济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初8186号原告：济南山旅酒店管理咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：李**，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王文忠，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：王涵，国浩律师（济南）事务所律师。被告：山东中建房地产开发有限公司，住所地济南市历下区文化东路16号。法定代表人：卢丙磊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：远洋，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王鹏，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。第三人：济南历下哈啤酒吃蛤蜊海鲜大排档燕山店，住所地济南市。经营者：邵长琪，男，1986年11月19日出生，汉族，住山东省济宁市。委托诉讼代理人：吴淑娟，上海锦天城（济南）律师事务所律师。第三人：上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：王军。原告济南山旅酒店管理咨询有限公司（以下简称山旅公司）与被告山东中建房地产开发有限公司（以下简称中建公司）、第三人济南历下哈啤酒吃蛤蜊海鲜大排档燕山店（以下简称蛤蜊燕山店）、上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司（以下简称东孚物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山旅公司的委托诉讼代理人王文忠、王涵，被告中建公司的委托诉讼代理人远洋、王鹏，第三人蛤蜊燕山店的委托诉讼代理人吴淑娟到庭参加诉讼。第三人东孚物业经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山旅公司向本院提出诉讼请求：1.确认中建公司向山旅公司发出的解除合同通知无效；2.中建公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年初，山旅公司与中建公司签订《山东中建房地产开发有限公司商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），山旅公司承租中建公司位于济南市历下区文化东路16号中建文化广场A座第2、3层共2076平方米的房屋，用于“四季明湖”品牌餐饮经营。双方又签订《山东中建房地产开发有限公司租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），约定山旅公司可以更换使用合作联营的品牌和业态。后，山旅公司与崔亚林达成合作，2014年10月28日成立蛤蜊燕山店，将“四季明湖”品牌变更为“哈啤酒吃蛤蜊”。2019年5月前，双方一直友好合作，未曾出现纠纷。2019年5月23日，中建公司向山旅公司发出《商铺租赁合同解除通知书》，以山旅公司私自装修、违法转租、变更经营品牌为由单方解除合同，并指使关联公司东孚物业采取关电梯、禁止停车、驱散客人等行为干扰正常经营。真实原因是中建公司领导认为餐饮业人流量大、环境差，要求整改。关于私自装修，租赁合同第八条仅对免租期内如何装修进行了约定，对免租期外装修未进行任何约定，中建公司主张山旅公司私自装修没有合同依据。关于改变经营品牌，涉案商铺经营“哈啤酒吃蛤蜊”品牌长达五年多，并向东孚物业交纳物业费，中建公司对此明知且未提异议。关于违法转租，山旅公司改变经营品牌符合补充协议约定，不存在违法转租的问题，中建公司明知且六个月内未提异议。中建公司作为出租方应当全面履行合同义务，其擅自解除合同，采取干扰行为，属于严重违约，给山旅公司、蛤蜊燕山店造成严重经济损失。综上所述，中建公司的解约通知没有事实依据，不符合合同约定和法律规定，其不享有解除权，应当继续履行合同。中建公司辩称，1.山旅公司的装修行为违反合同约定及消防法律规定，且接到通知后逾期拒不改正，解除合同的条件已经成就。租赁合同第八条、第十六条、第十七条约定了山旅公司相关装修和消防方面的义务和责任，合同附件3约定了装修文件申报义务，应取得中建公司同意批复。山旅公司在未履行上述义务的情况下，于2019年3月开始大面积装修，擅自改变部分房屋设计用途，将餐厅改装成可以餐饮的KTV，并将原消防设施拆除，将二层、三层电梯间改装成包厢，将消防通道堵塞。东孚物业于2019年3月25日向山旅公司发送整改通知书。中建公司于2019年4月16日、4月23日两次书面函告山旅公司要求其立即停止装修、进行整改、报消防验收，但山旅公司拒不执行且未取得消防验收。租赁合同第八条的其他条款对山旅公司的专修问题提出了具体要求，鉴于山旅公司上述违约行为，中建公司解约通知合法有效。2.山旅公司未经中建公司同意将涉案房屋转租牟利，违反租赁合同第二十条约定。中建公司在审查山旅公司提交的装修图纸时发现委托单位是蛤蜊燕山店，该品牌并非山旅公司经营，且备案的租赁合同多处修改。