山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终5703号上诉人(原审被告)：魏学平，男，1956年11月2日出生，汉族，住山东省鱼台县。委托诉讼代理人：张军，山东方宇律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：马汉友，男，1970年2月9日出生，汉族，住山东省鱼台县。委托诉讼代理人：兑义，山东英辩律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：山东馨兴业房地产开发有限公司，住所地：山东省鱼台县王鲁镇政府院内。法定代表人：李后增，职务：经理。委托诉讼代理人：李厚法，该公司员工。上诉人魏学平因与被上诉人马汉友、山东馨兴业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服鱼台县人民法院（2019）鲁0827民撤1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。魏学平上诉请求：1.撤销原判，改判被上诉人马汉友与被上诉人山东馨兴业房地产开发有限公司签订的《京港花园房屋认购书》无效。2.依法改判鱼台县人民法院作出的(2018)鲁0827民初2713号《民事调解书》合法有效。3.一、二审诉讼费用及案件相关费用均被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，请求二审法院予以撤销一审判决。确认马汉友与山东馨兴业房地产开发有限公司签订的房屋认购书是否有效与撤销鱼台县人民法院(2018)鲁0827民初2713号《民事调解书》，并不是同一法律关系。1、2014年3月21日，山东馨兴业房地产开发有限公司将其开发建设的鱼台县京港花园门朝西的6500平方米门市折价32000000元转让给赵安民，以冲抵拖欠赵安民的工程款。根据一审被上诉人马汉有提交的赵安民的协议书可以看出，该协议书并没有房屋的具体位置，也没有房屋的具体面积。房屋是否是赵安民所建也没有任何证据予以证明，赵安民没有取得该房产的所有权。何来被上诉人马汉有的合同有效，请二审法院予以查明。2、涉案房屋的出售主体是被上诉人山东馨兴业房地产开发有限公司，而一审法院却错误的认定为了房屋赵安民实际控制占用，房屋的所有权、控制权均在被上诉人山东馨兴业房地产开发有限公司。3、赵安民将其中的3号楼门面房自北向南2间(一、二层)以1825000元价格转让给马汉友，被上诉人马汉有称：为方便马汉友办理房产过户，赵安民代表山东馨兴业房地产开发有限公司与马汉友签订了《京港花园房屋认购书》。赵安民并不是馨兴业公司的人员，就没有签订合同的权利。房款也是当天向赵安民交纳的。明显不具有买卖合同签订的要件，不是合同相对人。4、赵安民当庭证实，房屋没有经过验收，其也没有交付给马汉有使用，而法院却认定房屋交付给了马汉有。上诉人魏学平在2018年10月31日就申请法院对该房屋进行了保全查封，法院也做出了裁定，对房屋进行了查封。查封的房屋，赵安民交付给被上诉人马汉有，马汉有对房屋进行强行装修，执行庭进行了制止。一审法院却认定交付合法，明显违反法律强制性规定。一审法院应予撤销。5、山东馨兴业房地产开发有限公司并没有最终确定折抵给赵安民的房屋面积，位置也不确定，因此山东馨兴业房地产开发有限公司并没有将争议房屋交付给赵安民，因此马汉友与山东馨兴业房地产开发有限公司签订的《京港花园房屋认购书》不产生法律效力。二、上诉人魏学平与被上诉人山东馨兴业房地产开发有限公司达成的调解协议合法有效。上诉人魏学平与被上诉人山东馨兴业房地产开发有限公司2019年1月2日达成调解协议，并经鱼台县人民法院作出(2018)鲁0827民初2713号《民事调解书》，该调解协议合法有效，并没有侵犯被上诉人马汉有的任何权益。如按照一审法院认定的房屋控制权系赵安民，即使侵犯权益也是被上诉人馨兴业公司侵犯的赵安民的权益，而不是侵犯被上诉人马汉有的权益。一审法院认定错误。山东馨兴业房地产开发有限公司在一审中不认可涉案房屋折抵给了赵安民。山东馨兴业房地产开发有限公司折抵给赵安民的房屋面积最终没有测量，争议房屋两间门朝西，连通的一间门朝北。并不是协议上的门朝西的房屋，所以，一审法院认定错误。被上诉人马汉友没有取得房屋的任何权利。三、一审法院查明认定的事实错误。