福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初10583号 原告（反诉被告）：厦门美岁商业投资管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区仙岳路4688号国贸中心A栋1401-3单元。 法定代表人：王晓峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许铭，女，1994年5月13日出生，厦门美岁商业投资管理有限公司的母公司厦门国贸集团股份有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：王熠，女，1992年8月16日出生，厦门美岁商业投资管理有限公司的母公司厦门国贸集团股份有限公司工作人员。 被告（反诉原告）：厦门傲丽服饰有限公司，住所地福建省厦门市思明区仙岳路456号海联中心13F东侧。 法定代表人：陈艳,该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张宓玲，上海中常达律师事务所执业律师。 原告厦门美岁商业投资管理有限公司（以下简称美岁公司）与被告厦门傲丽服饰有限公司（以下简称傲丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理。傲丽公司于2019年10月20日向本院提出反诉，本院经审查后依法予以受理，并决定与本诉合并审理。2019年12月4日，本院公开开庭对本案进行了审理，美岁公司的诉讼代理人许铭、王熠，傲丽公司的诉讼代理人张宓玲，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美岁公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认编号为ＭＳＣＴ-ＺＳＺＬ-2017（015）的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》、《品牌服务协议书》于2019年5月13日解除；2.判令傲丽公司向美岁公司支付租金21872.3元、综合管理费6030元；3.判令傲丽公司应立即向美岁公司返还品牌服务费378000元；4.判令傲丽公司向美岁公司支付违约金43744.6元及财产保全费2769元；5.判令傲丽公司向美岁公司支付公证费300元。事实和理由：傲丽公司与美岁公司于2017年12月11日签订编号为ＭＳＣＴ-ＺＳＺＬ-2017（015）的《租赁合同》及《租赁合同之补充协议》（以下简称《补充协议》），约定傲丽公司向美岁公司租赁位于厦门市湖里区的国贸金融中心中的购物中心【国贸金融中心•美岁城】（以下简称美岁城）中2层Ｌ209号商铺（以下简称案涉商铺），并明确约定了租赁期限、装修期限、费用与结算方式等。《补充协议》同时约定，傲丽公司应保证在2017年12月17日前开业并办妥相关政府审批手续，若傲丽公司未能按约定的时间正式对外开业的，从约定开业之日起美岁公司正常收取租金、综合管理费等一切相关费用；若超过约定开业期限30日的，美岁公司有权经书面通知后立即解除合同，履约保证金不予退还，同时傲丽公司应按两个月租金标准向美岁公司支付违约金。《租赁合同》及《补充协议》签订后，傲丽公司与美岁公司基于商铺的品牌经营事宜签订了一份《品牌服务协议书》（以下简称《品牌协议》），约定傲丽公司应在商铺内经营“Ｕｏｏｙａａ”品牌，负责与销售运营有关的一切服务事项，美岁公司在420000元（含税）的限额内承担傲丽公司经营该品牌的陈列设计等费用，因傲丽公司原因造成迟延开业，美岁公司有权停止付款，并要求傲丽公司返还已支付款项。《品牌协议》签订后，美岁公司于2017年12月28日向傲丽公司支付378000元，但傲丽公司在进场装修后并未依约开业，且在美岁公司多次催告后至今仍未开业，已远超约定期限30日，根据合同约定及法律规定，美岁公司有权解除与傲丽公司签订前述合同与协议，要求傲丽公司向美岁公司返还品牌服务费，同时傲丽公司应向美岁公司支付自约定开业日起30日的租金及综合管理费，且应按两个月租金标准向美岁公司支付违约金43744.6元（根据租赁合同第十三条约定，2017年12月17日-2018年1月31日共计45日的租金标准为32808.45元，因此案涉商铺月租金标准为32808.45／45＊30＝21872.3元）。为维护美岁公司的合法权益，请求判如所请。 傲丽公司辩称，一、同意解除《租赁合同》、《补充协议》 及《品牌协议》，解除时间应当是2019年5月14日。二、美岁公司迟延交付案涉商铺违约在先，致使傲丽公司无法按照合同约定时间开业，无权要求傲丽公司支付违约金。2017年12月11日，傲丽公司作为承租人与美岁公司作为出租人签订了《租赁合同》及《补充协议》，其中《补充协议》约定：案涉商铺的交付时间为2017年10月17日，傲丽公司有60日的装修期，即从2017年10月17日至2017年12月16日止。后来双方协商一致以《商务确认函》的形式将起租日顺延至2018年2月1日，即开业日也应顺延至2018年2月1日。然而美岁公司于2018年1月25日才将案涉商铺还原成毛坯房以及完成围挡，即实际交付日期为2018年1月底，傲丽公司无法在短短几日内完成装修并开业。因此，傲丽公司未在2018年2月1日开业是由于美岁公司迟延交付房屋违约在先，傲丽公司无需承担违约责任。三、美岁城至今未正式开业，且傲丽公司由于美岁公司的原因从未开业，美岁公司无权向傲丽公司收取租金及综合管理费。（一）傲丽公司并非不愿开业，相反，傲丽公司在美岁城共承租四家商铺，装修已经全部完成，总投资620多万，已经完全达到可以开业的状态。由于美岁公司违约在先，商场开业率极低，才导致无法开业的结果。（二）美岁城从未正式开业。由于美岁公司迟延交付案涉商铺，致使傲丽公司无法在合同约定时间装修开业。且在装修完成后，经傲丽公司调查发现自入驻美岁城以来，商场商铺空置严重，许多商铺没有招商出租成功，开业率一直不达60%，至2019年5月之前傲丽公司甚至发现不断有租赁商铺闭店撤出，持续恶性现象导致商场开业率一直下滑，远低于50%。美岁公司在向傲丽公司发送的《回函》中亦自认商场开业率一直低迷，根本没有客流，已经开业的商铺生意极差，根本无法满足生意经营所需的费用支出。上述种种现象导致傲丽公司整体装修全部完成、商品及人员均已到位，仍然无法正常开业经营，给傲丽公司造成了严重的损失。故美岁公司无权收取租金等相关费用。（三）基于合同约定，傲丽公司有权拒付租金及其他费用。依据《租赁合同》约定，按商场正式开业时间起，若全馆开业率等于或高于75%，傲丽公司按正常扣率及相关费用条件支付租金及各项费用；全馆开业率低于75%，傲丽公司按正常扣率及相关费用的80%支付租金及各项费用（含物管费），直至开业率等于或高于75%。即傲丽公司在美岁城正式开业之后才开始支付租金及相关费用，然而目前美岁公司从未官方宣布正式开业，从无开业时间表等相关信息，傲丽公司也从未收到任何关于美岁城正式开业的通知。因此应当认为美岁城还没开业。故傲丽公司无需支付租金等相关费用。退一步讲，即使傲丽公司需支付租金等其他费用，基于美岁公司自认商场开业率确实低于75%，也应该按照正常费用标准的80%计算。（四）关于品牌服务费，根据《品牌协议》，美岁公司承担的是品牌的陈列、设计、销售指导和品牌使用费，该笔费用实际已经支付，并已经用于案涉商铺装修，而且《品牌协议》都是以《租赁合同》及《补充协议》为基础，相当于附随合同或者附属义务，签订其也是想基于《租赁合同》约定的目的和内容进行经营。现因为美岁公司的违约行为导致《租赁合同》根本目的不能实现，那么《品牌协议》的根本目的进场经营也无法实现，由于傲丽公司的原因一并解除。