广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初51号 原告：覃韦斌，男，1970年10月3日出生，壮族，住广西上林县。 委托诉讼代理人：姜敏，南宁市骏驰法律事务所法律工作者。 被告：广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司，住所地南宁市江**沙井大道**南宁华南城江南上城****，统一社会信用代码91450100327330001U。 法定代表人：黄玉仍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏现美，南宁市正一法律事务所法律服务工作者。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年1月3日 开庭日期：2020年2月11日 原告诉讼请求：一、确认原、被告双方于2017年12月29日签订的《龙岗·宏丰农贸批发零售市场商铺合作建设合同》（合同编号：合建商铺字【2017】第2883号）无效；二、判令被告向原告返还购房款89394元；三、判令被告向原告支付资金占用期间利息10816元（以89394元为基数，按年利率6%计算，自2017年12月30日起暂计至2019年12月25日，实际要求计算至清偿之日止）；四、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年12月，原告听信被告销售人员介绍，南宁龙岗宏丰时代城是和政府合作开发的项目，并且证照齐全，能否按期交付商铺。于是，与被告于2017年12月29日签订了《龙岗·宏丰农贸批发零售市场商铺合作建设合同》（合同编号：合建商铺字【2017】第2883号）。原告购买被告开发的龙岗·宏丰农贸批发零售市场商铺，项目商铺位于地上3层I区1602号。原告依据合同约定履行了付款义务，共向被告支付商铺总价款89394元。但被告并未履行合同约定在2018年12月31日前将商铺交付给原告，被告的行为已经侵害了原告的权益。 原告后得知，被告因发布虚假广告被处以行政处罚。南宁市邕宁区人民政府门户网站于2019年6月10日发出要闻《邕宁区农民产业用地项目手续办理情况公告（第一批）》，根据该公告内容，宏丰时代城项目未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，涉嫌存在违法建设、销售，该工程于2018年11月停工至今。 被告以商品房开发的形式对外宣传，且以合作建房的形式签订合同，原、被告双方签订的合同虽名为“合作建设”，但原告并不具备合作建房法律关系中共担风险、共负盈亏的本质特征，而是原告向被告支付固定数额的房款以获取特定的房屋，相应交易外观符合房屋买卖法律关系的特征。合同虽约定原告取得的是商铺50年使用权，但从其所约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合作建房合同成立的目的并非合作建设而系买卖。原告以出资方式最终分配得一间商铺。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，诉争合同的性质应认定为房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案商铺在双方签订合同时尚未建成，故双方成立的是商品房预售合同关系。被告未举证证明其在销售涉案商铺时、起诉前取得商品房预售许可证明，且被告的经营范围没有房地产开发和销售，故原、被告签订的诉争合同为无效合同。根据合同法相关规定，原告因购买涉案商铺所支出的费用，被告应向原告返还或赔偿。 被告辩称：一、被告认为本案案由定为“房屋买卖合同纠纷”是错误的，应为“合资、合作开发房地产合同纠纷”。因案由的正确认定对案件的审理具有重要的指导作用，故请求法院予以严格审定。二、被告与原告签订的合同合法有效。被告通过与南宁市邕宁区龙岗村墩蕾坡三组签订合同合作开发其集体所有的产业用地（国有划拨性质），即生产队提供土地，由被告通过招商等途径寻找合作建房的出资人，然后，被告与原告根据我国合同法等法律、法规的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上签订了合作建房（商铺）的合同，合同明确了被告按照合同约定建设房屋，原告按照合同约定支付合建房价款，该房屋建成后原告在规定的期限内享有使用权，使用权届满后该房屋归墩蕾坡三组集体所有。被告认为，双方签订的合作建房合同（商铺）没有违反我国法律法规的强制性和禁止性规定，是双方的真实意思表示，合同是合法有效的。三、原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据。原告与被告之间签订是合作建房合同，不是商品房买卖合同，双方之间只是合作关系，不存在买卖关系。即原告与被告合作建设的房屋，原告在一定期限内有使用权，没有所有权，被告既没有使用权也没有所有权，原告与被告合作建设的房屋的所有权自始至终都是生产队的。原告把双方签订的合作建房合同认定为商品房买卖合同是错误的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定了“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，被告不是出卖人，原告也不是买受人，双方只是合作建房的当事人，房屋不是商品房，不存在所有权转移的问题，原告支付的价款是其出资建设其能够使用二十多年的房屋，不是房屋买卖的价款。这些事实在合同中已经明确声明，被告没有掩饰隐瞒任何事实，原告也对合作的内容和房屋的性质非常清楚。