北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初24231号原告：安诚财产保险股份有限公司北京分公司，住所地北京市东城区白桥大街22号主楼2层207室。负责人：刘军生，副总经理。委托诉讼代理人：白云飞，北京卓海律师事务所律师。被告：崔久宏，男，1966年4月26日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。被告：北京东方博文科技发展有限公司，住所地北京市通州区八里桥南街64号。法定代表人：崔龙，经理。二被告共同委托诉讼代理人：夏微观，北京市致宏律师事务所律师。原告安诚财产保险股份有限公司北京分公司（以下简称安诚财产保险北京分公司）与被告崔久宏（以下简称崔久宏）、被告北京东方博文科技发展有限公司（以下简称东方博文公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。安诚财产保险北京分公司的负责人刘军生及委托诉讼代理人白云飞，被告崔久宏、东方博文公司的委托诉讼代理人夏微观到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安诚财产保险北京分公司向本院提出诉讼请求：1、确认2016年12月16日我公司与崔久宏之间签订的《房屋租赁合同》于2018年5月30日解除；2、崔久宏返还我公司2018年5月30日至2019年2月5日期间的租金67.24万，东方博文公司对此承担连带给付责任；3、崔久宏赔偿我公司房屋装饰装修损失75.85万元，东方博文公司对此承担连带给付责任；4、本案的诉讼费、财产保全费由二被告负担。事实和理由：2016年12月1日，崔久宏受东方博文公司的委托与我公司洽谈房屋租赁事宜。2016年12月16日，崔久宏（作为出租方、甲方）与我公司（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于通州区永顺镇八里桥南街64号综合楼整个2层出租给乙方使用，乙方将租赁物用于办公。租赁期限为5年，自2016年12月16日起至2022年2月5日止。年租金为98万元，租金按年支付，乙方于每年1月20日前向甲方交付当年租金。甲方有义务提供租赁物所有权证、土地使用证，有义务取得并提供租赁物消防设施检验（验收）合格证明并按照消防部门对租赁物提出的消防整改要求进行整改，甲方明确知晓乙方租赁房屋的用途用于办公，并保证该房屋按照法律、法规及行政管理的要求，能够用作该用途。另，双方还约定了乙方单方终止合同的情形。合同签订后，我公司对租赁房屋进行装修装饰、购买中央空调机组、进行消防整改，并向崔久宏支付2017年2月6日至2019年2月5日期间两年度租金共计196万元。2017年5月26日，我公司向监管部门上报关于变更营业场所的请示，申请将营业场所变更至通州区永顺镇八里桥南街64号综合楼2层，但因租赁物产权不清晰、无消防验收合同证明，监管部门对此未予批准，并于2018年2月2日向我公司发出监管谈话通知，指出了我公司存在未经批准变更营业场所的问题。2018年5月14日，我公司向崔久宏发出履行房屋租赁合同义务的《通知》，催告崔久宏提供租赁房屋的所有权证、土地使用证及消防设施检验（验收）合格证明，崔久宏在收到通知后仍未履行合同义务。现崔久宏的违约行为致使合同目的无法实现，我公司于2018年5月30日向其送达了解除《房屋租赁合同》的《通知》，合同解除后，我公司即从租赁房屋处搬离，但因崔久宏所聘保安阻挠，部分物品至今无法搬离。崔久宏辩称，我受东方博文公司的委托与安诚财产保险北京分公司签订《房屋租赁合同》、收取租金，我并非合同的相对方，应由东方博文公司承担责任，故不同意安诚财产保险北京分公司的诉讼请求。东方博文公司辩称，首先，安诚财产保险北京分公司单方提出解除租赁合同，我公司不同意解除，安诚财产保险北京分公司至今仍占有案涉房屋，双方应当继续履行租赁合同，我公司不应向安诚财产保险北京分公司返还租金；其次，我公司不存在违约。案涉房屋属于在集体土地上建设的房屋，我公司与安诚财产保险北京分公司订立《房屋租赁合同》时，已将案涉房屋相关规划及所有权证交给安诚财产保险北京分公司的负责人刘龙朝，并向其提供了办理企业注册登记所需要的相关材料。