广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初2650号原告：杨琨。委托诉讼代理人：曹海涛，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：李妤，广东华商律师事务所律师。被告：邓猛。被告：罗春梅。两被告共同委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黎晨，北京大成（深圳）律师事务所律师。原告杨琨诉被告邓猛、被告罗春梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，适用普通程序于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告杨琨及其委托诉讼代理人曹海涛、李妤，两被告的共同委托诉讼代理人王林欣到庭参加诉讼。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付违约金296万元（人民币，下同）；2、两被告向原告返还购房款860万元以及从合同解除次日（2019年1月19日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；3、两被告向原告支付原告支出的中介费、担保费、评估费、过户税费等共计978349.58元；4、两被告向原告支付房价上涨的损失120万元；5、两被告向原告支付因维权所支出的律师费50000元；6、两被告配合办理涉案房产的产权变更手续并承担相应的全部税费；7、两被告在向原告退还已支付的购房款并承担违约责任后接收涉案房产；8两被告承担本案的所有诉讼费用。庭审后，原告变更其第二项诉讼请求为要求两被告返还购房款859万元。事实和理由：2018年5月19日，原告经居间方深圳市乐有家房产交易有限公司（下称“乐有家公司”）居间介绍，与两被告、乐有家公司签署了《二手房买卖及居间服务合同》，约定原告购买两被告名下位于深圳市南山区（下称“涉案房产”），房屋面积为181.64平方米，房屋总价为1480万元。合同签署后，原告按照约定支付了100万元定金，并办理了760万元的资金监管。因两被告解除其按揭贷款事宜，原告垫付了评估费、担保费等费用。2018年7月31日，原告与两被告办理了过户手续，并支付了531052.73元税费。2018年8月1日，两被告向原告移交了涉案房产。2018年8月10日，原告委托装修公司进场装修。装修公司在装修施工期间发现，涉案房产的餐厅楼顶楼板为两被告重新浇筑且楼板改造增加的一条承重梁的钢筋的面筋（底筋）部分被打穿，导致承重梁实际断梁，新浇筑的楼板部分严重缺乏承重支撑，随时可能断裂砸落，涉案房产存在严重的安全隐患。该餐厅是涉案房产通向其他房间、阳台的必经通道，该餐厅的安全隐患致使其他房间也无法正常使用。同时，装修公司发现，一间卧室的楼顶正中间改造了一个下水管道的排水管，严重影响该房间的使用。原告还发现两被告改造了生活阳台上方的排污管道。该三处改造均被涉案房产的原装修吊顶遮盖，若不是原告对涉案房产进行重新装修拆掉了吊顶，根本无法发现。两被告也确认原告购买涉案房产时，未如实告知原告涉案房产存在上述问题。原告发现涉案房产存在严重的安全隐患无法使用后，多次与两被告沟通，希望其按照相关规定及约定，通过修复的方式排除涉案房产的安全隐患，但两被告多番推诿，拒不承认涉案房产存在安全隐患，不配合修复。原告不得不于2018年10月委托第三方深圳市清华苑工程结构鉴定有限公司（下称“清华苑公司”）对涉案房产的安全隐患进行鉴定。清华苑公司于2018年10月25日出具了《某花园2＃楼Ａ栋26Ｂ单元楼板结构安全性隐患评估报告》，证明涉案房产的楼顶楼板因两被告擅自改建且改建的楼板浇筑及增加的梁施工不规范等问题存在严重的安全隐患。在原告都己经取得第三方的鉴定结论的情况下，两被告依然坚持拒不维修涉案房产，严重违反了合同义务，损害了原告的合法权益。原告不得不于2019年1月18日根据《合同法》相关规定解除与两被告的合同关系，并要求两被告返还原告支付的购房款及其他支出费用并赔偿原告的损失。两被告对原告的诉求置之不理，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院查明案件事实，判如所请。被告辩称：一、原告解除涉案房产买卖合同无事实与法律依据。首先，审视案涉合同履行全过程，从两被告与原告双方签订合同，收取定金、赎楼、办理银行贷款，到涉案房产最终转至原告名下，将涉案房产交付给原告，两被告一直积极履行合同约定之义务，并无任何逾期或拒不履行合同义务之情形存在，并且提前将涉案房产交付给原告，本案违约的恰恰是原告，原告在涉案房产过户至其名下后通知银行拒不发放贷款，导致涉案房产至今已过户到原告名下，但两被告却未收到应收取的房款，实际是原告违约，两被告未有任何的违约行为。