广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终1312号上诉人（原审原告）：刘恩辉，男，汉族，1971年9月26日出生，广东省云浮市新兴县新城镇仓下下坊78号，身份证号码：442************013。委托诉讼代理人：李新林，广东来邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾艳艳，广东来邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：彭华强，男，汉族，1973年7月27日出生，住广东省深圳市宝安区***********，身份证号码：441************214。委托诉讼代理人：刘达煜，广东云新律师事务所律师。上诉人刘恩辉因与被上诉人彭华强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省新兴县人民法院（2019）粤5321民初1652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人刘恩辉及其委托诉讼代理人李新林、被上诉人彭华强的委托诉讼代理人刘达煜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人刘恩辉上诉请求：一、判令被上诉人彭华强支付租金45000元给上诉人刘恩辉；二、本案一、二审案件受理费由被彭华强上诉人负担。事实和理由：彭华强并无证据证明其已付清了2019年1月至3月期间的租金（三个月合计租金为45000元），刘恩辉在一审起诉及庭审时已将其履约保证金30000元冲抵了部分租金30000元，一审判决认定事实不清及判决错误，增加了当事人的讼累。综上，由于彭华强一直未能按时足额缴清租金，累计至2019年6月30日，将30000元保证金冲抵部分租金后，彭华强尚欠刘恩辉租金45000元。特此上诉，请二审法院支持刘恩辉的上诉请求。被上诉人彭华强辩称：一、彭华强按时缴纳租金并无违约，其至今已经腾退涉案房屋，及时搬走将该房屋交还给刘恩辉。二、涉案房屋的合同约定租金虽然在合同中有增幅，但在实际履行过程中，双方对合同约定租金的增幅已进行变更，是按照原合同没有增幅约定的租金实际履行，且刘恩辉也同意按原数额收取租金。刘恩辉向一审法院起诉请求：一、判决彭华强支付租金45000元给刘恩辉；二、案件受理费由彭华强承担。一审法院认定事实：2003年12月9日，刘恩辉向新兴县*************民小组承租位于二龙岗招商楼全幢（共三层）及其配套附属设施，约定租赁期间为15年（从2004年3月18日至2019年3月17日）。2014年12月28日，刘恩辉作为出租方与彭华强作为承租方共同签订《房屋租赁合同》，将位于新兴县新城镇二龙岗招商楼全幢（共三层）及其配套附属设施出租给彭华强使用。合同主要约定：1.租赁期限为2015年1月1日至2019年3月17日。2.房屋月租金为10000元。从第三年开始，月租金为11500元。3.租金按季度缴交，必须在季度初第一个月的1至5日前付清给刘恩辉。4.签订合同时，彭华强支付30000元作为履约保证金。若违约时，刘恩辉没收。若无违约时，刘恩辉于期满时退还等等。合同签订后，刘恩辉将涉案房屋交付彭华强使用。彭华强在所租赁的房屋开设新兴县鸿源皮革制品有限公司。彭华强分别于2015年6月4日支付租赁保证金尾款7500元及支付2015年第二季度租金30000元、于2017年9月17日支付2017年第三季度租金30000元、于2017年12月支付2017年第四季度租金30000元、于2019年5月16日支付2019年4月及5月租金20000元、于2019年6月13日支付2019年6月租金10000元给刘恩辉。现刘恩辉以彭华强未付清租金为由起诉至一审法院，提出前述诉讼请求。另查明，刘恩辉与彭华强已约定租期延至2019年6月30日。再查明，刘恩辉与新兴县*************民小组已约定租期延至2019年6月30日。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案中，刘恩辉与彭华强经协商后签订《房屋租赁合同》，内容为真实意思表示且无违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。合同设定的权利、义务对合同当事人具有约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。据查明事实可知，结合涉案《房屋租赁合同》约定，房屋租金自2017年起由10000元变更为11500元，但彭华强仅按10000支付租金。因此，彭华强在租赁期间无按合同约定足额付清租金给刘恩辉，存在违约行为，故其须按规定承担相应的违约责任，即按合同约定付清租金给刘恩辉。因此，现刘恩辉在本案中提出彭华强实际拖欠租金45000元（1500元/月×30个月）的事实，理据充分，一审法院对此予以确认。由于彭华强已交付履约保证金30000元给刘恩辉，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”的规定，该保证金30000元应在拖欠的租金45000元中予以抵减，故彭华强应付清租金15000元给刘恩辉。因此，对刘恩辉提出要求彭华强向其偿还拖欠租金45000元的诉求，一审法院依法支持15000元，对超出部分不予支持。对彭华强提出的辩解意见，理据不足，一审法院不予采纳。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第八十五条的规定，判决：一、彭华强应于判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金15000元给刘恩辉；二、驳回刘恩辉的其他诉讼请求。案件受理费462.5元，由刘恩辉负担308.3元，彭华强负担154.2元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，刘恩辉主张彭华强缴纳的履约保证金30000元，已用于抵扣2019年1-3月的房屋租金，彭华强尚欠2017年1月1日至2019年6月30日租金45000元[（应付11500元-已付10000元）×30个月]。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点为：彭华强是否应支付45000元租金给刘恩辉。《房屋租赁合同》虽约定从2017年1月1日开始，涉案房屋租金每月11500元，但根据彭华强提供的《收据》、银行转账记录等证据分析，双方自2017年1月至2019年6月均以按照每月租金1万元标准实际履行，且刘恩辉也没有提供证据证明向彭华强提出过异议。其次，彭华强缴纳的履约保证金30000元，刘恩辉也确认用于抵扣2019年1-3月的房屋租金。由此可知，刘恩辉与彭华强在实际合同履行过程中，已将合同约定的租金原标准11500元/月变更为10000元/月，且履行完毕。刘恩辉主张彭华强尚欠租金45000元的诉讼请求，缺乏事实依据，应不予支持。鉴于一审法院判决彭华强支付15000元租金给刘恩辉，彭华强没有提起上诉，应视为服判，本院予以维持。综上所述，刘恩辉的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人刘恩辉负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇二〇年二月十四日书记员  范欣健附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条【二审裁判】第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。