江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初6000号原告：冯燕，女，1982年7月6日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：吴英，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛清文，江苏益友天元律师事务所实习律师。被告：南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路1508号星东环大厦1幢902室。负责人：施昆。被告：南京乐伽商业管理有限公司，住所地江苏省南京市建邺区白龙江东街22号艺树家工场项目1801室。法定代表人：姜千。原告冯燕与被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司（以下简称乐伽苏州分公司）、南京乐伽商业管理有限公司（以下简称乐伽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理。因对两被告适用公告送达，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2020年2月3日公开开庭进行审理。原告冯燕及其委托诉讼代理人吴英、薛清文到庭参加诉讼。经本院合法传唤，两被告均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告冯燕向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告一签订的编号为LJSF020001228《房屋租赁合同》，返还租赁物；2、二被告向原告支付自2019年6月4日至解除上述《房屋租赁合同》之日止的全部拖欠租金(暂计算至2019年8月3日的拖欠租金为7000元)以及水电费；3、二被告承担违约金14000元；4、请求判令二被告向原告支付自解除上述《房屋租赁合同》之日至实际迁出之日止的房屋占有使用费以及水电费；5、本案的诉讼费用由二被告承担。审理中，原告明确要求乐伽苏州分公司承担支付责任，乐伽公司承担补充清偿责任。事实与理由：2018年2月1日，原被告双方签订一份《房屋租赁合同》(合同编号：LJSF020001228)，合同约定由被告承租原告位于苏州市相城区(房产证号30××08)，租赁期自2018年2月2日起至2021年3月18日止，租金为每月3500元，支付租金的方式为季付。合同签订后，被告支付了第一期租金和押金3500元。自2019年6月4日起，被告未再支付过租金。2019年8月7日，被告在公众号和媒体发出公告，明确表示公司因经营不善，无力履行合同。无法偿还客户欠款，愿意承担违约责任。原告为维护自身合法权益，现诉至法院。被告乐伽苏州分公司、乐伽公司均未作答辩。经审理查明，2018年2月1日，冯燕（作为出租人、甲方）与乐伽苏州分公司（作为承租人、乙方）签订租赁合同（编号：LJSF020001228），主要内容为：“第一条房屋坐落及设施情况甲方出租给乙方的房屋位于苏州市相城区水韵花都一期40-809。第二条租赁期限及用途租赁期限自2018年2月2日至2021年3月18日止。甲方应于2018年2月2日将房屋按约定条件交付给乙方。甲乙双方约定自交付起至2018年3月3日止为甲乙双方约定的空置期或装修期，空置期或装修期为45天。此期间内乙方不承担房租，但承担空置期间产生的其他费用（如物业费、水电费等）。第一次房租及其他费用在空置期结束后支付。乙方租赁用途为房屋转租及转租管理。第三条租金及押金租金为3500元/月，房屋押金为3500元，待乙方退租后返还。支付形式为季付。第一次支付房租的时间为2018年3月4日，第二次支付房租的时间为2018年6月4日（根据付款形式依次类推）。第八条违约金和违约责任1、乙方应按约定支付房租，如逾期超过5天后每逾期一天，按照日租金的标准向甲方支付违约金（法定节假日、法定休息日及公司正常假期除外）。2、在租赁期内，乙方单方解除合同的，构成违约，应向甲方支付违约金。3、在租赁期内，甲方提供的房屋的建筑结构和设备设施不符合建筑、消防、治安、卫生等方面安全条件的，构成违约，应向乙方支付违约金。4、自签约日期至租赁期结束止，甲方单方解除合同的构成违约，应向乙方支付违约金。5、甲乙双方约定，违约方应向守约方支付的违约金数额为14000元。该合同还对其他事项进行了约定。冯燕在甲方处签名，乐伽苏州分公司在乙方处加盖合同专用章，莫烨涛作为代理人签名。2018年2月1日，冯燕出具收条确认收到乐伽苏州分公司支付的房屋押金3500元。