补充协议仅约定山旅公司经营困难时可以申请变更品牌，并未约定山旅公司可以转租牟利。3.山旅公司未经中建公司同意擅自转租、变更经营品牌和经营业态，严重违约，致使中建公司无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，中建公司有权解除合同，请求法院依法驳回山旅公司的诉讼请求。蛤蜊燕山店述称，依据法律规定和合同约定，中建公司无权单方解除合同，请求法院依法支持山旅公司的诉讼请求，合同并未约定中建公司可因其主张的“更换品牌、转租、装修、消防、违约、KTV”等事由而解除合同。东孚物业未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年年初，中建公司（甲方）与山旅公司（乙方）签订了租赁协议，约定乙方租赁甲方所属的位于济南市历下区文化东路16号中建文化广场A座第2层、第3层房屋，该房屋套内建筑面积为2076平方米，租期15年，乙方免租装修期为180天。计租日为2014年8月16日，租金按计租面积2076平方米计算，前三年租金每月每平方米42元，即每月租金87192元；第四年至第八年租金每月每平方米46.2元，即每月租金95911元；第九年至第十三年租金每月每平方米50.82元，即每月租金105502元；第十四年、十五年租金每月每平方米55.9元，即每月租金116053元。乙方在该房屋内经营品牌为四季明湖，经营项目为餐饮。租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋用途，不得使用其他品牌或经营其他项目。……第八条乙方对该房屋的装饰装修。8.1，至少在进场日15日前（乙方应充分考虑并预留自行办理消防等政府审批所需时间），乙方应当向物业管理公司提供其对该房屋的装修设计文件（本合同所述装修设计文件是指乙方按照附件4的要求向物业管理公司提供有关装修图纸等文件资料）及消防审核批复文件（或受理书）、工程安装一切险的保单，供物业公司审查，并且在获得物业管理公司的批准后方可开始对该房屋的装饰装修。上述装修设计经物业管理公司批准后，未经物业管理公司书面同意，乙方不得擅自变更。8.2，乙方对该房屋的装饰装修必须符合法律法规，遵守甲方关于装修设计文件审查的规章制度，且不能破坏甲方已经完成的装修。乙方承诺对装修设计文件自行承担全部责任，在装修过程中服从甲方及相关政府部门、中建文化广场总承包商的管理和只会。乙方保证不因对该房屋进行装饰装修而造成第三方的财产损失，否则，由乙方自行负责赔偿。8.3，如乙方未能在免租期内完成上述装饰专修工程导致乙方未能在开业日开业经营（本合同项下开业经营即指乙方在该房屋内开始经营，实际接待顾客，而无论乙方是否试营业、试运行或顾客的数量及销售状况如何，或者中建文化广场内其他商家是否开业）的，本合同项下之免租装修期不予延长。8.4，乙方违反本合同约定的各项要求对该房屋进行装饰装修的（包括但不限于未经甲方、物业管理公司批准，乙方擅自变更装修设计方案的情形），则甲方、物业管理公司有权通知乙方改正。自甲方、物业管理公司发出通知之日起5日，乙方仍未改正的，则甲方、物业管理公司有权对该房屋停止水、电等能源供应或直接采取强制措施予以纠正，因此而发生的一切损失和费用由乙方承担，本合同项下，免租装修期不予延长，乙方仍应当按本合同约定承担租金等费用。……第十七条，乙方的进一步保证。自进场日后，未经甲方、物业管理公司书面同意，乙方不得擅自改变或损坏该房屋的房屋结构、外墙部分、门头及甲方提供的任何设施设备，乙方在该房屋内从事经营活动时，应当遵守中国包括环境保护、卫生、防疫、文化、治安、消防管理在内的各项法律规定。未经甲方、物业管理公司书面同意，乙方不得擅自改变该房屋相关设施（包括但不限于楼道、通道、大门、走廊、设备用房）的设计用途，亦不得采用封堵或阻挡等任何方式妨碍其实现设计用途。乙方确认，甲方、物业管理公司接受乙方的租赁、物业、管理费或其它费用，不得被视作甲方、物业管理公司放弃其向乙方追究乙方违反本合同项下乙方须遵守及履行的任何规定而须承担的责任权利。第二十条，租赁期内，未经甲方书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约。第二十二条，违约责任。22.4，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，则甲方有权通知其改正，乙方应当改正；经甲方通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次通知之日起，乙方每日应向甲方支付相当于通知发出所在租约年月租金的10%的迟延履行违约金，直至乙方改正为止。在此种情况下，如乙方迟延履行超过15日，则甲方有权单方解除合同。该合同附件3装修设计文件要求规定，装修设计图纸需由租户自行申报至消防主管部门，并取得同意批复。2014年4月13日，山旅公司与邵长琪签订《场地租赁合同》，山旅公司将涉案承租房屋转租给邵长琪，同意邵长琪在涉案承租房屋处设立个体工商户经营蛤蜊燕山店。此后，涉案承租房屋的实际使用人一直为蛤蜊燕山店。2014年7月1日，中建公司（甲方）与山旅公司（乙方）签订补充协议，约定：1.1，若因经济形式等原因致使乙方经营困难，乙方可向甲方申请更换使用、合作、联营的品牌和业态。