河北省卢龙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0324民初2144号 原告:吴雁冰，女，1977年5月5日出生，汉族，住河北省唐山市路**。 委托诉讼代理人：许宝柱，河北沙洲律师事务所律师。 被告：陈辉，男，1984年6月15日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 被告：秦皇岛诚琨房地产开发有限公司，住所地河北省秦皇岛市卢龙县工业园区纬2路南侧，组织机构代码67735057-1。 法定代表人：刘永红，董事长。 原告吴雁冰与被告陈辉、秦皇岛诚琨房地产开发有限公司（以下简称诚琨公司）所有权确认纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告吴雁冰及委托诉讼代理人许宝柱到庭参加诉讼。被告陈辉、诚琨公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴雁冰向本院提出诉讼请求：1、原告吴雁冰与被告诚琨公司所签订的卢龙县住宅《商品房买卖合同》合法有效。2、位于卢龙县房屋所有权归原告吴雁冰所有。3、被告诚琨公司依法协助原告办理房地产权属登记手续。4、依法判决被告诚琨公司与被告陈辉签订的将原告吴雁冰购买的卢龙县住宅设立抵押的借款合同及卢龙县房地产产权产籍监理所对该房屋办理的他项权利登记均无效。事实和理由：2009年12月23日，原告吴雁冰与被告诚琨公司就购买其开发的卢龙县房屋相关事宜达成一致，签订了《商品房买卖合同》，已支付了相关款项，开具了购房发票。2011年11月，原告已实际接收管理该房屋，该房屋已归原告所有。2014年二被告未征得原告同意，擅自签订了《保证、抵押担保借款合同》并用诚琨公司开发的位于卢龙县东侧行政中心北侧房屋（房产证号秦卢私房字第××号）作为借款抵押物，并向卢龙县产权产籍监理所办理了他项权利证。因诚琨公司未按时偿还借款。被告陈辉向法院提起诉讼并申请查封了包括原告位于卢龙县在内的房屋。原告提出执行异议，秦皇岛市中级人民法院于2019年3月1日以（2019）冀03执异66号执行裁定书，裁定：中止对诚琨公司名下的卢龙县丽景苑小区4单元1002室房屋的执行（见裁定书）。被告陈辉对此裁定不服，提起诉讼，秦皇岛市中级人民法院审理过程中，原告与被告陈辉达成和解协议，同意撤诉并同意卢龙县房产部门撤销该套房屋的抵押登记并为吴雁冰办理产权登记（见协议书）,但双方到相关部门办理撤销抵押登记及房屋产权登记手续时，有关部门称必须有法院手续才能办理，经多次交涉未果，故原告起诉至法院，请依法判决。 被告陈辉、诚琨公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 原告为支持其主张向本院提供证据如下： 1、原告身份证，证明原告身份情况。 2、河北省秦皇岛市中级人民法院（2014）秦民初字第158号协助执行通知书，河北省秦皇岛市中级人民法院（2015）秦法执字第88号协助执行通知书复印件各1份，证明2014年9月、2016年9月，诚琨公司名下、坐落于卢龙县东侧行政中心北侧、房权证号秦皇岛市房权证秦卢私房字第××号，已经被秦皇岛市中级人民法院查封。 3、商品房买卖合同、发票、担保贷款合同、居住证明、支领钥匙证明各1份，证明原告于2010年9月27日从被告诚琨公司处购买本案涉案的卢龙县丽景苑小区4单元1002室住宅，房屋及下房总价款241809元。原告购买后签订了购房合同，开具了正式发票，并且在卢龙县农村信用社办理了购房担保借款合同，原告一直偿付银行贷款。吴雁冰交清全部购房款，取得该房屋所有权，被告诚琨公司已经交付钥匙，原告已经办理入住。 4、河北省秦皇岛市中级人民法院（2019）冀03执异66号执行裁定书，证明被告陈辉申请法院对涉案房屋查封后，原告申请执行异议，秦皇岛市中级人民法院已经裁定中止对该房屋执行。 5、河北省秦皇岛市中级人民法院（2019）冀03民初127号民事裁定书，证明被告陈辉对执行异议裁定不服提起执行异议之诉，后又撤回起诉。 6、河北省秦皇岛市中级人民法院（2015）秦法执字第88-20号执行裁定书复印件1份，证明秦皇岛市中院已经裁定解除对涉案房屋的查封。 7、和解协议书1份，证明对涉案房产原、被告已经达成和解协议，被告陈辉同意撤回对该房产抵押登记，并为原告办理产权登记手续。 8、借款合同、保证书及抵押物清单，证明2014年7月4日，被告陈辉与被告诚琨公司签订借款合同，被告诚琨公司自愿用其名下的商铺及房产（包括住宅4-1002在内）作为抵押，并将诚琨房公司名下包括4-1002等房产向卢龙县不动产登记局进行抵押物登记,该抵押无效。 被告陈辉、诚琨公司未提供证据。 原告提供的证据1、2、3、4、5、6、8具有客观性、合法性及与本案的关联性，其证明效力本院均予以确认。原告提供的证据7系原告与被告陈辉之间的协议，因被告陈辉未出庭质证，本院不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：原告吴雁冰与被告诚琨公司签订了卢龙县丽景苑小区4单元1002室的《商品房买卖合同》，房屋总价款为241809元。