广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初16484号原告：中山市碧富雅置业发展有限公司，住所地广东省中山市*********。法定代表人：麦广帆（MAI,Guangfan）,该司董事长。委托诉讼代理人：陶婷婷，女，系公司员工。委托诉讼代理人：李建华，男，系公司员工。被告：张东武，男，1987年5月12日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区************。委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢小倩，广东正鸿律师事务所律师。原告中山市碧富雅置业发展有限公司（以下简称碧富雅公司）与被告张东武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告碧富雅公司的委托诉讼代理人陶婷婷、被告张东武的委托诉讼代理人贺四平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧富雅公司向本院提出诉讼请求：1.确认中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY-x1-1709L151）于2019年11月10日解除；2.请求确认租赁保证金51196.8元不予退还；3.判令张东武立即向碧富雅公司支付2018年12月至2019年11月10日推广费1466.58元、2019年1月至11月租金214919.9元、管理费49596.9元，以上共计265983.38元；4.判令张东武向碧富雅公司支付逾期交纳租金和管理费的违约金141665.55元（暂计至2019年11月25日），以上费用最终计算到实际支付之日止；5.判令张东武向碧富雅公司支付逾期交还商铺期间的租金、管理费合计2559.84元、逾期交还商铺的违约金3119.81元（自2019年11月11日起计算至2019年11月14日）；6.判令张东武向碧富雅公司支付因其无故停业产生的违约金6000元；7.判令碧富雅公司对张东武逾期未搬离商铺的动产享有留置权，碧富雅公司有权依据合同约定对留置的动产进行变卖或折价出让，以变卖或折价出让所得价款优先支付张东武对碧富雅公司的欠款。事实和理由：2017年9月14日，双方签订中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY-x1-1709L151）（以下简称“合同”），合同约定：碧富雅公司将位于中山市*************************出租给张东武，用于“周大发”珠宝的经营；租期3年，自2017年9月27日起至2020年9月26日止，每月租金、管理费应当于当月10日前支付、于每个租赁年度开始的10日前支付推广费，及应当于次月10日前支付当月所有因使用该商铺而产生的水电、燃气、电话费及其他费用；另，合同约定如下违约情形出现时，张东武应承担相应的违约责任：1.张东武无故停业一天，视作张东武违约，碧富雅公司向张东武收取违约金2000元。无故停业超过三天，视为根本违约，碧富雅公司有权单方解除合同；2.存在拖欠费用的，碧富雅公司有权单方终止合同，租赁保证金不予退还；逾期支付租金、管理费和推广费的，应按逾期交付金额的0.3%支付日违约金；3.张东武逾期未交还商铺的，碧富雅公司有权采取强制措施搬迁方法收回商铺，张东武尚拖欠碧富雅公司本合同范围内所约定的费用，碧富雅公司有权对搬离后的张东武的动产行使留置权，若张东武在2个月的宽限期满后仍未清偿欠款并办理领取手续的，则碧富雅公司有权对留置的动产进行变卖，以变卖所得优先支付张东武对碧富雅公司的欠款及动产搬迁与保管的费用；仍不足以清偿的，碧富雅公司仍可向张东武追偿。逾期未交还期间，张东武应当按照合同最后一个月的标准交付租金、管理费等费用，并按照合同最后一个月日租金的1.5倍的标准按日向碧富雅公司支付违约金。合同签订后，碧富雅公司依约交付商铺。张东武未按约支付租金、管理费等费用。碧富雅公司多次催收无果，并且经营期间张东武无故停业，经碧富雅公司催告后仍拒不恢复营业。碧富雅公司曾向张东武发出律师函催告，但至今未能收回欠款。为维护碧富雅公司合法权益，特向法院提起本案诉讼。张东武辩称，1.双方的租赁合同实际在2019年9月底已经解除；2.碧富雅公司的第二项不予退还租赁保证金、第四项逾期交纳租金和管理费违约金、第六项无故停业违约金的诉求不符合法律规定。按照合同法的规定，对于违约责任原告有权选择定金条款或违约金条款，二者只能二选一，碧富雅公司同时主张定金条款和违约金条款，其认为碧富雅公司应该作出选择；3.同意支付拖欠租金和管理费至2019年9月底，碧富雅公司主张的推广费不符合法律规定；4.碧富雅公司的第五项关于支付逾期交还商铺期间的租金、管理费，逾期交还商铺违约金的诉求没有事实和法律依据。案涉商铺已交回碧富雅公司，其可自主另行出租；5.