广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初19311号原告（反诉被告，以下简称原告）：李建香，女，1966年7月24日出生，汉族，身份证住址陕西省xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。委托诉讼代理人：冯泳诚，广东富群律师事务所律师。委托诉讼代理人：危斌，广东富群律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道****自编之二（仅限办公用途），统一社会信用代码91440101MA59BAB1XJ。法定代表人：孙博，总经理。委托诉讼代理人：卢杰恩，男，1985年9月4日出生，汉族，系公司员工。原告李建香诉被告恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，被告在期限内提起反诉，本院依法予以受理。本院依法适用简易程序于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯泳诚、危斌，被告委托诉讼代理人卢杰恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金597520元及逾期支付租金违约金（违约金每日按3585.12元计算，自2018年11月25日起计算至实际支付之日止，暂计至2019年7月8日为806652元）；2、被告向原告支付提前解除租赁合同违约金717024元；3、被告承担原告维修费暂定300000元；4、被告承担原告无法使用房屋期间的损失1493800元；5、被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告表示其第一项诉讼请求中的“自2018年11月25日起计算”为笔误，应为“自2018年9月25日起计算”。事实和理由：原告是深圳xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx（以下简称涉案房屋）的所有人。原告通过链家房产中介公司的居间介绍，于2018年1月23日与被告签订《房屋租赁合同》，以及《房屋租赁合同—补充协议》、《房屋租赁合同补充协议（二）》，约定：被告租赁涉案房屋，租赁期自2018年1月15日起至2019年1月14日止；自2018年5月15日起每月租金为298760元，租金每2个月支付一次，租金支付节点为每期租金对应的租期起始日后十个日历天；如因承租人原因造成房屋及附属设施损坏的，由承租人自行修复；合同期内，任何一方欲提前解除租赁合同的，均应提前两个月书面通知对方，且应按一年租金总额的20%向守约方承担违约责任；出租人还应在双方交接完毕后10日内退还承租人已付但尚未发生的租金、保证金及各项费用；租期届满或合同终止当日，出租人对房屋进行验收，以房屋打扫干净，物品未损坏遗失视为合格，出租人对租赁房屋验收合格的情况下应将保证金无条件退还给承租人。原告于2018年1月15日将涉案房屋交付给被告使用。2018年9月20日，被告书面通知原告解除租赁合同。原告多次联系被告对上述房屋进行交接验收，但是，被告一直拖延。2018年10月19日，被告派员工前往上述房屋进行交接，此时原告发现上述房屋的地板、窗帘、卧室天花、阳台地面、屋内木地板、厨房橱柜、厨房大理石台面、卧室墙面、客厅书桌、卧室衣柜、客厅杂物柜、洗手间地面、主卧墙面、主卧大理石洗手盆及台面等地方存在较大损坏，更为严重的是被告将原告电动控制房屋设施的交换机（型号：P0E交换机）以及8部安装在天花板上的IP设备（品牌/型号：华为AP4050DN)拆走，导致房屋的智能家居中控系统瘫痪，无法使用，无法体现超高档、超豪华住宅的优越性能，导致房屋无法居住使用。原告多次与被告交涉，被告借故拖延。在久拖无果的无奈之下，原告只得自行委托装修公司进行修复。为维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求判如所请。被告针对原告的起诉答辩称：被告不同意原告全部的诉讼请求，请求法院予以全部驳回。一、《房屋租赁合同》的第十条第3点约定，在租赁期内，合同双方都有权提前解除合同的，一方需提前解除合同的，只需提前通知对方并支付违约金即可。被告在2018年9月4日已经搬离租赁场所及已经通知原告，并在2018年9月14日再次以书面形式告知原告解除合同，原告于2018年10月15日以律师函的方式要求被告支付违约金（即通过事后追认的方式同意合同解除并且不要求被告继续履行合同），2018年10月24日，原告与被告办理了场地的交接手续，即原、被告双方通过实际的履行行为改变了合同的约定，故合同应在2018年9月14日就已解除。被告最迟在2018年9月14日就不对租赁物占有及使用，故结合被告已提前支付租金至2018年9月14日的情况下，根据权利义务对等的原则，被告不应再承担任何支付租金的责任。退一步来说，假设法院认为我方须提前2个月通知解除合同并支付2个月的租金，但根据《房屋租赁合同—补充协议》第一条第4点规定，原告应先向被告出具租金发票，原告至今没有向被告出具发票，被告支付租金的前置条件没成就，若被告在没收到发票的情况下，先行支付租金将导致被告公司账户无法平账，后果严重。