内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终350号   上诉人（原审被告）：包头市保障性住房发展建设投资有限公司。   法定代表人：杨占峰，系公司董事长。   委托诉讼代理人：王维刚。   委托诉讼代理人：葛耀世，内蒙古东方玉德律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：靳强强，男，1988年6月5日出生，住内蒙古自治区包头市。   上诉人包头市保障性住房发展建设投资有限公司（以下简称保障性住房公司）因与被上诉人靳强强商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初2160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   保障性住房公司上诉请求：1、撤销原判，查清事实依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、被上诉人未在规定的期限内取得房地产权证书，其原因是案外人包头市正大房地产开发有限责任公司（以下简称正大公司）对“银海湾项目”前期征拆任务未按时完成所致，根据上诉人与被上诉人签订的《包头市商品房买卖合同》第十二条约定：非上诉人的责任原因所造成，上诉人依合同约定不构成违约。2011年7月13日，正大公司与上诉人签订了《关于青山区青福镇二海壕土地合作协议书》，因正大公司前期征拆任务未完成，致使项目规划的12#楼延期施工。因小区消防高位水箱规划建造在12号楼顶部、消防高位水箱自然不能建成，导致银海湾小区整体项目不能进行综合验收备案，这就是被上诉人未在规定的期限内取得房地产权属证书的原因。一审判决无视当事人的合同约定，将案外人原因造成买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的责任，强加于上诉人，认定上诉人构成违约，明显与事实不符。2、上诉人与被上诉人2014年10月31日，因逾期交房、办证，签订了《银海湾违约金协议书》，该协议除了对上诉人逾期交房、办证给予被上诉人补偿外，在该协议第四条约定“本协议自双方签订生效之日起，乙方（被上诉人）不得以任何合同事由追究甲方法律责任的权利”，也就是说被上诉人在得到协议书前三项的补偿后，放弃现在以致将来再追究上诉人因违反合同项下“其他违约责任”的权利。房屋交付和产权办证是相互结合的一个整体，逾期交付房屋必然导致逾期办证，上诉人对此是明知的，直至诉前在长达5年的时间里被上诉人从未向上诉人要求赔偿逾期办证违约金，一审法院理应依法驳回被上诉人的诉讼请求。但一审判决对此事实在判决书中却只字未提，也未予以明确的法理解释和认定，明显存在认定事实不清的问题。二、被上诉人请求上诉人支付未在规定期限内办理房地产权属证书违约金，已超过法定的诉讼时效，应依法驳回被上诉人的诉讼请求。延期办证违约金的诉讼时效期间，应自合同约定的办证期限届满之日开始起算，亦即自开发商的违约行为发生之日起算。本案，上诉人向被上诉人实际交付房屋的时间是2014年10月31日，如果上诉人在2015年4月30日前未为被上诉人办理好房地产权证书，那么，被上诉人从2015年4月30日起就知道其办证权利受到了侵害，故对逾期办理房地产权证书违约金请求的诉讼时效应从2015年5月1日起开始计算，应在2017年4月30日两年诉讼时效期间内行使其权利，但被上诉人直到2019年5月20日才向一审法院提起诉讼，且无诉讼时效中止、中断的情形，其要求上诉人支付违约金债权应当适用诉讼时效。申请诉讼已超过法定的诉讼时效，所以应当依法驳回其诉讼请求。三、一审法院审判程序违法。上诉人于在本案第一次开庭前向一审法院提交了异议书，请求事项：本案应适用普通程序进行审理。事实理由：1、本案诉求事项还涉及其它案外人。2、原告所购房屋居住小区为市政府经济适用房建设项目，涉及社会公共利益。3、证据表明，当事人对争议的事实陈述明显不一致，非事实清楚。4、“逾期办证”非因出卖人的责任，我公司并没有违约，不能明确认定我公司是责任的承担者，原告是权利的享有者，非权利义务关系明确。5、当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执明显存在原则分歧，争议较大。该起案件不适用简易程序审理案件，但一审法院对上诉人的异议书却视而不见，既未作出是否适应简易程序的书面裁定，也未口头告知上诉人，也未将相关事宜记录在案，武断采取简易程序审理本案，违反了人民法院适用简易程序审理案件的相关规定，剥夺了上诉人依法享有的异议权。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误、又违反法律规定的审判程序。故请二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。   靳强强答辩称同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。   靳强强向一审法院起诉请求：1、被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司为原告靳强强办理110国道以北青福路以南银海路以西银海湾xxxx号房屋的不动产权属证书；2、被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司支付违约金35578元；3、案件受理费由被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司负担。   