四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1521民初4579号 原告：余小琴，女，1979年5月23日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：陈明，四川义言律师事务所律师，执业证号15115201710575945。 委托诉讼代理人：彭鸿，四川义言律师事务所律师，执业证号15115198510860245。 被告：杨涛，男，1976年4月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被告：苏德林，男，1954年4月5日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上述二被告共同委托诉讼代理人：陈兴云，四川戎城律师事务所律师，执业证号15115199410267453。 被告：王均华，男，1987年3月15日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告余小琴与被告杨涛、王均华返还原物纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，适用简易程序，因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理中，原告申请追加苏德林为被告，本院经审查后予以准许；原告余小琴及其委托诉讼代理人陈明、彭鸿,被告杨涛、苏德林及其共同委托诉讼代理人陈兴云，被告王均华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余小琴向本院提出诉讼请求：1.判令三被告返还原告所有的位于宜宾市叙州区（社）88号房屋两间；2.判令三被告赔偿因其占用原告房屋给原告造成的损失（损失计算方式为：按800元／月的标准赔偿，自2018年5月7日起计算至二被告返还原告房屋之日止，截止起诉之日为12000元）；3.判令三被告承担本案的诉讼费。诉讼中，原告变更诉讼请求第二项如下：判令三被告赔偿因其占用原告房屋给原告造成的损失（损失计算方式为：按1000元／月的标准赔偿，自2018年5月7日起计算至二被告返还原告房屋之日止，截止起诉之日为15000元）。事实和理由:2017年1月3日，宜宾市南广供销合作社与原告签订《房屋买卖合同》，约定将其所有的位于宜宾市翠屏区（社）88号房屋（房屋所有权证及国有土地使用证字号分别为：村镇房屋所有权证字第018号，宜宾市国用（2001）字第040507号）出卖给原告。2018年5月7日，经宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502执1163号《执行裁定书》裁定，将上述房屋产权转移登记到原告名下。2018年8月28日，原告依法取得了该房屋的《不动产权证》，字号为：川（2018）宜宾市不动产权第××号。2019年7月19日，原告到该房屋所在地查看时，发现该房屋中的两间由被告王均华占用从事汽车维修经营活动，取名“小王汽修”，被告王均华并告知原告，该房屋是被告杨涛以800元／月的租金出租给他使用的。原告随即报警，宜宾市公安局叙州区分局南广派出所出警处置后，建议原告走司法途径解决双方的民事纠纷。依据《中华人民共和国物权法》第32条、第34条、第37条，为维护原告的合法权益，特起诉来院。 被告杨涛辩称，杨涛不是本案的合法被告，诉争房屋的实际使用人是苏德林，请求法院依法驳回对杨涛的诉讼请求。 被告苏德林辩称，1、原告余小琴起诉苏德林要求返还的房屋系苏德林于2007年向供销社购买的，购买以后供销社已于2007年交付给苏德林使用至今，苏德林自2011年将房屋出租给王均华使用至今。2、虽然原告余小琴取得了诉争房屋的所有权，但是原告余小琴取得房屋是不合法的，因此请人民法院在查明事实的基础上依法驳回原告余小琴对苏德林的诉讼请求。 被告王均华辩称，我是房屋的承租人，本案诉争房屋是我自2011年租房使用至今。2009年我到的南广镇从事修车，2011年才租了苏德林的房屋，周围的邻居都知道我在那里住了10年了。作为一个承租人，对于出租方有何纠纷我不清楚，但我的经济损失需要他们承担。 原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，原告提交了原被告身份信息、《房屋买卖合同》、（2018）川1502执1163号《执行裁定书》、川（2018）宜宾市不动产权第××号《不动产权证》、接（报）处警登记表、现场照片4张等证据，被告苏德林提交苏德林身份证复印件、《地产归还协议》、购房款收据、租房协议等证据，本院组织当事人进行了举证和质证。 根据当事人的举证、质证，并结合其陈述，本院确认事实如下：2017年1月3日，原告余小琴作为（乙方）与宜宾市南广供销合作社（以下简称南广供销社）作为（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，约定将甲方所有的位于宜宾市叙州区（原翠屏区）南广镇大石村半坡头组（社）88号房屋（房屋所有权证字号：村镇房屋所有权证字第018号、国有土地使用证号：宜宾市国用［2001］字第××号）出卖给乙方，其中，房屋所有权证载明：砖木结构，设计用途为仓库用房，国有土地使用证载明：用途为仓储，使用权类型为征用划拨，使用权面积773.6平方米；合同载明：房屋和划拨土地总价款为人民币190000元，付款方式为一次性支付，乙方已于2017年1月3日前支付完全部付款，交房日期和交证日期为2017年1月3日，甲方保证该房屋产权清楚。