江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初10334号原告：昆山市千灯镇浦园小区第一届物业管理委员会，住所地昆山市千灯镇卫丰路**，统一社会信用代码：91320583586663222N。法定代表人：金伟华,该公司总经理。委托诉讼代理人:高莹,江苏传承律师事务所律师。被告：昆山浦园湾物业管理有限公司，住，住所地昆山市千灯镇浦园商业街**一社会信用代码91320583586663222N。法定代表人：李金龙,该公司总经理。被告：李金龙，男，1974年7月14日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：马艳霞，江苏丰田律师事务所律师，代理上述二被告。原告昆山市千灯镇浦园小区第一届物业管理委员会（以下简称浦园物管会）与被告昆山浦园湾物业管理有限公司（以下简称浦园湾物业公司）、李金龙服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，适用简易程序于2019年6月17日、2019年7月18日公开开庭进行了审理,后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年9月9日公开开庭进行了审理，原告浦园物管会的委托诉讼代理人高莹、被告浦园湾物业公司和被告李金龙的共同委托诉讼代理人马艳霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦园物管会向本院提出诉讼请求:1、依法判决浦园湾物业公司就昆山市千灯镇浦园小区向原告完整移交并公开所有的财务账目凭证账册和档案资料【1.物业质量保修文件和物业使用说明文件；2.物业服务收费资料，公共能耗分推办法及收支情况资料，利用物业共用部位、共用设施、共用设备等所得收益的明细账目和收支情况；(包括2011年11月至2018年8月期间的维修资金账册、公共收益的资料，2011年11月至2018年8月的维修资金账册、公共收益的原始财务凭证，代收、预收2018年8月之后的物业费及停车费、水电费账册)；3、规划、竣工总平面图；4、单体建筑、结构、设备竣工图5、配套设施、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料6设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料7、业主名册】；2、依法判决浦园湾物业公司归还公共收益停车费收益、物业用房出租收益暂计为1106000元(自2011年11月1日起至2018年8月31日至期间，具体金额以审计结果为准)并赔偿利息损失(自2018年8月31日起计算至实际付清之日止，按银行同期贷款利率计算)；后因无法审计，原告自行计算并变更本项诉讼请求为依法判决浦园湾物业公司归还公共收益停车费收益1586069元、物业用房出租收益2879793元；3、依法判令被告退还自2018年9月起已经预收的物业服务费624132元及停车费暂计420000元，退还收取的装修押金64000元(具体金额以审计结果为准)；4、依法判令浦园湾物业公司提供代收代交、公共收益账目，并配合原告进行财务审计；5、依法判令李金龙对上述债务承担连带责任；6、依法判决本案全部诉讼费由两被告承担；7、二被告承担因维修、养护和管理不到位导致的物业共用部分、共用设施设备毁坏或灭失的修复责任(详见物业承接查验报告)。事实与理由：浦园湾物业公司自2011年11月开始系昆山市千灯镇XX小区物业服务单位，2018年8月，XX湾物业公司因自身服务不到位，导致小区业主对其意见太大，决定自行撤离该小区，不再提供服务。该小区未成立过业主委员会，2018年9月18日，昆山市住房和城乡建设局出具的物业管理委员会备案表，依法成立了昆山市千灯镇XX小区第一届物业管理委员会。由于XX湾物业公司在服务期间，未经业主同意的情况下，擅自利用共用部位、共用设施设备经营，收取停车费、租赁费等并私自占有使用，违反《物业管理条例》。而且服务期间从未对财务账目的收支情况进行依法公示。撤离后，虽然原告多次催促，被告仍然也未按照规定将有关明细账册及财务凭证等档案资料和应属小区全体业主所有的物品材料等交还给原告。此外，原告从被告撤离后提交的部分费用清单中发现，被告还存在预收的物业服务费、停车费的情况，并且有业主装修押金未退还的情形。由于被告上述行为，也导致原告无法完成财务审计。另根据浦园湾物业公司的工商登记及营业执照载明的信息，其在服务期间的企业类型为自然人独资企业，法人及唯一股东系李金龙，李金龙对上述债务应当承担连带责任。为维护业主的合法权益，原告依法提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告昆山浦园湾物业管理有限公司、李金龙共同辩称，浦园物管会作为原告的诉讼主体资格不适格。