四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)江阳民初字第4787号 原告：曾德春，女，生于1965年4月3日，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：张苓晖，四川时代永嘉律师事务所律师。 被告：冯彬，男，生于1978年10月6日，汉族，住四川省泸县。 原告曾德春与被告冯彬租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。原告曾德春及其委托诉讼代理人张苓晖，被告冯彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 曾德春向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告与原告签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告返还原告房屋，其中包括防盗门钥匙1把，水卡、电卡各1张；3.判令被告赔偿占用原告房屋期间所造成的损失，包括房屋占用费、物业管理费和停车服务费共计15975元；4.判令被告给付原告预存的电费51元；5.判令被告承担其占用原告房屋拒不返还和不给付房屋占用等，造成原告维护自身权益产生的一切相关费用。庭审中，原告对原诉讼请求变更为：确认《房屋租赁合同》有效，请求解除该《房屋租赁合同》。事实和理由：2019年4月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：由原告将位于泸州市江阳区××幢××单元××号房屋出租给被告，租赁期两年（即2019年5月1日至2021年4月30日），月租金1500元，租金按季分段支付，提前5天交下阶段费用；承租期间小区物业管理费和车位Ｆ1-Ａ405停车服务费由被告承担（双方口头约定物业管理费和车位Ｆ1-Ａ405停车服务费从2019年4月1日开始由被告承担）；承租期间被告所使用的水费、电费、气费由被告承担；双方还对出租房屋室内设施，租金及各项费用的交纳，违约责任及其后果等事项分别予以约定。合同签订后，原告按约定于2019年4月30日将前述房屋以及防盗门钥匙1把，水卡、电卡各1张交被告使用。被告亦于合同签订之日向原告支付了2019年5月1日至2019年7月30日租金4500元，并向原告交纳了2019年4月1日至2019年9月30日的物业管理费1080元和停车服务费270元。期间，被告以“生意不好”为由，要求原告免收其2019年8月租金，经原告同意后免收了该月租金。嗣后，被告又通过微信支付原告2019年9月至2019年11月30日租金4500元，但该时段物业管理费和停车服务费未支付原告。经原告多次催收未果，原告为维护自身合法权益，向法院提出上列诉讼请求。 被告冯彬辩称，《房屋租赁合同》签订后，被告使用原告房屋并向原告支付租金、物业管理等费至2019年11月30日属实，由于该房屋不能满足被告经营需要，且自2019年12月1日起，被告口头向原告提出不再继续租赁使用该房屋，要求解除合同，基于相关费用原告要求过高，故协商未果。至此，被告亦未再向原告支付租金、物业管理费等相关费用。同时，被告未收到原告所诉防盗门钥匙、水卡、电卡。综上，原告诉请主张，请求依法判决。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.原、被告身份证明，以此证明原、被告身份情况和主体资格；2.《“医大﹒康健苑”选房结果确认书》、西南医大校（2019）12号文件、泸州医学院资产经营有限责任公司出具的《收据》、《房屋租赁合同》，以此证明原、被告之间房屋租赁关系的建立，以及合同相对人各方权利、义务的约定情况，同时还证明原告已将租赁房屋和车位交付被告使用等事实；3.物业服务费、车位服务费、电费缴费《收据》，以此证明被告租赁房屋和使用车位期间，既未按合同约定缴纳房屋租金，亦未履行相关费用的缴纳，致原告为被告垫付物业费、车位费、水费、电费等事实；4.防盗门钥匙、水卡、电卡、气卡图片、微信截图和对话、房屋和车位图片，以此证明讼争房屋和车位之现状，且还证明房屋和车位以及钥匙、水卡、电卡、气卡仍为被告占用，至今未交付给原告等事实。 被告冯彬未提交证据。 对原告提交的前述证据来源及真实性，被告无异议，同意解除与原告的租赁合同关系。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告曾德春系西南医科大学附属医院职工，位于泸州市江阳区“医大﹒康健苑”3号楼1单元110户型101号房（绑定车位号F1-A045）和车位使用权系原告曾德春出资取得。2019年4月4日，原告曾德春作为出租方（甲方），被告冯彬作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，约定：原告曾德春将位于“医大﹒康健苑”3幢1单元101号物业出租给被告冯彬，租赁期为：2019年5月1日至2021年4月30日，甲方须于2019年4月30日将前述物业交乙方使用，交楼（房）之前甲方应结清该物业的管理、水电、天然气等费用，交楼（房）后产生的费用概由承租方承担……月租金为人民币1500元，租金按每季度分阶段支付，提前五天交下阶段的房租，首次交房租为2019年4月4日交人民币4500元……。其中，合同第7条约定：乙方必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过十天或拖欠管理、水电气等费用两个月的……，甲方有权终止合同，收回房屋……。