广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初51195号原告（反诉被告）：刘笑言，男，汉族，1991年4月1日出生，身份住址广东省深圳市福田区，委托代理人：欧阳灏玮，广东深信律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶卫国，男，汉族，1985年1月6日出生，身份住址浙江省宁波市鄞州区，上列原告刘笑言诉被告叶卫国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后。被告提出反诉，本院将反诉与本诉合并审理，依法由审判员吴颂、人民陪审员徐之望、肖晓璐组成合议庭，于2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人欧阳灏玮及被告本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还租赁保证金3000元；2、被告向原告支付违约金1600元；3、被告向原告返还多收取的水、电、煤气、物业管理费等杂费3160.03元；4、被告向原告支付延期支付上述费用的利息75.01元（以7760.03元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起至清偿完毕之日止，暂计至2019年7月23日）；5、诉讼费用由被告承担。原告向本院明确第二项诉讼请求为要求被告向原告赔偿损失1600元。事实和理由：2016年5月5日，原告与案外人余绵祥签订《房屋租赁协议书》，约定“甲方将座落于深圳市福田区景田南小区XX栋X层202单元出租给乙方使用，租赁房屋的每月租金为1500元。水电等150元，管理费50元，租赁期间，物业管理费按房间平摊，水电煤气费，数字电视费，垃圾处理费等公共费用按房间平摊。租赁期从2016年5月5日至2017年5月4日止，乙方向甲方交纳租赁保证金3000元，合同有效期内，如属甲方代理人要求乙方提前退租，须提前一个月将退租要求通知乙方，并支付一个月租金金额给乙方作为违约金赔偿。合同终止后，甲方应在五个工作日后结清费用并退回乙方房屋保证金。”合同按月履行至2016年10月，案外人余绵祥将案涉房屋交由被告管理，为明确双方的权利义务，原被告补签《房屋合租协议》，仅对出租方信息进行变更，被告对3000元押金的交付予以确认，关于每月固定收取的200元水电、管理费，被告称系为了方便管理制定的预收价，在退租时与押金一并结算，届时被告将提供缴费单据以供核对，平摊到每位租客身上多退少补。在租赁期间即将届满前的一个月，因租金没有变化，原被告口头协商确定续租，租期自2017年5月5日起计算一年时间。履行至2018年4月，因被告涨租，双方重新订立书面合同，租金变更为每月1600元。2019年3月，因房租不予变更，原被告再次口头协商确定续租，租期自2019年5月1日起计算一年时间。2019年4月13日，被告通知原告不要另行找房，房子能如约续租。随后又通知原告与其他租客，房子只能住到月底，即要求原告提前退租。4月30日原被告的租赁合同提前终止。随后，原告催促被告返还租赁押金以及对预收水电、煤气、物业管理费等杂费做结算，被告以尚未与沈金花结算为由迟迟不予支付。直至5月15日，原告向福田区莲花街道办申请介入调解，被告仍不愿意依约结算及返还住房押金，当天下午原告通知被告应于5月17日前与原告完成上述事宜，被告至今未予回应。被告辩称：1、余绵祥为原二房东，因为无力向业主支付租金，所以被告就从余绵祥处接手了涉案的租赁合同关系。租赁保证金系余绵祥收取的，并非被告收取的；2、不同意向原告支付违约金1600元，双方没有口头协商确认续租一年；3、关于水电煤气物业管理费费用，被告一直以来都是按照每个月固定200元钱收取，不存在原告所述的多退少补的情形；4、被告已于5月12日在微信群中主动约原告及其他租户协商退押金的事情,被告不应向原告支付利息；5、5月12日被告与包括原告在内的其他合租租户协商时，其他租户存在拿刀威胁被告的过激行为，被告还进行了报警处理。之后，双方矛盾激化导致本案诉讼，故诉讼费不应由被告承担。