山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初12210号原告：张宗华，女，1962年12月19日出生，汉族，住济南市历下区。被告：山东明珠怡和国际酒店有限公司，住所地济南市市中区经一路88号第八层。法定代表人：郭庆磊，总经理。原告张宗华与被告山东明珠怡和国际酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张宗华到庭参加诉讼，被告山东明珠怡和公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张宗华向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付给原告房屋租赁费，租赁时间段为2018年11月1日起到2019年12月31日期间的房屋租赁费，合计35854元。2、请求法院判决被告支付逾期滞纳金（原告和被告签订的房屋租赁合同第三项、租金事项中的第四条约定），2018年第四季度逾期滞纳金是（15天+365天+92天）=472天。7683×0.0006×472=2175.83元。2019年第一季度逾期滞纳金：7683×（365+15）×0.0006=1751.72元。2019年第二季度逾期滞纳金：7683×290×0.0006=1336.84元。2019年第三季度逾期滞纳金：7683×199×0.0006=917.35元。2019年第四季度逾期滞纳金：7683×107×0.0006=493.25元。逾期滞纳金合计6674.99元。3、本次发生的诉讼费用由被告承担。4、请求法院判决2020年1月1日起至2020年10月31日止期间，按照原告和被告合同第七条第3项约定，支付剩余三个季度正常租费5倍的违约金，支付违约金7683×3×5=115245元。事实和理由：2015年10月31日，原告和被告签约房屋租赁合同，双方权利与义务有明确约定，而被告从2018年10月起，一直拖欠房租至今，多次催要未果，请贵院裁定。被告山东明珠怡和公司未作答辩。原告围绕其诉讼请求，依法提交了证据，被告未到庭质证或提交反驳证据、根据原告提交的房屋租赁合同、房屋产权证等证据，本院认定事实如下：2015年10月31日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订编号为2015-139的房屋租赁合同，该合同约定：原告将坐落于济南市市中区经一路88号1125室房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告使用，该房屋建筑面积为59.41平方米，租赁期限自2015年11月1日起至2020年10月31日止；租金每三个月支付一次，每三个月的租金为7683元，提前15日，由被告将后三个月的租金预先汇入原告指定的银行账户；如被告延期付款，被告应按（应付未付租金×每天万分之六×逾期天数）的额度向原告支付逾期滞纳金，逾期天数自应付未付之日开始计算；租赁期满，被告返还原告该房屋及室内物品（见附件3：室内物品清单）应当符合正常使用折旧后的状态，返还时，应经原告验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；原、被告双方同意在租赁期内，按照国家相关法律、法规规定可协商解除本合同，双方互不承担责任；被告不得解除或单方终止本合同，否则应向原告支付违约金，违约金为本合同项下剩余租赁期间租金的5倍；如支付的违约金不足抵付甲方损失的，被告还应负责赔偿，原告同时有权要求乙方继续履行本合同；双方按照合同约定向另一方送达的任何文件，回复及其他任何联系，必须用书面形式，采用挂号邮寄或直接送达另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址；本合同履行期间发生的纠纷，双方应友好协商解决，协商未果，则由房产所在地的人民法院诉讼解决。本院调取本院受理的（2019）鲁0103民初707号案件中被告于2018年10月30日发给其他业主的告知书一份，主要内容为被告经营明珠怡和酒店已13年有余；房屋管道等公共基础设施严重老化，房屋难以继续使用，已不具备继续经营条件；酒店前期欲使用房屋维修基金对酒店管道等公共基础设施进行维修翻新，但由于多种原因未能得到相关部门的核准；因房屋已不具备继续使用的情况，酒店无法继续开展经营，具备法定解除条件，因此以书面形式向十一楼各业主发送本告知书，提出自2018年11月1日起，酒店行使法定解除权，解除与业主的租赁合同，并将十一楼各房间退还业主；自本告知书发送或张贴之日起，业主可随时至酒店办理房屋交接手续。原告称其见过被告向其他业主发放的该告知书，但因其当时在外地，未收到该告知书。2018年11月7日，原告向被告发出通知一份，主要内容为不同意与被告解除涉案租赁合同；要求双方继续履行合同，向被告主张未付租金。该告知书因原告未保存副本无法向法院提供，经核对法院调取的（2019）鲁0103民初707号案件的该证据，原告表示其向被告发出的通知中除房间号、产权号、房屋面积、租金数额、违约金数额系本案涉案房产的内容外，其他内容均一致。