福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0211民初5154号 原告：赖俊宇，男，1991年11月21日出生，汉族，住厦门市集美区。 委托诉讼代理人：刘振志、王楚，福建力衡律师事务所律师。 被告：厦门金矛房地产代理有限公司，住所地厦门市集美区塘埔路87号之十三。 法定代表人：周玉文，总经理。 被告：周英秋，女，1973年3月5日出生，汉族，住厦门市湖里区。 两被告共同委托诉讼代理人：赵东波，福建建达（厦门）律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：赵紫璇，福建建达（厦门）律师事务所实习律师。 原告赖俊宇与被告厦门金矛房地产代理有限公司（以下简称“金矛房产公司”）、周英秋居间合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。赖俊宇委托诉讼代理人刘振志；周英秋及其与金矛房产公司共同委托诉讼代理人赵东波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖俊宇向本院提出诉讼请求：1.判令金矛房产公司、周英秋共同退还购房定金150000元；2.本案诉讼费由金矛房产公司、周英秋共同承担。事实与理由:2016年2月28日，赖俊宇与金矛房产公司签订《委托购房协议书》约定，由金矛房产公司代赖俊宇办理集美区中央公园城5号楼A梯701楼的购房更名手续；当日赖俊宇支付金矛房产公司购房定金50000元；若金矛房产公司2016年4月10日前没有更名成功，全额返还定金，同时赔偿违约金及其他约定。之后，赖俊宇按协议约定支付购房定金，金矛房产公司及周英秋作为收款人共同出具收条。2016年5月16日经双方协商，赖俊宇又追加支付购房定金100000元，金矛房产公司与周英秋收款后，开具收条，承诺“若房东违约则由本人负责追回购房定金”。后因客观原因导致《委托购房协议书》无法履行，赖俊宇无法完成购买更名集美区中央公园城5号楼A梯701楼房屋，两被告未依约退还150000元定金款。 金矛房产公司辩称：一、集美中央公园城一期开盘时，开发商根据未公开出售，大部分房源由关系户作为一手购房者全部订购，再通过更名方式加价出售给真正购房者。房产销售商工作人员王宇航委托金予房产公司代为出售中央公园城一手更名房源，说房子是关系户和领导预先保留的，不方便出面，由他代签。交易模式为：王宇航落实房源后，通知金矛房产公司按具体房源寻找购房者；金矛房产公司自己或通过其他中介发布售房信息，寻找客户；意向客户找到后，金矛房产公司先与客户签订中介合同，然后与王宇航签订中介合同；合同签订后，客户将更名费及中介费转给金矛房产公司；王宇航安排客户与开发商签订《商品房买卖合同》，然后客户将购房定金支付售楼处，至此通过一手房更名方式销售商品房流程完成。2015年12月初，王宇航委托金矛房产公司出售讼争房产，金矛房产公司将信息告诉案外人厦门大唐之家投资管理有限公司，并委托该公司帮忙寻找购房者。此时赖俊宇亦到厦门大唐之家投资管理有限公司店面寻找集美中央公园城房源。鉴于上述原因，赖俊宇与金矛房产公司签订《委托购房协议书》。二、《委托购房协议书》约定金矛房产公司代为办理讼争房产购房更名；更名费255000元，收款人是房东（即原购房人），更名费由中介方代收，中介佣金40000元。金矛房产公司承诺更名成功，指“接到售楼处通知两日内到售楼处签购房认购书合同，缴交购房诚意金200000元。2016年2月28日赖俊宇向金矛房产公司交付50000元更名费（变更费部分）。当日金矛房产公司即转交王宇航。2016年4月9日赖俊宇签署《“中央公园城”商品房认购书》，载明：出售房为集美建发公司，买售方为赖俊宇，订购集美区中央公园城5号楼A梯7层701室，认购书签订时付定金200000元。同年5月16日卖方王宇航、买方赖俊宇、金矛房产公司当时法定代表人周英秋作见证签订协议。此后，赖俊宇母亲向金矛房产公司支付购房定金100000元，同日金矛房产公司已将该款转交王宇航。2016年6月12日赖俊宇向集美建发公司转账300000元，同日赖俊宇向金矛房产公司支付更名费105000元，中介费40000元。王宇航诈骗案发后，金矛房产公司已将上述更名费及中介费全额返还赖俊宇。2018年11月7日厦门市中级人民法院（2018）闽02闽终5302号民事判决书确认《“中央公园城”商品房认购书》有效，判决厦门市集美建设发展有限公司向赖俊宇双倍返还定金600000元。