湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终2194号上诉人（原审被告）：邓承志，男，1966年10月10日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被上诉人（原审原告）：长沙市靳江水利投资置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区许家洲路**兰亭湾畔**111。法定代表人：赵慧娟，总经理。委托诉讼代理人：文艳，湖南湘鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓斌，湖南湘鼎律师事务所律师。上诉人邓承志因与被上诉人长沙市靳江水利投资置业有限公司（以下简称靳江水利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初3714号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓承志上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法判决上诉人不承担责任；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、在合同有明确约定的情况下，被上诉人至今未将合同约定的发票交付给上诉人。在上诉人无正当理由拒不提供且至今仍未提供正规发票的情况下，一审法院认定上诉人未交租构成违约，与事实及合同约定不符。二、被上诉人违反合同约定，在上诉人未拖欠电费的情况下违法断电、暴力锁门，影响了上诉人的正常经营，已构成根本违约。三、被上诉人欺诈招商，其作为商场的运营者，利用格式合同仅约定上诉人的开业时间，规避了自己的开业率，怠于行使商场管理者的管理义务，违反了诚实信用原则及合同约定。靳江水利公司辩称：被上诉人系正规公司，承租人只要交租均有相应的发票存根联。一审法院对于上诉人提到的停电、锁门等情况已经考量了上诉人的损失，对违约金和从2017年12月20日后的租金都没有支持。上诉人与被上诉人只是租赁关系，被上诉人从未承诺过上诉人开业率等内容，上诉人拒交租金是违约在先。上诉人只对租金部分提出上诉，双方合同已经解除，上诉人应依据一审判决向被上诉人交付门面。靳江水利公司向一审法院起诉请求：1、解除靳江水利公司与邓承志签订的《湖南省长沙市洋湖兰亭MALL场地租赁合同》，邓承志将兰亭湾畔项目的A8栋F101、F102、F114场地腾空退还给靳江水利公司；2、邓承志立即向靳江水利公司支付房屋租金205035元（租金自2017年4月1日暂计算至2018年6月30日）；3、邓承志立即向靳江水利公司支付租金逾期违约金217542.14元（自2017年4月1日暂计算至2018年4月30日）；4、以上两项共计人民币422577.14元（租金、租金逾期违约金均连续计算至邓承志腾退房屋并清偿债务之日止）；5、本案诉讼费由邓承志承担。一审法院认定事实：2016年11月28日，靳江水利公司（甲方）与邓承志（乙方）签订了《湖南省长沙市洋湖兰亭ＭＡＬＬＡ8101、102、114药房、手机通讯场地租赁合同》，约定：“……第二条租赁场地、期限及经营范围1.租赁场地：甲方同意将位于××道××畔项目建筑面积121.5平方米的Ａ8栋101、102、114场地出租给乙方……3.1合同租赁期为5年。3.2计租期：自2017年1月1日起开始起计，每12个月为一个租赁年度，至2021年12月31日止。4.租赁经营范围：药房、手机通讯内的相关产品。第三条应缴费用及支付方式1.特别约定乙方在支付本合同项下的各类应缴费用时，应及时向甲方财务缴纳或转账至甲方指定账户（有特别约定除外），且甲方须向乙方提供对应付款的合格收据或发票，包括但不限于保证金收据（如有将转为租赁费用的部分，需开具租赁发票）、租赁发票、物业服务费发票、水电费发票（有特别约定的除外）……甲方指定收款账号为合同封面账号，除经特别约定或经乙方确认的情况外，乙方不会变更向甲方汇款的账号。如因甲方需要变更收款人、账号及收款银行，以甲方通知为准，乙方需配合汇款。如因甲方未能按约定提供相应的缴款通知和票据，或遇法定节假日或公众假日，各类应缴费用的付款时间顺延。2.场地租赁履约保证金乙方应于签订本租赁合同之日起一次性向甲方交纳租赁履约保证金合计人民币90216元作为履行租赁合同的担保。自计租日2017年1月1日起算后，其中41007元自动转为第一季度租赁费用，剩余49209元为本合同租赁保证金。