广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初5762号原告：广东东方誉采酒店有限公司，住所地广东省佛山市禅城区紫洞南路**总部特区****，统一社会信用代码914406000702868094。法定代表人：夏立波，董事长。委托诉讼代理人:杜海平，广东连捷律师事务所律师。被告：郑新军，男，1974年4月29日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人:雷淏然，广东国龙律师事务所律师。被告：佛山市古桥饮食服务有限公司，住所地，住所地广东省佛山市禅城区紫洞南路**总部特区****之**会信用代码914406043981223062。法定代表人：招永照。原告广东东方誉采酒店有限公司诉被告郑新军、佛山市古桥饮食服务有限公司（以下简称古桥公司）合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理。案件审理过程中，被告古桥公司提出管辖异议，本院裁定驳回其异议申请，被告古桥公司不服一审裁定，提起上诉，二审法院驳回其上诉、维持原裁定。本案于2019年10月17日公开开庭进行了审理，各方当事人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告郑新军签订的编号为JSY-ZS(租赁)201307-0018号《房屋租赁合同》及编号为JSY-ZS(物业)201307-0018号《物业管理合同》于2018年11月14日解除；二、确认截止2018年11月22日租赁物内所有遗留物品归原告所有；三、被告立即向原告支付租金76990元、租金逾期支付违约金11142.68元（暂计至2019年1月11日，此后以76990元为本金，每日按本金的1‰计至被告实际清偿之日止）；四、被告立即向原告支付物业服务费145883元、物业服务费逾期支付违约金19256.56元（暂计至2019年1月11日，此后以145883元为本金，每日按本金的1‰计至被告实际清偿之日止）；五、被告自2018年11月14日起至被告将古桥公司的注册登记地址变更或注销之日止按日2882.96元向原告支付违约金（暂计至2019年1月11日为167211.68元）；六、没收被告租赁押金119250元；七、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年7月，原告与被告签订编号为JSY-ZS(租赁)201307-0018号《房屋租赁合同》，约定：原告同意将位于佛山市禅城区紫洞南路11号总部特区E1栋102号之108室的房屋以现状出租给被告；租赁面积为1325平方米；租赁用途为经营餐饮使用；租赁期限为十年，自2013年9月1日起至2023年08月31日止；给予被告3个月免租期；月租金标准为18元/㎡，第三年起每年递增8%，租金按季度缴交。租金按提前支付，先缴足后使用方式，每季度提前十五天支付下季度租金，租赁押金为119250元。同时，《房屋租赁合同》第六条第6.6款约定：合同终止或解除后，被告应按时搬出全部物品。自合同终止或解除之日起七日后租赁物内仍有物品，则视为被告放弃所有权，由原告全权处置；第六条第6.7款约定：如被告将该租赁房屋作为经营办公场所向工商、税务、组织机构代码、开户银行等有关单位办理登记手续的，本合同终止或解除后，被告应及时向上述有关单位办理地址变更或注销手续，并于在本合同终止或解除之日起三十日内，向原告出示上述有关单位出具的地址变更或注销的证明文件；第六条第6.11款约定：租赁期间，如被告不履行本合同约定的，则原告有权取消全部免租期优惠，并要求被告按相应租金标准补交已享受免租期优惠的租金；第九条第9.4款约定：被告如逾期交付租金，每逾期一日应按所拖欠租金的1‰向原告支付违约金，被告如逾期交付租金或逾期支付水电费等有关费用超过30天，原告有权解除本合同，并有权要求被告按本合同押金相同的金额向原告支付违约金（即不退押金）。2013年7月，原告与被告签订了编号为JSY-ZS(物业)201307-0018号《物业管理合同》，约定被告委托原告对上述租赁房屋提供物业管理服务；服务面积为1325㎡；服务期限与《房屋租赁合同》中约定的租赁期相同；合同期限内，服务费标准：第1年每月物业管理费标准为27元/㎡；第2年每月物业管理费标准为27元/㎡；第3年每月物业管理费标准为29元/㎡；第4年每月物业管理费标准为31.40元/㎡；第5年每月物业管理费标准为34元/㎡；第6年每月物业管理费标准为36元/㎡；第7年每月物业管理费标准为39.60元/㎡；第8年每月物业管理费标准为42.70元/㎡；第9年每月物业管理费标准为46.10元/㎡；第10年每月物业管理费标准为49.70元/㎡；同时，JSY-ZS(物业)201307-0018号《物业管理合同》第六条第6.2.2款约定：租赁合同免租期间，原告给予被告物业管理费减收优惠，免租期间物业管理费为6000元。