湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初2269号原告：吴海宽，男，1965年3月26日出生，汉族，武汉市青山区元大亨餐馆经营者，住湖北省武汉市青山区（户籍地湖北省汉川市）。委托诉讼代理人：朱汉荣,湖北华廷律师事务所律师（特别授权代理）。被告：陈新海，男，1948年12月27日出生，汉族，武钢一炼钢退休职工，住湖北省武汉市青山区（户籍地湖北省武汉市青山区）。委托诉讼代理人：陈飞龙（系被告陈新海之子），男，1985年11月6日出生，汉族，湖北平安保险股份有限公司工作人员，住湖北省武汉市青山区（户籍地湖北省武汉市青山区）（特别授权代理）。原告吴海宽与被告陈新海合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴海宽及其委托诉讼代理人朱汉荣，被告陈新海及其委托诉讼代理人陈飞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴海宽向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付应由原告享有的拆迁补偿费用（包括：房屋搬迁补偿费1600元、附属设施打包价及其他3000元、装修补偿费48043.80元、未登记房屋补偿48574.80元、住宅改经营补助189052.16元、其他补偿8127元）共计298397.76元；2、被告向原告返还押金2730元；3、被告承担本案的案件受理费。事实与理由：2006年8月18日，原告与被告签订了《房屋租赁协议书》，约定由原告承租被告位于武汉市青山区冶金23街92门2号面积为51.66平方米的门面房经营餐饮业。2006年9月7日，原告向被告交纳了2730元的押金。随后，原告以该门面房作为经营住所办理了营业执照。2017年4月18日，原告与被告又签订了一份《续租协议》。之后，被告于2018年2月2日与武汉市青山区房屋征收管理办公室签订了《青山区国有土地上住宅房屋征收产权调换安置协议书》。原告也向被告交纳租金至2018年1月。根据被告与武汉市青山区房屋征收管理办公室签订的《青山区国有土地上住宅房屋征收产权调换安置协议书》和相关法律规定及政府房屋征收补偿的政策，原告作为被拆迁的住宅改经营的房屋承租人，依法享有住宅改经营补助、装修补偿费、搬迁费、附属设施打包费的权益。而被告却将应属于原告权益的所得利益298397.76元占为己有，至今未支付给原告。被告的行为严重侵害了原告的合法利益。被告陈新海辩称，补偿主体应为被征收房屋所有权人，而非房屋承租人。原告与被告的续租协议中仅规定拆迁是否延期的解决办法，并未明确约定租赁期何时届满，故属于不定期租赁合同。原告仅缴纳租金至2018年1月18日，未提前缴纳下季度租金，原告理应于2018年1月18日搬离并将承租房屋交付给出租人。故原告主张搬迁补偿1600元无事实和法律依据。原告在租赁期届满搬离所承租房屋时应自费搬走属于自己的未形成附合的装饰装修物，故原告主张附属设施打包价及其他补偿无法律依据。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。案涉房屋租赁合同中并没有对附合装饰装修费用进行约定。故原告主张装修补偿费无事实和法律依据。原告是房屋承租人，而非产权人，原告仅在租赁期间内对所承租房屋享有使用权，在租赁期间届满后对该房屋无任何权利。故原告主张未登记房屋补偿费也无法律依据。案涉房屋符合住宅改经营补偿条件，案涉合同未对房屋被征收后的利益归属进行约定，原告已于2017年得知房屋要拆迁，遂在合同到期后与原告签订了三个月的续租协议。原告已于2018年2月2日与征收部门签订了补偿安置协议，且征收部门未要求提供被告作为经营者的营业执照，也未要求征收房屋应当进行持续至被征收之时的经营活动。故原告主张住宅改经营补偿无事实和法律依据。原告要求其他补偿，其未提供证据材料予以证明，不应支持。原告差欠2018年1月18日至2020年实际腾退之日止的租金、水电费，不应退还押金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原位于武汉市青山区23街92门2号房屋（建筑面积51.66平方米）的产权登记在被告名下。自2006年8月起，被告将该房屋出租给原告，用于经营餐馆，被告收取原告租房押金2730元。原告（乙方）与被告（甲方）于2006年8月18日签订《房屋租赁协议书》，合同约定：租赁期限为五年；月租金为2000元，由乙方按季度6000元支付给甲方。