江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初13611号 原告：金崇宣，男，1973年12月9日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：胡云峰，江苏夺锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴思思，江苏夺锦律师事务所律师。 被告：常熟市凯莱实业有限公司，住所地江苏省常熟市十字东路。 法定代表人：戴小明。 委托诉讼代理人：赵伟明，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐金宝，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 原告金崇宣诉被告常熟市凯莱实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用小额诉讼程序于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告金崇宣的委托诉讼代理人胡云峰、被告常熟市凯莱实业有限公司的委托诉讼代理人赵伟明到庭参加诉讼。后本案依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月20日公开开庭进行了审理，原告金崇宣的委托诉讼代理人吴思思、被告常熟市凯莱实业有限公司的委托诉讼代理人赵伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金崇宣向本院提出诉讼请求：1、返还原告保证金人民币5000元整；2、承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告约自2002年开始向被告租赁店铺，后因2004年火灾，全体租赁户搬迁至八达鞋城二楼，原告遂向被告承租了八达鞋城二楼2031号店铺，并签订房屋租赁合同，后被告于2007年向原告收取5000元经营秩序保证金，出具收条一份，并约定租赁期满后退还。2012年起被告公司内部出现矛盾，直至2017年，原告向林某(被告公司股东之一)交付2012年至2016年该店铺的占有使用费时，原告方知被告早已丧失案涉店铺的经营管理权。自此，原告多次向被告要求退还该笔保证金，被告迟迟不予退还。故此，原告为维护自身合法权益，起诉到法院。 被告常熟市凯莱实业有限公司辩称：第一、根据原告提交的商业店铺租赁合同，原被告之间的租赁关系在2012年5月15日就已届满，此后原告并没有向被告请求返还5000元保证金，原告现在起诉要求返还5000元保证金已超过法律规定的诉讼时效。第二、2010年10月19日被告被江苏省高级人民法院终审判决解散，2012年12月7日常熟法院裁定受理案外人林某申请的对被告的强制清算案，常熟法院指定江苏华星会计事务有限公司组成清算组，在清算过程中清算组曾向各租户发过公告，通知各债权人申报债权，但原告未向清算组申报债权，要求退还5000元保证金，更加证明本案原告诉请已过诉讼时效。第三、退一步讲即使2012年5月15日以后原被告之间的租赁关系仍然存续，但被告事实上并未收到原告缴纳的商业店铺租金，合同法第六十七条规定当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。故本案中原告违约在先，无权要求被告返还5000元租赁保证金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2002年左右，原告向被告常熟市凯莱实业有限公司租赁店铺。后原告向被告租赁常熟市八达鞋城二楼凯莱鞋都2031号店铺，用于品牌皮鞋经营。在租赁过程中，常熟市凯莱实业有限公司凯莱鞋都分公司（管理方）与原告金崇宣（使用方）签订《凯莱实业有限公司凯莱鞋都防火安全责任书暨市场管理协议》一份，明确：为了加强八达鞋城二楼凯莱鞋都的防火管理，严防重特大火灾事故发生，保护广大经商人员的利益，同时为更好地加强二楼内部的各项管理，明确管理方和使用方的权利义务，签订该协议，协议明确了防火安全责任内容、市场管理内容，并约定了“为确保本协议的有效履行，使用方需向管理方交纳5000元维护经营秩序保证金，至租赁期限届满时如无违章罚款则全额返还，如有罚款的则返还扣除罚款后的余额，凡事模范遵守协议约定，对维护经营秩序有贡献者，经群众评定给予奖励”。2007年9月6日，原告向常熟市凯莱实业有限公司凯莱鞋都分公司交纳了经营秩序维护保证金5000元。原、被告已经结清截至2012年5月15日的租金。审理中，被告表示，其与原告之间的租赁关系已于2012年5月15日解除，其收到了原告交纳的保证金5000元。 另查明，常熟市招商南路88号八达鞋城房屋所有权人系常熟服装城集团有限公司。2007年6月6日，常熟服装城集团有限公司将包括案涉2031号店铺在内的69个店铺（面积约3189.06平方米）出租给被告，租赁期限自2006年9月28日至2012年5月15日。2012年5月24日，常熟服装城集团有限公司（甲方）与戴小明、林某（乙方）签订《八达鞋城二楼商务用房出租协议书》一份，约定：“甲方将八达鞋城二楼店铺69只、营业面积3189.06平方米出租给乙方用于经营鞋类，租赁时间从2012年5月16日至2017年5月15日止……”。2016年9月5日，常熟服装城集团有限公司（出租方）与林某（承租方）签订《八达鞋城二楼商务用房出租协议书》一份，约定：“鉴于承租方在2016年8月24日通过协商，对八达鞋城二楼商铺分配确认，取得了八达鞋城二楼35间，面积1606.98平方米（附商铺分配确认表）的临时承租权，用于鞋类经营。为明确出租方与承租方的权利义务，经双方协商，签订本协议：一、租赁时间：根据原签订合同协议书规定，从2012年5月16日起至2017年5月15日止……三、承租期内：①承租方在经出租方同意的前提下可以开展招商活动，原安置户具有优先承租权。②承租方应负责租赁区域内的日常管理，负责整个租赁区域的消防安全、卫生保洁、市场秩序、计划生育等工作。同时必须服从出租方对八达鞋城的整体管理”，商铺分配确认表显示案涉2031号商铺承租方系林某。