山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终1190号上诉人（原审被告）：济南市历下区人民政府千佛山街道办事处，住所地济南市。法定代表人：孟昭轶，主任。委托诉讼代理人：战凯，该单位工作人员。委托诉讼代理人：崔晓宁，山东康桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马斌，男，1969年5月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：**，山东文康（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔晓，山东文康（济南）律师事务所实习律师。原审被告：山东金凯特科技发展有限公司，住地济南市。法定代表人：高炳魁，董事长。委托诉讼代理人：田景博，山东招法律师事务所律师。上诉人济南市历下区人民政府千佛山街道办事处（以下简称千佛山办事处）因与被上诉人马斌、原审被告山东金凯特科技发展有限公司(以下简称金凯特公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初7447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。千佛山办事处上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审判决对于马斌房屋使用费计算的起始时间认定事实不清，千佛山办事处认为占用费开始时间应以马斌交付首期购房款时间为准，即2006年9月5日。本案中，马斌并未提供证据证明其实际占用时间为2009年3月27日，根据谁主张谁举证的原则，应承担举证不能的不利后果。二、赔偿的利息损失应当从马斌到法院立案时间起计息，且该部分利息损失应根据双方过错程度承担。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院撤销一审判决，发回重审或改判。马斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，千佛山办事处的上诉意见没有事实和法律依据。一、千佛山办事处关于涉案房屋使用费计算时间应当以签约时间计算的主张没有依据。房屋使用费是以房屋实际交付具备使用条件为事实依据，本案涉诉房屋签约时并没有建造，这一事实各方都无争议，根据一审查证的证据（各方协议和缴费凭证），房屋建造完毕交付后支付全款，缴费凭证上记载的时间可以证明房屋实际交付时间，一审该时间的认定有证据支持，也符合客观事实，千佛山办事处主张签约时间作为使用费计算时间起点的主张没有证据支持，也不符合客观事实。二、千佛山办事处关于利息计算应当以起诉时间为准的主张没有事实和法律依据，也不符合公平原则。一审法院查明事实表明涉案房屋系因属于违法建筑被依法拆除，千佛山办事处作为违章建筑的实际负责主体是明确知晓的，在房屋被拆除后也收到了相关购房人的索赔请求，千佛山办事处应当在房屋拆除后立即进行相应款项返还的工作，但是却一直被动的等购房人通过法律诉讼进行索赔，本身的过错是明显的。有关法院之前同类案件的生效判决也对此计算方式进行了明确，一审法院对此问题的处理合法合理。并且，一审法院在扣除房屋使用费和不予支持马斌建筑装修的主张时已经考虑了马斌本身的过错因素，按照千佛山办事处的主张明显会过度损害马斌利益，且在此类纠纷中，千佛山办事处作为政府部门进行违法开发，明显应当承担更大的过错责任。金凯特公司述称，认可一审判决，其他无异议，本案的所有权利义务应由千佛山办事处承担。马斌向一审法院起诉请求：1.确认马斌与千佛山办事处、金凯特公司签订的《房屋使用权协议》无效；2.千佛山办事处、金凯特公司返还马斌购房款379315元（购房款460000元，扣除2009年4月至2017年6月共计99个月的房屋占用费80685元）；计算方式见书面损失计算说明；3.千佛山办事处、金凯特公司以379315元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用费，时间自2017年6月21日起，计算至实际返还之日止；4.千佛山办事处、金凯特公司赔偿装修损失205000元。计算方式见书面损失计算说明；5.诉讼费用千佛山办事处、金凯特公司承担。一审法院认定事实：2006年9月5日，济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司（均系甲方）与马斌（乙方）签订《房屋使用权协议》，协议主要内容：1.甲方取得了位于历城区西营镇大南营村05-001号《四荒地使用权证书》，使用期限为2003年9月9日到2053年9月9日，建设项目为生态林果观光健身园，《村镇规划选址意见书》编号为0105180906；2.该房屋为生态林果观光园的生活配套设施，用途为住宅，房屋坐落位置为：济南市历城区青龙峪生态林果观光健身园；3.房屋建筑面积为220平方米，单位售价为（人民币）每平方米1500元，最终结算以实测面积为准，多退少补；4.签订合同之日起，首付房屋总价款60%（包括乙方所付定金），为人民币200000元。在甲方交付房屋前，乙方按规定日期付清全部价款；5.甲方暂定于2006年11月30日前（正式日期以甲方通知为准）将通过竣工验收的该房屋交付使用，但如遇不可抗拒的特殊原因或双方协商同意解除合同或变更合同的，交付期限顺延，双方均不承担责任。6.甲方办理房屋交接手续后三个月内为乙方办理个人宅基地使用权证。