浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初2914号 原告吴伟民，男，1949年12月18日出生，汉族，住址杭州市上城区。 原告倪护琴，女，1952年8月4日出生，汉族，住址同上。 二原告委托代理人申柱石、华曼琳，浙江金道律师事务所律师。 被告杭州小宅门网络技术有限公司。住所地杭州市江干区凯旋路137号2楼-109。 法定代表人徐佳丽，该公司董事长。 委托代理人徐武炳，浙江泽大律师事务所律师。 原告吴伟民、倪护琴为与被告杭州小宅门网络技术有限公司（以下简称小宅门公司）委托合同纠纷一案，于2019年3月21日向本院起诉。本院受理后依法由审判员叶文军独任审判，后依法组成合议庭审理。本案于2019年6月28日公开开庭进行了审理。原告吴伟民、倪护琴委托代理人申柱石、被告小宅门公司委托代理人徐武炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴伟民、倪护琴诉称，吴伟民与倪护琴系夫妻，二人拥有涉案的杭州市上城区十亩田家园14幢1单元601室房屋。该房屋本已委托中介机构对外挂牌出售，但此后小宅门公司与吴伟民、倪护琴取得联系，希望将该房屋委托给其公司独家出售。经协商吴伟民、倪护琴与小宅门公司签订了房屋转让委托代理合同，约定了房屋销售的底价，且小宅门公司承诺在2019年1月15日前按照不低于约定底价的价格出售，否则愿意承担违约责任；同时合同约定，在委托期间小宅门公司应向吴伟民、倪护琴支付租金，如逾期支付也应承担相应违约责任。然而时至今日，小宅门公司不仅未能将房屋出售，而且还出现了拖欠租金的情况。原告吴伟民、倪护琴提出以下诉讼请求： 一、判令被告小宅门公司支付违约金44万元及违约金利息3300元（按照年息6%，自2019年1月15日暂计至2019年3月1日，实际应付利息以被告小宅门公司实际履行付款义务之日为准）。 二、判令被告小宅门公司支付租金11250元（按照每天300元，自2019年1月15日暂计至2019年3月1日，实际应付租金以被告小宅门公司实际履行付款义务或交还房屋之日为准）。 三、判令被告小宅门公司交还杭州市上城区十亩田家园14幢1单元601室房屋。 四、判令原告吴伟民、倪护琴为本案支出的律师费2万元由被告小宅门公司承担。 被告小宅门公司辩称，一、房屋转让委托代理合同约定，委托期限为自2018年6月20日起至2019年1月15日止或标的房屋成功出让之日，标的房屋成功出让指第三方与小宅门公司签订购房居间协议并支付购房定金。双方签订房屋转让委托代理合同时对委托期限较为灵活，并不固定。涉案房屋签订合同后进行了装修，为期90天，按照吴伟民、倪护琴的逻辑实际小宅门公司只有3个月销售时间，一旦无法成功销售小宅门公司就要承担高额的违约金、保证金、租金和房屋装修费等，这极不符合正常的商业逻辑。即便房屋未能成功出售，对吴伟民、倪护琴而言非但没有实际损失，因为小宅门公司从签订合同之日起就每月向吴伟民、倪护琴支付房屋空置费即租金，而且吴伟民、倪护琴有额外的获利，如小宅门公司垫付的装修款。以上种种均表明，委托期限至2019年1月15日的表述明显不符合常理，委托期限的约定并不固定的说法更具有合理性。退一步来说，针对委托合同期满终止双方也早已在合同中作出了预先的协议安排，吴伟民、倪护琴应当先要求小宅门公司指定的第三方以事先约定的底价2241400元购入房屋，这样最终也能够实现吴伟民、倪护琴卖出房屋、收取房款的合同目的。不管如何，吴伟民、倪护琴主张至2019年1月15日仍未出售房屋便认定小宅门公司违约的说法，并非双方签订合同时的真实意思和合理预期。