江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初9722号原告：荣桂丽，女，1980年12月10日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：宋华波，江苏省天帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤涵，江苏省天帆律师事务所律师。被告：沭阳中景置业有限公司,统一社会信用代码91321322669606995N，住所地沭阳县沭城街道长安路西侧范冲河北侧。法定代表人：何其坤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周贺，江苏百闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙秉坤，江苏百闻律师事务所实习律师。被告：江苏润麟建筑安装有限公司，统一社会信用代码91321322752035249L,住所地沭阳县沭城街道上海南路1号。法定代表人：沃怀亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：程高雷，江苏序阳律师事务所律师。第三人：孙军，男，1979年2月24日出生，江苏省南京市人，居民，住江苏省南京市鼓楼区。原告荣桂丽与被告沭阳中景置业有限公司（下简称“中景公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法追加江苏润麟建筑安装有限公司（下简称“润麟公司”）为被告、孙军为第三人参加诉讼，并转为普通程序第二次公开开庭进行了审理。原告荣桂丽委托诉讼代理人汤涵、被告中景公司委托诉讼代理人罗某、孙秉坤第一次庭审到庭参加诉讼。原告荣桂丽及其委托诉讼代理人宋华波、被告中景公司委托诉讼代理人周贺（本案在审理过程中，中景公司解除对罗某的委托）、孙秉坤、润麟公司委托诉讼代理人程高雷均到庭参加诉讼，第三人孙军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣桂丽向本院提出诉讼请求：判令确认原告荣桂丽与被告沭阳中景置业有限公司之间就沭阳县翰林府第小区43幢1703室商品房买卖合同成立并生效。事实和理由：2013年前后，孙军挂靠润麟公司承建被告中景公司开发建设沭阳县翰林府第小区40#-44#楼房，承建期间，孙军向原告荣桂丽购买模板材料。2016年3月11日，原告与润麟公司及孙军签订协议，约定同意以翰林府第商住小区43号楼1703室（价值631803元）及43号楼70车库（价值119134元）抵孙军欠付原告的材料款616900元，差额134037元由原告支付开发商指定账户。原告同意待竣工验收合格孙军拿到工程款后由孙军将616900元以原告名义打入开发商指定账户。由于协议明确约定的房号、面积、单价，并由中景公司经理何某1签字确认，房屋已由原告装修居住使用至今，原告与中景公司之间已经成立商品房买卖合同。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告中景公司辩称：中景公司将沭阳县翰林府第小区40#-44#楼房发包给润麟公司承建属实。但从协议的抬头、落款看，协议签订的双方是润麟公司、孙军与荣桂丽，中景公司不是协议的当事人，中景公司总经理何某1与住建局工作人员董某共同作为监督方签字，不能据此认定中景公司与荣桂丽之间成立商品房买卖合同。中景公司并非债务人，也从未将案涉房屋抵押给润麟公司及孙军，润麟公司、孙军无权处分中景公司的房产，中景公司与荣桂丽的之间也不存在以物抵债协议，荣桂丽获得案涉房产、签署商品房买卖合同的条件是必须将全部购房款汇入中景公司指定账户，无论是润麟公司、孙军还是荣桂丽，均未支付购房款，且中景公司已经将全部工程款支付给润麟公司，甚至超额支付。中景公司未将案涉房屋钥匙交于荣桂丽，荣桂丽对房屋装修使用属于非法占有。被告润麟公司辩称：孙军与润麟公司之间系挂靠关系，案涉工程由孙军具体承建。2016年3月11日，孙军、润麟公司与荣桂丽签订的协议实际上是为了将案涉房屋备案给乙方荣桂丽，是协议各方的真实意思表示。