被告不向原告支付租金并非违约，而是行使先履行抗辩权，故被告在本案中不存在逾期支付租金的违约情节。二、原告请求的租金逾期违约金计算标准过高，不应获得支持。1、被告在2018年9月4日就搬离房屋及通知了原告，并在2018年9月14日发函告知原告解除《房屋租赁合同》，即使法院不认定合同于2018年9月14日解除，按照双方的实际履行情况，原告在2018年10月24日收回房屋后，也应视为合同已经实际解除。现被告支付原告租金至2018年9月14日，即欠39天的租金，租金不含税为每月28万元，每天为9333.3元，原告应收取得租金为363988.7元，即原告就被告提前解除《房屋租赁合同》租金损失的最大上限为363988.7元。2、虽然《房屋租赁合同—补充协议》中第一条第5点对逾期支付租金的违约金作出了约定，但从该条款并没有明确允许逾期支付租金的违约金无上限循环计算，因为条款中明确约定，逾期超过30日，出租人有权解除合同，即计算逾期支付租金违约金的天数上限为30日，超过30天后，出租人应请求解除合同。3、违约金的作用是赔偿守约方因对方的违约行为所产生的损失。如上所述，原告因被告的违约行为产生的最大损失就是363988.7元，如按原告诉求标准计算逾期支付租金违约金，已明显超出原告损失的最大值，故原告诉求不应获得支持。三、如上所述，在双方同意提前解除合同的前提下，原告现在的损失仅为363988.7元，结合违约金不应超出损失的最大值的基本原则，现原告请求一年租金总额的20%作为提前解除合同的违约金明显过高，不应获得支持。四、原告请求被告承担维修费毫无法律依据及事实证据，原告无法证明损坏状态及费用支出情况，不应获得支持，并且被告在租住原告房屋期间，并没有恶意损坏房屋的装修。原告在2018年10月24日与被告进行房屋验收交接，原告所称的房屋装修损坏均是开发商的装修质量问题，属于原告与开发商之前的买卖合同纠纷，原告应自行要求开发商履行保修责任，不应要求被告承担责任。五、原告请求无法使用房屋期间的损失，毫无法律依据及事实证据，应予以驳回。首先，原告的诉求是“原告无法使用房屋期间的损失”。被告于2018年9月4日已搬离涉案房屋，于2018年9月14日通知原告解除合同，并且双方在2018年10月24日对房屋进行了检验。之后房屋一直处于原告的控制下，被告在9月14日之后并没有占有及使用原告的房屋，根本没有妨碍原告使用房屋。其次，若原告请求的无法使用房屋期间的损失是认为因被告提前解除合同所导致的，那么原告已经在第二项诉求中请求了解除合同的违约金，即已对解除合同带来的损失要求了赔偿，现再要求无法使用房屋的损失，两者性质竞合，法院对此不应该重复处理。若原告请求的无法使用房屋期间的损失是认为因被告在租赁期间损坏了房屋的装修所带来的，原告并没有证据证明装修损坏的范围、价值，以及装修损坏与被告是否存在关联性等。另外，这请求也与原告第三项诉讼请求竞合，同样不应重复处理。最后，原告第四项请求的金额正好是5个月的租金金额，即原告认为房屋有5个月无法使用，但被告与原告已在2018年10月24日对房屋进行了交接，根本不可能导致房屋出现5个月的空置期。综上所述，法院应驳回原告全部的诉讼请求。被告提起反诉，反诉请求为：1、原告返还被告租赁押金594608元及利息（利息自2018年10月24日起按中国人民银行同期同类贷款利息计算至原告完全清偿之日止）；2、本案诉讼费用由原告承担。庭审中，被告变更利息计算方式为，要求原告以594608元为基数，自2018年10月24日起按照日百分之一的标准计算至原告完全清偿之日止。事实和理由：2018年，原告与被告签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同—补充协议》，合同约定：被告承租原告所有的涉案房屋，租赁期自2018年1月15日起至2019年1月14日止；承租人须向出租人支付594608元作为保证金，保证金自租赁期届满后或合同终止当日，出租人对租赁房屋验收合格的情况下无条件退还给承租人；租金每两个月支付一次，到租金支付节点，承租人应在收到出租人出具的租金发票后5个工作日内支付。后双方在2018年4月19日签署《房屋租赁合同补充协议（二）》，约定租金含税价自2018年5月15日起变更为298760元，不含税价为28万元。后被告因业务发展需要，在2018年9月4日搬离并告知了原告，并在2018年9月14日向原告发送《关于解除房屋租赁合同的通知》，表示无法继续承租房屋，需提前解除租赁合同，合同定于2018年9月14日解除。原告收到被告的通知后，于2018年10月15日委托律师向被告发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，要求被告支付2个月租金及一年租金总额的20%的违约金，即表示同意解除租赁合同。后经多翻沟通，原告及被告于2018年10月24日到涉案房屋进行交接，原告以房屋受损为由，要求被告承担修复责任。但实际上，原告所谓的房屋受损问题，实际上就是房屋装修的质量问题，属于租赁合同中约定的由原告承担的维修养护责任，并且也属于原告《深圳市房地产买卖》约定的开发商保修事项，与被告无关。被告认为，原告在已经知悉被告于2018年9月4日搬离房屋的情况下，在收到被告于2018年9月14日发出的《关于解除房屋租赁合同的通知》后，明确要求被告承担2个租金及违约金，即视为其同意解除合同。