福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建华诚鞋业有限公司泉州分公司，住所地福建省泉州市鲤城区新华南路西91号。 负责人：蔡若文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑栋梁，福建志立律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：泉州市就业和人才人事公共服务中心，住所地福建省泉州市区田安北路人才大厦。 法定代表人：王新雨，该中心主任。 委托诉讼代理人：蔡书榕，福建磊德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏璇，福建磊德律师事务所律师。 原审被告：福建华诚鞋业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道办事处南埔工业小区。 法定代表人：蔡若文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑栋梁，福建志立律师事务所律师。 原审被告：泉州雄兴印刷有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区新华南路西91号。 法定代表人：柯介雄，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：洪志铭，福建和晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈**宏，福建和晟律师事务所律师。 原审第三人：泉州市开源实业有限责任公司，住所地福建省泉州市鲤城区丰泽街361号国投大厦7楼。 法定代表人：曾清加。 委托诉讼代理人：苏东妮，女，1992年4月18日出生，汉族，住福建省南安市，系该公司员工。 上诉人福建华诚鞋业有限公司泉州分公司（以下简称华诚分公司）因与被上诉人泉州市就业和人才人事公共服务中心（以下简称人才服务中心）及原审被告福建华诚鞋业有限公司（以下简称华诚公司）、泉州雄兴印刷有限公司（以下简称雄兴公司）、原审第三人泉州市开源实业有限责任公司（以下简称开源公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2018）闽0502民初5077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华诚分公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项、第十项，依法改判人才服务中心折价补偿华诚分公司装修装修及扩建仓库、食堂、卫生间等造价费用损失合计127328.5元；2.依法改判人才服务中心分摊本案司法评估费用；3.人才服务中心承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、华诚分公司逾期支付租金是因为人才服务中心的原因造成的，一审判决第五项判令华诚分公司支付逾期违约金错误。二、一审判决未支持华诚分公司关于要求人才服务中心根据公平原则折价补偿装修装饰造价费用损失以及扩建仓库、食堂、卫生间、室外楼梯的造价费用损失的反诉请求错误，人才服务中心应该根据公平原则分担华诚分公司装修装饰的造价费用损失并按双方各承担50%过错责任的比例折价补偿华诚分公司扩建仓库、食堂、卫生间、室外楼梯的造价费用损失。（一）如上所述，华诚分公司逾期支付租金是人才服务中心的原因造成的，因此，诉争合同的解除并非华诚分公司违约所致，而是因不可归责于双方的原因造成的，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款之规定，人才服务中心应当根据公平原则分担华诚分公司装修装饰的损失。（二）仓库、食堂、卫生间、室外楼梯属扩建建筑，不属于装修装饰，同样应与宿舍楼一样适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款之规定处理，由人才服务中心按50%的过错责任比例折价补偿华诚分公司。