福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0104民初2067号 原告：王征宽，男,1957年8月7日出生,汉族,住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：兰文清，福建瑞权律师事务所律师。 被告：陈朝华，男,1981年5月15日出生,汉族,住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：林灶梅、高仁云，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 原告王征宽与被告陈朝华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王征宽委托诉讼代理人兰文清、被告陈朝华委托诉讼代理人高仁云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王征宽向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈朝华向原告王征宽偿付从2016年9月10日至2018年3月31日止拖欠的租金192010元及滞纳金（以192010元为基数，按日千分之一计算，自2016年9月10日计算至款项实际付清之日止，暂计至2018年3月31日止为人民币107525.6元）,上述合计299535.6元；2.判令被告陈朝华向原告王征宽偿付违约金36000元人民币；3.被告陈朝华支付给原告王征宽的租赁抵押金36000元归原告王征宽所有；4.本案的诉讼费、公告费等费用由被告陈朝华承担。事实和理由：2015年4月12日，原告王征宽与被告陈朝华签订《房屋租赁合同》，合同载明：被告陈朝华租赁原告王征宽坐落于福州市仓山区房屋，租赁期限自2014年8月10日至2019年8月9日，每个季度10日前付清租金54000元，合同第2条约定：乙方在租赁前应一次性向甲方缴纳36000元人民币租赁抵押金。待本协议终止时，在无违约的情况下如数退还乙方。第3条约定：乙方应于每季度10日前一次性向甲方交纳租金54000元，逾期缴纳按日加收3%的滞纳金，租金及水电费等费用逾期一个星期未缴纳的，按乙方违约。甲方无条件收回房屋且不退租金，乙方还需要支付等同抵押金的违约金。合同签订后，被告陈朝华向原告王征宽支付36000元租赁抵押金。自2016年9月10日至2018年3月31日止，被告陈朝华本应支付租金342000元，实际仅支付了149990元，尚拖欠租金192010元，经原告王征宽的多次催缴，被告陈朝华仍未支付任何拖欠租金。综上所述，该行为已经侵犯原告王征宽的合法权益，根据法律的相关规定，特向贵院提起诉讼。 被告陈朝华辩称，（一）本案租赁关系双方已在2018年1月1日协商一致解除，被告无需支付2018年之后的租金及其违约金。被告与原告于2015年4月12日签订《房屋租赁合同》，后在履行合同的过程中双方就租金数额、支付方式、租赁期限等做了变更，将租金变更为每月15000元，按月支付，后因被告无法继续经营店面，双方遂协商一致于2018年1月1日解除合同，被告不再继续承租店面，并在合同上载明于2018年1月1日解除，该事实也可从双方之后的短信交流中能够得以证实，故被告无需支付2018年1月1日之后的租金及其违约金。（二）双方在2016年1月27日已将租金变更为每月15000元。在被告承租原告的店面后不久，双方就店面的租金进行协商，在2016年1月27日双方达成一致意见，租金由原来的每月18000元变更为每月15000元，原告也予以认可，此后被告也都是按照每月15000元缴纳租金，原告也是按照每月15000元的租金向被告催讨的，故在2016年1月27日起，双方已对租金的金额做了新的约定，店面租金仅为每月15000元。（三）被告没有拖欠19万元的租金，原告诉请的租金及违约金没有计算的依据。从双方的短信记录来看，原告在2017年7月14日确认被告尚欠5月份租金5000元以及六月份、七月份的租金。在7月14日之后，被告陆陆续续通过支付宝、转账等形式向原告支付了35000元租金，从2017年6月至2018年1月1日的总租金为105000元，加上2017年5月份未付的5000元，共计11万元租金，扣除被告已支付的35000元，仅欠75000元租金。原告的诉请仅罗列了租金金额，但却没有一个计算的依据，起算违约金的时间点也是错误的。（四）被告先行支付的押金可作为租金予以抵扣，被告实际仅欠租金39000元，原告无权没收被告的押金及无权要求被告支付双倍押金。双方在后期的短信记录中明确提到签订合同时的押金作为租金予以抵扣。并且《房屋租赁合同》第三条中约定：“租金及水电费等费用逾期一星期未缴纳的，按乙方违约，甲方无条件收回房屋且不退押金，乙方还需支付同等抵押金的违约金”。该约定只有在答辩人“租金及水电费等费用”逾期超过一星期未缴纳的情况下才能够没收押金的，但本案中，被告仅拖欠租金，并未拖欠水电费，并不满足《房屋租赁合同》中的约定，故从合同约定来看，原告无权没收被告的押金。同时《合同法》第一百一十六条明确规定：当事人即约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此从法律上，原告也没有同时要求违约金及没收押金的权利。（五）原告诉请的违约金标准过高，原告的实际损失没有诉请那么多，应予以调低。