江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初12066号 原告：郑乾龙，男，1988年8月12日出生，汉族，住江苏省常熟市。 被告：李冰川，男，1990年3月7日出生，汉族，住江苏省徐州市睢宁县。现下落不明。 原告郑乾龙诉被告李冰川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理，依法由审判员赵丽丹适用小额诉讼程序审理。审理中，因被告李冰川下落不明，本院适用普通程序，依法组成合议庭，并向被告公告送达了起诉书副本、应诉材料、开庭传票等。于2020年2月10日公开开庭进行了审理，原告郑乾龙到庭参加诉讼，被告李冰川经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告郑乾龙向本院提出诉讼请求：1.终止房屋租赁合同；2.赔偿电视机损失2598元；3.支付2019年8月21日至2019年9月21日房屋租金2600元；4.赔偿违约金2600元（租赁合同第八条第（二）点乙方擅自退租的，违约金从押金中扣除，不足部分由乙方补足，乙收押金2500元，房租每月2600元，差价100元）；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年2月22日，原告通过常熟和美房产经纪有限公司(以下简称“和美房产”)，将常熟东南大道金狮薇尼诗花园25栋1705室房屋出租给被告，租期为2019年2月22日至2020年2月21日共计12个月，约定房租每次支付时间为支付租金周期的第一个月的15日。2019年8月16日，被告微信联系原告说出租房里的康佳T49U49寸4K液晶平板电视被其小孩砸坏，与原告协商方式。原告当时答复让被告在网上官方旗舰店购买一台，相关型号让被告自行在电视机上查看，被告回复可以。2019年8月23日，原告微信联系被告交房租，被告回复说月底付房租。2019年8月31日，原告再次微信联络被告交房租，被告称已经回老家一个星期，等中午回话，后再微信联系被告，被告回复不租了，并让原告结算。经询问，被告表示电视机未购买，对于租赁的其他状况，原告查看后发现：椅子损坏1把、天然气剩余49.86立方(2.48元*49.86立方=123.6元)、8月水费电费未缴，与燃气费抵扣后被告只需要赔偿一台电视机即可，但被告无任何回复。2019年9月4日、9月5日，原告两次联系被告，但被告均未回复。2019年9月8日，原告通过和美房产，让和美房产工作人员做中间人，联络被告协商电视机赔偿事宜，被告通过和美房产答复于2019年9月12日前赔偿电视机。2019年9月12日，原告再次联系和美房产，和美房产称再联络被告，如果被告不赔偿则报警处理。2019年9月14日，其再与和美房产联络，和美房产答复说被告不愿意赔偿电视机。故原告为维护合法权益，特诉至法院，请求法院依法处理。后原告增加诉讼请求：1.要求被告支付居住期间使用的电费270元、水费81.47元，共计351.48元。 被告李冰川未作答辩。 原告为证明自己的诉讼主张，提交了如下证据： 1、常熟和美房屋租赁合同一份，证明原、被告的租赁合同关系，双方对于租金、租赁期限、违约金等均作出约定。 2、2019年8月16日至2019年9月5日原、被告的微信聊天记录、2019年9月13日被告和中介公司微信聊天记录，证明被告承认损坏电视机的事实，且原告向被告索赔、通过和美房产向被告要求赔偿电视机等的事实。其中原、被告微信聊天记录载明：2019年8月16日晚上20:28被告：“电视被小孩砸坏了，多少钱，是给你钱还是我去买个？”21:59原告回复：“网上买一个好了，我之前买的2500，现在网上买一个也就1800上下。”被告：“好的”、“康佳42寸，是吧？”原告回复：“49寸、4K智能，可以无线连接的，电视上面有型号你看一下。”被告：“好的。”2019年8月23日下午15:40原告：“兄弟什么时候转房租我。”被告回复：“房租月底给你。”2019年8月31日晚上19:38原告：“兄弟，房租转一下吧。”2019年9月1日早上6:03被告回复：“我家里出点事，我都回来一星期多了，等中午我给你回话吧。”9月1日晚上18:43被告：“我不租了，你算下帐吧，这家里出事实在走不开了。”原告回复：“你电视买了吗？哪你准备什么时候开始不住，我现在过去看看。”被告回复：“行，东西我让我表弟给搬过了”。原告：“你电视什么时候买？”被告回复：“你算下帐先”、“算好总账你说下”。2019年9月2日原告：“燃气还有49立方，水电费现在查不出来”、“其他的也没啥账算的，就差你弄坏的电视和一把椅子，押金合同上写的很清楚不满一年不退，况且这个月房租你也没交”、“燃气费2.48一立方，共计121块钱，水电费一个月也不止这些，就抵扣了，你给我买个电视就行了。” 