四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终991号 上诉人（原审被告、案外人）：陈怀兵，男，1962年9月19日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：陈武鹏，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张静，四川竹海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：周岚，女，1970年2月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江倬琰，四川丰宜律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾市叙州区。 原审被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾市叙州区，系该公司工作人员。 上诉人陈怀兵因与被上诉人周岚及原审被告冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈怀兵的委托诉讼代理人陈武鹏，被上诉人周岚的委托诉讼代理人赵琳、江倬琰，原审被告冉寅吾、寅吾房产公司的共同委托诉讼代理人夏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈怀兵上诉请求：一、撤销四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民初61号民事判决；二、改判终结执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区（翠竹苑）7幢1层44号房屋；三、本案一审、二审诉讼费用由周岚负担。事实和理由：一、一审法院违反“谁主张谁举证”民事诉讼举证规则，导致事实认定错误。（一）一审法院认为执行异议之诉案件中对案外人权利的保护应“从严审查、严格把握”突破了民事诉讼“优势证据规则”“高度盖然性”的证明标准。（二）陈怀兵已证明与寅吾房产公司存在真实的借款关系和商品房买卖合同关系，双方已协议将借款转换为购房款，在无证据证明买卖双方存在虚假意思表示的前提下，不应当作出相反认定。（三）一审法院认定“陈怀兵对案涉房屋不能完成过户登记存在重大过错”的结论不能成立。陈怀兵与寅吾房产公司之间就设有抵押的案涉房屋进行交易并不违反法律的禁止性规定，合同约定的过户登记时间在诉讼提起时并未到期，办理过户登记手续还处于应然状态，且陈怀兵已与抵押权人就抵押权的涤除进行了初步磋商，并不能认定陈怀兵存在过错。（四）一审法院关于“本案继续执行并不必然损害陈怀兵的权益”认定不能成立。陈怀兵与寅吾房产公司在平等自愿的基础上签订案涉《商品房买卖合同》并基于该合同在对案涉房屋合法占有的基础上享有物权期待权，而周岚与寅吾房产公司之间的关系仅为债权，一审法院违背了物权优先于债权的基本原则，改变了不同性质权利的保护顺位，判决对案涉房屋准予执行，导致陈怀兵对案涉房屋的物权存在权利落空之虞。二、适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条有关债的转让及债权转让通知义务的条款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条有关执行异议程序规定不适用于本案，陈怀兵购房情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于房屋买受人权利优先于一般债权人保护的条件，陈怀兵的诉请应当得到支持。三、本案应当中止审理。根据公开的裁判文书，周岚与其母周绍英自2011年至2015年期间向冉寅吾等不确定的多数人多次出借大笔借款，借款金额高达6432万元，周岚应当被定性为职业放贷人，根据最高人民法院和四川省高级人民法院的裁判观点，其与冉寅吾、寅吾房产公司之间的民间借贷合同应当无效，周岚据以执行的生效法律文书错误。周岚与冉寅吾、寅吾房产公司之间的民间借贷关系因涉嫌高利转贷犯罪被公安机关立案侦查，如若查实周岚确系高利转贷犯罪，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条第一项之规定，周岚与冉寅吾、寅吾房产公司的民间借贷合同亦应属无效。