广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初1570号原告：姚杰熙。委托诉讼代理人：陈胜元，广东鹏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志坚，广东鹏港律师事务所律师。被告：刘元海。被告：黄守疆。被告：张绪军。被告：惠东县稔山镇盐灶背村民委员会，住所地广东省惠州市惠东县稔山镇盐灶背村民委员会。法定代表人：黄芝广。委托诉讼代理人：黄守柱，系该村委副书记。原告姚杰熙与被告刘元海、黄守疆、张绪军、惠东县稔山镇盐灶背村民委员会（以下简称盐灶背村委）合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告姚杰熙的委托诉讼代理人陈胜元、刘志坚，被告刘元海、被告黄守疆、被告盐灶背村委的委托诉讼代理人黄守柱到庭参加诉讼，被告张绪军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚杰熙向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告与被告签订的合同无效；2.被告对原告的购房款项180072元承担连带返还责任；3.本案原告为维权所支付的相应费用，包括律师费、担保费、保全费、诉讼费等由被告承担事实与理由：2017年3月2日，原告与刘元海签订了《合作建房合同》，双方约定以刘元海出地，原告出资的方式，建造“海岸居”C栋第8层808房，建筑面积约80.39平方米。原告分期向被告支付购房款，截止目前原告已付180072元。2018年4月12日，“海岸居”因被认定为违建被县政府下达文件进行强制拆除，造成原告的重大经济损失，原告的损失应由4被告共同承担，理由如下：一、原告与刘元海签署的《合作建房合同》实质为房屋买卖合同。从合同约定的内容来看，双方的真实目的是一方提供资金并分配建成后固定数量的房屋，另一方提供土地使用权取得房屋的增值及其他利益，符合《国有土地使用权纠纷司法解释》第25条规定的名为合作实为买卖的情形；刘元海在合作的过程中，并未将原告介绍给其他的合伙人，也未组织与其他合伙人商讨合伙事宜，原告也未参与土地的整合、土地平整、房屋施工等各项工作，也不清楚各项费用开支，故原告与刘元海之间应当认定为房屋买卖关系，原告是购买人，刘元海是出售人；刘元海未获取涉案土地兴建商品房的相关资质而与原告签订的买卖合同属于无效合同，据以《合同法》的相关规定，刘元海应当返还原告支付的合同款项。二、黄守疆与非本集体成员的本案刘元海签订《合作建房协议书》：约定以刘元海出资，村民出地的方式在涉案土地进行建房。已然成为涉案土地特定部分的合作开发商，应当对返还原告购房款承担连带责任。三、被告张绪军为开发商的实际收款单位，据以《合同法》规定的履行治愈规则，原告与被告张绪军之间在本案中系存在买卖合同关系；即使原告与被告张绪军之间不存在直接的买卖合同关系，但被告张绪军的收款行为，已表明其知晓该款项的来源及所依附的合同事项，作为代为收受房款的主体，其代理行为已符合《民法总则》第一百六十七条之规定。综上，无论被告张绪军系作为《合作建房协议书》的实际卖方，还是仅作为收取房款的代理方，都应对返还原告的购房款与其他被告承担连带责任。四、被告盐灶背村委出具的《无土地纠纷证明》，在记载内容上并不明确，证明记载的“自有土地”未明确表述系属自留地还是承包用地，但无论是自留地还是承包用地，根据《土地管理法》的规定，均不能用于非农建设；该证明在形式上也极不规范，仅有公章落款，却无相关负责人予以签字确认。这表明被告盐灶背村委出具的证明已存在重大瑕疵，不仅如此，更为严重的是，该份证明的形成时间是在2016年9月26日，晚于“海岸居”开发建设时间，这足以表明，被告盐灶背村委已明知涉案土地已用于非农建设，也已明知《无土地纠纷证明》的用途，即作为其他被告向原告宣传销售的“官方合法性”外衣，而被告盐灶背村委仍违法予以出具，导致《无土地纠纷证明》成为诱导原告签订合同进而遭受重大损失的极大诱因。根据我国《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定：村委会是基层群众性自治组织，实行民主选举、决策、管理、监督等职能。被告盐灶背村委出具的《无土地纠纷证明》，就是行使其民主管理职能。又因村委不属于行政主体，根据《民法总则》的96、101条规定村民委员会作为基层群众自治组织为特别法人，其具有民事活动的资格。即村委的行为是民事行为，又根据权利义务相统一的原则，其具有承担民事责任的主体资格。所以，被告盐灶背村委应当与其他被告对原告的损失承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的全部诉请。被告刘元海辩称，1、本案为合作合同纠纷，合同系原告与我方自愿签订，且依据合同内容以及参考周边的房屋价格，可以认定原告对房屋现状是知情的，原告对合同的解除或无效本身存在巨大过错。