广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初33559号原告：梁月兰，女，1964年2月11日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码440************023。委托诉讼代理人：康玉军，广东千度律师事务所律师。被告：孙剑靖，男，1978年8月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********************，公民身份号码440************031。被告：孙水源，男，1990年3月19日出生，汉族，住广东省阳山县**************，公民身份号码441************017。两被告委托诉讼代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所律师。原告梁月兰诉被告孙剑靖、孙水源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月27日公开开庭审理。原告及其委托诉讼代理人、被告孙水源及两被告共同委托诉讼代理人冯丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、两被告向原告返还租赁物并办理交接手续；二、两被告向原告支付自2019年10月20日起至11月9日止的占有使用费39669元，并向原告支付滞纳金4165元（以39669元为本金，按日5‰的标准从2019年10月20日起计至2019年11月9日止）；三、本案诉讼费由两被告负担。后原告以两被告于2019年11月9日返还租赁物为由，撤回第一项诉请。事实和理由：2018年4月28日，原告与两被告签订《物业租赁合同》、《补充协议》，约定两被告向原告承租佛山市禅城区**********牌坊对面（原东坊酒楼连后院）租赁物，年租金680000元，租赁期限至2020年11月1日止。上述合同与协议签订后，原告将租赁物交付两被告，两被告亦按时缴纳租金。由于租金按半年提前缴纳，2019年4月，两被告向原告预交2019年4月20日至10月19日的占有使用费（租金）340000元。根据双方约定，被告应于每年到期前10天缴纳下一年租金，否则构成违约，违约方应按日5‰的标准向原告支付滞纳金。原告多次催缴，两被告拖延分文未付。原告为维护自身权益，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律规定，特此起诉，请求法院依法判决。两被告共同答辩称：一、双方约定合同期限至2019年11月1日到期。原告于2013年4月将租赁物租予两被告，因为上一手租客要分期撤出，故原告提出涉案租赁物分几期交付两被告，两被告对此谅解，后原告约过了三个月才将租赁物交予被告。双方在协商涉案租赁合同的过程中，原告同意延长12天的合同期给两被告以补偿，故出现交租期间为4月20日至10月19日，但合同期却是至11月1日才期满这样的特殊约定。涉案租赁合同第三条第4点“从2019年4月20日至2020年11月1日，租金递增10%，为每年785290元”可以看出，尽管自2019年4月20日至2020年11月1日期间比一年多了12天，但年租金金额只是正常递增，并无另行增加这12天的租金，证明该12天是原告对两被告的补偿。两被告已在2019年4月20日前提交缴纳半年租金，又因合同无效而终止，故根据涉案租赁合同的本意，两被告有权延用至2019年11月1日止，两被告之所以通知原告在2019年11月1日前来办理交接手续，就是因为双方存在约定。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。涉案租赁合同约定合同至11月1日才期满，原告有义务忠实履行。二、两被告已于2019年10月30日从撤离租赁物并清场，通知原告于11月1日交接，两被告已将租赁物交还予原告，并未延迟返还。根据《补充协议》第一条第1点的约定，乙方必须将租赁场地内所有瓷砖清理干净，结清水电费，交还场地给甲方。《补充协议》第一条第5、6点约定，乙方7天内将租赁场场内清场，结清水电费，交还场地给甲方。两被告已按约定做好，并以微信通知及现场张贴《撤场交接通知》的方式通知原告在2019年11月1日办理交接。原告于该日下午至交接现场，但原告却是带着租赁物所在地的村集体人员一起前来交接，后村集体要求恢复原状，拒绝办理交接手续。两被告认为，被告与村集体不存在合同关系，没有义务按村集体的要求办理，被告仅与原告存在合同关系，应按双方之间的合同约定履行，故原告以村集体的要求为借口拒绝办理交接手续不成立，责任不在被告，故应认定两被告于2019年11月1日将租赁物返还原告。三、在合同提前取消与合同期满的情况下，两被告享有7天的撤场期，原告无权收取该7天租赁费用。按照《补充协议》第一条第5、6点的约定可知，两被告享有7天撤场期，也即11月1日的合约期满（或取消合同）后，两被告还享有从11月2日零时起至11月8日24时止的7天撤场期，在此期限内，原告无权主张租赁费用。四、涉案租赁合同及协议无效，原告无权收取占有使用费。无效合同自始无效，法律后果是双方各自返还，回到无效合同签订前的状态，原告无权从无效合同中获利，即无权主张租金或占有使用费，两被告只有将涉案租赁物返还原告的义务。