广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初13197号原告：中山市利和置业有限公司，住所地广东省中山市古镇镇七坊裕豪新村四大街**首层C3。法定代表人：欧炳维，总经理。委托诉讼代理人：林俊，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉涛，广东登都律师事务所律师。被告：程碧瑕，女，1983年12月22日出生，汉族，住广东省中山市**。原告中山市利和置业有限公司（以下简称利和公司）与被告程碧瑕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利和公司的委托诉讼代理人郭嫦娟、林俊，被告程碧瑕的委托诉讼代理人杨刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和公司向本院提出诉讼请求：1.解除利和公司和程碧瑕于2017年10月20日签订的商铺租赁合同及2018年6月5日签订的补充协议（一）；2.程碧瑕向利和公司支付拖欠的租金（自2018年8月1日起计至合同解除之日，暂计至2019年5月15日为119342.78元。其中2018年8月1日至同年10月31日分别拖欠租金11778.48元、11778.5元、11778.5元，合计35335.48元；2018年11月1日至2019年4月30日每月拖欠租金12956.35元，合计77738.1元；2019年5月1日至同年5月15日拖欠租金6269.2元）；3.判令程碧瑕向利和公司补交2017年11月1日至2018年7月31日已享受的租金折扣优惠82449.52元；4.程碧瑕向利和公司支付的租赁保证金23557元由利和公司没收；5.程碧瑕向利和公司支付迟延支付租金的违约金［自2018年8月6日起每日按欠费金额的1‰计至实际清偿之日止，暂计至2019年5月15日为17944.8元，其中：2018年8月6日起暂计至2019年5月15日为3333.31元（11778.48＊1‰＊283）；2018年9月6日起暂计至2019年5月15日为2968.18元（11778.48＊1‰＊252）;2018年10月6日起暂计至2019年5月15日为2614.83元（11778.48＊1‰＊222）；2018年11月6日起暂计至2019年5月15日为2474.66元（12956.35＊1‰＊191）；2018年12月6日起暂计至2019年5月15日为2085.97元（12956.35＊1‰＊161）；2019年1月6日起暂计至2019年5月15日为1684.33元（12956.35＊1‰＊130）；2019年2月6日起暂计至2019年5月15日为1282.68元（12956.35＊1‰＊99）；2019年3月6日起暂计至2019年5月15日为919.9元（12956.35＊1‰＊71）；2019年4月6日起暂计至2019年5月15日为518.25元（12956.35＊1‰＊40）；2019年5月6日起暂计至2019年5月15日为62.69元（6269＊1‰＊10）］；6.程碧瑕于合同解除日起7日内向利和公司腾退位于中山市毛坯状态。逾期腾退的，应自期满之次日起至程碧瑕交还涉案商铺之日止，按每月23557元向利和公司支付场地占用费；7.程碧瑕向利和公司支付律师费4000元。诉讼过程中，利和公司明确其第2项诉讼请求中拖欠的租金为自2018年8月1日起至2019年11月1日至的租金190811.68元，将租金计算部分2019年5月1日至5月15日拖欠租金6269.2元变更为2019年5月1日至2019年11月1日止的租金77738.1元。事实和理由：利和公司与程碧瑕于2017年10月20日签订商铺租赁合同，2018年6月5日签订补充协议（一），约定程碧瑕承租位于中山市，租赁期限为2017年11月1日至2020年10月31日，租赁保证金23557元，程碧瑕应于租赁合同签订之日起7日内支付租赁保证金，2017年11月1日至2018年10月31日每月租金为11778.5元，2018年11月1日至2019年10月31日每月租金为12956.35元，程碧瑕应于每月第5日前支付当月租金。其中2017年11月1日至2018年7月31日为租金优惠期，利和公司给予程碧瑕的租金优惠共82449.52元。合同还约定：1.程碧瑕应按期缴纳租金及相关费用，否则每逾期一日，应当向利和公司支付相当于欠费金额千分之一的迟延支付租金违约金，迟延超过30日或累计超过3次（含本数），利和公司均有权单方解除合同；2.