碧富雅公司的第六项关于支付无故停业产生违约金6000元的诉求不符合法律规定，张东武租赁碧富雅公司商铺有经营的自主权，可选择开业或不开业，对于其不开业行为碧富雅公司无权主张违约金；6.关于碧富雅公司提出的对张东武逾期未搬离商铺的动产享有留置权，并有权依据合同约定对留置的动产进行变卖或折价出让，以变卖或折价出让所得价款优先支付张东武欠款的诉求无法律和合同依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月14日，碧富雅公司与张东武签订中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY-x1-1709L151），碧富雅公司将位于中山市*********海港城商业中心的L151号商铺出租给张东武，租期从2017年9月27日至2020年9月26日，实用面积为107.77平方米，建筑面积为159.99平方米；2018年9月27日至2019年9月26日每月租金20798.7元、每月管理费4799.7元。张东武须于每月10日前交纳租金、管理费等费用；张东武向碧富雅公司交纳金额相当于2个月租金加2个月管理费的数额作为租赁保证金，即51196.8元，该租赁保证金不是张东武预付的租金、管理费，仅是张东武履行本合同约定义务的保证金；张东武按承租商铺的建筑面积每年每平方米10元，合计1599.9元交付推广费。年度推广费于每个租赁年度开始的10日前支付；15.4条约定：在租赁期限内，张东武有拖欠租金或管理费或其他费用达到30日的，碧富雅公司有权单方面终止合同，租赁保证金不退还；若张东武拖欠碧富雅公司费用，碧富雅公司有权对张东武的动产行使留置权，宽限期为2个月，期满后仍未办理领取手续的，碧富雅公司有权对留置的动产进行变卖或拍卖。15.1条约定：租赁期限内，张东武逾期交付租金或管理费或推广费的，每逾期一日，按逾期交付金额的0.3%支付日违约金；15.3条约定：租赁期限内，张东武非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给碧富雅公司；15.5条约定：碧富雅公司根据合同15.4条单方终止合同的，应当书面通知张东武3日内迁离并交回该商铺，租赁保证金作为违约金支付给碧富雅公司；9.4.2条约定：张东武逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的1.5倍向碧富雅公司支付违约金，直至张东武交还该商铺；11.1条约定：张东武应遵守碧富雅公司的相关营运管理规定，按碧富雅公司规定的营业时间开、闭市。张东武无故停业一天，视作张东武违约，碧富雅公司有权收取违约金2000元。无故停业超过三天，视为张东武根本性违约，碧富雅公司有权单方解除本合同，张东武应于收到碧富雅公司的解除合同通知书之日起7日内按商铺交付时的原状向碧富雅公司交还商铺，张东武租赁保证金不予退还.....合同还约定了其他的权利义务。碧富雅公司、张东武在合同上盖章、签名确认。双方确认碧富雅公司收取张东武租赁保证金51196.8元。诉讼过程中，张东武称其于2019年9月正式撤离商场，撤离商场前通过电话告知碧富雅公司。碧富雅公司确认张东武是2019年9月25日将商铺柜台内物品搬走，2019年9月27日已经没有开店营业。张东武同意碧富雅公司对其留在涉案商铺内货架享有留置权,并以变卖或拍卖后所得款项优先支付其欠款。对于碧富雅公司提交的（2019）保信律函字第1361号关于告知张东武“碧富雅公司单方解除与张东武房屋租赁合同相关事宜”的律师函，张东武辩称并未收到该函，但从碧富雅公司提交EMS邮单上显示的邮寄地址是合同约定地址，且该件已于2019年11月9日被签收，张东武并未举证其按合同约定提前告知对方修改地址，因此，本院采信碧富雅公司的陈述，认定张东武已收到该函。从碧富雅公司提交的2019年1月至9月份商场催缴通知书签收表显示，张东武经营的商铺每月均有人签收，且催缴通知书上明确列明推广费1599.9元、每月租金20798.7元、每月管理费4799.7元。碧富雅公司称张东武从2019年1月起就再无向其支付过租金、管理费，对此，张东武认为合同于2019年9月其撤离商场后正式解除，只同意支付2019年1月至2019年9月底租金和管理费，并以推广费不符合法律规定为由拒绝支付。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据合同约定,租赁期内,张东武拖欠支付租金达到30日的,碧富雅公司有权单方面终止合同。2019年11月8日，因张东武从2019年1月起一直拖欠碧富雅公司租金及管理费，碧富雅公司向张东武发出律师函通知解除双方签订的合同，张东武于2019年11月9日收到该函，故碧富雅公司诉请确认其与张东武2017年9月14日签订的中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY-x1-1709L151）于2019年11月10日解除，理据充分，本院予以支持。