3、电视机照片一组及支付宝订单截屏一份，证明电视机损坏的事实、电视机型号等以及原告购买电视的费用。 4、2019年9月9日中介和被告的录音一份，证明被告承认不租房屋及损坏电视机等的事实。 审理中，本院向常熟和美房产经纪有限公司（以下简称和美房产）工作人员张某进行了调查。张某陈述，原、被告通过其门店签订了房屋租赁合同，从2019年2月份开始租赁的，看完房子第二天双方就签订了房屋租赁合同。后在2019年9月8日，原告告打电话其说被告走了，水电费没有结清、电视坏了，还给其看了电视损坏的照片，但具体被告什么时候走的其不清楚。当时其联系被告，原告没有要求被告照价赔偿电视机，原告是要求被告重新给原告购买一个电视机，被告也是同意的，而且答应中秋节前会配好电视机给原告，但是后来一直未配好电视机也未给钱。当时其和被告通过电话联系了一次，其他都是微信联系的，打电话时其还录音了，可以向法院提供微信记录和录音资料。其中中介提供电话录音时间为2019年9月9日，微信时间为2019年9月13日、9月14日。原告对和美房产工作人员笔录的真实性无异议。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方）以及常熟和美房产经纪有限公司（丙方，以下简称和美房产）签订《常熟和美房屋租赁合同》一份，该合同约定，第一条：房屋地址：薇尼诗花园25栋1705号。第二条，租赁期限：租赁期共12个月，甲方从2019年2月22日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年2月21日收回。第三条：租金支付情况：（一）甲方愿以月租金人民币2600元整的价格出租该房屋；（二）押金为人民币2500元整，该押金于乙方返还该房屋，且结清租金、水电煤等费用后由甲方于三个工作日内无息返还乙方；（三）甲方要求租金每3个月支付一次即人民币7800元整；乙方先付租金，后用房，每次支付时间为支付租金周期的第一个月的15日；（四）租金以转账方式支付。第五条：乙方的义务：（三）乙方因使用不当或其他乙方原因导致房屋或附件中的设备损害的，应负责恢复原状或赔偿损失；（四）乙方应按时交纳租金，如届时不缴纳租金，每逾期一日，由甲方按月租金的千分之五收取违约金；逾期超过15日，视为乙方严重违约，甲方有权提前终止本合同；乙方除支付甲方房屋租金违约金之外，还应承担违约金，所支付给甲方的押金亦不予退还；（五）乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或其他因乙方的原因导致本合同无法履行的，乙方无权要求返还押金，如给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿；（八）租赁期间该房屋内发生的相关水电煤、有线电视、电话费、物业管理等费用由乙方承担，甲、乙双方另有约定从其约定。第七条：租赁物的用途或性质：居住。第八条：违约责任：（二）租赁期间，非本合同约定的情况乙方擅自退租的，乙方应向甲方支付相当于一个月的租金作为违约金，该违约金从押金中扣除，不足部分由乙方补足。第十条：其他约定：①出租期间物业费由甲方承担；②乙方前三个月以每个月2600租赁甲方房屋，后续半年付以六个月方式支付，租金每月2500承租，3个月支付，每个月2600承租；③出租期间，水电费、燃气由乙方自行承担；④乙方未租满一年，甲方不退押金。附件：设备清单：电器中载明电视机。房屋租赁合同还约定了其他的权利和义务，甲方落款处由原告郑乾龙签字，乙方落款处由被告李冰川签字，见证方：和美房产。 根据原告提供的微信聊天记录及本院向和美房产的调查笔录等证据，原告提供的证据形成完整的证据链，故对被告于2019年8月16日将涉案房屋中的电视机损坏的事实告知原告、双方协商由被告重新购买一台电视机及和美房产与被告联系电视机损坏赔偿等的事实予以认定。其中2019年8月23日、8月31日，原告分别向被告催交租金。2019年9月1日，被告明确不再租赁房屋、物品已搬离并要求原告结算。原告表示去查看房屋、物品及天然气卡等。2019年9月2日，原告告知被告结算情况即“燃气还有49立方，水电费现在查不出来”、“其他的也没啥账算的，就差你弄坏的电视和一把椅子，押金合同上写的很清楚不满一年不退，况且这个月房租你也没交”、“燃气费2.48一立方，共计121块钱，水电费一个月也不止这些，就抵扣了，你给我买个电视就行了。”后因被告未回复，原告至和美房产要求和美房产公司联系被告，和美房产于2019年9月9日电话联系被告，被告口头承诺于2019年9月12日前购买电视机赔偿原告。