江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初1306号原告（反诉被告）：苏州中国花卉植物园有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道莫阳村。法定代表人：项斌，执行董事。委托诉讼代理人：徐涵彧、芦涛，江苏五洲信友律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭燕（曾用名郭彐芳），女，1982年1月11日出生，汉族，江苏省苏州市人，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：陈贵岚，江苏鸿永律师事务所。原告苏州中国花卉植物园有限公司与被告郭燕租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后，由审判员周文明适用简易程序独任审判。审理中，被告郭燕提起反诉，本院经审查后，决定合并审理，并于2019年7月9日公开开庭进行了审理。苏州中国花卉植物园有限公司的委托诉讼代理人芦涛、郭燕及其委托诉讼代理人陈贵岚到庭参加诉讼。因案情复杂，本院裁定转普通程序，组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长并主审，人民陪审员王佩芬、王振华参加评议，由2019年9月24日公开开庭进行了审理。苏州中国花卉植物园有限公司的委托诉讼代理人芦涛、郭燕及其委托诉讼代理人陈贵岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州中国花卉植物园有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认原告与被告的租赁关系已于2018年1月31日终止。2、被告立即搬离并返还位于苏州中国花卉植物园内23亩水塘及土地(包括一座售货亭)。3、被告立即支付自2017年2月1日起至2018年1月31日的租金21000元，并支付自2018年2月1日起至实际支付之日以21000元为基数按照年利率24%的滞纳金(暂算至2018年12月31日为人民币4612元)。4、被告立即支付水电费19495元。5、被告支付自2018年2月1日起至实际搬离之日止以21000元/年为基数计算的占有使用费(暂算至2018年12月31日为人民币1.925万元)。6、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告同被告签订《租赁协议》，约定原告将位于苏州中国花卉植物园内八字湖、园内河道、植物园北大门南侧(原告指定区域)，总面积21亩租给被告，原告并提供售货亭一座给被告使用，租金费用为4.2万元；承租期为2016年2月1日至2018年1月31日。合同期内，租金尚欠2.1万元；合同到期后，原告多次要求被告搬离及支付有关费用均未果(期内租金2.1万元、滞纳金、占用费、水电费)。截至目前，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，故向法院起诉，望支持原告诉讼请求。被告郭燕辩称，请求法庭驳回原告的诉请。1、针对租金，认为租金计算日自2017年2月1日至2017年3月20日。该租金可以由原被告合作经营的同程旅游项目中分红来扣。2、2017年3月初，原告要求被告停止经营，并且阻止本诉被告进门导致被告无法继续经营。原告的行为侵害了被告的相关权利，造成了财产损失。该损失本诉被告提起了反诉。另外自2017年3月起，原被告就赔偿损失做了充分的沟通和协商。2018年7月原告委托评估机构做了相关评估，但因为该评估价格过低，被告未同意。因此并不存在如原告所称的暂不使用和租金支付的情况。被告无法正常生产经营。而该无法正常经营的缘由是因为原告的行为导致的。另外针对水电费这诉请，对于该金额不予认可。