广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初28717号原告：郭宗炯，男，1974年8月23日出生，汉族，住四川省资中县********社20号，公民身份号码511************191。原告：黎九仙，女，1972年9月12日出生，汉族，住四川省资中县*********社3号，公民身份号码511************427。两原告的共同委托诉讼代理人：周国有，广东通建律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。两被告共同委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。原告郭宗炯、黎九仙诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明置业公司）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称盛明投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，依法适用简易程序于2020年1月16日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人周国有，两被告的共同委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与被告盛明置业公司于2017年3月5日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号WYD6-1314）中关于2037年3月5日至2051年12月30日的约定无效；2.确认两原告与被告盛明置业公司于2017年3月5日签订的《物业使用权转让合同》已经解除；3.被告盛明置业公司向两原告返还已支付的转让款258168元及并支付违约金（以合同转让款274000元为本金按日千分之一的标准从2018年9月1日计算至清偿之日）；4.被告盛明置业公司向原告支付预期租金收益补偿（以2700元每月为计算标准，从2019年10月1日起计算至清偿之日）；5.被告盛明投资公司对被告盛明置业公司的上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月5日，两原告与被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》（合同编号WYD6-1314号）。根据合同约定，盛明置业公司将西樵镇樵高路82号盛明广场自编6座1314号物业使用权转让给原告，物业使用期限至2051年12月30日。同时合同约定被告应当在2018年8月31日前将该物业交付给原告使用，逾期超过90天的，原告有权解除合同，被告盛明置业公司应当按照合同约定转让款的日千分之一的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了转让款258168元，盛明置业公司至今未向原告交付物业，已逾期超过90天。另外原告与被告盛明置业公司签订《（租金收益补偿）协议书》，被告盛明置业公司从2018年8月起自愿每月向原告补贴预期租金收益2700元，但被告盛明置业公司从2019年10月起已单方停止支付。综上，原告认为，原告与盛明置业公司签订的物业使用权转让合同实际为租赁合同，其租赁期应当从2017年3月5日起算，2017年3月5日至2037年3月4日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2037年3月5日至2051年12月30日）的约定因违反了国家强制性规定而应当无效。原告与被告盛明置业公司签订的合同明确约定了合同的解除条件，现条件已经成立，原告有权依约解除合同。被告盛明投资公司是被告盛明置业公司的唯一法人股东，存在财产混同，对被告盛明置业公司的债务应当承担连带清偿责任。被告盛明置业公司辩称，一、原、被告签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政违规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。1.盛明置业公司作为诉讼物业所在土地的承租方，在标的土地上投资建设“盛明广场”项目。依据法律规定和盛明置业公司与佛山市南海区******杏头股份合作经济社（以下简称杏头经济社）签订的《集体建设用地使用权出租合同》约定，盛明置业公司基于投资建设行为而取得“盛明工程”项目全部物业的使用权。2016年10月28日，杏头经济社出具一份《证明》，确认盛明置业公司是“盛明广场”项目全部物业的投资方，同意自该项目的物业使用之日（2011年12月31日）起至盛明置业公司与该社约定的《集体建设用地使用权出租合同》约定的租赁期限届满之日止，拥有该项目全部物业的使用权，有权把该项目全部物业的使用权全部或部分转让、出租或分租等。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉讼物业已取得了建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已按照建设工程规划许可证的规定建设。原告与盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》没有违反强制性法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。二、被告盛明置业公司同意自原告提起诉讼之日起解除双方签订的《物业使用权转让合同》，并同时要求解除双方签订的《协议书》。