具体支付方式由乙方于季度首月支付；乙方一旦开业，煤气、水、电费等所有费用概由乙方承担；房子装修时，主要承重点不得随意拆损，所有的装饰部分，如期满搬迁时，不得损毁,只能搬走能移动的物品（即桌椅、电器及餐具等）。2008年4月29日，原告以案涉房屋作为经营场所办理了个体工商户营业执照。合同到期后，双方未签订书面租赁合同，原告仍继续承租案涉房屋，并按季度交纳租金。原、被告于2017年4月18日签订《续租协议》。该协议中载明：陈新海收取吴海宽4月18日至7月18日二季度租金10500元；如租期不满一个季度，提前拆迁时，陈新海应将不足时的现金退还吴海宽。如拆迁延期，吴海宽应继续交付一个季度的租金，如此类推。此后，吴海宽又向陈新海陆续支付截至2018年1月18日的房屋租金。2018年1月18日后原告没有再经营餐馆，双方没有协商继续租赁案涉房屋。被告称2018年1月18日提出过腾退，原告则称被告没有要求原告腾退。直至拆迁之前，原告也没有搬出案涉房屋，其自述征收部门于2020年5月18日强行开门。因实施青山区23街坊旧城改造的需要，武汉市青山区人民政府于2017年11月23日作出《房屋征收决定书》和《青山区“三旧”改造23街坊项目房屋征收补偿方案》，并发布公告，青山区人民政府经研究决定，作出青山区“三旧”改造23街坊房屋征收决定，同时收回该范围内国有土地使用权。2018年2月2日，陈新海（乙方）与武汉市青山区房屋征收管理办公室（甲方）签订《青山区国有土地上住宅房屋征收产权调换安置协议书（私有房屋）》，协议约定：乙方被征收房屋坐落在武汉市青山区23街坊92门2号，房屋用途住宅，证载建筑面积51.66m2，未登记房屋建筑面积7.2m2，其中用于经营按政策应给予经营补助的有40.68m2；乙方同意甲方按产权调换方式进行安置，还建地点南干渠项目23街坊地块，交房时间为36个月；乙方被征收房屋综合单价13409元/m2，被征收房屋价值692708.94元；甲方应支付给乙方的其他补偿、补助及奖励等款项如下：房屋搬迁补偿费1600元、临时安置补偿费（过渡费）60480元、搬迁进度奖励13854.18元、房屋附属设施补偿53443.8元（其中装修补偿48043.8元、附属设施（七项）打包价3000元、管道燃气拆装补偿2400元）、未登记房屋补偿或自拆奖励48574.8元、住宅改经营的补助189052.16元。其他：封闭阳台、灶台800元、暗楼、外挑、吊脚楼800元、防盗网500元、简易房6027元；乙方被征收房屋总补偿款为1238330.88元，甲方应于本协议生效之日起15个工作日内一次性支付给乙方房屋搬迁补偿费、临时安置补偿费、搬迁奖励共计75934.18元。乙方同意将总补偿款中剩余补偿款1162396.7元由甲方用于冲抵产权调换房屋价值，交付时结算差价，多退少补；乙方同意在本协议签订的同时将被征收房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证以及其他相关证照资料一并交付给甲方，并承诺在本协议签定之日起7日内搬迁腾空完毕，搬迁时不得损坏房屋结构及附属设施，并完好地交付给甲方。《青山区“三旧”改造23街坊项目房屋征收补偿方案》中载明：给予被征收人、公有房屋承租人搬迁费每户1600元；被征收房屋室内自行装修的补偿，补偿费在400元/m2（含）以内的由房屋征收部门和被征收人、公有房屋承租人协商确定，协商不成或标准超过400元/m2的，委托本项目依法选定的房地产价格评估机构进行评估确定；附属设施补偿标准，包括电话移机费、有线电视复装费、宽带上网、电热水器、燃气热水器移机费、水表迁移费、电表迁移费、空调移机费，以上7项按打包价3000元进行补偿；征收个人住宅，被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。在《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》公布前（即2013年1月10日前），住宅已作为商业门面使用，且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的，对其实际用于经营面积部分（具有资质的测绘单位实测确定）给予补助，补助标准为同地段类似商业门面与被征收住宅房屋市场评估价格差额的50%。因原、被告对住宅改经营补偿款分配比例不能协商一致，被告并未使用原告的营业执照，征收部门按事实经营30%进行计算补偿。《住宅房屋征收结算单》中载明：装修补偿费按每平方米930元计算；未登记房屋补偿费按7.2平方米计算；简易房补偿费按14.35平方米计算。