广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初2172号 原告苏绍龙，男，1966年3月13日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人吴蔓菁，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人曾季红，广西天惠律师事务所律师。 被告岑建国，男，1976年11月21日出生，汉族，住北海市海城区。 案由租赁合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2019年11月25日 开庭日期2019年12月23日 原告诉讼请求1、判决确认原告与被告已于2019年8月30日解除租赁关系；2、判令被告支付拖欠原告的租金61221元（租金自2018年11月10日起计至2019年8月30日）；3、判令被告向原告支付2019年9月1日至2019年12月10日房屋使用费23100元；4、判令被告向原告支付水费及卫生费共计900元；5、判令被告向原告支付违约金7713元（违约金以61221元为基数，按日万分之六自2019年2月1日起计至2019年8月30日）。庭审时，原告当庭变更第三项诉讼请求为“判令被告向原告支付2019年9月15日至2019年10月20日房屋使用费8085元”。事实和理由：2015年4月4日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：原告将自有的位于北海市银海区工业园三区一号一楼B-6-2号房屋租给被告作为仓库存放商品使用，租赁期限为2年，自2015年4月10日起至2017年4月9日止;月租金为6930元，租金按月支付，被告应于每月提前15日支付下月的租金;租赁期间所发生的包括水电费及卫生费等费用均由被告缴纳;租赁期满，被告应如期交还出租屋，逾期归还则每天向原告支付日租金三倍的滞纳金，如逾期十天，押金不予退还;如未按时交纳租金，每逾期一天，按应交金额的5%计算滞纳金；逾期二十天，原告可单方解除合同，收回房屋。被告承租涉案房屋至2017年4月9日合同期满后，向原告提出按原合同约定条件继续租用房屋，原告表示同意。双方并未另行签订合同。被告在2018年11月9日之前尚按合同约定缴纳租金及相关费用，但自2018年11月9日起却一直拖欠原告租金及每月50元的房屋卫生费和每月50元的水费。经原告多次催促，被告一直拒绝向原告支付上述租金及费用。无奈，原告于2019年7月12日通过EMS邮政快递向被告寄送解除租赁关系通知书要求其付清上述租金及费用，但被告对此置之不理。后原告于2019年8月30日于北海日报刊登通知，要求被告于登报之日起15日内结清租金和费用并腾退房屋，否则原告则自行清场收回房屋，但被告仍无任何回应。原告无奈于2019年10月20日自行收回房屋。原告认为，被告拒不支付租金及相关费用的行为已违反了双方的约定，侵害了原告合法权益，原告根据约定有权解除双方的租赁关系并要求被告付清相应租金及费用。为此，特提起诉讼，望判如所请。 被告答辩意见不同意原告的诉讼请求。本人认为租赁关系解除时间是2019年7月2日即原告发微信时解除的。涉案《租赁合同》是本人代表公司即尚品宅配全屋家具定制北海加盟店与原告签订的，所租房屋是作为存放家具的仓库，除了之前签订的旧合同前四个月租金由公司老板支付外，其余租金均由公司用本人银行卡支付，该银行卡由公司保管。公司于2019年4月26日倒闭，老板也跑路了。涉案房屋已于2019年7月2日腾退，本人欠原告租金为53270元自2018年11月10日起至2019年7月2日共八个月；同意支付五个月的水费及卫生费共计250元。原告所收取1万元押金应予退还。对原告其他诉求本人不同意支付。 查明事实北海正源房地产开发有限公司系位于北海市银海区工业开发区三区1号地块[北国用（2009）第B15054号]的土地使用权人。2015年1月1日，北海正源房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订一份《合作协议》，内容：甲方承诺合作项目北海市银海区工业开发区三区1号[北国用（2009）第B15054号]产权清晰，无有产权纠纷；乙方承诺合作期内项目资金由乙方出资；合作期满后固定物无偿归甲方所有；合作期限从2015年1月1日至2020年12月31日止。