程碧瑕应遵守商管公司制定的“购物中心”的整体营业时间表，不得擅自提前或迟延开、闭店，且因程碧瑕不开门营业影响周边租户正常经营及因程碧瑕未履行持续经营义务而解除租赁合同的，腾退房屋的损失由程碧瑕承担；3.如程碧瑕的原因导致租赁合同提前终止，则利和公司有权没收合同项下的履约保证金（含租赁保证金）且程碧瑕还应在租赁合同终止后7日内补交装修期和租赁合同第五条项下或其他方式已享受的租金、物业管理费、宣传推广费等优惠金额。合同签订后，利和公司已依约向程碧瑕交付商铺，但程碧瑕却连续多月欠缴租金，且自2019年5月6日起擅自停业，其行为已给利和公司带来较大的经济损失。构成根本违约，故利和公司诉至法院，请求判如所请。程碧瑕辩称，程碧瑕在古镇利和开店是利和公司威逼的结果，如果程碧瑕不从就对其方品牌进行制裁，另外一方面口头承诺优惠期满如人气未好转就继续优惠期。由于商场人气惨淡，导致程碧瑕生意惨不忍睹，经常销售额为零，程碧瑕已损失严重，即便在优惠期，每天都是亏损，到2019年5月已经亏损达一百多万。在此期间，程碧瑕曾多次提出撤场，但利和公司一再要求程碧瑕坚持，一方面答应免除租金，另一方面又以在申请中为由进行拖延。无奈，程碧瑕只有于2019年5月离场，并通知利和公司自行收回铺位。利和公司所谓的拖欠租金及场地占用费理据不足。利和公司一再同意免除租金，现又要求程碧瑕支付租金理据不足。利和公司要求支付迟延租金违约金理据不足，且其标准过高。程碧瑕已于2019年5月单方撤场，并通知利和公司自行收回铺位，利和公司拒不理睬，实质是利和公司放任损失的扩大。利和公司要求将场地恢复至毛坯状态本身既没道理也不符合经济原则。利和公司要求补齐所谓的优惠期租金差额理据不足。所谓的优惠期实质是利和公司要求程碧瑕协助其做旺市场给出的条件，在此期间利和公司实际要承受更多的亏损。除了要承受亏损，程碧瑕还要为优惠期给予利和公司一定金额的代金券，利和公司的优惠期实质是诱惑商家进驻，等待进驻结束后就收取高额租金旱涝保收。利和公司要求的优惠期租金差额实质是违约金的一种，与利和公司要求没收保证金的诉请相冲突。利和公司未提供已经支付律师费的票据，利和公司提交的委托合同写明律师费是三件案的律师费，但利和公司确要求全部列在本案中显然不符合实际。利和公司的合同、催款函、律师函极不规范，存在是哪个公司混同，权利混同、费用混同，由此造成本案相应权利义务主题存在混淆、错位的情况，请法庭依法处理。在古镇，和程碧瑕存在相同遭遇的人很多，很多商户因此起诉利和公司，虽然大部分因为种种原因败诉，但也能充分说明程碧瑕上述所反映的问题。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：中山市古镇镇同兴路98号利和商业中心2层系利和公司单独所有的物业，已办理不动产权证［不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第××号］。2017年10月20日，利和公司（甲方）与程碧瑕（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于中山市方使用，商铺建筑面积为235.57平方米（最终以具有资质的测绘机构出具的测绘面积为准，在此之前已本合同约定为准），在签订本合同前，乙方已经过实地考察，清楚知晓并接受商铺的建筑面积等现状，保证在执行本合同时不宜任何理由对上述建筑面积提出异议。如该商铺实测面积与本合同约定面积误差在正负5%（含）以内的，则双方均认可以本合同约定面积作为计租面积，不对本合同作任何调整；如误差超过正负5%的，由甲乙双方协商解决。乙方不得以上述面积不确定，或者存在误差等为由拒绝或拖延履行本合同项下的义务。租赁期限为2017年11月1日至2020年10月31日，双方约定2017年11月1日至2017年11月30日为装修期。并约定了装饰装修的其他条款。第五条租金标准和支付：2017年11月1日至2018年2月28日每月租金为11778.5元，租金折扣8833.88元／月，实交租金2944.62元／月；2018年3月1日至2018年10月31日每月租金为11778.5元，2018年11月1日至2019年10月31日每月租金为12956.35元，2019年11月1日至2020年10月31日每月租金为14134.2元；租金按自然月支付，在公历每月第5日前支付本月租金，但首年首月租金应与租赁保证金同时支付；如租赁合同租赁期的首月或尾月租期不足1个月的，则按首月或尾月租期的实际租赁天数支付租金；如果乙方有违反或不履行本协议的行为导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内补交租赁期内已享受的优惠折扣；本合同签署之日起7日内，乙方应当向甲方支付相当于两个月基本租金的租赁保证金，即23557元。