因此，美岁公司支付的品牌服务费确实用于品牌装修经营，与傲丽公司的装修损失作为弥补，不应当予以返还。四、美岁公司变更为厦门银泰美岁商业管理有限公司（以下简称银泰公司）并要求包括傲丽公司在内的美岁城内所有商户，同银泰公司换签一系列协议，威逼利诱变更合约主体和内容，构成根本违约。（一）美岁公司签约时隐瞒了真实的意思表示，对傲丽公司进行欺骗。美岁公司在双方合同签订后短短一年的时间内，就将出租主体变更成银泰公司，同时一年内多次给傲丽公司延长免租期，起租日从2017年12月17日延后至2018年2月1日，傲丽公司另外两家已经开业的商铺L212、L213起租日又延后至2018年5月1日。2018年12月又对傲丽公司提出如换签，则可再一次延后至2019年1月1日，并免去2018全年租金。美岁公司不仅主动给予傲丽公司品牌装修补偿而且多次免去租金，如此与正常商业逐利明显背道而驰的反常行为，其目的看似吸引商户实则是设局欺骗，真实目标就是为了最初利诱包括傲丽公司在内的大量商户入驻商场，入驻后在开业率非常低且管理极度混乱的情况下，通过不停延长免租期减免租金、综合管理费等手段挽留并减少持续撤店的商户，最后通过套利方式将商场整体转至银泰公司经营管理，步步为营蓄谋已久。在合同签订后一年内，采用先谈判拖延时间、后伙同银泰公司逼迫傲丽公司换签等种种不择手段之方式，以及最终要求傲丽公司换签具有苛刻条款的租赁合同等现象，可见其蓄谋之明显！美岁公司的欺诈行为给傲丽公司造成了巨大的损失，因此美岁公司无权要求傲丽公司承担违约责任。退一步讲，即使傲丽公司后续未按合同约定履行，也是因为美岁公司违约在先，傲丽公司亦有权行使合同履行抗辩权。（二）美岁公司同银泰公司单方面变更合同，构成根本违约。美岁公司及银泰公司要求傲丽公司换签的《专柜经营合同》、《综合管理服务合同》、《关于“INTIME365会员服务”的补充协议》等一系列协议，与原《租赁合同》、《补充协议》相比，对傲丽公司提出了更多要求和更苛刻的条件，美岁公司以各种威逼利诱的手段单方面要求傲丽公司变更合同主体及合同内容，如变更合同则给予租金、物业管理费等大幅度优惠，如不变更则解除合同索要巨额违约金。美岁公司的该行为严重违反了《补充协议》变更合同条件的约定，而且也不符合《中华人民共和国合同法》规定，使傲丽公司的合法权益受到严重损害。综上，美岁公司已经构成根本违约，其诉讼请求没有事实和法律依据，除第一项以外，其他诉讼请求应当予以驳回。 傲丽公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除傲丽公司与美岁公司签订的《租赁合同》及《补充协议》、《品牌协议》；2.判令美岁公司返还傲丽公司已支付的履约保证金25000元、装修保证金20000元、装修管理费8018元，总计53018元；3.判令美岁公司赔偿傲丽公司货品损失200000元；4.判令美岁公司赔偿傲丽公司装修损失327898.38元。事实与理由：2017年12月11日，傲丽公司与美岁公司签订了《租赁合同》及《补充协议》，约定傲丽公司承租由美岁公司管理的美岁城案涉商铺经营“Uooyaa”服饰业务，承租建筑面积为268平方米，实用面积为134平方米，租赁期为自起租之日起5年。双方约定，傲丽公司先采用租金标准向美岁公司支付租金。第一年每月租金或月销售额提成10%，两者相比较以高者为准。第二年每月租金或月销售额提成10%，两者相比较以高者为准。第三年每月租金或月销售额提成11%，两者相比较以高者为准。第四年每月租金或月销售额提成11%，两者相比较以高者为准。第五年每月租金或月销售额提成12%，两者相比较以高者为准。按商场正式开业时间起，若全馆开业率等于或高于75%，乙方按正常扣率及相关费用条件支付租金及各项费用；全馆开业率低于75%，乙方按正常扣率及相关费用的80%支付租金及各项费用（含物管费），直至开业率等于或高于75%。2017年12月11日，双方又签订《品牌协议》，美岁公司同意承担该品牌的陈列、设计、销售指导和品牌使用等服务费用，以420000元为限，不再承担额外费用。分两期支付，第一次支付为合同签订后且收到增值税专用发票10-20个工作日内，付378000元；第二次支付为开业后且收到增值税专用发票10-20个工作日内，付42000元。签约后，傲丽公司依约向美岁公司支付履约保证金25000元、装修保证金20000元、装修管理费8018元，总计53018元；傲丽公司也进场进行商铺装修。2017年12月11日，美岁公司邮件致函傲丽公司，将合同期限调整为2018年1月31日起至2023年1月30日，计租日顺延至2018年2月1日起。各项费用的收取调整后的合同期限相应顺延，首期各项费用按原合同计算标准调整，傲丽公司亦同意上述调整。但在装修完成后，经傲丽公司调查发现自入驻美岁城以来，商场商铺空置严重，许多商铺没有招商出租成功，开业率一直不达60%，至2019年5月之前傲丽公司甚至发现不断有租赁商铺闭店撤出，持续恶性现象导致商场开业率一直下滑，远低于50%，大量商铺空置，此现场美岁公司在向傲丽公司发送的函件中亦承认商场开业率一直低迷，根本没有客流，已经开业的商铺生意极差，根本无法满足生意经营所需的费用支出，上述种种现象导致傲丽公司整体装修全部完成、商品及人员均已到位，仍然无法正常开业经营，不得不持续与美岁公司沟通如何善后。美岁公司于2019年1月21日邮件致函傲丽公司，关于银泰百货厦门国贸中心店名称变更，由于业务发展的需要，美岁商业与银泰百货成立合资公司，故变更原公司名称，将原美岁公司变更为银泰公司，要求按变更后的标准执行，并要求包括傲丽公司在内的美岁城内所有商户，同银泰公司签订新的《专柜经营合同》、《综合管理服务合同》、《关于“INTIME365会员服务”的补充协议》等一系列协议，与原《租赁合同》、《补充协议》相比，对傲丽公司提出了更多要求和更苛刻的条件，美岁公司以各种威逼利诱的手段单方面要求傲丽公司变更合同主体及合同内容，如变更合同则给予租金、物业管理费等大幅度优惠，如不变更则解除合同索要巨额违约金，美岁公司的该行为严重违反了《补充协议》变更合同的条件约定，而且也不符合《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致方可变更合同的规定，使傲丽公司的合法权益受到严重损害。美岁公司在双方合同签订后一年的时间内，就将出租主体变更成与银泰的合资公司，同时一年内多次给傲丽公司延长免租期，起租日从2017年12月17日，延后至2018年2月1日，傲丽公司另外两家已经开业的商铺L212、L213起租日又延后至2018年5月1日，2018年12月又对傲丽公司提出如换签，则可再一次延后至2019年1月1日并免去2018全年租金。美岁公司不仅主动给予傲丽公司品牌装修补偿而且多次免去租金，如此与正常商业逐利明显背道而驰的反常行为，其目的看似吸引商户实则是欺诈，真实目标就是为了最初利诱包括傲丽公司在内的大量商户入驻商场，入驻后在开业率非常低且管理极度混乱的情况下，通过不停延长免租期减免租金、综合管理费等手段挽留并减少持续撤店的商户，最后通过套利方式将商场整体转至银泰公司经营管理，步步为营蓄谋已久，在合同签订后一年内伙同银泰公司逼迫傲丽公司换签谈判拖延时间等种种不择手段之方式以及最终要求傲丽公司换签具有苛刻条款的租赁合同等现象，可见其蓄意欺诈之明显！美岁公司的上述违约行为，已经导致签订《租赁合同》及《补充协议》的合同目的根本不能实现。故傲丽公司在无奈之下，向美岁公司发送解除案涉商铺《租赁合同》、《补充协议》及其对应《品牌协议》的通知函，并通知美岁公司在解除后尽快配合办理撤场工作，该解除函由美岁公司于2019年5月14日签收。