文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初7106号原告：刘国莲，女，汉族，1954年7月18日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：向东，重庆德正天泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐熒，重庆德正天泽律师事务所律师。被告：重庆瑞安天地房地产发展有限公司，地址重庆市渝中区华盛路10号45层1#1-6单元、2#7-11单元，统一社会信用代码91500000756205567M。法定代表人：易安平，该公司董事长。委托诉讼代理人：张亚婷，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓岑，重庆钜沃律师事务所实习律师。被告：上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝中区化龙桥片区改造B1-1/01地块（雍江苑）11幢首层，统一社会信用代码91500103795899370A。负责人：陈群生，总经理。委托诉讼代理人：陈明桂，女，汉族，1980年5月10日出生，住重庆市渝北区，上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司员工。原告刘国莲与被告重庆瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称瑞安房地产公司）、上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司（以下简称丰诚物业重庆分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人向东，被告瑞安房地产公司的委托诉讼代理人张亚婷、陈晓岑，被告丰诚物业重庆分公司的委托诉讼代理人陈明桂参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘国莲向本院提出诉讼请求：一、判决两被告赔偿因其怠于履行房屋维修义务给原告造成的房屋租金损失24000元、物业管理费损失1633元，两项合计25633元，并以此为基数按中国人民银行同期贷款利率计算承担自2015年1月1日起至付清赔款之日止的资金占用损失，两被告对上述赔偿承担连带清偿责任；二、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告刘国莲于2010年9月25日购买了被告瑞安房地产公司开发的重庆市渝中区精装住宅房屋一套，同日与被告丰诚物业重庆分公司签订了《前期物业服务合约》，该房屋于2011年12月22日交付。根据被告瑞安房地产公司向原告随房提交并出具的《重庆市新建商品房屋使用说明书、质量保证书》的承诺，该房屋相关质保除遵循相关法定要求以外，同时载明该房屋在质保期内出现质量问题由“本公司或委托的物业管理公司……按规定时间完成修复工作”，同时该受托的物业管理公司即被告丰诚物业重庆分公司在该《质保书》上以加盖公章的方式向原告作出相关质保维修承诺。2014年11月，上述房屋由于所在楼栋公共落水管道破裂，导致楼上住户室内大面积积水并发生严重渗漏事故，致使原告房屋室内天花板、墙面、室内和进户大门严重损坏，经被告丰诚物业重庆分公司现场勘查，排除楼上住户使用不当导致的相邻权损害，属公共设施故障，由于原告刘国莲的上述房屋防水部分尚在质保期内，因此该事故所导致原告的房屋及设施的损坏既属于两被告基于房屋质保要求维修整改的范围，也属于被告丰诚物业重庆分公司基于物业管理公司职责负责维修整改的范围。因此，原告刘国莲应被告丰诚物业重庆分公司要求于2014年11月将房屋腾空交由其维修整改。根据相关建筑规范及房屋《质保书》要求，该房屋防水部分的维修整改期限为一个月以内，被告丰诚物业重庆分公司在进行维修整改前也承诺按期完成修复整改工作，但两被告自原告刘国莲将房屋腾空交付其维修整改后，严重怠于履行相关维修职责，无故严重拖延维修整改工期，在原告刘国莲无数次催促后，最终才在次年的2015年6月中旬将维修整改后的房屋交还给原告刘国莲，工期拖延长达6个月之久，给原告刘国莲造成租金损失24000元及无法使用房屋期间物管费用损失1633元的重大经济损失。其后两被告曾多次承诺对其拖延工期造成的损失进行赔偿，原告刘国莲也曾多次专程前往被告丰诚物业重庆分公司处交涉以尽力避免诉争，但两被告至今没有履行赔偿义务。基于上述事实，根据相关法律，原告刘国莲为维护自身合法权益，特向贵院提起民事诉讼，望判如所请。被告瑞安房地产公司辩称，原告于2014年11月底联系被告丰诚物业重庆分公司工程部工作人员于称其房屋的厨房和客厅天花板出现了水渍，接到反映后瑞安房地产公司立即派员工到现场查看，现场判断漏水原因是厨房吊顶给水管道漏水，管道是原告刘国莲自己装修的还是开发商交付房屋时就已经存在的现在已经无法查询记录。瑞安房地产公司于2015年1月完成了漏水部分的整改，但因涉案房屋的门套需要定做，未能及时更换。被告瑞安房地产公司在合理期限内完成涉案房屋的整改，已经履行了合同义务，并未故意拖延工期。案涉房屋整改内容并不影响房屋的使用，原告刘国莲要求被告瑞安房地产公司承担租金损失及物业管理费无事实依据。现被告瑞安房地产公司查询的同小区同户型出租价格为每月3000元，原告刘国莲主张的租金标准过高。根据双方签订的《买卖合同》附件五补充协议第十条的约定，案涉房屋如有质量问题，被告瑞安房地产公司负责在保修期内承担维修责任，但不承担除此以外的任何补偿、赔偿责任，故原告刘国莲要求被告瑞安房地产公司承担合同损失无合同依据。即使如原告刘国莲所述，涉案房屋于2015年6月完成整改，但在之后原告刘国莲并未向被告瑞安房地产公司主张过任何权益，原告刘国莲的诉讼请求已过诉讼时效。被告丰诚物业重庆分公司辩称，2014年11月26日，原告刘国莲第一次报修，称其房屋吊顶上有水渍，要求更换厨房门。