广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13825号上诉人（原审被告,反诉原告）：佛山市南海区里晖置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区*************（北地块）办公楼一、二楼，统一社会信用代码914************907。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：陈晓丽，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：张雄，男，*************日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区******之三705房，公民身份号码512************114。被上诉人（原审原告，反诉被告）：夏亮兮，女，*************日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区*****，公民身份号码512************880。两被上诉人共同委托诉讼代理人：劳敏生，广东环球经纬律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：许悦，广东环球经纬律师事务所实习律师。上诉人佛山市南海区里晖置业有限公司（以下简称里晖公司）因与被上诉人张雄、夏亮兮商品房预约合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初15679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人里晖公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由张雄、夏亮兮负担。事实和理由:一、双方签订的商品房认购书为双方真实意思表示，没有违反法律法规，协议书的约定合同有效，张雄、夏亮兮单方违约，根据合同第8条约定，张雄、夏亮兮须向里晖公司支付违约金10万元，里晖公司有权在张雄、夏亮兮缴纳的房款中直接扣除。二、案涉合同同时约定违约金和定金，守约方依法可择一适用。在合同未经法院判决无效的情况下，里晖公司作为守约方选择适用违约金条款应得到法院支持，一审法院自行选择适用定金条款违反法律规定。三、张雄、夏亮兮的违约行为导致双方无法履行合同，直接造成里晖公司财产损失1268784元，约定的违约金为房价的7%，并不足以弥补里晖公司的损失，且案涉合同第11条约定的违约金标准，是双方可预期的损失范围，因此张雄、夏亮兮应当支付10万元违约金。四、张雄、夏亮兮因投资过错中发觉无利可图才恶意违约，过错程度严重，若违约成本过低，势必造成市场混乱，法院应当支持违约金条款。被上诉人张雄、夏亮兮答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法予以维持。张雄、夏亮兮向一审法院提出诉讼请求：1.解除张雄、夏亮兮与里晖公司签订的《商品房认购书》；2.里晖公司向张雄、夏亮兮返还商品房的购房款（包括定金、首期款等）705378元和办理购房资格费用18000元；3.里晖公司向张雄、夏亮兮支付自2018年1月1日起至全部购房款退还之日止的资金占用利息（以705378元为本金按人民银行同期贷款利率计算）；4.里晖公司承担本案的诉讼费。里晖公司在一审法院反诉请求：1.涉案《商品房认购书》于2019年8月15日解除；2.张雄、夏亮兮向里晖公司支付违约金10万元；3.反诉费由张雄、夏亮兮承担。一审法院查明：2017年12月23日，张雄、夏亮兮（乙方、认购人）与里晖公司（甲方、出售人）签订《商品房认购书》约定：乙方购买甲方开发建设的*************36层04号单元物业。建筑面积89平方米，套内建筑面积71.55平方米。该物业总价为1268784元。乙方同意在签订本认购书之当日向甲方支付定金50000元。乙方在签订本认购书之日起7个自然日内，即2017年12月30日前，支付首期购房款388784元。甲方同意乙方关于延迟12个月办理网签手续的要求（即最迟应于2018年12月30日办毕），在这12个月期间内，乙方自行完善购房条件等相关手续，如遇购房政策变化，需延长签约时间，甲方再与乙方另行协商并签署补充协议。如果在现有购房政策没有发生变化的前提下，乙方因个人问题导致在网签通知约定的时间内未能签订《广东省商品房买卖合同》或缴纳相应款项，甲方视乙方主动放弃本次购房权利，甲方将不予退还乙方之前缴纳的五万定金，并有权将该物业另行出售，针对乙方已支付的除定金以外的其他购房款，甲方在15个工作日内，一次性全额无息返还至乙方付款账户。甲乙双方同意以上物业之交楼时间约定为2019年12月31日。乙方同意严格遵守本《认购书》中所约定的条款，如果乙方违约，乙方须向甲方支付违约金10万，甲方有权在乙方向甲方缴纳的房款中直接扣除。乙方在签订本《认购书》时，在甲方已作详细告知的情况下，已知悉并读懂标的房屋所在地区的有关商品房限购政策，等等。该《商品房认购书》落款处加盖里晖公司公章，销售代表处由关光松、钱玉霞签字。同日，张雄、夏亮兮签署《延期签约申请及承诺（按揭）》承诺最迟于2018年12月23日前将具备购买资格证明文件准备齐全并提供里晖公司办理签约手续，并声明因延期签约所产生的法律责任和风险由张雄、夏亮兮承担，张雄、夏亮兮清楚知悉签订本承诺书时的有关限购房政策，同时里晖公司亦向张雄、夏亮兮作了充分且完整的告知（包括但不限于签订本承诺书时的有关购房政策等相关政策信息等）。同日，张雄、夏亮兮在《商品房认购知情书》签名，该《商品房认购知情书》载明：张雄、夏亮兮购买的涉讼房屋由里晖公司所委托的富邦地产公司进行楼盘的销售，但没有委托任何机构和个人收取与购房款无关的费用（如理财产品、服务费、电商费、团购费、茶水费等）。如张雄、夏亮兮在认购过程中接受相关机构或个人的服务且支付相关费用而产生的纠纷，由张雄、夏亮兮与中介代理双方协商解决或通过合法途径解决。同日，张雄、夏亮兮在《十里尚堤花园购房重要事项告知书》签名确认了解相关购房政策。同日，张雄向里晖公司转账50000元，里晖公司于同日开具《收据》确认收到张雄、夏亮兮支付的购买涉讼房屋的定金50000元。2017年12月24日，张雄、夏亮兮微信关光松“确定交了这1.8万，不再交购买资格的费用了”，关光松回复“不用了”，张雄、夏亮兮于当日向关光松转账18000元。2017年12月31日，张雄分两次各向里晖公司转账76878元、578500元。