本案委托期限并未届满，小宅门公司不存在违约，吴伟民、倪护琴无权要求支付违约金和交还房屋，而且诉讼请求中的违约金、利息按照现有的法律规定也不应得到支持。二，吴伟民、倪护琴2019年2月18日、3月5日还在收取小宅门公司每月根据合同约定支付的租金，2019年3月还继续向小宅门公司催要租金。租金是基于委托代理期限内小宅门公司才应当支付的，从吴伟民、倪护琴给小宅门公司的外在表示来看，其是在继续履行合同，继续同意小宅门公司委托代理销售房屋，直至房屋成功转让之日。倘若委托期限在2019年1月15日截止，吴伟民、倪护琴就应该作出代理期限届满时本应具有的相关意思表示和外在行为，如要求交还房屋、撤回在各中介的挂牌等。三、如前所述，小宅门公司没有主动去违约的动机和自愿承担高额违约金的理由。倘若按吴伟民、倪护琴所依据标准计算违约金，再加上保证金、中介费、房租、装修款等，小宅门公司的违约成本有将近70余万元，已经接近于三分之一的房屋售价，无法理解小宅门公司作为1家理性的公司会去优先选择违约承担巨额违约金，而放弃选择按照约定指定第三方自行买入房屋。合同第6.2.2条乙方未按照合同约定转让标的房屋给甲方造成损失的约定，其适用前提应当是委托合同期限届满时吴伟民、倪护琴提出小宅门公司应指定第三方以底价购入房屋，而小宅门公司未能予以答应并导致吴伟民、倪护琴实际产生的损失，而非在2019年1月15日到期就可以适用该违约条款。只有当小宅门公司明确拒绝购入房屋吴伟民、倪护琴的目的才会落空，才会触发违约责任，但事实上吴伟民、倪护琴在这之前包括本次诉讼之前从未要求小宅门公司指定第三方买入房屋。最后，即便法院最终认定小宅门公司存在违约，吴伟民、倪护琴主张的违约金标准也明显过高，且吴伟民、倪护琴根据前述情况并不存在实际损失，小宅门公司有权要求调整违约金。四、关于第3项诉讼请求，日租金按双倍计算以小宅门公司不按合同约定支付租金为前提，但截至吴伟民、倪护琴起诉之日小宅门公司一直都在按约定支付租金，所以说并不存在逾期情况。2019年3月以后没有支付后续租金是吴伟民、倪护琴自身违背诚信起诉、双方之间存在纠纷所致。吴伟民、倪护琴也无权要求小宅门公司承担律师费。相反，吴伟民、倪护琴在合同履行当中存在的违约情形，小宅门公司保留另案追究吴伟民、倪护琴违约责任的权利。 经审理本案事实认定如下： 2018年6月20日，吴伟民、倪护琴（甲方、委托人）与小宅门公司（乙方、受托人）签订房屋转让委托代理合同，约定：甲方委托乙方代理出售自有的十亩田家园14幢1单元601室房屋，方式为底价包销，房屋按照约定的底价由乙方自行制定转让方案及转让价格，包销指甲方委托乙方排他性代理转让房屋；甲方委托乙方对房屋重新进行设计、装修，由甲方、乙方与装修公司三方签订装修施工合同，装修费用由乙方承担并向装修公司支付，然后根据合同相关条款处理；委托期限自2018年6月20日（以实际交房之日为准，实际合同期限是按实际交房之日起算6个月）算起至2019年1月15日止或房屋成功出让之日，房屋成功转让是指第三方与乙方签订购房居间协议并支付购房定金；房屋转让的总价格（底价）为2241400元，该价格为净价，甲方不承担因标的房屋转让产生的所有相关费用，若最终转让价格低于转让净价的，差额由乙方补足；乙方于2018年6月30日前向甲方支付保证金5万元，于2018年7月15日前（以实际交房日期为准，如遇节假日顺延）再向甲方支付保证金91400元，乙方自甲方实际交房之日起按每月4500元租金标准向甲方支付租金，前3个月一次性支付给甲方，从第4个月起按月支付，租金支付至房屋成功出售，甲方与第三方签订正式买卖合同且收到第1笔首付款之日为止；如乙方逾期支付租金7天以上且经甲方催缴1次以上无效的，