四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终795号 上诉人（原审原告）：杨军，男，1980年6月8日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 委托诉讼代理人：李波剑，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何雪，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:成都银行股份有限公司金牛支行，住所地四川省成都市沙湾路258-7。 法定代表人：张勋，行长。 委托诉讼代理人：廖敏，北京天铎（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾梦丽，北京天铎（成都）律师事务所律师。 原审第三人：成都金土源投资有限公司,住所地四川省成都市武侯祠大街******。 法定代表人：吴培林。 原审第三人:四川省金穗融资担保有限公司，住所地，住所地四川省成都市青羊区白丝街**（省棉麻大厦**）iv> 法定代表人：陈林。 原审第三人:四川三星房地产开发有限责任公司，住所地四川，住所地四川省广汉市湖南路**> 法定代表人：王丽琴。 原审第三人：四川美盛房地产开发有限公司,住所地四川省成,住所地四川省成都市武侯区桐梓林北路******** 法定代表人：刘展春，执行董事。 原审第三人：涂红，女，1970年1月7日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 原审第三人：刘丹，男，1980年10月9日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 原审第三人：曾蜀，男，1966年8月5日出生，汉族，住四川省双流县。 原审第三人：涂冬梅，女，1968年3月31日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 原审第三人：黄**仙，女，1977年9月1日出生，汉族，住四川省仁寿县。 第三人（被执行人）：刘展春，男，1976年1月18日出生，汉族，住湖南省双峰县。 原审第三人：李向红，女，1968年5月12日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 原审第三人：吴培林，男，1965年8月18日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 上诉人杨军因与被上诉人成都银行股份有限公司金牛支行（以下简称成都银行金牛支行）及原审第三人成都金土源投资有限公司（以下简称金土源公司）、四川省金穗融资担保有限公司（以下简称金穗融资公司）、四川三星房地产开发有限责任公司（以下简称三星房产公司）、四川美盛房地产开发有限公司（以下简称美盛房产公司）、涂红、刘丹、曾蜀、涂冬梅、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都市中级人民法院（2018）川01民初3560号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月28日公开开庭进行了审理，上诉人杨军及其委托诉讼代理人何雪、李波剑，被上诉人成都银行金牛支行的委托诉讼代理人廖敏、曾梦丽到庭参加诉讼，原审第三人金土源公司、金穗融资公司、三星房产公司、美盛房产公司、涂红、刘丹、曾蜀、涂冬梅、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 杨军的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判确认位于四川省成都市双流区××街道××路××段××号××幢××单元××楼××号房屋归杨军所有；2.停止对四川省成都市双流区××街道××路××段××号××幢××单元××楼××号房屋的执行；3.本案一、二审诉讼费用由成都银行金牛支行承担。 杨军主要的上诉理由为：一、基于金穗融资公司为包括争议房屋在内的18套房屋所有权的权利人作出的查封裁定、执行异议裁定和一审判决都是错误的，均应当撤销。一审审理过程中已经查明，包括争议房屋在内的18套房屋的商品房买卖合同备案在金穗融资公司名下，系提供反担保，而非真实的房屋买卖；且根据《中华人民共和国物权法》的规定，商品房买卖合同的登记备案不同于预告登记，合同登记备案不是物权意义上的所有权登记，仅具有债权合同公示效力，不发生物权公示效力。金穗融资公司不是争议房屋的所有权人，美盛房产公司才是。因此，基于金穗融资公司作为房屋所有权人作出的查封裁定、执行异议裁定和执行异议之诉判决都是错误的，应当撤销。