山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初5701号 原告：秦子涵，女，1987年11月21日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：秦平，男，1960年5月18日出生，汉族，居民，住日照市，系原告之父。 委托诉讼代理人：孙昌明，日照东港开元法律服务所法律服务工作者。 被告：山东舒斯贝尔置业有限公司，住所地日照市泰安路78路，统一社会信用代码75748849-0。 法定代表人：KINGJACQUELINE,董事长。 委托诉讼代理人：丁士超，日照东港华伟法律服务所法律服务工作者。 第三人：庄玉杰，女，1976年12月29日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：许尧，山东海洋律师事务所律师。 原告秦子涵诉被告山东舒斯贝尔置业有限公司（以下简称“舒斯贝尔公司”）、第三人庄玉杰确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦子涵的委托诉讼代理人秦平、孙昌明，被告舒斯贝尔公司委托诉讼代理人丁士超、第三人庄玉杰的委托诉讼代理人许尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦子涵向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告与第三人签订的舒斯贝尔新天地A座13-J号房商品房买卖合同无效，依法确认被告与原告签订的舒斯贝尔新天地A座13-J号房商品房买卖合同合法有效；2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回了确认被告与原告签订的商品房买卖合同合法有效的诉讼请求。事实与理由：2007年1月25日,原告购买被告开发的舒斯贝尔新天地A座13-J号(房号005幢01-1312)酒店式公寓一套。双方签订商品房买卖合同，并由原告交纳购房款，且当天交房。被告于2012年10月10日开具正式购房发票。但被告没有按照合同第15条第二款的约定在规定期限内给原告办理房地产权证书，原告于2019年5月10日提起诉讼要求被告支付违约金，并立即协助原告办理位于舒斯贝尔新天地A座13-J号房不动产权证。案件审理中东港区人民法院查明该房被被告出售给第三人庄玉杰并签订了虚假的商品房买卖合同，且被告已向房管局申请备案，正在办理产权证书，其双方签订的虚假商品房买卖合同漏洞百出，故请求在查明事实的基础上，依法确认被告与第三人签订的舒斯贝尔新天地A座13-J号房商品房买卖合同无效。 被告舒斯贝尔公司辩称，1、本案不适用房屋买卖纠纷案由，原告应该先通过行政诉讼确认房屋所有权再进行民事诉讼；2、本案不符合合同法第五十二条各项规定；3、本案涉案房屋即使系被告赠与原告的，但涉案房屋已经出售给第三人，根据合同法第一百八十六条规定，被告可对原告撤销该赠与。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 第三人庄玉杰述称，本案所涉房屋实际购买人是马兴隆，系第三人的前夫，第三人对该房子的购买及办理手续情况不知情，是在第三人未与马兴隆结婚登记时，马兴隆告诉第三人用第三人的名字在舒斯贝尔新天地买了一套房子。第三人与马兴隆于2014年登记结婚后，找被告办证，因被告的原因未正常办理，只给第三人办理了购房发票。第三人与马兴隆于2017年离婚，离婚时马兴隆将该套房子及所有财产均赠与给第三人。后第三人多次找被告要房子，一直没有要到。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：证据1、被告出具的《房价优惠说明》及其计算过程附件，出具人是舒斯贝尔置业的销售主管；证据2、被告销售主管开盘时签字的《酒店式公寓A座价格表》；证据3、法定代表人金明、销售经理刘汉传及销售主管刘瑶出具的《证明》；证据4、法定代表人金明出具的《证明》承诺书；证据5、购房发票；证据6、秦平与秦子涵购房姓名变更通知书；证据7、秦子涵《商品房买卖合同》；证据8、秦子涵《灵活委托经营合同》；证据9、商品房住宅质量保证书；证据1-证据9形成证据链条，证明原告与被告之间签订的舒斯贝尔新天地A座13-G商品房买卖合同合法有效，被告应按照合同第十五条的规定给予办理不动产权证书，双方之间签订的买卖合同成立，并且双方的买卖合同从未丢失过，涉案房屋由原告自2007年接房至今一直占有，并委托君临天下业委会经营返利，一直由原告享有，并没有其他人提出异议，这一点被告在前期经营管理中也是明知的，故被告主张合同丢失纯属虚构；证据10、证明一份，该证据可以看出是被告于2016年5月才申领的新合同文本，与被告和第三人签订的商