连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初7078号原告：周信良，男，汉族，住浙江省舟山市定海区。原告：洪阿兵，男，汉族，住浙江省舟山市定海区。原告：干伟忠，男，汉族，住浙江省舟山市定海区。原告：汤九光，男，汉族，住浙江省舟山市普陀区。四原告共同委托诉讼代理人：周卫，江苏苍梧律师事务所律师。被告：李瑛，女，汉族，住浙江省舟山市定海区。被告：李芬，女，汉族，住浙江省舟山市定海区。二被告共同委托诉讼代理人：宁秀刚，江苏登壹律师事务所律师。被告：谭中磊，男，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：朱晓冬，江苏云港律师事务所律师。被告：连云港泰豪酒店管理有限公司，住所地江苏省连云港市海州区。法定代表人:谭中磊。原告周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光与被告李瑛、李芬、谭中磊、连云港泰豪酒店管理有限公司（以下简称泰豪酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告洪阿兵、干伟忠及其与周信良、汤九光的共同委托诉讼代理人周卫，被告李瑛和李芬的共同委托诉讼代理人宁秀刚，被告谭中磊的委托诉讼代理人朱晓冬到庭参加诉讼，被告泰豪酒店经本院合法传唤无正当理由未到庭参诉讼，本院依法做缺席审理。本案现已审理终结。原告周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光向本院提出诉讼请求：1.判令解除合同，被告给付原告租金15万元。2.判令被告将所占房屋交付给原告。诉讼中，原告明确诉讼请求为：解除四原告和李瑛2006年7月29日签订的《房屋租赁协议》以及2015年7月15日所签订该房屋的《租赁补充协议》。要求四被告交还房屋，四被告给付原告租金15万元。事实与理由：2006年，原告将连云港市海州区汇金世贸广场海昌路108-301号门面房出租给被告李瑛。2015年7月15日，双方约好该房屋租金为年20万，半年一缴。后李瑛将该房屋转租给李芬，李芬在没有获得原告同意的情况下，又将该房屋交于被告谭中磊以及连云港豪泰酒店管理公司占有，2019年8月14日为止，被告还欠租金15万元，依据合同约定，延期缴纳的，原告终止协议，收回房屋。现因被告违约，原告诉至法院。请求法院依法支持原告诉求。被告李瑛、李芬共同答辩称，1、李芬于2018年5月30日支付了房屋租金10万元以及洪阿兵的5%股权分红3250元（半年31万元。31万元－15万元韩国人－10万洪阿兵等四人租金）＝6.5万元*5%＝3250元），原告与李瑛、李芬之间并非纯粹的租赁关系，洪阿兵在浙东宾馆一直持有5%的股权分红，对原告主张给付租金的诉求答辩人没有异议，对于解除合同并交付房屋给原告的诉求，答辩人不同意也不认可。2、被告谭中磊以原冷水管道破坏影响其经营为由诉至法院审理近一年，在审理过程中，已追加本案四被告为第三人参与诉讼。谭中磊自2018年12月1日拖欠李瑛、李芬承包金至今未付，李芬已提起反诉并在上述案件中一并审理。冷水管道的所有人和原装修人均为原告，法院对于管道的修缮义务和责任归谁尚未查清认定。在诉讼过程中，原告于2019年元宵节过后也到了涉案宾馆房屋处与被告李瑛、谭中磊协商处理房屋渗水事宜，只是没有达成最终协议。因此，原、被告都在协商处理因房屋租赁引起的纠纷。原告对此是知情的，对于租金和5%股权分红需谭中磊给付租金后由答辩人支付给原告。被告谭中磊答辩称，对于四原告主体，我方认为遗漏原告孙钟喆，在通知书上是8人。黄某、张某、吴某、傅某。八个人都应作为本案原告。我方与李芬合同未到期，不同意解除房屋，我方与李芬的诉讼也在海州法院审理，要求合并审理。被告泰豪酒店未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状和证据。