四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民初469号 原告：刘启富，男，1952年12月28日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：陈业章，四川法典律师事务所律师。 原告：万林芳，女，1957年7月9日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：陈业章，四川法典律师事务所律师。 被告：成都市水碾河商场有限责任公司，住所地：成都市东风路二段26号。 法定代表人：何世光，董事长。 委托诉讼代理人：张杰，四川明炬律师事务所律师。 被告：陈贞才，男，1965年12月25日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张杰，四川明炬律师事务所律师。 第三人：李培雄，男，1972年11月9日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：刘晨昕，四川印诺律师事务所律师。 原告刘启富、万林芳与被告成都市水碾河商场有限公司（以下简称水碾河公司）、陈贞才、第三人李培雄合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案，依法组成合议庭于2019年8月9日公开开庭进行了审理。刘启富及其与万林芳的委托诉讼代理人陈业章、水碾河公司及陈贞才的委托诉讼代理人张杰、李培雄的委托诉讼代理人刘晨昕到庭参加诉讼。2020年2月26日，因刘启富、万林芳变更了部分诉讼请求，本院通过互联网远程开庭，各方当事人的委托诉讼代理人上线参加了此次庭审。本案现已审理终结。 刘启富、万林芳向本院提出诉讼请求：1.判令水碾河公司向刘启富、万林芳交付位于成都市置换的商业用房建筑面积415ｍ²（以刘启富、万林芳与水碾河公司在《房屋拆迁安置协议书》附位置图标注Ｌ1-14位置〈对应的预售证号为：成房预售中心城区字××号、备案号××、唯一码××〉为准，约定价值为2697.5万元），并负责将相关物权登记到刘启富、万林芳名下，承担办证全部税费；2.判令水碾河公司按《房屋拆迁安置协议书》约定与刘启富、万林芳订立“未来中心”商业用房50ｍ²（套内面积33ｍ²）的买卖合同（约定价值250万元）并办理备案，且按约与第一项诉讼请求的415ｍ²合办一个产权证，承担办证所有税费，同时依据实测面积按约定确定刘启富、万林芳与水碾河公司应找补差价；3.判令水碾河公司按约支付逾期交房违约金200万元，支付已发生的尚未支付的过渡费245万元，按每月10万元支付逾期交房补偿金（自2019年1月1日起计算至实际交房日为止）；4.判令陈贞才在担保范围内承担责任；5.撤销水碾河公司与李培雄订立的购房合同及其在成都市不动产登记中心的备案。事实和理由：2012年10月22日，刘启富、万林芳与水碾河公司订立《房屋拆迁安置协议书》，约定将位于成都市交由水碾河公司拆迁，水碾河公司以原址开发的“未来中心”靠一环路东三段临街一楼建筑面积415㎡商铺予以置换，并负责相关办证、承担全部税费，约定交房时间为2015年12月30日，还对其他事项作了约定，陈贞才以担保人身份为此出具了《担保书》。此后，水碾河公司未能按期交房，在征得刘启富、万林芳谅解后，多次调整交房时间及《房屋拆迁安置协议书》部分条款，但仍多次违约。尤其是2017年9月21日，刘启富、万林芳与水碾河公司再次订立《补充协议（三）》，水碾河公司将原约定置换给刘启富、万林芳的房屋售予第三人李培雄，且对调整后重新约定置换的位于“未来中心”1栋2单元6楼酒店用房，不仅没有按约完成装修、开业，为刘启富、万林芳办理备案，支付应补置换差价1000万元，分期给付刘启富、万林芳过渡费用，还用“以销返租”形式对外倾销，致使约定置换房屋所剩无几，且“未来中心”部分房屋被其他法院查封。在此期间，根据《房屋拆迁安置协议书》约定置换给刘启富、万林芳的商铺被水碾河公司出售给李培雄。与此同时，刘启富、万林芳多次要求陈贞才履行担保职责，催促水碾河公司履行义务，依然无果。2019年12月26日，经本院依法释明，刘启富、万林芳将第二项诉讼请求变更为：判令水碾河公司将位于房屋交付安置房以外剩余部分（第二次细分测绘报告该部分套内面积33.68㎡，建筑面积41.9285㎡）的房屋与应交付的拆迁安置房一并交付给刘启富、万林芳。同时，刘启富、万林芳表示自愿提存房款。 水碾河公司辩称，1.在拆迁安置协议履行过程中，双方当事人达成了多个协议，对安置协议进行了变更，且已部分履行；2.不存在面积为415m²的商铺，刘启富、万林芳的第一项诉讼请求应予驳回；3.刘启富、万林芳安置补偿协议关于买卖415m²商铺的约定无效；4.《补充协议（三）》约定恢复执行《房屋拆迁安置协议书》，而该协议没有约定过渡费，水碾河公司已支付过渡费485.93万元；5.水碾河公司不应支付违约金200万元；6.刘启富、万林芳不是水碾河公司与李培雄合同的当事人，无权要求撤销备案，且该项诉讼请求应属行政诉讼；7.水碾河公司先后支付了超过《房屋拆迁安置协议书》标准的过渡费，如果回到《房屋拆迁安置协议书》执行，多给的过渡费应当扣除；8.对于变更后的第二项诉讼请求，超过了法律允许的期限，且刘启富、万林芳与水碾河公司关于该项请求涉及房屋的约定违法了法律规定而无效，双方签订合同是为了解决刘启富、万林芳与原租户返租问题，现合同目的已不能实现，房屋已经出售给李培雄，不具备交付条件，而且房屋价值增加，继续交易不公平。 