山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终7172号 上诉人（原审被告）：莒南美和饲料有限公司，住所地：山东省临沂市莒南县西外环中段。 法定代表人：杨贤军，总经理。 被上诉人（原审原告）：潍坊市大江企业集团有限公司，住所地：山东省安丘市凌河镇郑家河村。 法定代表人：郑学江，总经理。 委托诉讼代理人：吕泉城，安丘凌河法律服务所法律工作者。 上诉人莒南美和饲料有限公司（以下简称美和公司）因与被上诉人潍坊市大江企业集团有限公司（以下简称大江公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省安丘市人民法院（2019）鲁0784民初2377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人美和公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回大江公司的诉讼请求；诉讼费用由大江公司承担。事实和理由：1、大江公司违反《企业租赁合同》约定，将厂房部分转租，致使美和公司无法实现合同目的。2018年6月份，在美和公司不知情的情况下，大江公司将涉案厂房三分之一的场地二次出租，并在二次出租的场地上建设淀粉厂和污水处理设施。美和公司因场地不够用无法通过环评，无法进行生产经营，合同目的无法实现。美和公司为此暂停支付大江公司租赁费，在大江公司将涉案场地排除妨碍、恢复原状前美和公司无需支付租赁费。2、大江公司违反合同约定进行二次出租在先，美和公司依法实施同时履行抗辩权，拒绝支付租赁费，符合法律规定，不属于违约行为。 被上诉人大江公司未提交书面答辩意见。 大江公司向一审法院起诉请求：依法判令美和公司腾出租赁大江公司的原临朐大江饲料厂；支付2018年租赁费145000元及违约金60000元；诉讼费由美和公司承担。 一审法院认定事实：2016年9月26日，大江公司作为出租方（甲方），美和公司作为承租方（乙方），连守平作为见证人签订企业租赁合同（正本）一份，内容为：一、项目名称：原临朐大江饲料厂地址：临朐县卧龙镇。二、租赁内容：甲方将临朐大江饲料厂土地11268平方米，厂房、仓库，办公用房以及饲料生产设备等院内一切配套设施租赁给乙方使用，定额收取租赁费。三、租赁期限自2016年10月1日始至2036年9月31日止，共计20年。四、租赁费用及上缴办法：租赁费分两段计价，前10年，即2016年10月1日至2026年9月30日，每年的10月1日前交付8万元。后10年，即2026年10月1日至2036年9月30日，每年的10月1日前交付10万元，先租后用。……六、违约责任：1.乙方如不能按时足额交纳租金，每迟一天按年度租金的3%向甲方支付违约金，如超过一个月尚未交付租金，视为乙方单方面终止合同履行，甲方可立即收回租赁资产，乙方必须承担违约赔偿责任。七、纠纷处理：4.合同发生纠纷时，甲乙双方协商处理，协商不成时，由安丘市人民法院依法裁决。九、见证人每年收取1.5万元，由乙方从交付甲方租赁费中扣除，直接交付给见证人。合同签订的当日，双方签订租赁资产交接表一份，大江公司将所租赁资产交付美和公司。同年9月28日，上述合同当事人又签订附加协议一份，内容为：1.经甲乙双方及见证人友好协商，甲方出租给乙方的临朐大江饲料厂在原合同租金数基础上前10年每年再加8万元大写捌万元整（第一年优惠5万元，甲方收取3万元，自2017年10月1日起按本附加协议数交纳），后10年每年再加10万元大写壹拾万元整。2.本附加协议，与2016年9月26日签订的临朐大江饲料厂租赁合同正本具有同等法律效力。正本合同其它条款不变。 上述合同签订后，双方均依约履行了租赁物的交接、租赁费的支付等权利义务。2019年5月10日，大江公司以美和公司未支付2018年租赁费为由，诉至法院，要求美和公司支付所欠租赁费及违约金并终止履行与美和公司所签租赁合同，限期腾出厂房。 一审法院认为，大江公司与美和公司之间所签订的租赁合同、附加协议，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约行使权利、履行义务。美和公司未按期支付租赁费，违反了双方在合同中关于“乙方如不能按时足额交纳租金，每迟一天按年度租金的3%向甲方支付违约金，如超过一个月尚未交付租金，视为乙方单方面终止合同履行，甲方可立即收回租赁资产，乙方必须承担违约赔偿责任”的约定，故大江公司要求美和公司支付所欠租赁费，并限期腾出租赁厂房的诉讼请求，符合双方约定，亦不违反法律规定，依法应予支持。美和公司辩称未支付租赁费是因连守平在厂房内私建所致，大江公司对此不予认可，美和公司可向连守平依法主张权利来维护自己的权益，而不应以此为由拒付大江公司租赁费，故对美和公司的该项辩解意见，依法不予采信。《中华人民共和合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用司法解释（二）》第二十九条第二项规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方约定的“每迟一天按年度租金的3%向甲方支付违约金”的约定，明显超出了上述法律规定，其虽在庭审中变更了违约金数额为60000元，在大江公司未提交证据证明其损失的情况下，其损失实为利息损失，该数额亦超出了法律规定，经庭审释明，大江公司自愿按照年利率7%计算自2018年10月2日至起诉之日即2019年5月10日期间的违约金，共计5921元，该计算方式及数额均未超出法律规定，系大江公司对自己权利的合法处分，亦符合法律规定，应予尊重。 综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、莒南美和饲料有限公司于判决生效之日起三十日内腾出所租赁潍坊市大江企业集团有限公司位于临朐县××镇镇××路北原临朐大江饲料厂厂房；二、莒南美和饲料有限公司支付潍坊市大江企业集团有限公司租赁费145000元、违约金5921元，共计150921元，于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者迟延履行金。案件受理费8800元，减半收取4400元，潍坊市大江企业集团有限公司负担3072元，莒南美和饲料有限公司负担1328元；财产保全费3020元，潍坊市大江企业集团有限公司负担2114元，莒南美和饲料有限公司负担906元。 二审当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人主张被上诉人将部分涉案厂房再次租赁他人，导致其合同目的不能实现，被上诉人违约在先；但被上诉人对此不予认可，称并未另行将涉案厂房租赁。上诉人的上述主张，除其陈述外并未提交证据证明，对此，上诉人应当承担举证不能的不利后果。双方当事人基于真实意思表示签订厂房租赁合同后，双方均应依约履行相应义务。因上诉人未依约及时向被上诉人交纳租赁费构成根本违约，被上诉人要求解除双方签订的租赁合同，上诉人支付欠付的租赁费并承担违约责任，一审法院予以支持并无不妥。一审法院对欠付租赁费的数额认定正确;据实调整违约金数额，符合本案查明的事实，本院予以确认。 综上，上诉人美和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由上诉人莒南美和饲料有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二〇年二月十二日 书记员  褚诗舒