陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终10986号上诉人（原审原告）：王平，男，1957年10月15日出生，汉族，陕西工程勘察研究院退休职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：石华，陕西平镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐锐，陕西平镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西日鑫置业有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区新庆巷**。法定代表人：张权生，副总经理。委托诉讼代理人：金彤乐，男，陕西日鑫置业有限公司总经理，住西安市碑林区。上诉人王平因与被上诉人陕西日鑫置业有限公司（以下简称日鑫公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初1388号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2017年11月27日，阿里巴巴司法拍卖网络平台发布陕西省西安市中级人民法院关于拍卖位于西安市新城区金茂紫庭33套房屋的公告，其中位于西安市新城区金茂紫庭5-10109号房屋显示为：面积82.25平方米，用途商业，结构钢混，朝向北，价格为115.97万元。2018年1月16日，该套房屋流拍。2018年1月，阿里巴巴司法拍卖网络平台发布陕西省西安市中级人民法院关于拍卖位于西安市新城区金茂紫庭33套房屋的公告（第二次），对位于西安市新城区金茂紫庭5-10109号房屋进行第二次拍卖，价格为92.776万元，其余信息一致。2018年2月13日，该套房屋流拍。此后，王平在阿里巴巴司法拍卖网络平台上看到拍卖信息，遂与该房屋所有人的日鑫公司联系商定购买事宜。2018年5月29日，双方商定房屋总价款为104.373万元。同日，王平向日鑫公司交纳购房款定金5万元，并于2018年6月4日陆续将购房款交齐，日鑫公司向王平开具了定金收款收据，记载为门面房。2018年6月15日，西安市中级人民法院做出（2016）陕01执1622号之十五执行裁定书，记载：本院在执行四川省第四建筑工程公司与陕西日鑫置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，查封了被执行人陕西日鑫置业有限公司位于西安市新城区金茂紫庭5-10109号房屋。申请执行人四川省第四建筑工程公司与被执行人陕西日鑫置业有限公司商定：由被执行人陕西日鑫置业有限公司对该房屋予以自行变卖，变卖款直接付至本院执行账户。现王平以104.37万元购买了5-10109号房屋。裁定如下：一、解除本院（2016）陕01执1622号之三执行裁定书对被执行人陕西日鑫置业有限公司位于西安市新城区金茂紫庭5-10109号房屋的查封；二、将被执行人陕西日鑫置业有限公司名下位于西安市新城区金茂紫庭5-10109号房屋过户至王平名下。根据西安市不动产信息档案管理中心出具的西安市房屋登记簿显示，位于西安市新城区房屋的规划用途为住宅。王平于2018年10月12日诉至原审法院称，2018年1月15日，西安市中级人民法院在阿里巴巴司法拍卖网站上以115.97万元的评估价格，拍卖日鑫公司所有的位于西安市新城区金茂紫庭5-10109号房屋，同时附有“陕西省西安市中级人民法院关于拍卖位于西安市新城区金茂紫庭33套房屋的公告”，该公告中明确写明涉案房屋的用途为商业。后西安市中级人民法院于2018年2月12日在阿里巴巴司法拍卖网站上发布了第二次公告，该房屋以92.776万元的价格第二次流卖。该套房屋在第一次和第二次公告中的描述内容完全一样，都在公告中用加黑、加粗字体明确描述涉案房屋用途为商业，两次都流拍。随后，日鑫公司对该房屋予以自行变卖，在自行变卖的时候，房屋状态与两次公告完全一样，只是价款在评估价的基础上降10%，王平以104.373万元购买了用途为商业的房屋，该款项全部交付给日鑫公司。2018年5月29日将第一笔房款5万元打入日鑫公司指定的账户，日鑫公司开具的收款收据上明确写明是“门面房”，而不是“住宅”。