1.2，乙方如需更换使用、合作、联营的品牌和业态时,应提前30日以书面形式提交给甲方,经甲方审核同意后,方可更换。1.3，乙方申请更换的品牌和业态必须符合甲方对中建文化广场整体定位和形象的要求，尤其不得经营客房、KTV夜总会、洗浴中心、娱乐会所、直销机构等。1.4，如未经甲方审核同意，乙方私自更换使用、合作、联营的品牌和业态，则视为乙方单方违约。2019年3月，蛤蜊燕山店开始对承租房屋第二层进行装修。2019年3月25日，东孚物业向蛤蜊燕山店发出《整改通知书》，整改内容包括缺少消防局备案，现场有挪动消火栓设施，报警设施施工期间未做保护等，蛤蜊燕山店人员现场签收该通知。2019年4月16日，中建公司向山旅公司发送《关于立即停止装修的通知》，要求济南山旅公司在收函5日内停止装修行为。2019年4月23日，中建房地产向济南山旅公司发送《关于立即停止装修并履行装修审批的通知》，要求济南山旅公司收到通知后将装修所需文件报中建房地产审核，未经审核不得进行装修。2019年5月16日，山旅公司向中建公司发送《关于装修事宜的沟通函》，认可收到停止装修通知，并认为已向物业管理公司缴纳装修保证金，并补报装修设计文件，应视为同意其进行装修。2019年5月23日，中建公司向山旅公司发送《解除通知书》，张贴于酒店门口。中建公司在通知中称，因山旅公司未提前通知中建公司，未提前报送装修图纸、方案，也未征得中建公司书面同意的情况下，两次进行大范围装修改造，在中建公司两次函告立即整改后未能停止装修，报送的装修图纸也未经消防审验，存在消防安全隐患，且山旅公司将涉案承租房屋违法转租给蛤蜊燕山店，未按合同约定使用四季明湖品牌经营，合同目的已无法实现，中建公司根据合同约定以及法律规定解除双方所签《商铺租赁合同》，并要求蛤蜊燕山店在收到通知之日起5日内腾房。2019年5月27日，山旅公司向中建公司发送《复函》，认可收到《解除通知书》，认为在收到中建公司停止装修的通知后已停止了装修，且山旅公司向物业管理公司缴纳装修保证金即是征得了中建公司的书面认可；山旅公司认为中建公司对于涉案承租房屋处经营的“哈啤酒吃蛤蜊”品牌已明知并同意。至2019年5月28日，蛤蜊燕山店仍在继续装修，未停止装修，蛤蜊燕山店认可装修至2019年6月初。蛤蜊燕山店未办理公众聚集场所消防审批手续。2019年6月12日，中建公司向蛤蜊燕山店发送《通知函》，告知蛤蜊燕山店，其与山旅公司之间的《商铺租赁合同》已解除，要求蛤蜊燕山店停止装修和经营投入，做好腾房准备。2019年6月14日，蛤蜊燕山店向中建公司发送《复函》，认为山旅公司自承租时起一直经营蛤蜊燕山店，山旅公司不存在转租涉案承租房屋的情形。蛤蜊燕山店工商登记档案中备案的中建公司与山旅公司签订的《商铺租赁合同》与双方作为证据提交的《商铺租赁合同》存在多处差异，其中计租面积、免租装修期、计租日、开业日、履约保证金、租金标准等主要内容与原合同不同，并且工商备案租赁合同中还将“四季明湖”品牌删除。山旅公司报送给中建公司的火灾自动报警平面图与山东省建筑设计研究院出具的中建文化广场二层平面图均显示，涉案承租房屋的二层区域东北角原设计为敞开式大餐厅，电梯厅无餐厅设计，而酒店现场视频、照片显示蛤蜊燕山店将二层区域东北角装修成封闭包间，电梯厅装修成封闭包间。本次装修后，部分包间在进餐的同时可以进行卡拉ok娱乐演唱。本院认为，山旅公司与中建公司签订的租赁协议及补充协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是中建公司解除合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。租赁协议第十七条约定：“未经甲方（中建公司）、物业管理公司书面同意，乙方（山旅公司）不得擅自改变该房屋相关设施（包括但不限于楼道、通道、大门、走廊、设备用房）的设计用途，亦不得采用封堵或阻挡等任何方式妨碍其实现设计用途。”本案中，蛤蜊燕山店在第二次装修过程中对案涉房屋二层区域东北角及电梯厅均进行了改造，在未经中建公司及东孚物业同意的情况下变更了部分房屋设施的设计和用途，构成违约。租赁协议第22.4条约定，如山旅公司违约，中建公司有权通知其改正；中建公司发出第二次通知后，山旅公司迟延履行超过15日的，中建公司有权单方解除合同。中建公司于2019年4月16日向山旅公司发送《关于立即停止装修的通知》，又于2019年4月23日向山旅公司发送《关于立即停止装修并履行装修审批的通知》（该通知是按照租赁协议约定的地址邮寄，即使山旅公司未收到该通知，亦属有效送达），要求山旅公司停止装修行为，但蛤蜊燕山店仍未停止装修，其于2019年6月初装修完毕后继续营业。因此，租赁协议第22.4条约定的解除合同的条件成就，中建公司于2019年6月12日向山旅公司发出的解除合同通知有效，发生合同解除的后果。综上，对山旅公司要求确认中建公司发出的解除合同通知无效的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告济南山旅酒店管理咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告济南山旅酒店管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  张 磊人民陪审员  王桂荣人民陪审员  齐玉红二〇二〇年二月七日书 记 员  亓 瑞