河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终6511号 上诉人（原审被告）：三河市燕郊镇小张各庄村村民委员会，住所地三河市燕郊镇小张各庄村。 法定代表人：陈福全，村委会主任。 委托诉讼代理人：郑志刚，河北郑志刚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈玉华，女，1961年4月25日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 被上诉人（原审原告）：陈继伶，女，1965年12月13日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：唐文琴、崔洪铭，河北燕祥律师事务所律师。 上诉人三河市燕郊镇小张各庄村村民委员会与被上诉人陈玉华、陈继伶之间排除妨害纠纷一案，经河北省三河市人民法院作出（2019）冀1082民初3895号民事判决后，上诉人三河市燕郊镇小张各庄村村民委员会不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人三河市燕郊镇小张各庄村村民委员会上诉请求：1、请求撤销原判；2、依法改判或发回重审；3、诉讼费均由被上诉人负担。一、一审程序违法。1、在一审第三次开庭时，被上诉人一方更换了诉讼代理人，但一审法院根本没有核实当事人身份，没有询问上诉人一方是否认可对方当事人身份，直接进行法庭审理。造成被上诉人一方明明有两名代理人出庭，但判决书只是列明一名代理人。程序明显违法。2、本案案由认定程序违法，违反了不诉不理的基本诉讼原则。一审时被上诉人提起两项诉讼请求，其中第一项是侵权诉讼的案由，第二项是违约之诉的案由。上诉人一方认为这两个诉讼请求不能同时并存。而且当时上诉人针对侵权之诉，向一审法庭提起了反诉，并缴纳了诉讼费用。开庭时，上诉人提出侵权之诉和违约之诉不能并存，法庭询问被上诉人一方意见，被上诉人一方明确表示他们只是提起违约之诉，撤回侵权之诉，法庭当庭予以确认。在这种情况下，法庭询问上诉人是否还进行反诉，因为被上诉人只是违约之诉，上诉人的反诉在本案中不成立了，所以上诉人撤销了反诉请求。如果法庭认为被上诉人违约之诉不成立，理应驳回诉讼请求。但一审法庭却直接违背被上诉人的起诉要求，直接按照侵权请求进行了裁判。就即使这样，被上诉人的诉讼请求也没有“返还房屋”，一审法院却直接判令“返还房屋”，明显程序违法。二、一审判决认定事实错误。1、对被上诉人房屋拆迁的事实认定错误。被上诉人的房屋与其哥哥陈继强的房屋在一个宅基地使用证面积中。被上诉人主张按照拆迁标准给与补偿不成立，村委会已经按照拆迁标准将补偿给与了陈继强，被上诉人应与陈继强进行分割，而不是向上诉人主张。2、一审判决对上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁协议》性质认定错误。不仅是因为被上诉人以上访要挟村委会，更主要的是如果给与被上诉人拆迁补偿，就违反了村委会与所有村民约定的拆迁补偿政策，是涉及全体村民利益的重大事件。根据村委会组织法24条的规定，涉及村民利益的事项，经村民会议讨论决定方可办理。本案给与被上诉人补偿，涉及全村拆迁补偿标准的确定，应由全体村民会议决定，村委会无权决定，所以村委会和原告签订的补偿合同无效。但一审法院只是认为村委会对胁迫的事实无证据，对违反法律、法规强制性规定签订的合同是无效的问题避而不谈，就认定协议有效，明显是认定错误。3、一审判决认为村委会对被上诉人非法占有三套房屋没有提出异议，是默认，明显是认定事实错误。村委会一直在主张权利，甚至采取断水、断电等方式维权。特别是村委会只是暂收了被上诉人5万元房款，其余房款一直拒收，完全表明了上诉人的异议。4、一审判决在回迁楼费用部分，却认为“关于3套涉案房屋的实际面积、补偿方案均属于不确定状态，本院也无法认定”，既然法院连应有的房屋面积、补偿均不能认定，要求上诉人返还房屋显然是错误的。(特别说明，上诉人之所以上诉要求撤销一审判决，就是因为一审判决第二项虽然驳回了被上诉人的第二项诉讼请求，但驳回的理由是不成立的)。5、关于诉讼时效的认定是错误的。一审判决认为“既然《房屋拆迁协议》未约定给付二原告商住楼的具体时间，被告至今也未履行完毕给付足额面积商住楼的合同义务，故本案诉讼时效未经过”。但事实是协议约定了交房时间是“楼房竣工后再迁入”，2004年房屋竣工。距今已经15年，诉讼时效已过。