河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初6193号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司洛阳分公司，住所地：洛阳市伊滨区庞村镇草店村碧桂园综合楼****。统一社会信用代码：914103000726705807。法定代表人：李长江，该公司负责人。委托代理人：付延强，男，汉族，1983年6月21日生，住河南省焦作市解放区，系该公司员工，特别授权。被告：王宏博，男，汉族，1987年12月24日生，住河南省孟津县，现住洛阳市洛龙区。委托代理人：袁晓静，河南威铭律师事务所律师，特别授权。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司洛阳分公司诉被告王宏博物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人付延强、被告王宏博的委托代理人袁晓静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：一、请求法院判令被告向原告支付物业费，暂计至2019年6月30日的物业服务费共计人民币61654.32元；二、请求法院判令被告以当月所欠物业费为基数，按照每天3‰标准计算支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2019年6月15日的违约金数额为113228.17元；三、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告购买了洛阳碧桂园房地产开发有限公司开发的洛阳碧桂园一期59幢01商品房，原被告于2014年7月31日签订了《洛阳碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月向原告支付物业服务费1467.96元，同时根据《洛阳碧桂园前期物业服务协议》第十六条约定，被告或该物业使用人逾期缴纳物业服务费的，应从交费用之日的次月1日起每日按应付物业费的千分之三缴纳违约金；情况严重的，原告可依法向人民法院起诉。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2016年1月开始拖欠原告物业服务费，至2019年6月拖欠的款项已经达61654.32元。原告多次向被告催缴，被告均无理拒绝支付。被告上述欠款行为违反了双方签订的《洛阳碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定和合同的约定，请求法院维护原告的合法权益。被告辩称：一、《洛阳碧桂园前期物业服务协议》约定的缴纳物业费的前提是房屋已具备入住条件的，如果提供的物业服务无法满足答辩人等业主最基本的生活保障，答辩人有理由拒绝缴纳物业费。1、《洛阳碧桂园前期物业服务协议》是在不具备入住条件的情况下由碧桂园开发商与其旗下的物业公司私自签订，罔顾业主利益。答辩人在接受房屋时根本不知道其接收的房屋及基础设施配套的基本情况，更不知道所交房屋是否具备居住条件，但是，在收房后，查看房过程中，答辩人发现存在经常性断电、停水等问题，后经过与其他业主沟通，了解到该小区业主曾多次大规模维权，才知道该小区根本就不具备交房条件，而作为基础设施用水竟然是该公司建造房屋时的自备井；电则是临时电，而且使用的电缆为铝芯电缆（庞村镇供电所公告），众所周知，铝芯电缆是不符合国家商品房使用电缆要求的。2、伊滨区碧桂园项目不通水电，相关问题已经过洛阳市政府组织召开过协调会。因此，洛阳碧桂园房地产公司交付给答辩人的房屋既不符合合同约定，也无法满足答辩人购买商品房生活居住这个最基本的目的。根据《物业管理条例》第二十九条“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；…”，因此原告在接受物业单位时就应该要求开发商已将水电暖等基础设施整改到位，截止2019年5月底碧桂园小区的用电才接入国家电网，之所以得到部分改善还是众多业主通过信访，市政府召开协调会等方式达到的。3、物业服务合同的甲方不是一个特定的主体，而是一个特殊群体，即全体业主。物业费是全体业主按建筑面积比例进行分摊的，实质上是所有业主先筹集资金，之后再支付给物业服务企业用来购买和消费服务。从理论上来说，物业服务费首先不属于物业服务企业，而属于全体业主。答辩人在交房时原告强行让答辩人交纳一年物业费（也没有给答辩人发票），答辩人并没有购买消费到应得的服务。