海南省琼海市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）琼9002执异1号 案外人：王某，男，1987年9月3日出生，汉族，现住海南省琼海市。 案外人：郑某，女，1988年1月15日出生，汉族，现住海南省琼海市。 申请执行人：琼某，住所地：海南省琼海市。 法定代表人：文某，理事长。 委托代理人：李某，男，1987年7月21日出生，琼某法规部职员。 委托代理人：王某，女，1994年6月8日出生，琼某法规部职员。 被执行人：祝某，女，1978年1月19日出生，汉族，住江西省上饶市。 被执行人：蒋某，男，1969年4月20日出生，汉族，住江西省上饶市。 在本院执行申请执行人琼某与被执行人祝某、蒋某金融借款合同纠纷一案中，案外人王某、郑某于2020年1月15日对本院查封被执行人祝某、蒋某购买的位于海南省琼海市嘉积镇xxxx房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王某、郑某称：法院查封的房产属于案外人购买的房产，请求法院依法撤销（2019）琼9002执1435号执行裁定书，解除对涉案房屋的查封。事实与理由：琼海市人民法院于2019年12月25日作出的（2019）琼9002执1435号执行裁定书，查封被执行人祝某、蒋某购买的位于海南省琼海市嘉积镇xxxx房产，损害了案外人的利益。案外人已于2019年4月8日与被执行人祝某、蒋某签订商品房转让协议书购买了上述查封房屋，协议约定涉案房产自交付之日起其所有权属于案外人，且案外人已按照约定支付大部分购房款并已于2019年4月装修入住，实际占有使用至今。签订协议时被执行人祝某、蒋某承诺除该房屋有银行按揭贷款外不存在任何债权、抵押、冻结、查封等情况。目前不能办理产权变更登记是开发商的原因所导致。基于案外人已合法占有、使用的事实，法院查封上述房产已损害了案外人的合法权益，依法应予撤销该执行裁定。 申请执行人琼某辩称：1.案外人购买被执行人祝某、蒋某名下房产并非其唯一保障性住房，依法不应予以排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其精神旨在保护异议人其居住权，即要求异议人无其他可供居住的住所或名下无不动产。本案中，案外人购买的涉案房屋并非其唯一住所，因此依法不能排除申请执行人的强制执行。2.案外人购买涉案房产未支付全部价款，依法无法排除申请执行人的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人并未支付全部价款，且未按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。因此不符合上述规定，依法不能排除申请执行人的强制执行。综上所述，案外人的执行异议请求于法无据，依法应驳回案外人的执行异议请求。 本院查明，琼某与祝某、蒋某金融借款合同纠纷一案，琼某于2019年7月2日起诉到本院，要求解除与被执行人祝某签订的《海南省农村信用社一小通一般担保贷款合同》；要求被执行人祝某归还借款本金268119.8元和利息、复利；要求被执行人蒋某承担连带清偿责任。经审理后，本院依法判决支持琼某的上述诉讼请求。判决生效后，因被执行人祝某、蒋某未履行判决内容，琼某向本院申请强制执行，在执行过程中，本院于2019年12月25日查封了祝某、蒋某购买的位于琼海市嘉积镇xxxx房产。案外人王某、郑某知道涉案房产被查封后提出本案执行异议，并提供了相关证据，案外人提供了《身份证复印件》、《商品房转让协议》、《被执行人祝某出具的收条4张》、《购房付款凭证8张》、《被执行人祝某、蒋某的身份证、结婚证》、《室内装修合同书及收据7张》、《装修管理费、装修保证金、装修水电等收据3张》、《物业费、水电公摊收据1张》以及《天燃气开通申请表》等证据，上述证据能够证明案外人已于2019年4月8日与被执行人祝某、蒋某签订《商品房转让协议》，由案外人购买琼海市嘉积镇xxxx房产、购房款附条件协商为70万元或者68万元、案外人已支付购房款477085.44元、按揭贷款由案外人支付、购房尾款10万元在完成不动产过户登记时支付、案外人已实际装修使用房产、案外人已缴交自2019年4月起的物业费用等事实。此外，本院到该小区物业处核实，能够证实祝某、蒋某已将涉案房产转让给案外人，同时证实该小区的房产仅在房管部门备案但均未办理不动产权证。本院还通过电话方式联系被执行人祝某，其承认上述事实属实。 本院认为，案外人以法院查封的琼海市嘉积镇xxxx房产属于其合法财产为由提出执行异议，要求撤销（2019）琼9002执1435号执行裁定书，解除涉案房产的查封，并提供上述证据予以证明。案外人所提供的证据既能够证明其已与被执行人祝某、蒋某签订《商品房转让协议》购买xxx小区xxx房产，且签订时间、支付购房款时间均早于涉案房产被查封的事实，又能够证明自2019年4月起案外人已实际装修、占有涉案房产的事实，而未办理房产证是因为开发商的问题。故案外人以涉案房产属其合法财产为由提出异议的理由成立，本院依法予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十二条、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人祝某、蒋某名下位于琼海市嘉积镇xxxx房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何书权 审判员  雷 平 审判员  蒙谚伟 二〇二〇年二月十八日 书记员  羊琼花 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件 若干问题的规定》 第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。 第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。