广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初3933号原告：广州市美林基业物业管理有限公司，住所：广州市天河区黄埔大道员村帝王将相要花园蒲林街**铺。法定代表人：姚捍芬。委托诉讼代理人：陈建辉，该公司员工。委托诉讼代理人：邵芷然，广东汇棋律师事务所律师。被告：广东世农茂农业发展有限公司，，住所：广州市海珠区凤浦中路****法定代表人：黄溪河。原告广州市美林基业物业管理有限公司（以下简称美林物业公司）诉被告广东世农茂农业发展有限公司（以下简称世农贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告美林物业公司的委托诉讼代理人陈建辉、邵芷然到庭参加诉讼，被告世农贸公司经本院传票传唤，无正当事由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告美林物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付其承租市场期间所欠农贸市场租金及违约金、会计人员工资、水电费四项费用合计407345.67元（分别为2017年3月份至2018年12月份租金共计108352.66元及违约金共计108352.66元，2017年4月份至10月份会计人员工资共计29400元、2017年1月份至2019年5月份水电费用共计161240.35元）；2、原告没收被告的履约保证金100000元，并解除原告与被告签订的《美林湖智慧社区020农贸市场经营协议》及其补充协议《美林湖智慧社区020农贸市场经营协议补充协议》；3、被告立即搬离出市场并对市场进行清场，同时将市场经营权交还原告；4、被告向原告支付农贸市场违章搭建拆除费6000元及违建垃圾清理费5000元，农贸市场铁门损失赔偿款21375元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年1月1日与被告签订了《美林湖智慧社区020农贸市场经营协议》，双方约定由被告作为承租人向原告租赁位于清远市清城区，租赁期限为10年，租金由被告按其每月销售额的3％提取并在每月5日前支付给原告。另外，双方约定该农贸市场的会计人员由原告方提供，且该会计人员工资每月4200元皆由被告支付。合同签订后，被告自2017年3月份即开始拖欠原告租金，至2018年12月份，被告拖欠原告的各项费用分别为租金共计108352.66元、会计人员2017年4月份至10月份工资共计29400元、2017年1月1日至2019年5月31日期间的水电费用共计161240.35元，以上三项费用合计298993.01元。被告至今未将上述费用支付给原告，已严重违反合同的相关约定，构成违约，根据合同约定，原告可以没收被告所交保证金100000元，且按照合同约定，租金每逾期一日被告须按应交纳租金的5%向原告支付违约金，按此约定计算每月违约金已超过本金，原告自愿按每月本金为限计算违约金，则被告应向原告支付违约金共计108352.66元。合同签订后，被告在未经我方许可且未获得相关部门批准的情况下，在其所租赁市场的外围私自搭建违章建筑并进行出租牟利，被告此举不仅违反双方合同约定，同时违反了相关法律法规。原告在得知被告违章搭建的情况后，曾多次要求被告整改，被告对原告的要求皆敷衍了事，未予整改。2018年10月16日，清远市清城区石角镇消防安全委员会对被告经营的市场项目进行现场安全检查，发现被告存在违章搭建，随即向被告发出《责令限期改正通知书》，责令被告限期整改。原告得知此情况后，向被告发出《关于鲜驿市场整改的相关事宜》一函，要求被告于2018年10月23日前将临时搭建的违建建筑进行拆除和清理，但被告对原告和相关部门的要求继续敷衍了事，甚至置之不理。随后，原告再次向被告发函要求其于2018年11月17日前拆除违章建筑，并告知被告如其未能如期对违章建筑进行拆除，我司将采取措施对其所搭建的违章建筑进行强制拆除且所产生的费用和后果将由被告承担，被告在收到原告函件后皆未回应。之后，在原告多次向被告提出要求其拆除违章建筑未果的情况下，原告迫于压力，无奈之下只能自行聘请了广州市伟强园林绿化工程有限公司对市场的违章建筑进行了拆除和清理，产生了拆除费6000元和清理费5000元。违章建筑系被告所搭建，拆除违章搭建系被告应尽义务，但被告却以不作为的方式怠于履行其应尽义务，因此，被告应当承担相应的不利后果，即拆除费和清理费合计11000元应由被告承担。