广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初27272号原告：佛山市华福嘉业物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码914********939293R。法定代表人：姚某1。委托诉讼代理人：彭道堂，男，1986年8月18日出生，汉族，住广东省徐闻县**********，系公司员工。委托诉讼代理人：**菊，女，1974年10月5日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*********，系公司员工。被告：区国根，男，1989年12月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************272。被告：李娜，女，1989年2月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码440************127。原告佛山市华福嘉业物业管理有限公司诉被告区国根、李娜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序由审判员杜杰独任审理，并于2019年11月12日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人与两被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、被告向原告支付2018年7月1日暂计至2019年6月30日物业管理费3059.44元及违约金727.49元，合计3786.93元；二、自2019年7月1日起至实际付清之日的物业管理费按每月203.9元另行计算，逾期付款以欠款金额为计算依据按日1%另行计算；三、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、两被告向原告支付2018年4月1日至2019年6月30日的物业管理费3059.44元及违约金（以每月物业管理费203.9元为本金，按日1%的标准自2018年4月6日起分段累计至实际支付之日止，暂计至2019年6月30日为727.49元）；二、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告为位于佛山市禅城区******的科恒岭南水岸豪庭小区提供前期物业管理服务，被告是涉案小区3座1204房的业主，原、被告签订《科恒岭南水岸豪庭（前期）物业管理服务协议》，被告一直享受原告提供的物业管理服务。自2018年4月1日起至今，被告一直拖欠物业管理费，原告曾通过电话、上门、委托律师发函的方式向被告催收，被告均拒不支付。原告认为，原告作为涉案小区的前期物业管理服务提供者，被告在享受物业服务时，依法负有向原告按时足额支付物业管理费的义务，其拒不支付物业管理费的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条的规定，原告有权要求被告支付物业管理费及违约金。两被告共同答辩称：一、原告遵守《物业管理条例》进驻涉案小区，是涉案《科恒岭南水岸豪庭（前期）物业管理服务协议》有效的前提条件。根据佛山市禅城区住房城乡建设和水利局就原告前期服务合同及其他资料的公开答复，该局保存的材料中没有原告的“竞聘招标的证明”信息，故被告对原告是否合法合规取得涉案小区的物业服务资格存疑。原告股东谢岳洪，同为涉案小区开发商佛山市德富恒辉房地产开发有限公司股东，同时原告持有该公司50%的股份，故原告与开发商系裙带关系。原告上述行为违反房地产开发与物业管理相分离的原则。原告应提供参与涉案小区前期物业竞聘材料证明其合法竞标。二、在《科恒岭南水岸豪庭（前期）物业管理服务协议》有效的前提下，原告未能完全履行《物业管理条例》与《广东省物业管理条例》的规定，违反《消费者权益保护法》、《物权法》、《治安管理处罚法》、《消防法》、《物业承接查验办法》等规定，给被告造成经济损失、居住质量下降、生命财产受到威胁。1、被告于2018年向佛山市禅城区国土城建和水务局反映了涉案小区物业管理存在不合规、未提供物业服务的行为，该局专门派多名工作人员于2018年7月至涉案小区与业主代表访谈了解情况，发现原告确实存在多方面服务问题，要求原告按规定提供服务，整改公摊费用、公共利益公示等，但该局表示无法强制原告执行，如继续出现服务不合格情况，建议业主向原告提整改要求或通过成立业委会解决。被告经常在物业群提出物业做的不好之处，原告经理就打电话给业主或在物业群中称要去业主家，引起业主不安。2、涉案小区的三楼平台均大兴土木，存在违建，原告默许违建户非法使用电梯运输装修材料导致电梯故障，违建户破坏墙体加装通风口、养鸡。业主向原告多次投诉但未制止。3、2019年4月小区泳池旁边一排灯具因漏电导致短路跳闸，长达半年失明，业主长期持续反应，亦有业主因此摔倒，至10月才解决。4、原告违规把“园林用电”、“消防控制中心用电”、“人防报警室”等费用公摊到业主身上。2019年5月6日小区业主向禅城区国土城建和水务局反映后，有关部门对原告勒令停止并进行政策教育，原告马上改正，重新计算分摊电费并向业主做好说明解释。但至今原告仍未公示重新计算方法，亦未向业主赔偿，更未做解释。因公摊不明，业主要求原告提供小区供水、供电系统图，系统内总表、分表安装位置，各表对应供电、供水远程抄表度数，还在每月公摊费费用的计算演算，但原告未回应。