广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初23452号原告：马永杰，男，1984年10月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：史淑艳，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：张东荣，广东聚理律师事务所律师。被告：陈桂峰，男，1985年7月31日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：吴健，广东百言律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阔雅，广东百言律师事务所实习律师（代理期限从2019年11月20日起至2019年12月29日止）。委托诉讼代理人：杨丹琴，广东百言律师事务所实习律师（代理期限从2019年12月30日起）。原告马永杰与被告陈桂峰民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告的委托诉讼代理人史淑艳，被告的委托诉讼代理人吴健、刘阔雅到庭参加诉讼；第二次庭审，原告的委托诉讼代理人史淑艳，被告的委托诉讼代理人吴健、杨丹琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告占用费540000元[按每月20000元的标准（最终以评估月租金为标准），从2017年6月30日起暂计至2019年9月30日，以后顺延至被告将案涉房屋返还交付给原告之日止]及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从立案之日计算至全部清偿之日止）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月6日，原告由于有借款的需要向被告借款，为担保该借款，被告要求原告将其位于佛山市顺德区********的房屋过户到被告母亲梁然金名下作为担保。后双方因上述借款及房屋问题产生纠纷，佛山市顺德区人民法院及佛山市中级人民法院经审理[案号分别为（2018）粤0606民初11043号和（2019）粤06民终4774号]，判决原告须偿还借款522000元及利息给被告，偿还借款后，被告须将上述房产过户返还给原告。根据上述案件的查明，原、被告双方仅存在民间借贷关系，不存在房屋买卖关系，案涉房屋登记在案外人梁然金名下仅为担保。被告在2017年6月30日占用案涉房屋后，以其名义对外进行了出租并收取租金。原告认为，担保物登记在案外人梁然金名下后，被告及梁然金没有收取担保物产生的收益的权利，且原告与被告之间是民间借贷关系，双方之间的借款约定了利息，被告已在借款关系中赚取了利息，被告使用案涉房屋应向原告按每月20000元的标准（最终以评估月租金为标准）支付占用费。被告辩称，一、原告主体不适格，根据物权法的规定，未经登记不发生效力，原告对案涉房屋不享有权利。被告主体不适格，案涉房屋已过户登记于梁然金名下，非被告名下。梁然金是房屋的所有权人，因此，被告主体不适格，应驳回原告的诉讼请求。二、梁然金对案涉房屋享有物权，有权对房屋进行处分、收益。2017年4月13日，原告与梁然金就房屋买卖价格等问题达成一致，双方签订了《房屋转让合同》，并到税务部门办理了案涉房屋的交易手续。2017年5月8日，梁然金办理了该房屋的过户登记手续取得房屋的权属证书，并于2017年7月办理了房屋的交接手续。根据物权法第九条第一款及第三十九条的规定，原告与梁然金签订《房屋转让合同》，是双方达成一致意见，在无违反其他法律、法规的情形下签订的，体现了双方的真实意思表示，合法有效。且梁然金已依约办理了过户登记，并进行了交接，此时案涉房屋的所有权人是梁然金。梁然金作为所有权人对案涉房屋进行处分、收益，于法有据。三、原告主张案涉房屋每月租金20000元没由事实和法律依据，案涉房屋在梁然金名下期间所获的实际收益极低。1.原告对案涉房屋的实际收益为10000元/月。2015年12月25日，原告与朱建敏签订《房屋租赁合同》，约定原告对案涉房屋以每月10000元的标准出租给朱建敏，租期自2016年1月1日至2018年12月31日止。2.2017年7月，房价达到峰值后，房屋租赁价格走低，租赁市场不景气，梁然金合法占有案涉房屋期间的实际收益降低。参照原告占有案涉房屋的实际收益，梁然金对案涉房屋的租金收益则为10000元/月，自2017年7月起至2019年11月止，租金收益合计290000元。案涉房屋在实际出租时存在管理费用，出租时公摊水电费、管理员和清洁阿姨的工资、日常维护费等均是梁然金支付。