广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初6681号原告：胡卿，男，汉族，1978年4月28日出生，住址河南省郑州市中原区，委托代理人：吴昊，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡俊彬，广东广和律师事务所律师。被告：方燕玲，女，汉族，1990年1月20日出生，住址广东省汕头市潮**，委托诉讼代理人：杨帆，广东格明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庭豪，广东格明律师事务所实习律师。第三人：深圳市锦农实业有限公司，住所地广东省深圳市龙华区观澜街道大水坑三村金富苑小区****，统一社会信用代码914403007979960191。法定代表人：李汗青，董事长。委托诉讼代理人：王华，北京市康达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴晓军，北京市康达（深圳）律师事务所律师。上列原告胡卿诉被告方燕玲、第三人深圳市锦农实业有限公司（以下简称“锦农公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴昊，被告方燕玲及委托诉讼代理人杨帆、张庭豪，第三人委托诉讼代理人王华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡卿向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告胡卿与被告方燕玲签订的《房产使用权转让协议书》；2.判令被告方燕玲向原告胡卿返还房款470000元及相应利息(利息按中国人民银行同期同类贷款利率标准，分别以4000元为本金自2016年5月19日起、以20000元为本金自2017年10月31日起、以300000元为本金自2017年11月8日起、以110000元为本金自2017年11月14日起、以36000元为本金自2018年2月1日起，计算至款项实际支付之日止，暂计至2019年2月27日利息总额为29349.74元）；3.本案诉讼费由被告承担。原告胡卿起诉之事实与理由：2017年11月8日，胡卿、郑燕玲签订《房产使用权转让协议书》约定：（1）郑燕玲与锦农公司于2017年6月9日签订了《深圳市房地产权益转让合同》，拥有深圳市龙华区观澜街道大水坑新斜山社区公园路金富苑第E栋第七层27室，建筑面积42.9平方米的房产使用权；（2）郑燕玲自愿将上述拥有的房产使用权以550000元转让给胡卿使用；（3）付款方式为律师见证后一次性付清。胡卿在协议签订前后向郑燕玲支付相应的价款。但此后胡卿发现，涉案房产实际上归案外人范沂所有。郑燕玲在订立协议时故意隐瞒涉案房产己出卖给范沂的事实，导致胡卿无法取得房产。因胡卿的购房目的落空，协议己达到法定解除的条件，现依法提起诉讼，请求判如所请。被告方燕玲答辩称：1.郑燕玲庭前已申请追加案外人谢富弦、京园（深圳）律师事务所、徐全基律师为本案被告，以查明本案事实，请求法院予以准许。2.郑燕玲基于定金合同以及徐全基律师见证的《房产转让合同》而信赖该合同真实合法性，既而才发生了与胡卿签署《房产转让合同》一事。郑燕玲已将所得房款全部转给谢富弦。郑燕玲也是受害人，应当与追加的被告一起划分责任的承担。第三人锦农公司述称：锦农公司对于胡卿、郑燕玲之间的房产转让的事实不知情，请求法院依法裁判。本案相关事实一、涉案房产系位于深圳市龙华区观澜街道大水坑新斜山社区公园路金富苑第E栋七层27房，系市场商品房，建筑面积42.9平方米。庭审中，锦农公司述称该房产已经过两规申报及处理，现已办理了不动产初始登记，房屋编号亦已完成备案，分户登记事宜仍与行政主管部门进行沟通协商。二、庭审中，胡卿提交两份《深圳市房地产权益转让合同》为证，载明的转让方均为锦农公司，交易房产均为涉案房产。其中一份合同受让方为郑燕玲，落款卖方处由案外人深圳市富金苑物业管理有限公司加盖公章，签订时间为2017年6月9日；另一份合同受让方为案外人范沂，落款卖方处由锦农公司加盖公章，签订时间为2017年6月9日。庭审中，锦农公司对其与郑燕玲之间合同之真实性、合法性、关联性均不予确认，对其与范沂之间的合同效力则予以认可。关于两份合同形成过程，锦农公司述称其与郑燕玲曾签订定金合同，后郑燕玲要求以范沂的名义签订正式的买卖合同，故而签订了两份合同，其中真实的买受人为范沂。对此，郑燕玲则述称其并不认识范沂，从未要求锦农公司与范沂签订协议，且当时获知的信息为涉案房产属于“小产权房”，与锦农公司签订合同后，双方再未有任何联系。