吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4979号上诉人（原审原告）：赵莹莹，女，1988年6月9日生，汉族，住长春市二道区。委托诉讼代理人：董春娟，吉林钧诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜鹏，吉林钧诺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：景俊涛，男，1967年10月29日生，汉族，住长春净月高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：关浩博，吉林国洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：关鑫，吉林国洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：景致宇，男，1990年6月27日生，汉族，住长春市净月高新技术产业开发区。上诉人赵莹莹、景俊涛因与被上诉人景致宇合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初98号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。赵莹莹上诉请求：1.请求判决撤销（2020）吉0194民初98号民事判决第二项、第三项、第四项，改判上诉人与被上诉人转让土地租赁权的合同无效；2.改判二被上诉人立即连带返还上诉人支付的转让款70万元及利息；3.改判二被上诉人立即连带赔偿上诉人损失288363元；4.一审、二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在朋友圈发文强调的是卖“房”换车；在其提供的与上诉人丈夫的微信聊天内容主要围绕的是案涉房屋的结构、用途和质量等问题；在双方通话记录中，谈话内容也主要围绕着买房卖房一事。以上沟通均未提及土地承租权转让事宜。从意思表示上看，双方交易的主体是房屋，《物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。根据地随房走的原则，土地承租权转让只是履行房屋交易的随附义务，而非独立的意思表示。因此，在案涉房屋转让行为被认定无效后，相应的土地承租权转让行为同样无效。被上诉人因此获得的70万元购房款应当全额返还给上诉人。二、上诉人在本次纠纷中不存在过错，上诉人支付的转让款70万元的利息及装修损失应由被上诉人全额承担赔偿责任。首先，被上诉人在朋友圈广告、微信聊天记录、双方通话录音、甚至原审庭审笔录中均坚称案涉房屋是合法的，在交易过程中还出具政府文件加以佐证。被上诉人在事后的通话录音中多次声称自己对房屋违建一事并不知情，并强调与案涉房屋相同的房屋被政府征占会有补偿，也能间接证明在交易时并未向上诉人说明房屋违法一事。其次，上诉人对案涉房屋的装修投入大多数都已添附于案涉房屋一并被拆除。根据原赵莹莹提交的证据显示，赵莹莹花费装修费用共计288363元，其中可搬走的仅有床、床垫和沙发，价值仅为9011元。剩余砂石水泥和建筑材料既无法搬走也无再次利用价值，由此产生的损失已成既定事实。而原审法院仅保护8万元即不符合客观情况也有失公平。综上，上诉人并不存在过错，相应利息及装修损失均应由被上诉人承担。景俊涛辩称，与上诉状意见一致。景俊涛上诉请求：1.请求判令撤销（2020）吉0194民初98号民事判决书第一项、第二项、第三项判决，发回重审或改判为驳回被上诉人赵莹莹的诉讼请求；2.本案一审和二审案件受理费均由被上诉人赵莹莹承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。2010年1月23日，景俊涛与吉林省宏大兰地花卉有限公司（以下简称宏大公司）签订了《土地租赁合同》，约定宏大公司将位于宽城区兰家镇的君子兰花卉产业园区内700平方米窖位土地（即案涉土地）租赁给景俊涛，租期为50年。此后，景俊涛按照宏大公司的要求在案涉土地上建造了花窖和二层房屋，景俊涛在承租期内享有对增设的花窖和二层房屋占有、使用和收益的权利，该权利是经由土地承租权衍生出的从权利，景俊涛并不对案涉二层房屋享有任何独立的权利。综上，景俊涛与赵莹莹达成的转让协议中转让的标的为案涉土地的承租权，该承租权中又包含了对案涉二层房屋在承租期内占有、使用、收益的权利。而赵莹莹向上诉人支付的70万元人民币也仅是案涉土地承租权的对价，不包含案涉土地和案涉二层房屋的其他权利。