三、一审判决未判令人才服务中心分担本案的司法评估费用错误。 人才服务中心辩称，一、一审法院判决华诚分公司向人才服务中心赔偿逾期违约金，具有充分事实和法律依据，应予维持。（一）《租赁协议书》第二条约定：华诚分公司应在每季度第一个5日前以现金或转账付款方式缴清当季度租金；第七条约定：华诚分公司逾期交付租金，每逾期一日由人才服务中心按月租金的2%加收违约金。华诚分公司直到2018年9月13日才支付2018年第一、二季度租金，直到2018年12月1日才支付第三季度租金，可见华诚分公司并未按照《租赁协议书》约定按期缴交租金，其存在严重逾期支付租金的事实，应承担违约责任。华诚分公司主张其逾期支付租金系因人才服务中心原因造成的，但并未提供相应证据证明。相反从华诚分公司一直以来包括一审期间仍然能继续向人才服务中心银行账户汇入租金，可证明华诚分公司向人才服务中心支付租金并不存在任何障碍。（二）华诚分公司始终未按《租赁协议书》约定的在每季度第一个5日前缴清当季度租金，长期存在逾期支付租金的违约行为，其应按《租赁协议书》承担违约责任。一审法院认定华诚分公司仅就2018年第一、第三季度存在逾期支付租金事实，并判决逾期违约金的起算点为第一、第三季度结束之次日而非每季度第一个5日，计算标准为月利息2%而非《租赁协议书》约定的每日按月租金的2%支付违约金，这本就缺乏依据，损害了人才服务中心的利益，但人才服务中心为尽快了结诉讼，选择服从判决。二、一审法院未支持华诚分公司关于要求人才服务中心折价补偿装修装饰的造价费用损失以及搭盖仓库、食堂、卫生间、室外楼梯的造价费用损失，具有充分事实和法律依据，应予维持。（一）华诚分公司存在严重逾期支付租金的事实，人才服务中心有权按《租赁协议书》第七条约定行使解除权。华诚分公司主张逾期支付租金系人才服务中心原因造成的，《租赁协议书》解除是因不可归责于双方的原因，违背客观事实，其要求人才服务中心根据公平原则分担装修装饰的造价费用损失，无事实和法律依据。（二）人才服务中心从未同意华诚分公司的改扩建行为。华诚分公司的搭盖均为其私自施工建造，没有办理相关的建设审批手续，属于违法违章建筑，加上该些建筑年久失修，存在重大安全隐患，其本身就应依法予以拆除。根据《资产评估报告》记载，其中有部分建筑物是涉案租赁场所原本就存在或是华诚分公司在涉案租赁场所原有建筑基础上改建的。故华诚分公司要求人才服务中心对该些建筑物均予以补偿，无事实和法律依据，不应支持。（三）华诚分公司要求人才服务中心折价补偿其装修装饰及扩建的仓库、食堂、卫生间等的造价费用损失合计127328.5元，但并未提供该造价费用损失的具体计算方法，其主张缺乏依据，不能成立。即使华诚分公司是依据《资产评估报告》计算费用损失，但《资产评估报告》不具有真实性，不能作为定案依据。一审法院根据《资产评估报告》判决人才服务中心折价补偿华诚分公司扩建宿舍的造价费用43521.5元，本就缺乏依据，损害人才服务中心利益，但人才服务中心为尽快结束诉讼，同样选择服从判决。三、华诚分公司主张人才服务中心分摊本案司法评估费用，无事实和法律依据，不应支持。《资产评估报告》系华诚分公司提供的用于证明其反诉请求的证据，相应的司法评估费用与人才服务中心无关。华诚分公司现提出该项上诉请求系在二审程序中新增加的反诉请求，应当另行起诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，华诚分公司的主张缺乏事实和法律依据，应予驳回。 华诚公司辩称，其意见与华诚分公司上诉意见一致。 雄兴公司辩称，一、人才服务中心作为本案主张租赁物的权利人是有缺陷的，人才服务中心不完全具备主张诉讼请求的资格，本案的租赁物在2017年已经将租赁权利转交给开源公司，开源公司是根据政府所涉及的国有资产相关事项进行组建的，在2017年就租赁物进行招标。能确定本案租赁物的租赁权利在开源公司，因此权利解除也应由开源公司行使。人才服务中心的诉讼请求与国资委所作出的决定，开源公司所实际行使的对本租赁物招标的行为是不一致的。因此应追加开源公司作为本案共同原告。二、人才服务中心主张雄兴公司违约，不符合事实。雄兴公司作为转租的承租人，向华诚分公司进行转租，实际转租时间是从2003年至今，长达17年。