这一收据也可以表明房屋状态与两次公告完全一样，是商业性质的门面房，而不是住宅。随后陆续于5月30日、5月31日、6月4日分三次向指定账户打入剩余购房款，共计104.373万元。2018年6月15日，西安市中级人民法院下发了（2016）陕01执1622号之十五执行裁定书。王平拿着该执行裁定书到西安市不动产管理中心办理产权过户时，发现西安市不动产信息档案管理中心出具的涉案房屋“西安市房屋登记簿”在规划用途一栏明确注明房屋规划用途为“住宅”，而不是两次拍卖公告注明的“商业”用途。拍卖评估价格是按照商业定价，王平购买房屋价格也是按照商业价格，但在不动产权属登记中确是“住宅”性质，该房屋性质重大变化致使王平的购房目的不能实践。王平认为，日鑫公司所有的房屋性质实为住宅，但在司法拍卖网站上将涉案房屋的性质标为商业。根据合同法第五十四条规定，王平正是基于拍卖公告上房屋性质标注为商业才购买的房屋。然而在王平支付完购房款，办理不动产权属证书时才得知房屋性质为住宅。如果王平在购买前知道房屋性质为住宅，是断断不会购买该房屋，更不会以104.33万元的价格成交。现起诉要求：1、依法判令撤销王平、日鑫公司间关于西安市新城区金茂紫庭5-10109号房屋的买卖合同关系；2、依法判令日鑫公司退还王平交纳的购房款104.373万元及利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，以104.373万元本金为基数自2018年6月4日起至实际支付之日止；3、本案诉讼费由日鑫公司承担。日鑫公司辩称，王平与日鑫公司不存在买卖合同关系，也就无法撤销。王平所交购房款的实际收款人是西安市中级人民法院，不存在日鑫公司向王平退款的问题。王平的诉请没有依据，诉讼费应当由其承担。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，王平、日鑫公司未签订书面的房屋买卖合同，但双方已达成购买涉案房屋的意思表示，王平向日鑫公司交付了购房款，双方房屋买卖合同关系成立。关于房屋的用途，虽然公告中记载为商业，但该公告并并非双方买卖合同的条款。现王平以该公告记载的用途与房屋登记簿记载的规划用途不一致为由要求撤销，证据不足。因王平未能主张王平、日鑫公司之间的房屋买卖合同关系存在可撤销的事由，故对王平的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，遂判决：一、驳回原告王平要求撤销其与被告陕西日鑫置业有限公司关于西安市新城区金茂紫庭5-10109号房屋买卖合同关系的诉讼请求。二、驳回原告王平要求被告陕西日鑫置业有限公司退还购房款104.373万元及利息的诉讼请求。案件受理费14,330元，由原告王平负担（已交纳）。宣判后，王平不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，并依法改判；2、一、二审诉讼费用由日鑫公司承担。事实与理由：一、原审判决无视本案关键证据，忽略房屋实际做出判决，属于认定事实错误，应依法予以撤销。1、原审法院忽略收款收据注明的是“门面房”，而不是“住宅”，这一双方之间的约定与西安市不动产信息档案管理中心出具的涉案房屋规划用途为“住宅”之间的明显矛盾。既然原审法院已经查明两者之间的矛盾关系，即双方约定交付物为“商业”性质的“门面房”，而不是“住宅”，为什么在做出裁决时却忽略这一关键证据。2、原审法院忽略房屋实物为“商业”，而不是“住宅”，这一双方之间的实物约定，与西安市不动产信息档案管理中心出具的涉案房屋规划用途为“住宅”之间的明显矛盾。原审庭审中双方均对该房屋有描述，该房屋是位于住宅楼一层，根本不具备“住宅”条件，而是“商业”的门面房，这一实物性质与原审判决中已查明的房屋规划用途为“住宅”显然冲突，属于实际交付物（住宅）与约定物（商业）之间的明显不符。并且按照《中华人民共和国物权法》第七十七条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。”，这一矛盾与我国现行法律也是冲突的。3、原审法院忽略西安市中级人民法院的两次拍卖公告实际已构成日鑫公司发出的要约这一事实。