广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初383号 原告（反诉被告）：南宁市车世界投资管理有限公司，住所地南宁市沙井大道**南宁华南城会展中心A临时展馆，统一社会信用代码91450100310277208E。 法定代表人：黄军，总经理。 委托诉讼代理人：梁中强，广西中司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐面，广西中司律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：长沙车讯网络科技有限公司，，住所地长沙经济技术开发区板仓南路**新长海中心服务外包基地****2603统一社会信用代码91430102055802369C。 法定代表人：夏治政，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：文烜，湖南翼晨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴珊，湖南本章律师事务所律师。 第三人：南宁华南城有限公司，住，住所地南宁市江**沙井大道**南宁华南城**物流区**广场****一社会信用代码914501006927921673。 法定代表人：梁丽仪，董事长。 委托诉讼代理人：李嫔，广西胜涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方志勇，广西桂玺律师事务所律师。 原告南宁市车世界投资管理有限公司（以下简称车世界公司）与被告长沙车讯网络科技有限公司（以下简称长沙车讯公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，长沙车讯公司向本院提起反诉，本院依法予以准许，并依据长沙车讯公司申请追加南宁华南城有限公司（以下简称华南城公司）为第三人参加本案诉讼。本院依法适用普通程序，于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告车世界公司的委托诉讼代理人梁中强、唐面，被告长沙车讯公司的委托诉讼代理人文烜、吴珊，第三人华南城公司的委托诉讼代理人李嫔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 车世界公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告2018年12月14日《关于解除》解除合同无效；2.判令被告支付原告场地使用费545000元；3.判令被告支付逾期违约金528000元（每日按场地租赁总费用2200000元的3‰计算违约金，自2018年10月1日起暂计算至2018年12月19日，以后计算至租金等费用实际付清之日止）；4.本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年4月10日签署《南宁车世界汽车交易中心场地使用协议（全年合作版）》一份，承租原告位于南宁市城会展中心A馆B馆约10000平方米用于被告旗下承办“车展”使用。原告全年提供被告12场次活动场地，约定全年场地使用费2200000元，被告应于2018年9月30日前支付场地使用费545000元。但被告置原告催促其缴纳租金不顾，以各种理由至今拒不支付上述费用。2018年12月14日，被告发送《关于解除》，公然要解除《协议》。鉴于被告的上述行为严重违反了协议条款的约定，属于严重违约，其主张解除合同没有任何事实依据和法律依据，当属无效。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 长沙车讯公司辩称：一、涉诉华南城A、B馆系违章建筑，原告与被告签订的租赁《南宁车世界汽车交易中心场地使用协议（全年合作版）》系无效合同。根据南宁市自然资源局出具的《复函》及南宁市城市档案馆调取的华南城A、B馆资料可知，本案涉诉的租赁场地为临时建筑，且未取得建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，上述合同应为无效合同。且长沙车讯公司第四季度并未使用原告的A、B馆，不应支付租金，原告应退还被告已经交付但未实际全部使用的第三季度租金。