海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初10787号     原告：海南万基威置业有限公司，统一社会信用代码：91460100557386246X。   法定代表人：陈某1。   委托诉讼代理人：李某，海南上哲律师事务所律师。   被告：徐某，住湖北省大悟县，公民身份号码：×××。   原告海南万基威置业有限公司（以下简称万基威公司）与被告徐某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万基威公司的委托诉讼代理人李某，被告徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告万基威公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原告与被告签订的《“云海花都”购房定金合同》（2号楼201号房）立即解除；2、请求法院判令被告向原告支付违约金20000元；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月11日，原告万基威公司与被告徐某签订《“云海花都”购房定金合同》（下称《定金合同》），约定：1、徐某拟向万基威公司以分期付款的方式购买“云海花都”2号楼201号房屋，房屋建筑面积114.42平方米，总价984012元；2、徐某应于2017年4月11日之前向万基威公司支付第一期款189900元，并于2017年11月30日之前向万基威公司支付第二期款794112元；3、万基威公司承诺，在《定金合同》签订后，须为徐某保留该套房至保留期届满之日止，否则万基威公司向徐某双倍返还定金;4、徐某承诺，《定金合同》签订后，在约定时间内付款并到万基威公司售楼处签订正式《商品房买卖合同》，如其不能履行本《定金合同》确定的义务，视为其自行放弃该房屋的房号购买保留权，万基威公司有权将房屋另行处置，同时徐某交付的定金不予退还。上述《定金合同》签订后，徐某并未依约直接支付任何款项，而是通过2017年4月11日及2017年9月12日两次债务冲抵支付了购房款。需要说明的是，2017年12月19日，原、被告双方签订《解除购房协议书》，徐某主动向万基威公司提出退房退款，双方已就解除定金合同达成合意。被告徐某违反定金合同约定，且定金合同处于合同目的无法实现的状态，应当予以解除由上述事实可知，徐某的购房款并未通过转账方式向万基威公司支付，但由于《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发【2018】29号）关于限购、限制转让的通知公布后，海南省住房和城乡建设厅关于贯彻落实《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》的通知（琼建房【2018】102号）第3条“2018年3月30日之前，非本省户籍居民家庭已签订购房（含二手房）合同或认购协议，并已支付30%首付款，但尚未网签备案的，可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料，继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策”的规定，本案中，徐某只有定金合同，而无完税凭证、税务发票以及银行转账凭证等材料，因此，双方即便继续履行定金合同，签署了正式的商品房买卖合同后，也无法备案。况且，双方已对解除定金合同达成合意。然而，自解除协议签订以来。原告多次主张按解除协议退款，徐某却始终不愿意接受，竟擅自违反约定，要求增加退款后方肯解除定金合同，其行为已经严重违约。综上所述，根据《合同法》第九十四条第一款“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的规定，本案定金合同已无继续履行的可能，请求法院依法判令定金合同解除，以保障当事人的合法权益。   被告徐某辩称，一、被告于2017年4月11日委托陈某2（身份证号:×××）全权为被告办理购买海口市云海花都2号楼201房。购房定金合同书上标明《商品房预售许可证》[2016]海房预字（0128）号，建筑面积114.42m，套内面积95.12m，优惠打折成交价8600.00元/㎡，房子总款98.4012万元。当天签定购房定金合同，并向原告万基威置业有限公司首付款18.99万元，于2017年9月12日付清购房尾款79.4112万元。购房定金合同签定后，原告承诺2017年10月前后交房。2017年9月12日付清购房子全款后，原告承诺2017年底交房。受托人陈某2多次于原告万基威有限公司沟通联系办理正式《商品房买卖合同》，但原告万基威有限公司拖延不给办理。综合以上事实。明明是原告违约，怎么说买房人违约？二、关于解除购房协议。原告和被告于2017年12月19日签订解除购房协议书，双方约定，购房人徐某自愿将98.4012万元购得上述房子，以得80万元现金退房。原告承诺30天将退房款打到买房人指定账户，但原告又失约，退房没有成功。到底是原告违约还是被告违约？三、退房事宜，可以协商，如协商不成、继续按定金合同办理房子归徐某所有。   