广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初15766号原告：珠海市特通联运有限公司，住所地：珠海市********（信禾物流上冲货场4仓*号铺），统一社会信用代码：914************806。法定代表人：肖擎，总经理。委托诉讼代理人：史一鸣，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范阳，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被告：梁嘉仪，女，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市斗门区**************，公民身份号码：******************。委托诉讼代理人：刘小龙，系被告丈夫。原告珠海市特通联运有限公司与被告梁嘉仪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市特通联运有限公司的法定代表人肖擎、委托诉讼代理人史一鸣、范阳与被告梁嘉仪的委托诉讼代理人刘小龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告珠海市特通联运有限公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求确认原被告之间于2019年9月11日所签订的《房屋租赁合同》已依法解除；2.请求责令被告立即停止装修租赁厂房；3.请求判令被告向原告支付8.5万元律师费；4.请求判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2019年8月下旬，原告经朋友介绍认识了被告，在与被告相识后得知被告想在珠海吉大找一个场地开设篮球、羽毛球馆，原告就将自己所承租、管理的位于吉大石花西路珠航大厦院内的第一层推荐给被告，被告很感兴趣并多次前往本案的租赁场地实地考察，被告在实地考察后很满意。经双方多次协商，双方于2019年9月11日就租赁该场地的有关事宜签订了一份《房屋租赁合同》。该合同明确约定：租赁厂房的租期为5年，自2019年9月11日起至2024年9月10日止；租金为每月四万元不含税；同时为保证被告能真实顺利履行该合同，合同第四条第一项明确约定被告应在本合同签订当日以银行转账的方式向原告支付履约保证金共人民币八万元，租金四万元，两项共计十二万元。原告收到全部履约保证金和首月租金后，向被告按现状交付房屋。被告逾期交付或未完全交付履约保证金和首月租金的，原告有权拒绝向被告交付房屋并有权单方面终止本合同，被告对此不得主张任何权利；合同第八条第一项还明确约定被告不按本合同约定支付租金、履约保证金，原告有权单方面解除合同。事实上《房屋租赁合同》签订后，原告根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定要求被告立即支付履约保证金和首月租金，但被告却一直以各种理由拖延支付。直到2019年10月2日，被告自称当天适合找风水大师主持一个选址仪式想要进租赁厂房举办选址仪式，由于当时原告正在外地出差，认为被告进入租赁厂房只是举行一个风水选址仪式就没有阻拦她。可万没想到的是，在原告于10月6日回到珠海后却发现，被告不仅仅是进入租赁厂房举行仪式，还未经原告同意就擅自先行进入场地并叫来了水电工人、水泥工人等装修人员进场直接进行装修。原告对此十分气愤，立即制止并向被告指出被告根本未按合同约定支付履约保证金和租金，现在又擅自进场开始装修，这是原告根本不能同意的。但令原告没想到的是被告对原告的制止根本不予理会，既不听原告的制止也不向原告支付分文的履约保证金和租金，也不撤离现场仍然继续进行装修，完全视双方所签订的合同为废纸。对于被告这种丝毫不讲诚信，随意违约的行为，原告实在无法接受并要求被告按合同履行，但被告根本不予理睬。