福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0303民初1662号 原告：厦门世联兴业房地产顾问有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲岳路156号第18、19、20层，统一社会信用代码91350203664728205H。 法定代表人：焦安平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：傅剑平，上海段和（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄金花，上海段和（厦门）律师事务所实习律师。 被告：莆田华永至盛房地产有限公司，住所地福建省莆田市涵江区六一西路2299弄-6号，统一社会信用代码913503030503044401。 法定代表人：骆诗龙，执行董事。 被告：厦门华永至盛房地产有限公司，住所地福建省厦门市思明区会展路504号104室，统一社会信用代码913502005949809493。 法定代表人：陈斌，董事长。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：苏中发，福建刘佩娟律师事务所执业律师。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：陈佳荧，福建刘佩娟律师事务所实习律师。 原告厦门世联兴业房地产顾问有限公司（以下简称厦门世联公司）与被告莆田华永至盛房地产有限公司（以下简称莆田华永公司）、被告厦门华永至盛房地产有限公司（以下称厦门华永公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告厦门世联公司的委托诉讼代理人傅剑平、黄金花，被告莆田华永公司、厦门华永公司的委托诉讼代理人苏中发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦门世联公司向本院提出诉讼请求：判令1.莆田华永公司向厦门世联公司支付代理费4606737.92元及逾期利息（其中1116427.69元自2017年4月27日起至实际付清之日止，3490310.23元自起诉之日起至实际付清之日止，均按0.1%/日的利率计算）；2.厦门华永公司对莆田华永公司的上述债务承担连带责任；3.本案诉讼费、保全费等由莆田华永公司、厦门华永公司承担。事实与理由：2013年6月16日，厦门世联公司与莆田华永公司签订一份《莆田华永涵江项目综合销售服务全程代理合同》，主要约定“由莆田华永公司委托厦门世联公司独家代理销售莆田华永涵江兴涵水都一期项目房源，总面积146524平方米；合同第五条第5款：莆田华永公司若逾期15个工作日仍未付款的，应按拖欠金额0.1%/日支付违约金；第九条第2款约定：（1）代理费,莆田华永公司根据厦门世联公司在代理期内实现的销售情况，以合同总金额为基数，以代理费率为系数计算代理费；（2）代理费率：按照每期推售货量后的30个自然日内乙方完成销售率（销售建筑面积比率）的70%，则该月代理费为0.8%，如未能在30个自然日内完成当期的销售率，则该月代理费为0.7%，如在90个自然日内完成当期推售货量的85%，则按0.9%提取，如在90个自然日内完成当期推售货量的90%，则按1%提取。以签约价为基数计算，提前达标按较高费率取费并补差；（3）代理费支付，莆田华永公司以实际回款金额按月向厦门世联公司支付代理费；第九条第3款约定，双方每月结算完，莆田华永公司收到厦门世联公司开具的发票后7个工作日内支付代理费。2014年4月5日，双方签订了《补充协议》，约定新增涉案项目A2、A3地块房源的委托销售事宜。上述协议签订生效后，厦门世联公司依约向莆田华永公司提供了代理销售服务，2013年1月至2017年4月期间，双方陆续对代理费进行结算。双方在《华永天澜城代理费结算表》中确认的房源，加上尚未结算确认的房源，厦门世联公司共促成3017套房源交易，签约金额共计1842637171元，应结算代理费14850288.47元。截至2017年4月27日止，莆田华永公司已结算确认并签收发票的房源，已计提代理费11359978.24元，已支付代理费10243550.55元，尚欠1116427.69元。剩余已售房源未结算的代理费3490310.23元，故莆田华永公司共拖欠厦门世联公司代理费合计4606737.92元。