云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民初414号原告：红河州恒兴房地产开发经营有限公司（以下简称恒兴公司）。住所：个旧市金湖东路**。法定代表人：成文举。委托诉讼代理人：吴强，云南李凌律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：红河州锦隆房地产开发经营有限公司（以下简称锦隆公司）。住所：蒙自市泰和街****法定代表人：胡萌。委托诉讼代理人：李x，男，汉族，1975年10月17日生，住，住个旧市锦隆公司职员，代理权限为特别授权。被告：红河诚基房地产开发经营有限公司（以下简称诚基公司）。住所：蒙自市泰和街****/div>法定代表人：王磊。委托诉讼代理人：雷学俊，云南牵明律师事务所律师，代理权限均为特别授权。被告：弥勒市弥阳镇梅花温泉社区赤黑村民小组（赤黑小组）。;'>住所：弥勒市弥阳镇梅花温泉社区赤黑村div>负责人：陶xx。原告恒兴公司诉被告锦隆公司、诚基公司、赤黑小组合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴强，被告锦隆公司的委托代理人李x，被告诚基公司的法定代表人王磊及其委托代理人雷学俊，被告赤黑小组的负责人陶xx，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒兴公司向本院提起诉讼，请求：1、判令三被告共同承担违约金10000000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月18日，被告锦隆公司与被告赤黑小组签订《合作开发协议书》，双方就共同合作开发赤黑小组原二队、三队小沙沟的集体预留用地，面积约40余亩和原二队、三队秧田（）,面积约为60余亩，共计约100亩开发土地事项等进行了约定。《合作开发协议》签订后，被告锦隆公司因开发资金不足，于2014年2月17日与原告签订《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》，约定：共同合作开发赤黑小组原二队、三队小沙沟集体预留用地，面积约40余亩和原二队、三队秧田（），面积约为60余亩；原告持有项目股份67%、锦隆公司持有项目股份33%，双方共同出资、共担风险、共享盈亏；第一期开发土地面积不低于35亩，锦隆公司承诺自合同签订之日起4个月内将面积不低于35亩的土地权属手续（土地使用权证）办理至原告名下；第二期开发土地面积不低于65亩，锦隆公司承诺自合同签订之日起1年内将面积不低于65亩的土地权属手续（土地使用权证）办理至原告名下；当锦隆公司不能按指定时间和额度出资到位，原告可以按其差额缺口出资，由锦隆公司按每月3分计息向原告支付资金占用费；项目股份经其他方同意，可转让全部或部分股份，本协议的其他方有优先受让权，第三方受让股份的，必须承认并履行本协议。《合作开发合同》签订后，被告锦隆公司于2014年3月17日向被告赤黑小组申请，将赤黑小组原二队、三队小沙沟的集体预留用地（）共计约100余亩的土地挂牌至原告名下，该申请于2014年3月20日得到被告赤黑小组签字认可，并报经弥勒市弥阳镇温泉村民委员会及弥勒市弥阳镇人民政府同意。此后，直至2015年1月16日，原告才取得第一期开发的土地约35.29亩的土地使用权手续[即弥国用（2015）第002x号，宗地号：ＭＹ-××3；弥国用（2015）第002x号，宗地号：ＭＹ-××4。该二地块于2017年6月27日更换为不动产登记证，证号分别为云（2017）弥勒市不动产权第0004xx号、第0004xx号]。2016年6月23日，原告与被告锦隆公司、诚基公司签订《弥勒市弥阳镇温泉村委会赤黑村民小组地块合作开发房地产项目股份确认书》，确认被告锦隆公司持有的赤黑项目股份33％中，16.5％属于被告诚基公司所有。在项目开发推进过程中，由于被告赤黑小组承诺的用地规划条件未能满足约定开发条件（原来被告赤黑小组提供给原告的规划设计条件中，用地强度为：容积率1.5-2.5、建筑密度≤35%、建筑限高≤33米、绿地率≥30%，后规划条件变更为：容积率1.5-1.8、建筑密度≤30%、建筑限高≤18米、绿地率≥35%。变更后的规划条件使得原告的预测建筑面积缩减近45%）。此外，由于被告锦隆公司及诚基公司未能按其项目持股比例按时、足额履行出资义务等原因，导致项目迟迟未能持续推进开发。2019年1月22日，被告锦隆公司、诚基公司未经原告同意擅自与被告赤黑小组签订《补充协议》，约定将合作开发土地中原来赤黑小组原二队、三队秧田的面积约77.88亩土地交还给赤黑小组（即合作开发协议书第二条中约定面积为60余亩）。