苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初6200号原告：仝飞，男，1979年3月20日出生，汉族，住苏州。原告：袁元，女，1981年1月15日出生，汉族，户籍所在地睢宁县。两原告共同委托诉讼代理人：李玉泗，江苏维世德律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：刘江涛，江苏维世德律师事务所律师。被告：宋高琳，女，1970年11月5日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：刘柏成，江苏言灿律师事务所律师。原告仝飞、袁元诉被告宋高琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，被告宋高琳提出反诉，后其撤回反诉，本案后转为普通程序审理。原告仝飞（参加第一次庭审）、袁元及两原告的委托诉讼代理人李玉泗，被告宋高琳及委托诉讼代理人刘柏成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告仝飞、袁元提出诉讼请求为：1、判令被告继续履行合同双方之间的房屋买卖合同以及补充协议，协助原告将苏州市工业园区丰茂巷香茂花园3幢303室房屋的权属证书过户至两原告名下；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年8月17日两原告与被告在苏州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）的居间下签订《房屋买卖合同》及《苏州市存量房买卖补充协议》，约定被告将苏州工业园区香茂花园3幢303室出售给原告，成交价388万元，定金15万元，后两原告支付定金15万元，并合计支付首付款2984000元，但被告以价格上涨为由，拒绝出售给原告，且要求解约，原告诉至法院。被告宋高琳辩称：原告所述的事实和理由与事实不符，被告从2018年8月17日签订了房屋买卖合同后一直是成心将房屋出卖，且原告与中介多次沟通办理房屋的出卖手续。被告在出卖此房屋时一同与另一个中介处卖了另一个房屋，两个房屋办理的手续也是一同办理的，且被告早在2019年3月份时就将另一个房屋顺利过户完毕。被告不存在因房屋价格上涨而不愿出卖的事实。理由如下，被告与原告是在2018年8月17日签订的合同，于2019年1月18日办理存量房交易资金托管协议，如果不想卖的话，也就不会去办理资金托管协议。第二，在签订房屋买卖协议时就协商过款项会在3月份到账，然后办理过户，并让被告将物业费交到了2月份，因为房产交易中心要求过户前必须要把过户前的物业费缴清，所以中介让被告将物业费交到二月份。第三，原告未在规定时间办理贷款手续，直到4月1日在原告提交的与银行的工作人员的微信聊天记录，才说材料放在银行的前台，4月9日中介才给被告发信息，要被告去房产局拉权属证明，明显超过了合同中规定的时间，不是被告不卖房屋，而是原告的违约行为发生后没有就原告的违约达成一致意见。第四，原告要求被告去拉房屋的权属证明已完成办理贷款的材料，而合同中并没有任何条款要求被告要为原告的贷款来做任何事项，且被告也问了其他的中介，买房人办理贷款与卖房人没有任何关系。在签订购房合同时所需要的材料已经一次性交到了中介。被告一同卖的另一个房屋中，买房人也没有要求被告做过任何事情。后到房产交易中心确定了解买房人拿着购房合同是一样的可以查询房屋权属，而原告却非要被告来完成此义务，被告没有任何义务去为原告的贷款做任何事情。第五，被告在办理完资金托管协议后一直在等原告的贷款后办理过户手续，然而直到3月份一直没有消息，被告多次催促未果。中介说原告的征信有点问题，并说原告误以为补充协议约定的为3月份，合同明确约定买方在办理资金托管手续之日起两日内办理银行贷款，而直到4月9日中介才发信息向被告要贷款的权属证明，可见原告明显违反合同约定的时间办理贷款，直至接近4月份时才去办理的贷款。在原告违反合同后，被告委托律师发函催告原告在规定的时间内交付房款，后被告向原告发函要求解约，综上，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2018年8月17日，宋高琳(出卖人)与仝飞、袁元（买受人）在中介我爱我家公司的居间下签订《房屋买卖合同》，签约须知载明关于银行贷款（如客户需要贷款），审批周期、放贷金额、放贷周期、贷款利率均由银行决定，如有变化可能会影响到办理过户手续及交割购房款的时间。（1）银行贷款基本条件，贷款人要求至少满18周岁，具有完全民事行为能力，个人信用记录良好，有按期偿还贷款本息的能力等；（2）国家金融政策或银行内部政策的调整可能导致银行贷款政策的调整，放贷金额、贷款利率、放贷时间可能与签约时及申请贷款时有所不同，各银行间也有一定差异，放贷金额和时间将会影响到买卖交易手续的办理时间以及出售方拿到售房款的时间。合同签订后，购买方尽快收集申贷所需材料并完成贷款申请。