福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初628号 原告（反诉被告）：陈鑫，男，1995年12月3日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：施璐，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：吴合煌，男，1973年11月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 第三人：福州宝龙房地产发展有限公司，住所地福建省福州市台江区工业路**，统一社会信用代码913501007549575970。 法定代表人：许健康，董事局主席。 委托诉讼代理人：杨清，福建瑞权律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）陈鑫与被告（反诉原告）吴合煌、第三人福州宝龙房地产发展有限公司（以下简称“福州宝龙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈鑫及其委托诉讼代理人施璐、被告吴合煌及第三人福州宝龙公司的委托诉讼代理人杨清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈鑫向本院提出诉讼请求：1．判令解除陈鑫与吴合煌于2018年5月21日签订的《宝龙WD1018点位承包协议》及《宝龙WD1018补充协议》；2．判令吴合煌向陈鑫返还履约保证金49,719元、水电押金3,000元、租金差额68,000元；3．判令吴合煌向陈鑫赔偿装修损失50,000元、货物腐烂损失5,000元、转让费损失35,000元、更名费损失5,000元、营业执照办理费损失2,000元；4．判令吴合煌向陈鑫返还店内设备及物品（详见证据中的设备及物品清单）；5．本案的全部诉讼费用由吴合煌承担。事实和理由：2018年5月21日，陈鑫与吴合煌签订《宝龙WD1018点位承包协议》及《宝龙WD1018补充协议》，约定吴合煌将位于宝龙南区前花圃边活动亭3×6平方米的宝龙WD1018点位承包给陈鑫经营，承包期限自2017年12月1日起至2020年11月30日止。协议同时就履约保证金、水电押金、每月场地承包金、违约责任等事宜作了约定。同日，陈鑫与前次承租人谢强签订《店面转让合同》，约定谢强将宝龙WD1018点位承租权转让给陈鑫，转让费为35,000元。上述协议签订后，陈鑫依约于当日支付了各项费用。宝龙WD1018点位于2018年5月22日正式交接给陈鑫使用。陈鑫每月均按时足额支付场地承包金、物业及水电等各项费用。2018年10月至11月期间，陈鑫通过第三人福州宝龙公司下发的两份《整改通知书》及第三人上海总部监审部高级经理许卓峰到店询问后所释明的事实，得知吴合煌作为宝龙WD1018点位的承租人未按时向第三人支付2018年10月及11月点位租金，同时根据吴合煌与第三人签订的《宝龙WD1018点位租赁合同》，吴合煌无权转租宝龙WD1018点位，且租赁期限将于2018年11月30日届满。因吴合煌私自转租，第三人将于租赁期限届满时对宝龙WD1018点位进行清场处理并采取停水停电措施。因此，吴合煌的行为导致《宝龙WD1018点位承包协议》及《宝龙WD1018补充协议》的合同目的不能实现，并给陈鑫造成极大的经济损失，已构成根本违约。现经协商无果，陈鑫特提起诉讼，请求法院判如所请。 吴合煌辩称，其同意解除合同，但要收取违约金。陈鑫第二、三项诉请应根据合同约定，是陈鑫经营不善，不是其要求陈鑫搬走，且陈鑫还欠其租金。转让设备是陈鑫与上一家的约定，其也默认了，但是与其无关。陈鑫第四项诉请的设备和物品还在店铺里，且占用其店铺。 第三人福州宝龙公司述称，本案是原、被告之间的关系，原、被告履行合同关系，与福州宝龙公司无关。福州宝龙公司只是提供场地。福州宝龙公司对陈鑫不承担任何法律责任，仅仅是为了查明事实才参与，经确认，福州宝龙公司提供陈鑫使用的场地，场地使用费是向陈鑫收取，同时，鉴于吴合煌将场地转租给陈鑫使用，福州宝龙公司向陈鑫开具了场地使用费发票。