广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终14741号上诉人（原审原告）：佛山市禅城区和硕投资管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：李凌，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈逸逊，广东豪益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：人民通惠国际控股有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：凌某钧。上诉人佛山市禅城区和硕投资管理有限公司（以下简称和硕公司）因与被上诉人人民通惠国际控股有限公司（以下简称通惠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初8746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人和硕公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.判令通惠公司应自合同解除之日起将租赁厂房返还和硕公司；3.判令通惠公司向和硕公司支付从2018年7月1日起计至实际交还厂房之日止的租赁费用及违约金（违约金以通惠公司实际拖欠的租赁费用为计算本金，按每日千分之一计至通惠公司还清租赁费用之日止）；4.通惠公司缴纳的租赁保证金124302元和员工工资风险金41434元归于和硕公司所有；5.一、二审诉讼费由通惠公司负担。事实和理由:一、一审法院没有判令通惠公司应自合同解除之日返还厂房是错误的。双方在涉案合同约定了合同解除，和硕公司有权收回厂房。一审法院既然支持和硕公司解除涉案合同，通惠公司已丧失对厂房占有使用的权利，负有返还厂房的义务，且本案中厂房也不存在灭失或丧失使用价值不能返还的原因，法院应当支持返还。厂房现虽由公安机关封存了涉案物品一批，但并未对厂房进行查封，也没有事实和法律依据可以对厂房进行查封，而且公安机关查封物品与和硕公司要求返还厂房的请求没有法律关联性，一审法院据此驳回和硕公司的请求是错误的。二、一审法院驳回和硕公司对租赁保证金和员工工资风险金的主张是没有事实和法律依据的。根据涉案合同约定，因通惠公司原因造成合同解除的，和硕公司有权没收租赁保证金和员工工资风险金。通惠公司逾期支付租赁费用，和硕公司依据合同约定要求通惠公司支付违约金，二者分属不同性质的违约行为，不属于双重处罚。通惠公司对和硕公司要求没收租赁保证金和员工工资风险金没有异议，而且表示同意，法院应当尊重当事人的自治意思。三、一审法院没有支持和硕公司要求支付租金至实际返还厂房之日是没有依据的。因为涉案合同解除后，通惠公司没有返还厂房或者支付租金或占有使用费，仍占用厂房，持续造成和硕公司的租金损失，所以和硕公司有权要求通惠公司赔偿损失。被上诉人通惠公司答辩称，答辩意见与一审答辩意见一致。和硕公司向一审法院提出诉讼请求：1.双方于2017年9月19日签订的《欧洲工业园Ｃ区厂房租赁合同书》（合同编号为：Ｃ2XXX9）自和硕公司起诉之日起解除，通惠公司应自合同解除之日起将租赁厂房交还给和硕公司；2.通惠公司立即向和硕公司支付从2018年7月1日起计至实际交还和硕公司厂房之日止的租赁费用（暂计至2019年3月31日止的租赁费用为372906元）及违约金（违约金以通惠公司实际拖欠的租赁费用为计算本金，按每日千分之一计至通惠公司还清租赁费用之日止，暂计至2019年3月31日止违约金为52745.48元）；3.通惠公司缴纳的租赁保证金124302元和员工工资风险金41434元归于和硕公司所有；4.本案诉讼费用由通惠公司负担。一审法院查明：2017年9月19日，和硕公司（甲方，出租方）与通惠公司（乙方，承租方）签订《欧洲工业园C区厂房租赁合同书》（合同编号：C20170919），约定：1.甲方将位于佛山市禅城区某路X号X座第X层厂房物业租赁给乙方使用，厂房计租面积为2762.28平方米。2.租赁期限为3年，自2017年9月19日起至2020年9月18日。3.租赁费用包括厂房租金及管理服务费。其中厂房租金为20717元/月，管理服务费为20717元/月，合计为41434元/月（其中2017年9月19日至2017年12月18日为装修期间，免除租赁费用）。4.租赁费用按月收取，乙方须在每月的十号前汇至甲方指定账户，缴清当月的租赁费用。