5、原告利用小区空地引入家具定制、窗帘、热水器、空调、防盗门、不锈钢防盗网、广电网络、饮水公司、银行ETC办卡业务多家商家摆摊，利用小区公共区域经营，未征得业主同意及公示收入，剥夺业主知情权。三、在《前期物业管理服务协议》有效的前提下，原告一直未能完全履行协议的义务，属于严重违约在先；其主张的收费标准严重违背了《物业管理条例》第四十条、《中华人民共和国价格法》第七条的规定。被告根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，行使先履行抗辩权拒绝缴纳物业管理费，有理有据。原告工作时间为7小时/天，节假日8小时/天，未达到《佛山市物业服务收费管理办法》关于工作时间不少于12小时/天的标准，其前台工作时间经常无工作人员。涉案小区一年多时间先后换四任物业经理，原告未提供历任物业经理“具有2年以上物业服务经理任职资质证明”，其频繁更换物业经理实属无心管理涉案小区。被告自2018年6月入住至今未收到原告的满意征询，许多缴纳物业管理费的业主质疑原告服务存在瑕疵，仍有许多业主拒绝足额缴纳物业管理费。涉案小区多处灯具失明，物业维修拖沓，五座楼下儿童设施边的路灯在2019年6月26日有业主报修，9月17日仍未修好，目前仍未妥善处理。小区电梯多次发生故障，有记录就超出160起，多次发生困人、急升、急坠、抖动、失灵故障，危及人命的安全隐患。原告维保不当，存在冒名顶替进行电梯维保，日常维保也存在虚假行为，有无确实维保值得怀疑。曾发生电梯困人长达40分钟无人处理，导致业主家属不适住院，事后原告也未解释与赔偿。被告居住在3座，在2018年7、9月两个周末有朋友来访均发出电梯故障，且9月的故障一直拖了一周才处理。另，涉案小区无专业救助工具，违反一级服务标准与消防安全规定。在10月21日上一批业主上庭后，10月29日才在电梯中看到对紧急按铃做的明显标示，11月初的维保也是虚假维保。原告长期未进行区域巡查，各种隐患均是在业主提出后才处理，其中楼盘外围的广告灯存在高空坠物隐患，业主于2019年9月28日报修，至今未处理。原告未按一级标准在每栋每层设置垃圾收集点，仅有的每栋楼下的垃圾堆放点垃圾堆积成山，保洁人员徒手把垃圾扔进三轮车混装，造成垃圾乱飞、臭味扑鼻，地面污渍惨不忍睹，电梯、步梯、游泳池、草坪等卫生差，长时间无人清理。在业主持续提出意见后，原告在每层楼梯间放置小垃圾桶，但无法满足使用需求，亦未及时清理，最后业主要求垃圾桶撤回楼下。涉案小区外来人员随意进入，保安未尽登记义务，小区发生失窃情况。10月30日，被告居住的3楼有业主被盗。11月6日，小区电梯内、入户门上出现传单，原告管理存在瑕疵。综上，首先，原告没有合理的文件证明其合法进驻涉案小区，《科恒岭南水岸豪庭（前期）物业管理服务协议》可视为无效协议。原告在绿化验收造假、电梯质量以次充好问题、装修遗留问题上无视业主权益，勾结开发商欺骗全体业主，原告与开发商之间存在利益输送。其次，原告未能完全履行《前期物业管理服务协议》的义务，其主张的物业服务收费标准不符合《佛山市物业服务级别和服务内容及收费标准》，违背《物业管理条例》第四十条的规定，违背《广东省通信设施建设与保护规定》、《物权法》、《合同法》、《消费者权益保护法》等法律法规的规定。原告对被告及家人的生活产生严重影响，其未按协议履行义务，并且其服务长期以来存在严重瑕疵，2019年11月1日，原告不顾广大业主反对，私自解散主业反映意见、监督物业工作的微信群，群内一年多来有许多物业服务重大瑕疵的证据，原告此举为毁灭证据。被告行使先履行抗辩权拒绝缴纳物业管理费，属合理合法。再者，原告主张的“滞纳金”属于为格式合同条款，原告在与被告签订协议时也未提醒被告，属于无效条款。最后，原告自接管涉案小区以来，被告需忍受脏乱差环境、电梯的心里阴影、消防威胁、电信垄断、不明公摊、公共维护及违建滋扰。被告要求原告赔偿被告的经济损失费800元、应诉误工费600元、诉讼的材料费20元等共计1420元。若双方重新签订合理合法的物业服务协议，需根据实际服务标准重新协商费用，对新立协议未执行或未执行到位项，当月服务费扣减。提供小区供水、供电系统图，系统内总表、所有分表安装位置，各个表对应供水、供电部门的远程抄表编号、度数以及每个表对应的发票依据，公示每月公摊的计算方式，公摊应加项、应减项的相关发票证明，确保被告能自由选择在任一通信运营商的直营点（而非垄断承包商）报装通信网络，能享受直营点正常公示的套餐，而非加价套餐，公示小区电梯原始购销合同原件、电梯安装验收资料、电梯维护合同、维保公司和维保员资质证明。否则，被告要求原告退出物业管理，重新通过招标的形式聘用物业。诉讼中，原告举证如下：原告营业执照复印件、两被告身份证复印件。拟证明原告与两被告的诉讼主体资格。《科恒岭南水岸豪庭（前期）物业管理服务协议》。拟证明原告与两被告签订协议，约定物业管理费的标准与违约责任。[科恒岭南水岸豪庭]房屋交接单、[科恒岭南水岸豪庭]房屋入住办理手续单、科恒岭南水岸豪庭交付使用通知书（住宅）、单元资料及物品接收表、委托银行代划协议书、银行卡复印件、[科恒岭南水岸豪庭]业主资料登记表、催缴通知书。拟证明原告已将涉案房屋交付予两被告，原告亦就物业管理费向两被告进行催收。诉讼中，两被告举证如下：1、两被告身份证复印件、结婚证复印件。拟证明两被告为夫妻关系。2、不动产权证明。拟证明涉案房屋归两被告共同所有。3、关于政府信息公开申请的答复、原告的企业信息网上查询截图。