成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初2452号 原告：浙江时代电影院线股份有限公司，住所地杭州市。 法定代表人：许劲峰，职务系董事长。 委托诉讼代理人：胡梦平，北京德恒（杭州）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：陈南，北京德恒（杭州）律师事务所律师，特别授权。 被告：四川蓝光商业经营管理有限公司，住所地成都市高新区。 法定代表人：刘侠，职务系董事长。 委托诉讼代理人：王成龙，男，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：侯铭轩，男，系公司员工，特别授权。 原告浙江时代电影院线股份有限公司（以下简称：时代电影公司）与被告四川蓝光商业经营管理有限公司（以下简称：蓝光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年5月8日、2019年10月21日两次公开开庭进行审理。原告时代电影公司的委托诉讼代理人胡梦平，被告蓝光公司的委托诉讼代理人王成龙、侯铭轩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 时代电影公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》已经于2018年10月31日解除；2、判令被告向原告返还诚意金（履约保证金）人民币1,000,000元；3、判令被告向原告支付违约金3,000,000元。 时代电影公司提出的事实与理由：2015年9月22日，原告（当时的名称为“浙江时代电影大世界有限公司”）与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告向被告承租位于“成都东方天地商业广场”建筑面积约2455平方米的房屋，租赁期限为15年，被告应于2016年3月20日前将符合《租赁合同》附件3标准的租赁房屋交付给原告；同时在《租赁合同》中双方还对房屋交付期限、租金（履约保证金）、物业管理、承租场地返还、违约责任等事项进行了约定。2015年12月22日，原被告就上述房屋租赁事项签署了《房屋租赁合同补充合同》，其中明确了租赁房屋的建筑面积为3112平方米，并将租赁房屋的交付日期变更为2016年7月1日。上述《租赁合同》签订后，原告始终依约履行合同义务，并已在2015年6月底向被告支付了100万元的诚意金（履约保证金）。然而被告却未能按照《租赁合同》的约定在2016年7月1日前交付租赁标的物。虽经原告多次催促，但被告始终未能交房。由于被告存在上述根本性的违约行为，故原告于2018年10月31日向被告发函解除了上述《租赁合同》及《补充合同》。鉴于被告逾期交付租赁房屋的行为已经严重违反了《租赁合同》的相关约定，并给原告造成了严重的损失，应当按照《房屋租赁合同》第十一条及法律的规定承担违约责任。为该项目的实施，原告分别支付了居间佣金费用，设计费用并另行向被告预付了房屋租金1,620,000元。因时代电影公司实际损失近400万元（包括但不限于预付租金利息、居间佣金和设计费用）远远高于违约金金额，请求按照实际损失增加违约金为300万元。 蓝光公司辩称，一、对时代电影公司的以下事实及主张予以认可：1、对时代电影公司提出的确认原被告之间的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》已经于2018年10月31日解除，予以认可；2、对蓝光公司逾期向时代电影公司交付租赁房屋的事实予以认可，确因蓝光公司经营调整等原因，导致客观上无法向时代电影公司交付租赁房屋，属于蓝光公司违约；3、对时代电影公司要求蓝光公司返还支付的诚意金（履约保证金）1,000,000元的主张，蓝光公司予以认可并同意向时代电影公司返还。