江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1805号上诉人（原审原告、反诉被告）：曹圣伟，男，1977年10月16日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：曹立志，江苏瀛之志律师事务所律师。委托诉讼代理人：周汉杰，江苏瀛之志律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：樊春生，男，1981年3月15日出生，汉族，住赣榆区。委托诉讼代理人：陈扬、蔡坤，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：连云港圣之奥家具销售有限公司，住所地连云港市海州区凌洲路。法定代表人：陈莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈扬、蔡坤，江苏田湾律师事务所律师。上诉人曹圣伟因与上诉人樊春生、被上诉人连云港圣之奥家具销售有限公司（以下简称圣之奥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初4237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹圣伟上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，并依法改判；2.判令樊春生、圣之奥公司支付房屋租金24万元及利息（自2016年5月31日起至2019年8月19日止，按同期银行贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令樊春生、圣之奥公司赔偿房屋闲置期间的租金损失192万元（自2016年5月31日至2020年5月30日）；4.判令樊春生、圣之奥公司支付合同转让费51500元及利息（自2016年5月31日起至2019年8月19日止，按同期银行贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.判令樊春生、圣之奥公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对于涉案合同租赁条款解除的原因认定不清。1.欠付房租问题。《办公室租赁合同》第2条和第16.4条约定租期自2015年12月1日至2020年11月30日，租金为40000元/月，三个月支付一次，在约定时间5日内支付。结合第16.5条中可知，5月30日应付的款项为：转让合同的尾款、2016年6月1日至2016年8月31日的房租、押金。该条约定的只是将原本应于2016年6月1日支付的房租12万元提前至5月30日支付，并不包含2015年12月1日至2016年5月31日的房屋租赁费。一审认为2015年12月1日至2016年8月31日所有的房租都应于2016年5月30日付清，割裂了合同条款之间的联系，造成条款相互矛盾冲突。在2016年5月31日锁门当日，樊春生已经欠付租金数月,2015年12月1日至2016年5月30日的房租一直未付。按照交易习惯一般都是先付房租后用房，但一审认定先用房后付房租于法无据、于理不和，进而导致解除合同责任的划分错误。2.关于曹圣伟2016年5月31日锁门的问题。曹圣伟是在对方已经实际违约、不愿意继续租赁房屋，已经搬离涉案房屋的情况下采取的对房屋和屋内展品的保护行为，是减少损失扩大化的正当行为，并不是一审所认定的超过必要限度、主动解除合同的行为。樊春生在一审开庭时称该门为电控门，不需要锁门，但是2016年5月31日发生纠纷，樊春生已经将电线、网络线扯掉，曹圣伟没有办法才将门上锁，保护屋内财物避免丢失。以上两点充分说明一审将解除合同的责任按70%、30%的比例划分与事实不符，有违公平正义。二、一审法院对于剩余转让费8万元理解不准确。一审认为8万元加盟费用于办理樊春生与浙江圣奥代理加盟协议不准确，该款是向浙江圣奥家具制造有限公司缴纳的加盟费，不含保证金。樊春生提供的证据也证明加盟费是不退的。2015年1月15日曹圣伟和樊春生一起向浙江圣奥总部发出《公司变更函》，将连云港市瑞诺办公家具有限公司的加盟变更为连云港圣之奥家具销售有限公司。