长春经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0191民初1502号原告（反诉被告）：长春市炜达置业有限公司，住所地：南关区陕西路13号。法定代表人：林秀气，该公司执行董事。委托代理人：姚甜甜，吉林功承律师事务所律师。委托代理人：李东虓，吉林功承律师事务所律师。被告：北京桔子水晶酒店管理咨询有限公司，住所地：北京市东城区崇文门外大街114号。法定代表人：尚永和，该公司总经理。委托代理人：赵盼程，吉林朗业律师事务所律师被告（反诉原告）：北京桔子水晶酒店管理咨询有限公司长春第一分公司，住所地：经济技术开发区佳泰缔景城二期第8、9、10幢110及11-16层。法定代表人：尚永和，该公司总经理。委托代理人：赵盼程，吉林朗业律师事务所律师。原告长春市炜达置业有限公司（以下简称炜达置业）与被告北京桔子水晶酒店管理咨询有限公司（以下简称北京桔子酒店）、北京桔子水晶酒店管理咨询有限公司长春第一分公司（以下简称长春桔子酒店）租赁合同纠纷一案，本院2020年8月3日立案后，依法适用简易程序于2020年8月20日公开开庭进行了审理，原告炜达置业的委托代理人姚甜甜、李东虓、被告北京桔子酒店、长春桔子酒店的委托代理人赵盼程到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告炜达置业向本院提出诉讼请求：1、请求判决二桔子酒店立即向炜达置业支付租金及物业费人民币1,750,000；2、请求判决二桔子酒店向炜达置业支付违约金，具体以1,750,000.00元基数，自2020年3月21日起至实际给付之日止，按千分之三/日计算（暂计至2020年5月20日，已发生违约金3150元）。事实和理由：2018年3月1日，炜达置业与北京桔子酒店签订《租赁协议》，约定北京桔子酒店承租炜达置业所有的吉林省长春市吉林大路佳泰V公馆一层、二层、十一层至十六层用于酒店经营，租期二十年，自2018年9月1日至2038年8月31日，起始租金为人民币300万元/年，物业费人民币50万元/年。租金每三年递增3%。双方约定每六个月为一个付款期，先付后用，每年租金及物业费分二次付清，每次支付该年度年租金及物业费的二分之一。2019年9月9日，炜达置业与二桔子酒店签订《〈租赁协议>有关权利义务转让事宜的补充协议》,约定北京桔子酒店将《租赁协议》的权利义务一并转让给长春桔子酒店。2020年2月1日，长春桔子酒店向炜达置业致函，请求暂停支付2020年2月20日应向炜达置业支付的租金及物业费人民币1,750,000.00元，炜达置业于2020年2月24日回函同意长春桔子酒店延期30日支付租金及物业费，即2020年3月20日为租金交付日。但截至炜达置业起诉之日，虽经炜达置业多次催要，长春桔子酒店仍未向炜达置业支付其应于2020年3月20日支付的租金及物业费。炜达置业认为,长春桔子酒店拒不支付租金及物业费的行为已给炜达置业带来巨大经济损失，炜达置业有权诉请支付租金、物业费及违约金。此外，依据《民法总则》第七十条以及《〈租赁协议>有关权利义务转让事宜的补充协议》的约定，北京桔子酒店应就其长春桔子酒店的违约行为承担连带责任。故此，炜达置业为维护自身合法权益，特向贵院提起本诉，请求判如所请。二桔子酒店辩称：1、长春桔子酒店未支付租金系因全球爆发新冠疫情造成经营困难所致，属于不可抗力，该期间租金应予以减免，不属于违约。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定以及《租赁合同》第八条第8.1项第2款:“因不可抗力等原因导致乙方营业中断，未完全恢复前免除乙方中断期间的租金,因不可抗力等原因导致乙方营业受损、受阻的，甲方减收相应的租金”的约定，应免除疫情期间房租，并不承担违约责任。2、炜达置业无权主张物业费。根据北京桔子酒店与炜达置业于2019年5月24日签订的《房屋租赁合同》关于租金合并的补充协议的约定，自2019年3月1日起，原合同物业费合并到租金中，北京桔子酒店不再向炜达置业支付物业费。3、即使炜达置业有权主张疫情期间租金，长春桔子酒店未按时支付租金确有疫情的客观原因，并无主观恶意，炜达置业主张的违约金不应予以支持。长春桔子酒店虽未按《租赁合同》约定的时间按时足额向炜达置业支付租金，但因疫情和疫情防控措施导致长春桔子酒店经营严重受损,营业收入明显减少;且长春桔子酒店在疫情期间及时与炜达置业就减免租金事宜进行了多次协商，并努力减少双方损失，没有恶意违约的主观故意，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定,炜达置业主张的违约金不应予以支持。长春桔子酒店反诉诉称：1、请求依法判决炜达置业免除2020年3月1日至2020年6月31日期间租金1,023,333.33元;2、请求依法判决长春桔子酒店已经向炜达置业支付的自2020年1月1日至2020年2月29日期间租金511,666.67元抵扣2020年7月1日至2020年8月31日租金。