福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初16363号 原告（反诉被告）：林锋，男，1985年10月18日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：王泽民，福建明嘉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡娟，女，1980年7月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王琼，福建汇德（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艺宝，福建汇德（厦门）律师事务所律师。 被告：黄媚，女，1977年7月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人：兴业银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路**兴业大厦。 负责人：洪枇杷。 原告（反诉被告）林锋与被告（反诉原告）胡娟、被告黄媚、第三人兴业银行股份有限公司厦门分行（以下简称兴业银行厦门分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。林锋的委托诉讼代理人王泽民，胡娟的委托诉讼代理人王琼、张艺宝到庭参加诉讼。黄媚及兴业银行厦门分行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林锋向本院提出诉讼请求：1.胡娟与黄媚继续履行与林锋签订的《房产买卖居间协议书》；2.黄媚、胡娟立即还贷并解除座落于厦门市思明区的抵押登记手续；3.黄媚、胡娟将座落于厦门市思明区过户登记至林锋名下；4.黄媚、胡娟将厦门市思明区交付给林锋；5.黄媚、胡娟承担律师代理费8万元、保全申请费5000元、保全保险费用12736元及案件受理费用。事实与理由：2019年3月11日，黄媚在未提供代理手续的情况下，作为胡娟的代理人与林锋签订《房产买卖居间协议书》，约定：胡娟将案涉的厦门市思明区出售给林锋，建筑面积80.09平方米，成交价格398万元。合同签订后，黄媚向林锋承诺后期会提供授权书，并由胡娟在《房产买卖居间协议书》签名确认后再给林锋一份《房产买卖居间协议书》原件。林锋已按协议约定支付购房定金20万元。按照《房产居间买卖协议书》第五条规定，胡娟应在2019年7月15日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续并于当日将房产交付林锋使用。合同第十三条还约定，双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后三日内前往房管部门办理交易登记手续和签订房管部门提供的《厦门市存量房买卖合同》；否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。然而，黄媚签订协议后一直没有向林锋交付定金收据、授权书与《厦门市存量房买卖合同》原件，也未能在2019年7月15日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续，构成违约。基于此，林锋已在2019年7月15日向胡娟、黄媚主张了不安抗辩权，要求暂缓支付购房首付款190万元。胡娟、黄媚的违约行为直接影响到买卖双方前往房管部门办理交易登记手续，损害林锋的合法权益。 胡娟辩称，黄媚系胡娟授权代理人，对于黄媚作为其代理人与林锋签订的《房产居间买卖协议书》予以认可。因林锋未依约于2019年7月15日向胡娟支付购房款，胡娟已于2019年7月23日解除双方之间的房屋买卖合同。林锋诉请继续履行合同等相关诉求均缺乏依据，应予驳回。 胡娟向本院提出反诉请求：1.确认林锋与胡娟于2019年3月14日签订的《房产买卖居间协议书》于2019年7月23日解除；2.林锋将厦门市思明区洪文一里100号102室房屋返还给胡娟；3.胡娟无需向林锋返还支付的定金20万元；4、林锋向胡娟支付因本案诉讼支出的一审、二审律师费52万元。事实与理由：2019年3月11日，黄媚作为胡娟的委托代理人与林锋签订了《房产买卖居间协议书》。约定：胡娟将案涉房产出售给林锋，成交价为398万元。