所以，因开发商和原告违约在先，而原告在提供物业服务过程中，并未尽到其法定和约定的义务，只想行使收取物业费的权利，根本未达到符合一级物业资质服务公司所应具备的服务水平，根据最高院关于《物业服务解释》第六条之规定，答辩人有正当理由不予缴纳物业费。因此，原告应在所有设施整改完毕，且达到入住条件后，答辩人应向原告交纳物业费。二、答辩人不应该向原告支付滞纳金。1、滞纳金的性质：滞纳金是按照法定义务应该向国家缴纳而未缴纳的欠款，属于行政概念，具有法定性、强制性和惩罚性为一体的款项，一般适用于应交未交的税款以及行政性规费等。而物业公司属于商业性服务企业，不是国家法定机关，与答辩人属于平等法律地位的当事人，无权收取任何滞纳金。2、滞纳金的约定是碧桂园开发商和碧桂园物业串通一气，追求其利益最大化，私自主导制定合同用于约束答辩人，合同条款约定过高，属于霸王条款。三、答辩人也不应该向原告支付任何违约金。首先，根据民事诉讼法规定，不告不理的原则，原告并没有要求答辩人支付违约金，法庭也不应该在庭审过程中释明。其次，碧桂园物业违反《中华人民共和国物权法》及自己签订的《洛阳碧桂园前期物业服务协议》，并没有按照约定履行其应尽义务，对业主进行一级或二级的服务，反而经答辩人及其他全体业主多次维权后仍不改善。最后，根据《合同法》的相关规定，要求答辩人支付违约金应按实际损失额计算，且不能超过实际损失的30%。所以，原告必须提供答辩人不交费给其带来的实际损失的明细，否则，应承担不利后果。四、原告的起诉超过诉讼时效，答辩人只用缴纳起诉之日前两年的物业费。根据诉讼法规定，物业公司向人民法院保护追索物业费的民事权利的诉讼时效为两年，而原告向洛龙区人民法院提起诉讼的时间为2019年6月27日，故即便法庭判决答辩人应交纳物业费，交纳时间也应以2019年6月27日往前推两年，计算期间为2017年5月至2019年6月止，共计24个月。所以，答辩人只用交24个月的物业费即可。综上，因不具备入住条件，答辩人一直未入住，原告违约在先，答辩人符合不交纳物业费的法定条件，即便法庭判决答辩人需支付物业费，答辩人也只用缴纳2017年5月至2019年6月两年的物业费，第一年也应该按年费用的60%来计算。其他费用应该全部免除。经审理查明：原告系被告居住小区的物业管理公司，2014年7月31日被告购买洛阳碧桂园一期59幢101号商品房，同时与原告签订《洛阳碧桂园前期物业服务协议》一份，约定由原告对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。被告应按房屋面积交纳物业管理费其他有关费用，交费标准为按建筑面积3元/m2/月，物业使用人逾期缴纳物业服务费的，应从交费之日的次月1日起按每日应付物业费用3‰的违约金。合同签订后，被告已支付了一年的物业费，被告于2016年1月开始拖欠原告物业服务费，至2019年6月拖欠的款项为61654.32元。原告于2018年3月20日向被告发出《欠费追缴函》催缴物业费，但是被告至今仍然未能缴纳。本院认为：依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，当事人应遵循诚实信用原则严格履行自己的义务。因2014年7月31日王宏博与碧桂园物业服务股份有限公司洛阳分公司签订的洛阳碧桂园前期物业服务协议》第六条约定：“甲方（王宏博）应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业费…”，且被告已收房并交纳过1年的物业服务费，符合合同法约定及法律规定。关于违约责任问题，由于物业服务是一个长期性、持续性、复杂性的工作，物业服务公司在提供服务过程中会存在一些瑕疵，本院结合本案案情、双方当事人过错及公平原则，对违约金部分可酌情免除。被告抗辩的涉案商品房不符合入住条件及交房条件的问题与本案并非同一法律关系，本院不予采纳，被告可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条之规定，判决如下：被告王宏博于判决生效之日起十日内支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司洛阳分公司的物业服务费（自2017年1月至2019年6月1日止）共计61654.32元。驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。本案受理费3796元，减半收取1898元，由被告王宏博负担1500元,原告广东碧桂园物业服务股份有限公司洛阳分公司承担398元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  赖建伟二〇二〇年二月二十日书记员  王 严