错误的裁定、判决撤销后，执行案件应基于美盛房产公司是被执行人同时为争议房屋的所有权人作出查封裁定，杨军再作为买受人提起执行异议，这样程序才是合法的。且因为查封裁定涉及到超标的查封，如果（2016）川01执1271号查封裁定不被撤销，届时处置所得的价款归还成都银行金牛支行后剩余的部分将分配给金穗融资公司，这将损害美盛房产公司的合法权益。二、就杨军是否享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定的足以排除强制执行的民事权益，一审法院认定事实及适用法律错误。1.双方于2012年7月4日签订了《“弗客水岸”商品房认购书》，于2013年8月29日签订编号为762号的商品房买卖合同及补充协议。即使杨军未提交商品房买卖合同，但提交的补充协议上已明确签订了商品房买卖合同，且补充协议具备商品房买卖合同的主要条款，杨军也已经按照合同约定支付了购房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定。2.杨军购房款中40万元抵工程款是事实。首先，（2018）川01执异867号执行裁定中已经查明，2013年9月，美盛房产公司、杨军以及成都市青羊区建筑工程总公司第十二分公司达成协议，由杨军将40万元现金的购房款交给成都市青羊区建筑工程总公司第十二分公司以抵扣美盛房产公司欠该公司的工程款。其次，美盛房产公司于2013年9月25日出具的收据上明确“其中：40万元抵工程款”，与《付款申请单》相印证；且该收据出具时美盛房产公司经营正常，不可能在未收到购房款的情况下出具收款收据和交房。杨军用工程款抵扣购房款是符合约定的。3.一审判决认定杨军提交的证据资料中的印章与该院正在审理的其他系列案件中案外人提交的商品房买卖合同等材料上的印章不完全相符，从而怀疑案涉房屋交易的真实性是错误的。首先，其他案件的资料未经质证不应作为本案的证据使用。其次，印章属于美盛房产公司所刻，杨军作为购房人没有能力及义务对印章进行检查，不应承担印章不同的后果。最后，杨军提交的所有证据均形成于2012、2013年，当时美盛房产公司经营良好，不可能在未收到购房款的情况下出具收款收据和交房，从合理性角度分析，案涉房屋的交易是真实的，并已经完成。综上，请求支持杨军的上诉请求。 成都银行金牛支行辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，杨军未提交能够证明其对争议房屋享有足以排除强制执行民事权益的证据，请求驳回上诉，维持原判。理由是：第一，成都银行金牛支行申请执行时，金穗融资公司和美盛房产公司均是被执行人，无论案涉房屋是属于金穗融资公司所有，还是属于美盛房产公司所有，为了防止财产被转移均可以作为被查封的标的，且查封裁定并不是确权判决，也未影响杨军对执行标的提出异议。第二，杨军既没有提供与开发商签订合法有效书面买卖合同的证据，也没有提供其已经支付购房款的任何有效证据，因此不能排除人民法院的强制执行。 原审第三人金土源公司、金穗融资公司、三星房产公司、美盛房产公司、涂红、刘丹、曾蜀、涂冬梅、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林未作答辩。 杨军向一审法院的起诉请求：1.确认位于四川省成都市双流区××街道××路××段××号××幢××单元××号房屋归杨军所有；2.停止对位于四川省成都市双流区××街道××路××段××号××幢××单元××号房屋的执行。 一审法院认定事实： 一、案涉房屋交易情况。 2012年7月4日，杨军与美盛房产公司签订《“弗客水岸”商品房认购书》，约定杨军认购美盛房产公司开发的于四川省成都市双流区××街道××路××段××幢××单元××楼××号房屋，建筑面积为99.84平方米，单价6666元／㎡，付款方式为分期，由美盛房产公司给予11%的优惠，优惠后的房款为592324元。该认购书约定，杨军在交纳定金之日起七日内即2012年7月11日，须携带相关证件到“弗客水岸”销售中心与美盛房产公司签署《商品房买卖合同》及《补充协议》，……如买受人未能按前述规定签约，该认购书自动失效，美盛房产公司有权自行处理前述房屋，所收定金不予退还；该认购书还约定，该认购书未作约定的有关房屋的买卖事宜，如：质量标准、交付时间、违约责任等，双方同意以签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》为准；该认购书仅为确认双方交易行为预定形式契约，不能以此替代《商品房买卖合同》而完成双方的交易。因此，待《商品房买卖合同》签订时，该认购书自行终止并由美盛房产公司收回，双方转为履行《商品房买卖合同》之权利义务。当日，美盛房产公司向杨军出具收据一份，载明收到购房定金20000元。 