广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1323民初5865号原告：吕珍兰，女，1956年4月28日出生，汉族，户籍地湖南省怀化市鹤城区，委托诉讼代理人：王文武，广东瑞霆律师事务所律师。被告：方军，男，1970年4月16日出生，汉族，户籍地江西省南昌市青云谱区，委托诉讼代理人：杨国兴，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：房绿容，广东华商律师事务所律师。被告：刘元海，男，1974年7月8日出生，汉族，户籍地湖北省阳新县，委托诉讼代理人：庞春政，广东冠豪律师事务所律师。被告：黄俊颂，男，1981年3月5日出生，汉族，户籍地广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：杨国兴，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨颖，广东华商律师事务所律师。被告：广东吉径律师事务所，住所地深圳市龙岗区布吉街道中兴路金运家园2A-214/215。负责人：陆志一。委托诉讼代理人：陆志一，广东吉径律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜加恩，广东吉径律师事务所律师。被告：宋军，男，1974年4月29日出生，汉族，户籍地广东省大埔县，委托诉讼代理人：杨国兴，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨颖，广东华商律师事务所律师。原告吕珍兰与被告方军、刘元海、黄俊颂、广东吉径律师事务所(以下简称吉径律所)、宋军合同纠纷一案，原告列方军、刘元海、黄俊颂、惠州市众德房地产投资顾问有限公司、深圳市龙岗区盛世格美票务代理人服务部、吉径律所为被告向本院提起诉讼，本院于2018年10月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼期间，原告撤回对被告惠州市众德房地产投资顾问有限公司、深圳市龙岗区盛世格美票务代理人服务部的起诉，本院口头裁定予以准许；原告追加宋军为本案被告，本院予以准许。被告方军申请本案中止审理，本院不予准许。被告方军申请追加黄志强、黄美良、黄远坤、黄文良、黄卫方、黄新连、黄远伟为被告，本院不予准许。原告吕珍兰的委托诉讼代理人王文武、被告方军及其委托诉讼代理人杨兴国、被告刘元海及其委托诉讼代理人庞春政、被告黄俊颂、宋军的共同委托诉讼代理人杨兴国到庭参加诉讼，被告吉径律所经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕珍兰向本院提出诉讼请求：一、请求法院判定合同无效；二、请求法院判令七被告共同向原告退还购房款人民币230000元；三、请求法院判令被告吉径律师向原告退还律师见证费1000元；四、请求法院判令七被告承担本案诉讼费、财产保全费、公证费、见证费、律师费等费用。事实与理由：2017年5月14日，原告与被告方军、刘元海、黄俊颂、惠州市众德房地产投资顾问有限公司、深圳市龙岗区盛世格美票务代理人服务部、广东吉径律师事务所、宋军等六被告的代表人方军就海岸居6栋B单元802号房，签订了《合作建房合同》。签约前，上述六被告及其代表人向原告保证其已合法取得该地使用权，并依法办理完毕建设手续，且该地权利不受法院、政府的任何不当限制，也不存在第三人权利及受第三人权利不当限制。基于以上，原告于2017年5月14日与被告方军、刘元海、黄俊颂、惠州市众德房地产投资顾问有限公司、深圳市龙岗区盛世格美票务代理人服务部、广东吉径律师事务所、宋军等六被告的代表人方军签署了《合作建房合同》，并于2017年8月26日之前按照上述五被告的指示，通过刷卡的方式及付现金的方式共计向上述五被告支付全部购房款人民币230000元。