原告适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定来提出请求是错误的。最高院的该条解释内容为：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”很明显，该条款指向的对象是商品房，不是本案双方合作建设的房屋。因为双方合作建设的房屋不是商品房，不存在销售买卖的问题，所以就不存在与预售许可证有关的问题。四、双方应当继续履行合同义务。合同签订后被告已经按照约定履行合同义务，原告也按照约定交付了合作建房款。目前，双方合作项目土地权属证、用地规划证、项目备案登记都已完善，《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》正在申报审批中。需要说明的是被告从2018年元月就已经向政府有关部门报送了建设规划总评的相关材料，并且又按照建设规划许可审批部门的要求对项目进行了整改，但是，由于有关部门的原因一直未能及时审批下来，致使合作项目暂时处于停工状态。现经多方反映，政府和相关部门已经高度重视，9月5日邕宁区政府召开了协调会,有关审批工作将很快恢复,项目继续开工建设已经指日可待。五、原告要求赔偿支付利息没有法律依据，因为双方签订合作建房合同是在双方自愿状态下签订的，被告没有强迫原告签订合同，如果有过错，双方都有责任。双方都有责任要一方来承担全部责任，这是不公平的，与合同法相违背的。被告认为，既然双方之间的关系是合作关系，在没有发生约定解除事由，也不存在法定解除事由的情况下，双方的合同目的仍然能够实现，合同应当继续履行。依据上述事实及理由，为了保护合同的稳定，确保合作项目的正常建设和交付使用，维护各方当事人的合法权益，被告恳请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 查明事实：2017年12月29日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《龙岗·宏丰农贸批发零售市场商铺合作建设合同》（合同编号：合建商铺字【2017】第2883号）（以下简称《合作合同》）。该合同第一条“声明”约定：1.1甲方通过与南宁市龙岗村墩蕾坡三组签订合同获得该组的国有划拨性质的土地开发权。1.2乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与南宁市龙岗村墩蕾坡三组的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意按本合同出资与甲方合作建房，并在本合同约定的土地、房屋使用期限内，按本合同约定使用房屋及对所使用的房屋享有合法的收益权。第二条“合作项目、合作模式”约定：2.2合作模式：甲方按照本合同约定建设商铺，乙方按照合同约定支付合建商铺价款。第三条“合作项目所在地土地的基本情况”约定：3.1项目所在地用地单位为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第3队。第四条“合作建商铺项目具体情况”约定：本合同项下物业为龙岗·宏丰农贸批发零售市场商铺，项目商铺位于地上3层I区1602号商铺（以下简称涉案商铺）。第五条“双方的权利、义务”5.1“甲方的权利、义务”约定：5.1.3依照协议的约定，按时将乙方合建商铺交付乙方使用。5.2“乙方之权利、义务”约定：5.2.1乙方对乙方合建商铺自交付之日起享有使用权，即自2019年1月1日起至2068年12月31日止。第六条“乙方应付合建商铺价款”约定：乙方按合建商铺的建筑面积、价款支付合建商铺价款。乙方应付的合建商铺建筑面积为3.52㎡，单价为25396元/㎡，总价款为89394元。同时，该合同还约定了付款方式及期限、交付期限、交付条件、保修责任、违约责任等条款。 合同签订前后，原告先后于2017年12月21日、29日向被告支付定金10000元、首期款43636元，于2018年12月12日分别支付二期楼款、三期楼款各17879元，共计89394元；但被告至今未向原告交付涉案商铺。 2020年1月3日，原告将被告诉至本院，提出前述诉讼请求。被告应诉后，提出前述答辩意见。 另查明： 一、庭审中，被告确认本案涉案建设项目未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，土地性质属三产用地。 二、签订《合作合同》时，被告经营范围为对建筑业投资、投资管理信息咨询（除国家有专项规定外）、物业管理服务（凭资质证经营）。 本院意见：本案的争议焦点是：一、诉争合同是何种性质，是否合法有效；二、被告应否向原告返还已支付的款项，如需返还，应返还多少；三、被告应否向原告支付利息，如需支付，如何计算，应为多少。 一、关于诉争合同是何种性质，是否合法有效的问题 原、被告之间签订的《合作合同》名为双方合作建房模式建设商铺，但合同并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对商铺基本状况、商铺价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。《合作合同》虽约定原告取得的是涉案商铺自2019年1月1日起至2068年12月31日止的使用权，但从其约定的合建商铺单价、商铺总价款及付款方式来看，合同成立的目的并非合作建设而系买卖。原告以出资形式最终分配得到一间商铺，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，原、被告签订的《合作合同》，应当认定为房屋买卖合同性质。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 由于涉案商铺在双方签订《合作合同》时尚未建成，故双方成立的是商品房预售合同关系。