广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初13361号原告：中山市********有限公司，住所地广东省中山市*************期B区首层。法定代表人：曾树能，经理。委托诉讼代理人：蔡丹，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。被告：周松林，男，1975年3月4日出生，汉族，住湖北省松滋市*************。原告中山市********有限公司（以下简称世贸公司）与被告周松林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世贸公司的委托诉讼代理人洪池池，被告周松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世贸公司向本院提出诉讼请求：1.周松林向世贸公司支付2018年12月期间拖欠的租金21160.7元、管理费1923.7元，2018年10月26日至2018年12月25日的电费5435.3元、水费1011.78元以及逾期付款违约金（以尚欠费用29531.48元为基数，自2019年1月1日起按年利率24%计付至实际清偿之日止）；2.周松林向世贸公司支付律师费8000元。事实和理由：因中山市******民委员会（以下简称古四村委会）将名下位于中山市**********期A、B区商场出租给中山市开元灯饰有限公司（以下简称开元公司），而世贸公司受开元公司委托，对外转租经营包含涉案租赁物在内的中山市**********期A、B区商场。2016年8月20日，世贸公司与周松林签订了《租赁合同书》（以下简称租赁合同）、《世贸广场管理公约》，租赁合同约定：世贸公司将位于中山市**********期世贸生活广场第一层B区09号商铺（以下简称租赁物）出租给周松林，租赁期限为2016年8月12日起至2021年8月11日止，计租面积为192.37平方米，租金采取递增模式，2018年8月12日至2019年8月11日期间每月租金21160.7元，物业管理费每月1923.7元，周松林按季度支付租金及物业管理费，每季度周松林应提前5天支付下一个季度的租金及物业管理费，租赁物水费、电费、空调费由周松林按月缴付，由世贸公司代收后统一向供电供水部门支付。双方签订租赁合同后，世贸公司已全面履行了移交租赁物的出租方义务，周松林作为承租方理应按时支付租金等费用，但周松林至今仍拖欠世贸公司2018年12月期间的租金21160.7元、管理费1923.7元，2018年10月26日至2018年12月25日的电费5435.3元、水费1011.78元，世贸公司多次催促均未果。按照租赁合同第6.2.3条第（3）款、15.5条约定，周松林逾期支付租金等费用的，每逾期一日按应交租金等费用的1%承担违约金，世贸公司主动将违约金调整为按年利率24%计算，且周松林应承担世贸公司为实现债权所支出的诉讼费、律师费等所有费用。周松林拖欠世贸公司租金等费用的行为已构成严重违约，损害世贸公司的合法权益。故，世贸公司特提起诉讼，请求判如所请。周松林辩称，周松林是2016年8月20日与世贸公司签订的租赁合同，双方同意自2016年10月27日起计收租金，周松林按季度支付租金，租期是五年，租金按照合同约定。但世贸公司在没有告知周松林的情况下把租赁商铺转租给别人，且世贸公司曾经承诺要进行商铺改造，但后来没有做到，周松林认为世贸公司违约在先，双方是自动解约了，所以就没有给租金了。另，周松林也有押金在世贸公司处。本院经审理认定事实如下：2009年5月22日，古四村委会（甲方）作为出租人与承租人开元公司（乙方）签订《灯饰商场租赁合同》，约定甲方将自有的中山市*************期A、B两区1-3层商场出租给乙方进行经营管理，面积共约44643.987平方米，租赁期限为十五年，自2009年12月1日至2024年11月30日止；在租赁期内，乙方有权自主对上述租赁物进行招租、转租、分租经营，并享有上述租赁物经营收益权；对分租经营的商行由乙方或专项管理公司自主进行统一经营管理等内容。2018年8月20日，古四村委会（甲方）作为出租人与承租人开元公司（乙方）签订《怡廷一期A、B区商场租赁合同》，约定甲方同意将位于中山市**********期A、B区商场（以下简称出租物业）租赁给乙方经营使用；租赁期为15年，自2017年7月1日起至2032年6月30日止；乙方在租赁期享有其在出租物业的管理权、使用权、分租权、转租权等权利；本合同签订后，原甲乙双方在2009年5月22日签订的《灯饰商场租赁合同》同时终止等内容。