云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云07民终55号上诉人（原审原告反诉被告）：杨晓刚，男，1985年4月5日生，汉族，住四川省彭州市。委托诉讼代理人（特别授权）杨灿菊，云南泰联律师事务所律师。上诉人（原审被告反诉原告）：赵延杰，女，1974年2月28日生，汉族，硕士文化，个体，住北京市顺义区。上诉人杨晓刚与上诉人赵延杰房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省丽江市古城区人民法院（2019）云0702民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨晓刚上诉请求：1、请求撤销原判第二、三项,改判支持杨晓刚一审本诉全部请求;2、请求判令赵延杰承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由:一、赵延杰应当根据杨晓刚对租赁房屋的实际使用状况退还租金。因赵延杰未能按客栈出租合同的约定向杨晓刚提供包括《消防许可证》和《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》在内的用于经营客栈的必要设备及证照而引起的纠纷,赵延杰的行为系根本违约,导致杨晓刚交付租金却无法获得正常的经营目的。2018年5月24日,丽江市古城区公安局消防大队下发了《不同意投入使用、营业决定书》,导致杨晓刚不能经营客栈。赵延杰至少应该退还2018年5月25日开始至2018年11月26日(房屋归还日)止的租金。对此,该合同第四条甲方权责第9款已作出约定。因此,不管是根据合同法的相关规定还是当事人的约定,赵延杰均应向杨晓刚退还租金72498.00元。二、杨晓刚按照约定已经向赵延杰足额支付租金。鉴于赵延杰未能按照约定提供符合经营客栈的相关经营证照,经过双方协商后,赵延杰同意减免1万元的租金,杨晓刚支付了租金13万元,虽然没有书面的协议,但该做法符合常理。如这期间杨晓刚真有拖欠部分租金,赵延杰肯定会对杨晓刚进行催收或提起诉讼,但直至杨晓刚提起诉讼赵延杰才提起反诉要求补足1万元的租金。这足以证明赵延杰是同意减免1万元租金的,杨晓刚并未少缴租金,原判杨晓刚再支付1万元租金显然错误。三、赵延杰应向杨晓刚赔偿装修损失。合同约定租赁期自2016年10月29日至2024年11月30日止,特别约定了一个月的免租期,该事实得到了赵延杰的认可,杨晓刚先后投入7万元的资金用来装修房间及装饰院落等,由于赵延杰的根本违约,导致提前解除合同。杨晓刚将租赁房屋返还给赵延杰后,赵延杰一直在杨晓刚装修的基础上继续经营客栈,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定,赵延杰应当返还自2018年5月24日至2024年l1月30日(租期到期日)止,剩余租期总计6年零6个月的装饰装修残值损失金额。四、赵延杰应当按照房屋租赁合同的约定承担违约责任,向杨晓刚支付违约金。因赵延杰根本违约导致提前解除合同,按照《合同法》第一百零七条的规定以及合同第五条的约定,赵延杰应向杨晓刚承担剩余租金50%的违约金,即60498.00元×50%=36249.00元。如前所述,原判认定客栈出租合同系合法有效的合同,却无视该合同第五条甲方违约之责任第1款的约定,判决驳回杨晓刚要求赵延杰支付违约金的诉讼请求,系判决错误。赵延杰上诉请求：1、依法撤销原判并改判支持一审反诉请求。2、案件受理费由杨晓刚承担。事实与理由:2016年10月29日,杨晓刚作为乙方与作为甲方(出租方)赵延杰签订了《丽江古城区听松观云客栈出租合同》,甲方将其依法承租的古城区束河松云村3队16号房屋及院落听松观云客栈转租给乙方。双方约定自2016年10月29日始至2024年11月30日止,付款方式为年付,甲方保证其出租给乙方的为合法的客栈经营场所,乙方如需其它证照,甲方配合乙方并协调办理相关手续,甲方协助乙方办理经营所需的手续,乙方应按时支付承租费用。乙方如有违约,甲方不予退还预付租金及押金。合同第四条约定了租金支付方式,杨晓刚应当足额支付2017年12月1日至2018年11月30日的租金180000元,但杨晓刚仅支付170000元,剩余10000元始终拖欠至今,已构成违约,应当承担违约责任;根据合同第二款(乙方权责)之第4项约定杨晓刚如将上述合同内容转租给第三方,需提前30天通知赵延杰,并由赵延杰和第三方重新签订租赁合同,并与杨晓刚解除原合同事项。