广东省汕头市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤05执异3号 异议人（被执行人）：广东锦峰地产投资有限公司，住所地广东省汕头市海滨路科技馆大楼六楼之一。 法定代表人：陈阳。 委托诉讼代理人:沈毅，广东众大律师事务所律师。 委托诉讼代理人:郑紫韵，广东众大律师事务所（实习）律师。 申请执行人：中诚信托有限责任公司，住所地北京市东城区安外大街2号。 法定代表人：牛成立。 被执行人：孙少杰，男，汉族，住广东省汕头市。 被执行人：广东锦峰集团有限公司，住所地广东省汕头市嵩山路23号1幢206室。 法定代表人：陈阳。 被执行人：汕头市蓝水星乐园有限公司，住所地广东省汕头市嵩山路23号二栋202室。 法定代表人：曾昭坤。 委托诉讼代理人:沈毅，广东众大律师事务所律师。 委托诉讼代理人:郑紫韵，广东众大律师事务所（实习）律师。 本院在执行申请执行人中诚信托有限责任公司（下称中诚信托公司）与被执行人广东锦峰地产投资有限公司（下称锦峰地产公司）、孙少杰、广东锦峰集团有限公司（下称锦峰集团公司）、汕头市蓝水星乐园有限公司（下称蓝水星公司）民间借贷纠纷一案中，异议人锦峰地产公司对本院拍卖位于汕头市龙湖区海湾公园片区锦峰华侨城二期E区占地面积19120.60平方米的土地使用权、位于汕头市龙湖区海湾公园片区锦峰华侨城二期D区占地面积15168.40平方米的土地使用权不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人锦峰地产公司提出异议请求：1、撤销汕头中级法院于2019年5月14日作出的（2018）粤05执1926号之十二《执行裁定书》；2、中止对锦峰地产公司位于汕头市××区海湾公园片区锦峰华侨城二期E区占地面积19120.60平方米土地使用权、位于汕头市××区海湾公园片区锦峰华侨城二期D区占地面积15168.40平方米土地使用权的拍卖。事实和理由： 法院受理执行中诚信托公司与锦峰地产公司、锦峰集团公司、蓝水星公司、孙少杰民间借贷纠纷一案过程中，法院于2019年5月14日作出（2018）粤05执1926号之十二《执行裁定书》，裁定拍卖锦峰地产公司上述E、D二地块土地使用权。异议人此前已向法院书面提出了中止执行的申请，但法院仍对涉案财产进行拍卖。 一、项目情况：锦峰地产公司开发建设的柏嘉半岛二期项目包括A区、B区、C区、D区、E区五宗地块，案涉D、E地块属于该二期项目中的一部分（D区、E区）。整个二期项目，从规划、设计、建设、工程等各方面都是一个完整的地产项目。目前，柏嘉半岛二期项目的A区、B区、C区的商品房已大部分对外销售，已建成的地下室为五区贯通共有，人防车位、消防设备等五区共同分布，共同使用，只有唯一出入口。其他公共设施也为五区业主共同配套使用，无法独立分割。 二、D、E地块不具有独立分割性，不能进行拍卖。A区、B区、C区、D区、E区五宗地块虽然独立办理了国有土地使用证，但国有土地使用证“记事”一栏均规定：地号355-00-02-096至355-00-02-103号共八宗地块统一规划、建设、各项地块规划指标（包括容积率）可综合平衡，建成后配套设施共享;案涉D、E地块的建设工程规划许可证“建设规模”一栏中均规定：相邻的八宗用地为同一项目，用地指标综合平衡。土地使用权的真正财产价值在于其可开发利用的价值，故此，土地使用权的财产价值不仅关乎其面积和位置，还和政府规划建设部门批准的规划建设指标息息相关，两者不可分割。案涉D、E地块虽然独立办理了国有土地使用证，但其规划建设指标不具有独立性，在政府规划建设部门未能明确D、E地块独立的规划建设指标的情况下，D、E地块不具有独立分割性。 三、D、E地块及其已建成的建筑物属于在建工程，不能作为土地使用权进行拍卖。土地使用权与在建工程项目具有不同的法律意义，两者不能混为一谈。从建设程序上看，根据《工程建设项目实施阶段程序管理暂行规定》第四条：“…工程建设项目报建表示项目前期工作结束，施工准备阶段开始;取得工程建设项目施工许可证表示施工准备阶段结束，施工阶段开始;竣工验收表示施工阶段结束，竣工阶段开始;保修期限届满，全部工程建设项目实施阶段程序结束。划分土地使用权与在建工程项目区别在于是否已进行报建，涉案土地D、E地块目前业经合法报建，取得《建设工程规划许可证》《施工许可证》等各类证照，已经进入施工阶段并且确有完成相关部分建设工程，依法属于在建工程项目。