广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初10777号原告：李建成，男，1969年1月23日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：黄勇，广东合众之源律师事务所律师。被告：龚建财，男，1980年11月3日出生，汉族，住福建省邵武市水北镇故县。第三人：罗秀珍，女，1959年4月16日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：邱春江，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。原告李建成与被告龚建财、第三人罗秀珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李建成及其委托诉讼代理人黄勇、被告龚建财、第三人罗秀珍的委托诉讼代理人邱春江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建成向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2019年3月至11月的租金合计351000元；2.被告继续依约履行《租赁合同》，按约定向原告支付租金；3.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：第三人因欠原告工程款且自称资金紧张，想将位于广州市黄埔区港湾路539号大院3、4号房屋未来6年的出租权及收取租金的债权转让给原告，用于抵充第三人欠原告的工程款，原告表示同意。2017年8月1日，原告、被告和第三人共同协商签订了《房屋租赁合同》，约定由原告与第三人作为出租方将房屋出租给被告，由被告向原告支付租金，三方均同意用租金抵充第三人欠原告的工程款。《房屋租赁合同》成立生效后，被告一直按约履行义务，将租金转给原告用以抵充第三人欠原告的工程款，直至2019年3月起，被告未按约向被告支付租金。原告曾要求被告履行合同义务向原告支付租金，但被告却以各种理由推脱拒不履行。综上所述，被告拒不向原告支付租金的行为已经严重违约，侵害了原告的合法权益，给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告龚建财辩称，一、原告的诉讼请求无理，请求法院予以驳回。2017年8月，被告作为乙方与共同作为甲方的第三人和原告签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于广州市黄埔区港湾路539号大院3号、4号房屋出租给乙方使用，租期从2017年8月10日至2023年8月9日；2017年8月10日至2020年8月9日的租金为39000元/月，2020年8月10日开始按原租金5％递增，租金为40950元/月；同时约定在本合同签订之日乙方向甲方缴纳100000元，作为履约保证金。上述合同签订后，被告已将履约保证金100000元交给原告。广州市黄埔区港湾路539号大院3号、4号所有权人是第三人而不是原告，原告帮第三人建造房屋，第三人还欠原告建筑工程款，所以在签订《房屋租赁合同》时，原告要求作为甲方具名，当时三方商议的结果是由被告先将租金交由原告收取，先冲抵建房款，待建房款付清后，才向第三人交付租金。合同尾部“同意此租赁合同的租金作为李建成建房工程款”这几个字，是原告写上去的，当时原告向被告以及第三人的解释是先把租金抵扣工程款，抵扣完工程款之后，才向第三人交租。合同签订后，被告一直按期交租，最后一次交租时间是2019年1月31日，手机银行转账给原告27000元，同日又微信转账12000元给原告，共39000元，给付的是2019年2月份的房租。因为临近春节，原告叫被告提前交付2月份租金。从2017年8月10日至2019年2月10日，被告共向原告交付18个月租金共计702000元。此外，539号大院4号房屋实际上是从2016年8月起租给被告的。从2016年8月至2017年8月，每月租金21000元，共12个月，租金合计252000元，都是由被告交付给原告的。2017年8月之后，三方重签合同，3号、4号房屋合并一起出租，租金为39000元/月。2019年春节后，被告不想再租赁案涉房屋，所以2019年3月份的租金就没有支付。根据《房屋租赁合同》第七条第l款关于“乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的1‰交纳滞纳金。如拖欠租金达半个月，则甲方有权单方终止合同和收回房屋，不返还保证金，乙方不得有任何异议”的规定，因被告拖欠3月份的租金，被告与第三人于2019年3月30日签订《租赁合同终止协议书》，被告把所承租的房屋交回给了第三人。二、被告作为房屋的承租人，只承担支付房屋租金的义务，不承担第三人与原告之间结算工程款的义务。第三人还欠不欠原告工程款，还欠多少，应由原告与第三人之间去结算。