广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7040号上诉人（原审原告）：赖小锋，男，1978年7月14日出生，汉族，公民身份号码：441************036，住广东省深圳市福田区******。委托诉讼代理人：雷云汉，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴金唐，广东东方昆仑律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：惠州市惠奇利实业有限公司，住所地：惠州市河南岸31号小区都市丽景16层C号。法定代表人：胡琪雄。委托诉讼代理人：曾环钦，广东增华律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪虹，广东增华律师事务所律师。原审第三人：惠州国墅园地产有限公司，住所地：惠州市*******星聚豪园富豪楼二楼。法定代表人：赖某1。上诉人赖小锋因与被上诉人惠州市惠奇利实业有限公司、原审第三人惠州国墅园地产有限公司债权转让合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初13858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赖小锋的委托诉讼代理人雷云汉、被上诉人惠州市惠奇利实业有限公司的法定代表人胡琪雄及其委托诉讼代理人曾环钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赖小锋上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、判令被上诉人向上诉人支付人民币200万元及违约金10万元并按日万分之二继续支付至款项付清之日止；3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定部分事实错误。（判决书第5页第9行）一审法院经审理查明“因涉案土地存在村民土地补偿款纠纷，被告进场施工过程中遭到村民的阻扰，分别于2015年12月18日、2016年2月21日、2016年11月17日、2017年1月13日、2017年3月20日向惠州市惠城区汝湖派出所报警求助”是错误的。一审诉讼中，被上诉人虽提供了五份报警回执证据，但五份报警回执显示的报警人分别是淘某、胡某、李某、龚某等人，该四位报警人与本案不存在任何关系，且报警回执无法证明报警事项与本案土地纠纷具有关联性。故，一审法院在证据不足的情况下，就认定因涉案土地存在村民土地补偿款纠纷、被上诉人进场施工过程中遭到村民的阻扰而向惠城区汝湖派出所报警求助的事实是错误的。二、一审判决适用法律错误。1、（判决书第7页第2行）一审法院认为“被告、第三人签订的《协议书》以及原告、第三人签订的《债权转让协议》均系当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应当认定为合法有效”是适用法律的错误。被上诉人与第三人签订的关于土地转让的《协议书》，虽然是双方真实意思表示，但涉案土地的性质是集体所有土地，并用于非农建设，根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。故被上诉人与第三人签订的《协议书》违反了上述法律的强制性规定，应当是无效的协议。2、（判决书第7页第9行）一审法院认为“第三人向被告交付案涉土地时存在与当地村民的土地补偿纠纷，被告认为第三人未能适当、完整地履行合同义务并以此主张对第三人享有履行抗辩权，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十六条关于同时履行抗辩权的规定，被告享有不履行支付剩余转让款的抗辩权”是适用法律的错误。《协议书》第一条第三款约定“甲方同意按现状将该宗地转让给乙方”，第三条第二项约定“签订本协议后（最长不超过15天），甲方负责协助乙方与原土地权属方及土地主管部门、土地所在地政府办理交接手续，并将乙方变更为土地权益的所有人后，乙方支付转让款1000元”。根据上述协议约定，在第三人按现状完成土地交付及变更土地权益所有人为被上诉人后，被上诉人就应当按约定将土地尾款1000万元一次性支付给第三人，但被上诉人当时只支付了土地尾款800万元，尚有土地尾款200万元未予以支付。根据《合同法》第六十六条的规定，是在当事人互负债务并没有先后履行顺序的情况下，一方才可以行使同时履行抗辩权。但本案中，因第三人与被上诉人的义务是有先后履行顺序的，即在只要第三人按现状完成土地交付并将被上诉人变更为土地权益的所有人后，被上诉人就要履行一次性付清土地尾款1000万元的义务，至于案涉土地是否存在其他债务纠纷，那是应当由被上诉人在付清土地尾款1000万元之后，再行解决的问题，故被上诉人无权行使同时履行抗辩权。综上所述，一审法院认定事实及适用法律均存在错误，上诉人已经交付了案涉土地，且被上诉人现已完全取得了案涉土地的使用权，被上诉人应当履行付清土地尾款的义务。故请二审法院撤销一审法院判决，支持上诉人的上诉请求。另，上诉人庭审时补充上诉事实和理由如下：第一点，根据土地管理法实施条例，土地补偿费是归农村集体经济所有，在第三人已经付清土地转让款的情形下，被上诉人再次支付征地补偿款，并委托办理清场，这个是没有依据的。且其支付的费用也没有提供相应的凭证。第二，在第三人与被上诉人之间签订的协议中明确约定，是按照现状进行交付。