租赁合同租赁期满，在乙方按本合同第十二条第6款规定将租赁单元交还甲方之日起十个工作日内，甲方应将租赁保证金一次性无息退还乙方。如租赁合同租赁期满，乙方仍有法律规定或租赁合同约定的应付款、违约金、赔偿金等尚未支付完毕的，甲方可从租赁保证金中扣除应付款、违约金、赔偿金后再将剩余部分租赁保证金一次性无息退还乙方。3.租金租金按租赁场地的建筑面积计算。具体租金金额见下表：租赁周期：2017年1月1日至2017年12月31日，租赁费用13669元／月……2018年1月1日至2018年12月31日，租赁费用13669元／月……（1）租金的支付采取预付制：每季度为一个支付周期，各期租金应在上一季度期限届满前10个工作日预付；租金不包括物业服务费、中央空调及水费、电费等其他费用。（2）租金支付、发票提供：乙方支付租赁费用10个工作日后，甲方向乙方提供正规合格的发票……第九条违约责任1.合同双方任何一方违反本合同，并对另一方造成经济损失时，违约方需对守约方做出合理的、全面的赔偿。因违约方原因致守约方提前解除合同，违约方应承担违约赔偿责任……3.乙方须按时缴纳租赁费用及其他费用，即水、电等费用，如发生逾期支付，则每逾期一日，应按欠缴金额的5‰向甲方缴纳违约金。4.除依据本合同约定一方可以提前终止合同的外，在合同有效期内，双方均不得无故提前终止合同；甲方违反约定提前终止合同的，应双倍返还乙方租赁保证金，并赔偿乙方由此造成的其他实际损失。乙方违反约定提前终止合同的，除乙方租赁保证金不予退还外，并应赔偿甲方由此遭受的其他实际损失……”合同签订后，靳江水利公司依约向邓承志交付了涉案租赁场地，邓承志亦依约向靳江水利公司预付了41007元租金和49209元保证金。邓承志进场装修完后于2017年4月10日开始试营业。2017年4月，邓承志因涉案商场商业气氛低迷，经营惨淡，未按时向靳江水利公司支付租金。2017年4月12日，靳江水利公司以拖欠租金为由，对邓承志及其他部分商户采取了强行断电措施。2017年12月19日，靳江水利公司委托湖南北山建设集团股份有限公司对涉案商场拖欠租金的商户收取租金，并向其出具了《关于同意收取兰亭湾畔项目Ａ8栋商铺租金的函》：“湖南北山建设集团股份有限公司（陈震宇先生）：贵单位承建的我司兰亭湾畔项目建设工程，目前由于我司资金周转困难，工程进度款未能按期支付。我司将兰亭湾畔项目Ａ8栋一楼部分商业物业及应收租金收益已质押给贵单位，作为应付贵单位工程进度款的质押担保。鉴于此，我司同意由贵单位直接向兰亭湾畔项目Ａ8栋商业租户收取应收租金（兰亭湾畔项目Ａ8栋租户欠租明细表见附件），贵单位收回的租金款项全部用于抵扣所欠贵单位的工程款。请贵单位严格按照我司提供的兰亭湾畔项目Ａ8栋租户欠租明细表进行收取。特此致函！”。因邓承志及涉案商场其他欠付租金的商户未履行交租义务，2017年12月20日，湖南北山建设集团股份有限公司将邓承志及其他部分商户铺面强行上锁，此后，邓承志即停止了商铺经营。现邓承志商铺内有货架、中药柜、宝笼柜、宝调、电脑等物品未搬出。一审庭审中，邓承志表示若能协商一致则愿意继续经营。另查明，自2017年4月1日起，邓承志未再履行租金交付义务。合同履行过程中，涉案商场整体运营未达到靳江水利公司的预期宣传目标，商场商业气氛低迷。同时，因靳江水利公司对商场商户采取拉闸限电、强行锁门等行为，引发商户报警、电视媒体到场采访报道等事件。一审法院认为：靳江水利公司与邓承志签订的《湖南省长沙市洋湖兰亭ＭＡＬＬＡ8101、102、114药房、手机通讯场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，靳江水利公司、邓承志均应依约履行各自的义务。然合同履行过程中，邓承志却未依约按时向靳江水利公司支付租金，其行为显然构成违约。现靳江水利公司主张要求其支付租金，理由正当，一审法院予以支持。虽然靳江水利公司未及时向邓承志提供租金发票，但在房屋租赁合同法律关系中，出租方的主要义务系依约提供适租的租赁物，承租方的主要义务是依约支付租金，只有当出租人未提供符合约定的租赁物时，承租人才有权拒付租金。本案中，靳江水利公司已依约向邓承志提供了适租的租赁场地，邓承志理应依约支付租金，租金发票仅是一种付款及财务凭据，交付发票并不是合同的主给付义务，而是一种从给付义务，邓承志履行租金支付义务和靳江水利公司出具发票义务并不具有对价关系，故其以先履行抗辩权为由拒绝支付租金，理据不足，一审法院不予支持。