包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2018）内0203民初6345号原告（反诉被告）：潘国刚，男，1969年4月16日出生，个体工商户，住包头市。委托诉讼代理人：贾红岩，内蒙古天骄律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧敏，内蒙古天骄律师事务所律师。被告（反诉原告）：包钢万开物业服务有限责任公司。法定代表人：王海平。委托诉讼代理人：张存伟，上海建纬（包头）律师事务所律师。原告（反诉被告）潘国刚与被告（反诉原告）包钢万开物业服务有限责任公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘国刚的委托诉讼代理人贾红岩、刘慧敏，被告包钢万开物业服务有限责任公司（以下简称万开公司）的委托诉讼代理人张存伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘国刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付位于包头市昆都仑区钢铁大街XX号XX公馆XXX号房屋内的财产损失及装修重做的费用共计8053.25元；2.判令被告向原告支付涉案房屋28层顶层整体做防水的费用35946.75元；3.本案诉讼费用、鉴定费用由被告承担。事实和理由：2009年6月22日，原告购买位于包头市昆都仑区钢铁大街XX号XX公馆XX和XXX房屋两套，均为顶楼。原告装修上述房屋后作为办公室使用，装修花费数万元，并购置办公用品等。使用不到一年，涉案房屋屋顶开始漏水，原告多次与被告协商，被告虽进行了修缮，但没有解决根本问题，房屋漏雨现象逐年严重。2018年9月1日屋顶严重漏雨，冲垮全部屋顶，屋内设施全部损坏，尤其是电脑及电脑内的税务会计软件系统全部损坏，价值数万元，给原告造成了巨大的经济损失，经与被告协商未果。被告作为物业服务公司，对涉案房屋具有修缮义务，其未及时修缮导致原告损失，应承担赔偿责任。故原告诉至法院，请求判如所请。万开公司辩称，第一，关于涉案房屋内的物品损失系屋顶漏水所致，应当适用侵权责任法过错原则，而屋顶漏水的第一位维修方应当是开发商，其次是物业公司，但物业公司与业主之间的关系应当以业主交纳物业费为前提。本案中，被告作为物业公司自入驻涉案小区以来，原告从未交纳过物业费，其本身存在过错，故对原告主张的该部分损失，被告应承担部分责任。第二，关于顶楼屋顶的维修问题及费用，从客观情况看，XX号房屋已经出售，针对还没有实施的房顶维修行为，应当由XX号房屋现在的所有权人提出，XXX号房屋没有漏水，XXXX号房屋的租户已自行维修，现房屋不存在漏水的情形。所以整个28层房屋屋顶不应当再做维修，故不应当支持原告该部分的诉讼请求。第三，关于原告主体是否适格的问题，如果法院将款项判给原告，而原告不将该款项用于涉案房屋的维修，之后新业主的权利将无法保证，同时还会继续向被告主张。综上，不同意原告的全部诉讼请求。万开公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付位于包头市昆都仑区钢铁大街XX号XX公馆XX号、XXX号房屋的物业费23170.32元（其中XX号房屋的物业费起止时间为2014年6月1日至2019年5月31日，XXX号房屋的物业费起止时间为2014年6月1日至2017年5月31日）；2.判令反诉被告向反诉原告支付延期缴纳物业费的违约损失，按照中国人民银行同期贷款利率计算至物业费缴清之日止；3.本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与包头市恒隆置业有限公司签订《物业管理协议》，约定选聘反诉原告提供物业服务，物业费标准为1.5元/平方米。反诉被告系位于包头市昆都仑区钢铁大街XX号XX公馆XX（建筑面积176.73平方米）、XXX（建筑面积134.53平方米）房屋业主，物业服务缴费期间为2014年6月1日至2019年5月31日，但反诉被告使用上述房屋期间一直未向反诉原告缴纳物业费，经催缴未果，故提起反诉，请求判如所请。潘国刚针对反诉原告万开公司的反诉请求辩称，反诉被告购买涉案房屋后就开始漏雨，直至2018年6月9日仍有漏雨情况；未向反诉原告缴纳物业费属实，但不缴纳物业费系因反诉原告没有尽到物业服务的责任，就漏雨问题反诉被告与反诉原告多次协商未果。因此，对其反诉请求应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审理认定事实如下：2009年6月22日，原告潘国刚与包头市XX置业有限公司签订《包头市商品房买卖合同》，约定原告购买位于包头市昆都仑区钢铁大街XX号XX公馆XX号房屋，建筑面积176.73平方米，用途普通住宅，总价款为729264元，于2019年6月25日前交付房屋。同日，原告与包头市XX物业管理有限责任公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由包头市XX物业管理有限责任公司为涉案房屋提供物业服务，物业费收取标准为1.5元/平方米/月。房屋交付后，原告潘国刚进行了装修，并当作办公室使用。2018年7月24日和2018年9月3日，原告潘国刚因涉案房屋漏雨两次报警，其中2018年9月3日的《接处警登记表》中报警内容为：“昆区XX公馆XX，因下雨漏水与物业纠纷”。