江西省九江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣04执异48号异议人（利害关系人）：九江市汇成宝投资有限公司，统一社会信用代码91360403MA35FQFD1，住所地：九江市浔阳区庐峰路39号171医院小区侧楼。法定代表人：祁书涛，系公司执行董事。申请执行人：江西银行股份有限公司九江分行，住所地：九江市长虹大道248号。负责人：雷斌，系该行行长。被执行人：九江市龙海贸易发展有限公司，组织机构代码69370830-X，住所地：九江市九龙街步红广场第一层。法定代表人：黄超鹏，系公司总经理。被执行人：黄敏，男，汉族，1963年3月28日出生，住江西省南昌市东湖区。被执行人：江西省昌泰置业有限公司，组织机构代码73915223-X，住所地：南昌市南京东路2号1栋26-28轴店面。法定代表人：黄敏，系公司董事长。本院在执行申请人江西银行股份有限公司九江分行与被执行人九江市龙海贸易发展有限公司、江西省昌泰置业有限公司、黄敏金融借款合同纠纷一案中，异议人九江市汇成宝投资有限公司对本院执行过程中执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年1月15日组织了异议人九江市汇成宝投资有限公司、申请执行人江西银行股份有限公司九江分行、买受人九江市天昊粮油商贸有限公司参加听证，现已审查终结。异议人九江市汇成宝投资有限公司称，九江中院在执行申请执行人江西银行股份有限公司九江分行与被执行人九江市龙海贸易发展有限公司、江西省昌泰置业有限公司、黄敏金融借款合同纠纷一案中，将被执行人江西省昌泰置业有限公司所有的位于九江市（房产证号：九房权证开字第××号）房屋进行司法拍卖。竞买人九江市天昊粮油商贸有限公司以8329226.78元竟得该标的物。2019年9月11日，本院作出（2018）赣04执恢80号执行裁定：一、九江市59号时代赢家102号房屋所有权自本裁定送达给买受人九江市天昊粮油商贸有限公司时起转移。二、买受人九江市天昊粮油商贸有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。由于九江中院此次拍卖的房屋占用了异议人九江市汇成宝投资有限公司享有国有建设用地使用权的面积约555平方米的土地，损害了异议人的合法利益。请求撤销此次拍卖行为及九江市中级人民法院（2018）赣04执恢80号执行裁定。本案在审查中异议人向本院提交如下证据：1.九江市汇成宝投资有限公司的营业执照复印件、法定代表人身份证明及法定代表人身份证复印件各1份，证明异议人的基本情况及主体适格。2.被执行人江西昌泰置业有限公司持有的九江市59号时代赢家102号房屋的产权证复印件1份，证明涉案房屋侵占了异议人土地使用权的事实。3.九江市汇成宝投资有限公司持有的不动产权在（九城国住国用【2010】第13142号）及九江开发区国土测绘队编制的《九江市汇成宝投资有限公司宗地图》复印件一份；九江市汇成宝投资有限公司在该土地上所建九龙贵宾府项目的建筑方案复印件1份，证明其拥有的土地使用权。4.江西省九江市中级人民法院（2018）赣04执恢80号执行裁定书复印件一份。5.（2018）赣04执恢80号案件的评估报告。证明拍卖的房屋所占的土地使用权面积为192.85平方米。江西银行对异议人提供的证据辩称，江西银行办理房屋抵押的时候是通过房产局法定程序办理的，是按照房屋面积来估价办理抵押登记，且办理抵押登记时间是在异议人取得土地之前，因此异议人的异议申请不能成立，应予驳回；买受人天昊粮油公司对异议人提供的证据辩称，对异议人提供的第一组证据没有异议。对异议人提供的第二组证据真实性合法性没有异议，对证明目的有异议。异议人通过这组证据来证明买受人所竞买的涉案房屋侵占了异议人的土地使用权是不能成立的。因涉案房屋取得房产证是在异议人获得坐落于九江市开发区向阳路9号国有建设用地的使用权之前。昌泰公司在办理房产证的时候，涉案房屋所占的土地使用权都是属于昌泰所有，故无需再另办房产证。对第三组证据的真实性合法性均有异议，因异议人是在隐瞒真实情况，提供虚假资料，才在房产部门办理的不动产权证，因此不具有真实性合法性。