广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初13711号原告：朱常荣，女，汉族，1964年11月14日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：赵维春，广东暨众律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘滨，广东暨众律师事务所律师实习律师。被告：黄牡丹，女，汉族，1978年9月18日出生，住广东省惠来县。原告朱常荣诉被告黄牡丹房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱常荣的委托诉讼代理人赵维春到庭参加诉讼。被告黄牡丹经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告朱常荣向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金129400元；2.判令被告向原告支付物业管理费、公摊水电费674.57元；3.判令被告按照合同约定向原告支付合同总租金20%的违约金16000元；4.被告承担本案案件受理费等全部诉讼费用。事实和理由：大约自2009年开始，原告朱常荣将位于珠海市前山泰和路139号（荣泰河庭C2区）1栋1单元201房出租给被告黄牡丹，用于学生托管经营。最初几年租金支付情况还好，但是最近几年，被告支付租金情况很差，长期不给。由于原告在外地工作，无法经常过来珠海催要房租，于是租金越欠越多，高达数万元。2017年2月9日，被告黄牡丹确认欠原告朱常荣2016年至2017年12月24日期间的房租89000元。原告本不打算再租给她，但是心想租了这么多年，加上被告说了几句好话，原告也就与被告再次签订《个人房屋出租合同》，约定租期为2017年12月24日至2018年12月24日，约定每月支付租金4000元，违约金为合同总租金的20%。合同到期后，被告黄牡丹又继续实际占有该房屋未搬出。原告为租金经常催促，但是被告不但不交租金欠款，也不愿意交回房屋。原告为此还亲自来过珠海，但是被告避而不见，还不接电话，原告无奈还报警处理，可是被告仍然不出现。直至2019年8月22日，原告再次来到珠海，也未见到被告本人，被告在微信告知房门钥匙所在，原告才得以进入房屋，勉强算是收回了房屋。但是被告也未支付2019年6、7、8月的物业管理费、水电费。如今，被告黄牡丹仍然拒绝见面，也拒绝还款。经计算，2016年至2017年12月24日期间欠房租89000元，2017年12月24日至2019年8月22日房租4000元/月*20月，合计80000元，房租共计169000元，2017年12月24日之后付房租39600元，余款129400元，并拖欠物业管理费、水电费。原告只好向法院起诉，望判决如所请。原告朱常荣向本院提交如下证据：1.个人房屋出租合同；2.欠条；3.物业管理费、电费收据及发票；4.不动产权登记表；5.微信聊天记录。被告黄牡丹在法定期间内没有提交书面答辩意见和证据。经审理查明，原告朱常荣系珠海市前山泰和路139号（荣泰河庭C2区）1栋1单元201房的权属人，并领取房地产权证书。自2009年起，原告朱常荣将位于珠海市前山泰和路139号（荣泰河庭C2区）1栋1单元201房出租给被告黄牡丹。2017年12月9日，被告黄牡丹向原告朱常荣出具一份《欠条》，内容为：本人欠房东朱常荣房屋从2016-2017年12月24日共欠房租人民币98000元，从现在起每个月还3万元，三个月还清，如还不清，愿负法律责任。其后，原告作为出租方（甲方）与承租方被告黄牡丹（乙方）重新签订一份《个人房屋出租合同》，约定：甲方将位于珠海市前山泰和路139号（荣泰河庭C2区）1栋1单元201房出租给乙方，租赁期限12个月，自2017年12月24日起至2018年12月24日止，每月租金人民币4000元，付款方式为转账，每次提前五天付款；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；如乙方要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意，重新签订租赁合同；租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、转借承租房屋；租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，押金不予退还，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至弥补全部损失为止：1.未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；2.未经甲方同意，擅自拆改变动房屋机构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；3.擅自改变合同规定的租赁用途或利用房屋进行违法活动的；4.拖欠房租累计1个月以上的；等等。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用。租赁期限届满后，双方未重新签订书面租赁合同，被告继续租赁使用案涉的房屋。期间，被告陆续向原告支付租金共计人民币39600元，剩余租金至今仍未支付。原告多次催讨，被告仍未支付亦没有将承租的房屋交还原告。2019年8月22日，原告在与被告交涉无果的情况下，自行收回案涉的房屋。截止2019年8月22日，被告共计拖欠原告租金人民币129400元。原告在庭审中陈述拖欠的租金为两部分构成：第一部分，被告出具欠条确认的尚欠租金人民币89000元；第二部分，2017年12月24日至2019年8月22日，共计20个月，每月租金人民币4000元，共计租金人民币80000元；上述两部分合计人民币169000元，扣除被告陆续支付的租金人民币39600元，尚欠租金为人民币129400元。另查明，原告朱常荣收回案涉房屋后向珠海路桥物业管理有限公司缴交了案涉房屋2019年6月-7月的物业管理费共计人民币450.10元，向珠海中珠物业管理服务有限公司香洲分公司缴交了案涉房屋2019年7月、8月的公摊电费、管理费共计人民币224.47元。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃当庭抗辩及举证质证的权利，应当承担相应的法律后果。据此，本院根据原告的陈述及证据审查认定本案事实。原告朱常荣与被告黄牡丹签订的《个人房屋出租合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性，为有效合同，各方均应恪守。根据双方合同约定案涉房屋的租赁期限自2017年12月24日起至2018年12月24日止，租赁期限届满后，被告黄牡丹仍然继续使用租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。被告黄牡丹未能按照约定如期如数缴付租金，构成违约，原告有权解除合同，收回案涉租赁房屋。截止原告自行收回房屋之日（2019年8月22日），被告累计拖欠原告租金共计人民币129400元，原告诉请被告支付上述款项，理据充分，本院予以支持。根据租赁惯例，租赁期间产生的物业管理费、公摊电费及管理费应由承租人负担，原告已代被告向物业管理公司缴纳其租赁期间产生的上述费用，故原告诉请被告支付上述费用，本院亦予支持。根据双方签订的租赁合同约定，若被告违约则应按照合同总金额的20%支付违约金，被告逾期支付租金构成违约，原告诉请被告以其实际租赁期限按照上述约定的标准支付违约金，即按每月租金人民币4000元，实际租赁期限20个月的租金金额的20%计算违约金，理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告黄牡丹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱常荣支付拖欠的租金共计人民币129400元；二、被告黄牡丹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱常荣支付物业管理费、公摊水电费及管理费共计人民币674.57元；三、被告黄牡丹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱常荣支付违约金人民币16000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3222元，由被告黄牡丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  张念波人民陪审员  曾祥云人民陪审员  梁 军二〇二〇年二月二十一日法官助理闫岩书记员李洁仪