广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初8376号原告：谭某某，女，1979年10月3日出生，汉族，户籍地广州市天河区。委托诉讼代理人：童某（谭某某的夫弟），户籍地广州市天河区。被告：广州某某物业管理有限公司，住所地广州市越秀区华乐路青菜东街35号531-537B房（仅限办公用途）。法定代表人：毕某某。被告：杜某某，女，1973年4月8日出生，汉族，户籍地黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎家学，广东法制盛邦律师事务所律师。谭某某与广州某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）、杜某某物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。谭某某及其委托诉讼代理人童某，杜某某的委托诉讼代理人黎家学到庭参加诉讼，某某公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭某某向本院提出诉讼请求：1.判令某某公司、杜某某将广州市番禺区某某公路XX号X座XX房腾退交还给谭某某；2.判令某某公司、杜某某向谭某某支付房屋占用费13580.425元（自2019年4月19日起算至房屋腾退交还之日，暂计至2019年7月4日）；3.判令某某公司、杜某某承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年7月23日，某某公司将涉讼房屋抵押给广州农村商业银行份有限公司天河支行（以下简称农商行天河支行），并办理了抵押登记，其后农商行天河支行通过仲裁方式取得对某某公司债权的生效法律文书。2017年12月1日，农商行天河支行将前述债权转让给中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称长城资产公司）。2018年10月11日，广州市天河区人民法院出具(2018)粤0106执异486号执行定书，裁定“变更长城资产公司为(2018)粤0106执352号案的申请执行人”。2019年3月12日，谭某某通过淘宝网司法拍卖平台，以最高应价成功竞买由广州市天河区人民法院查封执行的“广州市番禺区某某街某某公路XX号l0座XX房”（以下简称涉讼房屋），竞买号S0689。2019年4月19日，谭某某领取广州市天河区人民法院(2018)粤106执352号《执行裁定书》《协助执行通知书》。2019年5月28日，谭某某取得涉讼房屋《不动产权证书》[编号：44080215712，证书号：（2019）广州市不动产权第07030859号，不动产单元号：40113012017GB00083F00010003，登记字号：19登记02356008]。2019年6月4日，谭某某在物业管理公司工作人员陪同下前往涉讼房屋所在小区收楼，但发现房产被人占据，且占据人拒不开门、拒绝沟通。经物业公司工作人员持续沟通、协调，但均未果，经原告报警、警察到达现场后，房产占据人才将门打开，该人自称是杜某某，其向警方出示租赁合同，称其所居住的房产系其向某某公司承租而来，随后立即关闭房门。谭某某无奈，其后分别通过在涉讼房屋大门张贴、委托物业公司工作人员转交、EMS快递等方式向被告发出《告知函》，要求其15日内离开、交还房产并支付房屋占用费，同时附注了房屋产权证书、联系人、联系电话、收款账号等信息。2019年6月17日，谭某某再次前往步案房产所在小区，发现该房产仍被占据，仍然拒不开门、拒不沟通。截至起诉之日，某某公司、杜某某仍未向谭某某移交涉讼房屋、支付房占用费，也无人与谭某某进行联系。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。2015年10月1日，某某公司与杜某某签署《租赁合同》，约定杜某某承租某某公司名下涉讼房屋，房屋建筑面积为126.3296平方米、月租金仅为1000元，该租金金额远低于某某公司每年应缴纳的房税，且远低于涉讼房屋所在地段的租金市场价。谭某某认为，某某公司、杜某某的行为构成恶意串通，其目的在于阻碍涉讼房屋被强制执行，该行为已损害包括谭某某在内的第三人利益，因此，《租赁合同》属无效合同。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因《租赁合同》签署于涉讼房屋被抵押之后（抵押登记时间为2014年7月23日），退一步讲，即便《租赁合同》有效，也不适用“买卖不破租赁”原则，因此该合同对谭某某不具有约束力。