安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终4935号 上诉人（原审被告）：安徽国祯商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市高新区科学大道**国祯大厦**，统一社会信用代码9134010039452157XU。 法定代表人：李效丰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：江宏宇，安徽安泰达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：界首市盛道运动健身有限责任公司，，住所地安徽省界首市天安路**楼**401、402、403、404商铺统一社会信用代码91341282MA2N0FQ243。 法定代表人：刘峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑志彪，安徽志豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚飞，安徽志豪律师事务所律师。 原审被告：界首国祯置业发展有限公司，住，住所地安徽省界首市胜利东路国祯广场营销中心一社会信用代码91341282060801037Q。 法定代表人：李效丰，系该公司总经理。 原审被告：陈福临，男，1992年2月16日出生，汉族，住安徽省界首市。 上诉人安徽国祯商业运营管理有限公司（以下简称安徽国祯公司）与被上诉人界首市盛道运动健身有限责任公司（以下简称界首盛道公司），原审被告界首国祯置业发展有限公司、陈福临侵权责任纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2018）皖1282民初2305号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 安徽国祯公司上诉请求：撤销安徽省界首市人民法院（2018）皖1282民初2305号民事判决，改判驳回界首盛道公司对安徽国祯公司的诉讼请求或者发回重审，一，二审诉讼费由界首盛道公司负担。事实与理由：根据双方于2016年9月签订的租赁合同，安徽国祯公司有权依法转让房产，且无需征得界首盛道公司同意。另外依据双方签订的租赁合同第21条，22条之约定，安徽国祯公司未履行通知义务，承担的是违约责任并非侵权责任及赔偿责任。租赁合同中虽然约定界首盛道公司享有优先购买权，但优先购买权是一种附条件的形成权，并非单方订约权。界首盛道公司只是在同等条件下享有优先购买涉案商铺的资格，并非必然购买涉案房屋，只有在其支付超过或者等于其他购买者的对价后才会取得涉案商铺优先缔约的权利。界首盛道公司没有足够的能力购买涉案商铺，其不具备行使优先购买权的能力，双方并未形成买卖合同关系，所以界首盛道公司主张安徽国祯公司按照房屋差价进行赔偿损失，无法律依据。界首盛道公司从未向安徽国祯公司表明购买涉案商铺的意向，且其也未能证明具有同等条件购房的能力。没有任何事实或法律依据证实界首盛道公司必然获得涉案房屋，其对于获得涉案房屋并无法律意义上的可期待性。安徽国祯公司将涉案房屋出售给第三人，并没有获得额外利益。一审法院判决该公司支付界首盛道公司70余万元房屋差价，没有法律依据且显失公平，房屋价格的跌宕是市场行为不具有确定性，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定，同时按照评估机构评估的房屋差价为依据，判决安徽国祯公司承担房屋增值部分的损失，没有事实依据，属于适用法律错误。一审中评估机构以2018年7月18日为评估基准日，依据不足，导致涉案商铺房屋价值及损失计算依据不正确，应予纠正并重新评估。涉案房屋所有权并非安徽国祯公司所有，房屋出售给第三人的行为并非该公司可以控制，也不知晓。即使房屋出售给第三人，界首盛道公司的经营并未受到任何影响，未遭到任何经营损失，一审判决安徽国祯公司给付70余万元赔偿款，显失公平。 界首盛道公司辩称：安徽国祯公司没有履行告知义务，按照双方合同约定属于违约事实，但同时该公司没有履行告知义务，也构成侵权。根据中华人民共和国合同法，第122条“因当事人一方的违约行为侵害对方人身财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任，或者依照其他法律要求其承担侵权责任”之规定，界首盛道公司有权选择侵权或者违约主张权利，本案中该公司选择侵权起诉符合法律规定。由于安徽国祯公司侵害了界首盛道公司的优先购买权，在安徽国祯公司出卖涉案房屋时，界首盛道公司丧失以同等价款优先购买该房屋的交易机会。