广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0308民初1407号原告：高云飞，男，1971年2月27日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。被告：李丹星，男，1972年7月6日出生，汉族，住址广东省深圳市福田区。原告高云飞与被告李丹星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年2月18日公开开庭进行了审理。原告高云飞到庭参加了诉讼，被告李丹星经本院合法传唤未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付购买原告湖心岛XXX、XXX房所欠房款373371.37元；2.判令被告立即支付因拖欠上述房款而产生的违约金655640.13元（暂计至2019年7月17日，应计至上述房款还清之时）；3.判令解除原、被告双方就湖心岛XXX房屋的交易关系，并判决被告停止对湖心岛XXX房的侵占；4.判令被告立即返还其实际占有和控制下的湖心岛XXX房，并赔偿因其侵权造成的原告实际损失254400元（暂计至2019年7月17日，应计至案涉湖心岛F-201房返还之日）；5.判令被告立即将湖心岛XXX房恢复原状，如果不能恢复原状则由原告自行恢复，被告应承担因此花费11万元；6.判令被告已支付湖心岛XXX房定金15万元因其未履行合同而由原告没收（定金部分不应包含在已支付房款内）；7.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2006年9月份从开发商处购得湖心岛XXX、XXX、XXX房，该三套房屋虽为三套联排公寓，但其产权独立、位置各异，购买时的价格也不同。2009年7月10日，原告和被告签订《房产买卖合同》，合同约定被告以360万元整体购买原告湖心岛XXX、XXX、XXX三套房，支付定金为25万元，其余房款支付的方式为部分自筹，部分通过银行按揭支付，同时双方对被告逾期付款的违约责任及纠纷解决方式进行了约定。购房合同签订之后，被告按合同的约定支付了25万元的购房定金，2009年8月26日，原告按被告要求出具了湖心岛XXX、XXX赎楼《委托书》并经公证。2009年10月13日，原告应被告要求将XXX房产证原件交给中介公司，随后，被告陆续支付了部分购房款合计2287000元。之后原告多次电话催促被告按合同支付余款，被告电话经常不接，偶尔接通被告也以各种借口推诿。2010年l月20日，原告督促被告尽快履行合同支付余款，被告以自己资金紧张、银行贷款不好办理为由，并称被告现在只购买湖心岛XXX、XXX房，拒绝按原合同履行。原告认为合同中约定转让三套房产，而被告挑了两套位置较佳、户型较好的，拒绝购买位置相对较差的湖心岛XXX房，其行为属于恶意违约，而且湖心岛XXX及XXX房的款项也未付清，被告在未缴清上述两套房屋房款的情况下凭着赎楼委托公证书和湖心岛XXX的房产证原件非法将湖心岛XXX、XXX房过户至被告名下。在合同的履约过程中，被告背信弃义，无视合同约定，出现重大的违约行为，主要体现在以下几方面:l.原告和被告就被告购买湖心岛XXX、XXX房的价款约定为2510371.37元，上述两套房尚欠原告373371.37元。上述欠款的计算依据为，原告购买房产时湖心岛XXX、XXX、XXX三套房总价为2941216元，原、被告约定合同价为360万元，房产升值为360万元-2941216元＝658784元，升值比例为22.4%；湖心岛XXX、XXX房合计原价为1126805元+924152元＝2050957元，按房价上述升值比例双方购买合同中湖心岛XXX、XXX房合计价为2050957元×(1%+22.4%)＝2510371.37元，而被告仅支付了2137000元(2287000元-15万元定金＝2137000元)，被告尚欠原告余款为2510371.37元-2137000元＝373371.37元。2.被告在未付清购房款的情况下，在原告不知情时将上述湖心岛XXX、XXX房过户到自己名下，属于重大的违约行为。3.