广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0222民初1972号原告：张珑，男，1984年11月16日出生，汉族，广东省始兴县人，中国邮政集团公司广东省始兴县分公司员工，住广东省始兴县*******************，公民身份号码440************330。被告：刘群英，女，1964年4月2日出生，汉族，广东省始兴县人，农村居民，住广东省始兴县************，现住广东省始兴县*********************，公民身份号码440************125。被告：林火旺（系被告刘群英的丈夫），男，1963年2月15日出生，汉族，广东省始兴县人，农村居民，住广东省始兴县************，现住广东省始兴县*********************，公民身份号码440************113。被告：林益龙（系被告刘群英儿子），男，1986年6月22日出生，广东省始兴县人，韶关北江监狱干警，住广东省始兴县************，现住广东省始兴县*********************，公民身份号码440************116。第三人：始兴县三米装饰设计室。住所地：广东省始兴县************。经营者：何婵。原告张珑与被告刘群英、林火旺、林益龙及第三人始兴县三米装饰设计室房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年11月22日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加了诉讼；第三人经传唤无正当理由未到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张珑向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告、第三人于2019年7月13日签订的《售房合同》及《中介服务合同》；2.请求判令被告返还原告支付的购房定金合计人民币20000元；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2019年7月13日，原、被告双方通过第三人（简称“中介公司”）签订一份《售房合同》及《中介服务合同》。根据该《售房合同》第一条约定：“房屋价格：甲方以总房价人民币捌拾肆万捌仟陆佰陆拾元（848666元）的价格将房屋出售给乙方（含部分家私，附房产证复印件与家私清单）；”第三条约定：“付款方式：合同签订后乙方支付贰万元人民币（20000元）定金给甲方，首付款贰拾陆万捌仟陆佰陆拾陆元人民币（268666元）含定金，在2019年8月10日前付清给甲方。办理房产过户按揭手续时由银行把第二笔房款伍拾捌万元人民币（580000元）支付给甲方，具体审批额度及时间以银行为准。如审批额度不足伍拾捌万元人民币（580000元），则乙方在交房时补足不齐部分房款给甲方。如因乙方按揭审批不下来，则合同终止，甲方退还定金及首付给乙方。”，同时，原、被告以及中介公司于2019年7月13日，同时签订一份《中介服务合同》：“......中介方应该协助甲乙双方办理房产解押、房产按揭、过户手续、房屋抵押贷款.....”。2019年7月13日上述二份合同签订之后，原告亦通过微信转账方式向被告林益龙微信转入购房定金2万元。2019年8月1日原告之妻刘春婷通过中国人民银行打印刘春婷本人个人信用征信报告书，发现刘春婷本人存在七次逾期还款记录，故原告因其妻刘春婷个人征信逾期问题。8月2日，中介亦与刘春婷到中国人民银行再次查询刘春婷个人征信报告，证明刘春婷七次逾期情况属实，最后中介方（第三人）拿刘春婷个人征信报告到中国建行始兴支行咨询此逾期七次能否办理按揭贷款的问题，当时建行相关工作人员明确告知第三方刘春婷逾期七次我行无法办理银行按揭贷款。为此，第三人也知道刘春婷个人征信逾期的情况，无法为原告夫妇办理购买被告其二手房屋按揭。同时，原告悉知其妻刘春婷个人征信逾期问题后，并不能办理本合同项下的二手房买卖银行按揭手续的相关事宜的情况下，原告如实并及时告知被告夫妇和其儿子林益龙。鉴于双方所签其合同第三条约定：“......如因乙方按揭审批不下来，则合同终止，甲方退还定金及首付款给乙方。”上述约定是附生效条件的合同，自条件成就时生效，现因原告其妻个人征信逾期七次，第三人及原告夫妇，不可能在银行办理本合同项下房屋买卖的贷款，银行对刘春婷七次逾期行为更无法审批银行购房贷款。