黑龙江省鹤岗市南山区人民法院行 政 判 决 书（2019）黑0404行初35号原告：姚来存，男，1969年11月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鹤岗市南山区。委托诉讼代理人：王家福（系原告妹夫），男，1969年3月1日出生，汉族，鹤岗长安工贸有限责任公司书记，住黑龙江省鹤岗市南山区。委托诉讼代理人：高平，黑龙江盛名律师事务所律师。被告：鹤岗市住房和城乡建设局，住所地黑龙江省鹤岗市工农区。法定代表人：佟杨，该局局长。行政机关负责人：侯长春，该局局长助理。委托诉讼代理人：郑兴刚，该局法律顾问。第三人：鹤岗市于生房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市南山区。法定代表人：于永忠，该公司总经理。第三人：侯晓东，男，1973年2月14日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：张钦义，黑龙江省肇东市城区法律服务所法律工作者。原告姚来存不服被告鹤岗市住房和城乡建设局作出的撤销其鹤岗市南山区九州小区千百度国际名苑4号楼012603室房屋网签合同的行政行为，经鹤岗市中级人民法院发回至本院重新审理。本院于2019年12月12日立案，于2019年12月26日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年1月15日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人王家福、高平、被告行政机关负责人侯长春、委托诉讼代理人郑兴刚、第三人侯晓东及其委托诉讼代理人张钦义到庭参加诉讼。第三人鹤岗市于生房地产开发有限公司经本院合法送达开庭传票后，未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。被告鹤岗市住房和城乡建设局于2014年1月30日依据第三人鹤岗市于生房地产开发有限公司提交的清除网上备案记录申请，撤销了原告姚来存的鹤岗市南山区九州小区千百度国际名苑4号楼012603室房屋在商品房网签系统中的网签合同。原告姚来存诉称，2014年1月12日，第三人鹤岗市于生房地产开发有限公司因房地产开发建设需用资金，从原告处借款12万元，为保障第三人鹤岗市于生房地产开发有限公司能够及时还款，双方签订房屋买卖合同为借款担保，并到被告处办理了登记备案手续。2018年8月，原告听说第三人鹤岗市于生房地产开发有限公司开发建设的鹤岗市南山区九州小区千百度国际名苑被公安机关查封，便到被告处查询，被告处的工作人员告知，该房已被鹤岗市于生房地产开发有限公司卖给他人，并办理了变更登记。被告在未经原告同意的情况下，擅自将房屋又变更登记在他人名下，是一种违法违规操作行为，既损害了原告的合法权益，又损害了政府的公信力，破坏了交易安全。现依法提起诉讼，请求人民法院撤销被告违法网签登记行为，并将该房屋恢复网签至原告名下。原告向本院提交了以下证据：商品房买卖合同复印件1份。被告鹤岗市住房和城乡建设局辩称，1.商品房买卖合同网签非不动产产权登记，《不动产登记暂行条例实施细则》中规定的登记种类中无此类型。2.《商品房买卖合同》网签是房地产开发企业通过商品房网签系统中提供的《商品房买卖合同》文本录入相关信息，打印出纸质合同后，由双方签字盖章后方可办理相关业务。我局按照《商品房预售管理办法》第十条第二款“房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案”的规定，建立商品房网签系统，推行《商品房买卖合同》示范文本，同时方便开发企业操作。开发企业在企业操作界面录入合同信息，而非由我局进行操作。3.原告的“登记备案”合同，实质上只是开发企业与购房人完成商品房网签系统打印出来的纸质合同并签字盖章，我局并未为该合同办理备案手续，因为合同备案需开发企业到我局单独办理手续并在合同中加盖备案专用章。4.2014年，我局依据第三人鹤岗市于生房地产开发有限公司递交的撤销申请，撤销该户房屋在商品房网签系统中的网签信息。如原告手中依然持有该户房屋买卖双方签字盖章的买卖合同原件，可以由法院判定该合同是否有效。如第三人鹤岗市于生房地产开发有限公司将已销售房屋再行销售给他人，责任应由其承担。我局并未参与原告与第三人鹤岗市于生房地产开发有限公司的签约过程，亦未书面确认该签字盖章的合同无效。庭审时，被告补充答辩意见：原告与第三人鹤岗市于生房地产开发有限公司并不是商品房买卖而是借款合同关系，用此房作为还款的抵押物，违反担保法中所规定的抵押物不得直接归属债权人的规定。被告鹤岗市住房和城乡建设局向本院提交了以下证据、依据：1.鹤岗市于生房地产开发有限公司清除网上备案记录申请复印件1份；2.开发商网签给侯晓东的该户房屋的电脑记录1份。第三人鹤岗市于生房地产开发有限公司未到庭，未有陈述意见。第三人鹤岗市于生房地产开发有限公司未提交证据。第三人侯晓东述称，1.其与鹤岗市于生房地产开发有限公司签订了购房合同，并支付了全部的房屋价款，经过主管部门备案，事实清楚、程序合法；2.