四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民初3738号 原告：都江堰市江上名都酒店有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市灌口街道西川社区走马河街**。 法定代表人：吴志会，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：祝晓珂，四川弘齐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨娟，四川尚上律师事务所律师。 被告：成都塞纳山河商贸有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市彩虹大道北段壹街区石窟门。 法定代表人：张成林，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈庆国，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凡俊俊，四川蓉城律师事务所律师。 第三人：王连辉，男，1967年6月4日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：祝晓珂，四川弘齐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨娟，四川尚上律师事务所律师。 第三人：吴志会，男，1969年11月2日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：祝晓珂，四川弘齐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨娟，四川尚上律师事务所律师。 原告都江堰市江上名都酒店有限公司（以下简称名都酒店公司）诉被告成都塞纳山河商贸有限公司（以下简称山河商贸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行了公开开庭审理。本院在审理本案过程中，山河商贸公司向本院提出申请，请求追加王连辉、吴志会为第三人参加本案诉讼。本院审查后通知王连辉、吴志会作为第三人参加了诉讼。名都酒店公司、王连辉、吴志会的委托诉讼代理人祝晓珂、杨娟，山河商贸公司的法定代表人张成林、委托诉讼代理人陈庆国、凡俊俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 名都酒店公司诉讼请求：1.判决名都酒店公司、山河商贸公司继续履行合同，由山河商贸公司将位于成都市都江堰市法国酒文化交流中心（都江国际广场）第3、4、5层房屋过户登记于名都酒店公司名下（房屋价款29189600元）；2.判决山河商贸公司支付逾期交房及办理房屋产权的违约金2411754.8元（逾期办理产权违约金计算至2018年9月30日，实际应计算至取得产权日止）；3.判决由山河商贸公司承担本案诉讼费、保全费等。本案审理过程中，名都酒店公司增加诉讼请求：1、判令山河商贸公司继续履行2015年8月8日《房屋买卖协议书》第四项约定，确认以下物业为名都酒店公司所有（1.山河商贸公司向名都酒店公司赠送都江国际广场负一层地下车位10个并办理相关产权；2.都江国际广场东侧5层约324平方米、西侧3、4、5层270平方米修建标间并一并赠送名都酒店公司；3.都江国际广场一层电梯间旁边的大厅120平方米赠送与名都酒店公司并办理相关产权；4.顶层400平方米、34平方赠与名都酒店公司并办理相关产权）；2、请求判令山河商贸公司为名都酒店公司办理上述物业的产权证书；3、判令山河商贸公司承担增加诉讼请求的费用。 事实与理由：2015年8月8日，王连辉、吴志会与山河商贸公司签订《房屋买卖协议书》，约定王连辉、吴志会购买由山河商贸公司开发的法国酒文化交流中心（都江国际广场）第3、4、5层房屋，价款为29189600元。2015年11月8日，双方签订《四川省商品房买卖合同（预售)》（以下简称《商品房买卖合同》）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定王连辉、吴志会购买上述房屋，价款29189600元，贷款方式付款，首付款为总价款50%，房屋用于酒店经营。