安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1602民初4835号原告：甘旺，男，1991年5月22日出生，汉族，住河北省保定市雄县。委托诉讼代理人：丰啸林，安徽谯城律师事务所律师。被告：贾静琳，女，1990年5月10日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。第三人：吴凯旋，男，1992年9月28日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。第三人：亳州报业传媒投资有限公司，住所地亳州市养生大道报业传媒大厦1608室。统一社会信用代码：91341600072393480G。委托诉讼代理人：游中正，北京中银（合肥）律师事务事务所律师。原告甘旺与被告贾静琳，第三人吴凯旋、亳州报业传媒投资有限公司（以下简称亳州报业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘旺向本院提出诉讼请求：1.贾静琳、亳州报业公司配合甘旺办理房屋（亳州报业传媒广场项目1号楼1单元3303室）过户手续；2.贾静琳继续履行合同义务，配合甘旺办理上述房屋的预告登记注销手续；3.贾静琳向甘旺支付违约金68000元；4.本案诉讼费用由贾静琳负担。事实和理由：2017年2月11日，甘旺委托吴凯旋通过亳州市恋家房地产代理销售有限公司（以下简称亳州恋家公司）与贾静琳签订《恋家房地产中介合同》，合同约定贾静琳自愿以340000元的价格将国购观澜天下1幢3303室出售，过户时按照吴凯旋指定的姓名办理，并告知贾静琳该房屋的实际买受人为甘旺。案涉房屋是贾静琳从亳州报业公司预购的房屋，并办理了合同备案及预告登记手续，尚未办理房屋转移登记。2017年2月22日，甘旺、贾静琳向亳州报业公司提出合同更名申请，贾静琳同意将案涉房屋转让与甘旺名下。甘旺于2017年5月4日向贾静琳付清了全部房款340000元。2018年6月4日，甘旺在向亳州市不动产登记中心申请案涉房屋转移登记时，亳州市不动产登记中心告知案涉房屋的预告登记没有注销，无法办理房屋过户手续。甘旺多次要求贾静琳配合注销案涉房屋的预告登记手续，将房屋过户至甘旺名下，但贾静琳拒不配合。为此，甘旺特具状起诉，望判如所请。贾静琳辩称，1.原、被告之间没有合同关系，贾静琳与吴凯旋是买卖合同关系，甘旺主体不适格，不能成为本案原告。2.甘旺与亳州报业公司签订商品房买卖合同并完成备案，贾静琳已经完成与吴凯旋以及亳州恋家公司的所有合同义务，贾静琳没有及时收到全部房款，其口头向亳州恋家公司提出解除合同，后亳州恋家公司依然骗取贾静琳签订更名申请流程单，谎称吴凯旋本人没有到让贾静琳签一份空白的申请更名流程单，直到3月底才开始陆续给贾静琳打款。综上所述，请驳回甘旺的诉讼请求。吴凯旋辩称，买房子的时候，房子不是我买的，但是签字是甘旺，甘旺让我去选房子，我告诉他情况后，我去替他签订的手续，我受甘旺委托去交定金，但必须他们本人签手续和过户。亳州报业公司辩称，1.针对甘旺在起诉状中陈述的事实没有异议，但是对甘旺第一项诉讼请求要求其司配合办理过户手续有异议，我司在本案中没有任何的拖延或者拒绝配合办理过户手续，其司与甘旺已经签了商品房买卖合同，且已经办理商品房备案手续，其司在此之间将需要办理预告登记变更手续的材料全部准备齐全，目前案涉房屋未能办理权属证书的原因在于贾静琳拒绝办理预告登记变更手续。2.案涉房屋在甘旺购买之前，贾静琳因办理按揭贷款已经办理的预抵押登记手续，该预抵押登记手续的注销在甘旺将案涉房屋的房款支付给贾静琳，贾静琳将剩余按揭贷款全部结清之后，应当由贾静琳到不动产登记中心自行办理。综上所述，案涉房屋全部房款已经支付完毕，在办理完注销预告登记和预抵押手续之后，甘旺可自行办理权属证书，无需我司配合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、甘旺所举证据4.《房屋买卖定金协议》《恋家地产中介合同》，证据5.转账凭证、证人张某证言，证据6.《更名申请流程单》《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：BZ20170724000027）、备案证明、不动产权证书复印件，证据7.预告登记档案复印件、抵押预告登记档案复印件。以上证据本院予以确认并在卷佐证。二、亳州报业公司所举证据1.身份证复印件、更名申请流程单、撤销备案申请、退房协议，证据2.《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：BZ20170724000027）及备案表。以上证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：贾静琳从亳州报业公司购买国购观澜天下1号楼1单元3303室，并预告登记。甘旺委托吴凯旋为其在亳州购买房屋，2017年2月1日，吴凯旋、贾静琳、亳州恋家公司签订《恋家地产中介合同》，约定贾静琳将案涉房屋出售给吴凯旋，总价款340000元。亳州恋家公司协助吴凯旋、贾静琳办理产权过户等相关手续，过户时要按吴凯旋指定的姓名办理。付款方式“乙方（吴凯旋）一次性支付房款（大写）叁拾肆万元整（小写）340000元整。支付给甲方（贾静琳），由丙方（亳州恋家公司）保管。过户交易后甲方结清房屋交接日期前的所有费用，同时把此房产约定的所有物品及钥匙交于乙方。甲方从丙方直接领取总房款，此交易结束”“乙方中途悔约，应赔付总房款20%的违约金，用于支付甲方的损失和丙方的中介费及相关费用。甲方中途悔约，应赔付总房款20%的违约金，用于支付甲方的损失和丙方的中介费及相关费用。”“备注：……由丙方全权负责更名事宜”2017年2月22日，甘旺、贾静琳向亳州报业公司申请更名。2017年7月24日，甘旺与亳州报业公司重新签了商品房买卖合同。合同签订后，甘旺将购房款340000元交付给亳州恋家公司，亳州恋家公司员工张某分四次通过银行转账的方式交付给贾静琳。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”第四百零三条：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”本案中，甘旺与吴凯旋是委托关系，假如贾静琳知道该关系，吴凯旋与贾静琳之间的合同直接约束甘旺与贾静琳。即使贾静琳不知道该关系，但吴凯旋现已向应甘旺履行了披露义务，吴凯旋与贾静琳之间的合同也直接约束甘旺与贾静琳。这也就是说，无论贾静琳在签订合同时是否知道甘旺与吴凯旋是委托关系，吴凯旋与贾静琳之间的合同现在均直接约束甘旺和贾静琳，甘旺可主张合同的相关权利。《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，案涉合同虽没明确约定贾静琳、亳州报业公司有协助甘旺办理案涉房屋过户登记的义务，但贾静琳、亳州报业公司应遵循诚实信用原则履行该义务，故对甘旺诉求的第一项、第二项诉讼请求，本院予以支持。此外，贾静琳、亳州报业公司有协助甘旺办理案涉房屋过户登记的义务并不是案涉合同约定的义务，贾静琳未履行该义务并不能认定为“悔约”对甘旺诉求的第三项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零二条、第四百零三条规定，判决如下：一、贾静琳、亳州报业传媒投资有限公司于本判决生效之日起七日内协助甘旺办理国购观澜天下1号楼1单元3303室的过户手续；二、贾静琳于本判决生效之日起七日内协助甘旺办理国购观澜天下1号楼1单元3303室的预告登记注销手续；三、驳回甘旺的其他诉讼请求。案件受理费1580元，由贾静琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长 张 鹏人民陪审员 张 磊人民陪审员 卢敬侠二〇二〇年二月十九日法官助理夏修山书记员苏云龙