自2017年7月起暂计至2019年11月，案涉房屋公摊水电费大约500元/月共14500元；租2017年8月起至2019年2月止，聘请一名管理员负责管理案涉房屋，工资为2000元/月，合计38000元；2017年7月起暂计至2019年11月，聘请一位清洁阿姨负责清洁房屋卫生，工资为900元/月，共26100元；2017年7月起暂计至2019年11月，案涉房屋在出租时需要更换摄像头、加雪种、换灯泡、换锁等日常维护，大约合计5000元。已替原承包承租人朱建敏垫付了所有押金。朱建敏承包承租期间将案涉房屋（包括违建部分）共2个仓库和21间房出租，所有租户退租时均是梁然金垫付押金，共计39320元。房屋过户时已替原告垫付过户费用19800元。2017年4月13日，原告与梁然金就房屋买卖价格等问题达成一致意见，签订了《房屋转让合同》，并于同日到税务部门办理了案涉房地产交易手续，梁然金缴纳了契税19800元，税务部门出具了《税收完税证明》。据此，自2017年7月起至2019年11月，梁然金合法占有案涉房屋期间的租金收益合计290000元，管理费用合计83600元，已垫付押金39320元以及垫付的过户契税费19800元，故案涉房屋在梁然金名下期间实际收益为147280元。四、原告申请财产保全的金额超额，被告保留追究其因财产保全申请错误引起的损害赔偿责任。原告与原承租承包人朱建敏签订《房屋租赁合同》为每月租金10000元，却在起诉时要求按每月租金20000元的标准来计算梁然金的收益，即540000元，明显存在主观恶意。原告起诉的金额540000元远远超出作为申请财产保全的金额147280元，对被告银行账户查封、冻结540000元的行为严重损害了被告的利益，被告将保留追究其因财产保全申请错误引起的损害赔偿责任。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请法院对其各项诉请予以驳回。原告围绕诉讼请求依法提交了原告的身份证复印件、被告的人口信息查询表复印件、（2018）粤0606民初11043号民事判决书、（2019）粤06民终4774号民事判决书、结算业务委托书、客户回单、租赁合同复印件、收据复印件、视频、（2019）粤0606执17124号执行裁定书、光盘、房屋租赁合同、收据，被告对真实性均无异议，本院予以确认。被告向本院提交了房屋租赁合同、收据、微信聊天记录截图打印件、情况说明及身份证复印件、税收完税证明、微信聊天记录、梁然金与租户的租赁合同统计表、梁然金垫付押金统计表，上述证据中，因微信聊天记录截图打印件并无原始载体予以核对，真实性无法确认，本院不予采信；情况说明及身份证复印件，因说明人未到庭进行陈述和接受询问，该组证据的真实性亦无法确认，本院不予采信。对于被告提交的其他证据，本院对真实性予以确认。本院经审理查明，梁然金是陈桂峰母亲。案涉位于佛山市顺德区***************房屋所有人原登记在马永杰名下。2017年4月13日，马永杰作为卖方，梁然金作为买方，双方签订《房屋转让合同》一份，约定：“鉴于……马永杰拟将该房屋转让给梁然金……一、马永杰将其自有的位于佛山市顺德区***************房屋[粤（2016）顺德区不动产权第111******2号]有偿转让给梁然金，……转让含税费总价为2000000元，双方共同确认本协议签订之时，梁然金已向马永杰分别支付了三笔首期款合计1030000元；在该房屋转名过户完毕且梁然金收到新的房产证后三日内，梁然金向马永杰支付剩余转让款970000元；双方共同确认马永杰指定收款账户信息为户名：马永杰，开户行：乐从支付账号分别为622*************964、622*************713。马永杰收到每笔款项后，需向梁然金出具收据。”上述合同签订后的当天，梁然金与马永杰到税务部门办理了案涉房地产的交易手续，签订一份标准文本的《房地产买卖合同》，合同约定的价格为132万元；办理纳税手续并领取的交易发票，注明交易价格为132万元，同时以梁然金的名义并缴纳了契税19800元，税务部门出具了《税收完税证明》。2017年5月8日，梁然金办理上述房产的过户登记手续取得案涉房地产的权属证书[粤（2017）顺德区不动产权第111******8号]。2017年5月5日，马永杰作为卖方，梁然金作为合同的名义买方，合同上签名捺印指模全部的是陈桂峰，双方签订《房屋转让合同》一份，“鉴于……马永杰拟将该房屋转让给梁然金……一、马永杰将其自有的位于佛山市顺德区***************房屋[粤（2016）顺德区不动产权第111******2号]有偿转让给梁然金，……转让含税费总价为2000000元，双方共同确认本协议签订之时，梁然金已向马永杰分别支付了三笔首期款合计75万元（注：该处有捺印指模）；在该房屋转名过户完毕且梁然金收到新的房产证后三日内，梁然金向马永杰支付剩余转让款125万元；双方共同确认马永杰指定收款账户信息为：户名：马永杰，开户行：乐从支付账号分别为622*************964、622*************713。