广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初8452号原告（反诉被告）林继宗（以下统一称原告），男，汉族，1977年8月20日出生，身份证住址广东省电白县，原告（反诉被告）蔡志毫（以下统一称原告），男，汉族，1982年6月18日出生，身份证住址广东省雷州市，两原告共同委托代理人刘艳梅，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。两原告共同委托代理人黄粱英，广东普罗米修（前海）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳市懿美城实业有限责任公司（以下统一称被告），住所地广东省深圳市宝安区新安街道创业二路与公园路交汇处中洲华府**0949，统一社会信用代码91440300MA5DQAEPOB。法定代表人孙晓常，总经理。委托代理人张小军，广东赣龙律师事务所律师。原告林继宗、原告蔡志毫与被告深圳市懿美城实业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林继宗、原告蔡志毫的共同委托代理人刘艳梅、黄粱英，被告深圳市懿美城实业有限责任公司的委托代理人张小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林继宗、原告蔡志毫诉请，判令：1、解除原、被告签署的《深圳市【IBeauty】懿美城商铺租赁合同》和《关于A01-A02商铺新方案的补充协议》；2、被告向原告返还房屋保证金和POS机押金共168,061.80元；3、被告向原告赔偿会员未消费余额损失29,496.55元；4、被告向原告赔偿停电期间营业损失56,658.55元(自2018年12月6日起暂计至2019年1月31日)、场地装饰装修损失30,000元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告深圳市懿美城实业有限责任公司反诉请，判令：1、解除原告与被告签署的《深圳市[Beauty懿美城]商铺租赁合同》（合同编号：YMC-20170214-3）和《关于A01-A02商铺新方案的补充协议》；2、原告支付被告租金损失共计761,216.71元；3、原告支付被告装饰装修工程款120,000元整；4、由原告承担全部诉讼费用。本案相关情况一、涉案租赁合同签订情况及约定内容：原告蔡志毫作为承租方，被告作为出租方，于2017年2月15日签订《深圳市商铺租赁合同》一份，约定被告将位于深圳市××中××中心××区01／02房屋，出租给原告蔡志毫作经营场地使用；A01建筑面积为62.59平方米，A02建筑面积为107平方米，房屋建筑面积共169.59平方米；租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日止；租金基准价格A01铺位为340元/平方米/月，月租金为21,280.60元，A02铺位为320元/平方米/月，月租金为34,240元，共计55,520.60元，采取“商铺收入分成”的方式制度，即2017年1月1日至2019年12月31日止，租金为0元，被告享受商铺每月总营业收入的25%分成，以上租金被告可直接从商铺每月总营业收入中扣除，被告应于每月5号前结算原告蔡志毫营业收入；原告蔡志毫应于合同生效之日向被告支付保证金166,561.80元，租赁关系存续期间，原告蔡志毫不得主张以该保证金冲抵租金，租赁期满，在原告蔡志毫已缴清全部租金及其他相关费用且无任何违约的情况下，被告应在原告蔡志毫按要求迁出涉案房产的当天，将保证金不计利息退还原告蔡志毫；被告有权对上述保证金总数进行全部或部分扣除（扣除原因无须与保证金项目对应），以补偿原告蔡志毫违约而造成之损失；如因被告因原告蔡志毫违约所遭受的损失大于前述保证金时，被告仍有权向原告蔡志毫追索剩余之损失……被告负责按原告蔡志毫要求完成商铺硬件装修，原告蔡志毫负责沙发、桌椅等软件装饰……正式营业后，第三个月起，原告蔡志毫承诺在每两个月内必须有其中一个月达到营业额30万元，未达到营业额要求的，则按当月营业额的30%提点；如一年内有5次考核未达到30万或一年内有8此未达到18万，被告有权解除合同……。