福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初5115号 原告（申请执行人）：林荣银，男，1976年8月4日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：黄峥嵘，北京中银（泉州）律师事务所执业律师。 被告（执行案外人）：厦门市融坤房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区思明南路**之一，统一社会信用代码913502006123137294。 法定代表人：李金坤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑伟，福建典格律师事务所执业律师。 第三人（被执行人）：郭辉灿，男，1980年5月5日出生，回族，住福建省晋江市。 第三人（被执行人）：王浓浓，女，1981年10月28日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告林荣银与被告厦门市融坤房地产开发有限公司（下称融坤公司）、第三人郭辉灿、王浓浓申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月31日公开开庭进行了审理。原告林荣银的委托诉讼代理人黄峥嵘律师、被告融坤公司的委托诉讼代理人郑伟律师到庭参加诉讼。第三人郭辉灿、王浓浓经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林荣银向本院提出诉讼请求：继续对郭辉灿、王浓浓所有的址在厦门融景湾Ｉ＃、2＃、3＃楼地下室-1层70号车位（现地址：厦门市湖里区云顶中路3136号地下一层第70号车位，以下简称“案涉车位”）进行强制执行，对案涉车位进行预查封措施。事实与理由：林荣银与郭辉灿、王浓浓民间借贷纠纷一案，林荣银向石狮市人民法院申请保全郭辉灿名下的案涉车位，后融坤公司向石狮市人民法院提出执行异议，石狮市人民法院裁定中止对案涉车位的执行，并解除案涉车位的预查封措施。林荣银认为该裁定明显违反法律规定，且没有事实依据，理由如下：一、林荣银的保全符合法律规定，合法权益应得到法律保护。林荣银诉郭辉灿、王浓浓民间借贷纠纷过程中，依法向石狮市人民法院提出保全申请，按照相关规定，石狮市人民法院同意林荣银的请求，并依法保全案涉车位。在林荣银保全的时候，案涉车位系郭辉灿的合法财产，并没有出现保全错误的情形。虽然《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”但是案涉车位是有办理预告登记的，本身预告登记也是物权设立的一种情形，对外有明确的公示效力。另根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，石狮市人民法院以《物权法》第九条、第十四条认定案涉车位权属不发生法律效力，明显不当，也损害了债权人的合法权益。二、郭辉灿与融坤公司之间的商品房买卖合同，融坤公司对于未及时协助郭辉灿办理过户手续存在过错，融坤公司即便应承担担保责任，也是基于其过错造成，作为违约一方，是没有合同解除权的。郭辉灿与融坤公司于2013年9月26日就案涉车位签订《商品房买卖合同》，2013年9月29日双方共同办理案涉车位的预告登记手续，后郭辉灿支付了案涉车位首付款，并办理按揭贷款，银行已经将余下购房款支付给融坤公司，郭辉灿完成了支付购车位款的义务，车位也已经实际交付给郭辉灿使用。融坤公司申请仲裁解除合同的前提之一是没有办理产权证至郭辉灿名下，办理产权证的义务方是融坤公司，在办理银行按揭后至郭辉灿未能支付按揭款长达四年的时间内，融坤公司是否通知郭辉灿办理产权证，至今没有办理房屋过户手续的过错在谁，法院并未查清这些重要事实。如郭辉灿在支付大部分车位款并实际占有车位的情况下仍未取得该车位的所有权的责任在于融坤公司，融坤公司是存在严重违约及重大过错的，那么融坤公司理所当然就丧失了合同的解除权。因此，法院在未查清客观事实的情况下，不能仅凭仲裁委员会的裁决就直接解除林荣银在先保全的措施。三、石狮市人民法院在未确认收到融坤公司应返还给郭辉灿的首付款、郭辉灿已经支付的按揭还款以及房屋溢价部分款项前直接裁定解除对该车位的查封严重损害了债权人林荣银的合法债权。即使按照仲裁裁决认定融坤公司对案涉车位享有所有权，但是郭辉灿对该车位已实际交付全部购车位款，因此，郭辉灿对融坤公司享有合法的债权。在融坤公司未将购车位款及车位溢价部分款项提存到法院时，法院也不能直接裁定解除案涉车位的查封措施，这样明显损害了债权人的合法权益，无法保证债权人债权能够得到实现，也不利于本案纠纷的有效解决，该裁定明显有失公正。 融坤公司辩称，一、林荣银在融坤公司和郭辉灿依法解除商品房买卖合同并收回案涉车位的情况下，要求法院继续查封案涉车位没有法律依据。1.2013年9月26日，郭辉灿向融坤公司购买厦门市湖里区融景湾3#楼19层XXXX单元房产（现地址:厦门市湖里区云顶中路3128号XXXX室）及案涉车位，双方于当日签订《商品房买卖合同》。