山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7158号 原告：洪福臣，男，1945年12月27日出生，户籍地济南市历城区。 委托诉讼代理人：林晓明、叶才发，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告：济南市历城区东风街道化纤社区居民委员会，住所地济南市历城区花园路**，统一社会信用代码：55370112K23436902J。 法定代表人：李晓，主任。 委托诉讼代理人：徐小惠，山东元序律师事务所律师。 被告：济南化纤小区业主委员会，住所地济南市历城区花园路**居委会楼下，机构信用代码证代码：Q9937011202604080A。 负责人：王清泉，主任。 被告：济南华先科工贸有限公司，住所地济南市历下区化纤厂路**，统一社会信用代码：913701027424060933。 法定代表人：周和平，董事长。 委托诉讼代理人：孟令波，辽宁盛恒（济南）律师事务所律师。 被告：济南齐鲁化纤集团有限责任公司，住所地济南市天桥区铜元局前街**，统一社会信用代码：91370100264283585J。 法定代表人：秦贵昌，董事长。 委托诉讼代理人：胡玢岩、孟凡媛，山东博翰源律师事务所律师。 被告：济南八方锦纶集团有限公司，住所地济南市历下区化纤厂路**，注册号：370100000019413。 法定代表人：王建民，董事长。 委托诉讼代理人：胡玢岩、孟凡媛，山东博翰源律师事务所律师。 被告：济南正昊化纤新材料有限公司，住所地济南市高新开发区化纤厂路**，注册号：370100000035402。 法定代表人：秦贵昌，董事长。 原告洪福臣与被告济南市历城区东风街道化纤社区居民委员会（以下简称化纤社区居委会）、被告济南化纤小区业主委员会（以下简称化纤小区业委会）、被告济南华先科工贸有限公司（以下简称华先公司）、被告济南齐鲁化纤集团有限责任公司（以下简称齐鲁化纤公司）、被告济南八方锦纶集团有限公司（以下简称八方锦纶公司）、被告济南正昊化纤新材料有限公司（以下简称正昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告洪福臣及其委托诉讼代理人林晓明、叶才发，被告化纤社区居委会的委托诉讼代理人徐小惠，被告化纤小区业委会的负责人王清泉，被告华先公司的委托诉讼代理人孟令波，被告齐鲁化纤公司与被告八方锦纶公司的共同委托诉讼代理人孟凡媛、胡玢岩到庭参加诉讼。被告正昊公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洪福臣向本院提出诉讼请求：1.判决六被告向原告返还2017年4月27日至2031年10月31日间共174个月的租金52722元；并按银行同期贷款利率支付利息，自2006年11月1日起至实际支付之日止。六被告对上述款项向原告承担连带责任；2.判决六被告向原告支付2017年4月27日至2031年10月31日期间，原告重新租赁房屋的房租差价损失130239元（现在租赁房屋的月租金差价2400元*174个月*被告50%的责任比例）。六被告对上述款项向原告承担连带责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年5月，为解决化纤小区脏乱差、缺少小区维护资金的问题，由齐鲁化纤公司牵头，华先公司及下属物业、正昊公司、化纤社区业委会、化纤社区居委会成立了化纤小区宿舍区管理委员会。2006年4月28日管委会形成决议，在小区一角空地建设3层楼房（即2017年4月27日被济南市历城区人民政府东风街道办事处拆除的58号楼）。对该楼房进行出租盈利，收入的租金用于小区公共区域维护。2007年6月29日，华先公司下属物业部门代表宿舍区管委会与原告签订房屋租赁合同，将58号楼出租给原告居住，一次性收取25年的租金。收取的租金用于58号楼的建设和化纤小区公共区域维护中。2017年4月27日，原告租住的房屋被济南市历城区人民政府东风街道办事处以违章建筑为由强制拆除（有济南市历城区人民法院作出的2017鲁01**行初318号行政判决书）。原告认为，六被告为筹措资金用于化纤小区的公共区域管理等，共同发起建设楼房出租给原告，并一次性收取了原告25年的租金，出租的房屋却因违章建筑被强制拆除，导致原告重新租赁房屋，给原告造成巨大经济损失。应当赔偿原告的相应损失。