湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初7820号原告：湖南三能包装印务有限公司，住所长沙市望城经济技术开发区普瑞西路858号D7栋，统一社会信用代码91430103588957443T。法定代表人：高先远，董事长。委托诉讼代理人：姚文斌，湖南湘达律师事务所律师。被告：湖南金佑投资置业有限公司，住所湖南望城经济开发区普瑞西路858号，统一社会信用代码91430122058016056J。法定代表人：李雅璇，董事长。委托诉讼代理人：印甜，女，汉族，1992年2月14日出生，住址湖北省潜江市，系公司员工。原告湖南三能包装印务有限公司与被告湖南金佑投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2019年12月27日立案后。因原、被告之间签订了6份商品房销售合同，均发生纠纷，原告以6份合同分别提起诉讼，本院以（2019）湘0112民初7820号、7821号、7822号、7823号、7824号、7825号6案分别立案，审理中发现，上述6案是基于同一事实发生的纠纷，依法应当合并审理，本院裁定将（2019）湘0112民初7821号、7822号、7823号、7824号、7825号五案并入（2019）湘0112民初7820号案件审理，并依法适用简易程序，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告湖南三能包装印务有限公司的委托诉讼代理人姚文斌，被告湖南金佑投资置业有限公司的委托诉讼代理人印甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南三能包装印务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房违约金314424.28元（以13101012元为基数，按照日万分之一的标准暂从2017年8月31日计算至2018年4月30日，要求计算至竣工验收合格以及满足合同附件三所约定的条件之日止）。2、请求判令被告支付因其逾期交房导致的原告损失261970.02元（以原告支付案外人印刷生产场地租金为参考）。3、请求判令被告立即向原告开具购房款9000000元的增值税专用发票，且支付因其迟开增值税专用发票导致原告少抵扣增值税损失180000元。4、请求判令被告支付本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年4月21日就坐落于长沙市望城区份《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定原告使用首付＋贷款方式购买被告上述6套房屋，6套房屋总价13101012元。依据双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》第十条约定，被告应当在2017年8月30日前将已经竣工验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的涉案房屋交付给原告，否则按第十一条承担延期交房的违约金，计算方式为原告每日向买卖人支付已支付房价款万分之一的违约金。原告于2016年9月12日支付134万元，于2017年4月21日分别支付79万元、70万元、60.5559万元、66.5451万元，累计支付六套房的首付款4101012元。2017年6月29日，原告一次性向被告支付上述房屋的9000000元按揭款，累计付款13101012元。2017年6月2日，被告向原告开具了首付款部分总计4101012元、税率为11%的增值税专用发票。2017年6月29日，被告收到上述房屋的按揭款9000000元，被告就应当向原告开具该部分的增值税专用发票，而被告至今仍未向原告开具。因被告怠于履行开具增值税专用发票的行为，导致原本可以在2017年进行抵扣税额990000元，（2017年可抵扣税额的计算方式为＝商品金额×税率11%＝税额），而因税务改革先后将税率在2018年降为10%，在2019年降为9%。即被告现在给原告开具增值税专用发票，根据税率9%计算，原告只能抵扣税额810000元。被告收到原告的按揭贷款（购房款）后，如被告2017年期间即时履行开票义务则能够开具税率11%的，原告能够抵扣990000元。被告迟延开票的行为导致原告产生不能抵扣增值税额2%的损失，共计180000元，该损失应当由怠于履行开票义务的被告承担。同时，原告租赁有坐落于长沙市天心区电力仓库Ａ库以及钢绞线房二楼二间及三楼三间等房屋作为印刷生产场地使用，租赁期限自2017年2月1日起至2020年1月31日止，其中2017年2月1日至2018年2月1日的租金标准为：01号房屋每月租金24000元，每季72000元；02号房屋每月租金2880元，每季租金8640元；03号房屋每季2200元，每季租金6600元；自2018年2月1日起，每年租金及配套服务费在上年度基础上递增4%，即2018年2月1日至2019年1月31日的季租金标准为01号房屋每季74800元；02号房屋每季租金8985元；03号房屋每季租金6864元。原告自2017年8月31日至2018年4月30日期间累计向案外人长沙湘能科技企示业孵化器有限公司支付租金261970元。因原告总共购买六套房，故被告应赔偿原告租金损失261970元。原告购买涉案房屋本就是为了生产生活转移，将生产用地租金支出转变为企业自有资产，从而降低自身企业生存成本，而被告的逾期交房行为使得原告多支付上述房屋的房屋租赁费，应当由被告承担。截至起诉之日，被告仍未向原告提供相关证明文件以证明涉案房屋已通过竣工验收合格，且未向原告交付涉案房屋的《房屋使用说明书》。为保护原告合法利益，特提出起诉，望判如所请。被告湖南金佑投资置业有限公司辩称：一、原告要求被告承担逾期交房违约金以及承担因逾期交房产生的损失不符合事实和法律规定，不应予以支持。1、逾期交房并非被告所致，而是原告自身原因所致，被告不应当承担延期交房的违约责任。2、即便认定被告应当承担延期交房的责任，被告也只应承担2017年8月31日起至2017年10月30日止的延期交房违约金。3、原告主张因逾期交房产生的延期交房违约金以及租房损失，不符合法律规定。