合同第十八条约定，出卖人应在2016年8月30日向买受人交付房屋；第十九条约定，逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按照全部房款的万分之二向买受人支付违约金；第二十七条约定，商品房交付使用之日起365日内，办理产权转移登记；第二十八条约定，如逾期办理产权超过30日的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。随后，双方在补充协议再次约定，出卖人应在2016年4月30日前向买受人交付房屋，否则将承担违约责任。合同签订后，王连辉、吴志会按照约定向山河商贸公司支付了首期房款，但山河商贸公司并未按照约定将房屋备案登记于名都酒店公司或王连辉、吴志会名下，也未按照约定向名都酒店公司及王连辉、吴志会交付房屋。直至2017年3月4日，山河商贸公司才将标的房屋交付于名都酒店公司进行装修，但至今未将标的房屋备案登记于王连辉、吴志会名下。 2018年9月10日，名都酒店公司、王连辉、吴志会与山河商贸公司达成《商品房买卖补充协议》，约定山河商贸公司应将标的房屋的合同备案及产权办理登记于名都酒店公司名下，且山河商贸公司同意名都酒店公司使用房屋向银行办理抵押贷款来支付剩余的房款，并协助名都酒店公司尽快办理此事。据悉，山河商贸公司已于2018年7月12日取得房屋的大产权，已具备将标的房屋产权转移登记于名都酒店公司名下的条件，但山河商贸公司一直以各种理由推诿或拒绝将标的房屋的产权转移登记于名都酒店公司名下，已严重违反双方的约定，故起诉望予以支持。 2015年8月8日《房屋买卖协议书》约定山河商贸公司向名都酒店公司赠送都江国际广场负一层地下车位10个、都江国际广场东侧5层约324平方米、西侧3、4、5层270平方米修建标间、都江国际广场一层电梯间旁边的大厅120平方米、顶层400平方米、34平方米赠与名都酒店公司，现在山河商贸公司虽然部分交付，但至今未办理相关产权，请求支持这些物业为名都酒店公司所有并办理相应的产权。 山河商贸公司答辩认为：一、山河商贸公司交付房屋及办理过户登记的条件不成就。1、根据山河商贸公司与名都酒店公司2015年11月8日签订的补充协议约定，名都酒店公司没有付清合同约定的购房款之前或未与出卖人办理完房屋面积补差协议签订及房款找补手续之前，山河商贸公司有权不交付房屋，名都酒店公司应当在2015年11月8日支付7300000元首付款，于房屋主体验收合格后最迟不超过2015年12月30日前支付6799600元首付款，于2016年8月30日支付剩余首付款50万元，补充协议第一条约定王连辉、吴志会应当于签订买卖合同后90日即2016年2月16日前补足14590000元购房款，但因王连辉、吴志会于2017年11月27日才付清首付款，后期14590000元至今未支付，根据合同约定，山河商贸公司有权不向名都酒店公司交付房屋，山河商贸公司不构成违约；2、根据合同约定，名都酒店公司在没有付清合同约定的购房款之前或未与出卖人办理完房屋面积补差协议的签订及房款找补手续之前，山河商贸公司有权不交付房屋，故应当是名都酒店公司先向山河商贸公司付清购房款，之后山河商贸公司才向名都酒店公司交付房屋并办理产权，但名都酒店公司至今未付清购房款，山河商贸公司有权基于先履行抗辩权拒绝名都酒店公司主张办理权证的要求。3、根据《补充协议》的约定买受人须主动向出卖人提交办理权属转移登记的相关资料、及时与出卖人办理房屋面积补差结算手续和面积补差的补充协议签订手续、支付政府规定的维修资金等税费，由于名都酒店公司未提交委托办理权属登记的全部费用，也未提供代办权属登记委托书、身份证等资料，同时因王连辉、吴志会要求将权属转移到名都酒店公司名下，而名都酒店公司并未与山河商贸公司签订办理手续，故未办登记手续的原因在名都酒店公司，应由其自行承担责任。二、山河商贸公司同意继续履行合同，但名都酒店公司应当先行足额支付购房款及资金占用利息、逾期付款违约金及山河商贸公司实现债权的费用，否则山河商贸公司有权援引先履行抗辩权，拒绝名都酒店公司履行请求。三、对于山河商贸公司向名都酒店公司赠送的都江国际广场负一层地下车位10个，由于该10个车位尚未具体确定，故无法办理权证；对于都江国际广场东侧5层约324平方米、西侧3、4、5层270平方米，在2015年8月8日签订的《房屋买卖协议书》中已明确约定该部分物业不能办理权证；都江国际广场一层电梯间旁的大厅约120平方米，在2015年8月8日的《房屋买卖协议书》中已明确约定该部分物业有60平方米可以办理权证，另外60平方米不能办理权证，后续在2015年11月8日签订的《关于“法国酒文化交流中心”买卖协议的补充》第2条第2段约定原《房屋买卖协议书》第四条第3款约定的“其中60平方米可办理产权及国土证”，现已确定不能办理权证，双方确认由甲方保证乙方对该面积享有独立的使用权......