某某公司作为涉讼房屋的原权属人、杜某某作涉讼房屋的实际占有人，具有向谭某某交付房产、支付房屋占用费的义务。某某公司、杜某某拒不腾退交还涉案房地的行为已严重损害原告合法权益。综上所述，谭某某为维护自身合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用若干问题解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，向贵院提起诉，望判如所请。某某公司书面答辩称，不同意谭某某对某某公司的全部诉讼请求，理由如下：1.某某公司早已在2015年10月1日将涉讼房屋出租给杜某某，并办理相关的租赁备案。某某公司将涉讼房屋出租给杜某某之时，该房屋并无查封、拍卖的情况，某某公司当时作为所有权人将房屋出租给杜某某具有法律依据，且涉讼房屋现由杜某某实际居住使用，某某公司没有实施任何妨害谭某某物权的行为。谭某某诉请某某公司腾退交还房屋及支付房屋占用费没有事实及法律依据。2.谭某某在拍卖涉讼房屋，取得房屋的产权证与租客杜某某之间的法律关系与某某公司无关。某某公司现并非涉讼房屋的权属人，无权要求杜某某搬迁。3.某某公司与杜某某不存在谭某某所述的恶意串通情形，双方之间签订的租赁合同时是双方的真实意思表示、没有违反法律规定，且办理相应的备案手续。至于租金标准只要双方协商一致即可，某某公司出租时，涉讼房屋破旧不堪，有人愿意承租及支付租金即可。谭某某所称的恶意串通情形没有任何证据予以证明。上述答辩意见恳请贵院予以采纳并驳回谭某某对被告某某公司的起诉或者全部诉讼请求。某某公司未在举证期内举证。杜某某辩称，我方为涉讼房屋合法承租人，谭某某即使作为涉讼房屋的权属人也无权要求我方迁出，我方在涉讼房屋被法院采取执行措施前已与原权属人签订了租赁合同，并且办理了相应的备案。因此租赁合同合法有效，现仍为租赁合同约定的租赁期限内，我方有权依照租赁合同的约定居住使用涉讼房屋。我方所提交的证据明确涉讼房屋是带租约拍卖的，谭某某所支付的拍卖款项也是以不交吉价拍卖取得，我方在涉讼房屋被拍卖时已向执行法院提交了相关的异议书，并附上租赁合同及租赁备案等材料，执行法院也是确认我方是合法承租，因此才在竞买公告上明确涉讼房屋是带租约。谭某某所主张的房屋占用费应当按照我方所提交的租赁合同的标准支付，我方也愿意按照租赁合同的约定向谭某某支付相关的租金。根据谭某某所提交的执行裁定书可显示，抵押银行当时是有三间房屋设置了抵押权的，借款本金才350万元，事实上其中一间房屋足以覆盖该抵押权，因此执行法院是否已经从三间房屋中或者其中一间房屋进行处置，优先受偿给银行无法得知。如银行的抵押权是从其他房屋中予以实现，那涉讼房屋也只是基于一般的债权而被法院处理拍卖，而并非谭某某主张的基于抵押权进行处置。由于从谭某某的证据材料无法显示涉讼房屋是实现银行抵押权进行处置的，因此谭某某所主张的相关法律规定不应适用。某某公司、杜某某并非共同的侵权人，谭某某的诉请均是要求某某公司、杜某某进行履行，而某某公司、杜某某并没有实施任何的共同侵权行为，杜某某只是基于租赁合同居住使用房屋，至于某某公司与谭某某有何种法律关系与杜某某无关。即使人民法院认为我方需要迁出涉讼房屋应当给予合理的充分的时间，我方与两位年迈的亲戚居住在涉讼房屋内，也是其唯一住房，在广州没有其他居住的房屋，并且当时我方入住涉讼房屋时事实上花费了不少钱对涉讼房屋进行装修、添置家具电器等，因此希望人民法院给予充分的时间我方及同住人搬迁涉讼房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经开庭审理，查明事实如下：涉讼房屋位于广州市番禺区某某街某某公路XX号X座XX，建筑面积为126.3296平方米，原产权登记人为某某公司。某某公司曾于2014年4月16日以涉讼房屋与广州市越秀海印小额贷款股份有限公司办理了抵押登记，后于2014年7月23日涂销。某某公司另于前述抵押登记涂销当日，以涉讼房屋与农商行天河支行办理抵押登记，抵押权权利部位为全部、权利价值为2375509元。2016年1月4日，国土部门审核通过涉讼房屋租赁备案登记（穗租备2016B1301200015号），载明出租人为某某公司、承租人为杜某某，租赁期限自2015年10月1日至2035年9月30日，月租金为1000元。杜某某另提交一份《租赁合同》以证明其与某某公司之间的租赁关系。该《租赁合同》的出租方、承租方、承租物业、租赁期限、租金标准均与上述租赁备案所载内容一致，另约定杜某某应于签约同时给付某某公司一万元押金，并约定了违约责任条款，但并未明确违约金标准，且该合同无明确签订日期。