广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初3306号原告：孙某，女，1988年08月05日出生，汉族，广东省揭阳市人，住广东省惠东县，委托诉讼代理人：蔡幸增，广东穗通律师事务所。被告：惠东县某房地产开发有限公司，住所地惠东县。法定代表人：李某。委托诉讼代理人:郭显康，广东汇和律师事务所律师。原告孙某与被告惠东县某房地产开发有限公司（以下简称某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告孙某的委托诉讼代理人蔡幸增、被告某公司委托诉讼代理人郭显康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年3月31日至2016年6月22日每日351951元万分之三的逾期交房违约金。2、判令被告向原告支付从2017年3月26日至2018年8月14日每日351951元万分之零点五的逾期产权登记违约金。3、判令被告返还1111元白蚁防治费给原告,并从2014年11月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至返还之日止。4、判令被告赔偿三倍白蚁防治费3333元给原告。5、诉讼费由被告承担。于庭审中变更第二项诉讼请求为，第二项请求的逾期产权登记违约金截止日期计算到被告取得原告房屋的权籍调查回执的前一天。事实与理由：原被告双方于2014年11月25日订立《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买惠东县平山街道××地段佳境××花园××楼××房,房屋建筑面积92.56平方米,价款351951元整,被告于2016年3月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的房屋交给原告，逾期交房按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金，逾期产权登记按日向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金。合同附件三对装饰装修标准进行了约定，合同附件四为《补充协议》。原告依约将首期款111951元付给被告,于2014年通过向中国工商银行股份有有限公司贷款将余款240000元付清给被告。2014年11月25日,被告以要对原告购买上述房屋进行白蚁防治为由,收取原告房屋建筑面积每平方米12元的白蚁防治费1111元。某花园2、3、4、5、6号房屋于2016年6月22日取得验收合格证。被告给原告的商品房质量保证书白蚁防治保修期限为五年,2017年9月11日,被告公告某花园小区业主可以从2017年9月11日起退回白蚁防治费。2018年4月至5月,多位业主向政府信访被告违法收取白蚁防治费,惠东县房产管理局答复业主们被告白蚁防治合同未备案,被告反馈在房屋装修时已安排白蚁防治公司进行白蚁防治,且已申请发票。惠东县房产管理局于2018年5月17日向被告发出告知函,要求被告及时退还有关费用。2018年6月23日,被告发出《关于装修工程白蚁防治费用的公告》。被告故意曲解合同、法律,再次主张已对交付业主的商品房进行了白蚁防治,混淆白蚁防治工程费与行政事业白蚁防治收费概念,迷惑业主,推卸责任,企图占有。原告认为，被告无正当理由未能在2016年3月30日前将经验收合格的房屋交给原告属违约，应承担违约责任。被告收取了原告白蚁防治费,称对业主(包括原告)房屋进行了白蚁防治,并称有施工合同、有保存现场施工记录和照片等,拒不退回业主白蚁防治费。经了解无该法律事实,被告企图将业主款项非法占为已有,被告行为已构成欺诈,依照消费者权益保护法第五十五条,应当三倍赔偿白蚁防治费给原告。为维护原告合法权益,特向贵院起诉,请求判如所请。被告某公司辩称:一、被答辩人已按合同约定时间向被告交付使用房屋，应驳回其相关诉请。1、按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定,符合本合同约定经验收合格的商品房交付买受人使用，而惠东县住建局核发《建设工程规划验收合格证》的时间为2016年6月22日，因此，可以确定房屋验收合格的时间应为2016年6月22日。但双方合同附件四第五条第3点约定“双方同意以合同约定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间受天气等不确定因素的影响,以及众多非出卖人过错造成的延期,基于互谅的原则,买受人同意出卖人可以延迟60天交付使用该商品房,不视为违约。”表明答辩人在约定时间迟延60日交付房屋不视为违约。可见，原告方将房屋交付给被告使用的时间并未逾期，答辩人无需承担违约责任。2、由于答辩人已于2016年3月30日通知答辩人收楼交付使用，被答辩人也在当天签署了业主收楼书等文件，同意收楼使用，这是双方当事人经协商一致的真实意思表示，双方以事实行为对合同约定交付使用条件的变更，此行为不违反法律、法规强制性规定，法律应当予以尊重。3、最后，被答辩人在同意收楼接收房屋的前提下，而又主张逾期交付房屋的违约责任，这是典型违背诚实信用原则的行为，法律不应鼓励这一行为，应当给予否定评价。二、答辩人不存在对房屋逾期产权登记备案情形，无需承担相应违约金。1、双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……双方同意按合同附件四补充协议第九条执行”。