福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初6217号 原告：福州世茂汇盈置业有限公司，住所地福建省福州市晋安区鼓山镇前横路470号鼓山手套皮件厂内办公楼102室。统一社会信用代码：91350100MA345GYE8D。 法定代表人：孙岩,经理。 委托诉讼代理人：熊益彬，福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖炳祥，福建闽江律师事务所律师。 被告：魏凯，男，1983年10月10日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被告：朱小芳，女，1983年10月30日出生，汉族，住福建省福鼎市，现住福州市晋安区。 两被告共同委托诉讼代理人：林玉凤，福建华忠盛事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：陈莹，福建华忠盛事务所律师。 原告福州世茂汇盈置业有限公司（以下简称世茂公司）与被告魏凯、朱小芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告世茂公司的委托诉讼代理人熊益彬、被告朱小芳及其与魏凯共同委托诉讼代理人林玉凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世茂公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年3月11日就世茂连潘天城项目南地块3＃601单元房屋签订的《商品房买卖合同》及附件；2.被告向原告支付因解除合同产生的违约金444146.5元；3.被告协助原告办理《商品房买卖合同》及附件（合同编号：ＦＺ1903ＸＪ081346）网签注销手续；4.被告支付原告因本案而产生的律师代理费10000元；5.原告有权在被告已付的购房款中直接扣除第2、4项诉讼请求中被告应承担的金额；6.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月11日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（以下称“合同”），购买原告开发的位于晋安区房屋，总金额为4441465元，其中3100000元由被告向银行申请贷款支付。合同签订后，被告仅支付首付款1341465元，购房余款3100000元迟迟未办理贷款手续，亦未采取其他方式支付。2019年8月26日，原告向被告寄送催告函要求被告支付购房款，但其置之不理。根据合同第八条及附件四第八、九条的约定，原告有权解除合同，被告应向原告支付因解除合同产生的违约金444146.5元。 合同签订后，原告按要求办理了合同网签手续（合同编号：FZ1903XJ081346），且于2019年9月9日发函催告被告办理合同网签及备案手续，但被告却拒绝签署网签合同。故本案商品房买卖合同解除后，被告应配合原告办理合同网签注销手续。根据合同附件十一第十三条第1款的约定，因被告的违约行为，原告委托律师提起诉讼并因此支付律师费10000元，该律师费也应由被告承担。 被告魏凯、朱小芳辩称：1.对于原告起诉被告违约的客观事实，被告认为原告诉讼请求要求被告承担444146.5元的违约金，属于过分加重了被告方的责任承担，其主张的违约金过高，同时在本案中原告方没有证据证实因诉争合同解除而遭受如此高额的经济损失。事实上即使诉争合同解除，原告的经济损失也仅仅局限于被告未及时支付部分的利息损失，原告实际可能遭受的损失部分与其诉讼请求主张的违约金部分相差甚大，故请求法院针对原告该项畸高的违约金请求酌情予以调整；2.被告方并非故意违约，仅是因为客观原因导致暂时无法继续履行合同。事实上因本案被告之一的魏凯涉嫌刑事案件被司法机关拘留，而在拘留前与本案有关的贷款手续都已经办理，拘留后由于魏凯身份证原件无法取回，导致无法办理后续的网签等有关手续，并最终导致该案合同因被告人意志以外的客观原因暂时无法继续履行，并非被告方故意违约造成；3.本案原、被告之间签订的是商品房预售合同，尚未达到实际交付使用的条件，若原告愿意继续履行合同，被告方也愿意等魏凯刑事案件处理完毕领回魏凯身份证继续履行合同。 综上所述，原告起诉违约金属于过分加重被告的责任，要基于合理的情况，合同是原告单方拟的，被告无法更改，原告是处于优势地位的。故对于违约金是对被告不公平的。本案中诉争合同的解除原因也是因被告客观原因导致解除，违约金以房屋总价为基数是不合理的。被告不能履行合同是因为客观事实不能履行，被告主观没有刻意违约，被告也未造成原告过大损失，请求调整违约金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对上述证据经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系夫妻关系。