广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初4951号原告（反诉被告）：邓明新，男，1979年10月21日出生，汉族，住广东省广州市从化区江埔街从城大道香檀大街****，公民身份号码4402231979********。委托诉讼代理人：邹强，广东鑫霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄粮倩，广东鑫霆律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：惠州万众达实业有限公司，住所地广东省惠州市博罗县石湾镇科技大道南侧，统一社会信用代码91441322MA4WKWE76H。法定代表人：梁斌,该公司总经理。委托诉讼代理人：卢耀迪，广东海法（东莞）律师事务所律师。原告邓明新与被告惠州万众达实业有限公司（以下简称万众达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案。诉讼期间，万众达公司提起反诉，本院经审查后同意受理万众达公司的反诉，并将本诉与反诉进行合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邓明新的委托诉讼代理人邹强，被告（反诉原告）万众达公司的委托诉讼代理人卢耀迪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓明新向本院提出诉讼请求：1.判令万众达公司向邓明新返还三押一付的款项220000元、电费押金10000元及2019年2月1日至2019年5月31日的租金及公摊电费231500元，合计461500元，以及相应利息（以461500元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算自2018年11月28日起至实际退还款项之日的利息）；2.本案诉讼费用由万众达公司负担。事实与理由：2018年12月14日，邓明新与万众达公司签订《房屋租赁合同》。合同约定：万众达公司向邓明新出租位于佛山市三水区乐平镇大松岗原料加工厂车间二座球磨车间之二的厂房。租期从2018年11月28日至2028年5月31日，其中2018年11月28日至2021年5月27日每月的租金55000元。邓明新承租上述厂房的目的是用于经营企业，万众达公司需协助邓明新办理所开办企业的营业执照等相关证件。合同签订后，邓明新依约向万众达公司支付了三押一付的款项220000元、电费押金10000元及2019年2月1日至2019年5月31日的租金及公摊电费231500元，合计461500元。邓明新办理相关执照时，万众达公司却一直无法提供案涉厂房的房产证或建设工程规划许可证，导致邓明新无法办理相关执照，也无法顺利进场经营企业，邓明新签订案涉合同的目的无法实现。根据相关法律规定，租赁合同有效的前提是出租方就租赁物取得建设工程规划许可证或房地产权证，但万众达公司一直无法提供相关证件，因此双方签订的租赁合同无效，万众达公司应退回相关费用。万众达公司辩称：1.邓明新诉请的461500元款项，万众达公司确实有收取，具体包含：租赁保证金165000元，2019年1月至5月的租金合计275000元，5个月的水电费公摊11500元，电费押金10000元。2.案涉厂房具有合法产权，合同不具有无效事由，邓明新也实际占有使用案涉厂房，并设立佛山馨香生物科技有限公司进行经营。本案的租金、水电费及公摊费用是邓明新主动交纳的，迄今邓明新尚欠万众达公司2019年6月、7月的租金及相应的公摊水电费合计114600元。3.如果案涉合同无效，邓明新诉请万众达公司按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算利息没有法律依据。4.合同约定，在邓明新经营期间，万众达公司协助提供出租物业产权证明文件。佛山馨香生物科技有限公司的环评手续不能办理，无法继续经营的责任在于邓明新，不存在邓明新请托万众达公司的事实。5.