广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初10015号 原告：谭中艺，男，1975年11月21日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：唐锡友，广西观复律师事务所律师。 被告：广西堃江苑房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区凤岭北枫林路**保利童心缘******房，统一社会信用代码91450100MA5K9EXT9H。 法定代表人：林一松。 被告：广西堃成房地产有限公司，住所地南，住所地南宁市江**星光大道**第******房信用代码91450100MA5KDFWK38。 法定代表人：梁以辉,该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒙华，广西道森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃冰冰，广西道森律师事务所实习律师。 被告：南宁市江南区沙井街道智和村村民委员会，住所地南宁市江南，住所地南宁市江**五一西路**54450105340277970X。 主要负责人：黄任俊。 原告谭中艺与被告广西堃江苑房地产开发有限公司（以下简称“堃江苑公司”）、被告广西堃成房地产有限公司（以下简称“堃成公司”）、被告南宁市江南区沙井街道智和村村民委员会（以下简称“智和村村民委员会”）合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告谭中艺的委托诉讼代理人唐锡友，被告堃成公司的委托诉讼代理人蒙华、覃冰冰，到庭参加诉讼。被告堃江苑公司、被告智和村村民委员会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案已审理终结。 原告谭中艺向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原告与被告堃江苑公司、被告智和村村民委员会签订的《北欧豪苑合作建房合同》（合同编号：xxx）无效；2.三被告返还原告购房款312019元；3.三被告赔偿原告资金占用期间的利息暂计17541.45元，此后计至被告实际清偿之日止（利息计算：以312019元为基数，按年利率6%，自2018年11月18日起计算至2019年10月25日），以上2、3项金额合计：329560.45元；4.本案诉讼费、保全费、诉讼财产保全险费、公告费（若有）由三被告承担。事实与理由：2017年4月16日，原告与被告堃江苑公司、被告智和村村民委员会签订《北欧豪苑合作建房合同》（合同编号：xxx）。合同签订后，原告分别于2017年4月16日、2017年6月29日、2018年11月18日向被告堃江苑公司、被告堃成公司交纳购房款117007元、117007元、78005元，三次交款合计312019元。2017年6月16日三被告签订了《合同终止协议》，约定由被告堃成公司代替被告堃江苑公司进行工程建设，全面履行未完成的所有工程，原合作建房合同依然有效。但该《合同终止协议》并未以书面或口头的形式通知原告。三被告打着合作建房的旗号，在农民集体所有的土地上建设房屋，被告堃江苑公司、被告堃成公司在未取得商品房预售许可证的情形下，违反土地规划用途，并向社会公众公开出售，违反了法律禁止性规定。原告得知所涉房屋违反相关的法律规定后，多次与三被告交涉退回购房款事宜，但直至起诉之日，三被告一拖再拖，不返还原告购房款，也不赔偿原告的利息损失，其行为已严重损害了原告的合法权益。 被告堃成公司辩称：1.原告诉称三被告在农民集体所有的土地上建设房屋并违反土地规划用途向社会公众公开出售，并请求确认《北欧豪苑合作建房合同》无效的诉请，没有事实和法律依据；2.被告堃成公司并无过错，原告主张从2018年11月18日起计算合作建房款的利息没有事实及法律依据；3.原告要求被告堃江苑公司、被告堃成公司承担共同返还合作建房款312019元的诉请没有事实依据；4.不论合同是否有效，被告堃成公司和原告双方已就合同不再继续履行的退款事项另行达成了最终处理协议，该协议应属合法有效，双方理应遵照执行。综上，原告的诉请被告堃成公司连带退还312019元与案件基本事实不符，其所具的事实和理由于法无据，恳请贵院依法驳回原告的不合理的诉讼请求。 