陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终12558号上诉人（原审被告）：魏亚宁，女，汉族，l982年4月21日出生，个体工商户，住西安市新城区。委托诉讼代理人：竹敏，陕西华秦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：路伟峰，男，汉族，l982年3月31日出生，个体工商户，住西安市新城区。委托诉讼代理人：竹敏，陕西华秦律师事务所律师被上诉人（原审原告）：张俊博，男，l995年7月19日出生，汉族，玖冶建设有限公司第一工程公司员工，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：王倩，陕西秦原律师事务所律师。上诉人魏亚宁、路伟峰因与被上诉人张俊博房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初1076号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。魏亚宁、路伟峰上诉请求：1、请求依法撤销西安市灞桥区人民法院做出的(2019)陕011l民初1076号民事判决，改判驳回张俊博诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对上诉人路伟峰、魏亚宁与被上诉人张俊博的房屋买卖交易方式查明错误，判令房屋产权变更没有合同依据。1、本案签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》明确约定交易方式为：在开发商处办理合同更名方式；被上诉人一审诉讼请求为：判令继续履行《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》，二上诉人协助被上诉人办理过户手续；2、一审判决载明：“至于所有权取得方式系从开发商处直接更名还是到房管部门办理过户手续，并不影响双方签订合同的初衷”。上诉人认为物权的变更应当依据合同约定的内容。二、一审法院对上诉人已经解除合同的基本事实查明错误。上诉人有权以没有取得产权无法交易为由提出解除合同。上诉人在2018年6月29日向被上诉人通过EMS发出了书面解除通知，根据《房屋买卖协议》及《合同法》第九十五条规定，解除合同通知自到达时已经发生法律效力。被上诉人在一审庭审中认可收到解除通知。1、2018年1月9曰签订《房屋买卖协议》、2018年3月21日签订《房屋买卖补充协议》后，涉案房屋仍没有取得产权证书，并无法在开发商处办理合同更名。2、2018年6月29日西安市人民政府发布了《关于遴一步规范商品房交易秩序有关问题的通知》第(十一)条：商品房买卖合同网签备案后不得擅自更换购房人姓名，不予办理网签备案撤销手续。三、本案交易行为未签署二手房网签备案合同，未经过西安市房管局审核是否具备交易条件、购房资格的前提下，一审法院做出涉案符合销售条件的认定没有客观依据。一审法院判令直接过户的依据是2018年3月21曰签订《房屋买卖补充协议》，但该协议签订时涉案房产没有取得产权证书、合同备案未满5年，未在到西安市房管局签署二手房网签备案合同，不满足2017年9月13日发布的《西安市人民政府关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》规定二手房交易的条件。张俊博辩称：1、房屋买卖合同的最终目的是实现房屋所有权的转移，上诉人故意曲解协议混淆概念，因房价上涨故意违约。双方后在开发商处了解无法办理更名，在2018年3月21日签订补充协议遂约定直接办理过户手续。一审判决认为所有权转移方式系从开发商处直接更名还是到房管部门办理过户手续，并不影响双方签订合同的初衷合情合理合法。答辩人已经履行了自己的合同义务支付了62万元购房款，上诉人应当继续履行协议，为答辩人办理过户手续。2、合同并未解除，上诉人并未向答辩人发出过解除合同的通知，仅是在微信上告知过，答辩人当即表示不同意解除，告知不具有解除合同的效力。3、双方签订的房屋买卖协议、补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应受法律保护。一审判决认定事实清楚适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉。张俊博向一审法院提出诉讼请求：1.判令继续履行《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》，魏亚宁、路伟峰协助张俊博办理涉案房屋过户手续(未履行房款146000元)；2.判令魏亚宁、路伟峰结清涉案房屋拖欠物业费用750元；3.本案诉讼费由魏亚宁、路伟峰承担。