一审判决书中“樊春生自行向浙江圣奥公司缴纳加盟费、保证金等费用并取得了该公司的代理权”与事实不符，樊春生向浙江圣奥公司缴纳14万元不包含加盟费。至于曹圣伟缴纳3万元加盟费却向樊春生要8万元加盟费的问题，由于市场波动以及物价上涨，樊春生如果自己再向浙江圣奥公司缴纳加盟费甚至比8万元还要多。因此一审法院混淆了加盟费与保证金的概念，认定双方已实际变更了该条款的约定与事实不符。此外，我方只同意将合同款28500元抵扣转让费，不同意抵扣欠付的租金。三、房屋闲置期间的租金损失。合同中约定租赁期限为5年，在合同没有解除的情况下，曹圣伟也不敢随意出租该房屋，自2016年5月31日闲置至今近4年时间，一直等待樊春生使用，一审酌定以3个月的作为损失数额显然过低，且樊春生仅以30%合同解除的责任承担该项损失更不合理，该租金损失所产生的利息也应由樊春生承担。四、应从双方的真实意图来把握案件的核心。合同条款之所以约定樊春生不能不承租房屋，实际上是捆绑销售，合同对付款和付款节点没有表明双方的真实意思，但产生争议时应遵循双方真实意见，先付房租后用房，就算约定迟付，樊春生已经使用了六个月，应该付款，樊春生说我方强行锁门无事实依据，是想获得经营权但又不想承租房屋，其就以房租高拒不付款，并不是曹圣伟加锁导致，一审将落锁行为认定为曹圣伟解除合同的意思表示显然与事实不符。曹圣伟始终表示只要交付租金就可以使用房屋，樊春生应当依约履行，其得到营业权后却不愿意承租房屋显然是违约行为。樊春生辩称：1.一审关于房租条款的理解与认定基本并无不当，但应认定在约定期满后5日内即2016年6月4日前支付。第16条第5项实际是将2015年12月1日至2016年5月31日的租金与押金由“租金三个月付一次、押金合同签订之日支付”变更为2016年5月30日一次性付清，一审认定是对前面条款的变更是正确的。曹圣伟认为房屋租赁合同一般是先付房租后用房的交易习惯，本案中的确是先付费后用房，樊春生在签订合同时就支付了30万元，2016年2月8日支付50万元，不存在有违常理之处。曹圣伟认为锁门是为了保护财产安全，但没有证据证明樊春生将电线、网络线扯掉，事实上当天电控门没有任何问题，樊春生及员工被曹圣伟赶出来的时候随手就将电控门锁起来，根本不需要曹圣伟锁门，更不需要加两把锁锁门，在2016年5月31日曹圣伟强行锁门时，樊春生并未逾期支付租金，曹圣伟锁门是违约在先，且构成根本违约，樊春生不存在任何过错。2.樊春生无需再交合同转让费51500元。曹圣伟认为合同转让费是88万元，樊春生已交纳80万元转让费，还有曹圣伟用2016年3月9日杰瑞公司合同款28500元单方冲抵，认为还有51500元合同转让费未交纳，实际上在2016年1月8日双方签订的补充协议中有更详细的约定，另外8万元由浙江圣奥公司退还给曹圣伟，浙江圣奥公司出具的情况说明中明确樊春生已取得该品牌的代理权并自行交纳加盟费、保证金等，浙江圣奥公司已经于2016年4月28日退还曹圣伟的连云港瑞诺办公家具有限公司5万元履约保证金，但不退加盟费3万元与樊春生无关，曹圣伟无权向樊春生主张合同转让费。3.曹圣伟锁门构成根本违约，无权向樊春生主张房屋闲置期间的租金损失。曹圣伟称其锁门是为了避免财产损失，而其在起诉状中曾称樊春生于2016年4月已陆续将设备从涉案房屋搬离，曹圣伟前后所说严重矛盾，其称在四年期间一直在等樊春生继续使用该房屋也不合常理。4.曹圣伟称樊春生得到经营权却不愿意承租房屋是违约行为没有依据，樊春生支付80万元的转让费是因为曹圣伟在涉案房屋进行装修，樊春生可直接在涉案房屋经营，浙江圣奥公司是否将圣奥家具品牌连云港代理权转让给樊春生，是要看樊春生符不符合代理资格，与曹圣伟无关。圣之奥公司辩称，该合同是曹圣伟与樊春生签订，与圣之奥公司无关，圣之奥公司在本案中不应承担责任。樊春生上诉请求：1.撤销一审判决，改判樊春生不承担房屋闲置损失36000元以及处理一审漏判的剩余合同款28500元(共计64500元)；2.一、二审诉讼费用由曹圣伟承担。事实和理由：一、关于本诉。曹圣伟在付款期限届满之前强行锁门的行为构成根本违约，樊春生不存在任何过错，曹圣伟无权主张房屋闲置期间的租金损失。1.租金期限应为约定时间期满后5日内支付租金，即樊春生应在2016年6月4日前支付2015年12月1日至2016年5月31日期间的租金24万元，曹圣伟在2016年5月31日强行锁门时，樊春生并未逾期支付租金。