山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初10947号 原告：薛德军，汉族，男，1960年12月17日出生，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：范俊锋，山东恒信通律师事务所律师。 被告：周立明，男，1972年9月10日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：潘永业，山东永罡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张传昌，山东永罡律师事务所律师。 被告：青岛英杰数码港投资咨询有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：封英，职务：经理。 被告：青岛经济技术开发区华博通讯器材商场，住所地青岛经济技术开发区。 法定代表人：丁兆明。 被告：丁兆明，男，1979年4月10日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 以上三被告共同委托诉讼代理人：李周福，山东康耀律师事务所律师。 原告薛德军与被告周立明（以下简称：被告一）、青岛英杰数码港投资咨询有限公司（以下简称：被告二）、青岛经济技术开发区华博通讯器材商场（以下简称：以下简称：被告三）、丁兆明（以下简称：被告四）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范俊锋、被告二、三、四的共同委托诉讼代理人李周福到庭参加了第一次庭审，被告一经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，原告的委托诉讼代理人范俊锋、被告一的委托诉讼代理人潘永业、被告二、三、四的共同委托诉讼代理人李周福到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告薛德军向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2019年1月2日至2019年12月31日租金人民币1200000元；二、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告于2018年12月25日通过青岛市市南区人民法院司法拍卖竞得青岛市××区香江路1楼38号房产（以下简称：涉案房屋），2019年1月2日，青岛市市南区人民法院作出(2018)鲁0202执恢518号执行裁定书，裁定涉案房产归原告所有，并于当日在该房产子以公告，要求原产权人与使用人在10日内将上述房产腾交给原告，被告无视法院裁定书与公告的法律约束，至今仍占用涉案房屋，对外出租赚取租金，但未向原告支付租金。原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求法院依法审理，支持原告的诉讼请求。 被告一辩称，一、房屋产权以登记为准，原告在取得涉案房屋产权登记之前，无权主张任何权利，执行裁定书无法取代涉案房屋产权证的物权效力。原告主张自2019年1月2日起计算租金没有法律依据。二、评估报告结论明显依据不足，评估结果过高。该评估价格应该受到租赁合同租金标准的限制。本案中，涉案房屋的租赁权仅仅是合同的一部分，该租赁合同不仅仅包含房屋的出租，还包含亚马逊字号的使用以及市场整体经营等内容，租赁合同涉及的所有房屋系一个整体，属于亚马逊电子产品市场的一部分，该评估报告没有考虑到一个成熟市场对房屋租金的影响，更没有参照租赁合同的租金标准，涉案房屋和其他房屋的租金标准是一致的，即使鉴定评估，应当扣除本来存在的成熟市场对租金提高部分的影响，根据租赁合同的总面积平均计算，该评估结果对被告明显不公。三、兴业银行股份有限公司申请执行被告一等一案的执行过程中，市南区法院委托评估单位对涉案房屋价格进行了评估，评估价格明显低于市场价值，就是因为已经把该房屋的存在租赁等因素综合考虑进去，实际降低了该房屋的评估价格，市南区法院在拍卖公告上已经明确载明涉案房屋已经出租，原告对出租情况：包括出租期限、出租金额、出租用途等已经明知，认可并接受该标的物物权存在瑕疵，认可租赁合同有效，认可租赁合同部分租金已经实际支付的数额和期限，实际上，正因为涉案房屋存在租赁的情况，原告才以非常低的价格拍卖取得该房屋产权，这本身就是对原告的一种补偿。