浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙05民终6号 上诉人（原审原告）：长兴膳香记餐饮有限公司，住所地浙江省长兴县雉城街道解放西路81号。 法定代表人：谢作林，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：任浩，江苏丹正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王小东，女，1972年7月8日出生，汉族，住浙江省长兴县。 被上诉人（原审被告）：长兴雉城阿郁煲店（个人独资企业），住所地浙江省雉城街道长海路354-356号。 投资人：钱铭郁。 被上诉人（原审被告）：钱铭郁，男，1970年3月13日出生，汉族，住浙江省长兴县。 三被上诉人共同委托代理人：吴春平，长兴县雉城法律服务所法律工作者。 上诉人长兴膳香记餐饮有限公司（以下简称膳香记公司）因与被上诉人王小东、长兴雉城阿郁煲店（个人独资企业）、钱铭郁房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省湖州市长兴县人民法院（2020）浙0522民初4404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，通过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 膳香记公司上诉请求：1.对浙江省长兴县人民法院（2020）浙0522民初2243号民事判决进行改判，支持膳香记公司一审诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由王小东、长兴雉城阿郁煲店（个人独资企业）、钱铭郁承担。事实与理由：一审法院对事实认定不清，适用法律错误。一审法院认定膳香记公司是行使任意解除权，事实上膳香记公司要求解除涉案协议是基于合同目的无法实现，行使的是法定解除权。案涉房屋所有权人为长兴县商业局，一审认定实际使用权人为浙江省众兴百货股份有限公司是错误的，没有得到产权人长兴县商业局的许可。王小东、长兴雉城阿郁煲店（个人独资企业）、钱铭郁在未经所有权人同意的情况下，将房屋出租给膳香记公司，该行为属于无权处分，膳香记公司与王小东、长兴雉城阿郁煲店（个人独资企业）、钱铭郁签订的房屋租赁协议属于效力待定的合同。直至本案审理终结之前，长兴县商业局也未作出追认，本质上案涉房屋租赁协议是无效的。即使法院认定双方之间的房屋租赁合同有效，基于案涉房屋产权人未授权给王小东、长兴雉城阿郁煲店（个人独资企业）、钱铭郁，膳香记公司不可能合法使用案涉房屋，合同目的无法实现，依照《合同法》第九十四条的规定，膳香记公司也享有法定解除权。故无论合同无效还是膳香记公司行使法定解除权，必然产生终止合同和赔偿损失的问题。本案中膳香记公司正常营业支出装潢费用约81万元，支付王小东、长兴雉城阿郁煲店（个人独资企业）、钱铭郁转让费20万元，合计约100万元是直接损失。一审中经法院主持调解，王小东、长兴雉城阿郁煲店（个人独资企业）、钱铭郁愿意支付膳香记公司装潢损失10万元，因双方方案差距过大遭到膳香记公司拒绝，调解未成。王小东、长兴雉城阿郁煲店（个人独资企业）、钱铭郁应当退还转让费，并依法赔偿膳香记公司装潢费损失，请求二审法院依法判决。 王小东、长兴雉城阿郁煲店（个人独资企业）、钱铭郁辩称：膳香记公司的上诉意见不能成立。本案案由是房屋租赁合同，房屋所有权是长兴县商业局，但由于长兴县商业局在体制改革后已经撤销变成商务局了，所有权利义务由商业公司继承。本案膳香记公司认为房屋合同目的不能实现的原因是登记场所不一致，不能实现营业目的，但事实并非如此。本案争议起因是膳香记公司承租的门牌号出现变化，长兴市场监督管理局发给膳香记公司的整改通知书中明确只要添加门牌号就可以实现膳香记公司的营业目的，是膳香记公司没有及时按照市场管理局的要求添加，继而停止营业。本案所涉房屋租赁合同是双方真实意思表示，当时在签订房屋租赁合同时，膳香记公司的法定代表人都知晓房屋租赁的现实情况。