广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初3940号原告：杨梅青，女，1963年9月6日出生，汉族，住茂名市电白区。原告：梁海燕，女，1979年11月19日出生，汉族，住廉江市。原告：梁海山，男，1981年6月17日出生，汉族，住茂名市电白区。原告：梁树山，男，1983年12月6日出生，汉族，住茂名市电白区。上述原告的共同委托诉讼代理人：郑水河，广东海法律师事务所律师。被告：王留成，男，1950年10月20日出生，汉族，住肇庆市端州区。被告：杨培枝，女，1954年9月24日出生，汉族，住肇庆市端州区。以上被告的共同委托诉讼代理人：罗荫武，广东伟强律师事务所律师。原告杨梅青、梁海燕、梁海山、梁树山与被告王留成、杨培枝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨梅青、梁海燕、梁海山、梁树山的共同委托诉讼代理人郑水河，被告王留成、杨培枝的共同委托诉讼代理人罗荫武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨梅青、梁海燕、梁海山、梁树山向本院提出诉讼请求：一、判决被告王留成继续履行与梁颂辉签订的《房屋买卖协议书》。二、判令被告王留成、杨培枝协助原告将位于茂名市****房办理变更登记至原告杨梅青名下。三、本案一切诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2005年5月20日，梁颂辉（已故）作为买方（乙方）与被告王留成作为卖方（甲方）签订《房屋买卖协议书》一份，该《房屋买卖协议书》约定：被告王留成将茂名市****房出卖给梁颂辉，售价为49000元，梁颂辉在取得所买房钥匙时，将房款一次交清，不得有其他借口推托不付清房款。被告王留成在取得全部买房款的同时，将所买房的钥匙交给梁颂辉，同时提供房产证，并协助办好公证或过户手续。梁颂辉于2005年5月20日向被告王留成付清购房款49000元，并且被告王留成向梁颂辉出具了“今收到梁颂辉卖房款肆万玖仟元正”的收条，并且被告王留成将茂名市****房的房地产证交付给梁颂辉，该房地产权证载明权属人为王留成，房屋权属来源为房改购买，占有房屋份额为全部，房屋所有权性质为私有。该房屋在被告王留成、杨培枝夫妻关系存续期间取得，被告王留成在收取购房款、交付房地产权证后即移居肇庆市。多年来，梁颂辉及原告多次要求被告王留成协助办理房屋变更登记手续，但被告王留成拒不配合，直至2009年梁颂辉身故，房屋变更登记仍然没有完成。为维护原告的合法权益，请求判如所请。被告王留成辩称，梁颂辉与答辩人于2005年5月20日签订《房屋买卖协议书》，至2019年7月24日原告才主张要求过户，期间长达14年，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十五条的规定，被答辩人最迟应于2008年5月20日前向答辩人主张民事权利，但被答辩人怠于行使，在这长达十一年期间，被答辩人既不向答辩人主张权利，亦不存在诉讼时效中止的法定情形。因此，被答辩人的起诉已远远超过诉讼时效，不再受法律保护，应依法予以驳回其诉请。被告杨培枝辩称，一、被答辩人的起诉已超过法律规定的诉讼时效，不再受法律保护，应依法予以驳回其诉讼请求。二、梁颂辉与王留成签订的《房屋买卖协议书》因违反法律的规定而无效，其出售行为亦当然无效。答辩人与王留成于1973年8月22日登记结婚，婚后曾共同在茂名市****公司工作直至退休。1999年根据国家房改政策及****公司的规定取得茂名市****房的所有权。该房屋系答辩人与王留成双方在茂名市****公司工作期间因房改政策取得的房屋，是在婚姻存续期间所取得的合法财产，属夫妻共同财产。被答辩人于2018年到答辩人住所交涉过户事宜才得知王留成与梁颂辉签订了《房屋买卖协议书》，将该房屋转让给梁颂辉。王留成在处分夫妻共同财产时没有取得答辩人的同意，答辩人亦没有在《房屋买卖协议书》上签字，至今亦不同意出售涉案房产。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，王留成擅自处分涉案房产侵害了答辩人的合法权益，《房屋买卖协议书》无效，应按无效的规定处理。三、被答辩人不符合善意取得涉案房屋的法律规定。梁颂辉明知其所购房屋是夫妻共同财产，仍然在未取得夫妻另一方同意的情况下购买该房屋，且王留成与梁颂辉签订《房屋买卖协议书》至今尚未办理过户登记手续，被答辩人主张的房屋不符合善意取得的法律规定。四、被答辩人与王留成签订的《房屋买卖协议书》不具备继续履行的条件。王留成作为共有权人之一对涉案房屋处分不符合《中华人民共和国物权法》第九十七条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项的规定。