贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民初75号原告（案外人）：何治，男，1983年3月17日出生，汉族，住贵州省仁怀市。被告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区古城路39号香江花园4号写字楼,社会统一信用代码：91450000718875092L。负责人：余谦，该分公司总经理。委托诉讼代理人：胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁力，贵州恒易律师事务所律师。被告（被执行人）：遵义同一房地产开发有限公司,住所地贵州省遵义市红花岗区南舟路75号,社会统一信用代码：91520300789751441J。法定代表人：李建华。被告（被执行人）：李建华，男，1961年11月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告（被执行人）：曹亮，男，1974年8月6日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告（被执行人）：陈雪梅，女，1967年4月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告何治与被告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称东方资产管理公司广西分公司）、遵义同一房地产开发有限公司（以下简称同一公司）、李建华、曹亮、陈雪梅案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月3日公开开庭审理了本案。原告何治、被告东方资产管理公司广西分公司委托诉讼代理人胡琼尹、梁力到庭参加诉讼。同一公司、李建华、曹亮、陈雪梅经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何治向本院提出诉讼请求：1.不得执行同一公司名下位于贵州省遵义市红花岗区房屋；2.确认上述房屋所有权归于何治；3.本案诉讼费用由同一公司等人负担。事实与理由：2015年7月16日，贵州省高级人民法院依据（2015）黔高民商初字第46号民事裁定书，查封同一公司名下房产，其中包含位于贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一·迎红水岸”Ａ1、Ａ2、Ａ3组团相关房屋。2018年7月12日，贵州省高级人民法院依据（2016）黔执65号执行裁定书和（2017）黔执恢36-2协助执行通知书进行续封。查封房屋包括了原告何治提出诉请的房屋。该案在执行过程中，原告何治对诉请的执行标的提出了书面执行异议。贵州省高级人民法院作出（2019）黔执异10号执行裁定书，驳回了原告何治的异议。原告何治认为，虽然诉请房屋未登记在何治名下，但对该房屋提出的执行异议及相关证据足以证明原告系该房屋的合法权利人，足以排除贵州省高级人民法院的强制执行行为，理由如下：1.何治与同一公司之间的商品房买卖法律关系是合法有效的，该房屋登记的所有权人为同一公司，同一公司有权将房屋出售给何治。2.该房屋交易价格系市场合理价格，且原告也已实际支付大部分房款，因同一公司自身原因而一直未能将房屋过户至原告名下，何治暂未支付剩余房款并无过错。3.何治购买该房屋时，同一公司并未告知该房屋存在司法查封，何治出于善意而购买该房屋且同一公司于2017年3月22日将该房屋交付何治使用。综上，原告何治基于合法有效的买卖法律关系及实际占有使用诉请房屋的客观事实，已取得并享有了该房屋的合法所有权，该房屋实际已不再是同一公司的财产。被告东方资产管理公司广西分公司辩称，1.何治与同一公司以物抵债的方式签订购房合同，以购房为名实为抵债，双方以合法形式掩盖非法目的擅自处置抵押查封房屋，该购房交易不真实，违反相关法律规定，购房合同无效，转让行为无效，同时不符合法定排除执行的条件，且其提供了相关购房款收据不真实，没有相应其他转账凭证或取款凭证予以辅助，不能证明何治已经支付购房款，其提供的房屋抵债协议，只能证明其与同一公司之间有相关的工程款欠债，但不能以购房的合法形式进行抵债。同时何治没有在法院查封之前合法占有，其名下也存在其他用于居住的房屋，不能够排除执行。被告李建华、曹亮、陈雪梅提交书面答辩意见称，据了解本案涉及遵义市红花岗区南舟路75号“同一·迎红水岸”住房A3-5-4房屋，被告与同一公司签订的《商品房买卖合同》，本人未参与，不发表任何答辩意见，请法院依法判决。同一公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告何治提供以下证据证明自己的主张。第一组证据：《商品房买卖合同》，证明房屋是合法购买。第二组证据：《收款收据》，证明付款的金额为425000元，占总金额的80%以上。第三组证据:装修与物管费的《收款收据》。