广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初11182号原告（反诉被告）：珠海九百教育科技有限公司，住所地珠海市吉大景山路地下人防工程，统一社会信用代码9144XXXXXXXXXX9268。法定代表人：林巧甜。委托诉讼代理人：李晓雄，广东国硕律师事务所律师。被告（反诉原告）：李凌玲，女，1984年5月24日出生，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：蔡明艳，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋悦，广东华杨律师事务所律师。原告（反诉被告）珠海九百教育科技有限公司（以下简称“九百公司”）与被告（反诉原告）李凌玲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，李凌玲在法定期限内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。本案依法组成合议庭、适用普通程序公开开庭进行了审理。九百公司的委托诉讼代理人李晓雄、李凌玲的委托诉讼代理人宋悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）九百公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令李凌玲向九百公司支付拖欠的合同费用（包括租赁、保洁费、场地投入及维护费、代收公摊水电费）人民币1148790元（包括2017年10月1日起至2018年11月30日止合同费用；2.判令九百公司不予退还李凌玲已交纳的保证金费用合计人民币160920元；3.判令李凌玲赔偿九百公司因李凌玲未履行清场义务而遭受的经济损失402300元（自2018年12月1日计算至2019年4月27日实际清场日，按每月80460的租金标准计算）；4.判令李凌玲向九百公司支付违约金人民币160920元；5.判令李凌玲赔偿九百公司的律师费支出人民币50000元（上述诉讼金额合计人民币1922930元）。事实和理由：2017年9月11日，九百公司与李凌玲签订《租赁合同书》，约定九百公司将位于××路××号××号铺位出租给李凌玲经营，租期自2017年10月1日至2020年9月30日，场地免租期为30天。合同第四条约定，第一年度每月租金为40230元，第二年度起租金在上一年度基础上递增5%。李凌玲应于每月5日前向九百公司交付当月租金。租赁合同第五条约定，李凌玲应在2017年10月10日前开业。租赁合同第十二条约定，李凌玲拖欠租金和其他费用超过十天，即视为李凌玲违约，九百公司有权单方终止租赁合同，李凌玲应在通知的时间内清场将物业交还给九百公司。在此情况下，李凌玲所缴纳的履约保证金及已交的一切费用不予退还，并应向九百公司支付违约金160920元，同时将免租期免缴的租金补交给九百公司。上述合同签订后，九百公司依约将租赁场地交付给李凌玲。李凌玲向九百公司支付了首月租金及履约保证金。但此后，李凌玲以各种理由拒不开业，且自2018年5月起拒不缴交租金。对此，九百公司多次要求李凌玲纠正违约行为，但李凌玲置之不理。2018年11月26日，九百公司向李凌玲发函解除租赁合同，并要求李凌玲清场。在此情况下，李凌玲拒不履行清场义务，导致九百公司支付无法收回场地。鉴于此，九百公司为维护自身合法权益，特起诉至贵院，恳请贵院在查明事实的基础上，判如所请。被告（反诉原告）李凌玲辩称：第一，李凌玲不是本案适格被告。本案李凌玲与王春晓、徐辰作为共同发起人设立珠海香洲区新途英语培训中心有限公司（以下简称“新途公司”），因设立及经营新途公司需要，李凌玲方代表新途公司向九百公司承租涉案商铺，新途公司已于2018年8月份成立，租赁合同的权利义务应由新途公司承担。九百公司对李凌玲租赁涉案商铺是为了经营新途公司需要是明知的，双方对此均无异议，因此租赁合同项下的权利义务因由新途公司承担，李凌玲不是本案的适格被告。第二，李凌玲已依约支付合同费用，无需另行支付。1.九百公司总经理及授权代表侯歌已向李凌玲承诺九百公司商场整体开业前免收合同费用，而九百公司于2018年5月份才整体开业，因此，九百公司向李凌玲主张2017年10月至2018年4月的合同费用没有依据，应当予以驳回。