陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民 事 判 决 书   （2019）陕01民初字501号   原告（反诉被告）：西安市轨道交通集团有限公司（原西安市地下铁道有限责任公司），住所地西安市经济技术开发区凤城八路126号。   法定代表人：宋杨，该公司董事长。   委托诉讼代理人：沙金，陕西丰瑞律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马宁，陕西丰瑞律师事务所律师。   被告（反诉原告）：西安裕能商业运营管理有限公司，住所地西安市经济技术开发区地铁一号线路站综合出入口BC区域。   法定代表人：涂洪能，该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈大可，陕西联诺律师事务所律师。   原告（反诉被告）西安市轨道交通集团有限公司（以下简称轨道公司）与被告（反诉原告）西安裕能商业运营管理有限公司（以下简称裕能公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告轨道公司委托诉讼代理人沙金、马宁，被告裕能公司法定代表人涂洪能及其委托诉讼代理人陈大可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   轨道公司向本院提出诉讼请求：1、判令裕能公司向其支付租金33861750元（2017年1月26日至2019年7月25日期间租金）；2、判令裕能公司向其支付逾期缴纳租金的违约金69382725.75元（按照合同约定每逾期1日支付该周期租金总额5‰的违约金计算，暂计算至2018年12月31日，并持续主张到实际偿付日止）；3、诉讼费用由裕能公司承担。事实和理由：2014年11月，轨道公司通过公开招标的方式，由裕能公司中标万寿路北侧综合出入口B+C区域经营场地经营权租赁项目，中标价为65元/平米/月。双方随后签订《西安地铁一号线万寿路站综合出入口B+C区域经营场地经营权租赁合同书》（合同编号KF（商）-2014015）（以下简称《租赁合同》），约定经营许可期10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止。《租赁合同》同时约定，无论其提前或推迟交付场地，实际经营期起算时间以其交付经营场地时间推后第181天为准，以裕能公司在交接单上的签字时间作为经营场地的交接时间。关于租金及支付方式，双方约定租金起算日期从场地交接之日起第181日起算，租金每半年一付，除首次租金在收到“场地交接通知书”之日起10个工作日内支付外，其他租金支付日期为每次租金起算日期前30日、前三年每年租金为13544700元，从第四年起租金按年3％递增。关于违约责任，双方约定，裕能公司未按时足额支付租金，每逾期1日支付该周期租金总额5‰的违约金，逾期超过30日的，其有权单方解除合同。租赁合同签订后，因工期等原因，场地实际于2016年7月29日移交给裕能公司，但裕能公司至今未支付过任何租金。经多次催告，裕能公司至今未支付。裕能公司的行为严重违反双方《租赁合同》约定，根据《合同法》及相关法律法规的规定以及双方《租赁合同》的约定，要求裕能公司向其支付拖欠的租金并承担相应违约责任，故其诉至法院。   裕能公司辩称：1、轨道公司要求其支付租金涉及的租赁期限、租金金额与事实不符，轨道公司应于2015年7月1日向其交付经营场地，但事实上， 2016年11月15日，其在轨道公司仍对场地进行施工的情况下，经轨道公司同意后开始通知商户和施工单位进场装修。故实际经营许可期，即经营期限的起算时间应为2017年5月15日。2018年7月13日，轨道公司正式向其送达《万寿路北侧综合出入口项目拆迁告知函》，要求其做好拆迁准备。2019年3月14日，轨道公司、西安市幸福路地区综合改造管理委员会张贴《通告》，定于2019年4月16日起对地铁一号线万寿路站北侧地铁上盖物业进行拆除，并要求各经营户务必于2019年4月15日前搬离。