上诉人转让的案涉土地承租权共包括700平方米的土地附带600平方米的花窖以及160平方米的房屋超过40年的使用权和收益权，对应70万元的转让价格也是公平合理。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为合同中关于转让房产的部分因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第三十八条的规定而无效，系适用法律错误。首先，根据前文论述，上诉人向赵莹莹转让的是案涉土地的租赁权而并非直接转让案涉二层房屋，案涉二层房屋和案涉花窖都是案涉土地的附属品，赵莹莹也是基于土地承租权而取得了案涉二层房屋的使用权。因此本案不应当适用关于房产转让的相关规定。其次，依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件，《房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项中关于未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定应属于管理性强制规定，一审法院据此判定转让合同无效，适用法律错误。三、一审判决结果违反了“房地一体”原则。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”这两条规定确立了“房地一体”原则，因为土地与地上物具有天然不可分性，所以法律规定土地和附着于该土地上的房屋必须一并处分，即土地和地上物只能由同一主体占有、使用或收益。一审法院认为上诉人与赵莹莹之间的转让合同涉及案涉土地租赁权的转让和案涉房屋的转让两部分，其中土地转让的部分有效，房屋转让的部分无效，并最终判决上诉人与赵莹莹之间关于案涉二层房屋的转让无效。四、一审判决结果违反了公平原则。其一，上诉人在与赵莹莹达成转让案涉土地租赁权的协议之前就将案涉土地和案涉二层房屋的全部情况都告知了赵莹莹，并且特意强调了案涉二层房屋没有产权证。赵莹莹既然在知晓全部案涉土地及房屋全部情况的情形下，仍然接受了转让，那么案涉土地和房屋转让后的任何风险也都应当由赵莹莹承担。但是一审判决上诉人将案涉二层房屋的转让款30万元返还给赵莹莹，等同于案涉二层房屋被政府强拆所造成的损失全部由上诉人承担，这对上诉人明显不公平。其二，第一层房屋被拆除完全是赵莹莹过错造成的，但是按照原审判决结果整个二层房屋被拆除的损失都由上诉人承担，这显然对上诉人不公平。其三，虽然目前案涉二层房屋被拆除了，但是政府已经承诺将在拆除的地方复建60平方米的房屋。如按照一审判决的结果，政府复建的房屋将继续归赵莹莹占有、使用和收益，并且根据赵莹莹与宏大公司签订的土地租赁合同，若该房屋被征收，征收补偿款也全归赵莹莹所有。这导致赵莹莹不仅没有受到任何损失，反而因一审判决而获得了巨大收益，这样的结果明显有失公平。其四，案涉土地和房屋位于君子兰花卉产业区，案涉土地属于农业用地，案涉二层房屋也属于农业用房。赵莹莹私自将房屋进行扩建、改造和装修，与上诉人无关。但是一审法院却判决上诉人向赵莹莹赔偿装修款8万元，这显然也不公平。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，故请求贵院查明事实，纠正原审判决的错误，维护上诉人的合法权益。赵莹莹辩称，与上诉状意见一致。赵莹莹向一审法院起诉请求：1.请求法院判决确认转让案涉房屋及土地租赁权的合同无效；2.判决景俊涛、景致宇立即连带返还赵莹莹支付转让款70万元及利息；3.判决二景俊涛、景致宇立即连带赔偿原赵莹莹损失288363元；4.诉讼费等全部费用由景俊涛、景致宇承担。一审法院认定事实：景俊涛与赵莹莹丈夫张雷系朋友关系。2010年1月23日，景俊涛与案外人宏大公司签订了土地租赁合同，合同约定案外人将位于宽城区兰家镇的君子兰花卉产业园区内700平米（具体位置见附图）租赁给景俊涛，租赁价格每平方米80元，租赁期限为50年，合计人民币56000元，一次性付清50年租赁费，合同期内如遇国家规划征用该土地，地上建筑物归景俊涛所有，景俊涛在园区内租赁窑位土地，自建花窖，租赁窑位所建花窖可以转卖（转卖时园区领导同意批准方可）。该合同附件为：1.长发改农经［2007］143号《关于长春市兰家君子兰花卉产业园宏大种兰基地项目立项的批复》；2.《长春市君子兰产业发展办公室关于建设“长春市宽城区兰家君子兰花卉产业园宏大种兰基地”的意见》；3.《宽城区人民政府关于建设兰家君子兰花卉产业园宏大种兰基地的决定》；4.