云南省宁蒗彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0724民初656号原告：王登全，男，1984年7月24日出生，小学文化，农民，住云南省宁蒗彝族自治县。（未到庭）原告委托代理人：赵存福，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被告：张军，男，汉族，1970年3月22日出生，本科文化，住四川省攀枝花市**。（未到庭）被告委托代理人：张史秀，云南新秀律师事务所律师，特别授权代理。第三人：傅鹏，男，汉族，1973年9月17日出生，大专文化，住云南省丽江市古城区。（未到庭）第三人傅鹏委托代理人：言军燕，湖南隆言宏盛律师事务所律师，特别授权代理。第三人：张婵，女，汉族，1982年2月15日，大专文化，住长沙市岳麓区。未到庭）第三人张婵委托代理人：涂曙光，湖南湘军麓和律师事务所律师，一般授权代理。本院于2019年11月4日立案受理原告王登全与被告张军、第三人傅鹏、第三人张婵租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭于2019年12月9日公开开庭进行审理，原告王登全委托代理人赵存福、被告张军委托代理人张史秀、第三人傅鹏委托代理人言军燕、第三人张婵委托代理人涂曙光到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年5月20日，原告与被告签订《土地、宅基地租赁合同》一份并约定:原告将坐落云南省丽江市宁蒗彝族自治县永宁乡落水村委会三家村四号(东至李宝德地界、西至河边沟、北至河沟地、南至王登顺地界)的宅基地(共约2500平方米，出租时地上有建筑物)出租给被告。租赁期为30年，从原告办妥合法的建房手续的日期开始计算;年租金人民币5万元，每五年递增一万，第一个五年的租金一次性付清，之后的五年分两次付清。如被告未按时支付将视为违约。同时约定:由被告出资并负责拆除原告原有的房屋进行重建，原告负责办理重建房屋所需的手续，重建后的房屋所有权归原告所有。还约定被告可以部分或整体转租合同约定土地或客栈经营权;并约定被告在租赁期内将房屋全部转租给他人，新租约方直接跟原告签订租赁合同的，则原告与被告签订的《土地、宅基地租赁合同》自动解除。《土地、宅基地租赁合同》签订后，原告依约定申请办理了相关建房手续，被告却未依约定支付租金，也未依约建设，违章多建，导致重建房屋迟迟不能竣工投入使用，后来还被相关部门责令拆除超建的部分;在重建房屋的过程中，被告雇佣工人却不足额支付工人劳务费，导致拖欠工资的工人多次到原告重建房的门ロ以及原告家中堵门索要劳务费，为了不使事态扩大，原告无奈高利息借款垫付了拖欠的部分劳务费，至今被告也没有还给原告，还拖欠了租金以没有到时间为由不支付给原告。房屋建好后，被告将土地及重建后的房屋转租给第三人傅鹏后就没了音信，后来，傅鹏又将土地及重建后的房屋全部转租给了第三人张婵，原告认为依据双方合同约定，被告将房屋全部转租给第三人，同时有违约行为，为维护原告的合法权益特具状起诉，请求：一、解除原告与被告于2013年5月20日签订的《土地、宅基地租赁合同》;二、由被告将原告替被告垫付的工程款及材料款共计87600元还给原告并支付资金占用利息11546.78元，共计99146.78元;三、由被告按照月租金5000元的标准支付自2019年7月26日起至将案涉的土地及地上建筑物实际交还给原告期间的租金;四、由被告承担本案诉讼费用。被告辩称：原告主张解除合同的请求，既无约定解除事由，也无法定解除事由，其解除合同的主张依法不能成立。原告的请求不符合《合同法》第93条规定的解除事由，双方签订的《土地、宅基地租赁合同》第17条中约定:合同的解除条件是：一、经双方协商一致可以解除合同;二、被告将房屋全部转租他人，新租约方直接与原告签订租赁合同诉争合同自动解除。本案不存在双方协商一致解除合同的情况。