江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初2667号原告：杨金勇，男，1986年2月28日出生，汉族，住江苏省兴化市。原告：吴晖美，女，1988年2月8日出生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：陆坤伦，江苏六典律师事务所律师。被告：乔文豹，男，1971年1月9日出生，汉族，住江苏省建湖县。被告：夏艳慧，女，1972年4月20日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：乔文豹，系夫妻关系。被告：陆美瑛，女，1943年9月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：梁建新，系母子关系。被告：梁建新，男，1963年8月19日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：梁建华，男，1968年3月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：梁玉珍，女，1965年9月15日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：梁建新，系姊妹关系。被告：昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，住所地江苏省昆山市萧林路**，统一社会信用代码913205837395830994。法定代表人：金建伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思颖，江苏嘉昆律师事务所律师。被告：昆山临丰房产开发有限公司，住，住所地江苏省昆山市玉山镇寰庆路**一社会信用代码91320583732504570G。法定代表人：张金陵，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思颖，江苏嘉昆律师事务所律师。原告杨金勇、吴晖美与被告乔文豹、夏艳慧、陆美瑛、梁建新、梁建华、梁玉珍、昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司、昆山临丰房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序审理，后转为普通程序于2019年8月1日公开开庭进行审理，原告杨金勇及其委托诉讼代理人陆坤伦、被告乔文豹（同时作为被告夏艳慧的委托诉讼代理人）、被告梁建新（同时作为陆美瑛、梁玉珍的委托诉讼代理人）、梁建华、被告昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司、昆山临丰房产开发有限公司共同委托诉讼代理人刘思颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨金勇、吴晖美向本院提出诉讼请求：1.判令陆美瑛、梁建新、梁建华、梁玉珍、昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司、昆山临丰房产开发有限公司将位于昆山市玉山镇美陆佳园梅苑XX幢XXX室房屋及XX号自行车车库过户给被告乔文豹、夏艳慧；2.判令被告乔文豹、夏艳慧、昆山临丰房产开发有限公司、昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司将位于昆山市玉山镇美陆佳园梅苑XX幢XXX室房屋及XX号自行车车库过户给原告；2、判令八被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：1995年6月被告陆美瑛及梁小弟(被告陆美瑛配偶)将自建楼房出售给被告乔文豹。2014年6月25日梁小弟死亡，被告陆美瑛、梁建新、梁建华、梁玉珍为其第一顺序继承人。2014年7月被告昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司与被告乔文豹签订《昆山高新区房屋搬迁补偿安置协议书》，约定被告昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司对该楼房进行拆迁安置补偿，其中一套安置房屋即为涉案的昆山市玉山镇美陆佳园梅苑XX幢XXX室房屋及XX号自行车车库。2015年6月21日原告与被告乔文豹、夏艳慧签订《拆迁安置房买卖合同》，约定被告乔文豹、夏艳慧将涉案房屋及车库出售原告，总价款为635000元，被告应在房屋符合办理产权条件之日起三十日内办理房屋产权证，并在产证办下来后三个月内过户给原告。合同签订后，原告已经支付被告购房款585000元，尚欠50000元尾款待被告办理产证后付清。2015年7月9日涉案房屋及车库的产权登记在被告昆山临丰房产开发有限公司名下。之后原告得知小区内其他人员陆续都办下房屋产权证，于是多次要求被告乔文豹、夏艳慧办理产权证并过户给原告，但被告乔文豹、夏艳慧多次推诿，至今仍未办理。2018年9月原告将乔文豹、夏艳慧作为被告，将被告昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司、昆山临丰房产开发有限公司作为第三人起诉至昆山市人民法院，案号：(2018)苏0583民初17509号。开庭审理后，被告昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司、昆山临丰房产开发有限公司明确因被告乔文豹、夏艳慧系外地户口非村集体经济组织内的人，故无法过户至被告乔文豹、夏艳慧名下，并表示如果被告乔文豹、夏艳慧通过诉讼途径要求其前主及被告昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司、昆山临丰房产开发有限公司配合办证，则被告昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司、昆山临丰房产开发有限公司愿意根据法院判决办理相关手续。但被告乔文豹、夏艳慧明确其不会主动积极提起诉讼。为保障原告权利，现原告再次诉至法院，望判如所请。被告乔文豹、夏艳慧辩称：愿意配合过户，但是鉴于涉案房屋没有产权证明无法过户。被告陆美瑛、梁建新、梁建华、梁玉珍共同辩称，拆迁前的宅基地是梁小弟取得的，房屋造好之后，我们有分家协议。我们要求宅基地权益以房屋或者现金方式进行补偿，因被昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司及被告乔文豹、夏艳慧的原因导致涉案房屋无法过户。