广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初38676号原告（反诉被告）深圳市一池堂投资发展有限公司，住所地深圳市南山区西丽街道曙光社区中山园路l001号TCL科学园区E2栋401，统一社会信用代码91440300MA5EMD5W87。法定代表人李嘉希。委托代理人曾颖，广东华商律师事务所律师。被告林秀，女，汉族，l984年3月15日出生，户籍所在地广西博白县，被告（反诉原告）深圳市大印象运动用品有限公司，住所地深圳市宝安区燕罗街道燕川社区水厂路7号厂房一整套，统一社会信用代码91440300MA5FClXC6Y。法定代表人林秀。共同委托代理人龙双志，广东闻彰律师事务所律师。被告明正运动用品(深圳)有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道燕川第一工业区水产路七号，统一社会信用代码9144030066853044X9。法定代表人蔡宗男。原告深圳市一池堂投资发展有限公司与被告林秀（以下简称被告一）、深圳市大印象运动用品有限公司（以下简称被告二深圳大印象公司）、明正运动用品(深圳)有限公司（以下简称被告三明正深圳公司）房屋租赁合同纠纷一案，被告二在法定期限内提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘定宏独任审判，公开开庭进行了合并审理，原告委托代理人及被告一、被告二委托代理人到庭参加了诉讼，被告三经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法按被告三缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2019年3月18日，原告深圳市一池堂投资发展有限公司与被告一林秀签署《厂房租赁合同》。合同约定，原告将深圳市宝安松岗街道燕川水厂路6、7、8号第B栋厂房（以下简称涉案厂房）出租给被告一使用，租赁期限为两年，自2019年3月1日起至2021年2月28日止，第一年月租金为88000元，如承租人未能履行合同或提前解除合同，押金不予退回并另外支付3个月租金作为违约金。合同第六条还约定，乙方应当按时缴纳租金、水电费、管理费等费用，在每月10日前向甲方缴交当月的租金和相关费用到甲方指定银行账号或管理处；如乙方不按时缴纳，每逾期一天，甲方将每日按总费用的1%加收滞纳金并有权停水停电，过期一个月甲方有权单方终止合同并收回厂房及追收欠款，押金不予退还。合同对出租人和承租人的权利义务做了详细约定，原告与被告一在合同上签字。合同签订后，被告一按照合同约定向原告支付了押金，原告亦已将租赁房屋交给被告一正常使用。但被告一自2018年8月11日起拖欠租金、水电费及管理费等费用，经原告多次催促，被告一均拒不支付，也拒不将厂房腾空并返还给原告，此行为已对原告造成严重损失。实际上，涉案厂房由被告一、被告二与被告三共同用于合作经营运动用品生意，并在涉案厂房中放置了大量机器设备，被告二、被告三实际占用涉案厂房，其员工实际占用涉案厂房旁的宿舍共7间。根据《中华人民共和国合同法》等法律法规有关规定，三被告承租、占有使用涉案厂房及宿舍，应当向原告支付租金、房屋占有使用费及相关水电费、管理费，现因其违约导致合同解除，三被告应当向原告支付拖欠款项及违约金，并将涉案厂房及宿舍腾空并返还给原告。为了维护原告合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定向法院提起诉讼，请法院判决：1、解除原告与被告一签署的《厂房租赁合同》；2、判令三名被告向原告支付拖欠的租金（租金自2019年8月起按月租金88000元标准计算至实际腾房并交付给原告之日止，暂计至2019年11月被告拖欠的租金为352000元）、水电费64447元、管理费5416元及滞纳金（滞纳金自欠付之日起按年利率24%计算至实际支付之日止，其中，8月欠付租金、水电费和管理费合计132236元自2019年8月11日起计算，9月欠付租金、水电费和管理费合计113628元自2019年9月11日起计算，10月欠付租金88000元自2019年10月11日起计算，以此类推，暂计至2019年11月5日，滞纳金合计13253元）；3、判令三名被告向原告支付违约金264000元；4、判令三名被告将深圳市宝安松岗街道燕川水厂路6、7、8号第B栋厂房、7间宿舍腾空并返还给原告；5、判令被告二、被告三将其公司住所地进行工商登记变更，不再使用涉案房屋地址“深圳市宝安区燕罗街道燕川社区水厂路7号厂房一整套”、“深圳市宝安区松岗街道燕川第一工业区水产路七号”作为其公司住所地；6、判令三被告承担本案全部诉讼费（包括案件受理费、保全费等），以上诉请金额合计人民币699,116元。庭审期间，原告变更诉讼请求，变更诉求第2项滞纳金改为因三被告欠付款项造成资金占用期间利息损失（利息损失计算方式与原诉求计算方式一致）；第4项诉求变更为判令三名被告将深圳市宝安松岗街道燕川水厂路6、7、8号第B栋厂房腾空并返还给原告。被告辩称，一、涉案的厂房租赁合同签约方是原告与被告二，被告一作为被告二的法定代表人，在合同中签名是代表被告二签名，不是合同的相对方。