根据在案证据，人才服务中心与华诚分公司只有2011年至2012年有书面合同存在，2012年以后就没有书面租赁合同。从2013年至今，雄兴公司从来没有与人才服务中心发生关系，人才服务中心也没有向雄兴公司主张过权利。雄兴公司都有实际交付租金，在收到华诚公司通知后，于当日支付。2013年至2016年是按季度交纳租金，并不准时，经常是过了约定时间再交纳租金，拖延几个月，双方都是接受的。人才服务中心收取租金、包括有部分租金是由华诚公司转交的，双方都无意见。使用时间、交付时间都不是固定时间交纳的，双方实际交付过程、履行过程并没有异议。自从人才服务中心提起诉讼之后，雄兴公司也及时交纳2019年第一季度的租金。因此，从双方实际建立的租赁关系、长期以来双方形成的租金交付时间等，可以证实人才服务中心对雄兴公司的诉讼请求不符合事实，请求驳回对雄兴公司的诉讼请求。三、根据法律规定，雄兴公司对租赁物存在优先承租权。雄兴公司2003年就开始租赁涉案房屋，进行合理使用，也有添附，搬迁对企业发展不利，也涉及社会稳定。开源公司也是要继续将涉诉房屋出租的，希望开源公司能继续出租给雄兴公司。 开源公司述称，同意人才服务中心的答辩意见。 人才服务中心向一审法院起诉请求：1.确认人才服务中心与华诚分公司于2011年1月1日签订的《租赁协议书》已于2018年7月16日解除，责令华诚分公司和雄兴公司立即清场腾空，恢复租赁场所的原状，并将租赁场所返还给人才服务中心；2.华诚分公司和华诚公司向人才服务中心支付自2018年1月1日起至华诚分公司实际返还房屋之日止的租金（暂计至起诉之日的租金为237963.22元）及支付自2018年10月1日起至华诚分公司、华诚公司实际返还房屋之日止按每日570.66元（即月租金28522元的2%）计算的逾期违约金；3.雄兴公司向人才服务中心支付自2018年1月1日起至雄兴公司实际返还房屋之日止拖欠的租金（暂计至起诉之日的租金为40032元）及支付自2018年10月1日起至雄兴公司实际返还房屋之日止每日96元（即月租金4800元的2%）计算的逾期违约金；4.本案诉讼费用由华诚分公司、华诚公司、雄兴公司承担。 华诚分公司向一审法院反诉请求：1.判令人才服务中心折价补偿华诚分公司因租赁合同解除造成的租赁场所增建添附、装修修缮等经济损失约10万元（具体金额以司法评估评估金额为准）；2.判令人才服务中心开具给华诚分公司金额为513600元租金的税务发票；3.判令人才服务中心承担本案的诉讼费用。案件审理过程中，华诚分公司又向一审法院申请撤回第2项反诉请求。 一审法院查明事实：一、人才服务中心是否是案涉出租人。1998年12月25日颁发的泉建鲤字第28905号《房屋所有权证》载明座落在鲤城区劳动大厦内工业厂房5600平方米，登记在福建泉州胶鞋二厂名下。福建泉州胶鞋二厂于1993年并入泉州华恒实业有限公司。2001年1月18日，泉州华恒实业有限公司破产清算将该房产移交给泉州市劳动服务公司掌管。2005年11月8日，泉州市劳动服务公司更名为泉州市劳动就业中心。2011年1月1日，泉州市劳动就业中心与华诚分公司签订《租赁协议书》，双方约定：泉州市劳动就业中心座落在鲤城区劳动大厦内工业厂房5600平方米租赁华诚分公司作为厂房使用；年租金342396元；租赁期限自2011年1月1日至2012年12月31日。合同期限届满后，没有重新签订书面租赁合同，双方继续按照原合同内容履行。2015年7月17日，泉州市劳动就业中心和泉州市人才人事公共服务中心组建泉州市就业和人才人事公共服务中心，即案件原告，人才服务中心接手管理租赁事宜，承租人华诚分公司将租金交付给人才服务中心，人才服务中心成为诉争房屋的实际出租人。在一审庭审过程中，人才服务中心和开源公司均陈述2017年3月人才服务中心将诉争房屋移交给开源公司管理时，划拨的诉争房产还没有完全交接清楚，开源公司要求人才服务中心与华诚分公司解除租赁关系，华诚分公司、雄兴公司也陈述造成其没有按时缴交租金的原因是人才服务中心与开源公司交接处理没有完成，并不是不交，后来还是按照原来的习惯将租金支付给人才服务中心，开源公司并没有通知华诚分公司、雄兴公司向其缴交房租。可见，诉争房产虽然政府发文划拨给开源公司，但人才服务中心和开源公司尚未交接清楚本案的租赁物，华诚分公司、雄兴公司仍然向人才服务公司履行承租人缴交租金的主要义务，出租人并没有发生改变。