广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7936号上诉人（原审原告）：惠州市惠阳区和盛工业发展公司，住所：惠阳区淡水******号。法定代表人：邓光瑜，总经理。委托诉讼代理人：马志强，广东天立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱广凯，男，1962年12月26日出生，汉族，住址：山东省巨野县*************号，公民身份号码：372************110。委托诉讼代理人：邓圭，广东德邻律师事务所律师。原审第三人：林汉奎，男，1960年12月29日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠阳区***************，公民身份号码：440************919。上诉人惠州市惠阳区和盛工业发展公司与被上诉人朱广凯、原审第三人林汉奎因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3187号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市惠阳区和盛工业发展公司上诉请求：一、判决撤销惠州市惠阳区人民法院于2011年10月12日作出的《民事判决书》，依法改判被上诉人向上诉人支付租金1290000元并支付逾期违约金（按照预期租金每日万分之五计算）；二、判令被上诉人承担本案的诉讼费。事实与理由：一、原审判决搞错案件法律关系。1、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系，与他人无关。上诉人与被上诉人于2011年10月12日签订了《厂房租赁合同合同》【下称“租赁合同”】，由被上诉人承租上诉人所属位于惠阳区淡水桥*****的厂房、宿舍及附属设施等进行合法经营使用。合同明确约定了租赁期限、租金标准和逾期交付租金的违约责任等。被上诉人在使用租赁厂房、宿舍及附属设施后，一直不能按时交付租金，经上诉人多次催交，均未能清交。截至2019年5月止，累计拖欠上诉人租金达1290000元，被上诉人予以书面确认并承诺立即支付，但一直未予兑现。因此，根据合同相对性原则，本案从合同主体到合同义务均是被上诉人与上诉人之间的房屋租赁合同法律关系，与其他任何人无关。上诉人根据与被上诉人之间签订的《厂房租赁合同书》以及被上诉人确认的拖欠租金的证据起诉被上诉人支付租金，法律关系清晰、案件事实清楚、法律责任明确，原审法院理应根据本案基本事实和法律关系依法作出公正裁判，判令被上诉人向上诉人支付拖欠租金！2、被上诉人与案外人林汉奎之间私下发生的货物买卖合同关系与上诉人无关。上诉人依据案件基本事实和证据，仅对被上诉人提起诉讼，并没有起诉与上诉人和本案无关的案外人林汉奎，根据不告不理的原则，案外人林汉奎与上诉人所提起的本案诉讼无关。但原审法院擅自追加案外人林汉奎参加本案诉讼，并作出以被上诉人与林汉奎之间私下发生的货物买卖合同关系中的货款来抵偿被上诉人应支付上诉人的租金的判决结果，完全搞错了案件法律关系！并直接规避了被上诉人作为承租人应当向上诉人交付租金的法律责任！二、原审判决违背案件基本事实。1、对于被上诉人拖欠租金的行为，上诉人每月均发出书面通知予以追交，并明确告知欠租金额、交付日期以及逾期违约责任，包括解除合同、收回物业等。被上诉人均签字确认并承诺付款，从未告知过其与案外人林汉奎之间的有关以货款来抵偿被上诉人应支付上诉人的租金的事情。因此，本案所有证据均证明本案的基本事实就是被上诉人拖欠上诉人租金129万元没有支付（截止至2019年5月），根本不存在以货款抵偿租金的问题。2、被上诉人与案外人林汉奎之间发生的货物买卖关系以及所谓的抵偿租金的事情，上诉人毫不知情，更未征得上诉人同意，无论是被上诉人还是林汉奎也均未向原审法庭提交任何证明上诉人与林汉奎之间存在债权债务关系的证据以及由人民法院就该债权债务案件作出的生效判决和人民法院作出以物抵债的执行裁定等相关证据。因此，被上诉人与案外人林汉奎之间以所谓货款抵偿租金的事实，没有任何合法有效的证据予以证明，仅凭被上诉人和案外人林汉奎自说自话，根本不能不能采信。因此，被上诉人与林汉奎之间私下进行的所谓债务抵偿行为，不仅与上诉人无关，而且没有事实根据。上诉人作为国有企业，任何人在没有经过政府国有资产主管部门的审批同意情况下，擅自处置国有资产的行为，均属于违法行为，必须承担法律责任！三、原审判决结果严重错误。被上诉人无视合同义务，拖欠上诉人巨额租金拒不支付，严重损害了上诉人的合法权益，造成国有资产的巨大损失。为依法维权、减少损失，上诉人依法起诉被上诉人除支付拖欠租金及支付逾期违约金外，解除租赁合同、收回租赁房屋。案件事实清楚、证据充分、上诉人诉求正当，应予支持！原审判决不仅判决被上诉人不予支付租金以外，还判决上诉人不得解除租赁合同，不仅完全背离了案件基本事实，而且严重损害了上诉人的合法权益。因此，原审判决结果严重错误，请求二审法院依法予以撤销。被上诉人朱广凯答辩称：一、答辩人向法院或第三人支付租金是基于执行法院的执行行为，且执行法院已以《执行笔录》的方式对答辩人的支付行为依法予以了确认，被答辩人所称与第三人无关，显然是错误的。