2.根据《租赁合同书》第二条的约定，场地免租期为30天，九百公司于2018年5月整体开业，故免租期应顺延至2018年6月，故2018年5月李凌玲无需缴纳合同费用。李凌玲已于签订合同时缴纳了首月租金及月公摊水电费，该费用应当抵扣2018年6月的合同费用。3.因涉案商铺公共部分于2018年2月11日才获得公安消防局的验收合格，而《租赁合同书》约定李凌玲需于2017年10月10日之前开业，李凌玲已无法依约开业，九百公司的行为已构成违约。在此之后双方就合同履行的相关问题未能达成一致意见，多次协商未果后，李凌玲于2018年7月4日告知九百公司解除合同并搬离涉案场地。因此，李凌玲无需支付2018年7月份之后的合同费用。综上所述，李凌玲已依约缴纳全部合同费用，无需另行支付。第三，九百公司应当向李凌玲返还保证金费用合计人民币160920元。如前所述，涉案《租赁合同书》因九百公司违约已解除，故被答辨人应当向李凌玲返还保证金人民币160920元。第四，九百公司无权要求李凌玲支付经济损失。1.李凌玲自2018年7月已经搬离涉案商铺，因九百公司加锁，故剩余少量桌椅未能搬离，李凌玲按时清场，并未占用涉案商铺，《广东省珠海市香洲区人民法院笔录（2019.04.2415时）》可证明李凌玲的主张，且根据李凌玲提供的证据11可知，在2018年11月17日九百公司已经使用涉案商铺进行宣传，说明涉案商铺早已在九百公司控制之下，故李凌玲无需支付经济损失。2.因九百公司隐瞒涉案商铺公共部分消防未验收的事实与李凌玲签订《租赁合同书》，导致《租赁合同书》无法履行，合同目的无法实现，九百公司存在过错，应承担相应责任。李凌玲为准备开业投入了三十几万元的资金，损失巨大，对于该损失，李凌玲保留追究九百公司的权利。第五，九百公司无权要求李凌玲支付违约金。如前所述，李凌玲即没有逾期支付合同费用的行为，也无违约行为，九百公司以李凌玲逾期支付租金及其他费用为由要求李凌玲支付违约金没有事实和法律依据，应当予以驳回。第六，九百公司要求李凌玲支付律师费没有依据。《租赁合同书》并未对律师费的承担问题进行约定，九百公司也未提供相应的证据予以证明，故要求李凌玲支付律师费没有依据。综上，九百公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回九百公司全部的诉讼请求。被告（反诉原告）李凌玲向本院提出以下反诉诉讼请求：1.判令九百公司向李凌玲返还履约保证金人民币116220元及支付资金占用费人民币8406.05元（以人民币116220元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2018年7月4日暂计至2019年9月16日，为8406.05元，应计至实际返还被告之日止）；2.判令九百公司向李凌玲返还装修安全保证金人民币5000元；3.判令九百公司承担反诉全部诉讼费用。以上金额合计：129626.05元。事实与理由：李凌玲与九百公司于2017年9月11日签订《租赁合同书》（以下简称“合同”）约定：1、甲方（九百公司）将座落于珠海市香洲区香洲XXXXXXXXX号（凤凰微校）的XXXX号铺位租赁给乙方（李凌玲）经营少儿英语，品牌为《新途》；2、合同签订当天，乙方须向甲方缴纳履约保证金人民币116220元；3、若乙方在2017年10月10日前未开业或未按本合同的约定完成重新装修，则视为乙方违约离场（因甲方原因致使乙方未开业的除外）。合同签订后，李凌玲依约向九百公司缴纳了履约保证金116220元及首月合同费用58110元，此外，李凌玲还于2017年11月28日向九百公司缴纳了装修安全保证金5000元。九百公司拟按照合同约定对涉案场地进行重新装修才知晓，案涉房屋公共部分装修和消防未经验收，而李凌玲对案涉房屋的装修特别是消防设施部分需要在公共部分的装修及消防验收合格的基础上进行。因此，案涉房屋公共部分的装修及消防验收合格对李凌玲的装修、消防验收乃至开业时间均有重大影响。合同约定李凌玲需要在2017年10月10日前开业或按合同约定完成装修，而九百公司应当给予李凌玲必要、合理装修及通过消防验收的时间。