从另一个角度看，如果认为没有交付楼房的时间，那要求上诉人返还房屋就显然没有依据。三、一审判决适用法律错误。被上诉人与上诉人签订拆迁协议后，双方已经不存在物权关系了，只有基于合同产生的债权关系。其起诉时早已超过诉讼时效。一审法院在程序违法、事实认定错误的情况下，错误的适用法律。一审判决依据合同法第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。但本案中，双方合同因为违法法律法规的强制性规定是无效的。依据物权法第第二百四十一条:“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定:合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”。本案合同无效，被上诉人占有房屋是侵权行为。依据第二百四十五条:“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物:对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险:因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭”。上诉人起诉时是要求排除妨碍，这是基于侵权的请求，是侵权责任法的案由。但一审判决却不顾诉讼请求，在被申请人没有提起物权占有保护的情况下，自行适用了物权法中排除妨害的规定。上诉人认为本案是合同纠纷违约之诉，且已过诉讼时效。以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议是补足金钱的互易合同。所谓的补足金钱的互易，是双方当事人约定一方向对方转移财产，而对方接受财产外，应一定支付一定的金钱，以补充互换货之间的差价。互易合同在合同法分则中没有具体规定，但根据合同法第175条:“当事人约定易货交易转移标的物的所有权，参照买卖合同的有关规定”。可见，合同法是将互易合同，作为一种特殊的买卖合同加以规定处理。既然是买卖合同，其买卖的目的就必然是标的物的交付和所有权的转移，这也是买卖合同的本质使然。根据我国现行民事立法采取债权形式主义的物权变动模式。债权合同效力的发生仅能引起债权变动的法律后果，并不直接引起物权变动。也就是说，该拆迁补偿协议假使已经生败。被拆迁人失去了原来的宅基地和房屋所有权，享有的是一种期待权，即享有债权。在交付完成之前，并不能取得房屋所有权。作为村委会，从未将任何房屋交付给被上诉人，上诉人将提起侵权之诉，要求被上诉人返还所有房屋。 原告陈玉华、陈继伶向一审提出诉讼请求：一、判令被告三河市燕郊镇小张各庄村村民委员会停止对原告陈玉华位于小张各庄西楼门市回迁商业楼的侵害行为，并排除妨碍；二、判令被告向二原告支付回迁商业楼面积差异赔偿37.94万元（计算方法：拆迁协议面积485.28平米-实际补偿面积466.31平米＝差额面积18.97平米，以燕郊商品房价格（暂估）2万元／平米计算）。事实和理由：原告陈玉华、陈继伶系三河市燕郊镇小张各庄村村民，后因小张各庄村拆迁，经原告与被告协商一致，双方于2003年3月1日签订《房屋拆迁协议》，约定：“一、拆迁户陈玉华、陈继伶自认迎宾路西侧商业楼2套，面积485.28平米，每平米价格1套1100元、1套1450元，总价款618732元；二、乙方拆迁后，所腾出的地面，甲方随时可以占用，乙方无权干涉”。原告按照协议约定将原宅基地腾出后被被告占用，因被告无法提供两套与协议约定的回迁面积相适应的商业楼，经原告多次追要、被告分三次给了二原告三套回迁商业楼，分别为2004年10月给陈继伶提供了位于小张庄西楼门市，面积为231.78平米，2007年7月给陈玉华提供了位于小张庄西楼门市，面积93.12平米，2014年1月17日给陈玉华提供了位于小张庄西楼门市，面积141.41平米，三套回迁商品楼的总面积为466.3平米，小于拆迁协议约定的485.28平米，被告未向原告支付任何面积差异补偿。且至今没有为原告办理回迁商业房的登记手续。原告取得上述回迁商业楼后一直将房屋出租，但被告于2018年11月5日单方面违反《房屋拆迁协议》的约定，向原告下发通知要求原告向被告支付回迁商业楼的租金，并对小张庄西楼门市西6楼001号商业楼（迎宾路588号）采取锁门、断水、断电等非法手段，导致该房屋无法正常使用，给原告造成了巨大的经济损失。综上所述、为维护自己的合法权益，特向贵院起诉，望判如诉请。 被告三河市燕郊镇小张各庄村村民委员会在一审辩称，原告方的起诉已经超过了诉讼时效。