广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初3462号原告：吴美蓉，女，1970年8月28日出生，汉族，住茂名市茂南区**********，公民身份号码：440************42X。委托诉讼代理人：张学清、陈婷，均为广东粤茂律师事务所律师。被告：李林明，男，1955年4月3日出生，汉族，住茂名市茂南区***********，公民身份号码：440************035。委托诉讼代理人：梁信庆，广东鸿基律师事务所律师。原告吴美容诉被告李林明租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。因本案案情复杂，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴美容的委托诉讼代理人张学清、被告李林明的委托诉讼代理人梁信庆到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告吴美容向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告继续履行原、被告于2016年10月12日签订的《房屋及土地租赁合同书》；二、判令被告立即向原告支付192000元违约赔偿金；三、判令被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2016年10月12日，原告与被告签订《房屋及土地租赁合同书》，约定由被告将位于茂名市茂港区（现为高新区）羊角镇爱群新兴村86号自家的旧房屋两层、新房屋底层部分、已搭设好的星瓦棚、东面围墙内已捣好地坪的空地及公路旁空地租赁给原告使用，租赁期限从2017年1月15日起至2030年1月15日共13年，其中优惠3个月。原告已按合同约定一次性足额预交了两年租金192000元。根据《房屋及土地租赁合同书》的约定，被告应当拆除包括门前小瓦屋等一系列建筑。但是，原告一直不肯拆除，拒绝履行合同约定。之后一直书面发函催促，但被告始终没有履行。2019年2月，被告向原告发出催收租金通知书，要求原告继续支付租金，否则解除合同。不久，又发出解除合同通知书，声称单方解除合同。原告认为，被告未依照合同约定拆除任何建筑，导致原告不能实现合同目的，已构成根本违约，根据《房屋及土地租赁合同书》，第六条第1款规定，如甲方违约，甲方按乙方预交二年租金的双倍返还。现在被告单方违约，应当继续履行合同并赔偿原告各种损失。综上，恳请人民法院判如所请，维护原告的合法权益。被告李林明辩称：一、鉴于被答辩人拒不向答辩人支付租金，双方签订的合同依法已经解除，被答辩人要求继续履行合同依法无据。根据双方签订的《房屋及土地租赁合同书》第三条“租金支付”约定，被答辩人应按季度先交租金后使用。2019年2月18日，答辩人向被答辩人发出《催收租金函》，要求被答辩人在收到该函后15天内向答辩人支付2019年度第一季度的租金。但截止至今，被答辩人没有履行合同的约定，致使答辩人合同目的不能实现。2019年3月7日，答辩人向被答辩人发出解除《房屋及土地租赁合同书》通知书，要求依法解除与被答辩人签订的《房屋及土地租赁合同书》。根据合同法就九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行的。迟延履行是指债务人无正当理由，在合同约定的履行期届满，仍未履行合同债务;或对于未约定履行期限的合同，债务人在债权人提出履行的催告后仍未履行的。鉴于被答辩人拒不向答辩人支付租金，答辩人依法享有单方解除合同的权利，答辩人与被答辩人之间的《房屋及土地租赁合同书》已经合法解除，被答辩人在拒不支付租金的情况下请求继续履行该合同没有法律依据。二、答辩人已经按照合同书的约定拆除门前小瓦屋，不存在违约行为。答辩人与被答辩人签订《房屋及土地租赁合同书》后，答辩人根据合同书第一条第2及第3款的约定及时拆除了门前的小瓦屋，确保被答辩人载重搭车能出入道路，同时也疏通了租赁场地的排水沟渠，确保被答辩人租赁场地不受水淹。答辩人已经按照该合同书的约定履行了应有的义务，并不存在违约的行为。被答辩人称答辩人从未依照合同约定拆除任何建筑不是事实。被答辩人请求答辩人支付192000元违约金没有事实依据。三、被答辩人在起诉状中称合同目的不能实现是虚构的，且无事实根据。合同签订后，答辩人依约将租赁场地交付给被答辩人，被答辩人用于堆放各种建筑材料，现在仍有少部分堆放在租赁场地。在租赁期间，答辩人从未干涉被答辩人使用租赁地。被答辩人在起诉状中称答辩人未依照合同约定拆除任何建筑，导致被答辩人不能实现合同目的纯属虚构。四、被答辩人请求继续履行合同的同时拒不向答辩人支付租金，其行为前后矛盾。