证明房屋一直是由何治在使用。第四组证据：《装饰装修管理服务协议》《迎红水岸前期物业管理服务合同》。第五组证据：《房屋抵款协议》证明所交的35.88万元是工程款抵扣的。第六组证据：《委托书》，证明贵州遵义亮科技照明有限公司和同一公司的工程款由何治代收。第七组证据：《关于解除迎红水岸在建工程抵押的通知》，证明案涉房屋属于原告所有。被告东方资产管理公司广西分公司质证：第一组证据“三性”及证明目的不予认可。该合同是在法院查封房屋之后签订，该合同违反相关法律规定，应为无效合同，转让行为也无效。第二组证据仅提供了同一公司的购房收据，并未提供其他的取款及转账凭证，收据的真实性不认可。一张转账凭证，收款人显示为左静，并非同一公司，该证据与本案无关。第三组、第四组证据“三性”不予认可。第五组证据的真实性予以认可，合法性和证明目的不予认可。第六组证据因为是复印件，对“三性”不予认可。第七组证据真实性认可。被告东方资产管理公司广西分公司提供了以下证据证明自己的主张。第一组证据:《在建工程抵押登记证明》，证明同一公司已于2012年6月19日将案涉商铺抵押，合同履行过程中同一公司对抵押物进行了变更，并办理了抵押登记。我方对该权证下的抵押物享有抵押权。第二组证据：贵州省高级人民法院（2015）黔高民商初字第46号民事裁定书、查封清单、（2015）黔高民商初字第46-3号协助执行通知书、（2015）黔高民商初字第46-3号协助执行通知书送达回证、（2017）黔执恢36-2号协助执行通知书、（2015）黔高民商初字第46号民事判决书。证明案涉房屋已于2015年7月16日被法院查封，我公司对案涉房屋享有申请执行并就其拍卖变卖所得价款在胜诉判决确定的金额内优先受偿的权利。第三组证据：《房屋记载表》，证明案涉房屋已于2012年6月19日被设定抵押，被异议人对案涉房屋享有合法的抵押权，案涉房屋已于2015年7月16日被贵州省高级人民法院查封。第四组证据：《房屋抵债协议》。证明何治与同一公司以合法购买的形式掩盖其抵债的非法目的，该购房交易不真实，转让行为无效。第五组证据：《商品房买卖合同》、购房款收据及汇款凭证、房屋结算证明、前期物业服务合同、个人不动产信息情况证明。证明原告何治不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。原告何治质证：第一组证据没有异议。第二组证据没有案涉A3-5-4房屋，案涉房屋属于我方合法所有。第三组证据不认可。该证据不知道是哪个单位提供，没有单位的印章，没有看到房屋查封的信息，不认可。第四组证据“三性”无异议，不认可证明目的，我与同一公司的买卖符合法律规定。第五组证据“三性”无异议。不认可证明目的，另外一套房是由父母出资购买，也是父母在居住，案涉房屋事实上也是唯一住房。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告何治提供的第一组、第二组、第三组、第四组、第五组证据是由何治和合同相对人签订，且有双方的签章，予以采信。至于是否能够达到证明目的，不影响作为认定本案事实的依据。第六组证据，何治仅提供复印件，未提供原件，且东方资产管理公司广西分公司不认可，故不予采信。东方资产管理公司广西分公司提供的第二组证据查封清单在2019年9月3日庭审中已将遗漏部分补齐，且何治没有意见，予以采信。第三组证据是由相关政府部门取得，反映案涉房屋抵押登记情况，予以采信。根据双方诉辩意见和提交的证据情况，本院查明以下事实：2016年3月2日，同一公司（甲方）与贵州遵义亮锐科技照明有限公司（乙方）签订《房屋抵债协议》约定：“一、甲方所欠乙方灯饰工程款358800元，甲乙双方认同，并同意将迎红水岸A3栋5楼4号房作为债务抵款给乙方。二、抵款标的物面积117.86平方米，单价4300元/平方米，以及甲方代收大修金、税费等小计18604元，总计525402元，乙方工程款抵房款后还应向甲方补交房款差166602元。”同一公司和贵州遵义亮锐科技照明有限公司盖章，何治作为贵州遵义亮锐科技照明有限公司授权代表签字。2016年3月3日，出卖人同一公司与买受人何治签订《商品房买卖合同》，约定将同一迎红水岸第A3栋5层5-4号房屋出售，该商品房建筑面积为117.86平方米，套内建筑面积96.15平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5271元，总价款506798元。何治在2016年3月3日前支付全部房价款，同一公司在2016年12月30日前向买受人交付该商品房，同一公司与何治在签章处分别签章。2016年1月20日，同一公司向何治出具《收款收据》，载明：何治交来购房款A3-5-4伍万元（50000元），收款方式刷卡。2016年3月2日，同一公司向何治出具《收款收据》，载明：何治交来购房款A3-5-4伍仟陆佰元（5600元），收款方式现金。2016年3月3日，同一公司向何治出具两张《收款收据》，分别载明：何治交来购房款A3-5-4叁拾伍万捌仟捌佰元（358800元），收款方式现金。