一审中王小东、长兴雉城阿郁煲店（个人独资企业）、钱铭郁提交的证据已经证明膳香记公司都是知道案涉房屋是转租给膳香记公司的，房屋所有权人、实际使用人也没有向膳香记公司提出任意解除权，正是因为王小东、长兴雉城阿郁煲店、钱铭郁已经将租金转交给百货公司，所以双方签订的房屋租赁合同是有效的。膳香记公司所谓的直接损失100万元是己方经营不善导致的，与本案房屋租赁合同无关。关于膳香记公司提出的10万元赔偿问题，当时王小东、长兴雉城阿郁煲店（个人独资企业）、钱铭郁考虑到银行账户被冻结，为了早点结案所以提出愿意补偿10万元，但被膳香记公司拒绝，并不是愿意赔偿装修损失10万元。请求二审法院维持原判。 膳香记公司向一审法院起诉请求：1.解除膳香记公司与王小东签订的商铺转让协议；2.王小东退还膳香记公司租金22万元及转让费20万元，合计42万元；3.王小东赔偿膳香记公司经济损失共计814435元（详见经济损失清单）；4.长兴雉城阿郁煲店（个人独资企业）、钱铭郁对上述债务承担连带赔偿责任；5.案件诉讼费用由王小东、长兴雉城阿郁煲店（个人独资企业）、钱铭郁承担。 一审法院认定事实：2019年10月8日，谢作林与占冀涛签订房屋租赁合同，占冀涛将雉城春楼解放西路54号第二层房屋出租给谢作林。2019年11月21日，膳香记公司与占冀涛签订房屋租赁合同，甲方将长兴县雉城街道解放西路81号（约400平方）出租给乙方。乙方由谢作林、陈克勇代表签字。2020年11月27日内膳香记公司办理了餐饮行业住所（经营场所）证明，住所为浙江省湖州市长兴县××街道××路××号。2019年11月28日膳香记公司凭2019年11月21日签订的房屋租赁合同及经营场所证明等办理了营业执照。2019年12月29日，长兴阿郁店广场分店与谢作林补签了一份商铺转让协议，甲方将长兴雉城阿郁煲店长兴雉城西路81号及二楼后门店铺（原为：长兴雉城阿郁煲店广场分店）转让给谢作林。2019年12月30日，谢作林与张火英签订房屋租赁合同，甲方将长兴县解放西路晨苑小区8幢西北侧一楼套房出租给乙方使用。2020年7月21日长兴县市场监督管理局向膳香记公司送达责令整改通知书“营业执照登记地址与实际经营场所地址不相符，实际经营场所地址超越营业执照登记地址”，膳香记公司暂停营业至今。现膳香记公司认为因阿郁煲店广场分店未经实际所有人系中国石化销售股份有限公司浙江湖州石油分公司（以下简称“湖州石油分公司”）同意，违法转租，导致其无法正常经营并整改，故诉至法院。长兴雉城阿郁煲店系个人独资企业，钱铭郁系该企业投资人。长兴雉城阿郁阿郁煲店广场分店系长兴雉城阿郁煲店分支机构，王小东系该店负责人。钱铭郁与王小东系夫妻关系。膳香记公司于2019年11月21日召开股东会决议，谢作林被选举为执行董事。2019年10月8日，王小东向膳香记公司出具收条一份，注明收到店铺转让费20万元。2019年11月21日，谢作林转账给王小东22万元租金。2019年11月22日，钱铭郁支付给李学军租金22万元，2019年12月29日，膳香记公司支付王小东租尾款21000元。长兴县雉城街道春楼解放西路54号一楼所有权人系长兴县商业局，浙江省长兴县解放西路春楼弄54号所有权人系中国石化销售股份有限公司浙江湖州石油分公司，两者并非同一领域。长兴县雉城街道雉城春楼解放西路54号现门牌号变更为长兴县雉城街道解放西路79号、81号、83号、85号。长兴县雉城街道雉城春楼解放西路54号一楼因国有企业改制的历史遗留问题，浙江省众兴百货股份有限公司在使用经营。 一审法院认为：膳香记公司法定代表人谢作林与阿郁煲店广场分店负责人王小东签订的商铺转让协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行自己的权利义务。本案争议焦点为案涉合同是否符合解除合同的条件。合同解除分约定解除与法定解除。（一）长兴膳香记餐饮有限公司主张因案涉房屋系违法转租故而要求解除合同的诉讼请求，一审法院认为租赁合同中承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出现非法转租时，享有任意解除权的是出租人，而不是次承租人。