二、车世界公司与华南城公司之间的《房地产及场地租赁合同》于2018年7月14日解除，因此车世界公司与被告之间的前述协议也于2018年7月14日随之解除，被告之后未使用租赁场地，没有支付场地租赁费的义务。2017年11月2日，华南城公司因车世界公司拖欠租金向南宁市仲裁委提起仲裁，双方于2018年4月11日达成调解协议，确认车世界公司拖欠租金数额及支付时间。2018年7月4日，华南城公司就该调解书向南宁市中级人民法院申请强制执行，2018年7月14日，华南城公司向车世界公司邮寄和粘贴《解除合同通知函》，与车世界公司解除租赁关系，导致车世界公司丧失华南城A、B馆及其他场馆的承租权，车世界公司与长沙车讯公司的协议属于履行不能的状态。三、原告未按照协议约定保证租赁场地通水、通电，导致被告在2018年7月31日至2018年8月6日的车展无法正常举办，被告有权解除协议。因原告与华南城公司的纠纷，导致包括被告租赁场地在内的场地于2018年7月30日开始停水、停电，被告自车展搭建之前一直要求原告恢复场馆正常使用状态并提供承租权有效的证明，但原告却一直未解决水电问题，也未提供场馆可正常使用的证明，导致被告无法正常开展车展，客户大量流失、经销商大量解约，造成被告严重经济损失，影响被告信誉。根据约定，被告有权随时解除协议。四、退一步讲，即使不论协议效力、解除或被告违约问题，由于原告自身经营状况严重恶化，已丧失商业信誉，并丧失履行能力，根据合同法规定，被告具有不安抗辩权，可以中止履行直至解除协议。根据被告查询，自2018年中旬开始，原告存在众多诉讼，且于2018年7月27日被纳入失信被执行人名单至今未恢复，且2018年10月1日车世界公司又违反合同约定要求被告将租金支付至私人账户，由此可见，原告明显自身经营状况严重恶化且不具有履行能力。此外，原告因骗取他人车款被多方举报和报道，已丧失商业信誉。五、原告主张的逾期违约金过高，严重超过法律规定的标准，并且本来就是原告违约在先，被告并未造成原告损失，反而是原告导致被告租金和招商等各项损失。 第三人华南城公司述称：对原告的诉请不发表意见，由法院根据举证责任认定。 长沙车讯公司向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告与2018年4月10日签订的《南宁车世界汽车交易中心场地使用协议（全年合作版）》无效；2.判令反诉被告退还尚未使用的场地使用费272500元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失241740元。事实与理由：2014年11月14日，第三人华南城公司与反诉被告车世界公司签订《房地产及场地租赁合同》，华南城公司将4号广场A栋负一层、AB临时展馆、A栋负一层入口展示位和临时展馆A馆西侧场地出租给车世界公司。2018年4月10日，长沙车讯公司与车世界公司签订《场地使用协议》，根据协议约定，车世界公司将华南城AB馆出租给长沙车讯公司举办12次车展，长沙车讯公司已经按照合同约定向车世界公司支付了三个季度的场馆使用费。2018年7月14日，由于车世界公司拖欠租金，华南城公司向车世界公司发出《解除合同通知函》，解除与车世界公司《房地产及场地租赁合同》及所有补充协议。2018年7月30日，华南城公司对涉案场馆采取停水停电等封馆措施。经查询，华南城公司的会展中心AB临时馆并没有办理建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，车世界公司与华南城公司之间的租赁合同及其与长沙车讯公司之间的租赁合同均属无效合同。反诉原告已经支付第三季度租金，但车世界公司却未能按照合同约定交付场馆，长沙车讯公司多次与车世界公司沟通，车世界公司均未能妥善处理与华南城公司之间的租赁合同纠纷，甚至最终丧失承租权。长沙车讯公司在2018年8月5日举办最后一场车展且将场馆返还给车世界公司之后，便未再使用涉案场馆。因此，车世界公司有义务返还长沙车讯公司已经交付但未实际使用的场地使用费并赔偿损失。综上，请求法院查明事实，维护反诉原告的合法权益。 车世界公司辩称：长沙车讯公司的反诉请求无事实与法律依据。2009年3月以前办理建设规划许可证的部门是住建局或规划局，自然资源局的公章是2019年3月6日才启用，而涉案场馆2014年已经建好，故长沙车讯公司到自然资源局查询是有误的。车世界公司与华南城签订的租赁合同附件五就有相应文件，且根据长沙车讯公司提供的城市档案馆材料，涉案场馆竣工验收以后早就归档，根据南宁市城市档案管理办法的规定，手续齐全才会归档，因此长沙车讯公司主张合同无效不成立。 