济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初236号原告：于某彦，女，1972年10月22日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：荣潇，山东君识律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娇，山东君识律师事务所律师。被告：山东才高鑫源置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：张海，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。原告于某彦与被告山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于某彦的委托诉讼代理人荣潇，被告才高公司的委托诉讼代理人黄梁林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于某彦向本院提出诉讼请求：1.判令才高公司向于某彦支付逾期逾期办证违约金113845.56元；2.判令才高公司向于某彦支付实现债权的费用4000元；3.本案的诉讼费用由才高公司承担。事实和理由：才高公司于2009年9月25日成立，系有限责任公司。经营范围为房地产开发销售及相关技术服务、房屋租赁。2013年1月28日，于某彦作为买受人与才高公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定于某彦购买其开发的位于济南市历下区鑫源山庄某某室房屋及某某地下室。于某彦依约交纳全部款项，涉诉房屋于2014年4月13日交付。2019年9月23日，才高公司向于某彦出具涉案房屋购房发票两张，购房款总计902819.7元。同年9月26日，涉诉房屋办理产权证书。于某彦和才高公司签订的《济南市商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人（才高公司）应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人（于某彦）结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”依据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，要求“在买受人（于某彦）结清房款，交清办证全部资料及税、费后的730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该格式条款加重买受人的责任，应为无效，且协助办理房产转移登记系出卖人应尽的主要义务。故才高公司于2014年4月13日之前将涉诉房屋交付于某彦，应当在房屋交付后的730日内，即2016年4月13日之前将权属登记资料提交登记机关备案，否则应当承担逾期办证违约金违约责任。而才高公司于2019年9月26日才办理涉诉房屋产权证书，已超过双方合同约定的期限，故其应自2016年4月13日起计算至2019年9月26日，按于某彦已付房款902819.7元的日万分之一支付违约金113845.56元（计算方式为：902819.7元×0.01%×1261天），望贵院予以支持。才高公司存在违约办证行为，于某彦因为实现涉案债权支出律师费4000元，双方签订的《补充协议》第十三条明确约定败诉方承担胜诉方的律师费。综上，请求贵院判令才高公司向于某彦支付律师费，承担诉讼费用，以维护于某彦的合法权益，望贵院判如所请。才高公司辩称，1.于某彦的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回。本案系才高公司与于某彦之间因单位内部集资建房而引起的房产纠纷，根据法律法规的相关规定，本案不属于人民法院的主管范围，应依法驳回于某彦之起诉。2.目前尚不具备合同约定的应当支付违约金的条件，于某彦履行完毕结清房款、交清办证全部资料及税费后730个工作日内才高公司将相关资料报产权登记机关备案。于某彦并未在签署购房合同当日支付全部的购房款，已经构成违约。故，无权主张违约金。于某彦系先履行义务一方，在其未履行时，才高公司有权拒绝履行。3.于某彦主张按照日万分之一的标准支付违约金过高，应予调整。于某彦没有证据证明存在因迟延办证而致使其利益受损的情形，于某彦应对逾期办证产生的具体损失数额承担举证责任，而且于某彦主张违约金标准过高；合同仅约定了才高公司在于某彦符合相关条件后向产权登记机关报备相关资料，并且约定了在符合上述条件的情况下不办理房屋登记备案的相关条款，合同第15条中的“取得”是指具备了备案的条件，并非指于某彦已经取得了产权登记证书，于某彦要求支付逾期办证的违约金，没有事实和法律依据。目前，本案所涉房屋已经具备办证条件，符合买卖合同第十五条约定的具备办理房产登记备案的条件。2019年7月3日，本案所涉房屋已经办理完毕项目综合验收备案，即具备了合同要求的办理房产登记备案的条件。故，自2019年7月3日，才高公司已经完成了买卖合同第十五条约定的义务，于某彦主张2019年7月3日之后的违约金，没有任何的事实和法律依据。4.本案中，于某彦于2020年1月7日向法院提起诉讼，并主张2016年4月13日之后的逾期办证违约金的诉讼请求，该诉讼请求已经超过3年，特别是自2016年4月13日至2017年1月6日期间的诉讼请求。5.于某彦主张律师费4000元的诉讼请求，没有任何的事实和法律依据，且律师费金额过高。