江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初57号原告：苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社，住所地苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村。负责人：朱晓东，社长。委托诉讼代理人：章敏、苗思蕖，江苏旭展律师事务所律师。被告：李婵娟，女,1990年8月20日出生，汉族，住福建省永安市，暂住苏州市相城区。委托诉讼代理人：杜江枫、孙晓彦，国浩律师（苏州）事务所律师。被告：顾文蔚，女，1970年9月25日生，住苏州市。被告：苏州聚水源农业科技有限公司，住所地苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村渭中路。法定代表人：李婵娟。第三人：李忠华，男，1978年3月26日生，汉族，住苏州市相城区。第三人：孙方红，男，1977年10月2日生，汉族，住安徽省凤台县。第三人：王保海，男，1969年10月21日生，汉族，住安徽省亳州市利辛县。第三人：朱广友，男，1971年8月16日生，汉族，住安徽省凤台县。原告苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社与被告李婵娟、顾文蔚、苏州聚水源农业科技有限公司（以下简称聚水源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法由审判员唐丽宁适用简易程序审理。审理中，原告申请追加李忠华、孙方红、王保海、朱广友为第三人，经审查符合法律规定，本院依法予以准许。后因案情复杂，本院将本案转成普通程序审理，由审判员唐丽宁担任审判长并主审，人民陪审员冯建林、吴进兴参加评议，本案于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社的委托诉讼代理人章敏、被告李婵娟的委托诉讼代理人杜江枫、孙晓彦、被告顾文蔚、第三人李忠华、孙方红、王保海到庭参加诉讼。被告聚水源公司、第三人朱广友经本院传唤未到庭。后本案合议庭调整为审判员唐丽宁、人民陪审员周云生、徐秀英，于2020年1月6日第二次公开开庭进行了审理。原告苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社的委托诉讼代理人苗思蕖、被告李婵娟的委托诉讼代理人杜江枫、第三人李忠华、孙方红、王保海、朱广友到庭参加诉讼，被告顾文蔚、被告聚水源公司经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。原告苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社诉称，2014年9月2日，原告与被告李婵娟、顾文蔚签订《农村集体土地租赁合同》一份，约定原告将位于杨家滩，总面积220.6亩。(其中含耕地177亩，水面43.6亩，房屋2353平方米，圈舍10座)出租给被告李婵娟、顾文蔚用于蔬菜种植。租赁期限为五年，自2014年9月2日至2019年9月1日，租金为第一年250000元/年，后四年每年租赁金额为280000元/年，五年共计租金人民币1370000元。第二年起被告需提前一个月支付给原告租金。违约责任约定为任何一方违反本合同约定，视为违约，违约方应按合同总承租金额的3%支付对方违约金。上述合同签订后，原告将相关土地、房屋交付被告李婵娟、顾文蔚，被告聚水源公司对案涉土地、房屋实际占有使用。被告李婵娟、顾文蔚承租案涉土地、房屋后，只交付了第一年的租金250000元，之后至今再没有向原告支付过任何租金。被告李婵娟、顾文蔚至今连续三年不支付租金的违约行为，已经导致原告订立租赁合同的目的无法实现，原告有权解除双方签订的《农村集体土地租赁合同》，要求被告李婵娟、顾文蔚支付拖欠的租金及违约金，并要求实际占有使用人被告聚水源公司迁出案涉土地、房屋。由于在诉讼中了解到本案所涉土地存在次承租人，即本案第三人，因此在本次诉讼中一并诉请第三人迁出所涉土地。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告李婵娟、顾文蔚签订的《农村集体土地租赁合同》。2、被告聚水源公司立即迁出《农村集体土地租赁合同》所涉的杨家滩土地(具体为土地220.6亩，其中含耕地177亩，水面43.6亩，房屋2353平方米，圈舍10座)。3.