云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初17124号原告：云南一心堂康盾健康管理有限公司，住所地云南省昆明市经济技术开发区鸿翔路**，统一社会信用代码91530000MA6MX3DW0W。法定代表人：阮国伟，执行董事。委托诉讼代理人：陈箫羽，女，特别授权代理。被告：云南山灞图像传输科技有限公司，住所地云南省昆明市高新技术产业开发区科华路**山灞大厦，统一社会信用代码91530000709711272J。法定代表人：刘勇，董事长。委托诉讼代理人：牟丽，女，特别授权代理。委托诉讼代理人：唐兰，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。原告云南一心堂康盾健康管理有限公司（以下简称：一心堂康盾公司）与被告云南山灞图像传输科技有限公司（以下简称山灞公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告一心堂康盾公司的委托诉讼代理人陈箫羽，被告山灞公司的委托诉讼代理人牟丽、唐兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告一心堂康盾公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告一心堂康盾公司与被告山灞公司订立的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《山灞大厦租赁房屋交接说明（交接确认单）》、《山灞大厦租赁房屋交接补充确认单》、《安全施工责任书》、《房屋维修费用垫付协议》、《建设工程施工合同》均已于2018年12月29日解除；2.被告山灞公司向原告一心堂康盾公司返还25万元房屋租赁保证金、15万元装修保证金，以及原告一心堂康盾公司代被告山灞公司垫付的7.5万元工程款，合计应当返还的款项为475000元；3.被告山灞公司向原告一心堂康盾公司支付违约金1481134.80元；4.被告山灞公司向原告一心堂康盾公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失2077599.20元；5.被告山灞公司承担本案的案件受理费。事实和理由：为实现使用被告山灞公司房屋作为开展健康体检以及健康管理经营性用途的合同目的，原告一心堂康盾公司先后于2017年12月20日、2017年12月21日与被告山灞公司订立了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》、《山灞大厦租赁房屋交接说明（交接确认单）》、《山灞大厦租赁房屋交接补充确认单》约定：被告山灞公司将其位于昆明市高新区共计4801.55平方米的房屋出租给原告一心堂康盾公司使用，租赁期限10年，自2017年12月21日至2027年12月21日，装修免租期自2017年12月21日至2018年3月20日。租赁合同生效后，原告一心堂康盾公司向被告山灞公司履行了支付2018年3月21日至2018年12月31日租金2962269.64元的主要合同义务，并向被告山灞公司支付了25万元房屋租赁保证金。同时，原告一心堂康盾公司将房屋一、三、四层装饰装修及四层夹层搭建工程施工方案报经被告山灞公司同意后，于2018年2月8日与被告山灞公司订立《安全施工责任书》，向被告山灞公司支付了15万元装修保证金。原告一心堂康盾公司委托通海南德钢构建筑工程有限公司在房屋四层夹层完成了2850平方米的装修工程，为此共计向该公司支付2330435.46元工程款，已支付工程款226万元，暂扣工程款暨质保金70435.46元待质保期满后支付，该装修工程产生的装饰装修物已经与被告山灞公司的房屋形成附合、无法拆除。另外，由于被告山灞公司一直未对房屋四楼顶部存在的严重漏水进行维修，导致原告一心堂康盾公司未能使用房屋4楼的6间办公室，并且房屋1层、3层办公室屋顶也一直存在局部漏水问题，严重危及原告一心堂康盾公司的使用安全。所以，原告一心堂康盾公司不得不于2018年8月24日重新向被告山灞公司提出了两个防水维修方案。