九百公司申报案涉房屋所在的凤凰微校教育广场公共部分室内装修工程实际上于2018年2月11日才经消防验收合格，已经超出了合同约定原告应当开业的时间，导致李凌玲无法在合同约定的期限内完成装修及开业，九百公司的行为已经构成了违约。李凌玲已于2018年7月4日通知九百公司解除合同，合同已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，李凌玲租赁涉案场地的用途为开办少儿英语学校，但因涉案场地公共部分的装修及消防验收迟迟不通过，李凌玲无法装修完成且涉案场地公共环境脏乱，迟迟得不到改善，导致李凌玲无法营业，李凌玲的损失九百公司应予以承担。因九百公司的过错导致合同解除，九百公司应将其收取的履约保证金及装修安全保证金返还给李凌玲，逾期返还的，应向李凌玲支付资金占用费。综上，为了维护李凌玲的合法权益，望判如所请。原告（反诉被告）九百公司辩称：李凌玲反诉的理由是九百公司有关案涉房屋公共部分消防工程验收迟延导致其无法完成装修开业，构成违约。九百公司认为双方之间为租赁合同纠纷，依照双方在2019年9月11日签订的租赁合同约定，九百公司的合同义务在该合同的第六条下第三项、第五项有约定。在本案的合同履行过程中，九百公司已经按照合同的约定，向李凌玲提供了符合合同要求的场地。其次，在履行的过程中并没有发生第五项所涉及的公共设施维护方面的纠纷，因此九百公司认为本方并没有任何违约行为。李凌玲将公共部分消防工程的有关事项强加于双方的租赁合同是没有事实依据的。李凌玲是否开业取决于其他因素，其开业与否与其是否使用案涉的场地是两个不同的法律事实，李凌玲的反诉理由不成立。且九百公司在本诉中也主张李凌玲构成根本违约，因此，依照合同的约定九百公司所收取李凌玲的两项履约保证金以及首月租金应不予退还。原告（反诉被告）九百公司针对本诉及反诉向本院提交了以下证据：1.租赁合同；2.战略框架合作协议书；3.保证金、首月租金及装修保证金收据；4.解除合同通知、快递回执；5.租赁房屋外观照片；6.租赁房屋室内照片；7.新途国际英语项目装修设计图纸；8.消防审核及验收意见书；9.接警单、纠纷现场照片；10.民事裁定书；11.珠海市中级人民法院（2019）民终245号民事判决书；12.消防设施检测报告。被告（反诉原告）李凌玲针对本诉提交了以下证据：1.李凌玲与候XX微信聊天记录；2.李凌玲与曹工的微信聊天记录；3.李凌玲与候XX通话记录；4.凤凰微校公众号截图；5.中华人民共和国民办学校办学许可证（副本）；6.营业执照；7.《关于同意开办珠海市香洲区新途英语培训中心有限公司的批复》；8.辛星、珠海九百教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书；9.现场照片；10.《关于的回函》、邮单、投递状态截图；11.凤凰微校公众号截图；12.广东省珠海市香洲区人民法院笔录（2019年4月24日9时）；13.广东省珠海市香洲区人民法院笔录（2019年4月24日15时）；14.侯歌名片；15.辛XX与珠海九百教育科技有限公司（2017）粤0402民初11217号房屋租赁合同纠纷庭审笔录（2018年1月29日）。被告（反诉原告）李凌玲针对反诉提交了以下证据：1.租赁合同书；2.收款收据（履约保证金）；3.收款收据（装修安全保证金）；4.李凌玲与候XX通话记录；5.李凌玲与候XX微信聊天记录；6.辛XX、珠海九百教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书；7.侯歌名片；8.辛XX与珠海九百教育科技有限公司（2017）粤0402民初11217号房屋租赁合同纠纷一案的庭审笔录（2018年1月29日）。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年8月8日，珠海市公安消防局出具《建设工程消防设计审核意见书》（珠公消审字[2017]第0843号），核定珠海九百百货有限公司珠海凤凰微校教育广场公共部分室内装修工程（广州市普利达消防工程有限公司设计）消防设计合格。