2、我方只是地块上的施工人，施工中所需的一切手续以及用地均系由七位村民负责办理。3、七位村民积极参与并分享了收益，应当为本案被。4、工程开工后一直未收到任何政府的处罚文件或被采取行政强制措施等，在监管上存在过错。5、合同约定的利益共享与风险共担应为合作合同纠纷，6、原告并未举证证明房屋系违法的。综上，我方认为从合同效力而言，并无任何证据证明合同无效。从合同的无效或解除过错责任而言，原告本身存在重大过错，其应承担合同无效或解除的最主要责任。被告黄守疆辩称，我不认识原告，C栋与我无关。被告张绪军未到庭应诉，亦未向本院提交答辩状。被告盐灶背村委辩称，一、答辩人出具《证明》并非原告所称的超越职权的过错行为。答辩人虽出具了证明，但根据该证明载明的内容可知，答辩人仅对村民黄守疆、黄守力包产到户的自有土地不存在纠纷的情况进行说明，出具该证明并没有违反法律、法规的禁止性、强制性规定。二、本案所涉房的建房、买卖等违法行为与代办人出具证明无任何法律上的因果关系。答辩人出具的证明内容及文义并没有任何同意或许可违法用地、违法建设或违法买卖的意思表示，答辩人更没有预料或支持到后来发生的大规模小产权房的建设和销售违法行为，故此，两者之间没有法律上的因果关系，原告要求答辩人因此成都连带退款责任毫无依据。且上述证明能让普通购房者直系所购房屋的土地性质，能起到告知和警示作用。综上，应驳回原告对答辩人的诉请。原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：1.合作建房合同；2.盐灶背村委会证明；3.合作建房协议书；4.收款收据。被告刘元海、黄守疆、张绪军、盐灶背村委均未向本院提交证据。本院依职权调取了如下证据：1、国土行政部门对涉案土地的性质情况的相关函件；2、国土行政部门对涉案建筑物的拆除通知书及县政府会议纪要。本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的事实和证据，本院予以采信并在卷佐证。根据当事人的质证意见、庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月13日，被告刘元海（乙方）与被告黄守疆（甲方）签订《合作建房协议书》，主要约定：甲方将位于惠东县××山盐灶××村小盐田有宅基地约4600平方米，占地面积约3000平方米，经甲、乙双方自愿形式，乙方出资在该地上建设三栋十六层楼房，协商如下：一、合建方式：甲方提供地皮、乙方出资建房，楼房产权分配：分三栋建筑具体分配如下：乙方负责建好一栋靠公路边（南面）占地面积约900平方十六层楼房给甲方，其他两栋产权归乙方所有，其能建的楼层高度不受甲方限制。二、甲、乙双方履行义务及权利：1、甲方义务：甲方提供地皮村里出具有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，无偿协调周边关系……2、乙方义务：乙方负责出资建筑该楼房的全部土建工程，保证质量……甲方按比例分配的房屋交房要求与乙方的楼房一致，乙方按比例分配的房屋，乙方对房屋享有转让、出租、销售及赠与的权利。三、合作建房产权期限：房屋使用权期按国家有关规定为70年，70年后该合同自动终止，地上所有建筑物归甲方所有。如中途征收楼房时，征收价格必须双方协商一致，并签名同意方可进行征收。所得征收款按甲、乙双方分的房屋面积比例分配……刘元海在甲方处签名并捺印，被告黄守疆及案外人黄守力在乙方处签名并捺印。2016年9月26日，被告盐灶背村委出具《证明》，主要内容：“我村委上围村民黄守疆、黄守力兄弟自有地土地共3500平方米及四至界限，该土地不存在争议。”2017年3月2日，被告刘元海（甲方）与被告姚杰熙（乙方）就合作兴建位于惠东县××盐灶××村小盐田“海岸居”签订《合作建房合同》，主要约定：一、甲、乙双方合作统筹兴建的合作建房项目位于惠东县××盐灶××村小盐田，占地面积4600平方米，占地可建筑面积约3000平方米，楼名定为海岸居，高约十六层。二、经审核，乙方应分担房屋建造费225090元以收据为凭。建好后分的C栋第八层808房，建筑面积约80.39平方米的所有权和使用权。三、本合同签订之日，乙方须先付定金20000元，十天之内付至全款的50%计112545元（包括定金）；封顶付全款的30%，计67527元；外墙做好付全款的20%，计45018元。甲方收到全部建房款后乙方对上诉房屋拥有其实年所有权权和使用权。在使用期限内，乙方有权对该房房产进行出租、转让、抵押、赠送、继承等，甲方无权干涉。……五、在政策条件允许情况下，甲方协助乙方办理产权证，但办理产权证所需一切费用（含补地价款）由乙方负责。……八、甲方保证上述物业没有抵押、贷款的行为，并不存在其他纠纷，否则由此产生后果由甲方承担。九、本楼房如遇政府或发展商征收、拆迁，乙方所属物业的补偿归乙方所有（或按乙方所占本栋楼房面积比例分配）。2017年3月2日，被告刘元海出具内容为“今收到姚杰熙交来《海岸居》合作建房款C栋808房定金20000元”的《收据》交原告收执。