中华人民共和国江苏省苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初5767号原告：于成奇，男，1985年1月7日出生，汉族，住江苏省苏州。原告：王云，女，1985年12月28日出生，汉族，住江苏省苏州。共同委托诉讼代理人：乔莉，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：徐娇，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。被告：赵帆，男，1982年3月2日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。被告：苏珂（SUKE），女，1984年1月30日出生，澳大利亚籍。共同委托诉讼代理人：程俊，江苏百年东吴律师事务所律师。原告于成奇、王云诉被告赵帆、苏珂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后本院转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告于成奇、王云的共同委托诉讼代理人乔莉、徐娇，被告赵帆、苏珂的共同委托诉讼代理人程俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于成奇、王云向本院提出诉讼请求：1、判令继续履行原、被告双方于2019年3月25日签订的《苏州市存量房买卖合同》（合同编号100003319800）及《补充协议》，被告受领定金并于2019年6月15日交付房屋；2、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告将诉请变更为：1、判令解除原、被告双方于2019年3月25日签订的《苏州市存量房买卖合同》(合同编号：100003319800)及《补充协议》；2、判令两被告退还原告购房定金120万元；3、判令两被告赔偿原告房屋差价损失108万元；4、判令两被告向原告支付律师费损失93200元；5、本案诉讼费、保全费、评估费由两被告承担。事实和理由：两被告(甲方)与两原告(乙方)于2019年3月25日签订了《苏州市存量房买卖合同》(合同编号：100003319800)及《补充协议》，双方在合同中约定：乙方以房屋总价469万元向甲方购买其名下位于苏州工业园区翰林路1号33幢303室的房屋，乙方应于2019年3月14日前支付给甲方定金10万元；乙方应于2019年3月19日前支付给甲方定金20万元；乙方应于2019年6月15日前支付给甲方定金90万元，甲方应在2019年6月15日交付房屋，上述合同对剩余房款的支付及违约责任等亦作出明确约定。后原告于成奇分别于2019年3月14日、2019年3月18日向被告赵帆转账支付定金10万元、20万元。2019年5月8日，原告于成奇向被告赵帆转账支付定金90万元，然而被告赵帆收到该笔定金后随即退还给原告。原告方因两被告拒绝按约受领钱款，经沟通无果，于2019年6月3日诉至法院要求两被告继续履行合同。期间，原告方仍按约支付购房定金，但两被告却未按约交付房屋,基于两被告多次严重违约导致合同无法继续履行。被告赵帆、苏珂辩称，1、涉案房屋属于赵帆个人所有，和苏珂没有关系，苏珂对涉案房屋没有所有权，当时签字是中介要求苏珂共同签字的，苏珂不应当承担责任；2、被告在2019年4月底就已经明确表示不再卖房了；3、评估报告认定的房屋价格已超过被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。同时，被告在2019年4月底已经明确表示不卖房屋了，原告就应当采取措施及时减损，而不是和被告怄气，一直到现在也不购买房屋，还在冻结被告银行账户后，恶意打入90万元房款，以期获得不当利益，原告放任损失扩大，应当承担一半的差价损失。20万元首期款被告一直是愿意退还给原告的，被告对于原告一并主张所谓120万元利息损失、房屋差价损失、律师费损失等各种损失不认可。本院经审理认定事实如下：被告赵帆系江苏省苏州工业园区翰林路1号33幢303室房屋的产权人。被告赵帆与被告苏珂系夫妻关系。2019年3月14日，原告于成奇、王云金（乙方/卖方）与被告赵帆、苏珂（甲方/买方）、苏州链家房地产经纪有限公司（居间方/丙方）签订《房地产买卖定金协议书》，约定原告购买江苏省苏州工业园区翰林路1号33幢303室房屋，面积137.61平米，房屋成交价款为469万元；首期款为120万元，资金托管金额为349万元，申请办理资金托管日期为2019年10月8日前，交房时间为首期款付清当天；买方支付定金金额为10万元，若买方同意卖方签完本协议5日内追加定金至30万元；甲乙双方于签署本协议后5个自然日内签署《苏州市存量房买卖合同》。