上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初63626号原告：李奇宵，男，1966年9月25日生，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：王维军，上海市嘉华律师事务所律师。委托诉讼代理人：费寅，上海市嘉华律师事务所律师。被告：上海迪南房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：曹跃磊，总经理。委托诉讼代理人：梁邵东，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庆，上海汉盛律师事务所律师。第三人：上海欣彦实业有限公司，住所地上海市浦东新区老港镇老芦公路XXX号。法定代表人：罗艳玲。原告李奇宵与被告上海迪南房地产开发有限公司(以下简称“迪南公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本院依法追加上海欣彦实业有限公司(以下简称“欣彦公司”)作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人费寅，被告委托诉讼代理人梁邵东、张庆到庭参加诉讼。第三人欣彦公司经本院合法传唤，未到庭应诉，不影响本案审理。本案现已审理终结。原告李奇宵向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除《认购协议书》；2、请求判令被告双倍返还购房定金人民币(以下币种相同)20万元；3、请求判令被告返还剩余已付房款1,018,520元，并以此为本金，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年12月20起至至实际返还之日止的利息；4、被告承担本案诉讼费及保全费。事实与理由：2018年12月，原告通过案外人中原地产得知被告开发的“绿都·绣云里”楼盘正在对外进行销售，遂通过中原地产来到该项目售楼处看房。在了解情况后，原告于2018年12月8日与销售代理方，即本案第三人欣彦公司签订《认购协议书》，约定原告购买绿都绣云里项目B7幢313室(以下简称“系争房屋”)，其中对系争房屋位置、面积、总价等均作明确约定。当日，原告即在售楼处按约支付了定金100,000元。同月20日，原告根据认购协议约定，并与销售人员确认后，又按约支付了房款1,018,520元，剩余房款需在签订网签合同后通过商业贷款方式支付。然，原告按约支付房款后要求签订网签合同时，销售人员却称因开发商原因网签合同需延后。此后，原告多次询问销售人员何时可以网签，但销售人员总以各种理由推诿。直至2019年5月，原告明确告知销售人员若再不签订合同则要求退款后，才被告知销售公司与被告出现矛盾，导致原告的网签合同一直无法签订。原告认为，其一直按时履行合同义务，按时付款，且一再催促对方尽快网签。而原告对于被告与销售公司之间的矛盾并不知情，也无从考证。即使被告与销售公司之间存在矛盾，被告也应及时出面告知原告并妥善处理原告的购房后续事宜。因此，基于被告存在过错，原告诉至法院，诉请如前。庭审后，原告撤回了定金罚则的10万元赔偿及房款利息的诉请，仅诉请解除《认购协议书》及返还定金、购房款共计1,118,520元。被告迪南公司辩称，请求驳回原告诉请。《认购协议书》并非被告出具给原告，被告没有收到涉案款项，双方之间未就签订房屋买卖合同达成过合意，因此原、被告双方不存在房屋买卖关系。第三人欣彦公司未作陈述。本院经审理认定事实如下：2018年，被告(甲方)与第三人(乙方)签订《绿都绣云里项目包销协议》，约定乙方包销系争房屋所在楼盘“绿都·绣云里”，甲方应于2018年10月23日向乙方交付上述房源的对外销售权，并不得再以任何理由委托除乙方以外的任何第三方包销该房源。协议第二条约定，本协议约定的包销期限：自2018年10月15日起至2019年9月30日止。协议第五条第2款约定，甲方与乙方或乙方指定的第三方(若有)签署的《商品房预售合同》约定的购房款应直接汇入甲方指定的账户，并由甲方开具收款凭证或发票(开票额以《商品房预售合同》约定金额为准，甲方需将开具的收款凭证或发票复印件交由乙方财务部门备存对账)。协议第六条第4款约定，乙方不得超出甲方授权向客户作出任何虚假承诺，不得虚假宣传，不得以甲方名义从事本协议以外的任何其他活动，否则由此导致的任何责任均由乙方承担。另，被告与第三人又签订《绣云新都(推广名：绿都绣云里)分销渠道整合授权委托书》，其中约定，被告(被代理人)作为绣云新都(推广名：绿都绣云里)项目的开发商，授权第三人作为独家包销、渠道代理人，代理绿都绣云里项目所有在售房源的分销渠道整合事宜，代表被告与绿都绣云里项目所有分销/经销单位/个人就相关事宜联系沟通。委托授权有效期限为2018年10月20日至2019年9月30日止(含首位两日)。被告仅在委托范围内承担相应责任。2018年12月8日，原告在案外人中原地产的介绍下，前往系争房屋所在楼盘“绿都·绣云里”售楼处协商购房事宜。