宝鸡市金台区人民法院民事判决书 (2019)陕0303民初2693号 原告:中国建设银行股份有限公司宝鸡陈仓大道支行,住所地陕西省宝鸡市金台区宝虢路80号院5幢1层4号。统一社会信用代码91610303552191255R。负责人：李宇虹，系该行行长。委托诉讼代理人：惠涧坪，陕西宝吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗凤鸥，陕西宝吉律师事务所律师。被告:王国栋,男，1958年7月29日出生,汉族 ,住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：张军武，男，1965年8月2日出生，汉族，住陕西省宝鸡市金台区金小堡106号2楼201室，公民身份号码61030319650802043X。代理权限为特别授权。被告:宝鸡万源金生态农业科技发展有限公司,住所地宝鸡市高新开发区八鱼镇苇子沟村二组，统一社会信用代码91610301078630686H。法定代表人：赵星星，系公司执行董事。被告:赵星星,男,1984年12月5日出生,汉族,户籍地宝鸡市渭滨区。被告:王苗,女,1984年2月1日出生，汉族, 住宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：赵星星，男,1984年12月5日出生,汉族,住宝鸡市高新开发区高新八路百合高尔夫印象小区13号楼3单元1301室。公民身份号码610321198412052930。系王苗丈夫。代理权限为特别授权。   原告中国建设银行股份有限公司宝鸡陈仓大道支行（以下简称建行陈仓大道支行）与被告宝鸡万源金生态农业科技发展有限公司、王国栋、赵星星、王苗申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告王国栋委托诉讼代理人、被告暨被告宝鸡万源金生态农业科技发展有限公司法定代表人暨被告王苗委托诉讼代理人赵星星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建行陈仓大道支行向本院提出诉讼请求：1.驳回被告王国栋的执行异议申请，对登记在王苗名下位于宝鸡市渭滨区高新八路5号院5幢1单元0201号房屋不予解除查封并继续采取查封措施；2.依法确认被告王国栋和王苗、赵星星所签订的《二手房买卖合同》无效；3.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：金台区人民法院作出的(2019)陕0303执异36号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，其裁定解除查封明显错误，应当依法予以纠正。一、被告王国栋与被告王苗、赵星星所签订的《二手房买卖合同》无效，王国栋根本没有取得足以对抗建行陈仓大道支行以及人民法院诉讼保全行为的合法的民事权益。在本案中，涉案的房屋是银行按揭贷款商品房，且己办理了抵押权（他项权）登记，并取得了抵押它项权证书，抵押权人为中国建设银行股份有限公司宝鸡分行（以下简称建行宝鸡分行）。根据《担保法》第49条的规定：抵押期间，抵押人转让己办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。同时，根据《物权法》第191条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。经查，建行宝鸡分行从未接到过抵押人王苗、赵星星要将房屋转让给王国栋的通知，同时王国栋也从来没有代王苗、赵星星提前归还贷款消灭已设定的抵押权，故王国栋和王苗、赵星星之间的房屋转让行为以及所签订的《二手房买卖合同》无效。另外，王国栋和王苗、赵星星严重违反二手房交易必须网上签约以及对交易资金办理监管的相关规定，没有按规定网签《二手存量房买卖合同》和办理交易资金监管手续，且没有按规定缴纳契税和其他税费，其进行房屋买卖的行为不仅无效，而且其所签订的买卖合同依法不能成立。因此，被告王国栋在人民法院依法查封涉案房屋前根本就没有取得对抗建行陈仓大道支行以及人民法院诉讼保全行为的合法的民事权益，其所提出的执行异议请求及事实和理由均不能成立。二、被告王国栋和王苗、赵星星所签订的《二手房买卖合同》以及交易方式严重违背常理，明显是二者相互串通，故意损害原告的合法权益，以达到逃避到期债务的非法目的。