合同内容约定如下：出卖人宋高琳将香茂花园3幢303室出售给买受人，价款373万元，出卖人应于2018年12月30日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担。出卖人保证该房屋在本合同生效之前未租赁给他人。关于房款支付，买卖双方约定于2018年12月30日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起2日内办理银行贷款事宜。出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。如果买受人未能按照合同约定支付价款，按照逾期时间处理如下：逾期超过15日后出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，出卖人不同意解除合同的，自约定的应付款期限届满次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。如果本合同约定买受人是以贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责双方当事人的事由未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收取的购房款本金及利息或定金返还买受人。本条所称逾期应付款是指依照本合同第四条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。买受人付清房款之日起3日内出卖人交付房屋。自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。买卖过程中应当缴纳的有关税费，由买受方承担。买卖双方约定于2018年12月30日前将首付款支付至托管账户。另如买受方需要商业贷款的，中介方应协助买受方办理，买受方也积极配合中介方向任一银行申请贷款，直至贷款申请到位，如由于买受方无法贷足74.6万元，贷款不足部分由买受方在办理过户前现金补齐；如因银行政策原因导致无法贷款或无法贷足的，本合同解除，买卖双方互不追究违约责任，出卖人全额无息退还所有买受方已付房款，中介全额无息退还买卖双方所有佣金。同日，原告仝飞、袁元（甲方）与被告宋高琳（乙方）签订《补充协议》，约定：经甲乙双方友好协商，关于苏州工业园区丰茂巷52号香茂花园3幢303室达成以下补充意见：1、该房屋实际成交价为人民币388万元，网签价格373万元，草签当天，甲方支付定金15万元，剩余定金15万元于2018年10月25日前支付；2、资金托管当天乙方退还15万元给甲方拖入首付款；3、乙方承诺该房屋学区没有使用过，户口为空户；4、乙方同意该房屋过户时间不早于2019年2月27日；5、因该房屋迄今为止仍有租约，当甲方拿到新产权证，乙方拿到全部房款后3个工作日进行交房。交房后7天内，甲乙双方进行租约变更，并在乙方配合下，由甲方继续承接租约并收取租金。签约后，原告合计支付定金15万元及购房款2984000元，尚余746000元。2019年1月18日，宋高琳（甲方、卖方）与仝飞、袁元（乙方、买方）在苏州工业园区房地产交易管理中心签订《存量房交易资金托管协议》，约定，甲乙于2019年1月18日签订《存量交易信息确认书》，编号3111535，将座落苏州工业园区丰茂巷52号香茂花园3幢303室，成交价373万元由甲方出售给乙方，乙方将购房款373万元缴入托管账户。另查明，案涉房屋的权属于2019年2月27日满两年。签约后，买卖双方及中介方的微信群聊天记录，群成员蒋莹、吴欣阳、袁元、仝飞、宋高琳的微信群聊记录载明：2018年12月28日，原告袁元向被告发信息，称资金已经到位，随时配合走流程，帮忙确定下资金托管时间。被告：好的，（其人）在外地，元旦以后开始。2019年1月18日，宋高琳（甲方）与仝飞、袁元（乙方）、苏州工业园区房地产交易管理中心（丙方）签订《存量房交易资金托管协议》，约定：甲方与乙方在2019年1月18日签订《存量交易信息确认书》，编号3111535，将座落苏州工业园区丰茂巷52号香茂花园3幢303室的房屋成交价373万元，出售给乙方，乙方将购房款373万元存入指定托管账户，甲方在指定银行以宋高琳名义开设结算账户，乙方在指定银行以袁元名义开设结算账户，买方如涉及贷款的，向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入第二条规定的托管账户。乙方领取不动产权证书后，即同意丙方甲方进行托管资金交割手续。就贷款办理的相关情况，两原告陈述其与2019年1月18日即通过中介联系到汇丰银行（中国）有限公司苏州分行（以下简称汇丰银行）咨询相应贷款事宜，并于2019年1月18日添加汇丰银行的钱思佳为微信好友，钱思佳与袁元的微信记录载明，2019年1月18日，钱思佳将相应的房贷所需基本材料发给袁元。2月12日，钱思佳：“征信给我了吗？中介那里的资料我也是今天才拿到，办理贷款不都是客户到银行来递交材料吗？”