广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初3181号原告：李中坚。委托诉讼代理人：李成庚。被告：茂名市电白区嘉和物业管理有限公司。地址：电白县稀土冶炼厂三角圩新厂区。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：周肖霞。被告：周肖霞。原告李中坚诉被告茂名市电白区嘉和物业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，适用简易程序，因案情复杂转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告李中坚的委托代理人李成庚，被告茂名市电白区嘉和物业管理有限公司的委托代理人被告周肖霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李中坚向本院提出诉讼请求：1、判令被告物业公司退还A1-2903房物业管理费（6个月）834元、公摊费647.72元给原告；2、判令被告周肖霞对上述款项的退还承担连带责任；3、本案诉讼费由被告支付。事实和理由：1、原告于2016年12月向新建房地产开发有限公司购买电白区嘉和豪庭A1-2903房，2017年7月4日收楼时发现主人房顶板有严重漏水痕迹，则与开发商及被告共同到现场进行检查。原告不同意收楼，但被告、开发商均认为主人房顶板漏水痕迹是A1-3003房装修时用水留下的痕迹，非属楼板或外墙漏水，承诺如今后有漏水会及时修复，不影响进住，要原告收楼并预交一年物业管理费。原告按要求预交了一年物业管理费后即进行装修完毕，并将此房以每月1700元出租二年。当年雨季期间，因主人房严重漏水无法居住，租客因此而搬出，造成原告严重损失。原告向被告及开发商反映后，曾进行过维修未果。于2018年雨季原告再组织人员对A1-3003房进行检查，确认漏水原因是被告违规批准A1-3003房破坏墙体结构，将主人房拖拉门及墙体一并拆除改造，引起底板及下水道受损造成严重漏水。2018年9月17日原告向被告提出强烈要求：一)从速组织修复保证不再漏水；二）退回原预交的一年物业费。经多次进行协商，被告同意退回一年物业费，于2019年4月7日已退回六个月共834元，其余六个月管理费834元至今末退。二、根据经省人大常委会通过的《广东省物业管理条例》第三十七条、《茂名市物业服务收费管理实施细则》第七条、第十五条规定，嘉和豪庭小区属执行政府指导价的管理区域，其收费应执行政府指导价最高限价。又根据《嘉和豪庭收费公示牌》第一项、嘉和豪庭《前期物业管理协议》及物业公司的答复等，嘉和豪庭小区物业管理服务收费标准为政府指导价三级，即每平方米住宅物业费基准价为1元/平方、月（上下浮动20%)，《前期物业协议》约定为1.18元/平方月（上浮18%)，政府指导价最高限价为1.20元/平方月（即物业费十公摊费被告茂名市电白区嘉和物业管理有限公司辩称：一、关于原告要求退还物业管理费的问题。《物权法》第九十二条规定，“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”由于原告楼上业主改变阳台的使用用途，封闭排水管，雨水渗到原告房屋。原告找到物业公司提出的要求是：一、赔偿一年的物业费，不需其他的赔偿（没递交任何财产损失的证明）；二、楼上业主需做好排水和防水，如再出现渗漏，将追究其其他的损失赔偿。经物业公司与原告楼上业主沟，楼上业主只同意赔偿半年的物业费给原告。为和谐解决上方的争议，我们和原告口头承诺向新建房地产公司争取赠送半年的物业费作为补偿。经我司与房产公司多次沟通，房产公司已同意赠送并将赠送的费用拨到我司，由我司代送给原告，我司出书面通知和电话通知原告到我司管理处领取。二、关于原告要求退还公摊费的问题。《茂名市物业服务收费管理实施细则》第十五条：“住宅物业管理区域内走廊、楼梯、路灯、电梯等公共设施的公共水电费用可以由业主与物业服务企业约定的分摊办法合理分摊，另行收取。