在签订该协议之前，双方均了解涉案土地的历史状况，第三人已经按照约定交付给被上诉人，第三人的合同义务已经履行完毕，其实质未按照合同约定支付款项的行为是违约行为。被上诉人惠州市惠奇利实业有限公司辩称，一、一审法院对事实的认定符合案件的客观事实。涉案土地除了有当时的报案人之外，尚有其他证据足以证明，且在事发后，第三人回复的函件中因对该事实予以确认。因此，一审法院在事实认定上并无错误之处。二、一审法院适用法律恰当。答辩人与第三人签署的《协议书》转让的标的为土地使用权的征收补偿权益。在转让时双方均知悉涉案土地的历史状况。转让后，第三人向汝湖镇人民政府提交了《关于土地权益转让的确认书》，明确将相关权益转让给答辩方。尔后，答辩人在据此向惠州市住房和城乡规划建设局申请取得第一期厂房建设的《关于临时工业厂房的批复》。同时在申报第二期厂房建设时，汝湖镇政府在申报文件上明确“该权属属惠州市惠奇利实业有限公司，同意其申请上报”。【详见证据19】惠州市自然资源局于2019年8月9日作出惠市自然资（惠城）【2019】59号《关于临时仓库临时建设规划许可的批复》，同意答辩人兴建二期厂房。截止日前，已基本完成二期厂房的主体工程建设。因此，基于答辩人与第三人签订的《协议书》，业已取得有批准权的人民政府同意转让，属于有效的协议。因此，一审法院在本案的法律适用上并不存在错误。法律依据：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”参照广东省高级人民法院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第二条第8款：以出让方式受让的土地使用权，土地使用权受让人已经履行了出让合同约定的全部义务，但其未领取土地使用权证书又转让土地使用权，如再转让合同已基本履行，再转让合同的受让人已投资开发并建成房屋的，不因转让人未取得土地使用权证而认定再转让合同无效。综上，答辩人认为，一审法院认定的事实清楚，适用的法律正确，依法应予以维持。因此，恳请二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。另被上诉人庭审时补充答辩意见如下：《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第19条规定，集体建设用地的使用权转让转租的，双方当事人应当持集体土地使用权属证明和相关的合同到市县人民政府土地行政主管部门，申请办理土地登记和领取相关的权属证书，市县人民政府土地行政主管部门予以办理，那么涉案土地目前的性质虽然是集体的，但是它的规划用途是建设用地，因此并非是法律禁止转让的情形。原审第三人惠州国墅园地产有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未作答辩。上诉人赖小锋向一审法院起诉请求：l.判令被告惠州市惠奇利实业有限公司向原告赖小锋支付人民币200万元及违约金l0万元并继续按每日万分之二计算至款项付清之日止;2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：案外人惠州市汝湖镇某某社与第三人惠州国墅园地产有限公司（原惠州市五星房产有限公司）签订《征地合同书》《补充征地合同》，将位于汝湖镇XX总面积36400平方米的工业用地使用权转让给第三人作为兴建厂房发展工业或其他项目用地。2015年7月2日，第三人与被告签订《协议书》，主要约定：第三人将位于汝湖镇XX的36400平方米土地使用权转让给被告，转让总价为人民币1500万元；签订本协议之日起三日内，被告支付500万元作为定金，第三人负责协助被告与原土地权属方及土地主管部门、土地所在地政府办理交接手续，并将被告变更为土地权益的所有人后，被告支付转让款1000万元；第三人已经付清该宗地的全部土地征收补偿的款项，如签订本协议后，有任何第三方提出土地征收补偿款项的要求或请求，概由第三人负责，费用由第三人承担。第三人承诺截止于签订本协议之前，该宗转让土地及其权益未设定抵押、未被查封、未被其他第三方占用、不涉及其他债务纠纷，该宗地权属清晰，如签订协议后涉任何在签约前所产生的关于转让宗地的纠纷及债务，概由第三人解决，费用由第三人承担，若造成被告损失的，第三人同意赔偿。《协议书》签订后，被告支付了1300万元转让款给第三人，第三人将案涉土地相关文件资料移交给了被告，被告变更为案涉土地权益的所有人，该宗地原土地属性属于集体所有，尚未办理国有土地使用权证。2015年7月8日，第三人向惠州市汝湖镇人民政府出具《关于土地权益转让的确认书》，告知汝湖镇人民政府第三人已将案涉36400平方米土地权益转让给被告，请求予以准许确认。因案涉土地存在村民土地征收补偿款纠纷，被告进场施工过程中遭到村民的阻挠，分别于2015年12月18日、2016年2月21日、2016年11月17日、2017年1月13日、2017年3月20日向惠州市惠城区汝湖派出所报警求助。被告分别于2015年9月25日、2015年12月22日、2016年2月22日、2017年11月10日向第三人发出《催告函》《告知函》及《催款函》，函告第三人需在协议承诺范围内处理好土地征收补偿纠纷，否则被告将自行解决，造成的损失由第三人承担，所需费用直接在剩余转让款项中抵扣。2015年10月8日，第三人于向被告作出《复函》，认为其已按协议约定全部付清了土地转让款给汝湖镇某某社、已按合同约定将该块转让标的现状移交给被告；第三人在复函中同时称：“由于汝湖镇政府和历史原因，上述转让标的确实存在土地清场瑕疵……”2017年11月10日，第三人向被告发出《催款函》，催告被告偿还所欠的案涉土地转让款200万元及相应的利息。