云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初3688号原告（反诉被告）：张贵明，男，1966年10月10日出生，汉族，住云南省大理白族自治州祥云县。委托诉讼代理人：胡晓宇，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：徐月琴，女，1960年10月10日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：韩炳辉，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵柒铭，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。原告张贵明与被告徐月琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日受理后，被告提出反诉，本院受理被告反诉后，依法适用普通程序公开开庭对本诉、反诉合并进行了审理。原告张贵明的委托诉讼代理人胡晓宇，被告徐月琴及其委托诉讼代理人韩炳辉、赵柒铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张贵明向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告履行《房屋买卖合同》义务，立即为原告办理坐落于大理市的房屋产权变更登记手续，将该房屋过户至原告名下；2、请求人民法院确认被告违约，并判令被告向原告支付违约金360000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月13日，原、被告经平等、自愿协商一致，签订了《房屋买卖合同》，约定被告自愿将坐落于大理市住宅一套（建筑面积60平方米），《房屋所有权证》证号：字第**，《国有土地使用证》证号：大国用（2006）第××号的房地产出卖给原告。双方议定上述房产即附属物（含室内装饰装修）总价款为360000元，合同还约定了双方各自的权利义务，并约定若被告不配合或迟延视为违约，应当承担支付原告360000元违约金的违约责任。合同签订当日，原告全额支付了购房款给被告，被告出具了收条一份，确认收到购房款360000元。因合同签订当下该房处于政府拆迁范围，暂时无法办理房产证过户登记手续，被告按合同约定将该房所有证件交原告保管，并将房屋交付原告使用，待政策可以办理房屋产权过户手续时，被告再配合原告办理过户登记。2019年7月，原告了解到该房屋可以办理过户手续了，并找到被告要求办理过户手续但被告拒绝办理，原告为维护合法权益，特提起诉讼。被告徐月琴辩称，双方买卖合同是无效的，原告在诉状中提到原、被告平等自愿签订合同与事实不符，原告和被告之间所签订的房屋买卖合同并非真实意思表示，原告女儿与被告儿子双方谈恋爱期间欠下债后由原告还款，当时原、被告子女准备结婚，被告基于对子女的疼爱应原告的要求，被告将房屋作为两个子女的还款保证抵押给原告，原、被告才签订了买卖合同。其次，本案被告未收到原告的购房款，双方签署属于无效的合同，原告的起诉违背了真实意思表示，请法庭驳回原告的全部诉请。被告向本院提出反诉请求：1、请求依法确认双方之间签订的《房屋买卖合同》无效，并判令原告立即将其占有的属被告所有的位于大理市房屋以及将《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、房屋钥匙、电费卡返还被告。2、请求依法判令原告向被告支付原告占用房屋期间的租金人民币48000元（租金计算期间和单价：租期从2017年3月14日起暂计算至2019年11月14日，共32个月，每月按1500元计算。）3、本案本诉和反诉的案件受理费由原告承担。事实及理由：2017年2月份，被告的儿子徐俊向被告声称：他的女朋友即原告的女儿张荣月用原告的房子向银行抵押贷款13万元、用原告妻子的名义贷款农村下岗再就业金7万元、信用卡刷现金6万元，三项共计26万元左右，并将上述借款出借给吴杰获取高利息，现因借款到期无法按期还款，银行将起诉张荣月，请求原告与被告一家人协商解决如何偿还贷款问题。当时因被告的儿子徐俊与原告的女儿张荣月谈恋爱并已到谈婚论嫁的地步，被告考虑到孩子的婚姻问题，于2017年3月13日到原告家中与其协商如何处理偿还贷款问题。双方最后商定由原告及原告家人偿还银行贷款，但被告将其位于大理市房屋暂时按总价36万元抵押给原告，同时让徐俊、张荣月去打工挣钱，之后原告再把抵押的房子归还被告。被告基于对两个孩子的关心，同意原告的方案并与原告签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，原告写好被告收到360000元的收据让被告签字，被告未作考虑就在收据上签了字，并于当日将涉案房屋的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、房屋钥匙、电费卡一并交由原告保管。