山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0828民初4204号原告：金乡县惠锋物业服务有限公司，住所地金乡县城百兴街。统一社会信用代码：91370828068707993Q。法定代表人：李兴旺，经理。委托诉讼代理人：张英利（特别授权），山东缗城律师事务所律师。被告：张丽萍，女，1977年3月24日出生，汉族，居民，住金乡县。原告金乡县惠锋物业服务有限公司与被告张丽萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金乡县惠锋物业服务有限公司的委托诉讼代理人张英利、被告张丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金乡县惠锋物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告张丽萍支付原告物业服务费3254.10元、违约金518.115元（以2018年物业费1727.05元为基数，按月息2分，从2018年7月1日计算至2019年9月30日）及二次供水加压费100元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系金乡县黄金海岸小区物业管理公司，被告系该小区7号楼2单元404室业主。被告应于每年6月份缴纳物业服务费，现被告已拖欠原告2018年1月份至2019年12月份物业费3354.10元未交，逾期未缴纳还应支付违约金。原告多次向被告催要，被告拒不缴纳。为此，特提起诉讼，请求判如所请。被告张丽萍辩称，1、原告物业收费并未按合同履行。2、被告对原告提供的物业服务不满意，所以被告不交纳物业费。被告所在的楼宇单元门2018年至2019年12月份正常使用的时间也就是两三个月，其他时间均处于损坏状态，以致被告放在家门口的采暖炉和价值1000元的女式皮鞋被他人偷走，被告的财产受到了损失。3、原告物业公司对业主态度恶劣，恐吓业主。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告金乡县惠锋物业服务有限公司为支持其诉讼主张，提供了以下证据材料：证据1.2012年10月8日案外企业新余市家和物业管理有限责任公司与张丽萍签订的《海润＊黄金海岸前期物业管理服务协议》、2012年10月8日张丽萍签署的《海润＊黄金海岸业主临公约承诺书》、2013年9月12日开发商山东省金乡海润置业有限公司与原告签订的《黄金海岸物业委托合同》。证明：原告系黄金海岸物业服务公司，被告作为该小区业主应按约定履行缴纳物业费的义务；被告未按协议约定缴纳物业费，应每天按欠费总额1%支付违约金；原告可以根据政府政策调整物业服务费标准；证据2.业主档案登记表。证明：被告系金乡县黄金海岸7号楼2单元404室业主；证据3.缴费催款通知书。证明；因2018年度、2019年度被告未缴纳物业费，原告向被告进行催款的事实；证据4.金乡县物价局、金乡县房产管理局联合下发的金价字[2014]27号文件及金乡县黄金海岸小区物业收费标准申请表。证明：原告依法收取物业服务费1.30元/㎡/月（带电梯）；证据5.照片一张。证明：原告对物业收费标准进行了公示，原告未按照1.30元/㎡/月收取，而是按照1.25元/㎡/月收取；证据6.金乡县城市住宅小区物业管理办公室2016年、2017年、2019年度物业服务汇总表。证明：原告物业服务质量达到了标准；证据7.金乡县房产管理局、金乡县城市住宅小区物业管理办公室出具的《关于二次加压设施运行费用的解释说明》。证明：为了绝大多数业主公共利益，原告代为收取二次供水加压费合理、合法；证据8.（2016）鲁0828民初404号民事判决书、（2017）鲁0828民初2581号民事判决书、（2019）鲁0828民初3321号民事判决书、济宁市中级人民法院（2019）鲁08民终2879号民事判决书。证明：因本小区其他业主未缴纳物业费，原告曾向法院提起诉讼，法院判决业主应当缴纳物业服务费及二次供水加压费，并按月息2分支付违约金；原告按政府指导价收费标准收取物业费已经获得行政主管部门的批准，是合法的。被告对证据1、2、3无异议。对证据4真实性无异议，但认为：被告未见过证据4，不知道这个事情。对证据5真实性有异议，认为：被告未见过证据5，无法确定真实性。对证据6不发表质证意见。对证据7真实性无异议，但认为：被告所居楼层系四楼，不需要二次供水加压。对证据8真实性无异议，但认为：证据8与本案无关。本院认为，被告对证据1、2、3、4、7、8真实性无异议，对证据6不发表质证意见，本院对证据1、2、3、4、6、7、8真实性予以确认。证据5系原件，本院对证据5真实性予以确认。被告张丽萍为支持其答辩主张，提供了以下证据材料：证据1.照片5张。证明：小区内多处墙体电线裸露，存在安全隐患；消防通道被堵塞；证据2.2012年10月8日新余市家和物业管理有限责任公司与张丽萍签订的《海润＊黄金海岸前期物业管理服务协议》。证明：物业服务收费标准是1.00元/㎡/月。原告对证据1真实性、合法性和关联性均有异议，认为：被告所谓的电线外露情形并不存在，证据1显示的是信号线并非电线；被告所谓的墙体裸露属于公共设施，如果维修，需动用业主的维修基金，而动用维修基金需要三分之二以上业主的同意才可以；证据1虽然显示消防通道处有可以移动的圆石，那是原告为了防止业主在此停放车辆，火灾发生时可以随时挪走圆石，不存在消防通道堵塞问题，被告以上述理由拒交物业费不能成立。