贵州省铜仁市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黔06民终第139号上诉人（原审原告）：唐庆勇，男，1987年10月6日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。委托诉讼代理人：秦伟，贵州丹城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铜仁市锦程投资集团，住所地贵州省铜仁市碧江区开发区（市供水总公司）。法定代表人：杨鸿雁，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：毛志能，男，1963年11月22日出生，土家族，住贵州省铜仁市。被上诉人（原审被告）：石天才，男，1974年12月9日出生，苗族，住贵州省玉屏侗族自治县。委托诉讼代理人：杨德宇，贵州省铜仁市诚信法律服务所法律工作者。上诉人唐庆勇因与被上诉人铜仁市锦程投资集团（以下简称“锦程集团”）、毛志能、石天才房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初3461号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。唐庆勇上诉请求：一.撤销原裁定，将本案发回重审或者依法改判；二.本案一、二审诉讼费用由锦程集团、毛志能、石天才负担。事实和理由:本案系民事纠纷，一审法院认定事实和适用法律错误，导致裁定结果错误。首先，一审法院已经查清案涉时代商汇桥头旁景观楼系锦程集团的财产，该景观楼系锦程集团发包给石天才承建，石天才承建该景观楼后，因锦程集团不能支付工程款遂通过转让管理权的方式将该楼交给石天才用于抵偿工程款。石天才获得该景观楼的出租权后将该景观楼出租给毛志能，毛志能又将该景观楼出租给唐庆勇。本案讼争内容为就租赁有关事项和赔偿事宜，属于房屋租赁合同纠纷有关的民事事项。其次，在唐庆勇租赁期间，铜仁市碧江区城乡综合执法局于2019年2月26日作出碧综罚字（2019)第01号《行政处罚决定书》认定案涉景观楼系违法建筑，决定没收处理，从而导致唐庆勇经营的该火锅店停产停业。该《行政处罚决定书》作出后锦程集团未申请行政复议或者提起行政诉讼，该《行政处罚决定书》已经生效。第三，本案一审已经查明，该景观楼系锦程集团的资产，从该景观楼建筑至今，锦程集团一直未办理相关产权登记，锦程集团与石天才，石天才与叶智慧、李涓以及毛志能签订的房屋租赁合同均违反了法律法规的禁止性规定，涉及该景观楼签订的房屋租赁合同自始无效，故锦程集团在明知房屋没有产权证的前提下以租金抵工程款的行为应对合同无效导致的赔偿承担主要责任。最后，案涉房屋属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，唐庆勇提出相应赔偿于法有据，一审法院认定事实和适用法律错误，导致裁定结果错误。锦程集团、毛志能、石天才二审中均未答辩。唐庆勇向一审法院提出诉讼请求：1、判令唐庆勇与毛志能签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令锦程集团赔偿唐庆勇损失共计1177795元，毛志能、石天才承担连带清偿责任；3、判令锦程集团、毛志能、石天才连带赔偿唐庆勇租金和转让费及押金共计316000元；4、本案诉讼费由锦程集团、毛志能、石天才承担。一审法院认定事实：2018年5月4日，毛志能（甲方）与唐庆勇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方自愿承租甲方位于时代商汇桥头旁景观楼（原香厨一号餐厅）三楼、四楼两层共420㎡，租期八年（2018年6月25日至2026年6月24日止）。租金第1-6年每年264000元，租金每两年上浮3%，第7-8年每年30万元整。2018年8月3日，唐庆勇在铜仁市碧江区市场监督管理局办理了铜仁市唐勇火锅店的营业制作，经营场所为：铜仁市碧江区时代商汇桥头旁景观楼。2018年9月4日，石天才诉毛志能租赁合同纠纷一案，贵州省铜仁市碧江区人民法院（以下简称“碧江法院”）于2018年11月21日作出（2018）黔0602民初2895号民事判决书，判决书认定事实为“2013年6月份，石天才作为甲方将位于铜仁瓦窑河桥头景观房（时代商汇旁）取得的房屋承租权转租给作为乙方的叶智慧、李涓用于餐饮经营，双方签订了《物业租赁合同》，该租赁合同第二条第2项约定‘2、出租物业有1栋，面积发房产证上的建筑面积1020平方米’，约定‘租赁期自2014年12月1日至2029年11月30日止。甲方承诺给乙方4个月装修期间，计费时间从2014年12月1日开始计算，交房前甲方需将周边卫生、摊点清理完毕。’