江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏12民终3407号 上诉人（原审原告）：张健，男，1986年10月25日生，汉族，户籍地兴化市开发区，现住兴化市。 委托诉讼代理人：陈峰华，江苏楚豪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴鹤宝，男，1954年7月4日生，汉族，住扬州市江都区。 委托诉讼代理人：金卫东，江苏天炜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张东方，男，1967年1月9日生，汉族，户籍地兴化市开发区，现住兴化市。 上诉人张健因与被上诉人吴鹤宝、张东方确认合同无效纠纷一案，不服兴化市人民法院（2019）苏1281民初1871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张健上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清。1.张健本人对《房屋买卖协议书》毫不知情，不是甲方，也没有签字捺印。2.一审未审查吴鹤宝提供的所有权人为吴春雷村镇房屋所有权证是否真实、合法。首先，吴春雷为城镇居民，非涉案房屋所在地的村民，不可能领到房产证。其次，张健从未与吴春雷签订过涉案房屋买卖合同，房屋也不可能无端变更至吴春雷名下。最后，不动产登记薄显示涉案房屋的所有权人为张健，也从未办理过房屋产权变更登记手续。即使吴春雷的产权证真实、合法，而在与不动产登记薄不一致时，也应当以不动产登记薄上登记的产权人张健为房屋的所有权人，更何况吴鹤宝提供的吴春雷的房产证存在明显违法、违规以及违背客观事实的情形。3.一审认定涉案房屋系1999年张东方所建，以张健名义领取了房产证，这样表述与客观事实不符。宅基地原本就是村里分配给张健的，而房屋也是为张健所建。4.涉案房屋所有权人是张健，张健的父亲张东方明知无权处分张健的房屋而擅自将其房屋出售，负有次要责任，而吴鹤宝明知房屋所有权人是张健，应当与张健签订房屋买卖合同，其撇开张健直接与张东方签订房屋买卖合同，负有主要责任，张健在本起纠纷中并无责任。5.一审法院错误适用表见代理制度，判决驳回张健要求返还房屋的诉请没有事实和法律依据。首先，张健作为成年人，从未授权其父亲张东方代理其出售房屋，张东方属于无权代理。其次，吴鹤宝也未提供证据证明其有理由相信张东方有权代理张健出售房屋。最后，张东方和吴鹤宝均无权处分张健的房屋，其二人擅自处分涉案房屋的行为严重损害了张健的物权。《民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。《民法总则》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确认不发生效力后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张健不存在过错，则一审在判决房屋买卖合同无效时就应当判决将房屋返还给张健。同时一审判决房屋买卖合同无效的理由是吴鹤宝并非本村集体组织成员，但并不充分，张东方无权处分、无权代理、未经张健同意擅自出售其房屋，吴鹤宝明知涉案房屋所有权人为张健而不经过张健，直接与张东方达成房屋买卖协议，也应当是房屋买卖合同无效的理由。《物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，张健作为涉案房屋的所有权人，可以请求返还房屋。6.吴春雷的房产证合法、有效与否是影响本案判决的重要因素，故请求法院依职权调取吴春雷办理涉案房屋所有权证的档案材料。综上，一审判决房屋买卖合同无效，同时又错误驳回张健要求返还房屋的诉请。 被上诉人吴鹤宝答辩称，1.一审判决认定事实清楚，双方于2004年12月28日签订房屋买卖协议书，虽然上诉人否认未签字或者捺印，但合同签订时其已经年满18周岁，上诉人的父亲张东方亦签字认可，被上诉人吴鹤宝按照合同约定给付了全部房款，同时上诉人及其父亲张东方向被上诉人吴鹤宝提交了身份证复印件、产权证用于办理房屋变更手续。虽然上诉人张健自称对房屋买卖不知情，但实际上房屋交付后至今已达14年之久，双方都居住生活在一个村里，明显有悖常理。即使张东方没有代理权或者无处分权，但依据法律规定，本案房屋买卖协议也是有效的。