被告昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司、昆山临丰房产开发有限公司共同辩称：拆迁前的三上三下**房屋要办理产证的要求是同一村集体经济组织内的个人，且被乔文豹系外地户口，购买老宅时并非新江村村民，所以在购买老宅时无法将产证办理在被乔文豹名下。拆迁安置房屋在办理产证前需要被拆迁人办理拆迁备案登记及被拆迁人需要携村委会出具的动迁老宅的权属证明，拆迁补差款结清资料、身份证件至被告昆山临丰房产开发有限公司办理，再有住建局出具拆迁备案登记表，被昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司、昆山临丰房产开发有限公司方可将安置房屋登记至被拆迁人名下。目前，拆迁补差款198931元已经结清，过户障碍出现在动迁老宅权属证明处。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：被告乔文豹、夏艳慧（出卖人、甲方）和原告杨金勇、吴晖美（买受人、乙方）在房屋中介居间下于2015年6月21日签订《拆迁安置房买卖合同》，由乙方向甲方购买本市玉山镇美陆佳园梅苑XX幢（施XX#）XXX室动迁毛坯房屋以及XX号自行车车库一套（以下简称房屋），双方约定：1.合同第四条：成交价为63.5万元，分期支付，其中第四笔尾款5万元于甲方将产证下来、过户前付清；2.合同第八条：甲方应在本合同所述房屋符合办理房屋产权条件起三十日内办理房屋产权证，不得以任何理由拖延，此处符合条件是指村里面或拆迁办通知日起，因甲方个人原因不能办理由甲方承担违约责任；等等。前述合同签订后，被告夫妇于2015年6月向原告杨金勇、吴晖美交付了该套毛坯房屋并由其装修、入住、使用至今，原告杨金勇、吴晖美已支付购房款585000元，尚有50000元未支付。2018年9月，原告杨金勇、吴晖美将乔文豹、夏艳慧作为被告，将被告昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司、昆山临丰房产开发有限公司作为第三人起诉至本院，诉请过户。因合同约定的被告乔文豹、夏艳慧办理产证的条件不成就，本院遂于2018年11月26日作出（2018）苏0583民初17509号民事判决，驳回原告杨金勇、吴晖美的诉讼请求。另查明，（2012）昆周民初字第0215号民事判决确认，玉山镇新江村（原陆杨镇东江村X组）村民梁小弟于1984年9月办理了建房用地手续，建房规模为三上三下，宅基地面积为0.30亩。1995年6月，被告乔文豹系从被告陆美瑛、梁小弟处购买前述房屋，并于1995年8月底搬入居住。1998年村里办理产权证，村里因为乔文豹没有户口不给办理。该案判决乔文豹与梁建华所签订的合同无效，但因乔文豹在购买了房屋后对该房实际占有并使用，已形成了相对稳定的居住使用环境，因此从诚实信用、维护稳定的角度出发，前述房屋已经不适宜返还。2014年7月2日，被告乔文豹（乙方）与昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司（甲方）签订《昆山高新区房屋拆迁补偿安置协议书》，约定，甲方对楼房进行拆迁安置补偿，乙方应承担购买安置房总价款550884元。甲方补偿乙方房屋拆迁补偿费351953元，其中主房重置价补偿款77704元、装修评估值补偿费69630元、移装固定设施补偿费5366元、区位价补偿费152180元、附着物残余价值补偿费32800元、拆迁补助补偿费14273元，安置房款与房屋拆迁补偿费相互结算差价，乙方应时间支付甲方198931元。乙方同意于2014年7月17日前搬迁完毕。因被告乔文豹非新江村村民，故过户尚未进行。系争房屋及车库即昆山市玉山镇美陆佳园梅苑XX号楼XXX室及XX号楼XX室车库登记在昆山临丰房产开发有限公司名下。于2015年7月9日登记在被告昆山临丰房产开发有限公司名下。又查明，2014年6月25日，梁小弟去世，被告陆美瑛、梁建新、梁建华、梁玉珍系梁小弟继承人明确宅基地权益由梁建华享受，并明确拆迁合同中的区位价金额作为宅基地权益的补偿，对于房屋的重置价格以及增值价予以放弃，如果不作出补偿的话，陆美瑛、梁建新、梁建华、梁玉珍不愿意配合过户。以上事实由民事判决书、拆迁安置协议书、买卖合同、不动产登记查询结果证明、火化证明及户籍证明、谈话笔录、当事人陈述等在卷予以证实。本院认为，原告杨金勇、吴晖美与被告乔文豹、夏艳慧签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。被告乔文豹与昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司签订的《昆山高新区房屋拆迁补偿安置协议书》不违反法律规定的强制性规定，应认定合法有效。被告乔文豹虽非新江村村民，但是被拆迁的房屋系其从陆美瑛、梁小弟处购买所得，根据生效判决，虽之前购买的房屋行为被认定无效，但是其享有被拆迁房屋的财产权，理应获得相应拆迁权益，而原拆迁房屋所属的宅基地权益应由原出卖人梁小弟、陆美瑛享有，现梁小弟已去世，相应的权益应由其法定继承人享有。鉴于被告陆美瑛、梁建新、梁建华、梁玉珍陈述，其未对房屋的所有权进行主张，仅提出现金补偿，但该拆迁利益系陆美瑛、梁建新、梁建华、梁玉珍与乔文豹之间的争议，应另案主张解决。从有利于纠纷解决的角度分析，结合乔文豹与昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司之间签订的协议及原宅基地使用权人的现金补偿说明，系争昆山市玉山镇美陆佳园梅苑XX号楼XXX室及XX号楼XXX室车库可直接由昆山临丰房产开发有限公司过户至乔文豹、夏艳慧名下，相应的税费应由乔文豹、夏艳慧负担，再由乔文豹、夏艳慧过户至杨金勇、吴晖美名下，过户的同时，杨金勇、吴晖美将50000元尾款一并支付乔文豹、夏艳慧。据此，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司、昆山临丰房产开发有限公司于本判决生效后三十日内将昆山市玉山镇美陆佳园梅苑10号楼202室及10号楼028室车库过户至被告乔文豹、夏艳慧名下。二、在上述过户行为完成后三十日内被告乔文豹、夏艳慧将前述房屋及车库过户至原告杨金勇、吴晖美名下，过户同时将尾款50000元直接支付被告乔文豹、夏艳慧。三、驳回原告杨金勇、吴晖美的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费10150元，由被告乔文豹、夏艳慧、昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司、昆山临丰房产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  范 艳人民陪审员  谢美玲二〇二〇年二月十七日书 记 员  张俊宇