根据该合同附件四补充协议第九条的约定内容来看，该合同十五条约定仅指答辩人公司负责提供该商品房项目资料产权登记机关备案的时间，非办妥不动产证的时间，这是其一；其二、答辩人公司对办理权属登记义务为协助被答辩人办理商品房权属登记的随附义务，即提供登记备案的必要资料，即可认定答辩人公司对该十五条的合同义务已经完成；此外，惠州市于2016年11月30日发文开展关于商品房首次登记、转移登记、预告登记业务调整的通知，全面开展土地、房屋、林地、草原（牧草地）及海域等不动产统一登记工作，使得全市产权备案登记工作进度陷入停顿。因此，政府政策调整的不可抗力原因，客观上造成了产权登记进度缓慢的事实。2、事实上,答辩人公司早已于2016年10月份就涉案2#、3#、5#、6#、10#、11#楼向惠东县不动产登记中心提交必要资料办理产权备案登记，该中心向答辩人公司出具“确权（商品房首次登记）”受理回执（详见证据），确认收到答辩人提交登记备案的必要资料。另从该商品房首次登记告知书（详见证据8）所附的不动产清单来看，该清单上清晰列明了分户的不动产证号，单元号，面积等详细资料，证明被告已向不动产登记部门提交资料申请对原告各户业主房屋进行了备案登记，未超出双方合同约定在交付使用后的360天内，答辩人对此不存在违约。退一万步而言，即使认定存在违约情形，被告早已2016年10月就涉案2#-6#楼向惠东县不动产登记中心提交资料，直到惠东县不动产登记部门出具商品房首次登记，其中：2#、3#楼2018年7月18日；4#、6#2017年11月6日，5#楼2017年11月7日，因此，从被告申请首次测绘至登记结果所间隔时间是行政机关办理证件时间，不能归咎于被告的违约行为，应当予以扣除。如此来看，以上时间未超过交付使用后的360天内，被告不承担违约责任。三、被答辩人主张退回白蚁防治费及按三倍标准赔偿损失的诉请无事实依据和法律依据。1、被答辩人提出白蚁防治费的诉请已超过法定三年的诉讼时效，无时效中断事由，请求法院驳回其相关诉讼请求。2.案涉商品房白蚁防治工程分为土建工程和装饰装修工程两部分：土建白蚁防治工程是答辩人与第三方惠东县某房屋白蚁综合防治有限公司签订合同进行施工，而装饰装修白蚁防治工程是答辩人与第三方惠东县某白蚁防治有限公司签订合同进行施工。根据中华人民共和国建设部公布的《城市房屋白蚁防治管理规定》（1999年10月15日）的第7条、第8条之规定，土建工程白蚁防治费由答辩人依法自行承担，而案涉装饰装修工程白蚁防治费是依照建设部上述管理规定第二条的规定，通过双方协商达成一致后由业主承担、公司代收的费用。3.根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定带装修标准交付房屋给业主的,但双方签订合同附件三约定的装修标准是并不包含白蚁防治项目。应当进一步指出的是，在签订商品房买卖合同之前，被答辩人亲笔签署了《楼盘代收代缴各项税费一览表》，该表中清晰列明了“有偿服务收费项目”中“房屋装饰装修（白蚁防治）”，答辩人公司收费时出具的《收据》上也清楚写明了收取“装饰装修工程白蚁防治费”,包括被答辩人在内全部业主对此均未提出异议，足以说明被答辩人在购买商品房的同时,已经同意并认可了我司收取装饰装修白蚁防治费，是双方协商由业主承担、开发商代收代缴的费用。因此，案涉白蚁防治费承担问题本质上是答辩人公司与业主之间意思自治的结果，未违反法律、法规强制性规定。相反，被答辩人在答辩人公司在白蚁防治工程完工并支付工程款后，又主张退回该费用，实属违背诚实信用原则，法律不应鼓励这种不法的行为。4.案涉白蚁防治费不属于应当取消的行政性事业收费范围，无需进行退回。首先，根据国家财政部发改委联合下发的《关于清理规范批行政事业性收费有关政策的通知》（财税（2017）20号）。该文件取消或停征的涉企行政事业性收费包括了白蚁防治费。但该取消白蚁防治行政事业性收费的通知是为了规范行政机关乱收费、减轻企业负担，其执行时间是2017年4月1日。而被答辩人是在2015年3月与答辩人签订合同购房时同意代收支付的白蚁防治费，该收费是双方协商由业主承担、开发商代收代缴的费用，并非住建部门所收取的行政事业性收费，两者性质不应混淆；其次，该费用收取时间为2015年3月，且该装饰装修白蚁防治工程早已竣工，答辩人也支付相关工程款，而该取消收费文件出台时间为2017年3月15日，显然，以此为由要求退回该费用毫无事实和法律依据。再次，为了保障房屋质量安全，双方协商一致后由业主承担、公司代收的白蚁防治费，是双方平等协商意思自治的行为，恰恰符合规范收费、减轻负担的文件精神，双方的民事行为应当得到法律的尊重和维护。最后，该文件是针对行政事业单位收取的行政事业性收费,并不适用第三方白蚁防治公司与我司签订合同进行白蚁防治施工的行为,也不适用答辩人公司与业主之间关于白蚁防治费承担的意思自治行为，行政机关无权也不能以此进行干预。对此,我司也已向原惠东县房管局提出了异议。5.答辩人收取了白蚁防治费以后,将工程发包给惠东县某白蚁防治有限公司实施了白蚁防治工程,对此我司都有保存现场施工记录和照片、并支付了工程款，答辩人对业主不存在欺诈行为，无需承担按三倍标准赔偿的法律责任。此外，本案白蚁防治费并不属于我国《消费者权益保护法》调整范围，不适用该法“退一赔三”的赔偿罚则。综上，被答辩人的相关诉请无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。原告围绕其诉讼请求向本院提交下列证据：1.身份证，证明原告主体；2.企业登记资料，证明被告主体；3.商品房买卖合同，证明原被告商品房销售合同关系，房屋包含房屋装饰装修；4.收据，证明被告收取原告房屋装饰装修白蚁防治费，被告未告知收费依据。5.质量保证书，证明被告设立白蚁防治保修期限；6、复函、建设工程规划验收合格证，证明工程于2016年6月22日验收合格，被告于2016年3月30日、4月交房时未验收合格。7、交楼通知书（格式化）,证明被告故意隐瞒建设工程未验收合格的事实，以房屋已具备使用条件蒙蔽、欺骗业主，致业主在不知验收合格与否情形下收房。8.