2.一审基于被上诉人吴鹤宝并非本村集体组织成员从而判令房屋买卖协议无效，但不必然导致房屋应当予以返还。在房屋买卖协议签订之后，该房屋已经于2006年9月30日变更登记到吴春雷名下，被上诉人吴鹤宝购买该房屋就是用于其子吴春雷结婚住房所需。在标的物已经灭失、转售他人或者存在其他无法返还的情形下，当事人主张返还原物的，人民法院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 被上诉人张东方答辩称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审查明事实，依法改判。1.两被上诉人签订的房屋买卖合同违反了法律规定，不具备民事法律行为合法有效的构成要件，不受法律保护。2.两被上诉人签订房屋买卖合同后，张东方将代为保管的产权证交给对方，而事实上，上诉人不在现场，并不知情。吴鹤宝明知道产权人是上诉人张健，而其没有要求上诉人到场，缺乏必要的审查义务，自身存在过错，明显不是善意取得。一审认定上诉人张健与吴鹤宝签订房屋买卖合同并签字、捺印，同时又认定买受人有理由相信出卖人有权处分房屋，前后严重矛盾。3.房屋买卖合同签订两年后，吴鹤宝于2006年9月30日在法律禁止过户的情况下未经产权人张健的追认，也不具备过户条件之下，单方通过非法手段将上诉人张健的产权直接过户给吴春雷，更能证明其不是善意取得。案涉房屋产权登记资料记载的产权人仍然是张健，同时产权登记部门还出具了未进行过变更登记事项的证明。依照法律，当产权证与不动产登记簿记载的内容不一致时，除了有证据证明登记簿确实有错，应以不动产登记簿记载的事项为准。法律、法规禁止农民将住宅向城市居民出售，有关部门不得为违法购买房屋发放产权证，然而一审却错误认可了案外人吴春雷的产权证。4.案涉房屋买卖合同纠纷的当事人是张健和两被上诉人，吴春雷是案外人，并不是本案的当事人，与本案没有任何法律关系。一审却以案涉房屋由案外人吴春雷用于家庭生活居住为由，进行裁判说理，明显没有事实和法律依据。 张健向一审法院起诉请求：1.请求法院确认吴鹤宝、张东方于2004年12月28日签订的《房屋买卖协议书》无效；2.吴鹤宝立即将所占有的位于兴化市开发区房屋返还给张健；3.吴鹤宝立即腾空让出位于兴化市开发区房屋；4、本案诉讼费用由吴鹤宝、张东方承担。 一审法院认定事实：张健与张东方系父子关系，2004年12月28日张健作为甲方，吴鹤宝作为乙方，签订房屋买卖协议一份，协议约定甲方将兴化市昭阳镇张**村47号（现为张**西路45号，面积119.8平方米）房屋卖给乙方，总价格为十万零陆千元，同时约定1.甲方卖房屋，应将房屋的土地证和房产证交给乙方，房屋所有权归乙方所有；2.如乙方须房产过户时，甲方应主动提供户主身份证件，并协助办理相关业务；3.如遇国家拆迁，房屋拆迁补偿费均归乙方所有，甲方不得以任何理由加以为难，双方各自亲戚在场担保签字，房产证由乙方担保人保管。甲方张东方、张健签字捺印，乙方吴鹤宝签字。房屋购买后由吴鹤宝儿媳和孙女居住生活。2006年9月30日该房以吴鹤宝之子吴春雷名义领取了村镇房屋所有权证，2017年该房屋地段划入拆迁范围，并对该房屋进行现状调查。 另查，本案涉案房屋系1999年张东方所建，以张健名义领取了房产证。 本案争议焦点：2004年12月28日签订的房屋买卖是否有效。张健认为，房屋买卖协议上签字并非张健本人所签，手印亦非本人所盖，系张健之父即张东方擅自处置张健房产。张东方陈述，该房屋出卖时张健的签名系我代签，张健不知情。吴鹤宝陈述，当时是否张健本人签字记不清了，但办理房屋产权证时是张健提供身份证去拿的房产证。另张健认为吴鹤宝为原扬州江都区小纪镇居民，吴春雷是兴化开发区红星集镇居民，吴鹤宝及其子吴春雷均不是涉案房屋所在村集体组织成员，房屋买卖合同无效，房产证也不是通过正当途径取得的，吴鹤宝陈述自己户口性质是江都农村户口，吴春雷也是，但吴春雷于2011年户口迁入兴化市开发区。吴春雷认为案涉房屋买卖应当有效，法律法规并未对宅基地上农村私有房屋转让作出明确的禁止性规定，该房屋现已纳入征收程序，张健诉讼违背诚实信用原则，滥用诉权，从立法本意和现实状况，房屋不予返还。本案虽经多次调解，因双方当事人争议较大致调解未果。 一审法院认为，关于本案讼争房屋买卖合同的效力，张健主张无效的理由有两个方面，一是张健之父即张东方未经本人同意即以张健名义将房屋出卖给吴鹤宝，协议书签名为非本人所签，张东方也承认。