协议签订当日，林锋应支付购房定金20万元，于2019年7月15日前支付190万元，向银行申请贷款252万元，该贷款由银行直接转至胡娟账户。胡娟应于2019年7月15日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续并于2019年7月15日前将房产交付给林锋使用。第十一条“违约责任”约定：1、若胡娟悔约，应自悔约之日起三日内退还林锋所支付的购房款，同时向林锋支付相当于定金的违约金。若林锋悔约，胡娟应自悔约之日起三日内退还林锋已支付的扣除定金以外的购房款；2、明确约定由悔约方承担诉讼费用和律师费用等。第十二条约定：若林锋不能按期向胡娟付清购房款或胡娟不能按期向林锋交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达7日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任。合同签订时，双方达成合意，因胡娟向兴业银行厦门分行以案涉房产作抵押贷款210万元，故需要林锋支付除了定金20万元外的190万元作为解押款用于偿还贷款，以减少贷款利息损失，同时达到解押过户的目的。合同签订后，胡娟与林锋交涉支付购房款办理解押过户时，林锋却拒绝支付购房款，要求以反担保的方式办理带抵押过户，且直接过户给林锋以外的第三人。胡娟要求林锋必须按照合同约定支付购房款，同时也会积极配合办理解押过户手续，但林锋并未予以同意。胡娟在林锋违约的情形下，仍于2019年7月15日前办理提前还贷并将房屋交付给林锋使用。但林锋却迟迟未支付购房款，亦未办理银行贷款手续。直至2019年7月23日，林锋已逾期支付购房款超过7日，胡娟及委托代理人黄媚均向林锋发出解除合同及立即返还房屋的通知，但林锋未予理会。林锋的行为已经构成违约，胡娟依约有权解除合同，并要求林锋承担定金罚则及相关律师费等违约责任。 林锋辩称，一、林锋未违反《房产买卖居间协议书》的约定，胡娟无权要求解除《房产买卖居间协议书》。胡娟对黄媚与林锋签订的《房产买卖居间协议书》整个过程都没有参与。嗣后，胡娟与黄媚一直不提供委托证明手续、定金收据、产权证及由胡娟签字的《房产买卖居间协议书》供林锋核实，林锋无法了解胡娟是否同意追认黄媚的代理行为，导致林锋与黄媚签订的《房产买卖居间协议书》一直处于效力待定状态。签约后，林锋已经多次要求黄媚补齐委托证明手续或要求胡娟按《房产买卖居间协议书》约定履行办理案涉房屋解押、注销手续，但黄媚、胡娟均执意不肯出具委托证明手续及不办理案涉房屋解押、注销手续。甚至，在林锋于2019年6月13日已经明确表态可以提前支付购房款190万元协助办理房屋还贷、解押手续后，黄媚与胡娟仍拒绝前往厦门市行政服务中心办理案涉房屋解押、注销手续。双方合同并未约定林锋应支付的190万元购房款为解押款，由此可见，林锋在签约后始终不存在任何违约行为，也多次表示要履行合同的意思表示；反而是胡娟与黄媚故意不提供委托证明手续及不按《房产买卖居间协议书》约定办理案涉房屋解押、注销手续，已经构成了实质上的违约。因此，胡娟主张《房产买卖居间协议书》已于2019年7月23日解除，严重缺乏事实与法律依据的。二、胡娟并未依约于2019年7月15日向林锋交付房屋，2019年7月15日双方交接时，案涉房屋内却有个人物品且胡娟只愿意提供一把钥匙（房屋前后门需要两把钥匙），林锋并未接收案涉房屋，胡娟无权要求林锋返还案涉房屋。三、林锋并未违约，胡娟要求林锋承担相应违约责任缺乏事实及法律依据。 双方当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉的厦门市思明区洪文一里100号102室房屋登记于胡娟名下。 2019年3月11日，在厦门邦家置业代理有限公司居间下，黄媚以胡娟代理人的身份与林锋签订一份《房产买卖居间协议书》，载明出售方、甲方为胡娟、委托代理人黄媚，购买方、乙方为林锋。约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，建筑面积80.09平方米，用途为住宅，成交价为398万元。协议签订当日，乙方应支付购房定金20万元，于2019年7月15日前支付190万元，向银行申请商业贷款252万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际房款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行房款三日内将差额部分以现金方式支付给甲方。