根据该约定，都江国际广场一层电梯间旁的大厅约120平方米均无需办理权证；对于都江国际广场顶层400平方米，根据2015年8月8日的《房屋买卖协议书》的约定，山河商贸公司赠与名都酒店公司用作经营，并未约定可以办理权证；对于都江国际广场顶楼34平方米，虽然在2015年8月8日的《房屋买卖协议书》中约定该部分物业可以办理权证，但根据2015年11月8日签订的《关于“法国酒文化交流中心”（另案名：都江国际广场）买卖协议的补充》第2条第2段的约定，顶楼34平方米的有产权赠送面积的约定不再有效，即双方已经达成协议山河商贸公司不再将该部分物业赠与名都酒店公司，也就不必再为其办理权证。 王连辉、吴志会认可名都酒店公司的全部意见。 名都酒店公司为支持其诉讼请求，提供了以下证据： 第一组证据：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件；2.全国企业信息信用公示系统登记信息。证明各方当事人的主体资格。 山河商贸公司、王连辉、吴志会对该组证据的三性无异议。 本院对该组证据的三性予以确认。 第二组证据：1.《房屋买卖协议书》；2.《关于“法国酒文化交流中心”买卖协议的补充》；3.《商品房买卖合同》；4.《商品房买卖合同补充协议》；5.2018年9月10日签订的《商品房买卖补充协议》。证明（1）名都酒店公司的股东王连辉、吴志会以个人义与山河商贸公司在2015年8月8日签订了《房屋买卖协议书》，双方又在2015年11月8日签订了一系列房屋买卖合同及补充协议，约定王连辉、吴志会以个人名义购买位于都江堰市都江国际广场项目的3-5层物业，用于酒店经营，双方建立了商品房买卖合同关系；名都酒店公司、王连辉、吴志会及山河商贸公司在2018年9月10日签订协议，约定将涉案物业购买主体变更为名都酒店公司，双方就涉案物业办理抵押贷款、不动产权证办理、剩余房款支付等相关事项进行约定。 山河商贸公司、王连辉、吴志会对该组证据的三性无异议。 本院对该组证据的三性予以确认，对证明目的结合双方证据进行综合认定。 第三组证据：银行转账凭据、收据、购房款支付明细。证明王连辉、吴志会两人按照合同约定向山河商贸公司的收款账户支付了部分房款，购房人已经实际履行相应付款义务。 山河商贸公司、王连辉、吴志会对该组证据的三性均无异议。 本院对该组证据的三性予以确认，对证明目的结合双方证据进行综合认定。 第四组证据：《装饰装修工程项目施工合同》《中央空调设备供货及安装合同》《家具购销、安装合同》、酒店现状照片。证明王连辉、吴志会二人在接收涉案物业后，自行投入资金，对涉案物业进行酒店式改造与装修，并早已经投入使用并正常经营。 山河商贸公司对第四组证据的真实性、合法性有异议，认为其未作为合同相对方进行参与，无法核实其真实性，该证据能进一步证明在签订商品房买卖合同后，山河商贸公司对房屋进行了交付。 王连辉、吴志会对该组证据的三性无异议。 本院对该组证据的三性予以确认，对证明目的结合双方证据进行综合认定。 第五组证据：银行转账凭据、付款委托书。证明名都酒店公司已经按照约定向山河商贸公司方支付了相应的产权证办证费用。 山河商贸公司称对该组证据需要庭后核实。 王连辉、吴志会对该组证据的三性无异议。 经核实，本院对该组证据的三性予以确认，对证明目的结合双方证据进行综合认定。 第六组证据：不动产权证。证明山河商贸公司已经在2018年7月12日取得涉案物业的大产权证书，但并未按照约定为名都酒店公司办理相应产权证。 山河商贸公司、王连辉、吴志会对该证据的三性无异议。 本院对该组证据的三性予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。 山河商贸公司为支持其答辩意见，提供了以下证据： 证据1：山河商贸公司营业执照、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件；名都酒店公司营业执照复印件、企业信用信息公示报告；王连辉、吴志会身份证复印件。证明双方主体资格适格，王连辉和吴志会是名都酒店公司的两位股东。 证据2：《房屋买卖协议书》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《关于“法国酒文化交流中心”（另案名：都江国际广场）买卖协议的补充》。