贵州省遵义市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔03民初683号 原告：贵州京尊房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市正安县凤仪镇北苑社区8号路，统一社会信用代码：91520324063071084N。 法定代表人：彭启能，董事长。 委托诉讼代理人：郑维专，贵州维专律师事务所律师，代理权限：一般代理。 被告：雷树建，男，汉族，1975年9月22日出生，住四川省岳池县。 被告：贵州建源房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市正安县凤仪镇文化路鸿运楼门面9号，统一社会信用代码：91520324080667242C。 法定代表人：胡松，执行董事。 二被告共同委托诉讼代理人：赵栋，重庆炜林律师事务所律师，代理权限：特别授权。 二被告共同委托诉讼代理人：李润，重庆炜林律师事务所律师，代理权限：特别授权。 第三人：正安县人民政府，住所地：贵州省遵义市正安县行政中心。 法定代表人：吴起，县长。 委托诉讼代理人：杨隆飞。代理权限：一般代理。 第三人：正安县自然资源局，住所地：贵州省遵义市正安县凤仪镇珍州西路，统一社会信用代码：1152032400952226XU。 法定代表人：吴宗强，局长。 委托诉讼代理人：韦旭，贵州佳信律师事务所律师。代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：袁小龙，代理权限：一般代理。 原告贵州京尊房地产开发有限公司（下称“京尊公司”）与被告雷树建、贵州建源房地产开发有限公司（下称“建源公司”），第三人正安县人民政府（下称“正安县政府”）、正安县自然资源局（原正安县国土资源局）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，雷树建在答辩期间提出管辖权异议，本院于2019年10月14日作出（2019）黔03民初683号民事裁定，驳回雷树建的管辖权异议。雷树建提起上诉后又于2019年11月20日撤回上诉。2019年10月25日，本院根据京尊公司的诉讼保全申请，作出（2019）黔03民初683号之一民事裁定，冻结雷树建、建源公司63233333.33元银行存款或查封建源公司正安莱英半岛价值63233333.33元的商品房。2019年12月10日，本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行审理后，决定追加正安县政府、正安县自然资源局为无独立请求权的第三人参加诉讼，并于2020年1月10日依法组成合议庭公开开庭再次对本案进行了审理，原告京尊公司委托诉讼代理人郑维专，被告雷树建、建源公司共同委托诉讼代理人赵栋、李润，正安县政府委托诉讼代理人杨隆飞，正安县自然资源局委托诉讼代理人韦旭、袁小龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 京尊公司诉讼请求：一、判令雷树建限期支付京尊公司开发权转让款及违约金5500万元；二、判令雷树建支付京尊公司逾期付款违约金8233333.33元；三、判令建源公司对雷树建第一、第二项诉讼请求承担连带责任；四、判令雷树建支付京尊公司律师代理费20万元；五、判令二被告承担案件受理费。庭前会议中，京尊公司放弃第四项诉讼请求，即判令雷树建支付京尊公司律师代理费20万元。增加诉讼请求，由二被告支付其保全费用5000.00元和为申请诉讼保全而支付的保险费用63000.00元。事实和理由：我公司与雷树建于2013年7月9日签订《正安县迎宾大道一号地块土地使用权及开发权转让协议书》，约定我公司将正安县迎宾大道一号地块土地使用权及开发权作价8000万元转让给雷树建。协议签订后，我公司将土地使用权转移登记到雷树建指定公司名下，但雷树建未按约定支付转让款。2017年8月24日，二被告与我公司签订《补充协议》，确定截止2017年8月24日，雷树建尚欠我公司转让款4500万元，约定雷树建于2018年10月31日前付清转让款，并在2018年8月前支付我公司1500万元的损失，同时还约定了违约金，逾期60日内，每日按未付金额千分之一支付违约金；逾期超过60日，每日按未付金额千分之三支付违约金。并约定如雷树建未在2018年10月31日前付清转让款和违约金，建源公司以其获得的“莱英.半岛”项目第五、七、九座商品房按照1800元每平方米的价格进行抵偿，并在2018年11月10日将用于折抵的商品房登记到我公司名下。《补充协议》签订后，雷树建仅支付我公司950万元，经我公司多次催收无果，书面要求建源公司承担保证责任，但建源公司不予答复、不愿履行义务。