品房买卖合同时间不一致，并且是于2018年5月24日以虚假的商品房买卖合同为庄玉杰申请备案，故其双方属恶意串通，以合法形式掩盖非法行为，签订的合同是无效的；证据11、编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同一份，证明该商品房买卖合同封面有明显改动，被告与第三人将二零一七年中的一划掉改成了零，由此可知被告与第三人私自篡改了时间，合同的第二页法定代表人写成了现任的法定代表人，与合同的最后企业变更相互矛盾，因2007年法定代表人是金明，在2015年6月17日才改成现任，明显前后矛盾，合同第15页法定代表人处也是盖有现任法定代表人的章，由此可知该份合同是虚假合同，并非是2017年1月25日签订的合同，故其双方属恶意串通，以合法形式掩盖非法行为，签订的合同是无效的；证据12、日照市君临天下业主委员会出具的涉案房屋所有权人委托业主委员会为其经营管理涉案房屋，该证据证明涉案房屋在此期间并没有其他任何人主张过任何权利，自2014年11月至今由新的业主委员会接管，之前的经营管理是由开发商接受原告的委托，其收入一直汇入秦子涵账户，因涉案房屋属于酒店式管理，只有实际管理人和所有人对此房屋才有委托和管理的权利。原告庭后补充提交了证据13、A-6-F购房合同、委托装修合同、购房发票和装修款收据；证据14、张传需（秦平之妻）A-6-G购房合同、委托装修合同、购房发票和装修款收据；证据15、秦平A-6-J购房合同、委托装修合同、购房发票和装修款收据。证据13-证据15证实秦平购买的其中三套房为优惠前全款购买，房款分两部分，一部分是购房合同里的房款，另一部分是装修合同里的装修款，加起来是购房总款，都是被告要求这么付的，是为了避税，整个舒斯贝尔新天地小区660套房子都是这么付款的。 被告舒斯贝尔公司未向法庭提交证据。 第三人庄玉杰庭后提交涉案房屋购房发票一份，证实其购买涉案房屋支付房款192136元，被告于2016年4月29日出具购房发票。 庭后，本院根据原告的申请向君临天下业主委员会主任秦泗轩进行了调查，秦泗轩称舒斯贝尔新天地的房子在出售给现有业主时，每一处房子都签了两份合同，一份购房合同，一份装修合同，但购房款是一起交的，公司分成了两部分。装修合同是按照每平方米2000元签订。 被告舒斯贝尔公司对原告的证据质证意见如下：对证据1-证据9真实性有异议，庭后需要核实，即使是真实的，与本案原告主张的确认第三人与被告买卖合同无效无关；对证据10、证据11真实性无异议，能证明被告公司与第三人签订了房屋买卖合同并到房管局进行网签。据代理人了解，2016年因舒斯贝尔花园业主与金都物业以及被告因物业纠纷诉至贵院，该次纠纷业主冲击了位于舒斯贝尔花园物业二层楼，就是被告公司资料管理室，故部分资料及购房合同丢失，所以到房管局重新备案；2016年被告原法定代表人金明因涉刑，故法定代表人变更为现任法定代表人KINGJACQUELINE。对证据12，系第三方非政府部门出具的文书，与本案无关联性，不能证明原告的主张。对证据13、证据14、证据15真实性无异议，但该证据不能证明被告与第三人签订的合同是无效合同。对秦泗轩的调查笔录真实性无异议，但不能证实被告与第三人的买卖合同无效。 第三人庄玉杰对原告提交的证据1-证据12不知情，请求法庭依法核实确认，对证据13-证据15不知情，但即使是真实的，也不能证明第三人与被告的买卖合同无效。对秦泗轩的调查笔录真实性无异议，但是对证明内容不清楚，不能证明涉案合同的效力问题。 原告对第三人提交的证据真实性不认可，被告舒斯贝尔公司对第三人提交的证据真实性无异议，但因为公司换届人员更替无法核实，请法庭依法认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告代理人秦平主张其于2004年8月向被告舒斯贝尔公司购买舒斯贝尔新天地酒店式公寓十套，总价值为2614980元。经公司批准，上述房屋执行优惠价格2402172元，共计优惠212808元。秦平用上述优惠的212808元购买了第十一套商品房，即本案涉案房屋。涉案房屋为舒斯贝尔新天地酒店式公寓A座13楼J户（005幢1单元1312号），购买时面积为42.58平方米，单价5588元，合计237937元，参照上述十套房屋的优惠方式，在237937元的基础上优惠3000元，再打九三折，优惠后房屋总价款为218491元，扣除之前购买的十套商品房优惠价格212808元后，秦平另行支付5683元现金补齐房款。后因本案涉案房屋规划变更，房屋面积缩小至33.71平方米，房款相应减少45515元，该差额转入原告先前购买的十套商品房中的A座6层J户房款中。对此，被告出具了房价优惠说明以及附件一份，由被告时任销售负责人、财务负责人签字，并加盖被告印章。2007年1月25日，秦平将涉案舒斯贝尔新天地酒店式公寓A座13楼J户更名给其女儿即本案原告秦子涵。