浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初3073号 原告（反诉被告）：矫宇，女，1980年2月29日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：王燕、钟鲁凯，北京大成(舟山)律师事务所律师。 被告（反诉原告）：乐圆，男，1986年3月9日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：胡宇成，浙江六和(舟山)律师事务所律师。 原告矫宇与被告乐圆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，被告乐圆提出反诉，本院受理反诉后，依法适用普通程序，两案合并公开开庭进行了审理。原告矫宇的委托诉讼代理人王燕、钟鲁凯和被告乐圆及其委托诉讼代理人胡宇成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告之间签订的房屋租赁合同解除；2、判决被告赔偿原告各项损失568563.20元并退还保证金1万元。事实和理由：2016年10月24日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将其位于舟山市定海区××路××号××楼房屋（面积742平方米）出租给原告经营儿童乐园，租期5年，自2016年11月1日起至2021年12月31日止（其中2016年11月1日起至2016年12月31日为装修期），租金为前三年每年26万元（第四年开始递增6%），半年一付，先付后用。合同签订后，原告于2016年11月1日就案涉房屋进行装修，发生室内装修费用382287元，消防图纸设计、消防工程55000元，订制采购游乐设备34万元。儿童乐园开业后，原告在经营过程中发现案涉房屋漏水现象，且漏水点多达近十处，造成墙体水渍斑驳、脱落以及沙池进水等现象，严重影响原告经营。为此，原告多次联系被告要求修复漏水情况，但被告多次推托不予维修，无奈原告自己联系维修人员对漏水点进行了维修。2018年3月开始，房屋漏水现象越发严重，室内补漏已经无济于事，原告催促被告进行维修，但被告仍以各种理由推脱，直至12月才安排维修工在屋内简单加装接水管敷衍了事。2019年3月，随着雨季来临，原先防漏措施完全失去效用，漏水问题频发，房屋中间、吧台上方等屋顶处表层脱落、地面隆起，尤为严重的是雨水顺着电线倒漏引发配电箱进水跳闸，有好几次出现了浓烈的烧焦味道，引起老人和孩子的恐慌，被告虽安排过电工前来检修，但跳闸是由于漏水问题引发，电工根本无法修理好，而跳闸断电频发导致房屋消防设备失灵，顾客对此严重不满，要求原告加以整改，保证人员安全，否则就向有关部门举报，无奈原告只能停止营业。因漏水原因在屋顶，需要在屋顶进行维修才能根本解决，原告再三联系被告要求解决，被告仍敷衍原告。2019年8月10日，通过微信被告明确表示无法根本解决房屋漏水漏电问题，并且要求原告8月底搬离该房屋。原告原有固定会员1千多人，当时正值旺季，自漏水问题发生以来，时有关停，处于断断续续营业状态，2019年6月末断电跳闸事件后停止营业至今，导致会员严重流失。原告认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，被告有保证出租房屋符合租赁目的的义务，现被告提供的房屋有严重漏水问题，被告又未能履行维修义务，不能向原告提供符合租赁需求的房屋，导致原告租赁房屋的目的无法实现。 被告辩称并反诉称，2016年10月24日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，约定乙方（承租人原告，下同）负责装修方案设计及申报施工执照所需材料的准备，负责办理规划立项、建筑施工等有关证照，办理营业执照、卫生、消防、治安等许可证及营业所需一切手续。乙方负责对建筑物的日常维护，保证建筑物及附属设施的完好，维修费由乙方承担，如因乙方使用不当造成的房屋、设备等损坏的，由乙方负责维修并承担全部经济损失。乙方在装修改造、经营过程中损坏房屋结构、造成毁损的，负赔偿责任。因本次漏水事件，在协调楼上住户过程中，反诉原告了解到因房屋建设方式及选材原因，反诉原告房屋屋顶有渗漏，当时为了解决问题，楼上业主对于反诉原告房屋的楼顶进行过防水及排水设计，反诉原告自取得所有权后，一直使用良好，并未出现漏水。现因反诉被告野蛮装修，拆除了屋顶防水装置，并对屋顶进行施工变动，导致目前漏水的情况。