安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1122民初18号原告：滁州中浩物业管理有限公司，住所地安徽省来安县建阳南路776号。法定代表人：伍俊，该公司总经理。被告：彭代付，男，1967年3月18日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。被告：郑明艳，女，1970年4月10日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。上述两被告共同委托诉讼代理人：潘申石，安徽伟诚律师事务所律师。原告滁州中浩物业管理有限公司（以下简称中浩物业公司）与被告彭代付、郑明艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告中浩物业公司法定代表人伍俊，被告彭代付及彭代付、郑明艳共同委托诉讼代理人潘申石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中浩物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告彭代付、郑明艳立即支付物业管理费54911.52元；2.诉讼费用由被告彭代付、郑明艳承担。事实和理由：彭代付、郑明艳系来安县南城美都小区21幢四层、五层、负一层室业主，其系南城美都小区的物业管理公司，为该小区全体业主提供物业服务。自2019年4月17日起至2020年4月17日止，彭代付、郑明艳应支付的物业管理费54911.52元。经其多次催告，彭代付、郑明艳仍未履行支付物业费义务，故提起诉讼。彭代付、郑明艳辩称，1.来安县南城美都业主委员会无权代表商铺业主与中浩物业公司订立物业服务合同及补充协议，该合同及补充协议对商铺业主不具备约束力；2.中浩物业公司与业主委员会存在利害关系，其有理由相信物业服务合同及补充协议是业主委员会与中浩物业公司恶意串通，目的在于损害其合法权益；3.其认为南城美都的商铺物业作为非住宅类物业，应当作为一个独立物业管理区域，商铺业主自行选聘物业服务企业，同时其房屋（来安县壹号公馆）系独立区域，与住宅分开；4.中浩物业公司对商铺业主按照一楼1元/平方米，二楼及以上0.8元/平方米的价格进行收费，该收费名目不具体，且无相应的服务内容，纯粹是无中生有；5.中浩物业公司未在物业管理机构备案，中浩物业公司在收费前应申领《服务价格登记证》，收费时必须亮证收费，无证收费，其有权拒付。综上，其认为，中浩物业公司凭借无效合同，且未向其提供任何实质性物业服务的情况下，主张所谓的物业服务费用，没有事实和法律依据，请求驳回中浩物业公司的诉讼请求，诉讼费用由中浩物业公司承担。本院经审理认定事实如下：2019年4月17日，来安县南城美都业主委员会（以下简称南城美都业委会）作为甲方，中浩物业公司作为乙方共同签订了《南城美都物业管理合同》，南城美都业委会委托中浩物业公司对南城美都小区进行物业管理服务，期限为一年，自2019年4月18日至2020年4月17日止。2019年7月30日，双方就南城美都小区商业门面房及商业楼物业服务费收费问题签订《补充协议》，约定，南城美都小区商业楼门面房的收费标准是：一楼每月每平方米1元、二楼以上每月每平方米0.80元，物业服务满半年可以起诉拒交费的业主。彭代付、郑明艳系南城美都小区21幢四层商业用房业主，房屋面积为779.77平方米，南城美都小区21幢五层系彭代付、郑明艳自建，21幢负一层房屋系彭代付、郑明艳自来安县新城房地产开发有限责任公司处购买，无房屋产权登记证书，由彭代付、郑明艳经营使用，因中浩物业公司未能举证该房屋面积，彭代付、郑明艳庭审中陈述五层面积约为300平方米，负一层面积约为800平方米。中浩物业公司自2019年4月18日起对南城美都小区进行物业管理服务后，彭代付、郑明艳一直未交纳物业费用。中浩物业公司经书面催要后，彭代付、郑明艳仍然没有按时交纳相关物业费用，中浩物业公司起诉至本院。另查明：彭代付与郑明艳系夫妻关系。上述事实，有原告中浩物业公司当庭陈述及其提交的《南城美都物业管理合同》、《补充协议》、南城美都小区管网总平面图、维修记录、缴费通知等证据在卷佐证，予以认定。本院认为，南城美都业委会与中浩物业公司签订的物业管理合同及补充协议，对南城美都小区全体业主具有约束力，中浩物业公司进行了物业管理服务，彭代付、郑明艳作为该小区的商业用房业主和经营使用者，其接受了物业服务，应按照物业管理服务合同的约定，按时交纳物业服务费。对彭代付、郑明艳自建的21幢五层房屋，基于彭代付、郑明艳在事实上接受了中浩物业公司的部分物业服务，也应交纳物业服务费。故彭代付、郑明艳每月应交纳物业服务费为1503.82元[0.8元/㎡×（779.77㎡+800㎡+300㎡]。彭代付、郑明艳辩称业主委员会无权代表商铺业主，物业服务合同及补充协议对其无约束力，其没有享受物业服务，物业收费无依据，不同意交纳物业服务费的理由不能成立，本院不予采信；彭代付、郑明艳以中浩物业公司法定代表人伍俊同时系业主委员会委员之一进而认为业主委员会与中浩物业公司签订的物业管理合同和补充协议损害广大业主的合法权益，对此彭代付、郑明艳没有提供证据证明，且伍俊已于2019年3月15日辞去业主委员会委员职务，对此辩称，本院不予采信。彭代付、郑明艳自2019年4月18日起满半年未按约交纳物业服务费构成违约，应承担相应的违约责任。因中浩物业公司一年服务期未满，其要求彭代付、郑明艳给付全年物业服务费的请求，本院不予支持，按月度计算，彭代付、郑明艳应交纳2019年4月18日至2020年2月17日期间10个月的物业服务费15038.20元（1503.82元/月×10个月）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告彭代付、郑明艳于本判决生效后十日内支付原告滁州中浩物业管理有限公司2019年4月18日至2020年2月17日物业服务费15038.20元；二、驳回原告滁州中浩物业管理有限公司的其他诉讼请求。（上述款项汇至执行款专户：来安县人民法院,账号：34×××62,开户行：中国建设银行来安支行）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1173元，减半收取586.50元，由原告滁州中浩物业管理有限公司负担498.50元，由被告彭代付、郑明艳负担88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  孙正斌二〇二〇年二月二十六日法官助理纪红林代理书记员  武蕴伟附：判决适用的相关法律法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。