广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0481民初144号 原告：岑溪市民政局，住所地岑溪市广南路47号，统一社会信用代码114504810079002397。 法定代表人：李坚志，局长。 委托诉讼代理人：覃坚，广西盈顺律师事务所律师。 被告：岑溪市恒大房地产开发有限公司，住所地岑溪市富裕街29号，统一社会信用代码914504816927529150。 法定代表人：张国和，经理。 委托诉讼代理人：李嘉倩，广西昌义律师事务所律师。 原告岑溪市民政局诉被告岑溪市恒大房地产开发有限公司（以下简称“岑溪市恒大公司”）项目转让合同纠纷（立案案由：建筑工程施工合同纠纷）一案，本院2020年1月3日受理后，适用简易程序于2020年2月11日进行了公开开庭审理，原告委托诉讼代理人覃坚、被告委托诉讼代理人李嘉倩到庭参加了诉讼，原告法定代表人李坚志、被告法定代表人张国和经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。案件审理过程中，原告岑溪市民政局申请财产保全，本院依法作出了（2020）桂0481民初144号之一民事裁定书。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判决1.被告退还建设岑溪市老年活动中心综合楼（以下简称“老年活动中心综合楼”）前期费用及工程款1672125.73元和利息（利息从2016年3月2日起以按年6%利率计算，直至本息全部付清之日）给原告；2.原告实现债权时，对被告的老年活动中心综合楼房屋（三楼至八楼）的拍卖、变卖、折价所得款，享有优先受偿的权利；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。在开庭审理中，原告增加诉讼请求，要求被告承担财产保全担保的保险费用5000元。事实和理由：2010年10月，为了推动岑溪市老年人的服务质量健康发展、改善老年人服务设施、提高老年服务质量，根据政策，原告申请经岑溪市政府同意成立岑溪市社区服务中心；2011年10日向岑溪市政府申请并同意建设老年活动中心综合楼，按政府采购程序和规定对项目进行招投标，原告为建设方（业主），由岑溪市第二工程有限公司中标承建。后因该项目工程造价超出预算，缺少后续资金，导致停工。2013年1月18日经市长办公会议同意岑溪市民政局通过市场化运作进行继续建设，被告竞标取得项目土地，双方签订了《土地使用权转让合同》，由被告进行项目后续建设。为了明确双方的权利和义务，原告与被告于2014年2月28日签订《补充协议书》，经结算后，2016年3月2日签订《岑溪市老年活动中心权益确认书》（以下简称“《确认书》”），约定：1、老年活动中心综合楼一、二楼建筑面积468.43平方米归原告所有，三至八楼归被告所有；2、通过结算和抵减，被告应该退回前期费用及工程款共1672125.73元给原告等。此后，被告没有按约定履行义务，经原告多次口头和书面催促，被告都没有支付，严重损害了原告的合法权益和影响政府对该项目投入资金的实效。原告请求退还的款项，是双方结算确认原告投入该项目的建设工程（包括劳工）款，原告为实现该债务，在拍卖、变卖、折价该不动产中的被告所值部分，对其所得价款依法享有优先受偿的权利；原告与被告于2016年3月2日签订《确认书》后，被告并没有按约定履行义务，应当从逾期之日起支付占用资金的利息给原告。根据《中华人民共和国民法通则》第108条和有关法律法规规定，请法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，涉案土地的权利人是岑溪市社区服务中心，进行土地使用权挂牌交易时的委托人也是该中心，《土地使用权转让合同》的土地使用权转让人亦是该中心，此中心是原告的二层机构，属于事业单位，该中心以其名义办理了土地使用权证并挂牌转让交易，具备民事主体资格及独立承担民事责任的能力，因此，岑溪市民政局不是本案适格的原告。