2016年8月20日，世贸公司（甲方）与周松林（乙方）签订《租赁合同书》《世贸生活广场管理公约》，约定乙方向甲方承租位于中山市世贸生活广场第一层B区09号商铺，租赁面积为192.37平方米；租赁期限为五年，从2016年8月12日起至2021年8月11日止；租赁用途为经营儿童零售；甲方应于2016年8月13日前按交付时现状将该商铺交付给乙方使用；租金按租赁物位置、区域定单价，再按商铺建筑面积计算（不含物业管理费、水电费及公共水电公摊费），自2016年10月27日起计收，其中2016年10月27日至2018年8月11日每月租金19237元、2018年8月12日至2019年8月11日每月租金21160.7元、2019年8月12日至2020年8月11日每月租金23084.4元、2020年8月12日至2021年8月11日每月租金25008.1元，租金的缴付采取先缴后用模式，按季度支付，每季度由乙方提前5天向甲方支付下一个季度的租金及物业管理费；乙方同意在本租金合同签订之日向甲方一次性支付57711元作为本合同“履约保证金”；乙方逾期交租的（包括但不限于物业管理费、水、电费、空调费等），每逾期一日按应交租金的1%承担滞纳金；逾期交费超过15天的，构成根本违约，甲方有权解除合同，没收保证金；乙方同意并接受甲方对商场提供物业管理服务，每月物业管理费1923.7元；除支付租金以外，乙方还应承担包括但不限于自租赁物交付给乙方之日起的水、电、空调、通讯上网费、有线电视费、清洁卫生垃圾费用、治安费用等费用，水、电费等费用按乙方的独立水表、电表的实际用量计费及水、电误差进行分摊费用后合计进行收费，水、电费、空调费用由机房统一代为收取，乙方同意每月按承租商铺内独立电表、水表记载之用电量用水量应交电费￥1.30元/度，水费￥3.50元/立方米计收；乙方逾期交纳租金或者物业管理费、水电费、空调费等费用超过十五天未付或未付清的，视为根本性违约，甲方有权单方提前终止本合同收回租赁物，届时，甲方除没收乙方履约保证金外，其他已收款项不予退还，甲方有权追讨乙方拖欠的租金、违约金和水、电、空调等费用，守约方除有权要求违约方承担约定之违约责任，并有权就所遭受的实际损失向违约方主张赔偿，包括但不限于为实现有关债权付出的法院诉讼费、财产保全费、评估费、鉴定费、调查费、律师费、执行费等；经甲、乙双方协商一致，可变更本合同主体及内容；在租赁期间，本合同当事人一方丧失民事主体资格的，由其的权利义务承接者继续承担本合同项下的相应权利义务；双方通信地址、电话、电子邮箱、传真等联系方式，以本条款载明的信息为准：乙方通讯地址为中山市古镇浩邦灯饰城1楼110卡，移动电话为139*****278，本合同涉及的通知，应由任一方以上述提供的书面形式发出，如有专人交付，以交付当日视为送达，以挂号信件方式发出，以信件邮戳记载日期起算的第3天视为送达，上述所列送达方式双方可任选一种，均视为有效送达等内容。世贸公司已向周松林交付上述商铺。世贸公司称周松林尚欠2018年12月的租金21160.7元、管理费1923.7元、2018年10月26日至2018年12月25日的电费5435.3元、水费1011.78元。开元公司、世贸公司向周松林发出《通知书》，申明“世贸广场”产权人古四村委会已与开元公司解除租赁关系，世贸公司亦相应不再享有出租权，特通知周松林：1.自2019年1月1日起的租金、物业管理费、垃圾费、空调费、水电费等费用直接向古四村委会缴纳（如有拖欠2019年1月1日之前租金及费用的部分，仍向世贸公司缴纳），2.配合世贸公司与古四村委会签署租赁物交接三方《协议书》等内容。该《通知书》原件于2019年3月22日由邓秀兰签收。2019年4月11日，开元公司、世贸公司向周松林发出《交接签约通知》，通知其自2019年1月1日起的租金、物业管理费、垃圾费、空调费、水电费等费用直接向古四村委会缴纳（如有拖欠2019年1月1日之前租金及费用的部分，仍向世贸公司缴纳），配合世贸公司与古四村委会于2019年4月15日签署租赁物交接三方《协议书》等内容。该《交接签约通知》于2019年4月10日被邓秀丽签收。