浦园物管会起诉浦园湾物业公司要求进行物业交接、返还公共收益等，并没有向业主表决征集意见，并未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。浦园湾物业公司在华强社区居委会的见证下已经向代管小区物业的上海宏华物业管理有限公司完成了现场办公区域、公共设备、小区配套部分、基础资料等的移交工作。且向昆山市千灯镇华强社区移交了物业费台账。原告可向华强社区和上海宏华物业管理有限公司要求移交。原告要求归还的公共收益诉请金额过高。1、关于停车费部分的诉请：2011年浦园湾物业公司入驻昆山XX小区时仅有3期住宅楼，当时入住率低、车辆少，直到15年4期住宅楼交房后车辆才慢慢增多，2018年4月前停车费收取不规范，大都没有收费。2018年5月小区业主筹资安装道闸之后，停车费收费规范才有停车费收益。并且基于业主会议签字一致决定，停车费收益专款专用，用于小区车辆闸道的安装使用。根据被告与小区开发商昆山市杭州湾置业有限公司签订的《昆山市前期物业管理委托合同》第十条第三款“本条第一款的停车管理费和第二款的停车位使用服务费用于补贴本物业维护管理费用”。可见停车费收入应作为物业公司对小区车辆的管理费用。2、关于物业用房公共收益部分的诉请：2014年之前小区还未完全开发完毕，物业用房也没有交付。浦园湾物业公司作为小区的物业服务公司的办公室用房是案外人昆山市杭州湾置业有限公司(小区开发商)为浦园湾物业公司承租的物业用房。前期物业用房并没有用于出租，也就没有物业用房的公共收益。直至2016年左右才陆续有部分房屋用于出租，也才有了物业用房的收益。但2018年因为“三三一”整治，浦园湾物业公司提前解除了租赁协议，为此支付了大额的违约金，在计算物业用房公共收益时，应将违约金金额予以扣减。根据被告与小区开发商昆山市杭州湾置业有限公司签订的《昆山市前期物业管理委托合同》第十二条“甲方提供本物业管理区域内经物业主管部门确认的属全体业主所有的经营性用房860平方米，由乙方出租经营，其收入用于补贴本物业维护管理费用”的约定，浦园湾物业公司并未擅自利用公共部位、公用设施设备经营，擅自收取停车费和租赁费。浦园湾物业公司已经将提供物业服务期间的停车费收益和物业用房收益用于补贴本物业维护管理费。在此，浦园湾物业公司为小区补贴本物业维护管理费已经超出了收取的公共收益。故浦园湾物业公司无需向原告返还任何公共收益。原告不是适格的退还物业费、停车费及装修押金的主体。预收的物业费、停车费及装修押金的所有权人应为该小区缴纳费用的业主，原物业服务企业在合同解除后并无义务向原告退还预收的物业费、停车费及装修押金。浦园湾物业公司正在与现XX小区物业服务公司结算。本院对于证据和事实认定如下：浦园湾物业公司自2011年11月开始对昆山市千灯镇XX小区提供物业服务，2018年8月，浦园湾物业公司撤离该小区，不再提供服务。2018年9月18日，昆山市住房和城乡建设局出具的物业管理委员会备案表，依法成立了XX物管会。被告浦园湾物业公司(乙方)提供与房地产开发企业昆山市杭州湾置业有限公司(甲方)签订的昆山市前期物业管理委托合同,载明:甲方通过协议选聘的方式昆山XX小区(物业名称)委托乙方实行物业管理服务。委托管理服务期限：物业管理服务期限为60个月(不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年)，自2017年08月04日0时起至2022年08月03日24时止,合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续。本物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。设施设备保修期如下：电梯12月，监控智能化设备24月，消控设备24月，电信设备24月，道路24月，绿化24月。保修时间确定及计算：由各项工程竣工及设备安装完毕经建设单位、监理单位、施工单位、物业公司及有关专业部门根据国家相关规定，对所完成的建筑、设备进行外观、调试和运行等方面的检查测试，并经签章之日起为保修的起始日期。本物业共有部分、专有部分(包括自用设备、毗连部位等)保修责任内，如存在质量问题，按第二种方式处理:(二)甲方委托乙方返修，由甲方支出全部费用。