进行土地使用权挂牌交易时就已经在地上建成有了八层的建筑物，根据《物权法》第146条规定，地上建筑物应当同时处分，但岑溪市社区服务中心未将地上建筑物一并挂牌拍卖处分，违反了法律的强制性规定，该拍卖行为无效，否则，就应视为该拍卖行为的交易对象包含土地使用权和地上建筑物，而答辩人已经按照《确认书》及《土地使用权转让合同》的约定支付转让金。岑溪市民政局与答辩人于2016年3月2日签订的《补充协议》和《确认书》，并非是权利人岑溪市社区服务中心与岑溪市恒大公司签订，岑溪市民政局不具备签订该两份合同的资格，对岑溪市社区服务中心、岑溪市恒大公司均不产生约束力。答辩人本着为政府解决燃眉之急的本意，在项目无法推进、进退为难之际，参与竞标，接手项目，并于2014年2月12日通过竞拍取得涉案土地使用权，2014年2月28日签订《土地使用权转让合同》后，答辩人依约缴纳了土地出让金和其他税费共280多万元，但岑溪市社区服务中心至今未能将涉案土地的建筑物所有权办理登记到答辩人或答辩人指定人员的名下，其原因就是在地上建成建筑物之后却采取房地分离的方式处置土地使用权，不符合不动产转让的法定程序，而且岑溪市社区服务中心至今未缴纳其应负担的税费，相关办证部门认为不符合办证手续，从而导致答辩人根本无法进行对房屋买卖的市场交易，答辩人购买该不动产所期望实现的合同目的根本无法实现，最终致答辩人经营陷入严重困难的境地。岑溪市社区服务中心早已占有和使用了相关的活动场所，而答辩人却因被答辩人的原因无法使用涉案的房屋，已经投入的280多万元资金不但没有产生任何收益，而且还需要支付高额的银行利息和资金占用费用，所以，原告要求答辩人从2016年3月2日起按年利率6%支付利息，既不符合双方合同约定，更显失公平正义。答辩人在签订《确认书》后，还陆续投入30多万元资金用于水电、电梯等附属设施安装，此款应该计入建筑成本中并予以分摊，抵减应退还给岑溪市社区服务中心的部分款项。对原告主张工程款优先受偿的问题，因诉请的款项不属于建设工程款，不是施工承包人对发包人享有的权利，原告不具备工程款优先受偿的权利，同时，优先受偿权已经超过法律规定的6个月保护期，不应得到法院的支持。本案的诉讼保全担保的保险费用不是必要的诉讼支出，原告所提供的增值税发票载明的保险费率过高，该保险费应由原告自行承担。 原告岑溪市民政局提交的主要证据有：岑溪市机构编制委员会的岑编（2000）35号文件、梧州市财政局和民政局联合下发的梧财综[2010]37号文件、岑溪市民政局的岑民报[2011]35号文件、岑溪市财政投资评审中心的岑财投审[2012]65号文件、《中标通知书》、《建筑工程施工许可证》、《岑溪市人民政府十五届第七次市长办公会议纪要》、《土地使用证》、《土地价格评估意见》、《土地使用证挂牌交易成交确认书》、《土地使用权转让合同》、《补充协议书》、《岑溪市老年活动中心权益确认书》、《催款函》和《回复函》等；被告岑溪市恒大公司没有提交证据，其质证意见对原告证据的真实性无异议。本院认为，原告证据真实，来源合法，与案件具有关联，符合证据的有效条件，具有证据的证明效力，可作为认定案件事实的主要证据使用。 根据本案的有效证据及原、被告双方的庭审陈述，本院认定案件事实如下：2000年10月16日，岑溪市机构编制委员会下发文件批复同意岑溪市民政局成立岑溪市社区服务中心，该中心为岑溪市民政局的二层机构，工作人员在岑溪市民政局单位内调整解决，职责为开展各种便民家政服务、婚丧服务、初级文化保健服务、文件健身娱乐服务、婴幼儿教育服务、残疾儿童教育训练和寄托服务、养老服务以及避孕节育咨询、优生优育咨询、心理咨询等服务。