其他约定：买方于2019年6月15日前支付给卖方首期款剩余90万元，卖方承诺学区未用，卖方配合满二年过户。2019年3月25日，原告于成奇、王云金（甲方/买方）与被告赵帆、苏珂（乙方/卖方）、苏州链家房地产经纪有限公司（居间方）签订《苏州市存量房买卖合同》（合同编号100003319800），约定：房屋坐落于江苏省苏州工业园区翰林路1号33幢303室房屋，建筑面积137.61平米；该房屋在本合同生效前已经设定抵押权，出卖人应于2019年12月25日前办理抵押注销手续；房屋交易总价款为349万元；买卖双方约定于2019年10月8日前共同申请办理资金托管手续，并由买方将首付款打入资金托管账户；贷款款项由买受人委托贷款银行于2020年3月25日前直接支付至资金托管指定账户；买卖双方约定房屋交付日期为2019年6月15日。合同附件二补充条款第五条约定：关于该房屋的物业费、水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、垃圾清运费等实际发生的费用由乙方承担的日期具体以实际交房日期为准，房屋交付之前发生的上述费用由甲方承担，房屋交付之后发生的上述费用由乙方承担。甲方同意于办理资金托管手续前，提供该房屋最近一期缴纳的物业费发票，发票遗失的提供物业结清证明，小区无物业管理的需提供社区/街道居委会出具小区无物业管理的证明，若甲方不予提供或甲乙双方一方原因导致逾期办理资金托管手续/贷款手续/过户手续/房屋交付手续的则违约方按照第十条的约定承担违约责任（即赔偿另一方房屋价款20%的违约金）并承担由此产生的诉讼费、律师费……合同还作了其他相关约定。同日，原告于成奇、王云金（甲方/出卖人）与被告赵帆、苏珂（乙方/买受人）签订《补充协议》，载明：鉴于甲乙双方就坐落于苏州市工业园区翰林路1号33幢303室的房屋签订了存量房买卖合同，合同约定的成交价为349万元，现经双方友好协商，达成如下协议：1、乙方支付甲方上述房屋交易首期款人民币：120万元。该笔款项乙方具体支付如下：乙方于2019年3月14日前支付给甲方定金10万元；乙方于2019年3月19日前支付给甲方定金20万元；乙方于2019年6月15日前支付给甲方定金90万元；乙方逾期支付上述房屋交易首期款的，乙方应按逾期支付款项的千分之五按日向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权单方面解除合同并按照存量房买卖合同约定的房屋价款的20%向乙方追究其违约责任。2、甲乙双方确定甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计469万元。3、本补充协议为履行存量房买卖合同的不可分割的组成部分，系双方真实意思表示，甲乙双方确认本协议一经签订，即不可撤销。另，卖方承诺学区没有用过，卖方配合满两年过户。2019年3月14日，原告于成奇向被告赵帆转账支付10万元；同日，被告赵帆出具收据，载明收到买方于成奇购房定金10万元。2019年3月18日，原告于成奇向被告赵帆转账支付20万元。2019年5月8日14时1分，原告于成奇向被告赵帆转账支付90万元；同日14时52分，被告赵帆向原告于成奇转账退还90万元。原告提供的录音显示：2019年5月9日17时左右，原告于成奇、王云与被告赵帆一起至链家中介的店里商量房屋买卖合同后续事宜，原告要求继续履行双方间的房屋买卖合同，被告赵帆明确按原来的价格其不愿意出售案涉房屋，对于损失赔偿其也不愿按照合同约定房屋价款的20%支付赔偿。链家中介与被告赵帆在2019年5月17日的微信聊天记录显示，赵帆明确案涉房屋其不再出售，并愿意在其能力范围内对原告进行补偿。链家中介表示如确定不卖，需要被告给原告发函。2019年5月24日，原告于成奇、王云委托律师代理其与被告赵帆、苏珂之间的房屋买卖合同纠纷，随后并支付律师费用93200元。另查明，根据原告于成奇、王云的财产保全申请，本院于2019年6月5日冻结了被告赵帆招商银行的账户（尾号为0002）并查封了案涉房屋。2019年6月14日，原告于成奇、王云向被告赵帆上述招商银行账户转账90万元。再查明，2019年3月10日，原告于成奇、王云将其名下位于苏州工业园区翰林路1号19幢702室房屋（面积87.44平米）作价325万元出售给了案外人。