广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初4563号原告（反诉被告）：张雄桂，男，1982年10月28日出生，汉族，住茂名市电白区**********，公民身份号码：440************435。委托诉讼代理人：李玉贤，广东泽森律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗丽华，广东泽森律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：邵永平，男，1975年5月17日出生，汉族，住茂名市电白区***********，公民身份号码：440************495。委托诉讼代理人：吴泽鑫，广东广和(广州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄烨烨，广东广和(广州)律师事务所律师。原告张雄桂与被告邵永平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序审理。同年12月11日，被告邵永平向本院提出反诉，本院依法合并公开开庭进行了审理。原告张雄桂及其委托诉讼代理人李玉贤、被告邵永平的委托诉讼代理人吴泽鑫、黄烨烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雄桂向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2017年12月4日签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告返还原告已付购买房屋定金10万元整；3、判令被告支付原告违约金20万元整；4、本案律师代理费6000元由被告承担；5、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月4日，原告与被告签订《房屋买卖协议》一份，原告向被告支付人民币10万元定金用于购买被告单独所有的座落于广东省茂名市电白区水东镇滨海新区第十小区*****屋(滨海四路8号)[粤房地权证电(私)字第3000005539号]建筑面积为802.10平方米的房屋。根据《房屋买卖协议》约定“若出卖人违反协议约定则应赔偿买受人违约金人民币20万元整。”后来原告得知被告背着原告偷偷将房屋再次卖给第三人并与第三人办理完毕了过户登记手续，被告一房多卖的行为已严重违反了双方签订的《房屋买卖协议》，被告的行为已构成违约。按照双方签订的协议约定，被告应向原告赔偿违约金20万元，并将原告已支付的购房款定金10万元返还给原告。根据原、被告双方签订的《房屋买卖协议》第八条约定：“若因甲方原因造成房屋最终未能过户到乙方名下的，由此产生的一切费用及法律后果均由甲方承担”，因此，被告造成原告无法过户，被告理应承担因被告违约原告所花费的律师费、诉讼费、差旅费等。因被告已将房屋出卖给第三人并与第三人办理完毕过户登记手续，被告的行为已构成根本违约致使双方签订的《房屋买卖协议》目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定“当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人有权解除合同。”因此，原告有权主张解除双方签订的《房屋买卖协议》，且主张被告支付违约金。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决。被告邵永平辩称：答辩意见与反诉意见一致。另补充如下意见：一、涉案协议于2017年12月15日经协商解除，根据我方提供的微信聊天记录，张雄桂多次以“再购买”、“没有”的字眼描述涉案协议，可见涉案协议已经解除，若涉案协议并未解除那么张雄桂为何多次强调再次购买？张雄桂作为目前房屋的实际租住人，其在2017年12月15日至我方再次将房屋出卖之日长达19个月的合理期限内，从未就涉案房屋的出卖事宜提出异议。根据我方提供的微信聊天记录，张雄桂是在其自家房屋建成之后要求我方返还定金的，同样印证了双方协商解决协议的行为，而张雄桂单方再行购房的意愿。二、涉案协议之所以经协商解除，在于张雄桂不支付首付款的实际违约行为和提出待其老家房子建成之后再行购房的预期违约行为，因此根据定金法则我方有权没收定金10万元。三、退一步，即使法院认定涉案协议并未经协商而解除，但由于张雄桂存在上述违约行为，并由此导致协议履行不能，故我方有权没收定金。而在张雄桂怠于履行付款的先合同义务，故我方有权行使顺序履行抗辩权，不履行涉案协议过户义务，更不需支付如此高额的违约金。反诉原告邵永平向本院提出反诉请求：1、判决确认涉案《房屋买卖协议》在2017年12月15日已经解除；2、判决张桂雄向邵永平支付房价损失，共计人民币681112元；3、判决张雄桂承担邵永平支出的律师费，共计人民币12000元；4、判决张雄桂承担本案所有诉讼费用。事实与理由：一、涉案《房屋买卖协议》已于2017年12月15日解除，邵永平再次出卖房屋的行为属于合法行为，邵永平不应就此承担任何违约责任。2017年12月4日，邵永平与张雄桂签订了涉案合同，后邵永平如约办理了涂销抵押手续等合同义务，并做好了继续履行涉案合同的一切准备。