陈贞才辩称意见与水碾河公司一致，并认为因刘启富、万林芳未在保证期间内要求陈贞才承担责任，故陈贞才应免责。 李培雄辩称，1.没有证据证明刘启富、万林芳与水碾河公司协议中约定的415m²房屋就是李培雄向水碾河公司购买的1楼59号房屋；2.李培雄向水碾河公司购买1楼59号房屋时，刘启富、万林芳对房屋并不享有拆迁补偿的权利，而《补充协议（三）》第二条约定刘启富、万林芳是对6楼的房屋享有拆迁安置权利；3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的被拆迁人优先权的前提是拆迁人将补偿安置的房屋另行出卖给第三人；4.对于变更后的第二项诉讼请求，已超过法律规定的变更期限，依法不应准许，即使该请求被法院认可，刘启富、万林芳也应以现在的市场价格支付房屋价款。 经审理查明，2012年10月22日，刘启富、万林芳与水碾河公司订立《房屋拆迁安置协议书》，双方经协商，就水碾河公司拆迁刘启富、万林芳位于成华区两处商业房屋事宜，主要约定：第一条、双方确认，刘启富、万林芳同意将位于成华区共计642.42ｍ²，分别按产权置换和一次性货币补偿两种方式拆迁安置。第二条、刘启富、万林芳同意水碾河公司拆迁刘启富、万林芳拥有的位于成华区，水碾河公司对刘启富、万林芳的补偿方式是产权置换，产权置换方式及相关条件如下：水碾河公司以其在原址（成华区一环路东三段临街一楼商铺）上修建的套内建筑面积为270ｍ²的一楼商铺置换刘启富、万林芳位于（产权证号：成房权证监证字第××号；档案保管号：权××）。1.水碾河公司置换给刘启富、万林芳的新建商铺及刘启富、万林芳购买水碾河公司50ｍ²商铺，具体位置是成华区一环路东三段临街一楼商铺，其商铺铺面开间为不小于14.5-14.6米，商铺层高为4米，商铺的面积、具体位置、铺面开间和层高及其他必备条件要求以双方签字确认的总平面图图纸为准（详见本协议的附件4），水碾河公司确保该房屋具备通水、通电条件、预留水电及下水管网。2.水碾河公司置换给刘启富、万林芳的商铺应符合国家有关部门制定的商品房交房条件，否则，刘启富、万林芳有权拒绝收房，由此造成的一切后果由水碾河公司全部承担。3.水碾河公司保证在预售原址新建房屋的第一时间书面通知刘启富、万林芳，签订书面购房合同，及时为置换给刘启富、万林芳的商铺在房管局备案，以供刘启富、万林芳查询。为解决刘启富、万林芳原租户工行沙河支行返租的房屋面积要求，水碾河公司出售给刘启富、万林芳50ｍ²（建筑面积）商铺，以（建筑面积）5万元／ｍ²的售价售予刘启富、万林芳，此价格为最终售价，不得上下浮动。为置换商铺的总平面图方便计算面积，该50ｍ²的建筑面积经简单估算，估算为套内建筑面积33ｍ²，这33ｍ²与上述置换的270ｍ²，共计303ｍ²的套内建筑面积商铺办理在一个产权证名下。如果房屋经测绘部门实测后认定该33ｍ²的公摊面积大于17ｍ²，刘启富、万林芳不向水碾河公司补差；若小于17ｍ²，则水碾河公司应及时向刘启富、万林芳补差（建筑面积5万元／ｍ²）。4.交房时间：水碾河公司按照上述条件和要求于2015年12月30日前向刘启富、万林芳交房。如到期未交房，则按每月10万元补偿给刘启富、万林芳。5.如到2017年6月30日前未交房，水碾河公司向刘启富、万林芳承认违约，愿意承担违约金200万元，并另行向刘启富、万林芳按（建筑面积）10万元／ｍ²支付赔偿款，具体赔偿房屋价款计算如下：公摊面积是35%，则建筑面积×65%＝套内建筑面积；刘启富、万林芳的套内建筑面积是270ｍ²，则建筑面积为415ｍ²；赔偿房屋价款为10万元×415＝4150万元。如果刘启富、万林芳购买了水碾河公司50ｍ²临街商铺，则套内面积为303ｍ²，则水碾河公司向刘启富、万林芳赔偿的房屋价款为10万元×465＝4650万元，水碾河公司向刘启富、万林芳支付完毕违约金及全部房屋赔偿款后，视为本协议履行完毕，本协议的法律效力自动终止。6.水碾河公司无条件负责为刘启富、万林芳办理该商铺（共计303ｍ²的套内建筑面积）的产权证、国土证，办理产权证、国土证所产生的税费及其他费用均由水碾河公司承担。保证在办产权证、国土证之前，不论是置换270ｍ²（套内建筑面积）的商铺还是购买33ｍ²（套内建筑面积）的商铺所产生的一切税费均由水碾河公司全部承担。保证水碾河公司在交房后一年半时间内办理产权，不论何种原因水碾河公司未交给刘启富、万林芳产权证、国土证，则水碾河公司每月补偿给刘启富、万林芳2万元，直到刘启富、万林芳拿到上述两证为止，水碾河公司对此无异议。7.按协议，在水碾河公司销售房屋时刘启富、万林芳购买水碾河公司50ｍ²（建筑面积）的一楼临街商铺（商铺位置及条件要求详见本协议附件4），5万元／ｍ²，共计250万元，在水碾河公司取得政府有关部门的房屋预售许可证后，水碾河公司保证在预售房屋的第一时间内与刘启富、万林芳签订上述购房协议，待刘启富、万林芳确认该50ｍ²（建筑面积）商铺及置换的270ｍ²（套内建筑面积）商铺在房管局备案后，刘启富、万林芳在收到水碾河公司书面通知后（以备案时间为准）5个工作日内将应付房款125万元支付给水碾河公司，水碾河公司书面告知刘启富、万林芳房屋主体结构封顶之日（经刘启富、万林芳现场查看）起三个工作日内支付剩余125万元。如超过十个工作日刘启富、万林芳未全额向水碾河公司支付购房款，则视为刘启富、万林芳自动放弃购买水碾河公司上述临街商铺的权利。