广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终239号上诉人（原审原告）：黄胨梅，女，汉族，1977年9月27日出生，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：曾镖令，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶谋，广东树本律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林作万，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东长华投资集团有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：林作万，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。上诉人黄胨梅因与被上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）、广东长华投资集团有限公司（以下简称长华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初24349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄胨梅上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判粤海通公司、长华公司向黄胨梅连带支付逾期交楼违约金295123元（以购房款1928909元为本金按日万分之三的利率从2018年5月1日起计算至房屋实际交付日止，现暂计至2019年9月23日）；2.判令粤海通公司、长华公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由:第一，黄胨梅与粤海通公司于2017年6月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉案合同）第四章已经明确了涉案房屋的交付条件。但据黄胨梅一审中提交的《关于南海区狮山长华国际商业中心住宅燃气工程相关事宜的函》《房屋验收记录表》，涉案房屋不仅未达到基础设施设备（燃气）的交付条件，还存在多处质量问题，故黄胨梅至今仍未收楼，逾期交楼违约金应计算至房屋实际交付之日止。一审法院无视涉案合同的约定，认为粤海通公司取得涉案房屋的竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告并向黄胨梅发出收楼通知即完成交楼义务，属于认定事实错误。第二，《补充协议》中关于按揭贷款到账时间的规定，有违合同法公平原则，属于典型的霸王条款，请求二审法院判决该条款无效。黄胨梅已按要求提交了按揭所需的资料并积极协助办理按揭手续，但银行何时放款受多方面因素影响，非黄胨梅能左右，粤海通公司不能据此作为延期或顺延交楼的理由。综上，请求二审法院支持黄胨梅的上诉请求。被上诉人粤海通公司答辩称：第一，涉案房屋的燃气工程已经过竣工验收和政府部门的备案，不存在任何质量问题，完全符合交付条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定，黄胨梅已于2018年12月26日收到了收楼通知书，应视为涉案房屋已交付，故黄胨梅无权要求粤海通公司承担2018年12月26日之后的逾期交房责任。第二，黄胨梅提供的《关于长华国际商业中心住宅燃气工程有关事宜的函》不具有真实性和关联性。相反，《竣工验收报告》《竣工验收备案表》则明确表明涉案房屋的燃气工程已于2018年12月通过了验收和备案，不具有任何质量问题，符合涉案合同第十条约定的交付条件。况且，涉案房屋属于毛坯房，黄胨梅至今仍未收楼，则其是主观臆测涉案房屋不能通气，而且由于涉案房屋仍未完成装修，不具备居住和使用条件，燃气公司事实上也无法开通燃气，即上述涉案房屋不能通气的原因在于黄胨梅未收楼、未完成装修所致，与粤海通公司无关。第三，黄胨梅于2019年9月16日在《房屋验收记录表》上注明的诸如“未取得竣工验收备案证明”“未取得房屋测绘报告”等内容明显与事实不符。即使《房屋验收记录表》中记载的其他质量问题确实存在，也只是属于细小的瑕疵问题，黄胨梅不能以此为由拒绝收楼，更无权要求粤海通公司承担逾期交楼的违约责任。综上所述，黄胨梅上诉的事实与理由与实际情况不符，请求二审法院驳回其上诉。长华公司于二审期间没有发表答辩意见。黄胨梅向一审法院提出诉讼请求：1.粤海通公司向黄胨梅支付逾期交楼违约金295123元（以购房款1928909元为本金按日万分之三的利率从2018年5月1日起计算，暂计至2019年9月23日，违约金计算至房屋实际交付日止）；2.长华公司对粤海通公司的违约金承担连带责任；3.本案的诉讼费用由粤海通公司、长华公司承担。一审法院查明：2017年5月14日，黄胨梅与粤海通公司签订《认购书》，约定黄胨梅认购粤海通公司开发的涉案房屋。2017年6月15日，黄胨梅（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订涉案合同，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人，成交价1928909元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款，剩余房款金额1350000元应于2017年6月22日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建筑工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，黄胨梅（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条约定的办证期限同时相应顺延；买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》；出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条约定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条约定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；买受人未能按照买卖合同第七条或买卖合同附件四约定的期限将各期商品房价款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付商品房价款0.06%的违约金；买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同；按照买受人提供的通讯地址发出书面通知的，以收件人签收日为送达时间，自发出书面通知之日起5日内，收件人未签收或拒绝签收的，寄件人与收件人地址为同个地级市范围内的，以邮政快递交寄日（备注：交寄日为第一日）的第二日为送达日；不同地级市范围内的，以邮政快递交际日的第三日为送达日；出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。2018年12月12日，长华国际商业中心（11-12幢）办理了竣工验收备案手续。2018年12月24日，长华国际商业中心11幢（住宅）取得测绘报告书。另查明，2018年12月25日，粤海通公司向黄胨梅邮寄发出《毛坯收楼通知书》，通知黄胨梅于2018年12月26日至2019年1月10日收楼。上述邮件于2018年12月26日妥投并签收。又查明，粤海通公司为非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，股东为长华公司。一审法院认为，黄胨梅和粤海通公司签订的涉案合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。