广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初23561号原告：邓翠华，女，1960年1月12日出生，澳门特别行政区居民。委托诉讼代理人：赖福庆，广东宪鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝恩，广东宪鼎律师事务所律师。被告：中山欧亚盛世房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区东华路**汇星豪庭****4卡**，统一社会信用代码91442000669881487E。法定代表人：吴建文，总经理。委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘媚。原告邓翠华诉被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司（以下简称为欧亚盛世公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓翠华及其委托诉讼代理人赖福庆、陈宝恩，被告欧亚盛世公司委托诉讼代理人侯文黔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓翠华向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告于2019年1月3日签订的中山市商品房买卖合同于2019年8月15日解除；2.判决被告向原告退还购房款784100元及赔偿违约金60000元；3.判决被告向原告赔偿逾期支付利息损失（以844100元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月22日计算至实际清偿之日止，暂计算至2019年8月31日利息损失为1207.2元）；4.判决被告承担原告担保费损失1000元。庭审中，原告邓翠华变更第3项诉讼请求为：判决被告向原告支付逾期违约金，自2019年9月16日起按月息2%的标准计算至清偿之日止。事实与理由：2019年1月3日，原告邓翠华与被告欧亚盛世公司签订中山市商品房买卖合同（以下简称合同），约定：原告购买被告位于中山市石岐区，总金额为1411380元。商品房买卖合同签订后，原告依约向被告支付了购房款784100元。2019年6月28日，原、被告签订补充协议1，约定：合同约定于2019年7月3日前该商铺与原告进行网签手续，由于被告问题不能按期与原告进行网签，双方同意，将于2019年8月15日前办理国土网签手续；如果在2019年8月15日还不能办理国土网签手续，原告按合同约定收取被告违约金。被告于8月30日前退还原告所交的房款及赔偿违约金。2019年8月15日系双方约定网签之日，但被告仍不能为原告办理网签，故双方当日签订了退款流程，约定被告退回原告支付的房款784100元整及赔偿60000元整违约金，被告承诺于签订退款流程之日起分四期退回以上款项，每个星期退一次款直到退完为止，付款日分别为2019年8月21日、2019年8月28日、2019年9月4日、2019年9月11日，每期付款约20万，最后退款期为2019年9月15日。然而，截止至原告起诉之日，被告未按照退款流程约定时间向原告退还购房款、支付违约金。综上所述，原告认为，原被告双方签订的合同、补充协议1及退款流程是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，被告应按照约定全面履行自己的义务。现被告违反双方约定，迟迟不退还原告购房款与支付违约金的行为已严重损害原告的利益。原告邓翠华为此诉至法院。原告邓翠华对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.补充协议1；3.收据；4.退款流程；5.欧雅豪庭宣传单、欧雅豪庭（项目）认购书；6.中山市不动产登记资料查询结果（2019年9月5日）；7.POS签购单；8.付款确认书；9.担保费增值税发票。被告欧亚盛世公司辩称，若原告邓翠华支付的款项进入了被告欧亚盛世公司的账户，被告欧亚盛世公司承认收到款项，其余由法院依法判决。被告欧亚盛世公司对其辩解意见在举证期限内没有提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年12月27日，原告邓翠华与被告欧亚盛世公司签订欧雅豪庭（项目）认购书（ＮＯ.0031149），认购欧亚盛世公司位于中山市石岐区（以下简称案涉商铺），约定折后总楼价为1568200元，由邓翠华于签订认购书同时向欧亚盛世公司支付定金100000元。2019年1月3日，邓翠华（买受人）、欧亚盛世公司（出卖人）就案涉商铺签订中山市商品房买卖合同，约定：该商品房属预售商品房，总金额1411380元；买受人按分期付款方式按期付款，2019年1月3日前支付首期款784100元，2019年7月3日前支付第二期款627280元；买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐户，开户银行为中国银行股份有限公司中山支行，专用账户为74×××99；出卖人应当在2019年7月3日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的5%；商品房预售的，自本合同生效之日起180天内，由出卖人向中山市房地产交易登记管理所申请商品房合同销售登记备案。邓翠华分别于签订认购书及商品房买卖合同当天，以ＰＯＳ机刷卡的方式向案外人珠海优壹家房地产信息咨询有限公司的银行账户分别支付100000元定金、684100元购房款，被告欧亚盛世公司出具了相应的收据，收据上盖有被告欧亚盛世公司财务专用章。2019年6月28日，原告作为乙方、被告作为甲方签订补充协议1，协议载明：乙方于2019年1月3日购买了甲方位于石岐区欧雅豪庭B1-4商铺一套，双方签订了相关合同。