连云港市连云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0703民初1914号 原告（案外人）：张某某，男，汉族，住连云港市连云区。 原告（案外人）：牛某某，女，汉族，住连云港市连云区。 两原告共同委托诉讼代理人：池小水，江苏明智达律师事务所律师。 被告(申请执行人)：王某某，男，汉族，住连云港市连云区。 被告（被执行人）：王某，男，汉族，住连云港市连云区。 被告（被执行人）：秦某某，女，汉族，住连云港市连云区。 原告张某某、牛某某与被告王某某、王某、秦某某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告张某某、牛某某及二原告的委托诉讼代理人池小水、被告王某某到庭参加诉讼，被告王某、秦某某经依法公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 原告张某某、牛某某向本院提出诉讼称，原告于2018年4月27日与被告王某、秦某某签订了书面的《房屋买卖合同》，向被告王某、秦某某购买某某名郡第X幢X单元2-2802号房屋。2018年9月14日签订了《补充协议》，对原《房屋买卖合同》中约定的内容进行了部分变更。《房屋买卖合同》签订后，原告即实际占有了房屋，并对房屋进行全面装修后入住。原告亦按照合同约定支付了除房屋贷款之外的全部房款33万元。由于被告王某、秦某某购买案涉房屋时办理了抵押贷款手续，因此双方约定房屋交付后由原告偿还贷款，待房屋具备办理产权证书条件后支付剩余全部价款。2018年10月，被告王某某因民间借贷纠纷一案申请保全了案涉房屋，该案现已经进入执行阶段。原告在执行阶段提出执行异议，贵院以原告未支付完全部房款为由驳回了原告的执行异议申请。执行异议裁定送达后，执行人员告知原告将剩余房款交付执行。现原告根据执行要求，将剩余房款全部交付执行。已经完全符合法律规定，应当停止对案涉房屋的执行。请求：1.依法停止对某某名郡第X幢X单元2-2802号(丘号05631228-246)房屋的执行，房屋价值51.5万元。2.本案诉讼费由被告承担。 被告王某某辩称，1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定是排除执行的前题条件。四个条件同时满足才能排除执行，根据该条第四项规定，非因买受人自身原因未办理过户登记是排除执行的前题。根据江苏省高院相关文件的规定，案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续。张某某认可因房屋上有抵押而没有办理过户，是由于张某某自身原因。因此，无论原告是否支付全部价款，或者按剩余价款交付执行，均不能排除执行。 2.上述第28条规定中的“将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”是对没有支付全部价款的补充，剩余价款应当不低于申请执行的金额，才能使执行案件权利得以实现，从而排除执行。该款项应当是交至法院，再兑付给申请执行人，或者是按法院要求直接交付给申请执行人。本案中，银行不是申请执行人，将款项交付银行，不属于交付执行。 综上，因张某某自身原因没有办理过户登记，而且没有将剩余款项交付执行，所以不能排除执行。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告王某、秦某某未提交答辩意见。 经审理查明，2019年1月25日，本院对原告王某某诉被告王某、秦某某民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0703民初2267号民事判决：“一、被告王某于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告王某某借款本金人民币120000元及利息（借款本金80000元的利息，从2018年9月25日至实际偿还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；借款本金40000元的利息，从2018年9月25日起至实际还款之日止，按照年利率24%计算）。二、被告王某、秦某某于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还原告王某某借款本金120000元及利息（借款本金40000元的利息，从2018年9月25日起至实际偿还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；借款本金80000元的借款利息，从2018年9月25日起至实际还款之日止，按照年利率24%计算）。” 2018年9月25日，本院根据王某某的申请，作出（2018）苏0703民初2267号民事裁定：“一、查封被申请人王某、秦某某的由连云港某某房地产有限公司开发的某某名郡第7幢二单元2-2802室房产。二、查封申请人王某某连云港开发区201室（不动产单元号：320703207003GB00165F00010019）的房产。”同年10月10日，本院将上述民事裁定书、协助执行通知书送达连云港市房屋产权管理中心。 