二、《委托购房协议书》系居间合同，已在（2018）闽02闽终5302号民事判决书中予以确认。《委托购房协议书》已履行完毕，双方签合同目的是金矛房产公司介绍赖俊宇购买讼争房产，赖俊宇与厦门市集美建设发展有限公司签订认购书，同时交付购房定金，居间合同约定的居间事项已履行完毕即：“接到售楼处通过两日内签购房认购书合同，缴交购房诚意金贰拾万元”。赖俊宇在《委托购房协议书》已履行后，要求退还购房定金（更名费）无法律依据，即使更名不成功，也不应当由金矛房产公司进行返还，刑事判决书已认定应由王宇航退赔。 周英秋辩称，其当时是金矛房产公司法定代表人，代表公司签订合同，系履行职务行为，并非讼争合同当事人，与赖俊宇不存在合同关系。 经审理查明，2016年2月28日，赖俊宇作为委托方、金矛房产公司作为受托方，签订《委托购房协议书》，由金矛房产公司代为办理赖俊宇购买集美区中央公园城5号A梯701楼的124.38平方米购房更名,约定:1、房屋价格以开发商报价为准，开发商正常折扣价九三折，委托方支付受托方（收款人是房东，中介方代收）的更名费为255000元，中介佣金40000元，若受托方拿不到93折，少拿折扣部分从更名费中扣除。房子合同价1920000元。2、受托方承诺在2016年4月10日前更名成功（接到售楼处通知两日内到售楼处签购房认购书合同，缴交购房诚意金贰拾万元）。3、更名费付款方式：A.2016年2月28日委托方向受托方支付购房定金（更名费部分）50000元。B.剩余部分更名费和中介佣金共计245000元，委托方应在去售楼处签诚意金合同前五日付给受托方。未能签订购房合同此金额全部退还。4、若受托方在2016年4月10日前没有更名成功，全额返还定金，同时赔偿委托方购房定金金额作为违约金。若受托方更名成功，委托方放弃购买，则视为委托方违约，需全额支付更名费和中介佣金。 2016年4月9日，赖俊宇在中央公园城售楼处签署编号001431《“中央公园城”商品房认购书》（以下简称“认购书”），载明：出卖方（甲方）厦门市集美建设发展有限公司（以下简称“集美建发公司”），买受人（乙方）赖俊宇，乙方向甲方认购位于集美区，建筑面积124.38平方米，单价16630元／平方米，总价2065280元，认购书签订时乙方支付定金200000元，乙方向银行按揭贷款方式支付购房款，乙方于“2016年4月日”将首期购房款（含定金）625280元交付甲方并签订《商品房买卖合同》，余款1440000元由乙方向银行或住房公积金管理机构办理按揭贷款。若甲方在本认购书载明的要求乙方签订《商品房买卖合同》的上述规定期限届满前将该房另售他人，则应双倍返还定金。本认购书为预约合同，即所指向标的为签订正式《商品房买卖合同》，的预约行为，双方均应按认购书约定履行签订正式《商品房买卖合同》的义务。认购书自双方签字、盖章且甲方收到乙方定金日起生效，并于《商品房买卖合同》签订时废止。认购书落款处出卖人（甲方）处加盖集美建发公司印章，销售代表处署名王宇航，买受人处署名赖俊宇。案涉楼盘系集美建发公司委托厦门正图房地产策划有限公司（下简称“正图公司”）销售。赖俊宇签订认购书时，王宇航已从正图公司离职，但隐瞒该事实，带客户到售楼处签约。 2016年5月16日，王宇航作为甲方（卖方），赖俊宇作为乙方（买方），周英秋及案外人曾祥镇作为见证人签订《协议》，载明：甲方于2016年2月28日委托金矛房产公司代为出售讼争房产事宜，并于当日与赖俊宇签订购房协议书，因开发商原因导致2016年4月10日更名手续未完成，无法签订购房协议书，为明确双方责任和义务，特签如下协议：1、甲方承诺乙方能在2016年6月6日更名手续完成，并签订购房合同。2、若甲方在2016年6月6日未完成更名事宜，不能让乙方签订正式购房合同，甲方承诺无条件帮乙方购买一套中央公园城的8号楼7层（含）以上17层（含）以下同面积同户型南北通透一套房子（8层、14层除外）并承诺承担8号楼与5号楼的购房总价差价部分。3、乙方追加购房定金100000元加上之前购房定金50000元，甲方共收致电乙方定金150000元。由金矛房产公司代收，转账给甲方。若甲方5号楼和8号楼都无法拿到房子给乙方，甲方承诺履行以下两项赔偿责任：1、将150000元定金全额返还乙方，另赔偿违约金300000元，两项合计450000元。2、甲方承诺赔偿乙方购房差价金额，赔偿标准为中央公园城8号楼同层次同户型同面积与5号楼A栋701室总价差价。