2013年8月29日，杨军与美盛房产公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定鉴于双方已经签订《商品房买卖合同》，合同编号为762，为进一步明确双方的权利义务关系，作如下补充约定：出卖人在签订合同之前已向买受人明示《商品房买卖合同》及附件、本协议、《前期物业服务合同》《临时管理规约》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》、预售许可证、国有土地使用权证等，并作出合理的说明，买受人已知悉……；该补充协议对《商品房买卖合同》的第三条、第四条、第五条、第十条、第十三条、第十四条、第十九条、第二十条等条款进行补充，其中该补充协议第四条“付款方式和期限的补充协议”约定：买受人在合同签订之当日向出卖人一次性付清全部房款592324元，含已付认购定金20000元。2013年9月25日，美盛房产公司向杨军出具收据一份，载明收到购房款402324元，该收据上载明“其中：40万元抵工程款”。同日，杨军办理了物业交接手续。 杨军主张其用美盛房产公司欠付其工程款抵付了购房款40万元，并提交2013年9月5日的付款申请单一份，载明项目名称为弗客城景观植物栽植，合同结算金额为6745378元，已经支付5378000元，余1367378元未付。成都青羊区建筑工程总公司第十二分公司的杨军购买案涉房屋，根据双方协商，申请400000元作为工程款抵房款。该付款申请单上未加盖公章，无相关工程合同、结算书等证据相印证。 二、案涉房屋产权受限情况。 2013年8月13日，金土源公司作为借款人，成都银行金牛支行作为贷款人，签订编号为Ｈ340101130813988的《借款合同》一份，约定：贷款金额为本金13000000元；贷款期限为1年，自2013年8月13日至2014年8月12日。同日，金穗融资公司作为保证人，成都银行金牛支行作为债权人，签订编号为Ｄ340130130813398的《保证合同》一份，金穗融资公司自愿为成都银行金牛支行与债务人依主合同所形成的债权提供保证担保；2013年8月24日，美盛房产公司将其开发的18套预售商品房备案到金穗融资公司名下。成都银行金牛支行于2013年8月27日向金土源公司发放贷款13000000元。《借款凭证》上载明的到期日期为2014年8月26日。2014年8月25日，三星房产公司、美盛房产公司、涂红、刘丹、涂冬梅、曾蜀、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林为金土源公司提供担保，成都银行金牛支行为该笔借款展期三个月。因金土源公司未偿还借款本息，成都银行金牛支行于2015年5月7日提起诉讼，要求金土源公司、金穗融资公司、三星房产公司、美盛房产公司、涂红、刘丹、曾蜀、涂冬梅、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林偿还借款本息，诉讼中，成都银行金牛支行向一审法院申请财产保全，并提交了“可保全资产分项限额的说明”一份，载明美盛房产公司提供的“弗客水岸”反担保的18套预售商品房清单，包括房号、面积、备案号、保全分项限额等内容。一审法院于2015年12月14日作出（2015）成民初字第1805号民事判决：一、金土源公司于判决生效之日起十日内向成都银行金牛支行归还借款本金12876115.38元并支付利息（利息以本金12876115.38元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮117.5%的利率标准自2014年11月27日起计算至本金清偿之日止，应扣除61.63元）；二、金土源公司于判决生效之日起十日内向成都银行金牛支行支付律师费15000元；三、金穗融资公司、三星房产公司、美盛房产公司、涂红、刘丹、曾蜀、涂冬梅、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林对判决第一、二项确定的金土源公司的债务承担连带清偿责任；四、金穗融资公司、三星房产公司、美盛房产公司、涂红、刘丹、曾蜀、涂冬梅、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内依法向金土源公司追偿；五、驳回成都银行金牛支行的其余诉讼请求。上述判决发生法律效力后，一审法院于2016年7月19日立案受理了成都银行金牛支行的强制执行申请，执行案号为（2016）川01执1271号。执行过程中，一审法院于2017年7月26日作出（2016）川01执1271号执行裁定：一、查封被执行人金穗融资公司所有的位于四川省成都市双流区××街道××路××段××号，备案号分别为：367255、367256、367258、367265、367268、367271、367278、367266、367269、367273、367253、367276、367281、367283、367284、367286、367288、367292项下房产。