邓明新的主动交租行为以及设立企业的行为足以证实万众达公司已经履行了案涉厂房的交付义务，至于邓明新有否使用或装修承租厂房，属于其自主经营行为，与万众达公司无关。6.本案诉讼费用由法院判决处理。万众达公司向本院提出反诉请求：1.确认案涉《租赁合同》已于2019年7月11日解除；2.判令邓明新支付万众达公司2019年6月、7月租金合计110000元；3.判令邓明新支付万众达公司2019年6月、7月水电费合计4600元；4.判令邓明新支付万众达公司免租期的租金55000元；5.判令万众达公司有权没收邓明新的租赁保证金165000元；6.判令邓明新支付万众达公司房屋租赁中介费27500元；7.本案诉讼费均由邓明新承担。事实和理由：2018年12月14日，万众达公司和邓明新就位于佛山市三水区乐平镇大松岗原料加工厂车间二座球磨车间之二的厂房签订了《租赁合同》。合同对租期、租金等事项进行了约定。合同第八条第一款约定：租赁期内中途解除本合同的，必须提前90天通知；通知期间照常缴纳租金及水电费用，万众达公司不予退还保证金，邓明新还应赔偿万众达公司免租装修期的租金和中介费（按现时月租金额计算）。除此之外，合同还约定电费押金、租赁保证金等涉及双方权利义务的条款。合同签订后，邓明新依约承租案涉房屋，并在该场地开办佛山馨香生物科技有限公司，邓明新向万众达公司交纳了租赁保证金、2019年1月至5月的租金及产生的水电费。2019年7月11日，邓明新在拖欠2019年6月份租金的情况下表明不再承租案涉场地。后双方协商未果，邓明新即向法院起诉退还案涉房屋租赁保证金、租金及水电费。万众达公司认为，案涉房屋有《房屋所有权证》，不存在合同无效的情形，邓明新中途退租与拖欠租金的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。邓明新辩称：邓明新不同意万众达公司的反诉请求。1.案涉合同不存在解除问题，该合同自始至终都是无效，也没有实际履行，万众达公司没有将场地交付邓明新使用，也没有办理交接手续；2.万众达公司没有取得邓明新支付押金、租金及水电费等费用的相应对价，万众达公司应向邓明新返还上述款项；3.万众达公司没有案涉厂房的合法租赁权和转租权；4.涉案厂房没有办理相关消防、基建等报建手续；5.万众达公司主张邓明新支付中介费没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人提供的证据，本院审查认定意见如下：1、对邓明新提供的2018年12月14日签订的《租赁合同》、招商银行转账回单及账户历史交易明细表、兴业银行交易回单及借记卡交易明细、民生银行业务回单及账户对账单、收据、邓明新的财务人员吕德祥、刘纯玲出具的证明，上述证据能够证明邓明新与万众达公司签订了案涉厂房的租赁合同，以及邓明新向万众达公司支付了租赁保证金165000元、电费押金10000元，以及2019年1月至5月的厂房租金275000元、公摊水电费11500元，合计461500元。万众达公司对上述证据的真实性均无异议，本院予以采信。对于邓明新提供的2018年12月3日签订的《厂房租赁合同》、馨香公司核准登记通知书，万众达公司确认该合同是由其司员工梁宏作为代表与邓明新签订，用于邓明新申请办理佛山馨香生物科技有限公司（简称馨香公司）的营业执照。经审查，该《厂房租赁合同》的签订日期及馨香公司申办营业执照的日期均早于邓明新与万众达公司签订案涉《租赁合同》的日期（为2018年12月14日），且邓明新实际履行的亦非该《厂房租赁合同》的内容，同时万众达公司提供的员工证明、微信聊天记录、银行账户交易明细等，均能证明梁宏是万众达公司员工的事实，故本院对万众达公司主张梁宏代表公司与邓明新签订的《厂房租赁合同》仅用于邓明新申办馨香公司营业执照的事实予以确认，对邓明新主张万众达公司出租的案涉厂房来源不合法的事实，本院不予采纳。