福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0703民初2465号 原告：福建美加德地产开发有限公司，住南平市建阳区御景湾13号楼11601室。统一社会信用代码91350784553215036J。 法定代表人：陈玉康，总经理。 委托诉讼代理人：陶梅香，女，该公司职员。 被告：陈子文，男，1991年10月1日出生，汉族，住政和县。 福建美加德地产开发有限公司（以下简称美加德公司）与陈子文商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。美加德公司的委托诉讼代理人陶梅香到庭参加诉讼，陈子文经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美加德公司向本院提出诉讼请求：1、判令陈子文配合美加德公司解除建阳区潭城街道朱熹大道3369号御景湾小区10＃楼11101室商品房买卖合同（预售），并判令陈子文立即返还该涉案房屋；2、判令陈子文配合美加德公司办理“合同备案”及“产权预告登记”的解除登记；3、判令陈子文支付按揭贷款银行所扣代垫款人民币13139.44元，和直至合同解除生效为止的代垫款、罚息及违约金117500元。（计算总房款的20%：587500*0.2＝117500元）；并准许美加德公司就前述债权从陈子文已付购房款中抵扣，不足部分由陈子文继续支付；4、本案的受理费用由陈子文承担。事实与理由：陈子文于2016年10月26日向美加德公司购买位于建阳区，建筑面积119.22平方米，购房款总价为587500元。为此，双方签订商品房买卖合同，约定该套房屋首付款117500元，于2016年10月28日之前陈子文以现金支付，余款470000元陈子文以银行按揭的方式付款。双方还就陈子文向银行按揭贷款的相关事宜在补充协议第二条第9项予以约定。合同签订后，陈子文于2016年10月28日前支付了首付款117500元，美加德公司按照贷款银行的要求，为陈子文按揭贷款470000元作为保证人进行了担保，三方签订了相关的按揭贷款合同。建设银行建阳支行于2017年3月14日将470000元贷款发放。2019年5月，陈子文开始未按贷款约定向银行支付每月贷款本息，美加德公司多次与陈子文联系，陈子文皆不理会。2019年8月5日建设银行建阳支行因陈子文未按照合同约定将贷款本息存入约定账户，而从美加德公司的账户扣回陈子文所欠的还款本息13139.44元，美加德公司于2019年8月9日向陈子文发出支付购房款催告函，要求陈子文按照合同约定将美加德公司垫付款予以偿还，催告函被退回。美加德公司认为，依照双方签订的《商品房买卖合同》以及附件11的约定，陈子文的行为已经构成违约，严重损害了美加德公司的合法权益，故提起诉讼。 陈子文未作答辩。 美加德公司围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据：①商品房买卖合同（预售），证明商品房买卖事实及各自权利及义务的约定；②建阳区商品房买卖合同备案信息表，证明商品房买卖已经主管部门备案；③预告登记证，证明陈子文所购涉案房屋已在不动产登记预告登记；④个人住房借款合同，证明陈子文贷款及美加德公司作为担保人的事实；⑤个人贷款支付凭证，证明陈子文向银行贷款情况；⑥个人贷款还款凭证、银行活期存款明细账，证明银行已从美加德公司账户代扣房款本息；⑦支付购房款催告函，证明美加德公司已通知陈子文还款，如未还款则解除《商品房买卖合同》；⑧EMS快递单、EMS快递查询，证明美加德公司通知发出及陈子文未签收退回的情况。陈子文既未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为放弃诉讼权利。美加德公司所举的证据符合证据形式要件，可以作为认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月26日，陈子文向美加德公司购买位于建阳区，房屋建筑面积119.22平方米，购房款总价587500元。双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定该套房屋首付款117500元，于2016年10月28日之前陈子文以现金方式支付，余款470000元陈子文以银行按揭的方式付款。该《商品房买卖合同（预售）》在建阳区不动产登记中心办理了合同备案登记。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定时间付款，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。双方还就被告向银行按揭贷款的相关事宜在附件十一补充协议第二条第9项约定：“因买受人未及时归还银行本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人发出通知之日起七日内到出卖人指定地点偿还出卖人全部垫款，并承担自银行扣收贷款本息及费用之日起至买受人还款之日止期间的利息。在上述时间内如仍未归还的，出卖人有权解除本合同，同时买受人应按总房款的20%向出卖人支付违约金”。2016年10月26日，该房屋在南平市建阳区规划建设和旅游局作了商品房买卖合同备案。2016年10月28日，陈子文支付了首付款117500元。2016年11月30日，中国建设银行股份有限公司建阳支行、美加德公司、陈子文签订了《个人住房借款合同》，美加德公司按照该合同的约定，为陈子文按揭贷款470000元作为保证人进行了担保。2017年3月14日，中国建设银行股份有限公司建阳支行向陈子文发放贷款470000元。2019年5月开始，陈子文开始未按贷款约定向中国建设银行股份有限公司建阳支行支付每月贷款本息，2019年8月5日，中国建设银行股份有限公司建阳支行因陈子文未按照合同约定将贷款本息存入约定账户，而从的账户扣回美加德公司所欠的还款本息13139.44元。美加德公司于2019年8月9日向陈子文发出支付购房款催告函，要求陈子文按照合同约定将美加德公司垫付款予以偿还。陈子文未偿还美加德公司的代垫款。庭审中，美加德公司自愿将要求陈子文按总房款的20%承担违约责任降为要求陈子文按总房款的10%承担违约责任。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。美加德公司与陈子文签订的《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房借款合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法，有效。双方当事人应依照合同约定全面履行自身义务。美加德公司依据合同上陈子文提供的地址邮寄《告知函》，未签收退回，根据合同约定应视为送达。本案中，陈子文未按照合同约定支付购房余款的义务，在美加德公司发出缴款催告函后，至今未交纳购房余款，违反了合同约定，根据合同约定，美加德公司有权要求解除合同，要求陈子文支付代垫款等。美加德公司自愿将陈子文违约责任由20%变更为10%，系对其权利的处分，且于陈子文有益，本院予以准许。故对美加德公司主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并返还该涉案房屋、要求陈子文协助办理解除合同备案登记手续及产权预告登记的解除登记、支付代垫款及承担违约责任的诉讼请求，予以支持，该违约金可从美加德公司应退还给陈子文的购房款中扣除。陈子文经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建美加德地产开发有限公司与陈子文于2016年10月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201606428），并于本判决生效之日起三日内返还本案诉争的房屋给福建美加德地产开发有限公司。 二、陈子文应于本判决生效之日起三日内协助福建美加德地产开发有限公司办理解除“合同备案”登记手续及“产权预告登记”的解除登记。 三、陈子文应于本判决生效之日起三日内支付福建美加德地产开发有限公司代垫款13139.440元和直至合同解除生效为止的代垫款、罚息及违约金58750元（该款在福建美加德地产开发有限公司应退还给陈子文的购房款中扣除）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及协助义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。 案件受理费9675元，公告费800元，均由陈子文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判长  李文华 审判员  戴琳丰 审判员  吴军福 二〇二〇年二月十八日 书记员  甘筱婧 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。