广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初15566号原告：王军，男，1971年7月2日出生，汉族，住广西南丹县**********，公民身份号码452************056。委托诉讼代理人：王带，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁海鹏，广东天穗律师事务所实习律师。被告：佛山宇能创富投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********宇能数码广场A区25层2505室，统一社会信用代码914***********029F。法定代表人：任广能，董事长。委托诉讼代理人：杨小明，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫伟同，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。原告王军与被告佛山宇能创富投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，被告提出管辖权异议，本院经审查裁定予以驳回，被告提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王带、被告的委托诉讼代理人杨小明、莫伟同到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签署的《物业使用权转让合同》；2.被告宇能创富公司双倍返还定金100000元及首期款198000元；3.被告向原告支付违约金（以248000为基数，自2019年6月1日起以每日万分之五为标准计算至合同解除之日）；4.被告向原告支付利息，以50000元为本金，从2017年10月2日起按年利率4.35%计算至实际返还之日止、以198000元为本金，从2017年10月13日起按年利率4.35%计算至实际返还之日止；5.被告承担原告律师费15000元；6.被告承担本案诉讼费等全部费用。事实和理由：原告因被告工作人员使用不当诱导、欺诈等手段，在2017年9月13日签署了《物业使用权转让合同》，购买了佛山市南海区***********宇能数码广场B区2栋11层1114号房，原告按照约定支付了50000元定金及首期款198000元。事后，原告向相关政府部门查询得知上述项目的房屋根本不能作为住宅使用，并且发现被告开发的上述项目至今仍在建设当中，未能按合同约定于2019年6月1日完成交楼。为此，原告多次向被告询问项目用地的权属状况、产权性质以及施工建设、装修交付等进展情况以及解决方案，被告一直推脱，企图逃避法律责任。原告认为，上述项目的房屋不能作为住宅使用，且实际租期超出了法律规定的20年最长租赁期限；涉案建设项目至今仍在使用，未按约定2019年6月1日前完成交楼，已构成违约；从被告一直拒不答复项目进展情况和提出有效解决方案的态度来看，其事实上是已通过实际行动表明不履行或迟延履行合同，甚至无能力和条件履行合同。显然，此情形下原告购买该物业的合同根本目的将无法实现。请求法院支持原告全部诉讼请求。被告辩称，一、《物业使用权转让合同》不是租赁合同，不应适用租赁合同的相关法律来规制，原被告双方建立的是使用权转让关系，是合同纠纷。宇能公司与“宇能数码广场B区”建设项目所在地使用权人佛山市南海区里水镇开发总公司约定，地块上建筑物、构建物为宇能公司自行出资建设，宇能公司在2052年11月3日之前享有该地块地上建筑物、构建物的使用权。根据民事行为中的“法无禁止即可为”原则，法律无规定禁止使用权转让，使用权转让对社会公共利益亦无影响，享有租赁权与使用权之间是有区别的：1、权利的性质，承租人只能在租赁的目的范围内使用其权限。而本案的物业使用转让权本质上与土地使用权的转让具有相同性质，即在转让的年限范围内享有完全的支配权和用益权，这是租赁权所不具有的；2、关于权利使用的限制。在租赁权下，承租人的承租权必须根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条加以行使：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。而本案的物业使用权人如对标的物进行改善或者增设他物，则无需经过物业使用权出让方同意；3、关于标的物能否设定抵押问题。在租赁权下，由于租赁人是实际所有人，因此承租人不能将承租的不动产设定抵押。而本案的情形，物业使用权受让人可以对标的物设定抵押等处分权利；4、租赁合同的租金一般为每月或每年支付并要交付按金；而本案是使用权转让，一次性支付全部价款；5、租赁合同有合同法明确的期限限制，不能超过20年；而本案的物业使用权转让期限不受20年的影响，而受双方确定的期限影响，受被告用地时限的影响，现在双方约定的35年并没有超过被告用地期限，符合相关规定要求。不应当将双方确定的35年的使用权转让合同解释为租赁合同的20年，这样将会无视合同当事人意思自治，严重侵犯和损害当事人权利。可见，如果完全依据法律规定，根本无法将本案的物业使用权转让合同简单解释为房屋租赁合同。本案中，宇能公司有权基于其自身享有的使用权，对涉案物业的使用权进行转让，并与原告签订的是《物业使用权转让合同》，而非租赁合同，宇能公司转让的是物业使用权，原告支付的是使用权转让金，这点在双方签订合同时即为明知，因此，双方之间的《物业使用权转让合同》合法有效，对双方均有约束力，且不属于租赁合同，不应适用租赁合同的相关法律来规制。