河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初10341号原告:郑州丰益置业有限公司，住所地郑州市管城回族区新郑路东、紫荆山路东。法定代表人：孙岩，董事长。委托诉讼代理人:谢向涛，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵禹，女，该公司员工。被告:朱肖静，女，1985年6月12日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：叶青林，河南博风律师事务所律师。委托诉讼代理人：张媛媛，河南博风律师事务所律师。被告：姚新发，男，1980年12月9日出生，汉族，住郑州市管城回族区。原告郑州丰益置业有限公司（以下简称丰益置业公司）与被告朱肖静、姚新发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告丰益置业公司的委托诉讼代理人谢向涛、赵禹，被告朱肖静及其委托诉讼代理人叶青林到庭参加诉讼，被告姚新发经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰益置业公司向本院提出诉讼请求:1.依法确认原、被告于2018年7月23日签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号为180××××****）已经解除；2.判令二被告向原告支付逾期付款违约金40000元；3.判令二被告协助原告办理《商品房买卖合同》及附件（合同编号为180××××****）的备案合同的撤销、公共维修基金变更手续；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年7月23日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为180××××****）及附件，购买位于郑州市××区××、航海路北××锣××鸿福××楼××单元××号房屋，总价款为1065211元，房屋买卖合同签订后，被告支付了房屋首付款665211元，剩余房款400000元约定以公积金贷款的形式支付，约定支付时间为2018年8月23日，后因被告自身原因导致该房屋被法院查封，致使无法办理公积金贷款。按照合同约定，被告应于2018年8月23日前向原告支付剩余房款400000元，期间原告多次催促被告支付剩余款项，被告至今未支付。按照合同补充协议第五条第三款约定：无论因何种原因致使未能获得贷款的，××均应自合同签订之日起30日内（即2018年8月23日）全额付清该商品房总房款。××逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，并要求××承担违约责任，因被告已严重违约，且给原告造成损失，原告于2019年5月27日向二被告发出《解除商品房买卖合同通知函》，正式解除与二被告签订的合同，且二被告于2019年5月28日均已签收。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。朱肖静辩称，因涉案房屋被法院查封导致房屋买卖合同无法继续履行，其不存在违约行为，不应承担违约责任。双方于2018年7月23日签订《商品房买卖合同》，被告如约交付首付款。2018年8月31日，因姚新发其他案件该房屋被管城区人民法院查封，查封时将姚新发错误的列为××，且丰益置业公司未将房屋被错误查封一事通知朱肖静本人，到2018年10月朱肖静询问交房事宜时才得知涉案房屋被查封，丰益置业公司对此存在一定过错，被告不应当承担40000元的违约责任；2.涉案房屋被查封后，原告于2019年5月27日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，被告已经收到上述解除通知，双方合同已经解除，现原告起诉解除合同已无必要。朱肖静系《商品房买卖合同》的相对方，其与姚新发于2018年8月23日离婚，离婚协议书中载明涉案房屋归朱肖静所有，与姚新发无关。根据相关法律规定，原告应当自合同解除之日起就将收取的购房款、维修金等费用退还给被告，如未及时退还上述款项，应当向被告支付迟延支付期间的利息。姚新发未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月23日，原告丰益置业公司（出卖人）与被告朱肖静（××）、被告姚新发（××）签订一份《商品房买卖合同》及附件，主要约定：出卖人将位于郑州市管城回族区二里岗街东、航海路北3幢1单元3层308号房屋出卖给××，建筑面积共122.89平方米，房屋总价款1065211元，××于2018年7月23日付清房屋首付款665211元，剩余400000元房款以公积金贷款的方式于2018年8月23日付清，××若未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，××按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。上述合同签订后，被告向原告丰益置业公司支付首付款665211元。后因涉案房屋被郑州市管城回族区人民法院于2018年8月30日查封，被告无法办理公积金贷款，剩余房款400000元至今未能支付。2019年5月27日，原告丰益置业公司向二被告出具一份《关于解除商品房买卖合同的通知函》，主要载明：因被告个人原因导致涉案房屋被查封，剩余房款无法办理公积金贷款，被告未在规定的时间内支付剩余房款，丰益置业公司解除与二被告签订的合同及补充协议，二被告违约应当按照合同的约定向原告支付违约金。二被告于2019年5月28日收到上述通知函，庭审中被告朱肖静认可收到该通知函，同意解除合同。另查明，被告朱肖静与被告姚新发于2011年9月6日结婚，于2018年8月23日协议离婚，离婚协议书中约定涉案房屋属于双方共同财产，离婚后由朱肖静支付姚新发250000元，涉案房屋归朱肖静所有。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，因被告方的原因导致涉案房屋被法院查封无法办理公积金贷款，且被告也未支付剩余房款，致使合同履行不能，被告应当承担相应的违约责任。原告依据合同约定向二被告发出解除合同通知函，二被告亦于2019年5月28日收到上述解除通知函，诉讼中被告朱肖静对此予以认可，故原告主张双方于2018年7月23日签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号为180××××****）已解除，本院依法予以确认。合同解除后，原告丰益置业公司应当及时返还被告交纳的购房首付款，并协助被告退还交付的住房维修基金，被告应当协助原告办理《商品房买卖合同》及附件的备案合同的撤销和维修基金的变更手续。关于原告主张的违约金，因被告行为已构成违约，原告主张违约金应予支持，但涉案房屋系因被告姚新发其他债务被法院查封，且被告已支付多半购房款，结合本案实际情况，本院酌定违约金为20000元。被告姚新发缺席，应视为对诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果，应自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告郑州丰益置业有限公司与被告朱肖静、姚新发签订的《商品房买卖合同》（合同编号为1800415****）及附件于2019年5月28日解除；二、原告郑州丰益置业有限公司退还被告朱肖静、姚新发交付的购房首付款665211元；被告朱肖静、姚新发赔偿原告郑州丰益置业有限公司违约金20000元；以上折抵后原告郑州丰益置业有限公司于本判决生效后三十日内需退还被告朱肖静、姚新发645211元；三、被告朱肖静、姚新发需于本判决生效后三十日内协助原告郑州丰益置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号为1800415****）及附件的备案合同撤销、维修基金变更手续，原告郑州丰益置业有限公司协助退还被告朱肖静、姚新发交付的维修基金（以票据实际载明的数额为准）。四、驳回原告郑州丰益置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由被告朱肖静、姚新发负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  杨松华人民陪审员  易国伟人民陪审员  张军奇二〇二〇年二月二十日法官助理宋静书记员王静