广东省潮州市潮安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5103民初1713号原告：姚汉群，男，1965年3月21日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区***************。委托诉讼代理人：林春，广东祥源律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡栩纯，广东祥源律师事务所律师。被告：潮州市潮安区江东镇人民政府，住所地潮州市潮安区******。法定代表人：林少杰，镇长。委托诉讼代理人：李潮揭，广东正冉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈森，广东正冉律师事务所律师。原告姚汉群与被告潮州市潮安区江东镇人民政府土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月17日作出（2018）粤5103民初751号民事裁定，驳回原告姚汉群的起诉，其不服该裁定，向广东省潮州市中级人民法院提起上诉。广东省潮州市中级人民法院于同年11月29日作出（2018）粤51民终481号民事裁定，维持原裁定，原告不服该裁定，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年4月24日作出（2019）粤民申1587号民事裁定，提审本案，并于同年8月13日作出（2019）粤民再201号民事裁定，撤销本院（2018）粤5103民初751号民事裁定第一项和广东省潮州市中级人民法院（2018）粤51民终481号民事裁定；指令本院对原告对被告的起诉进行审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原告姚汉群的诉讼代理人林春，被告潮州市潮安区江东镇人民政府的诉讼代理人李潮揭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚汉群向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2003年12月31日签订的《工业用地租赁合同》；2.判令被告返还原告已缴纳的租地款和基础设施配套费268000元、服务费32000元共300000元，并支付该款自2005年12月21日起至判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计的利息损失；3.本案一切诉讼费用均由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为判决确认原告与被告于2003年12月31日签订的《工业用地租赁合同》为无效合同。事实和理由：2003年12月31日，原告与被告签订了《工业用地租赁合同书》，约定原告向被告承租位于东直路东地块内编号为东C2西的地块，该地块面积为20000平方米（折30亩），范围东至园地，西至路，南至路，北至路；被告将该地块租给原告使用50年，并向原告收取租地款及基础设施配套费每亩13000元，另外被告每年按每亩土地800元向原告收取服务费。合同签订后，原告于2003年12月31日、2004年3月8日、2004年7月30日及2005年12月21日向被告支付租地款及基础设施配套费合计372000元，并分别由被告出具收费统一收据交由原告存执。合同签订至今，被告没有依约将该租赁地块交付给原告使用。对此，原、被告曾进行多次协商，但被告仍然无法将租赁地块交付原告使用。被告因此于2012年8月1日退回原告配套费72000元。上述被告的行为已构成根本性违约，致使双方签订的合同无法继续履行，严重损害原告的合法权益。综上，为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请贵院查明事实，判如所请。被告潮州市潮安区江东镇人民政府辩称，同意解除《工业用地租赁合同书》；根据双方的约定，原告严重违约，被告无偿收回土地，原告请求被告返还租地款、基础设施配套费及服务费依法无据，请法院予以驳回。若涉案合同被认定无效，原告应承担因过错给其造成的包括涉案土地签订合同之日起至今参照合同约定的租金标准计算的租金损失。当事人围绕诉讼请求和抗辩意见依法分别提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的身份证、全国组织机构统一社会信用代码公示查询、被告提供的统一社会信用代码证书、身份证、法定代表人证明书，双方当事人均无异议，上述证据能证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原、被告提供的《工业用地租赁合同书》，原告提供该证据证明其与被告约定承租位于东直路东地块内编号为东C2西的地块；地块面积为20000平方米（折30亩）；租期50年；租地款及基础设施配套费每亩13000元；被告协助原告办理土地使用证手续等事实。