2、万众达公司提供的不动产登记信息查询结果、房屋所有权证、委托书、《资产租赁合同》、场地移交确认书、《场地及厂房租赁合同》、证明等，上述证据来源、形式合法，能够相互印证，证明三水乐平镇大松岗原料加工厂车间内Ⅱ座球磨车间的登记权利人为广东佛陶集团股份有限公司原料加工厂，广东佛陶集团股份有限公司原料加工厂授权广东佛陶集团股份有限公司将该物业出租给佛山市三水亚瑞机械设备有限公司，而万众达公司的股东孙国胜代表万众达公司与佛山市三水亚瑞机械设备有限公司签订租赁合同，承租了案涉厂房，故万众达公司对案涉物业享有合法租赁权利，本院予以采信。对万众达公司提供的梁宏与邓明新，以及梁宏与邓明新的财务人员鲁华丽的微信聊天记录，邓明新对该证据的真实性没有异议，本院予以采信。对万众达公司提供的律师函，邓明新确认有向万众达公司发函要求解除合同，故本院对该证据亦予采信。对万众达公司提供的馨香公司的营业执照，邓明新亦予确认，并承认其利用承租的案涉厂房场地申请开办了馨香公司，故本院对该证据亦予采信。对于万众达公司提供的中介费收据，能够证明万众达公司就出租案涉厂房支付相应的中介费27500元，本院予以采信。万众达公司提供的《厂房租赁定金协议书》、《厂房租赁合同》、员工证明、银行账户交易明细、微信聊天记录，能够证明梁宏是万众达公司的员工，并负责办理案涉厂房出租给邓明新的具体事宜，本院予以采信。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：坐落于三水区乐平镇大松岗原料加工厂车间内Ⅱ座球磨车间的厂房登记权利人为广东佛陶集团股份有限公司原料加工厂。2018年6月6日，广东佛陶集团股份有限公司原料加工厂委托广东佛陶集团股份有限公司出租其位于三水乐平大道东的物业(含案涉厂房)。2018年6月，广东佛陶集团股份有限公司将上述物业出租给佛山市三水亚瑞机械设备有限公司使用，租期从2018年6月16日至2028年6月15日。2018年7月，佛山市三水亚瑞机械设备有限公司与孙国胜签订《场地及厂房租赁合同》，又将其从广东佛陶集团股份有限公司处承租的部分物业（含案涉厂房）转租给孙国胜使用，租期从2018年7月5日至2028年5月31日。诉讼中，孙国胜出具证明，确认其是万众达公司的股东，并代表万众达公司与佛山市三水亚瑞机械设备有限公司签订上述《场地及厂房租赁合同》。2018年11月28日，万众达公司与邓明新签订《厂房租赁定金协议书》，约定万众达公司将位于佛山市三水区乐平镇亚瑞工业园的厂房第F栋两层整栋出租给邓明新，邓明新已知厂房的结构及现状，符合其生产经营使用。该厂房每月租金55000元，从2019年1月1日起正式计算租金，基本电费及电价按南方电网价格，另加0.1元∕度电的变损与电损，水费按5元∕吨计算，另加15%的损耗维修费用。签订正式合同时间为2018年12月15日前。租期共9年半，租金及费用每二年半递增10%。邓明新向万众达公司支付50000元作为定金，签订合同书后此款转为应付租金。签订合同时，邓明新应向万众达公司支付三个月租金作为租赁保证金，另付万众达公司一个月租金。邓明新在签订本定金合同后，如不能办理环评，万众达公司退还其定金。双方签订正式租赁合同后，此协议自行失效。诉讼中，万众达公司与邓明新均确认，签订该协议书后，邓明新已向万众达公司支付定金50000元，该定金于双方签订正式租赁合同后转为租金。2018年12月14日，万众达公司（为合同甲方）与邓明新（为合同乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市三水区乐平镇大松岗原料加工厂车间内Ⅱ座球磨车间之二（该地址属物业自编号F栋）出租给乙方作工业生产使用。本合同租赁期限为9年6个月，从2018年11月28日至2028年5月31日，其中2018年11月28日至2018年12月31日为免租装修期，2018年11月28日至2021年5月27日每月的租金55000元；2021年5月28日至2023年11月27日每月的租金60500元；2023年11月28日至2026年5月27日每月的租金66550元；2026年5月28日至2028年5月31日每月的租金73205元。乙方在签订本合同当天支付甲方人民币165000元作为租赁保证金，另支付甲方10000元作为电费押金。租赁期满，乙方付清甲方租金及水电费用后，甲方在7个工作日内将保证金免息退还给乙方。