被告李婵娟、顾文蔚向原告支付自2015年8月2日起至实际迁出承租房屋止的租金，现暂时计算3年即840000元(2015年至2016年、2016年至2017年、2017年至2018年)。4、被告李婵娟、顾文蔚向原告支付违约金41100元。5、被告李婵娟、顾文蔚向原告支付自合同约定的租金支付之日至实际清偿之日止的利息(按年利率6%计算)，暂时计算至2018年7月2日，即第二年租金利息为49000元，第三年租金利息为32200元，第四年租金利息为15400元，合计：96600元。6、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确诉请2变更为请求判令被告聚水源公司及第三人立即迁出《农村集体土地租赁合同》所涉的杨家滩土地(具体为土地220.6亩，其中含耕地177亩，水面43.6亩，房屋2353平方米，圈舍10座)。事实及理由补充一点，第3项诉请租金计算标准是双方签订的租赁合同第六条第一项，约定了第二年起的租金是28万元每年，根据被告拖欠租金的期间，目前暂时计算三年，均是以28万元为基数计算的。要求计算至实际迁出房屋、土地为止。被告李婵娟辩称，1、本案所涉租赁合同签订的背景是李婵娟与顾文蔚拟合资设立聚水源公司，该土地是打算用于聚水源公司的实际经营。只不过是在签订合同的时候聚水源公司尚未取得营业执照，所以才以发起人的名义签订了案涉合同，因此，案涉土地的实际承租人是聚水源公司。从原告的诉请第二项，要求聚水源公司迁出土地可以看出，原告实际上也是认可聚水源公司为承租人，但是其在随后的3、4、5项诉请中却转而要求由李婵娟、顾文蔚承担合同责任，原告的整个诉状均有逻辑混乱情况。从法律角度讲，没有任何一部法律规定发起人需与公司承担连带责任，因此原告针对李婵娟、顾文蔚的诉请没有法律依据，应该予以驳回。2、案涉土地合同对租赁标的物的约定是总面积220.6亩，其中包含耕地177亩，水面43.6亩，对土地的用途明确为是蔬菜种植，然而原告所交付的土地，大面积的土地下方填埋建筑垃圾，另外有大面积的土地上长有枯死的树木，这些土地根本无法达到国家对耕地的标准。据李婵娟计算，土地的实际耕地面积只有53亩，尚不足合同约定的三分之一。既然原告提供的土地只有不到三分之一的部分符合合同的要求，对应的租金也应当按照合同约定的三分之一进行支付。既然聚水源公司已经全额支付了第一年的租金，那么对于原告所主张的2015至2016年、2016至2017年的租金无需再另行支付。3、从2015年下半年开始，原告便派遣联防队进驻案涉土地，案涉土地的进出完全由联防队掌控。即使是李婵娟本人作为聚水源公司的人员，自身进出都有影响，更不用提公司客户的进出。原告的行为已经严重影响了聚水源公司的正常经营，合同目的受阻。同样是2015年下半年开始，案涉土地附近及范围内的河道遭受污染，导致河水发黑、发臭，水面漂浮死鱼，为此李婵娟多次要求原告方出面消除影响，原告均不予理睬。随着污染日益严重，河水已经完全无法用于浇灌蔬菜。聚水源公司租赁土地的合同目的完全不能实现。在此基础上，为了减少损失，李婵娟迫不得已放弃了聚水源公司的经营，并且在2016年上半年即从案涉土地迁出，此后未再使用案涉土地。因此本案所涉土地租赁合同在2016年上半年便已经不再履行，并且原告在2016年11月27日向李婵娟发送的律师函也明确解除租赁合同。因此原告无权要求上述日期往后的租金。同样因为聚水源公司没有出现所谓拖欠租金的违约行为，因此不应当承担任何违约金，反而是原告在履行合同的过程中存在交付的土地不符合要求，以及干涉原告正常使用的情形，原告应当承担违约责任。4、对于原告要求支付利息的诉请，没有任何合同依据，故不应当支持。5、从聚水源公司迁出土地开始，原告便已经实际占有并使用了案涉土地，将其用于停放卡车。在2017年5月，原告甚至还在土地上挖坑填埋工业垃圾，晾晒从河道挖出的淤泥。原告一方面自己使用案涉土地，另一方面还要求李婵娟支付土地租金，试图谋取不当利益，显然已经属于恶意诉讼。最为可笑的是原告为了显示其诉讼的合理性，于2018年7月10日委托律师向李婵娟发送律师函，要求解除租赁合同，并表示将在该年7月13日收回租赁土地。然而事实上，为了配合524国道相城区段改扩建工程，原告早已将案涉土地交由中亿丰建设集团股份有限公司（以下简称中亿丰公司）使用，案涉土地上原本就不多的耕地已经被水泥抹平，并且加盖了钢筋加工中心。从该司对外悬挂的工程概况牌看，工程早在2018年7月1日便已经开工，时间早于原告发送律师函的时间。由此可见，原告早就控制了案涉土地，却仍然要求李婵娟对此进行买单，更是通过发送律师函以及提起诉讼的方式逼迫李婵娟就范，主观恶意明显。综上原告诉请没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。