文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0112民初22103号原告（案外人）：重庆市交通行政执法总队，住所地重庆市渝**财富大道**，统一社会信用代码12500000668917820D。法定代表人：刘峰，该单位总队长。委托诉讼代理人：杨瑜琳，重庆沁山律师事务所律师。委托诉讼代理人：易三妹，重庆沁山律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行，，住所地重庆市渝**两路街道双凤路**统一社会信用代码9150011290350615XC。负责人：罗波，该行行长。委托诉讼代理人：徐迎龙，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。被告（被执行人）：重庆市银鹰实业（集团）有限公司，住所，住所地重庆市渝**双龙湖街道滨港路**社会信用代码91500112203501921C。法定代表人：何瑞智，该公司总经理。委托诉讼代理人：王君，重庆正义律师事务所律师。第三人：重庆峰材商贸有限公司，住所地，住所地重庆市渝**双龙湖街道渝湖路****1-3附1，统一社会信用代码91500112581463790M。法定代表人：冉锋。第三人：秦华，男，1953年10月14日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：王君，重庆正义律师事务所律师。第三人：冉锋，男，1982年5月23日出生，汉族，住重庆市渝**。第三人：杨刚梅，女，1983年9月4日出生，汉族，住重庆市渝**。第三人：何瑞智，女，1982年3月6日出生，汉族，住重庆市渝**。第三人：秦礼，男，1975年8月8日出生，汉族，住重庆市两江新区。第三人：重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司，住所地重，住所地重庆市渝**双龙湖街道滨港路**山水绿城**1-1信用代码9150011262209825X5。法定代表人：袁世超，该公司总经理。委托诉讼代理人：王君，重庆正义律师事务所律师。原告重庆市交通行政执法总队与被告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行、被告重庆市银鹰实业（集团）有限公司，第三人重庆峰材商贸有限公司、秦华、冉锋、杨刚梅、何瑞智、秦礼、重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月26日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆市交通行政执法总队的委托诉讼代理人杨瑜琳、易三妹，被告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行的委托诉讼代理人徐迎龙，被告重庆市银鹰实业（集团）有限公司、第三人秦华、第三人重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人王君，第三人冉峰即重庆峰材商贸有限公司的法定代表人到庭参加诉讼，第三人杨刚梅、何瑞智、秦礼经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市交通行政执法总队向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决终止对重庆市渝北区××街道××路××号2幢1-5层（201房地证2006字第5××××）房屋的强制执行，并解除对前述房屋的查封措施；2、请求法院依法确认重庆市交通征费稽查局与被申请人重庆市银鹰实业（集团）有限公司签订的《房地产置换合同书》及重庆市交通征费稽查局渝北分所与被申请人重庆市银鹰实业（集团）有限公司签订的《房屋置换办证情况说明》合法有效；3、判令被告重庆市银鹰实业（集团）有限公司协助申请人重庆市交通行政执法总队办理重庆市渝北区××大道××巷××号2幢1-5号房屋的过户手续；4、本案诉讼费由被告共同承担。事实和理由：2002年12月6日，原重庆市交通征费稽查局（以下简称市征稽局）与被告重庆市银鹰实业集团有限公司（以下简称银鹰实业）签订《房地产置换合同书》，约定由市征稽局渝北所将位于两路镇渝航路61号的房产及全部土地置换给被告银鹰实业，并由银鹰实业将两路镇双龙路的公司办公大楼一幢（底层前五个门面除外）置换给市征稽局。该协议签订后，市征稽局按照约定将房屋和土地交付给了被告银鹰实业，并办理了过户登记，被告银鹰实业将该置换所得的房屋进行了拆除，并进行商业楼盘的开发对外销售，其应置换给市征稽局的房屋未办理过户，但实际已经交付给市征稽局使用。2009年11月4日，市征稽局渝北所与被告银鹰实业共同签署了房屋置换办证情况说明，并请求区房管局办理产权过户手续，同时，被告银鹰实业将该房屋的产权证交付给了市征稽局渝北所，该房屋也由该所使用。2009年12月23日，重庆市交通委员会印发《重庆市交通委员会关于重庆市交通征费局资产处置相关问题的通知》，规定将市征稽局的所有资产全部登记造册，交付给原告使用管理，原告接受该房屋后对外出租。