2016年1月28日起，涉讼房屋被多个法院查封。根据广州仲裁委员会作出的（2016）穗仲案字第7225号裁决，广州市圣一广告有限公司向农商行天河支行偿还借款本金3510631.57元及利息、逾期利息和复利、财产保全费5000元、仲裁费61007元；农商行天河支行对包括涉讼房屋在内等房屋拍卖、变卖所得价款在该案债权范围内享有优先受偿权等等。上述裁决发生法律效力后，因广州市圣一广告有限公司未履行该裁决确定的义务，农商行天河支行申请强制执行，广州市天河区人民法院遂以（2018）粤0106执352号立案执行。执行过程中，农商行天河支行将上述债权转让给中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司，并履行了法定手续，广州市天河区人民法院于2018年10月11日作出（2018）粤0106执异486号执行裁定，变更中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司为（2018）粤0106执352号案的申请执行人。2019年2月22日，广州市天河区人民法院于阿里拍卖平台就涉讼房屋公布《竞买公告》、《竞买须知》及《标的物介绍》等文件，拍卖页面显示标的物为二次拍卖，起拍价为2722863元。其中，《标的物介绍》所附《拍卖标的调查情况表》载明，执行裁定书为（2018）粤0106执352号，拍品为涉讼房屋，有租赁情况（租约不详）及欠费情况，按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的清场交付等。2019年3月12日，谭某某以2722863元竞得涉讼房屋。其后，广州市天河区人民法院作出（2018）粤0106执352号执行裁定，内容包括某某公司名下的涉讼房屋的所有权及相应的其他权利归买受人谭某某所有，涉讼房屋的财产权自该裁定送达买受人时转移等。前述他项权利人为农商行天河支行的抵押登记已因涉讼房屋被司法拍卖成交而被涂销。2019年5月28日，涉讼房屋登记至谭某某名下。谭某某因以上门张贴、邮寄通知函及报警等方式要求占用人搬离并交还涉讼房屋未果，向本院提起本案诉讼。庭审过程中，当事人以下事实和证据的争议较大：1.某某公司与杜某某之间的租赁关系是否真实。某某公司、杜某某均主张其双方之间的租赁关系真实有效。杜某某另述称，约定每月租金为1000元的原因是当时涉讼房屋完全空置，连基本家电都没有；其与某某公司于2015年10月1日签订《租赁合同》，由于某某公司不配合办理租赁备案手续，故在两个月后才办理备案手续；2018年3月份前的租金均是以现金方式支付给某某公司，在2018年4月后则通过银行转账方式提存至天河区法院；其每月均有按时交纳水电费及物业管理费。杜某某为其该主张除提交前述《租赁合同》及租赁备案登记证明外，还提交了税收完税证明、某某公司出具的收据、租金转账明细查询截图、物业管理公司出具的发票、南方电网缴费记录截图、执行笔录为证。谭某某质证认为，杜某某提交的完税凭证仅为部分税款，金额较小且为补缴，谭某某代为补缴涉讼房屋每年的房产税金远高于杜某某所主张租金的年度总额，即涉讼房屋每月应缴税负高于某某公司、杜某某之间约定的租金标准；不确认某某公司开具的收据的真实性、合法性、关联性，该证据没有相关支付凭证佐证，无法证实租金押金款项是否实际支付，且收据编号前后相连，不符合常理；其双方以明显不合理低价租赁房屋并办理备案实际上是为了长期霸占涉讼房屋；单凭上述证据无法确认所交纳的是否为涉讼房屋的水电费。谭某某为其关于补缴涉讼房屋税费的主张，提交了《税收完税证明》若干为证，其中显示，就房产税从价计征项目本金部分而言，2016年度为11938.19元、2017年度为13132元、2018年度为14325.82元，此外，该些完税证明还包含房产税滞纳金、从租计征项目及城镇土地使用税等缴税记录。2.占用费以何种标准计算。谭某某主张天河区法院于2019年4月19日向其送达（2018）粤0106执352号执行裁定书，故其于当日取得涉讼房屋的所有权，杜某某应从当日起向其支付占用费，应参照广州市房地产租赁管理所公布的2018年广州市房屋租赁金参考价所列明涉讼房屋所在某某街附近物业电梯房每平方米每月43元的租金标准计算，即涉讼房屋每月租金应为5432.17元。谭某某为其主张提交了广州市房地产租赁管理所网上公布的《2018年广州市房屋租金参考价》（节选）为证。杜某某质证认为谭某某所举证的材料载明的租金标准并非与涉讼房屋所在小区同一小区，没有参考意义，其仅同意按照其与某某公司签订的《租赁合同》的标准支付占用费。