2017年9月11日，九百公司（作为甲方）与李凌玲（作为乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将座落于珠海市香洲区凤凰北路1038号（凤凰微校）的202铺位租赁给乙方经营少儿英语，品牌《新途》；本合同签订前，乙方已对租赁场地进行实地视察，清楚了解租赁场地之现状，并同意甲方以现状租予乙方；租赁期限自2017年10月1日起至2020年9月30日止，场地免租装修期30天，以2017年11月1日为乙方场地租金的起计日，以2017年11月30日为代收公摊水电费、保洁费、场地及设备维护费的起计日；合同签订当天，乙方须向甲方交纳履约保证金116220元，当天未交纳的，本合同自动终止；双方合同签订当天，乙方须交纳首月租金40230元，代收公摊水电费、保洁费、场地设备及维护费40230元，租赁期间，乙方须于每月5日前自行到甲方财务部交纳当月合同费用即80460元（其中包括：租金40230元、保洁费8046元、场地投入及维护费8046元、代收公摊水电费24138元）及上一个月电费给甲方；如逾期未交，每超期交纳一天，按欠缴费总额的3‰加收滞纳金，逾期十天以上仍不缴费者，按违约处理；若乙方在2017年10月10日之前未开业或未按本合同的约定完成重新装修，则视为乙方违约离场（因甲方原因致使乙方未开业的除外），如因装修或其他原因确需推迟开业，乙方须向甲方书面申请，经甲方书面同意后方可推迟开业；乙方拖欠租金和其他费用超过十天（含十天）的，视为乙方违约；若乙方违约，乙方所缴纳的履约保证金及已交的一切费用不予退还，乙方向甲方支付违约金160920元，同时免租期内的租金及合同期内所享有的一切优惠全部补交给甲方，乙方还须将实际租用场地期间欠缴的租金、水电费及其他相关费用付给甲方，若给甲方造成经济损失的，乙方还须承担赔偿实际损失的责任；等等。合同第十六条约定，乙方与甲方签订战略合作，依据战略合作协议约定，甲方同意将本合同的第四条第1.2款变更为：1.双方签订合同当天，乙方须交纳首月租金20955元，代收月公摊水电费、保洁费、场地设备及维护费40230元；2.租赁期间，乙方须于每月5日前自行到甲方财务部交纳当月合同费用58110元（其中包括：租金20955元/月；保洁费5811元/月；场地投入及维护费5811元/月；代收公摊水电费17433元/月）及上一个月自用电费。同日，九百公司（作为甲方）与李凌玲（作为乙方）签订《战略合作协议书》，约定甲方将部分物业租赁给乙方使用，乙方承诺将物业用于开设英文培训，品牌为“新途”；双方合作期限自2017年10月1日至2020年9月30日，合作期间双方不得随意终止，任何乙方欲终止本协议，须提前六个月与对方协调。2017年9月20日，李凌玲向九百公司交纳履约保证金116220元及首月租金58110元，九百公司向李凌玲出具收据。2017年11月28日，李凌玲向原告支付了装修安全保证金5000元,原告出具收据。2018年2月11日，广东省珠海市公安消防局于出具《建设工程消防验收意见书》[珠公消验字(2018)第0199号]，综合评定珠海九百百货有限公司珠海凤凰微校教育广场公共部分室内装修工程（广州市普利达消防工程有限公司设计）消防验收合格。2018年8月16日，珠海市香洲区教育局就珠海市香洲区新途英语培训中心有限公司（地址为珠海市香洲区××路××号××号铺）下发《民办学校办学许可证》。2018年11月26日，九百公司向李凌玲发出《解除租赁合同通知书》，载明鉴于李凌玲未能按《租赁合同书》约定，履行交付租金以及开业等合同义务，且经多次催告后仍拒不履行，通知李凌玲2018年12月1日起解除《租赁合同书》，并要求李凌玲于2018年11月30日前将承租场地腾退，否则，则视为放弃留置在场地内的所有物品，由此产生的后果由李凌玲自行承担。2018年12月3日，李凌玲回函九百公司，载明：“1.在贵我双方签订合同之时，贵司未能取得合法有效的消防验收证明，且未书面告知本人，贵司此举存在明显的欺诈行为，对此本人将保留追诉合同无效的权利。2.贵司催促本人履行《租赁合同书》的开业约定，但本人认为贵司未达到当初签订合同时所做的商业配套承诺且未达到应有的开业条件，并就此事已多次与贵司负责人（侯歌）沟通，然贵司一直未决。因此贵司未能如约履行合同义务，致使合同目的无法顺利达到，贵司应为此承担相应的违约责任。3.贵司向本人发出《通知书》之时，已单方作出了解除合同通知，且要求本人于2018年11月30日前将铺位腾退、清空。