吴合煌在2018年12月之后都没向福州宝龙公司支付租金，根据合同约定，未缴纳租金，福州宝龙公司有权断水断电，该措施符合法律规定。目前店铺依旧是吴合煌占用。希望双方解决问题，方便福州宝龙公司后续招商。 吴合煌向本院提出反诉请求：1．判令双方签订的《宝龙WD1018点位承包协议》及《宝龙WD1018补充协议》于2019年1月15日解除；2．判令陈鑫向吴合煌支付2018年12月至2019年1月15日场地承包费23,625元及违约金（以所欠费用为基数，按照月2%的标准，从2018年12月1日计算至款项全部还清止日止）；3．判令陈鑫向吴合煌支付2019年1月16日起的场地占用费（以每月场地承包费15,750元为标准，暂计至2019年4月15日为47,250元）；4．判令陈鑫所支付的履约保证金49,719元、水电押金3,000元不予退还；5．本案诉讼费用由陈鑫承担。事实和理由：2018年5月21日，吴合煌、陈鑫签订《宝龙WD1018点位承包协议》及《宝龙WD1018补充协议》，就陈鑫承包位于宝龙城市广场WD101点位事宜达成一致约定，同时约定承包期限为2017年12月1日起至2020年11月30日止，2018年12月1日至2019年11月30日每月场地承包金15,750元，陈鑫应于每月1日前7日交纳下1个月承包金，逾期缴纳，按照日百分之三计收违约金，超过10日未缴纳，吴合煌有权解除协议并不退还履约保证金。陈鑫在履约过程中，未按约定支付2018年12月的承包金，在经吴合煌多次催告仍拒不履行。无奈之下，吴合煌只能根据合同约定向陈鑫发函解除协议并要求返还承包点位，但截止到起诉之日，陈鑫始终占用点位未返还。 陈鑫辩称，一、陈鑫与吴合煌于2018年5月21日签订的《宝龙WD1018点位承包协议》及《宝龙WD1018补充协议》虽系双方真实意思表示，但该协议约定的转租期限自2017年12月1日至2020年11月30日止，陈鑫提交的证据《录音》可证实吴合煌与第三人福州宝龙公司之间租赁合同中约定的租赁期限至2018年11月30日止，双方之间约定的转租期限超过了吴合煌与第三人之间约定的租赁期限，故《宝龙WD1018点位承包协议》及《宝龙WD1018补充协议》中超过2018年11月30日的转租部分的约定无效，其他部分不违反法律强制性规定，应受法律保护。双方之间在《宝龙WD1018点位承包协议》及《宝龙WD1018补充协议》中约定的权利、义务自吴合煌租赁期届满之日即2018年11月30日终止，上述协议自2018年12月1日起无法继续履行，陈鑫签订合同目的不能实现，吴合煌的行为已经构成违约。二、宝龙WD1018点位于2018年12月18日被第三人采取停电措施，陈鑫签订合同目的不能实现，吴合煌的行为已经构成违约，给陈鑫造成极大的经济损失。根据法律规定及《宝龙WD1018点位承包协议》第六条约定：“……履约保证金在承包期满后原告无违约无欠费的情况下无息退还”、“……水电押金在使用期满后原告无违约无欠费的情况下无息退还”；第七条约定：“……补充：若原告无违约情况下，物业将本店面收回，被告赔偿原告伍万元整装修费”，吴合煌的违约行为给陈鑫造成极大的经济损失，陈鑫有权要求吴合煌返还履约保证金49,719元、水电押金3,000元、租金差额68,000元，赔偿陈鑫因无法继续使用宝龙WD1018点位所受到的装修损失50,000元、货物腐烂损失5,000元、转让费损失35,000元、更名费损失5,000元、营业执照办理费损失2,000元；并返还店内设备及物品，若不能返还应当折价赔偿。陈鑫已按时足额缴纳2018年5月21日至2018年11月30日的租金、水电费、物业费，没有违约行为。因吴合煌在租赁期届满后未与第三人续租店铺，故陈鑫未缴纳后续租金。且第三人已经承认吴合煌未支付12月租金才是第三人对店铺断水断电的根本原因。