中华人民共和国江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初3269号原告（反诉被告）：杨怀安（YANGHUAIAN），男，1934年1月16日出生，美国人，现住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：任黎平，江苏东恒(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张扬，江苏东恒(苏州)律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘智君，男，1959年8月24日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：葛秋阳，上海宇钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨冬，上海宇钧律师事务所律师。原告杨怀安与被告刘智君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序。审理中，被告刘智君向本院提起反诉，本院依法予以合并审理。本院于2019年4月28日组织了证据交换，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告杨怀安委托诉讼代理人任黎平、被告刘智君委托诉讼代理人葛秋阳、杨冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨怀安向本院提出诉讼请求：1、法判令解除房屋租赁合同，被告将涉案房屋返还原告；2、判令被告补交拖欠的租金162000元(自2017年1月暂计算至合同解除之日，按照每月6000元租金计算)；3、判令被告将涉案房屋恢复原状，赔偿原告违约金12000元；4、本案诉讼由被告承担。5、要求被告支付房屋占有使用费，按每月6000元计算，自合同解除之日起计算至被告实际返还房屋止。事实和理由：2016年9月，原告与被告就昆山市号(产证刘智君地址为昆山市花桥镇兆丰路宝岛别墅XX号)签订《房屋租赁合同》，合同约定房屋月租金为6000元，乙方应于每月30日前每三个月向甲方支付租金，逾期支付的，则乙方须支付违约金。又约定，乙方逾期不支付租金累计超过2个月的，违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，但被告自2017年开始仅向原告支付季度租金1元，同时在未经原告同意的情况下，擅自将房屋进行分割出租给他人使用。原告多次上门催讨租金，并要求被告将房屋恢复原状，但是被告不仅拒不履行，还私自篡改合同，擅自变更房屋租期。原告认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。现被告的上述行为已经构成违约，原告有权解除合同，并要求被告承担相应责任。鉴于上述事实，原告具状诉至法院。被告刘智君辩称：不同意原告诉请，被告没有违约行为。被告的租金实际已经支付至2019年2月，扣除部分的租金是因为被告为履行房屋的修缮义务，原告自行委托相关人员对房屋进行修理，及相关家电的更换，被告在租金中扣除了，但不能证明被告拖欠原告租金；被告没有分割出租；根据原告提供的合同租赁期已经进行了更改，说明租期的更改是双方协商一致重新进行了约定，且合同中对租期部分的手印是原告自己按捺，是其自己同意的。被告刘智君向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告依法对昆山市号房屋进行修缮，使其达到能够正常居住使用的状态；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币12000元；3、判令反诉被告向反诉原告支付维修房屋的费用7105元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年9月，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告租赁反诉被告位于昆山市房屋，约定的租赁期限为2016年9月30日至2026年9月30日，月租金6000元。反诉原告依约支付了押金及房屋租金后入住该房屋。但在原告入住后，发现该房屋多处漏水，且有多处附属设施损坏无法使用。反诉原告多次通知反诉被告对涉案房屋进行修缮，但反诉被告均未予以回应。根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第(一)项的约定，租赁期间乙方(反诉原告)发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方(反诉被告)修复，甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担或乙方在房租支付时扣除。对于该房屋的部分漏水、附属设施损坏等，反诉原告已经进行了部分修缮。但由于损坏部位较多，导致该房屋部分区域无法使用，需要进行大面积维修，反诉原告难以独立进行。且多次通知反诉被告进行维修，反诉被告均未予以回应，给反诉原告的实际居住造成了极大影响。根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条第(二)项第2点的约定，甲方交付的房屋存在缺陷的，应当向乙方按月租金的2倍支付违约金。据此，反诉被告应当向反诉原告支付违约金12000元。另，在反诉原告承租涉案房屋的过程中，为维持房屋的正常使用，自行对房屋进行维修，其中一部分维修费用根据《房屋租赁合同》的约定进行扣除后，仍不足以弥补反诉原告的损失，该部分理应由反诉被告承担。为维护反诉被告的合法权益，特诉至法院。原告杨怀安辩称：原告将房屋交付给被告时房屋及家具家电均可正常使用，原告不清楚被告修缮的原因，也未收到被告向原告提出的修缮请求通知，原告不存在违约行为，不应向被告支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：原告杨怀安系昆山市花桥镇曹安经济开发区兆丰路宝岛别墅XX幢（XX）所有权人，房屋面积231.7平方米。