广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19069号上诉人（原审被告）：广州市大洋房地产开发公司，住所地广州市越秀区人民中路同乐路10号。法定代表人：张统武，职务总经理。委托诉讼代理人：丁剑清，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梓湘，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林华照，男，1980年2月5日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：陈卉，女，1983年10月27日出生，汉族，住广州市天河区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。上诉人广州市大洋房地产开发公司（以下简称大洋公司）因与被上诉人林华照、陈卉商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初25959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大洋公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回林华照、陈卉的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由林华照、陈卉承担。事实与理由：一、取得工程竣工验收备案表不是交付房屋的法定条件，在合同双方约定与该规定不一致时，应以约定为准。对于建设工程竣工验收，目前国家实行竣工验收备案制度，由建设单位负责组织设计、施工和工程监理等有关单位进行竣工验收，工程经竣工验收合格取得《建设工程竣工验收报告》，应视为已符合国家规定的交付使用条件，可以交付使用。建设单位组织有关单位进行竣工验收合格后向建设行政部门申请办理的备案手续，只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程，建设行政主管部门并非工程的验收主体。建设部颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》属于部门规章，并非法律或行政法规，在合同双方约定与该规定不一致时，应以约定为准。因此，取得竣工验收备案表不是交付房屋的法定条件。预售合同附件七补充协议第四条第四款中约定：“双方同意如大洋公司在本合同第十三条约定房屋交付使用期限已取得该房屋建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、《规划验收合格证》、《建设工程消防验收合格意见》或者备案凭证，在确保安全的情况下林华照、陈卉同意接收该房屋。林华照、陈卉保证日后不以该房屋未符合本合同第十二条、第十五条约定交房条件为由向大洋公司主张任何权利……”涉讼房屋建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》的取得时间为2017年4月27日，《规划验收合格证》的取得时间为2017年1月23日，《建设工程消防验收合格意见》的取得时间为2017年4月29日，均早于涉讼合同约定的交付使用期限（即2017年5月1日）。大洋公司也在2017年5月1日前向林华照、陈卉发出《收楼通知书》。因此，根据该约定，林华照、陈卉也无权主张逾期交房违约金。二、大洋公司在具备合同约定的交房条件后于2017年4月26日发出收楼通知后，林华照、陈卉选择于2017年7月22日签署《收楼确认书》，接受案涉房屋，是其意思自治的结果，一审法院判决大洋公司承担逾期违约金错误。按照购房交易惯例，购房人购买开发商的预售商品房后，开发商会向购房人发出通知，告知购房人前来收楼，该等通知一般采用以下两种形式：第一种是在通知中直接通知购房人在某个时间段前来收楼；第二种则是通知购房人通过电话预约的形式与开发商确定收楼时间。后者充分考虑到购房人的时间安排，并可为购房人错开收楼高峰期，同时也是购房人在结合自身情况下所作出的安排。大洋公司于2017年4月26日向林华照、陈卉发出的收楼通知书明确告知林华照、陈卉“本次收楼将采用预约收楼形式进行，请阁下致电物业收楼中心预约收楼时间，并按预约时间前往项目收楼中心进行收楼”。自大洋公司发出收楼通知起，房屋已经符合交房条件，完成合同约定的义务，而林华照、陈卉选择预约2017年7月22日收楼。林华照、陈卉到达现场后提出房屋需要进行整改，拒绝收楼，根据补充协议第四条第8点的约定，对于房屋存在的质量问题，林华照、陈卉有权要求保修，但不能以此为由拒绝收楼。三、根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的规定，林华照、陈卉接收了涉讼房屋，不得再向大洋公司主张逾期交房的违约责任，一审判决未能正确适用该规定，判决有误。前述指引第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接受商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿由此造成的实际损失。”本案中，林华照、陈卉在查看涉讼房屋所取得的相关资料及查验涉讼房屋后，签署了《收楼确认书》，接收了房屋。根据上述规定，林华照、陈卉并未在接收房屋时表示拒绝收楼或者主张逾期交房的违约责任，林华照、陈卉签署《收楼确认书》是对其拒绝收楼或主张逾期交房的违约责任的权利的放弃，该等放弃属于形成权，自意思表示作出之时生效，因此不得再反悔而主张违约责任。四、林华照、陈卉已在《信息确认书》上确认案涉房屋不存在逾期交付的情形，且确认其与大洋公司除办理案涉房屋的不动产、退还套内建筑面积差异款外，不存在未履行的债权债务关系，林华照、陈卉已放弃追索的权利，故林华照、陈卉请求大洋公司支付逾期交房违约金的请求不应得到支持。综上，请求二审法院依法改判驳回林华照、陈卉的全部诉讼请求。林华照、陈卉二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回大洋公司的上诉请求，维持原判。