被告不交2019年3月份的房租超过15天，根据《房屋租赁合同》的约定，出租方有权解除租赁合同，并不退还履约保证金。不退还履约保证金100000元，就是被告作为承租人应承担的违约责任。因为被告从2019年3月份已因违约与第三人解除合同，并把房屋交回第三人处理，因此，对于《房屋租赁合同》约定的原租期内的2019年3月份至2019年8月份的租金，因被告不再承租案涉房屋，故不再承担交租的责任。第三人罗秀珍陈述：一、涉案房屋是第三人所有，而原告只是该房屋的承建人，建造房屋总造价约160万元。因第三人尚欠原告部分建房款，所以在第三人与被告签订租赁合同的同时，原告要求在合同甲方处添加其姓名，同时备注为被告的租金抵扣其建房款。因第三人是文盲不识字，所有的只是三方口头约定商谈，在合同上手动添加部分只是约定该租金抵扣原告的建房款项，待建房款项抵扣完毕后该租金才会交给第三人。根据租赁合同第七条第一款规定，如果对方违约被告交的履约保证金10万元将无权要求返还，因被告违约迟交租金15天，所以被告无权要求将10万元保证金予以返还。在2019年3月30日第三人与被告签订终止租赁合同协议书，该涉案房屋已由第三人收回，故原告无权要求被告与第三人继续履行租赁合同，也无权要求被告将2019年3月至9月的租金交给原告，请求法院予以驳回原告的请求。二、第三人认为截至2019年3月，第三人通过自己的账户及其他人的账户，以现金或转账的方式已支付原告建房款项98万元。同时根据涉案房屋4号加3号房的租金以及押金均由原告收取，实际上原告收到的款项已经超过第三人尚欠其建房款。第三人多支付给原告的建房款第三人有权要求原告予以返还。本院经审理查明事实如下：2017年8月1日，罗秀珍、李建成（甲方）与龚建财（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将广州市黄埔区港湾路539号大院3号、4号（以下简称“涉案房屋”）租赁给乙方作出租住宿使用，租期共6年，从2017年8月10日至2023年8月9日；乙方在本合同签订之日向甲方交纳保证金100000元，作为履约保证金（不计息）；2017年8月10日至2020年8月9日的租金为每月39000元，2020年8月10日起按原租金5%递增，租金为每月40950元；每月10日前交清当月租金；合同第7条第1款约定，乙方如拖欠租金，则每天按应交租金的1‰交纳滞纳金，如拖欠租金达半个月，则甲方有权单方终止合同和收回房屋，不返还保证金，乙方不得有任何异议。上述合同的实际履行过程中，因罗秀珍拖欠李建成建房工程款，故三方协商后同意由龚建财向李建成直接交纳涉案房屋的保证金及租金。2019年3月30日，罗秀珍与龚建财签订《租赁合同终止协议书》，载明双方同意提前终止有效期为2017年8月10日至2023年8月9日的《房屋租赁合同》。同日，龚建财向罗秀珍交还涉案房屋。涉案房屋的租金已交至2019年2月。本案中罗秀珍明确表示不同意由李建成单方向龚建财主张租赁合同终止前未交纳的房屋租金。另查明，涉案房屋是在将原有房屋全部拆除后重建而成，罗秀珍于庭后提交书面说明称由于时间久远，涉案房屋的合法报建手续文件暂无法提供。上述事实，有房屋租赁合同、中国银行交易流水明细清单、手机银行转账截图、微信转账截图及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，关于合同效力的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，现有证据不能反映涉案房屋具有合法规划报建手续，罗秀珍、李建成与龚建财于2017年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效。因此，李建成请求龚建财继续履行《房屋租赁合同》并依约向其支付租金，于法无据，本院不予支持。关于场地使用费的问题。虽然租赁合同无效，但龚建财占有使用涉案房屋期间仍应支付占有使用费。龚建财2019年2月10日至2019年3月9日的场地使用费已经交纳，其于2019年3月30日将涉案房屋交还给罗秀珍，故仍应交纳2019年3月10日至3月29日的场地使用费。但《房屋租赁合同》载明的出租方是罗秀珍、李建成两人，李建成并非涉案房屋的所有权人或实际占有人，在之前的合同履行过程中因三方同意才由龚建财向李建成直接支付相关款项。而本案中罗秀珍不同意由龚建财主张2019年3月10日至2019年3月29日的场地使用费，李建成单方要求龚建财向其支付该段期间的场地使用费没有法律依据，本院不予采纳。李建成请求龚建财支付2019年3月31日至2019年11月的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李建成的全部诉讼请求。案件受理费3283元，由原告李建成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽娜二〇二〇年二月十三日书记员  胡灏玲