贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2725民初4836号 当事人基本情况及审理经过 原告：赵友综，男，汉族，1976年1月1日生，住所地贵州省瓮安县。 委托代理人：陈安财，男，执业证号32407161100169，代理权限为特别授权。 被告：贵州省瓮安县东鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省瓮安县雍阳镇鼓楼社区七星路65号，统一社会信用代码91522725556645920H。 法定代表人：陈自友，系该公司董事长。 委托代理人：郑伟，男，汉族，1986年11月13日生，住所地重庆市巴南区，代理权限为特别授权。 原告赵友综诉被告贵州省瓮安县东鑫房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称东鑫公司）合同纠纷一案，本院2019年11月25日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人与被告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 当事人诉辩内容 赵友综诉称：瓮安县玉山镇欣隆苑小区二组团16-1-1号门面是东鑫公司的房屋，2018年12月1日，赵友综与东鑫公司就前述门面签订租赁合同，租赁期限为2018年12月1日至2020年12月1日，合同中约定租赁期限内东鑫公司有权出售房屋，同等条件下赵友综享有优先购买权，若赵友综接到东鑫公司购买通知后7日内未作出购买答复，即视为放弃购买权。2019年11月13日，东鑫公司通知赵友综，赵友综当场表示愿意以同等价位购买，但东鑫公司在赵友综不知情的情况下于2019年11月13日与案外人李某签订《房屋买卖合同》，将已租赁给赵友综的房屋以20万元的价格出售给李某。根据法律规定，在已设定租赁关系的不动产物权转让中，承租人有优先购买的权利，故赵友综向法院起诉，请求：1、判决赵友综优先购买玉山镇××小区××号房屋；2、本案诉讼费由东鑫公司承担。 东鑫公司辩称：1、东鑫公司作为一家房地产开发企业，自始至终都是以开发销售房屋为经营目的，玉山镇欣隆苑小区项目一直都在对外销售，销售对象是广大社会群体，赵友综亦是销售对象，赵友综也清楚东鑫公司的住房、门面一直在对外销售，但赵友综就所租赁门面的购买问题从未主动找东鑫公司商谈过，也未表达过购买所租赁门面的意愿。2、玉山镇欣隆苑小区二组团16-1-1号门面在赵友综租用后近一年的租期内，东鑫公司曾多次向赵友综提出，建议其购买该门面，并告知其该门面的成交价为20万元左右，具体成交价可谈，但赵友综均以价格过高未达到其心中的价位表示不考虑，对此，东鑫公司已经履行了对赵友综所租门面要出售的告知义务。3、2019年11月11日，李某向东鑫公司表达希望以20万元购买前述门面的意愿，东鑫公司秉着与赵友综在租赁合同中关于优先购买权的约定，再次向赵友综提出购买建议和通知，告知其若同意出资20万元购买，东鑫公司将向其优先出售，但赵友综以价格偏高为由，对东鑫公司提出的价格表示怀疑，同时表达了其心中的价格是14万元左右，赵友综提出的购房价格毫无诚意，其并没有提出20万元的价格其需要时间考虑，只是一味地表达该门面20万元的价格过高，不在其考虑范围，故赵友综在民事起诉状中提出其“当场表示以同等价格购买”与客观事实严重不符。4、经与赵友综商谈，其未同意以20万元购买，秉着相同条件相同价位赵友综有优先权的原则，既然赵友综未认可该门面竞争者所出的价格，即视为其放弃该门面的优先购买权，东鑫公司才将门面出售给了李某。门面出售后，东鑫公司将租约转给李某，并与李某一起找赵友综商谈租约问题，李某也给予赵友综立即终止合同退还租金或租满合同约定时间的选择权，赵友综表示要租满合同约定的时间，并表示租期满后赵友综门面中如有用的装饰装修大家一起协商回收，整个过程中赵友综并未表达任何异议，从而也可以看出赵友综已经认可李某购买门面的事实。综上，东鑫公司已经履行了租赁合同约定的义务，请求驳回赵友综的诉讼请求。 审理查明的事实 经审理查明：2018年12月1日，东鑫公司作为甲方，赵友综作为乙方，签订《门面租赁协议》，甲方将其开发的瓮安县玉山镇欣隆苑小区二组团16-1-1号门面出租给乙方，租期为2018年12月1日至2020年12月1日，租金为1.2万元，合同第四条第三款约定：“租赁期内，甲方有权出售该房屋，同等条件下乙方享有优先购买权，但乙方接甲方购买通知后，若7日内未做出购买答复，即视为放弃购买权”。签订合同后，赵友综用该门面经营玉山蒸笼。2019年11月12日，东鑫公司与李某签订合同，将赵友综租用的前述门面以20万元的价格出售给李某，故赵友综诉至本院，要求优先购买其租用的前述门面。 庭审中，双方对东鑫公司出售门面前是否告知过赵友综发生争议，东鑫公司称：案涉门面一直处于待售状态，东鑫公司一年前就已多次询问过赵友综购买案涉门面的意愿，价格为20万元左右，且具体价格可以再谈，但赵友综觉得价格不合适，未明确表示购买意愿，后东鑫公司于2019年11月11日告知赵友综有人愿意以20万元购买案涉门面，再次询问赵友综是否愿意以同等价位购买，但赵友综只愿出价14万元左右，不愿意以20万元购买。对此，赵友综称：东鑫公司从未询问过赵友综购买案涉门面的意愿，东鑫公司的工作人员郑伟在2019年11月13日直接告知赵友综案涉门面已经出售了，赵友综才打电话给郑伟及该公司法定代表人陈自友理论。赵友综又称：赵友综在2019年11月12日电话联系过郑伟，表示愿意以同等价格购买案涉门面。 上述事实，有当事人及其委托代理人的法庭陈述，有赵友综提交的《门面租赁协议》及东鑫公司申请出庭作证的证人李某的证言在卷为凭，经本院审查，前述证据来源合法，内容客观真实，与本案直接相关，本院均予以采信，作为认定本案事实的依据。赵友综提交的手机通话记录不足以证明其主张，本院不予采信。 判决理由和结果 本院认为，本案的争议焦点在于：东鑫公司出售案涉门面前是否询问过赵友综的购买意愿。 本案中，赵友综在民事起诉状中称其在2019年11月13日接到东鑫公司通知时当场表示愿意以同等价位购买案涉门面，但其在庭审中称东鑫公司在出售前未告知、在出售后才通知，其在庭审中又称，其在2019年11月12日就已电话联系东鑫公司愿意以同等价位购买。赵友综的陈述前后矛盾，且从其关于“愿意以同等价位购买”的表述可以看出，东鑫公司通知过其有人要购买案涉门面及具体价格情况，否则赵友综不可能在2019年11月12日知道有人要购买门面，更不可能知道同等价位的价格具体是多少。 同时，从生活常理来看，东鑫公司系房地产开发商，其开发房屋的最终目的是向社会大众出售，对东鑫公司来说，只要支付对价，任何购房人都是无差别的，东鑫公司在已将案涉门面出租给赵友综的情况下，若赵友综在同等价位、同等条件下愿意购买，东鑫公司还违反租赁合同、舍近求远将门面卖给李某，这明显不符合生活常理。 综上，可以看出，东鑫公司在出售案涉门面前曾询问过赵友综的购买意愿，赵友综自愿放弃了优先购买权，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，对赵友综要求优先购买案涉门面的诉讼请求，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 驳回赵友综的诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币30元，由赵友综承担。 权利义务告知 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费60元，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。 审判员  卢丹丹 二〇二〇年二月二十四日 书记员  樊启飞