被答辩人请求继续履行合同，由于答辩人不同意，被答辩人的诉请不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，因驳回被答辩人的诉请。原告杨梅青、梁海燕、梁海山、梁树山围绕诉讼请求依法提交了身份证、户口本、茂名市殡仪馆火化证、《房屋买卖协议书》、收据、收条、《房地产权证》、《证明》、广东电网茂名供电局客户电费清单、电费通知单、广东增值税电子发票、茂名市市区房改上市交易申请审批表、广东海法律师事务所调查笔录等证据。被告王留成、杨培枝围绕答辩意见提交了身份证、户口本、夫妻关系证明、广东三茂铁路实业发展有限公司房改办公室财务收据、房地产权证等证据。经本院组织双方当事人交换证据及质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：茂名市****房的权属人为被告王留成，权属来源为房改购买。2005年5月20日,被告王留成作为卖方（甲方）与梁顺辉作为买方（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，主要内容为：甲方将上述房屋卖给乙方，售价为49000元，甲方在取得全部卖房款的同时将房屋钥匙交给乙方，同时提供房产证并协助乙方办好公证或过户手续。甲、乙方在买卖交易协议签订及乙方付清房款后，从买房协议开始生效日起甲方不再对所卖房屋有所有权，不承担任何有关房屋的责任及义务。甲、乙方交易所发生的各种税、费及其他一切费用由乙方承担。被告王留成在甲方落款处签名按捺指模确认，梁顺辉在乙方处签名按捺指模确认。当日，被告王留成出具《收条》一份给梁顺辉收执，确认收到梁顺辉的买房款49000元。梁顺辉支付房款后，被告王留成将涉案房屋交付给梁顺辉使用并将房地产权交给梁顺辉。另查明，茂名市电白区公安局那霍派出所出具《证明》，该《证明》载明梁顺辉与梁颂辉为同一人。梁颂辉与杨梅青为夫妻关系，两人共同生育三名子女梁海燕、梁海山、梁树山。梁颂辉身故于2009年3月14日火化。梁颂辉的父亲在其身故前已故，其母亲陈日英声明其放弃继承涉案房屋，有关该房屋的实体权利和诉讼权利由杨梅青、梁海燕、梁海山、梁树山行使。本院认为，一、关于诉讼时效。原告在本案请求的事项为要求被告王留成、杨培枝协助办理房屋产权转移登记手续，为物权请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；”的规定，本案不适用诉讼时效的规定，故两被告抗辩本案已超过诉讼时效于法无据，本院不予采纳其抗辩意见。二、关于合同效力。被告杨培枝抗辩因其不同意出售涉案房屋，被告王留成擅自处分的行为违法，该《房屋买卖协议书》亦无效。本院认为，首先，梁颂辉与被告王留成签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人真实意思的表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，涉案房屋未办理产权转移登记手续不影响合同效力，故涉案《房屋买卖协议书》为有效合同，双方当事人应按照合同约定履行义务。梁颂辉已依合同约定支付首期购房款给被告王留成，并付清房款，被告王留成至今未按约定履行房屋产权过户登记义务，构成违约。其次，涉案房屋为两被告夫妻共同财产，梁颂辉在付清房款并占有使用涉案房屋后，被告杨培枝作为王留成的妻子，不可能对梁颂辉一家使用涉案房屋不知情，但其在2005年至今未提出过异议，应认定属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”的情形。由于梁颂辉的母亲陈日英声明放弃涉案房屋的继承权，原告杨梅青、梁海燕、梁海山、梁树山为梁颂辉的第一顺序继承人，故原告杨梅青、梁海燕、梁海山、梁树山请求被告王留成继续履行其与梁颂辉签订的《房屋买卖协议书》及请求被告王留成、杨培枝协助原告将茂名市****房的产权变更登记至原告杨梅青名下，于理有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告王留成继续履行其与梁颂辉于2005年5月20日签订的《房屋买卖协议书》。二、限被告王留成、杨培枝于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告杨梅青、梁海燕、梁海山、梁树山将位于茂名市****房的产权变更登记至原告杨梅青名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1026元，保全费2520元，合计3546元（原告已预付），由被告王留成、杨培枝负担。限被告王留成、杨培枝在本判决发生法律效力之日起十日内径行支付给原告杨梅青、梁海燕、梁海山、梁树山。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  车燕茹人民陪审员  余小玲人民陪审员  许 辉二〇二〇年一月二十三日法官 助理  苏珊珊书 记 员  张燕娥