江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终3607号上诉人（原审被告）：连云港诚基置业有限公司，住所地连云港市。法定代表人：胡建雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毕世华，北京盈科（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：查知行，北京盈科（昆山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：姜红，女，1976年4月4日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：杜浩谦，江苏海郡律师事务所律师。原审被告：江苏建伟控股集团有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇339省道**。法定代表人：胡建雄，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：毕世华，北京盈科（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：查知行，北京盈科（昆山）律师事务所实习律师。上诉人连云港诚基置业有限公司（以下简称诚基公司）因与被上诉人姜红、原审被告江苏建伟控股集团有限公司（以下简称建伟公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省连云港市连云区人民法院（2020）苏0703民初942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人诚基公司上诉请求：1.请求撤销（2020）苏0703民初942号民事判决书的第一项判决“被告连云港诚基置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告姜红逾期交房违约金166767.29元”，改判上诉人不承担逾期交房违约责任。2.本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定“《商品房买卖合同》附件四补充协议第4条的约定为格式条款，该条款无效”，缺乏相应的事实和法律依据。1、案涉合同附件四补充协议第4条，并非格式条款。格式条款指：当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，案涉合同附件四补充协议第4条，并非是上诉人预先拟定，更不是“未与对方协商”，该条是双方在平等自愿，协商一致的前提下最终确定的，是双方真实的意思表示，并以“补充协议”的方式特别约定的，再由被上诉人亲笔签名。因此，该条款不符合格式条款的形式要求，也并不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。上诉人及被上诉人应当按照《商品房买卖合同》附件四补充协议第4条的约定履行各自的义务。2、一审法院有关案涉合同附件四补充协议第4条无效的认定前后矛盾。在判决书第8页法院认为部分，一审法院明确认定了《商品房买卖合同》及所有附件的真实性、合法性、有效性，而就附件四中的第4条约定，其又认为该条款无效，该认定前后矛盾，相互冲突，且明显错误。3、即使格式条款，依法也并不必然无效。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，只有在具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况下，该条款才无效。也就是说认定格式条款无效的前提是提供格式条款一方免除或限制其责任。而本案中，上诉人作为商品房出卖人，销售房产的主要目的就是出售房屋，确保作为买受人的被上诉人按期足额支付购房款，快速回笼被占用的资金；同时，按时足额支付购房款是被上诉人的最主要最根本的合同义务。因此，基于公平、合理、诚信的原则，当作为房屋买受人的被上诉人出现逾期付款等严重违约情形的前提下，上诉人依法原本就享有相应的“抗辩权”，在此基础上，双方约定“乙方未能按合同约定时间付清全部房款并补交面积增加部分的房款的，乙方无权追究甲方关于合同中约定的迟延交付的违约责任，同时甲方有权拒绝向乙方交付该房屋及履行其他与该房屋相关的一切义务”，实际上并不存在免除己方责任、或是加重被上诉人责任或排除被上诉人权利的情形；而仅仅是就上诉人依法享有的抗辩权的明确。