违约金计算方式为转让款本金5500万元，分段按年24%计算至2019年8月20日止，累计12,733,333.33元减去已付违约金450万元等于8,233,333.33元。 雷树建、建源公司答辩称：案涉合同系无效合同，京尊公司自始未取得涉案土地使用权，其私自转让土地使用权的行为违反法律强制性规定，京尊公司无权要求我方支付土地转让价款，请求驳回京尊公司的诉讼请求。1.案涉土地使用权由建源公司通过政府招拍挂形式出让取得，程序合法、手续齐全。2.京遵公司自始未取得案涉土地使用权，其转让案涉土地的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第七十三条之规定，属于无效合同。3.用政府工程款“置换土地”的主体是贵州方程建筑总公司，案涉土地系商业用地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条规定，必须采取招标、拍卖程序，用工程款置换案涉土地的行为违反该规定无效，贵州方程建筑总公司（下称“方程公司”）未与政府签订土地出让合同，也未开发至25%以上，上述行为违反法律强制性规定属于无效行为。4.请求人民法院依法审查合同存在无效的情形，驳回京尊公司的诉讼请求。 正安县自然资源局述称：2012年前，方程公司为正安县垫资修建迎宾大道，由于正安县政府无资金支付工程款，与方程公司签订《正安县城迎宾大道一号地块综合开发协议书》，将迎宾大道旁一号地块49.1亩按出让底价每亩160万元，共计7856万元置换给方程公司开发，迎宾大道工程款审计后互补价差。此后，正安县政府通过专题会议明确该宗地出让底价为用地单位与县政府签订的协议价减除成本，由国土部门于2014年初挂牌出让。方程公司委托人京尊公司法定代表人彭启能提交京尊公司与雷树建签订的《土地使用权及开发权转让协议》，根据彭启能的委托和指定，国土部门通过挂牌转让方式将该地块出让给建源公司，出让价格为155万元，即政府与方程公司的协议价7856万元减除县城投公司核算成本7701.3万元后的154.7万元四舍五入后为155万元。该讼争地块不存在两个不同权属处置行为，该地块挂牌出让给建源公司实质是受彭启能指定，是正安县政府履行与方程公司冲抵迎宾大道工程款的行为。该地块的出让价格为7856万元，即每亩160万元，而非155万元。 正安县人民政府述称：与正安县自然资源局述称一致。 本院经审理查明，2012年12月26日，正安县人民政府（甲方）与贵州方程建筑总公司（乙方）（下称“方程公司”）签订《正安县城迎宾大道一号地块综合开发协议书》约定：正安县城迎宾大道的建设，由乙方（道路施工方）垫资进行修建，现已建成通车，但未支付工程款。经县人民政府研究，按照政府专议【2012】105号文件精神，决定将迎宾大道旁一号地块49.1亩土地置换给乙方进行综合开发，冲抵迎宾大道建设工程款。土地置换及结算方式为，该地块的土地出让底价为每亩160万元人民币，49.1亩土地总额为7856万元人民币，待迎宾大道工程审计完成后，乙方按照审计的工程总价与甲方置换给乙方的土地款7856万元进行冲抵，互补价差，补差款在结算完毕后一个月内结清。由于双方在该协议书第五条第1项约定：“乙方应在正安县境内注册独立的法人企业，参与该地块的开发”。据此，方程公司指定京尊公司负责实施正安县迎宾大道一号地块开发（包括自行出资开发、联合开发或者转让国有土地使用权开发权）。2013年7月9日，京尊公司（甲方）与雷树建（乙方）签订《正安县城迎宾大道一号地块土地使用权及开发权转让协议书》（下称“转让协议书”）约定：甲方拥有位于遵义市正安县地块占地面积为49.1亩（即32734.97平方米）的土地使用权，拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方，转让价为8000万元人民币，乙方支付时间及金额分别为：协议生效之日支付500万元；一个月内即2013年8月9日前支付2500万元；在甲方将涉及转让地块的使用权经国土部门拍卖转入乙方指定房地产开发公司，并办理取得国有土地使用权证起一个月内，支付3000万元；乙方取得国有土地使用权证起三个月内，支付2000万元。2014年2月20日，京尊公司（甲方）与雷树建（乙方）、建源公司（丙方）签订《补充协议》约定：乙方已支付甲方转让费1799万元，鉴于乙方资金组织困难，无法按“转让协议书”约定按时、足额支付转让费，经友好协商，达成补充条款：一、在2014年2月28日前，乙方支付甲方转让费用201万元。在2014年5月30日前，乙方再支付甲方转让费用500万元。二、乙方所欠5500万元的转让费用，乙方为甲方修建房屋冲抵……四、乙方授权建源公司为迎宾大道一号地块开发及建设的合法单位，出示授权委托书，将一号地块招拍挂于该公司名下……同日，建源公司向京尊公司出具《承诺》载明：根据《补充协议》由雷树建和建源公司出资为京尊公司修建“山峰片区安置还房”和“泊景湾Ｂ区”工程，工程款用作冲抵迎宾大道一号地块的转让费用。