证明山河商贸公司与王连辉、吴志会分别签订编号为DJ-3-1的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，约定山河商贸公司将房屋出卖给王连辉、吴志会，房屋总价款29189600元，首付款为14599600元，剩余14590000元由王连辉、吴志会向银行申请贷款支付给山河商贸公司。王连辉、吴志会未能按约定支付购房款违约。 证据3：《商品房买卖补充协议》。证明山河商贸公司与名都酒店公司签订《商品房买卖补充协议》，将王连辉、吴志会在买卖合同及补充协议项下的权利义务概括转移至名都酒店公司，并对剩余14590000元购房款的支付给了一定宽限期。 证据4：《关于追收购房款、办证费用的催款通知》。证明王连辉、吴志会未按照合同约定的付款时间支付后期14590000元购房款、逾期付款违约金及办证费用，山河商贸公司于2018年5月22日发送催款通知进行催收。 证据5：《催告函》。证明山河商贸公司与名都酒店公司、王连辉、吴志会签订《商品房买卖补充协议》后，由于名都酒店公司一直不以名都酒店公司的名义与山河商贸公司签订商品房买卖合同，导致无法在都江堰市不动产登记中心办理房屋备案、取得不动产登记证书等手续，为此，山河商贸公司于2018年11月12日向发函催告，并要求名都酒店公司尽快配合办理上述手续。 证据6：《关于催收购房款及违约金告知函》。证明由于成都农商行都江堰支行已于2018年11月15日左右告知名都酒店公司不会向其发放贷款，但名都酒店公司并未按照《商品房买卖补充协议》的约定支付购房款及违约金。 证据7：王连辉、吴志会支付购房款明细。证明王连辉、吴志会未按约定支付首付款和购房款。 证据8：川（2018）都江堰市不动产权第××号不动产权证书；不动产登记与房屋交易受理凭证3张；法国酒文化国际交流中心商铺完结清单2张；押品权属证书入库凭证4张。证明山河商贸公司已于2018年7月12日取得了案涉房屋的大产权证，只要名都酒店公司配合办理，山河商贸公司随时可以为名都酒店公司办理分户产权。 名都酒店公司对证据1至证据3的真实性、合法性无异议，认为名都酒店公司不应当承担违约责任；对证据4至证据6的真实性无异议，但对合法性、关联性及证明力有异议，以上证据只是山河商贸公司的单方证据，是在名都酒店公司起诉之后才发出的，是山河商贸公司的补正行为；对证据7的真实性、合法性无异议，认为名都酒店公司不承担违约责任；对证据8三性无异议，但达不到山河商贸公司的证明目的，认为山河商贸公司应按照合同约定办理分户产权，从而履行贷款手续。 王连辉、吴志会同意名都酒店公司的质证意见。 本院对上列证据的三性予以确认，对证明目的结合双方证据进行综合认定。 经审理查明，2015年8月8日，山河商贸公司为甲方与乙方王连辉、吴志会签订《房屋买卖协议书》，约定山河商贸公司向王连辉、吴志会出售山河商贸公司开发建设的位于都江堰市，产权性质为商业、办公及酒店用房，每平方米6880元，合计总价28689600元。第三条付款方式：本协议签订后当日内，乙方向甲方支付定金30万元，本协议生效；在甲方取得“都江国际广场”预售许可证后五个工作日内，乙方向甲方支付总房款的一部分计7000000元后，“都江国际广场”主体验收合格后，2015年10月份之前，乙方向甲方支付购房款7049600元；其后20日内，乙方联系确定由浙商银行或其它商业银行为其办理本商品按揭贷款事项，进而与银行方签订为期不超过十年的总房款50%的计14340000元的按揭贷款协议，甲方全力协助办理；如若不行，甲方设法联系按揭贷款银行。第四条双方商定：1.甲方向乙方赠送“都江国际广场”负一层地下停车位10个（具体位置后定，办理产权及国土证所需税费由乙方承担）；其余车位，乙方可优先购买，价格为本广场车位最低售价的90%；2.“都江国际广场”东侧五层的约324平方米，西侧第三、四、五层的约270平方米，待规划总验收完毕后，由甲方负责进行搭层改建及水电线路改造，改建方案由双方共同商定，所需费用由甲方承担；建成标准房间后一并赠与乙方（其建筑标准与质量同于原土建标准，但不能办理权证）；3.甲方将“都江国际广场”一层电梯间旁的大厅约120平方米赠与乙方用作酒店大堂及接待用，其中60平方米可办理产权及国土证（所需费用由乙方承担），另外60平方米不能办理权证；4.“都江国际广场”之顶层约400平方米，甲方赠与乙方用作经营等；5.“都江国际广场”顶楼34㎡（有产权面积）甲方赠予乙方（办理产权所需的税费由乙方承担）；五、“都江国际广场”竣工后的实测面积，可能与目前的设计报建面积有少量出入，届时双方以实测面积计价。 