2010年9月27日，原告支付房款后，税务机关为原告出具了正式发票。2011年10月13日，原告吴雁冰支领该房屋钥匙。2018年12月19日，卢龙县卢龙镇厚德社区居委会出具居住证明，证明原告在该房屋居住。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用之日起90日内办理房地产权属登记的。双方同意按下列第二项处理：买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”。 另查明，2014年7月4日，被告陈辉与被告诚琨公司签订借款合同，诚琨公司向被告陈辉借款1500万元，诚琨公司用其名下坐落于卢龙县东侧行政中心北侧、房权证号秦皇岛市房权证秦卢私房字第××号的商铺及房产（包括原告购买的卢龙县在内），作为借款抵押物抵押给陈辉，并向卢龙县不动产登记局办理了房屋他项权利证，登记房屋他项权利人为陈辉。当日，诚琨公司办理抵押登记时，诚琨公司出具保证书，保证抵押房产未对外销售。 2014年9月、2016年9月，被告诚琨公司名下，坐落于卢龙县东侧行政中心北侧，房权证号秦皇岛市房权证秦卢私房字第××号已经被秦皇岛市中级人民法院查封。2019年3月1日，秦皇岛市中级人民法院（2019）冀03执异66号执行裁定书认为，原告吴雁冰购买的涉案执行标的登记在被执行人诚琨公司名下的卢龙县丽景苑小区4单元1002室，在查封该涉案房屋之前，吴雁冰已与诚琨公司签订合法有效的商品房买卖合同，吴雁冰已支付合同约定的全部房屋价款，并已实际占用、使用该房屋，未办理房屋产权证书非吴雁冰自身原因所致，故中止对诚琨公司名下的卢龙县丽景苑小区4单元1002室房屋的执行。2019年7月30日，秦皇岛市中级人民法院做出（2015）秦法执字第88-20号执行裁定书，解除诚琨公司名下卢龙县屋的查封。 2019年11月25日，原告诉来本院，要求确认原告吴雁冰与被告诚琨公司所签订的卢龙县住宅《商品房买卖合同》合法有效、该房屋归原告所有、被告诚琨公司依法协助原告办理房地产权属登记手续、依法判决被告诚琨公司与被告陈辉签订的将原告吴雁冰购买的卢龙县住宅设立抵押的《保证、抵押担保借款合同》及卢龙县房地产产权产籍监理所对该房屋办理的他项权利登记均无效。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同的成立应当以当事人真实的意思表示为前提条件，依法成立的合同，自成立时生效。本案中原告吴雁冰与被告诚琨公司签订的卢龙县房产的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，该合同的形式要件与实质要件均未违反法律和行政法规的规定，是合法、有效的合同。在合同签订后，原告依约履行了支付房屋价款的义务，且已实际占有、使用该房产，原告已取得该套房产的所有权。被告诚琨公司应依照《商品房买卖合同》在约定的时间内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并办理房地产权属登记而未履行该义务。因此对原告要求确认买卖合同有效及对涉案房产享有所有权并要求被告诚琨公司协助办理房地产权属登记手续的诉讼请求，本院予以支持。 被告诚琨公司将已经出卖给原告吴雁冰的卢龙县景苑小区4单元1002号房，作为借款抵押物抵押给陈辉，违背了诚实信用原则，也并非该房屋实际所有人吴雁冰的真实意思表示，侵犯了原告的合法权益，故该房屋抵押无效。关于卢龙县不动产登记局对该房屋的他项权利登记效力问题，不动产登记属于物权变动行为，登记后是否产生相应的法律效力，则取决于登记的依据是否符合相关的法律规定，本案中因该房屋抵押无效，抵押登记行为亦无效。被告诚琨公司、陈辉也应承担协助原告办理撤销涉案房屋相应抵押登记的相关手续。故对原告要求确认二被告在原告购买的房屋上设立的抵押及抵押登记无效，并要求被告协助办理撤销涉案房屋抵押登记相关手续的诉讼请求，本院予以支持。被告陈辉、诚琨公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，应承担对自己不利的法律后果，本庭将依据现有的证据作出判决。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条,《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十五条之规定，判决如下： 1原告吴雁冰与被告秦皇岛诚琨房地产开发有限公司所签订的卢龙县住宅的《商品房买卖合同》合法有效。 2位于卢龙县住宅房屋所有权归原告吴雁冰所有。 3被告秦皇岛诚琨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助原告吴雁冰办理房地产权属登记手续。 四、被告秦皇岛诚琨房地产开发有限公司与被告陈辉将原告吴雁冰购买的卢龙县住宅在卢龙县不动产登记局对该房屋办理的他项权利登记无效。 案件受理费2464元，减半收取1232元，由被告秦皇岛诚琨房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  蔡惠敏 二〇二〇年二月九日 书记员  许 晶