福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初5244号 原告：吴国欣，男，1954年9月3日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：张胜、张闽亮，福建雅厚律师事务所执业律师。 被告：福州中海地产有限公司，住所地福建省福州高新区海西园高新大道7号福汽集团研究院大楼主楼6层601室。 法定代表人：庄勇，董事长。 委托诉讼代理人：李文希、李艳，福建拓维律师事务所执业律师。 原告吴国欣与被告福州中海地产有限公司（以下简称：中海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴国欣的委托诉讼代理人张胜、张闽亮，被告福州中海地产有限公司的委托诉讼代理人李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴国欣向本院提出诉讼请求：1．判决中海公司向吴国欣返还装修升级款106335元。2．判决确认吴国欣与中海公司签订的《商品房户内装修升级协议》第二条“乙方不要求以《商品房买卖合同》约定的标准办理一次交付，同意仅办理一次以本协议约定的装修升级标准交付。如因实施上述改造施工导致房屋交付标准与买卖合同及其补充协议约定的交付标准、设施设备标准出现差异，乙方同意以本协议约定或实际交付时状态为准，不得以此为由拒绝办理房屋交付手续。有关房屋主体质量及装修质量保修均参照均按买卖合同及相关补充协议约定处理”的约定无效。3．判决确认吴国欣与中海公司签订的《商品房户内装修升级协议》第五条“本协议签署后不得单独撤销、解除、终止履行，任何情况下本协议须与乙方签署的本项目商品房认购协议、《商品房买卖合同》同时履行或解除，因本协议解除导致认购协议、买卖合同解除，违约方还需承担认购协议、买卖合同解除责任；如与本协议相配套的认购协议、商品房买卖合同终止、解除、被撤销，本协议亦随之自动解除。若本协议被确认无效，与本协议相配套的认购协议、商品房买卖合同亦解除，双方对本协议被确认无效及无效后解除认购协议、商品房买卖合同互不承担责任，双方应按认购协议、商品房买卖合同约定办理合同解除后义务履行”的约定无效。 事实与理由：2017年6月29日，吴国欣与中海公司签订《商品房认购协议》，约定吴国欣认购中海公司旗下中海寰宇天下项目XX#楼XXXX房，建筑面积为107.89平方米，商品房价款1531067元，装修升级款485505元。同时，双方签订《商品房户内装修升级协议》，约定由中海公司组织或委托有资质的装修施工单位对该商品房进行装修升级。2017年6月29日，吴国欣向中海公司支付定金100000元。2017年6月30日，吴国欣向中海公司支付定金361067元，按揭保证金5000元，装修升级款485505元。 《商品房认购协议》第二条约定“装修升级款（不网签备案）为人民币肆拾捌万伍仟伍佰零伍元整（小写￥485505元）。按照建筑面积计算，商品房备案单价为每平方米人民币壹万肆仟壹佰玖拾壹元整（小写￥14191元），装修升级单价为每平方米人民币肆仟伍佰元整（小写￥4500元）。”但是从中海公司与吴国欣签订的《商品房户内装修升级协议》可知，中海公司是对商品房户内进行装修升级。故吴国欣请求法院按照吴国欣实际套内建筑面积84.26平方米，以4500元/㎡的价格计算装修升级款，实际装修升级款应为379170元，中海公司应向吴国欣返还装修升级款106335元。 关于《商品房户内装修升级协议》第二条条款的效力。一方面，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十七条、第一百五十八条的规定，买受人收到标的物时，应对标的物进行检验，检验发现标的物数量或者质量不符合约定的情形时应及时通知出卖人。同理，不对商品房进行验收，业主就无法发现商品房的质量是否符合约定，也就无法在合理期间内通知开发商是拒绝还是接受商品房。另一方面，依据《消费者权益法》第八条、第十条的规定，消费者购买、使用商品或者接受服务的知情权，是消费者在购买、使用商品或者接受服务时享有知悉商品或者服务的真实情况的权利。消费者的公平交易权是消费者在购买商品或者接受服务时所享有的与经营者进行公平交易的权利，其内容包括消费者在购买商品或者接受服务时，获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，拒绝经营者强制交易行为的权利。如果不通过验房，业主的知情权无从保障。