建源公司承诺对“山峰片区安置还房”和“泊景湾Ｂ区”工程的质量、进度、安全和效益负全责等。京遵公司认可在2014年5月20日、6月16日、8月26日、9月30日分别收到建源公司土地转让款151万元、40万元、40万元、15万元，累计246万元。2014年1月2日，正安县人民政府作出政府复【2013】73号《关于2013年第九期国有建设用地使用权出让的批复》载明：同意以现状挂牌方式公开出让正安县2013-挂-28号（正安县迎宾大道一号地块）……等五宗国有建设用地使用权。2014年1月10日，原正安县国土资源局作出《正安县2013年第九期国有建设用地使用权出让交易条件》载明：3.土地处置条件：正安县2013-挂-28号（正安县迎宾大道一号地块）（1）报名时须一次性缴纳竞买保证金；（2）竞得人须向县城投公司缴纳前期开发成本7701.3万元，持缴纳的相关凭据签订土地出让合同……。正安县自然资源局陈述：2014年2月28日，原正安县国土资源局基于建源公司与京尊公司协议转让了工程款抵偿金，完成了交易条件，遂作为出让人与受让人建源公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》。该合同约定：出让宗地编号为正安县2013-挂-28号，宗地面积32751平方米，坐落于正安县旁。出让宗地的用途为批发零售用地面积0.4367公顷，中低价位、中小套型普通商品住房用地面积2.8384公顷。出让价款为155万元人民币，每方米47.32元人民币。2014年8月12日，建源公司向正安县国土资源交易中心交纳土地交易服务费35万元，同月13日，建源公司向正安县土地储备中心交纳土地出让金155万元。2014年8月11日，建源公司向正安县国土资源局提交《颁证申请》，同月18日，正安县国土资源局初审同意报请批准土地登记，正安县人民政府同意国土资源局审核意见。2016年3月4日，正安县人民政府办公室向县国土局、住建局下发《关于暂缓办理“迎宾大道一号地块”土地使用手续的通知》载明：京尊公司向县人民政府呈送《关于请求停办“迎宾大道一号地块”开发建设相关手续的紧急报告》，鉴于该宗地属迎宾大道工程建设置换地，当前土地拥有者所交土地出让金非常少，为了确保社会稳定和维护当事各方的合法权利，请暂缓办理该地块的所有土地使用相关手续（包括抵押）。2016年4月6日，京尊公司（甲方）与雷树建（乙方）、建源公司（丙方）、蒲红（丁方）签订《补充协议（二）》。2017年8月24日，京尊公司（甲方）与雷树建（乙方）、建源公司（丙方）签订《补充协议（三）》约定：一、甲乙丙三方确认乙方尚欠甲方项目开发权转让尾款约4500万元（具体金额待甲乙双方就乙方承建的甲方关联企业实施的正安山峰安置还房工程款审计结算后再行确定），乙方承诺于2017年8月31日前支付甲方500万元、2017年10月31日前支付500万元，剩余约3500万元于2018年10月31日前全部付清。二、由于乙方未能按约支付甲方项目开发权转让款，已构成违约，乙方同意支付甲方1500万元违约金以弥补本协议签订之前给甲方造成的损失。乙方承诺2018年6月支付甲方500万元、7月支付500万元、8月支付500万元。三、如乙方未按照本协议第一、二条约定的时间、额度足额支付甲方每一笔项目开发权转让款和违约金，逾期在60日内，每逾期一天乙方承诺按应付未付金额日千分之一支付甲方违约金，直到付清为止；如逾期超过60日，每逾期一天乙方承诺按应付未付金额日千分之三支付甲方违约金，直到付清为止。四、丙方承诺对乙方全面履行向甲方的付款义务提供不可撤销的连带担保责任，如乙方未能在2018年10月31日前付清甲方项目开发权转让尾款和违约金，自愿以获准开发的正安“莱茵·半岛”（原规划报备名称为正安尚善·首座）项目第五、七、九座商品房按1800元每平方米单价折价抵偿甲方，抵偿金额为最终结算欠付金额（包括项目开发权转让尾款、违约金）。丙方保证在2018年11月10日前将用于抵偿的商品房备案登记到甲方名下，并且无条件配合甲方办理销售相关手续，否则，视为丙方违约，丙方应赔偿因此给甲方造成的损失。五、乙丙双方违反本协议任何一条约定，均视为严重违约；因乙丙双方违约引发诉讼，甲方因此而承担的案件受理费、律师代理费、交通费、调查费等为实现全部债权而支付的费用由乙丙双方共同承担……。2017年8月25日、28日，雷树建分别支付京尊公司转让款400万元、100万元，累计500万元；此后，建源公司于2018年10月10日支付京尊公司100万元，款项用途载明为付土地款；于同年11月6日支付50万元，款项用途载明为货款，于2019年2月1日支付200万元，款项用途载明为预付款，2019年7月9日支付100万元，款项用途载明为预付款，四笔款项累计为450万元，京尊公司认为该450万元的性质为违约金，二被告认为系转让款。