广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终13300号上诉人（原审原告）：佛山市源美物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：陈某，该公司总经理。委托诉讼代理人：董玉乐，广东百言律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈葆盈，广东百言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市盘古投资管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：胡某。上诉人佛山市源美物业管理有限公司（以下简称源美公司）因与被上诉人佛山市盘古投资管理有限公司（以下简称盘古公司）房屋租赁合同及物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初12903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。源美公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或直接改判支持源美公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由盘古公司承担。事实与理由：（一）根据源美公司提交的（2016）粤06执异161号执行裁定书、（2014）佛中法执字第424号协助执行通知书、（2018）粤06执异94号执行裁定书、（2016）粤0606民初5257号民事判决书、（2017）粤06民终3243号民事判决书可知，源美公司与佛山市顺德区兆泰房产有限公司（以下简称兆泰公司）之间存在房屋租赁关系，而非如一审判决所认定的源美公司对涉案物业属于无权占有、恶意占有。再者，兆泰公司于2014年发生了股权转让，其在股权转让后才开始否认与源美公司的房屋租赁关系，此前则一直承认与源美公司的房屋租赁关系。（二）一审法院在未追加兆泰公司为第三人的情况下，直接认定源美公司对涉案物业不享有合法承租权，并认定源美公司属于无权占有，属于认定基本事实不清。（三）涉案物业由盘古公司实际占用，盘古公司应向源美公司支付租金。源美公司与兆泰公司之间存在纠纷，并非盘古公司拒不交纳租金的法定事由。其次，源美公司已向盘古公司提供了物业管理服务，有权向盘古公司收取物业管理费。一审法院驳回源美公司的诉讼请求，明显违反公平原则。盘古公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。源美公司向一审法院起诉请求：1.判令盘古公司向源美公司支付2017年9月1日至2018年5月31日的租金93690元，支付自2017年9月11日至2019年5月25日的租金滞纳金12440元（20元/天×622天），支付自2019年5月26日至实际清偿之日止的租金滞纳金；2.判令盘古公司向源美公司支付2018年7月1日至2018年10月31日的租金41640元，支付2018年7月11日至2019年5月25日共319天每天20元的滞纳金6380元，支付自2019年5月26日至实际清偿之日的滞纳金；3.判令盘古公司向源美公司支付2018年10月的物业管理费1240元，支付自2018年10月11日至2019年5月25日的物业管理费滞纳金4540元（20元/天×227天），支付自2019年5月26日至实际清偿之日止的物业管理费滞纳金；4.本案诉讼费由盘古公司承担。一审法院认定事实：源美公司与盘古公司签订《租赁合同》，约定源美公司将A90*-90*写字楼出租给盘古公司办公使用，出租面积为155.373平方米；租赁期由2017年6月1日至2019年5月30日，租金交付标准67元每平方米，即每月租金10410元，盘古公司须在每月10日前付清该月租金，超期每天按20元/天滞纳金赔偿给源美公司；物业服务收费标准8元每平方米，即每季管理费3729元，盘古公司须在每季首月10号前付清该季管理费，超期每天按20元/天滞纳金赔偿给源美公司；水电费于收每季管理费时按其上季使用量结算（冷水费6元/吨、热水费50元/吨）。