违章建筑拆除后，在原告的强烈要求下，被告于2019年2月26日及2019年3月8日先后两次向原告回函称会妥善处理与违章搭建部分的承租商户及其他商户的退还押金并与各商户解除合同的事宜，但随后被告即敷衍了事，长时间未有实际行动，同时拖欠商户押金不退且不再派人处理退还商户押金事宜，导致该市场管理混乱，给原告造成巨大损失。也因被告未能妥善处理向违章搭建建筑的承租商户退还押金事宜，导致部分商户采取拆除市场铁门的过激行为，造成原告农贸市场铁门损失费用21375元，此费用皆因被告未能妥善处理退还与承租商户押金一事而引起，应由被告承担赔偿责任。综上所述，被告先是拖欠租金，后又怠于履行其应尽义务，严重违反了契约精神，其利用违章搭建牟利后又故意不作为未尽拆除义务，违反双方合同的约定及相关法律法规，给原告造成了巨大损失。根据合同法及相关法律规定，被告应向原告承担支付租金及违约赔偿责任。原告在多次主动积极向被告交涉未果的情况下，为维护自身权益，唯有向贵院提起诉讼，望判如所请。被告世农贸公司辩称，一、被答辩人涉及水电费赔偿诉求不应被支持，被答辩人诉求中所涉水电费款项提供的费用证明，仅为水表读数图片及被答辩人单方签字确认的表格，证据中水表图片指向不明且表格未有我方签字确认。因此，由证据不力造成的不利影响应由被答辩人承担，故该项诉求不应被支持。二、市场外围私自搭建违规建筑非答辩人经营管理权范围，故要求答辩人支付相关违建拆除及清理费用履行支付是不合理的。1.答辩人从未与相关商户签订任何合同以及协议同意其在外围进行违章搭建，更没有收取相关的款项。且被答辩人所谓的违章建筑是在市场外围，被答辩人明知属于市场外围为其职责管理范围，答辩人并没有市场外围区域经营权和管理权。被答辩人明知答辩人无权将市场外的空地租给答辩人，却仍然放纵答辩人委派的市场管理人在未告知答辩人的情况下将市场外围承租出去，并经营长达半年之久，故被答辩人应对该违章建筑承担相应的责任。且在市场外围商户就违建拆除进行聚众闹事时第一时间做了报警处理，因此，被答辩人在诉状中提及的由答辩人对违章建筑拆除费及清理费合计11000元进行支付是不合理的。2.被答辩人以答辩人此前出具的《提前终止合作协议》等相关函件作为答辩人承认违章搭建的事实证据，函件中答辩人主要传达是以合作提前终止事项为主要宗旨，并表示愿意配合处理相关问题作为辅助条件，为能够妥善处理双方的合作关系表明愿意协助处理外围违章建筑拆除及赔偿事宜，并不是领责，也并未承认答辩人与违章建筑存在直接关联。所以被答辩人以此作为答辩人承认违章建筑的证据是不成立的。3.被答辩人提供相关违建拆除费及清理费用的证据证明仅提供总额发票，未见有计价标准或合同证明，导致对该费用是否符合市场价格水平无法确认，故相关费用证明是不完整的，存在法律瑕疵。三、涉及铁门损失费用诉求无合理证明，故不应被法院支持，被答辩人铁门损失费用21375元未提供发票或其他相关证明，故要求答辩人承担赔偿责任的金额未有合理证明，故不应被支持。且市场铁门系被答辩人拆除市场外围违章建筑后，市场外围商户恶意所为，因此，被答辩人对市场外围的管理不善导致市场的财产损失，被答辩人应承担主要责任。四、关于要求答辩人立即搬离出市场并对市场进行清场，并交还市场经营权的答复，由于答辩人市场负责人颜月全于2018年11月份卷走部分租户押金和租金后不知所踪，答辩人立即向清远市石角派出所报警，目前案件正在处理中。答辩人自颜月全离开后视为己主动搬离市场，并积极主动配合协调追回款项并主动垫付资金支付市场内围商户的押金。但因市场外围违章建筑拆除造成的恶劣影响，市场内围商户不甚配合，无法返回押金，并恶意占用市场内围闲置档口等经营，对此，答辩人己积极处理，但无法取得显著效果，对此，答辩人愿意将市场经营权交还被答辩人，并将清场任务交由被答辩人处理。综上所述，被答辩人诉求所涉赔偿金额有失偏颇，恳请法院支持我方观点，并予以公正处理。被告世农贸公司没有提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年1月1日，原告美林物业公司（甲方）与被告世农贸公司（乙方）签订《美林湖智慧社区O2O农贸市场经营协议》（含附件一份）及补充协议。约定甲方将美林湖智慧社区农贸市场（1151平方米）出租给乙方，乙方承租该市场并负责整体经营市场，租赁期限从2017年1月1日至2026年12月31日，正式交付后前12个月为免租期，自第十三个月起按每月销售额3%提取给甲方作为租金，每月5日前支付上月租金。本合同签订后，乙方须支付甲方人民币100000元作为风险保证金，合同期满乙方结清相关费用且无任何违约行为的，甲方7天内予以无息退还。