一审法院经审理查明，2018年1月2日,2018年1月3日、2018年1月4日魏亚宁分别向张俊博出具收据三张，确认收到张俊博涉案房款420000元（含定金）。2018年1月9日，张俊博（乙方）与魏亚宁、路伟峰（甲方）签订《房屋买卖协议》，该合同约定：一、甲方魏亚宁、路伟峰将本人坐落在西安市灞桥区转让给乙方张俊博，房屋建筑面积为108.75平方米；二、随该房一并转让的含房屋内所有装修及房内三个空调。三、上述房产甲方以总价人民币766000元卖给乙方；四、甲方出售此房屋已征得房屋共有人（配偶）的同意并签字路伟峰；五、乙方已于2017年12月24日给付甲方部分定金20000元，剩余定金也已于2018年元月2号付清。定金总额为100000元；六、乙方于2018年元月4日付给甲方银行贷款尾款人民币300000元，并当日与甲方一同前往北京银行西安分行营业部办理银行贷款尾款缴纳手续；七、甲方在银行尾款结清日起两个月内（2018年3月4日前）将房屋更名至乙方名下，待乙方确认无误后，将购房尾款346000全部归结；八、房屋更名登记手续由甲乙双方共同办理，所产生的费用由乙方承担……；九、待更名手续办理完后，乙方向甲方付清购房尾款的同时，甲方随即将房屋一切手续（相关票据、买卖协议，更名过户证明）及房屋钥匙交付乙方，在此之前，甲方应结清该房屋之前所产生的各种费用，并配合物业为乙方提供方便，乙方应遵守小区各项规章制度，按时缴纳费用”。同时该合同第十二条约定：“若因国家政策原因导致该房屋不得买卖，则甲方应无条件退还乙方所付的购房定金（拾万元）、所付给该房屋北京银行（西安分行营业部）银行贷款尾款（叁拾贰万元）以及购房尾款（叁拾肆万陆仟元）。”因签订协议时，该房屋尚未取得房产证，故双方在该合同中就开发商未办理房产证而赔偿的违约金的归属以及违约责任进行了约定。该合同签订后，2018年3月21日张俊博（乙方）与魏亚宁、路伟峰（甲方）再行签订《房屋买卖补充协议》，将原合同中第一条、第五条、第六条、第七条作出以下变更补充：一、甲方所转让的房屋位于西安市灞桥区，登记建筑面积108.75㎡，转让金额为766000元；二、甲方保证在交易时该房屋没有产权、债务纠纷、没有抵押、交易后如有上述未请事项，由甲方承担所有责任；三、付款方式：乙方已分别于2018年1月2日给付甲方人民币100000元，2018年1月3日给付甲方120000元，2018年1月4日给付甲方200000元，三笔费用共计420000元。本协议签订后，乙方再付给甲方200000元，剩余余款146000元，待办理完房屋过户手续后，乙方向甲方一次性付清；四、房屋交付：甲方在收到乙方签订本协议后所付的200000元后立即将房屋交付给乙方；五、本协议在履行过程中若发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成可向灞桥区人民法院提起诉讼；六、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同其余部分应完全继续有效。本协议原合同相互冲突时，以本协议为准。”该协议签订后，张俊博按照协议向魏亚宁、路伟峰支付了200000元购房款，魏亚宁、路伟峰将涉案房屋交付张俊博使用。双方在合同履行期间了解到，从开发商处直接更名转移产权的方式已无法办理。2018年6月27日，魏亚宁通过微信向张俊博发送了解除通知，表示其不同意出售房屋，要求解除合同。张俊博表示不同意，要求合同继续履行，双方协商未果。另查明：魏亚宁与路伟峰系夫妻关系。2013年8月7日魏亚宁与北京林河兴业房地产开发有限公司西安分公司签订商品房买卖合同，购买了涉案房屋。2019年9月25日涉案房屋取得房屋产权证书，产权证号为陕（2018）西安市不动产权第1448241号。张俊博系西安市灞桥区人，双方签订购房协议时，张俊博具备购房条件。本案审理中，双方均认可该房屋不存在抵押、查封的情况。魏亚宁、路伟峰认为该合同签订时双方约定了房屋产权变更系在开发商处办理更名手续，因该手续无法办理，故该合同无法继续履行，其向张俊博发送了解除通知，现该协议已经解除。张俊博主张双方签订的补充协议明确约定：剩余余款146000元，待办理完房屋过户手续后，乙方向甲方一次性付清，该约定表明补充协议已经明确产权转移方式为办理房屋过户手续，该房屋现已取得房屋所有权证，故魏亚宁、路伟峰应配合张俊博办理过户。另，庭审中张俊博要求魏亚宁、路伟峰结清拖欠物业费750元，关于物业费是否拖欠及拖欠的数额，张俊博未能提交相应证据证明。一审法院认为，张俊博与魏亚宁、路伟峰签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应秉持诚实信用原则，全面履行各自义务。本案中，张俊博已向魏亚宁支付购房款合计620000元，严格按照协议约定履行了购房款的给付义务。根据双方签订的补充协议约定：剩余余款146000元，待办理完房屋过户手续后，乙方向甲方一次性付清。