云南省昆明市官渡区人民法院民 事 裁 定 书（2019）云0111民初10530号原告（反诉被告）胡飞，男，汉族，1977年1月6日出生，身份证登记住址：江苏省滨海县，现居住于云南省昆明市官渡区。被告（反诉原告）刘海明，男，汉族，1977年7月1日出生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托代理人邹卫华，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人陈鸥，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。第三人何政恒，男，汉族，1988年3月12日出生，身份证登记住址：四川省射洪县，现居住于云南省昆明市官渡区。第三人周芯宇，女，汉族，1990年1月9日出生，与第三人何政恒系夫妻关系，身份证登记住址。两第三人共同委托代理人袁永东，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。两第三人共同委托代理人张启兴，云南天外天律师事务所实习律师。特别授权代理。原告胡飞诉被告刘海明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，被告刘海明于2019年12月20日提起反诉，第三人何政恒、周芯宇申请作为本案的第三人参加诉讼，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告胡飞，被告刘海明的委托代理人陈鸥，第三人何政恒、周芯宇的共同委托代理人袁永东、张启兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡飞起诉称：原告胡飞向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于昆明市房产（证号：201136904）及4-109号车位（证号：201151433）由原告胡飞所有，由被告刘海明协助原告胡飞将前述房屋和车位办理过户手续至胡飞名下；2、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：被告刘海明以银行按揭的方式向昆明银海房地产开发有限公司购买了位于银海畅园西区22栋2单元301号房屋（证号：201136904）及109号车位（证号：201151433）。2010年7月8日，被告刘海明向牟觀芷出具了《委托合同》，委托牟觀芷代被告刘海明出售涉案房屋及车位。2010年9月14日，经昆明百信房地产经纪有限公司介绍，被告刘海明、牟觀芷与原告胡飞签订了《房产买卖合同》，将涉案的房屋和车位出卖给原告胡飞。合同约定的涉案房屋和车位的交易价格为130万元，原告胡飞于签订《房产买卖合同》时支付50万元，于收到产权管理部门开具的《收件收据》时支付尾款80万元。合同签订后，原告胡飞按照合同约定支付首付款50万元。2010年9月14日，被告刘海明向原告胡飞交付了涉案的房屋和车位，原告随即对涉案房屋进行装修、占有并使用至今。2011年5月20日，被告刘海明、牟觀芷与原告胡飞签订了《房屋买卖补充协议》，约定原告胡飞向被告刘海明追加首付款10万元，并且从2011年6月1日起由原告胡飞按月支付按揭款。原告胡飞按补充协议约定支付了人民币10万元，于2011年5月到2014年11月期间累计向被告刘海明支付按揭款人民币172650.00元。后被告刘海明取得涉案房屋和车位的产权证，但其未按照合同约定向原告胡飞交付产权管理部门开具的《收件收据》，也未将涉案房屋和车位所有权证的办理情况告知原告胡飞，反而为自己借款擅自将涉案房屋和车位抵押给何政恒、周芯宇。因被告刘海明未能按约偿还借款本息，何政恒、周芯宇向人民法院起诉后申请执行涉案房屋和车位。涉案的房产和车位被查封后，原告胡飞才知悉被告刘海明已经取得涉案房屋和车位的所有权证且抵押的事实。原告依法提出执行异议诉讼，经两审均获得胜诉。此外被告刘海明曾向人民法院提起诉讼，要求解除与原告胡飞签订的《房产买卖合同》及《房屋补充买卖协议》，人民法院认定被告刘海明、牟觀芷与原告胡飞所签订的前述合同合法有效，应予以继续履行，判决驳回了被告刘海明的全部诉讼请求。综合以上事实，被告刘海明的行为严重违背“诚实信用”原则，严重损害了原告胡飞合法权益，使原告数次陷入讼累！