2019年9月13日、9月14日，和美房产再次联系被告，被告表示不愿意赔偿，由房东自己处理。因被告未能按承诺赔偿涉案房屋中的电视机等引起双方矛盾，故原告诉讼来院。 审理中，本院就原告提供的2016年10月7日购买的型号为T49U康佳牌液晶平板电视机于2019年8月份的价值向江苏东华土地房地产资产评估有限公司进行了咨询，意见为该电视机在2019年8月处于可用状态下的在用价值为1200元。原告对此无异议。 庭审中，原告陈述，其和被告签订合同后，被告每三个月支付一次租金共计支付了六个月的房租，押金为2500元现在原告处，自2019年8月21日开始的房租被告一直未支付，现要求被告按照2600元/月的标准支付房租。另原告在2019年10月14日的笔录中陈述，被告于2019年9月1日回复其说不租了，但双方未进行交接，其后来用备用钥匙开门发现被告已经搬走了。当时其跟被告说押金不退、房租也不要了，只要赔偿电视机就好，被告也是同意购买一个新电视机赔偿原告，但被告未能兑现。关于水、电费的诉讼请求，现不再主张，其余坚持诉讼请求。因被告未到庭，致调解未成。 以上事实，由身份证、非常熟籍居住证信息证明、房屋租赁合同、微信聊天记录、照片、支付宝购买凭证、调查笔录、录音、咨询说明及本院庭审笔录等证据为证。 本院认为，原告与被告签订的《常熟和美房屋租赁合同》合法有效。双方应当遵循诚实信用的原则，行使合同权利，履行合同义务，若一方不履行或者不适当履行，即构成违约，应当向守约方承担违约责任。本案中，根据原、被告双方的微信聊天内容，被告于2019年9月1日提出退租并搬离涉案房屋，原告于当日至涉案房屋查看、接收并于2019年9月2日将结算情况告知被告等内容可知，双方已于2019年9月1日协议解除了《常熟和美房屋租赁合同》。故本院认定原、被告签订的《常熟和美房屋租赁合同》于2019年9月1日解除。虽双方协议解除了《常熟和美房屋租赁合同》，但不改变被告违约的性质，被告未按期交纳租金且擅自退租，系被告违约，故对原告主张被告违约，本院予以采信。至于租金，因被告自2019年8月21日起未支付租金，故被告仍应支付自2019年8月21日起至2019年9月1日止按照2600元/月标准计算的租金，经本院核算应为1040元。至于违约金，根据《常熟和美房屋租赁合同》第八条（二）、第十条的约定，被告租金支付方式为每三个月支付一次租金，故租金标准应以2600元/月为标准，故被告应支付原告违约金2600元，扣除被告在原告处的押金2500元，被告还需赔偿原告违约金100元。至于电视机的损失，根据原告提供的微信内容、电视机照片及和美房产工作人员的调查笔录等可知，涉案房屋内的电视机损坏系被告责任，根据《常熟和美房屋租赁合同》第五条（三）的约定，该电视机损失应由被告赔偿。至于价值，虽原告提供了电视机的购买凭证，但电视机价值应以损坏时的价值认定。现根据江苏东华土地房地产资产评估有限公司的咨询意见，本院认定电视机损坏时价值为1200元。至于水电费，因原告在庭审中明确不再主张，系原告真实意思表示，本院予以确认。被告李冰川经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃质证、抗辩的权利，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告郑乾龙与被告李冰川签订的《常熟和美房屋租赁合同》于2019年9月1日解除； 二、被告李冰川于本判决生效之日起十日内支付原告郑乾龙自2019年8月21日至2019年9月1日的租金人民币1040元； 三、被告李冰川于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑乾龙电视机损失人民币1200元； 四、被告李冰川于本判决生效之日起十日内支付原告郑乾龙违约金人民币2600元，扣除被告在原告处的押金2500元，还需支付100元（上述二、三、四项履行义务，请汇入原告指定账户，开户名：郑乾龙，开户行：中国工商银行常熟东南支行，账号：62×××30）； 五、驳回原告郑乾龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取人民币50元、公告费600元，合计人民币650元，由被告李冰川负担（原告同意其预交案件诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）（如采用转账方式，请汇入原告指定账户，开户名：郑乾龙，开户行：中国工商银行常熟东南支行，账号：62×××30）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  赵丽丹 人民陪审员  李玉英 人民陪审员  陈斌琪 二〇二〇年二月十二日 书 记 员  时晴文