江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初9435号原告：王丽，女，1971年2月24日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：杜祥君，连云港市海州区正义法律服务所法律工作者。被告：李加甫，男，1986年12月27日出生，汉族，住连云港市海州区。被告：张士伟，女，1987年9月5日出生，汉族，住连云港市海州区。原告王丽与被告李加甫、张士伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案，依法适用普通程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告王丽及委托诉讼代理人杜祥君、被告李加甫、张士伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽向本院提出诉讼请求：1、请求认定原、被告于2018年3月26日签订的《楼房转让协议》无效；2、请求判令两被告返还购房款435000元及利息165300元（自2018年3月6日起按年利率24%暂计算至起诉之日2019年10月30日止，要求计算至实际支付之日止）；3、请求判令两被告支付违约金100000元；4、请求判令两被告支付房租1166元（自2019年3月22日暂计算至2019年10月30日止，要求计算至实际履行之日止）；5、请求判令两被告支付大门定金800元、建院墙建筑材料费砖600元、水泥1765元、石子红砖900元、沙子815元、施工费7500元，合计12380元；6、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告王丽申请撤回第3项要求两被告支付房租的诉讼请求。事实与理由：原告与被告就转让坐落于海州区的自有住房一套相关事宜达成合意，于2018年3月26日签订《楼房转让协议》一份，对双方的权利和义务作出明确约定。原告按约定支付20000元定金，并通过邮储银行汇款415000元，合计支付房款435000元，后因自建院墙，原告又向被告支付了12380元的建筑材料款，向建筑工人支付施工费7500元，定做大门定金800元（未安装）。双方在房屋转让协议中约定，房款支付后，即交付房屋，但又因被告暂时无房居住，双方又签订了一份租房协议，约定年租金2000元，被告支付了一年租金。原告多次催促被告腾空房屋交付给原告，被告以种种理由推诿不予交付。为维护自身合法权益不受侵害，特具状诉至法院，请求人民法院依法作出公正判决。被告李加甫、张士伟辩称，对于房屋买卖合同无效没有异议，同意返还本金，但不同意支付利息、违约金、院墙建筑费用等其他费用。院墙属于违建，已被城管通知拆除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王丽提供的楼房转让协议书、中国邮政储蓄银行转账汇款单、收条、村镇房屋所有权证、海州区浦南镇半滩村居民委员会出具的证明、租赁契约、王丽与李加甫的微信聊天记录截图，两被告不持异议，本院予以确认，并在卷为证。对有争议的证据，本院认定如下：原告王丽提供的购买大门定金800元收据，两被告有异议，该收据并非正规发票，且原告陈述大门并未实际安装，故本院不予确认；原告王丽提供的证人王某1的证言，两被告对证人砌院墙不持异议，但表示对金额不清楚，鉴于两被告参与了院墙（主要是购买材料）建设，对相关情况应当明知，又未明确提出相反意见，故本院对证人证言予以采信；两被告提供的浦南镇城管下达的违建停工通知书存根照片，原告王丽有异议，鉴于该证据无原件予以核对，故本院不予确认。根据本院采信的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年3月26日，李加甫、张士伟（甲方，转让方）与王丽（乙方，受让方）签订《楼房转让协议》，主要内容为：一、甲方将坐落在浦南镇半滩村二组楼房三间建筑面积约260平方米（左边李加松，右边路）转让给乙方。二、转让价人民币肆拾叁万伍仟元，于本协议签订时一次性付清。三、楼房交付时间为转让价付清后交付，合同签订后30日为限。四、楼房质量符合普通民用房屋质量标准。五、甲方保证该房屋权属清楚，没有设立抵押担保，没有拖欠与房屋有关的其他任何费用等。六、房屋转让后，乙方对该房屋享有占用、使用、收益、处分的权利，如遇拆迁，所得一切补偿费用归乙方。如需办理房产权证以及水、电、网等入（转）户手续，甲方积极配合乙方办理，所需税费由乙方承担。七、一方如有违约向对方支付10万元违约金，造成一方损失的照价赔偿。协议有原、被告双方及见证人王某2签字，并加盖有海州区浦南镇人民调解委员会公章。同时，王丽与李加甫、张士伟签订《租赁协议》一份，李加甫、张士伟租赁王丽位于浦南镇半滩村楼房一年，租金贰仟元。2018年3月22日，王丽给付李加甫购房订金20000元。协议签订当日，王丽转账支付李加甫购房款415000元，李加甫将其持有的村镇房屋所有权证交付王丽，并支付王丽租金2000元。同日，连云港市海州区民委员会出具证明，内容为：我村二组村民李加甫在半滩村二组有楼房三间，建筑面积260平方，产权归李加甫所有。