云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初3571号原告（反诉被告）：杨爱娟，女，1975年12月26日出生，白族，住大理市。被告（反诉原告）：王红标，男，1964年5月6日出生，白族，住大理市。委托诉讼代理人：陈汝洁，女，1965年3月8日出生，住大理市，系王红标之妻，特别授权代理。委托诉讼代理人：邱何钧，云南苍洱律师事务所律师，特别授权代理。原告杨爱娟与被告王红标租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案。在审理过程中，被告提起反诉，经审查，本院予以受理，并决定本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨爱娟、被告王红标的委托诉讼代理人陈汝洁、邱何钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨爱娟向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告未到租期106天的营业款95,400元；2.判决被告返还小床28张、大床4张、电视机15台、电脑一台、电话座机一台、麻将桌2张、洗衣机1台、床头柜电视柜及附属用品床垫32套、被套45床、被单48床、防盗窗16个、铝合金门窗20㎡等物品。事实和理由：2014年10月19日，双方经协商签订《房屋租赁合同》，我将房屋用于开设旅馆，后期转包给他人经营，至2018年初，双方均按约履行，相安无事。2018年10月17日，租赁期限未届满，被告以修缮施工为由，使我无法继续营业。合同期满（2019年2月10日）交还了房屋钥匙，在我要搬走物品时，原告要求将水管、门窗等进行修复，对此合同无明确约定，我提出待搬完物品后再一次性修复，被告予以拒绝，不准我搬东西。在合同未到期3个月零17天时被告就让我无法使用，应按照每天营业额900元计算赔偿损失。被告王红标答辩及反诉称，2012年底反诉人位于福星村七社42号的房屋刚建好，就在2013年1月16日与陈志签订了为期6年的《房屋租赁合同》，约定反诉人将后院房屋一至三楼共16间空房租给陈志经营“盛鑫客栈”，租期从2013年2月5日至2019年2月4日共6年。一年后陈志将该客栈转租给被反诉人，双方在2014年10月19日签订《房屋租赁合同》。被反诉人后来将该客栈重新取名为“苍南浩宇客栈”，并安装了灯箱，但在第一年经营中就出现拖欠房租、水电费的情况，第二、三年被反诉人就将客栈承包给他人。2018年10月份反诉人加盖东面的房子，但并不影响客栈的正常经营。被反诉人未能经营的真正原因是一直没有办理经营证照，被大理市公安局龙溪派出所责令停业，其主张赔偿所谓的营业损失没有事实和法律依据，依法应予以驳回。被反诉人在客栈经营中为节约经营成本，对损坏的房屋设施不予修补、卫生也不打扫，搬走时也不履行交接手续。租期届满后反诉人多次通知被反诉人来清缴拖欠的水电费，清点物品，修复损坏的房屋设施，但被反诉人均不理睬。在租期尚未满时被反诉人就开始把好的东西拆走，还悄悄拆走金硅系统及电脑主机机芯。却把烂东西、垃圾丢得到处都是，直接造成反诉人无法出租房屋，为了避免更大的损失，反诉人只能自己清理垃圾，修复房屋设施，但仍然还有一部分设施未修复。被反诉人还应赔偿反诉人的财产损失以及房屋空置的损失。反诉请求：1、驳回被反诉人的诉讼请求；2、判令被反诉人支付水电费1,165元；3、判令反诉被告赔偿财产损失21,660元；4、判令反诉被告赔偿房屋闲置的经济损失42,500元（从2019年2月5日起至2019年8月5日止按每年85,000元计算）。反诉被告杨爱娟辩称，请求驳回被告的反诉请求。2018年10月17日，反诉人未与我协商就以修缮施工为由，将院心全部堆满建材、将建筑垃圾泼洒在西楼过道上，还驱赶我的旅客，造成我无法继续营业。我每天依法依规营业，公安机关不准经营不是事实。反诉人违反合同第四条第一款的约定，已经违约，其不能出租房屋是因为修缮还没有结束，要我赔偿房屋空置损失没有依据。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》原件一份，证明原被告签订租赁合同，租期尚未届满，被告造成无法经营；2、手机拍摄的照片打印件六张，证明被告造成原告无法经营；3、《物品清单》打印件一份，证明原告购置的在租赁房屋内尚未搬走的物品。经当庭质证，被告对原告提交的证据1三性无异议，证明方向有异议；对证据2三性无异议，证明方向有异议，认为该组照片是在原告停业以后拍摄的，不能证明被告影响原告经营。被告加盖院子东边的房屋时有部分建筑垃圾，但是不影响原告经营。对证据3三性不认可，是原告单方制作，不具备客观真实性。被告王红标提交了如下证据：第一组、被告身份证一份、大理市宅基地使用证复印件一份、大理市下关镇福星村委会出具的《证明》原件一份，证明租赁房屋系被告所有；第二组、《房屋租赁合同》原件和房屋平面图打印件各一份，证明双方之间的合同内容及房屋状况；第三组、水电表记录原件二份，证明原告拖欠电费1,155元、水费10元；第四组、照片二张，证明原告拆走金硅系统和电脑主机机芯；第五组、“垃圾清单”一份，证明被告支出清运费3,150元；第六组、“销售清单”原件三页、收条原件（附身份证复印件）三份、照片打印件七张，证明被告支出材料款7,260元、修理安装工时费7,050元；第七组、“未检修完的项目清单”打印件一份、照片打印件六张证明，损坏物品状况，需修复费用4,200元。