广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初2890号原告：粤海物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛浦街南浦岛丽江花园，统一社会信用代码91440113231303391W。法定代表人：张淑萍，该公司董事长。委托代理人：杨婕，广东伯方律师事务所律师。委托代理人：董丹丹，广东伯方律师事务所实习律师。被告：崔志平，男，1949年11月3日出生，香港特别行政区居民。原告粤海物业管理有限公司（以下简称粤海公司）与被告崔志平物业服务合同纠纷一案，于2019年10月22日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理。本案依法由审判员谭茗担任审判长，与审判员崔剑、黄志伟组成合议庭适用普通程序公开开庭审理。原告粤海公司的委托代理人杨婕到庭参加诉讼。被告崔志平经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告粤海公司起诉称：原告粤海公司接受广州番禺丽江花园业主委员会（以下简称丽江业委会）的委托，对丽江花园小区进行物业管理。原告粤海公司与丽江业委会签订《物业管理服务合冋》，对物业管理事项、双方权利义务、物业管理服务标准及收费模式、违约责任等进行了约定。原告粤海公司依约向该小区业主履行物业管理服务职责。被告崔志平购买该小区左岸江天道21座604房的房屋，房屋建筑面积为134.34平方米，并取得房屋产权证。自2015年4月起，被告崔志平拖欠物业服务费、公摊费及水费未付，原告粤海公司多次催款未果，故诉至本院，请求判令：1.被告崔志平向原告粤海公司支付2015年4月1日至2019年6月30日止的物业服务费11755元（按照1.75元/月·平方米的标准计算每月物业服务费为235.1元）；2.被告崔志平向原告粤海公司支付2015年4月1日至2019年6月30日止的公摊费6717元（按照1元/月·平方米的标准计算每月物业服务费为134.34元）；3.被告崔志平向原告粤海公司支付上述物业服务费及公摊费的滞纳金（以当季度欠付的物业服务费及公摊费之和为本金，自次季度首月1日起按每日0.5‰的标准计至付清之日止）；4.被告崔志平向原告粤海公司支付2016年3月20日至2018年6月29日止的水费453.26元；5.被告崔志平承担本案诉讼费。原告粤海公司提交证据：《房屋洽购合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《广州市不动产登记查册表》、《丽江花园左岸入住指南》、资质证书、《准予变更（备案）登记通知书》、《物业管理服务合同》及附件、《关于番禺丽江花园2012年度物业管理费公摊费收支情况和公摊费用基准值审计结果的公示及调整公摊费收费标准的公告》及附件、《左岸21-604单元水表抄表情况统计表》、《证明》、国内标准快递详情单、照片。被告崔志平没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：粤海公司原公司名称为广州市番禺丽江花园物业管理有限公司，于2012年12月17日依法变更为现名，其具备我国物业服务企业资质。2003年8月28日，广州市番禺粤海房地产有限公司作为卖方与作为买方的崔志平、丁蒂签订《房屋洽购合同》，约定：买方购买位于广东省广州市番禺区大石镇南浦岛丽江花园左岸区江天道21座604房的房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积134.34平方米。根据《广州市不动产登记查册表》的记载，案涉房屋登记地址为广州市番禺区大石镇南浦岛丽江花园H区江天道21号604，登记建筑面积为134.7平方米，权利主体为崔志平、丁蒂，共有形式为共同共有。2006年2月10日，丽江业委会作为甲方与作为乙方的粤海公司签订《物业管理服务合同》，约定：粤海公司对丽江花园已交付使用区域进行物业管理；合同期限为3年，自2007年1月1日起至2009年12月31日止；其中左岸住宅的物业服务费按照1.75元/月·平方米计算，公摊费包括大公共区水电费、大公共区其他管理成本、各组团内自身公共电费、其他约定服务费，其中6至10层公摊费按照0.74元/月·平方米计算；物业服务费及公摊费（统称物业管理费）采取按月计费、按季收取的方式；若超过当季度缴纳当季度的物业管理费的则视为逾期缴纳，自逾期之日起物业管理费的滞纳金按照欠费数额0.5‰的标准每日计付。双方还就其他权利义务进行了约定。