就此给反诉原告造成损失，反诉被告应当承担赔偿责任。综上，反诉原告认为，反诉被告应依法对因其破坏的房屋防水设施进行修复，并赔偿因其行为导致反诉原告的租金损失，即按照合同约定租金标准至其腾退之日止支付。提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付欠付租金，租金自2019年7月1日至实际腾退之日止，标准为每年26万元(自2020年起每年增加6%)；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金13万元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋修复损失20万元(暂定，具体金额以鉴定意见为主)。 反诉被告辩称，反诉原告所出租的房屋存在严重漏水问题，且未维修到位，造成反诉被告无法正常使用房屋，系反诉原告违约在先。反诉原告称漏水系反诉被告装修所致的说法存在逻辑矛盾。反诉被告从承租开始至2019年上半年不曾拖欠房租，反诉被告现迟延交付租金系督促反诉原告能够履行维修义务。反诉原告未尽法定义务，拖延修理又要求反诉被告搬离已构成根本违约，从2019年7月起，房屋漏水无法使用，反诉被告不应承担房屋不能正常使用情况下的房租，不属于无故不支付租金的情形。故反诉被告未违约也无须承担违约责任。请求驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对租赁合同、乐园的证照、原告夫妻关系证明等事实和证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。1、关于租赁合同签订的情况包括签订日期、主体及其主要内容。合同约定，被告将属己所有位于舟山市××路××号××层出租给原告（解放西路198-1号原钻石楼蛋糕房作为第二、三层通道共同使用）；租期5年，自2016年11月1日起至2021年12月31日止，其中2016年11月1日起至2016年12月31日为装修期；合同年租金前三年每年26万元，第四年起每年递增6%，先付后用，每半年支付一次，每期租金提前10个工作日付清；乙方支付1万元租赁保证金，用于水电费押金（不计息），租赁期满无违约予以退还，在房屋交付日付清；乙方负责对建筑物的日常维护，保证建筑物及附属设施完好，维修费用由乙方承担，如因乙方使用不当造成的房屋、设备等损坏的，由乙方负责维修并承担全部经济损失；乙方必须依约定缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，超过10天按拖欠租金日计每日2000元加收停滞金，如拖欠租金累计30天，甲方（被告，下同）有权单方面解除合同，并追究乙方违约责任；如在合同签订后乙方未按约定支付租金并违约，乙方应向甲方支付年租金总额50%的违约金。合同还约定了其他事项。2、关于租费的支付。合同签订后，原告按约支付被告押金1万元，至2019年6月底的租金原告支付完毕（期间被告减免原告租金3万元作为房屋维修费）。3、原告使用承租房屋情况。合同签订后，原告按照经营目的对承租房屋进行装修并购置设备。2016年12月31日，原告装修完毕并开办梦幻海洋儿童乐园。4、关于合同终止。原告于2020年1月13日从所租赁房屋内腾退并向本院提交承租房屋的钥匙。同年1月15日，被告向本院领取钥匙。5、承租房屋所处的环境。房屋所在的楼房建于1980年代末，原系本市五交化公司商业用房，共四层，承租房屋位于第三层，三楼顶层有平台，部分有第四层，第四层房屋目前均作为住宅使用，相关业主原系本市五交化公司职工，该些房屋没有规范的给排水配套设施，给排水设施由业主自行建筑安装，在三楼顶层平台，有的浅表敷设，有的裸露在外。 本诉案件争议的事实问题是：一原告的损失；二被告出租房屋漏水；三两者之间的因果关系；反诉案件争议的事实问题是：一反诉被告欠付租金的事实；二反诉被告欠付租金是否构成违约；三反诉被告在装修房屋过程中是否破坏出租房屋并应赔偿反诉原告损失。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一关于原告提出的损失事实。1、部分投资损失。原告提供以下证据证实其开办儿童乐园发生的各项投资支出：（1）室内装修支出382287元；（2）消防图纸设计10000元、消防工程45000元，合计支出55000元；（3）游乐设备支出340000元；以上三项合计777287元。因合同无法继续履行，租期剩余一半，原告提出应由被告赔偿上述支出的一半费用388643.5元的主张。2、停业损失。