广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29174号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市亮子控股有限公司，住所地深圳市龙华区观湖街道高尔夫大道**如意科技园B101，统一社会信用代码91440300MA5EKBDY9U。法定代表人：陈群香。委托诉讼代理人：叶春蕾，广东世纪华人律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山大学附属第八医院（深圳福田），住所，住所地：深圳市福田区福田街道深南中路**社会信用代码：124403044557440305。法定代表人：沈慧勇，院长。委托诉讼代理人：李立，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋立志，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人深圳市亮子控股有限公司（以下简称亮子公司）与被上诉人中山大学附属第八医院（深圳福田）（以下简称中山八院）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田人民法院（2019）粤0304民初33099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。上诉人亮子公司上诉请求：1.撤销深圳市福田区人民法院（2019)粤0304民初33099号民事判决书，并依法改判；2.请求深圳市中级人民法院依法支持上诉人在一审中的全部反诉相求；3.本案一审二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人与上诉人因房屋租赁合同纠纷[(2019)粤0304民初33099号]一案起诉至深圳市福田区人民法院。深圳市福田区人民法院受理案件后，上诉人依照法律规定提起反诉。2019年8月16H深圳市福田区人民法院开庭审理，将反诉、本诉合并审理，在经过开庭审理调查后。深圳市福田区人民法院于2019年9月4日作出(2019)粤0304民初33099号民事判决书，上诉人于2019年9月23日收到该判决书。现上诉人针对前述判决书判决不服，对此，上诉人特依据有关法律规定提起上诉。一、一审判决的20%违约金缺乏事实依据和法律依据，上诉人请求深圳市中级人民法院依法予以改判或撤销。深圳市福田区人民法院一审判决上诉人向被上诉人支付第一年租金总额的20%即3239328元违约金没有事实依据和法律依据。深圳市福田区人民法院在其作出的民事判决书中明确指出“原告未举证证明其因被告违约产生了何种损失。”对此，原告未有损失证明，且法院经审理后也予以认可，最终却判令上诉人向被上诉人支付3239328元违约金，法院的该项判决与其作出的认定自相矛盾。同时，深圳市福田区人民法院以第一年租金总额的20%为基准计算违约金的行为没有任何事实依据，上诉人与被上诉人在合同中以及诉讼请求中均未主张以第一年租金总额的20%计算违约金。对于该项违约金的计算也没有任何的法律依据，深圳市福田区人民法院的在计算本案违约金这一诉讼请求上明显是滥用自由裁量权，且没有事实和法律依据，对此，上诉人恳请深圳市中级人民法院依法予以改判或予以撤销。二、房屋装修系上诉人与被上诉人在合同签订前就业已协商确定并动工的事项，且该装修事宜有被上诉人签字认可的图纸为证。依据《中华人民共和国》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、釆取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，上诉人有权按照前述条款要求被上诉人针对其已经按照合同约定提前履行的部分主张恢复原状或采取其他补救措施，并要求赔偿损失。依据深圳市版权协会电子证据固化的微信聊天截图显示，被上诉人在2018年8月份就要求上诉人出设计图纸、方案，在上诉人告知其空调整套费用400万，二次消防100万时，被上诉人林汉利院长让上诉人开始着手装修事宜，其明确告知上诉人“医院集体作决策，不会改变。