第二次庭审，被告李婵娟补充答辩意见如下：对于案涉农村集体土地租赁合同的最后备注部分所涉及的三只鱼塘实际未能交付，因此水面实际的交付面积只有十亩。被告顾文蔚辩称，我对整个发生的事情不是太了解，原告之前就本案已经起诉过李婵娟，在之前的案件中原告就知道在本案中提交法庭的所谓的农村集体土地租赁合同上答辩人即我本人签字是虚假的，我对农村集体土地租赁合同的签订及相关内容根本不知情，更谈不上所谓的履行租赁合同。我并非是农村集体土地租赁合同的相对方，自然不存在所谓的合同的权利义务，所以本身就是诉讼主体的一个错误。如果还是坚持农村集体土地租赁合同的答辩人的名字对我进行，我要申请对签字申请鉴定，我愿意配合鉴定的相关手续。第三人李忠华辩称，我们是愿意搬离的，但是我们的损失要原、被告双方承担的。第二次庭审补充如下，实际上承租的鱼塘的面积不只10亩。我实际上承租的面积有18亩。在承租过程中因为出租人的原因，导致鱼塘受损。第三人孙方红辩称，同李忠华意见。第三人王保海辩称，我们需要赔偿，搬离是愿意搬离的。第三人朱广友辩称，只要赔偿到位，我们同意搬离。在承租过程中原告逼迫我们搬离。我们受到逼迫写了承诺书。原告苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社举证如下：证据1、原告与被告李婵娟、顾文蔚签订的农村集体土地租赁合同复印件一份，该合同的原件在第一次诉讼的时候已经确认存在于工商行政管理机关备案，该证据证明原告与被告李婵娟、顾文蔚签订了案涉土地房屋的租赁合同，双方对于租赁期间约定为2014年9月2日至2019年9月1日，约定第一年的租金为25万元一年，后四年的租金为28万元每年，并且明确约定了两被告在租赁区域内不可以进行规模养殖，对于任何一方违约也约定了违约责任，即按合同总承租金额的3%承担。证据2、苏州银行补充专用凭证复印件及江苏省农村合作经济组织内部结算凭证复印件各一份，证明本案所涉合同涉及的第一期租金由被告李婵娟在2014年7月8日向原告支付，进一步证明被告李婵娟履行该份合同。证据3、2018苏05民终2876号民事判决书复印件一份，本案所涉租赁的土地及房屋系村集体资产，原告有权就该土地房屋进行租赁经营，同时证明本案所涉的农村集体土地租赁合同是双方实际履行的租赁合同。证据4、律师函原件一份及寄送回单原件一份、寄送信息打印件一份，证明由于被告李婵娟、顾文蔚长期拖欠租金，原告向其催讨租金并通知其解除合同，但是至今两被告并未与原告就土地返还事宜进行交接。证据5、保证书原件一份及照片复印件17张，证明被告在租赁土地上进行规模化生猪养殖，严重违反了双方的合同约定，就此问题村委会与被告及养猪户进行了多次协商沟通但是均未取得理想效果。从照片可以看出，被告在案涉土地上进行规模生猪养殖的规模大，产生了严重的污染，并且生猪养殖产生的污染物被排放至河道，场地上也被被告擅自转租他人用于堆场，现场脏乱不堪，原告将土地交付被告时，被告对现场土地进行充分勘查，在诉讼过程中，被告提出了所谓的污染问题，事实上正是被告自身违约进行严重污染的生猪养殖造成的。证据6、杨家滩现有固定资材明细一份，证明被告在承租本案所涉土地房屋的时候，原告交付给其的一些设备，一定程度上证明了当时的交接情况。经质证，被告李婵娟对证据1土地租赁合同的真实性认可，租赁合同中对于土地面积用途等均有明确约定，原告提交的土地并不能符合合同要求，对此原告已经在庭前申请进行司法鉴定。证据2的真实性认可，李婵娟确实向原告方支付250000元，但是该费用是因为聚水源公司尚未设立，故李婵娟作为公司发起人之一代聚水源公司向原告方缴纳该笔租金，因此不能达到原告所谓的被告1履行租赁合同的证明目的。证据3真实性认可，该判决书第九页第四段第七行开始往后的内容均确认聚水源公司在实际使用案涉土地是作为租赁的实际承租人，该段的最后一句原告应当向实际使用人即聚水源公司主张合同责任。对证据4，李婵娟确实收到该份律师函，但该律师函上描述的情形均为原告方的单方陈述，不能作为本案认定事实的依据。需要注意的是，律师函的落款日期为2018年7月10日，函中明确原告将于该年7月13日收回土地，但是实际情况是土地已经由原告交至中亿丰公司用于524国道工程建设。工程开工日期是7月1日，所以原告早就在上述日期之前控制案涉土地，所谓的发送律师函收回土地，只不过是原告为了使其适用土地合法化而采取的事后补救行为，属于掩耳盗铃之举。证据5的保证书真实性认可，但不能达到原告所谓的违反合同约定并且多次沟通未取得理想效果的证明目的，聚水源公司引进养殖户，搭建猪棚并养殖是经过原告方同意的。搭建猪棚耗时两个月，并且需要大量的器材，如果原告不同意，猪棚根本不可能搭建起来。