北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初4017号原告：卞大卫，男，1983年4月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋子彦（卞大卫之妻），1983年3月27日出生，汉族，住北京市东城区。被告：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安定路**化信大厦**。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：李云省，女，1992年7月1日出生，汉族，北京中天置地房地产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区安定路**化信大厦**。委托诉讼代理人：李艳辉，男，1974年10月19日出生，汉族，北京中天置地房地产经纪有限公司员工，住北京，住北京市朝阳区安定路**化信大厦**iv>原告卞大卫与被告北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，由本院审判员代策独任审判，公开开庭进行了审理。卞大卫及中天置地公司委托诉讼代理人李云省、李艳辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卞大卫提出诉讼请求：1．判令中天置地公司支付房屋租金12833元；2．诉讼费由中天置地公司承担。事实和理由：2018年12月18日，卞大卫与中天置地公司签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，该合同就出租代理权限及期限，租金，佣金及相关服务费用等做出约定，合同签订当日双方办理了房屋交接手续，约定中天置地公司每月向卞大卫交付租金5500元。中天置地公司在2018年12月20日向卞大卫交付2019年3月14日到5月13日租金12833元；中天置地公司在2019年4月10日向卞大卫交付2019年5月14日至2019年8月13日租金16500元；中天置地公司在2019年7月12日向卞大卫交付2019年8月14日至2019年12月13日租金16500元；中天置地公司在2019年10月15日向卞大卫交付2019年3月1日到3月13日租金2383元。卞大卫在2018年12月18日将房屋交付给中天置地公司出租，中天置地公司认为2018年12月18日到2019年2月28日不包括在委托代理出租房屋期限内，故拒绝给付卞大卫房屋租金。但是卞大卫认为2018年12月18日至2019年2月28日卞大卫将房屋交付给中天置地公司，其也实际出租，故应向卞大卫支付此期间房屋租金12833元。被告中天置地公司辩称，不同意卞大卫的诉讼请求。双方签订的代理合同约定代理期自2019年3月1日至2019年12月13日，现合同已经履行完毕，我方已经支付全部房租，故不应当向卞大卫再支付任何款项。经审理查明：2018年12月18日，卞大卫（甲方）与中天置地公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋出租委托代理的有关事宜达成协议如下：第一条房屋基本情况。（一）房屋坐落于北京市东城区xx街道办事处xx605室（以下简称605号房屋），建筑面积58.06平方米。甲方持有房屋所有权证，编号0017790。第二条房屋租赁用途。租赁用途：居住。第三条出租代理权限及期限。（一）乙方出租代理权限为：1．代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；2．代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；3．代甲方向承租人收取租金；4．代甲方向税务部门缴纳税费；5．监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；6．甲方去出售此房屋，乙方有优先购买权。（二）出租代理期自2019年3月1日至2019年12月13日。出租代理期限可延长三个月。（三）本合同约定的房屋代理期中开始的前20天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金。（四）甲方应于∠年∠月日前将房屋交付给乙方，《房屋交割清单》见附件二。（五）出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回。如乙方有续租需求，应与甲方另行协商。如甲方同意继续出租，甲乙双方应当另行签订续租协议如果甲方不同意继续出租，甲方应当以延长期的形式给乙方留有必要的找房搬迁时间延长期在本合同约定之租赁期届满后自动顺延不超过三个月，延长期的具体时间由乙方确定，并通知甲方，延长期内的租金按照本合同约定的租金标准由乙方支付给甲方。第四条租金。（一）租金标准：每月房屋租金（含税价）为5500元整，乙方应按本合同约定向甲方缴纳租金，如遇国家法定假日自动顺延。（二）租金收取方式：乙方在工商银行化信支行开设房屋租赁代理租金专用账户，账号为：xx;乙方通过该账户收取租金并按约定划入甲方账户。（三）乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2018年12月14日；第二次2019年4月14日；第三次2019年7月14日；第四次2019年10月14日。除上述内容外，双方还就佣金及相关服务费用、其他费用、转委托、违约责任等事项进行了约定。此外，该合同《特别提示》中记载以下内容：本合同书中除填空部分内容，乙方授权其经办人员以手写方式予以补充完整外，在其他位置出现任何手写内容均非乙方的意思表示如对本合同书有任何补充调整，双方均应以另行签订补充协议的方式予以补正。