山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终499号 上诉人（原审原告）：张玲玲，女，1978年3月27日出生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：马少波，山东仓圣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：寿光富邦房地产开发有限公司，住所地：寿光市开发区文庙街东街与东环路交叉路口西。 法定代表人：刘庆春，董事长。 委托诉讼代理人：吴本涛，山东万信（青州）律师事务所律师。 上诉人张玲玲因与被上诉人寿光富邦房地产开发有限公司（以下简称富邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院(2019)鲁0783民初4927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张玲玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人违约金137034元或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，判决错误。一、一审法院认为上诉人与被上诉人之间的商品房预售合同为有效合同，那么合同双方应当按照约定履行自己的义务，包括应当承担的违约责任。既然合同约定的违约条款不违反法律规定，一审法院不支持上诉人根据合同约定主张的违约金于理不合。二、上诉人与被上诉人约定的违约金是否过高，一审法院判决明显偏袒被上诉人。合同约定，被上诉人于2012年9月30日交付涉案房屋，但是，直到2013年3月才交房；合同约定，2013年3月办理房屋所有权转移登记，但被上诉人一直到2018年10月份才给予办理，中间历时五年多。此前，上诉人已经交纳了办理产权证书的登记费，但被上诉人一直不予办理。双方约定违约金是双方真实意思的表示，在任何一方违约的情况下，应当承担违约责任。这种约定的违约责任是惩罚性的，目的在督促双方严格按照合同约定履行。且相对于五年的违约期间，上诉人的诉讼请求不超过房屋价款的20%，相对于房屋的价值根本不算高。 被上诉人富邦公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 张玲玲向一审法院起诉请求：1、判令富邦公司立即为张玲玲办理房屋所有权证；2、判令富邦公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金137034元（计算至2017年12月31日）；3、富邦公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年9月5日，张玲玲作为买受人、富邦公司作为出卖人，双方签订了《商品房预售合同》，约定张玲玲购买富邦公司富邦·水木清华小区11号楼1单元302号商品房一套，预测建筑面积213.51平方米，其中套内面积189.29平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积24.22平方米。双方约定按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价4540元，总价款为969335元，采用贷款方式付款。双方约定出卖人应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房。对于房屋的转移登记，双方约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权登记的，双方同意按下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行活期存款利率付给利息。买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。双方还对商品房质量、保修责任等其他内容作出约定。后张玲玲支付了房屋总价款985861元，2013年5月10日富邦公司为张玲玲出具了金额为985861元的购房发票。2013年3月10日富邦公司将案涉商品房交付张玲玲使用，2018年10月24日办理了案涉商品房所有权登记。 一审法院认为，张玲玲、富邦公司之间的商品房预售合同系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按合同享有权利、履行义务。本案双方争议的焦点有三个，一是富邦公司辩称逾期办证的原因是否成立；二是张玲玲的诉讼请求是否超过诉讼时效；三是张玲玲、富邦公司约定的违约金是否过高。 对于第一个争议焦点，富邦公司辩称的逾期办证的原因一是质检站对施工工程迟延验收，二是政策的变化。其中政策的变化发生在2015年，本案张玲玲应在2013年3月初取得案涉商品房所有权登记，在政策变动之前富邦公司有时间为张玲玲取得所有权登记，富邦公司没有完成合同约定的办证义务完全是其自身的原因；至于有关部门对案涉工程的验收因素应考虑在按期办证应考虑到的因素之内，有关部门对工程的迟延验收，并不能作为富邦公司不履行合同义务的理由，而且上述原因并非不可抗力，富邦公司辩称理由不成立，其未为张玲玲办证违反合同约定，应承担违约责任。 对于第二个争议焦点，张玲玲的诉讼请求是否超过诉讼时效。 富邦公司主张，本案合同约定的办证时间是在房屋交付后360日，即在2014年3月，但张玲玲直至2019年7月8日才主张逾期办证的违约金损失，故张玲玲的诉讼请求已超过诉讼时效。