广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0804民初1083号 原告（反诉被告）：誉长雄，男，1969年10月18日出生，汉族，住址广西贵港市覃塘区。 被告（反诉原告）：陈新，女，1984年12月20日出生，汉族，住址广西玉林市玉州区，现住广西贵港市港**。 委托诉讼代理人：郑喜燕，广西贵鹏律师事务所律师。 原告（反诉被告）誉长雄与被告（反诉原告）陈新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，依法适用简易程序于2020年1月13日公开开庭进行了审理，陈新就本案提起反诉，本院经审查决定将本诉及反诉合并审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。在审理过程中，原告（反诉被告）誉长雄对修复造价申请司法鉴定，于2020年1月8日鉴定终结。本案现已审理终结。 原告誉长雄向本院提出诉讼请求：判令被告陈新赔偿修复费用28585元及支付尚欠租金13640元，共计42225元，扣除押金10000元，尚应支付32225元。事实和理由：其将自有的座落于贵港市覃塘镇西区中兴路152号整幢楼房出租给陈新使用，租期五年，从2014年7月30日起至2019年7月30日止，用于经营幼儿园。出于经营需要，陈新对该楼房内外墙画了图案以及作了其他改变，其依据协议要求陈新自行修复并承担修复费用，陈新予以拒绝。此外，合同约定每年租金40000元，陈新在当年的9月10日前一次性付清一年的租金。从合同有效期的第三年起，每年的租金递增10%。因此，第一、二年租金各40000元，第三、四、五年分别为44000元、48400元、53240元，共计225640元，陈新已付212000元，尚欠13640元。 被告陈新辩称，1.誉长雄明知其租房用于开办幼儿园，墙体内外需要粉刷幼儿喜爱的图案，日后会产生修复费用，双方在签订合时所约定租金比周围同期同类房屋的租金高，以弥补誉长雄的损失。为此，双方约定对增加附设物品例如防盗窗、防护网、卷帘门等在合同到期后需要拆除清理，而未对墙体粉刷复原作约定，因此，不存在修复的费用。且评估修复费用过高，应予调整；2.其不存在拖欠租金的事实。依照合同约定，递增计算基数均为40000元，而不是以递增后数额累加计算，即第一、二、三年租金为40000元，第四、五年为44000、48000元，共计212000元，其已履行支付义务；3.誉长雄应向其返还押金10000元及按年利率6%支付资金占用费。 反诉原告陈新向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告誉长雄承担房屋修复费37000元；2.判令反诉被告誉长雄支付增加附设物品三面卷帘门费用4800元，共计41800元。事实与理由：其在承租涉案房屋时，楼层被隔成多个单间，地板和墙壁均留有铁钉和被凿小洞，有火烧的痕迹，墙体大面积脱落并发霉，且电线老化、外露，需对该房屋全面修补，当时誉长雄让其先自行维修，房租可以再谈，无书面协议。但维修义务在于出租方誉长雄，誉长雄怠于维修，其自行维修的材料及人工款37000元，应由誉长雄承担。其承租后，因原门破损，不能正常开关门，其换了三面卷帘门，本应拆除，但拆除会造成无门遮拦，换门费用4800元应由誉长雄承担。 反诉被告誉长雄辩称，1.其出租时房屋正常，其未见有工人施工，修复37000元不是事实，也未曾约定在出租时如产生修缮费用，由自承担；2.陈新诉称门不能正常使用，换门三面不是事实，其出租时有四个门，均能正常使用，陈新只是换了一面门。 综合全案证据及各方在开庭时的陈述，本院确认以下法律事实：2014年7月30日，誉长雄（甲方）与陈新（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定誉长雄将坐落于广西贵港市覃塘区房屋整栋出租给陈新用于开办幼儿园。租期五年，从2014年7月30日起至2019年7月30日止。每年租金40000元，当年9月10日前一次性付清一年的租金，从第三年起，每年租金递增10%。乙方在经营期间，如造成甲方原有设施损坏的，乙方负责修复。所增加附设物品到期后拆除清理还原。乙方预付押金10000元，到期确认无欠费及损坏，甲方予以归还。合同签订后，陈新出于经营需要，在租赁物的墙体绘制幼儿图案，更换卷帘门三面，卷帘门三面支出4800元。经誉长雄、陈新确认，陈新20**年、2015年各给付租金40000元，2016年、2017年、2018年各给付租金44000元，共计212000元。经评估，修复造价28585元。案经调解未果。 在审理过程中，誉长雄表示如陈新安装卷帘门三面属实，陈新无需自行拆除，其可折价予以补偿。 