双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方或物管公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权解除合同。甲方和乙方按以下列明的地址发送文件、信函，甲方地址：广东省中山市，收件人：利和公司，乙方地址：广州市荔湾区，收件人：向亚琼。文件、信函可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式。以专人手递方式发出的，发至指定地址之日视为收悉日，以对方的签收文据为发送凭证。以特快专递方式发出的，以文件、信函交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。以挂号信方式发出的，以寄信回执作为发送凭证。文件、信函送达对方之日依据发送凭证记载时间确定。乙方确认，租赁期间，该商铺是乙方的有效通知地址。甲方或商管公司或物管公司有权选择将本合同项下的文件、信函张贴于该上铺的门窗或墙面上，该文件、信函一经张贴即视为已经向乙方送达文件、信函，乙方于通知张贴当日知悉文件、信函内容。该协议并约定了关于物业服务的相关条款，并以违反物业服务的相关条款亦视为违约。2017年11月1日程碧瑕的代表人签署房屋交接确认书，该交接确认书的基础装修仅包含玻璃门（含五金）2扇，门楣1个，其他均无。程碧瑕已按商铺租赁合同的约定缴纳租赁保证金23557元。2018年6月，利和公司（甲方）与程碧瑕（乙方）签订中山利和广场商铺租赁合同补充协议（一），约定：乙方确认其已于2017年11月1日接收该商铺，并确认该商铺完全符合合同约定的交付标准。该商铺水电费及装修期间的费用均自接收商铺之日起算，乙方应于每月5日前向物业管理公司支付上月的水电费。除本协议约定的折扣优惠外，乙方仍须按原合同约定的标准向甲方及物业管理公司、运营管理公司支付物业管理费、宣传推广费、水电费等相关费用。乙方应自本协议签订之日起7日内向甲方及物业管理公司、运营管理公司交清该商铺的欠费（如有），包括但不限于租金、物业管理费、宣传推广费、装修管理费、装修保证金、装修垃圾清运费及水电费等费用。为共同营造购物中心的经营氛围，乙方同意在本协议签订后15日内免费提供总额为23557元的代金券供甲方使用。在乙方免费提供上述代金券供甲方使用的前提下，甲方同意乙方在原合同约定的租金折扣基础上，甲方再给予乙方享受总额47114元的租金折扣优惠，折扣方式在2017年11月1日至2018年7月31日期间内，自乙方欠费之日起，由甲方在每月原实应收租金中直接给予90%折扣优惠直至抵减完为止，具体为2018年3月1日至同年6月30日期间，每月实交租金11778.50元，每月折扣10600.65元，折扣后每月实际应付租金1177.85元，2018年7月1日至同年7月31日，当月实交租金11778.5元，本次租金折扣4711.40元，折扣后实付租金7067.10元。乙方确认，如乙方存在以下行为之一的，甲方有权取消给予乙方的所有折扣优惠条件（包括但不限于：原合同约定的装修期及租期的租金、物业管理费及宣传推广费、装修补贴等费用折扣优惠，本协议约定的租金折扣优惠等）,向乙方追回已给予的所有折扣优惠，并甲方有权按原合同的约定追究乙方的违约责任（包括但不限于单方无责解除原合同及本协议、没收乙方已缴纳的各项保证金、每日向甲方支付相当于应缴月租金标准的10%的迟延履行违约金等）：1.乙方单方终止原合同或撤场、离场或存在拖欠费用等违约行为导致甲方终止/解除原合同的；2.未经甲方书面同意，乙方停业、歇业的等。本协议作为原合同之补充内容，与原合同具有同等法律效力，二者不一致的，以本协议为准，其他事项仍按原合同履行。乙方知悉并清楚，因乙方原因（包括但不限于违反本协议约定）导致甲方牵涉到相关诉讼之中的，就甲方所聘请律师所产生的律师费、诉讼费、诉讼保全费等费用，均由乙方承担。程碧瑕自2018年8月1日开始未再支付租金。2018年12月3日，利和公司、中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司、中山市古镇利和广场有限公司向程碧瑕发送要求限期改正违约行为的函，告知程碧瑕自其进场装修至2018年10月15日期间共拖欠租金35335.48元及物业管理费、宣传推广费等其他费用，经多方催告，程碧瑕仍拒不支付，已构成违约，请程碧瑕接函日后2日内履行合同约定的义务，整改上述违约行为，否则利和公司可根据合同约定采取强制催缴措施。