上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初35405号原告（反诉被告）：刘天华。委托诉讼代理人：冯英杰，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：戎兴旺，上海创昱合律师事务所律师。原告（反诉被告）：刘磊。委托诉讼代理人：刘天华。被告（反诉原告）：孟艳玲。委托诉讼代理人：李建英，上海市新闵律师事务所律师。原告（反诉被告）刘天华、刘磊与被告（反诉原告）孟艳玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月17日公开开庭进行了审理。刘天华及其委托诉讼代理人冯英杰、戎兴旺，刘磊的委托诉讼代理人刘天华，孟艳玲的委托诉讼代理人李建英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘天华、刘磊向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《租赁合同》于2019年9月19日诉状副本送达孟艳玲之日解除;2、判令孟艳玲搬离上海市闵行区×路×号;3、判令孟艳玲支付刘天华、刘磊自2019年5月11日起至2019年7月10日期间的租金差额3,360元，及自2019年7月11日起至2019年9月19日止，按22,680元/月计算的租金；4、判令孟艳玲支付刘天华、刘磊自2019年9月20日起至实际还房之日止，按22,680元/月计算的占有使用费；5、判令孟艳玲支付刘天华、刘磊解除合同违约金4万元。事实与理由：上海市闵行区×路×号商铺系刘天华、刘磊共同共有。2017年5月4日，双方签订《租赁合同》，约定由孟艳玲承租上述房屋，租赁期限4年，自2017年5月10日至2021年5月9日，2018年5月10日至2019年5月9日的月租金为21,000元，2019年5月10日至2020年5月9日的月租金为22,680元，每二个月支付一次，押金4万元。未经刘天华、刘磊同意孟艳玲不得擅自转租。合同签订当日刘天华、刘磊交付了房屋。自2017年5月起，商铺一直由刘天华管理。孟艳玲于2019年5月提出要将商铺转租，刘天华未同意，故自5月起孟艳玲未再支付租金。后孟艳玲擅自在商铺张贴招租公告。孟艳玲故意找到刘磊，挑拨刘天华、刘磊的母子关系。刘磊从未同意转租，双方也未就转租签订过任何协议，更未收取过相关费用。刘天华通过发律师函、上门等方式催讨租金，孟艳玲均不支付。2019年7月18日刘天华首次微信通知孟艳玲解除合同，要求其15天内搬离。孟艳玲将房屋空关，未将钥匙交还。故诉至法院。孟艳玲辩称：同意解除合同，但解除日期应为2019年8月15日。自2019年7月18日刘天华首次提出解除合同后的一个月内，双方均在对转租的相关事宜进行协商，孟艳玲未明确过解除合同。2019年8月15日孟艳玲通过微信向刘天华明确同意解除合同，并放弃房屋内所有物品，由刘天华自行处理，孟艳玲的租金已支付至2019年7月10日，2019年7月11日至8月15日期间的租金由刘天华从4万元押金中扣除。因孟艳玲经营状况不佳，且合同约定未经刘天华同意不得转租，故孟艳玲特意电话联系刘天华，在征得刘天华同意后，张贴了转租公告。隔壁店铺（产权人也是刘天华）的租户经营理发店，有意承租涉案商铺，与孟艳玲协商，双方约定转让费10万元，由理发店直接与刘天华签订合同，孟艳玲退出。当孟艳玲向刘天华提出转租约一事，刘天华提出要分割转租费5万元，孟艳玲同意给转让费1万元，双方协商不成，刘天华拒不配合转租约。之后一个月左右，孟艳玲发现转租无望，于2019年8月15日向刘天华提出解除合同，要求刘天华扣除租金返还押金。孟艳玲无主观恶意违约的行为存在，不同意支付违约金。孟艳玲提起反诉，要求：1、判令刘天华、刘磊在扣除2019年7月11日至2019年8月15日的租金之后将剩余押金15,500元返还孟艳玲；2、判令刘天华、刘磊赔偿其未能转让商铺的相应损失5万元。事实与理由：其在征得刘天华同意的情况下欲将涉案商铺转租，其与下家谈妥收取10万元转让费，刘天华竟然要求分享5万元，致使转租一事未能达成，给其造成巨大经济损失。其已将租金支付至2019年7月10日，下一期的租金可以在其支付的租赁押金4万元中扣除，剩余部分刘天华、刘磊应予退还。故诉至法院要求法院予以支持。刘天华、刘磊针对反诉辩称：基于孟艳玲擅自在商铺张贴招租公告且不依约支付租金的事实，应驳回孟艳玲的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区×路×号商铺系刘天华、刘磊共同共有。刘天华、刘磊系母子关系。2017年5月4日，刘天华、刘磊（出租方、甲方）与孟艳玲（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定由乙方承租上述房屋，租赁期限4年，自2017年5月10日起至2021年5月9日止。该房屋月租金20,000元，租金以银行转账方式支付，首期付2月，另付40,000元押金，以后按每两月结算一次，提前5天支付下期房租。合同期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付的费用后，经甲方确认后立即将押金无息退还乙方。甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前2个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金4万元。若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付乙方上述金额违约金，若乙方违约，则甲方有权不退还押金。