若甲方能按合同给乙方拿到房子，若乙方放弃则视为乙方违约，赔偿甲方违约金300000元，定金不退还。4、若甲方在2016年6月6日前未完成更名及签订正式购房合同事宜，甲方应于当日交300000元履约保证金给厦门大唐之家投资管理有限公司（以下简称“大唐之家公司”），甲方若未履约由该公司作为违约赔偿金直接支付乙方，第2项赔偿款为购房差额由甲方直接支付乙方。5、本协议履约时间为集美中央公园8号楼开盘之日起一周内。 赖俊宇母亲孙红玲于2016年2月28日支付定金50000元，当日周英秋代表金矛房产公司就该笔款项出具了收条，金矛房产公司及周英秋在收条落款处盖章、签名。孙红玲于2016年5月16日再次支付定金100000元，当日周英秋代表金矛房产公司就该笔款项出具了收条，并在该收条最后写明“若房东违约则由本人负责追回购房定金”，金矛房产公司及周英秋分别在收条落款处盖章、签名。2016年6月12日，周英秋在上述两张收条空白处写明“2016年6月12日定金（购房定金）已转入更名费”，同时在该备注字样处签名并加盖金矛房产公司印章。以上款项金矛房产公司均已交付给王宇航。2016年6月12日赖俊宇向集美建发公司转账300000元。 2017年8月25日,本院（2017）闽0211刑初379号刑事判决书，判决被告人王宇航犯合同诈骗罪，并责令王宇航退赔被害人经济损失（其中包括退赔孙红玲150000元）。另，该判决查明讼争房屋于2015年12月17日出售他人，并于2015年12月29日办理商品房买卖合同备案，系非可售房源。 2018年赖俊宇作为原告，以房屋买卖合同纠纷案将集美建发公司作为被告）、周英秋及金矛房产公司作为第三人起诉至本院，请求判令：集美建发公司双倍返还定金60万元。本院作出(2018)闽0211民初945号民事判决：驳回赖俊宇的诉讼请求。赖俊宇不服，提起上诉，厦门市中级人民法院于2018年11月7日作出(2018)闽02民终5302号民事判决：一、撤销厦门市集美区人民法院(2018)闽0211民初945号民事判决；二、集美建发公司向赖俊宇双倍返还定金共计60万元。 2019年9月16日本院作出执行裁定书（2019）闽0211执1416号之一，载明：（2017）闽0211刑初379号刑事判决书已发生法律效力，并移送强制执行，责令被执行人王宇航退赔被害人经济损失共计167.75万元(其中包括孙红玲15万),该笔款项尚未受偿。王宇航名下暂无可供执行财产，因此裁定终结本次执行程序。 以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案系居间合同纠纷。赖俊宇与金矛房产公司之间的《委托购房协议书》系当事人真实意思表示，不违反相关法律及行政法规的强制性规定，合法有效。金矛房产公司作为居间人按约定完成相关的居间事务，讼争定金亦已由该公司代收后转交给了王宇航，本院（2017）闽0211刑初379号刑事判决书已作出判决该款应由王宇航予以退赔。故赖俊宇主张金矛房产公司退还讼争定金。周英秋作为经办人代表金矛房产公司签订合同、出具收条，系履行职务行为，并非居间合同的相对方。赖俊宇主张周英秋在2016年5月6日的收条上写明“若房东违约则由本人负责追回购房定金”，代表两被告共同承诺对讼争定金进行担保。本院认为，首先，该收条所涉定金金额是100000元而非150000元，且周英秋写明“本人”，显然指的是其个人，并不代表金矛房产公司。其次，保证应基于当事人真实意思表示一致而产生，其成立与生效在内容上需以符合一定的法定条件为前提。本案中，周英秋在收条上并没有明确写明其作为保证或担保人的身份，这与民间习惯中保证人的行为明显不一致，而且周英秋表示其写这句话，只是负责帮忙追款，并非同意进行担保。再次赖俊宇也没有提供证据证明两被告曾对讼争定金明确表示愿意承担一般保证或者连带保证责任。综上，赖俊宇主张金矛房产公司及周英秋退还讼争定金，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回赖俊宇的诉讼请求。 本案案件受理费3300元，减半收取1650元，由赖俊宇负担，应于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 杨芳芳 二〇二〇年二月二十七日 法官助理 杨超岚 书 记 员 陈小卢 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。