福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民终3173号 上诉人（原审被告）：朱凤强，男，1971年8月10日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 被上诉人（原审原告）：莆田市安和物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区海丰路中街800号龙腾东方小区2号楼一层，统一社会信用代码91350304574701543Q。 法定代表人：翁志远，总经理。 委托诉讼代理人：王茶英、韩兰梅，福建凌龙律师事务所执业律师。 上诉人朱凤强因与被上诉人莆田市安和物业管理有限公司（以下简称安和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初4130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱凤强上诉请求：1.撤销一审判决；2.安和物业公司应退还朱凤强水电周转金400元，电梯维修费120元，垃圾清运费120元；3.判令安和物业公司清算2014年至2018年代收代缴的各种费用，不应裁定准许安和物业公司撤回关于朱凤强支付水费和公摊部分的水电费的部分诉讼请求；4.判令《福建省前期物业服务合同》无效；5.本案一审、二审诉讼费由安和物业公司承担。事实和理由：1.《福建省前期物业服务合同》不符合相关规定，签订日期与物业服务期间存在偏差，安和物业公司有欺诈行为。2.安和物业公司严重违反《福建省物业管理条例》，不具物业管理服务资质，物业管理服务不到位，财务混乱，乱收费。综上，一审认定事实错误，判决错误。 安和物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，朱凤强的上诉请求没有依据，依法应予驳回。朱凤强在上诉状中请求退回的款项，在一审中并未提起反诉，而且本案中，该小区的公共用电截止到2019年6月30日以及该小区各户主的用水截止2019年9月30日均是由安和物业公司垫付，至今朱凤强均未与安和物业公司结清该费用，朱凤强尚欠的费用远远高于其诉求的费用，所以该部分的上诉请求没有依据，不应当予以支持。 安和物业公司向一审法院起诉请求：1.判令朱凤强支付拖欠自2018年7月1日起至2019年4月30日止的水费、公摊水电费2002元和自2018年12月1日起至2019年4月30日止的物业管理费1116元，共计3118元；2.本案诉讼费用由朱凤强负担。 一审法院认定事实：安和物业公司与朱凤强签订《前期物业管理服务协议》二份，约定：朱凤强将其所购置的位于莆田市城厢区的物业委托给安和物业公司管理，住宅部分物业管理服务费为每平方米1.6元／月，公共水电周转金为二次加压供水的每户400元。其中：一份协议约定：房屋基本情况：6座2002号，单元建筑面积为91.37平方米；该份协议落款时间为2013年12月31日。另一份协议约定：房屋基本情况：6座2102号，单元建筑面积为91.37平方米；此份协议没有落款时间。安和物业公司又与莆田市城厢区人民政府龙桥街道办事处签订《福建省前期物业服务合同》一份，双方约定：本物业名称：龙桥直街改造房；物业类型：高层住宅基；坐落位置：莆田市城厢区龙桥街道明阳路55号；期限为3年，自2013年12月1日起至2016年12月30日止；安和物业公司按照《莆田市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的壹级物业服务标准，高层住宅物业管理服务费为每平方米1.2元／月。该合同只有安和物业公司有载明落款时间为“2016年7月3日”。合同签订后，安和物业公司每套按400元向朱凤强收取公共水电周转金。2018年12月7日，安和物业公司在该小区公告栏处张贴《关于龙桥直街改造房物业费政府补贴到期后开始收取物业费的通知》，通知龙桥直街改造房全体业主：物业管理费补贴期限为2013年12月1日至2018年11月31日；按照公司成本测算，此后的物业管理服务费收费标准高层住宅按每平方米1.3元／月向业主收取，若有不同意见，以书面形式向物业管理处反馈。2019年5月27日，安和物业公司向朱凤强邮寄《缴费通知书》二份，其中一份内容为：房号：6＃楼2002单元；收取月份：2018.12-2019.4.30；物业服务费92.92×1.2×5＝558元；代收水费：上月读数399吨，本月读数475吨，金额228元；公共用电分摊：电梯电费124元、广场安防路灯电费94元、水泵用电分摊76元、公共用水分摊4元、维修费8元，合计1092元；另一份内容为：房号：6＃楼2102单元；收取月份：2018.12-2019.4.30；物业服务费92.92×1.2×5＝558元；代收水费：上月读数716吨，本月读数881吨，金额462元；公共用电分摊：电梯电费48元、广场安防路灯电费37元、水泵用电分摊165元、公共用水分摊2元，合计1272元。