因此不是本案的适格主体，请求法院驳回原告对被告一的全部诉讼请求。二、被告二向原告缴纳租金、水电费至2019年7月，2019年8月因为原告的厂房不符合建造的要求，存在安全隐患，多次受到安监部门的检查，导致被告二不能正常经营，被告二也多次向原告提出这一问题。另，因为案外人黄仁校多次到被告二的公司进行骚扰，并对被告二的法人林秀进行人身安全的威胁，两被告也多次告知原告，称无法继续经营，与原告在协商终止合同。在协商的过程中原告于2019年8月15日停电导致被告无法经营，而被告在2019年8月15日后已经离厂及宿舍。没有占用原告的厂房及宿舍。三、原告诉请被告将公司登记的地址进行变更，因为双方合同并没有对此进行约定，如果原告认为被告用该地址登记导致其权利受损，应另案起诉。综上，被告一不是涉案合同的主体，被告二不存在违约行为，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告二反诉称，被告与原告于2019年3月18日签订《厂房租赁合同》，约定原告将案涉厂房出租给被告使用，租赁期限两年，自2019年3月1日起至2021年2月28日止。合同签订后，被告依约向原告支付了押金264000元。2019年4月份，安监部门来厂检查，因原告厂房结构存在安全隐患，被要求停业整顿，后多次检查，仍需要整改，被告多次要求原告处理解决，但均没有解决。2019年8月，被告因本诉被告明正运动用品(深圳)有限公司与他人存在纠纷，影响工厂正常营业，加上厂房结构无法通过安监部门检查，无法继续经营工厂，提出欲与原告解除合同，在协商的过程中，原告于2019年8月15日强行停电，导致工厂停业，原告还阻挠被告出货，导致被告损失809207．6元，货物现仍被扣留在厂房内。被告认为，因原告的厂房结构存在安全隐患，安监部门多次检查，停电几次，严重影响了工厂的生产经营，加之第三方在工厂闹事，工厂无法继续经营属于不可抗力，在被告因合理理由与原告商谈解除合同的时候，原告擅自停电，造成工厂停产、停业，导致被告遭受重大经济损失。综上所述，为维护被告的合法权益，请求法院判决：1、判令原告立即向被告退还租房押金264000元；2、判令原告赔偿被告损失809207．6元；3、本案诉讼费用由原告承担。原告对被告二的反诉答辩称，一、原告按照合同约定履行出租人的义务，没有任何违约行为，无须承担违约责任，更不应赔偿损失。原告与被告一签署厂房合同后，将厂房交由被告一使用，并配合其开设供电房，便电器，原告没有违约。涉案厂房不存在结构安全隐患，安监部门并非针对涉案厂房一家，也并非由于厂房结构存在安全隐患，而是对整个工业园内进行安全生产、环保等方面的检查。且并未要求停业整顿，而且安监部门的职责是对安全生产工作实施综合监督管理，没有权利也没有专业能力可以认定厂房是否存在结构上的安全隐患。另原告与被告一已协商一致扣除安监检查停电期间的租金，双方已没有争议，此后也一直正常履行合同，根据被告二提交的证据，被告一到8月还在接订单，如存在安全隐患导致无法正常经营，被告一不可能一直承接订单，可见其主张不符合常理。二、被告一与被告三存在合作经营关系，由于双方合作经营不善，及其内部矛盾等原因，被告一自2019年8月11日起拖欠租金及水电费等费用。经原告多次催促，仍不履行合同义务，原告才于2019年8月15日停电，同时被告一与被告三也因拖欠原告员工被员工围堵，罢工，并提起仲裁，现已向宝安法院申请强制执行。三、被告的停产停业是由其自行违约导致，也从未与原告协商解除，原告不同意解除。根据合同约定，原告有权收回厂房并追回欠款。因此三被告要求原告退还押金并赔偿损失没有事实和法律依据。请求法院依法全部驳回。经审理查明，2019年3月18日，原告深圳市一池堂投资发展有限公司与被告二深圳大印象公司签署《厂房租赁合同》。合同约定，原告将深圳市宝安松岗街道燕川水厂路6、7、8号第B栋厂房（以下简称涉案厂房）出租给被告二使用，租赁期限为两年，自2019年3月1日起至2021年2月28日止，第一年月租金为88000元，如承租人未能履行合同或提前解除合同，押金不予退回并另外支付3个月租金作为违约金。合同第六条还约定，乙方应当按时缴纳租金、水电费、管理费等费用，在每月10日前向甲方缴交当月的租金和相关费用到甲方指定银行账号或管理处；如乙方不按时缴纳，每逾期一天，甲方将每日按总费用的1%加收滞纳金并有权停水停电，过期一个月甲方有权单方终止合同并收回厂房及追收欠款，押金不予退还。合同对出租人和承租人的权利义务做了详细约定，原告与被告一在合同上签字。合同签订后，被告一按照合同约定向原告支付了押金264000元，原告亦已将租赁房屋交给被告一正常使用。被告自2018年8月11日起拖欠租金、水电费及管理费等费用。以上事实，有经当庭质证的租赁合同、银行交易对账单、微信聊天记录截屏、缴费通知单、商事主体信息单、涉案厂房现场照片、出资协议书、押金单、转账记录、订货合同、执行信息公开网截图等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告将物业出租给被告使用，被告使用租赁物业并向原告支付租金，双方之间权利义务应适用我国合同法调整。关于本案发生租赁关系的合同主体。