但根据本案的事实，张健与张东方系父子关系，房屋系张东方所建，出卖房屋时房产证亦由张东方交担保人保管，而且出卖房屋时刚满18周岁，故买受人有理由相信出卖人有权代理张健处分房产，故张健以此理由否定买卖合同效力不能成立；其二，主张张健的房屋系农村宅基地房屋，房屋买受人吴鹤宝系非房屋所在村集体组织成员，所签订的房屋买卖合同无效，根据我国现行法律法规对于农村宅基地房屋流转进行限制性规定，即只能在同一集体经济组织成员之间流转，因房屋买卖合同买受人吴鹤宝不具有房屋所在村集体组织成员资格，即非本村村民，故双方的房屋买卖合同为无效合同。 关于本案张健主张房屋返还应否支持。尽管本案因吴鹤宝非本村村民，房屋买卖合同无效，但双方买卖房屋已有14年之久，且该房屋已为吴鹤宝之子家庭居住生活，不宜再返还。另目前该房屋已纳入拆迁范围，讼争房屋价值大幅增长，也是引起本案诉讼的主要原因，适用返还将有违诚实守信的原则，故张健要求返还房屋的请求不予支持。本案双方当事人应本着合情、合理、合法原则，妥善处理房屋增值的利益。 一审判决：一、张东方代理张健与吴鹤宝2004年12月28日签订的房屋买卖协议书无效（因吴鹤宝非本村集体组织成员）。二、驳回张健要求返还位于兴化市开发区房屋的诉讼请求。案件受理费2420元，张健负担1210元，吴鹤宝负担605元，张东方负担605元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：在案涉房屋买卖协议书确认无效的情形下，被上诉人应否将案涉房屋返还并予以腾空。首先，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，农村宅基地属于农民集体所有，因而，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有、使用的权利，非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权，将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空。我国现行法律、法规对宅基地使用流转以及国家政策关于非本集体经济组织成员不得购买农村宅基地的规定，均系保护农民利益、保持农村稳定，以维护社会公共利益，因吴鹤宝非本村集体经济组织成员，故其购买建造在农村宅基地上的房屋的行为，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定的情形，故双方所签订的房屋买卖协议无效。 其次，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据本案的实际情况，应当适用没有必要返还的情形。具体理由如下：其一，上诉人张健及其父张东方应当知道建造在农村宅基地上的房屋不得向本集体经济组织以外的人转让，但仍然与吴鹤宝签订房屋买卖合同、交付房屋给对方使用，虽然张健诉称其对房屋买卖行为不知情，其父张东方与吴鹤宝恶意串通损害其权益，但此节主张与情理相悖，亦与查明的事实不符，故上诉人张健及其父张东方应当知晓本案买卖房屋行为所产生的法律后果及相应的风险；其二，涉案房屋买卖合同及交付房屋的行为发生在2004年，吴鹤宝家人居住至今已长达十几年之久，且亦已对房屋进行装修，现行房屋价格与2004年相较已有大幅度的增加，故适用返还和过错赔偿原则，将会给吴鹤宝及其家人带来较大的经济损失；最后，《民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。被上诉人吴鹤宝及其家人多年来已经实际居住使用案涉房屋，当地集体经济组织一直未对此提出异议，同时本案若因合同无效而适用返还原则，还会在一定范围内造成负面影响，即由此产生的法律后果反而会导致失信者获益。 综上所述，上诉人张健的上诉请求依法不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2420元，由上诉人张健负担（已交）。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 旭 审 判 员  缪翠玲 审 判 员  顾春旺 二〇二〇年二月十八日 法官助理  鲁兵兵 书 记 员  蒋 琳