2018年3月9日至3月17日，为给涉案房屋建院墙，王丽多次通过微信转账给李加甫用于购买建筑材料，其中砖600元、水泥1765元、石子750元、红砖150元、沙815元，合计4080元。随后，王丽请王某1为涉案房屋修建院墙，为此支付王某17500元。院墙建成存续至今。租赁协议到期后，王丽多次催促李加甫、张士伟搬出涉案房屋，但李加甫、张士伟一直未搬离，致王丽诉至本院。另查明，王丽不是连云港市海州区村民。本院认为，当事人签订合同，违反法律、行政法规的强制性规定的，应属无效。根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，宅基地所有农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。本案中，被告李加甫、张士伟出售的楼房位于连云港市海州区，属于建造于农村集体土地上的房屋，但购买人原告王丽并非该村村民。双方签订的《楼房转让协议》，内容违反了土地管理法的规定，侵害了农村集体经济组织的利益，不利于农民利益的保护，应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。关于原告王丽的诉讼请求，本院依法认定如下：1、关于要求两被告返还购房款435000元及利息165300元（自2018年3月6日起按年利率24%暂计算至起诉之日2019年10月30日止，要求计算至实际支付之日止）的诉讼请求，原告王丽实际给付两被告购房款435000元，《楼房转让协议》依法被认定无效，两被告应予返还。2018年3月26日，原、被告于签订《楼房转让协议》的同时还签订了租赁协议，即双方通过占有改定的方式交付了涉案楼房。鉴于两被告给付原告王丽一年租金2000元，在此期间，购房款不应计算利息。2019年3月26日租赁协议到期，两被告既占用涉案楼房又未返还购房款，应向原告王丽支付利息。关于利息的计算标准，原告王丽要求24%的利率过高，依法应按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2、关于要求两被告支付违约金100000元的诉讼请求，因《楼房转让协议》无效，双方在该协议中约定的违约金条款亦属无效条款，对双方当事人没有拘束力，故本院不予支持。3、关于要求两被告支付房租1166元（自2019年3月22日暂计算至2019年10月30日止，要求计算至实际履行之日止）的诉讼请求，原告王丽于诉讼中申请撤回该项诉讼请求，是对自己诉讼权利和实体权利的处分，本院依法予以准许。4、关于要求两被告支付建院墙建筑材料费和施工费12380元（大门定金800元、砖600元、水泥1765元、石子红砖900元、沙子815元、施工费7500元）的诉讼请求，其中大门定金800元，原告王丽提供的并非正规票据，据原告王丽陈述大门未实际安装，两被告亦不予认可，故本院不予支持；其余11580元系原告王丽为涉案房屋添附院墙实际支出的费用，两被告对该添附行为明知且参与其中，并从中受益，故两被告应予承担。两被告辩称该院墙系违建已被城管通知拆除，但其提供的停工整改通知书系照片打印件，院墙实际也未遭拆除，故该辩解意见本院不予采纳。此外，涉案楼房的村镇房屋所有权证，原告王丽不应继续持有，而应返还两被告。因原告王丽已将该证作为证据交至本院，本院将在本判决生效后将该证原件退给两被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王丽与被告李加甫、张士伟于2018年3月26日签订的《楼房转让协议》无效；二、被告李加甫、张士伟于本判决生效之日起十日内一次性返还原告王丽435000元及利息（以435000元为基数，自2019年3月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告李加甫、张士伟于本判决生效之日起十日内一次性给付原告王丽建筑材料费及施工费11580元；四、驳回原告王丽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10946元，由原告王丽负担3446元，被告李加甫、张士伟负担7500元（原告王丽已预交，被告李加甫、张士伟于给付上述款项时一并给付原告王丽）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（按上诉金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。审 判 长  许娜娜人民陪审员  贺 君人民陪审员  郭家民二〇二〇年二月十一日书 记 员  洪田田法律条文、上诉须知及执行账号附录一、法律条文【一】《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。【二】《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农村集体所有。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。【三】《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、海州区人民法院执行账号当事人可以将款项直接支付给对方权利人或者交纳至本院账户，收款人户名：连云港市海州区人民法院，账号：32×××99，开户行：连云港建行海宁西路分理处。