2015年12月1日，曹圣伟、樊春生签订的《办公室租赁合同》第16条第5款约定“2016年5月30日之前支付尾款，房租及押金一次性付清”，但合同第2条又约定“乙方应在约定时间5日内将所支付的租金汇入甲方指定的账号”、第二段又接着约定“如超过5天没支付，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同”，一审法院认为合同的第2条和第16条第4项无法得知租金缴纳的具体时间，应根据第16条第5项认定樊春生应在2016年5月30日前支付房租24万元及押金5万元且不适用5天的宽限期限。但根据曹圣伟在前案中的自认，樊春生应在2016年6月4日前支付2015年12月1日至2016年5月31日期间的租金24万元。因此曹圣伟在2016年5月31日将涉案租赁房屋强行锁门，是曹圣伟违约在先，且违约程度构成根本违约，已经在客观上达到了解除租赁合同的效果，因此樊春生只需支付2015年12月1日至2016年5月31日期间的租金24万元，一审法院在未查清案件事实的情况下即认定樊春生对于合同的解除存在过错，无合同和法律依据。2.《办公室租赁合同》已于2016年5月31日解除，樊春生并无过错，不应承担因房屋闲置所造成的租金损失。合同解除后就涉案房屋发生的所有问题都与樊春生无关，不存在所谓的房屋闲置损失。二、关于反诉。曹圣伟应返还连云港杰瑞电子有限公司合同款57000元是基于其在前案中自认2016年3月8日瑞诺公司与杰瑞公司签订的家具购销合同由樊春生履行，合同收益归樊春生所有，该合同总价款是57000元，2016年3月9日杰瑞公司将28500元付至瑞诺公司账户，曹圣伟认为樊春生到期转让费未缴纳，就没有将这28500元支付给樊春生，而是将该款冲抵88万元的转让费。樊春生在与曹圣伟多个案件中自始至终都只认可向曹圣伟已缴纳转让费的数额是80万元，另外8万元是由浙江圣奥公司退还，实际上浙江圣奥公司已经将该款项退还，故2016年3月9日杰瑞公司打给瑞诺公司的28500元应退还给樊春生，因转让费已付清，樊春生同意以该28500元用于抵扣欠付的租金。2016年3月8日瑞诺公司与杰瑞公司签订的家具购销合同的合同总价款是57000元，杰瑞公司于2016年3月9日已付50%的合同价款28500元，剩余的50%合同价款28500元也应归樊春生方所有。在本案一审庭审中，法庭要求曹圣伟于庭后三个工作日内核实是否收到剩余28500元，樊春生方不知道曹圣伟是否回复，在一审判决中也没有对剩余28500元进行阐述。曹圣伟在本案一审庭审中称“总金额是57000元，28500元是进货价，是利润和成本对开的”，而在前案中，曹圣伟自认杰瑞公司的合同是由樊春生履行，货款是由樊春生打给厂家，故成本问题不是曹圣伟考虑的问题，也不是曹圣伟不把剩佘28500元抵扣租金的理由。就杰瑞公司的合同款，不仅要将2016年3月9日已付的28500元冲抵租金，还应将剩余的合同款28500元冲抵租金。曹圣伟二审辩称：1.关于樊春生所称曹圣伟在前案中自认租金缴纳时间问题。樊春生系误解原代理人的陈述，原代理人明确表述，樊春生应在2016年5月31日前支付房屋租金36万元、保证金5万元、转让费88万元，支付房租的时间分别为2015年12月6日前、2016年3月6日前、2016年6月5日前，也就是樊春生应当先付房租后用房，并且合同将原本应于2016年6月5日前支付的2016年6月1日至2016年8月31日的12万元房租提前到2016年5月30日前支付，因此樊春生应在2016年5月30日前支付费用为后三个月房租12万元以及押金、转让费尾款。至于前六个月的房租应于2015年12月6日前以及2016年3月6日前支付，而该24万元至今仍未支付，鉴于樊春生拒不支付租金，2016年5月31日曹圣伟上门催要，在樊春生搬离涉案房屋的情况下才进行保护房屋的正常锁门行为。2.关于连云港瑞杰电子有限公司合同款57000元，曹圣伟确实收到剩余合同款28500元，也表述过合同由樊春生履行，但该笔交易实际由瑞诺公司垫付采购成本，实际利润为50%，樊春生主张成本由自己负担，应当提供证据支持。请求二审驳回樊春生的上诉请求。圣之奥公司同意樊春生的上诉意见。曹圣伟向一审法院提出诉讼请求：1.判决樊春生、圣之奥公司继续履行《办公室租赁合同》；2.判决樊春生、圣之奥公司支付房屋租金24万元（自2015年12月1日至2016年5月30日）及利息（自2016年5月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止）；3.