因此，人才服务中心是案件适格的原告。二、当事人之间的基础法律关系问题。华诚公司从1994年10月开始租赁诉争的房屋。2002年10月15日，华诚公司（乙方）与泉州市劳动服务公司（甲方）签订一份《经营场所租赁合约》，泉州市劳动服务公司将座落于鲤城区市劳动服务公司生产厂区面积9074㎡，建筑面积9060.62㎡，及供水、供电配套设施租赁华诚公司作为生产经营场所使用，年租金40万元，租赁期限自2002年11月10日至2007年11月9日。2003年1月5日，雄兴公司的前身泉州鲤城雄兴印刷厂（乙方）与华诚公司（甲方）签订一份《租赁合同书》，华诚公司将落于鲤城区生产厂区Ｃ幢厂房面积为2750㎡，转租给泉州鲤城雄兴印刷厂作为生产经营场所使用；双方议定厂房租金为每月每平方6元，每月租金为人民币16500元；租赁期限为2002年11月10日至2007年11月9日。2008年1月1日，华诚公司（乙方）与泉州市劳动就业中心（甲方）签订一份《经营场所租赁合约》，甲方将座落于鲤城区市劳动服务公司生产厂区面积9074㎡，建筑面积9060.62㎡，及供水、供电配套设施租赁乙方作为生产经营场所使用，年租金40万元，租赁期限自2008年1月1日至2012年12月31日。当天，泉州市劳动就业中心（甲方）还与泉州雄兴印刷有限公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将鲤城区内1200㎡房屋出租给乙方使用；租赁期限从2008年1月1日起至2012年12月31日；月租金为人民币4800元。2011年华诚公司迁往现办公地址后，本案的房屋由华诚分公司承租，华诚分公司将Ｃ幢厂房继续转租给泉州雄兴印刷有限公司作为生产经营场所使用。2011年1月1日，华诚分公司（乙方）与泉州市劳动就业中心（甲方）签订一份《租赁协议书》。协议书约定：甲方将座落新华南路91号劳动大厦内工业厂房5600㎡，租赁乙方作为厂房使用；年租金342396元，在每季度第一个月5日前以现金或转账付款方式缴清当季度租金（人民币拾万元整）；租赁期限自2011年1月1日至2012年12月31日；因办公需要，对房屋进行装修或增扩设备时，不得损坏原结构，应事先征得四方书面同意，费用由乙方自理；乙方不得擅自转租场所、改变租赁用途，使用不当或其它原因致使房屋或设备损坏，乙方负责赔偿或给予修复；乙方在租赁期间届满时，完整地将场所交还给甲方；在协议期内提前解除协议，应提前一个月通知甲方，经双方协商同意后，方可解除协议；任何一方未能履行本合同协议规定条款或违反国家和房地产租赁有关规定，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失由责任一方承担；合同期限内，由于政策性和上级有关规定而改变租赁用途，甲方须提前叁个月通知乙方，乙方应无条件服从，并按时搬迁；乙方逾期交付租金，每逾期一日由甲方按月租金的2%向乙方加收违约金，逾期十日，即视为乙方不履行本合同，届时甲方有权向乙方收取成约金，解除协议；甲方有权在租赁期满，根据市场租赁价格调整租金，乙方在同等条件下优先租赁。合同期限届满后，双方没有重新签订房屋租赁合同，继续按照原合同的约定支付租金。2008年1月1日泉州市劳动就业中心与泉州雄兴印刷有限公司签订的《房屋租赁合同》及2011年1月1日华诚分公司与泉州市劳动就业中心签订的《租赁协议书》已在2013年1月1日届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，人才服务中心与雄兴公司之间及人才服务中心与华诚分公司之间存在不定期租赁关系。三、雄兴公司的转租行为是否有效问题。2003年1月5日，雄兴公司的前身泉州鲤城雄兴印刷厂（乙方）与华诚公司（甲方）签订一份《租赁合同书》，转租诉争厂房的Ｃ幢厂房面积2750㎡，至2008年1月1日泉州市劳动就业中心（甲方）与泉州雄兴印刷有限公司签订《房屋租赁合同》，承租Ｃ幢厂房面积1200㎡，以及后来人才服务中心向雄兴公司按照2008年1月1日泉州市劳动就业中心（甲方）与泉州雄兴印刷有限公司签订的《房屋租赁合同》收取租金，开具收取租金的税务发票给雄兴公司。