广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初1460号原告：梁锦昌。委托诉讼代理人：陈胜元，广东鹏港律师事务所律师。委托诉讼代理人：马锐，广东鹏港律师事务所律师。被告：刘元海。被告：黄守疆。被告：张绪军。被告：惠东县稔山镇盐灶背村民委员会，住所地广东省惠州市惠东县稔山镇盐灶背村民委员会。法定代表人：黄芝广。委托诉讼代理人：黄守柱，系该村委副书记。原告梁锦昌与被告刘元海、黄守疆、张绪军、惠东县稔山镇盐灶背村民委员会（以下简称盐灶背村委）合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告梁锦昌的委托诉讼代理人陈胜元，被告刘元海，被告黄守疆，被告盐灶背村委的委托诉讼代理人黄守柱到庭参加诉讼。被告张绪军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁锦昌向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的合同无效；2.被告对原告的购房款项303640元承担连带返还责任；3.本案原告为维权所支付的相应费用，包括律师费、担保费、保全费、诉讼费等由被告承担事实与理由：2017年5月22日，张绪军据以刘元海的授意与原告签订了《合作建房合同》，双方约定以刘元海出地，原告出资的方式，建造“海岸居”B栋第10层1010房、第12层1012房，建筑面积约73.58、51.48平方米。原告分期向被告支付购房款，截止目前原告已付303640元。2018年4月12日，“海岸居”因被认定为违建被县政府下达文件进行强制拆除，造成原告的重大经济损失，原告的损失应由4被告共同承担，理由如下：一、张绪军据以刘元海的授意与原告签署的《合作建房合同》实质为房屋买卖合同。从合同约定的内容来看，双方的真实目的是一方提供资金并分配建成后固定数量的房屋，另一方提供土地使用权取得房屋的增值及其他利益，符合《国有土地使用权纠纷司法解释》第25条规定的名为合作实为买卖的情形；刘元海在合作的过程中，并未将原告介绍给其他的合伙人，也未组织与其他合伙人商讨合伙事宜，原告也未参与土地的整合、土地平整、房屋施工等各项工作，也不清楚各项费用开支，故原告与刘元海之间应当认定为房屋买卖关系，原告是购买人，刘元海是出售人；刘元海未获取涉案土地兴建商品房的相关资质而与原告签订的买卖合同属于无效合同，据以《合同法》的相关规定，刘元海应当返还原告支付的合同款项。二、黄守疆与非本集体成员的本案刘元海签订《合作建房协议书》：约定以刘元海出资，村民出地的方式在涉案土地进行建房。已然成为涉案土地特定部分的合作开发商，应当对返还原告购房款承担连带责任。三、刘元海与黄守疆就《海岸居》合建楼房的相关事项签订了授权委托书，授权张绪军作为代理人，有权与购房者签订《合作建房协议书》并收取房款，现原被告之间的《合作建房协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效，原告所支付的房款理应由张绪军进行返还，又因刘元海与黄守疆明知海岸居未有任何报建手续仍坚持向原告出售，根据《民法总则》的规定：代理人知道被委托代理的事项违法仍然坚持进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。故张绪军与黄守疆应对返还原告购房款承担连带责任。四、被告盐灶背村委出具的《无土地纠纷证明》，在记载内容上并不明确，证明记载的“自有土地”未明确表述系属自留地还是承包用地，但无论是自留地还是承包用地，根据《土地管理法》的规定，均不能用于非农建设；该证明在形式上也极不规范，仅有公章落款，却无相关负责人予以签字确认。这表明被告盐灶背村委出具的证明已存在重大瑕疵，不仅如此，更为严重的是，该份证明的形成时间是在2016年9月26日，晚于“海岸居”开发建设时间，这足以表明，被告盐灶背村委已明知涉案土地已用于非农建设，也已明知《无土地纠纷证明》的用途，即作为其他被告向原告宣传销售的“官方合法性”外衣，而被告盐灶背村委仍违法予以出具，导致《无土地纠纷证明》成为诱导原告签订合同进而遭受重大损失的极大诱因。根据我国《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定：村委会是基层群众性自治组织，实行民主选举、决策、管理、监督等职能。被告盐灶背村委出具的《无土地纠纷证明》，就是行使其民主管理职能。又因村委不属于行政主体，根据《民法总则》的96、101条规定村民委员会作为基层群众自治组织为特别法人，其具有民事活动的资格。即村委的行为是民事行为，又根据权利义务相统一的原则，其具有承担民事责任的主体资格。