原、被告双方提交的租赁合同注明甲方为原告，乙方为被告二深圳大印象公司，合同尾部签名落款处为被告一林秀签名，林秀是被告二法定代表人，被告一、被告二在庭审中共同辩称被告一林秀代表被告二深圳大印象公司签订租赁合同，其辩解意见与双方签订的租赁合同抬头填写的被告二深圳大印象公司相互印证，因此，本院认为签订租赁合同的双方当事人为原告与被告二深圳大印象公司，被告一林秀与被告三明正深圳公司不承担合同相对方的责任。关于本案租赁合同是否有效。原告未提交产权登记证明书或规划许可证书以证明租赁合同的有效性，本院庭审后要求原告在十个工作日内提交证明合同有效性的相关证据，原告仍未能提交。因此，本院认为，原告向被告出租赁的物业未取得产权证书或规划许可证书，因此，原告与被告二签订的租赁合同为无效合同。合同无效后，原、被告双方基于无效合同取得的财产，应当予以返还，被告应当将租赁物腾空交还给原告，原告收取被告押金264000元，应当予以返还。原告将租赁物业交付给被告使用，被告实际使用了原告的租赁物，使用行为无法返还，被告应当支付使用物业的使用费，参照双方约定的每月租金人民币88000标准，被告应当支付使用期间的费用。经庭审查明，原告于2019年8月15日起对租赁物业进行了停电处理，并阻止被告正常经营出货与腾空租赁物业行为，被告相应地经营不善导致公司经营歇业，对无法腾空厂房也应承担相应的法律责任，因此，本院认为基于公平原则，从2019年8月15日后的房屋占用费损失，原、被告双方各承担50%。被告应当支付原告2019年8月份半个月房屋使用费44000元及占用费22000元，管理费3609.82元，7月份电费32488.38元，7月份水费1777.50元，支付8月份电费16254元、8月份水费1207.50元。经核算，被告应当支付原告2019年8月30日前拖欠原告的房屋使用费用及水电管理费用121337.20元，从2019年9月1日起到被告腾空厂房之日止，按每月44000元标准向原告支付厂房占用费。关于原告主张逾期支付租金的罚金。双方签订的租赁合同无效，双方约定的滞纳金条款属无效条款，被告未按期向原告支付租赁物使用费，给原告造成资金占用的利息损失，本院酌定被告按照中国人民银行同类同期贷款利率从2019年8月11日起支付2019年8月30日前拖欠租金水电管理费121337.20元的利息。原告主张的2019年9月份后的厂房占用费的利息，因原告阻止被告腾空厂房存在交还租赁的过错，其所主张的厂房占用费的利息，本院不予支持。关于原告要求被告二、被告三对经营注册地址进行变更的主张。本院认为，双方并未在合同中约定被告变更经营地址义务，原告主张的变更经营住所地的诉求，可按照工商行政登记注册部门有关规定另循途径处理。关于被告反诉主张损失。被告未提交证据证明被告歇业经营的原因由原告直接引起，也未提交证据证明其损失，因此，被告反诉主张原告赔偿其损失，无事实与法律依据，本院不予支持。被告三未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院以其他当事人提交的证据作为裁决的依据。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市大印象运动用品有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还原告深圳市一池堂投资发展有限公司位于深圳市宝安松岗街道燕川水厂路6、7、8号第B栋厂房及租赁的7间宿舍；二、被告深圳市大印象运动用品有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市一池堂投资发展有限公司房屋占用费水电管理费121337.20元及利息（利息按照中国人民银行同类同期贷款利率从2019年8月11日起计付到实际清偿之日止）；三、被告深圳市大印象运动用品有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市一池堂投资发展有限公司2019年9月1日后的房屋占用费（房屋占用费以每月44000元为标准，从2019年1月1日起计至物业实际腾退之日止）；四、原告深圳市一池堂投资发展有限公司应于本判决生效之日起三日内返还被告深圳市大印象运动用品有限公司押金264000元；五、驳回原告深圳市一池堂投资发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市大印象运动用品有限公司的其他反诉请求。如当事人未按法律文书指定的期限履行义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，双倍支付延期律履行期间的利息。本案本诉受理费5396元，由原告承担4459元，被告深圳市大印象运动用品有限公司承担937元；反诉受理费7229元，由原告承担1778元，被告深圳市大印象运动用品有限公司承担5451元；保全费4016元，由被告深圳市大印象运动用品有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 刘 定 宏二〇二〇年二月十日书记员 李博(兼)书记员 陈 颖 欣附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。