广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初2371号 原告：赵寅光，男，1974年6月20日出生，汉族，住广西柳州市。 委托诉讼代理人：何敏，法律工作者。 被告：肖永祥，女，1974年9月18日出生，壮族，住广西柳州市。 被告：柳州昌恒房地产中介有限公司，住所地柳州市城中区滨江东路7栋1-2号，社会统一信用代码：91450200MA5NE3E78R。 法定代表人：覃黎升，该公司经理。 被告：陈曦，男，1980年1月23日出生，住广西柳州市城。 原告赵寅光诉被告肖永祥、柳州市昌恒房地产中介有限公司（以下简称昌恒公司）、陈曦居间合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告赵寅光及其委托诉讼代理人何敏到庭参加诉讼，被告昌恒公司、肖永祥、陈曦经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告赵寅光向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告三方2019年4月14日，共同签订的《房屋买卖及中介服务合同》；2.依法判决被告陈曦返还原告购房定金20000元，及利息1200元（从2019年4月14日至2019年7月13日止），之后的仍以20000元为基数按月息2%计算至清偿该欠款之日止，双倍支付定金20000元，以及返还咨询、中介服务费7800元，三项合计49800元。被告昌恒公司对被告陈曦所收取原告的款项承担连带清偿的责任；3.依法判决被告肖永祥向原告承担违约金26000元(520000×5%)；4.请求法院依法判令被告肖永祥亲自配合原告共同到柳州市房产交易所解除房屋买卖合同，并申请退回原告向被告肖永祥购房资金被监管人民币150000元；5.依法判决三被告共同承担本案有关案件受理费。原告当庭变更第一项诉讼请求：1.请求法院依法判决解除原、被告三方2019年4月14日共同签订的《房屋买卖及中介服务合同》、2019年5月5日签订的《柳州市存量房屋买卖合同》、《存量房交易租金监管子账户开户协议书》。2.原告当庭撤回第四项诉讼请求。事实和理由：原告于2019年4月14日与被告昌恒公司儒房地产房11号店，共同签订了一份《房屋买卖及中介服务合同》书，合同约定，被告肖永祥将位于柳州市，房屋产权证号为00××83号，建筑面积为68.70平方米，出售价款为人民币520000元；该房屋产权处于抵押状态，被告肖永祥承诺在该房屋更名过户之前自行还清贷款，办妥注销抵押登记手续；签订本合同当日原告向被告肖永祥支付购房定金20000元；原告应于2019年4月30日前支付首期购房款144000元，至双方约定的银行第三方监管账户，按揭贷款金额为396000元，由原告向银行按揭贷款后银行一次性将房款付给被告肖永祥；被告昌恒公司受原告与被告肖永祥共同委托，向买卖双方提供信息咨询、实地看房、差离谈判、促成民间合同签订等;被告昌恒公司向原告收取的咨询、中介服务费7800元，向被告肖永祥收取5200元，签订本合同当日双方一次性支付给被告昌恒公司；被告肖永祥保证该房地产权的真实性与明晰性，没有权属纠纷或债权债务纠纷并可合法出售；原告与被告肖永祥任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚款或要求对方支付该房地产总价款百分之五的违约金，逾期不返还定金则按每日人民币100元计算利息给原告，并承担被告昌恒应收的所有服务费等有关合同条款详见（附件一）。原、被告三方当天签订《合同》后，被告昌恒公司11号店店长陈曦要求原告分别将二笔费用，即购房定金及中介服务费共27800元，直接转款入被告陈曦中国建设银行卡号，账号：62×××89。见（附件二、三）。签订合同后原、被告三方于2019年4月15日，共同到柳州市国土局不动产登记中心，查询被告肖永祥名下涉案的房屋情况时，但是，涉案的房屋仍记载有2笔抵押贷款的记录未予解封抵押，其中：1、被告肖永祥向建设银行抵押借款344000元；2、向袁胜利借款100000元，尚欠二笔款共计444000元。对此被告肖永祥向原告口头承诺：其于2019年4月30日前，可以全部清偿已用房屋抵押借款本、息给原借款抵押权利人（见附件四）。然而被告陈曦也在对原告说，在其督促的前提下，肖永祥会按合同约定保证将涉案的房屋过户给原告的。