上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初40022号原告(反诉被告)：孙秀伟，女，1975年1月25日出生，汉族，户籍地广东省惠州市，现住上海市闵行区。被告(反诉原告)：赵佩琳，女，1957年8月20日出生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市闵行区。原告孙秀伟与被告赵佩琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法由审判员陈洁适用简易程序于同年11月19日公开开庭进行了审理，庭审中被告提起反诉，本院审查后予以受理，并与本诉合并进行了审理。孙秀伟、赵佩琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还房屋租赁押金5,000元(人民币，下同);2.判令被告向原告支付因本案造成原告的误工费;3.判令本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回了上述第2项诉请。事实和理由：原告孙秀伟于2017年5月8日通过“上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋公司)”七宝万科店租赁了被告赵佩琳位于上海市闵行区七莘路XXXX弄X区XX号XXX的房屋(以下简称涉案房屋)，租赁期限自2017年5月8日至2018年5月7日。在此期间，原告按约定支付了押金和每个月的租金。合同到期后原告按约搬出了房屋，在搬出清理完成时，被告没有将押金结算后退还给原告，原告基于对被告利益的考虑，同意可先将钥匙还给被告，这样方便被告将房屋尽快再次出租，且按照被告的意思把钥匙交给了中介太平洋公司的业务人员，并且同意被告将押金晚些日子退还。之后原告再联系中介公司确认退还押金事宜时，中介公司人员说对方拒绝退还押金，并且没有给予任何理由。经原告几次催促，被告才以原告弄脏墙壁为由，拒绝退还押金。原告了解到弄脏的墙面只有大概四分之一平方米，是孩子蜡笔画的，没有破损，只要稍加处理就可修复，很省时省钱的，也不耽误被告出租房屋，原告即表示愿意找装修工修复，或被告找装修工来核价，原告愿意承担该笔费用。但被告一口回绝，称无论如何都不会退还押金的，并且甚至口出狂言称其是上海户口，原告是外地户口，搞不过被告的。被告显然强行侵占原告押金，此种行为实在是恶劣可耻，且违反民法契约精神。综上所述，原告认为被告行为属于明示违约，应退还原告押金5,000元。现原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。被告答辩称：押金5,000元同意退，但原告破坏墙壁以及其他违约行为，造成被告的损失已远远超过押金5,000元。赵佩琳同时提出反诉请求：1.判令孙秀伟支付房屋占用费164.38元；2.判令孙秀伟支付水费、电费、燃气费及物业费，合计1,614.7元；3.判令孙秀伟补偿墙壁破坏及冰箱损坏的损失合计4,000元；4.判令孙秀伟支付保洁费450元、维修费150元；5.判令孙秀伟补偿换锁损失200元。诉讼中，赵佩琳撤回了上述第4项反诉请求，并将上述第1项反诉请求变更为判令孙秀伟支付房屋占用费1,000元；将上述第2项反诉请求变更为判令孙秀伟支付水费、电费、燃气费及物业费，合计1,504.59元。反诉事实及理由：1、孙秀伟于2018年5月8日交还房屋钥匙，但中介公司于2018年5月11日将欠费账单交给赵佩琳，故房屋交还日期应计算至2018年5月11日，孙秀伟晚搬走三天，根据合同约定该3天需要双倍计算，计999.99元，即1,000元。2、孙秀伟欠缴水费、电费、燃气费及物业费，合计1,504.59元，该款已为其代缴，需要支付；3、赵佩琳在中介的陪同下收房，发现墙面有画花，因此与新租客协商，由新租客自行去修复墙面，修复费折价3,000元，导致其与新租客合同里租金低于协商价3,000元。4、孙秀伟只还了一把钥匙，因为没有将其余钥匙归还，赵佩琳让新租客自己去换锁，换锁折价200元。孙秀伟针对反诉请求答辩称：对于第1项反诉请求有异议，其已经于2018年5月8日将钥匙交还，因此同意支付1天的房屋占用费；对于第2项反诉请求，其计算的金额为1,403.08元，现为节省司法资源，同意按1,504.59元计算；对于第3项反诉请求，赵佩琳提出的墙面画花赔偿给新租客3,000元及冰箱因贴粘纸折损1,000元，均没有证据，且赵佩琳即使与新租客约定的租金低于协商价，也与本案无关。4、换锁与本案无关，是赵佩琳与新租客的事情。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市闵行区七莘路XXXX弄X区XX号XXX室房屋的权利人为赵佩琳。2017年5月，赵佩琳(甲方，出租方)与孙秀伟(乙方，承租方)就涉案房屋签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：……2、租赁标的：上海市闵行区七莘路3333弄3区89号501室。3、租赁期限：租期为1年。2017年5月8日至2018年5月7日。4、租金：每月5,000元，按3个月为一期支付。5、租赁保证金是5,000元。除合同另有约定外，甲方应于租赁关系终止且在乙方将房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。6、其他费用：租赁期限内水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费等房屋使用费由乙方承担。8、合同终止及解除：若(乙方)逾期返还房屋的，则每逾期超过1日，乙方须按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同还对其他权利、义务作了约定。