杨晓刚人不得拆分出租,否则视为重大违约行为,赵延杰有权收回客栈并终止合同及扣留押金。本案中杨晓刚擅自转租的行为构成违约,应当承担违约责任。在杨晓刚违约的情况下,赵延杰于2017年末多次要求杨晓刚搬离客栈。赵延杰由于家庭原因不能亲自到丽江强制杨晓刚离开,导致杨晓刚一直非法占用客栈经营。直到赵延杰2018年11月底回到丽江多次催促杨晓刚,才把大门钥匙归还给赵延杰。杨晓刚已经对客栈消防器材、监控系统,以及房屋设施造成严重损毁并且拒绝维修。杨晓刚于2019年初起诉,以2018年5月21日丽江市古城区公安消防大队对客栈进行检查提出进一步完善消防设施设备的要求为理由。而杨晓刚于2017年12月1日后已经违约,属于非法占用客栈。此外,根据合同第四条权责中第一款(甲方权责)之第5项的约定,赵延杰保证客栈工商营业执照的合法性,以及公安网系统、监控及消防设备的完整性,并有责任协助杨晓刚办理经营所需手续。故而,在本案客栈经营手续办理工作中赵延杰承担的为协助义务,非主给付义务,基于此,赵延杰已于2018年初向丽江市公安消防大队提交办理消防手续的材料,并且按照新规定进行整改,于2019年取得了消防许可证明,并无怠于履行合同义务之行为,所以不存在违约行为。杨晓刚向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2016年10月29日签订的《丽江古城区听松观云客栈出租合同》；2、请求判令被告向原告返还押金30000元；3、请求判令被告向原告退还2018年6月至2018年11月总计6个月的租金72498元；4、请求判令被告向原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失70000元；5、请求判令被告按照合同约定向原告支付36249元的违约金；6、本案诉讼费由被告负担。赵延杰一审提出反诉请求：1、判令驳回反诉被告的全部诉讼请求；2、判令反诉被告杨晓刚继续履行与反诉原告赵延杰于2016年10月29日签订的《丽江古城区听松观云客栈出租合同》；3、判令反诉被告杨晓刚支付2017年12月1日至2018年11月30日期间拖欠的租金10000元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告损毁客栈损失80000元；5、反诉被告未经反诉原告同意将客栈院落内地面青砖石板地面改建成泥土地面，请求反诉被告恢复原状；6、判令反诉被告按合同约定向反诉原告支付违约金30000元；7、案件受理费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年10月29日，原告杨晓刚作为乙方（承租方）与作为甲方（出租方）的被告赵延杰签订了《丽江古城区听松观云客栈出租合同》，约定将被告依法承租的古城区听松观云客栈位于云南省丽江市古城区房屋及院落（房屋地上建筑共：321.81平方米，房屋产权人：杨焕星），由被告将上述客栈转租给原告。注：甲方与业主签署的租赁合同仅作为本合同重要附件，乙方不得用于他处，否则视为乙方重大违规行为。该客栈包括石木房屋建筑两栋、院内茶室一栋，客房十间，酒吧、厨房、公卫、消毒间、布草间各一间，顶楼玻璃顶棚一套，及现有建筑内外装修：水井、冷热水系统及卫星电视、无线网络、公安网络、消防设施及工商执照副本各一套。以上设备租赁期满后退还甲方，如有认为毁损由乙方承担责任。甲乙双方约定，甲方于双方签订此合同后一周内向乙方交付该客栈，租期自2016年10月29日至2024年11月30日止，租赁期：8年。（免租期为一个月，即，自2016年12月1日开始计算租金。）合同签订之时，乙方需向甲方交纳该客栈押金叁万元整，人民币30000元。租金支付方式：第一年（2016.10.30—2017.11.30）人民币140000元，第二年（2017.12.01.—2018.11.30）人民币140000元……第八年（2023.12.01—2024.11.30）人民币200000元。付款方式为年付，第一年为合同签订之日支付下一年租金及押金共计人民币170000元（租金140000元，押金30000元）。第二年：2017年12月1日前付清租金人民币140000元整……。甲方保证其出租给乙方为合法的客栈经营场所，甲方为该场所合法法定代表人，有权在出租期限内对该场所享有合法所有权。