合同约定于2019年7月3日前该商铺与乙方进行网签手续，由于甲方问题不能按期与乙方进行网签，双方同意，将于2019年8月15日前办理国土网签手续；如果在2019年8月15日还不能办理国土网签手续，乙方按合同约定收取甲方违约金。甲方于8月30日前退还乙方所交的房款及赔偿违约金。2019年8月15日，原告作为乙方、被告作为甲方又签订退款流程，约定：由于甲方问题不能按期与乙方进行网签，双方同意，退回乙方支付的房款784100元整及赔偿60000元整违约金；甲方及销售方承诺于签订退款流程之日起分四期退回以上款项，每个星期退一次款直到退完为止，付款日分别为2019年8月21日、2019年8月28日、2019年9月4日、2019年9月11日，每期付款约20万，最后退款期为2019年9月15日；如果退款超过2019年9月15日未退完，按未退完款项为标准计算每月支付3%违约金，直到退完为止。同日，被告欧亚盛世公司开具付款确认书给原告邓翠华，确认前述珠海优壹家房地产信息咨询有限公司的银行账户为被告委托收款账户，对该账户收取的案涉商铺房款784100元予以确认。2019年9月5日，邓翠华以欧亚盛世公司未按约定退还购房款及支付违约金为由，诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，欧亚盛世公司自述因其实际控制人周华东涉及另案刑事犯罪，公安机关已将案涉商铺查封，并且案涉商铺在出售给原告之前已出售备案在他人名下，故欧亚盛世公司同意邓翠华的诉讼请求，将款项退还。另欧亚盛世公司对邓翠华提交证据的真实性均予以认可。另查，本院调取的中山市自然资源局不动产登记资料查询结果显示，案涉商铺实际坐落：中山市石岐区悦泰街3号欧雅豪庭首层4卡，现势权利人中山欧亚盛世房地产开发有限公司，不动产权证号为粤（2017）中山市不动产权第××号，该商铺于2019年9月12日由本案诉讼保全予以查封，于2019年12月9日被中山市公安局以周华东等人合同诈骗案刑事查封，查封期限从2019年11月22日起至2021年11月21日止。该商铺曾于2018年4月24日备案登记在冯志明名下，备案合同号为ＨＴＮ2018033243，于2019年2月2日办理了预售商品房预告注销登记（多户）。再查，根据邓翠华诉讼保全申请，本院已于2019年9月12日采取保全措施，冻结了欧亚盛世公司一处银行账户以及查封了案涉商铺。邓翠华为此向利宝保险有限公司中山中心支公司支付财产保全责任保险费用1000元。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。邓翠华与欧亚盛世公司协商一致，签订的中山市商品房买卖合同、补充协议1、退款流程，系双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。商品房买卖合同签订后，邓翠华如约于2019年1月3日之前向欧亚盛世公司支付了购房首期款784100元，有欧亚盛世公司收据及付款确认书为凭。而欧亚盛世公司却未能按照合同约定在2019年7月3日前与邓翠华进行网签，且在补充协议1签订后，欧亚盛世公司亦未按延期的时间即2019年8月15日前办理国土网签手续，欧亚盛世公司已构成违约。邓翠华诉请解除双方签订的商品房买卖合同，理据充分，且欧亚盛世公司亦同意解除，本院对邓翠华该项诉求予以支持。双方之后签订退款流程，就欧亚盛世公司违约协商达成退房款784100元及赔偿违约金60000元的书面协议，并约定如果退款超过2019年9月15日未退完，按未退完款项为标准计算每月支付3%违约金。其上有双方签名、盖章，庭审中欧亚盛世公司亦予以认可。该退款流程的达成，表示双方不再继续履行商品房买卖合同，达成了解除合同的一致意思表示，并对合同解除后的处理作出了约定，故本院认定该退款流程的签订时间为双方商品房买卖合同解除的时间。但截止本案庭审之日（2019年12月18日），欧亚盛世公司仍未履行退款义务，故邓翠华按退款协议主张欧亚盛世公司退回上述款项以及支付逾期付款违约金的诉求，具有合同依据，本院予以支持。庭审中，邓翠华主动调整逾期付款违约金标准为按月息2%自2019年9月16日起计算至清偿之日止，是其处分自身权利的意思表示，未超出双方约定的范畴，于法无悖，且欧亚盛世公司对此未提出异议，本院予以照准。鉴于双方并未就损失承担作出约定，且上述违约金已足以弥补邓翠华的损失，故邓翠华主张欧亚盛世公司赔偿担保费损失1000元的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告邓翠华与被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司于2019年1月3日签订的中山市商品房买卖合同于2019年8月15日解除；二、被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告邓翠华退还购房款784100元及赔偿违约金60000元，并支付逾期付款利息（以844100元为基数，按照月利率2%标准从2019年9月16日起计算至债务清偿之日止）；三、驳回原告邓翠华其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12264元，诉讼保全费4751元，合计17015元（原告邓翠华已预交10883元），由原告邓翠华负担20元，被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司负担16995元（被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，原告邓翠华可在判决书送达之日起三十日内，被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张 航人民陪审员  郭绮文人民陪审员  刘爱诗二〇二〇年二月二十日书 记 员  蔡家新简培华