广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初13840号原告（反诉被告）：黎玉枝，女，1970年5月15日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：黄钲顺,广东云智律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟学友，广东云智律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：罗东华，男，1967年10月22日出生，汉族，户籍地址江苏省常州市新**。委托诉讼代理人：蔡汉钦，广东正大方略律师事务所律师。第三人：曾锦安，男，1938年11月25日出生，汉族，户籍地址广东省恩平市。原告黎玉枝与被告罗东华，第三人曾锦安确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄钲顺，被告的委托诉讼代理人蔡汉钦到庭参加诉讼；第三人曾锦安经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令第三人曾锦安与被告签订的《协议书》无效；2.判令被告立即腾空并向原告交还位于广州市越秀区登峰街广园东西坑村长腰岭五街2号203房；3.请求判令被告向原告返还位于广州市越秀区登峰街广园东西坑村长腰岭五街2号203房的房产证。事实与理由：原告于1995年2月23日取得广州市越秀区登峰街广园东西坑村长腰岭五街2号203房（以下简称203房）的宅基地证，并在此居住多年。后来原告去委内瑞拉打工，很多年没有回国内。最近原告回中国生活，发现被告一家在203房里居住。原告要求被告搬离该宅基地房屋，被告却说这是原告的丈夫的家人在多年前出售给他的宅基地房屋，但是被告没有拿出相应的买卖合同等凭证。后来原告向人民法院起诉，要求被告搬离房子。被告在法庭上出具了与曾锦安签订的《协议书》、公证书，称曾锦安已经把原告的房卖给他了，还给了钱。但是原告看了公证书的权限上根本就没卖房的授权，这份公证书是原告出国后怕失聪的儿子生活没着落，自己的前夫又烂赌，就公证了委托书，让曾锦安帮忙收租照顾原告的儿子。原告认为，被告很明显当时也应当看到第三人没有委托权限，在明知与第三人没有权限的情况下还与第三人签订违反法律强制性规定的协议书，存在着一种藐视原告财产的轻蔑恶意。为了维护原告的合法权益，故向法院提起本案诉讼。被告辩称：因为双方在2009年房屋转让是合理的真实表示，双方以合理价格进行了交易，之后被告对涉案房屋也实际占有至今，双方存在合理的信赖基础，这是既定的法律事实合法是否有效由法院依法处理，如果无效的话，前提是原告同意我方的反诉请求，我方才同意搬出交还房产证。被告向本院提出反诉请求：1.请求原告向被告返还位于广州市越秀区登峰街广园东西坑村长腰岭五街2号203房房屋价款140000元；2.请求原告向被告赔偿上述房屋差价的损失949087元（以法院评估价格1089087-140000=949087元）；3.请求判令原告承担本案评估费。事实与理由：原告委托代理人第三人与被告于2009年7月27日签订了《协议书》，约定原告愿意将位于广州市天河区登峰街广园东路长腰岭五街2号第2层二0三房转赠给被告使用，被告向原告的代理人支付了房款140000元，原告交付上述房屋给被告，被告交收房屋后居住至今。原告得知涉案房屋属政府拆迁范围，单方违反《协议书》的约定，起诉主张确认合同无效，要求被告返还房屋及支付占用费。原告恶意起诉欲夺回房屋的做法，严重违反契约精神及诚实守信的原则，原告存在严重的过错。被告系诚实守信的遵守契约精神的合同一方，依法依约履行《协议书》，按约定支付房款，实际居住多年。根据《合同法》的相关规定，合同无效后，因合同取得的财产应当相互返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。综上所述，被告现根据《民事诉讼法》及《合同法》的相关规定提出反诉，请求原告返还被告涉案房屋的房款以及赔偿被告的损失，希望法院查清事实，判决支持被告的反诉请求。原告对被告的反诉辩称：我方不同意被告的反诉请求，合同无效有两个原因是：1.合同是违反宅基地不能买卖的法律强制性规定。2.涉案不是一般的宅基地买卖，而是第三人与被告恶意串通，被告明知第三人没有权限的情况下，而达成了侵犯原告的合法权益的协议，因此该合同无效。对于要求赔偿被告损失也是不合理的，因为国家是禁止宅基地买卖的，不能支持被告因购买宅基地而获得巨额利益，这是与国家政策相违背的，另外被告是明知第三人无权处分的情况下，与第三人达成了协议，自身有全部过错，不应当获得赔偿。另外原告没有收取被告的140000元房屋价款，从被告主张的证据来看，也没有证据显示被告有向原告或第三人支付了房款，所以我方不同意返还房款。