另，我公司交付的房屋已经通过消防验收，后期消防验收未通过系安诚财产保险北京分公司自己装修的问题。综上，安诚财产保险北京分公司不符合单方解除权行使的法定情形，单方解除行为无效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月1日，东方博文公司授权崔久宏与安诚财产保险北京分公司洽谈通州区永顺镇八里桥南街64号综合楼第2层的租赁事项，授权事宜包括合同洽谈、签订合同、收取租金、处理租赁合同期间内的一切事项。2016年12月16日，崔久宏（作为出租方、甲方）与安诚财产保险北京分公司（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，第1.1条约定甲方同意将位于通州区永顺镇八里桥南街64号综合楼整个2层，建筑面积约为660平方米的房产（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用；第1.2条约定甲方同意乙方将租赁物用于办公；第2.1条约定除非甲乙双方按第十章规定提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为5年，自2016年12月16日起至2022年2月5日止（其中2016年12月16日至2017年2月5日为免租期）；第3.1条约定租赁物按年度年租金98万元计算（包含增值税、物业、楼区停车费和楼外标识广告等），租金支付方式为按年支付，乙方应于每年1月20日前向甲方交付当年租金；第4.1条约定甲方同意2016年12月16日至2017年2月5日为免租期，供乙方进行装修，设备安装调试和其他营业准备工作。乙方无需承担上述期间的租金，但于此期间发生的乙方施工实耗水、电费及任何事故由乙方承担；第4.2条约定甲方应于2016年12月16日前向乙方交付符合条件的完整租赁物。交付租赁物时，双方应派代表到现场检查租赁物移交情况。同时，甲方必须出示有效的房屋所有权证明或享有具有租赁权的证明；第6.1条约定甲方保证确实拥有租赁物的所有权及对应的土地使用权，在转租的情形下已获得所有人的授权，并提供相应有效的法律证明文件，具体包括租赁物所有权证、土地使用权证、消防设施检验合格证明、甲方身份证复印件及乙方营业执照复印件。甲方保证租赁物在本合同签订前和合同履行期间不负有影响乙方使用租赁物的任何担保物权和债权，租赁物符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求和标准以及其他有关规定，也未被法院或者其他政府机构采取查封、扣押等强制措施。如果甲方违反本款承诺，乙方有权终止合同并不受本合同第8.4条、第10.3条和第10.4条的约束。乙方并有权要求甲方赔偿乙方因此而发生的全部经济损失和额外支付的费用；第6.3条约定甲方明确知晓乙方租赁房屋的用途为用于办公，并保证该房屋按照法律、法规及行政管理的要求，能够用作该用途；第6.4.1条约定甲方保证租赁物的设计、施工符合消防法规的要求，租赁物已通过当地消防主管部门的验收，取得消防部门准许开业的检验合格证明。该消防设施检验合格证明应作为本合同的附件。甲方应确保乙方不会因为消防问题而被禁止开业，否则，甲方应赔偿乙方应禁止或延迟开业产生的全部经济损失；第6.4.4条约定甲方应协助乙方进行装修和开业（使用）消防验收工作，提供相应的手续材料。甲方负责消防验收和年检，需要乙方配合的，乙方必须配合；第6.4.6条约定租赁期内，消防部门如对租赁物提出整改要求，设施方面甲方需按消防部门的要求进行整改。如因进行前述整改对乙方正常使用租赁物造成不利影响的，则整改期间甲方应免收租金。如甲方不能及时完成整改，致使乙方在正常使用租赁物方面受到不利影响的期间超过60日的，乙方有权终止合同并不受本合同第8.4条、第10.3条和第10.4条的约束。乙方并有权要求甲方赔偿乙方因此而发生的任何经济损失和额外支付的费用；此外，合同还约定了其他内容。安诚财产保险北京分公司分别于2017年3月28日、2018年1月23日向崔久宏支付2017年2月6日至2019年2月5日期间租金共计196万元。另查，上述《房屋租赁合同》签订后，安诚财产保险北京分公司与北京嘉禾世纪装饰工程有限公司（以下简称嘉禾装饰公司）签订《职场装修合同》，将案涉房屋装修工程承包给嘉禾装饰公司施工，约定工期自2017年1月10日始至2017年2月25日止、合同价款为49万元整。