可见，人才服务中心及其前身对华诚公司及华诚分公司的转租行为是知情并认可的，雄兴公司的转租行为经过人才服务中心及其前身的许可，雄兴公司的转租行为有效。四、华诚分公司、华诚公司、雄兴公司是否存在逾期支付租金的行为。2017年3月，人才服务中心与开源公司在办理诉争厂区移交过程中，开源公司要求人才服务中心与华诚分公司解除租赁关系，但华诚分公司不同意解除租赁关系。2017年3月20日，华诚分公司向人才服务中心转账支付2017年度第一季度的租金85600元，雄兴公司向人才服务公司转账支付2017年度第一季度的租金14400元。2017年3月27日，人才服务公司出具了税务发票给华诚分公司及雄兴公司。2017年12月25日，华诚分公司向人才服务中心转账支付2017年度第二、三、四季度的租金256800元，雄兴公司向人才服务公司转账支付2017年度第一季度的租金43200元。2017年12月27日，人才服务公司出具了税务发票给华诚分公司及雄兴公司。2018年9月13日，华诚分公司向人才服务中心转账支付2018年度第一、二季度的租金171200元，雄兴公司向人才服务公司转账支付2018年度第一、二季度的租金28800元。2018年11月30日，雄兴公司向人才服务公司转账支付2018年度第三季度的租金14400元。2018年12月1日，华诚分公司向人才服务中心转账支付2018年度第三季度的租金85600元。2018年12月14日，华诚分公司向人才服务中心转账支付2018年度第四季度的租金85600元。2018年12月17日，雄兴公司向人才服务公司转账支付2018年度第四季度的租金14400元。2019年3月7日，华诚分公司向人才服务中心转账支付2019年度第一季度的租金85600元，雄兴公司向人才服务公司转账支付2019年度第一季度的租金14400元。2019年6月18日，华诚分公司向人才服务中心转账支付2019年度第二季度的租金85600元，雄兴公司向人才服务公司转账支付2019年度第二季度的租金14400元。但从2018年7月16日人才服务中心向华诚分公司发出解除租赁关系的函后，人才服务中心没有再出具收取租金的税务发票给华诚分公司及雄兴公司。2011年1月1日，华诚分公司（乙方）与泉州市劳动就业中心（甲方）签订的《租赁协议书》约定“在每季度第一个月5日前以现金或转账付款方式缴清当季度租金”，从上述交纳租金的情况可以看出，华诚分公司及雄兴公司在2018年度是每两个季度交一次租金，明显没有按照租赁协议书约定的内容履行交纳租金的义务，人才服务中心主张华诚分公司及雄兴公司存在逾期交纳租赁的主张，事实清楚，依据充分，予以采纳。但2019年度，华诚分公司及雄兴公司又按照约定的支付租金期限交纳租金，该年度并不存在逾期支付租金的事实。五、闽建友评报字第20195019号《福建华诚鞋业有限公司泉州分公司增建的坐落于泉州市鲤城区劳动大厦内的建筑物及装饰装修资产评估报告》的合法性、科学性问题。华诚分公司提出反诉后，法院依法委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司对华诚公司及华诚分公司承租期间租赁场所增建添附、装修修缮等进行评估鉴定，人才服务中心及开源公司质证认为，该评估报告以2019年度的价格评估2008年建造的建筑物，所鉴定的价格没有来源依据，对2008年装饰装修的建筑物按残值30%进行评估没有说明，因此对该评估报告的真实性和关联性有异议，但鉴定评估机构是根据双方当事人共同签名确认的《建筑物评估明细表》、《装饰装修评估明细表》作出评估，评估鉴定机构具备从事该项鉴定评估的资质，人才服务中心和开源公司没有申请重新鉴定评估或提供足以推翻该鉴定评估报告的证据，应当承担举证不能的不利后果，对闽建友评报字第20195019号《福建华诚鞋业有限公司泉州分公司增建的坐落于泉州市鲤城区劳动大厦内的建筑物及装饰装修资产评估报告》的合法性、真实性和关联性予以确认。 一审法院认为，2008年1月1日人才服务中心的前身泉州市劳动就业中心与雄兴公司签订《房屋租赁合同》及2011年1月1日华诚分公司与人才服务中心的前身泉州市劳动就业中心签订的《租赁协议书》是双方真实意思表示，协议书的内容没有违反法律、行政法规强制性条款的规定，合法有效，受法律保护，合同双方应当全面、诚实履行合同约定的权利义务。