鉴于此，冉寅吾、寅吾房产公司已就该案申请再审，为查明本案事实作出公正判决，建议对本案中止审理。四、本案属于群体性案件，有数百购房户与上诉人是同样情况，大部分已启动法律程序，望充分考虑本案特殊性，依法保护人民群众的合法权益。 周岚辩称，陈怀兵的上诉主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的任一情形。一、陈怀兵与寅吾房产公司签订的案涉《商品房买卖合同》不是真实、合法、有效的商品房买卖合同。案涉《商品房买卖合同》未办理备案登记，也未实际交付购房款，无法证明该合同的真实签订时间，不排除合同当事人在周岚执行冉寅吾、寅吾房产公司的过程中恶意串通、事后签订。案涉合同明确转让的是抵押房产，且明知寅吾房产公司巨额负债，恶意串通，以物抵债，损害周岚等债权人的民事权益。二、陈怀兵未履行《商品房买卖合同》约定的一次性支付全部购房款义务，且一次性支付全部购房款购买明知存在抵押的房产明显不符合逻辑和客观事实。即使该合同系落款时间所签订，但陈怀兵无法提供购房款支付依据，其提供的转账依据是为了证明以寅吾房产公司欠款抵付购房款，而其证据却不能证明寅吾房产公司向其借款的事实，故以借款抵付购房款的主张不能成立，且以物抵债不受法律保护。三、陈怀兵无法基于对案涉房屋的物权或物权期待权合法占有该房屋。陈怀兵提供的证据，不能证明其对案涉房屋基于物权或物权期待权行使了合法占有权，也不能产生物权公示的效力。四、案涉房屋未办理过户登记系陈怀兵自身的原因。案涉房屋未办理过户登记系因该房屋存在抵押权所致。陈怀兵明知抵押权的存在，不可能一次性支付全部房款购买设有抵押权的房屋。即使陈怀兵与寅吾房产公司之间的借款债权成立，案涉合同实质上也是以物抵债协议，不受法律保护。五、周岚是征信良好的企业家，陈怀兵提供的证据不能证明周岚涉嫌高利转贷，且周岚是否高利转贷也与本案无关。 冉寅吾、寅吾房产公司述称，同意陈怀兵的上诉请求和事实、理由。 周岚向一审法院起诉请求：一、请求准予继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区（翠竹苑）7幢1层44号房屋；二、本案诉讼费用由周岚、冉寅吾、寅吾房产公司承担。 一审法院认定事实： 2013年7月3日，寅吾房产公司将位于四川省宜宾市叙州区房屋抵押给宜宾市商业银行股份有限公司翠屏支行；将位于四川省宜宾市叙州区（翠竹苑）7幢1层44号房屋抵押给宜宾正和融资担保有限公司。 2014年2月25日，陈怀兵通过银行账户向冉小玲银行账户转账3200000元。2014年8月29日，冉小玲向寅吾房产公司账户转账2300000元,备注用途均为还款；2014年10月30日，冉小玲向寅吾房产公司账户转账1900000元，备注用途均为还款；2015年1月27日，冉小玲向寅吾房产公司账户转账1000000元，备注用途均为还款。 陈怀兵与寅吾房产公司签订三份《商品房买卖合同》，分别购买翠竹苑7幢1层44号（面积30.95平方米，合同金额251314元）、阳光北园12幢1单元1层36号（面积35.41平方米，合同金额233540元）、阳光北园12幢1单元1层37号（面积38.58平方米，合同金额238593元），前述三份《商品房买卖合同》的房屋抵押情况均为（抵押），房屋交付时间分别为2016年5月15日前、2016年4月30日前、2016年4月30日前，三份合同均未填写合同签订的时间。 2015年8月7日，寅吾房产公司出具《收款收据》一张，载明：收到陈怀兵翠竹苑7幢1-44号门面款251314元。 2016年3月15日，寅吾房产公司出具《收款收据》一张，载明：收到陈怀兵阳光北园12-1-1-37门面款238593元。 2016年3月18日，寅吾房产公司出具《收款收据》一张，载明：收到陈怀兵阳光北园12-1-1-36门面款233540元。 2017年6月2日，因周岚申请执行冉寅吾、寅吾房产公司其他合同纠纷一案，一审法院作出（2017）川15执155号执行裁定，裁定：冻结、扣划被执行人冉寅吾、寅吾房产公司银行存款49253729元，或查封、扣押、提取相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年12月20日，一审法院查封了案涉房屋。