山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁08民终6811号 上诉人(原审被告)：马化海，男，1985年11月13日出生，汉族，居民，住梁山县。 委托代理人：杨先锋，山东求胜律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：包另立，男，1950年1月13日出生，汉族，农民，住梁山县。 委托诉讼代理人：包玉勇，系包另立之子。 委托诉讼代理人：程岩，山东金正义律师事务所律师。 原审被告：弘盛地产有限公司，组织机构代码73579252-0，住所地泰安市岱岳区粥店街道办事处堰北社区。 法定代表人：王安年，董事长。 上诉人马化海因与被上诉人包另立，原审被告弘盛地产有限公司所有权确认纠纷一案，不服梁山县人民法院（2017）鲁0832民初4276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 马化海上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院认为上诉人马化海不是宋城名郡商建房的被拆迁户，马化海就涉案商建房对原告包另立不享有优先安置权完全错误。上诉人在一审时提交了梁山县后集房屋拆迁补偿安置协议书，该补偿安置协议书足以证实上诉人就是拆迁户，经调查了解上诉人被拆迁的房屋距离涉案补偿楼房很近。反而被上诉人的拆迁房屋距离补偿楼房很远，中间相隔一条路。被上诉人被拆除的房屋，在原审、重审时一直没有向法庭举证是商业用房。事实上就是普通的民房，没有营业执照、甚至房屋产权证都没有。一审已经查明，被上诉人拆迁补偿选择的是108号而非106号。106号与被上诉人没有任何关系，整条商业街建设了100套商业楼，大部分公开对外销售。如果被上诉人补偿的楼房是特定化的，也应该是108号。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人的位置、用途、特定的房屋另行出卖给你三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予以支持。”显然是错误的，双方都是拆迁户为什么上诉人的权利得不到保护。涉案楼房上诉人已经办理的房屋所有权证和土地使用权证。被上诉人以撬锁的方式强行侵占楼房，一不能认定被上诉人已经入住就享有涉案楼房的物权。一审法院认为弘盛地产有限公司就涉案商建房对被上诉人的一系列行为，即与被上诉人签订合同，向被上诉人发出律师函，对上诉人提起诉讼等与其对上诉人的一系列行为相矛盾。弘盛地产有限公司这些行为与上诉人没有关系、弘盛地产有限公司一直答应给上诉协调解决一直安抚上诉人。一审法院认为弘盛地产有限公司未向外披露其将涉案商建房安置给马化海，马化海直到2015年1月4日才就涉案高建房进行房产登记，这些无足轻重的理由怎么会影响涉案房屋的产权。2015年1月4日办证的时间是弘盛地产有限公司统一安排的、也不是上诉人所能左右的。因此一审法院认定事实错误、适用法律不当。请求中院主持公道，支持上诉人的上诉请求。 包另立辩称：一、上诉人不是涉案楼房相对应的被拆迁户，不在宋城名郡商建房的被拆迁范围。首先，是否属于商建房的被拆迁范围，后集村拆迁范围是最有力的证据。该拆迁户证实马化海不在范围之内，答辩人在拆迁范围之内法院的调查笔录及情况说明证明拆迁真实的，上诉人主张也在拆迁范围内，为什么上诉人房屋四邻都不知道，都说不清呢？其次，从两份补偿安置落款时间足以证明上诉人的补偿协议是虚假的。答辩人补偿安置协议签订的时间是2009年5月27日，上诉人主张的协议是2009年5月21日签订的，两份协议相差6天，在相差6天的时间内将同一商业安置房同时与两户签订安置协议是不符合逻辑的、不正常的。再次，2012年4月16日的《律师函》足以证明在2012年4月16日前，涉案商业楼房拆迁补偿安置协议只有答辩人一份，上诉人的所谓协议是不存在的。最后，上诉人马化海在2014年10月20日前，一直未向答辩人主张任何权利，也从另一个方面印证了其拆迁安置补偿协议是不存在的，如果存在那么他肯定会与答辩人及开发商及后集村委会发生争执，一定会主张权利。二、上诉人主张的选择房号是108号而不是106号此观点更是自欺欺人。已生效的民事判决书（2012）梁民初字第1878号山东省梁山县人民法院民事判决书已经认定：106号商铺补偿给答辩人，生效判决书认定的事实可以直接作为定案的依据。三、上诉人的上诉理由之一“一审法院认为弘盛地产有限公司未向外披露其将涉案商建房安置给马化海，马化海直到2015年1月4日才进行房产登记”，该理由不能成立。一审法院这一观点并无不当。这一情况更加印证上诉人不在拆迁范围，不享有涉案楼房物权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。 弘盛地产有限公司未做陈述。 包另立向一审法院起诉请求：一、依法确认争议房屋（梁房权证梁字第××号）归原告所有。二、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告原告包另立于2012年8月8日入住涉案房屋。2014年10月20日，(2012)梁民初字第1878号民事判决书。在2014年10月20日前被告马化海未向原告主张过任何权利，被告弘盛地产有限公司亦未认可被告马化海关于涉案房产的任何权利。被告马化海不是宋城名郡商建房的被拆迁户，其于2015年1月4日就涉案房产进行了登记手续。被告弘盛地产有限公司于2012年4月16日向原告送达的授权委托书和律师函，授权委托书中载明:委托单位为弘盛地产有限公司、受委托人为张广峰、陈涛律师，委托内容为：“现委托上列受委托人就我公司与包另立 因《梁山县后集房屋拆迁补偿安置协议书》以及《宋城名郡商品房认购协议》相关相关纠纷发送律师函，特此授权。”