广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0881民初5020号 原告：杨树明，男，1960年4月15日出生，汉族，住广西桂平市。 委托诉讼代理人：梁庆树，广西旭成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁爱秋，广西桂力律师事务所律师。 被告：韦用珍，女，1963年2月3日出生，汉族，住广西桂平市。 委托诉讼代理人：卢定枫（与被告韦用珍是母子关系），住广东省深圳市罗湖区。 原告杨树明与被告韦用珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨树明的委托诉讼代理人梁庆树、梁爱秋，被告韦用珍及其委托诉讼代理人卢定枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨树明向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付违约金35万元给原告方；2.本案的诉讼费用由被告方负担。事实和理由：原、被告双方于2014年10月3日签订了《房屋买卖合同》（签订同时为了便于办理权属证明而倒签时间为1996年10月3日）。按合同约定：一、甲方（即原告杨树明）自愿将座落于桂平市西山镇下洁塘房屋一幢（四层）出卖给乙方（即被告）向甲方（即原告）。二、房屋价值款为人民币980000元，签订合同后乙方（即被告）向甲方（即原告）支付购房350000元作为首期款。剩余630000元，必须在1997年2月15日前贷款交清给甲方（即原告）。三、甲方收到订金后，可把房屋购房证办到乙方名下给乙方，该房屋的土地证和房产证均由乙方自行办理，一切办证费用由乙方负责。…五、双方签订合同不得反悔，如乙方到期未付清所有购房款，则视作违约处理，该合同自行终止。首期付款作违约金处理归甲方所有，不用归还乙方。合同签订后，被告分别于2014年10月、11月合计支付首期款359000元给原告，于2015年8月8日通过各种途径办理了国有土地使用证至被告韦用珍名下，为此支付了办理费用15830.6元，期后，被告以无法办理房屋产权证贷不到款为由，一直拒绝支付余下的买房款。2017年11月12日，被告反悔，要退钱，便向桂平市人民法院提起诉讼，要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效及返还购房款359000元。经桂平市人民法院审理，作出了（2017）桂0881民初4612号民事判决，依法判决确认双方签订的《房屋买卖合同》有效，驳回了被告韦用珍的诉讼请求。被告韦用珍没有上诉，该判决已生效。2019年10月份，被告韦用珍才付清余下的购房款，但双方对违约责任的问题没有处理清楚。综上所述，原告认为，原、被告签订合同后，理应严格按照合同执行。被告反悔，向人民法院提起诉讼要求确认合同无效，这是明显的违约行为。按照双方签订的《房屋买卖合同》第五条的规定，被告所交的首期购房款35万元应予没收。为此，为维护原告的合法权益，依有关法律规定，特向人民法院起诉，请依法判决支持原告的诉讼请求。 被告韦用珍辩称，一、不同意原告的诉讼请求。原告就韦用珍曾向人民法院起诉要求确认合同无效，认定属违约行为依据不足。依据双方签订的《房屋买卖合同》并未禁止就合同是否有效提起诉讼。韦用珍起诉原告的行为是根据民事诉讼法赋予每个公民的诉权，该种诉权是受法律保护的民事权利。且此前韦用珍起诉原告的行为系由于韦用珍向原告购买房屋取得房屋所有权合法权益并未得到实现导致。98万元房款系可办房产证的对应价款，韦用珍购买房屋可取得房屋所有权证系买卖双方签订合同的预期，《房屋买卖合同》中也明确约定提及了房产证。韦用珍在支付订金35万元后，由于原告未配合提供建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，导致韦用珍多次向政府部门申请办理房屋所有权证，但均未能办理成功。如韦用珍购买原告房屋不能办理房屋所有权证，将直接导致韦用珍购买房屋的经济价值大为折损，最终无法实现合同目的。