根据合同的约定，被答辩人应从2019年2月份支付下一季度租金，被答辩人才能使用租赁土地。但截止至今已经逾期半年，拖欠租金高达56000元，严重损害了答辩人的合法权益。被答辩人主张继续履行合同，但却拒绝向答辩人支付租金，被答辩人拖欠租金的行为与主张的请求显然前后矛盾。综上证实，鉴于被答辩人拖欠答辩人租金，导致答辩人合同目的不能实现，被答辩人的行为构成根本违约，被答辩人请求继续履行合同依法无据。恳请贵院依法查明事实真相，驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明，2016年10月12日，被告李林明为甲方与原告吴美蓉为乙方签订《房屋及土地租赁合同书》，合同约定的主要内容：甲方同意将位于茂名市茂港区***********自家的房屋两层、新房屋底层部分、已搭好的星瓦棚、东南面围墙内已捣好地坪的空地及公路旁空地租赁给乙方使用；租赁土地四至为：茂羊公路南边2米处往南延伸至田垌边挡土墙止；东起从现已砌围墙处往西延伸至现有出入路口止（除甲方新住宅楼二楼以上、一楼梯间及出入道路、一楼西侧、南向部分空地，大棚西侧及公路均留置1米作为甲方出入通道外）均租赁给乙方使用。其中甲方出入通道在大棚门前另开西门拐至已拆除瓦房西向出入，保留现有大门的完整；租赁期限13年即从2017年1月15日起至2030年1月15日止，每月租金8000元，租金按每季度交付一次，本合同签订之日起十五天内，乙方应一次性预交2年的租金共计192000元，从第三年起，乙方应按季度先交租金后使用；甲方同意拆除现出入口西面两间小瓦屋，东北向凿墙开门口；本合同签订后，甲乙双方必须履行各自的职责、权利和义务。除遇政府部门征收、甲乙双方自愿达成解约协议或出现人力不可抗拒的因素致本合同无法继续履行外，双方不得随意解除合同。如甲方违约，甲方按照乙方预交二年租金的双倍返还；如乙方违约，则乙方预交二年的租金不予退还。如属不可抗力因素造成损失，甲乙双方均免责。如乙方租期未满，甲方私自将乙方所租的房屋及土地转租或转让他人，除双倍返还乙方预交二年的租金外，另对乙方装修、搭建及开业所投入的资金如实计算及赔偿。乙方拖欠租金超过一个月（不可抗力因素除外）视为自动放弃本合同区域内的租用权，甲方有权收回使用权和没收本合同区域内上的建筑物；（甲方银行账户）：户名：古莲芳，账号：314********20253725，开户银行：中国建设银行茂名分行光华北分理处。合同签订后，原告通过网上银行向被告支付租金192000元（其中2016年10月12日支付15000元、同年10月16日支付20000元、10月25日支付157000元）。另查明，2017年7月21日，原告委托广东粤茂律师事务所向被告发出律师函，律师函称：你方在收到租金的情况下，应当严格按照《房屋及土地租赁合同书》的条款，让本所客户使用房屋土地。但是，你方不顾合同规定，在合同范围内的地块上占地养殖动物，甚至存在占用地上建筑，导致本所客户难以使用租用的地方，致使合同的根本目的不能实现，构成了根本违约。请你方在收到本函之日起十日内向本所客户履行腾空地块，履行交付地块的义务。2018年10月6日，原告向被告发出《关于履行租赁房屋及土地合同义务的函》，主要内容：李林明先生，我已按合同约定一次性足额预交了2年租金192000元。到目前为止，你仍存在如下违约行为：1、大棚西侧至公路本应保留1米作为你家出入通道，但你搭建的通道宽为1.45米，超出0.45米，多占6.75㎡，搭建高度也不是原顶棚至公路；2、你未完成拆除小瓦屋及浇捣出入道路至公路的混凝土路面；3、东北角墙体未拆开设置门口；4、东南面的土地原约定各人使用一半，现你全部盖成房屋并用来饲养家禽，占用租赁土地22㎡；5、因你占用新屋南向土地，致使租赁土地减少73.96㎡。综上，你已违反合同的约定，致使我2017年1月15日至2018年9月30日共20个月无法转租，造成我租金损失16万元。现郑重要求你接到本函后3天完成上述事项，否则将采取法律行动。2019年2月18日，被告向原告发出《催收租金函》，主要内容：吴美容，你应于2019年1月15日前向李林明支付本年度第一季度租金24000元，但至今逾期一个多月，现要求你收到本函后15天内向李林明支付租金，否则保留通过司法追讨或与你解除合同。2019年3月7日，被告向原告发出《解除通知书》，主要内容：2019年2月18日，我向你发出《催收租金函》，要求你收到本函后15天内支付租金，但你至今未履行支付租金义务，并复函称我方违约，拒付租金。为此，向你发出通知，依法与你解除于2016年10月12日签订的《房屋及土地租赁合同书》，并在收到本函后7天内搬走你方的所有物品。2019年4月16日，原告向被告发出《关于要求继续履行租赁合同义务的函》，明确不同意解除合同，要求继续履行合同，被告没有答复。