物业服务企业每季结束后20日内将分摊的具体情况向业主公布。实行政府指导价物业管理区域的公共水电费分摊后，每平方的物业服务收费金额不得超过对应等级政府指导价的最高限价（指导价最高限价是1.68元/平方）。”原告和物业公司签订的《前期物业管理协议》第四章第六条已明确规定物业费的单价是1.18元/平方，第六章第十四条明确规定公共用水电的分摊项目和计收方式。我公司收取业主的每月的物业管理费加公摊费约1.3元左右，未超过政府指导价。每月在每栋楼的公示栏有公示详细的分摊费用数据。公摊费用的收取在《前期物业服务协议》已约定收取，是合法收取，不予以退还。三、关于原告提供的证据存在的问题。(一）、证据4:原告和物业公司是在公开、公平、合理的原则下签订了《前期物业管理协议》，双方清楚了双方的权利和义务，需缴费的费用和费用项目；根据《合同法》和《广东省物业管理条例》规定如需修改合同内容和修改收费标准需通过小区双过半的业主同意方可做出修改，并不是单方面可以改变收费标准。(二）、证据6、补充证据1、补充证据2、补充证据4、补充证据5:《茂名市物业服务收费管理实施细则》已明确规定：“由业主与物业服务企业约定的分摊办法合理分摊，另行收取。”区物价所、房产局等主管部门是召开了协调会并不是原告所说的“服务等级评估会”，至今没有资质的部门和公司对物业服务等级作评估、审核，并没到小区现场核实，也没对我司提供的服务做出原告所提供的“会议记录”的评估，纯属个别业主单方面的做的记录，并不属实，我司也就这份记录向当天参会的物价部门、房产局人员证实并无做出评估,会议记录应由主持单位记录。服务的等级并不是业主认为的由物业管理费的单价来定的。是根据《前期物业服务协议》双方约定收取的物业费加公摊费均价来提供对应的服务，现小区的收费均价是1.35元左右，属政府指导价的服务标准二等服务内容与标准来提供服务。小区所用电的位置都装有对立的电表计量，电表安装的位置、付费方、分摊的方式和计算方式在小区每栋楼都有详细的清单公示，每个电表每月产生的费用、需分摊的费用、单价等都在每栋楼的公示栏公示，并请了专业的技术人员协同业主检查二次加压泵的使用情况作详细的检查，并无异常情况，属正常运行。分摊费是如实产生、如实代缴代收的费用，业主可以聘请有资质的审计公司审核。(三)、补充证据3:物业公司是维护、维修、保养公共设施设备。业主水表前是物业公司维护，水表后由业主维护。我司根据二次加压用水情况清洗生活用水池，每年至少清洗两次，严格按照二次供水的管理制度、清洗制度执行并送检，水质是符合要求标准的。二次生活用水池是封闭式管理，由物业公司专人管理，业主所取的并不是二次用水水池的水样，因此我司不认可其的检查报告。四、《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。”《茂名市物业服务收费管理实施细则》第八条规定：“实行政府指导价的物业服务收费，由市、县价格主管部门会同同级住房和城乡建设(房地产）行政主管部门根据住宅物业管理服务等级标准、物业服务成本、业主承受能力等因素，另行制定相应的基准价和浮动幅度，适时调整。”第十五条规定：“住宅物业管理区域内走廊、楼梯、路灯、电梯等公共设施的公共水电费用可以由业主与物业服务企业约定的分摊办法合理分摊，另行收取。物业服务企业每季结束后20日内将分摊的具体情况向业主公布。实行政府指导价物业管理区域的公共水电费分摊后，每平方的物业服务收费金额不得超过对应等级政府指导价的最高限价。第十六条规定：“高层住宅因需要使用二次供水设施对最终用户实行二次供水的，二次供水设施的营运所产生的电费由受益最终用户按用水量进行分摊，物业服务企业每月将上月分摊的具体情况向最终用户公布。”物业服务行业都是遵循以上法律法规规定，根据物业的性质、特点来制定物业合同，严格遵守合同的约定收取费用，提供服务，履行义务，承担责任的。被告周肖霞辩称：一、被答辩人主人房顶板出现渗漏导致的损失由责任方承担维修及赔偿责任，与答辩人无关。