袁元：“我现在就想知道缺什么，到时候一起拿过去，不要白跑一趟，我爱我家也是奇怪，怎么到现在才把资料拿给你。”4月3日，钱思佳：“恭喜，审批通过了，合同出来会约你们签合同的。”5月17日，钱思佳：“（和房东）协商好了再签。”诉讼中经本院向钱思佳了解相关情况，其陈述：其与袁元的微信记录属实。2019年1月18日袁元通过微信与我联系，我将贷款资料发给其，其通过邮件将部分材料发送给我（对应为两原告提交的2019年1月21日的邮件），后中介将网签合同及权属资料于2019年2月12日给了我，袁元于2019年2月22日来到我司，我方在其一开始咨询时即告诉其需要主贷人仝飞一起来。后两原告于2019年3月8日来我司面签。因案涉房屋合同中的托管日期与实际托管日期不一致，需要房东即被告出具同意延期的证明。后案涉房屋的贷款合同于2019年4月2日审批通过，并于2019年5月17日签订了贷款合同（系因需要被告出具同意首付款延期说明），且我方审批通过后会告知中介及贷款人需要权属注销他项权证（该注销材料于2019年1月18日、2019年1月22日的微信记录中告诉袁元），通常情况下签完合同一两周就可以放款，但因案涉房屋他项权证未注销，故其未放款。后其了解买卖双方发生纠纷，案涉贷款未放款。后各方就案涉事宜聊天记录如下：原告袁元与被告聊天记录，2019年4月3日，被告：贷款有信息了吗？袁元：审批通过了。被告：什么时候可以办手续。袁元：在等中介提供一些资料给银行，中介说一周放款。被告：好的。群成员蒋莹、吴欣阳、袁元、仝飞、宋高琳的微信群聊记录载明，2019年4月15日，中介：“房东你好，现在情况是客户的贷款审批通过了，需要您这边配合提供资金托管时间声明和结清房子贷款提供权属证明，就可以放款，我们可以过户，客户贷款审批时间也是有规定的，不能及时提交材料的话可能导致审批失效，需要重新审批，这样又需要时间。”被告：“我已经找了律师，他会帮忙处理的。”4月9日，原告发信息言明：房东你好，现在只需要您提供权属证明和资金监管时间声明，就可以直接给银行放款了，汇丰银行材料比较繁琐，审核也比较慢，现在客户已经通过了，只需要您这两个材料就可以放款，然后就可以过户拿钱了。4月18日，原告：“宋姐，我们现在整个流程都已经走一半了。只要继续流程就可以拿钱了。”被告：“可以，我在律师事务所。”中介方的吴欣阳与被告的聊天记录，2019年4月9日吴欣阳发信息给被告，要求其提供房屋已经解押的权属证明就可以直接放款，被告未回复。2019年4月18日，吴欣阳：现在整个流程已经走了一大半了，只需要继续走一下流程就可以拿钱了。被告：我在律师事务所。中介方的蒋莹与被告的微信记录，2019年4月15日蒋莹告诉被告，原告的贷款审批通过了，需要被告偿还银行贷款，并提供结清房贷手续就可以放款，然后就可以过户。被告：我已经找了律师，他会帮忙处理。被告于2019年5月9日将案涉房屋的贷款还清，并于2019年5月22日将房屋的抵押权注销。2019年5月16日原被告进行沟通，被告要求原告再加价60万元，双方协商未果。又查明，落款日期2019年4月12日被告发出律师函，催告原告在规定期限内履行合同义务，否则将解除合同。两原告回函，言明：2019年4月3日，贷款审批通过，当日居间方通知贵方提供权属，并明确可以放款，特发函，要求你方全面履行房屋买卖合同。后落款日期2019年6月26日被告发出解除合同通知书，言明：你方已经违反合同约定，造成损失，导致我方订购的房屋无法购买，你的行为构成根本违约，我方郑重函至你方，自你方收到本函之日起解除双方之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》，请在收到本函后七日内办理退房手续并按照合同约定承担违约责任。该函件2019年6月28日签收。诉讼中依原告申请，中介方的蒋莹、吴昕阳分别到庭作证，证人陈述如下：蒋莹陈述：我是中介公司的经纪人，签约及托管当天其在现场的，中介费买卖双方都已经支付。资金托管当天吴欣阳带了原告去找贷款经理签贷款，并于汇丰银行办理贷款，具体事宜与吴欣阳核实，据我了解2018年4月初银行能放款。因案涉房屋需要解押（被告将案涉房屋他项权证注销）的材料贷款银行才能放款，后因被告没有提供解押的材料银行没有放款。对于合同中约定的条款系因为贷款时间不确定，故合同中仅仅约定了双方应当于申请办理资金托管手续两日内代理银行贷款事宜。案涉贷款银行是中介公司根据两原告的征信情况找的。当天下午吴欣阳就带了袁元带至我爱我家总部面签。我认为两原告在办理贷款手续以及支付房款过程中无逾期行为。2019年4月3日我与被告联系，要求被告提供解押材料。2019年4月18日我向被告告知写证明，麻烦你配合一下。被告说不可能写，我说那你贷款得去还。她说我当然不会去还了。我是在2018年8月份离职的，我离职后就是由吴欣阳负责案涉房屋买卖事宜的。另过户前，被告需要将案涉房屋的物业费结清，因过户时间点不可能早于2019年2月27日，所以让被告把物业交到二月底，最终根据实际情况多退少补。吴昕阳陈述：其于2019年7月1日前在我爱我家公司担任豪宅渠道部主管，案涉房屋买卖的流程是其经办的。