鉴于上述附条件生效约定，既然刘春婷个人征信逾期银行按揭无法审批下来，本合同就不成立、未生效。且按双方合同约定，则合同终止。故被告就要依约向原告返还其定金及首付款给乙方。鉴于本合同双方无法履行，合同终止，被告（包括林益龙）就要无条件向原告返还其定金。况且，林益龙亦不属本合同的签约相对人，但其定金亦由被告林益龙收取。林益龙根本无权收取原告其定金的权利。事发之后，原告曾多次向林益龙提出返还其定金2万元，但林益龙亦以种种不正当理由拒绝向原告返还，导致原告追索未果。为此，为依法维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律之规定，特向人民法院依法起诉，请予判准。被告刘群英、林火旺、林益龙共同辩称：一、林益龙不是《售房合同》及《中介服务合同》的合同主体，根据合同的相对性原则，林益龙不是本案适格的被告，应驳回原告对林益龙的起诉。二、刘群英、林火旺也同意原告的第一条诉讼请求，即解除《售房合同》及《中介服务合同》。三、解除合同是因原告的违约行为导致，刘群英、林火旺不同意返还原告所支付的2万元定金。1.原告没有按照《售房合同》第三条约定，履行支付首付款的义务，已构成违约。根据定金罚则，刘群英、林火旺没有义务返还定金。2.原告妻子刘春婷不是《售房合同》及《中介服务合同》的合同主体，根据合同的相对性原则，其个人征信状况如何与本案无关，也不应影响原告对合同的履行。3.原告没有提交自身征信状况的材料或者银行出具不予放贷的证明，证实其提出的合同终止的原因为“按揭审批不下来”，应推定为原告单方解除合同。4.退一步说，因本案涉及按揭事宜，原告签约前便应当主动掌握自己及配偶的个人征信状况，刘群英、林火旺在合同履行过程中不存在过错，不应当因原告的过错承担任何责任。综上所述，原告起诉合同之外的当事人林益龙是错误的，应驳回原告对林益龙的起诉；原告起诉刘群英、林火旺，缺乏事实和法律依据，但鉴于原告已经单方违约且通过提起民事诉讼的方式明确表明不愿意继续购买涉案房屋，刘群英、林火旺将涉案房屋卖给原告的合同目的，显然已经无法实现，刘群英、林火旺也同意解除《售房合同》及《中介服务合同》，但根据定金罚则，刘群英、林火旺没有义务返还2万元定金。本院经审理认定事实如下：原告张珑为改善家庭居住条件，打算在始兴县*********购买一套房屋。经第三人始兴县三米装饰设计室介绍，原告有意购买被告刘群英、林火旺所有坐落在天元帝景一期小区的18栋B座1002号房屋，双方并于2019年7月13日签订了一份《售房合同》（刘群英、林火旺为卖方、甲方，张珑为买方、乙方），合同主要约定有如下条款：一、房屋价格：甲方以总房价848666元将房屋出售给乙方。二、过户费用：甲乙办理房产证过户手续产生的税费由乙方承担支付。……各自的中介费由各自承担支付。三、付款方式：合同签订后乙方支付20000元定金给甲方，首付款268666含定金，在2019年8月10日前付清给甲方。办理房产过户按揭手续时由银行把第二笔房款580000元支付给甲方，具体审批额度及时间以银行为准。如审批额度不足580000元，则乙方在交房时补足不齐部分房款给甲方。如因乙方按揭审批不下来，则合同终止，甲方退还定金及首付款给乙方。四、违约责任：合同签订后双方应诚实守信，双方应在2019年8月10日前来办理有关手续，双方均应积极配合办理手续，如任何一方有三次以上不积极配合办理手续，视为违约。如甲方违约则双倍返还定金和首付款给乙方，如乙方违约则甲方不返还定金和首付款给乙方。五、交房时间为乙方付清房款的一个星期内，甲方把房子交给乙方。交房时甲方应交清之前的水电费、物业管理费及办理好水电过户手续等条款。合同落款处，甲方由刘群英签名、捺印，乙方由张珑签名、捺印，第三人工作人员卜金凤作为见证人签名捺印。同日，房屋买卖双方和第三人签订了一份《中介服务合同》，内容为：甲乙双方签订合同后，甲乙双方向中介方（第三人）支付中介费，甲乙双方的中介费按房、地成交价的1％在交首付款时付清给中介方。中介方负责协助甲乙双方办理房产解押、房产按揭、过户手续、房屋抵押贷款，如中介方违约，则退还中介费给甲乙双方。合同签订当日，原告向被告支付了定金20000元（由原告通过支付宝汇入林益龙再转给刘群英，并由林益龙立下一份定金《收据》交原告收执）。后因原告的妻子刘春婷在银行存在征信问题而无法办理按揭贷款，导致上述合同无法履行，原、被告就定金退与不退的问题引发本案纠纷。