上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初31438号原告（反诉被告）：上海富石钢铁有限公司。法定代表人：许某某。委托诉讼代理人：范木贵，上海市德尚律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋根弟。委托诉讼代理人：徐华斌，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋玉倩，上海市朝华律师事务所律师。第三人：上海港利投资管理有限公司。法定代表人：邵某。原告（反诉被告）上海富石钢铁有限公司（下称富石公司）与被告（反诉原告）宋根弟、第三人上海港利投资管理有限公司（下称港利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，先适用简易程序于2018年12月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月19日公开开庭进行了审理。富石公司的委托诉讼代理人范木贵，宋根弟及其委托诉讼代理人徐华斌、蒋玉倩，第三人港利公司的法定代表人邵某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。富石公司向本院提出诉讼请求：1、确认富石公司与宋根弟关于上海市闵行区×路×号×层房屋的租赁关系于2018年7月26日解除；2、判令宋根弟立即迁出上述房屋；3、判令宋根弟支付富石公司自2014年4月30日起至2018年7月26日止，按2.20元/天/平方米*1,193.54平方米计算的租金4,059,468.25元；4、判令宋根弟支付富石公司按4,059,468.25元的30%计算的迟延支付租金违约金1,217,840.47元；5、判令宋根弟支付富石公司自2018年7月27日起至实际搬离之日止，参照2.20元/天/平方米*1,193.54平方米计算的房屋使用费。事实和理由：富石公司系上海市闵行区×路×号×、×楼的房地产权利人。2012年，富石公司授权上海A投资管理有限公司（下称A公司）全权处理上述房屋的租赁事宜，A公司将房屋出租给港利公司。港利公司又将上述部分房屋转租给宋根弟。宋根弟将房屋装修成KTV经营使用。2013年12月29日，经法院判决确认，解除了A公司与港利公司签订的租赁合同。2015年港利公司法定代表人邵某与A公司就租赁合同涉讼，法院判决认定：A公司系富石公司的受托人，因港利公司、邵某、宋根弟、罗某某事先知悉富石公司与A公司的委托关系，故认定租赁合同效力及于富石公司，故富石公司系出租人，宋根弟系承租人，富石公司与宋根弟之间形成事实租赁关系。因宋根弟长期不向富石公司缴纳租金，故2018年7月19日富石公司向宋根弟邮寄解除租赁关系的律师函，富石公司代理人并至宋根弟KTV经营地交付律师函，由宋根弟员工蒋某某签收，并在涉案房屋门口张贴。因宋根弟拖欠租金，导致富石公司无法及时归还购买涉案房屋时所欠银行的贷款，现按揭银行已起诉富石公司主张贷款及相应利息。宋根弟还造成富石公司租金收益损失。富石公司现主张参照2012年4月20日A公司与港利公司签订的租赁合同之租金单价2.20元/平方米/天，向宋根弟主张欠租并要求其承担违约责任。宋根弟辩称：富石公司与A公司是一体的，A公司与港利公司的租赁合同解除后，对外所有的表述均为港利公司的权利义务由A公司承继，应支付的相关费用由A公司收取。故宋根弟原支付给港利公司的租金视为富石公司已收悉。宋根弟在正常的履行合同，因富石公司不断的骚扰行为，导致合同解除，故富石公司应承担合同解除的违约责任。港利公司与宋根弟之间的租赁合同约定的租金单价为1.30元/平方米，已考虑到业态及港利公司的情况，宋根弟提前支付租金，只是为了解决港利公司的资金问题。港利公司应将提前收取的宋根弟支付的租金完整地向A公司交接。故港利公司与宋根弟签订的租赁合同效力应及于富石公司。故富石公司于2019年1月8日将电梯电源切断，导致宋根弟无法经营，富石公司与宋根弟的租赁合同关系于该日解除。双方解除的是基于2015年5月15日港利公司与宋根弟之间的租赁合同关系，租金单价为1.30元/平方米，每月在整体租金上优惠2万元。对富石公司要求参照港利公司与A公司租赁合同约定的2.20元/平方米/天的租金单价不认可。且富石公司主张租金已超过诉讼时效。也不同意赔偿违约金。因2019年1月8日后无法再使用涉案房屋，客人无法进入营业场所，故不同意支付使用费。第三人港利公司述称：对富石公司的诉讼请求无异议。2012年12月18日港利公司与宋根弟签订租赁合同，宋根弟于2012年5月11日、21日支付租金485,799.80元，2012年12月18日支付租金1,665,596元。2013年7月15日后，港利公司没有再出具过收据，也没收到过宋根弟的租金。宋根弟处保存的与港利公司签订的补充合同、2013年7月15日后的收据，都不是港利公司签订及出具的。补充合同及收据都是在港利公司法定代表人变更为蒋某某后，由宋根弟与蒋某某串通后补的。