福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初23685号 原告：黄怡得，男，1998年1月15日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王瑜芳，福建令吉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱伟伟，福建令吉律师事务所律师。 被告：厦门思明百应小额贷款有限公司，住所地厦门市思明区台南路77号汇金国际中心18层03单元，统一社会信用代码91350200302827994L。 法定代表人：陈欣慰，董事长。 委托诉讼代理人：吕菲菲，上海协力（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林锦阑，上海协力（厦门）律师事务所律师。 被告：胡小金，男，1972年2月12日出生，汉族，住厦门市思明区。 第三人：中纤联合石化有限公司，住所地厦门市思明区鹭江道98号第3701号-03，统一社会信用代码913502006930086022。 法定代表人：吴抑。 原告黄怡得与被告厦门思明百应小额贷款有限公司（以下简称百应小贷公司）、被告胡小金、第三人中纤联合石化有限公司（以下简称中纤石化公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。黄怡得的委托诉讼代理人王瑜芳和百应小贷公司的委托诉讼代理人吕菲菲、林锦阑到庭参加诉讼。胡小金和中纤石化公司经经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄怡得向本院提出诉讼请求：1.撤销厦门市思明区人民法院（2019）闽0203执异239号执行裁定书；2.解除厦门市思明区人民法院对讼争房屋所采取的查封措施［查封文号：（2016）闽0203执保907号。查封时间2016年8月29日］。事实和理由：1.厦门市思明区新景七星公馆3＃Ｃ梯3跃4层02单元房屋（以下简称讼争房屋）系黄怡得向胡小金购买，且在百应小贷公司查封前，黄怡得与胡小金已签订合法有效的书面房屋买卖协议。讼争房屋原系胡小金于2013年4月向开发商厦门新景地集团有限公司购买。2013年4月2日，胡小金与开发商厦门新景地集团有限公司签订份《商品房买卖合同》，约定胡小金向开发商购买位于厦门市思明区，建筑面积277.44平方米，单价27336.25元，总价款7584169元。胡小金向开发商支付首付款（含定金）454169元，其余向银行按揭贷款3030000元。2015年6月30日，黄怡得的父母为了给黄怡得准备结婚用房，向胡小金购买讼争房屋，购房手续由黄怡得的母亲刘紫红代为办理。刘紫红与胡小金签订了一份书面房屋买卖协议，约定胡小金以总价款9300000元将讼争房屋出售给刘紫红。2.黄怡得已经支付了讼争房屋全部购房款9378782.38元（含银行按揭利息）。协议签订后，刘紫红于2015年6月30日至2015年10月16日期间，分十笔全额支付胡小金购房款共计人民币9378782.38元（含支付该房产被告胡小金银行按揭利息》。3.黄怡得对登记于胡小金名下1%产权份额已支付了对价，黄怡得享有讼争房屋100%产权份额。黄怡得于2015年6月份购买该房产时，发现胡小经对外存在未偿债务，因担心该房屋交易存在风险，当时拟将该房屋作退房处理。但由于手续上不能办理，后经与开发商协商，保留胡小金1%份额。2015年9月11日，黄怡得、胡小金作为共同买受人与开发商厦门新景地集团有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》补充合同，约定由买受人一次性支付出卖人购房款人民币7584169元。其中买受人黄怡得支付房款7508327.31元，占99%产权：胡小金支付房款75841.69元，占1%产权；本补充合同在双方签字盖章后生效，并提交到房地产交易权籍中心备案。上述补充合同虽然约定被胡小金占1%份额，但黄怡得对该1%产权份额已支付了对价，黄怡得实际享有讼争房屋100%产权，胡小金并不享有该1%份额权利。4.在法院查封讼争房屋前，黄怡得已合法占有该房屋。2015年10月16日，，胡小金、尚燕玲给黄怡得的母亲刘紫红办理了一份经厦门市公证处公证的《委托书》，由刘紫红全权代理胡小金、尚燕玲将其1%份额产权过户至黄怡得。因胡小金存在对外债务，该1%房屋产权份额于2016年8月29日被贵院查封，无法过户。但胡小金在2015年10月份就已将该房屋交付给黄怡得。5.黄怡得于2019年4月3日办理了案涉房屋产权证，取得讼争房屋99%产权份额。2019年1月7日，百应小贷公司为了执行讼争房屋，曾向提起共有权分割之诉，要求确认讼争房屋由胡小金、黄怡得按份各享有50%产权，后自动撤回起诉。可见，讼争房屋不属于黄怡得与胡小金共有房屋。6.讼争房屋登记于胡小金名下的1%产权未办理过户，并非黄怡得自身原因造成。因胡小金未能偿还百应小贷公司债务，2016年8月29日，思明区人民法院根据百应小贷公司执行申请，对该房屋采取了查封措施［查封文号：（2016）0203执保907号］，导致讼争房屋登记于被告胡小金名下1%产权未办理过户登记至黄怡得，该情况并非黄怡得自身原因所造成，而是胡小金未能偿还债务及法院查封讼争房屋造成。