通告，证明被告承诺退回白蚁防治费给业主；9.2018年3月8日房管局信访答复，证明被告收取了业主白蚁防治费，被告称对业主房屋室内进行了白蚁防治施工作业；10.2018年5月18日、6月11日房管局信访答复，证明县房管局于2018年5月18日发函要求被告及时退还有关费用（白蚁防治费）给业主；11.证明、2018年5月25日房管局信访答复，证明不存在业主房屋装饰装修白蚁防治合同备案，证明被告对业主房屋装饰装修过程中未进行白蚁防治；12.关于装修工程白蚁防治费用的公告及张贴相片，证明被告虚构对业主房屋装饰装修过程中进行白蚁防治事实，混淆白蚁防治工程费用与行政事业白蚁防治收费，公告不能说明业主交白蚁防治费时意思表示真实。13.惠州市城市房屋白蚁防治单位备案证书，证明某公司于2016年5月31日取得经营资质，某公司于2016年4月18日取得经营资质；14.惠州市税务局信访答复，证明被告未付白蚁防治费给白蚁防治公司，白蚁防治公司未开具发票给原告。被告某围绕其上述抗辩意见向本院提交下列证据：1、（1）商品房买卖合同及附件、（2）楼盘代收代缴各项税费一览表、（3）各项收据、白蚁费防治发票，证明（1）该商品房买卖合同第十三条约定交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，该合同附件（三）约定所交付商品房转修标准并不包括白蚁防治，另双方签订购房合同时双方约定了白蚁防治费是有偿服务项目，原告也同意并缴交费用，法律应当尊重当事人的意思自治行为；（2）附件四第八条约定买受人同意出卖人可以迟延60条交付使用该商品房，不视为违约。（3）涉案的白蚁防治费是根据双方有偿服务的项目约定进行收取，被告已向原告开具发票；2、（1）惠东县某花园一、二期房屋土建白蚁防治合同、（2）白蚁防治工程款发票、（3）某公司营业执照、（4）合同签订说明、（5）施工图片、施工记录，证明根据原被告双方有偿服务项目的约定，与惠东县某白蚁防治公司签订合同进行白蚁防治施工，被告为此支付了相应的工程款；3、房管局告知函、复函、公告；财政部/发改委关于清理行政事业收费文件，证明该清理行政事业性收费文件，不适用白蚁防治公司与被告签订合同施工的行为，也不适用开发商与业主之间关于白蚁费承担的意思自治行为，行政机关无权也不能就此进行干预。4.交楼通知书、客户收楼通知书、交楼办理会签表，证明被告已通知原告收楼，原告也在当天签署收楼书同意收楼使用，这是业主与开发商双方当事人协商一致的意思自治行为。5、《核发建设工程规范验收合格证》提交相关材料目录、工程竣工测绘图、消防验收合格证，证明在验收合格之前已通过消防验收、工程竣工测绘验收报告证明案涉商品房已达到合格标准。6.某花园2#-11#楼的规划工程验收合格证，证明案涉商品房已达到合格标准，符合合同约定交付的条件。7.惠东县不动产权籍测绘受理（过渡期），证明被告已依约在交付使用后360天内向不动产登记部门提交产权备案登记资料，不存在逾期办证的情形8.商品房首次登记告知书，证明被告已依约在交付使用后360天内向不动产登记部门提交产权备案登记资料，不存在逾期办证的情形。本院依职权向惠东县自然资源局调取惠东县不动产登记资料查询结果证明、查询房产信息列表。本院致函惠东县自然资源局查询涉案建设项目完成权籍调查时间，惠东县自然资源局向本院作出《关于调查取证函的回复》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信，对有异议的证据，本院将依据上述已确认的证据，结合原、被告质证意见、庭审笔录等进行综合认定，并将采信的证据作为本案认定事实的根据。本院认定事实如下：被告某公司系于2007年10月10日成立的有限责任公司，营业执照：91441XXXXXXXXX，经营范围：房地产开发。涉案房产位于惠东县平山街道××地段佳境××花园××楼××房，登记权利人孙某，不动产证（明）号：粤（2019）惠东县不动产权第00XXXXX号，建筑面积92.56平方米，套内面积75.04平方米。2014年11月25日，原告孙某与被告某公司签订（合同编号：HT0000XXX）《商品房买卖合同》及附件一、附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三：装饰、设备标准，附件四：补充协议。商品房买卖合同约定，“……该商品房作为在建商品房，已取得《商品房预售许可证》，证号：惠**预许字第××号，颁发机关为惠东县房产管理局。……第三条买受人所购买商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房，其房屋平面图经惠东县规划部门批准，房屋坐落：惠东县平山街道××地段佳境××花园××楼××房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土，层高为3米，建筑层数地上18层，地下**。该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式3个。该商品房合同约定建筑面积共92.56平方米，其中套内建筑面积75.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.52平方米。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下列第2种方式计算该商品房价款：2、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3715.01元，总金额（人民币）351951元（大写叁拾伍万壹仟玖佰伍拾壹元整）。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、贷款方式付款买受人于2014年11月25日支付31%房款计人民币111951元，余款69%房款计人民币240000元，由买受人向中国工商银行惠东支行（贷款机构）申请货款支付。