黑龙江哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初18085号原告：哈尔滨兴跃物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区汉广街83号03栋2层222号。法定代表人：奚亚珍，总经理。委托诉讼代理人：田雪松，黑龙江弘博律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘锋，男，1988年7月20日生，汉族，该公司项目经理，住哈尔滨市南岗区。被告：李曼丽，女，1969年1月30日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。原告哈尔滨兴跃物业管理有限公司（以下简称兴跃物业公司）与被告李曼丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴跃物业公司委托诉讼代理人田雪松、刘锋，被告李曼丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1.请求被告给付原告2017年9月30日至2019年10月1日的物业服务费用6406.16元及利息（自2019年10月2日起至实际给付之日止，按照人民银行同期同类贷款利率计算）；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年5月20日，中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理分局、沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会与原告签订《军乐园小区物业服务管理协议》，中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理分局、沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会委托原告对军乐园小区进行物业管理，管理期限自2015年5月20日至2018年5月20日。2018年5月20日，中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理分局、沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会与原告签订《军乐园物业服务管理协议》，中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理分局、沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会委托原告对军乐园小区进行物业管理，管理期限自2018年5月20日至2023年5月20日。2018年9月26日，中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理分局、沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会联合下发《关于调整军乐园小区物业服务费的通知》，将军乐园小区住宅、车库和商服用房的物业服务费进行适当调整，由原来的建筑面积每平方米0.8元调整为0.95元，自2018年9月1日起执行。《军乐园物业服务管理协议》签订后，原告进驻军乐园小区，并依约为军乐园小区提供了物业管理服务，经哈尔滨兴跃物业管理有限公司多次催收，被告尚未向哈尔滨兴跃物业管理有限公司支付2017年9月30日至2019年10日1月的物业服务费6404.16元。被告欠付2017年9月30日至2018年10月1日期间的物业费情况：1栋4单元502室物业费2237.088元，1号楼19号车库物业费293.952元，1号楼20号车库物业费396.576元；被告欠付2018年9月30日至2019年10月1日物业费情况：1栋4单元502室物业费2656.542元，1号楼19号车库物业费349.068元，1号楼20号车库物业费470.934元。为此，特提起诉讼。被告李曼丽辩称：一、依法驳回原告诉求的物业管理费及利息，原告起诉没有事实与法律依据。二、依法要求原告公示其2015年5月20日至2019年12月31日管理军乐园小区期间物业服务资金的收支情况；三、依法要求原告向被告支付其出租小区业主公共设施原480平方米活动室，原锅炉房（现影楼在使用）及物业服务用房（卖饮料在使用），十余个车库，收益中应支付给被告的部分；四、郑重请求法庭向有关部门发出如下司法建议书，1.采取切实有效的措施，强制物业管理企业向业主公示物业服务资金的收支情况；2.采取切实有效的措施，强制物业管理企业向业主公示外包物业服务项目的合同或协议；3.查物业管理企业只向业主开具收款收据，寻找各种理由不向业主开具正式发票，借此偷漏国家税收、损害业主和国家合法权益的违法行为。五、认定2015年5月21日和2018年5月20日未经小区业主授权签订了军乐园物业服务管理协议无效，因为该小区未成立过业主委员会。1.原告与沈阳军区哈尔滨房地产管理分所、军乐园小区业主委员会签订的《军乐园物业服务管理协议》无效。原、被告之间不存在物业服务合同关系，沈阳军区哈尔滨房地产管理分所、军乐园小区业主委员会与原告于2015年5月21日和2018年5月20日签订的《军乐园物业服务管理协议》是无效合同，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，综合本案，军乐园小区从没有召开过业主大会，也没选举成立过业主委员会，更没有选举过冯建伟为业主委员会成员和代表人，至于军乐园小区业主委员会公章从何而来不得而知，所谓的军乐园小区业主委员会的行为不能代表全体业主或大多数业主的行为，只是一小部分人为一己私利的个人行为。因为《军乐园物业服务管理协议》违反了法律的强制性规定，应认定为无效。2.《军乐园物业服务管理协议》协议内容与事实不符。军乐园小区实际只有5栋房屋，而在2018年5月20日签订的《军乐园物业服务管理协议》第一条物业基础情况，小区建筑面积：其有七栋房屋，这一描述与事实严重不符，是原告为提升物业费收取标准，恶意多写房屋栋数，其行为严重侵害被告的合法权益。六、原告按照每平方米0.95元收取物业服务费没有依据。《物业管理条例》第四十一条规定：物业服务费收取应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《军乐园物业服务管理协议》应当认定无效，至今原告就物管费收取标准并未与军乐园小区业主委员会或业主达成一致意见，故原告以每平方米0.95元收取物业服务费违法了上述规定。七、原告未能严格按2015年5月21日《军乐园物业服务管理协议》服务条款管理该小区，未能履行合同第三章第三条、第四条、第五条、第八条、第九条、第十一条、第十二条管理整个小区，现在小区存在脏乱差等很多问题，详见被告提供的证据。1.《军乐园物业服务管理协议》中第五章第八条第二项房屋临修急修接到维修通知半小时内到达现场，临时维修及时完成，急修不过夜24小时值班。2015年夏天外面下大雨被告家北向卧室窗台板下面哗哗滴水，被告当时联系原告报修，物业工作人员等雨停了才来到现场看完后说干燥几天后在维修，时至今日原告也未能来被告家维修，2017年窗户周围又出现很严重的漏雨现象，被告多次找到原告报修，原告以各种理由拒绝维修，时至今日也未维修。