二、不应解除《物业使用权转让合同》，被告迟延交楼是因为原告违约在先，被告享有先履行抗辩权有权顺延交楼并且被告受到了不可抗力因素的影响。理由如下：1、不应解除合同。被告之所以迟延交楼，原因在于原告违约在先。本案中，原告选择的是银行贷款方式付款，贷款金额16万元。《宇能数码广场（B区）物业使用权转让确认书》第三条第四项明确约定原告应在签订确认书后五个工作日内办理贷款手续，《物业使用权转让合同》第五条明确约定“乙方未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日”。由于原告违约迟迟不办理贷款手续，被告于2019年5月22日向原告邮寄催告函，要求其于2019年6月15日前办理贷款手续，但截至今天庭审原告尚未办理，已构成严重违约，根据《物业使用权转让合同》第九条的约定，被告有权要求原告继续履行合同并按照逾期应付款每日万分之八的标准向被告支付违约金。由于一环改造施工影响了施工进度，一环施工围蔽了工地附近的道路，严重阻碍了水泥等施工材料、大型机械设备入场，延误了工期。同时，因为涉案物业为都市型产业载体，中间涉及修改规划的事项，也影响了施工进度。同时，被告采取一切积极措施，推进施工进度，将影响降至最低；2、因不同意原告解除合同，相应地原告主张返还转让款不成立，亦应予以驳回。特别是原告提出的双倍返还定金10万元，应予驳回。根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第四条规定，由于定金5万元为认购定金，目的在于担保双方签订转让合同，现双方已经签订合同，担保目的已经实现，不能再适用双倍返还。而且，在《宇能数码广场（B区）物业使用权转让确认书》第三条第五项中明确约定，定金在签署转让合同后，已转化为转让款，不再属于履约定金，不适应双倍返还规定；3、如上，相应地律师费主张也不成立。本案是原告违约在先，不应支持律师费。根据合同第十条不可抗力的抗辩，因本案受一环施工影响，构成不可抗力，即使法院要求解除合同，也仅判决返还转让款，不存在其他责任。而且，原告主张15000元的律师费，却只提供了5000元的发票，其诉求显然没有依据；4、不应支付违约金。原告违约在先，被告享有先履行抗辩权，有权顺延交付，原告应当先支付转让款及违约金；5、被告基于双方签订的《物业使用权转让合同》附赠给原告的75800元装修券，若解除合同原告应当返还领取的装修券。综上，原告的诉讼请求无事实与法律依据，应予以驳回。补充：1.根据案涉转让合同第五条约定，原告应全部付清转让款及违约金等应付款项后被告才有交楼义务。本案属于原告没有付清转让款导致的，不存在迟延交付的问题。2.原告主张被告支付违约金没有合同依据。根据案涉转让合同第十条约定，即使原告主张成立，被告仅负有退还转让金及本金的义务，不承担其他责任。且双方没有就退还转让款约定违约责任，原告主张按万分之五主张的违约金呢没有合同依据。3.原告主张的利息不成立且与原告主张的违约金存在重复主张。即是法院判决支持，最多只能考虑利息而不支持违约金。另外，确认原告主张的已付款金额。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告企业信用信息查询报告打印件1份，证明原被告的主体资格；2.《物业使用权转让合同》及附件原件1份，用以证明被告以欺骗手段使原告产生重大错误认识情况下签署了上述协议；3.收款收据原件2份，用以证明被告收取了原告支付的定金和首期款；4.装修券复印件2张，用以证明被告向原告赠送装修券；5.民事委托代理合同原件1份，发票原件2份，用以证明原告为解决纠纷支付了合理的律师费。被告举证如下：1.关于宇能数码广场B区竣工延期情况说明原件1份、关于宇能数码广场B区竣工延期申请复印件各1份；2.佛山新闻网发布的关于佛山一环封闭施工路段的通知复印件1份、佛山市商务局复函原件1份；证据1-2证明（1）涉案工程延期是由于佛山一环高速化改造及水利部门围蔽施工，造成施工车辆出入有障碍。后又受到亨田村民阻扰架桥，导致项目无法如期完工。涉案项目延期属于不可预见且不可归责于宇能公司的客观因素，因此交付时间理应顺延。3.建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、土地证复印件各1份；4.租赁合同、补充协议复印件各1份；证据3-4证明涉案项目已取得相关施工、规划许可，涉案物业使用权转让合同合法有效。5.关于认定宇能数码广场为都市型产业载体项目的通知【南府[2011]399号】复印件1份；6.业主告知函原件1份；证据5-6证明涉案项目为都市型产业载体项目。7.物业使用权转让确认书、催告函、快递单原件1份，证明原告违反合同约定，没有按期办理贷款手续，应当向被告支付违约金。涉案定金已转化为转让款，不适应双倍返还规定。原告违约在先，根据合同约定，被告有权顺延交楼。对当事人无异议或真实性无异议的，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据5为原告主张委托律师的合同及相应费用发票，本院对其真实性采信。2.被告提交的证据1、2、6、7，本院对其形式真实性予以确认。本院综合当事人陈述及采信的证据，确认以下事实：2017年10月2日，原告向被告支付了定金50000元。2017年10月9日，原告与被告签订《宇能数码广场（B区）物业使用权转让确认书》，约定原告受让被告宇能创富公司投资建设的位于佛山市南海区***********宇能数码广场B区项目B区2栋11层1114号的物业使用权等。