为重塑诚信和法律权威，切实维护原告合法权益，原告胡飞特此依法向贵院提起民事诉讼，敬请贵院明察，并依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条及相关法律规定，支持原告诉请为谢。针对反诉原告刘海明的反诉请求、事实及理由，答辩如下：反诉原告刘海明的房屋买卖合同不是与反诉被告胡飞签订的，是其与第三人签订的，也无事实依据，与本案无关，在整个案件中反诉被告胡飞没有违约，不应承担反诉原告所谓的损失。被告刘海明答辩称：第一、原告胡飞的起诉不符合客观事实，其理由是原告胡飞拒不按照合同的约定支付购房款义务违约在先，购房款至今也还没有付清，故原告胡飞无权要求全部支付购房款。第二、原告胡飞的起诉有意隐瞒了重要事实：1、起诉前原告胡飞从未主张过房屋过户，在被告刘海明多次催促其过户下，仍然心安理得占用房屋，八年中既不办理过户，也不支付购房款。2、房屋补充协议约定了涉案房屋必须在2011年到2014年之间办理过户手续，因此在被告刘海明拿到房产证后多次催促原告胡飞进行过户，但原告胡飞不来办理，也没有按约支付购房款，也没有按约支付每月的按揭贷款，严重影响了被告刘海明的个人征信，导致被告刘海明在紧急需要资金时再次找原告胡飞办理过户，但原告胡飞仍然没有办理，只能向第三人借款，承担了高额的利息，故本案是原告胡飞故意拖延办理过户手续导致的，是其违约在先。3、请求人民法院判决原告胡飞先履行支付购房款及相应的费用义务，否则应当驳回其诉讼请求。针对原告胡飞的诉讼请求，事实及理由，反诉诉讼请求，事实及理由如下：1、依法判决反诉被告胡飞支付反诉原告刘海明购房尾款527,350.00元及尚欠款项自2014年5月20日至实际还清款项之日的法定孳息（按照同期借款利率计算）；2、依法判决反诉被告胡飞赔偿反诉原告刘海明因逾期支付购房款所造成的损失603,056.95元，及自2014年5月20日起至实际还清款项之日止的逾期付款滞纳金（按每天100.00元计）；3、依法判决反诉被告胡飞支付反诉原告刘海明2010年7月6日起至2011年5月30日止的银行按揭利息45,692.82元及自2014年5月20日起至实际付清款项之日止的资金占用费（按同期贷款利率计算）；4、本案诉讼费由反诉被告胡飞承担。事实及理由：反诉人与被反诉人于2010年9月14日签订《房屋买卖合同》。合同约定反诉被告胡飞以130万元的价格向反诉原告刘海明购买位于银海畅园小区西22幢2单元301号房屋和4-109号车位，并约定如任何一方逾期交房或逾期付款，责任方承担每天100.00元的滞纳金。签订合同当日，反诉被告胡飞支付了首付款50万元，反诉原告刘海明将买卖的房屋和车位交付给反诉被告胡飞。2011年5月20日，原、被告签订《房屋买卖补充协议》，约定由反诉被告胡飞补给反诉原告刘海明自2010年7月6日起至2011年5月30日止的银行按揭贷款利息；自2011年6月1日起，反诉原告刘海明对该房产的银行按揭贷款由反诉被告胡飞于每月10号前按月支付至反诉原告刘海明归还按揭贷款的指定账户中；三年内即2014年5月20日前双方必须办理过户手续。以上合同及协议签订时，房屋及车位均未取得权属证书，且房屋系反诉原告刘海明按揭购买。涉案房屋和车位的产权分别于2011年8月2日和2011年5月31日依法登记，因房屋系反诉原告刘海明按揭购买，反诉原、被告双方并未办理过二手房买卖的转按揭购买手续，产权证依法登记在反诉原告刘海明名下，并被抵押在兴业银行。2012年7月2日，反诉原告刘海明要求反诉被告胡飞一次性付清房款并办理过户手续，并向银行还清贷款并取回房屋产权证，但反诉被告胡飞却未按约补给反诉原告刘海明按揭贷款，也未按约付清购房尾款。综上所述，根据本案的实际情况，因反诉被告胡飞的迟延履行给反诉原告刘海明造成重大经济损失，且根据合同约定，反诉原告刘海明具有先履行抗辩权，请求人民法院查明本案事实，依法支持反诉原告刘海明的反诉请求。第三人何政恒、周芯宇陈述称：第一、本案中第三人的房屋抵押权是依法设立，不仅取得了他项权证，而且已经得到了昆明市中级人民法院和云南省高级人民法院两级人民法院生效的法律文书确认，根据法律的规定，在抵押期间抵押人未经抵押权人同意是不得转让抵押财产的，除非是受让人代为清偿债务消灭抵押权。现第三人的抵押权由于所担保的债权没有清偿，故两第三人本案中不同意原告胡飞所主张的要求将涉案房屋过户到其名下的这一诉讼请求。