广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初23848号原告（反诉被告）：陈松盛，男，1981年6月25日出生，汉族，身份证住址广东省揭阳市榕城区。委托诉讼代理人：区炜俊，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泳，北京市康达（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗绍阶（曾用名罗绍佳），男，1969年9月1日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。委托诉讼代理人：王丽娟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丽芳，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。陈松盛诉罗绍阶租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案，罗绍阶于2019年7月23日提起反诉，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈松盛的委托诉讼代理人区炜俊，罗绍阶及其委托诉讼代理人王丽娟、吴丽芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈松盛本诉诉称：1.判令双方签订的《租赁合同》无效；2.判令罗绍阶退还押金100000元；3.判令罗绍阶赔偿厂房投入损失500000元；4.判令罗绍阶赔偿我方因合同无效产生的损失2100000元；5.诉讼费由罗绍阶承担。事实和理由：2016年4月，我与罗绍阶签订《租赁合同》约定，我向罗绍阶承租白云区夏良村沙田采叶工业园B幢厂房，自2016年4月7日至2021年4月6日止。合同签订后，我向罗绍阶支付了押金100000元，并经其同意将部分厂房转租给广州好竹意电子有限公司（以下简称“好竹意公司”）、刘建、陈晓敏等人，签约后，我先后投资50多万元用于厂房装修装饰，各租户均在租赁场所内开展生产经营。2019年6月18日，罗绍阶突然张贴通告声称“该地物业需要进入太和镇三资平台进行拍卖”，要求我及我的承租人三个月内搬离，否则停水停电，并于当天下午对厂房停电，关锁厂房大门，导致我及其他承租人无法经营，我不得不另外租赁场所。2019年6月25日，罗绍阶迫使我的承租人刘建、黄明山、李辉、谢晋雁等人与其签订《协议书》要求次承租人无条件搬离厂房并无需支付水电费给我，造成我巨大经济损失。后来，我积极与罗绍阶协商，但罗绍阶一意孤行、关门停电，其单方面违约严重侵害了我的合法权益，造成巨大经济损失，故诉至法院。罗绍阶本诉辩称：同意陈松盛的第一项诉讼请求，陈松盛应当交还场地给我方，但至今未有交付场地，不同意其第二、第三项诉讼请求，理由如下：1.关于押金问题，本案是陈松盛违约在先，其未按照合同约定及时支付租金和电费，根据双方签订的租赁合同第五条第四点的规定，合同的乙方未履行合同规定的责任和义务，则甲方有权没收乙方的押金，并有权解除合同。2.关于500000元投入资金及经济损失2000000元问题，我方认为该费用是不真实的，陈松盛从未对场地进行装修，也从未就装修问题征询过我方的意见，本案场地我方交付时是已经修建并且装修好直接给对方使用的，不存在500000元的投入。关于直接经济损失更是虚假编造的，毫无事实和法律依据。根据谁主张谁举证原则，陈松盛应对其500000元厂房投入、2000000元直接经济损失承担举证责任。罗绍阶反诉诉称：1.判令陈松盛立即将本市白云区夏良村沙田采叶工业园B幢面积约6500平方米的厂房立即腾空、返还给我方；2.判令我方没收陈松盛押金100000元；3.判令陈松盛向我方支付拖欠的2019年4月至2019年7月的占有使用费352000元，实际支付到厂房返还我方之日止；4.判令陈松盛支付诉请三的违约金，每日按月金额88000元的万分之五计算，暂计算至反诉之日为8888元，实际违约金计至陈松盛支付完毕拖欠的租金之日止；5.判令陈松盛立即支付拖欠的2019年1月至2019年6月的电费229656元，实际支付至厂房返还之日止，并按照中国人民银行同期贷款利率自反诉之日起向我方支付至实际返还厂房之日止的利息；6.诉讼费由陈松盛承担。事实和理由：2016年4月，双方签订《租赁合同》约定，我将白云区夏良村沙田采叶工业园B幢厂房出租给陈松盛使用，自2016年4月7日至2021年4月6日止，每月租金80000元，每三年递增10%，陈松盛应在每月15日前交付当月租金，逾期即停电和收取违约金等。