福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初5185号 原告（反诉被告）：陈冰聪，男，1968年9月14日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市涵江区。 原告（反诉被告）：陈冰兴，男，1972年4月19日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市涵江区。 上列二原告共同委托诉讼代理人：庄荔城，福建大涵律师事务所执业律师。 上列二原告共同委托诉讼代理人：张景松，福建大涵律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：莆田国本康复护理医院有限责任公司，住所地福建省莆田市荔城区xx号xxxx。统一社会信用代码xxxx。 法定代表人：董俊峰，董事长。 委托诉讼代理人：陈敏，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：欧阳灶文，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）陈冰聪、陈冰兴与被告（反诉原告）莆田国本康复护理医院有限责任公司（以下简称“国本康复公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈冰聪、陈冰兴的共同委托诉讼代理人庄荔城、被告（反诉原告）国本康复公司的委托诉讼代理人陈敏、欧阳灶文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈冰聪、陈冰兴向本院提出诉讼请求：1.判令国本康复公司支付给陈冰聪、陈冰兴租金434115元；2.判令国本康复公司支付给陈冰聪、陈冰兴违约金1937995.5元；3.本案诉讼费由国本康复公司承担。事实和理由：2018年1月10日，陈冰兴、陈冰聪与国本康复公司签订《商铺租赁合同》。合同签订后，国本康复公司依照合同约定支付信誉保证金600000元，并支付2018年1月至2019年3月租金共计2025870元。2019年3月18日，国本康复公司向陈冰聪、陈冰兴发出《关于解除商铺租赁合同的通知函》，要求解除并终止《商铺租赁合同》；2019年4月1日，国本康复公司再次发出《关于〈解除商铺租赁合同的通知函〉的补充函》，通知陈冰聪、陈冰兴可自行对租赁物进行挂牌再招租；2019年7月22日，陈冰聪、陈冰兴与国本康复公司签订《补充协议》，约定双方同意于2019年6月30日终止《商铺租赁合同》，并对商铺恢复原状的修复事宜作出具体约定。现因国本康复公司提前终止租赁合同，对陈冰聪、陈冰兴造成上千万元的经济损失，依据双方《补充协议》约定，双方同意于2019年6月30日终止《商铺租赁合同》，国本康复公司应向陈冰聪、陈冰兴支付2019年4月1日至2019年6月30日租金434115元，另依据《商铺租赁合同》约定，国本康复公司提前终止本合同，应向陈冰聪、陈冰兴支付违约金，违约金计算方式为：贰倍信誉保证金600000元×2=1200000元，加上30%已付租金(2025870+434115)×30%=737995.5元，上述违约金合计为1937995.5元。 被告（反诉原告）国本康复公司辩称，一、租赁场地中海天下1号楼1层103、104、105单元在2019年6月30日之前已交还给陈冰聪、陈冰兴，且陈冰聪、陈冰兴早在2019年6月30日之前已将诉争场地对外出租，不能再收取2019年6月30日止的租金。陈冰聪、陈冰兴对提前解除租赁一事是同意的，在收到答辩人发函的第二日即2019年3月19日就在原租赁场地104单元注册设立莆田壹心中医堂有限公司，2019年4月3日刊登了xxx单元租赁公告，将xxxx单元出租给莆田壹心中医堂有限公司，2019年6月将xxx单元（部分）出租给百胜餐饮（福州）有限公司用于经营肯德基。二、双方就解除《商铺租赁合同》事宜已经达成了一致协议，根据双方签署的《补充协议》约定，国本康复公司对租赁商铺仅承担本协议约定的修复费用。三、即使认为国本康复公司应支付违约金，原合同对提前终止租赁的违约金约定过高，应予降低。首先，陈冰聪、陈冰兴没有遭受实际损失，国本康复公司已按照双方约定提前三个月通知解约事宜，甚至为避免场地空置带来损失，特别告知可以再行出租，事实上陈冰聪、陈冰兴也是在2019年3月19日即接收商铺、立即对外出租收益。其次，按照民间交易惯例，解除违约金应当与未发生的租赁年限挂钩，然而“贰倍的信誉保证金加上已支付租金的30%”的约定却相反，不符合生活常理，且违约金的最终金额远超出签订协议时应预见的范围。