本案被告确实与第三人傅鹏签订了房屋租赁合同，这是根据《土地、宅基地租赁合同》第12条约定的权利，首先不是将房屋整体出租给傅鹏，出租的是被告投资建成的客栈的经营使用权。被告并不认识张婵，傅鹏将房屋转租给张婵未经被告同意，傅鹏与张婵的转租行为无效，傅鹏与张婵的转租合同为无效合同。迟延支付租金，经催告在合理期限内仍未支付的，出租方可以请求解除合同，但被告已按约支付了合同中约定的前五年的租金，第二个五年交租金的时间尚未到，被告不存在不按期支付租金而违约的情形，原告主张的租金，被告将会按合同约定的期限交纳。本案的基础法律关系是租赁合同纠纷，原告关于请求被告支付其垫付工程款、材料款及资金占用利息的请求属建设工程施工合同纠纷，与本案不是同种诉，诉的主体、客体、法律适用、归债原则均不相同，不应在本案中并案处理，原告应另行起诉。本案原告与第三人串通一气，损害被告权益的行为不应得到支持，请求驳回原告的全部诉讼请求，继续履行原、被告签订的《土地、宅基地租赁合同》。第三人傅鹏述称：本案中傅鹏与张军的合同属于整体转租合同，在双方合同履行期间，客栈房屋使用权与经营权全部为傅鹏所有。傅鹏与张军于2015年6月6日签订的《房屋租赁合同》是张军将位于房屋及附属建筑全部转租给了傅鹏，双方还约定：“双方对外只宣称合作关系，如未经对方书面同意不得对外泄露本合同内容，否则承担违约责任”。在该合同履行期间，傅鹏并未将该合同文本内容泄露给本案原告与其他第三人，但现为说明本案事实，向法庭提交合同文本。双方签订合同后，傅鹏依照约定支付了人民币310万元给张军，但因张军在修建房屋过程中的违建行为，直接导致2016年该房屋被政府勒令停工整顿拆除，从最初的50间房屋拆剩下现在的29间，且屋顶的房间也被拆，直接导致傅鹏对该房屋的装修经营使用受到巨大影响，客栈有近一年无法装修投入使用。而在此过程中，张军对该房屋的拆除不闻不问，拆除之后傅鹏要求对房屋拆除情况进行协商，张军表示房子全部租给傅鹏了，和张军没有关系了。之后还有多批人员多次宣称张军拖欠了房屋修建的材料款和工程款，到原告家及客栈来闹，张军说房子租给傅鹏了，叫他们找傅鹏。虽然傅鹏张军双方约定房屋建造过程中的债权债务关系与傅鹏无关，但张军的多次行为表明，其自己均认为该房屋全部转租给了傅鹏，和他已经没有任何关系。因此，张军与傳鹏签的合同，事实上是张军将该房屋全部转租给了傅鹏，对双方房屋租赁合同履行中张军的违约行为，傅鹏保留另行起诉的权利。本案中原、被告签订的合同应当已经解除，现客栈的经营权、使用权应当属于张婵。在对本案房屋经营过程中，傅鹏于2017年7月7日办理的宁蒗县永宁乡泸沽湖云山美地云湖客栈，因前期房屋修建过程中张军拖欠工程款问题，张军将责任推卸给傅鹏，原告认为傅鹏应当承担该房屋建筑工程款，双方发生分歧，因此原告表示张军、傅鹏均有不诚信行为，要求终止合同。故傅鹏于2018年8月7日与张婵签订了客栈转让合同，张婵与王登全于2018年9月10日签订了《土地及宅基地租赁合同》，后张婵向工商部门重新申请办理了营业执照。本案中张军收到傅鹏支付的租金高达310万元，远远超过了房屋修建的费用，其对房屋的转租收益已经覆盖了其支付的建筑成本，因此原、被告合同终止，被告张军并没有任何损失。反倒是本案中由于傅鹏对房屋投入了高达总额800万元的租赁和装修、重建等费用，却需要承担房屋因违建拆除和拆违导致的租金、延期开业等损失。同时，依照原、被告《土地、宅基地租赁合同》中第17条第二款约定:“乙方在租赁期间将该房屋全部转租给他人，新租约方直接跟甲方签订租赁合同，本合同自动解除”。本案房屋的租赁经营权傅鹏已经全部转让给了张婵，张婵已经与原告签订租赁合同，并且办理了相关营业执照，现客栈的经营使用权应当属于张婵。综上所述，傅鹏与张军的合同属于整体转租合同，傅鹏又将客栈全部转让给了张婵，原、被告《土地、宅基地租赁合同》应当已经自动解除，现客栈的房屋经营使用权应当属于张婵，请求法院考虑以上理由，作出合理公正的判决。