贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6427号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码9152050058066980XN。法定代表人：刘利。委托诉讼代理人：罗金龙，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾志东，贵州创驰律师事务所律师，联系。被上诉人（原审原告）：李君华，男，汉族，1987年10月30日出生，住贵州省毕节市七星关区，联系电话177××××2935，180××××0336。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（简称碧阳置业公司）因与被上诉人李君华商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6444号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。碧阳置业公司向本院上诉请求：请求撤销原审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的逾期办证违约金诉讼请求，改判第二项为11919元。事实及理由：一、原审判决认定：上诉人在毕节日报上的交房公告不符合合同约定的书面通知方式，进而对上诉人的交房通知不予认可，这一认定让上诉人简直无所适从，完全颠覆上诉人的认知，对现实中房开商往往通过报纸通知交房的行为予以完全否认。双方在补充协议第5.1条明确约定：买受人同意本合同第十四条中“书面通知”指出卖人刊登于《毕节日报》或《毕节晚报》上的交房通知。据此，双方已确认了书面通知方式为在相关报纸上的通知，原审法院竞然不予认可实属错误应予纠正。双方的逾期交房日期应截止至上诉人登报之日止，原审法院认定事实错误，应予改判。二、原审引用双方的《补充协议》第8.3、8.4关于房屋登记的约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。并认为应当视为认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时地要求提交的办理涉案房屋产权转移登记的相关资料，被告应当在交房后的360日内办理涉案房屋产权转移登记手续。原审法院的认定实为错误。原审法院既认为补充协议是合法有效的，就应当严格按补充协议内容明确双方的权利义务关系。补充协议已明确，双方对办证的处理是在房屋交付后，被上诉人提交办证资料之日起360内办理。据此合同已明确约定的转移登记是在被上诉人提交办证资料之日起360日内办理。现被上诉人并未向上诉人提交办证资料，办理时限尚未开始计算，原审判决却认定为应当认为是交房时已提交办证资料，但在原审中被上诉人并未提供已提交办证资料的证据，也未提供与上诉人已办理委托代办的手续的证据，原审法院的认定与合同约定不符。违背合同意思自治原则应予纠正。而对于上诉人张贴的办证通知不予认定更是将上诉人积极通知办证的行为给予否定，让上诉人无所适从。事实上被上诉人相同单元的其他业主正是因为上诉人的通知前来提交资料办理了产权证，这也是原审认定的事实，原审法院却区别对待。同时在案件开庭时，庭审法官也表示，现在开庭表明被告通知被上诉人提交资料，但被上诉人至今未提交资料。依照原审判决，上诉人完全只剩办理产权证的义务，被上诉人不需要在承担任何义务，只需等待产权证即可，这样的判决如何履行？依此判决，被上诉人无需在履行交税义务，无需在提交资料，无需出具委托代办的委托书。上诉人在没有这些办证前提条件下如何办理产权证？或者被上诉人想在任何时候提交就在任何时候提交，上诉人也要照此判决承担责任，这让上诉人何以处之。上诉人认为，双方合同约定的被上诉人提交资料之日起360日办理并不违反法律的规定，双方均应遵守，而不应随意视为交房之日起360日，以随意加重房开商的责任。综上所述，上诉人认为，对被上诉人等买房人的权利应当予以保护，但并非一味保护，而无视房开商的利益，将房开商置于死地，如房开商完结也将损害业主的利益。原审判决随意改变双方合同约定而视为代之，明显有一定要房开商承担全部责任的主观偏见。涉案房屋完全具备办理产权的条件，不存在任何导致被上诉人无法取得产权转移的情形。原审判决认定事实错误，以致适用判决结果错误，请上级法院审理，纠正原审判决。李君华答辩称，关于逾期交房问题，按合同约定，被告应在2016年10月30日前交付涉案房屋，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付全部款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向原告支付违约金。《商品房买卖合同》约定通知交房的方式为书面通知，《补充协议》与《商品房买卖合同》同一天签定，合同未变更，故被告在毕节日报上刊登收房通知与约定符。按《商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金的计算方式为：以原告已付购房款421175元为基数，按日万分之零点五的标准从2016年10月30日起算至2018年6月4日止，共计582天，故被告应向原告支付的逾期交房违约金为12256.19元，原审法院认定事实清楚，应予支持原判。