2011年10月8日，岑溪市民政局向岑溪市人民政府请示，申请利用该局获得的自治区民政厅福利彩票公益金资助1000000元建设岑溪市老年活动中心，建设地址为市区广南路47号岑溪市社区服务中心院子内（即岑溪市民政局院子内），建设项目为一栋占地面积300平方米、建筑面积约2100平方米的岑溪市老年活动中心综合楼，功能为集保健康复、文化娱乐、社区服务、办公、老人服务、住宅等为一体。岑溪市政府批复按规划和建设部门意见办理，岑溪市财政投资评审中心于2012年3月1日作出《关于对岑溪市老年活动中心综合楼工程预算的评审意见》并报经岑溪市政府同意，建设项目审核情况载明老年活动中心综合楼为框架结构，钢筋混凝土柱下条形基础，地下0层，地上8层，建筑高度23.95米，总建筑面积2096.71平方米，项目资金来源为2010年自治区第四批福利彩票公益金1000000元，不足部分业主自筹；审核工程上限控制价2730194.89元。岑溪市民政局作为招标单位，通过招标代理机构广西科联招标中心进行工程招标（岑溪市建设工程交易中心为招标投标见证单位），2012年5月25日，岑溪市民政局书面通知岑溪市第二建筑工程有限公司中标综合楼的工程施工，中标造价为2512328.69元；双方于2012年6月13日签订的施工合同，约定开工日期为2012年6月15日，竣工日期为2012年11月16日。2012年8月23日办理取得了综合楼的《建设工程施工许可证》，证内载明开工日期为2012年9月1日，合同竣工日期为2013年1月30日。开工建设后，因岑溪市民政局没有取得2011年、2012年的自治区民政厅福利彩票公益金，而导致综合楼建设没有后续建设资金投入，造成该项目成为烂尾楼工程。 岑溪市民政局为了解决综合楼建设的烂尾问题，申请岑溪市政府批准以市场运作方式继续建设，岑溪市政府2013年1月18日的市长办公会议，讨论并同意了岑溪市民政局的意见。岑溪市民政局首先将建设用地的土地使用权办理登记至岑溪市社区服务中心名下，然后对此土地使用权通过土地部门挂牌转让，同时申请岑溪市住房和城乡建设局、岑溪市政府出具建设项目规划设计条件；经岑溪市国土资源局批准土地使用权交易许可，岑溪市民政局以岑溪市社区服务中心为委托单位，在岑溪市土地交易所挂牌交易，由岑溪市恒大公司竞买取得，2014年2月12日，岑溪市民政局以岑溪市社区服务中心名义与竞得人签订《土地使用权挂牌交易成交确认书》，载明：委托方位于岑溪市广南路、土地使用证号为岑国用（2013）第XX号、地号为450481100018GB01XX号的土地属国有划拨的住宅用地，规划为住宅用地，竞得人以1620000元买受，成交款全部作为土地出让金全部上缴财政专户；竞得人取得土地后必须尽快开工建设，项目用地按规划完成开发建设后，竞得人须将一楼、二楼房屋（建筑面积约600平方米）按双方确认的成本价格出售给委托方作为老年活动中心用房；本成交确认书经双方签字盖章并经岑溪市土地交易所确认成交后生效。当天，时任岑溪市民政局局长的黄立波以委托人的法定代理人名义签名并加盖岑溪市社区服务中心印章，同时在落款处加盖了岑溪市民政局印章，竞得人委托代理人吕文签字并加盖岑溪市恒大公司印章，岑溪市土地交易所添加“同意成交”并加盖印章。2014年2月28日，黄立波又以岑溪市社区服务中心法定代表人名义与岑溪市恒大公司签订《土地使用权转让合同》，将项目的建设用地变更登记到岑溪市恒大公司名下；同日，岑溪市民政局作为甲方与乙方（岑溪市恒大公司）签订《补充协议书》，约定“一、为了工程的连续性和施工的方便和质量，乙方委托甲方继续履行施工管理职责，乙方确认甲方与原施工方签订的施工合同和签证的所有增减工程；二、工程务必于2014年4月1日前复工建设，并于2015年3月30日前竣工，若有不可抗力的自然灾害因素及地质设计等技术因素和增加工程可顺延；三、工程竣工验收合格，经双方把建设该楼的所有成本签字确认签证，甲方把一、二楼的房款与乙方结算清楚后，乙方即把一、二楼交付给甲方（楼梯及电梯井为公共空间，为全幢业主共