判决樊春生、圣之奥公司赔偿房屋闲置期间的租金损失192万元（自2016年5月31日至2020年5月30日）；4.判决樊春生、圣之奥公司支付保证金5万元及利息（自2016年5月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止）；5.判决樊春生、圣之奥公司支付合同转让费51500元及利息（自2016年5月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）；6.诉讼费由樊春生、圣之奥公司承担。樊春生、圣之奥公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《办公室租赁合同》中的房屋租赁条款（第一条至十五条解除，第十六条市场经营权转让部分条款不解除）；2.判令曹圣伟返还2016年3月9日杰瑞电子公司合同款57000元；3.曹圣伟赔偿经营损失332000元；4.曹圣伟承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：曹圣伟及案外人郑某系新浦区（现海州区）凌某12-901、916号房屋所有权人。2015年12月1日，曹圣伟（出租人，甲方）与樊春生（承租人，乙方）签订《办公室租赁合同》，合同约定曹圣伟将位于连云港市的房屋租赁给樊春生作为办公使用：1.合同租期为5年，自2015年12月1日至2020年11月30日；2.甲方将该房屋出租给乙方，每月收取租金4万元，乙方应在约定时间5日内将所支付的租金汇入甲方指定的账号。户名曹圣伟，账号为62×××15，开户行建设银行连云港市解放路支行，如超过5天没支付，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同并取消押金，同时转让费不予退还；3.本合同签订之时，乙方应向甲方按2个月租金交纳押金人民币5万元；……9.租赁期间，甲乙双方不得借故解除本合同，若甲方提前收回出租房，应双倍返还乙方已交的押金，乙方中途悔约，取消押金。合同还约定补充事项：1.由于出租人与承租人工作性质特殊，租赁方式特殊的原因，所以在出租前将连云港市场及公司产品均转让给乙方，乙方应一次性支付给甲方88万元转让费（含办公家具及办公用品，电脑、小型厢式货车一辆，车牌为苏Ｇ×××××，租赁期限为五年）。在租赁期间，乙方不得以任何借口及理由不承租此房屋，如果发生甲方有权扣除押金及转让费，并且将甲方的所有产品及市场完好无损友好的移交给甲方，损坏或转卖的产品需按照原价赔偿给甲方。……4.房租付款方式：三个月支付一次，金额12万元。5.付款条件：分三次支付，合同签订，支付30万元，春节前支付50万元，2016年5月30日之前支付尾款，房租及押金一次性付清。2016年1月8日，曹圣伟（甲方）与樊春生（乙方）就上述《办公室租赁合同》签订《补充协议》，约定：1.租赁合同期满后甲方进行房屋租赁权公开招租，在同等条件下乙方享有优先租赁权；2.转让费88万元（其中含浙江圣奥代理加盟费8万元）包含现有的办公设备、办公用品、箱式货车1辆、及办公家具样品（详见附件清单），乙方在履行完协议合同后以上所有物品所有权均归乙方所有。2015年12月20日，曹圣伟出具收条，载明：今收到樊春生协议款项30万元。2016年3月31日，连云港市瑞诺办公家具有限公司代曹圣伟收樊春生房租、转让费50万元。双方均认可上述款项为转让费，房租未支付。曹圣伟自认与杰瑞公司合同款28500元冲抵樊春生欠付的转让费，樊春生辩称其已付清转让费80万元，28500元同意冲抵欠付的租金。另查明，双方因经营权问题产生纠纷，樊春生认为曹圣伟在转让圣奥市场经营权后仍进行该品牌的销售，侵犯了其经营权，双方曾进行沟通，但没有协商一致并导致矛盾扩大，2016年5月31日双方协商解除合同等相关事宜过程中产生冲突，曹圣伟将涉案房屋锁门，樊春生未再利用涉案房屋经营。目前涉案房屋由曹圣伟实际掌控并保持锁门时的状态，樊春生自搬涉案房屋后仍从事圣奥品牌家具的销售活动。樊春生于2016年6月15日起诉曹圣伟、连云港市瑞诺办公家具有限公司（以下简称瑞诺公司）特许经营合同纠纷，法院审理后认为，曹圣伟签署合同进行销售的行为樊春生应当是明知的，没有损害樊春生的市场权益，樊春生的诉求缺乏事实和法律依据，法院不予采纳，并于2016年12月14日作出（2016）苏0706民初4179号民事判决：驳回樊春生的诉讼请求。