黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初3739号原告：牟艳权，男，1972年12月26日出生，汉族，住黑龙江省肇州县。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。被告：吴铁权，男，1977年11月6日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：杨立军，肇源县三站镇法律服务所法律工作者。第三人：大庆凯歌天成房地产开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县新曙光街（远大丽景商服楼B区）。法定代表人：吕双贵，职务董事长。委托诉讼代理人：于海英，黑龙江海鹰律师事务所律师。原告牟艳权与被告吴铁权、第三人大庆凯歌天成房地产开发有限公司（以下简称凯歌天成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告牟艳权委托诉讼代理人魏红亮、被告吴铁权及其委托诉讼代理人杨立军、第三人凯歌天成公司委托诉讼代理人于海英到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告牟艳权委托诉讼代理人魏红亮、被告吴铁权及其委托诉讼代理人杨立军到庭参加诉讼，第三人凯歌天成公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告牟艳权向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告和第三人与被告签订的XX小区XX栋XX单元XX室商品房买卖合同；2.要求被告承担诉讼费。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求被告返还涉案房屋。事实与理由：2015年12月25日，原告和第三人与被告经人介绍签订XX小区XX栋XX单元XX室商品房买卖合同，建筑面积94.09㎡、约定成交总价24万元，原告在第三人处为被告更名，约定付款后交付房屋，现被告拒不付款并且强占房屋，故诉至法院。被告吴铁权辩称：一、原告起诉的主张违背事实，不符合法律规定，请求依法驳回原告的诉讼请求。原被告双方于2015年12月25日在第三人处通过以债务相抵的方式被告已经全部交付房款，原告同意将该争议房屋过户给被告名下。具体抵债事实如下：原告开发XX小区B栋6号和11号楼，案外人贺某开发8号和9号楼，贺某与原告存在经济往来，原告同意以该争议房屋抵账给贺某，作价32万元。而案外人李某1承包了贺某的大架子工程，贺某继而又将该楼房抵给李某1抵顶劳务费，后李某1又将该楼房出卖给被告，故四方约定，在2015年12月25日经原告签字同意在第三人处给被告出具了认购书，该合同已经依法生效。原告当时是非常清楚标的物的实际情况而要求以抵债方式出卖给被告，说明买卖双方的行为是真实意思表示，不存在重大误解、胁迫、乘人之危等情形。故依据《合同法》第五十二条第一款以及第五十三条第一款的规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。二、原告提起诉讼已超过诉讼时效，双方于2015年12月25日已经达成买卖协议，即从2015年12月26日被告已经实际占有该房屋，该协议已经发生法律效力，而原告诉称被告拒不付款，至今已超过法律规定的三年时效期，而期间原告从未向被告催要过房款，也没要求被告退房，故原告起诉已经超过法律规定的诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人凯歌天成公司述称，原告是第三人开发XX小区小区的实际施工人，案涉房屋是第三人向原告抵顶工程款的楼房，是牟艳权同意将该楼房开具在被告名下，第三人以楼抵顶工程款且结算完毕，公司没有收取被告方款，该楼房是否符合解除条件由人民法院依法确认，关于原被告之间就该楼房是否给付对价与第三人没有利害关系。第一次庭审过程中，原告牟艳权出示2015年12月25日签订的认购书和收据复印件各一份，欲证明两份证据上标注的收款方式是“牟艳权”系用工程款抵账的方式。被告吴铁权质证称，认购书为复印件，与原件不符，认购书乙方处没有牟艳权签字，收据没有问题，能够证实原告已经将该楼房过户给被告名下。