但是，被告山灞公司自行委托昆明滇宝建筑防水工程有限公司作为防水修缮工程的承包方后，又以缺乏维修资金为由，申请由原告一心堂康盾公司代被告山灞公司垫付房屋维修费用，为早日实现合同目的，原告一心堂康盾公司于2018年9月5日与被告山灞公司订立了《房屋维修费用垫付协议》，并与被告山灞公司、承包方订立了《建设工程施工合同》后，于2018年9月26日代被告山灞公司向承包方垫付了7.5万元工程款。2018年9月13日，五华区法院向原告一心堂康盾公司送达协助执行通知书及其民事裁定书，查封、冻结被告山灞公司对原告一心堂康盾公司应收房屋租金5253000元。另外，因被告山灞公司在订立租赁合同前存在故意隐瞒已将山灞大厦整栋房屋抵押给银行的重要事实，因此引发了购买山灞大厦房屋但未取得房产证的业主在2018年7月至2018年10月期间前来山灞大厦一楼采取“拉横幅、一楼出入口”等方式进行维权的事实，该事件导致被告山灞公司在该段期间不能使用房屋正常开展经营。另外，在租赁合同履行期间，经原告一心堂康盾公司多番催告，被告山灞公司一直未对房屋存在危及原告一心堂康盾公司使用安全的漏水缺陷进行维修，且拒绝返还原告垫付的7.5万元房屋维修费用，也未向原告一心堂康盾公司履行开具租赁发票、提供5个停车位的合同义务，致使原告一心堂康盾公司不能实现合同目的。加之原告一心堂康盾公司相继从五华区人民法院、云南省工业和信息化厅、中国执行信息公开网等渠道获悉，被告山灞公司的经营状况严重恶化、丧失商业信誉，截至2018年12月底，被告山灞公司未履行的24起执行案件的执行标的本金高达3.45亿余元，而被告山灞公司的注册资本仅为1.3亿余元，被告山灞公司已经丧失履行债务的能力。因此，原告一心堂康盾公司于2018年12月29日向被告山灞公司送达了解除租赁合同的函件，被告山灞公司也于2019年1月5日回函确认收到了原告一心堂康盾公司送达的解除函件，并自认其为清偿债务已经就其位于上海的房产与意向买家协商出售过户事宜。2019年1月17日，原告一心堂康盾公司委托工作人员向云南省昆明市中衡公证处申请对向被告山灞公司以ＥＭＳ国内标准快递方式寄送《关于接收山灞大厦1、3、4层房屋的告知函》一事进行保全证据，以催促被告山灞公司与原告一心堂康盾公司办理租赁合同解除后的房屋交接手续以及款项退还和费用结算等事宜。被告山灞公司辩称，我方同意解除原、被告双方签订的房屋租赁合同和补充协议，但是解除时间是2020年1月14日，不是原告一心堂康盾公司主张的2018年12月29日，本案的房屋租赁合同的解除过错不在我方，我方不应该支付违约金和赔偿残值损失的责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月20日，原告一心堂康盾公司（作为乙方）与被告山灞公司（作为甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于昆明市高新区（山灞大厦1层10、11号；3层办公室302-306号；4层办公室401-406号）房屋租赁给乙方使用。租赁房屋建筑面积为4801.55㎡，其中1层办公室建筑面积为243.41㎡，3层办公室建筑面积为1324.07㎡，4层办公室建筑面积为3234.07㎡。如出租房屋已设立抵押权的，甲方应在签订本合同时告知乙方。甲方未履行告知义务或因房屋抵押致使乙方不能正常使用房屋的，全部责任由甲方承担。甲方提供给乙方管理使用5个车位，按照每个250元／月计费，不限使用时间，按年交付15000元／年。其他车位的使用按6月／个车位收费，每日使用时间为7:00-13:00，以乙方提供的停车票为凭证，由乙方按月结算给甲方。以上停车位收费标准自2017年12月1日至2020年11月30日有效。甲方于2017年12月1日向乙方交付租赁房屋。乙方应在交付日前3日内对租赁房屋的现状进行确认。房屋租赁期共10年（2017年12月1日-2027年12月1日）房屋交付之日起即为开始租赁时间。房屋免租期3个月，免租时间统一从房屋交付之日起开始计算（2017年12月1日起至2018年2月28日），免租期乙方应缴纳水电费、维护费。如发生以下情况，乙方有权要求租赁期相应顺延或按照本合同约定提前解除本合同：发生不可抗力事由导致甲方未能按照本合同约定交付房屋或乙方无法按照本合同约定使用房屋的；因归责于甲方之原因未能如期交付房屋的。4楼月租金单价为64元／平米，3楼月租金单价为65元／平方，1楼月租金单价为100元／平方。房屋租金自2018年1月1日开始计算起，第二年递增一次，递增比例为5%。