二、不认可时代电影公司的如下事实及主张：1、对时代电影公司主张的居间费用，蓝光公司不予认可，该居间费用不具有真实性及合理性，不应当作为时代电影公司的损失；2、对时代电影公司主张的设计费用，蓝光公司不予认可；3、对时代电影公司要求蓝光公司支付预付租金利息损失的主张，蓝光公司不予认可；4、时代电影公司主张的违约金，与其遭受的实际损失（其主要为资金利息损失）相比，远远过高，请求按照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定予以调低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2015年6月17日，蓝光公司（甲方）与浙江时代电影大世界有限公司（乙方，时代电影公司工商变更登记前的名称）签订《租赁合作意向协议书》载明：本意向协议签订后，为保证甲方在解决物业改造后，与乙方签订影院房屋租赁合同，乙方承诺在7天内向甲方支付诚意金100万元，并转账至甲方指定账户。 2015年6月24日，浙江时代电影大世界有限公司的银行账户向蓝光公司的银行账户转款1,000,000元，摘要为诚意金。2015年6月25日，蓝光公司向时代电影公司出具了相应收据。 2015年6月30日，浙江时代电影大世界有限公司变更工商登记的名称为浙江时代电影院线股份有限公司。 蓝光公司（甲方）与时代电影公司（乙方）签订《房屋租赁合同》载明：乙方根据本合同承租“成都东方天地商业广场”建筑面积约2455平方米；租赁标的的租赁期15年，租赁期自免租装修期届满次日起开始计算，每个年度以365天计算，依次类推；租赁标的交付日期为2016年3月20日；第11条“违约责任”，“1、甲方有下列情形之一的，乙方有权提前终止本合同（亦可选择不予终止合同）。甲方应于合同解除之日起60日内按本合同约定，除返还剩余履约保证金（如有）外，还应向乙方支付200万元作为违约金，并赔偿乙方因此而遭受的一切实际损失。1）租赁标的未按合同约定时间和标准交付，延迟超过30日的（政府关于工程验收政策调整原因除外）；……6）其它因甲方严重违约造成合同无法履行，且在30日内不能结束该状态的……”。 2015年12月25日，蓝光公司（甲方）与时代电影公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充合同》载明：甲乙双方于2015年9月22日就乙方向甲方租赁成都东方天地商业广场部分物业一事签署《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》中尚有需要变更、补充确认事项。变更后的条款包含：乙方根据本合同承租“成都东方天地商业广场”使用面积3112平方米；删除《房屋租赁合同》第11条第1款第1）项。 二、时代电影公司举出的2015年8月1日，时代电影公司（甲方，委托人）与杭州奥莱商业投资管理有限公司（乙方，居间人，以下简称：奥莱公司）签订《电影院房屋租赁项目居间合同》载明：乙方拟协助甲方办理房屋租赁手续的第一批电影院房屋租赁项目包含“成都东方天地项目，拟租赁房屋地址：成都市成华区东方天地影院项目”、“成都电脑城项目，拟租赁房屋地址：武侯区（世纪商业广场）等；委托期限自2015年3月1日起至2016年12月31日止；“居间报酬及支付”“1、如乙方促成甲方（或甲方指定的第三方）与乙方介绍的房屋出租方签订房屋租赁合同且该合同生效后，甲方应向乙方支付单个影院项目人民币20万元整的佣金。该佣金金额包含全部税费。甲方不再另行承担其他一切费用。2、甲方（或甲方指定的第三方）与乙方介绍的房屋出租方签订正式影院房屋租赁合同且该合同生效后，乙方需提供足额真实有效的中介服务发票，甲方核实无误后须在七个工作日内向乙方支付全部佣金”。 2015年11月30日，时代电影公司的银行账户向奥莱公司的银行账户转款400,000元，摘要载明“中介费”。庭审中，时代电影公司陈述上述400,000元包含案涉“成都东方天地项目”200,000元及“成都电脑城项目”200,000元。 三、庭审中，时代电影公司举出的《补充协议》（签订时间：2015年9月22日）载明：甲方为蓝光公司，乙方为时代电影公司，丙方为重庆鼎冀装饰工程有限公司（以下简称：鼎冀公司）；“根据甲乙双方就‘成都市成华区东方天地影院项目’建筑面积约2455平方米场地（以下简称“该场地”）于2015年9月22日签署的《场地租赁合同》（以下简称：“租赁合同”）约定，其中租期为15年，……。故乙方需单独支付12月的租金费用（含物业管理费）并以工程款的方式补给甲方162万元（人民币一百六十贰万元整）。若改造工程款低于162万元，则乙方如数支付其工程款，若改造工程款高于162万元，则高出部分由甲方承担（以最后决算为准）。