二、原告主张被告承担因迟延开具增值税专用发票导致原告少抵扣增值税损失没有事实和法律依据。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不能成立，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年9月7日，原、被告之间签订了《厂房订购协议》，原告订购被告开发的“金荣.企业公园”项目D7栋101、201、301室等房屋。2016年9月12日，原告向被告支付履约保证金1340000元。2017年4月21日，原、被告签订了6份合同编号分别为20170054101、20170054102、20170054201、20170054202、20170054301、20170054302的《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：被告将坐落于望城区普瑞西路金荣望城科技产业园厂房一期第D7栋一、二、三层的101、102、201、202、301、302号房屋出售给原告，6套商品房屋建筑面积分别为714.65㎡、652.45㎡、819.87㎡、717.09㎡、819.87㎡、717.09㎡，6套商品房屋建筑面积共计4441.02㎡。商品房屋单价：2950元/㎡，房屋总价为13101009元。合同第六条约定的付款方式及期限：买受人（原告）以银行按揭方式付款的，应在签订本合同后的7日内向出卖人交付首期房款（含定金）计4101010元（101号房屋首付款658218元、102号房屋首付款614728元、201号房屋首付款758617元、202号房屋首付款655416元、301号房屋首付款758617元、302号房屋首付款655416元），剩余房款9000000元（101号房屋按揭贷款1450000元、102号房屋按揭贷款1310000元、201号房屋按揭贷款1660000元、202号房屋按揭贷款1460000元、301号房屋按揭贷款1660000元、302号号房屋按揭贷款1460000元）向中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行申请贷款。合同第十条约定的交付期限及条件：出卖人（被告）应当在2017年8月30日前依照国家和地方人民政府的规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：该商品房已经竣工验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2）行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因；3）合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的；4）买受人未能按时付款（含应支付给出卖人的违约金及应交清的相关费用）或未按时办理交接手续；5）因买受人原因致使按揭手续延误的；6）非出卖人自身原因引起的延误（包括但不限于因工程施工方违约造成的延误）。合同第十一条约定房屋交接及违约责任：出卖人逾期交付房屋未超过60日的，自合同约定交付房屋的最后一天的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日的，买受人有权解除合同等内容。原、被告在2017年4月21日签订《长沙市望城区商品房买卖合同》的同日，原告给被告出具《承诺函》,原告承诺:原告欠被告金荣企业公园工业用房D区7栋101、102、201、202、301、302号房屋首付款1490000元，原告承诺在2017年10月31日前向被告支付首付款1490000元，逾期支付，原告向被告承担违约责任并按日万分之五的标准向被告支付逾期付款利息等内容。2017年4月21日，原告分四笔向被告支付购房款2761010元（790000元、700000元、605559元、665451元）后，被告当日将1490000元支付到原告的银行账户。2017年4月22日，原告的工作人员高先远、彭建军分别给被告出具790000元、700000元的借条。尔后，原告未按承诺时间向被告支付1490000元。经被告催收后，原告在2018年1月30日向被告仅支付了1000000元，原告至今还欠被告购房款490000元。2019年10月10日，被告向本院提起诉讼，要求原告支付1490000元的逾期支付利息和偿还490000元【关于原、被告之间就上述1490000元是形成民间借贷法律关系还是其他债务法律关系，本院在（2019）湘0112民初5816号案已处理】。2017年6月2日，被告向原告开具了4101012元的增值税专用发票。2017年6月2日，原告以银行按揭方式向被告支付购房款9000000元，但被告至今未向原告交付购房金额9000000元增值税专用发票。2018年1月30日，被告同意原告的法定代表人高先远提出的装修申请，即日，被告将房屋交付给原告装修使用。2017年1月15日，原告与案外人长沙湘能科技企业孵化器有限公司签订了《房屋租赁协议书》，租赁期自2017年2月1日至2020年1月31日止。上述事实，原告向本院提交了《长沙市望城区商品房买卖合同》、《湖南增值税专用发票》、《个人跨行汇款申请书》、《长沙银行网上银行电子受理凭证》、《国内支付业务付款回单》、《湖南省物业专项维修资金专用收据》、《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》、《房屋租赁协议书》，被告提交了《厂房订购协议》、《承诺函》、《长沙银行网上银行电子受理凭证》、《装修申请表》及当事人在庭审中的陈述等证据，在卷佐证。本院认为，2017年4月21日，原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，该合同依法成立，受法律保护，对双方当事人有约束力。本案焦点一、被告有无逾期向原告交付房屋以及如何计算逾期交付房屋的起止期限？（1）原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》第十条约定：被告向原告交付房屋的时间2017年8月30日前，交付的房屋为已竣工验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准。