关于逾期办证违约金问题，按《补充协议》约定“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及材料…方可办理手续。…”及“办理入住后续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”、“出卖人承诺在买受人交齐办理过户相关手续。…买受人不退房的，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续…买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金。”原告已于2018年6月4日提供相关资料办理了涉案房屋的入住手续等事宜，但被告在一审前未出具正式的购房发票给予原告，直至2019年9月27日出具正式购房发票给予原告，在此期间原告在开具购房发票时跑了被告不同地点不同部门多次才得到正式购房发票，被告未一站式服务，一次性告知。导致缴纳契税延期房产证办理逾期，故被告的意见与客观事实不符，根据上述约定被告应于2018年6月4日后的360日内，即2019年5月30日前为原告办理不动产权证书，而被告于2019年11月18日才办理此证书，已构成违约，应承担违约责任。根据《补充协议》之约定，违约金计算方式为：以原告所付购房款为基数按日万分之一从交房起360日后，共计逾期办证违约金7244.21元。原审法院认定事实清楚，应予支持原判。李君华向原审法院提出诉讼请求：1.判决碧阳置业公司向原告支付延期交房违约金12,256.19元及该违约金实际占用期间的利息378.31元【利息以12,256.19元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准(即年利率4.35%)自2018年9月5日起暂计算至2019年5月22日(共259天)，(12,256.19×4.35%×259天)÷365≈378.31元，实际计算应以12,256.19元为基数按照年利率4.35%计算至债务偿还完毕之日止】；2.判决碧阳置业公司向原告支付延期办理《房地产权证》违约金13,000.46元及该违约金实际占用期间的利息401.29元【利息以13,000.46元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准(即年利率4.35%)自2018年9月5日起暂计算至2019年5月22日(共259天)，(13,000.46×4.35%×259天)÷365≈401.29元，实际计算应以13,000.46元为基数按照年利率4.35%计算至债务偿还完毕之日止】；3.判令被告承担本案诉讼费及其他诉讼费用。原审法院认定事实，2015年9月16日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第13幢2单元6层4号房，房屋建筑面积131.09平方米，套内建筑面积103.94平方米；该商品房总价款为421175.00元，买受人以公积金贷款付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款101175.00元，余款320000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。合同第二十二条转移登记没有约定相关内容，而只是约定其他相关事项约定如下：补充协议。附件十二《补充协议》第五条约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”该《补充协议》第八条关于房屋登记的约定（对合同第二十二条的修订和补充）：“8.1、第二十二条中所指的商品房交付使用之日起是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交付手续之日；8.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.4、买受人应在出卖人出现违约情形之日起30日内通知出卖人对此情况的处理意见。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按房款的万分之一赔偿买受人的损失，出卖人不再就此承担其他赔偿责任。买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭据，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2018年2月8日，涉案商品房取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》，被告在《毕节日报》上刊登《交房温馨提示》，通知购房碧阳国际城13、14、27、28栋物业的业主收房，落款时间为2018年5月19日。原告于2018年6月4日接收涉案商品房，但未向原告出具正式购房发票。2018年8月13日，涉案的碧阳国际城Ｅ地块13幢取得《毕节市商品房屋备案证明书》，且被告已为该幢楼其他业主办理了不动产权证书。原告认为被告未按《商品房买卖合同》之约定履行义务，故以上述诉请诉至原审法院。原审法院认定的上述事实，有原被告的陈述，原告提交的原告身份证复印件、商品房买卖合同、个人住房公积金委托贷款借款合同、收据、前期物业管理合同、照片五张、毕节市自然资源和规划局关于毕节市七星关区碧阳国际城小区三期业主诉求的回复。