2017年3月6日，安诚财产保险北京分公司向嘉禾装饰公司转账支付装修款34.3万元。2017年5月15日，安诚财产保险北京分公司向嘉禾装饰公司转账支付装修款12.25万元。2017年3月15日，安诚财产保险北京分公司与嘉禾装饰公司签订《补充协议》，约定就案涉房屋增加装修项目，工程预算总造价8.2万元。2018年1月29日，安诚财产保险北京分公司向嘉禾装饰公司转账支付增项工程款8.2万元。2017年3月15日，安诚财产保险北京分公司（甲方）与北京越达创永商贸中心（乙方，以下简称越达商贸中心）签订格力中央空调销售安装合同，约定安诚财产保险北京分公司将案涉房屋空调系统的室内外机组的安装、空调管道制作安装（管道根据图纸及现场实际情况进行安装）及保修、室内外机间的控制线、控制器安装、机组开机调试及主机电路施工安装工程承包给越达商贸中心施工，合同价款为14.8万元。2017年3月17日，安诚财产保险北京分公司向越达商贸中心支付合同价款11.84万元，2017年5月19日支付剩余合同价款2.96万元。此外，安诚财产保险北京分公司（发包方）与北京本朴空间装饰工程有限公司（承包方，以下简称本朴空间装饰公司）签订《北京市建设工程施工合同》，将案涉房屋的报警系统、防排系统承包给本朴空间装饰公司施工，工程价款6.3万元。2017年12月8日，安诚财产保险北京分公司支付本朴空间装饰公司工程款6万元，2018年1月10日支付剩余工程款0.3万元。2017年5月26日，安诚财产保险北京分公司向中国保险监督管理委员会北京监管局(以下简称北京监管局)请示变更营业场所至案涉房屋处，但未获批准。2018年2月2日，北京监管局向安诚财产保险北京分公司发出《监管谈话通知》，以安诚财产保险北京分公司在举报案件调查过程中被发现存在未经批准变更经营场所问题为由，决定对其进行监督谈话。2018年5月14日，安诚财产保险北京分公司向崔久宏发出《关于催告履行房屋租赁合同义务的通知》，其中载明：“2016年12月16日，我司(乙方)与你（甲方）签订了《房屋租赁合同》。我司已按《房屋租赁合同》约定的数额和期限履行了支付租金的义务。依据《房屋租赁合同》第六章“甲方保证及责任”第6.1款、第6.3款、第6.4.1项、第6.4.6项的约定，甲方有义务提供租赁物所有权证、土地使用证，有义务取得并提供租赁物消防设施检验（验收）合同证明并按照消防部门对租赁物提出的消防整改要求进行整改，甲方明确知悉乙方租赁房屋的用途用于办公，并保证该房屋按照法律、法规及行政管理的要求，能够用作该用途。因你未按《房屋租赁合同》约定向我司提供租赁物所有权证、土地使用证，未向我司提供租赁物消防设施检验（验收）合格证明并按照消防部门指出问题进行消防整改，致使租赁物不符合使用条件，致使我司至今未能取得中国银保监会北京监管局关于变更营业场所的行政许可。现我司特向你发出通知，催告你于接到本通知之日起七日内履行《房屋租赁合同》义务，向我司提供租赁房屋所有权证、土地使用权证，取得并向我司提供租赁物消防设施检验（验收）合格证明。如你在上述期限内仍未能履行义务，我司将依法通过司法程序主张权利。”2018年5月30日，安诚财产保险北京分公司向崔久宏送达了《关于解除房屋租赁合同的通知》，载明：“2018年5月14日我司向你发出《关于催告履行房屋租赁合同义务的通知》，催告你于接到通知之日起七日内履行《房屋租赁合同》义务，向我司提供租赁物所有权证、土地使用证，取得并向我司提供租赁物消防设施验收合格证明，但你在上述期间内仍未能履行义务。依照《房屋租赁合同》第六章“甲方保证及责任”第6.1款、第6.3款、第6.4.1项、第6.4.4项，第6.4.6项的约定，你的行为已经构成违约，你的违约行为致使我司无法取得监管机关变更营业场所的行政许可，无法用租赁房屋办理营业执照，致使我司将租赁房屋用作办公场所的合同目的已无法实现。依照《房屋租赁合同》第六章“甲方保证及责任”第6.1款、第6.4.6项、第8.5款、第8.6款和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，我司正式通知你：自你接到本通知之日起，我司解除2016年12月16日与你签订的《房屋租赁合同》，请你于接到本通知之日起十日内与我司办理《房屋租赁合同》解除后的预收租金返还、损失赔偿及租赁房屋返还事宜。