故原告无权依照涉案房产买卖合同之约定解除案涉合同。其次，根据两被告与原告双方在诉讼前的沟通情况来看，原告聘请的相关机构所做《结构安全性隐患评估报告》中的评估结论及建议可知，涉案房产楼板虽存在有安全隐患，但该安全隐患可通过专项设计得以加固，原告委托相关机构所做《维修方案》也可得知，相关的加固方案仅需15天工程工期，5至6万元维修费用即可完成，所以该安全隐患并不会达到涉案房产无法正常使用，导致原告购买涉案房产的目的无法实现的地步，且两被告当初在出售涉案房产时，也即已经明确为现状出售，而楼板的相关情况，两被告也非专业机构，并不具有专业知识，而在此之前，两被告也一直同意配合原告进行修复，所以原告也不存在法定解除情形。最后，两被告已履行了办理涉案房产过户（现涉案房产已在原告名下），实际交付涉案房产（原告已对涉案房产进行装修）等绝大部分合同义务，现原告提出既无约定事由，也无法定事由的解除，不利于维护合同的稳定性和交易安全。综上所述，原告要求解除涉案房产买卖合同既无合同依据与也无法定依据。二、原告无权要求两被告支付违约金，退一步说，如确需支付违约金数额也明显过高。根据涉案房产买卖合同第十条“违约责任”条款的约定，在本案中两被告并无任何的违约情形，无合同约定的未按期限履行合同义务超过15天，所以原告要求法院依据两被告不存在的违约情形，支付违约金，没有事实和法律依据。同时，就原告诉请要求两被告以涉案房产买卖合同总价款1480万的20%支付违约金296万元，两被告认为，现原告无权解除涉案房产买卖合同，其所谓的违约金计算依据显然有误，且原告诉求金额明显高于原告所受实际损失。三、原告在不享有合同解除权情形下，拒绝依约履行合同，其行为构成违约。在涉案房产纠纷发生后，两被告一直积极与原告协商解决纠纷事宜，但原告在明知涉案房产仅仅存在质量瑕疵，其既无合同解除权也无法定解除权的情形下，仍不依约履行合同义务，在原本原告的涉案房产过户至两被告名下后，两被告停止支付剩余购房款600余万元长达1年多之久，其行为显然构成违约，其给原告也造成了巨额的经济损失，两被告也另案提出了诉讼。综上，请求贵院对原告诉请予以驳回。四、如法院判决双方解除合同，则双方的买卖合同需恢复原状，并不存在税费的承担问题。原告的诉讼请求既主张要求支付违约金，又主张要求承担相应的损失，与法院规定的违约金及损失不得并用相冲突。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月19日，原告（买方）与被告邓猛（卖方、被告罗春梅作为代理人签订合同）、深圳市乐有家房产交易有限公司（居间方）签订《二手房买卖合同及居间服务合同》，约定：卖方将位于深圳市南山区（涉案房产）转让给买方；转让总价款1480万元，定金100万元；买卖双方协商一致以按揭付款的方式支付房款；买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方支付148000元；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所指出的律师费、诉讼费等由卖方承担；及其他内容。合同签订后，原告向居间方支付定金100万元。原告于庭后提交说明表示居间方已将定金100万元扣除中介费等费用后支付给被告邓猛，鉴于尚有1万元交房保证金仍托管在居间方处，故原告不要求被告退还该1万元。两被告于庭后提交书面说明表示中介系将被告应付的佣金30万元扣除后多扣除了1万元，将69万元返还给了被告，居间方表示交易完成后将1万元返还给被告。2018年6月6日、7月4日原告分别向托管账户支付购房款3290000元、4310000元；2018年7月31日，前述购房款760万元转入被告邓猛账户。2018年7月1日，中国农业银行股份有限公司深圳福田支行出具《个人购房贷款承诺函》，同意向原告发放贷款620万元。庭审中，双方均确认因原告要求，该620万元的贷款实际并未发放。2018年7月24日，原告杨琨与被告邓猛签订《深圳市二手房买卖合同》，涉案房产过户登记至原告名下；两被告于2018年7月31日将涉案房产交付原告使用。2019年1月17日，原告向两被告邮寄《解除合同通知书》，内容为：购房后原告发现涉案房产存在严重房屋质量问题和改造，原告多次与两被告沟通，但两被告态度反复、多番推诿，至今拒不配合修复房屋、解决问题，导致原告无法正常使用涉案房产，两被告已构成根本违约，故原告通知两被告自收到该通知之日起，解除双方的《二手房买卖及居间服务合同》和《深圳市二手房买卖合同》。两被告于2019年1月18日收到该通知书。