则自逾期之日起每日租金按原日租金的双倍即300元计算；乙方为甲方提供房屋转让委托代理服务，有权向甲方收取委托报酬，委托报酬为最终成交价格的6%；房屋出售甲方收到房款后当日按顺序向乙方支付履约保证金141400元、垫付装修款145000元、委托报酬，后期利润（最终成交价格-底价-装修费-委托报酬）如大于等于乙方支付的租金总额，则甲方从后期利润中返还乙方已经支付的租金总额，如小于则无需返还；委托合同期满时乙方如未能找到成交客户的，则由乙方指定的第三人应当作为房屋买受人与甲方签订房屋买卖合同，并支付包括前期已经支付的保证金在内合计不低于底价的房款，且甲方不需要支付额外所有费用；乙方未按约定转让房屋给甲方造成损失的，乙方应按委托价格20%作为违约金向甲方赔偿，同时室内装修归甲方所有，乙方退还房屋；任何一方出现违约行为，守约方因违约行为支付的费用（包括但不限于装修费、律师费等）由违约方承担；等等。 吴伟民、倪护琴于2018年7月3日向小宅门公司交付了房屋。小宅门公司对房屋进行了装修。小宅门公司于2018年7月3日向吴伟民、倪护琴支付了3个月租金13500元及保证金91400元，于2018年9月29日、11月2日、12月3日、2019年2月18日、3月5日各向吴伟民、倪护琴支付了租金4500元。关于租金支付期限，双方认可为先付后用。 2019年3月初，吴伟民、倪护琴与小宅门公司进行过协商。小宅门公司认可房价下跌，要求延长委托期限，如果到5月中旬还不能出让房屋就先给吴伟民、倪护琴80%的房款，剩余20%等房屋出让再由买受人支付。对此吴伟民、倪护琴表示不能接受，要求小宅门公司支付违约金。 2019年3月12日，吴伟民、倪护琴向小宅门公司催要3月的租金。此后小宅门公司一直未支付租金，亦未向吴伟民、倪护琴交还房屋。为本案诉讼，吴伟民、倪护琴支付了律师代理费2万元。 上述事实，有原告吴伟民、倪护琴提交的房屋转让委托代理合同、微信聊天记录、委托代理合同、律师费发票、谈话录音、电话录音、被告小宅门公司提交的房屋转让委托代理合同、电子银行回单、本案庭审记录证实。 本院认为，吴伟民、倪护琴与小宅门公司之间的合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。房屋转让委托代理合同就委托期限约定为交房之日起6个月或房屋成功出让之日，对该条款吴伟民、倪护琴主张委托期限最长为6个月，小宅门公司主张6个月后如果吴伟民、倪护琴没有要求小宅门公司买入房屋的话就是默认小宅门公司继续销售房屋，直至房屋成功出让。本院认为，按小宅门公司的理解委托期限可以无限长，明显不符合合同文义及日常生活经验；上述条款应理解为，6个月和房屋成功出让任一条件成就委托期限即行届满。吴伟民、倪护琴于2018年7月3日交付涉案房屋，涉案房屋一直没有出售，因此至2019年1月3日约定的委托期限届满。 房屋转让委托代理合同约定，约定的委托期限届满时如小宅门公司未能找到成交客户则由小宅门公司指定的第三人作为买受人与吴伟民、倪护琴签订房屋买卖合同。但是实际履行中约定的委托期限届满后，小宅门公司仍于2019年2月18日、3月5日向吴伟民、倪护琴支付了2019年1月3日至3月3日的租金，本案审理中吴伟民、倪护琴亦承认约定的委托期限届满后给了小宅门公司一定的延期；因此，应认定2019年1月3日后房屋转让委托代理合同继续履行，委托期限为不定期。2019年3月初吴伟民、倪护琴与小宅门公司就涉案纠纷进行过协商，小宅门公司拒绝按约定指定第三人受让房屋，吴伟民、倪护琴对小宅门公司提出的方案也不接受，要求小宅门公司支付违约金，应认定此时吴伟民、倪护琴已经解除委托。