郭辉灿支付30%的首付，余款以银行按揭的方式支付，融坤公司为郭辉灿的银行按揭贷款提供阶段性连带担保。根据融坤公司和郭辉灿签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条约定，因郭辉灿逾期归还按揭贷款本息导致融坤公司承担相应的保证责任，买受人应按出卖人垫付按揭本息的10%向出卖人支付违约金。如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭贷款的5%，则视为买受人根本违约，出卖人有权单方面解除合同，收回房屋并向买受人追偿代偿款。在2013年9月29日，石狮市人民法院既以（2014）狮民初字第3414号案件预查封。2014年6月9日，泉州市中级法院又以（2014）泉民保字第62号案件轮候预查封。2014年8月28日，郭辉灿和融坤公司办理交房手续，2015年8月29日，融坤公司通知郭辉灿在2015年11月30日前携带资料办理产权证。因郭辉灿所购买的房产被查封，且未交办理产权证的费用，而未能办产权证。林荣银在本案起诉状中所称系融坤公司原因导致郭辉灿未能办理产权证完全是信口雌黄。2.郭辉灿和融坤公司签订的《商品房买卖合同》仅是在房管部门办理了备案登记，该备案登记仅是行政机关基于房地产管理所作的登记，不是物权登记，不产生物权登记的法律效力。因此，石狮市人民法院的查封才是预查封，而不是正式的查封。最高人民法院对预购商品房仅能做出预查封的规定明确。郭辉灿知道案涉车位被多家法院查封后，不缴纳银行的按揭贷款，导致融坤公司被银行追索。融坤公司依法通过合同中约定的仲裁条款，向厦门仲裁委员会申请仲裁，解除了与郭辉灿的《商品房买卖合同》。在融坤公司依法解除与郭辉灿《商品房买卖合同》的情况下，石狮市人民法院对案涉车位查封的前提已经丧失。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。因此，石狮市人民法院在融坤公司解除了和郭辉灿的《商品房买卖合同》后，在融坤公司对执行措施提出异议后，对案涉车位停止执行的决定是正确的。二、融坤公司和林荣银关于郭辉灿向融坤公司购买的厦门市湖里区融景湾3#楼19层XXXX单元房产的执行异议诉讼经石狮市人民法院（2018）闽0581民初6852号判决支持融坤公司停止执行、解除查封的判决已生效。该案的事实和理由与本案完全相同，现林荣银对郭辉灿向融坤公司购买案涉车位的执行异议裁定起诉显然是滥用诉权。1.融坤公司和林荣银关于郭辉灿人向融坤公司购买厦门市湖里区融景湾3#楼19层XXXX单元房产的执行异议诉讼，石狮市人民法院作出的（2018）闽0581民初6852号民事判决支持融坤公司停止执行、解除查封的诉讼请求。对该判决，林荣银未上诉，该判决于2019年6月24日生效。而林荣银却对案涉车位向法院提起诉讼，起诉理由和林荣银在石狮市人民法院（2018）闽0581民初6852号判决中的意见相同。林荣银在石狮市人民法院（2018）闽0581民初6852号判决生效的情况下，对本案还提起诉讼完全是滥用诉权。2.林荣银主张郭辉灿向融坤公司的购买的车位存在溢价，要求对该车位溢价作为郭辉灿的所得一并执行，没有事实和法律依据。融坤公司是因郭辉灿的违约行为而通过仲裁解除商品房买卖合同，郭辉灿还要支付违约金。郭辉灿在合同违约导致合同解除的情况下根本无权主张合同逾期可得利益。法院的执行必须取得执行依据，林荣银所谓的车位溢价没有法院的判决，却要求法院对林荣银自己虚构的车位溢价进行执行是荒谬的。林荣银若认为车位存在溢价，可以提起诉讼。若法院判决支持林荣银关于车位溢价的主张，林荣银再主张权利，没有生效判决支持前，却作为不同意执行的异议理由是荒谬的。3.林荣银主张法院要在收到融坤公司返还的郭辉灿支付的购车位首付款才能停止执行的前提是荒谬的。在融坤公司和郭辉灿解除商品房买卖合同并收回案涉车位的情况下，法院查封、冻结案涉车位的条件已经不存在，法院在融坤公司提出异议的情况下当然应当依法解除。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第18条的规定，也并没有将解除查封和第三人将款项交付到法院挂钩。林荣银以融坤公司还未将款项划至法院所以不得解除查封，没有法律依据。倒是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第18条该规定明确人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。林荣银至今未申请石狮法院执行郭辉灿缴纳的购房款首付，却责怪法院裁定解除查封冻结岂不荒谬。4.融坤公司一直确认，石狮市人民法院可以向融坤公司发协助执行通知书，融坤公司会将郭辉灿缴纳的购车位款扣除郭辉灿按生效仲裁裁决应偿还融坤公司款项后的余额交至石狮市人民法院。房产和车位石狮市人民法院是基于一个案件案号一并预查封，因林荣银提起执行异议之诉，石狮法院至今也无法单独解除对房产的查封。