对第四组证据真实性合法性没有异议，对异议人的证明目的有异议。江西省九江市中级人民法院（2018）赣04执恢80号拍卖裁定合法有效，应予以执行。对第五组证据真实性没有异议，对关联性、合法性有异议。该组证据并不能证明涉案房屋占有了异议人土地使用权面积。综上，异议人的请求不能成立，应予以驳回。买受人天昊粮油贸易公司向本院提供如下证据：1。异议人向九江土管局提交的国有土地使用权转让送审表。证明异议人明知其所获得的土地上面涉案房屋存在的事实，却还向房产主管部门出具已拆除建筑物说明，隐瞒了真实情况，获得的土地产权证。2.异议人于2017年向九江不动产登记局出具的关于同意按实际面积办理不动产登记产证的函，载明了其所获的土地为净地，没有发生其他个人或机构侵占土地的行为。3.异议人于2017年向九江市国土资源局出具的法律责任具结保证书，载明该宗地界址清楚，四邻无争议，无抵押等交易行为，与外界无权利纠纷和法院查封。并承诺，如反映的情况为虚假，国土资源局可注销其已登记的土地的权利，由此造成的后果由异议人承担。综上，异议人的异议请求不能成立，应驳回其异议请求。异议人答辩称：1.这三份证据无法证明异议人作出了虚假的陈述，异议人和昌泰公司之间就该涉案房屋并不存在着争议，所以不存在异议人通过提供虚假陈述将涉案土地合法办理产权证的事实。2.异议人在接受以物抵债过程中标的物是土地，以物抵债程序中应房随地走，因此，异议人在接受以物抵债的同时就应取得了涉案房屋产权。3、在涉案房屋办理抵押登记时仅仅只享有土地产权证书上记载的190多平方米的土地使用权，而不享有整个涉案土地的使用权。对上述异议人和买受人提供的证据真实性、合法性本院予以认可，对证明目的将结合全案予以综合认定。本院经审查查明，2010年9月7日，被执行人江西省昌泰置业有限公司为坐落于九瑞大道59号时代赢家102号房屋办理了合法登记手续（产权证号：九房权证开字第××号，建筑面积1607.10㎡），并于2010年11月10日办理了国有土地使用权证（九城商住多用（2010）第13142号，使用权面积192.85㎡）。嗣后，江西省昌泰置业有限公司以案涉房屋向江西银行股份有限九江分行（原南昌银行股份有限公司九江分行）为被执行人九江市龙海贸易发展有限公司办理了抵押担保，并于2013年3月6日办理了抵押登记手续。因被执行人到期未如期偿还贷款，申请执行人江西银行股份有限公司遂向本院提起民事诉讼，本院于2015年3月17日作出（2014）九中民二初字第121号民事判决，判令：一、被执行人九江市龙海贸易发展有限公司偿还申请人借款本金人民币19983261.4元、利息951955.67元，此后至本判决确定给付之日止的利息按双方合同约定的利率计算；二、由被执行人黄敏对被执行人九江市龙海贸易发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、申请人对被告江西昌泰置业有限公司提供的抵押物（即案涉房产）在上述债权范围内享有优先受偿权。2016年6月27日，因被执行人未履行生效判决确定的义务，申请人向本院申请强制执行，同日，本院立案执行，案号为（2016）赣04执158号。因被执行人等无履行能力，2017年11月8日，该案终结执行。2018年8月14日，因申请人申请恢复执行，本院立案恢复执行，案号为（2018）赣04执恢80号。本院在执行申请执行人江西银行股份有限公司九江分行与被执行人九江市龙海贸易发展有限公司、江西省昌泰置业有限公司、黄敏金融借款合同纠纷一案中，于2019年8月2日在京东网上拍卖被执行人江西省昌泰置业有限公司所有的坐落于：九江市59号时代赢家102号房屋。2019年9月3日，买受人九江市天昊粮油商贸有限公司以8329226.78元最高价竞得。2019年9月11日，本院作出（2018）赣04执恢80号执行裁定：一、九江市59号时代赢家102号房屋所有权自本裁定送达给买受人九江市天昊粮油商贸有限公司时起转移。二、买受人九江市天昊粮油商贸有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。