2015年11月8日，山河商贸公司为出卖人与买受人王连辉、吴志会签订《商品房买卖合同》（合同编号DJ-3-1），约定：商品房所在建设区划核准名称为法国酒文化交流中心，山河商贸公司将上述房屋3、4、5层出卖给王连辉、吴志会，商品房预测面积4588.82平方米，单价每平方米6361元，总价款29189600元，签订合同前已支付款项300000元，2015年11月8日前支付首付款14599600元，余款14590000元申请贷款支付；逾期付款处理：逾期60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，本条所称逾期应付款是指到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明、该商品房已取得房屋面积实测报告书。交付时间，出卖人在2016年8月30日交付商品房。逾期交房责任：逾期60日之内，自合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期在60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。房屋所有权转移登记：买卖双方同意自该商品房交付使用之日起365日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。房屋所有权转移登记责任处理：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，逾期30日内，出卖人按日向买卖人支付已付房款万分之二的违约金。 同日，山河商贸公司为出卖人与买受人王连辉、吴志会还签订了《补充协议》：鉴于买受人决定购买出卖人开发建设的法国酒文化交流中心1栋3、4、5层，为进一步明确双方权利义务特作补充协议，补充协议与前述合同有抵触之处，以本补充协议为准。第一条（一）关于《商品房买卖合同》首付款的支付方式，双方达成约定，本协议签订当日买受人支付7300000元（含前期支付的定金300000元），剩余首付款7299600元，在合同项下房屋土建主体验收合格后，最迟不超过2015年12月30日前向山河商贸公司支付6799600元，剩余500000元买受人在2016年8月30日前向出卖人支付完毕；（三）买受人须于买卖合同签订后的15日内主动将办理房屋抵押贷款手续所需要的相关文件及费用交给贷款银行，用于向银行申请抵押贷款的审查，买受人应无条件配合银行等相关单位办理贷款的申请、批准、获准手续，买受人需承担因自身原因导致房屋抵押贷款不能获得银行批准的责任。买受人申请银行按揭贷款的金额以贷款银行实际支付至山河商贸公司账户的金额为准，如因买受人自身原因（包括但不限于：提供资料不符合申请银行的贷款要求、有不良信用记录等）造成贷款银行受托支付的贷款金额与买受人申请的贷款金额不一致，则差额部分的房款由买受人无条件以现金方式在签订买卖合同后90日内补足，否则，每逾期一日，买受人向山河商贸公司支付差额部分房款的万分之二的违约金；逾期60日以上，视为由于买受人的原因未能及时支付出卖人购房款，买受人构成违约，出卖人有权解除合同，并追究买受人合同约定总购房款10%的解除合同违约金。第三条关于商品房交付的补充约定2.在买受人没有付清合同约定的购房款之前，或未与出卖人办理完毕房屋面积补差协议的签订及房款找补手续之前，出卖人有权不向买受人交付房屋。第四条关于权属办理的特别约定：3、在合同约定的房屋交付期限届满时，买受人须主动向出卖人提交办理权属转移登记的相关资料，及时与出卖人办理房屋面积补差的结算手续和面积补差的补充协议签订手续……如买受人未在上述期限与出卖人办理面积补差手续……不能及时办理房屋权属转移登记等后果由买受人自行承担。第十七条以一次性或分期付款方式购买的商品房的，在买卖合同约定的购房款未完全付清之前，所签商品房买卖合同出卖人有权利不在房产管理局网上进行备案。 同日，山河商贸公司为甲方与乙方王连辉、吴志会还签订了《关于“法国酒文化交流中心”买卖协议补充协议》特别约定：1、甲方确定在2016年4月30日之前根据乙方设计完毕的方案图纸，将乙方所购买的房屋交由乙方进行装修使用，如未能按时交付使用，甲方按照乙方支付的购房款按日承担万分之二的违约责任直接乙方进场装修；2、甲方向乙方承诺的赠送部分，作为乙方所购房屋不可分割的部分和前提，甲方不得变更撤销，否则甲方应按照约定继续补足，赠送部分应当与买卖部分同时交付给乙方使用，能办理产权的部分与买卖部分一起办理产权；因客观原因，顶楼34平方米的有产权赠送面积不再有效，原《房屋买卖协议书》第四条第3款约定的“其中60平方米可办理产权及国土证”，现确定不能办理权证，双方确认由甲方保证乙方对该面积享有独立的使用权，并同意将该项目机动车入口处顶部对应的约160平方米可用空间交予乙方永久使用，其改建费用由乙方自行承担…… 2017年3月4日，山河商贸公司向名都酒店公司交付了交易的房屋。 