广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初10025号原告：张世红，男，1968年7月19日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。被告：广州市万畅房地产有限公司，住所地广州市经济技术开发区科学城东荟二街115号自编01房。法定代表人：杨凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉俊，广东金桥百信律师事务所实习人员。原告张世红诉被告广州市万畅房地产有限公司（以下简称“万畅公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用普通程序于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告张世红、被告万畅公司的委托诉讼代理人王煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张世红向本院提出诉讼请求：1.判令万畅公司向张世红支付违约金，包括逾期交房违约金79606元（暂计至2018年7月7日，2128505元×0.02%×187天=79606元），逾期交房违约金计算至具备实际交房之日；2.本案诉讼费由万畅公司承担。事实和理由：张世红与万畅公司于2016年9月1日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定张世红（乙方）向万畅公司（甲方）购买位于萝岗区瞰山三街2号自编××房，该房屋的用途为住宅。合同签订后，张世红依约向万畅公司付清了房屋总价款2128505元。《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条约定，万畅公司应当在2017年12月31日前将作为本案合同标的物的房屋交付张世红使用，应当向张世红发出收楼通知书。合同第十四条约定了延期交房的违约责任，万畅公司应当自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按张世红已支付房价款的0.02%的标准向张世红支付违约金，本合同继续履行。合同签订后，万畅公司未按期交房，直至2018年7月7日，张世红才收到收楼验收通知，逾期187天。张世红认为《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，是有效的合同。现万畅公司逾期交付房屋的行为已构成违约。请法院判如所请，维护张世红的合法权益。万畅公司答辩称，1.案涉房屋已经依据《广州市商品房买卖合同（预售）》《房屋装修工程协议书》的约定向张世红交付，万畅公司不存在逾期交付的行为。合同中约定的案涉房屋交付时间由2017年12月31日的毛坯房交付，变更为2018年6月30日的带装修交付。案涉房屋已于2017年12月20日符合合同约定的交付条件，可以在《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的时间交付毛坯房给张世红；万畅公司完成装修后，已于2018年6月28日向张世红送达商品房交付使用通知书。因此，万畅公司已将案涉房屋完成装修后交付给张世红，万畅公司不存在违约行为，不应承担逾期交付房屋的违约金。2.2017年12月31日至2018年6月30日期间，包括张世红在内的所有同类型合同购房者，均没有向万畅公司提出交付房屋的主张或通知，这表明虽双方签订了商品房买卖合同是毛坯房交付状态，但购房者清楚知道自己根据装修协议的约定实际交楼时间在2018年6月30日后。张世红不能片面只看《买卖合同》，而枉顾《装修协议书》的替代性约定。因此，张世红的诉请内容与双方的真实意思表示不符；3.假设万畅公司真有逾期交付的行为，逾期交付房屋违约金的标准也应当予以调低。首先，根据合同第十四条及附件七本合同补充协议第九条的约定，案涉房屋的总价款为1934705元（2128505元-2500元×77.52，抵扣《装修协议》中装修款项），按合同约定的违约金条款计算最高违约金限额为58041.15元（即：1934705×3%）。因此，张世红要求支付79606元违约金远远超过合同约定的违约金限额。其次，案涉房屋价值已经大幅上涨，购房资金成本可以忽略不计，且同地段同面积房屋租金也仅为2000多元，张世红无论依据资金成本还是依据房屋不能使用来要求万畅公司支付违约金的数额远远超过其实际损失。因此，张世红要求支付79606元违约金远远超过合同约定的违约金限额，请求法院予以调低应支付的违约金数额。经审理查明：2016年9月1日，万畅公司（甲方、卖方）与张世红（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定张世红购买万科山景园自编N27栋1层××号房，房屋地址：广州市萝岗区瞰山三街2号（自编N27栋××房。房屋建筑面积81.5184平方米，其中套内面积77.52平方米，共有分摊面积3.9984平方米，房屋总价为2128505元。第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定，甲方应在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起x日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。附件六装饰、设备标准约定，长岭山景城多层洋房毛坯、设备标准2016年1月版20160121。一、阳台，1.天花：外墙漆；2.墙身：外墙漆；3.地面：混凝土结构。二、室内，1.厅，天花：混凝土结构；墙身：水泥砂浆；地面：混凝土结构；入户门：钢制入户门（配置猫眼、门锁和门吸）……附件七本合同补充协议约定，双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充。第七条对合同第十二条、第十五条的修改，在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。第八条对合同第十三条的补充约定，1.在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或快递的方式通知买方办理交付手续。以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，异地以快递发出后的第四日为送达日。2.卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。3.房屋交付时，如买方认为房屋本身或者环境、设备、装修存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。第九条对合同第十四条的补充约定，如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款[包括面积补差款、装修款（如有）]、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修资金等。卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。第十条对合同第十五条的补充约定，房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印。如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。第十一条对合同第十六条的补充约定，房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准。