1、一审法院查明认定：2018年9月16日，赵安民与马汉友签订《楼房交接单》，双方对3号楼门市房自北向南两间(一、二层)进行了交接，庭审中，赵安民对交接单签字认可，并不认可交付房屋的事实。该3号楼并未组织竣工验收，没有验收，不存在由赵安民实际控制并占有的事实。2、2014年8月21日马汉友通过与赵安民签订《京港花园房屋认购书》，但涉案房屋在2014年8月20日就出售给了上诉人，与上诉人签订了《购房协议》，明显早于被上诉人马汉有的合同签订日。一审法院认定《京港花园房屋认购书》有效，说明认可房屋所有人是被上诉人馨兴业公司，而不是赵安民。一审认定事实明显与判决内容矛盾。3、一审法院同时认定与山东馨兴业房地产开发有限公司签订《京港花园房屋认购书》均有效。最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要认为，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。争议房屋没有验收并交付，合同成立顺位在先应优先保护，法院作出的(2018)鲁0827民初2713号《民事调解书》，并没有侵犯被上诉人马汉有的任何权益。四、一审适用法律错误。一审法院引用：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定提起撤销之诉的第三人，有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以向作出该判决裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书。一审法院根据该依据撤销了(2018)鲁0827民初2713号《民事调解书》，但被上诉人马汉友不具有本案的主体资格。房屋的所有权人为馨兴业公司，馨兴业与赵安民签订的不具体内容的合同，赵安民没有取得房屋的所有权，马汉友更没有诉权。依据《合同法》及《民事诉讼法》的规定，依法应驳回被上诉人马汉友的诉讼请求。综上，上诉人认为一审法院对案件事实认定存在错误。马汉友辩称：2014年3月21日，山东馨兴业房地产开发有限公司（以下简称馨兴业公司）将其开发建设的鱼台县京港花园3号楼向西6500平方米门市楼折价3200万元，折抵其拖欠赵安民的建设工程款。2014年8月21日，赵安民将其中的自北向南二间门市楼（一二层），以182.5万元价格转让给马汉友，为方便办理房产手续，赵安民代表馨兴业公司与马汉友签订了《京港花园房屋认购书》，并由馨兴业公司加盖公章、出具收款收据，经馨兴业公司和赵安民同意，马汉友将房款182.5万元交付给赵安民，并由馨兴业公司出具收款收据，加盖公章及赵安民签字。2018年9月16日，赵安民将房屋交付给马汉友使用。2014年8月20日，馨兴业公司将已经抵偿赵安民建设工程款的涉案房屋又与上诉人签订《京港花园房屋认购书》，2019年1月2日，上诉人与馨兴业公司经鱼台县人民法院调解，达成《民事调解书》，约定馨兴业公司继续履行双方签订的《京港花园房屋认购书》。2014年3月21日的《收款条》，证实了馨兴业公司将3号楼门朝西的门面房抵偿其拖欠赵安民的建设工程款折抵给了赵安民，该房屋折抵行为并没有违反法律的强制性规定，也没有损害国家、集体或者第三人的利益，合法有效。2014年8月21日马汉友通过与赵安民签订《购房协议》、《收房款证明》，与馨兴业公司签订《京港花园房屋认购书》、《收据》，征得馨兴业公司同意的情况下，赵安民又将折抵工程教的房屋自北向南2间(二层)出售给马汉友，该出售行为也没有违反法律的强制性、效力性规定，应为有效合同。根据最高人民法院的会议精神，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。赵安民承建3号楼已竣工，但未交付，一直由赵安民实际控制并占有，且赵安民与馨兴业公司折抵工程价款合同在先，应优先保护合同成立在先并实际占有房屋合同当事人的债权，赵案民的权利保护顺位在先，其将房屋再次出售并不违反法律规定。馨兴业公司隐瞒已将涉案房屋折抵给赵安民、且赵安民又将房屋转让给答辩人的事实，于2019年1月2日又与上诉人达成调解协议，侵害了答辩人的民事权益。鱼台法院在未发现上述事实的情况下作出的(2018)鲁0827民初2713号《民事调解书》，应当予以撤销。