上述房产的产权现状为已办理土地房屋权证，但处于抵押状态。甲方应于2019年7月15日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。若解押款为乙方提供，甲方应将产权证原件交由乙方保管，以便办理交易过户手续之用。甲方应于2019年7月15日前将房产交付给乙方使用。双方签订本协议时，乙方应向丙方支付居间服务费99500元。合同第十一条“违约责任”约定，甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。1、定金已支付但尚未开始办理房屋解押、交易过户等后续手续的，悔约责任适用于定金原则。若甲方悔约，应自悔约之日起三日内退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付相当于定金的违约金。若乙方悔约，甲方应自悔约之日起三日内退还乙方已支付的扣除定金以外的购房款。2、定金已支付且已实际办理房屋解押、交易等后续手续的，悔约责任适用于违约金原则。悔约方除应向守约方承担总房款0.05%违约金外，还应赔偿守约方包括但并不限于如解押损失、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失、已缴纳税费等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。合同第十二条约定，若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达七日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任。合同第十三条约定，甲、乙双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后3日前往房管部门办理交易登记手续和签订房管部门提供的《厦门市存量房买卖合同》。合同第十八条双方手写补充约定：1、甲方应于乙方银行放款当日退还乙方超出该房产成交价398万元的金额；……3、乙方有权指定第三人作为该房屋的新产权人或通过公证交易方式进行（即由甲方公证委托乙方或乙方指定的第三者）。合同落款处，黄媚还填写了胡娟尾号为7671的联系电话。合同签订当时，黄媚并未提供胡娟的身份证原件、房屋权利证书原件以及授权委托书供林锋核对。 合同签订后，林锋向胡娟名下账户转账支付20万元。 2019年6月9日，林锋向胡娟尾号为7671的电话发送短信，要求胡娟出具授权黄媚的委托证明，包括签订的买卖协议、定金收据、产权证复印件及身份证复印件等资料。胡娟于2019年6月11日回复，“我知道这套房子卖给了你，到时按合同履行就可以了，你要无理取闹那是你的事”。2019年6月12日，林锋再次向胡娟发送短信，要求胡娟、黄媚于2019年6月14日前往不动产登记部门办理解押过户手续，并表示我方首付款已经到位（会按合同给你解押）。胡娟表示“只要你方按照合同履行将第二笔款190万转过来，我方收到款后会按合同履行配合你过户”。但此后，双方未于2019年6月14日履行合同。 2019年7月14日，林锋向黄媚发送短信，要求胡娟、黄媚于2019年7月15日前办理案涉房屋的抵押注销手续并办理交房手续。 2019年7月15日，胡娟与林锋继续通过短信交涉房屋交付及首付款190万元的支付事宜。胡娟告知将于当日交接房屋，并要求林锋支付190万元。林锋坚持要求胡娟先行办理解除抵押注销手续并办理房屋交付手续。当日晚上，胡娟、黄媚、林锋在中介公司工作人员陪同下，在案涉房屋内协商房屋交付事宜。根据胡娟提供的当日视频显示，当时房屋内物品基本腾空，仅留有部分空调、简单家具。双方交房当时，胡娟到场并提供了社会保障卡以证明其身份，告知林锋因其为公司会计，故身份证在公司处，无法提供。因房屋存在抵押，房屋权属证书原件在银行，亦无法提供。林锋则坚持要求胡娟提供身份证原件，并要求胡娟另行签订书面合同。胡娟表示无需另行签订合同，并要求在当日将房屋交付林锋，询问林锋是否同意接收房屋。林锋提出要求胡娟将房屋内的空调等物品全部腾空，胡娟提出无法当即搬离。后双方发生争执，胡娟、黄媚将房屋钥匙交付林锋后，二人先行离开。 2019年7月16日，胡娟向林锋发送短信，告知房屋已于昨日交付，因林锋未能依约支付190万元购房款，已构成违约，其暂停办理房屋解押手续，要求林锋支付购房款及违约金。