2019年8月16日傲丽公司又向美岁公司发送搬离通知函。2019年8月27日，美岁公司现场确认傲丽公司已经将案涉商铺物品搬离撤出，美岁公司于当日对案涉商铺更换门锁，傲丽公司对商铺已失去控制权，与美岁公司就商铺交接完毕。为维护傲丽公司的合法权益，请求判如所请。 美岁公司辩称，一、傲丽公司未按约定完成案涉商铺的开业义务已构成违约，且不存在单方解除合同的法定或约定事由，无权单方解除合同。（一）傲丽公司未按约定完成商铺的开业义务已构成违约。2017年12月11日，傲丽公司与美岁公司签订《租赁合同》、《补充协议》，《补充协议》约定：傲丽公司应保证在2017年12月17日（计租日）前开业并办妥相关政府审批手续，若傲丽公司超过约定开业期限30日未开业的，美岁公司有权经书面通知后即解除合同，履约保证金不予退还，同时傲丽公司应按两个月租金标准作为违约金赔付美岁公司。后经傲丽公司与美岁公司协商一致，以《商务确认函》的形式将《租赁合同》的租赁期限调整为2018年1月31日至2023年1月30日，计租日顺延至2018年2月1日，据此傲丽公司应于2018年2月1日前完成案涉商铺的开业。但傲丽公司在收取了美岁公司支付的378000元品牌服务费后未依约开业，且经美岁公司多次催告后至今仍未开业，远超约定期限30日，已构成违约，应承担违约责任。（二）傲丽公司主张单方解除合同的事由缺乏合同和法律依据。1.傲丽公司提及的开业率高低并非是傲丽公司可拒不履行合同或单方解除合同的事由。傲丽公司提及的开业率高低仅是调整租金和租赁相关费用高低的依据，并非是傲丽公司可拒不履行合同或单方解除合同的事由，即便是开业率未达傲丽公司单方的期望值，傲丽公司也不能以此为由主张拒不履行合同或单方解除合同。2.案涉商铺所在商场发生名称变更并非傲丽公司可主张解除合同的事由。首先，傲丽公司逾期开业违约在先，案涉商铺所在的商场名称变更在后，显然傲丽公司逾期开业与商场名称变更无关。根据约定，傲丽公司应于2018年2月1日完成案涉商铺的开业义务，但傲丽公司收取美岁公司支付的高额品牌服务费后至今未开业且未向美岁公司退还品牌服务费、恶意占用美岁公司资金，已严重违反了合同义务，而美岁公司商场名称变更发生于2019年1月，超过傲丽公司应履行开业义务的时限已近1年之久，傲丽公司违约与美岁公司名称变更二者间不存在任何因果关系。其次，租赁商场的名称变更仅是美岁公司的经营方针调整问题，并不存在傲丽公司所谓的“欺诈”之实，美岁公司也从未表示无法继续履行合同，因此傲丽公司提及的该事由亦不构成其可单方解除合同的条件，傲丽公司无权以此拒绝履行合同或单方解除合同。二、傲丽公司未按约履行开业义务已构成违约，无权要求美岁公司退还履约保证金、装修保证金及装修管理费。（一）傲丽公司逾期开业远超30日，根据约定美岁公司有权没收傲丽公司已支付的履约保证金。根据《补充协议》及《商务确认函》的约定：傲丽公司应保证在计租日即2018年2月1日开业并办妥相关政府审批手续，若傲丽公司未能按约定的时间正式对外开业的，从约定开业之日起美岁公司正常收取租金、综合管理费等一切相关费用；若超过约定开业期限30日的，美岁公司有权经书面通知后即解除合同，履约保证金不予退还，同时傲丽公司应按两个月租金标准向美岁公司支付违约金。傲丽公司逾期开业已远超约定期限30日且未向美岁公司支付租金及综合管理费等相关费用。故，根据约定美岁公司有权没收傲丽公司支付的履约保证金。（二）傲丽公司提及的“装修”未经美岁公司验收，无权要求美岁公司退还装修保证金。根据《补充协议》附件三约定：装修押金在经物业服务处、租户、承建装修单位、消防部门、环保部门验收合格后3个月内，在装修押金中扣除已发生的费用后将不计息退款给承租单位。而傲丽公司在入场装修后既未通知美岁公司及相关单位对装修进行验收，亦未履行开业义务，并且傲丽公司已于2019年5月13日向美岁公司发函告知将解除与美岁公司签订的前述《租赁合同》及《补充协议》，如前所述傲丽公司并不享有合同解除权，因此傲丽公司的该行为属于擅自终止合同的违约情形，故美岁公司在公证通知傲丽公司将租赁物恢复至原状返还美岁公司未果后，自行收回案涉商铺并委托第三方对傲丽公司的装修进行拆除，产生了清铺费用及公证费用，该等损失应由傲丽公司承担。退一步而言，即便傲丽公司认为美岁公司应退还其装修保证金，该等保证金也应优先用于冲抵美岁公司因傲丽公司违约支出的费用。（三）装修管理费属于傲丽公司装修期间应承担的管理费用，傲丽公司无权要求美岁公司退还。根据《补充协议》附件三约定：“现场施工管理费（即装修管理费）以0.5元/㎡/天的标准，按建筑面积计算，不可退。”《租赁合同》签订后美岁公司依约交付案涉商铺，现因傲丽公司违约导致合同无法继续履行，故无论是根据约定或是法律规定，傲丽公司都无权要求美岁公司退还其装修管理费。傲丽公司要求美岁公司赔偿货品损失无事实和法律依据。首先，傲丽公司提及的货品损失真实性存疑，根据傲丽公司提交的拟主张该部分损失的证据，仅为傲丽公司与第三方签订的品牌联营协议书、付款流水，无法体现采购了什么货品，更无法体现与案涉商铺的关联性。并且傲丽公司也表示其向品牌方支付的保证金已用于冲抵向品牌方采购货品的货款，且货品已在其他店铺实际销售。退一步而言，即便傲丽公司确实采购了货品，也与美岁公司无关，傲丽公司提及的货品损失并非美岁公司原因导致，讼争合同目前无法继续履行系因傲丽公司违约在先且经美岁公司多次催告仍未履行商铺的开业义务所致，傲丽公司无权要求美岁公司赔偿该部分损失。四、傲丽公司违约在先且至今未开业，美岁公司不应承担傲丽公司的装修损失。傲丽公司依约开业的情况下美岁公司才应支付品牌服务费。综上，傲丽公司的的反诉请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（详见附录），本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认定如下： 1.美岁公司对傲丽公司提交的《关于变更公司名称告知函》真实性有异议。经审查，傲丽公司出示了《关于变更公司名称告知函》的原件，且其中有关内容与在案其他证据能够相互印证，本院对其真实性予以采信。 2.美岁公司对傲丽公司提交的《UOOYAA专柜工程报价概要》、《工程装修合同》、《工程项目决算清单》、《增值税专用发票》、《UOOYAA店铺道具制作报价清单》、《UOOYAA灯具订单》、《中国光大银行借记通知》、《消防工程合同》、《消防工程项目总价表》、《空调工程施工协议》、《上海乌禾实业有限公司UOOYAA品牌联营协议书》等证据真实性有异议。经审查，上述证据中，《UOOYAA专柜工程报价概要》、《工程项目决算清单》、《UOOYAA店铺道具制作报价清单》、《UOOYAA灯具订单》等，属于单纯的打印件，并无任何民事主体签章或者签字，无法确定证据来源及其具体内容是否客观真实，本院对其真实性不予确认。《工程装修合同》、《增值税专用发票》、《中国光大银行借记通知》、《消防工程合同》、《消防工程项目总价表》、《空调工程施工协议》、《上海乌禾实业有限公司UOOYAA品牌联营协议书》等，经傲丽公司出示原件予以核实，美岁公司并无相反证据予以反驳，本院对其真实性予以采信。 3.美岁公司对傲丽公司提交的微信聊天记录真实性有异议。经审查，该微信聊天记录属于案外人之间对话形成的，该案外人的真实身份及与本案双方当事人之间的关系，无法核实，本院不予采用。 4.美岁公司对傲丽公司提交的《出库单——调拨单（拣货单》、《UOOYAA存货数据汇总》真实性有异议。经审查，该证据均属于单纯的打印件，并无任何民事主体签章或者签字，无法确定证据来源及其具体内容是否客观真实，本院对其真实性不予确认。 5.美岁公司对傲丽公司提交的落款日期2018年7月16日的《商务确认函》及相应快递寄送信息、2018年8月22日的微信聊天记录截图真实性和关联性均有异议。