华南城公司述称：对原、被告之间的租赁合同不清楚，但场馆是合法建筑并常年举办活动。 根据诉辩双方意见，本案的争议焦点为：1、案涉《南宁车世界汽车交易中心场地使用协议（全年合作版）》是否合法有效，如协议有效，其解除条件是否成就并已实际解除；2、原、被告在履行案涉协议过程中是否存在违约情形，原告诉请的使用费、违约金以及反诉原告诉请的使用费、实际损失是否合法有据，金额应当如何确定？ 各方当事人均围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对于车世界公司提交的《关于继续履行（全年合作版）的催告函》，长沙车讯公司不认可车世界公司已向其送达该催告函，因该催告函系由车世界公司自行制作，亦无其他证据予以佐证，则本院对其证明力不予认定。车世界公司提交的《保安服务合同》相对人为案外人，证据所反映的内容与本案待证事实无直接关联，长沙车讯公司亦不予认可，故不作为本案定案依据。车世界公司提交的（2018）桂0105民初8337号民事裁定书及相应的民事上诉状，对于车世界公司提交的建设工程规划许可证及附件、建设用地规划许可证、南宁市国有建设用地使用权公开挂牌出让成交确认书、国有土地使用权证、申请报告等，虽来源于南宁市城市建设档案馆，但仅有2010年4月15日的申请报告与案涉场地直接相关，而申请报告的内容仅能反映华南城公司向有关部门提出了办理华南城会展中心规划许可的申请，不能证明是否已经获得许可，故车世界公司以此证明案涉场地已取得相关规划及建设许可，本院不予采信。对于长沙车讯公司提交的聊天记录、视频及照片，车世界公司均不予认可。虽然聊天记录及视频未能完全体现通话双方的身份，但结合长沙车讯公司向车世界公司发函告知场地无法正常使用而车世界公司未作回应的事实，长沙车讯公司以此证明其在使用场地过程中遭遇障碍并已积极与车世界公司沟通，本院予以采信。对于长沙车讯公司提交的中国建设银行网上银行电子回执、中国建设银行单位客户专用回单、招商银行付款回单、《场地使用协议》、《南宁市慧龙高祥营销策划有限责任公司展篷布置合同》、《南宁华南城场地使用协议》，车世界公司亦不予认可。对此，因上述费用当中有部分系由案外人新疆车讯网络科技有限公司支付，长沙车讯公司虽自述新疆车讯网络科技有限公司系代其支付，但未能提交证据加以证明，并且，也没有证据表明租赁费用与展篷布置费用是否实际发生，以及上述费用的产生与车世界公司存在关联，故本院不予采信。其余证据均来源合法，与案件事实存在关联，则本院对证据的真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月14日，车世界公司与华南城公司签订《房地产及场地租赁合同》及补充协议，约定华南城公司将座落于南宁市江南区沙井大道56号南宁华南城内4号广场A栋负一层整层及华南城A、B临时展馆、4号广场A栋一层入口处展示位、临时展馆A馆西侧场地出租给乙方作经营乘用车汽车超市使用。2016年4月30日，双方又签订了《房地产及场地租赁合同2》，对部分条款进行调整。2018年4月10日，车世界公司与长沙车讯公司签订《南宁车世界汽车交易中心场地使用协议（全年合作版）》（以下简称场地使用协议），载明因车世界公司（甲方）拥有场地资源，双方就长沙车讯公司（乙方）活动期间使用南宁车世界汽车交易中心场地（以下简称“场地”）事宜达成条款。场地使用协议主要约定：场地位置位于南宁市城会展中心A馆B馆约10000平方米，前广场区域（经乙方跟甲方报备后给予免费使用）。（不包含甲方车世界4S新车超市、咖啡吧等活动期间经营场所使用场地。详见附件红框区域）；合同期限自2018年1月1日至2018年12月31日止；甲方全年提供乙方12场次活动场地，全年未使用场次不在下一年度或合同到期后顺延，每次活动甲方提供乙方场地使用期限共计6天，每次活动需提前45天向甲方书面报备，确定具体场地使用排期及活动时间；乙方因自身原因需要延长上述期限、时限或每日使用时长的，由乙方提出申请，须经甲方同意后方可延长，否则视为乙方违约，甲方有权解除本协议并收回场地；场地交付标准为现状交付，乙方在接收该场地时，应认真及全面地核实场地状况，如无书面异议，视为交付符合要求，并以此交付标准作为乙方返还场地时的验收依据；场地租赁费用全年共计2200000元（含租赁期间乙方租赁本合同所述场地租金，不含顶灯照明电费、空调费、动力用电驳接及电费及清洁押金等）；根据双方2017年12月11日签订《南宁车世界汽车交易中心场地使用协议》乙方应支付甲方