福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初4057号 原告：张胜，男，1980年10月29日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：姚奋振，福建远东大成律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：柯志聪，福建远东大成律师事务所实习律师。 被告：雷滔，男，1991年8月13日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告张胜与被告雷滔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张胜的委托诉讼代理人姚奋振、柯志聪到庭参加诉讼，被告雷滔经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张胜向本院提出诉讼请求：1.判令雷滔向张胜支付房租、水电、物业费等合计40000元；2.判令雷滔向张胜支付违约金12000元；3.本案诉讼费用由雷滔承担。事实和理由：2015年2月，张胜与雷滔签订《房屋租赁合同》，该合同载明：张胜将位于福州市台江区房屋出租给雷滔，房屋租金每月1600元。在租赁期内，双方有下列行为之一，双方均有权终止合同，甲方即张胜收回房屋，若违约，违约方应向守约方支付合同总租金20%的违约金：乙方即雷滔拖欠房租累计一个月以上的。前述合同到期后，双方续签至2018年7月，房租调整为每月1700元。张胜将前述房屋出租给雷滔后，雷滔从2016年6月开始拖欠房屋租金，截至2018年7月累计拖欠房租、水电、物业费等合计40000元。2018年7月7日，针对上述拖欠款项，雷滔称资金不足，同意将租金款项转为借款，并出具借条予以确认。该借条载明：本人雷滔于2015年2月开始向张胜租用位于福州市台江区房屋自住。从2016年6月至2018年7月期间累计拖欠房租30900元、水电费3443.81元、物业费2313.6元、家具赔偿款3342元等合计40000元。现经双方协商一致，上述金额转换成债权债务关系，雷滔承诺于2018年8月15日前分两次还清上述债务总计40000元。如果不履行或者迟延履行，将另行支付债务总额的30%即12000元作为违约金。上述借条出具后，雷滔未按期付款已构成违约，经张胜多次催促未果。为此，张胜诉至本院，提出上述诉讼请求。 雷滔未作答辩。 张胜围绕诉讼请求依法提交了证据，雷滔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交答辩状，视为自愿放弃质证及抗辩权利。本院在本案中对张胜提供的上述证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年2月7日，张胜（出租方、甲方）与雷滔（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1.房屋地址：福州市台江区；2.该房屋租赁期一年。自2016年2月6日起至2017年2月5日止；3.房屋租金：每月1600元。乙方按月向甲方支付房屋租金，每月6日付清本月房屋租金。以银行转账的方式支付每月租金；4.乙方另向甲方支付两个月房租作为租赁押金，共计3200元；5.乙方在租赁期间产生的水费、电费、数字电视费用、物业费及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清上述所有欠费；6.在租赁期内，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，……如因乙方使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或给予经济赔偿；7.在租赁期内，甲乙双方有下列行为之一的，甲乙双方均有权终止合同，甲方收回房屋。若违约，违约方应向守约方支付合同总租金20%的违约金：……（5）乙方拖欠房租累计一个月以上的。该合同还就其他事项进行了约定。张胜、雷滔分别在该合同落款“甲方”、“乙方”处签名。 2017年1月8日，张胜（出租方、甲方）与雷滔（承租方、乙方）又签订了一份《房屋租赁合同》，除租赁期自2017年2月6日起至2018年2月5日止，房屋租金每月1700元以外，其余内容与上述2016年2月7日签订的合同一致。 2018年1月21日，张胜（出租方、甲方）与雷滔（承租方、乙方）又签订了一份《房屋租赁合同》，除租赁期自2018年2月6日起至2018年7月5日止以外，其余内容与上述2017年1月8日签订的合同一致。 2018年7月7日，雷滔向张胜出具了一份“借条”，内容为：“本人雷滔，于2015年2月开始向张胜租用位于福州市台江区的房屋自住。从2016年6月至2018年7月期间累计拖欠房东张胜房租30900元、水电费3443.81元、物业费2313.6元，以及对出租屋内实木地板等设施造成损坏，赔偿金额3342元。上述总金额为40000元。经双方协商一致，上述总金额转换成债权债务法律关系，于2018年7月7日在福州市台江区签订本借条。本人雷滔承诺于2018年8月15日前分两次向房东张胜还清上述债务（总金额40000元）。如果不履行或迟延履行，将另行支付债务总额的30%作为违约金。”雷滔在该“借条”落款“借款人”处签名、捺印。 诉讼中，张胜向本院提交了一份《房屋所有权证》。根据该《房屋所有权证》记载，台江区新港街道五一南路303号鸿雁大厦1＃楼2216单元房屋的所有权人为张胜（榕房权证Ｒ字第××号）。张胜另向本院提交了一份《证明》，内容为：“兹证明，鸿雁大厦位于福州市台江区。该大厦1＃楼第9层起为住宅，产权证上‘福州市台江区鸿雁大厦1＃楼2216单元’其门牌号为‘3016’位于本大厦的第30层，即产权证上‘鸿雁大厦1＃楼2216单元’与‘鸿雁大厦1＃楼3016室’属同一房屋。”该《证明》下方手写注明：“据鸿雁大厦物业处提供，以上情况属实。”手写注明处加盖“福州市台江区新港街道十三桥社区居民委员会”印章。 诉讼中，张胜陈述：1.雷滔第一次承租案涉房屋时，已向张胜支付了押金3200元，此后该笔押金每次结转至下一期，并已于2018年7月7日结算入“借条”，用于冲抵部分应付租金；2.张胜、雷滔双方约定水电费、物业费在每个租期届满时结算一次，均由雷滔向张胜支付；3.雷滔于2016年5月最后一次支付租金，支付了2016年5月当月租金1600元，此后再未支付任何租金；4.雷滔已于2018年7月5日搬离案涉房屋；5.由于雷滔一直拖欠房租、物业费、水电费等相关费用，张胜遂要求雷滔以欠款的方式确认其欠付费用的具体金额。虽然张胜在本案中提交了“借条”作为证据，但本案讼争的法律关系实为房屋租赁合同关系。 本院认为，张胜、雷滔就案涉房屋签订的2016年2月6日至2018年7月5日期间的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。雷滔已通过签订“借条”的方式对其拖欠的租金、水电费、物业费以及其造成案涉房屋租赁期内财产损害的金额进行了确认，故雷滔应向张胜支付尚欠的租金、水电费、物业费以及财产损害赔偿金额合计40000元。对于张胜的该项诉请，本院予以支持。诉讼中，张胜明确表示本案争议为房屋租赁合同纠纷，故应当按照《房屋租赁合同》的约定认定雷滔拖欠相关费用的违约责任。根据《房屋租赁合同》约定，若雷滔拖欠房租累计一个月以上的，应向张胜支付合同总租金20%的违约金。雷滔在“借条”中确认其尚欠租金30900元，故本院酌情认定雷滔应向张胜支付逾期付租违约金6180元（30900×20%）。张胜的诉请中超过本院上述确认的部分，本院不予支持。被告雷滔经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃了应诉答辩的权利，并自行承担举证不能的责任，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、雷滔应于本判决生效之日起十日内向张胜支付拖欠的租金、水电费、物业费、财产损害赔偿金额合计40000元，以及逾期付租违约金6180元。 二、驳回张胜的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1100元，由张胜负担145元，由雷滔负担955元（于判决生效之日起七日内支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  钱苏闽 人民陪审员  刘瑞英 人民陪审员  陈建珠 二〇二〇年二月二十日 法官助理江紫沫 书记员郭楚楚 附：一、本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。