贵州省龙里县人民法院 行 政 判 决 书 （2019）黔2730行初53号 原告应源江，男，1966年11月03日生，汉族，住贵州省罗甸县。 原告黄静，女，1970年3月24日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 被告罗甸县自然资源局，住所地贵州省黔南州罗甸县玉都大道行政服务中心**楼，统一社会信用代码11522728MB151154XN。 法定代表人刘明富，系该局局长。 出庭负责人黄元丽。 委托诉讼代理人曾海星。 原告应源江、黄静诉被告罗甸县自然资源局房屋登记行政受理一案，于2019年9月20日向本院提起行政诉讼，本院于2019年9月20日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年10月31日公开开庭审理，原告应源江、黄静，被告罗甸县自然资源局副局长黄元丽及被告委托诉讼代理人曾海星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2019年1月31日，原告应源江、黄静向被告提交罗甸县龙坪镇解放路（翠竹园小区）国有土地上住宅的分割、转移登记申请材料。被告在收到申请材料后，于2019年3月27日作出编号LDBYSL201901《不动产登记不予受理告知书》，决定不予受理。 原告应源江、黄静诉称，原告应源江、黄静于2019年1月31日向被告提交罗甸县龙坪镇解放路（翠竹园小区）国有土地上住宅的分割、转移登记申请材料。被告在收到申请材料后，于2019年3月27日作出编号ＬＤＢＹＳＬ201901《不动产登记不予受理告知书》，对原告申请不予受理。理由是申请材料缺少经住建部门备案的二手房买卖合同、房地产管理部门同意实体分割的批准文件。原告认为被告的理由不能成立。原告提出申请前，经咨询，被告工作人员口头告知了办理产权分割手续所需材料，包括《房屋变更申请书》、身份证、结婚证或相关婚姻状况证明材料、《不动产测绘报告》；产权转让变更登记的同时要求原告方与受让方签订由被告提供的格式合同《不动产买卖契约》。原告随后按要求准备相关材料，于2019年1月31日向被告提交了《房屋变更申请书》并填写《不动产登记申请书》，当天被告工作人员还分别对受让房屋的购买人员制作了询问笔录。原告按被告要求聘请被告指定的黔南州精恒测绘勘察有限公司对登记房屋进行了测绘，提交了《不动产测绘报告》。被告审核材料合格，通知受让房屋的购买方到税务机关缴纳了税款。以上事实说明被告已经受理原告的申请并按程序办理，被告后面作出《不动产登记不予受理告知书》与之前行为相矛盾。即使如原告所说申请材料不齐全，被告也应履行一次性告知义务。如果材料不齐全，被告受理申请后，可以要求原告进行补正；但被告在受理原告申请后，从未要求原告补充申请材料。综上，被告的行为违反法律规定，侵害原告的合法权益，原告遂提起诉讼请求：1．判决撤销被告编号为ＬＤＢＹＳＬ201901号《不动产登记不予受理告知书》；2、责令被告为原告办理位于罗甸县（翠竹园小区）国有出让土地上住宅的分割、转移登记（其中：1-1-1--1-2-1、1-6-1申请分割登记，1-3-1、1-3-2、1-3-4、1-4-1、1-4-2、1-4-3、1-4-4、1-4-5、1-5-1、1-5-2、1-5-3、1-5-4、1-5-5申请分割、转移登记）；3．诉讼费由被告承担。 原告应源江、黄静向本院提交了如下证据： 证据1．黄静、应源江身份证、房产证、结婚证（复印件）各一份，拟证明二原告的身份信息及主体资格，二原告的房屋是合法的。 被告质证意见：对真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。 证据2．编号LDBYSL201901《不动产登记不予受理告知书》，拟证明被告的《不动产登记不予受理告知书》是不作为、不合法。 被告质证意见：真实性无异议，告知书合法，法律适用正确、程序合法。刚好证明了被告依法履行了法定职责。罗甸县不动产登记中心是罗甸县自然资源局的内设机构，罗甸县不动产登记中心负责不动产登记事务，使用“罗甸县国土资源局不动产登记专用章”，但是罗甸县国土资源局已经整合为罗甸县自然资源局。 证据3．不动产登记申请书、不动产买卖契约、不动产测绘报告、房屋变更申请书、税收完税证明、贵州省增值税发票、询问记录各一份（共有13套材料），拟证明被告已经受理原告变更登记申请，原告完善了被告要求需要提供的资料，且已经完税。该证据在被告不受理原告的申请后退还原告。 被告质证意见：该证据中有被告收到材料后做的询问笔录，证明被告已经履行了法定职责。因工作人员疏忽将询问笔录退给了原告。其他材料被告确曾收到，是真实的。原告当时第一次提交的材料没有买卖合同，被告一次性告知原告提供买卖合同，且买卖合同是被告工作人员提供的格式模板给原告的。 