签订合同当天，乙方预付甲方第一个月的租金55000元。租期内，每个自然月的5日前，乙方应当支付当月的租金及上月的水电费用。甲方于2018年11月28日将租赁物交付给乙方使用，计取租金日期为2019年1月1日。厂房的水费按5元∕吨计价，另按实际用量的15%增收作为消防、水系统维护费用；电费按每度电0.98元计价，基本电费按南方电网价格收取，另加0.1元∕度电作为变损与电损。甲方协助乙方办理租赁合同和场地证明资料，以便乙方办理在本租赁场地内合法生产和经营的相关证件。租赁期内，乙方须按国家相关部门的规定，依法经营，其环保、消防安全要符合本地区的规定，否则一切经济损失及法律责任由乙方负责。乙方中途解除合同，须提前90天通知甲方，通知期间，乙方照常缴交租金及费用，并赔偿甲方免租期的租金和中介费（按现时月租金额计算），同时甲方不予退还保证金。上述合同签订后，邓明新向万众达公司支付了租赁保证金165000元、电费押金10000元，2019年1月至5月的租金275000元（55000元∕月×5个月）及公摊水电费11500元（2300元∕月×5个月），合计461500元。万众达公司将案涉厂房交付邓明新使用，邓明新于2018年12月10日以该厂房为住所地申办了馨香公司，馨香公司登记经营范围为研发、生产、销售香料、香精、其他日用品、化妆品、消毒用品等。2019年7月1日，邓明新委托律师向万众达公司发函，以万众达公司一直未向邓明新提供案涉出租厂房的房产证及规划证，导致邓明新无法办理相关执照、无法开办企业经营为由，要求解除双方签订的《租赁合同》，并要万众达公司退还相应的租金及保证金合计450000元。2019年6月29日，邓明新与万众达公司的员工梁宏于微信聊天时表示不再租赁案涉厂房。2019年7月4日，梁宏与邓明新的财务人员鲁华丽进行微信聊天，鲁华丽表示由于环保手续办不下来，不再租赁案涉厂房，梁宏要求鲁华丽前来办理合同解除的相关手续。诉讼中，邓明新确认由于无法办理馨香公司的环评手续，才向万众达公司提出解除案涉租赁合同。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。万众达公司提供的不动产信息查询结果、房屋所有权证、租赁合同等系列证据能够证明万众达公司拥有佛山市三水区乐平镇大松岗原料加工厂车间内Ⅱ座球磨车间之二厂房的合法承租权，其将该厂房转租给邓明新使用并与之签订的案涉《租赁合同》合法有效，本院予以确认，原、被告双方应当按照该《租赁合同》的约定，履行各自的合同义务。关于案涉合同是否已经解除，何时解除的问题。万众达公司提供的律师函能够证明邓明新于2019年7月1日委托律师向万众达公司发出了解除案涉租赁合同的通知。同时万众达公司提供的微信聊天记录也证实，从2019年6月底至2019年7月初，邓明新及其财务人员鲁华丽分别与万众达公司的经办人员梁宏提出解除合同的意思表示，2019年7月4日，梁宏明确通知邓明新的代表鲁华丽，表示若邓明新明确不再承租案涉厂房需前来办理解除合同的相关手续。由此可见，万众达公司同意邓明新提出的解除合同的意思表示，双方仅就合同解除的后果、违约责任承担等问题未能达成一致意见，但并不影响案涉合同的解除。综上，应当认定邓明新与万众达公司于2019年7月4日就案涉合同的解除达成了合意，故本院确认案涉合同于2019年7月4日解除。关于案涉合同解除后相关租金、水电费及保证金等如何处理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”另《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，邓明新因一直未能办理馨香公司的环评手续，导致馨香公司无法开展生产经营活动，邓明新为此向万众达公司提出解除案涉租赁合同，故导致案涉合同不能继续履行的原因在于邓明新。至于邓明新提出万众达公司未配合其办理馨香公司的环评手续导致其无法继续履行合同，因万众达公司已提供案涉租赁场地的资料配合邓明新办理了馨香公司的营业执照，至于馨香公司未能办理环评手续并非万众达公司的责任，故邓明新上述抗辩意见欠缺事实和法律依据，本院不予采纳。