广东省陆丰市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1581民初1031号原告:陆丰市富新房地产有限公司，住所地广东省陆丰市*********，统一社会信用代码914***********218K。法定代表人:李健武，总经理。委托诉讼代理人:施哲，广东众诚律师事务所律师。被告:广东陆丰东海经济开发区管理委员会，住所地广东省陆丰市东海经济开发区第六小区*****侧,统一社会信用代码124***********771U。法定代表人:洪锦宗，主任。原告陆丰市富新房地产有限公司与被告广东陆丰东海经济开发区管理委员会建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆丰市富新房地产有限公司的委托诉讼代理人施哲到庭参加诉讼，被告广东陆丰东海经济开发区管理委员会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆丰市富新房地产有限公司向本院提出诉讼请求:1.确认被告2018年9月12日发出的《关于解除土地转让协议的通知》无效;2.判令被告继续履行双方签订三个《陆丰东海经济开发区土地有偿转让协议书》，协助原告办理规划、国土等有关证件；3.判令被告赔偿原告损失14439180元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由:原、被告分别于2011年9月8日,2013年10月16日签订三个《陆丰东海经济开发区土地有偿转让协议书》，约定被告出让位于东海经济开发区第二开发区土地15526平方米（详见附件）。合同签订后，原告履行全部义务，被告除将土地交付原告后，没有依约协助原告办理规划、国土等有关证件，致原告无法建设，原告多次要求被告履行义务，被告一直没有正当理由拒绝，造成原告分别从2011年10月份开始至2019年7月止93个月和从2013年11月开始至2019年3月止68个月无法使用。按每月每平方米土地租金10元计算，致原告损失损失14439180元。更严重的是被告于2018年9月12日发出《关于解除土地转让协议书的通知》，单方解除双方签订协议，侵害了原告的合法权益。为严肃法纪，保护双方合法权益，特依法向贵院起诉，请求法院支持原告诉讼请求。庭审中，原告以另行主张权益为由，变更诉讼请求为:1.确认被告2018年9月12日发出的《关于解除土地转让协议的通知》无效;2.判令被告承担本案诉讼费。被告广东陆丰东海经济开发区管理委员会书面辩称，一、本案的案由应该为《民事案件案由规定》中规定的建设用地使用权出让合同纠纷。法院的立案案由“土地承包经营权转让合同纠纷”完全与本案的案件性质不相符合。二、被告发出了解除协议的通告合理合法。原、被告分别于2011年9月8日、2013年10月16日签订《陆丰东海经济开发区土地有偿转让协议书》，协议签订后，被告依照协议书的约定将位于东海经济开发区第二小区面积为:15526平方米的征用土地有偿出让给原告使用；被告分三次分别于2011年8月9日（2500平方米）、2011年9月8日（3916平方米）、2013年10月16日（9110平方米），发函给陆丰市建设局、陆丰市国土资源局等政府部门，要求对被告出让给原告的上述土地办理相关证件，但时至今日，上述土地尚未办理国有土地使用权证和建设用地规划许可证。因此，案涉土地出让协议书已经无法继续履行，据此，被告发出解除协议书的通告行为完全合法合理。1.《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定:有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要債务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。2.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条:“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。”