园区平面图及景俊涛窑位位置图。该附件图纸中标明建筑物位置及建筑层数为二层。长春市宽城区君子兰花卉产业办公室、长春市君子兰产业发展办公室及长春市宽城区兰家镇邵家村民委员会在该合同上作为见证单位加盖印章。同时，景俊涛签署保证书，保证进园区以养殖君子兰为主。当日，景俊涛缴纳了上述合同的租赁费及其他费用共计79560元，长春市宏大兰地君子兰养殖有限公司向景俊涛开具了收据。后，景俊涛在上述土地上建造了二层房屋。2018年3月19日，景俊涛在朋友圈发文，称“卖房换房车，园区700平，花房120平，一层二层160平，政府合作协议70年土地使用权，喜欢田园生活的最佳选择，地址兰家君子兰产业园”，同时附有联系电话及现场图片六张。2018年3月中旬开始，赵莹莹方数次到上述园区的现场进行勘察，景俊涛将上述土地租赁合同及相关政府文件通过微信转给赵莹莹丈夫张雷。双方于2018年3月21日达成协议，景俊涛向赵莹莹转让上述园区的土地使用权、房屋等各项权益，价款共计人民币70万元，更名费用由景俊涛承担。当日，根据景俊涛指示，赵莹莹将10万元款项转入景致宇名下。经景俊涛同意，赵莹莹开始进场对上述房屋进行装修，并投入相关费用。后，赵莹莹分别于2018年6月6日、2018年6月13日、2018年7月6日将20万元、10万元、30万元转入景致宇名下。2018年8月30日，赵莹莹与景俊涛在宏大公司处办理了土地租赁合同的更名，将合同及保证书中所有景俊涛签名更改为赵莹莹。更名后，土地租赁合同及图纸等由赵莹莹保存。2019年2月20日，宽城区兰家镇人民政府发布公告，公告对象为宏大公司及相关权利人，公告内容为依法对不能确认为农业生产设施和附属设施的，政府将组织相关部门对其强制拆除。2019年3月，案涉二层房屋被宽城区兰家镇人民政府组织相关部门强制拆除。另查明，根据长发改农经［2007］143号《关于长春市兰家君子兰花卉产业园宏大种兰基地项目立项的批复》，长春市发展和改革委员会于2007年4月4日作出批复，同意建设宽城区发展局申报的长春市兰家君子兰花卉产业园宏大种兰基地项目，吉林省宏大兰地君子兰花卉有限公司作为建设单位承建，完成40万平方米君子兰产业基地厂房建设，建温室大棚1925栋。一审法院认为，本案的争议焦点为赵莹莹与景俊涛之间的合同效力问题。法院认为，案涉合同涉及土地租赁权的转让及案涉二层房屋的转让，关于土地租赁权的转让部分，景俊涛从案外人处租赁了案涉土地的使用权，其将土地租赁权转让给赵莹莹时，经过了案外人的同意，该转让部分合法有效。关于案涉二层房屋的转让，因案涉二层房屋未被宽城区兰家镇人民政府确认为农业生产设施和附属设施，并由宽城区兰家镇人民政府组织相关部门强制拆除，故该二层房屋并非农业生产设施和附属设施，景俊涛也没有提供证据证明该二层房屋取得了建设用地审批手续，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，故本案关于房屋部分的转让因违反上述规定而无效。关于赵莹莹诉请景俊涛返还合同价款70万元的问题，因案涉合同部分有效，应返还无效部分。经法院询问，赵莹莹对案涉土地的市场价值不申请鉴定，法院酌定景俊涛返还房屋部分的合同款项30万元。关于赵莹莹诉请的返还款项利息问题，因双方在订立合同中均有过错，赵莹莹在订立合同时对房屋产权状况亦未进行审慎的审核，对赵莹莹的该项诉请不予支持。关于赵莹莹诉请景俊涛赔偿损失的问题，虽然赵莹莹主张其支付了28万余元进行扩建及装修，该28万元既包括装修费用，也包括扩建的阳光房费用，还包括采购室内物品的费用，经法院询问，在案涉房屋强制拆除前，其已经将室内物品予以搬离，故应对搬离物品的费用予以扣减，又，其扩建阳光房行为属于自行扩大损失，也应予以扣减，剩余部分损失，考虑到双方均有过错，法院酌定景俊涛赔偿赵莹莹8万元损失。关于赵莹莹诉请景致宇连带返还转让款的问题，因景俊涛指示赵莹莹将合同款项转款至景致宇名下，且赵莹莹同意该指示交付，赵莹莹与景致宇之间没有合同关系，赵莹莹诉请景致宇返还款项没有事实依据，法院不予支持。关于赵莹莹诉请景致宇连带赔偿损失的问题，因案涉合同主体系赵莹莹及景俊涛，景致宇并非合同相对人，故赵莹莹诉请其对合同无效导致的赔偿损失承担连带责任没有事实及法律依据，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第一百二十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、赵莹莹与景俊涛之间关于宽城区兰家镇的君子兰花卉产业园区内二层房屋的转让无效；二、景俊涛于判决生效之日起十五日内返还赵莹莹300000元转让款；三、景俊涛于判决生效之日起十五日内赔偿赵莹莹损失80000元；四、驳回赵莹莹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13684元，减半收取为6842元，由赵莹莹负担3842元，由景俊涛负担3000元。