如乙方自行申请营业执照，甲方有责任配设乙方协调并办理相关手续。乙方也可以继续使用甲方现已取得营业执照从事合法客栈经营活动。甲方应于签订此合同后一周内将其人员、私人物品搬出，将该客栈内所属交由乙方使用。如乙方需要对房屋进行新建或改造，在不少于原有主体建筑物数量的情况下，需征得甲方同意，经确认甲方不得干涉乙方对院落的修建及使用。甲方保证该客栈共生营业执照的合法性，以及公安网络系统、监控及消防设备的完整性，并有责任协助乙方办理经营所需的手续。租赁期内非因乙方原因导致客栈不能正常营业的，不能正常营业的期间乙方无需支付租金，如前述不能正常营业的情形如超过30日的，乙方有权解除本协议，甲方需按租金剩余期间租金总额50%向乙方支付违约金。乙方应按时支付承租费用。甲方必须为该客栈购买财产保险，包括火灾险，费用由甲方承担；乙方在经营期间如因乙方过失造成火灾而导致客栈损毁，由乙方承担赔偿责任。但乙方仅对保险公司赔偿不足部分承担赔偿责任。签订合同时提供保险复印单据。租赁期内如因甲方违约终止本合同，或非因乙方原因导致本合同终止，或因甲方存在违约行为而在乙方通知期限内未做纠正行为的，乙方有权解除本合同。以上述甲方之权责，如有违约，甲方应承担乙方剩余租金50%的违约金、装修投资。甲方违约需退还乙方押金。以上述乙方之权责，如有违约，甲方不予退还预付租金及押金。乙方不得拆除装潢部分，可移动设备（如电器、家具等）可带走。合同还对其他内容进行了约定。上述合同签订后，被告将涉案客栈交付给原告杨晓刚使用，原告杨晓刚按约定向被告支付了押金30000元及2016年10月30日至2017年11月30日的房屋租金140000元，2017年12月1日至2018年11月30日的房屋租金支付了130000元。位于云南省丽江市古城区房屋及院落系被告赵延杰从案外人李焕星处承租而来，案外人李焕星等人以书面形式表示同意反诉原告赵延杰的转租行为。2018年5月24日，丽江市古城区公安消防大队向古城区听松观云客栈下发了《不同意投入使用、营业决定书》，写明“根据你单位（场所）关于古城区听松观云客栈投入使用、营业前消防安全检查的申请，我大队于2018年5月21日派员进行了消防安全检查。经检查，存在下列消防安全问题：1、场所内未配臵警示提醒器材……。根据《中华人民共和国消防法》第十五条和《消防监督检查规定》第十五条的规定，不同意投入使用、营业。”该决定书签收人为“赵延杰”。原告杨晓刚于2018年11月26日将涉案客栈钥匙交还给被告赵延杰，此后客栈由原房东代被告雇请人员进行管理。2019年4月3日，丽江市古城区消防大队向古城区听松观云客栈出具了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，消防安全责任人登记为赵延杰。原告主张其已按双方约定支付了押金及租金，但由于被告未能取得消防许可证，被相关部门于2018年5月24日下发了《不同意投入使用、营业决定书》，并据此提出本诉诉讼请求。被告则认为原告存在未按约定支付租金及擅自将房屋转租给第三人的违约情形，被告在收到相关部分办理消防许可通知后，已积极申请办理，不存在违约情形，并提出相应反诉诉讼请求。另查明，被告赵延杰与案外人王钢合伙承租了涉案房屋，案外人王钢同意被告赵延杰将涉案房屋转租给原告杨晓刚，并委托被告赵延杰进行应诉和反诉。一审法院认为，原告杨晓刚与被告赵延杰于2016年10月29日签订的《丽江古城区听松观云客栈出租合同》系双方真实意思表示，该转租行为也已取得房屋所有权人的同意，故上述合同系合法有效合同，原、被告双方应按合同约定全面履行各自负担的义务。本案中，被告已将租赁物交付给原告，原告亦依约支付了第一年租金及押金，现原、被告确认原告已于2018年11月26日将客栈钥匙交还给被告，此后客栈由原房东代被告雇请的人员进行管理，故一审法院认定本案诉争的《丽江古城区听松观云客栈出租合同》原、被告双方已于2018年11月26日协商解除，故对本诉原告要求解除合同的诉讼主张不予支持，对反诉原告要求继续履行合同的诉讼主张亦不予支持。双方协商解除合同后，被告应按约定将押金30000元退还原告，故对原告要求被告退还押金30000元的主张予以支持。原告虽于2018年5月24日收到相关部门下发的《不同意投入使用、营业决定书》，但直至2018年11月26日，原告才将客栈交还给被告，该期间房屋一直由原告占有使用，故其依法应承担相应的房屋租金，对本诉原告要求退还该期间的房屋租金的诉讼主张不予支持。