8.水碾河公司不得将（本协议附件4）标明的303ｍ²（套内建筑面积）的一楼商铺以其他任何方式转与除刘启富、万林芳外的其他人，或者水碾河公司取得政府有关部门发放的预售东风路二段26号新建房屋许可证30个工作日后或开始预售上述新建房屋20个工作日后，不书面通知刘启富、万林芳前往水碾河公司指定的售房部门签订购房协议，也不告知置换给刘启富、万林芳270ｍ²（套内建筑面积）的一楼商铺在房管局备案的情况，造成刘启富、万林芳未能取得上述商铺产权，如发生上述情况之一的，则水碾河公司承认违约，水碾河公司除承担第四条约定的违约金外，将按（套内建筑面积）25万元／ｍ²赔偿给刘启富、万林芳；如刘启富、万林芳没有向水碾河公司支付50ｍ²（建筑面积）购房款，则水碾河公司按25万元×270＝6750万元的购房款赔偿给刘启富、万林芳；如刘启富、万林芳已经向水碾河公司支付50ｍ²（建筑面积）的购房款，则水碾河公司按25万元×303＝7575万元的房款赔偿给刘启富、万林芳。水碾河公司赔偿上述全部房款及违约金后，视为本协议履行完毕，本协议的法律效力自动终止。9.如刘启富、万林芳在收到水碾河公司书面购房通知15日内未与水碾河公司签订上述临街商铺购房协议，则水碾河公司可将上述临街铺面303ｍ²（套内建筑面积）中的33ｍ²临街商铺（套内建筑面积）自行处置，水碾河公司只将本协议附件4中标明的临街商铺303ｍ²（套内建筑面积）中的270ｍ²补偿给刘启富、万林芳。第三条、刘启富、万林芳位于成华区2栋一层2号394.63ｍ²商业房屋（产权证号：成房权证监证字第××号；档案保管号：1627492），双方确定以货币补偿方式进行拆迁安置，水碾河公司一次性补偿给刘启富、万林芳的货币补偿款为492万元。本协议签署之日起5个工作日内，水碾河公司支付492万元给刘启富、万林芳。刘启富、万林芳在收到水碾河公司支付的492万元后的40个工作日内（如因双方在拆迁过程中的程序原因或因政府部门的原因，可不受上述时间条件限制），负责办理完毕两套房屋的产权证注销手续。第四条、双方均应严格遵守本协议约定，水碾河公司向刘启富、万林芳交付的房屋不符合本协议约定的条件及要求或者在2017年5月30日前不能按时交房或者水碾河公司违反本协议第二条第3款，视水碾河公司违约，则承担200万元违约金；刘启富、万林芳违反本协议第三条约定的，则刘启富、万林芳承担200万元违约金。第五条、特别约定，为解除刘启富、万林芳对水碾河公司能否履约的顾虑，此次水碾河公司拆迁改造水碾河商场旧房的利益攸关方个人陈贞才自愿为本协议约定中的水碾河公司不履约或部分不能履约及违约应承担的经济赔偿责任负连带担保责任（详见附件5）。第六条、有关刘启富、万林芳位于成华区拆迁补偿相关约定，以本协议为最终唯一的协议，也是双方在今后执行或者终止拆迁安置的唯一约定……第九条、如果双方签订本协议后5个工作日内，刘启富、万林芳没有收到水碾河公司的补偿款492万元，本协议法律效力自动终止，任何一方均不承担违约责任。 该协议附：附件1.成华区26号2栋一层5号247.79m²和2栋一层2号394.63m²的两处商铺产权证的复印件。附件2.刘启富、万林芳身份证及结婚证复印件。附件3.原房屋测绘报告复印件。附件4.置换及购买的一楼商铺共303m²（套内建筑面积）具体位置，房屋结构及房屋开间的总平面图。该附件上有何炬、刘启富、万林芳的签字。其中L1-14阴影部分显示套内面积303m²，位于一环路边。附件5.陈贞才的担保书及身份证复印件。附件6.水碾河公司营业执照、法定代表人身份证复印件。 陈贞才于2012年10月16日出具担保书，载明：本人愿以个人财产为水碾河公司履行与刘启富和万林芳签署的《房屋拆迁安置协议书》（编号：20121009）约定的义务承担担保责任。 2014年10月28日，水碾河公司取得商品房预售许可证，预售证号：成房预售中心城区字××号。 2014年12月31日，水碾河公司与刘启富、万林芳签订《房屋拆迁安置协议书》的《补充协议（一）》，主要内容：水碾河公司与刘启富、万林芳对双方于2012年10月22日签订的《房屋拆迁安置协议书》，经双方充分协商，就房屋拆迁安置过渡费补偿相关事项达成一致，约定如下：第一条、自2014年12月1日至2015年6月30日共七个月时间，每月按10万元计算，共计房屋拆迁安置过渡费70万元；2015年7月1日起至2015年10月31日止，每月按27万元计算，共计四个月，合计108万元。上述两项合计，水碾河公司应向刘启富、万林芳一次性支付过渡费178万元。支付时间：2015年1月25日前。第二条、双方特别约定：无论水碾河公司在今后何时自身的股权转让是否成功以及双方另行签订的补充协议是否生效等情况的发生，水碾河公司都须向刘启富、万林芳按本补充协议第一条双方约定的金额支付房屋拆迁安置过渡费178万元，水碾河公司对此无任何异议。第三条、本补充协议是《房屋拆迁安置协议书》的补充，具有和《房屋拆迁安置协议书》同等法律效力。水碾河公司支付了上述178万元的过渡费。 2015年1月20日，水碾河公司向刘启富、万林芳出具承诺书，载明：一、水碾河公司在2015年10月31日前将房屋拆迁补偿款26975000元一次性支付到刘启富、万林芳本人手中。二、如果水碾河公司未在2015年10月31日前一次性支付房屋拆迁补偿款26975000元，则水碾河公司将严格遵守《房屋拆迁安置协议书》中约定的水碾河公司向刘启富、万林芳以产权置换方式进行的房屋拆迁安置方式，由产权置换方式调整为一次性货币补偿方式的预案到此终结。