……第八条交付期限。出卖人应当在2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、双方同意本条款按合同附件四补充协议第五条执行。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三〔该比率不小于第（1）项中的比率〕的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以上方式处理：双方同意按本条款按合同附件四补充协议第七条执行。……第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、双方同意本条款按合同附件四协议第八条执行。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电在该商品房交付使用时达到交付标准；2、其他部分详见附件三。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、确属出卖人责任的，由出卖人在90天内完善。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、双方同意按合同附件四补充协议第九条执行。……注：是否委托出卖人代办预告登记，【是】。注：是否委托出卖人代办房地产权证，【是】。”原告孙某在买受人处签名并捺印，被告某公司在出卖人处加盖合同专用章，并加盖法定代表人李某私人印章。2014年12月15日,该合同办理房屋预售登记备案。附件四《补充协议》约定：“……五、关于交付期限的约定（对合同第八条的补充）：1、如遇到以下特殊原因，出卖人可据实予以延期：如在合同约定的交付期限届满前，买受人未按合同约定支付房价款、违约金、税费（包括律师服务费、公证费、抵押登记费、维修基金等）或按揭贷款未支付至出卖人指定的监控账户、因买受人原因导致合同未备案的。2、合同第八条所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管部门、测量机构原因导致等出卖人不可预见、控制、避免的事件。3、双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅的原则，买受人同意出卖人可以延迟60天交付使用该商品房，不视为违约。……七、对合同第十一条的补充。1、除非有法律明确规定的拒绝接收理由，买受人不得拒绝接收本合同项下的房屋。如买受人认为该商品房存在严重影响正常居住的质量问题，应由买受人出具有资质的检测机构的检测报告，如检测报告认定确实存在严重影响正常居住的质量问题，买受人有权拒绝收楼，其他质量问题，买受人应接受该商品房，由出卖人承担保修责任，买受人因此原因拒绝接收的，视为出卖人已交付该商品房。2、在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房款外，出卖人应以按合同约定的地址向买受人发出书面收楼通知书，或在当地报纸上发布入伙公告的方面通知买受人办理交付使用手续，以该通知发出之日起的第十一天（或在当地报纸上发布入伙公告的第十一天）即视为出卖人已将该商品房交付给买受人，商品房毁损、灭失的风险自此由买受人承担。相关的物业管理费用同时以该日期起，由买受人向指定的小区物业管理公司交付。3、购买现房的，出卖人不再书面通知买受人办理交接手续，买受人应按合同约定日期自行到出卖人处办理收楼手续。4、如买受人未付清房款（或未完善银行按揭及放款手续）及相关税费的，出卖人有权拒绝交付该商品房直至买受人付清房款为止。……九、关于产权登记的约定（对合同第十五条的补充）：1、买卖合同第十五条中360日仅指出卖人负责提供该期商品房项目资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）而非办妥房产证的时间；同时，本备案办妥的时间最终以房管部门办理的时间为准。2、出卖人对买受人的办理权属登记义务为协助买受人办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理商品房权属登记条件时，能够为买受人提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定出卖人在本合同第十五条的义务已经完成，其承担的转移商品房所有的义务已履行完毕。3、在出卖人书面通知买受人提供相应办证资料后，若买受人在30天内未能提供完备办证资料并配合办理相关手续的，则出卖人的协助办理义务将予以解除，且出卖人不用承担违约责任。若买受人在此规定期限内（出卖人书面通知书后30天内）提供了完备资料，出卖人应于本合同正文第八条约定的交付日期次日起18个月内（以下称“此期限”，但如因买受人方面的原因导致延误的，则该期限相应顺延）协助买受人办理产权证；如因出卖人责任导致买受人未能在此期限内取得产权证的，买受人有权解除合同。无论买受人是否解除合同，出卖人均应自此期限届满之次日起至实际取得产权证之日（后商品房合同解除之日）止，按已付房款的每日万分之零点五向买受人支付违约金。4、如出卖人和买受人共同委托律师事务所代为办理本合同项下商品房房地产权属证书的，律师服务费由买受人承担。5、如因下列原因导致买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书，出卖人无须承担责任：⑴买受人尚拖欠出卖人房款的（无论何种付款方式）；⑵买受人不按期缴纳相关办证税费、及填报相关申请、签订面积差异确认文件等；⑶贷款银行不同意办理的；⑷政府相关部门原因造成的；⑸买受人未按规定足额缴纳维修基金的；⑹买受人未能协助办理的。”