三、被告自2011年9月8日、2013年10月16日签订《陆丰东海经济开发区土地有偿转让协议》后，已将涉案出让土地交给原告使用，不存在原告无法使用出让土地的法律事实，因此，原告不存在因无法使用土地而产生的租金损失。综上所述，被告认为原告所诉缺乏事实理由，依法应当予以驳回，请求法院驳回原告的全部诉讼请求并由原告承担本案的诉讼费用。原告、被告围绕诉讼请求依法提交以下证据:证据1.营业执照，拟证明原告主体身份；证据2.法定代表人身份证明，拟证明原告法定代表人；证据3.《陆丰东海经济开发区土地有偿转让协议》，拟证明双方当事人有偿转让权利和义务；证据4.被告《收款收据》，拟证明原告已依约履行自己的义务;证据5.《关于解除土地转让协议的通知》、《通告》，拟证明被告单方向原告发出解除通知的事实；证据6.《律师函》、《运单详情》，拟证明原告对被告单方提出的解除协议的异议，并要求被告履行义务的事实。证据7.汕尾市中级人民法院（2019）粤15民初98号民事判决书，拟证明类案汕尾市中级人民法院已做出判决，请求基层法院同案同判。经查证，本院认为，上述证据中的1至6，本院均已送达被告，而证据7系汕尾市中级人民法院做出的判决书，被告也为该案的被告。考虑到被告缺席判决，且未提出质证意见，应视为其对证据放弃质证、反驳的权利。结合原告提交主要证据有原件核对且证据间与庭审笔录能形成关联性，另结合被告的书面答辩意见，本院对原告提交证据的证明力予以采纳。审理中，被告向本院提交汕尾市中级人民法院（2019）粤15民初4号民事判决书，拟证明类案汕尾市中级人民法院已做出判决，同时也邮寄书面答辩材料并附单位机构代码及法定代表人的身份证明，另本院依法调取案涉三块土地不动产登记情况和进行现场调查。经质证，原告对上述证据真实性，合法性和关联性均无异议，本院对上述证据的证明力予以采信。根据上述证据，本院查明事实如下:被告与原告作为甲、乙双方分别于2011年8月2日、2013年9月30日签订了三份《陆丰东海经济开发区土地有偿转让协议书》协议,协议一主要内容为:乙方因黄应球土地的内部问题及闲置原因，经协商同意，黄应球将位于二小区调整用地申报甲方同意后，由甲方收回安排给乙方作为住宅用地建设。有关征地事宜，订立如下协议：一、征地范围:征用土地位于东海经济开发区第二小区。四至为:东至蔡世贤用地;西至郑昌用地;南至运河大道;北至15米路。实建面积2500平方米。二、补偿价格:征地范围内的土地实行使用权有偿转让，每平方米土地补偿人民币90元，面积2500平方米，计款贰拾贰万伍仟元(￥225000元)。三、付款方式:一次性付款，双方签订协议书时由乙方一次性付清。四、甲方协助办好规划、国土等有关申报手续，办理证件费用由乙方负责。五、乙方建设时必须按城市总体规划和开发区有关规定执行。六、征地范围内若有土地使用权属争议，由甲方负责理妥。协议二主要内容为:经汕尾市南粤公司申请，甲方同意将汕尾市南粤公司陈万**位于二小区调整用地收回安排给乙方作为住宅用地建设。有关征地事宜，订立如下协议：一、征地范围:征用土地位于东海经济开发区第二小区，四至为:东至12米路;西至蔡世贤用地;南至运河大道;北至15米路。实建面积3916平方米。二、补偿价格:每平方米土地补偿人民币90元，面积3916平方米，计款叁拾伍万贰仟肆佰肆拾元(￥352440元)。三、付款方式:一次性付款，双方签订协议书时由乙方一次性付清。四、甲方协助乙方办好规划、国土等有关证件，办理证件费用由乙方负责。五、乙方建设时必须按城市总体规划和开发区有关规定执行。六、征地范围内若有土地使用权属争议，由甲方负责理妥。协议三主要内容为:东海经济开发区于2013年9月30日收回李健武、林美绸、陈金莲、陈少权等人闲置土地一宗，面积10000平方米，经开发区研究同意该宗土地作为另行安排给乙方建设，现就征用地完善手续等事宜，订立如下协议：一、征地范围:征用土地位于东海经济开发区第二小区，四至为:东至余拾用地;西至庄东升用地;南至运河北大道;北至八米巷道。