广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终65号 上诉人(原审被告）：扶绥县世纪房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区扶绥县新宁镇空港大道**世纪花园****楼。统一社会信用代码9145142169275657X6。 法定代表人：黄宗英，董事长。 委托诉讼代理人：黄元，广西中善律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：罗冰娟，广西中善律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：周玉爱，女，1970年5月8日出生，壮族，农民，住广西壮族自治区扶绥县。 被上诉人（原审原告）：黄维龙，男，1992年7月10日出生，汉族，农民，住广西壮族自治区灵山县。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘茂坚，广西南密律师事务所执业律师。 上诉人扶绥县世纪房地产开发有限公司（以下简称世纪公司）因与被上诉人周玉爱、黄维龙商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2019）桂1421民初1306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 世纪公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回周玉爱、黄维龙的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实有误。1.一审判决认定涉案交房时间为2018年2月26日有误，应为2017年11月30日。世纪公司的置业顾问杨连英已于2017年11月26日电话通知周玉爱、黄维龙交房时间，且2017年11月22日开始，世纪公司在涉案小区的公告栏、物业办公室门口张贴交房通知书，在小区内外悬挂交房横幅。2.一审判决认定“联系表上的联系人身份不明”事实有误。王瑜、杨连英是世纪公司的员工，有《劳动合同》、《工资表》等证据予以证实。3.一审判决认定违约金标准为1200元/月有误，应为900-1000元/月为宜。二、一审判决未对可延期情形天数应予扣除有误。涉案工程施工过程中遭遇雨天和中高考影响，为不可抗力，属逾期交房天数可扣除天数的情形，应予扣除。 周玉爱、黄维龙辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回盛城公司的上诉，维持原判。 周玉爱、黄维龙向一审法院起诉请求：判令世纪公司支付逾期交房违约金61263元。 一审法院认定事实，2016年6月13日，周玉爱、黄维龙与世纪公司签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定：买受人周玉爱、黄维龙购买世纪公司开发建设的位于广西扶绥县，建筑面积125.6平方米，房价总金额为336608元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2016年6月15日前支付首期房价款67608元，余款向银行申请贷款支付；出卖人应当自2017年2月28日前向买受人交付该商品房，该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；除不可抗力外，出卖人未按照约定时间交付房屋的，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同的附件十一第八条补充约定：“本合同所涉及的通知方式包括但不限于以下几种：书面通知、电话通知加短信通知、公告通知等任何一种方式都具有同等法律效力”。合同还约定的其他权利义务。合同签订后，周玉爱、黄维龙已付清购房款，世纪公司没有按约交房。2018年9月27日，周玉爱、黄维龙在《房产交接书》上签字确认收房。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。周玉爱、黄维龙与世纪公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律或者行政法规强制性规定，合法、有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，周玉爱、黄维龙按合同约定履行了全面付款义务，世纪公司应当按合同约定交付房屋，世纪公司未按合同的约定履行交房义务，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。 关于世纪公司逾期交房天数的问题。根据合同的约定：该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日以书面形式通知买受人收房；买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付之日为办理交付手续的时间。本案中，该商品房达到约定的交付条件的时间远远超出合同约定的交付时间，世纪公司亦对逾期交房的事实无异议，若以合同约定的交付时间为办理交付手续的时间，对买受人来说显失公平，因此合同约定的时间不能作为办理交付手续的时间。