厦门世联公司向莆田华永公司催讨上述代理费，但莆田华永公司拒不支付，已构成违约，且厦门华永公司作为莆田华永公司的唯一投资人即独资股东，依据公司法的相关规定，厦门华永公司不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对莆田华永公司的债务承担连带责任，故提出上述诉讼请求。 莆田华永公司辩称，其不存在拖欠厦门世联公司代理费的事实，请求驳回厦门世联公司的诉讼请求。根据莆田华永公司与厦门世联公司签订的《莆田涵江某永项目综合销售服务全程代理合同补充协议（联合代理）》第一条中关于销售代理事项约定“本项目在协议生效前的所有已成交客户50%归属甲方（莆田华永公司），50%归属乙方（厦门世联公司），其衍生客户归属相应已成交客户归属方，所有来访及来电客户均归属厦门世联公司”，2016年7月7日前厦门世联公司已产生的代理费应按实际产生的代理费50%计算，截止2017年1月莆田华永公司已支付给厦门世联公司代理费10243550.55元，上述款项已经涵盖了莆田华永公司应付给厦门世联公司的所有代理费，故不存在拖欠代理费的事实。 厦门华永公司辩称，其与本案没有任何关系，请求驳回厦门世联公司的诉讼请求。莆田华永公司与厦门华永公司之间仅为持股关系，二者的办公地点、管理人员、财务人员等均不同，为互相独立的两个公司，且两个公司的财产完全独立，不存在财务混同的情形，厦门世联公司将厦门华永公司列为本案被告，没有法律依据。 厦门世联公司围绕诉讼请求，依法提交如下证据： 1.莆田华永公司、厦门华永公司的工商登记信息，欲证明莆田华永公司、厦门华永公司的被告主体适格，厦门华永公司系莆田华永公司的唯一股东； 2.《莆田华永涵江项目综合销售服务全程代理合同》、《莆田华永涵江项目综合销售服务全程代理合同补充协议》、《莆田华永涵江项目综合销售服务全程代理合同补充协议（联合代理）》各一份，欲证明厦门世联公司与莆田华永公司之间存在合同法律关系，厦门世联公司系莆田华永公司开发的房源的独家代理销售方； 3.《华永天澜城—世联行代理费结算表》、《厦门增值税普通发票》、发票收讫凭证、《已结算表》、《结算表房源中剩余未结算部分》，欲证明双方已结算确认的房源名单、购房合同价款、代理费率、代理费，以及已结算部分代理费总计为11359978.24元，剩余1760460.33元尚未结算的事实； 4.银行回单，欲证明莆田华永公司支付已结算代理费10243550.55元，尚有已结算代理费1116427.69元未支付的事实； 5.《委托代理房号明细表》、《商品房认购协议书》、《从未结算房源总表》，欲证明厦门世联公司已销售但尚未结算的房源的应付代理费1729849.9元，以及莆田华永公司应向厦门世联公司支付上述应结算代理费的事实; 6.《商品房买卖合同备案信息》、《商品房认购协议书》、《房源产权登记表》，欲证明未结算房源已出售，莆田华永公司已收到相应房款，应向厦门世联公司支付未结算房源的代理费的事实。 上述证据，经庭审质证，莆田华永公司、厦门华永公司对厦门世联公司提供的证据1真实性无异议，但认为从上述工商登记信息可看出莆田华永公司、厦门华永公司系完全独立的两个公司；对证据2真实性无异议，证明内容有异议，认为恰好可证明两点：①自2016年7月7日起,双方的代理关系不是厦门世联公司独家代理销售，而是改为双方都可以销售，厦门世联公司和莆田华永公司都有销售代理权；②合同约定已成交客户结算费用，一半属于厦门世联公司，一半属于莆田华永公司；对证据3中盖有莆田华永公司印章的结算表予以认可，对《结算表房源中剩余未结算部分》真实性、合法性、关联性均有异议，认为代理费均已结算，《结算表房源中剩余未结算部分》存在重复计算,对该部分不予认可；对证据4真实性无异议，但具体金额还需进一步核实；对证据5中《委托代理房号明细表》真实性无异议，证明内容有异议，认为只能反映可销售房源的情况；对《商品房认购协议书》，认为用于结算的认购书需具备两个条件，一是厦门世联公司销售代理人员书面确认，二是莆田华永公司的书面确认，否则不予认可；对《从未结算房源总表》真实性、合法性、关联性均有异议，认为不是厦门世联公司销售的房源；对证据6真实性无异议，证明内容有异议，认为只能证明涉案房屋的现有产权状况，无法证明是厦门世联公司销售，厦门世联公司应提供其他证据佐证未结算部分房源系其销售，否则不予认可。 莆田华永公司、厦门华永公司在本院指定的举证期限内均未提交证据。 本院经审查认为，厦门世联公司提供的证据1、2真实、合法，与本案有关联，予以采信；厦门世联公司提供的证据3、4真实、合法，能够互相印证，予以采信；厦门世联公司提供的证据5，莆田华永公司对未经确认结算的房源予以否认，不能证明其主张，不予采信；厦门世联公司提供的证据6真实性予以确认，但不足以证明其主张，不予采信。 