海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初12113号   原告：中国人民解放军海军海口房地产管理处，住所地海南省海口市美兰区五指山路43号。   负责人：杨某，该处助理员。   委托诉讼代理人：戴某，国浩律师（海南）事务所律师。   被告：王某，女，1969年1月24日出生，汉族，住北京市通州区。公民身份号码：×××。   原告中国人民解放军海军海口房地产管理处与被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戴某、被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告中国人民解放军海军海口房地产管理处向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告之间的租赁关系已解除；2.判决被告向原告支付拖欠的房屋租金22500元(自2016年4月1日至2016年6月30日期间所产生的租金)；3.判决被告向原告支付违约金6750元(从2016年7月1日起，暂计100天为6750元，实际支付金额计算至实际支付之日止)，租金及违约金合计29250元；4.判决原告有权对被告遗留在租赁物内的财产进行处置；5.判决被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告称其要求确认原、被告之间的租赁关系于2016年6月30日解除。事实与理由：2015年，原、被告就承租蓝天路19号海丰1号楼73㎡军队房地产事宜签订了《军队房地产租赁合同》。合同约定：租赁期限自2015年5月1日起至2015年l2月31日；年租金为90096元，租金按季度结算，被告应于每季度的前十日内交付租金；被告未履行合同约定义务的，原告不退还房地产租赁保证金，同时原告有权要求被告另行支付违约金；被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金；逾期60日，视为被告放弃其在原告处财产，同时原告有权向被告收取所欠租金及滞纳金。2015年底合同到期后双方未再续签合同，但被告仍占用该处房产，双方已形成不定期租赁合同关系。2016年2月18日，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，明确要求合同到期项目必须立即停止。原告于2016年6月29日向被告送达一份《解除租赁关系通知书》，正式通知被告解除双方的不定期租赁关系，要求被告立即停止经营活动并结清租金、水电费等，移交房地产及相关设施设备。但被告2016年6月30日搬离涉案房产。在租赁期间，被告一直拖欠租金，经原告多次催收仍拒绝缴纳，至2016年6月30日被告拖欠租金22500元。因此，根据我国《合同法》第八条、第二百三十六条等规定，原被告双方在合同期满后虽未续签合同，但被告继续占有和使用案房产并缴纳部分租金，双方已形成不定期租赁合同关系。现双方的不定期租赁合同关系已解除。被告应按原合同约定缴纳拖欠的租金。由于被告未按原合同约定按期全额缴纳租金已构成违约，给国家、军队资产造成损失，根据《合同法》第一百零七条的规定，被告应承担违约责任，应按双方合同约定支付违约金，即每逾期一日按逾期金额的千分之三计算，从2016年7月1日起暂计100天，违约金为6750元。综上所述，原告诉至法院，请求判如所请。   被告王某辩称，我并未拖欠原告的租金，也不存在违约，我与原告签订的合同不成立，我未拿到合同。根据合同约定，该合同需要经过军队房地产管理部门审核批准并加盖审核专用章后才能生效，但是该合同并没有经过批准并且加盖审核专用章。从2015年5月1日原告交给我租赁房屋的钥匙之后我就开始装修，大概装修了两三个月，花了近十三万元，我装修房屋的时候做了展示柜、柜台还有一些灯具、地板、楼梯还未拆除，这些物品现在对我来说已经没有用了。但装修完了之后并未营业。我多次催原告将合同给我，但原告没有给，所以我一直没有进场经营。装修时我有房屋钥匙，但是后来我也不营业，原告在2015年年底的时候换锁了，原告换了新锁之后，我也没有新锁的钥匙，也无法进入房屋内处理物品。2016年2月16日军队出具全面停止有偿服务的通知，原告为诉状的成立，制作了一份《解除租赁关系通知书》，但是我从来没看到也没收到。我向原告支付的租金一直支付到2016年3月，租金是每季度交一次，都是提前交租金，我最后一次向原告支付租金的时间是2016年3月11日，支付的是2016年1、2、3月的租金共22524元。原告提交的手机短信截图不是发到我手机上的信息，我没有收到信息。原告的起诉已超过诉讼时效。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告提交的《军队房地产租赁合同》，加盖了原告的公章且有被告的签名，本院对其真实性、关联性予以确认。原告提交的《解除租赁关系通知书》，没有被告的签名确认，本院对其证明力不予确认。原告提交的《现金缴款单》《记账联》，被告对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认。原告提交的《手机短信截图》，其中显示的手机短信是发送给案外人而不是发送给被告，本院对该证据的关联性、证明力不予确认。被告未提交证据。