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月21日，陈鑫作为承租方，与出租方吴合煌签订《宝龙WD1018点位承包协议》，主要约定：吴合煌将讼争租赁物即位于宝龙WD1018点位位置在宝龙南区前花圃边活动亭3×6米尺寸承包给陈鑫经营，承包期限3年，自2017年12月1日至2020年11月30日；场地承包费第一年自2017年12月1日至2018年11月30日每月为15,000元，第二年每月为15,750元，第三年每月为16,537元，应每月支付一次，于每月1日前七日缴纳下一个月承包金；物业费每月350元，应按月交付，于每月1日前七日缴纳下一个月物业费；场地使用期间水、电费应在收到管理公司缴费通知单5日内交清；陈鑫需在协议签订当日向吴合煌缴纳履约保证金49,719元及水电押金3,000元，期满后陈鑫无违约无欠费的情况下无息退还；若陈鑫无违规情况下，物业将本店面收回，吴合煌赔偿陈鑫伍万元整装修费；上述各项费用若超过10天未付，按日百分之三支付违约金，且吴合煌有权单方面停水停电并解除合同并不退还履约保证金；使用期满后，陈鑫加建于使用场地固定不宜拆除的设施设备无偿归吴合煌所有等。双方还签订有一份《宝龙WD1018补充协议》，约定了“甲方（吴合煌）与乙方（陈鑫）为合作双方，甲乙双方投资后全权由乙方负责经营管理甲方不干涉乙方任何经营管理权。甲方只收取承包协议中双方规定的承包金，乙方承包期间经营盈利与亏损与甲方无关。经营场地需向宝龙物业缴纳的租金由甲方负责缴纳与乙方无关”等内容。当日，陈鑫通过案外人叶明向吴合煌支付履约保证金49,719元、水电押金3,000元、承包金、水电费、更名费5,000元计73,069元。陈鑫还向吴合煌支付了营业执照办理费2,000元，并按约支付承包金到2018年11月份。 因吴合煌原与案外人谢强就讼争租赁物签订有租赁合同，谢强使用租赁物经营“炸出阁”，故2018年5月21日，陈鑫又与谢强签订《店面转让合同范本》，约定陈鑫向谢强支付转让费35,000元，谢强将租赁物承租权转让给陈鑫，转让后租赁物内所有设备等全部归陈鑫所有，谢强与吴合煌之间的租赁合同终止。当日，陈鑫通过叶明向谢强支付35,000元。次日，谢强向陈鑫交接讼争租赁物。 另，福州宝龙公司在2018年7月、8月、9月、11月向陈鑫开具了场地使用费票据，并于2018年11月27日向陈鑫所经营“庙东排骨”送达《整改通知书》，主要内容为：截止至2018年11月27日尚欠2018年11月WD1018点位租金，请于通知签收日当日内至我司五楼缴费窗口缴纳租金，逾期未缴纳我司将停止一切物业服务。2018年12月21日，吴合煌向陈鑫书面催收2018年12月1日起的承包金及违约金等款项。2019年1月10日，吴合煌再次向陈鑫书面催收欠款，并通知解除双方签订的《合作协议》、《补充协议》，解除时间为2019年1月10日。 诉讼中陈鑫主张，吴合煌就讼争租赁物与第三人福州宝龙公司签订的租赁合同至2018年11月30日已届满，且由于吴合煌未向福州宝龙公司缴纳2018年11月租金，福州宝龙公司遂在2018年12月18日对租赁物采取停电措施，造成其货物损失2,000元，后吴合煌在2019年1月10日更换租赁物门锁，其有报警回执为证。吴合煌辩称其就讼争租赁物与福州宝龙公司的租赁期限到2024年3月31日，但其对2018年11月30日以后的租赁合同关系未能提供充分证据。吴合煌对陈鑫的货物损失亦不认可，并称其系在2018年1月15日锁住租赁物，陈鑫的设备和物品至今占用租赁物。福州宝龙公司对停电时间无异议，称停电原因在于吴合煌未按约付租。福州宝龙公司对其与吴合煌之间的租赁合同租期至2018年11月30日没有提出反对意见，称只要有交租金就可以续期，但诉讼中福州宝龙公司并未提供2018年11月30日以后其就讼争租赁物与吴合煌或陈鑫之间的租赁合同。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，陈鑫与吴合煌签订《宝龙ＷＤ1018点位承包协议》及《宝龙ＷＤ1018补充协议》，双方约定吴合煌将位于福州宝龙南区点位活动亭交付陈鑫，承包期限自2017年12月1日至2020年11月30日，期间吴合煌只收取承包金，不干涉陈鑫任何经营管理权，陈鑫的经营盈亏与吴合煌无关，故承包协议即租赁合同，承包期限即租赁期限，承包金即租金。陈鑫与吴合煌的上述约定系双方当事人的真实意思表示，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”规定，由于吴合煌与福州宝龙公司就讼争租赁物签订的租赁合同至2018年11月30日已经届满，亦无其他可认定有效的情形，故陈鑫与吴合煌对租期2018年12月1日至2020年11月30日的约定无效。