综上所述，林荣银的起诉完全没有事实和法律依据，应驳回林荣银的全部诉讼请求。 郭辉灿、王浓浓均未作陈述。 林荣银、融坤公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了相关证据，并组织当事人进行了证据交换和质证。郭辉灿、王浓浓未到庭参加诉讼，也未书面提出异议并提供反驳证据，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉车位址于福建省厦门融景湾1＃、2＃、3＃楼地下室-1层70号车位，现地址变更为厦门市湖里区云顶中路3136号地下一层第70号车位，由融坤公司开发建设并进行预售。2013年9月26日，郭辉灿与融坤公司就案涉车位签订编号为03103808号的《商品房买卖合同》一份，约定：郭辉灿向融坤公司购买预售的案涉车位，总价为650000元，首期款200000元，按揭款450000元，按揭款由郭辉灿向银行申请，贷得款项专用于向融坤公司支付购房款，合同还约定了仲裁条款等内容。2013年9月27日，上述《商品房买卖合同》在厦门市房地产交易权籍登记中心办理了登记备案。2014年6月3日，郭辉灿作为借款人、抵押人，融坤公司作为保证人，中国工商银行股份有限公司厦门市分行（以下简称“工行厦门分行”）作为贷款人，三方共同签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定：工行厦门分行同意向被郭辉灿发放个人购置住房贷款4100000元（案涉车位项下款项为450000元），用于购买融景湾3＃楼19层XXXX单元及案涉车位；贷款期限为360个月；该贷款采用抵押和保证两种担保方式；抵押物为郭辉灿所有的融景湾3＃楼19层XXXX单元及案涉车位；同时，融坤公司作为保证人承担阶段性连带责任保证等。上述合同签订后，工行厦门分行向郭辉灿发放了贷款。2017年4月25日，因郭辉灿拖欠工行厦门分行贷款本息，工行厦门分行多次向融坤公司发出催款通知书，融坤公司向工行厦门分行偿还了案涉车位贷款本息。2018年7月2日，融坤公司向被郭辉灿发出《关于解除的告知函》，告知郭辉灿双方签订的《商品房买卖合同》于告知函寄出时（以邮戳时间为准）立即解除。2018年7月19日，融坤公司就与郭辉灿因上述《商品房买卖合同》引起的纠纷，向厦门仲裁委员会提起仲裁。厦门市仲裁委员会于2018年11月30日作出厦仲裁字20180542号裁决书，裁决解除融坤公司与郭辉灿于2013年9月26日签订的编号为03103808号的《商品房买卖合同》（含补充协议），郭辉灿应将《商品房买卖合同》项下的案涉车位返还给融坤公司，并配合融坤公司到厦门市房地产交易中心办妥解除合同登记的相关手续等。 另查明：2014年11月13日，本院在审理林荣银与郭辉灿、王浓浓民间借贷纠纷一案过程中，林荣银于2014年10月31日向本院提出财产保全申请，请求查封案涉车位及其他财产。2014年11月13日，本院作出（2014）狮民初第3414号民事裁定，查封案涉车位及其他财产。2014年11月20日，本院向原厦门市国土资源与房产管理局送达民事裁定书及协助执行通知书。本院系案涉车位的首次查封法院。2015年12月16日，本院作出（2014）狮民初第3414号民事判决，判决郭辉灿偿还林荣银借款本金3000000元及相应利息、王浓浓承担连带清偿责任等。2016年4月8日，林荣银向本院申请强制执行。2016年8月1日，本院作出（2016）闽0581执1471号执行裁定，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取郭辉灿、王浓浓的财产（以执行标的额为限）。2016年10月21日，本院向原厦门市国土资源与房产管理局送达执行裁定书及协助执行通知书进行续封。2019年7月25日，案外人融坤公司向本院提出书面执行异议，请求解除对案涉车位的预查封并通知对案涉车位的执行。2019年8月2日，本院作出（2019）闽0581执异46号执行裁定，裁定中止对案涉车位的执行，并解除对案涉车位的预查封措施。林荣银于2019年8月8日收到本院送达的上述执行裁定书，后于2019年8月20日向本院提起申请执行人执行异议之诉。诉讼过程中，融坤公司同意将其已收取的郭辉灿交纳的款项扣除代偿部分后的款项交付本院执行。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”和第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，结合到庭当事人的陈述、抗辩，当事人双方的争议焦点主要在于：1.案涉车位的所有权是否归属于融坤公司；2.融坤公司对案涉车位享有的民事权益是否能阻却并排除本院的强制执行。对此，本院予以分析、审查和认定。 