合同第12条其他项约定：（1）乙方承租期间小区物业管理费和车位F1-A045停车服务费由乙方负责（车位F1-A045甲乙双方都有权停车，先到停车者优先）……；（4）甲方物质：防盗门钥匙贰把（分别为装修钥匙）……。合同第12条未尽事宜：水卡、电卡（内有51元）、气卡，2019年4月1日-2019年9月30日物管费1080元，停车服务费270元，乙方签订合同时一起付甲方（甲方已付物管公司）。电费51元甲方优惠乙方由甲方出。此外，合同还对其他事项分别予以约定。合同签订后，原告将房屋交给被告使用，被告亦按约向原告支付了2019年5月1日至2019年11月30日租金缴纳义务，并向原告交纳了2019年4月1日至2019年9月30日的物业管理费1080元、停车服务费270元；自2019年12月1日起，被告再未向原告支付租金，且自2019年10月1日起被告再未向原告支付物业管理费、停车服务费等相关费用。此事实，讼争各方均无异议，本院予以确认。 另查明，2019年10月1日至2021年2月6日期间，原告垫付物业费计2828.82元，垫付车位服务费计765元。此外，原告于2021年2月6日还支付该房屋及车位2019年4月至2019年9月（6个月）、2019年10月至2020年11月（14个月）期间产生的补差费各68.80元，计137.6元。以上产生物业费、车位费共计3731.42元。 庭审中，被告冯彬同意解除租赁合同关系。但其抗辩理由称，……其自2019年12月1日起，曾口头向原告提出不再继续租赁使用该房屋，要求解除合同未举证证明，且亦未经原告认可，现租赁的房屋仍由被告占用并未腾空交给原告，故其辩解理由，本院不予采信。 休庭中，经本院主持调解，双方当事人对租赁关系的解除时间、租金及房屋占用损失费、物业费、停车服务费等相关费用协商未达成共识。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》属定期租赁，其权利、义务关系约定明确，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，本院予以确认。根据前述本院认定的事实以及当事人的陈述，被告冯彬在承租和使用原告曾德春的房屋、车位期间，未按约定向原告曾德春支付房屋租金和相关物业等费用，致使原告曾德春与其签订的合同目的不能实现，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款“依法成立的合同，受法律保护”，第五百六十三条一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届期前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，第五百六十五条第一款“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”，本条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼……的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本……送达对方时解除”之规定，被告冯彬在租赁使用前述房屋期间，不履行租金支付和物业服务费缴纳义务之行为已构成违约，应当承担违约责任。本院向被告冯彬送达起诉状副本的时间为2020年10月10日，因此，原告曾德春诉请解除房屋租赁关系，并由被告冯彬支付其拖欠的租金和房屋占用期间的租金损失、垫付的物业费损失主张，本院应予支持。本案中，租赁关系解除时间应确定自2020年10月10日解除，被告冯彬应承担支付2019年12月1日起至2020年10月10日（计10个月零10天）的房屋租金15500元，并支付其自2020年10月11日起至房屋腾空交付原告曾德春之日止的房屋占用期间损失费（损失费按月租金1500元标准计算）。关于原告曾德春垫付的物业费2828.82元、车位服务费计765元，计3593.82元能否支持问题。对此，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告曾德春该项目费用主张，既是双方当事人合同约定，亦于法有据，本院予以支持。关于原告曾德春主张由被告冯彬支付该房屋及车位产生补差费各68.80元，计137.6元能否支持问题，本案现有证据不能证明该费用的调整和补差系经原告曾德春告知被告冯彬，并经被告冯彬认可，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十三条一款、第五百六十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告曾德春与被告冯彬的房屋租赁关系2020年10月10日解除； 二、被告冯彬于本判决生效之日起十日内，将位于泸州市江阳区“医大﹒康健苑”3号楼1单元110户型101号房（绑定车位号F1-A045）和车位腾空交付原告曾德春，并支付原告曾德春2019年12月1日起至2020年10月10日（计10个月零10天）的房屋租金15500元；支付原告曾德春2019年10月1日至2021年2月6日期间垫付的物业费、车位服务费计3593.82元； 三、被告冯彬于本判决生效之日起十五日内赔偿原告曾德春自2020年10月11日起至房屋腾空交付原告曾德春之日止的房屋占用损失费（损失费按月租金1500元标准计算）； 四、驳回原告曾德春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10元，由被告冯彬负担。 本判决为终审判决。 审判员  李熔钢 二〇二〇年二月二十二日 书记员  杨其鹏