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告与两被告身份证复印件。拟证明原告与两被告的诉讼主体适格。2、《物业租赁合同》、《补充协议》。拟证明双方约定租金标准为每年680000元，折算后日租金为1889元。3、《证明》。拟证明两被告于2019年11月9日将涉案租赁物清理完现场、交接完设备及钥匙，两被告在移交人处签名，佛山市禅城区********经济合作社村长何洲在接收人处签名。两被告延期21天办理交接，仅交租至2019年10月19日。4、（2019）粤0604民初24965号民事判决书。拟证明双方确认年租金为680000元，两被告已支付至2019年10月19日的租金，之后的租金未支付，至该案庭审之日即2019年10月23日，涉案租赁物仍由两被告占用。诉讼中，两被告提交以下证据：1、《物业租赁合同》。拟证明双方约定租赁合同至11月1日到期，两被告在2019年4月20日前提交交纳半年租金，两被告有权使用租赁物至2019年11月1日。《补充协议》。拟证明两被告在合同期满或者取消合同后，还享有7天的撤场期间，两被告有权最迟至2019年11月8日24时撤出场地。短信通知、撤场交接通知、现场图片、微信聊天记录。拟证明两被告于2019年10月30日撤离清场，并通知原告于2019年11月1日交接，原告于该日至现场交接，两被告已按约返还租赁物。账单。拟证明两被告在清场时结清水电费，电费于2019年11月8日缴纳完毕，水费于11月22日缴纳完毕。（2019）粤0604民初24965号民事判决书。拟证明涉案租赁合同及协议无效，原告无权主张租金或者占有使用费。本院认证认为，原告提交的证据，两被告对真实性均无异议，本院确认其真实性；两被告提交的证据1、2、4、5，原告对其真实性均无异议，本院确认其真实性，证据3，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年4月28日，原告（甲方）与两被告（乙方）补签《物业租赁合同》，约定：“一、位置。位于石南路中段东村牌坊对面（原东坊酒楼连后院）使用总面积约3000平方米。二、租赁期限。经双方协议租赁期由2013年4月20日起至2020年11月1日止……三、租金收取办法。1、租金采取先交租金后使用的原则，乙方必须在每年到期提前10日向甲方一次性交纳一年的租金590000元，否则视乙方违约并追收乙方5‰滞纳金，甲方有权随时收回原东方酒楼及连后院用地的使用权……4、从2013年4月20日至2014年4月19日，租金为590000元；从2014年4月20日至2017年4月19日，租金递增10%，为每年649000元；从2017年4月20日至2019年4月19日，租金递增10%，为每年713900元；从2019年4月20日至2020年11月1日，租金递增10%，为每年785290元……”同日，双方签订《补充协议》，约定：“一、原合同第三大条，租金收取办法修改如下：1、从2016年4月20日至2017年4月19日，租金为62万元一年，租金付款时间如下：①乙方于2016年4月16日先付租金30万元给甲方；②乙方于2016年5月5日再付租金10万元给甲方；③乙方于2016年7月10日前付清租金余款22万元给甲方。若乙方不按以上时间付租金给甲方，则视乙方违约，乙方违约前所交付的租金甲方将不予退还，原合同的保证金归甲方所有，且在乙方违约当日起算7日内，乙方必须将租赁场地内所有瓷砖清理干净，结清水电费，交还场地给甲方。2、从2017年4月20日至2018年4月19日，租金为63万元一年。3、从2018年4月20日至2019年4月19日，租金为68万元一年。4、从2019年4月20日至2020年4月19日，租金为68万元一年。5、从2020年4月20日至2020年11月1日，租金为355837元。6、租金为一年一付，采取先交租金后使用的原则，乙方必须在每年租金到期前提前10日向甲方一次性交纳下一年的租金，否则视乙方违约，原合同保证金归甲方所有，自违约日起每日按一年租金金额的5‰追收乙方滞纳金，甲方有权随时收回租赁场地的使用权并勒令乙方在7日内清理好租赁场地交还给甲方……”2019年10月30日，被告孙剑靖向原告发送微信：“撤场交接通知。梁月兰女士您好：由于双方签订的《物业租赁合同》是无效合同，加上之前已经向您反映过的种种原因，我们将于2019年10月31日前全面撤出南庄镇石南路的原东坊酒楼连后院的租赁物。我们会按约定将空调、水泵、电梯、广告位、供水供电设施和所有建筑物等全部如数退还给您，会清理好场地并结清全部水电费。现郑重通知您，请您在2019年11月1日下午四点三十分前来办理租赁物的交接手续，若您不前来办理交接，视为我方已经按合同约定将租赁物退还给您，在我们撤离之后如若租赁物出现任何财产损失的，我们将无需负责，一切相关法律后果由您自行承担。特此通知。通知人：孙剑靖、孙水源”。2019年11月1日，原告微信告知被告孙剑靖：“孙生：今天我、业主下午四点半准时到了东坊，查看过现场，业主要求你应恢复东坊酒楼连后院时的原貌，故今天不能交接验收，待你恢复原貌再通知业主一起交接验收，未验收时你要负责维护场内的所有设施。”被告复称：“你租赁给我的出租物就是如此，不存在我方改动。