另查明，原告所有的涉案房屋的所有权人，产权证号为鲁（2019）济南市不动产权第0152720号。原告在案件审理过程中明确，被告租金实际支付至2018年10月31日，故其诉讼请求变更为要求被告支付自2018年11月1日起至2019年12月31日期间的房屋租赁费及相应滞纳金。本院认为，原、被告所签涉案房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。虽然原告称其未收到被告向其发送的解除合同告知书，但原告自认其已向被告回复了要求继续履行合同的通知，故本院对原告知道或应当知道被告要求解除合同的意思表示的事实予以确认。在此情况下，被告单方解除涉案合同的行为不符合法定条件，不产生合同解除的法律效力。故被告单方解除与原告所签涉案租赁合同，并自向原告发出解除合同告知书后未按合同约定向原告支付租金的行为，已构成违约，应当承担违约责任。庭审中，原告基于被告违约的行为，同意解除与被告所签涉案房屋租赁合同，本院予以准许。关于上述合同的解除日期，因原告提起本案诉讼时所列诉讼请求即要求被告支付自2018年10月1日起的剩余租赁期间租金等，其上述请求应系在同意解除合同的基础上而作出，故本院认定原、被告所签涉案房屋租赁合同于立案之日即2019年12月23日解除。故被告应当向原告支付自2018年10月1日起至合同解除之日即2019年12月23日止的租金共计38415元。因被告迟延支付上述租金构成违约，原告要求被告支付相应的违约金，于法有据，本院应予支持，现因原告并未举证证实其实际损失情况，本院认为双方签订合同中日万分之六违约金标准明显过高，应予以调整，本院酌定将违约金调整至中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍。因原告与被告间合同的解除不属于法律规定的当事人协商一致解除合同的性质，被告仍应承担违约责任。根据我国合同关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益”和最高人民法院关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的司法解释的规定，原、被告在涉案合同中约定的被告单方解除合同应向原告支付剩余租赁期间5倍的租金，明显过分高于被告违约给原告造成的损失，综合考虑涉案合同履行情况、合同得以履行情况下原告在剩余租期内可获得的利益和涉案房屋用途上的特殊性等因素，本院酌情确定被告按剩余租期租金的30%向原告支付违约金，共计8356.58元（7683元/3个月*10个月+7683元*4个季度/365天*8天），对原告超出此部分的诉讼请求本院不予支持和采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告张宗华与被告山东明珠怡和国际酒店有限公司签订的2015-139号《房屋租赁合同》于2019年12月23日解除。二、被告山东明珠怡和国际酒店有限公司于本判决生效之日起十日内将其所租赁的济南市市中区经一路88号1125室房屋，【产权登记号鲁（2019）济南市不动产权第0152720号】返还原告张宗华。三、被告山东明珠怡和国际酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张宗华支付2018年10月1日起至2019年12月23日止的租金38415元。四、被告山东明珠怡和国际酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张宗华支付逾期付款违约金，计算方式为：以7683元为基数，自2018年10月15日至2019年1月14日止；以15366元为基数，自2019年1月15日起至2019年4月14日止；以23049元为基数，自2019年4月15日起至2019年7月14日止；以30732元为基数，自2019年7月15日至2019年9月14日止；以35854元为基数，自2019年9月15日至2019年8月19日止，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算实际支付之日止；以35854元为基数，自2019年8月20日起至被告山东明珠怡和国际酒店有限公司实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。五、被告山东明珠怡和国际酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张宗华支付解除合同的违约金8356.58元。六、驳回原告张宗华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费870元，减半收取计435元，由被告山东明珠怡和国际酒店有限公司各负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 许 毅二〇二〇年二月二十一日书记员 潘建永