2019年3月11日，原告世茂公司与被告魏凯、朱小芳签订《商品房买卖合同（预售）》（编号GF-2014-0171）及附件，约定两被告购买原告世茂公司开发的福州市晋安区鼓山镇远洋路北侧世茂璀璨天成小区（世茂连潘天城项目南地块）3#楼601单元房屋，购房款总价为4441465元；两被告于合同签订前已支付定金500000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；两被告于2019年3月11日前支付首期房价款1341465元，余款3100000元向银行申请贷款支付；两被告应自行办理按揭贷款手续，原告世茂公司仅限于协助义务（包括推荐贷款人等），不对两被告是否获得贷款审批或审批额度等贷款责任承担任何义务或责任后果，原告世茂公司特此告知两被告。两被告对此表示理解并接受，同时承诺不以此为由要求解除合同或要求原告世茂公司承担违约或赔偿责任；如两被告选择贷款方式支付房款的，两被告同意不可撤销地委托原告世贸公司认可的机构/人员或贷款机构/人员办理房屋所有权转移登记手续和抵押登记手续，并于办理该商品房交接手续前办理上述事项所需的符合要求的全部资料。如根据实际情况要求两被告补充提交有关资料的，每逾期一日，两被告应向原告世茂公司承担该商品房总价款万分之三的违约金，逾期超过30日，原告世茂公司有权解除合同，同时两被告应向原告世茂公司承担该商品房总价款10%的违约金；两被告逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务，原告世茂公司有权通过诉讼方式解决，由此诉讼而造成出卖人支出的费用（包括但不限于诉讼费、委托律师服务费、手续费、差旅费等），原告世茂公司有权要求两被告承担。 合同签订后，两被告按照约定支付了首期房价款1341465元，原告世茂公司亦按要求办理了合同网签手续，并生成了网签合同（合同编号：FZ1903XJ081346）。但因被告魏凯被限制人身自由，两被告未完成贷款办理手续。原告世茂公司分别于2019年8月26日、2019年9月9日向两被告发出催告函，催告两被告于收到本函后的五日内配合原告世茂公司办理《商品房买卖合同（预售）》网上签约备案手续事宜和付清剩余购房款及违约金。两被告仍未能按时办理上述手续，构成违约致讼。原告因此支付律师代理费10000元。 另查，被告魏凯因涉嫌诈骗罪于2019年4月19日23时被河南省新密市公安局刑事拘留，羁押于郑州市第三看守所。 本院认为，原告世茂公司与被告魏凯、朱小芳所签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件系双方的真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。两被告经催告逾期未办理贷款手续，且逾期超过30日，符合合同约定的原告世茂公司单方解除合同的条件，原告世茂公司可以主张解除讼争《商品房买卖合同（预售）》及相关附件合同以及要求被告魏凯、朱小芳配合其办理讼争房屋《商品房买卖合同（预售）》网上签约备案登记的注销手续并承担违约责任，本案被告魏凯、朱小芳亦同意解除讼争合同，故针对原告世茂公司诉讼请求中确认解除合同及判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》及附件(合同编号：FZ1903XJ081346)网签注销手续的主张，应予支持。对于原告主张的违约金，本院综合考量合同履行情况、双方过错程度、预期利益等因素后,认为原告在已选择解除合同情况下又主张按诉争房总价款的10%计算违约金，属于加重违约方责任，同时原告亦无证据证明其因诉争合同解除而遭受了如此高额的损失，故本院酌情将违约金标准调整为150000元。针对两被告已支付的首期房价款1341465元，原告主张在被告已付的购房款中直接扣除被告在本案中应承担的金额，没有法律依据，本院不予支持。原告主张律师代理费10000元，符合双方的合同约定，且与法不悖，本院予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认解除原告福州世茂汇盈置业有限公司与被告魏凯、朱小芳于2019年3月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号GF-2014-0171）及附件； 二、被告魏凯、朱小芳应于本判决生效之日起十日内协助原告福州世茂汇盈置业有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》及附件（合同编号：FZ1903XJ081346）的网签注销手续； 三、原告福州世茂汇盈置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告魏凯、朱小芳购房款1341465元； 四、被告魏凯、朱小芳应于本判决生效之日起十五日向原告福州世茂汇盈置业有限公司支付因解除合同产生的违约金150000元及律师代理费10000元； 五、驳回原告福州世茂汇盈置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费42331元，由被告魏凯、朱小芳共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李伯魁 人民陪审员  黄文钗 人民陪审员  孙硕萍 二〇二〇年二月二十七日 法官助理黄娜娜 书记员张琳 附本案适用的主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。