被告丰诚物业重庆分公司立即与开发商瑞安房地产公司进行联系、协调，被告瑞安房地产公司于2015年5月将房屋维修完毕，被告丰诚物业重庆分公司于2015年6月房屋交付原告刘国莲。现不能确定到底是什么原因造成漏水。被告丰诚物业重庆分公司作为小区公共区域的管理方，非业主房屋的质量保证方，不应对因房屋内漏水整改承担赔偿责任。物业管理费是作为公共物业及配套设施的维护保养管理用途，故不同意原告刘国莲要求减免物业管理费的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年9月25日，瑞安房地产公司（甲方、卖方）与刘国莲（乙方、买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由甲方将位于重庆市渝中区房屋出售给乙方，房屋建筑面积为104.69㎡，套内面积为80.08㎡；《新建商品房房屋质量保证书》作为本合同的附件，甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。附件五第十条第1款约定：在保修期内，本商品房如有质量问题（除下述免责条款中约定的情形除外），甲方应负责免费予以修复，但保修期限并不因此而延长或重新起算。由于上述修复工程造成其他损害而需维修的，应由甲方承担维修责任，但甲方并不承担除此以外的任何补偿、赔偿责任，甲方亦不对该项维修承担任何保修责任。2011年12月22日，瑞安房地产公司将位于重庆市渝中区房屋交付给刘国莲。丰诚物业重庆分公司为上述房屋提供物业服务。2014年11月5日，刘国莲将重庆市渝中区出租给他人，租金为每月4000元。2014年11月26日，刘国莲因上述房屋漏水向丰诚物业重庆分公司报修。丰诚物业重庆分公司联系瑞安房地产公司进行维修，并要求刘国莲将房屋钥匙交给丰诚物业重庆分公司，以便安排工人进场施工。上述房屋的承租人退租后，刘国莲将房屋钥匙交给丰诚物业重庆分公司。瑞安房地产公司于2015年5月完成整改后，丰诚物业重庆分公司于2015年6月将上述房屋钥匙交还给刘国莲。2015年6月17日，刘国莲将上述房屋出租给他人，租金标准为每月3800元。2017年5月18日，刘国莲委托周洁、向东与丰诚物业重庆分公司协商因上述房屋在质保期内维修工程延误损失的赔偿问题未果。刘国莲因上述房屋漏水的维修时间过长要求赔偿与丰诚物业重庆分公司、瑞安房地产公司协商未果，未支付2015年1月至2018年8月期间的物业管理费，丰诚物业重庆分公司向本院提起诉讼，本院于2019年1月21日作出（2018）渝0103民初28141号民事判决书，判决刘国莲支付丰诚物业重庆分公司上述房屋从2015年1月至2018年8月的物业管理费11968元。上述事实，《重庆市房屋买卖合同》、《房屋交接单》、《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》、《前期物业服务合同》、《房屋租赁合同》、《情况说明》、照片、谈话录音、民事判决书以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告刘国莲与被告瑞安房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。被告瑞安房地产公司于2011年12月22日将位于重庆市渝中区房屋交付原告刘国莲，被告瑞安房地产公司负有在合同约定及法律规定的质保期限及范围内的保修义务。被告丰诚物业重庆分公司系提供物业服务的物业服务公司，负有协助业主与开发商联系质保期内房屋维修问题的义务。2014年11月26日，原告刘国莲因房屋漏水向被告丰诚物业重庆分公司报修，属于质保期限及范围内，被告瑞安房地产公司负有在合理期限内完成维修的义务。现被告瑞安房地产公司直至2015年6月完成维修并交付给刘国莲，明显超过合理期限。被告瑞安房地产公司关于与原告刘国莲合同约定其只承担维修责任，不承担除此以外的任何补偿、赔偿责任的辩称，因双方签订的《重庆市房屋买卖合同》明确约定“在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任”，其附件五第十条第1款也仅对修复工程造成其他损害而需维修的情形进行了约定，故被告瑞安房地产公司不应承担赔偿责任的辩称与双方合同约定不符，不予采信。原告刘国莲要求被告瑞安房地产公司赔偿明显超过合理整改期限造成的损失，符合双方合同约定，本院酌情支持按照每月3500元计算四个月的房屋空置租金损失，即14000元。被告丰诚物业重庆分公司根据与原告刘国莲签订的物业服务合同提供物业服务并收取物业服务费符合双方合同约定，加之在合理期限内为原告刘国莲联系房屋维修事宜并交付房屋不存在过错，故对原告刘国莲要求被告丰诚物业重庆分公司承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。被告瑞安房地产公司承担原告刘国莲房屋空置期间相应的租金损失后，原告刘国莲再要求被告瑞安房地产公司赔偿物业服务费的诉讼请求于法无据，不予支持。被告瑞安房地产公司认为原告刘国莲的起诉已经超过诉讼时效的抗辩意见，原告刘国莲虽未直接向被告瑞安房地产公司提出赔偿的请求，但其于2017年5月18日与被告丰诚物业重庆分公司协商过赔偿事宜，应视为诉讼时效中断，故被告瑞安房地产公司的抗辩意见不成立，不予采信。综上所述，原告刘国莲的诉讼请求部分成立。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆瑞安天地房地产发展有限公司于本判决生效后立即向原告刘国莲赔偿损失14000元；二、驳回原告刘国莲的其他诉讼请求。本案受理费减半收取计220元，由原告刘国莲负担145元，被告重庆瑞安天地房地产发展有限公司负担75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  陈 鹏二〇二〇年二月二十四日法官助理  艾志花书 记 员  王婷婷