签订买卖合同及补充协议时我不在场，蒋莹在现场，办理托管手续我在现场，贷款是我经手的。2019年1月18日，原被告去房管局办理资金托管，并将征信发给我，我先联系了农业银行，农行回复贷款时间比较久，利率较高，后选择了汇丰银行，我将汇丰银行的相关电话和微信给了原告袁元，原告袁元将材料发送给银行人员，并确定在汇丰银行办贷款。据我了解原告通过微信方式将材料发给了银行的人员，原告另发送了相关邮件给银行人员。据我了解，正常办理贷款要3个月以上。原告一直主动提供材料，且据我了解原告的资质、贷款条件均符合要求，贷款过程中不存在恶意违约行为。因汇丰银行要求先批贷，待被告将贷款结清后再放贷。1月18日下午我带着两原告到中介公司总部，原告提供了相应贷款资料。因汇丰银行需要预审批，故无需面签。合同虽约定需要在2018年12月30日前办理抵押权注销手续，但并未强制被告于该日前办理。因贷款的办理时间较长，合同中未约定房款到账日期。“买受方应于申请办理资金托管手续之日起两日内办理银行贷款事宜”是指提供给银行相关材料，因汇丰银行为预审批，无需先提供纸质材料。且1月18日原告也将相应纸质材料提供给了我方的信贷主管王翠翠，由我方将材料提供给汇丰银行。2019年4月3日原告贷款审批通过当天我就电话告知了被告，要求被告配合提供权属注销证明，但被告于电话中陈述不愿意配合。被告于2019年5月将他项权证注销但未将权属提供给中介，故银行未放款。且被告认为贷款等待时间过长，提出加价60万元，原告不同意。原告对上述两位证人证言无异议，被告对证人身份无异议，但其对办理贷款的情况不了解，且其认为两证人陈述存有矛盾，对证人所述原告不存在违约行为不予认可。以上事实，由房屋买卖合同、补充协议、微信记录、证人证言等证据及各方当事人庭审陈述予以证实，本院对此予以确认。本院认为，合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告签订的《房屋买卖合同》、《苏州房存量买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应被认定有效。本案的争议焦点为原告于合同履行过程中是否存在根本违约行为，被告是否有权解除双方之间的房屋买卖合同。据此，本院分析论证如下：案涉《房屋买卖合同》签约须知中就办理贷款的风险予以提示，且言明放贷金额、放贷时间可能与签约及申请贷款时有所不同，各银行间也有一定差异，放贷金额和时间将会影响到买卖交易手续的办理时间以及出售方拿到售房款的时间。合同签订后，购买方尽快收集申贷所需材料并完成贷款申请。《房屋买卖合同》约定：“买受方应当于申请办理资金托管手续之日起2日内办理银行贷款事宜”，根据法律规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，根据两证人证言、微信记录等相关内容，表明两原告于办理资金托管手续当日即通过微信添加并联系了汇丰银行的相关人员钱思佳且将相关材料提交给了中介方，并于2019年1月21日内通过电子邮箱的方式发送给了贷款银行。且依据实际情况和交易习惯，并结合证人证言等陈述内容，双方办理资金托管手续之日起2日内即签订贷款合同并办理完贷款明显不合理。双方于合同中并未明确约定剩余房款即两原告的贷款支付至托管账户之截至日期，故综合案涉相关证据，并无证据表明原告于办理贷款过程中存在资质问题，或者存在迟延履行等违约行为，故被告据此主张解除双方之间的房屋买卖合同的意见本院碍难采纳。双方签订的《房屋买卖合同》约定“自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记”。案涉房屋总价款3880000元，两原告已付3134000元，尚余746000元，诉讼中两原告自愿支付上述尾款，为免诉累，本院一并予以判明，另对于被告应当负担的案件受理费37840元，该款项已经由两原告预交，故对于扣除上述案件受理费后的剩余708160（746000-37840）元，由两原告支付被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告仝飞、袁元于本判决生效之日起十日内向被告宋高琳支付房屋尾款708160元；二、被告宋高琳在收到原告仝飞、袁元支付上述第一项款项后十五日内协助原告仝飞、袁元将苏州工业园区丰茂巷52号香茂花园3幢303室房屋权属登记过户至原告仝飞、袁元名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37840元，由被告宋高琳负担，该款项已由原告仝飞、袁元预交，本院不予退还，由被告宋高琳于本判决生效之日起十日内支付原告仝飞、袁元（已结算完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 贞人民陪审员  潘菊英人民陪审员  罗杏根二〇二〇年二月十四日书 记 员  张 端拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。