合同期限内，被告不履行本合同或租赁合同约定的，则原告有权取消全部物业管理费减收优惠，并要求被告按相应年度物业管理费标准补交已享受免租期所减收的物业管理费；第六条第6.3.2款约定：被告应在每月5日前缴纳上月的水电费；第六条第6.4款约定：被告逾期缴纳管理服务费，每逾期一日应按所拖欠费用的1‰向原告支付违约金，逾期如超过15天，原告有权采取停水、停电等措施；逾期如超过30天，原告有权同时根据租赁合同中的约定向被告追究违约责任；第八条第8.2款约定：本合同系租赁合同不可分割之一部分，租赁合同终止或解除，则本合同随之终止或解除。上述《房屋租赁合同》和《物业管理合同》签订后，原告如约履行了合同义务。但被告多次违约，未按合同约定时间支付租金、物业管理服务费和水电费等费用。经多次催收无果，原告于2018年11月12日向被告发出《解除房屋租赁合同、物业管理合同及催收费用律师函》，被告于2018年11月14日签收上述《解除房屋租赁合同、物业管理合同及催收费用律师函》，并于2018年12月15日确认《房屋租赁合同》和《物业管理合同》于收到之日解除，并确认遗留在租赁物业中的所有物品、设施，按合同约定归原告所有，由原告处置。但截至起诉之日止，被告仍未向原告缴付所欠款项。被告郑新军租赁涉案房屋后，以涉案房屋为登记地址设立了古桥公司，并以自己名义作为古桥公司登记时的法定代表人，且涉案房屋一直由古桥公司实际使用。由此可以看出，古桥公司实际为涉案房屋的共同承租人和实际使用人，两被告应当共同承担支付租金、物业服务费、违约金等责任。被告郑新军辩称：2017年中，被告已将所有股份转让给招铁等人，被告郑新军已经没有实际参与被告古桥公司的经营，被告郑新军不需要承担租金给付责任。被告古桥公司辩称：原告一直没有给被告古桥公司开具租赁发票，还强制性停水电。2017年被告郑新军股权转让之前是被告郑新军经营管理被告古桥公司的，被告郑新军是当时的实际经营者，没转让前谁交租被告古桥公司现任法定代表人不清楚，股权转让后是由被告古桥公司交租，被告古桥公司现在已经停止经营。2018年11月份原告开始停水电，之后被告古桥公司就没再经营了，可以搬的东西都已经搬走了，被告古桥公司没有与原告做交接，因为当时原告强制性停水电还进入涉案场所搬走被告古桥公司的东西，所以被告古桥公司立即把可以搬走的东西搬走。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、被告郑新军身份证、被告古桥公司企业信用信息公示报告，证明原、被告诉讼主体适格。2、《房屋租赁合同》、《物业管理合同》，证明原、被告的权利、义务。被告支付租金和管理费的金额、时间，以及相应的违约责任。3、公司名称预先核准通知书、被告古桥公司营业执照、组织机构代码证，证明被告郑新军将租赁房屋登记注册了被告古桥公司，被告古桥公司为涉案房屋的实际使用人。4、律师函、快递单、快递查询结果、《解除租赁、物业合同确认书》，证明被告确认租赁合同及物业合同于2018年11月14日解除，并确认遗留在租赁物内的物品为原告所有。5、遗留给誉采所有的物品清单，证明被告确认遗留在租赁物内的物品情况。6、银行流水，证明被告自2018年9月应缴租金、物业费以来仅支付租金20000元。7、合同审批表、《总部特区物业租赁合同》《总部特区物业管理合同》及《补充协议》，证明原告出租物业是向陶瓷总部承租而来，且分租行为得到陶瓷总部的认可。诉讼中，被告郑新军举证的证据如下：《空调工程安装承包合同》，证明被告郑新军在租赁场地委托公司安装中央空调一套，价值300000元。被告古桥公司未举证。经质证，本院认证如下：被告郑新军对原告举证的证据1-7的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。被告郑新军举证的证据，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。