被告堃江苑公司、被告智和村村民委员会未提交书面答辩意见，亦未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告堃江苑公司、被告智和村村民委员会有提出抗辩、举证、质证的权利。被告堃江苑公司、被告智和村村民委员会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、举证、质证的权利，应当承担由此引起的不利后果。 经审理查明：2015年7月22日，南宁市江南区沙井街道智和村八、九组取得南宁经济技术开发区南站大道南侧、那历路东面21990.11㎡的不动产权证书，该不动产权利类型为集体使用权，权利性质为批准拨用宅基地。2017年12月4日，南宁市江南区沙井街道智和村八、九队取得南宁经开区南站大道南侧、那历路东面回建住宅3号楼项目的建设工程规划许可证。 2017年4月16日，原告、被告堃江苑公司、被告智和村村民委员会签订一份《北欧豪苑合作建房合同》（合同编号：xxx），合同主要内容如下：1.被告堃江苑公司以征地拆迁安置国家划拨方式取得位于南宁经济技术开发区侧的地块用于和原告合作建房；2.土地性质为集体土地住宅回建用地，项目名称为北欧豪苑，房屋使用权年限为70年；3.合作模式为：南宁市江南区沙井街道智和村八、九组负责提供自用集体住宅回建建设用地供合作建房，不承担合作建房费用；被告堃江苑公司负责合作建房相关手续和建设事宜，其所缴纳的合作建房款在支付土地开发、建设成本、办证费用和运营等相关费用后的结余部分归被告堃江苑公司所有；原告同意将合作享有该房屋的建筑面积全权委托被告堃江苑公司负责开发建设，直至被告堃江苑公司将该房屋交付给原告使用之日止，按合同约定支付合作建房款，并按合同约定的年限享有使用权；4.被告堃江苑公司根据原告的出资比例，确定原告合作建房的房屋在项目xxx号房，房屋用途为住宅，建筑层为地上二十层，地下三层，房屋建筑，地下**.98㎡；5.该房屋合作建房建筑面积单价按造价3612元／㎡计算，合作建房款390024元，由原告按分期付款方式支付；6.原告对该房屋享有使用权为70年，从2015年7月22日至2085年7月21日止；7.交房期限在2018年10月31日前，被告堃江苑公司应按照国家和地方人民政府的有关规定，将房屋交原告使用，被告堃江苑公司逾期交房的，应承担违约责任。 上述合同签订后，原告于2017年4月16日向被告堃江苑公司支付合作建房款117007元。之后，原告又分别于2017年6月29日、2018年11月18日向被告堃成公司支付合作建房款117007元、78005元。2018年12月2日，原告填写一份《北欧豪苑特殊申请单》，以个人情况和其他原因为由，愿意解除合同，退出合作建房，愿意承担200元/㎡的损失，并要求收款方退还剩余款项。被告堃成公司法定代表人梁以辉在该申请单公司领导一栏签署“同意，定于2019年6月30日前返还。”截至本案庭审之日，涉案项目尚未建成，也未取得商品房预售许可证明。 另查明：梁以辉系被告堃成公司法定代表人，也系被告堃江苑公司的股东，且梁以辉曾代表被告堃江苑公司在涉案合作建房合同签字确认。 本院认为,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 关于《北欧豪苑合作建房合同》的性质及效力问题。原告与被告堃江苑公司、被告智和村村民委员会签订的合同虽冠以“合作建房合同”的名义，但从约定的内容看，合同约定了房屋的基本情况，原告向被告堃江苑公司付款的时间、方式，被告堃江苑公司向原告交房期限、逾期交房违约责任等，符合房屋买卖的特征；且合同并未约定原告须要承担合作建房项目的经营风险，不符合合作建房各方当事人共同出资、共享利润、共担风险的特点，反而是在合作建房中以出资形式最终获得一间107.98㎡的房屋，也符合买卖合同的性质。结合涉案房屋在各方签订合同时尚未建成的情况，应当认定原告与被告堃江苑公司成立商品房预售合同关系。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，由《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，明文解释。截至本案庭审之日，涉案项目尚未取得商品房预售许可证明，因此，原告要求确认其与被告堃江苑公司、被告智和村村民委员会签订的《北欧豪苑合作建房合同》为无效合同，符合上述司法解释的规定，本院予以支持。 