在物业交付使用后，乙方提供下列选定的物业管理服务事项(采取招投标的以中标文件为准)，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人：(一)包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理(保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)；(二)包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理(保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)，供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；(三)公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；(四)公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；(五)安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；(六)交通和车辆停放秩序的管理；(七)物业使用禁止性行为的管理；(八)物业维修和养护费用的帐务管理；(九)物业档案资料的保管；(十)物业其他共同事务的管理服务；(十一)业主委托的其他物业管理服务事项。合同第十条约定：本物业区域内停车库的停车位使用费归停车位的权利人所有。甲方未出售的停车库委托乙方出租。停车位的权利人应按100元/月·个向乙方交纳停车位管理服务费，甲方未出售的且未出租的按240元/月·个缴交。停车位管理服务费由甲方在销售车位过程中与购买车位者书面约定，由乙方向停车位的权利人收取。本物业管理区域内露天车位的停车位使用服务费由乙方收取，收费标准在《前期物业管理服务协议》中约定。《前期物业管理服务协议》中未作决定的，按不高于当地价格主管部门制定的价格执行。本条第一款的停车位管理服务费和第二款的停车位使用服务费用于补贴本物业维护管理费用。第十二条约定甲方提供本物业管理区域内经物业主管部门确认的属全体业主所有的经营性商业用房860平方米，由乙方按每月每平方米1.7元的标准出租经营，其收入用于补贴本物业维护管理费用。甲方相关的权利义务：在物业管理接管验收时，向乙方提供和移交下列物业资料：(1)规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料)设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(4)各专业部门验收材料；(5)房屋及配套设施的产权归属清单(包括业主姓名、联系方式等)；(6)物业管理所必需的其他资料。乙方相关的权利义务：(一)对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；(二)在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派有岗位资格要求的人员履行本合同；(三)向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立本物业项目的《住宅室内装饰装修管理服务协议》并负责监督；(四)根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；(五)根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题；(六)建立、保存物业管理帐目，及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每个月公布一次物业服务费用收支账目；(七)结合本物业的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告；(八)本合同终止时，向甲方或业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料和属甲方或业主委员会所有的其他资产，并办理交接手续；(九)选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；(十)接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，每一月向甲方报告本合同履行情况；(十一)与甲方一起在整个物业区域房屋交付使用2年的期限内，配合物业主管部门、街道、社区及业主筹建业主委员会；(十二)法规政策规定由乙方承担的其他责任。2018年4月15日，XX湾物业公司与部分业主的会议纪要载明：一、5月15日为道闸安装完成日，5月31日为道闸收费专款专用截止日；二、物业保证24小时有人值班，不得出现道闸敞开任意放行的行为；三、提升物业道闸管理水平，聘请年纪较年轻的保安人员，道闸如有损坏，保安向损坏人追偿，无法追偿的由物业赔偿；四、业主在活动截止日前一次购买二年停车位的，享受600元二年的优惠交费，前提是不欠物业费；五、欠缴物业费的业主不与物业费挂钩，仍然享受600元一年的优惠政策；六、上述四、五项以外的停车人员按720元/年的收费标准交费；七、不办年卡人员的收费标准由物业咨询物价部门后另行公示；八、物业后期实行道闸费用专款专用，按年公示等。