里晖公司于同日出具两份《收据》确认收到张雄、夏亮兮涉讼房屋首期款76878元、装修款578500元。另查明，2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房）限购政策，非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在上述区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。双方于2017年12月23日签订的《商品房认购书》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。张雄、夏亮兮诉请解除涉讼《商品房认购书》，里晖公司亦在庭审中反诉请求解除，据此，一审法院确认涉讼《商品房认购书》于里晖公司第一次庭审之日即2019年8月15日解除。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”张雄、夏亮兮知晓其在签约时尚属限购对象，但仍签订《商品房认购书》及《延期签约申请及承诺（按揭）》承诺最迟于2018年12月23日前将具备购买资格的证明文件提交里晖公司并于2018年12月30日前办理网签手续，在签订《商品房认购书》至今已一年多，而目前佛山地区限购政策规定非本市户籍居民累计缴纳1年个人所得税或社会保险即具备购买房屋资格，即张雄、夏亮兮完全可能通过合法方式在约定的签订商品房买卖合同前取得购房资格，现张雄、夏亮兮因自身不具备购房资格而要求解除《商品房认购书》，应承担解除预约合同的违约责任。虽然《商品房认购书》约定张雄、夏亮兮违约须向里晖公司支付违约金100000元，但该条款与定金条款冲突，且无对等条款约定，结合张雄、夏亮兮实际交纳定金50000元的事实，一审法院酌定里晖公司没收张雄、夏亮兮支付的定金50000元已足以弥补张雄、夏亮兮违约给里晖公司所造成的损失，里晖公司诉请违约金超出一审法院上述核定部分，一审法院不予支持。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，即本案中里晖公司应退还购房款，即里晖公司应向张雄、夏亮兮返还购房款（除定金外）655378元，张雄、夏亮兮诉请超出部分，一审法院不予支持。张雄、夏亮兮诉请里晖公司返还18000元，张雄、夏亮兮未提供证据证明关光松收取款项属于履行销售的职务行为，且张雄、夏亮兮在其签订的《商品房认购书》承诺购房条件等有关手续由张雄、夏亮兮自行办理，张雄、夏亮兮签字确认的《商品房认购知情书》亦告知张雄、夏亮兮，里晖公司没有委托任何机构与个人收取与购房款无关的费用，综上，一审法院对张雄、夏亮兮请求里晖公司退还该项费用的诉讼请求不予支持，张雄、夏亮兮可向相关责任方另行主张权利。里晖公司在签订《商品房认购书》时，除收取定金外，还收取张雄、夏亮兮首期购房款，且以装修款名义收取购房款，有违诚实信用原则，张雄、夏亮兮也存在利息损失，一审法院酌情确定里晖公司支付以655378元为本金从张雄、夏亮兮起诉之日（2019年7月4日）起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失予张雄、夏亮兮，张雄、夏亮兮请求超出上述核定部分一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认张雄、夏亮兮与里晖公司于2017年12月23日签订的《商品房认购书》于2019年8月15日解除；二、里晖公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房款655378元并支付以此为本金从2019年7月4日起至实际返还日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予张雄、夏亮兮；三、驳回张雄、夏亮兮其他诉讼请求。四、驳回里晖公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8109.53元（张雄、夏亮兮已预交），由张雄、夏亮兮负担2932.64元，里晖公司负担5176.89元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳，一审法院将依法强制执行。张雄、夏亮兮多预交的案件受理费5176.89元，在判决发生法律效力后，经张雄、夏亮兮书面申请，一审法院退还予张雄、夏亮兮。反诉受理费减半收取1150元（里晖公司已预交），由张雄、夏亮兮负担525元，里晖公司负担625元。张雄、夏亮兮负担部分应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳，一审法院将依法强制执行。里晖公司多预交的525元，在判决发生法律效力之日十日内，经里晖公司书面申请，一审法院予以退回。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预约合同纠纷。根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为一审法院认定的张雄、夏亮兮应承担的违约责任是否正确。里晖公司上诉称，案涉合同约定了违约金条款，里晖公司作为守约方有权选择适用违约金条款。本院认为，案涉《商品房认购书》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，认购书合法有效。本案中，虽然案涉认购书因双方的请求而解除，但张雄、夏亮兮在明知自身属于限购对象的情况下仍签订《商品房认购书》及《延期签约申请及承诺（按揭）》，却未积极履行取得购房资格的义务并要求解除案涉认购书，对案涉认购书的解除具有过错，理应承担违约责任。对于张雄、夏亮兮违约责任承担问题，里晖公司认为损失超过1268784元，对此未举证证实，本院不予采信。一审法院根据合同实际履行情况，涉案合同中尤其是定金和违约金约定的对等情况，认定里晖公司通过没收张雄、夏亮兮所交纳的50000元定金的方式足以弥补因违约行为而导致的损失，处理较为公允，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。里晖公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11503.78元，由上诉人佛山市南海区里晖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 翁丰好二〇二〇年二月十七日法官助理 彭振宇法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理