阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初170号原告：林良喜，男，1985年10月出生，汉族，住阳江市江城区*********************（确认的送达地址：****）。公民身份号码：441************33X。原告：敖转兴，女，1985年8月出生，汉族，住阳江市江城区*********************（确认的送达地址：****）。公民身份号码：441************222。两原告的共同委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：邝美云，广东真智律师事务所实习律师。被告：阳江市京源实业发展有限公司。住所地：阳江市区********新乐苑小区E-12A房（确认的送达地址：阳江市江城区**************办公楼1701房）。统一社会信用代码：914***********660W。法定代表人：陈建宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所律师。原告林良喜、敖转兴与被告阳江市京源实业发展有限公司（以下简称京源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林良喜、敖转兴的委托诉讼代理人钟国衡、邝美云，被告京源公司的委托诉讼代理人陈文儒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林良喜、敖转兴向本院提出诉讼请求：1、被告退还办证费34648.7元及利息给原告（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年2月22日起计至本息付清时止）；2、被告支付逾期退还办证费的违约金给原告（以54520元为基数，按每月1%的标准自2018年11月18日计算，计至办证费全部退还时为止）；3、被告支付逾期办证违约金55399.4元给原告；4、被告返还购房款24350.42元及利息给原告(利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年11月5日起计至付清时止）；5、本案诉讼费由被告承担。本案在诉讼过程中，原告变更第一项和第三项诉讼请求为：被告退还办证费22356.7元及利息给原告（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年2月22日起计至本息付清时止）；被告支付逾期办证违约金68325.93元给原告。事实与理由：2013年3月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区********************，总价791420元，被告收取办证费54520元。合同第十五条约定，被告应自商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。然而被告交付商品房后，却长期拖延着包括原告在内的德信华城小区15、16、19、20、21幢的商品房不予办证，给业主造成了严重的困扰。2016年7月1日，在阳江市住房和城乡规划建设局有关部门的主持协调下，被告对德信华城小区15、16、19、20、21幢全体业主作出《关于德信华城业主办理房产证承诺书》，其中被告承诺于2018年2月28日前办好德信华城小区15、16、19、20、21幢业主的房产证；……逾期未能办理好房产证，则须每月向未办理好房产证的业主支付商品房总房款的1%作为违约金。此外，被告还承诺多收的办证费在办理出房产证后60日内全部退清给业主。逾期则每月按所交办证费的1%作为违约金赔付给业主。被告作出承诺后依然未能依约履行，再次违约，其直至2018年9月**日才为原告办出房产证。扣除物业维修基金、契税及已退还的8000元办证费后，被告还需退还多收的办证费给原告。另外，涉案商品房登记的套内建筑面积为123.17平方米，比合同约定的127.08平方米套内面积少了3.91平方米，面积差异百分比为3.08%，根据合同第五条的约定，被告应当返还购房款24350.42元（6227.73×3.91）给原告。被告京源公司辩称，一、关于原告提供的《关于德信华城业主办理房产证承诺书》的效力问题。从原告提供的2016年7月1日《关于德信华城业主办理房产证承诺书》载明的内容来看，被告是该承诺的主要义务履行主体，德信华城15、16、19、20、21幢业主则是积极配合履行合同义务的主体，该承诺书实质上不是被告单方意思表示，本质上属于要约。该承诺书第三条第1款约定“按本承诺书同意签名表退费”、第四条第1款约定递送办理房产证手续的资料“以业主签名为准”，均说明该承诺书作出的对象明确是同意德信华城办房产证承诺的业主，但被告在该承诺书盖章之后，上述业主一直没有在该承诺书中签名予以确认同意，故上述承诺书尚未生效。