但是在养殖开始之后，原告却子虚乌有以污染环境为由要求停止养殖，将环境污染的责任嫁祸到被告及养殖户身上，导致聚水源公司及养殖户出现巨额亏损。原告提供的土地不符合合同要求，但是又不接受聚水源公司提出的充分利用土地的变通方案，更不应当再主张支付租金。对于照片，部分照片显示不清楚，无法达到原告的证明目的，原告所称的被告养殖生猪产生污染以及污染物排放至河道从照片中无法体现。事实上养殖过程中不论是聚水源公司还是养殖户，均没有用管道将猪粪排进河里。猪粪部分用于土地上的蔬菜肥料，部分是卖给了开拖拉机的人直接拉走的。原告提供的第十张图片上的管道，李婵娟从未见过，不清楚原告是在哪里拍的照片。至于原告所称的堆场、环境脏乱的问题，也是因为部分土地无法满足蔬菜种植的要求，经原告同意后方才用于堆放杂物，这些东西同样需要由大型车辆运送。如果原告不同意，根本就不可能运进来。证据6真实性不予认可，李婵娟表示从未见过该份材料，字也不是其本人签的，这份材料一没有落款日期，二没有对于背景之类的文字表述，所以根本无法实现原告所谓的证明交接情况的证明目的，甚至从该份材料根本无法确认是否为原告与被告在交接过程中作出的文件。如果按照原告所述反映了交接情况，这份材料中也没有明确交接人，材料收到人，都没有明确，并且李婵娟从未收到过材料明细中的物品。顾文蔚认为，对发生的一切一概不知，租赁合同没有我的签字，出现的顾文蔚的字样也不是我本人所签字的，是李婵娟的签字。第一次到庭第三人李忠华、孙方红、王保海认为，对上述证据没有意见，只要达成我方的赔偿目的。被告李婵娟为反驳原告主张举证如下：证据1、土地示意图一份，证明是李婵娟的父亲亲自在现场用尺精心丈量后亲自绘制的现场的示意图，在该份图中，我方要说明原告向承租人交付用于蔬菜种植的耕地面积远小于合同约定的177亩，我们测算下来耕地只有50亩出头点。证据2、水源污染图片及原告负责人朱书记短信截图，证明本案涉及承租物范围内的水面遭受严重污染，河水发臭，颜色变黑，无法用于蔬菜种植以及养殖。并且承租人也早已经向原告负责人反映污染情况。原告已经知晓并且原告也愿意进行污水处理的协助，原告也是认可存在污染的情况。证据3、与原告副主任周建华的微信往来一张及现场联防队的照片3张，照片证明原告早已经派人进入承租物接手掌控承租物，周建华的微信说明了污染的事实，也说明在16年1月份原告已经派驻人员掌控承租物。证据4、2017年5月份两段、2017年7月份一段的土地现状视频一份（三段），证明原告已经在最晚2017年5月份已经开始在承租的租赁物上面停车、挖坑、填埋垃圾，已经实际收回该土地，并且这样的土地更不可能再用于蔬菜种植。证据5、照片打印件4张，这份照片是在收到本案传票之后，李婵娟前往案涉土地处拍摄的，证明案涉土地已经被原告提供给中亿丰公司用于524国道改建，工程在18年7月1日便已经开始施工，原告早已实际控制案涉土地并挪作他用。证据6、土地租赁协议两份、鱼塘租赁协议一份，证明已经本案所涉土地转租的情况，该三份合同出租人均为聚水源公司，因此聚水源农场才为本案案涉土地的一手承租人，如果说一手承租人是李婵娟的话，那么这三份租赁协议就是没有合同效力的。同样在本案庭审过程中原告已经认可第三人次承租人的身份，也表明原告认可聚水源农场即一手承租人。经质证，原告苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社认为，对于证据1示意图真实性不予确认，是被告李婵娟自行绘制的。对于证据2污染图片，对于图片的真实性有异议。这些图片上，无法看出具体的拍摄地，以及是否与被告李婵娟所称的租赁范围之内的河塘有关。并且从照片上面反映河水上面有死亡的鱼及家禽，并不能证明是污染引起了相关动物的死亡。对于短信内容的真实性有异议，并未提供原始载体.同时从短信内容中可以看出，短信内容反映的问题是东面小河的问题，东面小河不在租赁范围内。关于证据3联防队照片，真实性有异议，无法看出拍摄时间，关联性也有异议。被告通过这些照片想要证明原告已经控制该场地，不能达到被告的证明目的。照片中没有体现联防队在现场的原因，也没有证据证明联防队系原告指派前往。照片中的联防队是为了防止被告进行生猪规模养殖，由于被告及生猪养殖户承诺了缩减生猪养殖规模的时间，所以联防队在现场的目的是监督被告及养殖户的承诺内容，也就是说生猪只能出不能进，并非原告已实际控制租赁土地的依据。对于与周主任的微信截图，真实性有异议，关联性有异议，同样的，该内容也是反映边上小河问题，不是反映租赁范围内问题。对于证据4土地现状的视频意见是，视频拍摄者是被告李婵娟或者被告李婵娟安排的人员，而在视频中没有看到任何原告及原告指派人员，无法证明被告要证明的该土地已经由原告控制的事实。