被告于2009年10月中旬，在没有通知原告的情况下对湖心岛XXX房和湖心岛XXX房之间的内隔墙、阳台外隔墙拆除并改造，在明确表示不再购买湖心岛XXX房的情况下，继续违法控制和占有该房屋，并在该房屋中堆放建筑材料、拆除垃圾、部分家具等至今，此事管理处工作人员可证明，被告的上述行为侵害了原告的合法权益，也违反相关法律规定。原、被告双方本应通过友好协商来解决纠纷，以避免通过诉讼解决而造成损失的进一步扩大。但被告在2010年1月20日之后基本处于失联状态，基本不接听电话或电话关机，原告多次上门寻找均无果。对于被告的恶意侵权行为，原告为维护自身的合法权益，不得不通过诉讼的方式解决双方的纠纷，因此，被告应承担本案的诉讼费用。被告未提交书面答辩意见，亦未提交证据。本院经审理查明：2006年11月9日，原告向深圳湖心岛实业有限公司购买位于××、××、××房产。同年12月14日，原告将F-201、F-203房产抵押给兴业银行股份有限公司深圳高新区支行。2007年3月23日，深圳湖心岛实业有限公司向原告开出项目名为湖心岛公寓的房地产专用发票，湖心岛公寓X栋XXX、XXX、XXX房产价格分别为890259元、1126805元、924152元。2009年7月10日，原告与被告签订《房产买卖合同》，约定原告将湖心岛公寓X栋XXX、XXX、XXX房产以总价360万元转让给被告；赎楼约定原告以委托担保公司赎楼的方式进行赎楼，赎出的房产证原件给第三方办理过户；如房产无抵押，原告应在签订本合同后十五日内将房产证原件交给第三方办理过户手续之用；上述房产转让的购房定金为25万元，被告需于合同签订当天支付2万元，于合同签订后5日内补交定金23万元；双方还特别约定，由被告负责承担XXX房产月供中的利息，双方同意半年以后办理过户手续，XXX房产的定金为15万元，包含在25万元之内，原告同意被告用其朋友名义购买该物业，该房为被告实收，不承担任何费用。2009年7月10日、7月15日，被告分别向原告支付2万元及23万元，其中2万元为现金交易，23万元以银行转账的方式交易，原告出具收款收据对上述款项予以确认。2009年8月26日，原告前往深圳市公证处对委托中兰德担保集团股份有限公司、陈秀鸿、彭文凯、刘艳、申魁办理盐田区大梅沙片区湖心岛公寓X栋XXX和XXX房产赎楼贷款等事宜进行公证，委托期限自2009年8月26日至2010年8月25日。2009年10月13日，深圳市中联房地产企业发展有限公司工作人员申魁作为经办人向原告出具《房产证收条》，内容为：“兹收到高云飞交来湖心岛公寓X栋XXX物业，房地产证壹本，深房地字第××号，特立此据”。2020年2月12日，深圳市盈港物业管理有限公司湖心岛管理处向原告出具《证明》，内容为：“2009年10月中旬李丹星（身份证号码：）以购买XXX、XXX、XXX的合同为由安排施工队对上述三个房间进行了较大规模的拆建、改装，并在XXX堆放施工材料、施工垃圾等杂物至今。后由于拖欠施工队工资等原因工程停滞，此外李丹星还多次拖欠管理处管理费。但由于其电话长期处于关机状态而联系不上他。特此证明”。另查明，原告提交的打印日期为2020年1月22日的不动产查询结果表显示，被告于2009年10月13日、2009年11月20日分别购买湖心岛公寓X栋XXX、XXX房产。以上事实有房产证、房地产专用发票、收款收据、银行转账记录、湖心岛管理处证明、不动产查询结果等证据及当事人的庭审陈述予以证明，足以认定。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行相应的义务。因前述合同涉及三套房产，且履行情况不一致，本院就下列问题分别认定如下：一、关于湖心岛XXX房产及湖心岛XXX、XXX房产购房价款的认定及已付房款的分配问题。1.房屋价款认定。因涉案《房屋买卖合同》包含三套房产，虽然合同价款系包含三套房产总价，但因前述房产履行情况及原告的主张不同，有必要对房屋价款予以区分。原告主张按照其购买三套房产的原价比例计算出售三套房产的价值比例，较为合理，本院对该意见予以采纳。经计算，湖心岛XXX、XXX房产出售时房产价值为2510337.63【（1126805+924152）×360万/(890259+1126805+924152)】。2.已付房款的分配问题。湖心岛XXX、XXX房产已经办理过户手续，湖心岛XXX房产并未过户，被告已付的房款均系湖心岛XXX房产约定的过户日期之前支付，且未约定系针对某套房产支付，故原告主张被告支付的除定金以外的金额用于支付湖心岛XXX、XXX房产，本院予以采纳。