吴合煌辩称2018年11月30日以后其就讼争租赁物与福州宝龙公司成立有租赁合同，但依据不足，亦无在案证据予以证明，本院不予采信。陈鑫要求解除讼争两份协议和吴合煌应返还租金差额68000元的诉讼请求，以及吴合煌要求讼争两份协议于2019年1月15日解除和陈鑫应支付2018年12月至2019年1月15日承包费及违约金的反诉请求于法无据，本院均不予支持。 依前所述，且至2018年11月30日，陈鑫与吴合煌均无违约行为，故陈鑫应向吴合煌返还讼争租赁物，吴合煌应向陈鑫返还履约保证金49,719元及水电押金3,000元。陈鑫要求吴合煌返还履约保证金49,719元及水电押金3,000元的诉请于法有据，本院予以支持。吴合煌要求不予退还履约保证金及水电押金的反诉请求于法无据，本院不予支持。本案中，陈鑫已举证证明吴合煌在2019年1月10日更换租赁物门锁，吴合煌辩称在2019年1月15日锁住租赁物但没有依据，且无在案证据证明2019年1月10日之后陈鑫在使用租赁物，故本院认定讼争租赁物自2019年1月10日起由吴合煌占用管业中。因此，陈鑫应按15,750元/月的标准，向吴合煌支付自2018年12月1日起至2019年1月9日止的占有使用费计20,475元。对吴合煌以陈鑫的设备和物品至今占用租赁物为由，要求陈鑫支付此后的占用费的反诉请求，因陈鑫未能进行腾空系因吴合煌在2019年1月10日锁住租赁物，故吴合煌该项反诉请求超出20,475元金额的部分依据不足，本院不予支持。关于陈鑫要求吴合煌返还或折价赔偿设备和物品以及要求吴合煌赔偿装修损失50,000元、货物腐烂损失5,000元、转让费损失35,000元、更名费损失5,000元、营业执照办理费损失2,000元的诉讼请求。本案讼争协议中陈鑫与吴合煌对租期2018年12月1日至2020年11月30日的约定无效，陈鑫有权要求吴合煌赔偿损失，但2018年5月21日至2018年11月30日期间，陈鑫使用讼争租赁物进行“庙东排骨”经营活动，必然产生装修费、转让费、更名费及营业执照办理费，其中转让费包含原“炸出阁”所有设备的转让款，讼争协议还约定使用期满后固定不宜拆除的设施设备无偿归吴合煌所有，且陈鑫未提供充分证据证明所主张设备和物品的详情，同时鉴于陈鑫与吴合煌对租赁合同部分无效的法律后果均存在过错，双方应各自承担相应的责，故本院酌定吴合煌应向陈鑫赔偿损失计50,000元。陈鑫上述诉讼请求超出本院确认的部分依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、陈鑫与吴合煌于2018年5月21日签订的《宝龙WD1018点位承包协议》中对租期2018年12月1日至2020年11月30日的约定无效； 二、吴合煌应于本判决生效之日起十日内向陈鑫返还履约保证金49,719元及水电押金3,000元计52,719元； 三、吴合煌应于本判决生效之日起十日内向陈鑫赔偿损失计50,000元； 四、陈鑫应于本判决生效之日起十日内向吴合煌支付自2018年12月1日起至2019年1月9日止的占有使用费计20,475元； 五、驳回陈鑫的其他诉讼请求； 六、驳回吴合煌的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4,565元，反诉案件受理费1,460元，合计案件受理费6,025元，由陈鑫负担1,001元，由吴合煌负担5,024元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  刘清华 人民陪审员  陈玉琼 人民陪审员  李 芬 二〇二〇年二月二十七日 书 记 员  李焱鑫 附本案相关法律条款内容： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 …… 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 …… 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。