被告并当庭反诉要求原告返还留存在屋内的空调遥控器、热水器、床架、床头柜、桌子、衣柜、窗帘、钥匙、门卡以及因为原告在租赁合同期限内累计逾期支付租金36天，原告应按照租金2.5%的标准向被告支付逾期支付租金的违约金。原告对此答辩称，被告应向房屋所有权人主张要求返还。原告入住之时涉案物业内已存在家私家电，故原告不清楚上述家私家电的实际归属。庭后，原告向本院提交书面说明称，2016年10月至2018年5月每月租金数额为1500元，迟延支付26天，应支付的滞纳金为975元。2018年5月至2019年4月延迟支付10天，每月租金1600元，应支付滞纳金400元。共计应支付滞纳金1375元。根据合同约定，该滞纳金应从保证金中扣除。经审理查明，2016年5月5日，毛雄民（乙方）与余绵祥（甲方）签订《房屋合租协议书》，约定甲方将位于深圳市福田区××小区××702出租给乙方使用，房屋用途为住宅，乙方居住人数为1人；租赁房屋每月租金为1500元，水电等200元、管理费50元；乙方应于每月1日前向甲方委托代理人交付租金；租赁期限从2016年5月5日至2017年5月4日止；在签订合同之日，乙方应向甲方委托代理人缴纳租赁保证金3000元；甲方委托代理人向乙方收取保证金时，应向乙方出具收据，退房以票据为准；租赁期间，物业管理费按房间平摊，水电煤气费、数字电视费、垃圾处理费等公共费用按房间平摊，每年夏季空调使用期间，房内没有空调的，或者居住人数超过1人的超过部分，按一半人头分摊电费；合同有效期内，乙方提前终止合同的，须提前一个月将退租要求书通知甲方代理人并配合甲方代理人代客看房，房屋出租给新的承租人后，甲方代理人从租赁保证金中扣除一个月租金金额为违约金。如临时要求退租，则保证金将全部作为违约金支付给甲方代理人。如属甲方代理人要求乙方提前退租，需提前一个月将退租要求通知乙方，并支付一个月租金金额给乙方作为违约金赔偿。该合同下方备注为5月份房租4567元。2016年10月，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋合租协议书》，协议书中约定由甲方向乙方出租涉案房屋，每月租金为1500元，水电费150元，管理费50元，合计1700元；租期从2016年5月5日至2017年5月4日，租赁保证金为3000元。逾期支付租金的滞纳金为拖欠日乘以每月租金的2.5%，甲方有权从乙方保证金中扣除；合同签订时，房屋内的家私电器清单包括空调1台、空调遥控器1个、热水器1台、床架1张、床头柜1个、桌子1张、衣柜1个、窗帘1套、钥匙1把、门卡1张。其余合同条款基本与上述2016年5月毛雄民与余绵祥签订的合同一致。2016年10月开始，原告每月向被告支付宝转账支付1700元。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，原告仍按照每月1700元的标准向被告支付租金及各项费用。2018年5月6日，原告与被告续签租赁合同，将每月租金上涨为1600元，租赁期限从2018年5月1日至2019年4月30日止。合同备注为押金按原合同。合同其余条款与上述原被告签订的租赁合同条款一致。2019年3月17日，被告采取微信的方式告知原告涉案房产业主将于2019年4月底收房，并告知原告可以为其换房。2019年4月21日，被告告知包含原告在内的其他702房合租租户，因无法与房东续签合同，故该房所有租户只能住到4月底。2019年5月开始，原告主张其与房东直接签订租赁合同，继续在涉案房屋内居住。另查，原告主张在2017年签订合同之时就已与被告口头协商确定每月200元的费用为预收，最终退房时结算，多退少补，但被告对此予以否认，称一直都是按照200元/月固定收取，不存在口头约定。原告也没有向被告主张要求结算过。再查，2016年10月至2018年5月期间，原告支付租金共延迟26天、2018年5月至2019年4月期间共延迟10天。又查，庭审结束后，案外人毛雄民向本院提交《情况说明》称，2016年5月初，其受原告委托代为寻找房屋租住。之后，其找到涉案房屋，因需要另行联系原告以做最后的决定，为留住房屋，按要求向余绵祥现金交付了1000元定金，经原告确认后，与余绵祥签订协议书，约定押金3000元、每月预收水电费200元、管理费50元。