第三人张婵述称：张婵通过合法的形式与傅鹏签订合同，并且与原告签订《土地及宅基地租赁合同》，张婵取得了争议房屋的经营权，原、被告签订的《土地、宅基地租赁合同》，因为被告将房屋整体转让给傅鹏，傅鹏又转让给张婵，原告与被告所签订合同的解除条件已成就，应解除原告与被告签订的《土地、宅基地租赁合同》。综合原、被告诉辩主张，本案的争议焦点是：一、原告要求解除合同的相关条件是否成就？二、原告关于由被告将原告替被告垫付的工程款及材料款共计87600元还给原告并支付资金占用利息11546.78元，共计99146.78元的请求是否属于本案合并审理的范围？三、原告关于由被告按照月租金5000元的标准支付自2019年7月26日起至将案涉的土地及地上建筑物实际交还给原告期间的租金的请求是否有相关依据，该主张是否成立？原告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：一、身份证印件3份。拟证明原告及第三人的身份信息。二、《土地、宅基地租赁合同》复印件1份。拟证明原、被告于2013年5月20日签订《土地、宅基地租赁合同》的内容及原告请求解除合同的理由成立。三、《建设用地批准书》、《建房申请书》、《申请书》、《丽江泸沽湖风景名胜区管理局关于泸沽湖景区民居建设的审核意见》、《乡村建设规划许可证》复印件各1份。拟证明原告于2013年开始办理在案涉出租土地上翻建房屋的各项手续，截止2014年7月25日办理完毕，最终批准建设的面积是571.2㎡的事实。四、宁国土资执字（2014）第50号《责令停止违法行为通知书》、《景执告（2015）第02号关于民居建设告知书》、《营业执照》、收条、证明、借款合同、照片复印件各1份。拟证明：1、被告在翻建房屋期间因违章超面积、超高层建筑被相关执法部门责令整改并拆除的事实;2、被告将案涉房屋承包给案外人修建，因拖欠工程款，包工头于2017年1月份堵原告的房门讨要工钱，对原告房屋合理使用造成影响，原告无奈只能替被告垫付工程款、材料款共计87600元的事实;3、证明被告将案涉土地及房屋转租给第三人傅鹏经营，傅鹏又转租给张婵经营的事实。五、丁应山出具的情况说明复印件1份。拟证明被告张军从案外人丁应山处购买砂石材料欠付材料款7600元，因丁应山找被告张军要钱未果，后丁应山多次到原告家要钱，2017年1月份，原告替被告张军垫付材料款7600元的事实。六、泸沽湖管委会制作的王登全区位及现状图片、《同意复工通知书》复印件各1份。拟证明：1、被告在租赁原告的宅基地上修建房屋超出规划，以及房屋拆除前拆除后的对比情况；2、被告因超建导致停工，拆除了超建的部分后，有关部门于2016年9月5日同意原告家的房屋复工的事实。七、律师函复印件1份。拟证明被告在履行案涉土地、宅基地租赁合同过程中，因拖欠施工人员工程款迟迟不予解决，导致施工人员到原告家堵门闹事、吃喝多日，致使原告的生活受到了严重的影响，原告的老母亲病情加重，无奈之下，借款垫付了部分工程款、材料款。原告请律师代书了该律师函，通过微信拍照发给了被告。经质证，被告对原告提交的第一、二、三组证据及第四组证据中傅鹏的营业执照无异议，对其他证据不予认可。第三人傅鹏、张婵对原告提交的证据均无异议。被告张军针对其答辩理由，向本院提交了下列证据：一、身份证复印件1份。拟证明张军的身份信息。二、《土地、宅基地租赁合同》复印件1份。拟证明原、被告于2013年5月20日签订的《土地、宅基地租赁合同》的内容及原告请求解除合同的理由不成立。三、合同附件（证明）复印件1份。拟证明因建房手续无法如期办理完成，经原告与被告协商一致，根据合同第十六条第三款之规定:办理正规手续后建设期一年不计费用和租赁期起始时间为2015年5月1日。四、收条复印件1份。拟证明原告王登全已收到被告支付的第一个五年的租金25万元及搬家安置费1万元的事实。五、《泸沽湖酒店项目建筑施工(钢结构框)合同》复印件1份。拟证明被告与攀枝花市绿荫结构厂签订泸沽湖酒店项目建筑施工(钢结构框)合同，约定由攀枝花市绿荫结构厂建设原告出租给被告的土地上的房屋的事实。