2.被告家原门铃是很好的门铃，物业强制给被告家更换了，更换后一直未能正常使用，小区很多业主存在这种情况。被告为自己私利不择手段。3.物业未尽职尽责，《军乐园物业服务管理协议》约定为封闭管理小区，可是原告纵容、漠视相关相邻小区业主（七政街家属楼）窗改门，随意进出没有达到封闭小区标准，据被告了解原告从未向上级主管部门反映此情况，影楼和卖饮料的在小区内经营也给业主带来了安全隐患，按封闭小区收取的物业费根本不合理，没有达到封闭小区管理标准。综上所述，鉴于原告提供物业管理服务、收取物业费及其标准无任何依据，被告无需支付被答辩人主张的物业费及利息，相反，被答辩人强行提供的物业服务直接违背了包括被告在内的大多数业主的意愿并严重损害了大多数业主的合法权益，并恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一《军乐园小区物业服务管理协议》，证据二《军乐园物业服务管理协议》，证据三《关于调整军乐园小区物业服务费的通知》，证据四收费台账、年度收支公示表照片，被告对上述证据提出异议，但提交的证据不能证明其主张成立，本院对上述证据予以采信。被告提交的证据一光盘及照片一组，能证明小区的物业服务情况，本院予以采信。被告申请证人贾某、李某1、李某2出庭作证，证人拟证明480米活动室、原有锅炉房、物业用房、公共设施的车库是业主共有的，与本案被告是否应交纳物业费无关，本院不予采信。本院查明：2015年5月20日，中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理分局、沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会与原告签订《军乐园小区物业服务管理协议》，中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理分局、沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会委托原告对军乐园小区进行物业管理，管理期限自2015年5月20日至2018年5月20日，协议第十四条确定住宅房屋与车库、商服用房由原告按建筑每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取。2018年5月20日，中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理分局、沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会与原告签订《军乐园物业服务管理协议》，中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理分局、沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会委托原告对军乐园小区进行物业管理，管理期限自2018年5月20日至2023年5月20日，协议第十三条确定，住宅房屋与车库商服用房由原告按建筑面积每月每平方米0.98元。由业主或房屋使用人向物业公司交纳。2018年9月26日，中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理分局、沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会联合下发《关于调整军乐园小区物业服务费的通知》，通知军乐园小区业主对小区住宅、车库和商服用房的物业服务费用进行适当调整，由原来的建筑面积每平方米0.8元调整为0.95元，自2018年9月1日起执行。被告系军乐园小区1栋4单元502室业主，未交纳2017年9月30日至2018年10月1日年度1栋4单元502室物业费2237.09元、1号楼19号车库物业费293.95元、1号楼20号车库物业费396.58元，未交纳2018年9月30日至2019年10月1日年度1栋4单元502室物业费2656.54元、1号楼19号车库物业费349.07元、1号楼20号车库物业费470.93元。另查明，军乐园小区大部分业主已交纳物业费，原告对小区2017年6月1日至2018年5月30日年度、2018年6月1日至2019年5月30日年度的收支情况进行了公示。本院认为，中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理分局、沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会与原告分别于2015年5月20日、2018年5月20日签订的《军乐园小区物业服务管理协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定、不违背公序良俗，应认定合法有效。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”根据上述规定，沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会与原告签订的《军乐园小区物业服务管理协议》，对被告具有约束力，被告亦应按协议约定交纳物业费。被告提出未与原告建立物业服务关系的主张，本院不予支持。本案系物业服务合同纠纷，就被告提出沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会成立是否合法问题，不属于本案的审查范围，故被告以此为由不交纳物业费，本院不予支持。关于物业费从原来的建筑面积每平方米0.8元调整为0.95元，沈阳军区哈尔滨房地产管理分局军乐园小区业主委员会已确认，故被告应按新标准交纳物业费。原告主张2017年9月30日至2019年10月1日的物业服务费用6406.16元，本院予以支持。被告提交的证据能证明原告在提供物业服务中存在瑕疵，故原告主张利息，本院不予支持。被告于2019年12月31日向本院递交反诉状，诉讼请求主要有：1.确认双方之间不存在物业管理合同；2.如果法院确认双方之间存在物业管理合同，则被告请求原告立即履行房屋维修义务并赔偿损失20000元，其他损失待鉴定后确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定了起诉条件，条件之一为必须有具体的诉讼请求和事实、理由。本案被告提出的反诉请求带有选择性，显然不明确，不符合反诉条件。被告可在明确诉求后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告李曼丽于本判决生效后七日内向原告哈尔滨兴跃物业管理有限公司支付2017年9月30日至2019年10月1日物业服务费用6406.16元；二、驳回原告哈尔滨兴跃物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李曼丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长    审 判 长 梁 超审 判 员 周 银人民陪审员 邱 鸣二〇二〇年二月二十日书 记 员 刘秋宏