2018年9月被告出具《证明》，载明“XX公馆X号楼XX潘先生，由于2018年7月24日一场大雨导致房屋顶漏雨水，业主潘先生报案，公安出警，三方都在（业主、公安、物业）以公安照片为主。2018年9月4日又一场大雨，再一次导致房屋顶漏雨水，业主已报案（业主、物业双方在场），业主自拍照片”。2019年9月，原告潘国刚将上述房屋出售给吴XX，并办理了变更登记。2015年7月，包头XX商务酒店有限责任公司与被告签订《物业管理协议》，约定由被告万开公司为位于包头市昆都仑区钢铁大街XX号XX酒店3层-14层提供物业服务，期限自2015年7月1日至2018年12月31日止。庭审过程中，被告万开公司对2018年7月、9月涉案房屋漏雨的事实予以认可。原、被告均认可双方没有签订书面物业服务管理协议；被告称其提交的与包头XX商务酒店有限责任公司签订的《物业管理协议》，旨在证明其公司为涉案房屋所在小区提供物业服务的时间与为包头市XX商务酒店提供物业服务的时间一致，但该协议是双方补签，因前期物业服务企业撤出后，被告万开公司就进驻涉案小区提供物业服务至今，进驻时间是2014年6月1日。原告对此不予认可，认为被告与包头XX商务酒店有限责任公司签订的《物业管理协议》明确约定，物业服务期限自2015年7月1日至2018年12月31日，故被告进驻涉案小区的时间为2015年7月1日。同时，原告认可从未向被告缴纳过物业服务费用，只向以前的物业服务公司缴纳过，但并未提供相应票据。诉讼过程中，原告潘国刚向本院提出申请，要求就位于包头市昆都仑区XX公馆XX、XXX号房屋屋顶重做防水和因屋顶漏雨造成屋内财产损失的价值进行评估鉴定。期间，原告潘国刚撤回针对位于包头市昆都仑区XX公馆XXX号房屋的鉴定申请。2019年9月5日，国宏信价格评估集团有限公司作出国宏信（蒙·包头）（价）字2019第005号价格评估报告，结论为价格评估标的在价格评估基准日的价格为44000元，其中屋顶防水35946.75元，屋内物品及装修损失8053.25元。本院认为，原告潘国刚原系包头市昆都仑区恒隆公馆的业主，根据其提供的《接处警登记表》和被告万开公司出具的《证明》，能够证明被告万开公司为涉案房屋所在小区提供物业服务。涉案房屋系所在楼栋的顶层，被告万开公司作为物业服务公司对楼栋顶层等公共区域具有管理、维护、保养、修缮的义务。本案中，因涉案房屋屋顶漏雨给原告潘国刚造成屋内财产损失及装修损失，对该事实被告万开公司不持异议，故对原告主张包头市昆都仑区钢铁大街XX号XX公馆XX号房屋内财产损失及装修重做的费用共计8053.25元的诉讼请求，本院予以支持。原告潘国刚已于2019年9月转让涉案房屋所有权，现其并非涉案房屋的业主。故其以单个业主身份针对公共区域向被告万开公司主张重做防水费用的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告万开公司的反诉请求，被告提供了物业服务，原告应缴纳相应的费用。原告认可被告于2015年7月1日进驻涉案小区，且其一直未向被告缴纳费用，同时，针对物业费收费标准原告未提出反证，故原告应向被告支付包头市昆都仑区钢铁大街XX号XX公馆XX号房屋的物业费至其转让该房屋所有权之日止，即13254.75元（176. 73平方米×1.5元/平方米/月×50个月）。物业服务是连续不断的行为，故对原告称被告的反诉请求超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。被告万开公司主张的包头市昆都仑区钢铁大街XX号XX公馆XXX号房屋的物业费，超出了原告本诉的范围，本案不作处理，被告万开公司可另寻其他途径予以解决。被告万开公司关于主张原告迟延支付物业费产生违约损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条规定，判决如下：一、被告包钢万开物业服务有限责任公司于本判决生效后十日内向原告潘国刚支付包头市昆都仑区钢铁大街XX号XX公馆XX号房屋内财产损失及装修损失8053.25元；二、驳回原告潘国刚的其他诉讼请求；三、反诉被告潘国刚于本判决生效后十日内向反诉原告包钢万开物业服务有限责任公司支付包头市昆都仑区钢铁大街XX号XX公馆XX号房屋的物业费13254.75元；四、驳回反诉原告包钢万开物业服务有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费122元及鉴定费3500元（原告预交），由被告包钢万开物业服务有限责任公司负担；反诉案件受理费379元（反诉原告预交），由反诉原告包钢万开物业服务有限责任公司负担179元，由反诉被告潘国刚负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。                          审判长刘洁                            人民陪审员张帆                            人民陪审员李占元二〇二〇年二月二十三日                            书记员马祺深附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条民事主体行使权利时，应当履行法律规定的和当事人约定的义务。