福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初20700号 原告：厦门海谊楼宇经营管理有限公司，住所地厦门市思明区湖滨西路**亿力大厦****。统一社会信用代码913502002600893046。 法定代表人：夏传球，执行董事。 委托诉讼代理人：孙碧华，福建天衡联合律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈文龙，福建天衡联合律师事务所实习律师。 被告：厦门登特口腔医院有限公司，，住所地厦门市思明区嘉禾路**阜康大厦**统一社会信用代码91350200MA2XR7RM9L。 法定代表人：陈志煌，执行董事。 委托诉讼代理人：谢桂亭，公司员工。 委托诉讼代理人：郑国扬，福建民丰律师事务所执业律师。 原告厦门海谊楼宇经营管理有限公司（以下简称海谊公司）与被告厦门登特口腔医院有限公司（以下简称登特口腔医院）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海谊公司委托诉讼代理人孙碧华，被告登特口腔医院委托诉讼代理人郑国扬、谢桂亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海谊公司向本院提出诉讼请求：登特口腔医院立即向海谊公司支付自2018年4月1日起至2019年9月11日拖欠的综合管理服务费293061.6元，房屋公维金43959.24元，及逾期付款违约金（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，以各期应付尚欠款项为基数，自应付之日起计至实际付款之日止）。事实与理由：2003年10月12日，海谊公司与厦门阜康建设有限公司签订了《阜康大厦物业委托管理合同》，约定委托期限暂定三年。2006年10月10日，海谊公司与阜康公司签订了《阜康大厦物业委托管理合同之延期协议》（下称“延期协议”），约定将合同的到期日顺延至阜康大厦业主委员会成立并授权签订委托物业管理合同生效日为止。原合同其他条款未经协商一致暂不作改变。协议签订后至今，上述小区仍由海谊公司提供物业服务。登特口腔医院向开发商厦门阜康建设有限公司承租了阜康大厦1-4层用于经营，根据开发商与登特口腔医院的约定，上述1-4层物业所产生的物业费、公维金、水电（公摊）费均由登特口腔医院承担。因登特口腔医院未能依法依约缴纳物业管理服务费等各项费用，为维护海谊公司合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，海谊公司特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持海谊公司的诉讼请求。 登特口腔医院辩称：一、2018年6月1日，厦门市“阜康大厦”第一届业主委员会依法成立后，并没有与海谊公司签订物业管理服务合同。根据这两份协议，海谊公司主张的物业管理合同已经到期，继续进行物业管理缺乏合同依据。二、根据登特口腔医院与业主厦门阜康建设有限公司签订的《房屋租赁合同》物业条款”的第三条、第四项约定，登特口腔医院有权选择物业管理公司并签订物业管理合同，商定物业管理服务条款。本案中，海谊公司与登特口腔医院并没有签订物业管理服务合同，与登特口腔医院之间不存在物业管理服务法律关系，海谊公司要求登特口腔医院支付综合管理服务费缺乏合同依据。三、登特口腔医院自2018年3月1日起已经委托厦门鑫鸿泽环境工程有限公司、厦门鑫福同创后勤服务有限公司提供物业管理服务，并签订了《清洁服务承包合同》、《保洁服务合同》，受托公司已依约提供服务，登特口腔医院也依约支付了相关费用。所以海谊公司客观上也没有为登特口腔医院提供物业管理服务，要求登特口腔医院支付综合管理服务费缺乏事实依据。四、根据登特口腔医院与业主签订的《房屋租赁合同》第七条第6项约定，登特口腔医院可免费使用租赁房屋门前配套场地用于停车，但是海谊公司却强行要求登特口腔医院支付停车费并且多加限制，明显滥用物业管理权限。五、登特口腔医院并没有拒绝缴纳房屋公维金，相反，登特口腔医院主动要缴纳房屋公维金，但是海谊公司和业主委员会都拒绝接受，导致登特口腔医院无法缴纳房屋公维金。 综上，海谊公司与登特口腔医院之间没有物业管理服务的合同，事实上也没有为登特口腔医院提供物业管理服务，无权要求登特口腔医院支付综合管理服务费，海谊公司有关要求登特口腔医院支付综合管理服务费的诉求应当依法予以驳回；至于房屋公维金未能缴纳的责任不在登特口腔医院，海谊公司无权要求登特口腔医院承担导致房屋公维金未能缴纳的法律责任。 本院经审理认定事实如下：2003年10月12日，海谊公司（乙方）与厦门阜康建设有限公司（甲方）签订了《阜康大厦物业委托管理合同》，委托海谊公司管理阜康大厦，委托期限暂定三年。