广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5321民初1565号原告：叶培明，男，1969年9月24日出生，汉族，居民，住新兴县。委托诉讼代理人：苏志聪、顾华亨，广东浩捷律师事务所律师。被告：洪春晖，男，1992年5月15日出生，汉族，居民，住新兴县。第三人：新兴县福大餐饮有限公司。住所地：新兴县。法定代表人：洪春晖。以上被告与第三人的共同委托诉讼代理人：甘永波，广东创亮律师事务所律师。以上被告与第三人的共同委托诉讼代理人：余宛霖，广东创亮律师事务所实习律师。原告叶培明与被告洪春晖、第三人新兴县福大餐饮有限公司（下称福大公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶培明的委托诉讼代理人苏志聪，被告洪春晖及第三人福大公司的共同委托诉讼代理人甘永波、余宛霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶培明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年9月10日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告支付拖欠的2019年3月至5月租金人民币41430元给原告；3.判令被告支付拖欠的水电费合计2834.4元给原告；4.判令合同保证金20000元归原告所有；5.判令被告支付财物损失96380元给原告；6.判令被告支付鉴定费用2000元给原告。事实与理由：2016年9月10日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，主要约定：1.原告将坐落于新兴县**镇新成工业园二环路西路东侧建筑面积为831.6平方米钢架结构的商铺及226平方米空地出租给被告；2.租赁期间20年，自2016年9月10日起至2036年8月10日止；3.商铺租金按15元/平方米/月计算，空地按6元/平方米/月计算；1至3年租金不变，4至6年租金递增12%，7至9年租金递增12%，10至12年租金递增12%，13至15年租金递增12%,16至20年租金递增20%；每月租金于当月5日前付清；4.租赁保证金20000元；5.水电费等费用由被告承担；6.被告拖欠租金满一个月的，原告有权终止租赁协议；等等。合同签订后，原告将租赁物交付被告，被告也在租赁物处成立饮食企业经营。2019年3月起，被告开始拖欠租金及水电费，至今未付。2019年3月21日晚，原告排查商铺情况时发现，被告将租赁物场内设备设施全部打烂，甚至连原告投资的设备设施也一并毁坏。次日，原告报警，公安民警到场处理此事，后告知属民事纠纷，建议原告到法院处理。经评估，原告商铺的损失高达96380元。原告认为，被告毁坏租赁物的设备设施及故意拖欠租金的行为属于重大违约，原告有权单方面解除合同，并追究违约损失。为此，原告诉至法院，并提出上述请求。为证实其主张，原告向本院提交如下证据：1.原、被告身份证复印件，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2.商铺租赁合同，拟证明原、被告之间关于商铺租赁的具体约定情况；3.不予立案通知书、告知诉讼权利通知书，拟证明原告财物被损后到公安机关报案，公安机关作出不予立案的决定；4.律师函复印件、邮寄回执复印件，拟证明原告就被告拖欠租金、水电费及打砸租赁场所内物品一事向被告发出律师函，声明解除双方签订的租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金、水电费及赔偿财物损失的事实；5.报告书、评估费发票，拟证明原告就租赁场所内被损坏的物品申请评估，评估结果为物品损失价值96380元，且原告为此支出评估费2000元；6.收据复印件、水/电表照片，拟证明被告尚欠原告租金13830元、电费2064.4元及水费788.4元的事实。被告洪春晖辩称，一、其不存在违约行为，实际上是原告无故违约影响合同履行。原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。上述合同第七条第4款约定“租赁期间乙方（即被告）可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负”。被告承租后，于2017年11月开始成立福大公司经营餐厅。在经营过程中，由于场地的格局布置过时、透气性差且不符合消防要求，福大公司在2019年3月初便雇请工人进场对商铺进行重新装修布局。因此，被告并没有违约，租金也交到了2019年3月，但原告却在餐厅进行升级改造之时未经被告及第三人福大公司的同意，赶走值守的保安并报警、锁门，导致餐厅经营陷入停滞。被告也于2019年3月26日报警，并要求原告开门，但被其拒绝。