直至韦用珍向法院起诉申请确认合同无效后，原告才向法院提供了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，故韦用珍起诉原告的行为是根据法律法规维护自身合法权益的行为，不构成违约。民事诉权是当事人享有的请求国家给予民事诉讼保护的权利，即当民事权益受到侵害或就民事法律关系发生争议时，当事人请求国家法院行使司法权来解决民事纠纷的权利。这是一项法律赋予每个公民的基本权。所以，原告就韦用珍曾向人民法院起诉要求确认合无效，认定属违约行为依据不足。二、韦用珍已履行向原告支付购房款的全部义务，原告已交付房屋，《房屋买卖合同》已履行完毕。桂平市人民法院民事判决书（2017）桂0881民初4612号，已判认韦用珍与原告杨树明签订的《房屋买卖合同》为倒签，实际的签订日期为2014年10月3日。故《房屋买卖合同》上约定的各笔款项支付时间（注：1996年10月3日支付订金35万元，1997年2月15日前贷款缴清剩余款项）自合同签订之日起即为履约不能，应视为双方未对付款时间做出明确约定。经双方后续协商后，双方同意韦用珍于2019年10月23日将购房尾款支付给原告，原告收到购房尾款后向韦用珍开具了收条并按双方约定于2019年10月31日向韦用珍完成了交房。原告于2019年10月23日开具收条及向韦用珍交房的行为已经明确证明韦用珍已履行完合同义务。三、原告要求韦用珍支付违约金35万元，不仅无事实依据，也无合同依据。《房屋买卖合同》第五条规定，如韦用珍到期未付清所有购房款，则视作违约处理，该合同自行终止，首期付款做违约金处理归原告所有，不用归还韦用珍；如韦用珍首期付款后原告反悔，则视作违约处理，赔偿韦用珍首期款的双倍。根据上述规定，首期付款作违约金处理必须同时满足两个条件，一是韦用珍到期未付清购房款，该条件在前文已论述韦用珍并未违反，二是房屋买卖合同已终止，双方不再继续履行，但双方已实际履行完房屋买卖合同项下的全部义务，不存在合同终止的情形。同时，根据双方签订的《房屋买卖合同》，并无约定韦用珍需要向原告支付违约金的情况，故原告根据上述规定主张违约金并无任何合同依据。综上，原告的起诉行为并无任何事实和法律依据，故请求法院依法驳回原告的起诉，维护韦用珍的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2014年10月3日，韦用珍与杨树明签订了《房屋买卖合同》，合同约定：杨树明自愿将坐落于桂平市西山镇下洁塘房屋一幢（四层）出卖给韦用珍，房屋转让价款为980000元，定于1996年10月3日韦用珍先交购房订金350000元给杨树明，剩余的630000元必须在1997年2月15日前贷款交清给杨树明；杨树明收到订金后，把房屋购房证办到韦用珍名下，房屋的土地证和房产证均由韦用珍自行办理，一切办证费用由韦用珍负责。杨树明收完购房款后15天内搬出，并保证该房屋没有任何纠纷和债务，应完好无缺包括水、电交给韦用珍；双方签字后，不得反悔，如韦用珍反悔到期未付清所有购房款，则视作违约处理，该合同自行终止，首期付款作违约金处理归杨树明所有，不用归还韦用珍；如韦用珍在首期付款后杨树明后悔，则视作违约处理，赔偿韦用珍交首期的双倍。为了便于办理房屋权属证书，双方把合同签订日期倒签为“1996年10月3日”、把订金交付日期及剩余房款交付日期分别填写为“1996年10月3日”和“1997年2月15日”。签订合同后，韦用珍分别于2014年10月30日、31日共支付389000元给杨树明，杨树明也将房屋的《桂平市房地产开发公司商品房购房证》办到韦用珍名下。2015年8月18日，桂平市国土资源局给韦用珍颁发了浔国用（2015）第××号国有土地使用证。2017年12月11日，韦用珍就上述双方签订的《房屋买卖合同》诉至本院，提出判决确认合同无效、由杨树明返还韦用珍已支付的购房款等诉讼请求。韦用珍在该案中诉称：“原告于2016年年初至今多次去桂平市房产管理所申请办理房屋所有权证时，工作人员告知该房屋缺少桂平市房地产开发公司的《建设用地规范许可证》、《建设工程规划许可证》，不能办理房屋所有权证。