关于逾期缴纳租金和管理费的违约金。张东武拖欠碧富雅公司2019年1月至10月租金（10个月，每月20798.7元）207987元及11月租金（10天）6932.9元，合计214919.9元、2019年1月至10月管理费（10个月，每月4799.7元）47997元及11月管理费（10天）1599.9元，合计49596.9元。根据合同约定，在租赁期限内，张东武逾期交付租金和管理费，每逾期1日，应按逾期交付金额的0.3%交付日违约金。该标准过高，故应调整为月利率2%为宜，2019年1月至11月10日租金和管理费的违约金分别从2019年1月11日、2019年2月11日、2019年3月11日、2019年4月11日、2019年5月11日、2019年6月11日、2019年7月11日、2019年8月11日、2019年9月11日、2019年10月11日、2019年11月11日起算。关于推广费。合同约定该笔费用是碧富雅公司对提高海港城商业中心的公共形象，促进人流及消费而举行的宣传推广活动所产生的费用。在张东武未举证碧富雅公司违约的情况下，本院对碧富雅公司该诉求予以支持，张东武应按承租商铺建筑面积每年每平方米10元的标准向碧富雅公司支付2018年12月至2019年11月10日期间的推广费共计1466.58元。关于逾期交还商铺期间的租金、管理费。根据合同约定，若单方解除合同，张东武应当在合同终止日之次日交还该商铺。张东武逾期交还商铺，应当按照合同最后一个月标准交付逾期期间的租金、管理费。经双方确认，合同解除后张东武的货架仍占用碧富雅公司的店铺位置，故本院对碧富雅公司主张的张东武应向其支付2019年11月12日至2019年11月14日共3天的逾期交还商铺期间租金和管理费共2559.84元予以支持。关于租赁保证金、逾期交还商铺违约金、无故停业违约金的问题。根据合同约定，租赁期限内，张东武中途擅自退租，租赁保证金作为违约金赔偿给碧富雅公司，碧富雅公司主张不退回张东武缴纳的租赁保证金51196.8元，本院予以支持。本案违约的原因系张东武拖欠相关租金和管理费，并中途退租,而在合同中约定租赁保证金、逾期交还商铺违约金、无故停业产生的违约金均因张东武同一种违约行为而产生，不应重复计算，张东武向碧富雅公司支付的租赁保证金51196.8元及逾期支付租金及管理费违约金已足已弥补碧富雅公司的损失，故对碧富雅公司诉请张东武向其支付逾期交还商铺违约金、无故停业违约金，本院不予支持。关于货架的留置权。双方在合同中约定，张东武拖欠碧富雅公司费用，碧富雅公司有权对张东武商铺的动产行使留置权，故碧富雅公司对张东武放置在涉案商铺的货架享有留置权，在张东武未履行生效判决确定的给付义务时,碧富雅公司有权以上述货架的折价、拍卖、变卖的价款在生效判决确定的给付义务范围内优先受偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款的规定，判决如下：一、确认原告中山市碧富雅置业发展有限公司与被告张东武2017年9月14日签订的中山·小榄海港城商业中心房屋租赁合同（合同编号：BFY-x1-1709L151）于2019年11月10日解除；二、被告张东武所交租赁保证金51196.8元由原告中山市碧富雅置业发展有限公司没收；三、被告张东武于本判决生效之日起七日内向原告中山市碧富雅置业发展有限公司支付推广费1466.58元、租金214919.9元、管理费49596.9元及违约金（租金违约金以20798.7元为基数、管理费违约金以4799.7元为基数，自2019年1月11日、2019年2月11日、2019年3月11日、2019年4月11日、2019年5月11日、2019年6月11日、2019年7月11日、2019年8月11日、2019年9月11日、2019年10月11日起；租金违约金以6932.9元为基数、管理费违约金以1599.9元为基数，自2019年11月11日起，分别按月利率2%计算至实际付清之日止）；四、被告张东武于本判决生效之日起七日内向原告中山市碧富雅置业发展有限公司支付逾期交还商铺期间租金和管理费共2559.84元；五、原告中山市碧富雅置业发展有限公司对被告张东武所有的涉案商铺内的货架享有留置权,并有权以上述货架的折价或拍卖、变卖所得价款在欠付的推广费、租金、管理费、违约金、逾期交还商铺期间租金和管理费范围内优先受偿；六、驳回原告中山市碧富雅置业发展有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8358元，减半收取计4179元，由原告中山市碧富雅置业发展有限公司负担100元，由被告张东武负担4079元（该款原告中山市碧富雅置业发展有限公司已垫付，被告张东武于本判决生效之日起七日内一并迳付4079元给原告中山市碧富雅置业发展有限公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李肖霞二〇二〇年二月十四日书记员  徐杏盈