张玲玲认为，逾期办证期限届满后张玲玲多次向富邦公司主张办理产权登记，也多次向主管部门反映过这个问题，而且在起诉前到法院立案庭调解中心对本案进行过调解。因张玲玲、富邦公司合同约定的逾期办证违约金按日计算，因此每日的违约金都独立起算诉讼时效。张玲玲主张多次要求富邦公司办理产权登记及寻求有关部门解决但未提供证据证实，故逾期办证违约金应当从张玲玲向法院起诉之日即2019年7月8日起，向前倒推三年至2016年7月8日，三年之前的违约金因超过诉讼时效，不予支持，2016年7月8日之后的违约金未超过三年，故诉讼时效期间没有届满。 对于第三个问题，是张玲玲、富邦公司约定的违约金是否过高。 富邦公司认为，张玲玲所诉违约金数额过高，请求法院依法予以降低，该逾期办证违约金数额应以总房款的1%左右比较合适。张玲玲认为，张玲玲已实际履行而富邦公司已经严重违反合同，根据合同规定，富邦公司应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成的损失百分之三十为标准适当减少，……”，本案中，富邦公司虽逾期办理房屋所有权登记，但其已向张玲玲交付房屋，张玲玲对其实际造成的损失也未提供证据证实，故富邦公司关于减少违约金的抗辩意见予以采信。关于违约金的数额，结合富邦公司履行情况、违约期限、过错程度及张玲玲的实际损失等情况，对违约金的计算标准酌情按已实际交纳房款的1%计算，即9858.61元，过高部分，不予支持。 综上，张玲玲要求富邦公司支付逾期办证违约金，于法有据，予以支持；超出部分，不予支持。富邦公司辩称张玲玲诉讼请求已超过诉讼时效，因张玲玲主张的2016年7月8日之后的违约金没有超出诉讼时效，故对富邦公司的该部分抗辩，不予采信，之前部分的违约金已超过诉讼时效，对富邦公司的该部分抗辩，予以采信；富邦公司辩称该违约金过高，理由充分，亦予以采信。富邦公司辩称不能为张玲玲办证的原因不在富邦公司，与事实不符，不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、寿光富邦房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付张玲玲逾期办理产权登记违约金9858.61元（985861元×1%）；二、驳回张玲玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3041元，由张玲玲负担776元，富邦公司负担2265元；保全费1220元，由张玲玲负担214元，由富邦公司负担1006元。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，张玲玲与富邦公司签订的商品房预售合同系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应按合同享有权利、履行义务。依照合同约定，张玲玲应在2013年3月初取得案涉商品房所有权登记，但富邦公司没有按合同约定履行办证义务，故一审认定其应承担违约责任，并无不当。 本案双方争议的焦点，一是张玲玲的诉讼请求是否超过诉讼时效，二是张玲玲与富邦公司在合同中约定的违约金是否过高以及支付违约金的数额。 关于诉讼时效问题，因富邦公司于2013年3月10日将案涉商品房交付张玲玲使用，根据合同约定，富邦公司为上诉人办理房屋所有权登记的时间是在房屋交付后360日，即富邦公司应于2014年3月为上诉人办理房屋所有权登记，而涉案房屋实际于2018年10月24日才办理了所有权登记，在2018年10月24日之前，违约行为一直处于进行之中，依法应适用诉讼时效中断的规定，一审法院关于合同约定的逾期办证违约金按日计算，每日的违约金都独立起算诉讼时效，2016年7月8日之前的违约金超过诉讼时效不妥，本院予以纠正。 关于合同约定的违约金是否过高问题，因富邦公司违反合同约定，依法应承担违约责任，合同约定的违约金为按日计算，每日支付全部已付款的万分之一。根据法律规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成的损失百分之三十为标准适当减少，……”，一审根据本案的实际情况以，认定该逾期办证违约金数额过高，并酌情予以减少，并无不当，但一审违约金计算过低，本院予以纠正。因涉案房屋逾期交房五个多月，逾期办证四年半多，违约时间较长，根据本案合同履行情况、违约期限、过错程度等实际情况，本院认为，违约金的计算酌情按已实际交纳房款的5%计算较为合适，即富邦公司应支付张玲玲违约金49293.05元（985861元×5%）。 综上所述，上诉人张玲玲的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省寿光市人民法院(2019)鲁0783民初4927号民事判决； 二、寿光富邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付张玲玲逾期办理产权登记违约金49293.05元； 三、驳回张玲玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3041元，由张玲玲负担776元，富邦公司负担2265元；保全费1220元，由张玲玲负担214元，由富邦公司负担1006元。二审案件受理费3041元，由张玲玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  贾元胜 审判员  李玉信 二〇二〇年二月二十五日 书记员  褚诗舒