至于邓承志所辩称的靳江水利公司诉讼主体不适格的问题，虽然在合同履行过程中靳江水利公司曾出函同意由第三方湖南北山建设集团股份有限公司向邓承志等欠租商户收取租金，但从该函的具体内容可知，其本质上属于一种委托关系，这种委托关系并不影响靳江水利公司与邓承志之间的租赁合同关系，且邓承志在第三方湖南北山建设集团股份有限公司向其催讨租金时亦未履行付租义务，现靳江水利公司根据其与邓承志签订的租赁合同向邓承志主张租金权利，并无不当。关于靳江水利公司要求解除其与邓承志签订的涉案场地租赁合同的问题。邓承志自2017年4月1日起未再履行交租义务，目前停止了经营，且未与靳江水利公司协商成功，上述租赁合同已无继续履行的可能。故对靳江水利公司请求解除上述租赁合同的诉请，一审法院予以支持。合同解除后，邓承志应将涉案租赁场地腾空后退还给靳江水利公司。关于邓承志欠付租金的确定问题。因邓承志已于2017年12月20日停止经营，且其停止经营的原因在于靳江水利公司强行锁门导致，故对2017年12月20日之后的租金，靳江水利公司无权向邓承志主张，但对2017年4月1日至2017年12月19日期间拖欠的租金，邓承志仍应依租赁合同约定的租金标准支付给靳江水利公司，即：13669元／月×8月＋13669元／月÷30天×19天＝118009.03元。核减邓承志已缴纳给靳江水利公司的49209元保证金，还应支付靳江水利公司租金118009.03元-49209元＝68800.03元。关于靳江水利公司主张的违约金问题。考虑到靳江水利公司在合同履行过程中亦存在强行断电等行为，故对其主张的违约金，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条之规定，遂判决：一、靳江水利公司与邓承志于2016年11月28日签订的《湖南省长沙市洋湖兰亭ＭＡＬＬＡ8101、102、114药房、手机通讯场地租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、限邓承志于判决生效之日起十日内将位于长沙市岳麓区××道××栋××场地腾空并交还给靳江水利公司；三、邓承志于本判决生效之日起十日内向靳江水利公司支付租金68800.03元；四、驳回靳江水利公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费7639元，由靳江水利公司负担3639元，由邓承志负担4000元。本院二审诉讼中，被上诉人靳江水利公司又向本院提交了2017年2月14日开具的金额为41007元的发票一张，拟证明上诉人邓承志的租金支付情况。经本院组织质证，上诉人邓承志针对该证据发表质证意见为：该发票系事后开具，上诉人邓承志从未见过。本院认为，靳江水利公司提交的上述证据的真实性可以认定，且该证据证明的事实已经予以查明，故本院对靳江水利公司提交的该证据予以采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，靳江水利公司与邓承志签订的《湖南省长沙市洋湖兰亭MALLA8101、102、114药房、手机通讯场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。靳江水利公司已将涉案房屋交付邓承志实际使用，但邓承志未按合同约定向靳江水利公司足额支付涉案房屋租金，邓承志的行为已构成违约，故一审判决认定邓承志应向靳江水利公司支付其使用涉案房屋期间的租金并无不当，本院予以维持。对于邓承志提出的靳江水利公司未开具租金发票系构成违约的上诉主张，本院认为，靳江水利公司作为出租方的主要义务系提供符合合同约定的租赁物，开具并交付租金发票仅为靳江水利公司在租赁合同关系中的从义务，邓承志应履行的租金支付义务与靳江水利公司的开具并交付租金发票义务并非对等义务，故邓承志以此为由拒绝支付涉案房屋租金，缺乏事实和法律依据，本院对其该项上诉理由不予支持。对于邓承志提出的靳江水利公司存在怠于行使商场管理义务的上诉主张，因邓承志未提供充分证据予以证实，故本院亦不予支持。对于邓承志提出的靳江水利公司存在断电、锁门的违约行为的问题，因一审判决已对靳江水利公司上述行为予以认定并结合该事实对邓承志的租金支付时间和违约金问题进行了处理，故本院予以维持。综上，上诉人邓承志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1520元，由上诉人邓承志负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 金新贵二〇二〇年二月十日书记员 毛 韧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。