反诉被告炜达置业辩称：疫情并未导致原被告双方签订的租赁协议履行不能，不应适用不可抗力的相关规定，疫情发生以来，长春市并未强制关闭酒店宾馆等场所，长春桔子酒店并非无法使用案涉房屋，不属于合同履行不能，疫情防控措施导致客流量减少，属于合同履行困难，对于疫情给长春桔子酒店带来的影响应属于合同成立以后客观情况发生，当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，并不能构成不可抗力，原被告双方属于金钱给付债务履行对于长春桔子酒店履行支付租金这一合同义务而言，不构成法律规定的因不可抗力导致合同履行不能的情形，根据《合同法》第117条规定以及《最高法关于依法妥善审理涉新冠状肺炎疫情民事案件若干问题指导意见一》第二条规定，即使发生不可抗力事件也不能必然产生不可抗力的法律效果，只有在不可抗力与合同履行不能之间存在因果关系时，当事人才能免除或部分免除责任，因此本案不应适用不可抗力的相关规定，根据国家相关政策，对于经营出现苦难的小微企业和个体工商户，实施房屋租金减免的规定，房屋租金减免政策区分承租国有房屋，与非国有房屋情形，对于承租非国有房屋经营的，国家并未强制要求减免租金且二桔子酒店不属于中小微型企业，而炜达置业是一家以房屋销售及租赁为主营业务的公司，受疫情影响2020年收入锐减，炜达置业在能够承受的损失范围内已经允许长春桔子酒店延期支付租金并承诺在今后递增的租金比例中予以适当减免，长春桔子酒店拒不支付2020年3月1日至8月31日的租金及物业费且要求减免1-2月的租金，无事实及法律依据，综上，请求驳回长春桔子酒店的全部诉讼请求。根据当事人提交的证据本院查明事实：2018年3月1日，炜达置业与北京桔子酒店签订《租赁协议》，约定北京桔子酒店承租炜达置业所有的吉林省长春市吉林大路佳泰V公馆一层、二层、十一层至十六层用于酒店经营，租期二十年，自2018年9月1日至2038年8月31日，起始租金为人民币300万元/年，物业费人民币50万元/年。租金每三年递增3%。双方约定每六个月为一个付款期，先付后用，每年租金及物业费分二次付清，每次支付该年度年租金及物业费的二分之一。2019年5月24日，炜达置业与北京桔子酒店2019年9月19日，炜达置业与二桔子酒店签订《有关权利义务转让事宜的补充协议》，北京桔子酒店将《租赁协议》的权利义务一并转让给长春桔子酒店。2020年2月1日，长春桔子酒店向炜达置业发出《关于暂停支付租金的联系函》，因受新冠肺炎疫情影响，长春桔子酒店请求暂停支付租金。2020年2月24日，炜达置业向长春桔子酒店发送了《关于桔子酒店请求暂停支付租金的回复函》，同意长春桔子酒店可以延期支付2020年上半年的房屋租金，延付期限为30天，即2020年3月20日为租金交付日。后炜达置业向长春桔子酒店发出《沟通函》明确交租金的日期及同意在每三年租金的递增比例中适当扣减房屋租金。庭审中，宏强消防举证杨志刚已于2014年退休，后公司法定代表人去世，现单位无该快速堆积的门的相关材料。庭审中，长春烟草表示堆积门的实际承揽人为合众门业，由其负责安装及后期的质保维修等。另查明，宏强消防因长春烟草未向其支付消防工程款，向我院提起诉讼，我院于2019年6月3日作出（2019）吉0191民初995号民事调解书，宏强消防与长春烟草达成协议，长春烟草一次性向宏强消防支付消防工程的工程款1,412,167.62元（已扣除宏强消防现场水费150元、电费2021元、结算审计超支费34,328元、土建总包配合费141,630.38元）。本案案涉快速堆积门款包含在应支付的工程款中。该调解书生效后，长春烟草已经履行完调解书中的全部义务，支付完毕消防工程款。再查明，快速堆积门安装完毕之后，合众门业多次向长春烟草、宏强消防索要款项，合众门业当庭提交通话录音及证人王某出庭作证，故本院对此予以采信。本院认为：本案合众门业按照宏强消防的要求加工定作快速堆积门，并进行安装，故本案的案由应为承揽合同纠纷。关于本案是否超过诉讼时效的问题。因快速堆积门安装完毕后，合众门业多次向长春烟草、宏强消防索要款项，应视为诉讼时效的中断，故宏强消防主张合众门业的诉请已经超过诉讼时效的主张本院不予认可。关于宏强消防是否应当支付定作款及违约金的问题。庭审中宏强消防表示杨志刚已于2014年退休，故对《快速堆积门供货合同》中杨志刚的签字不予认可，认为合众门业不应该向其主张定作费用，但是根据消防工程结算审核报告中多份文件的施工单位均盖有吉林省宏强消防工程有限公司长春市卷烟物流配送中心消防工程项目部公章，杨志刚作为负责人签字，且长春烟草公司向宏强消防支付了包含堆积门定作款在内的消防工程款，以上均对《快速堆积门供货合同》的真实性加以佐证，故该份合同应当认定为系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应当认定为合法有效，合同双方应当按照合同约定履行自己的义务，现合众门业已经完成了快速堆积门的定作安装，宏强消防公司应当按照合同的约定向合众门业支付定作款项，因其未及时履行合同，行为构成违约，故承担按照合同的约定承担违约责任。故宏强消防应当向合众门业支付定作款680元及违约金6800元。关于合众门业要求长春烟草公司承担连带责任的诉请，因本案系承揽合同关系，该项诉请无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吉林省宏强消防工程有限公司于本判决生效后三日内向原告长春市众合门业有限公司支付定作款680元及违约金6800元；二、驳回原告长春市众合门业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件审理费1596元减半收取计798元，由被告吉林省宏强消防工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员  王瑜二〇二〇年二月二十七日书记员  韩旭