第五条约定‘租金及支付方式：1、该房屋每年租金为36万元（人民币）包干（面积为1020平方米）；原承租人叶智慧等已付租金58万元随合同转归乙方享有，余额款项用于抵扣下年租金……’2014年8月26日作为乙方的毛志能与作为甲方的叶智慧、陈建平、杨卫荣签订《聚轩茶餐厅转让协议》，约定由甲方将石天才合伙投资经营的位于铜仁瓦窑河桥头的聚轩茶餐厅折价20万元（水灾损失）及经双方核定的甲方原装修实际债务一起转让给乙方。毛志能承接之后已经通过转款、支付现金等方式向石天才支付租金26万元整。该判决另查明，石天才与铜仁锦江投资有限公司签订《物业租赁合同》，取得了涉案房屋的转租权。石天才与叶智慧、李涓签订《物业租赁合同》，叶智慧、李涓取得房屋承租权之后，用于经营‘聚轩茶餐厅’。2014年8月26日，叶智慧、陈建平、杨卫荣与毛志能签订《聚轩茶餐厅转让协议》，毛志能承接上述石天才与叶智慧、李涓签订的《物业租赁合同》的相关权利和义务。”判决主文为“一、毛志能于本判决生效之日起十日内支付石天才房屋租金人民币42万元；二、毛志能于本判决生效之日起十日内赔偿石天才违约金人民币5万元；三、解除石天才与毛志能之间就铜仁瓦窑河桥头景观楼（1020㎡）的房屋租赁合同（即石天才与叶智慧、李涓签订的《物业租赁合同》）；四、驳回石天才的其他诉讼请求。”，该判决现已生效。2019年2月26日，铜仁市碧江区城乡综合执法局向锦程集团作出碧综罚决自（2019）第01号《行政处罚决定书》，载明“当事单位基本情况：铜仁市锦程投资集团，法定代表人：杨鸿雁，成立于2009年9月28日，营业执照代码91520600692733351Ｐ，地址铜仁市碧江区滨江大道东关处。经查明，你公司于2010年4月，在铜仁市碧江区街道办事处瓦窑河桥头擅自进行建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，属违法建筑，上述事实有笔录、照片、认定函等证据在卷佐证，足以认定。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，决定给予你公司瓦窑河桥头两端修建面积1858.6㎡（1号楼281.1㎡、2号楼91.2㎡、3号楼136.9㎡、4号楼66.2㎡、5号楼1200.2㎡、公厕83㎡）的建筑物作没收实物的行政处罚。上述形成处罚决定的履行方式和期限：自收到本行政处罚决定书之日起15日内到铜仁市碧江区国有资产管理局办理交接。如不服本决定，可自收到本行政处罚决定书之日起60日内，向铜仁市碧江区人民政府或者铜仁市城市综合执法局申请行政复议，也可在三个月内直接向人民法院起诉。逾期不申请行政复议，也不向人民法院起诉，又不履行本决定书。铜仁市碧江区国有资产管理局将依法强制执行或申请人民法院强制执行。”。一审法院认为，铜仁市碧江区城乡综合执法局于2019年2月26日针对案涉铜仁市碧江区街道办事处瓦窑河桥头的景观楼作出《行政处罚决定书》，该《行政处罚决定书》所认定的铜仁市碧江区时代商汇桥头旁景观楼系违法建筑，决定没收处理之内容不仅影响已生效判决的既判力，也直接影响案涉《房屋租赁合同》的有效与否以及唐庆勇诉讼主张的成立与否。故本案属于行政与民事交叉案件，且具体行政行为系导致本案民事纠纷产生的直接主因。换言之，本案的房屋租赁合同纠纷系由具体行政行为即上述《行政处罚决定书》直接引发，因该具体行政行为的作出所引起的既有法律关系以及权、责、利的消灭或变更之纠纷应属于行政案件的受案范围。唐庆勇作为该具体行政行为的利害关系人，应就该具体行政行为提起行政诉讼，本案尚不属于民事案件的受案范围。唐庆勇直接提起民事诉讼不符合法定的起诉条件，依法应驳回其起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定：驳回唐庆勇的起诉。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案已经查明，就案涉景观楼发生了数次转租，唐庆勇作为第四承租人与第三承租人毛志能之间产生的租赁关系系民事关系。铜仁市碧江区城乡综合执法局作出的《行政处罚决定书》认定该景观楼系违法建筑，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，包括案涉《房屋租赁合同》在内的数份租赁合同均为无效合同。唐庆勇作为第四承租人请求确认合同无效、返还租金以及赔偿损失系基于合同无效的请求权主张，属于民事诉讼的范畴，其并未针对铜仁市碧江区城乡综合执法局作出的具体行政行为提起诉讼，因此一审法院认为本案属行政诉讼案件受案范围驳回唐庆勇起诉不当，应对本案进行实体审理。综上所述，唐庆勇的上诉理由能够成立，予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初3461号民事裁定；本案指令贵州省铜仁市碧江区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长 罗 静审判员 王永生审判员 倪庆飚二〇二〇年二月十七日书记员 覃光林