2016年9月，原告杨怀安（甲方）与被告刘智君（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将昆山市租赁给乙方，面积261.7平方米，乙方向甲方承诺租赁作为商住宅使用，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。甲方于2016年9月10日前向乙方交付该房屋，租赁期自2016年9月30日至2026年9月30日。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前2个月向甲方提出续租书面请求，经甲方同意后重新签订租赁合同。房屋租金6000元/月，该房屋租金3年内不变。自第2019年起，双方可协商对租金调整，有关调整事宜，双方在补充条款中约定，不超过原租金5%内为限。乙方应于每月30日之前（每三个月）向甲方支付租金，逾期支付的，则乙方需支付违约金。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为6000元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款证明。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用由乙方承担，物业管理费等其他相关费用由甲方承担。合同第六条“房屋使用要求和维修责任”约定：“一、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，发现该房屋及其附属设施由损坏或故障时，应及时通知甲方维修；甲方应在街道通知后的3日内进行维修；逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担或乙方在房租支付时扣除；二、…；三、租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态”。合同第九条“解除本合同的条件”第（二）款约定“甲、乙双方同意，由下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的乙方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失和违约金的差额部分…6、乙方逾期不支付租金累计超过2个月的…”。合同第十条“违约责任”约定“(一)该房屋交付时存在缺陷的，影响乙方正常使用的，甲方应自交付之日起的/日内进行修复、逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款。(二)因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前己抵押或产权转移己受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。(三)租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。…”。合同第三条租赁期限至“2026年9月26日”原告陈述系被告篡改，但该处有原告摁印。合同签订后，2016年9月12日，被告向原告支付24000元，备注：“2016年10-12月三个月房租和房租押金一个月”。2017年2月6日，被告向原告转账1元，备注：“17年1-3月房屋18000元，扣维修费还欠20500元”。2017年4月1日，被告向原告转账1元，备注：“2017年4月-6月房屋租金，扣除维修费用”。2017年7月1日，被告向原告转账1元，备注：“2017年7月-9月房屋租金，扣除维修费用”。2017年10月5日，被告向原告转账1元，备注：“2017年10月-12月房屋租金，扣除维修费用”。2017年12月31日，被告向原告转账18000元，备注：“2018年1-3月租金”。2018年4月2日，被告向原告转账18000元，备注：“2018年4-6月租金，请修北西房空调”。2018年11月20日，被告向原告转账1元，备注：“2018年7-9月租金，扣北西房空调更换等”。2018年10月20日，被告第二次向原告转账，备注：“2018年10-12月房租，扣除维修换冰箱和洗衣机”。2018年10月20日，被告第三次向原告转账18000元，备注：“2019年1-3月租金”。2019年3月31日，被告向原告转账支付2019年4月至6月租金18000元。上述租期2016年10月至2019年6月被告共计向原告支付租金90006元及保证金6000元。另查明，被告分别于2018年6月17日、7月18日向原告发送短信，告知其餐厅客厅漏水、水管变形、二楼北东房间和洗衣间已坏等问题，要求修理及告知已跟换空调等事宜。被告提供其与上海飞狐装饰设计有限公司签订的《房屋维修安装服务合同》，约定由上海飞狐装饰设计有限公司对涉案别墅室内（空调、电热水器、排风器、照明开关、电盒、上水排水）维修、安装等，施工自2016年11月1日始，价款暂定11万元。上海飞狐装饰设计有限公司分别于2019年2月28日、2019年5月5日开具增值税普通发票，证明被告为维修涉案房屋及更换设施设备，支付建筑维修费114099元。其中，2016年维修：卷帘门损坏修复3500元、4个抽水马桶损坏修复5000元、脱排油烟机更换2500元、煤气灶更换3000元、热水器更换和施工费23000元；2017年维修：六台空调修理及更换安装费24000元、坏门窗、坏玻璃修复9000元、灯、开关更换施工费6000元；2018-2019年维修：漏电更换洗衣机及冰箱2399+3700元、东南房阳台漏水修理8000元、一楼饭厅漏水维修20000元、西北房空调更换及安装费4000元。原告陈述上述款项均系现金支付。再查明，被告于2019年2月28日收到本案起诉状副本等材料。原告向本院出具情况说明，主张其于2016年11月以小区业主委员会主任的身份举报涉案房屋涉非法经营涉黄、2018年秋季以涉案房屋房东身份报警。本院于2019年10月28日下午分别于昆山市花桥派出所及曹安派出所调查，均被告知未查询到原告的报警记录。