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，景俊涛自认建设二层房屋花费40余万。本院认为，一、关于景俊涛与赵莹莹之间的合同的标的及性质问题。宏大公司将其取得的土地经营权流转给景俊涛，不违反《中华人民共和国土地承包经营法》的规定，合法有效。根据宏大公司、景俊涛签订的《土地租赁合同》的约定及《中华人民共和国物权法》的规定，景俊涛对其在园区内自建的地上物享有所有权。从景俊涛发布的朋友圈、微信聊天记录及通话录音可推知，经双方协商一致的意思表示为景俊涛向赵莹莹转让土地经营权以及其建设的地上物的所有权（包括花窖及二层房屋）等各项权益；再从赵莹莹支付的对价看，景俊涛取得土地经营权支付的对价仅为79560元，而转让给赵莹莹的对价为70万，中间的巨大差值当然包括地上物的价值。故景俊涛主张双方系权利义务的概括转移、合同标的不包括转让花窖及二层房屋的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。二、关于景俊涛与赵莹莹之间的合同的效力问题。《中华人民共和国土地承包法》第四十三条规定：“土地经营权人可以在其承包土地上建设农业生产附属、配套设施。”根据《土地利用现状分类》的定义，生产设施用地是指在设施农业项目区域内，直接用于农产品生产的设施用地；附属设施用地是指直接用于设施农业项目的辅助生产的设施用地，均按照农用地管理。2010年原国土资源部、农业部下发的《关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发[2010]155号）及2014年原国土资源部、农业部下发的《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发〔2014〕127号）对农业附属设施和配套设施等的用地规模及审批备案流程作出了规定。景俊涛未能提供证据证明其建设案涉二层房屋时，履行了相关手续且该二层房屋因面积及层数等问题，未被宽城区兰家镇人民政府确认为农业生产设施和附属设施，并由宽城区兰家镇人民政府组织相关部门强制拆除。《中华人民共和国土地管理法》第三条规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。”第三十条规定：“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。”景俊涛建设的案涉二层房屋违反了上述法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，其与赵莹莹签订的合同中关于转让二层房屋的部分无效。三、关于合同无效后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”1.关于案涉二层房屋购房款。案涉二层房屋已经被拆除且未取得补偿金，折价补偿时，应当以转让价格为限，在双方之间合理分担损失，损失的分担应考虑当事人对合同无效有无过错等因素。如前所述，合同无效的原因系景俊涛建设的案涉二层违法占用耕地，景俊涛应当承担合同无效的主要责任，而赵莹莹签订合同时对此未尽审慎义务，亦应当承担相应的责任。现因案涉二层房屋已灭失，不具备鉴定条件，且在一审时，赵莹莹明确拒绝对土地租赁费用的市场价值进行评估，景俊涛又自认其建设房屋花费40余万元。综上，本院酌定案涉二层房屋的转让价格为40万元，折抵后，景俊涛返还赵莹莹房款30万元。2.关于装饰装修损失。因案涉二层房屋仅系辅助生产等用途，并非用于长久性居住，故使用人对房屋进行的装饰装修应尽量简单。赵莹莹取得房屋后，其建设的阳光房、铺设的室内地砖等属于自行扩大的损失，对其余损失，一审法院酌定景俊涛赔偿80000元并无不当，本院予以确认。综上所述，景俊涛、赵莹莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。景俊涛交纳的二审案件受理费7000元，由景俊涛负担；赵莹莹交纳的二审案件受理费7000元，由赵莹莹负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  于佳鑫审判员  张海胶二〇二〇年二月七日书记员  张佳楠