又查明，在诉讼过程中，本院组织双方到涉案现场进行勘查，并制作了现场勘查笔录，双方确认涉案合同第五条第3款房屋现出入口西面两间小瓦屋已经拆除，但房屋东北向未开凿墙体设置门口。在庭审时，被告主张原告于向其发出落款时间为2018年7月1日的解除合同通知书，但已经于同月9日书面撤回，后来双方继续履行合同，当原告预交租金于2019年初用尽后，被告于2019年2月18日书面催收租金。原告对被告这一主张予以认可。被告主张向原告发出《解除〈房屋及土地租赁合同书〉通知书》后，已于2019年5月10日将涉案房屋及土地出租他人使用，但没有提供租赁合同及租金收据等证据。本院查明以上的事实，有原、被告双方身份证，《房屋及土地租赁合同书》、汇款手续、律师函、催收租金函、《解除房屋及土地租赁合同书通知书》、《关于要求继续履行租赁合同义务的函》、图片等证据材料以及开庭笔录证实。本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告双方签订的租赁合同是否已经解除的问题；二、原告要求被告支付违约金是否过高的问题。关于第一个焦点问题。原、被告双方于2016年10月12日签订的《房屋及土地租赁合同书》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,本院予以认定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方在合同第五条第3款中约定，被告同意拆除现出入口西面两间小瓦房，东北向凿墙开门口。但从本院于2019年11月26日到现场勘查情况来看，被告在签订合同后一直未在涉案房屋东北向开凿墙体设置门口，导致原告对租赁物的整体使用造成影响，违反了合同约定，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案有先后履行顺序，由于被告属于先履行一方未履行债务，故原告作为后履行的一方对被告要求其支付2019年租金的请求有权予以拒绝，原告的行为不构成违约。且双方在合同第六条第1款中约定，合同签订后，甲乙双方必须履行各自的职责、权利和义务，除本合同第四条第三款的情况即租赁期间，如遇政府部门征收，本合同自动解除，甲乙双方自愿达成解约协议或出现人力不可抗拒的因素致本合同无法继续履行外，双方不得解除合同。故被告主张双方签订的租赁合同已经解除，没有事实依据和法律依据，本院不予采纳。因双方的租赁合同并未解除，故原告要求被告继续履行双方于2016年10月12日签订的《房屋及土地租赁合同书》的请求，理据充分，本院予以支持。被告主张向原告发出解除合同通知后，已于2019年5月10日将涉案房屋及土地出租他人，没有提供证据证实，本院不予采信。关于第二个焦点问题。原、被告在合同第六条第1款中约定，如被告违约，被告按原告预交二年租金的双倍返还。如原告违约，则原告预交二年的租金不予退还。如属不可抗力因素造成损失，双方均免责。因被告在签订合同后一直未在涉案房屋东北向开凿墙体设置门口，影响了原告对涉案房屋的正常使用，构成违约，故原告诉请被告支付违约赔偿金的请求有理有据，本院予以支持。被告辩称其不存在违约行为，与事实不符，本院不予采纳。被告主张原告要求其支付两年租金192000元作为违约金，明显过高，依法应予以减少，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决”的规定，考量原、被告双方在签订合同后，原告通过口头或发函的形式要求被告尽快开凿墙体设置门口，但其到一直消极对待拒绝履行，其过错确实影响了原告对涉案房屋的正常使用，但原告要求其支付192000元违约赔偿金明显过高，根据本案的实际，本院酌定由被告向原告支付98000元违约赔偿金，对原告请求超过98000元的部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告李林明于本判决发生法律效力之日起继续履行其与原告吴美蓉于2016年10月12日签订的《房屋及土地租赁合同书》；二、限被告李林明于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约赔偿金98000元给原告吴美蓉；三、驳回原告吴美蓉其他的诉讼请求。案件受理费4140元，原告吴美蓉负担2070元，被告林林明负担2070元。该款原告在起诉时已预交，被告负担的费用由被告于本判决生效后十日内直接支付给原告，本院不再另行退收。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长 周 理人民陪审员 许 辉人民陪审员 朱仕献二〇二〇年二月十日书 记 员 丁浩然