甲方负责水电拉接到市场，乙方自行负责市场内的水、电及其他各类设施的建设、按照及维护，在使用过程中所产生的包括但不限于水电费及其他有关部门收取的费用、各类设施维修、更换费用等一切费用均由乙方自行负担。为使收入情况公开透明，经双方协商，由甲方派驻财务收费人员，相关人力成本由乙方承担。乙方未按约定交纳租金，每逾期一日，按应交纳租金的5%向甲方支付违约金，经催告后在合理期限内仍未交纳的，甲方有权解除合同。市场开业后，乙方连续营业三月市场营业率仍没能达到70%，甲方有权提前三个月通知乙方解除合同，并没收保证金。补充协议中约定，目前市场招商户如：广式烧卤、口水坊、新鲜牛羊、活禽、冰冻海鲜产品、进口海鲜、生猛水产、烘焙屋、水工水饺，按照双方约定招商合作商户第一年按照营业额3%进行收取费用，作为市场租金，其他自营业态第一年免提点，免租期结束后根据市场所有业态营业额3%计提租金。甲乙双方在《美林湖智慧社区O2O农贸市场经营协议》及补充协议中还就其他事项进行了约定。2019年6月4日，原告以被告拖欠租金等为由向本院起诉。庭审中，原告要求被告支付占用会计人员工资29400元的利息（从起诉之日起按年利率6%计算至付清之日止）及占用水电费161240.35元的利息（从起诉之日起按年利率6%计算至付清之日止）。原告称被告从2017年3月起没有交租，原告确认2019年5月份离场，之后没有再经营。原告主张被告拖欠租金依据的数据期限至2018年12月份并确认之后没有营业数据。另查明，原告提供的证据2017年3月-2018年8月《鲜驿生鲜市场运营财务报表》（报表上均有颜月全签名）可证实2017年3月-12月营业额及租金情况，2017年3月租金为3106.16元、2017年4月租金为2831.34元、2017年5月租金为2420.30元、2017年6月租金为1316.47元、2017年7月租金为1019.71元、2017年8月租金为290.34元、2017年9月租金为1035.75元、2017年10月租金为1702.03元、2017年11月租金为1620.54元、2017年12月租金为1655.15元、2018年1月租金为5196.46元、2018年2月租金为7169.83元、2018年3月租金为4020.05元、2018年4月租金为5455.80元、2018年5月租金为4086.04元、2018年6月租金为4457.60元、2018年7月租金为6541.40元、2018年8月租金为6063.40元，总额为59988.37元。原告提供的由颜月全签名的《鲜驿市场欠费明细》中反映欠交2017年3月至2018年8月租金总额为59988.37元，欠交2017年1月至2018年9月水电费总额为125404.47元。原告发给被告的美林物业[2018]43号《关于鲜驿市场违反合同约定的相关事宜》中反映，原告向被告催交拖欠租金、水电费及工资的事实，2017年3月-2018年8月租金为59988.37元（其中2017年3-12月租金为16997.79元,2018年1-8月租金为42990.58元），会计人员工资29400元，水电费125404.47元。再查明，原告提供的被告于2019年2月26日发给原告的《关于提前终止合作协议的申请》中描述，现因我司经营不善，特向贵司申请提前终止合作协议，我司市场管理常驻人员均已撤出，盼贵司尽快接收市场并进行有序管理。原告提供的被告于2019年3月8日发给原告的《关于提前终止合作的相关事宜说明》中第五点，为改变鲜驿市场目前无人管理的现状，以避免贵司造成不必要的困扰，请贵司即刻着手对该市场进行规范管理。诉讼中，原告未提供2018年9月至12月租金21495.29元的相关证据，原告未提供2018年9月份之后产生的水电费经被告确认或应由被告负担的依据，原告未提供涉案市场外围属被告承租或管理范围的依据。本院认为，原、被告自愿签订《美林湖智慧社区O2O农贸市场经营协议》及补充协议，原告将美林湖智慧社区农贸市场（1151平方米）出租给被告经营使用，双方构成租赁合同关系。原、被告应按约履行合同义务。关于原告要求解除与被告签订的《美林湖智慧社区O2O农贸市场经营协议》及补充协议的请求，被告逾期未交纳租金，经原告催告，仍未缴纳租金，已违反合同根本义务，原告提供的被告发给原告两份文件说明，被告的管理人员已于2019年3月8日前撤离市场，市场处于无人管理的状态。故被告以事实行为并书面表明不再履行协议。原告于2019年6月4日起诉主张解除协议，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条单方解除合同的规定，故本院确认双方签订的《美林湖智慧社区O2O农贸市场经营协议》及补充协议于2019年6月4日解除。