被告提供该证据证明合同第七条约定原告自合同签订之日起一年六个月内投产使用，逾期被告收取复耕费每年每亩5000元；自合同签订之日起三年内还没有建设投产的，原告租赁的土地无偿收归被告所有；以合同签订时间为起点有关一年半与三年的约定说明了被告交付土地；根据合同第八条原告基建时应按照村镇、工业园区规划建设管理的规定，报相关部门批准同意，由被告派员到现场定点定线，方可施工的规定，证明被告已交付土地，但原告自合同签订后并没有如约进行报建及基建。对该证据的真实性、合法性、关联性，原、被告均没有异议。被告认为该证据除证明原告所要证明的内容外，还认为结合其他依据能印证自签约之日起就交付土地并开始使用土地，因原告未依约用地的情况下导致被告无法对该地块行使新的处分权，原告对被告造成的损失负有赔偿责任，被告将视案件进展提出主张。原告对被告提供该证据要证明的内容有异议，认为被告实际上不但没能提供土地给原告使用，也没能提供相应的土地使用交接手续，如交付土地使用确认书等；按照合同约定被告负责清理堆放物及青苗并协助原告办理土地使用证手续，该约定反映了涉案土地在合同签订之日不具备交付条件；原告至今未能在涉案土地上基建、投产是因为被告至今没有交付土地给原告使用，更没有依约协助原告办理土地使用证手续。本院认为，原、被告对《工业用地租赁合同书》的真实性、合法性、关联性均无异议，该合同书的内容可予以确认，但该合同书并未体现双方交付土地的约定。2.原告提交的《收费统一收据》、被告提交的《工业园区配套费及服务费收取有关方案》、《收费统一收据》，原告提供该证据要证明合同签订后，其依约向被告支付租地款及基础设施配套费共372000元；被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，认为该证据也证明了被告提供该证据要证明的事实；被告提供该证据证明针对只占土地不进行基建的企业，被告于2005年9月1日作出在2005年12月31日前签约方基础设施配套费及服务费未全部缴清且基建的，签订合同将予以终止的方案；原告接到方案通知后，于2005年12月21日交纳了2004年的服务费用32000元，原告交付服务费的行为也证明原告取得租赁土地但未落实基建的事实；同时证明原告到2015年12月21日占用土地闲置二年（差十天满二年），严重违反双方合同约定；原告对被告提供的该证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，认为被告与原告作为涉案合同的当事人是平等的民事主体，因此对于合同如何执行应由双方协商一致，而不是由被告单方决定，该份方案是被告单方制作的，是被告在推卸己方责任，原告对此毫不知情，被告也没有证据证明原告已签收该份方案；对于被告提交的《收费统一收据》，因被告没有提供原件予以核对，有关缴费情况应以原告提供的收据为准；原告认为该组收据无法证明被告实际交付土地给原告使用，原告在2005年12月21日先予缴纳一年服务费的目的是催促被告处理协调好与当地村民的关系，让当地村民不再堵路闹事，能够尽快交付涉案土地使用，但由于被告一直无法交付土地，也没依约为原告提供相应的服务，因此原告没有继续缴纳下一年度的服务费；原告先前缴纳的该笔服务费因被告没有依约实际提供相应服务，该笔服务费应当予以返还。本院认为，《工业园区配套费及服务费收取有关方案》系被告以其属下江东镇经济发展服务中心名义就涉案合同签订后的相关事项做出的决定，并非由原、被告协商确定；《收费统一收据》可予确认被告收取原告缴交的租地款及基础设施配套费、服务费。3.原告提交《收款收据》，证明被告因无法及时将涉案地块交付给原告使用，于2012年8月1日先予退回原告配套费72000元。被告对该证据的真实性、合法性无异议，但对该证据的关联性有异议，认为该组证据并不能证明被告无法及时将涉案地块交付给原告使用，结合被告提供的在《汕头日报》与《潮州日报》刊登的《通告》，反而证明是原告未按合同约定如期基建，被告可无偿收回涉案土地；被告退还原告72000元系对自己权利的处分，达不到原告的证明目的。本院认为，就被告无异议的原告提交的《收款收据》，可予确认被告退回原告缴交的基础设施配套费72000元。4.原告提交江东镇人民政府《承诺书》，证明合同签订后，因村民闹事被告无法将涉讼土地交付给承租者使用，原告曾委托律师与被告商讨解决方案；被告于2008年12月30日向以姚顺江为代表的涉案园区用地承租者发出承诺书，表示延缓处理相关用地履约事宜，候待被告另行书面通知。