江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)苏0303民初738号 原告：韩玉玲，女，1966年6月20日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：庞成杰，徐州市丰财法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴量，江苏光亚律师事务所律师。 被告：高昌龙，男，1969年5月26日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：汤波，江苏尊鼎力律师事务所律师。 原告韩玉玲与被告高昌龙房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年2月3日受理后，依法先后适用简易和普通程序,分别于2019年4月2日、12月2日公开开庭进行了审理，原告韩玉玲及其委托诉讼代理人庞成杰（参加了4月2日的庭审）、吴量（参加了12月2日的庭审）、被告高昌龙及其委托诉讼代理人汤波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1.解除原被告之间关于彭城路综合楼的租赁合同（2018年5月30日至2019年5月30日）、判令被告恢复租赁物原状后，交还租赁物；2.判令被告支付拖欠的租金24000元（2018.8.30—2019年1.30），其余租金计算至全部交还租赁物之日止：3.依法判令被告支付拖欠房租滞纳金10800（4800元/月*0.5%*15个月），计算至全部清偿租金并交还租赁物之日止，以上合计34800元（暂计算至2019.1.30）；4.诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原被告之间于2018年4月17日，就彭城路综合楼三楼的房屋租赁事宜达成协议，租期一年，租金4800元/月。但房屋交付后，被告仅支付了3个月的房租就拒不履行协议约定的支付义务了。原告多次催缴，均无结果。按照合同约定，被告违约，原告有权解除合同，并追究相关责任。今诉至法院，恳请支持原告的诉讼请求。 被告辩称，原告的起诉理由不成立，没有法律依据。房屋漏水以及原告将我办公室的门封堵，给我造成了巨大的损失，我要求原告赔偿我所有损失。房产并不是原告个人所有，在发生纠纷后，我才知道是云龙区房管处的，原告属于非法侵占国有资产，私下把国有资产租赁给他人。请法庭调查移送公安部门进行处理。 根据原、被告各自诉辩主张，结合案情，归纳本案的争议焦点如下： 1、涉案房产是否为原告所享有权利、原告是否有权获取利益； 2、原告主张解除双方之间签订的房屋租赁合同并要求被告恢复原状、交还租赁物是否有相应的事实、合同约定及法律依据； 3、原告主张的租金及滞纳金有无相应依据。 本院认定事实如下：原告与案外人梁雪系母女关系。2013年3月10日，梁雪与徐州市云龙区房产服务中心（以下称房产中心）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：房产中心将本市云龙区彭城路南门桥2号综合楼的房屋（建筑面积约280平方米）出租给梁雪作非住宅使用。租期自2013年4月1日起至2015年3月31日止，租金每年33600元，按月交付2800元。梁雪不得擅自转租、欠租，如擅自转租、欠租一个月及本协议规定的违约行为，房产中心有权解除合同，并不作任何赔偿。该合同其他事宜手写约定：……3、自本协议签订之日起，与韩玉玲2011年5月15日所签订的房屋租赁协议同时废止。 2016年8月26日，梁雪与房产中心就上述房产再次签订《房屋租赁合同》一份，除租期改为一年即自2016年7月1日起至2017年6月30日外，其余条款均无变化。 2018年12月25日，梁雪与房产中心就上述房产又签订《房屋租赁合同》一份，约定租期三年即自2019年1月1日起至2021年12月31日止。 