从财产价值上和法律关系上看，土地使用权仅存在物权关系和物权价值，而在建工程项目已取得各类行政许可并缴纳大量政府规费、前期已投入勘探、设计、施工等巨额开发成本，并完成相关部分建设工程，也捆绑了各类施工建设、房屋买卖合同关系，承担了优先工程款、购房款等民事债权债务，其体现了行政许可、民事合同关系、物权价值并存的综合权益，与土地使用权单纯的不动产权益截然不同，其财产价值也存在显著差别。在司法拍卖实践中，在建工程的拍卖先例也比比皆是，但法院将在建工程混淆为土地使用权进行拍卖，执行程序明显违法。 四、评估报告不能作为标的物的估价拍卖依据。本次拍卖标的物为在建工程，但法院将其作为土地使用权进行价值评估，其评估的前提和基础明显错误。再者，评估报告估价结论也缺乏客观科学性，不能真正反映标的物价值，不能作为标的物的估价拍卖依据。1、评估人对在建工程的价值评估，应当客观、公正地反映估价对象在评估时点的合理价值，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格或价值。（1）、根据《房地产估价规范》，“5.1.2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。5.1.3根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍;若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。5.1.4有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。5.1.6具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。"执行法院委托进行评估的评估目的明确，评估公司应选用两种以上的评估方法进行评估，而评估D地块的昊华评估公司仅以成本法对预测开发完成后的房地产价值进行评估，显然不符合上述《房地产估价规范》要求。（2）根据《房地产估价报告》（昊华房评报字【2019】第258号）第一部分估价师声明：“八、本次评估的土地面积以估价委托人提供的产权资料为依据，地下室工程面积以估价委托人提供的《房地产测绘成果报告书》为依据，未实地丈量。“第二部分估价的假设及限制条件：“受客观原因限制，我们会同估价委托人对估价对象实地查勘时未能进入地下室二层进行查勘，本次评估设定地下室一、二层情况一致。”而《房地产估价规范》3.0.8要求：“当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。”，但拍卖估价的《房地产估价报告》未进行实际测量就假定了面积，且在估价假设中并未对原因进行说明，不符合《房地产估价规范》的要求。3、根据《建设工程规划许可证》的内容，D、E地块应与相邻另六宗用地为同一项目统一规划建设，缺乏独立明确具体的规划指标而法院将上述地块孤立出来单独委托估价，受托估价公司在无法明确具体用地规划指标的情况下，根本无法进行综合测算，导致估价结果缺乏科学依据。综上，本案评估结论缺乏客观科学性，应在明确规划指标的情况下以在建工程重新进行评估。 五、涉案标的物的拍卖将引发大量后续社会问题。1、案涉土地的拍卖势必会使二期项目割裂，将严重影响已购买A区、B区、C区商品房的业主的合法权益，尤其为地下室、项目公共部分的使用权益，从而使已购买商品房的业主的信心大减，甚至会导致业主集体要求退房，并最终演变成群体性事件，不利于社会的稳定和谐发展。2、项目已取得了《建设工程规划许可证》、《施工许可证》等各类行政许可，行政许可指向特定的行政相对人，在未取得行政部门批准同意的情况下，不存在转让或变更的可能。以地下室为例，涉案标的物假设拍卖成功，竞得人即使经依法拍卖取得地下室的物权，但因为缺乏工程资料和行政许可，不存在续建的可能，虽然支付了拍卖价款，但取得的地下室根本无法续建利用，另行建设还需予以拆除。如此既对竞得人不公平，也对社会资源造成重大浪费。3、根据《建设工程规划许可证》载明内容：建设单位在开发二期项目的同时，还需无偿承担中小学校等公共配套设施的建设任务（目前，中小学校尚未开工建设）。本次标的物的拍卖未明确建设任务、建设费用分担问题，拍卖边界条件不明确，即使拍卖成功，日后也将引发大量的纠纷。 