管理费及房屋公共维修金标准与计收方式：根据《厦门市物业管理服务收费办法》，遵照厦门市物价局对阜康大厦各项物业管理费及房屋公共维修金标准的正式批复，海谊公司应向入伙业主（或住户）收取综合管理服务费用、房屋公共维修金等各项费用。合同还约定双方权利、义务等条款。2006年10月10日，海谊公司（乙方）与阜康公司（甲方）签订了《阜康大厦物业委托管理合同之延期协议》（下称“延期协议”），约定将合同的到期日顺延至阜康大厦业主委员会成立并授权签订委托物业管理合同生效日为止。原合同其他条款未经协商一致暂不作改变。 《阜康大厦物业委托管理合同》签订之前的1999年，厦门市物价局关于“阜康大厦”、“聚泰商业城”等物业管理服务费及房屋公共维修金的标准作出厦价【1999】房字0**批复，即“阜康大厦”商场的综合管理服务费用为3.80元/月/平方米、房屋公共维修金为0.30元/月/平方米。《阜康大厦物业委托管理合同》签订后，海谊公司即为阜康大厦提供物业服务至今。 另查明，海谊公司管理阜康大厦期间，登特口腔医院向厦门阜康建设有限公司租赁其所有的厦门市思明区建筑面积为8140.64平方米的商场。双方为此签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2016年6月19日至2029年5月18日止;合同第三条的物业条款载明：登特口腔医院充分了解商场产权、附属设施、用途等现状情况，并同意在现状下承租经营。......登特口腔医院需与物业管理公司签订物业管理合同，并由登特口腔医院直接向物业公司履行物业合同。合同第四条的物业条款载明物业管理公司向登特口腔医院收取租赁商场范围内的物业管理费、公摊水电费、公共维修基金及其他与承租房产和设施有关的物业管理费用。......上述合同履行中，登特口腔医院向海谊公司缴清2018年4月1日之前的物业管理等相关费用。此后，即2018年4月1日起至2019年9月11日期间的综合管理服务费293061.6元（物业管理费按2元／月／平方米计算）、房屋公维金43959.24元，海谊公司未依约缴纳。2019年8月6日，厦门阜康建设有限公司向海谊公司出具一份《情况说明》，说明房屋租赁之事实，并指出登特口腔医院就上述合同的第三条、第四条内容作出承诺。 本院认为，海谊公司与厦门阜康建设有限公司所签的《阜康大厦物业委托管理合同》及其“延期协议”系双方的真实意思表示，合法有效，均应严格遵守履行。上述合同及“延期协议”对全体业主和物业使用人，包括登特口腔医院均具约束力。上述合同履行中，登特口腔医院虽未与海谊公司签订相应合同，但已缴清2018年4月1日之前产生的物业管理等费用，表明其对海谊公司所提供的物业服务内容并无异议。合同期限届满后，“阜康大厦”业委会并未重新选任物业公司，“阜康大厦”小区仍由海谊公司实际提供物业服务，登特口腔医院亦已接受该物业服务，同样应履行交费之义务。登特口腔医院关于“阜康大厦”小区的物业管理合同到期后海谊公司继续管理缺乏合同依据，不应交费之主张，本院不予采纳。登特口腔医院依《房屋租赁合同》之约定，辩称其有权选聘物业，并从2018年3月1日起另行委托厦门鑫鸿泽环境工程有限公司、厦门鑫福同创后勤服务有限公司提供物业管理服务，不应再向海谊公司交费。首先，《房屋租赁合同》虽约定登特口腔医院需与物业管理公司签订物业管理合同，但并未赋予登特口腔医院任选物业公司提供物业服务之权利；其次，“阜康大厦”小区物业公司之选任，应由厦门阜康建设有限公司或“阜康大厦”小区的业委会依法予以确定。即使登特口腔医院自行委托上述之物业公司提供行物业服务，并不符如上物业公司选任之情形，不能以此免除其在《阜康大厦物业委托管理合同》项下的法律责任。其上述之辩解意见，本院亦不予采纳。另外，《阜康大厦物业委托管理合同》并未约定逾期付款违约金之承担，海谊公司提出的违约金诉求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门登特口腔医院有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门海谊楼宇经营管理有限公司支付自2018年4月1日起至2019年9月11日止拖欠的综合管理服务费293061.6元，房屋公维金43959.24元； 二、驳回厦门海谊楼宇经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6796元，减半收取计3398元，由厦门海谊楼宇经营管理有限公司负担51元，登特口腔医院3347元。上述款项均于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡跃堂 二〇二〇年二月十八日 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。