云南省弥勒市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）云2504执异4号 案外人：段学伦，男，1981年12月17日出生，彝族，居民，住弥勒市。 案外人：李慧，女，1979年6月6日出生，傣族，居民，住弥勒市。 二案外人的委托诉讼代理人：朱庆雄，云南砺剑律师事务所律师。 申请执行人：苏玉兰，女，1969年5月16日出生，汉族，农民，住弥勒市。 被执行人：李兰，女，1984年10月21日出生，傣族，农民，住弥勒市，现住弥勒市。 本院在执行申请执行人苏玉兰与被执行人余建勇、李兰民间借贷纠纷一案中，案外人段学伦、李慧于2020年1月7日对本院查封位于弥勒市房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人段学伦、李慧称：2018年10月22日，我们因住房需要，通过中介弥勒市华众地产经纪有限公司推荐、查阅相关材料后，与李兰签订《房屋买卖合同》，约定李兰将其与云南巨人房地产开发有限公司弥勒分公司购买、个人拥有100%产权的弥勒市房屋以810000元的价格出售给我们。合同签订后，我们按约定通过银行转账方式先后两次向李兰支付390000元购房款后接收了房屋，并出资对房屋进行了内部装修，且已入住实际占有了该房屋，剩余的银行贷款368898.65元未付，我们替李兰偿还了工商银行7个月的贷款，现支付的价款已经超过合同约定总价款的50%以上。2019年1月，我们得知自己通过市场价善意取得的房屋被弥勒市人民法院以（2019）云2504民初121号民事裁定书裁定查封了，以至无法办理相关产权变更登记手续。2019年7月，我们起诉李兰确认《房屋买卖合同》有效，经法院审理于2019年9月27日以（2019）云2504民初2412号民事判决书判决：确认段学伦、李慧与李兰于2018年10月22日签订的《房屋买卖合同》有效。而（2019）云2504民初121号民事裁定书将该房屋当作被执行人余建勇（已病故）、李兰的财产进行了查封，现法院根据申请执行人苏玉兰的申请，以（2019）云2504执1310号案件进行强制执行，欲将上述房产强制执行拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，我们与李兰签订的《房屋买卖合同》合法有效，房屋是通过中介公司推荐、查阅相关材料，最终以合理兑价善意取得的，只因开发商未办理初始登记导致不能顺利办理过户登记手续，我们已经是房屋的真正主人，（2019）云2504民初121号民事裁定书裁定查封该房屋已侵害了我们的合法权益，请求人民法院依法审查，撤销（2019）云2504民初121号民事裁定书，中止对弥勒市房屋的执行，并解除对该房屋的查封，以便我们办理产权变更登记，切实维护自身合法权益。 案外人段学伦、李慧为证明其主张，向本院提供了如下证据材料： 1.（2019）云2504民初2412号民事判决书复印件1份，欲证实案外人与李兰签订的《房屋买卖合同》有效。 2.（2019）云2504民初121号民事裁定书复印件1份，欲证实弥勒市房屋被查封。 申请执行人苏玉兰称：首先，涉案房屋的所有人在我起诉和申请查封之前均为李兰，根据《中华人民共和国共同物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，本案执行的财产为不动产，其转移是以登记发生效力，被执行的房屋自始至终在李兰名下，从未发生过权利转移，该房屋的权利人仍为李兰所有，案外人根本没有取得房屋所有权，更谈不上善意取得，案外人认为签订合同就取得所有权是没有法律依据的，如异议可以成立，将会导致很多欠债之人在自己财产被执行时伪造查封之前签订的购房合同逃避债务，这对保护合法权益人的利益是非常不利的。其次，我不否认案外人与李兰签订的《房屋买卖合同》有效，但合同有效并不意味着权利的转移，房屋系不动产，应遵循不动产权利转移的规定，合同成立并生效双方形成的是债权债务关系，并不意味着权利的转移，如权利一直未发生转移，房屋无法过户，案外人与被执行人产生的仍然是债权债务关系，案外人可以依据《房屋买卖合同》追究被执行人的相关法律责任。再次，案外人仅支付了390000元的首付款和帮被执行人偿还了18410元（2630元／月×7个月）的按揭贷款，至少应该将剩余的401590元交付给法院进行执行，且案外人与李兰未办理产权变更手续系双方懈怠所致。另，本案的被执行人为李兰，并非开发商，案外人的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。