被告对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为《承诺书》是针对被告提供的在《汕头日报》与《潮州日报》刊登《通告》做出的。2008年9月12日、13日被告分别在《汕头日报》与《潮州日报》刊登《通告》，告知只占不建的企业用地者，公告发出仍未进行建设投产的企业属于违规违约行为，被告将无偿收回已出租而至今未建设的工业用地，并规定于2008年10月30日前来办理相关手续，实质上是一份解除合同的通知；由于政府的工作原因无法在公告发出期间办理相关手续，因此被告承诺将办理手续的期限延缓；被告对《承诺书》保持解释权。综上，《承诺书》的内容并未改变被告在《通告》中解除合同的事实，只是对前来办理手续的时间延后而已。因此，《承诺书》并不能达到原告的证明目的。本院认为，根据该《承诺书》内容，被告已确认租地企业代表依法委托律师前来商讨方案，但因全省大规模开展对违法违规用地进行清理整顿，导致被告决定延缓处理与涉案园区未基建的包括原告在内的承租人的涉案合同事项。5.原告提交现场照片，证明被告自合同签订后至今没有将租赁地块交付给原告使用，还将该地块出租给他人并交付使用，以及该地块实际上并没有产生复耕费。被告对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为合同第七条约定原告自合同签订之日起一年六个月内投产使用，逾期被告收取复耕费每年每亩5000元，三年内未建设，根据相关法律规定，土地闲置两年以上则政府应收回土地，故被告可以无偿收回土地。原告迟迟不建设投产行为，既浪费土地资源，又严重影响工业园区总体发展，被告迫于无奈，遂于2009年6月30日同意由恒建陶瓷厂的法定代表人签约使用涉案地块，这系因原告的违约行为造成的，故该证据无法达到原告的证明目的。本院认为，原、被告对涉案讼争土地现由案外人基建使用的事实无异议，本院予以确认。6.被告提交在《汕头日报》、《潮州日报》刊登的《通告》，证明被告分别于2008年9月13日、12日在《汕头日报》、《潮州日报》刊登《通告》再次告知只占不建的承租者，至公告发出仍未进行建设投产的行为属于违约违规行为，被告将无偿收回的事实；直到公告发出止原告仍未建设投产，被告按约定可以无偿收回租赁的土地；同时证明本案系原告严重违约，被告早已交付租赁土地，原告只占不建的事实。原告对《潮州日报》的《通告》的真实性、合法性、关联性无异议，对《汕头日报》的《通告》因无原件予以核对，对其真实性、合法性、关联性有异议。同时对证明内容均有异议，认为被告提交该两份材料无法证明原告对涉案土地只占不建，对于涉案合同原告已支付了绝大部分的租地款及基础设施配套费，但被告至今没有依约交付土地，更没有协助原告办理土地使用证手续，致使原告至今无法实际取得土地进行投建，故严重违约的是被告而非原告。本院认为，对被告于2008年9月13日、12日分别在《汕头日报》、《潮州日报》刊登《通告》，通知与其签订涉案园区土地租赁合同后占地不建的承租人，在限定时间、地点应就合同相关事项做出处理的事实，可予以确认。7.被告提交的《潮安县*******规划图》及《具体承租者使用地块管理图》，证明经总体规划后，被告于2003年将园区内的各地块、公用道路及绿化带明确划分向社会公开招商引资，各投资商考察确认地块签约，大批投资商签订后落户工业园，原告租赁的土地与姚顺江相邻，其他企业基建后早已投产，姚顺江与姚汉群由于没有依约基建，因此才有本案纠纷。原告对该证据的真实性、合法性、关联性及所证明的内容均有异议，认为该两份材料均为被告单方制作而成，尤其是被告提供的《潮安县*******规划图》没有相关制图单位的签章及规划、设计人员的签名，依法不能作为定案依据；被告没有证据证明涉案土地为建设用地，或被告已就涉案土地依法办理了农用地转用审批手续及取得建设用地规划许可证，被告出租涉案土地可能是一种违法违规的行为，导致其与承租者签订的合同无效。因被告在缔约过程中故意隐瞒上述事实，即土地的性质及权属，明显存在过错，已严重侵害了原告的合法权益；针对被告提供的该份证据及所证明的内容，原告坚持申请法庭依法调查取证关于涉案土地的性质、权属问题，及到涉案园区进行现场勘验；目前涉案土地已由他人占有、使用，该片园区目前基本属于荒废的状况，并不是被告所称的工业园的样子。本院认为，该证据可予确认被告对园区已进行总体规划，以及包括原告在内的承租人所承租地块的位置；被告在庭审中已确认涉案土地性质为农用地及尚未办妥相关土地性质变更审批手续，故调查取证已没有必要，本院对原告的申请不予准许。