广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1202民初4963号原告：肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区******华生商住中心商业办公楼第一层L1-88,统一社会信用代码914***********233Q。法定代表人：魏超灵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：温锡棋、黄伟忠，广东天重行律师事务所律师。被告：彭小明，男，1979年6月8日出生，汉族，身份证登记住址湖南省桂阳县*********。原告肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司与被告彭小明租赁合同纠纷一案,本院于2019年9月11日受理后，依法适用普通程序审理，于同年12月26日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黄伟忠到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年12月12日签订的《肇庆市益华国际广场商铺租赁合同》，判令被告清空房屋，交还租赁物；2.判令被告立即向原告付清自2018年10月至2019年7月应支付的租金及管理费共106045元（租金及管理费暂计至2019年7月31日，其余租金及管理费按《肇庆市益华国际广场商铺租赁合同》的约定计至被告交还租赁物时止）；3.判令没收被告租赁保证金20320元，被告向原告支付余下租期总租金的20%的违约金25273元（从2019年8月1日计至2020年12月31日）；4.判令被告以诉讼请求二中所欠租金及管理费为基准，按每日0.02%的标准向原告支付管理费逾期违约金1148.33元（暂计至2019年7月31日，其余租金及管理费按《肇庆市益华国际广场商铺租赁合同》的约定计至被告交还租赁物时止）；5.判令被告承担律师费14747元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月12日，原、被告签订《肇庆市益华国际广场商铺租赁合同》，合同编号为：YHGC-ZQ-B-2017-L2-002。合同约定，被告承租加洲新城公司位于端州区信安五路2号华生商住中心购物中心二楼/座***层***的商铺，建筑面积为127平方米，租赁期限为三年，即从2018年1月1日起至2020年12月31日止，租金计算方式为租金+管理费，按建筑面积计算；2018年2月1日至2018年12月31日，按每平方米50元标准计算租金，即每月6350元；2019年1月1日至2019年12月31日，按每平方米55元标准计算租金，即每月6985元；2020年1月1日至2020年12月31日，按每平方米60元标准计算租金，即每月7260元；按30元/月/㎡计算管理费，每月管理费3810元；被告应于每月5日之前支付当月租金（或保底租金），每月15日前（若遇公众假日，则顺延至假日后的第一个工作日）支付本月的管理费、上月实际发生的电费、水费、垃圾费等费用。合同签订后，原告依约向被告交付租赁物，被告也一直使用该租赁物至今。按照合同约定，被告应依约按时、足额向加洲新城公司支付相关费用。但从2018年10月开始，被告便拖欠应付的租金及管理费等，原告为此多次要求被告结清相关费用，并向被告经营的迪柯萨发出《关于催缴费用的函》及通过EMS快递的方式向被告邮寄函件，但被告仍拒不支付租金和管理费等，截止至2019年07月31日，被告已拖欠租金、管理费共计106045元。由于被告拒不履行《商铺租赁合同》的义务，对原告造成严重损失，为此向法院提起诉讼，请求判如所请。被告没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年12月12日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《肇庆市益华国际广场商铺租赁合同》，合同主要约定甲方将位于广东省肇庆市端州区******华生商住中心商业办公楼第**层**商铺出租给乙方使用，租赁房屋使用面积70平方米，建筑面积127平方米；租期3年即从2018年1月1日起至2020年12月31日止；甲方租赁房屋的交付日为2017年12月5日，免租装修期至2017年12月31日止；租赁房屋租金计算方式为租金+管理费，自2018年2月1日至2018年12月31日止每月租金6350元，2019年1月1日至2019年12月31日止每月租金6985元，2020年1月1日至2020年12月31日止每月租金7620元，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金；租赁保证金共20320元，乙方在本合同签署日起10个工作日内向甲方支付，该租赁保证金是乙方遵守及履行本合同所载相关条款、条件、协议及规定的保证，租赁期间，乙方有违反或不履行本合同的行为，如……甲方有权直接从租赁保证金中抵扣赔偿款（不影响甲方对乙方该等行为可行使的任何其他权利或补救方法），以补偿甲方因乙方该等行为而造成的损失或者损害；租赁期间内，乙方应于每月15日前将本月的管理费及上月实际发生的电费、水费等费用支付给甲方，管理费标准为每月3810元，电费单价标准为每度1.10元，水费单价标准为每吨3.6元；乙方于租期内单方面终止租赁合同、无法定或约定理由提前解除租赁合同或因乙方违约而致使甲方解除租赁合同的，乙方除需向甲方缴清一切拖欠的租金、服务费、其他费用外，并须按租赁期内余下租期总租金20%的标准向甲方支付违约金，甲方有权没收乙方已付的租赁保证金；乙方延迟支付、缴交包括但不限于租赁保证金、水电保证金、保底租金、提成租金、电费、水费、管理费及其他应缴费用的，每逾期一天，须按逾期未缴金额的0.3%向甲方支付违约金；甲方因向乙方催收租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、执行费、鉴定费、评估费、邮寄费等实现债权的费用）及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。