被告提交的毕节市商品房屋备案证明书、照片（提交办证资料通知）、毕节日报复印件（只有交房公告部分）、房屋面积实测成果书、竣工验收备案表、不动产权证。原告提交的以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。《补充协议》约定：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”及“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”、“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。……买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金。”原告已于2018年6月4日办理了涉案房屋的入住手续，根据双方上述约定，应当认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料，被告应当在交房后的360日内办理涉案房屋产权转移登记手续。对于被告提出在原告提供包括已完税凭证等办证资料360日后被告才按合同约定承担违约责任的答辩意见，因缴纳契税需要出卖人出具正式购房发票后才能缴纳，而被告尚未向原告出具正式的购房发票，故被告的答辩意见与客观事实不符，原审法院不予采纳。被告于2018年6月4日将涉案房屋交付原告，根据上述约定被告应于2018年6月4日后的360日内，即2019年5月30日前为原告办理不动产权证书，而被告至今未履行，构成违约，应承担违约责任，原告诉请被告支付逾期办证违约金，于法有据，原审法院予以支持。根据《补充协议》之约定，违约金的计算方式为：以原告所付购房款为基数，按日万分之一从交房起360日后，即2019年5月30日之次日（2019年5月31日）开始计算，截止时间为办理并交付不动产权属证书之日。对于原告主张被告支付其逾期交房违约金的诉请，被告提出该违约金截止时间为在毕节日报上刊登收收房通知之日即2018年5月19日。按合同约定，被告应在2016年10月30日前交付涉案房屋，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向原告支付违约金。被告于2018年6月4日将涉案房屋交付原告，则被告应于2018年9月2日前向原告支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》约定通知交房的方式为书面通知，被告在毕节日报上刊登收房通知与约定不符，故对被告提出截止时间为2018年5月19日的主张，原审法院不予采纳。原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，原审法院予以支持，按《商品房买卖合同》之约定，逾期交房违约金的计算方式为：以原告已付购房款421,175.00元为基数，按日万分之零点五的标准从2016年10月30日起计算至2018年6月4日止，共计582天，故被告应向原告支付的逾期交房违约金为12,256.19元（421,175.00元×0.05‰×582天=12,256.19元）。对于原告主张被告向其支付违约金利息的诉请，无法律及事实依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付李君华逾期办证违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款421,175.00元为基数，按日万分之一的标准从2019年5月31日起计算至被告为原告办理并交付涉案房屋不动产权属证书之日止；二、碧阳置业公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付李君华逾期交房违约金12,256.19元；三、驳回李君华的其他诉讼请求。案件受理费225元，由碧阳置业公司负担。二审期间，碧阳置业公司向本院提交了书证电子证据《企业信使运营管理平台状态报告》，以证明碧阳置业公司已履行办理不动产权证的通知义务。李君华质证意见为，180××××0336这个号码我在2017年就没有用了，同时我去售楼部更换我的电话号码过，更换过的号码是177××××2935。碧阳置业公司提交的证据采信符合证据三性，本院予以采信。除此外当事人未向本院提交其他新证据。本案二审认定碧阳置业公司于2019年3月8日13：38：16时向买受人李君华发送了办理不动产权证书的通知，通知的内容为“【碧阳国际城】尊敬的业主你好！您购买的碧阳国际城房屋的不动产权证（原房产权）办理已接近尾声，请您在本月31日前提供相关资料到碧阳国际城营销中心。注：需带上购房合同（贷款合同）、购房发票、契税发票、身份证、结婚证。咨询电话825×××2”，“是否成功”显示发送成功。其他事实与原审判决认定一致。本院认为，结合二审上诉人提出的上诉请求、依据的事实和理由、当事人提交的证据及原审查明的事实，本案二审当事人双方之间的争点问题有，一是未将在毕节日报上刊登的《交房温馨提示》认定为履行了交房通知义务是否恰当？二是以碧阳置业公司交付房屋之日起确定其办证义务是否恰当？第三个争点问题，原审判决碧阳国际置业公司承担逾期办证的违约金是否恰当？