2019年8月7日，乐伽公司在其微信公众号中发布公告称，“近期因公司经营不善，无力履行合同，公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款；凡房东、房客自愿达成和解协议的，我公司无条件予以认可，无须再通知我公司，原房屋租赁合同即时中止作废，不再履行；鉴于我公司已无能力履行与房东、房客签订的租赁合同，对房东、房客同时要求解除与我司签订的房屋租赁合同的，我公司无条件同意，并放弃追究房东、房客因提前解除房屋租赁合同而产生的责任，我公司仍承担因不能履约而产生的违约、赔偿损失等法律责任。房东、房客无法达成和解的可依法通过法律途径解决，追究我司应承担的法律责任，我司尊重并执行一切决定。”2019年8月8日，冯燕向乐伽公司、乐伽苏州分公司发出书面催款函，要求其于2019年8月15日前支付拖欠房租。乐伽公司拒收信件，乐伽苏州分公司于2019年8月9日签收。另查，坐落于苏州市相城区元和街道水韵花都家园40幢809室房屋为冯燕单独所有。以上事实，有当事人举证的身份证复印件、企业公示信用报告、租赁合同、收条、公告、催款函、寄送凭证、房屋产权证书以及当事人陈述等附卷作证。庭审中，冯燕述称，租赁合同签订次日即交付了租赁房屋，交付手续是与乐伽苏州分公司员工莫烨涛办理的。自2019年6月4日起未再收到过房租。房屋的实际承租人是在2020年1月1日搬走的，并且结清了水电费，故本案中不再主张收回房屋、支付水电费的诉讼请求。冯燕另明确，违约金14000元是根据合同第八条第五点主张的，事实上房屋一直在空置，损失远不止该金额。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。冯燕与乐伽苏州分公司签订的租赁合同是双方。当事人的真实意思表示，具有法律约束力，双方均应按约履行。本案租赁合同履行过程中，冯燕主张其自2019年6月4日起未再收到过房屋租金，乐伽公司亦通过其微信公众号表示房屋租赁合同无法继续履行，故冯燕要求解除双方租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。关于解除时间，因冯燕在起诉时提出了解除合同的请求，本院以向乐伽苏州分公司公告送达起诉状副本的送达之日即2019年12月26日作为解除合同的通知到达时间，故认定本案房屋租赁合同于2019年12月26日解除。因此，乐伽苏州分公司应当向冯燕支付从2019年6月4日起至2019年12月26日止的房租合计23596.78元。关于房屋占有使用费，冯燕确认实际承租人于2020年1月1日搬离，故乐伽苏州分公司还应支付2019年12月27日至2019年12月31日期间的房屋占有使用费564.52元。关于违约金，冯燕根据合同约定主张14000元，本院认为，违约金的主要目的在于弥补守约方的损失，根据冯燕的陈述，其已实际于2020年1月1日收回房屋，本院酌情给予冯燕两个月租金的房屋空置期损失作为违约金，故认定违约金7000元。因此，乐伽苏州分公司应支付冯燕房屋租金、占有使用费、违约金合计31161.3元，扣除冯燕已收到的押金3500元，尚需支付27661.3元。由于乐伽苏州分公司系乐伽公司下属不具法人资格的分支机构，故乐伽公司应承担补充清偿责任。乐伽公司、乐伽管苏州分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告冯燕与被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司之间的《房屋租赁合同》(合同编号：LJSF020001228)于2019年12月26日解除。二、被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯燕拖欠的房屋租金、占有使用费以及违约金合计27661.3元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022017848）。三、被告南京乐伽商业管理有限公司对上述第一项承担补充清偿责任。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为1638元、公告费600元，合计2238元，由被告南京乐伽商业管理有限公司苏州分公司、南京乐伽商业管理有限公司负担（其中，案件受理费1638元原告冯燕已预交，本院予以退还，两被告于本判决生效之日起十日内向本院交纳；两被告另于本判决生效之日起十日内支付原告冯燕公告费600元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判长 吴 宏审判员 候佳芸审判员 孙墨琪二〇二〇年二月二十六日书记员 陆锦枫