1、《物权法》第九十二条规定，“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”2、由于原告楼上业主改变阳台的使用用途，封闭排水管，雨水渗到原告房屋。原告找到物业公司提出的要求是：1、赔偿一年的物业费，不需其他的赔偿（没递交任何财产损失的证明）；2楼上业主需做好排水和防水，如再出现渗漏，将追究其其他的损失赔偿。经物业公司与原告楼上业主沟，楼上业主只同意赔偿半年的物业费给原告。为和谐解决上方的争议，我们和原告口头承诺向新建房地产公司争取赠送半年的物业费作为补偿。经我司与房产公司多次沟通，房产公司已同意赠送并将赠送的费用拨到我司，由我司代送给原告，我司出书面通知和电话通知原告到我司管理处领取。二、被答辩人要求退还公摊费是答辩人合理收费，主要证据表现如下方面：1、《茂名市物业服务收费管理实施细则》第十五条：“住宅物业管理区域内走廊、楼梯、路灯、电梯等公共设施的公共水电费用可以由业主与物业服务企业约定的分摊办法合理分摊，另行收取。物业服务企业每季结束后20日内将分摊的具体情况向业主公布。实行政府指导价物业管理区域的公共水电费分摊后，每平方的物业服务收费金额不得超过对应等级政府指导价的最高限价。”2、双方签订的《前期物业管理协议》已约定物业管理费和分摊费分开收取。第四章第六条已明确规定物业费的单价是1.18元/平方/月，第六章第十四条明确规定公共用水电的分摊项目和计收方式（实际产生实际收取）。3、小区用电位置都安装单独电表计量用电量，并定期在公示栏公示详细的分摊费用数据。公摊费用的收取在《前期物业服务协议》已约定收取，是合法收取。综上所述，被答辩人因合同纠纷一案起诉答辩人所提出的诉求没有事实和法律依据，请求法院驳回被答辩人诉求。本院经审理认定事实如下：原告于2016年12月向新建房地产开发有限公司购买茂名市电白区嘉和豪庭A1-2903房，并预交一年物业管理费1668元。2016年9月，茂名市电白区嘉和豪庭A1-3003房业主黄梅珍因装修造成原告嘉和豪庭A1-2903房顶板渗水，原告经与被告茂名市电白区嘉和物业管理有限公司协商，被告茂名市电白区嘉和物业管理有限公司同意退回一年物业管理费（1668元）给原告，由A1-3003房业主退回六个月物业管理费共834元，其余六个月物业管理费共834元由新建房地产开发有限公司退回。2019年4月7日，原告已收到业主黄梅珍退回物业管理费834元，新建房地产开发有限公司也已将退回原告的物业管理费834元汇到被告茂名市电白区嘉和物业管理有限公司，被告茂名市电白区嘉和物业管理有限公司尚未将该款交付原告。被告茂名市电白区嘉和物业管理有限公司是茂名市电白区嘉和豪庭住宅小区的物业服务公司。2017年7月14日，被告茂名市电白区嘉和物业管理有限公司作为甲方与作为乙方的原告李中坚签订《前期物业管理协议》一份，该协议第三条第3款约定：“第三条乙方权利和义务……3、依据本协议向甲方按时足额交纳物业管理费、二次供水电费、花园水电分摊费、电梯电费、车场管理费等费用。并向有关部门交纳水费、电费、卫生费、电信费、有线电视管理费等各项费用。”该协议第五条第1款、第2款约定：“第五条在物业管理区域内，甲方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼顶天面、外墙面、楼梯间、通道、电梯、电房、本主体上下水管道、公共箱、加压泵、机电设备、监控系统、刷卡系统和消防设施等楼体公共设施的维修、养护等(维修费由住宅专项维修资金支付，没有设立专项维修资金由全体业主等筹措资金支付)。2、公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：住宅区的通道、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场、走廊等公共场所(地)的管理、养护(其费用由管理服务费支出)。”