马永杰收到每笔款项后，需向梁然金出具收据。”在签约之前，陈桂峰书写了《金额结算单》（原件为马永杰持有）写明：“30+30+10=70万，过户税65000，测量出图费30000，建档、调档费10000，利息30000元（1个月）、加急办理过户费等60000元，总89.5-15=74.5。”2017年6月24日，梁然金的委托代理人广东宝慧（顺德）律师事务所王远志向马永杰发出《律师函》[（2017）粤佛宝律字第0****1号]，内容包括：受梁然金委托，发表意见如下：2017年4月13日，马永杰与梁然金双方签订《房地产买卖合同》约定成立价格为132万元，合同签订约后，因你方家庭成员嫌价格低，拒绝履行已经生效的前述合同。为了能够顺利尽快达成交易，并及时消除对梁然金女士的不良影响，梁然金确定不予追究你就该份合同的违约责任，又重新与你于2017年5月5日签订了《房屋转让合同》，并约定将总成交价变更为175万元（注：不含无证的部分，全包括为200万元；……）。之后，梁然金按约支付购房款，但是，在支付前期约定的75万元后，你却无故离家出走。……2017年6月26日，梁然金还在佛山本地报纸上刊登《声明》，声明的内容为：梁然金与马永杰就案涉房产交易已经签订合同且已经完成变更过户，但由于马永杰下落不明联系不上导致余款无法支付及其他不利法律后果由马永杰自行承担。2017年7月5日，马永杰提起对陈桂峰、梁然金的诉讼，案号为（2017）粤0606民初10386号，案由为农村房屋买卖合同纠纷。本院于2017年11月12日作出（2017）粤0606民初10386号民事判决书。后陈桂峰、梁然金不服该判决，向广东省佛山市中级人民法院提起上诉。广东省佛山市中级人民法院于2018年4月20日作出（2018）粤06民终1009号民事裁定书，撤销一审判决，发回本院庭审。本院于2018年6月11日重新立案，并将案由变更为民间借贷合同纠纷，案号为（2018）粤0606民初11043号。2019年1月7日，本院作出（2018）粤0606民初11043号民事判决书，查明“案涉房产于2017年6月30日起，陈桂峰以自己名义对外出租并收取租金”的事实，并认定“原告与陈桂峰、梁然金之间的真实意思表示为民间借贷关系，梁然金、陈桂峰与原告先后签订《房屋转让意向书》《房屋转让合同》并办理过权属转移登记手续均应认定为作为案涉民间借贷合同关系的担保，原告与陈桂峰、梁然金之间并非真实的房屋买卖合同关系”。后因马永杰不服该判决，向广东省佛山市中级人民法院提起上诉。广东省佛山市中级人民法院于2019年9月12日作出（2019）粤06民终4774号民事判决书，查明“马永杰、梁然金、陈桂峰均确认本案所涉的借款发生于马永杰和陈桂峰之间，梁然金并未参与其中”的事实，认定“双方为借贷关系，转让房屋视为借贷提供担保的盖然性更高，一审判决对此认定正确，本院予以维持”，并判决“……二、确认马永杰与陈桂峰存在民间借贷关系，马永杰欠陈桂峰的借款本息如下：本金52.2万元和利息（利息具体为：2017年2月15日之前的利息为7836.93元，并以37.2万元为本金从2017年2月16日起计算至实际清偿之日止，以及以150000元为本金从2017年4月13日起至实际清偿之日止，均按照年利率24%计算的利息）”。三、若马永杰在本判决发生发效力之日起一个月内没有自觉清偿完毕上述第二项债务，则马永杰、陈桂峰均有权申请拍卖权利人为梁然金位于佛山市顺德区***************房屋[粤（2017）顺德区不动产权第111******8号]，拍卖所得价款支付拍卖费用、执行费并履行上述第二项债务后，余款返还给马永杰；四、若马永杰以拍卖佛山市顺德区***************房屋[粤（2017）顺德区不动产权第111******8号]之外的方式偿还上述第二项债务的，则该房屋返还给马永杰，梁然金应当在债务清偿完毕之日起十五日内配合马永杰办理相关房屋过户手续并将房屋交还给马永杰，过户费由马永杰承担。……”该民事判决于2019年9月17日生效。2019年10月23日，马永杰依上述生效判决向陈桂峰支付了借款本息864928.93元。本院认为，（2018）粤0606民初11043号及（2019）粤06民终4774号生效判决已确认，原告与被告之间存在民间借贷关系，双方先后签订《房屋转让意向书》、《房屋转让合同》，并办理权属转移登记手续均应认定为作为案涉民间借贷合同关系的担保。