在本案中，所有权人长兴县商业局及实际使用权人浙江省众兴百货股份有限公司并没有行使任意解除权收回房屋，因此次承租人的合法权益并没有受到实质影响。（二）膳香记公司主张因长兴雉城阿郁煲店（个人独资企业）非所有权人，提供不了相关权属证明，故无法针对长兴市场监督管理局的整改通知书进行整改，继而无法达到继续营业的目的，要求解除合同的诉讼请求，一审法院经过庭审调查，结合市场监督管理局的调查笔录及长兴县雉城街道经济体业态管理信息采集表，该整改仅需将实际经营场所的门牌号补充添加至营业执照，但膳香记公司未就该整改要求进行整改，也未向市场监督管理局提出整改困难，径直起诉至法院要求解除合同，不符合法定解除的条件。故对膳香记公司要求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。对于膳香记公司基于解除合同后要求返还租金赔偿损失等要求，因合同不满足解除条件，且膳香记公司并未提出长兴雉城阿郁煲店（个人独资企业）有其他违约情形需要承担违约责任，故对于其提供的经济损失的证据一审法院不予认定，对于膳香记公司的其他诉讼请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、第六十条、第二百二十四条，《中华人民共和国个人独资企业》第二条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、六十五条、第一百六十条之规定，判决：驳回膳香记公司全部诉讼请求。案件受理费11944元，减半收取5972元，财产保全费5000元，合计10972元，由膳香记公司承担。 二审中，膳香记公司、王小东、长兴雉城阿郁煲店（个人独资企业）、钱铭郁均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：案涉房屋租赁合同的效力如何认定，以及王小东、长兴雉城阿郁煲店（个人独资企业）、钱铭郁是否应当退还膳香记公司租金转让费并赔偿其他损失。根据已查明的事实，膳香记公司作为次承租人以阿郁煲店广场分店擅自转租、未经案涉房屋所有权人追认为由要求确认其与阿郁煲店广场分店之间形成的租赁合同无效,缺乏事实与法律依据。首先，本案所涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。其次，膳香记公司作为次承租人，一方面未能提供证据证明出租人与承租人约定涉案房屋未经出租人同意不得擅自转租，另一方面即使存在擅自转租的事实,承租人尚不能要求确认承租人与次承租人之间的租赁合同无效,而仅享有解除权，次承租人更无权以此要求确认合同无效。故膳香记公司认为涉案房屋的租赁合同应认定为无效的上诉观点不能成立,本院不予支持。另就膳香记公司上诉称因长兴雉城阿郁煲店（个人独资企业）无法提供权属证明导致其不能针对长兴市场监督管理局的整改通知书进行整改、继而无法实现进行正常经营的合同目的，并以此为由要求解除合同的上诉理由，本院认为长兴市场监督管理局的整改要求仅为将实际经营场所的门牌号补充添加至营业执照，膳香记公司未进行针对性整改便径行停止营业，也未能证明停止营业的原因系长兴雉城阿郁煲店（个人独资企业）违约所致，故对其关于长兴雉城阿郁煲店（个人独资企业）未履行合同义务导致无法实现合同目的的上诉观点，本院不予支持。至于赔偿损失的责任,基于本案合同系有效合同,不满足解除条件，膳香记公司关于要求王小东、长兴雉城阿郁煲店（个人独资企业）、钱铭郁退还租金、转让费并赔偿其他损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，膳香记公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币11944元，由长兴膳香记餐饮有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 烨 审 判 员  赵哨兵 审 判 员  朱惠明 二〇二〇年二月八日 法官助理  阮梦凡 书 记 员  周进方 ·8· ·10·