轨道公司通过上述方式，实际上已于2018年7月13日单方、强行终止了双方签订的《租赁合同》。故实际经营许可期，即租赁期限的截止时间应为2018年7月13日。整个租赁期限为1年2个月，涉及的租金金额为15802150元。2、由于轨道公司未按约履行交付经营场地的义务，应当承担相应违约、赔偿责任。在轨道公司没有承担违约、赔偿责任的情况下，无权主张租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，其不支付租金是基于轨道公司的违约行为而行使先履行抗辩权。3、《租赁合同》对违约金约定过高，违反法律规定，请求人民法院依法予以减少。4、《租赁合同》第17.1.1仅约定逾期30日内的违约金计算标准，对于超出30日后合同双方并未约定违约金条款。   裕能公司向本院提出反诉请求：1、判令轨道公司赔偿因延期交付场地给其造成的损失38434043.94元；2、判令轨道公司支付其垫付款项8388855元；3、判令轨道公司赔偿因单方解除合同给其造成的经济损失94010000元；4、诉讼费由轨道公司全部承担。本案审理中，裕能公司变更反诉请求第1项为：判令轨道公司赔偿因延期交付场地给其造成的损失27054043.94元。事实和理由：1、2014年11月，轨道公司与其签订《租赁合同》，该《租赁合同》约定其租赁取得“西安地铁一号线万寿路站综合出入口B+C区域的经营场地经营权”。《租赁合同》4.2约定，经营许可期10年，起止时间为2016年1月1日起至2025年12月31日止。无论轨道公司提前或推迟交付场地，实际经营期起算时间以轨道公司交付经营场地时间推后第181天为准。据此计算，轨道公司本应于2015年7月1日向其交付经营场地。《租赁合同》签订后，其投入大量资金对经营场地进行装修，开展整体商业策划、宣传、招商、前期运营等工作。但轨道公司因工期延误，致使其于2016年11月15日才得以进入经营场地开始装修，不仅使其延长宣传、招商期限，浪费了大量的人力、物力和资金，而且直接导致其因无法向前期招商的商户交付商铺，给前期招商商户进行高额的违约赔偿，从而遭受巨大的经济损失。同时，由于轨道公司迟延交付经营场地，其在行业内商业信誉受损严重，招商率从最高峰75%骤降到不足30%，而同一时期，西安地铁一号线万寿路站综合出入口的周边商业租金下降了近60%，空铺率却增加了近35%，市场环境从一铺难求到各商业体都面临惨淡经营，其预期经营权收益直接下降约50%。轨道公司应当赔偿延期交付场地给其造成的经济损失27054043.94元。2、依据《租赁合同》7.1轨道公司原则上每年提供9个月的空调服务并收取空调费，即可知轨道公司交付场地时应当配备可供正常使用的空调设备；依据10.3在经营场地交接通知书里注明的消防设备由轨道公司负责配备，10.2双方在对经营场地及附属设施设备清查无误后，办理交接手续并签字确认，7.3轨道公司授权迪美物业公司对涉案B+C区域内轨道公司购置安装的所有设施设备进行维护与管理，即可知轨道公司交付场地时应当完成消防工程并通过消防验收，场地应配备可供正常使用的设施设备，且双方签订《租赁合同》所约定的经营权系商业性质，故轨道公司向其交付的经营场地，不论依据合同约定，还是市场交易习惯，均应当依法通过竣工验收并具备正常使用条件。但事实上，2016年11月15日其接收场地、进场装修时，轨道公司仍在场地内进行施工，场地内消防设施、空调设备、其他设施设备均未安装完成。为防止场地延期交付造成的损失进一步扩大，其经多方协调代轨道公司办理了经营场地消防工程验收手续，并为轨道公司完成了场地内天然气接通、监控工程安装、外电环网柜移位、噪音隔音消音、地铁B/D口联动、消防防火卷帘门、蒸汽接通维护、停车库申办手续等大量工作，为此其支付各项费用共计8388855元。轨道公司应当向其支付该垫付费用。3、依据《租赁合同》4.2约定，西安地铁一号线万寿路站综合出入口B+C区域经营场地的经营许可期截至2025年12月31日。轨道公司2015年6月8日召开西安地铁综合开发生产调度会，会议决定同意裕能公司提出的租期延长申请、延长期内（5年）每年租金按3%递增。