请求驳回陈冰聪、陈冰兴的诉讼请求。 被告（反诉原告）国本康复公司向本院提出反诉请求：1.判令陈冰聪、陈冰兴返还信誉保证金60万元给国本康复公司；2.陈冰聪、陈冰兴承担本案反诉部分的诉讼费用。事实和理由：2018年1月11日，国本康复公司与陈冰聪、陈冰兴签署《商铺租赁合同》，合同签订之日国本康复公司即向陈冰聪、陈冰兴支付了信誉保证金60万元及三个月租金。2019年7月22日，双方就商铺的提前终止事宜，经协商一致达成了《补充协议》，且诉争场地早已交还。《商铺租赁合同》既已合意终止，陈冰聪、陈冰兴应当立即退还信誉保证金60万元。 原告（反诉被告）陈冰聪、陈冰兴辩称，双方签订的补充协议约定确认双方仅就租赁商铺的恢复原状问题双方达成一致，由国本康复公司赔偿，并未约定陈冰聪、陈冰兴有放弃任何追究国本康复公司违约责任的相关约定。根据国本康复公司所发出的通知函及补充函，可以看出双方终止合同的时间是2019年6月30日，并且国本康复公司同意支付租金至2019年6月30日。故请求驳回国本康复公司的反诉请求。 陈冰聪、陈冰兴、国本康复公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《商铺租赁合同》、《关于解除商铺租赁合同的通知函》、《关于〈解除商铺租赁合同的通知函〉的补充函》、《补充协议》、付款回单、公告、莆田壹心中医堂有限公司企业信息、《商铺租赁合同》、《租赁合同》各1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月10日，陈冰聪、陈冰兴（甲方）与国本康复公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于莆田市荔城区，建筑使用面积877平方米。合同主要约定:租用期限10年，自2017年12月1日至2027年11月30日止；免租期1个月，自2017年12月1日至2017年12月31日止；合同签定之日，乙方应支付信誉保证金为600000元和3个月的租金为394650元；如乙方需提前终止本合同，需提前3个月通知甲方并征得甲方书面同意，且乙方须向甲方支付违约金，违约金计算方式为2倍的信誉保证金加上己支付租金的30%；合同期满时，乙方须在租约期满之日退还商铺，同时经甲方验收该商铺无设备损坏及欠缴的水电与物业管理费后当天将保证金返还给乙方。合同第三条对租金进行了约定：“第一次月租金为131550元，时间自2018年1月1日至2018年11月30日止；第二次月租金为144705元，时间自2018年12月1日至2019年11月30日止；第三次月租金为159175.5元，时间自2019年12月1日至2020年11月30日止…以上租金为甲方实收费用，不含税价…”。合同签订后，陈冰聪、陈冰兴依约交付了涉案商铺，国本康复公司依约支付了信誉保证金600000元，并支付了2018年1月1日至2019年3月30日的租金共计2025870元。 2019年3月18日、2019年4月1日，国本康复公司分别向陈冰聪、陈冰兴发出《关于解除商铺租赁合同的通知函》、《关于〈解除商铺租赁合同的通知函〉的补充函》，要求解除并终止双方签订的《商铺租赁合同》。 2019年7月22日，陈冰聪、陈冰兴（甲方）与国本康复公司（乙方）签订《补充协议》，协议第一条约定：“双方同意于2019年6月30日终止《商铺租赁合同》”。协议第二条约定：“双方确认租赁商铺已交付给甲方。就租赁商铺的恢复原状问题，甲、乙双方经友好协商达成一致，双方同意由甲方聘请具有专业资质的第三方对商铺进行修复”。协议第三条约定：“双方商定商铺恢复原状的修复费用为95857.83元，修复费用如有超出，超出部分由甲方自行承担”。协议第四条约定：“双方同意乙方对租赁商铺仅承担本协议约定的修复费用，修复施工单位由甲方自行委托…”。2019年7月23日，国本康复公司依约支付了上述修复费用95857.83元。 另查，2019年3月19日，莆田壹心中医堂有限公司于莆田市荔城区东圳东路1199号中海天下1号楼104室成立，陈冰兴为法定代表人，后该公司于2019年9月5日注销。2019年6月18日，陈冰兴（甲方）与案外人林王义（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于莆田市荔城区方，建筑使用面积72平方米，租期自2019年7月1日至2024年8月31日止，第一次年租金为150000元等。