广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初33603号原告：深圳前海牛犇资产管理有限公司，住所深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码9144030036007744XA。法定代表人：张建，系该公司的董事长。委托代理人：黄纲，广东华商律师事务所律师。委托代理人：梁溥源，广东华商律师事务所实习律师。被告：黄思月，女，汉族，1973年9月10日出生，住，住址广东省深圳市福田区/div>委托代理人：徐祥全，广东宽和律师事务所律师。委托代理人：杨业浩，广东宽和律师事务所实习律师。被告：李子君，男，汉族，1972年3月24日出生，住，住址广东省深圳市福田区/div>被告：界首市恒安投资理财咨询有限公司，住，住所安徽省界首市人民路**一社会信用代码913412827408649557。法定代表人：王峥，系该公司的总经理。委托代理人：赵佩，广东君纳律师事务所律师。上述原告深圳前海牛犇资产管理有限公司诉被告黄思月、李子君、界首市恒安投资理财咨询有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告黄思月为位于深圳市福田区产权人。被告李子君是位于深圳市福田区产权人。被告界首市恒安投资理财咨询有限公司（以下简称恒安公司）是位于深圳市福田区产权人。被告黄思月与李子君是夫妻关系。2018年5月31日，原告与三被告签订《锦龙花园项目合作协议》，该合作协议约定三被告共同委托原告对位于深圳市福田区进行装修改造、营销策划及销售，销售后在扣除三被告所得的实收保底价及该项目的全部成本后的剩余部分利润原告参与分配。该合作协议签订后，原告按照合作协议约定向被告指定账户支付了销售保证金600万元，另原告支付了该项目清租费用18万元以及装修、购买家私费用40080万元。综上，原告为该项目已实际支付各项款项共计6220080元。该项目锦龙花园101、102、103、104、105号商铺在2018年5月25日被深圳市福田区人民法院查封。106、110、111号商铺在2018年7月27日被深圳市福田区人民法院查封。三被告在与原告签署合作协议前未向原告披露锦龙花园101、102、103、104、105号商铺被查封这一情况。在合作协议签订后，锦龙花园106、110、111商铺被查封的情况也未通知原告。自原告发现上述商铺被查封之日起至今，原告多次与三被告就锦龙花园项目合作事宜进行沟通和讨论。在三被告无法解封上述商铺的情况下，导致合作协议无法继续履行。三被告向原告出具了《承诺书》、《还款计划书》、《确认书》。承诺和确认共同向原告还款6220080元。在2018年12月20日之前还款323万元，在2019年2月3日之前还款300万元，如不能按约定时间还款的，应按照未还款金额的万分之五累计日息向原告支付利息。根据合同约定，三被告导致上述商铺被查封，协议无法继续履行，原告有权单方解除协议并要求三被告支付违约金100万元。三被告始终未按照《还款计划书》的承诺向原告还款，而且原告得知三被告在原告不知情的情况下，将解封的110号商铺已经过户给了他人，事后未向原告还款，也未通知原告，三被告的行为已严重违反了合作协议的约定，侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。请求判令：1、解除原告与三被告于2018年5月31日签订的《锦龙花园项目合作协议》；2、三被告向原告返还销售保证金600万元；3、三被告向原告支付原告已支出的清租费用18万元及装修、购买家私费用40080元；4、三被告向原告支付违约金100万元；5、三被告支付资金占用费158007元；6、三被告向原告支付利息324990元；7、三被告承担本案诉讼费用。被告黄思月当庭辩称，第一，被告没有违约无需承担违约责任。首先，合作协议并未明确约定如果发生涉案物业被查封的情况，则视为被告违约，更未约定涉案物业被查封被告须承担相应的违约责任；其次，合作协议约定了被告应在商铺过户前自行解除该物业上存在的抵押权以及其他影响过户的限制性条件，并取回该物业全部房产证原件。也即只要原告能够找到合适的买家，被告完全可以在商铺过户前，通过过桥等方式解封该物业，被告并没有出现原告所述的不履行合作协议、约定的义务等情况；最后，即使是按物业被查封也不影响原告对该物业进行改造装修、销售。