基础性的东西上诉人先做”。上诉人于2018年9月26日就支付设计费，拆除旧空调，施工图纸在10月即得到被上诉人认可。以上内容均显示上诉人在合同签订前就已按照被上诉人要求开始履行合同义务。且在深圳市福田区人民法院的一审判决书中也认可“上诉人与被上诉人的工作人员通过微信对设计事宜进行了沟通，被上诉人亦对相应的施工图纸进行了签字确认。”现一审判决对上诉人的该项反诉请求予以驳回，与其认定的事实相悖，不符合有关法律规定。依据《中华人民共和国》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，上诉人有权要求被上诉人针对其已经按照合同约定履行的部分主张恢复原状或采取其他补救措施，并要求赔偿损失。故，一审法院针对房屋装修费用负担问题的判决缺乏事实依据和法律依据。上诉人恳请深圳市中级人民法院依法予以改判。三、因被上诉人与大厦业主长期积怨，使得上诉人在合同履行上遭受重重阻扰，现被上诉人单方要求解除合同。依据《租赁合同补充协议》第八条第六款“合同签订后，乙方不得随意终止本合同。非因甲方原因，乙方随意单方终止本合同的，甲方有权没收保证金，并有权要求乙方赔偿甲方损失（包括但不限于每平方米1000元的装修费用、装修的拆除费用、以及拆除期间的房屋使用费用等。）“规定，非因上诉人原因，被上诉人随意终止合同的，上诉人有权没收被上诉人业已缴纳的保证金，并要求其赔偿损失。上诉人在一审提供的多项证据均显示系因被上诉人与大厦业主之间的矛盾导致上诉人无法如期交付涉案房屋，且在一审判决书中法院明确认可“第三方的阻扰行为直接导致上诉人事实上未能履行合同”。合同法作为民事私法领域，尊重并赋予了当事人极大的意思自由，故在合同法中意思自治是其基本原则。在民事交往活动中，均应尊重并执行该基本原则，否则即构成对该项原则的违背。本案中，上诉人与被上诉人在《租赁合同补充协议》第八条第六款中明确约定“合同签订后，乙方不得随意终止本合同。非因甲方原因，乙方随意单方终止本合同的，甲方有权没收保证金，并有权要求乙方赔偿甲方损失(包括但不限于每平方米1000元的装修费用、装修的拆除费用、以及拆除期间的房屋使用费用等。）”，根据该约定以及法院认定的“第三方的阻扰行为直接导致上诉人事实上未能履行合同”，上诉人合同履行不能完全符合其双方在合同中的约定情形，法院应尊重意思自治原则，支持上诉人没收被上诉人保证金并要求其赔偿的反诉请求，并依法驳回被上诉人的诉讼请求。综上所述，上诉人认为，一审判决上诉人按照第一年租金的20%支付违约金是错误且没有法律依据的；同时，对于装修费用损失由上诉人承担有失公平且不符合有关法律规定；再者，依据合同约定以及一审法院认定，上诉人有权没收被上诉人的保证金并要求其赔偿损失。当庭补充上诉意见如下：一、一审判决中“本院酌定被告向原告支付相当于第一年租金总额的20%数额的违约金3239328元”的判项属一审法院滥用法官自由裁量权，既没有契约基础，也没有法定法律基础。因违约金具有补偿性兼具惩罚性，一审法院认定被上诉人没有举证有任何经济损失，就不存在违约金的补偿性必要，而且双方合同也没有约定以一年租金的收入作为赔偿对方的违约金。二、被上诉人负有合同缔约过错责任，侵犯了上诉人的知情权和选择权，应该承担民事赔偿责任。被上诉人缔约前故意隐瞒并且未告知大厦业主们反对其入驻大厦的行为，致使上诉人直接在合同履行时陷入事实上的履行不能，继而遭受重大经济损失，被上诉人应该承担缔约过失责任，对上诉人承担损害赔偿责任。三、上诉人要求被上诉人赔偿上诉人以下直接经济损失：依被上诉人要求定制装修损失费1,962,566元以及业已缴纳的租赁房屋物业管理费、水电费等费用507,247.8元。四，被上诉人应该对上诉人承担损害赔偿责任。被上诉人串通房屋权利人即深圳市中航城投资有限公司损害上诉人利益，以获取巨额不当利益。具体赔偿为：上诉人向出租方深圳市中航城投资有限公司缴纳的租金及保证金损失4,657,857.60元及上诉人的可期待利润损失43,179,045.3元。五、上诉人有权没收被上诉人的保证金8098320元。