2015年4月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于北海市银海区工业园三区1号房屋按现状出租给乙方；租赁期2年，从2015年4月10日起至2017年4月9日止；该房屋每年净收租金为83160元（不含租赁税，租赁税由乙方负责），每月租金为6930元，租金每月一结，乙方应提前15日支付下月租金；甲方在合同签订时已支付1万元押金，若合同期满后，乙方不再续约且未拖欠租金及其他费用的情况下，甲方将押金退还给乙方；乙方逾期缴纳租金超过十天的，甲方有权单方终止合同，已收押金不予返还；房屋租赁期间内水、电费，公共卫生费（每月50元）等费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；本合同出现终止、解除条件后五天内，乙方应将财物腾出租赁房屋，终止、解除合同后十天尚未腾出的财物，视为乙方放弃，甲方有权处理；乙方未按时交纳租金，每逾期一天，按应交金额的5%计算滞纳金，逾期二十天，甲方可单方自行解除合同，收回房屋并收取乙方违约金（以乙方交纳的押金作为违约金金额）；租赁期间若乙方提前终止合同，则需要提前一个月向甲方提出书面申请，其所已付租金和押金不予退还。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告按约定向原告支付押金1万元，且每月按时支付租金6930元、卫生费及水费共100元/月，共计7030元。上述合同期限届满后，原、被告双方口头约定仍按原合同执行、维持租赁关系，但双方未续签合同。此后，租金等费用已付清。但被告自2018年11月9日起不再向原告交纳租金等费用，期间仅在2019年2月1日支付过6000元租金（庭审时原告自认）。原告催告被告无果后，被告于2019年7月13日收到原告邮寄的《解除租赁关系通知书》，内容：截止2019年7月10日，被告累计拖欠租金53270元未付，根据原《租赁合同》的约定及合同法的规定，现通知解除双方之间的不定期租赁关系，被告须于2019年7月20日前支付拖欠租金53270元及将涉案房屋腾退，逾期按合同约定视为被告放弃房屋内全部物品由原告处理。但被告未予理睬。2019年8月31日，原告在《北海日报》上刊登一份《通知》，要求被告结清拖欠的租金并将房屋腾退归还给原告，同时原告保留追收清理费用和追究法律责任的权利。但被告仍未理睬。2019年10月20日，原告自行雇请北海蚂蚁搬家公司将涉案房屋予以腾空。庭审时，原告承认1万元押金尚未退还被告。此外，被告庭审时主张涉案租赁合同系其本人代表尚品宅配全屋家具定制北海加盟店与原告签订以及租赁关系已于2019年7月2日解除，均未有证据证实，对此原告亦不予认可。 本院意见原、被告签订《租赁合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同届满后，双方口头约定仍按原合同保持租赁关系，由此双方形成不定期租赁关系。依法，双方应按合同约定履行各自的义务。但被告自2018年11月9日后不再按约定支付租金等费用，期间仅在2019年2月1日支付过6000元租金，其行为已构成违约，应承担法律责任。由于原、被告系不定期租赁合同关系，双方可以随时解除，自被告于2019年7月13日收到《解除租赁关系通知书》时起，双方的租赁合同关系即解除。双方租赁关系解除后，被告仍未腾退房屋，占用至2019年10月19日，此期间被告应按租金标准向原告支付房屋使用费。由此，参照原告的主张，从2018年11月10日至2019年7月13日，被告尚欠原告租金为56133元、水费及卫生费810元；从2019年9月15日至2019年10月20日，被告尚欠原告房屋使用费为8085元。以上共计65028元。上述费用应扣减被告已支付6000元租金及1万元押金。据此，原告的各项诉讼请求，有合同和法律依据，但部分诉请不当，应予调整；原告所主张违约金过高，应以所欠租金50133元为基数，按日万分之四计算为宜，金额为4269.66元。判决如下：一、确认原告苏绍龙与被告岑建国的租赁关系已于2019年7月13日解除；二、被告岑建国应支付给原告苏绍龙租金、水费及卫生费共计40943元（已抵扣被告已支付6000元租金及10000押金）；三、被告岑建国应支付给原告苏绍龙房屋使用费共计8085元；四、被告岑建国应支付给原告苏绍龙违约金4269.66元；五、驳回原告苏绍龙的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如不履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款。 诉讼费案件受理费2124元，减半收取计1062元，由原告苏绍龙负担262元，被告岑建国负担800元。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员  汪 丰 二〇二〇年二月十九日 法官助理  潘美雪 书 记 员  阮 均 附本判决引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。