第三人没有作述称。经审理查明：据广州市越秀区不动产登记中心2017年3月23日的《广州市越秀区宅基地情况表》记载：户主姓名：黎玉枝，地址：登峰街广园东西坑村长腰岭五街****，批准用地面积：68.4100平方米，建筑面积：68.4100平方米，层数：第二层，宅基地证号：登0005**，宅基地证批准时间：1995-2-23。据穗天登记字第000521《村镇宅基地使用证》记载：使用人姓名：黎玉枝，宅基地座落：登峰街广园东西坑村长腰岭五街2号203房，建筑面积：68.410平方米，层数：第二层，说明：二、使用人对宅基地只有按照规定使用的使用权，没有所有权。三、凡发现买卖、出租和转让建房用地者，土地收归集体，取消宅基地使用证。据原告提供的广州市公证处出具的2001年2月12日的（2001）穗证内字第1201号《委托书》（复印件）记载：委托人：黎玉枝。受委托人：曾锦安。我是座落在广州市天河区登峰街广园东路西坑村长腰岭五街二号203房（广州市村镇宅基地使用证号为：穗天登字第000521)房屋的使用人。现我委托曾锦安为我在广州市的合法代理人，全权代表我执行和处理下列委托事项：与有关单位就上述房屋的征用拆迁签订补偿、安置协议；弃产协议，领取拆迁补偿费、弃产补偿费及其他费用。受委托人无转委托权。受委托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，我均予以承认。此委托书有效期从签署之日起至二0—一年二月十一日止。被告对其真实性没有异议。2009年7月27日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，其中约定：1、甲方愿意将位于广州市天河区登峰街广园东路长腰岭五街2号第2层套房二0三房（转赠前本房屋如有债权债务则由甲方自负。与乙方无关。5、转赠后本房东如遇拆搬迁，一切赔偿费归乙方。甲方无权干涉。如拆迁手续及办理赔偿费需要甲方协助，甲方必须尽力帮助。6、从转赠日后，所发生任何违法事项与房东和房东委托人无关等。上述《协议书》签订当日，被告入住涉案房屋。被告陈述涉案房屋现由其一家人在居住。宅基地使用证穗天登字第××号转赠前本房屋如有债权债务则由甲方自负。与乙方无关。5、转赠后本房东如遇拆搬迁，一切赔偿费归乙方。甲方无权干涉。如拆迁手续及办理赔偿费需要甲方协助，甲方必须尽力帮助。6、从转赠日后，所发生任何违法事项与房东和房东委托人无关等。上述《协议书》签订当日，被告入住涉案房屋。被告陈述涉案房屋现由其一家人在居住。）转赠给乙方使用。并把宅基地使用证原件、黎玉枝委托曾锦安的公证复印件交给乙方保存。2、本房屋为钢筋水泥结构，面积68.41平方米。3、转赠后本房屋的所有权和使用权属乙方所有。4、转赠前本房屋如有债权债务则由甲方自负。与乙方无关。5、转赠后本房东如遇拆搬迁，一切赔偿费归乙方。甲方无权干涉。如拆迁手续及办理赔偿费需要甲方协助，甲方必须尽力帮助。6、从转赠日后，所发生任何违法事项与房东和房东委托人无关等。上述《协议书》签订当日，被告入住涉案房屋。被告陈述涉案房屋现由其一家人在居住。本案诉讼过程中，被告为证明已支付购房款给原告提供了1、《中国农业银行银行卡取款业务回单》，其中内容为：户名陈足程，交易日期2009年7月27日，取款金额120000元，转入户名曾钊健；2、2009年7月27的《收据》，内容为：今收到罗东华人民币140000元，此据。收款人曾锦安、曾钊健、曾钊宏。原告对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，因为转款人并不是被告。转入户名是曾钊健，曾钊健也不是第三人。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，收款人即第三人，与曾钊健、曾钊宏写法不同，曾锦安的名字是在上面书写的，而另外两人是在下面书写的。被告申请对涉案房屋的市场价进行评估，本院经摇珠确定由广州启城房地产土地评估有限公司（以下简称启城公司）进行评估，启城公司于2019年12月10日出价值时点2019年4月4日。六、估价结果，估价对象在满足本报告之“估价的假设和限制条件”前提下，于价值时点包含相应土地使用权价值的市场价值为人民币壹佰零捌万玖仟零捌拾柒元整（RMB1，089,087元）。原告对该《房地产估价报告》的质证意见为：我方坚持不同意评估，宅基地不能买卖，不存在价格。成本价核算也不合理，成本价的成本是如何核算出来没有详细的说明与计算。成本价有利润价是错误的，因为不是商品房，不存在利润，税金更是不可能存在的。因此评估报告是错误的，且该评估报告与本案无关。被告对该《房地产估价报告》的质证意见为：一、评估机构未尽其调查义务，未充分了解涉案房屋所处区位将纳入广州花园项目的配套设施地区的信息。