云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初3801号原告：赵贤超，男，1967年10月2日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。原告：杨春乔，女，1969年10月20日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：邓世刚，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王寸绿，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。被告：韦韪，男，1978年2月19日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：何黎明，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。原告赵贤超、杨春乔与被告韦韪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵贤超、杨春乔的委托诉讼代理人邓世刚、王寸绿，被告韦韪及其委托诉讼代理人何黎明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵贤超、杨春乔向本院提出诉讼请求：1．依法解除原被告于2014年4月25日签订的《房屋（场地）承租经营使用合同》并立即腾退房屋；2．依法判令被告向原告支付自2017年5月21日起至2020年5月20日止的租金24.15万元，并按照合同总租金的30％向原告支付违约金；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2014年4月25日签订《房屋（场地）承租经营使用合同》，该合同约定被告向原告租赁位于云南省大理白族自治州大理市部分房屋（具体为南北向独栋三层五间房屋，北院东西向三层楼屋檐下2.5米至东面共长8米，南北向屋檐下至木屋外檐），租赁期限为八年半（自2014年4月25日起至2022年10月31日止），租金共计69.5万元，付款方式为分三期支付（其中第一期自2014年5月21日起至2017年5月20日止，三年租金共计21万元，第二期自2017年5月21日起至2020年5月20日止，三年租金共计24.15万元，第三期自2020年5月21日起至2022年10月31日止，两年半租金共计23.15万元），该合同还对双方的其他权利、义务及违约责任做了详细约定。合同签订后，原告即将租赁房屋交付给被告，被告也已投入使用，现租赁房屋依然由被告占有使用，而被告仅向原告支付了第一期租金，按照合同约定，被告应当于2017年5月20日向原告支付第二期租金24.15万元，但经原告多次向被告催促支付该期租金，而被告却一直推诿拖延，至今未向原告支付该期租金。被告韦韪辩称，一、原、被告双方签订的《房屋（场地）承租经营使用合同》因大理州、市人民政府洱海保护政策调整（属于典型的不可抗力原因），导致合同根本目的不能实现。2017年3月31日，大理市政府出台《关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告》，2018年6月12日，大理市政府颁布的《大理市洱海生态环境保护“三线”管理规定（试行）》第十四条规定：“洱海湖滨带范围内不得再进行餐饮、住宿等经营活动。”根据专项整治的通告，2017年4月1日后被告经营酒店已经停业，且在2018年年底，该房屋已被部分拆除，拆除后剩余房屋也一直处于闲置状态，故被告租赁房屋用于经营的合同目的无法实现，且非被告自身过错造成。被告在租赁物已不能经营使用的前提下，停止支付第二期租金，不应当被视为违约事由及承担违约责任。二、不可抗力导致合同履行不能情形下，租金应按照实际经营使用期限计算。被告未支付后续租金是由于政府政策调整而造成，洱海保护政策调整的规定对社会公众具有普遍约束力，从合同法公平原则角度，在重大的合同履约影响因素下，也应适度对合同情势变更作出履行调整，不应将该洱海保护政策收紧带来的损失由经营户完全承担，而房屋出租人却不承担任何政策风险，照收租金。故对原告起诉的租赁期间租金，被告未经营使用不应再计收租金。另在2018年12月的征收拆迁中，租赁房屋己部分被拆除，剩余房屋的主体结构、安全因房屋部分拆除造成影响，不具备继续租赁使用的条件。三、该房屋现面临二次拆迁，如合同解除或未在判决中确认被告权益，被告将难以享有经营方面的拆迁补偿，投资权益将进一步受损。原、被告围绕诉讼请求及答辩意见分别向本院提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对到庭当事人有争议的证据，本院认定如下：被告提交的锁门照××张，原告不认可，该照片不能证明被告证明内容，本院不予确认。