2006年9月5日、11月13日、2007年2月1日、9月17日、2008年11月18日、2009年1月15日、3月27日马斌分别交纳购房款20万元、10万元、3万元、4万元、3万元、3万元、3万元，共计46万元，金凯特公司分别出具收款收据7份。原告缴纳最后一笔款后，即2009年3月27日，被告将涉案楼房交付原告。2017年6月份，因该楼房未取得规划和建设审批手续被认定为违章建筑，于2017年6月21日被拆除。原告主张被告交付楼房后，原告对楼房进行了装修，装修损失205000元，但未提供证据证明，被告对此不予认可。另查明，被告济南千佛山海鲜副食品市场为被告千佛山办事处下属企业，涉案楼房系被告千佛山办事处委托其开发建设的青龙裕林果健身园项目，后因政策原因，由金凯特公司协助开发，代千佛山办事处在房屋使用协议及收款收据上加盖公章，房款由千佛山办事处实际收取，济南千佛山海鲜副食品市场与金凯特公司于2010年解除合作合同。一审法院认为，马斌与济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司签订房屋使用权协议所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2006年9月5日双方所签房屋使用权协议违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与马斌签订房屋使用权协议无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由马斌分担。济南市历下区人民政府千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设涉案房屋，相应法律责任应由千佛山办事处承担，马斌不要求金凯特公司承担责任，是其自主行使诉讼权利，并不违反法律规定。故千佛山办事处应当返还马斌购房款46万元。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付马斌，亦不影响占用期间的合理使用，其应支付自2009年3月27日至2017年6月20日的使用费，参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为85281元（460000元÷534个月×99个月），千佛山办事处在扣除使用费后，余款374719元应当返还给马斌。关于马斌主张的利息损失，马斌在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，千佛山办事处没有及时返还相应购房款，应当赔偿马斌利息损失，以374719元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。对原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。判决：一、原告马斌与济南千佛山海鲜副食品市场及被告山东金凯特科技发展有限公司于2006年9月5日签订的房屋使用权协议无效。二、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处返还原告马斌购房款374719元。三、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处赔偿原告马斌利息损失，以374719元为基数，自2017年6月21日起至购房款还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。四、驳回原告其他诉讼请求。以上给付，限被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处于判决生效之日起10日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9643元，减半收取4822元，由原告马斌负担1736元，被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担3086元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人对涉案合同无效及千佛山办事处应在扣除房屋使用费后将房屋余款返还给马斌无异议。本院二审的争议焦点有两个，一是房屋使用费计算的起始时间问题，二是马斌的利息损失计算的起始时间问题。关于焦点一，房屋使用费计算的起始时间应自房屋交付之日起算，千佛山办事处主张房屋使用费应自交付首期购房款之日起算，无事实与法律依据，本院不予采信。马斌主张房屋交付之日为2009年3月27日，千佛山办事处并未提出相反的主张及证据予以反驳，故一审法院认定房屋使用费计算的起始时间为2009年3月27日，并无不当，本院予以维持。关于焦点二，马斌的利息损失应自相应购房款应当返还马斌之日起算，房屋被拆除后，千佛山办事处应及时返还相应购房款，千佛山办事处未及时返还存在过错，故一审法院认定千佛山办事处赔偿马斌利息损失，利息损失自房屋被拆除次日起计算，并无不当，应予维持。综上所述，千佛山办事处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9643元，由上诉人济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇二〇年二月二十六日法官助理 乔 馨书 记 员 李在利