综上，案外人提出的异议不成立，请依法驳回其异议申请，并依法立即对被执行人位于弥勒市房屋进行强制执行。 被执行人李兰未进行答辩。 本院查明：2019年1月9日，苏玉兰向本院起诉余建勇、李兰民间借贷纠纷，并申请对位于弥勒市的房屋进行财产保全。本院立案后，于2019年1月14日以（2019）云2504民初121号民事裁定书裁定对上述房屋进行查封，经审理于2019年6月11日以（2019）云2504民初121号民事判决书作出判决：由被告余建勇、李兰于判决生效之日起五日内一次性偿还原告苏玉兰本息之和462317.81元；由被告余建勇、李兰以借款本金300000元为基数，按照月利率2%的标准支付自2019年1月9日起至判决确定的履行期限届满之日止的逾期付款利息。对此判决双方当事人均未上诉。余建勇、李兰未按期履行偿还义务，苏玉兰提出强制执行申请，本院于2019年7月15日以（2019）云2504执1310号案号立案，案件进入执行程序。 2019年7月4日，段学伦、李慧向本院起诉李兰确认合同有效纠纷，本院以（2019）云2504民初2412号案号立案。经审理该案查明：“原告段学伦、李慧系夫妻。被告李兰于2017年11月1日与余建勇离婚，离婚时，双方对夫妻共同财产进行处理：约定将位于弥勒市房产产权全部由李兰单独享有，自协议生效后余建勇对该房产不再享有任何权利。2018年10月22日，二原告通过中介公司，与被告签订了《房屋买卖合同》，被告将位于弥勒市以810000元的价格出售给原告。原告通过银行转账先后两次支付了被告购房款390000元，剩余的银行贷款368898.65元未付。2018年11月7日，被告将房屋交由原告管理使用，现房屋系二原告居住。因被告的房屋无产权证，暂时无法过户。自2018年11月，原告每月支付被告2630元，由被告用于偿还其购房时所欠贷款，一直支付至2019年8月。”本院于2019年9月27日作出判决：确认原告段学伦、李慧与被告李兰于2018年10月22日签订的《房屋买卖合同》有效。判决后双方当事人均未上诉。 （2019）云2504民初2412号民事判决书生效后，段学伦、李慧对本院查封位于弥勒市房屋提出书面异议。 另查明：余建勇于2018年10月19日因脑中风到弥勒第一医院住院治疗，2019年12月18日去世；弥勒市房屋现备案登记于李兰名下；段学伦、李慧与李兰于2018年10月22日签订的《房屋买卖合同》第九条载明：“合同经双方签章后成立并生效，任何一方均应按约履行合同。此套房享受农补政策，甲方办成不动产权证书满2年以后才可以办理过户手续，在此期间甲方不得以此套房屋进行任何抵债，也不能因其他经济纠纷被法院查封，若有任何抵债和法院查封视为甲方违约，乙方可以单方解除合同，甲方必须支付乙方所收房款及全部损失，并按照本合同违约责任支付房屋总房款30%的违约金。”补充条款第1条载明：“由于甲方享受过进城购房政策，且暂未办理不动产登记证书，故暂时无法办理过户，直到该房屋能办理过户时，在此过程中如果出现房价涨或跌，双方均按照约定价格办理，如遇政策变动（如税率变动）双方均按照当时的情况办理，否则视为违约。” 本院认为：本案争议的焦点为段学伦、李慧对涉案房屋享有的权利是否能排除苏玉兰与余建勇、李兰民间借贷纠纷一案的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，段学伦、李慧与李兰签订的《房屋买卖合同》虽经确认为有效合同，段学伦、李慧并实际占有房屋，但双方对“此套房享受农补政策，甲方办成不动产权证书满2年以后才可以办理过户手续”及“由于甲方享受过进城购房政策，且暂未办理不动产登记证书，故暂时无法办理过户”的约定，应视为合同双方当事人在明知该期间不得转让房屋的情形下仍签订该买卖合同，其行为系双方为了规避限制买卖的行政政策而采取的行为，属于对政策限制的忽略。段学伦、李慧明知涉案房屋在一定期限内不得转让仍与李兰订立买卖合同，存在一定的过错，其应承担房屋未能过户期间产生的相应风险。由此，涉案房屋未过户期间因苏玉兰与余建勇、李兰民间借贷纠纷一案被法院查封，且进入执行程序，应视为段学伦、李慧自身原因而未办理过户登记，苏玉兰的胜诉权益优于具有一定过错的段学伦、李慧的物权期待权，故段学伦、李慧的异议于法无据，其权利不能排除执行，异议不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回段学伦、李慧的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 张利琼审判员舒永丽 审判员 杨   婷   婷 二〇二〇年二月六日 书记员 周       勤