江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初11841号原告：江阴云龙置业有限公司，统一社会信用代码91320281302203882R，住所地江阴市东外环路528号。法定代表人：陈中原，该公司总经理。委托诉讼代理人：周丽玲，系该公司法务，女，1981年8月22日生，汉族，住江都市。被告：张新立，男，1978年1月3日生，汉族，住张家港市。原告江阴云龙置业有限公司（下称云龙公司）与被告张新立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云龙公司的委托诉讼代理人周丽玲，被告张新立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。云龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2018年7月19日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：201807190008)及其附件；2.判令被告立即配合原告至江阴市房地产管理部门撤销上述房屋的合同备案手续；3.判令被告向原告支付违约金85000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月19日，原、被告因江阴九方广场楼盘观风路79号706室商品房购买事宜签订《商品房买卖合同》【合同备案号：201807190008】及其附件，合同约定：被告向原告购买上述房屋的总价款为人民币850000元，其中2018年6月13日前支付首期房款255000元，2018年9月9日前支付部分房款127500元整，2018年12月9日前支付部分房款170000元整，2019年3月9日前支付剩余房款255000元整，2019年6月9日前支付剩余房款42500元整。合同签订后，被告仅支付前2笔房款，合计支付382500元，剩余房款拒不支付。根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第四条（二）：买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按己付款的50％向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有。现原告自愿将违约金调低为合同总价款的10％向被告主张。原告曾多次向被告催款，但被告至今未支付剩余房款。故原告向法院起诉，望法院判如所请。张新立辩称：他同意与原告解除房屋买卖合同，也愿意配合原告去房管部门办理撤销房屋合同备案的手续，但是原告要求他支付违约金85000元的金额太高，应该按照合同第七条第一款约定按累计应付款的1%向出卖人支付违约金4700元，因为他已经付了380000元，所以尚应支付的剩余房款应当是470000元。按照合同补充条款第十三条第三项约定，买受人行使解除权的应当在解除情形发生之日起30日行使，按照合同平等原则，出售人以买受人违约行使解除权也应当在30日内行使。他在收到出卖人解除合同的通知之后，在2019年6月10日到原告公司去配合解除合同，但是原告方销售经理曹庆告知他联系不上云龙公司的负责人，让他等候通知，后云龙公司一直没有联系他。在这30日内原告方没有与他联系解除合同，他认为原告公司已经超过了30日解除合同的期限，所以就算原告现在起诉解除合同，他也是同意的，但是他认为诉讼费不应当由他承担。对于第七条违约金的支付，原告认为应按照附件4处理，但他认为第七条已经明确约定违约责任处理方式应当按照第七条的第一项处理，附件4只是对第七条第二项的补充，而且附件4的条款与第七条已明显冲突，所以附件4不是第七条的补充，属于条款的更改，附件4对于同样的逾期付款违约约定与第七条第一款明显冲突，合同第九条约定出卖人的违约责任，该条的内容与第七条是平等的，按照平等原则，卖方的违约责任是1%，所以他认为买方的违约责任也是1%，第九条没有补充条款，第七条却有补充条款，这也不符合平等原则。综上他所承担的违约金金额应为4700元。本院经审理后认定事实如下：2018年7月19日，出卖人云龙公司与买受人张新立签订商品房买卖合同一份，由出卖人将观风路79号79单元7层706号房出售给买受人，建筑面积69.57平方米，套内面积53.94平方米，公共部位及公用房屋分摊建筑面积15.63平方米，单价12217.91元/平方米，总价85万元，双方约定买受人分期付款于2018年6月13日前支付255000元，于2018年9月9日前支付127500元，于2018年12月9日前支付170000元，于2019年3月9日前支付255000元，于2019年6月9日前支付42500元。合同第七条，买受人逾期付款违约责任中第一点第二项约定逾期超过180日后出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。另外，合同附件4补充协议中第四条为双方同意本合同第七条补充如下，其中第（一）项为本合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式。第（二）项为如买受人分期付款必须按照协议约定的期限支付每期楼款，每逾期一天买受人需按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，房屋归出卖人所有，买受人无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续。办理相关手续所需的费用由买方承担。合同签订后，张新立支付了前两期房款共计382500元，尚有房款467500元未支付。此后，云龙公司多次向张新立邮寄还款提示函，要求其按合同约定期限支付其余分期房款，但张新立未予支付。2019年6月1日，云龙公司向张新立邮寄解除合同通知书一份，内容为：决定从即日起解除商品房买卖合同并请张新立于接到通知之日起10内配合云龙公司办理手续，公司保留对张新立追究责任的权利。该函于2019年6月6日通过EMS快递送达张新立签收。2019年8月6日云龙公司向本院起诉。以上事实，有商品房买卖合同、还款提示函、快递单、妥投记录、解除合同通知书及庭审中原被告双方的陈述等证据在卷佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张新立对云龙公司提交的证据均无异议，本院依法予以认证。因张新立未按约付款，按照合同约定云龙公司有权解除合同。根据法律规定解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故本院确认本案合同及附件于解除合同通知书送达之日解除。合同解除后，张新立应当配合云龙公司办理撤销上述房屋的合同备案手续，云龙公司应当退还张新立已经支付的382500元购房款。综上本院对于云龙公司的第一、二项诉讼请求予以支持。本案中张新立未按约给付房款，应当赔偿云龙公司违约损失。关于违约金如何计算的问题，本院认为违约金过分高于违约造成的损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，以补偿性为主、以惩罚性为辅合理调整幅度，以防止以意思自治为由而完全放任过高或过低的违约金。本案中补充协议第四条约定分期付款产生的违约责任适用补充协议第四条第二项条款即按已付款的50%支付违约金。而张新立抗辩该条款约定的违约金过高，依据合同第七条的约定承担的违约金应为未付款的1%即4700元，并认为关于违约金的约定存在相矛盾的不同条款时，应按照标准较低的条款适用。本案中云龙公司的损失为张新立未按期付款导致的资金损失及为签订合同而支出的必要费用损失，考虑到原被告约定解除合同情况下承担的违约责任明显不对等，本院以适当补偿云龙公司损失为基础并参照民间借贷利率规定酌定本案违约金为25000元较为合宜。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百四十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下：一、江阴云龙置业有限公司与张新立签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：201807190008）及其附件解除；二、张新立于本判决生效之日起10日内配合江阴云龙置业有限公司至江阴市房地产管理部门办理撤销上述房屋的合同备案手续；三、张新立于本判决生效之日起10日内向江阴云龙置业有限公司支付违约金25000元；四、江阴云龙置业有限公司于本判决生效之日起10日内退还张新立已经支付的购房款382500元；五、驳回江阴云龙置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取6575元（江阴云龙置业有限公司已预交），由江阴云龙置业有限公司承担422元，由张新立承担6153元，张新立负担部分于本判决生效之日起10日内给付江阴云龙置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 丁 蔚二〇二〇年二月十五日书记员 陶施佳本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》：第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》：第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。