山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初1902号 原告：王振宇，男，1991年3月24日生，汉族，住潍坊市潍城区， 委托诉讼代理人：张彤彤，女，汉族，系原告妻子。 被告：潍坊歌尔家园置业有限公司，住所地：潍坊高新区玉清东街以北中心次干道以西高新大厦1006号房间。 法定代表人：陆术东，董事长。 委托诉讼代理人：李帅，山东英拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫学霞，山东英拓律师事务所律师。 原告王振宇与被告潍坊歌尔家园置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《歌尔绿城国际青年社区（桃园里）项目商品房认购协议》；2、被告返还原告支付的认购金、购房款以及车位费共计255292元并支付利息；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月20日，原告与被告签订了《歌尔绿城国际青年社区（桃园里）项目商品房认购协议》，约定原告认购被告位于歌尔绿城国际青年社区项目16号楼1单元1002室房屋一栋。协议书签订后，原告如约履行了合同义务，交付了认购金50000元，之后又按约交付了105292元首付款并购买了100000元的车位一个，以上款项共计255292元。双方约定于2019年6月底签订《商品房买卖合同（预售）》。签订认购协议之前，被告承诺涉案房屋附带每平米1500元的精装修，并提供两种装修风格可选。签订协议后，原告根据样板房按约选定了装修风格。但是，原告之后了解发现，被告承诺的涉案房屋附带的每平米1500元的装修标准和装修风格在预售合同中根本没有提及，且多项条款对购房者不利，该合同显失公平，原告不能认同。原告就此事多次与被告磋商，要求将相关条款写入合同中，但被告拒不同意。现因被告违约，双方就涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》的主要条款经多次磋商仍不能达成一致意见，无法订立《商品房买卖合同（预售）》，故原告要求解除双方签订的认购合同，并要求被告返还原告交付的全部费用，但原告拒不返还。截止到起诉之日，被告既不同意协商修改合同，又不同意解除合同返还款项。现原告为了维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。 被告辩称，原告未按照约定时间交纳首付款，被告分别于2019年7月1日、2019年7月8日向原告发送催款函，并在7月15日发送终止协议通知书，双方之间的商品房认购协议书已经终止。原告因资金紧张无法继续履行商品房认购协议书，原告存在违约行为，本案认购协议书不能履行的责任在原告，被告不承担任何协议履行不能的责任。被告同意按照商品房认购协议书、延期付款协议、地下车位使用权转让协议中有关合同终止、违约责任的约定履行合同。在被告扣除违约金后剩余房款退还给原告。本案纠纷的发生系原告自身原因造成，被告不存在任何过错，不应承担诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月20日，原、被告签订了《歌尔绿城国际青年社区（桃园里）项目商品房认购协议》一份，约定原告认购被告位于潍坊高新区歌尔绿城国际青年社区项目16号楼1单元1002室房屋，建筑面积138.8平方米，单价11526.59元，总价1599891元，上述商品房建筑面积及价格以双方就该商品房签订的《潍坊市商品房买卖合同（预售）》为准，原告签订本协议前，应向被告支付商品房认购金5万元，在签订商品房买卖合同时抵作购房款。付款方式为银行按揭付款，原告应在2019年3月27日之前携带本协议、认购金收款凭证、本人有效身份证件及其他被告规定的有关资料到指定的歌尔绿城桃园时光与被告签订的商品房买卖合同，同时付清总房款的30%或以上作为首付款（首付款比例按银行相关规定执行），并在合同签署当日与被告指定银行办妥按揭贷款手续。实际签约日期以歌尔绿城桃园时光公示为准。违约责任：原告未按应当时间到上述地点与被告签订商品房买卖合同或支付房款的，视为违约，协议终止，所交的认购金不予退还，房屋另行出售。如原告确有特殊原因不能按时与被告签订商品房买卖合同，应事先书面通知被告，被告同意不解除本协议的，原告应与被告办理延期签约手续。延期期间，原告应每日按所认购房屋总价款的万分之四向被告支付延期违约金。如遇价格调整，被告有权要求原告按调整后价格签订商品房买卖合同。等等。 协议书签订当日，原告交付了认购金50000元，并向被告申请延期付款，被告提供的延期付款审批表载明，经办人为张筱棠。2019年3月23日，原告按张筱棠的要求支付首付款105292元。被告于2019年5月16日完成延期付款审批手续后，双方签订了延期付款协议，约定：原告于2019年3月20日购买1期桃园里16幢1单元1002室，按潍坊市商品房买卖预售合同规定，原告应于2019年3月31日支付房款463292元，现由于个人资金原因，原告对未支付部分308000元，向被告申请延期付款。经双方协商，被告同意，具体内容如下：一、被告同意原告于2019年3月31日应付308000元房款延期至2019年6月30日支付。