另向本院提出反诉请求，请求判令：1、被反诉人赔偿因其要求停止经营造成的反诉人财产损失1336633元。2、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人的经营者与被反诉人于2011年1月1日签订租赁协议，双方约定反诉人租赁中国花卉植物园内的区域，用于经营游乐设施，并约定了租赁时间以及因提前收回租赁权，应给予反诉人补偿。2016年1月20日，双方续签了租赁合同。但是在租赁期间，被反诉人以区域调整为由要求反诉人停止营业，于2017年3月出具了一份证明，要求反诉人于2017年3月20日起停止营业，并要求从园区内搬离，且阻止反诉人的相关员工进园经营，导致反诉人无法继续经营。另，因反诉人经营的游乐设施涉及的设备是特种设备，该设备以及游乐场内的相关设施的处置，双方多次协商。在被反诉人起诉前，其委托一家评估机构进行评估，但反诉人认为评估价格过低。2018年12月15日，反诉人按照园内目前的设备、设施，委托了江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司对租赁范围内的搬迁资产进行评估。反诉人委托上述机构进行了评估，评估价为1336633元。反诉人认为，反诉人为经营游乐场自2011年起就投入了大量的人力、物力，游乐场的经营也为中国花卉植物园带来了更多的人流量。被反诉人无故要求反诉人停止营业，且拒不赔偿设备设施损失和经营损失的行为，是对反诉人合法权益的一种侵害。反诉人为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，恳请贵院依法支持反诉人的反诉请求。苏州中国花卉植物园有限公司辩称，反诉人要求被反诉人承担其损失没有合同及法律依据，首先双方的租赁关系于2017年3月份并未终止，而是于2018年1月底合同到期后才终止。根据租赁协议的约定，反诉人应当自行将上述物品搬离而非要求被反诉人承担其损失。经审理查明，2011年1月1日，甲方苏州中国花卉植物园有限公司、乙方郭燕签订了《租赁协议》1份，约定：经甲乙双方友好协商，就乙方租赁甲方场地经营游乐设施相关事宜达成如下协议：一、租赁区域：苏州中国花卉植物园停车场(甲方指定区域)及园内河道(甲方指定区域)。二、租赁期限：三年，即20l1年1月1日--2013年12月31日。三、经营范围：双人自行车18辆、三人自行车15幢辆、小游船22艘。四、租赁费收取标准：租赁费先付后租，乙方提前三个月支付租赁费。租赁期第一年，即2011年1月1日至2011年12月31日，年租赁费2万元；租赁期第二年、第三年年租赁费在第一年租赁费基础上递增，递增比例另行协商。五、乙方租赁期间的任何经营责任，包括设备的采购、设备的运营管理和经营过程中产生的经济责任、安全责任、人身伤害责任等均由乙方独立承担，与甲方无关。六、乙方未经甲方同意，不得在租赁区域搭建任何地面附属物，不得超越经营范围。七、甲方提供售货亭一座给乙方作经营使用，产权归甲方所有，如在租赁期限内损坏，乙方视损坏程度照价赔偿。八、租赁期届满后，如乙方有意续约，应提前半年向甲方递交书面续租申请。如甲方同意，经甲乙双方协商后，重新签订租赁协议；如甲方不同意续租，乙方无条件服从。九、如乙方不能按时支付租赁费，从逾期之日起，按日加收应付租赁费的千分之五的滞纳金。逾期超过三个月，甲方有权无偿收回该区域的租赁权。十、在租赁期限内，如因区域调整等原因，确需收回租赁权的，甲方应给予乙方适当补偿。十一、未尽事宜，可由双方协商解决。协商不成的，可向人民法院起诉。十二、本协议一式两份，双方各执一份。2012年1月28日，甲方苏州中国花卉植物园有限公司（出租方）、乙方郭燕（承租方）签订了《租赁经营协议》1份，约定：经甲乙双方友好协商，一致达成如下协议：一、甲方3亩土地租赁给乙方，用于经营儿童游乐项目。具体位置位于苏州中国花卉植物园，见示意图。二、租赁使用期限暂定3年，即20l2年2月1日起至2015年1月31日止。期满后，在条件许可的情况下，乙方有优先续租权。