广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初15962号原告：李健镇，男，1979年4月25日出生，汉族，住广东省中山市********。委托诉讼代理人：麦键芳，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓以超，北京市京师（中山）律师事务所律师。被告：中山市天都城物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市********。法定代表人：张艳颜，职务执行董事。委托诉讼代理人：熊延宝，广东鹏吉律师事务所律师。原告李健镇与被告中山市天都城物业管理服务有限公司（以下简称天都城物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓以超、被告委托诉讼代理人熊延宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理中山市东凤镇天乙海岸名都3期天勤湾2幢501房装修许可手续、住户出入卡等入住手续；2.判令被告立即向原告赔偿房屋空置损失（自2018年7月16日起计算至被告为原告办妥装修许可手续、入住手续之日止，按房屋租金4927.29元/月计算）。事实和理由：2018年6月24日，原告竞拍成功中山市************天乙海岸名都3期天勤湾2幢501房。2018年7月16日，广州市越秀区人民法院向原告出具（2017）粤0104执2143号执行裁定书，明确上述房地产的所有权及相应的其他权利归原告所有。被告为中山市东凤镇天乙海岸名都的物业管理服务机构，原告竞拍成功后，即根据上述生效司法文书多次亲自与被告沟通，要求缴纳原业主拖欠的合理物业管理费及自拍卖成交确认之日后的物业管理费，并要求被告为原告办理装修许可及住户出入卡等入住手续。但被告要求原告缴纳上述房地产自2013年起拖欠的物业管理费及滞纳金。原告因认为被告要求缴纳的上述费用于法无据而拒绝缴纳，被告因此一直拒绝收取原告缴纳自拍卖成交确认之日后的物业管理费，并以原告未结清全部物业管理费为由，拒绝为原告办理装修许可及住户出入卡等入住手续，导致原告至今未能正常使用上述房产。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告诉求。被告答辩称：1.原告可按规定向被告提交相关资料，提出装修申请，被告无义务主动办理，时至今日被告尚未收到原告相关申请，住户出入卡、房门钥匙在原业主处，原告自行前往原业主处取得；2.房屋空置是原告自己造成，要求被告承担空置损失无事实与法律依据；3.不动产是以登记为物权公示原则，原告是否成为本案争议项下房屋所有权人，尚不确定，据悉原告已就取得房屋的执行裁定提出了执行异议；4.被告至今未收到原告装修的申请，且原告至今未办理收楼手续也未取得原业主的房屋钥匙、出入卡等；5.原告称被告拒绝收取物业管理费不属实，只要是物业公司都不会拒绝。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：中山市天乙海岸名都住宅小区由中山市天都城房地产开发有限公司（以下简称天都城房地产公司）开发。广东省广州市越秀区人民法院在执行生效的（2016）粤0104民初6483号民事调解书过程中，于2018年6月24日上午10时至2018年6月25日上午10时在淘宝网公开拍卖被执行人天都城房地产公司名下的30套房屋，其中包括天乙海岸名都3期天勤湾2幢501房。该法院在拍卖公告网页上第四条特别提示第（三）项中记载“标的物过户登记手续由买受人自行办理，并承担权属变更手续所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费。买受人应自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用自理，可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。具体费用请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。”，另公告附中山市佳信土地房地产估价有限公司对上述房屋的房地产估价报告，估价报告中对房地产处置过程中可能涉及到的卖方税、费提供了参考数据，其中天勤湾2幢501房数据为物业管理费27789元、滞纳金57913元。公告另附房地产估价明细表，提供各房屋证号、面积数据，其中案涉天勤湾2幢501房建筑面积为214.23平方米。上述房屋后由原告成功竞得，2018年7月16日，越秀区人民法院作出（2017）粤0104执2143号执行裁定，确认包括上述房屋在内的27套成功拍出的房屋的买受人信息，并裁定解封该27套房屋，确定各房产所有权及相应的其他权利归各买受人所有。诉讼中，原告称自己2018年7月16日拿到执行裁定书后立即至被告处要求办理诉请的入住手续，但被告要求原告清缴原业主拖欠的所有物业管理费及滞纳金才能办理，原告认为该要求不合理，不予缴纳，被告即拒绝为原告办理所有入住手续，另案（2019）粤2072民初8601号作出一审判决后，原告又与其他十多名成功拍卖的业主到被告处再次要求办理入住手续，但被告仍拒绝办理。被告否认原告上述说法，称原告从未向被告提出过装修要求，原告不提出装修的原因是原告就广州市越秀区人民法院的（2017）粤0104执2143号执行裁定提出异议。原告称其所提异议是针对拍卖过户产生的税费全部由拍卖人承担提出，并未对执行裁定中产权提出撤销，且执行异议至今没有被广州市越秀区人民法院受理。