合同签订后，被告依约向原告交纳租赁保证金20320元，原告亦依约向被告交付了租赁商铺。自2018年10月起，被告没有如期交租。原告分别在2019年2月15日、3月15日、4月15日、5月15日、6月15日发函至被告商铺催收租金及管理费。原告因催收无果遂于2019年9月11日诉至本院。2019年10月22日，原告申请广东省云浮市石都公证处对涉案商铺内的商品进行清点、保全后收回商铺。另查明，原告在2019年8月8日与广东天重行律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该律师事务所代理本案诉讼，为此支付律师费14747元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，原、被告于2017年12月12日签订的《肇庆市益华国际广场商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，原、被告应按约定履行各自的义务。一、关于合同解除。被告自2018年10月起没有如期交租，按照《肇庆市益华国际广场商铺租赁合同》约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，原告有权解除合同。故原告请求解除合同，理据充分，本院予以支持。诉讼期间，原告在广东省云浮市石都公证处的见证下于2019年10月22日对涉案商铺内的商品进行清点、保全后收回了商铺，故对原告要求被告交还商铺之诉求，本院不作审查、处理。二、对于租赁期间拖欠租金、管理费及违约金的认定和处理。本案中，被告自2018年10月起没有如期交租，其行为已构成违约，应承担违约责任。《肇庆市益华国际广场商铺租赁合同》约定，因乙方违约而致使甲方解除租赁合同的，乙方除需向甲方缴清一切拖欠的租金、服务费、其他费用外，并须按租赁期内余下租期总租金20%的标准向甲方支付违约金，甲方有权没收乙方已付的租赁保证金；乙方延迟支付、缴交租金、管理费的，每逾期一天须按逾期未缴金额的0.3%向甲方支付违约金。原告据此对被告逾期交租的违约行为既主张没收保证金，又主张违约金。对此本院认为，承租方向出租方缴交的租赁保证金实际上是承租方对履行合同提供的担保，当承租方逾期支付租金时，出租方可以其缴交的租赁保证金抵扣拖欠租金，因此被告缴交的租赁保证金20320元应用作冲抵拖欠租金、管理费，原告请求没收租赁保证金，本院不予支持。租赁保证金冲抵后仍拖欠的租金、管理费，被告应向原告补足。从2018年10月1日至2019年10月22日止，被告共拖欠租金86872.1元（6350元/月×3个月+6985元/月×10个月-6985元/月÷31日×9日）、管理费48423.87元（3810元/月×13个月-3810元/月÷31日×9日），以租赁保证金20320元抵扣2018年10月、11月租金及管理费，余下拖欠的租金74172.1元、管理费40803.87元由被告向原告支付。关于违约金，原告主张的违约金有两项，一是按租赁期内余下租期总租金20%的标准计算违约金；二是以拖欠租金及管理费为基准，按每日0.02%的标准计算逾期违约金。本案中，被告逾期交租构成违约，根据上述约定，原告可以行使合同解除权及要求被告按租赁期内余下租期总租金20%的标准支付违约金；也可以要求被告以按逾期金额按日0.3%支付违约金。合同所约定的按逾期金额按日0.3%计算违约金应理解为出租方不行使合同解除权的情况下承租方需支付的违约金。如上所述，原告基于被告逾期交租的违约行为已行使合同解除权，故被告承担的违约金应按租赁期内余下租期总租金20%的标准支付。因此，被告应按租赁期内余下租期总租金20%的标准向原告支付违约金21487.58元[（6985元/月×2个月+6985元/月÷31日×9日+7620元/月×12个月）×20%］。综上，原告要求被告支付租金、管理费、违约金的诉讼请求，其合理合法部分，本院予以支持。三、关于原告要求被告承担律师费14747元的诉讼请求。《肇庆市益华国际广场商铺租赁合同》约定，甲方因向乙方催收租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、执行费、鉴定费、评估费、邮寄费等实现债权的费用）及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。因此原告因本案诉讼所产生的律师费14747元应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告彭小明在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司支付拖欠的租金74172.1元、管理费40803.87元。二、被告彭小明在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司支付违约金21487.58元。三、被告彭小明在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司支付律师费14747元。四、驳回原告肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4186元，由原告肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司负担928元，被告彭小明负担3258元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  梁凯文审 判 员  黄卓贤人民陪审员  程艳连二〇二〇年一月二十日法官 助理  唐宝怡书 记 员  梁思颖