因此，通过双方的合意，租赁期限由原租赁合同约定的十年变更为十五年。其在此期间内，享有对经营场地内合法经营管理、宣传推广、获取收益等合法权利。但是，2018年7月13日，轨道公司正式向其送达了《万寿路北侧综合出入口项目拆迁告知函》，要求其做好拆迁准备。在此情况下，商场的招租、经营活动停止，经营场地实际上已陷入停业状态。2019年3月14日，轨道公司、西安市幸福路地区综合改造管理委员会在其租赁经营场地处张贴《通告》称，定于2019年4月16日起对地铁一号线万寿路站北侧地铁上盖物业进行拆除，并要求各经营户务必于2019年4月15日前搬离。通过上述方式，轨道公司实际上已于2018年7月13日单方、强行终止了双方签订的《租赁合同》，其行为已构成根本性违约，应当承担违约赔偿责任。根据《合同法》相关规定和租赁合同的约定，轨道公司违反《租赁合同》约定义务和责任，延期交付经营场地、单方解除合同的行为已构成根本性违约，应当承担违约责任，赔偿违约行为给其造成的经济损失94010000元。   轨道公司辩称：1、关于裕能公司第一项反诉诉请，根据《租赁合同》10.1条规定，双方场地交接的具体时间应当以场地交接表确定的时间为准，在合同签订前的招商文件及双方签订的正式合同中均有明确约定，故对于场地交付时间裕能公司明知且认可，对于《租赁合同》中约定的场地交付日期是具有不确定性的，裕能公司在明知并且有预见的情况下，自行按照《租赁合同》约定的日期予以对外招商产生的损失应当自行承担。根据《租赁合同》17.2.2约定其于2016年12月31日前完成交场，即不视为违约。双方在合同签订时对此有约定，事实上其于2016年7月29日经双方确认完成场地交接，依照《租赁合同》约定其延期交付日期仍在合同约定范围内，其不需要承担违约责任。裕能公司对其延期交付的部分损失没有证据证明该损失实际发生。2、对于第二项反诉请求垫付部分，根据招商文件约定，裕能公司参加招商需自行勘察现场，并对现场自行查验且认可招商文件中的技术条件和图纸载明的内容。裕能公司自行参加招商的行为表明其对现场的技术条件和环境明知并且认可，对于裕能公司接收场地后自行装修的费用应当由其自行承担，且裕能公司现提供的证据不能证明该垫付费实际支出。3、关于第三项反诉请求，轨道公司基于政府土地收储及政府规划的需求要求裕能公司清租并交还土地，属于《租赁合同》2.3.1条约定的政府原因导致合同终止，在政策影响下其有权解除合同，且无须向裕能公司赔偿损失。其已将裕能公司承租场地全权委托给幸福路管委会及长乐街办进行《租赁合同》解除后的清租交场工作，裕能公司也已经与幸福路管委会及长乐街办协商一致，签订了清租补偿协议，清租补偿协议中明确对于包括清租补偿费在内的各项费用，包括装修补偿、停产停业损失、搬迁费等费用，均在该清租补偿协议中予以支付，清租补偿款已经完全弥补裕能公司终止合同后的全部损失，根据损失填平原则，裕能公司无权向其要求补偿损失。裕能公司目前已经获得其支付的两千余万元清租补偿，并也已经完成B区大部分场地的清租工作，对裕能公司重复向其要求补偿款应予驳回。内部会议纪要是其内部文件，不具有对外效力，双方延长租期应当签订补充合同。4、裕能公司提供的证据材料不能证明9400万元的损失，并且该损失包括裕能公司核算的预期利益损失，依据《合同法》第一百三十三条及双方签订的租赁合同的约定，对其预期利益损失部分不应支持。   经审理查明，2014年11月，轨道公司（甲方）与裕能公司（乙方）签订《西安地铁一号线万寿路站综合出入口B+C区域经营场地经营权租赁合同书》（以下简称《租赁合同》），约定甲方授予乙方在西安地铁一号线万寿路站综合出入口B+C区域17365㎡的经营场地经营权。《租赁合同》第4.2条约定，经营许可期10年，起止时间为2016年1月1日起至2025年12月31日止；无论甲方提前或推迟交付场地，实际经营期起算时间以甲方交付经营场地时间推后第181天为准。