水碾河公司无论对调整拆迁安置补偿此前做了多少工作，付出多少代价及损失都与刘启富、万林芳无关，一切后果均由水碾河公司全部承担，水碾河公司严格按《房屋拆迁安置协议书》和《补充协议（一）》中约定的权利义务及责任履行。三、水碾河公司支付给刘启富、万林芳本人一次性房屋拆迁补偿款26975000元后，如果税务部门认定调整补偿方式为买卖关系，则由此产生的一切税费均由水碾河公司全部承担。关于注销两处房屋房产证和国土证的善后工作，一切责任及后果均由水碾河公司承担。陈贞才作为担保人在该承诺书上签了字。 同日，刘启富、万林芳向水碾河公司出具有附加条件的承诺书，载明：因水碾河公司同担保人陈贞才先生的多次请求，并讲明水碾河公司开发的东风路26号的楼盘（未来中心）遇到了资金困难，须转让自身股权以求生存，刘启富、万林芳与水碾河公司于2012年10月22日签订《房屋拆迁安置协议书》中约定的水碾河公司向刘启富、万林芳按房屋产权置换415m²商铺的房屋拆迁安置方式极大地影响了水碾河公司股权转让工作的进行，否则水碾河公司难以为继。对此，刘启富、万林芳予以充分理解，水碾河公司的主要目的是要调整《房屋拆迁安置协议书》中双方约定的房屋拆迁安置产权置换方式为一次性货币补偿拆迁安置。为维护刘启富、万林芳的合法利益少受损失及从稳妥出发，现提出附加条件：一、水碾河公司须在2015年10月31日前（绝不能超过此时间）一次性支付到刘启富、万林芳本人手中26975000元。二、水碾河公司未在2015年10月31日前一次性支付415m²（铺面置换）拆迁安置铺面的补偿款26975000元，《房屋拆迁安置协议书》约定的水碾河公司向刘启富、万林芳以产权置换方式进行的房屋拆迁安置方式，水碾河公司必须严格遵守，由产权置换方式调整为一次性货币补偿方式的预案到此终结。水河碾公司无论对调整拆迁安置补偿此前做了多少工作，付出多少代价及损失都与刘启富、万林芳无关，一切后果均由水碾河公司全部承担，双方各自须按《房屋拆迁安置协议书》及补充协议（一）中约定的权利义务及责任履行。三、水碾河公司支付给刘启富、万林芳本人415m²铺面的一次性房屋拆迁安置补偿款26975000元后，税务部门如果认定调整补偿方式为买卖关系，由此产生的一切税费均由水碾河公司全部承担。关于注销两处房屋房产证和国土证的善后工作，一切责任及后果均由水碾河公司承担。上述三条附加条件，均须在刘启富、万林芳与水碾河公司拟签订的补充协议（二）中完整体现并严格遵守。如果水碾河公司同意上述全部条件，请书面承诺（附担保人陈贞才先生的认可签字、指印及身份证复印件）。综上所述，刘启富、万林芳签收到水碾河公司的书面承诺后，刘启富、万林芳郑重承诺，如果水碾河公司在2015年10月31日前一次性支付房屋补偿款26975000元，刘启富、万林芳一定会按上述条件及要求签订具有法律效力的正式补充协议（二），将《房屋拆迁安置协议书》中双方约定的产权置换拆迁安置调整为货币补偿拆迁安置，并履行产权置换拆迁安置方式调整为货币补偿拆迁安置的义务，使水碾河公司尽快摆脱困境。本承诺有效期至2015年11月1日止，过期无效。 2015年12月30日（《房屋拆迁安置协议书》约定的交房日），水碾河公司未能向刘启富、万林芳交房。 2016年8月3日，水碾河公司与刘启富、万林芳签订《房屋拆迁安置协议书》之《补充协议（二）》，主要约定：一、刘启富、万林芳同意水碾河公司用位于成华区ｍ²左右的房屋中的965.14ｍ²（建筑面积）（该楼层用途是经营酒店）置换《房屋拆迁安置协议书》中约定的水碾河公司置换给刘启富、万林芳位于成华区1楼建筑面积为415ｍ²（套内面积270ｍ²）的商铺，余下的200ｍ²左右的面积，刘启富、万林芳只要拥有前述965.14ｍ²（建筑面积）的房屋产权证，刘启富、万林芳即可以长期无偿全部使用。二、双方同意：水碾河公司位于成华区965.14ｍ²的房屋（房屋产权建筑面积）作价2000万元；《房屋拆迁安置协议书》中约定的水碾河公司置换给刘启富、万林芳位于成华区1楼建筑面积为415ｍ²（套内建筑面积270ｍ²）的商铺作价3000万元。三、水碾河公司保证本补充协议项下置换的作价2000万元的6楼酒店，水碾河公司（或水碾河公司指定的酒店管理方）按视同销售支付刘启富、万林芳租金（租赁合同的租赁期限是15年，1-5年按7%／年支付租金，6-10年按8%／年支付租金，11-15年按9%／年支付租金，并代扣代缴8%的税费），从2016年8月5日开始支付；本补充协议项下置换的差价1000万元从2016年8月5日起至2017年8月4日止，固定期限为一年，水碾河公司向刘启富、万林芳支付利息（按年利率10%计算）。上述两项（租金和利息）费用共计228.8万元，水碾河公司同意在本补充协议签订当日向刘启富、万林芳一次性支付200万元，差额部分28.8万元于支付1000万元差价时一并结算。四、为消除刘启富、万林芳的担心和顾虑，水碾河公司保证：1.在2017年8月5日之前按本补充协议约定支付刘启富、万林芳1000万元。2.位于成华区所在的酒店在2017年8月5日之前开业。3.在签订正式酒店租赁合同时，完全按照双方已确认的酒店租赁合同版本签订。如水碾河公司违反本补充协议第四条保证中的任何一条，包括水碾河公司保证在双方签订本补充协议项下6楼的商品房买卖合同之次日起的3个月内办理商品房买卖合同的备案手续，但因刘启富、万林芳未按水碾河公司通知的时间提供备案所需的资料除外，则水碾河公司同意执行《房屋拆迁安置协议书》，且刘启富、万林芳不退还水碾河公司已支付的200万元，而作为支付给刘启富、万林芳从2016年8月5日至2017年8月4日期间的安置过渡费。