综上所述，在法院查封讼争房屋之前，黄怡得与胡小金已经签订了合法有效的房屋买卖协议，黄怡得支付了全部购房款，享有对讼争房屋100%产权，且已合法占有案涉房屋。登记于胡小金名下1%产权未办理过户，并非黄怡得自身原因造成。黄怡得提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复印案件问题的规定》第二十八条规定，能够排除百应小贷公司的执行。 百应小贷公司辩称，（2019）闽0203执异239号裁定适用法律正确，符合法律规定，不应当被撤销。理由如下：1.黄怡得主张其在人民法院查封之前与被告胡小金签署合法有效的书面合同没有事实和法律依据。黄怡得提供的《买卖协议》主体为购买方“刘紫红”、卖方“胡小金”，黄怡得提供的所有银行转账凭证均为刘紫红与被告二胡小金之间的往来，黄怡得并非案涉买卖协议的合同当事人，案涉买卖协议亦不构成黄怡得与胡小金在人民法院查封讼争房屋之前即签署的合法有效的书面合同。退一步说，即使刘紫红受黄怡得黄怡得委托与被告二胡小金签署案涉《买卖协议》，但在案涉《买卖协议》签署时（即2015年6月30日），讼争房屋尚未依法登记并领取房屋权属证书。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。”《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。”黄怡得向胡小金购买尚未取得房屋权属证书的房产明显违反前述法律规定。本案黄怡得于2015年8月26日与胡小金、厦门新景地集团有限公司签署的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同备案证明》及《商品房买卖合同》补充合同。根据前述补充合同记载，黄怡得占有讼争房屋99%份额、胡小金占有讼争房屋1%份额。本案中，黄怡得却主张其向胡小金购买讼争房屋100%产权，由此可见，黄怡得主张与该备案登记商品房买卖合同存在严重矛盾，该经备案登记商品房买卖合同明显亦非双方真实意思表示。黄怡得主张其在人民法院查封讼争房屋之间与胡小金签署合法有效的买卖合同没有任何事实和法律依据。此外，2013年4月2日胡小金向厦门新景地集团有限公司购买讼争房屋，其后在2014年胡小金即向百应小贷公司借款10000000元，在胡小金对百应小贷公司发生债务逾期后，其所谓的“出售讼争房屋”完全可能为故意转移财产、逃避债务之意图。2.讼争房屋在2016年8月26日已被查封，该房产至今仍处于空置状态，不存在黄怡得已合法占有讼争房屋的情形。即使如黄怡得所述其在2016年12月15日与开发商办理房屋交接手续，则黄怡得亦未在人民法院查封前合法占有讼争房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。根据百应小贷公司提供的照片及视频证据，讼争房屋至2019年10份左右仍为毛坯房，尚无人居住、处空置状态。讼争房屋不存在黄怡得主张的已经装修、使用并由其合法占有的情形。假设黄怡得提供的《房屋质量保证书》系真实的，也只能证明直至2016年12月15日刘紫红才接收讼争房屋。但讼争房屋于2016年8月26日已被厦门市思明区人民法院查封，人民法院的查封措施在刘紫红接收讼争房屋之前已经存在，黄怡得在明知讼争房屋已被采取保全措施仍然接收并在其后长达数年的时间对该房屋被采取保全措施的事实采取放任、置之不理的态度，其明显存在过错。3.黄怡得主张其已按照合同约定支付讼争房屋全部价款没有依据，应不予支持。黄怡得并非案涉《买卖协议》合同当事人，其未能提供证据证明其已向胡小金购买讼争房屋并已支付完毕全部购房款，黄怡得的主张没有任何事实依据。退一步说，即使本案系黄怡得委托刘紫红与胡小金签署《买卖协议》并约定以9300000元价格购买讼争房屋，但从其提供的转账凭证可以看出，黄怡得提供的所谓购房款支付明细总额与买卖协议约定的购房款总金额完全不一致，刘紫红与胡小金之间的往来已经远远超过9300000元。此外，黄怡得提供的转账明细与买卖协议约定的购房款支付安排亦不一致，并且黄怡得提供的转账明细中均未备注具体用途、存在多笔同样金额、甚至精确至小数点后两位的款项支付，黄怡得及刘紫红的支付购房款的行为完全与常理不符。刘紫红与胡小金之间明显可能存在其他金钱往来及法律关系，其所谓的转账明细根本无法证明其系用于支付讼争房屋的购房款或已经支付完毕讼争房屋全部购房款。4.讼争房屋未办理过户登记系因黄怡得自身原因导致。胡小金、尚燕玲早于2015年10月16日将其办理讼争房屋1%份额过户等权利全权委托黄怡得母亲刘紫红，但直至讼争房屋被查封黄怡得及其母亲均因自身原因未办理房产过户登记手续，甚至直至2019年4月3日才与胡小金共同办理讼争房屋首次权属登记。黄怡得未办理讼争房屋过户登记完全系因其自身原因造成，其既不存在积极办理讼争房屋过户登记的行为，亦未有无法办理过户登记的合理、客观理由，不具有排除讼争房屋执行、查封的权利。综上所述，本案黄怡得不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的足以排除讼争房屋执行的条件，黄怡得的主张没有任何事实和法律依据，应不予支持。 