广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终3713号上诉人（原审被告）：蔡柳炎，男，1992年11月10日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。被上诉人（原审原告）：李倩琼，女，1963年10月28日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：高志祥，广东金泽律师事务所律师。上诉人蔡柳炎因与被上诉人李倩琼租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初5411号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡柳炎上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李倩琼的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李倩琼承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，应依法予以撤销。蔡柳炎于2019年4月1日已经将店铺归还李倩琼，有证人可以证明，李倩琼已于三月底到店确认店铺无损害可以归还，蔡柳炎4月份开始并没有继续承租店铺，店铺已在4月停电了，蔡柳炎无法使用店铺的事实是存在的，当时蔡柳炎多次提出解除合同，李倩琼的代理人多次以李倩琼忙为由拒绝解约。蔡柳炎因经营不善亏损严重无法继续承租，口头提出解约，李倩琼答应了，由于蔡柳炎遗失了原租赁合同，无法在原租赁合同上更改，李倩琼代理人也答应了不用这么麻烦为由告知停电可以撤离。所以蔡柳炎认为其不用承担李倩琼的损失，而蔡柳炎作为承租者为表歉意已将押金抵给李倩琼足以承担相应损失。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持蔡柳炎的上诉请求。李倩琼辩称，蔡柳炎的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。李倩琼向一审法院起诉请求：1.蔡柳炎将位于江门市蓬江区丰乐x街x号商铺腾退给李倩琼；2.蔡柳炎支付2019年4月1日至腾房给李倩琼之日止的租金（暂计至2019年4月30日止为10000元）及违约金（从2019年4月1日起，按月租金的每日2%计至付清之日止，暂计至2019年4月30日为3000元）；3.本案诉讼费用由蔡柳炎负担。在一审诉讼过程中，李倩琼以已收回商铺为由，撤销第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为蔡柳炎支付2019年4月1日至2019年8月29日的租金。一审法院认定事实：江门市蓬江区丰乐三街8号103、104、105室登记权属人为李倩琼。，李倩琼（甲方）与蔡柳炎（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将上述103、104、105室房屋共租赁给乙方作商铺使用；租赁期限自至；每月租金为10000元，自每年递增5%；租金按月支付，每月1日前缴纳当月租金；乙方已向甲方缴纳20000元作为物业租赁押金（保证金）；乙方逾期交租，每逾期一日，甲方按月租金的2%收取违约金；逾期超过10天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回物业并没收押金（业主同意继续租赁的除外）；租赁期间，合同一方要求提前解除租赁合同的，应提前60天书面形式通知对方，乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿，等等。签订合同次日，李倩琼将涉案房屋交付给蔡柳炎使用，蔡柳炎向李倩琼支付至的租金10000元及租赁押金20000元。蔡柳炎支付租金至2019年3月。后因蔡柳炎未支付2019年4月租金，李倩琼通过广东金泽律师事务所于向蔡柳炎发出律师函，要求蔡柳炎在收到本函三天内支付2019年4月的租金，否则李倩琼将严格按照双方《租赁合同》约定，循法律途径解决。一审庭审时，蔡柳炎确认已收到该律师函，辩称有通过电话与李倩琼协商，告知李倩琼物品已收拾好，商铺由李倩琼自行处置。，李倩琼通过微信向蔡柳炎发出《解除〈租赁合同〉通知书》，称因蔡柳炎拖欠租金，经多次催收仍不支付，严重违约，自，解除双方的《租赁合同》。一审庭审时，李倩琼确认在发出解除合同通知书后已收回涉案商铺。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。关于租赁合同的解除问题。蔡柳炎辩称其于2019年2月电话向李倩琼提出解除合同，但一直无法联系李倩琼签订书面解除合同协议，李倩琼对此予以否认，称蔡柳炎只是提出转让，没有说过不租，李倩琼不同意转让。首先，《租赁合同》第七条第5点约定承租方可提前解除合同，但应提前60天以书面形式通知出租方，蔡柳炎未举证证明其已按合同约定的方式向李倩琼提出解除合同；其次，《租赁合同》第七条第2点约定乙方逾期交租超过10天视为擅自解除合同，甲方有权收回租赁物并没收押金（业主同意继续租赁的除外），从该条款文义分析，乙方逾期交租超过10天属于单方解除合同的违约行为，甲方有权解除合同，亦可选择继续履行合同，而并非约定合同在出现乙方逾期交租超过10天的情形时就自动解除；再次，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，李倩琼作为守约方，在蔡柳炎违约，解除合同条件成就时，履行合同解除权，合理合法。