广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7507号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为广东省中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：黄智辉，男，1980年5月14日出生，汉族，住广东省中山市****************。被上诉人（原审原告）：朱丽萍，女，1986年10月4日出生，汉族，住广东省中山市****************。上诉人中山市通大房地产有限公司(以下简称通大公司)因与被上诉人黄智辉、朱丽萍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初17731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.民事行为应遵循当事人意思自治原则，案涉买卖合同是双方当事人自愿签订的，且不存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，该合同合法有效。双方对于逾期交房违约金责任的约定符合法律、法规的有关规定，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，黄智辉、朱丽萍亦未就该条款向权利机关申请变更或撤销，说明该条款是双方在综合考量各方权利义务的基础上，慎重作出的真实意思表示，该条款合法有效，双方均应依照该约定行使权利和履行义务。2.一审法院认定的逾期交房违约金过高。有关逾期交房违约金应以双方约定为准，通大公司承担的逾期交房违约金以不超过黄智辉、朱丽萍已付房价款的1%为准。黄智辉、朱丽萍并未就其损失数额高于合同约定的违约金数额进行充分举证，且因案涉商品房所在中山市房价高涨，黄智辉、朱丽萍只有获利而没有相应的损失，故一审法院不支持逾期交房违约金上限的约定，判决通大公司支付逾期交房违约金不设上限，没有事实和法律依据，对通大公司不公。3.如通大公司逾期交房时间过长的，逾期交房超过360天，合同赋予了黄智辉、朱丽萍解除买卖合同的权利。4.通大公司作为长期经营房地产开发公司，逾期交房时间越长，承担的成本越高，为了企业利益，通大公司不存在怠于履行交付涉案商品房的理由。现涉案商品房已经完工，仅相应的验收手续滞后，在商品房房价高涨、黄智辉、朱丽萍获利、通大公司受损的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则，造成双方权利义务不对等。综上，即使通大公司存在逾期交房，通大公司因此承担的逾期交房违约金总额不应超过黄智辉、朱丽萍已付总房款的1%。二、关于一审法院认定逾期交房违约金截止时间问题。如黄智辉、朱丽萍在涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出书面收楼通知书之日前已办理收楼手续的，则通大公司逾期交楼违约金行为的截止时间则为黄智辉、朱丽萍办理收楼手续之日，一审判决违约行为的截止时间未包括前述情形，不符合双方合同约定以及相关法律法规规定，且不可避免双方日后因同一案件再次发生争议，增加讼累，故有关逾期交房违约金行为的截止时间应为：截至涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出书面收楼通知书之日止（如黄智辉、朱丽萍提前收楼的，则截至黄智辉、朱丽萍办理收楼手续之日）。三、黄智辉、朱丽萍要求通大公司支付逾期交房违约金从2017年7月1日起计至通大公司实际交付房屋之日止，与判决生效之日起十日内支付已实际产生的逾期交房违约金，以后于每月30日支付当月违约金。现该案的判决书尚未生效，而一审法院判决自2019年9月起，于每月最后一日支付当月违约金亦是超出了黄智辉、朱丽萍的诉讼请求。四、即使法院不支持双方关于逾期交房违约金上限的约定，黄智辉、朱丽萍要求与本案判决生效后，于每月支付当月产生的逾期交房违约金无事实与法律依据，同时也不利于双方的结算及履行。黄智辉、朱丽萍辩称，首先，涉案合同明显属于通大公司制作的格式合同，对比合同第七条买受人逾期付款违约责任及第九条出卖人逾期交房违约责任，明显对买受人违约行为责任过重，而出卖人责任过轻，违反合同应有的公平。其次，违约金按万分之一计算相比于同期贷款利率还低，并不存在违约金过高情形。最后，通大公司的违约行为是持续的，不应按照合同约定设限。若违约金设定上限，通大公司应承担违约金额与逾期时间长短无关，无法更好地促使通大公司履行交付房产义务，也损害黄智辉、朱丽萍的合法权益。黄智辉、朱丽萍向一审法院提出诉讼请求：判令通大公司向黄智辉、朱丽萍支付逾期交房违约金（以购房款394723元为本金，按每日万分之一的标准计算，从2017年7月1日起计至通大公司实际交付房屋之日止，于判决生效之日起十日内支付已实际逾期交房的违约金，以后于每月30日支付当月违约金）。一审诉讼中，黄智辉、朱丽萍同意将逾期交房违约金的计算截止点变更为“通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并向其发出书面通知之日止”。一审法院认定事实：1.2015年2月10日，黄智辉、朱丽萍与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，黄智辉、朱丽萍以394723元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市火炬开发区*********的房屋，合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件六合同补充协议第五条第2款约定，该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算，如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；第八条第4款约定，本合同履行过程中，出卖人向买受人发出任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料、缴纳或补交费用、领取资料文件、变更规划设计等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且均为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知，以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登交付公告，已报纸刊登该公告视为送达；（3）电话/短信通知，送达时间为买受人接到通知交付电话/短信时间。合同签订后，黄智辉、朱丽萍如数支付了全部购房款。2.通大公司确认案涉商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，对于何时才能达到合同约定的交楼条件亦不能确定。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与黄智辉、朱丽萍签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，通大公司应于2017年6月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付黄智辉、朱丽萍使用。黄智辉、朱丽萍按约交付房款后，通大公司至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，应自最后交房期限的次日即2017年7月1日起承担相应的违约责任。