后原告也积极与被告银鹰实业联系沟通，明确应当重新补签合同并进行过户，但被告银鹰实业并未配合，并恶意将房屋抵押到银行办理贷款，后该房屋被人民法院依法执行。原告在收到（2017）渝0112执5218号执行裁定书后，向法院提出了异议申请，2019年8月4日，法院作出（2019）渝0112执异383号裁定书，驳回了原告的异议。原告认为，本案中，市征稽局与被告银鹰实业签订的置换合同早于房地产抵押登记和查封的时间，原告依照《重庆市交通委员会关于重庆市交通征费局资产处置相关问题的通知》取得案涉房屋权利的时间也早于抵押和查封的时间，符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，且被告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行在办理抵押前未进行严格审查，存在过错。原告对案涉房屋的权利可以排除强制执行，被告银鹰实业应协助原告办理过户手续。故诉至本院。被告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行辩称，原告与银鹰实业公司之间不存在本案诉争房屋的房屋置换关系，重庆市交通征费稽查局未将其用于置换的土地房屋过户给银鹰实业公司，本案诉争房屋也未交付交通征费局或交通执法总队占有。原告主张的房屋置换不符合执行异议及复议规定28条所规定的情形，房屋置换关系不同于房屋买卖合同关系，原告或交通征费局未与银鹰公司签订书面买卖合同，不属于房屋购买人；交通征费局未将其用于置换的房屋过户至银鹰公司名下即未履行支付对价的义务；银鹰公司未将本案诉争房屋交付原告或交通征费局占有，在长达十几年时间原告或交通征费局都未与银鹰公司办理房屋过户手续，其对房屋未办理过户存在重大过错；最高院九民会议纪要第126条规定，执行异议和复议规定28条，并不属于该规定27条的但书部分的规定，即便原告符合执行异议和复议规定28条也不足以排除渝北法院对抵押物的执行。被告重庆市银鹰实业（集团）有限公司辩称，秦华不是本案适格被告，秦华只是当时重庆市银鹰实业（集团）有限公司法定代表人，重庆市银鹰实业（集团）有限公司仅对贷款提供抵押，房屋原产权证本身是原征费稽查局持有的，被告重庆市银鹰实业（集团）有限公司持有该产权证是经过原征费稽查局同意的。该案涉房屋抵押贷款后，原征费稽查局和原告对我司房屋抵押也未提出异议，直至去年才提出异议。第三人秦华、重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司辩称同被告重庆市银鹰实业（集团）有限公司一致。第三人冉锋及重庆峰材商贸有限公司未发表答辩意见。第三人杨刚梅、何瑞智、秦礼未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了《房地产置换合同书》、重庆市交通委员会文件（渝交委计2002-167号）、重庆市交通征费稽查局关于同意渝北所与银鹰实业总公司置换房屋的批复、房屋置换办证情况说明、重庆市交通征费稽查局渝北所房屋置换办证税费减免申请、转账凭证、进账单、费用报销单、税收通用完税证、纳税证明、重庆市规划和自然资源局不动产登记资料查询结果、农行渝北支行两路分理处危房联合改造工程协议书、房屋租赁合同、情况说明、中国工商银行进账单及收据、照片、重庆市人民政府关于在全市交通领域实行综合行政执法试点工作的意见（渝府发2005-61号）、重庆市交通委员会关于重庆市交通征费局资产处置相关问题的通知（渝交委财2009-115号）、重庆市交通征费稽查局固定资产移交明细汇总表、重庆市交通征费稽查局渝北所移交清单、（2016）渝0112财保649号民事裁定书及财产保全措施告知书、（2017）渝0112民初1094号民事判决书及生效证明书、渝北国用（2002）字第05748号国有土地使用权证、重庆市房权证201字第**××××号房屋所有权证、201房地证2006字第5××××号房地产权证等证据，经庭审质证审查后，本院认定如下事实：2017年1月11日，中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行以重庆峰材商贸有限公司、秦华、重庆市银鹰实业（集团）有限公司、冉锋、杨刚梅、何瑞智、秦礼、重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司为被告，向本院提起金融借款合同纠纷一案，本院经审理后，于2018年2月7日作出（2017）渝0112民初1094号民事判决书，判决：“一、被告重庆峰材商贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行截至2017年11月27日的借款本金19799940.95元、利息475730.42元、罚息1220890.61元、复利59919.38元；二、被告重庆峰材商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行2017年11月28日后的罚息与复利（罚息以借款本金19799940.95元为基数、复利以利息475730.42元为基数，均从2017