当时港利公司的法定代表人邵某在主持工作，有书面催告，有谈话录音，明确宋根弟在此期间未付租金。宋根弟当时知道港利公司在催讨租金，也知道港利公司股东之间有矛盾，250余万元的租金全部用现金支付明显不符常理。宋根弟应付的250余万元绝大部分没有支付，只有一部分给蒋某某用于支付给其手下的社会人员。宋根弟所述的租金中已包含利息，不存在财务成本。宋根弟提起反诉：1、确认富石公司与宋根弟形成的关于上海市闵行区×路×号×层房屋的租赁合同关系于2019年1月8日解除；2、要求富石公司支付宋根弟解除合同违约金418,932元；3、要求富石公司返还宋根弟租金2,552,550.93元；4、要求富石公司赔偿宋根弟装修残值损失1,078,370元、设备残值损失80,068元，两项合计1,158,438元；5、鉴定费8万元由富石公司承担；6、判令富石公司赔偿宋根弟自2014年4月30日起至2019年1月8日期间，按5,000元/人*8人（56个月+8天）计算的经营人员成本损失235,034.72元。事实和理由：宋根弟与港利公司签订的租赁合同第4.5条约定，因宋根弟需支付的租金明显低于港利公司与A公司签订的租赁合同的租金，港利公司要求宋根弟提前支付租金，故在租赁期间宋根弟陆续将整个租赁期间全部租金支付给了港利公司。富石公司与宋根弟租赁关系解除，给宋根弟造成了相应的损失。针对反诉，富石公司辩称：宋根弟自2014年4月30日起就没有支付租金，其没有权利解除合同，合同解除日应遵循富石公司律师函日期。至今富石公司仍让宋根弟使用房屋，富石公司系守约方，不应支付违约金。宋根弟将租金支付给港利公司，富石公司没有收到过宋根弟的租金，故不同意返还。且宋根弟租金计算方式无合同依据，也无法律规定，如宋根弟认为租金已支付给港利公司，可以要求港利公司返还该部分租金，而不是要求富石公司返还。因宋根弟违约，装修损失不应由富石公司承担。鉴定费应由宋根弟承担。宋根弟无证据证明人员存在，故不同意支付经营人员损失。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：富石公司系上海市闵行区×路×号×层、×层、×路×-×-×地下一层车位×、×、×、×、×、×、×、×、×室的房地产权利人。2011年10月30日，A公司取得上海市闵行区×路×号×室、×号×层、×号×层、×号×层、×号×层及地下×层车位×-×产权人的授权，对上述房屋进行经营管理并转租，授权期限至2022年3月止。2012年4月20日，A公司与港利公司签订《上海市房屋租赁合同》，将上述房屋出租给港利公司，租赁期限自2012年4月1日起至2022年3月31日止。港利公司在租赁期内需事先征得A公司的书面同意方可将房屋部分或全部转租给他人。2012年12月18日，富石公司出具《授权书》，授权A公司对上海市闵行区×路×号×层房屋进行经营管理，并同意其转租，同意港利公司基于其与A公司签订的《上海市房屋租赁合同》，将该房屋四层整层转租给宋根弟。2012年12月，港利公司（出租方，甲方）与宋根弟（承租方，乙方）签订合同编号为2012F506的《商铺租赁合同》和合同编号为2012F4的《商铺租赁合同》。合同编号为2012F506的《商铺租赁合同》约定由乙方承租上海市闵行区×路×号×层F×商铺，建筑面积55.89平方米。租赁期限自2012年5月25日起至2022年3月31日止，其中甲方提供乙方装修免租期51天，自2012年5月25日起至2012年7月14日止。商铺租金为每天每平方米1.50元，前两年租金不变，自第三年起每年递增2%，支付租金的方式为押壹付六，先付后用，乙方签订本合同时应支付首期租金15,299.88元和相当于两个月租金的租赁保证金，鉴于乙方承租的租金明显低于甲方承租的租金，乙方承诺2012年12月31日前支付甲方三年的租金（即第二期2013年1月15日至2016年1月14日），自第三期起应在下一租期起始日十五天前支付下一期的租金。乙方逾期支付租金累计超过1个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，违反合同的一方应按照月租金的三倍向另一方支付违约金，给另一方造成损失且支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。本租赁合同租赁期满或被解除，未经甲方同意逾期超过七天的，每逾期一天，乙方应按照日租金的一倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。双方另对其余事项作了约定。合同编号为2012F4的《商铺租赁合同》约定，由乙方承租上海市闵行区×路×号×层商铺，建筑面积1,193.54平方米。租赁期限自2012年5月15日起至2022年3月31日止，其中甲方提供乙方装修免租期60天，自2012年5月15日起至2012年7月14日止。商铺租金为每天每平方米1.30元，前两年租金不变，自第三年起每年递增2%，支付租金的方式为押壹付六，先付后用，乙方签订本合同时应支付首期租金281,088元和相当于一个月租金的租赁保证金。