2019年3月20日，被告赤黑小组与红河顺发房地产有限公司签订《合作开发协议》，并经云南省红河州和信公证处作出（2019）云红和信证字第xxxx号公证书，将原告已经取得开发权的赤黑小组原二队、三队秧田面积约77.88亩土地，以“名为合作，实为买卖”的方式交由红河顺发房地产有限公司开发，令原告丧失了对该地块的开发权。为此提起诉讼。被告锦隆公司辩称：在办理土地使用权过程中，由原告方全程办理，前期规划手续也是原告方办理。土地规划指标以政府审批为准，由于原告调整土地规划指标造成时间上延误，所以原告诉称的违约行为不是我方单方造成的。依据双方签订的协议，原告要求我方与其余被告共同承担10000000元损失不成立。故我方不同意原告的诉讼请求。被告诚基公司辩称：请求依法驳回原告的诉讼请求。理由是：一、原告诉请不明确，由三被告共同承担10000000元违约金没有依据，我方在整个合同履行过程中所处的地位与其他被告不一致，共同承担没有法律依据。二、原告诉请没有法律依据，第一被告与第三被告签订的《合作开发协议》、原告与第一、二被告签订的《合作开发协议》，在开发过程中我方是作为股东参与，原告主张三被告存在违约行为且造成原告损失，没有法律依据。三、原告诉请没有事实依据，造成如今的局面有多方面的原因，违约行为主要发生在原告方，三被告的违约行为是轻微的，原告履行合同过程中存在根本性违约。故应该驳回原告的诉讼请求。被告赤黑小组辩称：被答辩人的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求驳回被答辩人针对答辩人的起诉。理由是：一、答辩人与被答辩人之间不存在合同关系，被答辩人不具备起诉答辩人的主体资格。二、被答辩人针对答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据。根据合同相对性原则，违约责任只存在于合同相对人之间。答辩人与被答辩人之间不存在合同关系，因此不存在违约责任。被答辩人针对答辩人的诉讼请求，缺乏合同关系这一事实和答辩人违约的事实。三、答辩人与被告锦隆公司之间的合同，不能成为被答辩人起诉答辩人的依据和主张违约责任的依据。2013年1月18日，答辩人与被告锦隆公司签订《合作开发协议书》，答辩人虽然与锦隆公司之间存在合作开发协议，但该协议中并没有关于锦隆公司有权利引入第三方参与开发的约定。该协议书在签订后至今也没有进行过变更或者补充，没有就该合作合同补充约定被告锦隆公司可以与第三方合作参与开发。四、被答辩人与被告锦隆公司、被告诚基公司之间就开发答辩人提供的土地发生的全部合作事项，均是他们之间的事，与答辩人没有关系。答辩人在此之前为开发房地产提供的所有协助义务和工作，均是在履行与被告锦隆公司之间的协议约定的义务，不是为被答辩人或者被告诚基公司在履行合作义务。综合原告的诉讼请求、被告的辩解，以及第三人的陈述，本案原、被告双方争议的焦点是：1、被告赤黑小组的诉讼主体是否适格；2、三被告是否存在违约行为，如果存在，是否应当向原告共同支付违约金10000000元。根据原、被告列举的证据，以及当事人各方在庭审中的陈述和发表的质证意见，本院确认以下案件事实：2013年1月18日，锦隆公司与赤黑小组签订《合作开发协议书》，主要约定：锦隆公司与赤黑小组合作开发位于弥勒市的小沙沟土地（面积约为40余亩），位于秧田土地（面积约为60余亩）；合作开发的土地属于集体预留用地，土地权属属于赤黑小组所有。2014年2月17日，因锦隆公司项目开发资金不足，便与恒兴公司签订《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》，主要约定：以前述《合作开发协议书》约定合作开发的集体预留用地为合作项目；恒兴公司持股67%，锦隆公司持股33%；双方确认锦隆公司投入本项目的前期费用总额为12000000元，恒兴公司按受让本项目股份67%的比例向锦隆公司支付8040000元股金；锦隆公司于本合同签订之日起四个月内将第一期开发土地面积不低于35亩的土地权属手续（土地使用权证）办理至恒兴公司名下，逾期则锦隆公司退还恒兴公司股金8040000元并支付（每月1.5分）资金占用费；锦隆公司于本合同签订之日起一年内将第二期开发土地面积不低于65亩的土地权属手续（土地使用权证）办理至恒兴公司名下，逾期则承担违约责任；双方不得以本项目及各方在本项目中所持财产份额对外办理抵押、出质等他项权利；本项目股份经其他方书面同意，可转让全部或部分股份；任何一方违约，处以10000000元违约金等。2014年3月17日，锦隆公司向赤黑小组出具《申请函》，表示：我公司与恒兴公司达成合作协议，联合开发涉案土地，特申请将该项目地块挂牌到恒兴公司名下后进行开发。赤黑小组表示：同意集体预留用地100亩挂牌到恒兴公司名下。2015年1月16日，恒兴公司取得弥国用（2015）第00x号（面积为17865㎡）、第00x号（面积为5665㎡）土地使用权证，用途均为城镇住宅用地，使用权类型均为出让。