林锋未就房屋交付事宜提出异议，亦未支付190万元购房款。 2019年7月23日，胡娟以林锋迟延付款超过7日为由，以短信方式通知林锋解除双方买卖合同。 另查明，林锋配偶属厦门市户籍，具备在厦购房资格。案涉房屋在交易之时由胡娟作为抵押物，向兴业银行厦门分行申请最高额抵押贷款210万元，并办理抵押登记。贷款额度期限为36个月，自2018年5月29日至2021年5月29日。2019年7月12日，胡娟结清贷款本息，但未办理抵押登记注销手续。2019年7月16日，胡娟再次向兴业银行厦门分行贷款210万元，截至2019年9月18日，胡娟在兴业银行厦门分行的贷款余额为210万元。 因本案诉讼，林锋委托律师提供法律服务支出律师费8万元，胡娟委托律师提供法律服务支出律师费26万元。林锋因申请财产保全，还支出保全担保费用12736元。 审理过程中，本院要求林锋提供其在2019年6月、7月及当前的资金状况以证明其履约能力及意愿，但林锋未向本院提供其在2019年6月、7月期间的资金状况。另，林锋、胡娟均确认黄媚系胡娟的代理人，林锋撤回对黄媚的相关诉求。 本院认为，林锋与胡娟就案涉房屋所签订的《房产买卖居间协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 根据双方合同约定，林锋应在2019年7月15日前履行支付190万元购房款的义务，而胡娟应在2019年7月15日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续，并于2019年7月15日将房屋交付林锋使用。双方约定的各自义务履行期限均在2019年7月15日之前，但并未约定先后履行顺序。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在合同未明确先付款抑或先解押的情形下，双方本应依诚实信用原则协商解决纠纷，但林锋及胡娟在合同履行过程中均缺乏充分的沟通及协商诚意。 从林锋方面来看，虽然其一再主张黄媚未提供其已取得胡娟授权的书面证明，亦未提供胡娟系房屋权利人的真实凭证。但本案交易系通过中介公司进行，中介公司有能力亦有义务核实案涉交易房屋的权属情况。且至迟在2019年7月15日当日，林锋亦见到胡娟本人并核实了胡娟的社会保障卡，取得案涉房屋钥匙，其仍持该理由拒绝履行合同缺乏充分依据。再者，林锋亦未在2019年7月15日前向胡娟支付购房款190万元，更未能提供证据证明其在要求胡娟先行履行解押义务的当时已经做好支付购房款的资金准备，难以证明其当时能够依约履行合同。 从胡娟方面来看，在出售案涉房屋时，虽然其所提供的房屋交易信息从本案事后查明情况来看均属实，但房屋交易属重大交易，为买受人提供交易标的的权利凭证、出卖人的身份凭证属交易中出卖人的附随义务。胡娟拒绝提供相应凭证并要求林锋先行支付购房款的履约要求，亦缺乏合同依据。 关于房屋是否交付问题，根据胡娟提供的视频材料，胡娟已将案涉房屋交付林锋控制并先行离开房屋，可以认定2019年7月15日，胡娟已完成了案涉房屋的交付。 鉴于双方因合同对履行顺序约定不明产生争议，并进而导致合同未能进一步履行，双方主张对方违反合同约定的理由均不能成立。考虑到案涉房屋现仍登记有兴业银行厦门分行的抵押权，双方在合同履行过程中就约定不明事项以及后续合同履行事项均难以充分协商，本院对于胡娟要求解除案涉买卖合同的诉求予以支持。合同的解除系因合同约定不明，而双方又未能积极协商达成补充协议所致，属不可归责于其中任何一方的原因，因此，胡娟应将收取的定金20万元返还林锋，林锋应将案涉房屋返还胡娟。双方要求各自承担违约责任的诉求，依据不足，本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除林锋与胡娟于2019年3月11日签订的《房产买卖居间协议书》； 二、林锋于本判决生效之日起十五日内将厦门市思明区返还胡娟； 三、驳回林锋的诉讼请求； 四、驳回胡娟的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19320元，由林锋负担。反诉案件受理费19320元，由胡娟负担。保全申请费5000元，由林锋负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （刘远萍） 二〇二〇年二月十日 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。