中华人民共和国广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0391民初2990号原告：华侨城物业（集团）有限公司（原名：深圳市华侨城物业服务有限公司），住所地：中华人民共和国广东省深圳市南山区华侨城创意文化园**401。法定代表人：刘丹林，执行董事。委托诉讼代理人：张志森，广东志润律师事务所律师。被告：YANGYANMIN，女，1968年2月11日出生，系加拿大公民，第三人：许华英，男，汉族，1961年8月20日出生，本院于2018年8月13日受理原告华侨城物业（集团）有限公司与被告YANGYANMIN、第三人许华英物业管理委托合同纠纷一案，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张志森、第三人许华英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出以下诉讼请求：1.判令被告支付给原告物业服务费、专项维修资金及其违约金合计人民币（以下币种相同）16064.51元（其中物业服务费6320.77元，专项维修资金共564.40元，违约金9179.34元）（其中违约金暂计至2018年5月10日，实际违约金应计至实际欠缴及最终付清之日时止）；2、本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费）全部由被告承担。事实与理由：被告系深圳市南山区华侨城东方花园桂花苑丹霞阁27A的原业主，被告所在的深圳市南山区东方花园业主委员会于2006年5月21日与原告签订《物业管理委托合同》约定：原告委托管理事项为房屋建筑本体公用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、消杀、垃圾收集、清运，小区红线内交通、车辆行驶及停泊、物业及物业管理档案、资料等；合同还约定了物业管理费用和住宅本体维修基金的收费标准。原、被告签订的《物业管理服务费收交协议》又明确约定被告应当于每月20日前缴纳物业管理费等相关费用，如延期至下月1日后交纳，原告从该日起每天应加收应收金额的万分之五的违约金。合同签订之后，原告依约一直提供了相关的物业服务至今，而被告未按约定向原告支付2009年5月至2010年9月的物业服务费6320.77元及违约金8426.88元、专项维修资金564.40元及违约金752.46元，上述费用共计人民币16064.51元，经原告多次催缴和协商，被告仍未交纳该部分费用。因此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。许华英答辩认为：1.第三人对原告主张的费用是持有怀疑态度的，因为在第三人购房办理交接的时候，物业公司并没有说明这个情况，而且给第三人办理了移交手续。2.尽管是原告和被告之间的事情，第三人还是认真核对了证据，第三人曾经到特快专递机构核实是否存在这个事实，他们说时间太长没有办法核实。3.特快专递上的时间都表明他们的起诉超过了法律规定的诉讼时效，第一个特快专递的时间是2010年，第二个特快专递是2013年，所以已经超过诉讼时效。在本案审理过程中，原告提交了以下证据：证据1.中华人民共和国物业服务企业资质证书。证据2.社区工作站出具的证明。证据3.物业管理委托合同。证据4.东方花园管理服务中心收费公示。证据5.物业管理服务费收交协议。证据6.物业房产证。证据7.欠费催缴通知单。证据8.催缴函快递邮寄单。上述证据相互印证，能够形成证据链，被告经公告传唤未到庭应诉，视为其放弃当庭质证的权利，故本院对上述证据均予以采信。经审理查明以下事实：1.被告系深圳市南山区华侨城东方花园桂花苑丹霞阁27A的原业主，该物业此后转让给第三人，第三人于2010年10月办理了物业移交的手续。2.深圳市南山区东方花园业主委员会于2006年5月21日与原告签订《物业管理委托合同》约定：原告委托管理事项为房屋建筑本体公用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、消杀、垃圾收集、清运，小区红线内交通、车辆行驶及停泊，物业及物业管理档案、资料等；合同还约定了物业管理费用和住宅本体维修基金的收费标准。3.2004年9月3日，原、被告签订《物业管理服务费收交协议》，约定本案涉案物业每月的物业管理费为371.81元、本体维修基金为33.19元。被告应当于每月20日前缴纳物业管理费等相关费用，如延期至下月1日后交纳，原告从该日起每天加收应收金额的万分之五的滞纳金。4.被告未向原告支付2009年5月至2010年9月期间的物业服务费和专项维修资金。5.在本案审理过程中，原告明确诉讼请求第2项为本案的案件受理费202元及公告费300元，且同意违约金统一自2010年10月1日起开始计算。本院认为：YANGYANMIN系加拿大居民，本案系涉外物业管理委托合同纠纷，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案相关各方当事人未对适用的法律进行选择，本案合同的签订地、履行地、原告所在地均在中华人民共和国，本院按照最密切联系原则，以中华人民共和国的法律作为本案适用的准据法。原告提供的证据可以形成较为完整的证据链，证明其为涉案物业在2009年5月至2010年9月期间的物业管理公司。现原告起诉被告未支付上述期间的物业管理的相关费用，被告应对其交纳物业管理费用的情况承担举证责任。被告未提供证据，本院采信原告的主张，认定在上述期间被告未交纳相关费用。根据原、被告之间签订《物业管理服务费收交协议》的规定，上述期间的每月的费用包括物业管理费371.81元、本体维修基金33.19元，合计每月405元，期间合计6885元。被告迟延付款，应按照合同约定承担违约责任，自2010年10月1日起，按每日万分之五的标准，就迟延支付的费用支付违约金至全部款项付清时止。第三人答辩认为原告请求的金额存疑，但由于其不是欠费的相关主体，其对于欠款的金额实际不知情，第三人也没有证据证明在上述期间被告支付了相应的费用，故对此答辩意见，本院不予采信。第三人答辩认为原告的请求超过了诉讼时效，但由于原告主张的欠费主体是本案被告，而非第三人。第三人与本案没有利害关系，属于无独立请求权的第三人。被告未到庭应诉，未提出时效的抗辩。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定：“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”本院对上述答辩意见亦不予采信。综上，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告YANGYANMIN应于本判决生效之日起三日内支付原告华侨城物业（集团）有限公司物业管理费用人民币6885元及违约金，违约金以未支付的物业管理费用为基数，按日万分之五的标准，自2010年10月1日计至全部费用清偿时止；二、驳回原告华侨城物业（集团）有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币202元（原告已预缴）、公告费人民币300元均由被告YANGYANMIN负担。原告预缴的案件受理费，本院予以退还，由本院另行向被告追缴。如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，YANGYANMIN可在判决书送达之日起三十日内，华侨城物业（集团）有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  余长勇二〇二〇年二月二十四日法官助理孙广一书记员吴育琼