广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终7574号上诉人（原审被告）：李远成，男，汉族，1989年9月6日出生。委托诉讼代理人：吴诗阳，系北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林维宏，男，1974年1月10日出生。被上诉人（原审原告）：林维捷，男，1971年10月15日出生。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李燕喜、麦宇鸿，均系广东源辰律师事务所律师。原审第三人：惠州XX公园商业运营管理有限公司。法定代表人：廖某1。委托诉讼代理人：陈宇能，广东伟伦律师事务所律师。上诉人李远成与被上诉人林维宏、林维捷及原审第三人惠州XX公园商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李远成的委托诉讼代理人吴诗阳、被上诉人林维宏、林维捷的委托诉讼代理人李燕喜和麦宇鸿、原审第三人惠州XX公园商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人陈宇能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李远成上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判上诉人无需支付任何款项予以被上诉人；2、判令被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：1、被上诉人没有充分的证据证明其产权面积落入上诉人的承租店铺；2、原审法院直接以被上诉人与第三人之间的委托经营收益作为上诉人的占用费计收标准是不妥当的；3、上诉人没有占用租赁店铺的故意，对被上诉人的损失没有过错。被上诉人林维宏、林维捷辩称：第一点，被上诉人已提供充分证据证明涉案商铺全部位于李远成所经营的某品牌商铺之内，被上诉人有权按涉案商铺全部的产权面积向上诉人主张占用费具体包括如下四点第一、根据涉案各方出具的商业用房委托投资经营协议，涉案商铺的平面图、房屋分户平面图、及上诉人与XX公园公司签订的XX公园购物广场租赁合同等证据，充分显示涉案商铺的位置，面积，与某品牌商铺完全吻合。包括精确到小数点后两位的产权面积，也都是完全吻合的。第二点，根据本案第三人出具的关于XX公园购物广场B区xx商铺的说明可证明涉案的商铺全部位于某品牌的商铺范围内，其中Bxx商铺面积为70.22平方米，Bxxx商铺面积为58.66平方米，管理人证明的面积与被上诉人持有的产权证产权面积是完全吻合的。第三点，根据谁主张谁举证的民事诉讼证据规则，被上诉人已经对涉案商铺处于某品牌商铺范围内进行了充分举证，如上诉人提出相反主张，不认为涉案商铺产权面积全部在涉案某品牌上商铺范围内的，应当由上诉人承担举证责任，否则应承担相应的不利举证后果。第四点，在本案诉讼过程中，作为被上诉人的代理律师也亲自到惠州市不动产权部门的房屋测绘所去了解，当时就打出了两张图片给代理律师，也就是原来一审证提交的证据九。同时惠州市房屋测绘所表明，他们可以在法院委托的前提下，对现场进行测量出这个认定结论。第二点答辩意见，我们认为本案的占用费的计算是符合法律及事实的。首先第一点，根据广东省防城镇房屋租赁条例第30条，转租期间原租赁合同变更解除或终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或者终止。也就是说本案随着被上诉人与第三人的租赁合同解除，则上诉人与第三人的租赁合同随之解除，上诉人占用商铺已经缺乏依据，应支付占用费。其次，本案一审判决所确认的占用费金额是依据原来被上诉人与第三人签订的租赁合同进行了确认的，是参照了市场的行情。而上诉人所主张的租金标准，是因为在商场经营的惯例当中，开业初期，都会以一定的租金优惠来吸引商铺入驻，来带动商场的运营，但是这并不意味着就应当以其经过优惠的一个租金标准来计算本案的占用费。第三点，我们认为上诉人存在占用商铺的故意。对涉案商铺理应支付占用费。在本案合同解除之后，被上诉人诉人立即通知上诉人，但上诉人在明知无依据占用商铺的情形下，仍然实际占用并实际收益。因此其理应支付占用费。另外，支付占用费的依据是根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第18条。