本案所涉及房屋买卖的交易金额巨大，但被告王国栋一不选择在宝鸡市房产交易大厅办理二手房买卖合同网签手续，二不选择明显保护其合法权益的交易资金监管，却直接和王苗、赵星星进行私下交易，并在按揭贷款都未做约定的情况下直接将60万元的房款直接支付，明显违背常理。故被告王国栋和王苗、赵星星所签订的《二手房买卖合同》为虚假交易行为，该合同不仅无效，而且被告王国栋和王苗、赵星星应当受到严厉的法律制裁。三、(2019)陕0303执异36号执行裁定存在严重程序瑕疵问题。法院在接到执行异议申请后，未按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定通知案件当事人，也未能按照该规定第十二条的规定举行听证，仅在向案外人做了一份谈话笔录后，在未查明涉案房屋是否抵押，以及案外人的买卖合同是否真实，其异议理由是否充分的情况下，就作出解除查封的裁定，程序明显不当。鉴于以上事实和理由，被告王国栋和王苗、赵星星所签订的《二手房买卖合同》违反《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》以及宝鸡市关于二手房交易政策的规定，被告王国栋在人民法院依法查封涉案财产前，尚未取得合法有效的且足以对抗原告以及人民法院财产保全的民事权益，其执行异议不能成立。综上所述，特依法诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告王国栋答辩称，二手房买卖合同真实有效，请求驳回原告诉讼请求。2018年11月被告在网上看到案涉房屋出售，便与王苗电话联系，并多次看房。2018年11月30日，和王苗查询房屋登记情况，宝鸡市不动产登记中心出具查询证明一份，显示王苗处有一处房屋登记信息。2018年12月1日，被告与王苗口头协议买卖房屋并交定金5万元，同月3日签订二手房购房合同一份，签订合同当时还有赵星星和证明人张军武在场，合同真实有效。后王国栋分别2018年12月3日交付房款30万元，12月7日交房款25万元，2019年3月4日王苗将涉案房屋交付王国栋居住。被告宝鸡万源金生态农业科技发展有限公司答辩称，二手房买卖和公司没有关系。被告赵星星答辩称，王国栋陈述的买房过程属实，房子已经实际交付王国栋居住。房子应该是王国栋的。原告的诉讼请求不应予以支持。被告王苗答辩意见与赵星星答辩意见相同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的个人住房（商业用房）借款合同、陕（2017）宝鸡市不动产证明第0037646号《不动产登记证明》、个人贷款对账单、执行裁定书复印件各被告均无异议，本院予以认定；被告王国栋提交的王苗户籍证明复印件、结婚证复印件、身份证复印件、NO:0021273号《房产信息查询证明》复印件、王国栋与李芝会户口簿复印件，原告及其他被告对真实性均无异议，本院依法予以认定。《二手房买卖合同》、银行转账凭证复印件、2018年12月1日及2019年3月7日收条、银行交易流水复印件，原告不认可真实性，因该三组证据可相互印证，本院认定其真实性。12月3日收条无原件可供核对，原告不予认可，且该收条出具时间在转款之前，不符合常理，本院不予认定。被告王国栋提交的房屋交接清单系复印件，原告不予认可，本院对真实性不予认定。百合物业管理处证明欠缺合法形式要件，且系复印件，本院不予认定；中国工商银行转账凭条、物业管理公司收款收据、手机转账截图打印件虽原告不予认可，单该组各证据可相互印证，本院予以认定。被告宝鸡万源金生态农业科技发展有限公司、赵星星、王苗未提交证据。根据双方当事人诉辩称及上述认定的证据，本院查明法律事实如下：被告王苗、赵星星系夫妻。2017年6月26日，二人与中国建设银行股份有限公司宝鸡分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款35万元，期限240个月，自2017年6月26日至2037年6月26日，并以王苗名下位于宝鸡市渭滨区高新八路5号院5幢1单元0201号房屋为该笔借款办理了一般抵押，担保数额35万元。2017年7月14日，双方办理了抵押权登记。后王苗通过指定账户向建行宝鸡分行营业部按月还款至2019年8月18日，贷款余额为327605元。2018年11月，被告王苗在网上发布卖房信息，被告王国栋得知该信息与王苗联系买房事宜，该月30日，双方到宝鸡市不动产登记中心依查询房产登记信息，该部门出具《房产信息查询证明》一份，载明“经信息系统查询，王苗身份证号：61032619840201166X，在渭滨区高新八路5号院5幢1单元0201号有壹处房产登记信息。”