三、原告诉请被告全额返还已收取的物业使用权转让款258168元无事实和法律依据，原告在计算被告应当退还的款项时应当扣减被告已向原告退还的款项共计37800元，即原告诉请被告返还的物业使用权让款款总额为220368元。根据原告与被告签订的《协议书》第一条“甲方（被告）自愿补贴乙方（原告）2700元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止”约定可知，该协议属于附条件的合同，即原告收取2700元/月补贴款的条件为自愿等待被告将涉讼物业交付至原告使用之日止，现原告要求解除涉讼的《物业使用权转让合同》，即原告已不满足涉讼《协议书》所设置附条件收取补贴款的情况，故原告应当将其已经收取的37800元的补贴款用于抵扣其已支付的物业使用权转让款及装修款，故抵扣后，被告向原告返还的物业使用权转让款及装修款总额仅为220368元。四、原告诉请被告支付违约金无事实与法律依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。1.根据原告与被告签订的《协议书》第三条约定“乙方（原告）同意，若甲方（被告盛明置业公司）按照上述第一条的约定支付了相应的补贴，则甲乙双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究”可知，被告盛明置业公司已经向原告支付了补贴款共计37800元，被告盛明置业公司已经按约向原告支付补贴款，根据《协议书》约定，双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，即原告收取了被告支付的补贴款后，不得再以涉讼物业逾期交付为由向被告盛明置业公司主张逾期交付的违约责任，故原告诉请的违约金缺乏合同和法律依据。2.其次，退而言之，结合上述第三点答辩意见，假设法院认定原告主张的违约金合法有据，且假设法院认定被告已向原告支付的37800元的补贴款不能用于抵扣物业使用权转让款，被告已向原告支付的37800元的补贴款也应当用于抵扣原告诉请的违约金。3.假设法院认定被告盛明置业公司需支付违约金。原告主张的违约金过高，被告盛明置业公司请求法院予以调减。根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。4.假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金不应当适用违约金条款。五、原告诉请被告支付预期租金收益补偿无事实与法律依据，应当予以驳回。1.根据原告与被告盛明置业公司签订的《协议书》第一条“甲方（被告）自愿补贴乙方（原告）2700元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止”约定可知，该协议属于附条件的合同，即原告收取2700元/月补贴款的条件为自愿等待被告将涉讼物业交付至原告使用之日止，现原告要求解除涉讼《物业使用权转让合同》，即原告已不满足涉讼《协议书》所设置附条件收取补贴款的情况，故原告诉请被告盛明置业公司支付补贴款无合同与法律依据。2.原告同时诉请被告支付违约金及补贴款属于重复主张，应当予以驳回。六、被告盛明置业公司与被告盛明投资公司是两个独立的法人，财产相互独立，不存在财产混同的情况，原告请求被告盛明投资公司承担连带清偿责任无事实与法律依据。被告盛明投资公司投资成立被告盛明置业公司，是一种合法的正常的民间投资行为。两者的经营地址、经营范围、股东架构并不相同，更不存在财产混同的情况，是相互独立的法人。案涉合同的双方是原告与被告盛明置业公司，原告在履行合同过程中也是向被告盛明置业公司主张权利、履行义务，故原告主张被告盛明投资公司对案涉债务承担连带清偿责任无事实与法律依据。综合上述事实和理由，被告盛明置业公司仅需向原告退还物业使用权转让款总额220368元，关于原告诉请的退款款项超出220368元的部分以及违约金、补贴款等诉请应当予以驳回。被告盛明投资公司辩称，一、被告盛明置业公司、盛明投资公司都有独立完整的财务制度，其相关财务报表符合会计准则，盛明置业公司、盛明投资公司提交的《企业所得税汇算清缴纳税调整报告》充分证明了盛明置业公司、盛明投资公司的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了盛明置业公司、盛明投资公司的财务状况以及经营成果和现金流，在所有重大方面真实、准确、完整地反映了盛明置业公司、盛明投资公司所得税纳税情况。盛明置业公司财产与股东盛明投资公司之间没有财产混同，盛明置业公司财产与盛明投资公司的财产相分离。二、《公司法》第六十三条的规定，意在限制一人有限责任公司股东采用将公司财产与个人财产混同等手段，逃避债务，损害公司债权人的利益，因此股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是该股东的个人财产与公司财产出现了混同。然而从本案目前的证据材料可以看出，并不能反映盛明置业公司财产与盛明投资公司的财产有混同的迹象，原告要求盛明投资公司对盛明置业公司的债务承担连带责任无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：佛山市南海区******“南侧”地段的土地所有权人为佛山市南海区******杏头经济合作社（以下简称杏头经济社），土地使用权人为盛明置业公司，证号为佛府南集用（2012）第0400911号，土地用途为商业用地，使用权类型为批准拨用商服用地，使用权终止日期为2031年12月31日。