原审第三人惠州XX公园商业运营管理有限公司述称：广东省惠州市中级人民法院于2018年4月9日作出2018粤13破申8号民事裁定书，裁定了惠州XX公园商业运营管理有限公司的破产清算申请并作出2018粤13破11-1号决定书，指定广东纬纶律师事务所担任管理人，管理人在接受指定之后就xx商铺的问题，要求公司工程部对xx上面的是xx商铺上的产权进行自行勘察测绘，测绘结果也已经在一审的证据上面已经有所提交，我们认为就是对于社风商铺里面的产权人，我们基本是可以确定是由产权人，但是所撤回的实际面积可能会与实际协会结果存在不一致的一个情形，因此我们认为被上诉人实际上是属于xx商铺里面的一位业主。一审原告林维宏、林维捷向一审法院起诉请求：1、判决被告立即搬离位于惠州仲恺大道惠环段376号XX公园购物广场1层011号及012号商铺，并自行承担所有清场费用。2、判决被告向原告一、二支付011号及012号商铺的场地占用费463944元（从2016年10月21日开始计至被告实际搬离之日止，此处暂计算至2017年4月20日，011号商铺按41253元/月计算，012号商铺按36071元/月计算）。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月23日，原告林维宏（甲方）、林维捷（甲方）与第三人XX公园管理公司（乙方）签订了两份《XX公园购物广场商业用房委托投资经营合同》，约定：一、委托标的：甲方同意将所购买的位于XX公园购物广场内一层011号、012号之铺位的投资经营管理权全权委托给乙方；二、委托期限：甲方自与开发商签订《商品房买卖合同》之日起，即将所购买物业的经营管理权全权委托给乙方，直至2019年6月30日止；五、委托经营收益：乙方应向甲方支付固定委托经营收益的期限为五年，自2014年6月30日起至2019年6月29日止，该期间内，乙方保证按该物业商品房买卖合同中约定销售总价6%每月税前的标准向甲方支付固定委托经营收益（011号商铺41253元/月，012号商铺36071元/月）；六、双方的权利和义务：委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取委托经营回报款等。2014年7月21日，原告林维宏（甲方）、林维捷（甲方）与第三人XX公园管理公司（乙方）签订了两份《补充协议》。2014年，第三人XX公园管理公司（甲方）与被告李远成（乙方）签订了《XX公园购物广场租赁合同》，约定：甲方将位于惠州市****（惠环段）376号XX公园购物广场内一层Bxx、Bxxx、B1013、B1014号之房产转租给乙方用于经营商业项目；租赁期限自2014年12月20日至2019年6月30日；综合管理费40元/㎡/月，第一个月的综合管理费12840元；第一个缴租期的保底租金32100元等。2016年10月20日，惠州仲裁委员会作出了（2016）惠仲案字第219号《裁决书》（申请人一林维宏，申请人二林维捷，被申请人惠州XX公园商业运营管理有限公司），裁决如下：（一）申请人一林维宏、申请人二林维捷与被申请人惠州XX公园商业运营管理有限公司在2014年4月23日签订的两份《XX公园购物广场商业用房委托投资经营合同》于2016年10月20日解除。（二）被申请人惠州XX公园商业运营管理有限公司应向申请人一林维宏、申请人二林维捷支付从2015年4月1日起至2016年10月20日止的商铺租金人民币1443381.33元等。二原告向一审法院提起诉讼。案经受理后，一审法院依法公开开庭审理了本案。查明，二原告提供了惠州字第xx号粤房地权证，显示：房地产权属人林维宏，身份证号Kxxx，房屋坐落于惠州仲恺大道（惠环段）376号XX公园购物广场1-6层商场1层011号，套内建筑面积70.22平方米，共同共有[惠州字第1100291276号，房地产权属人林维捷，身份证号Hxxxx]；二原告提供了惠州字第xxx号粤房地权证，显示：房地产权属人林维宏，身份证号Kxxx，房屋坐落于惠州仲恺大道（惠环段）376号XX公园购物广场1-6层商场1层012号，套内建筑面积58.66平方米，共同共有[惠州字第xxxx号，房地产权属人林维捷，身份证号Hxxxx（1）]。被告于2014年12月开始使用涉案商铺，于2018年5月18日撤离商铺。第三人称被告有部分商品放在商铺里面，原因是某位业主自行对涉案商铺上锁，管理人多次协调未果。一审法院依法主持双方进行调解，未达成协议。