该案执行过程中，陈怀兵提出执行异议，一审法院作出（2019）川15执异52号执行裁定，裁定：中止对位于四川省宜宾市叙州区（翠竹苑）7幢1层44号商品房的执行。 2019年6月9日，宜宾绿城物业服务有限公司出具《证明》三份，分别载明：寅吾房产公司于2015年8月7日将叙州区柏溪镇阳光花园翠竹苑7幢1层44号门面正式交付业主陈怀兵；于2016年3月15日将叙州区柏溪镇阳光北苑12幢1单元1层37门面正式交付业主陈怀兵；于2016年3月18日将叙州区柏溪镇阳光北苑12幢1单元1层36门面正式交付业主陈怀兵。 2017年5月11日，陈怀兵与四川省宜宾县天泉供水有限责任公司签订《供用水安装合同》一份，约定安装阳光花园翠竹苑7-1-44号门面陈怀兵用水管道安装工程。 2017年7月12日，陈怀兵之妻冉银学与杨开平签订《房屋租赁合同》，将阳光北园12幢1层36、37号出租给杨开平用于经营汽车美容，租赁期限自2017年7月21日至2019年7月20日。 2019年6月12日，寅吾房产公司出具《委托收款及以房抵债的证明》，载明：冉小玲同志系我公司员工。2009年至2015年期间，我公司委托冉小玲代为收取借款，其收取的款项实为我公司收款。2014年2月25日，冉小玲个人工商银行账户62×××85收到陈怀兵银行转账支付的出借款3200000元。冉小玲收取陈怀兵款项后已转付我公司，我公司是该借款的债务人，由我公司承担债务人的权利义务。陈怀兵有购房意愿，经我与公司协商，陈怀兵将在我公司的3200000元中的部分723447元抵作购房款，陈怀兵分别于2015年8月7日、2016年3月15日、2016年3月18日与我公司签订了书面的《商品房买卖合同》，购买我公司开发的翠竹苑7栋1层44号门面房（购房价251314元）、阳光北园12幢1单元-1层37号（购房价238593元）、阳光北园12幢1单元-1层36号（购房价233540元），我公司向陈怀兵出具了统一的购房款票据，并将该门面交付陈怀兵。 2019年6月13日，冉寅吾出具《证明》并加盖有寅吾房产公司公章，载明：2009年至2015年期间，寅吾公司因经营的需要委托员工冉小玲、刘烈彬、夏强、江勇、吴玉兰收取借款。上列人员收取出借人的款项后已转付寅吾公司，寅吾公司是该借款的债务人，由寅吾公司承担债务人的权利义务。 一审法院认为，本案争议焦点为：陈怀兵对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区（翠竹苑）7幢1层44号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 陈怀兵主张依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的民事权益。因此，本案的核心问题是审查陈怀兵购买案涉房屋是否具备了上述规定的四个条件。 第一，执行异议之诉不仅涉及执行案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对执行案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实;现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护执行案外人合法权益时，亦应防止被执行人与执行案外人恶意串通损害申请执行人权益。本案中，从寅吾房产公司出具的《收款收据》《委托收款及以房抵债的证明》《证明》等证据材料看，陈怀兵的购房款来源于其与寅吾房产公司的债权。现陈怀兵提交的银行转账凭条的收款人为冉小玲，但其并未提供证据证明在转账时寅吾房产公司出具了指定收款人账号的相关依据，冉小玲收款后也未在及时转入寅吾房产公司账户。陈怀兵提供的冉小玲向寅吾房产公司转款凭证分别为：2014年8月29日、2014年10月31日、2015年1月27日，三笔转款的金额均与本案的转款金额不符合，且该转款金额涉及到若干件关联案件，即使寅吾房产公司事后开具证明追认债务，但鉴于寅吾房产公司在本案中作为被执行人，其在案涉以物抵债商品房买卖合同签订近四年后出具的拟排除执行的《委托收款及以房抵债的证明》，在无其他直接证据相互印证的情况下，证明力较弱，无法达到陈怀兵向寅吾房产公司实际交付了购房款的证明目的。 