截止目前，涉案物业上有两套商铺107号108号未被查封，原告完全可以继续履行合作协议；第二，对于原告主张的装修购买家私费用，认为原告仅凭装修购买家私费用的付款凭证复印件，不足以证明该费用是用于涉案物业的装修、装饰，且该付款凭证的复印件没有其他证据佐证，不能单独作为认定事实的证据。被告恒安公司当庭辩称，认为原告起诉我方没有合同及法律依据。第一、原告作为专业的从事资产管理房地产投资的专业公司，在本合同签订之前，应该对涉案商铺的现状进行调查。实际上涉案房产10套商铺，其中有查封产生于合同签订之前，表明原告对涉案房产的现状是清楚了解的，事后不应再以房产查封为由，要求各被告承担违约责任；第二，根据合作协议的约定，原告及被告黄思月、李子君共同确认，我方不承担双方签订的本协议类的一切法律责任。也即在签订合同之时，原告已经协议放弃要求我方承担因本协议产生的一切法律责任；第三、截至目前，原告一直未与我方协商终止合作协议或者采取继续履行合作协议的有效措施。我方名下的107、108号商铺，截止目前没有抵押，没有查封，未对原告的继续履行合同造成实质影响。实际上，目前为止，原告一直违反合作协议的约定，我方未有任何违约情形；第四、因原告违法起诉我方并查封我方名下房产，其行为已经给我方造成重大经济损失，我方保留随时追究原告的法律责任。被告李子君未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2018年5月31日，原告与三被告签订一份《锦龙花园项目合作协议》，约定三被告自愿与原告合作，共同对其名下位于深圳市福田区进行装修改造、包装、营销策划及销售。该项目商铺的建筑面积共计1076.77平方米，共包含10个单独产权单位，具体为101、102、103、104、105、106、107、108、110、111号。三被告委托原告对上述商铺进行装修改造、策划、包装、销售。双方在扣除三被告以13万每平方米的实收保底价以及该项目全部成本后的剩余部分以4:6（三被告占四成，原告占六成）的比例分配利润。三被告负责自本协议签署后三个月内清理完毕现有租户，在单套清租费用不超过25万元、10个商铺总共清租费用不超过200万元的部分由三被告与原告双方按照4:6的比例在该项目利润中来分摊，原告先行垫付在不超过前述标准的清租费用，超过前述标准的清租费用由三被告自行承担和支付。为确保原告能够积极推进销售工作，原告应在本协议签订日起5个工作日内向三被告支付销售保证金600万元。在合作期间，由于三被告原因（包括但不限于未与原告选任的材料供应商、中介机构、购房者进行签约，未配合原告进行装修改造、销售、办理过户等不履行合同义务的行为）致使该物业不能被改造、装修、销售或过户的，原告有权解除本协议，并要求三被告支付违约金100万元。同时，三被告还应退还三被告所支付的全部款项（包括原告支付的销售保证金、清租费用、原告向材料供应商、中介机构等第三方支付的款项），并按银行同期贷款利率向原告支付资金占用费。如因此造成原告损失的，三被告应予赔偿原告所遭受的全部损失。并约定被告恒安公司不承担本协议内一切法律责任，本协议的被告黄思月承诺，其以个人名义担保，如发生争议，其本人对本协议的被告黄思月、被告恒安公司权利及义务、经济与法律纠纷承担全部责任。原告与三被告分别在上述协议上签章予以确认。2018年6月6日，三被告向原告出具收款账户确认书一份，内容中列有三被告共同确认合作协议所约定的销售保证金收款账户信息。三被告均在上述收款账户确认书上签章予以确认。同日，三被告向原告出具收据一份，内容中列有确认收到原告就深圳市福田区爱华路西侧锦龙花园2栋10套商铺项目支付的销售保证金600万元。三被告分别在上述收据上签章予以确认。2018年8月8日，被告黄思月向原告出具承诺函一份，内容中列有被告黄思月对涉案锦龙花园项目有关事实确认如下：1、锦龙花园101、102、103、104、105号商铺于2018年5月25日被深圳市福田区人民法院查封；锦龙花园106、110、111号商铺在2018年7月27日被深圳市福田区人民法院查封。针对以上8套商铺被人民法院查封的情况，本人近期才知晓，以至于在签约前以及签约后均未告知原告，对此深表歉意；2、被告黄思月承诺在本承诺书签订之日起30日内解除前述8套商铺的查封状态；3、被告黄思月确认在签署8套商铺查封状态被全部解除之前，合作协议暂时停止继续履行。