经审查，傲丽公司无法出示《商务确认函》原件予以核对，本院对其真实性不予确认；傲丽公司在质证过程中表示要申请对《商务确认函》复印件上“厦门美岁商业投资管理有限公司”印章的真实性进行司法鉴定，因傲丽公司并无该证据的原件，无法确定其所提交的复印件形式与内容整体完整以及印章的形成情况，故本院不予准许；快递寄送信息并未载明所寄内容物，且从所载内容物重量判断，与《商务确认函》明显不符，无法达到傲丽公司的证明目的，本院不予采用；微信聊天记录虽有原始载体予以核对，但属于案外人之间对话形成的，该案外人的真实身份及与本案双方当事人之间的关系，无法核实，本院不予采用。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月11日，美岁公司（甲方）与傲丽公司（乙方）签订案涉《租赁合同》，就傲丽公司向美岁公司承租案涉商铺作出如下主要约定：甲方同意将美岁城案涉商铺租赁给乙方，乙方作为（零售）业态的专业经营商，同意承租该房屋；商铺的建筑面积为268平方米，实用面积为134平方米；租赁期限共五年，暂定自2017年12月17日起至2022年12月16日止（以甲乙双方装修期届满次日起算，合同另行约定的除外），计租日为2017年12月17日起；乙方在租赁期间，未经甲方的书面同意，不得中途停止营业或擅自将本合同的权利与商铺转让第三者，或与第三者合作经营本商铺，或有其他损害甲方权益的事情；在租赁期内，乙方如需要中途提前终止经营的，应至少提前90天以书面形式提出终止经营申请，经甲乙双方协商一致并达成书面协议后方可提前终止，履约保证金赔偿给甲方，若履约保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；商铺只供乙方用作经营服饰等，品牌以Uooyaa为限；甲乙双方同意自计租日起以该商铺的每月销售额提成与每月租金相比之较高金额确定为甲方应收取的租赁费用，具体为“双方约定月租金和月销售额提成比例如下：每月租金计算公式为：单位面积（每平方米）租金×建筑面积。每月销售额提成将以该商铺的每月销售额为基数计算，每月销售额提成计算公式为：月销售额提成=月销售额×提成比例。甲乙双方约定：按建筑面积算，第一年每月租金或月销售额提成10%，两者相比较以高者为准。第二年每月租金或月销售额提成10%，两者相比较以高者为准。第三年每月租金或月销售额提成11%，两者相比较以高者为准。第四年每月租金或月销售额提成11%，两者相比较以高者为准。第五年每月租金或月销售额提成12%，两者相比较以高者为准”；按商场正式开业时间起，若全馆开业率等于或高于75%，乙方按正常扣率及相关费用条件支付租金及各项费用；全馆开业率低于75%，乙方按正常扣率及相关费用的80%支付租金及各项费用（含物管费），直至开业率等于或高于75%；乙方先采用租金标准向甲方支付租金，首期租金为计租日起至下一个自然月最后一日期间的租金，应于房屋交付后5个工作日内支付，租赁期间为2017年12月17日（即计租日）至2018年1月31日，应交租金为32808.45元，除首期租金外，其他租金均按一个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应在次月20日前向甲方一次性足额交纳上月租金；乙方应向甲方交纳数额为25000元的履约保证金（不计算利息），该履约保证金仅是乙方履行本合同约定义务的保证；履约保证金应于进场前7个工作日支付，甲方于收到履约保证金后向乙方出具相应的收据；合同期间，如乙方有违反或不履行合同的行为，并给甲方造成损失的，在甲方发出要求乙方纠正该等行为并赔偿损失的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该行为并赔偿甲方损失的，甲方有权依照本合同约定直接在乙方的履约保证金中扣除相应数额的违约金或损失赔偿金（不影响甲方对乙方该等行为可行使的其他权利），以补偿甲方因该行为造成的损失；租赁期间，乙方负责并直接向甲方或甲方委托的物业管理公司交付相关的管理费及水电等费用；乙方交纳的综合管理费按该商铺实用面积计算，每月每平方米45元，计6030元；乙方须于本合同签署后7日内支付开始租赁之日起的首期综合管理费，首期综合管理费为租赁之日起至第2个月最后一日期间的管理费，收费期间为2017年12月17日至2018年1月31日，应交综合管理费为8947.8元，其他月份综合管理费每一个自然月为缴费期，乙方应在每个交费期最后一个月的20日前向甲方一次性足额交费。《租赁合同》后附的附件一载明：交付日定为2017年10月17日前，装修期自交付日起计60日，计租日为2017年12月17日起。 同日，美岁公司（甲方）与傲丽公司（乙方）又签订《补充协议》，对《租赁合同》作出如下补充约定：案涉商铺的交付时间定为2017年10月17日前，在此期限届满之日，即为乙方事前已到现场详细勘查确认，该期限为合格交付之日；甲乙双方交付/接收该商铺时，应当签署一份交接凭据，即美岁城商铺交付确认书及验收交接书，交接凭据应当载明交接日期及该商铺之状况，交接凭据一旦签署，则甲乙双方的交付/接收义务立即完成；非因甲方原因，乙方没有在约定的交付期间与甲方办理该商铺的验收、交接手续，则乙方应被视为在该期间内办理了该商铺的验收、交接手续，该期间最后一日视为交付日，甲方有权要求乙方自该期间终止后的第二日起支付在正常交付情况下乙方应当支付的任何费用；乙方有60日的装修期，即从2017年10月17日起至2017年12月16日止；装修期内，乙方应承担综合管理费（以甲方统一收费标准为准）以及装修产生的政府税费及其他费用（如水、电、垃圾清理费、燃气、电话费等），具体详见附件三《美岁城二次装修管理收费标准》；如因乙方原因，自该商铺交付之次日起15日内仍未开始进行装修工程，甲方有权收回该商铺，解除本合同并追究乙方违约责任，履约保证金作为违约金赔偿给甲方，甲方损失超过履约保证金的，甲方仍有权向乙方追索；乙方在装修期内不可进行任何形式的营业、试销等经营活动；如因乙方原因，于装修期满后30日内仍未完成装修，甲方有权有权收回该商铺，解除本合同并追究乙方违约责任，乙方需承担由此给甲方造成的损失包括但不限于被扣除履约保证金在内的责任，且无权要求甲方赔偿任何装修费用，或就商铺内的装修、设施向甲方提出任何要求、主张、补偿或索赔，合同解除后，甲方因清理乙方的装修而支付的费用由乙方承担；如因甲方的原因，乙方于装修期内未能进行装修的，乙方的装修期应予相应顺延；乙方应保证在2017年12月17日前开业并办妥消防等相关政府审批手续，在此之前，若乙方进行任何形式的营业、试销等经营活动的，将视开始营业或试销日为计费日，开始向甲方支付租金、综合管理费用等；若乙方未能按约定的时间正式对外开业的，从约定开业之日起甲方正常收取租金、综合管理费等一切相关费用，若超过约定开业期限30日的，甲方有权经书面通知后即解除本合同，履约保证金不予退还，同时乙方按两个月租金标准作为违约金赔付甲方；乙方对该商铺进行内部装修、分隔、修建、安装设备或改建，必须将该商铺建筑、装修及有关机电工程所有室内设计图、平面间隔、机械及电力需求，事先书面报甲方会审并出具书面会审意见；如甲方或乙方依据本合同或法律规定单方解除合同，或因不可抗力、意外事件等其他原因致使合同提前终止的，则乙方应当在合同终止之日交还该商铺；合同终止（不论基于何种原因），甲方有权要求乙方自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至商铺交付时的状态交还商铺，除非甲方要求或允许乙方不予拆除的添附物（则该添附物归属甲方所有而无须给予乙方补偿）或者甲方认可的属于正常使用导致的磨损除外；如果乙方未依照本合同的规定交还该商铺，则甲方有权在第三方或公证机关的在场证明或公证下，将该商铺内的一切物品搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设备/设施拆除（归甲方所有）收回商铺，甲方无须给予乙方补偿，因此而产生的费用均由乙方负担；租赁期内，甲方或乙方有特殊原因，或出现非甲方能控制的情况使该商铺设施无法正常运行且连续中断超过7日，严重影响乙方正常使用商铺，或因不可抗力、意外事件致使该商铺及其附属设施损坏，使本合同不能继续履行的，经双方协商一致并书面同意后可变更本合同；甲方逾期交付商铺时间超过30日的，每逾期一日应按首月租金的5‰向乙方支付违约金，逾期超过60日的，乙方有权解除合同；租赁期内，甲方未按约定时间交付商铺供乙方使用超过60日的，或者存在法律、法规、本合同其他条款允许乙方单方提前终止合同的其他情况的，乙方有权单方面解除本合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿。《补充协议》后附一份《美岁城二次装修管理收费标准》，其中载明：装修保证金，建筑面积300平方米及以下按20000元收取；现场施工管理费，每平方米每天0.5元，按合同建筑面积计算，不可退；经物业服务处、租户、承建装修单位、消防部门、环保部门验收合格后3个月内，在装修押金中扣除已发生费用后将不计利息退款给承租单位（租户）。 此后，美岁公司（甲方）与傲丽公司（乙方）签订一份《品牌协议》，约定：鉴于甲乙双方已经签订的《租赁合同》及《补充协议》，经营品牌Uooyaa，甲方同意承担该品牌的陈列、设计、销售指导和品牌使用等服务费用；甲方承担的（服务费、管理费、咨询费）以420000元（含税）为限，不再承担额外费用；第一次支付，在合同签订后且收到增值税专用发票10-20个工作日内，支付90%即378000元；服务期限与租赁期限一致；因乙方原因造成延迟开业，甲方有权停止付款，并要求乙方返还已支付款项；在合作期内，因非甲方原因提前解除《租赁合同》的，甲方有权要求乙方在撤场后30日历日内，按比例退还相应的服务费，应退还的服务费为服务费总额-服务费总额÷合同期限×已服务期限。2017年12月28日，美岁公司向傲丽公司支付“Uooyaa”品牌服务费378000元。2018年1月11日，傲丽公司向美岁公司转账支付履约保证金25000元。2018年8月1日，傲丽公司向美岁公司转账支付装修保证金20000元及装修管理费8018元。美岁公司向傲丽公司出具了8018元装修管理费的发票。 2017年12月15日，傲丽公司向美岁公司作出一份《商务确认函》，载明：贵我双方就美岁城L209、L212、L210、L213号商铺签订的《租赁合同》及《补充协议》友好协商；我司已充分了解贵司对项目开业所做的筹备工作，将按照实际进场日期与贵司确认商铺交付日期，合同期限调整为2018年1月31日至2023年1月30日，计租日顺延至2018年2月1日起；各项费用的收取按调整后的合同期限相应顺延，首期各项费用按原合同计算标准调整。美岁公司对该《商务确认函》不持异议。 傲丽公司（乙方）与上海乌禾实业有限公司（甲方）签订一份《ＵＯＯＹＡＡ品牌联营协议书》，就甲方ＵＯＯＹＡＡ品牌系列指定产品在福建省厦门福州地区的特许经营事宜作出如下约定：合同签订后，乙方需向甲方交纳300000元／店的货品保证金及50000元的履约保证金，货品保证金区域首店300000元，此后每家店200000元；乙方应按甲方要求的数量、位置、面积等在销售区域内建立商场专柜、专卖店、店中店；本协议有效期为2018年1月1日至2018年12月31日；如乙方违约，乙方卖场内的货品甲方不再受理退换货事宜，并且有权扣除乙方部分或全部净余货款及履约保证金。2018年3月22日，傲丽公司向上海乌禾实业有限公司转账支付200000元，注明“货品保证金”。傲丽公司称，案涉商铺属于其在厦门地区经营的第二家ＵＯＯＹＡＡ品牌店，故保证金金额为200000元；该200000元保证金已用于抵扣货款，对应的货品已运到傲丽公司在厦门的另一家店去销售，目前没有卖出去，也不能退货；品牌方实际向傲丽公司提供货品价值310201.5元，因案涉商铺无法开业，货品残值金额为203952.5元。 傲丽公司承租案涉商铺后，对该商铺进行相应装修。根据傲丽公司提交的证据，有关事实如下：1、2018年5月10日，傲丽公司向上海乌禾实业有限公司转账支付157308元，注明“道具灯具款”。傲丽公司称该款项是用于购买案涉商店的道具和灯具，为此，傲丽公司还向本院提交一份无出具人落款的《UOOYAA店铺道具制作报价清单》和一份无出具人落款的《UOOYAA灯具订单》，该二份单据总金额为157308元。2、2018年5月28日，傲丽公司（甲方）与厦门鸿安盛建设工程有限公司（乙方）签订一份《消防工程合同》，约定工程名称为美岁城L209/L210店面消防工程，合同价款为30000元（其中L209价款为12500元），乙方配合装修单位的进度完成本工程的消防改造工作。此后，傲丽公司于2018年6月13日、2018年8月1日分别向厦门鸿安盛建设工程有限公司支付消防改造费20000元、10000元。2018年8月8日，厦门鸿安盛建设工程有限公司向傲丽公司出具一份《消防工程项目总价表》，就美岁城L209/L210店面消防改造增补项目进行报价，载明总造价8858元，其中明确列明L209店面的费用为8000元，税费按3%计258元（含L210店面600元的税费）。同日，傲丽公司向厦门鸿安盛建设工程有限公司支付消防改造费8858元。3、2018年5月31日，傲丽公司向厦门名帅装饰设计工程有限公司转账支付5835.38元，注明为“围挡费用”。傲丽公司称，该费用属于L209、L210两个商铺中间的围挡产生的共同费用，其中属于案涉商铺的金额为2832.38元。4、傲丽公司（甲方）与厦门博瑞轩装饰工程有限公司（乙方）签订一份未注明签订时间的《工程装修合同》，约定乙方为甲方的美岁城“UOOYAA”品牌商店进行专柜装修，承包方式为包工、包料、保工期、保工程质量的总承包，工程总价142000元（含税），工期自2018年6月25日至2018年7月19日。2018年9月14日，厦门博瑞装饰工程有限公司向傲丽公司开具二张增值税专用发票，应税名称为店铺装修费，价税总额142000元。5、傲丽公司（甲方）与福建省惠三建设发展有限公司（乙方）签订一份未注明签订时间的《空调工程施工协议》，约定乙方承包甲方美岁城L2-009-010商铺空调安装工程，工程费用为含税包干总价25000元。据此，傲丽公司主张其因案涉商铺损失基础装修工程费142000元、安装道具灯具费157308元、消防工程费20758元、安装空调工程费5000元、围挡费2832.38元，总计327898.38元；美岁公司支付给傲丽公司的品牌服务费全部用于上述项目。 2018年12月21日，美岁公司通过电子邮件向傲丽公司发送银泰公司与供应商的《专柜经营合同书》、《综合管理服务合同》、《关于“INTIME365会员服务”的补充协议》、《POS专用收银系统租用协议》和《“放心消费在银泰”九项承诺服务协议书》等合同文本。2018年12月27日，美岁公司（甲方）通过电子邮件向傲丽公司（乙方）发送《合同补充协议》，约定的主要内容有：“1、租金：甲方免除乙方原合同约定的计租日（2018年2月1日）起至2018年12月31日期间的租金。其余租金及商务条件仍按原合同约定收取。2、综合管理费：甲方同意乙方自2018年2月1日起至2018年12月31日应缴纳的综合管理费减半……。