场地租赁费用200000元、2017年12月22日卡盟网活动场地收入乙方所收入的100000元抵扣第一季度场租、2018年2月28日签订《南宁车世界汽车交易中心场地使用协议》乙方应支付甲方场地租赁费用265000元，乙方合计实际已支付租金565000元；按前述条款结算后，乙方向甲方每季度最后一周内缴纳下季度租金，于2018年4月4日前支付545000元、于2018年6月30日前支付545000元、于2018年9月30日前支付545000元，甲方每次收到乙方支付款项后5个工作日内向乙方开具等值增值税专用发票；乙方对活动的场地进行适当搭建、布置及装修，所产生的费用由乙方自行负责；甲方应按本协议的约定，提供场地供乙方在协议期限内使用，在乙方根据协议申请的前提下，保证该场地的正常照明及用水、用电；甲方未按本协议约定的时间、规定交付场地，或未按本协议约定提供相应的水、电等举办活动的必备条件，致使活动无法按时开展的，乙方有权解除本协议；任何一方解除本协议时，应向对方出具《解除协议通知书》；未经甲方书面同意，乙方逾期支付本协议项下任何一项费用的，应按约定场地租赁总费用每日千分之三支付逾期违约金，逾期累计达五日的，甲方有权终止本协议，并收回场地使用权，乙方已经支付场地使用定金（如有）不予退还；未征得乙方同意或未出现本协议约定的事由或法定事由，甲方不得逾期提供场地服务，否则甲方应向乙方退还乙方已支付的费用，在合同期间内，由于甲方原因本场地的土地使用权依法被提前收回导致乙方活动无法正常进行的，乙方有权向甲方追偿相关宣传、招商已产生费用；任何一方违约，经守约方指出后若未能在三日内纠正或已无法纠正的，守约方均有权随时解除本协议，并要求违约方赔偿其损失，解除自通知送达时生效，除非取得对方谅解并重新协商后达成一致书面意见。 2018年7月31日，长沙车讯公司向车世界公司发出《关于请求贵司支付租赁场地并排除妨碍继续履行的函》，载明其已提前和车世界公司沟通和确认2018年7月31日-8月5日将进行车展和车展前期搭建，由于车世界公司和华南城公司之间的场地租赁纠纷，华南城将长沙车讯公司向车世界公司租赁的场地进行了断电封馆，车展搭建及其他工作无法开展，请车世界公司立即与华南城公司协商消除妨碍，向长沙车讯公司按照协议约定交付租赁场地，否则将要求车世界公司退还场地租赁费、赔偿损失并依法解除合同等。2018年11月5日，长沙车讯公司向车世界公司发出《关于要求车世界限期解决水电及租赁权纠纷的函》，提出由于车世界公司未能在其正式举办车展之日妥善解决与华南城公司之间的租赁合同纠纷，恢复场馆正常使用，对其举办车展及信誉造成严重影响，故要求车世界公司务必于3日内解决与华南城公司之间的纠纷，重新获得场馆租赁权并保证场馆的正常通水通电，否则其将立即与车世界公司解除场地租赁合同并要求赔偿损失。2018年10月1日，车世界公司向长沙车讯公司发出《委托收款函》，载明因原提供的对公账户暂时不能使用，故要求长沙车讯公司将AB馆季度租金支付至户名为饶里的委托收款账户。2018年10月31日，车世界公司向长沙车讯公司发出《关于继续履行（全年合作版）的催告函》（以下简称催告函），载明根据场地使用协议的约定，长沙车讯公司应于2018年9月30日前支付场地使用费545000元，但至催告函发出之日仍未支付，并要求长沙车讯公司收到催告函的三日内支付上述费用。2018年12月14日，长沙车讯公司向车世界公司发出《关于解除的通知》(以下简称解除协议），内容为：“2018年7月31日、2018年11月6日我司向你司出具《关于请求贵司支付租赁场地并排除妨碍继续履行的函》、《关于要求车世界限期解决水电及租赁权纠纷的函》，要求你司3日内解决与华南城之间的场地租赁纠纷，重新获得场馆租赁权，并保证场馆的正常通水通电。截至目前为止，你司无法恢复场馆使用权，且擅自要求我司将第四季度租赁款付至你司指定的私人账户，你司的上述违约行为已经造成我司严重损失。故我司再次郑重通知你司：你司与我司签订的《南宁车世界汽车交易中心场地使用协议（全年合作版）》于2018年12月14日解除。”。 因与车世界公司在履行双方《房地产租赁合同》过程中发生争议，华南城公司向南宁仲裁委员会提出仲裁申请，要求车世界公司支付租金、水电费及违约金，南宁仲裁委员会于2017年11月24日受理后，双方在仲裁过程中自愿达成调解协议，南宁仲裁委员会为此出具了（2017）南仲调字0799号调解书。