福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0213民初3889号 原告：汇嘉（厦门）物业管理有限公司，住所地厦门市思明区水仙路海光大厦12层。 法定代表人：乔海侠，董事长。 委托诉讼代理人：岳云，职员。 委托诉讼代理人：陈泽伟，职员。 被告：郭英加，男，1966年11月1日出生，汉族，住厦门市翔安区。 原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司（以下简称汇嘉物业公司）与被告郭英加物业服务合同纠纷一案，原告汇嘉物业公司于2019年10月30日向本院提出诉讼，本院受理后依法由法官助理组织双方当事人进行诉前调解，因双方当事人无法达成协议致调解未果，本院于2019年11月27日依法登记立案，由审判员适用简易程序独任审判，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告汇嘉物业公司的委托诉讼代理人岳云、陈泽伟与被告郭英加到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇嘉物业公司诉称:2007年9月8日，其公司与厦门经济特区房地产开发集团有限公司签订了《“美地雅登一期工程”前期物业管理服务委托合同》，厦门经济特区房地产开发集团有限公司将座落于翔安区美地雅登一期工程委托给其公司管理，合同对委托管理项目、双方的权利义务、物业管理服务费用、维修责任及费用划分、物业管理服务质量、合同期限、违约责任等内容进行了约定。其公司依据合同的约定提供了物业管理服务。被告系小区内的业主，被告所有的房屋建筑面积64.36平方米，但未及时向其公司缴纳2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理费2316元，房屋公共维修金490元；2016年7月1日至2019年2月28日的公摊水费51.10元、公摊电费424.60元、水费368元，合计3649.70元。因《“美地雅登一期工程”前期物业管理服务委托合同》第二章第十五条约定的附件一《业主临时公约》第五章第十一条的约定（逾期交纳应缴费用的每天按千分之三收取滞纳金），被告欠缴的费用已产生滞纳金暂计2813.90元（滞纳金按日千分之三计算，业主拖欠时间跨度30个月，各种费用收取周期为每季一收），以上共计人民币6463.60元。其公司多次向被告催讨，被告始终未缴纳上述费用，故诉至法院。 被告郭英加辩称：其不存在拖欠物业费的事实。自2009年1月交房以来，原告公司一直以64.36平方米收取其物业管理费，实际上其所有的房屋产权面积为61.41平方米，每月多收2.84平方米。其2011年发现收费面积误差后，多次向原告公司讨要，原告公司始终不返还。根据前期物业收费标准是每平方1.00元，但原告公司自2017年元月起擅自改变合同，提高收费标准20%，为1.20元，该收费标准未经一半以上业主同意，不合法，请法院依法裁判。 经审理查明，2007年9月8日，原告汇嘉物业公司与厦门经济特区房地产开发集团有限公司签订了《“美地雅登一期工程”前期物业管理服务委托合同》，厦门经济特区房地产开发集团有限公司将该公司开发的座落于翔安区美地雅登一期工程委托给原告汇嘉物业公司管理，合同对委托管理项目、双方的权利义务、物业管理服务费用、维修责任及费用划分、物业管理服务质量、合同期限、违约责任等内容进行了约定。合同期限至首届业主委员会成立之日。前期物业管理服务费用经有关部门核定物业管理服务收费标准，物业管理综合服务费每月为1.00元/平方米、房屋公共维修金0.20元/平方米；公共场所使用的水、电费等费用按实际发生金额按比例分摊收取。原告汇嘉物业公司对美地雅登小区进行了管理，并按标准向小区业主收取物业管理综合服务费、房屋公共维修金、各业主应分摊的公共水电费等其他费用。美地雅登一期至今未成立业主委员会。2016年，原告汇嘉物业公司通过入户征求意见，在小区张贴公示，向厦门市发改委报备等方式，自2017年1月1日起物业管理服务费调整为每平方米1.20元，该收费标准已执行。 另查明，被告郭英加系“特房·美地雅登”祥吴二里11号1308室（售房合同为美地雅登2-2号楼1308单元）的业主，该房屋售房合同建筑面积64.36平方米，2016年取得产权证，产权证建筑面积61.41平方米。被告郭英加至2017年1月1日起未缴交各项费用。庭审后，原告汇嘉物业公司按被告郭英加产权证面积重新计算，变更应缴交物业管理费为2211元、房屋公共维修金360元。 上述事实，有庭审笔录及原告提供的《“美地雅登一期工程”物业管理服务委托合同》（含业主临时公约、前期物业管理服务质量标准），《前期物业服务合同备案证明》，律师函，水电费明细，物业服务费备案信息公示；被告提供的不动产权证书，交房证明，《前期物业管理服务协议》等证据予以佐证。 本院认为，原告汇嘉物业公司是具有合法资质的物业管理公司，其公司与厦门经济特区房地产开发集团有限公司签订了《“美地雅登一期工程”前期物业管理服务委托合同》，受托管理“美地雅登一期工程”小区，对小区有管理服务的权利和义务。该合同约定合同期限：“至首届业主委员会成立之日”，因“特房·美地雅登”小区未成立业主委员会，故该合同仍在有效期限内。该合同约定：“服务费，物价部门有收费标准的，按规定执行，没有规定收费标准的，由乙方（原告汇嘉物业公司）与业主或非业主使用人自行约定”，因该小区未成立业主委员会，原告汇嘉物业公司采用入户征求意见并在小区公告栏张贴广告方式协商调整物业服务收费，由每平方米1元调整为1.20元，在指导价幅度内，应予准许。原告汇嘉物业公司调整物业服务收费标准，已向厦门市发改委备案，改备案已经公示，公示期已届满，被告郭英加认为原告汇嘉物业公司提交备案材料中业主身份证复印件不足小区业主三分之二，该备案程序不合法，可向备案受理单位反映。被告郭英加与原告汇嘉物业公司签订的《“特房·美地雅登”前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，合法有效，双方当事人均应履行合同约定的义务。原告汇嘉物业公司履行了“特房·美地雅登”小区的物业管理服务义务，具有收取物业管理服务费的权利。被告郭英加作为该小区的业主，在接受汇嘉物业公司提供的相关物业管理服务的同时，应当根据物业管理服务合同的约定按时缴纳物业管理服务等费用。被告郭英加未依约向原告汇嘉物业公司支付物业管理服务费、公共维修金及应分摊的公共水电费，违反了合同的约定，故原告汇嘉物业公司要求被告郭英加支付上述物业管理服务费等费用3414.70元（其中：2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理费2211元、360元；2016年7月1日至2019年2月28日的公摊水费51.10元、公摊电费424.60元、水费368元）诉讼请求合法，本院予以支持。被告郭英加未按合同约定的时间支付物业管理服务等费用，应承担相应的违约责任，但原告汇嘉物业公司要求被告郭英加支付滞纳金2813.90元有误，应按被告郭英加产权证面积计算的实际欠缴金额计算，标准可按照双方约定的日千分之三计算。被告郭英加经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《物业管理条例》第七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告郭英加应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理费2211元，房屋公共维修金360元；2016年7月1日起至2019年2月28日的公摊水费51.10元、公摊电费424.60元、居民水费368元，合计3414.70元； 二、被告郭英加应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司支付物业管理服务费的滞纳金（滞纳金以2211元为基数，从逾期之日起按日千分之三计算至判决确定的缴交之日止）。 被告郭英加如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取为25元，由被告郭英加负担，款限于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吴晓华 二〇二〇年二月十日 代书记员 王心怡 附：本案所适用法律规定及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 法官提示： 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。