综上，双方签订的《租赁合同》应自解除，蔡柳炎辩称合同自2019年4月解除，一审法院不予采纳。关于租金。如上所述，涉案合同于解除，蔡柳炎应支付合同解除前的租金。首先，蔡柳炎承认在其搬走后没有将商铺锁匙交给李倩琼，蔡柳炎亦未举证证明其曾告知李倩琼可以自行处置商铺，且根据双方的微信聊天记录显示，李倩琼在仍向蔡柳炎催收租金，蔡柳炎则询问是否可以转让，李倩琼表示先交4至5月租金再谈，即双方对合同是否继续履行仍存在争议，故在蔡柳炎没有按照合同约定的书面形式明确提出解除合同且李倩琼未取得涉案商铺锁匙的情况下，蔡柳炎应按合同约定的标准支付2019年4月至5月的租金20500元（10000元+10500元）。其次，李倩琼于向蔡柳炎发出律师函，随后于向蔡柳炎催收租金，至发出解除合同通知书，期间双方未再就租赁事宜有微信聊天记录，李倩琼作为出租方，在蔡柳炎长达五个月不支付租金的情况下，没有到涉案商铺查看，明显不合常理，故李倩琼主张于8月才得知蔡柳炎搬走，一审法院不予采信。再次，李倩琼在提交一审法院的书面回复中确认涉案商铺内没有蔡柳炎的物品，其时李倩琼尚未收回商铺，由此可以推定，蔡柳炎此前应告知过李倩琼其搬走自有物品之事。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方可以采取适当措施防止损失的扩大”的规定，涉案合同已明确约定蔡柳炎逾期交租超过10天，李倩琼即有权收回商铺，李倩琼在明知蔡柳炎已搬走自有物品后，没有及时行使解除合同、收回商铺的权利，以防止损失的扩大，而是放任商铺一直空置，对由此造成的租金损失，一审法院酌定李倩琼应自行承担50%。故蔡柳炎应支付2019年6月至8月租金的50%即15750元（10500元×3月×50%）给李倩琼。关于逾期付款违约金。李倩琼主张根据合同约定每日按月租金的2%计算，明显过高。违约金主要具有填补损失的作用，李倩琼已没收蔡柳炎租赁押金20000元，蔡柳炎对此无异议，该押金约相当于两个月租金，足以弥补蔡柳炎违约对李倩琼造成的损失。在此基础上，李倩琼再请求逾期付款违约金，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，一审法院判决：一、蔡柳炎自判决发生法律效力之日起十日内支付2019年4月至8月租金36250元给李倩琼；二、驳回李倩琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，由李倩琼负担288元，蔡柳炎负担762元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对蔡柳炎的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。案涉《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。结合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：1.涉案租赁合同解除的时间；2.蔡柳炎应否支付租金。关于第一个争议焦点。蔡柳炎上诉主张双方曾口头协议解除租赁合同，其已于2019年4月1日将涉案商铺归还李倩琼。李倩琼在诉讼中对此予以否认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，蔡柳炎在诉讼中并未提供证据证明其已于2019年4月1日将涉案店铺移交给李倩琼的事实，其应承担举证不能的不利后果。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”根据本案审理查明的事实，李倩琼于2019年4月28日向蔡柳炎发律师函催收租金及于2019年5月3日在微信中向蔡柳炎催收租金后，蔡柳炎仍未支付租金，于此，李倩琼于2019年8月29日通过微信向蔡柳炎发出《解除通知书》，主张自2019年8月29日起解除租赁合同。依照前述法律规定，蔡柳炎经李倩琼催告后在合理期间内仍未履行支付租金义务，李倩琼依法享有合同解除权，合同解除时间为李倩琼向蔡柳炎送达解除合同通知书之日，故一审法院认定双方签订的《租赁合同》自2019年8月29日解除并无不当，本院予以维持。关于第二个争议焦点。涉案租赁合同于2019年8月29日解除，蔡柳炎的租金交至2019年3月份，故蔡柳炎仍应支付2019年4月1日起至2019年8月29日的租金。至于蔡柳炎具体应支付的租金数额，结合双方当事人的诉辩陈述、双方当事人在履行合同中的过错程度及在案证据，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，一审法院核算蔡柳炎应向李倩琼支付租金36250元，并无不当，本院予以维持。至于蔡柳炎上诉主张其将租赁押金20000元抵给李倩琼，足以承担李倩琼的损失，无需再向李倩琼支付其他款项。《租赁合同》第七条违约责任第1项约定：“任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除租赁合同，违约方应以等额于押金的金额为违约金予以赔偿。”李倩琼因蔡柳炎拖欠租金而在一审庭审中主张没收蔡柳炎的租赁押金，且蔡柳炎在一审庭审中亦称同意将租赁押金作为提前解除租赁合同的补偿给李倩琼，故该租赁押金不应在蔡柳炎拖欠的租金中冲抵。综上所述，蔡柳炎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费706.25元（已由蔡柳炎预交），由蔡柳炎负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年二月十八日法官助理 李永强书 记 员 张冬梅广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终3713号上诉人（原审被告）：蔡柳炎，男，1992年11月10日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。