第三人凯歌天成公司质证称，真实性无异议，这份认购书是第三人存档，下方有牟艳权签字及收据标注收款方式“牟艳权”及全款抵账均是确认以楼抵牟艳权工程款的事实；第三人没有收被告的房款。本院对收据的真实性予以确认；因原告出示的认购书为复印件，且被告对此提出异议，故本院将结合被告处的认购书原件予以综合认定。被告吴铁权举证如下：一、出示认购书和收据各一份，欲证明2015年12月25日原告通过债务相抵方式同意在第三人处将争议房屋抵顶给被告。原告牟艳权质证称，证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，原、被告之间是买卖合同关系不存在抵顶债务。第三人凯歌天成公司质证称，真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。二、出示收据十一张，包括物业费、采暖费、装修保证金，欲证明被告从2015年12月25日购买房屋后一直交付房屋的物业费和取暖费，并在2019年的8月12日交付了装修保证金，证明被告已经实际占有该房屋。原告牟艳权质证称，对票据真实性有异议，2015年到2018年的收据均系补交，电梯费收据和三张物业费收据标注的日期为2019年12月25日，这个时间还没有到，可以证明几份证据系为了本案的诉讼进行准备，另外该房屋不是原告交付给被告的。第三人凯歌天成公司质证称，对证据的真实性没有异议，但和本案没有关联性。本院认为，其中3张物业费收据及电梯费收据记载日期均为2019年12月25日，与客观形成时间相矛盾，故上述证据不予采信，对该组其他证据的真实性则予以确认。三、出示证人李某2当庭证言，欲证明证人李某2与李某1系朋友关系，李某1着急给工人开工资找到李某2，说手里有套XX小区的房子，让李某2给找找人，李某2找到吴铁权，一次性给李某1现金27万元，讲完后去的售楼处，把楼房更名到吴铁权名下。原告牟艳权质证称，与事实不符。第三人凯歌天成公司质证称，与第三人没有利害关系。本院对该证人证言将结合其他证据予以综合认定。四、出示证人李某1当庭证言，欲证明该房子是贺某抵顶给李某1的，李某1以27万元卖给被告。李某1在XX小区干架子活，贺某欠其人工费32万元，贺某说给抵个房子。李某1说找个买家，直接就过到买家名下。后通过李某2找到被告，然后在公司签的合同，当时有原告、被告、李某1和贺某。原告牟艳权质证称，与事实不符，原告与任何人没有债权债务关系。第三人凯歌天成公司质证称，和第三人没有关联性。本院对该证据将结合其他证据予以综合认定。五、出示电话录音一份，欲证明贺某与原告存在经济往来，原告同意以该争议房屋抵给贺某作价32万元，李某1承包贺某架子活，贺某又将该楼房抵顶给李某1给工人开支，证明原告用该楼房抵账给贺某事实存在，同时证明原告已在第三人处出具了手续将楼房抵顶给贺某，该份证据与房屋买卖认购书形成证据链条。原告牟艳权质证称，与本案没有关联性。第三人凯歌天成公司质证称，对证据的真实性、关联性都有异议。本院对该证据将结合其他证据予以综合认定。六、出示房屋买卖协议和收据各一张，欲证明被告于2015年12月25日通过合法手续在李某1处购买抵账来的楼房，并在第三人处做登记，作价为322729元，实际付款27万元。原告牟艳权质证称，该份证据合法性关联性都有异议。第三人凯歌天成公司质证称，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院对该组证据将结合其他证据予以综合认定。第二次开庭时，原告牟艳权举证如下：一、出示视频资料一份，欲证明牟艳权将房屋抵工程款给案外人张景会，张景会进行铺地板砖和刮大白后由被告强占，发生争议才报警。被告吴铁权质证称，真实性没有异议，两段视频跟本案无关，两段视频里张景会说手里有合同，希望法院核实。第三人凯歌天成公司缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。二、出示录音光碟一份，欲证明2019年5月26日案外人张景会与案涉房屋的卖房人电话联系（电话号码为132××××3666）。被告吴铁权质证称，对证据的真实性无异议，案外人张景会假称买楼，该女士反应的实际情况和录音一致。第三人凯歌天成公司缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。本院经审理确认事实如下：第三人凯歌天成公司是肇源县肇源镇XX小区小区楼房开发单位，原告牟艳权系该小区部分楼盘的实际施工人。