有）；四、因老年活动中心座落在民政局院子的最里方，须经民政局的大门和公共设施（包括院子、球场、过道等）方能通达，因此，甲方承诺民政局的公共设施（包括大门、院子、球场等）永久无偿提供给乙方及乙方所出售的业主使用，但乙方要遵守民政局的有关管理规定；五、本协议由甲乙双方负责人签字并加盖各自的公章或合同专用印章后生效，本补充协议一式四份，双方各执两份，与双方签订的《土地使用权转让合同》具有同等的法律效力”，黄立波在甲方负责人落款处签名，贤昌敏在乙方负责人落款处签名，双方均在该《补充协议》落款处加盖有单位印章。2016年3月2日，原告岑溪市民政局（甲方）与被告岑溪市恒大公司（乙方）签订《岑溪市老年活动中心建筑面积确认表》、《岑溪市老年活动中心工程建设开发成本确认表》、《岑溪市老年活动中心权益确认书》，根据双方确认的岑溪市老年活动中心（综合楼）开发成本、建筑面积和之前的有关协议，双方确认综合楼一、二层建筑面积为468.43平方米，三至八层面积为1628.28平方米，开发成本共计5419336.68元，甲方以建设成本回购综合楼一、二层，应付购房款1210746.34元（此款不包含办证费用，办证费用由甲方自行处理）；甲方已垫付前期费用261188.42元、工程款2621683.65元（合计2882872.07元），扣减应付购房款后，乙方应退还1672125.73元给甲方，双方约定于2017年3月30日前将此款退汇到甲方账户。此后，被告并没有按约定退还此款。原告曾于2019年4月25日、10月8日先后书面向被告催付，被告于2019年5月10日答复原告，认为因为签订2014年2月28日的《补充协议书》后，遇到双方均不能解决的问题（如办证问题），导致其没有按时退还应退之款，表示将派人前往原告处进行协商解决；对于第二次催付款，被告书面答复认为，其正在筹集资金，将尽快支付，要求原告收到款后出具发票并办理相关的完税手续，对于原告要求支付利息，被告答复认为首先是《确认书》中并没有约定迟延需支付利息，其次，双方对导致迟延支付的原因圴均有过错，不存在违约问题，不同意原告要求支付迟延履行利息，对原告提出将以处置被告的综合楼房产来偿还未退之款的问题，被告答复认为原告的意见没有合同依据，但同意原告以市场销售价格购买其综合楼的房产。原告经上述书面催付款未果后，便向本院提起诉讼。 本院认为，涉案项目工程岑溪市老年活动中心综合楼是岑溪市民政局以岑溪市社区服务中心的名义进行立项审批和建设，岑溪市社区服务中心系岑溪市民政局的二层机构，没有固定编制及独立经费，没有进行事业单位法人登记，不具备法律规定的法人资格，在建设综合楼过程中均是岑溪市民政局直接行使建设单位的权利及履行相关义务，应予认定岑溪市老年活动中心综合楼的建设单位是岑溪市民政局；项目工程因资金问题出现烂尾而经政府批准以市场运作形式继续建设，将项目工程转让给被告岑溪市恒大公司，转让合同的签订、建设成本及房屋权益确认均是岑溪市民政局作为转让主体与被告签订合同、确认书，因此，岑溪市民政局是本案的适格原告。被告抗辩原告主体不适格的事实、理由均不成立，本院不予采纳。关于案件定性问题，原告与被告之间的合同、补充协议、确认书是对出现烂尾后的综合楼工程建设通过以房地产转让开发的方式，由岑溪市民政局将综合楼项目转让给被告岑溪市恒大公司建设，受让方将转让方已经投入的资金退还，并按双方确认的建设成本价格将综合楼一、二层出售给转让方，双方合同约定的是综合楼项目转让的合同权利义务，本案争议内容是原告就转让前投入资金要求被告支付和承担违约责任，因而，本案应当定性为房地产开发经营合同纠纷案由项下的项目转让合同纠纷，立案定性案由为建设工程施工合同纠纷不当，予以纠正。 项目工程老年活动中心综合楼因建设预算的财政资金断链造成烂尾，建设单位经岑溪市人民政府审批以市场运作形式继续建设，将项目变更为房地产开发经营并转让给有资质的房地产开发企业进行经营，不违反房地产开发经营的法律强制性规定，并无不妥。