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年5月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《军队房地产租赁合同》，其中约定：甲方自愿将位于海南省海口市××区（坐落号：海直琼字第8904号）的房屋建筑面积73平方米出租给乙方使用；租赁用途为工艺品销售，租赁期限自2015年5月1日起至2015年12月31日止；租金总额60064元，租金按季度结算；自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金7508元，甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证；租赁期内，甲方应当负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；租赁期内，乙方在不影响使用安全前提下，确需进行装修或增扩固定设施的，必须征得甲方同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时，必须无偿移交给甲方；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。原、被告双方签订该合同后，原告并未将该合同提交上级军队房地产管理部门加盖合同审核专用章及备案文号。2015年5月1日，原告将租赁房屋的钥匙交给被告。被告自2015年5月1日起使用租赁房屋，并以每季度22524元（即每月7508元）的租金标准向原告支付了2015年5月1日至2016年3月31日的租金。2016年6月29日，原告向被告提出解除双方的租赁关系，被告于2016年6月30日停止使用租赁房屋。被告未向原告支付2016年4月1日至2016年6月30日期间的租金。被告遗留有展示柜、灯具等物品在租赁房屋内。原告因本案纠纷，于2019年8月28日向本院提起诉讼。   本院认为，一、关于合同效力的问题。原、被告于2015年5月1日签订的《军队房地产租赁合同》中约定，本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。但是，该合同并未没有经过军队房地产主管部门审核并加盖合同审核专用章，故该合同并未生效。本院认定自2015年5月1日起，原、被告形成不定期租赁合同关系。   二、关于合同解除的问题。本案中，原告主张被告使用租赁房屋至2016年6月30日，而被告则辩称原告于2015年年底将房屋换锁导致其无法使用租赁房屋。从查明事实来看，原告于2015年5月1日将房屋交给被告使用，被告向原告支付了2015年5月1日至2016年3月31日期间的租金。由此可见，截至2016年3月被告仍在使用租赁房屋。被告辩称原告于2015年12月底将房屋换锁导致其无法使用房屋，没有证据证明，本院不予采信。因被告没有证据证明其在2016年3月已将房屋交还给原告，且被告还有物品放置在租赁房屋内，故本院认定被告使用租赁房屋至2016年6月30日。原告要求确认原、被告之间的租赁关系于2016年6月30日解除，本院予以支持。   三、关于被告是否拖欠租金、被告是否应支付违约金、原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。如前所述，因被告在2016年4月1日至2016年6月30日期间仍然在使用原告的房屋，故本院认定被告拖欠原告2016年4月1日至2016年6月30日期间的租金未予支付。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案原告要求被告支付租金的诉讼时效为一年。原、被告的租赁关系于2016年6月30日解除，原告主张租金的诉讼时效应当从2016年7月1日起算，至2017年6月30日满一年。原告于2019年8月28日起诉要求被告支付拖欠的租金，已超过法定的诉讼时效。原告提交的手机短信截图，其中显示的手机短信并非发送给被告，不能证明原告曾向被告主张权利。因此，原告要求被告支付拖欠的租金并要求被告支付违约金，已超过法定的诉讼时效，本院不予支持。   四、关于遗留物品的处置问题。因被告称其遗留在租赁房屋内的物品已经对其没有用处，且从原、被告签订的《军队房地产租赁合同》来看，被告装修及增扩的设施在解除合同时应无偿移交给原告，故原告要求其有权对被告遗留在租赁物内的财产进行处置，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：   一、确认原告中国人民解放军海军海口房地产管理处与被告王某之间的租赁关系已经于2016年6月30日解除；   二、原告中国人民解放军海军海口房地产管理处有权对被告王某遗留在租赁物内的财产进行处置；   三、驳回原告中国人民解放军海军海口房地产管理处的其他诉讼请求。   本案受理费531.25元，由原告中国人民解放军海军海口房地产管理处负担（已预交）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 彭豫梅   人民陪审员 黄亚六   人民陪审员 伍仁壮     二〇二〇年二月十日   书记员 林 丽   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。   第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。