江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初5118号原告：连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路91号。法定代表人：王金明，该公司总经理。被告：徐海北，男，1970年2月24日生，汉族，住海州区。委托诉讼代理人：汤锦美，女，1974年9月11日生，汉族，住海州区。被告：汤锦美，女，1974年9月11日生，汉族，住海州区。被告：任婷，女，1973年7月5日生，汉族，住海州区原告连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明物业公司）与被告徐海北、汤锦美、任婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金明物业公司的法定代表人王金明、被告徐海北、汤锦美、任婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金明物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付原告物业服务费、二次供水电费、垃圾处理费、车位占用费14270.76元及违约金8010.47元，合计22281.23元（自2012年9月6日起至付清之日止，以合同约定的日千分之三计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系盛世嘉缘小区8号楼2单元201室业主及实际使用人，房屋面积136.55平方米，7-16号车库6.76平方米，被告一直拖欠原告物业服务费、二次供水电费、垃圾处理费（2012年9月1日至2020年6月30日），合计14270.76元，上述费用经原告多次催缴未果。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告徐海北、汤锦美、任婷辩称，1.金明物业公司不具备管理能力和资质，在《新浦区物业管理整改通知单》（2012年第017号）文件中，明确要求该物业公司于2012年11月5日起7日内撤出该小区；2.金明物业公司的收费标准及管理规约未经相关程序制定，自己作为业主并不知晓其相关规定；3.原、被告之间没有合法的合同关系，盛世嘉缘小区在业主不知情的情况下签署合同，且合同内除收费内容外，并无物业服务等内容，该合同应认定无效。本案原告围绕诉讼请求依法提交了《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》两份、证明、业主委员会通知、各项费用计算明细表、水电费发票、新城社区居委会通知单、盛世嘉缘业主委员会证明、告知、通知、催缴通知、行政判决书、行政强制执行事先催告书、执行通知书、调查询问笔录、通知、江苏省城市生活垃圾处理收费管理暂行办法、短信通知截图、（2014）海商初字第888号民事判决书、（2019）苏0706民初10111号民事判决书、（2019）苏0706民初3431号判决书、苏高法审委（2009）36号文件、江苏省物业管理实施细则、不动产登记簿查询记录、照片等证据，被告依法提交了业主委员会备案、声明、整改通知单、情况说明等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2012年9月1日、2015年9月1日，盛世嘉缘业主委员会（甲方）与原告金明物业公司（乙方）分别签订了《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，合同约定：盛世嘉缘小区位于瀛洲路38号，1－10栋共430户，建筑面积5万平方米。经盛世嘉缘小区业主委员会研究，同意连云港金明物业公司对小区进行物业自治管理服务，自本合同签订后七日内进驻。经甲、乙双方协商，现就有关事项达成如下协议：一、甲方责任、义务：1.服从物业公司的一切正常管理，协助乙方按时收取正常物管费用（业主委员会、负责监督催缴）。2.小区如有公共设施需要出租，由乙方协助办理，出租所得款项由乙方和甲方三、七提留。小区内停车管理收取的费用，用于贴补物业公司。3.监督小区业主自觉遵守小区各项管理制度，自觉维护小区的设备设施，保持清洁卫生，争做文明市民。二、乙方职责、义务：1.负责整个小区的秩序管理工作（小区北门和东门安排24小时的门卫，地上停放车辆有偿看管，夜间巡视工作及监控资料妥善保管）。2.负责整个小区环境保洁服务工作（内容含小区内的道路、绿化带，楼梯走道及公共场所）。3.负责整个小区内所有设施设备及各个住宅共用部分的有偿维修服务。4.服务工作接受业主委员会监督。5.乙方对违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理，包括：责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金日千分之三。并对无故不缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴、催改措施。……。三、协议事项：1.业主如按照物业公司指定地点停放车辆，并缴纳车辆管理费用，所收取费用归物业公司所有。……。合同还对其他事项进行了约定。2012年9月1日至2015年8月30日期间，该小区多层物业服务费为0.35元/平方米/月（泵费每月5元每户，不含车辆看管费用，化粪池抽取费用，业主均摊）；2015年9月1日至2018年9月1日期间，该小区多层物业服务费为0.45元/平方米/月（泵费每月5元每户，不含车辆看管费用，化粪池抽取费用，业主均摊）。车辆停车占用费按每辆每月60元收取。连云港市海州区城市管理局（以下简称海州区城管局）根据连云港市物价局2001年1月16日下发的连价费字[2001]23号《连云港市城镇垃圾处理费管理实施细则》的规定，认定金明物业公司应当按照规定从其收取的物业管理服务费中，按该小区实际入住户数400户、每户每月2元标准缴纳垃圾处理费，每月应缴纳800元。2019年1月2日，海州区城管局作出海城管征字[2018]第31号行政征收决定书，决定对金明物业公司征收自2013年1月至2018年6月期间的垃圾处理费共计52800元。