第六条约定，首年租金单价65元/㎡/月，首年租金合计13544700元；租金每半年一付，首次租金需在收到“场地交接通知书”之日起10个工作日内支付，租金起算日期从场地交接之日起第181日起算；除首次租金外，其他租金支付日期为每次租金起算日期前30日。第七条其他费用及支付方式约定，7.1空调费：甲方原则上每年提供9个月的空调服务（每年制冷季为5、6、7、8、9月，供暖季为1、2、11、12月），每天的空调服务时间原则上是12小时，具体起止时间由甲方与乙方协商确定；7.3设施设备维护管理服务费：甲方授权迪美物业公司对西安地铁一号线万寿路站综合出入口B+C区域内甲方购置安装的所有设施设备（不包括乙方自行安装的所有设施设备及乙方装修时对甲方原有设施设备经过改造的部分）进行维护与管理（包括设施设备用房的保安保洁），包括房屋主体结构和外立面的维护和修缮（不包括乙方原因造成的损坏和房屋主体外立面的保洁）。第九条乙方权利、义务和责任约定，9.6负责二次装修消防审批和合法经营手续办理。第十条场地移交、接受和返还约定，10.1甲方应于租赁经营期起算前180天向乙方移交场地。如甲方因故无法按期移交场地，甲方须提前通知乙方，乙方必须无条件接受，租期相应顺延，自场地移交之日后第181天为租金起租日。10.2甲方应在经营场地交接前书面通知乙方进行场地交接，甲、乙双方在对经营场地及附属设施设备清查无误后，双方办理交接手续并签字确认。乙方应于收到“场地交接通知书”后20个工作日内完成场地验收和交接签字。原则上以乙方在场地交接单上的签字时间作为经营场地的交接时间。第十七条违约赔偿约定，17.1.1乙方未按时足额支付租金，且逾期不超过30日时，每逾期1日，甲方向乙方收取该支付周期租金总额的5‰作为违约金。17.2.2如甲方于2016年12月31日前仍未能向乙方交付场地，视为甲方违约，乙方可要求提前终止合同，甲方应无息向乙方退还所有已缴纳费用。第十八条合同变更、续约、终止及解除，18.4.3因不可抗力或国家政策变化，造成完全不能履行本合同，可以免除违约一方的责任，但该方应及时通知另一方，并妥善处理，避免损失扩大。18.5.1在租赁经营期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同。甲方发出终止通知终止本合同，发出终止通知之日即为提前终止日：（7）乙方未按时足额支付租金，且逾期超过30日的。   2016年7月29日，轨道公司与裕能公司及其他项目单位签署《场地移交表》，移交内容：从即日起万寿路Ⅲ-Ⅳ号综合出入口及万寿路站地下一层物业场地移交裕能公司，地下车库部分场地移交迪美物业；备注：相关单位配合建设单位完成后期的单位工程验收及相关专项验收工作，并负责验收问题的整改工作。在正式单位工程验收完成前，严禁进行现场已完设备、管线等一切实体工程的改动，如因私自改动影响设计功能和后期验收，由相关单位各自负责。同日，轨道公司与裕能公司及其他项目单位签署《设备移交表》，移交内容：从即日起万寿路Ⅲ-Ⅳ号综合出入口及万寿路站地下一层物业设施设备移交裕能公司，由迪美物业负责管理及使用。地下车库部分的设施设备，仅由迪美物业接管。移交单位与接管单位在一周内完成现场实物清点移交工作，并确认签字。清点中发现的遗留施工问题，移交单位自清点完成后一个月内完成整改工作，双方确认签字；备注同《场地移交表》备注内容。   2016年8月3日，西安市公安消防支队向轨道公司出具《建设工程消防验收意见书》，对西安市地铁一号线万寿路站Ⅲ-Ⅳ综合出入口建设工程进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格。   自2016年5月至9月，裕能公司多次向轨道公司发函，要求就迟延交付场地所产生的问题及损失予以解决。截止2017年3月，西安迪美物业管理有限责任公司出具的《地铁一号线万寿路项目施工遗留问题汇总》中提及到房屋漏水、暖通空调、消防系统等施工遗留问题的汇总尚未得到解决。2016年11月15日，裕能公司通知装修公司和商户进场装修。   