当日，原告作为认购人、第三人作为独家销售代理方，双方签订了《认购协议书》，约定原告认购系争房屋，总价为1,768,520元，首付1,118,520元(其中含定金10万元)；《认购协议书》还约定原告应于2018年12月20日前，携带本协议、应付房款、定金收据、所有认购人有效证件原件及其他相关资料亲至售楼处现场与开发商签署买卖合同，并根据约定付款方式一次性付清房款或者付清首付款；如认购人逾期未签署买卖合同或未足额支付前述房款的，则本协议自动终止，认购人已支付的定金作为违约金不予归还；独家销售代理方有权将该商品房另行出卖给第三方且无需通知认购人，认购人对此认可且无异议。签署当日，原告在涉案楼盘售楼处通过POS机向第三人支付定金10万元，第三人向原告出具收款10万元收据一张，收款人为第三人。同年12月20日，原告根据第三人提供的银行账号通过银行转账向第三人支付房款1,018,520元。之后，第三人向原告出具相应收据，收款人为第三人。此后，原告催促第三人要求签订房屋买卖合同，但由于被告和第三人之纠纷，直至诉讼之日仍未签订房屋买卖合同。庭审中，原告举证了有证人、第三人工作人员、被告工作人员等加入的微信聊天群记录，拟证明被告和第三人至少在2018年12月8日存在委托关系，并在此后一再拖延网签时间，相关后果应由被告承担，其中，证人未朋康在微信群中于2019年2月28日提到原告已付款70%，被告工作人员回复“尽快处理”，“网签随时”。被告对此微信记录真实性认可，但不认可关联性，称被告就原告与第三人之间纠纷表示过相应关心，被告知情相关事由不代表要承担相应义务。庭审中，原告申请中原地产仁恒三店员工未朋康作为证人出庭作证，未朋康陈述，其于2018年12月8日带原告前往系争房屋所在楼盘看房，按最初约定，是2018年12月27或28日进行网签，但由于第三人和被告的问题，迟迟不能网签；在2018年12月8日当天带原告购房时，系争房屋售楼处销售都统一着装，第三人的销售系前台分配给原告，直至原告通过财务室POS机支付定金后，通过收据才知销售并非被告方人员。对此，原告表示无异议；被告表示该财务室不属于被告，可能存在非法占有情形，第三人目前已失联。庭审中，被告陈述，其已于2018年11月12日通知解除与第三人的包销关系，且《绿都绣云里项目包销协议》中明确约定第三人没有代为收款的权利；第三人在包销协议已经解除后依然留在现场，并非法用POS机向原告收取房款不合法；原告将首付款交付第三人，也未履行应尽的注意义务。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。被告虽否认原告与第三人签订的《认购协议书》对其发生法律效力，但本院认为，原告在系争房屋售楼处签订了《认购协议书》并支付了定金，而被告亦与第三人签订有《绿都绣云里项目包销协议》并出具了授权委托书，且不论其是否已解除了与第三人的包销协议，但被告作为涉案楼盘的开发商，对其控制的场所内发生的签约及收付款行为并未提出异议，而放任签约及收付款行为的发生，原告作为善意购房人，有理由相信第三人的签约及收款行为系得到被告授权，第三人系有权代理，故第三人与原告签订的《认购协议书》对被代理人即被告发生法律效力，被告应按约履行。现因被告未履行《认购协议书》约定签订房屋买卖合同，原告请求解除《认购协议书》，本院予以支持。至于原告要求被告返还全部已收取款项的诉请，本院认为，虽定金及之后的购房款由第三人收取，但定金的支付发生于售楼处，虽之后的房款系原告转账支付给第三人，但基于前述分析，从收款外观上，原告有理由认为第三人有权代收钱款，且授权委托书上载明被告授权第三人作为“独家包销、渠道代理人”，其中“包销”的应有之义即含有销售之义，而销售行为本身亦包含收付款行为的发生，现授权委托书并未明确排除第三人的代收房款的行为，被告仅以其与第三人之间的包销协议排除第三人代收房款，在未向原告披露的情况下，对原告不具有约束力，原告之后向第三人转账支付房款的行为可视为第一次付款行为的延续，亦应由被告承担相应后果；更何况根据原告举证的微信记录，被告在事后明知第三人已收款的情况下亦未明确提出异议，表明并不排除被告与第三人亦有可能另行约定了结算。故对原告要求被告返还定金及已付房款的诉请，本院亦予以支持。原告于庭审后撤回其余诉请，系其自行处分诉讼权利，本院予以准许。第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，不影响本案审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除第三人上海欣彦实业有限公司代被告上海迪南房地产开发有限公司与原告李奇宵签订的《认购协议书》；二、被告上海迪南房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李奇宵定金100,000元及房款1,018,520元，共计1,118,520元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,866元，减半收取计7,433元，保全费5,000元，共计12,433元,由被告上海迪南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇二〇年二月十七日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。