虽《房屋租赁合同》中约定违约金按拖欠租金的日千分之三计算，该标准早已超过法定的标准，原告没有举证证明其实际损失是多少，《合同法》第一百一十四条规定：“当事人约定的违约金过分高于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，故原告仅能要求被告按占用资金期间的利率计算违约金，即按照39000元的年6%计算违约金。综上，《房屋租赁合同》在2018年1月1日就已经解除，双方对合同中的租金重新约定为每月15000元，每月一交，且已实际履行没有任何异议；同时，双方已经约定了押金抵扣违约金，从法律上、事实上原告均无权没收被告的押金；原告诉情的租金金额过高，被告仅欠39000元租金，原告违约金的计算标准过高，远超其实际损失，应予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据，本院分析、认证如下：1.被告对原告提供的证据身份证、福州市仓山区仓山镇金星村民委员会与卢济云的《房屋租赁合同》、证明、卢济云与王征宽《房屋租赁合同》、王征宽与陈朝华《房屋租赁合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细、借记卡账户历史明细清单、律师函、邮政快递单、回执单的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认，证明对象予以综合判断；2.原告对被告提供的证据《房屋租赁合同》、借记卡账户历史明细清单、支付宝转账记录、短信聊天记录、短信聊天记录的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认，证明对象予以综合判断。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月12日，原告王征宽与被告陈朝华就坐落于福州市仓山区房屋签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限自2014年8月10日至2019年8月9日，每月租金18000元；乙方在租赁前应一次性向甲方缴纳36000元人民币租赁抵押金。待本协议终止时，在无违约的情况下如数退还乙方；乙方应于每季度10日前一次性向甲方交纳租金54000元，逾期缴纳按日加收3%的滞纳金，租金及水电费等费用逾期一个星期未缴纳的，按乙方违约。甲方无条件收回房屋且不退押金，乙方还需要支付等同抵押金的违约金。合同签订后，被告陈朝华向原告王征宽支付36000元租赁抵押金。 2018年4月1日，陈朝华在《房屋租赁合同》原件上备注：“合同已解除，陈朝华，2018.4.1”。 另查，2013年5月30日，福州市仓山区仓山镇金星村民委员会与卢济云签订了《房屋租赁合同》，将坐落于福州市仓山区房屋出租给卢济云，租赁期限自2013年6月1日至2021年5月31日，同意卢济云在合同期内转租。2014年5月1日，卢济云与王征宽签订了《房屋租赁合同》，将坐落于福州市仓山区房屋转租给王征宽，租赁期限自2014年6月1日至2021年5月31日，同意卢济云在合同期内转租。 本院认为，原告王征宽与被告陈朝华签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同的约定履行各自的义务。原告诉请王征宽判令被告陈朝华向其偿付从2016年9月10日至2018年3月31日止拖欠的租金192010元，经查，原告王征宽在2017年7月14日、7月20日向被告陈朝华催要租金微信中均表示“5月份房租还差5千元，6月份、7月份房租还没交。”，以及原告王征宽2017年3月25日微信中提到“房租从18000元降到15000元还这样交租金”和从2017年1月至2017年5月被告陈朝华缴纳租金的金额等，可以证实原、被告经协商，自2017年1月1日起，每月租金为15000元。从原、被告提交的证据可见，2017年5月房租还差5千元，从2017年6月至2018年3月31日，被告应缴纳租金150000元，2017年7月20日之后被告缴纳租金25000元，共计尚欠租金130000元，故被告陈朝华应向原告王征宽支付尚欠租金130000元。原告王征宽诉请判令被告陈朝华向其偿付违约金36000元人民币、被告陈朝华支付给其的租赁抵押金36000元归其所有，由于被告陈朝华多次逾期一个星期未缴纳租金，构成违约，原告王征宽该诉请符合合同约定，本院予以支持。原告王征宽诉请判令被告陈朝华向其偿付从2016年9月10日至2018年3月31日止拖欠租金的滞纳金，由于被告陈朝华违约，本院已判令被告陈朝华向原告王征宽支付违约金，且租赁抵押金归原告王征宽所有，故原告王征宽该诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告陈朝华应于本判决生效后十日内向原告王征宽偿还拖欠的房屋租金130000元； 二、被告陈朝华应于本判决生效后十日内向原告王征宽支付违约金36000元人民币； 三、被告陈朝华支付给原告王征宽的租赁抵押金36000元归原告王征宽所有； 四、驳回原告王征宽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6880元，由原告王征宽负担2300元，被告陈朝华负担4580元。被告陈朝华应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郭 谋 人民陪审员  李智刚 人民陪审员  胡榕芳 二〇二〇年二月二十四日 书 记 员  欧阳智 附一：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”