上述合同签订后，赵佩琳向孙秀伟交付了房屋，孙秀伟向赵佩琳支付了房屋租赁保证金5，000元及至2018年5月7日止的租金。2018年5月8日，孙秀伟将涉案房屋钥匙交还太平洋公司，太平洋公司于2018年5月11日将欠费账单交给赵佩琳。以上事实，由孙秀伟提供的与赵佩琳的《房屋租赁合同》、租金及押金收据、支付宝转账凭证及银行流水，赵佩琳提供的与新租客的《房屋租赁合同》《续租协议》《情况说明》、墙面被涂画的照片、新租客付款的银行流水、涉案房屋的燃气费等缴费凭证、购买冰箱的发票及保修单，以及双方当事人庭审陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，赵佩琳与孙秀伟签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效。合同约定，租赁期限内水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费等房屋使用费由乙方承担。若(乙方)逾期返还房屋的，则每逾期超过1日，乙方须按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。本案中，赵佩琳向孙秀伟主张水费、电费、燃气费及物业费合计1,504.59元，孙秀伟对此金额予以确认，因此孙秀伟应向赵佩琳支付使用房屋期间发生的上述费用。另外，因孙秀伟于2018年5月8日返还房屋，根据合同应承担一天的占有使用费，即328.77元(5,000×12÷365×2=328.77)，本院对孙秀伟的抗辩意见予以采信。本案争议焦点在于赵佩琳提出的孙秀伟交还的房屋存在墙面被涂画产生修复费用3,000元、冰箱被粘纸所贴打不开产生冰箱价值贬损1,000元，以及换锁损失200元三项损失是否存在，以及如果损失存在应赔偿多少金额。对于墙面修复费用，赵佩琳向法院提交了2处墙面被使用蜡笔画了图案的照片，以及赵佩琳与新租客的房屋租赁合同、续租协议、情况说明，来证明其给新租客折让了租金3,000元，是因为上述墙面涂画而由新租客自行修复产生了修复费用。孙秀伟则提出，对于上述墙面留下的画图痕迹，一是其在退房时表示过由其自行找人修复或双方商谈修复费并由其承担，但因赵佩琳始终坚持没收租赁保证金而致协商失败；二是赵佩琳所举与新租客的房屋租赁合同、续租协议、情况说明与本案并无关联，赵佩琳提出3,000元修复费用并无依据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，赵佩琳与新租客签订的租赁合同中，明确记载租金金额为5,000元每月。在该合同中，并无对于原租金为15,500元每季度，因墙面留有画图痕迹，由新租客自行修复，而折算3,000元修复费用的说明及记载。而在法院要求赵佩琳就此事通知新租客出庭予以说明时，赵佩琳明确予以拒绝。且本院进一步查明，赵佩琳与原先孙秀伟之间的租金也为5,000元每月。基于租赁市场的租金价格在该段时期内相对平稳的客观情况，也无法印证赵佩琳与新租客约定租金金额为15,500元每季度的陈述成立。但考虑到赵佩琳确实提供了2处墙面留有画图痕迹的照片，结合2处图案均由蜡笔涂画产生，痕迹仅留存于墙壁表面，对墙面进行铲除等简易施工工艺即能修复的情况，本院酌情确定墙面修复费用为600元。对于冰箱价值贬损，赵佩琳向法院提交了购买新冰箱的发票及保修单，来证明旧冰箱被粘纸粘贴后无法打开，其购买新冰箱后，将自己使用的一台冰箱换给了新租客，对于原先租赁房屋内的冰箱，其自行核估了贬损价值为1,000元。孙秀伟则提出，其搬走时冰箱并没有损坏。本院认为，在孙秀伟对上述事实予以否认的情况下，赵佩琳对于冰箱的损坏事实及贬损价值负有举证义务。现赵佩琳既未提供冰箱损坏的证据，亦未提供贬损价值为1,000元的相关依据。赵佩琳提供的购买新冰箱的证据不足以证明其上述主张。故本院对赵佩琳的此项反诉请求，无法予以支持。对于换锁损失，赵佩琳提供了2018年8月19日新租客转入14,800元的银行流水明细，以证明新租客少付的200元租金系因孙秀伟少还钥匙而让新租客自行换锁的费用。孙秀伟认为，换锁与本案无关，是赵佩琳与新租客之间的事情。本院认为，赵佩琳应就孙秀伟少还钥匙的情况进行举证，且其所举新租客少支付200元租金系用于换锁的事实，亦无法在其仅提交银行流水明细的情况下予以体现。因此对于赵佩琳的此项反诉请求，本院亦无法支持。最后，合同约定，甲方应于租赁关系终止且在乙方将房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。本院认为，现双方合同到期终止，孙秀伟支付的租赁保证金在其付清所有应付费用后，理应由赵佩琳予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)赵佩琳向原告(反诉被告)孙秀伟返还房屋租赁保证金人民币5,000元；二、原告(反诉被告)孙秀伟向被告(反诉原告)赵佩琳支付房屋占有使用费人民币328.77元；三、原告(反诉被告)孙秀伟向被告(反诉原告)赵佩琳支付水费、电费、燃气费及物业费合计人民币1,504.59元；四、原告(反诉被告)孙秀伟向被告(反诉原告)赵佩琳支付墙面修复费人民币600元；上述第一至第四项条款相抵后，被告(反诉原告)赵佩琳于本判决生效之日起五日内向原告(反诉被告)孙秀伟返还人民币2,566.64元；五、驳回被告(反诉原告)赵佩琳的其余反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币25元，由被告(反诉原告)赵佩琳负担。反诉案件受理费减半收取计人民币25元，由原告(反诉被告)孙秀伟负担人民币9元，被告(反诉原告)赵佩琳负担人民币16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陈 洁二〇二〇年二月十日法官助理  张 辰书 记 员  李雪雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。