签订合同时，陈松盛需交纳两个月厂房押金，如果陈松盛单方终止合同，我可以没收押金。《租赁合同》签订后，陈松盛仅支付了100000元押金，尚有60000元押金未支付。陈松盛在租赁期间未经我同意，擅自转租给第三方牟利，且经常拖欠租金、电费，自2019年1月起拖欠电费、4月起拖欠租金，经我多次催告，陈松盛不予理睬，故我于2019年6月29日向其发出通知，要求陈松盛支付拖欠的租金及电费，并于2019年7月15日清空场地、搬离，否则将对场地内物品视为无人认领，但陈松盛霸占场地至今。陈松盛的行为有违诚信，构成严重违约，故诉至法院。陈松盛反诉辩称：2019年9月双方因场地问题产生纠纷，我方当事人去了龙归派出所报案，罗绍阶称当时厂房已经在他实际控制之下，没有损害我方当事人的财产，依据他当时的说法，罗绍阶认为厂房是在我方控制之下才有相关的诉讼请求，所以反诉请求第三项租金，我方不予认可。反诉请求第五项电费我方不予认可，1月份到6月份的电费没有一个明细，我方不予确认。经审理查明：2016年4月7日，罗绍阶（出租人、甲方）与陈松盛（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区夏良村沙田采叶工业园B幢面积约6500平方米的厂房出租给乙方使用，甲方负责接通水电，负责提供货梯供乙方使用；租赁期为5年，从2016年4月7日至2021年4月6日止；租金80000元/月，每三年递增10%，乙方在签订合同时需先交纳2个月押金；乙方在租赁期内扩、加、改建的应征得甲方同意，费用由乙方承担；乙方应在15日前交付当月租金，逾期即停电和每逾期一日甲方按月金额的万分之五收取违约金，逾期一个月不交租金，甲方有权终止合同并留置乙方的机器作抵押，将拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的费用；在执行本合同的前提下，允许乙方转租（危险有害物品除外，违者后果自负）；如乙方未履行合同规定的责任，则甲方有权没收乙方交纳的押金，并有权解除合同，甲方未履行合同规定的责任，应双倍赔偿乙方押金及产生的经济损失，并有权解除合同；备注：加建、加盖的铁棚和花园地下水泥地要拆走。2016年8月6日，罗绍阶出具《收条》确认收到厂房押金100000元。合同中所涉的厂房（所有上盖物）均为罗绍阶兴建后出租给陈松盛，未办理规划、报建手续。2019年8月，陈松盛将涉案租赁场地内部分机器设备搬离，但未全部腾空，现场仍留有部分物品，搬离时有对场地大门加锁，陈松盛确认涉案场地未正式返还罗绍阶，并确认租金交至2019年3月底，电费交至2018年12月底。至于搬离原因，陈松盛称是因为罗绍阶在2019年6月18日在厂房上张贴了一份《通告》，内容是：“为执行白云区人民政府文件，清理不规范租地合同，现该地物业需要进入太和镇三资平台进行拍卖，以价高者为获得。拍卖后该物业不属于原物业主，之前与原物业主所签订的合同将无法继续执行。请该公司好竹意公司提前做好搬迁准备，并提前三个月将该物业外观恢复原样，否则将提前停电、停水。用押金恢复物业外观原样，金额多取少补。以上如有不明白的可向白云区人民政府、太和镇政府、夏良村民委员会咨询。2019年6月20日”，并于贴出上述《通告》后对涉案场地停电、锁住大门。陈松盛于2019年6月22日、6月26日进行了报警，并提供了《通告》、电闸照片、案外人李林汉及郭冬娜的《报警回执》为证。陈松盛质证认为，《通告》没有落款非其所为，电闸照片没有拍摄时间、地点，《报警回执》报警人与本案无关，且仅《报警回执》无法得知因何事报警、警方如何处理，故对《通告》、电闸照片、《报警回执》真实性、合法性、关联性均不予确认。后经本院询问，罗绍阶确认其有对涉案场地进行停电，原因是陈松盛拖欠电费，但称陈松盛有购置发动机，可以自行发电使用。2019年9月25日，罗绍阶聘请工人对涉案厂房楼顶进行维修时双方发生争执，场地大门的一边也被拆除，处于开放状态，由于好竹意公司员工报警称物品遭到偷盗，罗绍阶被传唤至派出所配合调查，为避免再次被派出所传唤，罗绍阶自此日后未再自行至涉案场地，陈松盛亦未主动要求对场地进行交接。陈松盛为证明其损失情况，举证如下：1.《证明函》，拟证实其对厂房有投入损失200000元。该证据记载案外人莫娅陈述其于2012年期间经手了生活馆厂房（现址位于广州市白云区××）转租手续，因原来承租的厂房属于毛坯建筑，故生活馆厂房前后共投入装修资金过百万元，并因此在转租该厂房时，陈松盛交纳了285000元顶手费。2.《厂房租赁合同》以及微信聊天记录，拟证实其将涉案场地转租给案外人陈晓敏、袁诗法、刘建及好竹意公司，存在预期利益损失（租金损失）2000000元。