人才服务中心与雄兴公司签订的租赁合同及人才服务中心与华诚分公司签订的租赁协议已在2013年1月1日届满，人才服务中心与华诚分公司、雄兴公司没有重新签订书面的租赁合同，华诚分公司、雄兴公司继续使用租赁的厂房，按照原租赁合同交纳租金，双方形成不定期的租赁关系，根据合同法第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，合同双方应当继续按照原协议书的约定全面履行合同义务。协议书第七条约定了解除协议的条件，即承租人逾期支付租金十日，视为承租人不履行合同，出租人有权解除合同，华诚分公司及雄兴公司没有按照原协议书的约定支付2018年度第一季度和第三季度的租金，构成违约，人才服务中心有权按照协议书第七条的约定提出解除协议的要求。2018年7月16日人才服务中心向华诚分公司发出解除租赁合同的函后，华诚分公司、华诚公司、雄兴公司不同意解除租赁关系，现人才服务中心请求确认与华诚分公司于2011年1月1日签订的《租赁协议书》已于2018年7月16日解除，符合合同法第九十六条的规定，予以支持。人才服务中心与华诚分公司解除租赁关系后，雄兴公司的租赁关系应一并解除，人才服务中心请求雄兴公司应当一并返还其转租的厂房，于法有据，应当支持。在不定期租赁关系履行期间，华诚分公司及雄兴公司在2018年度存在逾期支付租金的情形，构成违约，人才服务中心请求华诚分公司及雄兴公司承担逾期支付租金的违约责任，符合协议的约定，于法有据，予以支持。2018年度华诚分公司及雄兴公司是每两个季度支付一次租金，因此逾期支付租金的情形是2018年度的第一季度和第三季度，华诚分公司及雄兴公司第一季度应当交纳的租金为85600元、14400元，2018年度第一季度逾期支付租金违约金的计算时间是从2018年4月1日起至2018年9月12日，华诚分公司2018年度第三季度逾期支付租金违约金的计算时间是从2018年10月1日起至2018年12月1日。雄兴公司2018年度第三季度逾期支付租金违约金的计算时间是从2018年10月1日起至2018年11月30日。2011年1月1日，华诚分公司与泉州市劳动就业中心签订的《租赁协议书》第七条约定“乙方逾期交付租金，每逾期一日由甲方按月租金的2%向乙方加收违约金”，该约定明显超出实际损失的30%的违约金计算标准，华诚分公司及雄兴公司请求调整，符合法律规定，应当支持。人才服务中心租金的违约金损失主要是银行利息的损失，酌情调整人才服务中心的违约金按照月利率2%的标准计算利息损失。人才服务中心要求将华诚分公司及雄兴公司所交纳的2018年度和2019年度的款项抵扣违约金的计算方法不符合法律规定，不予支持。租赁关系解除后，华诚分公司及雄兴公司应当支付从2019年7月1日起至实际交付租赁厂房之日起的占用费给人才服务中心。在不定期租赁关系期间，华诚公司对租赁的厂房进行装饰装修，作为办公使用，对闲置的空地进行扩建，搭盖简易的仓库、食堂、宿舍使用，华诚分公司及华诚公司没有书面的证据可以证明这些建筑行为经过人才服务中心的前身同意，人才服务中心也没有提供证据证明其前身不同意华诚公司装饰装修和扩建，但对于处在厂房隔壁，出入同一大门的人才服务中心的前身，知道或应当知道华诚公司的装饰装修和扩建行为，十几年没有异议，应当视为同意，只是双方没有对这些装饰装修及扩建的费用进行约定。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，因承租人华诚分公司违约导致合同解除，人才服务中心不同意利用租赁期间厂房的装饰装修部分，华诚分公司及华诚公司请求人才服务中心赔偿厂房剩余租赁期内装饰装修残值损失的，于法无据，不予支持。华诚公司在闲置的空地搭盖简易的仓库、食堂、宿舍使用，没有经过合法审批，属违章建筑，又年久失修，个别仓库墙壁裂痕，存在重大安全隐患，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定，人才服务中心和华诚公司应当对未办理合法审批手续，扩建宿舍造价费用按双方过错责任各承担一半的责任，人才服务中心应当对宿舍进行折价补偿。