至于违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向黄智辉、朱丽萍支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而黄智辉、朱丽萍如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。从现已查明的事实来看，通大公司逾期交房已超过两年，目前未能确定何时能够办理案涉商品房的竣工验收备案手续，即通大公司何时才能将符合合同约定的商品房交付给黄智辉、朱丽萍使用尚不能确定。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使通大公司履行义务，不利于黄智辉、朱丽萍实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益。并且该约定远低于黄智辉、朱丽萍逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任的约定，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的黄智辉、朱丽萍以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日万分之一的标准计算，理据充分，一审法院予以支持。至于违约金的计算截止时间，一审法院认为，涉案合同约定，房屋的交付条件为在当地建设行政部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，房屋在符合交付条件后，经通大公司书面通知，黄智辉、朱丽萍应在通大公司通知的收楼之日办理收楼手续，黄智辉、朱丽萍不接收时，通大公司不承担逾期交楼责任。因此，根据通大公司之抗辩意见，以及黄智辉、朱丽萍在庭审中同意变更违约金截止点的意见，一审法院认定违约金应计算至案涉商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出书面收楼通知之日止。通大公司抗辩如黄智辉、朱丽萍在涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之前办理收楼手续的，违约金计算至办理收楼手续之日，因未验收合格即交付使用违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条等法律、行政法规的强制性规定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：通大公司于一审判决生效之日起十日内向黄智辉、朱丽萍支付逾期交房违约金[以394723元为基数，自2017年7月1日起，按每日万分之一的标准计算至中山市火炬开发区*********取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出书面收楼通知之日止；截至2019年9月30日为32407元，自2019年10月起，通大公司于每月最后一日向黄智辉、朱丽萍支付当月违约金]。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费516元，减半收取为258元，由通大公司负担（该款黄智辉、朱丽萍已预付，通大公司于一审判决生效之日起七日内迳付黄智辉、朱丽萍）。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院二审另查明：双方均确认，截至二审调查之日，黄智辉、朱丽萍仍未实际收楼。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：逾期交房违约金的计付标准能否适用合同约定的封顶条款及违约金的截止时间问题。对此，本院具体分析如下：虽然涉案合同中约定了“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期交房行为的违约时限相联系，即不论通大公司逾期办证的行为延续多久，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金。通大公司至今仍未能确定案涉商品房何时具备交付条件，该逾期交房行为仍处于连续的不确定状态情形下，故通大公司的违约行为显然与合同约定其所承担的违约责任不相符，也与买受人支付较大数额的购房款但却长期无法完全实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在通大公司较长时期逾期交房的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据合同法第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。一审法院基于买受人的请求，调整违约金为不设上限，按已付购房款每日万分之一的标准计算逾期交房违约金并无不妥，本院予以维持。关于逾期交房违约金的截止时间问题。因双方合同中约定“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用”，通大公司未能确定涉案商品房何时具备合同约定的交付条件，且截至二审调查当天，黄智辉、朱丽萍未实际收楼。故通大公司的上诉理由不能成立，通大公司向黄智辉、朱丽萍支付的逾期交楼违约金应计算至涉案商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并实际交付或视为交付之日止。一审判令通大公司向黄智辉、朱丽萍支付的逾期交楼违约金计算至涉案商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并由通大公司通知黄智辉、朱丽萍收楼之日，本院基于禁止上诉不利变更原则，对此予以维持。但一审判决确定的给付期限有误，本院予以纠正综上，通大公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初17731号民事判决为：上诉人中山市通大房地产有限公司向被上诉人黄智辉、朱丽萍支付自2017年7月1日起计算至中山市火炬开发区*********取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且中山市通大房地产有限公司向黄智辉、朱丽萍发出书面收楼通知之日止的逾期交房违约金[以394723元为基数，按每日万分之一的标准计算；其中，自2017年7月1日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向黄智辉、朱丽萍支付；从本判决发生法律效力之次日起至中山市火炬开发区*********取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且中山市通大房地产有限公司向黄智辉、朱丽萍发出书面收楼通知之日止的上述违约金款项，中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之次日起于每月最后一日向黄智辉、朱丽萍支付当月违约金；最后不足一个月的违约金，中山市通大房地产有限公司于中山市火炬开发区*********取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且中山市通大房地产有限公司向黄智辉、朱丽萍发出书面收楼通知之日后十日内向黄智辉、朱丽萍一次性支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费516元（中山市通大房地产有限公司已预交），由上诉人中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇二〇年二月十三日书记员 李玉琴