广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初15341号原告：廖国全，男，1978年7月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：尹艳萍，广东东立律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔惠婉，女，1994年4月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：佛山市顺德区凯晟房产投资置业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇永安路**聚安楼**商铺，统一社会信用代码91440606566689492K。法定代表人：曾永波。被告：佛山市顺德区登图物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇鹤峰社区居民委员会鹤峰路**都市经典广场**511之一，统一社会信用代码91440606666453735B。法定代表人：冯嘉超。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈池欣，广东科顺律师事务所律师。原告廖国全与被告佛山市顺德区凯晟房产投资置业有限公司（以下简称凯晟公司）、佛山市顺德区登图物业管理有限公司（以下简称登图公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，经原告申请，本院依法委托广东明科资产评估土地房地产估价有限公司对涉案商铺的市场租金价格进行了评估。首次庭审，原告委托诉讼代理人尹艳萍、两被告共同委托诉讼代理人陈池欣到庭参加诉讼；第二、三次庭审，原告廖国全及其委托诉讼代理人尹艳萍、两被告共同委托诉讼代理人陈池欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖国全向本院提出诉讼请求：1.判令被告凯晟公司、登图公司修复位于佛山市顺德区后墙的大洞；2.判令两被告连带赔偿原告因大洞漏水导致前述商铺的墙体、、地板受损损失20000元因墙体浸水、漏水导致退租的定金损失30000元；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年底，原告通过法院司法拍卖方式取得位于佛山市顺德区的所有权。2019年4月23日，原告与案外人李某签订了出租该商铺的《商铺租赁协议书》，并收取了定金15000元。2019年5月1日，原告发现该商铺的屋顶被两被告开了一个直径15厘米的大洞，导致水渗漏到商铺的后墙及地面，造成墙体染色、、地板水浸损失严重。李某见到该商铺墙体和地板被水浸泡，不符合交付条件，遂要求解除租赁合同。原告双倍返还定金30000元给了李某。由于两被告至今未能修复上述大洞，该商铺至今未能出租。而两被告拒绝赔偿原告的损失。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。诉讼中，原告变更上述1、2项诉讼请求为：1.判令被告凯晟公司、登图公司修复位于佛山市顺德区后墙及屋顶的两个大洞；2.判令两被告赔偿原告因墙体浸水、漏水导致租客退租的定金损失15000元、及因商铺墙体、屋顶漏水未能出租的租金损失（租金损失按3750元／月标准计算，自2019年5月1日起暂计至2019年9月1日为15000元，此后的租金损失顺延计至前述商铺修复完毕之日止）。被告凯晟公司辩称，一、原告于2017年3月17日通过司法拍卖买受涉案商铺，并于2017年5月22日办理了新的不动产权证。被告凯晟公司于2017年11月7日为原告办理了房屋验收及收楼手续，交付时原告已实地查看涉案商铺，商铺状态良好并未存在任何瑕疵。涉案商铺交付后由原告使用，原告应为自己的物业承担相应的维修、保管义务。因原告对商铺的保管不善导致的经济损失，却要求被告承担赔偿责任，没有事实及法律依据。二、原告所称的两个钻孔，一个在天花板位置，一个在后墙位置。按照正常建筑要求，被告凯晟公司无必要且无可能在该位置进行钻孔。而且涉案商铺所在小区，被告凯晟公司已向各业主交付物业多年，各业主也相继投入使用，故被告凯晟公司不能再在现场进行施工。