原告诉讼请求是确认其与中景公司之间存在合同关系，与润麟公司无关。案涉房屋并非润麟公司、孙军所有，也没有权利去处分。第三人孙军未作答辩。本案经审理查明如下事实：2013年前后，孙军挂靠润麟公司承建中景公司开发的沭阳县翰林府第小区40-44号楼，期间，孙军向荣桂丽购买模板材料。2016年3月11日，由于孙军未能及时支付模板款，在本县住建部门协商下，润麟公司、孙军及荣桂丽达成协议，内容为：“甲方：江苏润麟建筑安装有限公司（承建人孙军），乙方：荣桂丽。由甲方承建的翰林府第商住小区40#-44#楼，其中的模板材料款经县住建局建管处领导协调，甲方共欠乙方材料款陆拾壹万陆仟玖佰元整（¥616900.00元）。甲、乙双方同意以翰林府第商住小区43#-1703室（价值¥631803.00）及43#-70车库（价值¥119134.00元），合计总价值柒拾伍万元零玖佰叁拾柒元整（¥750937.00）抵乙方材料款，差额壹拾叁万肆仟零叁拾柒元整（¥134037.00）由乙方缴入开发商指定的账户（其中包括车库119134.00元必须在办理手续前缴入开发商指定账户），乙方同意待竣工验收合格甲方拿到工程款后，由甲方将陆拾壹万陆仟玖佰元整（¥616900.00元）以乙方的名义打入开发商指定的账户，然后办理该套商品房的相关手续。备注：该套房面积132.11平方米，9.8折后单价4782.40/平方米，车库面积29.65平方米，单价4018元/平方米。甲方：江苏润麟公司建筑安装有限公司、孙军；乙方：荣桂丽；监督方：董某、何某2，2016年3月11日”。该协议加盖润麟公司印章。董某为住建部门参与调解的工作人员，何某2为中景公司总经理。2017年12月份，荣桂丽开始对案涉房屋占用使用。本案在审理过程中，中景公司主张其在2016年3月23日至2017年6月8日期间先后多次共向润麟公司支付工程款合计7455859元，润麟公司认可收到大量工程款，但对具体收款数额未确认。本案的争议焦点为：荣桂丽与中景公司之间是否成立商品房买卖合同。关于本案的争议焦点，本院认为，合同成立的一般要件为：一、定约主体存在双方或多方当事人；二、当事人对主要条款达成合意；三、合同成立应具备要约和承诺阶段。本案中，荣桂丽与润麟公司签订的《协议》并不具备荣桂丽与中景公司之间成立商品房买卖合同的要件。理由如下：首先，从协议订立主体上看，协议的甲乙方分别为润麟公司、荣桂丽，中景公司总经理何某2以“监督方”的名义在协商上落款签字，并非以物抵债的合同主体。其次，从协议达成的合意内容上看，润麟公司、孙军为了偿还债务，将案涉房屋及车库作价750937.00元抵充荣桂丽材料款（材料款为616900元，余款134037.00元由荣桂丽自行支付），同时约定“甲方将616900元以乙方名义打入开发商指定的账户，然后办理该套商品房的相关手续”，这里的“该套商品房的相关手续”应该主要指的是荣桂丽与中景公司之间签署商品房买卖合同。可见该以物抵债得到中景公司认可的前提条件是房款付至其指定的账户，再签署商品房买卖合同。本案在审理过程中，润麟公司亦认可其自案涉协议签署后曾收取中景公司大量的工程款，但至今，无论是润麟公司、孙军还是荣桂丽，均未向中景公司履行支付购房款的义务，故润麟公司、孙军与荣桂丽之间的以物抵债协议对中景公司并不产生法律约束力，荣桂丽与中景公司之间亦未成立商品房买卖合同。荣桂丽向本院出示的物业费收据、装修保证金收据、电费收据可以证明目前案涉房屋尤其占用使用，但并不足以证明案涉房屋系中景公司交由其使用，故对该组证据的关联性，本院依法不予认定。第三人孙军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告荣桂丽的诉讼请求。案件受理10118元（已预交5059元），由原告荣桂丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10118元。审 判 长  于在会人民陪审员  陈志远人民陪审员  陈兴德二〇二〇年二月十七日书 记 员  孙千千书 记 员  孙嘉璐附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。