2019年3月28日，建源公司取得案涉建设用地使用权证，权利性质载明为国有土地出让。 另查明，2017年8月24日《补充协议（三）》签订之前，支付转让款的情况为：2014年2月20日前支付1799万元，2014年9月30日前支付246万元，尾款为8000万元-1799万元-246万元=5955万元。《补充协议（三）》约定转让尾款约4500万元，是用5955万元减去预测正安山峰安置还房工程款后的余额。2019年12月18日，经雷树建委托刘世云与遵义市第一建筑安装工程有限责任公司正安县棚户区改造山峰安置工程项目部进行内部审定，正安山峰安置还房内部工程结算审核定案金额为10,432,903.81元。庭审中，京遵公司表明请求支付转让款的本金为4500万元减去已支付的500万元转让款，为4000万元。京尊公司、正安县政府陈述案涉建设用地开发基本结束，建源公司、雷树建陈述案涉建设用地整体进行了开发，最后一期工程还有30%的工程量未完成。 再查明，京尊公司为办理诉讼保全事项，支付中国平安财产保险股份有限公司遵义中心支公司保险费用63,000.00元，向本院交纳保全申请费5,000.00元。 上述事实有双方当事人提供的书证及双方当事人的陈述佐证，且各方当事人对本案证据的真实性均无异议。本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1.京尊公司与雷树建、建源公司签订的《补充协议（三）》是否有效；2.雷树建、建源公司是否应当连带支付京尊公司转让款、违约金、逾期付款违约金以及京尊公司为实现债权支付的保险费和申请费；3.支付金额如何认定。 关于协议效力问题。本院在评述案涉协议效力前特别说明，京尊公司未就《补充协议（三）》第四条关于“以房抵债”的约定主张权利，本院关于案涉协议效力的评述不包含《补充协议（三）》第四条“以房抵债”部分内容。 首先，本案中，雷树建与京尊公司于2013年7月9日签订“转让协议书”，将方程公司放弃7856万元工程款为对价所获取的权利以8000万元转让给雷树建，双方关于权利义务的约定符合公平原则，但协议签订后，雷树建仅履行协议约定8000万元转让款中的1799万元，尚有6201万元不能按约定履行。在此情形下，雷树建和建源公司又于2014年2月20日与京尊公司签订《补充协议》约定了余款6201万元的新履行方式。建源公司随后仅分四次支付转让款246万元，各方又于2016年4月6日签订《补充协议（二）》，但仍未得到履行，最终，雷树建和建源公司与京尊公司于2017年8月24日签订了《补充协议（三）》，对所欠转让款金额进行明确，并约定了新的支付方式等内容。因此，《补充协议（三）》是雷树建和建源公司在不能全面履行前述协议的情形下，最后一次与京尊公司签订的确保全面履行支付转让款以及如何承担违约责任的协议。且在该协议签订前，建源公司已经于2014年2月28日与正安县国土资源局签订了《国有建设用地建设使用权转让合同》，并于2019年3月28日取得案涉建设用地使用权证，雷树建、建源公司与京尊公司签订的“转让协议书”、《补充协议》中所约定其享有的合同权利已经全部实现，建源公司对案涉建设用地已经进行了全面开发。从上述协议的签订过程、内容及履行情况，能够充分说明《补充协议（三）》系雷树建和建源公司与京尊公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，完全系双方真实意思表示一致的结果。其次，正安县政府将案涉建设用地通过协议方式折价抵偿方程公司修建迎宾大道的工程款后，未将案涉建设用地变更登记在方程公司名下，方程公司虽然未取得案涉建设用地的使用权，但却享有使用开发案涉建设用地的合同权利。方程公司将该合同权利授权京尊公司行使，京尊公司再将该合同权利转让给雷树建，且在此期间，正安县政府对上述系列协议予以认可，建源公司也因持有与京尊公司签订的《补充协议》而完成了原正安县国土资源局为案涉建设用地拍卖设定的交易条件，取得案涉建设用地受让人的资格，从而最终取得了案涉建设用地的使用权。京尊公司的合同义务也因正安县政府和原正安县国土资源局的系列行政行为而得到实质性全面履行，雷树建、建源公司所享有的合同权利已全部实现。本案中京尊公司转让合同权利的行为符合《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人……”之规定。因此，《补充协议（三）》并不因为方程公司、京尊公司未取得案涉建设用地的使用权而无效。至于正安县政府、原正安县国土资源局针对案涉建设用地的抵偿、拍卖等行政行为是否合规，属于行政管理问题，并不必然影响本案中与案涉建设用地相关民事协议的效力，本院由此认定《补充协议（三）》未违反行政法律法规强制效力性规定。