另查，2018年4月9日，广东省惠州市中级人民法院作出了（2018）粤13破申8号《民事裁定书》，裁定受理申请人庄洪秋对被申请人惠州XX公园商业运营管理有限公司的破产清算申请。2018年5月22日，广东省惠州市中级人民法院作出了《决定书》，指定广东伟伦律师事务所担任惠州XX公园商业运营管理有限公司管理人。2019年3月12日，惠州XX公园商业运营管理有限公司管理人出具了《关于XX公园购物广场B区xx商铺的说明》，内容：关于一楼B区xxBxx-Bxxx商铺套内面积321平方米，经查看图纸及现场测量，xx商铺占据了九个业主商铺的套内面积，具体如下：1、铺号Bxx，套内面积70.22平方米，业主林维宏、林维捷；2、铺号Bxxx，套内面积58.66平方米，业主林维宏、林维捷等。一审法院认为：上述惠州仲裁委员会作出的（2016）惠仲案字第219号《裁决书》，裁决二原告与第三人签订的上述两份《XX公园购物广场商业用房委托投资经营合同》于2016年10月20日解除，因此，第三人与被告因转租而签订的上述《XX公园购物广场租赁合同》依法随之相应解除，各方的合法权益受法律保护。关于二原告的上述商铺是否在被告承租商铺范围内的问题。二原告提供了上述惠州字第xx号粤房地权证（套内建筑面积70.22平方米）、惠州字第xxx粤房地权证（套内建筑面积58.66平方米），根据惠州XX公园商业运营管理有限公司管理人出具的上述《关于XX公园购物广场B区xx商铺的说明》中“经查看图纸及现场测量，xx商铺占据了九个业主商铺的套内面积，具体如下：1、铺号Bxx，套内面积70.22平方米，业主林维宏、林维捷；2、铺号Bxxx，套内面积58.66平方米，业主林维宏、林维捷”的内容，被告未提供相反证据予以反驳，因此，应予认定二原告的上述XX公园购物广场1-6层商场1层011号、012号商铺在被告承租涉案商铺范围内。关于支付场地占用费的问题。鉴于上述《XX公园购物广场租赁合同》相应于2016年10月20日解除，被告于2014年12月使用涉案商铺至2018年5月18日撤离，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，二原告请求被告支付上述011号、012号商铺的场地占用费，有事实与法律依据，理由充分，一审法院予以采纳。应予支持011号、012号商铺的场地占用费计算方式如下：011号商铺的场地占用费，从2016年10月21日起至2018年5月18日止，按41253元/月计算，金额为779681.7元；012号商铺的场地占用费，从2016年10月21日起至2018年5月18日止，按36071元/月计算，金额为681741.9元。关于二原告请求被告搬离011号、012号商铺及自行承担所有清场费用的问题，鉴于被告于2018年5月18日撤离了上述011号、012号商铺，因此，本案对此不予处理。关于第三人称某业主自行对涉案商铺上锁的问题，属于另一法律关系，本案对此不予处理。综上所述，判决：一、被告李远成应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林维宏、林维捷支付惠州仲恺大道（惠环段）xx号XX公园购物广场1-6层商场1层011号、012号商铺的场地占用费（011号商铺的场地占用费，从2016年10月21日起至2018年5月18日止，按41253元/月计算，金额为779681.7元；012号商铺的场地占用费，从2016年10月21日起至2018年5月18日止，按36071元/月计算，金额为681741.9元）；二、驳回原告林维宏、林维捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费17950元，由被告李远成负担8975元，第三人惠州XX公园商业运营管理有限公司负担8975元。本院二审期间，上诉人向本院提交了租金支付明细及对账单，证明2015年3月至2016年3月的月平均租金标准为32900.6元。被上诉人林维宏、林维捷质证认为：第一，租金支付的明细是上诉人以其根XX公园公司签订的租赁合同为准制作的，原则上该约定的租金标准，与上诉人占用被上诉人商铺产生的占用费用没有法律上的直接关联，不能以上诉人与第三方的租赁合同标准来认定被上诉人的商铺占用损失。第二，被上诉人所主张的占用费标准是参照原上诉人与第三方签署的租赁合同的标准确立的，该标准是原告原来每个月的租金收入真实金额，在上诉人无依据占用被上诉人商铺后，其应当依照被上诉人的实际损失支付占用费。