2019年5月6日被告陈曦叫原告与被告肖永祥二人去柳州市房产交易所，签订《柳州市存量房屋买卖合同》当天，原告因向被告肖永祥购买涉案的房屋需要先将首期购房款150000元，转存入交易所存量房交易结算资金监管专用户见（附件五）。但是，二被告没有将涉案房屋是否如期办理解押手续告知原告。当原告向二被告询问办理房屋解押手续情况如何时，二被告故意安慰原告再等其电话通知原告去办理等。从此以后被告肖永祥迟迟没有偿还原用房屋抵押借款444000元给他人的事实,所以，这样就又直接导致原告不能如期向建行申请审批按揭贷款进行安全交易下去的事实。由此可证明二被告将有瑕疵的房屋出让给原告，其二人又不能承诺履行出卖房屋给原告的事实，二被告是有严重的过错的责任的。当原、被告三方已明确被告肖永祥不能全面完全履行房屋买卖合同约定权利与义务之时，被告即肖永祥、陈曦二人都一直在推三推四找各种理由，又拒绝不予及时返还定金，及配合原告到柳州市房产交易中心解除房屋买卖合同，以便该中心及时退回预付购房款15万元给原告，也不至于原告的经济损失不再继续扩大下去的事由发生。原告为了维护自己的合法财产的权益不被二被告非法长期地侵占，并通过法律惩罚被告方在从事民事活动中，已丧失了最基本做人的原则，是应当诚实信用，全面履行合同的各项权利与义务。因此，才迫使原告依法向法院起诉请求依法判决三被告的。原告恳请法院根据《合同法》第八条、第四十二条、第四十五条、第五十四条、第一百零七条、第四百二十五条、及《担保法》第八十五条之规定，判决支持原告如前的全部诉讼请求。 被告昌恒公司、肖永祥、陈曦未出庭参加诉讼，在举证期限内也未向本院提交任何证据及书面答辩材料，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十二条、第十三条第二款、第六十八条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款的规定，视为被告昌恒公司、肖永祥、陈曦放弃答辩、举证和质证的权利。 围绕诉讼请求，原告依法提交了《房屋买卖及中介服务合同》、肖永祥不动产权证、收条、建设银行个人账户交易明细、不动产电脑查询单、《柳州市存量房屋买卖合同书》作为证据。经审查，原告提交的上述证据符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月14日，被告肖永祥（甲方）作为卖方与原告赵寅光（乙方）作为买方、被告昌恒公司（丙方）作为中介方签订《房屋买卖及中介服务合同》，约定甲方有位于柳州市，房屋产权证号为桂（2017）柳州市不动产权第00××83号，建筑面积为68.70平方米，房屋产权属肖永祥所有，出售价款为人民币520000元；该房屋产权处于抵押状态，被告肖永祥承诺在该房屋更名过户之前自行还清贷款，办妥注销抵押登记手续；签订本合同当日原告向被告肖永祥支付购房定金20000元；原告应于2019年4月30日前支付首期购房款104000元，至双方约定的银行第三方监管账户，按揭贷款金额为396000元，由原告向银行按揭贷款后银行一次性将房款付给被告肖永祥；被告昌恒公司受原告与被告肖永祥共同委托，向买卖双方提供信息咨询、实地看房、进行磋商谈判、促成居间合同签订等房地产中介服务;被告昌恒公司向原告收取的咨询、中介服务费7800元，向被告肖永祥收取咨询、中介服务费5200元，签订本合同当日双方一次性支付给被告昌恒公司；被告肖永祥保证该房地产权的真实性与明晰性，没有权属纠纷或债权债务纠纷并可合法出售；原告与被告肖永祥任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之五的违约金，逾期不返定金则按每日人民币100元计算利息给原告，并承担被告昌恒公司应收的所有服务费等。补充约定：合同定金由丙方保管，待确认甲方和乙方提交资料无误后，由丙方把定金转交给甲方。丙方落款盖章为“儒房地产11号店专用章”。 2019年4月14日当天，原告通过银行转账27800元至被告陈曦的建设银行账户。同日，被告陈曦作为收款人向原告出具《收条》两份，确认收到原告交付的购买涉案房屋定金20000元，及中介服务费7800元。两份收条落款盖章为“儒房地产11号店专用章”。 签订合同后，原、被告三方于2019年4月15日，共同到柳州市国土局不动产登记中心，查询被告肖永祥名下涉案的房屋情况发现涉案的房屋仍记载有2笔抵押贷款的记录未予解封抵押，其中：1.被告肖永祥向建设银行抵押借款344000元；2.向袁胜利借款100000元，尚欠二笔款共计444000元。