4、乙方需按原合同、补充协议以及本协议的约定履行全部义务，如乙方未能依约履行前述合同及协议项下的任何一项约定，则甲方不再减免本协议第1条和第2条约定的租金及费用，乙方须在接到甲方通知后7日内向甲方缴交上述第1、2条所减免的全部款项……。5、乙方同意配合转签合同，接受“INTIME365会员服务”及9项承诺服务，并同意就本商铺的商品在贵宾卡折扣及促销活动的基础上给予INTIME365会员折上【9】折的优惠，折扣金额的【100】%由乙方自行承担……”最终，美岁公司与傲丽公司未签订该《合同补充协议》。 2019年1月17日，银泰公司向美岁城合作伙伴发出《关于变更公司名称告知函》，主要内容有：由于业务发展的需要，美岁商业与银泰百货成立合资公司，故变更原公司名称，将原公司美岁公司变更为银泰公司……；即日起，银泰公司所有对内及对外文件、资料、媒体宣传等全部统一使用新公司名称；请各位合作伙伴务必按更名后的标准执行，于2019年1月31日之前，将现有场内的宣传物料更改到位，今后对外宣导也统一使用新公司名称。2019年4月8日，美岁公司向傲丽公司发出一份函件，主要内容有：为应对近年零售市场的巨大变化，美岁公司与阿里巴巴集团旗下银泰商业集团成立合资公司，负责经营美岁商业旗下相关商业项目，并共同开拓福建市场，以“新零售”激活商业氛围，提升商业效率，创建新的商业模式；自2019年1月1日起，美岁城项目的运营管理主体将由“美岁公司”变更为“银泰公司”；美岁城项目更名为“银泰百货国贸中心店”，全权负责美岁城项目的运营管理……。 2019年5月7日，傲丽公司向美岁公司发出《律师函回函》，主要内容有：美岁公司要求傲丽公司支付租金、综合管理费、水电费等相关租赁费用和违约金并不符合双方在《租赁合同》中的约定；根据《租赁合同》第13.1条约定，“按商场正式开业时间起，若全馆开业率等于或者高于75%，乙方（傲丽公司）按正常扣率及相关费用条件支付租金及各项费用”，即租金及各项费用的支付应以商场正式开业为前提；但截至目前，美岁城从无官方宣布正式开业，从无开业时间表，傲丽公司亦未收到任何关于美岁城正式开业的通知，因此傲丽公司有理由拒绝支付各项费用；……经傲丽公司调查取证发现，自傲丽公司入驻美岁城以来，美岁城的开业率一直不达60%，远远低于《租赁合同》的约定，由于美岁城始终未能提高开业率，并且不断有商家退租流失，商场根本没有客流，目前的商户经营开店率已经低于50%，这给傲丽公司的销售经营活动带来了严重的损失；因此，美岁公司无权要求傲丽公司支付相关费用。美岁公司收到上述《律师函回函》后，于2019年5月16日向傲丽公司作出一份《回函》，主要内容有：《租赁合同》第13.1条约定清楚表述“开业率低于75%”的收缴标准；美岁公司在《律师函》中列具之累积欠缴金额，即是在尊重事实的基础上执行该条款；傲丽公司回函中提及“美岁城从无官方宣布正式开业，从无开业时间表，傲丽公司亦未收到任何美岁城正式开业的通知”之表述无依据；在傲丽公司出具《商务确认函》中，傲丽公司已明确将计租日时间为“2018年2月1日起”，故傲丽公司应按约支付租金及各项费用等。 2019年5月10日，美岁公司通过公证方式、EMS邮政特快专递形式向傲丽公司发出《租赁合同解除及商铺交还告知函》，函件载明：……由于你司存在拖欠租赁相关费用达1个月（含1个月）以上的情况，根据合同约定，我司单方终止与你司签署的《租赁合同》，在本告知函送达之日，你司与我司之间的租赁关系解除并没收相应的合同履约保证金；你司应在知悉或收到本告知函五日内迁移并交回所承租之商铺，若逾期或拒绝迁移并交回所承租商铺的，我司将按照合同约定收回商铺并采取必要的清退措施。上述邮件已于2019年5月13日送达傲丽公司。美岁公司为此支付公证费300元。 2019年5月13日，傲丽公司向美岁公司发出二份《通知函》。一份主要内容为：《租赁合同》、《补充协议》、《品牌协议》签订后，我司依约缴纳全部的履约保证金，但经调查发现，自入驻贵司商场以来，商场的开业率一直不达60%，由于开业率一直未能提高，不断有商家退租流失，商场根本没有客流，因此我司一直没有开业并且得到贵司的认可，目前的商户开业率已经低于50%；2018年12月，贵司联合浙江银泰投资有限公司成立银泰公司，企图将《租赁合同》及《补充协议》出租主体变更为银泰公司，并单方面要求包括我司在内的美岁城所有商户，同银泰公司签订新的《专柜经营合同书》、《综合管理服务合同》及《关于“INTIME365会员服务”的补充协议》等一系列协议，与原《租赁合同》、《补充协议》相比，对我司提出了更多要求和更苛刻的条件……贵司的上述违约行为，已经导致签订《租赁合同》及《补充协议》的合同目的根本不能实现；现我司正式解除与贵司签订的《租赁合同》及其《补充协议》；合同正式解除后5日内贵司应当配合我司搬离全部物品并交还店铺。另一份《通知函》亦列明上述内容，并进一步表明：考虑到我司已经通知贵司正式解除《租赁合同》及《补充协议》并交还店铺，由此，“Uooyaa”品牌也无法继续在美岁城商场经营，《品牌协议》的合同目的已经根本不能实现；现我司正式解除与贵司之间签订的《品牌协议》。上述二份《通知函》于2019年5月14日送达美岁公司。 2019年8月16日，傲丽公司向美岁公司发出《搬离通知函》，载明：双方租赁关系解除后，我司多次与贵司商议店铺搬离以及后续事宜，双方一直无法达成一致，故我司再次函告贵司，请于收到本函后立即配合我司办理搬离三家店铺的交接手续，包括但不限于允许我司将店内可移动物品设备搬走，品牌装修拆除恢复原状等；如贵司不予配合，则我司将视为贵司阻挠店铺交还，由贵司承担逾期交还的不利后果。该《搬离通知函》于2019年8月17日送达美岁公司。 2019年9月19日，傲丽公司又向美岁公司发出一份《通知函》，载明：2019年8月27日，贵司现场确认了L209、L210、L213三家店铺已经撤出，门锁也已经更换完毕；由于贵司不同意办理书面房屋交接手续，但我司已经对店铺失去控制权，应当视为三家店铺都已办理房屋交接完毕；自房屋交接完毕之日起所产生的任何费用（包括但不限于租金、物业管理费、电费等）均与我司无任何关系。该《通知函》于2019年9月20日送达美岁公司。 本案审理过程中，美岁公司与傲丽公司均表示，在不论哪一方享有解除权和哪一方违约的情况下，同意《租赁合同》、补充协议》、《品牌协议》于2019年5月13日解除，合同解除的法律后果，由法院根据查明的违约情况依法裁判。美岁公司称，其实际于2017年10月17日向傲丽公司交付案涉商铺，即按合同约定时间交付，因此后傲丽公司拒不办理书面交接手续，故无书面凭证；其主张傲丽公司违约以致其有权解除合同的主要事实为，傲丽公司未能在约定的2018年2月1日开业，且经催告后至2019年5月13日仍未开业；其并未强制傲丽公司变更合同主体，只是向傲丽公司发了函件，如傲丽公司不同意则按原合同履行；其主张的租金及综合管理费属于2018年2月份的费用，其他期间的费用先不主张。傲丽公司称，案涉商铺实际于2018年1月25日交付，交付时属于毛坯房状态，美岁公司不同意办理交接手续；其依据法律规定行使解除权，美岁公司主要违约事实为，逾期交付案涉商铺、要求变更合同主体以及美岁城开业率低于50%以下；即便法院认为其构成违约应支付违约金，美岁公司主张的违约金标准过高，应调整为月租金的20%；案涉商铺已于2019年8月27日交还美岁公司，其搬离镜子1面（价值1430元）、沙发3张（价值5980元）、挂衣杆1个（价值3120元）、挂衣架1个（价值6240元）、LOGO2对（价值6210元）、轨道射灯1个（价值5760元），以上总计28740元，可以从其主张的装修损失中予以扣除。 另查明：美岁公司与厦门国贸金融中心开发有限公司均系厦门国贸集团股份有限公司的子公司，美岁城属于厦门国贸金融中心开发有限公司开发建设的商业项目，厦门国贸金融中心开发有限公司委托美岁公司作为该项目唯一运营管理方，委托期15年。