补充协议只有加盖乙方合同章（不包括乙方的任何门店用章等其他印鉴），才为乙方的意思表示；在本合同履行过程中，乙方没有授权乙方的任何经办人员对甲方作出任何承诺。乙方在本合同书记载内容以外对甲方所作出的任何许诺，只有乙方以加盖合同章（不包括乙方的任何门店用章等其他印鉴）的书面方式出具，才为乙方的承诺。附件中记载的交房日期为2018年12月18日。卞大卫认可其于2018年12月20日收到租金12833元、于2019年4月10日收到租金16500元、于2019年7月12日收到租金16500元；于2019年10月15日收到租金2383元。诉讼中，卞大卫为证明中天置地公司于2019年1月已将房屋出租，提交了其于中天置地公司员工倪鑫的微信聊天记录予以佐证。2018年11月，卞大卫称：“签一份新合同，2018年12月14日开始，到2019年12月13日结束，免租期15天第一笔房租2018年12月15日拨付（2.5个月）对吗？”倪鑫回复：“嗯。”2019年1月23日，卞大卫向倪鑫询问“还用不用推荐有意向的租户了？”倪鑫回复“不用，我短租租出去了。”2019年1月24日，卞大卫称：“当时咱们都想着如何能够得到总公司对合同的认可，付款时间没有更多地考虑，如果按照这个付款时间，12月份预付房租只到3月13日，第二次付款要到4月14日，期间的3月14日至4月13日的房租没有着落，不符合预付房租的约定。您看如何处理？”倪鑫回复：“收到，春节后看看。”中天置地公司对于上述微信聊天记录的真实性认可，证明目的不予认可，主张2019年3月1日前均为免租期，且将免租期一事告知了卞大卫，亦提交了倪鑫与卞大卫的微信聊天记录予以佐证。2018年12月19日，倪鑫向卞大卫发送“特殊房屋代理申请”手机截图，内容为：房屋地址为领行国际3-1-605，出租人姓名为卞大卫，代理开始时间为2019年3月1日，结束时间为2019年12月13日，代理年限为一年，免租期为合同外免租期到3月1日，合同内还有20天免租。卞大卫对微信聊天记录的真实性予以认可，证明目的不予认可，认为对合同变更需要通过附件或者补充协议的形式进行，不能仅通过微信告知的方式。上述事实，有《北京市房屋出租委托代理合同》、银行账单、微信聊天记录、庭审笔录及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。根据上述《北京市房屋出租委托代理合同》的约定，出租代理期为2019年3月1日至2019年12月13日，合同中约定代理期限的前20天为免租期，中天置地公司无须支付租金。但是，根据房屋交割清单显示605号房屋早于委托期限开始前约两个半月，即2018年12月18日交付至中天置地公司。卞大卫主张2018年12月18日至2019年3月1日期间双方存在事实上的委托关系，中天置地公司不予认可，并认为上述期限为免租期。对此，本院认为，双方在2018年12月18日至2019年3月1日期间存在事实上的委托关系，理由如下：首先，605号房屋于2018年12月18日已交付给中天置地公司，中天置地公司可以占有并使用该房屋。其次，根据卞大卫与倪鑫的微信聊天记录，在2018年11月，卞大卫称“签一份新合同，2018年12月14日开始，到2019年12月13日结束，免租期15天第一笔房租2018年12月15日拨付（2.5个月）对吗？”倪鑫回复：“嗯。”2019年1月23日，卞大卫向倪鑫询问“还用不用推荐有意向的租户了？”倪鑫回复“不用，我短租租出去了。”上述微信记录可以证明双方在2018年11月就委托出租605号房屋一事进行了磋商，且605号房屋最晚已于2019年1月23日被中天置地公司对外出租。第三，中天置地公司主张合同外免租期到2019年3月1日，但仅提交了倪鑫向卞大卫发送的“特殊房屋代理申请”手机截图予以佐证，未提交证据证明卞大卫对该事项表示认可。上述证据无法证明双方就合同外免租期至2019年3月1日一事已达成合意。因此，本院对于中天置地公司主张的2018年12月18日至2019年3月1日期间为免租期的答辩意见不予采信，双方2018年12月18日至2019年3月1日期间存在事实上的委托合同关系，委托事项为代为出租605号房屋。关于卞大卫主张的房屋租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定，委托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。倪鑫于2019年1月23日告知卞大卫605号房屋被对外出租，因此自2019年1月23日起，中天置地公司应当向卞大卫支付出租房屋所获得的收益。双方在《北京市房屋出租委托代理合同》中约定的月租金为5500元，由此计算日租金为183.3元。自2019年1月23日至2019年3月1日，共计1个月零8天。本院参考上述金额确定中天置地公司应支付给卞大卫的租金收益为6966.4元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第四百零四条之规定，本院判决如下：一、被告北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内向原告卞大卫支付房屋租金6966.4元；二、驳回原告卞大卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72元，由被告北京中天置地房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后五日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 代 策二〇二〇年二月二十八日书记员 高铭泽