原告无权要求已经支付的租金再另行返还。四、涉案的租赁合同合法有效，根据“买卖不破租赁”原则，该租赁合同应继续履行。根据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。原告取得涉案房屋产权后，该租赁合同应继续履行，而非变更履行，已经履行的部分，原告无权要求改变，即原告承继的系该租赁合同继续履行的权利和义务，涉案房屋的用益物权受该租赁合同的限制。本案中，租赁合同双方均依照合同履行，没有任何过错，被告一收取涉案房租的行为没有违反合同约定，原告只能在取得房屋产权登记以后，根据合同约定，对后续租金享有权利，已经履行的合同义务即已经收取的租金原告无权主张返还。五、本案系财产损害损害赔偿纠纷，属于侵权民事纠纷，应适用侵权责任法，原告应主张被告具有过错、实施了侵权行为、给原告造成损害。被告均系依照合同约定履行义务，不存在任何过错，更没有实施侵权行为的故意，给没有给原告造成损失，原告所谓的损失，在拍卖的过程中已经知悉和接受，并获得了补偿，如果该房屋在拍卖不存在租赁的情况，原告拍卖的价格肯定是远远高于现在的价格。综上，原告的主张没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的起诉。 被告二辩称，一、被告二是合法房屋承租人，原告起诉主体错误。被告二与被告一于2011年7月1日签订房屋租赁合同由被告二承租包括涉案房屋在内的三处房屋，租赁期限至2026年7月1日。房屋租赁合同是在涉案房屋设定抵押权之前签订，原告通过拍卖取得涉案房屋所有权，应当继续履行原租赁合同。原告选择财产损害赔偿纠纷诉求被告二支付租金，将被告二作为被告主体错误。被告二已经依约履行租金支付义务，既不拖欠涉案房屋原所有权人租金，也不欠原告房屋租金。涉案房屋租赁合同签订时原告支付100万保证金，租赁合同约定该保证金冲抵2019年7月1日至2020年7月1日包括涉案房屋在内的三处房屋租金。因涉案房屋漏雨及消防设施不完善，产权人未尽维修义务，被告二支出相关费用，2018年7月3日周立明与被告二订立协议，用被告二缴纳的100万保证金抵顶2019年7月1日至2020年7月1日期间包括涉案房屋在内的三处房屋租金151万元，协议签订之日视为被告二完成2019年7月1日至2020年7月1日包括涉案房屋在内的三处房屋租金支付义务。所以，被告二已经完成2019年7月1日至2020年7月1日包括涉案房屋在内的三处房屋租金支付义务，被告二不欠周立明房屋租金，也不欠原告房屋租金。二、原告诉求的租金数额无法定计算依据。被告二的房屋租赁合同包括涉案房屋在内的三处房屋，自租赁合同第六年起三处房屋的年租金为151万元。对于涉案房屋的租金数额原告既未与被告周立明协商分配比例，亦未委托相关机构评估分配比例，原告自行主张的租金数额无法律依据。综上所述，原告诉求无事实及法律依据，恳请法院依法驳回原告的各项诉求。 被告三、四辩称，与二被告无关，二被告是职务行为。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下： 一、2016年4月21日，青岛市市南区人民法院作出的（2015）南商初字第20707号原告兴业银行股份有限公司青岛分行与被告青岛亚马逊玻璃有限公司、周立明、徐霞金融借款合同纠纷一案民事判决书，判令原告兴业银行股份有限公司青岛分行对涉案房屋享有抵押权并享有优先受偿权。该判决生效后，兴业银行股份有限公司青岛分行申请执行。 2018年11月15日，青岛市市南区人民法院作出关于涉案房屋的拍卖公告。 2018年11月8日，原告薛德军以7889600元竞得涉案房屋。 2019年1月2日，青岛市市南区人民法院作出（2018）鲁0202执恢518号执行裁定书，裁定内容如下：一、被执行人周立明抵押的位于青岛市开发区××路××楼××号房屋（证号：青房地权市字第2014130952）的所有权及相应其他权利归买受人薛德军（身份证号：）所有，财产权自本裁定送达买受人薛德军时起转移；二、买受人薛德军（身份证号：）可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。同日，青岛市市南区人民法院发出公告，告知被告一及涉案房屋使用人自本公告送达（或张贴）之日起十日内将上述房产腾交给原告。 