2017年6月27日，前述土地使用权证更换为云（2017）弥勒市不动产权第0004xx号（面积为5665㎡）、第0004xx号（面积为17865㎡）不动产权证。2016年6月23日，锦隆公司、诚基公司、恒兴公司签订《弥勒市弥阳镇温泉村委会赤黑村民小组地块合作开发房地产项目股权确认书》，就前述《合作开发协议书》约定合作开发的项目确认：恒兴公司持有股权67%；锦隆公司持有股权33％，其中锦隆公司实际持有16.5%，诚基公司实际持有16.5%。该确认书有恒兴公司印章和法定代表人成文举签名，有锦隆公司法定代表人胡萌签名，有诚基公司印章和法定代表人王磊签名。2018年6月1日，恒兴公司与锦隆公司签订《解除〈弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同〉协议书》，其中约定双方同意解除2014年2月17日签订的《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》。2018年7月27日，恒兴公司与案外人云南巨人房地产开发有限公司弥勒分公司签订《借款协议》，以云（2017）弥勒市不动产权第00004xx号、第00004xx号，弥国用（2016）第07x号三宗土地为担保，约定借款5636万元，现已发生诉讼并进入执行程序。2019年1月22日，赤黑小组与锦隆公司签订《补充协议》，主要约定：双方于2013年1月18日签订的《合作开发协议书》中第二条约定的土地面积60余亩（四至：，中海油加油站以南，弥勒市熙和路以西，熙和瑞礼小区以北），返还赤黑小组管理使用，不再作为双方合作开发的标的物，本补充协议签订当日该土地即交付赤黑小组。2019年3月20日，赤黑小组与案外人红河顺发房地产有限公司签订《合作开发协议》，约定合作开发的标的物为：赤黑小组集体预留建设用地约77.88亩，位于，中海油加油站以南，弥勒市熙和路以西，熙和瑞礼以北。次日，双方就该《合作开发协议》申请并办理了公证。2019年4月10日，锦隆公司、诚基公司以恒兴公司为被告，赤黑小组为第三人，向本院提起诉讼，请求:1、解除《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》；2、判令被告承担违约金3000000元。经审理，本院作出（2019）云25民初xx号民事判决，判处：一、锦隆公司与恒兴公司于2014年2月17日签订《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》解除履行，解除履行时间为起诉之日即2019年4月10日；二、恒兴公司于本判决生效之日起十日内向锦隆公司、诚基公司支付违约金人民币3000000元。该案现尚未生效。上述协议签订后，涉案项目至今未进行实质性土地开发。其间，由于弥勒市规划局变更宗地规划设计，涉及开发项目容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率的变化，为此赤黑小组、锦隆公司、恒兴公司均向弥勒市政府提出反映，要求恢复原来的规划设计条件中的用地强度。以上事实，有原告列举的2013年1月18日《合作开发协议书》、《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》、《申请函》、《土地使用权证》、《规划设计条件恢复的请示》、《规划条件的紧急情况反映》、《请示》、《补充协议》、《授权委托书》、《证明》、2019年3月20日《合作开发协议》、《公证书》、《弥勒市弥阳镇温泉村委会赤黑村民小组地块合作开发房地产项目股权确认书》等证据在卷证实；有被告锦隆公司列举的《解除〈弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同〉协议书》在卷证实；有被告诚基公司列举的本院（2018）云25民初4xx号《民事调解书》、本院（2018）云25执xx号之十一《执行裁定书》、本院（2019）云25民初xx号《民事判决书》、《授权委托书》等证据在卷证实；有当事人各方在本院（2019）云25民初xx号民事案件中列举的其他证据在卷证实；有当事人各方在庭审中的陈述在卷证实。对于以上证据，本院将予以分析、确认和采信。根据原、被告列举的证据，相互发表的质证意见，原、被告各方在庭审中的陈述，以及本院确认的案件事实，评判如下：本案因签订和履行《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》产生纠纷。原告认为三被告的行为已构成违约，应承担违约责任；被告锦隆公司认为由于土地规划指标的调整导致土地使用权证办理延误，违约不是我方单方造成；被告诚基公司认为我方只是轻微违约，原告的行为构成根本性违约；被告赤黑小组认为我方与原告没有合同关系，不存在违约行为。违约与否应以合同有效为前提，即存在合法有效的合同，且违约行为仅限于合同双方。