2018年4月17日，韩玉玲（甲方）与高昌龙（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将坐落在云龙区彭城路南门桥综合楼的房屋（约400平方）在现有状态下出租给乙方作非住宅使用，乙方已对该房产作充分了解，愿意承租该房。租期一年，自2018年5月20日起至2019年5月30日计算。租金每月4800元，按季交付，乙方应提前十日一次性交付一季度租金。如有拖欠，每逾期一日，甲方按月租金的0.5%收取滞纳金。租赁期内房屋主体（包括墙身）由甲方负责及时维修保养，如发生维修问题，乙方应及时书面通知甲方，并予以协助。其他设施由乙方使用，并自费维修保养。租赁期间，乙方因工作经营需要装修房屋，装修不得损坏房屋主体结构……如由乙方原因造成的合同解除、终止，或到期乙方不再续租，乙方应在七日内拆除可移动部分设备、设施，无条件腾空房屋并完好交于甲方，房屋内装修部分无偿归甲方所有，不得拆毁。如乙方未按时腾空房屋交还甲方，甲方有权对房屋内的一切设备、设施进行处置。乙方不得擅自转租、欠租，如擅自转租、欠租一个月及发生本协议内规定的违约行为，甲方有权解除合同，并不作任何补偿。自本协议生效后乙方向甲方支付保证金9000元，到期退房时，甲方将保证金退给乙方。乙方如有违约，保证金不再退还。合同签订后当日，高昌龙向韩玉玲支付第一季度房租14400元及押金9000元，计23400元。 该租赁合同履行过程中，高昌龙除支付了第一季度租金及押金外，未按照合同约定将第二季度房租按时缴纳。原告遂于2018年9月12日将本案诉争房屋锁上不让被告使用直至当年10月22日，然后又从2018年12月22日开始再次锁门至今。双方曾因原告锁门产生纠纷并报警处理。被告陈述未缴纳第二季度租金的原因是由于公共洗手间的水管爆裂导致本案被告租赁并刚刚装修好的诉争房屋被淹，被告要求原告出面协调而原告并未出面。 2018年6月20日，高昌龙曾出具“收条”一张，该收条载明：今收到刘家大院现金捌仟元整处理水管损坏导致三楼业主损失。高昌龙对该收条的真实性予以认可，并陈述这张收条上的赔款不是针对其本人损失，因刘家大院老板与其是本家，才说要来维护他，协调的是另外两家，其本人的损失没有协调。 庭审中，对于合同中租赁面积400平方米的房屋，原告陈述多出房产中心房屋（约280平方米）的部分房产系其自建房。 2018年12月25日，梁雪曾以原告身份将高昌龙诉至本院，诉请同本案。本案经审理认为案涉房屋租赁合同系韩玉玲与高昌龙签订，梁雪并非合同当事人，主体不适格，裁定驳回了梁雪的起诉。 另查明，房产中心于2013年7月1日出具《证明》一份，该证明载明：坐落在徐州市，建筑面积280平方米，由于历史遗留的原因，未办理房产证。但该房屋产权归房产中心所有，房屋性质为商用。现承租给梁雪作为办公使用，经我单位研究，同意梁雪将该房屋部分转租给第三方使用。梁雪于2013年7月5日出具《授权委托书》，该委托书载明：梁雪同意韩玉玲对外以个人名义对南门桥综合楼进行出租、收取收益。2017年6月30日至2018年12月25日期间，梁雪与房产中心之间并未签订书面租房合同，但是梁雪仍然按照原每月2800元的房租继续向房产中心缴纳。 本院认为： 关于房产中心与梁雪签订的《房屋租赁合同》的效力问题。 自2013年3月10日梁雪与房产中心签订《房屋租赁合同》后，双方均按照合同约定实际履行至今，且主体适格，亦不违反国家法律及行政法规的强制性规定，故是合法有效的，尽管2017年6月30日至2018年12月25日期间双方并未签订书面合同，但是梁雪仍然按照原租赁合同约定缴纳租金，房产中心接收房租并出具了相应的收款收据，故该合同效力是持续有效的。 关于涉案房产是否为原告所享有权利、原告是否有权获取利益的问题。 1、本案中，原告系本案诉争房屋《房屋租赁合同》的出租方，虽然并非本案诉争房产的所有权人，但是房产中心已经出具书面《证明》同意梁雪转租，且原告与梁雪系母女关系，梁雪亦书面同意原告以个人名义对外出租和收益，故原告作为租赁合同的出租方有权获取房租等合法收益。 