南广供销社及负责人黄志刚在该合同上盖章、签字。之后，原告以南广供销社未履行办证义务为由，于2018年3月1日经南广镇陈塘关社区人民调解委员会调解，与南广供销社达成人民调解协议书，约定南广供销社于2018年3月10日前协助原告办理案涉房屋的不动产权证，原告不再追究南广供销社的任何违约责任；该调解协议随后向宜宾市翠屏区人民法院申请了司法确认。司法确认裁定后，经原告申请，2018年5月7日，宜宾市翠屏区人民法院作出（2018）川1502执1163号执行裁定书，裁定将坐落于宜宾市翠屏区（社）88号房屋的不动产权证［村镇房屋所有权证字第××号，宜宾市国用（2001）字第040507号］转移登记给原告余小琴所有。2018年8月28日，原告取得了案涉房屋即坐落于宜宾市叙州区（原翠屏区）南广镇大石村半坡头组（社）88号房屋的《不动产权证》（不动产权证号：川（2018）宜宾市不动产权第××号），该证书载明案涉房屋土地使用权面积为567.33㎡、专有建筑面积为290.46㎡。之后，原告称自己于2019年7月19日才发现案涉房屋中两间房屋被被告杨涛、苏德林等占用，现租赁给被告王均华从事汽车维修经营活动，为此，原告以被告王均华、杨涛等占用案涉房屋发生纠纷向宜宾市叙州区公安局南广派出所报警，该所建议作民事纠纷处理。原告遂向法院起诉，并提出如上诉求。 另查明，南广供销社系高县南广供销合作社改制后形成；1980年8月2日，高县南广供销合作社（乙方）与高县南广人民公社农机站（甲方）签订地产易换协议，约定“乙方应修房屋甲方应让出靠山脚与乙方连接处，乙方一排……修8间（约34㎡）至农机站方向水井边，离甲方厨房约8米左右，其地产转属乙方所有”；该房屋建成后，南广供销社取得案涉房屋的村镇房屋所有权证书，土地使用类型为划拨。因房屋拆建等因素，2007年1月17日，南广供销社作为乙方与被告苏德林[曾任南广农(技)机站站长]作为甲方签订地产归还协议，该协议载明：“甲方于1980年8月2日与乙方签订地产易换协议，因宜长路建设甲乙双方不履行原协议，现在双方达成地产归还协议。1、南广镇大石村半坡头社苏德林约70平方米的土地和周边场坝原属甲方所有，当时甲方需要借道乙方通道，故将70平方米土地借给乙方使用，现因宜长路建设甲方无需易换土地，使用乙方通道，故乙方将土地和场坝无偿归还甲方，由甲方享有70平方米土地和周边场坝所有权。2、乙方退还甲方土地，甲方用5000元购买乙方70平方米的平房，甲方享有该平房所有权。3、付款方式：甲方一次性付给乙方伍仟元整。”，同日，南广供销社出具收款单，载明价款单位为南广农技(机)站，缴款人为苏德林，摘要为南广桥头房屋补偿款；被告苏德林据此一直占有、使用（包括租赁）争议的两间房屋至今。原告认可被告苏德林占有的70平方米房屋包含在宜宾市叙州区（原翠屏区）南广镇大石村半坡头组（社）88号房屋里面。被告王均华于2011年左右向被告苏德林承租上述两间房屋用于经营至今，自2017年起房屋租金为1000元/月。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，但所有权人基于买卖合同取得的物权请求权在主张占有人返还原物时,应审查占有人对房屋的占有是否具有合法性、正当性。 本案中，原告余小琴虽然进行案涉房屋不动产物权登记，但该权利的取得由买卖合同产生，系物权的转让，而基于房屋买卖合同所确定房屋的权利交付义务和实物交付义务是具有关联性和一体性的义务，且原告与在南广供销社签订的房屋买卖合同中已经明确约定了上述两项义务，现作为卖方的南广供销社至今未履行实际交付案涉房屋的义务；而原告在与南广供销社的房屋买卖合同经人民调解委员会作出人民调解协议书、经宜宾市翠屏区人民法院作出司法确认和执行裁定后进行物权转让登记即权利交付的期间，遗漏买卖合同中已经明确约定的实际交付房屋这一重要义务的约定，自始至终都未取得诉争房屋的占有使用权，该权利应向合同相对方主张。同时，南广供销社在与原告签订房屋买卖合同数年之前已经将案涉两间争议房屋包含在与被告苏德林签订的地产归还协议中，并收取房屋补偿款，被告苏德林亦不能提供个人作为房屋权利人的证据，但因其具有南广农机(技)站负责人的身份关系，为此，被告苏德林对房屋的占有行为并非不具有合法性、正当性；即使有其他涉单位财物问题，可另行处理。故对原告余小琴在未从诉争房屋原所有权人（合同相对方）处获得房屋实际控制权的情况下，直接提出主张被告苏德林返还原物的诉求，本院依法不予支持；同理，被告王均华系承租人，原告对其的诉求也一并不予支持。对于被告杨涛，原告没有证据证明侵犯了案涉权益，故原告对被告杨涛的诉求，本院不予支持。 综上，被告苏德林基于与南广供销社签订的地产归还协议对案涉房屋占用、使用并租赁给被告王均华，因各被告均非恶意占有人，故对原告赔偿损失的诉求，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第二百四十一条、第二百四十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告余小琴的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告余小琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长 吕 双 江 审 判 员 杨  红 人民陪审员 席 锦 阳 二〇二〇年二月十一日 法官 助理 罗 业 宇 书 记 员 欧阳陈澍