但本人在贵司要求的时间内撤场时被贵司阻止，导致无法搬离公司财产，对此，本人将会保留起诉贵司财产侵权的权利。”2018年12月8日，九百公司向珠海市公安局朝阳派出所报警称，涉案商铺内的中央空调被盗，门锁被撬。2019年2月14日，珠海市香洲区工商行政管理局向珠海市香洲区新途英语培训中心有限公司（地址为珠海市香洲区××路××号××号铺）下发《营业执照》。此外，李凌玲提交其与Ｓａｇｅｓ侯（微信号：×××00）的微信往来部分记录的复印件。2017年9月11日，李凌玲问：“侯哥，我们装修期是多少，没有看啊，要给我们至少两个月的装修期啊。”侯回复：“整体开业前全免，放心，不会亏待你们滴。”2017年12月4日，李凌玲问：“侯哥，你们整栋楼的消防什么时候通过呢，我打算加快速度装修搞好资格证的事。”侯回复：“我要他们20号出证，这两天已经在调试了，你们还没有进场装修吗？”李凌玲：“进场装修啦，太好了，你那边快我这边也可以。”2018年3月28日，李凌玲：“候哥，我们需要你们整栋楼的消防合格证，教学资格证需要，给我们复印件，加盖一下你们公司的章就行。”候回复：“明天吧！”2018年7月4日，九百公司称：“到时算你们的滞纳金，公司已经提上议程了。我们3月已经开业了，交租。”李凌玲回复：“又准备打官司吗？给我们发律师函？整层楼什么状况？”九百公司回复：“看看后来的一家一家在你们后面都装修开业了，你们无故拖延。”2018年7月10日，李凌玲称：“这是什么意思，如果是这样的合作，我们决定九月份开业的计划就不开了，开始打官司吧。”九百公司回复：“你们拖得太久了。”李凌玲主张该微信号为九百公司的总经理侯歌，但其称因手机损坏无法提供微信的原件供当庭核对，九百公司对上述微信记录的三性不予认可。根据珠海市市场监督管理局的登记信息查询，珠海市香洲区新途英语培训中心有限公司（以下简称“新途公司”）设立于2018年9月12日，法定代表人为李凌玲，股东为李凌玲、王春晓和徐辰，公司注册资本为18万元。另，九百公司于2019年2月14日向本院起诉李凌玲、珠海市新途途教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案（[2019]粤04**民初2388号）。在该案的诉讼中，本院于2019年4月24日组织双方做笔录并现场查看，现场中仅有一些桌椅，双方同意李凌玲于2019年4月25日搬走桌椅。其后，因九百公司未于接到本院交纳诉讼费通知后的规定期限内足额交纳案件受理费，本院于2019年7月18日下发《民事裁定书》，裁定该案按照九百公司撤回起诉处理。九百公司委托诉讼代理人于庭审中陈述，涉案商场于2018年3月整体开业。九百公司于2017年9月20日在李凌玲交付履约保证金时已向李凌玲交付了涉案租赁房屋。李凌玲向九百公司支付了首月租金和合同费用合计58110元、履约保证金116220元、装修保证金5000元。九百公司对于涉案商铺未上锁，李凌玲在2019年8月至9月期间一直使用涉案商铺向教育部门和工商部门申请证照。李凌玲委托诉讼代理人于庭审中陈述，涉案商场于2018年5月整体开业，九百公司是在2017年11月27日才交付的涉案房屋，此前还在装修。九百公司于2017年11月27日通知李凌玲入场装修，李凌玲其后于2017年11月30日入场装修，因九百公司未在承诺的2017年12月20日前取得消防验收，为减少损失而停工，直到2018年2月得知消防验收合格后重新恢复装修。但由于九百公司违反整体开业前不收费的承诺，双方未达成一致意见，因此李凌玲应享有解除权。李凌玲于2018年7月4日腾退涉案商铺，仅余少量桌椅因九百公司对涉案商铺上锁因此未搬离。李凌玲在涉案商铺中所装空调已在2018年7月4日全部搬走，并未于2018年10月前往涉案商铺拆运空调。本院认为，涉案《租赁合同书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。结合本案证据和当事人的诉辩意见，本案的争议焦点具体分析如下：第一，关于李凌玲是否本诉适格被告的问题。涉案《租赁合同书》的签署方为李凌玲和九百公司，双方在签订合同时虽约定的经营品牌为“新途”，但新途公司并未设立，且李凌玲并未向九百公司表明其开设新途公司的意愿，并不能当然的认为李凌玲系代表新途公司签订的合同。