一、合同的效力问题。本案中，恒兴公司与锦隆公司签订的《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》，约定合作开发的土地面积约为100亩，分为两部分，一是2015年1月16日恒兴公司取得土地使用权证的36.84亩，意味着可以实施城镇住宅用地开发，这部分合同内容应当有效；二是至今没有取得土地使用权证的60余亩土地，其性质仍属于集体预留用地，土地权属仍属于赤黑小组所有，不得实施城镇住宅用地开发，因此这部分合同效力待定。二、被告锦隆公司是否存在违约行为。恒兴公司与锦隆公司于2014年2月17日签订的《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》约定：锦隆公司于本合同签订之日起四个月内将第一期开发土地面积不低于35亩的土地权属手续（土地使用权证）办理至恒兴公司名下，于本合同签订之日起一年内将第二期开发土地面积不低于65亩的土地权属手续（土地使用权证）办理至恒兴公司名下，但锦隆公司直至2015年1月16日才将其中36.84亩合作开发土地的土地使用权证办理至恒兴公司名下，其余60余亩合作开发的土地使用权证至今未办理至恒兴公司名下，已经构成违约。至于锦隆公司辩称因土地规划指标的调整导致土地使用权证办理延误，事实上弥勒市规划局变更宗地规划设计，所涉及的是房地产开发项目的容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率的变更，没有证据证实变更宗地规划设计将影响土地使用权证的办理，因此锦隆公司的辩解不成立。三、被告诚基公司是否存在违约行为。恒兴公司与锦隆公司签订《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》后，2016年6月23日锦隆公司、诚基公司、恒兴公司签订《弥勒市弥阳镇温泉村委会赤黑村民小组地块合作开发房地产项目股权确认书》，三方一致同意诚基公司加入恒兴公司与锦隆公司之间的土地开发合作，此后三方没有重新约定违约情形和违约责任。从诚基公司加入合作的时间来看，恒兴公司取得其中36.84亩土地使用权证时，诚基公司尚未加入合作，即锦隆公司违约在先，诚基公司加入在后，因此就这部分而言诚基公司不存在违约行为；至于至今土地使用权证尚未办理至恒兴公司名下的60余亩土地，因其合同效力待定，诚基公司不存在违约行为。四、赤黑小组是否存在违约行为。本案中，恒兴公司主张违约责任的基础应当是《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》，如前所述，违约与否应以存在合法有效的合同为前提，且违约行为仅限于合同双方之间，具有相对性。本案中，赤黑小组并不是《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》的主体，也没有与恒兴公司签订其他合同，其与恒兴公司之间不存在任何合同关系，不具备承担违约责任的前提和基础。五、锦隆公司应当承担的违约责任问题。本案中，锦隆公司存在违约行为并应承担的违约责任，仅限于恒兴公司已取得土地使用权证的36.84亩这部分，约占双方约定开发的土地面积30%；《弥勒温泉村委会赤黑小组项目合作开发合同》约定“任何一方违约，处以10000000元违约金”；恒兴公司取得36.84亩土地使用权证时，按约定已推后七个月至2015年1月16日。另外，对于效力待定即至今尚未办理至恒兴公司名下的60余亩土地，锦隆公司擅自与赤黑小组签订《补充协议》，将这部分土地返还赤黑小组，不再作为双方合作开发的标的物，导致赤黑小组与案外人红河顺发房地产有限公司签订《合作开发协议》，将这部分土地约定另行合作开发。锦隆公司的这一行为，在确定其承担违约责任时，也应当加以考量。综合以上考虑，酌定锦隆公司应当承担的违约责任为1500000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告红河州锦隆房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告红河州恒兴房地产开发经营有限公司支付违约金人民币1500000元。二、驳回原告红河州恒兴房地产开发经营有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费81800元，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，由原告红河州恒兴房地产开发经营有限公司承担69530元，由被告红河州锦隆房地产开发经营有限公司承担12270元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  杨海波审判员  谭 延审判员  薛少倩二〇二〇年二月二十七日书记员  邹健乾