郑燕玲亦称，其系通过案外人谢富弦引荐才与锦农公司签订的定金合同，当时谢富弦提供了由徐全基律师见证的房地产权益转让合同，其系基于对谢富弦及徐全基律师的信任而签订该合同，应将谢富弦、徐全基及京园（深圳）律师事务所追加为本案被告。三、2017年11月8日，胡卿、郑燕玲在广东巨龙律师事务所见证下签订《房产使用权转让协议书》约定：（1）郑燕玲与锦农公司于2017年6月9日签订了《深圳市房地产权益转让合同》，拥有涉案房产使用权，郑燕玲自愿将上述拥有的房产使用权以550000元转让给胡卿使用；付款方式为律师见证后一次性付清；郑燕玲保证上述房产没有纠纷；胡卿受让后拥有该房产的使用权，如今后该房产被国家征收、拆迁所得的所有补偿归胡卿所有，与郑燕玲及其亲属无关；如果政府允许办理房产证，郑燕玲无条件协助胡卿办理，由此发生的费用由胡卿负担；如有一方违约，应赔偿对方的一切经济损失。2016年5月19日，胡卿通过微信转账方式向郑燕玲支付款项4000元。2017年10月31日，胡卿分别通过微信、银行转账方式向郑燕玲支付款项合计20000元。2017年11月8日、2017年11月14日，胡卿通过银行转账方式分别向郑燕玲支付款项300000元、110000元。2018年2月1日，胡卿分别通过微信、银行转账方式向郑燕玲支付款项合计36000元。庭审中，郑燕玲确认收到上述款项470000元，并称其在收取款项后已全部支付给谢富弦。四、现涉案房产由案外人范沂实际占有、使用。郑燕玲未将上述款项返还胡卿。裁判结果本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据庭审查明事实，涉案房产已经过两规申报、处理并办理了不动产登记，胡卿与郑燕玲之间的《房产使用权转让协议书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。在涉案合同签订后，胡卿已向郑燕玲支付了转让款，但郑燕玲无法将涉案房产交付胡卿使用，双方的合同目的在事实上已无法实现，故胡卿诉请解除涉案合同具有事实及法律依据，本院予以支持。郑燕玲未举证证明其有继续占有胡卿转让款的合法理由，且其占用转让款的行为已造成胡卿利息的损失，故，胡卿主张郑燕玲返还转让款470000元及支付利息之诉求于法有据，本院予以支持。胡卿主张以每一笔款项实际支付时间作为利息计付的起始时间理由充分，本院予以确认。胡卿主张的利息计付标准为中国人民银行同期同类贷款利率，该利息标准符合法律规定，本院亦予认可。同时，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准在当天已经取消。有基于此，本院将2019年8月20日起的利息标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的利率以支持胡卿的利息诉求。故，郑燕玲应按中国人民银行同期贷款利率标准，向胡卿分别以转让款4000元为基数自2016年5月19日起、以20000元为基数自2017年10月31日起、以300000元为基数自2017年11月8日起、以110000元为基数自2017年11月14日起、以36000元为本金自2018年2月1日起计算利息至2019年8月19日，并以全国银行间同业拆借中心公布的利率标准计付其后的利息至款项清偿之日止。关于郑燕玲的答辩意见及追加被告申请。根据合同相对性原则，郑燕玲系涉案合同的相对人及责任主体，原告起诉时未主张谢富弦、徐全基及京园（深圳）律师事务所承担责任。本案中并无证据证明谢富弦、徐全基及京园（深圳）律师事务所系本案必要共同被告，如郑燕玲认为相关人员的行为损害其合法权益，可另循法律途径主张权利。郑燕玲的答辩意见及追加申请依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告胡卿与被告郑燕玲之间的《房产使用权转让协议书》。二、被告郑燕玲应于本判决生效之日起十日内向原告胡卿返还转让款人民币470000元。三、被告郑燕玲应于本判决生效之日起十日内向原告胡卿支付利息（按中国人民银行同期贷款利率标准，分别以转让款4000元为基数自2016年5月19日起、以20000元为基数自2017年10月31日起、以300000元为基数自2017年11月8日起、以110000元为基数自2017年11月14日起、以36000元为本金自2018年2月1日起计算利息至2019年8月19日，并以全国银行间同业拆借中心公布的利率标准计付其后的利息至款项清偿日止）四、驳回原告胡卿的其他诉讼请求。如果被告郑燕玲未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4503元，由被告郑燕玲负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇二〇年二月二十五日书记员  谢玉霞书记员  刘佳欣