根据城市商品房预售办法第十条，说明预售登记的主体是开发企业，预售备案登记是政府监督开发企业一房二卖或多卖的一项制度，是一种行政管理手段；3.本案通过起诉状看出原告与开发企业不是商品房买卖合同关系，是借款合同关系，商品房备案登记是只限于买卖合同之间的备案登记，虽然原告与开发商签订了商品房买卖合同，但这份合同不是双方当事人的真正意思表示，只是一种形式上的担保关系。根据担保法规定，不动产的抵押担保当中所有条款没有借款合同关系的担保，因此本案行政行为诉讼中主要是审理备案部门的行政行为是否违法，第三人认为本案的行政行为机关撤销了原告网签备案是合法的，是符合商品房预售管理办法的规定，相反是违法的。开发商向行政机关提供了借款合同，提出了商品房买卖合同的不真实性，如果登记机关不予撤销是违法的。第三人侯晓东向本院提交了以下证据：商品房买卖合同、收款票据复印件各1份。经庭审质证，第三人侯晓东对被告提交的证据1、2均无异议。被告对第三人侯晓东提交的证据真实性无异议。被告对原告提交的证据真实性有异议，认为原告与开发商之间不是真正的房屋买卖关系，是用该户房屋为借款作抵押的协议，并表示其没有参与的这个合同就是假的。第三人侯晓东对原告提交的证据真实性没有异议，但是对证明的问题有异议，根据最高人民法院借贷双方为担保借款而签订商品房买卖合同后办理的房屋登记备案，并不产生登记请求权的物权效益。原告对被告提交的证据1真实性无异议，但被告仅仅依据鹤岗市于生房地产开发有限公司的申请，就清除了网上备案记录是违法的，没有法律依据。即使被告援引的商品房预售管理办法第十条也没有给他这个权利，被告是在法无明文授权的情况下任性滥用职权，撤销行为直接涉及到原告的权利，没有遵循调查取证且作出撤销的行为没有履行通知原告的程序，属程序违法。原告对被告提交的证据2真实性无异议，但不能证明撤销行为是合法的。原告对第三人侯晓东提交的证据真实性无异议，但不能以此认定被告撤销原告网签备案合同是合法的，同时因该房屋购房价格明显偏高，对是否是真实房屋买卖表示质疑。本院对上述证据认证如下：对原告提交的证据，予以认可，被告虽对该证据的真实性有异议，但未能提供证据证实该证据系假证据，故本院予以确认。对被告提交的证据1，系被告依据该申请而作出撤销网签的行政行为，该事实客观存在，故对撤销的依据以及撤销事实予以确认。被告提交的证据2与第三人侯晓东提交的证据，相互印证鹤岗市南山区九州小区千百度国际名苑4号楼012603室房屋现网签至第三人侯晓东名下，且原告无异议，故对该事实予以确认。经审理查明，鹤岗市南山区九州小区千百度国际名苑4号楼012603室房屋于2014年1月12日网签至姚来存名下。2014年1月30日，鹤岗市住房和城乡建设局依据鹤岗市于生房地产开发有限公司的申请，将姚来存名下的房屋网签予以撤销。现该房屋网签至侯晓东名下。本院认为，房地产领域实施网络化管理房屋交易，是房地产管理部门对商品房开发企业的一种监督管理措施，而通过实施网签这一流程，目的就是为了规范房屋销售，防止一房多卖，更好地保护交易安全。本案中，姚来存名下的网签信息，对其权利义务的实现，起到外在的保护效果，而被告鹤岗市住房和城乡建设局撤销其网签，将对其权利义务产生实际影响，所以被告行政机关作出撤销网签的行为，应当依据行政执法操作程序正当进行。而在针对姚来存的权益变动的过程中，被告鹤岗市住房和城乡建设局仅依据第三人鹤岗市于生房地产开发有限公司的申请，即将商品房网签系统中关于姚来存的房屋网签予以撤销，显然在行政行为程序上未能充分保障当事人姚来存的参与权、知情权、异议反驳等权利，且被告未有证据亦未提交该撤销行政行为的电子或纸质留存资料，证实其对据以撤销的事实及理由，进行了合理审查、核实。因此，该撤销行政行为属事实不清、证据不足，且程序违法。对于被告鹤岗市住房和城乡建设局所称鹤岗市南山区九州小区千百度国际名苑4号楼012603室房屋涉及刑事案件的抗辩理由，与本案所审查的对象即网签被撤销的合法性问题无关，故对被告的该抗辩理由不予采纳。对于鹤岗市南山区九州小区千百度国际名苑4号楼012603室房屋现在的网签人侯晓东，因本案的处理与其有利害关系，致使其权益受到损害的，可通过诉讼或其他途径维护权益。对于原告姚来存请求撤销被告鹤岗市住房和城乡建设局撤销其鹤岗市南山区九州小区千百度国际名苑4号楼012603室房屋网签的行政行为，应予支持。综上所述，被告鹤岗市住房和城乡建设局仅依据第三人鹤岗市于生房地产开发有限公司的单方申请即作出撤销网签的行政行为，事实不清、程序违法，应予撤销。依照《中国人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决如下：对被告鹤岗市住房和城乡建设局2014年1月30日撤销原告姚来存鹤岗市南山区九州小区千百度国际名苑4号楼012603室房屋的网签予以撤销。案件受理费50.00元，由被告鹤岗市住房和城乡建设局承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。审 判 长  杨天峰审 判 员  刘海波人民陪审员  冯鑫鑫二〇二〇年二月二十九日书 记 员  高 畅