原告认为被告凯晟公司钻孔损害其财产，没有事实依据。被告登图公司辩称，一、被告登图公司是涉案商铺所在小区的物业管理企业。原告在2017年11月7日办理收楼手续时，同时与被告登图公司签订了《顺德区（前期）物业服务协议书》，协议书第二条第5款约定，原告装修必须遵守《物业装饰装修管理服务协议》的约定。但原告并未与被告登图公司签订该协议，也未向被告登图公司提交任何装修申请。被告登图公司对原告装修一事完全不知情。因此，原告要求被告登图公司承担赔偿责任，没有事实及法律依据。二、关于损失金额，原告主张的损失主要为两项，一项是现场损失，原告并未提供任何证据证明该损失，且原告铺内近乎于毛胚状态，根本不存在任何的财产，故其要求的金额过高；另一项是赔偿第三方损失，为间接损失，该损失是原告单独与第三方协商而成，不能确认其真实性，且该损失原告完全可以避免，故原告要求被告登图公司承担，没有法律依据。三、被告登图公司曾在2019年6月尝试对涉案商铺进行维修，但原告没有交付钥匙予以配合，其应承担相应责任。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的不动产权证复印件二份（加盖中国邮政储蓄银行核对章），两被告对其真实性无异议，本院予以采信。2.原告提供的《租赁协议书》、李某身份证复印件、收据（定金）各一份，《法律意见书》、顺丰速运邮寄单各一份，中国农业银行个人明细对账单、转账回单各一份，记载内容可相互印证，足以原告与李某之间的租赁合同关系，本院予以采信。3.原告提供的照片打印件五份、光盘一份，两被告对其真实性及所反映的事实均无异议，本院予以采信。4.两被告提供的《收楼确认函》复印件、房屋验收记录表复印件各一份，原告认可其已办理相应收楼手续，本院对该组证据予以采信。5.两被告提供的《顺德区（前期）物业服务协议书》复印件一份，原告认可被告登图公司为涉案商铺所在小区物业服务方，可印证该证据所载内容，本院予以采信。6.广东明科资产评估土地房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》、评估费发票各一份，前述《租赁协议书》所载内容反映涉案商铺本已实际出租，两被告所称的涉案商铺附近出租率降低不影响相应鉴定结论的成立，此鉴定程序与资质合法，依据充分，本院对该组证据予以采信；至于相应评估费由何方承担，系本案认定问题。经审理查明：廖国全于2017年3月17日通过本院网络司法拍卖途径购买了位于广东省佛山市顺德区（建筑面积101.61平方米，以下简称涉案商铺）与金湾豪庭9栋21号商铺（建筑面积59.41平方米），并于2017年5月22日办理了相应房地产权证。2017年11月7日，廖国全与作为金湾豪庭项目开发商的凯晟公司办理了前述商铺的收楼手续。同日，廖国全另与登图公司签订了一份《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定由登图公司为涉案商铺提供物业服务。2019年4月23日，廖国全与李某签订了一份《租赁协议书》，约定廖国全将其名下的上述两处商铺出租给李某作商业经营，租赁期自2019年5月1日起至2022年4月30日止，两处商铺每月租金合共7500元；李某在签约当日预付定金15000元给廖国全，廖国全须在2019年5月1日前将两处商铺交付给李某使用；同时约定“如甲方（即廖国全）未能如期交付商铺给乙方（即李某）使用，则视为甲方违约，乙方有权终止合同，并可要求甲方双倍返还定金”。同日，李某依约向廖国全支付了定金15000元。2019年5月1日，廖国全与李某在办理商铺移交手续时发现：涉案商铺的天花板位置出现一处圆形孔洞；此商铺的内墙靠天花板位置也存在一处圆形孔洞，该处孔洞中装有一条塑胶管；雨水已通过天花板位置的孔洞流入涉案商铺室内，内墙位置的孔洞也存在渗水情况。李某当即拒绝收取涉案商铺，后于2019年6月27日向廖国全书面提出解除双方租赁合同关系，并要求廖国全向其双倍返还合同定金。廖国全遂于2019年7月1日通过银行转账方式向李某双倍返还定金合共30000元。后廖国全向登图公司反映了上述孔洞及渗漏情况，登图公司闻讯即使用混凝土对涉案商铺天花板位置的孔洞进行修补、堵漏（本院于2019年9月27日组织双方当事人对涉案商铺进行查勘时对该处孔洞的补丁进行了试水检验，发现此处仍存在渗漏情况）。此后，廖国全向凯晟公司、登图公司提出索赔。