年11月28日起，按年利率9.135%计算至付清时止）；三、如重庆峰材商贸有限公司逾期未履行上述第一项、第二项还款义务、则原告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行有权对被告秦华所有的位于重庆市九龙坡区××路19-2-1号、4号房屋，及被告重庆市银鹰实业（集团）有限公司所有的位于重庆市渝北区××街道××巷1号2幢1-5层房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款在上述第一项、第二项未受偿的债权范围内优先受偿；四、被告冉锋、秦华、杨刚梅、重庆市银鹰实业（集团）有限公司对重庆峰材商贸有限公司上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；五、被告何瑞智、重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司、秦礼在250000000元限额范围内对重庆峰材商贸有限公司上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任。”该判决已于2018年3月13日发生法律效力。因被告未执行该判决所载明的内容，中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行于2018年4月11日向本院申请执行，本院受理后，作出（2018）渝0112执5218号裁定书，查封了重庆市银鹰实业（集团）有限公司名下的重庆市渝北区××街道××巷1号2幢1-5层房屋即本案案涉房屋。在执行中，重庆市交通行政执法总队以其对案涉房屋享有所有权为由向本院提出异议，本院受理后，于2019年8月14日作出（2019）渝0112执异383号裁定书，驳回了重庆市交通行政执法总队的异议请求。重庆市交通行政执法总队收到该裁定书后不服，提起本案之诉。另查明，2002年5月14日重庆市银鹰实业（集团）有限公司取得了重庆市渝北区××街道××巷1号（即本案案涉房屋所在地）的渝北国用2002字第0××××号土地使用权证，并于同年的7月3日取得了重庆市渝北区××街道××大道二支巷1号的房权证，房权证201字第**××××号。重庆市银鹰实业（集团）有限公司作为受让方与转让方与重庆市交通征费稽查局签订了《国有土地使用权转让协议》，约定：“一、转让方同意将位于渝北区双凤桥街道渝航路61号的国有土地使用权1322.19平方米转让给重庆市银鹰实业集团金华实业有限公司作为房地产开发用地，其中出让地面积1268.00平方米，国有土地使用证书号为渝北国用（2003）字第0××××号用途综合；划拨地面积54.91平方米，国有土地使用证书号为渝北区国用（2004）字第1××××号，用途综合。二、本宗地的国有土地使用权转让价格按120万元宗地价计算。......”该协议有双方签字盖章，协议落款时间为2002年5月15日。原重庆市交通征费稽查局作为甲方，被告重庆市银鹰实业（集团）有限公司作为乙方，签订了一份《房地产置换合同书》，合同约定：“一、甲方将地处在两路镇渝航路61号重庆市交通征费稽查局渝北所的房产（共计945.8平方米）全部土地置换给乙方。二、乙方将地处在两路镇双龙路的公司办公大楼一幢（除底层前五个门市外）面积为3000平方米全部置换给甲方。三、乙方对甲方现有的职工住宅按每平方米900元向职工进行购买，乙方自行与甲方职工签订房屋安置协议，及以便解决甲方职工住宅问题。.....五、换房手续由乙方统一办理，须在半年内办理完双方过户手续，甲乙双方各自承担所产生的各种费税。甲土地系划拨用地，土地出让金由甲方承担40%，乙方承担60%。”双方均在该协议上签字盖章，合同载明签订日期为2002年12月6日。原重庆市交通征费稽查局后将该房屋和土地置换事项报备给了重庆市交通委员会和重庆市交通征费稽查局。经重庆市银鹰实业集团金华实业有限公司（后更名为重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司即本案被告）申请，重庆市渝北区发展计划委员2002年12月13日发布渝北计[2002]616号批复，同意重庆市银鹰实业集团金华实业有限公司修建凯莱帝景工程项目立项，项目建设地址为：渝北区渝航路53号-61号。中国农业银行重庆市渝北支行作为甲方，重庆市银鹰实业集团金华实业有限公司作为乙方，签订了一份《农行渝北支行两路分理处危房联合改造工程协议书》协议中提及：“除农行两路分理处危房外，纳入联合改造的其他部分原属原重庆市交通征费稽查局渝北所得产权，现已由乙方与征稽所置换，其产权归乙方所有。”并在协议中约定了还房标准和增购房处理办法。该协议的落款时间为2003年4月29日。渝北区渝航路53号-61号后开发为凯莱帝景项目进行销售。2005年6月21日，重庆市人民政府发布渝府发【2005】61号《重庆市人民政府关于在全市交通领域实行综合行政执法试点工作的意见》，决定将重庆市交通征费稽查局划入重庆市交通行政执法总队，其稽查执法职能交由重庆市交通行政执法总队直属总队承担后，改设为重庆市交通征费局。