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条“出租人出卖租赁房屋为在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”和《中华人民共和国侵权责任法》第19条“侵害他人财产的财产损失，按照损失发生时的市场价格或其他方式计算”之规定界首盛道公司有权要求安徽国祯公司按照市场价格进行赔偿，因此一审法院判决按照起诉时的市场评估价款计算损失符合法律规定。 界首盛道公司向一审法院起诉请求：1、判决确认界首盛道公司对安徽国祯公司出租的位于界首市天安路36号，国祯广场6号楼401、402、403、404号商铺享有优先购买权；2、判决安徽国祯公司、界首市国祯置业发展有限公司、陈福临连带赔偿界首盛道公司优先购买权受到侵害的损失1005814元（其中房屋增值额975814元、评估费30000元）；3、判决安徽国祯公司、界首市国祯置业发展有限公司、陈福临连带赔偿界首盛道公司经济损失4933000元（包括成本费用、解聘费用、会员卡损失、建筑物及装修费用、设备类、投入资金成本损失，其中经济损失4921000元、评估费12000元）；4、本案一切诉讼费用由安徽国祯公司、界首市国祯置业发展有限公司、陈福临承担。 一审法院认定事实：2016年9月19日，界首盛道公司（乙方）与安徽国祯公司（甲方）签订一份《租赁合同》，约定：第一条“安徽国祯（甲方）将其所有的位于界首市天安路6号楼36号401、402、403、404号商铺，建筑面积共2570平方米，租给界首盛道公司（乙方）用于经营使用”。第四条“租赁期限为5年，自2017年1月1日至2021年12月31日。2016年10月1日起至2016年12月31日止为免费装修期。租金为每月每平方米8元，每半年缴纳一次租金……”。第十一条：“在租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，因符合国家有关房产转让的规定，不必乙方同意，但乙方依法享有优先购买权，甲方应提前一个月书面通知乙方”。2017年9月14日，安徽国祯公司与王艳签订三份《商品房买卖合同》，将界首市天安路6号楼36号402、403、404号铺出售给王艳。2017年10月27日，王艳、张振进行了不动产登记。2018年2月8日，安徽国祯公司与魏委、李欣慧签订一份《商品房买卖合同》，将界首市天安路6号楼36号401铺出售给魏委、李欣慧，2018年6月8日，魏委、李欣慧进行了不动产登记。安徽国祯公司出售商铺时未通知界首盛道公司。 一审法院另查明：2017年10月28日，王艳、张振出具一份《授权委托书》，二人委托陈福临全面管理界首市天安路6号楼36号402、403、404号铺，陈福临管理行为的法律后果由王艳、张振承担。2018年9月，陈福临在商铺门前张贴《商铺收回通知书》，要求界首盛道公司限期缴纳房租，否则收回商铺。在审理过程中，2018年8月2日，界首盛道公司申请对界首市天安路6号楼36号401、402、403、404号铺的市场价值进行评估，2019年4月22日，安徽笑天木子价格评估有限公司出具（2019）0139号《价格评估意见书》，评估基准日为2018年7月18日，四间商铺价值13610468元，扣除安徽国祯公司出售的价值12634654元，价值增值为975814元。界首盛道公司支付评估费30000元。 一审法院认为，（一）、优先购买权问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”。第三人王艳、张振和魏委、李欣慧已经购买租赁房屋，并办理产权登记手续，根据双方提供证据和价格合理性、房屋买卖常理上综合分析，已无法判断第三人存在恶意，为保护善意第三人信赖利益和交易安全，且该优先购买权已经无实际履行可能，故对界首盛道公司主张享有优先购买权，不予支持。 （二）、优先购买权的损害赔偿数额。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。作为出租人的安徽国祯公司未通知作为承租人的界首盛道公司出售了四间商铺，显然侵害了界首盛道公司的优先购买权，该公司有权要求安徽国祯公司承担赔偿责任，包括房屋价差损失以及为要求承担赔偿责任而支出的费用。关于房屋价差损失，安徽笑天木子价格评估有限公司出具（2019）0139号《价格评估意见书》，评估基准日为起诉之日2018年7月18日，价值增值为975814元；评估费30000元系界首盛道公司要求承担赔偿责任而支出的费用，该两部分损失应予以认定。注意到，界首盛道公司提供的证据并未证明其曾向安徽国祯公司表明购买租赁房屋的意向，亦未证明其有能力具备同等条件购买房屋，界首盛道公司在行使优先购买权中存在一定过错；同时《租赁合同》约定安徽国祯公司仅为通知义务，不必征得界首盛道公司同意，若让安徽国祯公司承担全部赔偿责任，有失公允。结合界首盛道公司的过错程度，理应适应减轻安徽国祯公司的赔偿数额，故酌定安徽国祯公司承担70%的赔偿责任704069.80元=（975814元+30000元）×70%。 （三）、经济损失4933000元问题。