但水碾河公司已支付的1000万元，刘启富、万林芳应在水碾河公司要求的时间内退还水碾河公司。本补充协议和双方已签订的商品房销售合同和租赁合同均终止执行，同时本补充协议和双方已签订的商品房销售合同和租赁合同不再具有法律效力。由此造成的一切损失及全部责任由水碾河公司承担，水碾河公司对此无异议。五、刘启富、万林芳保证：如果水碾河公司在2017年8月5日之前按本补充协议第四条全部落实完毕，刘启富、万林芳应无条件按本补充协议第一条约定与水碾河公司进行置换。同时，刘启富、万林芳同意按本补充协议附件约定的版本无条件与水碾河公司签订商品房买卖合同，与酒店（或水碾河公司、或水碾河公司指定的酒店管理方）签订租赁合同。否则，刘启富、万林芳违约，刘启富、万林芳应在水碾河公司要求的时间内返还水碾河公司已支付的1200万元，并向水碾河公司支付1000万元的违约金并承担由此给水碾河公司造成的经济损失。六、在双方已按本补充协议约定签订了《商品房买卖合同》和《租赁合同》之次日的一年期限内水碾河公司负责为刘启富、万林芳办理位于成华区（建筑面积965.14ｍ²）的房屋产权证；二年期限内办理国土使用权证。与办理前述房屋产权证和国土使用权证有关的契税等税费由双方各承担50%。如水碾河公司未在前述期限内为刘启富、万林芳办理房屋产权证和国土使用权证的，但因刘启富、万林芳（刘启富、万林芳不配合，迟延提供办理房屋产权证和国土使用权证有关的资料）造成的除外，则水碾河公司每月补偿刘启富、万林芳1万元，直到水碾河公司办理完毕前述两证为止……八、水碾河公司负责注销两处房屋的房屋产权证（编号：成房权证监证字第××号和成房权证监证字第××号）和国土使用权证（编号：成华国用（2012）第××号和成华国用（2012）第××号），刘启富、万林芳应全力配合。如未能注销，因前述房屋产权证和国土使用权证产生的房产税、滞纳金由水碾河公司承担，但因刘启富、万林芳未配合除外。刘启富、万林芳应在本补充协议签订当日将前述两本房屋产权证和两本国土使用权证原件移交给水碾河公司，由水碾河公司向刘启富、万林芳出具收到前述房屋产权证和国土使用权证的收条。水碾河公司支付了200万元的过渡费。 2017年1月16日，水碾河公司组织监理、设计、勘察、施工等单位对案涉房屋进行了竣工验收。分部工程质量评定情况显示均为合格，五方责任主体同意验收结论。 2017年9月21日，刘启富、万林芳与水碾河公司、陈贞才订立《房屋拆迁安置协议书》之《补充协议（三）》，主要约定：一、双方同意：水碾河公司将位于成华区整层965.14ｍ²（房屋产权建筑面积）作价2000万元；《房屋拆迁安置协议书》中约定的水碾河公司拆迁刘启富、万林芳商铺置换给刘启富、万林芳位于成华区1楼建筑面积为415ｍ²（套内建筑面积270ｍ²）的商铺作价3000万元。二、刘启富、万林芳同意水碾河公司用位于成华区ｍ²左右房屋中的965.14ｍ²（房屋产权建筑面积）（该楼层用途是商业用房）置换《房屋拆迁安置协议书》中约定的水碾河公司置换给刘启富、万林芳位于成华区1楼建筑面积为415ｍ²（套内建筑面积270ｍ²）的商铺。水碾河公司同意刘启富、万林芳只要拥有前述965.14ｍ²（房屋产权建筑面积）的房屋产权证或不动产证，刘启富、万林芳即可随证无期限无偿全部使用该楼层余下的200ｍ²左右房屋面积。三、水碾河公司保证本补充协议项下置换的作价2000万元的6楼整层酒店965.14ｍ²（房屋产权建筑面积），水碾河公司（或水碾河公司指定的酒店管理方）按视同销售支付刘启富、万林芳租金（租赁合同的租赁期限至2031年6月30日，1-5年按7%／年支付租金，6-10年按8%／年支付租金，11-15年按9%／年支付租金，并代扣代缴8%税费）。如果双方正式签订酒店租赁合同，水碾河公司从2019年1月1日起开始支付。四、为消除刘启富、万林芳的担心和顾虑，水碾河公司保证：1.按时足额支付给刘启富、万林芳房屋拆迁安置过渡费3529300元。2.本补充协议签订后的3个工作日内，水碾河公司支付刘启富、万林芳过渡费579300元，剩余2950000元，在签订本补充协议当日由水碾河公司出具欠条，并由担保人陈贞才签字、按手印，具体支付过渡费按以下确定的时间分期支付：2017年10月10日前50万元，2018年6月30日前100万元，2018年7月30日前50万元，2018年12月31日前95万元。3.水碾河公司保证在2018年12月31日前一次性支付给刘启富、万林芳本补充协议项下置换房屋的差价1000万元。4.水碾河公司保证位于成华区所在的酒店在2018年12月31日前开业。5.水碾河公司保证在签订正式酒店租赁合同时，完全按照双方已确认的酒店租赁合同版本签订。6.水碾河公司保证在双方签订本补充协议项下6楼的商品房买卖合同之次日起叁个月内办理完毕该楼层全部965.14ｍ²商品房买卖合同备案手续，保证刘启富、万林芳在市房管局查找到备案的真实情况（即该楼层965.14ｍ²商品房已登记在刘启富、万林芳名下）。如果水碾河公司没有备案，或刘启富、万林芳查找不到该房屋产权信息，水碾河公司须严格按《房屋拆迁安置协议书》执行，由此引起的一切损失及纠纷均由水碾河公司承担，但因刘启富、万林芳未按水碾河公司通知时间提供备案所需的资料除外（以水碾河公司送达给刘启富、万林芳的书面通知为准）。