被告浦园湾物业公司提供的手写登记的2018年4月18日至5月31日期间367辆车缴纳停车位费用，收费情况为收款288650元。被告浦园湾物业公司提供与昆山冠昌机电科技有限公司签订的销售合同书,由被告浦园湾物业公司向昆山冠昌机电科技有限公司购买车牌识别系统,合同约定125000元,所附清单约定优惠价格为113000元及增加费用18170元,税金计算中按照0.03的税率计算,但原告提供的附件清单中约定的开具普通发票的抬头为苏州泊安智能科技有限公司。被告浦园湾物业公司实际提供昆山冠昌机电科技有限公司的收据121500元,并未提供发票。被告浦园湾物业公司提供停车费支出清单中道闸施工款125000，并备注此为合同款，部分进度款尚未付清计入扣除。路面维修65000元仅有收据，没有发票或合同。车位划线人工费用2700元和油漆费用3200元，网线申请及电表费用1600元，道杆损坏5400元，无收据、发票、合同。空调费用8400元。被告浦园湾物业公司提供房屋出租明细中，收入488860元，支付违约金208000元。原告对于被告浦园湾物业公司提供的租金收入明细不认可，因为被告提供的关于租金的合同、票据均没有财务入账凭证，支付违约金系被告浦园湾物业公司的单方行为，被告浦园湾物业公司自进场至退场，未对物业用房出租经营收入作任何公示，未计入财务凭证，导致原告无法核实，应当由被告承担不利后果。且原告提供了被告并未计入明细中的租赁合同以证明被告浦园湾物业公示提供的出租明细存在造假行为。被告浦园湾物业公司在设置道闸之前，进入小区车辆需支付停车费2元/次。被告浦园湾物业公司无法提供关于停车费、出租房屋收支情况的财务凭证，在庭审中提供的票据均没有放入财务账册中。被告浦园湾物业公司在2018年8月31日已经移交的资料有：钥匙签收表1套；业主信息1套；五期竣工文字资料1套；五期竣工水电图纸1套；污水管平面图1套；污水泵平面图1套；路灯走向图1套；自来水图纸1套；电梯资料1套（只有21台电梯资料）；施工质量验收资料1套；施工资料1套；竣工图纸1套；给排水图纸1套；六期装饰装修验收资料1套；五期安防竣工验收资料1套。原告提供的由被告浦园湾物业公司与后续接手的物业公司共同制作的物业承接查验表中共用部位承接查验表（表1）载明：1、工程标牌未设置；2、建筑地面局部起砂、麻面；3、外墙局部涂料起皮脱落，个别地方外墙渗水，个别外墙装饰线条破损；4、内墙涂料有污渍、小广告，局部内墙起皮开裂；5、天台局部防水层破损，隔热保温层外露；6、楼梯栏杆生锈、扶手油漆起皮脱落；7、屋面防水破损，保温层外露。9、台阶踏步局部开裂、缺角。共用设施承接查验表（表2）载明：1、绿地草坪杂草较多，局部缺株，绿化用水龙头无；2、路灯、草坪灯损坏较多；3、路面局部不平整、起砂，门面前块料面层空鼓，掉落不平整；4、地库、地库渗水未启用、标识牌警示牌设置不齐全；11、垃圾桶配置不齐全，摆放位置未足点；12、信报箱个别需维修。配电系统承接查验表（表3）载明：2、公告通道、楼梯间个别灯不亮；3、个别声控开关损坏。电梯承接查验表（表4）载明：3、电梯机械选层器部分外呼显示板和按钮损坏、老化；4、电梯井道清洁加强。7、电梯厅轿门开关门调整；8、高层电梯开关门撞击声；9、电梯底坑清洁加强；。11、机房门损坏。排水系统承接查验表（表5）载明：1、水箱管道未设置压力表；2、水务直管设备。消防系统承接查验表（表7）载明：1、水箱液位显示仪坏；2、压力表坏；3、消防加压泵能正常启动(就地运转)，远程启动故障；4、接合器锈蚀严重；5、信号控制柜内配件损坏；6、消防泵就地启动正常，远程启动故障；7、消防管网锈蚀，末端无压力表；8、室内消防栓箱体损坏严重，玻璃碎，箱体内无消防水带、水枪，无巡控动作显示，南大楼消防栓蝶阀部分关闭状态；9、室外消防栓无油漆保养痕迹无标识标牌；10、疏散指示灯个别不亮；11、事故照明灯缺少配置；12、防火门绝大部分闭门器坏或缺失；13、楼道内烟感被封罩、无巡检指示；14、手控按钮无巡控指示；15、警铃警笛装置无信号无法检测；16、集中报警器有一个网络显示故障；17、消防报警电话不通；18、集中报警器打印机不工作；19、区域报警器有点位屏蔽显示；20、应急广播未设置。智能化中控系统设备承接查验表（表8）载明：1.智能化中控系统设施设备处于瘫焕、停运状态；2.UPS电源设施设备处于瘫痪、停运状态；3.服务器与工作站设施设备处于瘫痪、停运状态；4.监视器设施设备处于瘫痪，停运状态；5.摄像机设施设备处于瘫痪、停运状态；6.安防系统设施设备处于瘫痪、停运状态；7.报警系统设施设备处于瘫痪、停运状态；8.电子显示屏设施设备处于瘫痪、停运状态。报警、电子巡更系统承接查验表（表9）载明：1.探测器设施设备处于瘫痪停止运行状态；2.报警系统设施设备处于瘫痪停止运行状态；3.巡更设施设备处于瘫痪、停运状态。对讲和停车管理系统承接查验表（表10）载明：1、单元门口主机基本能正常进行单元内呼叫、开锁功能，管理中心无法进行通讯；2.