无奈为了维护原告的合法权益，原告只能于2019年10月24日聘请律师向被告发出律师函，通知解除与被告的《房屋租赁合同》并责令被告立即停止装修和撤离场地。10月25日，被告收到解除合同的律师函后，自知其随意违约的严重性便马上向原告支付了履约保证金及首月租金共计12万元，想以此来掩盖自己的严重违约行为，但原告认为，双方自2019年9月11日签订《房屋租赁合同》以来，虽经原告多次催促，被告根本不按合同的约定按时按数付款，还未经原告同意就擅自进场、装修，而且对原告的要求和制止根本不予理睬，事实证明被告实际毫无信誉可言，更毫无履行合同的诚意，其行为已严重违反双方的合同约定构成了根本性违约。故原告不愿意再与被告继续履行合同并依法解除双方的合同，同时将被告所支付的12万元立即退回给了被告。综上，原告认为被告自签订合同后一开始就不按约定支付履约保证金和租金，同时还自作主张擅自未经原告同意进场并装修，虽经原告多次催要不但不付款，更不听原告的劝阻仍一意孤行坚持进场装修，被告的这些行为从一开始就已严重违反了双方所签订的《房屋租赁合同》的约定，毫无履约的诚意，如果这样长期下去，那后果是可想而知的，为此，原告特提起本诉讼。原告提供了如下证据：1.房屋租赁合同；2.微信截图；3.短信截图；4.律师函及送达材料；5.委托代理合同及付款凭证；6.广东省律师服务政府指导价；7.租赁合同补充协议、房屋租赁合同。被告梁嘉仪辩称，原告起诉的内容不符合客观事实。第一、原告称被告擅自进场装修属虚假陈述，且有悖常理，众所周知，将一个上千平方米的破旧厂房改造成羽毛球馆至少需要投入100万以上的装修费用，不可能偷摸着强行装修，事实上双方签订合同后，被告与原告又协商，于10月1日举行了开工仪式，被告委托珠海蓝迪装饰设计工程有限公司设计并入场开始基础的装修，但办理各种手续、证照需要原告提供涉讼场地的产权人与其签订的一手租赁合同，原告推说过几天再给被告，却一直没能提供该合同给被告，且原告认为双方签订的合同尚需要修改重签，期间多次与被告在微信协商重签合同的相关事宜。于是双方口头约定等办好营业执照签定公对公的正式合同才支付押金及租金。第二、被告没有收到律师函，但有收到原告的微信，原告称其未同意被告进场装修且非常气愤的指责被告不讲信用、不交租金并偷偷摸摸地强行进场装修，却又在微信上与被告的合伙人商量装修事宜，比如在10月19日涉讼场地被供电局依法停电后，原告在微信上对被告丈夫刘小龙说“我这边找不到人，这事大麻烦，现在停一停，把问题解决了再往前进行吧”，同日，原告与被告合伙人微信称“龙门架移到后面去了，都说装修帮你看好，本想拍个照片你看看，算了，免得你说我拍摄技术不专业”等等。原告一方面帮着被告张罗装修事宜，一方面发现被停电停水其无法解决害怕担责，于是称被告擅自偷摸着装修。从微信的聊天记录可以看出，原告是于10月25日突然翻脸的，10月22日晚上，被告的丈夫刘小龙因停电无法继续装修的问题约见原告，并告知原告如果不能恢复供电，其将面临承担被告装修费用损失的赔偿。所以原告为逃避责任才找律师抓住被告未按合同支付押金租金的理由，先行提起诉讼。第三、关于被告转账支付12万押金租金的问题，被告为表示自己并非拒绝交租且有租赁诚意，以及有实力交租的心态，同时也为了揭露原告的阴谋，于是冒着风险转给了原告12万元以表明立场，后原告予以退回。在被告已经将租赁押金和租金支付给原告的情形下，原告依然选择起诉被告，这足以证明原告并非是以索取租金为目的，实则是因为其无法解决提供用电问题，加之产权方红湖机械厂报警，20%产权方拱北工业总公司也出面干涉，被告此时也已经耗费了50万装修费用，所以原告深知自身在责难逃，才选择退回款项提起诉讼，意图借此推卸责任。第四、关于原告请求判令被告停止装修的请求，事实上因停电导致涉讼场地的装修工程无法进行，装修已经停止了，产权方贵州红湖机械厂也已经向被告发通知书责令停止装修，并以伪造公章及相关材料为由向九州港派出所报警，由于私刻公章伪造产权资料未造成实际损失不能按刑事案件处理，所以产权方找到被告，并提供了报警回执、单位介绍信、营业执照、红湖机械厂注销通知书，要求被告提供租赁合同及将相关损失数据移交警方，被告拒绝了产权方的要求，被告计划等到起诉原告后再行提供准确、充分、不具争议具备法律效力的损失清单给警方。