2019年3月20日，原告取得涉案房屋产权证书，证号为：鲁（2019）青岛市××区不动产权第0012299号。 二、涉案房屋2013年1月11日设定抵押权，他项权利人为：兴业银行股份有限公司青岛分行。2015年7月1日，涉案房屋被青岛市市南区人民法院依法查封。2019年3月7日，涉案房屋限制登记注销。 三、被告二提交如下证据，证明其合法租赁涉案房屋，并已经完成2019年7月1日至2020年7月1日期间的租金交付义务： （一）被告一、二于2011年6月20日签订的《房屋租赁协议》、于2012年12月2日签订的《补充协议》，证明被告一于2011年7月1日起合法租赁本案所涉房屋,合同约定1000000元的租赁保证金冲抵第九年租金。2012年12月2日被告一、二将租赁期限变更为：自2011年7月1日起至2026年7月1日止，租金调整为：前五年租金不变，第六年开始租金为每年1510000元，保证金中的900000元冲抵第九年租金，其余100000元冲抵最后一年租金。 （二）被告一、二于2018年7月5日签订的《协议》、收条两份、华夏银行电子回单两份、招商银行户口历史交易明细表，证明因涉案房屋漏雨及消防设施不完善，被告二为此支出相关费用，被告一、二协商确定1000000元租赁保证金抵顶2019年7月1日至2020年7月1日期间房屋租金1510000元。被告二已完成上述期间1510000元的租金支付义务。 原告质证，《房屋租赁协议》、《补充协议》、《协议》系被告单方提供，对其真实性原告不认可，据《房屋租赁协议》约定，保证金冲抵的是第九年（2019年7月1日至2020年7月1日）的租金。《协议》签订时间为2018年7月5日，不属于原租赁合同，因其签订日期在涉案房产抵押权日期之后，即便协议是真实有效的，也不对原告产生法律效力。收条及银行回单无法确认被告二已经支付租金。以上证据被告一确实收取了本案房产的租金利益。应当向原告支付本案房产的租金。 被告一、三、四对以上证据无异议。 四、关于涉案房屋租赁情况，原告提交如下证据： （一）兴业银行股份有限公司青岛分行在实现抵押权时向青岛市市南区人民法院提交的《房屋租赁协议》、《抵押人承诺函》、《承租人承诺函》，出租人为周立明，承租人为管遵湘、周兆森，租赁期限从2013年7月1日起至2020年7月1日止，第五年至第七年每年200万元人民币，被告一于2015年1月8日签署抵押人承诺函，管遵湘与周兆森于2015年7月1日签署承租人承诺函，证明涉案房屋在出租前已设立抵押权，租赁双方承诺提交租赁合同的真实性，并承诺不私自变更租赁合同和转租。 被告一质证，真实性无异议，该证据系复印件不具有证据效力，被告一和被告二的合同是真实的，都向市南法院提交了租赁合同和支付凭证，市南法院发布拍卖公告的时候注明的房屋出租就是指两被告签订的租赁合同。 被告二、三、四质证，真实性有异议，证明内容不认可，按照原告提交的该证据，该证据显示原告应当向该证据显示的承租人主张权利。 （二）原告在青岛市××区行政审批服务局查询到档案，档案显示：2012年6月30日被告一、二签订《房屋租赁协议》，被告二承租涉案房屋及井冈山路668号负一层，租赁期限为2012年7月1日至2022年7月1日，年租金200万元。2012年7月1日被告二、三签订房屋租赁合同，被告三承租涉案房屋及井冈山路668号负一层，租赁期限为2012年7月1日至2022年7月1日，年租金260万元。2016年4月7日，青岛无限空间通信器材有限公司从被告三处租赁涉案房屋柜台。原告提交上述证据证明被告一、二递次利用涉案房产租赁给第三方使用，并获取租金利益。被告一、二之间的租赁合同未向青岛市市南区人民法院申报，且与周立明提交并承诺的不一致，不具公示公信效力。青岛市市南区人民法院在查封与拍卖时均已公告，被告应当已知，因其自身原因怠于申报，应当承担相应的法律后果。 被告一质证，复印件真实性有异议，被告一将房屋出租给被告二后，被告二独立经营，经营情况被告一不知情，租赁户使用房屋并不侵害原告的权利，并不会给原告造成损失。 被告二、三、四质证，复印件真实性无法确认，对其中显示的租金数额等均不是真实的。 五、原告申请对涉案房屋自2019年1月2日起至2019年12月31日止的租金进行评估，本院委托青岛衡元德房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》，鉴定意见为：涉案房屋2019年1月2日起至2019年12月31日止的租金总价为834568元。