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告于2016年9月签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2016年9月30日至2026年9月30日，虽原告对该合同终止时间提出异议，但该终止时间手写部分有原告本人摁印，故本院对该期间予以确认。根据合同约定，被告应于2016年12月31日前向被告支付207年1月至3月的租金。被告于2017年2月6日向被告支付1元，并注明系2017年1月至3月的租金。被告并未提供证据证明在此之前就房屋是否存在需要修缮等问题向原告作出通知，故原告此时并不存在合同第六条第一项所述逾期不予维修的情形，被告据此自行扣除房屋的行为没有事实依据，且其于2017年2月6日才支付租金的行为已经逾期2个月以上。依据合同第九条“乙方逾期不支付租金超过2个月的，甲方可以书面通知解除本合同，违反合同的一方，应向对方支付2倍租金作为违约金”的约定，原告有权要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》。关于合同解除的时间，被告于2019年2月28日收到原告要求解除合同的起诉状副本等材料，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年2月28日解除。被告辩称原告对被告在起诉之前支付的租金未提出异议系对被告扣除房屋修缮费用的默认，本院认为，默认仅在法律有规定或当事人有约定的情形下才可以视为当事人的意思表示，本案中原告对被告支付1元的行为未提出异议系其对自身权利的处分，不应推定为其对被告行为的认可。被告应向原告支付2016年10月1日至2019年2月28日期间的租金174000元（6000元*29个月），被告至今仅支付租金90006元，故其应再向原告支付83994元。合同解除后，被告应按合同约定向原告返还房屋。被告未返还的，原告有权按照合同约定的租金标准要求被告支付房屋占有使用费至实际返还之日止，故被告应按6000元/月标准向原告支付自2019年3月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。因被告逾期支付房屋租金，原告有权依据合同第九条约定要求被告支付12000元（6000元*2）违约金。关于被告反诉诉称因房屋需要修缮等问题通知原告后，原告未按合同约定履行义务，其自行修复所支付的费用问题，本院认为，原告在合同履行期间，被告曾通过短信向原告告知房屋需要修缮及设备需更换的问题如下：1、通知房顶防水层老化导致餐厅、客厅漏水问题；2、二楼北东房间空调和洗衣机更换。原告对被告提出的上述问题未予处理，原告代为修缮的合理费用，本院予以支持。根据案外人上海飞狐装饰设计有限公司提供的维修费用明细，上述两问题的费用共计34099元（6099元+20000元+8000元）。原告经被告通知在约定期限内不履行维修义务虽已违约，但并不构成合同第九条约定的“致使不能实现租赁目的或危及乙方安全”的情形，故被告要求原告支付违约金的主张本院不予支持。关于被告更换或报废其他空调等主张，被告并未提供充分证据予以证明，本院不予支持。被告自行更换其他电器、维修其他设施的费用并未事先通知原告，该项主张没有事实和法律依据，本院亦不予支持。鉴于合同依法予以解除，对被告反诉要求原告修缮房屋使其处于可以居住状态的诉讼请求本院予以驳回。上述被告应支付给原告的租金83994元扣除被告应向原告支付的维修费用34099元及原告应返还的保证金6000元，故被告仍应向原告支付43895元及违约金12000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、原、被告于2016年9月签订的《房屋租赁合同》于2019年2月28日解除。二、被告刘智君于本判决生效后十日内向原告杨怀安返还昆山市花桥镇曹安经济开发区兆丰路宝岛别墅XX幢（XX）房屋并恢复原状。三、被告刘智君于本判决生效后十日内支付原告杨怀安租金83994元。四、被告刘智君于本判决生效后十日内支付原告杨怀安违约金12000元。五、原告杨怀安于本判决生效后十日内支付被告刘智君维修费用34099元及返还保证金6000元。六、上述第三、四、五项相抵扣，被告刘智君于本判决生效后十日内支付原告杨怀按共计55895元。七、被告刘智君于本判决生效后十日内支付原告杨怀安房屋占有使用费（按照6000元/月的标准，自2019年3月1日计算至被告实际返还房屋之日止）。八、驳回被告刘智君的其他反诉诉讼请求。（上述款项，如采用转账方式支付，请汇入原告杨怀安指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行，账号：3220198643605151526037692）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。本诉案件受理费10880元，由被告刘智君负担。其中，原告杨怀安预交的案件受理费10880元，本院予以退还，被告刘智君应当负担的10880元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811128432；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。反诉案件受理费278元，减半收取139元，由原告杨怀安负担39元，由被告刘智君负担100元。其中，被告刘智君预交的案件受理费39元，本院予以退还，原告杨怀安应当负担的39元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811128436；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，原告杨怀安可在判决书送达之日三十日内，被告刘智君可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，账号10×××76。审 判 长 郑 煦人民陪审员 范 艳人民陪审员 高凌雁二〇二〇年二月二十一日法官 助理 王雅勤书 记 员 陈寅杰