本案当事人围绕诉讼请求提交了以下证据：原告提供了房产证、房屋租赁协议及房屋补充协议、李瑛的个体工商户设立申请书、李芬的身份证复印件、泰豪酒店管理公司的工商登记信息，谭中磊的身份证复印件、公证书和两份物流清单、证明、通话清单、签收单等证据材料；被告李瑛和李芬提供了股份转让协议、股份转让协议和收条（复印件）、微信聊天截图等证据材料；被谭中磊提供了协议书、承包经营合同、起诉状、浙东宾馆的工商信息、四张照片等证据材料，本院依法组织双方当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2006年7月29日原告周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光（甲方）委托干伟忠与被告李瑛（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要内容为乙方承租甲方海昌路108#三楼整体商务楼，壹层面积950平方，承租期限自2006年8月起至2020年10月31日止。租金与付款方式：年租金为171100元，乙方代甲方每月代交中国银行按揭贷款，以上作为房租，银行按揭到期后，甲方房价互相协商，每半年一次性把房租交给甲方，一直到2020年10月31日终止。甲方如要出售，在同等条件下乙方优先，但在租赁期内不得以任何借口出售，如有出售相互协商解决，否则由此所引起损失由甲方承担。乙方如发生其他原因，需要转让出租应事先通知甲方，经同意后方可转让，否则造成损失由乙方承担。租房期间所发生的水、电、物业管理等相关费用由乙方支付，甲方不承担相关在租赁期内的一切费用。本协议一式贰份，自签字之日起生效。2006年7月29日，原告按约将涉案房屋交付李瑛使用，李瑛按《房屋租赁协议》约定，每月代交中国银行按揭贷款作为房租直至银行贷款还清。2015年7月15日，原告汤九光、干伟忠与被告李瑛签订《房屋租赁补充协议》，主要内容：根据甲乙双方在租赁协议中谈到房屋租金在银行按揭交满期满后，房屋租金甲乙双方根据市场行情另行协商决定。因租期到2020年10月31日还有五年租期，现预定两年租金，从2015年6月14日至2017年6月14日，每年租金20万人民币，每半年交付房租一次10万元，乙方不得延期交付租金，如延期一个月以上，甲方终止协议，收回房屋。其他根据原租房协议不变。（此租房协议指连云港海昌路108号三楼商务楼）注：房租交费日期2015年7月15日－10月15日已付清。2015年11月15日开始每半年付1次。即交付日期为每年的11月15日，5月15日。周信良、洪阿兵由汤九光代签名。该补充协议上手写工商银行汤九光6222021206000417701。从2015年6月14日起，原告与李瑛按双方后签订的《房屋租赁补充协议》履行各自的权利义务。李瑛缴纳租金至2018年11月30日，后未再给付租金。故原告提起本案之诉，要求解除涉案的合同，并给付15万元租金（从2018年12月1日至2019年8月31日的租金，按每年20万元计算，计算9个月）。2019年6月28日，原告向李瑛发出解除合同通知书。诉讼中，原告表示只要求被告谭中磊返还房屋，不要求其给付租金。被告谭中磊称租用涉案的房屋注册成立连云港泰豪酒店管理有限公司为了加盟格林豪，实际占有使用是谭中磊以浙东宾馆的名义进行经营，本案与泰豪酒店无关。被告李瑛、李芬也称自从承包给谭中磊以后，都是谭中磊在经营使用；并称同意给付租金，不同意解除合同和返还房屋。另查明，李瑛承租后，2007年4月10日，李瑛以涉案的房屋即海州区（原新浦区）海昌北路汇金世贸广场108－301号注册成立连云港市新浦区浙东宾馆，李瑛系法定代表人，后被注销。2010年5月10日，由李芬以涉案的房屋注册成立连云港市新浦区浙东宾馆，李芬系法定代表人。连云港市新浦区浙东宾馆系个体工商户。2011年4月12日，李芬与案外人徐某、封某签订承包协议，由徐某、封某承包经营。在2015年1月15日，李芬与谭中磊签订《承包经营合同》，将包括涉案房屋108－301在内的浙东宾馆整体承包给谭中磊经营，包括一楼大厅（108－101）、三楼（108－301）、四楼（108－401）共53个客房，承包期限从2011年4月12日至2020年10月31日。谭中磊用涉案的房屋海昌北路汇金世贸广场108－301号注册成立连云港泰豪酒店管理有限公司，谭中磊系泰豪酒店的法定代表人。涉案房屋系海州区（原新浦区）汇金世贸广场海昌路108号108－301号门面，该房屋为周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光、黄某等7人共同共有。