原告称被告肖永祥承诺其可于2019年4月30日前全部清偿己用房屋抵押借款本息给原借款抵押权利人。 2019年5月6日，原告作为乙方与被告肖永祥作为甲方签订《柳州市存量房买卖合同》（网上自行成交版），约定乙方须于2019年5月6日之前将支付给甲方除购房贷款外的全部购房资金，人民币150000元整存入资金监管专用账户内。甲乙双方同意于2019年6月20日之前由甲方将上述房地产正式交付给乙方。合同第七条约定违约责任：甲方不履行约定的合同债务的，甲方应当自悔约之日起五日内双倍返还定金给乙方，乙方不能按期向甲方支付购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款的万分之三违约金。原告当天通过银行转账150000元至柳州市房产交易所存量房交易结算资金监管专户。此后，被告肖永祥并未依约办理涉案房屋解押手续，导致原告无法办理过户手续受让涉案房屋，原告要求被告解除房屋买卖合同并返还购房定金未果，遂诉至法院，酿成诉讼。 另查明，目前涉案房屋仍处于在抵押状态。 本院认为，首先，关于被告柳州昌恒房地产中介有限公司是否为适格的合同主体的问题。原告所提交的两份《收条》及《房屋买卖及中介服务合同》所加盖的公章均为“儒房地产11号店专用章”，与被告昌恒公司并无关联，原告诉请要求被告昌恒公司承担责任缺乏事实依据，本院不予支持。 其次，关于原告诉请定金及违约金的问题。根据双方订立的《房屋买卖及中介服务合同》第十二条第1点约定：甲（被告肖永祥）、乙（原告）双方均应遵守本合同，任何乙方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付房地产总价款百分之五的违约金。原告诉请要求被告支付定金及违约金违反上述约定，本院不予采信，本院根据原告诉请，将选择诉讼标的最大的诉请予以审理，原告诉请要求被告双倍返还定金40000元，高于其主张的违约金，故对于违约金的诉请缺乏事实依据，本院不予支持。 第三，被告承担责任的问题。被告陈曦并未经被告昌恒公司授权订立《房屋买卖及中介服务合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。原告与被告陈曦之间的协议对被告昌恒公司不发生效力，被告陈曦并无经营房屋中介服务资质，无权收取中介服务费，应当将代收取的中介费7800元返还原告，原告对此诉请符合事实和法律依据。 双方涉案房屋已办理抵押至今未解除，被告肖永祥并未在合理时间内解除房屋抵押，致使房屋不能在约定时限内办理过户登记，已经违反双方约定，应当承担违约责任。被告陈曦收取原告定金20000元，被告肖永祥已经知晓，且合同约定系被告肖永祥向原告收取，故肖永祥应当承担双倍返还定金40000元的责任。由于被告缺席，无法查明被告陈曦是否已将定金20000元支付给被告肖永祥，被告陈曦应当在收取原告20000元且并未交与被告肖永祥定金部分的范围内承担补充返还责任。 对于原告诉请的利息，双方并未约定双倍返还定金的时间，故被告应承担的延期付款利息从原告主张之日起计算，超出部分本院不予支持。原告主张按照月利率2%计算并无不当，本院予以采信。 由于被告肖永祥未能解除房屋抵押，致使《房屋买卖及中介服务合同》未能履行，原告要求解除涉案合同符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、 第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告赵寅光与被告肖永祥、被告柳州昌恒房地产中介有限公司订立的《房屋买卖及中介服务合同》； 二、被告肖永祥双倍返还原告赵寅光定金40000元； 三、被告肖永祥向原告赵寅光支付延期付款利息（利息按照月利率2%，自2019年7月30日起计至实际清偿之日止）； 四、被告陈曦在收取20000元定金且未交与被告肖永祥定金部分的范围内向原告赵寅光承担补充返还责任； 五、驳回原告赵寅光其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4688元，公告费710元，保全费520元，以上费用合计5918元（原告已预交），由被告肖永祥、陈曦共同负担3123元，原告赵寅光负担2795元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  鲍晓强 人民陪审员  林 燕 人民陪审员  杨念华 二〇二〇年二月二十五日 代书 记员  岑琳琳