本院认为，谭某某是竞拍法院拍卖房产而取得涉讼房屋所有权，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，谭某某有权主张对涉讼房屋的物权保护。本案争议的焦点是某某公司与杜某某之间租赁关系的真实性及该租赁关系对谭某某按现状拍得涉讼房屋后是否具有约束力。关于某某公司与杜某某之间租赁关系的真实性问题。《拍卖标的调查情况表》中注明按现状拍卖、不清场交付，只是在执行拍卖过程中对涉讼房屋现状的风险性说明，并非是对杜某某与某某公司之间租赁合同效力的法律认定。杜某某作为主张租赁关系真实存在的一方，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。虽《租赁合同》经相关行政管理部门备案登记，但该备案登记晚于《租赁合同》约定的起租日长达两个月，不能据此认定起租日为2015年10月1日。而且，《租赁合同》所约定每月1000元的租金标准明显过低，甚至低于涉讼房屋每月应缴税费，显然不符合常理，杜某某对此未作出合理解释。更为重要的是，在合同履行方面，杜某某既未对其所述曾对涉讼房屋进行装修及购置家私家电的抗辩主张提交证据予以证明，亦未提交押金、租金支付的原始凭证及其所述以现金支付款项的来源情况。因此，杜某某所提交的证据不足以证明其与某某公司之间存在真实有效的租赁关系，本院对其该抗辩主张不予采纳。退一步来说，即使杜某某与某某公司之间存在真实有效的租赁关系，该租赁关系亦不足以对按现状拍得涉讼房屋的谭某某具备约束力，理由如下：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”此为买卖不破租赁原则的除外情形。本案中，无论某某公司与杜某某之间的租赁关系成立于杜某某所主张的2015年10月1日，抑或租赁备案登记之日2016年1月4日，均晚于涉讼房屋以农商行天河支行为抵押权人设立抵押权之日2014年7月23日，即杜某某对涉讼房屋的租赁关系发生在抵押之后，抵押权先于某某公司与杜某某之间的租赁合同而设立。而根据（2018）粤0106执352号案件的执行情况可知，涉讼房屋最终是因实现抵押权而被拍卖，故此，杜某某基于租赁合同享有的权利不能对抗买受人谭某某。谭某某以不交吉价格拍得涉讼房屋，表明其接受该涉讼房屋现状，自行承担拍卖涉讼房屋后发生的风险，不等同于其对杜某某与某某公司之间租赁合同的认可与承受。谭某某在取得涉讼房屋产权后，对涉讼房屋享有占有、使用、处分、收益等权利，鉴于杜某某对其与某某公司之间的租赁关系举证不能且即便存在该关系亦不足以约束谭某某，而某某公司作为涉讼房屋的原产权人亦负有交付房屋的义务，故谭某某要求某某公司、杜某某腾退并交还涉讼房屋的诉讼请求合理有据，本院予以支持。杜某某占用涉讼房屋未交还，应向谭某某支付占有使用费。因涉讼房屋自2019年5月28日登记至谭某某名下始发生公示效力，故占有使用费应自当日起算。杜某某主张占有使用费按每月1000元计付，缺乏事实和法律依据。谭某某主张参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定，合理有据且符合公平原则，本院予以支持。某某公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自行放弃抗辩、质证的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》九十一条第（一）项之规定，判决如下：一、广州某某物业管理有限公司、杜某某应自本判决发生法律效力之日起30日内腾退广州市番禺区某某街某某公路XX号X座XX房屋，将该房屋交还谭某某管业；二、杜某某应按房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价的标准，向谭某某支付自2019年5月28日起至实际交还房屋之日止的占有使用费（本判决发生法律效力之日前已产生的占有使用费，应自本判决发生法律效力之日起7日内支付；本判决发生法律效力之日后产生的占有使用费，应分别于每月30日前支付完毕）；三、驳回谭某某的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间支付上述款项应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费240元，由广州某某物业管理有限公司、杜某某共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  许广威人民陪审员  黄小芬二〇二〇年二月二十八日书 记 员  杜嘉华