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，诚望依法判如所请。 被告化纤社区居委会辩称，其非适格主体，涉案房屋租赁合同的相对方系济南华先科工贸公司物业管理公司而非其单位，其单位与原告之间不存在任何租赁关系，原告不可突破合同相对性向其单位主张权利，况且其单位也未收取原告任何租金，因此原告向其单位主张返还租金及利息等相应损失没有任何事实和法律依据，请求法庭依法查明事实，驳回原告的诉讼。 被告化纤小区业委会辩称，业主委员会是维护业主权益的群众组织，是替业主说话的代言机构。一、盖三层楼的制定方案就是错误的，宿舍是产权单位的，改造、建设、维修都是企业份内的工作，是一份责任、一份担当，是不应当由业主出钱来承担的，让业主来解决企业应当解决的问题，这是不对的。二、土地使用人是企业，如果没有企业的同意，小楼是盖不起来的，既然盖起来楼房，为什么不办理相关手续使之合法化，反之留下了后遗症，才导致今天这种局面。三、业主没有错，却受到损失，他们是卖掉了原有的住宅筹资来租的这套房屋，并解决了企业应当解决的难题，现在却没有地方住了，不但在经济上受到损失，而且在精神上也受到了打击，他们在流泪、流血，在心痛。这种现象是谁之过，企业应当承担什么责任？根据《中华人民共和国物权法》第二编所有权第五章国家所有权和集体所有权，私人所有权第六十五条“私人合法的储蓄，投资及其收益受法律保护。” 被告华先公司辩称，其非涉案房屋的土地使用权人，涉案房屋不是其建设的，没有出资，也未对外出租更没有获得收益，原告起诉其没有事实依据和法律依据，应驳回原告诉讼请求。 被告齐鲁化纤公司辩称，其非房屋租赁合同的当事人，作为本案的主体不适格，应当驳回原告对其单位的起诉。原告提交的租赁合同甲方是济南华先科工贸公司物业管理公司，整个合同的内容均未提及其单位，根据合同的相对性原则，此合同与其单位无关，因此合同产生的所有权利义务与其单位无关。 被告八方锦纶公司辩称，其公司不是本案适格主体，根据合同相对性原则，原告提交的房屋租赁合同及其他证据均显示涉案合同纠纷系济南华先科工贸公司物业管理公司与原告之间的纠纷，与其单位无关。 被告正昊公司缺席，未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2007年6月29日，洪福臣作为乙方与济南华先科工贸公司物业管理公司作为甲方（以下简称华先物业公司）签订了《房屋租赁合同》1份，约定：甲方将位于历城区文苑小学北侧新建的三层小楼，共6套房屋进行出租，就甲方出租、乙方受租甲方名下房屋一事，经甲乙双方友好协商，达成以下协议：一、出租房屋的基本情况：甲方出租的房屋位于济南市历城区花园路5号化纤小区*，地下室60平方米。二、租赁价格：经甲、乙双方友好协商，该房屋总租赁价为9万元。因急需现款，建筑该楼房及垒围墙、修路、修雨水疏通管道等，租赁费必须于2007年1月30日前一次性缴清。三、租赁期：2007年1月30日至2031年10月31日。四、房屋实际交付时间：甲方于2007年1月31日交付房屋。甲方落款处所加盖印章为“济南华先科工贸公司物业管理业务专用章”，并由负责人马建国签字予以确认，乙方落款处由洪福臣签字捺印予以确认。合同尾部注明：2007年5月20日华先公司财务部，对该楼房建筑费用及租赁户缴纳的租赁款使用情况进行了严格的经费使用审计。审计完毕后，经领导同意给该租赁户签订租赁合同，自合同签订之日起开始入住。 经查，洪福臣于2007年1月27日以现金形式向华先物业公司支付租金90000元。合同签订后，华先物业公司按合同约定时间向洪福臣交付了涉案房屋。 涉案房屋未取得建设工程规划许可证。2017年4月27日，案外人济南市历城区人民政府东风街道办事处以涉案房屋系违章建筑为由予以拆除，该事实由本院作出的（2017）鲁0112行初318号行政判决予以认定。 另查明，齐鲁化纤公司于2002年7月19日作出济纤政字[2002]151号《关于将部分资产及人员划归济南华先科工贸有限公司统一管理的请示》，载明：“市纺织工业办公室：济南化纤债转股后，随着债转股范围内资产的移交，为及时理顺产权关系、规范管理，同意由济南正昊化纤新材料有限公司（以下简称正昊公司）与济南正昊贸易公司共同出资组建济南华先科工贸有限公司（以下简称华先公司），并将原归属济南华先实业有限公司（以下简称华先实业公司）统一管理的资产及人员划归华先公司统一管理。内容如下：一、划归管理的单位或部门：中国济南化纤总公司运输分公司、……、物业管理公司、……。