所以，被告盐灶背村委应当与其他被告对原告的损失承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的全部诉请。被告刘元海辩称，1、我方与原告实质是合作建房关系，在合同签订时双方均存在过错。2、我方与原告签订的合作建房协议可以看出原告对涉案房屋的属性是明知的，并且愿意以远低于市场价格与原告合作，本案涉案房屋的均价是2000多元/平方米，大概是周边市场价格的五分之一，说明原告是自愿承担相关风险的，签合同时，原告未要求被告向其出示房地产开发相关手续及证件，双方均存在过错，依据合同法的规定，双方因各自过错造成的损失由双方各自承担。3、涉案地块是村民提供，并在协议中明确涉案地块的相关手续由村民负责，涉案地皮无产纠纷，最后该房屋落成后共享收益。再者，房屋修建时、竣工后我方并未受到任何相关地块的行政处罚或告知文件，我方对涉案地块的手续问题并不知情，且依据各方签订的协议，该地块由七位村民作保，我方始终不存在恶意。4、针对原告第四项诉请，原告没有就相关费用提供相关的合同及发票，没有事实依据。原被告双方没有就款项的承担进行约定，也没有相关法律固定，是没有法律依据。被告黄守疆辩称，我不认识原告，B栋的与我无关。被告张绪军未到庭应诉，未向本院提交答辩状。被告盐灶背村委辩称，一、答辩人出具《证明》并非原告所称的超越职权的过错行为。答辩人虽然出具了一份《证明》，但根据该《证明》载明的内容可知，答辩人仅是对村民黄守疆、黄守力兄弟包产到户的自有土地不存在纠纷的情况进行说明，出具该《证明》并没有违反法律、法规的禁止性、强制性的规定。二、本案的所涉的建房、买卖等违法行为与答辩人出具《证明》无任何法律上的因果关系。答辩人出具的《证明》的内容及文义并没有任何同意或许可违法用地、违法建设或违法买卖的意思表示，答辩人更没有预料或者支持到后来发生的大规模“小产权房”的建设和销售的违法行为，故此，两者之间没有法律上的因果关系，原告要求答辩人以此为由承担连带退款责任毫无依据。恰恰相反，上述《证明》完全能够让任何一个普通的购房者知悉其所购房屋的土地是性质并非建设用地，所建房屋并非合法的商品房，能够起到告知和警示作用，但遗憾的是，原告为了贪图便宜，自愿购买不合法“小产权房”，对此，原告理应反省自身错误，并依法追责，不应随意迁怒于毫无过错的答辩人。综上所述，原告及其他众多购房者对答辩人的诉讼行为已给答辩人造成了很大的讼累，甚至已严重影响了答辩人的正常工作秩序，最终损害的是全体村民的共同利益，强烈请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。原告梁锦昌围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1.合作建房合同；2.惠东县稔山镇盐灶背村民委员会-证明；3.合作建房协议书；4.授权委托书；5、收款收据。被告刘元海、黄守疆、张绪军、盐灶背村委均未向本院提交证据。本院依职权调取的证据：1.国土行政部门对涉案土地的性质情况的相关函件；2.国土行政部门对涉案建筑物的拆除通知书及县政府会议纪要。本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的事实和证据，本院予以采信并在卷佐证。根据当事人的质证意见、庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月13日，被告黄守疆（甲方）与被告刘元海（乙方）签订《合作建房协议书》，主要约定：甲方将位于惠东县××盐灶××村小盐田有宅基地约4600平方米，占地建筑面枳约3000平方米，经甲、乙双方自愿形式，乙方出资在该地上建设三栋十六层楼房，现经双方友好协商细节如下：―、合建方式：甲方提供地皮，乙方出资建房，楼房产权分配为：分三栋建筑具体分配如下：乙方负责建好一栋靠公路边(南面)占地面积约900平方十六层楼房给甲方，其它俩栋产权归乙方所有，其能建的楼层高度不受甲方限制。二、甲、乙双方履行义务及权利：1、甲方义务：甲方提供地皮村里出具有效证件及相关资料，保证此地皮无产权纠纷，无偿协调处理周边关系，负责工地三通一平，水、电表安装到工地（房屋建成后用的水表、电表由甲方负责，甲方保证水通、电通（三相四线），电费按供电所统一收费标准，水费按村管理处收费标准）。(1)甲方负责协助乙方顺建十六至十九层。若因政府部门等原因停工。在盐灶背村本地只要有一栋未停工。甲方要无条件配合乙方继续施工。(2)甲方负责安装变压器，费用由甲乙双方按分房比例承担。(3)本工程由乙方自备材料和建筑，甲方必须配合乙方顺利施工，不受当地垄断所有材料干扰。2、乙方义务：乙方负责出资建筑该楼房的全部土建工程，保证质量，符合建筑法规，达到设计要求，楼房的规划与设计经双方认可后施工。