六、《钢结构工程结算书》复印件1份。拟证明经与攀枝花市绿荫结构厂结算，被告对上述房屋建设的工程款及应当交纳的税金共计4673745.83元，最终双方同意结算的价格为450万元的事实。七、《房屋租赁合同》复印件1份。拟证明：1、被告与傅鹏于2016年6月6日签订房屋租赁合同，将其建筑的框架房屋包括房屋附属建筑的经营使用权租赁给傅鹏；2、租赁期限为18年零3个月；3、被告与傅鹏约定房顶一间房间装修后，双方均有使用权的事实。八、授权委托书复印件1份。拟证明傅鹏委托言军燕签订房屋租赁合同的事实。经质证，原告对被告提交的第一、二、三、四组证据无异议。对第五组证据不予认可。对第六、七、八组证据表示不清楚；第三人傅鹏对被告提交的第一、二、七、八组证据无异议。对第五、六组证据不予认可。对第三、四组证据表示不清楚、不予质证；第三人张婵对被告提交的第一、二组证据无异议。对第三、第七组证据表示不清楚，不予质证。对第四、五、六组证据不予认可。对第八组证据表示不是原件，不予质证。第三人傅鹏针对其述称，向本院提交了下列证据：一、张军与傅鹏签订的《房屋租赁合同》一份。拟证明张军将房屋租赁给傅鹏的事实。二、转账电子回单复印件13张。拟证明傅鹏支付了张军310万元人民币的事实。三、《营业执照》复印件1份。拟证明傅鹏已办理营业执照的事实。四、《客栈转让协议》复印件1份。拟证明傅鹏与张婵签订协议，将傅鹏租赁的房屋转租给张婵的事实。五、中国工商银行电子回单复印件6张。拟证明张婵支付了傅鹏495万元人民币的事实。经质证，原告对第三人傅鹏提交的证据无异议。被告对第三人傅鹏提交的第一、二、三组证据无异议；对第四、五组证据不予以认可。第三人张婵对第三人傅鹏提交的证据无异议。第三人张婵针对其述称，向本院提交了下列证据：一、《土地及宅基地租赁合同》复印件1份。拟证明原告已将落水村委会三家村四号的土地及房屋租赁给张婵作为客栈经营使用的事实。二、《营业执照》复印件1份。拟证明张婵为原告王登全地块上房屋的客栈经营人的事实。三、收条复印件1份。拟证明原告王登全已收到押金及2019年至2021年土地租金60万元的事实。经质证，原告及第三人傅鹏对第三人张婵提交的证据均无异议。被告对第三人张婵提交的证据均不予认可。经举证、质证，本院认为，原告提交的第一、二、三组证据及第四组证据中的宁国土资执字（2014）第50号《责令停止违法行为通知书》、《景执告（2015）第02号关于民居建设告知书》、《营业执照》；被告提交的第一、二、三、四、七、八组证据，第三人傅鹏提交的第一、二、三、四组证据；第三人张婵提交的第一、二、三组证据，具有客观性、合法性、关联性，本院予确认为证明案件事实的有效证据。原、被告及第三人提交的其他证据，不具有关联性，本院不予确认。经各方当事人陈述、举证、质证、辩论，本院确认如下法律事实：原告王登全与被告张军于2013年5月20日签订了一份《土地、宅基地租赁合同》。合同约定由原告王登全将其位于宁蒗县地（共约2500平方米）出租给被告张军；租赁期为30年，租赁期限的起始日期从原告办妥合法的建房手续之日开始计算;年租金为5万元人民币，每五年递增1万，第一个五年的租金一次性付清，之后的五年的租金分两次付清，如被告未按时支付租金将视为违约；由被告出资并负责拆除原告原有的房屋进行重建，原告负责办理重建房屋所需的手续，重建后的房屋所有权归原告所有，建房期不计算租赁时间，但不能超过一年；在租赁期内，被告有权将合同约定土地或客栈经营权部分或整体转租给他人;合同第17条特别约定解除合同的条款是:（一）、经双方协商一致可以解除合同；（二）、乙方（张军）在租赁期内，将房屋全部转租给他人，新租约方直接跟原告签订租赁合同的，则原告与被告签订的《土地、宅基地租赁合同》自动解除。2014年3月19日，原告办理了建设用地批准书，2014年4月25日，原告办理了建设规划许可证。原告办理《土地、宅基地租赁合同》约定的相关建房手续后，被告进行了施工建设，于2015年5月1日完工，双方约定，租赁起始时间从2015年5月1日开始计算。