关于原告诉请被告堃江苑公司、被告堃成公司共同返还款项的问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，由《中华人民共和国合同法》第五十八条，明文规定。涉案《北欧豪苑合作建房合同》为无效合同，原告有权要求被告堃江苑公司、被告堃成公司返还款项。但原告作为完全民事行为能力人，其填写的《北欧豪苑特殊申请单》应为其真实意思表示，其关于“愿意承担200元/㎡的损失”的意思表示对其有约束力，故扣除原告自愿承担的损失部分，原告主张被告堃江苑公司、被告堃成公司返还的款项应以290423元为限。庭审中，被告堃成公司主张其系接受被告堃江苑公司委托，代为建设和经营涉案项目，且代为收取原告款项，故被告堃成公司仅就其收取款项范围内负返还义务。本院认为，被告堃江苑公司与被告堃成公司均未举证证明双方之间存在何种法律关系，被告堃成公司虽然并非涉案《北欧豪苑合作建房合同》的当事人，但被告堃成公司针对涉案房屋收取原告两期款项，并以其名义向原告出具收据，对此，被告堃成公司未作出合理解释，应承担相应的不利后果。综上，原告要求被告堃江苑公司与被告堃成公司承担共同还款责任的诉讼请求，本院予以支持，被告堃江苑公司与被告堃成公司应共同向原告返还290423元。至于被告堃江苑公司与被告堃成公司承担还款责任之后，双方之间的责任该如何划分的问题，则由双方自行协商，协商不成的，双方可另案诉讼。 关于原告诉请被告堃江苑公司、被告堃成公司共同支付利息的问题。被告堃成公司在书面答辩状中主张其与原告已在《北欧豪苑特殊申请单》中对退款事宜达成一致意见，但其在庭审中又主张梁以辉系代表被告堃江苑公司与原告达成退款协议，被告堃成公司的陈述前后矛盾，故本院对其主张不予采信。本院认为，梁以辉作为被告堃成公司法定代表人及被告堃江苑公司的股东，且其曾代表被告堃江苑公司在涉案合作建房合同签字确认，故本院认定梁以辉有权代表被告堃江苑公司与被告堃成公司签署《北欧豪苑特殊申请单》。被告堃江苑公司与被告堃成公司未按照《北欧豪苑特殊申请单》承诺的退款时间向原告退还款项，给原告造成损失，原告的损失实为资金被占用期间的利息损失，因此，原告要求被告堃江苑公司与被告堃成公司共同支付利息，于法有据，本院予以支持。被告堃江苑公司与被告堃成公司向原告支付的利息，应以290423元为基数，自2019年7月1日起，按照年利率6%的标准，计算至被告堃江苑公司与被告堃成公司还清款项之日止。 关于原告诉请被告堃江苑公司、被告堃成公司共同承担财产保全保险费的问题。涉案合同并未对财产保全保险费的负担问题作出明确约定，原告诉请被告堃江苑公司、被告堃成公司承担财产保全保险费的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。 关于原告诉请被告智和村村民委员会承担责任的问题。涉案合同并未约定被告智和村村民委员会收取原告款项，且被告智和村村民委员会也并未实际收取原告款项，故原告要求被告智和村村民委员会承担责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下: 一、确认原告谭中艺与被告广西堃江苑房地产开发有限公司、被告南宁市江南区沙井街道智和村村民委员会签订的《北欧豪苑合作建房合同》（合同编号：xxx）无效； 二、被告广西堃江苑房地产开发有限公司与被告广西堃成房地产有限公司共同退还原告谭中艺290423元； 三、被告广西堃江苑房地产开发有限公司与被告广西堃成房地产有限公司共同向原告谭中艺支付利息（利息计算方式：以被告广西堃江苑房地产开发有限公司与被告广西堃成房地产有限公司尚欠原告谭中艺款项为基数，自2019年7月1日起，按照年利率6%的标准，计算至被告广西堃江苑房地产开发有限公司与被告广西堃成房地产有限公司还清款项之日止）； 四、驳回原告谭中艺的其他诉讼请求。 上述第二、第三项判决确定的义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3122元、财产保全费2167.8元，合计5289.8元，由原告谭中艺负担628元，由被告广西堃江苑房地产开发有限公司与被告广西堃成房地产有限公司共同负担4661.8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  黄友双 二〇二〇年二月十一日 书记员  马子惠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 ——