为了打消原告的疑虑，在2017年8月26日原告交齐上述房购房款的当天，上述六被告提出重新签订《合作建房协议书》，并安排了专业律师陆志一（被告七）对该签订过程进行律师见证，同时向原告提供了被告方军与刘元海之间的《合作建房协议书》、刘元海与黄志强等人之间的《合作建房协议书》、盖有稔山镇盐灶背村民委员会印章的《村民建房申请书》等文件。2018年４月，原告通过新闻媒介和政府官方渠道获悉涉案房屋系违建建筑，知悉后，原告方知被骗。自签约至今，被告方军、刘元海、黄俊颂、惠州市众德房地产投资顾问有限公司、深圳市龙岗区盛世格美票务代理人服务部、广东吉径律师事务所、宋军等六被告实际并未依法办理及取得合法建设手续，一直在欺骗原告，骗取了原告购房款人民币230000元。综上所述，上述六被告虚构事实，骗取原告购房款的行为，已经严重侵犯了原告的合法权益。被告律所作为专业服务机构和专业律师，该机构律师陆志一明知上述六被告并未取得涉案房屋的合法建设手续，仍为上述五被告的欺骗行为进行背书，并收取原告见证费人民币1000元，应与上述六被告承担向原告退还购房款的连带责任，并向原告退还人民币1000元。现根据有关民事法律法规规定，依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告方军辩称，一、答辩人同意原告关于本案合同为无效的主张。二、本涉案标的物《海岸居》6号楼已被政府强制拆除，土地交换给被告盐灶背村委。而本案需要处理的因无效合同产生的后果包括因建造6号楼投入的资金，包括原告在本案中的230000元，以及被告方军的投资款。被告方军的投资款包括：1、前期订立合同时投入，即660000元；2、建设6号楼的投资款。根据刑事审计鉴定报告显示，被告方军涉案6号楼的建筑成本62034388元，被告方军收取包括本案原告在内的83户投资人的投资款合计22238913元，两者相减，被告方军的净投入40455475元。因此，涉及到本案被告方军的净投入为93887元。因此本案涉案投资损失（未计设备、欠薪等）为323887元。三、被告方军在本案中也是受害人，他是从被告刘元海中分包部分工程，因受被告刘元海的口头、书面承诺，以及被告盐灶背村委的证明文件，还有被告盐灶背的法律层面的见证行为，被告方军作为普通公民，因以上的合同承诺、保证，对该投资的合法性、安全性有信心。本案答辩人申请追加为被告的七位原村民非法转让土地也是造成原告及答辩人重大损失的主要原因。因此，对本案涉案损失，被告刘元海、盐灶背村委及七位原村民应当承担全部责任，被告吉径律师应当承担补充责任。关于被告众德公司是中介公司，其退款责任为收取的相关中介费，本案中介费为36997元。被告黄俊颂是答辩人聘请的工人，不是本案适格主体。被告宋军是与本案无关联的人员，也不是本案适格主体。被告众德公司为代收款方，不应承担责任。另外，盐灶背村委会与本案有利害关系，应列为被告。原告对合同的性质后果知情，对后果也要承担一定责任。被告刘元海辩称，1、本案为合作合同纠纷，刘元海并非合作合同的相对方，并非本案适格被告；2、合同系原告与方军自愿签订，且依据合同内容以及参考周边的房屋价格，可以认定原告对房屋现状是知情的，原告对合同的解除或无效本身存在巨大过错;3、刘元海只是地块上的施工人，施工中所需的一切手续以及用地均系由七位村民负责办理；4、七位村民积极参与并分享了收益，应当为本案被告；5、房屋由方军与原告合作建房，收益均由方军分享，刘元海并未分享任何收益；6、工程开工后一直未收到任何政府的处罚文件或被采取行政强制措施等，在监管上存在过错；7、合同约定的利益共享与风险共担应为合作合同纠纷；8、合同通过律所见证，对合同的效力以及是否违法的情形由律所控制风险，特别是周围普遍存在着农民房情形且该情形已存在多年；9、原告并未举证证明房屋系违法的。综上，我方认为从合同本身而言，我方并非合同相对人。从合同效力而言，并无任何证据证明合同无效。从合同的收益方而言，我方并未收取任何的收益。从合同的无效或解除过错责任而言，原告本身存在重大过错，其应承担合同无效或解除的最主要责任。