樊春生提起上诉，连云港市中级人民法院作出（2017）苏07民终937号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案的纠纷实际是因为经营权矛盾没有妥善解决而产生。曹圣伟经营的瑞诺公司因加盟浙江圣奥公司并代理其家具销售，曾向该公司缴纳履约保证金5万元及加盟费3万元，共计8万元。因瑞诺公司退出加盟，2016年4月28日，浙江圣奥公司将5万元履约保证金退还给瑞诺公司，并向一审法院出具《情况说明》一份：“我公司与连云港圣之奥家具销售有限公司之间的特许加盟协议是独立签订，并不是与连云港市瑞诺办公家具有限公司代理协议的转签，我公司授予圣之奥公司特许加盟权与瑞诺公司无关。根据我司与瑞诺公司签订的加盟协议，我公司已退还5万元履约保证金，无需退还3万元加盟费。”原审诉讼中，曹圣伟向法院申请财产保全，请求冻结被申请人的银行存款581500元或查封其等值财产，法院作出(2016)苏0706民初6477之一号裁定书，冻结被申请人樊春生、圣之奥公司的银行存款581500元或查封其等值财产，曹圣伟支付保全费3428元。本案争议焦点：1.涉案合同的租赁条款是否已解除，如果已解除，解除的原因应归责于哪一方；2.曹圣伟主张的转让费、租金、保证金及闲置损失能否支持；3.樊春生、圣之奥公司反诉请求曹圣伟与杰瑞电子公司的合同销售款57000元是否应予返还；4.樊春生、圣之奥公司反诉主张的经营损失能否支持。对于争议焦点1，一审法院认为，双方所签《办公室租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应履行。涉案合同中虽包含租赁合同条款及转让合同条款，但该两部分条款相互联系共同组成了涉案合同，且双方基于租赁、转让法律关系均在本案中提出诉讼请求和反诉请求，故应在本案中一并予以处理。根据已查明的事实，在涉案合同履行过程中，双方因产生纠纷曾于2016年5月31日对合同解除等相关事项进行协商，最终未能达成一致意见并产生冲突，曹圣伟将涉案房屋锁门，樊春生自此未再利用涉案房屋经营，双方已于2016年5月31日以实际行为解除了租赁合同，现已过去近四年，继续履行合同已无可能，故一审法院对曹圣伟主张继续履行合同的请求不予支持。对于合同解除的原因，曹圣伟认为，根据合同16条第4项，樊春生应三个月支付一次房租，但至今分文未付，构成违约，且樊春生还擅自搬离涉案房屋内的财产，表明其不愿意再租赁涉案房屋，曹圣伟是为了避免房屋内财物丢失才锁门，锁门行为并非意味着解除合同。樊春生认为，根据合同第16.5条约定，其应于2016年5月30日支付押金及半年租金（2015.12.1-2016.5.30），且根据合同第2条双方约定了5天的宽限期，即最后支付租金及押金的期限是2016年6月4日，而曹圣伟于2016年5月31日就强行锁门，导致合同无法履行，自己不存在逾期支付的违约情形，租赁合同的解除的原因在于曹圣伟的强行锁门。一审法院认为，首先樊春生在锁门当日即2016年5月31日是否欠付房租的问题。涉案合同有四个条款涉及到租金及押金的支付问题，其中第2条：“甲方把该房屋出租给乙方，每月收取租金4万元，乙方应在约定时间5日内将所支付的租金汇入甲方指定的账号，如超过5天没支付，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同并取消押金，同时转让费不予退还”，第3条：“合同签订时乙方支付押金5万元”，第16条第4项约定：“房租付款方式：房租三个月支付一次，金额12万元”，第16条第5项约定：“付款条件：分三次支付，合同签订支付300000元，春节前支付500000元，2016年5月30日之前支付尾款，房租及押金一次性付清”。对上述条款双方当事人持不同理解，根据合同法第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同的词句、有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则确定该条款的真实意思。