事实上，若被上诉方按照合同约定按期履行支付购房款的主要合同义务，则该条款就无适用的前提。一审法院任意扩大自由裁量权，认为格式条款就一定无效，明显违背了民法文义，更不符合市场交易习惯，这无形中将会助长买房人恶意违约之风。二、上诉人基于《商品房买卖合同》附件四补充协议第4条的有效约定主张被上诉人逾期付款无权向上诉人主张逾期交房违约金的抗辩理应得到一审法院的采信，上诉人无需向被上诉人姜红支付逾期交房违约金166767.29元。如上诉状第一条所述，《商品房买卖合同》附件四补充协议第4条的约定并非格式条款，已不存在导致格式条款无效的情形，仅是上诉人与被上诉人对《商品房买卖合同》未详尽的事项以及双方重要义务和抗辩权的重申而达成的补充协议，是上诉人与被上诉人双方真实的意思表示，合法有效。因此在被上诉人违反合同约定迟延付款的情形下，上诉人就有权依据该有效条款约定，行使“不予承担合同中约定的迟延交付的违约责任”的抗辩权，且该等抗辩理应得到一审法院的支持，因此上诉人无需向被上诉人姜红支付逾期交房违约金166767.29元，一审判决错误。被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效。被上诉人姜红答辩称：一审法院认定买卖合同附件4系格式条款认定事实清楚、适用法律正确，该格式条款系上诉人为了重复使用而事先拟定的，上诉人在一审庭审中也承认其他购房人都有补充协议，因此应当认定为格式条款。该补充条款属于免除上诉人责任加重被上诉人责任的情况，被上诉人在2014年购买涉案房屋，直至2020年才等到交房通知，在此六年多多次到上诉人处沟通，上诉人均未予理睬。逾期付款责任不在被上诉人，在于上诉人。上诉人保证在合同期限内办理贷款。虽然现在没有证据证明，但我方强调一下。上诉人的上诉请求不能成立，请求二审判决驳回上诉、维持原判。姜红向一审法院起诉请求：1、判令诚基公司、建伟公司向姜红支付逾期交房违约金181507元（自2015年1月1日起至2020年1月18日止，共计1843天，以1969694元为基数按日万分之0.5计算）及逾期办理房屋权属登记违约金19140元（自2015年3月1日起至2020年5月27日止，共计1914天，按合同约定每天10元计算），合计200647元。诚基公司是合同相对方，应承担违约责任，建伟公司是诚基公司的唯一股东，不能证明其财产独立，应该承担连带责任。2、本案诉讼费用由诚基公司、建伟公司承担。一审法院认定事实：2014年1月14日，姜红与诚基公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由姜红购买诚基公司开发的位于连云区平山北路东，逐海路南侧海州湾花园第9幢无单元102室住宅1套，该商品房建筑面积共274.3平方米，总价款2051764元。合同第六条约定，买受人应于2014年1月14日前支付首期款计人民币621764元，余款143万元应于2014年1月24日前办理银行按揭贷款付清。合同第七条第一款约定，买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理，不作累加：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。合同第七条第二款约定，本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；同时该条第二款约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因国家或地方政府有关法律法规、政策变化，具体行政行为、重大时政行为或重大市政建设导致该商品房验收延期，或政府有关部门未依法及时验收该商品房的；3.买受人房款未交清的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案，如因出卖人的责任，导致本条约的上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按下列第3项处理：3.因一方过错，导致本条约定的上述手续迟延办理，过错方应按每天10元的标准向对方支付逾期期间的违约金，因不可归责于出卖人的原因（如政策变化或政府原因等），致使出卖人不能正常履行产权登记有关义务的，出卖人不承担责任。该《商品房买卖合同》附件四第4条约定，乙方（即姜红），未能按合同约定时间付清全部房款并补交面积增加部分的房款（如有）的，乙方无权追究甲方（即诚基公司）关于合同中约定的迟延交付的违约责任，同时甲方有权拒绝向乙方交付该房屋及履行其他与该房屋相关的一切义务。