被告吉径律所辩称，（一）诉请没有法律和事实依据，依法应予驳回。原告明知合建（买卖）违法，涉案交易系原告与被告方军恶意串通，以损害案涉国家、集体土地利益为代价，谋取非法暴利的行为，不受民法调整，亦不受法律保护。1、从原告提交的证据，原告与被告方军的整个交易过程中，被告方军从未向原告提供土地使用权证等，证明原告明知交易违反法律、法规定的强制性规定，但为谋取非法暴利，仍恶意串通，损害构架、集体土地利益。2、原告提交证据的交易时间原遭遇见证协议即见证书的事实。证明见证前已经达成交易并签订协议，事后签订协议及见证。3、紧邻案涉房屋的碧桂园的房价非常透明，两边的价格有天壤之别，原告不可能不知道；4、关于法律适用。民法关于“恶意”的认定，即明知违法仍为之；作为完全民事行为能力人，任何人不得以不知为由而违法；域外自然人在本国进行诉讼，应适用本国法律。基于本案相关原告支出巨额购房（合建）款和交易过程漫长的事实，其应研究过案涉法律，推定其明知法律规定，符合事实和法律。根据民法通则、民法总则的规定，双方已获取或拟获取的财产利益应返还国家或案涉集体，双方因违法遭受的损失各自承担，原告无权要求任何人赔偿。（二）关于见证，见证不是本所及律师所为。1、从形式上分析，见证文件没有本所盖章、律师签字；2、本所、律师执业证复印件来源、见证印章问题。（1）本所对外签订顾问合同，都要向顾问企业提供本所及承办人执业证复印件；（2）本所对外签委托合同，都要向委托人提供承办人执业证复印件；（3）本所向国家机关（机构）申请、查询、参与行政听证等，都要向该机关（机构）提供承办人执业证复印件；（4）本所参与诉讼、仲裁、调解，都要向法院、仲裁委及相应调解机构提供承办人执业证复印件；（5）本所系公开合法执业机构，所的执业证随时悬挂于前台显眼处，委托人、潜在委托人和咨询者随时可以拍照，所拍照片在大多数打字复印店、广告制作店都可复制得跟原件基本一致；（6）律师名片发无数张，其上记载了律师电话、执业证号。3、从见证文书分析，《合作建房协议》并无见证人审阅、保证、确认证件、文件真实、合法的内容，但《见证书》上却记载“基于《合作建房协议》的约定，见证人已审阅文件、证件，各方共同保证、确认证件、文件真实、合法”，简直是前言不搭后语，不可能是律师制作。综上，本所、律师执业证复印件可能来源于任何渠道，见证印章可根据律师执业证复印件、名片私刻，原告提供的见证文书、本所、律师执业证复印件、见证印章不能证明本所、律师进行案涉见证。4、即使存在见证，本案为被告与原告的合同纠纷，见证人非合同相对人，也不是本案适格被告。5、根据法律规定，见证人在此类案件中也不应承担连带和补充责任。被告黄俊颂辩称，黄俊颂不是本案适格主体，只是方军聘请的员工。被告宋军辩称，宋军不是本案适格主体，没有证据证明宋军与本案关联。原告围绕其诉讼请求，提交了以下证据：1、原告于2017年5月14日与方军签订的《合作建房协议书》；2、刘元海与方军签订的《合作建房协议书》；3、《村民建房申请书》；4、黄志强等人与刘元海的《合作建房协议书》；5、原告与方军于2017年8月26日再次签订的《合作建房协议书》；6、吉径律所见证书、陆志一律师执业证；7、方军与刘元海签订的《合作建房协议书》及身份证复印件；8、刘元海与黄志强等人签订的《合作建房协议书》；9、村民建房申请书及规划图；10、见证费及收款收据；11、银行流水、刷卡单据、收款收据；12、退款短信。诉讼期间，远大公司申请本院调查取证资料，原告作为递交：1、特约商户受理银联卡协议，2、宋军身份、银行卡信息，3、房屋租赁凭证、照片，4、银行流水。原告吕珍兰与被告方军、刘元海、黄俊颂、吉径律所、宋军均未向本院提交证据。本院在另案中依职权调取的证据：1、国土行政部门对涉案土地的性质情况的相关函件；2、国土行政部门对涉案建筑物的拆除通知书及县政府会议纪要；3、深圳市律师协议会调取深律纪处字第（2018）46号处罚决定书。