湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初3669号原告：湘潭市食杂果品有限责任公司，住所地湘潭市雨湖区雨湖路140号。法定代表人：朱伯云，总经理。委托诉讼代理人：易曙明，男，1964年3月15日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘献文，湖南湘剑律师事务所律师。被告：湘潭市公安局雨湖分局，住所地湘潭市雨湖区熙春路19号。负责人：侯宇，局长。委托诉讼代理人：朱龙华，男，1974年4月5日出生，汉族，系湘潭市公安局雨湖分局干警。委托诉讼代理人：谭磊，湖南同升律师事务所律师。原告湘潭市食杂果品有限责任公司（以下简称食杂果品公司）与被告湘潭市公安局雨湖分局（以下简称雨湖分局）合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告食杂果品公司的委托诉讼代理人易曙明、刘献文，被告雨湖分局的委托诉讼代理人朱龙华、谭磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告食杂果品公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间于2001年8月28日签订的《购房协议》；2.判令被告返还原告购房款30000元及利息（利息按银行同期贷款利率计算，从2001年8月29日起计算至实际返还之日止）；3.判令被告赔偿原告损失987644.55元（对住户赔偿金943068.55元，诉讼费44576元）；4.判令本案全部诉讼费用由被告负担。本案开庭时，原告将其第2项诉讼请求中利息的起算时间变更为2001年9月21日起。事实和理由：1980年9月12日，原告与湘江房管所签订《协议书》，约定由原告投资对其承租的湘江房管所所有的位于旧式砖木结构生产用房后栋（二层）翻修改建成混合结构的五层楼房，改建后，原告按原面积归还湘江房管所房屋产权。仍由原告方职工承担。1990年4月17日，湘潭市房产经营公司与被告（原湘潭市湘江区公安分局）签订《协议书》，约定湘潭市房产经营公司将其所有的育新街77号后栋的1、2层以9万元的价格出售给被告。被告办理了该房屋的产权证，房屋仍由原告职工承租，被告据此一直向原告职工收取房屋租金。1998年11月26日，原告为解决职工福利分房，向被告提交《关于请求解决我司四个住户享受福利优惠分房的报告》，商请被告将诉争的四套房屋出售给原告，再由原告以福利分房方式出售给原告职工。2001年8月28日，原告与被告签订《购房协议》，协议约定，被告将坐落于育新街77号原湘江公安分局院内总面积247.85㎡的4套住房作价4万元出售给原告。被告承诺在2001年底以前负责将4套住房的产权手续交给原告，购房后的一切过户产权手续交给原告，购房后的一切手续及有关费用由原告承担。上述协议签订后，原告于2001年9月21日向被告支付了购房款3万元。因被告在《购房协议》签订之前已将房屋出售给他人，在协议签订后，被告没有履行任何将售出房屋收回的行为，原告履行不安抗辩，余款1万元商定在办理产权过户后交付。其后，被告未能将产权收回，未能将房屋进行交付，原告的职工一直居住在该房屋内，因该房产权利纠纷，原告以相关单位为被告进行了多年民事、行政诉讼。2018年7月26日，该4栋房屋的4住户刘为、张慧、曹金玉、方建东以湘潭市食杂果品有限责任公司为被告、湘潭市公安局雨湖分局为第三人提起房屋买卖合同之诉，经一审、二审，法院最终判决原告赔偿4住户943,068.55元并承担诉讼费44,576元。其中，刘为案赔偿金188,384.44元、诉讼费10,886元，张慧案赔偿金262,831.22元、诉讼费11,000元，曹金玉案赔偿金22,1849.95元、诉讼费11,690元，方建东案赔偿金270,002.94元、诉讼费11,000元。以上损失均系被告未能依约将房屋过户所致，上述损失应由被告承担。