门锁系统锁体基本瘫痪。设施设备机房承接查验表（表11）载明：1、消控室无相关章程，无人值守状态；2、消防报警主机无人维护；3、防鼠板未设置、设施设备处于瘫痪状态；4、电梯机房温湿度计、防鼠板缺失。在被告浦园湾物业公司退场后由上海宏华物业管理有限公司昆山分公司代管涉案小区的物业，江苏华星会计师事务所有限公司昆山分所对于XX小区项目2018年9月-2019年4月财务收支状况及内部控制执行情况进行了审计，期间固定停车费98050元，临时停车费263140元。以上事实，由物业管理委员会备案表、告知函、回复函、通知函、2017年、2018年清单部分费用电子版本明细、部分物业费收据及发票、照片、工商登记信息、物业承接查验报告、公用部位承接查验表、前期物业管理委托合同、会议纪要、停车费登记表、销售合同、收据、物业小区平面图、停车费定额发票、智慧千灯12345平台投诉事项表、财务收支审计报告为证，本院予以认定。本院认为:《江苏省物业管理条例》第二十七条规定,不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的,可以由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。本案中,涉案小区未成立业主委员会，浦园物管会系按法定程序依法成立的群众自治组织,可以代行业主大会和业主委员会的职责,具有原告主体资格。《江苏省物业管理条例》第四十条规定建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料）设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。第五十六条规定：被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：（一）移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产；（二）移交本条例第四十条第二款规定的相关资料；（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。原告主张被告浦园湾物业公司就昆山市千灯镇XX小区向原告完整移交并公开所有的财务账目凭证账册和档案资料【1.物业质量保修文件和物业使用说明文件；2.物业服务收费资料，公共能耗分推办法及收支情况资料，利用物业共用部位、共用设施、共用设备等所得收益的明细账目和收支情况；(包括2011年11月至2018年8月期间的维修资金账册、公共收益的资料，2011年11月至2018年8月的维修资金账册、公共收益的原始财务凭证，代收、预收2018年8月之后的物业费及停车费、水电费账册)；3、规划、竣工总平面图；4、单体建筑、结构、设备竣工图5、配套设施、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料6设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料7、业主名册】，被告浦园湾物业公司实际已经移交的资料有：钥匙签收表1套；业主信息1套；五期竣工文字资料1套；五期竣工水电图纸1套；污水管平面图1套；污水泵平面图1套；路灯走向图1套；自来水图纸1套；电梯资料1套（只有21台电梯资料）；施工质量验收资料1套；施工资料1套；竣工图纸1套；给排水图纸1套；六期装饰装修验收资料1套；五期安防竣工验收资料1套。原告主张的1、物业质量保修文件和物业使用说明文件被告浦园湾物业公司应当提供。原告主张的第2项资料，被告浦园湾物业公司已经明确因财务人员离职无法移交。原告主张的3-7项资料,被告浦园湾物业公司已经移交的资料中均已涉及，故不需再重复移交。《江苏省物业管理条例》第六十四条规定物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。但被告浦园湾物业公司经提供了2018年4月18日至5月31日期间停车位收费情况，且没有临时停车费的记录。《江苏省物业管理条例》第六十五条规定：业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。关于停车费和物业用房出租收益，被告浦园湾物业公司与房地产开发企业约定用于补贴物业维护管理费用，违反了上述规定，侵犯了涉案小区全体业主的合法权益，属于无效约定。因被告浦园湾物业公司不能提供全部的停车费收入情况，应当承担由此造成的不利后果。关于停车费收益，由于被告无法提供应公示的财务账目，参照代管的物业公司的审计报告中显示，代管期间共计8个月(2018年9月至2019年4月)：固定车位停车费2018年剩余4个月(固定车位为缴纳年度、季度停车费的方式)为：48190元；临时车位停车费8个月263140元，平均每月的临时停车费为：32892.5元，原告主张中按照32892元计算，本院予以认定。