三、租赁费用：甲乙双方签订本协议后，（1）甲方收取乙方交付的保证金1万元。该保证金，一是用于乙方在租赁经营期限的预付押金；二是用于乙方违约时的扣款；三是用于乙方在违反合同或其他事项时的付款；四是在保证金不足时，乙方应及时予以补足。（2）第一年租金3万元，租金年递增10%，即第二年租金为3.3万元，第三年租金为3.63万元，租金实行先付后租形式。（3）乙方在租赁经营期间的所有费用包括税收、营业期间所可能遇到的费用均由乙方承担。四、乙方租赁经营期间的经营责任，包括设备的采购、设备的运营管理和经营过程中产生的经济、安全责任、人身伤害责任等均由乙方对外独立承担责任。五、乙方的内部管理应严格按相关法律、法规执行，对劳动用工、培训、对外承接合作业务必须依法进行。乙方的内部治安由乙方负责。六、乙方在租赁期间不得转租，如遇和其他单位进行合作，必须征得甲方同意后方可进行，否则视为违约，甲方有权无条件终止合同。七、乙方必须服从相关管理部门的管理，并按照相关管理部门规定办理相关手续，相关手续由乙方自行办理，涉及费用由乙方承担。乙方必须在相关手续完备后方可营业。乙方在经营期间如有管理部门提出整改，如不服从管理或不及时整改，甲方单方无条件终止合同。八、本协议经甲乙双方签章及乙方保证金到位后生效。九、本协议一式四份，甲乙双方各执两份。2016年1月12日，甲方苏州中国花卉植物园有限公司、乙方郭燕签订了《租赁协议》1份，约定：经甲乙双方友好协商，就乙方租赁甲方场地经营游乐设施及自行车相关事宜达成如下协议：一、租赁区域：苏州中国花卉植物园八字湖(甲方指定区域)、园内河道(甲方指定区域)及植物园北大门南侧(甲方指定区域)，总面积21亩(附测绘报告)。二、经营范围：儿童娱乐项目、双人自行车18辆、四人自行车10辆、小游船22艘、烧烤项目、餐饮美食项目、冷饮饮料玩具。三、租赁期限：二年，即20l6年2月1日--2018年1月31日。四、租赁费用：4.2万元整。五、乙方租赁期间的任何经营责任，包括设备的采购、设备的运营管理和经营过程中产生的经济责任、安全责任、人身伤害责任等均由乙方独立承担，与甲方无关。六、乙方未经甲方同意，不得在租赁区域搭建任何地面附属物，不得超越经营范围。七、甲方提供售货亭一座给乙方作经营使用，产权归甲方所有，如在租赁期限内损坏，乙方视损坏程度照价赔偿。八、租赁期届满后，如乙方有意续约，应提前半年向甲方递交书面续租申请。如甲方同意，经甲乙双方协商后，重新签订租赁协议；如甲方不同意续租，乙方无条件服从。九、如乙方不能按时支付租赁费，从逾期之日起，按日加收应付租赁费的千分之五的滞纳金。逾期超过三个月，甲方有权无偿收回该区域的租赁权。十、合同到期后，如因甲方需要等原因，确需收回租赁权的，乙方应无条件归还使用场地，并且自行将场地恢复原状。十一、未尽事宜，可由双方协商解决。协商不成的，可向人民法院起诉。十二、合同期内，如因甲方需要等原因，确需收回租赁权的，乙方应无条件归还使用场地，并且自行将场地恢复原状。十三、本协议一式两份，双方各执一份。以上事实,由原告提供工商材料、人口信息、《租赁协议》、《租赁经营协议》、情况说明、区域测绘图复印件及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，苏州中国花卉植物园有限公司提供：1、2018年12月11日的律师函、EMS面单、邮件查询单复印件各一份，证明苏州中国花卉植物园有限公司催告郭燕缴清拖欠费用并搬离，该函2018年12月14日签收，但郭燕未予理睬。2、水表照片两份，电表照片一份，证明依水表、电表读数郭燕欠交用水、电费19495元。合同就水电费未约定。但是以前是电话通知对方，郭燕到苏州中国花卉植物园有限公司交纳相关的水电费。因为对使用的电表水表均为独户独表，所以对表上的数字进行核查后，按照电费每度0.88元，水费按照每吨4.11元进行计算。其中4576元是2016年6月底之前欠下的，之后2016年按照水电表中计算，其中电费9250度，金额8140元，用水量按照刻度。