从该视频中可以看出被告李婵娟拍摄视频的介绍人在现场也是陈述闻到了刺鼻的味道，而且其陈述该事实时候所处的位置正是生猪养殖所处的位置。拍摄视频的2017年7月离生猪养殖结束的时间也有一段时间了，现场依然遗留有刺鼻的气味，足见被告在土地上进行生猪养殖的规模及污染的程度，也反过来证明了现场所谓的污染是被告李婵娟自己造成的。关于证据5最后一组照片，三张照片证据的真实性有异议，无法看出其拍照的具体位置及照片中现场状况是否在本案所涉土地的位置，另外根据工程概况看，其描述的开工日期2018年7月1日，指的是整个524国道相城区段改扩建工程，而不是被告李婵娟想当然的认为2018年7月1日中亿丰公司已经开始使用案涉土地的一部分。对于证据6，对有原件的真实性无异议，对关联性发表如下意见，该三份租赁合同出租人虽然记载为聚水源公司，但是该公司法人为李婵娟，聚水源公司作为出租人的事实只能证明聚水源公司实际使用了土地，并不能否认被告李婵娟作为与原告签订租赁合同的一方当事人的身份。其次该三份合同中有两份涉及生猪养殖，说明被告李婵娟主观上就是具有将土地出租给他人从事规模生猪养殖的意图，且实际签订租赁合同进行生猪养殖。再次，该三份租赁合同的租赁期间均为三年，结束日期均在2018年下半年，至今仍然有相关养殖户在现场，而出租方又是以李婵娟为法定代表人的公司，如何证明被告李婵娟所称的早就将涉案土地还给原告的事实。经审理查明，苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社与李婵娟签订的《农村集体土地租赁合同》一份，渭塘镇经济合作社作为出租方、甲方，李婵娟、顾文蔚作为承租方、乙方，双方约定甲方租赁给乙方的地块位于杨家滩，总面积220.6亩。其中含耕地177亩，水面43.6亩，另有房屋2353㎡，圈舍10座。该土地的位置与四周界限见本合同附图所示，附图需经甲乙双方签字确认。土地用途为蔬菜种植（对新型农业形式有争议的以甲方解释为准，乙方需从事相关争议现代农业形式的必须经甲方书面同意）。乙方不得擅自改变合同约定的土地用途。房屋用途为现有蔬菜种植的配套用房，不得转为工业用房。承租形式为公司承租经营。土地租赁期限为五年，自2014年9月2日至2019年9月1日。租赁金额第一年为￥250000.00元/年，后四年每年租赁金额为￥280000.00元/年，五年共计租金人民币壹佰叁拾柒万元整（小写：￥1370000.00元）。在本合同签订当日，乙方需将第一年租金人民币贰拾伍万元整（小写：￥250000.00元）一次性支付给甲方。第二年租金乙方提前一个月支付给甲方。乙方在租赁期内在租赁区域不能进行规模养殖，养殖的家禽、家畜不能对外销售；不能开设对外经营的餐厅。在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按合同总承租金额的3%支付对方违约金。违约金不足以弥补对方损失的，违约方应补足差额(本款损失包括但不限于实际经济损失、预期收益、维权发生的诉讼解决费用、律师费用等)。双方另约定了其他相关事宜。乙方租赁区域内涉及村民彭阿兴、彭阿二、郑云元的三只鱼塘甲方承诺于2015年2月10日之前清理完毕，交付给乙方使用。合同落款处签约日期为2014年9月2日。原告及李婵娟均认可该合同落款处顾文蔚签字为李婵娟代签。2014年7月，原告将本案所涉租赁物交付给了被告李婵娟。被告李婵娟于2014年7月8日转账支付苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社250000元。苏州市相城区渭塘镇人民政府出具“集体资产证明”一份，明确本案所涉土地系集体资产，由苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社使用或租赁，相关资产产权和使用权归苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社所有。2015年6月10日，聚水源公司（甲方）与第三人朱广友（乙方）签订《土地租赁协议》一份，双方约定，甲方提供位于农场东南面土地给乙方，土地面积大约10亩地，土地范围：围墙一圈以内，供乙方作为大棚养猪使用。土地租用期限为3年，从2015年6月10日起至2018年6月10日止（以公历为准）。合同到期后乙方不在租赁的，乙方在租赁的土地上建设的房屋及其设施，乙方自己清理回复租赁时的原状，甲方不承担回收赔偿责任。如果没有恢复原状，影响甲方的再次租赁，乙方要承担相应赔偿。双方另约定了其他相关事宜。第三人朱广友认可于2015年6月10日取得租赁物。