因为房屋证件不齐全，原告也无法用该房屋向银行抵押贷款将余下的房款付清给被告，被告亦未交付房屋给原告管理使用。”，杨树明在该案中辩称：“被告的房屋是有《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》的，原告的诉称与事实不符，请求法院驳回原告的诉讼请求。”本院经审理，作出（2017）桂0881民初4612号民事判决书，认定该合同合法有效，依法驳回了韦用珍的诉讼请求。该判决作出后，双方均没有提起上诉。在该案诉讼中韦用珍和杨树明均申请本院向桂平市国土资源局调查取证，经本院调查，桂平市国土资源局复函认为，如果韦用珍名下坐落于西山××社区下洁塘浔国用（2015）第0756号国有土地使用权证上的房屋具备了《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定应当提交的材料的，可以申请登记该国有土地证上的房屋所有权首次登记。 另查明，2018年12月17日，韦用珍办理了上述土地、房屋的不动产权证。2019年10月23日，韦用珍向杨树明支付591000元。双方确认，杨树明已将上述不动产交付给韦用珍。 本院认为，韦用珍与杨树明于2014年10月3日签订的《房屋买卖合同》已经生效判决确认合法有效。双方当事人均应按合同约定履行相应的义务。现韦用珍已向杨树明支付完毕《房屋买卖合同》中约定的价款，杨树明也已向韦用珍交付了房屋。则关于韦用珍在合同履行的过程中是否存在违约行为及应否向杨树明支付违约金问题。首先，双方对合同签订日期倒签为“1996年10月3日”、把订金交付日期及剩余房款交付日期分别填写为“1996年10月3日”和“1997年2月15日”的事实均无异议；在2014年10月3日双方实际签订合同后，韦用珍分别于2014年10月30日、31日共支付389000元给杨树明，杨树明也将房屋的《桂平市房地产开发公司商品房购房证》办到韦用珍名下。由上述事实可知，双方对于交付房屋首期价款及剩余价款无法按合同约定的时间实际履行是没有异议的。故双方对于剩余价款的履行并没有约定明确的时间，亦没有明确的补充约定，因此，杨树明根据合同中约定“如韦用珍反悔到期未付清所有购房款，则视作违约处理”的理由因双方没有约定明确的履行时间而不成立。 其次，2015年8月18日，桂平市国土资源局已经给韦用珍颁发了浔国用（2015）第××号国有土地使用证。2017年12月11日，韦用珍向法院提起诉讼时认为本案《房屋买卖合同》中约定的房屋无法办理房屋所有权证，主张确认该合同无效，即韦用珍是在认为无法实现合同目的、无法完成不动产所有权登记的前提下提起诉讼，并非出于对原购买不动产行为的反悔而提起诉讼，且在本院判决认定合同合法有效后，韦用珍并未对该判决提起上诉，而是继续履行了支付剩余价款的合同义务。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”杨树明、韦用珍双方既没有明确约定剩余价款的支付时间，在韦用珍继续履行合同义务时，杨树明也没有提出异议，韦用珍在其认为不能实现合同目的前提下提起诉讼的行为不能认定是对购买该不动产的行为表示反悔，不属于双方约定的违约行为，因此，杨树明认为韦用珍存在违约行为，应当向其支付违约金的主张，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下： 驳回原告杨树明的诉讼请求。 案件受理费6550元，减半收取3275元（原告已预交），由原告杨树明负担。 上述给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费6550元，款汇至户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户，账号：20×××16，开户行：农行贵港分行。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  程 荧 二〇二〇年二月十一日 代书记员  冯翠兰