五、本补充协议签订后，如果水碾河公司未能在2018年12月31日前完全履行本补充协议第三条和第四条的义务和保证，本补充协议（水碾河公司出具的过渡费欠条除外）和双方已签订的商品房销售合同和租赁合同均终止执行，同时本补充协议（水碾河公司出具的过渡费欠条除外）和双方己签订的商品房销售合同和租赁合同不再具有法律效力。由此而造成的一切损失及全部责任均由水碾河公司承担，此后双方均坚决按《房屋拆迁安置协议书》执行完毕自己的权利、义务及责任，水碾河公司对此无异议。如水碾河公司已向刘启富、万林芳支付置换差价款1000万元，刘启富、万林芳应在本补充协议终止后五日内退还给水碾河公司。六、刘启富、万林芳保证：如果水碾河公司在2018年12月31日之前按本补充协议第三条和第四条全部落实履行完毕，刘启富、万林芳应无条件按本补充协议第二条约定与水碾河公司进行置换。同时，刘启富、万林芳同意按本补充协议附件约定的版本无条件与水碾河公司签订《商品房买卖合同》，与酒店（由水碾河公司或水碾河公司指定的酒店管理方）签订《租赁合同》，否则刘启富、万林芳违约，刘启富、万林芳应在拒绝置换或拒签合同之日起3日内返还水碾河公司已支付的13241300元（以刘启富、万林芳从2017年9月至2018年12月31日期间已收到的实际金额为准），并向水碾河公司支付1000万元的违约金及承担由此给水碾河公司造成的经济损失。七、在双方已按本补充协议约定签订了《商品房买卖合同》和《租赁合同》之次日的一年期限内水碾河公司负责为刘启富、万林芳办理位于成华区（建筑面积965.14ｍ²）的房屋不动产证。办理购买前述房屋不动产证的契税等税费由双方各承担50%，水碾河公司先行缴付，刘启富、万林芳在收到税票之日起三日内将50%的税费支付给水碾河公司。如水碾河公司未在前述期限内为刘启富、万林芳办理完毕房屋不动产证（刘启富、万林芳收到水碾河公司关于办理房屋不动产证所需资料的书面通知后不配合，延迟提供办理房屋不动产有关的资料造成的除外），则水碾河公司每月赔偿刘启富、万林芳1万元，直到水碾河公司办理完毕前述不动产证为止……九、水碾河公司负责注销两处房屋的房屋产权证（编号：成房权证监证字第××号和成房权证监证第2325642号）和国土使用权证（编号：成华国用（2012）第××和成华国用（2012）第××），刘启富、万林芳应全力配合。如未能注销，因前述房屋产权证和国土使用权证产生的房产税、滞纳金由水碾河公司承担，但因刘启富、万林芳未配合原因除外。刘启富、万林芳已在2016年8月3日将前述两本房屋产权证和两本国土使用权证原件交由水碾河公司工作人员王海燕签收……附件一：《商品房买卖合同》样本、《租赁合同》样本。陈贞才作为担保人签名。水碾河公司支付了过渡费579300元。 2017年9月21日，陈贞才、水碾河公司出具欠条，载明：根据2017年9月21日签订的《房屋拆迁安置协议书》之《补充协议（三）》约定，水碾河公司欠付刘启富、万林芳295万元，该欠款在2018年12月31日前支付完毕。本欠条在水碾河公司支付完毕上述款项后自动作废。水碾河公司又支付过渡费50万元，仍欠245万元未支付。 另查明，1.2017年11月13日，水碾河公司与第三人李培雄订立《商品房买卖合同（预售）》，将案涉房屋售与第三人李培雄，房号1楼59号，清水成交价2500万元，套内建筑面积303.68m²，分摊的共有建筑面积301.7m²，预测建筑面积共605.38m²。次日在成都市房产管理局进行了备案，网签（或备案号）××。同月15日、16日，李培雄分别将1500万元、1000万元转账支付给水碾河公司。该房屋在本案中因刘启富、万林芳申请保全，本院依法采取了查封（预售证号：成房预售中心城区字第××号，备案号××，唯一码××）。水碾河公司认可，该房屋就是刘启富、万林芳诉请要求交付的房屋。2.刘启富、万林芳陈述，水碾河公司已支付过渡费用4859300元。3.案涉房屋至2019年10月28日仍未取得首次登记。 上述事实有《房屋拆迁安置协议书》及附件、担保书、商品房预售许可证复印件、承诺书、附加条件的承诺书、《补充协议（一）》《补充协议（二）》《补充协议（三）》、欠条、竣工验收报告、水碾河公司与第三人李培雄订立的《商品房买卖合同（预售）》及备案等证据以及当事人的陈述在案予以佐证。 本院认为，因刘启富、万林芳与水碾河公司先后签署了一系列协议书，多次变更双方权利义务，在协议均有效的前提下，本案首先应确定哪一份协议为最终履行依据。根据刘启富、万林芳与水碾河公司签订的最后一份协议即《补充协议（三）》约定，“如果水碾河公司未能在2018年12月31日前完全履行本补充协议第三条和第四条的义务和保证，本补充协议（水碾河公司出具的过渡费欠条除外）和双方已签订的商品房销售合同和租赁合同均终止执行，同时本补充协议（水碾河公司出具的过渡费欠条除外）和双方己签订的商品房销售合同和租赁合同不再具有法律效力。由此而造成的一切损失及全部责任均由水碾河公司承担，此后双方均坚决按《房屋拆迁安置协议书》执行完毕自己的权利、义务及责任，水碾河公司对此无异议。”由此可见，《补充协议（三）》的履行是附条件的，即水碾河公司应履行相应义务。水碾河公司至本案一审法庭辩论终结未举出证据证明其履行了《补充协议（三）》第三条、第四条约定的义务。因此，所附条件未成就，双方应回到《房屋拆迁安置协议书》履行。本院在此基础上对争议焦点分项评判如下： 一、水碾河公司应否向刘启富、万林芳交付房屋 《房屋拆迁安置协议书》约定交房时间为2015年12月30日，案涉房屋已于2017年1月16日完成了竣工验收，具备交房的基础条件，故水碾河公司应当交付。