被告向原告出具《楼盘代收代缴各项税费一览表》，列明应缴维修基金5554元、合同登记备案费80元、预告登记费80元、预抵登记费（按揭）80元、转移登记费80元、办他项权查档费（按揭）45元、他项权登记费（按揭）80元，有偿服务项目中的房屋装饰装修（白蚁防治费）（按房屋建筑墙体实际面积计算，参考市场价格12元/㎡）1111元，总计7110元，已交7110元。2014年11月25日，被告某公司出具编号为NO：0000308的《收据》给原告收执，收据内容，“孙某购买某花园3栋1801住宅维修资金款5554元合同登记备案费80元预告登记费80元，预告登记费（按揭）80元，合计人民币：伍仟柒佰玖拾肆元￥5794.00元。备注：缴款方式：POS”。被告某公司在单位盖章处加盖收款专用章。2014年11月25日，被告某公司出具编号为NO：0000309的《收据》给原告收执，收据内容，“孙某购买某花园3栋1801住宅转移登记费80.00元转办他项权查档费（按揭）款45.00元他项权登记费（按揭）款80.00元房屋装饰装修（白蚁防治）款1111.00元。合计人民币：壹仟叁佰壹拾陆元￥1316.00元。备注：缴款方式：POS”。被告某公司在单位盖章处加盖收款专用章。2014年11月25日，被告某公司出具编号为NO：0000310的《收据》给原告收执，收据内容，“孙某购买某花园3栋1801住宅首期房款，合计人民币：壹拾叁万肆仟壹佰捌拾元￥111951.00元。备注：缴款方式：POS”。被告某公司在单位盖章处加盖收款专用章。2018年1月4日，被告某公司出具1111元的发票给原告孙某。2016年2月3日，惠东县公安消防大队出具惠东县公消验字〔2016〕第0005号《建设工程消防验收意见书》，评定某花园2、3、4、5、6#建筑工程消防验收合格。2016年3月9日，惠东县规划测量队在《竣工测量图》上加盖公章，测量图记载建设单位惠东县某房地产开发有限公司，项目名称2、3、4、5、6#及地下室（某花园）。2016年3月23日，原告孙某在《收楼通知书》业主签名处签名，通知书告知原告于2016年3月30日14点办理涉案房屋的收楼手续。2016年3月30日，原告孙某在《交楼办理会签表》业主接收签字处签名。2016年8月5日，原告孙某签署3栋1801房《客户收楼书》，验收情况为本人同意收楼。2016年6月22日，惠东县住房和城乡规划建设局颁发证件编号惠东规验字（2016）0069号《建设工程规划验收合格证》，记载：建设单位惠东县某房地产开发有限公司，建设项目名称某花园（2、3、4、5、6#楼及地下室），建筑面积85366㎡，占地面积6132㎡，本建设工程符合《建设工程规划许可证》核定的内容。2016年6月22日，惠东县住房和城乡规划建设局颁发证件编号惠东规验字（2016）00XX号《建设工程规划验收合格证》，记载：建设单位惠东县某房地产开发有限公司，建设项目名称某花园（7、8、9、10、11、11、31#楼），建筑面积76868㎡，占地面积2874㎡，本建设工程符合《建设工程规划许可证》核定的内容。就被告提出对惠东县平山街道陈塘地段某花园确权（商品房首次登记）权籍测绘申请，惠东县不动产登记局于2016年10月20日出具三份《惠东县不动产权籍测绘受理回执（过渡期）》，其中2号楼受理编号201610200000XX、3号楼受理编号201610200000XXXX、5号楼受理编号201610200000XXX，于2016年10月21日出具六份《惠东县不动产权籍测绘受理回执（过渡期）》，其中6号楼受理编号201610200000XXX，7号楼受理编号201610200000XXX，8号楼受理编号201610200000XXX，9号楼受理编号201610200000XXX，10号楼受理编号201610200000XXX，11号楼受理编号20161210000XXX，于2016年10月24日出具4号楼《惠东县不动产权籍测绘受理回执（过渡期）》，受理编号201610310000XXX。因2、3号楼涉及跨宗地建设问题，被告在宗地进行虚拟合宗后再次申请权籍调查的时间为2018年4月27日。根据惠东县自然资源局的回复，该权籍调查的完成时间为2018年5月8日。诉讼过程中，我院去函至惠东县自然资源局，针对不动产首次登记的程序及2、3号楼的权籍调查问题进行询问。惠东县自然资源局函复称，权籍调查时不动产首次登记的前置工作，完成权籍调查后，开发单位需提供有效、齐全的登记材料申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，我局依申请办理。我县不动产统一登记于2016年6月30日开始实施。原县住建局于2014年8月核发某花园2、3号楼《建设工程规划许可证》，并于2016年6月核发《建设工程规划验收合格证》，惠东县某房地产开发有限公司于2016年10月20日申请办理某花园2、3号楼的权籍调查，期间因涉及跨宗地问题作出退件处理。某公司申请宗地界限调整后于2018年4月27日重新向我局申请办理某花园2、3号楼权籍调查）。2017年11月6日，惠东县国土资源局向被告出具编号GZ17XXX、GZ17XXX、GZ17XX、GZ17XXX69、GZ174XX5、GZ174071、GZ174XX《惠东县商品房首次登记告知书》共七份，记载权利人：惠东县某房地产开发有限公司，不动产坐落惠东县平山街道××地段佳境××花园××楼、××楼××楼。2017年11月7日，惠东县国土资源局向被告出具编号GZ174XXX《惠东县商品房首次登记告知书》，记载权利人：惠东县某房地产开发有限公司，不动产坐落惠东县平山街道××地段佳境××花园××楼，首次登记面积11481.57㎡，首次登记总套数117套，规划用途住宅，竣工日期2016年6月22日，土地使用期限2008年12月25日起2078年12月24日止。