原告的质证意见如下：第一、二、三组证据三性无异议；对第四组证据真实性认可，但提出其并未拆走电脑机芯；认为第五组证据中载明的垃圾是真实的，但垃圾是被告丢弃的，就是这些垃圾导致原告无法经营；对第六组真实性认可，但无法证实用在什么地方；对第七组不认可，认为其已经离开一年多了，之后发生什么事情不清楚。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。对当事人所提交的证据，本院认定如下：原告提交的第1组证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信；第2组证据形式合法，但不能证明被告导致原告不能经营的事实，不予采信；第3组证据系原告单方制作的打印件，形式不合法，不予采信。被告提交的第一、二、三组证据，原告无异议，证据真实合法，与本案有关联，予以采信；第四组证据，原告无异议，真实合法，予以采信，但不能证明原告拆除电脑机芯的事实；第五、六、七组证据均为单方制作，形式不合法，不予采信。根据上述已确认证据的证实和双方当事人当庭一致的陈述，本院认定本案法律事实如下：被告王红标户是居住于大理市的居民户，该户于1987年9月30日领取了№.0040565号云南省大理市宅基地使用证，2012年底在该宅基地建盖坐西朝东的一幢房屋，之后被告将其中的一至三层共16间房屋出租给陈志用于经营客栈，后陈志将客栈整体转租给原告。经三方协商之后，原告（乙方）与被告（甲方）于2014年10月19日签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：租赁期限从2013年2月5日至2019年2月4日，共六年；第一年租金为60000元，租金乙方一年一次付给甲方，于每年的2月5日付清，租金从第二年起每年递增5000元；水电费双方各自使用的自行承担，双方按水表、电表实际使用数结算；合同期满如甲方自己经营或另租他人，乙方租赁投资的设施按折旧处理给承租方。合同签订后，被告即将租赁物交付给原告，原告均按期交付了租金。2018年2月原告向被告交付该年度（2018年2月5日至2019年2月4日）的租金85000元。原告一直未办理营业执照，于2018年10月17日停止营业。原告未支付2018年8月至2018年10月期间的水电费1165元。审理过程中，本院组织双方当事人对现场进行了勘查，双方确认现保存于客栈内原告购置的物品为：小床28张、大床3张、电视机15台、电脑机箱壳1个、床头柜和电视柜31张。经被告申请，本院向大理市公安局龙溪派出所调取原告经营的“苍南浩宇客栈”2018年度因无证经营受处罚的记录，派出所出具证明，证实此期间该客栈并未受到处罚。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当严格依约履行。合同签订后，原告交付了标的物，被告按约支付了租金，双方均按约履行了各自的合同义务。关于原告主张的未到租期106天的营业款95,400元的问题，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告未能提交证据证明被告存在违约行为，且原告仅以其估算的收入作为其损失的计算依据，并非实际损失，属举证不能，本院对其该项主张不予支持。关于保存于客栈内原告购置的物品的归属问题，如前所述，经现场勘查，双方已认可原告购置的部分物品尚存放于租赁房屋。合同终止后，被告占有此部分物品不当，故应当返还原告。关于反诉原告赔偿损失的主张成立与否的问题，本院认为，反诉原告并未证明反诉被告存在违约的事实，其并无过错，故不应当承担赔偿责任，且反诉原告亦未能举证证明其实际损失，故本院对其要求赔偿损失的反诉主张不予支持。关于水电费的承担问题，合同签订后，反诉原告即交付了房屋，此后房屋即由反诉被告管理使用，在其租赁期间所产生的水电费1,165元应由反诉被告承担，本院对该项反诉请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告王红标于本判决生效之日起十日内返还原告杨爱娟小床28张、大床3张、电视机15台、电脑机箱壳1个、床头柜和电视柜31张。二、反诉被告杨爱娟于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王红标水电费1165元。三、驳回原告杨爱娟的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告王红标的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,185元，由原告杨爱娟承担2000元，被告王红标承担185元。反诉案件受理费717元（减半收取），由反诉原告王红标承担700元，反诉被告杨爱娟承担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  马 泽人民陪审员  郭文旗人民陪审员  王 洁二〇二〇年二月十日书 记 员  陈晓蓉