2017年3月14日，被告前去查看涉案房屋时，发现原告己将案涉房屋出租第三人，当时被告考虑到两家的关系，并未提出异议。2019年8月初，原告以及原告妻子来到被告的家中，要求被告到旧城改造办公室协助办理房产过户手续，之后在旧城改造办公室工作人员不断的劝说下，被告在申请书上签了字、按了手印。但被告最终未与原告去办理产权变更登记手续。被告认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》并非双方真实意思表示，双方之间没有发生真正的交易，被告也从未收过原告的任何购房款。原告违背了诚实、信用原则，特向人民法院提起反诉，请求人民法院在查清案件事实后，依法裁判，支持被告的反诉请求。原告针对被告反诉请求辩称：请求法庭依法驳回被告的全部反诉请求。被告的反诉请求无事实和法律依据。1、原被告双方签订的房屋买卖合同自愿、真实、合法有效，原告已经根据合同约定履行完付款义务，被告也将房屋交由原告使用，虽然未办理过户手续，是因为政策原因导致，但并不妨碍双方买卖合同关系的成立，以及房屋交付的事实。2、被告反诉所称的事实与常理不符，被告反诉称，因原告女儿欠债需要归还相应的贷款，基于原被告双方子女为男女朋友关系，被告自愿将其房屋卖于原告，对原告女儿所欠债务进行偿还。双方子女并没有登记结婚，被告的做法无异于在没有任何法律保障下对自己权利的处分，即使用该房屋向银行做抵押贷款偿还原告女儿的债务，也不需要将房屋交易到原告名下，即便交易也是过户至原告女儿或者被告儿子的名下，被告的反诉内容与事实不符，与交易习惯不符，与社会常理不符，无法自圆其说。3、被告称双方之间签订的房屋买卖合同无效。合同无效有明确的法律解释，而被告反诉所称无效的情况为并不是平等自愿协商的情形下签订的，非平等、自愿情形下签订的合同为可撤销合同，而非无效合同，可撤销合同有其法定的期间，在合同签订之日到原告起诉将近两年半的时间里，被告对房屋的交付、合同签订的不平等不自愿及可撤销的情形并没有提出异议，已经超过了可提出的时间，被告的反诉请求不应当得到支持。4、双方签订房屋买卖合同后，被告将其房产证、房屋钥匙等交由原告使用，原告对房屋合法占有，基于合法占有原告对房屋出租产生的收益应当归原告所有，被告诉请返还租金没有事实和法律依据。综上，请求人民法院依法驳回被告的反诉，案件的相关费用由被告承担。原告张贵明为证明自己的诉讼主张及答辩意见，向本院提交了如下证据：1、原告张贵明身份证复印件1份，以证明原告的身份情况及诉讼主体资格；2、《房屋买卖合同》及收条各1份，以证明被告徐月琴将建筑面积为60㎡的住宅房一套，以360000元的价格出售给原告，且原告已付清全部房款；3、字第39509号《房屋所有权证》及大国用（2006）第××号《国有土地使用证》各1份、《房屋租赁合同》1份、《租房合同》2份，赵德莉、严雁鹏身份证复印件各1份、缴纳租金微信截屏、电费缴纳微信截屏各1页，以证明被告将涉案房屋及土地证及房产证交给原告，原告已经将涉案房屋用于出租。经质证，被告对原告提交的第一组证据三性认可，对第二组证据签字真实性认可，但对合同以及收据内容真实性、合法性均不予认可；第三组证据中字第39509号《房屋所有权证》及大国用（2006）第××号《国有土地使用证》各1份证据三性认可，缴纳租金微信截屏、电费缴纳微信截屏各1页真实性认可，其余租房合同以及房屋租赁合同真实性有异议。本院认为，原告提交的证据来源、形式要件合法，能相互印证，本院予以采信。被告徐月琴为证明自己的反诉主张以及答辩意见，向本院提交了如下证据：1、《房屋买卖合同》1份，以证明原、被告签订的合同不是被告真实意思表示，应属于无效合同；2、微信截屏打印件4张，以证明原告女儿与被告儿子在2016年3月至2017年5月期间对外放贷的微信转账记录，以及原告女儿与被告儿子对放贷的事实。原告质证对被告提交的第一组证据无异议，对证明方向不予认可；对第二组证据三性不予认可。本院认为被告提交的第一组证据,与原告提交的一致，对该组证据的真实性本院予以确认。第二组证据不具备证据的合法形式要件，所载内容也不能证明被告的主张，对其证明方向本院不予确认。在审理过程中，本院向大理市下关实施旧城改造指挥部调取了：《关于实施旧城改造的公告》、《大理市土地、房屋基本情况及征拆安置意向调查表格》各1份。经质证，原、被告对本院调取的上述证据均无异议，本院予以确认。综上，本院确认本案如下法律事实：2017年3月13日,原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其座落于大理市建筑面积60平方米的住房一套出卖给原告（《房屋所有权证》证号为“字第39509号”，《国有土地使用证》证号为“大国用（2006）第××号”）。