现张俊博具备购房资格，该房屋也符合销售条件，魏亚宁、路伟峰拒绝配合张俊博办理过户，违背双方合同约定，张俊博要求继续履行协议，由魏亚宁、路伟峰配合其办理涉案房屋的过户手续，符合双方约定，其请求依法予以支持。魏亚宁、路伟峰辩称因该房屋无法在开发商处更名致该合同无法履行，其已发送解除通知解除了该协议的抗辩理由，不予采信。一审法院认为，张俊博与魏亚宁、路伟峰买卖房屋的目的在于魏亚宁、路伟峰出售房屋获得房屋价款，张俊博取得房屋所有权，至于所有权取得方式系从开放商处直接更名还是到房管部门办理过户手续，并不影响双方签订协议的初衷。《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》中并未约定魏亚宁、路伟峰享该协议的单方解除权，魏亚宁、路伟峰在2018年6月通过微信向张俊博发送的解除通知，并不产生合同解除的法律效力。现魏亚宁、路伟峰应按合同约定继续履行，庭审中，张俊博同意在魏亚宁、路伟峰配合办理涉案房屋的过户手续后，向魏亚宁、路伟峰支付下余房款146000元，符合双方约定，应予以确认。张俊博要求魏亚宁、路伟峰结清涉案房屋拖欠的物业费750元，因张俊博并无相应证据证明魏亚宁、路伟峰是否拖欠物业费，拖欠物业费的具体数额，故对其主张不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告魏亚宁、路伟峰于本判决生效后十五日内配合原告张俊博将位于西安市灞桥区房屋过户到原告张俊博名下；在办理过户手续后，原告张俊博将下余房款146000元支付被告魏亚宁、路伟峰；二、驳回原告张俊博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3236元，原告已预交。现由被告魏亚宁、路伟峰承担，并与本判决生效后十五日内给付原告。二审中，魏亚宁、路伟峰提供EMS回单及签收情况，以证明其在得知开发商无法办理合同更名后，因房屋未取得所有权证书，上诉人及时发出了解除合同通知。张俊博以该证据不是原件不予认可，称其并未收到该函件。张俊博提供两份证据，1、陕西通泰物业公司林河项目部出具的情况说明；2、陕西通泰物业发展有限责任公司物业费缴纳票据，证明在房屋交付前的费用应当由上诉人承担。魏亚宁、路伟峰对两份证据的真实性认可，但对证明目的不予认可，认为一审驳回了被上诉人主张物业费的请求，被上诉人并未上诉。经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，张俊博与魏亚宁、路伟峰签订的《房屋买卖协议》、《房屋卖面补充协议》系双方真实意思表示，且内容没有违反国家法律法规的内容，为合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。在双方签订的《房屋买卖协议》中明确约定双方交易的形式是办理更名手续，该约定违反我市政府2017年4月18日《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》的相关规定，实际上不能履行。但在2018年3月21日张俊博与魏亚宁、路伟峰又签订了《房屋买卖补充协议》，该补充协议约定：本协议签订后，张俊博再给付魏亚宁、路伟峰200000元，剩余余款146000元，待办理完房屋过户手续后，张俊博一次性付清。根据双方签订的《房屋买卖协议》所约定的办理更名的期限为2018年3月4日前，而该补充协议是在双方约定更名的期限之后形成，双方此时应当知道更名已无法履行，故张俊博称该条款是对交易形式的变更，有事实依据。魏亚宁、路伟峰在该补充协议签订后收取张俊博20万房款，又将房屋交付给张俊博，说明魏亚宁、路伟峰认可双方的约定，现涉案房屋已经具备过户条件，魏亚宁、路伟峰亦应按照约定将涉案房屋过户至张俊博名下，张俊博亦应按照约定支付剩余房款，一审法院按照双方约定进行判决并无不当。关于魏亚宁、路伟峰主张涉案合同已经解除一节，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。因张俊博与魏亚宁、路伟峰签订的《房屋买卖协议》以及《房屋卖面补充协议》均未约定魏亚宁、路伟峰因此享有解除权，魏亚宁、路伟峰行使解除权亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，故一审认定魏亚宁、路伟峰不具有解除权，其所发出的解除通知不产生法律效力亦无不当。综上，魏亚宁、路伟峰的上诉均不能成立，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114860元（魏亚宁、路伟峰已预交），由魏亚宁、路伟峰承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年二月二十五日法官助理 孙静文书 记 员 郑 瑜