根据闽建友评报字第20195019号《福建华诚鞋业有限公司泉州分公司增建的坐落于泉州市鲤城区劳动大厦内的建筑物及装饰装修资产评估报告》，宿舍楼总面积174.15㎡，评估总价87043元（71889+15154），人才服务中心应当承担50%的造价费用，即87043×50%＝43521.5元。华诚分公司及华诚公司请求人才服务中心折价补偿10万元，明显偏高，高出部分不予支持。华诚分公司及华诚公司请求人才服务中心补偿其扩建的仓库、食堂、室外楼梯等造价费用，不合理，也于法无据，不予支持，华诚分公司及华诚公司应当在腾空交房给人才服务中心的同时，拆除上述厂房内装饰装修以及扩建的仓库、食堂、室外楼梯等，恢复原状。华诚分公司是华诚公司设立的分公司，根据民法总则第七十四条的规定，华诚分公司所从事的租赁行为，产生的民事责任依法可以先以华诚分公司管理的财产承担，不足以承担的，由华诚公司承担，因此，人才服务中心请求华诚公司共同承担华诚分公司的民事责任，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项、第十二条、第十四条第二项、第十八条的规定，判决：一、确认2008年1月1日人才服务中心的前身泉州市劳动就业中心与雄兴公司签订《房屋租赁合同》及2011年1月1日人才服务中心的前身泉州市劳动就业中心与华诚分公司签订的《租赁协议书》于2018年7月16日解除；二、华诚分公司和雄兴公司应当在判决生效之日起一个月内，将址在泉州市鲤城区劳动大厦内承租、转租的厂房清场腾空，恢复租赁场所的原状（除扩建的宿舍外），并将租赁场所返还给人才服务中心；三、华诚分公司应当在返还租赁物的同时，一次性支付从2019年7月1日起至实际返还租赁物时止按每季度租金85600元计算的占用费；四、雄兴公司应当在返还租赁物的同时，一次性支付从2019年7月1日起至实际返还租赁物时止按每季度租金14400元计算的占用费；五、华诚分公司应当在判决生效之日起十日内，一次性赔偿人才服务中心2018年度第一季度租金85600元自2018年4月1日起至2018年9月12日止以及第三季度租金85600元从2018年10月1日起至2018年12月1日止按月利息2%计算的逾期违约金；六、雄兴公司应当在判决生效之日起十日内，一次性赔偿人才服务中心2018年度第一季度租金14400元自2018年4月1日起至2018年9月12日止以及第三季度租金14400元从2018年10月1日起至2018年11月30日止按月利息2%计算的逾期违约金；七、人才服务中心应当在华诚分公司返还租赁物的同时，折价补偿华诚分公司有关租赁期间华诚公司扩建宿舍的造价费用43521.5元；八、华诚公司对华诚分公司的上述民事责任承担共同清偿责任；九、驳回本诉原告人才服务中心本诉的其他诉讼请求；十、驳回反诉原告华诚分公司的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费5960元，由人才服务中心负担960元，华诚分公司与华诚公司共同负担3500元，雄兴公司负担1500元；反诉受理费2300元，由人才服务中心负担1000元，华诚分公司负担1300元。 二审中，华诚分公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1.付款回单；拟证明华诚分公司支付2018年及2019年度租金的事实。雄兴公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1.付款回单；拟证明雄兴公司于2019年12月31日支付的租金。 对一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审当事人的争议焦点：1.华诚分公司是否应赔偿人才服务中心逾期违约金？2.人才服务中心是否应赔偿华诚分公司装修装饰及扩建费用损失127328.5元？3.人才服务中心是否应分摊评估费用？ 第一，关于华诚分公司是否应赔偿人才服务中心逾期违约金的问题。本院认为，根据已查明的事实，华诚分公司于2018年9月13日支付2018年第一、二季度租金、于2018年12月1日支付2018年第三季度租金、于2018年12月14日支付2018年第四季度租金、于2019年3月7日支付2019年第一季度租金、于2019年6月18日支付2019年第二季度租金；雄兴公司于2018年9月13日支付2018年度第一、二季度租金、于2018年11月30日支付2018年度第三季度租金、于2018年12月17日支付2018年度第四季度租金、于2019年3月7日支付2019年度第一季度租金、于2019年6月18日支付2019年度第二季度租金。