双方协商未果，廖国全遂于2019年7月16日向本院递交诉状提起本案诉讼。另查明，庭审期间，就上述孔洞的产生原因，凯晟公司与登图公司陈述称：“……发现其他（商铺）类似位置当中也有相应的钻孔安装排水管，而本案涉案的平台是接近排水渠道旁边，所以我方推测是建筑商钻孔后没有安装相应的排水管所引起的本案纠纷，……本案涉案的商铺是在金湾豪庭的一期，后面金湾豪庭的二期在本案发生时修建，每天都有大量的施工，我方不可能完全注意到建筑商每一步的施工环节，所以不排除建筑商施工的时候弄错位置，搞到了金湾（豪庭）一期，即原告的铺位，……相邻商铺同位置的孔洞，是被告凯晟公司委托的建设方根据图纸施工的”。此外，廖国全与凯晟公司、登图公司已在本案诉讼中就上述孔洞的进一步修复问题达成了一致协议，双方同意由登图公司对两处孔洞进行填补修复。登图公司于2020年2月21日完成了前述孔洞的修补工作。又查明，诉讼中，经廖国全申请，本院依法委托广东明科资产评估土地房地产估价有限公司对涉案商铺的市场租金价格进行了评估。该公司于2019年12月17日出具《房地产估价报告》认为：涉案商铺于价值时点2019年12月13日的建筑面积租金评估单价为每月37.5元/平方米、月租金评估总价为3810元。廖国全为此垫付评估费3000元。本院认为，本案争议焦点为：一、被告凯晟公司、登图公司是否应对涉案商铺的毁损事故承担赔偿责任；二、相应事故的损失应如何确定。关于争议焦点一，从两被告对上述孔洞产生原因的陈述意见来看，导致涉案商铺毁损的渗水事故，系金湾豪庭项目的建筑商在涉案商铺天花位置钻孔安装排水管的施工行为不当所致。而此次施工为相关建筑商根据被告凯晟公司提供的图纸受其指示所进行的施工；且涉案商铺在此前已交付给了原告廖国全，但本案并无证据证明被告凯晟公司在委托建筑商施工前已取得原告明确同意；因此，被告凯晟公司对涉案事故的发生及后果确存在过错。被告凯晟公司主张上述事故损失系原告对涉案事故保管、维护不当所致的抗辩意见，证据不足，本院不予采纳；原告向被告凯晟公司主张其事故损失，理由充分，本院予以支持。被告登图公司仅系金湾豪庭小区的物业服务企业，本案并无证据反映其参与了前述施工行为。故原告要求被告登图公司对其损失承担赔偿责任的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。被告凯晟公司未在本案诉讼中向本院披露实际施工的具体企业，如被告凯晟公司有证据证明此建筑商在施工工程中亦存在过错的，可另案主张其权利。关于争议焦点二，上述事故导致涉案商铺渗水毁损、长期无法正常使用，直至2020年2月21日方由被告登图公司完成修补工作；且原告与案外人李某之间就涉案商铺成立的租赁合同关系确因此无法继续履行。因此，原告要求被告赔偿空置期间的租金损失的诉讼请求，理由充分，本院予以支持；上述《租赁协议书》所约定的同期租金标准（3750元/月），未超出本院采信的涉案商铺同期市场租金评估结论（3810元/月），综合考量自2020年1月发生的新型冠状病毒肺炎疫情影响因素，相应损失数额本院依据前述协议标准酌情核算8个月为30000元；廖国全为本案诉讼所垫付的评估费3000元，亦由被告凯晟公司承担。至于原告向案外人赔付的定金15000元，并非此事故导致的且当事人可预见的直接损失，原告要求被告另向其赔付该款的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。此外，对涉案商铺后墙及天花位置的两处孔洞，已经原、被告双方一致协议，并由被告登图公司完成了修补工作，本院对此不再作重复处理。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区凯晟房产投资置业有限公司在本判决发生效力之日起五日内向原告廖国全赔付租金损失30000元；二、驳回原告廖国全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为525元（已由原告预交），由原告廖国全负担225元，由被告佛山市顺德区凯晟房产投资置业有限公司负担300元；本案评估费3000元（已由原告预交），由被告佛山市顺德区凯晟房产投资置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 高 龙二〇二〇年二月二十七日书记员 欧阳凯婷书记员 麦 浩 祥