2017年10月13日，原告向被告支付首期款198000元。2017年10月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将宇能数码广场B区项目自编号B区2栋11层1114号产业用房的使用权转让给乙方，建筑面积37.9平方米；该物业只能作为都市产业载体用途；该物业使用权转让期限从本合同签订之日起至2037年10月29日，甲方在转让期限届满之日起赠送该物业使用权给乙方至2052年11月3日；该物业使用权总转让金额为408000元，乙方须在2017年10月30日前支付首期款248000元（含认购定金），余款160000元向银行贷款支付；甲方应在2019年6月1日（含本日）前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；甲方未按照约定期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；如甲方逾期超过90天未能交付该物业，乙方有权解除合同并要求退回已交转让款；如果因本合同发生诉讼，败诉方须承担胜诉方的全部律师费和诉讼费以及调查费、差旅费等费用；等等。宇能数码广场B区于2012年2月28日取得建设工程规划许可证，于2013年8月26日取得建筑工程施工许可证，但至庭审结束时尚未竣工验收。另查明，原告聘请律师提起本案诉讼，支出律师费15000元。本案起诉状等应诉材料于2019年8月8日送达至被告。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在宇能数码广场B区已取得建设工程规划许可证，但《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限从2017年10月29日至2052年11月3日，即实际租赁期限为12790天，已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权转让合同》约定的物业使用权总转让款408000元应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定上述合同超出二十年的约定无效，故原告无需向被告支付超出二十年期限的物业使用权转让款。二十年期限的物业使用权转让款为233028.93元（408000元÷12790天×20年天数7305天），原告已支付248000元，原告多支付的款项被告宇能创富公司应予以退还。原告已足额支付二十年期限的物业使用权转让款，被告未能依约交付涉案物业且逾期已超过了90天，根据双方合同的约定，原告有权自2019年8月31日起提出解除上述合同。原告主张解除合同的起诉状已于2019年8月8日送达至被告，综合以上情况，本院认定上述合同关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2019年8月31日解除。上述合同解除后，被告应返还二十年期限的物业使用权转让款予原告。综上，被告应返还其所收取的全部物业使用权转让款予原告，故对原告主张被告返还定金50000元、首期款198000元的请求，本院予以支持。被告违约导致双方合同解除，故对原告主张双倍返还定金的请求，本院予以支持。原告主张律师费15000元符合双方的约定，本院予以支持。关于原告的违约金、利息主张，上述合同于2019年8月31日解除，故本院酌定被告支付以248000元为本金自2019年8月31日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予原告，对原告超出部分的违约金及利息主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告王军与被告佛山宇能创富投资有限公司于2017年10月29日签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2019年8月31日解除；二、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共100000元予原告王军；三、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还首期款198000元予原告王军；四、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费15000元予原告王军；五、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以248000元为本金自2019年8月31日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予原告王军；六、驳回原告王军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3710元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的3710元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退回。。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二〇年二月十四日书记员  蒋雪君