本合同中，2018年3月1日至2018年12月31日的租金为3173860.33元，2019年1月1日至2019年12月21日的租金为3808632.4元，2020年1月1日至2021年12月31日的租金为3999064.02元。采取先交租金后使用的原则，在每年度12月1日前交清下一年度全年房屋租金，所有租金按年交清。维护费为86427.9元／年。电费大概为1.2元／度，改造后由乙方自己交付。水费6元／立方米。代交期间水电押金为5万元。房屋租赁保证金（包括水电费押金）的金额为25万元，本合同签订之日起15日内付清。房屋租赁保证金可以抵充租金，可以代乙方缴纳相关税费。租赁关系终止时，甲方收取的租房保证金在扣除本合同所规定的应由乙方支付而未付的其他费用后，剩余部分无息返还乙方。甲方允许乙方对所租房屋进行装修，乙方需在装修前，将装修图纸报甲方备案后方可进行装修施工，图纸包括平面图、立面图、水电消防等装修图，乙方需按图纸进行施工；所有装修图纸设计主体结构均须甲方书面同意后方可施工。如因甲方原因致使合同提前终止或解除的，还应折价装修费用一次性支付给乙方。折价装修费用由双方协商，协商不一致的，以双方共同聘请的专业评估机构对此出具的评估报告中的评估价值为准。租赁房屋大修或改造（不含电梯维修）时，甲方应在合理时间内提前通知乙方，乙方应当配合。因甲方对房屋进行大修改造而致使乙方无法正常使用租赁物的，在此期间内，乙方不承担相应租金。在租赁期限内，房屋大修或者改造后原租赁关系不变，但租赁期限应当相应延长。乙方在房屋内的装修及安装的设备、物品，在合同期满搬出时可一次性折价转让给甲方；双方如无法达成协议，则乙方应自合同期满之日起30天内自行拆除。超出期限的，甲方有权无偿保留或自行拆除，拆除费用由乙方在合理数额内承担。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同，且甲方承担相应的违约责任：（1）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后15日内仍未交付的；（2）甲方交付的房屋存在缺陷而危及乙方使用安全的；（3）甲方在该房屋出租前明知该房屋将会被拆迁或其他被政府征用的情况；（4）甲方无故干涉阻扰乙方正常经营活动的。2017年12月21日，原告一心堂康盾公司（作为乙方）与被告山灞公司（作为甲方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定交付租赁房屋时间为2017年12月21日，交房后乙方应支付给甲方2018年度房租共计2962269.64元，其中乙方于2017年7月21日已支付120万元，2017年12月21日支付100万元，此款由昆明康盾健康信息咨询合伙企业（有限合伙）代乙方支付给甲方。乙方于2017年12月28日前向甲方结清剩余房屋租金762269.64元。逾期未交则乙方向甲方支付违约金，违约金=迟付天数*2018年度租金*0.03%。同日，原告一心堂康盾公司（作为乙方）与被告山灞公司（作为甲方）签订《山灞大厦租赁房屋交接说明（交接确认单）》及《山灞大厦租赁房屋交接补充确认单》，确认交接租赁房屋，并确认交接过程中发现的问题及处理方式如下：1.甲方应组织人力于2017年12月24日将租赁房屋区域内存放的所有物资及各类建筑材料清空并运走，确保乙方能进场正常施工；2.四楼顶部严重漏水，经甲乙双方协商，由乙方组织施工队进场施工，产生的相关施工费用甲方审核确定后（三个工作日内甲方须审核完毕，逾期视同为甲方认可此费用）由甲方全额承担；3.甲方于2017年12月24日以内，将1层、3层、4层乙方租赁的面积平面图确认后签字盖章交由乙方存档保管。2017年12月28日，昆明康盾健康信息咨询合伙企业（有限合伙）代原告一心堂康盾公司向被告山灞公司支付了房屋租金762269.64元。2018年1月22日，原告一心堂康盾公司向被告山灞公司支付了房屋租赁保证金（包括水电费押金）25万元。2018年1月30日，原告一心堂康盾公司将案涉租赁房屋的四楼夹层搭建工程发包给案外人通海南德钢结构建筑工程有限公司进行施工。截至2018年9月5日，原告一心堂康盾公司共计向案外人通海南德钢结构建筑工程有限公司支付工程款226万元。原告一心堂康盾公司将装修方案报给被告山灞公司，双方于2018年2月8日签订《安全施工责任书》。2018年2月9日，原告一心堂康盾公司向被告山灞公司支付装修保证金15万元。