山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0403民初2262号原告：枣庄顺翔置业有限公司。统一社会信用代码证号：91370402MA3BX9ME1J。法定代表人：李斌，职务：总经理。住所地：枣庄市市中区。委托诉讼代理人：朱广东，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭玮炜，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。被告：张波，男，1987年6月12日出生，汉族，住薛城区。委托诉讼代理人：侯传彦，山东薛国律师事务所律师。原告枣庄顺翔置业有限公司（以下简称顺翔公司）与被告张波农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顺翔公司的委托诉讼代理人朱广东，被告张波的委托诉讼代理人侯传彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺翔公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令原、被告签订的《地面附着物及院落转让协议》无效；二、判令被告返还原告支付的转让款140万元并按中国人民银行同期贷款利率标准支付利息（利息算自2017年11月14日起至被告全部返还完毕之日止）；三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月14日，原、被告签订一份《地面附着物及院落转让协议》，协议约定被告将位于薛城区怡园社区对过路北院落一处和位于薛城区黄河路路南金正钢铁公司对过的一处院落及附属物设备转让给原告，被告在签订合同时一再承诺该土地及附着物权属清楚，均属于被告所有，不存在权属纠纷。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了转让款。后由于政府拆迁征收，原告到薛城区巨山街道办事处申请拆迁征收补偿款时得知，位于薛城区怡苑社区对过路北的院落及土地属于被告张波父亲张家琢，不属于被告张波，原告无法获得拆迁补偿款；位于薛城区黄河路金正钢铁公司对过的院落属于违章建筑，已于2010年已经对地块的附着物进行了清理并支付了拆迁补偿款。因此，被告根本无权转让土地使用权及地面附着物，原、被告签订的上述地面附着物及院落转让协议无效。综上所述，原、被告签订合同明确约定原告保证对转让资产拥有合法的转让权，资产不存在权属纠纷。被告将不属于其所有的资产明知属于违章建筑转让给原告，存在欺诈行为，给原告造成了严重的财产损失，被告因此获得的转让款应当返还给原告。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告张波辩称，一、原、被告签订的地面附着物及院落转让协议是双方真实意思表示，该协议是由原告操作，是一份拆迁补偿协议，地面附着物的资产已经有资质的单位作出成本评估。二、原告是一个房地产开发单位，是盈利法人，盈利法人的概念在民法总则中已界定，该转让协议的签订恰恰反映了开发商为了开发土地先期对土地上的附着物进行评估补偿的行为，而非农村宅基地买卖。三、该协议签订后已履行完毕，据被告所知原告没有拿到该宗地块的开发权，根据协议被告已无权向政府部门要求征收补偿。根据协议第三条双方权利义务的约定，补偿款均由乙方领取，与甲方无关，这是一种求偿权的转让。四、原告开发土地是一种投资行为，签订地面附着物及院落转让协议也是一种投资，原告没有拿到土地是投资失败，并非被告造成，原告现对协议反悔，违背诚实信用原则，被告也无权向政府主张拆迁补偿款。五、本案不涉及土地的转让，只涉及附着物的补偿。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告提交的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2017年11月14日，原告顺翔公司（乙方）与被告张波（甲方）签订一份《地面附着物及院落转让协议》，该协议约定：甲方拥有位于枣庄市薛城区范围内的两处院落及院落中的地面附着物，经甲乙双方协议达成如下协议：转让院落及地面附着物的具体情况：1、位于薛城区怡苑社区对过路北一处院落，院落面积约为8亩，院落内的地面附着物约—平方米（具体情况详见附件评估报告）；2、位于薛城区黄河路路南金正钢铁公司对过一处院落，院落面积约为2.5亩，院落内的地面附着物约为—平方米（具体情况详见评估报告）；3、上述院落内原有的机器设备及附属物也一并转让给乙方。上述全部资产转让给乙方作价140万元，双方签订本协议后，乙方二日内一次性向甲方支付完毕。甲方保证对转让资产拥有合法的转让权，转让资产不存在任何纠纷，不存在抵押等影响乙方权利的情况；上述转让的资产所处的土地如遇到政府征用、拆迁等情况，就本协议转让资产所得的全部补偿权益，均由乙方享有并由乙方领取，与甲方无关等内容。该协议签订后，顺翔公司通过案外人常兴意账户转账给张波130万元，并用车辆抵款10万元。顺翔公司支付该款后一直未接收上述房屋及院落等，上述房屋及院落于2018年被政府依法拆除。2017年11月14日，山东舜华房地产评估造价咨询有限公司根据顺翔公司的委托作出鲁舜房估字（2017）第08号房地产补偿评估报告，评估结果为1,407,318元（详见评估报告）。2019年4月12日，薛城区巨山街道筹备处工作委员会出具《关于怡苑社区东侧地块及黄河东路南侧有关地块补偿情况的说明》一份，载明：位于薛城区黄河东路路南金正钢铁公司对过张波所属院落，面积约为2.5亩，2010年因西托前村建设老年房，村集体已对该地块的地面附着物进行了清理，并支付了附着物的补偿款，因此该地块属于西托前村村集体所有。后因老年房建设未使用该区域，张波在此区域建设大约五间一层房屋作为过渡房，供其母及家人居住。2018年我街道对辖区内的违章建筑进行集中清理，该处房屋属于违章建筑，因此也被拆除，且没有任何补偿、正大公司西侧怡苑社区东侧，张波父亲张家琢建设的房屋及周边土地，在2010年城中村改造过程中，中心城区城中村改造指挥部已对该房屋及地面附着物进行了丈量，并根据相关政策计算补偿共计207,150.75元，目前因张家琢及其家人安置房屋未办理结算手续，该补偿款还未进行支付。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原告顺翔公司与被告张波签订的《地面附着物及院落转让协议》中涉及的标的物是集体经济组织所有的宅基地上的房屋、院落及附属设施，由于房地一体的原则，原、被告双方转让的对象必然涉及宅基地的土地使用权，此转让行为是我国现行的法律和政策所禁止，因此，原、被告签订的《地面附着物及院落转让协议》属于无效合同。被告张波的答辩意见于法无据，本院不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故原告顺翔公司主张原、被告签订的《地面附着物及院落转让协议》无效，被告张波应返还原告顺翔公司转让款140万元，本院依法予以支持。另因合同无效，在签订合同过程中有过错的一方应赔偿对方因合同无效造成的损失。本案中，被告张波在签订合同时明知位于薛城区黄河东路路南金正钢铁公司对过张波所属院落及附着物已于2010年被村集体进行了清理，村集体并对该地块上的附着物补偿完毕，张波在此区域建设的大约五间房屋系违章建筑，位于正大公司西侧怡苑社区东侧张波父亲张家琢建设的房屋已于2010年被城中村指挥部丈量并已计算进行了补偿补偿，又将上述资产转让给顺翔公司，因此，张波在签订转让协议时存在主要过错责任，原告顺翔公司明知协议约定的房屋及院落、附着物坐落的土地属于村集体所有，农村集体的宅基地不能向本村集体经济组织成员以外的人转让，而与原告签订该转让协议，其自身也存在一定过错。结合原、被告双方之间的过错程度，故原告顺翔公司要求被告张波承担偿付利息的请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告枣庄顺翔置业有限公司与被告张波于2017年11月14日签订的《地面附着物及院落转让协议》无效；二、被告张波于本判决生效后十日内返还原告枣庄顺翔置业有限公司转让款1,400,000元；三、驳回原告枣庄顺翔置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,400元，由被告张波承担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  殷延增审 判 员  张 琪人民陪审员  袁传文二〇二〇年二月二十八日书 记 员  杨 静