因此，该承诺书不能作为本案原告主张逾期退还办证费的违约金及逾期办证的违约金的依据。二、关于原告请求被告退还办证费数额及利息问题。1、被告与原告双方签订商品房买卖合同后，原告于2013年3月21日支付了办证费54520元，双方约定被告收取该办证费后，由被告代为向第三方支付代理费及不动产登记机构应收取的相关办证费用，协助办理涉案商品房的不动产权属证书，该费用在办理好不动产权证书后多退少补。本案被告为原告办理不动产权证书共花去23463.3元，并己退还办证费8700元，则被告应退还的办证费金额为22356.7元。2、原告向被告支付办证费，由被告协助办证，被告收取办证费是基于双方的合意，而非被告违法占有原告的上述费用，双方没有约定退还办证费时被告需承担该部分利息。基于双方的合意，则原告主张被告自收取办证费之日起至2018年9月19日办理好房产证后合理期间60日内的办证费利息缺乏合同依据。三、关于原告请求被告支付逾期退还办证费违约金的问题。首先，根据前述第一大点分析，上述承诺书不能作为原告主张权利的依据，由于双方合同对逾期退还办证费的违约责任没有作出约定，则原告主张被告支付逾期退还办证费的违约金缺乏合同依据。其次，即使上述承诺书成立，被告已经在本案中主张退还办证费及利息，该利息与该项请求的违约金的性质及功能具有同一性，再主张逾期退还办证违约金属重复主张。再次，被告已经支付了办证费23463.3元及退还了办证费8700元，仅余22356.7元未退还，则原告主张以54520元为基数按每月1%的标准计算违约金，该违约金过高。综合前述三点的分析，被告不同意支付退还办证违约金给原告，同意按中国人民银行同期同类贷款利率计算，退还从2018年11月19日起余下办证费22356.7元的利息给原告。四、关于原告请求被告支付逾期办证违约金的问题。1、只有商品房办理了工程竣工验收备案手续，才具备办理产权证条件，被告才能履行协助交付办证相关手续的义务。涉案商品房工程竣工验收时间是2018年8月8日，被告于2018年8月21日及时办理了建设工程竣工验收备案，并于2018年9月27日办理好不动产权证。因此，被告并没有怠于履行协助办证的义务。2、即使被告存在逾期办证的行为，但根据前述第—大点分析，上述承诺书不能作为原告主张权利的依据，则本案逾期办证违约金应按双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，被告同意按已付房价款的1%向原告支付违约金。退一步讲，在上述承诺书成立并生效的基础上，原告按该承诺书主张的逾期办证违约金过高。首先，涉案商品房于2013年7月18日已经交付原告使用，被告是否在合同约定的时间内提供办证条件，对原告使用该房屋并无实质性影响。其次，根据合同约定，双方约定涉案商品房价款采用银行按揭的方式付款，且该商品房实际已经办理按揭贷款，在此种情况下，涉案商品房所有权证办理后，也应存放在银行设定抵押担保，原告只有在还清按揭后才能持有该证书。最后，被告已为原告垫付涉案商品房住宅管理费至2019年6月，被告已对原告作了一定的补偿。违约金的功能是对因违约行为造成守约方的损失的弥补。本案中原告没有任何证据证明因涉案商品房所有权证的迟延办理受到经济损失，因此原告主张的逾期办证违约金过高。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释（二）的规定，结合《全国法院民商事审判工作会议会议纪要》（2019年7月30日）关于确定违约金是否过高的司法观点，当事人主张调整违约金的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，对本案逾期办证违约金予以降低。五、原告当庭提供的2016年7月19日的承诺书没有约定逾期退还办证费违约金，原告的第二项请求没有事实及法律依据。六、涉案商品房的建筑面积并非被告故意减少，涉案商品房在2018年9月19日办好房产证之后才知道，且原被告双方在合同上对返还购房款的利息没有进行约定，所以原告请求返还购房款的利息缺乏合同依据。综上所述，被告应退还原告的办证费金额为22356.7元，原告同时主张退还办证费利息及违约金不合理，主张的逾期办证违约金过高。因此，人民法院应在查清事实的基础上，根据公平原则综合考量本案后，驳回原告与事实、合同约定及法律规定不符的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年3月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区********************出售给原告，该房建筑面积共149.55平方米，其中套内建筑面积127.08平方米，分摊建筑面积22.47平方米；该房为预售商品房，按套内建筑面积计算，单价为每平方米6227.73元，总价款为791420元；付款方式为买受人签订合同时支付首期房款238420元，余下房款553000元由银行提供按揭；第五条关于面积确认及面积差异处理约定：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比＝（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2013年*月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送方管部门，逾期责任由买受人自行承担。