第二，对案涉房屋不能办理过户登记，买受人陈怀兵存在重大过错。首先，从实践来看，能够归责于买受人的原因主要是四个层面，一是对他人权利障碍的忽略，如存在抵押权登记；二是对政策限制的忽略，如不符合购房条件仍然购买，导致无法办理过户；三是消极不行使登记权利，如为了逃税而未办理登记等；四是恶意串通，损害国家、集体、公共利益和他人合法权益。本案中，案涉《商品房买卖合同》中明确勾选了抵押状况为：抵押。买受人陈怀兵对于案涉房屋的权利障碍应属明知，换言之，即便不存在生效判决确认的债权执行，一旦抵押权人主张优先权，陈怀兵的买受人权利障碍仍然不能涤除。 第三，对本案执行标的继续执行并不必然损害执行案外人陈怀兵的权益。执行异议之诉在实质上是执行案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人在执行依据项下的请求权的优先效力纠纷，涉及执行案外人对执行标的所享有的实体权益与申请执行人依据执行依据所享有的权利相比是否具有优先效力、申请执行人申请人民法院对特定执行标的的强制执行行为是否会妨害执行案外人对该执行标的所享有权利的判断。一是从成立时间上来看，周岚的债权请求权已经生效判决确认，要早于陈怀兵未经确认的民间借贷债权转让为基础的债权请求权；二是从权利性质上来看，周岚的请求权基础在于与寅吾房产公司、冉寅吾之间的民间借贷纠纷产生的债权，债权请求权形成在前，且已经生效判决确认；陈怀兵的基础请求权仍为民间借贷债权请求权，且未经双方结算，也无生效判决确认。即使继续周岚债权请求权的执行，也并未对陈怀兵债权的实现形成不利影响；三是从权利发生的根源上来看，陈怀兵购买案涉房屋系以物抵债，与为其提供生活收益与保障等生存利益所需有所区别，其根本上与周岚以获取利息收益为目的的金钱债权一致。 综上所述，陈怀兵对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，周岚请求继续执行案涉房屋的理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：准许执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区（翠竹苑）7幢1层44号房屋。一审案件受理费80元，由陈怀兵、冉寅吾、寅吾房产公司共同负担。 各方当事人对一审法院查明事实无异议，本院予以确认。 本院二审期间，上诉人陈怀兵围绕上诉请求依法提交了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证： 第一组证据:寅吾房地产公司的《更正说明》、杨开平《委托收款及以房抵债的证明》。拟证明《委托收款及以房抵债的证明》中“-1层”实为“1层”，即陈怀兵所购买的案涉房屋；陈怀兵通过将案涉房屋出租的方式，间接占有案涉房屋。 第二组证据：《川竹律函（2019）16号律师函》及送达回证。拟以陈怀兵积极督促寅吾房产公司办理案涉房屋过户登记的事实，证明非因买受人自身原因未办理案涉房屋的过户登记。 第三组证据：1.周岚与冉寅吾、寅吾房产公司民间借贷纠纷一案一审民事判决；2.周岚与马任重、宜宾市远大贸易发展有限责任公司借款合同纠纷一案一审民事判决；3.周岚与四川省野牛电力开发有限公司、四川森楠木业有限责任公司、荥经县三合代璜沟电站、罗骏、罗波、毛炯、梁丽娟、刘晓琳借款合同纠纷一案一审民事判决。拟以证据1证明周岚经寅吾房产公司职工账户向寅吾房产公司出借资金且该借款模式经一审法院认可的事实，证明陈怀兵通过冉小玲向寅吾房产公司出借资金的行为亦应予认可；并拟以证据1、2、3等生效判决证明周岚及其母对外放贷具有反复性、经常性、经营性、贷款对象众多的特点，系职业放贷人，其与寅吾房产公司之间的民间借贷合同应认定为无效。 第四组证据：1.受案登记表；2.宜宾市公安局叙州区分局立案决定书；3.阿克苏地区锦鸿棉业有限公司（以下简称锦鸿公司）企业信息；4.宜宾贝通商贸有限公司企业信息。拟证明周岚骗取银行贷款后高利转贷给冉寅吾，牟取巨额利润，属高利转贷，借款合同应依法认定为无效，且周岚与冉寅吾之间的借款行为涉嫌刑事犯罪，基于先刑后民原则，本案应当中止审理。 庭审结束后，陈怀兵提交了四川省高级人民法院（2019）川民申6189号《受理案件通知书》，拟以该证据证明：冉寅吾、寅吾房产公司已就周岚与冉寅吾、寅吾房产公司民间借贷纠纷一案申请再审，为查清本案事实，本案应中止审理。 