湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终3145号上诉人（原审原告)：衡阳市申泰置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市雁峰区先锋路**。法定代表人：朱忠莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹友良，湖南业达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢宏伟，男上诉人衡阳市申泰置业有限公司（以下简称申泰置业公司）因与被上诉人谢宏伟房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2019）湘0406民初1801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。申泰置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持申泰置业公司一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由谢宏伟承担。事实与理由：双方签订的《房产抵股份转让款协议》是以物抵债，并非商品房买卖，不符合商品房买卖合同的要件。谢宏伟对抵款的房屋具有实际控制权，不存在交房问题。一审判决以申泰置业公司先交房谢宏伟再支付尾款为由驳回申泰公司的诉讼请求，与衡阳市中级人民法院（2019）湘04民终1142号民事判决认定的事实相矛盾。谢宏伟不仅未付尾款，且未付分文，利用无效协议获得巨额利益，其行为符合涉黑犯罪，建议将此案线索移交扫黑部门处理。谢宏伟辩称，根据双方约定在申泰置业公司未交房的情况下，谢宏伟无拖欠购房尾款及违约行为，且申泰置业公司未依约履行交房义务已经法院作出生效判决由申泰置业公司承担违约责任。申泰置业公司上诉没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。申泰置业公司向一审法院起诉请求：判令谢宏伟支付拖欠购买位于衡阳市先锋路31号南城雅郡楼盘第三层全层房屋尾款相关费用：其中尾款895,189元、税金1,569,228元、超出房屋面积房款774,865元、迟延履行支付尾款的利息2,738,889元，以上合计：5,978,171元（暂从2012年10月1日计算至2019年7月31日）；判令被告谢宏伟承担全部诉讼费。一审法院认定事实：2010年8月10日，谢宏伟（转让方，甲方）与申泰置业公司及朱忠莲、焦贵文、邹修、邓雄（受让方，乙方）签订了《项目投资股份转让协议书》，双方约定甲方将其在申泰置业公司开发的南城雅郡（又名先锋银座）项目因投资享有的权利、义务转让给乙方，协议主要内容如下：1、项目地点及名称：：地点为衡阳市先锋路**名称为衡阳市申泰置业有限公司“南城雅郡”项目，又名先锋银座；6、转让金额为人民币1，096.957万元；7、付款方式：本协议签订之日起三日内乙方付甲方转让款500，000元，协议签订之日起二十三日内再付550，000元，剩余转让款乙方以南城雅郡项目的第三层营业房抵付，不论房价涨跌，均按6，500元/㎡计价，第三层营业房房款和已付1，050，000元之和不足抵销转让款时，乙方同意用南城雅郡项目的住宅房按营销部价格9.5折结算抵付转让款，以上房产面积最终以产权部门测绘的实际产权面积为准；8、上述房屋交付期限为2012年5月31日止，如逾期交房，则从2012年6月1日起按谢宏伟所认购房产的金额，由乙方承担月息3%的损失。2010年8月29日、9月9日，申泰置业公司与谢宏伟根据双方于2010年8月10日签订的《项目投资股份转让协议书》，另行分别签订了“南城雅郡”七套住房，一层商铺的《房产抵股份转让款协议》来抵偿谢宏伟股份转让款。其中本案所涉房产抵股份转让款协议内容为：双方同意将衡阳市先锋路南城雅郡（即先锋银座）项目第三层及1205房的房产抵股份转让款。谢宏伟向申泰公司认筹的南城雅郡（即先锋银座）第三层房屋建筑面积为1，318.52㎡，1205房建筑面积为110.09㎡，面积有差异的以产权机关实际测量的产权面积为准；第三层房屋房价为6，500元/㎡，合计总房款为人民币8，570，380元，首付款7，713，342元；1205房房价为3465.4元/㎡，合计总房款为人民币362，431元，首付款326，188元，尾款于房产竣工验收合格并通过备案后，申泰公司交钥匙时一次性付清；申泰置业公司须于2012年5月31日前将房屋交给谢宏伟使用，逾期未交房，从2012年6月1日起，按已交房款月息3%计付违约金给谢宏伟。