本案争议的焦点：1、涉案的《房屋租赁协议》及其补充协议是否具备解除的条件？2、原告要求被告李瑛、李芬、泰豪酒店给付租金和返还房屋有无事实和法律依据？3、原告要求被告谭中磊返还房屋有无事实和法律依据？本院认为，原告与李瑛签订的《房屋租赁协议》及其补充协议系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约履行各自的权利义务。关于争议焦点1，本院认为，根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，李瑛承租涉案房屋后，存在无正当理由未支付或者迟延支付租金的情形，故涉案的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》符合法律规定的解除情形，本院对原告要求解除上述协议的诉讼请法求依法支持。关于争议焦点2、3，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，李瑛作为承租人有义务给付租金并返还涉案房屋。原告主张租金15万元（从2018年12月1日至2019年8月31日的租金，按每年20万元计算，计算9个月），符合合同约定，本院依法确认。本院对原告要求李瑛给付租金15万元及返还房屋的诉讼请求依法支持。虽然李芬与原告没有合同关系，鉴于其诉讼中明确表示愿意给付租金，属于对自身权利的处分，本院依法予以确认。故本院对原告要求李芬给付租金的诉讼请求依法支付。关于原告要求李芬返还涉案房屋的诉讼请求，因李芬非涉案租赁合同相对人，根据合同相对性原则，原告的该诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院依法不支持。关于原告要求泰豪酒店给付租金(2019年7月26日之后)和返还涉案房屋的诉讼请求，本院认为，因泰豪酒店非涉案租赁合同相对人，根据合同相对性原则，原告要求泰豪酒店给付租金缺乏事实和法律依据，本院依法不支持。因泰豪酒店工商注册住所地在涉案房屋即新浦区门面，其作为使用人，应当负有返还的义务。故本院对原告要求泰豪酒店返还涉案房屋的诉讼请求依法支持。关于原告要求谭中磊返还涉案房屋的诉讼请求，本院认为，谭中磊虽然不是涉案租赁合同的相对人，但其与李芬签订承包经营合同后实际占有使用涉案的房屋，并利用涉案房屋新浦区汇金世贸广场海昌路108号108－301号门面注册成立了泰豪酒店。并且其在庭审中自认涉案房屋自承包后一直其实际占有使用，其作为实际占有使用人负有返还房屋的义务，故本院对原告要求谭中磊返还涉案房屋的诉讼请求依法支持。关于被告谭中磊辩称遗漏主体的意见，本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，本院对被告谭中磊的该辩称意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光与被告李瑛2006年7月29日签订的《房屋租赁协议》及2015年7月15日签订的《房屋租赁补充协议》。二、被告李瑛和李芬于本判决生效后十日内给付原告周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光租金15万元。三、被告李瑛、谭中磊、连云港泰豪酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内向原告周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光返还海州区（原新浦区）汇金世贸广场海昌路108号108－301号门面。四、驳回原告周信良、洪阿兵、干伟忠、汤九光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，被告李瑛负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。审 判 长  刘永红人员陪审员张春梅人民陪审员  黄苏生二〇二〇年二月三日书 记 员  孙 瑶法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行