此外，中华人民共和国住房和城乡建设部与中华人民共和国国家工商行政管理总局于2014年4月9日通知下发的《商品房买卖合同示范文本》中的第十一条第三点对查验房屋也约定如下“办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件”。综上，吴国欣作为业主，有权就商品房的验收情况对商品房的质量进行确认或者提出异议，其享有的验房权利属于吴国欣的主要权利。但是，吴国欣与中海公司签订的《商品房户内装修升级协议》第二条约定“乙方不要求以《商品房买卖合同》约定的标准办理一次交付，同意仅办理一次以本协议约定的装修升级标准交付，如因实施上述改造施工导致房屋交付标准与买卖合同及其补充协议约定的交付标准、设施设备标准出现差异，乙方同意以本协议约定或实际交付时状态为准，不得以此为由拒绝办理房屋交付手续。有关房屋主体质量及装修质量保修均参照均按买卖合同及相关补充协议约定办理”，该格式条款使得中海公司交付的房屋为装修升级后的房屋，直接排除了吴国欣根据《商品房买卖合同》约定的标准进行验房的权利及知情权。在此情况下，若吴国欣直接以升级装修后的标准进行验收，不仅对升级装修的成果无法得知，而且符合原《商品房认购协议》亦或《商品房买卖合同》所约定交付标准的商品房所有权及风险都将在未经验收的情况下直接转至吴国欣，对其极不公平。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，《商品房户内装修升级协议》第二条的约定免除中海公司交付符合最初标准的责任，排除吴国欣的主要权利，应属无效。 《商品房户内装修升级协议》第五条约定“本协议签署后不得单独撤销、解除、终止履行，任何情况下本协议须与乙方签署的本项目商品房认购协议、《商品房买卖合同》同时履行或解除，因本协议解除导致认购协议、买卖合同解除，违约方还需承担认购协议、买卖合同解除责任；如与本协议相配套的认购协议、商品房买卖合同终止、解除、被撤销，本协议亦随之自动解除。若本协议被确认无效，与本协议相配套的认购协议、商品房买卖合同亦解除，双方对本协议被确认无效及无效后解除认购协议、商品房买卖合同互不承担责任，双方应按认购协议、商品房买卖合同约定办理合同解除后义务履行”。该条款存在免除中海公司其责任、加重吴国欣责任、排除吴国欣主要权利的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，《商品房户内装修升级协议》第五条的约定应属无效。 中海公司辩称，一、吴国欣已事先知悉并了解装修升级方案后自愿选择按照合同备案价加装修升级款购买房屋，自愿签订《商品房户内装修升级协议》并支付装修升级款，《商品房户内装修升级协议》为双方真实意思表示，合法有效。 （一）吴国欣已事先知悉并了解装修升级方案，自愿选择按合同备案价加装修升级款实现购房目的才是吴国欣的真实意思表示。 吴国欣在2017年6月29日认购了案涉房屋并签订了《商品房认购协议》、《商品房户内装修升级协议》。根据《商品房认购协议》第二条“本购房总价款（预定总价）为人民币2016572元（商品房价款即备案价格为1531067元，装修升级款即不予网签备案价格为485505元）”的约定，吴国欣在认购案涉房屋时已知悉房屋购买总价包括装修升级款，吴国欣对于其应支付的款项已清晰明了。双方已明确约定购房总价包括备案房屋价格及装修升级款，吴国欣是在已事先知悉并了解装修升级方案后自愿签订协议并支付装修升级款，吴国欣自愿按照合同备案价加装修升级款购买房屋，这是双方关于房屋购买价款和购买条件的真实意思表示，装修升级款是房价款的一部分。吴国欣已自愿接受该交易价款并已主动履行购房价款（部分备案价款、全部装修升级款）的支付义务。 （二）《商品房户内装修升级协议》不属于无效格式条款，系吴国欣自愿签订，为双方真实意思表示，合法有效，理应作为认定吴国欣与中海公司双方关于房屋装修升级约定的依据。 吴国欣起诉主张《商品房户内装修升级协议》属于中海公司单方提供的格式条款应认定无效，吴国欣的该项主张显然与《合同法》规定不符。根据《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”但从《商品房户内装修升级协议》约定的内容看，《商品房户内装修升级协议》是经双方协商且吴国欣认可后签署的，《商品房户内装修升级协议》不属于格式条款。即使假定《商品房户内装修升级协议》存在格式条款，《商品房户内装修升级协议》对双方权利义务的约定符合“公平原则”，且中海公司也尽到充分提示说明的义务，不存在违反《合同法》第三十九条的情形。 