经甲、乙、丙三方协商，乙方同意由甲方推荐的丙方（重庆鼎冀装饰工程有限公司）来承担此工程建设，工程费用预决算由甲方根据甲方的程序全权处理，乙方根据房屋租赁协议的交房条件和乙方提供的工程图纸进行工程验收。乙方在此补充协议签订后5个工作日（2015年10月15日前完成转账）乙方将162万元工程款转账至丙方账户……”。《补充协议》落款处分别盖有上述三公司印章。 庭审中，时代电影公司举出的《成都东方天地项目房屋租赁协议补充协议情况说明》（签订时间：2015年9月23日，以下简称：《补充协议情况说明》）载明：甲方为蓝光公司，乙方为时代电影公司，丙方为鼎冀公司；“……2、甲方委托丙方对该场地进行工程改造，工程费用预决算由甲方根据甲方的程序全权处理，乙方根据房屋租赁协议的交房条件和乙方提供的工程图纸进行工程验收。考虑到甲方的税费支付问题，乙方同意将162万元的场地租赁租金以工程款的形式直接支付给丙方，丙方向乙方开具工程款发票。若改造工程款低于162万元，则乙方如数支付其工程款，若改造工程款高于162万元，则高出部分由甲方承担（以最后决算为准）。……”。《补充协议情况说明》落款处分别盖有上述三公司印章。 庭审中，蓝光公司提出：关于162万元的合同，蓝光公司从始至终不知情，在公司内部进行公章盖章查询，均无此协议的盖章记录，因此蓝光公司对上述协议的真实性无法确认。 庭审中，经蓝光公司申请，本院委托成都清源司法鉴定中心对“送检《补充协议》、《成都东方天地项目房屋租赁协议补充协议情况说明》上的三枚‘四川蓝光商业经营管理有限公司合同专用章’印文与《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充合同》上的同名样本印文是否为同一印章盖印”进行鉴定。2019年8月21日，成都清源司法鉴定中心作出《司法鉴定意见书》（成清司鉴字【2019】第267号）载明：“送检《补充协议》、《成都东方天地项目房屋租赁协议补充协议情况说明》上的三枚‘四川蓝光商业经营管理有限公司合同专用章’印文与《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充合同》上的同名样本印文是同一印章盖印”。 2015年10月15日，时代电影公司的银行账户向鼎冀公司的银行账户转款1,620,000元，转款用途载明为“工程款”。 2018年11月7日，鼎冀公司的银行账户向时代电影公司的银行账户转款1,620,000元，摘要载明“按照合同约定，成都东方天地项目未合作成，丙方无息退还乙方支付工程”。 四、时代电影公司举出的时代电影公司（发包人、甲方）与杭州黄建宸建筑装饰设计有限公司（设计人、乙方，以下简称：黄建宸公司）于2015年11月9日签订的《建设工程设计合同》载明：“受浙江时代电影院线股份有限公司委托对成都东方天地时代影城工程项目进行室内装饰设计，总面积约3670㎡，机房层面积525（55＋470）㎡。以工程结束后实测面积为准）。现进行方案及施工图设计，设计内容：室内装饰施工图、排烟、水、电（强电）设计，设计费按80元/㎡计算，总价暂定为3670＊80=293,000元（贰拾玖万叁仟元整）。注结构改造部分及建声部分不在本设计范围内”；“9.1.3在合同履行期间，发包人要求终止或解除合同，设计人未开始设计工作的，不退还发包人已付的定金；已开始设计工作的，发包人应根据设计人已进行的实际工作量，不足一半时，按该阶段设计费的一半支付；超过一半时，按该阶段设计费的全部支付”。 2015年11月30日，时代电影公司的银行账户向黄建宸公司的银行账户转款145,000元，摘要为“成都东方天地设计费”。 时代电影公司举出时代电影公司（甲方）与黄建宸公司（乙方）于2018年12月19日签订的《关于建设工程设计合同的解除及结算协议》载明：“……现甲乙双方就解除合同及费用结算的相关事宜约定如下，以资信守：1、甲乙双方经协商一致，同意于2018年11月1日起解除上述《建设工程设计合同》。2、甲乙双方经协商一致，同意将上述《建设工程设计合同》的设计费总额调整为225,000元（大写贰拾贰万伍仟元整），即甲方还应向乙方支付设计费人民币80,000元（大写捌万元整）。……乙方应当在2018年12月21日前向甲方移交相应的设计成果（包括但不限于设计图纸等），若甲方后续工作（如向出租方进行追责）需要乙方进行配合的，乙方承诺充分予以配合，包括但不限于提供设计材料、设计成果以及事实说明、证明文件等。……”。 