被告张军于2015年5月4日支付了原告王登全前五年的租金25万元及搬家费1万元，共计26万元。2015年6月6日，被告张军与第三人傅鹏的委托代理人言军燕签订《房屋租赁合同》，将张军租地建设的房屋租赁给傅鹏经营。傅鹏共支付了张军租金310万元。2018年8月7日，傅鹏与张婵签订协议，将傅鹏向张军租赁得的房屋转租给第三人张婵。2018年9月10日，原告王登全与第三人张婵签订《土地及宅基地租赁合同》，将原告王登全与被告张军签订的《土地、宅基地租赁合同》项下的宅基地及张军修建的房屋的使用权租赁给张婵，租金涨为每年15万元，从2022年开始每两年递增1万元。为此，原告以傅鹏已将房屋转租给张婵，原告已和新租约方张婵签订合同；张军未按期交租金为由请求解除原告与被告于2013年5月20日签订的《土地、宅基地租赁合同》;并请求由被告支付原告替被告垫付的工程款及材料款共计87600元及资金占用利息11546.78元，共计99146.78元;由被告按照月租金5000元的标准支付自2019年7月26日起至将案涉的土地及地上建筑物实际交还给原告期间的租金。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告与被告签订的《土地、宅基地租赁合同》符合我国合同法的相关规定，具备有效合同的要件，系有效合同，原、告双方均应按合同约定全面履行义务。根据双方签订的《土地、宅基地租赁合同》第17条约定，原、被告解除合同的条件是:（一）、经双方协商一致可以解除合同；（二）、乙方（张军）在租赁期内，将房屋全部转租给他人，新租约方直接跟甲方（王登全）签订租赁合同，则王登全与张军签订的《土地、宅基地租赁合同》自动解除。本案原告王登全关于解除合同的请求不符合双方签订的《土地、宅基地租赁合同》约定的解除条件，依法应予驳回。其理由如下：一、本案原告王登全与被告张军签订的是《土地、宅基地租赁合同》，张军向王登全租用的是土地、宅基地的使用权，张军与傅鹏签订的是《房屋租赁合同》，张军是将其在向原告王登全租赁所得的土地、宅基地上建筑的房屋的经营权租赁给傅鹏，该二份合同是不同性质的两份合同。二、张军将房屋经营权租赁给傅鹏，并签订《房屋租赁合同》，但王登全未与傅鹏签订新合同。三、张军没有将房屋的使用权租赁给张婵，也没有证据证明傅鹏将房屋的使用权转租给张婵是经张军同意。四、王登全和张婵签订的是《土地、宅基地租赁合同》，与被告张军和第三人傅鹏签订的《房屋租赁合同》，是两份不同性质的合同。五、没有证据证明张军将其向王登全租赁得的土地及宅基地的使用权转租给张婵。六、张军没有不按期交纳租金的违约情形。原告关于由被告支付替被告垫付工程款及材料款共计87600元、利息11546.78元，共计99146.78元的请求，属于建设工程施工合同等其他合同纠纷，与本案的租赁合同纠纷不是同种诉，不属于在本案中并案处理的范围，故，本院不予在本案中并案处理，双方当事人可以协商处理或另行起诉。因原、被告签订的《土地、宅基地租赁合同》是有效合同，而且，现在没有成就解除该合同的条件，故租金应按合同约定的时间支付。根据双方签订的《土地、宅基地租赁合同》约定，被告已于2015年5月4日支付了自2015年5月1日起至2020年5月1日前五年的租金，之后的租金支付时间尚未到期，故，原告关于由被告按照月租金5000元的标准支付自2019年7月26日起至将案涉的土地及地上建筑物实际交还给原告期间的租金的请求没有依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条；《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告王登全的诉讼请求。案件受理费2278.00元，由原告王登全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判长  王迪基审判员  胡章贵审判员  杨秀珍二〇二〇年二月十九日书记员  阿福艳