内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内06民终2356号上诉人(原审被告）：内蒙古万正房地产开发有限责任公司。法定代表人：武某，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某，该公司法务。被上诉人(原审原告）：温某，现住鄂尔多斯市。上诉人内蒙古万正房地产开发有限责任公司因与被上诉人温某商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2018）内0602民初4130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人内蒙古万正房地产开发有限责任公司（以下简称万正房地产公司）的委托诉讼代理人王某、被上诉人温某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙古万正房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销原判，并依法改判上诉人万正房地产公司只承担2012年7月31日至2013年8月31日期间的违约金，违约金按日万分之0.5计算即18919元。事实和理由：一是原审认定事实不清。案涉房屋在2013年7月29日已完全具备交付条件，上诉人万正房地产公司已通过电话通知及登报公告履行了通知交房的义务，且该小区从2013年开始就有大批业主入住，相关配套设施均具备使用条件，未向被上诉人温某交付房屋系被上诉人没有前来办理入住手续导致。上诉人万正房地产公司仅承担迟延交付房屋一年的违约责任，而非原审认定的五年。二是案涉《商品房买卖合同》约定的违约金过高，上诉人万正房地产公司即便承担违约金，其根据迟延交付时间、经济状况、当事人损失等情况承担二十几万元的违约金明显高于被上诉人温某的实际损失，且被上诉人温某也未能举证证明其受到的实际损失，应调整为按日万分之0.5计算违约金。温某辩称，不同意上诉人万正房地产公司的上诉请求，理由为：一是案涉房屋未在2013年7月29日通过主管部门验收，亦未办理竣工备案手续，即房屋未达到交付条件，且上诉人万正房地产公司所述2013年该小区已有大批业主入住属其违规行为。二是上诉人万正房地产公司未按合同约定向被上诉人温某履行书面通知办理交付房屋手续的义务，被上诉人温某至今未收到交付通知书，亦未接听过交房电话。三是不同意上诉人万正房地产公司所述违约金过高的说法，被上诉人温某已向其支付全部房款，其未在约定期限内交付房屋，应按照合同约定承担违约金及相关费用。四是被上诉人温某与银行之间的纠纷与本案无关，上诉人万正房地产公司违约在先，本案尚未审结，被上诉人温某无法偿还上诉人万正房地产公司被扣的保证金。温某向一审法院起诉请求：1.判令万正房地产公司支付温某逾期交付房屋的违约金222262元2.万正房地产公司支付从2018年6月19日起至起诉实际交房之日止的迟延交付房屋的违约金；3.万正房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：温某向万正房地产公司购买该公司开发的位于万正明珠小区第五幢1单元901号房屋，房屋总价款为1036670元。双方于2011年12月13日签订《商品房买卖合同》，合同约定了付款方式、逾期付款的违约责任及逾期交付房屋的违约责任等。该合同第六条约定，付款方式为首付30%，即316670元，其余70%银行按揭15年，借款720000元，逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定，出卖人应当在2012年7月31日前将验收合格的商品房交付于买受人。第九条约定，逾期交付房屋超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。双方于同日还签订了《商品房买卖合同》补充协议，协议约定买受人于2011年12月20日前向出卖人支付首付房款316670元。出卖人交付商品房的日期为2012年7月31日至2012年9月30日。除出卖人推迟交房日期外，届时出卖人不再另行通知交房日期。一审法院另查明，温某已支付房款1036670元，但万正房地产公司一直未履行交房义务。一审法院又查明，鄂尔多斯市东胜区城市建设局于2018年6月29日作出同意万正明珠小区1#-12#、S1-S5及地下车库办理房屋产权登记的东城建函（2018）106号意见书。国家建筑工程质量监督检验中心于2018年4月11日作出的（2018）国认监认字（077）号检验报告显示涉案住宅楼验收合格，检验日期为2017年12月1日-12月11日。一审法院认为，《商品房买卖合同》不违反法律及行政强制性规定，合法有效，对温某、万正房地产公司均有约束力。关于万正房地产公司是否应当承担违约责任，该合同第八条约定，“出卖人应当在2012年7月31日前将验收合格的商品房交付于买受人”，温某已支付价款，而万正房地产公司至今未交付涉案房屋，一审法院认定万正房地产公司应当承担违约责任。关于具体违约责任，《商品房买卖合同》第九条约定逾期交付房屋超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。万正房地产公司提供的验收报告显示涉案住宅楼于2018年4月11日验收合格，万正房地产公司虽辩称涉案房屋验收合格时间早于验收报告出具时间，但未能提供其他证据，故对该辩称理由不予支持，一审法院认定涉案房屋于2018年4月11日验收合格，虽万正房地产公司曾登报告知购房者办理交房手续，但当时房屋并未验收，不符合交房条件，其通知的行为可顺延至涉案房屋验收合格之日，即2018年4月11日，故一审法院认为，万正房地产公司应承担合同约定的交付房屋之日起至房屋验收合格之日期间的违约金，即以交付房款金额为基础，按每日万分之一的标准，支付违约金，从2012年8月1日起至2018年4月11日止的违约金215523.69元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原审判决如下：一、内蒙古万正房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向温某支付违约金215523.69元；二、驳回温某其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未向法庭提供新的证据。本院经审理查明事实与原审法院经审理查明的基本事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人万正房地产公司主张的违约金计算时间及计算标准能否成立。上诉人万正房地产公司与被上诉人温某签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，双方当事人应按合同约定履行各自义务。关于违约金计算时间的问题，被上诉人温某已向上诉人万正房地产公司支付全部房款，而上诉人万正房地产公司未向被上诉人温某交付验收合格的房屋，上诉人万正房地产公司虽曾于2013年7月29日登报通知购房者办理收房入住手续，但当时案涉小区未经验收，依据上述《商品房买卖合同》第八条“交付期限”及第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第2项约定，结合案涉小区于2018年4月11日经国家建筑工程质量监督检验中心验收合格的事实，上诉人万正房地产公司向被上诉人温某支付违约金的期限应为2012年8月1日至2018年4月11日。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上诉人万正房地产公司虽称案涉小区于2013年7月29日业经验收合格，具备交付条件，但其针对此主张未提供相关证据予以佐证，故本院对其该项上诉理由不予采信。关于违约金计算标准的问题，双方已在案涉《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第2项后段作出约定，即每日按已交付房款万分之一计算违约金，且上诉人万正房地产公司未提供证据证明以上约定的违约金过分高于被上诉人温某在本案中产生的实际损失，故本院对上诉人万正房地产公司主张按每日万分之0.5计算违约金的上诉请求不予支持。综上所述，内蒙古万正房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4532元，由上诉人内蒙古万正房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 乌 宁审判员 苏 晨审判员 郝 蓉二〇二〇年二月十四日书记员 刘景然