鉴于乙方承租的租金明显低于甲方承租的租金，乙方承诺2012年12月31日前支付甲方三年的租金（即第二期2013年1月15日至2016年1月14日），自第三期起乙方应在下一租期起始日十五天前支付下一期的租金。乙方逾期支付租金累计超过1个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，违反合同的一方应按照月租金的三倍向另一方支付违约金，给另一方造成损失且支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。本租赁合同租赁期满或被解除，未经甲方同意逾期超过七天的，每逾期一天，乙方应按照日租金的一倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方逾期支付租金的，除应补交租金外，每逾期一天，乙方应按照日租金的50%向甲方支付违约金。双方另对其余事项作了约定。上述房屋交付后，宋根弟在该承租房屋内经营KTV。宋根弟在2012年至2014年期间向港利公司支付过租金和物业管理费。后因富石公司、A公司、港利公司、邵某之间就×路×号房屋租赁问题发生纠纷并导致多次诉讼。据（2014）闵民五（民）初字第1477号、（2015）沪一中民二(民)终字第412号2015年4月7日作出的民事判决确认，A公司、港利公司于2012年4月20日签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年12月29日解除。2018年6月14日，上海市第一中级人民法院作出（2018）沪01民终4059号民事判决，查明A公司受富石公司的委托，对富石公司所有的系争房屋进行经营管理并转租。2012年4月20日A公司将系争房屋出租给港利公司，并许可港利公司进行转租。港利公司将系争房屋转租给宋根弟至2022年3月31日。2014年4月29日，A公司与港利公司达成会议纪要，内容明确自该日起港利公司与港丽娱乐城的关系不复存在，由A公司入驻港利娱乐城，并收取原应交付给港利公司的租金、物业费、电费、水费，A公司为各承租商户服务等等。该会议纪要内容已向各承租商户公示，宋根弟未持异议。根据上述事实，上海市第一中级人民法院认为自2014年4月29日起A公司、港利公司、宋根弟已就系争房屋租赁关系达成变更合意，港利公司退出三方租赁关系，由A公司与宋根弟就系争房屋直接形成租赁关系。鉴于A公司对系争房屋管理经营行为的法律效果归于委托人富石公司，富石公司依法有权向宋根弟主张自2014年4月29日起的租金。宋根弟主张其于2014年4月29日前就已向港利公司支付租赁期限内的全部租金，鉴于港利公司、A公司和宋根弟之间变更租赁关系时，未就租金的实际支付情况予以结算，故就租金支付问题富石公司可另行主张权利。宋根弟在上述判决书送达后，仍在涉案房屋中开展经营活动，并未向富石公司缴纳租金。2018年7月19日，富石公司向宋根弟发出律师函，要求宋根弟在收函后7日内支付欠租2,534,927.35元，逾期支付，双方的租赁关系即告解除。2018年11月26日，富石公司再次向宋根弟发出相同内容的律师函，2018年11月28日该函送达宋根弟处。另查明，港利公司与宋根弟除签订了上述编号为2012F4的《商铺租赁合同》外，于2013年12月15日还签订《商铺租赁补充合同》，约定港利公司同意在原月租金的基础上每月减免20,000元，日期自2014年7月15日起至2022年3月31日止。2014年4月29日后，港利公司出具的租金收据，均非指向宋根弟本人。还查明，2015年，宋根弟、罗某某等对本院因另案查封涉案房屋提出执行异议，被本院驳回。2019年1月6日，涉案房屋内的电梯控制间电线主板被破坏，1月8日宋根弟向公安机关报案。审理中，根据宋根弟的申请，本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对闵行区×路×号×层房屋内部装修残值进行鉴定评估。鉴定意见认为，涉案房屋装修工程的折旧年限按10年计算，从装修工程完工时间2012年5月起至2022年3月止为119个月，剩余使用时间从鉴定委托日期2019年5月起至2022年3月止为35个月，折旧率为70.59%，装修工程折旧后残值为1,078,370元，设备折旧后残值为80,068元。宋根弟支付鉴定费8万元。又查明，根据（2015）闵民五(民)初字第218号、（2017）沪01民终127号民事判决认定，邵某在转租过程中亦对涉案房屋进行了招商投入，对涉案房屋进行了相应的装饰装修的添附，进一步增加了涉案房屋的出租价值。故在解除邵某与A公司签订的《上海市房屋租赁合同》时，判决富石公司、上海睿璞实业有限公司支付给邵某违约金以12,800,000元计。2019年11月13日，本院对涉案房屋发出拍卖公告。港利公司明确表示，2013年7月15日之后未收到过宋根弟支付的租金。对富石公司现向宋根弟主张自2014年4月29日起的租金并解除与宋根弟的租赁关系均不持异议。