辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初11949号 原告：沈阳融辉居业房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：林泽宝，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨雨，男，公司员工。 被告：尹洪秋，女，1974年9月6日出生，满族，住辽宁省绥中县。 委托诉讼代理人：谢国清、隋阳，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 第三人：吴广利，男，1975年12月3日出生，汉族，现住沈阳市皇姑区。 原告沈阳融辉居业房地产开发有限公司（以下简称融辉公司）与被告尹洪秋，第三人吴广利案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告融辉公司的委托诉讼代理人杨雨，被告尹洪秋委托诉讼代理人隋阳到庭参加了诉讼。第三人吴广利经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融辉公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于沈阳市于洪区房屋所有权归原告所有；2.请求停止对于沈阳市于洪区房屋的执行措施；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月17日，原告（案外人）收到沈阳市于洪区人民法院送达的（2019）辽0114执异119号执行裁定书，原告认为贵院作出“驳回原告提出的异议”的裁定事项，缺乏事实及法律依据。第三人于2014年12月29日与原告签订商品房买卖合同后，在通过向原告借款交纳了首付款后，迟迟未办理银行贷款也未向原告补足剩余房款，第三人实际只交纳了2万元的购房款。原告多次对其进行催促，但其始终未交纳全部购房款，故原告于2018年9月29日向沈阳市皇姑区人民法院提起诉讼，依照双方签订的商品房买卖合同要求解除与第三人的商品房买卖合同并撤销备案。沈阳市皇姑区人民法院已于2019年5月14日支持原告的全部诉讼请求，判令原告解除与第三人的商品房买卖合同并撤销备案，同时向原告承担违约责任。原告认为，原告与第三人已解除了商品房买卖合同关系，故该房屋现应属于原告的财产而非第三人，不应作为其财产进行查封、拍卖。综上，原告为维护合法利益不受损害，特依法向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告全部的诉讼请求。 被告尹洪秋辩称：一、融辉居业起诉吴广利要求解除双方签订的商品房买卖合同的判决系错误判决，因融辉居业行使解除权时，其已经超过了法定的一年除斥期间，撤销权已经消灭，其无权解除合同。《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”这属于法律上的除斥期间，在法律规定的某种权利存在的预定期间，除斥期间届满，实体权利消灭，因此，解除权行使应在法律规定或合同约定期限届满前。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人又有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权应在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。融辉居业与吴广利签订商品房买卖合同的时间为2014年12月29日，而起诉要求解除合同的时间为2018年9月29日，长达4年时间，撤销权、解除权早已消灭。二、融辉居业与吴广利存在虚假诉讼的可能。首先，融辉居业起诉吴广利要求解除商品房买卖合同的判决系被告吴广利缺席裁判的，由于被告吴广利的缺席，整个案件事实根本无法证明被告在交付房屋的定金后，是否又支付了购房款，支付了多少。因被告的缺席，其无法为自己进行抗辩。其次，据被告尹洪秋所知，案涉房屋系融辉居业因欠付吴广利工程款而顶账给吴广利的，吴广利与开发商签订商品房买卖合同系为了以此套房屋抵押银行套取银行贷款用作他用，但因吴广利个人原因，未办理成银行贷款，因此一直搁置。直到2018年9月29日，在原告起诉且查封案涉房屋，并进入执行阶段后，原告融辉居业起诉吴广利解除商品房买卖合同，此时已经据其双方签订商品房买卖合同达4年之久，作为开发商，在购房人无法办理贷款四年之久才起诉解除合同，且被告为缺席判决，其行为显然不符合常理。因此被告无权提起解除商品房买卖合同之诉，更无权提起执行异议之诉。 第三人吴广利既未到庭应诉亦未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月14日，本院受理尹洪秋诉吴广利民间借贷纠纷一案，作出（2015）于民三初字第1614号民事调解书，确认吴广利欠借款420000元，分期偿还。因吴广利未履行法律文书指定的付款义务，尹洪秋向本院申请执行。在执行过程中，本院裁定对备案在第三人吴广利名下的位于沈阳市于洪区房屋轮候预查封。本院于2018年作出（2018）辽0114执恢103号执行裁定书：对案涉房屋予以评估、拍卖。融辉公司对执行标的提出书面异议。2019年6月12日，本院作出（2019）辽0114执异119号执行裁定书，裁定：驳回案外人融辉公司的异议。该公司不服向本院提起本案案外人执行异议之诉。 另查明，2014年12月29日，融辉公司与吴广利签订《商品房买卖合同》，约定：吴广利购买融辉公司开发建设的位于沈阳市于洪区房屋，建筑面积95.63平方米，房屋总价款544505元，首付款164505元，贷款380000元。该合同签订后，融辉公司同时将涉案房产合同备案登记至吴广利名下，但吴广利仅向该公司支付购房款20000元，剩余购房款未予支付，涉案房屋仍由原告占有并未完成交付。 2018年9月29日，沈阳市皇姑区人民法院受理原告融辉公司诉被告吴广利商品房销售合同纠纷一案。2019年5月14日，该院作出（2018）辽0105民初字第11219号民事判决，判决：“一、解除原告沈阳融辉居业房地产开发有限公司与被告吴广利于2014年12月29日签订的《商品房买卖合同》；二、被告吴广利配合原告办理撤销房产合同备案手续；三、被告吴广利给付原告违约金27225.25元；四、驳回原告其他诉讼请求。该判决发生法律效力。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告吴广利经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合其他当事人的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。 本案争议焦点为：融辉公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，融辉公司作为涉案房产的开发商，因建设而原始取得涉案房屋的物权。该公司与吴广利签订《商品房买卖合同》后，将该合同备案至吴广利名下，仅是对交易行为的备案登记。吴广利作为买受人还不是涉案房产的所有人，其享有的仅是债权，即对涉案房产所有权的期待权，该权利尚处于变动过程中。而本案的执行措施目前也尚处于对涉案房产的预查封阶段。此后，因吴广利仅支付该公司部分购房款，融辉公司提起诉讼，皇姑区人民法院作出的民事判决，支持了该公司解除合同的诉讼请求，该判决已发生法律效力，房屋所有权恢复至原始状态，并且涉案房屋仍由该公司占有并未交付吴广利。案件审理过程中，经本院释明，被告尹洪秋不同意就房屋变价款由原告优先受偿。综上，本院认为融辉公司作为涉案房屋的开发商享有足以排除强制执行的民事权益，对于其要求确认沈阳市于洪区房屋为原告所有并停止执行的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、沈阳市于洪区房屋所有权归原告沈阳融辉居业房地产开发有限公司所有； 二、不得执行位于沈阳市于洪区房屋。 案件受理费9245元，由第三人吴广利负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  赵崇帮 人民陪审员  马 宁 人民陪审员  张 志 二〇二〇年二月二十四日 书 记 员  林诗阳