拟证明原告对涉案小区进行物业管理未经招标竞拍，原告与涉案小区开发商的股东部分相同，违背房地产开发企业与物业服务企业相分离原则，故双方签订的《前期物业服务协议》无效。4、聊天记录截图及图片（小区卫生、电梯问题）。拟证明原告未履行《物业管理条例》与《广东省物业管理条例》的规定，对涉案小区的管理严重影响业主的居住质量。5、聊天记录截图及图片（小区违建、路灯问题）。拟证明即使《科恒岭南水岸豪庭（前期）物业管理服务协议》有效，原告提供的物业服务亦存在严重瑕疵，其主张的收费标准不合法，物业管理费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，被告有权行使先履行抗辩权拒绝缴纳物业管理费。本院认证：双方对对方提交证据的真实性均无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据及庭审中各方的陈述，本院认定如下事实：2017年12月29日，原告（甲方、物业服务企业）与两被告（乙方、业主）签订《科恒岭南水岸豪庭（前期）物业管理服务协议》，主要约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。甲方按《佛山市物业服务收费管理办法》所规定的普通住宅小区物业管理服务等级参考标准第一级的内容和标准提供服务。物业管理服务费用采用包干制收取，物业管理费用由乙方按其物业总建筑面积交纳，高层住宅2.3元/平方米/月。乙方办理收楼手续后应按《商品房买卖合同》中的相关约定开始缴纳物业管理费，物业管理费按月交纳，以后每次缴交物业管理费的时间为每月5日前缴交当月物业管理费。甲方首次收取乙方物业管理费时，可预收三个月。本合同签订的三年内，物业管理费的收费标准不做调整，从第四年起，物业管理费按区统计局公布的上年度物价指数自动调整。甲方未能履行《物业服务协议书》约定，乙方有权要求甲方在合理的期限内改正，逾期未解决的，乙方可联系其他业主，按规定的程序解聘物业管理公司。如甲方因未履行协议而导致乙方人身、财产安全受到损害的，乙方可依法向法院起诉，由法院裁定物业管理公司应承担的责任。乙方不按约定标准和时间交纳物业管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起每日按未付物业管理费金额的千分之一追缴逾期付款违约金。2018年1月20日，被告签署[科恒岭南水岸豪庭]房屋交接单，确认接收佛山市禅城区******科恒岭南水岸豪庭三座1204单元。被告在诉讼中陈述：被告对原告主张的拖欠物业管理费的期间无异议，对原告主张的违约金有异议。另查明：涉案佛山市禅城区*************的产权人系两被告，房屋建筑面积为88.67平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与两被告签订的《科恒岭南水岸豪庭（前期）物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与两被告均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付物业管理费的诉请。根据涉案协议约定，被告负有依约向原告支付物业管理费的义务。现原告主张被告拖欠2018年4月1日至2019年6月30日的物业管理费未交纳，被告对此不持异议，本院予以确认。至于被告提出的物业管理问题，本院分析如下：首先，根据现有证据，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业管理费。综合以上几点，本院认定被告抗辩意见不成立。结合原告主张的物业管理费标准，经核算，被告应向原告支付2018年4月1日至2019年6月30日的物业管理费3058.5元（203.9元/月×15个月），对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。根据涉案协议约定，被告应于每月5日前向原告缴交当月物业管理费，如逾期交纳的，原告有权从逾期之日起每日按未付物业管理费金额的千分之一追缴逾期付款违约金。因被告未依约交纳物业管理费，该行为已构成违约，原告有权向被告主张计收违约金。但上述合同约定的违约金标准过高，被告亦提出异议，本院酌定违约金标准调整为年利率24%。因此，被告应以每月欠交物业管理费为本金（即203.9元/月），分别自欠费当月6日起按照年利率24%的标准向原告计付违约金至实际清偿之日止。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告区国根、李娜应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华福嘉业物业管理有限公司支付2018年4月1日至2019年6月30日的物业管理费3058.5元及违约金（以每月欠交物业管理费为本金即203.9元/月，分别自欠费当月6日起按照年利率24%的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告佛山市华福嘉业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告区国根、李娜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由被告区国根、李娜共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年二月二十一日书记员 余柔敏