由于邓明新因自身原因单方向万众达公司提出解除案涉租赁合同，现万众达公司同意解除该合同，但合同解除前邓明新亦已实际占用案涉租赁场地，且已利用该场地办理了馨香公司的营业执照，故邓明新理应支付万众达公司自2019年1月至合同解除时的租金，本院综合考虑案涉合同的履行情况及邓明新提出解除合同的具体情况，根据公平原则酌定邓明新应支付万众达公司至2019年6月的租金。邓明新已支付万众达公司2019年1月至5月的租金275000元（55000元∕月×5个月），邓明新仍需支付万众达公司2019年6月份的租金55000元。邓明新要求万众达公司退还其2019年1月至5月的租金275000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于万众达公司向邓明新主张的公摊水电费，虽然邓明新利用案涉租赁场地开办了馨香公司，但馨香公司因未能办理环评手续，一直未开展经营活动，故未实际产生水电费用，万众达公司不应收取邓明新该笔费用，万众达公司已向邓明新收取的2019年1月至5月的公摊水电费11500元（2300元∕月×5个月），亦应当退还给邓明新。至于万众达公司已向邓明新收取的租赁保证金165000元、电费押金10000元，考虑到邓明新并非故意拒绝履行案涉租赁合同，而是其无法办理馨香公司的环评手续导致案涉合同不能继续履行，本院基于公平原则考虑，判令万众达公司向邓明新退还租赁保证金165000元、电费押金10000元。对于邓明新主张的上述租赁保证金165000元、电费押金10000元，以及已缴的公摊水电费11500元的逾期退还利息损失，因邓明新单方提出解除合同构成违约，且双方就解除合同的相关收、退费问题不能达成一致意见而引发纠纷，故本院对邓明新主张的该利息损失不予支持。至于万众达公司向邓明新主张的中介费，因万众达公司提供证据证实其为与邓明新签订案涉租赁合同向中介机构支付中介费27500元，同时依据合同约定邓明新中途解除合同该中介费由邓明新承担，现万众达公司要求邓明新承担其中介费损失合理，本院予以支持。对于万众达公司要求邓明新承担免租期即2018年12月份的租金55000元，按照合同约定，邓明新中途提出解除合同该免租期的租金由邓明新支付给万众达公司，现万众达公司要求邓明新赔偿该免租期租金损失55000元，也符合合同约定，本院亦予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）邓明新与被告（反诉原告）惠州万众达实业有限公司于2018年12月14日签订的《租赁合同》于2019年7月4日解除。二、被告（反诉原告）惠州万众达实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）邓明新退还租赁保证金165000元、电费押金10000元，以及2019年1月至5月的公摊水电费11500元，合计186500元。三、原告（反诉被告）邓明新应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）惠州万众达实业有限公司支付中介费27500元、免租期租金55000元、2019年6月份租金55000元，合计137500元。四、上述第二、第三项判决确定的债务相互抵扣后，被告（反诉原告）惠州万众达实业有限公司应退还原告（反诉被告）邓明新490**元。五、驳回原告（反诉被告）邓明新的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）惠州万众达实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费全额收取8072元，由邓明新负担4738元，惠州万众达实业有限公司负担3334元。反诉案件受理费减半收取计4752元，由邓明新负担1804元；惠州万众达实业有限公司负担2948元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  蔡月梅人民陪审员  卢冠欣人民陪审员  卢沛兰二〇二〇年二月三日法官 助理  赵 书 记 员  成婉玲