本案解除合同非因上诉人的原因引起，依据《租赁合同补充协议》第六条第7款、第七条第8款、第10款之规定，上诉人有权终止租赁合同、没收保证金并要求被上诉人赔偿因解除合同造成的经济损失。综上所述，一审判决滥用了自由裁量权，既不公平也不公正，损害了法律的公信力，侵犯了上诉人的合法利益。因被上诉人与大厦业主的激烈矛盾而直接导致上诉人事实上未能履行合同，上诉人没有过错，完全是被上诉人故意隐瞒事实，违背诚实信用原则，负有合同缔约过失过错责任，理应赔偿上诉人的经济损失。上诉人的请求有事实和法律依据，恳请贵院依法支持上诉人请求。被上诉人中山八院答辩称，一、由于被答辩人未能在规定时间内交付涉案房屋已经构成根本违约，依法应承担相应的违约责任。二、被上诉人转租业务的经营成本没有让我方承担的依据和理由，且装修并未专为答辩人设计，要求被答辩人完全装修后交付房屋是双方意思自治的结果，并未违反法律法规，应得到遵守。三、被答辩人所称第三人的原因，并未法定或约定的免责事由，被答辩人应遵循法定的途径主张权利，而非突破合同的相对性原则损害答辩人的权益，答辩人依法依约行使合同的解除权，没有承担违约责任的任何理由。综上，由于被答辩人未能在规定时间内交付涉案房屋，已经构成根本违约依法应当承担相应的违约责任，被答辩人转租业务的经营成本没有让答辩人交付房屋是双方意思自治的结果，并未违反法律法规，应得到遵守。被答辩人所称第三人的原因，并未法定或约定的免责事由，被答辩人应循法定的途径主张权利，而非突破合同的相对性原则损害答辩人的权益，答辩人依法依约行使合同的解除权，没有承担违约责任的任何理由。因此，恳求人民法院依法裁决，驳回被答辩人的所有上诉请求，维持原判决。针对上诉人提出的补充上诉状意见答辩如下：一、本案一审判决围绕主合同权利义务展开调查和审理，在厘清上诉人根本违约这一前提下，明确双方的责任，事实清楚、法律依据充分。二、原审判定违约金虽考虑了补偿性，但被上诉人认为惩罚性表现不足。1、出现有业主阻挠租赁后，上诉人与被上诉人在街道办、维稳办的主持下与业主代表进行了多次协调均无果，已明确合同无法履行，被上诉人于2018年12月26日发生《违约告知函》，2019年2月15日再发出《合同违约告知函》，并于2019年2月22日发出《关于解除租赁合同的通知》，于3月8日再次发出《律师函》，但上诉人不解决合同的根本问题，而是在3月20日纠集30人拉横幅到被上诉人处围堵，严重影响办公并使双方的损失进一步扩大。三、被上诉人在整个合同缔结和履行过程无任何过错。四、从上诉人提交的证据可以看到，整个事件中，真正的受害者是被上诉人。被上诉人中山八院向一审法院起诉请求：1、确认中山八院与亮子公司于2018年10月签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《租赁合同补充协议（一至四层）》、《房屋租赁合同（住宅）》已于2019年2月23日解除；2、亮子公司向中山八院返还保证金8098320元；3、亮子公司向中山八院支付违约金8098320元；4、亮子公司向中山八院支付逾期返还上述保证金的逾期利息，暂计为58712.82元（暂计至起诉之日，即2019年2月23日至2019年3月15日）（从2019年2月23日计至保证金款项实际全部返还之日为止，逾期利息利率按中国人民银行同期贷款利率计算）5、请求判令亮子公司向中山八院赔偿实际发生的律师费80000元；6、本案诉讼费用由亮子公司承担。上诉人亮子公司向一审法院反诉请求：1、中山八院向亮子公司承担违约责任以及赔偿责任，亮子公司有权依据合同约定没收中山八院缴纳的保证金8098320元；2、中山八院向亮子公司赔偿亮子公司已支出的房屋装修费用1962566元，以及向亮子公司赔偿装修的拆除费用、装修拆除期间的房屋使用费442524元;3、由中山八院向亮子公司赔偿亮子公司业已缴纳的房屋租金及保证金4657857.60元；4、中山八院向亮子公司赔偿亮子公司为履行合同义务就诉争房屋业已缴纳的物业管理费、水电费等费用507247.80元；5、中山八院向亮子公司赔偿实际发生的律师费用80000元;6、反诉案件诉讼费用由中山八院承担。