本院认为，一、关于本诉被告陈新应否给付墙体修复费用的问题。陈新在实际租赁中，出于经营需要在墙体绘制图案，租赁期满，应承担修复义务，对于誉长雄主张陈新承担修复费用28585元，依法予以支持。陈新辩称提高租金的方式弥补誉长雄修复损失，但所签订的租赁合同没有约定，亦未能提供其他证据予以证实，根据谁主张谁举证原则，自行承担对其不利的法律后果，对该意见依法不予采信。陈新辩称评估价格过高，未能提供确实、充分证据予以证实，依法不予采信。 关于本诉被告陈新应否给付租金的问题。 依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，解决当事人之间对合同条款理解上的争议，核心是确定争议条款的真实意思，具体方法是通过对合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则等多个因素进行分析、综合判断，最终确定争议条款的真实意思。本案中合同约定每年租金40000元，从第三年起每年租金递增10%，在实际履行中，陈新分别于2014年、2015年各给付租金40000元，2016年、2017年、2018年各给付租金44000元，共计212000元，未有证据显示誉长雄在收到租金当时、乃至截至起诉时止，对该租金的支付方式、金额向陈新提出异议，应确定誉长雄、陈新实际履行中默认租金金额，誉长雄在陈新履行租金给付义务完毕后，要求陈新再支付，违反诚实信用原则，对该请求依法不予支持。 关于反诉被告誉长雄应该承担修复费及支付卷帘门费用4800元的问题。陈新诉称誉长雄让其先自行维修，房租可以再谈，但合同未有约定，无签订合同当时经双方确认现场的相关照片，在审理中誉长雄不予认可，陈新亦未能提供确实、充分证据予以证实，对该请求依法不予支持；至于卷帘门费用4800元的问题，陈新确实更换卷帘门三面，卷门三面未形成附合，陈新可在不损害租赁物的情况下拆除，因誉长雄表示愿意折价补偿，出于提高司法效率，减轻当事人纠纷，尊重当事人真实意愿，考虑到折旧耗损等因素，本院酌情支持陈新该诉讼请求，由誉长雄补偿陈新卷帘门损失3300元。誉长雄辩称门坏、陈新换门三面不是事实，就常理而言，如门能正常使用，陈新没有增加其经营成本之必要，且经核实，陈新实际安装卷帘门三面，因此，对誉长雄的该意见不予采信。 综上，陈新应支付誉长雄修复费用28585元，扣减押金10000元，陈新尚应支付18585元；誉长雄应补偿陈新卷帘门损失3300元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十一条第二款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈新应向原告（反诉被告）誉长雄支付修复费用18585元； 二、原告（反诉被告）誉长雄应向被告（反诉原告）陈新补偿卷帘门损失3300元； 三、驳回原告（反诉被告）誉长雄的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）陈新的其他反诉请求。 本诉案件受理费606元，适用简易程序审理减半收取为303元，鉴定费5000元，共计5303元[原告（反诉被告）誉长雄已预交5303元，因其减少诉讼请求数额，案件受理费按照减少后的诉讼请求数额计算，可在案件生效后办理退费手续]，由原告（反诉被告）誉长雄负担3000元，由被告（反诉原告）陈新负担2303元；反诉案件受理费846元，适用简易程序审理减半收取为423元[被告（反诉原告）陈新已预交]，由原告（反诉被告）誉长雄负担43元，由被告（反诉原告）陈新负担380元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于广西壮族自治区贵港市中级人民法院。并应于递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费（本诉受理费606元，反诉受理费846元），款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  林 伟 二〇二〇年二月十九日 法官助理  冯倩瑜 书 记 员  连庆宁 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《诉讼费用交纳办法》 第二十一条当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理： 当事人增加诉讼请求数额的，按照增加后的诉讼请求数额计算补交； （二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还。