被上诉人（原审原告）：李倩琼，女，1963年10月28日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：高志祥，广东金泽律师事务所律师。上诉人蔡柳炎因与被上诉人李倩琼租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初5411号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡柳炎上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李倩琼的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李倩琼承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，应依法予以撤销。蔡柳炎于2019年4月1日已经将店铺归还李倩琼，有证人可以证明，李倩琼已于三月底到店确认店铺无损害可以归还，蔡柳炎4月份开始并没有继续承租店铺，店铺已在4月停电了，蔡柳炎无法使用店铺的事实是存在的，当时蔡柳炎多次提出解除合同，李倩琼的代理人多次以李倩琼忙为由拒绝解约。蔡柳炎因经营不善亏损严重无法继续承租，口头提出解约，李倩琼答应了，由于蔡柳炎遗失了原租赁合同，无法在原租赁合同上更改，李倩琼代理人也答应了不用这么麻烦为由告知停电可以撤离。所以蔡柳炎认为其不用承担李倩琼的损失，而蔡柳炎作为承租者为表歉意已将押金抵给李倩琼足以承担相应损失。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持蔡柳炎的上诉请求。李倩琼辩称，蔡柳炎的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。李倩琼向一审法院起诉请求：1.蔡柳炎将位于江门市蓬江区丰乐x街x号商铺腾退给李倩琼；2.蔡柳炎支付2019年4月1日至腾房给李倩琼之日止的租金（暂计至2019年4月30日止为10000元）及违约金（从2019年4月1日起，按月租金的每日2%计至付清之日止，暂计至2019年4月30日为3000元）；3.本案诉讼费用由蔡柳炎负担。在一审诉讼过程中，李倩琼以已收回商铺为由，撤销第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为蔡柳炎支付2019年4月1日至2019年8月29日的租金。一审法院认定事实：江门市蓬江区丰乐三街8号103、104、105室登记权属人为李倩琼。，李倩琼（甲方）与蔡柳炎（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将上述103、104、105室房屋共租赁给乙方作商铺使用；租赁期限自至；每月租金为10000元，自每年递增5%；租金按月支付，每月1日前缴纳当月租金；乙方已向甲方缴纳20000元作为物业租赁押金（保证金）；乙方逾期交租，每逾期一日，甲方按月租金的2%收取违约金；逾期超过10天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回物业并没收押金（业主同意继续租赁的除外）；租赁期间，合同一方要求提前解除租赁合同的，应提前60天书面形式通知对方，乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿，等等。签订合同次日，李倩琼将涉案房屋交付给蔡柳炎使用，蔡柳炎向李倩琼支付至的租金10000元及租赁押金20000元。蔡柳炎支付租金至2019年3月。后因蔡柳炎未支付2019年4月租金，李倩琼通过广东金泽律师事务所于向蔡柳炎发出律师函，要求蔡柳炎在收到本函三天内支付2019年4月的租金，否则李倩琼将严格按照双方《租赁合同》约定，循法律途径解决。一审庭审时，蔡柳炎确认已收到该律师函，辩称有通过电话与李倩琼协商，告知李倩琼物品已收拾好，商铺由李倩琼自行处置。，李倩琼通过微信向蔡柳炎发出《解除〈租赁合同〉通知书》，称因蔡柳炎拖欠租金，经多次催收仍不支付，严重违约，自，解除双方的《租赁合同》。一审庭审时，李倩琼确认在发出解除合同通知书后已收回涉案商铺。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。关于租赁合同的解除问题。蔡柳炎辩称其于2019年2月电话向李倩琼提出解除合同，但一直无法联系李倩琼签订书面解除合同协议，李倩琼对此予以否认，称蔡柳炎只是提出转让，没有说过不租，李倩琼不同意转让。首先，《租赁合同》第七条第5点约定承租方可提前解除合同，但应提前60天以书面形式通知出租方，蔡柳炎未举证证明其已按合同约定的方式向李倩琼提出解除合同；其次，《租赁合同》第七条第2点约定乙方逾期交租超过10天视为擅自解除合同，甲方有权收回租赁物并没收押金（业主同意继续租赁的除外），从该条款文义分析，乙方逾期交租超过10天属于单方解除合同的违约行为，甲方有权解除合同，亦可选择继续履行合同，而并非约定合同在出现乙方逾期交租超过10天的情形时就自动解除；再次，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，李倩琼作为守约方，在蔡柳炎违约，解除合同条件成就时，履行合同解除权，合理合法。