该协议第六条第1款、第2款、第6款、第7款约定：“第六条物业管理服务费用(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)。1、乙方交纳物业服务费起始时间：从发展商通知业主收房日起计，向甲方缴纳管理服务费。2、管理服务费暂按当地物价部门有关规定收取：(1)住宅物业管理费按建筑面积每月每平方1.18元。……6、交纳费用时间和方式：(1)乙方须于每月10日前缴清相关费用。(2)乙方须到甲方服务中心计财部缴相关费用，或每月由建行在乙方账户(账号)中直接扣除，划给甲方(银行代收)。逾期不交的，每日按欠款总金额收取1%的滞纳金和停止使用智能卡。(3)甲方须于收房当天预12个月的物业管理费。7、违约处理：当月物业服务费，业主或物业使用人应于每月_10日前到甲方服务中心或指定地方交纳，逾期者，每逾期1日计收应付总金额的0.3%作为滞纳金；逾期3个月仍未缴清者，物业公司将采取停水、停电及其他相应措施，仍未缴纳的，由物业公司依法起诉。”该协议第十四条约定：“第十四条公共分摊费用：按实际发生的数额计收。1、公共电用分摊：差额电量、水泵用电量、梯灯用电量、电梯用电、小区范围内的路灯、装饰灯用电量、二次加压所耗电费、消防用电、智能系统所耗电费等(可根据政府有关部门定价而进行调整)。2、公共用水分摊：清洗水池、清洁用水、绿化用水、消防用水等(可根据政府有关部门定价而进行调整)。”上述协议签订后，原告李中坚在2018年11月至2019年7月间向被告茂名市电白区嘉和物业管理有限公司缴交公共分摊费共647.72元。另查明，嘉和豪庭住宅小区至今未成立业主委员会。该小区的物业管理收费执行政府指导价和按包干制收取物业管理费，被告周肖霞是被告茂名市电白区嘉和物业管理有限公司的管理人员。本院认为，原告与被告茂名市电白区嘉和物业管理有限公司签订的《前期物业管理协议》是双方协商一致签订的，是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，对双方具有约束力。该协议第十四条约定公共分摊费用按实际发生的数额计收，包括公共用电分摊（差额电量、水泵用电量、梯灯用电量、电梯用电、小区范围内的路灯、装饰灯用电量、二次抽水所耗电费、消防用电、智能系统所耗电费等），公共用水分摊（清洗水池、清洁用水、绿化用水、消防用水等）。被告茂名市电白区嘉和物业管理有限公司按实际发生的数额计收原告的公共分摊费647.72元，是双方履行协议约定，原告主张被告退还公摊费647.72元，没有事实和法律依据，本院不予支持，应予驳回。因A1-3003房业主黄梅珍装修造成原告A1-2903房顶板渗水，被告茂名市电白区嘉和物业管理有限公司同意退回原告一年物业管理费，经协商，由业主黄梅珍和新建房地产开发有限公司各退回六个月物业管理费834元给原告。新建房地产开发有限公司已划拨六个月物业管理费834元到被告茂名市电白区嘉和物业管理有限公司，但被告茂名市电白区嘉和物业管理有限公司未支付给原告，故原告主张被告茂名市电白区嘉和物业管理有限公司退还原告物业管理费834元理由正当合法，本院予以支持。被告周肖霞是被告茂名市电白区嘉和物业管理有限公司的管理员，原告主张其承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《物业管理条例》第四十条、《物业服务收费管理办法》第七条第一款的规定，判决如下：一、限被告茂名市电白区嘉和物业管理有限公司在本判决发生法律效力后十日内向原告李中坚退还物业管理费834元；二、驳回原告李中坚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告李中坚负担22元，被告茂名市电白区嘉和物业管理有限公司负担28元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  陈子贤人民陪审员  何 绩人民陪审员  蔡小婷二〇二〇年二月十七日法官 助理  陈晓常书 记 员  罗扬东