本院依法组织当事人对证据进行交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院认定事实如下：2016年10月26日，案外人黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强七人出具《村民建房申请书》，内容为:为了借碧桂园十里银滩旅游开发的春风，响应国家建设新农村奔小康的号召，积极配合对园区旅游客的服务，我们几户村民自愿组合，将剩余一点相邻宅基的土地联合建房，具体位置：桥头小盐田上。除自家居住外，用于谋取生活来源，服务于园区游客，特向组、村委会提出申请。2016年10月26日，案外人惠东县稔山镇盐灶背村民委员会在“情况属实，同意申请”上盖章。2016年11月3日，案外人黄新连、黄卫方、黄远伟、黄文良、黄远坤、黄美良、黄志强七人（甲方）与被告刘元海（乙方）签订《合作建房协议书》（以下简称第一份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方提供位于惠东县××盐灶××村小盐田13000平方米的宅基地，并负责协助乙方顺建十六层半以上，乙方负责全部资金并负责承建六至八栋楼房达到实际使用标准（总建筑面积约10万平方米）。2、合作期限为70年，70年后无偿归还甲方。3、具体产权分配：建好的六至八栋楼房，其中两栋占地面积各约900平方米的十六层半楼房归甲方所有，栋号分别为肆栋和柒栋；其他楼房产权全部归乙方所有，其能建的楼层高度不受甲方限制。4、归属乙方所有楼房的使用及处置不受甲方限制，同理归属甲方所有楼房的使用及处置也不受乙方限制，即双方按比例分配的楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。二、甲乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系；负责工地道路畅通、水电表安装到工地；本工程由乙方自备材料、自行建筑、甲方必须配合乙方不受当地垄断所有材料干扰。2、乙方负责该六至八栋楼房的全部建设资金筹集；负责全部楼房的规划、设计；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均各自清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，合作期间如因其他原因（包括但不即于乙方承建期间发生的政府部门干预或不可抗力的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算。2016年11月9日，被告刘元海（甲方）与被告方军（乙方）就合作兴建位于惠东县××盐灶××村小盐田“海岸居”小区规划图中的6栋和7栋事宜签订《合作建房协议书》（以下简称第二份协议），主要约定：一、合建方式1、甲方负责提供地皮，乙方负责出资并建设，楼房分配为：《海岸居》小区规划图中的7栋占地面积约900平方楼房产权归甲方所有，楼房高度为十六层半；规划图中6栋占地面积约1500平方米，楼房产权归乙方所有，楼房高度不受甲方限制。甲方负责关系协助乙方顺建至十六层半以上，若因政府部门等原因导致停工，在盐灶背村本地只要有一栋楼房未停工，甲方要无条件配合乙方继续施工。2、合作期限为70年。3、双方约定：归属乙方所有楼房的使用及处置不受甲方限制，同理归属甲方所有楼房的使用及处置不受乙方限制，即甲、乙双方按比例分配的额楼房，各方均对自己所得楼房产权享有转让、出租、销售及赠与的权利，且不受对方限制。4、乙方必须在2018年2月前全部竣工，否则乙方应承担违约责任。二、甲乙双方的义务及权利1、甲方负责提供上述宅基地村里出具的有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，并无偿协调处理周边关系……2、乙方负责楼房的全部建设资金筹集；负责按双方共同确定的图纸方案进行施工……六、甲乙双方均各自清楚知道所使用土地性质及有可能产生的风险，合作期间如因其他原因（包括乙方承建期间发生的政府部门干预或发生不可抗力的原因导致停工）导致楼房无法继续完成工程建筑，则损失按双方所分配的楼房建筑比例及双方具体投入综合折算。