西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初18724号原告（反诉被告）：姜娜，女，汉族，1987年1月15日出生，住河南省XX乡市。委托诉讼代理人：田扣新，陕西联诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蕾蕾，陕西联诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐艳芳，女，汉族，1977年5月10日出生，住陕西省西安市。被告：赵晓孔，男，汉族，1974年9月13日出生，住陕西省西安市雁塔区。第三人：西安首府置业有限公司，住所地西安曲江新区。法定代表人：曹西琴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭莹莹，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘勇勇，系该公司员工。原告姜娜与被告唐艳芳、赵晓孔、第三人西安首府置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜娜及其委托诉讼代理人田扣新、张蕾蕾、被告唐艳芳、赵晓孔、第三人西安首府置业有限公司委托诉讼代理人刘勇勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告姜娜向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行2017年5月3日签订的《房屋买卖三方合同》；2、依法确认位于西安市曲江新区XX环XX段XX号XX幢XX室，不动产权号：201XXXXXXXX的房屋归原告姜娜所有；3、依法判令二被告自判决生效之日起10日内解除上述房屋的抵押权并协助原告将上述房屋变更登记至原告名下；4、依法判令二被告在上述房屋登记至原告姜娜名下之日起一个月内将上述房屋交付给原告姜娜；5、本案诉讼费、保全费由二被告承担；6、依法判令二被告支付原告自2019年1月4日起至实际解除中国平安财产保险股份有限公司69.63万元最高额抵押及中国建设银行股份有限公司陕西省分行39万元抵押之日止的违约金，违约金以85万元为基数，按年利率24%计算，暂计算至2019年10月10日为15.81万元。在本院审理期间，原告姜娜变更诉讼请求为：1、依法判令解除原告姜娜与被告唐艳芳、赵晓孔及第三人西安首府置业有限公司2017年5月3日签订的《商品房屋买卖三方合同》；2、依法判令被告唐艳芳、赵晓孔在判决生效后7日内返还原告姜娜购房款431700元；3、依法判令被告唐艳芳、赵晓孔在判决生效后7日内支付原告姜娜违约金897400元；4、依法判令被告唐艳芳、赵晓孔在判决生效后7日内支付原告姜娜因房屋上涨造成的经济损失75万元；5、依法判令被告唐艳芳、赵晓孔在判决生效后7日内支付原告姜娜居间费17000元；6、依法判令本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告唐艳芳、赵晓孔承担。事实与理由：2017年5月3日，原告姜娜与被告唐艳芳、赵晓孔、第三人西安首府置业有限公司签订《房屋买卖三方合同》约定“甲方所售房屋坐落为：西安市曲江新区XX小区XX幢XX单元XX室，该房屋所在楼层为12层，建筑面积共97.98平方米，该房屋成交价格为：人民币捌拾伍万元整(￥850000)，房屋成交总价款包括：首次大修基金和契税。”同时合同约定“1、签订合同当日，乙方支付甲方房屋定金人民币壹拾万元整(￥100000)；2、签合同之日起15日内，乙方支付甲方房款贰拾伍万元整(￥250000)；3、2018年3月19日，乙方支付甲方房款柒万元整(￥70000)；4、过户当日，乙方支付甲方剩余房款肆拾叁万元整(￥430000)；5、甲方负责将除肆拾叁万元整(￥430000)以外剩余需要做资金监管的金额打入房地局监管账户”。合同签订后，原告姜娜向第三人西安首府置业有限公司缴纳居间费17000元，之后严格按照合同约定分别于2017年5月3日、2017年5月11日、2018年1月3日支付被告唐艳芳10万元、25万元、7万元，及陆续支付被告购房款零星款项11700元，共计431700元。根据2016年9月26日西安筑家置业有限公司向金地翔悦天下二期业主《通知》，本案诉争房屋2016年10月即可提交办证资料办理房屋产权证，但二被告屡屡拖延，迟迟未能提交相关资料，后在原告多次催促下，二被告才于2018年6月提交了相关资料，因《房屋买卖三方合同》约定“双方应在产证办理下来，满两年后柒个工作日内办理房屋权属转移登记手续。”故二被告迟迟不提交相关材料，恶意阻止条件成就，导致房屋产权证迟迟无法办理，已严重损害原告合法权益。且二被告2019年1月2日已从开发商处领取房产证，却在2019年5月29日仍欺骗原告称其还在了解房屋产权证办理进度，并于2019年1月9日将涉案房屋抵押给中国平安财产保险股份有限公司借款69.63万元，已严重违反《房屋买卖三方合同》第十一条第三款第二项及第十五条的约定。