同日，原告与被告舒斯贝尔公司签订了商品房买卖合同，合同主要约定：“商品房买卖合同合同编号0039112出卖人：山东舒斯贝尔置业有限公司，买受人：秦子涵；商品房的基本情况：新天地公寓A座13层J号房；该商品房的用途为居住，属于框架结构，层高为3.1米；该商品房建筑面积共33.71平方米；按套（单元）计算，该商品房总价款为伍仟陆佰捌拾叁元整；付款方式为于2007年1月25日前付清5683元。”2012年10月10日被告山东舒斯贝尔置业有限公司为原告出具了“山东省地方税务局通用机打发票”，发票记载：付款单位：秦子涵，收款单位：山东舒斯贝尔置业有限公司，经营项目：销售不动产；平方米：34.3100；金额：5783.00；备注：房号：005-01-1312。 2007年1月25日，原告与案外人日照舒斯贝尔君临天下大酒店有限公司签订灵活委托经营合同，将涉案房屋全权委托给该公司经营管理，并由该公司将经营收入汇入秦子涵账户内。2014年11月起至今，由日照君临天下业主委员会受原告委托经营管理涉案房屋，并将经营收入汇入秦子涵的父亲秦平账户内。 2008年1月11日，原告领取了加盖被告公章的商品住宅质量保证书，但一直没有办理涉案房屋的产权权属登记手续。2019年5月10日原告向东港区人民法院提起诉讼，要求被告为案涉房产办理产权证明。诉讼中原告通过日照市不动产管理中心查询得知，被告于2016年5月以合同文本丢失为由申领新合同文本，编号为0058073，并于2018年5月24日备案登记在第三人庄玉杰名下。原告认为被告与第三人签订虚假的房屋买卖合同，侵害了原告的财产权益，依法应当属于无效合同，要求判令被告与第三人签订的商品房买卖合同无效。 另查明，2016年5月，被告与第三人庄玉杰补签了《商品房买卖合同》，合同主要内容：“商品房买卖合同出卖人为：山东舒斯贝尔置业有限公司，法定代表人：KINGJACQUELIJN，买受人为：庄玉杰，合同编号：0058073，买受人所购商品房的基本情况：A幢13层J号房，层高2.9米，该商品房建筑面积共34.31平方米，其中，套内建筑面积24.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.93平方米；按建筑面积计算，该商品房价款每平方米5600元，总金额壹拾玖万贰千壹佰叁拾陆元整；付款方式一次性付款付款：买受人于2007年1月25日一次性付清总房款192136元。法定代表人处盖章为KINGJACQUELINE2007年1月25日。”2016年4月29日被告为第三人出具了“山东省地方税务局通用机打发票”，发票记载：付款单位：庄玉杰，收款单位：山东舒斯贝尔置业有限公司，经营项目：销售不动产；平方米：34.3100；单价：5600.00；金额：192136.00；备注：新天地005幢01单元1312号。被告称补签商品房买卖合同的原因系原合同丢失，涉案房屋系被告欠付第三人庄玉杰前夫马兴隆工程款，因此使用该房屋部分抵顶工程款。 还查明，秦平购买被告出售的十套舒斯贝尔新天地公寓并支付首付款后，将其中七套更名给他人，自留了三套房屋，分别为A幢6层F号房（秦平），A幢6层G号房（秦平之妻张传需），A幢6层J号房（秦平），上述三套房屋均按照优惠前单价全额付款，并由被告出具购房发票。 本院认为，首先，原告提供的证据3、证据4的证明中均有时任被告法定代表人金明的签字，证据1房价优惠说明中有时任被告销售负责人、财务负责人签字并加盖被告公章，应当认定被告同意将原告购买十套商品房公司所给予的优惠用于购买涉案房屋，系公司行为。原告亦提供证据证实其已经将购买的商品房按照优惠前的价格全款支付，因此，按照原告与被告购房时的约定，应当认定原告购买涉案房屋亦已经支付了全款，而非被告所称的赠与。 其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”经查，被告就同一套房屋先后与原告秦子涵、第三人庄玉杰订立了两份商品房买卖合同，属于一房二卖，两份房屋买卖合同均没有证据证实存在《合同法》规定的合同无效的情形，因此，两个房屋买卖合同均属于有效合同，且两次买卖均未办理房屋过户登记手续，两次买卖的买受人均未取得涉案房屋的所有权，现买受人均处于平等地位，均可以通过买卖合同而生的二重债权，向出卖人请求履行债务。故原告请求确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下： 驳回原告秦子涵的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告秦子涵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  鹿梦吟 人民陪审员  王 勇 人民陪审员  尹翠英 二〇二〇年二月二十五日 书 记 员  陈佼佼