贵州红湖机械厂于2018年12月26日已经注销，并收缴了公章，而被告却可以在2019年5月23日在房产中心打印到登记表，打印该表是需要授权委托的，但产权人并未授权给原告。80%的产权方及20%的产权方均未授权给原告，被告很疑惑，原告在合同上承诺的对该厂房的处置权、管理权及出租权从何而来。第五、关于律师费，一看就知道，这完全是原告与律所企图通过诉讼谋取利益而制造的一个假动作。一个如此简单的诉讼居然收费8万元，差不多是无财产争议案件收费规定的最高金额了，这有悖常理。第六、被告认为引起本次租赁纠纷的核心问题，完全基于原告对被告隐瞒真相，虚构事实，最终无法提供该租赁场地的能够证明转租合法性的证据，导致该场所被依法停电断水而引起的。在合同的末页附有一份《租赁双方内部协议》，原告在提起诉讼时刻意隐瞒将其撕掉，可以看到撕掉一页后的骑缝公章是缺失的。这一份附件的内容足以证明原告不敢光明正大的出租涉案场地，亦可证明原告并未取得出租授权。租赁合同就签了两份，每次签完合同后原告又有新的问题，不断更改要求和条款，截止10月14日、15日还在与被告协商重签合同事宜。导致被告无法交租，原告亦不敢收租，直至诉讼场所停水停电，产权方报警，双方约定的公对公合同还没有签订，原告却突然翻脸起诉被告了。事实上原告是利用被告当试验品，因为原告想知道该场所出租是否会引起法律责任，如果顺利的话，原告则通过出租侵吞国有资产，如果出现问题原告则利用被告没有履行给付义务而提起诉讼要求撤销合同，律师费8万元平分。案涉厂房年久失修、到处漏水、破烂不堪由被告修缮完整，这样一来原告强占的场所也可以做仓库出租。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。被告提供了如下证据：1.照片；2.蓝迪装饰设计工程有限公司合同书；3.微信聊天记录（29页）；4.报警回执、介绍信、准予注销登记通知书、不动产权登记表、关于停止贵司消防水表包装业务申请的函；5.租赁双方内部协议。经审理查明，原、被告于2019年9月11日签订房屋租赁合同，约定：原告将珠海市香洲区**********院内第一层建筑面积约864平方米的场地以现状出租给被告作运动场所之用，原告受第三方委托，对租赁房屋进行统一管理、出租，被告在签署合同之时明确知悉租赁房屋的所有权归第三方所有。房屋租赁期限为5年，自2019年9月11日至2024年9月10日止，起租日为交付日，租赁期限包含装修期，装修期自2019年9月11日至2019年11月25日，装修期45天不收取租金，2019年11月26日至2024年9月10日每月租金4万元，被告须在每月5日前支付当月租金，首月租金应在签订合同当日向原告支付，逾期支付租金除了需继续履行支付租金义务外，每逾期一日，须按照应付未付费用的千分之三支付违约金。被告应在签订合同当日向原告支付履约保证金8万元，原告收到全部履约保证金和首月租金后按现状向被告交付房屋，被告逾期交付或未完全交付履约保证金和首月租金的，原告有权拒绝向被告交付房屋并有权单方面终止合同，同时有权不予退还被告已交纳的履约保证金。租赁物业的交付日期拟为2019年10月11日，以实际交付之日为准，交付日双方共同对租赁房屋进行现场验收交接。双方就履行合同发生的纠纷，应协商解决，协商解决不成的，可向租赁房屋所在地有管辖权的人民法院起诉，由败诉方承担守约方支出的全部费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等费用。房屋现状包括但不限于门窗、墙壁、天花、地板、厨房、灶台、洗手间、阳台、防盗网、防盗门、排污管、智能对讲等物品。由于房屋历史原因使部分产权资料、图纸、公章等缺失不可补回，原告只能提供房产证复印件和不动产权登记表原件给被告使用，原告为转租方，应提供与产权人签订的租赁合同，且该合同需注明允许出租，原告需按国家工商注册要求提供被告办证的相关资料、证明。