合同签订后，谢宏伟即依约付清了第三层房屋首付款7，713，342元及1205房的首付款326，188元（该款系申泰置业公司应付给谢宏伟的股份转让款中抵扣），申泰置业公司向谢宏伟出具了收款收据。2010年12月份起，谢宏伟将上述七套房屋中六套住房陆续出售他人，为此申泰置业公司以其名义与买受人分别签订了《商品房买卖合同》。2012年5月31日约定交房期限届满之后，申泰置业公司未按合同约定向谢宏伟交付房屋。2012年10月18日、10月21日，申泰置业公司向谢宏伟邮寄了书面交房通知书，谢宏伟收到书面通知后，因申泰置业公司未能出具《房屋竣工验收备案表》，认为不符合交房条件，遂拒绝收房。谢宏伟于2013年3月12日以申泰置业公司未交付上述房屋为由向该院起诉申泰置业公司支付违约造成的资金占用损失，该院于2013年8月5日作出（2013）雁民一初字第93、94号民事判决，分别判决申泰置业公司支付谢宏伟1，542，668.4元和65，237.6元（均按已交房款每月2%的标准从2012年6月1日计算至2013年3月31日），双方均提出上诉，衡阳市中级人民法院于2013年12月6日作出（2013）衡中法民一终字第265、266号民事判决，驳回上诉，维持原判。申泰置业公司随后向湖南省高级人民法院申请再审，被湖南省高级人民法院于2014年6月9日作出的（2014）湘高法民申字第131、132号民事裁定驳回再审申请后，申泰置业公司向衡阳市人民检察院申请监督，衡阳市人民检察院提请湖南省人民检察院抗诉，湖南省人民检察院作出湘检民（行）监【2015】43000000155、157号不支持监督申请决定书。该两案现已执行到位。2014年7月29日，谢宏伟以房屋买卖合同纠纷为由向该院对申泰置业公司提起诉讼，要求申泰置业公司支付违约造成的资金占用损失，该院作出（2014）雁民一初字第186、187号民事判决，分别判决申泰置业公司支付谢宏伟2622536.2元和110，909.92元（均按已交房款每月2%的标准从2013年4月1日计算至2014年9月1日）。申泰置业公司不服，提出上诉。2015年4月8日，衡阳市中级人民法院作出（2015）衡中法民一终字第148、150号民事裁定书，裁定本案发回重审。在重申过程中，申泰置业公司提出反诉，请求该院判令谢宏伟赔偿其经济损失48，950，000元。2016年2月22日，该院作出裁定，对申泰置业公司的反诉不予受理。申泰置业公司不服该裁定提出上诉，衡阳市中级人民法院依法作出驳回申泰置业公司上诉，维持该院裁定的终审裁定。该院于2016年4月29日作出（2015）雁民一初字第159、181号民事判决。谢宏伟和申泰置业公司均不服，提出上诉。衡阳市中级人民法院于2017年1月13日作出（2016）湘民终861、862号民事判决。申泰置业公司不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2017年8月31日作出（2017）湘民申1146、1147号民事裁定，指令衡阳市中级人民法院再审本案。衡阳市中级人民法院于2018年9月14日作出（2017）湘04民再55、56号民事裁定，撤销（2016）湘民终861、862号民事判决及（2015）雁民一初字第159、181号民事判决书，将本案发回该院重审。该院于2018年12月25日作出（2018）湘0406民初1446、1447民事判决。谢宏伟和申泰置业公司均不服，提出上诉。衡阳市中级人民法院于2019年7月15日作出（2019）湘04民再35、37号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年9月12日，谢宏伟向该院起诉申泰置业公司要求申泰置业公司交付房屋并办理不动产权证书，该院于2018年12月25日作出（2018）湘0406民初1408号民事判决，判决申泰置业公司自判决生效之日起十日内将衡阳市先锋路31号“南城雅郡”楼盘第三层全层房屋和1205号房屋交付给谢宏伟，并在谢宏伟付清上述房屋尾款后十日内申泰置业公司交付房屋办理权属登记需要的资料，并协助谢宏伟办理房屋权属登记，申泰置业公司提出上诉，衡阳市中级人民法院依法作出（2019）湘04民终1142号民事判决，驳回上诉，维持原判。谢宏伟于2019年8月1日向该院申请执行，要求申泰置业公司交付上述房屋，申泰置业公司以谢宏伟拖欠房屋尾款及延迟支付房屋尾款利息等诉请诉至该院。另查明，本案所涉的房屋项目名称前期为“南城雅郡”，现名为“先锋银座”，系申泰置业公司负责开发建设。项目于2009年9月动工，共28+1层，第一至三层为商铺，第四层以上均为住宅。房屋第一至二层由湖南省中汉商业管理有限公司委托经营管理，从2012年8月份起使用至今。第三层为闲置状态，第四至六层系公寓，第七层以上住房从2010年8月陆续出售之后现已使用。