关于格式条款的效力问题，《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”从《商品房户内装修升级协议》关于装修升级的具体协议文本和条款内容看，属于双方对于装修升级问题的具体约定，不存在《合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，也不存在免除中海公司责任、加重吴国欣责任以及排除吴国欣主要权利的情形，《商品房户内装修升级协议》关于装修升级的约定是双方真实意思表示，合法有效。 另外，吴国欣还起诉主张《商品房认购协议》及《商品房户内装修升级协议》属于中海公司单方提供的格式文本，在签约过程中，中海公司未进行提示说明，且未经双方沟通协商，合同内容有减轻或免除中海公司责任的约定，严重损害吴国欣合法权益。而实际上，根据销售现场公示照片等资料，在《商品房户内装修升级协议》签约过程中，装修协议、装修清单及装修价款等均已在销售现场公示并告知吴国欣，吴国欣可以在销售现场翻阅协议文本，销售现场还有销售人员进行解答。而且，吴国欣作为完全民事行为能力人，购买商品房这种大宗贵重商品，应尽到谨慎、注意义务。 因此，吴国欣是在事先知悉房屋备案价格、装修升级价格和合同条款的前提下，自愿选择以备案价格和装修升级的方式实现购房目的，自愿签订《商品房认购协议》及《商品房户内装修升级协议》。《商品房认购协议》及《商品房户内装修升级协议》为双方真实意思表示，合法有效，理应作为双方关于购买房屋、装修升级约定的依据，吴国欣主张《商品房户内装修升级协议》为无效格式条款没有任何事实和法律依据。 可见，《商品房户内装修升级协议》是吴国欣真实意思表示，中海公司不存在欺诈、胁迫等行为，《商品房户内装修升级协议》的内容也不违反法律和行政法规的强制性规定，不存在《合同法》第五十二条规定的法定无效的情形，合法有效。根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”和第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”规定，《商品房户内装修升级协议》对吴国欣与中海公司双方有法律约束力，双方均应依照《商品房户内装修升级协议》主张权利、履行义务。 二、《商品房户内装修升级协议》关于双方同意房屋一次性交付，以及《商品房户内装修升级协议》与《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》同时履行与解除的约定，为双方真实意思表示，合法有效。 吴国欣起诉主张《商品房户内装修升级协议》第二条关于房屋一次性交付（不以商品房买卖合同约定的标准办理一次交付，仅办理装修升级标准交付）的约定，以及第五条关于《商品房户内装修升级协议》不得单独撤销、解除、终止履行，应与《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》同时履行或解除的约定，存在免除中海公司责任、加重吴国欣责任、排除吴国欣主要权利的情形，应为无效格式条款。如前所述，上述条款是经双方协商且吴国欣认可后签署的，《商品房户内装修升级协议》第二条和第五条不符合《合同法》第三十九条、第四十条规定，不属于无效格式条款。 而且，上述条款均系吴国欣与中海公司通过平等协商，自愿同意房屋一次性交付，并确认《商品房认购协议》与《商品房户内装修升级协议》同时履行与解除的问题。双方自愿达成的上述约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定，也不存在中海公司欺诈、胁迫等情形，系双方的真实意思表示，应认定合法有效。 三、吴国欣与中海公司已明确约定房屋销售价格的计价单位均为建筑面积，吴国欣主张按照套内面积计算装修升级款退还公摊面积装修升级款明显违反合同约定，不应予以支持。 《商品房认购协议》及《商品房户内装修升级协议》均以建筑面积作为计价单位，吴国欣在签订时已明确知悉房屋销售价格的计价单位均为建筑面积，该面积包含吴国欣购买房屋的公摊面积，可以认定双方是以包括公摊面积在内的房屋总建筑面积作为计算合同价款的依据，这属于双方当事人意思自治的范畴，为双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。吴国欣主张按照套内面积计算装修升级款退还公摊面积装修升级款明显违反合同约定，有违诚实信用原则，不应予以支持。 