申请人在购买前获得的房屋性质（商业）、购买价格（评估价格的90%）都来自西安市中级人民法院的两次拍卖公告，这两次拍卖公告正是日鑫公司用来佐证该房屋性质和出售价格的手段，这两者拍卖公告直接影响到申请人决定购买该房屋。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，西安市中级人民法院的这两次拍卖公告，应视为在销售金茂紫庭5-10109号商铺时，发出的要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。二、原审法院以“其未能主张其与日鑫公司之间的房屋买卖合同关系存在可撤销的事由”为由，不支持其的诉讼请求，属于适用法律错误，涉嫌枉法裁判。1、不论日鑫公司开具的收款收据，还是房屋实物状态，都是“商业”性质的“门面房”，而不是“住宅”，这两个都是双方之间的约定，请法院回答“商业”和“住宅”是相同性质的房屋吗？其要购买的“商业”性质实物和法定状态为“住宅”的房屋是相同性质吗？这难道不是《合同法》第五十四条中可以撤销合同的事由。2、成交价格源自西安市中级人民法院的两次拍卖公告中给定的评估价格下降10%，这两则公告实际已构成日鑫公司发出的要约，请问法院如何认定“该公告并非双方买卖合同的条款”？若没有这两则公告给定的评估价格，无从确定房屋成交价格，既然价格商定源自这两则公告，为什么房屋性质就不是按这两则公告约定呢？3、原审期间，日鑫公司提出该房屋性质是在2017年12月期间确定为“住宅”性质的，而西安市中级人民法院的两次拍卖公告分别是2018年1月15日和2018年2月12日，这两则公告中的房屋性质都为“商业”。请问法院日鑫公司都没有告知具有公权力的西安市中级人民法院房屋性质的变更，知假售假，又谈何能告知普通消费者房屋性质的变更，既然不会告知其房屋性质的变更，告知其房屋性质不是公告中给定的“商业”，还能是什么？日鑫公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王平主张双方之间约定的涉案房屋为商业用房与事实不符，双方并未签订合同，何来约定。西安市中级人民法院执二庭拍卖涉案房屋，拍卖前委托评估公司评估，评估公司评估时涉案房屋确实为商业用途，直到2017年12月不动产局在办理涉案房屋大证时，才把涉案房屋在内的几套房屋更改为住宅用途，更改原因不明，双方之间不存在约定，也不存在欺诈，其公司代收价款后，已将价款打入西安市中级人民法院账户。至于收据上记载的门面房不能作为依据，不动产大证、小证证载均无门面房用途一说，只有住宅、商业、其他。涉案房屋临街，因此才叫门面房，其公司其他房屋临街，证载也是商业用途，根本没有门面房一说。而且原商业用房使用年限为40年，现住宅用房使用年限为70年，使用年限增加了30年。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，本案中，王平、日鑫公司在涉案房屋买卖中未签订书面的房屋买卖合同，但王平向日鑫公司交付了购房款，应认定双方就涉案房屋买卖已达成合意，房屋买卖合同关系成立。房屋买卖属于重大交易事项，交易前，当事人应当对买卖房屋的现状、房屋性质进行慎重的审查，涉案房屋在双方交易以前，房屋状态、房屋性质是明确的，当事人是能够对房屋信息进行全面了解，虽然人民法院拍卖公告中记载涉案房屋为商业，但王平、日鑫公司之间的房屋买卖并非通过人民法院的拍卖完成，而是属于自行交易，该公告并非双方买卖合同的条款。涉案房屋的评估价格为115.97万元，涉案房屋的交易价格为104.37万元。故本案不符合合同法第五十四条规定的合同撤销情形。西安市中级人民法院做出（2016）陕01执1622号之十五执行裁定书，已认可了双方之间的房屋买卖关系，该裁定已发生法律效力。现王平以该公告记载的用途与房屋登记簿记载的规划用途不一致为由要求撤销双方之间的买卖合同关系，原审法院对王平的诉讼请求不予支持并无不当，应予维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,330元，由上诉人王平负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年二月二十四日书记员 陈 歆