综上，原告为维护其合法权益，故诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。被告雨湖分局辩称，1.被告没有与原告办理产权过户登记的根本原因是原告一直没有按照协议约定将购房款支付完毕，协议明确约定原告将购房款付清后，被告尽可能在2001年之前负责将四套住房的手续交付给原告，正是原告没有履行足额付清购房款的义务，才导致产权事宜未予解决。2.原告在将房屋出售给第三方时，是明知是没有取得相应的产权的，在此情形下，原告应当对此产生的后果承担相应的责任。综上，请求法庭驳回原告对被告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告食杂果品公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1，（原告）营业执照、法定代表人证明书。证据2，被告身份信息资料。证据3，1980年9月12日协议书、1990年4月17日《协议书》、《关于请求解决我司四个住户享受福利优惠分房的报告》。证据4，《湘潭市职工按成本价购买公房审批表》。证据5，购房协议及收款收据。证据6，一审、二审民事判决书。证据7，1993年5月21日协议书、转移登记资料。证据8，租金收据。被告雨湖分局未向本院提交证据。对原告食杂果品公司提交的上述证据，本院认定如下：对证据1、2、5、6的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。对证据3、4、7、8的真实性，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1980年9月12日，原告食杂果品公司与原湘江房管所签订《协议书》，约定由食杂果品公司投资对其承租的湘江房管所所有的位于旧式砖木结构生产用房后栋（二层）翻修改建成混合结构的五层楼房（其中一层为仓库，二层至五层为职工宿舍），改建后食杂果品公司按原面积归还湘江房管所房屋产权，仍由食杂果品公司承租。房屋改建完工后，食杂果品公司的原职工汤能让、旷文斋、方华贵、曹雨初（陶寿珍）四户分别承租位于二楼的一套房屋。1989年，湘江房管所（后变更为湘潭市房产经营公司）依据1980年9月12日与食杂果品公司签订的《协议书》，办理了一、二楼房屋（包括前述四户承租的房屋）的房屋所有权证（产权证号为36574号）。1990年4月17日，湘潭市房产经营公司与原湘潭市公安局湘江区公安分局（现已合并为雨湖分局）签订《协议书》，约定湘潭市房产经营公司将其所有的育新街77号后栋的一、二层房屋（含案涉房屋）以9万元的价格出售给原湘潭市湘江区公安分局。随后，湘潭市公安局湘江区公安分局办理了该房屋的产权证（产权证号2087号）。案涉房屋仍由汤能让、旷文斋、方华贵、曹雨初（陶寿珍）四户承租，房屋租金则分别由汤能让、旷文斋、方华贵、曹雨初四户直接交给本案被告雨湖分局。1993年，原湘潭市华荣建筑工程公司（以下简称华荣公司）与被告雨湖分局签订《协议书》及《房地产买卖契约》，约定雨湖分局将原湘江区公安分局办公楼及宿舍的全部产权（包括土地、宿舍、办公楼、煤气装置及所有配套设施）出售给华荣公司。1993年9月9日，湘潭市房产管理局向华荣公司颁发了潭政房字第××号房屋所有权证，其地址由原育新街77号变更为雨湖区中山街道金庭街45号。2002年6月25日，华荣公司根据房屋所在地街道名称变更的事实（雨湖区中山街道金庭街45号变更为雨湖区中山街道绿化村13栋），再次在湘潭市房产管理局办理了产权变更登记，湘潭市房产管理局向华荣公司颁发了潭房权证湘潭市字第××号房屋产权证，地址由雨湖区中山街道金庭街45号变更为雨湖区中山街道绿化村13栋。2018年3月16日，湘潭市不动产登记中心向华荣公司颁发了湘（2018）湘潭市不动产权第××号不动产权证书。另查明，（一）1998年，原告食杂果品公司为解决居住在二楼的职工福利分房{含汤能让、旷文斋、方华贵、曹雨初（陶寿珍）四户}，于1998年11月26日向被告雨湖分局提交《关于请求解决我司四个住户享受福利优惠分房的报告》，内容为请求被告雨湖分局将其享有使用权的二楼四套住房分配给其公司四位老同志居住，让四住户同样享受一次福利分房政策。