《青山区“三旧”改造23街坊项目未经登记建筑补偿细则》中载明：未经登记建筑是指未依法取得房屋权属登记证书的房屋。本案审理中，原告同意承担水费82.33元、电费674元，从押金中进行抵扣。被告认可简易房是由原告搭建，但认为其他未登记房屋及封闭阳台、灶台、暗楼、防盗网都是被告自有。以上事实由房屋所有权证、《房屋租赁协议书》、《续租协议》、收条、营业执照、《青山区国有土地上住宅房屋征收产权调换安置协议书（私有房屋）》、发票、缴款单、情况说明、《房屋征收决定书》、《青山区“三旧”改造23街坊项目房屋征收补偿方案》、《住宅房屋征收结算单》、《青山区“三旧”改造23街坊项目未经登记建筑补偿细则》以及当事人的陈述等证据予以确认并在卷佐证。本院认为，被告将案涉房屋出租给原告，在双方签订的书面租赁合同到期后，原、被告之间形成不定期租赁合同关系。原、被告于2017年4月18日签订的《续租协议》，被告虽对其署名有异议，但被告并未提供证据予以推翻。该续租协议中约定“如租期不满一个季度，提前拆迁时，陈新海应将不足时的现金退还吴海宽。如拆迁延期，吴海宽应继续交付一个季度的租金，如此类推”，依据上述内容可以看出双方并未约定固定的租赁期限，故仍属于不定期租赁合同。原告向被告交纳租金至2018年1月18日，此后未再向被告交纳租金，原、被告也未协商续租事宜，故原、被告之间的租赁期限已经届满。武汉市青山区人民政府于2017年11月23日发布公告，决定征收案涉房屋同时收回该房屋国有土地使用权，陈新海作为案涉房屋所有权人与武汉市青山区房屋征收管理办公室签订产权调换安置协议，故征收补偿主体是被征收房屋所有权人陈新海。陈新海享有被征收房屋的装饰装修补偿、房屋搬迁补偿、搬迁进度奖励、附属设施打包价以及临时安置补偿等相关补偿款项。关于原告主张房屋搬迁补偿费1600元的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。关于原告主张住宅改经营补助的诉讼请求，因被告领取的征收补偿中并未使用原告的营业执照，故原告要求支付住宅改经营补助，没有依据，本院不予支持。原告未举证证明未登记房屋以及封闭阳台、灶台、暗楼、防盗网是原告搭建，故其主张未登记房屋补偿及其他补偿中封闭阳台、灶台、暗楼、防盗网补偿费用，没有依据，本院不予支持。关于装修补偿费的诉讼请求，原、被告签订的《房屋租赁协议书》中约定所有装饰部分如期满搬迁时，只能搬走能移动的物品，此后的续租协议中未对装修部分及搭建的部分进行约定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”、“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。原告作为承租人要求被告支付装修补偿费，没有依据，但考虑到被告于2006年就将案涉房屋出租给原告，依据日常经验判断，原告投入装修改造后方才符合其租赁目的，且装修补偿标准是按照每平方米930元的标准计算。从公平原则考虑，本院酌情认定原告享有装修补偿48043.8元的1/3，即16014.6元。原告主张附属设施打包价3000元，结合其需空调移机等实际情况，根据公平原则，酌情予以支持1000元。关于其他补偿中的简易房补偿6027元，被告认可是原告搭建，原告是在租赁案涉房屋期间搭建，原告对被告取得简易房补偿具有贡献，依据公平原则，本院酌情予以支持2009元。原告租赁案涉房屋时向被告支付押金2730元，租赁期限届满后被告应退还押金，但原告还拖欠水费82.33元、电费674元，应予以抵扣，故被告应退还1973.67元。租赁期限于2018年1月18日届满后，被告自认已要求原告腾退房屋，故被告认为原告还拖欠租金的意见，没有依据，本院不予支持。综上，原告的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十三条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告陈新海于本判决生效之日起十日内向原告吴海宽支付房屋征收补偿款19023.6元；二、被告陈新海于本判决生效之日起十日内向原告吴海宽退还押金1973.67元；三、驳回原告吴海宽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费2888元，由原告吴海宽负担2726元，由被告陈新海负担162元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  林艳二〇二〇年十月十六日法官助理汤西倩书记员汪诗雨