七、本协议甲乙双方签字后，乙方在两天内向甲方支付660000元费用后生效。2017年5月14日，被告方军（甲方）与原告（乙方）签订《合作建房合同》（以下简称第三份协议），主要约定：甲方全权负责位于广东省××市××县××盐灶××村小盐田《海岸居》6号楼的开发建设，经双方平等协商，以乙方出资的形式，就《海岸居》6号楼进行合作建设，占地面积约1500平方米，楼层总共22层，一楼为架空层，二至二十二楼为住宅。二、经审核，乙方应分担房屋建造费230000元，以收据为凭。建好楼分的6#B单元第八层802房（两房两厅），建筑面积约71.56平方米的所有权和使用权。三、本合同签订之日，乙方需付全款的50%，计115000元，2017年5月31日前付全款30%，计69000元；框架封顶付全款的30%计46000元。甲方账户信息开户名：方军开户账号：……甲方收到全部建房款后乙方对上述房屋拥有七十年所有权和使用权，在使用权期限内，乙方有权对该套房产进行出租、转让、抵押、赠送、继承等，甲方无权干涉。……2017年8月26日，被告方军（甲方）与原告（乙方）再次签订《合作建房协议书》（以下简称第四份协议），主要约定：甲方全权负责位于广东省××市××县××盐灶××村小盐田《海岸居》6号楼的开发建设，经双方平等协商，以乙方出资的形式，就《海岸居》6号楼进行合作建设，为明确双方的权利义务，签订本协议。一、甲方保证已合法取得该地使用权，并依法办理完毕建设手续，且该地权利不受法院、政府的任何不当限制，也不存在第三人权利及受第三人权利不当限制，若出现与前述保证不符的任何情况，由甲方负责。二、甲方负责设计、施工、工程质量、产权证照办理。三、房产分配：乙方出资230000元整，B单元第八层802号房，建筑面积约71.56平方米毛坯房归乙方所有。四、付款方式为一次性付清。五、乙方付清合作建房款后，乙方享有该房产70年产权，该房的所有权（即出租、转让、赠送与继承等权利，包括征收、拆迁等与乙方房屋对应的补偿），享有与该房关联的公共利益，承担相应义务（及时缴交水电费、物管费等）。六、本协议经双方签字后生效，双方对协议的内容、性质及各自的权利义务均充分了解，且理解一致，任何一方违约，应承担违约责任。七、为节约签约、履约成本，简化交易手续，并基于双方的信任，决定委托律师为签订本协议提供见证。2017年5月14日、6月18日，被告黄俊颂分别出具收取涉案房产69000元房款、115000元的收据给原告收执。2017年8月26日，被告方军出具内容为“今收到吕珍兰230000元缴付海岸居6号B单元802号房合作建房款房款。全款已付清。”的《收据》交原告收执。原告提交银联卡POS机签购单、银行交易明细主张房款已全部支付。原告吕珍兰主张上述第四份协议经被告吉径律所见证，提交2017年8月26日的《见证书》，该《见证书》内容载：甲、乙双方为签订位于广东省××市××县××盐灶××村小盐田《海岸居》6号楼，乙方分的B单元第八层802号房（一房二厅），建筑面积约71.56平方米的合作建房协议，委托陆志一律师进行见证：一、委托人声明1、基于《合作建房协议书》的约定，《合作建房协议书》记载土地、房屋涉及的文件、证件未提交见证人审阅，其真实性由委托人确认、保证。2、基于前述，见证人无需对双方前述确认及在《合作建房协议书》中的保证和确认，以及相关文件、证件的真实性进行审核。二、见证事项1、双方相貌是否与其出示的身份证上的相片相符；2、双方签名是否与其出示的身份证上的记载相符；3、《合作建房协议书》是否双方亲自签署。三、见证意见1、双方相貌与其出示的身份证上的相片相符；2、双方签名与其出示的身份证上的记载相符；3、《合作建房协议书》是双方亲自签署。四、见证人申某，基于《合作建房协议书》的约定，《合作建房协议书》记载土地、房屋涉及的文件、证件未提交见证人审阅，其真实性由委托人确认。