水碾河公司将案涉房屋补偿安置和出卖与刘启富、万林芳后，又将房屋出售与李培雄，实际上为一房两卖。李培雄与水碾河公司签订的合同虽办理了备案，但备案不产生物权效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，刘启富、万林芳要求交付套内面积270m²房屋的请求成立，本院予以支持。 对于余下的套内面积33m²房屋部分，虽不属于拆迁安置补偿的范围，但因拆迁安置而起，与安置房面积、位置紧密相关，根据平面图和房管部门的备案，两部分结合为一个整体，亦在一个备案号下。《房屋拆迁安置协议书》第二条第7款明确约定了刘启富、万林芳购买此部分面积的位置、单价、支付方式，已具备了买卖合同的主要条款且具履行性。但水碾河公司在取得预售许可证后，未按约履行其通知签约义务，反而出售与李培雄。对此，水碾河公司存在过错，依法应承担违约责任。刘启富、万林芳已与水碾河公司达成了购买此部分面积房屋的合意，该合意早于水碾河公司与李培雄签订商品房买卖合同。为了便于统一履行，减少二次诉讼，本院一并处理该诉讼请求。该33m²套内面积的部分应交付给刘启富、万林芳，但两人依约应支付对价。根据《房屋拆迁安置协议书》约定“在水碾河公司取得政府有关部门的房屋预售许可证后，水碾河公司保证在预售房屋的第一时间内与刘启富、万林芳签订上述购房协议，待刘启富、万林芳确认该50m²（建筑面积）商铺及置换的270m²（套内建筑面积）商铺在房管局备案后，刘启富、万林芳在收到水碾河公司书面通知后（以备案时间为准）5个工作日内将应付房款125万元支付给水碾河公司，水碾河公司书面告知刘启富、万林芳房屋主体结构封顶之日（经刘启富、万林芳现场查看）起三个工作日内支付剩余125万元”，备案是支付125万元的前提，尾款125万元在主体封顶且水碾河公司通知后三日内支付。支付对价与取得房屋系对等权利义务，水碾河公司虽未起诉主张刘启富、万林芳支付对价，但刘启富、万林芳自愿在取得房屋的前提下提存价款。本院参照以上约定酌定刘启富、万林芳在水碾河公司协助刘启富、万林芳办理了前述房屋备案后十日内一次性给付房款250万元。 需要说明的是，由于讼争房屋尚未办理首次登记，如果经有关部门核实实际交房面积、层高等与约定不一致，双方当事人可依法另行解决。 二、应否判决水碾河公司履行应交付房屋的办证义务 刘启富、万林芳请求判令水碾河公司将前述房屋的物权登记转移到向刘启富、万林芳名下，承担办证的全部税费。该请求符合合同约定。截至本案一审法庭辩论终结前，案涉房屋未办理首次登记，根据中华人民共和国国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”之规定，案涉房屋不得办理不动产其他类型登记。此项请求系履行非金钱债务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形的除外……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高……”，办证义务符合此种情形，故本院对刘启富、万林芳的该项请求不予支持。但水碾河公司的违约责任并不因此而免除。 三、水碾河公司应否支付过渡费 水碾河公司与刘启富、万林芳认可《房屋安置拆迁协议书》约定的过渡费应从2016年1月1日起算，每个月10万元。水碾河公司提出此前总共补偿达4859300元，已远高于应当补偿的标准。本院认为，4859300元过渡费分别是按三个补充协议支付，三个补充协议签署的背景不同。《补充协议（一）》变更了《房屋拆迁安置协议书》约定的方式，第二条：双方特别约定：无论水碾河公司在今后何时自身的股权转让是否成功以及双方另行签订的补充协议是否生效等情况的发生，水碾河公司都须向刘启富、万林芳按本补充协议第一条双方约定的金额支付房屋拆迁安置过渡费178万元，水碾河公司对此无任何异议。《补充协议（二）》约定，如水碾河公司违反本补充协议第四条保证中的任何一条，包括水碾河公司保证在双方签订本补充协议项下6楼的商品房买卖合同之次日起的3个月内办理商品房买卖合同的备案手续，但刘启富、万林芳未按水碾河公司通知的时间提供备案所需资料的原因除外，则水碾河公司同意执行《房屋拆迁安置协议书》，且刘启富、万林芳不退还水碾河公司已支付的200万元，而作为支付给刘启富、万林芳从2016年8月5日至2017年8月4日期间的安置过渡费。《补充协议（三）》约定，本补充协议签订后，如果水碾河公司未能在2018年12月31日前完全履行本补充协议第三条和第四条的义务和保证，本补充协议（水碾河公司出具的过渡费欠条除外）和双方已签订的商品房销售合同和租赁合同均终止执行，同时本补充协议（水碾河公司出具的过渡费欠条除外）和双方己签订的商品房销售合同和租赁合同不再具有法律效力。由此造成的一切损失及全部责任均由水碾河公司承担，此后双方均坚决按《房屋拆迁安置协议书》执行完毕自己的权利、义务及责任，水碾河公司对此无异议。 从以上三份补充协议看，已支付的过渡费即使在补充协议均不再履行而回到《房屋安置补偿协议书》履行时，均不再退还。故水碾河公司的请求与三份补充协议约定不符而不能成立。2019年1月1日前已发生尚未支付的过渡费245万元，水碾河公司已确认并出具欠条，该245万元应由水碾河公司支付。对于2019年1月1日起每个月的过渡费10万元，根据《房屋拆迁安置协议书》的约定，应由水碾河公司支付至房屋实际交付日止。 