庭审查明，本诉原告杨晓刚向本诉被告赵延杰支付了2017年12月1日至2018年11月30日的房屋租金130000元，按双方约定该期间的房屋租金为140000元，反诉被告杨晓刚虽主张经双方协商后反诉原告赵延杰同意减免10000元的房屋租金，因未能提供证据予以证实，反诉原告亦不予认可，故反诉被告赵延杰应向反诉原告退还房屋租金为：140000元/年÷365天/年×4天=1534.3元。由于反诉被告杨晓刚未足额支付租金10000元，其拖欠的租金应当向反诉原告赵延杰支付，上述两项相抵后，反诉被告杨晓刚应当向反诉原告赵延杰支付租金10000元-1534.3元=8465.7元。对于本诉原告杨晓刚主张的装修残值，本诉被告赵延杰表示在收回客栈后，本诉被告赵延杰已对客栈进行了重新装修，因本诉原告未能提交其主张的装修残值，且经本院释明后，不申请司法鉴定，故对本诉原告的该项诉讼请求不予支持。对反诉原告提出要求反诉被告赔偿损毁客栈损失的诉讼主张，其亦无证据证实客栈损毁系本诉原告租用客栈期间造成，亦无证据证实损毁价值，且也不申请司法鉴定，故对反诉原告赵延杰的该诉讼请求亦不予支持。对于本诉原告杨晓刚及反诉原告赵延杰主张的违约金，经庭审查明，本诉原告杨晓刚在合同履行过程中存在未按合同约定足额支付房屋租金的违约行为，反诉原告赵延杰在合同履行过程中亦存在未按相关部门要求及时办理消防许可证，致使原告未能按合同约定使用客栈的违约行为，因本诉原告杨晓刚及反诉原告赵延杰在履行合同中均存在违约情形，故对本诉原告杨晓刚及反诉原告赵延杰主张的违约金均不予支持。反诉原告赵延杰在诉讼过程中对其主张要求反诉被告杨晓刚恢复原状的诉讼请求已当庭放弃主张，反诉原告赵延杰放弃恢复原状的诉讼请求系其意思自治，予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由本诉被告赵延杰于判决生效之日起十日内退还本诉原告杨晓刚房屋押金人民币30000元；二、驳回本诉原告杨晓刚的其他诉讼请求；三、由反诉被告杨晓刚于判决生效之日起十日内向反诉原告赵延杰支付房屋租金人民币8465.7元；四、驳回反诉原告赵延杰的其他反诉请求。本诉案件受理费4433元，减半收取为2216.5元，由本诉原告杨晓刚承担1898元，由本诉被告赵延杰承担318.5元；反诉案件受理费1550元，减半收取为775元，由反诉原告赵延杰承担682元，由反诉被告杨晓刚承担93元。上诉人杨晓刚与上诉人赵延杰在二审中均未提交新的证据，对原审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为：2016年10月29日，杨晓刚与赵延杰签订的《丽江古城区听松观云客栈出租合同》，权利义务关系明确，符合法律规定为有效合同。关于杨晓刚请求退还租金及已足额支付租金的上诉请求，经查，在合同履行期间，于2018年5月24日,丽江市古城区公安局消防大队虽下发了《不同意投入使用、营业决定书》，但杨晓刚未及时将租赁房屋交还赵延杰并就终止租赁合同协商一致；杨晓刚虽支付了2017年12月1日至2018年11月30日的房屋租金130000元，但按双方约定的房屋租金140000元，还差10000元，并无证据证明赵延杰同意减免1万元，为此，杨晓刚应按合同约定向赵延杰支付拖欠10000元房租，原判计算退还房屋租金正确，应予维持。因杨晓刚一审放弃对其装修房屋残值的司法鉴定，导致不能判定装修房屋的残值价值，对此，应承担不利后果，故对该项上诉请求，本院不予支持。在主张赵延杰承担违约责任的上诉请求，因无证据证明，本院不予支持。赵延杰因未能按合同约定保证所转租的房屋合法经营，违反合同约定。在收到丽江市古城区公安局消防大队下发决定书后，于2018年11月26日接收了杨晓刚交还的涉案客栈钥匙，应当视为同意解除合同，为此，其要求支持一审反诉请求的主张，无事实和法律依据，且无证据证明。其上诉请求，亦不予支持。综上所述，上诉人杨晓刚及上诉人赵延杰的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。杨晓刚预交的二审案件受理费5983.00元，由上诉人杨晓刚负担。赵延杰预交的二审案件受理费5983.00元，由上诉人赵延杰负担。本判决为终审判决。审判长 马 昕审判员 李建华审判员 王雪飞二〇二〇年二月二十四日书记员 曾玮钰