（南海区）西樵-规划条件（2011）405号《规划条件》载明：西樵镇樵高路“南侧”地段的土地权属人为佛山市南海区*********民小组，主导使用性质为商业用地，可兼容使用性质为办公用地，主导建筑物性质为商业用房（含酒店）、办公用房；不准许在本项目建筑内建设酒店式公寓、公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等具有居住功能形式的用房，对于非住宅用地（用房）的管理需符合《关于加强非住宅用地管理的意见》（南府（2009）302号）及相关管理办法执行；等等。2012年12月2日，被告盛明置业公司（承租方、乙方）与杏头经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2011年12月31日起至2031年12月31日止，经双方协商可后续二十年租赁期。该合同于2012年12月4日经佛山市南海区***************鉴证。后被告盛明置业公司（承租方、乙方）与杏头经济社（出租方、甲方）签订另一份《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2031年12月30日起至2051年12月31日止。该合同未经佛山市南海区***************鉴证。2012年12月3日，被告盛明置业公司（承租方、乙方）与杏头经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同补充协议》，约定将上述土地使用权租赁期限由原合同约定的二十年变更为四十年，即用地时间变更为2011年12月31日至2051年12月31日止。佛山市南海区******“南侧”地段于2016年3月4日办理建设用地规划许可证。盛明广场6座于2016年8月23日办理建设工程规划许可证，于2017年1月22日办理建筑工程施工许可证。2017年3月5日，原告（受让方、乙方）与被告盛明置业公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：WYD6-1314），约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编6座1314号物业（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方，建筑面积33平方米，其中套内面积20.46平方米，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为274000元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款179008元于本合同签订当日支付（含定金），余款94992元在三年内平均分12期免息付清，第一期应在2017年5月18日前支付7916元，之后每三个月支付7916元，以此类推最后一期应在2020年2月18日前支付7916元。甲方在2018年8月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。在本合同履行期满10年之日前1个月内（即自2028年8月1日至2028年8月31日期间），乙方有权可向甲方提出书面回购申请，要求甲方以274000元回购该物业使用权，逾期，乙方自动放弃回购申请。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的20%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，被告盛明置业公司出具收据，确认收到原告所交涉讼物业的首期转让款179008元。2017年5月18日、2017年8月12日、2017年11月16日、2018年2月17日、2018年5月18日、2018年8月15日、2018年11月18日、2019年2月26日、2019年5月13日、2019年8月10日，原告分别支付第一至十期分期款，每期7916元。2018年8月8日，被告盛明置业公司（甲方）、原告（乙方）与佛山市戴斯物业管理有限公司（丙方）签订《协议书》，约定：乙方向甲方租赁使用权的涉讼物业的实际交付使用时间将会延后，考虑到乙方因此会损失其委托丙方经营管理该物业期间的部分可期待租金收益，甲方自愿补贴乙方2700元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止；待该物业符合交付条件时，甲方直接与乙方委托经营管理方即丙方办理物业使用权交接手续；乙方同意若甲方按照上述约定支付了相应的补贴，则双方之间基于该物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究。诉讼中，原、被告一致确认被告盛明置业公司已向原告支付补贴款37800元，自2019年10月8日后未再支付补贴款。2019年11月22日，原告委托广东通建律师事务所通过邮政特快专递向盛明置业公司发出《律师函》，载明：因盛明置业公司逾期交付物业超过90天，原告正式通知盛明置业公司，从2019年11月23日起与盛明置业公司解除双方签订的《物业使用权转让合同》。该邮件于次日投递并签收。2019年11月28日，原告提起本案诉讼。诉讼中，盛明置业公司陈述称涉讼物业尚未竣工验收。另查明，盛明置业公司是有限责任公司（外商投资企业法人独资），盛明投资公司系其股东。本院认为，原告与被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明置业公司之间形成预约租赁合同关系。