因此，是原告的违约行为才导致本案的发生。二、原告诉称的财物损失实际为第三人投资所有，因此其主张被告赔偿财物损失及支付鉴定费用不成立。根据原告提交的《评估报告书》，其主张的财物损失项目包括“石膏天花、排气扇、铝扣天花”等，但正如租赁合同所示，在被告承租时，商铺面积为831.6平方米的部分仅为钢架结构，无任何装修或装饰物；而面积为226平方米的部分则为空地，后由第三人福大公司自行搭建厨房及投入设备设施。因此，商铺内的装修和装饰物，以及设备设施，均由第三人福大公司投资，故原告主张被告赔偿财物损失及支付鉴定费用，没有事实依据，亦不符合情理。三、被告无违约情形，原告主张没收被告已缴纳的保证金20000元，理由不成立。双方在租赁合同中仅在第六条第1款约定“不再退还保证金”的情形：乙方（即被告）在租赁期间，如将该商铺转租需事先征得甲方（即原告）的书面同意，如果擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金和保证金。但被告不存在该款约定的违约行为，因此原告无权没收上述保证金。第三人福大公司陈述称，其意见与被告洪春晖的答辩意见一致。为证实其主张，被告和第三人共同向本院提交如下证据：1.福大公司营业执照、公司章程、照片（福大驴庄招牌）、商铺租赁合同，拟证明被告租赁涉案商铺后，与其他股东成立了福大公司在此经营餐饮业的事实；2.科目余额表复印件、明细账复印件、工程施工合同复印件、收据复印件、装修项目价格评估表复印件、照片，拟证明福大公司在商铺的投资情况，且纠纷产生时福大公司正在对商铺进行装修的事实；3.视频和录音，拟证明在商铺装修期间，原告赶走福大公司雇请的保安，事后福大公司报警要求处理的事实；4.证明两份（分别为新兴县**镇创豪装饰部、杨肇强出具），拟证明福大公司于2019年3月5日委托新兴县**镇创豪装饰部对商铺进行装修，但之后因福大公司与原告发生纠纷，导致装修无法进行的事实。依原告申请，本院向新兴县公安局调取了《黎焕红被故意毁坏财物案刑事侦查案卷》中公安机关对洪春晖、洪承西、叶培明、黎焕红的询问笔录，以及由公安机关拍摄的现场照片。原告认为，询问笔录能证实涉案商铺内的物品及设备均是被人为故意毁坏的，且被告洪春晖及其父亲洪承西当时对装修一事并不知情，可知根本不存在被告所说的装修一事。被告及第三人则坚持认为当时涉案商铺正在装修，内部物品是由装修工人拆除而非被人为毁坏；且商铺内的物品、设施均由第三人福大公司投资。本院经审理认定事实如下：2016年9月10日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，主要约定：1.原告将坐落于新兴县新城镇新成工业园二环路西路东侧建筑面积为831.6平方米的钢架结构，以及面积为226平方米的空地出租给被告；2.租赁期间20年，自2016年9月10日起至2036年8月10日止；3.商铺租金按15元/平方米/月计算，空地按6元/平方米/月计算；第1至3年租金不变，第4至6年租金递增12%，第7至9年租金递增12%，第10至12年租金递增12%，第13至15年租金递增15%,第16年起租金递增20%；每月租金于当月5日前付清；4.签订合同时，被告向原告支付租赁保证金20000元；5.水、电煤气费等费用由被告承担；6.被告拖欠租金满一个月的，原告有权终止租赁协议；等等。合同签订后，被告向原告交纳保证金20000元，原告则将租赁物交付被告使用。2017年11月21日，被告洪春晖与其他股东成立福大公司，在该商铺经营福大驴庄；被告亦按时交纳租金至2019年2月。2019年3月21日，原告发现涉案商铺内物品、设施被破坏，随即报警，原、被告亦因此事发生纠纷。同年8月15日，原告以被告拖欠租金、水电费及故意毁坏商铺内财物，已构成违约为由诉至本院，提出前述请求。庭审中，双方均确认《商铺租赁合同》的效力，且同意解除合同。但被告认为其不存在违约行为，商铺内的物品及设施并非人为故意毁坏，是因装修需要而进行拆除。另查明，2019年4月25日，原告委托广东永辉资产价格与土地房地产评估有限公司对涉案商铺内损坏装修项目（共10项）修复费用进行价格评估。该公司于同年5月7日作出《评估报告书》，评估标的在价格评估基准日（2019年4月25日）的价格总额为96380元。庭审中，原告确认其中第5项（卷闸电机1台，评估价格为560元）、第7项（卷闸门14.3平方米，评估价格为3290元）由其出资购买、安装，其余项目由被告出资。本院认为，本案是租赁合同纠纷。原、被告于2016年9月10日签订的《商铺租赁合同》，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。原、被告的争议焦点主要是：1.被告是否存在违约行为？2.原告的各项诉讼请求是否合理合法？对此，本院作如下评析。对于第一个争议焦点。原告认为，被告自2019年3月起拖欠租金、水电费，按照《商铺租赁合同》第七条第5点约定，已构成违约。