此外，合同的有关款项是由李凌玲个人支付的，并非新途公司支付，新途公司亦从未对李凌玲的签约行为有过明确追认。九百公司与李凌玲签订的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，双方成立房屋租赁合同关系，均应恪守诚信，依约履行合同义务。故本院对于李凌玲签订合同是代表新途公司、其并非本诉中适格被告的抗辩理由不予采纳。第二，关于李凌玲是否违约的问题。李凌玲租赁涉案商铺用于开设少儿英语，商铺及所在楼房通过消防验收是经营开业前的必要条件，案涉商铺于2018年2月11日才通过消防验收合格，已经超出了合同约定的李凌玲于2017年10月10日前的开业时间，故李凌玲未在合同约定的期间前开业或完成装修不构成违约，而九百公司迟延通过公共部分室内装修的消防验收，导致李凌玲无法在合同约定的期限内完成装修及开业，确实构成了违约。但其后涉案租赁场地于2018年2月获得了消防验收通过，并未影响李凌玲实现涉案租赁合同的目的，故九百公司的上述违约情形并未构成根本性违约。相反，李凌玲在案涉商铺迟延通过消防验收后，继续对案涉商铺进行装修，并以案涉商铺注册成立新途公司，取得《民办学校办学许可证》，以实际行为同意继续履行合同。双方虽然未对合同租金以及开业时间重新达成一致意见，但依照合同约定，李凌玲应当按照约定在合理的期限内完成装修并开业，并向九百公司支付相应的租金等合同费用，而直至九百公司2018年11月26日向其发出《解除合同通知书》之前，李凌玲近10个月的时间内未开业及未支付2018年2月11日之后的租金等费用，构成根本性违约。九百公司向李凌玲邮寄解除合同通知书，并告知双方该合同于2018年12月1日解除，有事实和法律依据，且李凌玲于回函中明确收到上述通知，故本院认定九百公司通知书中告知的2018年12月1日双方合同解除。李凌玲抗辩于2018年7月4日告知九百公司解除合同，但仅为李凌玲单方的意愿，未与九百公司协商一致，并且此时影响双方继续履行合同的消防验收因素已经消除，而李凌玲提供的《民办学校办学许可证》中同意在涉案租赁场地开班培训学校，与其主张教育局回复不符合小学培训环境的事实不符，故李凌玲此时不享有合同解除权，其有关双方合同于2018年7月4日已经解除的抗辩，本院不予采纳。综上，鉴于李凌玲的行为构成根本性违约，本院对于其反诉请求九百公司返还履约保证金、装修安全保证金及支付相应资金占用费的主张不予支持。对于九百公司本诉请求确认不予退还保证金费用160920元，因双方于合同中约定保证金金额为116620元，九百公司于庭审中亦自认亦收取李凌玲交纳的履约保证金116620元和装修保证金5000元，故本院仅支持其不予退还以上实收合计保证金121620元。第三，关于李凌玲应向九百公司支付的合同费用（包括租金和其他费用）问题。1.就李凌玲应付合同费用的起算日期问题。考虑到案涉商铺公共部分的装修及消防验收对李凌玲使用案涉商铺以及开业时间均有不可忽略的影响，在通过消防验收后，李凌玲亦需要一定的合理期限予以装修，合同中约定装修免租期为30日，本院采纳该期限为通过消防验收后李凌玲装修的合理期间，对九百公司要求李凌玲支付2017年10月1日至2018年3月13日（2月11日之后30日）的租金及2017年10月1日至2018年2月11日的合同其他费用，不予支持。此外，李凌玲提交微信聊天记录证明九百公司总经理曾承诺在凤凰微校整体开业前免租金，该微信聊天记录仅是部分的记录，并不完整，且李凌玲并未提交微信聊天记录手机原件供核对，真实性亦无法核实，不能真实的反映双方曾协商一致免除租金的事实，故本院对于李凌玲该项抗辩不予采纳。在涉案租赁场地公共部分通过消防验收后，李凌玲以实际行为认同继续履行合同，故其应当支付自2018年3月13日起的合同费用。2.就李凌玲应付合同费用的截止时间问题。双方对于涉案合同的解除时间存在争议，李凌玲辩称其于2018年7月已腾退涉案租赁场地并提出解除合同，但九百公司并不予以认可。本院认为，李凌玲并未提交有效证据证明其于2018年7月已腾退涉案商铺交还给九百公司，且截至（2019）粤0402民初2388号案的诉讼中，李凌玲于2019年4月25日方在本院的主持下前往租赁商铺现场搬走桌椅，可见李凌玲并未于2018年7月实际清空涉案租赁商铺，致使涉案商铺于双方发生争议后较长时间内未得到有效利用。