2015年12月25日，凯歌天成公司以上述小区C7号楼2单元702室（建筑面积约94.09㎡），按3,430元/㎡核款322729元抵顶牟艳权的工程款，并经原告牟艳权同意将上述房屋开具到被告吴铁权名下，并出具《XX小区认购书》及收据，收据记载：交款单位吴铁权，收款方式处注明牟艳权,凯歌天成公司称收据标注收款方式“牟艳权”及全款抵账均是确认以楼抵牟艳权工程款的事实。被告吴铁权已缴纳案涉房屋2015年至2019年的电梯费、物业费及2017年、2018年的取暖费，并于2019年8月12日向第三人凯歌天成公司缴纳案涉房屋大修理基金及燃气初装费合计9994元，上述所有费用均系2019年所交。被告吴铁权称原告将案涉房屋抵给案外人贺某，贺某欠李某1劳务费又将该房屋抵给李某1，后李某1以27万元的价格卖给被告。2019年5月26日被告将案涉房屋对外出售，案外人张景会与卖房人（被告称系其亲属）电话联系，其亲属称案涉房屋系别人欠她钱顶给她的，她并没有把钱交付给原告牟艳权，也不是在原告处买的房子。另查明，XX小区C7号楼预售许可证号为1XX4，已于2015年9月23日申请预售许可，案涉房屋C7号楼2单元702室现由被告占有使用。本院认为，本案中被告吴铁权与第三人凯歌天成公司于2015年12月25日签订的《XX小区认购书》项下的房屋系原告牟艳权的工程抵账楼，在未办理产权证的情况下由原告出卖给被告吴铁权。第三人凯歌天成公司虽然为被告出具322729元收据一张，但该收据仅能确认第三人以楼房抵顶原告牟艳权工程款的事实，系第三人与原告之间的债权债务结算，被告吴铁权并未向原告或第三人直接交付案涉房屋的价款。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，案涉房屋系原告所有，且经原告同意第三人才将房屋直接开具到被告名下，该房屋的实际出卖人应为原告，被告应将房屋价款交付给原告，因被告一直未向原告交付价款的行为已经构成根本违约，故原告请求解除XX小区XX栋XX单元XX室《XX小区认购书》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。本案中，因《XX小区认购书》依法予以解除，被告继续占有该房屋系无权占有，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于被告吴铁权称其在李某1处以27万元购买案涉房屋，该房屋系贺某抵给李某1，贺某与原告之间存在经济往来的抗辩理由。本院认为，被告吴铁权出示的两份证人证言、房屋买卖协议和收据等证据仅能证明其与案外人李某1存在书面合同关系，均不是针对本案的原告，对原告无法律上的约束力。且被告亲属曾于2019年5月份代为出售该房屋，其在录音中称该房屋系别人欠钱顶给她的，与被告吴铁权所称在李某1处购买该房屋相矛盾。原告仅仅为被告出具《XX小区认购书》，因被告并未向原告实际交付楼房价款，也无法证明原告与案外人贺某存在债务关系，故原告有权依法解除上述合同。关于被告称原告诉讼时效已过的抗辩理由，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，原告的解除权系形成权而非请求权，适用除斥期间的有关规定，因双方并未约定解除权的行使期限，也不存在相对方吴铁权催告的情形，故原告的解除权并未消灭。被告的上述抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、依法解除被告吴铁权与第三人大庆凯歌天成房地产开发有限公司签订的XX小区XX栋XX单元XX室《XX小区认购书》；二、被告吴铁权于本判决生效之日起30日内将XX小区XX栋XX单元XX室返还给原告牟艳权。案件受理费6140元，减半收取3070元，由被告吴铁权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  朱文捷二〇二〇年二月三日书记员  李芳芳附：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（1）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（1）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（1）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（1）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。