2015年6月30日，聚水源公司（甲方）与孙方红、王保海（乙方）签订《土地租赁协议》一份，双方约定，甲方提供位于农场东面土地给乙方，土地面积大约5亩地，土地范围：围墙往西至水沟一圈，供乙方作为大棚养猪使用。土地租用期限为3年，从2015年6月30日起至2018年6月30日止（以公历为准）。合同到期后乙方不在租赁的，乙方在租赁的土地上建设的房屋及其设施，乙方自己清理回复租赁时的原状，甲方不承担回收赔偿责任。如果没有恢复原状，影响甲方的再次租赁，乙方要承担相应赔偿。双方另约定了其他相关事宜。第三人孙方红、王保海认可于2015年6月30日取得租赁物。2015年7月13日，聚水源公司（甲方）与第三人李忠华（乙方）签订《鱼塘租赁协议》一份，约定甲方提供位于农场东面两个鱼塘租赁给乙方，鱼塘总面积大约15亩，鱼塘范围：沿鱼塘水边一圈，供乙方垂钓使用。土地租赁期限为3年，从2015年7月13日起至2018年7月13日止（以公历为准）。合同到期后乙方不在租赁的，乙方在租赁的土地上建设的房屋及其设施，乙方自己清理回复租赁时的原状，甲方不承担回收赔偿责任。如果没有恢复原状，影响甲方的再次租赁，乙方要承担相应赔偿。双方另约定了其他相关事宜。第三人李忠华认可于2015年7月13日取得租赁物。2016年4月5日，被告李婵娟、第三人朱广友、孙方红、王保海向苏州市渭塘镇村民委员会出具保证书一份，承诺在本月（即2016年4月30日）底之前，售卖不低于百分之六十五的生猪数量，剩余生猪数量在2016年6月15日之前清空。如养殖户无法兑现承诺，村委会有权采取相应措施。2016年10月21日，原告曾委托江苏旭展律师事务所向苏州卉妍商务服务有限公司邮寄律师函，要求支付租金，另于2016年11月17日再次发函解除土地租赁合同。2018年7月10日，原告方委托江苏旭展律师事务所向李婵娟、顾文蔚暨聚水源公司邮寄律师函，要求在收到该函后五日内立即支付拖欠的租金及违约金，并解除《农村集体土地租赁合同》。其中邮寄给李婵娟、顾文蔚的律师函均于2018年7月11日由他人代收。再查，聚水源公司于2014年12月25日经工商核准成立，法定代表人为李婵娟，发起人/股东为李婵娟、顾文蔚。苏州卉妍商务服务有限公司于2012年8月14日设立，于2016年12月13日经股东决定注销。苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社曾诉至本院主张苏州卉妍商务服务有限公司未依约支付租金而解除租赁合同、苏州卉妍商务服务有限公司或李婵娟迁出、支付租金及利息，经本院审理后认为双方履行的是2014年9月2日原告与李婵娟（顾文蔚为李婵娟代签）签订的《农村集体土地租赁合同》驳回了原告的诉讼请求，苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社上诉后，二审维持了原判决。审理中，被告李婵娟提出对案涉土地所包含的耕地面积及案涉土地中所包含的耕地及水面是否含有不利于蔬菜种植的成分进行鉴定，后又撤回鉴定申请。被告李婵娟另申请就中亿丰公司占用相城区杨家滩本案涉案土地实际面积进行测绘，被告李婵娟为此垫付测绘费10000元。经江苏正成测绘技术有限公司测绘，地块一、地块二部分为案外人中亿丰公司占用，其中地块二面积3564.74平方米，双方均无异议。地块一原告指定范围测绘面积为22846.79平方米，被告李婵娟指定范围测绘面积为23349.08平方米。李婵娟与原告有异议部分面积为502.29平方米。针对有异议部分，原告主张，河内是没有租赁给被告的，以河岸线为界。我方按照之前的航拍图进行测绘的。提供航拍图1份，证明没有填平河道时候航拍图的情况。被告李婵娟认为，双方均认可是以河岸线为界划分的，但现在无法看出原先的河岸线位置。对原告提供的航拍图，这张图被告不予认可。原、被告在承租案涉土地的时候，进入土地的道路，是从渭中路拐进小路进去的，而这张图上显示的路却是从主干道直接拐入的这条路。在原告承租土地的时候并没有体现。因此原告承租土地的时候并没有这个图上的这条路，因此不确定他这个航拍图是什么时间做出来的，且与实际不符。原告与李婵娟均认可被案外人中亿丰公司占用部分未转租给任何第三人。原告认可，案外人是在18年的8月初占用了测绘上的地块一，然后大约是18年11月的时候开始占用地块二。原告为此提供其与中亿丰公司签订的《集体流转土地租赁合同》复印件一份。被告李婵娟认为起算时间我方不知情，在案外人占用的地块所搭建的工程牌上显示开工时间是在2018年的7月1日。李婵娟为此提供现场指示牌照片一份。