综上，二被告怠于履行合同，擅自在出售给原告的房屋上设定抵押，已严重违约，故诉至法院。被告唐艳芳辩称，1、涉案房屋是其与赵晓孔的夫妻共同财产，中介诱导原告签订了违规的合同，没有给其留时间与家人商量；2、房屋未过户，其用房屋办理抵押不违约；3、其一直积极履行合同，合同约定的办理过户的时间未到，不应提前过户。被告赵晓孔辩称，其同意解除合同，其与原告素未相识，从未联系，未将房子卖给原告，原告不应将其列为被告。第三人西安首府置业有限公司陈述称，被告唐艳芳称签订合同时未征求其配偶意见，但合同第三条即是征求意见的相关约定。反诉原告（本诉被告）唐艳芳向本院提出以下诉讼请求：1、依法解除2017年5月3日李泽杰与唐艳芳及西安首府置业有限公司签订的第三方合同；2、依法判令被反诉人姜娜赔偿合同约定违约金83.6万元；3、依法请求鉴定2017年5月3日签合同时该房屋的市场价格；4、依法判令本案本诉反诉全部受理费用由被反诉人姜娜承担。事实与理由：涉案房屋系反诉人唐艳芳与赵晓孔夫妻共同财产，合同签订过程中房屋共有产权人之一没有授权及签字，中介方签订了违规居间版合同。西安首府置业有限公司为收取中介费，为禁止交易条件的本案房屋提供经纪服务，以合同的合法形式获取中介费的目的，以低于市场价为李泽杰争取成本价的不符合市场交易条件的精装房子，以隐性格式条款隐瞒房屋共有产权人赵晓孔对房屋的处置。本案合同对赵晓孔没有效力，致使发生物权的转移困难。未征得建行的同意，本案合同效力不能对抗2015年抵押权人陕西省建行。涉案房屋在2017年签订合同时，网签合同未满五年并且没有办理房产证，不符合西安房产局上市交易的政策。反诉人按照合同约定办理了房产证而且一直履行合同，被反诉人不按合同第九条的约定强烈要求提前过户，提前变更合同重要条款，以实际行动司法手段查封，提前收房并解除合同，缺乏事实和法律依据。签订买卖合同时，该房产上已经存在建行抵押权登记，该抵押权具有公示效力和物权的优先效力。第二次抵押只是短期行为，在反诉人期限权利内，并非恶意。第二次抵押并不是阻止实现合同目的的唯一障碍。被反诉人姜娜以实际司法行动解除合同，在合同履行过户期限到来之前拒绝购房才是合同不能履行的根本违约行为。被反诉人多次变化致使合同无法继续履行，被反诉人没有权利解除合同。故反诉人请求解除合同并由被反诉人承担损失。反诉被告（本诉原告）姜娜辩称，其同意解除2017年5月3日签订的《房屋买卖三方合同》，其已完成约定的付款义务，未违反合同约定。唐艳芳拖延办理房产证，且在办理下房产证后隐瞒实情，缺乏诚信且违反合同约定。唐艳芳于2019年1月9日将涉案房屋进行二次抵押，已构成严重违约，导致合同目的不能实现。经审理查明,2017年5月3日，原告姜娜委托李泽杰与被告唐艳芳及第三人西安首府置业有限公司签订《房屋买卖三方合同》，约定原告购买被告唐艳芳名下位于西安市曲江新区XX小区XX幢XX单元XX室的房屋，建筑面积97.98平方米，房屋成交价格85万元。付款方式为签订合同当日原告支付10万元，合同签订之日起15日内原告支付25万元，2018年3月19日原告支付7万，过户当日支付剩余43万元。该《三方合同》第四条第1项约定：“甲方保证该房屋没有产权纠纷（此次房屋买卖行为已征得房屋共有权人的同意和授权），因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应赔偿责任。”第九条第1项约定：“甲乙双方应在产证办理下来满两年后七个工作日内办理房屋权属转移登记手续。”第十一条第（三）款第2项约定：“自本合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方面解除本合同，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押。任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款百分之五的违约金……”第十五条约定：“甲乙双方任何一方违约需要赔偿双倍的已付款项及中介费用。”合同签订当日，原告姜娜向第三人西安首府置业有限公司支付中介费17000元，同时通过李泽杰账户向被告唐艳芳支付房款10万元。原告姜娜于2017年5月11日向被告唐艳芳支付房款25万元，2018年1月3日向被告唐艳芳支付房款7万元，被告唐艳芳分别于2017年5月3日、5月10日及2018年1月3日出具收据，证实收到原告姜娜房款42万元。原告姜娜通过其本人及李泽杰账户于2017年6月9日、7月20日及11月19日向被告唐艳芳转账4000元、3500元、4200元，共计11700元，用于为涉案房屋购买空调及向被告唐艳芳补助月供。另查明，雁翔花园小区现名为金地翔悦天下。被告唐艳芳于2015年4月23日为涉案房屋在中国建设银行股份有限公司陕西省分行办理按揭贷款，贷款金额39万元，贷款期限自2015年4月23日至2035年4月23日。