一、关于案涉车位的所有权是否归属于融坤公司的问题 本院经审查认为，融坤公司作为房地产开发建设适格主体，依法开发建设案涉车位所在的融景湾项目，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造的事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力，即自案涉车位建设完成之日起对案涉车位享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。郭辉灿虽与融坤公司签订《厦门市商品房买卖合同》，但仅办理案涉车位的预告登记手续，并未办理案涉车位权属的变更登记。未经登记，不发生效力，故案涉车位并未转移登记至郭辉灿名下。现融坤公司与郭辉灿签订的关于案涉车位的买卖合同已经仲裁裁决解除，郭辉灿应配合融坤公司办妥解除合同的相关手续，已经消灭了郭辉灿将案涉车位变更登记于自己名下的请求权。因此，案涉车位的不动产权属归属于融坤公司。 二、关于融坤公司对案涉车位享有的民事权益是否能阻却并排除本院强制执行的问题 本院经审查认为，案涉车位进行了房屋权属的初始登记但未进行房屋所有权登记，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第二项、第三项“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”和第十六条“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”规定，本院于2014年11月20日查封案涉车位，于2016年10月21日对案涉车位进行续封，具有法律根据。但是，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”和第三十一条第一款第一项“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的”规定，现融坤公司已经解除其与郭辉灿之间的商品房预售合同关系，并实际收回案涉车位，已经采取的查封措施应当解除，即融坤公司对案涉车位享有的民事权益足以排除本院的强制执行，故林荣银关于继续对案涉车位进行强制执行以及预查封的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。林荣银可以提出申请，执行郭辉灿因支付案涉车位价款而形成的对融坤公司的债权。 综上所述，林荣银的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。郭辉灿、王浓浓经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第三十条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第二项、第三项、第十六条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款、第三十一条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十三条第项款规定，判决如下： 驳回林荣银的诉讼请求。 案件受理费100元，由林荣银负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  林雪迎 人民陪审员  吴文良 人民陪审员  陈连章 二〇二〇年二月二十八日 书 记 员  蔡玉玲 速 录 员  柳丽娜 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 第十五条下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封： （一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； （二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋； （三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。 第十六条国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。 第三十一条有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人： （一）查封、扣押、冻结案外人财产的； （二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的； （三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的； （四）债务已经清偿的； （五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的； （六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。 解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。