被告于2017年12月14日向第三人出具《复函》，称被告为了能进场使用该宗地已经支付超过300万元的费用，且实际使用的面积与合同约定的面积存在约4061.36平方米的缺减，要求第三人赔偿由此给被告所造成的全部损失。另查明，2017年11月18日，原告与第三人签订《债权转让协议》，主要约定：截至2017年11月18日止，因第三人转让惠城区汝湖镇XX惠城国土出让[1998]第XX号工业用地36400平方米给被告，第三人享有对被告的债权200万元；第三人同意将其对被告的债权200万元转让给原告，原告取代第三人享有对被告的200万元债权以及享有法律规定的债权人的相关权利，被告直接向原告偿还债务并承担法律规定的债务人的相关义务。第三人通过本债权转让方式予以抵偿了欠原告的借款债务230万元。协议签订当日，第三人作出《债权转让通知书》，告知被告第三人已将享有的对被告的200万元债权及相关合同权利全部转让给原告，请被告直接向原告清偿债务并履行合同其他义务。2017年12月19日，第三人通过邮递方式向被告送达该通知书。此后，原告认为被告拖欠其合同转让款，被告认为原告及第三人存在违约行为，向一审法院提起诉讼，请求判如所请。以上事实，有原告提交的征地合同书、协议书、股东会决议、收据、土地转让资料移交接收证明书、关于土地权益转让的确认书、债权转让协议、债权转让通知及快递件，以及被告提交的催告函、复函、告知函、催款函、迁坟补偿登记表及收据、临时用地申请表、照片及庭审笔录可以证实，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，被告、第三人签订的《协议书》以及原告、第三人签订的《债权转让协议》均系当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应按照合同约定适当、完整地履行义务。根据《协议书》的约定，被告应当向第三人支付土地使用权转让价款1500万元，第三人应将案涉土地权益转让给被告并确保转让的土地权属清晰、不涉及其他债务纠纷。但在本案中，被告向第三人支付了土地使用权转让价款1200万元；第三人向被告交付案涉土地时存在与当地村民的土地补偿纠纷，被告认为第三人未能适当、完整地履行合同义务并以此主张对第三人享有履行抗辩权，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十六条关于同时履行抗辩权的规定，被告享有不履行支付剩余转让款的抗辩权。此后，第三人与原告签订《债权转让协议》并完成了对债务人的通知义务，第三人将剩余的200万元的转让款债权转让给原告，原告享有了对被告的债权。但根据《合同法》第八十二条的规定，债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。因此，被告对第三人享有的上述不履行支付剩余转让款的抗辩权，被告也可以向原告主张，在案涉土地征收补偿纠纷及其他债务纠纷未妥善处理完毕前，被告有权拒绝支付剩余的土地使用权转让款。原告诉请被告支付土地转让款200万元及违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告赖小锋的全部诉讼请求。案件受理费23600元（原告已预交），由原告赖小锋负担。本院二审期间，被上诉人惠州市惠奇利实业有限公司向本院提交了如下新证据：惠州市自然资源局2019年8月9日《关于临时仓库临时建设规划许可的批复》，证明被上诉人取得行政主管部门的认可。上诉人赖小锋经质证认为，对其真实性没有异议，对其关联性不予确认。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系债权转让合同纠纷。根据本案查明的事实和各方当事人的意见，本案争议的焦点是：上诉人请求被上诉人支付未付的转让款200万元及违约金的理由是否成立。被上诉人与原审第三人签订的《协议书》合法有效，双方当事人应遵守履行。按照《协议书》的约定，被上诉人应向原审第三人支付土地转让价款1500万元，而原审第三人则承诺将涉案土地及土地权益转让给被上诉人并确保转让的土地权属清晰和未被其他第三方占用、不涉及其他债务纠纷。但，根据本案查明的事实，原审第三人在向被上诉人移交土地时，因涉案土地存在村民土地补偿款及地上坟墓迁移补偿款未解决的问题，被上诉人在支付1300万元转让款后，基于自身权益的保障，未再支付剩余200万元转让款，其行为符合我国《合同法》第六十六条关于同时履行抗辩权的规定，依法应予支持。上诉人基于与原审第三人的债权转让关系取得了涉案200万元债权，根据我国《合同法》第八十二条的规定，被上诉人对原审第三人提出的上述抗辩，被上诉人亦可向上诉人提出。综上，被上诉人未将剩余200万元转让款有理，其行为不构成违约。上诉人请求被上诉人付清仍欠的200万元及违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持；原审认定事实和实体处理均正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23600元（上诉人赖小锋已预交），由上诉人赖小锋负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邓耀辉审 判 员  刘艳妹二〇二〇年一月十七日法官助理  李兵勤书 记 员  叶婷婷