盘古公司确认尚欠A90*-90*写字楼2017年9月1日至2018年5月31日租金93690元，2018年7月份租金10410元，但认为源美公司没有收取租金的权利。双方确认源美公司于2018年8月6日对盘古公司采取断电措施。A90*-90*写字楼登记在兆泰公司名下。另，佛山市中级人民法院曾就广州银行股份有限公司佛山某行（以下简称广州银行某行）与佛山市某士医疗设备有限公司、兆泰公司、黄某权、马某丹金融借款合同纠纷一案，于2014年4月30日作出（2013）佛中法民二初字第34号民事判决书，判决广州银行某行就确定的债务对兆泰公司提供抵押担保的登记其名下的位于佛山市顺德区****办事处中区社区居民委员会某新路**号某国际商务公寓共计169套房产（以下简称169套房产）（包含A90*-90*写字楼）享有优先受偿权。该民事判决书已于2014年6月16日发生法律效力。因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，广州银行某行向佛山市中级人民法院申请强制执行，佛山市中级人民法院以（2014）佛中法执字第424号立案执行。源美公司向佛山市中级人民法院提交其与兆泰公司签订的《房屋租赁合同》以及其与广东顺德某涛酒店管理有限公司（以下简称某涛酒店公司）、佛山市某生盈富工程顾问有限公司（以下简称某生盈富工程公司）、盘古公司、佛山市顺德区某尖大少餐饮管理公司（以下简称某尖大少公司）、黄某平分别签订的房屋转租合同，共计7份。其中源美公司与兆泰公司签订的《房屋租赁合同》落款时间为2008年6月12日，约定源美公司承租兆泰公司名下包括169套房产在内的物业，月租金367156元，租赁期限从2008年7月1日起至2028年6月30日止。佛山市中级人民法院初步审查后确认源美公司、盘古公司、黄某平、某生盈富工程公司、某涛酒店公司、某尖大少公司为169套房产的承租人，拟带租拍卖登记在兆泰公司名下的169套房产。在上述执行过程中，广州银行某行对该执行行为提出异议，主要理由为主张承租人身份的源美公司以及主张次承租人身份的盘古公司、黄某平、某生盈富工程公司、某涛酒店公司、某尖大少公司仅提交了租赁协议，没有提交支付租金的凭证、房屋持续租用等证据，承租人、次承租人多与兆泰公司存在关联关系，各方存在以合法形式掩盖非法目的的可能。贷款发放时，兆泰公司提交的三份租赁合同（出租人为兆泰公司，承租人分别为佛山市顺德区*易文化传播有限公司、广东某埔理财顾问有限公司佛山分公司和广东某投资顾问有限公司顺德分公司）房号及期限与本案中主张承租人、次承租人身份有关的租赁合同存在冲突，这些内容从侧面也印证所谓的承租人、次承租人的承租权真实性存在问题。佛山市中级人民法院为查明案件事实，依法通知源美公司、盘古公司、某生盈富工程公司、某涛酒店公司、某尖大少公司作为第三人参与听证。在第三次听证会上，广州银行某行提出鉴定申请，申请对兆泰公司与源美公司签订《房屋租赁合同》的两枚印章盖印时间、印章与重叠部分文字形成先后顺序进行鉴定。佛山市中级人民法院准许鉴定并多次要求源美公司提交《房屋租赁合同》原件作为检材提交，但源美公司并未提交且明确表示不愿意提交《房屋租赁合同》进行鉴定，认为物业已由他人使用，且（2016）粤0606民初5257号民事判决书已经确认《房屋租赁合同》的真实性，故请求驳回鉴定申请。（2016）粤0606民初5257号民事判决书由一审法院于2016年11月24日作出，该案案由为排除妨害纠纷，兆泰公司请求判令源美公司立即撤出佛山市顺德区**********物业，移交该物业的管理权限给兆泰公司。该案中，兆泰公司认为源美公司提交的《房屋租赁合同》是当时兆泰公司的法定代表人梁某辉与源美公司串通签订该合同，该合同并无经过任何的备案或者其他公证机关认可，反而向银行贷款提交的租赁合同与源美公司提交的该租赁合同，租金和租期、租赁范围全都不一致。一审法院以《房屋租赁合同》有原件核对，兆泰公司未提交证据证明其主张为由，对其真实性予以采信。但认为兆泰公司的诉讼请求为排除妨害，前提是应确定双方是否存在房屋租赁合同及该合同是否已经解除，该争议内容应通过合同之诉去解决，故对兆泰公司的诉求不予支持。兆泰公司对判决结果不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审理，作出（2017）粤06民终3243号民事判决书。