申泰置业公司于2010年8月29日、9月9日与谢宏伟签订《房产抵股份转让款协议》时，该房屋项目已办理了国土使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证。2010年12月15日申泰置业公司取得“南城雅郡”项目商品房预售许可证。嗣后，“南城雅郡”项目作为历史遗留问题建设项目，衡阳市公安消防支队于2015年8月14日出具“建设工程消防验收意见书”，综合评定该工程消防复验合格。衡阳市城乡规划局于2015年9月22日复函认为该项目基本符合城区房屋产权办证遗留问题规划认可条件，现予以规划确认。衡阳市住房和城乡建设局于2015年10月26日复函同意该项目进入遗留问题房屋产权办证程序。衡阳市非税收入征收管理局于2015年11月11日复函称该项目已结清相关规费，同意为其办理产权登记。衡阳市国土资源局于2015年12月1日回函同意该项目的业主可凭房屋所有权证来办理分户国有土地使用证。再查明，《房产抵股份转让款协议》约定的衡阳市先锋路南城雅郡（即先锋银座）项目第三层房产网签房号是301，建筑面积为1，437.73平方米；《房产抵股份转让款协议》约定的1205房的网签房号为1301号，建筑面积为106.23平方米。被告谢宏伟向原告申泰置业公司认筹的南城雅郡（即先锋银座）第三层房屋建筑面积为1,318.52㎡,故房屋面积差价为（1，437.73㎡－1，318.52㎡）×6，500元/㎡＝774,865元，尚欠尾款为857，038元。谢宏伟向申泰置业公司认筹的南城雅郡（即先锋银座）1205房建筑面积为110.09㎡,故房屋面积差价为（106.23㎡－110.09㎡）×3，465.4元/㎡＝-13，376.44元，尚欠尾款为38151元。一审法院认为，申泰置业公司、谢宏伟之间签订的《项目投资股份转让协议书》及《房产抵股份转让款协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，协议合法有效，应受法律的保护，双方应按照合同约定严格履行各自的义务。《房产抵股份转让款协议》对合同的标的、价款、履行时间、违约责任等均作了明确详尽的约定，属房屋买卖合同。双方在付款方式中约定“尾款于房屋竣工验收合格并通过备案后，申泰公司交钥匙时一次性付清”，申泰置业公司在约定的交房时间届满后未达到交房条件，已构成违约，应承担违约责任。虽然申泰置业公司在2015年8月至12月份已取得相关文件，房屋符合法定交付条件，但其一直未通知谢宏伟收房，也未交付钥匙。根据协议约定，谢宏伟已按协议约定的付款方式用转让款抵扣了大部分购房款，剩余尾款在交房条件未成就的情况下，谢宏伟拒绝支付，属行使先履行抗辩权，谢宏伟不存在违约行为，故申泰置业公司诉请判令谢宏伟支付拖欠购买位于衡阳市先锋路31号先锋银座楼盘第三层全层房屋及1205房尾款合计895,189元，应待其交付房屋后由谢宏伟支付。对其诉请谢宏伟迟延履行支付尾款的利息2,738,889元的诉请，该院不予支持。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条“除税务机关、税务人员以及经税机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动”，第三十条“扣缴义务人依照法律、行政法规的规定履行代扣、代收税款的义务。对法律、行政法规没有规定负有代扣、代收税款义务的单位和个人，税务机关不得要求其履行代扣、代收税款义务”的规定，申泰置业公司即不是税务机关、税务人员以及经税机关依照法律、行政法规委托的单位和人员也不是被告谢宏伟的扣缴义务人，没有征收税款的权限，且其也并未提供相关税费代缴证明，故对申泰置业公司诉请谢宏伟支付税金1,569,228元的诉请，该院不予支持。对申泰置业公司要求谢宏伟支付超出房屋面积房款的诉请，根据协议约定，谢宏伟向申泰置业公司认筹的房屋具体面积最终以产权处测量的实际面积为准，多退少补，故房屋面积差价经核实为（774,865元－13，376.44元）＝761，488.56元，因双方约定，结算总价后，申泰置业公司再一次性减去100，000元给谢宏伟，故谢宏伟实际应支付申泰置业公司面积差价661，488.56元，因申泰置业公司未将房屋交付谢宏伟，谢宏伟有权拒绝支付房屋面积差价，故对申泰置业公司该项诉请，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条、第三十条之规定，判决：驳回衡阳市申泰置业有限公司的诉讼请求。本案受理费26,824元，由衡阳市申泰置业有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：对谢宏伟提供的证据“三性”予以确认。对一审查明的事实本院予以确认。