因房屋起租日为5日，当月剩余27天房租为1306元，加上10元的电子门禁卡费用以及3000元押金，5月一共需要支付4567元（即合同下方备注当月租金4567元），其中1000元定金转为租金，剩余的3567元通过转账支付至余绵祥银行账户。2016年8月，原告正式确定工作并入住该房，在此之前的房租均由毛雄民支付，原告入住时已将上述代付的租金、押金全部返还。该情况说明后并附有情况说明中注明的租金、押金支付的银行流水。本院认为，原告与被告之间成立房屋租赁合同关系，原告主张2019年3月双方口头协商同意续签合同一年，但未提交相应的证据证实，被告也予以否认。原告应承担举证不能的法律后果。2019年4月30日，合同解除后，被告理应按照合同约定在5个工作日内在扣除原告逾期支付租金而产生的滞纳金后，向原告退还剩余租赁保证金1625元。被告逾期退还剩余保证金，应自2019年5月10日起向原告支付逾期退还剩余保证金的利息。其中2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告要求被告返还保证金及逾期返还的利息诉讼请求，本院予以部分支持。关于被告反诉要求原告支付延迟支付租金的滞纳金，根据合同约定，延期支付租金的滞纳金可以在租赁保证金中抵扣，原告主张抵扣，本院予以确认。被告反诉请求的超出部分，本院不予支持。被告虽抗辩称租赁保证金为毛雄民支付，且收取方为余绵祥，被告无需向原告返还。但被告对于承接余绵祥作为出租方的权利义务不存异议，原告与被告签订的租赁合同中也约定了保证金为3000元。被告未能提交证据证明如确如被告主张的，原告未能支付租赁保证金，在将近3年的租赁期限内，有向原告追讨，该情形明显有违常理。至于保证金为毛雄民支付的问题，毛雄民庭后向本院提交书面说明及对应的银行支付流水，证明其已支付保证金3000元，且自认该款项原告已向其转付。原告据此取得向被告主张返还租赁保证金的权利。对于被告的上述抗辩，本院不予确认。至于原告主张的损失问题。合同到期后，被告是否有权继续向原告出租涉案物业，不影响已到期合同的履行。原告以合同到期后，被告无权出租涉案物业主张被告承担违约责任赔偿原告的损失，无合同依据，本院不予支持。关于被告向原告返还多收取的各项费用问题。合同即约定每月水电费、管理费为200元，又约定按照房间平摊，应视为双方约定不明，结合将近三年的租赁合同期限内以及合同未能履行后，原告从未向被告主张要求结算水电费及管理费，多退少补，应视为双方已在合同履行过程中就管理费等各项费用的结算方式达成合意，即每月固定支付200元。原告再要求被告返还超出部分，本院不予支持。关于被告反诉要求原告返还留存在涉案物业内的家私家电问题。双方庭审中确认目前涉案物业内确存有家私家电，但无法证明该家私家电是否是被告自行采购并添置的。即便该家私家电属于被告自行添置的，也属于被告与其出租人之间的法律关系，被告应另寻法律途径解决。对于被告的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告叶卫国应于本判决生效之日起十日内向原告刘笑言返还剩余租赁保证金1625元；二、被告叶卫国应于本判决生效之日起十日内向原告刘笑言支付逾期返还租赁保证金的利息（利息以1625元为计算基数，自2019年5月10日起计算至实际返还之日止，其中2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告刘笑言的其他诉讼请求；四、驳回被告叶卫国的其他反诉请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本诉案件受理费50元（已由原告预交），由原告负担40元、由被告负担10元。反诉案件受理费100元（已由被告预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在领取预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 徐  之  望人民陪审员 肖  晓  璐二〇二〇年二月二十七日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