被告则认为，其时商铺正在装修，由于原告误以为被告破坏商铺，在产生纠纷后禁止被告进入商铺，导致被告无法经营，违约在先，因此被告没有交纳租金的行为不构成违约。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，承租人应当依约支付租金。本案中，被告自2019年3月起一直没有支付租金给原告，期间也没有向原告表明不再租赁该商铺，所提供的证据亦不足以证实因原告的行为导致其无法交纳租金，因此，被告拖欠租金的行为已属违约，应负违约责任。而被告辩称纠纷发生时其正在对商铺进行装修，但从本院向公安机关调取的现场照片来看，结合《评估报告书》中所载商铺内的被损毁物品项目（包括全商铺照明、风扇、空调等用电线路，卷闸电机以及卷闸等），不符合常理所说的“装修”现象，故对被告的上述辩解，本院不予采信。现原、被告一致同意解除双方于2016年9月10日签订的《商铺租赁合同》，本院亦予以确认。对第二个争议焦点。按照《商铺租赁合同》的约定，第1至3年期间被告应支付的租金为13830元/月（831.6平方米×15元/平方米＋226平方米×6元/平方米）。由于被告自2019年3月起停付租金至今，现原告要求被告支付2019年3月至5月共三个月的租金41430元，合理合法，本院予以支持。被告提出由于原告的违约行为导致其无法支付租金的抗辩意见，理据不足，本院不予采信。对于原告请求保证金20000元归其所有的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”及第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，因原、被告没有约定保证金的处理方式，涉案保证金应在被告不履行支付租金义务时，优先用于抵扣租金，而非归原告所有。故原告主张保证金归其所有，依法无据，本院不予支持。根据上述法律规定，被告已交付给原告的保证金20000元，应直接用于抵扣拖欠的租金。为减少诉累，本院对该保证金在本案中一并处理，依法在前述被告拖欠原告的2019年3月至5月的租金41430元中予以扣减。扣减后，被告还应支付租金21430元（41430元－20000元）给原告。对于原告要求被告支付拖欠的水电费2834.4元的问题。本案中，原告只提供了3张水/电表的照片，以及其自行计算、记载的书面材料，意图证实被告拖欠水电费2834.4元的主张。但原告提供的上述材料未能反映被告在该段时间内使用水、电的具体度数变化情况，上述书面材料亦未经被告签名确认，不足以证实原告的主张。因此，对原告的该项请求，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿财物损失96380元的问题。本案中，虽然被告所租赁的商铺内物品被破坏，但根据原、被告在庭审中的陈述，其中大部分物品由被告或第三人投资购买、装饰，只有安装在商铺门口的卷闸门及卷闸电机是由原告购买、安装的。根据原告提供的《价格评估书》，卷闸门及卷闸电机的评估价格共为3850元。根据《商铺租赁合同》第五条第2点约定，被告作为商铺承租人，负有维护商铺内物品及设施的义务，现原告投资的卷闸门及卷闸电机被毁坏，被告应负赔偿责任。因此，被告应向原告赔偿财物损失3850元。对于原告请求被告支付评估费用2000元的问题。本案中，虽然原告为聘请评估公司对商铺内被损坏的物品作价格评估而支出了评估费2000元，但该费用属于原告举证所需费用，且评估的物品大部分由被告或第三人投资购买，因此，原告要求被告全额承担该2000元评估费，理据不足；根据实际情况，本院酌情确定由被告承担其中200元。对原告的该项请求，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告叶培明与被告洪春晖于2016年9月10日签订的《商铺租赁合同》自本判决生效之日解除。二、被告洪春晖应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付2019年3月至5月期间的尚欠租金21430元给原告叶培明。三、被告洪春晖应于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿财物损失3850元，以及支付评估费200元给原告叶培明。四、驳回原告叶培明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3552.89元，由原告叶培明负担3018.14元，被告洪春晖负担534.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  练 韵人民陪审员  麦建华人民陪审员  高华新二〇二〇年二月十三日法官助理廖光科书记员伍彦桦附：相关法律法规《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。