广东省珠海市香洲区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0402执异29号 异议人（案外人）：李鹤芳，女，汉族，1960年2月26日出生，住广州市荔湾区。 委托诉讼代理人：李露，广东华大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李霁，广东华大律师事务所律师。 申请执行人：卢峰，女，汉族，1977年7月7日出生，住珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：晏志峰，广东大同（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：候汉锋，广东大同（珠海）律师事务所律师。 被执行人：袁进光，男，汉族，1970年12月11日出生，身份证住址珠海市香洲区，现住珠海市香洲区。 本院在执行申请执行人卢峰与被执行人袁进光民间借贷纠纷一案中，异议人（案外人）李鹤芳提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并进行了听证，现已审查终结。 异议人李鹤芳向本院提出下列异议请求：在2023年1月30日租赁期满前中止（2019）粤0402执8102号对被执行人袁进光名下珠海市香××区昌盛路××房产的拍卖。听证时，异议人将其异议请求变更为：确认异议人与被执行人袁进光之间房屋租赁合同关系真实有效，拍卖珠海市香××区昌盛路××房产后，在租赁期限内，异议人继续租赁该房屋。 事实与理由：2019年12月3日，执行法院作出（2019）粤0402执8102号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人袁进光名下的珠海市香××区昌盛路××房产，同日责令被执行人袁进光在2019年12月31日前迁出房屋，在该房屋内居住的其他人员亦应于同日前自行迁出，到期仍不履行的，本院将依法强制执行。异议人认为：异议人为涉案房屋的承租人，法院如果拍卖该房屋或者强行腾房将损害异议人的合法权益，该房屋在租赁期内不应被拍卖。 2015年1月30日，异议人与被执行人袁进光签订《房屋租赁合同》，约定，被执行人将涉案房屋租赁给异议人使用，租赁合同期限为8年，从2015年2月1日至2023年1月30日，租金标准为15000元/月，每年租金总计为18万元，租金支付期限为2015年7月31日前；预付租金100万元，按照每月15000元的标准，从该款中抵扣，该100万元抵扣完毕后，每月15日前支付当月租金。被执行人于2015年1月30日将涉案房屋移交给异议人，异议人按照合同约定，于2015年7月17日转账100万元至被执行人银行账户。 异议人承租涉案房屋后，一直由异议人及其家属居住使用至今，并按期缴纳房屋所涉物业管理费、水电费、等费用，直到日前才得知被执行人因借贷纠纷被强制执行。 异议人认为，异议人早于2015年与被执行人签订《房屋租赁合同》，租金100万元已支付完毕，异议人依法取得涉案房屋的占有使用权，在2023年1月30日租赁期满前，异议人继续占有使用涉案房屋的权利应受法律保护，法院如继续拍卖涉案房屋及要求异议人迁出将损害异议人的合法权益。异议人据此提出上述异议。 申请执行人辩称，一、本案的事实背景 2015年3月18日，袁进光向卢峰借款，双方签订借款合同后，袁进光将其名下珠海市××路××栋房产抵押给卢峰，双方到珠海不动产登记中心办理了抵押登记，2015年3月19日，珠海不动产登记中心办理了抵押登记，卢峰取得了《他项权证书》。 （2018）粤0402民初2779号民事判决书第三项认定卢峰对袁进光名下珠海市××路××栋房产的拍卖、变卖或折价款享有优先受偿权。案件进入执行之后，因袁进光一直未能履行法院生效判决，故法院裁定拍卖前述涉案房屋。 二、异议人李鹤芳提供的《房屋租赁合同》偏离生活常识，该证据不应被采信 李鹤芳向法院提供的《房屋租赁合同》在如下方面明显虚假： （一）签订《房屋租赁合同》的日期明显是为了对抗本案的抵押合同。涉案租赁合同签订日期是2015年1月30日，而本案办理抵押的日期是在2015年3月19日，但在此时，异议人既没有实际支付租金，也没有其他证据证明异议人实际占有该房屋。仅凭可以倒签的日期，不能排除异议人与被执行人双方串通倒签租赁合同，恶意对抗法院执行程序。 （二）《房屋租赁合同》约定支付租金的方式明确偏离生活常识。《房屋租赁合同》第三条第3款显示：“乙方在2015年7月31日前，预付租金100万元……”，此处显然漏洞百出。根据房屋租赁通常惯例，签订《房屋租赁合同》当天，房东既要收取相当于3个月的押金，同时还要预收2-3个月的租金。而本案的租赁合同既无押金，甚至还要在半年之后再支付租金，该做法明显不符合生活常识。 （三）房屋交付方式不符合常理。正常情况下，只有出租人收取了押金和租金的前提下，才会将房屋交付给承租人占用使用。反观本案，双方约定在签订租赁合同的当天（2015年1月30日）就将房屋交付给承租人占有使用，此时承租人不但分文未收，甚至要到半年之后才能收到租金，如此方式只有两种可能：要么本案租赁合同原本就是虚假，要么承租人就是出租人的直系亲戚。 （四）李鹤芳提交的其他证据破绽百出，且严重偏离生活常识。李鹤芳提交的其他证据均经不起推敲，严重偏离生活常识。 综上，请求驳回异议人的全部异议请求。 经审查，卢峰诉袁进光民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月19日作出（2018）粤0402民初2779号民事判决，判决如下：一、袁进光于本判决生效之日起十日内向卢峰偿还借款本金人民币10598387元；二、袁进光于本判决生效之日起十日内向卢峰支付借款利息（以10598387元为基数、按照月利率2%自2017年7月8日起计至还清之日止）；三、卢峰就袁进光名下位于珠海市××路××栋的房产（不动产权证书号：粤房地权证珠字第××号）折价或拍卖、变卖等处分所得款项在登记在先的抵押权实现或消灭后的剩余价值范围内优先受偿。 上述判决生效后，袁进光未自觉履行，卢峰向本院申请强制执行，执行案号（2019）粤0402执8102号。 在案件诉讼过程中，本院作出（2018）粤0402民初2779号民事裁定，查封被执行人名下的珠海市香××区昌盛路××房产，查封期限自2018年4月13日至2021年4月12日。 2019年12月3日，本院作出（2019）粤0402执8102号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人袁进光名下的珠海市香××区昌盛路××房产。 另查明，位于珠海市香××区昌盛路××房产系袁进光所有，建筑面积475.28平方，于2015年3月19日办理抵押登记，抵押权人为卢峰。（2018）粤0402民初2779号民事判决确认该抵押为剩余价值抵押。在此之前，上述房产已抵押给交通银行珠海分行和浦发银行珠海分行。 再查明，异议人提供一份签订于2015年1月30日的《房屋租赁合同》，该合同甲方为袁进光，乙方为异议人，该合同约定，甲方将珠海市香洲区昌盛路376号19栋别墅将出租给乙方使用，租赁期限自2015年2月1日至2023年1月30日；免租期为5个月，自2015年2月1日至2015年6月30日免租期满后起算租金，每月租金15000元，每年租金180000元；乙方在2015年7月31日前，预付租金100万元，按照每月15000元的标准，从该款中抵扣，该100万元抵扣完毕后，每月15日前支付当月租金；甲方向乙方交付19栋别墅的时间为2015年1月30日；租赁期间，物业服务费、水电费、通讯费等全部费用，均由乙方承担。 2015年7月17日，异议人通过银行向袁进光转账付款100万元，同日，袁进光向异议人出具了收到租金100万元的收款收据。异议人另提供的微信名为“伊莉”的人支付了涉案别墅网络费和物业服务费的账单。网络费用支付时间及金额为：2018年12月25日支付623.8元，2019年2月18日支付12元，2019年5月21日支付378元，2019年7月22日支付60元。物业服务费支付时间及金额为：2019年4月支付17599.6元，2019年9月支付10613.45元，2019年12月支付5099.15元。异议人称“伊莉”系异议人女儿。 本院认为，异议人请求在租赁期限内继续租赁涉案房产，其实质是请求在租赁期限内阻止移交涉案房产，对该执行异议，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。 袁进光与异议人签订的《房屋租赁合同》真实性存疑。首先，涉案别墅建筑面积475.28平方，双方约定每月租金15000元，该租金价格明显偏低。其次，在不存在特殊原因的情形下，袁进光作为出租人给予异议人5个月的免租期且不收取押金，明显不符合房屋租赁市场交易惯例。第三，异议人提前支付100万元的巨额租金，也明显不符合房屋租赁市场交易惯例和日常生活情理。故对涉案《房屋租赁合同》真实性，本院不予采信。 即使袁进光与异议人之间存在涉案房产的租赁关系，但异议人自2018年12月份之后支付涉案房屋的网络费和物业服务费，异议人不能证明在2015年3月19日即涉案房产抵押给卢峰之前其已占有使用涉案房产，因此，不能认定为先租赁后抵押。即使异议人与袁进光之间的租赁关系成立于2015年1月30日，但此时涉案房产已抵押给交通银行珠海分行和浦发银行珠海分行，也没有证据显示袁进光将涉案房产出租给异议人得到了抵押权人交通银行珠海分行和浦发银行珠海分行的同意。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，异议人的租赁权不能对抗抵押权人交通银行珠海分行和浦发银行珠海分行的抵押权，同样不能对抗本案债权人卢峰的抵押权。 综上，本院拍卖涉案房产并要求居住在涉案房屋内的人员迁出涉案房产，以实现抵押权人的权利，符合法律规定。异议人请求继续履行租赁合同并阻止对涉案房产的交付，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，裁定如下： 驳回案外人李鹤芳的异议请求。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百零八条之规定，向本院提起诉讼。 审 判 长  涂永国 审 判 员  崔少俊 人民陪审员  郑清文 二〇二〇年二月二十八日 书 记 员  黎冠延