见证人处加盖长方形印章“广东吉径律师事务所执业律师：陆志一执业证号：14403201110141529”。《见证书》附件内容包括第一份协议、第二份协议、第三份协议、村民建房申请书、陆志一律师的执业证复印件。同时，该《见证书》并加盖“广东吉径律师事务所骑缝章”。原告于当天支付1000元律师见证费，律师见证费《收据》经手人处加盖“中国注册执业律师陆志一”印章。庭审中，原告称，已经支付230000元，房款已经付清，第二次签订协议时有看到见证书中的材料。被告方军确认收到款项，在做见证时，涉案款项已经付清，款项用于建房、付材料及工程款及工人工资等；大部分房子99%以上是分期付款，付款后出具总收据，以总收据为准；确认6、7号楼由其建设，7号楼给村民，6号楼由其出卖收取购房款；黄俊颂是其聘请的员工，用于处理销售的事情，宋军是一个朋友。被告刘元海称，其只是一个工头，案涉地块的相关手续都是当地村民负责的，其只负责规划，不清楚土地的性质；“海岸居”一共有十一栋，已经建好了十栋，其中1、2、3、5栋是自己直接建，与方军合作建设第6、7栋，其负责与村民沟通，没有利润，6栋归方军，购房款也是方军获取，7栋给村民。案涉房产所在的“海岸居”因涉及违法用地、违法建设已于2018年4月12日被行政职能部门启动整体清拆程序，“海岸居”楼盘在原告吕珍兰提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。另查一，被告吉径律所系于2011年11月14日注册成立的有限合伙企业，负责人为陆志一。在被告吉径律所陆志一律师2016年6月26日为案外人吴某琴与案外人钟某林的《房屋转让协议书》见证中，该见证书的“广东吉径律师事务所骑缝章”与涉案见证书的“广东吉径律师事务所骑缝章”肉眼辨识是一致的。2018年12月21日，深圳市律师协会对陆志一律师作出深律纪处字[2018]46号处分决定书，认为陆志一律师在上述《房屋转让协议书》见证业务中，仅对双方签字行为进行见证，违法《律师见证业务工作细则》的规定，为非商品房转让提供律师见证服务的行为也违反了深圳市司法局印发的《关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务的通知》的规定，对陆志一律师予以“通报批评”处分。另案[(2019)粤1323民初1588号]原告付青青在该案庭审中陈述称：其与另案原告付桂仙、陈萍、黄怀壁、吕珍兰五人系在中介许传汕的带领下直接到深圳市龙岗区布吉街道金运家园2栋商铺215号进行律师见证的，该地点悬挂广东省吉径律师事务所的招牌，并且见到陆志一律师本人。另查二，被告刘元海、方军因涉嫌犯非法倒卖土地使用权罪，惠东县人民检察院于2018年10月9日向本院提起公诉，本院于2020年1月17日作出（2018）粤1323刑初720号刑事判决书，以非法倒卖土地使用权罪，依法判处刘元海有期徒刑六年；判处方军有期徒刑四年六个月。截至本案判决作出之日，该刑事判决尚未发生法律效力。本院认为，本案原告吕珍兰与被告方军签订的《合作建房合同》《合作建房协议书》合同标的均指向6#楼B单元第8层002号房，属同一法律事实。虽然被告刘元海主张涉案《合作建房协议书》为合作建房关系，但从合同内容却是将案涉“海岸居”6#楼B单元第8层802号这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告方军之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）涉案原告吕珍兰与被告方军签订的《合作建房协议书》的效力；（二）被告方军、刘元海、黄俊颂、宋军应否向原告共同返还购房款；（三）被告吉径律所应否返还见证费并对购房款承担共同返还义务。关于原告吕珍兰与被告方军签订的《合作建房协议书》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《合作建房协议书》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，上述两份《合作建房协议书》应为无效合同。