2019年4月22日，世贸公司向周松林发出《世贸缴费通知单》，通知其于2019年4月25日之前缴付2018.12.1-2018.12.31租金21160.7元、2018.12.1-2018.12.31管理费1923.7元、2018.10.26-2018.12.25电费5435.3元、2018.10.26-2018.12.25水费1011.78元，2018年合计29531.48元。该2018年应收账单于2019年4月22日被邓秀兰签收。2019年4月26日，世贸公司按上述《租赁合同书》中载明的地址向周松林发出《催缴通知》，指出周松林截止至今仍未将商铺租金及相关费用共计29531.48元缴清，并敦促其于2019年4月29日17:00前结清所有费用。该通知于2019年4月28日被收件人要求退回。2019年5月20日，广东中元（中山）律师事务所接受世贸公司委托，向周松林发出《关于：敦促缴费的律师函》，指出其在合同期内未按约定缴付租金等费用已构成违约，敦促其于该函发出之日起三天内缴清全部应缴租金费用等内容。该律师函于2019年5月21日被拒收。2019年8月19日，开元公司出具证明，确认其委托世贸公司自2009年12月起对中山市**********期A、B区商场（世贸生活广场）进行经营及管理，以世贸公司对外出租并与承租方签订租赁合同、直接收取租户租金等其他应收费用。2019年9月27日，世贸公司诉至法院，提出前述诉请。另查明：2019年8月19日，世贸公司（甲方）与广东中元（中山）律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，约定乙方受甲方之委托，指派该所蔡丹律师、洪池池律师为甲方与周松林房屋租赁合同纠纷一案中之第一审诉讼程序代理人，律师代理费8000元等内容。该所于2019年8月28日向世贸公司开具律师费金额为8000元的广东增值税普通发票。庭审中，周松林称其实际使用案涉商铺至2019年2月15日，后将该商铺转租给案外人邓秀兰，且已缴清2018年12月31日前的租金、管理费、水电费，但未在法院指定的举证期限内提供任何证据予以证实。本院认为，世贸公司与周松林形成合法有效的房屋租赁合同关系，应予保护。世贸公司主张周松林尚欠2018年12月的租金21160.7元、管理费1923.7元、2018年10月26日至2018年12月25日的电费5435.3元、水费1011.78元，提供《灯饰商场租赁合同》《怡廷一期A、B区商场租赁合同》《租赁合同书》、开元公司出具的证明、电费明细表、水费明细表、《世贸缴费通知单》《催缴通知》《关于：敦促缴费的律师函》等为证。周松林先辩称世贸公司在未通知其的情况下将案涉商铺转租他人且未按承诺进行商铺改造，构成违约，因此其认为双方已自动解约，就没有支付租金，后又在庭审中称其已缴清2018年12月31日前的租金、管理费、水电费，表述前后矛盾，且均没有提供充分证据证实其说法，故本院对其相关辩解不予采纳。本院依法认定周松林尚欠世贸公司2018年12月的租金21160.7元、管理费1923.7元、2018年10月26日至2018年12月25日的电费5435.3元、水费1011.78元，合计29531.48元。周松林未按约支付租金、管理费及水电费，构成违约，应承担相应违约责任。世贸公司要求周松林支付尚欠费用29531.48元，按年利率24%从逾期之日即2019年1月1日起至清偿之日止计付违约金，并支付律师费8000元的诉请有理，故本院均予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告周松林在判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市********有限公司支付2018年12月的租金21160.7元、管理费1923.7元、2018年10月26日至2018年12月25日的电费5435.3元、水费1011.78元，并以29531.48元为基数按年利率24%从2019年1月1日起至清偿之日止计付违约金；二、被告周松林在判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市********有限公司支付律师费8000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费738元，减半收取计369元，由被告周松林负担（该费用原告中山市********有限公司已预交，本院不予退还，被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 朱 鹏二〇二〇年二月十日书记员 蔡壹樑