2018年7月18日，惠东县国土资源局向被告出具编号GZXXXX《惠东县商品房首次登记告知书》，记载权利人：惠东县某房地产开发有限公司，不动产坐落惠东县平山街道××地段佳境××花园××、××楼，首次登记面积16191.07㎡，首次登记总套数145套，规划用途住宅，竣工日期2016年6月22日，土地使用期限1993年1月15日起2063年1月14日止。九份告知书均附《不动产清单》，清单记载不动产权证号、房屋编码、坐落、建筑面积、套内面积、分摊面积、规划用途。2019年7月4日，惠东县自然资源局根据本院致函作出《关于调查取证函的回复》，回复记载涉案房产取得权籍测绘受理回执时间为2018年8月14日。2019年7月12日，惠东县自然资源局根据本院致函作出《关于调查取证函的回复》，记载：“惠东县某房地产开发有限公司位于平山街道陈塘地段的某花园4、5、6、7、8、9、10、11号楼于2017年5月22日完成权籍调查;某花园2、3号楼于2018年5月8日完成权籍调查，以此份为准。”另查，某公司系成立于2004年2月24日的有限责任公司（法人独资），其全资股东为惠东县房屋白蚁防治管理所，经营范围：对新建、改建、装修房屋的白蚁预防和对原有房屋的白蚁检查与灭治的综合防治工作，于2019年5月14日注销。某公司系于2015年9月25日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码：91441XXXXXXXX，法定代表人周永良，经营范围房屋白蚁防治、水库堤坝白蚁防治，除四害。2014年8月14日，被告某公司与案外人惠东县某房屋白蚁综合防治有限公司（以下简称某公司）签订惠房蚁合NO0002601《惠州市房屋白蚁防治合同》，合同约定：某公司以506080元的合同价款将某花园2#-6#（含地下室），7#-11#、30#、31#、32#，共13栋，层数1-32层的土建工程白蚁防治工程发包给某公司。2016年11月1日，被告某公司与某公司、惠东县某白蚁防治有限公司（以下简称某公司）共同签订《惠东县某花园二期土建白蚁防治合同》【合同主体变更三方协议，合同编号：0002611补（1）】，该合同载明某公司因经营业务调整合并，从2016年4月1日起不再经营房屋白蚁防治业务，为保障上述0002611号白蚁防治合同的全面履行，约定由某公司继受某公司在该合同的全部权利义务，取代某公司成为“既有合同”的当事人一方，继续履行“既有合同”的各项权利义务。2016年5月30日，被告某公司与案外人某公司签订合同编号惠康工合字〔2016〕107《惠东县某·某花园项目一期室内装饰白蚁防治工程施工承包合同》，合同约定被告某公司将某花园一期2-11#楼内装饰工程白蚁防治工程以12元/平方（建筑面积）的价款承包给案外人某公司。2016年12月16日、12月28日，某公司向被告某公司出具7张白蚁防治发票。《惠东县某白蚁防治有限公司施工表》显示，某公司于2016年1月27日完成了涉案某花园（山湖海·上城）2、3号楼装饰装修的白蚁防治工程。2017年1月20日，某公司向被告某公司出具三张合计为235040元的白蚁防治发票。2017年3月15日，中华人民共和国财政部、中华人民共和国发展和改革委员会联合作出财税〔2017〕20号《财政部国家发展改革委关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》，通知要求：“一、自2017年4月1日起，取消或停征41项中央设立的行政事业型收费（具体项目见附件），……”附件：取消或停征的行政事业型收费项目的第6项为“白蚁防治费”。2017年5月10日，某公司出具《关于装修工程白蚁防治合同签订与实施的情况说明》，说明如下：“惠东县某房地产开发有限公司的防疫防治工程分为两部分（土建工程和装修工程），惠东县某房屋白蚁综合防治有限公司承担了改项目的土建工程白蚁防治；我司承担了装修工程白蚁防治并且还担负了惠东县某房屋白蚁综合防治有限公司注销后的善后工作。我司与某房地产开发有限公司对接洽商一二期装修白蚁防治工程是2015年底，当时某房产一期工程2-6#楼急于交付业主使用，装修白蚁防治工程实施任务紧迫。但是当时白蚁防治工程市场已经有说要开放，但是还没有正式文件下达。惠东县某房屋白蚁综合防治有限公司是惠东县房屋管理局对白蚁防治的指定单位，但该公司已经在计划撤销注册之中，已不便于再继续承揽相应业务，我司在此种情况下，派施工班组完成了某地产开发的某一期2-6#楼的施工，满足了施工进度及质量要求。惠东县白蚁防治工程市场于2016年4月份正式开放，此时我司与某房地产正式补签了某房地产开发的某一二期装修白蚁防治工程合同，并严肃认真的履行了各项合同义务。”2017年9月11日，被告某公司出具《关于惠东县某花园退还业主“白蚁防治费”的通告》，通告记载：“现我司开发的惠东县某花园项目向本小区业主发出退还‘白蚁防治费’的通告。2017年9月11日起业主可持相关证件至项目营销中心办理退费手续。”2018年5月16日，广东省惠东县房产管理局出具《告知函》给被告某公司，告知某公司根据相关通知精神，退还已收取的房屋装饰装修白蚁防治费。2018年6月21日，被告某公司出具《关于代收取装修工程白蚁防治费用的情况说明》给惠东县房管局，说明称，1、引起争议的白蚁防治费是装饰装修工程白蚁防治费，对该费用某公司与业主可以根据法律规定精神通过合同或其他文件约定该费用由谁负担。2、某公司是按照带装修标准交付房屋给业主，对房屋所有应交付的装修、设备标准，某公司已与业主签订的《商品房买卖合同》的附件三列明，其中未含装饰装修工程白蚁防治费。而在签订合同前已经出具的《楼盘代收代缴各项费用一览表》列明装饰装修工程白蚁防治费由业主承担，广大业主也都在该表上签名确认，且在某公司出具的《收据》上列明收取该款，业主支付该费用时未提异议。