一审法院查明，2018年10月18日，中山八院（承租方、乙方）与亮子公司（出租方、甲方）签署《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议（一至四层）》、《房屋租赁合同（住宅）》、《租赁合同补充协议》约定，甲方将位于深圳市福田区商场出租给乙方做商业使用，401-407房（下称涉案房产）出租给乙方做住宅使用，房屋权利人为深圳市中航城投资有限公司（下称中航城公司），月租金总额分别为1211053元、138667元，年租金总额分别为14532636元、1664004元，乙方应于每年度第一个月20日前支付租金，租赁期限自2018年12月1日至2033年11月30日，甲方向乙方收到6个月租金数额的租赁保证金7266318元、832002元；甲方向乙方退还租赁保证金的条件：租赁期满，乙方结清房租和各项费用，并复原交回房屋和附属财产，办理完退房手续，双方签字无误后返还保证金、乙方不拖欠任何费用、乙方不违反本合同约定。在双方按合同约定结算后，乙方提供保证金收据十五个工作日内通过电子转账支付，逾期支付的，甲方应向乙方支付每日千分之一的违约金。甲方应当在2018年12月1日前完成装修，并在2018年12月15日前通过工程竣工验收，租金起算为2018年12月1日起计算，如2018年12月15日前未能验收合格交付乙方使用的，则甲方应从2018年12月16日起向乙方支付违约金，违约金支付标准为每延迟一日，支付45000元。如因乙方确认的原因造成延迟交付的，由甲方免则。如因乙方自身原因造成乙方不能正常使用的，由此引起的一切法律后果由乙方承担，非因甲方原因造成解除合同的，甲方除有权没收保证金外，还有权要求乙方赔偿甲方因解除合同造成的损失（包括但不限于每平方米1000元装修费用、装修的拆除费用以及拆除期间的房屋使用费等）。合同期间，如乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并要求乙方给予赔偿，如甲方违约，甲方应双倍返还乙方保证金外，还应赔偿乙方损失。甲方未按房屋租赁合同约定及时向乙方交付该房屋的，按照上述约定按日支付违约金，逾期超过60日的，乙方有权解除房屋租赁合同，且甲方须双倍退回乙方已交付的租赁保证金。合格交付乙方使用的，上述合同签署后，中山八院按合同约定向亮子公司足额支付了两份合同项下的租赁保证金共计8098320元。2018年12月26日，中山八院向亮子公司发出《违约告知函》称，亮子公司未按合同约定在2018年12月15日通过装修工程竣工验收，要求亮子公司收函后三个工作日内进行详细说明，承担违约责任并尽快履行义务。2019年1月1日，亮子公司向中山八院作出《复函》称，合同签署后，亮子公司即组织装修方案设计并进场装修，施工10来天后，因第三方楼上业主得知该租赁房屋装修后是给中山八院使用，即遭到第三方众多业主的强烈抗议，大厦业委会勒令物业公司撤回装修许可，并阻止亮子公司方继续装修。后于2018年12月10日取得区住建局的临时装修许可，亮子公司再次进场装修时，仍然遭遇业主阻拦。警方以维护社会稳定为名，亦阻止亮子公司施工。亮子公司多次向行政机关协助维护亮子公司的合法权益，但仍未得到有效解决，因此该项目装修工程还没能进入实质阶段。装修未能完成的原因系第三方造成，中山八院应按合同约定予以确认，并与亮子公司共同克服当前困难。2019年2月15日，中山八院向亮子公司发出《合同违约告知函》称，亮子公司逾期未能完成装修工作，根据合同约定，租赁房屋逾期超过60日未交付的，中山八院有权解除合同并追究违约责任，函告亮子公司收函后五个工作日内以书面形式进行详细说明。2019年2月18日，亮子公司作出《复函》称，涉案房产装修未能完成的原因在中山八院，亮子公司签约进场后得知中山八院与南光大厦业主的矛盾由来已久，根据合同约定如因中山八院原因造成其不能正常使用涉案房产的，相应的后果由中山八院承担。亮子公司希望继续履行合同，要求中山八院顺延交房6个月，亮子公司最迟于2019年8月15日之前交房。2019年2月22日，中山八院向亮子公司发出《关于解除租赁合同的通知》称，亮子公司逾期未交付涉案房产超过合同约定的期限，现解除双方签署的《深圳市房屋租赁合同书及补充协议（一至四层）》、《房屋租赁合同（住宅）及补充协议》。