关于原告请求被告搬离市场并将市场经营权交还原告的请求，庭审中，原告确认2019年5月份被告离场，之后没有再经营，且协议已于2019年6月4日解除，故该请求已无处理必要。关于原告请求被告支付2017年3月至2018年12月租金108352.66元及违约金108352.66元的请求。经查，双方签订的协议中明确约定免租期12个月，但补充协议中对部分商户仍按营业额3%提取租金，故原告主张2017年3月开始的租金符合上述约定。原告提供的证据《鲜驿生鲜市场运营财务报表》可证实2017年3月至2018年8月租金共59988.37元，上述数据与原告提供的由被告市场负责人颜月全签名的《鲜驿市场欠费明细》中反映被告2017年3月至2018年8月欠交租金数额一致，每月报表及《鲜驿市场欠费明细》上均有颜月全签名，被告答辩确认颜月全是其市场负责人，颜月全作为被告的市场负责人在《鲜驿市场欠费明细》视为被告对租金数额的确认。诉讼中，被告未提供上述租金的支付依据，故对被告欠交2017年3月至2018年8月租金59988.37元的事实，本院予以确认。被告应支付原告租金59988.37元。原告主张违约金108352.66元，因协议中约定未按约定交纳租金的，每逾期一日，按应交纳租金的5%支付违约金，该约定过高，根据公平原则，本院依法予以调整，违约金以所欠租金59988.37元为本金，从2018年9月1日起按年利率24%计至清偿之日止。关于原告主张工人工资29400元及占用利息的请求，因本案是租赁合同纠纷，且原告亦非该请求的适格主体，对该请求，本院不予处理。关于原告主张2017年1月至2019年5月份水电费161240.35元及利息（从起诉之日起按年利率6%计算至付清之日止）的请求，原告提供的由颜月全签名的《鲜驿市场欠费明细》中2017年1月至2018年9月水电费总额为125404.47元，上述数额亦与美林物业[2018]43号《关于鲜驿市场违反合同约定的相关事宜》中记录的被告所欠水电费数额一致。《鲜驿市场欠费明细》上有被告市场负责人颜月全签名，视为被告对上述水电费数额的确认，诉讼中，被告未提供上述水电费的支付依据，故对被告欠交水电费125404.47元的事实，本院予以确认。原告未提供2018年9月份之后产生的水电费经被告确认或应由被告负担的依据，原告请求2018年9月份之后水电费的请求，本院不予支持。原告逾期未支付上述水电费，应当支付占用资金期间的利息，原告主张从起诉之日起，按年利率6%计付利息至清偿之日止，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张没收原告履约保证金100000元的请求，因被告并未向原告就上述保证金主张权利，本院不予处理。关于原告主张被告支付农贸市场违章搭建拆除费6000元及违建垃圾清理费5000元的请求，据原告诉状所述上述违建属在市场外围搭建，诉讼中，原告未提供涉案市场外围属被告承租或管理范围的依据，对该请求本院不予支持。关于原告要求被告支付农贸市场铁门损失赔偿款21375元的请求，据原告诉状所述市场铁门损坏系部分商户拆除，且该请求属侵权范畴，与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市美林基业物业管理有限公司与被告广东世农茂农业发展有限公司签订的《美林湖智慧社区O2O农贸市场经营协议》及补充协议于2019年6月4日解除；二、被告广东世农茂农业发展有限公司应于本判决生效之日起10日内支付租金59988.37元及违约金（从2018年9月1日起，按年利率24%计至清偿之日止）给原告广州市美林基业物业管理有限公司；三、被告广东世农茂农业发展有限公司应于本判决生效之日起10日内支付水电费125404.47元及利息（从2019年6月4日起，按年利率6%计付利息至清偿之日止）给原告广州市美林基业物业管理有限公司；四、驳回原告广州市美林基业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7896元，由原告广州市美林基业物业管理有限公司负担3596元，被告广东世农茂农业发展有限公司负担4300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 刘 鑫人民陪审员 黄 静人民陪审员 贾惠芳二〇二〇年二月二十七日书 记 员 郭彦芳附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。