四、水碾河公司应否支付逾期交房违约金200万元 《房屋拆迁安置协议书》约定如到2017年6月30日前未交房，水碾河公司向刘启富、万林芳承认违约，愿意承担违约金200万元。交房是水碾河公司的主要义务，水碾河公司至今未向刘启富、万林芳交付房屋，构成违约。而且水碾河公司在签订三份补充协议变更履约方式后均未能履行相应义务，即便水碾河公司支付过渡费，本院综合考虑逾期交房时间长，呈持续状态，逾期交房可能造成房屋租金损失等，对刘启富、万林芳的该项诉讼请求予以支持。 五、陈贞才的保证责任如何承担 陈贞才于2012年10月16日出具担保书，载明：本人愿以个人财产为水碾河公司履行与刘启富和万林芳签署的《房屋拆迁安置协议书》约定的义务承担担保责任。由于双方没有约定保证方式、保证范围、保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”、第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”之规定，可以认定保证方式为连带责任保证，保证范围为水碾河公司在《房屋拆迁安置协议书》中的全部债务，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月内。此处引发两个争议，一是全部债务范围。本院认为，连带责任保证，是指主债务人水碾河公司不履行主债务时，由陈贞才替代履行。而前述主债务中水碾河公司负有交房的义务，因案涉房屋系水碾河公司作为建设单位开发，交房的义务主体只能是水碾河公司，交房系非金钱给付义务，陈贞才无法替代履行。故本院对刘启富、万林芳要求陈贞才对水碾河公司交房义务承担连带责任的主张不予支持。水碾河公司的其他金钱给付义务，陈贞才应当承担连带责任。承担连带责任后，陈贞才可依法向水碾河公司追偿。二是保证期间起算点的认定。依据《房屋拆迁安置协议书》，主债务为违约金200万元、每个月过渡费10万元两部分。此后，刘启富、万林芳与水碾河公司达成了一系列补充协议，先后附条件地将水碾河公司返还拆迁安置房、交付购买房屋的义务变更为货币补偿和其他房屋补偿安置。最后一份协议即《补充协议（三）》约定的保证6楼开业、补差价1000万元，支付拖欠过渡费时间均为2018年12月31日。因此，2018年12月31日为主债务履行届满日。从2019年1月1日起，刘启富、万林芳应在6个月内要求陈贞才履行保证责任。而本案刘启富、万林芳起诉时间为2019年1月14日，故本案保证期间未过。 六、应否撤销水碾河公司与李培雄订立的商品房买卖合同备案 本院已认定讼争房屋应交付给合同成立在前和行使安置补偿优先权的刘启富、万林芳。李培雄与水碾河公司签订的商品房买卖合同可依法另行解决。是否撤销备案是行政行为，本院在民事案件中不予处理。但为便于房屋权属转移登记，防止再次一房多卖引发纠纷，本院确定李培雄和水碾河公司应依法向行政机关申请办理撤销备案。行政机关撤销该备案后，水碾河公司应配合刘启富、万林芳申请办理备案。 综上所述，刘启富、万林芳的诉讼请求除办证及要求陈贞才对交房承担连带责任等外，其余均成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、成都市水碾河商场有限责任公司、李培雄应于本判决生效之日起十日内向行政机关申请撤销网签（或备案号）××项下商品房买卖合同备案； 二、成都市水碾河商场有限责任公司于本判决生效之日起十日内向刘启富、万林芳交付位于成都市置换的商业用房建筑面积415ｍ²（套内面积270ｍ²）和50ｍ²（套内面积33ｍ²）房屋（以刘启富、万林芳与水碾河公司在《房屋拆迁安置协议书》附位置平面图标注Ｌ1-14位置〈对应的预售证为成房预售中心城区字××号、备案号××、唯一码××〉为准）； 三、成都市水碾河商场有限责任公司于网签（或备案号）××项下商品房买卖合同备案撤销后十日内协助刘启富、万林芳申请办理位于成都市置换的建筑面积415ｍ²（套内面积270ｍ²）和50ｍ²（套内面积33ｍ²）商业用房（以刘启富、万林芳与水碾河公司在《房屋拆迁安置协议书》附位置平面图标注Ｌ1-14位置〈对应的预售证为成房预售中心城区字××号、备案号××、唯一码××〉为准）的买卖合同备案； 四、刘启富、万林芳于成都市水碾河商场有限责任公司履行完前述第三项义务后十日内向成都市水碾河商场有限责任公司支付房款250万元； 五、成都市水碾河商场有限责任公司向刘启富、万林芳支付过渡费245万元； 六、成都市水碾河商场有限责任公司向刘启富、万林芳按每月10万元支付逾期交房补偿金（自2019年1月1日起计算至实际交房日为止）； 七、成都市水碾河商场有限责任公司向刘启富、万林芳支付逾期交房违约金200万元； 八、陈贞才对成都市水碾河商场有限责任公司前述第五、六、七项下义务承担连带责任； 九、陈贞才承担连带责任后，有权向成都市水碾河商场有限责任公司追偿； 十、驳回刘启富、万林芳的其他诉讼请求。 以上给付金钱义务，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费211425元，财产保全费5000元，由成都市水碾河商场有限责任公司、陈贞才承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  张引千 人民陪审员  张安华 人民陪审员  唐金成 二〇二〇年二月二十八日 书 记 员  胡晓红