1、答辩人向法院或第三人支付租金1678585.5元，是基于惠阳法院作出的（2013）惠阳法执字第66-1号《民事裁定书》。就第三人与被答辩人建设工程纠纷执行一案，2015年6月19日，惠阳法院作出（2013）惠阳法执字第66-1号《民事裁定书》（下称66-1号民事裁定）裁定：冻结、提取朱光凯应支付给被执行人惠阳和胜工业发展公司因租赁惠州市惠阳区淡水镇******自建的厂房、宿舍及土地使用权等的租金（自2014年8月始的租金）。基于该裁定，答辩人向法院账户支付了租金5万元，向第三人支付了租金1628585.5元，共计支付了租金1678585.5元（注：对于该金额第三人亦予以确认）。2、执行法院已以《执行笔录》的方式对答辩人支付前述租金1678585.5元的行为依法予以了确认。具体事实依据见（2013）惠阳法执字第66号《执行笔录》。二、其他：1、根据前述66-1号民事裁定，答辩人应支付给被答辩人的租金已经被执行法院冻结、提取，答辩人只能支付给法院或第三人，被答辩人无权要求答辩人直接向其支付。①事实依据见前述（2013）惠阳法执字第66-1号《民事裁定书》的内容；②法律依据见《民事诉讼法》第242、243、244条的相关规定。2、从实体上来看，答辩人向法院或第三人支付租金不会给被答辩人造成任何损失。就第三人与被答辩人建设工程纠纷执行一案，被答辩人尚拖欠第三人数百万的工程款未支付，由（2013）惠阳法执字第66号《执行笔录》的内容可知，答辩人向法院或第三人支付的租金实际已抵偿被答辩人所欠第三人的债务，更何况答辩人应支付的租金已被执行法院冻结、提取，本来就应当用于支付给第三人，故答辩人向法院或第三人支付租金不会给被答辩人造成任何损失。综上所述：答辩人已基于执行法院的执行行为已共计支付租金1678585.5元，不存在拖欠租金的情形，被答辩人的上诉请求缺乏事实和法律依据，恳请二审法院依法驳回其上诉请求。原审第三人林汉奎陈述意见：和盛公司做他的工程，2012年已经判决了。有送达，法院有通知。和盛公司没钱还就抵租金和家私，我们是合法的。家私厂还在开，本身我抵了账就可以照常营业。惠州市惠阳区和盛工业发展公司向一审法院起诉请求:一、解除原、被告之间于2011年10月12日签订的《厂房租赁合同》并由原告没收被告交付的租赁押金；二、被告向原告交还租赁厂房、宿舍及相关配套设施的使用权；三、被告向原告支付拖欠租金1290000元并支付违约金（滞纳金）元（按照拖欠租金金额每日万分之五计算）；四、被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2011年10月12日，原、被告签订《厂房租赁合同书》约定，原告将位于惠州市惠阳区淡水镇桥背山子顶自建的厂房、宿舍一共8000平方米出租给被告使用；被告从2011年10月至2012年1月30日对厂房、宿舍进行维修，所需费用由被告负责；被告租赁原告的厂房、宿舍，租赁期限为10年（即2012年2月1日至2022年1月30日）；从2012年2月起至2017年1月每月租金25000元，从2017年2月起至2022年1月每月租金30000元；从2012年2月1日开始计租，被告应当在每月10日前将租金交付给原告；被告应付原告60000元作为押金，在租赁期满后，由双方对厂房、宿舍检查确认无需维修时，原告将押金退还给被告；被告如违反本合同约定的交租期限超过10天的，被告应按月租计每天万分之五缴滞纳金给原告，若超过一个月不缴纳租金，原告有权提出诉讼，追计租金至终止合同并没收押金；合同履行期间，如原告擅自终止合同，或由于原告的债务清偿等其他原因，令合同无法执行，造成被告的损失，一切由原告负责赔偿经济损失（包括搬迁及厂房安装费用，按实际产生费用为准）等。根据原告提交的《朱广凯欠缴租金情况表》显示，被告从2014年10月份开始陆续拖欠租金。自2017年7月至2018年3月被告方签收了原告出具的《催款通知书》。2018年12月6日原告向被告出具的《关于限期缴交拖欠房屋租金的通知》载明，截止至2018年12月6日止，被告仍拖欠原告租金合计1140000元，并要求被告于2018年12月16日前一次性付清。被告签收了该通知。2015年6月19日本院执行局做出（2013）惠阳法执字第66-1号民事裁定书，载明冻结、提取朱光（广）凯应支付给被执行人惠阳和盛工业发展公司因租赁惠州市惠阳区淡水镇桥背山子顶自建的厂房、宿舍及土地使用权等的租金（自2014年8月始的租金）至本院执行账户。2019年9月3日本院（2013）惠阳法执字第66号案执行笔录载明“经本院主持调解，申请执行人林汉奎与被执行人惠阳和盛工业发展有限公司的租户朱广凯达成如下执行和解协议：申请执行人确认已收到被执行人惠阳和盛工业发展有限公司的租户朱广凯通过转账支付现金308316.50元（直接支付给林汉奎），另外被执行人还拿公司价值1320269元的家私货品（该货品已被申请执行人拉走）抵债，共支付了1628585.5元，余下的600多万元，惠阳和盛工业发展有限公司的租户惠阳和信源家具厂（负责人朱广凯）如继续租赁，则将租金直接支付给申请执行人予以抵偿，如租户朱广凯不再租赁涉案场地，申请执行人则向被执行人惠阳和盛工业发展有限公司追索。”