2018年12月25日，利和公司、中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司、中山市古镇利和广场有限公司委托广东登鼎律师事务所向程碧瑕发送律师函，告知程碧瑕其已自2018年8月开始拖欠租金，物业管理费、宣传服务费等，至今已拖欠2018年8月至同年12月的租金61248.18元及物业管理费、宣传服务费等。经利和公司、中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司、中山市古镇利和广场有限公司于2018年12月3日发出要求限期改正违约行为的函后程碧瑕仍未按函要求支付拖欠的租金等给利和公司造成了严重的经济损失，根据双方合同约定程碧瑕应支付截至2018年12月31日期间的逾期支付租金的违约金5208.46元，程碧瑕必须在2019年1月15日前向利和公司付清拖欠的租金61248.18元及逾期支付租金的违约金5208.46元，否则将依法追究其违约责任，包括但不限于解除合同、保证金不予退还、补回租金等折扣优惠等。2019年3月22日，利和公司、中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司、中山市古镇利和广场有限公司向程碧瑕发送要求限期改正违约行为的函，告知程碧瑕自其进场装修至2019年3月份期间共拖欠租金100117.23元及物业管理费、宣传推广费等其他费用，经多方催告，程碧瑕仍拒不支付，已构成违约，请程碧瑕接函日后2日内履行合同约定的义务，整改上述违约行为，否则利和公司可根据合同约定采取强制催缴措施。程碧瑕确认收到上述三份文件。2019年6月10日，利和公司（甲方）与广东登都律师事务所（乙方）签订《民事案件委托代理合同》，约定乙方受甲方委托，指派律师林俊、梁照秋在其与程碧瑕租赁合同纠纷等三案第一审、第二审（一审、二审含本诉、反诉）、执行（含听证）等程序中担任甲方代理人，自合同签订之日起七日内，甲方一次性向乙方支付第一审律师费4000元等内容。该所于2019年8月1日向利和公司开具诉讼代理费金额为4000元的广东增值税普通发票，备注部分为与程碧瑕物业服务合同纠纷、中山市古镇利和广场有限公司与程碧瑕合同纠纷三案。程碧瑕主张其方2018年8月1日之后未再交纳租金系因为利和公司的员工程海燕一直承诺向利和公司申请租金免除优惠，要求程碧瑕忍耐一下。另外其方因利和公司招商不利导致其方亏损严重，多次与利和公司沟通希望撤场，利和公司一直以申请免租为由进行拖延，其方于2019年5月18日在微信中正式同利和公司的联络人程海燕发送撤场通知，并且已实际于该日搬离涉案租赁物而撤场，利和公司已于2019年8月21日之前已经实际将涉案租赁物收回，故涉案两份合同已于2019年5月18日解除。程碧瑕对其主张提交微信聊天记录截图、2019年8月21日现场照片、利和公司官网截图打印件、利和公司微信公众号截图打印件及中山日报电子版的网页截图打印件拟予证实。利和公司对2019年8月21日的现场照片确认，对微信聊天记录截图所显示的文字内容真实性确认，但不确认其中的聊天主体程海燕系其方员工，且认为微信中所指向的“向总”也并非指向程碧瑕，故对该证据的关联性亦不确认，对利和公司官网截图打印件、利和公司微信公众号截图打印件及中山日报电子版的网页截图打印件所显示的内容真实性确认。利和公司主张其方于2019年5月6日巡查商场时发现程碧瑕所租赁的商铺已经上锁、未正常开业，其方于2019年8月份将涉案租赁物进行围蔽。经查，微信聊天记录截图反映自2018年10月开始程碧瑕向微信名为“程海燕中山利和”的沟通商铺租赁事宜，并于2018年11月17日发送“每天看到这样的业绩实在是影响心情”“我是实在做不下去了，让我走吧”“这样的商场太磨人了，城区利和到期我也不做了”，“程海燕中山利和”回复“古镇城区是联发，古镇不作提前走，城区也不好留啊”。程碧瑕于2018年12月26日再次发送“我下个月底撤了”。2019年2月“程海燕中山利和”向程碧瑕方发送“向总，古镇那边同事打电话说你的派了三个女孩子拿了个拉杆箱去，强行要把货拖走，在现场跟我们发生冲突，我觉得这样不合适，你那个就100来件货了，拖走呢，还能挂的货都不够了”“麻烦你跟同事交代一下，别让他们这么处理强硬处理，这样不好”，程碧瑕方发送“拉杆箱没有吧，还发生冲突了，你们这商场也没什么好做的了”。程碧瑕方向对方发送购物小票照片，并发送“你们商场简直变态，太过分了，人家有给钱的”“程海燕中山利和”发送“正常出货说清楚也没什么啊，关键昨天要调货走，古镇就剩一百多件”。程碧瑕方发送其方工作人员与其方关于其方进行清货行动，客户到古镇买了很多后报案不给走的聊天记录并称“你们商场生意太差，查到自己都不相信会有生意。