原告岑溪市民政局与被告岑溪市恒大公司签订的项目转让合同（包括《土地使用权挂牌交易成交确认书》、《土地使用权转让合同》、《补充协议书》、《岑溪市老年活动中心权益确认书》等），双方意思表示真实，内容不违反法律法规强制性规定，为有效合同；原、被告均应遵守合同的约定，履行合同义务。原告已经将综合楼建设项目转让给了被告经营，履行了主要义务，被告理应按双方约定履行支付原告扣除其房款后的垫付款给原告，可是，被告并没有在2017年3月30日前支付，属于违约，应依法承担违约责任，除需退还垫付款1672125.73元外，还需赔偿因违约而造成的经济损失给原告，原告请求按欠付款的年利率6%（计算利息）支付资金占用费损失，合理合法，本院予以支持，但其要求被告从2016年3月2日起计算资金占用利息与合同约定不符，本院不予采纳，依合同约定应由被告从2017年3月31日起计算利息予以赔偿；被告抗辩合同没有约定逾期需要支付利息，且合同履行存在诸如不能办理不动产登记的问题，导致垫付款至今没有支付双方均有过错，不同意原告计算欠付款的利息支付请求，本院认为，双方对项目转让前的原告前期垫付款返还有具体明确约定，而且双方对各自权益也已经确认和交付，对于存在的其他问题应属双方约定不明或履行项目转让的手续未完全办理的问题，属于合同约定的未尽事宜，双方可以依合同相关条款的约定另行进行协商，但双方另行协商不应影响原合同对退还垫付款义务的履行，所以，被告的此抗辩意见，本院不予采纳。原告主张对被告综合楼三至八层房屋的拍卖、变卖、折价所得价款享有优先受偿权的问题，由于应退还的款项属于房地产转让价款（部分已抵减回购一、二楼房屋价款），并不是因为双方存在建设工程施工承包合同关系而产生的施工工程款，其优先权主张缺乏事实和法律依据，被告抗辩的理由成立，本院予以采纳，依法应予驳回原告的此诉讼请求。对被告答辩提出的水电、电梯安装的投入资金问题，因双方对此并没有进行成本结算确认，是否应计入建设成本尚未得到双方一致确认，其要求扣减亦没有提出反诉，因此，本院对此不予审理，被告可以与原告协商解决，协商不成，可另行提起诉讼。关于原告请求被告负担财产保全保险担保的保险费问题，因属于保险人为原告的财产保全申请提供担保的方式，系原告选择的担保方式，并非诉讼必须支出的诉讼费用，被告抗辩不予承担该费用的理由成立，本院予以采纳。 综上理由，原告部分诉讼请求成立，本院予以支持，部分诉讼请求不成立，本院予以驳回，被告部分抗辩理由成立，抗辩理由成立的，本院予以采纳，不成立的抗辩理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定，判决如下： 一、被告岑溪市恒大房地产开发有限公司退还岑溪市老年活动中心综合楼的垫付款1672125.73元给原告岑溪市民政局； 二、被告岑溪市恒大房地产开发有限公司赔偿因迟延退还垫付款而造成的经济损失（以1672125.73元为基数，按年利率6%从2017年3月31日起计算利息至清偿日止）给原告岑溪市民政局； 三、驳回原告岑溪市民政局的其他诉讼请求。 本案诉讼受理费19849元（原告已预交），减半收取计9924.5元，财产保全费5000元（原告已预交），合计14924.5元，由被告岑溪市恒大房地产开发有限公司负担。 上述金钱给付义务，义务人应于判决生效之日起十日内履行完毕。可将履行款直接汇至本院（开户银行：中国工商银行岑溪市支行；户名：岑溪市人民法院；账号：21×××15），由本院转给原告。逾期履行的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 义务人不履行义务的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员  李 华 二〇二〇年二月二十四日 法官助理  雷汉良 书 记 员  钟江玲