福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民初1187号 原告（反诉被告）：黄金梅，女，1986年8月14日出生，汉族，住河南省光山县。 委托诉讼代理人：林海滨，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张文彬，男，1971年10月18日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：蔡谦松，福建泓源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁丽晶，福建泓源律师事务所律师。 第三人：福建先创电子有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区浔美工业区。统一社会信用代码：91350500156217070P。 诉讼代表人：廖逸。 委托诉讼代理人：潘帝全，福建联合信实（泉州）律师事务所律师，管理人工作人员。 委托诉讼代理人：孙小莉，福建联合信实（泉州）律师事务所律师，管理人工作人员。 原告（反诉被告）黄金梅与被告（反诉原告）张文彬、第三人福建先创电子有限公司（以下简称“先创电子公司”）房屋租赁合同纠纷一案，福建省泉州市丰泽区人民法院2019年6月3日裁定移送本院管辖。本院于2019年7月4日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。黄金梅及其委托诉讼代理人林海滨，张文彬的委托诉讼代理人蔡谦松，先创电子公司的委托诉讼代理人潘帝全、孙小莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄金梅向本院提出诉讼请求：1.判决双方之间的《房屋租赁合同》于2018年12月31日解除；2.判决张文彬向黄金梅返还预收的租金13835元；3.判决张文彬向黄金梅返还保证金4500元；4.判决张文彬赔偿黄金梅租赁物装修装饰残值损失约200000元（具体金额以司法鉴定结果为准）；5.判决本案诉讼费、鉴定费、保全费等由张文彬承担。案件审理中，黄金梅撤回上述第1项诉讼请求，变更第4项诉讼请求为张文彬、先创电子公司对黄金梅租赁物装修装饰残值损失约200000元（具体金额以司法鉴定结果为准）承担连带赔偿责任。 事实和理由：2018年9月27日，张文彬将其向先创电子公司承租的店铺转租给黄金梅，双方签订《房屋租赁合同》。双方就租赁物位置、租赁期限、租金标准及支付方式等内容进行了约定。合同签订后，黄金梅对租赁物进行装修装饰，并开展经营活动。2018年11月16日，先创电子公司管理人向张文彬发出解除合同告知函，通知张文彬与先创电子公司签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日解除。黄金梅、张文彬之间的租赁合同作为转租合同已失去存在基础，亦应同时解除。合同解除后张文彬应向黄金梅返还预收的租金。张文彬通过转租赚取大额租金差价，诉争合同系因张文彬与先创电子公司纠纷而解除，且张文彬已起诉先创电子公司主张巨额赔偿，故张文彬除应向黄金梅返还保证金外，还应赔偿黄金梅剩余租期内装修装饰损失。因先创电子公司进入破产程序，导致其与张文彬的租赁合同解除，先创电子没有经过黄金梅同意，也没有经过法定鉴定评估拍卖程序就将房屋拍卖，先创电子公司从中获得利益，买受人拍卖取得房地产后将案涉房屋予以拆除，造成黄金梅装修装饰损失，损害其合法权益。 被告张文彬答辩称，黄金梅诉请缺乏事实与法律依据，应驳回诉讼请求。1.先创电子公司与张文彬的租赁合同于2018年12月31日解除，根据合同相对性原则，解除的效力并不及于张文彬与黄金梅签订的转租合同，转租合同并不当然于2018年12月31日解除。黄金梅在2018年12月31日后仍继续占有、使用房屋，却拒不按期足额支付租金，又以转租合同在2018年12月31日已解除为由主张权利，侵害张文彬的权益。