东西长112.36米，南北长89米，实建面积9110平方米。二、补偿价格:征地范围内的土地实行使用权有偿转让，每平方米土地补偿570元，面积10000平方米，计款伍佰柒拾万元(￥5700000元)。付款方式:一次性付款，双方签订协议书时由乙方一次性付清。三、甲方协助乙方办好规划、国土等有关申报手续，办理证件费用由乙方负责。四、乙方建设时必须按城市总体规划和开发区有关规定执行。五、乙方应在签订征地协议之日起二年内将该地建设项目使用，否则甲方有权收回并另行安排，并按有关法律法规作出处理。2011年8月2日，原告向被告全额支付上述协议一所涉购地款225000元、协议二所涉购地款352440元，共计577440元，被告于同日向原告出具了两张《收款收据》。2013年9月30日，原告向被告支上述协议三所涉全额购地款5700000元，被告于同日向原告出具《收款收据》。嗣后，被告将案涉三块土地交付原告管业使用。本院勘查土地现场，发现案涉土地在近运河水泥路旁被广告牌围住，里面土地荒芜没有建设。2018年9月8日，被告以媒体公告的方式，向包括原告在内的东海经济开发区第一、二小区的土地使用权的受让方，作出《陆丰东海经济开发区管委会关于解除东海经济开发区第一、二小区土地出让协议的通告》，2018年9月12日，被告又专门向原告作出《关于解除土地转让协议书的通知》，其主要内容：案涉协议所约定的土地至今未依法确权，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》有关规定及上级关于龙光村土地信访问题处理意见，决定解除案涉协议，并通知原告于接到该通知之日起20日内来办理登记及理赔等相关手续。2018年9月29日，广东众诚律师事务所称受原告的委托，向被告邮寄《律师函》，认为被告违反法律规定，没有依约履行义务，明知原告受到违法侵害而不作为，向原告办理解除协议，违反《中华人民共和国合同法》规定。原告提交了《运单详情》显示被告联系人“钦洪”于2018年9月30日10时26分10秒签收。本案査无当事人对《陆丰东海经济开发区土地有偿转让协议书》解除及理赔达成协议的事实。另查明，汕尾市中级人民法院于2019年7月5日、2019年11月8日分别作出(2019)粤15民初4号、(2019)粤15民初98号两份判决，上述两案系被告在同一时期对该地区另三宗土地转让协议作出解除通知所引起的民事纠纷，该两案事由与本案基本相同。据上述两生效判决查明，“广东省人民政府粤府函〔1994〕80号《关于设立陆丰县东海经济开发试验区的批复》，同意设立陆丰县东海经济开发试验区。中华人民共和国国土资源部《公告》2006年第27号第十三批落实四至范围的开发区公告，广东陆丰东海经济开发区区块1四至范围:东至东海大道，南至运河堤路，西至湖肚，北至九号路;区块2四至范围:东至佛祖后、锣鼓围埔、乌坎埔、口湖、周公城，南至外龙村、美联发电厂、滨港大道，西至上海路、外龙路、丰田公司、新沟，北至运河南堤路、溪南乾。规划面积500公顷。粤发改区域(2007)335号《关于印发广东省已通过国家审核公告的各类开发区名单的通知》，载明:国土资源部、国家发展改革委先后牵头组织国家相关部门对已通过土地利用总体规划和城市总体规划审核及符合上报要求的各省(区、市)开发区进行了审核。其中广东省有92家各类开发区符合规定，符合土地利用总体规划、城市总体规划及环境保护规划，已由国土资源部、国家发展改革委先后分批公告。现将已通过国家审核公告的92家开发区名单、面积和四至范围印发公告。根据国家发展改革委公告精神，已通过国家审核公告的开发区可恢复正常建设用地供应。各地应严格按照国土资源部公布确定的面积和四至范围进行开发建设等。其中附件1.《广东省已通过国家审核公告的开发区名单》中有:公告开发区名称:广东陆丰东海经济开发区，原开发区名称:陆丰东海经济开发试验区，批准机关:省政府，原批准时间:1994.03:附件2.