放1000件衣服也没生意啊，我们一直跟你们谈免租，你们都无动于衷，我是彻底不会干了”，“程海燕中山利和”发送“再谈”。2019年2月27日，“程海燕中山利和”向程碧瑕方发送“向总，你古镇今天就关门了，这样不好的，你赶紧让人家回去把灯开开，先开业，你现在合同期内，这样子单方面关门不行的，不好的，你先让门开着嘛，之前都答应过你古镇的租金，我们也在上报，不是说不理你，这不刚过完年嘛，领导才刚回来，拟赶紧叫人回去把门打开，我们同事联系你那个陈什么霞啊，电话不接，然后直接关机”。程碧瑕方回复“不做了，上报几个月了都没回复，昨天还搞出这种事情，你们免租条件给我们我们再考虑做，现在这个条件是坚决不做了”，其后“程海燕古镇利和”一直与程碧瑕方协商要求程碧瑕方古镇店铺先开业，租金等再申请，双方一直协商租金事宜至2018年4月18日，程碧瑕方发送“现在说是“2018年6至2019年5租金5折，管理费正常缴纳，2019.6至2020.5租金全免，管理费5折，不是说之前的也一样免吗？”“程海燕中山利和”回复“之前的已签约集团不批，今年的一年是只批了你一家”，程碧瑕方回复“之前五折太夸张了，我不会交，关键还要我补交之前的租金，我关门也不会交的啊”。2019年5月18日，程碧瑕方向“程海燕中山利和”发送撤场申请-古镇利和的文件。2019年8月21日现场照片显示涉案商铺已经被利和公司围蔽。利和公司官网截图打印件、利和公司微信公众号截图打印件及中山日报电子版的网页截图打印件反映程海燕系利和集团商业管理中心副总经理，其以该身份多次出席利和公司的庆典活动。本院认为，利和公司与程碧瑕形成合法有效的房屋租赁合同关系，应予保护。利和公司主张程碧瑕连续多月欠缴租金，且自2019年5月6日起擅自停业，构成根本违约，故其方要求解除双方签订的商铺租赁合同及补充协议（一），程碧瑕主张其方已于2019年5月18日向利和公司的员工发送解除合同的申请，上述合同已于2019年5月18日解除。虽利和公司不确认程海燕系其方的员工，但根据利和公司官网截图打印件、利和公司微信公众号截图打印件及中山日报电子版的网页截图打印件可以证实程海燕系利和集团商业管理中心副总经理，而结合利和公司与程碧瑕签订的商铺租赁合同、利和公司向程碧瑕发送的要求限期改正违约行为的函、律师函、民事委托代理合同等可知利和公司与其他利和集团相关公司为共同经营管理模式，而程海燕与程碧瑕的微信聊天记录亦可证实程海燕在程碧瑕与利和公司的租赁合同关系中充当利和公司的实际管理者的角色，故本院认定程碧瑕向程海燕发送解除合同的申请视为其已向利和公司发送解除合同的申请。程碧瑕虽已发出解除合同的申请，但其并不具有单方解除合同的权利，而利和公司亦并未同意其解除合同的请求，故程碧瑕主张双方的涉案合同于2019年5月18日解除于法无据，本院不予采纳。程碧瑕已于2019年5月6日停业，以实际行动向利和公司表示解除合同，也于2019年5月18日向利和公司发出解除合同的申请，利和公司亦于2019年8月21日已经将涉案商铺围蔽，应视为利和公司已于2019年8月21日以实际行动同意解除涉案合同，并收回涉案商铺，故本院认定利和公司与程碧瑕于2017年10月20日签订的商铺租赁合同及2018年6月5日签订的商铺租赁合同补充协议（一）于2019年8月21日解除。鉴此，利和公司诉求解除商铺租赁合同及补充协议（一）于法无据，本院不予支持。关于租金。程碧瑕自2018年8月1日起未再支付过租金，鉴于上述已认定双方的商铺租赁合同于2019年8月21日解除，且利和公司已于2019年8月21日收回涉案商铺，故本院对利和公司主张的2018年8月1日至2019年8月20日的租金予以支持，超出部分不予支持。根据商铺租赁合同约定，2018年8月1日至同年10月31日每月租金为11778.5元，自2018年11月1日至2019年8月20日期间每月租金为12956.35元，利和公司自行主张2018年8月份租金为11778.48元，系其依法行使其民事处分权利，不违反法律规定，本院予以认可，故程碧瑕应支付利和公司2018年8月1日至2019年8月20日期间的租金160301.57元（11778.48元+11778.5元/月×2个月+12956.35元/月×9个月+12956.35元/月÷31天×20天）。关于利和公司诉求程碧瑕补交租金折扣优惠、没收租赁保证金的诉求。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，双方在商铺租赁合同中约定：“双方确认，本合同因乙方（即程碧瑕）违约而提前终止的，则甲方（即利和公司）有权没收本合同项下之履约保证金；本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。