上述事实，由富石公司提供的房地产登记信息、港利公司与宋根弟签订的商铺租赁合同、（2018）沪01民终4059号民事判决书、律师函及邮寄凭证、A公司与港利公司签订的租赁合同，宋根弟提供的其与港利公司签订的租赁合同、补充合同、收款收据、解除合同通知书、授权委托书、框架协议书、会议纪要、（2015）闵执异字第30号执行裁定书、（2017）沪01民终127号民事判决书、现场照片、拍卖公告、接报回执单、鉴定结论、鉴定费发票等证据以及富石公司、宋根弟、港利公司三方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，根据2018年6月14日的生效判决确定，自2014年4月29日起A公司、港利公司、宋根弟已就涉案房屋租赁关系达成变更合意，港利公司退出三方租赁关系，由A公司与宋根弟就系争房屋直接形成租赁关系。鉴于A公司对系争房屋管理经营行为的法律效果归于委托人富石公司，富石公司依法有权向宋根弟主张自2014年4月29日起的租金。故自2014年4月30日起，由富石公司参照编号为2012F4的《商铺租赁合同》与宋根弟继续履行。宋根弟长期不向富石公司支付租金，经富石公司催告后仍不支付，故富石公司有权解除合同、主张欠租并根据约定追究宋根弟的违约责任。富石公司的催告函于2018年11月28日送达宋根弟，7日内宋根弟仍未付款，故本院确认双方的租赁合同关系于2018年12月5日解除。合同解除后宋根弟应向富石公司返还房屋，并按照合同约定的租金标准支付欠租。宋根弟以富石公司主张租金已超过诉讼时效作抗辩，本院不予采纳。根据约定“每逾期一天，乙方应按照日租金的50%向甲方支付违约金”，富石公司现就低主张迟延支付租金的违约金，本院予以支持。合同解除后，宋根弟继续占用房屋的，应向富石公司支付房屋使用费，富石公司按照每天每平方米2.20元主张房屋使用费，与约定不符，本院支持按照租赁合同约定的标准计算的房屋使用费。宋根弟反诉要求确认租赁合同于2019年1月8日解除，无事实依据，本院不予支持。宋根弟对合同解除负有责任，故其主张解除合同违约金，显属无理，本院不予支持。宋根弟提供的其与港利公司对《商铺租赁合同》的补充合同，内容为减免租金，在此前相关诉讼中，宋根弟、港利公司均未向法院和其他当事人披露，其约定的租金减免时段、减免内容也明显不符合常理，故本院不予采信。宋根弟要求富石公司退还其已经向港利公司支付的租赁期内的全部租金，因本案在案证据不能证明宋根弟已向港利公司支付了全部租金，且即使宋根弟有超付、港利公司对其有租金减免，也是宋根弟与港利公司进行结算的问题，富石公司仅与宋根弟履行2014年4月30日起的租赁关系，故宋根弟要求返还租金，缺乏依据，本院难以支持。因涉案房屋中含有邵某的装修投入，法院曾判决富石公司、上海睿璞实业有限公司支付给邵某违约金12,800,000元，其中包含对邵某装修投入的补偿，故宋根弟主张装修损失，先得区分其对涉案房屋的投入范围。退一步说，即便宋根弟对涉案房屋也有装修、设备等投入，因剩余租赁期较短，且宋根弟对合同解除负有责任，故根据有关司法解释的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。现富石公司也不同意对装修残值进行补偿，故对宋根弟的该项请求，本院不予支持，鉴定费8万元由宋根弟自行负担。至于宋根弟主张的经营人员成本损失，因宋根弟没有提供任何证据，本院无法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海富石钢铁有限公司与被告（反诉原告）宋根弟之间关于上海市闵行区×路×号×层房屋的租赁合同关系于2018年12月5日解除；二、被告（反诉原告）宋根弟于本判决生效之日起三十日内搬离上述房屋；三、被告（反诉原告）宋根弟于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海富石钢铁有限公司自2014年4月30日起至2018年12月5日止的租金2,763,880.58元；四、被告（反诉原告）宋根弟于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海富石钢铁有限公司迟延支付租金的违约金829,164.17元；五、被告（反诉原告）宋根弟于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海富石钢铁有限公司自2018年12月13日起至实际搬离之日止，按1.48元/天/平方米计算的房屋使用费；六、驳回被告（反诉原告）宋根弟的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费58,207.13元，由原告（反诉被告）上海富石钢铁有限公司负担16,586.22元，被告（反诉原告）宋根弟负担41,620.91元。反诉案件受理费减半收取计32,751.82元、鉴定费80,000元，由被告（反诉原告）宋根弟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈 群人民陪审员  曹文进人民陪审员  朱乐平二〇二〇年二月二十八日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。