河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初5096号原告：广发银行股份有限公司新乡分行，住所地河南省新乡市新飞大道**。负责人：周保伟，行长。委托诉讼代理人：赵钦亚，女，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。被告：暴风英，女，1972年4月21日出生，汉族，住新乡市。被告：杨恩贵，男，1977年10月03日出生，汉族，住新乡市。被告：河南润华置业有限公司，，住所地牧野区新乡物理与化学产业园区****法定代表人：林庆鹏，总经理。委托诉讼代理人：张慧娜，女，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：刘家伽，女，河南传德律师事务所律师，特别授权。原告广发银行股份有限公司新乡分行（以下简称广发新乡分行）诉被告暴风英、杨恩贵、河南润华置业有限公司（以下简称润华公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广发新乡分行委托诉讼代理人赵钦亚，被告润华公司委托诉讼代理人张慧娜、刘家伽到庭参加了诉讼，被告暴风英、杨恩贵经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，现已审理终结。原告广发新乡分行向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与两被告之间的《个人购房贷款合同》；2、请求法院依法判令第一、二被告向原告立即偿还借款本金306265.27元及利息、复利、罚息（截止2019年4月9日为止共欠利息、罚息、复利4288.04元，此后的利息、复利、罚息按照合同约定计算至全部清偿之日止）；3、请求法院依法判令原告对新乡市人民中路185号翡翠城1号楼2单元27层22704号的房产享有抵押权，并且对抵押房产折价或者拍卖、变卖的价款有权优先受偿；4、被告润华公司对上述债务承担连带清偿责任；5、依法判令三被告共同承担本案的案件受理费、保全费、律师费等费用。事实及理由，2012年7月2日，第一、二被告以购买房产为由向原告申请贷款并与原告签订《个人购房贷款合同》（合同编号：131091111250645）。合同约定二被告共贷款360000元人民币用于购买新乡市人民中路185号翡翠城1号楼2单元27层22704号的房产，还款方式为等额本息，每月20日还款，共分期300个月。利息按照放款日中国人民银行公布实行的相应档次的贷款基准利率下浮10%执行，首期利率为年利率5.895%，人民银行调整基础利率的合同项下借款利率随之调整。罚息、复利为合同约定的借款利率水平上加收50%。合同还约定将上述案涉房产办理预告登记、第三被告润华公司对该借款承担连带还款责任。合同签订后，原告依约向被告指定的账户放款，但是被告在使用借款后未能按照合同约定归还贷款本息，截止2019年4月9日，被告共欠本金306265.27元，利息、复利、罚息4288.04元。由于被告的违约行为给原告造成严重的损失，原告有权要求解除与被告之间的贷款合同并要求三被告依照合同约定归还贷款本息。故诉至法院。被告润华公司辩称，一、因暴风英违约，答辩人代暴风英支付的费用，暴风英应当如数偿还。截止目前为止，答辩人已经代暴风英偿还了其未如约偿还的贷款共计18151.23元，根据暴风英与答辩人签订的《商品房买卖合同》，答辩人的代偿行为产生了利息395.04元、违约金1226.24元，以上款项暴风英应当偿还答辩人，答辩人已经向贵院提起诉讼向其追偿，该案已经立案尚未开庭审理。2012年8月29日，答辩人与广发新乡分行签订《房屋按揭贷款合同协议》一份，双方就广发新乡分行为原告开发的位于新乡市××与××字东南角翡翠城项目的1、2、3、4号楼的购房者提供相关的抵押贷款业务作出了约定，《房屋按揭贷款合同协议》同时约定：“第三条乙方同意无条件地为上述楼盘房屋购房者在甲方的按揭贷款提供连带保证担保。四、为履行担保责任，乙方同意在甲方开立账户为13×××32的保证金专户。如上述楼盘的借款人未能按时履行还款责任，若借款人连续三期或累计六期未能履行还款义务，甲方有权直接从乙方该专户中扣收借款人所欠甲方之贷款本息、罚息和其他费用…”，之后，暴风英与答辩人签订《商品房买卖合同》一份，约定暴风英购买原告开发并依法销售的位于新乡市××翡翠城××楼××单元××房，总放款516816元，采按揭方式付款。同时，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第2.4.1约定：“若乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其告知之日起3日内，将甲方欲代其向按揭银行偿还的全部款项、利息及甲方因此遭受的全部经济损失支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项万分之五的违约金”。答辩人将案涉房屋交付暴风英后，由于暴风英未按时向广发新乡分行偿还案涉房屋按揭款，导致答辩人保证金账户被广发新乡分行扣划保证金18151.23元。鉴于以上，截止目前，答辩人因暴风英的违约行为共支付保证金18151.23元，根据暴风英与答辩人之间的《商品房买卖合同》，暴风英还应支付答辩人利息395.04元、违约金1226.24元（利息分别以6978.34元、11172.89元为基数，从原告实际履行担保责任之日起按照年利率6%，暂计算至2019年7月25日，共计为395.04元，之后利息按照此标准继续计算至实际还款之日止；违约金分别以6978.34元、11172.89元为基数，从原告实际履行担保责任之日起按照日万分之五，暂计算至2019年7月25日为1226.24元，之后违约金按照此标准继续计算至实际还款之日止）。除上述款项外，暴风英还应向答辩人支付案涉房屋面积差价26094.64元。根据暴风英与答辩人签订的《商品房买卖合同》第三条：“买受人所购商品房的基本情况，该商品房合同约定建筑面积116.06平方米”、第四条：“该商品房单价为（人民币）每平方米4453.01元。”第五条：“面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理……（1）以产权证上登记的建筑面积为准，按本合同第四条商品房单价进行结算，多退少补”。