世纪公司主张其在2017年11月30日前通过电话、短信、粘贴公告的形式通知周玉爱、黄维龙收房，周玉爱、黄维龙对通知时间不予认可，世纪公司亦未能提供有效证据证实其按照合同约定形式在其主张的时间有效通知到周玉爱、黄维龙。因此，对世纪公司关于收房时间的主张，不予以采信。世纪公司关于逾期违约金天数的计算应扣除60天装修时间，无法律依据，不予以支持。周玉爱在庭审以及起诉状中自认于2018年2月25日收到电话通知，因此，确认世纪公司实际违约天数为2017年3月1日至2018年2月25日共364天。 关于违约金是否应予调整及如何计算的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”，该约定明显过高，世纪公司请求予以减少，有事实和法律依据，予以支持。本案中周玉爱、黄维龙未能提供相应证据证实自己实际损失数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定的规定，以及参照该房屋同类地段同类房屋租金标准，认定为1200元/月较为合理，并以此作为世纪公司逾期交房造成损失的计算依据，同时，按照未超过实际损失30％的原则进行计算。据此，世纪公司应支付逾期交房违约金1200元/月×364天/30个月×130%=18928元。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：扶绥县世纪房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向周玉爱、黄维龙支付逾期交房违约金18928元。案件受理费减半收取666元，由扶绥县世纪房地产开发有限公司负担137元，周玉爱、黄维龙负担529元。 本院二审期间，世纪公司提供证人卢某的证词，证明其公司已在涉案房屋小区挂横幅通知各业主交房，与一审提供的交房联系表、交房通知书及张贴交房通知书的照片综合证明其公司已通知周玉爱、黄维龙交房的事实。周玉爱、黄维龙对该证词不予认可，认为该证词不属新证据，也不能证明其挂横幅的事实，不能作为定案证据，主张其未曾收到世纪公司的任何交房通知。本院认为，根据双方签订的购房合同及合同附件补充约定，通知方式包括但不限于以书面通知、电话通知加短信通知、公告通知等任何一种方式。世纪公司主张已于2017年11月26日电话通知加短信通知周玉爱、黄维龙交房属双方约定的有效通知方式，但未能提供充分证据予以证实，交房联系表、交房通知书均为其单方制作；主张其已在涉案房屋小区张贴交房通知书及挂横幅通知周玉爱、黄维龙交房不属双方约定的有效通知方式，故亦未能证明其已通知交房的事实，因此，一审判决对世纪公司主张已通知周玉爱、黄维龙于2017年11月30日交房的事实不予认定正确。周玉爱虽然于2018年9月27日签字确认收房，但其自认于2018年2月25日收到世纪公司的电话交房通知，一审判决认定双方交房时间为2018年2月25日正确，本院予以确认。 双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，世纪公司与周玉爱、黄维龙签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护。世纪公司不按合同约定交付房屋，其行为构成了违约，应承担相应的民事责任。周玉爱、黄维龙主张世纪公司支付逾期交房违约金依法有据，应予支持。关于交房时间的确定问题。2018年9月27日，周玉爱、黄维龙在《房产交接书》上签字确认收房，但其自认于2018年2月25日收到世纪公司的电话交房通知，因此，一审判决认定双方交房时间为2018年2月25日正确，本院予以确认。世纪公司主张其已通知周玉爱、黄维龙于2017年11月30日交房，但从本案查明事实和证据分析，其未能提供证据予以证实，故一审判决不予支持其主张并无不当，本院予以认定。世纪公司主张涉案交房时间为2017年11月30日，理由不当，本院不予支持。关于违约金数额如何确定的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。世纪公司主张双方约定违约金过高，一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，以及参照该房屋同类地段房屋租金标准认定每月1200元符合实际，应予认定，且在同一小区同类型案件的生效判决上诉人梁姗与被上诉人世纪公司商品房预售合同纠纷一案（2019）桂14民终1034号中，上诉人梁姗主张违约金参照房屋租金标准每月1200元计算偏低，世纪公司主张违约金应参照租金每月1200元计算，因此，世纪公司现主张一审认定违约金参照房屋租金标准为每月1200元有误，理由不当，本院不予支持。关于交房逾期天数应否扣减的问题。双方签订的涉案购房合同未对中、高考或天气因素等约定予以扣减，且每年的中、高考或天气因素是可预知的，不属不可抗力因素，故世纪公司主张逾期天数应扣减中、高考及天气因素影响的天数，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，世纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费273元，由上诉人扶绥县世纪房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯英艳 审 判 员 谭 志 审 判 员 黄 秀 二〇二〇年二月二十一日 法官助理 陆小球 书 记 员 黄翔俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。