所有涉及该项目的招商、营运以及因签约产生的租赁业务等相关事宜，在委托期内均由美岁公司全权负责。 本案审理过程中，美岁公司向本院申请诉讼财产保全，为此向本院缴纳申请费2769元。 本院认为，美岁公司与傲丽公司签订《租赁合同》及《补充协议》，就美岁公司将其运营管理的案涉商铺出租给傲丽公司占有、使用等事宜达成合意，此后双方基于上述合同又签订《品牌协议》，约定美岁公司以420000元为限，承担傲丽公司在案涉商铺经营“Uooyaa”品牌的陈列、设计、销售指导和品牌使用等服务费用。上述合同均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，美岁公司与傲丽公司存在房屋租赁合同关系，应对各自在合同中作出的承诺信守不怠。 美岁公司作为出租人，应当履行向承租人交付符合约定的租赁物的基本合同义务。本案中，双方当事人均无案涉商铺实际交付的相关交接凭证，现双方当事人对交付日期发生争议，美岁公司主张实际交付日期为2017年10月17日，傲丽公司主张实际交付日期为2018年1月25日。对此，本院综合在案证据，认为美岁公司主张的事实存在具有高度可能性，具体理由如下：首先，《租赁合同》于2017年12月11日签订，约定案涉商铺租赁期限及计租日均自2017年12月17日起算，其中还注明“以双方装修期届满次日起算”，说明双方当事人在签订租赁合同时，原预计的装修期限届满之日为2017年12月16日。其次，《租赁合同》后附的附件一载明，案涉商铺的交付日定为2017年10月17日前，装修期自交付日起计60日，计租日为2017年12月17日起。从时间上看，该记载内容体现的事实发生在记载载体形成之前，并非是对载体形成之后有关事项的安排，逻辑上更符合是对过去事实的确认。而且，该记载内容与《租赁合同》关于计租日起算时间可以相互印证，即2017年10月17日交付案涉商铺经过60日装修期为2017年12月16日，2017年12月17日为装修期届满次日。第三，《租赁合同》之后的《补充协议》再次明确，案涉商铺的交付时间定为2017年10月17日前，在此期限届满之日，即为傲丽公司事前已到现场详细勘查确认，该期限为合格交付之日；傲丽公司有60日的装修期，即从2017年10月17日起至2017年12月16日止。傲丽公司在明知约定装修期为60日且不可能在几日内完成装修工程的情况下，仍与美岁公司约定装修期至2017年12月16日止。显然，《补充协议》签订之时，傲丽公司未取得案涉商铺的可能性极低。最后，《补充协议》还约定，傲丽公司应保证在2017年12月17日前开业并办妥消防等相关政府审批手续；在此之前，若傲丽公司进行任何形式的营业、试销等经营活动的，将视开始营业或试销日为计费日，开始向美岁公司支付租金、综合管理费用等；若傲丽公司未能按约定的时间正式对外开业的，从约定开业之日起美岁公司正常收取租金、综合管理费等一切相关费用；若超过约定开业期限30日的，美岁公司有权经书面通知后即解除合同，履约保证金不予退还，同时傲丽公司按两个月租金标准作为违约金赔付美岁公司。根据该约定，进一步表明傲丽公司已实际占有案涉商铺并可基于自由意志决定案涉商铺的使用。综上，本院认为美岁公司主张的案涉商铺实际交付日期事实存在的可能性，远高于傲丽公司的主张，本院依民事诉讼证明标准，对其主张予以采信。此外，上述事实亦能进一步说明，傲丽公司入驻美岁城时，美岁城已经处于开业状态。 傲丽公司向美岁公司发出《商务确认单》，美岁公司同意将《租赁合同》期限调整为自2018年1月31日至2023年1月30日，计租日自2018年2月1日开始。上述意思表示仅是双方当事人对此前约定的租赁期限及计租起始日的变更，并未对《租赁合同》及《补充协议》其他内容作出变更。傲丽公司仍应当履行《租赁合同》及《补充协议》约定的其他义务，按时开业、支付租金等对价。本案中，根据傲丽公司提交的据以证明其装修损失的证据表明，其于2018年5月才开始装修案涉商铺，且至今既未开业，也未支付租期内的租金。傲丽公司的行为已构成违约，以致美岁公司享有依约解除合同的权利。傲丽公司主张美岁公司逾期交付案涉商铺、强制要求变更合同主体以及美岁城开业率极低，导致其签订合同的根本目的无法实现，进而要求解除合同。对此，本院认为，关于逾期交付案涉商铺的问题前已述及，此外，即便美岁公司存在逾期交付案涉商铺的情形，依双方合同约定也仅是相应期限顺延，双方并未就此赋予一方解除合同的权利，况且，按傲丽公司所述其是2018年1月25日才受领美岁公司交付的案涉商铺，然而并未对此提出异议，相反还于2018年5月进行了装修，并无解除合同的意思。关于变更合同主体的问题，美岁公司与第三方合资成立银泰公司运营管理美岁城，并不会对《租赁合同》等造成履行不能，美岁公司并无强制将其与傲丽公司的合同权利义务概括移转给第三人的权利，其向傲丽公司发出的函件，傲丽公司可自由选择是否作出承诺，在傲丽公司不同意的情况下，《租赁合同》等仍然在美岁公司和傲丽公司之间具有拘束力，傲丽公司不因此享有解除《租赁合同》等协议的权利。关于美岁城开业率的问题，《租赁合同》已将美岁城开业率的高低作为调整租金实际支付标准的一个条件，并且约定了傲丽公司先采用约定租金标准向美岁公司支付租金，并未赋予傲丽公司在开业率低于一定比例的情况下解除合同的权利，傲丽公司不因此享有解除《租赁合同》等协议的权利。鉴于双方当事人在本案中一致同意《租赁合同》、《补充协议》及《品牌协议》均于2019年5月13日解除，合同解除后的法律后果由法院依法裁判，本院予以确认。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《租赁合同》、《补充协议》及《商务确认函》的约定，2017年12月17日（即计租日）至2018年1月31日，傲丽公司应向美岁公司交租金为32808.45元，共计46天，每天的租金为713.23元；案涉商铺的综合管理费为6030元/月；若傲丽公司未能按约定的时间正式对外开业的，从约定开业之日起美岁公司正常收取租金、综合管理费等一切相关费用；傲丽公司应自2018年2月1日起向美岁公司支付租金及综合管理费。美岁公司要求傲丽公司支付1个月（30日）的租金和综合管理费，有合同依据，租金应为21396.8元，综合管理费为6030元。《补充协议》约定，若超过约定开业期限30日的，美岁公司有权经书面通知后即解除本合同，履约保证金不予退还，同时傲丽公司按2个月租金标准作为违约金赔付美岁公司。美岁公司据此主张傲丽公司支付2个月租金作为违约金，有合同依据，且标准并未过高，应予支持，但违约金数额以上述计算金额为依据，即违约金应为42793.6元。《租赁合同》、《补充协议》及《品牌协议》均已解除，傲丽公司在该合同解除过程中存在违约行为，具有过错，其收取美岁公司的品牌服务费378000元，应当予以返还。美岁公司要求傲丽公司返还品牌服务费378000元，应予支持。美岁公司享有解除合同的权利，为行使该权利，美岁公司通过公证方式发出解除通知，为此支出公证费300元，应由傲丽公司承担。因傲丽公司违约，美岁公司提起本案诉讼并申请诉讼财产保全，为此缴纳申请费2769元，应由傲丽公司负担。 如前所述，傲丽公司在承租案涉商铺后未按约定时间开业经营，构成违约，根据《补充协议》的约定，美岁公司不予退还履约保证金25000元。装修管理费是商铺业主装修期间，美岁公司收取的费用，是美岁公司对案涉商铺装修期间进行管理的对价，案涉商铺已进行装修，根据《补充协议》附件三的约定，该费用不予退还。傲丽公司缴交的20000元装修保证金，根据《补充协议》附件三的约定在扣除已发生费用后，美岁公司应退还傲丽公司，美岁公司未举证证明应扣除的费用，因此，装修保证金20000元美岁公司应退还傲丽公司。