综上所述，本次拍卖在具体地块用地指标不明确、拍卖边界条件不清晰的情况下，罔顾涉案标的物的实际开发现状和实际使用条件，错误将在建工程作为土地使用权进行拍卖，不但严重损害了申请人合法的财产权益、购房人的购房权益，也为日后不同权利主体人为地制造矛盾和纠纷，将引起严重的社会问题。根据最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条规定：“当事人、利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益的可以提出执行异议。异议、复议期间，人民法院可以决定暂缓或者裁定中止拍卖。”故此，申请人依据《民事诉讼法》的相关规定，提起执行异议，请法院依法予以裁准。 申请执行人中诚信托公司未作答辩。 被执行人孙少杰、锦峰集团公司、蓝水星公司均未作答辩。 本院查明，本院在执行申请执行人中诚信托公司与被执行人锦峰地产公司、孙少杰、锦峰集团公司、蓝水星公司民间借贷纠纷一案中，因被执行人未能履行已经发生法律效力的北京市中信公证处出具的（2016）京中信内经证字59025-59031号公证书和北京市中信公证处（2018）京中信执字01529号执行证书确定的还款义务，中诚信托公司在法定期限内向广东省高级人民法院申请强制执行，广东省高级人民法院立案执行后于2018年10月29日作出（2018）粤执45号执行裁定书，裁定案件由本院执行。本院于2018年11月9日立案执行，并于2018年11月13日向上述各被执行人发出执行通知书，责令被执行人锦峰地产公司付还申请执行人中诚信托公司借款本金人民币玖亿元整（900000000元）、截至2018年8月26日欠付的借款利息人民币壹仟捌佰零伍万捌仟叁佰叁拾叁元叁角叁分（18058333.33元）、罚息人民币玖拾陆万贰仟伍佰元整（962500元）、复利人民币壹万玖仟贰佰捌拾肆元叁角捌分（19284.38元）、自2018年8月27日起至借款本金清偿之日止以欠付的借款本金为基数按年利率16.5%计算的罚息、自2018年8月27日起至借款本金清偿之日止以欠付的借款利息为基数按年利率16.5%计算的复利、违约金人民币玖佰万元整（9000000元）、公证费人民币柒拾贰万元整（720000元）、按照编号2016JH0117JK01WD01《民事委托代理合同》第六条约定标准计算的律师费，上述利息、罚息、复利、违约金，每年合计不超过所欠借款本金的24%；锦峰地产公司、蓝水星公司对上述债务承担抵押担保责任；孙少杰、锦峰集团公司对上述债务承担连带保证担保责任。因各被执行人没有按执行通知书规定履行义务，本院通过执行查控系统依法对被执行人锦峰地产公司的三个银行账户存款进行冻结，并作出裁定，分别查封了被执行人锦峰地产公司提供抵押的位于汕头市××区海湾公园片区锦峰华侨城二期E区占地面积19120.60平方米的土地使用权【国有土地使用证号：汕国用（2013）第10700249号】及位于汕头市××区海湾公园片区锦峰华侨城二期D区占地面积15168.40平方米的土地使用权【国有土地使用证号：汕国用（2013）第10700250号】和被执行人蓝水星公司提供抵押的位于汕头市××区海湾公园片区红星美凯龙项目9号地块占地面积7876.60平方米的土地使用权【国有土地使用证号：汕国用（2013）第10700254号】。后因各被执行人仍未履行还款义务，本院遂对上述查封土地及已建地下室委托进行价格评估，经评估价值为1975372490元。评估期间被执行人锦峰地产公司陆续汇付还申请执行人借款，直至2019年4月29日止，共付还18429072.30元，另有被本院扣划至本院执行专户款项1570927.70元，两项合计20000000元。此后，被执行人锦峰地产公司以被查封土地价值远高于本案其应履行金额及被本院冻结账户系其公司经营所需等为由向本院申请解除对银行账户的冻结，本院经审查后，已依法解除对被执行人锦峰地产公司银行账户的冻结。鉴于被执行人现尚未履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人请求对上述查封土地进行拍卖以偿还欠款。本院依法先行拍卖被执行人锦峰地产公司的上述D区、E区土地使用权及已建的二层地下室。 另查明，异议人锦峰地产公司开发建设的柏嘉半岛二期项目虽然包括A区、B区、C区、D区、E区五宗地块，D区、E区地块也属于二期项目中的一部分，但D区、E区地块已依法分割并各自独立办理了国有土地使用证，异议人锦峰地产公司也已作为抵押人用其所有的上述D区、E区二地块房地产作为抵押物向申请执行人中诚信托公司办理了借款抵押担保手续。 