四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初1722号 原告：邵儒成，男，1960年9月2日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：宋刚勇，四川信善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗玉强，四川信善律师事务所律师。 被告：何静钰（曾用名：何静玉），女，1943年11月9日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：李祝辉，四川君盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪正，四川君盛律师事务所律师。 第三人：罗琳，女，1966年12月25日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：杨红玉，四川法隆律师事务所律师。 原告邵儒成与被告何静钰、第三人罗琳房屋买卖合同纠纷一案，本院委托人民调解员廖磊组织诉前调解未果，于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵儒成及其委托诉讼代理人宋刚勇，被告何静钰的委托诉讼代理人汪正，第三人罗琳的委托诉讼代理人杨红玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邵儒成提起诉讼，请求判令：一、确认何静钰与邵儒成于1998年9月8日形成的买卖合同关系生效；二、何静钰协助邵儒成将位于（都权字第1297号）房屋办理过户登记到邵儒成名下；三、本案诉讼费由何静钰承担。事实及理由：1998年3、4月，罗琳将位于（都权字第1297号）房屋交付给邵儒成使用，罗琳并于1998年9月8日将该房的房屋所有权证交给邵儒成，并在该房屋所有权证上签注“此房已售给邵儒成，何静玉”字样。罗琳同时交付的房屋还有罗琳从詹炯处购买的未办理房屋过户手续的都江堰市灌口镇顺城街第三区8幢三层12号房屋，罗琳也在该房的房屋所有权证上签注“此房已转让给邵儒成，罗琳”字样，邵儒成在接收以上两套房屋后使用至今。2007年1月29日，何静钰以本案房屋为借用给邵儒成为由，要求邵儒成退还本案房屋并起诉到都江堰市人民法院，都江堰市人民法院作出（2007）都江民初字第259号民事判决书，认定邵儒成是基于交易行为对本案房屋行使权利，而非基于借用关系占用本案房屋。判决已生效，双方均未上诉，邵儒成持续占有使用房屋至今。邵儒成要求何静钰及其女儿协助办理本案房屋过户手续，何静钰无故推诿。为维护自身合法权益，邵儒成提起本次诉讼，望判如所请。 被告何静钰辩称，何静钰与邵儒成之间未形成房屋买卖关系，案涉房屋目前登记在何静钰名下，系何静钰与罗显均的夫妻共同财产，何静钰从未与邵儒成就房屋买卖达成任何合意或者签订任何协议；就邵儒成与罗琳之间的行为，何静钰事先并不知情，未授权罗琳，事后亦未追认，该行为对何静钰不产生任何权益。综上，请求驳回邵儒成的诉讼请求。 第三人罗琳述称，1998年3、4月将案涉房屋借给邵儒成使用，双方是借用关系；1998年9月，邵儒成有购买案涉房屋的意向，罗琳基于与邵儒成之间的朋友关系，将房屋所有权证交于邵儒成并签署相关手续，但此后邵儒成以罗琳及房屋所有权人并未形成具体的房屋买卖协议为由，未协商房屋价款，亦未支付房款；2007年1月29日，何静钰因得知罗琳将房屋借给邵儒成使用而起诉，（2007）都江民初字第259号民事判决书并未认定邵儒成系基于交易行为占有案涉房屋。综上，请求驳回邵儒成的诉讼请求。 经审理查明，何静钰（曾用名：何静玉）与罗显均系夫妻关系，于1965年2月21日登记结婚。罗琳系何静钰与罗显均之女。庭审中，罗琳自述与邵儒成系朋友关系，邵儒成未予否认。 1990年4月18日，灌县城乡建设环境保护局《出售商品房证》（灌城建出售顺城字第67号）载明：何静钰购买商品房，共计建筑面积77.1平方米，所购房屋在。《房屋所有权证》（都权字第1297号）于1990年5月填发，载明；所有权人何静玉，所有权性质私产，房屋坐落顺城街3区3层9、10号，房屋状况8幢3层2间建筑面积77.1平方米。该证书扉页载明“此房已售给邵儒成，何静玉，98.9.8”，邵儒成及罗琳均认可前述文字由罗琳书写。原、被告及第三人均认可的房屋地址更新为灌口镇商业街8栋3层9-10号，即案涉房屋。 2007年2月，何静钰向本院提起诉讼，请求判令邵儒成在判决生效后10日内归还何静钰77.1平方米的房屋，并同时归还何静钰的房屋产权证。本院于2008年1月23日作出（2007）都江民初字第259号民事判决书，认定：邵儒成是基于交易行为对诉争房屋行使权利的，而不是何静钰主张的基于无偿借用占用诉争房屋。