结合当事人的陈述及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：2013年7月，原告与被告郑新军签订编号为JSY-ZS(租赁)201307-0018号《房屋租赁合同》，约定：原告同意将位于佛山市禅城区紫洞南路11号总部特区E1栋102号之108室的房屋以现状出租给被告郑新军；租赁面积为1325平方米；租赁用途为经营餐饮使用；租赁期限为十年，自2013年9月1日起至2023年08月31日止；给予被告3个月免租期；月租金标准为18元/㎡，第三年起每年递增8%，租金按季度缴交。租金按提前支付，先缴足后使用方式，每季度提前十五天支付下季度租金，租赁押金为119250元。同时，《房屋租赁合同》第六条第6.6款约定：合同终止或解除后，被告郑新军应按时搬出全部物品。自合同终止或解除之日起七日后租赁物内如仍有物品，则视为被告放弃所有权，由原告全权处置；第六条第6.7款约定：如被告郑新军将该租赁房屋作为经营办公场所向工商、税务、组织机构代码、开户银行等有关单位办理登记手续的，本合同终止或解除后，被告郑新军应及时向上述有关单位办理地址变更或注销手续，并于在本合同终止或解除之日起三十日内，向原告出示上述有关单位出具的地址变更或注销的证明文件；第六条第6.11款约定：租赁期间，如被告郑新军不履行本合同约定的，则原告有权取消全部免租期优惠，并要求被告郑新军按相应租金标准补交已享受免租期优惠的租金；第九条第9.4款约定：被告郑新军如逾期交付租金，每逾期一日应按所拖欠租金的1‰向原告支付违约金，被告郑新军如逾期交付租金或逾期支付水电费等有关费用超过30天，原告有权解除本合同，并有权要求被告郑新军按本合同押金相同的金额向原告支付违约金。第9.6款约定：被告郑新军出现违法本合同第6.7条约定的情形时，原告有权没收被告郑新军所交押金；同时，从本合同终止或解除之日起至被告郑新军向原告出示有关单位出具的地址变更或注销证明文件之日期间，被告郑新军应按照本合同约定的最后一期租金标准的双倍向原告支付违约金。2013年7月，原告与被告郑新军签订了编号为JSY-ZS(物业)201307-0018号《物业管理合同》，约定被告郑新军委托原告对上述租赁房屋提供物业管理服务；服务面积为1325㎡；服务期限与《房屋租赁合同》中约定的租赁期相同；合同期限内，服务费标准：第1年每月物业管理费标准为27元/㎡；第2年每月物业管理费标准为27元/㎡；第3年每月物业管理费标准为29.10元/㎡；第4年每月物业管理费标准为31.40元/㎡；第5年每月物业管理费标准为34元/㎡；第6年每月物业管理费标准为36.70元/㎡；第7年每月物业管理费标准为39.60元/㎡；第8年每月物业管理费标准为42.70元/㎡；第9年每月物业管理费标准为46.10元/㎡；第10年每月物业管理费标准为49.70元/㎡；同时，JSY-ZS(物业)201307-0018号《物业管理合同》第六条第6.2.2款约定：租赁合同免租期间，原告给予物业管理费减收优惠，免租期间物业管理费为6000元。合同期限内，如被告郑新军不履行本合同或租赁合同约定的，则原告有权取消全部免租期物业管理费减收优惠，并要求被告郑新军按相应年度物业管理费标准补交已享受免租期所减收的物业管理费；第六条第6.3.2款约定：被告郑新军应在每月5日前缴纳上月的水电费；第六条第6.4款约定：被告郑新军逾期缴纳管理服务费，每逾期一日应按所拖欠费用的1‰向原告支付违约金，逾期如超过15天，原告有权采取停水、停电等措施；逾期如超过30天，原告可根据租赁合同中的约定向被告追究违约责任；第八条第8.2款约定：本合同系租赁合同不可分割之一部分，租赁合同终止或解除，则本合同随之终止或解除。上述《房屋租赁合同》和《物业管理合同》签订后，原告如约履行了合同义务，被告郑新军支付了119250元的租赁押金。2014年7月9日，被告郑新军以其承租的涉案场地为住所登记成立了被告古桥公司，将涉案场地用作被告古桥公司的经营场所，被告郑新军彼时持有公司51%的股权比例并为公司法定代表人。2017年11月14日，被告郑新军其持有的股权全部转让，被告古桥公司的法定代表人由郑新军变更为招巧燕。因被告郑新军从2018年9月开始拖欠租金及管理费。2018年10月19日、10月21日，被告共支付了20000元的欠缴租金。2018年11月12日，原告委托律师向被告郑新军发出《律师函》，函件称被告郑新军自2018年9月开始未付租金，原告沟通多次被告郑新军仍未支付租金，已构成严重违约，通知被告郑新军收到律师函之日解除双方签订的编号为JSY-ZS（租赁）201307-0018号《房屋租赁合同》及编号为JSY-ZS（租赁）201307-0018号《物业管理合同》并立即支付所拖欠租金及物业费。