山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终6881号 上诉人（原审被告）：潍坊九庆房产中介有限公司，住所地潍坊市坊子区龙山路686号柏丽花园B区13号楼3-401。 法定代表人：张学强，经理。 上诉人（原审被告）：王**阳，男，1997年10月6日出生，汉族，无业，住安丘市。 以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：杨官霞，山东瀚晖律师事务所律师。 以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：王晓丽，山东瀚晖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丁立群，男，1975年5月5日出生，汉族，保险公司职员，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：陈虹，山东普瑞德律师事务所律师。 上诉人潍坊九庆房产中介有限公司（以下简称九庆房产中介）、王**阳因与被上诉人丁立群房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院(2019)鲁0704民初1849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 九庆房产中介、王**阳上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由丁立群承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。签约前，丁立群数次看房，考虑成熟，作为具有完全民事行为能力的购房人，《房屋买卖合同》约定的条款表述清楚，九庆房产中介已向买方解释清楚各项条款的含义，丁立群是在了解合同内容且无异议的情况下才签订的。丁立群与王**阳和九庆房产中介签订《房屋买卖合同》后，因丁立群认为买贵了，拒绝购买，单方违约，并通过九庆房产中介与王**阳沟通要求退款，并提出王**阳可以按照合同扣除违约金，以上事实有聊天记录为证，一审认定丁立群存在重大误解，认定错误。《房屋买卖合同》系涉案三方在平等自愿的基础上签订的，是三方真实的意思表示，且未违反法律规定，也不存在其他可撤销的情形，应当依法受到法律保护。三方均应按照合同约定行使各自的权利，履行各自的义务，违反合同约定的一方，应当按约定承担违约责任，本案实质为丁立群作为买方单方违约。二、一审判决适用法律错误。本案应当适用《合同法》中关于违约的相关法律规定，丁立群作为违约方应向其他两方承担违约责任，其诉讼请求不应得到支持。但一审法院在未查清案件事实的基础上，适用《合同法》第五十四条和第五十八条关于“因重大误解订立的合同可撤销的”规定进行判决，属于适用法律错误。 丁立群辩称，按揭贷款是足以影响房屋交易的重大事项，签订《房屋买卖合同》时，由于九庆房产中介未尽告知义务，致使其对贷款事宜存在重大误解，合同订立显失公平，依法应予撤销。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 丁立群向一审法院起诉请求：1、判令撤销丁立群与九庆房产中介、王**阳签订的房屋买卖合同；2、九庆房产中介返还丁立群中介费15000元；3、王**阳返还丁立群购房款250000元及利息，九庆房产中介承担连带偿还责任；4、诉讼费由九庆房产中介、王**阳承担。 一审法院认定事实：丁立群与九庆房产中介、王**阳于2018年6月29日签订房屋买卖合同（合同编号2025352），丁立群购买王**阳所有的位于潍坊市坊子区房屋，建筑使用面积269.75平方米，总价款1860000元。付款方式：银行贷款：丁立群于本合同签订之日起向王**阳支付定金伍万元整（此定金可转为购房款），在本合同签订之日起15日内，向王**阳支付首期购房款贰拾万元，剩余首付过户当天或要求付，剩余房款1200000元申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给王**阳。九庆房产中介应向丁立群、王**阳详解本合同各项条款，将房屋信息如实向丁立群披露，负责协助办理过户登记手续。合同还对交房、违约责任等进行了约定。丁立群、王孟亮、王**阳在合同上签字捺印，九庆房产中介在合同上加盖公章。 丁立群提供离婚证，证明丁立群于2017年9月28日登记离婚。 