华诚分公司、雄兴公司前述支付租金的日期均未严格按双方《租赁协议书》约定的“每季度第一个5日前”履行，已违反双方协议约定，理应按协议约定的计算标准承担支付逾期违约金的违约责任。华诚分公司辩称其未存在违约行为，缺乏事实依据，其关于不应支付逾期违约金的上诉请求不予支持。一审法院根据当事人的申请，将逾期违约金的计算标准由每日按月租金的2%调整为按月利率2%计算，符合法律规定。但一审法院对于逾期违约金起算日期的认定有误，如前所述，华诚分公司、雄兴公司自2018年开始每季度的租金支付均未按协议约定履行，一审法院认定华诚分公司、雄兴公司仅在2018年第一、三季度存在逾期支付的情形有误，应予纠正，相应的逾期违约金应分季度从每季度第一个5日后开始计算，即人才服务中心要求从2018年1月6日开始计算逾期违约金的请求应予支持。但鉴于人才服务中心未对此提起上诉，视为其服从一审判决，本院二审不再予以变更。 第二，关于人才服务中心是否应赔偿华诚分公司装修装饰及扩建费用损失127328.5元的问题。首先，关于装修装饰费用损失的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，如前所述，导致双方租赁协议解除的原因在于华诚分公司的违约行为，根据前述规定，华诚分公司要求人才服务中心赔偿缺乏法律依据，其相应的上诉请求不予支持。其次，关于扩建费用损失的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二项规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，人才服务中心、华诚分公司对于扩建部分未办理合理建设手续均有过错，应共同分担扩建费用。但根据现场勘验的情况看，除扩建的宿命楼外，其余的仓库、食堂、洗手间、楼梯等，均为临时建筑，已年久失修，且因使用多年已缺乏实际再利用的价值，故华诚分公司主张人才服务中心应共同分担该部分扩建费用，不具有合理性，亦有违公平原则。一审法院仅对宿舍楼经评估的残值确定人才服务中心按50%的比例分担相应的扩建费用，是根据扩建部分现状及使用价值而对扩建费用的合理分配，亦符合前述法律规定，应予维持。华诚分公司要求人才服务中心对全部扩建部分费用损失进行分担，缺乏事实及法律依据，不予支持。 第三，关于人才服务中心是否应分摊评估费用的问题。本院认为，案涉评估是由华诚分公司为证明其反诉请求而向法院申请，相应的评估费用系其为证明反诉请求支出的合理费用，一审法院综合案件情况确定由华诚分公司自行负担并无不妥，应予维持。华诚分公司要求人才服务中心分担评估费用，于法无据，不予支持。另外，雄兴公司关于人才服务中心不是案件适格原告的辩解，一审法院已作出充分阐述，理据得当，且雄兴公司并未对此提起上诉，本院二审不再予以审查。至于人才服务中心、雄兴公司二审提交的付款回单，拟证明其于一审判决后又支付了部分租金，因人才服务中心对该部分款项不认可系用于支付租金，且该部分款项支付时间系在一审判决后，是否支付对于华诚分公司、雄兴公司判决前的违约行为认定并无影响，故本院二审亦不再予以审查。 综上所述，华诚分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决部分事实认定有误，本院二审予以纠正，但因人才服务中心未提起上诉，视为其服从一审判决，本院仍予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费5960元由上诉人福建华诚鞋业有限公司泉州分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王佳华 审 判 员 孙志坚 审 判 员 王一平 二〇二〇年二月十三日 法官助理 赖世耀 书 记 员 赖俊杰 附本案主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。