从诉讼时效来讲，原、被告之间签订的《房屋拆迁协议》签订于2003年3月1日，且在协议第五条约定“待楼房竣工后再迁入”，已经明确约定了协议履行的时间，相应的楼房建设在2004年就已经完成，在原告的起诉状中也有明确的描述。原告方亦于2004年和2007年、2014年采用非法手段侵占了被告的房屋，但却没有就合同纠纷而提起违约之诉，因此诉讼时效已经超过了《合同法》所规定的两年时间。 一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，一审认定如下：1、关于本案的案由问题，庭审中，原告虽然陈述为合同纠纷，但其诉讼请求和庭审主要意见均基于占有保护请求权展开，且为节省司法资源并便利当事人诉讼，本院依庭审内容认定本案系侵权纠纷。2、关于2003年3月1日签订的《房屋拆迁协议》的效力问题。经质证，被告对协议的真实性无异议，但抗辩其之所以签订，系因原告长期信访的压力下，被告为顺利拆迁被迫签订，主张协议无效。对此，本院认为，二原告依法取得小张各庄村内四间正房、三间厢房的物权；被告作为村委会，就该物权与原告签订该协议并加盖村委会公章，原告有理由相信该协议是村委会的真实意思表示，且被告就其主张的胁迫事实无证据举示，故本院对被告的抗辩不予采信。综上，本院对该《房屋拆迁协议》的真实性予以认定，该协议合法有效。3、二原告提交加盖有被告公章的“证明”复印件，经质证，被告对其真实性不予认可。经本院向三河市工商行政管理局核实取证，“证明”原件确实留存于该局，庭审中，被告亦未对公章的真实性提出异议，故本院对该“证明”的真实性予以认可。 一审根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，认定如下事实：原告陈玉华、陈继伶系三河市燕郊镇小张各庄村村民。经廊坊市中级人民法院（2001）廊民终字第435号生效民事判决书认定，陈玉华、陈继伶与其父母共同建造的位于燕郊××、××厢房的物权归陈玉华、陈继伶所有。据此，当小张各庄村拆迁时，原、被告于2003年3月1日签订《房屋拆迁协议》，约定：“一、拆迁户陈玉华、陈继伶迎宾路西侧自认商业楼2套，面积485.28米，每平米价格1套1100元、1套1450元，总价款618732元；二、对乙方老宅的房屋、建筑物及地上附着物等，根据三河市人民政府一九九六年六号文件规定的补偿价格，经过实地丈量、合理作价，其总价款为22836元。在此基础上村委会补偿拆房款2000元，两款合计24836元。三、楼房价款合计数与老宅价款加补偿款合计数相冲后乙方亏593896元，此款由乙方在交房前期间内付给甲方。四、乙方拆迁后，所腾出的地面，甲方随时可以占用，乙方无权干涉。五、此次拆迁与前两次不同，属于先迁出，后盖房，乙方先住临时房，待楼房竣工后再迁入。（六）……（八）乙方所购买的商业楼一律不准出售或转让，否则村委会有权将房和房产证收回（村委会和房管局已经达成协议），所有经济损失由乙方负担。注.商住楼面积落实后多退少补甲方：小张各庄村委会乙方：陈玉华陈继伶二00三年三月一日”。协议签订后，二原告依约将其所有的房屋腾出由被告占用。二原告于2004年10月占有使用了位于小张庄西楼门市（以下简称003号房屋），面积为231.78平米；2007年7月占有使用了小张庄西楼门市（以下简称001号房屋），面积93.12平米；2014年1月17日占有使用了位于小张庄西楼门市（以下简称002号房屋），面积141.41平米。三套回迁房的总面积为466.3平米（上述面积系供暖单位收缴原告取暖费的对应面积）。2004年1月7日，原告陈玉华向被告交付50000元，被告出具收条一张，载明：“暂收陈玉华交来商住楼款伍万元整。小张各庄村委会”，并加盖村委会印章。2016年7月5日，被告为原告出具证明，载明：“兹有三河市燕郊镇小张各庄村民陈玉华在本村有房屋一处，建筑面积约93.21平方米，此房于2003年12月20日竣工投入使用，系合法建筑，符合本村街规范。现用于办理营业执照。小张各庄村委会”，并加盖村委会印章。2018年11月5日，被告向原告发出通知，内容为：“承租户陈玉华：请您将租用的小张各庄村委会门面房（截止2018年12月31日以前）所欠的全部租金，按照协议金额，从即日起三至五日内到村委会足额补齐，如逾期不交者，村委会将对所租用的门面房断水、断电，望租户在期限内及时缴纳所欠租金”。 一审另查明，该三套商业楼至今没有办理产权登记手续，二原告至今未交纳合同约定的回迁房款593896元。