何治交来购房代收款维修、代收费壹万壹仟零贰元（11002元），收款方式现金。以上共计425402元。2017年3月26日，遵义同一物业管理有限公司与何治签订《迎红水岸前期物业管理服务合同》。同日，双方又签订《装饰装修管理服务协议》。2017年3月26日，遵义同一物业管理有限公司向何治出具《收款收据》，载明何治交来物管费778元（2017.4.1-2018.3.31）。2019年3月4日，遵义同一物业管理有限公司向何治出具4张《收款收据》，载明何治向其缴纳装修垃圾运转费、装修保证金、物业费、代收水费共计3663元。经遵义市不动产登记事务中心出具的《个人不动产信息情况证明》，截止2019年4月3日，何治对位于贵州省遵义市汇川区房屋登记类型为转移登记，登记时间为2010年5月14日，产权证号为201005767。另查明，2012年6月，北京长惠城镇化建设投资基金（有限合伙）（以下简称长惠基金）、中国农业银行股份有限公司遵义分行（以下简称农行遵义分行）与同一公司分别签订了两份《委托贷款合同》，约定长惠基金委托农行遵义分行向同一公司发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。委托贷款合同签订后，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，农行遵义分行与同一公司签订了四份抵押合同，合同约定同一公司还将其所有的“同一˙迎红水岸”剩余未销售面积为87887.31平方米房产、6424.28平方米的商铺进行抵押，并办理了《在建工程抵押登记证明》。后因同一公司未按协议约定偿还债务，长惠基金、农行遵义分行将同一公司、李建华等诉至本院要求偿还借款。2015年7月16日，本院依据长惠基金的财产保全申请，作出（2015）黔高民商初字第46号民事裁定，查封了同一公司在贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一?迎红水岸”A1、A2、A3组团相关房屋。2015年11月6日，本院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决，判决同一公司归还长惠基金、农行遵义分行借款本金58550000元及利息、罚息，长惠基金、农行遵义分行对《在建工程抵押登记证明》项下的房产拍卖、变卖所得价款在该判决确定的金额范围内享有优先受偿权等内容。该判决发生法律效力后，长惠基金、农行遵义分行申请强制执行。本院在执行中，于2018年7月12日作出（2016）黔执65号执行裁定书、（2017）黔执恢36-2号协助执行通知书对上述房屋进行了续封。2019年3月28日，何治以涉案的“同一˙迎红水岸”A3—5—4房屋系其购买并合法占有，系其唯一住房，无法办理过户登记手续不是其过错为由，请求中止对该房屋的执行。本院于2019年4月30日作出（2019）黔执异10号执行裁定书，驳回何治的异议请求。何治对本院作出的（2019）黔执异10号执行裁定不服，向本院提起诉讼。再查明，2018年6月26日，长惠基金、农行遵义分行与东方资产管理公司广西分公司签订了《不良债权资产转让协议》，约定将（2015）黔高民商初字第46号民事判决的债权转让给东方资产管理公司广西分公司。2019年2月14日东方资产管理公司广西分公司向本院申请变更其为申请执行人。本院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定书，变更东方资产管理公司广西分公司为申请执行人。在诉讼中，东方资产管理公司广西分公司申请替代长惠基金、农行遵义分行作为案件当事人。2019年7月31日，本院裁定准许东方资产管理公司广西分公司替代农行遵义分行、长惠基金作为本案被告参加诉讼，农行遵义分行、长惠基金退出诉讼。综合各方当事人的诉辩意见,归纳本案争议焦点为：原告何治对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案涉房屋是在2015年7月16日被人民法院查封，何治与同一公司于2016年3月3日签订《商品房买卖合同》，签订购房合同时间是在案涉房屋被人民法院查封之后，何治提供的交纳物管费和签订装修协议亦可证实何治在占有案涉房屋是在人民法院查封之后。另外，根据遵义市不动产登记事务中心出具的《个人不动产信息情况证明》，何治名下有位于贵州省遵义市汇川区可供居住的房屋。上述事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，原告何治对案涉房屋不享有排除人民法院强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告何治的诉讼请求。案件受理费8867.98元，由原告何治负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  陈荣审判员  伍静审判员  张文二〇二〇年二月二十四日法官助理唐诗懿书记员沈颢桢