而且，按照《商品房户内装修升级协议》第四条明确约定，吴国欣应按时足额支付装修升级款，否则中海公司有权解除《商品房户内装修升级协议》并拒绝与吴国欣签订买卖合同，吴国欣已付购房定金不予退还。因此，吴国欣要求退还公摊面积的装修升级款，明显属于单方变更合同金额的行为，已构成违约，中海公司依约有权解除《商品房户内装修升级协议》并拒绝与吴国欣签订买卖合同，吴国欣已付购房定金不予退还。 综上所述，《商品房户内装修升级协议》合法有效，吴国欣自愿选择按照合同备案价加装修升级款购买房屋，吴国欣无权要求中海公司退还公摊面积装修升级款并要求确认《商品房户内装修升级协议》关于双方同意房屋一次性交付，以及《商品房户内装修升级协议》与《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》同时履行与解除的约定无效。吴国欣提起本案诉讼没有事实和法律依据，请求法院依法驳回吴国欣的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1．中海公司对证据《商品房认购协议》、《商品房户内装修升级协议》、POS单（100000元、5000元、846572元）、收款收据（100000元、485505元）、收款收据（361067元）、收款收据（5000元）、户室信息（闽侯县网上备案系统查询）的真实性没有异议，对证明对象有异议。本院认为该证据有原件予以核对，本院予以确认在卷佐证。2．吴国欣对证据《商品房预售许可证》的真实性没有异议，对证明对象有异议。本院认为该证据可证明中海公司取得商品房预售许可，故予以在卷确认佐证。3．吴国欣对证据销售现场公示商品房销售一房一价公示情况的照片、销售现场公示《商品房户内装修升级协议》、装修清单及装修升级款等照片的真实性及证明对象均有异议。本院认为该证据可证明中海公司在销售现场展示该材料。4．吴国欣对证据《商品房认购协议》、《商品房户内装修升级协议》的真实性没有异议，对证明对象有异议。本院认为该证据有原件予以核对，予以确认在卷佐证。 根据上述有效的证据及庭审笔录，本案事实认定如下： 2017年6月29日，吴国欣（买方）与中海公司（卖方）签订《商品房认购协议》，第一条约定买方自愿认购卖方中海寰宇天下项目的商品住宅，销售楼层XX#楼XXXX号房，建筑面积107.89平方米。第二条约定本物业总成交价为人民币2016572元［商品房价款即备案价格为人民币1531067元，装修升级款（不网签备案）为人民币485505元］。按建筑面积计算，商品房备案单价为每平方米人民币14191元，装修升级单价为每平方米人民币4500元。签订本认购协议时，买方应在2017年6月30日前向卖方支付定金及装修升级款796572元。同日，吴国欣（乙方）与中海公司（甲方）订立《商品房户内装修升级协议》，协议载明：“乙方为“中海寰宇天下”XX#楼XXXX房商品房买受人，……1、乙方自愿要求并同意（不可撤销委托）甲方组织或委托有资质的装修施工单位在该商品房竣工验收合格后按照附件一“中海寰宇天下装修升级标准”方案统一进行施工。乙方同意除支付上述商品房《商品房买卖合同》约定商品房价款外，于2017年6月30日前向甲方一次性支付装修升级款485505元。2、乙方不要求以《商品房买卖合同》约定的标准办理一次交付，同意仅办理一次以本协议约定的装修升级标准交付。如因实施上述改造施工导致房屋交付标准与买卖合同及其补充协议约定的交付标准、设施设备标准出现差异，乙方同意以本协议约定或实际交付时状态为准，不得以此为由拒绝办理房屋交付手续。有关房屋主体质量及装修质量保修均参照均按买卖合同及相关补充协议约定处理。……5、本协议签署后不得单独撤销、解除、终止履行，任何情况下本协议须与乙方签署的本项目商品房认购协议、《商品房买卖合同》同时履行或解除，因本协议解除导致认购协议、买卖合同解除，违约方还需承担认购协议、买卖合同解除责任；如与本协议相配套的认购协议、商品房买卖合同终止、解除、被撤销，本协议亦随之自动解除。若本协议被确认无效，与本协议相配套的认购协议、商品房买卖合同亦解除，双方对本协议被确认无效及无效后解除认购协议、商品房买卖合同互不承担责任，双方应按认购协议、商品房买卖合同约定办理合同解除后义务履行。”嗣后，吴国欣于2017年6月30日前向中海公司支付定金及装修款796572元。吴国欣以中海公司装修收费时未区分套内建筑面积和分摊的公共面积为由诉至本院。 另查明，案涉房屋“中海寰宇天下”XX#楼XXXX号房的备案建筑面积为107.89㎡，套内面积为84.26㎡。 