浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0402民初6414号 原告：朱永尧，男，1965年5月27日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：朱保华，嘉兴市佳工法律服务所法律工作者。 被告：嘉兴市陈氏物资有限责任公司，住所地：嘉兴市越秀北路洪兴路口1321号，统一社会信用代码：913304021465397462。 法定代表人：周文新。 被告：嘉兴市陈氏房地产开发有限公司，住所地：嘉兴市勤奋路西甪里街14号1-5幢2号楼，统一社会信用代码：91330402754941894Q。 法定代表人：周文新。 原审原告朱永尧因与被告嘉兴市陈氏物资有限责任公司（以下简称陈氏物资公司）、嘉兴市陈氏房地产开发有限公司（以下简称陈氏房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年8月17日立案受理后，于2019年4月25日作出判决。后朱永尧提起上诉，嘉兴市中级人民法院裁定发回重审。本院于2019年8月26日立案受理，依法另行组成合议庭，并于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱保华到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱永尧向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还已付房款人民币20万元整，并赔偿一倍的损失；2.判令被告赔偿原告房价损失人民币683568元（按该地段房价的60%计）；3.判令被告承担本案的受理费。事实与理由：原告与被告陈氏物资公司于2003年10月14日签订《公司员工个人集资建房协议书》，约定原告购买由两被告建造的位于嘉兴市南湖区间，总价为人民币417736元。原告在签订合同当日先行支付了房款20万元整，其余款项约定在2004年4月间五层结顶时付清或办妥银行按揭手续。后来被告未动工建造，也一直未通知缴款交房。原告于2004年10月间，将上述房屋转让给贺克，贺克又转让给朱建荣。由于被告陈氏物资公司一直未通知缴款和交房，受让人朱建荣多次催交房屋，但被告以各种理由拖延，一直未交房，也未与受让人办理解除合同的事宜。受让人朱建荣于2018年2月23日起诉至嘉兴市南湖区人民法院，要求被告交付房屋或返还已付房款并赔偿。法院在审理后作出判决【（2018）浙0402民初1195号】认为：涉案房屋由朱永尧转让给贺克，再由贺克转让于朱建荣，依照《中华人民共和国合同法》第88条规定，“合同转让不成立”。因此，朱建荣与贺克解除了转让协议，贺克与原告解除了转让协议，原告恢复成为涉案房屋买受人。原告为维护自身合法权益，据此诉至法院，请求支持原告诉请。 两被告均未作答辩。 针对自己的主张，原告提供了下列证据： 1.公司员工个人集资建房协议书一份，证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系及房屋面积、价格等。 2.收据一份，证明原告已缴纳购房款20万元。 3.（2018）浙0402民初1195号民事判决书一份，证明法院判决确认房屋转让协议无效。 4.土地登记记录、资质批复文件各一份，证明涉案土地权利人及开发主体系被告陈氏房产公司，两被告应承担共同赔偿责任。 5.关于停止勤奋路甪里街口浦嘉商办综合楼项目规划审批的通知一份，证明涉案房地产开发项目停办。 两被告未到庭，放弃质证权利，也未提供证据。 本院认证意见：原告提供的证据真实合法，且与本案直接相关，符合证据采信要件，本院予以认定。 根据本院确认的证据及当事人陈述，结合其他已生效案件认定的事实，本院认定案件事实如下： 原告朱永尧与两被告之间不存在劳动关系。2004年10月14日，朱永尧与被告陈氏物资公司签订《公司员工个人集资建房协议书》一份，约定：被告陈氏物资公司经拍买取得勤奋路、甪里街14号地块开发权及办妥翻建“浦嘉（商办）景观楼”的各项手续，公司员工要求集资建房的愿望强烈，故决定集资建房；双方商定的集资建房价格为417736元，朱永尧在2003年10月14日付款20万元，第二次付款为工程建至五层结顶，日期约于2004年4月15日至2004年5月15日前全额付清房款或办妥银行按揭手续；朱永尧集资建房取得商铺房，房号为21号，面积暂测为94.94平方，等等。朱永尧于2003年10月14日向陈氏物资公司支付购房款20万元。 后朱永尧因个人原因想退掉其购买的上述房屋，在退房时遇到被告公司的工作人员贺克，当时贺克在被告处从事房产销售事宜。经与贺克协商，朱永尧以23万元的价格将所购房屋转让于贺克。后贺克又将该房屋加价转卖于朱建荣，朱建荣支付贺克295000元。 2006年，因地块用地性质调整，嘉兴市规划与建设局停止办理被告陈氏房产公司申报的勤奋路、甪里街口浦嘉商办综合楼项目的规划审批工作，涉案房屋至今无法交付。陈氏房产公司也从未取得该项目的商品房预售许可证。 2018年2月23日，朱建荣起诉陈氏物资公司及陈氏房产公司，要求两公司返还已付购房款20万元并承担一倍的赔偿责任，赔偿利息损失165888元及房价损失816484元。