被告至今正常向二原告收取关于小张庄西楼门市的物业费。 一审认为，2003年3月1日，二原告与被告签订《房屋拆迁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，也不损害国家、集体和第三人的利益，合法有效。协议签订后，二原告依约腾出原房屋，但被告迟迟不予分配约定的商住楼，导致二原告于2004年和2007年、2014年分别自行占有三套商住楼，该三套商住楼的总面积并未超出双方的约定。而被告在二原告占有使用涉案商住楼多年的情况下明知却未提出异议，且在2016年出具证明一份，认可001号房屋系陈玉华所有，故应视为对二原告占有3套房屋的默认，故本院对被告主张二原告系非法占有的抗辩不予采信，二原告应系合法占有。对被告抗辩诉讼时效已经超过的问题，本院认为，双方签订的《房屋拆迁协议》主要约定两个方面的事项，一是二原告腾退房屋，被告给付总面积为485.28平方米的商住楼两套；二是老房和补偿的商住楼之间折价款的金额和给付。从双方实际履行协议的情况分析，被告至今未主动交付商住楼，而原告方占有使用的商住楼面积也不足合同约定的485.28平方米；既然《房屋拆迁协议》未约定给付二原告商住楼的具体时间，被告至今也未履行完毕给付足额面积商住楼的合同义务，故本案诉讼时效未经过。综上所述，二原告既对001号房屋合法占有，非租用房屋，其基于占有保护请求权，拒绝向被告交付租金于法有据。因此，被告于2018年11月5日下发通知，要求原告陈玉华支付租金，并锁门、断水、断电的行为构成侵权，原告有权要求被告立即停止该行为，并返还房屋。关于原告要求被告给付回迁房面积差异款的诉请，本院认为，关于小××村回迁商住楼的费用问题，原、被告均认可燕郊镇政府于2019年才出台关于其村回迁楼的补偿正式方案，欲分四批解决，第一批、第二批回迁村民已交纳完房款，第三、四批尚未开始收取，而本案3套房屋，属于最后一批，故关于涉案3套房屋的实际面积、补偿方案均属于不确定状态，本院也无法认定，且不属于本案审理范围，故对原告的该项诉讼请求无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告三河市燕郊镇小张各庄村村民委员会不得停止原告陈玉华、陈继伶位于小张各庄西楼门市回迁商业楼的水、电，并于本判决生效后十日内向二原告返还房屋。二、驳回原告陈玉华、陈继伶的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告三河市燕郊镇小张各庄村村民委员会负担（判决生效后七日内交纳）。 二审中，双方均未提交新证据。二审查明的主要事实与一审一致。 本院认为，一、二原告与被告签订《房屋拆迁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，也无证据证实损害三河市燕郊镇小张各庄村村民委员会的合法利益，因此该合同约定的事项是否经过村集体讨论通过，并不必然导致合同无效，故一审法院认定合同有效并无不当。二、该协议签订后，二原告依约腾出原房屋，但被告迟迟不予分配约定的商住楼，导致二原告自行占有三套商住楼，该三套商住楼的总面积并未超出双方的约定。在此期间，被告明知却未提出异议，且在2016年为二原告出具证明，认可001号房屋系陈玉华所有，故一审法院据此认为被告的行为应视为对二原告占有3套房屋的默认，二原告占有3套房屋应系合法占有，亦无不当。三、二原告对001号房屋属于合法占有，并非租用房屋，其基于占有保护请求权，要求被告停止锁门、断水、断电的侵权行为，并返还房屋，本院亦应予以支持。被告主张诉讼时效已过，显然不能成立。四、关于本案的案由问题。在一审庭审中，原告虽然陈述为合同纠纷，但其诉讼请求和庭审主要意见均基于占有保护请求权展开，一审法院为节省司法资源并便利当事人诉讼，依侵权纠纷进行审理，亦无不当。五、一审判决虽然漏列了原告的一名诉讼代理人，但是并未影响双方当事人行使诉讼权利，也并不影响本案的判决结果，三河市燕郊镇小张各庄村村民委员会据此主张撤销原判的理据不足，本院应予以驳回。综上所述，三河市燕郊镇小张各庄村村民委员会的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由三河市燕郊镇小张各庄村村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘建刚 审 判 员 崔玉水 审 判 员 李绍辉 二〇二〇年二月二十日 法官助理 杜开东 书 记 员 邓雪娇