根据上述认定采信的证据，并经审理查明，2013年6月16日，厦门世联公司与莆田华永公司签订一份《莆田华永涵江项目综合销售服务全程代理合同》及其附件，合同主要约定：“甲方莆田华永公司，乙方厦门世联公司，由莆田华永公司委托厦门世联公司独家代理销售莆田华永涵江兴涵水都一期项目房源，总面积146524平方米，服务期限为在取得第一张《预售许可证》的前提下，委托可售面积的销售率达到95%时止；莆田华永公司按时足额向厦门世联公司支付经结算确认后的应付报酬，包括销售代理服务费、奖金等相关费用。若在15个工作日内，逾期支付，则按拖欠金额每日0.1%的标准追加支付滞纳金；第九条第2款，关于销售代理服务费，甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同总金额为基数，以代理费率为系数计算代理费（2）关于销售代理服务费支付，以甲方实际回款金额按月向乙方支付佣金报酬，但本合同另有约定的除外（3）代理费率，代理费=售出单位累计合同总金额×相应代理费率-已收取代理费，按照每期推售货量的30个自然日内乙方完成销售率的70%，则该月代理费率为0.8%；如未能在30个自然日内完成当期的销售率，则该月代理费率为0.7%；如在90个自然日内完成当期推销售货量的85%，则代理费率按0.9%提取；如在90个自然日内完成当期推销售量的90%，则代理费率按1%提取；第3款关于结算时间及程序，（1）乙方每月5号将本月结算单（结算期间：上月5日至本月4日）提供给甲方审算，甲方在3个工作日内将签章确认的结算单交回给乙方；（2）乙方代理费提取条件：银行按揭的业务，以客户签订《商品房买卖合同》及其补充协议且甲方以实际收到款项为准，向乙方支付代理费，甲方每月30日前向乙方如实提供销售款到位情况；一次性付款的业务，以客户缴交全部款项且签订《商品房买卖合同》及其补充协议为准，向乙方支付代理费；甲方特别批示的付款方式的业务，以客户缴交合同首期款并签定《商品房买卖合同》及其补充协议为准，向乙方支付代理费；第4款，乙方在收回结算单2个工作日内提交代理费发票，甲方收到乙方代理费发票后7个工作日内将代理费划转至乙方账号；本合同自双方盖章日起生效”。2014年4月5日，厦门世联公司与莆田华永公司又签订了一份《莆田涵江某永项目综合销售服务全程代理合同补充协议》，主要约定“在原合同约定的基础上，甲方莆田华永公司新增委托乙方代理销售本项目的A2、A3地块，项目总建筑面积约354.795平方米，物业类型：住宅、商业、写字楼（办公）、车位；销售代理佣金及结算支付方式，适用原合同的约定”。2016年7月7日，厦门世联公司与莆田华永公司再签订一份《莆田涵江某永项目综合销售服务全程代理合同补充协议》（联合代理），主要约定：“甲方莆田华永公司，乙方厦门世联公司，经双方协商，乙方同意与甲方自行组建的销售队伍联合销售本项目未售物业及待售物业，本项目物业双方具有平等销售代理权。本项目在本协议生效前的所有已成交客户50%归属甲方，50%归属乙方，其衍生客户归属相应已成交客户归属方，所有来访及来电客户均归属乙方；销售代理佣金及结算、支付，全部适用原合同及原合同补充协议约定的标准；本协议有特别约定的，以本协议之约定为准；本协议未另行约定的，以原合同及原合同补充协议作为履行依据等”。上述协议签订后，厦门世联公司于2013年1月至2017年4月间，共为莆田华永公司销售房产合计2507套，双方对代理费陆续进行了结算，其中双方已确认结算的房产，应支付代理费11359978.24元，莆田华永公司已累计支付10243550.55元，尚欠1116427.69元未支付；已确认房源中剩余未结算部分，莆田华永公司应付代理费为1760460.33元。厦门世联公司主张在合同服务期内，尚未经双方确定的已出售房产有510套，该部分代理费为1729849.9元。尔后，厦门世联公司向莆田华永公司催讨上述代理费未果，厦门世联公司认为莆田华永公司的行为已构成违约，且厦门华永公司作为莆田华永公司的唯一股东，应对莆田华永公司的上述债务承担连带责任，遂于2019年4月8日诉至本院，提出上述诉讼请求。 本院认为，厦门世联公司与莆田华永公司签订的《莆田华永涵江项目综合销售服务全程代理合同》及其附件、《莆田涵江某永项目综合销售服务全程代理合同补充协议》、《补充协议》（联合代理），均是双方当事人的真实意思表示，内容合法，未损害国家、集体或第三人的合法利益，未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同、协议合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。