以上事实，由原告提供的《农村集体土地租赁合同》、苏州银行补充专用凭证复印件、江苏省农村合作经济组织内部结算凭证复印件、集体资产证明、保证书、（2016）苏0507民初5833号民事判决书、律师函、邮寄凭证、《集体流转土地租赁合同》、航拍图、被告李婵娟提供的照片、测绘费发票、本院调取的（2018）苏05民终2876号民事判决书、律师函、邮寄凭证及当事人陈述附卷佐证，足以认定。另案中，原告在2017年11月13日的庭审中主张其与苏州卉妍商务服务有限公司的租赁合同已解除，并明确据其所知，在租赁场地上面还有一户养鱼户，两户养猪户没有迁出。被告李婵娟在该次庭审中认为原告与李婵娟、顾文蔚签订的合同已经解除。另明确事实上，无论是李婵娟，还是聚水源公司，均在2016年6月之后便未使用案涉土地，案涉土地也没有我方的东西，只有一些不可搬离的添附物，案涉土地属于原告实际控制下。17年上半年该租赁物处仍悬挂聚水源公司的牌子。在本案审理中，第一次庭审，被告李婵娟认可在庭后三日内未予答复即视为放弃在租赁物内的全部物品、设施。原、被告均认可未办理返还交接手续。第三人朱广友陈述，从2015年6月10日承租后仅经营到2016年4月，我方是被原告强制搬离了，断水、断电后，不再经营，但有遗留猪棚在现场。生活区域也还在现场。第三人孙方红、王保海、李忠华陈述与朱广友情况一致。原告认可确实有设施在现场没有搬离，曾经有采取过断水、断电的措施，经营时间大致应该是这样的，具体的不清楚。本院认为,发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。李婵娟以自己名义与原告签订《农村集体土地租赁合同》，并将取得的租赁物用于聚水源公司的经营性用房。现原告主张李婵娟承担支付租金的合同义务，要求聚水源公司承担返还租赁物的义务可予支持。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告李婵娟虽抗辩土地租赁面积及土地不符合耕地要求，但已撤回鉴定申请，故应认定原告依约交付了土地。至于被告李婵娟抗辩水面面积，在原告起诉苏州卉妍商务服务有限公司时，李婵娟的抗辩意见从未提及水面面积不符合约定，在本案第一次庭审中也未提及，甚至在申请就耕地面积及土地是否含有有毒有害物质时仍未就此一并申请鉴定。故本院对被告李婵娟该抗辩不予采纳。综上，应认定原告已依约交付了租赁物。根据合同约定，第二年租金乙方应提前一个月支付给甲方。现被告李婵娟未依约支付租金，原告有权解除与李婵娟签订的《农村集体土地租赁合同》。因原告于2016年11月17日邮寄的律师函发送对象为苏州卉妍商务服务有限公司，故应以原告于2018年7月10日邮寄，被告李婵娟于2018年7月11日签收的《律师函》作为原告行使解除权的依据。现原告在本案中诉请解除合同，且被告李婵娟对此无异议，本院对此予以确认。关于原告要求被告聚水源公司返还租赁物。根据上述查明的转租事实，朱广友承租了农场东南面土地，面积大约10亩地，孙方红、王保海承租东面土地，面积大约5亩，李忠华承租了东面两个鱼塘，总面积大约15亩，上述租赁物应由上述次承租人返还。除转租部分，其余租赁物为被告李婵娟用于聚水源公司的经营。根据测绘报告及被告李婵娟举证的现场公示图，可认定中亿丰公司于2018年7月1日即占用部分本案所涉租赁物。考虑租赁物情况，本院采纳原告主张的以树木边界作为争议部分边界的主张，即中亿丰公司实际占用面积为26411.53平方米，约为39.62亩。上述面积应视为原告已实际收回。被告聚水源公司应返还面积为150.98亩（220.6亩-10亩-5亩-15亩-39.62亩）。另案中，被告李婵娟2017年11月13日开庭时明确在2016年6月之后便未使用案涉土地，只有一些不可搬离的添附物，原告表示在租赁场地上面还有一户养鱼户，两户养猪户没有迁出。在本案审理中2019年6月26日第一次开庭时被告李婵娟再次明确其已搬离，认可对租赁物内其所有的相关物品设施如在庭后三日内未予答复即视为放弃。本院认为，被告李婵娟虽多次强调已搬离，但亦认可租赁物内有遗留物品设施，且未与原告办理交接手续。故在此期间仍应支付租金及使用费。另考虑李婵娟多次向原告明确已搬离且不再使用租赁物情况（除第三人使用部分），原告应可自行收回部分租赁物以避免损失扩大。实际上，原告已自行收回部分用于出租给中亿丰公司。本院酌情认定考虑原告应至迟于本案第一次开庭后30日内自行收回被告聚水源公司自行使用部分的150.98亩（含土地、水面、圈舍、房屋等），此后不应再收取聚水源公司自用部分的使用费。根据被告李婵娟、各第三人到庭陈述及原告提供的部分第三人出具的承诺书，截止2016年6月，聚水源公司应能正常使用租赁物，截止2016年4月各第三人应能正常使用租赁物。