关于被告方军、刘元海、黄俊颂、宋军应否向原告共同返还购房款的问题。被告方军作为无效合同的相对方，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告诉请确被告方军返还230000元购房款，本院予以支持。被告刘元海与被告方军合作建设涉案“海岸居”6#楼房产，双方系个人合伙关系，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。据此，被告刘元海应对其与方军的合作之债即涉案230000元购房款的返还承担连带责任。被告黄俊颂、宋军并非涉案《合作建房协议书》的相对方，黄俊颂为方军聘请工作人员，就涉案房产销售事宜系履行职务行为，且被告方军确认涉案款项由其收取，故对原告诉请被告黄俊颂、宋军共同返还购房款，本院不予支持。关于被告吉径律所应否返还见证费并对购房款承担共同返还义务的问题。所谓律师见证，是指律师事务所接受当事人的委托或申请，以律师事务所及见证律师的名义，就有关法律事实或法律行为的真实性、合法性进行审查证明的一种律师非诉讼业务活动。我国律师法对律师见证并没有作为一项律师业务予以确认。案涉合同当事人之所以委托律师事务所进行见证，其目的系通过律师事务所提供专业法律服务，获取可期待的利益（购买房屋）。本案中，被告吉径律所在审核了双方当事人的主体资格等内容后，未能尽谨慎审查见证事项合法性及审查当事人提供材料的形式真实性义务，为当事人提供正确的法律服务意见。依据《律师见证业务工作细则》规定，承办律师在出具《律师见证书》前，应先对客户所要求见证的事项是否合法等内容进行审核。在案涉土地、房产缺乏相关证明材料及行政报建手续等只需形式审查即可发现存在缺陷的情况下，被告吉径律所仍进行见证并出具《见证书》，显然与律师见证所要求的专业法律知识及相关事项的审查要求不符，被告律师事务所未履行法律专业机构应尽的谨慎注意义务和基本风险提示义务，存在过错。故原告基于《见证书》项下的无效合同诉请被告吉径律所退还律师见证费1000元，本院予以支持。对于原告要求被告吉径律所共同返还购房款的诉请，本院认为，原告在本案中是以合同纠纷提起诉讼，被告吉径律所非涉案合同主体，亦未收取涉案购房款，原告的该项诉请，于法无据，本院不予支持。关于被告应否承担原告为维权所支付的费用问题。因是否聘请律师代理是原告自由选择的权利，在无约定该费用由被告承担及原告未完成举证责任的情况下，原告的该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。至于担保费、保全费，因原告并未提出财产保全措施，原告该请求无事实依据，本院不予支持。综上，当事人诉辩意见，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。被告吉径律所经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。本案经审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告吕珍兰与被告方军于2017年5月14日、2017年8月26日签订的《合作建房合同》《合作建房协议书》无效。二、被告方军、刘元海于本判决发生法律效力之日起10日内向原告吕珍兰共同返还购房款230000元。三、被告广东吉径律师事务所于本判决发生法律效力之日起10日内向原告吕珍兰返还见证费1000元。四、驳回原告吕珍兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4765元（原告吕珍兰已经预交），由被告方军、刘元海连带负担4744元，由被告广东吉径律师事务所负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  黄新娣审判员  罗晓燕审判员  王雪良二〇二〇年二月二十七日法官助理叶璐书记员陈建丽