原告提出乐园因房屋漏水于2019年6月28日停业。7、8月份正值暑假，是乐园生意的“黄金季节”，参考2017、2018年同期的经营收益，被告应赔偿7、8两月经营损失98000元的主张。3、会员卡余额退费损失。原告提出因停业退还客户会员卡余额81919.70元，原告提出应由被告赔偿。上述三项合计为568563.20元。就此，原告提供了乐园的梦幻海洋儿童乐园装修、游乐设备等价格清单、梦幻海洋儿童乐园装修合同、装修结算报价表、付款收据、建设工程设计合同、收款收据、消防工程合同、工程款支付微信转账凭证、设备购销合同、手机银行款项支付凭证、营业收支表等书证。被告质证提出，装修合同、工程设计合同、购销合同、公证书的真实性无异议，停业事实、微信聊天内容、电话录音内容真实性无异议，关联性有异议。对于双方无异议证据的真实性，本院予以确认。被告对其他证据的真实性和关联性提出异议。关于原告损失事实的关联性，被告异议认为，原告购买的动产设施设备等，租期结束可以拆除。原告提出的营业损失事实，其提供的经营收益表、营业收支表、退卡表系原告单方制作，其真实性不予确认。关于顾客退卡损失事实，退卡申请及顾客家长签名真实性无法确认，原告提供的收益表证实2019年6月尚有顾客申请办卡事实，原告提出乐园生意因房屋漏水受影响事实是不存在的。就上述证据的关联性问题，本院认为，原告提出的损失分投资和营业两部分，退卡损失为营业损失的一部分。租金和投资为直接损失，营业损失非直接损失。原告提出要求被告赔偿一半投资损失的主张是以租期内可以回收全部投资作为前提，提出营业损失按往年同期收入参照的主张是以年同期营业收入相同为前提，这与市场法则有悖，不予采纳。根据原告陈述的漏水从2019年3月起影响其经营情况，原告的损失应当在分析各种原因力的基础上酌情确定。具体数额在后阐述。 二关于案涉房屋漏水事实。原告提供公证书、市民信访回复意见等书证。公证书载明，2016年11月21日，舟山市方正公证处公证员在案涉房屋内为公证事项拍摄照片并刻录光盘，其所拍照片可以看出当时原告正在装修，房屋屋顶、墙壁等处漏水痕迹明显且区域较多。被告确认公证书的真实性并提出，在租赁之初，被告向原告减免租金3万元，作为原告防水维修之用。原告提供的公证照片证实被告房屋原先存在防水设施，原告因装修拆除防水设施，野蛮装修导致水管破裂和漏水。被告方证人出庭作证，证实原告装修导致三楼以下漏水的事实。本院认为，被告在反诉中也认可房屋因建设方式及选材原因屋顶有渗漏的事实，漏水客观存在的事实应予以认定。原告提出因案涉房屋漏水，导致配电箱跳闸、电线线路燃烧，案涉房屋存在严重安全隐患，原告不得已停止营业主张。原告提供停业通知照片证据，被告提出停业属实，但具体时间是否系2019年6月28日无法确认。原告提供政府热线回复材料证据，主要内容为：宗先生（宗某，原告配偶），你于2019年11月12日来电反映的信访事项，经调查核实，答复如下：信访人主要诉求3个月之前部门进行安全排查，因其游乐场存在漏水等安全隐患，要求其停业整顿，目前已进行部分整改，现咨询相关部门能否重新营业？希望转相关部门处理。（有关部门）答复意见，经过检查，该场所存在漏水跳闸情况，有一定安全隐患，建议解除隐患后再开业。被告提出了异议。本院认为，案涉房屋漏水是客观的，信访材料为原告配偶作为信访人的回复件，政府有关部门建议解除隐患后开业，并未因此直接关停，原告停业与房屋漏水有关，但属于其自主行为，该证据尚不足以证明原告被迫停业事实。至于房屋漏水与原告损失之间的因果关系，本院在后予以阐述。关于原告配偶宗某与被告及其妻子的电话通话录音光盘和文字记录证据，证实双方曾因漏水和租赁合同是否继续履行问题协商事实，2019年8月10日，被告妻子提出漏水问题难以解决，双方终止合同，要求原告即时搬迁，并免除2019年6月至8月的租金。原告方不同意，未果。关于原告提供的其配偶宗某与被告方的微信语音聊天记录内容的证明力，本院认为该材料仅有原告方文字内容，为原告方陈述，不能作为认定案件事实的依据。 三关于房屋漏水与损失之间的因果关系。案涉房屋三楼顶层漏水客观属实。装修承租房屋时，原告即发现房屋存在漏水问题，经协商，双方达成房屋由原告维修，被告减免3万元租金做为维修补偿费用的协议。原告装修过程中对房屋漏水问题进行处理，由于房屋老旧和历史问题，该维修未能根本性地解决漏水。被告提出漏水系原告装修造成的主张，无事实依据，本院不予认定。房屋漏水问题上原告不存在过错。原告在装修之时已经知晓漏水情况，原告继续对该房屋进行投资，其应当预料到一定的安全风险。