如再次发生延期，则延期支付的房款从2019年6月30日起计息，计息标准按《商品房买卖合同（预售）》第七条执行。原告保证按时支付本息。二、原告如不能按要求支付本息，被告有权另行处置房屋，被告所发生的利息等损失可从原告已付款中扣除。被告经办人处有张筱棠签字。 2019年4月19日，原告与被告签订《歌尔绿城桃园里项目北区地下车位认筹协议书》，认购车位一个，并支付诚意金1万元。2019年4月23日，原告与被告签订《歌尔绿城国际青年社区项目北区地下车位使用权转让协议》，并购买655号车位的使用权，总价款为10万元。协议签订当日，原告支付9万元，共计支付车位款10万元。原告支付被告款项共计255292元。 原告主张，双方约定于2019年6月底签订《商品房买卖合同（预售）》，但因为对合同办证时间、违约金、装修标准等条款未协商一致，导致未能签订《商品房买卖合同（预售）》，原告提供与置业顾问张筱棠的谈话录音一份，证明2019年5月底，张筱棠确认合同内容不能更改。被告经核实，确认是张筱棠的录音，但主张张筱棠并非被告职工，不能代表被告，张筱棠也未将协商事宜告知被告，被告对双方谈话内容不知情，原告也未提出具体的修改意见。 原告称，因为对合同条款无法达成一致，其于2019年5月30日向被告邮寄《解除商品房认购协议通知书》，要求解除商品房认购协议及车位使用权转让协议，并返还已付款。被告称未收到该通知。之后，原告于2019年6月20日向本院提起诉讼。 被告主张，原告未按约定时间支付首付款并签订商品房买卖合同，被告于2019年7月1日向原告邮寄《第一封催款通知书》，要求原告于2019年7月7日前交清剩余房款308000元；于2019年7月8日向原告邮寄《第二封催款通知书》，要求原告于2019年7月14日前交清剩余房款308000元，否则解除合同；于2019年7月19日向原告邮寄《解除协议通知书》，商品房认购协议已被终止，该房收回，另行出售。原告称均未收到上述通知。根据邮件跟踪查询显示，第一封催款通知书为已签收，收发室，其余两份通知为丰巢代收。 原告主张，利息自起诉之日2019年6月20日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止。 被告主张，按照商品房认购协议书、延期付款协议的约定，原告应支付违约金共计50000元+57596.08+=2644元=110240.08元。上述违约金从原告支付的房款（155292元）中扣除后，剩余部分被告返还给原告。 本院认为，原、被告签订的商品房认购协议及车位使用权转让协议、延期付款协议等，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照履行。虽然双方在商品房认购协议中约定，原告应于2019年3月27日前支付首付款并签订商品房买卖合同，但因原告申请延期付款，双方又签订了延期付款协议，对首付款的支付时间及商品房买卖合同的签订时间进行了变更，双方签订商品房买卖合同的时间应为2019年6月30日前。但根据原告与张筱棠的录音，在此之前，对原告提出的办证时间、违约金、装修标准等条款，张筱棠就已确认无法修改合同内容。虽然被告称，张筱棠不是其员工，但是根据被告提供的延期审批表及延期付款协议，载明的经办人均是张筱棠，即是由张筱棠与原告就房屋的买卖事宜进行的协商，足以代表被告。对被告的辩解意见，本院不予采信。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原告在与张筱棠协商合同内容时，因张筱棠已经确认无法更改合同内容，导致双方无法就商品房买卖合同达成一致，故原告要求解除商品房认购协议及车位使用权转让协议，理由正当，且被告亦同意解除，本院予以支持。 协议解除后，被告应退还原告已支付的认购金、房款、车位款等。被告主张，应扣除相应的违约金后退还剩余部分，但双方系因未能就合同条款协商一致导致未签订商品房买卖合同，原告不存在违约行为，被告主张不退还认购金，没有依据，本院不予支持。同时，双方签订了延期付款协议，被告同意原告延期付款，原告不存在逾期付款的情形，故不应承担逾期付款的违约金及利息。因此，被告应全额返还原告已支付的款项。 关于原告主张的利息，鉴于双方无法签订商品房买卖合同，被告亦不存在过错，双方对利息也未作约定，故原告的该项主张，缺乏依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告王振宇与被告潍坊歌尔家园置业有限公司签订的《歌尔绿城国际青年社区（桃园里）项目商品房认购协议》及《歌尔绿城国际青年社区项目北区地下车位使用权转让协议》； 二、被告潍坊歌尔家园置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王振宇支付的认购金、购房款以及车位款共计255292元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5129元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  孙希佳 人民陪审员  范肇伟 人民陪审员  齐昌宗 二〇二〇年二月五日 书 记 员  王彦平