姜红于2013年两次支付诚基公司购房定金5万元，于签订合同当日即2014年1月14日交付诚基公司购房首付款25万元，于2014年7月22日交付诚基公司购房首付款10万元，于2014年8月18日交付诚基公司购房首付款139694元，共计539694元；姜红的房屋贷款143万元于2014年7月16日转账至城基公司账户。2014年10月15日姜红与诚基公司签订《补充协议》，确定截至2014年8月18日姜红实际支付诚基公司购房款1969694元，房屋网签的商品房买卖合同总价款为2051764元，诚基公司同意在双方已签订的商品房买卖合同总价款的基础上给予姜红购房补贴，共计人民币82070元，诚基公司承诺不再按网签的商品房买卖合同总价要求姜红另行付款，购房发票按网签的商品房买卖合同总价开具，相应的税费由姜红自行承担，姜红对此无异议。诚基公司向姜红出具了购房款总额为2051764元的发票，2014年3月25日姜红按房屋总价款2051764元缴纳了契税62753.20元。2020年1月10日，诚基公司向姜红发出《交房通知书》，通知姜红于2020年1月18日办理交房手续。诚基公司取得首次登记证明单时间为2020年4月23日，该证明单显示涉案房屋于2020年1月8日竣工，凭该不动产首次登记证明单，办理交易过户手续。关于建伟公司的连带责任，姜红主张诚基公司系一人有限责任公司，其唯一股东为建伟公司，建伟公司不能证明诚基公司财产独立于股东自己的财产的，应当对诚基公司的债务承担连带责任。为此建伟公司向一审法院提供华瑞税务师事务所有限公司连云港分公司于2019年12月31日出具的诚基公司的《资产负债表》1份，证明诚基公司、建伟公司财产独立，不存在财产混同。姜红对建伟公司提供的资产负债表的真实性予以认可，并认可建伟公司的证明目的。一审法院认为，姜红与诚基公司之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，姜红与诚基公司应当按照合同约定履行各自的义务。但该商品房买卖合同及附件系诚基公司提供的格式合同，附件四第4条的约定，属诚基公司排除对方主要权利的条款，按照法律规定，应当在签订合同时采取合理的方式提请姜红注意，诚基公司未能提供证据证明其曾提请姜红注意，故该条款无效，一审法院对诚基公司据此主张的因姜红逾期付款无权向其主张逾期交房违约金的抗辩不予采信。姜红与诚基公司在商品房买卖合同第六条、第七条明确约定了购房款的支付时间、支付金额及逾期付款违约金的计算方法，在合同第八条、第九条中明确约定了交房时间及逾期交房违约金的计算方法，姜红没有按照约定向某公司支付购房款、诚基公司没有按照约定向姜红交付房屋，应当按约定各自承担相应的违约责任，故一审法院对姜红要求诚基公司给付逾期交房违约金的诉讼请求依法予以支持；对诚基公司要求以姜红逾期付款违约金冲抵逾期交房违约金的抗辩，姜红亦表示同意，一审法院依法亦予以支持。姜红主张诚基公司逾期交房违约金为181507元，与实际相符，一审法院依法予以确定，扣减姜红应当承担的逾期付款违约金14739.71元后，余款166767.29元诚基公司应当给付姜红。姜红主张贷款系因诚基公司的原因未能及时办理相关手续，致使贷款迟延到账，不应由姜红承担逾期付款责任，但未能提供充分证据证明，一审法院依法不予支持。对姜红要求诚基公司承担逾期办理权属登记违约金的诉讼请求，一审法院认为，姜红、诚基公司在商品房买卖合同第十五条中约定是在商品房交付使用60日内备案，而不是姜红主张的合同约定的交房日期顺延60日，诚基公司通知姜红的交房日期为2020年1月18日，实际诚基公司取得首次登记证明单是在2020年4月23日，而期间的2020年2、3月份，确实系连云港市新冠××疫情防控最严重的期间，各机关单位均未能正常上班，属不可抗力，可依法顺延2个月的期间，而顺延后诚基公司则不构成违约，故一审法院认为诚基公司的抗辩理由成立，诚基公司不承担逾期办理房屋权属登记违约责任。对姜红要求建伟公司对诚基公司的债务承担连带责任的诉求，建伟公司认为诚基公司的财产独立于建伟公司，不存在财产混同的情况，并提供资产负债表加以证明，姜红对此亦予以认可，故一审法院对姜红该主张依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、诚基公司于判决发生法律效力之日起十日内给付姜红逾期交房违约金166767.29元。二、驳回姜红要求诚基公司给付逾期办理权属登记违约金的诉讼请求。三、驳回姜红要求建伟公司对诚基公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4423元，由姜红承担788元，由诚基公司承担3635元（姜红已预交，诚基公司将承担的3635元于给付上述违约金时一并给付姜红）。