同日，被告还收取了原告办证费54520元给被告。原告按合同约定付清了全部购房款给被告，被告于2014年11月4日开具了购房款791420*的发票给原告。涉案商品房已交付给原告使用，由于涉案商品房一直未能办理产权证，被告于2016年7月1日向德信华城15、16、19、20、21幢全体业主出具一份《关于德信华城业主办理房产证承诺书》，承诺内容如下：……三、关于退还办证费用，在2016年10月30日开始退还已收业主部分的办证费，该退费金额为已收各业主办证费（减去维修资金费）的20%；剩余多收的办证费在办理出房产证后60日内全部退清给各业主，若出现逾期未能退清，则每月按业主所交办证费的1%作为违约金赔付给逾期未能退清剩余多收办证费的业主。……六、在2018年2月28日前办好15、16、19、20、21栋房产证，如在约定日期前未能办理好房产证，则须按每月向德信华城15、16、19、20、21栋未能办理好房产证的业主支付所购买商品房总房价的1%作为违约金。该承诺书有被告作为承诺单位加盖公章及法定代表人陈建宇加盖个人印章，业主代表收件人“陈映秀”的签名。2016年7月19日，被告又向德信华城15、16、19、20、21幢全体业主出具一份《关于办理德信华城房产证承诺书》，该承诺书载明：……三、关于退还办证费用：1、我公司承诺于2016年10月30日开始退还已收业主部分的办证费，该退费金额为已收各业主办证费（减去维修资金费）的20%；2、剩余多收的办证费在办理出房产证后60日内全部退清给各业主。四、关于办理房产证：我公司承诺在2017年12月30日前办好德信华城15、16、19、20、21幢业主的房产证，自办理出房产证之日起30日内，我公司为办理出房产证的业主办理好现房抵押。五、我公司承诺为各业主办理房产证所需的税费金额不得高于2016年6月法定的税率（包括契税、印花税等）计算所得的税费；若办理房产证时法定的税率高于2016年6月法定的税率，则超出的该部分税费由我公司承担，不需各业主缴纳（如果在约定办证时间前，因为业主购买多套房而导致税费增加的，则由业主自己承担）；若办理房产证时法定的税率低于2016年6月份法定的税率，则按当时的税率计算，多收的办证费用由我公司退还给各业主，退还时间按本承诺书第三条第2小条执行。六、我公司承诺在2017年12月31日前完成15、16、19、20、21栋房产证，如在约定日期前未能办理好房产证，则须按每月向15、16、19、20、21栋未能办理好房产证的业主支付所购买商品房总房价的1%作为违约金（如业主因为电话联系不到、不积极配合等业主自身问题，导致不能办理房产证或逾期办理房产证，我司将不承担逾期办理房产证的违约金和违约相关责任）。七、承诺免收德信华城15、16、19、20、21幢各业主3年住宅管理费作为补偿，并确保物业管理工作仍按以前规范正常工作（从2016年7月1日至2019年6月30日止，住宅管理费由京源公司负责支付）。本承诺书一式两份，由德信15、16、19、20、21幢签名业主与京源公司各执一份，原件与复印件具有同等法律效力。上述承诺书有被京源公司作为承诺单位加盖公章及法定代表人陈建宇加盖个人印章，并有阳江市京源物业服务有限公司在物业公司代表处加盖的公章及物业代表陈夏丹加盖的个人印章。庭审中，原告明确表示接受被告于2016年7月19日作出的承诺书，按该承诺书处理。原告于2018年9月19日取得涉案商品房的《不动产权证书》，《不动产权证书》登记的涉案商品房建筑面积147.11㎡，专有建筑面积123.17㎡，分摊建筑面23.94㎡。产权登记专有面积与合同约定的套内面积相差﹣3.91㎡（123.17㎡-127.08㎡），差异百分比为﹣3.08%。庭审中，被告主张为办理涉案商品房不动产权证代原告缴交了办证费23463.3元，并已退还了8700元给原告，尚余22356.7元未退给原告，原告对此予以确认。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。原被告双方对尚应退还的办证费数额22356.7元无异议，原告请求被告退还办证费22356.7元，本院予以支持。对于原告请求的支付逾期退还办证费的违约金问题，由于双方对逾期退还办证费的违约责任未作出约定，被告承诺在办出房产证后60日内全部予以退还，但被告未在其承诺的期限内退还全部办证费给原告，被告继续占有该款项没有合法依据，从公平原则和诚实信用原则来考虑，被告应从办出房产证后60日内的次日起即2018年11月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给原告。