《广东省已通过国家审核公告的开发区面积和四至范围》中，广东陆丰东海经济开发区，审定规划面积500公顷，开发区四至范围说明:区块1:东至东海大道，南至运河堤路，西至湖肚，北至九号路；区块2:东至佛祖后、锣鼓围埔、乌坎埔、ロ湖、周公城，南至外龙村、美联发电厂、滨港大道，西至上海路、外龙路、丰田公司、新沟，北至运河南堤路、溪南乾。广东省人民政府令第7号《广东省经济开发试验区管理暂行规定》第五条试验区设立管理委员会，属市、县人民政府的派出机构，代表市、县人民政府行使市、县一级管理权限，对试验区实行统一领导.第八条试验区管委会行使以下职权。……(六)负责试验区土地的统一规划、征用、开发，办理土地使用权出让、发证和管理的具体工作;负责试验区内基建工程的报建审批、招标投标、发证、施工监督及房地产登记、发证、交易等方面的管理事项;土地出让收入除按国家规定上缴外，由管委会统筹安排；……第十五条试验区内土地使用权出让人是管委会，土地使用权受让人、转让人以及转让的受让人，可以是外国、港澳台地区以及国内的公司、企业其他经济组织或个人。国家法律法规另有规定的，从其规定。”上述两案均作出案涉《关于解除土地转让协议书的通知》不发生合同解除的法律效力的判决，当事人均服判未提起上诉。本院认为，本案系建设用地使用权出让合同纠纷，原告主要诉求确认案涉《关于解除土地转让协议书的通知》无效，被告则缺席庭审，因此本案的争议焦点是:案涉《关于解除土地转让协议书的通知》的效力认定问题。本院认为其应属无效，其理由如下：本案被告于2018年9月12日向原告发出《关于解除土地转让协议书的通知》，虽然通知原告于接到该通知之日起20日内来办理登记及理赔等相关手续。但2018年9月29日，广东众诚律师事务所受原告的委托，向被告邮寄《律师函》，认为其解除行为侵害了原告的利益而不同意解除。并向本院依法起诉确认该解除通知无效。因此本案仍应对案涉解除通知是否具备合同法第九十三条或第九十四条规定的条件进行实质性审查。本院认为案涉《陆丰东海经济开发区土地有偿转让协议书》中虽有约定“乙方应在签订征地协议之日起二年内将该地建设项目使用，否则甲方有权收回并另行安排。”的条款，但协议签订后，被告未履行完备向政府报批等相关手续，且存在其他纠纷事由，致使涉案土地尚不具备申办土地使用权证及建设规划许可证等相关证件的条件。因此，涉案土地至今未建成使用的责任不能简单归责于原告，被告在未全面履行办证义务及妥处土地纷争的情形下，单方主张解除案涉协议明显不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条约定解除、第九十四条法定解除的情形。考虑到原告已按合同约定对价支付了土地转让款，被告并无证据证明原告存在根本违约，另被告在与本案是同一类案件的汕尾市中级人民法院之(2019)粤15民初4号、(2019)粤15民初98号两案中，对上述判决作出的解除协议通知效力无效的认定，均未提出上诉也无在本案中提交证据反驳且上述两判决均已生效。故原告主张被告2018年9月12日单方发出的《关于解除土地转让协议书的通知》不发生解除合同的法律效力，于法有据，本院依法予以支持。综上所述，原告的诉讼请求成立，依法予以支持;被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:确认被告广东陆丰东海经济开发区管理委员会2018年9月12日向原告陆丰市富新房地产有限公司发出的《关于解除土地转让协议书的通知》不发生解除合同的法律效力;本案受理费预收取108435.08元，因原告陆丰市富新房地产有限公司在庭审调查终结前提出减少诉讼请求数额，依照国务院《诉讼费用交纳办法》第二十一条规定，本案受理费据实收取55742.08元，由被告广东陆丰东海经济开发区管理委员会负担(应向一审法院补交)，原告陆丰市富新房地产有限公司预交纳费用108435.08元，予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。审 判 长  温建豪审 判 员  黄金碧人民陪审员  李景锐二〇二〇年二月二十四日法官 助理  郑燕琴书 记 员  陈雪红