（二）1998年12月24日，原告食杂果品公司（甲方）与汤能让、旷文斋、方华贵、曹雨初（陶寿珍）四户（乙方）分别签订《湘潭市房改公有住宅买卖合同》，合同主要约定原告食杂果品公司将位于湘潭市雨湖区住房出卖给汤能让、旷文斋、方华贵、曹雨初（陶寿珍）四户。同时，上述四份合同还对其他方面进行了约定。上述四份合同签订后，汤能让于1998年12月24日向原告食杂果品公司支付购房款8789.47元、旷文斋于1998年12月23日向原告食杂果品公司支付购房款9608.12元、方华贵于1998年12月25日向原告食杂果品公司支付购房款7241.85元、陶寿珍于1998年12月30日向原告食杂果品公司支付购房款9115.42元，原告食杂果品公司则分别向上述四人出具了往来结算专用收据。此后，上述四户未再向被告雨湖分局缴纳房屋租金。（三）2001年8月28日，被告雨湖分局（甲方）与原告食杂果品公司（乙方）签订《购房协议》，约定甲方愿将坐落在育新街（原湘江公安分局院内）的四套住房出售给乙方，四套住房总面积247.85㎡，总房价款为4万元，由乙方在合同签订之日起5日内一次性付清。乙方按时足额付清购房款后，甲方尽可能在2001年底以前负责将四套住房的产权手续交给乙方，购房后的一切过户手续及有关费用由乙方承担。上述合同签订后，原告食杂果品公司于2001年9月21日向被告雨湖分局支付购房款3万元，另1万元则至今未付。（四）1993年至1998年期间，汤能让、旷文斋、方华贵、曹雨初（陶寿珍）四户向原告食杂果品公司和被告雨湖分局交纳房屋租金，但自1998年12月24日与原告食杂果品公司签订《湘潭市房改公有住宅买卖合同》后，未再交纳租金。（五）因涉案房屋的产权自1993年起一直登记在华荣公司名下，为此，汤能让、旷文斋、方华贵、曹雨初（陶寿珍）四户多次向相关部门提出申诉，请求解决房屋产权问题。2011年11月11日，汤能让、旷文斋、方华贵、曹雨初（陶寿珍）四户以雨湖分局与华荣公司签订的《房地产买卖契约》，剥夺了其优先购买权、雨湖分局欺骗了食杂果品公司，导致其在单位的房改房优惠购房政策无法实现为由，分别向本院提起民事诉讼（被告为雨湖分局，华荣公司为第三人）。上述案件审理过程中，汤能让、旷文斋、方华贵、曹雨初（陶寿珍）四户又于2013年10月23日以湘潭市房产管理局违规办理第50297号、第071797号房屋登记，导致合法购买的房产不能办理产权证为由，向湘潭市岳塘区人民法院提起行政诉讼，请求判令撤销湘潭市房产管理局颁发的潭政房字第××号和潭房权证湘潭市字第××号房屋产权证（其中：被告为湘潭市房产管理局，诉讼中，湘潭市岳塘区人民法院追加雨湖分局、华荣公司作为第三人参与诉讼，后因华荣公司被吊销，再次变更为华荣公司债权债务的承继者赵修根为第三人）。鉴于已提起行政诉讼，本院对上述民事案件裁定中止诉讼。2013年12月，湘潭市岳塘区人民法院对其受理的行政诉案件分别作出行政判决，维持湘潭市房产管理局向湘潭市华荣建筑工程公司颁发的潭政房字第××号房屋所有权证和潭房权证湘潭市字第××号房屋所有权证。汤能让、旷文斋、方华贵、曹雨初（陶寿珍）四户对判决不服，上诉至湘潭市中级人民法院。经审理后，湘潭市中级人民法院于2014年5月作出相应行政判决，驳回上诉，维持原判。汤能让、旷文斋、方华贵、曹雨初（陶寿珍）四户不服上述一、二审行政判决，向湖南省高级人民法院提出申诉。2016年8月，湖南省高级人民法院作出相应行政裁定书，裁定驳回汤能让、旷文斋、方华贵、曹雨初（陶寿珍）四户的再审申请。期间，在湘潭市中级人民法院作出相应行政判决后，本院于2015年8月对前述中止审理的四案分别作出民事判决，四案当事人对本院作出的一审判决均未上诉，现已发生法律效力。