厦门世联兴业公司依约代理销售房产，莆田华永公司应当依照合同约定支付代理费。本案中，莆田华永公司对世联公司提供的已结算确认并签收发票的房源无异议，世联公司主张莆田华永公司支付上述房源中尚欠的代理费1116427.69元，于法有据，予以支持；对世联公司主张的已确认房源中部分未结算的代理费，莆田华永公司辩解该部分与已结算确认房产存在重复计算，但在本案审理过程中莆田华永公司未能指出和提供证据证明存在重复计算的房源，应承担举证不能的法律后果，结合世联公司提供在案的证据，世联公司主张莆田华永公司应支付已确认房产中尚未结算的代理费1760460.33元，于法有据，予以支持；对世联公司主张的未经双方确认结算的房源，莆田华永公司否认系世联公司销售，且涉案《补充协议》（联合代理）约定自2016年7月7日起双方均有销售权，厦门世联公司提供的《商品房认购协议书》等，不足以证明该部分房产系其销售，故世联公司主张莆田华永公司支付该部分房源的代理费1729849.9元，于法无据，不予支持；综上，莆田华永公司尚欠厦门世联公司的代理费合计2876888.02元，厦门世联公司主张莆田华永公司向其支付4606737.92元，超过部分，不予支持；关于涉案《补充协议》（联合代理）第一条约定，该约定适用的房源是“本项目未售物业及待售物业”，不是已售房产，且根据合同本意，已成交客户50%应指客户数量，而非已成交的代理费，世联公司主张支付给厦门世联公司的代理费10243550.55元已涵盖了应支付给厦门世联公司的所有代理费，不存在拖欠代理费，请求驳回世联公司的诉讼请求，缺乏事实依据，不予采纳；莆田华永公司未按约支付代理费，已构成违约，本案合同约定代理费应在收到发票之日后七日内支付，逾期利息按拖欠金额每日0.1%（即月利率3%）的标准计算，上述逾期利息（滞纳金）约定标准较高，世联公司又未举证证明其实际损失，本院依法予以调整，酌定莆田华永公司逾期付款的利息按月利率2%计算，莆田华永公司最后签收发票时间为2017年4月20日，世联公司请求代理费1116427.69元的逾期利息可自2017年4月27日起至付清之日止按月利率2%计算，代理费1760460.33元的逾期利息可自起诉之日（即2019年4月8日）起至付清之日止按月利率2%计算；超过部分的逾期利息，不予支持；《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，本案中厦门世联公司系莆田世联公司的唯一股东，世联公司主张厦门世联公司与莆田华永公司存在财务混同，但莆田华永公司在本案中未提供证据证明其公司财产独立于厦门华永公司，应承担举证不能的法律后果，故世联公司主张厦门华永公司应对莆田华永公司的上述债务承担连带责任，于法有据，予以支持；厦门华永公司主张其与本案没有任何关系，请求驳回厦门世联公司的诉讼请求，于法无据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、莆田华永至盛房地产有限公司应在本判决生效之日起五日内向厦门世联兴业房地产顾问有限公司支付代理费2876888.02元及逾期利息（以1116427.69元为基数，自2017年4月27日起至实际付清之日止；以1760460.33元为基数，自起诉之日起至实际付清之日止，均按月利率2%计算）； 二、厦门华永至盛房地产有限公司对莆田华永至盛房地产有限公司的上述债务承担连带责任； 三、驳回厦门世联兴业房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费49096元，由厦门世联兴业房地产顾问有限公司负担18446元，由莆田华永至盛房地产有限公司、厦门华永至盛房地产有限公司负担30650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  薛建明 人民陪审员  陈 忠 人民陪审员  方丽斌 二〇二〇年二月二十五日 书 记 员  陈丽钦 附：与本案相关的法律法规及申请执行提示 一、与本案相关的法律法规 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 二、申请执行提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。