2019年2月28日，亮子公司向中山八院发出《关于解除合同通知的复函》称，涉案房产未能如期交付的原因在于中山八院，亮子公司不构成违约，鉴于中山八院发函要求解除合同，亮子公司有权没收保证金，赔偿装修等费用、赔偿租金并支付物业管理费、水电费等。2019年3月8日，中山八院委托广东广信君达律师事务所向亮子公司寄发《律师函》，要求亮子公司收函后3个工作日内向中山八院返还租赁保证金8098320元。该函件于次日妥投。另查，中航城公司（出租方、甲方）与亮子公司（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（住宅）》及《租赁合同补充协议》约定，甲方将南XXXXX佳大厦一层至四层的房屋共计7915.28平方米、捷XX大厦401-407房屋出租给乙方，租赁期限自2018年6月1日至2033年11月30日，租赁保证金分别为3134490.50元、358902.70元，乙方可以将租赁房屋全部或部分转租。合同签署后，亮子公司向中航城公司支付了租赁保证金，向物业公司支付了装修押金10万元。2018年8月，亮子公司（业主方、甲方）与深圳市绍涛室内装饰设计有限公司（设计方、乙方）签署《装饰设计合同》约定，甲方将南XX捷大厦裙楼改造项目交由乙方设计，设计费为72万元。中山八院与亮子公司的工作人员通过微信对设计事宜进行了沟通，中山八院亦对相应的施工图纸进行了签字确认。2018年10月19日，亮子公司（发包人）与深圳市聚源劳务有限公司（承包人、下称聚源公司）签署《工程外发承包意向协议》约定，亮子公司将位于南XXXXX佳大厦1-4层的中山大学第八附属医院办公楼室内装修工程发包给聚源公司施工，合同价款为790万元，工期自2018年10月19日至2018年11月30日。2018年10月26日，南XXXXX佳大厦首届业主委员会向中航物业南XXXXX佳大厦管理处作出《关于请中航物业南XXXXX佳大厦管理处执行业委会决议的函》称，南XXXXX佳大厦裙楼1-4层业主与其他业主关于其专有区域物业用途变更产生争议一事，因存在违反《中华人民共和国物权法》的可能性，为避免事态扩大，根据《南XXXXX佳大厦管理规约》，请管理处执行业委会决议，暂停颁发南XXXXX佳大厦裙楼1-4层物业装修施工许可证明，并监督施工方不得入场施工，直到相关纠纷合理解决。2018年10月29日，南XXXXX佳大厦首届业主委员会向中山八院、中航城公司及全体业主发表公开信称，10月25日晚，捷XX大厦业主群情激愤，其原因是知晓一至四楼被中山八院承租，第二天有多名业主到现场阻止施工，鉴于此前中山八院承租该物业时就遭到了业主的抗议，医院亦表态不再承租该房产，尽管中山八院声明此次承租仅用于办公，但是此前已失信，已经丧失了业主的信任；此租赁行为有悖《中华人民共和国物权法》第七十一条、八十四条规定；中山八院承租南XXXXX佳大厦裙楼1-4楼对居民生活和物业增值均有影响，建议中山八院终止租赁合同。2018年12月5日，消防部门向亮子公司下发了南XX捷大厦1-4层的《建设工程消防设计审核意见书》，同意亮子公司的消防设计。2018年12月10日，深圳市福田区住房和建设局向亮子公司下发深福建施函（2018）36号《关于对“南XXXXX佳大厦裙楼1-4层室内装修工程”进行工程质量、安全监督登记的通知》载明，南XXXXX佳大厦裙楼1-4室内装修工程和满足工程质量、安全监督登记的条件，现将工程的相关材料转发区质监站、安监站。2018年12月21日，亮子公司的复工申请获得深圳市福田区建设工程施工安全监督管理站同意。2018年12月22日，亮子公司在对南XXXXX佳大厦裙楼1-4进行装修时，该大厦的业主进行阻挠，双方人员产生纠纷后，福田派出所进行调解未果，告知双方在物业协商或法律诉讼。2019年1月10日，深圳市福田区福田街道办事处福南社区工作站出具《关于南XXXXX佳业主集体上访的情况说明》称，南XXXXX佳大厦业主自2017年多次上访：1、2017年3月，南XXXXX佳大厦业主反对中大八院想要在深南大道旁的绿化带修一条通道的诉求，聚集60多人到社区抗议；2、2017年7月，南XXXXX佳大厦业主在听说中大八院想要进驻南XXXXX佳大厦后，聚集50多人到社区工作站，要求陈德全书记当场给中大八院负责人打电话，在得到医院后勤部主任表明暂时不进驻南XXXXX佳大厦后，业主才散去；3、.....