（六）因涉案房屋一直由汤能让、旷文斋、方华贵、曹雨初（陶寿珍）四户占有、使用，且未向华荣公司交纳房屋租金，为此，案外人华荣公司及赵修根在要求汤能让、旷文斋、方华贵、曹雨初（陶寿珍）四户的继承人搬出房屋遭拒绝后，于2018年4月向本院提出诉讼，请求法院判令汤能让、旷文斋、方华贵、曹雨初（陶寿珍）四户的继承人停止侵权，将其侵占的房屋予以归还。之后，本院作出相应民事判决，判决汤能让、旷文斋、方华贵、曹雨初（陶寿珍）四户的继承人张慧、刘为、方建东（彭晶辉）、曹金玉（曹梅红）在判决生效之日起停止对华荣公司所有的位于湘潭市雨湖区房屋的侵权，在判决生效之日起十日内将此房屋归还给华荣公司。张慧、刘为、方建东（彭晶辉）、曹金玉（曹梅红）四户不服判决提出上诉。（七）张慧的母亲汤能让（1938年12月4日出生，2010年3月4日病故）原系原告食杂果品公司职工，生前居住在湘潭市雨湖区；旷文斋与王桂英于1996年5月7日登记结婚，双方均系再婚，刘为系王桂英孙女、旷文斋继孙女，旷文斋原系原告食杂果品公司职工，生前与王桂英居住在湘潭市雨湖区；曹金玉、曹梅红的父亲曹雨初（1943年2月23日出生，2015年5月22日病故）、母亲陶寿珍（1953年7月18日出生，2002年7月11日病故）原系原告食杂公司职工，生前居住在湘潭市雨湖区；方建东与彭晶辉系母子关系，方建东的父亲（彭晶辉的配偶）方华贵（1934年10月16日出生，2015年11月1日病故）原系原告食杂公司职工，生前居住在湘潭市雨湖区。（八）2019年7月26日，刘为、张慧、曹金玉（曹梅红）、方建东（彭晶辉）四户以涉案房屋的所有权已确认归华荣公司所有，其与食杂果品公司之间无法继续履行合同，雨湖分局存在过错为由，向本院提起民事诉讼（食杂果品公司为被告、雨湖分局为第三人）；本院经审理后分别作出（2018）湘0302民初2202号、（2018）湘0302民初2203号、（2018）湘0302民初2204号、（2018）湘0302民初2205号民事判决，判决：一、解除与食杂果品公司于1998年12月1日签订的《湘潭市房改公有住宅买卖合同》；二、由食杂果品公司返还相应购房款并支付相应利息{其中刘为一案，退还的购房款为9608.12元，赔偿的经济损失为188,384.44元；张慧一案，退还的购房款为8789.47元，赔偿的经济损失为262,831.22元；曹金玉（曹梅红）一案，退还的购房款为9115.42元，赔偿的经济损失为221,849.95元；方建东（彭晶辉）一案，退还的购房款为7241.85元，赔偿的经济损失为270,002.94元}；三、由食杂果品公司赔偿相应损失；四、由雨湖分局对食杂果品公司所应负担的赔偿金额承担连带赔偿责任；五、驳回原告其他诉讼请求。之后，上述四案的当事人均不服本院作出的一审判决，均上诉至湘潭市中级人民法院，湘潭市中级人民法院经审理后分别作出（2019）湘03民终929号、（2019）湘03民终928号、（2019）湘03民终927号、（2019）湘03民终926号民事判决，判决：一、维持一审判决第一、二、三项；二、撤销一审判决第四、五项；三、驳回要求雨湖分局承担连带赔偿责任的诉讼请求；四、驳回原告的其他诉讼请求。（九）本院（2011）雨法民一初字第672号、673号、674号、676号民事判决书中载明，“……因本案中被告湘潭市公安局雨湖分局对于房屋确实做出了两种处分，且未告知行为的相对方，使得原告（上述四案原告分别指张慧、方华贵、曹雨初、刘为四户）一直因房屋问题与被告和第三人（指“华荣公司”）产生纠纷，确实给原告造成了经济损失，故湘潭市公安局雨湖分局应当赔偿原告经济损失……”。同时，华荣公司、赵修根与方建东（彭晶辉）和华荣公司、赵修根与曹金玉（曹梅红）及华荣公司、赵修根与张慧以及华荣公司、赵修根与刘为返还原物纠纷四案，本院经审理后分别作出（2018）湘0302民初969号、971号、968号、970号民事判决，当事人上诉后，湘潭市中级人民法院作出（2019）湘03民终183号、607号、380号、95号民事判决，维持本院判决。本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告之间于2001年8月28日签订的《购房协议》是否有效，是否应予解除；2.