扣除《房屋买卖合同》约定的湖心岛XXX房产定金15万元，被告就湖心岛XXX、XXX房产已支付的款项合计为2137000元（2287000-15万）。二、关于湖心岛XXX、XXX房产相关问题认定。按照涉案《房屋买卖合同》约定，被告应办理资金监管及银行按揭贷款手续用于支付剩余房款，不足时应由被告及时补足，但本案中，在前述房屋已过户的情况下仅支付了部分购房款，违反了合同约定和法律规定，原告要求被告继续履行合同，支付剩余房款373337.63元（2510337.63-2137000），本院予以支持；超过部分，依据不足，本院不予支持。被告未及时支付前述剩余房款，原告要求从2010年1月1日起支付逾期付款违约金，本院予以支持，但鉴于双方约定的逾期付款违约金过高，且原告应当及时主张其权利避免损失扩大，而其在纠纷发生后十年才进行起诉，故本院酌定调低逾期付款违约金的标准为年利率7%。三、关于湖心岛XXX房产相关问题认定。按照涉案《房屋买卖合同》约定，该房产应于签订该合同后半年办理过户手续，但时至今日，在原告早已委托担保公司赎楼、被告占有并改造涉案房产的情况下，被告仍未支付购房款，已构成根本违约。原告要求解除涉案房产的买卖合同关系、没收定金15万元及要求被告对涉案房产停止侵害、搬离、腾空前述房屋并恢复原状，有事实和法律依据，本院予以支持。关于房屋被占用期间的损失，湖心岛XXX房产买卖合同关系解除后，原告要求被告参考租金标准支付房屋被占用期间的损失，本院予以支持。关于房屋被占用期间的损失标准，原告未举证证明同类房屋租金为每月2400元，参考2017年盐田区大梅沙区域租金指导标准每平方米30元，本院酌定涉案房屋被占用期间的每月的损失为2000元，按照原告主张的每年按11个月计算，从2010年1月1日计至湖心岛F-201房产实际返还之日止（暂计至2019年12月31日房屋被占用期间的损失为22万元）。超过部分，依据不足，本院不予支持。关于定金与房屋被占用期间的损失之间的关系，因定金转化为违约金后亦是对因被告违约造成原告损失的弥补，原告要求定金与房屋被占用期间的损失同时支付，依据不足，本院不予支持；扣除没收的定金15万元后，被告还应支付2010年1月1日至2019年12月31日房屋被占用期间的损失为7万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李丹星应于本判决生效之日起十日内向原告高云飞支付湖心岛公寓X栋XXX、XXX房剩余房款373337.63元；二、被告李丹星应于本判决生效之日起十日内向原告高云飞支付就购买湖心岛公寓X栋XXX、XXX房产生的逾期付款违约金（逾期付款违约金以373337.63元为基数，从2010年1月1日起按照年利率7%的标准计算至实际支付之日止）；三、解除原告高云飞之前被告李丹星就湖心岛公寓X栋XXX房产产生的房屋买卖合同关系；四、被告李丹星应停止对心岛公寓X栋XXX房的侵占，并于本判决生效之日起二十日内搬离、腾空涉案房屋并恢复原状；五、原告高云飞没收被告李丹星就湖心岛公寓X栋XXX房产支付的定金15万元；六、被告李丹星应于本判决生效之日起十日内向原告高云飞支付就湖心岛公寓X栋XXX房产被占用期间的损失（扣除15万元定金后，2010年1月1日至2019年12月31日损失为7万元，2020年1月1日之后的损失按每月2000元、每年以11个月计算计至实际搬离之日止）；七、驳回原告高云飞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16350.7元，由原告高云飞负担5660.7元，由被告李丹星负担10690元。原告高云飞已预交案件受理费16350.7元，多预交的10690元，本院不予退回原告高云飞，被告李丹星应负担之数应于本判决生效之日起十日内迳付原告高云飞。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 吴   静审判员 何 强 宽审判员 简 增 荣二〇二〇年二月十八日书记员 曾森（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。