第三，建源公司与原正安县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》虽然载明案涉建设用地出让价款为155万元人民币，但根据正安县政府将案涉建设用地以每亩160万元总价7856万元抵偿所欠方程公司修路工程款，建源公司因与京尊公司签订《补充协议》而成为与原正安县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》的受让人，并通过交纳155万元土地出让金最终获取案涉建设用地使用权的事实，可以认定正安县政府实际获得的案涉建用地出让价款为7856万元+155万元＝8011万元，不存在低于市场价值而造成国家利益、社会公共利益受损情形，且在此过程中，并未有第三方主张利益受损。故，雷树建、建源公司未全面履行《补充协议》《补充协议（二）》后，再次与京尊公司协商签订的《补充协议（三）》不存在损害国家利益、社会公共利益和第三人利益的情形。至于正安县政府、原正安县国土资源局拍卖案涉建设用地使用权的程序是否合法不属于本案的审查范围，本院在此不作评述。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，《补充协议（三）》不具备法律规定合同无效的情形，本院认定该协议效力为有效。雷树建和建源公司认为协议无效的辩解理由不能成立，本院不予支持。 关于是否应当连带支付转让款、违约金、逾期付款违约金以及为实现债权支付的保险费和申请费问题。本案中，“转让协议书”、《补充协议》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》均系雷树建、建源公司与京尊公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，雷树建和建源公司获取了协议约定的权利、利益，却未全面履行协议约定的义务，在本案审理过程中还期待通过确认协议无效来逃避自己应当承担的义务，在主观上具有违背诚实信用原则的恶意，在客观上导致京尊公司的合同利益迟迟不能实现，必然应当受到法律的否定性评价，以引导建立诚实守信的市场秩序和营商环境，维护交易安全。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，雷树建和建源公司应当承担相应责任。《补充协议（三）》第一至三条明确约定，雷树建应支付京尊公司转让款尾款、违约金、逾期付款违约金；第四条约定建源公司对雷树建承担的付款义务提供不可撤销的连带担保责任；第五条约定雷树建、建源公司违约引发诉讼，应共同承担案件受理费、律师代理费、交通费、调查费等为实现全部债权而支付的费用。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务”之规定，雷树建、建源公司应当连带支付京尊公司转让款、违约金、逾期付款违约金以及为实现债权支付的保险费和申请费。 关于支付金额如何确定问题。1.转让款，《补充协议（三）》签订前，雷树建尚欠京尊公司转让款5955万元，双方签订《补充协议（三）》第一条约定“转让尾款约4500万元（具体金额待甲乙双方就乙方承建的甲方关联企业实施的正安山峰安置还房工程款审计结算后再行确定）”。本案庭审中，双方一致认可正安山峰安置还房内部工程结算审核定案金额为10,432,903.81元，按照合同约定扣减该笔费用后雷树建仍欠转让款49,117,096.19元，但京尊公司明确表示其对转让款的请求金额按4500万元计算，并认可已经收到还款500万元，系对其权利的自由处分，本院对此予以确认。关于最终应付转让款金额，双方的争议点是建源公司从2018年10月10日起分四次支付京尊公司款项累计为450万元，属于清偿违约金还是清偿转让款本金。从建源公司提供的相关支付凭证载明，100万元为土地款，50万元为货款，200万元、100万元为预付款。《补充协议（三）》中并未约定逾期支付款项首先用于清偿违约金，同时，京尊公司也未提供其他证据证明该450万元的性质为违约金。故，本院认定该450万元的性质属于建源公司清偿京尊公司转让款本金。综上，雷树建尚欠京尊公司转让款金额为4500万元-500万元-450万元=3550万元。2.违约金，雷树建从2013年7月9日签订“转让协议书”直至2017年8月24日签订《补充协议（三）》之前仍然拖欠京尊公司转让款5955万元，在三次违约不能全面履行合同义务之后，双方通过《补充协议（三）》第二条约定雷树建因未能按约支付转让款，同意支付京尊公司1500万元违约金以弥补本协议签订之前给京尊公司造成的损失。