后经新乡市房产咨询测绘服务中心实地测量，案涉房屋实际面积为121.92平方米，由此产生了面积差价26094.64元。该款项在办理案涉房屋房产证时已经由答辩人代暴风英支付，现暴风英应向答辩人偿还。二、本案原告与暴风英就案涉房屋设定了抵押权，因此，对于暴风英不能偿还的部分，应首先执行案涉房屋。《物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”之规定，由于案涉房屋第一被告抵押给了原告，并办理抵押登记手续，因此，在执行中，原告应当首先就案涉房屋实现债权。被告暴风英、杨恩贵未向法院递交书面答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2012年7月2日，广发新乡分行（贷款人、甲方）与暴风英（借款人、抵押人、乙方）、润华公司（保证人、丙方）签订了《个人购房贷款合同》一份，合同编号为131091111250645，主要约定合同贷款用于购买位于新乡市××翡翠城××楼××单元××房，贷款金额为360000元，贷款期限为25年，自2012年7月2日至2037年7月2日；本合同项下贷款利率为浮动利率，首期利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮10%计息；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为等额本息还款；润华公司为本合同项下的债务提供连带责任保证；保证期间为自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交甲方保存时止；本合同项下抵押物为位于人民中路185号翡翠城1号楼2单元27层22704号房;杨恩贵作为暴风英的配偶，在抵押人处签字确认；保证方式为连带责任保证；担保的范围为本合同项下全部债务，包括但不限于：本金及利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用等；杨恩贵在本合同共同借款人处签字确认。若乙方不按照本合同的固定偿还到期应付贷款或其他应付款项，甲方可以行使抵押权；若乙方未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用的，甲方有权中止履行本合同，停止发放本合同项下的贷款，宣布本合同项下借款全部或部分提前到期，要求乙方立即归还借款本息及相关费用。2012年7月11日，广发新乡分行与暴风英就涉案房屋办理了抵押预告登记，预告登记证书编号为新房预新乡市字第YH201205707号。2012年7月16日，广发新乡分行向暴风英发放了360000元贷款，借款期限为自2012年7月16日起至2037年7月16日，利率为5.895‰，借款用途为购房，暴风英收款后未按约还本付息，截止2020年1月3日尚欠借款本金300917.05元及利息、罚息、复利8451.31元未偿还。本院认为，广发新乡分行与暴风英、润华公司签订的《个人购房贷款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，各方均应按照约定履行各自义务。广发新乡分行按约向暴风英发放了借款360000元，暴风英未按约定偿还本息，润华公司亦未履行保证责任，已构成违约，截止2020年1月3日尚欠借款本金300917.05元及利息、复利、罚息8451.31元未偿还，事实清楚，其行为显属违约，应当承担相应的违约责任，广发新乡分行按合同约定解除合同，并要求润华公司承担连带保证责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。涉案房屋系暴风英与杨恩贵夫妻关系存续期间拟为家庭生活所需以借款人暴风英名义所购，杨恩贵作为暴风英的配偶，在借款合同共有人处签字确认的行为系对借款事实及用途的知晓，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条的规定，杨恩贵应当与暴风英共同承担还款责任，本院对广发新乡分行主张上述二人共同承担还款责任的诉请予以支持。对于广发新乡分行诉请的优先受偿权，本案广发新乡分行对案涉的抵押物仅作了抵押权预告登记，根据物权法相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，是为保障将来实现物权而作的一种登记。广发新乡分行享有的是当抵押登记条件成就对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并非现实抵押权，故对其优先受偿权的诉请，本院不予支持。对润华公司辩称应对暴风英不能偿还部分应首先执行案涉房屋的答辩意见，因案涉房产并未实际办理他项权利证书，根据其与广发新乡分行签订的《个人房屋按揭贷款合同》及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的约定，润华公司应在办妥案涉房产他项权利证书交付原告前，按照合同约定及法律规定承担连带保证责任。对广发新乡分行诉请中的保全费、律师费等费用，因其并未提交证据证明上述费用已实际产生，故本院不予支持。综上，本院对广发新乡分行的诉讼请求予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除暴风英、河南润华置业有限公司与广发银行股份有限公司新乡分行在2012年7月2日签订的编号为131091111250645号的《个人购房贷款合同》。二、暴风英、杨恩贵自本判决生效之日起十日内偿还广发银行股份有限公司新乡分行欠款本金300917.05元及利息、复利、罚息8451.31元，2020年1月3日之后的利息、罚息、复利，按照合同约定计算至实际清偿之日止。三、河南润华置业有限公司对本判决第二项内容承担连带保证责任，并有权在实际承担清偿责任的范围内向暴风英、杨恩贵追偿。四、驳回广发银行股份有限公司新乡分行其他诉讼请求。如暴风英、杨恩贵、河南润华置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5958元，由暴风英、杨恩贵、河南润华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  郭德方审判员  王国明审判员  吴行州二〇二〇年二月十日书记员  张 译