丁立群提供房地产经纪管理办法、房地产经纪执业规则、房地产经纪执业规则等文件材料，证明九庆房产中介未遵守自愿、平等、诚信的原则向丁立群告知相应的交易风险，未查看丁立群的身份证明及婚姻情况，未对交易全程记录备案。 丁立群提供收到条三份，证明已向王**阳支付定金50000元及购房款200000元，经质证，王**阳认可收到丁立群250000元。 丁立群提供收款收据一份，证明已向九庆房产中介支付中介费15000元，经质证，九庆房产中介认可收到丁立群15000元中介费。 丁立群提供与九庆房产中介法定代表人张学强的通话录音，证明九庆房产中介的工作人员在丁立群签订合同之前未审查丁立群的信息，未告知丁立群办理银行按揭贷款需提供担保人。经质证，九庆房产中介对通话录音的真实性无异议，但对丁立群的证明目的不予认可。 九庆房产中介申请证人程某（身份号码：3707841982××××××××）出庭作证，证明在丁立群签订合同时已告知丁立群办理贷款所需的材料包括结婚证、夫妻双方的身份证、户口本、收入证明等材料，丁立群从未告知九庆房产中介其是单身。经质证，丁立群对证人证言的证明力有异议，认为证人与九庆房产中介具有利害关系，其证人证言的证明力较弱，证人未提供证据证明其系九庆房产中介的工作人员，同时根据证人陈述其未取得执业证书从事中介活动销售房屋，而且根据其证言也可认定其未核实丁立群的身份信息、婚姻状况。 诉讼过程中，经法院主持调解，当事人未达成一致调解意见。 一审法院认为，归纳各方当事人意见，本案的争议焦点为：丁立群、九庆房产中介、王**阳签订的房屋买卖合同是否应当撤销。分析如下：根据丁立群提供的通话录音、证人程某的证言，可以认定九庆房产中介在交易前未核实丁立群的婚姻状况、未向丁立群告知交易风险，同时未对丁立群是否符合办理银行按揭贷款120万元的条件向银行进行核实，仅是通过询问丁立群的收入情况以及与丁立群共同看房人员的性别年龄认定丁立群的婚姻状况来分析丁立群能否按揭贷款120万元，且证人程某自认未取得中介房屋销售的执业证书。根据九庆房产中介营业执照显示，该公司成立于2017年6月28日，经营范围为房产中介、代理二手房买卖、租赁、过户、贷款、楼盘代理销售。由此可以认定九庆房产中介作为专业的房产中介公司对案涉交易产生纠纷存在较大过错。丁立群基于对九庆房产中介服务的信任，对能够办理银行按揭贷款120万元存在重大误解。丁立群、九庆房产中介、王**阳于2018年6月29日签订合同，案涉的120万元银行按揭贷款至今未办理成功。后当事人亦未对付款方式进行协议变更，在法院主持调解的过程中，丁立群、九庆房产中介、王**阳亦未达成一致调解意见。法院经审查，丁立群、九庆房产中介、王**阳签订的房屋买卖合同未对银行按揭贷款无法办理的情形进行约定。九庆房产中介、王**阳主张双方口头约定2018年10月份完成交易，未提供证据予以证明。综上，丁立群签订案涉房屋买卖合同时存在重大误解，丁立群要求撤销案涉房屋买卖合同的诉讼请求，事实清楚，于法有据，依法予以支持。根据法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现由于银行按揭贷款无法办理，买卖双方不能按照原约定方式进行付款。在此过程中，丁立群、王**阳双方均不存在过错。关于丁立群要求九庆房产中介返还中介费15000元的诉讼请求，依法予以支持。关于丁立群要求王**阳返还购房款共计250000元的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。关于丁立群主张的利息，因王**阳对合同被撤销不存在过错，对丁立群的该项诉请不予支持。关于丁立群要求九庆房产中介承担连带偿还责任的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。关于九庆房产中介、王**阳要求丁立群继续履行合同并赔偿损失的抗辩意见，九庆房产中介、王**阳未举证证明其损失情况，且无法办理银行按揭贷款的责任不在丁立群，丁立群、九庆房产中介、王**阳亦未对付款方式协议变更，故对九庆房产中介、王**阳的抗辩意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决如下：一、依法撤销丁立群与王**阳、潍坊九庆房产中介有限公司于2018年6月29日签订的房屋买卖合同（合同编号2025352）；二、王**阳返还丁立群购房款250000元，于判决生效后十日内付清；三、潍坊九庆房产中介有限公司返还丁立群中介费15000元，于判决生效后十日内付清；四、驳回丁立群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5275元，减半收取计2638元，由潍坊九庆房产中介有限公司负担。 