该判决对（2016）粤0606民初5257号民事判决书所表述的“兆泰公司与源美公司于2008年6月12日签订《房屋租赁合同》，约定租期自2008年7月1日至2028年6月30日止，期限为20年”的事实不予确认，但认为一审判决结果正确，应予维持。2017年8月28日，佛山市中级人民法院作出（2016）粤06执异161号民事裁定书，认为源美公司无法提供证据证明其在涉案物业抵押权登记设立前已与兆泰公司就涉案物业建立合法有效的租赁关系，裁定撤销涉案物业附带租约委托评估、拍卖的行为，对涉案物业在不附带租约条件下重新委托评估、拍卖。源美公司不服（2016）粤06执异161号民事裁定书，向广东省高级人民法院申请复议。广东省高级人民法院于2017年12月20日作出（2017）粤执复363号执行裁定书。广东省高级人民法院查明：兆泰公司不服（2016）粤0606民初5257号民事判决书提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终3243号民事判决书，对兆泰公司与源美公司于2008年6月12日签订《房屋租赁合同》的内容不予确认。广东省高级人民法院认为源美公司仅提供合同复印件，佛山市中级人民法院要求其提供原件并作为检材进行鉴定，虽多次告知其不能提交的法律后果，但源美公司明确表示不愿提交，应承担举证不能的责任；源美公司不能提供其按照合同约定向兆泰公司交纳租金的书面凭证，无法证明其已经向兆泰公司交纳了租金，虽然源美公司陈述其以装修款折抵了租金，但亦不能提供相关证据，甚至连装修款的具体数额也无法说明。源美公司与次承租人某涛酒店公司、某生盈富工程公司、盘古公司、某尖大少公司等分别签订的租赁合同均没有落款时间，而合同载明的租赁期限起算时间均晚于广州银行某行办理涉案房产抵押登记手续的时间。故不论其与某涛酒店公司、某生盈富工程公司、盘古公司、某尖大少公司、黄某平之间是否存在真实的次租赁关系，这些次租赁关系均不能对抗广州银行某行对涉案房产享有的抵押权，亦不能对抗执行。故裁定驳回源美公司的复议申请。一审法院认为，本案争议的焦点在于源美公司对A90*-90*写字楼是否享有合法的转租权。首先，多份生效的裁判文书，已认定源美公司无法提供证据证明其与兆泰公司就169套房产（包含A90*-90*写字楼）建立合法有效的租赁关系，或对源美公司认为其与兆泰公司于2008年6月12日签订《房屋租赁合同》的主张不予确认。源美公司不能证明其占有A90*-90*写字楼的合法性，为无权占有。其次，兆泰公司已于2016年4月11日向一审法院请求判令源美公司移交佛山市顺德区**********物业管理权，兆泰公司对源美公司占有使用该物业已提出异议。源美公司明知物业所有权人兆泰公司对其继续占有A90*-90*写字楼持有异议且生效裁判文书不确认其享有合法承租权后，仍继续占有使用A90*-90*写字楼并与他人签订转租合同，为恶意占有。我国法律并不保护恶意的无权占有，基于恶意的无权占有的处分行为即转租行为，一审法院不予认可。最后，基于盘古公司确实占有使用A90*-90*写字楼且尚欠部分费用未缴纳，则该占有使用费应由合法占有人或所有权人主张。故对源美公司的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回源美公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取为1685.5元，由源美公司负担。本院二审期间，源美公司向本院提交（2016）粤06执异161号执行裁定书、（2014）佛中法执字第424号协助执行通知书、（2018）粤06执异94号执行裁定书、（2016）粤0606民初5257号民事判决书、（2017）粤06民终3243号民事判决书、兆泰公司与源美公司于2008年6月12日签订的《房屋租赁合同》、兆泰公司与源美公司于2009年6月12日签订的《房屋租赁合同》、佛山市某区住房城乡建设和水利局出具的《关于某国际商务公寓的物业管理公司事宜的复函》，拟证明兆泰公司与源美公司之间存在租赁合同关系，源美公司依据合同有权占有、使用涉案物业，有权向盘古公司主张租金、物业管理费及滞纳金。盘古公司未提交新证据。经审查，本院认为，源美公司在二审中提交的证据除复函以外，均无法证明其所主张的证明内容，本院不予采信。