……。”由此可见该租赁保证金具有定金的性质，故应认定为定金。双方在商铺租赁合同第五条租金标准和支付项下约定：“如乙方（即程碧瑕）有违反或不履行本协议的行为导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内补交租赁期内已享受的优惠折扣”，以及商铺租赁合同补充协议（一）中约定“乙方（即程碧瑕）确认，如乙方存在以下行为之一的，甲方（即利和公司）有权取消给予乙方的所有折扣优惠条件（包括但不限于本协议约定的租金折扣优惠等）向乙方追回已给予的所有优惠，并甲方有权按原合同的约定追究乙方的违约责任。……。”由此可见，该条约定的亦是程碧瑕因违约导致合同提前终止所应承担的违约责任。综上，针对程碧瑕因违约导致合同提前终止履行的情形，双方既约定了定金条款，也约定违约金条款，利和公司可以选择适用定金条款也可以选择适用违约金条款，但利和公司未予以选择，本院认为利和公司没收程碧瑕的租赁保证金已足以弥补其因程碧瑕违约而造成的损失，故本院对利和公司诉求没收程碧瑕的租赁保证金予以支持，对其要求程瑕补交租金折扣优惠不予支持。对于迟延支付租金的违约金，利和公司要求从2018年8月6日起，以当月所欠租金为基数从每月6日起，均计至清偿之日，该诉请有理，本院予以支持。因程碧瑕拖欠租金的行为给利和公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且利和公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故利和公司主张的迟延支付租金的违约金按每日1‰计算过分高于造成的损失，本院予以调整。考虑到协议履行情况、程碧瑕违约事实给利和公司造成的实际损失及协议完全履行后利和公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定程碧瑕按年利率24%计付违约金。关于腾退房屋并复原至毛坯状态以及逾期腾退支付场地占用费的诉求。商铺租赁合同约定了装修期及装修条款，即利和公司同意程碧瑕对涉商铺进行装修使用，且商铺租赁合同并未约定合同解除后程碧瑕需对涉案商铺复原至毛坯状态，而本院上述已认定利和公司于2019年8月21日已实际行动收回涉案商铺，故利和公司该诉求腾退房屋并复原至毛坯状态并支付腾退之前的占用费理据不足，本院不予支持。关于律师费。利和公司因追讨上述租金，确实委托律师出庭参加诉讼，并支付律师费，依据双方签订的利和广场商铺租赁合同补充协议（一）约定，程碧瑕应承担该部分费用，但利和公司提交的《民事案件委托代理合同》及发票显示其支出的律师费4000元为其与程碧瑕之间包含租赁合同在内的三个案件的费用，依据公平原则，本院酌定本案程碧瑕应支付利和公司律师费1333元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第一百零七条、第一百一十四条，第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告程碧瑕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和置业有限公司支付2018年8月1日至2019年8月20日期间的租金160301.57元，并以每月所欠租金为基数按年利率24%为标准从逾期当月6日起至清偿之日止计付违约金（其中以11778.48元为基数从2018年8月6日起计算，以11778.5元为基数分别从2018年9月6日及2018年10月6日起计算，以12956.35元为基数从2018年11月6日至2019年7月6日期间每月6日起计算，以8358.94元为基数从2019年8月6日起计算）；二、原告中山市利和置业有限公司没收被告程碧瑕支付的租赁保证金23557元；三、被告程碧瑕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和置业有限公司支付律师费1333元；四、驳回原告中山市利和置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5010元，减半收取计2505元，由被告程碧瑕负担（该费用原告中山市利和置业有限公司已预交，其同意由被告程碧瑕直接向其支付，被告程碧瑕应于支付上述款项时迳付原告中山市利和置业有限公司，法院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二〇年二月二十四日书记员  钟厚仁