根据上述有效证据及审理中双方当事人一致陈述，本院确认本案以下法律事实：2014年4月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋（场地）承租经营使用合同》，约定被告向原告租赁位于云南省大理白族自治州大理市村委会（瓦村）14组137号部分房屋（具体为南北向独栋三层五间房屋，北院东西向三层楼屋檐下2.5米至东面共长8米，南北向屋檐下至木屋外檐），租赁期限为八年半（自2014年4月25日起至2022年10月31日止），租金共计69.5万元，分三期支付：2014年12月30日前支付2014年5月21日至2017年5月20日的租金21万元（7万元／年）；2017年5月20日前支付2017年5月21日至2020年5月20日的租金24.15万元（8.05万元／年）；2020年5月20日前支付2020年5月21日至2022年10月31日的租金23.15万元（95793元／年）。租赁期间因国家建设需要或政府部门征用其租赁物原告承建部分补偿归原告所有，合同执行期五年内的被告负责装修、承建部分归被告。五年后归原告所有（截止日期为2019年5月20日）。该合同还对双方的其他权利、义务及违约责任做了详细约定。合同签订后，原告即将租赁房屋交付给被告用于客栈经营，被告按约向原告支付了2014年5月21日至2017年5月20日的租金21万元。2017年3月31日，大理市人民政府出台《关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告》，2017年4月1日起被告停止经营至今。2018年12月2日，赵贤超、杨春乔（甲方）就案涉房屋的搬迁安置事项与大理市大理镇人民政府（乙方）、大理市大理镇才村村民委员会第14村民小组（丙方）共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书（部分退出）》，约定甲乙双方同意按照《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》的要求，对甲方本户使用的土地、所属房屋和其他附着物进行部分腾退搬迁补偿安置，甲方宅基地合法有效面积0.8665亩，本次退出合法面积0.2629亩。甲方自愿对部分腾退的土地合法有效面积0.2629亩（含原、被告租赁合同部分租赁标的）进行货币补偿，并选择项目分割后的剩余部分进行保留自用，不涉及异地安置。2018年12月4日，原告赵贤超（甲方）与被告韦韪（乙方）签订《大理市环洱海湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿资金分割协议书》，约定本次生态搬迁补偿资金总额437,494.96元，甲方所得补偿资金350,572.96元，乙方所得补偿资金86,922元。此后，原告出资对拆迁剩余房屋进行了修复。案涉租赁房屋（除已拆除房屋部分）现仍由被告管理使用。本院认为，原、被告签订的《房屋（场地）承租经营使用合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告向被告交付了标的物，被告向原告交付了头三年租金，双方均按合同约定履行了相应的义务。本案在合同履行过程中，因不可归责于出租人的事由，致使被告无法正常进行客栈经营，且租赁房屋部分已被拆除，现原告要求解除合同，被告亦认为房屋因部分拆除后影响了剩余房屋的主体结构，已不具备继续租赁条件，故对原告解除合同的请求，本院予以支持。合同解除后，被告应将租赁房屋交还原告。因被告停止客栈经营系不可归责双方当事人的原因所致，就2017年4月1日起至租赁房屋返还之日止的租金，应由双方按照公平原则进行分担，即由被告向原告支付合同约定租金的50%。被告已全额支付了2017年4月1日至2017年5月20日的租金9,589元（7万元÷365天×50天），原告应退还50%的租金4,794.50元（9,589元×50%），可在后续被告应付租金中予以扣减。就原告诉请租金数额超出部分，本院不予支持。本案合同解除，系不可归责于双方当事人原因造成，双方互不承担违约责任。对原告要求被告承担违约责任的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、解除原告赵贤超、杨春乔与被告韦韪于2014年4月25日签订的《房屋（场地）承租经营使用合同》。二、由被告韦韪在本判决生效之日起十日内将租赁房屋返还给原告赵贤超、杨春乔。三、由被告韦韪在本判决生效之日起十日内支付原告赵贤超、杨春乔自2017年5月21日起至租赁房屋返还之日止的租金的50%（2017年5月21日至2020年5月20日期间按年租金8.05万元计算，2020年5月21日至2022年10月31日期间按年租金95,793元计算），被告韦韪已支付的4,794.50元在该应付租金中予以扣减。四、驳回原告赵贤超、杨春乔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,923元，由原告赵贤超、杨春乔负担2,461.50元，由被告韦韪负担2,461.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  冯晓丽人民陪审员  胡翠娥人民陪审员  滕 英二〇二〇年二月十八日书 记 员  和雨馨