业主租赁给你或者你们之间的几任租赁方做过的改动与我方无关，请你及时退还押金，今天你方没有验收及清点，日后出租物有任何变化与我方无关。”原告称：“业主说你装的一、二楼样板都未拆啊，你恢复原貌再通知交接验收。我只租你一个租户。”被告复称：“我只是和你签的合同，没有和业主签合同，至于你说的业主反映的原貌，这个我也不知道是什么样，请你尽快归还押金。出租物的变化已经与我方无关，请你自行保管。”原告称：“你一二楼的样板架未拆除。今天我、业主下午四点半准时到了东坊，查看过现场，业主要求你应恢复租东坊酒楼连后院时的原貌，故今天不能交接验收，待你恢复原貌再通知业主一起交接验收，未验收时你要负责维护场内的所有设施。”2019年11月9日，被告孙水源及原告作为移交人与接收人佛山市禅城区********经济合作社村长何洲共同出具《证明》：“东坊酒楼连后院设备交接已办结，现场已清理完毕，锁匙已交。”另查明：原告孙剑靖、孙水源诉被告梁月兰房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2019）粤0604民初24965号，本院于2019年9月23日立案受理，于2019年10月30日判决“一、确认原告孙剑靖、孙水源与被告梁月兰于2018年4月28日签订的《物业租赁合同》及两份《补充协议》无效；二、被告梁月兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙剑靖、孙水源返还租赁保证金147501元；三、驳回原告孙剑靖、孙水源的其他诉讼请求。”梁月兰已就该案提起上诉。原告在诉讼中称：涉案租赁物未取得建设工程规划许可证；两被告已结清至2019年10月19日的占有使用费、水电费；涉案协议约定的“7日内清理好租赁场地交还给甲方”并非两被告所述的7天免租期；两被告于2019年11月1日没有完成交接，涉案租赁物的样板架及其私自修建的隔断均未拆除，两台残车无清理，仓库堆满货物，被告转租的修车档也未撤场，钥匙未交接；两被告自2019年11月1日至11月8日期间未清理完毕垃圾，样板在11月6日还未拆除，至2019年11月9日才完成交接。两被告在诉讼中称：涉案租赁物系由佛山市禅城区********经济合作社租予梁想，梁想再租予原告，租赁物经过几手，两被告仅与原告存在租赁关系；两被告于2019年11月1日向原告返还租赁物，但原告以业主要求恢复原状为由拒绝接收，之后通过短信沟通租赁物的场地清理问题，要求两被告将样板清理完成即可，当天就清理完毕。两被告于11月8日当天下午拖走两台残车，于2019年11月9日将交接钥匙；《证明》是原告与业主之间的交接手续，并非两被告向原告返还租赁物的证据；两被告已结清至2019年10月19日的占有使用费、水电费。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告确认涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故原告与两被告签订的《物业租赁合同》、《补充协议》无效。原告在诉讼中以两被告实际返还租赁物为由当庭撤回第一项诉请，符合法律规定，本院依法予以准许。关于原告诉请占有使用费。双方对涉案租赁物的返还时间各持一词，原告提交的《证明》显示被告孙水源于2019年11月9日“东坊酒楼连后院设备交接已办结，现场已清理完毕，锁匙已交”，两被告对该证据真实性无异议；两被告提交的短信通知、撤场交接通知、现场图片、微信聊天记录显示两被告向原告返还租赁物，但原告以租赁物不符合交接条件为由拒绝办理交接手续，双方未就交接事宜达成一致；再结合两被告关于于2019年11月1日清扫场地、于11月8日拖走两台残车、于11月9日交接钥匙的陈述，本院采信原告主张，确认两被告于2019年11月9日返还租赁物。两被告已结清至2019年10月19日的占有使用费，故应向原告支付2019年10月20日至11月9日的占有使用费。两被告关于12天补偿、7天免租以及涉案租赁合同与协议无效导致原告无权主张占有使用费的抗辩，原告不予确认且无事实与法律依据，本院不予采纳。涉案租赁合同与协议已认定无效，占有使用费可参照涉案租赁合同与协议约定的租金标准予以确认。经核算，两被告应向原告支付2019年10月20日至11月9日的占有使用费38935.48元（680000元÷12个月÷31天×12天+680000元÷12个月÷30天×9天），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请滞纳金。如上所述，涉案租赁合同与协议已认定无效，原告诉请滞纳金无合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孙剑靖、孙水源应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁月兰支付2019年10月20日至11月9日的占有使用费38935.48元；二、驳回原告梁月兰的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由被告孙剑靖、孙水源共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年二月十七日书记员 余柔敏