综上，双方签订的《租赁合同》应自解除，蔡柳炎辩称合同自2019年4月解除，一审法院不予采纳。关于租金。如上所述，涉案合同于解除，蔡柳炎应支付合同解除前的租金。首先，蔡柳炎承认在其搬走后没有将商铺锁匙交给李倩琼，蔡柳炎亦未举证证明其曾告知李倩琼可以自行处置商铺，且根据双方的微信聊天记录显示，李倩琼在仍向蔡柳炎催收租金，蔡柳炎则询问是否可以转让，李倩琼表示先交4至5月租金再谈，即双方对合同是否继续履行仍存在争议，故在蔡柳炎没有按照合同约定的书面形式明确提出解除合同且李倩琼未取得涉案商铺锁匙的情况下，蔡柳炎应按合同约定的标准支付2019年4月至5月的租金20500元（10000元+10500元）。其次，李倩琼于向蔡柳炎发出律师函，随后于向蔡柳炎催收租金，至发出解除合同通知书，期间双方未再就租赁事宜有微信聊天记录，李倩琼作为出租方，在蔡柳炎长达五个月不支付租金的情况下，没有到涉案商铺查看，明显不合常理，故李倩琼主张于8月才得知蔡柳炎搬走，一审法院不予采信。再次，李倩琼在提交一审法院的书面回复中确认涉案商铺内没有蔡柳炎的物品，其时李倩琼尚未收回商铺，由此可以推定，蔡柳炎此前应告知过李倩琼其搬走自有物品之事。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方可以采取适当措施防止损失的扩大”的规定，涉案合同已明确约定蔡柳炎逾期交租超过10天，李倩琼即有权收回商铺，李倩琼在明知蔡柳炎已搬走自有物品后，没有及时行使解除合同、收回商铺的权利，以防止损失的扩大，而是放任商铺一直空置，对由此造成的租金损失，一审法院酌定李倩琼应自行承担50%。故蔡柳炎应支付2019年6月至8月租金的50%即15750元（10500元×3月×50%）给李倩琼。关于逾期付款违约金。李倩琼主张根据合同约定每日按月租金的2%计算，明显过高。违约金主要具有填补损失的作用，李倩琼已没收蔡柳炎租赁押金20000元，蔡柳炎对此无异议，该押金约相当于两个月租金，足以弥补蔡柳炎违约对李倩琼造成的损失。在此基础上，李倩琼再请求逾期付款违约金，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，一审法院判决：一、蔡柳炎自判决发生法律效力之日起十日内支付2019年4月至8月租金36250元给李倩琼；二、驳回李倩琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，由李倩琼负担288元，蔡柳炎负担762元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对蔡柳炎的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。案涉《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。结合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：1.涉案租赁合同解除的时间；2.蔡柳炎应否支付租金。关于第一个争议焦点。蔡柳炎上诉主张双方曾口头协议解除租赁合同，其已于2019年4月1日将涉案商铺归还李倩琼。李倩琼在诉讼中对此予以否认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，蔡柳炎在诉讼中并未提供证据证明其已于2019年4月1日将涉案店铺移交给李倩琼的事实，其应承担举证不能的不利后果。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”根据本案审理查明的事实，李倩琼于2019年4月28日向蔡柳炎发律师函催收租金及于2019年5月3日在微信中向蔡柳炎催收租金后，蔡柳炎仍未支付租金，于此，李倩琼于2019年8月29日通过微信向蔡柳炎发出《解除通知书》，主张自2019年8月29日起解除租赁合同。依照前述法律规定，蔡柳炎经李倩琼催告后在合理期间内仍未履行支付租金义务，李倩琼依法享有合同解除权，合同解除时间为李倩琼向蔡柳炎送达解除合同通知书之日，故一审法院认定双方签订的《租赁合同》自2019年8月29日解除并无不当，本院予以维持。关于第二个争议焦点。涉案租赁合同于2019年8月29日解除，蔡柳炎的租金交至2019年3月份，故蔡柳炎仍应支付2019年4月1日起至2019年8月29日的租金。至于蔡柳炎具体应支付的租金数额，结合双方当事人的诉辩陈述、双方当事人在履行合同中的过错程度及在案证据，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，一审法院核算蔡柳炎应向李倩琼支付租金36250元，并无不当，本院予以维持。至于蔡柳炎上诉主张其将租赁押金20000元抵给李倩琼，足以承担李倩琼的损失，无需再向李倩琼支付其他款项。《租赁合同》第七条违约责任第1项约定：“任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除租赁合同，违约方应以等额于押金的金额为违约金予以赔偿。”李倩琼因蔡柳炎拖欠租金而在一审庭审中主张没收蔡柳炎的租赁押金，且蔡柳炎在一审庭审中亦称同意将租赁押金作为提前解除租赁合同的补偿给李倩琼，故该租赁押金不应在蔡柳炎拖欠的租金中冲抵。综上所述，蔡柳炎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费706.25元（已由蔡柳炎预交），由蔡柳炎负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年二月十八日法官助理 李永强书 记 员 张冬梅