2019年9月1日，原告的法定代表人肖擎与被告签订了租赁双方内部协议，约定：若产权人及相关单位对该房屋进行检查、询问等事务时，被告一律不做任何解答，告知对方找原告询问；被告不以租赁房屋的名义对外进行各种活动，对外宣称房屋使用途径为借用场地；上述约定，被告应及时通知相关工作人员，特别是驻场主管人员，以便达成默契方便今后的工作进展；租赁合同的签订只为办理证照之用，待证照办理后，按证照注册之公司名称再次更换租赁主体。房屋租赁合同签订前，原告向被告提供了案涉房屋的不动产权登记表，显示案涉厂房的所有权人为贵州红湖机械厂和珠海经济特区拱北工业总公司，贵州红湖机械厂持有80%的产权份额，珠海经济特区拱北工业总公司持有20%的产权份额。贵州红湖机械厂已于2018年12月26日注销工商登记，原告称其仅与珠海红湖不锈钢制品有限公司签订了租赁合同，珠海红湖不锈钢制品有限公司口头告知原告其已出租管理案涉厂房长达30年。房屋租赁合同签订后，原告多次询问被告的合伙人蔡晓兰消防手续是否可以办理，并于2019年9月26日与被告的合伙人蔡晓兰协商，要求被告转2万元，如2019年10月22日前消防手续办不下来该2万元作为厂房空置费，如办下来就退回并按照签订的合同履行，被告的合伙人蔡晓兰未予以回应。2019年9月底，原告将钥匙交付给被告，被告于2019年10月2日进场装修。2019年10月11日，被告的合伙人蔡晓兰向原告提出，合同公对公签，租金转到对公账户并开发票，原告提供了其公司账户并同意对租金开具发票，但对于被告合伙人蔡晓兰提出的其他条款，双方无法达成一致。2019年10月22日，原告委托北京市盈科（珠海）律师事务所处理原告与被告之间房屋租赁合同纠纷一案的一审事宜，原告支付律师费85000元。2019年10月23日，原告向被告主张案涉租赁合同无效，被告不予认可并表示无法处理已经投入的装修钱款，原告表示可以想办法减少被告合伙人蔡晓兰的损失。2019年10月24日及2019年10月25日，原告向被告发出短信和邮件，称因被告未按照房屋租赁合同的约定按时按数向原告支付履约保证金和租金，同时在未获得原告同意的情况下擅自进场装修，被告的行为已构成根本性违约，原告通知被告解除租赁合同并要求被告退场。2019年10月25日，被告向原告转账支付了押金8万元和首月租金4万元，原告收到后于次日将全部款项退还被告。本院认为，原、被告双方在签订租赁合同前虽约定租赁合同仅作办理证照之用，但租赁合同中已明确约定了双方的权利义务关系，且双方亦按照租赁合同的约定履行了部分义务，原、被告之间的租赁合同成立并生效，双方均应切实履行。租赁合同中明确约定原告应提供与产权人签订的租赁合同，原告即须按照约定与案涉厂房的产权人签订租赁合同以取得涉案厂房的出租权，而原告至今未能证明其已取得上述权利。原告与案外人珠海红湖不锈钢制品有限公司签订租赁合同时，珠海红湖不锈钢制品有限公司仅口头告知原告其对涉案厂房有处分权，未提供其对涉案厂房有处分权的任何证明文件，原告据此即与其签订七百五十平方米厂房的租赁合同，且在原、被告明确约定后也不要求珠海红湖不锈钢制品有限公司提供相应证明文件，过于不合常理。被告在与原告签订租赁合同时要求原告拥有对租赁厂房的处分权是正常的商业审慎，若原告没有处分权则被告可能面临重大损失。因原告未按照合同约定履行其义务，且该义务直接关系到合同目的能否实现，被告据此有权拒绝原告相应的履行要求。被告基于原告的违约行为而未按时支付履约保证金和租金具有合理事由，原告不享有租赁合同的单方解除权，原告据此通知被告解除租赁合同于法无据，本院不予支持。因原告违约，原告要求被告停止装修并支付律师费损失亦于法无据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告珠海市特通联运有限公司全部诉讼请求。案件受理费减半收取人民币13020元，由原告珠海市特通联运有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二〇年一月二十三日书记员 卢燕婷