证明各业主购房前，已通过行为同意并认可承担装饰装修工程白蚁防治费，现主张退还无事实及证据支持，且违反合同约定，且某公司已经实施白蚁防治工作并支付费用。3、部分业主所争议的是某公司应根据《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》的要求，退还文件执行后（即2017年4月1日后）收取的白蚁防治费，该通知文件规定的取消费用并非是因聘请市场上的白蚁防治公司进行白蚁防治工作而产生的费用。2018年6月23日，被告某公司向某一期广大业主出具《关于装修工程白蚁防治费用的公告》，公告记载“1、白蚁防治共分土建和装饰装修工程两部分。土建工程白蚁防治是我司与惠东县某房屋白蚁综合防治有限公司签订，装饰装修工程白蚁防治是我司与惠东县某白蚁防治有限公司签订。对于土建白蚁防治的费用，已由我司按照法律规定承担，而我司在商品房销售时向广大业主收取的是装饰装修工程白蚁防治费。2、虽然我司按照带装修标准交付房屋给业主的，但是交付的装修标准，并不包含白蚁防治，对此商品房销售合同附件三中已有清楚列明。而且，在签订商品房买卖合同之前，我司出具了《楼盘代收代缴各项税费一览表》，也列明装修白蚁防治费是需要向广大业主收取，广大业主也都在此表上签名确认；而在我司出具《收据》上也清楚写明了收取‘装饰装修工程白蚁防治费’，业主对此并未提出异议。就此说明业主在购买商品房的同时，已经同意并认可我司收取装饰装修白蚁防治费。3、我司收取了装饰装修的白蚁防治费以后，也已经委托惠东县某白蚁防治有限公司实施了白蚁防治工程，对此我司都有保存现场施工记录和照片、也有工程款支付收取凭证。有传言说没有施工，是不符合事实。4、据说部分业主请求退费的理由，是根据国家财政部发改委联合下发的《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》。该份文件当中总共清理停止收费41项行政事业性收费，其中就有一项是白蚁防治费，该文件的执行日期是2017年4月1日。起初我司对该文件的解读也不深刻，并秉持依法依规的精神将在2017年4月1日以后收取的装修工程白蚁防治费全部给予退还相关业主。但因退还给部分费用给我司带来负面影响以及造成未得到退还业主的误解，故我司咨询了相关政府部门及法律顾问，得知该文件是针对行政事业单位收取的行政事业性收费，并不适合市场上的白蚁防治公司向我司收取白蚁防治费的行为，也不适用我司与业主之间关于白蚁防治费承担的行为。对此，我司也向惠东县房管局提出异议，要求该局重新给我司公平公正的意见。就此希望广大业主不要对此产生误解。”2019年1月25日，惠东县房屋白蚁防治服务中心作出《证明》，内容为：“经查，惠东县某花园房屋装饰装修合同未在我房屋白蚁防治服务中心备案。”再查，2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》开始起实施。2015年3月30日，国土资源部作出《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号），对《不动产登记暂行条例》实施后的不动产权籍调查工作的施行作出规定。本院认为，被告某公司具备房地产开发的资质，原告孙某向被告购买涉案房产，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应依约履行。一、关于原告主张被告某公司逾期交房及支付逾期交房违约金有无事实和法律依据的问题。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应在2016年3月30日前将经验收合格商品房交付买受人使用，交房条件为经验收合格。涉案房产于2016年6月22日取得惠东县城乡和规划建设局颁发的建设工程规划验收合格证，原告据此诉请被告自逾期交房之日起即2016年3月31日至2016年6月22日的止的逾期交房违约金。对此，分析如下:涉案房产于2016年2月3日取得消防验收合格意见，于2016年3月9日取得竣工测量图，被告通知原告涉案房产具备使用条件可收楼，原告已于2016年8月5日实际收楼，原告诉请计算至2016年6月22日，是其自己权利的处理，予以准许，故逾期交房的时间应自2016年3月31日起至2016年6月22日止，逾期交房期间共计84天，依合同第九条“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金”之约定，被告应向原告支付的逾期交房违约金为8869元（351951元×0.03%×84天，四舍五入）。合同附件四补充协议第五条第3点约定“双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅原则，买受人同意出卖人可以延迟60天交付使用该商品房，不视为违约”。该条款说明某公司作为房地产开发企业，考虑到涉案房屋的施工受到多种因素影响而可能导致房屋迟延交付，在对建设施工及办理房屋验收所需时间进行预判后，与买受人签署合同时在其预留的交房时间之外还额外要求买受人再给予其60天的缓冲期间。根据上述条款，出卖人逾期交房时间在60天以内的，不视为出卖人违约；出卖人逾期交房时间超过60天的，并没有明确约定仍然给予60天的宽限期，因此不能根据本条款主张免除60天的违约期间的责任。本案中，作为出卖人的某公司逾期交房的时间已经超过60天的缓冲期间，故某公司不能根据本条款主张免责，对于被告的抗辩意见本院不予支持。二、关于原告主张被告逾期办理产权登记及支付逾期产权登记违约金有无事实和法律依据的问题。本院认为，合同第十五条（产权登记）约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。被告于2016年8月5日将涉案房屋交付原告使用，依照上述约定，被告应于2017年7月31日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。