其一、界首盛道公司主张的该部分损失涉及的经营自主权与本案审理的优先购买权并非同一法律关系，不宜在本案中处理。其二、从界首盛道公司提供的《商铺收回通知书》和《报警记录》上分析，无法证明陈福临侵害影响其经营活动的事实。其三、界首盛道公司仍然在租赁商铺经营，其丧失优先购买权不必导致其该部分损失。其四，界首盛道公司单方委托评估机构作出的《华新咨报【2018】60号拟申请赔偿评估咨询报告》，安徽国祯公司不予认可评估数额，该咨询报告不具有客观真实性，不予认可其证明目的，不予支持该部分经济损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十条、《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决: 一、安徽国祯商业运营管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿界首市盛道运动健身有限责任公司经济损失704069.80元；二、驳回界首市盛道运动健身有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53371元（5800元+47571元），减半收取26685.50元，由界首市盛道运动健身有限责任公司承担23521.50元，由安徽国祯商业运营管理有限公司承担3164元。 本院二审期间，双方当事人均未提供新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点有二：（一）、安徽国祯公司是否履行合同约定的通知义务，乃至是否侵害界首盛道公司的优先购买权；2、如确认安徽国祯公司侵害界首盛道公司的优先购买权应以何种标准衡量界首盛道公司的损失。关于焦点（一）：双方租赁合同第十一条约定“租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让的规定，不必乙方同意，但乙方依法享有优先购买权，甲方应提前一个月书面通知乙方，房屋所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的出租方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务”。故审查安徽国祯公司是否侵犯界首盛道公司优先购买权，关键在于安徽国祯公司是否“提前一个月书面通知乙方”。根据查明的事实，安徽国祯公司将涉案房屋出售给王艳、张振和魏委、李欣慧并办理产权登记手续，安徽国祯公司出售商铺时未按合同约定在出售前一个月向界首盛道公司履行通知义务，侵害了界首盛道公司在同等条件下享有的优先购买权。关于焦点（二）：根据立法原意，优先购买权的设立，追求的主要是安全价值，是对一种基本社会秩序的维护，而不是对出卖人所有权的限制。对优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障，但并不意味着购买条件上的优惠，界首盛道公司未举证证明其曾向安徽国祯公司表明购买涉案房屋的意向，亦未证明其有具备同等条件购买涉案房屋的能力，且根据“买卖不破租赁”的原则，界首盛道公司作为承租人的租赁权是有法律保障的。但在本案中，双方租赁合同第十二条约定“一方违反本合同的任意一项规定，应向守约方按年租金总额的30%承担违约责任”，由此可以认定双方对侵害优先购买权的违约责任作出了明确约定，安徽国祯公司违反合同约定未履行通知义务，显然构成违约行为，涉案租赁合同是双方当事人意思自治的表现,且不违反法律的强制性规定,合同条款对双方具有约束力,依据上述条款约定，安徽国祯公司应承担违约责任。根据租赁合同中对租金的约定，涉案房屋月租金20560元，年租金总额为246720元，年租金总额的30%为74016元，故安徽国祯公司对界首盛道公司应承担74016元赔偿责任。 综上，安徽国祯商业运营管理有限公司的上诉请求部分能够成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省界首市人民法院（2018）皖1282民初2305号民事判决； 二、安徽国祯商业运营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿界首市盛道运动健身有限责任公司经济损失74016元； 三、驳回界首市盛道运动健身有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费53371元（5800元+47571元），减半收取26685.50元，由界首市盛道运动健身有限责任公司负担23521.50元，由安徽国祯商业运营管理有限公司负担3164元；二审案件受理费3164元，由安徽国祯商业运营管理有限公司负担364元，由界首市盛道运动健身有限责任公司负担2800元。 本判决为终审判决。 审判长 姚 斌 审判员 叶茂林 审判员 邵静怡 二〇二〇年二月三日 法官助理王楠楠 书记员郝幼幼