河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫0311民初3861号之一原告：洛阳宝龙置业发展有限公司。法定代表人：许××董事长。委托诉讼代理人：许文，河南王城律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：赵剑锋，河南王城律师事务所实习律师。一般代理。被告：白天森，男，1980年4月1日出生，汉族。原告洛阳宝龙置业发展有限公司诉被告白天森商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳宝龙置业发展有限公司委托诉讼代理人许文、赵剑锋，被告白天森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洛阳宝龙置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房预售合同》已经解除。确认被告办理的物权预告登记已经失效。判令被告配合原告办理洛阳宝龙城市广场DE区第8幢1单元1-1102号商品房的购房合同登记备案注销手续。2.请求法院判令被告将位于洛阳宝龙城市广场DE区第8幢1单元1-1102号商品房返还原告，并将房屋恢复至原告交付时的状态。3.请求法院判令被告依约按照总房款478660元的10%支付违约金47866元。4.确认原告在返还被告房款时，可以先行扣除原告代被告清偿的银行贷款、利息，以及违约金、物业费等费用。5.要求被告归还银行扣划原告账户本息6125.58元，暂计至2019年7月29日，从2019年7月29日起以6125.58元为基数，按照合同约定的银行同期逾期贷款利率计算至实际归还完毕之日止的利息。6.判令被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等原告实现债权的全部费用。事实和理由：2009年9月3日原告洛阳宝龙置业发展有限公司与被告白天森订立了编号为YS0041021的《商品房预售合同》，被告自愿购买了洛阳宝龙城市广场DE区第8幢1单元1-1102号商品房（即洛龙区牡丹大道148号8幢1单元1-1102号），总房价款为478660元，建筑面积共170.95平方米，用途为住宅。被告选择按揭贷款方式付款。2009年9月19日，兴业银行股份有限公司洛阳支行与原、被告三方订立了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定银行向被告提供贷款287000元，贷款期限240个月，按月等额本息方式归还贷款，原告宝龙置业提供阶段性担保，保证期间自本合同签订之日起至借款人办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，并将该抵押权利凭证正本交由债权人收执之日止。根据购房合同约定，被告向原告交付了全部购房款，原告也向被告交付了房屋。2010年6月25日原告已取得了包含本案房屋在内的洛龙区牡丹大道148号8幢1-401等56套房洛房权证市字第**房权证，被告没有在三个月内办理房产证，更没有办理他项权证，依据物权法二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，被告在洛阳市不动产登记中心办理的物权预告登记已经失效。本案房屋具备办理房产证条件后，原告已多次通知被告，要求被告依约将办理房屋权属登记所需资料及相关费用送交出卖人即原告，配合办理房屋产权证书、他项权证，被告都没有配合办证。原告无奈于2019年4月26日通过EMS特快专递的形式向被告邮寄了《逾期办证催告函》律师函，被告置之不理，仍没有协原告办理相关手续。2019年6月12日原告通过特快专递向被告邮寄了《解除合同告知函》。被告的行为违背了双方签订的《商品房预售合同》第十二条“买受人应在出卖人发出办理房屋权属登记书面通知或媒体公告后的10天内，将办理权属登记需由买受人提供的资料及相关费用送交出卖人，否则买受人应按房价款总额日万分之二的标准向出卖人支付违约金”的约定。依据双方签订的《商品房预售合同》附件四第十条第3款“若由于买受人拒绝办理或拒绝配合办理该房屋的过户手续，致该房屋的权属证书无法申领或延迟申领，并引致出卖人为买受人的按揭贷款向按揭银行提供的担保无法及时解除或者承担其他风险的，则买受人须向出卖人支付相当于购房合同总房价款10%的违约金，该违约金并不免除买受人办理或者配合办理房屋过户手续义务，且若该违约金不足以补偿出卖人损失的，买受人应另行向出卖人赔偿，出卖人并有权单方面解除合同”。第十三条“购房合同解除（3）、如买受人已实际入住该房屋的，则买受人还应将房屋恢复至出卖人交付时的状态归还出卖人，此前发生的水、电、物业等费用，均由买受人承担”。因被告拒不配合办理房屋权属登记，原告要求解除合同并要求被告承担违约责任的诉请，应当得到法院支持。综上所述，本案涉及的房屋因被告拖欠债务被多家法院查封，由于被告的违约行为，致使原告向银行提供的担保无法及时解除，对原告的利益造成了损害，为维护原告合法权益，防止损失进一步扩大，特依法提起诉讼，望人民法院依法判决，准予原告所请。白天森辩称：我没有收到原告任何催办房产证的通知，我一直在涉案房产办公，至2012年一直没说这事，直到2019年原告起诉了才开始说这个事。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年9月3日，原、被告签订编号为YS0041021的《商品房预售合同》一份，该合同约定，洛阳宝龙置业发展有限公司将其开发的位于洛阳新区××与牡丹大道西北角××广场（××区）第8幢1单元1-1102号房产以总价款478660元出卖给白天森。白天森应于2009年9月3日前付首期款191660元，其余房款287000元由白天森以向银行申请按揭贷款的方式支付。2009年9月19日，兴业银行股份有限公司洛阳支行与白天森、陶会平（共同债务人）、洛阳宝龙置业发展有限公司共同订立《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定银行向白天森提供借款287000元，用于购买上述商品房,白天森以所购的商品房作为贷款抵押物，洛阳宝龙置业发展有限公司为白天森的该笔贷款提供阶段性担保。洛阳宝龙置业发展有限公司与白天森签订前述《商品房预售合同》后，就所涉房产办理了房屋所有权预告登记，预告登记权利人为白天森。洛阳市不动产登记中心出具的案涉房产的《预告登记情况记载表》显示，本案所涉房产先后于2015年2月5日被成都市成华区分局查封，查封期限至2017年2月4日；于2017年11月21日被洛阳市洛龙区人民法院查封，查封期限至2020年11月21日；于2018年5月10日被洛阳市涧西区人民法院查封，查封期限至2021年5月10日；于2019年3月5日被洛阳市瀍河回族区人民法院查封，查封期限至2022年3月5日；于2019年4月10日被洛阳市瀍河回族区人民法院查封，查封期限至2022年4月9日；于2019年7月30日被洛阳市洛龙区人民法院查封，查封期限至2022年7月29日。截止2019年7月29日，洛阳宝龙置业发展有限公司代白天森偿还兴业银行股份有限公司洛阳分行按揭贷款6125.58元。原、被告因办理房屋权属登记及偿还银行按揭贷款等问题产生纠纷，未能达成一致意见，原告遂诉至本院，请求判如所诉。本院认为：《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发[2018]9号）第8条规定：“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”因白天森涉及其他纠纷，致案涉房产已被人民法院多次采取查封措施，洛阳宝龙置业发展有限公司起诉要求确认其与白天森签订的《商品房预售合同》已解除并要求白天森返还案涉房屋，该诉请涉及到房屋权利的归属，根据前述法律规定，应驳回洛阳宝龙置业发展有限公司起诉。洛阳宝龙置业发展有限公司可依照民事诉讼法第二百二十七条之规定另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第(三)项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款，《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条之规定，经合议庭评议，裁定如下：驳回原告洛阳宝龙置业发展有限公司的起诉。案件受理费9065元，退还原告洛阳宝龙置业发展有限公司，保全费2913元，由原告洛阳宝龙置业发展有限公司自行承担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  毛继光人民陪审员  杨明亚人民陪审员  肖建军二〇二〇年二月二十日书 记 员  李 珊