被告罗甸县自然资源局辩称，被告确实收到原告的申请书，申请分割、变更、转移登记，提供不动产凭证等材料。被告收到上述申请材料后，对申请人做了询问笔录，对材料进行了审核，与县房产管理部门及住建部门进行核实，发现原告提交的材料不符合法律相关规定。国有出让土地上使用权转让及地上建筑物、其他附着物所有权分割转让应当由县土地管理部门、房产管理部门批准。被告依照有关规定向原告下发了《不动产登记不予受理告知书》。被告在收到原告的申请材料后，依法履行了法定职责。原告提出的两项诉讼请求没有关系，不能在同一个诉讼中解决。被告作出的《不动产登记不予受理告知书》事实清楚，程序合法，适用法律依据正确。据此，请求人民法院依法驳回原告的起诉。 被告罗甸县自然资源局没有提交证据，申请材料已退还原告。 针对原告提交的证据，本院认证如下：原告提交的证据1、2、3，被告质证无异议，可以证实本案事实，本院予以采信。 经审理查明，2019年1月31日，原告应源江、黄静向被告罗甸县自然资源局提交罗甸县龙坪镇解放路（翠竹园小区）国有土地上住宅的分割、转移登记申请材料。被告在收到申请材料后，于2019年3月27日作出编号LDBYSL201901《不动产登记不予受理告知书》，认为原告提出的申请材料不齐全，缺少依照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条第二款规定应提交的经住建部门备案的二手房买卖合同及依照《不动产登记操作规范（试行）》第9.3.3款项规定应提交的房地产管理部门同意实体分割的批准文件，遂依照《不动产登记暂行条例》第十七条之规定，决定不予受理，并将已接收的申请材料退还原告。 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第十条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《不动产登记暂行条例》第七条第一款之规定，罗甸县人民政府通过机构改革和职能调整，在罗甸县国土资源局基础上重新组建罗甸县自然资源局，同时将房屋行政登记管理职能划转罗甸县自然资源局，由罗甸县自然资源局内设机构罗甸县不动产登记中心负责罗甸县域内房屋行政登记具体工作。罗甸县自然资源局作为发证机关在涉案房屋行政登记权利证书上盖章，故被告具有房屋行政登记的法定职权，是本案的适格被告。 依照《不动产登记暂行条例》第十七条第一款第（三）项及该条第二款之规定，被告在收到原告不动产登记申请材料后，认为申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；未当场书面告知申请不予受理的，视为受理。原告于2019年1月31日即将申请材料递交被告，被告当天未书面告知不予受理，应视为已经受理，而被告于2019年3月27日才作出不予受理决定，不符合法律规定。 依照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条第二款规定，申请登记时应提交经备案的不动产买卖合同的前提是不动产买卖合同依法应当备案。我国现行法律明确规定应当备案的不动产买卖合同为商品房预售合同，目的是保障商品房预售市场的稳定秩序和商品房预售交易安全，而现房买卖、二手房买卖未纳入合同备案法定范围。现房买卖、二手房买卖是权利主体行使其所有房屋的处分权，依法无须向行政管理部门报备或审批，办理房屋产权转移登记即可。被告告知的“缺少经住建部门备案的二房买卖合同”没有法律依据，且增加了申请人义务。 被告在诉讼中提出，依照《不动产登记操作规范（试行）》第9.3.3款项“不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书，实体分割或合并的，还应当提交有权部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址坐标点等不动产权籍调查结果”之规定，认为原告应提供房地产管理部门同意实体分割的批准文件。对此，本院认为，《不动产登记操作规范（试行）》第9.3.3款项规定存在前后两层递进的内容：一是不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书等证明分割或合并的证明材料；二是涉及实体分割或合并的，还应当提供有权部门同意实体分割或合并的批准文件等材料。现被告要求原告提交房地产管理部门同意实体分割的批准文件，是基于认为原告的申请涉及实体分割。实体分割的概念在该规范性文件中并未明确，谁为有权部门也未作出细化规定。按照被告的理解，将同一幢楼房的产权分割成产权独立的不同楼层或成套住宅等不动产单元（即符合《不动产登记暂行条例》第八条第一款规定的不动产登记的基本单位），属于实体分割。