广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13316号上诉人（原审被告）：叶翠芬，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：周澎，广东联顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓维嘉，女，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈志坤，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。上诉人叶翠芬因与被上诉人邓维嘉合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初9526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人叶翠芬上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.一、二审诉讼费用由邓维嘉承担。事实与理由：（一）双方签订的《租赁权益及地上物权益转让协议》（以下简称转让协议）因违反法律、行政法规的强制性规定，依法属于无效合同。因此，转让协议约定的违约条款对双方不具有约束力，一审法院对该事实认定错误。1.叶翠芬与佛山市南海区******邝边股份经济合作社（以下简称邝边经济社）签订《土地承包合同》并在租赁土地上建厂房用于经营，因土地没有办理工业用地权属证明，属于违法用地，且地上建筑物也没有办理建设工程规划报建手续，没有经过竣工验收以及消防验收，属于违法建筑。在叶翠芬与邓维嘉签订转让协议时，双方对此均知情，不存在叶翠芬隐瞒事实的情形。2.转让协议约定的事项实际上包含了涉案土地的转租以及地上建（构）筑物权属的转让，即实际上是涉案土地的转包以及地上建筑物及设施的转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，转让协议因违反法律、行政法规的强制性规定，依法属于无效合同。（二）佛山市自然资源局南海分局2019年7月26日复函称涉案土地约为6274.3平方米已核发集体土地所有权证，土地用途为工业用途。但权属登记的时间为2019年5月27日，发生在邓维嘉向法院提起诉讼之后，一审法院据此当然认定该部分工业用地所对应的转让协议有效，属于适用法律错误。邝边经济社补办土地权证的目的是为配合“三旧改造”项目将涉案地块变更为国有土地进行公开出让做准备，而非完善用地手续继续对外进行出租、收益。并且认定涉案土地是否工业用地应以邓维嘉提起本案诉讼的时间为准，不应以行政部门的复函为准。（三）叶翠芬在转让协议履行过程中不存在违约行为。协议签订当天，叶翠芬与邓维嘉的工作人员一同到邝边经济社申请办理承包合同变更手续，但邝边经济社并未当场予以办理，对此邓维嘉也知情。按照约定邓维嘉需要在2017年1月17日前以自己名义设立联名账户，并向该账户汇入二期转让款643万元。但邓维嘉以各种理由拖延，其违约在先。2017年12月初，转让协议约定办理变更承办合同主体的期间即将届满，叶翠芬再次向邝边经济社询问，并将不能变更的答复结果告知邓维嘉，之后双方已没有继续履行转让协议，此时协议已实际上不能履行，并非如邓维嘉所述的其一直催促叶翠芬办理变更手续。2018年2月，距双方签订转让协议已一年多，一方面邓维嘉拒不设立共管账户，另一方面邝边经济社要求交还涉案土地及地上建筑物并拆除，同时叶翠芬又面临涉案土地的剩余租期缩短导致价值降低等压力，为防止损失进一步扩大，才与案外人订立新的合同。由于邓维嘉拖延履行合同违约在先，而叶翠芬的目的是尽快收到转让款，没有必要拖延办理手续。事实上，邓维嘉在叶翠芬将标的物转让给案外人之前是知情且同意的，也曾表示仅要求退回首期款即可，一审法院认定叶翠芬违约不符合客观事实。（四）邓维嘉并没有因转让协议遭受经济损失，一审法院认定的违约金过高。邓维嘉与叶翠芬订立合同的目的是想通过受让叶翠芬承租权来获得“亚铝二期”三旧改造项目的拆迁补偿款，并非用于自己经营，故没有产生实际的损失，且因三旧改造，涉案建筑物被清拆是必然的，邓维嘉也不会因此而遭受经济损失。