林华照、陈卉向一审法院提起本案诉讼，请求判令：大洋公司向林华照、陈卉支付迟延交楼违约金（按每日万分之二的标准，以总房款1641530元为本金，从2017年5月2日起计至2017年7月22日）。一审法院经审理查明：2016年1月31日，林华照、陈卉（乙方）与大洋公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方所购商品房为海日苑22层2204号房，房屋地址：越秀区太平沙32号2204房，用途为住宅，合同约定建筑面积共36.5428平方米。该商品房总金额1641530元。第十二条：交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条：房屋交付：甲方应当在2017年5月1日前将房屋交付乙方使用。第十四条：延期交房的违约责任：如未能按规定的期限交房，甲方应自合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。本条约定违约金总额以不超过已付房价款的5%为上限。第十五条：房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付等。该合同附件七的补充协议约定：第四条房屋的交付使用:4.双方同意如甲方在本合同第十三条约定房屋交付使用期限前已取得该房屋建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、《规划验收合格证》、《建设工程消防验收合格意见》或者备案凭证，在确保安全的情况下乙方同意接收该房屋。乙方保证日后不以该房屋未符合本合同第十二条、第十五条约定交房条件为由向甲方主张任何权利等。合同签订后，林华照、陈卉向大洋公司付清了1641530元购房款。2017年7月22日，林华照、陈卉签署《海日苑（二期）收楼确认书》。2017年10月30日，大洋公司取得海日苑楼盘的《竣工验收备案表》。一审庭审中，大洋公司为证明其主张，向一审法院提交了林华照、陈卉于2018年10月22日签署的《信息确认书》，内容为林华照、陈卉已收到《海日苑二期套内建筑面积差异款退还暨契税缴交通知》、《契税缴纳等相关手续指引》，已阅知该通知及指引全部内容，将按通知的要求办理。林华照、陈卉已按通知提交及签署相关文件，缴纳契税后及时将广州市越秀区地方税务局向林华照、陈卉开具的契税完税证明交至海日苑（二期）项目销售中心并同意委托开发商办理该物业的不动产权证。现该物业已具备办理不动产权证之条件，请大洋公司尽快办理为荷。双方在该确认书中确认并填写了涉案物业预售合同的建筑面积和套内建筑面积、测绘后的建筑面积和套内建筑面积、套内建筑面积的误差比及大洋公司需退还的面积差异款。同时约定：“除办理不动产权证外，本人与贵司不存在未履行的债权债务关系，专此确认。”林华照、陈卉对该证据的真实性予以确认，关联性不予确认，认为这只涉及双方对房屋面积的结算问题，不涉及迟延交楼的问题。一审法院认为：林华照、陈卉与大洋公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。上述合同约定的交楼条件低于法定条件，大洋公司直至2017年10月30日才取得涉讼楼盘的《建设工程竣工验收备案表》，其在交楼时还不具备法定的交楼条件，应承担逾期交房的违约责任。至于大洋公司提出林华照、陈卉签署《信息确认书》免除其逾期交房违约责任的抗辩，确认书内容载明是针对涉案房屋面积差异价款结算完毕及办理产权证事宜而签署的，故对大洋公司的该抗辩意见一审法院不予接纳。虽然案涉房屋在2017年7月22日尚不具备法定交楼条件，但林华照、陈卉仍于该日办理接收涉讼房屋，应视为对交楼标准的让渡，故林华照、陈卉要求大洋公司按照合同约定支付从2017年5月2日至2017年7月22日止的逾期交房违约金合法，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，于2020年4月16日作出如下判决：大洋公司一次性向林华照、陈卉支付自2017年5月2日至2017年7月22日止的逾期交房违约金（每日按已付房款1641530元的0.02%计付）。一审案件受理费473元，由大洋公司负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，各方当事人没有提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人大洋公司提出的上诉进行审查。关于涉讼房屋法定交付标准的认定，一审判决论理清晰，理由详尽，本院予以确认，不再赘述。大洋公司上诉主张工程竣工验收备案表并非涉讼房屋法定交付条件，理据不足，本院不予采纳。由于大洋公司直至2017年10月30日才取得涉讼楼盘的《建设工程竣工验收备案表》，而林华照、陈卉在涉讼房屋尚未符合法定交楼条件的情况下于2017年7月22日接收了涉讼房屋，故一审法院对大洋公司2017年7月22日之后的逾期交房违约责任已作免除，林华照、陈卉签署《收楼确认书》并不影响其向大洋公司主张逾期交房违约责任，大洋公司主张林华照、陈卉已经接收了涉讼房屋，不得再向大洋公司主张逾期交房，没有事实及法律依据。至于大洋公司主张林华照、陈卉已签署《信息确认书》免除其逾期交房违约责任，审查该确认书所涉及事项为涉讼房屋面积差异价款结算以及办理产权证等相关事宜，当中并未有林华照、陈卉免除大洋公司逾期交房违约责任的明确约定。一审法院判令大洋公司向林华照、陈卉支付自2017年5月2日起至2017年7月22日止的逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。大洋公司上诉主张其不应承担逾期交房违约责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，大洋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费473元，由广州市大洋房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  李 焕审判员  梁燕梅二〇二〇年十月十六日书记员  曾美玲