原告针对房屋空置损失提供《2018年中山市房屋租金参考价文本查询系统》网页截图，称该网页是通过中山市住房和城乡建设局官方网站（www.zsjs.gov.cn)下的房屋租赁菜单下面的中山市房屋租金参考价上查询所得，该网页已在（2019）粤2072民初8601号作为证据举证过。原告参考该系统查询到的天乙海岸名都电梯房租金23元每平方米计算出诉请的空置损失标准。被告质证不认可上述数据，认为从原告提供的拍卖财产公告起拍价与该地段房屋价格差价较大，由此可见参考价与实际价也不相同。另查明，本院在审理案号为（2019）粤2072民初8601号的原告罗招娣与被告天都城物业公司物业服务合同纠纷一案过程中，罗招娣曾举证与本案原告举证网站截图相同的截图。为核实上述网站提供数据的来源，本院在审理该案过程中曾依职权向中山市住房和城乡建设局发函调查，该局函复确认2018年中山市房屋租金参考价查询系统是该局委托第三方公司中山市置信信息科技有限公司开发建设，为方便市民查询，租金查询系统以链接方式放置该局政务网房屋租赁栏目下的租赁登记备案业务进度查询模块。在该案中被告天都城物业公司亦举证提供与开发商天都城房地产公司签订了《前期物业服务合同》以及《前期物业服务补充合同》，证实被告天都城物业公司为该天乙海岸名都住宅小区提供前期物业管理服务。并约定业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的10日前，甲方（天乙房地产公司）、业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金。业主和非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方可采取催款或法律途径解决。有超过20%的业主无正当理由连续三个月拒交物业服务费的，管理公司可在告知业主15天后，有权单方中止物业服务合同，退出物业管理区域。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”。虽然原、被告之间没有签订过物业服务协议，但被告与开发商天都城房地产公司签订了《前期物业服务合同》以及《前期物业服务补充合同》同意由被告为天乙海岸名都小区业主及非业主使用人提供物业服务。原告在竞拍前亦应了解小区相关物业服务情况，原告既然参加竞拍案涉房屋即表明其同意接受被告提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，受《前期物业服务合同》以及《前期物业服务补充合同》约束。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”，现原告所持有的广州市越秀区人民法院（2017）粤0104执2143号执行裁定已明确案涉天乙海岸名都3期天勤湾2幢501房的权属归原告所有，且裁定中注明“本裁定送达后即发生法律效力”，被告未举证上述法律文书已被依法撤销，原告亦当庭保证上述异议法院并未受理，故应当认定天乙海岸名都3期天勤湾2幢501房现所有权人为原告，被告以原告对该裁定提出了异议为由否定原告为房屋所有权人的意见本院不予采纳。被告称住户出入卡原告应向天都城房地产公司索取。被告所称的原业主向新业主交接住户出入卡属于一般房屋买卖过程中双方友好协商房屋买卖和交接的方式，案涉房屋是由法院强制执行拍卖，不同于一般的交易方式，完全有可能出现被执行人消极应对执行工作的情况。被告应当积极配合法院执行工作，而不应人为制造障碍。按日常生活经验所知，一般小区门禁系统均可以重制新卡，注销旧卡出入授权，以应对住户出入卡丢失、损坏的情况，被告完全可以在收取工本费用的基础上为原告另发新卡。基于以上所述，原告诉请被告为其办理房屋装修许可、发放住户出入卡本院予以支持。关于原告要求被告赔偿房屋空置期间损失。被告拒绝为原告办理房屋装修许可、发放住户出入卡客观上给原告造成装修时间延后，原告要求按同区域一般租金水平赔偿延迟入住或延迟出租的损失合理，但原告未就自己所称在执行裁定落款日期2018年7月16日已向被告口头提出办理房屋装修许可、发放住户出入卡要求进行举证，应承担举证不能的不利法律后果，故计算期间应由有确切证据表明原告提出上述要求起算，本案相关诉状副本等诉讼材料实际于2019年11月28日送达被告，故该时间点至被告实际为原告办理房屋装修许可、发放住户出入卡时止的时间跨度属于被告迟延办理的时间，该时间段内被告应向原告赔偿房屋空置损失。中山市住房和城乡建设局作为政府职能部门，其委托第三方统计本市各片区的房屋出租租金综合数据具有客观性，被告虽然不予确认，但未举证上述数据有失公允，原告要求参考该局网站提供的天乙海岸名都小区电梯房租金平均统计数据23元每月每平方米核定计付标准本院予以采纳，按23元每月每平方米乘以上述房屋建筑面积214.23平方米得出计算数据为每月4927.29元，原告主张的按每月4927.29元赔偿空置损失，本院予以支持。综上所述，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告中山市天都城物业管理服务有限公司于本判决生效之日立即为原告李健镇办理中山市东凤镇天乙海岸名都3期天勤湾2幢501房的装修许可手续、发放住房出入卡；二、被告中山市天都城物业管理服务有限公司在履行上述判项一同时向原告李健镇赔偿房屋空置损失(从2019年11月28日起至实际履行判项一之日止，按每月4927.29元计算）；三、驳回原告李健镇其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1648元，减半收取计824元，由原告负担689元（已交纳），被告负担135元（该款原告已预交，本院不另收退，被告于本判决生效之日起7日内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谭凯航二〇二〇年二月七日书记员  何盈香陈伟华