关于涉案房屋的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，粤海通公司作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。黄胨梅与粤海通公司签订的《补充协议》中关于涉案房屋交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《建筑工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对黄胨梅不产生约束力，故涉案房屋的交付标准应当以涉案合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。关于粤海通公司逾期交楼违约责任的起止时间。首先，黄胨梅、粤海通公司双方在涉案合同中约定交楼时间为2018年4月30日，故粤海通公司逾期交楼的违约责任自2018年5月1日开始起算。其次，粤海通公司应在涉案房屋已具备交付使用条件的情况下向黄胨梅发出收楼通知书。粤海通公司于2018年12月25日向黄胨梅邮寄毛坯交楼通知书，通知黄胨梅于2018年12月26日至2019年1月10日收楼，已履行通知黄胨梅收楼的义务，黄胨梅在上述合理期限内未办理交楼手续，无权要求粤海通公司承担其后的逾期交付违约责任，故粤海通公司逾期交付违约责任应计算至2018年12月26日止。综上，一审法院认定粤海通公司逾期交楼时间应自2018年5月1日至2018年12月26日止共计240天。关于黄胨梅在本案中是否存在逾期付款问题。根据《补充协议》第四条（五）的约定，涉案房屋的按揭贷款应在买卖合同签订后60日内发放至粤海通公司账户，否则，黄胨梅应承担逾期付款违约责任。涉案合同签订日期为2017年6月15日，据此，黄胨梅应保证购房余款在60日内即2017年8月14日前支付至粤海通公司账号。因上述款项在2017年11月2日才划至粤海通公司账号，黄胨梅逾期付款80天，该期间可作为粤海通公司顺延交楼时间。关于逾期交楼违约金的标准，涉案合同第八条、第十二条对黄胨梅逾期付款及粤海通公司逾期交楼的违约责任作了平等、对等的约定，而双方于同日签订的补充协议，对黄胨梅逾期付款及粤海通公司逾期交楼的违约责任作了变更，且限制粤海通公司向黄胨梅支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，黄胨梅向粤海通公司支付的违约金可以叠加。粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对黄胨梅不具有法律约束力，粤海通公司应按照涉案合同约定向黄胨梅承担逾期交房违约责任。现粤海通公司逾期交房，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予黄胨梅。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉案房屋所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对粤海通公司、长华公司请求调整违约金标准的主张，一审法院不予采纳。综上所述，本案中粤海通公司应向黄胨梅支付违约金92587.6元[1928909元×0.0003/天×（240-80）天]，黄胨梅请求超出部分一审法院不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，长华公司为粤海通公司的独资股东，现长华公司未提供证据证明其与粤海通公司的财产独立，故其应对粤海通公司的债务承担连带责任。黄胨梅该主张于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、粤海通公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金92587.6元予黄胨梅；二、长华公司应对粤海通公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回黄胨梅的其他诉讼请求。一审适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2863.43元，由黄胨梅负担1806.08元，粤海通公司、长华公司负担1057.35元。二审期间，黄胨梅、粤海通公司、长华公司均没有向本院提交新证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.粤海通公司的逾期交楼违约责任及其起止时间的认定；2.粤海通公司可否以黄胨梅逾期付款为由顺延交楼。关于第一个焦点问题。黄胨梅上诉主张，涉案房屋的燃气管道未与城市燃气管网连接，不能正常使用，且房屋存在多处质量问题，至今不符合交付条件，且黄胨梅未收楼，逾期交楼违约金应计算至房屋实际交付之日止。对此，本院结合事实与法律分析如下：首先，关于涉案房屋是否已达到交付条件的问题。黄胨梅于一审提交的《关于南海区狮山长华国际商业中心住宅燃气工程相关事宜的函》没有原件，本院无法核对其真实性，且其内容不能证明涉案房屋所在的长华国际商业中心11幢在发文之时（即2019年3月20日）燃气系统未完成竣工验收，黄胨梅所主张的证明内容亦与粤海通公司提交的《竣工验收备案表》相矛盾，本院不予采信。而黄胨梅提交的《房屋验收记录表》同样没有原件，亦无其他证据予以佐证，不能证明涉案房屋存在房屋主体结构问题等足以影响黄胨梅居住的质量问题。结合涉案房屋所在的长华国际商业中心11幢于2018年12月12日办理了竣工验收备案手续，于2018年12月24日取得了测绘报告书，符合涉案商品房买卖合同关于“商品房交付时应当已取得建筑工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告”的约定的事实，一审判决认定涉案房屋已经符合交付条件，并无不当。其次，关于涉案房屋是否已经完成交付的问题。如前所述，涉案房屋于2018年12月24日已经符合交付条件，粤海通公司于次日向黄胨梅邮寄毛坯交楼通知书，通知黄胨梅于2018年12月26日至2019年1月10日收楼，已履行了通知黄胨梅收楼的义务，黄胨梅在上述合理期限内无正当理由未办理交楼手续，涉案房屋视为已经完成交付。则黄胨梅无权要求粤海通公司承担其后的逾期交付违约责任。故粤海通公司逾期交付违约责任应自合同约定的交楼时间2018年5月1日计算至2018年12月26日止，合共240天。一审判决认定无误，本院予以维持。关于第二个焦点问题。黄胨梅上诉主张，《补充协议》第四条（五）约定为霸王条款，法院应认定无效，且银行审批贷款的时间非黄胨梅可控，粤海通公司不能一次作为顺延交楼的理由。经查，粤海通公司与黄胨梅在《补充协议》中明确约定黄胨梅需保证贷款机构在买卖合同签订后60日内将按揭贷款发放至粤海通公司账户，否则粤海通公司有权顺延交房时间。该条款是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，亦不存在其他无效情形，故合法有效，双方当事人应当按照该约定履行。本案中，黄胨梅申请贷款的银行超过60日将贷款发放给粤海通公司，根据《补充协议》的约定，粤海通公司可以顺延交房时间。黄胨梅申请贷款的银行迟延发放贷款虽不一定是黄胨梅的原因引起，但亦不应由粤海通公司承担该责任和风险，且《补充协议》已经明确约定了粤海通公司可据此顺延交房时间，故一审判决按照约定顺延粤海通公司的交房时间正确，本院予以维持。黄胨梅的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。黄胨梅的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4338元，由上诉人黄胨梅负担。本院依申请退回1388.86元予上诉人黄胨梅。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年二月二十六日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