经审理，本院认为朱建荣提供的证据不能证明其与陈氏物资公司之间存在商品房买卖合同关系，故作出（2018）浙0402民初1195号民事判决，驳回朱建荣的诉讼请求。该判决生效后，2018年7月10日，朱建荣与贺克解除了涉案房屋买卖合同转让协议，贺克也与朱永尧解除了涉案房屋买卖合同转让协议，转让款各自返还。原告朱永尧认为其已恢复成为涉案房屋买受人，故诉至本院要求两被告退还房款并赔偿损失。 另查明，两被告的法定代表人均系周文新，周文新、陈予杭夫妇均系两被告的投资人。被告陈氏房产公司成立于2003年10月16日，并于2003年12月3日取得专营房地产的开发经营暂定资质。被告陈氏物资公司经拍卖取得了勤奋路、甪里街14号地块后，该地块上5881.9平方米的仓储用地及2866.3平方米的商办综合用地的使用权人于2005年均登记为被告陈氏房产公司。被告陈氏物资公司以《公司员工个人集资建房协议书》形式订立合同，合同相对人可以系本单位员工，也可以系非本单位员工，且合同价款不因相对人是否系员工存在差异。 本院认为，本案原告提供了《公司员工个人集资建房协议书》以证明双方存在商品房买卖合同关系。从现有证据看，原、被告双方之间不存在劳动关系。与被告陈氏物资公司订立协议的相对方除了公司员工之外，其他人员不论身份，只要具备购买意愿即可以同等价格与被告以《公司员工个人集资建房协议》形式订立合同，交纳房款。从协议内容看，明确约定原告付款后可以取得商铺，有具体的房号和房屋面积，并约定房屋总价、首付款额度以及余款待工程结顶后可办银行按揭等事项，已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。综上，本院认定原告与被告陈氏物资公司之间的集资建房协议书实质为商品房买卖合同，原告要求以商品房买卖合同法律关系解决争议问题的主张成立。此外，与原告签订合同的相对方虽系陈氏物资公司，但从查明的事实来看，陈氏物资公司取得土地使用权后系交由陈氏房产公司进行房产项目开发，且陈氏物资公司与陈氏房产公司在财产、管理人员等方面存在一定程度的混同，故从公平的角度出发，本院依法对合同的相对性原则适当突破，确认陈氏房产公司与陈氏物资公司一并承担上述合同权利义务。 根据法庭查明的事实，被告系在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订商品房买卖合同，该合同缺乏合法的依据，应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告因自身原因造成合同无效的过错是明显的，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，两被告应当承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现原告要求被告归还已付购房款20万元并赔偿一倍的损失，有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告要求被告按照房产现市场价值的60%赔偿原告损失，本院认为，在合同无效情形下，上述第九条的“赔偿损失”应理解为原告基于信赖相对方合同能成立且有效而产生的信赖利益的损失，包括原告为促成合同的订立及为履约的准备支出费用等所产生的直接损失及原告因合同无效而丧失与第三人缔约可获利益的间接损失。现有证据表明原告在与被告陈氏物资公司签订购房协议后不久即将该购房协议项下的权利义务转让给他人，并收取了对价款23万元，之后原告未再关注过涉案房屋的进展，直至因最后手买受人朱建荣的房屋买卖合同效力被法院判决所否定、贺克与原告解除房屋买卖合同转让协议后，原告的权利才受到实质性影响。涉案房屋买卖合同的无效并不影响原告在2004年之后自主选择与第三人缔结购房合约以保障其利益，故此其间接损失与本院已处理的其他人情形并不相同，原告现以房屋增值部分作为损失，与其实际损失情况不符。原告所受直接损失应为与贺克签订的转让协议所获得的房屋增值收益及协议解除后返还购房款所产生的相应利息，鉴于本案原告上述损失及为实现债权支出的费用等实际情况，本院酌情确定原告的该项损失为9万元，对于原告其他不合理的诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告嘉兴市陈氏物资有限责任公司、嘉兴市陈氏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告朱永尧购房款200000元并赔偿各项损失290000元； 二、驳回原告朱永尧的其他诉讼请求。 如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12084元，由原告朱永尧负担3434元，由两被告负担8650元，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  叶利霞 人民陪审员  段菊萍 人民陪审员  郜玉根 二〇二〇年二月十八日 书 记 员  赵雯霆 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。