陈冰兴（甲方）另与案外人百胜餐饮（福州）有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于莆田市荔城区部分房产出租给乙方，建筑面积218平方米，租期自2019年7月15日至2029年10月14日止，租金为保底租金和抽成租金取高，第一个租赁年度的年租金为保底租金52.37万元等，每两年递增6%等。 本院认为，陈冰聪、陈冰兴与国本康复公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。《补充协议》约定，双方同意于2019年6月30日终止《商铺租赁合同》，因国本康复公司仅支付租金至2019年3月份，故陈冰聪、陈冰兴请求国本康复公司支付2019年4月份至6月份的租金434115元（144705元×3个月），具有事实依据，本院予以支持。国本康复公司辩称，租赁商铺在2019年6月30日之前已交还给陈冰聪、陈冰兴，且陈冰聪、陈冰兴在2019年6月30日之前已将诉争场地对外出租，不能再收取租金，本院经审查认为，《补充协议》明确约定双方同意于2019年6月30日终止《商铺租赁合同》，且陈冰兴与案外人签订的租赁合同仅涉及部分涉案商铺，租期亦均始于2019年6月30日之后，故国本康复公司该辩解没有事实依据，本院不予采信。《商铺租赁合同》约定，如国本康复公司需提前终止本合同，需提前3个月通知陈冰聪、陈冰兴并征得其书面同意，且国本康复公司须支付违约金，违约金计算方式为2倍的信誉保证金加上己支付租金的30%，现国本康复公司提前终止合同，因国本康复公司已支付租金为2025870元，故对陈冰聪、陈冰兴请求国本康复公司支付违约金的合理部分，本院予以支持，不合理部分本院不予支持，即陈冰聪、陈冰兴应支付违约金1807761元（600000元×2+2025870元×30%）。国本康复公司辩称，根据《补充协议》约定，国本康复公司对租赁商铺仅承担该协议约定的修复费用，不应承担违约金。本院经审查认为，《补充协议》第二条约定“…就租赁商铺的恢复原状问题，甲、乙双方经友好协商达成一致…”，第四条约定“双方同意乙方对租赁商铺仅承担本协议约定的修复费用，修复施工单位由甲方自行委托…”，结合文本上下文内容，该《补充协议》系双方就租赁商铺的恢复原状问题达成的一致协议，并未有陈冰聪、陈冰兴放弃追究国本康复公司违约责任的相关约定，故国本康复公司该辩解没有合同依据，本院不予采信。国本康复公司辩称，《商铺租赁合同》对违约金约定过高，应予降低，陈冰聪、陈冰兴在2019年3月19日即接收涉案商铺、立即对外出租收益，没有遭受实际损失。本院经审查认为，《商铺租赁合同》约定租用期限10年，自2017年12月1日至2027年11月30日止，建筑使用面积877平方米，年租金逾百万，现《商铺租赁合同》提前于2019年6月30日终止，给陈冰聪、陈冰兴造成大额预期利益损失，而陈冰兴与案外人签订的租赁合同仅涉及部分涉案商铺，出租面积与租金均与原《商铺租赁合同》有较大差距，在部分涉案商铺所在地成立的莆田壹心中医堂有限公司也于2019年9月5日注销，即本院支持的违约金1807761元并未超过因国本康复公司违约给陈冰聪、陈冰兴造成损失的30%，故国本康复公司该辩解没有事实依据，本院不予采信。因双方已协商解除《商铺租赁合同》，故国本康复公司请求陈冰聪、陈冰兴返还信誉保证金60万元，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条,及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、莆田国本康复护理医院有限责任公司应在本判决生效之日起十日内支付陈冰聪、陈冰兴租金434115元； 二、莆田国本康复护理医院有限责任公司应在本判决生效之日起十日内支付陈冰聪、陈冰兴违约金1807761元； 三、陈冰聪、陈冰兴应在本判决生效之日起十日内返还莆田国本康复护理医院有限责任公司信誉保证金600000元； 四、驳回陈冰聪、陈冰兴对莆田国本康复护理医院有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25777元，减半收取12888.5元，由莆田国本康复护理医院有限责任公司负担11436.5元，由陈冰聪、陈冰兴负担1452元。反诉案件受理费9800元，减半收取4900元，由陈冰聪、陈冰兴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  何志强 二〇二〇年二月十七日 书记员  陈赛芬 附注法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。