同年11月14日，被告郑新军收到上述律师函。2018年12月15日，被告郑新军向原告出具《解除租赁、物业合同确认书》，确认书载明：广东东方誉采酒店有限公司委托广东连捷律师事务所发出的，解除本人与广东东方誉采酒店有限公司签订的编号为JSY-ZS（租赁）201307-0018号《房屋租赁合同》及编号为JSY-ZS（租赁）201307-0018号《物业管理合同》和催收租金物业费的律师函。本人于2018年11月14日收悉。再此，本人确认与广东东方誉采酒店有限公司签订的编号为JSY-ZS（租赁）201307-0018号《房屋租赁合同》及编号为JSY-ZS（租赁）201307-0018号《物业管理合同》于收悉日解除，并确认遗留在租赁物业中的所有物品、设施（包括但不限于装修添置、加装的电器、冷气设施等），按合同约定归广东东方誉采酒店有限公司所有，由广东东方誉采酒店有限公司自行处置。案件审理过程中，本院就涉案佛山市禅城区紫洞南路11号总部特区E1栋102号是否办理了建设工程规划许可向佛山市自然资源局禅城分局发函询问，该局复函称“未查到有关规划报建资料”。庭审中，原告明确租金及管理费计算至2018年11月30日，原告这天已收回了涉案场地的。本院认为，原告出租的涉案佛山市禅城区紫洞南路11号总部特区E1栋102号之108室的房屋未取得建设工程规划许可，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，原告与被告郑新军签订的涉案《房屋租赁合同》无效。依据《物业管理合同》之约定，该物业合同是涉案《房屋租赁合同》不可分割之一部分，租赁合同终止或解除，则物业合同随之终止或解除。从以上合同约定可知，《房屋租赁合同》及《物业管理合同》为一个整体，涉案《物业管理合同》的合同效力不应分开认定，该物业合同的效力因房屋租赁合同无效而归于无效。合同无效，自始无效，故不存在合同解除的问题，本院对原告要求解除涉案《房屋租赁合同》及《物业管理合同》的诉请不予支持。关于确认截止2018年11月22日租赁物内所有遗留物归原告所有的问题。因涉案《房屋租赁合同》及《物业管理合同》无效，被告郑新军就合同解除事宜形成的《解除租赁、物业合同确认书》亦归于无效，对当事人不产生约束力。且就遗留物的权属问题两被告存在争议，现有证据不能显示被告郑新军具有处分权，故本院对原告要求确认租赁房屋内所有遗留物归其所有的诉请不予支持。关于租金及逾期支付违约金的问题。涉案租赁合同无效，但被告郑新军仍应参照合同约定的租金标准向原告支付占有使用费，原告诉请的租金实为占有使用费，被告郑新军作为合同相对方应向原告支付欠缴的占有使用费76990元。至于违约金的问题，因涉案合同无效，合同约定的违约条款亦归于无效，原告主张逾期支付违约金缺乏依据，本院不予支持。关于物业服务费及逾期支付违约金的问题。虽涉案物业管理合同无效，但原告实际已为涉案租赁物提供了物业服务，被告郑新军仍应参照物业管理合同约定向原告支付欠缴的物业服务费145883元。至于违约金的问题，因涉案合同无效，合同约定的违约条款亦归于无效，原告主张逾期支付违约金缺乏依据，本院不予支持。关于没收租赁押金及逾期迁注的违约金的问题。因涉案租赁合同无效，合同约定的没收租赁押金及逾期迁注的违约条款亦归于无效，原告主张没收租赁押金、支付逾期迁注违约金的诉请缺乏依据，本院不予支持。关于被告古桥公司的责任问题。根据两被告的答辩，2017年11月，被告郑新军将其持有的古桥公司的股权全部转让给他人，之后的租金及物业服务费由被告古桥公司继续缴纳，被告古桥公司的行为构成债的加入，且被告古桥公司作为涉案场地的实际使用人，应对涉案占有使用费及物业管理费承担共同清偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告郑新军、佛山市古桥饮食服务有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东东方誉采酒店有限公司支付占有使用费76990元及物业服务费145883元；二、驳回原告广东东方誉采酒店有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取4599元，原告广东东方誉采酒店有限公司负担2800元，被告郑新军、佛山市古桥饮食服务有限公司负担1799元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年二月二十一日书记员 方紫盈