原告提交收款收据、发票、银行交易明细表、电子交款凭证、水费申报表、中介服务费发票、物业费发票等，以证明原告为涉案房产的赎楼、过户等手续支付评估费7400元、担保费212000元、税费共计530972.73元、中介服务费148000元。被告对中介服务费的发票不予认可，对其他证据的真实性予以认可。为证明原告为涉案房产支付物业费2724.6元，电费、燃气费共计582.85元，为装修涉案房产支出装修费30000元，安装中央空调支付16640元，购买出具支出12050元，购买衣柜、瓷砖等支付定金2900元，为涉案房产诉讼保全支付保费6871.97元、支付律师费50000元，原告提交了物业费发票、电费燃气费票据、收款收据、转账记录、销售安装合同书、银行流水、商铺销售单、收款单、刷卡单、乐安居销售单、刷卡单、诉讼财产保全责任保险保单及保函、付款凭证、委托代理合同、律师费付款凭证等予以证明。被告对物业费、电费、燃气费的发票和票据的真实性予以认可，对其他证据不予认可。为证明涉案房产在2011年就被被告私自打穿楼板并改动房间的排污管道，且涉案房产存在安全隐患，原告提交了首地荣御花园物业管理处于2011年9月25日和2018年9月26日出具的《装修违章通知书》、《证明》，深圳市清华苑工程结构鉴定有限公司于2018年10月25日出具的《首地荣御花园2#楼A栋26B单元楼板结构安全性隐患评估报告》、发票（载明检测费15000元）、相关照片等。被告对前述证据均不予认可，并认为鉴定系原告单方委托，未征得被告同意。两被告提交被告邓猛与原告及原告父亲的微信聊天记录、原告提供的维修方案，以证明两被告与原告就涉案房产事宜进行积极协商，原告单方确认涉案房产存在以低成本进行修复的可能，原告的合同目的并非不能实现。其中，微信聊天记录中1月15日的聊天记录显示，被告邓猛说：“这个方案肯定我不会同意的，那天就说好了在不影响我楼上的使用情况下出方案的……”。原告对前述证据予以认可，但表示微信聊天记录并未完整的显示事情的前因后果，原告在发现房屋安全隐患后，即通过中介与邓猛沟通，并委托第三方出具鉴定报告；而且原告父亲向邓猛提供了多分加固方案，均需邓猛的配合，但邓猛拒绝了所有的加固方案，拒不配合修复；双方一直未达成一致，在邓猛多次推诿、无足够诚意解决问题的情况下，原告才不得已解除双方的合同。根据两被告的申请，本院依法委托广东保顺检测鉴定有限公司对涉案房产餐厅顶板的安全质量进行鉴定。该鉴定公司于2019年8月26日出具《房屋鉴定报告》（保顺鉴字［2019］SW1623号），载明：“对该房屋餐厅顶板及梁构件进行检查，发现该鉴定区域后浇筑板构建存在漏筋现象；后浇筑梁构件存在蜂窝麻面、露筋现象，且受力钢筋因打孔导致断开；后浇筑板构件部分钢筋未锚入原结构梁、板构件；后浇筑梁、板构件未整体浇筑，且交接处存在分离现象”。鉴定结论为：“根据现场检查、检测情况及安全性分析结果，判断涉案房产顶板构件存在安全隐患。”另查，两被告系夫妻关系。本院认为，原告与被告邓猛签订的《二手房买卖及居间服务合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，各方应严格按照合同约定履行。本案中，原告要求被告返还购房款、支付违约金，系在主张被告构成根本违约，应解除双方之间的买卖合同关系的基础上提出，故本案的焦点问题为：涉案的买卖合同是否应予解除。经鉴定，被告邓猛向原告交付的涉案房产餐厅顶板构件存在安全隐患，即被告邓猛向原告交付的涉案房产存在质量问题，而交付合格且具备正常使用功能的房产系被告邓猛的法定和约定义务，现因房产存在安全隐患，被告邓猛的行为构成违约。被告邓猛虽主张餐厅顶板存在的质量问题可维修、原告的使用目的并非不能实现，故不同意解除合同，对此，本院认为，原、被告自2018年5月19日签订买卖合同后，被告邓猛向原告交付了涉案房产，原告对涉案房产进行装修时发现餐厅顶板存在质量问题，从被告提交的微信聊天记录来看，原告在发现房屋存在问题后，曾委托第三方机构对质量问题进行了鉴定并提出了加固的方案，但被告拒绝配合原告进行维修，在此情况下，原告因房产存在的质量问题无法得到有效解决、居住使用房产的目的无法实现而于2019年1月15日提出解除合同，符合法律和合同的约定，故本院确认双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《深圳市二手房买卖合同》已于被告收到原告出具的解除通知之日，即2019年1月18日解除。合同解除的，应恢复原状，故涉案房产应变更登记回被告邓猛名下，办理相关房产变更登记手续的税费等由被告邓猛自行承担。