再者，双方约定的转让总额为8993000元，而邓维嘉仅支付了2428000元首期款，不足总价款的30%，在邓维嘉未能证明其损失的情况下，一审法院认定的违约金达到合同约定违约金的75%，与其所付出的转让对价不对等，依法应予调整。合同已无法履行，叶翠芬已自担涉案土地承包期限缩短所导致的减值损失，若再判付高额违约金，将有违公平原则。综上，鉴于合同无效以及考虑双方的过错，叶翠芬认为以2428000元为本金，自收取之日开始按年利率4.75%的标准向邓维嘉支付资金占用费足以弥补其损失，故请求二审法院查明事实，改判支持叶翠芬的上诉请求。邓维嘉辩称，（一）转让协议整体合法有效，对双方均有约束力。一审法院认为转让协议部分无效存在错误，但因邓维嘉可接受判决结果，为避免讼累才未提出上诉。涉案土地已经政府部门批准为建设用地，规划用途为工业用地，是否实际办理土地使用权证不影响合同的效力。双方签订转让协议的目的在于承接租赁合同项下承包方的权利义务，并非为取得地上物的使用权，故转让协议的效力不受地上物情况的影响，一审法院对此认定和处理符合法律及事实。（二）叶翠芬擅自将涉案《土地承包合同》转让给案外人蔡某强，已构成根本违约，一审判决叶翠芬承担违约责任有事实和法律依据。（三）因叶翠芬违约，导致邓维嘉承受巨大的经济损失，且违约金除具备补偿性质外，还具备惩罚性，叶翠芬擅自将租赁合同转让案外人，严重违背诚实守信原则，应受到相应的惩罚。邓维嘉向一审法院提出诉讼请求：1.叶翠芬向邓维嘉返还租赁权益及地上物权益转让对价2427940元及支付利息（以2427940元为本金，按照年利率4.75%自2017年1月22日起计至实际返还款项之日止）；2.叶翠芬向邓维嘉支付违约金270万元；3.本案诉讼费用由叶翠芬承担。一审法院认定事实：2005年8月28日，邝边经济社（甲方、发包方）与叶翠芬（乙方、承包方）签订《土地承包合同》，约定邝边经济社将位于大沥奇槎邝边工业区内一面积为6939平方米的土地出租予叶翠芬用于建厂房，期限20年从2006年2月1日至2026年1月31日止；在租赁期内，如租借转让他人的，需征得甲方同意；双方另约定其他权利义务。2017年1月12日，叶翠芬（甲方）与邓维嘉（乙方）签订转让协议，载明邝边经济社出租予甲方的土地共计6939平方米，甲方承租后与分租户签订一份分租合同；转让协议约定甲方将其与邝边经济社的土地承包合同中的全部权利义务包含不限于租赁权益及地上建筑物权益转让给乙方，乙方已明悉租赁地块的权属、土地性质和现状；甲方需在2017年12月15日前（含当日）与邝边经济社办理变更手续；协议签订并乙方按协议约定足额支付合同对价后，甲方在租赁地块中享有的全部权益，包含但不限于租赁权益、地上建筑物权益、租赁地块日后被政府征收拆迁所获得的全部补偿等均全部归乙方享有；甲方向乙方转让租赁地块的所有权益，乙方同意向甲方支付转让对价8993000元，转让对价包括但不限于甲方租赁权益及地上建筑物权益补偿、租赁地块搬迁补偿费用等；转让对价支付安排：协议签订之日后10日内，乙方应向甲方支付转让对价2428000元；乙方应于甲方向原发包方提出办理承包合同变更手续申请之日起5日内与甲方完成联名账户的办理（以乙方名义设立），并向联名账户汇入转让对价643万元；乙方应于承包合同变更手续办理完毕且甲方将租赁地块交付给乙方之日起30日内向甲方支付对价135000元；自本协议签订之日起，甲方不得再与其他案外人签订与本协议内容存在冲突或将导致本协议部分或全部无法履行的合同；违约责任：乙方未按本协议约定付款的，甲方有权单方解除合同，收回租赁地块，乙方应向甲方支付270万元违约金；如果甲方未按本协议约定完成承包合同变更手续的（本协议另有约定的除外），逾期超过60日的，乙方有权解除本协议，甲方须向乙方支付270万元违约金；若由于甲方在本协议第五条作出的声明、保证不真实或甲方不履行该条约定的义务，导致乙方的损失，乙方有权解除本协议，甲方须向乙方支付270万元违约金；因政府原因、土地权属或性质以及不可抗力的原因导致合同无效或无法履行的，则双方可选择解除本协议并互不负违约责任，甲方应在本协议被解除之日起15日内将乙方已支付的交易价款归还乙方，乙方应在本协议被解除之日起15日内向甲方支付本次交易对价的5%作为甲方本次交易的经营的经营损失补偿款；本协议因任何原因被解除或终止的，除违约方应当承担的违约责任外，甲方应在本协议被解除之日起15日内将乙方已支付的交易价款归还乙方，每逾期1日，甲方应按转让对价总额的0.05%的标准向乙方支付违约金；任一方单方未尽合同义务导致合同无法履行或单方终止或解除合同，需向守约方支付270万元违约金；等等。