据被告退出后代管物业公司统计，缴纳年度停车费的总辆车为约1337辆，每年收取的停车费600元，总年度的停车费为：802200元。虽然被告浦园湾物业公司只是和部分业主召开了关于修建道闸的会议，但考虑到涉案小区一直未能成功召开业主大会和成立业委会，而被告浦园湾物业公司和部分业主召开的关于修建道闸的会议和会议纪要的内容可以看出是为了治理小区管理混乱的问题，因此对于会议纪要中双方妥协之后的约定，本院予以认定。其中约定2018年5月底前支付停车位费用享受600元/两年的优惠，已经实际实施。被告浦园湾物业公司提供的2018年4月18日至5月31日期间367位业主参与优惠活动，已缴纳固定车位停车费288650元。会议纪要约定的停车位优惠活动期间，大约是按照5折优惠，故对于原告计算的停车费中，其中367名业主按照5折计算。其余固定停车费为（1337户-367户）×600元=582000元。道闸设立的时间为2018年5月15日，优惠活动截止时间为2018年5月底，至被告退场时间2018年8月底，共计3个月，折算被告浦园湾物业公司收取的固定停车位费用为582000元÷12个月×3个月+288650元=434150元。从2011年11月至2018年8月，共计82个月，最后临时停车费约为32892元/月，被告浦园湾物业公司无法提供临时停车费入账记录，故本院酌情按照每月递增的方式计算，32892元/月×82个月÷2=1348572元。综上本院认定被告浦园湾物业公司在服务期间，总计收取停车费1782722元。考虑到确实修建了道闸便于管理并且增加了停车费收入，故在被告浦园湾物业公司收取的停车费中先行扣除修建道闸、划分停车位的费用后再按照70%的比例计算纳入住宅专项维修资金。对于修理道闸支出的费用，虽然原告对于车牌识别系统的证据材料不予认可，但是考虑到实际已经安装、施工，原被告均未对该部分市场价格申请评估，而发票并未开具给被告浦园湾物业公司，故收据价格按照约定的0.03扣除税金后的价格117961元计算车牌识别系统，路面维修65000元被告浦园湾物业公司提供了收据但并未提供发票及合同，酌情按照劳务费的税率扣除后本院认定为57522元。车位划线人工费用2700元和油漆费用3200元、网线申请及电表费用1600元共计7500元，被告浦园湾物业公司没有提供证据，但是系实际发生，酌情认可6000元。3台空调费用8400元，空调尚在使用，价格并不过高，故酌情予以认定。综上，被告浦园湾物业公司应当返还原告的停车费为（1782722元-117961元-57522元-6000元-8400元）×70%=1114987元。关于归全体业主所有的物业用房出租收益，因被告没有如实陈述及没有提供有效记账凭证，根据材料显示，浦园小区物业用房总面积为：1693平方米，根据被告自行提供的租赁合同价格(2015年李金龙与罗玲玲签订的租赁合同为1.8元每平米每天)计算，原告主张按照该物业用房在物业服务期间的综合租金为1平方米面积为1元/天计算每年的收益为：1693*1*360=609480元，2011年11月至2018年8月31日期间共计6.75年，共计收入为：4113990元,原告主张70%归全体业主所有的部分为2879793元,本院考虑到应当扣除物业公司办公用房、出租经营可能存在空置情况、在2014年之前并未能够立即拿到物业用房和出租收益的情况、在政府整治时可能存在的解除合同造成的违约情况，本院酌情确认由被告返还原告物业用房出租收益500000元。原告主张被告退还自2018年9月起已经预收的物业服务费624132元及停车费暂计420000元，退还收取的装修押金64000元，该部分费用系业主向被告缴纳，原告并不具有要求被告返还的权利，本院不予支持。原告主张浦园湾物业公司提供代收代交、公共收益账目，并配合原告进行财务审计，在庭审中被告已经提供了账目，但其中并没有代收代交、公共收益账目的合法有效的财务凭证，被告已提供的部分无法进行财务审计，本项请求已经事实上无法履行，本院不予支持。根据承接查验报告，被告浦园湾物业公司在退场时，小区内的共用部分、共用设施设备因维修、养护和管理不到位导致存在很多问题，查验报告（表1）载明：1、工程标牌未设置；2、建筑地面局部起砂、麻面；3、外墙局部涂料起皮脱落，个别地方外墙渗水，个别外墙装饰线条破损；4、内墙涂料有污渍、小广告，局部内墙起皮开裂；5、天台局部防水层破损，隔热保温层外露；6、楼梯栏杆生锈、扶手油漆起皮脱落；7、屋面防水破损，保温层外露。9、台阶踏步局部开裂、缺角。共用设施承接查验表（表2）载明：1、绿地草坪杂草较多，局部缺株，绿化用水龙头无；2、路灯、草坪灯损坏较多；3、路面局部不平整、起砂，门面前块料面层空鼓，掉落不平整；4、地库、地库渗水未启用、标识牌警示牌设置不齐全；11、垃圾桶配置不齐全，摆放位置未足点；12、信报箱个别需维修。配电系统承接查验表（表3）载明：2、公告通道、楼梯间个别灯不亮；3、个别声控开关损坏。