二审期间，上诉人诚基公司向本院提交证据：付款承诺书一份，证明1.被上诉人存在逾期付款的违约事实，根据双方合同第六条约定，被上诉人应于2014年1月14号前付清621764元，被上诉人并未按期支付，1月14号被上诉人出具了一份书面付款承诺书，承诺1月14号支付首付30万元，2014年3月5日付清剩余首付款321764元，被上诉人也未支付，一直到8月18日才付清首付。银行贷款早已经下来了，在7月16日。2.商品房买卖合同及附件系双方真实意思表示，合法有效，对于附件4的内容被上诉人是清楚的，其在承诺书中也确认其存在违约行为自愿按照附件4的相关条例处理的真实意思表示。3.被上诉人自愿承诺如其未按照承诺书的付款时间履行义务，将承担违约金30万元，且在一审庭审中也再次明确表示愿意承担逾期付款的违约金，故一审判决中应予扣减的违约金金额不是14739.71元，而是30万元。被上诉人姜红质证称：该证据不是新证据，在一审中上诉人也应掌握，被上诉人从未签订过付款承诺书，第一页根本没有被上诉人签字，从来没有签订过30万违约金的内容。从形式上看，承诺书为两页，第一页没有任何签名，也没有骑缝章，系虚假证据。原审被告质证意见同上诉人意见。结合双方当事人的质辩意见，因该付款承诺书由被上诉人姜红签名与捺印，虽上诉人未在第一页签名或捺印且未加盖骑缝章，但该付款承诺书综合两页内容未存在冲突，形式上亦无明显瑕疵，被上诉人也未就该承诺书为虚假证据的主张举证证明。故本院对上诉人诚基公司提交的证据的真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，姜红签名的付款承诺书对其购买诚基公司开发的海州湾花园房号为9-102室的总房款及付款方式、付款时间、违约责任等作了承诺。本案二审的争议焦点为：1.附件四合同补充协议第4条是否有效，上诉人是否应向被上诉人支付逾期交房违约金。2.本案中付款承诺书中约定的30万元违约金是否可以抵扣逾期交房违约金。3.被上诉人主张是否已过除斥期间或诉讼时效。本院认为，关于第一项争议焦点，附件四合同补充协议系上诉人为了重复使用而预先拟定，并在订立该协议时未与被上诉人协商，系格式合同，其中第4条免除了上诉人在特定情形下承担的延迟交付违约责任与商品房买卖合同中上诉人应承担的主要义务，排除对方要求按约交付房屋的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，因存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利等情形，且上诉人未提交就该附件四合同补充协议第4条约定向被上诉人尽到提示说明义务的证据，而二审中上诉人提供的付款承诺书中亦未就本条款进行单独提示和约定，该条款应认定无效，因此对上诉人的该项上诉意见本院不予采纳。关于第二项争议焦点，本院认为，根据付款承诺书中约定，当被上诉人未按约定中的付款时间履行，被上诉人承担叁拾万违约金，而该承诺书中付款时间第3项约定“本人于2014年1月14日与甲方（连云港诚基置业有限公司）签定《连云港市商品房买卖合同》，并提供完整的贷款资料，与甲方指定银行签定贷款协议并积极配合银行直至贷款下款至甲方账户”，该约定实质为对被上诉人积极配合贷款办理相关事务的约定，上诉人未能提供证据证明被上诉人存在相关违反该约定的行为，故对上诉人主张被上诉人承担30万违约金本院不予支持，对上诉人提出的付款承诺书中约定的30万元违约金抵扣逾期交房违约金上诉意见本院亦不予采纳。关于第三项争议焦点，被上诉人主张格式条款无效而非主张撤销该格式条款，故不适用除斥期间的规定。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题，本院认为上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，且未提供新的证据证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间，故根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条，本院对上诉人该抗辩不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4423元，由上诉人连云港诚基置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年二月二十日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。