提供的水表电表都是2016年6月底之后安装的。3、自行车租赁经营权出租合同（续租）复印件一份、谈话笔录、民事调解书（2018）苏0507民初576号，证明2017年3月20日之后对方将位于花卉园内的自行车租赁经营权出租给案外人任小平经营。由此可证明对方称2017年3月份之后，再也没有经营甚至反诉人不允许其进入，明显与客观实际矛盾。其仍然在使用。案涉的租赁协议仍然在履行，其应当承担相应的责任。2016年的合同未约定租金交付时间，但依以前合同约定先付后租，现郭燕未付自2017年2月1日起的合同期内租金21000元，合同于2018年1月31日到期后，双方未续签，也未搬离，将所租标的返还苏州中国花卉植物园有限公司，另最晚在2018年1月31日，对方主应支付所欠21000元租金，合同约约定欠付租金的，从逾期之日起，按日加收应付租赁费的千分之五的滞纳金，现原告自愿以年利率24%计算。综上请求支持诉请。经质证，郭燕称律师函未收到，对律师函的内容不予认可。照片拍摄的时间不确定，另外一个2017年3月份以后，本诉被告就不在那边经营，在这个期间电表产生的数字，真实性存在疑问。另外，本诉被告了解到，目前有其他的游园的经营者进场来进行经营。该水电表的数字没有比对性。进场时的水电和退场时的水电双方没有做确认，该数字不予认可。对2016年6月前所欠水电费4576元无异议，其余不认可，也未使用权。对自行车的租赁经营权租赁合同是有的。跟停止经营游乐园的项目无关。明确一点，自行车点是南门和北门两个点。南门的售票亭是对方的，北门的是郭燕的。对方要求关停游乐项目的是游乐园区域。自行车这一块因为是涉及整个游园里面，所以没有停。另提供：1、证明复印件一份，由2017年3月15号由对方出具，要求本诉被告于2017年3月20号停止经营，租金其确只交到了2017年1月31日止，但后未经营故未付。关于证明来源，是区旅游局传给本诉被告的，是由对方向旅游局备案的。事实上本诉被告在3月20号开始就开始不经营了，只派一位老人在那边看设备。2、证明一份，证明本诉被告投入的相关设备均是特种设备，搬移重装均需要备案和检验，因不让进入故现设想均无法使用。3、江苏万隆永鼎房地产资产评估报告1份（载明：物品为简易房、木房、装修物、围墙、基础设施、旋转木马、平台、烧烤台、袋鼠跳跳乐、登月飞船、桑巴气球、迪斯科转盘、激光立交车、欢乐喷球车、化粪池、自行车51辆、电动游乐船6条、脚踏游乐船16条等，其中除自行车、电动游乐船、脚踏游乐船外货品的重置价为1659034元、自行车、电动游乐船、脚踏游乐船的重置价为159500元、），证明被告存放在租赁场地的设备、设施的价值及残值，残值为1336633元。2017年3月后，一直在协商，在2018年7月份时候对方还出具了一份没有盖章的评估报告，只是我方认为评估报告上的价格过于低且有些设备没有记录进去，所以不同意。2018年11、12月份的时候对方才要求搬走这个设备。但我方认为对方要求我方在合同期内停止经营，造成我方损失、设备无法维护而损坏，故现要求对方赔偿。经质证，苏州中国花卉植物园有限公司对证明不认可，认为未要求对方停业，对方一直在营业；对评估报告认为系单方委托，不认可，是否重新鉴定由法院认定；对无盖章的报告不认可。审理中，本案承办人与双方至现场清点，江苏万隆永鼎房地产资产评估报告所载明的郭燕的财产均在苏州中国花卉植物园内。另双方确认的在南门处属于苏州中国花卉植物园有限公司的售票亭已在苏州中国花卉植物园有限公司控制中。本院认为，双方签订2011年、2012年签订的协议均已履行完毕，不再理涉，2016年签订的《租赁协议》中定租期至2018年1月31日止，但在履行合同中，苏州中国花卉植物园有限公司于要求郭燕经营的游乐园于2017年3月20日起停止营业，理由为景观提升需要，故本院认为该要求承租人停止营业的行为系违约，应承担违约责任，但《租赁协议》对出租方违约责任未作约定，苏州中国花卉植物园有限公司虽称郭燕此后仍有营业，但未提供证据，且郭燕否认，故本院认定自2017年3月20日后就游乐园及游船未再进行经营，且到期后双方就协议赔偿等事宜一直在协商，郭燕也未再经营，在2017年3月20日后郭燕虽将自行车项目另行转租，但该项目并非固定的场地，故本院认为自2017年3月20日起郭燕不应再支付租金及占用使用费。