乙方还要向甲方外聘的物管公司缴纳卫生、设施维护、保安等物业管理费用，每月每平方米1.65元，相关的约定由乙方与甲方外聘的物管公司签订合同来商定。5.租赁保证金、用电预缴款和员工工资风险金是为了保证乙方在租赁期间按照合同规定使用厂房，按时缴纳租赁费用，无欠缴电费现象，并为了预防乙方因拖欠员工工资而造成不良社会影响而设定。本租赁合同乙方必须缴纳租赁保证金124302元、用电预缴款10000元和员工工资风险金41434元给甲方。6.若乙方将此厂房用于非法活动或者乙方拖欠租赁费用或未按时足额缴付水、电费、电梯费、物业管理费等及其他租赁期间产生的费用累计达30天，甲方有权单方解除合同，书面通知乙方搬离厂房并提前收回出租物业，没收乙方租赁保证金和员工工资风险金，并要求乙方赔偿损失。7.乙方逾期交付租赁费用、水电费、电梯费及物业管理费的，以拖欠金额按每日千分之一支付违约金。2019年5月29日，和硕公司出具《情况说明》，对通惠公司所缴纳的租赁保证金及员工工资风险金说明如下：通惠公司曾于2015年向和硕公司租赁位于佛山市禅城区某路X号X座第X层厂房的物业，每月租金为49200元，通惠公司向和硕公司缴纳了租赁保证金147600元、员工工资风险金49200元；后通惠公司于2017年9月19日向和硕公司租用位于佛山市禅城区某路X号X座第X层厂房的物业，按照合同约定通惠公司应缴租赁保证金124302元、员工工资风险金41434元，通惠公司并未另外缴纳，而是上个租赁合同的租赁保证金和员工工资风险金全部直接转为本案租赁合同的租赁保证金及员工工资风险金，但多出的租赁保证金23298元、员工工资风险金7766元并未退还通惠公司或抵偿租金。和硕公司同意将该多出的款项31064元直接用于抵扣通惠公司所欠的部分租金。庭审中，和硕公司陈述：1.和硕公司诉讼请求第二项的租赁费用包含租金及管理服务费，每月合计41434元。《租赁合同》3.1条所约定的管理服务费实质为租金，为便于财务做账，将租金分成两部分；2.涉案物业于2018年6月21日被佛山市公安局禅城分局经济犯罪侦查大队查封，至今尚未解封。涉案物业是通惠公司的仓库和办公场所，物业内仍存放有通惠公司的产品和办公物品。另查明：1.位于欧洲工业园C区兴业路北侧地块项目的建设单位为和硕公司，该工程于2013年2月7日取得《建筑工程规划许可证》，该工程于2014年10月10日竣工验收。2.一审法院于2019年5月16日向通惠公司送达和硕公司的起诉状、证据副本等应诉材料。3.佛山市公安局经侦支队第四大队于2019年9月17日向一审法院出具《复函》，载明涉案物业于2018年6月21日查封，因厂房内暂存涉案物品一批，刑事案件已经移送佛山市中级人民法院起诉并待判决处理，故涉案厂房解封事宜尚待法院判决后视情况处理。一审法院认为，本案中，和硕公司与通惠公司签订的《欧洲工业园C区厂房租赁合同书（以下简称《租赁合同》）系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依照上述合同约定全面善意履行各自的义务。关于和硕公司主张的《租赁合同》解除。本案中，通惠公司自2018年7月开始拖欠租金且涉案物业因通惠公司涉嫌从事非法活动而被公安机关查封，根据《租赁合同》第八条的约定，和硕公司有权解除合同。关于解约的时点，根据《合同法》第九十六条的规定，涉案《租赁合同》自解除合同的通知到达对方时解除。本案中，因和硕公司在起诉前未向通惠公司送达解除合同的书面通知，则以一审法院向通惠公司送达起诉状、证据副本等应诉材料之日也即2019年5月16日确定为涉案《租赁合同》解除之日。一审法院确认双方签订的《租赁合同》于2019年5月16日解除。和硕公司主张合法有据，一审法院予以支持。关于和硕公司诉请的租赁费用。本案中，和硕公司主张通惠公司自2018年7月开始拖欠租赁费用，通惠公司未对欠费期间提出异议，一审法院对和硕公司主张的欠费情况予以确认。因涉案物业暂未解封，何时解封及通惠公司何时向和硕公司返还涉案物业的时点在本案诉讼中尚无法确定，故和硕公司主张计算租赁费用至实际返还厂房之日止，一审法院暂不予支持。根据本案的审理情况及佛山市公安局经侦支队第四大队于2019年9月17日向一审法院出具《复函》，一审法院暂支持和硕公司在本案中主张涉案物业的租赁费用至涉案《租赁合同》解除之日。涉案物业每月租赁费用为41434元，经核算，自2018年7月1日至租赁合同解除之日也即2019年5月16日，通惠公司应向和硕公司支付租赁费用435725.28元[（41434元/月×10个月）+（41434元/月÷31天×16天）]。