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年12月21日，原告姚汉群与被告潮州市潮安区江东镇人民政府签订《工业用地租赁合同书》，约定：被告同意将位于东直路东路地块编号为东C2西的地块租给原告使用，面积20000平方米（折30亩），该地块系工业用地；地块四至为东至园地、西至路、南至路、北至路；使用期限50年；被告向原告一次性收取租地款及基础设施配套费每亩13000元，签订合同时原告应一次性缴交被告390000元；被告收取原告每年每亩服务费800元，收取服务费的面积为原告用地面积30亩和应承担的园区内水泥路面、绿化带等公用面积的分摊数（为用地面积的33.3%）10亩，共40亩，计32000元；被告负责清理地面所有堆放物及青苗，并协助原告办理土地使用证手续，办证面积以原告工业用地面积为准，办证有关税费由原告负责；原告租赁的土地应自合同签订之日起一年零六个月内投产使用，逾期收取复耕费每年5000元/亩，自合同签订之日起三年内还没有建设投产的，原告租赁的土地无偿收归被告所有。合同签订后，原告先后分三次共缴纳租地款及基础设施配套费340000元；2005年12月21日缴纳2004年度服务费32000元。2008年9月12日、13日，被告分别在《潮州日报》、《汕头日报》刊登《通告》，通知与其签订涉案园区土地租赁合同后占地不建的承租人，应在同年10月30日前到其辖下经发中心“办理中止有关手续”。同年12月30日，被告向涉案园区未基建的包括原告的承租人出具《承诺书》：“公告发布生效过程中，确逢全省大规模开展对违法违规用地进行清理整顿行动，导致公告期限内双方无法按计划履行手续。经研究决定，现对你等八家租地企业承诺：须办理中止和重新确定手续期限暂时延慢，具体时间待另行书面通知。”并保留对该《承诺书》的解释权。2012年8月1日，被告退还原告收取的配套费72000元。2018年5月7日，原告认为被告自签订合同之日起未能向其交付土地致其无法基建和投产，已构成根本违约，遂向本院起诉并提起上述诉讼请求。另查明，涉案园区土地权属为被告统筹的农村农用地，截至本案法庭辩论终结前尚未办理农用地转用审批手续。又查明，原告及另承租人向被告承租的同一方块的土地现由案外人基建成厂房并实际使用。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，被告未依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款的强制性规定，为其统筹的农用地办理转用审批手续，即设立涉案工业园区并招商引资，双方签订《工业用地租赁合同书》应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告于合同签订后向被告缴交了合同约定的款项372000元，除已退还的72000元外，余款300000元被告应予返还。被告明知涉案园区土地尚未办理农用地转用审批手续仍与原告签订合同用以工业建设，存在明显的过错，原告主张被告应赔偿尚占用余款自2005年12月21日起的利息损失，没有违反相关规定，可予支持，其利息损失标准可按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。案涉合同并未体现交付相关土地的约定，被告亦未提供相关证据证明涉案土地已实际交付由原告占有使用，且被告也并非涉案土地的权属人，故本院对被告所主张的租金损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、确认原告姚汉群与被告潮州市潮安区江东镇人民政府于2003年12月31日签订的《工业用地租赁合同》为无效合同；二、被告潮州市潮安区江东镇人民政府应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告已缴纳的租地款、基础设施配套费、服务费合计300000元，并支付上述款项自2005年12月21日起至判决确定还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计的利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，原告姚汉群已预交19110元，应由被告潮州市潮安区江东镇人民政府负担受理费5800元。被告负担的受理费已由原告预交，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳上述受理费。原告姚汉群可于本判决发生法律效力之日起向本院申请退回预交的受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  金 瀚人民陪审员  陈伟锐人民陪审员  潘桂鹏二〇二〇年二月二十八日书 记 员  王小圆