2017年11月28日轨道公司向裕能公司发出《关于西安地铁一号线万寿路站综合出入口B+C区域经营场地相关问题的通知》，该通知显示：根据贵司提出的关于万寿路遗留问题的申请，我司分别于2017年9月7日和9月11日就贵司前期损失的问题进行约谈，约定贵司15天内提供损失相关票据及清单材料。期间多次催促，目前为止贵司还未提交相关材料。请收到此通知后7天内提交该项目票据及清单材料，如若在该期限内还未提报，贵司的相关损失我司将不予处理。   2018年7月13日，轨道公司下属西安市地铁资源开发公司向裕能公司送达《万寿路站北侧综合出入口项目拆迁告知函》，内容为：根据2018年7月6日西安市人民政府专项问题会议精神，为加快幸福林带工程建设，裕能公司承租的轨道公司万寿路北侧综合出入口项目属拆迁范围；裕能公司自函告之日起尽快做好拆迁准备，并就裕能公司与轨道公司提前解除合同相关事宜确定联系人，以便双方尽快对接。   2019年3月14日，西安市幸福路地区综合改造管理委员会（以下简称幸福路管委会）、轨道公司向西安地铁一号线万寿路站综合出入口B+C区域经营场地各经营户发布通告，内容为：根据《西安市幸福路地区总体规划》需要定于2019年4月16日起对地铁一号线万寿路站北侧地铁上盖物业进行拆除，用于幸福路地区综合改造建设；通告各经营户务必于2019年4月15日前搬离地铁物业内的全部经营商品及相关设施、设备；各经营户尽快到A出站口三楼清租办公室办理补偿事宜。   2019年6月6日，轨道公司与幸福路管委会及西安市新城区长乐中路街道办事处（以下简称长乐中路街办）签订《西安市地铁一号线万寿路站北侧上盖物业范围内清租委托合同书》约定轨道公司委托幸福路管委会、长乐中路街办进行西安地铁一号线万寿路站北侧上盖物业B+C区域内全部被清租人的清租补偿、撤场及垃圾清运工作，包括制定清租补偿方案并与承租人裕能公司签订清租补偿协议。   2019年6月28日，裕能公司与幸福路管委会建设局及长乐中路街办签订《西安市地铁一号线万寿路站北侧上盖物业范围清租协议书》，约定根据西安市人民政府《西安市幸福路地区总体规划》及专项问题会议纪要（117）（180）号文件精神和轨道公司与幸福路管委会建设局、长乐中路街办签订《清租委托合同》，就裕能公司租赁地铁一号线万寿路站北侧上盖物业清租事宜达成以下协议：一、清租范围 1、裕能公司与轨道公司签订的《租赁合同》中载明的西安地铁一号线万寿路站北侧上盖物业B+C区域租赁经营场地商业面积17365㎡（含B区面积14745㎡及C区面积2620㎡）。2、裕能公司及2019年3月14日通告发布之日与乙方建立租赁关系的次承租人。二、步骤和时限：约定先行完成B区再行C区的清租工作，整体完成时为协议签订后的50日内。……四、地铁一号线万寿路站北侧上盖物业B+C区域范围内清租费用暂定金额为7800万人民币（包含本合同约定清租面积内全部场地进行清租工作产生的清租补偿费用、垃圾清运费用、幸福路管委会建设局及长乐中路街办管理费以及办公经费等全部清租费用），最终金额以西安市财政局评审中心评审结果为准。五、幸福路管委会建设局、长乐中路街办按以下方式向裕能支付清租费用：（一）用于次承租人清租费支付时限、条件和金额：裕能公司完成约定事项后，幸福路管委会建设局、长乐中路街办先后向裕能公司指定账户支付清租款1000万元人民币、1850万元人民币。裕能公司保证此款用于对次承租人的清租赔付工作。（二）用于裕能公司清租款项支付时限、条件和金额：裕能公司按本合同约定，先行清空B区地面一、二、三层所有次承租人和遗留垃圾、移交所有建筑物、提供所有商户解约协议及清偿证明，并按国家相关部门要求提供评审资料、《清空房屋保证书》、《次承租人交房单》、《清偿证明》以及幸福路管委会建设局、长乐中路街办认为应当提供的资料。B区地下、C区建筑物待国家相关部门就本次清租做出正式补偿方案确定的金额后15日内，裕能公司按轨道公司所提供的移交标准将盖建筑物腾交给幸福路管委会建设局、长乐中路街办，幸福路管委会建设局、长乐中路街办扣除委托人与裕能公司就本清租场地引发租赁纠纷案生效法律文书确定裕能公司应向委托人履行支付义务的金额，待委托人的清租款项到达长乐中路街办后将剩余款项支付到裕能公司账户。