因涉案房屋多处被他人占有、使用，异议人亦占有使用涉案房屋的部分。故2019年9月25日，本院作出（2018）赣04执恢80号公告，要求涉案房屋的使用人于公告发布之日起30日内搬离九江市59号时代赢家102号房屋。2019年11月5日，异议人向本院提出执行异议。另查明，在（2015）九中执字第107号九江银行股份有限公司星子支行申请执行九江超鹏贸易发展有限公司、江西省昌泰置业有限公司金融借款合同纠纷一案执行过程中，异议人汇成宝投资有限公司与该案原申请执行人九江银行星子支行于2015年12月18日达成了债权转让协议，约定将九江银行股份有限公司星子支行对九江超鹏贸易发展有限公司、江西省昌泰置业有限公司享有的债权41003398.46元转让给异议人汇成宝投资有限公司，并于2015年12月18日向本院申请变更申请执行人其申请。2015年12月21日，本院作出（2015）九中执字第107-2号裁定变更九江市汇成宝投资有限公司为（2015）九中执字第107号案件的申请执行人。2016年12月28日，本院作出（2015）九中执字第107-3号执行裁定书，裁定将被执行人江西省昌泰置业有限公司所有的位于九江市土地使用权（面积7693.37平方米，权证号：九城国用（2004）字第004号，该宗土地于2004年2月25日办理了国有土地使用权证）以流拍价25792350元抵偿给异议人九江市汇成宝投资有限公司。嗣后，九江市汇成宝投资有限公司于2017年12月26日获得坐落于九江市开发区向阳路9号面积为7540.20平方米的土地使用权，并取得不动产权证（赣【2017】九江市不动产权字第××号）。在（2015）九中执字第107号案件执行过程中，本院依据九江银行股份有限公司星子支行提供的抵押合同、抵押物清单以及江西长信资产评估有限公司长信评报字（2015）第016号评估报告作出的拍卖。在以物抵债程序中，异议人未提出异议，异议人于2017年12月11日向九江不动产登记局出具了关于同意按实际面积办理不动产登记产证的函，载明了其所获的土地为净地，没有发生其他个人或机构侵占土地的行为。2017年5月23日向九江市国土资源局出具的法律责任具结保证书，载明该宗地界址清楚，四邻无争议，无抵押等交易行为，与外界无权利纠纷和法院查封。并承诺，如反映的情况为虚假，国土资源局可注销其已登记的土地的权利，由此造成的后果由异议人承担。本院认为，本案的争议焦点为：本院（2018）赣04执恢80号案件中的拍卖行为是否合法？是否应予撤销？《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。本院在（2018）赣04执恢80号案件执行过程中是依据江西银行股份有限公司九江分行提供的抵押合同及抵押物清单、网络询价报告作出的拍卖行为。该涉案房屋系抵押物于2010年9月7日办理了合法产权登记手续（产权证号：九房权证开字第××号），本院以此启动的拍卖程序符合法定程序，并无不当。异议人请求撤销拍卖的理由不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题规定》第三十一条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议若干问题规定》第二十一条规定的情形，故本院对异议人要求撤销司法拍卖行为的请求不予支持。对于异议人提出涉案房屋侵占其土地使用权问题，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，属相关行政部门管辖，异议人可向相关行政部门或通过其他救济途径另行主张。综上，本院认为异议人提出的异议申请不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款（一）项规定，裁定如下：驳回九江市汇成宝投资有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向江西省高级人民法院申请复议。审判长  曹文彬审判员  徐新友审判员  顾佰成二〇二〇年二月十九日书记员  刘翔菲