原告投资还存在市场风险，如同业竞争和所处地段消费氛围等因素，故原告的损失是诸多因素造成的，房屋漏水是外因。 关于反诉，反诉原告提供租赁合同、出租房屋的产权证书等书证。反诉被告对此无异议，本院予以确认。反诉原告提出反诉被告装修导致水管破裂和一、二楼漏水的事实，反诉原告的证人吴某出庭作证，证人证实一、二楼漏水的事实。反诉被告提出了异议。本院认为，证人证言关于一、二楼漏水的事实与本案无关联，反诉原告提出反诉被告装修导致水管破裂的主张，出庭证人就此内容的证言不明确，且无其他证据印证，该证言不能单独作为认定案件事实的依据。反诉原告提出反诉被告野蛮装修对屋顶进行施工变动导致漏水的主张，无事实依据，本院不予认定。反诉原告提出因反诉被告装修拆除防水设施导致漏水的主张，反诉原告提出的所谓防水设施其实为引接水装置，其功能在于将房屋所漏之水引向盛水器皿或本身即为盛水器。引水装置并非解决漏水的根本措施。涉案房屋漏水主要原因在于房屋老旧，四楼给排水设施不规范，为房屋本身瑕疵。反诉原告提出的上述主张，本院不予采纳。反诉原告要求对反诉被告野蛮装修使用过期水泥重新浇筑破坏出租房屋致使漏水造成损失进行鉴定的申请，本院不予准许。 本院认为，本案原、被告双方之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，虽然出租房屋因本身瑕疵漏水，但并不影响合同效力，合同合法有效。合同订立后当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋漏水影响使用需要维修。就维修事项双方当事人在合同中未作约定，可以自行协商，协商不成依照法律规定。合同法第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。该法第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修的费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。案涉房屋漏水影响原告经营即其承租目的的实现，原告提出解除合同，被告也同意，本院予以准许。考虑原告腾退日期，合同解除的时间本院确定为2020年1月13日。合同解除，被告应当退还租房保证金即押金1万元。原告就此提出的请求，本院予以支持。关于原告提出的赔偿请求。2019年7月1日起至2020年1月13日止的租金原告需要支付，该部分损失为直接损失，应当由被告赔偿。考虑房屋漏水对原告直接损失作用力大小及其与投资的联系、被告已减免的租金数额、原告自主停业等因素，本院酌情确定原告的其他损失为10万元。被告应当赔偿原告该项损失。原告提出的其他损失数额过高，过高部分本院不予支持。关于反诉。案涉合同有效，2019年7月1日起至2020年1月13日止的租金应当由反诉被告支付反诉原告。反诉原告提出的该项请求，本院予以支持。案涉房屋漏水系房屋本身瑕疵，反诉被告对漏水并无过错，反诉原告负有维修义务，反诉原告未予维修或维修不能，影响反诉被告使用经营，反诉原告应当承担相应的法律责任。2019年，反诉被告向反诉原告提出房屋维修要求，双方陆续就房屋漏水及维修问题进行协商，反诉原告最终未能解决。反诉被告依法享有同时履行抗辩权，反诉被告未依照约定时间支付租金不构成违约，反诉原告提出要求反诉被告支付该项违约金13万元请求，本院不予支持。反诉原告提出要求反诉被告赔偿房屋修复损失20万元的请求，无事实依据，本院不予支持。关于2019年7月1日后的租金支付与赔偿，双方当事人互负同类债务，依法可抵销，不再相互履行。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下： 一、原告矫宇与被告乐圆签订的房屋租赁合同于2020年1月13日解除； 二、被告乐圆于本判决生效之日起10日内退还原告矫宇押金1万元，酌情赔偿原告矫宇损失10万元，合计11万元； 三、驳回原告矫宇的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告乐圆的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9486元，由被告乐圆承担2371元，原告矫宇承担7115元，反诉案件受理费8200元，由反诉原告乐圆承担5526元，反诉被告矫宇承担2674元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  舒松飞 人民陪审员  叶兴龙 人民陪审员  洪海娟 二〇二〇年二月二十七日 书 记 员  陈朋莉