裕能公司与轨道公司延期交付场地的违约和损失，前期招商费用损失、空调设备故障、漏雨给裕能公司造成的损失等纠纷由裕能公司另行与轨道公司解决，不在本次清租范围内。但协商或判决确定的金额作为本协议冲抵依据。   2019年6月20日轨道公司向长乐中路街办支付款项3000万元；长乐中路街办分别于2019年6月28日、2019年7月1日、2019年8月14日向裕能公司累计支付清租补偿费用2650万元。   2019年7月10日，裕能公司委托陕西新兰特资产评估有限责任公司就轨道公司延期交付商铺给商户的赔偿和因延期交付商铺产生的相关成本进行评估。设定租赁期间为2015年7月1日至2016年11月15日；评估的价值类型为市场价值；评估基准日为2016年11月15日。评估结论为：截止评估基准日，裕能公司设定租赁期间的补偿价值为38434043.94元。同日，裕能公司委托陕西新兰特资产评估有限责任公司就合同预期权益价值进行评估。测算期限为2019年3月15日至2030年12月31日。经测算该预测期内地铁一号线万寿路站综合出入口B+C区场地经营权及商铺租赁收益权合同权益价值为9401万元。   2019年8月15日，裕能公司将地铁一号线万寿路站北侧上盖物业B区域地上一至三层建筑物移交至长乐中路街办。   上述事实，有《西安地铁一号线万寿路站综合出入口B+C区域经营场地经营权租赁合同书》、《场地移交表》、《设备移交表》、《建设工程消防验收意见书》、《万寿路站北侧综合出入口项目拆迁告知函》、《通告》、《西安市地铁一号线万寿路站北侧上盖物业范围清租协议书》、银行回单及庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。轨道公司通过招投标的方式与裕能公司签订《西安地铁一号线万寿路站综合出入口B+C区域经营场地经营权租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。   依照租赁合同第4.2条、第10.2条约定，双方租赁期限为2016年1月1日起至2025年12月31日，实际经营期起算时间以轨道公司交付经营场地时间推后第181天为准，原则上以裕能公司在场地交接单上的签字时间作为经营场地的交接时间。轨道公司与裕能公司于2016年7月29日签署《场地移交表》、《设备移交表》，本案所涉租赁合同经营期限及租金起算日期应为自场地移交之日后第181天，即2017年1月26日，但该《场地移交表》、《设备移交表》中同时显示，涉案场地存在施工遗留问题，并备注在正式单位工程验收完成前，严禁进行现场已完设备、管线等一切实体工程的改动，故裕能公司虽签署《场地移交表》、《设备移交表》，但并不能正常装修使用，裕能公司辩称其2016年11月15日进场施工时间为场地移交之日，并从2017年5月15日起算租金，本院予以采信。2018年7月13日，轨道公司向裕能公司发出《万寿路站北侧综合出入口项目拆迁告知函》，载明本案所涉承租项目属于拆迁范围，要求裕能公司做好拆迁和解除合同的准备，故自2018年7月13日双方租赁合同无法实际继续履行，轨道公司主张2018年7月13日之后租金，缺乏依据。经核算，裕能公司应当承担2017年5月15日至2018年7月13日的租金15802150元，轨道公司主张租金应予部分支持。裕能公司未能及时支付租金，违反合同约定，轨道公司主张支付违约金的诉讼请求，应予支持，但轨道公司主张违约金明显过高，裕能公司亦对此提出答辩，故本院予以减少，由裕能公司向轨道公司支付相当于裕能公司欠付15802150元租金利息的违约金。依据租赁合同第六条约定，首年租金合计13544700元，租金每半年一付，首次租金需在收到“场地交接通知书”之日起10个工作日内支付，租金起算日期从场地交接之日起第181日起算，其他租金支付日期为每次租金起算日期前30日，故首次应支付租金6772350元的违约金自2016年11月26日计算，第二次应支付租金6772350元的违约金自2017年10月15日计算，剩余2257450元租金的违约金自2018年4月15计算。利息标准本院酌定为按照银行同期贷款利率计算。鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），故在2019年8月20日前的租金利息按中国人民银行同期银行贷款利率计算，该日期后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。   根据租赁合同第10.1条、第17.2.2条约定，轨道公司因故无法按期移交场地，裕能公司必须无条件接受，轨道公司于2016年12月31日前仍未能向乙方交付场地，视为轨道公司违约，裕能公司可要求提前终止合同，轨道公司应无息向裕能公司退还所有已缴纳费用，本案中轨道公司于2016年12月31前交付了场地，并不存在迟延交付租赁物，裕能公司主张轨道公司支付因迟延交付场地造成其27054043.94元损失，缺乏合同依据，同时，裕能公司也未提交证据证明其与轨道公司就前期损失问题另行达成一致意见，故该反诉请求本院不予支持。关于裕能公司反诉要求轨道公司承担垫付款项的问题，因无证据证明裕能公司是接受轨道公司的委托或指令，也无充分证据证明相关费用是用于租赁经营场地范围内的设施设备，故该请求于法无据，本院不予支持。关于裕能公司反诉要求轨道公司赔偿因拆迁、清租解除合同造成的经济损失，因经营场地被拆除是基于西安市人民政府土地收储及政府关于“幸福林带”规划的原因，属于租赁合同第2.3.1条约定的政府原因导致合同终止的情形。且轨道公司已委托幸福路管委会及长乐中路街办负责清租补偿。幸福路管委会及长乐中路街办亦与裕能公司签订《清租补偿协议》，并已按约支付了部分补偿款项，裕能公司亦向幸福路管委会及长乐中路街办移交了部分场地。故裕能公司在本案中主张因轨道公司单方解除合同造成其损失，理由不能成立，该请求本院不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决如下：     一、被告（反诉原告）西安裕能商业运营管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）西安市轨道交通集团有限公司租金15802150元；     二、被告（反诉原告）西安裕能商业运营管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）西安市轨道交通集团有限公司相当于欠付15802150元租金利息的违约金（以6772350元本金为基数从2016年11月26日起至本判决确定的实际给付之日止；以6772350元本金为基数从2017年10月15日起至本判决确定的实际给付之日止；以2257450元本金为基数从2018年4月15日起至本判决确定的实际给付之日止。2019年8月20日前的利息均按中国人民银行同期银行贷款利率计算，2019年8月20日后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；   三、驳回原告（反诉被告）西安市轨道交通集团有限公司其他诉讼请求；   四、驳回被告（反诉原告）西安裕能商业运营管理有限公司反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费558022元，由原告西安市轨道交通集团有限公司负担462022元，由被告西安裕能商业运营管理有限公司负担96000元，本案反诉案件受理费372982元，由西安裕能商业运营管理有限公司负担（执行本判决时，双方将案件受理费一并结清）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。                             审判长 张 安 品                           审判员 师  婷                           审判员 赵 羽 嘉                              二0二0年二月二十四日                             书记员张 舒 涵