故应计算租金226987元（280000元/12个月×8个月+280000元/12个月/220.6亩×190.6亩×2个月）。原告虽主张在租赁合同中约定不得进行规模养殖，而实际上各第三人于2015年6、7月即取得租赁物经营，至村委会要求搬离时已接近一年，应推定原告已知晓并同意各次承租人在此经营。考虑2016年4月后，次承租人使用租赁物受限，但实际仍未返还租赁物，故本院酌情支持按380.8元/亩/年（280000元/年/220.6亩×30%）自2016年5月1日起以第三人李忠华、孙方红、王保海、朱广友各自承租面积为基数计算至上述各第三人实际返还之日止的租金及使用费。原告亦认可曾采取断水、断电等措施，且聚水源公司自2016年7月起亦不能正常使用租赁物，考虑在此期间原、被告双方过错及租赁物使用情况，本院酌情认定被告李婵娟应按30%承担2016年7月1日至2018年6月30日的租金145160.96元【（220.6亩-5亩-15亩-10亩）×380.8元/亩/年】×2年。另应承担自2018年7月1日起至2019年7月26日的租金及使用费共计61517.7元【（220.6亩-5亩-15亩-10亩-39.62亩）×380.8元/亩/年】×1.07年。被告李婵娟未支付租金仍构成违约，因双方已约定违约金，现原告未举证证实实际损失高于违约金，故考虑双方过错程度本院酌情认定被告李婵娟应承担违约金30000元，对原告主张被告李婵娟承担逾期付款利息的请求不予支持。据此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条及相关法律规定，判决如下：一、原告苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社与被告李婵娟于2014年7月2日签订的《农村集体土地租赁合同》解除。二、第三人李忠华应于本判决生效之日起30日内自位于苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村杨家滩东面两个鱼塘（总面积大约15亩）中迁出，并将鱼塘返还原告苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社。三、第三人孙方红、王保海应于本判决生效之日起30日内自位于苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村杨家滩农场东面土地（大约5亩）中迁出，并将土地返还原告苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社。四、第三人朱广友应于本判决生效之日起30日内自位于苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村杨家滩农场东南面土地（大约10亩）中迁出，并将土地返还原告苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社。五、被告李婵娟于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社租金及使用费433665.66元及自2016年5月1日起以第三人李忠华、第三人孙方红、王保海、第三人朱广友各自承租面积为基数按380.8元/亩/年计算至上述各第三人实际返还之日止的租金及使用费（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022017270）。六、被告李婵娟应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社违约金30000元。七、驳回原告苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社的其他诉讼请求。本案案件受理费为人民币13575元，测绘费10000元，合计23575元，由原告苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社负担15320元，由被告李婵娟负担8255元（原告预交的诉讼费用，由本院退还。被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号：32250199743600001331036549）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  唐丽宁人民陪审员  周云生人民陪审员  徐秀英二〇二〇年二月二十八日书 记 员  唐宽正