基于转租合同第三条第五款约定，黄金梅自2017年12月起至2018年12月止未按期支付租金的行为已累计三次，依据转租合同第六条第二款约定，张文彬有权解除合同。张文彬于2019年4月17日通知黄金梅解除租赁合同并返还房屋，其与黄金梅的租赁合同的解除时间为2019年4月17日。2.黄金梅三次未能按期支付租金的行为已构成违约，根据转租合同约定，张文彬有权不退还保证金。3.张文彬与黄金梅转租合同解除系因黄金梅违约在先，张文彬依约履行合同解除权，按照转租合同第七条第一款的约定，张文彬无需赔偿黄金梅的装修损失残值。 第三人先创电子公司答辩称，黄金梅对先创电子公司的诉讼请求无事实依据与法律依据，依法应予驳回。1.其与张文彬的《房屋租赁合同》已于2018年12月31日依法解除，但张文彬直至2019年4月25日仍继续占有使用案涉房屋。2.黄金梅主张张文彬返还预收租金及保证金，系黄金梅与张文彬之间签订的《房屋租赁合同》的约定内容，与先创电子公司无关。3.黄金梅主张先创电子公司与张文彬对装饰装修物残值承担连带赔偿责任，缺乏事实依据与法律依据。先创电子公司并非黄金梅与张文彬双方签订的《房屋租赁合同》的当事人。案涉房屋已于2019年7月份拆除，而拆除的条件是黄金梅与案涉房屋的买受人已私下达成赔偿协议，具体赔偿金额先创电子公司不清楚。案涉房屋的装修装饰物残值损失以司法鉴定结果为依据，但直至庭审黄金梅仍未能提供相关证据予以证实。 反诉原告张文彬提出反诉请求：1.判令黄金梅将泉州市丰泽区浔美先创工业园沿街35号店铺恢复原状并移交给张文彬；2.判令黄金梅向张文彬支付自2019年1月1日起至实际交付租赁物止的租金，租金按每月4500元计算，暂计至2019年7月1日租金为22000元；3.判令黄金梅交纳的保证金4500元归张文彬所有；4.判令黄金梅承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：张文彬与黄金梅于2018年9月27日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2018年10月1日至2020年9月30日止，月租金为4500元，保证金为4500元，租金按一季度交纳，需在每季度周期届满前7日一次性缴纳下季度租金。同时，合同第六条第二款约定“在租赁期限内乙方出现下列情况之一，张文彬有权解除合同，已交租金、保证金不退。…（3）累计三次逾期缴纳租金和各项费用或逾期天数达到十天以上不交租金和各项费用的”，第七条第二款第一项约定“若因乙方原因导致合同解除的，乙方已交租金及保证金不予退还，甲方有权无条件收回房屋；给甲方造成损失的，由乙方给予赔偿。”上述合同签订后，黄金梅自2019年1月1日起未再向张文彬支付任何租金。依据上述合同约定，黄金梅逾期支付租金的行为已构成违约，张文彬有权解除合同，故分别于2019年4月18日、4月19日向黄金梅发出解除合同的通知。但黄金梅并未返还租赁物并交纳逾期的租金。 反诉被告黄金梅答辩称，张文彬的反诉请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。1.张文彬与先创电子公司的租赁合同早已解除，其与张文彬基于该合同而签订的租赁合同亦同时解除，且涉案房屋已拆除，合同再无履行可能。张文彬第一项诉讼请求无事实依据，无存在必要。2.涉案租赁合同系因先创电子公司破产而无法继续履行，黄金梅不存在违约情形，张文彬无权没收保证金。张文彬主张黄金梅逾期支付租金，构成违约，其有权解除合同没收保证金的主张不能成立。3.黄金梅无需支付房屋占用费，张文彬更无权主张占用费。案涉房屋内的装修装饰物及屋内物品属于黄金梅合法财产，张文彬未提前与其协商好合同解除相关事宜，未给予合理时间腾空，法院处置涉案房屋也未对装修装饰物进行评估，未进行证据固定。在涉案房屋面临被强拆，屋外监控被毁坏、证据可能随时灭失而又得不到赔偿的情况下，黄金梅占有房屋的目的是为保护现场而非牟利，行为和目的均具有正当性，如造成损失应由过错方张文彬与第三方自行承担。