至于小宅门公司提出的吴伟民、倪护琴3月12日仍向其公司催要3月份租金的事实，由于在小宅门公司交还房屋前仍应支付占用房屋期间的占有使用费，并且此前吴伟民、倪护琴拒绝小宅门公司所提方案的意思表示明确，因此不能根据催要租金的事实认定继续委托。 房屋转让委托代理合同约定，小宅门公司未按约定转让房屋给吴伟民、倪护琴造成损失的，小宅门公司应按委托价格20%作为违约金向吴伟民、倪护琴赔偿，同时室内装修归吴伟民、倪护琴所有，小宅门公司退还房屋。吴伟民、倪护琴据此提出要求小宅门公司支付违约金44万元、违约金利息、交还房屋的诉讼请求。本院认为，小宅门公司在委托期限内未能售出房屋，又拒绝按约定指定第三人按底价受让房屋，应认定已构成合同约定的未按约定转让房屋；对于房价下跌的事实小宅门公司亦认可；因此吴伟民、倪护琴有权要求小宅门公司支付违约金。根据合同约定涉案房屋的装修归吴伟民、倪护琴所有，吴伟民、倪护琴再行要求支付违约金44万元过高，因此本院酌情认定小宅门公司应支付的违约金金额为22万元。吴伟民、倪护琴主张违约金利息没有法律依据，本院不予支持。因双方之间的委托关系已解除，吴伟民、倪护琴要求交还房屋的诉讼请求，本院予以支持。 房屋转让委托代理合同约定，如小宅门公司逾期支付租金7天以上且经吴伟民、倪护琴催缴1次以上无效的，则自逾期之日起每日租金按原日租金的双倍即300元计算。吴伟民、倪护琴据此要求小宅门公司支付自2019年1月15日起按300元/天计算的租金。本院认为，小宅门公司已经支付了截至2019年3月3日的租金，就已支付的租金本案审理中吴伟民、倪护琴未就催缴事实予以证明，吴伟民、倪护琴要求按300元/日计算租金本院不予支持。2019年3月3日以后的租金、房屋占有使用费，吴伟民、倪护琴已进行催缴但小宅门公司一直未支付，吴伟民、倪护琴可以要求提高标准，但300元/天的标准过高，本院酌情确定按200元/天的标准计算。 房屋转让委托代理合同约定，任何一方出现违约行为，守约方因违约行为支付的费用（包括但不限于装修费、律师费等）由违约方承担。因此吴伟民、倪护琴有权要求小宅门公司赔偿律师代理费损失。考虑本案中吴伟民、倪护琴诉讼请求得到支持的情况，本院确定小宅门公司应赔偿的律师代理费金额为1万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州小宅门网络技术有限公司向原告吴伟民、倪护琴支付违约金人民币22万元，于本判决生效后十日内付清。 二、被告杭州小宅门网络技术有限公司向原告吴伟民、倪护琴交还杭州市上城区十亩田家园14幢1单元601室房屋，于本判决生效后十日内履行完毕。 三、被告杭州小宅门网络技术有限公司向原告吴伟民、倪护琴支付自2019年3月3日起至交还杭州市上城区十亩田家园14幢1单元601室房屋之日止按200元/天的标准计算的租金、房屋占有使用费，于本判决生效后十日内付清。 四、被告杭州小宅门网络技术有限公司向原告吴伟民、倪护琴赔偿律师代理费损失人民币1万元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告吴伟民、倪护琴其他诉讼请求。 案件受理费人民币8418元，由原告吴伟民、倪护琴负担人民币3668元，由被告杭州小宅门网络技术有限公司负担人民币4750元。 被告杭州小宅门网络技术有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到交费通知书后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  叶文军 人民陪审员  傅艳妮 人民陪审员  吴 丹 二〇二〇年二月二十六日 代书 记员  陈亚红