《购房协议》不能履行的责任在谁，被告雨湖分局是否应当承担责任；3.因《购房协议》解除所造成的经济损失如何计算。一、关于第一个争议焦点。原告食杂果品公司与被告雨湖分局于2001年8月28日签订的《购房协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，且符合合同签订时国家和湘潭市人民政府有关房改的政策规定，合法有效。但因被告雨湖分局早已于1993年将案涉房屋出售给了案外人华荣公司，雨湖分局对案涉房屋已没有所有权，且无法也没有采取其他措施予以补救，故双方签订的《购房协议》已不能履行，应当予以解除。二、关于第二个争议焦点。本案中，因涉案房屋系房改公房住宅，30多年来，一直由汤能让等四户居住（之前系直管公房租赁），本案原告食杂果品公司之前为解决公司员工享受一次福利分房政策问题曾向被告雨湖分局提交过《关于请求解决我司四个住户享受福利优惠分房的报告》，事后又与被告雨湖分局签订了《购房协议》并支付了大部分购房款，被告雨湖分局亦承诺“尽可能在2001年底以前负责将四套住房的产权手续交给被告食杂果品公司”，说明原告食杂果品公司是与被告雨湖分局协商好后，才与汤能让等四户签订政策性福利房买卖合同；且被告雨湖分局在1993年就已将案涉房屋出售给了华荣公司，其在明知《购房协议》不能继续履行的情况下，仍继续收取原告食杂果品公司支付的3万元购房款，且未积极主动与原告食杂果品公司协商并采取其他补救措施，导致损失进一步扩大。故被告雨湖分局对因不能向原告交付房屋而造成原告的经济损失负有重大过错责任；此种情况下，被告雨湖分局应承担向原告食杂果品公司赔偿相应经济损失的违约责任。三、关于第三个争议焦点。1.根据查明的事实，原告食杂果品公司共计应向张慧等四户赔偿943,068.55元并承担一、二审案件受理费共计44,576元；但如前所述，原告食杂果品公司及被告雨湖分局对上述损失的造成均存在相应的过错，在这种情况下，结合本案实际情况，本院酌情考虑由被告雨湖分局承担660,147.98元（943,068.55元×70%）、原告食杂果品公司自行承担282,920.57元（943,068.55元×30%）。2.对于案件受理费44,576元，因上述费用不属于原告食杂果品公司直接向张慧等四户赔偿的损失费用，故本院不予支持。另外，因原、被告之间的《购房协议》应予解除，故被告雨湖分局应承担向原告食杂果品公司退还购房款3万元的民事责任。对于原告食杂果品公司要求被告雨湖分局按银行同期贷款利率支付自2001年9月21日起至实际返还之日止的利息的请求，因原告食杂果品公司对于损失的造成亦有责任，故本院对原告食杂果品公司的该项请求不予支持。综上所述，本院对原告食杂果品公司的诉讼请求，部分予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告湘潭市食杂果品有限责任公司与被告湘潭市公安局雨湖分局于2001年8月28日签订的《购房协议》；二、被告湘潭市公安局雨湖分局在本判决生效之日起十日内返还原告湘潭市食杂果品有限责任公司购房款30,000元；三、被告湘潭市公安局雨湖分局在本判决生效之日起十日内向原告湘潭市食杂果品有限责任公司支付赔偿款660,147.98元；四、驳回原告湘潭市食杂果品有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13,960元，由原告湘潭市食杂果品有限责任公司负担4960元，被告湘潭市公安局雨湖分局负担9000元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  周清溪审 判 员  左 斌人民陪审员  郭向宏二〇二〇年二月二十八日代理书记员  蒋 垚附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百三十二条：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。