另查明，原告妻子刘春婷为办理银行按揭贷款事宜，于2019年8月2日向中国人民银行征信中心查询了个人征信状况，调取了其《个人信用报告》，报告显示：1.2010年11月22日中国工商银行韶关市分行发放的101000元个人住房贷款，2019年5月已结清，最近5年内有6个月处于逾期状态；2.2010年11月22日中国工商银行韶关市分行发放的101000元个人住房公积金贷款，2017年11月已转出，最近5年内有6个月处于逾期状态。当日，原告将查询结果（刘春婷存在不良征信记录信息）通过微信告知了被告林益龙，并言明因此将不能办理按揭贷款，无法实现房屋买卖的合同目的。上述事实，有原告提供的身份证、售房合同、中介服务合同、收据、个人信用报告以及本案庭审笔录为证，足以认定。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点是原告主张返还定金的理由成立与否。对此本院析理如下：合同当事人对合同的生效或解除（终止）可以约定附加条件，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，《售房合同》第三条明确约定：“……如因乙方按揭审批不下来，则合同终止，甲方退还定金及首付款给乙方。”因此《售房合同》系附终止条件的合同，且明确约定合同终止后被告应将所收定金返还给原告。接下来分析合同终止条件的是否成就。“乙方按揭审批不下来”核心要义是无法实现房屋按揭贷款，不仅要看原告申不申请办理，更要看银行能不能办理，如果存在银行法定不能办理的情形，原告申不申请办理其结果都是一样的，即不能实现房屋按揭贷款。《售房合同》的乙方虽然只是原告张珑，但银行办理其房屋按揭贷款时必然要对其配偶条件进行审查，并将配偶的相关因素包括配偶的经济收入、偿还能力、征信状况等，作为按揭放贷的必要条件加以审查，如果配偶的条件不具备，同样会导致不能实现房屋按揭贷款，这是银行的原则做法。中国银行业监督管理委员会制定发布的《个人贷款管理暂行办法》第十一条规定：“个人贷款申请应具备以下条件：……（五）借款人信用状态良好，无重大不良信用记录；（六）贷款人要求的其他条件。”第十四条规定：“贷款调查包括但不限于以下内容：……（四）借款人还款来源、还款能力及还款方式；（五）保证人担保意愿、担保能力或抵（质）押价值及变现能力。”依据上述规定，银行对有配偶者的贷款尤其是房屋按揭贷款，基于财产“夫妻一体”的婚姻制度，均会把配偶作为保证人列入审查对象，审查的内容包括但不限于配偶的信用状态，不仅要求贷款人信用状态良好，同时也要求其配偶（保证人）信用状态良好，两者是缺一不可的。本案中，《个人信用报告》显示，原告妻子刘春婷存在较严重的征信不良状况，依法依规不能通过银行贷款审查程序，原告张珑不能获得房屋按揭贷款是必然的结果，原告有没有向银行递交贷款申请不影响该结果的必然发生。因此，原告因配偶的征信不良而贷款不能，符合合同约定的“乙方按揭审批不下来”之终止条件，被告刘群英、林火旺应当按约定返还定金给原告（被告林益龙不是合同相对人，不承担返还责任）。对被告辩称原告未支付首付款、存在违法的问题，合同约定原告支付首付款的时间是2019年8月10日，而原告及其配偶在2019年8月2日就调取了《个人信用报告》，并于当天将征信不良信息以及合同履行不能告知了被告林益龙，也就是说在2019年8月10日前原告就预知其不能实现银行按揭贷款，在能预知合同将终止的情况下，支付首付款已经没有必要，就是支付了也必然要和定金一并返还，因此被告不能依此主张适用定金罚则。应当说明的是，由被告返还定金是基于合同约定的终止条件成就，而非因原、被告任何一方的过错，也不是适用定金罚则，定金罚则不适用于本案情形。《中介服务合同》系派生合同，其随《售房合同》的生效而生效，随《售房合同》的终止而终止。第三人经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，应承担拒不到庭的法律后果。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除2019年7月13日原告张珑与被告刘群英、林火旺签订的《售房合同》以及原告张珑、被告刘群英、第三人始兴县三米装饰设计室签订的《中介服务合同》。二、被告刘群英、林火旺应于本判决生效之日起十日内，返还定金20000元给原告张珑。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元（已由原告预交），由被告刘群英、林火旺负担并在支付上述款项时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  李炳城二〇二〇年二月二十四日书记员  钟 琳