2017年1月22日，邓维嘉向叶翠芬指定账户转账支付2428000元。同日，叶翠芬出具收据确认收取转让协议款项2427940元。2017年12月7日，邓维嘉向叶翠芬发送电子邮件询问是否能正常办理转让协议变更手续、是否继续办理共管账户及共管交易资金；叶翠芬回复称2017年12月3日，邝边经济社确认叶翠芬的租赁合同不能办理过户手续，无须办理共管账户。2018年12月21日，邓维嘉向叶翠芬寄发《律师函》，催促叶翠芬于2018年12月28日前办妥承包人变更手续，如在该日期尚未办妥，则视为叶翠芬以实际行动表明不履行转让协议，邓维嘉有权解除转让协议，并要求叶翠芬支付违约金270万元。2019年3月15日，邓维嘉向叶翠芬寄发《律师函》，载明因叶翠芬拒绝履行协议义务的行为已构成根本性违约，邓维嘉决定于2019年3月15日解除转让协议，叶翠芬应返还租赁权益及地上物权转让对价2427940元及相应利息，并支付违约金270万元。诉讼中，一审法院就涉讼土地的权属、用地性质等向佛山市自然资源局南海分局发函调查取证，该局于2019年7月26日函复一审法院，内容如下：根据邓维嘉、叶翠芬提供的涉讼土地卫星图位置红线，涉讼土地面积约为6923.8平方米，折合10.39亩，其中已办理土地使用权证的面积约5705.6平方米，土地用途均为工业用地；涉讼土地约有6274.3平方米已核发集体土地所有权证，证号为集用（2015）0700053号，权利人为邝边经济社农民集体；涉讼土地上盖建筑物未办理任何规划报建手续。一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。叶翠芬向邝边经济社承租涉讼土地，从佛山市自然资源局南海分局回函可见，涉讼土地中部分土地未办理土地使用权证，叶翠芬承租该部分土地用作建设用途，违反法律法规的强制性规定，涉及该部分土地的土地承包合同无效；对于已办理土地使用权证的土地，叶翠芬与邝边经济社间就该部分土地订立的土地承包合同合法有效。鉴于佛山市自然资源局南海分局回函已反映了涉讼土地的权属和性质用途，对邓维嘉提出的调查取证申请，一审法院不予准许。邓维嘉、叶翠芬签订转让协议，约定叶翠芬将就土地承包合同项下的全部权利义务概括转让予邓维嘉，邓维嘉继而取得土地承包合同的承包人身份，故转让协议的效力取决于叶翠芬与邝边经济社之间的土地承包合同的效力。转让协议中关于涉讼土地中未办理土地使用权的该部分约定无效，除此以外,转让协议是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，对双方均有拘束力。因邓维嘉据此承接的是叶翠芬对涉讼土地的承包权益，叶翠芬在土地承包期间所建的建筑物是否办理规划报建不影响转让协议的效力，对叶翠芬以此主张转让协议均无效的抗辩意见不予采纳。根据转让协议约定，邓维嘉应依约支付转让对价予叶翠芬，叶翠芬应在指定期限内协助邓维嘉办理承包人变更手续。一、针对邓维嘉的支付义务，邓维嘉举证反映已支付第一期转让对价，叶翠芬对此亦无异议；对于第二期转让对价，叶翠芬主张邓维嘉存在逾期未支付的违约行为。对此，一审法院认为，转让协议约定邓维嘉应在叶翠芬向邝边经济社提出办理承包合同变更手续申请之日起5日内与叶翠芬共同办理联名账户并支付第二期转让对价，叶翠芬虽称于转让协议签订当日已向邝边经济社申请办理了变更手续，但未举证证明，邓维嘉亦不确认，此其一；其二，即使叶翠芬确已办理了变更手续的申请，但现有证据未反映在叶翠芬应办妥变更手续期限前（2017年12月15日前），叶翠芬曾与邓维嘉协商办理共管账户的事宜，也未催促过邓维嘉支付款项，反而是于2017年12月7日以电子邮件方式通知邓维嘉涉讼土地无法办理过户，在此情况下，邓维嘉鉴于叶翠芬继续履行转让协议能力的不确定性而未支付第二期转让对价，亦合法合理，邓维嘉并未构成逾期付款。二、针对叶翠芬协助邓维嘉办理变更承包人身份的义务，叶翠芬主张系邝边经济社因政策原因未能办理该变更手续，但并未举证证明，另外，叶翠芬亦未举证证明已通过明确有效的方式通知邓维嘉转让协议终止履行并得到邓维嘉同意，而在此情况下，叶翠芬在转让协议约定为邓维嘉办理变更手续的期限届满后短时间内将其土地承包合同的承包人权益转让予案外人蔡某强，叶翠芬抗辩称系因政府改造原因致合同无法继续履行明显有违常理，一审法院不予采信。