胡小金未作答辩。 中纤石化公司未作陈述。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年4月2日，胡小金与厦门新景地集团有限公司（以下简称新景地公司）签订一份《商品房买卖合同》，约定胡小金向新景地公司购买讼争房屋，建筑面积为277.44平方米，总价款为7584169元。胡小金与新景地公司约定首付款（含定金）为454169元，按揭贷款金额为3030000元。2013年5月14日，新景地公司向胡小金开具金额为4554169元的发票。 2015年6月30日，黄怡得的母亲刘紫红与胡小金签订了一份《买卖协议书》，约定胡小金以总价款9300000元将讼争房屋出售给刘紫红。刘紫红于2015年6月30日至2015年10月16日期间，向胡小金的银行账户共支付9328782.38元（两期按揭贷款共计57562.74元），向胡小金配偶尚燕玲账户支付50000元。 2015年8月19日，黄怡得、胡小金作为共同买受人与新景地公司签订一份《商品房买卖合同》（编号：03224982），约定黄怡得和胡小金向新景地公司购买讼争房屋，并于2015年8月26日向厦门市房地产交易权籍登记中心备案登记。2015年9月11日黄怡得、胡小金作为共同买受人与新景地公司签订一份《商品房买卖合同》补充合同，约定由买受人一次性支付购房款人民币7584169元，其中黄怡得支付房款7508327.31元，占99%产权：胡小金支付房款75841.69元，占1%产权。2015年10月16日，胡小金、尚燕玲（胡小金之妻）向黄怡得的母亲刘紫红出具了经厦门市公证处公正的公证书[（2015）厦证内字第26808号]，委托刘紫红全权办理案涉房屋的房产交接的全部事宜。2015年11月9日厦门新景地集团有限公司向黄怡得、胡小金开具了金额为7584169元的发票。 2019年4月3日，讼争房屋登记在胡小金和黄怡得名下，共有情况为按份共有，胡小金占1%份额，黄怡得占99%份额。 另查明，百应小贷公司与胡小金、中纤石化公司借款合同纠纷一案，本院于于2016年8月29日查封了讼争房屋并于2016年11月15日作出（2016）闽0203民初12051号民事调解书，确认截至2016年11月14日，胡小金尚欠百应小贷公司借款本金10000000元、利息2714000元及律师代理费60000元、保全费5000元，胡小金应于2016年11月20日前支付上述款项；中纤石化公司对胡小金的上述还款义务承担连带还款责任。该民事调解书已于2016年11月15日发生法律效力。百应小贷公司遂于2016年11月23日向本院申请强制执行。执行过程中，黄怡得就查封措施向本院提出执行异议。2019年10月23日，本院作出（2019）闽0203执异239号执行裁定书，驳回黄怡得的执行异议请求。黄怡得于法定期限内诉至本院。 审理中，黄怡得向本院提交以下证据：1.《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》，拟证明新景地公司于2016年12月15日将讼争房屋交付给黄怡得。2.发票，拟证明2016年12月15日起讼争房屋的物业管理费、公摊水电费、公共维修金均由刘紫红支付。3.《装修承诺函》、《装修/施工防火责任书》、《住宅室内装饰装修管理服务协议》，拟证明黄怡得于2017年6月5日对讼争房屋进行装修。 百应小贷公司的质证意见为：1.《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》。真实性合法性关联性均不予认可。且若如黄怡得所述，刘紫红于2016年12月15日接收讼争房屋，则黄怡得亦未在查封前合法占有讼争房屋。2.发票。真实性合法性关联性均不予认可。不能证明黄怡得已实际占有讼争房屋。3.《装修承诺函》、《装修/施工防火责任书》、《住宅室内装饰装修管理服务协议》。真实性合法性关联性均不予认可。讼争房屋至今仍为毛胚房，处于空置状态，无人居住。 黄怡得陈述当时有两个店面想一起过户，但过户需要大笔资金，黄怡得当时资金短缺故没有及时过户。 本院认为，黄怡得之母于2015年10月16日就取得胡小金、尚燕玲的公证委托书，已具备产权全部过户之条件。其自述在查封之前未办理产权过户系因其自身资金短缺，故可认定黄怡得未及时办理产权过户系因自身原因所导致。同时，黄怡得所述胡小金出售房屋后仍需保留1%的份额不符合商品房预售变更的交易惯例亦不合常理。此外，黄怡得具有全款支付900余万元购房款的能力，其所述无法支付1%产权过户费用的主张亦明显不合常理。综上，讼争房屋现为胡小金和黄怡得所共有，本院因胡小金所负债务进行查封并无不当，黄怡得的对讼争房屋享有的权利不足以排除本院对讼争房屋的执行，故其诉讼请求缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回黄怡得的诉讼请求。 案件受理费100元，由黄怡得负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  辛 鹏 人民审判员  郭惠芬 人民陪审员  郭亚妍 二〇二〇年二月十九日 代书 记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。