另，原告在2018年10月24日以验收方式收回房屋，虽然原告认为房屋受损是被告所导致，但实际上，原告所谓的房屋受损问题是开发商的装修质量问题，于被告无关。在被告已经搬离房屋并且合同已经解除的情况下，原告应在2018年10月24日将房屋押金退还给被告。为维护被告的合法权益，被告特提起反诉，请求判如所请。原告针对被告的反诉答辩称:1、根据双方签订的《房屋租赁合同—补充协议》第一条第3款的约定，目前没有达到出租人返还保证金的条件。出租人返还保证金的条件是房屋没有损坏没有物品没有遗失视为合格的情况，而本案，除了原告确认的6个空调遥控器、4个床垫、1个平板、1个主卧的电视遥控器之外，房屋有大面积的损坏，并且租赁合同的清单显示，马桶遥控器、浴室的电视机遥控器、洗衣机、烘干机均有损坏或遗失。2、既便是需要退还押金，被告提出的利息过高，被告主张的每日百分之一，远超过银行贷款利率，应当予以调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月29日,原告（买受人）与深圳市鹏瑞地产开发有限公司（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定，原告购买位于深圳市南山区xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx（以下简称涉案房屋），房屋用途为商务公寓，建筑面积为522.97平方米。2018年1月23日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将涉案房屋出租给被告使用，承租人租赁该房屋作为办公场地使用；租赁期限自2018年1月15日起至2019年1月14日止，共计12个月；租金为297304元/月（含税），当月租期不足30天的，按月租金/30天的标准据实计算租金；承租人须向出租人支付数额为594608元的保证金，租期届满或合同终止当日，出租人应无条件将保证金退还承租人；租金每两个月支付一次，承租人应在收到出租人出具的租金发票后30日内且达到租金支付节点（每期租金对应的租期起始日后十个日历天）后予以支付；本合同租金已含因履行合同而应承担的全部税款（包括但不限于增值税、印花税、所得税等其他各项税款及附加税金或费），出租人应自行到税务部门开具增值税的专用发票，并在承租人支付每笔租金前将上述发票提供给承租人，如出租人未及时提交上述发票或提交的发票不符合承租人要求的，承租人有权延付租金，且不承担任何责任；承租人承担因使用该房屋所产生的水费、电费、电话费、网络费、卫生费、物业管理费、煤气费、暖气费、停车费等费用；租赁期间，出租人负责该房屋及附属设施的维修，若涉及房屋需要维修的，承租人应书面通知出租人，出租人应在收到通知后3日内予以维修；如因承租人原因造成房屋及附属设施损坏的，由承租人自行修复；承租人无正当理由逾期支付房租，每逾期一日，承租人以逾期应付款为基数，按日以中国人民银行的一年期同期贷款利率/365向出租人支付违约金，逾期超过三十日的，出租人有权解除合同，承租人按应付租金的10%向出租人支付违约金；承租人在租赁过程中对房屋造成损害的，应当负责维修，如给出租人造成损失的应当予以赔偿，房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致自然损耗的情形除外；合同期内，任何一方欲提前解除租赁合同的，均应提前两个月书面通知对方，且应按一年租金总额的20%向守约方承担违约责任，出租人还应在双方交接完毕后10日内退还承租人已付但尚未发生的租金、保证金及各项费用；及其他内容。合同附件2为《房屋附属设施清单》。2018年1月19日，被告向原告支付保证金594608元。庭审中，原告确认保证金尚在其处未予退还。2018年1月23日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《房屋租赁合同—补充协议》，约定：双方同意将原合同第四条第1款补充约定为，月租金未含税金额为28万元，发票税金按租赁管理部门的相关规定据实支付；双方同意将原合同第四条第2款变更为，承租人须向出租人支付数额为594608元的保证金，租赁期限届满或合同终止当日，出租人对房屋进行验收，以房屋打扫干净，物品未损坏遗失视为合格，出租人对租赁房屋验收合格的情况下应将保证金无条件退还给承租人，如双方协定继续续租的，承租人可选择将上述保证金转为续租合同项下的保证金，多退少补；双方同意将原合同第五条第6款变更为，租金每两个月支付一次，到租金支付节点（每期租金对应的租期起始日后十个日历天），承租人应在收到出租人出具的租金发票后5个工作日内支付，每逾期一日，承租人以逾期应付款为一年租金总金额的千分之一向出租人支付违约金；双方同意将原合同第十条第2款第1项变更为，承租人无正当理由逾期支付房租，每逾期一日，承租人以逾期应付款为一年租金总金额的千分之一向出租人支付违约金，逾期超过三十日的，出租人有权解除合同；及其他内容。