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，上诉人的上诉理由依法不能成立，请求法院驳回上诉，维持原判。山东馨兴业房地产开发有限公司辩称：认可马汉友答辩意见，马汉友的房子买卖是买的建筑商赵安民的，公司将这些房子以3200万的工程款折抵给他的。马汉友向一审法院起诉请求：1、确认马汉友与山东馨兴业房地产开发有限公司签订的房屋认购书有效；撤销鱼台县人民法院(2018)鲁0827民初2713号《民事调解书》。2、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：赵安民承建山东馨兴业房地产开发有限公司开发建设的鱼台县京港花园小区期间，因山东馨兴业房地产开发有限公司拖欠赵安民的工程款，2014年3月21日，山东馨兴业房地产开发有限公司向赵安民出具《收款条》，记载：今收到赵安民买京港花园向西门市部6500平方米，共计款32000000元，山东馨兴业房地产开发有限公司加盖了公章，其法定代表人李后增签字；2014年8月21日，赵安民与马汉友签订了《购房协议》约定，甲方赵安民，乙方马汉友，马汉友自愿购买赵安民在京港花园3号楼西头门市两跨一、二层面积共计365平方米(最后房权证面积为准，多退少补)，单价5000元，总价为1825000元，房款于2014年8月21日一次性交清，甲方由赵安民签字，乙方由马汉友签字。当天赵安民向马汉友出具《收房款证明》，记载通过转账收到购房款1600000元，现金225000元。为方便马汉友办理房产过户，2014年8月21日，山东馨兴业房地产开发有限公司又与马汉友签订了《京港花园房屋认购书》，约定房屋位置3号楼自北向南两间，建筑面积为365平方米，单价5000元，总价为1825000元，山东馨兴业房地产开发有限公司向马汉友出具了《收据》；2018年9月16日，赵安民与马汉友签订《楼房交接单》，双方对3号楼门市房自北向南两间(一、二层)进行了交接。山东馨兴业房地产开发有限公司因其欠款太多，为防止该楼盘被查封，2015年11月9日，山东馨兴业房地产开发有限公司与案外人陈西就该争议房屋在鱼台县住房和城乡建设局网上进行了备案，约定买房人为陈西，合同总价款1852950元，位置为3号楼，1-108、1-109、1-208，建筑面积370.59平方米；案外人隆鑫公司欠魏学平借款，山东馨兴业房地产开发有限公司欠隆鑫公司借款，通过债权转让，2014年8月20日魏学平与山东馨兴业房地产开发有限公司签订《京港花园房屋认购书》，约定山东馨兴业房地产开发有限公司将该争议房屋以1825000元出售给魏学平，当天出具了《收据》并加盖公司印章，2016年12月23日，山东馨兴业房地产开发有限公司向魏学平出具《承诺书》，记载魏学平通过隆鑫公司转账认购的我公司京港花园门市部西头两间面积365平方米，本人承诺2017年6月30日前给网上签定合同，2017年8月30日前办好备案。如不能按承诺办理好，我承担一切法律责任。山东馨兴业房地产开发有限公司加盖了公章，公司法定代表人李后增签字。魏学平于2018年10月31日向本院起诉山东馨兴业房地产开发有限公司，请求继续履行双方签订的《京港花园房屋认购书》；山东馨兴业房地产开发有限公司提供符合登记备案相关手续，协助魏学平办理房屋登记并交付原告房屋。2019年1月2日原、被告经本院主持达成调解协议，由鱼台县人民法院作出(2018)鲁0827民初2713号《民事调解书》，其内容为魏学平与山东馨兴业房地产开发有限公司继续履行双方签订的《京港花园房屋认购书》；山东馨兴业房地产开发有限公司于鱼台县京港花园小区交房之日，交付魏学平所购房屋(鱼台县京港花园小区3号楼自西向东第1间商铺的一、二层，房号为108、109、208)；山东馨兴业房地产开发有限公司于2019年2月20日前协助魏学平办理所购房屋网签手续。另查明，该3号楼并未组织竣工验收，由赵安民实际控制并占有；所争议房屋两间门朝西，连通的一间门朝北，为3号楼西北转角处。