无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在本合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买方承担。第三十一条关于商品房买卖合同及补充协议约定，本补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准。在签订案涉买卖合同及附件当日，张世红（委托人、甲方）、万畅公司（受托人、乙方）签订《房屋装修工程协议书》，约定甲方委托乙方对案涉房屋进行装修。第二条委托事项约定，1.甲方委托乙方对案涉房屋进行装修施工，具体装修标准参见附件《装修交付标准》。2.甲方知悉并同意房屋装修可能造成房屋使用面积与竣工查丈面积出现差异，乙方无需为此承担责任。3.甲方委托乙方聘请的施工单位在该商品房达到甲方与发展商确定的《商品房买卖合同》约定的交付标准时，先代为验收并接收，以便于直接接收和进行上述装修工程施工。4.乙方应于2018年6月30日前完成本协议约定的房屋装修工程。5.甲方不得同时另行委托他方进行房屋装修，否则乙方不再承担本协议任何责任……7.甲方同意按照本合同附件装修标准对房屋进行验收。第三条装修工程款约定，该商品房装修工程款单价为2500元/平方米，该装修工程款已经包含在房屋总价款中，乙方不再另行收取。甲方知悉并理解：上述装修部分的价格并非装修成本，而是包括装修材料、人工、管理等费用以及税金、甲方的合理收益等。上述协议后附《长岭山景城多层洋房装修、设备标准》。上述买卖合同和《房屋装修工程协议书》签订后，张世红依约支付了合同约定的全部购房款。万畅公司拟证实案涉房屋于2017年12月20日符合买卖合同约定的交付条件，提交了以下证据：1.2017年3月10日案涉楼盘N12-N27的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，载明经检验该工程通过验收、具备通气条件。2.2017年9月21日长岭居YH-A3-0地块住宅（自编号N12-1#～N14-2#、西区地下室）；住宅（自编号N15～N27栋）项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，记载工程竣工验收备案文件目录：工程竣工验收报告，工程施工许可证，施工图设计文件审查意见，单位工程质量综合验收文件，规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，施工单位签署的工程质量保修书，商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。备案意见：竣工验收备案文件已于2017年9月20日收讫，文件基本齐全。3.2017年6月12日长岭居YH-A3-0D地块的《客户受电工程竣工检验意见书》，检验意见为合格。4.案涉楼盘的《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，记载2017年12月20日的验收意见为合格。5.《通邮申请表》，记载2017年5月10日的广州市萝岗区瞰山一街1-6号、二街1-6号，三街1、2、3、5号，曦景大街2、4、6、10号符合通邮条件、可予通邮。6.《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，记载长岭居YH-A3-0地块于2017年5月9日工程竣工验收消防备案。7.穗开环验[2017]36号《竣工环保验收的批复》，记载长岭居YH-A3-0地块N12-27栋低层住宅通过竣工环保验收。万畅公司还提交了案涉楼盘的《住宅质量保证书、住宅使用说明书》《万科山景园管理规约》。张世红对上述证据的真实性均予以确认，但认为永久供水时间为2017年12月12日，永久供电时间为2017年7月6日。张世红对于其上述主张未提交证据予以证明。万畅公司提交的落款日期为2018年6月28日的《商品房交付使用通知书》显示，万畅公司通知张世红于2018年6月30日至2018年7月7日办理案涉房屋的交接手续。张世红确认于2018年6月29日收到前述《商品房交付使用通知书》，但主张其2018年7月5日才收楼，万畅公司确认张世红的收楼时间为2018年7月5日，但其主张依照《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，其交楼时间应是2018年6月29日。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件、《房屋装修工程协议书》《客户受电工程竣工检验意见书》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《通邮申请表》《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《通邮申请表》《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》《竣工环保验收的批复》《住宅质量保证书、住宅使用说明书》《万科山景园管理规约》《商品房交付使用通知书》、EMS快递单、邮件跟踪查询系统截图及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，张世红与万畅公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点在于《房屋装修工程协议书》性质及效力的认定。关于《房屋装修工程协议书》的性质，本院认为根据《房屋装修工程协议书》第三条装修工程款的约定，装修协议中约定的工程款实际已经包含在房屋总价款中，购房者不需另行支付，由此可以看出案涉《房屋装修工程协议书》并非单纯的装修协议，其内容应属于房屋买卖合同的房屋装修标准的内容，其与案涉的《广州市商品房买卖合同（预售）》共同构成了房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议，所以《房屋装修工程协议书》实质上具有房屋买卖协议的性质。关于《房屋装修工程协议书》将房屋交付时间变更为2018年6月30日的条款的效力，本院认为《广州市商品房买卖合同（预售）》约定房屋交付条件为毛坯交付，《房屋装修工程协议书》约定的房屋交付条件为带装修交付，双方协议变更了房屋买卖合同的装修标准，同时适当延长原约定的房屋交付时间，该约定是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效。万畅公司于2018年6月28日向张世红发出《商品房交付使用通知书》，通知张世红于2018年6月30日至2018年7月7日收楼，其时案涉房屋已经符合《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件约定的交楼条件。张世红虽主张其在2018年7月1日到才收到上述《商品房交付使用通知书》，但其确认2018年6月29日已叫人代领了《商品房交付使用通知书》。综上，本院认定万畅公司交付案涉房屋的时间为2018年6月29日，符合《房屋装修工程协议书》的约定，张世红要求万畅公司支付逾期交付违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条的规定，判决如下：驳回原告张世红的全部诉讼请求。案件受理费1790元，由原告张世红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  徐美越人民陪审员  区焕堙二〇二〇年二月二十七日法官助理陈佩雯书记员黄宝茵