被告黄思月在上述承诺函上签字予以确认。2018年9月4日，被告黄思月、李子君向原告出具一份还款计划书，内容中列有被告黄思月是深圳市福田区爱华路西侧路锦龙花园2栋102、103、104、105、106、111号商铺产权人；被告李子君是位于深圳市福田区产权人。被告恒安公司是位于深圳市福田区产权人。被告黄思月与李子君是夫妻关系。涉案合作协议签订后，原告按照合作协议约定向三被告指定账户支付了销售保证金600万元，另原告公司支付了清租费用18万元以及装修、购买家私费用5万元。综上，原告为该项目已实际支付各项款项共计623万元。因该项目锦龙花园101、102、103、104、105商铺在2018年5月25日被深圳市福田区人民法院查封，106、110、111号商铺在2018年7月27日被深圳市福田区人民法院查封，导致该项目无法继续进行。被告黄思月、李子君承诺退还原告已支付的全部销售保证金600万元，及向原告赔偿其为该项目支出的清租、装修、家私购置费用23万元。被告黄思月、李子君承诺，从2018年9月4日起，分2次向原告偿还上述款项，到2019年2月3日全部还清。被告黄思月、李子君分别在上述还款计划书上签名予以确认。2018年9月30日，三被告共同向原告出具确认书一份，其中列有2018年9月4日，被告黄思月、李子君向原告出具还款计划书，被告黄思月、李子君承诺退还原告为锦龙花园项目已支付的销售保证金600万元，及向原告赔偿原告为该项目支出的清租、装修、家私购置费用23万元，确认现三被告拟通过销售涉案项目所涉的位于深圳市福田区所取得的售楼款向原告偿还前述款项，确认有关内容如下：1、三被告确认从销售第二套商铺开始向原告偿还部分款项，直至换完为止。具体为第二套商铺销售完成后2个工作日内，还款金额为123万元；第三套商铺销售完成后2个工作日内，还款金额为200万元；第四套商铺销售完成后2个工作日内，还款金额为200万元；第五套商铺销售完成后2个工作日内，还款金额为100万元。经查，上述金额共计623万元。三被告分别在上述确认书上签章予以确认。经法庭询问，原告及三被告均确认其在上述合作协议、承诺函、还款计划书、确认书上签章的真实性。并确认原告共支付销售保证金600万元。原、被告另确认涉案商铺被依法查封的为锦龙花园101、102、103、104、105、106、110、111号商铺。本院认为，涉案合作协议上加盖有原告与三被告真实印章，约定明确、具体，内容并不违法法律、法规强制性规定，该协议真实、有效，对原告及三被告均依法产生法律约束力。本院确认原告与三被告之间的合同法律关系成立。原告与三被告均应遵照执行。合作协议约定三被告与原告合作共同对三被告名下位于深圳市福田区进行装修改造、包装、营销策划及销售。上述商铺中至少有8套商铺已依法被人民法院予以查封。并无法有效依照双方签订的合作协议进行有关约定事项，致使双方合同目的无法实现。故原告诉求依法解除上述合作协议，有事实和法律依据，本院予以支持。根据被告黄思月出具的承诺函确认的相关内容，上述8套商铺被查封，在签约前、后均未告知原告。在原告已依约向三被告支付了销售保证金的情况下，被告方的上述行为存在明显过错，导致涉案合作协议根本目的无法实现，存在着根本违约。关于承担责任主体，本院认为，涉案合作协议明确约定，系三被告共同作为甲方共同对其名下位于深圳市福田区进行装修改造、包装、营销策划及销售项目。收取原告销售保证金款项的收款账户亦系三被告共同指定的账户。并且由三被告共同向原告出具相关收款收据。涉案虽系其中8套商铺被查封，但将导致涉案10套商铺相关约定的合作协议无法继续履行。并且如前所述，该合作协议已被本院依法确认予以解除。虽原、被告双方在涉案合作协议中约定被告恒安公司不承担该协议内的一切法律责任。另涉案还款计划书亦仅系被告黄思月、李子君出具的，但涉案确认书系三被告共同向原告出具，且涉案确认书出具时间在涉案合作协议以及还款计划书出具时间之后。在涉案确认书中明确确认三被告拟通过销售该项目所涉商铺所取得的售楼款向原告偿还共计623万元的款项。虽表述为“拟通过销售涉案项目所涉商铺所取得的售楼款向原告偿还前述款项”。但此表述系对还款方式方法的约定，而非对还款主体的限制，其并不影响对还款责任主体承担的认定。