因此，1500万元系雷树建、建源公司对其未全面履行“转让协议书”、《补充协议》《补充协议（二）》给京尊公司已造成损失的具体数额的确认，其性质为损失赔偿金，本院对此予以认定。3.逾期付款违约金，《补充协议（三）》第三条约定了逾期付款支付违约金的计算方式为逾期支付转让款和违约金，逾期超过60日，按未付金额日千分三计算支付逾期违约金。日千分之三按年换算则为109.5%，就本案合同目的为转让款金钱给付性质而言，明显畸高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，经本院释明，雷树建和建源公司明确请求调低违约金。京尊公司主张逾期违约金时虽然将计算比率降低为年24%，但计算方式则以转让款、违约金共计5500万元，分段按年24%计算至2019年8月20日止，累计12,733,333.33元减去已付450万元，最终请求逾期付款违约金为8,233,333.33元。本院认为，这一计算方式与本院前述查明事实不符。根据前述认定，450万元的性质为建源公司支付的转让款而非违约金，截止目前，雷树建欠转让款金额为3550万元。违约金1500万元系雷树建、建源公司对其未全面履行《补充协议（三）》签订之前系列协议确认的损失金额。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，违约金的功能首先具有赔偿性，其次具有惩罚性。本案中，雷树建、建源公司自始的违约行为表现为不按照约定方式清偿转让款，《补充协议（三）》第三条约定的1500万元就是对之前系列协议不全面履行造成损失的赔偿，对该1500万元再计算逾期付款违约金有重复计算之嫌，有违公平原则。因此，逾期付款违约金应当只以未支付转让款3550万元为基数计算。逾期支付3550万元的违约金如何计算？如何评定其损失并兼顾实现惩罚功能？本院认为，3550万元的银行利息是可预见必然发生的损失，获取3550万元使用至少要以银行贷款利率计算支付利息，同时考虑《补充协议（三）》第一条约定最后一期支付3500万元转让款的时间为2018年10月31日，京尊公司计算逾期违约金的截止时间为2019年8月20日，再兼顾惩罚性，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，比照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”之规定，按年24%进行计算，计算区间为2018年11月1日至2019年8月20日，共计293天。本院认定雷树建应当承担的违约金为3550万元×（24%÷365天）×293天=6,839,342.46元。4.实现债权费用，京尊公司提起本案诉讼为确保债权得以实现，支付提供担保的保险费63,000.00元，申请诉讼保全，并支付保全申请费5,000.00元，根据《补充协议（三）》第五条约定，该两项费用属于为实现债权的费用，雷建树和建源公司应当共同承担。 综上所述，雷树建和建源公司违背诚实信用原则，丧失契约精神，只享受合同约定权利，却不全面履行合同约定义务，应当承担合同责任。京尊公司的部分诉讼请求有双方约定事实支撑，且于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、雷树建于本判决生效之日起十日内支付贵州京尊房地产开发有限公司转让款35,500,000.00元及逾期付款违约金6,839,342.46元，共计42,339,342.46元； 二、雷树建于本判决生效之日起十日内支付贵州京尊房地产开发有限公司违约金15,000,000.00元； 三、雷树建于本判决生效之日起十日内支付贵州京尊房地产开发有限公司保险费63,000.00元、申请费5,000.00元，共计68,000.00元； 四、贵州建源房地产开发有限公司对雷树建承担上述一至三项费用承担连带清偿责任； 五、驳回贵州京尊房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费358,967.00元，由雷树建、贵州建源房地产开发有限公司负担325,943.00元，由贵州京尊房地产开发有限公司负担33,024.00元。 如不服本判决，可在收到本判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交上诉状副本，同时，在上诉期限届满后七日内向贵州省高级人民法院预交二审案件受理费，上诉于贵州省高级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，义务人未履行义务的，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  李露露 人民陪审员  唐吉李 人民陪审员  杨廷敏 二〇二〇年二月二十七日 法官助理赵凯 书记员周玲玲