2018年7月14日，华南城公司向车世界公司发出《解除合同通知函》，载明因车世界公司拖欠租金、水电费等应付款项，故从通知函发出之日起解除双方于2014年11月14日签署的《房地产及场地租赁合同》及所有补充协议。2019年1月22日，华南城公司向车世界公司发出《关于限期清场的通知函》，要求车世界公司于2019年2月20日前将租赁物上（内）的物品自行清理并办理场地移交手续。华南城公司并于当日向车世界公司原租户发出通告，载明因仲裁调解协议生效后车世界公司仅支付了第一期款项，故其已向车世界公司发出解除租赁合同及限期办理原租赁场地的通知，车世界已无权转租场地，其将于2019年2月20日进行全面清铺工作。2019年2月21日，华南城公司向车世界公司原租户发出《关于停止营业，限期搬离的通告》，载明其将于2019年2月23日对车世界租赁场地采取停水停电的措施，请各租户于2019年2月23日至2019年2月25日对所租铺位内的物品进行全部搬离，其将于2019年2月26日进行全面清场工作，对租赁场地进行封锁等。 本院认为：车世界公司与长沙车讯公司在签订案涉场地使用协议时均具有缔约能力，协议内容系双方真实意思表示。但案涉租赁场地系临时场馆，现车世界公司未能举证证明该场馆在一审法庭辩论终结前已获得主管部门批准建设，则长沙车讯公司主张场地使用协议无效，符合法律规定，本院予以支持，原告诉请确认被告解除合同无效，本院不予支持。因场地使用协议无效，则场地使用费应根据长沙车讯公司实际使用场地的时间来确定。双方对于长沙车讯公司已向车世界公司支付前三季度的租金，以及长沙车讯公司于2018年1月、3月、4月、5月、6月使用了案涉场地举办车展，最后一次办理车展的时间为2018年7月31日至2018年8月5日的事实均没有异议，则长沙车讯公司无需再向车世界公司支付第四季度的费用，故对车世界公司诉请的场地使用费及逾期违约金，本院均不予支持。长沙车讯公司于2018年7月31日、11月5日两次发函告知车世界公司租赁场地无法正常使用，并要求其尽快解决与华南城公司的纠纷，保证租赁场地能按约定使用，但车世界公司未对此作出任何回应。对于长沙车讯公司车世界公司作为出租人，依约向承租人提供符合约定要求的租赁物乃是其基本义务，但其未能妥善处理并解决其与华南城公司之间的纠纷，致使长沙车讯公司使用场地受阻，车世界公司对此存在一定过错。结合长沙车讯公司此前举办车展的频率，其主张第三季度仅举办了一场车展而要求车世界公司向其返还第三季度一半的租金，合法有据，本院予以支持。长沙车讯公司主张的经济损失，主要包括其向经销商退还的展位费、另行租用场地举行车展所产生的租赁费用以及展篷布置费用，但未能举证证明上述费用实际产生并与车世界公司的过错存在直接关联，况且，长沙车讯公司因不能正常使用案涉场地遭受的损失已经通过车世界公司返还部分场地使用费得到弥补。因此，本院对长沙车讯公司诉请的经济损失不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 原告（反诉被告）南宁市车世界投资管理有限公司与被告（反诉原告）长沙车讯网络科技有限公司于2018年4月10日签订的《南宁车世界汽车交易中心场地使用协议（全年合作版）》无效； 二、反诉被告南宁市车世界投资管理有限公司向反诉原告长沙车讯网络科技有限公司退还场地使用费272500元； 三、驳回原告南宁市车世界投资管理有限公司的全部诉讼请求； 四、驳回反诉原告长沙车讯网络科技有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费14457元、财产保全费5000元，合计19457元，由南宁市车世界投资管理有限公司负担；反诉案件受理费4471元，由南宁市车世界投资管理有限公司负担2370元，长沙车讯网络科技有限公司负担2101元。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陆佳佳 人民陪审员  覃秀程 人民陪审员  李浩安 二〇二〇年二月二十七日 书 记 员  潘丽娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国城乡规划法》 第四十四条在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。 临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。 临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ——