏水痕迹，判断渗水水源位于深梁的外侧面，渗水水源沿深梁侧壁流至梁底，由于深梁外侧面被石材包裹，无法直接观察，故推测深梁外侧水源或为外挂石材与其他结构拼缝处存在缺陷，外界雨水通过缺陷处到达深梁外侧面。2、经现场检查，213房西侧深梁、228房东侧深梁梁上部存在未封堵的螺杆洞，螺杆洞口下方普遍存在线状渗水痕迹，深梁与上不结构板连接处无明显渗水痕迹，判断渗水水源位于深梁的外侧面，渗水水源沿深梁侧壁并拖过螺杆洞流至内侧，由于深梁外侧面被石材包裹，无法直接观察，故推测深梁外侧水源或为外挂石材与其他结构拼缝处存在缺陷，外界雨水通过缺陷处到达深梁外侧面。2、经现场检查，222房东侧深梁渗水痕迹处存在开裂现象，且渗水痕迹分布于裂缝两侧，深梁与上部结构板连接处无明显渗水痕迹，判断渗水水源位于深梁的外侧面，渗水水源沿深梁侧壁并通过裂缝流至内侧，由于深梁外侧面被石材包裹，无法直接观察，故推测深梁外侧水源或为外挂石材与其他结构拼缝处存在缺陷，外界雨水通过缺陷处到达深梁外侧面。4、经现场检查，203天花板混凝土存在开裂与渗水痕迹、222房西墙底部墙面存在大面积发霉现象，此类渗水点由于未能进入渗水位置对里面进行检查，故无法分析渗水原因。2019年12月3日，广东保顺检测鉴定有限公司作出《遵义市红花岗区人民法院司法鉴定工作补充说明函》，作出以下补充说明：经现场检查，B栋与C栋变形缝处负一层D-E轴存在滴漏情况，滴漏速度大致为3秒/滴，2019年11月13日上午10点30分我司鉴定人员对B栋一层澡堂2×D-E墙与地面交接处进行泼水实验，10点32分发现滴漏速度大致为0.2秒/滴，判断渗水水源来自一层B栋澡堂，渗水水源沿地面裂缝渗入至变形缝或沿地板砖缝隙渗入至混凝土板面，沿裂缝或混凝土板周边扩散，造成变形缝两侧出现渗水痕迹；经现场检查，B栋与C栋变形缝处负一层E-F轴存在滴漏情况，滴漏速度大致为3秒/滴，2019年11月13日上午10点35分我司鉴定人员对B栋一层澡堂2×E-F墙与地面交接处进行泼水实验，10点37分发现滴漏速度大致为0.2秒/滴，判断渗水水源来自一层B栋澡堂，渗水水源沿地面裂缝渗入至变形缝或沿地板砖缝隙渗入至混凝土板面，沿裂缝或混凝土板周边扩散，造成变形缝两侧出现渗水痕迹。 2017年1月6日，因案涉租赁物未经消防安全检查擅自投入使用、营业，故遵义市公安消防支队红花岗区大队作出红公（消）行罚决字（2017）001号《行政处罚决定书》，给予聂中刚（红花岗区奥思凯顿花园主题酒店经营者）责令停止使用红花岗区奥思凯顿花园主题酒店，并处罚款人民币30000元；因案涉租赁物室内装修工程未进行消防设计备案，故遵义市公安消防支队红花岗区大队做出红公（消）行罚决字（2017）002号《行政处罚决定书》，给予聂中刚（红花岗区奥思凯顿花园主题酒店经营者）处罚款人民币2000元；因案涉租赁物室内装修工程未进行竣工消防备案，故遵义市公安消防支队红花岗区大队做出红公（消）行罚决字（2017）003号《行政处罚决定书》，给予聂中刚（红花岗区奥思凯顿花园主题酒店经营者）责令停止使用红花岗区奥思凯顿花园主题酒店，并处罚款人民币2000元。被告已将上述罚款于2017年1月9日缴纳。 被告奥思凯顿公司在庭审中提交了经营过程中2015年3月3日至2016年11月28日、2016年11月28日至2018年6月6日“关于楼上住宅下水管道漏水给酒店造成的维修费用及损失明细单”，该明细单系被告自行制作，虽有原告新华都公司物管县城见证人“徐志勇”的签名，但被告并未提供相关费用的支付依据，故本院对该组证据不予采信。 本院认为，原告新华都公司与被告奥思凯顿公司双方自愿签订租赁合同，且未违反有关规定，双方租赁合同关系成立并有效。对被告奥思凯顿公司反诉要求确认双方签订的《租赁合同》无效的请求不予支持。 双方在租赁合同关系成立后，原告新华都公司按约向被告奥思凯顿公司交付了租赁物。关于房屋租金的问题，被告奥思凯顿公司以租赁物消防未经验收、存在漏水、排污等理由，未按约缴纳租金。经庭审查明，租赁物虽于2017年8月24日通过消防验收，但被告奥思凯顿公司自与原告新华都公司签订《租赁合同》后，随即进场装修并一直占有使用租赁物、开展经营活动，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”所规定的出租人基本义务，不能认定原告新华都公司存在根本违约的情形；被告奥思凯顿公司拒绝缴纳房租的抗辩理由本院不予采纳。原告新华都公司在与被告奥思凯顿公司签订租赁合同之时至租赁物消防验收前，租赁物的确存在瑕疵，对被告奥思凯顿公司的经营活动产生了一定的影响。本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”、第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定，本院酌情对租赁物消防验收前的租金进行调减，决定被告因漏水、排污等瑕疵按《租赁合同》约定的租金的60%向原告新华都公司支付租金；在消防验收后，因整个商场基础设施瑕疵问题以及案涉租赁物排污、漏水等问题，依照《租赁合同》约定的租金的80%支付租金。双方于2014年6月28日签订合同，约定免租期90天，2014年9月29日起至2020年1月16日止（开庭时），共产生租金2546050.2元（详见下表）。                            计租区间                       时长                       月租金                       租金                               2014年6月29日-2015年6月29日（免租90天）                       9个月                       30000元（50000元×60%）                       270000元                               2015年6月30日-2016年6月29日                       12个月                       31500元（52500元×60%）                       378000元                               2016年6月30日至2017年6月29日                       12个月                       33075元（55125元×60%）                       396900元                               2017年6月30日至2017年8月24日                       1个月24天                       34728.75元（57881.25元×60%）                       62511.75元                               2017年8月25日至2018年6月29日                       10个月6天                       46305元（57881.25元×80%）                       472311元                               2018年6月30日至2019年6月29日                       12个月                       48620.25元（60775.31元×80%）                       583443元                               2019年6月30日至2020年1月16日                       7.5个月                       51051.26元（63814.08元×80%）                       382884.45元                关于《租赁合同》的履行问题，被告奥思凯顿公司拖欠的长期拖欠租金，已经构成了严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，原告新华都公司对涉案《租赁合同》享有解除权，本院对原告新华都公司请求解除与被告奥思凯顿公司于2014年6月28日签订的《租赁合同》的诉讼请求予以支持，被告奥思凯顿公司还应当向原告腾退租赁物。因双方于2014年6月28日签订的《物业服务协议》、《促销协议》均系《租赁合同》的附属协议，故原告要求一并解除，本院予以支持。又双方签订的一系列合同业已解除，原告提供的租赁物亦存在重大瑕疵，扣除被告奥思凯顿公司已缴纳费用903200元，另2017年1月6日被告因消防问题被处罚34000元，该费用亦应在缴纳的租金中予以扣除，故被告奥思凯顿公司最终应当缴纳截止至2020年1月16日的租金为1608850.2元（2546050.2元-903200元-34000），同时被告奥思凯顿公司还应从2020年1月17日起按照双方在《租赁合同》约定的租金70%的交付租金直至商铺腾退之日止。同时对被告反诉要求原告返还被告支付的903200元的请求不予支持。 关于原告要求被告支付拖欠的广告位使用费、商场促销费及推广活动费以及逾期支付损失的请求，根据双方于2014年6月28日签订的《促销协议》，其仅约定商场促销费为每月67200元，对广告位的费用并未作约定，庭审中原告并未举证其对商场进项的商场促销以及推广活动，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，原告应承担举证不能的法律后果，对原告该项诉讼请求不予支持。原告还要求按照《物业服务协议》的约定要求被告支付物业服务费用，但庭审中原告亦未举证原告对案涉租赁物及商场进行的物业管理服务，相反系被告自行维修物业带来的排污、漏水等问题，故对原告的该项要求亦不予支持。 关于原告要求被告按照年息24%赔偿逾期支付租金的要求，根据庭审查明的事实，原告新华都公司在提供的租赁物存在重大瑕疵，且在对租赁物后续的维护中亦未积极作为，而双方未对发生的问题进行协商和改进，故对于原告新华都公司该项主张，本院不予支持。 原告新华都公司要求第三人对被告奥思凯顿公司的债务承担连带清偿责任，以第三人奥思凯顿花园酒店的名义对外经营，但本案系租赁合同纠纷，基于合同相对性原则，对原告新华都公司的上述请求本院不予支持。 关于被告奥思凯顿公司反诉要求原告新华都赔偿装修损失800000元，因装修费系被告奥思凯顿公司经营必要的投入，且庭审中被告亦未列举相关的依据，故本院对被告反诉要求赔偿装修损失800000的请求不予支持。被告还反诉要求原告赔偿维修费用800352元，因被告所列举的证据并未予以采信，且相关损失本院在租金中已经予以相应减免以弥补被告的损失，故对被告的该项损失亦不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十一条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十七条，《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一.解除原告（反诉被告）贵阳新华都投资有限公司与被告（反诉原告）贵州奥思凯顿酒店有限公司于2014年6月28日签订的《租赁合同》及《物业服务协议》、《促销协议》，由被告贵州奥思凯顿酒店有限公司于本判决生效后十日向原告贵阳新华都投资有限公司公司腾退位于遵义市红花岗区的经营场地（面积3208平方米）； 二.被告（反诉原告）贵州奥思凯顿酒店有限公司于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）贵阳新华都投资有限公司截止2020年1月16日的租金1608850.2元，并从2020年1月17日起按照原告（反诉被告）贵阳新华都投资有限公司与被告（反诉原告）贵州奥思凯顿酒店有限公司在《租赁合同》中约定的租金的80%的向原告（反诉被告）贵阳新华都投资有限公司交付租金直至商铺腾退之日止； 三.驳回原告（反诉被告）贵阳新华都投资有限公司的其他诉讼请求； 四.驳回被告（反诉原告）贵州奥思凯顿酒店有限公司的反诉请求； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40165元[已减半收取，原告（反诉被告）贵阳新华都投资有限公司预交]，由原告贵阳新华都投资有限公司20000元，由被告贵州奥思凯顿酒店有限公司负担20165元；保全费5000元，由被告贵州奥思凯顿酒店有限公司负担；反诉案件受理费39850元[已减半收取，被告（反诉原告）贵州奥思凯顿酒店有限公司预交]，由被告贵州奥思凯顿酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审判员  许锦桃 二〇二〇年二月二十日 法官助理邢维佳 书记员余梦昀