罗绍阶质证认为，依据《租赁合同》约定，陈松盛如果需对租赁的厂房进行装修或改建应征得罗绍阶同意，但陈松盛并未告知，且陈松盛未提交相关200000元损失的票据，故对《证明函》的真实性、合法性、关联性均不予确认。陈松盛对外转租亦未告知罗绍阶，故对于《厂房租赁合同》以及微信聊天记录真实性、合法性、关联性不予确认。陈松盛提交的2017年4月1日的《厂房租赁合同》显示，陈松盛作为甲方将涉案场地中的部分厂房出租给了好竹意公司，租赁期限自2017年5月1日至2021年4月6日，每月租金120000元，每3年递增10%。3.《协议书》及《缴费通知》，拟证实罗绍阶与刘建等次承租人签订协议导致次承租人拒绝向陈松盛交纳租金和水电费。《协议书》是2019年6月25日罗绍阶分别与一楼租户刘建、黄明山、四楼租户李辉、二楼租户谢晋雁等人签订，内容是：“由于二房东陈松盛没交电费租金走路、失踪。承租方和陈松盛所签订的合约视为无效，双方没办法再执行合约。现经和原房主协商达成如下：原房主开通电源，同意承租户免费使用到2019年7月10日停止生产用电，所有承租户承诺到2019年7月10-15日前全部无条件搬离该工厂。如违者不搬离的，所有物品由原房主自行处置，原房主可以关停所有电源（包括生活用电），并锁上大门，承租户不准报警。搬时有人干扰，由原房主负责处理，停止生产前所未支付的水电费由原房东承担付清，租户不用向二房东陈松盛付水电费”，罗绍阶对《协议书》的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，理由是其没有迫使次承租人离开，而是因陈松盛拖欠租金、电费且找寻不到的情况下，罗绍阶依据合同约定进行了暂缓停电，后经与次承租人协商给予一定的撤场搬离时间，该期间免收电费。对于《缴费通知》，罗绍阶认为是陈松盛单方制作，故真实性、合法性、关联性均不予确认。根据罗绍阶提交的微信聊天记录显示，罗绍阶曾在2019年6月29日以张贴《公告》和微信通知的形式告知陈松盛，因陈松盛拖欠2019年4月至6月租金合计264000元、拖欠2019年1月至5月电费合计200648元，故罗绍阶决定收回出租的场地，要求场地内所有人员于2019年7月15日前搬离，逾期不搬离的物品按照无主物、废品处理。陈松盛对上述证据的真实性予以确认。2020年1月7日，本院主持双方当事人至现场勘查（现场悬挂门牌是××），双方当事人一致确认涉案租赁场地内建筑物分三部分，一部分为办公楼，里面存放有陈松盛、好竹意公司的办公用品，大楼钥匙暂保管在陈松盛处；一部分为厂房，厂房二楼、三楼、四楼及楼顶曾由陈松盛转租给案外人使用，厂房一楼靠近大门部分为陈松盛、好竹意公司实际使用，内有部分生产用的原材料、废料等，一楼另外一侧原由次承租人刘建使用，刘建已经搬离；一部分为宿舍楼，原由陈松盛及次承租人的员工居住使用，现均已搬离。另外，厂房空地上留有部分物品，为陈松盛、好竹意公司所有。对于现场遗留的物品，陈松盛称不需要清点，不需要法院判处，若本案判令其需要交还场地给罗绍阶，其会在判决后自行搬离现场物品，并同意由此可能导致的物品遗失风险自负。在现场调查时，案外人郑锦林向本院表示，其为广州易顺贸易有限公司（以下简称“易顺公司”）的员工，受公司委托前来，但未提交相关委托材料。郑锦林称涉案场地办公楼一楼、三楼、四楼各有一房间为易顺公司使用，里面留有易顺公司部分物品。经查看郑锦林自述的办公室，里面存放有好竹意公司的产品，以及健达洲公司员工名片、产品等，郑锦林表示不清楚为何易顺公司办公室内会存放好竹意公司、健达洲公司物品，陈松盛告知本院健达洲公司为好竹意公司的关联公司，负责销售环节。本院要求郑锦林现场指认属于易顺公司的物品，郑锦林在未经本院同意的情况下，未在调查笔录上签名便借故离开。2020年1月16日，陈松盛及好竹意公司委托代理人郭冬娜到庭确认，陈松盛租赁涉案场地目的是用于经营好竹意公司，二者之间不存在真实的租赁关系，陈松盛在本案中有权代表好竹意公司处理涉及好竹意公司利益的具体事宜，包括处置财产、交还场地等，好竹意公司不需要作为第三人参与本案诉讼。同时，陈松盛向本院提交申请，要求追加刘建、谢晋雁、李林汉（易顺公司）作为第三人参与本案诉讼。2020年2月17日、18日，谢晋雁、李林汉（易顺公司）、刘建分别告知本院，均已从涉案场地搬离，现场遗留物品为遗弃物，不同意作为第三人参与本案诉讼，故本院未追加谢晋雁、李林汉（易顺公司）、刘建为本案第三人。以上事实，有《租赁合同》《收条》《通告》《厂房租赁合同》《协议书》《调查笔录》、微信聊天记录、声明书及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：首先，关于陈松盛与罗绍阶签订的《租赁合同》的效力。