二审中，上诉人九庆房产中介、王**阳提交以下证据：微信聊天记录截图、通话录音各一份。证明被上诉人签订合同后不想购买，导致违约的事实，且同意由卖方扣除违约金。 经质证，被上诉人丁立群认为聊天记录截图不完整，仅证明我方与对方工作人员加好友，看房。在2018年7月9日，双方确定过户费用，材料无法证明因为买贵了拒绝购买，只有2018年7月9日被上诉人说的一句，买贵了。之前是针对双方沟通过户费用与签订合同时不一致做出的评价。其后，第二天被上诉人支付王**阳，因此说那句买贵了是正常疑虑心理，希望得到正确回复消除疑虑，从第二天支付购房款来看，程某打消被上诉人的疑虑，因为第二天支付了10万元购房款，且聊天中沟通了贷款利率等问题，并支付20万元购房款。至于聊天记录中从10月18日之后再结合上诉人提交的通话记录说明丁立群在寻找担保人不成功后，找二上诉人协商退款的过程，录音及记录均显示双方最终没有协商成功，上诉人并未将购房款退还丁立群。丁立群作为合同当事人有选择撤销合同和要求按照合同约定承担责任的权利。因此上诉人提交的证据无法证明事实。 对于上诉人提交的以上证据，当事人对证据的真实性均无异议，予以确认，上述证据内容能够反映双方之间就房屋买卖事宜进行沟通协商的过程，可以结合其他证据一同认定案件事实。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为丁立群对涉案合同的签订是否存在重大误解、应否予以撤销。 关于如何认定重大误解，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》中均有关于因重大误解而请求撤销的法律规定。 本案中，从涉案房屋买卖合同的签订及内容看，丁立群与九庆房产中介、王**阳经沟通协商后于2018年6月29日签订房屋买卖合同，三方当事人均在合同中签字、盖章予以确认，系合法有效的合同。合同对买卖双方的主要权利、义务及违约责任进行了明确约定，三方当事人对于合同约定的内容本身并无异议，应当认定三方当事人对于合同约定内容并不存在误解。 从丁立群主张存在重大误解的理由看，丁立群称签订合同时，九庆房产中介对银行贷款问题未尽到提醒、告知、审核义务，致使其对银行贷款事项产生误解，误认为能够通过银行贷款支付购房款，但在之后的贷款过程中却无法进行银行贷款，造成合同无法履行。由此可见，丁立群主张的重大误解并非针对合同签订内容本身，而是认为合同履行过程中产生的风险属于因重大误解而造成，进而通过主张撤销合同来回避该风险。 三方当事人签订书面房屋买卖合同的行为符合房屋买卖合同民事法律关系的成立要件，银行贷款事项仅是合同中关于如何付款的一种选择与约定，三方当事人对此内容并无异议。九庆房产中介作为中介服务公司，不具备银行贷款的审核能力，银行贷款的风险亦不是九庆房产中介所能预见、控制，丁立群认为其银行贷款不能的后果及风险系由九庆房产中介造成不能成立。涉案合同中明确约定了银行货款作为付款方式，银行贷款不能造成付款不能的后果属于合同违约责任承担的一种法律后果，并不是损失的范畴。丁立群作为完全行为能力人，自愿选择以银行贷款的方式支付购房款，其应当承担银行贷款不能所造成的不利风险及后果，该不利风险及后果不属于错误认识、重大误解的范畴，而是依法应承担法律责任的范畴，故其以存在重大误解为由要求撤销合同从而回避其应当承担的法律责任不能成立。 丁立群虽称九庆房产中介未按照《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执行》、《房地产经纪执业规则》开展执业，存在中介服务人员无证上岗、未认真核实客户信息、未告知合同风险等违规情形，但是九庆房产中介即使在本案中违反上述执业规范的行为，并不必然产生重大误解的法律后果，不能据此认定系九庆房产中介的原因造成丁立群对签订合同产生重大误解。 综上，上诉人的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省潍坊市坊子区人民法院(2019)鲁0704民初1849号民事判决； 二、驳回丁立群的诉讼请求。 一审案件受理费5275元，减半收取计2638元，由丁立群负担。二审案件受理费5275元，由潍坊九庆房产中介有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二〇年二月二十四日 书记员  褚诗舒