对第一个争点问题，《合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案上诉人与被上诉人之间《商品房买卖合同》约定通知交房的方式为书面通知，上诉人并未提交无法联系被上诉人的证据，故一审判决不采信上诉人在毕节日报刊登收房通知与约定不符并无不当。上诉人主张双方在补充协议第5.1条明确约定：买受人同意本合同第十四条中“书面通知”指出卖人刊登于《毕节日报》或《毕节晚报》上的交房通知。因补充协议与《商品房买卖合同》均为同一天签订的格式合同，就通知方式出现了不同的约定，依《合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案上诉人主张在《商品房买卖合同》中已经作出的约定又同时在《补充协议》中再次进行约定，依《合同法》规定的解释规则，上诉人本案的《补充协议》对相同事项又与《商品房买卖合同》作出的不同约定，按照不利于提供格式合同一方碧阳置业公司的解释来适用。因此，原审判决引用双方的《补充协议》第8.3、8.4关于房屋登记的约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金”确定碧阳置业公司的合同义务并无不当。从刊登在《毕节日报》上的《交房温馨提示》表述来看，该温馨提示是针对不特定的部分业主，而非其合同相对人即房屋买受人李君华，不能将对“碧阳国际城3期13、14、27、28栋部分业主”等同于房屋买受人李君华，上诉人的通知义务是合同义务，权利义务主体是明确的，而《毕节日报》上的通知义务主体明确但权利主体不明确，是宽泛的，作为本案证据使用的通知的方式、对象应当特定且符合合同约定。因此，原审判决未将《交房温馨提示》认定为履行了通知义务并无不当。第二个争点问题，解决此争点问题先要解决《商品房买卖合同》和《补充协议》的关系问题。本院认为，《商品房买卖合同》和《补充协议》均是双方签字认可的协议，是碧阳置业公司提供的统一的格式合同，均签订于2015年9月16日，从签订时间来看，《补充协议》不是对《商品房买卖合同》的变更，顾名思义是对《商品房买卖合同》的补充。依第一个争点说理中关于《合同法》第四十一条规定，对格式条款中出现的两种以上解释的，依法应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案《商品房买卖合同》第十四条“交接手续”中的（一）载明“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房的责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”第二十二条约定初始登记“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”《补充协议》第8.3、8.4关于房屋登记的约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。结合合同约定义务履行的时间先后顺序看，合同约定碧阳置业公司要在交付商品房之日起90日内申请初始登记，但亦未向法院提交已履行此项义务的证据。本案原审判决在《补充协议》中约定与《商品房买卖合同》中约定不一致时，依有利于非格式合同提供方确定格式合同提供方的约定义务，是符合《合同法》第四十一条规定的。即在《商品房买卖合同》约定交付商品房90天内完成初始登记，并办理转移登记；《补充协议》第8.3、8.4条中进一步明确了碧阳置业公司的约定义务，即办证义务、办证所需买受人提供的相关资料的通知义务均在碧阳置业公司，碧阳置业公司在未提交有效的履行了通知买受人办证相关资料的情形下，即不可能让商品房买受人办理不动产权属证书陷于不确定之中，因此，一审法院以2018年6月4日后的360日起确定逾期办理房屋产权证违约金起算时间，并无不当。上诉人提出的张贴办证通知的上诉主张，本院说理与第一个争点中有关“交房温馨提示”的说理一致，不支持该上诉理由。其他说理，原审判决已经清楚载明，本院不再复述。第三个争点问题，因二审中碧阳置业公司向本院提交的证据证明了碧阳置业公司已于2019年3月8日13：38：16时向买受人李君华成功发送了办理不动产权证书的通知，通知内容明确具体、对象为合同相对人李君华。李君华称其到售楼部办理变更登记的抗辩，未向法院提交证据证实，该抗辩不采信。依第二个争点的说理，从2018年6月4日后的360天为2019年5月30日之内，即碧阳置业公司向李君华提发出办证的通知是在2019年5月30日之前，李君华因怠于提交相关资料，交房后未能在360日之内办理不动产权属证书的过错不在碧阳置业公司，因此，李君华向法院主张逾期办理不动产权属证书违约金的诉讼主张不应当得到支持。本院认为，碧阳置业公司依法应当及时向法院提交证据，在一审的举证期限内怠于履行与本案有关联的证据，依照法律的规定对碧阳置业公司怠于提交证据的行为予以训诫。综上所述，碧阳置业公司的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6444号民事判决第一项；二、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6444号民事判决第二项、第三项；三、驳回贵州碧阳恒通置业有限公司其他上诉请求。二审案件受理费450元，由贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 川审判员 张 雄审判员 刘光全二〇二〇年二月十九日书记员 孙 云