；6、2018年10月，南XXXXX佳大厦小业主们就南XXXXX佳大厦1-4楼业主中航地产有限公司通过第三方深圳市亮子控股有限公司将1-4楼裙楼租赁给了中山大学第八附属医院作为中大八院行政楼，业主强烈反对，不许医院进驻南光，不论是行政办公还是医疗用途都不同意。2018年11月8日，聚集百余人到社区禁止中大八院进驻南XXXXX佳大厦，业主们情绪激动，要求中大八院负责人必须当场回复，否则不离开社区工作站；2018年12月21日，南XXXXX佳大厦部分业主在南XXXXX佳大厦1-4楼装修工地阻止工人施工：2018年12月22日晚上23点，捷XX业主砸墙（南XXXXX佳一楼大厅处）；2018年12月23日，业主百余人聚集南XXXXX佳大堂，情绪激动，不听辖区民警和社区工作人员劝导，要求第三方深圳市亮子控股有限公司必须出面，否则不离开现场。2019年1月11日，福田区卫生和计划生育局向南XXXXX佳大厦业主作出《福田卫计局关于中大八院租赁南XXXXX佳大厦裙楼作为行政办公场所的信访回复》称，医疗垃圾房设置在新楼地下室，不会影响周边居民的生活，中山八院租赁南XXXXX佳大厦裙楼1-4层仅作为办公楼，属于合法民事行为，法律事实已产生。2019年3月21日，深圳市福田区福田街道办事处福南社区工作站出具《关于亮子控股有限公司及中大八院纠纷情况说明》记载，南XXXXX佳大厦小业主就南XXXXX佳大厦裙楼1-4楼业主中航城公司通过亮子公司将该裙楼出租给中山八院作为行政楼事件多次到社区要求进行调解，虽然街道、民警、社区多次调解，但小业主强烈反对，不许医院进驻。业主提出：1、南XXXXX佳大厦存在消防隐患，亮子控股的消防审查意见书应鉴于大厦现在消防情况重新审查；2、亮子控股有限公司应提供有效的施工装修许可证；3、中航物业管理有限公司关于南XXXXX佳1-4楼的产权许可证及规划图应当公开；4、法律手续不齐全的情况下不能进行装修。2019年3月20日上午，亮子控股有限公司打着中大八院行政办公楼的旗号拉扯横幅，带领工人进驻南XXXXX佳1-4楼工地装修，遭到南XXXXX佳业主的强烈反对。街道执法队、维稳专班、社区工作站成员到现场稳控。随后，亮子控股有限公司带领30多工人到中大八院行政办公楼进行围堵，严重影响正常办公。3月21日上午，社区搭建平台在福田医院警务室进行协调，亮子控股有限公司要求中大八院赔偿装修损失，但中大八院要求亮子控股有限公司赔偿违约金，最终协调无果。另，业主向社区工作站提交的诉求书要求南XXXXX佳大厦裙楼1-4楼业主打开首层消防通道，恢复为大厦竣工验收时的原状。再查，出租方中航城公司目前没有主张解除其与亮子公司签署的租赁合同，涉案房产目前仍处于空置状态。一审法院认为，中山八院与亮子公司签署的《深圳市房屋租赁合同书》、《深圳市房屋租赁合同书（住宅）》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行相应的义务。亮子公司作为出租方，其主要义务为向中山八院交付适租的房屋。本案的争议焦点为亮子公司未按合同约定在2018年12月1日前向中山八院交付租赁房屋是否构成违约。中山八院与亮子公司签署的合同约定因中山八院经营行为引起该租赁房产所在或相邻的小区及大厦业主或租户造成安全、噪音、环境污染等不良影响和投诉的，由中山八院负责解决，如因此导致合同终止的，亮子公司有权没收中山八院保证金并要求其赔偿因解除合同造成的损失。虽然福南社区工作站出具的捷XX大厦业主上访情况说明中载明中山八院在2017年拟承租捷XX大厦时业主即表示反对，但涉案房产为商业裙楼，中山八院承租涉案房产亦为办公即商业所用，中山八院承租涉案房产作为办公使用并不违反法律的规定，是合法使用。捷XX大厦业主反对中山八院承租涉案房产的原因并不符合中山八院与亮子公司签署合同约定的亮子公司可没收租赁保证金及要求中山八院赔偿损失的情形。