本案中于某彦为自身的权益而聘请律师，系于某彦自身原因扩大损失，该损失应当由于某彦自行负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月28日，于某彦（买受人）与才高公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定于某彦购买位于济南市历下区鑫源山庄某某号房屋及地下室，房屋建筑面积127.75平方米，合同价款为880198元，地下室建筑面积5.96平方米，合同价款为20383元，两项价款合计900581元。其中，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。”同日，于某彦与才高公司签订《补充协议》，关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：“若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。”2014年4月13日，才高公司交付涉案房屋。2019年8月5日，才高公司向济南市不动产登记中心提交国有建设用地使用权及房屋所有权登记-首次登记材料。2019年9月23日，才高公司为于某彦开具山东增值税普通发票两份，载明住宅价款882402.3元、地下室价款20417.4元。于某彦实际支付购房款902819.7元。2019年12月22日，于某彦与山东君识律师事务所签订《委托代理合同》，山东君识律师事务所指派荣潇、王娇作为本案诉讼委托代理人。于某彦向山东君识律师事务所支付律师费4000元，山东君识律师事务所向其开具增值税普通发票。本院认为，涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。本案的争议焦点问题：才高公司应否支付逾期办证违约金，违约金是否已经超过诉讼时效，以及违约金是否过高。一、关于才高公司应否支付逾期办证违约金。本院认为，商品房买卖合同系买受人支付购房款，出卖人交付房屋并协助买受人办理房产转移登记的合同，因此协助办理房产转移登记系出卖人应尽的主要义务。买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，而不是买受人应当向出卖人履行的商品房屋买卖合同义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否提交办证资料为前提。本案中，于某彦与才高公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定以于某彦结清房款并交纳办证资料及税、费作为才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了于某彦的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。”涉案《商品房买卖合同》系才高公司提供的格式合同，上述约定无效。才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。才高公司于2014年4月13日将涉案房屋交付于某彦，应当在房屋交付后的730日内，即2016年4月12日之前将权属登记资料提交登记机关备案，才高公司直至2019年8月5日才提交相关材料。才高公司未在合同约定的办理期限内完成房屋初始备案登记，构成违约。因此，于某彦有权要求才高公司支付违约金。本院认为才高公司承担违约责任的截止日期为2019年8月5日。二、关于违约金是否超过诉讼时效。才高公司辩称于某彦所主张的违约金已超过诉讼时效，对此，本院认为，双方签订的商品房买卖合同第十五条明确约定，“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。”当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，债权具有可分割性，每个个别的债权系独立存在的部分，故违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。才高公司于2014年4月13日交付涉案房屋，第一笔违约金的诉讼时效应当自2016年4月13日起开始计算。以此类推，于某彦于2019年10月28日将起诉状提交本院，故本院认定于某彦系于2019年10月28日向才高公司主张权利，其自2016年4月13日至2016年10月28日的违约金已经超过诉讼时效，本院对该期间的违约金不予支持。违约金数额，以902819.7元为基数，自2016年10月29日起，至2019年8月5日止，共计1010天，按照日万分之一的标准计算，违约金共计91184.79元。三、关于违约金是否过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，于某彦有权根据合同约定要求才高公司按照日万分之一的标准支付逾期付款违约金，才高公司关于违约金过高的主张不能成立。此外，于某彦为实现案涉债权支出律师费4000元，双方签订的《补充协议》明确约定败诉方承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费。于某彦主张才高公司支付其律师费4000元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告于某彦逾期办证违约金91184.79元（以902819.7元为基数，自2016年10月29日起，至2019年8月5日止，按照日万分之一的标准计算）；二、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告于某彦律师费4000元；三、驳回原告于某彦的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2660元，减半收取1330元，由被告山东才高鑫源置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张磊二〇二〇年二月二十六日书记员  生晖