外墙贴普通纸皮砖，室内为毛坯房，通道贴好地板砖及墙瓷片，消防楼梯为抹水泥沙浆，水电进入套房内安装总开关。甲方按比例分配的房屋交房要求与乙方的楼房一致，乙方按比例分配的房屋，乙方对房屋产权享有转让、出租、销售及赠予的权利。三、合建房房产权期限：房屋使用期按国家有关规定为70年，70年后该合同自动终止，地上所有建筑物归甲方所有。如中途征收楼房时，征收价格必须双方协商一致，并签名同意方可进行征收。所得的征收款项按甲、乙双方分得房屋面积比例分配。（楼房建成后物业管理权由甲乙双方自管理自己所得的楼房）。2016年9月26日，被告盐灶背村委出具《证明》，内容：兹有我村委会上围村村民黄守疆，男，身份证037，黄守力，男，身份证兄弟自有土地共3500平方米设置界限东向新村道，南向环大公路，西向河边，北靠黄文良土地，此地不存在纠纷，情况属实。2017年4月25日，被告刘元海出具《授权委托书》给张绪军，内容为：本人刘元海（身份证号码）兹授权委托张绪军先生（身份证号码）全权代理惠东县××盐灶××村小盐田《海岸居》B、C栋、5#楼、10#楼合建楼房的相关事项（包括签订合同及收款）。委托人在权限范围内签署的一切有关文件，我均承认。由此所造成的一切责任均由本人承担。2017年5月22日，被告张绪军（甲方）与原告梁锦昌（乙方）签订《合作建房合同》，主要约定：一、甲、乙双方合作统筹兴建的合作建房项目位于惠东县××盐灶××村小盐田，占地面积4600平方米，占地可建筑面积约3000平方米，楼名定为《海岸居》，高约十八层。二、经审核，乙方应分担房屋建造费人民币：225150元整）以收据为凭。建好后分得B栋第十层1010房（两房一厅），建筑面积约73.58平方米的所有权和使用权。三、本合同签订之日，乙方须先付定金10000元，2017年5月30日前付至全款的50%，计112575元（包括定金）；2017年6月22日前付至全款的30%，计67545元；外墙做好后付清余款，计45030元。甲方收到全部建房款后乙方对上述房屋拥有七十年所有权和使用权，在使用期限内，乙方有权对该套房产进行出租、转让、抵押、赠送、继承等，甲方及甲方继承人无权干涉。四、甲方保证上述房屋建筑质量符合国家质量要求，甲方将房屋交付给乙方后，如因乙方使用不当或改装、装修等因素出现的问题由乙方自行承担责任。五、在政策条件允许情况下，甲方协助乙方办理产权证，但办理产权证所需一切费用（含补地价款）由乙方负责。八、甲方保证上述物业没有抵押、贷款的行为，并不存在其他任何纠纷、否则由此产生后果由甲方承担。九、本楼房如遇政府或发展商征收、拆迁，乙方所属物业的补偿归乙方所有（或按乙方所占本栋楼房面积比例分配）。如若甲方在施工进程中出现停工三个月以上的情况，乙方可以要求甲方在15天内退回已交的全部合作建房款，合同作废；若乙方在约定交款时间内，接到甲方交款通知电话后三天内没来交款的，视为乙方自动放弃合同，甲方不退回已交的合作建房款，合同作废。十、本协议经甲、乙双方签字后生效，双方对协议内容性质及各自权利义务均清楚明白，并同意严格履行，任何一方违约应承担相关违约责任。十一、甲、乙双方如发生争议，应尽量协商处理，如无法协商解决的，任何一方均可依法律程序向法院申请诉讼。十二、本合同经甲、乙双方签字后生效，本合同一式贰份，甲、乙方各执一份，均具有法律效力。2017年8月31日，被告张绪军（甲方）与原告梁锦昌（乙方）再次签订《合作建房合同》，主要约定：一、甲、乙双方合作统筹兴建的合作建房项目位于惠东县××盐灶××村小盐田，占地面积4600平方米，占地可建筑面积约3000平方米，楼名定为《海岸居》，高约十八层。二、经审核，乙方应分担房屋建造费人民币154400元整）以收据为凭。建好后分得B栋第十二层1012房（一房一厅），建筑面积约51.48平方米的所有权和使用权。三、本合同签订之日，乙方须先付定金5000元，2017年5月30日前付至全款的50%，计77200元（包括定金）；2017年6月22日前付至全款的30%，计46320元；外墙做好后付清余款，计30880元。甲方收到全部建房款后乙方对上述房屋拥有七十年所有权和使用权……。2017年5月22日，被告刘元海出具内容为“今收到梁锦昌交来《海岸居》B栋1010房合作建房款（定金）10000元”及“今收到梁锦昌交来《海岸居》B栋1012房合作建房款（定金）5000元”的《收款收据》两张交原告收执。2017年5月24日，被告刘元海出具内容为“今收到梁锦昌交来《海岸居》B栋1010房50%合作建房款102575元”及“今收到梁锦昌交来《海岸居》B栋1012房50%合作建房款72200元”的两张《收款收据》。2017年6月2日，被告刘元海出具内容为“今收到梁锦昌交来《海岸居》B栋1010房30%合作建房款67545元”及“今收到梁锦昌交来《海岸居》B栋1012房30%合作建房款46320元”的两张《收款收据》交原告收执。