亮子公司取得装修许可证并实际进场装修后，即遭到捷XX大厦业主的阻止，业主多次向各相关部门投诉上访，业主阻止亮子公司进场施工的原因主要为南XXXXX佳大厦裙楼1-4楼业主中航城公司封闭了大厦一层的消防通道、占用了业主的专有区域、大厦存在消防隐患、医院承租不利于居民生活、影响物业增值等，虽然上述第三人的阻扰行为直接导致亮子公司事实上未能履行合同，但根据合同相对性，第三人的行并不能免除亮子公司按合同约定各中山八院承担违约责任，亮子公司未按合同约定向中山八院交付租赁房产，已构成根本违约，中山八院有权按照合同约定行使合同解除权并要求亮子公司承担违约责任。合同约定，如亮子公司违约，亮子公司应双倍返还保证金外，还应赔偿中山八院损失。亮子公司逾期交付租赁房屋超过60日的，中山八院有权解除房屋租赁合同并要求亮子公司双倍退还已交付的租赁保证金。中山八院已向亮子公司送达解除合同的通知，涉案合同及补充协议已于中山八院向亮子公司送达解除租赁合同通知之日起即2019年2月23日实际解除。履约保证金的缴纳是为了保证中山八院按合同约定履行租赁合同所支付，保证金具有担保性质，与法律规定的定金并不完全相同，本案中，中山八院与亮子公司约定按年支付租金，中山八院实际向亮子公司支付的租赁保证金的数额为6个月的租金，涉案合同非因亮子公司的主观原因解除，中山八院亦未举证证明因亮子公司违约产生了何种损失，且亮子公司亦抗辩中山八院主张的违约金过高，综合违约金以惩罚性为辅、补偿性为主的性质，一审法院酌定亮子公司向中山八院支付相当于第一年租金总额的20%数额的违约金3239328元[（14532636+1664004）×20%]，对中山八院主张违约金超出的部分，一审法院不予支持。合同解除后，亮子公司即应按合同约定在15个工作日内向中山八院返还租赁保证金，中山八院主张的逾期返还租赁保证金的利息亦属违约金，在一审法院已酌定亮子公司向中山八院支付违约金的情况下，对中山八院主张的利息，一审法院不予支持。中山八院未提交证据证实其已实际产生了律师费损失，且一审法院酌定的违约金足以弥补中山八院因亮子公司违约所造成的损失，对中山八院主张的律师费损失，一审法院不予支持。如上所述，亮子公司构成根本违约，对其反诉请求，一审法院均不予支持。至于亮子公司因第三方的原因导致违约，其可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认中山大学附属第八医院（深圳福田）与深圳市亮子控股有限公司于2018年10月签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《租赁合同补充协议（一至四层）》、《深圳市房屋租赁合同书（住宅）》已于2019年2月23日解除；二、深圳市亮子控股有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向中山大学附属第八医院（深圳福田）返还保证金8098320元；三、深圳市亮子控股有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向中山大学附属第八医院（深圳福田）支付违约金3239328元；四、驳回中山大学附属第八医院（深圳福田）的其他诉讼请求；五、驳回深圳市亮子控股有限公司的反诉请求。本案本诉受理费119812元（已由中山八院预交），由中山八院负担36656元，亮子公司负担83156元。反诉受理费58146元（已由亮子公司预交），由亮子公司负担。本院经二审查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据亮子公司的上诉意见，本案争议的焦点是：1、中山八院是否有权要求解除双方签订的房屋租赁合同？2、亮子公司在一审中的反诉请求是否应当支持？3、中山八院的损失应如何确定？关于第一个焦点，根据中山八院与亮子公司签订的房屋租赁合同，亮子公司应于2018年12月15日前通过竣工验收，并将房屋交付给中山八院使用，如逾期未交付，则应从2018年12月16日起按照每天45000元的标准，向中山八院支付违约金，逾期超过60日的，中山八院有权解除房屋租赁合同。亮子公司至2019年2月22日仍未能向中山八院交付涉案房屋，逾期交房的时间超过60天，中山八院要求解除双方签订的租赁合同，有事实和法律依据，本院予以支持。