故此，计算本案逾期办理权属转移登记违约金的时间本应从2017年7月31日起，计算至原告诉请的涉案房屋取得权籍测绘受理回执时间的前一天即2018年8月13日止，共计379天。被告主张根据《补充协议》第九条第3款约定，被告提交办理产权登记资料时间为18个月，故不构成违约。原告认为该条款系格式条款。关于该条款是否无效格式条款问题，1、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，结合本院同期受理的被告某公司的商品房销售合同纠纷案件，本院确认第九条第3款是被告某公司为重复使用而预先拟制的格式条款。2、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’”的规定，被告未举证证明其对附件四《补充协议》第九条第3款的内容采取合理的方式提醒原告注意该条款并进行说明，被告未尽到提醒说明义务；3、根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本条第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条无效。”的规定，《商品房买卖合同》及《补充协议》对逾期付款违约责任未作相应延期，第九条第3款系减轻被告责任，排除对方主要权利，被告未采取合理的方式提醒原告注意该条款且对该条款进行说明，本院认定附件四《补充协议》第九条第3款为无效格式条款。关于被告主张权籍调查期间应予扣除的问题。2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定不动产登记需要进行权籍调查，本案合同签订在前，该细则施行在后，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，权籍调查属办理房产权属转移登记过程中增加的程序，属情势变更，并非订立合同时当事人可以预测。在此情况下，因完成该权籍调查程序而产生的时间应当在双方约定的转移登记时间内予以相应顺延，即办理该权籍调查的时间应当在被告的办证时间中予以相应的扣减。涉案房屋向有关部门申请两次权籍调查，但根据惠东县自然资源局的复函显示，案涉2、3号楼在建设初始已向惠东县住建局进行工程的规划报建，且在建设完成后，住建局也向案涉楼房核发规划验收许可证，可证实案涉楼房在建设时符合相关部门的建设要求，被告无法预测存在不能进行房屋首次登记的情形，无法及时进行初始登记的事由不能归责于被告。涉案房屋于2016年10月20日申请确权（首次登记）的权籍调查，至该权籍调查的完成时间2018年5月8日共计566天，顺延后，原告诉请逾期产权登记违约金至涉案房屋取得权籍测绘受理回执时间的前一天即2018年8月13日并未超过办证期限，故本院不予支持逾期办证违约金。三、关于装饰装修白蚁防治费的问题。为加强城市房屋的白蚁防治管理，控制白蚁危害，保证城市房屋的住用安全，《城市房屋白蚁防治管理规定》第二条第三款规定：“凡白蚁危害地区的新建、改建、扩建、装饰装修的房屋必须实施白蚁预防处理”。本县属白蚁危害地区，故在辖区内的新建房屋的土建工程及其装饰装修依法应当进行白蚁防治。依据《城市房屋白蚁防治管理规定》第七条“建设项目依法批准后，建设单位应当将白蚁预防费用列入工程概预算”的规定，涉案商品房的建筑主体土建工程的白蚁防治费用依法应由建设单位即被告某公司负担，原、被告双方对此均无异议，本院不再赘述。原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件约定涉案商品房是带装修交付，故在其交付使用前，被告某公司应当履行对涉案房屋进行装饰装修的合同义务。依照上述规定，涉案商品房装饰装修的白蚁防治理应由被告某公司负责。被告主张其已委托某公司对涉案商品房的装饰装修进行了白蚁防治，并就此提交了《惠东县某?某花园项目二期室内装饰白蚁防治工程施工承包合同》、《惠东县某白蚁防治有限公司施工表》及某公司开具的白蚁防治费发票等证据予以佐证，依据充分，本院予以采信。对于由此产生的白蚁防治费用，在目前没有法律法规强制性规定应由哪一方承担的情况下，依法应遵循合同当事人的意思自治予以处理。本案原、被告虽在《商品房买卖合同》及其附件中无明确约定该装修装饰白蚁防治费用的负担问题，然而，在双方签订的涉案《商品房买卖合同》前，被告已向原告出示了《楼盘代收代缴各项税费一览表》，该一览表已列明了需由原告负担的包括装饰装修白蚁防治费在内的各项税费，结合该一览表下方所备注的内容：“客户按应缴税费的金额由我公司代收代缴，相关业务办理完成后，提供对应税票和发票，据实结算。本表的税费项目是按现行的收费标准进行计算预收，税费收费标准如有变动，以当时标准的缴交额结算”，以及原告在签订合同之时已按该一览表如数缴交费用，被告亦开具了相关收据的事实，足以认定双方已达成案涉的装饰装修白蚁防治费由原告负担的约定。据此，在被告已按实际向原告收取的12元/㎡的价格，委托某公司对涉案商品房的进行装饰装修白蚁防治的情况下，原告诉请被告返还白蚁防治费并承担三倍赔偿，无事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县某房地产开发有限公司于判决生效之日起7日向原告孙某支付逾期交房违约金8869元。二、驳回原告孙某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274元（原告孙某已预交），由原告孙某负担125元，由被告惠东县某房地产开发有限公司负担149元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  陈泳通人民陪审员  胡志为人民陪审员  刘火荣二〇二〇年二月三日法官助理李旸书记员朱丽媛