2018年10月17日，两原告作为承租方，被告作为出租方，签订《关于A01-A02商铺新方案的补充协议》一份，约定JOJO造型设计增加洗护产品销售项目；两原告申请增加一名股东即原告林继宗；……营业额分成如下，2018年10月1日到2019年2月28日不设保底营业额，每月营业额6万元以内，被告抽取30%的分成；6万到9万之间，被告抽取20%的分成；9万以上，被告抽取15%的分成；2019年3月1日起至原合同结束，保底月营业额为6万元，被告抽取30%的分成，不足6万元按6万元抽取分成；6万到9万之间被告抽取20%的分成，9万以上被告抽取15%的分成。二、涉案房屋有无产权证或建筑规划许可证，以及涉案租赁合同的效力：根据被告提交的情况说明、不动产登记证明及《深圳市房屋租赁合同书》等证据显示，被告通过案外人孙晓穗向涉案房产的业主赵美颜承租了涉案房产，本院依法确认，涉案房产有产权证。前述租赁合同中虽约定需经业主赵美颜书面同意方可转租，被告未能提交同意转租的书面意见，但亦无证据显示业主赵美颜在知道或应当知道被告转租，在六个月内未提出异议，故本院依法认定原、被告签订的《深圳市商铺租赁合同》及《关于A01-A02商铺新方案的补充协议》合法有效，各方当事人应全面遵照履行。三、两原告缴纳租赁保证金的情况：两原告向被告交纳了租赁保证金166,561.80元及POS机押金1,500元，被告对此予以认可。四、涉案租赁合同的履行情况：《深圳市商铺租赁合同》签订后，被告依约向原告蔡志毫交付了房屋。原、被告共同确认，被告向两原告结算了2018年10月前的营业额。原告主张涉案房产自2018年10月开始频繁停电，严重影响店铺经营，2018年12月初无法进入涉案房产，导致原告至今无法经营。被告确认在2018年11月因资金链的原因确实拖欠业主租金和水电费情形，自2018年11月开始业主偶有停电情况，2018年12月初业主强行锁门，驱赶被告，被告失去对商场的控制和管理。同时，被告主张原告在2018年11月存在没有通过中央系统收银，擅自收银的违约情形。对于原告主张涉案房产自2018年10月开始频繁停电，因其未能提供证据予以证明，本院不予采信，本院依法采信被告自认事实即涉案房产在2018年11月开始存在停电情形。现原、被告均确认自2018年12月7日无法进入涉案房产，该事实清楚，本院予以确认。关于被告主张原告在2018年11月存在没有通过中央系统收银，擅自收银的违约情形，因其未能提供证据予以证明，故对于被告该项主张，本院不予采信。另查明，涉案房产业主赵美颜与案外人孙晓穗及被告因房屋租赁合同纠纷一案，另案向本院提起诉讼，案号为（2018）粤0306民初23227号。2019年3月11日，本院出具民事判决书，判决确认赵美颜与孙晓穗签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2018年9月20日解除；孙晓穗于判决生效之日起十五日内搬离涉案房屋并恢复原状……。五、关于合同的解除时间及原因：本院依法认定涉案《深圳市商铺租赁合同》及《关于A01-A02商铺新方案的补充协议》于2018年9月20日已解除，解除原因系被告存在严重违约，导致合同目的无法实现。原告主张因被告严重违约导致合同目的无法实现，故根据合同法之规定解除合同，解除时间为被告收到原告起诉状副本时解除。被告对此不予认可，其主张原告违反约定擅自收取营业款项，并且从承租后从未达到双方约定的营业额等违约情形主张解除合同，解除时间被告则主张为2018年12月7日。根据查明事实，本院认为，涉案房产系被告的股东孙晓穗自业主赵美颜处承租而来，孙晓穗与赵美颜之间的租赁合同关系经（2018）粤0306民初23227号判决认定，于2018年9月20日解除。根据相应法律法规规定，转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或终止。故本院依法认定涉案《深圳市商铺租赁合同》及《关于A01-A02商铺新方案的补充协议》于2018年9月20日已解除，原、被告主张与事实不符处，本院均不予采信。关于解除原因，因原租赁合同的解除系因承租方拖延支付租金及水电费，该事实被告在庭审中亦予以认可，且从2018年12月7日起，被告已无法向原告提供适合租赁的房产，故本院依法认定本案的租赁合同解除原因系被告存在严重违约，导致合同目的无法实现，原告该项主张有事实和法律依据，本院予以支持。被告主张系原告违约均无事实依据，本院不予采信。六、关于两原告主张被告返还租金及押金：被告应当向两原告返还租赁保证金166,561.80元及POS机押金1,500元。鉴于涉案《深圳市商铺租赁合同》及《关于A01-A02商铺新方案的补充协议》的解除原因系被告无法提供适合的租赁房屋导致，故被告应当向两原告返还收取的租赁保证金166,561.80元及POS机押金1,500元。