一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年12月14日，原告靳强强作为买受人、乙方，被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司作为出卖人、甲方签订《包头市商品房买卖合同》一份，合同约定：原告靳强强购买被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司房屋一套，房屋交付时间为2013年10月30日前。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行。甲方应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。合同签订后，原告靳强强于2013年11月20日给付清被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司购房款336592元，办理不动产权属证书的相关费用原告靳强强已全部交纳。2014年10月31日，原被告签订《银海湾违约金协议书》一份，被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司将房屋交付原告靳强强。被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司未能在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，原告靳强强未取得房屋不动产权属证书。另查明，2018年3月23日，被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司在包头市房地产产权管理处办理了商品房初始登记手续，目前已具备办理房屋不动产权属证书条件。   一审法院认为，原被告签订的《包头市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的。双方应当依约履行各自的权利、义务，现原告靳强强已经按照合同约定向被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司交纳了办理不动产权属证书的相关费用，被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司未能在合同约定的期间给原告靳强强办理完毕不动产权属证书，应承担逾期办理产权证的违约责任。原告靳强强请求按照合同约定日万分之一计算违约金，被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司认为主张过高，本院依据合同的履行情况、根据公平原则和诚实信用原则对双方约定的违约金计算标准调整为按照日十万分之一计算。自房屋交付之日2014年10月31日后第181日起至2018年3月23日止，按照日十万分之一计算，支持违约金3557.8元。综上所述，对原告靳强强的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司于本判决生效之日起十日内为原告靳强强办理房屋的不动产权属证书；二、被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告靳强强违约金3557.8元；三、驳回原告靳强强的其他诉讼请求。案件受理费980元，减半收取计490元，由被告包头市保障性住房发展建设投资有限公司负担。   经本院审理查明的案件事实，与一审法院查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人与被上诉人签订的《包头市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人应共同遵守。上诉人所提出因案外人前期征拆未完成，致使项目规划的12#楼延期施工，高位水箱不能建成，导致银海湾小区整体项目不能进行综合验收备案等理由，不能构成免除其违约的法定事由，应承担逾期给被上诉人办理房屋产权证违约责任。逾期办理房屋产权证违约金债权属于继续性的债权，违约金计算至2018年3月23日保障住房公司办理完成商品房初始登记手续之日为止，本案并未超过法定的诉讼时效。另外，一审法院已将合同约定的违约金计算标准由每日按商品房价款的日万分之一计算调整为每日按商品房价款的十万分之一计算，综合上述原因，对上诉人主张本案已超过法定的诉讼时效，应依法驳回被上诉人的诉讼请求，不予支持。上诉人与被上诉人签订《银海湾违约金协议书》目的是解决逾期交房之事，并未涉及到逾期办理房屋产权证。该协议签订后，上诉人才向被上诉人收取了代办理房屋产权证被上诉人应交的契税、印花税，故对上诉人主张《银海湾违约金协议书》免除了其逾期办理房屋产权证的违约责任，不予支持。一审法院适用简易程序审理本案符合法律规定。   综上所述，保障性住房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费980元，由上诉人保障性住房公司承担。   本判决为终审判决。   审 判 长 杜宏林   审 判 员 赵文革   审 判 员 李 梅     二○二○年二月二十一日   法官助理 王晓菲   书 记 员 张雅芳   附：本判决引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。