被告无证据证实其按合同约定在2017年8月30日前已向原告履行了交付房屋的义务或原、被告就交付房屋时间另行达成了变更协议。故被告仍应按《长沙市望城区商品房买卖合同》约定的时间即2017年8月30日前向原告交付涉案房屋。现被告未按合同约定时间向原告交付涉案房屋，被告应承担逾期交付房屋的违约责任。（2）2018年1月30日，原告的法定代表人高先远向被告提出装修房屋申请，即日，被告同意原告的装修申请，并将房屋交付给原告装修使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，原、被告的上述行为，视为被告将房屋交付给原告使用。综合上述理由，被告应向原告承担自2017年8月31日起至2018年1月29日止逾期交付房屋的违约金。根据合同约定：被告逾期交付房屋的，被告应按原告已交付房款的日万分之一计算违约金。因原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》第六条约定，原告应在签订合同后7日内，向被告交付涉案6套房屋的首付购房款计4101010元。但原、被告在签订《长沙市望城区商品房买卖合同》和原告向被告支付首付房款的同日，原、被告就《长沙市望城区商品房买卖合同》第六条约定支付购房首付款的部分金额即1490000元另行达成了延期（即被告同意原告在2017年8月31日前）支付协议。而原告未按变更后的协议向被告支付1490000元。故涉案逾期交付房屋的违约金，应按原告向被告实际支付的购房款总额11611012元计算。经计算，被告应向原告支付逾期交付房屋的违约金为175326.28元（11611012元×151天×0.0001）。同理，原告要求被告承担和支付2018年1月30日后逾期交付房屋的违约责任和违约金，本院不予支持。被告提出：根据原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》约定，原告应在涉案合同签订后即2017年8月30日前向被告履行付款义务，而原告至2018年1月29日止，向被告交付的购房款为11611012元。2018年1月30日，被告将房屋交付原告装修使用，原告在同日才向被告交付购房款1000000元，原告至今还欠被告购房款490000元，根据涉案合同第十条第（4）项约定，被告可以延期向原交付房屋，被告无需向原告承担和支付逾期交付房屋的违约责任和违约金。本院认为，原告未按《承诺函》约定时间向被告支付购房款1490000元时，被告已向人民法院提起诉讼，要求原告支付1490000元的逾期支付利息和偿还490000元【本院在（2019）湘0112民初5816号案已处理】和结合上述第（1）项理由。故被告提出不向原告承担逾期交付房屋违约责任和不支付逾期交付房屋违约金的理由，本院不予支持。焦点二、被告是否应赔偿原告逾期交房的租房损失？2017年1月15日，原告与案外人长沙湘能科技企业孵化器有限公司签订了《房屋租赁协议书》，租赁期限自2017年2月1日至2020年1月31日止。从上述《房屋租赁协议书》的签订时间和租赁期限可得知，原告的租赁行为发生在与被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》前，且租赁期限迟于被告实际交付之日（2018年1月30日），也迟于原、被告在《长沙市望城区商品房买卖合同》约定的交付房屋期间（2017年8月30日）。综上理由，原告向案外人交付的房屋租金，并非本案被告延期交付房屋所产生的费用。原告要求被告还应支付原告另行租赁房屋产生租金损失的理由，本院不予支持。焦点三、被告是否应给原告开具增值税专业发票及赔偿少抵扣增值税损失？被告在收取原告购房款9000000元后，至今未向原告开具增值税专业发票。根据《中华人民共和国税收管理法》的规定，单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。根据上述法律规定，被告向原告开具或交付增值税专业发票，是被告税法上的义务。故原告要求被告开具购房款金额9000000元增值税专用发票的诉讼请求，本院予以支持。但原告现无证据证实被告尚未开具涉案的增值税专用发票已产生少抵扣增值税的事实和具体金额（原告在少抵扣税款的事实发生后，可另行起诉）。故原告在本案中要求被告赔偿少抵扣增值税损失180000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十六条、第一百三十八条，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湖南金佑投资置业有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告湖南三能包装印务有限公司支付逾期交付房屋的违约金175326.28元。二、被告湖南金佑投资置业有限公司在本判决书生效后十日内向原告湖南三能包装印务有限公司开具或交付购房款金额9000000元的增值税专用发票。三、驳回原告湖南三能包装印务有限公司其他诉讼请求。如果被告湖南金佑投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，向原告湖南三能包装印务有限公司加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费11363.94元，因适用简易程序，减半收取5681.97元，由被告湖南金佑投资置业有限公司负担1926元，由原告湖南三能包装印务有限公司负担3755.97元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  补博霖二〇二〇年二月二十一日书记员  余 羿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条税务机关是发票的主管机关，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴纳的管理和监督。单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。发票的管理办法由国务院规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。