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本院对于李凌玲上述合同于2018年7月已解除的意见不予采纳。九百公司向李凌玲发出的《解除租赁合同通知书》中明确要求李凌玲于2018年11月30日腾退涉案商铺，现九百公司主张李凌玲支付截至2018年11月30日止的合同费用有合理依据，本院予以支持。3.就李凌玲应付合同费用的计算标准问题。双方于《租赁合同书》中第十六条明确约定变更后租金及相关费用的计算标准，但九百公司认为双方未开展战略合作，故该项租金变更条款未生效。本院认为，该条款的具体文义内容中并未约定该条款是附条件生效的条款，双方合同第十六条明确约定变更合同中第四条约定的费用标准，九百公司按照第四条约定计算合同费（包括租金及保洁费、场地维护费等其他费用），与双方约定不符，本院不予支持。至于租金递增的问题，依照合同第四条约定，租金的递增应在“上一年度的基础上递增5%”，双方对于该条款中“上一年度”的定义存在分歧。考虑到合同中约定的原租金起算时间已接近2017年的年底，即按照实际租赁年度计算“年度”应更符合双方约定的本意，亦更符合租赁市场的交易习惯。据此，李凌玲应付合同费用应以每月58110元为基数计算、自2018年3月13日起计至2018年11月30日止（共262日），合计507494元（58110元×12个月/360日×262日）。此外扣除李凌玲已支付的首月租金58110元，本院认定李凌玲尚应向九百公司支付449384元。第四，关于九百公司主张李凌玲未履行清场义务而遭受经济损失的问题。鉴于九百公司向李凌玲发出的《解除租赁合同通知书》中明确要求李凌玲于2018年11月30日腾退涉案商铺，且已告知李凌玲逾期腾退则视为放弃留置在场内的物品，其后李凌玲的复函亦已明确双方解除合同的事实。则九百公司在知悉李凌玲方的态度和涉案商铺的当时情况下，理应于2018年11月30日后自行收回涉案商铺以防止损失进一步扩大。但事实上九百公司并未收回并任由商铺空置，故九百公司对于涉案商铺2019年11月30日后空置的经济损失有不可推卸的责任，本院对于九百公司主张李凌玲支付相关经济损失的主张不予支持。第五，关于九百公司主张李凌玲支付违约金的问题。如上论述，李凌玲的行为构成违约，确实应当承担相应的违约责任。但本院认为，九百公司扣除李凌玲预先支付的保证金和违约金同属于违约责任的范畴，结合本案中双方合同履行的情况和九百公司亦存在一定程度违约的事实，考虑到本院已支持九百公司没收保证金的请求，本院对九百公司要求李凌玲再另行支付违约金160920元的请求，不予支持。第六，关于九百公司主张李凌玲支付律师费的问题。九百公司并未提交相关证据证明其已实际支出了律师费，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，本院对于其请求李凌玲负担律师费50000元的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：—、被告（反诉原告）李凌玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）珠海九百教育科技有限公司支付合同费用共449384元；二、原告（反诉被告）珠海九百教育科技有限公司不予退还被告（反诉原告）李凌玲已交纳的保证金121620元；三、驳回原告（反诉被告）珠海九百教育科技有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李凌玲的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22106元，由原告（反诉被告）珠海九百教育科技有限公司负担12106元、被告（反诉原告）李凌玲负担10000元；反诉受理费2893元和保全费5000元，由被告（反诉原告）李凌玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  吴晓璐人民陪审员  吴宗达人民陪审员  刘文星二〇二〇年二月二十日书 记 员  梁 缙苏海婷