原告为次支付鉴定费30000元。 被告一质证，鉴定结果明显缺少依据，鉴定报告的第六页第三条的第三款，明确载明该评估报告未考虑估价对象存在租赁权对评估结果产生的影响，而本案中被告已经提交了相应的租赁合同，鉴定报告应当以该租赁合同为限来进行评估。该鉴定报告鉴定的市场价值与原告在本案中主张的损失没有关联性，该市场价值与原告的损失无关，该鉴定报告程序违法，遗漏了被告提交的租赁合同这个关键证据，对涉案房屋进行评估，应当全面参考法院卷宗证据，并作为依据，而该评估报告无视被告提交的评估报告，仅仅依照原告提交的房屋产权证对市场价格进行估计，属于遗漏关键证据，程序违法。 被二、三、四质证，评估价格过高，该评估报告没有考虑租赁因素，该房屋的实际租金价格包含被告一出租给被告二前所经营的资源价值，及被告二租赁期间经营的资源价值，这部分价值不应当由后来的房屋买受人原告享有，在评估中应当予以剔除，而评估报告并没有阐述涉及此因素。原告申请的评估事项与本案没有关系性，原告是基于财产损害纠纷，申请评估涉案房屋现在的市场租金价值，而实际原告应当享有的租金是原来的租赁合同项下的租金价值，本案应当变成租赁合同纠纷。原告应当申请鉴定原告与被告一在租赁合同内的租金分配比例，而不应当申请鉴定现在的市场估价。 本院认为，本案为财产损害赔偿纠纷。《中华人民共和国侵权责任法》第二条规定：“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。”原告取得涉案房屋所有权后，涉案房屋出租产生的收益也应当由原告取得。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”青岛市市南区人民法院于2019年1月2日作出的（2018）鲁0202恢执518号执行裁定书，确定了涉案房屋所有权及相应权利归原告所有，故原告主张租赁收益自2019年1月2日开始起算，于法有据，本院予以支持。被告一、二之间对涉案房屋租赁价格的系二被告自行约定，不应当对原告产生约束力，原告在取得涉案房屋所有权后，涉案房屋的租金收益，应当以涉案房屋的租金实际市场价值为依据。关于青岛衡元德房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》，鉴定机构及鉴定人员均具有鉴定资格，鉴定程序合法，且四被告均未能提交足以否定该估价报告的相关证据，故《房地产估价报告》本院予以采信。因被告二已经实际支付租金至2020年7月1日，且支付租金时间在市南区人民法院对涉案房屋作出拍卖公告之前，故原告主张被告二承担连带支付责任，本院不予采信。被告三、四系自被告二处租赁涉案房屋，原告主张被告三、四承担连带支付责任，无事实依据，原告该项主张本院不予采信。被告一已经收取原告主张的期间租金，故被告一应当向原告支付2019年1月2日至2019年12月31日止的租金834568元。 综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告周立明于本判决生效之日起十日内支付原告薛德军山东省青岛市黄岛区香江路1楼38号房产自2019年1月2日起至2019年12月31日止的租金834568元； 二、被告周立明于本判决生效之日起十日内支付原告薛德军鉴定费30000元； 三、驳回原告薛德军的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15600元（原告已预交），由原告负担4751元，被告周立明负担10849元。保全费5000元（原告已预交），由被告周立明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  曹方超 人民陪审员  薛 利 人民陪审员  李静茹 二〇二〇年二月二十日 书 记 员  张星星 附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文 一、《中华人民共和国侵权责任法》 第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。 本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。 二、《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。