本院认为，吴国欣与中海公司签订的《商品房认购协议》、《商品房户内装修升级协议》系双方真实意思表示，对双方具有约束力。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，案涉的《商品房认购协议》、《商品房户内装修升级协议》应当作为确认双方的权利义务的依据。归纳庭审，双方存在以下争议焦点：首先中海公司收取装修费时未区分套内建筑面积和分摊的公共面积，中海公司是否应当返还的问题。吴国欣认为，从《商品房户内装修升级协议》可知中海公司系对商品房户内进行装修升级，《商品房户内装修升级协议》未区分套内建筑面积和分摊的公共面积。中海公司辩称装修升级系吴国欣是在事先知悉房屋备案价格、装修升级价格和合同条款的前提下，自愿选择以备案价格和装修升级的方式实现购房目的。本院认为，《商品房认购协议》确有约定装修升级单价为每平方米4500元，但双方对交付标准通过附件一《商品房户内装修升级协议》的形式进行约定，从双方的按建筑面积约定装修升级单价为每平方米4500元，显然并非指房屋装修的造价或成本，亦非仅指装修材料价格、人工价格之和，而是房屋装修的销售价。按照包括商品房在内的所有的商品交易惯例，交易价格除商品成本之外，至少还应包括税金规费、管理成本、利润等应予合理考虑的计价因素。商品房最终交易价格，也是在双方平等自愿的前提下，经要约、承诺依法达成。本案中，在购房者对包含装修价在内的总房价予以接受的情况下，中海公司可在装修销售价的计价构成中确定其税费、利润等。吴国欣作为完全民事行为能力人，其在购房时对《商品房认购协议》、《商品房户内装修升级协议》的签字认可，也应认定为真实意思表示。综上，本院认为吴国欣主张按套内面积收取装修费用要求中海公司返还装修差价的请求，缺乏事实及法律依据，故不予支持。 其次，关于吴国欣主张其与中海公司签订的《商品房户内装修升级协议》第二条、第五条是否系无效的格式条款的问题。依据相关法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案的《商品房户内装修升级协议》第二条“乙方不要求以《商品房买卖合同》约定的标准办理一次交付，同意仅办理一次以本协议约定的装修升级标准交付。如因实施上述改造施工导致房屋交付标准与买卖合同及其补充协议约定的交付标准、设施设备标准出现差异，乙方同意以本协议约定或实际交付时状态为准，不得以此为由拒绝办理房屋交付手续。有关房屋主体质量及装修质量保修均参照均按买卖合同及相关补充协议约定处理。”吴国欣认为该条款免除中海公司交付符合最初标准的责任，排除吴国欣的主要权利，应当认定无效。本院认为，审核该条款是否无效，应当注意一次性交付是否免除中海公司的责任。中海公司作为开发商其主要责任应当交付符合双方约定标准的房屋，而不是交付的次数，双方的约定以应当遵循公平原则，强调交付的次数将加重中海公司的责任，不利于合同的履行。而吴国欣作为购房者，其主要权利应是要求房屋主体质量、装修质量保修及是否按照双方约定交付房屋，而非交付的次数，故该条款的约定不存在中海公司免除其责任、排除对方主要权利的情形，《商品房户内装修升级协议》第二条的约定属于有效条款。 对于双方约定的《商品房户内装修升级协议》第五条“本协议签署后不得单独撤销、解除、终止履行，任何情况下本协议须与乙方签署的本项目商品房认购协议、《商品房买卖合同》同时履行或解除，因本协议解除导致认购协议、买卖合同解除，违约方还需承担认购协议、买卖合同解除责任；如与本协议相配套的认购协议、商品房买卖合同终止、解除、被撤销，本协议亦随之自动解除。若本协议被确认无效，与本协议相配套的认购协议、商品房买卖合同亦解除，双方对本协议被确认无效及无效后解除认购协议、商品房买卖合同互不承担责任，双方应按认购协议、商品房买卖合同约定办理合同解除后义务履行”的约定是否无效的问题。本院认为该款项同样不存在限制吴国欣权利并加重其承担违约的责任，而作为中海公司也不存在免除因解除合同所带来的违约责任的情形，故该条款的约定不应认定为无效条款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回吴国欣全部诉讼请求。 案件受理费2627元，由吴国欣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  张海风 人民陪审员  池洪荣 人民陪审员  陈 丹 二〇二〇年二月二十四日 法官助理陈丽枫 书记员陈芳 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。