本案的基础法律关系是民间借贷纠纷，被告主体适格。因原告与被告或代表被告一方的梁然金在签订《房屋转让意向书》、《房屋转让合同》时并无真实转移案涉房产所有权的意思，其真实意思是设定担保，上述《房屋转让意向书》、《房屋转让合同》以买卖的方式规避了《中华人民共和国担保法》第四十条关于禁止约定抵押物的所有权转移为债权人所有的相关规定，存在以合法形式掩盖非法目的的行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定以合法形式掩盖非法目的合同无效，因此上述《房屋转让意向书》、《房屋转让合同》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，因此被告或代表被告一方的梁然金不能依据上述合同取得案涉房屋的所有权。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”及《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”的规定，并结合原告已于2019年10月23日向被告偿还了所欠的全部借款本息864928.93元的事实，被告从2017年6月30日起至法庭辩论终结之日，即2020年1月7日止，以自己名义对外出租并收取租金的行为，属于无权占有，原告在庭审中明确其主张为要求被告返还收取的租金，该租金属于上述法律规定中的孳息范围，原告要求被告予以返还于法有据，本院予以支持。但因原告并未提供充分证据证明被告在上述期间收取租金的情况和具体数额，本院考虑原、被告在第一次诉讼时均称双方之间存在的是房屋买卖合同关系，被告占有案涉房屋并不存在明显的恶意，同时结合原、被告双方提供的租赁合同中显示的租金水平、出租房间情况、日常维护的费用及垫付租赁押金等因素进行分析认定，被告提交的租赁合同统计表中所显示的月租金情况与原、被告双方提交的租赁合同中约定的月租金基本可以相互对应，本院对该租赁合同统计表予以采信，并以此按70%的出租率酌定计算被告从2017年6月30日起至2020年1月7日止，共计30个月零7天的租金收入为333575.67元（15710元×70%×30个月+15710元÷30天×7天）。对于房屋违建部分的租金主张，首先违建部分并不受法律包括，其次原告并未提供证据房屋违建部分由被告占有使用了，因此原告要求被告返还该部分的租金并无相关的事实和法律依据，本院不予支持。被告提交的垫付押金统计表数据亦基本可以与双方提交的租赁合同相互对应，且原告对于该垫付押金情况亦未提供相关的证据予以推翻和辩驳，被告占有案涉房屋在租户退租时退回押金实属合理，本院予以确认，该部分垫付的押金31620元应在租金收入中予以抵扣。基于前述，被告占有案涉房屋时并不存在明显的恶意，其确实在上述期间内对房屋进行了相关的维护和管理，本院酌定原告的维护和管理费用为2000元/月，该维护和管理费用由原告支付，共计60466.67元。被告辩称的清洁费、分摊水电费，因无相关证据予以佐证上述费用的支出情况，且根据租赁合同显示，上述费用均由被告向租赁方进行收取，因此对于该部分费用本院不予确认。至于过户费19800元，因双方当时约定该费用由原告支付，但实际由被告或代表被告一方的梁然金垫付，被告认为该费用亦应予以扣减，为了防止诉累，本院予以支持。综上，本院酌定被告应向原告返还截至法庭辩论终结之日，即2020年1月7日止的租金为221689元（333575.67元-31620元-60466.67元-19800元）。因被告实际返还其所占有的房屋的时间未能确定，原告主张要求被告返还法庭辩论终结之后的租金本院不予支持，原告可待房屋返还时间确认后再另行主张。因被告占有案涉房屋时并不存在明显的恶意，根据诚实信用和公平原则，原告主张要求被告支付上述应返还租金的利息并无相关的事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陈桂峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马永杰返还租金款项221689元。二、驳回原告马永杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，减半收取计4600元，财产保全费3220元，共计7820元（原告已预交），由被告陈桂峰负担3210.39元，由原告马永杰负担4609.61元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  范碧莹二〇二〇年二月九日书记员  霍惠梅