七、关于两原告主张的被告赔偿各项损失：被告应当向两原告赔偿各项损失共计20,000元。两原告主张被告应当赔偿其未消费余额损失29,496.55元，停电期间营业损失56,658.55元，场地装饰装修损失30,000元。被告对于两原告以上主张均不予认可。关于未消费余额损失，两原告提交了会员卡统计情况予以证明，被告对该份证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。关于停电期间营业损失，两原告则以被告每月返还给原告的营业额平均值18,886.19元/月，计算2018年12月6日至2019年1月31日期间三个月为56,658.55元，被告对此不予认可。关于场地装饰装修损失，两原告主张系《深圳市商铺租赁合同》中所约定的软件装饰，且存放在涉案房产内产品因业主封锁均无法取回。被告对此不予认可，但确认经协商确实无法返还两原告存放在涉案房产的物品及可移动装饰、设备等。本院认为，涉案《深圳市商铺租赁合同》及《关于A01-A02商铺新方案的补充协议》的解除系因被告的违约行为，故被告应当赔偿两原告的相应损失。具体到赔偿数额，因两原告提交了会员卡统计情况系单方制作，对于场地装饰装修损失原告未能提供充分证据予以证明，但鉴于该两部分损失客观存在，本院酌情认定为20,000元，两原告主张超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。关于两原告所主张的停电期间营业损失，因两原告未能提供证据予以证明该部分损失，举证不充分，且两原告在2018年11月已知悉被告与涉案房产业主发生纠纷，两原告应当采取有效措施避免其损失的进一步扩大，故对于两原告的该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告应当向原告赔偿各项损失共计20,000元。八、关于被告反诉主张两原告向其支付租金损失：不予支持。被告主张两原告应当向其支付固定租金与营业额分成之间的差额部分，原告对此不予认可。本院认为，被告未能举证证明原、被告采取固定租金兼营业额分成两种模式收取租金，且根据《深圳市商铺租赁合同》及《关于A01-A02商铺新方案的补充协议》的约定，以及双方实际支付租金的情况，均显示原、被告采取的是营业额分成方式收取租金，故对于被告的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。九、关于被告反诉主张两原告向其支付装饰装修工程损失：不予支持。鉴于涉案《深圳市商铺租赁合同》及《关于A01-A02商铺新方案的补充协议》的解除原因系被告无法提供适合的租赁房屋导致，被告的该项主张并无事实和法律依据，本院不予支持。判决结果依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告林继宗、原告蔡志毫与被告深圳市懿美城实业有限责任公司于2017年2月15日签订的《深圳市商铺租赁合同》，及2018年10月17日签订的《关于A01-A02商铺新方案的补充协议》在2018年9月20日解除；二、被告深圳市懿美城实业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告林继宗、原告蔡志毫返还租赁保证金166,561.80元及POS机押金1,500元；三、被告深圳市懿美城实业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告林继宗、原告蔡志毫赔偿各项损失共计20,000元；四、驳回原告林继宗、原告蔡志毫的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市懿美城实业有限责任公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,564元，反诉受理费6,306元，由原告林继宗、原告蔡志毫承担1,882元，由被告深圳市懿美城实业有限责任公司承担9,988元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 刘    哲人民陪审员 黎  智  广人民陪审员 林  桂  旋二〇二〇年二月二十七日书 记 员 成明丽（兼）书 记 员 王    冰附本案相关法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。