辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽07民终1774号上诉人（原审被告）：李东明，男，1983年4月26曰出生，汉族，个体业者，住锦州市凌河区。被上诉人（原审原告）：锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司，住所地锦州市凌河区菊花里5-44号。法定代表人：赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：马卓，该公司职员。上诉人李东明因与被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2020）辽0703民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李东明、被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司的委托诉讼代理人马卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李东明上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原判并改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、被上诉人应承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误。一审判决认定“原告履行了合同义务，对合信盛景小区进行了物业管理服务，被告作为业主应该按照物业服务合同的约定缴纳物业费，被告虽辩称原告公司物业服务存在不及时，不到位问题，但并不能以此认定原告根本性违约，被告亦不能因此拒交物业费，故对被告该辩解不予支持。”是错误的。具体理由如下：一审中上诉人提供了照片和视频光盘，证明被上诉人对上诉人的房屋维修不及时，不到位，未提供卫生服务的事实，可见被上诉人并未履行合同义务，对此因上诉人未得到物业服务，理应不交和少交物业费。一审法院以上诉人不能证明被上诉人根本违约为由对上诉人的意见不予支持违反了《中华人民共和国合同法》第67条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定。根据上述条款，鉴于被上诉人提供的物业服务不到位，不及时，甚至没有提供卫生服务，上诉人享有合同的先后履行抗辩权有权不支付或少支付相应的物业费。综上事实和理由，上诉人提起上诉，请二审法院支持上诉人的诉讼请求，维护上诉人合法权益。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司辩称，一审判决正确。我们认为上诉人与被上诉人之间于2017年7月13日签订物业服务委托合同即形成物业服务关系。被上诉人从2017年7月13日至今一直持续为上诉人所居住的合信盛景小区提供物业服务，上诉人就应当履行缴纳物业费的义务，上诉人在上诉状中所阐述的拒交物业费和少交物业费的理由均不属于物业服务的范畴。上诉人所提出的各种理由均不作为其拒交或少交物业费的理由。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司向一审法院起诉请求：1.要求被告给付拖欠的物业费2366元；2.由被告承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月31日，原告锦州宝地物业服务有限责任公司与锦州合信房地产开发有限公司签订合信盛景物业管理委托服务合同，双方约定由原告锦州宝地物业服务有限责任公司为合信盛景小区提供物业前期委托服务，物业管理合同期三年。2017年7月13日，原告锦州宝地物业服务有限责任公司与被告李东明签订物业管理服务协议。双方约定被告李东明聘用原告锦州宝地物业服务有限责任公司对合信盛景1号楼141号（建筑面积102.57平方米）实施物业管理，物业费收费标准为每月1.2元/平方米。物业管理费服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备运行维护和管理、环境卫生、公共秩序维护及消防、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、绿化养护。自2018年5月25日起，被告李东明未交纳物业费。一审法院认为，原告公司与被告签订物业管理服务协议，双方形成物业服务合同关系，原、被告应按约定履行各自义务。原告履行了合同义务，对合信盛景小区进行了物业管理服务，被告作为业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用，被告自2018年5月25至2019年12月31日未交纳物业服务费共计2339元，被告应依约向原告给付物业费。被告虽辩称原告公司物业服务存在不及时、不到位问题，但并不能以此认定原告公司根本性违约，被告亦不能因此拒交物业费，故对被告该辩解不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决：被告李东明于本判决生效后五日内给付拖欠原告锦州宝地物业服务有限责任公司2018年8月25至2019年12月31日的物业服务费2339元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李东明负担。本院二审期间，上诉人李东明围绕上诉请求依法提交了证据：证据一：110报警记录一份，证明宝地物业治安不到位；证据二：2020年9月27日拍摄的漏水的照片一共四张其中包括一张治安的照片，证明门上边漏水，没有进行维修；证据三：2020年5月16日拍摄的本店门前卫生照片五张，证明门前的卫生没有打扫到位。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司质证称对于证据一真实性无法确定，是复印件不是原件，报警记录无法显示具体时间，上诉人是临街门市并不是院内住宅，临街门市发生的问题不属于宝地物业的服务范围。临街门市没有监控，证据与本案无关；对于证据二从照片上可以看出是2020年9月27日拍摄，2020年8月24日拍摄，本案中被上诉人向法庭主张的是2018年5月25日至2019年12月31日之间的物业费，上诉人向法庭提交的2020年的相关证据，并不能证明2018年5月25日至2019年12月31日之间的情况。即便是出现这种问题，根据上诉人提交的照片，漏水问题可能是门的质量问题或者是安装问题发生的漏水，也可能存在工程上房屋漏水的情况。根据相关规定，目前合信盛景小区还未超出外墙的防护保修期，如果发生外墙漏水的情况，维修主体应该是房屋的开发单位或者是建设单位，并不是物业公司，上诉人向法庭提交的证据与本案无关。对于证据三都是在2020年3月10日，2020年7月30日，2020年5月16日和5月17日拍摄的，对于3月10日拍摄的我们认为不存在卫生问题，关于5月16日和5月17日拍摄的仅是两袋生活垃圾，我们认为不属于物业服务范围。7月30日拍摄从目前看也是有杂物，我们会和保洁人员说明加强服务，证据与本案无关。对于上诉人李东明提交的三组证据，本院认为，证据一的报警记录无法证明被上诉人未尽到物业服务中的安保服务义务，上诉人的门市房临街，被盗和报警与物业管理之间无必然的联系；证据二和证据三，因临街门市紧邻街道，属于公共卫生管理的范畴，是否可以由被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司安置垃圾桶，不是被上诉人所能决定的。故上诉人以上三组证据均无法证明本案的待证事实，对于上述证据的关联性本院不予采信。本院认为，本案的争议焦点系上诉人李东明是否应支付给被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司2018年5月25日至2019年12月31日期间的物业服务费。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人李东明虽在二审中提交了三组证据拟证明被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司未尽到安保、卫生以及维修漏水房屋的服务义务，但因上述证据与本案无关联性，无法证明本案的待证事实，故本院不予采信，同时上诉人李东明无法提供其他能够证明其主张的证据，应承担举证不能的法律后果，一审法院结合双方签订的物业管理服务协议及被上诉人履行物业管理服务义务情况等判决上诉人李东明支付物业服务费用并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人李东明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李东明负担。本判决为终审判决。审判长 钟 鸣审判员 安剑凌审判员 韩晓武二〇二〇年十月十四日法官助理马铭阳书记员张丹