另查明，谢宏伟于2019年8月1日向衡阳市雁峰区人民法院申请执行本院（2019）湘04民终1142号民事判决，2019年11月14日经法院强制执行，已将“南城雅郡”楼盘第三层全层房屋和1205号房屋交付给谢宏伟。在本案审理过程中，谢宏伟同意支付“南城雅郡”楼盘第三层房屋的尾款857038元及超面积房屋价款774865元，共计1631903元，并按转让协议约定在总价上核减100000元，但认为申泰置业公司尚未履行完向其支付逾期交房违约金600余万元的义务，其应支付的尾款应从违约金中进行抵扣。再查明，谢宏伟要求申泰置业公司支付逾期交房违约损失的案件，衡阳市雁峰区人民法院作出（2018）湘0406民初1146、1147号民事判决，判决申泰置业公司支付逾期交房违约金，申泰置业公司不服上述判决向本院提出上诉，本院维持了一审判决，申泰置业公司又向衡阳市人民检察院申请监督，衡阳市人民检察院于2019年12月10日作出衡检民（行）监（2019）43040000083、43040000084号不支持监督申请决定书，不支持申泰置业公司的监督申请。谢宏伟向衡阳市雁峰区人民法院申请执行（2018）湘0406民初1146、1147号民事判决两案，根据衡阳市雁峰区人民法院作出的（2019）湘0406执恢108、109号执行裁定计算，截止目前该两案中申泰置业公司须履行的付款义务约620万元。本院认为，本院作出的（2019）湘04民再35、37号民事判决对涉案《房产抵股份转让款协议》的性质认定为商品房买卖合同，上述两案已发生法律效力。根据申泰置业公司与谢宏伟签订的《房产抵股份转让款协议》可知，谢宏伟应在房产竣工验收合格并通过验收合格备案后，申泰置业公司交钥匙时一次性付清尾款。从申泰置业公司提供的证据看，申泰置业公司于2012年10月18日、10月21日向谢宏伟邮寄书面交房通知时尚未取得《房屋竣工验收备案表》，谢宏伟以此为由拒绝收房未违反合同约定。此后，申泰置业公司无证据证明向谢宏伟发出交房通知或交付钥匙，故在申泰置业公司交付房屋前，谢宏伟支付购房尾款的条件未成就。申泰置业公司提出本院（2019）湘04民终1142号民事判决确认应由谢宏伟付清尾款后，申泰置业公司才提供资料、协助办证，而提供资料、协助办证是交房的前置条件，本院认为，本院（2019）湘04民终1142号民事判决确认的判项为：“申泰置业公司自判决生效之日起十日内将衡阳市先锋路31号“南城雅郡”楼盘第三层全层房屋和1205号房屋交付给谢宏伟，并在谢宏伟付清上述房屋尾款后十日内申泰置业公司交付房屋办理权属登记需要的资料，并协助谢宏伟办理房屋权属登记”，故无论从上述判项的内容还是双方协议的约定，均可认定申泰置业公司交付房屋是先行义务，一审判决与本院生效判决并不矛盾。但是，一审法院已于2019年11月14日通过强制执行将涉案房屋交付给谢宏伟，谢宏伟应支付所欠申泰置业公司“南城雅郡”楼盘第三层房屋的购房尾款及超面积房款共计1，631，903元，因《项目投资股份转让协议书》第7条约定，第三层房款总价结算后，再一次性减去100000元，故谢宏伟还应支付给申泰置业公司的第三层购房款应为1，531，903元。由于申泰置业公司尚有逾期交房违约金未支付给谢宏伟，谢宏伟应支付的购房款可与申泰置业公司应支付的逾期交房违约金相抵扣。谢宏伟未支付尾款系因申泰置业公司未交付房屋，故申泰置业公司要求谢宏伟支付迟延履行支付尾款利息缺乏事实依据。关于申泰置业公司要求谢宏伟支付税金的问题，一审判决已作详尽阐述，本院予以确认。关于申泰置业公司提出谢宏伟涉嫌黑恶犯罪，本案应中止审理的问题，本院认为，从本院已生效裁判及本案证据分析，谢宏伟是否涉嫌犯罪尚不能确定，申泰置业公司可向有关部门提出，本案不应中止审理。综上，申泰置业公司的上诉理由不能成立，但一审判决后通过强制执行已将涉案房屋交付给谢宏伟，谢宏伟应按协议支付尾款，故对一审判决应进行改判。本案因新的事实改判，一审判决不属于错误裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2019）湘0406民初1801号民事判决；二、谢宏伟在本判决生效后向衡阳市申泰置业有限公司支付“南城雅郡”楼盘第三层房屋的购房款1，531，903元，但此款可在衡阳市申泰置业有限公司应支付给谢宏伟的逾期交房违约金中予以抵扣；三、驳回衡阳市申泰置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费26，824元，二审案件受理费53，648元，均由衡阳市申泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  杨丽萍审 判 员  刘丽娅二〇二〇年二月二十七日法官助理  许晓华书 记 员  匡光美