广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初5437号原告：刘见星，男，1966年2月5日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：温建锋、朱智锟，广东德比律师事务所律师。被告：陈潘，男，1985年7月15日出生，汉族，住广东省遂溪县。第三人：广州市东旺房地产代理有限公司，住所地广州市增城荔城街开园中路21号之九。法定代表人：赵演清。原告刘见星诉被告陈潘、第三人广州市东旺房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘见星的委托诉讼代理人温建锋到庭参加诉讼，被告陈潘、第三人广州市东旺房地产代理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘见星的诉讼请求为：一、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；二、被告向原告返还购房款230000元及利息（从起诉之日起，以230000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；三、被告向原告赔偿定金155000元；四、被告向原告赔偿违约金155000元；五、被告赔偿原告支付的律师费20000元；六、被告赔偿担保金2000元；七、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年11月5日，原告与被告在中介方广州市东旺房地产代理有限公司的居间下签订《房地产买卖合同》，约定由原告购买被告位于广州市增城区荔城街沿江东路2号904房的房屋，房屋总价775000元，约定定金23万元，剩余房款545000元以银行按揭方式支付。签订合同后，原告向被告支付了定金23万元。2019年6月3日，原告从中介方处了解被告因拖欠第三方债务的原因导致涉案房屋被增城区人民法院查封，导致至今无法履行合同。被告应当承担相应的违约责任及赔偿损失。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告陈潘未答辩。第三人广州市东旺房地产代理有限公司未陈述意见。经审理查明：2018年11月5日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》，内容为：买卖双方就位于增城区××城街××房（以下简称该物业）的物业买卖……达成一致条件……一、物业概况……2、卖方合法持有《不动产权证》……二、成交价格……人民币775000元。买卖双方选择按揭付款方式支付房款，1、签订本合同时支付人民币230000元作为定金。2、首期楼价款（含定金）230000元。3、剩余楼价款545000元为按揭付款。……六、违约责任，因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产……无故不履行或怠于履行合同项下义务，则：……逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任，支付等额于总楼价百分之二十的违约金。……4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约方责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……补充：……2、买方签合同当日支付170000元，剩余60000元于2018年11月16日前付清。……4、2019年9月前房屋月供由卖方负责。同日，被告出具《收据》给原告收执，内容为收到原告定金170000元。被告出具委托书，委托广州市保诚房地产代理有限公司陈文涛代收剩余首期款6万元。2018年11月14日，陈文涛出具《收据》，载明收到原告之子刘炤华交来广州市荔城街沿江东二路2号904房定金60000元，并附有转账记录。2019年7月1日，原告与广东德比律师事务所签订《民事委托代理合同》，关于原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，委托广州德比律师事务所委派的律师作为诉讼代理人。律师费前期20000元。2019年7月2日，原告交付律师费20000元。另查明：一、2018年10月31日，广州市增城区国土资源和规划局出具的《登记簿查册表》显示：位于增城区××城街××房是登记在被告名下，缮证日期为2017年9月12日。附记：该房屋须满2年后方可转让或办理析产手续。2019年6月3日，增城区人法院来函查封，文件为（2019）粤0118财保171号。二、原告向本院申请诉讼财产保全，并交纳担保服务费2000元。三、原告向本院明确主张定金罚则。四、原告于2019年7月2日向本院提起本案诉讼。审理中，原告陈述以下事实：1、涉案房屋被告已经交付原告使用。2、定金23万元，共计分2笔支付，第一笔17万元，其中11万元由原告本人支付给被告，余下6万元由原告儿子刘炤华支付。第二笔6万元，由刘炤华支付给陈文涛。3、签订合同后双方是有履行的，但是因为涉案房屋出证没有满两年，无法办理手续。在合同补充条款中2019年9月份之前的月供由被告负担，也可以佐证。4、原告发觉涉案房屋被查封后，一直联系不到被告。5、原告与被告之间是真实的房屋买卖关系。本院认为：被告未到庭，视为放弃质证及答辩权利，故本院采信原告提供的证据。原告与被告之间签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。根据原告提供的涉案房屋的查册显示，涉案房屋在2019年6月3日被查封。同时结合涉案房屋在2017年9月12日缮证，《登记簿查册表》上备注该房屋须满2年后方可转让或办理析产手续的内容，可知原告陈述需待2019年9月份之后才能办理交易相应手续的陈述，是真实可信的。但在上述可办理交易手续前，涉案房屋被查封，使得涉案合同无法继续履行，造成上述结果的责任在于被告。故原告要求解除合同并要求被告承担违约责任，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，被告应将收取的款项230000元返还给原告。至于原告主张从起诉日起即2019年7月2日开始，以230000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，根据相关法律规定，利息应以230000元为本金，从2019年7月2日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于被告应承担的违约责任，原告明确主张使用定金罚则，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，涉案房屋总价款775000元，定金标的最高限额应为155000元。双方约定的款项230000元中155000元为定金形式，余下的为支付的购房款项。因此，使用定金罚则双倍返还，应为155000元。故原告主张被告支付155000元定金，于法有据，本院予以支持。依据双方合同约定，原告主张律师费20000元和诉讼保全担保金2000元，并无不当，本院予以支持。综上所述，被告陈潘经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘见星与被告陈潘签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；二、被告陈潘在本判决发生法律效力之日起十日内，返还已付的230000元款项及利息（从2019年7月2日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告刘见星；三、被告陈潘在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿定金155000元给原告刘见星；四、被告陈潘在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿律师费20000元给原告刘见星；五、被告陈潘在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿担保费2000元给原告刘见星；六、驳回原告刘见星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11550元，由被告陈潘负担8365元，由原告刘见星负担3185元。诉讼保全费4395元，由被告陈潘负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  刘 勋人民陪审员  黄建华人民陪审员  张积权二〇二〇年二月二十日书 记 员  刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。