二、由华先公司负责正昊公司总务部部分经济民警的编制管理。三、华先公司属于正昊公司的权属企业。四、华先公司要及时对划归到该企业的员工按照济纤政字[2002]124号文件第四项第（三）款的有关规定，理顺及调整劳动关系。五、华先公司成立后，华先实业公司按照《中华人民共和国公司法》的有关规定办理清算注销”。根据该文件，华先物业公司资产及人员已划归华先公司，华先物业公司工作人员的社保金、住房公积金均由华先物业公司交给华先公司后，由华先公司向相关主管部门交纳，华先物业公司的主要收入来源为小区的物业费、门头房的租金。华先物业公司未向公司登记机关申请登记，未取得营业执照。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，华先物业公司与洪福臣签订的房屋租赁合同违反了法律的效力性强制性规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案房屋已被案外人济南市历城区人民政府东风街道办事处于2017年4月27日拆除，洪福臣对拆除行为无过错，对涉案房屋已无返还的必要，也无折价补偿的义务。华先物业公司资产及人员已划归华先公司，华先物业公司未向公司登记机关申请登记，未取得营业执照，应认定华先物业公司为华先公司的内设机构。关于华先物业公司人员的社保金、住房公积金由华先物业公司交给华先公司，再由华先公司向相关主管部门交纳的事实，只是华先公司的内部资金管理分配，并不影响华先物业公司作为华先公司内设机构的事实认定。参照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，华先物业公司作为华先公司的内设机构，其民事责任应由华先公司承担。洪福臣主张华先公司返还2017年4月27日至2031年10月31日间共174个月租金52722元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。洪福臣主张化纤社区居委会、化纤小区业委会、齐鲁化纤公司、八方锦纶公司、正昊公司就上述款项承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 对洪福臣主张自2006年11月1日起至实际支付之日止支付利息的诉讼请求。本院认为，洪福臣自2007年1月31日开始租赁涉案房屋，并非2006年11月1日，自2007年1月31日起至涉案房屋拆除之日即2017年4月27日止，期间一直占有使用涉案房屋，应当参照合同约定租金向华先公司支付上述期间的占有使用费，洪福臣在主张返还租金时已主动扣除了该占有使用费，应视为两费用已相互抵销，华先公司不应当向洪福臣支付该期间的利息，对洪福臣主张的该期间的利息请求，本院不予支持；因涉案房屋已于2017年4月27日被案外人拆除，华先公司未返还自2017年4月28日起至2031年10月31日期间174个月的租金52722元，应当向洪福臣支付自2017年4月28日起的利息，对洪福臣主张华先公司支付自2017年4月28日起至实际给付之日止的利息请求，本院予以支持。对洪福臣主张化纤社区居委会、化纤小区业委会、齐鲁化纤公司、八方锦纶公司、正昊公司对上述款项承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 对洪福臣主张重新租赁房屋的房租差价损失130239元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告济南华先科工贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告洪福臣租金52722元； 二、被告济南华先科工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告洪福臣利息（以52722元为基数，自2017年4月28日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告洪福臣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3959元，由原告洪福臣负担2818元，由被告济南华先科工贸有限公司负担1141元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  赵翠竹 人民陪审员  胡玉金 人民陪审员  薛菁华 二〇二〇年二月二十八日 书 记 员  袁 萌