关于和硕公司主张的违约金。根据涉案合同的约定，通惠公司应于每月十号前缴清当月的租赁费用，如逾期交纳的，和硕公司有权以拖欠额按每日千分之一支付违约金。如上所述，通惠公司存在拖欠租赁费用的事实，该行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，和硕公司主张通惠公司以拖欠租赁费用为本金，按日千分之一支付违约金，合法有据，一审法院予以支持。经核算，截至2019年5月16日，通惠公司应向和硕公司支付租赁费用违约金71519.09元（具体的计算过程详见附件《租赁费用违约金计算表》）。关于和硕公司主张的租赁保证金及员工工资风险金。一审法院前文支持的违约金已经足以弥补和硕公司因通惠公司违约而产生的损失，和硕公司再主张没收租赁保证金及员工工资风险金，属于双重处罚，一审法院不予支持。为避免当事人诉累，节约司法资源，一审法院将通惠公司支付的租赁保证金及员工工资风险金用于抵扣通惠公司拖欠的租赁费用，抵扣后，通惠公司尚需向和硕公司支付租赁费用269989.28元（435725.28元-165736元）。再扣减通惠公司多预交的租赁保证金及员工工资风险金31064元，通惠公司需向和硕公司支付的租赁费用为238925.28元（269989.28元-31064元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、和硕公司与通惠公司签订的《欧洲工业园C区厂房租赁合同书》（合同编号：C20XXX）于2019年5月16日解除；二、通惠公司于判决发生法律效力之日起十日内，向和硕公司支付佛山市禅城区某路X号X座第X层厂房2017年7月1日至2019年5月16日租赁费用合计238925.28元元及违约金71519.09元（违约金暂计算至2019年5月16日，自2019年5月17日起以238925.28元为本金，按照日千分之一的标准计算至实际清偿之日止）；三、驳回和硕公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取8045元，由和硕公司负担3000元，通惠公司负担5045元。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新的证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.涉案厂房应否立即返还；2.租赁费及违约金应如何计算；3.和硕公司主张没收租赁保证金及员工工资风险金应否得到支持。关于第一个焦点问题。经查，涉案厂房于2018年6月21日被佛山市公安局查封，且厂房内暂存涉案物品一批，目前厂房所牵涉的刑事案件正由司法机关处理当中，尚未定案，故和硕公司诉请通惠公司自合同解除之日起将涉案厂房返还给和硕公司客观上不具备履行条件，本院不予支持。和硕公司可待涉案厂房解除查封后再行主张返还事宜。关于第二个焦点问题。和硕公司上诉主张通惠公司向其支付2018年7月1日起计至实际交还厂房之日止的租赁费用及违约金。如前所述，涉案厂房目前处于查封状态，不具备返还的条件，解除查封及返还厂房的时间节点亦无法确定，一审法院判决通惠公司应向和硕公司支付2018年7月1日至租赁合同解除之日（即2019年5月16日）的租赁费用及违约金，并无不当。和硕公司的该项主张本院亦暂不予支持，和硕公司可待涉案厂房解除查封后再另行主张。关于第三个焦点问题。和硕公司上诉主张，涉案合同约定通惠公司逾期支付租赁期间产生的费用累计达30天的，其有权单方解除合同，没收通惠公司的租赁保证金和员工工资风险金并要求通惠公司赔偿损失。经查，一审法院根据涉案合同的实际履行情况及违约方的过错程度，已判令通惠公司向和硕公司支付相应的违约金，该违约金足以弥补和硕公司因通惠公司违约而产生的损失，和硕公司上诉主张没收租赁保证金及员工工资风险金，有违公平合理原则，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。和硕公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8442元，由上诉人佛山市禅城区和硕投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇二〇年一月二十日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