根据王某某的申请，本院于2019年5月5日立案强制执行，案号为（2019）苏0703执548号。在本案执行过程中，本院于2019年5月29日作出（2019）苏0703执548号执行裁定：对被执行人王某、秦某某名下位于某某名郡第X幢X单元2-2802室（丘号：05631228-246）房产予以查封。2019年5月30日，将上述执行裁定书、协助执行通知书送达连云港市房屋产权管理中心。案外人张某某、牛某某对本案执行标的提出异议后，本院于2019年7月26日作出(2019)苏0703执异48号执行裁定，驳回张某某、牛某某的异议请求。张某某、牛某某不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，2015年，被告王某、秦某某购买案涉房屋，并办理房地产按揭贷款抵押手续。抵押权人为中国工商银行股份有限公司连云港连云支行，建筑面积93.11平方米，权利价值260000元，设定日期为2015年3月19日。 2018年4月27日，王某、秦某某与张某某、牛某某签订《房屋买卖合同》，王某、秦某某将案涉房屋以55万元价格出售给张某某、牛某某。2018年9月14日，王某、秦某某与二原告就案涉房屋签订《补充协议》，将房屋转让款55万元变更为51.5万元。原告张某某、牛某某按上述《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，分别于2018年4月27日、4月30日、9月14日给付被告王某、秦某某购房款10万元、10万元、13万元，共计33万元，同时，自2018年9月至2019年6月，为被告王某、秦某某代还银行贷款2.723万元。 2019年8月8日，本院制作张某某谈话笔录一份，内容为： “？关于（2019）苏0703执548号案件涉案房屋某某名郡第X幢X单元2-2802室商品房的余款，现法院通知你交纳，你有何意见？ 张：我愿意按法院的交纳通知将涉案房屋剩余款项交到银行。 ？请于五日内将交款凭证提交法院，逾期承担相应法律后果，是否听清？ 张：听清。……” 2019年8月12日，原告将案涉房屋的贷款一次性偿清，还款金额为16.244128万元。 再查明，2018年4月30日，原告付第二笔10万元款项时，被告王某、秦某某将房屋钥匙交给原告，2018年5月8日，原告开始对房屋进行装修，2018年9月20日入住至今。 上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、中国银行转账凭证、某某名郡专用收据、物业费收据、本院谈话笔录、《家庭居室装饰工程施工合同》、中国银行交易流水明细、中国建设银行个人账户支出交易明细、中国工商银行个人还款凭证、购房发票、契税发票、房地产抵押合同、立案登记表、执行申请书、本院（2018）苏0703民初2267号民事裁定书、（2019）苏0703执548号执行裁定书、听证笔录、（2019）苏0703执异48号执行裁定书、送达证、房屋他项权证存根及当事人陈述等证据在卷予以证实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。” 案涉房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，且已经实际履行，合法有效。二原告于2018年5月就案涉房屋进行装饰装修，后入住至今，上述事实能够证实二原告已经在本院查封之前依约合法占有案涉房屋。同时，二原告已按照合同约定支付部分价款，并将剩余价款按照人民法院的要求交付抵押权人中国工商银行股份有限公司连云港连云支行。 关于案涉房屋未能办理过户登记是否系二原告自身原因的问题。根据相关法律规定，已设定抵押的物品并非禁止流通，买受人在购买已设定抵押的物品时，仅需考虑抵押权实现时可能面临的风险，其购买抵押物的行为本身并不构成过错。从本案事实看，导致案涉房屋物权未发生变更登记的原因是其已抵押给中国工商银行股份有限公司连云港连云支行，而非原告张某某、牛某某自身原因所致。且二原告已按照合同约定支付部分价款，并将剩余款项按照人民法院的要求交付抵押权人代为清偿了债务。 综上所述，本院对原告张某某、牛某某的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下： 不得执行本院（2019）苏0703执548号执行裁定查封的位于某某名郡第X幢X单元2-2802室（丘号：05631228-246）房产。 案件受理费8950元，由被告王某、秦某某共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费8950元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行10×××949094（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交于本院）。 审 判 长  刘楠楠 人民陪审员  张家茂 人民陪审员  金立荣 二〇二〇年二月二十七日 书 记 员  孙松林 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 4.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。