该交易行为的效力直接关系诉争房屋的权属归属。也只有通过对交易行为的审理，才能确定诉争房屋的权属，并解决相关当事人的相关争议，切实维护相关当事人的合法权益。因何静钰所主张的法律关系的性质与本院所认定的法律关系性质不一致，本院依法向何静钰行使释明权后，何静钰仍坚持原诉讼请求。因此双方之间的交易行为是否合法有效、诉争房屋能否发生物权转移不属本案审理范围。故对何静钰的诉讼请求不予支持。后原被告均未上诉，该判决业已生效。 2018年5月22日，都江堰市城乡房产管理局作出《房屋征收暂停办理相关手续通知》（房征暂停［2018］第1号），载明：暂停办理征收范围内的新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等手续。暂停办理期限自2018年5月18日至2019年6月30日。2019年9月23日，都江堰市住房和城乡建设局作出《房屋征收暂停办理相关手续通知》，载明：原市房管局已于2018年5月18日发出通知，暂停办理征收范围内的新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等手续，目前暂停办理期限已过，因该项目正在按程序实施征收工作，故继续暂停办理相关手续。暂停办理期限自2019年9月23日至2020年9月23日。案涉房屋均在上述两次通知的征收范围内。 2020年1月6日，都江堰市灌口街道南桥社区居民委员会出具《情况说明》，载明：房屋系危改中心幸福路片区二期房屋Ｃ地块改造项目拆迁范围之内，登记业主系何静钰，我社区初步了解何静钰与邵儒成有买卖关系，2018年9月10日房屋使用人邵儒成持房产证在社区签订房屋拆迁补偿安置合同，该合同原件目前由我社区保管，但因该房屋权属邵儒成和何静钰有争议，我社区未对该房屋进行审计报账程序，补偿款暂未予以发放，我社区要求各方提供权属证明后确定房屋实际权属人。 另查明，何静钰于2019年5月10日向本院起诉，请求确认何静钰与邵儒成之间的房屋买卖关系不成立，并要求邵儒成返还都权字第1297号房屋产权证书。案号为（2019）川0181民初1965号。 上述事实，有当事人身份信息、起诉状、庭审笔录、民事判决书、房屋所有权证、结婚证、出售商品房证、房屋信息摘要、居委会情况说明、房屋征收暂停办理相关手续通知、原被告双方陈述等为证，本院予以确认。 本院认为，关于案涉买卖合同关系的效力问题。第一，罗琳在房屋所有权证上的签注时间系1998年9月8日，罗琳在庭审中亦认可案涉房屋交付给邵儒成的时间是1998年，根据法不溯及既往的原则，因此本案应依据当时施行的法律法规。1987年1月1日实施的《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。”第六十五条规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。”何静钰与罗琳系母女关系，罗琳与邵儒成系朋友关系，罗琳在案涉房屋所有权证上进行签注，并将证书原件交予邵儒成，足以让邵儒成相信罗琳有权代理何静钰出售案涉房屋。第二，何静钰在2007年起诉的（2007）都江民初字第259号案件时，已明知案涉房屋由邵儒成占有使用，且房屋所有权证原件由邵儒成持有；在本案的民事判决书中，本院亦认定何静钰与邵儒成之间的关系系基于交易行为，而不是基于无偿借用，但何静钰并未上诉或继续主张权利，而是在时隔十一年且邵儒成提起本案诉讼后，才向本院提起诉讼，主张权利，此行为亦与常理不符。同时，在1998年尚未形成统一的不动产登记制度，因此占有成为重要的公示形式。因此，本院认定邵儒成与何静钰之间的买卖合同关系有效。 关于办理房屋过户登记的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；…”根据房屋征收暂停办理相关手续通知的内容，案涉房屋属于暂停办理相关手续的范围，作为履行非金钱义务的案涉房屋的权属变更登记事实上无法实现，因此邵儒成要求办理房屋过户登记的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》（1987年1月1日实施）第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下： 一、原告邵儒成与被告何静钰于1998年9月8日形成的买卖合同关系有效； 二、驳回原告邵儒成的其他诉讼请求。 案件受理费13738元，由被告何静钰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘 闽 审 判 员  白艳雯 人民陪审员  曾 杨 二〇二〇年二月二十四日 书 记 员  徐星月