二、查封期限三年。自2017年7月26日起至2020年7月25日止。本案争议房屋在上述查封范围之内。2017年12月19日，一审法院作出（2016）川01执1271号之一执行裁定，终结本次执行程序。2018年5月25日，一审法院恢复对该案的执行，执行案号为（2018）川01执恢126号。经查，金穗融资公司不能提供证据证实其履行了支付案涉房屋房款的义务，金穗融资公司也未与美盛房产公司或者前期物业公司办理案涉房屋的交房手续，未实际占有案涉房屋。 另查明，美盛房产公司是四川省成都市双流区××街道××路××段××号“弗客水岸”房产项目开发商，取得房屋建设及商品房预售合法手续，因美盛房产公司自身原因，“弗客水岸”房产项目未办理产权分户手续。 一审法院认为，本案的争议焦点是杨军对案涉被查封的四川省成都市双流区××街道××路××段××号××幢××单元××号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案是在金钱债权执行中，案外人杨军对案涉房屋主张所有权并要求排除强制执行，因案涉房屋同时符合登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，故《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条在法律适用上产生竞合，原告杨军也主张适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定排除强制执行，故杨军的主张只要符合上述法律规定之一的，便可排除强制执行。 根据《执行异议复议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，首先，就杨军与美盛房产公司书面买卖合同的订立情况来看，双方于2012年7月4日签订了《“弗客水岸”商品房认购书》，该认购书属于预约合同，并不具备商品房买卖合同的主要条款，该认购书约定双方于七日内签订书面的商品房买卖合同，但杨军并未在约定的期间与美盛房产公司签订书面商品房买卖协议，双方于2013年8月29日签订的补充协议亦约定是对合同编号为762号商品房买卖合同内容的进一步明确，但杨军也未提交合同编号为762号商品房买卖合同，故杨军提交的证据无法证实双方“签订合法有效的书面买卖合同”；其次，杨军主张以工程款抵房款400000元，应当具备以下条件：1.杨军是建设工程的承包人或者实际施工人；2.杨军与美盛房产公司之间存在真实的书面建设工程承包合同；3.杨军与美盛房产公司之间的工程款清偿期已经届满；4.杨军享有的工程款足以抵偿约定的债务。本案中，杨军仅提交无法确认真实性的付款申请单，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，杨军并未提交其是工程款实际权利人、工程承包合同、工程结算等方面的证据。同时，杨军提交的《“弗客水岸”商品房认购书》、补充协议、收据、物业交接单上美盛房产公司加盖的财务收款专用章、合同专用章等印章与一审法院正在审理中的其他系列案件中案外人提交的商品房买卖合同、收据、物业交接单上加盖的同种类印章不完全相符，难以排除对案涉房产交易真实性的合理怀疑，故杨军应承担不利的后果，一审法院对杨军主张已经通过现金方式一次性支付购房款400000元的事实不予确认。杨军主张依据《执行异议复议规定》第二十八条、二十九条的规定对案涉房屋排除强制执行的请求，依据不足。因杨军对案涉房屋要求排除强制执行的主张于法无据，故其要求对案涉房屋确权的诉讼请求，一审法院亦不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决驳回杨军的诉讼请求。一审案件受理费9723元，由杨军承担。 本院二审期间，杨军向本院提交一份新证据，即《景观植物栽植施工合同》一份，拟证明美盛房产公司与成都市青羊区建筑工程总公司第十二分公司签订了合同，美盛房产公司应支付工程款，该合同与《付款申请单》的内容相印证，该部分工程款抵扣了杨军应当支付给美盛房产公司的购房款。 成都银行金牛支行的质证意见为：该合同是复印件，没有原件，对真实性不认可；且合同是美盛房产公司与成都市青羊区建筑工程总公司第十二分公司签订的，与杨军的关联性体现不出来，与本案没有关联性。 本院的认证意见为：杨军提交的该合同系复印件，未提交合同原件供核对，本院无法确认该合同的真实性；且从合同内容看，是美盛房产公司与成都市青羊区建筑工程总公司第十二分公司就景观植物的栽植签订的施工合同，至于该合同的履行情况如何、是否进行结算、美盛房产公司是否差欠工程款等内容均不能反映出来，不能达到杨军的证明目的，对该证据本院依法不予采信。 本案各方当事人对一审判决查明的案件事实均无异议，本院予以确认。 