亮子公司主张，中山八院与房屋所有人深圳市中航城投资有限公司明知南XXXXX佳大厦的业主反对中山八院入驻，却没有告知亮子公司，违背了诚实信用原则，因此，中山八院应承担缔约过失责任。本院认为，亮子公司与涉案房屋的所有人深圳市中航城投资有限公司签订的租赁合同的起始时间是2018年6月1日，而亮子公司与中山八院签订租赁合同的时间是2018年10月18日，两份合同的签订时间存在先后顺序，亮子公司并无证据证明其与涉案房屋的所有人深圳市中航城投资有限公司签订租赁合同是受到了中山八院的诱导，同时，即使南XXXXX佳大厦的业主曾反对中山八院入驻，但该事实并非不可抗力，且该事实与亮子公司能否向中山八院交付房屋也不存在必然联系，因此，本院对亮子公司的抗辩不予采纳。关于第二个焦点，因本案房屋租赁合同的解除是因为亮子公司未能按时交付房屋所致，并非中山八院的过错，因此，亮子公司要求没收中山八院的租赁保证金，并赔偿其装修费、拆除费、拆除期间的房屋使用费、已经缴纳的房屋租金和租赁保证金、物业管理费、水电费、律师费等，均没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第三个焦点，虽然亮子公司未能按时向中山八院交付房屋已经构成违约，但该违约并不是亮子公司的主观过错造成的，且根据一审法院查明的事实，中山八院在与亮子公司签订房屋租赁合同之前就已经预知，南XXXXX佳大厦的业主可能会反对其租赁涉案房屋，因此，一审判决亮子公司向中山八院赔偿相当于第一年租金总额的20%作为违约金，明显过高。因中山八院除了向亮子公司缴纳租赁保证金外，并没有举证证明亮子公司的违约给其造成何种损失，故本院酌情确定，亮子公司应以租赁保证金8098320元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍，从2019年2月23日起向中山八院支付违约金。综上，上诉人亮子公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，处理欠妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初33099号民事判决的第一项、第二项、第五项；二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初33099号民事判决的第四项；三、变更广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初33099号民事判决的第三项为：上诉人深圳市亮子控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人中山大学附属第八医院（深圳福田）支付违约金（违约金以租赁保证金8098320元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍，从2019年2月23日起计至款项付清之日止）；四、驳回被上诉人中山大学附属第八医院（深圳福田）的其他诉讼请求。如果上诉人深圳市亮子控股有限公司未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费119812元，由上诉人深圳市亮子控股有限公司负担71000元，被上诉人被上诉人中山大学附属第八医院（深圳福田）负担48812元，反诉费58146元，由上诉人深圳市亮子控股有限公司负担；二审受理费141302元，由上诉人深圳市亮子控股有限公司负担128146元，被上诉人中山大学附属第八医院（深圳福田）负担13156元，被上诉人中山大学附属第八医院（深圳福田）应于本判决生效之日起十日内迳付上诉人深圳市亮子控股有限公司。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 张  士  光审判员 邓  亚  玲二〇二〇年二月二十四日书记员 陈静雯（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。