即使法院认为黄金梅需支付占用费，该占用费也应支付给先创电子公司，计算标准应以司法鉴定为准，无司法鉴定结论的，最高也不应超过先创电子公司依租赁合同向张文彬收取的租金，且支付期限不应超过先创电子公司将案涉房屋交付买受人的时间。 第三人先创电子公司称，1.案涉房屋已拆除，张文彬主张黄金梅将其租赁的店铺恢复原状并移交，缺乏事实依据与法律依据。2.张文彬主张黄金梅应当支付租金及保证金归其所有系张文彬与黄金梅之间合同的约定，与先创电子公司无关。 当事人围绕诉辩主张提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。案件审理中，黄金梅申请对租赁物装修装饰残值进行评估，本院通知其预缴评估费。黄金梅庭审时表示，因买受人急需案涉房屋拆除后再建其他工程，同时黄金梅考虑到诉讼成本高，评估时间长，第三方采用停水停电等措施扰乱经营秩序，所以没有交费。黄金梅收到买受人支付的搬运费后将案涉房屋交付买受人。后因待评估的店铺被拆除，无法进行现场查勘，本院终结对外委托鉴定。对于当事人有异议的证据和事实，本院将结合争议焦点进行分析认定。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月27日，张文彬与黄金梅签订《房屋租赁合同》，双方约定： 1.张文彬将坐落在浔美先创工业园浔美建材市场商铺租赁给黄金梅，房屋租赁期限2年，自2018年10月1日至2020年9月30日。 2.月租金4500元，物业费100元/月。签订合同时，黄金梅须向张文彬交纳保证金4500元。黄金梅负责支付承租房屋的水费、电费、卫生费、物业管理费等。 3.租金按一季度缴纳，其中第一季度租金需在签订合同5日一次性缴纳，其他季度租金需在每季度周期届满前7日内一次性缴纳下季度租金。 4.在租赁期内，黄金梅累计三次逾期交纳租金和各项费用或逾期天数达到十天以上不缴租金和各项费用的，张文彬有权解除合同，已交租金、保证金不退。 5.合同期满或提前解除、终止后，张文彬有权自行决定要求黄金梅应在合同期满或解除当日，将该租赁房屋恢复原状并清理干净，保证该租赁房屋及全部附属设施以完好无损，以良好的可以正常使用的状态交还，并须与张文彬办理有关交接手续。黄金梅逾期未搬离及未拆走的物品，视为黄金梅放弃其所有权。 案件审理中，黄金梅及张文彬均认可黄金梅2019年1月1日后支付13835元，款项付至2019年3月31日。 另查明，本院于2018年9月18日裁定受理先创电子公司破产清算案，并指定管理人。破产案件审理中，管理人通知张文彬，先创电子公司与张文彬签订的《房屋租赁合同》将于2018年12月31日解除，并要求张文彬做好搬离准备。2019年4月25日，本院裁定确认案涉房屋所在地块及地上建筑物拍卖成交。 再查明，本院于2019年1月2日受理张文彬与先创电子公司房屋租赁合同纠纷一案，在该案中，先创电子公司反诉请求张文彬支付逾期腾房的占有使用费。本院于2019年11月25日判决张文彬应向先创电子公司支付占用费92171.9元。 本案的争议焦点为:1.案涉保证金应如何处理；2.张文彬与先创电子公司是否应连带赔偿黄金梅租赁物装修装饰残值损失；3.黄金梅是否应将其占用的店铺恢复原状并移交给张文彬；4.黄金梅是否应按每月4500元标准向张文彬支付自2019年1月1日起至实际交付租赁物止的租金，张文彬是否应向黄金梅返还2019年1月份之后收取的13835元。 各方当事人对争议焦点的意见如其诉辩主张。 一、关于案涉保证金如何处理的问题 本院认为，黄金梅与张文彬对保证金的处理各执一词。张文彬主张黄金梅自2019年1月1日起未再向其支付任何租金，依据合同约定，黄金梅逾期支付租金的行为已构成违约，张文彬有权解除合同，并不予退还保证金。本院认为，张文彬上述主张与其庭审时认可黄金梅支付款项至2019年3月31日的陈述相互矛盾。并且，张文彬与先创电子公司订立的《房屋租赁合同》于2018年12月31日解除，张文彬与黄金梅之间的转租合同亦履行不能，合同权利义务终止。张文彬无证据证明黄金梅在2018年12月31日前存在违约行为，合同项下的保证金应予返还。