被告未举证证明其在销售涉案商铺时、起诉前取得商品房预售许可证明，且被告的经营范围没有房地产开发和销售，故原、被告签订的《合作合同》为无效合同。 二、关于被告应否向原告返还已支付的购房款；如需返还，应返还多少的问题 《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 本案中，被告因《合作合同》取得原告所支付的购房款89394元，《合作合同》无效后，原告诉请被告返还该89394元，合法有据，本院予以支持。 三、关于被告应否向原告支付利息；如需支付，如何计算，应为多少的问题 本案中，从原告所主张的资金占用利息的事实与理由来看，该利息为因诉争合同无效导致的应返还购房款的利息损失。本院认为，合同被确认无效，损失是否应当赔偿，应当根据双方的过错进行认定。 被告在未取得预售许可证的情况下与原告签订《合作合同》，以合作建房为名出售涉案商铺，对造成该合同无效的后果应承担相应责任；原告作为房屋购买者，有义务了解相关法律法规的规定，在被告未取得涉案房屋预售许可证的情况下与之签订《合作合同》，未尽到审慎注意义务，亦应对该合同无效承担相应责任。现原告主张被告赔偿应返还购房款的利息损失，但未提交证据证明其实际损失。结合原告举证情况及原、被告双方对合同无效的过错比例，本院认为原告主张按年利率6%计算利息损失的标准过高且法律依据不足，故酌定参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月19日前）的70%、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起）的70%（以不超过原告诉请的年利率6%为限）予以支持。 关于利息损失的计算基数及起算时间。原告主张以已支付的购房款总额89394元为基数，自2017年12月30日起计算利息。但其中二期楼款、三期楼款各17879元均为2018年12月12日才支付。故本院支持自2017年12月30日起，以已支付的53636元为计算基数；自2018年12月13日起，以已支付的89394元为计算基数；考虑到被告在一审法庭辩论终结之日（2020年2月11日）后履行还款义务的可能性，自2020年2月12日起，以实际尚未返还的购房款为计算基数。 综上，被告应向原告支付利息损失，具体计算方法为：自2017年12月30日起，以53636为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的70%计至2018年12月12日；自2018年12月13日起，以89394元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的70%计至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以89394元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%（以不超过年利率6%为限），计至2020年2月11日；从2020年2月12日起，以尚未返还的购房款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%（以不超过年利率6%为限），分段计至被告清偿购房款之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告覃韦斌与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司于2017年12月29日签订的《龙岗·宏丰农贸批发零售市场商铺合作建设合同》（合同编号：合建商铺字【2017】第2883号）无效。 二、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司向原告覃韦斌返还购房款89394元。 三、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司向原告覃韦斌支付利息损失，具体计算方式为：自2017年12月30日起，以53636为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的70%计至2018年12月12日；自2018年12月13日起，以89394元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的70%计至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以89394元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%（以不超过年利率6%为限），计至2020年2月11日；自2020年2月12日起，以尚未返还的购房款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%（以不超过年利率6%为限），分段计至被告清偿购房款之日止。 四、驳回原告覃韦斌的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计1152元（原告已预交），由原告覃韦斌负担59元，由被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司负担1093元。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 韦明姣 二〇二〇年二月二十七日 法官助理 何明凤 书 记 员 韦懿倩