案涉商铺未按时开业，傲丽公司已构成违约，并非美岁公司的违约行为导致，傲丽公司已撤离案涉商铺，并取回部分未形成附合的装饰装修物品，其经营的货品也已转移至其他商铺进行销售，并无证据证明其未形成附合的装饰装修物品及商铺货品，尚在美岁公司处且美岁公司拒不返还，或者因美岁公司的行为导致毁损灭失，傲丽公司主张美岁公司承担其装修损失和货品损失，于法无据，不予支持。 综上所述，美岁公司与傲丽公司签订的《租赁合同》、《补充协议》和《品牌协议》于2019年5月13日解除。傲丽公司应向美岁公司支付租金21396.8元、综合管理费6030元、违约金42793.6元，并承担美岁公司支出的公证费300元、财产保全申请费2769元。傲丽公司应返还美岁公司品牌服务费378000元。美岁公司应退还傲丽公司装修保证金20000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项，及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下： 一、厦门美岁商业投资管理有限公司与厦门傲丽服饰有限公司签订的签订编号为MSCT-ZSZL-2017（015）的《租赁合同》、《租赁合同之补充协议》、《品牌服务协议书》于2019年5月13日解除； 二、厦门傲丽服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门美岁商业投资管理有限公司租金21396.8元、综合管理费6030元； 三、厦门傲丽服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内返还厦门美岁商业投资管理有限公司品牌服务费378000元； 四、厦门傲丽服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门美岁商业投资管理有限公司违约金42793.6元； 五、厦门傲丽服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门美岁商业投资管理有限公司公证费300元、财产保全申请费2769元； 六、厦门美岁商业投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还厦门傲丽服饰有限公司装修保证金20000元； 七、驳回厦门美岁商业投资管理有限公司的其他本诉请求； 八、驳回厦门傲丽服饰有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8090元，减半收取计4045元，由厦门美岁商业投资管理有限公司负担13元，厦门傲丽服饰有限公司负担4032元；反诉案件受理费4803元，由厦门傲丽服饰有限公司负担4638元，厦门美岁商业投资管理有限公司负担165元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  刘惠斌 二〇二〇年二月二十八日 书记员  杨培健 附页：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十条增加诉讼请求，提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 本案申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附录：                            序号                       证据名称                       证据提交人                       备注                               1                       租赁合同                       原告                                                     2                       租赁合同之补充协议                                                     3                       品牌服务协议书                                                     4                       付款水单                                                     5                       商务确认函                                                     6                       土地房屋产籍调查表、委托说明函                                                     7                       裁定书、发票、付款回单                                                     8                       公证书、付款回单、发票、说明函                                                     9                       租赁合同、租赁合同之补充协议、品牌服务协议书                       被告                                                     10                       邮件截图及商务确认函                                                     11                       光大银行转账流水三张及增值税专用发票、收款收据                                                     12                       律师函回函、快递底单、签收记录及回函                                                     13                       关于变更公司名称告知函及运营主体变更函                                                     14                       “品牌补充协议”邮件截图及附件                                                     15                       “银泰联营合同PDF”邮件截图及附件                                                     16                       通知函及快递底单签收记录                                                     17                       搬离通知函及快递底单签收记录                                    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