本案中，从涉案合同的第2条和第16条第4项，无法得知租金缴纳的具体时间，但第16条第5项则对转让费、半年期间租金及押金作出具体约定，该条实际是将2015年12月1日至2016年5月31日半年期间租金及押金由“租金三个月付一次、押金合同签订之日支付”变更为“2015年5月30日一次性支付”，所以樊春生应在2016年5月30日前支付房租24万元及押金5万元，且不适用5天的宽限期的约定。第二天即5月31日，双方就对解除合同的相关事宜进行协商，樊春生仅逾期一日未支付，其构成瑕疵履行，但并非根本违约，不必然导致租赁合同的解除。对于曹圣伟称樊春生早已将财物搬离，以其行为显示不再承租涉案房屋的主张，曹圣伟并未提供确实充分的证据证明，一审法院对此不予采信。对于樊春生称合同解除系曹圣伟锁门造成，一审法院认为，从锁门当日双方沟通的视频及录音可知，双方确有解除租赁合同的意思表示，并在会计的清点下制作了《缺少物品清单》，但由于双方矛盾较大，未对合同解除之后的相关事项达成一致意见，并产生语言冲突，在此情况下，曹圣伟将已出租给樊春生的房屋进行锁门确系不当，应承担合同解除的主要责任，但樊春生对该结果也应当承担一定的责任。结合合同履行情况、双方的矛盾等因素，一审法院确定曹圣伟与樊春生对解除合同的责任按70%、30%的比例承担。对争议焦点2，对于剩余转让费8万元，一审法院认为，根据涉案合同及《补充协议》，樊春生向曹圣伟支付转让费88万元，其中含浙江圣奥代理加盟费8万元，并由曹圣伟负责解决樊春生与浙江圣奥公司代理协议的转签，但在实际履行中，樊春生自行向浙江圣奥公司缴纳加盟费、保证金等费用并取得了该公司的代理权，曹圣伟也收到了该公司退还的保证金，双方已实际变更了该条款的约定，故涉案转让费樊春生已支付完毕，对于樊春生自行将与杰瑞公司的合同款28500元抵扣转让费，因转让费已付清，故不存在抵扣的问题，但樊春生同意该28500元用于抵扣欠付的租金，一审法院予以确认。对樊春生欠付的租金，应从租赁合同签订之日（2015年12月1日）计算至解除之日（2016年5月31日），共计24万元（4万元/月×6个月），扣除抵扣的28500元，樊春生应支付曹圣伟租金240000元-28500元=211500元，对曹圣伟主张的利息，确定以211500元为基数，自2016年5月31日起至2019年8月19日止，按同期银行贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。此外，双方之间的房屋租赁合同已解除，保证金已无交纳必要，故一审法院对于曹圣伟要求樊春生支付保证金5万元的诉讼请求不予支持。对曹圣伟主张的房屋闲置期间的租金损失，一审法院认为，曹圣伟的房屋租金损失确实存在，但其自行将涉案房屋锁门后，与樊春生无法协商的情况下，负有及时止损的义务，故一审法院酌定以3个月的房屋租金作为损失数额，即4万元/月×3个月=12万元，根据双方对合同解除的责任比例，樊春生应支付曹圣伟该项损失36000元（12万元×30%）。另外，本案合同系曹圣伟与樊春生签订，与圣之奥公司无关，故圣之奥公司在本案中不承担责任。对争议焦点3，樊春生主张返还该57000元的基础是，曹圣伟在转让圣奥品牌经营权后仍代理销售该品牌并与杰瑞公司签订合同，侵犯了自己的特许经营权。一审法院认为，根据生效判决（2016）苏0706民初4179号民事判决书，并未认定曹圣伟实施的上述销售行为侵犯了樊春生的经营权，故对该主张不予支持，但曹圣伟自愿将其中28500元用于抵扣樊春生欠付的款项，系曹圣伟对自我权利的处分，一审法院已确定将该款抵扣欠付的房租。对争议焦点4，樊春生主张的经营损失，根据查明的事实，樊春生自搬出涉案房屋后仍从事圣奥品牌家具的销售活动，其无法证明该经营损失的存在，也未举证证明该损失的数额，故对该反诉请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1.曹圣伟与樊春生于2015年12月1日订立的《办公室租赁合同》中的房屋租赁条款于2016年5月31日解除；2.樊春生于判决生效之日起十日内给付曹圣伟房屋租金211500元及利息（以211500元为基数，自2016年5月31日起至2019年8月19日止，按同期银行贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.樊春生于判决生效之日起十日内赔偿曹圣伟房屋闲置期间的租金损失36000元；4.驳回曹圣伟的其他诉讼请求；5.驳回樊春生、圣之奥公司的其他反诉请求。