双方约定该房产及附属建筑物（含室内装饰装修）总价款为360000元，原告在签订本合同时一次性支付给被告，由被告出具本人亲笔书写的收据。合同第五条约定，因该房处于政府拆迁范围，目前暂时无法办理房产证过户手续，双方交易后，被告将该房所有证件交原告保管，待政策可以办理过户手续时，被告应及时通知原告并配合原告办理过户登记手续，所产生的税费由原告承担，若被告不配合或迟延均视为违约，应当承担第七条规定的违约责任；合同第七条约定，本合同签订后，如一方违反本合同条款，违约方应向守约方支付360000元的违约金，如因被告原因导致本合同涉及房产手续客观上不能办理过户登记而致合同解除，被告除退还原告购房款外，还应承担前述的违约责任。同日，被告向原告出具了收到原告购房款360000元的收据，由原告收执，并于同日将涉案房屋及房产证及国有土地使用证（第39509号《房屋所有权证》及大国用（2006）第××号《国有土地使用证》）、涉案房屋电费卡交原告保存，原告接收房屋后管理使用至今，但双方一直未办理房屋产权变更登记。另查明，原告张贵明之女张荣月与被告徐月琴之子徐俊曾是男女朋友关系。在本案诉讼过程中，本院依法向大理市实施旧城改造指挥部调查了解涉案房产的相关情况，该指挥部回复本院：因该户所在Ｄ地尚未进行征收，无该户产权信息，也尚未进行测绘评估。本案在审理过程中存在以下争议，1、原、被告签订的《房屋买卖合同》的效力；2、涉案房屋是否存在不能交易过户的情形？3、被告是否应当承担360000元违约责任？针对第一个争议焦点，被告认为，原、被告不存在真实买卖合同关系，原告女儿张荣月与被告儿子徐俊之间原是男女朋友关系，2017年2月，张荣月用原告房产抵押贷款130000元，又再以其他方式贷款130000元，与徐俊共同对外放高利贷，后由于发放的高利贷无法收回，贷款银行向原告女儿催收贷款未果，原、被告协商上述款项由原告偿还，被告用涉案房屋作价360000元，抵押给原告，待原告女儿与被告儿子共同偿还原告上述款项后，原告再将涉案房产返还被告。本院认为，在诉讼中，被告虽提交手机银行转账截屏打印件4页，但上述手机截图不能证明被告为偿还借款将房屋抵押给原告的事实。由于被告不能提交证据证实原、被告签订的《房屋买卖合同》具有《中华人民共和国合同法》第五十八条中规定无效的情形，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效。针对第二个争议焦点，对于涉案房屋是否能交易过户的问题，根据本院向相关部门调查了解，本案房屋尚未征收，产权变更登记没有障碍，因此，原告请求被告协助办理过户，应予以支持。针对第三个争议焦点，对于被告是否应当承担违约金的问题，原告认为案涉房屋因被政府征收，在政策允许过户但被告拒绝过户时，应承担违约金36万元。本院认为，根据双方合同约定，被告应承担违约责任的情形是涉案房屋因政策原因不能过户，待政策允许过户被告不配合过户或因被告原因致使涉案房产不能办理过户登记而致合同解除。本案被告不存在上述约定违约情形，原告要求被告承担360000元的违约责任本院不予支持。综上，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告要求被告协助办理过户手续的请求合法有据，过户产生的税、费原告自行承担。原告要求被告承担违约金请求也没有依据，本院不予支持。被告反诉认为《房屋买卖合同》意思表示不真实，合同无效没有事实以及法律依据，本院不予确认；由于原、被告属买卖合同关系，被告要求原告承担房屋租金的反诉请求也没有事实以法律依据，本院不予确认。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张贵明与被告（反诉原告）徐月琴于2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》有效。二、被告（反诉原告）徐月琴于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）张贵明办理座落于大理市的《房屋所有权证》、大国用（2006）第××号《国有土地使用证》）房屋过户手续至原告（反诉被告）张贵明名下，过户产生的税、费由原告（反诉被告）张贵明自行承担。三、驳回原告（反诉被告）张贵明的其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）徐月琴的全部反诉请求。本诉案件受理费人民币6700元，由原告（反诉被告）张贵明承担3350元，被告（反诉原告）徐月琴承担3350元；反诉费减半收取500元，由被告（反诉原告）徐月琴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  董 琼人民陪审员  郭文旗人民陪审员  王 洁二〇二〇年二月十二日书 记 员  李晓松