2019年5月1日，安和物业公司宣布停止对龙桥直街安置房的物业管理服务工作。在本案诉讼过程中，安和物业公司向一审法院申请撤回要求朱凤强支付水费和公摊部分的水电费的诉讼请求，一审法院已口头裁定予以准许。 一审法院认为，安和物业公司与朱凤强签订的《前期物业管理服务协议》和安和物业公司与莆田市城厢区人民政府龙桥街道办事处签订的《福建省前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且没有违反法律法规强制性规定，是合法有效的，双方应当按照合同约定履行各自义务。安和物业公司为莆田市城厢区（含龙桥直街改造房）的业主提供物业服务，朱凤强作为该片区的业主应依约缴纳物业服务费等相关费用。现安和物业公司要求朱凤强支付其未交纳的自2018年12月1日起至2019年4月30日止按每平方米每月1.2元计算的物业服务费符合法律规定及合同约定，予以支持；但其请求按面积（92.92＋92.92）平方米计算物业服务费缺乏依据，在其未能提供证据证明房屋实际建筑面积的情况下，应按合同约定的房屋面积（91.37＋91.37）平方米计算物业服务费，即：朱凤强应支付物业管理费（91.37＋91.37）×1.2×5＝1096.4元。因朱凤强未提起反诉，故对安和物业公司每套按400元向朱凤强收取公共水电周转金问题不予处理，应由朱凤强另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、朱凤强应在判决生效之日起十日内支付给莆田市安和物业管理有限公司物业服务费1096.4元；二、驳回莆田市安和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由莆田市安和物业管理有限公司负担15元，朱凤强负担10元。 本院二审期间，朱凤强没有提供新的证据。安和物业公司提供的证据如下：公告照片、通知及照片共10张，欲证明安和物业公司于2019年5月1日正式退出安置房片区，朱凤强主张的物业费计算到4月15日不能成立。在一审当中提供的与其他业主结算的收款收据能证实我方的物业服务是提供到2019年4月30日，且一审中朱凤强也未提出异议。 经质证，朱凤强认为，安和物业公司只负责到2019年4月14日，从4月15日起就是其自付自理了。 本院经审查认为，朱凤强对安和物业公司提供的证据没有提出异议，本院对该证据的真实性予以采信。 经审理查明，朱凤强与安和物业公司对一审法院认定的事实均没有异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，朱凤强与安和物业公司签订的《前期物业管理服务协议》及安和物业公司与莆田市城厢区人民政府龙桥街道办事处签订的《福建省前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且没有违反法律法规强制性规定，是合法有效的，双方应当按照合同约定履行各自义务。朱凤强上诉请求判令《福建省前期物业服务合同》无效不能成立，不予支持。安和物业公司为莆田市城厢区的业主提供物业服务，在安和物业公司已经提供物业服务的情况下，朱凤强作为该片区的业主应履行按时支付物业费的义务。《关于停止龙桥直街安置房物业服务的公告》虽有提到2019年4月15日起安和物业公司将停止龙桥直街安置房的物业服务工作，但安和物业公司于2019年6月13日向涉案小区业主发出《关于正式退出龙桥直街安置房物业服务的公告》，该公告载明安和物业公司于2019年5月1日才停止对安置房区域的卫生清理工作，其他的物业服务工作并没有立即停止。故一审判决由朱凤强支付2018年12月1日至2019年4月30日止的物业费是正确的。安和物业公司一审中自愿撤回公摊水电费的诉讼请求，系其自行处分权利，一审裁定予以准许，并无不当。朱凤强上诉称安和物业公司撤回该部分请求属于违规行为，于法无据，不予采信。朱凤强上诉要求安和物业公司退还水电周转金等费用及清算代收代缴各种费用，因朱凤强一审没有提起反诉，且一审法院已告知其另行主张权利，故对朱凤强该诉求不予支持。 综上所述，上诉人朱凤强的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费20元，由上诉人朱凤强负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈利强 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇二〇年二月三日 书记员  翁丽芬 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。