上列合同签订时及签订后，王连辉、吴志会分别于2015年8月8日向山河商贸公司支付了购房款300000元、于2015年11月8日支付购房款7000000元、于2016年1月12日支付购房款6800000元、于2017年5月15日支付购房款50000元、于2017年7月13日支付购房款250000元、于2017年9月6日支付购房款70000元、于2017年11月13日支付购房款80000元、于2017年11月27日支付购房款49600元，合计14599600元。 2018年5月22日，山河商贸公司向王连辉、吴志会发出《关于追收购房款、办证费用的催款通知》，催促王连辉、吴志会支付拖欠的购房款14590000元、逾期违约金2390000元以及办理房屋产权手续的办证费用。 2018年6月4日，名都酒店公司向案外人钱琳琳出具《付款委托书》，载明：因名都酒店公司需要向山河商贸公司支付“都江国际广场”不动产权证办证费用合计1104789.76元，现公司委托钱琳琳代为支付，收款账号如下：户名为成都塞纳山河商贸有限公司，开户行为中国建设银行股份有限公司都江堰支行，收款账户为51×××78。同日，钱琳琳将1104789.76元支付至山河商贸公司签署银行账户。 山河商贸公司于2018年7月12日取得案涉“法国酒文化交流中心”的不动产权证书，其后山河商贸公司为其他部分楼栋业主办理了分户产权，未将案涉房屋分户登记到王连辉、吴志会名下。 2018年9月10日，山河商贸公司为甲方、出卖人与乙方、买受人名都酒店公司（原合同购买人王连辉、吴志会）签订《商品房买卖补充协议》对双方于2015年5月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为DJ-3-1）特作如下补充协议：第一条本协议是山河商贸公司与王连辉、吴志会于2015年5月11日所签订的商品房买卖合同与房屋买卖协议书的延续与补充（合同备案及办理产权用名都酒店公司）……第三条乙方已于2017年3月4日接收了房屋，继而进行了酒店式改造与装修……视为房屋已经达到交付条件，双方不再另行办理房屋交接手续，有关应移交资料由甲方交付给乙方；第四条乙方已实际交付房款14599000元，尚余14590000元，甲方同意乙方以案涉房屋作抵押贷款，乙方已与成都农商银行都江堰支行磋商，用乙方以全部房屋及装修设备作抵押贷款14590000元，全部专门用于支付所欠甲方购房款；本协议签订后乙方全力配合甲方，完成乙方以上所购房屋在都江堰市不动产登记中心的网签备案，产权分割分户办证工作，双方在产权办理分割分户时领取不动产登记的方式为甲方单独领证，与此同时乙方同时向成都农商银行都江堰支行向甲方出具（同意委托支付通知书）即成都农商银行都江堰支行将发放给乙方的贷款当日全部支付转移给甲方，以偿还购房款，乙方不得以任何理由和方式不支付该款，否则应承担由此引起的所有法律责任。第五条乙方向银行办理抵押贷款的方式有两种：1.乙方直接与银行签订贷款合同，甲方先用三、四、五层房屋合同备案及申领权证的手续资料；2.乙方直接与银行签订贷款合同，甲方先用三、四、五层房屋向银行为乙方此笔贷款提供抵押担保，待此笔贷款发放下来后即刻将抵押的房屋权属办理至乙方名下，再由乙方与银行办理变更抵押人等手续。第六条乙方如按照银行要求完善贷款资料，与银行签订贷款合同后由于银行方面原因不能发放贷款，即本协议第四条未能按约履行，则乙方应在贷款银行确定不能办理以上该笔贷款之时30日内，自行筹资全额支付所欠甲方的14590000元购房款；具体的支付时间和金额为：1.在贷款银行确认不能办理贷款之时30日内支付8000000元；2.甲方尽快为乙方办妥不动产证交于乙方，乙方在拿到该证后90日内支付余款6590000元。否则，应自本协议签订之日始，按实际所欠款项金额以每日万分之三的标准向甲方支付利息，如果迟延付款超过180天，则乙方应向甲方另行赔付1500000元，而甲方可以据此申请强制执行。双方同意就本条约定的付款计划办理具有强制执行效力的公证法律文书。第八条在公证文书办理完毕和满足前述条件时，甲方在乙方的配合下将其所购房屋的不动产登记证书办理到乙方名下。