并加盖有虹盛地产有限公司的公章。《律师函》中载明“包另立先生：山东公允律师事务所接受弘盛地产有限公司委托，就您认购弘盛地产有限公司商铺事宜发出本律师函。一、基本事实：弘盛地产有限公司介绍：2009年5月27日您与弘盛地产有限公司、梁山县后集居民委员会签订《梁山县后集房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定您选择房屋补偿的方式由弘盛地产有限公司您拆迁房屋进行补偿，补偿面积为80.48平方米，超出的一二层面积按市场价格计算。2010年6月15日您与弘盛地产有限公司签订《宋城名郡商品房认购协议》，约定您选购宋城名郡106室商铺，商品房面积107.44平方米，同时约定您在开盘后十日内与弘盛地产有限公司签署《商品房买卖合同》，逾期超过半个月视为放弃选择商铺，甲方有权将房屋另行销售。至今，您未按照协议约定与弘盛地产有限公司签署《商品房买卖合同》。二、分析意见，根据以上事实：本律师认为您与弘盛地产有限公司订立拆迁安置补偿协议和商品房认购协议合法有效，您未在协议约定的期限内与弘盛地产有限公司签署《商品房买卖合同》属于违约，弘盛地产有限公司有权根据协议约定有权解除上述两份协议书并将您认购商铺另行销售。”三、授权声明，经弘盛地产有限公司授权，本律师现作出如下声明：1、请您在收到本律师函后七日内按照《宋城名郡商品房认购协议》的约定前往弘盛地产有限公司梁山分公司签署《商品房买卖合同》;2、若您未能在上述期间内与弘盛地产有限公司签署《商品房买卖合同》，该公司将解除与您签订的《梁山县后集房屋拆迁补偿按安置协议书》中关于以房屋进行拆迁补偿的约定以及《宋城名郡商品房认购协议》，并将宋城名郡106室商铺另行销售。对于您的拆迁安置补偿将按照《梁山县后集房屋拆迁补偿按安置协议书》中的货币补偿方式进行补偿。 一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人的位置、用途、特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给你三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予以支持。”原告包另立于2009年5月27日与被告弘盛地产签订梁山县后集房屋拆迁补偿安置协议书，被告弘盛地产将原告的铺面房拆迁，原告包另立选择补偿安置商业房，又于2010年6月15日与弘盛地产签订认购协议书，约定弘盛地产以宋城名郡106室商铺安置原告包另立，原告包另立于2012年8月8日入住使用涉案房屋至今，原告包另立对涉案房屋享有物权。虽然原告包另立与弘盛地产对超过应补偿面积的部分价格发生争议，弘盛地产可就此向原告主张权利。被告马化海虽然与被告弘盛地产有限公司签订有房屋拆迁补偿安置协议书，并就此办理了涉案商建房的房屋房屋登记手续，但截止到2014年10月20日本院(2012)梁民初字第1878号民事判决，被告弘盛地产有限公司就涉案商建房对原告的一系列行为，即与原告签订合同，向原告发出律师函，对原告提起诉讼等与其对被告的一系列行为相矛盾，被告马化海于2014年10月20日前一直未向原告主张权利，被告弘盛地产有限公司也未向外披露其将涉案商建房安置给被告马化海，且被告马化海直到2015年1月4日才就涉案商建房进行房产登记等，经综合分析，被告马化海不是宋城名郡商建房的被拆迁户，被告马化海就涉案商建房对原告包另立不享有优先安置权，其主张不成立，本院依法不予支持。判决：确认宋城名郡106室商铺（梁房权证梁字第××号）归原告包另立所有。案件受理费1950元，由被告马化海负担。 二审查明的事实与一审认定的事实相一致。 本院认为，根据一、二审及梁山县人民法院（2012）梁民初字1878号案查明的事实来看，包另立在梁山县后集居民委员会原有60.07平方米的商铺，属于拆迁范围，2009年5月27日，包另立与弘盛地产有限公司及梁山县后集居民委员会三方签订了房屋拆迁补偿安置协议书，2010年6月15日包另立与弘盛地产有限公司签订了宋城名郡商品房认购协议，虽然在该认购协议中约定的是108商铺，但弘盛地产有限公司对后来包另立将选购的商铺更换为106室商铺是予以认可的，双方因面积差额部分的补偿计算标准问题发生争议而未能签订商品房买卖合同。且梁山县人民法院（2012）梁民初字1878号民事判决驳回了弘盛地产有限公司的诉讼请求，并未认定包另立占有106室商铺系侵权行为。从上述三方协议、双方协议、弘盛地产有限公司对后来包另立将选购的商铺更换为106室商铺的认可行为及梁山县人民法院（2012）梁民初字1878号民事判决书来看，应当认定包另立对案涉房屋系基于按照所有权调换形式取得相应房屋权利，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定。虽然马化海与弘盛地产有限公司于2011年6月27日签订了回迁安置选房协议，且于2015年1月进行了房屋登记，但对于弘盛地产有限公司是否曾合法将该房屋交付给马化海占有，应当由马化海就此承担举证责任，虽然上诉人马化海称系包另立自上诉人处抢占房屋并曾报警，但就此并未提交报警材料及相关证据，马化海对此应当承担不利法律后果，不能认定弘盛地产有限公司曾合法将该房屋交付给马化海占有，本案仅依据房屋产权登记证书不能认定房屋的实际权利人。在马化海不能获得案涉房屋物权的情况下，马化海与弘盛地产有限公司就此可另行处理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3900元，由上诉人马化海负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 东 审判员 张 杰 审判员 吕玉宝 二〇二〇年二月十四日 书记员 亓雅楠