安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0603民初3677号 原告：淮北国购广场投资管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区桓谭路66号。 法定代表人：袁启兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。 被告：张子韬，男，1991年12月出生，住安徽省濉溪县。 原告淮北国购广场投资管理有限公司（以下简称国购公司）与被告张子韬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序。因被告张子韬下落不明，本院于2019年10月17日裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告国购公司的委托诉讼代理人刘文文到庭参加诉讼，被告张子韬经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国购公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除国购公司与张子韬之间的租赁合同、张子韬立即腾空房屋、恢复原状并将房屋交还给国购公司；2、判令张子韬立即支付已拖欠的租赁费用（包括租金、商业管理费等）78133.36元（暂计算至2019年4月30日），并判令张子韬按租赁合同约定的租赁费用标准支付至其实际交还房屋时止；3、判令张子韬交纳的履约保证金21655.2元不予退还，归国购公司所有；4、判令张子韬按租赁合同约定支付延迟付款违约金23440元（按拖欠金额的30%计算）；5、判令张子韬承担国购公司律师费费用5000元整；6、本案的诉讼费用由张子韬承担。事实和理由：国购公司经授权取得淮北国购广场商业房屋的运营权（包括房屋出租、商业运营管理等权利）。2016年10月13日，国购公司、张子韬签订《租赁合同》及其附件，约定由张子韬承租淮北国购广场7#1-023-025号房屋（房屋建筑面积约105.51平方米），经营景釜宫品牌。合同同时对租赁期限、租赁费（包括租金、商业管理费、公共能耗费等）计算标准及支付方式、违约责任等进行了约定。国购公司依约交付房屋。张子韬开业后一直经营至今。 根据租赁合同约定，每租赁支付周期6个月的租赁费，张子韬应在该租赁支付周期起算日之前并提前14日支付完毕。然而合同履行期间，张子韬均存在不同程度的逾期。依约张子韬应在2018年6月26日前支付2018年7月9日至2018年12月9日期间的租赁费用27243.64元。但拖欠至今，国购公司多次催要并书面函告，张子韬均不予理睬。且自2018年12月9日合同到期后，张子韬仍使用国购公司房屋，截至2019年4月30日，已拖欠国购公司租赁费共计78133.36元。鉴于国购公司与张子韬之间租赁合同的期限已于2018年12月9日到期，双方属于不定期租赁关系，国购公司有权随时解除合同。国购公司认为，租赁合同是在双方自愿、平等的基础上签订的，张子韬承租房屋后，理应遵守诚实信用原则，全面自觉履行合同义务。为维护国购公司的合法权益，特依法提起诉讼，请求判如所请。 张子韬未作答辩。 本院经审理认定事实如下：淮北市国购商业运营管理有限公司是位于淮北市相山区国购广场商业房屋的建设单位、房屋所有权人。该公司委托国购公司，对上述房屋进行招租、出租、商业运营及管理活动，期限自2014年10月15日至2039年9月30日。 2016年10月13日，国购公司（甲方）与张子韬（乙方）签订《租赁合同》及附件，主要内容：新建项目或新改建区域以甲方指定对外整体营业的日期为开业日，国购广场整体开业后签约进场的商户，以该房屋实际用于经营（包括试营业、试运营）之日为开业日，乙方不得以开业日的实际延迟而拒交或少交合同费用，甲方保留调整开业日期的权利，甲方无义务对乙方进行任何形式的补偿或赔偿；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应按本合同约定如期交还；甲方的商业管理：以国购广场为主体进行统一的商业运营、策划活动、商业推广、营销企划、媒体宣传、形象包装等方面的管理与服务，对乙方的规范经营、品牌布局、营业员日常行为规范行使管理权，对国购广场内顾客投诉集中受理、协调、处理，对国购广场共用部位、共用设施设备及共有绿地进行管理、维护、维修、养护，对国购广场公共消防进行管理，对国购广场公共区域进行保洁，对公共秩序进行管理及服务，对国购广场内房屋装饰装修、施工改造进行管理与服务，甲方有权援引《商管守则》向乙方主张权利，甲方有权进入房屋进行有关维修、保养或其他与该房屋有关事项，并采取合理技术措施，乙方房屋出现漏（渗）水、公共设施设备故障，应及时通知甲方进行维修检查，因乙方装修或使用不当等原因导致的，由乙方自行维修，甲方应当维修的，乙方应当给予配合，乙方不得以第三方侵权、相邻权等原因拒付或延付合同费用，乙方处理第三方侵权、相邻权纠纷时，如需甲方协助，甲方积极配合；装修期指自进场日起算的一定期间，如该房屋在前述期间对外经营，无论乙方是否试营业、试运行或顾客数量及销售状况如何，或者国购广场内其他商家是否经营，不包括按甲方要求进行试营业的情况，装修期截至开业日的前一日；本合同租赁期满或提前解除、终止时，乙方应于合同终止日24:00时（无论是否公共节假日）之前将其所属物品全部搬离房屋、结清合同费用后，将该房屋恢复原状或甲方认可的状态交还给甲方，否则在合同到期、提前解除或终止日24:00时或甲方指定的时间届满时，乙方仍未派人前来商谈房屋交接事宜，视为乙方无条件同意将该房屋交还给甲方，逾期遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，无偿赠予甲方，且甲方具有免责的处置权，乙方应承担甲方为清除上述物品发生的支出以及将该房屋恢复原状的费用；乙方承租“国购广场”