双方在补充条款中约定：2018年5月10日至2019年5月9日的月租金21,000元，2019年5月10日至2020年5月9日的月租金22,680元，2020年5月10日至2021年5月9日的月租金24,948元。租赁期间，未经甲方同意，乙方不得擅自转租第三方，若有此情况，按违约条款处理。双方另对其余事项作了约定。上述商铺主要由刘天华进行管理。租赁合同签订后，刘天华向孟艳玲交付了房屋。孟艳玲向刘天华支付了租赁押金4万元。孟艳玲在承租房屋内开设红糖馒头店。2019年5月6日，刘天华向孟艳玲出具租金收据，言明收到2019年5月11日至2019年7月10日的房租42,000元。2019年5月至6月间，孟艳玲因经营状况难以为继，在涉案商铺张贴了招租广告。隔壁商铺经营理发店的严A看到广告后，欲扩大门面，遂与孟艳玲谈妥转让费10万元，由孟艳玲带领严A去与刘天华签订租赁合同。严A称为此还向孟艳玲支付定金2,000元。2019年7月4日，孟艳玲微信联系刘天华“这样子吧，你要是同意理发店接手的话，房租押金理发店四万块给我。我退给你一万，房租理发店直接给你，你就把我的押金换成理发店的押金条就行了”。2019年7月4日，孟艳玲微信联系刘磊，征求刘磊对房屋转让的意见并提出将租金转给刘磊。刘磊表示“涉及我妈的，我也无能为力”，孟艳玲再问“你同意我们转给理发店吗？”，刘磊表示“我同意啊”，孟艳玲表示“好的，我再给你妈妈谈谈吧”。但此后孟艳玲并未向刘磊转账租金，也没有就转让费、押金等事项与刘天华达成一致。刘天华在微信中数次向孟艳玲催要下期租金，孟艳玲称已经将租金交给刘磊，但始终没有出示付租凭证。刘天华多次催讨无着，于2019年7月18日微信通知孟艳玲解除合同，要求其于15天内搬离。此后，刘天华不断向孟艳玲发送2019年7月18日解除合同，要求其15天内搬离的短信。孟艳玲未搬离，仍请求刘天华同意其转让店铺，并答应支付刘天华转让费2万元。见刘天华仍不同意，孟艳玲于2019年8月15日在微信中明确表示“店里我不做了，我的房租押金4万呢，房租绰绰有余。我店里的东西也不要了。我也已经回老家了，不去上海了。”审理中，2019年10月20日，刘天华收到孟艳玲邮寄的涉案房屋钥匙。刘天华称其花费6,000元拆除费才将房屋恢复原状。以上事实，由刘天华、刘磊提供的上海市房地产权证、租赁合同、微信聊天记录、录音光盘、证人严A的证言，孟艳玲提供的押金收据、微信聊天记录、租金收据等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，双方当事人争议的焦点在于《租赁合同》何时被解除以及导致合同解除的责任的承担。双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效的合同，双方当事人均应依约履行。在该合同履行过程中，孟艳玲因自身经营困难欲将涉案房屋转让，其目的系提前终止租赁合同以减少经营损失，但其行为应得到出租方的同意，如果孟艳玲就店铺转让事宜未得到出租方的同意，双方的租赁合同就应继续履行。因转让费分配问题，刘天华与孟艳玲没有达成一致，故孟艳玲仍应按合同约定向刘天华支付租金。孟艳玲未按合同约定提前支付下期租金，经刘天华催讨仍未支付，刘天华于2019年7月18日通知孟艳玲解除合同，并多次向孟艳玲转发，系行使合同约定的解除权，故本院确认双方签订的租赁合同于2019年7月18日解除。孟艳玲对合同被提前解除负有责任，理应及时付清欠费、清空房屋后及时向刘天华返还。2019年5月11日至2019年7月10日期间，孟艳玲已付租金42,000元，刘天华要求其补足租金差额3,360元，符合合同约定，本院予以支持。2019年10月20日，刘天华收到房屋钥匙后自行收回了房屋，故本院对其要求孟艳玲搬离涉案房屋的诉讼请求不予支持。刘天华主张合同解除前的欠租和合同解除后实际还房之日止的房屋使用费，具有事实依据，本院亦予支持。孟艳玲支付的租赁押金40,000元，因孟艳玲违约导致合同解除，根据约定该款由出租方没收。孟艳玲反诉要求退还剩余押金15,500元和赔偿损失50,000元，显属无理，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘天华、刘磊与被告（反诉原告）孟艳玲签订的《租赁合同》于2019年7月18日解除；二、被告（反诉原告）孟艳玲于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘天华、刘磊自2019年5月11日起至2019年7月10日期间的租金差额3,360元；三、被告（反诉原告）孟艳玲于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘天华、刘磊自2019年7月11日起至2019年7月18日止，按每月22,680元计算的租金；四、被告（反诉原告）孟艳玲于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘天华、刘磊自2019年7月19日起至2019年10月20日止，按每月22,680元计算的房屋占有使用费；五、被告（反诉原告）孟艳玲支付的租赁押金40,000元归原告（反诉被告）刘天华、刘磊所有；六、驳回原告（反诉被告）刘天华、刘磊其余诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）孟艳玲的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计967元，由被告（反诉原告）孟艳玲负担。反诉案件受理费减半收取计718.75元，由被告（反诉原告）孟艳玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇二〇年二月十三日书记员 缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。