第二、两第三人认为无论本案中原、被告之间的房屋买卖合同的实际履行状况如何，无论原告胡飞是否已经履行了其作为买受人的合同义务，都不影响两第三人的独立请求权。本案在审理过程中，经查明：涉案的位于昆明市官渡区停车位由刘海明以银行按揭方式向昆明银海房地产开发有限公司购买，于2010年9月14日在中介方促成下原、被告双方签订《房屋买卖合同》，于2011年5月20日签订《房屋买卖补充协议》，由胡飞向刘海明支付首付款50万元后于2010年9月14日占有、使用涉案房屋、车位至今，至今胡飞尚欠刘海明涉案房屋购房款527350.00元未支付。涉案房屋和车位于2011年5月31日、2011年8月2日办理了房屋所有权证，刘海明于2012年7月2日向银行偿还了剩余银行按揭贷款后即持有涉案房屋所有权证。2012年11月6日，刘海明向第三人何政恒、周芯宇借款并将涉案房屋和车位进行抵押并办理了抵押登记。现涉案房屋和车位因诉讼、买卖等，于2012年11月6日被抵押，涉案房屋于2014年5月29日被云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院查封，2015年9月8日被昆明市五华区人民法院查封，2016年5月17日被云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院查封，2016年10月25日被昆明市中级人民法院查封。因刘海明到期未归还两第三人的借款，两第三人向昆明市中级人民法院起诉，因昆明市中级人民法院审理后以（2015）昆民三初字第84号民事调解书确认了双方的债权债务，又因刘海明未履行该调解书的义务，两第三人向昆明市中级人民法院申请强制执行，执行过程中人民法院拍卖处置涉案的房屋及车位，胡飞提出执行异议，经昆明市中级人民法院以（2017）云01执异执行裁定书，裁定胡飞的购房行为能够对抗两第三人享有的抵押权，中止对涉案房屋的执行。两第三人不服，提起执行异议之诉，经昆明市中级人民法院及云南省高级人民法院二审终审，驳回了两第三人的诉讼请求，但在云南省高级人民法院的终审判决书中认为“我国法律并不禁止多个权利人对同一物享有权利；一个权利人享有的特权并不因其他权利人对同一物享有权利而当然消灭。若因本案致何政恒、周芯宇对案涉房屋及车位享有的抵押权不能实现，其可另循其他法律途径解决。”2017年12月19日，刘海明向本院提起诉讼，请求解除其与胡飞的《房产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，并支付胡飞占用房屋及车位期间的损失，经本院以（2017）云0111民初10753号民事判决书，认定胡飞与刘海明签订的《房产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》合法有效，应当继续履行，而驳回了刘海明的全部诉讼请求。现胡飞以涉案房屋及车位进行确权为由向本院提起诉讼，主张如上所诉，刘海明以胡飞未履行完毕《房产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》请求胡飞支付未支付的购房款并赔偿损失提起反诉，第三人何政恒、周芯宇以涉案房屋及车位的抵押权合法有效对抗胡飞的确权之诉。本院认为，因涉案的位于昆明市官渡区停车位已被人民法院保全和执行，当事人无权进行处分。原告胡飞取得涉案不动产符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，已经提出执行异议，排除了昆明市中级人民法院的执行，但并未排除其他人民法院的查封，其主张确权以完成交易，取得物权不符合起诉的条件。原告胡飞迳行起诉，不属于人民法院受理民事案件的范围。被告刘海明在本案中提起的反诉，也未针对原告胡飞的确权之诉，其可另案起诉。两第三人“若因本案致何政恒、周芯宇对案涉房屋及车位享有的抵押权不能实现，其可另循其他法律途径解决。”据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：一、驳回原告胡飞的起诉；二、驳回被告刘海明的反诉。本诉案件受理费100.00元，依规定退还原告胡飞；反诉案件受理费9556.50元，依规定退还被告刘海明。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  马永宏人民陪审员  郑 云人民陪审员  唐红杰二〇二〇年二月二十日书 记 员  雷 娟