原告已支付的购房款，被告邓猛应予退还，原告要求被告邓猛退还购房款859万元（包括已支付的定金99万元和首期款760万元）；虽然被告邓猛实际收取了首期款760万元和定金69万元，但被告亦确认居间方系扣除了被告应支付的佣金30万元，故应视为被告邓猛已收取了原告支付的定金99万元，故被告邓猛应退还原告定金99万元和首期款760万元，共计859万元。对于托管于居间方处的1万元交房保证金，原告可另循法律途径解决。对于原告主张的利息，因被告邓猛未退还款项，给原告造成了利息损失，被告邓猛应予赔偿，原告要求被告自合同解除的次日即2019年1月19日起支付利息，符合法律规定。故利息以859万元为基数，2019年1月19日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定的付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告要求被告邓猛支付违约金296万元，律师费50000元，各项费用978349.58元的诉讼请求。对于原告主张的各项费用，原告提交了相关证据证明其因购买涉案房产而支出评估费7400元、担保费212000元、税费530972.73元、中介服务费148000元、物业费2724.6元、电费和燃气费582.85元装修费30000元、安装中央空调系统16640元、床具支出12050元、预定衣柜瓷砖支出定金2900元、诉讼保全担保费6871.97元等。前述费用的支出及律师费的支出均系原告因履行涉案买卖合同、因本案诉讼而实际支出的相关费用，系其实际损失。而原告在本案中既要求被告赔偿损失，又要求被告支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《合同法解释（二）》第28条和第29条的规定，违约金系以“补偿性为主、以惩罚性为辅”，违约金的主要功能在于填补守约方损失；当事人在确定违约金条款时，应当估计到一方违约可能给另一方所造成的损失，违约金数额不应与将来违约所造成的损失不相称，如果违约金数额过分高于因违约造成的损失的，当事人可以请求适当减少；当违约金数额低于因违约造成的损失的，当事人可以请求增加。可见，违约金是以实际损失为基础，违约金不足以弥补实际损失的，可以请求赔偿损失。本案中，原告既要求被告支付违约金，又要求被告赔偿其相关费用损失，而原告主张的违约金与赔偿的费用损失指向的是同一损害，如同时适用，会出现非违约方双重获益的结果，故综合考虑本案原告主张的违约金数额及其实际支出的费用、其他损失等相关损失及本案原、被告的过错大小，本院酌情判令被告邓猛向原告支付违约金130万元，该违约金的金额已足以弥补原告主张的各项费用的损失，故对于原告要求的律师费、中介费、担保费等其他费用的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的房价上涨的损失，该损失系预期利益即可得利益损失损失，本案中原告并未申请对涉案房产的现值进行评估，无法判断涉案房产的价值，即可得利益的大小，且本院已判令被告支付违约金，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张在被告退还已支付的购房款并承担违约责任后接收涉案房产的诉求，并无证据证明合同解除后被告拒绝收房，故该项诉求暂无事实依据，本院不予支持。本案中，两被告系夫妻关系，且被告罗春梅作为邓猛的代理人签订合同，故原告要求两被告共同退还的购房款及支付违约金的诉求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告罗春梅、被告邓猛于本判决生效之日起十日内向原告杨琨支付违约金130万元；二、被告罗春梅、被告邓猛于本判决生效之日起十日内向原告杨琨退还购房款859万元并支付利息（利息以859万元为基数，2019年1月19日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定的付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、原告杨琨于收到退还的购房款859万元的当日将位于深圳市南山区变更登记回被告邓猛名下（相关税费由被告邓猛负担）；四、驳回原告杨琨的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费104563.67元、保全费5000元，共计109563.67元，由原告负担30677.67元，由两被告负担78886元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  庞海婷审判员  张 黎审判员  王小燕二〇二〇年二月十四日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。