又查明，2019年1月19日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台进行公告拍卖上述D区、E区二地块土地使用权时已经在拍卖公告中明确公示：本次拍卖标的物D区土地规划建设三栋超高层住宅，E区土地规划建设六栋超高层住宅，现D、E区土地中均建有两层地下室工程，造价已一并进行了评估。其中部分为整个锦峰华侨城二期工程项目共用的人防地下室工程，不能进行分割，故按现状一并进行拍卖；按照土地主管部门登记情况，上述D区、E区土地与地号为35500-02-097、098、099、100、101、102其他六宗地块统一规划、建设，各地块规划指标（包括容积率）可综合平衡，建成后配套设施共享，其他未尽事宜详见“汕国土资地【2013】69号文”；竞买人必须服从上述土地的登记及规划许可建设条件，成交后自行理顺与相邻地块建设方关系，并应按照规划建设许可要求与相邻建设方协商完善D区、E区土地范围内的公共配套设施建设。 本院认为，本案争议的焦点为本案执行过程中，本院裁定拍卖异议人锦峰地产公司所有的位于汕头市××区海湾公园片区锦峰华侨城二期E区占地面积19120.60平方米的土地使用权、位于汕头市××区海湾公园片区锦峰华侨城二期D区占地面积15168.40平方米的土地使用权是否符合法律规定。 本案是被执行人对本院拍卖其所有的位于汕头市××区海湾公园片区锦峰华侨城二期D区、E区二地块土地使用权不服提出异议的执行异议案件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：被执行人未按执行通知书履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，异议人锦峰地产公司未按照执行通知书履行法律文书确定的金钱给付义务，本院有权依法拍卖由其所有且已提供作为借款抵押物位于汕头市××区海湾公园片区锦峰华侨城二期D区、E区二地块土地使用权。异议人开发建设的柏嘉半岛二期项目虽然包括A区、B区、C区、D区、E区五宗地块，D区、E区地块也属于二期项目中的一部分，但D区、E区地块已依法各自独立办理了国有土地使用证，异议人也已用其所有的上述D区、E区二地块作为抵押物向申请执行人中诚信托公司办理了借款抵押担保手续，且本院在淘宝网司法拍卖网络平台公告拍卖时已经在拍卖公告中明确公示：。按照土地主管部门登记情况，上述D区、E区土地与地号为35500-02-097、098、099、100、101、102其他六宗地块统一规划、建设，各地块规划指标（包括容积率）可综合平衡，建成后配套设施共享，其他未尽事宜详见“汕国土资地【2013】69号文”；竞买人必须服从上述土地的登记及规划许可建设条件，成交后自行理顺与相邻地块建设方关系，并应按照规划建设许可要求与相邻建设方协商完善D区、E区土地范围内的公共配套设施建设。此外，D、E区土地中虽均建有两层地下室工程，但本院已依法对其造价已进行了评估，依法一并拍卖并无不当；异议人收到评估机构作出的《房地产估价报告》后既无提出异议意见，也未提供证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，故评估机构作出的《房地产估价报告》依法可作为确定标的物拍卖价格的参考依据。综上所述，本院作出的（2018）粤05执1926号之二十执行裁定书，拍卖异议人锦峰地产公司位于汕头市××区海湾公园片区锦峰华侨城二期D区、E区土地使用权符合法律规定，依法应予维持。异议人锦峰地产公司提出执行异议，请求撤销上述拍卖裁定，中止对上述D区、E区土地使用权的拍卖理由，经查均不能成立，其异议请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款的规定，裁定如下： 驳回异议人广东锦峰地产投资有限公司的执行异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  林炼丛 审判员  庄志杰 审判员  郑阳笙 二〇二〇年二月二十日 书记员  吴秀银 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。