2019年1月11日，时代电影公司的银行账户向黄建宸公司的银行账户转款80,000元，摘要为“设计费”。 庭审中，时代电影公司举出福建超平建筑设计有限公司签章的就“工程名称成都东方天地时代影城”出具的设计图纸。图纸目录上并盖有黄建宸公司的印章。 五、2018年10月31日，时代电影公司向蓝光公司发送《回复函》载明：“四川蓝光商业经营管理有限公司：……为此，自2017年以来，我司工作人员多次与贵司联系，督促项目交付，但因贵司原因，该项目至今仍未交付，推迟已达两年半之久。贵司未按约定交付本项目时间之久，实际已经以行动拒绝履行《房屋租赁合同》，同时贵司的行为已使我司贻误商机，以致我司签署合同的目的无法实现。现我司决定根据法律规定及《房屋租赁合同》约定行使法定解除权，解除《房屋租赁合同》，并要求贵司承担违约责任。”。 六、庭审中，时代电影公司主张其实际损失包括：1、诚意金（履约保证金）1,000,000元的利息；2、预付租金的利息损失；3、居间佣金费用损失200,000元及相应的利息；4、设计费用损失225,000元；5、租金差价损失（没有准确的金额，根据目前市场房价租金大幅上涨的实际情况予以考虑）；6、诉讼成本损失，包括律师费、差旅费等（合同没有明确的约定），但确实属于实际发生的损失。 本院认为，由于蓝光公司认可其与时代电影公司签订《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充合同》后，未按约定交付租赁房屋，并认可上述合同于2018年10月31日，时代电影公司向其发送《回复函》时解除，故对时代电影公司提出的确认上述合同于2018年10月31日解除的诉请，本院予以支持。对时代电影公司提出的蓝光公司退还诚意金（履约保证金）1,000,000元的诉请，蓝光公司予以认可，故本院予以支持。关于时代电影公司要求蓝光公司支付违约金300万元的诉请，时代电影公司主张双方约定的违约金标准为200万元，其按照实际损失增加违约金。本院认为，根据庭审查明的事实，并考虑时代电影公司租赁案涉房屋的面积及用途，本院认可时代电影公司提出的因蓝光公司违约致其产生的实际损失包括：1、履约保证金1,000,000元的资金利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2、预付租金1,620,000元的资金利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；3、已支付的佣金200,000元及资金利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；4、已支付的设计费225,000元。对时代电影公司主张的其他损失的，无事实及合同依据，本院不予支持。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院对蓝光公司提出的违约金过高应予以调减的主张予以支持，并酌情认定蓝光公司应向时代电影公司支付的违约金为1,100,000元，对时代电影公司主张的违约金中超过该金额的部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告浙江时代电影院线股份有限公司与被告四川蓝光商业经营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》于2018年10月31日解除； 二、被告四川蓝光商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告浙江时代电影院线股份有限公司退还诚意金（履约保证金）1,000,000元； 三、被告四川蓝光商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告浙江时代电影院线股份有限公司支付违约金1,100,000元； 四、驳回原告浙江时代电影院线股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38,405元，减半收取计19,202.5元，由被告四川蓝光商业经营管理有限公司承担10,081元，由原告浙江时代电影院线股份有限公司承担9,121.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 王 演 二〇二〇年二月二十六日 书记员 喻兰菊