相反，张雄桂却一直未履行合同义务，不仅未依约办理公证委托手续，更未支付任何购房首款或尾款，其行为不仅表示了张雄桂不再继续履行合同，更直接导致了涉案合同在客观上无法继续履行。为此，双方曾在2017年12月15日，就张雄桂拒不办理委托公证手续和拒不支付购房款的行为进行磋商，但张雄桂却拒绝继续履行合同，并表示不再购买涉案房屋，竟提出在其老家房子建成之后再向邵永平购买涉案房屋，却未就此明确具体时间。按照二手房交易习惯，邵永平为出售房屋而借款涂销抵押，需要付出一定的费用和成本，并且邵永平不可能花费一年甚至更长的不确定时间来等待张雄桂再次购买房屋，更何况张雄桂在房子建成后是否有购房意向也是不确定的因素。因此，在双方未能就合同的继续履行达成一致且张雄桂拒绝购买房屋的情况下，邵永平与张雄桂最终协商一致解除合同。综上，涉案房屋买卖合同在2017年12月15日已经双方协商一致予以解除，而邵永平再次出售涉案房屋的行为是在2019年7月7日，该出售行为属于合法行为，邵永平不应就此承担任何违约责任。特别需要注意的是，在2017年12月15日之后长达一年多的时间里，双方均无任何履行涉案合同的行为，而张雄桂也从未办理委托公证手续，更未支付任何购房款，结合房地产行业和相关商业惯例，在一年多的合理期限内，由于双方均无履行该已被解除的涉案合同的行为，因此更可推定合同双方早已达成协商解除合同的意思表示。二、张雄桂在涉案合同存续期间，怠于履行付款义务并导致涉案合同解除，其自身存在违约行为，应就此承担违约责任，故邵永平有权不返还合同定金10万元。涉案合同之所以解除，是由于张雄桂存在拒绝付款的行为，经邵永平和张雄桂协商一致进行合同解除的，其根源在于张雄桂的严重违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第115条和涉案合同第9条之规定，张雄桂应就其违约行为承担法律责任，故邵永平有权不返还定金10万元。三、张雄桂的严重违约行为，造成了邵永平房价损失共计681112元，其应当就此承担赔偿责任。涉案合同约定购房款为人民币450万元，但由于张雄桂的违约行为，涉案合同已在2017年12月15日解除，而邵永平此后只能以3818888元的价格将涉案房屋出售，且造成了房屋一定的折旧损失。根据《中华人民共和国合同法》第113条等规定，张雄桂逾期付款并导致合同解除的行为造成邵永平存在681112元的经济损失，其应当就此承担相应的赔偿责任。综上，张雄桂违反合同约定、拒绝付款的行为严重侵犯了邵永平的合法权益，造成了邵永平房价损失，而邵永平也因此支出了律师费等一定费用，故邵永平特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，向法院提起反诉。反诉被告张雄桂辩称：一、邵永平提出《房屋买卖协议》应在2017年12月15日解除，这是邵永平单方推断结论，实际上从协议和事实上并无双方合法解除合同的事实和法律依据。根据合同法明确规定，如果邵永平认为张雄桂未履行主要义务，邵永平理所当然在合理期限给张雄桂合理的履行期间。从本案证据上来看，都未显示出邵永平在合理时间内给张雄桂合理的催告期间，邵永平从微信表述上就推断张雄桂同意解除合同，张雄桂的再购买的表述也可能理解为对合同的延续履行，合同的解除不是以双方的推断为依据。二、邵永平提出张雄桂作为承租人就应该提出异议，正是因为张雄桂作为承租人，邵永平在将房屋出卖给他人时，邵永平应当保证张雄桂的优先购买权，更何况双方之间存在房屋买卖协议，邵永平在将房屋出卖给第三人时未告知张雄桂，邵永平存在严重违约的行为。根据合同法第96条规定，合同解除的法定条件，若邵永平主张解除合同的，也应当通知张雄桂，自通知到达张雄桂之后合同才能解除，本案双方并未解除合同。《房屋买卖协议》未约定双方到公证处办理公证的时间、期限，双方未约定履行期限，根据法律规定，双方约定不明的由双方补充协议，协议不成的，邵永平应当给张雄桂合理的期限。双方在未解除合同的情况下，邵永平违约应当将定金退还给张雄桂，且承担违约责任。三、邵永平要求张雄桂赔偿681112元完全无事实和法律依据。涉案协议是邵永平违约，退一万步来说就算是邵永平最后卖的价格不如之前双方协商的价格高，这也不是邵永平直接的损失理由，证明邵永平的损失至少也应有相关的鉴定。如果邵永平有鉴定，鉴定的价格比双方协议的高，那么邵永平是否应当将相关增收的价值与张雄桂进行分配，显然这是不可能的。综上，邵永平的反诉没有依据，应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年12月4日，原告张雄桂（买方、乙方）与被告邵永平（卖方、甲方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将其单独所有的座落于广东省电白县****************屋(海滨四路8号)[粤房地权证电(私)字第3000005539号]出卖给乙方，建筑面积802.10平方米，房屋总价款为450万元，办理房屋买卖及房产过户手续所产生的全部税费及一切相关费用均由乙方承担；乙方应于协议签订之日向甲方支付购房定金10万元；在办理委托公证手续当日，乙方应向甲方支付购房首款250万元；在办理房屋过户手续当日，乙方应向甲方支付购房尾款190万元；在房屋过户完毕当日，甲方将房屋钥匙交给乙方，房屋内的租户自此向乙方交付房租，双方权利义务全部结清。