2018年4月19日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《房屋租赁合同补充协议（二）》，约定：双方同意自2018年5月15日起，房屋租金变更为298760元（含税），当月租期不足30天的，按月租金/30天的标准据实计算租金，租赁期内，租金不作调整，2018年1月15日至2018年5月14日期间的月租金金额仍按原合同约定执行；及其他内容。2018年4月20日，原告出具《承诺函》，写明涉案房屋最终租金按不含税28万元/月计算，税金根据税务部门实际开票数额多退少补，且其承诺在合同租期内最后一笔租金支付前将多余税金退回给被告等。2018年9月14日，被告向原告发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，内容写明，因公司业务发展需要，无法继续承租涉案房屋，需提前解除合同，合同解除日定于2018年9月14日，希望原告配合办理房屋退租手续。原告表示，被告于9月18日才邮寄上述通知，原告实际于9月20日收到该通知。被告向原告支付租金至2018年9月14日。2018年10月12日，原告向被告发出《律师函》，载明被告在未提前2个月书面通知及未与原告达成一致的情况下，应承担相应的违约责任，其要求被告在接到本函7个日历天内与原告共同办理房屋验收交接，支付两个月租金及按一年租金总额的20%支付违约金等等。2018年10月24日，原告与被告共同交接验收房屋。原告主张，被告没有按照约定提前2个月通知原告解除合同，应向原告支付2018年9月15日至11月14日期间共计2个月的租金,逾期支付租金的违约金，以及提前解除合同的违约金；被告在租赁期间对涉案房屋造成了损坏，主要包括天花板、大理石台面、木地板、双联、卧室天花、阳台地面、厨房厨具、厨房橱柜等地方有划痕、钉痕、烟头烫坏的痕迹，以及大理石地板变色等，另外，屋内的交换机也被被告拆走；因为被告的损坏行为导致原告需要修复，原告要求被告按照合同约定的租金标准向其赔偿5个月的租金。原告提交了广东省深圳市南山区公证处于2019年4月22日作出的（2019）深南证字第8291号《公证书》、《室内维修工程协议》、维修清单、银行交易记录、《深圳湾一号T5栋49A（关于卧室天花板发霉乳胶漆脱落修复的说明）》等用于证明房屋内损坏情况，以及原告委托其他公司自行维修的情况。被告对上述证据的真实性、关联性均不予认可，表示，双方共同交接房屋时，原告并没有提出任何异议；公证的时间是2019年4月，距离双方交接已很久时间，且公证书的图片显示的天花渗水、淋雨顶面瓷砖发黄等问题并非人为损坏，而是装修质量问题；维修的时间也都在2019年9月，明显是原告为了诉讼才进行的，被告也没有拆走所谓的交换机。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。被告未举证证明其搬离时间，原告与被告于2018年10月24日共同交接验收房屋，故被告应向原告支付租金至2018年10月24日，原告要求被告向其支付2018年10月25日之后的租金，本院对此不予支持；据此，被告应向原告支付2018年9月15日至10月24日期间的租金共计398346.67元（298760＋298760÷30×10）。原告要求被告向其支付上述租金的违约金，依据不足，本院对此不予支持。被告在合同期限内提前要求解除合同,构成违约。原告据此依照《房屋租赁合同》约定要求被告向其支付一年租金总额20%即717024元作为提前解除租赁合同的违约金，本院予以支持。原告没有提交充分证据证明双方交接时原告对房屋设施损坏提出过异议，房屋附属设备设施在出租过程中因使用存在自然损耗不可避免，仅依据《公证书》载明的照片无法证明上述损坏是因为被告不当使用的过错造成，原告要求被告向其支付维修费30万元以及赔偿无法使用房屋期间的损失1493800元，依据不足，本院对此不予支持。如前所述，没有充分证据证明原告主张的损坏是因为被告不当使用的过错造成，被告已搬离涉案房屋且双方进行了交接验收，本院也已判令被告向原告支付提前解除租赁合同的违约金，被告要求被原告向其返还租赁保证金594608元，符合合同约定，本院予以支持。被告要求原告按照日百分之一的标准向其支付利息，依据不足，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李建香支付租金共计398346.67元；二、被告恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李建香支付提前解除租赁合同的违约金717024元；三、原告李建香应于本判决生效之日起十日内向被告恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司返还租赁保证金594608元；四、驳回原告李建香的其他诉讼请求；五、驳回被告恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费19059.98元，由原告负担13629.85元，被告负担5430.13元；反诉受理费2346.52元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 张 黎二〇二〇年二月八日书记员 袁珍珍本案适用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。