综上所述，叶翠芬对转让协议无法继续履行存在明显过错，应承担相应的违约责任。现邓维嘉诉请叶翠芬返还已支付的转让对价2427940元，叶翠芬亦同意，一审法院予以照准。转让协议因叶翠芬违约而无法履行，根据合同约定，叶翠芬应向邓维嘉支付违约金。考虑到转让协议部分无效的事实，并综合转让协议关于违约责任的约定、叶翠芬的违约情形和邓维嘉已付款项数额、实际损失的具体情况，一审法院酌定叶翠芬应支付的违约金以200万元为宜，邓维嘉主张超出部分，一审法院不予支持。邓维嘉主张的利息损失，一审法院在核定违约金标准时已经作为邓维嘉实际损失予以考虑，并可以通过上述违约金予以填补，故不再另行支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、叶翠芬应于判决发生法律效力之日起十日内退还转让对价款2427940元予邓维嘉；二、叶翠芬应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金200万元予以邓维嘉；三、驳回邓维嘉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24713.69元、财产保全费5000元，合计29713.69元（邓维嘉已预交），由邓维嘉负担3601.93元，叶翠芬负担26111.76元，并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审院缴纳，逾期缴纳的，将依法强制执行；对于邓维嘉多预交的受理费26111.76在判决发生法律效力后经邓维嘉书面申请，一审法院予以退还。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第二款规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”第十九条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。”根据上述法律规定可知，我国实行严格的土地用途管制，农用地转为建设用地必须极为谨慎，除了符合土地利用总体规划外，还有转用指标的限制，且必须通过严格的审批程序后才能用于非农建设。本案中，经一审法院向行政主管部门调查取证，查明涉讼土地面积约为6923.8平方米，其中有约5705.6平方米是工业建设用地，租赁地块中有小部分土地不属于建设用地，也未依法取得农用地转建设用地的审批手续。因此，一审法院认定邝边经济社与叶翠芬就该部分土地签订的土地租赁合同违反法律法规的强制性规定而无效，处理正确。但《土地承包合同》项下的大部分土地在一审法庭辩论前已属于建设用地，双方就该部分的租赁关系不违反法律规定，应为有效。关于转让协议的效力问题。根据双方的约定，转让协议的对价是包括但不限于叶翠芬就《土地承包合同》项下的全部权利义务以及地上建筑物权益、租赁地块搬迁补偿费用等。如前所述，《土地承包合同》属于部分无效，而租赁土地的地上建筑物未经法定报建手续批准，不属于合法建筑，双方就此签订的权益转让部分也依法应属无效。一审法院认为该部分不影响转让合同的效力，虽论理不当，但认定转让协议部分无效，处理正确，对此本院予以维持。叶翠芬上诉认为转让协议全部无效，缺乏法律依据，本院不予支持。关于双方在履约过程中是否违约及有无过错的问题，一审法院已详细论述，本院予以认同并不再赘述。虽然转让协议部分无效，但考虑到案涉租赁土地大部分是建设用地，属于合法的租赁标的，合同不能履行的过错也不在于邓维嘉，并且叶翠芬其后又将租赁合同权利义务另行转让予案外人，违反诚信原则。因此，综合上述情况，一审法院参照双方的违约金条款（270万元）的约定，酌情确定叶翠芬向邓维嘉赔偿200万元，在处理上并无不当，本院予以维持。综上所述，叶翠芬的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由叶翠芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇二〇年二月四日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