广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初34626号原告：钟镇湖，男，汉族，1973年7月26日出生，住广东省汕头市潮南区****************，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：陈思婷，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市中投金茂投资发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***********之一，统一社会信用代码914***********116E。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：陈惠映，女，汉族，1991年5月17日出生，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码440************，系被告公司职员。委托诉讼代理人：杜劲恒，男，汉族，1988年4月30日出生，住广东省佛山市顺德区*****************，公民身份号码440************，系被告公司职员。原告钟镇湖诉被告佛山市中投金茂投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人陈思婷及被告的委托诉讼代理人陈惠映到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金85250元（2017年11月1日计至2018年8月21日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告开发的涉案佛山市禅城区*****产一套，被告应于2017年10月31日前向原告交付该商品房。合同第九条约定商品房交付时应符合以下交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明；2、该商品房已取得房屋测绘报告；合同第十二条约定被告逾期交付商品房的违约责任。上述合同签订后，被告未依约在交付期限内取得房屋测绘报告，导致原告无法依约按时接收符合合同约定条件的商品房。原告认为被告的行为已构成违约，应依约承担违约责任，请求法院判如所请。被告辩称：一、原告已实际收楼，被告在其收楼时虽尚未取得房屋测绘报告，但该房屋早已于2017年7月取得竣工验收合格，具备交付实际使用的条件，涉案房屋未能如期取得房屋测绘报告是承建单位的原因造成，并非被告过错。事实上，涉案楼盘255户业主中有近100户业主在取得竣工验收备案证明文件前交楼，220户业主在取得房屋测绘报告前收楼，已实际收楼的业主大部分均已装修入住并办理产权登记手续，故被告在房屋未取得合同第九条约定的相关文件时交楼，并不影响原告实际使用房屋，更未造成任何经济损失。二、双方买卖合同第九条、第十一条明确约定，交付房屋时，被告应当出示竣工验收备案证明文件与房屋测绘报告，不出示或者出示不全的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。按此约定，2017年11月15日交楼时，被告未能出示竣工验收备案证明文件与房屋测绘报告，原告可向被告主张逾期交付（自2017年11月1日计至实际收楼之日2017年11月15日）的违约金，收楼之后无权再主张任何违约金，应予以驳回。且原告收楼后于2017年11月22日正常对房屋申请装修使用，其合同权利未受任何影响，更不会造成其任何经济损失。三、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：买受人知道商品房不具备约定或者法定条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。本案正是此种情形。原告已收楼并装修入住，又在一年多后起诉主张被告逾期交楼，明显违法，其诉请有违公平原则，且有可能引发群体性事件，不利于社会稳定。因此，按照商品房买卖合同的约定及广东省高级人民法院的审判指引规定，被告已在合同约定的期限内交付房屋，原告也已经实际接收、占有、使用房屋，现其又以不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，法院应依法驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：《商品房买卖合同（预售）》，证明按照合同约定，被告必须具备测绘报告，才符合收楼标准，从合同约定的收楼时间到测绘报告出具时间的违约金应由被告承担。诉讼中，被告提交以下证据：钥匙签收表、物业费收据、装修押金收据，证明原告已于2017年11月15日收楼，应只计算2017年11月1日至实际收楼之日2017年11月15日的违约金，收楼之后无权再主张任何违约金，且原告于同年11月22日申请装修入住，其合同权利未受任何影响，更不会对其造成任何经济损失，被告并不构成逾期交付，不应承担逾期交付的违约责任。本院对原、被告双方提交的证据的真实性均予以确认，作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2016年8月13日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区*************，合同主要内容为：“……第三章商品房价款第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款：2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16135.58元，总价款为1454784元。……第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。……”。2017年11月15日，原告签订《钥匙签收表》，确认签收房屋大门钥匙、信箱门匙。同日，原告支付涉案房屋2017年11月至2018年1月物业管理费。2017年11月22日，原告支付装修保证金2000元。另查明，2017年11月6日，包含涉案商品房在内的佛网（挂）2012-005融利大厦工程通过竣工验收备案。2018年8月21日，佛山市禅城区*********就包含涉案商品房在内的影荫三街5号一至三座出具佛禅房测（2018）170号《房屋测绘报告书》。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行。关于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。依据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）项的约定，被告应于2017年10月31日前向原告交付取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房。本案中，原告于2017年11月15日签收钥匙，从2017年11月1日起至2017年11月14日止之期间，涉案房屋不具备合同约定的交付条件，被告也迟于合同约定的交楼时间交付，构成逾期交楼，应按照合同约定的逾期交房违约金计算标准（按总房价日万分之二计算），向原告支付逾期交房违约金4073.40元（1454784元×0.2‰×14天）。关于2017年11月15日之后原告主张的违约金问题。根据查明的事实，原告于2017年11月15日签收涉案房屋的钥匙，结合涉案房屋于2017年11月6日通过竣工验收备案，可视为原告于2017年11月15日起已持续占有、使用涉案房屋，享受房屋使用之利益，但此时房屋尚未取得测绘报告，被告的交付存在瑕疵。从原告收楼之日即2017年11月15日起至涉案房屋取得测绘报告之日即2018年8月21日止之期间，涉案房屋仍未达到合同约定的交付条件，造成了原告的损失，被告应赔偿原告的损失，因合同并未约定该损失的计算方法，本院根据合同实际履行情况，结合原告占有、使用涉案房屋的事实，参照当地经济发展水平，根据公平和诚实信用原则，确定被告按总房价日万分之一的标准向原告支付40733.95元（1454784元×0.1‰×280天）。综上，原告诉请被告支付逾期交房违约金，在其收楼之前，被告构成逾期交房，应支付逾期交房违约金；但在其收楼之后，被告已不构成逾期交房，但是被告交付的房屋未达到合同约定的交房条件，造成原告损失，被告应赔偿此期间的损失。经核算，被告应向原告支付合计44807.35元（4073.40元+40733.95元），原告诉请超出部分，本院不予支持。至于被告抗辩主张原告明知商品房不具备约定条件而接收，无权主张违约损失。对此本院认为，在被告未能举证证明其曾明确告知原告该房屋尚未取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的情况下，不能据此推定原告明知涉案房屋不具备约定交付条件而同意接收房屋，故本院对被告上述抗辩意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市中投金茂投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告钟镇湖支付佛山市禅城区*************逾期交房违约金合计44807.35元；二、驳回原告钟镇湖的其他诉讼请求。如被告佛山市中投金茂投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取966元，由原告钟镇湖负担458元，被告佛山市中投金茂投资发展有限公司负担508元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇二〇年二月七日书记员 张春兰