上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初22485号原告：上海上房物业服务股份有限公司，住所地上海市。法定代表人：周超，董事长。委托诉讼代理人：王依来，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：杨菲菲，女，1986年8月2日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：王征，上海宝淳律师事务所律师。被告：上海三德置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：高铨志，董事长。委托诉讼代理人：程工，江苏路泰律师事务所律师。原告上海上房物业服务股份有限公司(以下简称上房物业)与被告杨菲菲、上海三德置业有限公司(以下简称三德公司)物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上房物业委托诉讼代理人王依来、被告杨菲菲及其委托诉讼代理人王征、被告三德公司委托诉讼代理人程工到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上房物业向本院提出诉讼请求：1、要求被告杨菲菲支付2014年11月18日至2016年11月29日的物业管理费人民币(以下币种同)344,518.13元(包括2014年9月1日至11月17日因面积减少而多收的501.14元和上述期间少收的每平方米7元的差价款7,760.52元)；2、要求被告杨菲菲从逾期之日按日加付应缴费用3‰滞纳金至实际履行日止；3、要求被告三德公司对上述费用承担连带责任。事实和理由：原告是上海三德兴商务广场的物业管理人，被告杨菲菲系该物业的租户，被告三德公司系上海三德兴广场的业主。2014年4月15日，原告受被告三德公司委托为上海三德兴商务广场的业主或使用人提供物业服务。后被告三德公司向被告杨菲菲出租该物业223、224室，并于2014年8月31日交付使用。但自2014年11月以来，被告杨菲菲拖欠物业管理费共计344,518.13元。经多次催讨无果，故诉至法院要求判如所请。被告杨菲菲答辩称：不同意原告的诉请，同意按物业费总数的40%承担责任，最多承担53,697.50元物业费，要求扣除物业费押金14,072元和多付面积差额945.42元；未支付物业费起止时间应为2014年11月18日至2015年10月14日止；原告提供物业服务期间，存在诸多瑕疵，53,697.50元还应适当减少；滞纳金不同意支付。被告三德公司辩称：不同意按比例承担物业费，接受服务的是被告杨菲菲，物业费计算应从房屋交付至房屋归还之日止；物业费由物业合同规定，物业费、滞纳金、违约金均不同意承担连带责任。本院经审理认定事实如下：被告三德公司系原告上房物业所管理的上海三德商务广场的产权人。2014年4月15日，原告上房物业(原上海上房物业管理有限公司)与被告三德公司签订上海三德商务广场物业服务合同一份。合同约定，由原告向被告三德公司所有的包括被告杨菲菲承租房在内的上海三德商务广场提供共用部位的维护、养护管理、公共区域的清洁卫生服务以及公共秩序的维护等物业服务；并约定物业服务费收取标准：办公部分每平方米15元、商业部分每平方米32元、地下车库每月50,000元；此外，合同还对物业使用人欠费的，按欠费部分的千分之三收取滞纳金等作了规定。嗣后，原告按合同约定履行了相应的义务，但被告杨菲菲未向原告缴纳2014年11月18日后的物业费。经原告多次催讨，被告杨菲菲以物业管理不到位和被告三德公司存有过错责任为由拒付，为此涉讼。另查，2014年1月6日，被告三德公司和被告杨菲菲签订房屋租赁合同两份。合同约定：由杨菲菲承租三德公司位于上海市墨玉南路XXX号二层223、224室，面积约439.75平方米，此后双方确认以实测面积431.94平方米为准；同时还约定自交房日起，物业管理费、电费水费等费用由承租方乙方即杨菲菲承担，被告杨菲菲确认并同意物业管理费按每月每平方米32元，三个月付一次；此外合同还对租赁期限、保证金和房屋的交付、违约责任等作了明确规定。被告三德公司和被告杨菲菲双方曾因房屋租赁合同纠纷诉至本院，本院以(2018)沪0114民初4号民事判决书判决结案。双方均不服上诉至上海市第二中级人民法院，上海市第二中级人民法院于2018年11月26日以(2018)沪02民终9046号作出部分改判的终审判决。再查明，1、被告三德公司与被告杨菲菲间房屋租赁合同纠纷案件于2015年12月28日诉至本院；2016年3月至6月期间，墨玉南路XXX号二层223、224室房屋处于装修残值的评估阶段；2、(2018)沪02民终9046号终审判决确定：被告三德公司与被告杨菲菲间的房屋租赁合同于2015年10月14日解除；3、被告杨菲菲于2015年12月1日起停止经营；4、被告杨菲菲于2016年11月29日将墨玉南路XXX号二层223、224室房屋钥匙交还被告三德公司。审理中，双方对于按431.94平方米来计算物业费无异议；原告对被告杨菲菲多付面积的物业费差额945.42元、预付的物业费押金14,072元均同意予以抵扣。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对双方均具有约束力，双方对此均应严格遵守。原告上房物业按物业服务合同约定，向被告提供了相应的物业服务之后，被告理应向原告支付物业管理费，现其拖欠不付，应承担相应的民事责任。因被告三德公司和被告杨菲菲所签订的房屋租赁合同合法且明确约定物业费由杨菲菲负担，故杨菲菲作为物业使用人应依约向原告交纳物业费用，被告三德公司作为业主应依法负连带交纳之责。故原告要求两被告支付物业管理费的诉讼请求本院予以支持。由于原告在物业服务管理上存有瑕疵，重利益轻管理导致当事人三方纠纷乃至诉讼不断，而且两被告在租赁合同纠纷诉讼中，被两级法院认定被告三德公司违约过错责任大于被告杨菲菲，以致被告杨菲菲拖欠上述应付物业费，具有因果关系。故原告要求支付滞纳金的主张，本院不予支持。原告诉请补缴的差价部分物业费，于法有据，本院予以支持。至于逾期返还房屋期间的物业费，鉴于2015年12月至2016年6月期间，被告三德公司与被告杨菲菲间的房屋租赁合同纠纷案件处于审理阶段(房屋装修残值审价期)，被告杨菲菲称为了确保审价评估准确未及时交还被告三德公司房屋钥匙，也未实际经营使用，具有合理性，故此期间的物业费应由房屋权利人被告三德公司承担支付义务；但审价单位现场测量结束后，被告杨菲菲应及时腾退房屋，鉴于被告杨菲菲于2016年11月29日将房屋钥匙交还被告三德公司，故2016年7月至2016年11月29日期间的物业费应由被告杨菲菲承担支付义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、被告杨菲菲应支付原告上海上房物业服务股份有限公司2014年9月1日至2014年11月17日期间的补缴物业管理费7,760.52元、2014年11月18日至2015年11月30日期间的物业管理费171,854.52元、2016年7月1日至2016年11月29日期间的物业管理费68,649.66元，前述合计248,264.70元，扣除其先前多付的945.42元及其预付的物业管理费押金14,072元，被告杨菲菲应于本判决生效之日起十日内支付原告上海上房物业服务股份有限公司人民币233,247.28元；二、被告上海三德置业有限公司对被告杨菲菲上述付款义务承担连带清偿责任；三、被告上海三德置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海上房物业服务股份有限公司2015年12月1日至2016年6月30日期间的物业管理费人民币96,754.56元；四、驳回原告上海上房物业服务股份有限公司其他的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,467元，减半收取3,233.50元，由原告负担136.50元，被告杨菲菲负担2,189元，被告上海三德置业有限公司负担908元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 高 璐二〇二〇年二月三日书记员 王燕华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳服务费用。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主和物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。