根据广州市政府网站政务公开信息，2019年重点工作中的系统提升综合城市功能任务88,“开展白云山、越秀山‘还绿于民’、‘还景于民’专项整治行动，开工建设广州花园”，现进展落实情况显示，广州花园己经完成设计方案招标及控规调整，正在开展规划设计。根据《白云山、麓湖、越秀山及周边环境整治总体规划》招标文件的第二章任务书中第二节第七条的整治范围及缓冲范围，包括白云大道以西，广州大道以东，同泰路以南，广深铁路、恒福路以北，至风景名胜区范围沿线的区域，以及越秀山周边主干道边界的区域，共10.91平方公里。根据《白云山、麓湖、越秀山及周边还绿于民工程三年环境整治行动计划（2019-2021年)》文件，广州花园将于3年内2021年前建成。根据文件及报道了解到，广州花园项目所涉及的旧村拆迁，不采用原址回迁，可能拆迁补偿的形式补偿居民。涉案房屋所在区位，正处于该整治范围内。虽拆迁己经明确，但补偿标准并未向公众公开，不过也将在近日公开补偿标准。本案原告正是因为本次拆迁将有巨额经济补偿的利益驱使，恶意起诉被告罗东华要求返还房屋。然而，评估报告并没有将此重大政府项目纳入到评估价格的依据之中，根据《房地产评估规范》“4.0.4估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理”，评估机构并未调查到涉案地点的上述项目已经明确落实的情况，属于评估机构未尽调查义务的情形。也由于未将此重大项目纳入估价的根据，严重影响涉案房屋的估价，导致错误适用估价方法以致估价畸低，将严重损害被告罗东华的利益。二、评估机构未正确采用估价方法。根据《房地产评估规范》“5.1.2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。”“5.1.3根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。”本案的评估目的在于房地产纠纷双方对于涉案房屋的价值及补偿标准的科学鉴定，为诉讼提供参考依据。对于己经存在涉案房屋将拆迁补充的情况下，报告第九估价方法仅采用成本法的一种方式进行估价，是不准确的。根据《房地产评估规范》“5.1.7在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。”也就是说无任何依据的情况下，才采用成本法进行估价。因评估机构未尽充分调查义务，未将广州花园的拆迁情况考虑在内，因此，错误的适用成本法进行估价，导致估价畸低，损害了被告的合法权益，应当予以纠正，采用其他多种估价方法进行估价。第三人对该《房地产估价报告》没有发表质证意见。本院认为：上述《村镇宅基地使用证》明确记载：“使用人对宅基地只有按照规定使用的使用权，没有所有权。凡发现买卖、出租和转让建房用地者，土地收归集体，取消宅基地使用证。”另外，原告给第三人的《委托书》并没有授权第三人出售涉案房屋。因此，第三人在没有得到原告的授权将没有所有权的涉案房屋出售给被告，原告请求确认第三人与被告签订的《协议书》无效合法有理，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告据此要求被告迁出涉案房屋，返还《村镇宅基地使用证》合法有理，本院予以支持。关于被告反诉要求原告退回购房款的问题，首先，原告并没有授权第三人出售涉案房屋。其次，被告也未能举证证明原告收到了其交付的购房款。故被告反诉要求原告退回购房款缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告赔偿房屋差价的问题，被告在与第三人签订《协议书》时，其应清楚涉案房屋不能出售，第三人也无权出售，但被告仍与第三人签订《协议书》，被告对《协议书》无效负有过错责任，故被告反诉要求原告赔偿房屋差价理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、被告罗东华与第三人曾锦安于2009年7月27日签订的《协议书》无效；二、被告罗东华（含同住人员）应于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区登峰街广园东西坑村长腰岭五街2号203房腾空交回给原告黎玉枝；三、被告罗东华应于本判决发生法律效力之日起五日内，将广州市越秀区登峰街广园东西坑村长腰岭五街2号203房的《村镇宅基地使用证》返还给原告黎玉枝；四、驳回被告罗东华的反诉请求。本案受理费100元，反诉费9187元，评估费5000元，由被告罗东华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长  蔡永辉人民陪审员  区裕基人民陪审员  黄慧琴二〇二〇年二月十七日书 记 员  黄金铭