一审法院认为，2015年11月9日，山东馨兴业房地产开发有限公司通过与陈西签订虚假购房合同将争议房屋备案到陈西名下，该备案合同系以合法的形式掩盖非法目的合同，为无效合同；2014年3月21日《收款条》，证实了山东馨兴业房地产开发有限公司将3号楼门朝西的门面房已折抵给了赵安民，该房屋折抵行为合法有效；2014年8月21日马汉友通过与赵安民签订《购房协议》、《收房款证明》，与山东馨兴业房地产开发有限公司签订《京港花园房屋认购书》、《收据》，征得山东馨兴业房地产开发有限公司同意的情况下，赵安民又将折抵工程款的房屋自北向南2间(一、二层)出售给马汉友，该出售行为并不违反国家的法律规定，行政法规的强制性规定且没有损害国家、集体或者第三人利益，该合同为有效合同；2014年8月20日的《京港花园房屋认购书》、《收据》，系魏学平通过债权转让方式取得对山东馨兴业房地产开发有限公司债权，魏学平与山东馨兴业房地产开发有限公司达成的以房抵债协议，该抵债协议亦为有效合同；最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要认为，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定；争议房屋没有验收并交付，由赵案民实际控制并占有，且赵安民与山东馨兴业房地产开发有限公司折抵工程价款合同在先的情况下，应优先保护合同成立在先并实际占有房屋合同当事人的债权，赵案民的权利保护顺位在先，其将房屋再次出售并不违反国家的法律规定；本院在未发现山东馨兴业房地产开发有限公司已将涉案房屋折抵给赵安民的情况下，作出的（2018）鲁0827民初2713号《民事调解书》，侵害了原告的民事权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定提起撤销之诉的第三人，有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书。综上所述，原告马汉友要求撤销本院（2018）鲁0827民初2713号《民事调解书》，确认其与山东馨兴业房地产开发有限公司签订的《京港花园房屋认购书》效力的诉讼请求符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，判决：一、原告马汉友与被告山东馨兴业房地产开发有限公司签订的《京港花园房屋认购书》合法有效；二、撤销本院（2018）鲁0827民初2713号《民事调解书》。案件受理费100元，由被告山东馨兴业房地产开发有限公司负担。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，馨兴业公司及魏学平对案涉房屋是否系当时馨兴业公司抵偿给赵安民的房屋提出异议，均称当时没有进行实测丈量，不能明确确定馨兴业公司以房抵偿欠付赵安民工程款的房屋范围。但根据以下事实和行为来分析，2014年8月21日赵安民与马汉友签订了购房协议，同日赵安民出具收到马汉友房款182.5万元的收房款证明，如果说此时馨兴业公司还认为案涉房屋没有抵偿给赵安民，仅仅是赵安民单方与马汉友签订购房协议及赵安民个人收取购房款，那么同在2014年8月21日，所签订的京港花园房屋认购书出卖人处加盖了馨兴业公司的合同专用章，马汉友提交的2014年8月21日182.5万元的房款收据中也加盖了馨兴业公司的印章，而且前者购房协议中加盖的是馨兴业公司的合同专用章，后者收据中加盖的是馨兴业公司的印章，这充分说明了案涉房屋抵偿给了赵安民是得到了馨兴业公司的充分认可，亦认可将该房屋出售给马汉友，如果说此前馨兴业公司尚可以抵偿给赵安民的房屋范围没有经过实测，不确定案涉房屋是否属于抵偿范围之内进行抗辩，那么此时从馨兴业公司的行为来看，无论是追认还是再次确认，均应当认定为案涉房屋系属于馨兴业公司抵偿给赵安民房屋范围之内。马汉友与馨兴业公司签订的京港花园房屋认购书并没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，一审法院认定该协议合法有效，符合法律规定，并无不当。在（2018）鲁0827民初2713号一案中，马汉友并非该案件的当事人，一审法院在审理该案中，未发现、查明馨兴业公司已经将案涉房屋抵偿给赵安民的事实，在此情况下，一审法院作出的（2018）鲁0827民初2713号民事调解书侵害了马汉友基于上述签订的京港花园房屋认购书而对案涉房屋享有的物权期待权，侵害了马汉友的民事权益，马汉友具备提出撤销权之诉的主体资格。经审查，一审法院审判程序并未有违反法律规定之处。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人魏学平负担。本判决为终审判决。审判长 吕 东审判员 张 杰审判员 吕玉宝二〇二〇年二月三日书记员 亓雅楠