2018年9月5日，原告一心堂康盾公司（作为乙方）与被告山灞公司（作为甲方）签订《房屋租赁合同补充协议之房屋维修费用垫付协议》，约定因租赁房屋的4层存在严重漏水，导致乙方至今未能按原合同约定使用位于房屋4层的六间办公室，1层和3层办公室屋顶也存在局部漏水，因甲方缺乏维修资金，故由乙方垫付维修费用。乙方垫付房屋维修费用后，甲方同意并授权乙方直接从尚未支付给甲方的2019年度房屋租金中等额扣减垫付的房屋维修费用。若截至双方和工程承包方订立的《建设工程施工合同》所约定的工程竣工之日，乙方仍不能正常使用位于房屋4层的六间办公室以及房屋1层、3层的办公室，则乙方有权中止履行向甲方支付2019年度房屋租金的义务。甲方委托工程承包方完成山灞大厦防水修缮工程，确认乙方能够按照原合同约定正常使用位于房屋1层、3层、4层的所有办公室之日止，乙方再行恢复履行支付2019年度房屋租金的义务，且支付的租金应该扣减甲方逾期交付的部分房屋租金，扣减标准为[（乙方未能实际使用部分的房屋建筑面积÷甲方出租房屋的总建筑面积）×2019年度房屋租金标准]÷365天×甲方逾期仍未交付房屋的实际天数。同日，原告一心堂康盾公司（作为丙方）与被告山灞公司（作为甲方）、案外人昆明滇宝建筑防水工程有限公司（作为乙方）签订《建设工程施工合同》，约定由乙方包工包料完成山灞大厦4层楼顶防水施工，工期为30天，自2018年9月10日至2018年10月10日。工程款为258000元，工程进场15个工作日内，由丙方代甲方向乙方垫付第一笔工程款75000元；工程完工且经甲方盖章确认竣工验收合格后，丙方自收到甲方盖章确认的《验收合格通知书》之日起15工作日内，代甲方向乙方垫付第二笔工程款170100元；工程完工且经甲方盖章确认竣工验收合格后，为担保乙方按照本合同约定履行工程质量保修义务，甲方有权暂扣工程造价结算款的5%即12900元用于冲抵乙方应当交付甲方保管的质量保证金，该质量保证金在工程质量保修期届满且保修期内工程无任何质量问题的前提下，甲方再支付给乙方。2018年9月26日，原告一心堂康盾公司向案外人昆明滇宝建筑防水工程有限公司支付工程款75000元。2018年12月29日，原告一心堂康盾公司通过EMS向被告山灞公司邮寄了《关于解除房屋租赁合同的告知函》，内容为因被告山灞公司存在违约行为及已经丧失或者可能丧失履行债务的能力，故告知山灞公司提前解除租赁合同，并要求被告山灞公司于2019年1月15日前办理合同解除后的相关事宜。2019年1月5日，被告山灞公司向原告一心堂康盾公司发出《关于“房屋租赁合同”回复函》，内容为希望继续履行租赁合同。2019年1月17日，原告一心堂康盾公司通过EMS向被告山灞公司邮寄了《关于接受山灞大厦1、3、4层房屋的告知函》，并申请云南省昆明市中衡公证处进行了证据保全。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告之间通过签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定了双方房屋租赁的相关权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，具备合同约定或者法律规定的解除条件时，当事人一方可以通知对方解除合同。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》中约定解除合同的条件为因不可抗力或者被告山灞公司延迟交付租赁房屋影响原告一心堂康盾公司使用租赁房屋，或者租赁房屋存在缺陷或者其他情形影响原告一心堂康盾公司使用租赁房屋。而通过庭审查明的事实，首先，租赁房屋存在四楼漏水的问题，原、被告双方已经同案外人昆明滇宝建筑防水工程有限公司签订《建设工程施工合同》，就修缮漏水问题协商一致，现原告一心堂康盾公司未提交证据证明漏水问题没有得到解决从而妨碍其使用租赁房屋。第二，原告一心堂康盾公司主张租赁房屋存在对外抵押的事实。双方在《房屋租赁合同》中约定了被告山灞公司承担就房屋抵押情况告知的义务，但是现有证据不能证明被告山灞公司未履行该项告知义务，且租赁房屋存在抵押并没有妨碍原告一心堂康盾公司使用租赁房屋。第三，原告一心堂康盾公司主张因业主闹事妨碍其经营，因原告一心堂康盾公司提交的照片不能确认业主闹事位于其租赁房屋处，且原告一心堂康盾公司在庭审中也确认该事项并没有妨碍其使用租赁房屋。