2018年12月1日王国栋交付王苗定金5万元， 12月3日，王苗、赵星星（甲方）与被告王国栋（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定将王苗名下不动产权证号为陕（2017）宝鸡市不动产权第0036691号的渭滨区高新八路5号院5幢1单元0201号房屋以总价款66万元售与王国栋，2019年3月1日前交房，房屋总款乙方分三期付给甲方。订金5万元已先行支付，第三期余款6万元于双方办理房屋产权过户之日乙方向甲方付清。赵星星在合同尾部甲方处签字。并口头约定由被告王苗在办理过户手续之前办理解除抵押手续。2018年12月4日，被告王国栋妻子李芝会向王苗转账支付约定房款30万元，2019年3月5日支付王苗10万元，3月7日支付15万元。2019年3月4日，王苗向王国栋交付了房屋钥匙。2019年7月25日，王国栋向该房产所在物业公司缴纳了2019年3月至9月的垃圾费、物业费等费用共计314.65元。另查，因被告宝鸡万源金生态农业科技发展有限公司、赵星星、王苗在原告处的贷款逾期未还，原告诉至本院要求上述各被告还款，并提出财产保全申请。本院于2019年4月19日查封了本案所涉宝鸡市渭滨区高新八路5号院5幢1单元0201号房屋。被告王国栋对此提出异议要求解除查封，金台区人民法院于2019年7月11日作出（2019）陕0303执异36号执行裁定书，裁定解除对上述房产的查封。原告不服该裁定，遂起诉。 本院认为，本案争议焦点之一为被告王苗、赵星星与被告王国栋之间签订的《二手房买卖合同》是否无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中被告王苗、赵星星与被告王国栋之间签订的《二手房买卖合同》均无上述情形，故该合同成立并生效。原告认为《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。双方的合同违反了上述强制性规定，应属无效。本院认为，双方违反上述条款转让抵押财产的法律后果为不能产生物权变动的效果，而非导致合同无效，故对原告的该意见本院不予采信。原告又称被告王苗与被告王国栋恶意串通签订该合同，为的是损害原告的合法权益。对此本院认为，根据被告王苗与被告王国栋共同向不动产登记中心查询房产信息、王国栋向王苗支付60万元房款、王国栋实际占有房产等事实，双方买卖房产意思表示真实，不存在恶意串通损害原告利益的情形，故对原告的该意见本院不予采信。对原告要求确认被告王苗、赵星星与被告王国栋之间签订的《二手房买卖合同》无效的请求，本院不予支持。对原告主张继续对案涉房屋采取查封措施的请求，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封之前被告王苗与被告王国栋之间签订的《二手房买卖合同》成立并生效；被告王国栋已于2019年3月4日占有该房产并已按照合同约定支付了60万元房款，剩余6万元王国栋表示执行阶段未要求其缴纳，若要求且其愿意交付执行；该房产至今未办理过户的原因为被告王苗、赵星星未依约办理解除抵押手续和法院依申请对房产进行了查封，并非被告王国栋自身原因。本案中被告王国栋签定了房屋买卖合同，依约支付了大部分房款，并已实际占有该房产，遂该房产设立了抵押，单只要被告王苗、赵星星依约办理解除抵押手续，王国栋即可享有物权期待权，故被告王国栋对该房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。对原告申请继续查封该房屋的请求，本院不予支持。被告称(2109)陕0303执异36号执行裁定存在严重程序瑕疵问题。对此本院认为，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。即本案的审理范围是案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，而原告提出的问题不属于本案的审理范围，故本院不予审查。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告中国建设银行股份有限公司宝鸡陈仓大道支行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宝鸡市中级人民法院。审  判  长      焦兵丽人民陪审员      李敏华人民陪审员      王丽娟二〇二〇年二月二十四日法 官助 理      韩  江         （院印）书 记 员     蒋秀艳