7＃1-023-025号，建筑面积105.51平方米，仅限于经营景釜宫品牌，租赁期限24个月，自起至2018年12月9日止；签订租赁意向书时已经交纳的履约保证金21655.20元转为履约保证金；租金、商业管理费交6免6，即10827.6元／月，64965.60元／年；合同费用先付后用，乙方需在合同签订后3日内支付首期6个月即自2016年12月10日至2017年12月9日的租金、商业管理费64965.6元，此后每租赁支付周期6个月的租金、商业管理费应在该租赁支付周期起算日之前并提前14日支付完毕，否则视为逾期支付；乙方逾期支付租赁费用达7日的，每天应按其拖欠金额的千分之五向甲方支付违约金（自应付之日起计算），且甲方或物业公司有权选择暂停该房屋的部分或全部物业服务，甚至停水、停电等措施，造成的全部后果由乙方承担；乙方逾期支付租赁费用达14日的，甲方有权解除合同并收回房屋；如甲方解除合同的，则履约保证金及乙方已预交但未使用的其他款项不予退还，且甲方有权要求乙方支付相当于合同终止、解除时前三个月的租金、商业管理费及公共能耗费合计额作为解除违约金；如乙方有上述违约或因违约情形导致合同解除、无效，致使甲方合同目的无法实现，则乙方除承担违约责任外，还应承担由此产生的费用及损失（包括但不限于：垫付或承担的经济损失、行政处罚、诉讼费、律师费、执行费、差旅费等一切相关费用）；开业日暂定为2016年12月10日；本合同发出的通知均须采用书面形式，并按照甲乙双方确认的地址送达，乙方指定送达地址为：安徽省淮北市。签订合同当日，国购公司将“国购广场”7＃1-023-025号房屋交付给张子韬，双方签署了房屋交接确认书。张子韬向国购公司交纳履约保证金21655.2元以及第一年的租金、商业管理费64965.6元。 2017年6月23日，国购公司按照合同约定的通讯地址将淮北国购广场开业日通知函邮寄给张子韬，通知其淮北国购广场将于2017年7月9日全面开业。他人代为签收邮件。2018年9月14日，国购公司按照合同约定的通讯地址将催款函邮寄给张子韬，要求张子韬在2018年9月20日前支付自2018年7月9日至合同期满之日的租金、商业管理费。因张子韬不在指定地址，邮件未妥投。现张子韬已经闭店。 另查，国购公司为本次诉讼支付律师费5000元。 以上事实，有国购公司提交的房地产权证、委托租赁与管理合同、委托租赁与管理证明、租赁合同及其附件、淮北国购广场开业日通知函、催款函、邮寄回单、缴款告知单、委托代理合同及律师费发票以及国购公司的陈述在卷证明，本院予以认定。 本院认为，国购公司与张子韬签订房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按合同约定履行。 关于解除合同、合同期满后的租赁费用问题。租赁合同于2018年12月9日到期，之后双方未续签合同，国购公司亦未举证证明张子韬在合同届满后继续使用房屋，故本院不认定双方建立了不定期租赁合同关系。因此，国购公司请求判决解除租赁合同、张子韬支付租赁合同期满后的租赁费用的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。 关于腾空房屋、恢复原状、返还房屋问题。根据租赁合同约定，张子韬未在2018年12月9日24时之前将其所属物品全部搬离房屋，将房屋恢复原状或国购公司认可的状态返还给国购公司，视为其同意将该房屋返还给国购公司，放弃房屋内的物品所有权，无偿赠予国购公司，国购公司享有免责的处置权，国购公司为清除房屋内的物品所发生的支出以及将该房屋恢复原状的费用由马峰承担。据此，国购公司请求判决张子韬腾空房屋、恢复原状、返还房屋的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。如国购公司因将房屋恢复原状发生费用，可以另行主张。 关于租金及商业管理费问题。国购公司主张张子韬自2018年7月9日起欠付租金、商业管理费。自2018年7月9日至合同期满日2018年12月9日，张子韬应付租金、商业管理费27243.64元。国购公司要求张子韬支付该款，理由充分，本院予以支持。 关于违约金问题。张子韬未及时支付租金、商业管理费，应当承担违约责任。双方约定的违约金标准过高，国购公司主张按照拖欠金额的30%计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。经计算，违约金为8173.09元。国购公司以78133.36元为基数计算得出违约金为41955.21元，超过8173.09元部分，无事实依据，本院不予支持。 关于履约保证金问题。张子韬在签订租赁合同当天支付履约保证金21655.2元，现合同已经到期，国购公司应当将该款返还给张子韬。国购公司为本案聘请律师并支付代理费5000元，按照租赁合同约定应由张子韬承担。 综上，张子韬应支付国购公司租金、商业管理费27243.64元、违约金8173.09元及律师费5000元，合计40416.73元，与履约保证金21655.2元相互抵扣后，张子韬应支付国购公司18761.53元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第之规定，判决如下： 一、张子韬于本判决生效后十五日内支付淮北国购广场投资管理有限公司租金、商业管理费、违约金、律师费18761.53元； 二、驳回淮北国购广场投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2865元，由淮北国购广场投资管理有限公司负担2595元，张子韬负担270元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 员  孟秀芳 人民陪审员  陈钦兰 人民陪审员  单玉芝 二〇二〇年二月二十一日 书 记 员  赵 坤 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。