庭审时，被告明确表示不同意解除案涉《厂房租赁合同书》；第三人林汉奎确认收到被告支付到法院的租金为5万元，支付现金租金308316.5元，以家私货品抵房租1320269元，三项合计1678585.5元。上述事实有营业执照、身份证、土地证、房产证及相关产权证明、2011年10月12日《厂房租赁合同》、《截止2019年5月朱广凯拖欠租金情况表》、《催交拖欠租金通知书》回执、2018年12月6日《关于限期缴交拖欠房屋租金的通知》、（2013）惠阳执字第66号《执行笔录》、《中国银行交易流水明细清单》等及庭审陈述为据。一审法院认为,原、被告签订的《厂房租赁合同书》合法有效，应受法律保护，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。首先，关于被告是否还需向原告支付至2019年5月止拖欠原告的租金1290000元及违约金的问题。本案中，被告租赁使用原告的厂房、宿舍等，应承担按时足额向原告支付租金的义务，故原告依据《厂房租赁合同书》要求被告支付至2019年5月止的拖欠租金1290000元及违约金于法有据。同时，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十三条、第二百四十四条的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务、法院有权采取执行措施查封、扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产，也有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入，有关单位必须配合办理。由于原告是本院（2013）惠阳法执字第66号的被执行人，林汉奎是该案的申请执行人，案涉租金属于原告的收入，原告未依法履行法律文书确定的义务，本院执行局依法采取强制执行措施，将被告应付给原告的租金（2014年8月始）划转给林汉奎符合上述法律规定，被告的支付行为合法有效，本院予以支持。第三人林汉奎也确认收到被告应支付给原告的房租共计1678585.5元。本院认为，被告转付给第三人林汉奎的房租已超过原告诉请的租金及违约金的金额，故被告不需再向原告支付至2019年5月止拖欠的租金1290000元及违约金。其次，关于原告诉请解除案涉《厂房租赁合同书》应否予以支持的问题。合同解除分为协议解除和法定解除两种情形。根据案涉《厂房租赁合同书》的约定，被告拖欠租金时，原告可以向法院起诉追讨租金但未约定原告可以因被告拖欠租金而有权单方解除合同，被告在庭审中也明确表示不同意解除合同，故本案不符合协议解除的条件。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形。”被告拖欠租金的行为属于迟延履行主要债务的行为，现被告已交清所拖欠的租金及违约金，原告的损失已受到弥补，案涉合同目的依然可以实现，故本案也不符合法定解除的条件。综上，原告诉请解除案涉《厂房租赁合同书》缺乏合法依据，本院不予支持。至于原告诉请没收押金及要求被告交还租赁厂房、宿舍及相关配套设施的使用权的主张，因案涉《厂房租赁合同书》尚未终止，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百四十二条、第二百四十三条、第二百四十四条的规定，判决如下：驳回原告惠州市惠阳区和盛工业发展公司的全部诉讼请求。案件受理费8205元（原告已预交），由原告惠州市惠阳区和盛工业发展公司负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人既是本案租赁关系的出租人，又是一审法院（2013）惠阳法执字第66号案件的被执行人，林汉奎是该执行案件的申请执行人，案涉租金属于上诉人的收入，因上诉人未依法履行另案法律文书确定的义务，一审法院采取强制执行措施，将被上诉人朱广凯应付给上诉人的租金（2014年8月始）划转给林汉奎，林汉奎也确认收到应支付给上诉人的房租共计1678585.5元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十三条、第二百四十四条的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务、法院有权采取执行措施查封、扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产，也有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入，有关单位必须配合办理。本案情况符合上述法律规定。朱广凯转付给林汉奎的房租已超过上诉人诉请的租金及违约金的金额，故一审驳回上诉人的诉讼请求并无不当。综上，上诉人惠州市惠阳区和盛工业发展公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用16410元，由上诉人惠州市惠阳区和盛工业发展公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  于海砚审 判 员  卫书平二〇二〇年一月二十日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