2006年，案涉房屋和土地进行了两证合一，房地证编号为201房地证2006字第59200号，权利人为被告重庆市银鹰实业（集团）有限公司，坐落于重庆市渝**××街道××巷******，该房地证由重庆市银鹰实业（集团）有限公司持有。一份落款时间为2009年11月4日的《重庆市交通征费稽查局渝北所、重庆市银鹰实业（集团）有限公司房屋置换办证情况说明》中载明：“......因历史原因，人员调整未及时办证，渝北所至今未能取得双龙大道二支巷原银鹰公司办公楼（共约2807平方米）的房屋产权。现因燃油税费改革清理资产，所以恳请区房管局，本着实事求是、尊重历史的原则，按照过去我局与银鹰公司签订的协议置换，补办完善两证。”，据此，被告重庆市银鹰实业（集团）有限公司对案涉房产进行了完税，并将案涉房屋的房地证交给了原重庆市交通征费稽查局渝北所。重庆市交通委员会于2009年12月23日发布渝交委财【2009】115号《重庆市交通委员会关于重庆市交通征费局资产处置相关问题的通知》，通知规定，征费局资产原则上移交执法总队。重庆市交通征费局于2010年1月19日出具资产移交报告，并于2010年1月20日登记造册，分别于2010年2月1日和2月4日进行了资产交接，其中资产表显渝北所房屋（土地）900平方米。根据一份落款时间为2011年9月5日的重庆市交通征费稽查局渝北所移交清单载明，移交的物品为1、渝北所组织机构代码证；2、渝北所公章一枚；3、重庆市交通征费稽查局与重庆市银鹰实业（集团）有限公司房地产置换合同书一份；4、重庆市交通征费稽查局关于同意渝北所与重庆市银鹰实业（集团）有限公司房地产置换的批复一份；5、重庆市交通委员会关于重庆市交通征费稽查局渝北所房屋和土地置换问题的批复一份；6、重庆市渝北区地方税务局纳税证明一份。该清单并无移交和接受单位的盖章。根据重庆市交通行政执法总队提供的租赁合同，其于2010年1月起就将案涉房屋分别对外出租；重庆市交通行政执法总队直属支队机场大队出具说明，证明其在2011年11月至2016年1月期间，使用了案涉房屋二楼的房间作为职工食堂和库房。2012年5月8日，因贷款需要，重庆市银鹰实业（集团）有限公司以案涉房屋为抵押，向中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行借款并办理了抵押登记，并将该房地证原件交与中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行。2013年4月19日该抵押登记解除后，被告重庆市银鹰实业（集团）又先后多次将该案涉房屋抵押给中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行，最近一次的抵押登记为2016年3月29日，截至本案庭审辩论终结时，仍未涂消。本院认为，关于原重庆市交通征费稽查局与重庆市银鹰实业（集团）有限公司之间签订的《房地产置换合同书》效力问题，因原重庆市交通征费稽查局已经撤销，无法核实该合同落款时间是否属实，但结合《国有土地使用权转让协议》、重庆市交通委员会发布的渝交委计【2002】167号文件、重庆市交通征费稽查局渝交征稽【2003】8号文件和渝北计[2002]616号批复可以推定该合同并不违反法律规定，对该合同的效力予以认定。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原重庆市交通征费稽查局与重庆市银鹰实业（集团）有限公司之间签订的《房地产置换合同书》虽然约定了置换，但并未进行转移登记，双方之间仅形成了债权，根据物权法规定，并没有产生物权的变动。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案中，案涉房屋仍登记在重庆市银鹰实业（集团）有限公司，本院的执行中查封了案涉房屋符合法律规定，重庆市交通行政执法总队并非案涉房屋的权利人，其提出的异议请求不符合二十五条规定，不能排除强制执行，故本院对重庆市交通行政执法总队终止对案涉房屋执行并解除查封的请求不予支持。《重庆市交通征费稽查局渝北所、重庆市银鹰实业（集团）有限公司房屋置换办证情况说明》系原重庆市交通征费稽查局与重庆市银鹰实业（集团）有限公司向第三方出具的情况说明，其并未在原重庆市交通征费稽查局与重庆市银鹰实业（集团）有限公司或第三方之间创设权利义务，并非合同，故本院对重庆市交通行政执法总队要求确认该说明效力的请求不予支持。因本案案涉房屋现仍登记在重庆市银鹰实业（集团）有限公司名下，且已经进入执行程序，重庆市交通行政执法总队要求重庆市银鹰实业（集团）有限公司协助办理过户的条件不能成就，故对该请求亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院》第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告重庆市交通行政执法总队的全部诉讼请求。案件受理费140600元，由原告重庆市交通行政执法总队负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王 濛人民陪审员  彭钦洪人民陪审员  何兴专二〇二〇年二月十九日法官 助理  杨 川书 记 员  樊 娟