直至一审法庭辩论终结前，双方当事人都没有提交涉案建筑物建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故涉案《租赁合同》应为无效合同。罗绍阶将无合法报建的建筑物出租给陈松盛，而陈松盛对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，双方对合同无效均负有过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由此，因《租赁合同》无效，陈松盛应将租赁的场地返还罗绍阶，罗绍阶应将收取的押金100000元退还陈松盛。因涉案场地内存放有陈松盛、好竹意公司物品，好竹意公司同意由陈松盛个人代表公司承担本案中的权利义务，并放弃作为第三人参与本案诉讼，对此陈松盛亦表示同意，故陈松盛在返还场地时应将场地内属于陈松盛及好竹意公司的物品搬离，清空场地后交还罗绍阶。涉案《租赁合同》无效，合同所约定的违约条款自始不发生法律效力，故对于陈松盛主张罗绍阶返还押金、罗绍阶主张押金归其所有以及按照《租赁合同》约定计收违约金的诉讼请求，均不予支持。第二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，无证据证实陈松盛经罗绍阶同意对厂房进行了装饰装修或扩建，且案外人莫娅的《证明函》属于孤证，在无其他证据佐证的情况下，无法认定陈松盛产生了装饰装修的损失，故对于陈松盛诉请要求罗绍阶赔偿厂房投入损失500000元，本院不予支持。关于陈松盛主张的预期租金利益损失2100000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，期待利益赔偿的前提条件是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，即期待利益的赔偿是以合同有效、合同义务存在为前提，合同无效之时当事人当然不能请求期待利益之赔偿，故陈松盛主张的预期利益损失2100000元，缺乏法律依据，本院不予支持。第三，陈松盛确认租金交至2019年3月底，电费交至2018年12月底，亦确认至今未腾空涉案场地交还罗绍阶，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，主动交纳租金、水电费是陈松盛的义务，但其履约过程中存在拖欠租金、电费的事实，经陈松盛催告后依旧拒绝给付，在罗绍阶要求陈松盛交还场地时，陈松盛非但未妥善处理，反而继续占用，导致双方损失进一步扩大，陈松盛的行为有违诚信，现罗绍阶诉请要求陈松盛按照《租赁合同》约定的月租金88000元的标准支付自2019年4月起的占有使用费，合情、合理、合法，本院予以支持。关于罗绍阶主张的2019年1月至6月期间的电费229656元，因罗绍阶在2019年6月25日时已经通知次承租人将水电费交给罗绍阶，而罗绍阶未举证证实其已经向次承租人收取的电费数额，故本院对于罗绍阶主张的2019年6月的电费不予支持，2019年1月至5月的电费合计200648元应由陈松盛承担。2019年6月下旬，罗绍阶已经对涉案场地进行断电处理，故其诉请主张2019年6月之后的电费，理据不足，本院不予支持。至于罗绍阶主张的电费利息损失，因罗绍阶对《租赁合同》无效亦负有过错，故对其主张的电费利息损失由其自行承担为宜，对其相关诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认陈松盛与罗绍阶于2016年4月7日签订的《租赁合同》无效；二、于本判决生效之日起七日内，罗绍阶向陈松盛退还押金100000元；三、于本判决生效之日起七日内，陈松盛将广州市白云区夏良村沙田采叶工业园B幢面积约6500平方米厂房腾空并返还罗绍阶；四、于本判决生效之日起七日内，陈松盛向罗绍阶支付2019年4月至7月的占有使用费352000元，之后按照88000元/月的标准支付占有使用费至判决第三项中的场地实际交还之日止；五、于本判决生效之日起七日内，陈松盛向罗绍阶支付2019年1月至5月的电费200648元；六、驳回陈松盛的其他诉讼请求；七、驳回罗绍阶的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费28400元、反诉受理费5352元，由陈松盛负担32011元并于本判决生效之日起七日内向本院缴纳3611元，罗绍阶负担1741元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周 蕾人民陪审员  刘健财人民陪审员  潘小平二〇二〇年二月二十八日书 记 员  何丽欣