二审另查明：一审法院查封包括案涉房屋在内的18套房屋后，杨军向一审法院提出书面执行异议，一审法院于2018年9月20日作出（2018）川01执异867号执行裁定，驳回杨军的异议请求。杨军对该执行裁定不服，遂提起本案执行异议之诉。 本院认为，根据当事人的上诉主张和答辩理由，本案争议的核心问题是：杨军就案涉房屋所主张的权利，能否阻却成都银行金牛支行申请人民法院继续强制执行。 杨军在本案中明确主张其作为案涉房屋买受人同时符合《执行异议复议规定》第二十八条和第二十九条的规定，能够排除强制执行。从两条规定的关系而言，《执行异议复议规定》第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条款，第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条款，两条规定在保护的标准上虽不尽相同，但二者系一般条款与特别条款的关系，购房者可选择适用。就本案而言，只要杨军的主张符合其中一条规定，即可排除强制执行。《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。 首先，根据一审查明的事实，杨军与美盛房产公司于2012年7月4日签订《“弗客水岸”商品房认购书》，于2018年8月29日签订《商品方面买合同补充协议》，两份协议均非正式的商品房买卖合同。虽然补充协议中载明双方已签订合同编号为762的《商品房买卖合同》，但杨军并未向本院提交该合同；而正式的商品房买卖合同是买卖双方就房屋买卖所达成约定的体现，是确定双方主要权利义务关系的依据，仅有补充协议并不能完整反映相关权利义务内容。因此，杨军提交的证据不足以证明其与美盛房产公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，不符合《执行异议复议规定》第二十八条第一项及第二十九条第一项的规定。 其次，杨军作为购房者，支付购房款是其最主要的合同义务，也是其最终取得房屋所有权的权利来源，杨军支付购房款的情况成为其是否享有对抗强制执行的民事权益的重要条件。杨军主张已支付购房款共计422324元，其中40万元系抵工程款。但从杨军提交的证据看，与美盛房产公司签订绿植工程施工合同的是案外人成都市青羊区建筑工程总公司第十二分公司，杨军与该工程的关系并无任何证据体现，且该工程是否实际履行、是否结算、美盛房产公司是否差欠工程款等内容均无证据证明。在本院无法确定杨军提交的《付款申请单》及《景观植物栽植施工合同》复印件真实性的情况下，仅凭美盛房产公司在收款收据中备注的“40万抵工程款”不足以证明杨军已向美盛房产公司支付40万元购房款，杨军在二审中主张其已将40万元现金交给成都市青羊区建筑工程总公司第十二分公司亦无任何相关证据予以证明。杨军支付购房款的情况不符合《执行异议复议规定》第二十八条第三项及第二十九条第三项的规定。 在杨军不符合《执行异议复议规定》第二十八条第一项、第三项及第二十九条第一项、第三项规定的情形下，其是否符合该两条规定的其他条件已无进一步审查认定的必要。杨军的主张不符合《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，其既不享有无过错不动产买受人物权期待权，也不享有房屋消费者物权期待权，不能对抗人民法院的强制执行。在案涉房屋的所有权未变更登记至杨军名下之前，杨军亦不享有所有权，其要求确认案涉房屋归其所有的主张也不成立。 此外，杨军在本案中提出，美盛房产公司将包括案涉房屋在内的18套房屋的商品房买卖合同备案在金穗融资公司名下系提供反担保，美盛房产公司才是房屋所有权人，一审法院将18套房屋作为金穗融资公司的财产予以查封是错误的，应当撤销该查封裁定。对此，本院认为，本案是案外人执行异议之诉，审理的范围是杨军对执行标的享有何种实体权利、能否阻却执行，杨军提出的上述执行标的权属错误问题，本不属于本案审理范围；且本案中因美盛房产公司、金穗融资公司均为被执行人，即使如杨军所言应将案涉房屋作为美盛房产公司的财产被查封，实质也不影响本案对杨军享有的实体权利能否阻却执行问题的判定处理。现根据如前认定，杨军享有的实体权利不能阻却人民法院的强制执行，杨军提出的查封行为错误的该主张亦无需再在本案中进行审查。若执行法院的查封裁定确有错误，可由执行案件的当事人或利害关系人依法另行向执行法院提出。 综上，杨军的上诉请求因事实及法律依据不足，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，处理结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9723元，由杨军负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓长玉 审判员  许 静 审判员  李 莉 二〇二〇年二月十九日 书记员  向 静