张文彬主张保证金不予退还，归其所有，不能成立。 二、关于张文彬与先创电子公司是否应连带赔偿黄金梅租赁物装修装饰残值损失的问题 本院认为，黄金梅主张遭受租赁物装修装饰损失，根据“谁主张、谁举证”原则，其依法应承担相应的举证责任。黄金梅虽申请评估，但在本院对外委托鉴定评估期间，因待评估的店铺交付案外人后被拆除，无法进行现场勘验，导致无法进行鉴定评估。黄金梅另行提交的照片无法证明其存在装修装饰损失，黄金梅对此应承担举证不能的法律后果。另，黄金梅与张文彬在《房屋租赁合同》中针对租赁房屋的装修、改善增设他物的处理进行了约定，即合同期满或提前解除、终止后，张文彬有权自行决定要求黄金梅将该租赁房屋恢复原状并清理干净......逾期未办理及未拆走的物品，视为黄金梅放弃其所有权。故即使黄金梅确实存在装修装饰残值损失，其主张张文彬对此承担赔偿责任与合同约定不符，其主张先创电子公司承担连带赔偿责任亦缺乏法律依据。黄金梅关于装饰装修损失的主张不能成立，不予支持。 三、关于黄金梅应否将其占用的店铺恢复原状并移交给张文彬的问题 本院认为，案涉房屋已交付买受人并被拆除，张文彬主张黄金梅应恢复原状并移交，本院不予支持。 四、关于黄金梅是否应按每月4500元标准向张文彬支付自2019年1月1日起至实际交付租赁物止的租金及张文彬是否应向黄金梅返还2019年1月份之后收取的款项的问题 本院认为，张文彬与先创电子公司签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日解除，张文彬与黄金梅之间的转租合同亦不能履行。黄金梅作为次承租人自2019年1月1日起丧失了继续占有、使用案涉房屋的合法依据。黄金梅继续占有房屋，逾期腾空的，应当支付占用费。黄金梅主张如需支付占用费的，应向先创电子公司支付。但在逾期腾空期间，其并未向先创电子公司支付款项，先创电子公司亦仅向张文彬提出主张，而未对黄金梅主张权利。张文彬作为黄金梅的合同相对方，主张按照双方之间合同约定的标准计算占用费，本院予以支持。无权占用期间，黄金梅向张文彬支付款项至2019年3月31日。鉴于案涉房屋已于2019年4月25日由案外人买受，故黄金梅尚需向张文彬支付自2019年4月1日起至2019年4月24日止的占用费，具体金额为4500×24/30=3600元。黄金梅主张张文彬向其返还13835元，不予支持。张文彬主张的支付款项的起止期限与本院认定不符的，不予支持。 综上所述，本院认为，黄金梅与张文彬签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。上述合同因先创电子公司进入破产清算程序，管理人依法解除先创电子公司与张文彬的《房屋租赁合同》而履行不能。张文彬应当退还黄金梅保证金4500元。黄金梅逾期腾空房屋，应向张文彬支付占用费3600元。黄金梅主张张文彬返还预收的租金13835元，并主张张文彬与先创电子公司连带赔偿其装修装饰损失，均缺乏依据，不予支持。案涉房屋已交付买受人并被拆除，张文彬主张黄金梅恢复原状并移交，不予支持。张文彬主张保证金归其所有，不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、张文彬应于本判决生效之日起十日内返还黄金梅保证金4500元； 二、黄金梅应于本判决生效之日起十日内向张文彬支付占用费3600元； 三、驳回黄金梅的其他诉讼请求； 四、驳回张文彬的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费4575元，由黄金梅负担4480元，由张文彬负担95元。反诉受理费294元，由黄金梅负担34元，由张文彬负担260元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  张小燕 审判员  骆志鹏 审判员  陈主忠 二〇二〇年二月二十八日 书记员  陈振辉 一、适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。