本诉案件受理费24892元、保全费3428元，共计28320，由曹圣伟负担25210元，樊春生负担3110元；反诉案件受理费3570元，由樊春生、圣之奥公司共同负担。二审期间，曹圣伟提供的新证据为采购清单一份及发票一张，证明由瑞诺公司负责采购，采购成本由曹圣伟负担，利润为50%即28500元，并非由樊春生采购。樊春生对上述证据证据均不认可，认为该份合同没有采购单位的公章，也不能证明后面的发票与该合同有任何关系，发票仅有2100元，剩余合同中的发票与打款记录没有提供，货款是樊春生的钱。本院对该证据予以采信。樊春生提供的证据为（2016）苏0706民初4179号案件的庭审笔录三份、曹圣伟与瑞诺公司的委托诉讼代理人徐某于2016年7月11日上午与任某、李某的谈话笔录，证明樊春生认为曹圣伟应返还杰瑞公司的合同款57000元的事实与理由，并不是认为曹圣伟侵犯了其特许经营权，而是基于曹圣伟在前案中的自认，曹圣伟自认2016年3月8日瑞诺公司与杰瑞公司签订的家具购销合同是由樊春生履行，合同收益归樊春生所有，杰瑞公司合同对价即货款是由樊春生支付给厂家的，该合同的总价款是57000元，2016年3月9日杰瑞公司将28500元付至瑞诺公司账户，一审法院进行冲抵租金是正确的，但剩余合同款28500元也应冲抵租金。曹圣伟对上述证据的三性均无异议，但对证明目的有异议，一直认可的是该合同所获得的利益归樊春生所有，但是由瑞诺公司垫付的成本，该笔交易实际收益28500元已经全部冲抵公司转让费。本院对上述证据予以确认。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。关于上诉人曹圣伟提出的上诉理由，经查：1.关于房租问题。一审认定对樊春生欠付的租金为从2015年12月1日双方租赁合同签订之日起至2016年5月31日解除之日止，共计24万元，其中扣除抵扣的28500元，樊春生还应支付曹圣伟租金211500元，符合本案实际情况。2.关于房屋闲置期间的租金损失问题。曹圣伟与樊春生由于经营权问题产生纠纷，因无法协商一致从而导致双方发生矛盾，曹圣伟于2016年5月31日将涉案房屋锁门至今，期间樊春生一直未再使用涉案房屋，曹圣伟对其将已出租的房屋进行锁门的行为应当承担合同解除的主要责任，樊春生对此亦应当承担相应的责任，一审法院综合实际情况，确定曹圣伟、樊春生按70%、30%的比例承担责任并无不当；合同解除造成了曹圣伟的房屋租金损失，曹圣伟在其将涉案房屋锁门后应当及时采取有效措施防止损失扩大，一审法院酌定以3个月的房屋租金作为损失数额符合法律规定，同时结合双方对合同解除的责任比例，樊春生应赔偿曹圣伟损失36000元，曹圣伟主张樊春生应赔偿其自2016年5月31日至2020年5月30日的损失192万元无法律依据。3.关于合同转让费问题。根据曹圣伟与樊春生签订的合同及补充协议，樊春生需要向曹圣伟支付转让费88万元，并由曹圣伟负责解决樊春生与浙江圣奥公司代理协议的转签，但樊春生后来与浙江圣奥公司达成协议并取得了该公司的代理权，相关的加盟费、保证金等费用也已缴纳，曹圣伟也收到了该公司退还的保证金，故曹圣伟要求樊春生支付剩余合同转让费的请求不能成立。涉案合同均系曹圣伟与樊春生签订，与圣之奥公司无关，因此圣之奥公司不承担责任。故对曹圣伟提出的上诉理由，本院不予支持。关于上诉人樊春生提出的上诉理由，经查：1.如前所述，樊春生对承担合同的解除应当承担30%的责任，应赔偿曹圣伟损失36000元。2.对于曹圣伟在转让圣奥品牌经营权后仍继续与杰瑞公司签订合同，但根据生效判决，并未认定曹圣伟侵犯了樊春生的经营权，曹圣伟自愿将其中28500元用于抵扣樊春生欠付的款项系其对自己权利的处分，樊春生要求曹圣伟继续支付剩余28500元无事实和法律依据。故对樊春生提出的上诉理由，本院不予支持。本院认为，上诉人曹圣伟、樊春生的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费（曹圣伟已预交22476元，樊春生已预交1412.5元），由上诉人曹圣伟负担22476元，由上诉人樊春生负担1412.5元。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年十月十三日法官助理  孙潘红书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。