原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.《“云海花都”购房定金合同》，证明万基威公司与被告签订《定金合同》，约定被告拟向万基威公司购买“云海花都”房屋；万基威公司所要履行的《定金合同》的义务是与被告签订正式的《商品房买卖合同》；被告所要履行的《定金合同》的义务是按时付款、按时携带全部材料前往海口市琼山大道“云海花都”营销中心签约；2.《解除购房协议书》，证明2017年12月19日，原、被告双方签订《解除购房协议书》，徐某主动向万基威公司提出退房退款，双方已就解除定金合同达成合意。   被告对原告提供的上述证据质证如下：对证据的三性没有异议，对证明内容有异议，原告没有按合同履行，被告没有将房款退给原告，双方定金合同没有解除。   本院对原告提供的上述证据认证如下：对证据1、证据2的真实性、关联性、合法性予以认可，对证明内容不予认可，原告未能在约定期限内向被告退还80万元购房款，《解除购房协议书》第四条约定的合同正式解除条件尚未成就。   被告提交了如下证据：1.《“云海花都”购房定金合同》、2.《收据》，共同证明被告与原告签订了《定金合同》并支付完房款。   被告对原告提供的上述证据质证如下：对证据1-2的真实性认可，对证明力不认可，本案并非直接付款，而是通过冲抵工程款支付，因此只有收据，没有转款凭证，结合原告提交的证据，双方也明确合意解除，因此该组证据不具有证明继续履行《定金合同》的证明力。   本院对被告提供的上述证据认证如下：证据1、证据2的真实性、关联性、合法性及证明内容予以认可。   根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年4月11日，被告委托案外人陈某2与原告签订一份《“云海花都”购房定金合同》，合同约定：原告向被告购买位于海口市××道房，建筑面积为114.42平方米，房屋总价款984012元。被告应于2017年4月11日之前向万基威公司支付第一期款189900元，并于2017年11月30日之前向万基威公司支付第二期款794112元；3、万基威公司承诺，在《定金合同》签订后，须为徐某保留该套房至保留期届满之日止，否则万基威公司向徐某双倍返还定金；被告承诺，《定金合同》签订后，在约定时间内付款并到万基威公司售楼处签订正式《商品房买卖合同》，如其不能履行本《定金合同》确定的义务，视为其自行放弃该房屋的房号购买保留权，万基威公司有权将房屋另行处置，同时徐某交付的定金不予退还。购房定金合同签订后，被告分别于2017年4月11日、2017年9月12日通过冲抵工程款的方式向原告支付购房款189900元、794112元。原告确认后向被告出具收据两张，并在收据中备注“所购房号为2#楼201房”。   2017年12月19日，原告（甲方）、被告（乙方）双方签订《解除购房协议书》，该协议书第二条载明双方同意解除《定金合同》等购房约定，原告退还被告缴纳的购房款80万元，相抵购房款；第三条约定本协议双方签字盖章后生效，甲方30天内将款项转至乙方指定账户；第四条约定，当完成第三条内容，即视为《定金合同》正式解除，双方均不再受该合同诸条款约束，被告应将购房定金合同原件及收款收据交还原告备案。但该《解除购房协议书》签订后，原告未依约向被告退还购房款80万元。   本院认为，原、被告双方签订的《定金合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案争议的焦点为：原告请求解除《定金合同》应否予以支持。本案中，原被告双方虽签订《解除购房协议书》，但原告未能在约定期限内向被告退还80万元购房款，协议第四条约定的合同解除条件尚未成就，《定金合同》尚未解除。原告以合同目的无法实现主张履行法定解除权，对此，本院认为，合同法第九十四条及相关司法解释关于合同法定解除条件中的“合同目的”是指合同双方当事人在全面履行合同后所期望达到的效果，即原、被告签订《定金合同》的合同目的应是原告一方获得购房款，被告一方获得房屋的所有权。合同签订后，被告依约以冲抵工程款的方式向原告支付全部购房款，原告获取购房款的合同目的已经得以实现。因此，原告解除合同不符合法定解除条件，本院对原告要求解除合同的请求不予支持。原告以被告未通过转账方式支付购房款为由，主张被告违约无事实法律依据，本院不予采纳。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   驳回原告海南万基威置业有限公司的全部诉讼请求。   本案案件受理费300元（原告已预付），由原告海南万基威置业有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 赵庆春   人民陪审员 冯薪霞   人民陪审员 黄亚六     二〇二〇年二月三日   书记员 陈桃艳   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:   因不可抗力致使不能实现合同目的;   ……   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。