并且，该占用费标准还尚未体现对上诉人无由占用商铺的惩罚性功能，已经是被上诉人对上诉人的宽容及理解。第三，该份证据中的支付流水同时体现了上诉人支付给韦mou的支付标准，韦mou的商铺也在上诉人承租的xx商铺范围内，根据上诉人二审提交的（2016）粤1302民初982号《民事判决书》显示，在韦mou与XX公园公司解除租赁合同后，上诉人自愿承接XX公园公司的义务，继续按原XX公园与韦mou约定的租金标准向韦mou支付租金。既然上诉人认可了韦mou主张的租金标准，那么被上诉人参照原租金标准主张的占用费也应当依法得到支持。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对上诉人在2015年3月至2016年3月以月平均租金32900.6元的标准向原审第三人支付租金依法予以认可。一审法院认定的其它事实属实，本院依法予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本案仅对上诉人提起的诉请予以审查，对双方无异议的部分予以确认。首先，结合两被上诉人提交的惠州字第xx号粤房地权证（套内建筑面积70.22平方米）及惠州字第xxx号粤房地权证（套内建筑面积58.66平方米）、《XX公园购物广场租赁合同》与惠州XX公园商业运营管理有限公司管理人出具的《关于XX公园购物广场B区xx商铺的说明》，可以认定两被上诉人所有的案涉物业在上诉人经营的xx门店范围内。上诉人有异议但未提供任何证据足以推翻上述证据的证明效力，一审法院据此认定案涉两被上诉人所有的XX公园购物广场1-6层商场1层011号、012号商铺在上诉人承租的商铺范围内并无不当，本院依法予以维持。第二，本案被上诉人与原审第三人于2014年4月23日订立《商业用房委托投资经营合同》，约定被上诉人将案涉物业的经营权、使用权及收益权在一定期限内让与原审第三人行使，被上诉人依据合同取得固定资金收益。尽管该《商业用房委托投资经营合同》的内容不限于承租与转租，但原审第三人在该合同项下所享有的核心权利在于对案涉物业的承租权与转租权，其它如该《商业用房委托投资经营合同》第三条第一款所载明的物业的经营收益权、物业结构改造及装修权均以承租权和转租权为前提、附设在承租权与转租权之上。因此，原审第三人在该《商业用房委托投资经营合同》项下的支付固定经营收益的义务，实质是承租与转租的对价，被上诉人基于出让物业的占有、使用与收益权取得固定资金收益权应依法予以保护。同时，上诉人与原审第三人签订的《XX公园购物广场租赁合同》约定由原审第三人向上诉人转租案涉物业，该转租行为以出租人对租赁物享有使用权为基础，不可脱离原租赁关系独立存在，现案涉《商业用房委托投资经营合同》根据惠州仲裁委员会（2016）惠仲案字第219号《裁决书》于2016年10月20日依法解除，原审第三人的转租权利基础丧失，作为转租合同的《XX公园购物广场租赁合同》相应解除。上诉人自2016年10月21日起无权继续占用被上诉人所有的案涉物业，因其无权占有而继续占有被上诉人所有的案涉物业给被上诉人造成的损失应依法予以赔偿。现被上诉人主张依据《商业用房委托投资经营合同》按照其可得利益计算其损失，上诉人主张依据《XX公园购物广场租赁合同》按照其应向原审第三人支付的租金计算被上诉人的损失。本院认为，《XX公园购物广场租赁合同》以保底租金与营业额提成择一适用的形式促成双方商业利益的平衡，是在转租的基础之上形成的包含综合管理与风险经营的关系。该《XX公园购物广场租赁合同》项下的租金支付方式是对上诉人与原审第三人双方经营风险进行平衡的结果，据此计算被上诉人因上诉人无权占有其物业发生的损失有失公允，本院依法不予支持。一审法院根据被上诉人在《商业用房委托投资经营合同》项下的可得利益填补其因丧失对物业的占有、使用及收益而发生的损失并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人上诉无理，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费248.8元，由上诉人李远成承担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 曾求凡审 判 员 刘天贞二〇二〇年一月十七日法官助理 吴芝仪书 记 员 张丽君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。