周岚质证意见为：对第一组证据，第一份证据真实性无异议，但涉嫌倒签，第二份证人未出庭作证，不具证明力，均不能达到陈怀兵的证明目的。对第二组证据，真实性无异议，证明力有异议，因陈怀兵应当知道其购买的房屋处于抵押状态、不能正常办理过户。对第三组证据，证据1的真实性无异议，证据2、3的真实性由人民法院核实，该组证据与本案无关联性，且周岚与寅吾房产公司、马任重等人存在借款关系的事实，不能达到证明周岚系职业放贷人的目的。对第四组证据，证据1、2的真实性无异议，证明目的有异议，因涉案嫌疑人是冉寅吾而非周岚，且系冉寅吾的单方陈述，非事实依据；证据3、4的真实性由人民法院核实；对第四组证据的关联性和证明力有异议，因周岚是否犯罪不影响本案审理，且无证据证明周岚骗取银行贷款。对陈怀兵庭审后提交证据的真实性、合法性、关联性由人民法院审查。 冉寅吾、寅吾房产公司质证意见为：对陈怀兵提交证据的真实性、合法性、关联性及证明力均无异议。 本院认证意见：对第一组证据，对寅吾房产公司的《更正说明》，与案涉房屋的真实情况相符，本院予以采信。对杨开平的《证明》因系杨开平的个人陈述，对双方的租赁事实并无任何证据予以佐证，且杨开平无正当理由未出庭作证，本院对该份证据不予采信。对第二组证据，因周岚对真实性无异议，故对该组证据证明的陈怀兵催促寅吾房产公司办理房屋所有权变更登记的事实予以确认。对第三组证据中的民事判决书，因系人民法院作出且周岚缺乏相反证据予以推翻，故对真实性予以确认，但因该组证据不足以证明周岚为职业放贷人，也不足以证明周岚与寅吾房产公司之间签订的民间借贷合同无效，故对证明力依法不予确认。对第四组证据受案登记表、宜宾市公安局叙州区分局立案决定书、阿克苏地区锦鸿棉业有限公司企业信息、宜宾贝通商贸有限公司企业信息，因周岚对前二份证据的真实性无异议，后二份证据为法定网站公开的企业信息，故对该组证据的真实性予以确认。其证明力将结合案涉其他证据综合认定。对陈怀兵庭审后提交证据的真实性、合法性、关联性应予确认，其证明力结合全案证据和事实综合评判。 二审另认定下列事实： 一、2019年8月8日，寅吾房产公司出具《更正说明》，载明：“我公司于2019年6月12日出具的《委托收款及以房抵债的证明》，由于笔误，证明中将陈怀兵所购阳光花园北园36和37号门面楼层‘1层’误写为‘-1层’”。 二、2019年10月8日11时5分，宜宾寅吾集团公司董事长冉寅吾向宜宾市公安局叙州分局投案自首，称：“因公司经营发展需要流动资金，自2010年以来，安排集团下属的宜宾鼎业置地股份有限公司和宜宾寅吾建设股份有限公司为锦鸿公司提供担保，由锦鸿公司向农行阿克苏分行贷款3150万元，这3150万元贷款以周岚、周绍英名义，月息二分，在2011年8月2日出借2000万，2013年3月12日出借800万，2013年3月20日出借500万到寅吾公司。还有宜宾贝通商贸有限公司向宜宾商行、工行、农行的贷款2500万余元……” 2019年10月15日，宜宾市公安局叙州区分局作出宜叙公（经）立字〔2019〕1316号《立案决定书》，内容为：“根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十二条之规定，决定对冉寅吾等人高利转贷案立案侦查。” 三、本案二审审理过程中，寅吾房产公司、冉寅吾因与周岚民间借贷纠纷一案，不服一审法院于2017年3月30日作出的（2017）川15民初14号民事判决，以出现新证据证明周岚、冉寅吾涉嫌高利转贷犯罪而致双方借贷合同无效为由，向本院申请再审。本院经审查认为，寅吾房产公司、冉寅吾提交的宜宾市公安局叙州区分局受案登记表、立案决定书等新证据，不能证明周岚、冉寅吾涉嫌刑事犯罪而致双方借贷合同无效，故于2020年1月16日作出（2019）川民申6189号民事裁定，驳回寅吾房产公司、冉寅吾的再审申请。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议的主要焦点是：一、本案应否中止审理；二、若否，陈怀兵对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 一、关于本案应否中止审理的问题 本案中，陈怀兵以周岚据以申请执行的生效民事判决已被再审立案以及该生效判决所确定的周岚与冉寅吾之间的借款债权因涉嫌刑事犯罪，已被公安机关刑事立案为由，要求中止本案审理。