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，2019年10月17日，佛山市某区住房城乡建设和水利局发出《关于某国际商务公寓的物业管理公司事宜的复函》，主要内容如下：“一、佛山市顺德区兆泰房产有限公司与源美物业公司签订的物业管理合同是无固定期限合同，此合同备案后暂时无新签约合同在我局备案；二、如希望通过招标方式进行更换物管公司，应先成立业主委员会，待业主委员会成立完成后，按照《佛山市业主、业主大会选聘物业服务企业管理规定》进行招标工作，可让村居委会协助招标工作。”本院认为，本案系房屋租赁合同及物业服务合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：本案是否因存在认定基本事实不清的情形而应当发回重审；源美公司上诉主张盘古公司支付租金、物业管理费是否应当得到支持。关于第一个争议焦点。源美公司上诉主张，一审法院在未追加兆泰公司作为第三人参加诉讼的情况下，迳行认定兆泰公司与源美公司之间不存在租赁合同关系，属于认定基本事实不清，本案依法应当发回重审。根据生效法律文书认定的事实，在法院多次要求源美公司提交其主张于2008年6月12日签订的《房屋租赁合同》原件以供鉴定，并明确释明不予提交的相关法律后果的情况下，源美公司仍然拒绝提交，一审法院据此认定源美公司无法提供证据证明其与兆泰公司之间存在合法有效的租赁关系，并无不当，本院予以维持。本案根据现有证据已可作出判决，源美公司以一审法院未追加兆泰公司作为第三人参加诉讼为由，上诉主张本案应当发回重审，理由不能成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点。本院认为，因源美公司在本案中并未提交证据证明其与兆泰公司已就包括涉案物业在内的169套房产建立合法有效的租赁关系，故源美公司占有涉案物业不具有合法依据，无权向盘古公司主张涉案物业的租金。至于物业管理费。本院认为，根据源美公司在二审中提交的复函，源美公司对涉案物业进行了管理，盘古公司亦未提交相反证据推翻源美公司的主张，故源美公司有权向盘古公司主张涉案物业的物业管理费。本案中，源美公司主张盘古公司使用涉案物业至2018年10月，盘古公司主张其于2018年8月6日搬离涉案物业。本院认为，搬离涉案物业时间的举证责任在盘古公司，现盘古公司并未举证证明其主张成立，故盘古公司应当向源美公司支付2018年10月的物业管理费及逾期付款违约金。涉案合同约定，物业服务收费标准为8元/平方米，即每季管理费3729元，盘古公司须在每季首月10号前付清该季管理费，超期每天按20元/天滞纳金赔偿给源美公司。本院认为，前述合同中约定的滞纳金实为逾期付款违约金，且20元/天的计算标准过高，本院予以适当下调，即盘古公司应以欠付的物业管理费1240元为本金，从2018年10月11日起至实际返还之日止，按日万分之五的标准计付违约金予源美公司。综上所述，源美公司的上诉请求部分成立，应予支持；源美公司的上诉请求部分不成立，应予驳回。本案因二审中新提交的证据而改判，一审判决不属于错案。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初12903号民事判决；二、佛山市盘古投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市源美物业管理有限公司支付2018年10月的物业管理费1240元及逾期付款违约金（以1240元为本金，按日万分之五的标准，从2018年10月11日起计至实际清偿之日止）；三、驳回佛山市源美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1747.3元，由上诉人佛山市源美物业管理有限公司负担1729.83元，由被上诉人佛山市盘古投资管理有限公司负担17.47元。二审案件受理费3494.6元，由上诉人佛山市源美物业管理有限公司负担3459.95元，由被上诉人佛山市盘古投资管理有限公司负担34.65元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年二月四日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 何智峰