第四，原告一心堂康盾公司主张的停车位问题。因原告一心堂康盾公司没有提交证据证明使用车位存在障碍，故该主张本院不予采信。综上，原告一心堂康盾公司并没有提交证据证明其使用租赁房屋受到了障碍或者租赁房屋存在安全上的隐患，故不具备合同中约定的解除条件。另外，针对原告一心堂康盾公司主张的不安抗辩权问题，其提交的证据证明被告山灞公司存在对外债务问题，原、被告之间系房屋租赁合同关系，被告山灞公司的义务是提供符合合同约定的租赁房屋且保证租赁房屋的使用，并不承担金钱给付义务，故原告一心堂康盾公司主张被告山灞公司不具备履行能力本院不予支持。综上，原告一心堂康盾公司主张解除合同不具备合同约定的条件及法律规定的条件，故其向被告山灞公司发出的《关于解除房屋租赁合同的告知函》不具备解除合同的效力，原告一心堂康盾公司请求确认双方的合同于2018年12月29日解除本院不予支持。但被告山灞公司在庭审过程中确认同意解除合同，故本院确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》、《山灞大厦租赁房屋交接说明（交接确认单）》、《山灞大厦租赁房屋交接补充确认单》、《安全施工责任书》、《房屋维修费用垫付协议》于2020年1月14日解除。《建设工程施工合同》涉及到案外人，故不应在本案中予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。”首先，关于原告一心堂康盾公司主张返还的25万元房屋租赁保证金、15万元装修保证金，以及原告一心堂康盾公司代被告山灞公司垫付的7.5万元工程款。上述费用的性质为保证金或垫付款，因双方的租赁合同已经解除，房屋装修事宜已经完成以及双方对垫付款的约定，被告山灞公司应该向原告一心堂康盾公司返还上述款项。至于被告山灞公司主张房屋租赁保证金可以抵扣租金的事实，因被告山灞公司未提交证据证明原告一心堂康盾公司还需支付租金，故本院不予支持。其次，关于原告一心堂康盾公司主张的违约金1481134.80元。违约金的性质为一方违约应向对方支付的费用，原告一心堂康盾公司未提交证据证明被告山灞公司违反了双方的合同约定，存在违约行为导致其不能正常使用租赁房屋，故该项诉讼请求本院不予支持。第三，关于原告一心堂康盾公司主张的剩余租赁期内装饰装修残值损失2077599.20元。双方在合同中约定被告山灞公司违约的情况下应该赔偿原告一心堂康盾公司的装修残值以及合同期满后装修物的处理问题。但本案中，没有证据证明被告山灞公司存在违约，双方的合同因协商一致解除，但双方对装饰装修残值没有达成一致意见。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，结合该项装修的性质以及原告一心堂康盾公司实际支出的装修费用，根据公平原则，本院确认双方各自承担一半的损失，即被告山灞公司向原告一心堂康盾公司支付113万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、解除原告云南一心堂康盾健康管理有限公司与被告云南山灞图像传输科技有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》、《山灞大厦租赁房屋交接说明（交接确认单）》、《山灞大厦租赁房屋交接补充确认单》、《安全施工责任书》、《房屋维修费用垫付协议》；二、被告云南山灞图像传输科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南一心堂康盾健康管理有限公司返还房屋租赁保证金25万元、装修保证金15万元、代垫工程款7.5万元；三、被告云南山灞图像传输科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南一心堂康盾健康管理有限公司支付装修补偿费用113万元；四、驳回原告云南一心堂康盾健康管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39070元，减半收取计19535元，由原告云南一心堂康盾健康管理有限公司负担11762元，由被告云南山灞图像传输科技有限公司负担7773元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  范萌萌二〇二〇年二月七日书记员  蒲跃洲