甲方保证该房屋合法、产权清晰、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)，乙方清楚知悉签订本房屋买卖协议时该房屋在银行设置了商业贷款抵押，并同意甲方在签订本协议后10个工作日内递交涂销手续。甲方在房屋过户时应积极提供协助，若因甲方原因造成房屋最终未能过户到乙方名下的，由此产生的一切费用及法律后果均由甲方承担。双方违约责任如下：甲方如违反本协议条款，则应退还乙方所付购房款项及赔偿违约金20万元整；乙方如违反本协议条款，则甲方扣除购房定金后退还乙方所付购房款项。合同签订后，张雄桂向邵永平支付定金10万元；邵永平将190万元存入其在中国农业银行的账户用以偿还涉案房屋的抵押贷款。2017年12月14日，中国农业银行股份有限公司茂名电白支行向茂名市电白区*******申请注销涉案房屋的抵押登记。2019年7月7日，邵永平将涉案房屋以3818888元的价格卖给案外人马春娇。另，庭审中张雄桂确认其老家的房屋在2019年3月已建成。又查明，张雄桂与邵永平的微信聊天记录显示，张雄桂在2019年8月5日向邵永平发出：“邵老板、没有买你屋你看按金可以退多少回我!我的朋友伙记讲的我好不直(值)。”邵永平回复：“没什么值不值，我当时二十都没有了，别说你这个了，又有谁能给回给我，大家出来捞我也是白纸黑字写了给人家，这个事情是你害了我呀兄弟。”张雄桂又发出：“你都有说过的!等我盖好房子再和你买!你现在卖了都不和我说一下!还是卖390万元!如果你和我说一下390万元，二句不说跟你买了!在情在理你自己看着办吧!十万元说多不多说少不少!良心过得去就行了……合同中写明的!你也答应过我的!你卖给别人也不和我说一下!这就是你不对!”邵永平回复：“张总你好。17年底我们签协议后，我依约办理了涂销手续。后因你想建房没有履行双方协议，且我看在老乡面子上给你延期三个月付款，你也没有付款也没有联系过我，你不能怪我吧!”2019年9月6日，张雄桂又向邵永平发出：“你当初说好等我盖好房子再卖给我的!你现在卖了也不说一下。”邵永平回复：“我只说再给你三个月时间，可没有说过等你房子盖好哦。”张雄桂又发出：“你现在才这样说!之前你什么时候说过给我三个月时间!你现在把房子卖了都没有和我说一下!换了你会怎样想!现在是10万定金我也没有叫你全部退还给我!多少退一部分就行了!搞得要上法庭就没那个毕(必)要了吧!合同上都没规定什么时间。”本院认为，原告张雄桂与被告邵永平于2017年12月4日签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。双方当事人应依照合同约定履行各自义务。关于《房屋买卖协议》解除的问题。本案中，双方对解除合同无异议，双方争议的焦点是合同解除时间。邵永平反诉要求确认《房屋买卖协议》已于2017年12月15日解除，但未提交证据证实双方已在2017年12月15日经协商一致解除了合同或者其向张雄桂发出了解除合同的通知，故邵永平要求确认《房屋买卖协议》于2017年12月15日解除的反诉请求，本院不予支持。而根据双方2019年8月5日的微信聊天记录，张雄桂要求邵永平退还定金，双方就应否退还定金的问题发生争议，应当认定双方在此时已就解除《房屋买卖协议》达成了合意，因此，本院认定《房屋买卖协议》的解除时间为2019年8月5日。关于违约责任的问题。合同签订后，张雄桂仅支付了10万元定金，其余购房款未支付。对于余款的支付，双方在合同中并未明确约定付款的具体时间。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。虽然双方在微信聊天记录中对延期三个月付款或是延期至张雄桂的老家房屋建好才付款各执一词，但不管是延期三个月付款或是延期至张雄桂的老家房屋建好才付款，履行期限都应在2019年4月前届满，张雄桂未履行付款义务，已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，张雄桂要求邵永平返还定金10万元的请求，本院不予支持。至于张雄桂要求邵永平支付违约金20万元的诉讼请求，合同签订后，邵永平依约履行了涂销抵押登记手续的义务，合同不能依约履行是因张雄桂未能履行支付购房款义务的违约行为所导致，因此张雄桂要求邵永平支付违约金及律师费的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对邵永平要求张雄桂支付681112元房价损失及承担律师费的反诉请求，亦无相关依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告张雄桂与被告邵永平2017年12月4日签订的《房屋买卖协议》已于2019年8月5日解除；二、驳回原告张雄桂的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告邵永平的全部反诉请求。本诉受理费2945元，由原告张雄桂负担；反诉受理费5366元，由反诉原告邵永平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 员 黄肖丽二〇二〇年二月十四日法官助理 梁家声书 记 员 李 琳