江苏省苏州市相城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初5970号 原告：张红，女，1975年7月3日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 被告：南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路1508号星东环大厦1幢902室。 负责人：施昆。 被告：南京乐伽商业管理有限公司，住所地江苏省南京市建邺区白龙江东街22号艺树家工场项目1801室。 法定代表人：姜千。 原告张红与被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司（以下简称乐伽苏州分公司）、南京乐伽商业管理有限公司（以下简称乐伽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法由审判员孙墨琪适用简易程序审理。因两被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转普通程序审理，并组成由审判员吴宏担任审判长、审判员孙墨琪主审、审判员候佳芸参加评议的合议庭，于2020年2月3日公开开庭审理。原告张红到庭参加诉讼，被告乐伽苏州分公司、乐伽公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告张红向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付2019年4月24日起至合同解除之日的房租（按1900元/月计算）；2、判令两被告支付违约金7600元，赔偿损失32300元；3、判令两被告支付2019年2月16日至2019年6月25日期间的水电燃气费、宽带费合计1220元；4、判令本案诉讼费用由两被告承担。审理中，原告增加一项诉讼请求：判令解除原告与被告乐伽苏州分公司签订的租赁合同；原告明确第一项诉讼请求中的租金计算截止时间为2019年12月26日；原告撤回关于赔偿损失32300元的诉讼请求。事实及理由：原告于2017年12月9日与乐伽苏州分公司签订关于苏州市相城区元和街道书香路51号书香苑14幢503室阁楼的租赁合同，租赁期间自2017年12月9日至2021年1月23日，租金1900元/月，乐伽苏州分公司按季支付租金。后乐伽苏州分公司支付了截至2019年4月23日的租金，此后未再支付租金。2019年8月7日，两被告发布公告称因经营不善，无力履行合同，停止经营，关闭所有业务。案涉房屋实际承租人于2019年12月26日搬离案涉房屋。原告未收到2019年4月24日至2019年12月26日期间的租金，自愿在被告应付款项中抵扣被告已付的押金1900元。原告为维护自身权益，诉至法院。 被告乐伽苏州分公司、乐伽公司未作答辩。 经审理查明，2017年12月7日，张红（甲方）与乐伽苏州分公司（乙方）签订编号为LJSFO20000479的《南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司租赁合同》一份，约定张红将坐落于苏州市相城区书香苑14-503室阁楼出租给乐伽苏州分公司，租赁期限自2017年12月9日至2021年1月23日止，租赁用途为房屋转租及转租管理。甲方应于2017年12月9日前将房屋按约定条件交付给乙方。甲乙双方约定自交付起至2018年1月23日止为甲乙双方约定的空置期或装修期，空置期或装修期为45天，此期间内乙方不承担房租，但承担空置期间产生的其他费用（如物业费、水电费等）。租金为1900元/月，押金1900元，第一次房租支付时间为2018年1月24日，第二次支付房租时间为2018年4月24日（根据付款形式以此类推），房租支付至张红名下的中国银行账户内。合同第八条约定，1、乙方应按月支付房租，如逾期超过5天后每逾期一天，按照日租金标准向甲方支付违约金；2、在租赁期内，乙方单方解除合同的，构成违约，应向甲方支付违约金；……5、甲乙双方约定，违约方应向守约方支付的违约金数额为7600元。 该合同签订后，张红按约将涉案房屋交付给乐伽苏州分公司，乐伽苏州分公司支付了押金1900元，并分期支付了2018年1月24日至2019年4月23日期间的房屋租金，此后未再支付房屋租金。 2019年8月7日，乐伽公司在微信公众号中发布公告称，“近期因公司经营不善，无力履行合同，公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款；凡房东、房客自愿达成和解协议的，我公司无条件予以认可，无须再通知我公司，原房屋租赁合同即时中止作废，不再履行；鉴于我公司已无能力履行与房东、房客签订的租赁合同，对房东、房客同时要求解除与我司签订的房屋租赁合同的，我公司无条件同意，并放弃追究房东、房客因提前解除房屋租赁合同而产生的责任，我公司仍承担因不能履约而产生的违约、赔偿损失等法律责任”。 另查明，坐落于苏州市相城区元和街道书香路51号书香苑14幢503室的房屋为原告张红单独所有。 又查明，乐伽苏州分公司是由乐伽公司设立的分支机构，不具备独立法人资格。 以上事实由原告身份信息、被告工商信息、《南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司租赁合同》、收条、银行流水、微信公告截屏打印件及当事人陈述等附卷佐证，本院予以确认。 庭审中，原告张红另举证微信聊天记录一组，证明原告多次向乐伽公司业务员催讨水电费和租金，对方对欠付水电费和租金的事实予以认可。原告张红另陈述，乐伽苏州分公司将案涉房屋转租给案外人后，案外人实际居住至2019年12月26日，该实际承租人从未向张红支付过租金。 本院认为，原告张红与被告乐伽苏州分公司签订的《南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司租赁合同》系双方真实意思的表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定履行义务。现因乐伽苏州分公司未按约支付租金，导致原告张红订立合同的目的不能实现；此外，乐伽苏州分公司发布公告称无力偿还欠款、无条件同意解除合同，故实际上上述合同也无法再继续履行，故张红有权解除双方的租赁合同。因张红已于2019年12月26日收回案涉房屋，故租赁合同已于2019年12月26日实际解除。乐伽苏州分公司应向张红支付2019年4月24日至2019年12月26日，按照1900元/月标准计算的租金，合计15200元。关于违约金，租赁合同约定了违约方需向守约方支付违约金7600元，张红据此主张违约金7600元。对此，本院认为，违约金应以实际损失为基础，本案当事人约定的违约金标准过高，本院根据案涉房屋的租金标准、合同的实际履行情况、当事人预期利益等因素，酌情认定乐伽苏州分公司支付张红违约金3800元。关于原告主张的水电燃气费，乐伽苏州分公司员工于2019年6月27日在微信中答复原告“好的，到时候公司这边结给你”，原告告知其金额为1220元后，该员工又回复“好的”。故本院认定被告对原告主张的1220元水电燃气费予以认可，被告应向原告支付上述费用。因原告已收取被告租房押金1900元，原告自愿在被告应付款项中抵扣，符合法律规定，本院予以准许。因乐伽苏州分公司是由乐伽公司设立的分支机构，不具备独立法人资格，故乐伽公司应在乐伽苏州分公司对上述债务不能清偿的范围内承担补充清偿责任。被告乐伽苏州分公司、乐伽公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃应诉、答辩的权利。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律、法规的规定，判决如下： 一、原告张红与被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司于2017年12月7日签订的《南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司租赁合同》于2019年12月26日解除。 二、被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司于本判决生效之日起10日内支付原告张红房屋租金15200元、违约金3800元、水电燃气费1220元，合计20220元，扣除押金1900元，被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司尚应支付原告张红18320元。 三、被告南京乐伽商业管理有限公司对被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司的上述债务承担补充清偿责任。 如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022017847。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费828元，由被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司、南京乐伽商业管理有限公司负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331029955）；公告费600元，由被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司、南京乐伽商业管理有限公司负担（该费用原告已支付，由被告在履行本判决时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。缴费户名:江苏省苏州市中级人民法院,开户行:中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判长 吴 宏 审判员 孙墨琪 审判员 候佳芸 二〇二〇年二月二十七日 书记员 沈 雯