上述在涉案确认书中对还款责任主体的表述，有三被告真实印章予以确认，且时间在后，应视为三被告对涉案合作协议相关约定依法予以了变更。且因其仅为三被告对其偿还款项方式的表述，并不能成为限制是否支付上述款项的限制条件。即债权若依法成立，则无论通过何种合法方式均应予以偿还。如前所述，本院已确认被告方构成根本违约，涉案合作协议予以了解除，相应原告为本项目支付的款项被告方即应予以返还或支付。故综上所述，本院确认本案三被告均为共同还款责任主体，被告恒安公司应在623万元的范围内共同向原告承担相关付款责任。原告已依约向三被告指定账户支付了销售保证金600万元。另根据涉案还款计划书、确认书所列相关内容，原告另已支付了协议约定的清租费用18万元以及装修、购买家私费用5万元。如前所述，被告方已构成根本违约，应向原告返还上述款项。故原告主张三被告返还销售保证金600万元，并支付清租费用18万元以及装修、购买家私费用40080元，并未超过上述标准，有事实和法律依据，本院对此予以支持。关于原告主张的违约金，资金占用费、利息等。涉案合作协议明确约定，由于被告原因致使物业不能被改造、装修、销售或过户的，原告有权解除协议，并要求被告方支付违约金100万元。该约定并非畸高，并不违反相关法律规定，约定合法有效。被告方在涉案合作协议签订前即存在所约定商铺被人民法院因被告的其他纠纷等事宜被依法查封情形，在此情况下，仍与原告签订涉案合作协议，让原告支付销售保证金600万元，明显存在过错。且根据涉案承诺书显示内容，在签署涉案合作协议前后均有相关商铺被依法查封，且被告均未向原告告知该情况。综上，被告方存在明显违约行为，原告依约主张违约金100万元，有事实和法律依据，本院对此予以支持。因涉案确认书中仅确认被告恒安公司作为偿还623万元款项的还款主体，故对于承担该100万违约金责任，仍应依照之前涉案合作协议的约定，被告恒安公司无须承担支付上述违约金的责任。故综上，被告黄思月、李子君应向原告支付违约金100万元。原告另还主张了资金占用费、利息等，但如前所述，本院对原告诉求的100万元违约金主张亦予以了支持。原告因被告违约行为造成的损失（包括资金占用费、利息等）在合理范围内已经得到了弥补，原告亦未提交其他有效证据证明不足以弥补的其他损失情况。故对原告诉求的资金占用费、利息的诉求，根据本案实际案情，本院对此不予支持。综上所述，解除原告与被告黄思月、李子君、恒安公司于2018年5月31日签订的《锦龙花园项目合作协议》；被告黄思月、李子君、恒安公司应向原告返还销售保证金600万元，并向原告支付清租费用18万元以及装修、购买家私费用40080元。被告黄思月、李子君应向原告支付违约金100万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告深圳前海牛犇资产管理有限公司与被告黄思月、李子君、界首市恒安投资理财咨询有限公司于2018年5月31日签订的《锦龙花园项目合作协议》；二、被告黄思月、李子君、界首市恒安投资理财咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳前海牛犇资产管理有限公司返还销售保证金600万元；三、被告黄思月、李子君、界首市恒安投资理财咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳前海牛犇资产管理有限公司支付清租费用18万元以及装修、购买家私费用40080元；四、被告黄思月、李子君应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳前海牛犇资产管理有限公司支付违约金100万元；五、驳回原告深圳前海牛犇资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费65722元，保全费5000元，共计70722元（已由原告预交），由原告负担7000元，由被告黄思月、李子君负担63722元。被告界首市恒安投资理财咨询有限公司在52000元的范围内对被告黄思月、李子君的上述案件受理费支付义务承担共同支付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杜   阳人民陪审员 温 秀 华人民陪审员 曲 艳 林二〇二〇年二月十二日书 记 员 郭盈（代）