2019年5月8日，上述房屋贷款3140512.87元打入原告于成奇的资金托管账户。2019年5月21日查询的苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果载明，原告于成奇、王云在苏州市范围内没有住房登记信息。原告另提供王云与案外人签订的房屋租赁合同，证明目前原告在苏州市范围内没有住房，系租房居住。2019年8月8日，原告于成奇、王云当庭变更其诉讼请求，要求解除原、被告双方之间的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》，本院于当日将原告变更诉讼请求的申请书送达给被告。诉讼中，原告于成奇、王云申请对诉争房屋的市场价值进行评估，本院依法委托苏州市常信土地房地产资产评估咨询有限公司对诉争房屋在基准日2019年7月5日的市场价值进行评估。该司于2019年9月10日出具了房地产估价报告，确定诉争房屋在2019年7月5日的评估价值为577万元。原告于成奇、王云为此支付鉴定评估费34700元。以上事实，由《房地产买卖定金协议书》、《苏州市存量房买卖合同》及补充协议、定金收据、银行流水、不动产产权证、录音资料、微信聊天记录、委托代理合同、律师费发票、付款凭证、评估报告书、评估费发票、售房发票、中介费收据、《房屋租赁合同》及租金支付凭证、苏州市不动产（住宅）登记信息查询等证据材料以及当事人庭审中的陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，被告赵帆、苏珂与原告于成奇、王云之间签订的《苏州市存量房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按约全面履行。因案涉房屋价格上涨，被告赵帆明确不再继续出售案涉房屋，致使原告缔约目的无法实现，原告诉请解除双方之间的买卖合同及被告返还定金于法有据，应予以支持。合同解除的时间本院认定为2019年8月8日。合同解除后，原告已支付的款项120万元被告应当返还。因案涉房屋买卖合同的解除系被告无正当理由拒绝继续履行导致，对此被告应承担相应的违约责任。关于违约损失的认定。原告要求被告赔偿其实际损失并就损失申请鉴定。诉讼中，原被告双方一致同意损失鉴定的基准日为2019年7月5日。经鉴定，诉争房屋在该评估基准日的市场价值为577万元。原告与被告约定的房屋购买价为469万元，解除合同将对原告造成房屋重置差价损失108万元。原告据此要求被告赔偿房屋差价损失108万元，有事实及法律依据，本院依法予以支持。对于原告主张的律师费，双方在《苏州市存量房买卖合同》的附件中明确约定，因一方原因导致逾期办理资金托管手续/贷款手续/过户手续/房屋交付手续的则违约方按照合同约定承担违约责任并承担由此产生的诉讼费、律师费，且原告主张的该项费用金额符合相关收费标准，故对于原告诉请的律师费93200元，本院一并予以支持。被告苏珂与被告赵帆系夫妻关系，且其作为出卖方共同在上述协议中签字，其应对合同不能继续履行承担共同的违约责任，被告该项辩解意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告于成奇、王云与被告赵帆、苏珂就苏州工业园区翰林路1号33幢303室房屋签订的《苏州市存量房买卖合同》（合同编号100003319800）及补充协议于2019年8月8日解除；二、被告赵帆、苏珂于本判决生效之日起十日内返还原告于成奇、王云已付款1200000元；三、被告赵帆、苏珂于本判决生效之日起十日内赔偿原告于成奇、王云损失1080000元；四、被告赵帆、苏珂于本判决生效之日起十日内支付原告于成奇、王云律师费损失93200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44320元，保全费5000元、合计49320元，由被告赵帆、苏珂负担。此款原告于成奇、王云已预交，本院予以退还。被告赵帆、苏珂于本判决生效之日起十日内交至本院。评估费34700元，由被告赵帆、苏珂负担，被告于本判决生效之日起十日内一并支付原告34700元。苏珂如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状,其他当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  赵美容人民陪审员  杨雪珍人民陪审员  罗杏根二〇二〇年二月二十八日书 记 员  陈霞美拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。