由于中国人民银行自2019年8月20日不再公布贷款基准利率，授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，因此，该款项的利息从2018年11月19日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至全部清偿之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告请求的支付逾期办证违约金问题，被告未能按《商品房买卖合同》的约定为原告办理房产证，后被告在2016年7月19日向该小区15、16、19、20、21幢全体业主作出办理房产证的承诺书，该承诺书并未约定业主签名或盖章作为承诺书生效的要件，且该承诺书主要是为被告单方设定义务的，被告加盖公章确认时承诺书即生效，原告作为单纯权利的享有者，不签字并不影响承诺的效力。因此，该承诺书应为合法有效，被告主张承诺书未生效缺乏依据，本院不予采纳。被告未能按承诺书约定的期限内为原告办好涉案商品房的房产证，已构成违约，应依法承担违约责任。原告请求被告按承诺书约定每月按已付房价款的1%支付逾期办证违约金，由于被告已将涉案商品房交付给原告使用，原告没有证据证实因此受到的损失，涉案商品房也已于2018年9月19日办好不动产权证书，现原告请求按该约定的月利率1%计算逾期办证的违约金明显过高，本院依法将违约金调整为年利率6%。故逾期办证违约金应从2018年1月1日起计至2018年9月18日止共261天，逾期办证违约金为33955.17元（791420元×6%/365天×261天）。对于原告请求的退还购房款及利息问题，涉案商品房的不动产权证载明房屋专有建筑面积与合同约定的专有面积相差﹣3.91㎡（123.17㎡-127.08㎡），差异百分比为﹣3.08%，按照双方签订的商品房买卖合同约定，差异值超过±3%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，原告选择要求被告退还面积差异价款，故被告应退还面积差异价款24350.42元（3.91㎡×6227.73元/㎡）。对于该款的利息，被告于2014年11月4日开具购房款791420元的发票给原告，原告请求从2014年11月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，本院予以支持。由于中国人民银行自2019年8月20日不再公布贷款基准利率，授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，因此，面积差异价款的利息为：从2014年11月5日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至全部清偿之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告阳江市京源实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费22356.7元及该款利息（从2018年11月19日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至全部清偿之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告林良喜、敖转兴；二、限被告阳江市京源实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金33955.17元给原告林良喜、敖转兴；三、限被告阳江市京源实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款24350.42元及该款利息（从2014年11月5日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至全部清偿之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告林良喜、敖转兴；四、驳回原告林良喜、敖转兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1585元（原告已预交），由原告林良喜、敖转兴负担550元，被告阳江市京源实业发展有限公司负担1035元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  曾建通二〇二〇年二月十八日书记员  苏壁映附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。