被告唐艳芳于2018年9月17日为涉案房屋办理不动产登记,不动产权证号201XXXXXXXX，房屋坐落于西安市曲江新区XX路XX段XX号XX幢XX室。2019年1月9日，被告唐艳芳将涉案房屋在中国平安财产保险股份有限公司办理最高额抵押，被担保主债权69.63万元，债务履行期限自2019年1月4日至2027年4月14日。2018年6月21日被告赵晓孔与被告唐艳芳协议离婚，协议中约定涉案房屋归被告唐艳芳所有。庭审中，被告赵晓孔表示对该买卖合同不知情，且未与原告有过联系。原告姜娜提交了58同城涉案房屋所在小区的二手房信息截图，以证实其因房价上涨造成了损失。以上事实,有当事人陈述、《房屋买卖三方合同》、银行交易明细、收据、通知、西安市不动产登记簿、微信聊天记录、通话录音、离婚证、离婚协议、（个人住房）商业用房借款合同、网页截图、不动产权证书等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为,被告唐艳芳提出该《房屋买卖三方合同》系在中介的游说下签订的，没有征得被告赵晓孔的同意，且第四条第1项括号内的格式条款无效，故整个合同无效的意见，经查，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”被告唐艳芳与被告赵晓孔在订立合同后协议离婚，双方约定涉案房屋归唐艳芳所有，故唐艳芳在合同订立后取得了对整个房屋的处分权，同时，被告唐艳芳并未提供证据证明原告及第三人在签订合同时有胁迫、欺骗的行为，故涉案的《房屋买卖三方合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,各方应履行其相应的义务，对唐艳芳的上述意见，本院不予采纳。原告姜娜依约履行了付款义务，被告唐艳芳在为涉案房屋办理房产证后，又将涉案房屋在中国平安财产保险股份有限公司办理69.63万元最高额抵押，违反了《房屋买卖三方合同》第十一条第（三）款第2项“在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押”的约定，且被告唐艳芳将涉案房屋向第三方设定抵押的行为，致使《房屋买卖三方合同》的合同目的不能实现，原告请求解除三方签订的《房屋买卖三方合同》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，原告请求被告唐艳芳向其返还购房款42万元及为房屋支出的款项11700元，本院予以支持。根据《房屋买卖三方合同》第十五条的约定，违约方需赔偿守约方双倍的已付款项及中介费用，故原告要求被告唐艳芳支付双倍的已付款项863400元及中介费17000元，共计880400元，本院予以支持。对于原告姜娜主张被告支付其居间费17000元的请求，因中介费已依照《房屋买卖三方合同》第十五条的约定予以了支持，中介费的损失已得到了补偿，故对原告再次主张居间费用的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，原告按照合同约定获得的违约金已足以弥补其因房价上涨造成的经济损失，故对于原告要求被告支付其因房价上涨造成的损失75万元，本院不予支持。被告唐艳芳认为原告提前要求过户、主张解除合同违反了合同约定，但涉案房屋并未办理过户手续，且原告主张解除合同系因唐艳芳的抵押行为构成了根本违约，故对于唐艳芳要求原告向其赔偿83.6万元的请求，本院不予支持。因被告唐艳芳及赵晓孔离婚后，涉案房屋由唐艳芳所有，且《房屋买卖三方合同》的签订及房款的收取均系被告唐艳芳的行为，故因涉案房屋产生的赔偿责任由被告唐艳芳承担。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定,判决如下:一、原告姜娜与被告唐艳芳、第三人西安首府置业有限公司于2017年5月3日签订的《房屋买卖三方合同》解除；二、被告唐艳芳于本判决生效之日起十日内返还原告姜娜支付的购房款431700元；三、被告唐艳芳于本判决生效之日起十日内向原告姜娜支付违约金880400元；如未按照本判决指定的期限履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告姜娜的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告唐艳芳的其他诉讼请求。案件受理费18723元,保全费5000元，均由被告唐艳芳承担，反诉案件受理费11337元，由被告唐艳芳承担，本诉案件受理费及保全费因原告姜娜已预交，故被告唐艳芳在履行生效判决时将上述款项一并支付于原告。如不服本判决,可以在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  宋一林人民陪审员  陈双蓉人民陪审员  武钦梅二〇二〇年二月二十七日书 记 员  唐珮云打印：相丽华校对：田雪2020年月日送达1