本院认为，《不动产登记暂行条例》第八条第一款规定的“不动产单元”的基本单位主要基于权属独立性或使用功能独立性而言，应该是从权属登记角度来定义概念。实体分割还存在另外的一种理解，即实体分割是相对于权属分割而言，如将同一宗土地分割为几宗土地或一幢两个单元建筑分为两幢，且分割出的实体部分能够独立完整地存在，属于实体分割；如将同一宗地的使用权或建筑物的所有权与他人分享或分割转移，属于权属分割。《不动产登记暂行条例》第十六条第一款第（六）项虽规定了应当提交法律、法规及本条例实施细则规定的其他材料，但实体分割之所以需要报有权部门批准，是因为实体分割可能影响既有的规划、建设、布局、外观、结构、设计用途、消防安全等需要有权部门批准；而同一幢住宅楼的产权分割成多个成套住宅的权属基本单位，原则上不会对既有的规划、建设、布局、外观、结构、设计用途、消防安全等造成影响。故，本院认为，对“实体分割”的后一种理解更符合立法本意。退一步讲，在“实体分割”的概念可能存在多种理解而无明文规定的情况下，应当从有利于弱势地位的行政相对人的角度理解。故被告告知原告的申请材料缺少房地产管理部门同意实体分割的理由不能成立。 关于原告提出的要求判决被告办理相关房屋登记的诉讼请求，本院认为，是否准予登记是被告法定职权，应由被告审查原告申请材料后根据具体情况作出相关处理，属行政权范畴，司法权不宜干涉。故，本院对该项诉讼请求不予处理。 综上，被告罗甸县自然资源局作出的编号LDBYSL201901《不动产登记不予受理告知书》应属明显不当，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（六）项之规定，判决如下： 一、撤销被告罗甸县自然资源局于2019年3月27日作出的编号LDBYSL201901《不动产登记不予受理告知书》； 二、本判决生效后，由被告罗甸县自然资源局在原告应源江、黄静依法重新提交房屋登记申请材料后重新作出处理。 案件受理费50元，由被告罗甸县自然资源局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数递交副本，上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  朱二胜 审 判 员  兰文福 人民陪审员  冯明祥 二〇二〇年二月二十一日 书 记 员  邓 雪 附：本判决适用的相关法律依据 1．《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。 2．《不动产登记暂行条例》 第八条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。 不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。 不动产登记簿应当记载以下事项： （一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况； （二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况； （三）涉及不动产权利限制、提示的事项； （四）其他相关事项。 第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责： （一）登记申请书； （二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书； （三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书； （四）不动产界址、空间界限、面积等材料； （五）与他人利害关系的说明材料； （六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。 不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。 第十七条不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理： （一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人； （二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人； （三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容； （四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。 不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。