2017年3月14日，被告刘元海出具内容为“今收到姚杰熙交来《海岸居》合作C栋808房50%建房款92545元”的《收据》交原告收执。2017年5月21日，被告张绪军出具内容为“今收到姚杰熙交来《海岸居》合作建房款C栋808房30%合作建房款67527元”《收据》给原告收执。被告刘元海确认已收到上述款项180072元，并表示系借用别人的POS机刷卡收款，收到的款项已经全部用于支付涉案房屋建设。庭审中，被告刘元海称：我只是一个工头，案涉地块的相关手续都是当地村民负责的，我只负责规划，不清楚土地的性质；“海岸居”一共有11栋，已经建好了10栋，第11栋的基础还没有建，其中1、2、3、5栋是我自己直接建的，1、2、3栋也即是A、B、C栋；与黄守疆是合作关系，黄守疆是1、2、3栋的地皮主，我出资，建好1栋分给黄守疆，1栋建16层，16层以上黄守疆占35%，我占65%；张绪军是我的外甥，他在工地做财务，很多事情我都委托他去办理。被告黄守疆确认其与刘元海是合作关系，1栋归其所有，涉案地块是其家的承包地，黄守力是其弟弟。庭审过程中，原告姚杰熙表示放弃向案外人黄守力主张权利。案涉房产所在的“海岸居”因涉及违法用地、违法建设已于2018年4月12日被行政职能部门启动整体清拆程序，“海岸居”楼盘在原告姚杰熙提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。另查一，本院受理的另案[（2019）粤1323民初1515号]中原告提交2017年4月25日，被告刘元海（委托人）与被告张绪军（被委托人）签订的授权委托书，内容，“本人刘元海（身份证号码：）兹授权委托张绪军先生（身份证号码：）全权代理惠东县××盐灶××村小盐田《海岸居》B栋、C栋、5#楼、10#楼合作建房的相关事宜（包括签订合同及收款）。委托人在权限范围内签署的一切有关文件，我均承认。由此所造成的一切责任均由本人承担。”另查二，被告刘元海、黄守疆因涉嫌犯非法倒卖土地使用权罪，惠东县人民检察院于2018年10月9日向本院提起公诉，本院于2020年1月17日作出（2018）粤1323刑初720号刑事判决书，以非法倒卖土地使用权罪，依法判处刘元海有期徒刑六年；以非法转让土地使用权罪，依法判处黄守疆有期徒刑五年。截至本案判决作出之日，该刑事判决尚未发生法律效力。本院认为，本案原告姚杰熙与被告刘元海签订的《合作建房合同》，从合同内容看是将案涉“海岸居”C楼第八层808号这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告刘元海之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）涉案《合作建房合同》的效力；（二）被告刘元海、黄守疆、张绪军、盐灶背村委应否向原告连带返还购房款。关于涉案《合作建房合同》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《合作建房合同》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，涉案《合作建房合同》应为无效合同。关于被告刘元海、黄守疆、张绪军、盐灶背村委应否向原告连带返还购房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告诉请确认其与被告刘元海签订的涉案《合作建房合同》无效并返还已付180072元购房款。被告刘元海与被告黄守疆合作建设涉案“海岸居”C楼房产，双方系个人合伙关系，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。据此，被告黄守疆应对其与刘元海的合作之债即涉案180072元购房款的返还承担连带责任。被告张绪军受被告刘元海的委托代为向原告收取缴纳的购房款并出具收据，系履行职务行为，并非真正的合同主体，因此，原告诉请被告张绪军连带返还购房款，依据不足，不予支持。被告盐灶背村委亦非涉案合同的相对方，也未获取利益，故原告诉请被告盐灶背村委承担连带还款责任，本院不予支持。关于律师费问题。因是否聘请律师代理诉讼是当事人意思自治的范畴，在未约定该费用由责任方承担的情况下，原告诉请各被告承担律师费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告姚杰熙与被告刘元海于2017年3月2日签订的《合作建房合同》无效；二、被告刘元海、黄守疆于本判决发生法律效力之日起10日内向原告姚杰熙连带返还购房款180072元；三、驳回原告姚杰熙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3901元（经批准缓交），由被告刘元海、黄守疆连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  黄新娣审判员  罗晓燕审判员  王雪良二〇二〇年二月十日法官助理周柏如书记员赖丽娴