2017年5月10日，常熟服装城集团有限公司与林某就上述35间店铺续签了租赁合同，合同租赁期限自2017年5月16日起至2018年5月15日止。原告租赁使用常熟市八达鞋城二楼2031号店铺至今。 再查明，被告常熟市凯莱实业有限公司成立于2002年1月，林某与戴小明系该公司股东，戴小明任公司法定代表人及执行董事，林某任公司总经理兼公司监事。常熟市凯莱实业有限公司凯莱鞋都分公司系被告常熟市凯莱实业有限公司设立的分公司。2006年11月28日，林某向苏州市中级人民法院起诉要求解散常熟市凯莱实业有限公司并进行清算，苏州市中级人民法院驳回了林某的申请。后林某提起上诉，江苏省高级人民法院于2010年10月19日判决撤销苏州市中级人民法院的（2006）苏中民二初字第0277号民事判决，并解散常熟市凯莱实业有限公司。后常熟市凯莱实业有限公司、戴小明申请再审，最高人民法院于2012年4月29日裁定驳回常熟市凯莱实业有限公司、戴小明的再审申请。2012年11月7日，本院受理了林某对常熟市凯莱实业有限公司的强制清算申请，2012年11月20日，本院出具（2012）熟法商清算字第0001-01号公告一份，内容为：“本院于2012年11月7日裁定受理林某对常熟市凯莱实业有限公司的强制清算申请，并于同日确定由江苏华星会计师事务所有限公司组成常熟市凯莱实业有限公司清算组。常熟市凯莱实业有限公司的债权人应自公告之日起45日内，向常熟市凯莱实业有限公司清算组（通讯地址：江苏省常熟市新建警务站；邮政编码：215500；联系电话：0512-52196650）申报债权。常熟市凯莱实业有限公司的债务人或者财产持有人应尽快向常熟市凯莱实业有限公司清算组清偿债务或交付财产。特此公告！”。在常熟市凯莱实业有限公司的清算过程中戴小明、林某于2014年6月11日签订了《和解协议》，关于八达鞋城所租赁的店铺，约定“凯莱鞋都69个店铺各半分割经营，管委会基于股东双方的和解而给予两股东承租鞋都的优惠政策，由双方股东共享”。 审理中，原告申请证人林某出庭作证，证人林某表示：2002年、2003年的时候，成立了鞋都分公司，其是负责人，从那时候起原告就租赁其鞋都的商铺。到2004年7月12日收回了鞋都的章。2015年5月份之前是与凯莱实业有限公司签订租赁合同，5月份之后没有签订租赁协议。2016年9月6日以后，原告向其租赁门市部的，原告系其租户。2012年5月至2016年9月其与原告没有签订租赁合同。2017年6、7月份原告与其签订租赁合同，其系被告常熟市凯莱实业有限公司的股东。2017年6、7月份，其跟原告签订合同的时候，原告要求其退保证金，原告认为其系凯莱鞋都的法人，其跟原告讲保证金交给谁就向谁退保证金。原告在2017年之前没有向其要过保证金。2014年至2016年租金，原告将租金交到八达五楼，后其与八达确认了租金。原告对林某的证人证言未持异议，但被告对林某的证人证言持有异议，认为林某与本案存在重大利害关系；证人从2016年就开始向原告催讨租金，结合被告的解散和清算实际情况看，在林某催讨租金时不可能不告知被告公司被解散和清算的事实。因此原告最迟在2016年林某催讨租金时就已经明确知晓了被告被结算和清算的事实。另外事实上，因为清算组发布公告要求债权人申报债权，各原告更不可能否认知晓被告被解散和清算的事实。综上，林某的证人证言不予采信。 还查明，2017年8月22日，本院立案受理了案外人褚爱光诉常熟市凯莱实业有限公司租赁合同纠纷一案，褚爱光要求常熟市凯莱实业有限公司返还保证金5000元整并承担本案诉讼费。常熟市凯莱实业有限公司辩称，褚爱光至今仍在承租，常熟市凯莱实业有限公司享有出租权的相关权利，故褚爱光仍旧应该按照防火安全责任书及市场管理协议的约定交纳5000元维护经营秩序保证金，故褚爱光无理由要求常熟市凯莱实业有限公司返还；常熟市凯莱实业有限公司在2012年左右公司清算的时候这5000元也是在清算清单之中的，所以这5000元非因法定事由并经法定程序是不能随意退还的，故要求驳回褚爱光的诉请。该案经审理后，于2018年1月29日作出民事判决：判决常熟市凯莱实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还褚爱光保证金5000元。现该判决已经生效。 本院认为，原、被告签订的《凯莱实业有限公司凯莱鞋都防火安全责任书暨市场管理协议》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据该协议约定，原、被告租赁期限届满时被告应退还经营秩序保证金5000元。现本案所涉的店铺已由常熟服装城集团有限公司出租给林某个人，被告已不再是租赁店铺的承租人，原、被告之间的租赁关系已终止，故原告要求被告退还经营秩序保证金5000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对于被告认为原告起诉已经超过诉讼时效的抗辩，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，被告虽在清算过程中发布申报债权的公告，但被告股东最终和解，被告的主体依然存续。原告作为被告店铺的承租人，对于被告公司解散清算及股东之间利益分割的信息难以精确知悉，其在2017年5月以后向林某主张退还保证金遭拒后才意识到自己的权利受到损害的主张符合常理，故被告的上述抗辩，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告常熟市凯莱实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告金崇宣保证金5000元。（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××61）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告常熟市凯莱实业有限公司负担（原告预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：江苏省苏州市中级人民法院） 审 判 长  曾庆会 人民陪审员  郁秋萍 人民陪审员  张永泉 二〇二〇年二月二十七日 书 记 员  吴 燕