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明置业公司将涉讼物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业约定毛坯交付时间为2018年8月31日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2018年8月31日起算，《物业使用权转让合同》所约定的实际租赁期限为33年4个月（2018年8月31日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2018年8月31日至2038年8月30日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2038年8月31日至2051年12月30日）的约定无效。关于《物业使用权转让合同》有效部分约定的解除问题。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司应在2018年8月31日前将涉讼物业交付原告，原告累计向盛明置业公司支付转让款258168元，已超出其承租20年应支付的对价（274000元÷33年4个月×20年），但至本案庭审辩论终结之日，盛明置业公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，仍不具备将毛坯交付予原告检验的条件，盛明置业公司迟延交付毛坯超出合同约定的期限，虽然双方签订《协议书》约定延后交付，但被告盛明置业公司未依照《协议书》约定支付补贴，故原告有权根据《物业使用权转让合同》的约定单方解除合同，原告主张解除合同的律师函于2019年11月23日送达至被告，本院据此认定《物业使用权转让合同》关于2018年8月31日至2038年8月30日期间的租赁约定于当日解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，因此盛明置业公司应返还已收取的转让款258168元予原告。《物业使用权转让合同》约定合同因盛明置业公司逾期交付超过90天而解除的，盛明置业公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金。该违约金标准过高，本院结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、盛明置业公司的过错程度、原告的预期利益及实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定盛明置业公司以原告已实际支付的转让款258168元为本金从逾期之日即2018年9月1日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金予原告。现合同因被告盛明置业公司逾期交付解除，且本院判定被告盛明置业公司自逾期之日起计付违约金，原告同时主张盛明置业公司支付租金收益补偿缺乏依据，盛明置业公司因延期交付已向原告支付的补贴款37800元，亦应从上述违约金中予以扣除。经核算，至本案庭审终结日（2020年1月16日），被告盛明置业公司应支付的违约金为64929.25元（258168×503×0.0005），扣减后，盛明置业公司仍需支付计至2020年1月16日尚欠的违约金27129.25元及以258168元为本金自2020年1月17日起至实际清偿日止按日万分之五计付的违约金。综上，原告诉请的违约金超出核定部分及租金收益补偿款，本院不予支持。盛明置业公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司为盛明置业公司的股东，现盛明置业公司及盛明投资公司分别提供了各自的2017、2018年度企业所得税汇算清缴纳税调整报告，未提供相关审计报告或财务会计报告，上述纳税报告不足以证明盛明投资公司的财产独立于盛明置业公司的财产，故盛明投资公司应对盛明置业公司的债务承担连带责任，本院对原告要求盛明投资公司对盛明置业公司的债务承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告郭宗炯、黎九仙与被告佛山盛明置业有限公司于2017年3月5日签订的《物业使用权转让合同》中关于2038年8月31日至2051年12月30日期间的租赁约定无效；二、确认原告郭宗炯、黎九仙与被告佛山盛明置业有限公司于2017年3月5日签订的《物业使用权转让合同》中关于2018年8月31日至2038年8月30日期间的租赁约定于2019年11月23日解除；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款258168元予原告郭宗炯、黎九仙；四、被告佛山盛明置业有限公司应支付截止至2020年1月16日尚欠的违约金27129.25元，以及以258168元为本金从2020年1月17日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告郭宗炯、黎九仙，本项随上列第三项清；五、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第三、四项确定的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告郭宗炯、黎九仙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3540.62元，财产保全费2447.08元，合计5987.7元（原告郭宗炯、黎九仙已预交），由原告郭宗炯、黎九仙负担1251.48元，被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司负担4736.22元。两被告负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对两原告多预交的案件受理费4736.22元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年二月二十八日书记员  林浩成