第十条乙方所有股东对乙方在协议中所承担的责任承担全部连带责任。山河商贸公司、名都酒店公司在该协议上加盖了印章，吴志会、王连辉亦在协议上签字。之后因是先付款还是先办转移登记双方发生分歧产生纠纷。 此后，名都酒店公司、王连辉、吴志会均未向山河商贸公司支付剩余购房款，山河商贸公司亦未将案主涉案房屋登记到名都酒店名下，亦未登记到王连辉、吴志会名下，名都酒店公司提起本案诉讼。 2018年11月12日，山河商贸公司向名都酒店公司、王连辉、吴志会发送《催告函》：自我公司与你们于2018年9月10日签订了“商品房买卖合同补充协议”后，你们一直不与我公司以“江上名都酒店公司”名义签订“商品房买卖合同”，导致无法进而为你们在都江堰市不动产登记中心办理房屋备案，取得不动产登记证书等一系列手续和事项。望你们在接到此催告函5日内，联系我们并履行以上协议。否则，由此引起产生的一切后果，概由你们承担。名都酒店公司、王连辉、吴志会未作回应。 2018年12月17日，山河商贸公司再次向名都酒店公司、王连辉、吴志会发送《关于催收购房款及违约金告知函》：鉴于成都农商银行都江堰支行已于一个月前告知你们不向你们发放贷款，请你们履行我们双方所签订的合同协议，立即于5日内将全部房款及违约金支付于我们，否则由此造成的所有后果均由你们承担。名都酒店公司、王连辉、吴志会仍未作回应。 本院另查明，名都酒店公司的股东为王连辉、吴志会，二人各占公司股份50%。成都农商银行都江堰支行于2018年11月中旬通知名都酒店公司不再办理其提出的贷款申请。 本院认为，山河商贸公司与王连辉、吴志会签订的《房屋买卖协议书》《商品房买卖合同》《补充协议》《关于“法国酒文化交流中心”买卖协议补充协议》及山河商贸公司与名都酒店公司签订的《商品房买卖补充协议》均不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人均应本着诚实信用原则履行约定义务。就上列合同关系而言，山河商贸公司与名都酒店公司、王连辉、吴志会签订的《商品房买卖补充协议》载明的“本协议山河商贸公司与王连辉、吴志会于2015年5月11日所签订的商品房买卖合同与房屋买卖协议书的延续与补充”约定内容表明，各方均认可和确认王连辉、吴志会与山河商贸公司关于案涉房屋买卖的权利义务均转让到名都酒店公司，名都酒店公司承担了王连辉、吴志会与山河商贸公司关于案涉合同的全部权利及义务。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、山河商贸公司是否应当为名都酒店公司办理案涉房屋过户登记；2、名都酒店公司主张山河商贸公司支付逾期交房及办理权证的违约金的理由是否成立；3、名都酒店公司主张确认都江国际广场负一层地下车位10个、都江国际广场东侧5层约324平方米、西侧3、4、5层270平方米、都江国际广场一层电梯间旁的大厅120平方米、顶层400平方米、顶楼34平方米房屋为名都酒店公司所有的理由是否成立。 关于山河商贸公司是否应当为名都酒店公司办理案涉房屋过户登记并支付逾期办证违约金的争议。名都酒店公司认为根据2018年9月10日《商品房买卖补充协议》，山河商贸公司应将案涉房屋产权办理登记于名都酒店公司名下后再贷款支付未付购房款，而山河商贸公司认为名都酒店公司在没有付清合同购房款之前或办理完房屋面积补差协议的签订及房款找补手续之前，山河商贸公司有权不办理过户登记。本院审查认为，2018年9月10日山河商贸公司与名都酒店公司签订的《商品房买卖补充协议》第四条约定山河商贸公司同意名都酒店公司以案涉房屋作抵押贷款，虽然有“完成名都酒店公司以上所购房屋在都江堰市不动产登记中心的网签备案，产权分割分户办证工作”的内容，但又约定“双方在产权办理分割分户时领取不动产登记的方式为甲方单独领证”，故该约定无法确定山河商贸公司已经同意先将所购房屋过户到名都酒店公司名下，而协议第五条“甲方先用三、四、五层房屋合同备案及申领权证的手续资料”“甲方先用三、四、五层房屋向银行为乙方此笔贷款提供抵押担保，待此笔贷款发放下来后即刻将抵押的房屋权属办理至乙方名下，再由乙方与银行办理变更抵押人等手续”的内容，也更加明确了并不存在山河商贸公司同意先将房屋过户给名都酒店公司的事实。结合《法国酒文化交流中心（另案名：都江国际广场）商品房买卖合同补充协议》第三条第2款“在买受人没有付清合同约定的购房款之前，或未与出买卖人办理完毕房屋面积补差协议的签订及房款找补手续，出卖人有权不向买受人交付房屋”、第四条第3款、第4款“买受人需及时与出卖人办理房屋面积补差的结算手续和面积补差的补充协议签订手续……不能及时办理房屋权属转移登记等后果由买受人自行承担”的约定，名都酒店公司应当先向山河商贸公司支付清购房款后，山河商贸公司有义务协助名都酒店公司办理房屋过户登记手续。