对证据2真实性无异议，但认为：新余市家和物业管理有限责任公司早已退出金乡县黄金海岸小区，（2016）鲁0828民初404号民事判决书对这一事实已经作出了充分查明和认定，证据2不能对抗政府批准的1.25元/㎡/月指导收费价格，该判决书也判决了曾持有与新余市家和物业管理有限责任公司签订《前期物业管理服务协议》的业主按政府批准的价格支付物业服务费及违约金。本院认为，证据1系被告所在小区的真实状况，本院对证据1真实性予以确认。原告对证据2真实性无异议，本院对证据2真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告金乡县惠锋物业服务有限公司是依法成立的物业服务公司，2013年9月12日起为金乡县黄金海岸小区提供物业服务；被告张丽萍系黄金海岸7号楼2单元404室的业主，于2012年10月8日入住该小区。2012年10月8日，被告张丽萍与案外企业新余市家和物业管理有限责任公司签订《海润＊黄金海岸前期物业管理服务协议》，约定：新余市家和物业管理有限责任公司为金乡县黄金海岸提供物业服务；物业管理服务费标准：电梯住宅1.00元/㎡/月交纳（其中一楼的物业管理服务费按0.70元/㎡/月收取），商业用房1.50元/㎡/月。2013年9月上旬，新余市家和物业管理有限责任公司退出金乡县黄金海岸小区，不再为该小区提供物业服务。2013年9月12日，山东省金乡海润置业有限公司与原告金乡县惠锋物业服务有限公司签订《黄金海岸物业委托合同》，约定：金乡县惠锋物业服务有限公司为金乡县黄金海岸提供物业服务；物业服务费用由业主按住宅建筑面积1.00元/㎡/月交纳（其中一楼物业服务费按0.70元/㎡/月收取），商业用房1.50元/㎡/月；高层楼房电梯运行、二次供水及公共照明电费按实结算，多退少补，向业主或物业使用人收取；乙方可以根据当地物价水平报请政府物价部门对本物业管理服务费标准进行合理调整。2015年5月6日，原告金乡县惠锋物业服务有限公司向金乡县物价局申请物业服务收费标准为1.25元/㎡/月。2015年6月3日，金乡县物价局审批意见为：严格按照星级内容进行服务并做好公示，按照四星级服务标准收取物业服务费，带电梯为1.30元/㎡/月。另查明，被告张丽萍已向原告缴纳物业费至2018年6月30日。金乡县黄金海岸小区至今未成立业主委员会。本院认为，2013年9月12日原告与山东省金乡海润置业有限公司签订的《黄金海岸物业委托合同》意思真实，不违反法律规定，因此，合同依法成立并合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对包括被告张丽萍在内的金乡县黄金海岸全体业主具有约束力。原告按照《物业委托合同》的约定对黄金海岸小区提供了物业服务，应当按约定取得收益。被告张丽萍作为业主实际也接受了服务，应该承担交纳物业服务费及二次供水加压费的义务。被告应向原告缴纳2018年7月1日至2020年6月30日物业服务费3254.10元（1.25元/㎡/月×108.47㎡×24个月）以及二次供水加压费。原、被告双方对违约金的数额未作约定，被告可依照银行贷款利率计算的利息支付原告资金占用损失。业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，不仅损害了原告的权益，对小区内按时缴纳物业费的其他业主亦存在损害，如果业主认为物业公司存在其他不当行为，可依法另行主张权利；业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上所述，原告的诉求，合法部分应予支持；不合法部分，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《山东省物业服务收费管理办法》第十五条之规定，判决如下：一、被告张丽萍于本判决生效之日起十日内支付原告金乡县惠锋物业服务有限公司物业服务费3254.10元及违约金(以1267.05元为基数，从2019年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年9月30日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)以及二次供水加压费100元。二、驳回原告金乡县惠锋物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张丽萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长 王 岩人民陪审员 李 辉人民陪审员 宋庆龙二〇二〇年二月十七日书 记 员 李 耀附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》（2018年3月19日实施）第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《山东省物业服务收费管理办法》（山东省人民政府令第317号）（2018年7月1日实施）第十五条业主应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，从其约定。经业主或者物业使用人同意，物业服务企业可以预收物业公共服务费，但预收时间不得超过半年；物业服务企业与业主或者物业使用人对预收时间另有约定的，从其约定。物业产权发生转移的，原业主或物业物业使用人应当结清物业公共服务费。