《租赁协议》未约定支付租金的期限，故郭燕最晚应于2018年1月31日向对方支付此前租金。关于逾期付款滞纳金，苏州中国花卉植物园有限公司未举证明因此造成其损失金额的证据，郭燕主张协议约定标准过高，故本院酌情以年利率11.7%为标准计算滞纳金。现双方确认郭燕未支付自2017年2月1日起的租金，故本院认为郭燕支付对方按每年租金21000元标准自2017年2月1日起至2017年3月20日的租金2100元，并偿付该款自2018年2月1日起按年利率11.7%为标准计算实际支付之日止的逾期付款滞纳金。苏州中国花卉植物园有限公司主张水电费19495元，但只提供了水、电表照片，未提供其他证据，且协议中对此无约定，本院认为该主张依据不足，不予认定，但郭燕认可其中4576元，且表示确未付，故本院认定郭燕应给付苏州中国花卉植物园有限公司水、电费4567元。2018年1月31日后双方未再续约，郭燕应将租赁标的物返还苏州中国花卉植物园有限公司。苏州中国花卉植物园有限公司虽违约，但协议中就违约损失未作约定，郭燕要求对方承担设施全部残值依据不足，其虽要求对方承担营业损失，但就此未举证。本院认为设施中自行车、电动游乐船、脚踏游乐船属可移动设施，应由郭燕搬离，因现尚未处理该设施，且自行车出租未停业，故对自行车、电动游乐船、脚踏游乐船损失在本案中不作认定。苏州中国花卉植物园有限公司虽对其余郭燕提供的江苏万隆永鼎房地产资产评估报告不认可，但申请重新鉴定，且该鉴定机构具有合法资质，鉴定对象的物品均在苏州中国花卉植物园有限公司内，故本院认为可参照该鉴定报告的内容来确定损失。除自行车、电动游乐船、脚踏游乐船外的财物外的在所租土地中的其设施，如拆除均会造成再无价值，依鉴定报告载明，该部分设施均于2012年4月1日购买，重置价为1659034元，而自2017年3月20日至2018年1月31日为10.3个月，故本院认定该部分设施在合同期间的停业期间的损失为244115元(10.3个月÷2012年4月1日至2018年1月31日为70个月×1659034元)，其余损失（经营损失等）郭燕未提供相关证据，不予认定。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：一、苏州中国花卉植物园有限公司与郭燕间的租赁关系已于2018年1月31日终止。二、郭燕于本判决生效之日起十日内搬离并向苏州中国花卉植物园有限公司返还位于苏州中国花卉植物园内23亩水塘及土地(包括南门一座售货亭)。三、郭燕于本判决生效之日起十日内给付苏州中国花卉植物园有限公司结欠的租金人民2100元、水电费4576元，合计人民币6676元，并偿付以2100元为基数，自2018年2月1日起按年利率11.7%为标准计算至实际付款之日止的逾期滞纳金。四、苏州中国花卉植物园有限公司于本判决生效之日起十日内赔付郭燕损失人民币244115元。上述款项，如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22。五、驳回苏州中国花卉植物园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1036元，反诉案件受理费减半收取为8415元，合计人民币9451元，由苏州中国花卉植物园有限公司负担2402元，郭燕负担7049元（该款中苏州中国花卉植物园有限公司已自预交1036元，郭燕已垫付8415元，不再退还，苏州中国花卉植物园有限公司尚应负担的1366元，由其于本判决生效之日起十日内直接支付郭燕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  周文明人民陪审员  王佩芬人民陪审员  王振华二〇二〇年二月二十八日书 记 员  施 晴