因此，在名都酒店公司、王连辉、吴志会未付清购房款的情况下，名都酒店公司即主张山河商贸公司办理案涉房屋转移过户登记、支付逾期办证违约金不符合合同约定，其理由不成立，本院不予支持。 关于名都酒店公司主张山河商贸公司支付逾期交房违约金的理由是否成立的问题。本院认为，2015年11月8日的《商品房买卖合同》约定2016年8月30日交付商品房，同日签订的《关于“法国酒文化交流中心”买卖协议补充协议》特别约定“甲方确定在2016年4月30日之前根据乙方设计完毕的方案图纸，将乙方所购买的房屋交由乙方进行装修使用”，而山河商贸公司于2017年3月4日才向名都酒店公司交付了房屋，山河商贸公司未在合同约定的期间交房的事实存在。对于山河商贸公司抗辩认为因王连辉、吴志会及名都酒店公司未按约支付首付款及购房款才未交房的理由，本院根据前后合同内容与付款情况审查发现，《商品房买卖合同》约定2015年11月8日前支付首付款14599600元，剩余购房款14590000元的支付时间未作约定，同日签订的《补充协议》约定当日买受人支付7300000元，剩余首付款7299600元，最迟不超过2015年12月30日前向山河商贸公司支付6799600元，剩余500000元在2016年8月30日前支付完毕。而从王连辉、吴志会、名都酒店公司的付款情况和确定按揭贷款事宜看，2015年8月8日支付300000元、2015年11月8日支付7000000元、2016年1月12日支付6800000元、于2017年5月15日支付购房款50000元，因此王连辉、吴志会、名都酒店公司未在合同约定的期间支付首付款违约在先，在此情况下山河商贸公司可以迟延履行交付房屋义务。因此，名都酒店公司主张山河商贸公司逾期交房违约金的理由不成立，本院不予支持。 关于名都酒店公司主张确认都江国际广场负一层地下车位10个、都江国际广场东侧5层约324平方米、西侧3、4、5层270平方米、都江国际广场一层电梯间旁的大厅120平方米、顶层400平方米、顶楼34平方米房屋为名都酒店公司所有的理由是否成立的问题。本院认为，名都酒店公司主张确认都江国际广场负一层地下车位10个、都江国际广场东侧5层约324平方米、西侧3、4、5层270平方米、都江国际广场一层电梯间旁的大厅120平方米、顶层400平方米、顶楼34平方米房屋为名都酒店公司所有，其实质是要求取得该部分物业的所有权，但从协议看，虽然2015年8月8日《房屋买卖协议书》有效，但该协议亦约定地下车位10个可办理产权，都江国际广场东侧5层约324平方米、西侧3、4、5层270平方米、不能办理产权，顶层400平方米未约定办理产权，而2015年11月8日《关于“法国酒文化交流中心”买卖协议补充协议》又约定“能办理产权的部分与买卖部分一起办理产权”“顶楼34平方米的有产权赠送面积不再有效”“原《房屋买卖协议书》第四条第3款约定的其中60平方米可办理产权及国土证，现确定不能办理权证”，因此，名都酒店公司主张确认都江国际广场东侧5层约324平方米、西侧3、4、5层270平方米、都江国际广场一层电梯间旁的大厅120平方米、顶层400平方米、顶楼34平方米房屋为名都酒店公司所有的理由不成立。对于名都酒店公司主张都江国际广场负一层地下10个车位所有权的问题，因《关于“法国酒文化交流中心”买卖协议补充协议》约定“承诺的赠送部分作为所购房屋不可分割的部分和前提……能办理产权的部分与买卖部分一起办理产权”，而名都酒店公司至今未支付完毕购房款尚不具备办理产权的条件，故名都酒店公司主张为其所有的理由亦不成立，本院不予支持。 综上所述，名都酒店公司的诉讼请求均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第八十九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百三十四条、第一百四十八条、第一百五十二条的规定，判决如下： 驳回都江堰市江上名都酒店有限公司的诉讼请求。 案件受理费199807元，由都江堰市江上名都酒店有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 李俊审判员白福群 人民陪审员 张   安   华 二〇二〇年二月十二日 书 记 员 崔   玉   翠