若逾期未清退我司预付的房屋租金，我司将依法通过司法程序主张权利，并要求赔偿经济损失、追究违约责任。若因你逾期接收租赁房屋导致的损失，由你自行承担。”庭审中，安诚财产保险北京分公司称其与崔久宏签订《房屋租赁合同》后，二被告未按照合同的约定提供案涉房屋所有权证、土地使用证、建设工程消防验收意见书，导致其无法获得变更营业场所行政审批，合同目的无法实现，故双方之间签订的《房屋租赁合同》应当于2018年5月30日解除。二被告对此不予认可，称案涉房屋土地性质为农村集体土地建设用地，故案涉房屋无产权证、土地使用权证及消防设施检验合格证明。在本案审理过程中，本院前往北京监管局进行调查，北京监管局工作人员表示安诚财产保险北京分公司未获批变更经营场所的原因在于该公司未能提交案涉房屋的产权证明、消防设施检验合格证明。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。同时，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同约束受托人和第三人的除外。根据查明的事实，东方博文公司委托崔久宏与安诚财产保险北京分公司签订的《房屋租赁合同》，安诚财产保险北京分公司亦知晓东方博文公司与崔久宏之间的委托代理关系，故《房屋租赁合同》直接约束东方博文公司及安诚财产保险北京分公司，合法有效，双方应恪守履行各自的合同义务。《房屋租赁合同》签订后，东方博文公司未能依照约定向安诚财产保险北京分公司提供案涉房屋的所有权证、土地使用权证、消防设施检验合格证明，导致安诚财产保险北京分公司无法利用案涉房屋进行经营，双方合同目的无法实现，安诚财产保险北京分公司有权解除合同，且东方博文公司已于2018年5月30日收到《关于解除房屋租赁合同的通知》，故双方之间签订的《房屋租赁合同》于该日解除，东方博文公司理应向安诚财产保险北京分公司返还2018年5月31日至2019年2月5日期间的租金。关于装饰装修损失一节，本院认为，东方博文公司未依约向安诚财产保险北京分公司提供案涉房屋的所有权证、土地使用权证、消防设施检验合格证明，致使《房屋租赁合同》解除，应当承担主要责任，安诚财产保险北京分公司在签订《房屋租赁合同》时未谨慎审查案涉房屋产权及消防验收手续，亦存在一定过错，应当承担次要责任。关于安诚财产保险北京分公司主张的装修损失，本院根据租赁物的使用情况、装修情况依法予以核算，并酌情确定东方博文公司对此承担60%的赔偿责任，故对于安诚财产保险北京分公司要求东方博文公司赔偿装饰装修损失的诉请，合理合法的部分，本院予以支持，过高部分，于法无据，本院不予支持。此外，安诚财产保险北京分公司要求崔久宏返还租金、赔偿装修损失的诉请，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认被告崔久宏与原告安诚财产保险股份有限公司北京分公司之间于2016年12月16日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月30日解除；二、被告北京东方博文科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告安诚财产保险股份有限公司北京分公司2018年5月31日至2019年2月5日期间租金669442.92元；三、被告北京东方博文科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告安诚财产保险股份有限公司北京分公司装修损失354079.29元；四、驳回原告安诚财产保险股份有限公司北京分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17678元，由原告安诚财产保险股份有限公司北京分公司负担3666元（已交纳）；由被告北京东方博文科技发展有限公司负担14012元，于本判决生效之日起七日内交纳。财产保全费5000元，由被告北京东方博文科技发展有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 迪人民陪审员  李淑玲人民陪审员  郝秀丽二〇二〇年二月五日法官 助理  李 画书 记 员  毛 赛