对此，本院认为，人民法院审理执行异议之诉案件，是解决申请执行人执行权益与执行案外人据以主张的阻却执行的民事实体权益的优先效力问题，对于申请执行人，人民法院需审查的是其是否持有合法的执行依据以及执行依据所确定的权益能否通过案涉标的物得以实现，执行案外人如认为该执行依据因当事人的违法犯罪行为而确有错误，应依法通过审判监督程序解决，不属于本案执行异议之诉案件的审查范围。本案二审期间，寅吾房产公司、冉寅吾已经依据前述新证据以周岚与冉寅吾之间的借款行为涉嫌刑事犯罪、双方借款合同无效等为由就周岚所持执行依据即（2017）川15民初14号民事判决向本院申请再审，本院审查认为相关证据不能证明周岚、冉寅吾涉嫌刑事犯罪而致双方借贷合同无效，并作出（2019）川民申6189号民事裁定，驳回了寅吾房产公司、冉寅吾的再审申请。在周岚所持执行依据未被再审立案的前提下，本案不具有中止审理的法定情形。陈怀兵要求中止审理的上诉主张不能成立。 二、关于陈怀兵对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题 本案中，周岚申请执行的债权为一般金钱债权，执行案外人陈怀兵主张依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律、司法解释的规定，其基于商品房买卖合同关系对案涉商铺享有的物权期待权应当优先予以保护，请求阻却执行。对此，本院认为，执行异议之诉的目的是要解决案外人对执行标的享有的实体民事权益是否足以排除强制执行的问题。目前，由于相关法律、司法解释对于执行异议之诉中案外人享有的足以排除强制执行的民事权益的类型、范围及条件等尚无明确规定，对案外人就执行标的所主张的足以排除强制执行的民事权益的判断标准，可以参照执行异议审查程序中对案外人实体权利的判断标准进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依照该条规定的上述四个要件，该条意欲保护的是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，在执行案外人主张对不动产享有的实体权益同时满足以上要件时，能够产生阻却执行的效果。 本案中，根据现有证据显示的事实，陈怀兵系基于抵偿借款为目的而受让的案涉房屋，虽然陈怀兵与寅吾房产公司签订了《商品房买卖合同》,但其目的在于消灭寅吾房产公司所欠陈怀兵的民间借贷债务，双方签订《商品房买卖合同》应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的实际履行方式，在完成相关房屋的过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，陈怀兵与寅吾房产公司之间并非基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系，其在以物抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变其在本质上是寅吾房产公司的普通金钱债权人的地位，其所享有的权利亦不应优于其他普通金钱债权人。故本案不满足参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前提条件，对于陈怀兵以其对案涉房屋享有优先于普通金钱债权的物权期待权为由，要求阻却人民法院对案涉房屋的强制执行的上诉主张，本院不予支持。在此情况下，本案已无参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件逐一进行审查认定的必要。 综上，陈怀兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，拟判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由陈怀兵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周述蓉 审 判 员 何 杉 审 判 员 朱文京 二〇二〇年二月二十四日 法官助理 **东 书 记 员 周雨欣