2、被告提出“房产是云龙区房管处的，原告属于非法侵占国有资产，私下把国有资产租赁给他人”抗辩主张，因未提供相应的证据予以证实，且与本案查明的事实不符，本院依法不予采信。 3、原告从徐州市云龙区房产服务中心处租赁的房屋面积为280平方米左右，后其自行加盖120平方米，该120平方米未取得相应的建设审批手续，故原、被告签订的《房屋租赁合同》中关于该120平方米的部分应依法认定为无效。又根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告将该120平方米房屋实际交付给被告使用，被告应按照租金标准向原告缴纳占有使用费。 关于原告主张解除双方之间签订的房屋租赁合同并要求被告恢复原状、交还租赁物的问题。 1、由于被告未按照约定时间缴纳房租，已经违反了合同约定，故原告主张解除合同符合合同约定，本院依法予以支持。 2、被告辩称未按时缴纳第二季度房租是因为公共洗手间的水管爆裂导致本案被告租赁并刚刚装修好的诉争房屋被淹，而原告并未出面协调所致，但是被告并未提供证据证明该公共洗手间水管爆裂系原告导致或者合同约定由原告负责赔偿或修理，且通过被告自述其与第三方通过协商的方式已经达成部分赔偿，与本案不具关联性的事实可知，被告可就第三方造成的损失通过另案处理，与本案不属同一法律关系，故被告的上述抗辩主张因与本案没有关联性，本案依法不予理涉。 3、本案租赁合同履行过程中，虽然被告未按时履行交付房租的义务，但是原告通过直接锁门的方式要求被告交付房租，导致双方矛盾激化，且第二次锁门至今被告没能再使用该房租，已经导致双方的租赁合同有效部分实际解除，解除时间应从原告第二次开始锁门时间即2018年12月22日计算。 4、由于被告自2018年9月12日至2018年10月22日期间以及自2018年12月22日起就不再能控制并使用该房屋，即房屋已经由原告实际控制，故原告要求被告恢复原状、交还租赁物的诉讼请求，已无事实上的必要，本院不再予以处理。由于被告并未提出装修损失的相关主张和证据，本案暂不予处理，如因装修等产生实际费用，可以另行处理解决。 关于原告主张的租金及滞纳金的相关问题。 1、原告主张“支付拖欠租金24000元（2018.8.30—2019年1.30），其余租金计算至全部交还租赁物之日止”的诉讼请求，由于原告已经2018年9月12日至2018年10月22日期间，以及于2018年12月22日锁门并实际控制诉争房屋，故租金、占有使用费应计算至2018年12月21日，并扣减原告锁门期间的租金、占有使用费，相应的租金、占有使用费数额应为11360元，扣减被告缴纳的保证金9000元，被告还应支付原告租金、占有使用费2360元。 2、依照合同约定：如有拖欠，每逾期一日，甲方按月租金的0.5%收取滞纳金，该约定明显过高。原告主张按照4800元/月*0.5%*15个月(1+2+3+4+5)计算违约金10800元，并要求计算至全部租金清偿并交还租赁物之日止，其中原告主张按照每月租金的0.5%计算方式计算每月滞纳金并不违反法律规定和合同约定，本院依法予以准许，但期间及数额计算有误，计算时间应当计算至合同实际解除之日，即二个月零11天，累计合计月数为8个月零11天，因其中120平方米的部分无效，该部分不应计收滞纳金，故相应的滞纳金为146.16元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、原被告之间关于彭城路综合楼的租赁合同有效部分已于2018年12月22日实际解除； 二、本判决生效之日起十日内，被告高昌龙给付原告韩玉玲拖欠房租、占有使用费2360元及滞纳金146.16元； 三、驳回原告其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1150元、保全费368元，由原告负担1100元，由被告负担418元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  王蓓蓓 人民陪审员  许传红 人民陪审员  祁 静 二〇二〇年二月三日 书 记 员  王宇璇