因原告金明物业公司不服该征收决定，向连云港市城市管理局（以下简称市城管局）申请行政复议，市城管局于2019年3月8日作出[2019]连城行复第1号行政复议决定书，决定维持海州区城管局作出的行政征收决定。原告仍不服，起诉至连云港经济技术开发区人民法院，连云港经济技术开发区人民法院作出（2019）苏0791行初165号行政判决书，判决驳回原告的诉讼请求，原告后上诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院作出（2019）苏07行终178号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年1月16日，海州区城管局制作《行政强制执行事先催告书》，要求原告在接到催告之日起十日内依法自觉履行行政征收决定，缴纳2013年1月至2018年6月的城市生活垃圾费本金及滞纳金合计105600元。因原告未按期缴纳，海州区城管局向连云港经济技术开发区人民法院申请强制执行。另查明，被告任婷原系海州区朝阳东路南瀛洲路东盛世嘉缘小区8号楼2单元201室（建筑面积136.55平方米）、7号楼16号车库（建筑面积6.76平方米）业主，2017年10月将上述房产及车库过户至被告徐海北、汤锦美名下。被告任婷未缴纳房屋2015年1月至2017年10月、车库2012年9月至2017年10月物业费、2015年1月至2017年10月二次供水电费、2013年5月至2017年10月车位占用费，被告徐海北、汤锦美未缴纳2017年11月至2020年6月房屋、车库物业费、二次供水电费、车辆占用费。本院认为，盛世嘉缘业主委员会与原告金明物业公司签订的《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，2018年9月1日之后原告虽与盛世嘉缘小区无物业管理服务合同关系，但在该小区的业主委员会未与其他物业服务企业签订物业服务协议之前，原告作为小区原物业服务企业履行了为小区提供物业服务的义务，根据公平和诚实信用原则，被告应按原合同的约定向原告支付物业管理费。庭审中，被告任婷表示该房屋于2017年2月出卖给被告汤锦美、徐海北，不动产登记簿查询记录显示于2017年10月12日登记过户，应以不动产登记信息为准。故被告任婷应向原告支付房屋2015年1月至2017年10月物业费1980.0元（136.55平方米×0.35元/平方米/月×8个月+136.55平方米×0.45元/平方米/月×26个月），车库2012年9月至2017年10月物业费164.3元（6.76平方米×0.35元/平方米/月×36个月+6.76平方米×0.45元/平方米/月×26个月），物业费合计2144.3元。其还应按约缴纳2015年1月至2017年10月二次供水电费170元（5元/月×34个月）。被告徐海北、汤锦美应向原告支付房屋2017年11月至2020年6月物业费1966.3元（136.55平方米×0.45元/平方米/月×32个月），车库2017年11月至2020年6月物业费97.3元（6.76平方米×0.45元/平方米/月×32个月），物业费合计2063.6元。其还应按约缴纳2017年11月至2020年6月二次供水电费160元（5元/月×32个月）。关于原告主张的车位占用费，《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》中约定：业主如按照物业公司指定地点停放车辆，并缴纳车位停放管理费用，所收取费用归物业公司所有。2016年7月12日，盛世嘉缘业主委员会及连云港金明物业服务有限公司的通知中载明：车辆停车占用费每辆每月60元，故原告要求被告支付车辆占用费的诉讼请求，本院予以支持，被告任婷应向原告支付2013年5月至2017年10月车辆占用费3240元（60元/月×54个月），被告汤锦美、徐海北应向原告支付2017年11月至2020年6月车辆占用费1920元（60元/月×32个月）。关于原告主张的垃圾处理费，2015年实施的《连云港市物业服务收费管理实施办法》第十七条规定，对已实施物业管理的小区，物业服务企业负责区域内的卫生保洁工作，住户垃圾处理费列入物业管理公共服务费，不另收取。环卫部门从物业公共服务费中按实际入住户数每户每月2元的标准提取，用于垃圾的收集、清运和处置。故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的违约金，因原告未举证因物业服务费、二次供水电费等费用未按期缴纳造成的实际损失，且被告抗辩称原告未向被告提供物业服务，原告在提供物业服务期间亦存在违约行为，故本院对原告的该部分诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告任婷于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港金明物业服务有限公司物业服务费、二次供水电费及车辆占用费共计5554.3元；二、被告汤锦美、徐海北于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港金明物业服务有限公司物业服务费、二次供水电费及车辆占用费共计4143.6元；三、驳回原告连云港金明物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费357元（原告已预交），由被告任婷负担178.5元，被告汤锦美、徐海北负担178.5元，于给付上述款项时一并给付原告。本判决为终审判决。审 判 员  王 敏二〇二〇年十月十三日法官助理  万绪文书 记 员  周春艳法律条文附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（三）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合力期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-013729