电梯承接查验表（表4）载明：3、电梯机械选层器部分外呼显示板和按钮损坏、老化；4、电梯井道清洁加强。7、电梯厅轿门开关门调整；8、高层电梯开关门撞击声；9、电梯底坑清洁加强；。11、机房门损坏。排水系统承接查验表（表5）载明：1、水箱管道未设置压力表；2、水务直管设备。消防系统承接查验表（表7）载明：1、水箱液位显示仪坏；2、压力表坏；3、消防加压泵能正常启动(就地运转)，远程启动故障；4、接合器锈蚀严重；5、信号控制柜内配件损坏；6、消防泵就地启动正常，远程启动故障；7、消防管网锈蚀，末端无压力表；8、室内消防栓箱体损坏严重，玻璃碎，箱体内无消防水带、水枪，无巡控动作显示，南大楼消防栓蝶阀部分关闭状态；9、室外消防栓无油漆保养痕迹无标识标牌；10、疏散指示灯个别不亮；11、事故照明灯缺少配置；12、防火门绝大部分闭门器坏或缺失；13、楼道内烟感被封罩、无巡检指示；14、手控按钮无巡控指示；15、警铃警笛装置无信号无法检测；16、集中报警器有一个网络显示故障；17、消防报警电话不通；18、集中报警器打印机不工作；19、区域报警器有点位屏蔽显示；20、应急广播未设置。智能化中控系统设备承接查验表（表8）载明：1.智能化中控系统设施设备处于瘫焕、停运状态；2.UPS电源设施设备处于瘫痪、停运状态；3.服务器与工作站设施设备处于瘫痪、停运状态；4.监视器设施设备处于瘫痪，停运状态；5.摄像机设施设备处于瘫痪、停运状态；6.安防系统设施设备处于瘫痪、停运状态；7.报警系统设施设备处于瘫痪、停运状态；8.电子显示屏设施设备处于瘫痪、停运状态。报警、电子巡更系统承接查验表（表9）载明：1.探测器设施设备处于瘫痪停止运行状态；2.报警系统设施设备处于瘫痪停止运行状态；3.巡更设施设备处于瘫痪、停运状态。对讲和停车管理系统承接查验表（表10）载明：1、单元门口主机基本能正常进行单元内呼叫、开锁功能，管理中心无法进行通讯；2.门锁系统锁体基本瘫痪。设施设备机房承接查验表（表11）载明：1、消控室无相关章程，无人值守状态；2、消防报警主机无人维护；3、防鼠板未设置、设施设备处于瘫痪状态；4、电梯机房温湿度计、防鼠板缺失。被告浦园湾物业公司庭审中表示对于共用部分、共用设施设备在查验表中载明的问题愿意修复，本院予以确认。因被告李金龙系被告浦园湾物业公司的一人股东，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，因此被告李金龙对于被告浦园湾物业公司的上述债务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条、《江苏省物业管理条例》第二十七条、第四十条、第五十六条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆山浦园湾物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告昆山市千灯镇XX小区第一届物业管理委员会停车费1114987元。二、被告昆山浦园湾物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告昆山市千灯镇XX小区第一届物业管理委员会物业用房出租收益500000元。三、被告昆山浦园湾物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内修复共用部分、共用设施设备在查验表中载明的问题。四、被告李金龙对于被告昆山浦园湾物业管理有限公司上述义务承担连带责任。五、驳回原告昆山市千灯镇XX小区第一届物业管理委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行的时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费50818元，由原告负担36094元,被告昆山浦园湾物业管理有限公司负担14724元。案件受理费原告昆山市千灯镇XX小区第一届物业管理委员会已经预交，本院退还原告昆山市千灯镇XX小区第一届物业管理委员会14724元，被告昆山浦园湾物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将其应负担的14724元缴纳至本院账户（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；帐号：3225********；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院,开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。）审 判 长  胡小娟人民陪审员  屠 杰人民陪审员  曾 洁二〇二〇年二月十一日书 记 员  曹梦绮