2013年6月3日，粤海公司发出《关于番禺丽江花园2012年度物业管理费公摊费收支情况和公摊费用基准值审计结果的公示及调整公摊费收费标准的公告》，载明：经广东粤信会计师事务所有限公司对番禺丽江花园2012年度的物业服务费、公摊费的收支情况进行审计，并按照物业合同中经业主大会表决通过的《丽江花园物业管理费“一费制”分拆方案》中公摊费用相关项目的计算方法对2012年的公摊费进行审核并测算出2013年公摊费基准值；为维持小区正常运作，减轻物业服务成本日益增加的压力，粤海公司决定按照服务合同的约定从2013年7月1日开始，全区住宅物业单元的公摊费收费标准将在原来基础上增加，按照新标准，左岸6至10层公摊费按照1元/月·平方米计算。诉讼中，粤海公司主张按照235.1元/月的标准计付物业服务费、按照134.34元/月的标准计付公摊费。另查明，广州市番禺区东乡供水有限公司于2019年4月8日出具《证明》，内容为：截止至2019年3月缴费期止，丽江花园小区住户的应交水费已由粤海公司向其全部缴清。根据粤海公司向本院提交的统计表显示，案涉房屋2016年6月27日至2018年6月29日期间产生的水费共计453.26元。再查明，粤海公司曾通过快递通知书及直接上门张贴通知书的方式向崔志平催收案涉物业管理费、水费。尚未有证据显示案涉物业管理费、水费粤海公司已受偿。又查明，现有证据显示粤海公司、崔志平未就本案纠纷约定法律适用。以上事实有原告粤海公司提交的前述证据以及相关陈述附卷为据。本院认为:本案为物业服务合同纠纷。因崔志平为香港特别行政区居民，故本案为涉港物业服务合同纠纷。双方没有约定案涉纠纷的法律适用，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，粤海公司及案涉房屋均位于中国内地，故对本案当事人的债权债务关系处理应适用中国大陆的法律。崔志平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对粤海公司提交的证据进行质证和对粤海公司于庭审陈述的事实进行抗辩的权利。《物业管理服务合同》约定的合同期限届满后，崔志平虽然未再与粤海公司签订物业服务协议，但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，粤海公司与崔志平签订的《物业管理服务合同》对双方仍具有约束力。粤海公司作为物业服务合同的服务提供方，基于《物业管理服务合同》已为案涉房屋提供物业服务，崔志平作为案涉房屋业主及实际使用人理应向粤海公司支付物业服务费及公摊费。《房屋洽购合同》记载案涉房屋的建筑面积为134.34平方米，《广州市不动产登记查册表》则记载为134.7平方米，现粤海公司主张按照有利于崔志平的标准即134.34平方米计收案涉物业服务费及公摊费，系其对自身权利的合法处分，本院予以准许。据此计算出每月物业服务费235.1元、每月公摊费134.34元，每月物业管理费合计369.44元，每季度物业管理费为1108.32元。《物业管理服务合同》约定业主应按季度交纳当季物业服务费，未能按时足额交纳的，应按每日5‰的标准支付滞纳金。粤海公司现主张以当季欠付的物业管理费为本金，按每日5‰的标准，从次季度首月1日起计至崔志平付清之日止，合法有据，本院予以支持。每季度的滞纳金总额应以当季欠付的物业管理费为限。另，粤海公司已提交相关证据证明为崔志平垫付水费，本院对粤海公司该诉请亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告崔志平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告粤海物业管理有限公司支付2015年4月1日至2019年6月30日止的物业服务费11755元；二、被告崔志平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告粤海物业管理有限公司支付2015年4月1日至2019年6月30日止的公摊费6717元；三、被告崔志平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告粤海物业管理有限公司支付滞纳金（2015年4月1日至2019年6月30日期间每季度的物业管理费以1108.32元为本金，按每日0.5‰的标准分别自第一个季度后的第一天起计至付清之日止,每季度物业管理费的滞纳金分期计算,以本金为限）；四、被告崔志平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告粤海物业管理有限公司支付2016年3月20日至2018年6月29日止的水费453.26元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费460元，由被告崔志平负担。如不服本判决，原告粤海物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告崔志平可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长 谭 茗审判员 崔 剑审判员 黄志伟二〇二〇年二月二十七日法官助理孔凡超书记员谭晓琪