广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初20233号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市**中山三路**，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，行长。委托诉讼代理人：丁金石，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：李少杰，广东广中律师事务所律师。被告：王世充，男，1982年6月26日出生，汉族，身份证住址广东省化州市。被告：中山市鼎威房地产开发有限公司，住所地，住所地广东省中山市三乡镇景观大道**鼎威花园**40卡会信用代码91442000666466480G。法定代表人：邓继颂。委托诉讼代理人：廖蔓纯。该司职员。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告王世充、中山市鼎威房地产开发有限公司（以下简称鼎威房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行诉称，因被告王世充拖欠建行中山分行购房借款本息未按时归还，鼎威房地产公司系保证人，向本院提出诉讼请求：1.解除原告建行中山分行与被告王世充签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告王世充向原告建行中山分行偿还借款本金772311.91元及及利息13323.61元、罚息264.02元（暂计至2019年6月18日，之后的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算至清偿之日止；3.被告王世充承担原告建行中山分行因实现债权支出的律师费31400元；4.原告建行中山分行对被告王世充提供的抵押物（位于中山市）处置所得价款享有优先受偿权；5.被告鼎威房地产公司对被告王世充的上述债务承担连带清偿责任。庭审中，原告建行中山分行称被告王世充在起诉后偿还了部分欠款，截至2020年1月7日，尚欠借款本金746999.84元、利息2592.71元、罚息186.51元。被告鼎威房地产公司到庭辩称对原告的诉求没有异议。被告王世充经本院合法传唤，未到庭应诉，也未提交答辩意见及证据。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：王世充。签约情况：2016年11月28日，双方当事人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440781801-2012-20161686332）。借款用途：购买广东省中山市的房地产。贷款本金：830000元。贷款期限：2016年12月1日起至2046年12月1日止。约定还款方式：等额本金还款法。还款日为每月1日。贷款执行利率：浮动利率，以中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率水平上下调15%确定，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述调整幅度，在合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。罚息计收标准：借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，罚息利率为贷款利率的水平上上浮50%。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，有权以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。抵押担保情况：抵押物为王世充以本案借款所购的位于广东省中山市的房地产，约定的抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利），违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。该房地产于2016年11月29日办理了抵押登记备案手续（易房抵字第××号），但目前未办妥他项权证。律师费用情况：合同约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、律师费等）由借款人承担。本案中，建行中山分行委托广东广中律师事务所律师作为本案诉讼代理人，双方约定按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万（含10万）以下：8%；10万-50万（含50万）：5%；50万-100万（含）：4%。为此，建行中山分行支付了律师费31400元，该律师事务所开具了相应金额的律师费发票。贷款发放情况：2016年12月1日，建行中山分行向王世充指定账户发放贷款830000元。欠款情况：借款后，王世充从2019年2月1日起未按时足额还款，截至2019年6月18日王世充欠建行中山分行借款本金772311.91元及（其中逾期本金为11478.71元）、利息13323.61元、罚息264.02元。本案起诉后，王世充偿还了部分欠款，截至2020年1月7日，尚欠借款本金746999.84元（其中逾期本金为2305.56元）、利息2592.71元、罚息186.51元。另查，2016年1月13日，鼎威房地产公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于中山市三乡镇大布村“公路下”的经批准命名为鼎威花园的商品房发放个人住房贷款；甲方同意在乙方承诺的贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）以及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等）；保证期限从乙方与借款人签订借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。该协议未约定物保与人保并存情况下实现担保债权的顺序。本院认为，建行中山分行与王世充签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、与鼎威房地产公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。王世充借款后未按时足额还款，已构成违约，建行中山分行依据合同约定有权行使合同解除权，提前收回全部贷款本金，并有权要求王世充结清利息、罚息。截至2020年1月7日王世充欠款的数额，建行中山分行提供了贷款对账单等证据证实，王世充未提供证据反驳，本院予以确认。关于利息的计算标准问题，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。由于建行中山分行已诉请解除合同，故借款利息应计算至合同解除之日止，建行中山分行要求计算至实际清偿之日，于法无据，本院不予支持。借款合同约定，贷款人因实现债权而发生的律师费由借款人承担，故建行中山分行诉请王世充支付其因本案诉讼所产生的律师费31400元，本院予以支持。王世充提供抵押的房产已办理抵押备案登记手续，该抵押合法有效，当王世充不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款就本案债权优先受偿。鼎威房地产公司是本案贷款债权的连带责任保证人，应当在其担保的债权范围内承担连带清偿责任。建行中山分行与鼎威房地产公司在《商品房销售贷款合作协议书》约定鼎威房地产公司担保的债权范围包括贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用等，故鼎威房地产公司应对王世充所欠的贷款本金、利息、罚息及实现债权的诉讼费用承担保证责任。律师费不是债权人实现债权必然产生的费用，该协议书也没有约定实现债权的费用包括了律师费，故建行中山分行主张鼎威房地产公司对律师费31400元承担保证责任，证据不足，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，建行中山分行的上述贷款本金、利息、罚息债权，既有物的担保，又有人的担保，但合同未约定以担保实现债权的先后顺序，故建行中山分行应先以王世充提供的抵押物实现债权，抵押物不足清偿的部分再由鼎威房地产公司承担连带清偿责任。王世充经本院合法传唤而不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告王世充于2016年11月28日签订的借款合同。二、被告王世充于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金746999.84元及利息、罚息【截至2020年1月7日欠利息2592.71元、罚息186.51元；从2020年1月8日起至本判决发生法律效力之日的利息以未到期本金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率下浮15%计算，罚息以逾期本金为基数按罚息利率（贷款利率上浮50%）计算；本判决发生法律效力之次日起至清偿之日止，罚息以实欠本金为基数按罚息利率计算】。三、被告王世充于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费31400元。四、在上述债权范围内，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行对被告王世充提供的抵押物即位于广东省中山市的房地产（易房抵字第××号）折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款享有优先受偿权。五、除上述第三项债务之外，被告王世充的本案债务在处分抵押物后仍不足清偿的部分，由被告中山市鼎威房地产开发有限公司承担连带保证责任；被告中山市鼎威房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告王世充追偿。六、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11974元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告王世充、中山市鼎威房地产开发有限公司共同负担11514元，余下的460元由被告王世充单独负担。上述费用，被告王世充、中山市鼎威房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  邓树青人民陪审员  李立坚人民陪审员  宋文伟二〇二〇年二月二十二日书 记 员  阮 铮书 记 员  肖长妍