被告刘元海称确认收到上述303640元，收到款后已用于涉案房屋建设。原告梁锦昌表示自愿放弃向案外人黄守力主张权利。庭审中，被告刘元海称：我只是一个工头，案涉地块的相关手续都是当地村民负责的，我只负责规划，不清楚土地的性质；“海岸居”一共有十一栋，已经建好了十栋，其中1（A栋）、2（B栋）、3(C栋)、5栋是我自己直接建的，与黄守疆是合作建房关系，黄守疆是第1、2、3栋的地皮主，建好了第1栋分给黄守疆；我与洪炯虎合作建设了第9、第10栋收益按比例和协议分配，9栋归洪炯虎，10栋由我和村民分；方军第6栋、第7栋，柯美伦第4栋、第8栋。案涉房产所在的“海岸居”楼盘因涉及违法用地、违法建设已于2018年4月12日被行政职能部门启动整体清拆程序，“海岸居”楼盘在原告梁锦昌提起本案诉讼前已被整体拆除完毕。另查，被告刘元海、黄守疆因涉嫌犯非法倒卖土地使用权罪，惠东县人民检察院于2018年10月9日向本院提起公诉，本院于2020年1月17日作出（2018）粤1323刑初720号刑事判决书，以非法倒卖土地使用权罪，依法判处刘元海有期徒刑六年；以非法转让土地使用权罪，依法判处黄守疆有期徒刑五年。截至本案判决作出之日，该刑事判决尚未发生法律效力。本院认为，涉案两份《合作建房合同》虽由被告张绪军以其本人名义与原告梁锦昌签订，但从《授权委托书》的内容可知，被告张绪军系经被告刘元海授权负责销售事宜，属履行职务行为，故张绪军的行为后果应由委托人即被告刘元海承受。故，本院认定该《合作建房合同》的合同主体为原告梁锦昌与被告刘元海。涉案《合作建房合同》虽名为“合作建房合同”，但合同的内容却是将案涉“海岸居”B栋第10层1010号及1012号特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告刘元海之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。故，本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）涉案两份《合作建房合同》的效力；（二）被告刘元海、黄守疆、张绪军、盐灶背村委应否向原告连带返还购房款。关于涉案《合作建房合同》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《合作建房合同》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，上述《合作建房合同》应为无效合同。关于被告刘元海、黄守疆、张绪军、盐灶背村委应否向原告连带返还购房款的问题。被告刘元海作为无效合同的相对方，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告诉请被告刘元海返还已付购房款303640元，理由充分，本院予以支持。关于被告黄守疆是否承担责任问题，被告刘元海与被告黄守疆合作建设涉案“海岸居”B#楼房产，双方系个人合伙关系，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。据此，被告黄守疆应对其与刘元海的合作之债即涉案303640元购房款的返还承担连带责任。被告张绪军受被告刘元海的委托代为与原告签订合同并出具购房款收据，系履行职务行为，并非真正的合同主体，因此，原告诉请被告张绪军连带返还购房款，依据不足，不予支持。被告盐灶背村委并非涉案合同的相对方，也未获取利益，故原告诉请被告盐灶背村委承担连带还款责任，本院不予支持。关于原告诉请维权费用的承担问题。因是否聘请律师代理是当事人意思自治的范畴，在无约定该费用由被告承担的情况下，原告的该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。至于担保费、保全费，因原告并未提出财产保全措施，原告该请求无事实依据，本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告梁锦昌与被告张绪军（被告刘元海）分别于2017年5月22日、2017年8月31日签订的两份《合作建房合同》无效；二、被告刘元海、黄守疆于本判决发生法律效力之日起10日内向原告梁锦昌连带返还购房款303640元；三、驳回原告梁锦昌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5855元（经批准缓交），由被告刘元海、黄守疆连带负担。如不服本判决，原告梁锦昌可在判决书送达之日起三十日内，各被告可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  黄新娣审判员  罗晓燕审判员  王雪良二〇二〇年二月十日法官助理柯嘉静书记员赖丽娴